河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终3741号上诉人（原审被告）：卫梦恩，男，1989年3月10日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：马国栋，河南敏学律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪伟娟，女，1986年10月30日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。被上诉人（原审被告）：王烜，男，1985年2月4日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。上诉人卫梦恩因与被上诉人汪伟娟、王烜房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院于2020年10月26日作出的（2020）豫0811民初4509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。卫梦恩上诉请求：1、依法撤销焦作市山阳区人民法院作出的（2020）豫0811民初4509号民事判决，改判上诉人对汪伟娟不承担任何责任；2、本案一、二审的诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：上诉人的转租行为应当有效，对于次承租人的损失应由被上诉人王烜承担。1、《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与转租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，作为出租人的王烜当庭承认，对于转租人卫梦恩的转租行为是认可的，所以转租行为合法有效。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。第八条规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。结合本案看，对于承租的房屋是否属于违章建筑，被上诉人王烜在出租给上诉人时并未告知，且承诺只要在2020年5月1日前，开始动工修缮房屋，则免除一年的房租。基于这种承诺，上诉人在承租房屋后，即进行了装修及房屋的修缮工作。在出租人王烜故意隐瞒出租房屋是违章建筑的情况下，卫梦恩有足够的理由相信该房屋属于合法有效的房产，是否属于违章建筑是根本不可能知晓的。双方签订的转租合同应当合法有效，次承租人可以要求解除合同。合同解除后，因出租人的原因造成房屋无法正常使用的损失，应当由出租人承担。3、上诉人与被上诉人汪伟娟签订的转让协议中约定的转让款不仅包含剩余房屋的租金，而且包括上诉人在经营饭店期间购买的一些设施设备和饭店的装修，合计打包约定的转让价款。对于双方约定转让的设备折价款，是双方在自愿的基础上签订的，对于该部分费用，不能由上诉人承担，应当由被上诉人汪伟娟自行处理。4、按照一审法院的意见，认为转租人卫梦恩在与出租人签订租赁合同时，对于租赁房屋是否属于违章建筑未能尽到谨慎审查的义务，而要对次承租人承担相应的责任的话，那么被上诉人汪伟娟作为次承租人是否尽到了足够的审查义务，其是否应当承担相应的责任。本案的发生是因为出租人王烜故意隐瞒违章建筑这一事实，才直接导致合同无效，并给转租人和次转租人造成了损失。上诉人在转租时，因与出租人在租赁房屋拆迁如何补偿装修的问题上有约定，因此，才将房屋如遇政策拆迁，可与房主共同协商弥补所受的损失这一条款写进协议中。因此对于剩余转让款和因合同无效造成的损失应由被上诉人王烜、汪伟娟承担。汪伟娟辩称，上诉人的上诉状中第二条和第四条陈述前后矛盾，合同无效，房屋被拆，应当由上诉人承担责任，因为其是与上诉人签订的合同。王烜辩称，虽然合同约定可以转租，但是其对转租行为不知情，上诉人并没有通知王烜。上诉人对涉案房屋系违章建筑是明知的，所以在合同第7条谈到拆迁的问题。汪伟娟向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告卫梦恩签订的《转让合同》无效；2、二被告返还转让款20000元；3、二被告共同赔偿因合同无效给原告造成的损失共计6084元；4、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定，2019年3月30日，被告卫梦恩与被告王烜签订《租房合同》，约定王烜将焦作市山阳路马作东口1937号栖息地宾馆南侧平房出租给卫梦恩，租期3年，自2019年5月1日起至2022年4月30日止，卫梦恩在合同生效期间可以将房屋转租给他人。王烜保证该房屋无产权纠纷。如遇拆迁，卫梦恩无条件搬出，王烜退还当年租金。卫梦恩在2020年5月1日前，开始动工修缮房屋，则免除一年房租。如遇拆迁，甲乙双方共同与拆迁方索要房屋以及装修赔偿。2020年4月17日，原告汪伟娟为经营犇犇烤吧通过微信转账向被告卫梦恩支付转让款24680元。