河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13646号上诉人(原审被告、反诉原告)：河南正道商业有限公司，住所地：郑州市金水区花园路******，统一社会信用代码：91410100271736618K。法定代表人：武治功，董事长。委托诉讼代理人：杨茗杰，河南世纪通律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡蔚，河南世纪通律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：郑州煤建有限公司，住所地，住所地：杜岭中街**会信用代码：9141010517003190X5。法定代表人：张清河，总经理。委托诉讼代理人：李军红，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴利波，北京大成（郑州）律师事务所律师。上诉人河南正道商业有限公司（以下简称“正道公司”）、上诉人郑州煤建有限公司（以下简称“煤建公司”）因拆迁安置协议纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初10631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。正道公司上诉请求：1.撤销（2020）豫0105民初10631号民事判决第三项、第七项，并改判支持上诉人的原审反诉请求第二项（即由煤建公司支付未交付部分涉案房产的损失5559813.37元），或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决正道公司支付煤建公司已交付房产占有使用费5499140.78元没有事实和法律依据。依据2006年8月23日与煤建公司签订的拆迁补偿协议，正道公司在依约支付了600万元拆迁补偿款后，理应取得协议约定的土地及地上附着物2574.05平方米房屋的拆迁权。在煤建公司违约交付房屋无法拆迁期间，正道公司依法享有该土地上已交付房屋占有、使用、收益的处分权。现拆迁客观上无法进行，若不存在违约的情形，解除协议后双方各自返还即可。因此一审判决正道公司再支付煤建公司549万余元的房屋占用费缺乏事实和法律依据。按照煤建公司的理论和一审法院的认定，煤建公司长期使用正道公司600万元的拆迁款该如何补偿？二、一审法院在认定煤建公司存在违约情形应承担违约责任的情况下，未判决支持正道公司客观存在的损失，属于适用法律错误。煤建公司应按协议约定向正道公司实际交付两块土地及地上附着物2574.05平方米房屋，但依据一审查明的事实，煤建公司却将697.74平方米的临街商业私自截留并长期对外出租牟利。一审法院虽然认定并判令其支付正道公司部分违约金，但对于正道公司客观存在的550多万的收益损失却不予支持，有悖法律规定。合同法及相关的司法解释规定，违约金不足以弥补实际损失的情况下，实际损失可以同时主张。因此正道公司实际未收到的697.74平方米的商铺多年的收益损失，二审法院应予支持。综上，请求二审法院依法改判或者发回重审。煤建公司答辩称：一、2008年4月17日双方对交付房产进行了确认，煤建公司不存在任何违约行为，正道公司要求煤建公司支付违约金，并支持正道公司的损失没有事实和法律依据。协议中约定的部分未交付房屋属于职工占有。在城中村拆迁改造过程中，只有对职工享有的房屋进行安置补偿后，才能将房屋交付给正道公司。正道公司所称的郑州市杜岭街城中村改造项目是市政府和金水区政府的重点项目，但始终没有见到相关的法律文件，未对职工进行安置，系正道公司的原因致使案涉房屋没有拆迁，导致部分房屋没有交付。基于以上情况，双方于2008年4月17日确认并变更了原协议应交付的土地及建筑物的具体内容，对煤建公司未交付的待拆迁时再交付。因此煤建公司没有交付的建筑物是经过双方确认和变更的，煤建公司不应再承担任何逾期交房的违约责任。二、因杜岭街未进行城中村改造，正道公司主张损失没有依据。双方签订协议书的目的是拆迁补偿,而非房屋买卖,由于正道公司原因导致案涉项目未被拆迁,且拆迁已经成为客观不能,双方合同已无法继续履行,正道公司应当解除合同,主张返还款项,但由于正道公司将煤建公司交付的房屋用于出租收益,因此,在合同不能履行的情况下,正道公司未提出异议,即使按照正道公司一审主张的用途商业150元/月/㎡减半进行测算,近14年正道公司就获取高达2364万元的收益(1876.31㎡×75元/月/㎡×12×14),再者,由于拆迁补偿条件不成就,正道公司还没有支付完毕全部合同价款。