江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终2006号上诉人（原审被告、反诉原告）：江西好尚好工贸有限公司，住所地：江西省九江市柴桑区赤湖工业园兴业大道九江家苑置业有限公司**厂房，统一社会信用代码：91360421MA38KPLY9J。法定代表人：胡文进，系该公司执行董事。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江西九坚工贸有限公司，住所地：江西省九江市柴桑区赤湖工业园，统一社会信用代码：91360421MA35M1L03R。法定代表人：张立晨，系该公司总经理。委托代理人：曹建平，江西惟民律师事务所律师。原审被告：胡文进，男，1965年8月24日出生，汉族，住浙江省永康市。上诉人江西好尚好工贸有限公司（以下简称好尚好公司）因与被上诉人江西九坚工贸有限公司（以下简称九坚工贸公司）、原审被告胡文进房屋租赁合同纠纷一案，不服九江市柴桑区人民法院（2020）赣0421民初1284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人好尚好公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项并依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。理由为：因被上诉人九坚工贸公司提供的厂房没有通过消防验收，上诉人与被上诉人协商一致解除合同，不承担任何违约责任，一审判决上诉人承担违约金，没有事实和法律依据。被上诉人九坚工贸公司辩称：一审判决认定事实清楚，判决适当，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。依据上诉人与被上诉人签订的厂房租赁合同，第九条第二款，上诉人提前解除合同的应当向被上诉人支付三个月租金作为赔偿，另外，根据上诉人在一审法庭上的陈述，其搬走了被上诉人价值七万元的机器设备，超过七万元的机器设备，被上诉人将会通过私力救济的方式获得。综上，请求法院维持原判。好尚好公司向一审法院起诉请求：1．判决解除原、被告于2019年3月25日签订的《厂房租赁合同》；2．判决被告向原告支付厂房租金24.75万元（2019年11月21日至2020年6月21日，每月3.3万元）；3．判决被告向原告支付机器设备使用费30万元（2019年3月25日至2020年6月25日，每月2万元），之后按每月2万元付至机器设备返还或者实际赔偿之日止；4．判决被告向原告返还机器设备等物品，如不能返还则向原告赔偿机器设备等物品损失70万元；5．判决被告向原告支付违约金9.9万元（3.3万元×3）；6．判决被告承担本案诉讼费。九坚工贸公司向一审法院反诉请求：1．判令被反诉人赔偿反诉人投入的环保设备拆装、危化房混建、流水线燃烧炉安装、电线整改、机器设备搬运、调试等费用损失142,200元；2．判令被反诉人赔偿反诉人因消防未验收导致的停产损失（2019年4月至2019年8月止）共计456,626元；3．判令被反诉人承担本案的反诉费用。一审法院认定事实：2019年3月25日，出租方（甲方）：九坚工贸，承租方（乙方）：胡文进（以营业执照名称为准），签订了《厂房租赁合同》一份，约定：第一条、租赁物位置、面积及用途。1.1甲方将位于九江市柴桑区坚工贸的厂房出租给乙方使用。甲、乙双方认可所出租的厂房土地使用权面积为6000平方米。1.3乙方租赁该房屋的用途为钢质门制造。第二条、租赁物交付和租赁期限。2.1租赁期限为5年，从2019年3月25日起至2024年3月25日止。租金计算按消防发证之日到位开始计算。备注：环评、安评由新公司办理。第三条租金及支付。3.1租金为年租金。每年租金396000元。3.2租金的支付方式为一年一付，乙方应在每年起租日起一个月内全额付清本年租金。第五条、租赁物的管理维修。5.3乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先取得甲方同意，不得损坏厂房原有的建筑主体结构。按规定须向有关部门审批的，应由甲方报请有关部门批准后，方可进行。第七条、装修。租赁期内如乙方需对租赁物进行装修、改善，或者增设其他设施、设备，应事先取得甲方同意，甲方应当予以配合。第九条、违约责任。9.1乙方逾期支付租金的，应按日万分之二计算逾期付款违约金，逾期三十日还未付清租金，合约解除。9.2乙方提前解除合同的，应当向甲方支付三个月房租租金作为赔偿，本合同约定的乙方有权单方面解除合同的情形除外。