辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终2588号上诉人（原审原告）：润欣商业发展（葫芦岛）有限公司（原葫芦岛特易购房地产开发有限公司），住所地葫芦岛市连山区中央大街**。法定代表人：王磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙雪、曾宇，北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王**，男，1978年5月21日生，汉族，个体，现住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人：张鹏，辽宁岱恒律师事务所律师。上诉人润欣商业发展（葫芦岛）有限公司（以下简称“润欣公司”）因与被上诉人王**租赁合同纠纷一案，不服葫芦岛市连山区人民法院（2019）辽1402民初2778号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人润欣公司的委托诉讼代理人孙雪，被上诉人王**及其委托诉讼代理人张鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。润欣公司上诉请求：1、请求二审法院改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案店铺系经消防验收合格的房屋，能够开业经营。首先，被上诉人承租的店铺位于乐都汇购物中心一层，2013年10月12日，特易购公司取得《建设工程消防验收意见书》，购物中心土建部分整体验收合格。2013年11月26日，购物中心地下一层、、地上**全部商铺不含肯德基、必胜客)装修工程消防验收合格。2014年4月23日，购物中心(包含润欣公司商铺在内))地上**5527平方米、19家商铺)、三层(2636平方米，2家商铺)商铺装修工程验收合格。随着商场入住率的逐步提高，2014年8月12日，购物中心二层(2家，291平方米)、三层(1家，144平方米)、四层(4家，2225平方米)商铺装修工程验收合格。2013年11月27日，被上诉人经营的商铺取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。根据消防法第十五条规定，被上诉人租赁的店铺已经取得合法的消防合格证明。其次，需要指出的是，一审法院混淆了消防验收和消防安全检查的概念。消防验收是指按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工后，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收。消防验收的法律依据是消防法第十三条，申报义务人是建设单位，审核内容是防火分区设置、消防设备安装等整体建设工程消防事项，核发的是“公消验”字的消防验收合格证，一般称为一次消防验收。消防安全检查是指建设工程内设置的公众聚集场所在营业前应申请消防安全检查。法律依据是消防法第十五条，审核内容是经营场所内部装修工程的消防合规事项，申报义务人一般是承租经营装修方即使用单位，核发的是“公消安检”字的“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”(以下简称“消防安全检查合格证”)，该证上会列明建筑内符合消防安全检查要求的场所名称，一般称为二次消防验收。二次消防验收在申报程序上必须以一次消防验收合格为前提。再次，从租赁合同的内容也可以看出对于一次消防和二次消防的验收义务区别：租赁合同附件六第3条约定，乙方装修对消防设施的改动和由于经营需要而需消防验收之部分由乙方负责。租赁合同附件八第9条约定，乙方装修导致的消防改造和最终消防验收由乙方负责。本案中，润欣公司于2013年10月取得商场整体消防验收合格证，于2013年11月取得地下一层地上一层消防安全检查合格证，于2014年4月取得地上二、三层(局部)消防安全检查合格证，于2014年8月取得地上二、三、四层(局部)消防安全检查合格证。之所以是在整体消防验收合格后分批次取得消防安全检查合格证，就是因为从2013年底商场开业后逐步提升了商户入驻率，新商户逐步进场装修，装修完成后陆续取得消防安全检查合格证并开业。需要说明的是，没有任何法律法规要求必须商场内全部商铺均完成消防安全检查才下发合格证，葫芦岛消防部门下发的消防安全检查合格证本身就是对商场内的具体商铺陆续核发的，例如：2014年4月份取得的消防安全检查合格证上列明的二层可开业商户是19家，三层是2家；2014年8月份取得的消防安全检查合格证上列明的二层可开业商户新增2家，三层新增1家。这与全国各地很多大型商场的陆续提高入住率和逐步增加开业商户数量的运营模式都是一致的。综上可知，一审法院混淆了一次消防验收和二次消防验收的概念。实际情况是，商场如果没有通过整体消防验收即一次消防验收的话确实不能开业，而在一次消防整体验收合格后，建筑物中各个商铺开业前需要由各个商铺的租赁经营者分别根据各自装修情况申报消防安全检查合格证即二次消防验收，取得合格证的商铺就可以开业。一审法院认为“商场未能整体开业，构成违约”，这个逻辑是明显错误的。整体消防已经合格，营业前消防安全检查只有在各个商铺装修后才能分别申报，未装修的商铺无需办理二次消防验收，也和其他商铺是否能够开业没有关系。按一审法院的逻辑，商场只有达到100%商户入住率后才能通过整体消防安全检查，只要建筑物内有其他任何一个商铺未进行装修和二次消防申报，那么整个商场就不能取得整体消防安全检查合格证，也就不能开业，这明显与社会实际情况不符，也没有法律依据，更与公安部门已经陆续分批次核发的消防安全检查合格证内容相矛盾；二、被上诉人接收店铺后，使用涉案店铺进行了实际经营。2013年9月27日，被上诉人接收了涉案店铺；2013年11月27日，乐都汇购物中心正式开业；同日，被上诉人正式营业。