现随着深化国企改革改制工作的推进,涉案划拨土地已明确为国有企业改制资产,市政府于2020年3月份与煤建公司签订了《国家建设用地使用权出让合同》,明令限期缴纳土地出让金并办理涉案土地出让过户手续。经煤建公司函告正道公司,正道公司并不愿意缴纳出让金及相应的过户费用,导致煤建公司最终承担了的土地出让金。案涉房屋土地使用权为40年,正道公司就占用使用了14年,收益超2000多万元,而案涉项目不能拆迁补偿,也正是因正道公司未取得任何拆除法律文件导致的。故一审判令正道公司支付煤建公司已交付房产占用使用费有事实和法律依据。现正道公司还向煤建公主张未交付的部分房屋的损失,没有任何事实和法律依据。煤建公司上诉请求：1.撤销（2020）豫0105民初10631号民事判决第五项，改判煤建公司不应支付违约金1800000元。2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、煤建公司按照约定交付了房产，不存在逾期交付的情况，不应承担逾期交房的违约责任。依据2006年8月23日《协议书》第五条第二款第三项之约定，煤建公司于2006年10月25日向正道公司交付了房屋。正道公司向煤建公司出具了《收条》，对于煤建公司能交付以及已经交付的房屋正道公司予以了接收。《协议书》中约定的部分未交付房屋，主要属于职工占有，客观上不能交付。基于以上情况，经双方协商，于2008年4月17日确认，双方对能够交付以及已经交付的房屋签署了《交接表》，改定变更了原协议应交付的土地及建筑物的具体内容。因此，未交付的部分是经双方确认和变更的。二、煤建公司未能交付部分房屋，是由于正道公司的原因造成的，煤建公司不存在违约。正道公司答辩称：一、煤建公司因自身原因未按期和足额向正道公司交付土地和房产的行为构成违约，应承担违约责任。2006年8月23日签订的协议书第五条第二款第三项约定，煤建公司应在收到正道公司支付的500万元款项后90日内搬迁完毕。依据协议约定，煤建公司应于2006年12月1日前将案涉土地及地上房产2574.05平方平米全部交付正道公司，但截止2006年10月25日，煤建公司交付的仅仅是案涉房产的所有权证和土地使用证。直至2008年4月17日，煤建公司仅向正道交付房产1876.31平米，逾期长达504天。截止反诉之日起，煤建公司尚有697.74平米房产未交付，双方从未就交付面积作出过变更，更未约定未交付部分待拆迁时交付。煤建公司对未交付房屋长期占有、出租对外牟利，依据协议第八条第二项约定，煤建公司应承担违约责任。二、煤建公司称“未交付房屋部分是职工占有，因正道公司未对职工进行拆迁安置，客观上不能交付”完全违背协议约定。根据2016年8月23日协议书第二条第二项，由煤建公司自行安置拆迁范围内所有地上建筑物、构筑物所构筑所有人和使用人，正道公司只是提供补偿款项。另根据2006年8月23日协议书第五条第二款第四项，2007年5月23日协议书第四条第二款，用于安置职工的西陈庄经适房项目的手续是由煤建公司负责办理，正道公司只负责购买该经适房。需要说明的是未交付部分有156.94平米商用房和其余住宅部分的一层一直由煤建公司作为商铺出租牟利，与煤建公司所称职工占用不符。三、双方的协议一直在履行过程中，不存在已经过诉讼时效的问题。本案中煤建公司给正道公司发的告知函、协商函可以看出双方对案涉的房产问题存在过多次的沟通交涉，不存在已过诉讼时效的问题，且煤建公司在一审答辩时未提出过诉讼时效抗辩，根据最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第四条，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。煤建公司向一审法院起诉请求：1.依法解除郑州市煤建总公司于2006年8月23日和2007年5月23日与河南省正道实业有限公司签订的两份《协议书》；2.判令被告支付房地产占有使用费943万元（暂按30元／㎡／月计至本案起诉之日，直至房地产实际交还之日止）；3.由被告承担本案全部诉讼费用。正道公司向一审法院反诉请求：1.依法判令煤建公司支付逾期交付涉案房产的违约金225万元；2.