黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7084号上诉人(原审被告)：哈尔滨鼎盛物业管理有限公司，住所地哈尔滨市道外区大有坊街红河教师住宅小区**楼（红河八街区**）。法定代表人：徐宏，董事长。委托诉讼代理人：孔令红，黑龙江大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：王贺，黑龙江大地律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：哈尔滨市道外区教育小区业主委员会，住，住所地哈尔滨市道外区大有坊街**教育小区/div>负责人：杨佩贤，主任。委托诉讼代理人：王莲芝，女，1951年11月6日出生，汉族，该委员会委员，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：冯军胜，黑龙江博采律师事务所律师。上诉人哈尔滨鼎盛物业管理有限公司（以下简称鼎盛物业公司）因与被上诉人哈尔滨市道外区教育小区业主委员会（以下简称教育小区业委会）物权保护纠纷一案,不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2020）黑0104民初2219号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，以阅卷、询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。鼎盛物业公司上诉请求：一、请求二审法院撤销（2020）黑0104民初2219号民事判决书，依法驳回教育小区业委会的一审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由教育小区业委会承担。事实和理由：一、一审判决错误记载鼎盛物业公司的答辩内容，导致本案事实认定错误。鼎盛物业公司一审答辩时称“房屋不返还是因为教育委员会与我方签订的办公用房的承租协议”，而一审判决中鼎盛物业公司的答辩内容中该句话记载为“房屋不返还是因为教育小区业委会与我方签订的办公用房的承租协议”。哈尔滨市教育委员会系哈尔滨市教育局前身，根据《黑龙江省机构编制委员会关于印发〈哈尔滨市党政机构改革方案〉的通知》（黑编【2001】194号）和《中共哈尔滨市委、哈尔滨市人民政府关于印发〈哈尔滨市党政机构改革方案〉、〈哈尔滨市党政机构改革方案实施意见〉的通知》（哈发【2001】22号）精神，更名为哈尔滨市教育局。红河教师住宅小区是哈尔滨市教育委员会为解决教职工住房问题，通过教育委员会和教师共同出资的方式，投资1.4亿多元建设的教师住宅小区。该小区由哈尔滨市教育委员会出资，委托哈尔滨正泰房地产开发有限公司进行房产开发，小区2000年12月14日竣工，安置教职工1455户。2001年，哈尔滨市教育委员会从哈尔滨正泰房地产开发有限公司处购买了本案争议的红河教师住宅小区805栋楼地下一层及地上1-3层建筑面积2076.35平方米的房屋，房屋性质为办公用房，每平方米单价1631.19元，房屋总价3,386,914.60元，哈尔滨正泰房地产开发有限公司为哈尔滨市教育委员会开具了正式的地税票据。鼎盛物业公司作为红河教师住宅小区的前期物业公司，于2001年8月10日与哈尔滨市教育委员会签订了《办公用房承租协议》，哈尔滨市教育委员会作为案涉房屋的投资人及产权人，将案涉房屋出租给鼎盛物业公司办公使用。综上，鼎盛物业公司系与哈尔滨市教育委员会（现哈尔滨市教育局）签订了《办公用房承租协议》，并非与教育小区业委会签订，一审判决对鼎盛物业公司签订承租协议主体的错误记载，导致本案事实认定错误。二、一审判决仅依据教育小区业委会提交的《红河居住区八号街坊规划图》认定红河教师住宅小区805栋1-3层为物业用房，属事实认定错误，证据不足，适用法律错误。1、一审时教育小区业委会提交的证据九为1999年红河教师住宅小区建设用地规划许可证附图《红河居住区八号街坊规划图》，虽然该规划图805栋楼的位置标记为“物业”，但不能证实805栋房屋的权属。