甘肃省天水市中级人民法院民事判决书（2020）甘05民终708号上诉人（原审被告，反诉原告）：天水宝鼎房地产开发有限公司。法定代表人：穆某。委托诉讼代理人：裴某，甘肃纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，甘肃纪元律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：马某，个体工商户，住甘肃省张掖市高台县。委托诉讼代理人：周某，甘肃省张掖市甘州区火车站街道法律服务所法律工作者。上诉人天水宝鼎房地产开发有限公司（以下简称宝鼎公司）因与被上诉人马某商品房销售合同纠纷一案，不服自治县人民法院(2020)甘0525民初16号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人宝鼎公司的法定代表人穆某及其委托诉讼代理人裴某、刘某，被上诉人马某的委托诉讼代理人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝鼎公司上诉请求：1.撤销甘肃省张家川回族自治县人民法院（2020）甘0525民初16号民事判决，依法改判解除商品房买卖合同并由马某赔偿损失；2.一、二审诉讼费用由马某负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。宝鼎公司多次积极协助马某办理贷款，因马某个人原因办理贷款未果后，双方口头约定于2019年5月付清全款，但马某并未履行，2019年6月宝鼎公司再次催要房款未果。自2019年6月至本案发生时，马某一再失信，拖延付款且不愿承担违约责任，甚至通过提起履行之诉的方式规避自己迟延付款的违约责任，其不再值得信任，一审法院以马某委托诉讼代理人在法庭的口头承诺认定双方合同继续履行并无法律和事实依据。2.一审判决适用法律错误。一审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定以宝鼎公司未行使解除权为由，认定宝鼎公司解除权消灭，属于适用法律错误。在马某未按照双方口头约定在2019年5月付清全款后，2019年6月宝鼎公司再次催要房款这一事实来看，即使一审判决适用有关除斥期间的规定，也应确定2019年6月为解除权发生之日。截止2020年3月26日距离宝鼎公司一审提起反诉仅有9个月，故宝鼎公司的解除权并未消灭。3.一审判决双方继续履行合同并驳回宝鼎公司一审的反诉请求显失公平，马某直至2019年6月也未积极履行付款义务的行为可以看出其不存在履行合同的意思表示和履行事实，导致宝鼎公司根本无法实现合同目的，合同应当依法解除。即便继续履行合同，马某也应依法承担违约责任，一审判决双方继续履行合同的同时免除了马某的违约责任不当。马某辩称，本案中，双方当事人签署的《商品房买卖合同》没有约定办理按揭贷款的时间、没有约定按揭贷款不能之后的履行方式，最后导致双方因履行合同发生争议。但这都不是解除合同的法定条件和不履行合同的法定理由，未能办理银行按揭贷款，并不影响合同履行。2019年6月份因为按揭贷款未能办理时，马某向宝鼎公司要求以现金方式全额支付剩余房款32万元，马某对该合同的履行不存在无能力支付的问题，而是宝鼎公司提出的附加条件引发争议。一审法院适用法律正确。本案并不具备法定解除合同的条件。双方签订的《商品房买卖合同》第七条部分虽有逾期解除合同的表述，但并没有明确约定多长时间后可以有权解除合同，宝鼎公司也认可自始至终没有对马某送达解除合同的通知书，故本案不具备《中华人民共和国合同法》第95、96条规定的约定及法定解除合同的条件。马某向一审法院起诉请求：1.判令宝鼎公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》并交付该合同当中的××楼商品房一套；2.本案诉讼费由宝鼎公司承担。宝鼎公司公司向一审法院反诉请求：1.依法解除宝鼎公司与马某双方签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令马某向宝鼎公司赔偿损失115680元（以未付款32万元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息每日万分之五的标准计算自2018年6月30日至2020年6月22日）;3.本案诉讼费由马某承担。一审法院认定事实:2017年1月18日，马某欲购买宝鼎公司开发的位于张家川县张家川镇宝鼎阳光水岸住房一套，马某按照要求于当日缴纳了10000元定金，2017年2月26日双方签订《商品房预售合同》，该合同约定：马某购买阳光水岸第4幢3单元801号房屋，该商品房建筑面积为125平方米，单价为每平米3700元，总金额462500元，首付30.81%共计142500元，按揭贷款69.19%共计320000元。马某于2017年2月26日缴纳了132500元。2018年2月10日双方签订编号GF-2004-017143801《商品房买卖合同》，该份合同约定：马某购买的阳光水岸第4幢3单元801号现房的建筑面积为125.37平方米，单价3700元，总金额463869元，首付31.02%共计143869元，贷款68.98%共计320000元，出卖人（宝鼎公司）于2018年6月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人（马某）使用。该合同第六条付款期限的约定中未载明具体期限。马某于该合同签订当日2018年2月10日缴纳1369元，以上共计143869元（含2017年1月18日的10000元定金），即马某按照合同约定交纳了首付款。2017年4月17日始宝鼎公司与马某协商为马某办理按揭贷款，宝鼎公司于2018年7月4日协助马某及马某的儿子马斌（亦购买了宝鼎公司阳光水岸小区的一套商品房）向中国工商银行股份有限公司天水张家川支行申请按揭贷款，中国工商银行股份有限公司天水张家川支行于2018年9月3日发放了马斌名下的商品房担保贷款，马某的按揭贷款未被中国工商银行股份有限公司天水张家川支行审核通过。