广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初5867号原告：朱绍其，男，汉族，1967年4月7日出生，身份证住址：广东省博罗县******委会屋吓队，公民身份号码：442************53X。委托诉讼代理人：黄达权，广东金卓越律师事务所律师。被告一：博罗美田义乌小商品投资有限公司，住所地：博罗县***********，统一社会信用代码：914***********803Q。法定代表人：邓某1。被告二：博罗县*洲新大昌汽车修配有限公司，住所地：博罗县******，统一社会信用代码：91441322L08438368N。法定代表人：邓某2。上列两被告共同委托诉讼代理人：王强文、卢淑琪，均系广东臻善律师事务所律师。原告朱绍其诉被告一博罗美田义乌小商品投资有限公司、被告二博罗县*洲新大昌汽车修配有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告朱绍其的委托诉讼代理人黄达权，两被告的共同委托诉讼代理人卢淑琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱绍其向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告一于2017年5月16日签订的《财富公馆合同书》；二、判令被告一退还给公寓使用费550000元；三、判令被告一以550000元为基数自2017年5月18日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算资金占用费至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用费至还清日止，暂计至2020年10月17日止的资金占用费为81102.83元；四、判令被告二与被告一对上述第二、第三请求项的债务承担连带责任；五、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年5月16日，原告与被告一签订《财富公馆合同书》，约定被告一将其位于博罗县***********“财富公馆”（被告一、二共同合作开发）8层810号的房屋使用权转让给原告，使用费总额为550000元，被告一需于2017年10月1日前将房屋交付给原告使用。合同签订后，原告已按合同约定将全部使用费550000元支付给被告，但时至今日，被告一并未将房屋交付给原告使用，且原告发现被告一案涉房屋手续不全，根本无法交付给原告使用，原告之合同目的根本不能实现。为此，原告唯向法院起诉，并提出上述请求，恳请法院予以支持。原告朱绍其为其主张向本院提交如下证据：1、《财富公馆合同书》，证明原告与被告一于2017年5月16日签订合同，约定给被告一将位于博罗县***********“财富公馆”8层810号房屋的使用权以550000元的价格转让给原告使用。2、收款收据，证明原告按《财富公馆合同书》的约定向被告支付了全部使用权转让款550000元，该转让款是被告以欠原告的利息款抵偿。3、《土地使用权转让合同》、补充合同、博集建（94）字第190700009号集体土地建设用地使用证、情况说明，证明原告与被告二签订土地使用权转让合同，约定由被告二受让原告的土地使用权，价格为480万元。4、补充协议，证明因被告未按《土地使用权转让合同》的约定支付土地转让款，仅支付了60万元，对于所欠土地转让款，双方协商一致由被告二按月利率2%给付利息给原告。5、（2019）粤1322民初3183号民事判决书，证明被告二是案涉房屋占用范围内的土地使用权的权属人，与被告一共同合作开发“园洲义乌休闲服装批发城”项目，被告二应对被告一所签原告债务承担连带责任。两被告共同辩称，两被告认为本案为租赁合同纠纷，案涉的《财富公馆合同书》应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关解释对其效力进行认定。案涉物业并未取得建设工程规划许可证，案涉合同应属无效，根据《合同法》第58条规定，故原告诉请自2017年5月18日起计算资金占用费至还清日止没有法律依据。另被告二认为案涉的合同为原告与被告一签订，案涉物业并未进行确权，权利人尚未明确，不能认定被告二对案涉物业享有处分、收益等权益，即使被告二享有案涉土地的部分使用权，但实际的房产开发人为被告一，根据合同相对性，相关的法律责任和后果应由相对人承担，故案涉债务应由被告一自行承担，与被告二无关，被告二不应承担连带责任。