2020年5月1日，汪伟娟作为乙方与甲方卫梦恩签订《转让合同》，约定甲方将坐落于焦作市山阳路马作东口1937号栖息地宾馆南侧平房转让给乙方，该饭店内相关设施所有权一并转让给乙方，主要店铺整体装修包括餐桌餐椅、厨房设备等设施。甲方转让给乙方的总金额为25000元人民币。乙方在支付第一次25000元人民币转让价款后，甲方即向乙方移交合同项下之权利。乙方在付清转让价款的当天，即正式取得焦作市山阳路马作东口1937号栖息地宾馆南侧平房承租权及相关设施的所有权和使用权。在经营期间，如有政策需要拆迁，原房主家与现营者共同去协商弥补所受的损失（包括房租等所有）。2020年8月29日，焦作市山阳区城市管理局及焦作市山阳区光亚街道办事处联合对涉案房屋下发限期整改通知书，载明：山阳路马作东口南犇犇烤吧存在违章建筑，违反《中华人民共和国城乡规划法》规定，限于2020年8月30日8时前必须改正（拆除），否则，按有关规定处理。庭审过程中，原告汪伟娟及被告卫梦恩均认可实际转让款为24680元。原告汪伟娟称合同约定的转让款中包含设备款7000元，租金1500元/月，原告使用房屋近4个月。另查明，涉案房屋现已依法拆除。原告汪伟娟为装修涉案房屋支付灯带、自喷漆、门头招牌设计及制作费等共计5204元。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于涉案《转让合同》的效力问题，该院认为，本案中，被告卫梦恩从被告王烜处租赁涉案房屋后将房屋的承租权及相关设施的所有权、使用权等一并转让给了原告汪伟娟，汪伟娟为此实际支付转让费24680元，该转让承租权的行为亦属于租赁法律关系，后因涉案房屋系违章建筑被依法拆除，则被告卫梦恩与原告汪伟娟签订的《转让合同》依法应当认定为无效。关于转让款返还问题，因合同无效取得的财产应当予以返还，但因原告汪伟娟在起诉时已扣除其使用的四个月的租赁费，该院确定为5000元，故被告卫梦恩实际还应返还原告汪伟娟19680元，同时，原告汪伟娟应将受让的相关设备返还被告卫梦恩。关于损失赔偿问题，该院认为，被告卫梦恩作为转租方未能尽到谨慎审查的义务，应当承担相应的不利后果，原告汪伟娟要求被告卫梦恩赔偿因合同无效造成的损失，理由正当，予以支持，但应当以该院认定的5204元为准，超出部分，该院不予支持。原告汪伟娟要求被告王烜承担返还转让款并赔偿损失的诉请缺乏事实及法律依据，该院不予支持。一审法院判决：一、确认原告汪伟娟与被告卫梦恩于2020年5月1日签订的《转让合同》无效；二、被告卫梦恩自本判决生效之日起三日内向原告汪伟娟返还转让款19680元；三、被告卫梦恩自本判决生效之日起三日内向原告汪伟娟支付因合同无效造成的损失5204元；四、驳回原告汪伟娟的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计226元，由原告汪伟娟负担10元，被告卫梦恩负担216元。二审中，被上诉人王烜提供如下证据：1、照片两张。证明：卫梦恩租赁涉案房屋时明知该房屋是无证的，其在对外出租时均会和承租方说明。2、微信截图一张。证明：2020年5月1日的房租卫梦恩没有交。上诉人卫梦恩质证称，证据1照片可以显示王烜交付给上诉人的房屋与上诉人交给汪伟娟的现状不一样，说明上诉人对该房屋已经进行了修缮和装修。该照片不能证明该房屋是否有证，房屋是否属于违章建筑并不能从外表和外观给人以感知，在上诉人租赁房屋时，王烜没有明确告知该房屋属于违章建筑的情况下，上诉人有理由相信该房屋是属于合法建筑，因此上诉人才对此进行了相应的装修和和修缮。对证据2微信截图真实性无异议，不能证明王烜的主张，因为上诉人已经按照合同约定在2020年5月1日至5月31日之前开始动工修缮房屋，应当免除一年的房租。被上诉人汪伟娟质证称，对该证据不清楚。被上诉人王烜提供的证据不影响本案事实的认定，本院不再认证。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，卫梦恩与汪伟娟2020年5月1日签订转让合同，将坐落于焦作市山阳路马作东口1937号栖息地宾馆南侧平房及饭店内相关设施一并转让给汪伟娟，汪伟娟支付转让费24680元。汪伟娟受让该饭店后开始经营使用。2020年8月29日，焦作市山阳区城市管理局及焦作市山阳区光亚街道办事处联合对涉案房屋下发限期整改通知，要求限期拆除。汪伟娟无法对涉案饭店继续经营使用，其合同目的不能实现。一审考虑到汪伟娟已使用四个月的客观情况，酌定卫梦恩向汪伟娟返还19680元转让费并无不当。汪伟娟应将受让的相关设备返还给卫梦恩。本案审理的是汪伟娟与卫梦恩之间的租赁合同关系，卫梦恩与房主王烜之间的纠纷，不属于本案的审理范围，本案不予处理。卫梦恩的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费423元，由上诉人卫梦恩负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年十二月二十二日书记员 张艳娇