安徽省阜阳市颍州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1202民初8500号 原告：阜阳市丽丰物业管理有限责任公司，住所地安徽省阜阳市颍州区阜南路**，统一社会信用代码91341200766898125B（1-1）。 法定代表人：于珊珊，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈勇，安徽景涛律师事务所律师。 被告：付新雨，男，汉族，1981年10月11日生，住安徽省利辛县，现住阜阳市。 委托诉讼代理人：林松，安徽弘大律师事务所律师。 原告阜阳市丽丰物业管理有限责任公司（以下简称丽丰物业公司）诉被告付新雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，因原、被告同意自行和解，扣除审理期限40日。原告丽丰物业公司的委托诉讼代理人陈勇、被告付新雨及其委托诉讼代理人林松均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告丽丰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告双方《房屋租赁合同》已解除；2、判决被告向原告支付欠付的租金1917302元、物业费电费104530元及逾期支付租金的违约金835725元（计算至2020年6月1日）；3、本案诉讼费用及保全费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2015年7月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于阜阳市颍州区商业裙楼面积2116.88平方米的房屋出租给被告作为经营餐饮和美容美发使用。租期五年，自2015年10月1日至2020年9月30日止。租金自2015年10月1日起按年计收，首期租金1016102元租金于2015年9月30日前付清，其余租金于每年9月1日前足额预付次年租金，直至合同终止。另约定物业费按年计收，每月每平米1.5元，每年物业费38103元，首期物业费于合同签订后10日内支付，后续物业费于每年的9月1日前一次性支付次年物业费，直至合同终止。《租赁合同》第八条第1款约定：乙方（被告）不按约定缴纳租金或其他应付款项属于乙方违约，每逾期一日，乙方须按逾期支付租金或其他应付款项的2%向甲方（原告）支付违约金。合同签订后，原告按约定将租赁房屋交付被告装修使用，但被告未按约定支付租金及物业费，并于2020年6月1日提前终止合同。现依法提起诉讼，请予支持原告的诉讼请求。 被告付新雨辩称：1、被告租赁房屋并非个人租赁，而是与叶伟、付卫东、杨士东等人共同租赁，被告只是叶伟、付卫东、杨士东等人的委托代理人，因此，涉案合同主体应该为被告及叶伟，付卫东，杨士东等四人，我方提交追加被告申请书；2、由于被告与以上三人租赁房屋开办阜阳市品悦餐饮有限公司，后郑晶晶成为该公司唯一股东，自2018年5月均有郑晶晶支付该房屋房租，原告也已经从郑晶晶处接受该房屋房租，且被告将房屋使用人实际情况已经告知原告，因此原告与郑晶晶、阜阳市品悦餐饮有限公司形成事实上的房屋租赁合同，鉴于本案郑晶晶未能列为当事人，其支付了多少房租被告现在无法得知，因此，郑晶晶应当列为本案当事人之一，才可以查明案件事实，请法庭考虑；3、原告起诉违约金明显过高，不应得到全额支持，综上，请法庭依法查明事实，公正裁判。 本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2015年7月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告（甲方）将位于阜阳市颍州区商业裙楼面积2116.88平方米的房屋出租给被告（乙方）作为经营餐饮和美容美发使用；租期五年，自2015年10月1日至2020年9月30日止；租金自2015年10月1日起按年计收，首期租金1016102元租金于2015年9月30日前付清，其余租金于每年9月1日前足额预付次年租金，直至合同终止。另约定物业费按年计收，每月每平米1.5元，每年物业费38103元，首期物业费于合同签订后10日内支付，后续物业费于每年的9月1日前一次性支付次年物业费，直至合同终止。租赁期间的水费、电费等全部由乙方承担并缴纳。该租赁合同还约定乙方不按约定缴纳租金或其他应付款项属于乙方违约，每逾期一日，乙方须按逾期支付租金或其他应付款项的2%向甲方支付违约金等。合同签订后，原告如约将租赁房屋交付被告装修使用。在租赁期间，被告与他人出资成立“阜阳市品悦餐饮有限公司”（以下简称品悦公司），该公司注册地址为被告租赁的房屋，使用面积为1700余㎡，该公司由被告及其他股东共同经营。2019年1月9日，被告及其他股东将品悦公司的全部股权均转让给案外人郑晶晶，品悦公司变更为一人有限责任公司，由郑晶晶实际经营。另被告在租赁的房屋处个人经营“炫发美容美发店”，使用面积约300余㎡。