两被告为其辩称未向本院提交任何证据。经开庭质证，两被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据一真实性无异议，但根据相关司法解释，应认定为无效合同，原告亦无权诉请被告一自2017年5月18日起计算资金占用费。对证据二真实性无异议，但原告已确认该转让款是被告以欠原告的利息款抵偿，表明该款项已包含利息，如再计算资金占用费，为重复计算利息。对证据三、四真实性均无异议。对证据五真实性无异议，关联性有异议，被告认为本案为房屋租赁合同纠纷，案涉合同为被告一与原告签订的，根据合同相对性，应由被告一承担责任，与被告二无关，被告二与原告不存在法律意义上的权利义务关系，不应承担连带责任。本院经审理查明，2017年5月16日，原告朱绍其（乙方）与被告一（甲方）签订《财富公馆合同书》及附件，主要约定：甲方将位于惠州园洲镇兴园五路257号“财富公馆”8层810号建筑面积为121.66平方米的公寓（下称“案涉公寓”）的使用权转让给乙方；使用期限自2017年10月1日至2036年9月30日，期限到期后，甲方同意乙方无偿使用至2054年9月30日，在该期限内，乙方对该公寓享有居住、使用、收益的权利；总使用费550000元，付款方式为一次性付款。其中合同第五条约定甲方权利义务：甲方承诺于2017年10月1日前将竣工并符合约定标准的公寓交付乙方使用。合同还约定其他事宜。合同签订后，原告于2017年5月18日向被告一支付550000元，被告一出具一份《收款收据》予以确认，收据中备注：此款抵扣土地利息款。被告一认为案涉使用权合同应属无效，原告无权据此主张被告一支付利息。2014年10月22日，原告朱绍其、案外人朱绍基（甲方）与被告二（乙方）签订《土地使用权转让合同》，主要约定：甲方将其位于博罗县*洲镇上南村博园公路占地面积为2860平方米的土地使用权转让给乙方，该土地的性质未集体用地，土地使用证号为：博建字第1907700009号。转让价格为480万元，付款方式为在合同签订后三日内支付首期款20万元，办理完该地的相关手续后支付220元，过户至乙方名下后支付剩余款项240万元。合同还约定了其他事项。双方并于2014年10月22日对《土地使用权转让合同》签订了一份补充补充合同，约定乙方向甲方支付10万元作为甲方将其租户音响厂内的货物于合同签订之日起30日内搬迁完毕。若甲方违约，需向乙方支付50%的转让作为违约金。2015年5月3日，朱绍基与新大昌签订补充协议，约定按《土地使用权转让合同》第五条第二款付款方式中约定，乙方已支付给甲方的转让款60万元，余款180万元从2015年5月3日到2015年6月4日前，按月息两分计算，每月36000元。原告向本院提交2016年11月1日的对账清单，该对账清单显示“邓某2已支付朱绍其现金18万元，邓某2已用街铺款抵扣利息98万元，实际应付朱绍其余额利息款16.2万元”。庭审中，本院向原告释明，如认定原告与被告一于2017年5月16日签订的《财富公馆合同书》无效，原告的诉讼请求是否需作相应变更。原告表示变更第一项诉讼请求为：确认原告与被告一签订的《财富公馆合同书》无效，其余诉讼请求不变。另查一，被告一系于2013年11月26日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本为100万元，股东为邓某2、杨先荣；经营范围为实业投资、物业管理、房地产中介、销售代理、小商品批发零售等。被告一于2016年3月21日召开股东会并达成决议，其中决议被告一注册资本由100万元变更为1000万元，邓某2认缴出资510万元（占股51%），杨先荣认缴出资480万元（占股48%），邓某1认缴出资10万元（占股1%），均以货币出资方式在2030年12月31日前缴足。被告一于2016年4月5日经核准变更了工商登记。被告二系于2004年6月18日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本为60万元，股东为陈雪珍、杨先荣、邓某2。另查二，本院在审理原告马会诉被告一、邓某1、杨先荣、邓某2、被告二房屋租赁合同纠纷一案[案号：（2019）粤1322民初3183号]过程中，查明被告一与被告二认可双方为工程合同关系，共同投资的项目为《园洲义乌休闲服装批发城》工程施工承包业务。本院审理后作出（2019）粤1322民初3183号民事判决书，其中判令被告二对被告一的债务承担连带责任。该民事判决书已发生法律效力，本案原告在庭审中提交了该民事判决书作为证据。