从案涉小区805栋房屋的实际状况来看，805栋房屋地上共计八层，如认定规划图标注“物业”的房屋即为物业用房，直观判断应认定805栋1-8层均为物业用房。图中无法体现标注“物业”的部分是一层还是多层为物业用房，部分为物业用房还是全部为物业用房。一审判决依据该证据认定标注“物业”的房屋1-3层为物业用房，显然缺乏足够的依据，与规划图体现的内容不符。同时规划图中记载的“物业”仅为房屋的使用用途，不是房屋权属的记载。另，在房地产开发建设中，施工图、竣工图与规划图不一致的情形较为常见，教育小区业委会提交的规划图不等同于该小区最终的竣工图，不能体现小区房屋的实际建设和完工情况，因此红河教师住宅小区805栋房屋的实际情况应以竣工图为准，不应以工程建设前的规划图进行性质认定。一审法院未调取小区竣工图，仅依据规划图进行房屋性质认定，导致本案认定事实错误。2、《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”哈尔滨市教育委员会委托哈尔滨正泰房地产开发有限公司合法建造了案涉房屋，房屋建成后哈尔滨正泰房地产开发有限公司即取得案涉房屋的所有权，哈尔滨市教育委员会从哈尔滨正泰房地产开发有限公司合法购买房屋后，通过继受取得的方式成为案涉房屋的合法所有权人。因此，规划图仅是房屋建设前的设计图纸，不能证明施工和竣工后的实际工程情况，规划图不具有确定房屋权属的证明效力，一审判决依据规划图进行了房屋权属认定，导致认定事实错误，证据不足，适用法律错误。三、一审判决依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决鼎盛物业公司移交物业服务用房（红河教育小区805栋1-3层），属适用法律错误。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”上述规定的适用前提为物业企业所使用的房屋系物业服务用房，本案中鼎盛物业公司使用的房屋系从哈尔滨市教育委员会处承租，因此教育小区业委会在与鼎盛物业公司解除物业服务关系后，因其不是805栋1-3层房屋的所有权人，不具有对案涉房屋占有、使用、收益和处分的权利，故无权要求鼎盛物业公司移交案涉房屋，一审判决适用该条规定判决鼎盛物业公司移交805栋1-3层，属适用法律错误。四、一审法院程序违法。一审判决称“经与哈尔滨市规划局档案资料室调档核实，能够证明教育小区805栋1-3层规划为物业用房。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十七条规定：“人民法院调查收集证据，应当由两人以上共同进行。调查材料要由调查人、被调查人、记录人签名、捺印或者盖章。”《民事诉讼法》第六十八条规定：“证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的证据应当保密，需要在法庭出示的，不得在公开开庭时出示。”依据上述规定，如一审法院确实到哈尔滨市规划局档案资料室进行调查核实，应取得被调查人或被调查单位的调查笔录或其他相关调查材料，且该调查材料作为本案证据，应当由鼎盛物业公司与教育小区业委会进行质证后，才能作为本案定案的证据使用。一审法院在调查核实后，既未再次开庭，也未要求鼎盛物业公司到法院对调查材料进行质证，在此情形下依据该调查材料作出事实认定和判决，不但剥夺了鼎盛物业公司的诉讼权利，而且程序违法。综上，一审判决认定事实的证据不足导致认定事实错误，适用法律错误，程序违法。请求二审法院依据《民事诉讼法》第一百七十条之规定撤销原判，依法支持鼎盛物业公司的上诉请求，维护鼎盛物业公司的合法权益。教育小区业委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。鼎盛物业公司作为案涉小区的前期物业管理单位，早在小区住户入户后给小区业主发放的住户手册中，明确记载小区的物业办公用房的权属。鼎盛物业公司认定案涉房屋的权属为哈尔滨市教育局无事实依据。教育小区业委会在一审提交的规划图、竣工图均属原始证据，均能证明案涉房屋属物业用房。无论该房屋的最终归属均与鼎盛物业公司无关，其占用物业办公用房无合法依据。请求二审法院依法审判，维持一审法院判决。教育小区业委会提出诉讼请求：1．