湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初2273号原告：张凯，男，1986年12月11日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：张声良（系原告之父），男，1957年12月25日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。被告：黄石裕达酒店管理有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区湖滨大道****，统一社会信用代码91420200MA48XH9G63。法定代表人：黄伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周斌，男，该公司员工。被告：黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店，住所地湖北省，住所地湖北省黄石市黄石港区湖滨大道****代码91420200MA49A47TR1L。负责人：周斌。被告：陈希平，男，1963年2月28日出生，汉族，住湖北省黄石市。委托诉讼代理人：周斌，男，1975年5月26日出生，汉族，住湖北省黄石市，受黄石裕达酒店管理有限公司推荐。被告：周斌，男，1975年5月26日出生，汉族，住湖北省黄石市。被告：黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司，住所地湖北省黄石市湖，住所地湖北省黄石市湖滨大道****4202003318693331。法定代表人：翁武华。被告：翁武华，男，1954年5月25日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。原告张凯与被告黄石裕达酒店管理有限公司、黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店、陈希平、周斌、黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司、翁武华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张声良，被告陈希平的委托诉讼代理人周斌到庭参加诉讼。原告于开庭审理前申请撤回对被告黄石裕达酒店管理有限公司、黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店、周斌、黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司、翁武华的起诉。经审查，该申请系当事人的真实意思表示，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，口头裁定准许原告撤回对被告黄石裕达酒店管理有限公司、黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店、周斌、黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司、翁武华的起诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈希平立即支付其2020年2月1日至2020年11月30日的租金12300元、并自2020年12月1日起至房屋腾退之日止、按每月1230元的标准支付租金；判令被告以1230元为基数、按照每日千分之八的标准支付逾期违约金885.6元（1230元×8‰×300天）；2.判令原、被告于2017年2月17日签订的产权酒店委托经营合同于2020年11月30日解除，判令被告退还曼晶酒店1007号房屋并不得损害房屋内固有设施；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2007年投资41万元购买黄石市湖滨大道138号曼晶大酒店1007号房屋一套。2017年2月17日，其与被告签订《产权酒店委托经营合同》，将该房屋租赁给被告。合同主要约定，被告按41万元的3.6%向原告支付年租金，按月支付；无论被告经营情况如何，原告有权按合同约定向被告收取租金；委托经营期间内，被告若每逾期一个月支付租金，除应支付租金外，每逾期一天，被告按当月应付租金的8‰向原告支付逾期利息；逾期超过一个月视为违约，原告有权解除本合同，并有权要求被告赔偿损失。被告在2020年2月至4月期间，以疫情为借口拒绝支付租金。但曼晶酒店在疫情期间接收参与抗疫的医护人员入住，政府为此给予酒店补偿，其完全有能力支付租金。原告认为，被告拖欠租金的行为损害了原告的合法权益，理应承担相应的违约责任。被告辩称，原告诉称与事实不符，其不应当承担责任。陈希平虽在合同中乙方处签字，但其在签订合同时系黄石裕达酒店管理有限公司的法定代表人，其作为法定代表人签字的行为属于职务行为，代表该公司。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定，该《产权酒店委托经营合同》的合同双方为原告与黄石裕达酒店管理有限公司，其不应当承担责任。因此，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求提交了证据材料。本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2007年以购房款41万元购买了湖北联创房地产开发有限公司开发的位于黄石××区湖滨大道××室房屋。2016年5月1日起，陈希平作为实际经营者，以“欣曼晶酒店”的名义对外经营，并出资60万元向黄石市欣曼晶酒店业主委员会代表支付担保金，由业主代表明瑞林以自己的名义存入银行。2017年2月17日，原告作为甲方与被告陈希平作为乙方签订《产权酒店委托经营合同》。合同主要约定，甲方将案涉房屋租赁给乙方用于经营；委托经营期限自2017年2月17日起至2026年4月30日止；乙方按41万元的3.6%向甲方交付年租金（税后），租金按月支付，于每月25日至31日期间支付下月租金；在委托经营期内，乙方若逾期一个月支付甲方租金，除应付甲方的租金外，每逾期一天，乙方按当月应付租金的千分之八支付逾期利息给甲方；乙方以六十万资金以业主代表身份存入银行作担保，如乙方违约，则甲方有权将此款变现，抵作业主租金；如遇不可抗力致使本合同无法履行，可以中止本合同的履行，不可抗力的影响超过三个月仍不能消除时，双方可终止本合同，双方均不再追究对方责任。合同签订后至2018年11月底，被告通过黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司的账户每月按购房款41万元的千分之三即1230元向原告支付租金；从2018年12月1日起至2020年1月期间，通过黄石裕达酒店管理有限公司的账户按1230元/月向原告支付租金；2020年2月起，被告未再支付租金。另查明，2017年3月21日，黄石裕达酒店管理有限公司登记成立，法定代表人陈希平；2020年5月15日，该公司法定代表人变更为黄伟。黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店作为黄石裕达酒店管理有限公司的分支机构于2019年8月6日登记成立，负责人为周斌。