河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初3203号 原告（反诉被告）：马岩，男，1990年3月27日出生，蒙古族，住承德市双滦区。 委托代理人：刘英，河北蓝岛律师事务所律师。 委托代理人：丁广浩，男，1967年11月2日出生，汉族，住承德市围场县。 被告（反诉原告）：承德市鸿坤房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区牛圈子沟镇牛圈子沟村劳动沟鸿坤山语墅**楼**，统一社会信用代码91130802094831816C。 法定代表人：李卫锋，职务总经理。 委托代理人：贾锦朝，男，1984年8月7日出生，汉族，住石家庄市桥**。 原告（反诉被告）马岩与被告（反诉原告）承德市鸿坤房地产开发有限公司（以下简称鸿坤公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马岩委托代理人刘英、被告（反诉原告）鸿坤公司委托代理人贾锦朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马岩向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令鸿坤公司履行房屋买卖合同，将其开发的XXXXX1-X＃-X-XXX房屋及车位XX-XX交付给马岩，并办理过户手续。如不能交付和办理过户，则解除合同，返还马岩支付的购房款和车位款837441.00元及利息（按信用社贷款利率支付利息，利息计算至返还全部购房款和车位款为止），判令鸿坤公司赔偿马岩损失837441.00元，并判令鸿坤公司承担已付房款一倍的赔偿责任837441.00元，合计2612323.00元。2、诉讼费由鸿坤公司承担。事实和理由：2018年12月28日，我购买了鸿坤公司开发的位于承德市双桥区房屋及车位XX-XX，鸿坤公司收取我的购房款687183.00元，收取车位款150258.00元，但鸿坤公司一直不为我办理备案登记，也不向我交付房屋和车位，自交付房款和车位款至今已经一年零七个月的时间，鸿坤公司仍无与马岩履行商品房买卖合同的意向，为维护马岩的合法权益，请求判如所请。 鸿坤公司辩称，1、《商品房买卖合同》及补充协议、《山语墅车位使用权协议》内容系双方真实意思、自愿的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，合同协议内容对双方均具有约束力，我司行使合同解除权符合合同约定。2、双方在合同协议中明确约定了付款期限。鸿坤公司（出卖人）与马岩（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定马岩以2257133元购买位于双桥区房屋。马岩应当于2018年12月28日前支付首期房价款687133元，余款1570000元应当于2018年12月28日前支付给鸿坤公司。马岩支付首付款687133元后拒绝配合办理按揭贷款手续且未按合同约定将剩余款项支付给鸿坤公司。3、鸿坤公司行使合同协议约定解除权符合合同约定。双方签订的《商品房买卖合同》第八条第1款第（2）项明确约定“买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金”马岩未按合同约定支付款项且逾期付款超过合同约定的期限，鸿坤公司向马岩分别于2019年5月7日及2019年6月5日两次向马岩发出解除通知并经马岩本人签收后行使合同解除权，马岩应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的20%向承德鸿坤支付违约金，同时承德鸿坤退还马岩剩余已付全部房价款。同时，根据双方签订的《山语墅车位使用权协议》第八条第一款约定，买受人未按约定支付车位款逾期超过10日的，出卖人有权解除协议并收回车位及房屋，乙方需向甲方支付20万元的违约金，现马岩未按照山语墅车位使用权协议约定如期支付相应款项已经构成违约，故我司主张马岩支付违约金20万元并交还车位。2019年5月、6月，承德鸿坤两次向马岩邮寄《商品房解除通知书》，主要内容为：“截止2019年5月7日，您仍未支付购房款已逾期付款，我司解除与您签订的购房合同，并要求马岩承担违约责任。”该两份解除通知书均由马岩本人签收（庭审中马岩的代理人确认马岩在北京签收地址为其三姐代为租赁房屋，马岩在该地址签收了解除通知）。根据《山语墅车位使用权协议》第七条第2款约定，因任何原因造成《商品房买卖合同》解除或终止的，本协议也随之自动解除或终止。