吉林省大安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0882民初1101号 原告：连奇友，男，1968年7月1日出生，汉族，住吉林省大安市。 委托诉讼代理人：王振洪，吉林于晓辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾海洋，吉林于晓辉律师事务所律师。 被告：马云鹏，男，1976年10月21日出生，汉族，住吉林省大安市。 原告连奇友与被告马云鹏互易纠纷一案，本院作出（2019）吉0882民初1403号民事判决，马云鹏不服，上诉至吉林省白城市中级人民法院，吉林省白城市中级人民法院于2020年5月27日作出（2020）吉08民终124号民事裁定，撤销本院（2019）吉0882民初1403号民事判决，发回本院重审。本院受理后，另行组成合议庭，于2020年7月27日，2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告连奇友及委托诉讼代理人顾海洋、王振洪，被告马云鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 连奇友向本院提出诉讼请求：1.请求解除连奇友和马云鹏于2017年6月12日签订的楼房互换协议；2.请求马云鹏返还滨江一号5号楼4单元801室房屋（90平方米，价值20万元）；3.请求马云鹏按金岛花园6号楼6单元401室、6号楼一层8号车库售价的双倍赔偿连奇友损失84.6万元；4.请求马云鹏赔偿连奇友房屋出租装修损失30万元。在2020年7月27日，第一次庭审中，连奇友进一步明确了诉讼请求，将第2.3项诉讼请求变更为：2.请求马云鹏返还滨江一号5号楼4单元801室90平米价值29.439万元的双倍价款即58.878万元；3.请求马云鹏按照金岛花园6号楼6单元401室、6号楼一层8号车库售价的双倍赔偿84.6万元。以上款项总计赔偿金额173.478万元。在第二次庭审中，连奇友再次明确了诉讼请求，将第2.3项诉讼请求变更为：2.请求返还以下房屋的出售价款及合同约定的一倍违约金（金岛花园6号楼6单元401室房屋价款29万元及一倍违约金；6号楼一层8号车库价款13.3万元及一倍违约金；滨江一号5号楼4单元801室房屋价款29.439万元。以上房屋价款及违约金共计143.478万元）；将第4项诉讼请求变更为：3.2号商铺房屋装修损失14.6288万元，设备损失2.654万元，总计房屋损失17.2828万元。总计三项诉讼请求共计160.7608万元，庭审中，连奇友要求适当减少违约金后，只主张马云鹏赔偿134.6万元。事实与理由：2017年6月12日，连奇友与马云鹏签订房屋互换协议，协议约定，连奇友使用滨江一号5号楼4单元801室、6号楼6单元401室、6号楼一层8号车库兑换马云鹏位于大安市滨江一号7号楼东数第2号商铺、11号楼北侧7号车库。双方互换楼房出现争议，马云鹏可以如数返还给连奇友，双方互换楼房不允许有抵押、转卖给他人和有楼房争议。连奇友要求马云鹏，如滨江一号7号楼2号商铺出现问题，马云鹏赔偿连奇友装修损失，如果马云鹏将互换楼房卖了，按楼房价款的双倍赔偿连奇友。2018年8月21日，连奇友将2号商铺出租给王立修，王立修对房屋进行了装修，2018年9月22日徐伟对2号商铺权属提出异议，连奇友赔偿承租人王立修装修损失30万元，马云鹏将换得的金岛花园6号楼6单元401室、6号楼一层8号车库分别以29万元和13.3万元的价格出售给王延君，依据协议约定，连奇友有权要求解除互换合同，要求马云鹏返还未出售楼房和赔偿损失，故起诉至法院，请求依法审理，支持其诉讼请求。 为支持上述诉讼主张，连奇友提交了如下证据：1.2017年6月12日，连奇友与马云鹏签订的《互易协议书》；2.2011年10月28日，与松原市富达房屋开发有限公司签订的房屋买卖契约及29万元收据，2011年10月30日，松原市富达房地产公司出具的价值13.3万元车库买卖收据；3.2018年9月22日协议书以及2018年9月27日补充合同书；4.连奇友与王立修的房屋租赁协议书以及连奇友赔偿王立修损失30万元收据，汇款凭证票据；5.吉08**民初1907号民事判决书，白城市中级人民法院(2019)吉0882民终656号民事裁定书和白城市中级人民法院出具的生效证明。 马云鹏辩称，双方互换的房屋均在法院扣押着，互换的房屋已经被我出售了，现在无法返还房屋，我不同意双倍返还价款。正常价格范围内我可以返还价款。房屋装修赔偿我同意给，但不同意给违约金。因为这期间连奇友始终在经营使用互换房屋。但我同意解除双方的互易合同，但解除合同时就不应该适用双倍违约金。我给他的东西给我返还之后能到我的名下，除了违约金之外，我同意赔偿，房屋交后一年多，才有人提出异议，而且提出异议的人只有一张合同，其余没有任何证据能证明房子是案外人的。 为支持上述抗辩主张，马云鹏提交了如下证据：1.2017年8月21日，马云鹏和王延君签订的《房屋买卖协议书》；2.（2019）吉0821执157号执行裁定书一份、（2015）白执字第4-5号执行裁定一份、（2016）内04执80号之二执行裁定一份；3.（2019）吉0882民初1403号卷宗中2019年光盘；4.大安市铁锅故事柴火炖饭店出具的3张发票；5.滨江一号5号楼408室出售协议和金岛花园6号楼8号车库协议书。 另，2020年8月3日，连奇友向本院申请对案涉楼房内的装修进行评估及鉴定，白城市永信价格评估事务有限公司于2020年10月20日作出白永信法评字（2020）第068号鉴定报告，价格评估结论为：2号商铺装修费用评估价格为14.6288万元，3号商铺装修费用评估价格为19.0486元，设备评估价格为2.654万元。我院组织双方当事人对该份鉴定报告进行了质证，双方对该份鉴定报告均无异议。