再查明，2020年1月25日，黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发出1号令，全市所有营业性文化娱乐场所暂停营业。2020年3月22日，黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发出第45号通告，自2020年3月23日零时起，人员、车辆恢复正常出行；限制清单内的市场主体，包括人员聚集度高、场所相对密闭的市场主体，疫情解除前不得复工复产。疫情期间，黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店继续经营，并收到了包括鄂东医疗集团在内的多家单位支付的疫情期间租用酒店费用209万元。又查明，2020年3月30日，黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店向黄石丽晶酒店业主委员会及全体业主发出《关于解除丽晶酒店通知书》，称本次疫情属不可抗力且影响超过三个月无法消除，导致经营方无法履行合同，现其正式向甲方通知其决定依法终止合同，请甲方自2020年4月1日起30日内安排交接事宜。2020年4月13日，黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店通过短信方式向包括原告在内的业主发出通知：“请各位业主于4月26-28日来酒店办理房屋钥匙交接手续，并携带房产证（或购房合同），本人身份证或户口本原件及复印件，如房屋所有人不能亲至办理可签署委托书委托他人办理，具体时间早上8:00-11:30，下午14:00-17:00[丽晶酒店]”。2020年7月21日，黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店在报纸上刊登声明：“受新型冠状病毒疫情影响，黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店依据《产权酒店委托经营合同》第六款第2条的约定，决定依法解除与（曼晶酒店）业主的合同关系，并于2020年4月25日正式退出酒店经营。对于2020年4月25日之前应由我公司承担的债权债务，本公司将继续承担清偿责任。”本院认为，原告与被告陈希平于2017年2月17日签订《产权酒店委托经营合同》时，黄石裕达酒店管理有限公司尚未成立，故本院对被告辩称其签订合同的行为系职务行为的意见不予采信。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效并生效。该合同虽名为委托经营合同，但根据合同内容，双方主要约定原告向被告陈希平提供租赁房屋，被告向原告按期支付固定数额的租金，故该合同实为房屋租赁合同。关于原告要求确认双方签订的产权酒店经营合同于2020年11月30日解除的诉讼请求。本案所涉项目系商业地产租赁，被告作为大型酒店承租人及经营者，其不仅要履行支付租金的义务，还要按约履行使用租赁物、对租赁物进行实际管理经营的义务。酒店在对外经营时为整体经营，且租赁合同为继续性合同，合同义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系。结合已查明事实，因受疫情影响，酒店经营困难，故被告及黄石裕达酒店管理有限公司多次通知业主解除合同，要求业主办理退租手续；部分业主已领取房屋钥匙、收回房屋。换言之，被告以实际行动表明不再继续履行合同。欣曼晶酒店众多业主从2020年7月15日起因房屋租金问题陆续向本院提起诉讼，要求被告支付租金至返还房屋之日止，亦表明其并不要求继续履行合同。可见，双方之间的信任基础已然丧失，而案涉合同的未履行期限尚有五余年，并非短时间内即可履行完毕。故本院认为双方当事人继续履行合同已陷入僵局，若强制要求被告继续履行对酒店行使经营管理的行为并履行支付租金的义务显失公平。本院根据已查明事实，并结合欣曼晶酒店众多业主于2020年7月15日就租金问题向本院提起诉讼的情况，确认被告陈希平与原告之间的房屋租赁合同关系于2020年7月15日解除。关于原告要求被告腾退返还房屋的诉讼请求。被告及黄石裕达酒店管理有限公司已多次通知包括原告在内的众多业主前来办理退房交接手续，而原告未前往办理；同时，原告亦未举证证明被告拒不腾退返还房屋，故双方对于原告的该项请求并无争议，本院对该项请求不予支持。关于原告主张租金的诉讼请求。本院已确认原、被告之间的房屋租赁合同关系于2020年7月15日解除。被告多次通知原告办理房屋腾退交接手续，但原告一直怠于处理。根据公平原则，本院认为从确认合同解除之日起再宽限一个月时间即2020年8月15日前足以让原告办理完毕收房手续。被告应从2020年2月1日起至2020年8月15日止继续向原告支付租金。原告主张的超过该期限即2020年8月15日后的租金属于原告不及时采取措施而扩大的损失，其要求被告承担该损失缺乏法律依据，本院不予支持。关于租金标准问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于合同案件的审理第6条第二款规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”疫情期间，虽被告将酒店房间出租给医疗机构获得了一定的收益，但该部分收益系因疫情原因所作的具有一定的公益性的行为，与酒店日常对外经营在性质以及收费标准上均有所区别。若要求被告继续按照原租赁合同约定标准支付租金有失公允。根据公平原则，本院对疫情期间的租金酌情予以变更，对租金的数额具体确认如下：2020年2月1日至2020年3月22日期间的租金按1230元/月的80%计算，即1230元/月×80%×1个月22天=1705.6元；2020年3月23日至2020年8月15日期间的租金仍按双方在履行合同过程中变更的标准1230元/月计算,即1230元/月×4个月24天=5904元。综上，被告应当支付原告自2020年2月1日起至2020年8月15日期间的租金共计7609.6元。对原告主张的超过上述金额的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告按合同约定标准支付违约金的问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于合同案件的审理第5条第一款规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。本案中，被告逾期支付租金系受疫情影响以及其对解除合同通知的错误认识等因素造成的，不能因此认定被告存在违约行为，故原告的该项请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告张凯与被告陈希平于2017年2月17日签订的《产权酒店委托经营合同》于2020年7月15日解除。被告陈希平于本判决生效之日起十日内向原告张凯支付2020年2月1日至2020年8月15日期间的租金7609.6元。三、驳回原告张凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69元，由原告张凯负担29元、被告陈希平负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  向淑青二〇二〇年十二月二十二日书记员  陈 轩