辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8115号上诉人（原审被告）：潘伟，男，1968年2月20日生，汉族，住瓦房店市。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军32656部队，住所地大连市甘井子区营城子镇对门沟村**。法定代表人：于文华，该部队主任。委托诉讼代理人：孙立鹏，男，该部队助理员。委托诉讼代理人：祝建业，沈阳军区联勤部法律顾问处律师。上诉人潘伟因与被上诉人中国人民解放军32656部队（以下简称32656部队）返还原物纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初1062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘伟上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：被上诉人依据中央军委的通知精神单方面解除合同，上诉人予以理解，但必须给予合理补偿，未进行合理补偿而要求上诉人解除合同是错误的。1、虽然我国相关法律规定租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，但是本案毕竟双方约定的是长期租赁合同，为此上诉人进行了大量投入，包括房屋的维修，同时又建一些配套设施，被上诉人并没有阻止。本案虽然到2009年6月17日已满20年，但是被上诉人并没有提出解除或者终止合同，合同继续履行。依据协议书有关约定，应顺延20年，本案合同履行未到期，被上诉人单方解除合同，应给予上诉人合理补偿。2、上诉人在涉案房屋上投入十几万元，就是基于长期使用，如果就是20年使用权，上诉人不可能投入。造成上诉人投资这么大，完全是被上诉人造成的。部队是个特殊单位，各种规定上诉人并不了解，为此在本案中，被上诉人处于强势地位，上诉人正是认识到这一点，才进行投入，依据公平原则及协议书之约定，对上诉人的投入，被上诉人必须承担合理补偿责任。否则，不应支持被上诉人的诉讼请求。补充事实与理由：1.该合同签署于新合同法颁布以前，新合同法不适用于本协议。2．颁布新合同法后部队没找上诉人重新签协议，显然部队也认为是有效协议，况且在2002年瓦房店市人民法院判定房屋所有权归宋明辉时部队给出仍然执行原租房协议的意见。3.该协议并非常规的租赁，事实上应该是买卖协议，理由有以下7点：⑴一次性交齐全部房款；⑵房屋修缮与部队无关，完全由住户自己维修；⑶可以翻盖翻建；⑷可以转租；⑸部队如果未来哪一天要收回房屋给住户100％本金以及经过年限的银行利息；⑹2002年瓦房店市人民法院以（2002）法经裁字第2964号和2968号民事裁定书查封该房屋，大家都知道只有私有房屋法院才可以查封；⑺该房屋在2002年法院查封期间部队没提出异议，证明该房屋已属私人所有。以上七点理由完全符合买卖关系而并非所谓的租赁关系，那么租赁协议的作用只有一条：部队保留买回该房屋的权利，而不是无偿强行要回。4.上诉人自建房屋建筑以及栽种树木确实与部队没有书面协议，但已构成事实上的认可关系，否则部队就会阻止栽树、建房屋，因为树木不是一天长大的，房屋不是一天就建起来的，基于这个原因应当给予补偿。32656部队辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：一、该租赁协议适用于合同法的规定，合同法1999年颁布，即使按照颁布之日，现在也已经超过20年。第二，该协议中明确可以翻建，并没有明确可以新建，按照协议和法律规定，上诉人应当向被上诉人报批后才能新建。至于被法院查封不能改变该房屋的租用性质，何况法院也没有实质对该房屋的性质作出认定。现在双方合同无效是由于法律的强制性规定，被上诉人并没有过错，因此按照合同法的规定，不应对其新建部分给予补偿，况且其新建部分已经多年，已经分担了使用的价值32656部队向一审法院起诉请求：1、解除原告与唐世顺双方签订的租赁协议；2、被告潘伟腾退房屋、场地，拆除自建房屋、恢复原貌。3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：1989年6月17日，中国人民解放军81917部队（以下简称81917部队）与与唐世顺签订租用家属宿舍协议书，约定将部队营区家属宿舍4间（建筑面积72.6平方米，院落面积192.19平方米）长期租给唐世顺使用，租金24,000元。后唐世顺因欠宋明辉4万元无力偿还于2002年10月20日经部队同意唐世顺又将此房屋转租给宋明辉，并继续执行原协议。2006年4月28日，被告潘伟与宁殿超签订房屋买卖协议书，内容为：宁殿超同志将从宋明辉手里购买的住宅卖给潘伟，人民币33,800元。被告潘伟一直在该房居住至今，并自建4间73多平方米捣制房、1个小厦子、1个地下室。81917部队后来变更为中国人民解放军65134部队，后又于2018年变更为中国人民解放军32656部队。