甘肃省武威市中级人民法院甘肃省武威市中级人民法院民事判决书（2020）甘06民终1520号上诉人（原审被告）：张学东，男，1970年3月20日出生，汉族，中专文化，住武威市凉州区，现居住武威市凉州区。被上诉人（原审原告）：甘肃盛达物业管理有限公司武威分公司。住所地：甘肃省武威市凉州区。负责人：赵志强，该公司负责人。委托诉讼代理人：李庆玉，该公司物业经理。上诉人张学东与被上诉人甘肃盛达物业管理有限公司武威分公司（以下简称盛达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初9630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张学东，被上诉人甘肃盛达物业管理有限公司武威分公司的委托诉讼代理人李庆玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张学东上诉请求：依法撤销原判，予以改判。事实和理由：欠交物业费属实，但因下水马桶返臭气，物业公司不承担维护责任，花费4000余元疏通马桶应予抵扣物业费。盛达物业公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，要求报销其疏通马桶的4000元不符合法律规定，应驳回上诉，维持原判。盛达物业公司向一审法院起诉请求：判令张学东支付物业费6095元和滞纳金3017元，共计9112元。一审法院认定事实：张学东系武威市凉州区盛达城市花园小区9号楼1单元202室业主，房屋建筑面积153.92㎡。2016年10月25日，张学东与甘肃华夏物业管理有限公司武威分公司签订前期物业管理服务协议，约定物业公司为该小区提供下列物业管理服务事项：1、房屋共用部位的维修、养护和管理；2、房屋共用设施设备维修、养护和管理；3、物业共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管理的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、安全防范；6、交通秩序与车辆停放；7、房屋装饰装修管理。违约责任：1、甲方（物业管理单位）违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（张学东）有权要求甲方限期改正，逾期不改正给乙方造成损失的，甲方承担法律责任；2、甲方违约协议，擅自提高收费标准或乱收费的，业主和非业主使用人就超额部分有权拒绝缴纳，甲方已经收取的，业主和非业主使用人有权要求甲方返还；3、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之三加收乙方的滞纳金。该小区的住宅收费标准在2016年12月30日前双方约定按建筑面积每月1.3元/㎡计算，2016年12月30日后经凉州区物价局批准为1.2元/㎡。在物业服务合同履行中，张学东自2017年11月1日开始以房屋卫生间下水主管道不畅通、卫生间散发恶臭味、物业服务质量差为由拒绝缴纳物业费，截止2020年7月31日，累计拖欠物业费6095元，盛达物业武威分公司多次催收无果，形成诉讼。另查明，甘肃华夏物业管理有限公司武威分公司名称于2018年6月19日变更为甘肃盛达物业管理有限公司武威分公司，有内资分公司变更通知书以及甘肃盛达物业管理有限公司武威分公司营业执照予以证明。再查明，张学东至今尚欠盛达物业武威分公司2017年11月1日至2020年7月31日的物业管理费6095元。一审法院认为，物业服务合同是指业主通过选聘物业服务企业对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。原、被告间签订的前期物业管理服务协议系双方真实的意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，该合同的效力及于原告等全体业主，原告按照合同约定为小区提供了物业服务，有权获得物业管理费，被告作为业主，按时交纳物业费是应尽的义务，《中华人民共和国合同法》第六十条一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《物业管理条例》第七条（五）项规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：…（五）按时交纳物业服务费”，审理中，原告表示为便于计算，本案的物业费统一按1.2元/㎡，违约金（即滞纳金）可按年度欠费数额为基数计算，不违反合同约定和法律规定。