新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4002民初4133号 原告（反诉被告）：刘占领，男，1980年11月9日生，汉族，个体，住新疆维吾尔自治区伊宁市。 委托诉讼代理人：马小龙，新疆任远律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李军，男，1972年12月6日生，回族，个体，住新疆维吾尔自治区伊宁市。 委托诉讼代理人：李军，新疆同济律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘占领与被告（反诉原告）李军租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘占领委托诉讼代理人马小龙，被告李军及其委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘占领向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告向原告退还租金36万元；3.判令被告承担违约金7.2万元；4.判令被告承担本案涉诉费用。事实与理由：原告与被告在2017年3月8日签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于伊宁市巴彦岱镇的房产，地下室及第**，合计面积2000平方米，租赁期限自2017年6月1日至2027年5月31日。合同签订后，原告向被告支付租金36万元。但准备使用时发现该房屋没有通过消防竣工验收，依照法律规定不能使用。迫于无奈，原告另行找房屋使用，但是被告拖延退还房租。因被告隐瞒房屋没有通过消防竣工验收的事实，我方要求被告向我方承担20％的违约金。故诉至贵院。 被告李军辩称，原告的诉讼请求不能成立，请求依法予以驳回。双方已经于2020年1月9日解除房屋租赁合同。原、被告于2017年3月18日签订租赁合同，约定租赁期限为10年。我方按照合同约定履行了交付义务，不存在违约。原告陈述房屋消防验收的问题，从未向我方提起过。该房屋的消防工程我方在房屋建设过程中已经完成，并于2016年10月办理了房屋产权手续。原告支付了第一期租金，但以没有钱为由拖欠第二期租金。2019年，原告找案外人承租该房屋，与我方解除本案租赁合同，我方表示同意。因此，原告才是违约方。请求依法驳回原告的诉讼请求。同时，我方提起反诉。 被告李军提出反诉请求：1.判令反诉被告承担违约责任，向反诉原告支付违约金7.2万元；2.反诉费由反诉被告承担。事实与理由：原、被告于2017年3月18日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2017年6月1日至2027年5月31日，租赁费用前六年每年租金18万元，后四年按2023年递增，前六年每两年支付一次租金。2019年6月反诉被告应当支付第二期租金36万元，但未能支付。因此，根据合同约定，反诉被告应当承担租金20%的违约金。 原告刘占领针对被告的反诉辩称，我方并未违约，故不需要承担违约金。合同第一条明确约定房屋要符合国家的相关规定，但本案房屋未做消防验收，无法使用，不存在我方违约的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交证据如下： 证据一、房屋租赁合同复印件，拟证实原、被告之间的租赁合同关系。合同第一条约定，出租房屋要符合国家有关规定，合同第十三条约定违反本合同约定，需承担20%的违约金。 被告质证认为：对该证据真实性不认可，该合同不是李军签的字，合同的内容也与我方的合同内容不一致。 证据二、建设工程竣工验收消防备案凭证，拟证实被告的消防验收仍处于备案阶段，并未达到相关竣工验收标准。 被告质证认为：对该证据真实性、合法性均无异议，对证明目的有异议，我方所出租的房屋不属于必须经过消防部门办理消防许可证的建筑，只需备案即可。 证据三、中国工商银行转账凭证、中国农业银行转账凭证，拟证实2017年4月2日，原告向被告转账15万元整，2017年4月27日，原告向被告转账5万元。 被告质证认为：对该组证据认可，确实收到转账20万元。 证据四、协议书，拟证实原告将车牌号为×××车辆作价16万元抵给被告用于抵付所欠房租。 被告质证认为：对该证据真实性不认可，协议是虚假的，该证据上李军的签字不是本人签字，但是我方认可用车辆抵付房租16万元的事实，车牌号我方记不清了，车辆拿到后我方又转卖了。 证据五、录音文件光盘，拟证实被告在2019年8月20日承认并知情消防过不了导致原告无法营业。 被告质证认为：对该证据不认可，原告未提供录音原始载体，内容有剪辑现象，且前两年租赁期限内原告并未向我方主张过任何关于消防问题的事宜。 