9.3甲方提前解除合同的，应当向乙方支付三个月房租租金作为赔偿，本合同约定的甲方有权单方面解除合同的情形除外。甲方应返还乙方剩余租赁期间的租金。9.4因甲方的原因，造成乙方无法正常生产经营的，甲方应当赔偿乙方无法正常生产经营期间的租金和停产损失。合同落款出租方为张进平签名并加盖九坚工贸公司公章，承租方为胡文进签名。《厂房租赁合同》签订后，2019年3月25日，原告（反诉被告）九坚工贸公司将合同约定的租赁厂房交付给了被告（反诉原告）好尚好公司使用。2019年11月11日，张进平、胡兴基、胡文进签署字据载明“一、危化房，二、办公室护栏，三、流水线护栏，四、流水线燃烧炉、电线整改，五、电线套管、灯线，六、电线配电房主线，七、办公室电线整改，其他设备以搬清”。2019年8月1日，九江市柴桑区住房和城乡建设局出具柴建消审［2019］第03号消防设计审查合格意见书，载明：一、工程概况。该项目位于柴桑区赤湖工业园；该工程建筑使用性质为工业建筑、建筑面积6359.09平方米、层数为地上1（局部2）层、建筑高度为8.25米、结构体系为钢结构，火灾危险性等级为丁级。二、审查意见。经审查，该项目设计单位为浙江铭扬工程设计有限公司（建筑行业甲级）；图审单位为江西瑞林工程咨询有限公司（房屋建筑工程一类）。江西瑞林工程咨询有限公司出具了编号ＪＪＳ-2019-Ｊ410864的审查合格书，审查意见为项目施工图设计文件满足消防设计要求。我局认为该项目消防程序合格，工程竣工后应当依法申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格，工程不得投入使用。经审查合格的建设工程消防设计不得擅自修改。确需修改的，建设单位应当重新申报消防设计审查。2019年11月21日，九江市柴桑区住房和城乡建设局出具住建消备［2019］第00002440号江西省非特殊建设工程竣工验收消防备案表，载明：根据《中华人民共和国消防法》和住房城乡建设部有关规定，我单位2019年11月21日完成了江西九坚工贸有限公司车间一期建设工程（地址：赤湖工业园**）的竣工验收材料备案，并承诺将按照《中华人民共和国消防法》及有关规定接受并配合住房城乡建设主管部门的后续抽查验收工作。2020年1月22日，原告（反诉被告）九坚工贸公司取得赣（2020）九江市柴桑区不动产权第××号不动产登记，坐落九江市柴桑区赤湖工业园轻工业产业园内，威亚轩海绵以北，面积6159.77平方米，竣工时间2019年6月24日。被告（反诉原告）好尚好公司成立于2019年5月19日。股东为胡文进、胡兴基。胡文进为法定代表人。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于《厂房租赁合同》的承租方为被告胡文进还是被告（反诉原告）好尚好公司的问题。该院认为，原告（反诉被告）九坚工贸公司与被告胡文进于2019年3月25日签订的《厂房租赁合同》约定“承租方（乙方）：胡文进（以营业执照名称为准）”，被告胡文进于2019年5月19日成立了好尚好公司并担任该公司的法定代表人，故《厂房租赁合同》的承租方应为被告（反诉原告）好尚好公司，《厂房租赁合同》的双方当事人为原告九坚工贸公司与被告（反诉原告）好尚好公司。二、关于《厂房租赁合同》的解除问题。该院认为，2019年11月11日，原告九坚工贸公司的原法定代表人张进平与被告胡文进、案外人胡兴基三方签订了其他设备以搬清的字据，说明被告（反诉原告）好尚好公司以实际行为解除了《厂房租赁合同》，解除时间为2019年11月11日。故对于原告九坚工贸公司要求解除原、被告于2019年3月25日签订的《厂房租赁合同》的诉讼请求，该院不予支持。三、对于被告（反诉原告）好尚好公司是否需要向原告（反诉被告）九坚工贸公司支付租金问题。该院认为，2019年11月21日，原告（反诉被告）九坚工贸公司的厂房在九江市柴桑区住房和城乡建设局进行了消防备案，根据《厂房租赁合同》第二条“2.1租赁期限为5年，从2019年3月25日至2024年3月25日止。租金计算按消防发证之日到位开始计算”的约定，租金起算日应为消防备案日即2019年11月21日，又因2019年11月11日，被告（反诉原告）好尚好公司以实际行为解除了《厂房租赁合同》，故对于原告（反诉被告）九坚工贸公司要求被告（反诉原告）好尚好公司支付租金的诉讼请求，该院不予支持。四、对于原告（反诉被告）九坚工贸公司要求被告（反诉原告）好尚好公司支付机器设备使用费问题。该院认为，原、被告双方仅达成了《厂房租赁合同》的约定，并未就关于机器设备的使用费达成合意，故原告（反诉被告）九坚工贸公司的该诉讼请求，于法无据，该院不予支持。