广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19723号上诉人（原审原告）：李莉，女，1963年5月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审原告）：林浩翔，男，1992年3月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：仲文辉，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：林金福（曾用名：林光苟），男，1982年4月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：张帆，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄紫妍，国信信扬律师事务所实习人员。上诉人（原审被告）：林炎烈，男，1963年9月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：余冬雪，广东固翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶春婷，广东固翰律师事务所律师。原审第三人：中国光大银行股份有限公司广州珠江新城支行，住所地广东省广州市天河区冼村路**自编号**C1-1。负责人：郭其思。委托诉讼代理人：曾九妹，广东广信君达律师事务所律师。原审第三人：广州快氪在线小额贷款有限公司，，住所地广东省广州市越秀区解放南路******仅限办公用途）。法定代表人：王雪鉴，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘庆娜，广东金轮律师事务所律师。上诉人李莉、林浩翔、林金福、林炎烈因与原审第三人中国光大银行股份有限公司广州珠江新城支行（以下简称光大银行）、广州快氪在线小额贷款有限公司（以下简称快氪公司）确认房屋买卖合同无效一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初26375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李莉、林浩翔上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项；2.判决广州市天河区黄埔大道中99号501房归李莉、林浩翔共同所有；3.判令林金福、林炎烈将广州市天河区黄埔大道中99号501房过户给李莉、林浩翔；4.由林金福、林炎烈承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一审法院在判决确认林金福、林炎烈签订的《广州市存量房买卖合同》及《协议书》无效的情况下，却又判决驳回李莉、林浩翔其他诉讼请求，显然是错误的。因林金福、林炎烈之间签订的合同和协议无效，根据法律规定，林金福取得涉案房屋产权证即无合法依据，也是无效的。据此，林金福以其不具有所有权的房屋作为抵押物，与光大银行、快氪公司签订的按揭贷款协议、抵押贷款协议以及办理的相应抵押登记也应当是无效的。根据法律对无效行为的处理原则，在上述合同、协议及抵押登记均为无效的情况下，房屋的产权首先要恢复至林炎烈名下，至于由于上述文件无效而导致的损失，则应根据当事人各自的过错责任来判定相应的责任。但无论这些责任的判定如何，或者涉案房屋办理产权过户手续是否存在障碍，都不能改变涉案房屋所有权的归属，即涉案房屋产权恢复至林炎烈名下后，基于李莉和林炎烈的约定，该房屋产权应归李莉、林浩翔所有。因为涉案房产办理了抵押登记，在未涂销抵押登记的情况下无法办理房屋过户手续，这确实是一个客观障碍，但该障碍是可以克服的，法院完全可以判决要求林金福、林炎烈及光大银行、快氪公司共同办理抵押涂销手续及房屋过户手续。