2019年6月初马某请求支付32万元剩余购房款时，宝鼎公司要求马某支付延迟付款的利息，为此双方发生纠纷。另查明宝鼎公司阳光水岸商品房预售许可证号为张房预售证第2018002号，双方于2018年2月10日签订编号GF-2004-017143801《商品房买卖合同》于2018年5月18日在张家川县房地产管理局登记备案。涉案4幢楼3单元801号商品房空置未另售。宝鼎阳光水岸4幢楼目前已有接近二分之一的住户入住使用。一审法院认为，关于涉案合同的效力问题。双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应全面履行自己的义务。关于涉案合同的履行即应否解除的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案的买受人马某虽然按揭贷款未被审核通过，未能订立商品房担保合同，但并非导致双方间的《商品房买卖合同》不能继续履行。马某未能办理按揭贷款后于2019年6月请求向宝鼎公司一次性交纳剩余房款32万元，宝鼎公司提出要求马某支付延迟付款利息而发生纠纷。庭审中马某的委托诉讼代理人表示当庭能够支付32万元剩余购房款。宝鼎公司亦表示涉案房屋尚空置未另售，庭审调解时宝鼎公司表示同意继续履行合同，要求马某按信合贷款利率1.43%支付逾期付款利息13万多元，因马某只愿承担3万元利息致调解未果。因此合同继续履行并无法律和事实障碍，合同目的能得以实现。故宝鼎公司要求解除合同不符合法定解除条件。涉案合同第七条约定，买受人逾期付款的（未约定具体期限），出卖人可以解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”宝鼎公司在马某最终办理按揭贷款不能又未能及时支付剩余购房款的情形下未行使解除权，迟至2020年3月26日才在本案反诉中提出解除合同，宝鼎公司的解除权已因超过一年的除斥期间而消灭。且马某要求继续履行合同，故宝鼎公司反诉主张解除合同，没有充分的法律依据。综上，遵从鼓励交易的原则，对马某要求继续履行合同的请求，依法应予支持，宝鼎公司要求解除合同并赔偿损失其理由不能成立。对其要求解除合同并赔偿损失的反诉请求，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条之规定，判决：一、马某与天水宝鼎房地产开发有限公司于2018年2月10日签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、马某于判决生效后十日内给付天水宝鼎房地产开发有限公司剩余购房款人民币320000元；三、天水宝鼎房地产开发有限公司于判决生效后三十日内将位于××县商品房一套交付给马某；四、驳回天水宝鼎房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费6100元,由马某负担，反诉案件受理费1318元，由天水宝鼎房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，马某与宝鼎公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案双方因合同履行发生争议，一方要求继续履行合同，一方要求解除合同，本案的争议焦点为：宝鼎公司要求解除与马某签订的商品房买卖合同，赔偿损失能否成立？本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案商品房买卖合同的付款方式为买受人以担保贷款方式付款，宝鼎公司主张因马某个人原因办理贷款未果后，双方口头约定于2019年5月付清全款，但马某并未履行，不存在履行合同的意思表示和履行事实，导致宝鼎公司根本无法实现合同目的，根据涉案合同第七条的约定应当依法解除。首先，宝鼎公司对双方口头约定于2019年5月付清全款的期限没有证据证明；其次，双方商品房买卖合同第六条“付款方式及期限”，只约定了以首付加贷款方式付款，对付款期限没有约定，第七条“买受人逾期付款的违约责任”的款项内容均打叉，双方对到何时未付款构成逾期、逾期后宝鼎公司享有解除权并没有进行约定；再次，双方因无法办理贷款发生了冲突，并经派出所进行了劝止，如宝鼎公司确实提出了解除合同的主张，应以通知方式告知马某，而宝鼎公司不能提供其通知马某解除合同的证据，应承担举证不能的后果。宝鼎公司主张2019年6月为解除权发生之日，至宝鼎公司一审提起反诉时其解除权并未消灭，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定合同应当依法解除，本院认为，当事人一方未通知对方，以诉讼的方式主张解除权，应由人民法院依法审理能否解除，该司法解释第二十三条规定的情形为“因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”本案马某已按照合同约定交纳了首付款，剩余款项虽不能办理贷款，但马某明确表示愿以现金方式缴纳，涉案房屋尚空置未另售，不存在商品房买卖合同不能继续履行的情形，故宝鼎公司主张依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定解除商品房买卖合同不能成立。双方在商品房买卖合同中没有确定付款期限，在后续协商中也没有明确，不能认定马某不能办理贷款构成违约，宝鼎公司主张即便继续履行合同，马某也应依法承担违约责任的主张也无约定可依，不能成立。综上所述，宝鼎公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7418元，由天水宝鼎房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 丁建文审判员 石 岚审判员 张碧霞二〇二〇年十二月二十二日法官助理 徐瑞杰书记员 胡 阳