五、对于原告（反诉被告）九坚工贸公司要求被告（反诉原告）好尚好公司返还机器设备等物品及如不能返还则向原告赔偿机器设备等物品损失70万元的诉讼请求。该院认为，因原告（反诉被告）九坚工贸公司未提供证据证明被被告（反诉原告）好尚好公司拉走的具体机器设备，庭审中被告（反诉原告）好尚好公司仅承认有一台铲车、一台热胶机、一台冷胶机在其处，且被告（反诉原告）好尚好公司占有原告（反诉被告）九坚工贸公司的铲车、热胶机、冷胶机没有合法依据，故被告（反诉原告）好尚好公司应当向原告（反诉被告）九坚工贸公司返还铲车一台、热胶机一台、冷胶机一台。六、对于原告（反诉被告）九坚工贸公司要求被告（反诉原告）好尚好公司支付违约金99,000元的问题。该院认为，厂房的租赁期限为2019年3月25日至2024年3月25日，被告（反诉原告）好尚好公司于2019年11月11日以实际行为解除了《厂房租赁合同》，违反了《厂房租赁合同》第九条“9.2乙方提前解除合同的，应当向甲方支付三个月房租租金作为赔偿”的约定，且被告（反诉原告）好尚好公司从2019年3月25日起至2019年11月11日，一直使用该租赁的厂房，现被告（反诉原告）好尚好公司以实际行为提前解除《厂房租赁合同》，应视为被告（反诉原告）好尚好公司违约，因年租金为396,000元，故三个月的租金为99,000元，故对于原告（反诉被告）九坚工贸公司要求被告（反诉原告）好尚好公司支付违约金99,000元的诉讼请求，该院予以支持。七、对于被告（反诉原告）好尚好公司要求原告（反诉被告）九坚工贸公司赔偿投入的环保设备拆装、危化房混建、流水线燃烧炉安装、电线整改、机器设备搬运、调试等费用损失142,200元及因消防未验收导致的停产损失（2019年4月至2019年8月止）共计456,626元的反诉请求。该院认为，根据《厂房租赁合同》第二条“2.1租赁期限为5年，从2019年3月25日至2024年3月25日止。租金计算按消防发证之日到位开始计算，备注：环评、安评由新公司办理”的约定，被告（反诉原告）在租赁案涉厂房时对该租赁的厂房未办理消防验收是明知的，且原告（反诉被告）也没有要求被告（反诉原告）支付被告（反诉原告）实际占用该租赁厂房的租金，故被告（反诉原告）好尚好公司的反诉请求，于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、由被告（反诉原告）江西好尚好工贸有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）江西九坚工贸有限公司返还铲车一台、热胶机一台、冷胶机一台；二、由被告（反诉原告）江西好尚好工贸有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）江西九坚工贸有限公司支付违约金99,000元；三、驳回原告（反诉被告）江西九坚工贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）江西好尚好工贸有限公司的反诉请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，上诉人好尚好公司与被上诉人九坚工贸公司签订《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应履行合同义务。上诉人好尚好公司自2019年3月25日起开始使用厂房，因被上诉人九坚工贸公司未完成消防验收，依据合同约定上诉人好尚好公司无需支付消防验收前使用期间的租金。2019年11月11日，被上诉人九坚工贸公司的原法定代表人张进平与上诉人法定代表人胡文进、案外人胡兴基三方签订了其他设备以搬清的字据，说明上诉人好尚好公司以实际行为解除了《厂房租赁合同》。上诉人好尚好公司主张双方早已协商解除合同，且被上诉人九坚工贸公司已将部分厂房租赁给他人，没有事实依据，本院不予采信。上诉人提前解除合同，依据合同约定应向被上诉人支付三个月房租租金作为赔偿，上诉人关于双方系协商解除合同无需支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人好尚好公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,275元，由上诉人江西好尚好工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈双武审判员  朱 力审判员  施龙西二〇二〇年十二月十日法官助理段晓娟书记员戴坤利