天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4898号上诉人（原审原告）：石玉珍，女，1963年4月9日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：谌军君，北京信凯（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津星耀投资有限公司，住所地天津市津**八里台镇工业园区。法定代表人：王斯恒，经理。委托诉讼代理人：卞小月，女，该公司职员。上诉人石玉珍因与被上诉人天津星耀投资有限公司（以下简称星耀公司）商品房预售合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初6662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，并于2020年12月16日公开开庭进行了审理。上诉人石玉珍及其委托诉讼代理人谌军君，被上诉人星耀公司的委托诉讼代理人卞小月均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。石玉珍上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持石玉珍的一审全部诉讼请求，诉讼费用均由星耀公司负担。事实和理由：1.房屋是生活中最重要的资产，石玉珍曾无数次找星耀公司及政府部门沟通协调，但未保存相关证据，如认定超过诉讼时效，显然违背了事实，属于认定错误；2.合同是星耀公司提供的格式文本，星耀公司不予认可应当依法制止，一审判决对违约金进行调整，但未考虑石玉珍的实际损失；3.2017年10月1日至2018年3月31日期间的逾期交房利息及违约金应当给付。星耀公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。石玉珍向一审法院起诉请求：1.判令星耀公司支付天津市津南区八里××镇××号楼××号房屋2016年1月1日至2018年12月8日逾期交房利息共计人民币66885元。2.判令星耀公司支付天津市八里台镇枫情阳光城62号楼-1-2605房屋2016年1月1日至2018年12月8日违约金共计49822元。3.本案诉讼费由星耀公司承担。一审法院认定事实：石玉珍与星耀公司于2009年4月23日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定“石玉珍购买星耀公司开发的坐落于津南区八里××镇××号楼××号商品房××，价款为455008元，建筑面积80.4平方米。星耀公司应于2010年12月30日前将经竣工验收合格的房屋交付给石玉珍”。双方签订的商品房买卖合同第五条规定：（注：甲方为星耀公司，乙方为石玉珍）甲方逾期交付商品房的处理如下：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按每日商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。同日，双方还签订了补充合同，补充合同第8条约定：“合同第三条及第九条补充如下内容：在合同履行过程中发生下列情况导致合同项下商品房逾期交付或配套设施延期运行的，不适用合同第五条有关甲方（星耀公司）逾期交付商品房的处理的条款及第九条有关商品房配套设施运行约定的条款，但甲方应出具相关证明文件方能作为延期交付或配套设施延期运行的依据：（1）政府行为：是指当事人的合同订立后，政府当局颁布新的政策、法律、行政措施而致使合同不能履行或延期履行的...”。补充协议第26条加黑并加注下划线约定：“甲方特别提示乙方（石玉珍）在签署本协议之前应认真、仔细的阅读协议各项条款，对协议内容已充分知晓、专业问题已咨询专业人士，协议内容系双方真实的意思表示，乙方在本协议上的实际签署即表明乙方已完全理解协议各项条款的含义并且承诺遵守”。合同签订后，石玉珍按约向星耀公司交付购房款455008元，但星耀公司未按合同约定的时间向石玉珍交付商品房。2017年8月25日，中共天津市委办公厅发布了津党厅［2017］82号通知，该通知要求2017年10月至2018年3月，天津市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工、水泥搅拌及浇筑等作业。2018年12月1日，星耀公司以邮寄的方式通知石玉珍于2018年12月8日办理收房手续。为证明以上事实，石玉珍向一审法院提交了商品房买卖合同及补充合同1份、发票1张，星耀公司提交了交付通知书的ＥＭＳ通知单及行程单、停工令，双方对于上述证据的真实性均认可，一审法院予以确认。石玉珍不认可星耀公司提交的相关停工证明，但未提交相应证据予以反驳，上述证据与津党厅［2017］82号通知所记载的内容可以相互印证，亦与相应期间的实际事实相吻合，故一审法院对星耀公司提交的上述证据的证明效力予以确认，对诉争房屋由于政府停工令原因在2017年10月1日至2018年3月31日期间停止施工的事实亦予以确认。