河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫12民终1628号上诉人（原审被告）：三门峡顺昌房地产开发有限公司,住所地三门峡市开发区五源路商会大厦**。法定代表人：黄天龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭旭钦，灵宝市金城法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘科科，女，1987年8月5日出生，汉族，住河南省灵宝市。该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘龙，男，1986年2月18日出生，汉族，住灵宝市。被上诉人（原审原告）：于琼，女，1986年12月23日出生，汉族，住河南省灵宝市。委托诉讼代理人：刘龙，即本案被上诉人刘龙，系于琼丈夫。上诉人三门峡顺昌房地产开发有限公司因与被上诉人刘龙、于琼商品房销售合同纠纷一案，不服灵宝市人民法院（2020）豫1282民初2536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人三门峡顺昌房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭旭钦、刘科科，被上诉人刘龙，被上诉人于琼的委托诉讼代理人刘龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人三门峡顺昌房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销灵宝市人民法院（2020）豫1282民初2536号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，适用法律有误。被上诉人购买的房屋实际已经达到交房入住条件，大部分住户已经交房入住，被上诉人完全可以领钥匙入住。2、被上诉人购买的房屋没有按期交房，是因为施工期间环保整顿要求停工，施工工地周围道路施工，封闭道路，造成工期延误，再加上新冠肺炎疫情，造成最后没有验收，这些原因属于不可抗力，上诉人也将该情形告知了被上诉人，交房期限应当顺延，上诉人已尽了最大努力，也得到了大部分住户的理解和认可。被上诉人刘龙、于琼辩称：1、上诉人提出答辩人购买的房屋已经达到入住条件与事实不符，答辩人购买的房屋未经政府主管部门进行竣工验收，上诉人至今仍未提供政府主管部门颁发的竣工验收备案登记表，房屋不具备双方合同中的约定，按照国家和地方人民政府规定经验收合格的交付房屋条件。上诉人主张大部分住户已经交房入住与客观事实不符。2019年8月31日交房时间到期后，上诉人迟迟不交房，只有个别业主因为各种原因着急入住，无奈与上诉人签订放弃逾期交房违约金的协议后，上诉人才将未经竣工验收的房屋交付给业主。2、上诉人提出逾期交房是因为环保整顿、道路施工以及新冠疫情等不可抗力因素造成的。环保整顿是政府的长效机制，只是对房屋建设进行限制并未要求停工。上诉人在2019年5月28日与答辩人签订合同约定交房日期时，应当预见到政策的影响。况且，房屋实际已经于2018年封顶，不存在影响施工的情况。答辩人购买的房屋不属于政府全封闭的施工路段，对上诉人的施工并不造成影响。新冠疫情是2020年年初发生的，是在上诉人逾期交房后，不能因此免除上诉人的违约责任。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。刘龙、于琼一审诉讼请求：1、依法判令三门峡顺昌房地产开发有限公司履行合同义务，将经验收合格的虢园新居棚户区改造项目5幢1单元1002号房屋交付给刘龙、于琼；2、依法判令三门峡顺昌房地产开发有限公司向刘龙、于琼支付逾期交房违约金26,506.7元（以购房款416,772元为基数，按照日万分之二计算自2019年9月1日起暂计至2020年7月15日的违约金为26,506.7元，以后违约金继续计算至实际交付验收合格房屋之日止）；3、本案诉讼费用由三门峡顺昌房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2019年5月29日，于琼、刘龙与三门峡顺昌房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：LB19000904），于琼、刘龙购买三门峡顺昌房地产开发有限公司所开发的位于灵宝市××路与××交叉口西北角××（××市××新居棚户区改造项目）5幢1单元1002号房，房价416,772元。合同第八条约定，出卖人应当在2019年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日其60日内告知买受人的；2、买受人未在房屋交付日期之前付清所有房屋价款。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款,并按买受人累计已付款的0.02%向买受人支付违约盒。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。