安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终3975号上诉人（原审原告）：李静波,男,1990年2月27日出生,汉族,居民，住安徽省怀远县。委托诉讼代理人：李良军，安徽卞和律师事务所律师。上诉人（原审被告）:合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司，住所地安徽省怀远县荆山镇禹王路泰古新天地**楼，统一社会信用代码：91340321MA2MTEDXXT（1-1）。负责人：沈伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马新林，系该公司员工。委托诉讼代理人：吴得顺，安徽昊华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽泰古置业有限公司，住所地，住所地安徽省怀远县禹王西段**会信用代码91340321052910831E。法定代表人：王军，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁文祥，北京天驰君泰（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘姗姗，北京天驰君泰（合肥）律师事务所律师。上诉人李静波、合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司（以下简称大千公司怀远分公司）因与被上诉人安徽泰古置业有限公司（以下简称泰古公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省怀远县人民法院（2020）皖0321民初5734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李静波委托诉讼代理人李良军，上诉人大千公司怀远分公司的委托诉讼代理人马新林、吴得顺，被上诉人泰古公司的委托诉讼代理人袁文祥、刘姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李静波上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判泰古公司与大千公司怀远分公司承担连带责任，支付李静波2020年1月1日至2020年6月30日的租金26649.5元及违约金619.6元（暂计算至2020年8月1日，此后违约金以26649.5元为基数，按每日万分之三的标准计算至付清租金时止）；2.要求泰古公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、根据泰古公司与大千公司的委托运营管理合同，泰古公司委托大千公司与投资业主签订经营管理协议，泰古公司是委托人，大千公司是受托人，泰古公司与大千公司是委托合同关系。二、大千公司怀远分公司以自己名义和李静波签订的泰古新天地委托经营管理合同，是履行合肥大千商业运营管理有限公司与泰古公司之间的委托合同，案涉管理合同直接约束泰古公司和李静波。李静波和泰古公司签订《商品房买卖合同》（现售），购买泰古公司出售的泰古·新天地项目商铺。商铺返租是泰古公司的营销方式，李静波在和泰古公司提供的“泰古新天地委托经营管理协议”上甲方处签字，协议乙方是大千公司。该协议虽然是大千公司以自己名义和投资业主签订的，但是因泰古公司销售方案是商铺返租，李静波在签订时知道大千公司是代表泰古公司的。三、经营管理协议签订后，泰古公司没有按照约定将返租费用支付给大千公司，泰古公司应当履行合同义务支付租金并承担违约金。因泰古公司与大千公司签订委托合同，没有明确确认大千公司是以受托人名义和投资业主签订合同还是以委托人名义签订合同，属于授权不明，大千公司应承担连带责任。四、泰古公司与大千公司之间的租赁合同至今尚在履行，租赁物包括投资业主的商铺。如果认定委托经营管理协议只约束大千公司与李静波，那么，就案涉商铺而言，大千公司既要向投资业主支付租金，也要向泰古公司支付租金。一个商铺上存在两个同时履行的租赁合同，不符合情理、法理。综上，请求二审法院支持李静波上诉请求。泰古公司辩称，一、本案案由为房屋租赁合同纠纷，投资业主据以起诉的请求权基础为委托经营管理协议，该协议的实质为房屋租赁合同，是投资业主与大千公司的真实意思表示，约束投资业主与大千公司。委托经营管理协议签订后，投资业主将房产交由大千公司经营管理，大千公司以其实际收取的商户租金支付了投资业主2019年12月31日前的租金。