被告二认为即使其享有案涉房产的部分土地使用权，但不能当然认定与被告一合作开发案涉公寓所在建筑，根据合同相对性原理，被告二与原告不存在法律意义上的权利义务，故不应在本案中承担连带责任。本院认为，关于案涉《财富公馆合同书》的性质及效力问题。原告与被告一于2017年5月16日签订的《财富公馆合同书》及其附件，约定被告一将案涉公寓使用权转让给原告，期间原告享有该公寓的使用、收益权利。《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”第一百一十七条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”本案中，原告与被告一于2017年5月16日签订的《财富公馆合同书》及其附件，双方当事人约定被告一提供案涉物业给原告有偿使用，并且具体约定了使用的期限，双方当事人设定的是公寓用益物权，而非所有权。结合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条关于租赁合同的规定，案涉《公寓（浙商大厦）使用权合同》符合租赁合同的定义，租赁标的物为房屋，原告为承租人，被告一为出租人，因此《财富公馆合同书》应定性为房屋租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”被告辩称案涉房屋未取得建设工程规划许可证，原告亦无异议，因此依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，案涉《财富公馆合同书》因违反法律、行政法规的强制性规定，依法认定为无效合同。关于合同被认定无效后的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉合同无效，被告一因此取得的财产应当向原告返还。原告主张被告一应返还其已支付的550000元，现该合同无效，且被告一对该款项未提出相关异议，故应予以返还。关于资金占用费问题。原告向本院陈述案涉房屋的使用费是通过被告二尚欠原告土地转让费的利息款进行支付，参照该《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款之规定，被告二将利息以案涉房屋的形式底价给原告，现原告再次请求被告支付利息，属于复利，且原告与被告二约定月利息2%已达法律规定的最高利息标准，故本院对原告要求被告支付资金占用费的请求，本院不予支持。关于被告二的责任承担问题。原告主张被告二对被告一案涉债务承担连带责任。被告二认为即使其享有案涉房产的部分土地使用权，但不能当然认定其与被告一合作开发案涉公寓所在建筑，根据合同相对性原理，被告二与原告不存在法律意义上的权利义务，故不应在本案中承担连带责任。根据另案已发生法律效力的民事判决书的认定，被告二享有案涉公寓所在建筑的部分土地使用权，被告二与被告一共同合作开发园洲义乌休闲服装批发城项目，即案涉公寓所在建筑。被告二就其辩称未向本院提供任何证据予以反证。因此，被告二与被告一共同合作开发案涉房产，就案涉公寓的出租行为，被告二应是知情并参与的。被告二虽并非案涉《财富公馆合同书》及其附件的相对方，但与合同签订方被告一就案涉的租赁合同系利益共同体，当被告一因此需承担民事责任时，被告二应当对被告一上述债务承担连带责任，且被告二在与原告签订的对账清单中，明确约定邓某2已用街铺抵扣利息98万元。故本院对被告二上述辩称不予采纳，对原告该项请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款之规定，本院判决如下：一、确认原告朱绍其与被告博罗美田义乌小商品投资有限公司于2017年5月16日签订的《财富公馆合同书》无效。二、被告博罗美田义乌小商品投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱绍其一次性返还使用费550000元。三、被告博罗县*洲新大昌汽车修配有限公司对第二判项确定的债务承担连带责任。四、驳回原告朱绍其的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5056元（适用简易程序，已减半收取），由原告朱绍其负担406元，被告博罗美田义乌小商品投资有限公司、博罗县*洲新大昌汽车修配有限公司共同负担4650元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 胡海林二〇二〇年十二月二十五日法官助理 王 伟书 记 员 黄子健