河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终3089号上诉人（一审原告）：冯永康，男，汉族，1977年9月6日生，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：万代杨，河南天欣律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：李利强，男，汉族，1979年11月24日生，住河南省许昌市。委托诉讼代理人：周凯军，河南先利律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁茹茹，河南先利律师事务所律师。上诉人冯永康因与被上诉人李利强房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初3177号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。上诉人冯永康的上诉请求：1.依法撤销许昌市魏都区人民法院作出的(2020)豫1002民初3177号民事判决书,改判支持上诉人一审的诉讼请求;2.被上诉人承担本案一审、二审费用。事实与理由被上诉人对涉案房屋无法办理房屋产权证是明知的,上诉人没有为被上诉人办理房屋产权证的合同义务,一审法院以涉案房屋无法办理产权变更登记手续为由支持被上诉人行使同时履行抗辩权没有合同依据和法律依据事实上上诉人依照合同应当履行的是配合被上诉人办理更名手续的义务。1.被上诉人李利强对涉案房屋无法办理产权变更登记手续至少在签订合同之前是明知的。被上诉人在明知该事实的前提下与上诉人签订房屋买卖合同又要求上诉人办理产权变更登记手续,属于单方变更合同的主要条款,依法不对上诉人产生法律效力。上诉人冯永康与被上诉人李利强之间签订的房屋买卖合同为中介公司河南众联房地产营销策划有限公司文峰路分公司(以下简称:众联公司)提供的格式合同。合同第一条第三款载明的房屋所有权登记日期、房屋所有权证号、房屋所有权人、土地使用权登记日期、国有土地使用证号等内容均未填写,充分说明被上诉人李利强及众联公司对涉案房产目前没有办理房屋产权证的事实至少在签订合同前是明知的。为此,上诉人再出售了该房屋及附加车位时时明显低于市场价的水平的,同时在签订合同后也将房屋总价款再次降低25000元合同总价款为170万元,被上诉人已付130万元,上诉人一审主张剩余房款37.5万元及违约金)。此外,上诉人提供一份录音资料,录音资料的对话三方分别为上诉人冯永康及其配偶、众联公司经纪人冀春霞(系上诉人与被上诉人之间签订房屋买卖合同的具体负责人),该录音内容中冀春霞明确表示李利强对涉案房屋无法办理产权证事宜是明知的。目前该房屋无法办理产权证,该事宜被上诉人明知,且非上诉人原因造成。被上诉人在明知涉案房屋无法办理产权变更登记手续的前提下仍自愿与上诉人签订商品房买卖合同,却在签订合同后单方要求上诉人为其办理产权变更登记手续属于单方变更合同的主要条款,对上诉人不产生法律效力。2.上诉人没有为被上诉人就涉案房屋办理产权变更登记手续的合同义务。房屋买卖合同第四条中A、非贷款方式载明“乙方应当在签订本合同时支付给甲方购房首付款人民币(大写)陆拾万元整,剩余房款乙方应当在2019年4月15日前向甲方两次性交齐。同时双方办理相关过户手续,甲方不得以任何理由拖延过户时间。否则视为甲方违约。”但同时该合同第十三条补充条款第三项约定:“乙方负责更名,更名费由乙方支付”;第五项约定“乙方办理更名手续时甲方把购房手续交于乙方并配合乙方办理更名手续”。如果将第四条中约定的“相关过户手续”和补充协议约定的“更名手续”均理解为办理产权变更登记手续;或者将第四条约定的“相关过户手续”理解为办理产权变更登记手续,补充协议约定的“更名手续”理解为在开发商处将商品房买卖合同买受人主体进行变更,那么第四条与第十三条的约定存在明显的冲突,依照合同第十二条的约定,补充条款与格式条款不一致的以补充条款为准,那么上诉人依照合同应当履行的义务是配合被上诉人办理产权变更登记手续亦或者是配合被上诉人在开发商处将商品房买卖合同买受人主体进行变更,根据一审过程中上诉人举证提交的收到条一份,证明上诉人已全部履行合同内容,将房屋及购房手续全部交付给被上诉人(被上诉人对此证据的真实性无异议),足以证明上诉人已经积极履行配合被上诉人办理“相关过户手续”或“更名手续”。结合事实同时考虑涉案房屋无法办理产权变更登记手续的情形,上诉人认为应当将第四条约定的“相关过户手续”与第十三条补充协议约定的“更名手续”均理解为在开放商处将商品房买卖合同买受人主体进行变更。事实上,在房屋买卖合同签订后被上诉人与开发商协商更名事宜,但因开发商收取的更名费较高被上诉人不同意支付,该事宜予以搁置。据此，依照合同的约定,上诉人的合同义务是在收取剩余房款的同时,有配合被上诉人办理更名手续的合同义务,该合同义务上诉人已经完全履行完毕,一审法院认定事实错误。被上诉人对涉案房屋的现状特别是无法办理产权证的事宜是事先全部知晓的,且据此也享受了购买均价低于市场价水平的优惠,应当承担相应的后果。双方据此约定了更名事宜,且上诉人已经完全履行了合同义务,一审法院在认定事实错误的基础上采纳被上诉人行使同时履行抗辩权的理由没有法律依据。退一步讲,如果涉案房屋因开发商原因一直无法办理房屋产权登记手续,那么上诉人在已经给与被上诉人房价优惠的基础上,剩余37.5万元的房款无法得到实现,那么案涉房屋的均价已经大大低于市场交易价格,明显的存在权利义务不对等的情形,违反了公平原则。综上,一审法院在被上诉人明知涉案房屋无法办理产权登记手续的前提下,错误认为上诉人负有为被上诉人办理产权登记手续的合同义务,在事实认定和法律适用上均存在错误，请求二审法院查明事实,采纳上诉人的上诉意见。被上诉人李利强辩称：本案的《房屋买卖合同》是双方在充分了解合同内容后签署的，是双方真实意思表示，该合同合法有效。上诉人应该依照合同为被上诉人办理房屋产权转移手续。