陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终15912号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵XX，女，1973年7月12日出生，汉族，西安市长安区村民，。委托诉讼代理人：付毅，北京市东元律师事务所西安分所律师。委托诉讼代理人：赵彦瑛，女，1977年5月3日出生，汉族，自由职业，住西安市碑林区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王XX，男，1987年7月12日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人：周心心，陕西法智律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘XX，女，1961年11月12日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人：周心心，陕西法智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安XX房地产营销策划有限公司，住所地：西安曲江新区。法定代表人：张云雁，该店店长。 上诉人赵XX因与被上诉人王XX、刘XX、西安XX房地产营销策划有限公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初9840号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。赵XX上诉请求：1．撤销一审判决;2.确认赵XX与王XX、刘XX、XX公司签订的编号为0012651的《房屋租赁合同》已于2019年7月解除；3.王XX、刘XX、XX公司赔偿赵XX的经济损失304934.3元；4.王XX、刘XX返还2019年7月至2019年11月的房租12.5万元；5.王XX、刘XX返还押金2.5万元，XX公司返还中介费1.25万元；6.王XX、刘XX承担违约金2.5万元；7.一、二审诉讼费用由王XX、刘XX、XX公司负担。事实与理由：一审判决事实不清，适用法律错误。赵XX一直无法正常营业。在2018年11月5日签订合同后，即进行了三个月的装修，于2019年3月开始招生经营，此时遭到了物业的阻挠，且王XX和刘XX并未依约配合赵XX在物业办理手续。涉案小区不允许办托管班。涉案合同已于2019年7月解除。由于一直无法正常经营，赵XX停止经营，将已收取的托管费退还给家长。2019年7月，双方开始沟通退租事宜，王XX、刘XX同意退租，双方只是对于赔偿损失部分未达成一致。赵XX遂起诉，之后该二人仍不配合办理解除合同等，导致室内物品无法搬出，至2019年11月、12月，赵XX及合伙人又分别通过张贴通知、短信微信、邮寄钥匙等方式，告知该二房东解除合同，并要求配合搬离。但该二人不予配合，拖延消耗租金。故合同应认定为2019年7月解除，并退还之后的租金。一审法院未认定王XX、刘XX的不实陈述。其知晓赵XX承租房屋用途系办托管班。房东作为房屋能否进行托管班经营应更加了解，但一审判决未认定其责任。应承担一定的违约金。一审判决未支持损失赔偿之诉请。赵XX为了五年期间的经营，花费巨资进行了三个月的装修，购入经营设施及机器设备，并聘请了老师等。该均是一次性支出，应予赔偿。王XX、刘XX辩称，赵XX自己陈述曾于2019年11月在房屋门口张贴解除合同的通知，该房屋一直由赵XX控制。直至2019年12月7日，其合伙人才向房东发送了解除合同的通知。各类损失30万余元无事实及法律根据，其后期不能开办托管班系因为不具备资质。其关于退租金及押金、违约金等上诉理由不应支持。XX公司未到庭，未答辩，未提交书面意见。赵XX向一审法院提出诉讼请求：1.解除赵XX与王XX、刘XX、XX公司签订的编号为0012651的《房屋租赁合同》；2.王XX、刘XX、XX公司赔偿赵XX的经济损失304934.3元及可得利益损失30万元；3.王XX、刘XX返还2019年7月至2019年11月的房租12.5万元；4.王XX、刘XX返还押金2.5万元，XX公司返还中介费1.25万元；5. 王XX、刘XX承担违约金2.5万元；6.由王XX、刘XX、XX公司承担诉讼费等赵XX支出的其他相关费用。王XX、刘XX向一审法院提出反诉请求：1.赵XX支付2020年的房屋租金，共计300000元（计算至2020年6月17日）；2. 赵XX支付违约金按照年化利率24％以30万元为基数，从2019年12月1日起至实际支付之日止（暂计算至2020年6月15日为39000元）；3. 赵XX承担诉讼费用。一审法院认定事实：赵XX与案外人赵彦瑛、赵某某系三姐妹，三人口头约定合伙经营托管班。2018年10月25日，赵彦瑛与XX公司的业务员李建芎在微信中沟通用于托管班经营的租房事宜，李建芎向赵XX推荐了本案王XX及刘XX作为业主的涉案房屋，并向赵彦瑛承诺业主与物业已经沟通好了，可以办托管班，区别只是物业费的收取标准不同。