自原、被告签订租赁合同之日起至2020年6月1日期间，被告个人或其姐姐（代表“炫发美容美发店”）、被告个人或品悦公司的股东、财务会计（代表“品悦公司”）等均曾向原告支付过房屋租金、物业管理费等费用，但从未全部交齐上述费用，一直存在拖欠情况，直至品悦公司因经营不善不再营业。2020年6月1日，被告因个人原因提前终止该租赁合同，并向原告出具《确认书》一份，载明“承租人确认，因本人原因，自愿于2020年6月1日提前终止与阜阳市丽丰物业管理有限责任公司于2015年7月1日签署的《房屋租赁合同》，本人已于2020年6月1日将位于阜阳市商业裙楼租赁房屋内的物品全部搬离，并将租赁房屋交还给出租人，出租房屋内的装修装饰由出租人自行处置，承租人：付新雨，2020年6月1日”。按租赁合同约定及被告实际使用租赁物的期间计算，应付租金总额为5399368元，扣除已付租金3482066元，累计欠付租金1917302元。租赁合同约定逾期支付租金的违约金为每逾期一日按应付款项的2%计算，原告诉请的违约金降低为每逾期一月按应付款项的2%计算，截至2020年6月1日终止合同，原告要求被告支付违约金累计为835725元。 另查明，涉案的租赁房屋属安徽省丽丰集团有限公司所有，安徽省丽丰集团有限公司授权原告丽丰物业公司有权以自己的名义出租。 上述事实有阜阳市丽丰物业管理有限责任公司统一社会信用代码及法定代表人于珊珊的身份证明、于珊珊身份证复印件、出租说明、涉案房屋《竣工验收备案表》、房地权证、不动产权证、《房屋租赁合同》、确认书、付新雨身份证复印件等证据予以证明。 本院认为：结合庭审举证、质证及当事人的辩论，归纳本案的争议焦点为一、涉案的租赁合同是否有效？二、本案租赁合同的承租方是谁？三、实际欠付租金、物业费等数额多少？关于争议焦点一，根据原告举证，涉案的租赁房屋在双方签订租赁合同时已经过竣工验收，在本案起诉前已办理产权登记，故涉案的租赁房屋权属清晰，质量合格，符合法律规定的可租赁房屋的条件；而原被告签订的《房屋租赁合同》内容系当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定；故双方签订的《房屋租赁合同》为有效合同，双方均应严格按照合同约定履行。关于争议焦点二，根据涉案《房屋租赁合同》第二条约定“租赁合同签约双方甲方为阜阳市丽丰物业管理有限责任公司，乙方为付新雨。鉴于乙方承租本合同后将成立新的公司使用该房屋，则新公司成立后即自动成为本合同的承租方，并在本合同乙方签字处加盖新公司印鉴，享有和承担本合同的权利和义务，受本合同的约束”，涉案租赁合同主体明确约定为甲乙双方即本案原告与被告，被告所称的阜阳市品悦餐饮有限公司并未在涉案租赁合同的乙方签字处加盖公司印鉴，按约定不享有和承担涉案租赁合同的权利和义务，不受涉案租赁合同的约束，故品悦公司不是本案租赁合同的承租人；另被告庭审中要求追加品悦公成立时的其他股东及股权变更后的唯一股东郑晶晶等人为本案被告，因上述人员在涉案租赁合同上并未签名，且在向原告要求提前终止涉案租赁合同时的承租人，亦明确为被告个人，故本案租赁合同的承租人应认定为被告付新雨个人，对被告付新雨辩称其不是租赁合同的适格当事人，合同主体是品悦公司或该公司的其他股东的辩解意见，本院不予采信。关于争议焦点三，原告在审理过程中已明确其主张的租金、物业费等，但被告未能举出相应证据证明原告主张的租金、物业费的数额不准确，亦未举出相反证据予以否定，故对原告主张的欠付的租金、物业费等的数额，本院予以认定。因被告于2020年6月1日向原告提出提前终止合同，原告亦表示同意，故原、被告双方签署的涉案《房屋租赁合同》实际已经解除，原告的第1项诉讼请求，本院予以支持。被告未按约定履行支付租金义务，应承担支付欠付的租金、物业费等义务。对原告主张被告逾期支付租金的违约责任，本院认为原告主张的数额过高，结合被告实际欠付的租金数额，本院酌情按欠付租金数额的20%予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告阜阳市丽丰物业管理有限责任公司与被告付新雨于2015年7月1日签订的丽丰一品小区A10号商业裙楼《房屋租赁合同》于2020年6月1日已解除； 二、被告付新雨于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告阜阳市丽丰物业管理有限责任公司支付欠付的租金1917302元、物业费电费104530元及逾期支付租金的违约金383460.4元，合计2405292.4元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费35672元，减半收取17836元，财产保全申请费5000元，合计22836元，由被告付新雨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  张新宏 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  樊长龙