江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终4677号上诉人（原审原告）:王力，男，1962年7月18日出生，汉族，自由职业者，住东台市。上诉人（原审原告）:王宇，男，1989年8月8日出生，汉族，自由职业者，住南京市。两上诉人委托诉讼代理人：景维江，东台市新区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：东台市东台镇运输公司，住所地东台市东进南路**。法定代表人：夏国成，该公司经理。委托诉讼代理人：韩志勇，江苏文爵律师事务所律师。上诉人王力、王宇因与被上诉人东台市东台镇运输公司（以下简称东台运输公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院(2020)苏0981民初2914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王力、王宇共同上诉请求：撤销一审判决，改判东台运输公司向王力、王宇支付东台市东进南路16号（东台镇运输公司综合楼）106室土地出让金142200元；一、二审诉讼费用由东台运输公司承担。事实和理由：1.王力、王宇付给东台运输公司的房地产价款包含了土地费，土地出让金应当由东台运输公司支付。首先，购房款包含了土地和房屋两项费用，如果房款中不包含土地费，合同中应当有说明。东台运输公司与新民村签订的转让协议第二条约定转让费65万元包含土地费40万元，经政府盖章批准，售房款包含土地费是正常的。其次，案涉房地产买契约中房地产包含房产和地产，第二条约定房地产价款就是房价和地价，王力、王宇实际付款远高于约定价款，东台运输公司亦未辩称和证明不含地价，土地出让金应由东台运输公司负担。再次，王力、王宇购买一套房屋，不应当支付两笔土地费，之所以垫付土地费，是因政府解决王力、王宇多年信访，处理历史遗留问题，特批由新民村五组直接过户给王力、王宇，东台运输公司辩称超过诉讼时效，实际自认其对土地费付款义务。2.东台运输公司不是案涉土地转让人。2020年4月17日，王力、王宇办理案涉土地过户时，土地转让人系东台市东台镇人民政府新东街道办理处，不是东台运输公司。如果案涉土地属于东台运输公司与街道办事处共有，则物权转移登记时，必须经东台运输公司签章同意，否则无法过户。3.一审以合同载明“王力、王宇对东台运输公司所要出售的房地产做了充分准备，愿意购买房地产”，认为王力、王宇对土地性质是明知的，系断章取义。法律从未禁止依法转让划拨土地，退一步讲，即使东台运输公司系划拨土地权利人，无论何时，只要提出申请，经市政府批准，缴纳土地出让金，东台运输公司均可出让土地。显然，王力、王宇是否充分了解土地性质、东台运输公司是否是划拨土地权利人均不是东台运输公司不支付土地出让金的理由。东台运输公司辩称，通过一审查明的事实，案涉土地的原性质为划拨土地，根据王力、王宇与东台运输公司签订的房地产买卖契约，王力、王宇在购买案涉房屋时对案涉房产做了充分了解，其对购买时案涉房产所涉土地性质是明知的。综上，请求法院依法驳回王力、王宇的上诉请求。王力、王宇共同向一审法院起诉请求：判令东台运输公司向王力、王宇支付东台市东进南路16号(东台镇运输公司综合楼)106室土地出让金142200元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：1997年5月30日，东台运输公司向案外人东台镇新民村购买新民村五组(原东台市新东果品批发市场办公室及仓库等)东关桥北西侧一块土地约四亩连同房产一并转让给乙方建筑“运管配载中心”大楼，转让费65万元(其中土地40万元，房产、包括水电、电话25万元)，并于2003年3月16日取得东国用(2003)字第230092号《国有土地使用证》，土地使用权类型为划拨。2003年7月2日，东台运输公司货物配载部(甲方)与叶某1(乙方)签订《房地产买卖契约》，约定甲方将坐落于市区16号的房地产(房屋建筑面积93.34㎡)出售给乙方，房地产成交价格为261352元，同时载明乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房产。房屋移交乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。同日，叶某1取得案涉房屋《房屋所有权证书》。2018年11月28日，叶某1去世，其与王力共同生育的儿子王宇、女儿王某诉至本院，称叶某1生前留有遗嘱一份，该遗嘱对其名下多处房产及相关事项作了安排，要求与王力及叶某1的父母（叶某2、仇某）共同对房产进行处理。后经一审法院主持调解，双方达成一致协议，一审法院于2019年2月22日作出（2019）苏0981民初650号民事调解书，其中约定叶某1名下涉及本案案涉房产份额归王宇所有。2020年4月17日,王力、王宇缴纳不动产登记费550元、土地交易服务费22元、土地出让金142200元，共计142772元，并于2020年5月11日领取案涉房屋的《不动产权证书》[证号：苏(2020)东台不动产权第1406708号]。