合同第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同时，在该《商品房买卖合同》中附件四《合同补充协议》中第五条规定，合同第八条约定的特殊原因指以下情形：5.1合同第八条约定的出卖人原因指以下情形：5.1.1有关法律、法规、政策等变化导致项目暂停、中止施工或停止建设致使交付延迟的；5.1.2因政府规划变更、政府或市政部门负责市政配套设施延误,导致项目延期的；5.1.3持续雨、雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5.1.4突发性自然灾害、公共事件等导致施工受阻或停工的;5.1.5政府或政府部门审批不及时,造成工程延期的；5.1.6其他出卖人不能预防和控制的因素。发生上述情形,出卖人在30日内通知买受人后,交付期限顺延,出卖人不承担违约责任。5.2发生以下情形的,出卖人可以据实顺延交付期限：5.2.1买受人逾期付款的,按买受人逾期时间相应顺延交房日期；5.2买受人不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的,买受人提供交清凭证后5个工作日内办理交付。2019年5月29日，于琼向三门峡顺昌房地产开发有限公司支付购房首付款126,772元，三门峡顺昌房地产开发有限公司向于琼出具收据一张。2019年7月18日，于琼、刘龙与三门峡市住房公积金管理中心签订《三门峡市住房公积金借款合同》（合同编号：2019年灵公贷第0105201907241945号），于琼、刘龙向三门峡市住房公积金管理中心贷款290,000元整，用于向三门峡顺昌房地产开发有限公司支付剩余房款。贷款起止日期为2019年8月13日至2034年8月13日。一审法院另查明，涉案房屋目前已经验收，但尚未向于琼、刘龙交付。一审法院认为，刘龙、于琼与三门峡顺昌房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》时,行为人具有相应的民事行为能力,协议双方意思表示真实,不违反法律、行政法规的强制性规定,上述合同依法成立并有效,双方均应按照合同约定履行义务。根据合同约定,三门峡顺昌房地产开发有限公司应于2019年8月31日前将符合合同约定条件的房屋交付于琼、刘龙,但至本案一审开庭前三门峡顺昌房地产开发有限公司仍未向于琼、刘龙交付。三门峡顺昌房地产开发有限公司辩称，涉案房屋没有验收交房的原因是环保整顿、周围道路封闭维修、扬尘污染防控等，不受被告掌控，对三门峡顺昌房地产开发有限公司来说是一种不可抗力，符合河南省建设厅相关延期交房的相关规定，故三门峡顺昌房地产开发有限公司没有构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，三门峡顺昌房地产开发有限公司未如期向原告交付符合合同约定的房屋，违反了合同约定，属于违约。于琼、刘龙主张三门峡顺昌房地产开发有限公司继续履行合同义务，予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零七条规定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，三门峡顺昌房地产开发有限公司辩称在施工的过程中出现三门峡顺昌房地产开发有限公司不能掌控情形，如三门峡市及灵宝市相关部门发布的重污染天气橙色预警管控，函谷路、长安路半封闭施工，新冠疫情防控管制等。一审庭审中，三门峡顺昌房地产开发有限公司向一审法院提交的三门峡市环境污染防治攻坚战领导小组办公室于2018年10月31日发布的《关于发布重污染天气橙色预警并启动II级应急响应的通知》及灵宝市控尘办于2019年12月5日0时启动重污染天气橙色预警的通知等相关文件显示，政府系对建设工程的土石方作业和房屋拆迁施工等可能出现扬尘的行为进行限制，并未要求停止房地产的建设施工，且大气污染治理系长效机制，相关政策也并非2018年才开始实施，三门峡顺昌房地产开发有限公司在约定交房日期时也应当对可能影响交房的政策性因素予以充分考虑，故三门峡顺昌房地产开发有限公司以此主张免责证明力不足。三门峡顺昌房地产开发有限公司提交的《关于灵宝市区五龙路封闭施工的通知》及《关于灵宝市区函谷路、长安路半封闭施工的通知》文件显示，政府对函谷路（五龙路至车站路段）及长安路（东车路口至黄河路段）实行半封闭施工（即主车道施工慢车道通行；慢车道施工主车道通行。）；仅对五龙路的开元大道至富士路路段进行全封闭施工。涉案房屋工程所在位置为灵宝市××路与××交叉口西北角，不在政府全封闭施工路段。一审法院认为政府修路施工虽会对被告的工程施工进度产生些许影响，但尚不足以达到不能预见、不能避免并不能克服的程度。故三门峡顺昌房地产开发有限公司以此主张免责证明力不足。三门峡顺昌房地产开发有××疫情防控指挥部关于推进企业（工程）复工复产的公告》的文件，以此证明被告工程遭遇不可抗力。依据《商品房买卖合同》的《合同补充协议》第五条第5.1.1款约定及相关政策规定在新冠疫情期间政府实施的政府禁令及管制措施是三门峡顺昌房地产开发有限公司无法预知或预判的，可以作为迟延交付房屋的免责事由。但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。三门峡顺昌房地产开发有限公司未能于2019年8月31日如约交房，属于迟延履行，之后三门峡顺昌房地产开发有限公司发生不可抗力，不能免除责任。故三门峡顺昌房地产开发有限公司以此主张免责，不予支持。依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款规定：“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期”。及《合同补充协议》第五条明确规定，“发生上述情形，出卖人在30日内通知买受人后，交付期限顺延，出卖人不承担违约责任”。