湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2993号上诉人（原审被告）：雷世伟，男，1970年2月16日出生，汉族，湖南省双牌县人，居民，住湖南省双牌县。委托诉讼代理人：唐增德，双牌县峦山法律服务所法律工作者（特别授权）。被上诉人（原审原告）：双牌县雅洁物业服务有限公司，住所地：湖南省永州市双牌县泷泊镇紫金中路紫金国际花园小区**第七车库。法定代表人：单丽华，该公司董事长。委托诉讼代理人：莫春红，女，1985年3月3日出生，汉族，永州市冷水滩区人，居民，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：刘柱明，男，1964年5月28日出生，汉族，湖南省双牌县人，住湖南省永州市。上诉人雷世伟因与被上诉人双牌县雅洁物业服务有限公司（以下简称雅洁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省双牌县人民法院（2020）湘1123民初562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭,因本案事实清楚，本院通过阅卷、询问等方式，不开庭进行了审理。上诉人雷世伟的委托诉讼代理人唐增德、被上诉人双牌县雅洁物业服务有限公司的委托诉讼代理人莫春红、刘柱明到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人雷世伟上诉请求：依法撤销一审判决；依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实及理由:1、原审被告主体资格不适格。本案涉案房产属案外人秦子易所有，并非上诉人的产权；2、被上诉人与上诉人之前未签订《物业管理委托合同》；3、原审判决漏列本案第三人，程序违法；4、被上诉人追诉2018年5月31日以前的物业管理费已超过了法定诉讼时效。被上诉人双牌县雅洁物业服务有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。双牌县雅洁物业服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告支付拖欠的物业管理费4209元；2.请求依法判决被告缴纳滞纳金1263元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告雷世伟为双牌县紫金国际花园小区9栋101房业主。2014年4月10日，原告雅洁物业公司与双牌县紫金国际花园小区建设单位永州市宏宇房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，约定原告为该小区提供物业服务，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的绿化、环境卫生和安保、消防、交通等秩序，委托管理期限自2014年4月1日起至2018年3月31日止。服务费单价为按建筑住宅面积每月每平方米0.5元。合同签订后，原告履行合同约定的相关权利和义务，依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了物业管理服务。被告住宅建筑面积为138平方米，每月应交物业管理费为69元（即138平方米*0.5元=69元），自2015年3月1日起至2020年3月31日止，被告住宅欠费月数为61个月,欠交物业服务费4209元。原告按照合同约定多次向被告催交物业服务费，但是被告以其为拆迁安置户而享有安置待遇为由拒绝交纳。另查明，紫金国际花园小区自2015年5月成立业主委员会，自该小区业主委员会成立之日起至2018年5月届满时，没有重新选聘新的物业服务公司，也没有与原告续签《物业管理委托合同》。对此，2018年7月10日，双牌县人民政府围绕紫金国际花园小区管理问题作出双府阅（2018）25号专题会议纪要。根据该会议纪要，原告仍然在按照《物业管理委托合同》的约定进行服务、管理。该小区大部分业主按约定向原告交纳物业管理费。一审法院认为：物业服务合同是作为物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。原告雅洁物业公司与双牌县紫金国际花园小区建设单位永州市宏宇房地产开发有限公司订立的前期物业服务合同，虽然该小区业主委员会没有与原告重新签订新的物业服务合同，但业主大会未按照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定，且被告的业主委员会未明确要求原告退出物业服务或反对原告继续提供物业服务，原告事实上延续履行了物业管理服务，与被告形成事实上的物业服务合同，应视为双方对原合同的顺延，原告雅洁物业公司与双牌县紫金国际花园小区建设单位永州市宏宇房地产开发有限公司订立的《物业管理委托合同》对业主具有法律约束力。