广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终3984号上诉人（原审被告）：苏南德，男，1970年9月2日出生，汉族，公民身份号码440************11X，住湛江市赤坎区*****金沙湾新城海怡园2幢1单元xxx房。委托诉讼代理人：吴小鹏，广东意合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湛江万象物业服务有限公司，住所地：湛江市赤坎区*****金沙湾新城豪璟园B栋首层。法定代表人：杨鹏湛，该公司经理。委托诉讼代理人：苏春玲，广东领会律师事务所律师。上诉人苏南德因与被上诉人湛江万象物业服务有限公司（以下简称“万象公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2020）粤0802民初1547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人苏南德及其委托诉讼代理人吴小鹏，被上诉人万象公司的委托诉讼代理人苏春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人苏南德上诉请求：依法撤销（2020）粤0802民初1547号民事判决，裁定将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，错误增添了《入住协议书》和《业主公约》的重要条款，苏南德与万象公司从未约定物业服务费、维修基金及电分摊费收费标准和收费时间。1.一审法院强加重要合同条款。一审判决第3页第2段第5至6行内容“（物业服务费0.65元/月.㎡、住房维修基金0.1元/月.㎡），每月15日之前缴付当月管理费及相关费用”系一审法院自行强加到《入住协议书》和《业主公约》中的，苏南德与万象公司签订的《入住协议书》和《业主公约》并没有上述合同条款。2.一审判决认定万象公司请求苏南德支付2012年2月至2020年5月的物业服务费、维修基金及电分摊费于法有据并予以支持系事实认定错误。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”虽然苏南德与万象公司约定苏南德应向万象公司支付“物业服务费、房屋本体维修基金等费用”，但从未约定具体收费标准和缴费时间，另外作为物业服务企业的万象公司从未与作为业主的苏南德协商过具体物业收费标准，更未就具体收费标准与苏南德签订过合同，因此，万象公司不能未经与苏南德商定具体收费标准的法定程序就强制要求苏南德按照万象公司单方指定的价格支付费用。3.一审判决认定万象公司的物业服务收费标准有湛江市物价局的备案（2012年22号）系事实认定错误。根据《关于印发的通知》（湛价[2011]172号）第九条“实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在所在地价格行政主管部门会同同级房地产行政主管部门核定的政府指导价等级的范围内，根据物业服务实际情况与业主协商(合同)确定，并报所在地价格主管部门备案”的规定，万象公司对物业服务收费标准的确定，应在政府指导价的范围内，先与业主协商、签订合同确定，然后再报所在地价格主管部门备案。一审认定万象公司收取的物业服务费标准只需在湛江市物价局备案即可，漏了先与业主协商（合同）确定这重要一环，明显错误。二、一审法院引用《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，错误分配各方关于物业收费标准举证责任。本案为物业服务合同纠纷，根据“谁主张谁举证”的民事诉讼法举证原则，既然万象公司诉请要求苏南德按照某物业收费标准支付费用，那么万象公司依法应承担以下举证责任：1.万象公司与苏南德签订过约定物业收费标准、提供服务协议书；2.万象公司是否合法收费，是否具备《广东省经营服务性收费许可证》（未具有2011年之前收费许可证）；3.万象公司已经依照既定的物业服务质量标准（二级A等）向业主苏南德提供了“货真价实”物业服务。然而，一审法院在苏南德质疑万象公司非法收费、万象公司未完成以上三个举证责任情况下，反过来要求苏南德提供证据证明，以上三项无法完成举证的不利后果依法应由万象公司承担。综上所述，请求二审法院查清事实，支持苏南德的上诉请求。被上诉人万象公司答辩称：一、万象公司对一审法院查明的事实没有异议。对一审认定的违约金，万象公司认为过低，但是为了尽早解决争议，不与业主发生过多冲突，故未提起上诉。二、针对苏南德的上诉，首先，万象公司与苏南德签订了《入住协议书》和《业主公约》，万象公司已根据合同提供服务，苏南德应按时支付物业服务费。其次，在2012年调价前，万象公司向小区全体业主征询意见，已征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主的同意，符合物业管理条例和物权法的有关规定，之后万象公司将相关资料提交了湛江市物价局进行备案审核，物价局审核后同意万象公司物业服务费的收费标准为0.9元/月/平方米，执行时间从2012年5月起，物价局也向万象公司颁发了收费许可证，因此万象公司从2015年5月起按0.9元/月/平方米收费是有合法依据的。根据《湛江市物业服务管理规定》第27条的规定，业主对有关物业服务有争议的，向物业所在地价格行政主管部门协调处理，苏南德若对行政机关出具的收费许可证有异议，应向相关政府部门提出，不属于本案民事案件的审理范畴，更不是苏南德不交物业服务费的依据。此外，苏南德要求裁定将本案发回重审没有法律依据，请求二审法院驳回苏南德的上诉请求，维持一审判决。万象公司起诉请求：1.苏南德偿付2012年2月至2020年5月拖欠万象公司的物业服务费23264.52元、维修基金2607元、公用水电分摊费800元及违约金19661.64元；2.苏南德承担本案全部诉讼费。