湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初5221号 原告：朱江天，女，汉族，1969年9月23日出生。 委托诉讼代理人（特别授权）：曾奇才，湖南宏峰律师事务所律师。 被告：怀化华商房地产开发有限公司。 法定代表人：向之华，系公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨阳，湖南诚怀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲卫国，湖南天樽律师事务所律师。 原告朱江天诉被告怀化华商房地产开发有限公司（以下简称华商公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告朱江天的委托诉讼代理人曾奇才,被告怀化华商房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨阳、蒲卫国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱江天向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金（参照已付总房款405475元每日万分之一从2015年12月31日暂计算至2020年7月31日计1673天为67835元，后续计算至交付房屋时为止）；2、判令被告继续履行《怀化市商品房买卖合同》向原告交付华桥信息大楼1栋房屋；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告朱江天与被告怀化华商房地产开发有限公司(以下简称“华商公司”）于2015年4月26日签订了三份《怀化市商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买“华桥信息大楼”1栋共三套房屋，三套房屋总价为405475元，付款方式为一次性付款。房屋的交付时间为2015年12月31日，且交付时华商公司应当取得《竣工验收备案表》。原告以他人付款的方式向华商公司支付了全部购房款，华商公司于2015年7月7日向原告开具了购房款收据。但华商公司至今仍未向原告交付房屋，已构成违约交房。原告请求参照已付总房款每日万分之一的违约标准由华商公司承担违约交房责任。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提出诉请。 被告怀化华商房地产开发有限公司辩称：一、案涉三份《怀化市商品房买卖合同》已依法解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”在本案中，2015年4月26日朱江天与华商公司签订了合同编号为20120045****《怀化市商品房买卖合同》、合同编号为20120045****《怀化市商品房买卖合同》、合同编号为20120045****《怀化市商品房买卖合同》，以怀化市昌顺建筑工程有限公司（以下简称昌顺公司）的工程款抵房款的方式“购买”华桥信息大楼第1幢房屋，朱江天并未向华商公司支付房款等。2017年2月28日昌顺公司向人民法院起诉华商公司，昌顺公司在诉讼中不认可工程款抵房款，故（2017）湘1202民初420号《民事判决书》不认可工程款抵房款，故朱江天并未以昌顺公司的工程款抵冲应付的房款，即朱江天至今未向华商公司支付房款等。基于前述情况，华商公司根据《合同法》等规定，依法向朱江天送达了《解除合同通知》，朱江天已收到《解除合同通知》，根据《合同法》第九十六条的规定，朱江天与华商公司于2015年4月26日签订的合同编号为20120045****《怀化市商品房买卖合同》、合同编号为20120045****《怀化市商品房买卖合同》、合同编号为20120045****《怀化市商品房买卖合同》已依法解除，朱江天需配合华商公司撤销商品房买卖网签合同或注销合同的备案登记手续。二、朱江天无权要求继续履行《怀化市商品房买卖合同》其一，朱江天未支付房款，华商公司有先履行抗辩权。《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在本案中，2015年4月26日签订的三份《怀化市商品房买卖合同》第七条均约定：“首付款(含定金)……于本合同签订之日支付，……”《怀化市商品房买卖合同》第十一条均约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，……将本合同约定的商品房交付买受人使用，……”根据前述约定，是先付款后交房。如前所述，朱江天的房款是拟用工程款冲抵，朱江天并向华商公司支付房款，因（2017）湘1202民初420号《民事判决书》不认可工程款抵房款，故朱江天至今未向华商公司支付房款等，因此华商公司可以行使先履行抗辩权。其二，案涉三份《怀化市商品房买卖合同》已依法解除，不再履行。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在本案中，案涉三份《怀化市商品房买卖合同》已依法解除，根据《合同法》第九十七条的规定，案涉三份《怀化市商品房买卖合同》不再履行。三、朱江天主张违约金无法律依据和事实根据违约金是以违约为前提，在本案中，华商公司并无违约行为。其一，如前所述，因朱江天未付房款，华商公司未交付案涉商品房是行使先履行抗辩权，并非违约行为。其二，案涉三份《怀化市商品房买卖合同》第十一条均约定：“……如买受人的房屋价款（包括申请的银行按揭贷款）未在本合同约定的交房期限前支付给出卖人，出卖人将顺延交房和办理房屋权属证书日期。”根据该约定华商公司未交付案涉商品房也非违约行为。四、2017年9月25日之前的所谓逾期交房违约金超过了诉讼时效《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”在本案中，朱江天向人民法院起诉的时间是2020年9月25日，故2017年9月25日之前的所谓逾期交房违约金超过了诉讼时效。综上，（2017）湘1202民初420号《民事判决书》不认可工程款抵房款，故朱江天至今未向华商公司支付房款等，华商公司相信人民法院不会支持朱江天的诉讼请求，因为如果人民法院支持朱江天的诉讼请求，就会出现前后矛盾的判决，严重损害司法权威和华商公司的合法权益，出现华商公司既要向朱江天交付案涉商品房，又要向昌顺公司支付工程款的严重违背公平原则的现象，故请求人民法院依法驳回朱江天的诉讼请求，以保护华商公司的合法权益不受侵犯。朱江天无权要求继续履行《怀化市商品房买卖合同》，增加一点理由本案原来债权关系是华商公司与昌顺公司工程施工款结算的关系，华商公司与昌顺公司达成以物抵债协议，华商公司与朱江天并非真实的商品房买卖关系，现在双方不愿意继续履行以物抵债协议，且法院生效判决也判决不继续发行以物抵债协议，那不应该继续履行以物抵债协议，应按原来的法律关系履行即华商公司向昌顺公司支付工程款。