依法判令煤建公司支付未交付部分涉案房产的损失5559813.37元；3.本案诉讼费用由煤建公司负担。一审法院认定事实：1.2006年8月23日，河南省正道实业有限公司（甲方）与郑州市煤建总公司（乙方）签订《协议书》一份，主要约定：郑州市杜岭中街城中村改造项目，是市政府和金水区政府的重点项目。为落实政府加快项目进度的要求，按照市政府有关拆迁补偿办法，甲、乙双方经过友好协商，一致同意达成如下拆迁安置补偿协议：一、拆迁范围：本协议所涉及的拆迁范围，为乙方郑国用（2004）字第1254号国有土地使用权证和郑国用（2004）字第1257号国有土地使用权证定界图范围内所有土地及其地上建筑物、构筑物及附属设施，包括乙方名下的办公用房、浴池用房、商业服务用房、车库、住宅房等共计2574.05㎡，其中：1.郑房权证字第**房屋所有权证、郑房房权证字第**屋所有权证、郑房权房权证字第**所有权证下办公用房1554.77㎡；2.郑房权证房权证字第**有权证下浴池用房56.40㎡；3.郑房权证字房权证字第**权证下商业服务用房156.94㎡；4.郑房权证字第房权证字第**证下车库317.71㎡（含一户住宅52.57㎡）；5.郑房权证字第×房权证字第**下商业门面房后的一层住宅面积241.45㎡；6.郑房权证字第××房权证字第**郑房权证字第**房权证字第**房房权证字第**房权证字第**权证字第××号房屋房权证字第**证字第××号房屋所房权证字第**6.78㎡。二、安置补偿办法：1.甲方对乙方进行一次性货币补偿；2.甲方对乙方进行补偿后，乙方自行安置拆迁范围内所有地上建筑物、构筑物所有人和使用人；3.甲方按照1650元／㎡的暂定价格，购买乙方在郑州市西陈庄建造的4500㎡左右经济适用房或拆迁安置房，作为杜岭中街城中村改造项目的住宅安置房。最终价格以郑州市经济适用房管理中心核定价格为准；4.拆迁范围内所有的地上建筑物和构筑物的拆除工程由甲方负责；5.乙方办公用房院外职工住宅房的拆迁另作协议。三、补偿标准和金额：甲方拆迁乙方拆迁范围内乙方名下的办公用房、浴池用房、商业服务用房、车库、住宅房等共计2574.05㎡，甲方按照双方商定的综合标准，不再计算房屋及土地成本，共向乙方支付补偿金总额为750万元（柴佰伍拾万元整）。四、补偿金的支付办法：1.本协议签订7个工作日内，甲方向乙方支付500万元作为甲乙双方履行本合同的定金，甲乙双方按本协议约定履行的，500万元定金冲抵甲方首付款；2.乙方从拆迁范围全部搬迁完毕后，甲方在接到乙方书面通知后7个工作日内与乙方共同办理实物交接手续。自甲乙双方交接完毕签字确认之日起7个工作日内甲方向乙方支付100万元；3.乙方的西陈庄经济适用房手续办理完毕、符合动工要求，乙方与甲方按本协议约定签订购房协议后，甲方向乙方支付剩余的150万元。五、双方责任：（一）甲方责任.1、负责项目开发的具体实施工作，并保证拆迁补偿资金按时足额到位；2.负责协助乙方办理异地办公及西陈庄经济适用房用地的有关手续，发生的费用由乙方承担；3.甲方负责对拆迁范围内所有的地上建筑物和构筑物进行拆除，并承担拆除所需的全部费用。（二）乙方责任，1.负责在收到甲方定金后7日内，并将本协议第一条约定的国有土地使用权证和房屋所有权证原件及拆迁范围内的所有建筑物的图纸、综合管网图、水、电、天燃气等各种相关图纸、资料、证照原件交付给甲方，并负责协助甲方办理有关手续，发生的费用由甲方承担；2.协调项目开发过程中有关政府各职能部门的关系，费用由甲方承担；3.负责在收到甲方定金后90日，从拆迁范围内搬迁完毕，并保证原有门窗、水电、天燃气等基础设施完好无损、钥匙齐全交给甲方，因政府修建杜岭街道路需拆迁的房屋，乙方应按政府要求的时间、面积进行搬迁；4.负责西陈庄经济适用房手续的办理，并承诺售给甲方约4500㎡经济适用房作为甲方安置拆迁居民的安置房。六、有关乙方郑国用（2004）字第1255号国有土地使用权证和郑国用（2004）字第1256号国有土地使用权证定界图范围内所有土地及其地上建筑物和构筑物的拆迁安置工作，在金水区政府杜岭城中村改造指挥部的领导下，由甲方负责组织、实施，乙方积极配合。七、违约责任，1.甲方违约的，定金不与退还；乙方违约的，定金应双倍返还；2.甲方不能按时支付补偿金，每逾期一天，支付给乙方违约金1万元，乙方不能按时搬迁，每逾期一天，支付给甲方违约金1万元；3.因政府因素及其它不可抗拒因素造成该项目不能如期进行，本协议约定的时间相应顺延，甲、乙双方都不为违约。