故双方签订的《商品房买卖合同》解除时，《山语墅车位使用权协议》同时解除。4、请求人民法院依法驳回马岩的全部诉讼请求。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。现鸿坤公司行使合同约定解除权，符合双方的真实自愿意思表示。请求人民法院驳回马岩的全部诉讼请求。 鸿坤公司向本院提出如下反诉请求：1、请求确认双方签订的买卖合同于2019年5月7日解除；2、判决马岩支付解除合同违约金451426.60元；3、判决解除双方签订的车位使用协议，并赔偿马岩违约金200000.00元；4、案件反诉费由马岩承担。事实和理由：2018年12月28日，鸿坤公司与马岩签订《商品房买卖合同》，约定马岩以2257133.00元购买位于双桥区房屋。马岩应于2018年12月28日前支付首期房价款687133.00元，余款1570000.00元应当于2018年12月28日前申请贷款支付。逾期超过60日，鸿坤公司有权解除合同。鸿坤公司行驶合同解除权的，马岩应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的20%向鸿坤公司支付违约金，同时鸿坤公司退还马岩剩余已付全部房价款。同时，根据双方签订的山语墅车位使用权协议第八条第一款的规定，乙方未按约定支付车位款逾期超过10日的，甲方有权解除协议并收回车位及房屋，乙方需向甲方支付20万元的违约金，现马岩未按照山语墅车位使用权协议约定如期支付相应款项已经构成违约，故鸿坤公司主张马岩支付违约金20万元并交还车位。2019年5月、6月，鸿坤公司两次向马岩邮寄商品房解除通知苏，主要内容为“截止2019年5月7日，您仍未支付购房款已逾期付款，我司解除与您签订的购房合同，并要求马岩承担违约责任。”该两份解除通知书均由马岩本人签收。我司认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。根据上述事实，马岩未按期向鸿坤公司支付购房款及车位款，已经构成违约，鸿坤公司有权解除合同并要求支付违约金。故请求支持我司的反诉请求。 马岩辩称，1、马岩与鸿坤公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》合法有效，鸿坤公司应按合同履行。《商品房买卖合同》第十九条约定：“预售合同登记备案。（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。”鸿坤公司并未将《商品房买卖合同》备案。该合同签订时间是2018年12月28日，应当于2019年1月28日之前完成备案，一直没有为马岩备案这也是不能办理贷款的原因。虽然《商品房买卖合同》第十九条（二）约定：“买受人应配合出卖人办理相关手续，如因买受人原因不能及时备案，其后果由买受人自行承担。非出卖人原因造成延期备案买受人无异议，备案时间可以相应延迟”。本案不存在买受人原因不能及时备案情形，也不存在非出卖人原因造成延期备案，未备案原因在于鸿坤公司，责任应由鸿坤公司承担。商品房买卖只要签订合同，房产部门就可以备案。根据《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。办理预售合同登记备案手续是房地产开发企业的责任，无需购房人申请。 2、马岩从未接到鸿坤公司解除合同通知书。马岩与鸿坤公司签订的《商品房买卖合同》约定的通讯地址为河北省承德市双滦区XXXXXXX，补充协议第三条约定，“本合同所填写的乙方名称、通讯地址、电话等均为准确有效，并作为乙方的有效送达地址。本合同有效期内，如乙方的通讯地址、电话等发生变更，乙方应当向甲方出具亲笔签名的书面文件，经甲方正式签收确认后，变更方为有效。”根据上述约定未经乙方（马岩）向甲方（鸿坤公司）出具亲笔签名的地址变更的书面文件地址变更无效。鸿坤公司向北京市朝阳区建国门外大街XXXXXXXXX，所发邮件无效。事实上马岩未在此处居住，也未收到任何解除合同文件，鸿坤公司提供的证据三、四为复印件，从顺丰快递网上并未查到此邮件，并不能证明邮件己发出，也不能证明此邮件为马岩收到（上面的签字也不是马岩所签）。 3、2019年5月7日、2019年6月5日鸿坤公司无合同解除权。补充协议第四条：“乙方选择按揭付款方式付款的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款向甲方认可的按揭银行申请按揭贷款支付，且乙方保证该剩余购房款于本合同签订后60日内全部支付至甲方的银行账户”。鸿坤公司始终未指定银行，正常程序是由房地产开发企业与银行签订合作协议，由与房地产开发企业合作的银行办理贷款，鸿坤公司始终未告知马岩向哪家银行办理贷款。