北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8294号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京盈月教育咨询有限公司，住所地北京市顺义区裕庆路**院**楼**709。法定代表人：王海宏，执行董事。委托诉讼代理人：瞿磊，北京诵盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵瑞珀，北京诵盈律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：博雅燕园科技企业孵化（北京）有限公司，，住所地北京市海淀区紫竹院路**嘉豪国际中心****法定代表人：张文宁，董事长。委托诉讼代理人：姬克霞，女，该公司职员。上诉人北京盈月教育咨询有限公司（以下简称盈月公司）因与被上诉人博雅燕园科技企业孵化（北京）有限公司（以下简称博雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初46157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盈月公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回博雅公司的一审反诉请求，支持盈月公司一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：博雅公司于2019年1月28日将出租房屋上锁，导致盈月公司无法正常办公，双方合同无法继续履行，博雅公司以实际行为提前终止合同，是违约方，应承担违约责任并返还押金。博雅公司在租赁期间未按照约定提供正常的物业服务，其重大违约在先，盈月公司有权行使同时履行抗辩权，拒绝继续支付租金，盈月公司不应承担违约金及滞纳金。盈月公司自2019年1月28日后无法使用房屋，不应支付租金、水电费及取暖费。根据合同约定，押金应抵扣租金。博雅公司辩称，同意一审法院判决。博雅公司未将房屋上锁，房屋交给盈月公司后由盈月公司进行管理，博雅公司没有违约。盈月公司向一审法院起诉请求：1、确认双方之间于2017年10月11日签订的《嘉豪国际C座入住合同》及补充协议于2019年1月28日解除；2、判令博雅公司立即退还押金109123.59元；3、判令博雅公司支付违约金254476.2元。博雅公司向一审法院反诉请求：1、确认双方之间于2017年10月11日签订的《嘉豪国际C座入住合同》及补充协议于2019年10月14日解除；2、判令盈月公司支付2019年1月1日至2019年10月14日期间租金380760.65元，及滞纳金84335.11元；3、判令盈月公司支付违约金150706.02元；4、判令盈月公司支付拖欠水费1674.22元、电费950.3元、2018年供冷费用9567元、2018年供暖费6696.9元、2019年供冷费9567元。一审法院认定事实：北京海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心（以下简称紫竹院路116号）产权人系北京海青曙光房地产开发中心。北京海青曙光房地产开发中心授权博雅燕园（北京）物业管理有限公司负责对紫竹院路116号建筑物出租经营、物业管理及广告等事宜，有效期自2005年4月15日至2025年4月16日。博雅燕园（北京）物业管理有限公司授权博雅燕园科技企业孵化（北京）有限公司（即本案被告博雅公司）全权负责紫竹院路116号建筑物的出租经营事宜，有效期自2007年6月1日至2025年12月31日。2017年10月11日，博雅公司作为出租方（甲方）与盈月公司作为承租方（乙方）签订《嘉豪国际C座入住合同》，约定：第一条、甲方将海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心C座5层512号房屋（以下简称涉案房屋）租赁给乙方作为办公用房，房产的建筑面积为159.45平米。第二条、租期为三年，自2017年9月28日起至2020年9月27日止。第三条、租金标准为7.5元每平米每天，月计为36374.53元，自2018年9月28日起，租金逐年递增，递增数额以上一年支付年度数额为基数，递增10%。第四条、乙方应于本合同签订的同时向甲方交付与3个月租金和物业管理费等值的入住押金，合计为109123.59元，作为乙方遵守及履行本合同约定及条款的保证金。在合同期内，押金不能用于乙方充抵租金或用于其它消费，如乙方违约，甲方在解除本合同时，有权按本合同的规定以押金直接冲减乙方所欠甲方的各项费用。