河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终9332号上诉人（原审被告）：张志捷，男，汉族，1971年10月25日生，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：任延萍，河南达兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋欢欢，河南达兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南三维通讯设备有限公司，住所地河南省郑州市金水区郑州国贸**楼****。法定代表人：王德志，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘柱，河南良达律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱赛男，河南良达律师事务所实习律师。原审第三人：洛阳德悦工贸有限公司，住所地，住所地河南省洛阳市西工区汉宫路**iv>法定代表人：王丰霞，该公司总经理。上诉人张志捷因与被上诉人河南三维通讯设备有限公司（以下简称三维公司）及原审第三人洛阳德悦工贸有限公司（以下简称德悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初6129号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员董鹏独任审理，于2020年12月14日，依法公开开庭审理了本案。上诉人张志捷的委托诉讼代理人任延萍、蒋欢欢，被上诉人三维公司的委托诉讼代理人刘柱、邱赛男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张志捷上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回三维公司的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由三维公司承担。事实与理由：一、三维公司与德悦公司签订了两份房屋租赁合同，每份租金90万元，合计180万元。两份合同内容、租金数额一样，租金每半年交纳一次，唯一区别在于合同第二条，一份是含税价90万元，一份为税后租金90万元，租赁标的都是位于洛阳市××××路五岳路口的德众汽车城整楼。该事实在一审中有房屋租赁合同佐证，且张志捷与三维公司均无异议。三维公司从德悦公司处承租上述房屋后，将其中三至六楼转租给张志捷，年租金100万元。一审法院认定三维公司与德悦公司仅签订了一份租赁合同，年租金90万元，明显错误。二、一审判决认定2019年3月13日，三维公司向德悦公司支付房屋租金461396.25元错误。三维公司向法庭提交的李徽明账户转款凭证及德众公司出具的收款委托书，不能证明三维公司向德悦公司支付租金。三、即使三维公司主张其向德悦公司支付了房屋租金461396.25元属实，也不能证明其足额交纳了租金，更不能证明其所交纳的部分租金系转租给张志捷房屋的租金。四、张志捷将应向三维公司交纳的2019年5月11日至2019年11月10日的租金直接代三维公司交给出租人德悦公司，事后及时告知了三维公司，三维公司未表示异议；同时，德悦公司也向三维公司书面发函告知该事宜，且德悦公司未就该租金向三维公司重复主张。2019年12月，张志捷向三维公司缴纳租金525000元，三维公司出具的收据上明确记载系2019年11月11日至2020年5月10日租金。一审判决未认定张志捷代三维公司付给德悦公司的2019年5月11日至2019年11月10日租金错误。五、因三维公司不按时足额支付租金，德悦公司要求解除合同，张志捷作为次承租人将面临无法继续使用租赁物的风险。张志捷多次收到德悦公司的告知书，告知三维公司拖欠租金，要求张志捷将应交租金直接交给德悦公司。为保障张志捷经营不受影响，只能将租金交给德悦公司。三维公司拖欠德悦公司租金的事实，张志捷在一审已经提交证据证明，已经完成了举证责任。三维公司反驳张志捷该意见，应承担举证责任，一审法院要求张志捷承担该举证责任，明显不当。六、在承租人不能按时足额交纳租金时，张志捷代向出租人交纳租金的行为符合相关法律规定，应将代交金额冲抵应向三维公司交纳的租金数额。请求二审依法查明事实，撤销一审判决，驳回三维公司的诉讼请求。三维公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。张志捷在没有提前告知三维公司且德悦公司未主张解除合同的前提下，将租金交给德悦公司没有法律依据。请求驳回张志捷的上诉，维持原判。德悦公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。三维公司向一审法院起诉请求：1.请求判令张志捷支付三维公司租金476842元；2.请求判令张志捷支付三维公司违约金338800元（违约金以1050000元为基数，从2019年4月11日起至支付完全部租金和违约金之日止，按月息2分的利率标准计收违约金，暂计至2020年8月7日）；3.本案诉讼费由张志捷承担。一审法院认定事实：一、2012年10月10日，德悦公司（甲方）与三维公司（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将位于洛阳市××××路五岳路口的德众汽车城办公楼整楼租赁给乙方使用，租赁期限为8年，从2013年1月1日起至2020年12月31日止，年租金90万元，严禁乙方经营汽车及相关的产业。