因此，不存在任何事由突破投资业主与大千公司之间合同相对性，故大千公司应承担支付投资业主租金并承担违约金的一切后果。大千公司基于与投资业主签订的委托经营管理协议，获得了对投资业主房产占有使用的出租权益，就应当承担对应的合同义务。即使根据泰古公司与大千公司的委托运营管理合同约定，泰古公司支付租金，但根据合同相对性，泰古公司也应支付给大千公司。大千公司也已起诉至一审法院，要求泰古公司向其支付投资业主的租金。根据大千公司诉讼请求可以说明投资业主与大千公司、大千公司与泰古公司之间是相互独立的合同关系，大千公司以实际行为表明与泰古公司之间并非委托代理关系。另泰古公司没有向大千公司支付的原因是大千公司拖欠了泰古公司420多万元的租金，一切矛盾的根源在于大千公司。二、大千公司与泰古公司之间为委托运营合同关系，并非委托代理关系，本案不适用合同法第四百零二条的规定。首先，大千公司与泰古公司之间不符合委托代理的基本特征，大千公司与投资业主履行委托经营管理协议的行为后果，只归于投资业主与大千公司，与泰古公司无关。其次，大千公司与泰古公司签订的委托运营管理合同仅是用于规范双方之间的委托运营合同关系，且大千公司没有按照与委托运营管理合同相辅相成的商铺租赁合同约定，支付泰古公司租金，已累计拖欠泰古公司租金420多万元，泰古公司已经在大千公司提起的运营合同纠纷案件中反诉解除委托运营管理合同。李静波称与大千公司签订委托经营管理协议时是明知大千公司与泰古公司是委托关系，没有证据证明，且与事实不符。投资业主在主张自身房产租金时，前期无论是对派出所民警的询问回复还是政府组织的调解意见，投资业主都是明确认可大千公司承租人的身份并要求大千公司支付租金。对一审判决未提起上诉的投资业主，也说明了一审判决结果正确。三、李静波在上诉状中都提到了对于一审判决结果可能带来的担心，可以说没有根据，也完全没有必要。在本案诉争发生之前，大千公司已经就与泰古公司之间的委托运营管理合同提起诉讼，诉请主张泰古公司向其支付包含本案投资业主在内的所有业主的租金。如若按照投资业主和大千公司的逻辑，泰古公司既不是投资业主房产的使用受益人，反而需要向投资业主承担租金，又要向大千公司支付投资业主租金，是不合情、合法、合理的。综上，请求驳回上诉，维持原判。大千公司怀远分公司辩称，泰古公司为了能够高价出售开发的商铺，采用商铺售后返租的方式引进了具有专业运营管理经验的合肥大千商业运营管理有限公司进行商业运作。在高价出售至李静波之前，泰古公司将所开发的商铺全部租赁给合肥大千商业运营管理有限公司，与合肥大千商业运营管理有限公司签订案涉运营管理合同，委托合肥大千商业运营管理有限公司与投资业主签订案涉运营管理协议。泰古公司之后再将案涉商铺分割出售给投资业主，出售的同时让大千公司怀远分公司与李静波签订案涉经营管理协议。对于大千公司怀远分公司与泰古公司之间的委托代理关系，李静波是明确知晓的。因此，根据《合同法》第四百零二条的规定，案涉经营管理协议中约定的权利义务应由泰古公司承担。合肥大千商业运营管理有限公司与泰古公司之间的运营管理合同，对代理人名称、代理事项、权限和期间明确约定，不属于李静波所称的委托书授权不明的情形，李静波要求大千公司怀远分公司承担连带责任不能成立。从全案来看，合肥大千商业运营管理有限公司与泰古公司之间的《商铺租赁合同》是有效的，并不因租赁合同签订后所有权变更而有所影响。合肥大千商业运营管理有限公司与泰古公司之间签订的案涉经营管理协议是受泰古公司委托向李静波支付返租收益的合同，并不是大千公司怀远分公司与李静波签订的以支付租金为内容的合同。大千公司怀远分公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用均由李静波、泰古公司承担。事实和理由：一、大千公司对案涉商铺的承租权来源于泰古公司授权，而非李静波。2015年9月18日，大千公司与泰古公司怀远县泰古新天地A3-A4栋1到4楼商铺签订了《商铺租赁合同》，合同约定租期为2015年11月15日至2023年11月15日。合同签订后，泰古公司将案涉商铺交付大千公司运营。2018年1月22日，泰古公司与大千公司又签订了《补充协议》，约定租期变更为2015年12月31日至2023年12月31日，自2018年2月1日起开始计租。后因泰古公司未能按约开具租赁费发票，大千公司暂时中止了后期租金的支付。2019年12月底，因泰古公司欠业主商铺返租费用，在怀远县调解委员会的主持下，大千公司代泰古公司垫付了618338.5元商铺返租费用。