2006年10月25日，被告向原告出具《收条》，载明：收到原告以下资料原件，郑房权证字第9901043268、99××73、066364、99××78、9901043276、99××65、9901043295、99××90、9901043343、99××81、9901043283、99××87号房屋所有权证，郑国用（2004）字第1254、第1257号国有土地使用权证。2.2007年5月23日，河南省正道实业有限公司（甲方）与郑州市煤建总公司（乙方）签订《协议书》一份，主要约定：郑州市杜岭中街城中村改造项目，是市政府和金水区政府的重点项目。为了加快项目开发进度，按照市政府有关拆迁补偿办法，甲、乙双方本着以人为本的原则，经过友好协商，一致同意就甲方购买乙方经济适用房，妥善安置乙方拆迁区域内乙方职工居民事宜，达成如下协议：一、安置对象为乙方拆迁区域内所有拥有房屋所有权证的乙方职工居民。二、安置房的位置及性质：安置房位于乙方在郑州市西陈庄建造的生活区内的住宅。安置房性质为经济适用房（将来由甲方负责变更为安置房，乙方提供相关资料）。三、购买面积及价格：以安置对象房屋所有权证的总面积为基础，约4500平方米，按最终实际安置安置对象的面积数量为准。暂定单价：均价约为1700元／平方米，最终价格以郑州市经济适用房管理中心核定价格为准。税金负担：由于按照目前税收及房产政策及过户经济适用房出售而产生的营业税、土地增值税、企业所得税、契税、土地收益金、评估费、测绘费等税费，约占销售额的14.55％，甲方承担60％，乙方承担40％。如遇国家税收及房产政策变动，依届时实际发生税费为准。四、付款方式：待乙方经济适用房审批手续办理完毕，并符合开工条件时，双方另行商定。五、双方责任：（一）甲方责任，1、协助乙方办理西陈庄经济适用房审批手续及变更为安置房的相关手续；2、保证购房资金及时到位；3、提供安置对象实际所需经济适用房套数、面积等数据。（二）乙方责任，1、负责西陈庄经济适用房手续的办理；2、提供所供安置房的初步设计方案、户型面积及户型图，和计划开工、竣工、交房的大致时间；3、保证按照政府核定的经济适用房价格出售给甲方用于安置安置对象；4、提供经济适用房每户面积不低于安置对象每户房屋所有权证面积；5、负责为安置对象办理房屋的全套购房手续及相关证件，并保证安置对象与其它居民享有同等待遇。六、违约责任：1、双方应按照本协议的规定，完成各自的职责，如因一方的过失给对方造成损失时，由过失方赔偿全部损失；2、因政府因素及其他不可抗拒因素等造成的损失，由双方各自承担。3.河南省正道实业有限公司分别于2006年9月1日、2009年1月5日向郑州市煤建总公司转账500万元、100万元。4.2008年4月17日，原告与被告签署的《交接表》载明：车库三间，数量3，无备注；南楼一楼东1号，数量3，备注套间；南楼一楼东2-5，数量4，无备注；西楼三层楼，数量14，备注一楼北头为两间；东二层楼一楼，数量4，备注2月底交；东二层楼二楼，数量3，无备注；北四层楼一楼，数量5，备注1间楼梯间；北四层楼二楼，数量8，备注楼梯东1为套间；北四层楼三楼，数量8，无备注；北四层楼四楼，数量8，无备注。5.2012年，原告向被告出具《借条》两份，分别载明：借用以下房产证（原件）共10本，郑房权证字第9901043268、99××73、066364、99××78、9901043276、99××90、9901043343、99××81、9901043283、99××87号房屋所有权证；今借《郑国用（2004）字第1254号》、《郑国用（2004）字第1257号》土地证（原件）两本。6.2016年9月7日，原告向被告出具《借条》，载明：借用郑房权证字第9901043295、99××65号房产证办理土地更名手续，房产证名称变更完毕取得原告名下房产证（含前期已经借出变更的）后五日内将原件归还被告。7.2020年3月27日，原告与郑州市自然资源和规划局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定，出让宗地编号为郑华程测字（2019）第388号，宗地面积1180.93平方米；出让宗地坐落于杜岭街西××××北；出让宗地用途为商务金融用地；出让年期为40年；出让价款为5080400元，每平方米4302.14元；合同签订后60日内，2020年5月25日零时前，一次性付清出让价款；合同对其他事项进行了约定。