江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10482号上诉人（原审原告）：陈**祥。委托诉讼代理人：张慧媛，江苏诚鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州市钱万**桥小商品市场有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区虎池路**。法定代表人：张从俊，董事长。委托诉讼代理人：钟翔，江苏九典律师事务所律师。上诉人陈**祥因与被上诉人苏州市钱万**桥小商品市场有限公司（以下简称钱万**桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的(2020)苏0508民初731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。陈**祥上诉请求：撤销原审判决并依法改判支持陈**祥一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院错误将上诉人解除合同的理由认定为“以被上诉人根本违约导致协议书至合同目的无法实现”。上诉人在一审中从未主张过被上诉人存在根本违约行为，上诉人主张双方签订的系列补充协议导致租赁合同长期中止系“为了说明上诉人原有开设鞋店计划流产的主要原因”，并非主张“被上诉人存在根本违约”。一审法院在判决中遗漏了上诉人关于“租赁涉案营业房的目的是开设鞋店”和“上诉人原有开设鞋店计划流产，继续履行租赁合同对上诉人显失公平”陈述，错误的认定“上诉人关于租赁合同目的的主张系对外转租”，从而导致其错误认定上诉人的解除理由。二、上诉人主张解除合同的依据系参照《九民纪要》第48条。上诉人符合作为违约方的解除条件。双方之间关于涉案营业房的租赁期限长达20年，符合长期性合同的性质。上诉人并非恶意违约。根据双方之间签订的《商品委托租赁合同计管理合同》和两份《补充协议》可以看出，委托管理导致租赁中止的期间长达7.5年，也一定程度上造成合同的履行陷入僵局。且上诉人年事已高，也不得不放弃开设鞋店，因此才提出解除租赁合同。上诉人不开鞋店的情况下继续租赁涉案营业房并闲置，还要依约向被上诉人缴纳相应的物业管理费用，显然对上诉人不公平，也不利于营业房使用价值的实现。上诉人也已通过一审民事起诉状的方式向被上诉人告知了上诉人解除合同的意思以及解除理由。因双方租赁中止的原因，被上诉人未向上诉人实际交付过涉案营业房，故上诉人也无需退房。三、关于解除合同后租金返还事宜，上诉人认为，解除合同后，因为租赁中止7.5年在租赁期限上约定顺延，因此上诉人剩余租赁期限尚剩余18年，故请求法院判决被上诉人返还上诉人剩余租金307876元。被上诉人变相中止双方之间的租赁协议长达7.5年，骗取免费占有使用上诉人预付租金，至于其在收回涉案营业房期间是否将其租赁出去并取得收益并不影响租赁关系中止事实的认定，被上诉人也从未告知上诉人在7.5年期间是否将房屋出租出去，一审法院认定上诉人知情依据也并不合理。据此，请求法院判决被上诉人返还上述期间占用上诉人预付租金对应的利息。钱万**桥公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，应予以维持。事实和理由：一、涉诉商铺在双方已实际履行近半的情况下，上诉人以无法实现其开设“鞋店”的目的而诉请全额退还其实际缴纳的租赁费用，并且在庭审中以答辩人并不存在的“中止租赁”行为，主张合同因答辩人违约而并未实际履行且无法继续履行的事实并不存在，故原审法院依法未认定答辩人违约致使上诉人“合同目的无法实现”合同应予以解除的认定具有事实基础。二、答辩人并不存在上诉人诉请及庭审中所述依据《合同法》可以构成法定解除的事项，更没有存在上诉人主张租赁合同签约及后续履行过程中显失公平以及侵害上诉人利益、骗取租金的可撤销事项发生，上诉人所为均系为其真实意思表示，并且根据其陈述，上诉人亦未能在法定除斥期间内行使权利。三、关于上诉人称根据《九民纪要》48条解除合同的理由并不成立。1.上诉人在一审2020年6月22日的质证笔录第6页中针对解除合同的依据明确陈述“我方认为租赁合同应当依据法定事由解除”，原审法院判决其未能符合《合同法》第九十四条法定解除条件而驳回其诉讼请求适用法律正确，上诉人不能违背诚信原则，对此“反言”。