故此贷款始终未能办理。补充协议第五条（3）：“逾期超过90日，甲方有权解除本合同，（补充协议第十八条：本合同与补充协议不一致以补充协议为准，商品房买卖合同第8条己修改）”，从上述两条可以确定付款时间60天，逾期超过90日，甲方有权解除本合同，加起来为150天，补充合同签订日为2019年1月23日，解除权行使的时间应当在2019年6月23日以后。2019年5月7日、2019年6月5日鸿坤公司无合同解除权。 4、马岩不存在违约，且《商品房买卖合同》、《补充协议》约定的违约金明显过高，应予以调整。由于鸿坤公司不办理备案登记，银行不能办理贷款，未能办理贷款的原因在于鸿坤公司，马岩不存在违约责任。在双方未协商解决如何付款的情况下，鸿坤公司将该房出售。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少：当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案鸿坤公司不仅未造成损失，因房子涨价，鸿坤公司将马岩购买的房子出售，反而获利。鸿坤公司不办理备案，导致马岩不办理按揭贷款，鸿坤公司反诉的违约金不应支持。 5、本案应继续履行合同，不存在法律障碍。根据最高法院第八次民事审判会议纪要（二）关于一一房数卖的合同履行问题15，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。对于本案，第二个买主没有办理房屋所有权变更登记、也没有合法占有房屋，只能按照买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。马岩签订合同在先，权利保护顺位在先，应判令继续履行合同。综上，请求驳回鸿坤公司的反诉请求。 马岩向本院提交如下证据： 1、转账记录4张。其中一笔是车位费150258.00元，其余三张是购房款共计687133.00元。 2、收款收据2张，鸿坤公司向马岩出具的专用收款收据购房款687133.00元及车位费150258.00元，共计金额837391.00元。 鸿坤公司质证认为，1、2号证据真实性均予以认可。 鸿坤公司向本院提交如下证据： 1、商品房买卖合同一份。证明双方签订的商品房买卖合同条款，及第8条约定，逾期付款责任，明确约定了逾期付款的后果。备案登记是买受人不配合出卖人，不能办理备案由买受人自行承担责任。 2、补充协议一份。证明第五条对于逾期付款的补充约定，根据本协议中的第十三条第一款约定，对于违约金的标准及计算方式，本协议由马岩签字捺手印，商品房买卖合同是双方真实意思表示，是双方意思一致达成的结果，所以双方应该遵守，由于买受人违约，所以应向鸿坤公司支付违约金。 3、《商品房买卖合同》解除通知2019年5月7日以及快递单签收时间2019年5月8日。证明收方是马岩，也有马岩的电话，我司已经按照合同的约定向马岩寄发，符合法律规定也符合双方的约定。同时该证据下面有个截图，有马岩亲自签收的邮件。 4、《商品房买卖合同》解除通知2019年6月5日以及快递单签收时间2019年6月6日。证明我司第二次给马岩寄出解除合同通知。 3-4证据证明我司按照合同约定给马岩寄发解除合同通知。符合法律规定也符合双方的约定。 5、车位使用权协议一份，证明双方就车位使用达成的合同条款。 马岩质证认为，1、2号证据真实性需要法院核实，但是对两份证据质证意见如下，关于1、2证据约定是不相同的，鸿坤公司所提的第8条付款责任，已经被补充协议第五条从时间上否定，第8条是60日，解除合同，二协议里第五条是90日。对补充协议的效力，以本补充协议为准，关于商品房买卖合同应该以补充协议的第5条约定。商品房买卖合同第19条，合同约定很清楚了，但是对于买受人没有不能及时备案的情形，也没有不配合的网签行为，并不是延期备案，而是没有对该房屋备案，违反了合同第19条约定。是鸿坤公司出现的违约行为。关于补充协议，首先来讲送达地址，进一步的予以明确，本合同是指商品房买卖合同，约定了买受人的住址为送达地址，现在鸿坤公司未将相关邮件寄到马岩处，所以对马岩未发生效力，对补充协议的第2条第4款约定，针对按揭贷款问题，我方至今未接到鸿坤公司指定的银行，办理贷款是开发商与银行达成协议，购房的客户在和银行办理业务，至今未指定贷款银行。该合同约定剩余购房款在60日后支付到甲方账户，逾期时间是根据合同的第5条约定，是90天后，至少是5个月的时间，在2019年6月23日后才有解除权，针对1、2证据明确约定了解除合同的条件，鸿坤公司没有解除权。3号证据马岩未收到顺丰速运的快递单，应该由顺丰速运出具证明是否是马岩本人签收，该单子有马岩酒店字样，并非是马岩书写。