广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25427号上诉人（原审原告）：曾晓军，男，1977年5月8日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被上诉人（原审被告）：城市社区服务集团（西安）有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城二路**三彩大厦**。法定代表人：张智军。上诉人曾晓军因与被上诉人城市社区服务集团（西安）有限公司（以下简称城市社区公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初12886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曾晓军到庭参加诉讼，被上诉人城市社区公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾晓军上诉请求：1.撤销一审判决第三项；发回重审或依法改判城市社区公司支付三个月的租金标准违约金合计人民币12600元，城市社区公司支付防止损失扩大支出的合理的差旅费用人民币2092元；2.本案一、二审诉讼费用由城市社区公司负担；3.上诉开庭产生的差旅费用由城市社区公司负担。事实和理由：一、曾晓军在一审中要求按照《房屋托管合同》第十五条第四点规定，城市社区公司支付叁个月的租金标准违约金合计人民币12600元主张应被法院支持。（一）《根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条的规定，城市社区公司并没有在一审中承担举证责任，也没有具体的数据资料证据来证明其公司收入减少，经营出现困难。因此城市社区公司提出疫情不可抗力以及其后果和影响经营的主张不应该被法庭采纳。（二）根据《中华人民共和国合同法》第三条，疫情发生以来，城市社区公司没有任何沟通，就在2020年3月底在三彩家APP(指定使用的APP)上推了一个补充合同，不签字同意就不付应该付的到期租金，有违平等原则。（三）因城市社区公司对于履行诚实信用原则的观念淡薄，所以产生了违约责任，使得素不相识的房东和租客变成了矛盾的对立面，各自的权益都没能得到保障。（四）根据双方签订的合同第六条第二点约定，城市社区公司清楚经营业务中的风险与困难，且根据向一审提交的证据可以证明租用城市社区公司名下物业的租客从2019年12月开始到2020年4月都是按月按时交租给到城市社区公司指定账户，城市社区公司是有进账和现金流入。一审法院要求曾晓军承担风险共担责任违背公平公正的原则以及契约精神。（五）从事实层面来看，从天眼查中可以看到，城市社区公司存在在全国存在多起诉讼，其法定代表人被上海市松江区人民法院颁布限制消费令。9月1日，广州市房地产租赁协会发出风险警示，提醒广大住房租赁当事人在租赁活动中谨慎选择、注意甄别，并公示了已被相关管理部门和行业协会重点关注及约谈的企业名单，其中与城市社区公司有关联的广州小鹰租房、城城找房广州分公司、三彩家广州分公司均在列。就在准备上诉材料的时候，小鹰公寓深圳公司暴雷，办公场所里挤满了300多名来维权的房东和租客，大多数房东都己经两个月没有收到房租，前来讨要说法并准备强制收房，而租客则表示自己是年付的租金，合约未满应该继续居住。而之前的2020年8月巢客公寓暴雷事件造成约1．7万人利益受损，涉及资金超过亿元，许多手持“一城一家”“猪猪帮"“巢客遇家”租赁合同的受害者正排着队报案。城市社区公司经营模式是一直被反复提示风险的“高收低租”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利入租金周期)。实际上是坐实了账上没有资金的空壳公司，才可以肆无忌惮的忽视各地的法庭判决，甚至在明知有法庭诉讼的情况下解散广州分公司，增加了曾晓军和一审法院的时间成本，浪费宝贵的法律资源。二、城市社区公司应承担曾晓军合理的差旅费用人民币2092元。综上，请求二审法院予以改判。城市社区公司经本院依法传唤未到庭陈述意见。2020年5月14日，曾晓军向一审法院提起诉讼，请求判令：1.城市社区公司向曾晓军支付2020年1月1日至2020年4月28日房租人民币19310元；2.城市社区公司向曾晓军支付的租房押金人民币4200元不予退还；3.城市社区公司向曾晓军支付三个月的租金作为罚金，共人民币12600元；4.