润欣公司已经向被上诉人交付了能够满足经营需要的店铺，被上诉人也使用店铺实际经营并取得营业收入，至今也未向润欣公司交还店铺。一审法院无视上述客观事实，认定润欣公司违约，被上诉人不支付占用费及违约金，显然没有依据；三、涉案商铺的租期已于2015年10月26日届满，被上诉人仍占用商铺应当支付占用费及违约金，此费用与润欣公司是否违约无关。双方签订的租赁合同约定，租期25个月，自交付商铺之日起计算。因此，该商铺的租期已于2015年10月26日届满。以上事实仅与润欣公司是否交付商铺有关，而与一审法院认定商场是否整体开业无关。即使认定润欣公司未整体开业，润欣公司也只需承担免收租金的违约责任，而不应在免收租金的同时仍要顺延租期。因此，被上诉人在租期届满后仍占用商铺不予归还，系被上诉人违约行为，其应当向润欣公司支付占用费及违约金。综上，润欣公司交付的涉案房屋符合合同约定和法律规定，不构成违约，请求法院依法维护润欣公司的合法权益。王**辩称，一审审查事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，且该同类案件均是相同的结果，并且已经经过二审生效判决确认。上诉人公司未按照合同约定履行整体开业的义务，因此请二审法院维持原判。润欣公司向一审法院起诉请求：要求王**支付租金151769元，物业管理费93675元，逾期付款违约金（按每日245.44元标准，自租期届满的次日即2015年10月27日起，至实际起诉之日止），逾期交还商铺期间的占用费（按每日687元标准，自2015年10月27日起，至实际交还之日止），逾期交还商铺违约金（按每日687元标准，自2015年10月27日起，至实际交还之日止），并判令王**立即将位于葫芦岛市连山区中央大街15号乐都汇购物中心L1F002号的商铺内物品搬离后交还给润欣公司，本案诉讼费用由王**承担。一审法院认定事实：2013年7月24日，润欣公司（甲方）与王**（乙方）签订了乐都汇购物中心《店铺租赁合同》，约定润欣公司将位于乐都汇购物中心铺位号为L1F008、面积96平方米的铺位出租给王**，租期为25个月（包括装修期），自交付日起算租期，交付日为2013年9月17日，开业日为2013年10月16日，如实际开业日早于上述开业日的，以乙方实际开业日为准。合同签订后，润欣公司与王**又于2013年9月29日协商签署了《店铺租赁合同补充协议》，将L1F008号店铺变更为L1F002号店铺，面积由96平方米变更为77平方米，第一租赁年度每月租金由8176元变更为5621元，第二租赁年度每月租金由9344元变更为6558元，首期租金由8176元变更为5621元，首期管理费由3504元变更为3747元，租赁年度适用的管理费由每月3504元变更为每月3747元，租赁保证金由23360元变更为25000元。王**租用店铺用于经营配饰、女鞋，已对外营业。此外，乐都汇购物中心尚未整体开业。又查明，王**于2019年1月14日向一审法院以润欣公司为被告提起诉讼，要求解除双方签订的租赁合同，并赔偿经济损失。一审法院于2020年7月6日做出（2019）辽1402民初329号民事判决，其中第一项内容为：“解除原告王**与原葫芦岛特易购房地产开发有限公司之间的乐都汇购物中心《店铺租赁合同》、《店铺租赁合同补充协议书》”一审法院认为，本案双方当事人自愿签订乐都汇购物中心《店铺租赁合同》及《店铺租赁合同补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，双方均应按合同约定全面履行各自权利义务。因王**另案起诉润欣公司，要求解除合同并赔偿其实际受到的损失一案，一审法院已就该案作出判决，已经解除王**与润欣公司之间的乐都汇购物中心《店铺租赁合同》、《店铺租赁合同补充协议》，故王**应当及时返还店铺。润欣公司负有负责消防验收合格、负责招商、商场管理及负责商场整体开业的义务，而商场未整体开业，构成违约，故润欣公司要求王**给付租金、管理费、店铺占有使用费、违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决：一、王**于本判决生效后十日内将位于乐都汇购物中心L1F002号店铺返还给润欣商业发展（葫芦岛）有限公司。二、驳回润欣商业发展（葫芦岛）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5332元，由润欣商业发展（葫芦岛）有限公司承担。二审期间，当事人没有提交新的证据，本院经审理查明的事实同一审法院审理查明的事实一致。本院认为，从润欣公司与王**签订的《乐都汇购物中心》的约定来看，润欣公司不仅单纯的将其购物中心内的店铺对外出租，润欣公司还负责对购物中心内各个店铺进行管理，并负有购物中心招商及整体开业的合同义务。乐都汇购物中心未整体开业的事实存在，润欣公司已构成违约，对其诉请王**给付案涉店铺的租金，不予支持。关于案涉店铺租期届满后，王**未交还店铺是否构成违约，应否支付违约金及店铺的占用费的问题。案涉店铺租期届满前，王**已另案起诉润欣公司，要求解除双方之间签订的《店铺租赁合同》，并主张润欣公司赔偿经济损失。该案已经本院生效判决处理完毕。在诉讼过程中，王**虽未按期交还店铺，但其未因占用案涉店铺行为获得收益，润欣公司也未因此遭受损失。王**因诉讼行为迟延交还店铺不构成违约，不应向润欣公司支付违约金和占用案涉店铺费用。润欣公司请求给付店铺占用费和违约金，于法无据，不予支持。综上所述，润欣公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5332元，由润欣商业发展（葫芦岛）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭彪审判员张国军审判员 刘      伟二〇二〇年十二月二十二日法官助理郑佳木书记员刘晓畅