4号证据同3号证据，但是标注的时间是2019年6月5日，解除权应该是2019年6月23日之后，所以当时鸿坤公司并没有解除权，所以对马岩无法律效力。5号证据，我方未收到过鸿坤公司解除该协议的通知书，2019年5月7日也没有到付款期间，另违约金也明显过高。 经庭审质证，本院对双方提交的证据真实性均予以采信。关于鸿坤公司提交的两份顺丰邮寄单据，该单据记载了收件人为马岩，并填写了马岩的联系电话，且有顺丰的回执签收信息，故对该两份邮寄单据真实性予以采信。 经审理查明，2018年12月28日，马岩与鸿坤公司签订商品房买卖合同，约定马岩购买鸿坤公司开发建设的承德市双桥区房屋一套，建筑面积151.56平方米，总价款2257133.00元。马岩采用贷款方式支付购房款，并于签订合同当日付清首付款687133.00元，剩余1570000.00元向贷款机构申请贷款支付。合同第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间分别处理（1和2不做累加），1、逾期60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；2、逾期超过60日（该期限应当于本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人应退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。合同第十九条约定，1、出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；2、买受人应配合出卖人办理相关手续，如因买受人原因不能及时备案，其后果由买受人自行承担，非出卖人原因造成延期备案，买受人无异议，备案时间可相应延迟。 2019年1月23日，双方签订补充协议。协议第四条第二项约定：乙方选择按揭付款方式付款的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款向甲方认可的按揭银行申请按揭贷款支付，且乙方保证该剩余购房款于本合同签订后60日内全部支付至甲方银行账户。乙方应在本合同签订后3日内向按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》。甲方协助乙方办理按揭贷款手续，但相关责任及费用由乙方自行承担，甲方不因协助乙方或按揭银行而承担责任。协议第五条约定：1、若乙方未按约定期限付付清房款，应按照如下方式承担违约责任。（1）逾期不超过60日（含）的，乙方按日向甲方支付未付购房款总额万分之一的违约金；（2）逾期超过60日、不超过90日（含）的，就全部逾期期间，乙方向甲方支付应付未付购房款总额万分之二的违约金；（3）逾期超过90日的，甲方有权解除本合同，乙方应按本补充协议第十三条第一款约定承担违约责任。甲方未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额万分之五的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。……3、乙方选择按揭贷款付款的，如按揭贷款未能在本合同及本补充协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条第一款约定，承担逾期付款违约责任。 2018年12月28日，双方签订XXXX车位使用权协议，约定马岩购买位于XXXX小区内XX号车库X号车位，价款727949.00元。马岩选择分期支付，根据合同约定，应于2018年12月28日应向鸿坤公司支付车位首付款147949.00元，剩余580000.00元于2019年12月20日付清。协议第七条特别条款约定：1、本协议签订履行中，如因任何立法、司法以及行政行为等原因导致本协议无法履行的，本协议自动解除，双方互不承担违约责任。2、因任何原因造成前述《承德市商品房买卖合同》解除或终止的，本协议也随之自动解除或终止，甲方不承担任何违约责任。如甲方已将停车位交付乙方使用的，乙方的停车位使用权于前述《承德市商品房买卖合同》解除或终止日自然终止，停车位由甲方无条件收回并自行处置。因任何原因造成本协议解除或终止的，前述《承德市商品房买卖合同》也随之自动解除或终止，甲方不承担任何违约责任。第八条违约责任约定：1、乙方未按照本协议的约定期限向甲方支付任何一笔款项，每逾期一日需向甲方支付车位总价款10%的违约金；逾期超过十日，甲方有权单方直接解除本协议并收回车位及房屋，同时乙方需向甲方支付20万元的违约金，并赔偿甲方因此受到的一切损失（包括但不限于甲方的劳务费用、优惠款项以及房源占用损失等）。