河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5152号 上诉人（原审原告）：闫永生，男，1977年9月20日出生，汉族，住河北省定州市。 委托诉讼代理人：李伟强，河北三和时代（定州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨思，男，1990年6月16日出生，汉族，住河北省定州市。 被上诉人（原审被告）：河北金顺房地产开发有限公司，住所地河北省定州市西关南街**。 法定代表人：高建设，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈永，男，1981年9月7日出生，汉族，住河北省定州市南城区，系该公司法务。 上诉人闫永生因与被上诉人杨思、河北金顺房地产开发有限公司（以下简称金顺房地产公司）执行异议之诉一案，不服河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初5363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 闫永生上诉请求：一、依法撤销（2019）冀0682民初5363号民事判决，改判准予执行（2018）冀0682民初3473号民事裁定书对金利公寓二期9号楼2单元403室的查封与执行或者发回重审；二、一二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：上诉人因起诉被上诉人执行异议之诉一案，定州市人民法院经审理，作出（2019）冀0682民初5363号民事判决，判决驳回上诉人的诉讼请求，上诉人不服一审判决，依法提起上 诉，请上级人民法院依法改判，具体理由如下：一、一审法院认定被上诉人的房屋买卖符合最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十九的规定是完全错误的。首先该条规定的第一项就是：（一）在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同：而本案中因被上诉人河北金顺房地产开发有限公司对于涉案工程未办理任何合法手续包括预售许可证，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”经人民法院审查，金利公寓二期房地产公司至今未办理任何合法手续，五证均没有办理，更没有预售许可证。因此根据该司法解释规定，被上诉人杨思与金顺房地产公司签订的房屋买卖合同根本属于无效合同，被上诉人杨思根本不能基于该合同向房地产公司主张交付房屋及财产权利，而只能依据合同法及相关司法解释之规定，主张因合同无效所产生的法律后果。因此一审法院的判决既是认定事实错误，又属于适用法律错误。二、被上诉人杨思的执行异议申请依法不应得到人民法院支持。被上诉人杨思依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定提出执行异议，该条规定：“被执行人交其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。但是，金利公寓小区二期目前处于停工状态，尚未交付使用，被上诉人杨思更不可能实际占有。该房产也没有为被上诉人办理登记手续，因此，即使被上诉人杨思与金顺房地产公司签订了真实的商品 房买卖合同、真实的支付了购房款、名下无其他用于居住的房屋，但其既没有实际占有房产，更没有取得该房产的所有权，房产系金顺房地产公司建造，上诉人当然有权申请查封及执行该房产，被上诉人杨思亦不符合最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八的规定，没有合法有效买卖合同，亦没有实际占有该不动产，其只能基于房屋买卖合同向金顺房地产公司主张合同权利或者违约责任。三、根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿判断；建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”本案被上诉人杨思提出执行异议，但涉案房产既没有进行不动产登记，开发商亦没有办理土地使用权、建设工程规划许可、施工许可等证件。因此被上诉人杨思不可能成为该房产权利人，其执行异议申请应予驳回。另外，一审判决称金利公寓二期工程购买人数众多，对涉案房屋的执行，会损害其他债权人的利益，破坏正常社会经济秩序的平衡的说法更是不能成立，社会正常经济秩序应当是保护合法有效的经济秩序，而非保护非法利益、无效合同，上诉人的债权已经得到生效法律文书的确认进入到执行程序，该债权才是应当得到保护的，被上诉人持无效合同要求排除法院执行是不能成立的，人民法院作为司法机关，应当根据法律及司法解释的规定依法作出裁判，而不是因为违法的人数众多就不予打击制裁，甚至保护无效合同、非法利益。综上，一审判决认定事实和适用法律均有错误，二审法院应当依法予以纠正。 杨思答辩称，我感觉我们购房合同属于正规购房的，按照贷款方式来购买房屋，按照当时的售楼部的要求进行的交付， 后期的两次付款是政府介入以后通知业主把房款打入政府指定监管账户，并告知业主此款项为专款专用，交款时通知交款日期，业主积极配合按照政府指定交纳金额给予交付，个人认定自己所购买的房屋属于本人所有权。 金顺房地产公司未到庭，亦未提交书面答辩状。 