8.2020年4月22日，原告向被告发送《告知函》，要求被告于2020年4月30日前再向原告支付1650万元以解决《协议书》（2006年8月23日签订）涉及资产的交易过户问题，否则原告视为被告以实际行为放弃履行上述《协议书》，上述《协议书》终止履行。被告如不能按上述所述时间支付1650万元，请于30日内返还相关资产，原告收回所有资产及权证资料后，将立即向被告退还之前所收到的600万元。9.2020年4月27日，被告向原告发送《关于〈告知函〉的复函》，载明：原告要求支付1650万元不符合约定且没有依据，双方应继续按照《协议书》约定履行；原告应尽快向被告交接剩余未交物业，并将自《协议书》约定交付时间至今收取的租金及利息返还被告；原告应继续推进西陈庄经济适用房建设，被告愿意在达到《协议书》约定的付款节点支付剩余款项，若不能建设，请及时通知被告，双方就《协议书》后续处理另行协商。10.2020年5月18日，被告向原告发送《关于〈协商函〉的复函》，载明：原告2020年5月13日《协商函》已收悉，回复如下，1、双方应按2006年8月签订的《协议书》继续履行合同义务，被告已按照约定交付600万元，原告应尽快向被告交付应交未交房产，原告要求在《协议书》以外另行交付808万元不符合约定；2、关于原告提出名下土地及房产过户至被告名下及《协议书》中未约定的相关事宜，双方可沟通协商。11.2020年6月3日，郑州市自然资源和规划局向原告发出《关于催缴建设用地使用权出让金的函》，载明：原告未按照2020年3月27日与郑州市自然资源和规划局签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定在2020年5月25日零时前支付全部土地出让金，原告接函后尽快缴纳土地出让金并承担相应的违约责任，否则，将依据出让合同收回土地并追究相关违约责任。12.庭审中，双方均认可煤建公司已向正道公司交付的面积为1876.31平方米。原告提交的清单显示，其向被告交付的房产的房产证号为：郑房权证字第**，1004.8㎡；郑房房权证字第**，03.14㎡；郑房权房权证字第**，7.55㎡；郑房权证房权证字第**，4㎡；郑房权证字房权证字第**，14㎡（317.71㎡-52.57㎡）。原告称上述房产于2006年10月25日交付，被告则称上述房产于2008年4月17日交付。其中郑房权证字第房权证字第**，8㎡；郑房权证字第×房权证字第**，㎡；郑房权证字第××房权证字第**，；郑房权房权证字第**证字房权证字第**于2020年9月14日、15日取得不动产权证书，不动产权证号分别为：豫（2020）郑州市不动产权第0262094号、豫（2020）郑州市不动产权第0263733号、豫（2020）郑州市不动产权第0263807号、豫（2020）郑州市不动产权第0262762号。13.原告提交的《正道商业项目（写字楼）合同附件》显示，被告将杜岭中街29号四和快捷宾馆出租给案外人宋静，合约期限2018年1月1日至2019年12月31日，租金19749.2元每月，物业管理费19749.2元每月，租金每年递增8％。14.2008年12月12日，郑州市工商行政管理局核准原告名称由郑州市煤建总公司变更为郑州煤建有限公司。经查询，河南省正道实业有限公司名称变更为河南正道商业有限公司。一审法院认为，原告与被告签订的两份《协议书》系双方当事人真实的意思表示，合法有效。原告诉请解除与被告于2006年8月23日和2007年5月23日签订的两份《协议书》，被告同意解除，故对原告该项诉请，原审法院予以支持。两份《协议书》解除后，原告应当返还被告支付的补偿金600万元，被告应当返还原告交付的房产，并支付其占有使用期间的占有使用费用。对于涉案1876.31平方米房产的实际交付时间，原告依据被告于2006年10月25日出具的《收条》，称涉案房产于2006年10月25日交付，被告则称涉案房产于2008年4月17日交付，依据原、被告于2008年4月17日签署的《交接表》，原告提交的《收条》仅载明被告收到了相关资料，并不显示向被告实际交付了房屋，故对涉案房产的实际交付时间原审法院以原、被告签署的《交接表》时间为准即2008年4月17日。对占有使用费的标准，原告主张按照现有住宅出租标准每月每平方米30元，在被告反诉原告赔偿未交付房产的损失中，对实际用途为住宅的，被告主张现状标准为每月每平方米25元，对实际用途为商业的，被告主张现状标准为每月每平方米150元，考虑到被告使用的有住宅和商业用房，对原告主张的按照现有住宅标准每月每平方米30元计算，原审法院予以采信。