城市社区公司向曾晓军支付差旅费、住宿费、食宿费人民币5000元；5.城市社区公司承担诉讼费。一审法院经审理查明：2019年10月18日，曾晓军（甲方）与城市社区公司广州分公司（乙方）签订了《房屋托管合同》，约定：甲方将坐落在广州市白云区鹤龙街道向荣街239号时代玫瑰园小区1103室（以下简称涉案房屋）的房屋托管给乙方。该房屋用途为乙方经营长租、短租或配套项目。拖管期限内，乙方自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益与甲方无关，甲方不承担风险。本合同托管期合计36个月，自2019年10月21日至2022年10月20日止，甲方实收租期33个月，冲抵服务费三个月。月租金为4200元，押金4200元。本合同起租日起，甲方租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金），每年合同起租月份租金与托管服务费冲抵，互不支付。因乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外），甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。等等。上述合同签订后，城市社区公司广州分公司于2019年10月23日向曾晓军支付了4200元的押金，曾晓军将涉案房屋交付给城市社区公司使用。城市社区公司广州分公司将涉案房屋转租案外人使用。此后，城市社区公司广州分公司分别于2019年11月30日支付租金4200元，于2019年12月31日支付租金4200元。此后未再支付租金。2020年3月31日，城市社区公司广州分公司向曾晓军发送了《补充协议》，主要内容是城市社区公司广州分公司因受“新型冠状病毒”不可抗力影响，其经营困难，城市社区公司广州分公司未支付曾晓军2个月的租金，城市社区公司广州分公司承诺在2020年4月至2021年1月期间分期进行支付，每个月支付840元。曾晓军不同意上述《补充协议》，故并未签署上述协议。同日，曾晓军向城市社区公司广州分公司发出了《合同解除通知书》，主要内容为：鉴于城市社区公司广州分公司未付我2020年1月、2月时代玫瑰园B1栋1103室租金达30天，直接触发了合同第十条第三款第一点的情形成立，本人通知贵方，本人与贵方于2019年10月15日签署的时代玫瑰园0-0-1103精装整租合同解除，本人收取的租房押金不予退还，请贵司在2020年4月20日之前，通过约定的银行账号转账，支付3个月租金标准违约金合计12600元。城市社区公司确认其于2020年3月31日收到上述《解除合同通知书》。曾晓军于2020年4月28日自行从次承租人处收回涉案房屋。另查明，2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。2020年1月27日，国务院办公厅发布关于延长2020年春节假期的通知，延长春节假期至2月2日，2月3日起正常上班。还查明，城市社区公司广州分公司已于2020年6月4日办理注销手续。本案一审审理过程中，曾晓军、城市社区公司双方同意，若一审法院对于曾晓军要求没收押金4200元的诉讼请求不予支持，双方同意用押金抵扣城市社区公司欠付的租金。一审法院认为：曾晓军与城市社区公司广州分公司于2019年10月18日签订的《房屋托管合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵守履行。城市社区公司广州分公司系城市社区公司的分支机构，该分支机构注销后，曾晓军现向城市社区公司主张合同权利，一审法院予以支持。《房屋托管合同》约定“本合同起租日起，甲方租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金），每年合同起租月份租金与托管服务费冲抵，互不支付”。本案中，城市社区公司广州分公司第一个月的租金与托管服务费冲抵后，城市社区公司广州分公司支付租金至2020年1月20日。由于2020年1月24日至2020年2月2日为春节假期，根据双方合同约定，2020年1月21日至2020年2月20日的租金，城市社区公司广州分公司应当与2020年2月21日至2020年3月20日的租金统一在2020年2月29日前支付。截至2020年3月31日，城市社区公司广州分公司拖欠上述两个月的租金未付已达到30天，已经达到合同约定的解除条件。曾晓军于2020年3月31日通知城市社区公司广州分公司解除合同，并已于2020年4月28日自行收回涉案房屋，故双方合同已经实际解除。