河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终4962号上诉人（原审被告）：鹿邑县博晨置业有限公司，住所地：河南省鹿邑县谷阳办事处大何村。统一社会信用代码91411628077845634K法定代表人：陈德友，任董事长职务。委托诉讼代理人：白杰,河南博辩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗振亚，男，汉族，1992年12月3日出生，住河南省鹿邑县。被上诉人（原审原告）：张会珍，女，汉族，1994年2月15日出生，住河南省鹿邑县。共同委托诉讼代理人：史效帅,河南梓晅律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：杨俊林,河南梓晅律师事务所律师。上诉人鹿邑县博晨置业有限公司因与被上诉人张会珍、罗振亚房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省鹿邑县人民法院（2020）豫1628民初4076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鹿邑县博晨置业有限公司委托诉讼代理人白杰，被上诉人罗振亚及其委托诉讼代理人史效帅，被上诉人张会珍委托诉讼代理人史效帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹿邑县博晨置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判决驳回张会珍、罗振亚的诉讼请求；2.一．二审诉讼费用由张会珍、罗振亚承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，涉案的商铺已交付，鹿邑县博晨置业有限公司不存在逾期违约交付的情形。1.根据商品房买卖合同附件十一：补充协议第九条、第十条对房子的交付作出了明确的约定：即是张会珍、罗振亚应当在交房最后期限届满时主动找鹿邑县博晨置业有限公司办理交接手续，由于张会珍、罗振亚没按鹿邑县博晨置业有限公司的通知的时间办理交接手续或约定的时间办理不能按期交付的，责任由张会珍、罗振亚承担，如逾期超过15日，则视为鹿邑县博晨置业有限公司已经将房交付于张会珍、罗振亚。补充协议第十条约定了前三年由张会珍、罗振亚委托鹿邑县宜民物业管理服务有限公司代为租赁管程，且张会珍、罗振亚也与鹿邑县宜民物业管理服务有限公司签订了华联城市广场委托租赁协议，委托租赁协议第一条第3款约定了由宜民物业公司代为办理接房手续。协议约定的时间从2016年11月1日至2019年10月31日止（以商铺实际交付之日为准），此处的交付应当是鹿邑县博晨置业有限公司将商铺向宜民物业的交付。根据该协议第三条第1款的约定，三年的商铺收益要归鹿邑县博晨置业有限公司，宜民物业公司不再支什张会珍、罗振亚该三所委托管理期间的租金，因在张会珍、罗振亚购房时，鹿邑县博晨置业有限公司已对张会珍、罗振亚购房款进行了优惠，故涉案商铺交付给宜民物业即为交付给本案的张会珍、罗振亚。反之，从三年的委托管理期限过后，涉案的有铺方由张会珍、罗振亚实际占有使用。2.涉案的商铺于2016年7月22日竣工验收合格，于同年12月19日取得备案登记，符合了交付的条件，2017年1月1日，鹿邑县博晨置业有限公司将涉案的商铺交于宜民物业公司，根据合同约定，已完成了交付义务。3.一审判决违约金计算错误，即使认定违约期限从2016年11月1日至2019年6月26日，违约期限为955天，按总价款486381元日万分之一计算，违约金共计为464409.38元，而不是48638.10元。张会珍、罗振亚辩称，1.一审法院认定鹿邑县博晨置业有限公司不按照约定期限履行交房义务向张会珍、罗振亚承担违约责任，认定事实正确。鹿邑县博晨置业有限公司至今未达到交房的法定条件和合同约定的交房条件。鹿邑县博晨置业有限公司未交付符合交楼条件中的商品房。2.鹿邑县博晨置业有限公司的上诉请求没有事实依据和法律依据。涉案的4号楼、5号楼，鹿邑县博晨置业有限公司未进行任何招商、管理、培育市场的行为。3.鹿邑县博晨置业有限公司认为早已具备交房条件，并已实际交付使用，没有事实依据。截止目前，涉案商铺仍孤零零矗立在那里，没有一个商家入驻。4.一审法院计算的违约金计算金额错误，请二审法院依法判决。罗振亚、张会珍向一审法院起诉请求：1、依法判令鹿邑县博晨置业有限公司支付张会珍、罗振亚逾期交房违约金67850元（暂从2016年11月1日计算至2020年9月1日，共计1395日。以后的违约金另计）；2、诉讼费由鹿邑县博晨置业有限公司承担。一审法院认定事实：张会珍、罗振亚与鹿邑县博晨置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同编号：GF-2014-0171-8025000098，约定张会珍、罗振亚购买鹿邑县博晨置业有限公司开发的位于鹿邑县××气大道西××南侧××城市广场××单元××（××）号商铺，建筑面积52.52平方米，商品房单价为每平方米9260.87元，总金额486381元；商品房交付期限为2016年10月31日前，逾期超过90日交房，买受人有权解除合同和要求继续履行合同，合同继续履行的，出卖人自最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，并签署房屋交接单。