鉴于房租存在递增因素，原审法院参考原告提交的《正道商业项目（写字楼）合同附件》载明的递增标准即每年递增8％，则涉案房产交付给被告时即2008年时的房租标准为每月每平米12.87元（30元÷1.0811），自2008年4月17日至2020年4月16日期间的占有使用费用为5499140.78元（12.87元×1876.31×12＋12.87元×1.08×1876.31×12＋12.87元×1.082×1876.31×12＋……＋12.87元×1.0811×1876.31×12），被告还应自2020年4月17日起按照每月每平方米30元（每满一个年度递增8％），以1876.31平方米为基数支付占有使用费至实际交还涉案房产之日。按照原告与被告于2006年8月23日签订的《协议书》约定，原告应当在收到被告定金后90日从拆迁范围内搬迁完毕并将钥匙交给被告，被告于2006年9月1日向原告支付定金500万元，原告应于2006年12月1日前搬迁完毕并将涉案房产交付给被告，但依据原、被告签订的《交接表》，原告直至2008年4月17日才将涉案的部分房产交付给被告，原告构成违约，应承担违约责任，被告称《协议书》中约定的违约金过高，其按照《协议书》补偿金总额的30％主张违约金225万元，因被告实际交付原告600万元，故应以被告实际支付的600万元为基数计算，违约金共计180万元（600×30％），被告诉请过高部分，原审法院不予支持。原告辩称，2008年4月17日与被告达成协议对房产交付的时间及面积进行了变更，其不存在违约行为，原告未提供证据证明2008年4月17日与被告达成协议对房产交付的时间及面积进行了变更，且被告对此不予认可，故对原告辩称，原审法院不予采信。被告已经反诉原告支付违约金，其反诉原告支付未交付部分涉案房产的损失5559813.37元，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告郑州煤建有限公司与被告河南正道商业有限公司于2006年8月23日、2007年5月23日签订的《协议书》；二、被告河南正道商业有限公司于判决生效后十日内返还原告郑州煤建有限公司房产1004.8㎡［豫（2020）郑州市不动产权第0262094号］、203.14㎡［豫（2020）郑州市不动产权第0263733号］、347.55㎡［豫（2020）郑州市不动产权第0263807号］、56.4㎡［豫（2020）郑州市不动产权第0262762号］、265.14㎡（郑房权证房权证字第**证字第**）1㎡及郑国用（2004）字第1254号国有土地使用权证和郑国用（2004）字第1257号国有土地使用权证定界图范围内土地；三、被告河南正道商业有限公司于判决生效后十日内向原告郑州煤建有限公司支付占有使用费5499140.78元［暂计至2020年4月16日，自2020年4月17日起按照每月每平方米30元（以每年4月16日为节点，每满一个年度递增8％），以1876.31平方米为基数支付占有使用费至实际交还涉案房产之日止］；四、原告郑州煤建有限公司于判决生效后十日内返还被告河南正道商业有限公司补偿金6000000元；五、原告郑州煤建有限公司于判决生效后十日内向被告河南正道商业有限公司支付违约金1800000元；六、驳回原告郑州煤建有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告河南正道商业有限公司其他反诉请求。案件受理费减半收取38905元，由原告郑州煤建有限公司负担16217元，被告河南正道商业有限公司负担22688元；反诉费减半收取33234元，由被告河南正道商业有限公司负担25565元，由原告郑州煤建有限公司负担7669元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：一、煤建公司与正道公司签订于2006年8月23日和2007年5月23日的两份《协议书》系双方当事人真实的意思表示，合法有效。煤建公司诉请解除上述协议书，正道公司同意解除，原审法院判决解除协议并无不当，本院依法予以维持。二、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，应终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。