判令鼎盛物业公司立即将哈尔滨市道外区大有坊街21号教育小区5号楼（红河八街区教育小区805栋）地下）地下**、地上******2076平方米物业用房返还教育小区业委会（代教育小区全体业主）使用。2．判令鼎盛物业赔偿教育小区业委会（代教育小区全体业主）暂定损失5万元（自2020年1月11日起至实际返还物业管理用房之日止，具体数额待司法鉴定后变更。后将次诉讼请求撤回）。3．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年8月14日，教育小区业委会在房产行政主管部门进行备案登记。2019年11月10日，教育小区召开小区业主代表大会，根据表决结果，会议决定解除教育小区业委会与鼎盛物业公司物业服务关系。2019年11月11日，教育小区业委会向鼎盛物业公司发出《关于要求鼎盛物业公司限期撤出小区的告知函》，告知鼎盛物业公司与其解除物业服务关系，限60日内撤离，并要求鼎盛物业公司做好包括物业管理用房在内的移交工作。教育小区805栋1-3层规划为物业用房。双方就物业用房的移交发生争议，至庭审时，鼎盛物业公司仍未向教育小区业委会移交物业用房。2020年7月23日，教育小区业委会提交撤销部分诉求申请书，撤销“请求判令被告赔偿原告（代教育小区全体业主）损失暂定5万元（自2020年1月11日起至实际返还物业管理用房之日止，具体数额待司法鉴定后变更）”。一审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。按照权利义务对等原则，教育小区业主委员会按照法律规定程序作出解聘物业服务企业的决定后，双方已经解除前期物业服务合同。鼎盛物业公司应当按照相关法律法规返还物业用房等物业服务所需材料。故对教育小区业主委员会的诉讼请求，原审法院予以支持。教育小区业主委员会要求撤销第二项诉讼请求，不违反法律规定，原审法院予以准许。综上所述，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定判决如下：哈尔滨鼎盛物业管理有限公司在判决生效之日起十五日内向哈尔滨市道外区教育小区业主委员会移交物业服务用房（红河教育小区805栋1-3层）。案件受理费100元（哈尔滨市道外区教育小区业主委员会预交1050元，退还950元），由被告哈尔滨鼎盛物业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。鼎盛物业公司向本院提交以下证据。证据一、鼎盛物业企业公示信息1份；建设用地批准书1份；鼎盛物业公司办公用房证明1份（4页，网站打印及道外区市场监督管理局调取）。拟证明：案涉房屋系2000年由哈尔滨信达房地产综合开发公司开发建设的，信达公司将案涉房屋提供给鼎盛物业公司办公使用，使用期限一年，并同意鼎盛物业后续办理房屋购买手续。证明案涉房屋并非物业用房，只是暂提供给物业公司使用，房屋产权归信达公司所有，并可以对外进行销售。证据二、购房发票1张（2页，道外区市场监督管理局调取）。拟证明：案涉小区开发单位变更为哈尔滨正泰房地产开发有限公司，原哈尔滨市教育委员会作为鼎盛物业的上级单位于2001年购买了案涉房屋，2001年8月23日哈尔滨正泰房地产开发有限公司为原哈尔滨市教育委员会开具了购房发票，房屋总价款3,386,914.60元，案涉房屋所有权归原哈尔滨市教育委员会即现哈尔滨市教育局所有。鼎盛物业从房屋所有权人处租赁案涉房屋，租赁合同尚在履行期间内，教育小区业委会无权要求鼎盛物业返还房屋。证据三、哈尔滨市教育局证明2份（2页，道外区市场监督管理局调取）。拟证明：案涉房屋所有权人为哈尔滨市教育局。鼎盛物业从房屋所有权人处租赁案涉房屋，租赁合同尚在履行期间内，教育小区业委会无权要求鼎盛物业返还房屋。证据四、协议书1份（2页，哈尔滨市教育局提供）。拟证明：2004年哈尔滨市道外区人民政府与哈尔滨市教育局签订协议，在教育小区805栋山墙外另行建设房屋，因占用了教育小区用地，故道外区政府承诺在新建房屋中为教育小区安排200平方米左右的房屋作为物业用房，故本案争议的房屋原本不是物业用房，不归全体业主所有。