吉林省桦甸市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0282民初1794号原告（案外人）：渠某，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：盛某，吉林吉天行律师事务所律师。被告（申请执行人）：单某，住吉林省桦甸市。委托诉讼代理人：李某1，桦甸市桦郊乡法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：李某2，男，1966年10月10日出生，住吉林省桦甸市××道。第三人（被执行人）：桦甸市金河粮油经贸有限公司，住所地吉林省桦甸市公吉乡五道沟村。法定代表人：朱某,董事长。第三人（被执行人）：朱某，1969年4月25日出生，住吉林省桦甸市××道。原告渠某与被告单某、第三人李某2、桦甸市金河粮油经贸有限公司（以下简称金河公司）、朱某案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告渠某及其委托诉讼代理人盛某，被告单某的委托诉讼代理人李某1，第三人金河公司的法定代表人朱某到庭参加诉讼，第三人李某2经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。渠某向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认渠某与朱某关于买卖江苏省扬州市××区房屋的房屋转让合同有效，并停止对该财产的执行；2.诉讼费用由单某负担。事实与理由：吉林省桦甸市人民法院于2019年11月14日作出（2019）吉0282民初2566号民事判决，确认了单某对朱某的债权。2019年10月12日，桦甸市人民法院作出（2019）吉0282民初2566号民事裁定，查封了登记在朱某名下位于江苏省扬州市××区房屋。朱某分别于2015年2月11日、5月4日、9月30日向渠某借款25万元、10万元、20万元，该几笔借款双方口头或书面约定利息为月息2分,上述事实有朱某出具的3份借据和双方银行转账凭证及流水单予以证明。后因朱某迟迟不能偿债，双方于2017年6月25日签订房屋转让合同，约定朱某将自己所有的位于扬州市××区房屋转让给渠某。该房屋系朱某于2015年7月18日以按揭贷款的方式从江苏双汇房地产开发有限公司购买,总金额129万元，首付39万元，其余90万元从中国银行江都支行贷款，贷款期限13年。朱某与渠某协商将该房屋作价55万元转让给渠某，银行剩余按揭贷款由渠某继续偿还。渠某以对朱某的上述55万元借款本金的债权抵顶该房屋转让价款。此外，朱某尚欠渠某其他借款，已另案告诉完毕。渠某受让了上述房屋后,即与朱某进行了房屋交接，拿到了房屋钥匙,实际占有了该房屋。因渠某在长春居住生活，该房屋坐落在扬州市，且该房屋为毛坯房，故渠某并未实际使用该房屋，因此也没有发生任何水电采暖费用。渠某与朱某签订房屋转让合同后,即去办理更名过户手续，但因扬州市正在实行限售政策,要求“非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的,自取得房屋所有权证或不动产权证书起2年之内限制交易”。2017年11月29日，扬州市出台新规定，将上述限售政策期限从2年延长到3年。朱某系2017年5月拿到的该房屋的不动产权证书，故其在2020年5月前不能办理房屋更名过户手续，因此渠某受让该房屋至今未能办理更名过户手续。此后,渠某得知被执行人朱某其他债权人单某在对朱某的诉讼中将上述房屋作为朱某的财产予以查封。现已进入执行程序,渠某为维护自身的合法权益，现根据法律相关规定提出书面异议,请求贵院停止对该财产的执行。桦甸市人民法院于2020年8月11日作出（2020）吉0282执异51号裁定书，驳回了渠某的异议请求。渠某认为（2020）吉0282执异51号裁定书驳回渠某的异议请求缺乏事实和法律依据，为维护渠某合法权益，故诉至法院，请依法公正判决。单某辩称，涉案房屋现在登记在朱某的名下，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”依据上述规定,渠某主张对诉争房屋享有足以排除强制执行的实体权利,应举证证明在法院对诉争房屋强制执行程序开始前,其已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有诉争房屋、已支付全部购房款、非因其本人原因未办理过户登记,且四个条件须同时具备，缺一不可。