河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17228号上诉人（原审原告、反诉被告）：王洪莎，女，1973年11月28日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：钱超群，河南浩盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：马飞亚，河南浩盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：季莉，女，1988年12月6日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：李登辉，河南扬善律师事务所律师。原审第三人：郑州中爱房地产营销策划有限公司，住所地郑州市中原区冉屯北路****楼**附**。法定代表人：李俊，总经理。上诉人王洪莎因与被上诉人季莉、原审第三人郑州中爱房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初14968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月24日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。王洪莎上诉请求：一、将一审判决书第一项变更为被上诉人季莉于本判决生效后10日内支付原告王洪莎购房款1000000元，并支付违约金（以购房款100万元为基数，自2020年4月21日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）。二、撤销该判决书第二项，并判决被上诉人季莉向上诉人支付自2019年11月1日至2020年4月20日期间的违约金23216.67元（以100万元购房款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算所得）；并维持该判决书第三项即驳回被上诉人季莉的反诉请求。事实与理由:一审法院认定被上诉人向上诉人支付违约金的计算时间以及支付的标准明显不当。2019年6月27日，上诉人与被上诉人通过原审第三人签订《房屋买卖合同》，该合同第十条约定，若甲乙任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款千分之一的违约金。2019年7月17日，三方到交通银行建设西路支行办理了二手房贷款手续，2019年7月25日，被上诉人季莉作为借款人，签订《个人房产抵押贷款合同》，2019年9月2日，季莉取得涉案房屋不动产权证书。2019年9月29日办理了抵押登记。但因被上诉人将贷款卡号擅自注销，导致贷款无法转账成功。因案涉房屋自2019年6月签订买卖合同至诉讼至处于闲置状态，也给上诉人近3万元的租金收入。据此，上诉人要求被上诉人自2019年11月1日起按合同约定标准支付违约金，完全符合本案的诉争客观事实。2020年3月16日左右原审第三人于将银行拒贷情况告知上诉人，后三方遂即商议其他贷款方案，但被上诉人其他贷款方案不置可否，且拖延不办，并提出降低总房款的无理要求。上诉人担心案涉房屋出现不可控制的其他风险，遂于2020年4月21日委托律师向一审法院提交《诉前财产保全申请》，上诉人5月15日才接通知缴费。被上诉人在庭审时并未就合同约定的违约金标准过高而提出降低，但一审法院径行认为违约金标准过高，判决明显超越了双方的诉请。为了维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，请求二审法院查明本案诉争事实，依法改判。季莉辩称，被上诉人坚持一审答辩意见及反诉请求，认为与上诉人之间的房屋买卖合同应当解除，请求依法撤销原审判决，将本案发回重审。郑州中爱房地产营销策划有限公司未到庭发表意见。王洪莎向一审法院起诉请求：被告支付原告购房款1003000元以及违约金（以总房款为基数，按日千分之一的标准，自2019年11月1日计算至实际清偿之日）。一审法院认定事实：2019年6月27日，王洪莎作为卖方（甲方），季莉作为买方（乙方），郑州中爱房地产营销策划有限公司作为居间方，签订合同编号为0017434的《房屋买卖合同》，约定：乙方自愿购买甲方位于高新技术产业开发区电厂路x号x号楼1单元x层x号的房产，不动产权证书号x，产权人王洪莎，房屋建筑面积为86.52平方米。房产总价款为1070000元，本合同签订时乙方支付定金40000元，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管。乙方支付定金中扣除乙方支付给丙方的佣金及代办费，剩余3000元作为物业保证金，在甲方向乙方办理完房屋交割手续后由丙方支付给甲方。付款方式为商业贷款，由乙方向银行贷款后转到房管局资金监管中心，房产过户后由房管局资金监管中心将该款项转给甲方，乙方申请的贷款金额以银行最终审批结果为准，若银行确定的贷款金额小于本合同约定的贷款金额，乙方应在该房屋过户前一次性补足。甲乙双方应在四十五个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户手续，过户相关税费由乙方负担。甲乙双方约定交房时间在甲方收到全款后3个工作日。