由于大千公司与泰古公司因租赁一事未协商好，泰古公司将大千公司诉至法院主张租金。泰古公司向大千公司主张的租金中，包含了案涉商铺的租金。一审法院认定大千公司是从李静波处承租房屋，显然属于认定事实错误。二、泰古公司委托大千公司代为支付业主的是商铺返租费用，并非一审判决认定的房屋租金。大千公司之所以和投资业主签订《泰古新天地委托经营管理协议》，是基于大千公司与泰古公司签订的《泰古新天地委托经营管理协议》。根据《泰古新天地委托经营管理协议》的约定，泰古公司授权大千公司与投资业主签订协议，泰古公司按时将业主返租费用支付各大千公司，大千公司再即时将返租费用支付给各位业主。同时，根据《泰古新天地委托经营管理协议》约定的租金，远远高于案涉商铺周边的市场租金价格，显然并非案涉商铺真实租金，而是大千公司受泰古公司委托转交的返租费用。三、大千公司与业主之间发生的法律关系实为合同关系，并非房屋租赁关系，一审判决确定的案由错误。因泰古公司未能按时将商铺返租费用支付给大千公司，致使大千公司直接对投资业主违约，租金及违约金应由泰古公司承担。大千公司就案涉物业支付泰古公司租金后，再次支付业主房屋租金，将会出现一个物业支付两次租金的情形。综上所述，请求二审法院支持大千公司的上诉请求。泰古公司辩称，同对李静波的答辩意见。李静波辩称，一、根据泰古公司与大千公司的委托运营管理合同，泰古公司委托大千公司与投资业主签订经营管理协议，泰古公司是委托人，大千公司是受托人，泰古公司与大千公司是委托合同关系。二、投资业主和泰古公司签订《商品房买卖合同》（现售），购买泰古公司出售的泰古·新天地项目商铺。商铺返租是泰古公司的营销方式，投资业主在和泰古公司提供的“泰古新天地委托经营管理协议”上甲方处签字，协议乙方是大千公司。该协议虽然是大千公司以自己名义和投资业主签订的，但是因泰古公司销售方案是商铺返租，投资业主在签订时知道大千公司是代表泰古公司的。大千公司以自己名义和投资业主签订协议，是履行大千公司和泰古公司之间委托合同，委托经营管理协议直接约束泰古公司和投资业主。三、经营管理协议签订后，泰古公司没有按照约定将返租费用支付给大千公司，泰古公司应当履行合同义务支付租金并承担违约金。因泰古公司与大千公司签订委托合同，没有明确确认大千公司是以受托人名义和投资业主签订合同还是以委托人名义签订合同，属于授权不明，大千公司应承担连带责任。四、泰古公司与大千公司之间的租赁合同至今尚在履行，租赁物包括投资业主的商铺。如果认定委托经营管理协议只约束大千公司与投资业主，那么，就案涉商铺而言，大千公司既要向投资业主支付租金，也要向泰古公司支付租金。一个商铺上存在两个同时履行的租赁合同，不符合情理、法理。五、一审认定案由、租金正确，因为委托经营协议约定的是支付租金。李静波向一审法院起诉请求：1.要求泰古公司、大千公司怀远分公司支付李静波2019年10月1日至2020年6月30日的租金39974.25元。2.要求泰古公司、大千公司怀远分公司支付李静波违约金1838.82元(暂计算至2020年8月1日,此后违约金以39974.25元为基数,按每日万分之三的标准计算至付清租金时止)。3.本案诉讼费由泰古公司、大千公司怀远分公司承担。一审法院认定事实：2016年7月19日泰古公司与合肥大千商业运营管理有限公司签订泰古新天地《玖街》委托运营管理合同，合同约定，泰古公司委托合肥大千商业运营管理有限公司对位于安徽省怀远县禹王中路与玖街交汇处，泰古新天地《玖街》A3、A4幢负一楼至四楼商业进行管理运营，期限为2016年7月20日起至2023年12月31日止。2016年8月11日，泰古公司与李静波签订商品房买卖合同，泰古公司将泰古新天地《玖街》A3、A4#商业1层1S002号商铺出卖给李静波。李静波与大千公司怀远分公司签订泰古新天地委托经营管理协议，协议约定李静波委托大千公司怀远分公司对位于泰古新天地《玖街》A3、A4#商业1层1S002号商铺进行管理运营，期限为2016年10月1日起至2023年12月31日止，前三年李静波自愿将房屋交给大千公司怀远分公司免费使用，不收取任何费用，第四年2019年10月1日至2020年9月30日租金为53299元，第五年2020年10月1日至2021年9月30日租金为60914元，第六年2021年10月1日至2022年9月30日租金为60914元，第七年2022年10月1日至2023年9月30日租金为68528元，第八年2023年10月1日至2023年12月31日租金为17132元，租金按照季度支付，支付时间为每年的3月31日、6月30日、9月30日、12月31日前；大千公司怀远分公司逾期支付租金应按当期应交租金额的万分之三承担违约责任。