青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终182号上诉人（原审原告）：吕栋，公民身份号码：×××，男，汉族，1989年12月1日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：吕子亮(系吕栋的父亲)，公民身份号码：×××，男，汉族，1955年8月15日出生，住西宁市。被上诉人（原审被告）：青海海宏房地产有限责任公司，统一社会信用代码：91630000710584469A,住所地：西宁市城**东交通巷**银泰大厦。法定代表人：于志坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛建浩。上诉人吕栋因与被上诉人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初4545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吕栋的上诉请求：1.依法撤销一审法院（2019）青0105民初4545号民事判决书，依法改判海宏公司支付延迟交房违约金49487.91元以及至今未办理产权登记违约金5155.95元，合计54643.86元；二、一、二审诉讼费由海宏公司承担。事实和理由：一审法院的判决违背了以事实为根据、以法律为准绳的原则。一审法院裁判文书在查明事实的基础上归纳了案件争议焦点，但完全无视相关涉案证据，以诉讼时效为由驳回了要求海宏公司承担违约责任的诉求，属枉法裁判。针对海宏公司的违约行为，吕栋始终没有放弃权利主张，海宏公司的违约行为已经侵害了吕栋合法权益，吕栋在一审期间提交的证据“海宏公司向案涉房产业主公开发布的《公告》”，亦证明了该案诉讼时效中断。综上，请求二审法院依法支持吕栋的诉求。海宏公司辩称：吕栋诉求的延期交房违约金，已超过三年的诉讼时效。一审法院认定事实清楚，判决结果正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。吕栋向一审法院提起诉讼请求：1.判令海宏公司支付延迟交房违约金49487.91元;2.本案诉讼费由海宏公司承担。一审法院认定事实如下：吕栋（买受人）与海宏公司（出卖人）于2013年7月25日签订了《商品房预售合同》（合同编号YS0151560），合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号3号楼2单元2051室，预测建筑面积144.83平方米。二、房屋价款：总金额515595元。三、交付期限：2014年12月30日前，交付条件：经验收合格。四、逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。五、产权登记：出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理产权登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。六、交接：房屋交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。合同签订后，吕栋按约向海宏公司付清了全部房款，案涉房屋至今未完成初始登记，庭审中海宏公司提交了案涉房屋的《住宅工程用户手册》。合同签订后，吕栋按约向海宏公司付清了全部房款，海宏公司未能按合同约定期限交付房屋。2015年7月11日，双方又签订了《银泰九号公馆补充协议》，约定从《商品房预售合同》规定的交房日期到2015年6月30日，海宏公司向吕栋按日支付已付总房款万分之一的违约金。二、2015年7月1日至交房时间（1号楼确定为2015年9月25日），海宏公司向吕栋按日支付已付总房款万分之二的违约金。三、超过确定的交房时间，海宏公司向吕栋按日支付已付总房款万分之四的违约金。以上违约金支付以现金形式全额在交房同时给予支付。2015年10月30日，海宏公司在《西海都市报》刊登（公告），主要内容为：银泰九号公馆小区西区开始办理交验房手续，2015年12月2日－12月6日交验3号楼。房屋交验时间到期后，海宏公司因3号楼未能通过竣工验收，而未能向业主交房。2016年4月26日，3号楼房通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收。海宏公司以2016年4月26日作为交房日期。2016年6月3日，海宏公司从应付吕栋的违约金中扣收契税、维修基金、有限接口费共计12744.4元。2016年6月4日吕栋向所购房屋的物业管理公司交纳了2016年5月1日至2016年10月31日的物业费、水电费及公摊电费。一审法院认为，对双方争议的焦点为：关于吕栋是否应当承担逾期交房违约金的问题。吕栋与海宏公司于2013年7月25日签订《商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。该合同第八条约定海宏公司应当在2014年12月30日前交付房屋，因海宏公司未能按照合同约定交付房屋，双方又签订《银泰九号公馆《商品房预售合同》补充协议》，并在西海都市报公告房屋交验时间。由于吕栋所购3号楼房屋未能如期竣工验收，最终于2016年4月26日经施工单位、设计单位、地勘单位、监理单位、建设单位验收合格完成了工程质量竣工验收，已达到双方约定的交付条件。符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收，方可交付使用”规定，可以交付商品房买受人，且双方在《商品房预售合同》第八条中约定“1.该商品房经验收合格”为交付条件，该项区别于“2.该商品房经综合验收合格”。案涉房屋符合双方约定的交付条件时，开发商有及时将案涉房屋交付买受人的义务，同时买受人也有积极接受房产的义务。因此，3号楼于2016年4月26日以实际竣工验收时间为交房时间。故本案中逾期交房违约金的计算及诉讼时效起算，均应以该补充协议的约定“违约金支付以现金形式全额在交房同时给予支付”及实际竣工验收时间为交房时间为准，逾期交房违约金诉讼时效应以该交房时间起算。案涉3号楼的逾期交房违约金的诉讼时效保护三年至2019年4月26日。本案吕栋于2019年9月11日向法院起诉，起诉时间已超过诉讼时效。故对吕栋的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款的规定，遂判决：驳回吕栋的诉讼请求。本案诉讼费1038元，减半收取519元，由吕栋承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。对本案事实，本院认定如下：一审已经查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，海宏公司与吕栋签订的《商品房预售合同》及补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。吕栋按月交付了全部购房款，海宏公司未按合同约定期限向吕栋交付房屋，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。海宏公司虽然通过公告方式，通知吕栋于2015年12月2日-12月6日办理交验房手续，但海宏公司认可该时间并没有实际交房。根据合同约定和房屋于2016年4月26日通过“五方验收”验收合格，应当确定2016年4月26日“视为买受人已收房”的时间。根据《商品房预售合同》和补充协议的约定，违约金应按照不同标准分段计算至2016年4月26日。即515595元×183天×0.0001=9835.39元；2015年7月1日至2015年10月4日止违约金按每日万分之二计算为：515595元×96天×0.0002=9899.42元；2015年10月5日至2016年4月26日止违约金按每日万分之四计算为：515595元×204天×0.0004=42072.6元。违约金共计61807.41元，扣除2016年6月3日，海宏公司从应付吕栋的违约金中扣收契税、维修基金、有限接口费12744.4元。故吕栋的延期交房违约金共计49063元。二审中，吕栋主张海宏公司向其支付未办理产权登记违约金5155.95元。经查，吕栋在一审中无该诉讼请求，双方在二审中对此亦未达成协议，故对吕栋关于产权登记违约金的主张本院不予审理。综上，吕栋的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，二审予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销青海省西宁市城北区人民法院（2020）青0105民初4545号民事判决，即：驳回吕栋的诉讼请求。二、青海海宏房地产有限责任公司于本判决生效后十五日内支付吕栋违约金共计49063元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费案件1038元，减半收取519元，由青海海宏房地产有限责任公司负担；二审案件受理费1038元，由青海海宏房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 张洁琼审判员 靳 玲审判员 纳 敏二○二○年十二月二十四日书记员 哈春瑛附：审理本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。