租期届满时，在下列条件全部等到满足的情况下，甲方应将押金全额退还给乙方，1、乙方已全部履行完其在本合同项下的所有义务；2、乙方已经向甲方交还房产；3、甲方已经确认乙方对甲方无任何财产损害或欠款。在上述条件全部满足的情况下，甲方退还押金的期限应在甲方作出书面确认之后的15个工作日之内。第五条、乙方按押三付三的方式支付首期款，乙方应于签约当日支付首期款221834.81元。在合同规定的租期内，乙方应按每3个月支付租金，具体支付期限为应付月份前一个月的25日前支付。……第七条、甲方的义务，甲方应按期向乙方交付该房产，并保证房产在交付时出于良好的使用状态。提供该房产24小时的正常供水。在空调使用季，空调正常开启时间为周一至周五8点至18点。提供大厦所属公共区域的保洁服务。提供正常运转的公共设备。提供符合国家安全规定的消防设施。提供24小时保安服务。第八条、乙方的义务，按时交纳租金和其它应由乙方支付的水、电、电话、空调、能源等各项费用……第十条、违约责任，二、乙方如违反本合同第八条乙方义务条款，且在接到甲方书面通知之日起15个工作日内不予纠正的，则乙方构成严重违约，甲方有权解除本合同。三、如本合同因乙方违约而被解除，乙方在收到甲方书面解除通知起的15个工作日内应：（1）立即搬出并交还房产；（2）向甲方支付违约金，违约金以乙方剩余租期内应交租金总额的30%计算；（3）赔偿因乙方违约而给甲方造成的实际经济损失，对于以上（2）、（3）向的数额，由甲方直接从押金中扣除，押金不足以补偿的部分应由乙方补足。四、乙方未按时支付应向甲方缴纳的各项费用，以及其应向第三方缴纳，而导致第三方与甲方发生纠纷，甲方因此遭受损失所发生的各项费用，逾期每日应按乙方应缴费用总额的千分之一向甲方交纳滞纳金。拖欠上述费用超过十日的，甲方有权采取停止物业服务等措施。五、在本合同约定的租期内，如果非因甲方违约，乙方提起终止本合同的，视为乙方违约。乙方必须在乙方希望合同解除之日三个月之前以书面形式通知甲方，甲方扣除乙方所支付全部押金，同时乙方向甲方支付违约金。违约金以乙方剩余租期内应交租金总额的30%计算，乙方应与违约金数额确定之日起的5个工作日内一次性交付。六、甲方如未按照本合同第七条的规定履行其应尽义务，保证该房产基础设施正常运行及按照约定提供物业服务，且在接到乙方书面通知之日起15个工作日内不予纠正，乙方有权提前解除本合同，并要求甲方赔偿乙方因此而发生的经济损失。七、在本合同约定的租期之内，如果非因乙方违约，甲方提前终止本合同并收回该房产的，视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金，违约金以乙方剩余租期内应交租金总额的30%计算。合同签订后，盈月公司向博雅公司支付押金109123.59元，交纳房屋租金至2018年12月31日。审理中，盈月公司承认2019年1月1日起未向博雅公司支付租金，表示由于博雅公司提供的租赁房屋无法正常使用，存在冬季冷、夏季热、卫生间有损坏、消防设施未年检等诸多问题，故没有交纳租金。博雅公司对盈月公司所述内容均不予认可。盈月公司就其主张租赁房屋无法正常使用，未能向法院充分举证。盈月公司主张双方租赁合同已于2019年1月28日解除，表示当日因更换办公家具，将部分办公用品搬出租赁房屋，结果当晚发现租赁房屋被博雅公司锁门，故主张博雅公司锁门之日为双方租赁合同解除之日。博雅公司对此不予认可，称盈月公司自行将全部办公家具搬出租赁地点，清空租赁场地，博雅公司从未对涉案房屋上锁，亦不认可盈月公司所主张的合同解除时间。盈月公司就其主张涉案房屋被博雅公司上锁，未能向法院充分举证。经询，盈月公司称曾因锁门一事与博雅公司进行过沟通，但对此亦未能提交证据予以佐证。盈月公司另向法院提交与博雅公司于春雨的微信聊天记录，用于证明双方协商解除事宜的过程，微信内容如下：（一）2019年3月11日，盈月公司向博雅公司于春雨发送《友好协商协议》，主要内容“博雅公司作为甲方，盈月公司作为乙方，就乙方租赁合同解除事宜，达成一致意见，1、乙方退租日起为2019年1月28日；2、2019年1月房租从乙方已支付的押金中扣除；3、剩余部分押金乙方自动放弃；4、乙方不另行支付违约金；乙方在最快时间内办理完成工商迁址等事宜，甲方配合相关迁址手续；6、乙方按甲方要求支付其他水电费及冷暖费。”（二）2019年3月18日，于春雨：“您好，上次交流后，您那关于申请文件的进展怎么样？”盈月公司：“于总，关于退租的情况说明您看还是用我第一次邮件的退租函上会可否？”于春雨：“3月初交流过，内容是不可以的，还有，您那边迟迟不处理，场地一直占着，只能时间越长成本越高，增大处理难度。”盈月公司：“我明白，您看怎么推进下合适啊？”