合同签订后，鹿邑县博晨置业有限公司于2019年6月26日向张会珍、罗振亚发出交房通知书，通知定于2019年6月24日至2019年7月10日交房。一审法院认为，罗振亚、张会珍与鹿邑县博晨置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，张会珍、罗振亚已按合同约定交付购房款，鹿邑县博晨置业有限公司不按约定期限履行交房义务应负违约责任，张会珍、罗振亚要求鹿邑县博晨置业有限公司按照约定支付违约金，应予支持；鹿邑县博晨置业有限公司抗辩已按合同约定于2016年10月31日前通过鹿邑宜民物业管理服务有限公司向张会珍、罗振亚交房的主张，与鹿邑县博晨置业有限公司于2019年6月26日向张会珍、罗振亚发出交房通知书的行为自相矛盾，鹿邑县博晨置业有限公司称发出此通知是为了维护张会珍、罗振亚的合法权益，因该房屋三年的委托租赁期限即将到期，为了维护商业的稳定，出于对张会珍、罗振亚考虑，要求张会珍、罗振亚持通知书洽谈后续事宜，鹿邑县博晨置业有限公司此抗辩理由不能成立，因为租赁双方系张会珍、罗振亚和案外人鹿邑宜民物业管理服务有限公司，即使租赁即将到期，也应是鹿邑宜民物业管理服务有限公司通知，而不应是鹿邑县博晨置业有限公司向张会珍、罗振亚发交房通知，因此，鹿邑县博晨置业有限公司称已按约定向张会珍、罗振亚交房不应承担违约责任的抗辩主张，法院不予支持。由于鹿邑县博晨置业有限公司于2019年6月26日向张会珍、罗振亚发出交房通知书，张会珍、罗振亚请求按照合同条件交房的主张已经实现，鹿邑县博晨置业有限公司违约期限应自约定交房时间次日即自2016年11月1日开始计算至鹿邑县博晨置业有限公司向张会珍、罗振亚发交房通知之日即2019年6月26日，共计955天（计31个月另25天，每个月按30天计算），按照张会珍、罗振亚、鹿邑县博晨置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，违约金应按房屋总价款486381元日万分之一计算，应为48638.10元。综上所述，罗振亚、张会珍要求鹿邑县博晨置业有限公司支付违约金，法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、鹿邑县博晨置业有限公司于判决生效之日起十日内支付罗振亚、张会珍违约金48638.10元；二、驳回罗振亚、张会珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1496.24元，减半收取748.12元，由罗振亚、张会珍负担240.62元，由鹿邑县博晨置业有限公司负担507.5元。本院二审期间，当事人均未提交新的证据，本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，涉案房屋是否交付,鹿邑县博晨置业有限公司是否违约及应否承担违约责任。第一、鹿邑县博晨置业有限公司与张会珍、罗振亚签订的《商品房买卖合同》合法有效,双方在合同中已明确约定了涉案房屋的交付条件和交付手续,双方应按照合同约定履行相应义务。第二、虽然张会珍、罗振亚与鹿邑宜民物业管理服务有限公司签订《华联城市广场委托租赁协议》,约定委托鹿邑宜民物业管理服务有限公司代为办理涉案房屋的接房手续,但双方并未就委托接房事项告知鹿邑县博晨置业有限公司。第三、鹿邑县博晨置业有限公司主张已根据《华联城市广场委托租赁协议》向鹿邑宜民物业管理服务有限公司交付房屋,但鹿邑县博晨置业有限公司一、二审中均未向法院提交向张会珍、罗振亚或向鹿邑宜民物业管理服务有限公司交付涉案房屋的手续,且张会珍、罗振亚一审中提交了鹿邑县博晨置业有限公司2019年6月26日出具的交房通知书,该通知书明确载明涉案房屋“于2019年6月24日-7月10日交房”,故原审法院根据鹿邑县博晨置业有限公司2019年6月26日向张会珍、罗振亚发出的交房通知书,认定鹿邑县博晨置业有限公司不按约定期限履行交付义务,并根据合同约定判决其承担违约责任并无不当。但原审法院计算违约金数额有误，鹿邑县博晨置业有限公司违约天数共计955天，违约金应按房屋总价款486381元日万分之一计算，应为46449.38元。综上所述，鹿邑县博晨置业有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省鹿邑县人民法院（2020）豫1628民初4076号民事判决第二项及案件受理费部分。二、变更河南省鹿邑县人民法院（2020）豫1628民初4076号民事判决第一项为:鹿邑县博晨置业有限公司于判决生效之日起十日内支付罗振亚、张会珍违约金46449.38元。一审案件受理费1496.24元，减半收取748.12元，由罗振亚、张会珍负担240.62元，由鹿邑县博晨置业有限公司负担507.5元。二审案件受理费1016元，由鹿邑县博晨置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋诗永审判员  朱雪华审判员  吕文静二〇二〇年十二月十六日法官助理徐鲜鲜法官助理申亮亮书记员崔昆阳