本院对该份鉴定报告予以采信。 经审理查明，认定事实如下： 1.2017年6月12日，连奇友与马云鹏签订的互易协议书，协议书约定：甲方：连奇友，乙方：马云鹏。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，经双方协商，乙方现有滨江一号7号楼东数第2商铺门市和滨江一号11号楼北侧7号车库与甲方互换甲方位于滨江一号5号楼4单元801室和金岛花园6号楼6单元401室及金岛花园6号楼楼下西数第8号车库。具体事宜如下：一、甲方要求乙方滨江一号7号楼东数第2商铺门市必须真实有效，不允许有抵押，转卖给他人或有楼房争议和各种欠费等。二、甲方要求乙方，如楼房出现第一条问题，而且没有变卖甲方的楼房，乙方可以如数返还给甲方。如果已经把甲方楼房卖了，应按楼房价款的双倍赔偿给甲方。待乙方购楼合同能办房照产权后，此条款自动解除。三、甲方要求乙方，如滨江一号7号楼东数第2商铺门市日后出现争议等问题，应赔偿乙方装修费用损失。四、甲方要求乙方，滨江一号7号楼东数第2商铺门市房照办理时间为2017年6月12日开始至2018年年末办理完毕，房照办理完毕后，合同自动解除。五、乙方要求甲方，滨江一号5号楼4单元801室和金岛花园6号楼6单元401室及金岛花园6号楼楼下西数第8号车库也必须真实有效，不得有转卖、抵押等，如出现转卖抵押等问题，甲方可以收回，住宅价格以现金每平方米2300元和车库每平方米5000元计算。滨江一号5号楼4单元801室如果出现问题甲方也可按每平方米1900元的价格收回，待乙方房照下来时此条款生效。 2.2017年8月21日，马云鹏将置换的金岛花园6号楼6单元401室面积110平方米以29万元和6号楼1层车库南侧西数8号门车库以13.3万元出售王延君。 3.2018年8月21日，连奇友将大安市滨江1号7号楼东往西数第二门市、三门市，2个房屋面积为391.52平方米，租赁给王立修使用。 4.2019年7月26日，马云鹏将置换的滨江一号5号楼4单元801室面积98.13平方米以29.439万元出售给王延君。 5.2018年9月22日，连奇友、徐伟、马云鹏因滨江一号小区7号楼东数2门市产权存在争议签订协议书。 6.马云鹏提供证据证实连奇友提供互易的房屋被法院查封。 7.连奇友因滨江一号7号楼东数2号商铺房屋出租装修损失费14.6288万元，设备损失2.654万元，总计房屋损失17.2828万元。 认定上述事实的证据有：互易协议书、房屋买卖合同及收据，生效法律文书及当事人的陈述等证据，并已记录在卷。 本院认为，一、连奇友与马云鹏之间签订的协议书是双方之间自愿签订的，不违反法律的强制性规定，是合法有效的。双方当事人已经按照互易协议约定向对方交付了互易房屋。但双方之间互换的房屋均被法院查封，产权均存在瑕疵，且马云鹏提供的互易房屋滨江一号7号楼东数第2商铺门市产权又与第三人存在争议，连奇友提出解除合同，马云鹏也同意解除合同，因此双方之间签订的协议书应予以解除。二、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，因在签订协议后，双方当事人已经将约定的互换房屋交付对方，合同解除后，互换的房屋应返回对方。现马云鹏已经将互易的房屋转售他人，返还原物已经不可能。按照双方签订的协议，马云鹏应当将出售房屋价款的双倍返还连奇友，因此，连奇友请求返还出售楼房双倍价款的诉讼请求，是基于双方合同的约定。但马云鹏认为双倍返还售楼款要求过高，只同意返还售楼款。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本院认为，违约金确有过分高于损失的情形，应予以适当调整，故本院对于连奇友请求返还房屋价款及违约金的诉讼请求，本院予以酌定调整返还房屋价款及违约金共计93万元。马云鹏认为互易合同解除后，权利义务已经终止，合同条款对双方当事人没有约束力，合同中关于双倍赔偿的违约责任不适用本案。但马云鹏没有举出证据证实双方在签订互易合同时违背其意愿和所签协议违反法律规定，因此其抗辩理由不能成立，本院不予支持。三、连奇友要求按照鉴定结论中数额进行赔偿，马云鹏无异议，故本院对连奇友要求马云鹏赔偿该笔损失共计17.2828万元，予以支持。 综上所述，连奇友与马云鹏之间签订的楼房互易协议应予以解除，互易财产应予以返还，不能返还的，予以赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条规定，判决如下： 一、解除连奇友与马云鹏于2017年6月12日签订的《楼房互换协议》； 二、马云鹏于本判决发生效力后十日内返还出售三处房屋（大安市金岛花园6号楼6单元410室、金岛花园6号楼一层8号车库、大安市滨江一号5号楼4单元801室）价款及违约金共计93万元； 三、马云鹏于本判决发生效力后十日内赔偿连奇友因滨江一号7号楼东数第2商铺房屋装修损失费14.6288万元，设备损失费2.654万元，共计17.2828万元； 四、连奇友于本判决发生效力后十日内返还马云鹏大安市滨江一号7号楼东数第2商铺以及滨江一号11号楼北侧7号车库； 五、驳回连奇友的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16,914元，由马云鹏负担14,749元，由连奇友负担2165元。鉴定费3000元由马云鹏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作需要的必要消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  张松岩 审 判 员  郝 妍 人民陪审员  陈亚秋 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  张 蕊