（三）2019年4月15日，于春雨：“尽快推进，把申请拟出来，定稿争取这周交过来，把其他工作也一起商量办完吧。”（四）2019年5月24日，盈月公司：“于总，关于退租的事也过了这么久了，我们多次针对退租时间沟通，但不管出于什么原因在物业部未与我方沟通要封锁办公室的情况下，在1月28日私自在我们办公室大门上加装门锁致使我们至今无法进入办公室这是事实是无法改变的，所以我们坚持退租日起是2019年1月28日。关于退租事宜我们希望还是坚持在今年3月6日通过邮箱给贵司发送的退租函为准，望您理解。”博雅公司对上述微信记录的真实性无异议，但表示并未同意盈月公司微信中提出的协商解除方案。本案审理中，博雅公司提出反诉请求，要求继续履行租赁合同，盈月公司明确表示不同意继续履行合同。2019年10月14日，经法院当庭释明，博雅公司表示鉴于盈月公司以实际行动表明拒绝履行合同，盈月公司已构成违约，故变更反诉请求为确认双方租赁合同解除。盈月公司与博雅公司于2019年10月15日办理了房屋交接手续。关于水、电、能源费之反诉请求，经盈月公司与博雅公司确认，盈月公司未缴纳电费金额为950.3元。博雅公司主张应缴水费金额为1674.22元，计费方式按照面积分摊，每月每平米为1元，计费期限自2019年1月1日至2019年10月15日。盈月公司表示2019年并未实际用水，故不同意按照博雅公司主张的计算方式支付水费。博雅公司主张盈月公司未缴纳2018年6月15日至2018年9月15日期间供冷费9567元；2018年11月15日至2019年3月15日期间供暖费6696.9元；2019年6月15日至2019年9月15日期间供冷费9567元。盈月公司以租赁地点无法正常供冷、供暖为由不同意支付上述费用，另对博雅公司主张按照每平米40元标准计算供暖费提出质疑，称合同约定供暖费计算标准为每平米38元，博雅公司称该收费标准是由政府关于供暖费调整收取金额所致。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。盈月公司与博雅公司签订的《嘉豪国际C座入住合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，对双方当事人均有拘束力。签约后，盈月公司交纳租金至2018年12月31日，后以涉案房屋于2019年1月28日被锁无法进入办公为由，自行更换到其他办公地点。盈月公司主张因博雅公司将租赁房屋上锁从而导致合同无法继续履行，故而要求确认租赁合同已于房屋上锁之日解除。博雅公司主张盈月公司以实际行动表明不再继续履行合同义务，已构成违约，故要求解除合同，并要求盈月公司承担相应违约责任。关于租赁房屋被锁一事，盈月公司主张在更换家具当日发现房门被锁，博雅公司主张系盈月公司自行搬离租赁地点。经法院询问，盈月公司对于更换家具主张的真实性无法证明；对于发现房门被锁后有无积极解决此事，亦无法提交证据证明。另根据盈月公司与博雅公司人员微信记录中，房屋上锁已过多日，盈月公司所提出的协商方案中仍列明可不予退还押金，此行为与常理不符，盈月公司未能对此作出合理解释。综上，仅凭现有证据无法证明涉案房屋被博雅公司上锁导致无法继续使用，故对盈月公司主张涉案租赁合同系因博雅公司原因导致解除之主张，以及要求博雅公司就此承担违约责任之诉请，法院均不予支持。现盈月公司自行搬离租赁地点，且明确表示不再继续履行租赁合同，博雅公司以此为由要求解除合同，应予支持。就合同解除的时间，因博雅公司于2019年10月14日开庭之日明确提出解除合同之反诉请求，故双方合同应于当日解除。关于盈月公司主张退还押金之诉请，因涉案租赁合同系因盈月公司违约而解除，法院对于盈月公司要求退还押金之诉请，不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于欠缴租金，盈月公司实际交纳租金至2018年12月31日，自2019年1月1日起未交纳租金，双方另于2019年10月15日办理了房屋交接手续，将房屋交还博雅公司，现博雅公司主张盈月公司应支付自2019年1月1日至2019年10月14日期间租金。盈月公司虽提出了终止合同的要求，但盈月公司并不享有合同解除权，且直至诉讼中才将房屋腾空后交还博雅公司，故盈月公司应承担直至合同解除日前的相应租金。关于博雅公司主张未交纳租金滞纳金、提前终止合同违约金之诉请，盈月公司表示二者不应同时主张。因本案中滞纳金系因拖欠租金产生的，而违约金系对提前终止合同所应承担的违约责任进行的约定，二者于内容上并不重叠，故对于盈月公司该项意见，法院不予采纳。盈月公司另表示合同约定的滞纳金、违约金标准过高，法院考虑到博雅公司的实际损失、合同履行情况、盈月公司过错程度，酌情确定盈月公司应承担的滞纳金、违约金数额。