2018年11月5日，赵XX（承租方）与王XX、刘XX（出租方）及XX公司（居间方）签订了《房屋租赁合同》约定甲方将位于西安市曲江新区XX路XX城XX小区XX栋XX单元XX室出租给乙方，租房用途为学生托管班；合同第二条约定:从2018年11月15日起到2023年11月14日止；合同第三条约定：每月租金贰万伍仟元整，租金交付方式按年结算，本合同签订时，乙方向甲方交纳押金贰万伍仟元整，该押金作为保证金。如乙方在租期期间未发生损坏房屋设施，拖欠水、电、暖、物业费、租金等费用，合同期满时，甲方一次性退还。如有上述情况发生，甲方有权从押金中等额扣除，不足部分乙方另行承担，剩余部分一次性无息退还甲方；合同第六条第一款约定：房屋租赁期限届满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品，设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；合同第十条第二款其他约定事项约定：甲、乙双方协商每3年租金递增，乙方在承租期内所有的人员安全事故由乙方承担，甲方同意乙方在房屋从事学生托管事宜，并可以协助乙方到物业办理相关事项，若由于物业办或国家政策的原因，导致乙方不能正常办理托管班，合同无法继续履行，乙方不承担违约金，且甲方退还乙方押金......。上述合同签订后，赵XX向王XX及刘XX支付了押金25000元及一年租金30万元，王XX及刘XX于2018年11月5日向赵XX实际交付了房屋。赵XX称其实际收房后对房屋进行了简单的改造准备后于2019年3月开始正式经营托管班，但因涉案小区物业不允许办理托管班，2019年6月停止经营。对此赵XX提供了如下证据：1、赵XX在小区内部及电梯内拍摄的照片：其中小区院内的悬挂的横幅内容为“住宅小区内禁止托管班、民宿等一切商业行为”，电梯内张贴的重要通知为“关于108坊停止“住改商”的通知”；2、赵XX的合伙人赵彦瑛与XX公司员工李建芎的微信聊天记录，赵彦瑛告知李建芎涉案小区不让做托管，李建芎称将其诉求告知了业主但未沟通成功。另XX公司认可2019年7月因为停止经营赵XX曾来找过XX公司工作人员，希望与业主协调，业主也去找了物业协调，然后赵XX就一直经营着，后来因为整个小区包括赵XX在内的4个托管班都在被物业清理，赵XX才被停止经营了。再查，赵XX曾在涉案房屋上张贴落款时间为2019年11月1日的《关于合同解除的通知》，王XX及李爱萍称此时房屋仍处于赵XX控制之下，王XX及李爱萍并未收到上述通知。赵XX的合伙人之一赵某某于2019年12月7日通过微信向刘XX发送《关于合同解除的通知》。另赵XX于2019年12月6日通过顺丰快递向刘XX以快递方式退回涉案房屋的钥匙，该快递单据上载明托寄物为“108坊钥匙”，刘XX拒收退回。2019年12月11日赵XX再次将刘XX拒收的钥匙通过顺丰快递邮寄给了108坊小区物业，赵XX和合伙人之一赵彦瑛曾于2019年12月5日向刘XX发送短信告知其“房子钥匙和电卡气卡我都委托管家小常转交您了，空了您过来找小常拿”，刘XX回复“您代表谁...”，赵彦瑛明确回复称“我代表赵XX”。又查，赵XX称因王XX及刘XX不同意，故其交还钥匙后在房屋内仍遗留有部分物品无法取出。另赵XX提供了其为了开办托管班、进行日常运营、房屋装修、购置设备、聘请老师等各项支出明细及票据用以佐证因无法继续经营给其造成的实际损失。另查，王皓另及刘XX提供物业情况说明用以佐证赵XX使用租赁房屋期间存在欠缴物业费的情形。一审法院认为，赵XX与王XX、刘XX、XX公司签订的《房屋租赁合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自权利义务。合同中明确约定赵XX租赁涉案房屋用以经营学生托管班使用，且在特别约定事项中约定业主协助租户到物业办理相关事项。根据已经查明的事实可知，赵XX在实际收房之初正常经营托管班，王XX、刘XX未提供曾配合赵XX在物业处办理手续的证据。又因赵XX已提供小区内部悬挂横幅照片及电梯内张贴的通知内容均为禁止房屋住改商使用，XX公司亦认可因为物业不允许经营托管班导致赵XX停止经营。综上，因涉案小区不允许经营托管班导致赵XX租赁的涉案房屋无法达到经营托管班使用的合同目的，在此情况下，赵XX有权单方解除合同，赵XX的合伙人赵某某于2019年12月7日通过微信方式向刘XX送达了解除合同通知书，合同此时实际已告解除。赵XX亦向刘XX邮寄退回了房屋钥匙，刘XX虽拒收，但赵XX合伙人赵彦瑛代表赵XX向刘XX履行了告知义务后，赵XX再次将房屋钥匙寄回了物业处，应视为赵XX此时已经履行了交还房屋的义务，合同租金应计算至2019年12月7日止。综上，因双方合同已经解除，故赵XX主张解除合同的诉请依法不再处理。赵XX主张王XX、刘XX返还2019年7月至2019年11月的房租12.5万元的诉请，依法不予支持，王XX、刘XX要求赵XX支付2020年房租及逾期付款违约金的反诉请求，依法不予支持。赵XX支付的押金25000元应先行抵扣2019年11月15日至12月7日期间（共计23天）的租金19166.67元，又因赵XX使用房屋期间存在欠缴物业费的行为，故依照合同约定，剩余押金不符合退还条件，依法不应予以返还。赵XX要求王XX、刘XX承担违约金25000元一节，涉案合同虽因物业不允许办理托管班解除，但因合同其他约定若由于物业或国家政策的原因，导致乙方不能正常办理托管班，合同无法继续履行，乙方不承担违约金，故赵XX主张王XX、刘XX承担违约金不符合上述合同约定，依法不予支持。