2.根据《关于印发的通知》明确，九民会议纪要不能作为裁判依据进行援引，仅能作为分析法律适用时候的说理。所以该规定48条不能作为解除合同依据予以裁判。3.根据纪要审判理念，本案上诉人所主张事实理由、诉讼请求等均不符合违约方因合同僵局而起诉解除的条件。4.即便二审法院对上诉人“反言”行为无法制止，但是上诉人该主张实质上侵害了答辩人利益，答辩人从未禁止其自营、向第三人转让权益的举措，并未形成合同僵局。综上，本案不存在致使合同解除和撤销的事实及法律依据，请求二审法院依法维持原审判决，驳回上诉人诉请。陈**祥向一审法院起诉请求：1.判决解除陈**祥与钱万**桥公司之间就涉案营业房分别于2010年11月25日签订的协议书和2015年9月1日签订的补充协议；2．钱万**桥公司向陈**祥返还预收租金307876元及中止租赁期间的相应利息(利息以307836为基数，起止日期自2010年11月25日至2019年8月20日，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20号至实际返还租金之日，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算)；3．钱万**桥公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年11月25日，钱万**桥公司（甲方）与陈**祥（乙方）签订协议书一份，约定：一、甲方向乙方提供市场三楼四区3390号营业房使用权（实际使用面积约18平方米），乙方向甲方预缴营业房20年租金（具体金额以收据为准）。乙方缴后即享有该营业房20年使用权（自2011年3月1日起至2031年2月28日止）。二、乙方取得市场营业房使用权后，前两年（即自2011年3月1日起至2013年2月28日止）乙方委托甲方管理，免收前两年的设施物业管理费，从第三年开始（即自2013年3月1日起至2031年2月28日止）乙方自主经营，每年另缴纳设施物业管理费为14400元，先缴后用。其中第四点明确了乙方对拥有的营业房使用权有权转让和转租；第七点明确乙方领取相关证照后按照“划行归市”原则经营鞋类商品。同日，陈**祥向钱万**桥公司支付2011年3月1日至2031年2月底共计20年租金合计307876元。2013年3月1日，钱万**桥公司（甲方、受托方）与陈**祥（乙方、委托方）签订商铺委托租赁及管理合同，约定：乙方同意将涉案商铺的使用权年限自2013年3月1日起至2016年2月28日止委托给甲方全权招商及经营管理。甲方在委托期限内有权将标的商铺出租给第三方做经营使用，乙方同意甲方与第三方签署标的商铺的租赁合同。其中第二条委托租赁及经营收益与支付第2点明确了每一年甲方支付给乙方的收益分配；此外还明确了租金支付时间为每半年支付一次；乙方签订本合同后，无需支付委托期内标的商铺产生的物业管理费、水电费等一切运营相关费用；甲、乙双方同意第二条的条款需在甲方将乙方标的商铺出租以后生效，即收益分配有效；租赁到期后，本协议自行终止。该合同明确本合同除双方协商一致或遇法律及本合同规定的情形可解除外，任何一方不得擅自解除本合同。2014年4月2日，钱万**桥公司（甲方）与陈**祥（乙方）签订补充协议，约定因双方的委托管理期限已经届满，而双方均有意愿延长委托管理期，故签订补充条款将委托管理期延长至2015年8月31日止，延长期间甲方继续免收乙方设施物业管理费，甲方有权以乙方名义转租营业房，转租收益归甲方所有。（原委托管理期内甲方实施营业房委托管理应付乙方收益已在乙方交付租金时扣除，甲方不得要求乙方返还）。委托管理期满，由乙方自主经营营业房，甲方也可将转租经营户信息告知乙方，由乙方自行与其达成转租关系。甲方同意在原《协议书》租赁期满后延长2年半的经营使用期，即延长至2033年8月31日。甲、乙双方经协商确认，自本协议签订之日起原《商铺委托租赁及管理合同》废止，其各项条款均不在对双方具有法律效力，其他事项均按原《协议书》实施。2015年9月1日，钱万**桥公司（甲方）与陈**祥（乙方）再次签订补充协议，内容基本同2014年4月2日签订的补充协议，约定双方委托管理期延长至2020年8月31日止，原《协议书》租赁期满后延长经营使用期至2038年8月31日。