关于电费，双方已确认未缴纳电费金额为950.3元，该费用应由盈月公司承担。关于博雅公司主张公摊水费，盈月公司以2019年1月28日后未使用房屋为由进行抗辩，法院不予采纳，盈月公司应按约定支付至合同解除日前的公摊水费。关于供冷、供暖费，盈月公司虽主张诉争房屋供冷供暖未达标，但未向法院提供充分证据，故法院对盈月公司该项抗辩意见，不予采信。结合盈月公司对涉案房屋的实际使用情况，法院对博雅公司主张2018年期间的供冷、供暖费用予以支持，对博雅公司所主张的2019年期间的供冷费不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告北京盈月投资有限公司与被告博雅燕园科技企业孵化（北京）有限公司签订的《嘉豪国际C座入住合同》及补充协议于二〇一九年十月十四日解除；二、原告北京盈月投资有限公司于本判决生效后十日内向被告博雅燕园科技企业孵化（北京）有限公司支付自二〇一九年一月一日至二〇一九年十月十四日期间房屋租金人民币380760.65元；三、原告北京盈月投资有限公司于本判决生效后十日内向被告博雅燕园科技企业孵化（北京）有限公司支付滞纳金人民币10000元、违约金人民币40000元；四、原告北京盈月投资有限公司于本判决生效后十日内向被告博雅燕园科技企业孵化（北京）有限公司支付电费人民币950.3元、水费1505元；五、原告北京盈月投资有限公司于本判决生效后十日内向被告博雅燕园科技企业孵化（北京）有限公司支付2018年度供冷费人民币9567元、2018年度供暖费人民币6696.9元；六、驳回原告北京盈月投资有限公司的全部诉讼请求；七、驳回被告博雅燕园科技企业孵化（北京）有限公司的其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查，北京盈月教育咨询有限公司曾用名称北京盈月投资有限公司，该公司于2019年6月19日核准变更为现名称。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。盈月公司上诉主张因博雅公司于2019年1月28日将出租房屋上锁导致合同无法履行，但并未提交证据证明出租房屋系被博雅公司上锁；盈月公司上诉主张博雅公司未按约定提供正常的物业服务，亦未提交相应证据，故本院对盈月公司上诉提出的博雅公司构成违约、应承担违约责任的主张不予支持。因盈月公司自2019年1月1日起未按约向博雅公司支付租金，并自行搬离租赁地点，构成违约，其作为违约方不享有合同解除权。因盈月公司拒绝继续履行租赁合同，博雅公司于2019年10月14日开庭时明确提出解除合同之反诉请求，故双方合同应于当日解除。一审法院对合同解除后，盈月公司所交纳的押金、欠付租金、应支付的滞纳金和违约金、水电费及供冷供暖费用的处理均正确，本院予以确认，但一审判决主文对当事人名称表述有误，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初46157号民事判决；二、确认北京盈月教育咨询有限公司与博雅燕园科技企业孵化（北京）有限公司签订的《嘉豪国际C座入住合同》及补充协议于2019年10月14日解除；三、北京盈月教育咨询有限公司于本判决生效后十日内向博雅燕园科技企业孵化（北京）有限公司支付自2019年1月1日至2019年10月14日期间房屋租金380760.65元；四、北京盈月教育咨询有限公司于本判决生效后十日内向博雅燕园科技企业孵化（北京）有限公司支付滞纳金10000元、违约金40000元；五、北京盈月教育咨询有限公司于本判决生效后十日内向博雅燕园科技企业孵化（北京）有限公司支付电费950.3元、水费1505元；六、北京盈月教育咨询有限公司于本判决生效后十日内向博雅燕园科技企业孵化（北京）有限公司支付2018年度供冷费9567元、2018年度供暖费6696.9元；七、驳回北京盈月教育咨询有限公司的全部诉讼请求；八、驳回博雅燕园科技企业孵化（北京）有限公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费3377元，由北京盈月教育咨询有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费5122元，由北京盈月教育咨询有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费6754元，由北京盈月教育咨询有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇二〇年十二月二十二日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