综上所述，一审判决存在部分错误，应予纠正，请求二审法院判如所请。林金福上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回李莉、林浩翔的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由李莉、林浩翔承担。事实和理由：一、一审判决的判项超出李莉、林浩翔的诉讼请求，主动判决李莉、林浩翔并未诉求的林金福与林炎烈于2015年8月17日签订的《广州市存量房买卖合同》效力事项，违背了民事审判“不告不理”的基本法律原则和基本法律常识，违法情形明显。二、一审判决有意遗漏了关键法律事实：1.2009年2月17日，林炎烈与案外人蔡军签订《离婚协议书》，该离婚协议书载明双方自愿离婚，双方没有任何共同财产等；2.2015年8月17日，林炎烈与林金福签订《广州市存量房买卖合同》，载明案涉房屋成交价为118万元，首付款36万元，余款82万元办理银行按揭贷款；3.2015年8月17日，广州市天河区地方税务局出具了《存量房交易计税价格核定通知书》，载明计税单价为21938.75元每平方米，面积为53.79平方米，计税价格为118万元。该局于同日出具了《中华人民共和国税收缴款书》，载明案涉房屋所交契税为35400元；4.2015年8月16日，林金福向林炎烈转账25万元，2015年8月17日，林金福向林炎烈转账18万元。该等款项包括首付款和过户产生的税、费；5.2015年9月2日，林炎烈收到光大银行放款的82万元；6.2015年12月4日，林金福从人力资源公司挂靠的集体户口迁出，并迁入了案涉房屋，林金福之子于2015年8月3日出生，亦于该日办理了户口登记在案涉房屋上；7.2017年8月11日，林金福与快氪公司签订了《授信协议》和《借款合同》，明确了林金福、张玉玺在上述《授信协议》项下向快氪公司借款80万元，借款期限为2017年8月15日至2022年8月14日，借款年利率18％；8.2017年8月15日，快氪公司向林金福、张玉玺发放了贷款80万元。三、一审在适用法律上存在错误，在审理“确认合同效力”案件上不适用《合同法》第52条，而适用专门处理“民事法律行为”的《民法总则》第143条，导致判决结果错误。林金福与林炎烈签订的《广州市存量房买卖合同》《协议书》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，不符合《合同法》第52条的任一无效情形，应确认为有效。首先，“是否为真实意思表示”是由当事人说了算。本案中，林金福与林炎烈自始至终均明确表示二人之间为房屋买卖合同关系，一审认定不是，才是判决书的意思表示错误。其次，一审法院以房屋未交付而推导出双方签订合同时意思表示不真实，犯了基本逻辑错误，混淆了“合同效力”和“合同履行”两个概念。再次，即使合同履行层面，一审法院认定过于片面，有意忽视了以下双方履行房屋买卖合同的事实，包括双方交易是经过税局审核，交纳了所有过户契税和费用，林金福支付了首付款并将房屋过户至自己名下，同时立即将自己及刚出生的小孩户口迁入涉案房屋，且在房屋升值而自身需要资金时将案涉房屋二押贷款并持续还款。四、李莉、林浩翔的请求权基础不成立，退一步，林金福也应被认定为善意第三人。其一，案涉房屋在2010年12月6日初始登记在林炎烈名下，而此时李莉与林炎烈己离婚多年，甚至林炎烈的第二段婚姻都已经结束了，根据《物权法》的公示公信和登记主义原则，案涉房屋产权在房屋交易时归林炎烈所有，林金福已尽审慎义务，审查了产权登记和林炎烈提供的离婚协议书，完全有理由相信林炎烈有权处分并判断案涉房屋不涉及任何产权纠纷。林金福是善意第三人，一审法院认定林金福有过错是错误的。