王力、王宇认为，上述土地出让金142200元应由东台运输公司负担，故具状起诉，请求支持如前所请。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案中，首先，东台运输公司以划拨方式取得案涉土地使用权，其将案涉房地产转让给王力、叶某1（后王宇继受取得叶某1的份额），已经有批准权的人民政府审批，准予转让，王力、王宇作为受让方应由其办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；其次，案涉合同系双方真实意思表示，双方均具有相应的民事行为能力，意思表示真实，合法有效，不存在损害国家和社会公共利益的情形，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务；最后，合同中载明王力、叶某1已对东台运输公司所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房产，故王力、叶某1对案涉房屋的房产和土地性质是明知的。王力、王宇主张土地出让金应由东台运输公司负担，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。东台运输公司辩称王力、王宇的诉讼请求超过诉讼时效,王力、王宇于2020年4月缴纳土地出让金，2020年7月即提起本案诉讼，向东台运输公司主张权利，故王力、王宇的诉讼请求并未超过诉讼时效，对东台运输公司的上述辩称理由，依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回王力、王宇的全部诉讼请求。案件受理费3144元，减半收取1572元，由王力、王宇负担。二审中，上诉人王力、王宇为证明其主张，提交了江苏省东台市土地使用权转让、变更呈报以及国有建设用地使用权出让合同各一份，复印件加盖不动产登记中心档案查询专用章。证明目的是案涉房屋的土地使用权是由东台市东台镇新东街道办事处变更而来，该表所载明的内容：被上诉人没有丝毫的关联，上诉人在办证时直接跳过了被上诉人，这足以证明被上诉人在当时是没有取得案涉房屋的土地使用权，结合上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，买卖标的物为房地产其中包含房产和地产，案涉房屋的土地出让金就应当由被上诉人来负担。东台运输公司质证认为，对该证据的真实性没有异议，该组证据系王力、王宇在办理其所有的房产所涉土地性质变更时所履行的相关手续，其土地性质由国有划拨变更为国有出让土地，作为案涉房产的所有人，王力、王宇在办理相关手续时，行政登记机关依法履行变更手续其并不能证明东台运输公司与案涉土地没有关联。通过该组证据中显示的案涉土地使用权年限以及相关的土地使用权的起止日期，可以看出东台运输公司在缴纳相关土地出让金后对案涉房产土地享有了40年的土地使用权，该使用权是自变更登记之日起起算，也进一步佐证了交纳相关土地出让金是王力、王宇的法定义务。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，东台运输公司1997年5月30日与案外人东台镇新民村购买新民村五组签订转让协议，受让案涉土地建筑“运管配载中心”大楼后，于2003年3月16日取得了案涉土地的《国有土地使用证》，土地使用权类型为划拨。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案中，东台运输公司货物配载部2003年7月2日与叶某1签订《房地产买卖契约》，案涉房屋出售给叶某1，因在本案诉讼时该划拨土地权转让已经有批准权的人民政府审批，王力、王宇作为受让方已依照国家有关规定缴纳了土地使用权出让金，故该房地产买卖合同系双方真实意思表示，应认定合法有效。因双方协议中的转让价格是房地产转让的价格，向国土部门缴纳的土地使用权出让金并非案涉合同价款的组成部分，该部分出让金的支付主体应根据双方合同约定或法律规定确定。双方签订的《房地产买卖契约》中明确约定，叶某1作为受让方已对东台运输公司所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房产，故叶某1签订该协议时对该土地的性质应该是明知的，且在签订协议的当日即领取了房屋产权证书，而并未办理土地使用权证书。从上述法律规定也可以认定，划拨土地使用权转让时，办理土地使用权出让手续的义务主体是受让方，而非出让方。故在王力、王宇作为受让方依照法律规定缴纳土地使用权出让金后，要求出让人东台运输公司负担该笔出让金缺乏事实和法律依据，其请求不应予以支持。综上，王力、王宇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3144元，由上诉人王力、王宇负担。本判决为终审判决。审判长 郑 治审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年十二月十六日书记员 郁婷婷