被告作为该小区的业主，在享受原告提供的物业服务后，理应按月支付物业管理费。因此，法院对原告要求被告支付物业管理费4209元的诉讼请求予以支持，对被告提出其不是涉案房屋所有人而不交物业管理费的抗辩主张，因该抗辩主张于法无据，法院对该抗辩主张不予采信。对于原告要求被告支付滞纳金1263元的诉讼请求，由于滞纳金是因行政相对人逾期向国家缴纳各种费用而需要额外缴纳的金钱，是在行政管理中对行政相对人因违反行政管理规定而承担行政责任的形式，系法律规定的内容，不属于当事人自由约定的范围，故对原告该诉讼请求法院不予支持。综上，参照国务院第379号令《物业管理条例》第二条、第七条第二项、第五项、第二十五条、第二十六条、第四十二条，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告雷世伟于本判决生效之日起7日内支付原告双牌县雅洁物业服务有限公司物业管理费4209元。二、驳回原告双牌县雅洁物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告雷世伟负担。本院二审期间，上诉人雷世伟向本院提交房产证复印件及房屋拆迁安置补偿合同各一份，拟证明涉案房屋的所有人是秦子易而不是上诉人；被上诉人双牌县雅洁物业服务有限公司向本院提交雅洁物业保安交接班记录表一份以及部分正常交纳物业费业主的交纳物业费收据，拟证明上诉人2015年曾入职被上诉人公司，对被上诉人服务事实的认可以及被上诉人按合同约定提供了物业服务。被上诉人双牌县雅洁物业服务有限公司对上诉人雷世伟提交的上述证据发表质证意见认为，该证据与本案没有关联性；上诉人雷世伟对被上诉人双牌县雅洁物业服务有限公司提交的上述证据质证认为，该两份证据与本案缺乏关联性，不能证实涉案房屋是雷世伟的。本院对上诉人雷世伟提交的房产证复印件及房屋拆迁安置补偿合同认证认为，该证据不能达到其证明目的，本院不予采信；对被上诉人提交的雅洁物业保安交接班记录表一份以及部分正常交纳物业费业主的交纳物业费收据认证认为，结合本案其他证据，可以认定被上诉人提供了物业服务的事实，对该两份证据本院予以采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案中，雅洁物业公司与双牌县紫金国际花园小区建设单位永州市宏宇房地产开发有限公司订立了前期物业服务合同，该小区业主委员会成立后，其没有与雅洁物业公司重新签订新的物业服务合同，但业主大会未按照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定，亦未明确要求雅洁物业公司退出物业服务或反对雅洁物业公司继续提供物业服务，雅洁物业公司事实上延续履行了物业管理服务，与上诉人雷世伟形成事实上的物业服务合同，应视为双方对原合同的顺延，雅洁物业公司与双牌县紫金国际花园小区建设单位永州市宏宇房地产开发有限公司订立的《物业管理委托合同》对业主具有法律约束力。上诉人雷世伟提出“涉案房屋所有人是其母亲秦子易，不应由上诉人雷世伟交物业管理费”。因其未提供有效证据证实涉案房屋系秦子易所有，且雅洁物业公司提供的证据显示上诉人雷世伟一直作为该小区的业主对涉案房屋进行管理并居住，其在享受雅洁物业公司提供的物业服务后，理应按月支付物业管理费。故对上诉人提出的“原审被告主体资格不适格，本案涉案房产属案外人秦子易所有，并非上诉人的产权；被上诉人与上诉人之前未签订《物业管理委托合同》”的主张，本院不予支持。另雅洁物业公司诉2018年5月31日以前的物业管理费并未超过法定诉讼时效，上诉人雷世伟在一审亦未提出诉讼时效抗辩，同时原审法院不存在程序违法的情形，故上诉人雷世伟提出的“原审判决漏列本案第三人，程序违法；被上诉人追诉2018年5月31日以前的物业管理费已超过了法定诉讼时效。”的上诉主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人雷世伟的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人雷世伟负担。本判决为终审判决。审判长  廉丽萍审判员  屈中亚审判员  李 飞二〇二〇年十二月二日法官助理熊孝航书记员郝洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。