物业费滞纳金是指根据物业费应交时间未支付的惩罚措施，这是延迟付款后要缴纳一定数额的金钱，物业对逾期的一方给予经济制裁的其中一种方法，是为了更好的促进物业收费设置的惩罚条款，基于本案中，物业管理服务方面盛达物业武威分公司存在服务不到位的个别现象，张学东提出的卫生间下水主管道不畅通、散发臭味的问题，在接到张学东情况反映后应及时释明房屋质量问题在保质期内的责任和义务，并释明受开发商委托进行维修，仅仅是委托与被委托的关系，并非直接承担维修义务和赔偿损失的主体。因此，张学东迟延交纳剩余物业费，该滞纳金予以免除。关于张学东提出其房屋卫生间下水主管道不畅通、散发臭味的问题一节，不论原因系房屋质量问题还是装修所致，并非属于物业服务的范围，物业公司虽然在房屋开发商的委托下可以进行必要的监督管理，但不能由此认为其对该房屋所涉及卫生间下水主管道不畅通、散发臭味的问题负有责任；张学东应当举证另行向开发商及实际侵权人主张相应的民事权利。故对张学东提出的抗辩不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十一条之规定，判决如下：一、被告张学东于本判决书生效后15日内支付尚欠原告甘肃盛达物业管理有限公司武威分公司2017年11月1日至2020年7月31日的物业费6095元；二、驳回原告甘肃盛达物业管理有限公司武威分公司的其它诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由由张学东负担。二审中，张学东申请证人汪如银出庭作证，证言内容：其是张学东楼上邻居，自2018年入住后卫生间一直散发恶臭，找维修下水的看过，也向物业反映过，说是建设方的原因，住建局质量检测的工作人员说不是建设方的问题，直到现在也没有解决，我们也不知道如何维权，并非故意拒缴物业费。张学东质证认为证言属实，盛达物业公司质证认为证言说的是工程质量问题，并非物业公司的管理范围，物业公司只管理小区的公共部分。本院认为，汪如银的证言能够证实盛达小区9号楼1单元部分住户存在卫生间恶臭的问题，并就该问题向物业公司反映的事实，对该证言本院予以采信。当事人对一审查明的案件事实无异议，本院予以确认。经二审查明的案件事实与一审认定事实一致。本案争议焦点：张学东拒付物业费的理由能否成立。本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主委员会或业主签订的由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。物业服务合同包括前期物业服务管理合同。物业服务企业的义务是提供合同约定的劳务服务，如房屋维修、设备保养等，物业服务企业在完成了约定义务后，有权获得报酬。据上可知，物业服务合同是双务合同，即在物业服务企业履行物业服务义务后，业主应当缴纳物业费。在本案中经查明确存在张学东等人房屋存在卫生间散放恶臭之问题。对此张学东对自家下水道采取了疏通等修复措施，但问题并未解决。张学东认为系上下水管道口径小原因造成。而物业公司则认为上下水管道在张学东家里并非公共设施、其不是维修主体，问题应当由开发商解决。就此本院认为，根据涉案合同约定，甘肃盛达物业管理有限公司武威分公司负有对全体业主公用的上下水管道等的维修、养护和管理义务。具体的维修义务责任包括查明存在问题原因及采取措施从而尽到维修责任。就物业公司辩称其仅是委托与被委托的关系，其不是维修主体的理由不能成立。楼房上下水管道既包括业主公用也包括业主自身房屋所属的管道两部分。就房间散放恶臭的原因，张学东作为业主已对自己房屋内下水道进行了疏通处理但问题仍未得到解决，张学东推测原因是下水管道口径过小造成。在此情况下，作为维修主体的物业公司应就相关公共下水道及连接部位予以检查后确定恶臭原因，但物业公司并未就其已尽到相应维护、管理管道的物业服务或排除公用、共有下水管道存在恶源予以举证证实，物业公司无法证实其尽到维修义务，恶臭原因并非未尽到维修义务而是房屋本身质量问题所导致。故本院认为张学东所持先履行抗辩权符合法律规定，其拒付物业费的理由成立。如物业公司经排查张学东居住使用的涉案房屋卫生间恶臭并非物业公司不履行物业服务或上述问题系建设单位质量或设计问题所造成，可就张学东所欠物业费再行主张解决。综上所述，张学东的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初9630号民事判决一、二项；二、驳回甘肃盛达物业管理有限公司武威分公司的诉讼请求。一审减半收取的案件受理费25元及二审案件受理费50元由甘肃盛达物业管理有限公司武威分公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 超审判员 杨海昇审判员 付雪莲二〇二〇年十二月十四日书记员 刘 雪