恢复原状时，原物存在的，除返还原物外，返还原物产生的孳息、支付一方在财产占有期间为维护该财产所花费的必要费用也是恢复原状的应有之义。而在赔偿损失方面，因政策因素或者其他不可抗力解除合同的，不承担损害赔偿责任。本案中，煤建公司与正道公司签订的协议书已经部分履行，履行部分体现在正道公司于2006年和2009年分两次向煤建公司转账600万元，煤建公司于2008年向正道公司交付了房屋1876.31㎡。那么在合同解除之后，双方法律责任的承担应当按照《中华人民共和国合同法》第九十七条来确定。（一）协议双方负有恢复原状的义务，即煤建公司应当返还正道公司已经支付的6000000元，正道公司应当返还煤建公司向其交付的房屋及及土地。（二）双方各自返还之后，还应当承担什么样法律责任是本案的主要争议点，本院结合双方上诉及一审的认定予以评述。1.对于正道公司是否需要支付房屋占用费的问题。《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定，合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。正道公司占有煤建公司交付的1876.31㎡的房产，系基于合同关系产生的占有，正道公司占有上述房屋目的是为了协议约定的拆迁改造。协议并未约定正道公司应当为占有上述1876.31㎡房屋需要另行支付对价，此是其一。其二，从过错角度来讲，双方签订协议的背景是政府部门对杜岭街进行改造且确定了正道公司负责该项目拆迁改造的具体工作，煤建公司答辩称拆迁改造未进行系正道公司的过错，这一主张不能成立，因两份协议的签订系双方合意的结果，煤建公司作为公司法人，在签订协议之前应对涉案项目有充分的了解并为其签署协议的行为承担相应的法律责任。现因涉案项目未最终获得政府审批以致涉案协议无法继续履行，双方均无过错，那么双方当事人只需各自返还。正道公司无需支付占有使用费。一审法院判决正道公司向煤建公司支付房屋占用费明显不当，本院依法予以纠正。2.正道公司为履行协议向煤建公司支付6000000元，该款项亦是为了拆迁协议的履行而支付，现拆迁改造客观上不能实施，双方协议解除后，该款项应当返还正道公司，煤建公司占有该6000000元款项亦有十余年，基于前述同样的原因，煤建公司也无需就上述6000000元款项向正道公司支付利息。（三）关于正道公司主张煤建公司应当赔偿未交付的697.74㎡房屋的收益损失是否应予支持的问题。如前所述，煤建公司向正道公司交付房屋目的是为了双方协议约定的拆迁改造，房屋的收益问题协议中并未约定，正道公司上诉主张未交付房屋导致收益损失没有依据，本院不予支持。（四）关于煤建公司是否应当支付违约金1800000元的问题。根据双方协议约定，煤建公司应于2006年12月1日将协议约定的房屋交付正道公司，但根据双方签字确认的交接表，煤建公司在2008年4月17日才将1876.31㎡房屋交付正道公司，与协议约定不符。但正道公司在交接表上签字确认，且在十余年内一直未向煤建公司主张继续交付，应当视为是对交付面积的认可，其主张煤建公司支付违约金没有依据，一审判决煤建公司支付违约金1800000元明显不当，本院予以纠正。综上，河南正道商业有限公司和郑州煤建有限公司的上诉请求均有部分成立，本院对成立的部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但部分法律适用错误，判决结果明显不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初10631号民事判决的第一项、第二项、第四项；二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初10631号民事判决的第三项、第五项、第六项、第七项。三、驳回上诉人郑州煤建有限公司的其他诉讼请求；四、驳回上诉人河南正道商业有限公司其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费71294元，由河南正道商业有限公司负担21000元，由郑州煤建有限公司负担50294元。一审案件受理费不再变化。本判决为终审判决。审判长  崔航微审判员  王 冰审判员  姚付良二〇二〇年十二月二十二日书记员  李燕辉