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方提交的身份信息、《怀化市商品房买卖合同》及《补充协议》三份、收据、报告，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的《解除合同通知书》，拟证明上述三份《怀化市商品房买卖合同》已经依法解除，本院对该证据的真实性予以确认，但该证据不能实现被告的证明目的。对被告提交的《房屋自愿分户申明书》、（2017）湘1202民初420号案件民事一审庭审笔录、（2017）湘1202民初420号民事判决书、（2017）湘1202民1310号民事判决书、（2017）湘1202民初1919号民事判决书、（2019）湘12民终1003号民事判决书，拟共同证明原告未交付房款，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，但不能实现被告的证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月29日，怀化华商房地产开发有限公司作为发包方就华桥信息大楼的施工与承包人昌顺公司签订了《湖南省建设工程施工合同》，双方对相关事宜进行了约定。同日，昌顺公司授权禹啟君为其代理人，负责华桥信息大楼工程项目的合同签订、施工管理等一切事务。 2015年4月26日，因禹啟君与原告朱江天之间有其他经济纠纷，朱江天为债权人，禹啟君认为华商公司尚欠其工程款未付，于是原、被告就双方的债权债务协商后，一致同意以华商公司开发的华桥信息大楼的房屋抵偿给朱江天，以此抵扣禹啟君应付给朱江天的欠款。华商公司对此予以认可，于2015年7月7日向朱江天出具收据载明：“今收到朱江天交来信息大楼共3套房款（未收现金抵禹啟君工程款）405475元”。双方并签订三份《怀化市商品房买卖合同》，约定华商公司（出卖人）将华桥信息大楼1栋的商业用房出卖给朱江天（买受人），房屋单价分别为2840.01元/平方米、2840元/平方米、2900元/平方米，总房款共计405475元，付款方式为一次性付款，出卖人应当在2015年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格，并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，但双方对因出卖人原因逾期交付房屋产生的违约责任未进行约定。 2015年4月26日，禹啟君的妻子尹鹦鹉出具《房屋自愿分户申明书》，载明：“本人禹啟君修建信息大楼项目，现因华商公司欠我本人工程款，经协商同意以信息楼579、986、1118、1181、1302、1336、1346、1603号（分户到朱江天名下）……以上分户业主自行承担办证费用，由业主本人自行到开发商或相关收费部门交清，房款全部从我禹啟君的工程款中抵扣。声明人：尹鹦鹉代禹啟君”。随后，华商公司配合原告在房产部门对上述三份商品房买卖合同办理了网签备案手续，但案涉的三套房屋现未交付给原告。 2017年，本院在审理（2017）湘1202民初420号（昌顺公司与华商公司）建设工程施工合同纠纷一案件中，华商公司提出相关的33份商品房买卖合同（含上述3份）所涉的购房款应视为对昌顺公司工程款的清偿，昌顺公司对此不予认可。基于此，华商公司认为朱江天的上述购房款未付，故于2020年7月3日向原告朱江天发出《解除合同通知书》，要求原告配合撤销商品房买卖网签合同或注销合同的备案登记手续，朱江天收到后与华商公司协商未果，形成纠纷。 本院认为：本案争议的焦点是原告是否向被告交付了购房款。首先，原告与被告签订了三份《怀化市商品房买卖合同》后，被告向原告出具了收据，收据是经济活动中收付款项的凭证，原告交付房款的方式虽非现金，但被告已经在收据中注明了收款方式为“未收现金，抵工程款”，使原告有理由相信禹啟君在被告处有工程款，并相信禹啟君已用其在被告处的工程款代原告支付了应当支付给被告华商公司的购房款，被告与原告签订房屋买卖合同并向原告出具购房款收据的行为，直接导致原告的债权被抵销，在抵销过程中，原告并无过错，不应让原告承担不利后果，因此，应认定原告以工程款抵扣房款的形式交付了房款。其次，华商公司在与原告签订合同并开具收据后，配合原告到房产部门办理了网签手续，华商公司作为房地产开发企业，对其开出的收据以及将合同网签备案所产生的法律后果应该是明知的。按照商品房买卖的交易习惯，房地产开发公司在买受人没有支付购房款的情况下，其不可能会开具收据，更不可能将买卖合同办理网签手续。因此，应认定《怀化市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，原告已经实际履行了合同约定的付款义务，则被告应当继续履行合同，按照合同约定向原告交付房屋。至于昌顺公司不认可华商公司所签的商品房买卖合同系抵扣工程款以及华商公司是否欠禹啟君工程款，应由华商公司另案处理，与本案的审理无关。 关于原告主张逾期交房违约金，对被告未按合同约定将房屋交付给原告，但因原、被告双方在合同中对因出卖人原因逾期交付房屋产生的违约责任未进行约定，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，参照本院同类案件的判决，本院酌情将逾期交房违约金调整为按房款的日万分之一计算。关于被告提出的诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，本案原告从2020年9月25日才向法院起诉主张权利，则原告要求被告承担2015年12月31日至2017年9月24日之间的逾期交房违约金的主张已过诉讼时效。同时，由于被告的违约是持续行为，故原告主张2017年9月25日之后的违约金未过诉讼时效，对该范围内的逾期交房违约金本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告怀化华商房地产开发有限公司继续履行与原告朱江天签订的《怀化市商品房买卖合同》，并于本判决生效之日起三十日内向原告朱江天交付华桥信息大楼1栋13**号、13**号、16**号房屋； 二、被告怀化华商房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告朱江天支付从2017年9月25日起至交房之日止的逾期交房违约金（以房款405475元为基数，按日万分之一计算）； 三、驳回原告朱江天的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8400元，减半收取4200元，由被告怀化华商房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  欧 燕 二〇二〇年十二月二十四日 代理书记员  何晶晶 附法律条文： 1、《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。    2、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。