2019年12月31日之前的租金大千公司怀远分公司已经支付，2020年1月1日至2020年6月30日的租金李静波2020年9月9日起诉时已经到期，大千公司怀远分公司没有支付房屋租金。一审法院认为，李静波与大千公司怀远分公司签订的泰古新天地委托经营管理协议合法有效，依法应予以保护，李静波按照协议约定将房屋交付给大千公司怀远分公司使用，大千公司怀远分公司应当按照合同约定向李静波支付租金，大千公司怀远分公司没有按照合同同约定支付租金，其行为构成违约，应当承担违约责任。李静波诉称其与大千公司怀远分公司签订的委托经营管理协议是泰古公司让其签订的，泰古公司也应当承担支付租金及违约金的义务，大千公司怀远分公司也辩称其与李静波的委托经营管理协议是泰古公司帮其与李静波签订的，泰古公司也应当承担支付租金及违约金的义务。虽然签订协议时李静波与大千公司怀远分公司没有面对面协商，但是李静波在协议上签字，大千公司怀远分公司在协议上签字盖章，李静波和大千公司怀远分公司都是具有完全民事责任能力民事主体，应该承担签订协议带来的权利与义务。泰古公司不是李静波与大千公司怀远分公司签订的委托经营管理协议的当事人，李静波要求泰古公司按照委托经营管理协议承担支付租金及违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。综上，李静波要求大千公司怀远分公司支付李静波2019年10月1日至2020年6月30日的租金39974.25元及违约金1838.82元(暂计算至2020年8月1日,此后违约金以39974.25元为基数,按每日万分之三的标准计算至付清租金时止)的诉讼请求，一审法院支持大千公司怀远分公司支付李静波2020年1月1日至2020年6月30日的租金26649.5元及违约金619.60元(暂计算至2020年8月1日,此后违约金以26649.5元为基数,按每日万分之三的标准计算至付清租金时止)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，一审法院判决：一、大千公司怀远分公司于判决生效之日起十日内支付李静波2020年1月1日至2020年6月30日的租金26649.5元及违约金（2020年8月1日之前的违约金619.60元，之后的违约金以26649.5元为基数,按每日万分之三的标准计算至付清租金时止）；二、驳回李静波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费846元，减半收取计423元，由李静波负担182元，大千公司怀远分公司负担241元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。大千公司怀远分公司提交了以下证据：1.变更、增加诉讼请求申请书，证明泰古公司向大千公司怀远分公司主张案涉商铺的租金，与投资业主主张的租金重复。2.中国建设银行个人活期账户交易明细、工作报告，证明大千公司按照合同约定，履行泰古公司的受托义务。3.泰古玖街开业照片，证明泰古公司出售房屋前已将房屋租赁给大千公司，且出售前已开业，投资业主对此知晓。李静波质证意见：对大千公司怀远分公司二审中所举证据真实性、合法性、关联性均无异议。泰古公司质证意见：证据一真实性、合法性无异议，但对于关联性和证明目的有异议，该组证据达不到其证明目的。证据二大千公司提供的客户名称沈伟的银行账户明细，真实性、合法性、关联性均有异议。该份交易明细无信息反映大千公司与泰古公司之间经济往来情况，达不到证明目的。工作报告系大千公司单方制作，真实性不认可也不能作为证据使用。证据三的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，大千公司没有原始载体以供核实照片真实性。大千公司向法庭出示的朋友圈显示照片，是与法律所规定原始载体不相符，照片真实性无法核实。退一步即使照片是当时拍摄，也达不到证明目的。本院认证意见：对证据一，李静波、泰古公司对其真实性均无异议，本院对其真实性予以认定；对证据二，该银行流水系大千公司法定代表人沈伟与泰古公司法定代表人王军之间的银行流水，结合大千公司制作的工作报告，本院对该组证据予以认定；对证据三，该组证据大千公司虽未提供原始载体，但大千公司当庭提交发朋友圈记录，且李静波对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。