另查明，中国人民银行五年以上贷款年利率为：2017年6月28日至2018年12月7日为4.9%。一审法院认为，石玉珍与星耀公司签订《商品房买卖合同》后，双方均应按照合同约定全面履行义务。石玉珍依约支付了房款，星耀公司亦应按期交付房屋，星耀公司逾期交付房屋，应当按照双方签订的合同承担违约责任。关于逾期交房的起算日和诉讼时效问题，石玉珍从合同约定的交房日期次日起，就应当知道权利被侵害（因为石玉珍未在合同约定的日期收到星耀公司的办理房屋交接手续的通知），应积极向星耀公司主张逾期交房的违约责任。依照《中华人民共和国民法总则》相关诉讼时效的规定，石玉珍就星耀公司逾期交房的违约责任应当在诉讼时效内主张权利，石玉珍未能提供证据证明其有诉讼时效中断的情形，故一审法院确定星耀公司逾期交房的起算时间应为2017年6月28日。关于星耀公司逾期交付房屋的截止时间，星耀公司已经按照合同约定的方式通知石玉珍收房，履行了交付通知义务，故星耀公司逾期交房的截止时间应为2018年12月7日，但根据双方签订的补充协议的约定，由于政府行为导致的逾期交付房屋不按照商品房买卖合同的约定承担违约责任，故星耀公司承担逾期交房违约责任的期间应为2017年6月28日至2017年9月30日及2018年4月1日至2018年12月7日。对于星耀公司逾期交房的行为，根据合同约定，星耀公司首先应按照银行同期贷款利率向石玉珍支付上述期间的已付款利息。星耀公司现已逾期五年有余，因此应参照银行五年以上同期贷款利率计算已付款利息21304.48元。其次，星耀公司还应支付违约金。虽然双方在合同中约定了违约金的计算标准，但星耀公司主张违约金过高。根据相关规定，当事人约定的违约金过高的可以请求减少，违约金过低的可以请求增加，违约金应以不超过实际损失的30%为宜。按照上述标准计算，星耀公司应向石玉珍支付逾期期间（逾期期间与已付款利息的逾期期间一致）的违约金6391.34元。故星耀公司应支付石玉珍自2017年6月28日起至2018年12月7日的已付款利息21304.48元和违约金6391.34元，共计27695.82元。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、天津星耀投资有限公司于本判决书生效后10日内给付石玉珍自2017年6月28日起至2018年12月7日的逾期交房已付款利息21304.48元和违约金6391.34元，共计27695.82元。二、驳回石玉珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2634元，减半收取计1317元，由天津星耀投资有限公司负担313元，由石玉珍负担1004元。二审期间双方当事人均未提供证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，二审期间的争议焦点是：1.石玉珍主张的2016年1月1日至2017年6月27日期间的违约责任是否已超出诉讼时效期间，能否得到支持；2.星耀公司主张的政府停工令期间是否应予免责；3.一审判决根据星耀公司主张对违约金进行调整是否具有法律依据。围绕争议焦点阐述如下：关于石玉珍主张的2016年1月1日至2017年6月27日期间的逾期交房已付款利息及违约金问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害及义务人之日起计算，因此石玉珍的上述主张已经超过诉讼时效期间，一审据此判决驳回石玉珍该部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以维持。关于星耀公司主张2017年10月1日至2018年3月31日期间因存在政府停工令，星耀公司应在此期间免除违约责任的问题，根据《天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》的规定，星耀公司在该期间系因政府文件要求造成涉诉工程停工，影响了涉诉房屋的交付时间，属于不可归责于星耀公司的原因，按照双方《补充合同》第八条的约定，星耀公司对此不承担逾期交房的违约责任，一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。关于石玉珍主张违约金计算标准的问题，双方在《天津市商品房买卖合同》中虽约定应每日按商品房价款的万分之一计算逾期交房违约金，但星耀公司对此提出异议认为该违约金约定标准过高，请求法院调整，一审法院根据法律规定并综合考虑合同履行情况、实际损失等，酌定星耀公司向石玉珍按照利息的30%标准支付违约金，并无不当，本院予以维持。石玉珍虽主张实际损失超出该标准，但未能提供相应证据予以证明，其主张缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人石玉珍的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2634.14元，由上诉人石玉珍承担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  房利甲审判员  常 静二〇二〇年十二月二十二日书记员  姬诚心