一审庭审中陈**祥陈述，自签订协议后，我从未拿到过营业用房的钥匙，除前两年抵扣租金外，我未收到过任何租金，也未支付过物业管理费。前述协议书、商铺委托租赁及管理合同、补充协议均由我本人签字。我认为我租赁营业用房的合同目的已经无法实现，继续履行合同对我而言显失公平，故租赁合同应依据法定事由解除。钱万**桥公司陈述，涉案营业用房一直未出租出去，故我方未支付过租金给陈**祥。双方后续达成的补充协议，确定了在此期间经营风险由我方承担，且陈**祥无需支付物业费，并对陈**祥的租赁期限对应予以延长，是对陈**祥财产权益的保护。以上事实，有协议书、收据、商铺委托租赁及管理合同、补充协议及当事人的陈述在案证实。一审法院认为，陈**祥与钱万**桥公司在2010年11月25日签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，合法成立并已生效，双方均应依约履行。虽然涉案营业房的钥匙一直存放在钱万**桥公司处，但钱万**桥公司掌握钥匙的原因系基于双方自2011年3月1日起建立的委托合同关系，故钱万**桥公司已经完成了交付房屋的主要义务。同时，陈**祥亦已完成支付租金的义务。现陈**祥以钱万**桥公司根本违约导致协议书之合同目的无法实现为由要求解除合同，然其举证的商铺委托租赁及管理合同、两份补充协议均由其本人签字确认，且在时间上具有连续性，能够表明其同意交由钱万**桥公司进行招租并知晓涉案商铺未成功招租的事实，况且陈**祥对涉案营业用房的使用权期限也已相应进行延长，并不能据此证明钱万**桥公司根本违反房屋租赁合同关系下的合同义务。且双方协议书第七条约定陈**祥承租之目的系经营鞋类商品，并未明确约定其承租涉案营业房的目的系对外转租，故陈**祥诉请要求解除双方2010年11月25日签订的协议书和2015年9月1日签订的补充协议的诉讼请求，无约定或法定之依据，一审法院难以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条之规定，一审法院判决：驳回陈**祥的诉讼请求。案件受理费5918元，减半收取2959元，由陈**祥负担。本院另查明，一审庭审中，关于起诉要求解除合同的依据，陈**祥陈述“我方通过起诉的方式通知了被告。解除依据是被告长期中止租赁协议长达7.5年，致使原告租赁商铺用于开设鞋店的计划流产，原告租赁该商铺的合同目的已经无法实现，如果继续履行合同对原告而言显失公平。我方认为租赁合同应当依据法定事由解除”。以上事实，有一审庭审笔录予以佐证。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，陈**祥与钱万**桥公司于2010年11月25日签订的协议书系双方真实意思表示，合法有效。陈**祥称因钱万**桥公司与其签订多份补充协议导致原有开设鞋店计划流产，继续履行租赁合同对其显失公平，并据此要求解除协议书。对此本院认为，陈**祥租赁案涉营业房的目的为经营鞋店，且租赁期较长，其对于经营风险理应具有注意义务。按照2010年11月25日协议书的约定，前两年陈**祥委托钱万**桥公司管理，第三年开始由陈**祥自主经营，协议第四条也明确了陈**祥有转让和转租权，在其完全可以自主经营或转租的情况下，却与钱万**桥公司签订商铺委托租赁及管理合同和多份补充协议，足以表明其对后续所签一系列协议内容的认可。另外，涉案商铺虽未成功招租，但双方在2015年9月1日签订的补充协议中亦约定陈**祥委托钱万**桥公司管理营业房的期限延长至2020年8月31日止，同时约定陈**祥对涉案营业用房的经营使用期也已从原协议书约定的2031年2月28日止相应延长至2038年8月31日止。据此，在本案中，原协议书及该补充协议并未存在显失公平的情形，双方也未形成合同僵局，一审法院未支持陈**祥要求解除双方于2010年11月25日签订的协议书和2015年9月1日签订的补充协议并无不当。综上所述，陈**祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5918元，由陈**祥负担。本判决为终审判决。审判员  黄源榕二〇二〇年十二月十四日书记员  徐 韬