湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终984号上诉人（原审被告）：雷亭，男，1987年10月14日出生，汉族，个体业主，住湖北省随县。被上诉人（原审原告）：郭远凤，女，1968年11月15日出生，汉族，个体业主，住湖北省随州市曾都区。被上诉人（原审原告）：随州红奕商业管理有限公司，住所地随州技术产业园淅熊家村。法定代表人：李雷，总经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：姚凯，湖北神农律师事务所律师。上诉人雷亭因与被上诉人郭远凤、随州红奕商业管理有限公司（以下简称红奕公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初2031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雷亭上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人的诉讼请求，案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定事实错误。首先，2017年4月21日被上诉人郭远凤并未取得涉案商铺的所有权，涉案租赁合同是虚假合同，是被上诉人利用上诉人雷亭签名的空白合同变造的，不具有法律效力；其次，涉及到红奕公司的租赁合同纠纷的承租方均提出了红奕公司承诺了免租期限，一审中上诉人也申请了相关证人出庭作证证明存在免租期的事实，但一审法院未予采纳，上诉人与被上诉人的租赁合同也是按照该承诺履行的，这也是红奕公司既未解除合同也没有通知上诉人交纳租金的原因。再次，上诉人在一审期间申请了相邻商铺的证人出庭作证，同时也提交了视频资料，证明上诉人自2018年3月就已经搬离了涉案商铺，该商铺一直处于红奕公司控制之下，一审却认定上诉人一直占用该商铺与事实不符。最后，一审认定上诉人向被上诉人郭远凤交纳商铺租金共计32227.2元错误，上诉人直至一审诉讼时才知道郭远凤购买了商铺，不可能向其交租金，一审期间，被上诉人红奕公司曾找上诉人协商，上诉人曾支付给被上诉人红奕公司调解款46900元。2、一审程序违法。上诉人实际上应当是与开发商、红奕公司签订的租赁合同，因此应当追加红星国家广场项目开发商为本案当事人。且被上诉人在一审变更诉讼请求程序违法。根据法律规定，变更诉讼请求应当在一审法庭辩论终结前提出，但在一审中上诉人未收到一审法院的通知。综上，请求二审予以改判。郭远凤、红奕公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。郭远凤、红奕公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告签订的四份《商铺租赁及管理服务合同》；2、判令被告向原告郭远凤支付从2016年12月31日起至2019年3月31日止的租金225590.4元，并按同期人民银行贷款利率计算利息至实际付清之日止；3、判令被告按欠付租金的24%向原告郭远凤支付逾期付款违约金54141.6元；4、判令被告返还租赁物，并从2019年3月1日起，按每月8355.2元向原告郭远凤支付租赁物占用费至实际返还之日止；5、判令被告向原告随州红奕公司支付从2016年12月31日起至2019年3月31日止的管理费48340.8元，并按同期人民银行贷款利率计算利息至实际付清之日止；6、判令被告按欠付管理费的24%向原告随州红奕公司支付逾期付款违约金11601.6元，另支付解除合同违约金100233.6元；7、本案所有诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2016年12月，被告与原告达成协议，并进驻随州市红星国际广场经营。2017年4月21日，原告郭远凤（出租人、甲方）与被告雷亭（承租人、乙方）、原告随州红奕公司（商管公司、丙方）签订四份《商铺租赁和管理服务合同》约定：“丙方是位于湖北省××新区红星国际广场建材博览中心经营管理方，甲方是建材博览中心8-9、8-32、8-33、10-14商铺的产权人，乙方是该商铺的承租人和经营方，甲方特此授权委托丙方对其拥有的该商铺进行租赁和经营管理。每间商铺的建筑面积为89.52平方米。本合同项下商铺的租赁期限为60个月，自2016年12月31日起至2021年12月30日止。签订合同的当日乙方向丙方交纳履约保证金2万元。乙方向甲方、丙方交付房屋租金、经营管理费标准为：自2016年12月31日起至2019年12月30日，每间商铺每月租金为人民币2088.80元；之后，租金的支付由双方协商确定。