本案中，无论渠某提交的“房屋转让合同”、“借据”、“银行转款凭证”等证据是否真实？均不能证明其对诉争房屋享有足以排除强制执行的实体权利。故请求法院依法驳回渠某的异议请求，保护我的合法权益。李某2未作答辩。金河公司述称，没有意见。朱某述称，其欠渠某的钱，还不上了，其就把涉案房屋以55万元抵账给渠某，当时渠某也知道过不了户，渠某同意了，剩下的贷款由渠某还。其和渠某还有其他的欠款，并给渠某打了欠条。渠某向本院提交如下证据：证据1.房屋转让合同一份。证明在法院查封涉案房屋之前，渠某与朱某签订了合法有效的书面买卖合同。经质证，单某对该份证据的真实性、关联性、合法性均有异议，称虽然该份房屋转让合同的落款时间是2017年6月25日，但没有其他证据相相佐，况且通过该份转让合同的内容来看，在双方签订房屋转让合同时，该房屋是处于抵押贷款状态，按照法律规定，抵押贷款的房屋没有经过抵押权利人同意，转让合同是非法的。金河公司无异议。朱某称房屋转让合同是真实的。证据2.借据三份、银行转账凭证七份。证明在法院查封涉案房屋之前，渠某出借给朱某55万元本金，分别为2015年2月11日借据25万元、2015年的5月4日借据10万元、2015年9月30日借据20万元。渠某以对朱某的55万元借款本金，作为支付对价购买的朱某的房屋。经质证，单某对上述证据的真实性、关联性、合法性均有异议，称该组证据证明不了与本案有关联，渠某主张的2015年2月11日借款25万元，其提供的是一张汇往朱某账户的20万元银行转账凭证及两张销户存折，但通过该份借据上体现上款系前期15万元，后期10万元，这与汇款凭证的内容明显不一致，借据与汇款凭证不相符，况且渠某也没有证据证明与董某有何种关系。即便渠某与朱某之间确实曾经存在过真实的借贷关系，截止到贵院查封涉案房屋时，也证明不了朱某确实还欠渠某款项。金河公司、朱某无异议。证据3.（2019）吉0282民初2762号民事判决一份。证明经判决朱某应偿还渠某借款本金55.5万元及利息，该55.5万元与本案所说的55万元，不是一笔债权，可见渠某对朱某的债权远不止55万元。经质证，单某对该份证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，称通过该份判决书能够显示渠某在2014年与朱某之间存在民间借贷法律关系，既然在2014年朱某欠渠某的款项没有还清，那么在2015年渠某继续出借给朱某55万元明显有悖常理。况且该份判决作出之后渠某也没有对涉案房屋进行过保全，也能够证明渠某与朱某之间不存在真实的房屋转让法律关系。金河公司、朱某无异议。证据4.银行转账凭证及交易流水二十八张。证明渠某购买朱某房屋后，从2017年7月份开始至今，承担继续向贷款银行还款的责任，应视为渠某全额支付了购房款。经质证，单某对上述证据真实性没有异议，但称该组证据证明不了渠某的主张，渠某提交的中国银行交易流水明细单中的客户姓名是管某，证明不了与本案渠某所主张的事实具有关联性。金河公司、朱某无异议。证据5.扬州市政府关于进一步加强市区房地产市场调控工作的通知即杨府发（2017）185号文件一份。证明因为扬州市限制交易政策，导致渠某不能办理房屋更名过户，没有更名过户的原因不在于渠某。经质证。单某称扬州市是否有该项政策，由法院进行审查，即便限购政策存在，根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条，系渠某对限购政策的忽略导致其不能办理涉案房屋的过户登记，该责任应当归责于渠某自身原因未办理过户登记，渠某为此不能排除涉案房屋的执行。金河公司、朱某无异议。证据6.房屋交接书一份。证明渠某与朱某就涉案房屋进行交接，所签订的书面确认，证明渠某已经实际接收占有房屋。经质证，单某对该份证据的真实性有异议，称该份证据证明不了签订的时间就是2017年6月26日，通过该份证据上显示渠某当时就知道扬州市存在房屋限购政策，由于渠某对房屋限购政策的忽略没有办理涉案房屋的过户登记，所以不能排除法院的执行，渠某的诉请应当予以驳回。金河公司、朱某无异议。上述证据经本院综合评判认定如下：证据1、证据2、证据6,虽单某对上述证据的真实性提出异议，但其未提供反驳证据，故本院对上述证据的真实性及上述证据所载明的内容予以采信。