房屋租赁期三年内租金不变，每3年房屋租金按合同额递增5%，加收租金从第四年1月1日起算。二、2013年3月8日，三维公司与张志捷签订《房屋租赁合同》，约定张志捷租赁三维公司位于洛阳市××××路五岳路口的德众汽车城办公室三至六楼，用于经营酒店使用，租赁期限为八年，自2013年3月8日起至2020年12月15日止；年租金为100万元，从2013年5月11日开始计算房租，租金每半年交付一次，张志捷在每期结束提前30日向三维公司支付下期租金，逾期交付房租，每逾期一日，可按年租金的千分之五加收违约金，超过7日不主动交费，可视为自动放弃本合同及所有权益，三维公司有权收回房屋自行处理。合同期内房屋租赁期四年内租金不变，从2017年5月11日开始按合同总额递增5％。三、2019年3月13日，三维公司向德悦公司支付房屋租金461396.25元。2019年4月4日，张志捷向李徽明账户转账461396元，后德悦公司出具《收款证明》，载明收到洛阳驿家行酒店管理有限公司张志捷代付三维公司拖欠德悦公司2019年4月1日至2019年9月30日房租461396.25元，2019年4月9日，德悦公司向三维公司发出告知函，载明洛阳驿家行酒店管理有限公司已代三维公司支付2019年4月1日至2019年9月30日房租461396.25元。2019年4月12日，张志捷向三维公司支付房租48158元，后三维公司多次向张志捷催缴房租，张志捷以已代三维公司支付房租为由主张抵销。一审法院认为，本案《租赁合同书》《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法认定为有效。合同签订后，三维公司已经向德悦公司支付了相应租金，张志捷辩称因三维公司欠付租金而代其支付，但未提供证据予以证明，张志捷向德悦公司付款的行为不能达到清偿三维公司债务的效果，其主张抵销欠付三维公司的租金，一审法院不予认可。张志捷应当支付三维公司2019年5月11日至2019年11月10日的房租525000元，其仅支付了48158元，还应支付租金476842元。三维公司诉求的违约金部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、张志捷于本判决生效十日内向三维公司支付租金476842元；二、驳回三维公司的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交证据。经二审审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，德悦公司与三维公司签订的《租赁合同书》、三维公司与张志捷签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，应为合法有效。德悦公司与三维公司签订的《租赁合同书》约定的租金支付方式为先付款后使用，租金每半年支付一次，三维公司于2019年3月13日向德悦公司转账支付租金461396.25元，其提交的中国建设银行交易明细附言栏显示为“纱西德悦租金（4.1-6.30）”。2019年4月4日，张志捷分二次向李徽明账户转账461396元，德悦公司出具《收款证明》，载明收到洛阳驿家行酒店管理有限公司张志捷代付三维公司拖欠德悦公司2019年4月1日至2019年9月30日房租461396.25元，2019年4月9日，德悦公司向三维公司发出告知函，载明洛阳驿家行酒店管理有限公司已代三维公司支付2019年4月1日至2019年9月30日房租461396.25元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”三维公司作为承租人，仅提供其向德悦公司交纳2019年4月1日至6月30日租金的转账凭证，但未提交证据证明其按时向德悦公司交纳了2019年7月1日至9月30日的租金，张志捷作为次承租人，在收到出租人德悦公司告知函后代位履行向德悦公司交纳租金的行为一是为了对抗德悦公司解除权的行使，二是为了维护租赁关系的稳定和租赁物使用价值的合理维持。该代为支付行为，对于出租人德悦公司而言，不仅获得了租金收益，还节约了通过诉讼等手段实现租金收益的成本。对于次承租人而言，实现了继续占有和使用房屋，因此，张志捷抗辩其向德悦公司代为支付的租金应予折抵其与承租人三维公司之间租金的意见应予支持。一审法院适用法律错误，本院予以纠正。依据张志捷与三维公司之间《房屋租赁合同》约定，2019年5月11日至2019年11月10日房屋租金为525000元，张志捷还应支付该期间租金15446元（525000元-48158元-461396元=15446元）。综上，张志捷的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初6129号民事判决第二项及诉讼费负担部分；二、变更河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初6129号民事判决第一项为：张志捷于本判决生效之日起十日内向河南三维通讯设备有限公司支付租金15446元；三、驳回河南三维通讯设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5978元、保全费4598元，由河南三维通讯设备有限公司负担10076元，张志捷负担500元；二审案件受理费8453元，由河南三维通讯设备有限公司负担8000元，张志捷负担453元。本判决为终审判决。审判员 董 鹏二〇二〇年十二月二十九日书记员 麻琳娜