租金以3个自然月为一个交租期，在每个交租期前10个工作日内支付至甲方账户。商铺的经营管理费按照每平方米每月5元的标准，即每间商铺每月447.60元，由乙方支付给丙方。支付方式和日期同租金。租赁期第一年丙方免收乙方的经营管理费，第二年减半收取经营管理费，从第三年起由双方协商确定，经营管理费标准不低于2.5元/平方米/月。违约责任：本合同因乙方违约而提前解除或终止的，则丙方有权没收本合同项下之履约保证金，且乙方应按合同解除/终止前六个月平均租金标准，向丙方支付十二个月租金总额作为提前解除/终止合同违约金。乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付欠费金额3‰的延迟履约违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。租赁期限届满或因任何原因合同终止后7日内，乙方应当将该商铺返还。交还期满后，乙方未返还商铺，则按合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占用费。”三方还就在商铺内经营品类、经营品牌、进场、装饰装修、租赁管理、停车管理、招牌、广告及品牌的宣传推广等事项进行了约定。庭审中，被告雷亭未向法庭提供已向原告郭远凤返还租赁房屋的证据。截止到2019年3月31日，被告雷亭已向原告随州红奕公司交纳8-9号、8-32号、8-33号商铺管理费共计2014.2元；已向原告郭远凤交纳8-9号、8-32号、8-33号商铺租金共计32227.2元。诉讼中，原告（变更诉求）要求被告自起诉之日起，按年利率6%向其支付逾期付款违约金，其余违约金请求表示自愿放弃；2019年4月1日以后的租赁物占用费按每月应交纳的租金计算至返还之日止。原告于2019年5月6日诉至本院，法院于2019年6月12日向被告雷亭送达了起诉状副本、应诉通知书等相关应诉材料。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。二原告与被告签订的《商铺租赁和管理服务合同》是三方当事人真实意思表示，应属有效，三方均应按照约定履行合同义务。被告雷亭未按约向二原告交纳房屋租金及经营管理费，已构成违约，依法应当承担违约责任。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。原告要求判令解除合同、由被告向二原告支付租金、经营管理费、返还租赁物、支付租赁物占用费及自起诉之日起，按年利率6%支付逾期付款违约金等诉讼请求，法院予以支持。截止到2019年3月31日，按照双方约定，被告应向原告随州红奕公司交纳经营管理费计算为：2017年免交；2018年减半，应交6个月；2019年第一季度减半，应交1.5个月；共计7.5个月。每月管理费447.60元×7.5个月×4间=13428元。被告已交2014.2元，下欠金额11413.8元，被告应予支付。新型冠状病毒疫情期间（2020年1月23日至同年3月23日），被告应当向原告郭远凤免交租赁物占用费。被告的辩称理由缺乏事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决：一、确认原告郭远凤、原告随州红奕商业管理有限公司与被告雷亭签订的四份《商铺租赁和管理服务合同》于2019年6月12日解除；二、被告雷亭于判决生效之日起十日内向原告郭远凤支付截止到2019年3月31日的房屋租金（每月2088.80元×27个月×4间-已交32227.2元）193363.2元及其逾期付款违约金（以193363.2元为基数，自2019年5月6日起，按年利率6%，计算至付清之日止）；三、被告雷亭于判决生效之日起十日内向原告随州红奕商业管理有限公司支付经营管理费11413.8元及其逾期付款违约金（以11413.8元为基数，自2019年5月6日起，按年利率6%，计算至付清之日止）；四、被告雷亭向原告郭远凤返还位于随州市××新区红星广场建材博览中心8-9号、8-32号、8-33号、10-14号商铺，并从2019年4月1日起，每间商铺每月按2088.80元的标准向原告郭远凤支付租赁物占用费至实际返还之日止，于判决生效之日起十日内执行完毕；新型冠状病毒疫情期间（2020年1月23日至同年3月23日）,被告应当向原告郭远凤免交租赁物占用费；五、驳回原告郭远凤、原告随州红奕商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7899元，由被告雷亭负担5875元，由原告郭远凤负担1000元，由原告随州红奕商业管理有限公司负担1024元。本院二审审理过程中，上诉人雷亭提交了一组照片证据。拟证明：2018年3月上诉人雷亭已经从商铺撤离，商铺实际由红奕公司在管理。