本院认为，对房屋租赁合同，原告未提交原件核对，被告对该合同真实性不予认可，本院不予采信；对建设工程竣工验收消防备案凭证，被告对真实性予以认可，本院予以采信；对中国工商银行转账凭证，被告对其真实性予以认可，本院予以采信；对协议书，由于被告对该协议书上签字不予认可，原告也未对协议书系被告签字继续举证证实，故本院对该协议书不予采信；对录音文件，原告此后提交了录音原始载体予以核对，真实性本院予以确认，该证据与本案具有关联性，故本院予以采信。 被告提交证据如下： 证据一、房屋租赁合同，拟证实在租赁时间段我方应当向原告提供的是房屋平面红线图、房屋不动产权证及房屋规划许可证，租赁房屋用途为办公，同时约定租赁期限为2017年6月至2027年5月31日，每年房租为18万元，每两年支付一次，合同签订后，原告一次性支付36万元租金，任何一方违约，须承担年租金20%的违约金。 原告质证认为：对该证据真实性认可，但对承担20%违约金不认可，我方并未违约。 证据二、不动产权证书复印件，拟证实本案涉案房屋系李军单独所有，李军依法享有出租使用、收益的权利。 原告质证认为：对该证据三性均认可，但无法证明其在消防竣工验收未做的情况下可以向我方出租。 证据三、租赁合同、企业信用信息，拟证实该租赁合同所涉的房屋系本案房屋第一层，租赁房屋可以正常使用并办理相关营业手续。 原告质证认为：对该组证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，此房屋的一层用于销售汽车，我方并不清楚第三人的手续证件是如何办理出来的，但我方在注册办理药品批发企业时被告知因没有消防竣工验收许可证无法办理相关药品批发企业手续。 证据四、微信聊天记录，拟证实被告所出租的房屋原告一直在正常使用，原告将房屋转交给他人经营，一直拖欠2019年6月至2021年的房屋租金，被告向其索要一致以无款拖欠，本案真正违约的是原告。 原告质证认为：对该组证据真实性认可，关联性不认可，我方并未实际使用房屋。2017年我方发现因消防竣工验收没有办理无法继续使用时，就要求被告予以退还房租，并介绍了案外人杨喜宝租用此房屋，其后也是杨喜宝在实际使用本案房屋。因我方欠杨喜宝很多钱，原、被告与杨喜宝商议由我方负责支付房租，用以抵欠付杨喜宝的款项，故有了被告举证的三份催款记录的证据。 证据五、光盘、录音资料、保证书，拟证实原告要求解除双方签订的租赁合同，被告也表示认可，原告要求被告与其找来的在此经营的杨喜宝签订租赁合同，杨喜宝系原告的朋友，原告交纳的2019年的费用折抵杨喜宝2019年的租金，原告与杨喜宝之间如何清算由他们自行解决。 原告质证认为，对该组证据真实性认可，关联性不认可，理由同上。 证据六、消防安全检查合格证复印件，拟证实我方已经按照人员聚集较多办理消防安全检查合格证，对本建筑来讲，我们只需备案即可，前期原告也提供了复印件，因一、二楼的经营不是太好，考虑到后期的一些因素，如开餐馆或超市，我方又办理了消防安全检查合格证。 原告质证认为，对该证据真实性认可，此证办理日期是2018年12月28日，刚好证明了我方在租赁房屋时还没有办理相关消防手续，导致我方无法使用，恰恰证实了我方要证明的事实。 本院认为，对房屋租赁合同，原告对该合同真实性予以认可，本院予以采信；对不动产权证书，原、被告均无异议，本院予以采信；对租赁合同，原告对其真实性、合法性予以认可，关联性不认可，本院认为该份证据与本案无关，不具有关联性，不予采信；对微信聊天记录、光盘、录音资料、保证书，原告对其真实性予以认可，本院予以采信；对消防安全检查合格证，原告对其真实性予以认可，本院予以采信。 经审理查明：2017年3月18日，原告刘占领（承租方、乙方）与被告李军（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，保证对该房屋享有出租权。甲方出租的房屋坐落于伊宁市巴彦岱镇大桥南侧：位于第**和地下室，建筑面积共计2000平方米（其中地下室面积995.85平方米），租赁用途为仓库及办公场地。租赁期限十年，从2017年6月1日至2027年5月31日，房屋租赁金从2017年6月1日开始计算。租赁及支付方式为该房屋2017年6月1日至2023年5月23日每年房屋租金18万元，租金支付方式为前6年每两年支付一次房屋租金，后四年每年支付一次房屋租金。约定任何一方违反本合同的约定，须向对方交纳年度租金的20%作为违约金，由于乙方违约造成对方损失超过违约金的，还应赔偿超过部分的损失。乙方逾期未交付租金的，甲方有权每日按应交租金的百分之一向乙方收取违约金至乙方缴付之日止。合同还约定了其他相关事宜。合同后附房屋平面红线图、不动产权证、规划许可证、身份证等。该房屋产权系李军单独所有。 合同签订后，被告向原告交付了房屋。原告分别于2017年4月2日向被告支付租金15万元，于2017年4月27日向被告支付租金5万元，又以一辆车抵付租金16万元。以上，原告共向被告支付2017年6月1日至2019年5月31日租金36万元。 