证据3,该份证据与本案缺乏关联性，故本院对该份证据与本案的关联性不予采信。证据4，单某对该份证据真实性无异议，故本院对该份证据真实性及渠某偿还部分房贷的事实予以采信，对渠某欲证明的其他事实不予采信。证据5，经审查该证据，本院对该份证据真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：单某与李某2、朱某、桦甸市金河粮油经贸有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年11月14日作出（2020）吉0282民初2566号民事判决：李某2、朱某、桦甸市金河粮油经贸有限公司于本判决生效之日共同偿还单某借款本金120万元，并支付利息（从2016年l月31日至实际给付之日，按本金120万元、月利率20‰计算，已支付10万元利息)。该判决已于2020年1月11日生效。本院于2019年10月12日作出（2019）吉0282民初2566号民事裁定：查封产权人登记在朱某名下的坐落于江苏省扬州市××区房屋[不动产权证书号:苏（2017）江都区不动产权第XXXX号，房屋不动产单元号:XXX，建筑面积:138平方米],查封期限为三年，查封期间不得转让，不得设定抵押或者其他权利负担。2020年8月3日，渠某作为案外人向本院提出书面异议申请,请求中止对登记在朱某名下的江苏省扬州市××区房屋的执行。2020年8月11日，桦甸市人民法院作出（2020）吉0282民初执异51号裁定书，驳回了渠某的异议请求。渠某对该裁定不服，遂向本院提起本次诉讼。另查明，朱某分别于2015年2月11日、5月4日、9月30日为渠某出具借据三份，借款金额合计55万元。2017年6月25日，朱某与渠某签订房屋转让合同，约定因朱某无法偿还渠某借款，朱某将坐落于江苏省扬州市××区房屋以55万元价格转让给渠某，同时，渠某承担该房屋剩余部分银行贷款的清偿。该房屋系2015年7月18日朱某按揭贷款购买的商品房，总价款129万元，首付款39万元，其余90万元系按揭贷款。合同第三条：本合同签订时，（因当地过户政策）双方无法及时办理过户。待过户条件成熟时，朱某应协助渠某办理房屋产权过户手续。2017年6月26日，朱某与渠某签订房屋交接书，约定朱某将不动产权证书及房屋钥匙等交付给渠某。交接书第五条：因扬州限售政策，暂无法更名过户，朱某房屋交接后，房屋所有权使用权归渠某…。房屋转让合同签订后，渠某偿还了该房屋部分银行贷款。2017年11月29日，扬州市人民政府发布的关于进一步加强市内房地产市场调控工作的通知第四款第（11）项：加强二手住房市场管理。在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的，自取得房屋所有权证或不动产权证书起，上市交易的限制期限由原规定的2年调整到3年…。本院认为，朱某与渠某基于以物抵债签订的《房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。渠某作为案外人提起执行异议之诉，应就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。本案中，在本院查封涉案房屋之前，虽渠某与朱某签订了《房屋转让合同》，渠某支付了部分购房款。但渠某明知其与朱某就涉案房屋的交易受政策限制，房屋在2020年5月前不具备过户条件，仍与朱某签订《房屋买卖合同》，渠某作为具有完全民事行为能力的自然人，理应对期间可能产生的交易风险及法律后果有充分预期。因此，在渠某明知涉案房屋不能办理过户仍与朱某进行交易，且在本院查封涉案房屋之前并未支付涉案房屋全部价款、在本院查封之后亦未将剩余房款交付本院执行的情形下，本院认为渠某请求排除对涉案房屋执行的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：一、确认渠某与朱某于2017年6月25日签订的房屋转让合同有效；二、驳回渠某的其他诉讼请求。案件受理费9300元，由渠某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  郝振萍人民陪审员  王家来人民陪审员  吴 兵二〇二〇年十二月十八日书 记 员  荆成成