一审法院查明事实：苏南德系湛江市赤坎区*****金沙湾新城海怡苑2幢1单元xxx房的业主。2010年8月2日，万象公司与苏南德签订了《入住协议书》及《业主公约》，约定：双方密切配合，自觉遵守《业主公约》共同管理好住宅区；业主必须按时如数交纳服务费（物业服务费0.65元/月﹒㎡、住房维修基金0.1元/月﹒㎡），每月15日之前缴付当月管理费及相关费用，不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之一的滞纳金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理处可采取停水、停电、停气等催款措施。苏南德入住上述房屋后按约向万象公司交纳物业服务费等，但从2012年2月起至今苏南德均没有交纳物业服务费、维修基金及电分摊费。为此，万象公司于2020年6月3日向一审法院提起诉讼。另查明，苏南德的上述房屋建筑面积为260.67平方米,每月固定电分摊费8元。2004年5月12日，湛江市物价局、湛江市房产管理局联合作出了《关于公布湛江市住宅物业服务收费政府指导价及有关规定的通知》（湛价[2004]172号）。载明：多层住宅（不设电梯）物业服务基准价，二级A等：0.65元/月﹒㎡。2004年8月23日，湛江市物价局、湛江市房产管理局又联合作出了《关于公布湛江市住宅物业小区服务收费等级评定结果的通知》（湛价[2004]265号）。载明：住宅物业小区有关物业服务收费等级，评定金沙湾新城海怡苑（苏南德上述房屋的小区）为二级A等。2012年11月5日，湛江市发展和改革局向万象公司核发了《广东省收费许可证》。载明金沙湾新城海怡苑小区（二级A等）：多层住宅（不设电梯）物业服务收费（政府指导价）基准价为0.75元/月﹒㎡；浮动幅度：±20%。同时，湛江市物价局亦向万象公司出具了《物业服务收费备案表》及《备案回执》（2012年22号），载明金沙湾新城海怡苑小区(步梯)从2012年5月起执行0.9元月.平方米的物业服务费标准。再查明，万象公司主张2012年2月至2012年4月的物业服务费按0.65元/月·平方米计算，2012年5月至2020年5月的物业服务费按0.9元/月·平方米计算。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。苏南德于2010年8月2日与万象公司签订《入住协议书》及《业主公约》，约定由万象公司负责住宅区的物业管理工作，之后一直由万象公司提供物业服务。该协议书及公约是当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，在万象公司、苏南德没有签订新的物业管理服务协议之前，双方应按照《入住协议书》、《业主公约》约定履行义务。对于苏南德的抗辩意见。万象公司是否符合二级A等的物业服务基准要求及是否非法获取相关的收费许可证不是法院审理的范围，苏南德如对此有异议，可向政府相关部门提出。万象公司的物业服务收费标准有湛江市物价局的备案（2012年22号），苏南德称万象公司非法收费没有事实和法律依据，不予采纳。对于苏南德提出的万象公司各种服务问题，万象公司作为物业公司为苏南德所在的小区提供物业服务，服务过程中如有业主不满意的情况亦属正常，对于服务过程中的问题可另行解决，但不是拒交物业服务费的法定理由。在万象公司已依约为苏南德提供了物业管理服务的情况下，苏南德未依约向万象公司交纳物业服务费等，拖欠万象公司2012年2月至今的物业服务费、维修基金及电分摊费，苏南德的行为已构成违约，应承担违约责任。故万象公司请求苏南德支付2012年2月至2020年5月的物业服务费、维修基金及电分摊费，于法有据，予以支持。对于物业服务费的计算标准，根据湛江市物价局、湛江市房产管理局分别于2004年5月12日及2004年8月23日联合作出的《关于公布湛江市住宅物业服务收费政府指导价及有关规定的通知》（湛价[2004]172号）及《关于公布湛江市住宅物业小区服务收费等级评定结果的通知》（湛价[2004]265号）的意见，万象公司主张2012年2月至2012年4月的物业服务费按0.65元/月·平方米计算，予以支持；根据湛江市物价局（2012年22号）《物业服务收费备案表》及《备案回执》的载明，海怡苑的物业服务费从2012年5月起按0.9元/月·平方米计算，为此，万象公司主张从2012年5月起至2020年5月物业服务费按0.9元/月·平方米计算合法有据，予以支持；故苏南德应向万象公司支付2012年2月至2012年4月（共3个月）的物业服务费508.32元（0.65元/月·平方米×260.67平方米×3个月）及2012年5月至2020年5月（共97个月）的物业服务费22756.2元（0.9元/月·平方米×260.67平方米×97个月）。即苏南德应向万象公司支付2012年2月至2020年5月的物业服务费共为23264.52元（508.32元+22756.2元）。根据约定，苏南德应向万象公司支付2012年2月至2020年5月共100个月）的维修基金2607元（0.1元/月·平方米×260.67平方米×100个月）及电分摊费800元（8元/月×100个月）。万象公司请求苏南德支付违约金，符合《业主公约》约定和法律规定，予以支持。对于违约金的标准，虽约定业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之一的滞纳金。但根据苏南德所拖欠万象公司的上述物业服务费、维修基金及电分摊费的总额来看，万象公司请求的违约金19661.64元明显过高，且万象公司在苏南德欠费八年后才起诉主张权利，明显怠于主张权利，故万象公司对自身的利益损失也应承担相应责任，综合考虑本案的实际情况，一审法院酌定苏南德应向万象公司支付违约金4500元，对于万象公司请求的超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、限苏南德于判决发生法律效力之日起十日内向湛江万象物业服务有限公司支付2012年2月至2020年5月的物业服务费23264.52元、维修基金2607元、电分摊费800元及违约金4500元。