若甲乙任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款千分之一的违约金。该合同“其他约定事项”部分并手写记载有：甲乙双方协商同意乙方的首付款以银行审批为准。2019年7月25日，季莉作为借款人，交通银行股份有限公司河南省分行作为贷款人，签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：借款人所购房屋坐落于高新技术产业开发区电厂路35号15号楼1单元24层94号，贷款金额为一百万元，贷款期限为360个月。放贷账户账号为62×××44。本合同项下贷款的支付方式为贷款人受托支付方式，借款人委托贷款人在贷款发放后，将贷款资金以借款人购房款名义从放款账户支付至下述账户：收款人王洪莎，账号62×××97，开户行为交通银行河南省分行。2019年9月2日，涉案房屋取得了不动产权证书，证号为豫（2019）郑州市不动产权第x号，登记权利人为季莉。2019年9月27日，季莉作为抵押人，交通银行股份有限公司河南省分行作为抵押权人，签订《郑州市房屋抵押合同》，约定：被担保主债权的数额为一百万元，债务人履行债务的期限自2019年7月25日至2049年7月25日。抵押房屋的不动产权证号为豫（2019）郑州市不动产权第x号，坐落于高新技术产业开发区电厂路**x。一审法院认为，王洪莎与季莉签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自合同义务。该合同对于房屋坐落位置、房款、付款方式、过户时间、交付时间、违约责任等事项均作有约定。该合同签订后，季莉向王洪莎支付购房款70000元（含暂由中介保管的物业交割保证金3000元），王洪莎已将该房屋过户登记至季莉名下，故王洪莎已按合同约定履行了自身合同义务。季莉与贷款银行签订贷款合同及抵押合同后，因其将贷款所绑定的银行卡注销，以及其所提供的贷款申请资料存疑，导致王洪莎至今未能收到银行发放的贷款，季莉亦未自行向王洪莎支付剩余购房款。故在王洪莎作为该合同履行过程中的守约方，且其已将该房屋过户至季莉名下的情况下，其有权请求季莉继续履行该房屋买卖合同并向其支付剩余购房款，故对其请求季莉支付剩余购房款1000000元的诉讼请求，原审法院予以支持。王洪莎并应按合同约定，在收到该款项后将涉案房屋交付给季莉。就王洪莎另主张的3000元，因庭审中双方均认可该费用系物业交割保证金，故就该费用可在房屋完成交付后，双方与中介公司另行予以处理。王洪莎请求季莉按总房款的日千分之一标准，自2019年11月1日起向其支付违约金。季莉在该房屋过户至其名下后，至今未能向王洪莎付清剩余购房款，已构成违约，但该合同约定的违约金标准过高。综合考虑该贷款未能发放的原因，王洪莎并未将该房屋予以交付的实际情况，就该违约金部分原审法院酌定以剩余购房款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自王洪莎向原审法院申请诉前保全之日起（即2020年5月15日）计算至实际给付之日。对于王洪莎请求违约金数额过高部分原审法院不予支持。季莉向原审法院提起反诉，请求解除其与王洪莎签订的《房屋买卖合同》并返还已付购房款。因王洪莎在该合同履行过程中并不存在违约，且该房屋已登记至季莉名下，故其该解除合同的反诉请求并不符合双方的合同约定及法律规定，对此原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告季莉于判决生效后10日内，支付原告王洪莎购房款1000000元，并支付违约金（自2020年5月15日至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）。二、驳回原告王洪莎的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告季莉的反诉请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取7859元、保全费5000元，共计12859元，由原告王洪莎负担959元，由被告季莉负担11900元。反诉案件受理费减半收取814元，由反诉原告季莉负担。本院二审期间，上诉人王洪莎提供来访登记表复印件一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，根据查明的本案事实，庭审中，上诉人王洪莎上诉主张，被上诉人季莉应支付从2020年4月21日计算的违约金。被上诉人季莉对此不予认可。本案中，季莉在该房屋过户至其名下后，没有向王洪莎付清剩余购房款，已构成违约，季莉抗辩不应承担违约金。综合考虑该贷款未能发放的原因，王洪莎并未将该房屋予以交付的实际情况，一审法院就该违约金部分酌定以剩余购房款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年5月15日计算至实际给付之日并无不当。对上诉人王洪莎该主张，因证据不足，本院不予采纳。综上所述，王洪莎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元，由王洪莎负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  贾建新二〇二〇年十二月二十五日书记员  许言午