双方在合同中对办理“更名”的相关约定，正是被上诉人给上诉人办理房屋产权手续约定，恰恰能够证明被上诉人根本不知道涉案房屋不能办理房屋产权手续。涉案房屋暂时不能办理房屋产权证的原因是上诉人在2016年就已经开具了购房发票和涉案房屋的土地使用权证被法院查封，被上诉人在签订合同时对上述情况一无所知。一审法院查明了本案事实，正确适用法律，作出了公正的判决，应予以维持。上诉人冯永康向一审法院起诉请求：1、要求被告李利强支付下欠原告冯永康购房款375000元及按合同约定支付违约金，违约金暂定167775元（违约金计算至2019年8月17日止）；2、本案诉讼费由被告李利强负担。一审法院认定事实：2018年11月3日，原告冯永康作为甲方，被告李利强作为乙方，河南众联房地产营销策划有限公司文峰路分公司作为丙方，甲乙双方经丙方介绍，签订房屋买卖合同一式三份，合同的主要内容为，甲方出售的房屋坐落于许昌市××路以南××以西××城××东××单元××东户，房屋权属性质为商品房，建筑面积为211.1平方米，车库面积15平方米，用途为住宅，房屋买卖成交价格为1700000元。付款方式（第四条）为，乙方应在签订本合同时支付给甲方购房首付款600000元，剩余房款在2019年4月15日前向甲方两次性交齐。即乙方第二次付款于2019年2月14日之前支付500000元，第三次付款于2019年4月15日前支付600000元。同时双方办理相关过户手续，甲方不得以任何理由拖欠过户时间，否则视为甲方违约。过户所需的各项费用由乙方全部负担。甲方应保证向乙方出售的房屋没有产权纠纷和债务纠纷，如因甲方的原因，造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，甲方应承担全部责任。乙方如未按照本合同第四条规定的付款方式付款，每逾期一日，乙方应支付甲方逾期款项的千分之三作为延期付款的违约金。逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同。甲方逾期不办理房屋登记过户手续，每逾期一日，甲方应支付房屋全款的千分之三赔付违约金。该合同的补充条款为：1、甲方同意乙方分三次付款；2、总价款含车位一个；3、乙方负责更名，更名费用由乙方负责；4、甲方同意乙方首次付款后交房于乙方装修；5、乙方办理更名手续时甲方把购房手续交于乙方并配合乙方办理更名手续；6、甲方负责在春节前把车位交于乙方。合同签订的当日，李利强通过银行转账支付首付款600000元，冯永康将相关手续交给李利强。李利强出具了收条，内容为：“收到条今收到冯永康购房手续复印件为准，办理更名手续。＜附：购房合同3份物业告知书＞购车位手续。收到人：李立强2018.11.3”。李利强接收房屋后进行了装修居住。之后，因不能办理更名手续，双方发生纠纷。在原告冯永康的催要下，被告李利强通过银行陆续转账计700000元，以上共计1300000元，原告冯永康同意将购房款总额减少25000元，剩余375000元尚未支付。另查明，本案所涉房屋由原告冯永康于2014年11月10日以580103元从河南骏景地产有限公司购买，备案合同编号为201406479。因该公司的土地使用权证-许市国用2009字第008000045号证被相关法院先后查封，目前，原告冯永康尚不能办理房屋所有权证。上述事实有房屋买卖合同、收到条、银行转账凭证、商品房买卖合同、民事裁定书、协助执行通知书及庭审笔录等在卷为凭。一审法院认为：原告冯永康与被告李利强签订的《房屋买卖合同》系各方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该案中，原告已将涉案房屋交付于被告，被告应依约支付下余购房款。经调查核实，涉案房屋所占用土地已被相关法院查封，因此在被告支付全部购房款后，涉案房屋仍无法办理产权变更登记手续。原被告在《房屋买卖合同》中约定，剩余房款交齐同时双方办理相关过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在原告将案涉房屋产权转移登记至被告名下之前，被告享有同时履行抗辩权，其有权拒绝继续履行支付购房款的义务，故原告要求被告支付下欠购房款及支付违约金的请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条之规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告冯永康的诉讼请求。二审期间，上诉人冯永康提供录音材料一份，拟证明被上诉人李利强在签订合同时明确知晓涉案房屋的全部信息，包括无法办理产权证的事实等。被上诉人李利强质证后认为：录音不是原始载体不能证实其真实性。该录音是谈话录音，不经谈话人当事人允许进行录音不具有合法性。该录音内容没有任何一句提到不能办理房产证，该证据不能证明上诉人的证明目的。本院经审查后认为：上诉人陈述称该录音系冯永康、其配偶周丽红与冀春霞的谈话内容，因周丽红、冀春霞未到庭接受质询，无法核实周丽红、冀春霞身份及谈话内容的真实性，本院对该证据不予采信。二审经查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，双方当事人之间签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。经审查，涉案房屋因房屋占用的土地被法院查封，目前尚无法办理产权变更登记手续。被上诉人李利强有权依据涉案合同约定行使同时履行抗辩权，即有权拒绝继续履行支付剩余购房款的义务。上诉人冯永康主张李利强在签订合同时明知涉案房屋无法办理房屋产权证的主张，缺乏证据支持，本院不予采信。一审判决并无不当，应予维持。综上所述，上诉人冯永康的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费9228元由上诉人冯永康负担。本判决为终审判决。审判长  杨天兰审判员  尤 薇审判员  连红举二〇二〇年十二月十八日书记员  王沛文执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口