二、驳回湛江万象物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费479.17元，由湛江万象物业服务有限公司负担179.17元、苏南德负担300元。二审期间，万象公司向本院提交一份2015年的广东收费许可证，用以证明万象公司收取物业服务费有合法依据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于万象公司提交的证据，苏南德质证认为：该份证据不属于新证据，万象公司在二审期间提交该份证据已超过法律规定的举证期限，故不予质证。本院认证认为：万象公司二审提交的证据不是新证据，且对本案的事实认定没有重要影响，故本院不予采纳。本院经审理查明：一审判决关于“2010年8月2日，万象公司与苏南德签订了《入住协议书》及《业主公约》，约定：双方密切配合，自觉遵守《业主公约》共同管理好住宅区；业主必须按时如数交纳服务费（物业服务费0.65元/月﹒㎡、住房维修基金0.1元/月﹒㎡），每月15日之前缴付当月管理费及相关费用，不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之一的滞纳金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理处可采取停水、停电、停气等催款措施”的事实认定有误，本院纠正认定为：2010年8月2日，万象公司与苏南德签订了《入住协议书》约定：双方密切配合，自觉遵守《业主公约》共同管理好住宅区；根据政府有关收取服务费文件，甲方必须按时如数缴纳服务费，如有拖欠，乙方有权向人民法院申请强制追缴。《业主公约》约定：业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之一的滞纳金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理处可采取停水、停电、停气等催款措施。一审判决查明的其他事实，本院予以确认。另查明：二审庭审中，苏南德确认其从原来的业主处购买涉案房屋并于2010年8月2日入住涉案房屋后，按0.65元/月/平方米的标准支付了至2012年1月的物业服务费。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对苏南德上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人苏南德的上诉请求和理由，及被上诉人万象公司的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、苏南德应否向万象公司支付物业服务费、维修基金及电分摊费。虽然苏南德与万象公司并没有签订书面的物业服务合同，但在苏南德与万象公司签订的《入住协议书》及《业主公约》中，苏南德与万象公司已确认双方存在物业服务合同关系，及苏南德应向万象公司支付物业服务费、维修基金等费用。因此，在万象公司已实际为苏南德提供了物业服务的情况下，苏南德应向万象公司支付物业服务费、维修基金及电分摊费。苏南德以其未与万象公司签订书面的物业服务合同为由，主张其不应支付物业服务费、维修基金及电分摊费，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、苏南德应按何标准支付物业服务费。万象公司在本案中所主张的物业服务费收费标准分为两个阶段，即从2012年2月至2012年4月按0.65元/月/平方米的标准收取，从2012年5月至2020年5月按0.90元/月/平方米的标准收取。从苏南德已按0.65元/月/平方米的标准向万象公司支付了2010年8月至2012年1月的物业服务费可见，苏南德对上述物业服务费的收费标准并无异议，故苏南德应按0.65元/月/平方米的标准支付2012年2月至2012年4月的物业服务费。万象公司从2012年5月开始将物业服务费的收费标准从0.65元/月/平方米提高到0.90元/月/平方米，虽未取得苏南德的同意，但已取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意，并已向湛江市物价局备案，故苏南德亦应按0.90元/月/平方米的标准向万象公司支付2012年5月至2020年5月的物业服务费。苏南德以万象公司提高物业服务费的收费标准未取得其同意为由，上诉主张其不应按万象公司确定的收费标准支付物业服务费，于法无据，本院不予支持。三、苏南德应否支付逾期缴费违约金。虽然苏南德与万象公司在《入住协议书》及《业主公约》中并没有约定物业服务费、维修基金及电分摊费的具体缴费时间，但从苏南德入住涉案房屋后已向万象公司缴纳了一年多的物业服务费、维修基金及电分摊费可见，苏南德应当知道上述费用的缴费时间。故苏南德以其未与万象公司约定具体缴费时间为由，上诉主张其不应支付逾期缴费违约金，本院不予支持。一审判决根据苏南德与万象公司在《业主公约》中对逾期缴费违约金的约定及本案的实际情况，酌情判令苏南德向万象公司支付4500元违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，苏南德的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费958.34元，由上诉人苏南德负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年十一月三十日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。