教育小区业委会对鼎盛物业公司提交的证据质证意见为：该证据均不属于新证据范围，鼎盛物业公司在一审中应当可以提供这些证据，我们认为逾期举证二审法院不应该采信，这些证据均没有原件，有的是查档件，均应提供原件核对，不提供原件该证据记载内容及真实性我们有异议，我们要求鼎盛物业公司提供证据原件。对证据一真实性、证明问题均有异议，涉案房屋小区前期确实由信达公司开发，后期开发公司变更正泰开发公司，至于变更时间和手续业主委员会不清楚。信达公司出具的鼎盛物业办公用房证明没有原件，我们认为信达房地产开发公司没有权利给本案鼎盛物业公司一方提供证明确定5号小楼归鼎盛物业公司使用，我们认为证明内容5号小楼不能确定本案涉案的物业用房。同时该证明如果真实存在也是为了鼎盛物业公司一方办理执照使用，不能确定真实性。对于证据中2001年8月23日哈尔滨市教育委员会购房发票真实性、证明问题均有异议，该发票没有原件，如果该发票真实存在也应当由哈尔滨市教育委员会及哈尔滨教育局提供相关证明，经教育小区业委会核实哈尔滨教育局对此并没有明确说法，经相关领导介绍查询教育局档案没有找到购买物业用房发票。如果即便教育局购买该房、开发公司购买物业用房也是违法，损害了全体业主的合法权益，根据物业管理条例或物权法规定物业用房所有权归全体业主所有。开发公司与任何一方交易均属无效。对证据三，两份证明真实性、证明问题均有异议，哈尔滨市教育局没有权利确定该房产的所有性质，其无权确定物业用房的物权相关处分比如出租使用等。同时鼎盛物业公司一方也没有提供针对该证明现哈尔滨市教育局相关证据佐证，对于哈尔滨市教育局目前对于涉案房产并没有明确的意见，并不赞同鼎盛物业公司一方的观点。对证据四真实性、证明问题均有异议，该份证据只是复印件，没有道外区人民政府或者哈尔滨市教育局的原章，哈尔滨道外区政府复印章都没有，同时并不能证明鼎盛物业公司的观点，该房不存在，该协议内容也没有确定在建200平方米为物业用房，根据教育小区业委会一方原审提供的规划图已经确认了涉案一审判决确认了物业用房的位置，应当以教育小区业委会一方原审提供的规划图作为定案依据。本院对鼎盛物业公司提交的认证意见，根据法律规定，不动产物权的权属以登记为准。鼎盛物业公司提交的证据用以证明案涉房屋的权属为哈尔滨教育局，在哈尔滨教育局对案涉房屋并未主张权利的情况下，鼎盛物业公司用以证明案涉房屋权属的证据，本院对为证明房屋的权属证据的真实性均不采信。对鼎盛物业公司提交的证据二、三、四的真实性因无原件，本院无法核实其真实性，对以上证据的真实性不予采信。教育小区业委会未提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，依据《物业管理条例》的相关规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房；物业管理用房的所有权依法属于业主。物业服务用房应当包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。本案中，教育小区业委会按照法律规定程序作出解聘鼎盛物业公司决定后，双方已经解除前期物业服务合同。鼎盛物业公司应当按照相关法律法规返还物业用房等物业服务所需材料。鼎盛物业公司主张案涉房屋系依据其与哈尔滨市教育局签订的租赁合同占有。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。案涉房屋各方当事人均未提交房屋权属证书，鼎盛物业公司仅举示租房协议、案外人出具的证明等证据用以证明案涉房屋的权属，该证据不足以证实其主张，且并无权利人主张案涉房屋权利，综合双方当事人提交的证据，一审法院依据案涉房屋的规划图、竣工图及鼎盛物业公司给小区业主发放的住户手册等证据判令鼎盛物业公司返还物业用房等物业服务所需材料并无不当。鼎盛物业公司上诉主张于法无据，本院不予支持。综上所述，哈尔滨鼎盛物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人哈尔滨鼎盛物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李庆军审判员石磊审判员张天翼()二〇二〇年十二月二十一日法官助理霍誉佩书记员赵春莹