城市社区公司现同意向曾晓军支付自2020年1月21日至2020年4月28日的未付租金13720元，曾晓军主张的该期间的租金一审法院予以支持。考虑到根据双方《房屋托管合同》的约定，城市社区公司每年向曾晓军收取一个月的租金作为托管服务费，并约定托管服务费与首月租金冲抵，现双方合同仅实际履行了6个月零8天，根据公平原则，城市社区公司应当退还剩余租赁期的托管服务费，经计算金额为[4200元÷12月×（5月+22天÷30天）=2006.67元]。折合成首月被冲抵的租金，即城市社区公司还应当向曾晓军支付2019年10月21日至2019年11月20日的租金2006.67元。据此，城市社区公司合计应当向曾晓军支付租金合计15726.67元。关于城市社区公司是否应当承担违约责任的问题。依照曾晓军、城市社区公司双方合同的约定，城市社区公司欠租30天，曾晓军有权解除合同，本案中涉案房屋已由城市社区公司转租，因疫情影响，城市社区公司于2020年3月31日才提出要求将2个月欠租分期延长长达10个月期间支付，曾晓军对此不同意，城市社区公司理应付租或部分付租。虽然曾晓军作为出租人应有疫情面前共担风险的担当，但不应苛责出租人接受承租人的方案。本案中城市社区已将涉案房屋转租获取收益却不向出租人付租，有违诚信，曾晓军解除合同符合合同约定，故曾晓军主张城市社区公司承担违约责任，一审法院予以支持。同时，虽然涉案房屋在疫情期间并未空置，但疫情导致该公司经营的其他房源没有出租出去，从而导致其公司收入减少，经营出现困难，而此次疫情的发生确实属于不可抗力，根据公平原则和风险共担原则，一审法院酌情对违约金进行调低，判令曾晓军有权没收城市社区公司所交纳押金4200元。对于曾晓军要求城市社区公司赔偿3月的租金作为违约金，以及要求城市社区公司支付差旅费及住宿费等5000元的诉讼请求一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十七条，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的第5条第1款之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，城市社区公司向曾晓军支付租金15726.67元；二、曾晓军有权不予退还城市社区公司押金4200元；三、驳回曾晓军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费857.80元，由曾晓军负担559.63元，城市社区公司负担298.17元，城市社区公司负担的受理费应于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。本院二审期间，曾晓军向本院提交了其因参与本案诉讼需往返广西至广州而产生的差旅费的相关单据，拟证明：由于城市社区公司的违约而形成了本案诉讼，曾晓军需往返广西至广州，故在此期间的差旅费应由城市社区公司承担。该差旅费的单据是一审诉请主张的数额和二审参加庭询所产生的差旅费的总额，共计3021.6元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：违约责任的认定。双方对于一审法院认定城市社区公司未按时支付租金构成违约，曾晓军有权解除合同，均无提出上诉，本院二审不予审查，予以认可。关于违约责任问题。双方合同约定，因城市社区公司原因导致其不支付或者不按照约定支付租金达30日的，曾晓军要求解除合同的，曾晓军收取的的押金不予退还，城市社区公司还需另行赔偿3个月的租金作为违约金给曾晓军。但是，因受新冠疫情及政府防控措施的影响，经营者的经营均受到较大影响，而新冠疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力客观情况，故城市社区公司逾期支付租金事出有因，不属于恶意违约，因此，一审法院根据公平原则和风险共但的原则，酌情对违约金标准予以调整为曾晓军没收城市社区公司缴纳的押金，并无明显不当，本院予以维持。关于曾晓军要求城市社区公司支付其差旅费的问题，缺乏合同依据，本院不予采纳。综上所述，曾晓军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费167.3元，由上诉人曾晓军负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年十二月十八日书记员  张 旭彭诗敏