其二，从婚姻法、物权请求权和债权请求权的法律基础来看，李莉与林炎烈离婚时，案涉房屋未取得产权，还不是一个可分割的财产形态，故李莉依法仅享有购房款和供房款的分配权利，不享有对案涉房屋的物权请求权，更不能对抗林金福依法取得的涉案房屋物权。五、一审法院使用的“常理”“日常生活经验法则”以及“变相抵押”等概念存在谬误。第一，“买房而暂不居住”是中国社会生活中的普遍现象，林金福是否居住是公民自由行使权利的体现，一审法院认为“暂时没有主张交付就是不关注自己的权利”恰恰是不懂常理和日常生活经验法则。第二，一审法院在认定双方对“自身权益的合理关注”上适用双重标准。李莉与林炎烈于2002年11月25日登记离婚并签订离婚协议，约定涉案房屋归李莉、林浩翔所有；2010年12月6日，涉案房屋产权登记至林炎烈一人名下。其中将近20年时间，李莉从未主张过自己对涉案房屋的所有权，也从未要求林炎烈过户，这说明李莉、林浩翔才是对自身权益毫不在意，也不排除其二人并不认为房屋产权是属于其自己的可能性。第三，一审法院创设“变相抵押”的非法律概念，并使用“本案不能排除”等模糊逻辑来进行推论。林金福与林炎烈签订的《协议书》约定有附条件的房屋回购条款，亦是基于双方的房屋买卖合同生效且履行的前提，该协议是双方进行房屋交易的真实意思表示。第四，林炎烈与林金福所签订的《协议书》中约定由林炎烈负责偿还林金福购房的按揭贷款，是林金福对案涉房屋收取租金的一种形式。林金福在2015年8月21日获得案涉房屋所有权后，将案涉房屋的使用权转移给林炎烈，允许其继续使用，以林炎烈代替林金福偿还购房按揭贷款的形式收取使用费，这是林金福作为所有权人，行使对案涉房屋处分权和收益权的表现。综上，一审法院认定事实片面，适用法律错误，且忽视了案涉房屋是林金福唯一住房，而李莉、林浩翔均有住房的事实，请求二审法院支持林金福的上诉请求。林炎烈上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回李莉、林浩翔的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由李莉、林浩翔承担。事实和理由：一、林炎烈与林金福之间存在真实的房屋买卖法律关系，双方签订的《广州市存量房买卖合同》和《协议书》是双方真实意思表示，是有效的。一审法院认定林炎烈与林金福不存在真实意思表示，存在多处错误。第一，民事诉讼法要达到高度盖然性的证明标准才能认定一个事实，但一审法院以不能排除的可能性来判定不能认定双方存在买卖涉案房屋的真实意思表示，据此认定双方签订的《协议书》及《广州市存量房买卖合同》无效并否定买卖双方的交易，逻辑是荒谬的。一方面，不能排除只能说明存在极低的可能性，远远达不到民事诉讼的证明标准；另一方面，知悉自己真意的买卖双方都明确表态《协议书》及《广州市存量房买卖合同》签订时是真实意思表示，该意思表示的真实性却被协议外的其他人予以否定。第二，若一审法院认定双方不存在买卖房屋的真实意思表示，言外之意就是认定双方之间是借款关系。那么借款的性质、金额、还款期限、利息计收等重要信息为何没有写入协议，林炎烈为何没有对林金福抵押房屋提出异议，林金福为何没有向林炎烈讨要还款等等疑问，比一审法院认为的不能排除的怀疑，更具有拷问性、更不符合逻辑。第三，民事法律行为一经成立，就具有确定性，应受到保护。一审法院主观认定房屋买卖行为无效，将给稳定的合同交易关系带来极大的不确定性，严重损害民事自治原则。林炎烈在出售案涉房屋时，隐瞒了第一段婚姻及财产分割情况，林金福是基于信任林炎烈是产权人而购买了案涉房屋，签订合同并完成了付购房款和过户的手续。整个房屋买卖交易过程中，林金福并不知悉案涉房屋产权归属约定的真实情况，不存在其他真意保留的行为，故《广州市存量房买卖合同》和《协议书》均是有效的。