被上诉人质证认为：对证据的合法性、关联性和真实性均有异议，上诉人离场应当与被上诉人办理交接手续，不能认定上诉人已经移交返还租赁物。本院认为，上诉人雷亭提交的照片无法确定拍摄时间，也不能达到上诉人的证明目的，本院对该组证据不予采信。本院经审理查明，雷亭在一审中提交了红奕公司对其承租的商铺上锁的视频，并在二审中通过其手机确认该视频拍摄于2019年7月27日。被上诉人红奕公司认可涉案商铺自2020年9月已经转租给第三人，一审法院认定的其他事实属实。本院认为，本案争议焦点是：1.雷亭支付租金和管理费的起算时间和计算标准；2.案涉租赁合同的解除时间、违约金如何确定及占用费如何支付问题。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本院审查认为，2017年4月21日，雷亭与郭远凤、红奕公司签订的《商铺租赁和管理服务合同》约定租期自2016年12月31日起算的内容来看，雷亭与郭远凤、红奕公司已于2016年12月31日即达成了口头协议，由雷亭于2016年12月31日租赁诉争商铺并支付租金、管理费。《商铺租赁及管理服务合同》是对2016年12月31日至2017年4月21日之间双方租赁合同关系的事后确认，经双方签字，合法有效，双方在此期间的合同权利义务，应以该书面合同为准。雷亭上诉主张自2016年12月31日起有15个月为免租期，但未提供充足的证据予以佐证，本院不予支持，故涉案房屋租金及管理费应当自2016年12月31日起算，因涉案租赁管理合同对管理费有免租或者减半交纳规定，一审按照双方约定自2016年12月31日起至2019年3月31日止计算租赁费和管理费符合法律规定。上诉人雷亭上诉主张其已经向红奕公司交纳了46900元，因雷亭承租红奕公司管理的商铺有7间，红奕公司对雷亭交纳的租金和管理费在一审中已经予以认可，一审判决时将雷亭交纳的租金和管理费也一并予以扣减，故一审判决认定雷亭欠付的租金和管理费数额正确，本院予以确认。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。雷亭于2019年6月12日签收了《起诉状副本》，郭远凤、红奕公司已履行了合同解除的通知义务，双方租赁合同应予解除。关于违约金的计算，根据《商铺租赁及管理服务合同》第二十条第四项、第五项的约定，雷亭应向红奕公司支付十二个月租金作为提前解除合同的违约金。雷亭迟延交纳租金，每延迟一日应向郭远凤支付欠费金额3‰的违约金，因被上诉人自愿变更诉讼请求将违约金按照年利率6%计算，上述变更未增加被上诉人原一审的诉讼请求，一审按照被上诉人的诉请判决并无不当。关于租赁物占用费的问题。雷亭上诉主张其于2018年3月撤场，并已经将商铺交付给红奕公司。根据《商铺租赁及管理服务合同》第二十二条的约定，雷亭应将按照合同约定的规范事项将案涉商铺交还红奕公司，但上诉人雷亭未提供证据证明其于2018年3月已经按照合同约定向红奕公司交还了案涉商铺，红奕公司认可在本案一审起诉前雷亭已经私自撤场，其所有的设施设备和物品已经搬离，双方未对涉案商铺进行交接，红奕公司亦将该商铺重新挂牌招租，涉案商铺已经于2020年9月转租给第三人。本院认为，雷亭作为承租人应当按照合同约定向红奕公司返还商铺，不能私自撤场。红奕公司、郭远凤作为商铺管理人和所有权人应当在知晓雷亭私自撤场后，积极进行商铺交接以减少损害结果的进一步扩大。雷亭在二审中主张其于2019年7月27日拍摄的视频可以证明红奕公司管理人员对商铺进行锁门并接收管理事实，本院认为，通过雷亭提交的视频可以确定红奕公司自2019年7月27日起已经对该商铺进行占有管理，且于2020年9月将案涉商铺转租给第三人，故关于商铺空置期间的占用费应当自2019年4月1日起按照约定租金的数额算至2019年7月26日，即32306元，该费用由雷亭支付。综上所述，雷亭的上诉请求部分成立，本院予以支持，一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初2031号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初2031号民事判决第四项、第五项；三、雷亭自本判决生效之日起十日内向郭远凤支付租赁物占用费32306元；四、驳回郭远凤、随州红奕商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7899元，由雷亭负担5875元，由郭远凤负担1000元，由随州红奕商业管理有限公司负担1024元。二审案件受理费5998元，由雷亭负担。本判决为终审判决。审判长 汪 莉审判员 熊 飞审判员 姚仁友二〇二〇年十二月十四日书记员 龚素芬