2016年2月16日中国共产党中央军事委员会下发军发（2016）58号文件，要求军队和武警部队必须全面停止一切有偿服务的活动。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”81917部队和唐世顺签订的《租用家属宿舍协议书》明确约定是长期租用。唐世顺自1989年6月17日租用部队营区家属宿舍至2009年6月17日为20年，其后至今双方形成的是不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”故对原告现在起诉要求解除与唐世顺签订的租用家属宿舍协议一审法院予以支持。被告潘伟辩称家属宿舍是买卖形式的意见一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故81917部队和唐世顺签订的租用家属宿舍协议解除后，被告潘伟应将所租用的4间家属宿舍及院子返还给原告。因81917部队和唐世顺间形成的是家属宿舍租用协议，被告潘伟和宁殿超间形成的是房屋买卖协议，按照合同相对性原则，原告只能要求被告返还房屋。关于被告潘伟所建房屋否是否需要拆除，应由相关部门依据有关规定处理。所以原告要求被告拆除自建房屋的诉讼请求一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，判决：一、解除中国人民解放军81917部队与唐世顺1989年6月17日签订的《租用家属宿舍协议书》。二、被告潘伟于判决生效后一个月内将部队营区家属宿舍4间（建筑面积72.6平方米，院子面积192.19平方米）返还给原告中国人民解放军32656部队。三、驳回原告中国人民解放军32656部队的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告潘伟负担。二审中，上诉人提交了两份瓦房店市人民法院于2003年7月5日作出的民事裁定，拟证明一审法院曾在2003年将案涉房屋作为唐世顺私有房屋查封的事实，被上诉人没有提出异议。被上诉人认为，该两份裁定是解除房屋查封，没有认定房屋性质，不能证明房屋已经发生转让的事实。本院经审查，对该两份民事裁定的真实性予以确认，两份裁定系解除房屋查封，因查封行为发生于案涉《租用家属宿舍协议书》有效期间，被上诉人是否提出查封异议对于本案的处理结果没有直接关联性，故对该两份证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点有：一、32656部队诉请解除其与唐世顺1989年6月17日签订的《租用家属宿舍协议书》是否应予支持；二、潘伟是否应腾退房屋、场地，拆除自建房屋。关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条之规定，合同法实施以后成立的合同发生纠纷到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时法律没有规定的，可以适用合同法的有关规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。现《租用家属宿舍协议书》的租赁期限已超出二十年，超过部分无效，且合同相对方唐世顺早已不知去向，唐世顺未以约定或实际行为表达出继续租赁房屋的意思表示，现案涉房屋不应认定为不定期租赁。32656部队诉请解除《租用家属宿舍协议书》的前提是该合同有效，但该合同在起诉前已经无效，故32656部队该项诉讼请求不应予以支持。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。唐世顺将案涉房屋转租给宋明辉，宋明辉将房屋卖给宁殿超，宁殿超又将房屋卖给潘伟，上诉人潘伟系案涉房屋的实际占有使用人。在32656部队与唐世顺之间的租赁合同无效后，潘伟应将所占有的房屋腾退给权利人32656部队。关于潘伟在上诉状中主张瓦房店市人民法院已将案涉房屋所有权判归宋明辉的抗辩理由一节，上诉人提交的两份瓦房店市人民法院民事裁定并无此裁判内容，二审中上诉人表示其“上诉状中用词不准确”，本院对上诉人的此项抗辩，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初1062号民事判决第一项、第三项；二、维持辽宁省瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初1062号民事判决第二项；三、驳回中国人民解放军32656部队的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由原审原告中国人民解放军32656部队负担50元，原审被告潘伟负担50元；二审案件受理费100元，由上诉人潘伟负担50元，被上诉人中国人民解放军32656部队负担50元。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 季 烨审判员 吕 瑛二〇二〇年十二月二十二日书记员 钟梓瑞