二、因林炎烈与林金福之间有优先回购权及支付居住使用费的约定，故林金福一直未要求林炎烈腾出、交付房屋。首先，林炎烈因经济紧张而将案涉房屋出售给林金福以缓解资金压力，而林金福则是为了小孩入户和投资，并非出于自己居住的需要。因此，林炎烈才敢在隐瞒李莉、林浩翔和林金福的前提下，将案涉房屋出售并与林金福约定了两年的优先回购权，也因为有可能被回购及目前无居住需要，林金福才一直未要求交付房屋。双方约定优先回购权是基于双方都认识到该买卖将引起物权所有权人的变更，更可证明买卖交易真实存在。其次，林炎烈按月向林金福支付款项，一方面是基于双方优先回购权的约定，另一方面是希望林金福能够让林炎烈继续居住使用案涉房屋，该款项是给林金福的房屋居住使用费，林金福每月收取房屋居住使用费，这是其一直未要求交付房屋的另一原因。由于林炎烈2018年8月经济困难，无力继续按月支付款项，此前在2018年5月与林浩翔微信聊天也是为了能够借钱赎回房屋，减少损失，但最终被李莉、林浩翔拒绝。三、林炎烈由于自身的隐瞒和欺骗行为，损害了李莉、林浩翔的合法权益，因错失优先回购案涉房屋而给两人造成的伤害和损失，林炎烈愿意另行承担相应的赔偿责任。四、一审法院主观认定双方的买卖行为无效，将导致抵押贷款行为有可能被解读为“骗贷行为”，林炎烈和林金福都将面临巨大刑事风险，这是林炎烈无法接受的枉法裁判。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院改判驳回李莉、林浩翔的全部诉讼请求。李莉、林浩翔二审辩称：不同意林炎烈、林金福的上诉请求。林金福二审辩称：不同意李莉、林浩翔的上诉请求，同意林炎烈的上诉意见。林炎烈二审辩称：不同意李莉、林浩翔的上诉请求，同意林金福的上诉意见。原审第三人光大银行二审述称：一、光大银行在发放贷款时已经审核了案涉房屋的产权情况以及林炎烈的婚姻状况，《个人贷款合同》的签订是光大银行和林金福的真实意思表示，符合法律的规定，为有效合同。光大银行严格按照发放贷款的要求审核林金福的贷款申请，对产权的归属及真实性做了审查。林炎烈提供的房屋产权证及不动产登记部门出具的查册信息均显示其是合法的产权人，且光大银行对林炎烈的婚姻状态尽了形式审查义务，均显示林炎烈是案涉房屋唯一的产权人。光大银行在整个发放贷款的过程中合法合规，签订的《个人贷款合同》在形式和实质上均符合法律法规的规定，属于合法有效的合同，应当受到法律的保护。二、光大银行已经履行了《个人贷款合同》的义务，案涉房屋已经办理了正式的抵押登记，光大银行作为抵押权人，其合法权益应当受到保护。光大银行已依约在2015年9月2日向林金福发放贷款82万元，同时案涉房屋在2015年8月21日办理了抵押登记，光大银行是合法的抵押权人。三、李莉和林浩翔对林炎烈出售房屋是知情的。根据光大银行提供的评估报告，二手房屋贷款在评估时必须进入房屋内部进行拍照，评估报告中的现场照片显示评估公司进入房屋内部包括客厅、厨房、卫生间、房间、阳台等部位进行了拍照，而案涉房屋一直是李莉、林浩翔居住的，按照常理，该两人不可能任由陌生人进来拍照，可以证明该两人对林炎烈出售案涉房屋是知情并认可的。综上，请求二审法院保护金融机构的合法权益，依法公正判决。原审第三人快氪公司二审述称：同意光大银行的陈述意见。快氪公司在办理抵押时已经审核了光大银行所作出的相关材料，据此，快氪公司有理由相信案涉房屋属于林金福所有，而且快氪公司已经依约向林金福放款并办理了抵押登记手续。此后林金福逾期归还贷款，快氪公司已经申请仲裁并收到仲裁裁决，同时根据生效仲裁裁决向广州市中级人民法院申请了强制执行。综上，快氪公司对林金福的债权应该受到保护。因本案纠纷，李莉、林浩翔诉至一审法院，请求判令：1.林金福、林炎烈于2015年8月18日签订的《协议书》无效；2.501房归李莉、林浩翔共同所有；3.林金福、林炎烈将501房过户给李莉、林浩翔；4.