重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0102民初5414号原告：重庆杰勋房地产开发有限公司，统一社会信用代码91500102559043263H，住所地重庆市涪陵区新妙镇群益路**办公综合楼**。法定代表人：张治国，该公司董事长。委托诉讼代理人：王在强，重庆市涪陵区新妙法律服务所法律工作者。被告：邓成建，男，1966年2月9日出生，住重庆市涪陵区。被告：邓成礼，男，1968年10月2日出生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：邓雅琼，重庆新合律师事务所律师。本院于2019年7月16日立案受理原告重庆杰勋房地产开发有限公司（以下简称“杰勋房地产公司”）与被告邓成建、邓成礼确认合同无效纠纷一案。本案原适用简易程序审理，后因案情复杂，遂决定转为普通程序审理，并由审判员周波担任审判长，与人民陪审员沈筱琳、李洪明组成合议庭，公开开庭进行了审理。后因人民陪审员任期期满，遂变更为审判员周波担任审判长，与人民陪审员吕雨泽、刘佳强组成合议庭，并再次公开开庭进行了审理。原告杰勋房地产公司托诉讼代理人王在强，被告邓成建、邓成礼及其委托诉讼代理人邓雅琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杰勋房地产公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院判决确认原、被告于2012年9月24日签订的《门市购买协议》无效；2、判决被告返还涪陵区新妙镇杰勋广场负X层横轴XX-XXX/纵轴XX-XX门市（以下简称“涉案门市”）1156平方米。事实和理由：2012年9月24日，原、被告签订《门市购买协议》，约定原告将其自建的涉案门市1156平方米以200万元出售给被告，同时约定被告应在2013年2月5日前分期付清全部房款，否则协议作废。协议签订后，原告将该房屋交由被告使用至今。被告至今尚欠20万元房款，经原告数次催收均遭拒绝。被告邓成建、邓成礼辩称：被告仅差欠原告房款28000元，且未支付剩余房款系因原告未按约安装独立电表、房屋大面积漏水、未办理产权证等原因所致；原告涉嫌夸大标的恶意诉讼，给原告造成了巨大的损失。本院经审理认定事实如下：位于重庆市涪陵区新妙镇“杰勋广场”及周边商业用房、住宅等由原告于2011年开始施工建设，但该建设项目至今未能取得规划和用地许可。2012年9月24日，原、被告签订了《门市购买协议》，协议约定：被告自愿购买涉案门市，套内面积1156㎡，建筑面积以最终测绘为准；涉案门市的交付时间为2013年3月1日前；房屋总价款为200万元人民币；付款时间——2012年9月24日支付100万元，2012年9月25日支付50万元，否则协议作废，2013年2月5日前支付50万元；门市若办理权证，被告方承担所有相关费用。合同签订当日，二被告向原告支付了房款305000元；次日，又支付了房款1195000元；2013年3月14日，原、被告约定将被告为购买杰勋广场X号楼X单元X层X号房屋预交款10万元以及原告在被告处购买办公家具的货款1000元转为涉案门市的房款；2013年6月11日，二被告向原告支付了房款30万元，并将被告自行安装的卷帘门费用32500元、水入户费3240元以及原告在被告处购买家具下欠的家具款35260元共计71000元折抵涉案门市的房款。前述二被告支付或抵扣涉案门市购房款总额为1972000元。后原告将涉案门市交由二被告使用，二被告对涉案门市进行了装修并用于销售家具至今。后因原、被告因房屋尾款发生争议，原告遂诉至本院。本案在审理过程中，被告提起反诉，要求原告返还购房款并赔偿资金占用损失、重置损失、装修损失等。本院受理被告反诉后，决定合并审理。期间，被告为证明其实际损失数额，向本院申请对涉案门市的现市场价格与装修损失进行鉴定，本院依法委托重庆瑞升资产评估房地产土地估价有限责任公司进行评估后，该公司以“评估对象无权属证，也未取得任何规划、建设审批手续，导致评估对象的土地用途、土地使用权类型、房屋用途、房屋建筑面积等经济指标未确定，难以对委托项目进行评估”为由，向本院退函。后被告自愿申请撤回了反诉，并获得本院准许。本院认为，本案双方当事人争议的主要问题是：1、原、被告签订的《门市购买协议》性质和效力；2、被告是否应当返还原告涉案门市。关于《门市购买协议》性质的问题。本院认为，原告作为房地产开发企业，将其建设的房屋向社会不特定公众销售，属于商品房买卖。按照《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。为证明涉案房屋在出售前已经竣工验收合格，向本院提交了《工程竣工验收报告》，该报告系劳务班组承包人张建明与重庆杰勋建筑工程有限公司之间验收的报告，仅有原告法定代表人张治国、人工劳务承包人和不明身份的王传树、叶云平的签名，原告并未提交技术档案和施工管理资料、进场试验报告、工程保修书以及勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，不能证明其验收符合法律规定的程序和条件，应当视为涉案房屋在原、被告签订合同时尚未竣工验收合格，故《门市购买协议》应属商品房预售协议，应当按照商品房预售合同处理。关于《门市购买协议》效力的问题。本院认为，原告未支付全部土地使用权出让金，亦未能取得土地使用权证书，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及第三十九条的规定，双方买卖的房产依法不得转让，原、被告签订的《门市购买协议》违反法律的禁止性规定，应属无效。同时，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。涉案门市同样未能取得商品房预售许可，故原、被告签订的《门市购买协议》应属无效。关于被告应否返还原告涉案门市的问题。本院认为，按照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定，占有的不动产被侵占的，占有人有权请求返还原物。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。本案中，原告虽出资修建了涉案门市，但涉案门市未取得产权证明，原告亦无证据证明其对涉案门市享有所有权，故其仅能以占有人身份请求二被告返还。物权法规定的占有保护，是保护的一种事实状态和秩序，这种占有只是临时的、短暂的，随占有物被灭失、损毁而消灭，占有物所有权明确后，所有权人亦可请求占有人返还。本案中，原告自愿将涉案门市交由被告占有使用，被告亦对涉案门市进行了装修，对涉案门市增设了附加价值，被告取得原告的占有物，并非基于侵占，而是基于原告的自愿交付，且已经对涉案门市形成了一种新的占有状态，法律对被告的占有亦应予保护。且被告自主并善意占有，原告请求被告返还房屋的诉讼请求已经超过《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定的占有物返还请求时效，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告重庆杰勋房地产开发有限公司与被告邓成建、邓成礼于2012年9月24日签订的《门市购买协议》无效。二、驳回原告重庆杰勋房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费22800元，由原告重庆杰勋房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  周 波人民陪审员  吕雨泽人民陪审员  刘佳强二〇二〇年十二月八日法官 助理  陈强善书 记 员  王旭东