闫永生向一审法院起诉请求：1、依法撤销（2019）冀0682执异119号民事裁定，判决准予执行（2018）冀0682民初3473号民事裁定书对金利公寓二期9号楼2单元403室的查封与执行；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院查明：在审理闫永生与金顺房地产民间借贷纠纷一案中，作出（2018）冀06823473号民事裁定书，裁定查封金顺房地产建造的定州市金利公寓二期单元楼十一套，其中包括金利公寓二期9号楼2单元403室。后该院出具（2018）冀0682民初3473号民事判决书，判决被告金顺房地产偿还原告借款本金1647888元及利息。该案在执行过程中，被告杨思向该院提出执行异议申请，经听证审查后作出（2019）冀0682执异119号民事裁定书，裁定中止对金利公寓二期9号楼2单元403室的执行。另查明，被告杨思与被告金顺房地产签订了一份《金利二期认购协议》，杨思购买被告金顺房地产开发的金利公寓二期9号楼2单元403室房屋一套，约定2016年12月30日交付房屋，购买方以按揭贷款的方式付款，总金额363000元。杨思按约定于2015年10月27日缴纳首付款153000元，之后杨思又分三次缴纳购房款210000元，分别为：2018年9月5日缴80000元、2018年9月21日缴50000元、2019年5月5日缴80000元。以上共计363000元，该付款事实贴被告杨思提交收据4张、定州农村商业银行西关支行出具的明细账一份为证，予以确认。又查明，金顺房地产开发的金利公寓二期开发建设手续未齐备。一审法院认为，本案的争议焦点为：原告闫 永生诉请撤销（2019）冀0682执异119号民事裁定书，并要求判决准予对涉案房屋的查封和执行的依据。亦即被告杨思对涉案房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。就本案而言，基于（2018）冀0682民初3473号民事判决书，原告闫永生对金顺房地产享有的是产能金钱债权，该债权与涉案房屋并无直接关联。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款直拨合同约定总价款的百分之五十。”本案中，金顺房地产与杨思签订《金利公寓二期认购协议》，将涉案房屋以363000元出售给杨思，杨思依约向金顺房地产支付了全部房款。该协议是双方对涉案房屋买卖的真实意思表示，故杨思对金顺房地产享有请求协助办理涉案房屋过户登记手续、进而取得涉案房屋所有权的民事权益，应当优于本案执行依据即闫永生的普通金钱债权而受到保护。另一方面，金利公寓二期工程购房人数众多，对涉案房屋的执行，会损害其他债权人的利益，破坏正常的社会经济秩序的平衡。综上所述，对原告撤销（2019）冀0682执异119号民事裁定书，并要求判决准予对涉案房屋的查封和执行的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百一十三条第二款的规定，判决：驳回原告闫永生的诉讼请求。案件受理费80元，由原告闫永生负担。 二审期间，当事人未提交新证据，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案系属执行异议之诉，审理的焦点为案外人 是否享有足以排除执行的民事权益，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回原告的诉讼请求；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定案外人同时满足（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记四个条件的，或者根据该规定第二十九规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十等三个条件的，视为案外人享有排除执行的民事权益。本案中，被上诉人金顺房地产公司建设手续虽不完备，但该工程项目系其建设，该公司对该项目的现有价值享有所有权，应当参照上述法律规定予以认定。金顺房地产公司与杨思之间所签订了《金利公寓二期认购协议》，该协议具有合同成立的基本要素，不宜一律认定为无效合同。但现该工程项目尚未竣工，未交付杨思占有，杨思亦未提交证据证明其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或二十九条所规定的要件。一审法院认定杨思享有足以排除执行的民事权益不妥，应予纠正。 综上所述，闫永生的上诉请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十 条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（一）项的规定，判决如下： 一、撤销河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初5363号民事判决； 二、本案准许执行金利公寓二期9号楼2单元403室房屋。 一审案件受理费80元、二审案件受理费80元，均由被上诉人河北金顺房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 河北省定州市人民法院（2019）冀0682执异119号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长 欧阳正丽 审判员 刘  斌 审判员 赵 春 林 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 张  杰