林金福、林炎烈承担本案所有诉讼费。一审法院经审理查明：李莉、林炎烈原为夫妻关系，双方于1991年登记结婚，林浩翔为两人婚生儿子，2002年11月25日双方经广东省顺德市北滘镇人民政府婚姻登记处登记离婚。1997年8月19日，林炎烈（乙方/买方）、广州华嘉房地产有限公司（甲方/卖方，简称华嘉公司）双方签订《房地产预售契约》，约定林炎烈向华嘉公司购买广州市天河区黄埔大道华江花园xxx号房（现地址广州市天河区黄埔大道xxxx房，简称涉案房屋），建筑面积55.26平方米，房产用途住宅，成交价341231元，乙方贷款额204000元等。2002年10月30日，中国建设银行广东省分行天河支行向华嘉公司出具关于涉案房屋抵押借款本息已还清的《中国建设银行广东省分行还清购房抵押贷款证明书》。2010年12月6日，涉案房屋产权登记至林炎烈一人名下。2015年8月18日，林金福（甲方）、林炎烈（乙方）双方签订《协议书》，约定：乙方将涉案房屋过户至甲方名下两年，过户产生的一切费用由乙方承担。这两年期间，乙方承担涉案房屋的按揭贷款费用，每月供房款在扣款前一天打到甲方名下光大银行账号，如有连续三个月逾期，甲方有权不过户给乙方；如乙方在这两年内每月按时还房贷给甲方，甲方在两年后无条件将涉案房屋过户给乙方指定的任何人名下，过户产生的一切费用由乙方承担。2015年8月21日，涉案房屋产权过户至林金福名下。同日，涉案房屋办理了抵押权登记，抵押权人光大银行，债权数额820000元。2017年8月17日，涉案房屋办理了二次抵押登记，抵押权人快氪公司，最高债权额2033400元。2018年10月22日，李莉、林浩翔提起本案诉讼。李莉、林浩翔为证明涉案房屋归其二人共有，提供落款时间2002年11月25日及落款人李莉、林炎烈的《离婚协议书》一份（加盖佛山市顺德区北滘镇人民政府婚姻登记处档案章）。该协议载明：双方自愿离婚，婚生儿子林浩翔归李莉抚养，涉案房屋归李莉、林浩翔共同所有等。经质证，林金福表示：该证据真实性、合法性无异议，关联性不予确认，林炎烈向我方隐瞒其在离婚时处分过涉案房屋的事实，让我方误以为其有涉案房屋的处分权。林炎烈对该证据真实性、合法性、关联性无异议。光大银行对该证据真实性、合法性、关联性不予确认。快氪公司对该证据真实性、合法性、关联性无法确认。林金福对其以1180000元购买涉案房屋的事实提供的证据中包括：1.向广州市房屋档案部门调取的2015年8月17日林炎烈（甲方/卖方）、林金福（乙方/买方）签订的《广州市存量房买卖合同》一份。该合同载明：涉案房屋成交价118万元，其中首付款360000元，剩余820000元办理银行按揭贷款，收楼时间为卖方收齐楼款当天等。2.林金福名下工行账户2015年8月1日至2015年9月30日期间的《借记卡账户历史明细清单》一份。该清单载明：2015年8月16日转账支付“林*烈”250000元，2015年8月17日转账支付“林*烈”180000元。3.中国光大银行《个人贷款合同》一份。载明林金福向光大银行借款820000元，贷款种类个人住房按揭贷款，贷款期限240个月，抵押物为涉案房屋等。4.2015年8月17日广州市天河区地方税务局出具的涉案房屋的《税收缴款书》一份（载明涉案房屋买卖契税款为354000元）及购房款发票一份（载明涉案房屋售房款1180000元）。经质证，李莉、林浩翔表示：对上述证据真实性无异议，关联性不予确认。林炎烈表示：对上述证据真实性、合法性、关联性无异议。光大银行、快氪公司均表示：对上述证据真实性、合法性、关联性无异议。林金福提供户口本一份（显示林金福及其儿子林子森落户在涉案房屋，林金福为户主），拟证实其购买涉案房屋目的是给自己和儿子上户口。经质证，李莉、林浩翔表示：对上述证据真实性无异议，关联性不予确认。林炎烈表示：对上述证据真实性、合法性、关联性无异议。