本协议解除的，甲乙双方签订的《承德市商品房买卖合同》同时解除。 乙方不按甲方或该小区物业公司的规定使用停车位的，或者未经甲方书面许可将该车位转租或者转借他人使用的，甲方有权解除本协议，且不予退还乙方已支付的价款。 上述合同签订后，马岩于2018年12月28日共向鸿坤公司支付购房款687133.00元，车位款150258.00元。鸿坤公司于当日向马岩出具了房款及车位款的收据。剩余购房款及车位款款马岩至今未付。 因马岩未支付剩余房款，鸿坤公司分别于2019年5月7日、2019年6月5日向马岩邮寄送达解除房屋买卖合同通知书。马岩于2019年5月8日、2019年6月6日签收。 本院认为，马岩与鸿坤公司双方签订商品房买卖合同、补充协议、车位使用权协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。根据双方房屋买卖合同及补充协议，双方约定了合同解除条款，其中约定购房人未按约定期限支付购房款逾期超过60日，鸿坤公司有权解除合同。补充协议约定按揭贷款付款时间为自商品房买卖合同签订之日起60日内付清，即马岩应于2019年2月26日前付清剩余房款，但马岩未能办理贷款或以其他方式按约定向鸿坤公司支付剩余房款，不符合双方合同约定，构成违约，马岩称系因鸿坤公司未给马岩办理备案手续造成不能支付剩余房款，因马岩支付房款与房屋是否备案无直接关系，且合同约定对贷款事项鸿坤公司不承担相关责任，故该项意见本院不予采纳。至2019年4月28日，马岩已逾期超过60天，鸿坤公司依据合同约定，有权解除合同，故鸿坤公司于2019年5月7日向马岩邮寄解除合同通知符合双方合同约定，马岩于2019年5月8日签收邮件，双方商品房买卖合同应于2019年5月8日解除。关于车位使用协议，该协议第七条第二项约定，涉案商品房买卖合同解除或终止时，本协议随之自动解除或终止，故该协议亦应于2019年5月8日解除，该协议双方均无违约行为。另根据商品房买卖合同第十九条约定，鸿坤公司应当自商品房买卖合同签订之日起30日内办理商品房预售合同备案手续，鸿坤公司未按约定履行备案义务，不符合合同约定，亦构成违约，鸿坤公司称系因马岩原因致使未能办理备案手续，未提交证据证实，本院不予采信。综上，双方在履行合同过程中均存在违约行为，故违约金应互相不负给付责任。 关于马岩要求退还已付购房款、车位款及利息的诉讼请求，因相关合同已解除，马岩已付的款项鸿坤公司应予以退回。鸿坤公司于2019年5月7日即主张解除房屋买卖合同，自合同解除之日起鸿坤公司即负有退还马岩购房款的义务，鸿坤公司至今未履行该项义务，故鸿坤公司应承担已付购房款、车位款资金占用期间的利息（利息自2019年5月8日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至购房款全部返还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）马岩与被告（反诉原告）承德市鸿坤房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《山语墅车位使用权协议》于2019年5月8日解除。 二、被告（反诉原告）承德市鸿坤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）马岩购房款687133.00元及车位款150258.00元，合计837391.00元，并支付原告以837391.00元为基数，自2019年5月8日起至购房款、车位款全部退还之日止的利息（利息自2019年5月8日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至购房款全部返还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、驳回原告（反诉被告）马岩其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）承德市鸿坤房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27698.00元，由被告（反诉原告）承担12800.00元，原告（反诉被告）承担14898.00元。案件反诉费5157.00元，由被告（反诉原告）承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  徐 晗 人民陪审员  朱彦丽 人民陪审员  鹿明月 二〇二〇年十二月二十二日 书 记 员  吴文利