经审理查明，各方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是大千公司怀远分公司、泰古公司是否负有向李静波支付房屋租金并承担违约金的义务。李静波从泰古公司购买案涉商铺后取得案涉商铺所有权，其与大千公司怀远分公司签订的泰古新天地委托经营管理协议中，对商铺的租赁期限、租金标准、租金支付方式、违约责任等作出具体约定，故该协议名为委托经营管理协议，实为房屋租赁合同。双方签订的租赁合同，是其双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照该协议约定履行各自义务。根据合同相对性原则，大千公司怀远分公司负有向李静波支付租金的义务。合同签订后，李静波按照约定将房屋交付给大千公司怀远分公司使用，大千公司怀远分公司向李静波支付了2019年的租金，证明双方已经按照合同约定履行各自的义务。2020年1月起，大千公司怀远分公司没有按照合同约定支付租金，其行为构成违约，应当承担违约责任。故一审法院判令大千公司给付租金并承担违约责任并无不当。关于泰古公司是否应向李静波承担责任的问题。李静波与大千公司签订的委托经营管理协议（房屋租赁合同）内容均是针对李静波和大千公司两方，协议中所有条款均未涉及泰古公司，故该协议（房屋租赁合同）对泰古公司不具有法律约束力。李静波上诉称，泰古公司在销售商铺时承诺返租，但泰古公司与李静波签订的商品房买卖合同中并未约定有关返租的相关内容，而且本案与上述商品房买卖合同属于不同的法律关系,亦无证据证明泰古公司与大千公司是一个利益整体，故李静波关于泰古公司在销售商铺时承诺返租的上诉理由不能成立。李静波上诉称其在与大千公司签订《泰古新天地委托经营管理协议》时有理由认为大千公司是代表泰古公司的，但其未举证证明，本院不予采信。大千公司上诉称由于泰古公司未向其支付商铺返租费用，导致大千公司未能及时将费用支付给李静波。大千公司向李静波支付租金的依据是其与李静波签订的委托经营管理协议（房屋租赁合同），故大千公司不能以未收到泰古公司应给付的租金为由拒绝向李静波支付租金。关于大千公司怀远分公司对案涉商铺的承租权来源问题。大千公司怀远分公司依据其和泰古公司于2015年9月18日签订的商铺租赁合同取得了案涉商铺的承租权。2016年8月11日，李静波购买了案涉商铺并取得了该商铺的所有权。同日，李静波与大千公司怀远分公司签订了名为委托经营管理实为租赁的合同，将案涉商铺出租给大千公司怀远分公司。泰古公司将案涉商铺出售给李静波后，其对该商铺不再享有所有权。上述两份合同的出租人不同，内容有所不同，但承租人均是大千公司怀远分公司，在泰古公司丧失对案涉商铺所有权的情况下，泰古公司不能继续成为该商铺的出租人，李静波取得商铺所有权后与大千公司怀远分公司签订了委托经营管理协议（房屋租赁合同），成为该商铺的出租人，故后一份合同实质上是对前一份合同的变更，大千公司怀远分公司对案涉商铺的承租权来源于其与李静波委托经营管理（租赁）的合意。大千公司上诉认为泰古公司委托大千公司代为支付李静波的是商铺返租费用，并非一审判决认定的房屋租金。但大千公司与李静波签订的委托经营管理协议中对商铺的租赁期限、租金标准、租金支付方式、违约责任等作出了具体约定,而未涉及“商铺返租费用”的问题，故一审判决认定大千公司向李静波支付的是房屋租金并无不当。大千公司认为其与李静波之间发生的法律关系实为合同关系，并非房屋租赁关系，一审判决确定的案由错误。经审查，大千公司与李静波签订的委托经营管理协议，实为房屋租赁合同，故一审法院将本案案由确定为房屋租赁合同是正确的。由于大千公司是向业主支付租金的合同主体，故无论泰古公司与大千公司是否存在经济纠纷，大千公司均应履行向业主支付租金的义务。关于大千公司是否会就案涉房屋支付两次租金的问题。大千公司与泰古公司之间的纠纷，双方可依法另行解决。综上所述，大千公司、李静波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费482元，由合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司负担241元(已交纳)，李静波负担241元(已交纳)。本判决为终审判决。审判长  许家才审判员  胡松涛审判员  李小芹二〇二〇年十二月二十八日法官助理郭艳丽书记员贡雪洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。