光大银行、快氪公司均表示：对上述证据真实性、合法性、关联性无异议。林金福另提供2009年2月17日林炎烈（男方）、案外人蔡军（女方）签订的《离婚协议书》一份（载明双方自愿离婚，婚生儿子蔡佳林由蔡军抚养，双方没有任何共同财产等），拟证实林炎烈向其出售涉案房屋时向其出示该《离婚协议书》，表明涉案房屋不存在夫妻共同共有的问题，而是其个人财产。李莉、林浩翔表示：无法确认上述证据的真实性。林炎烈表示：对上述证据真实性、合法性、关联性无异议。光大银行表示：对上述证据真实性、合法性、关联性无异议，该证据与我方存档的离婚协议是相同的。快氪公司表示：我方并非相对方，该证据的真实性、合法性、关联性无法确认。关于涉案房屋使用情况，李莉、林浩翔及林炎烈共同确认：购房至今李莉、林浩翔一直居住在涉案房屋；李莉、林炎烈婚姻期间，一家三口在涉案房屋居住，离婚后林炎烈没有在涉案房屋居住。李莉、林浩翔另表示：李莉、林浩翔均是广州户口，李莉现落户在现任配偶名下房屋，林浩翔现落户在其购买的自有房屋。林金福表示：我方不清楚涉案房屋由谁居住；我方购买涉案房屋的主要目的一是落户需要，二是投资升值；当时林炎烈告知我方，其家人仍需要在涉案房屋居住，两年后由其进行回购，但林炎烈没有回购，也没有继续偿还按揭贷款。关于林金福、林炎烈之间是否存在真实买卖合同关系的问题。本案中李莉、林浩翔称林金福、林炎烈之间是名为买卖，实为借款。林金福表示：我方是从事金融咨询行业，林炎烈通过朋友介绍找到我方，一开始林炎烈确实想向我方借款，经查询发现林炎烈的征信有问题，林金福就拒绝借款请求；林炎烈提出其有房屋，确实需要资金，提出出售房屋，而我方小孩马上出生，办理户口恰好需要**房屋落户，即不一定需要居住在涉案房屋，且我方也认为涉案房屋有升值可能，于是同意林炎烈出售房屋的要求；我方也已实际付清房款，也办理了过户手续。林炎烈表示：我与林金福之间为房屋买卖合同关系，购房款118万元，我方已收齐；出售涉案房屋时已协议好两年内会回购涉案房屋，涉案房屋继续由我方家人居住；两年期限届满后，因没有足够资金回购，我方便与林金福协商，继续由我方来偿按揭贷款直至我有资金回购涉案房屋；到了2018年8月，我方资金困难，没有能力偿还按揭贷款；当时我方找李莉、林浩翔协商，询问李莉、林浩翔能否出借款项赎回涉案房屋，但李莉、林浩翔不同意。李莉、林浩翔提供林浩翔（微信名“SvenLam”）与林炎烈（微信名“林炫烨”）的微信聊天截图，拟证实林炎烈在其微信中承认其与林金福之间是借款关系，并非房屋买卖关系。其中“林炫烨”称“其实房子我觉得也可以转你妈妈名下，以你妈妈名义去办理贷款，然后过户到她名下，贷了多少钱，如果可以再给我部分，然后我拿的这部分和之前必须还给林金福的还有手续费用都由我负责”。经质证，林金福、光大银行、快氪公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。林炎烈对该证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，我方并非承认与林金福是借款关系，当时我方希望李莉、林浩翔借款给我方回购房屋，但李莉、林浩翔不同意。第二次庭审中光大银行表示：1.我方办理抵押借款的一般审查程序，一是买卖合同进行网签，二是买家支付首期款，三是按揭贷款支付至卖方账户，且买方征信符合要求。当时涉案房屋产权登记在林炎烈名下，林炎烈提供的是2009年2月17日林炎烈（男方）、案外人蔡军（女方）签订的《离婚协议书》，该协议显示女方是蔡军，夫妻共同财产不涉及涉案房屋。2.涉案房屋的抵押贷款期限是20年，之前正常还款4年（48期），但目前已有两期逾期。快氪公司表示：涉案房屋产权登记在林金福名下，我方当时已核实林金福的征信及借款资质，确定当时第一次抵押登记给光大银行，评估了涉案房屋的价值后，我方认为还可做二次抵押，当时做的最高额抵押，额度2033400元，实际房款金额800000元（5年60期），我方也有房款记录。