根据原被告双方的微信聊天记录显示，在2019年11月被告仍在向原告主张欠付的租金，原告在聊天记录中一直答应给付租金。在原告承租房屋期间，因原告与案外人杨喜宝有债务纠纷，原告将本案房屋交由杨喜宝使用，租金由原告支付，原告庭审中陈述其缴纳第二期租金12万元以抵扣其与杨喜宝的债务，不包括前期给付的36万元租金。2020年1月9日，原、被告通过电话沟通明确表示解除《房屋租赁合同》，由被告与杨喜宝签订租赁合同。庭审中原被告均认可此后被告与杨喜宝签订了房屋租赁合同，租赁期间自2019年6月起开始。原告代杨喜宝支付了2019年6月1日至2021年5月1日期间的部分租金共计12万元。 2019年12月25日，原告向被告出具保证书，写明：刘占领于2019年12月31日付李军五万元人民币，杨喜宝于2019年12月25日晚23：15分付李军1万元人民币作为保证金，后期转为房租。交款人刘占领，担保人杨喜宝。 2018年9月7日，伊宁市公安消防大队就本案房屋所在商业楼向被告作出伊市公消竣备字【2018】第0066号《建设工程竣工验收消防备案凭证》，该凭证注明“经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。已经依法进行竣工验收消防备案的建设工程，如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）的，应当依法申报消防设计审核或者备案；属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查”。 2018年12月28日，经被告申请，伊宁市公安机构消防机关向其颁发伊市公消安检许字【2018】第0166号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。 本院认为，原告与被告签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。据查明的事实，原、被告于2020年1月9日通过电话口头达成解除合同的合意。故本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》自2020年1月9日已经解除。原告陈述其认为双方之间的租赁合同自2017年7月已经解除，但未提交证据予以证实，且根据原被告双方微信聊天记录显示，原告至2019年11月仍答应给付被告租金，故本院对原告的该项主张不予采信。因合同已经解除，故原告主张解除双方《房屋租赁合同》的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。 因原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行合同义务。被告已经向原告交付了房屋，原告应当向被告支付租金。原告陈述，由于被告交付房屋没有消防验收手续导致其不能办理营业执照，无法经营，其没有使用本案房屋，其不应缴纳租金。但原告认为房屋无法使用时即未向被告提出解除合同又未将租赁房屋退还原告，同时原告庭审中陈述，在被告与杨喜宝签订《房屋租赁合同》之前，原告已经将本案房屋交由杨喜宝使用，原告将房屋交由他人使用的行为亦是在行使其对租赁物的使用权，因此，原告应当向被告支付租金。故对原告陈述其未使用本案房屋的陈述，主张被告返还已付租金36万元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。由于原告未举证证实因被告未提供房屋消防验收合格证致使其无法经营，且原告已经实际将本案房屋交付给他人使用，故原告提供的证据无法证实被告存在违约行为，对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 对被告反诉主张原告向其支付违约金的诉讼请求。据查明的事实，2020年1月9日，原、被告经一致同意解除了双方之间签订的《房屋租赁合同》，同时，被告自认与一直占有使用该房屋的杨喜宝另行签订租赁合同，约定租赁期间自2019年6月开始。且庭审查明2019年6月1日之后原告向被告支付的第二期的12万租金系代杨喜宝支付，故在此期间本案争议房屋已由杨喜宝承租，实际承租人系杨喜宝，则杨喜宝系租金的支付主体，故被告以原告未向其支付第二期租金为由主张违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）刘占领的全部诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）李军的全部诉讼请求。 本诉案件受理费7780元，减半收取3890元，反诉案件受理费1600元，减半收取800元，由原告刘占领负担3890元，由被告李军负担800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审 判 员  沈 玲 二〇二〇年十二月一日 法官助理  左 雷 书 记 员  隋华月