赵XX要求王XX、刘XX赔偿赵XX的经济损失304934.3元一节，赵XX主张的损失均系为托班管经营购置的物品或软装所用，其亦实际经营使用了数月，且购买的大部分物品均可重复利用。故对赵XX的该项诉请依法不予支持。赵XX未举证证明其主张的可得利益损失30万元，故对赵XX的该项诉请依法不予支持。赵XX要求XX公司返还中介费12500元一节，首先，XX公司作为专业的房产中介机构在无法确保房屋是否符合承租方使用需求的情况下，在签订合同之初向赵XX承诺涉案房屋可以经营托管班，促使双方签订合同，负有审查不实的责任；其次，合同履行过程中，由于无法继续经营托管班导致赵XX的合同目的无法实现，此时XX公司作为居间方未做出积极应对措施。结合以上两点，酌定由XX公司向赵XX返还中介费2500元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告西安XX房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）赵XX退还中介费2500元。二、驳回原告（反诉被告）赵XX的其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）王XX、刘XX的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费22732元，由原告（反诉被告）承担22700元，由被告西安XX房地产营销策划有限公司承担32元。本案反诉受理费3193元，由被告（反诉原告）王XX、刘XX自行承担。因原告（反诉被告）已预交，被告西安XX房地产营销策划有限公司应在履行上述付款义务时将其承担的部分并上述款项支付给原告。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，赵XX与王XX、刘XX及XX公司于2018年11月5日签订《房屋租赁合同》，约定赵XX承租王XX、刘XX所有的涉案房屋用于托管班，该合同系各方真实意思表示，合法有效。合同签订当日，王XX及刘XX向赵XX交付了房屋。赵XX收房后，对房屋进行了简单的改造准备，于2019年3月开始正式经营托管班，但因涉案小区物业不允许办理托管班，2019年6月停止经营。在此情况下，赵XX承租房屋的目的不能实现，故其有权单方解除合同。赵XX的合伙人赵某某于2019年12月7日通过微信方式向刘XX送达了解除合同通知书，故一审判决认定涉案合同于2019年12月7日解除一节，并无不当。因此，房屋租金亦应计算至2019年12月7日止。故赵XX主张王XX、刘XX返还2019年7月至2019年11月的房租12.5万元的诉请，依法不予支持。赵XX支付的押金2.5万元应先行抵扣2019年11月15日至12月7日期间（共计23天）的租金19166.67元，又因赵XX使用房屋期间存在欠缴物业费的行为，故依照合同约定，剩余押金不符合退还条件，暂不予返还，双方可另行解决。至于赵XX上诉请求王XX、刘XX承担违约金2.5万元一节，涉案合同明确约定“若由于物业（办）或国家政策的原因，导致乙方不能正常办理托管班，合同无法继续履行，乙方不承担违约金”，结合该约定文义，赵XX主张王XX、刘XX承担违约金一节不符合上述合同约定，依法不予支持。关于赵XX上诉要求王XX、刘XX赔偿经济损失304934.3元一节，其主张的损失绝大部分系为托班管经营购置的物品或软装所用，其亦实际经营使用了数月，且购买的大部分物品均可重复利用或带走，故仅对其中3.5万元基础装修（隔断、门窗、封阳台、刷墙、厕所等）予以认定，其余诉请不予支持。因双方在合同中明确约定租赁用途系开办托管班，但双方均未前往物业或管理部门征询相关可行性，故双方对于合同解除均有过错。故王XX、刘XX应承担该3.5万元损失的一半即1.75万元，赵XX就另1.75万元损失自行承担。至于赵XX上诉要求XX公司返还中介费1.25万元一节，虽然XX公司作为专业的房产中介机构就租赁房屋用途是否能得以实现负有审查不实的责任，但是否租赁涉案房屋仍取决于房屋所有人及承租人意愿。故一审判决酌定由XX公司向赵XX返还中介费2500元一节，并无不妥。至于赵XX上诉主张涉案合同已于2019年7月解除一节，证据不足，依法不予采纳。综上所述，赵XX的上诉请求部分成立，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初9840号民事判决第一项、第三项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初9840号民事判决第二项；三、王XX、刘XX于本判决生效之日起十日内向赵XX支付装修损失17500元；四、驳回赵XX其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费2273元（赵XX已预交），由赵XX负担2200元，王XX、刘XX负担73元。本判决为终审判决。   审 判 长  马 莉 莉审 判 员  马 延 环审 判 员  秦 燕 燕 二Ｏ二Ｏ年十二月三日 书 记 员  杨 雪  薇 1