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，当事人一方由于不可抗力不能履行合同时，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案中，三门峡顺昌房地产开发有限公司施工过程中出现不可抗力或者合同约定的特殊原因，三门峡顺昌房地产开发有限公司应当在合同约定的60日或者30日期限内通知于琼、刘龙后，方可顺延交付日期，不承担违约责任。一审诉讼中，三门峡顺昌房地产开发有限公司未提供其向于琼、刘龙发出相关通知等证据，故三门峡顺昌房地产开发有限公司不能免除由此产生的违约责任。故三门峡顺昌房地产开发有限公司称其不构成违约及不承担违约责任的辩驳理由，不予支持。三门峡顺昌房地产开发有限公司未能向于琼、刘龙如约交付房屋,违背合同义务,应当承担违约责任。依据《商品房买卖合同》第九条的规定，于琼、刘龙有权要求三门峡顺昌房地产开发有限公司继续履行交房义务，并要求三门峡顺昌房地产开发有限公司按日支付已付房款万分之二的违约金。三门峡顺昌房地产开发有限公司辩称于琼、刘龙实际交房款数额为149,187.14元，应按该数额计算违约金。该辩驳理由与客观事实不符，不予支持。三门峡顺昌房地产开发有限公司应按照于琼、刘龙已交房款416,772元，向于琼、刘龙支付违约金。在案件审理过程中，多次组织于琼、刘龙与三门峡顺昌房地产开发有限公司进行调解，最终因双方对违约金数额方面意见分歧较大，无法达成一致意见。于琼、刘龙要求三门峡顺昌房地产开发有限公司依照合同约定支付已付房款万分之二的违约金26,506.7元（以购房款416,772元为基数，按照日万分之二计算，自2019年9月1日暂计算至2020年7月15日，之后的违约金仍按此计算至实际交付验收合格房屋之日止），予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决:一、三门峡顺昌房地产开发有限公司应于本案判决生效之日起十日内将灵宝市××路与××交叉口西北角的虢园新居棚户区改造项目5幢1单元1002号房屋交付给刘龙、于琼；二、三门峡顺昌房地产开发有限公司应于本案判决生效之日起十日内向刘龙、于琼支付逾期交房违约金26,506.7元（违约金计算方式：以购房款416，772元为基数，按照日万分之二计算，自2019年9月1日暂计算至2020年7月15日，之后的违约金仍按此计算至实际交付验收合格房屋之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费456元，已减半收取228元,由三门峡顺昌房地产开发有限公司承担。本院二审审理期间，上诉人三门峡顺昌房地产开发有限公司提交灵棚改字（2020）08号指挥长办公会议纪要一份。拟证明根据上述会议纪要，三门峡顺昌房地产开发有限公司可以在没有办理正式验收合格的情况下，先交房，让业主入住，三门峡顺昌房地产开发有限公司不构成违约。被上诉人刘龙质证意见：真实性无异议，但灵宝市政府不可能强制我们接收没有经过国家法律规定的合格的房屋，上述证据不能证明三门峡顺昌房地产开发有限公司没有违约。本院对上述证据认证如下：上述证据产生日期在2020年11月20日，与本案缺乏关联性，本院不予采信，不能证明三门峡顺昌房地产开发有限公司不构成违约。二审经审理查明事实与一审查明事实一致。本院认为：本案双方争议的焦点在于三门峡顺昌房地产开发有限公司未能按照双方合同约定交付房屋是否因不可抗力造成，三门峡顺昌房地产开发有限公司应否免除逾期交房违约责任。首先，三门峡顺昌房地产开发有限公司在诉讼中主张涉案房屋没有验收交房的原因是环保整顿、周围道路封闭维修、扬尘污染防控等，再加上新冠疫情，对上诉人来说是一种不可抗力，故其没有构成违约。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，环保整顿、扬尘污染防控系长效机制，相关政策也并非2018年才开始实施，上诉人在约定交房日期时应当预见环保管控等政策性因素对交房的影响，上诉人以此主张免责证明力不足。上诉人一审提交的《关于灵宝市区五龙路封闭施工的通知》及《关于灵宝市区函谷路、长安路半封闭施工的通知》文件显示，涉案房屋工程所在位置为灵宝市××路与××交叉口西北角，不在政府全封闭施工路段。政府修路施工对上诉人的工程施工进度的影响，尚不足以达到不能预见、不能避免并不能克服的程度，故上诉人以此主张免责证明力不足。新冠疫情发生在双方当事人约定的交房日期之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。故上诉人以此主张免责，亦不符合法律规定。其次，依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款规定：“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期”。《合同补充协议》第五条明确约定，“发生上述情形，出卖人在30日内通知买受人后，交付期限顺延，出卖人不承担违约责任”。诉讼中上诉人未向法院提供其向被上诉人发出相关通知的证据，故上诉人主张以不可抗力免除其预期交房责任，亦不符合双方上述合同约定。综上所述，上诉人三门峡顺昌房地产开发有限公司上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件诉讼费456元，由上诉人三门峡顺昌房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  范敏英审判员  李 琦审判员  张攀峰二〇二〇年十二月十四日法官助理周珊书记员徐钊