3.现林金福已还款25期，但2019年10月15日、2019年11月15日连续两期没有正常供款。一审法院认为：本案为确认合同无效纠纷。我国《民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”上述法律条款规定了民事法律行为有效的三个要件。本案中，按查明的事实，一、关于涉案房屋的来源及使用情况。涉案房屋最先以林炎烈名义购于李莉、林炎烈夫妻关系存续期间，且在夫妻关系存续期间还清贷款本息，2002年11月25日李莉、林炎烈双方协议离婚时约定涉案房屋归李莉、林浩翔，但当时涉案房屋尚未办理产权登记，涉案房屋产权直至2010年12月6日才登记至林炎烈一人名下。林炎烈明知其与李莉离婚时已将涉案房屋归李莉、林浩翔，也明知李莉、林浩翔居住在涉案房屋，仍在2015年8月未经李莉、林浩翔同意擅自处分涉案房屋，办理产权过户手续，显然侵害了李莉、林浩翔的合法权益。二、林金福、林炎烈双方关于涉案房屋的相关约定及实际履行情况。林金福、林炎烈于2015年8月18日签订《协议书》，约定林炎烈将涉案房屋过户至林金福名下两年，林炎烈以这两年内承担房屋的按揭贷款费用为条件，保留涉案房屋的回购权，如连续三个月逾期偿还按揭贷款费用则林金福有权不过户给林炎烈。2015年8月17日林金福、林炎烈双方《广州市存量房买卖合同》约定交房时间为收齐楼款当日，但事实上交易双方从未办理房屋交接，林金福也无证据证实其曾向林炎烈主张交付房屋，与林金福所辩称其支付高额交易对价并取得房屋产权后对自身权益的合理关注形成强烈反差，明显有违常理。根据以上事实，结合日常生活经验法则，本案不能排除林金福、林炎烈上述特别约定系基于林金福向林炎烈出借款项，林炎烈以将涉案房屋暂时过户至林金福名下的方式变相抵押，在林炎烈不能依约还款的情况下约定涉案房屋产权归林金福。综上，本案不能认定林金福、林炎烈之间存在买卖涉案房屋的真实意思表示，双方签订的上述《协议书》及《广州市存量房买卖合同》依法无效。我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”林金福、林炎烈对合同无效均负有过错，应各自承担相应法律责任。鉴于目前涉案房屋上设定了两重抵押权，本案中光大银行、快氪公司均陈述相关抵押债权尚未清偿，在已登记的抵押权尚未涂销的情况下，合同无效后产权恢复至林炎烈名下存在客观障碍。一审法院对李莉、林浩翔要求确认涉案房屋归其所有及要求涉案房屋过户至李莉、林浩翔的诉请不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年12月31日作出如下判决：一、确认2015年8月17日林金福、林炎烈双方签订的关于广州市天河区黄埔大道中99号501房的《广州市存量房买卖合同》及2015年8月18日双方签订《协议书》无效。二、驳回李莉、林浩翔的其他诉讼请求。一审案件受理费26800元，由李莉、林浩翔负担26700元，林金福、林炎烈负担100元；财产保全费5000元，由李莉、林浩翔负担。经二审审理，涉案房屋的买卖契税款应为35400元。一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。另查，涉案房屋所在的华江花园2015年居民用房（电梯楼）的租金参考价为42元/平方米。不动产登记查册表显示，涉案房屋的建筑面积为53.79平方米。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案争议的焦点是林炎烈与林金福于2015年8月18日签订的《协议书》是否有效的问题。首先，从《协议书》的内容来看，通篇没有反映双方有买卖涉案房屋的意思表示，仅有林炎烈将涉案房屋过户给林金福名下两年的约定，尤其没有包含一般房屋买卖合同中的房屋总价、占有交付等重要的内容。若如林金福和林炎烈所述为房屋买卖，则协议中关于房屋过户后仍由出卖人支付房屋贷款及两年后重新过户给出卖人指定的任何人名下的约定，明显有违常理。其次，林金福在一审中提交其与林炎烈签订的《广州市存量房买卖合同》，拟与《协议书》一并证明双方之间的房屋买卖关系。《广州市存量房买卖合同》的签订时间与房屋买卖契税的缴纳时间均为2015年8月17日，而《协议书》的签订时间为2015年8月18日，签订时间在后的《协议书》约定由林炎烈承担过户时产生的一切费用。但从双方款项支付情况来看，林金福分别于2015年8月16日、8月17日向林炎烈支付250000元、180000元共计430000元，款项支付凭证中无法显示款项的使用用途，而上述款项与《广州市存量房买卖合同》中载明的首付款金额360000元不一致，林金福解释称剩余款项为房屋买卖的税费，因林炎烈无力交纳故由其支付，该解释与其双方《协议书》的约定不一致，也不符合一般逻辑。由此可见，林金福虽然向林炎烈支付了430000元，但不能证明该款项是涉案房屋的购房款。再次，林金福上诉称涉案房屋为其在广州的唯一住房，但其也承认从未在涉案房屋中居住，没有在涉案房屋中居住的迫切要求。从查明的事实来看，林金福购买涉案房屋前没有前往房屋中查看，购买后也没有对房屋占有使用，与一般购房者的谨慎注意义务完全不相符。林金福和林炎烈在上诉时共同称林炎烈每月支付的房屋贷款实际是房屋占有使用费，从2015年8月支付至2018年8月，每月约5300元，该抗辩意见在一审期间从未提出，且涉案房屋的建筑面积为53.79平方米，按照2015年同地段房屋的租金参考价，涉案房屋的租金标准不足2260元/月，林金福一边抗辩林炎烈没有钱才出售房屋，而另一边林炎烈却在三年多的时间里支付着高于正常租金标准两倍有余的租金，明显违反日常生活经验法则。综上，林炎烈是在明知涉案房屋约定归李莉、林浩翔的情况下仍将房屋产权过户至林金福名下的，再综合考量前述的因素，林金福亦非房屋买卖关系中的善意第三人，故可以认定林金福与林炎烈之间不存在真实的房屋买卖意思表示，一审法院认定双方签订的《协议书》无效，定性准确，本院予以认同。至于《广州市存量房买卖合同》的效力问题，因林金福主张其与《协议书》共同证明房屋买卖关系，故两份合同应视为一个整体，现已经认定《协议书》无效，则《广州市存量房买卖合同》亦应无效。一审法院对合同效力进行主动审查，并为免诉累而一并认定《广州市存量房买卖合同》无效，并无不当。林金福上诉认为一审法院判决《广州市存量房买卖合同》无效已经超出李莉、林浩翔的诉讼请求，理据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，涉案的《协议书》《广州市存量房买卖合同》已经被认定为无效，涉案房屋应当从林金福名下恢复至林炎烈名下，但因涉案房屋上已经设定了两重抵押权，且现有的证据未能显示该两重抵押权在设定时是违法的，故在已登记的抵押权未被涂销的情况下，光大银行和快氪公司作为抵押权人的权益应当得到保障。在李莉、林浩翔明确表示不同意由其先归还林金福所欠贷款的情况下，李莉、林浩翔要求确认涉案房屋归其所有并将涉案房屋过户至其名下的诉请存在履行上的客观障碍，一审法院对此不予支持，处置得当，本院予以维持。综上所述，上诉人李莉、林浩翔、林金福、林炎烈的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26900元，由上诉人李莉、林浩翔负担26700元，上诉人林金福负担100元，上诉人林炎烈负担100元。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年十二月十六日书记员 莫善友区敏儿