广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终1892号上诉人（原审被告）：梅州市盛达隆综合商城管理有限公司。住所地：梅州市梅县******************。法定代表人：张振岳，该公司经理。委托诉讼代理人：沈涛，广东博商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭秀丽，女，汉族，1979年12月18日出生，住所地：梅州市梅县********前郭屋。委托诉讼代理人：方辉，广东立政律师事务所律师。上诉人梅州市盛达隆综合商城管理有限公司因与被上诉人郭秀丽房屋买卖合同纠纷一案，不服梅州市梅县区人民法院（2020）粤1403民初1141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人梅州市盛达隆综合商城管理有限公司的委托诉讼代理人沈涛，被上诉人郭秀丽的委托诉讼代理人方辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梅州市盛达隆综合商城管理有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项中自2020年4月20日起计算的应付利息；2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人与上诉人双方合意解除认购书时并未约定退款时间及利息，一审法院判决上诉人支付自双方合意解除认购书时起计算的利息无合同和法律依据，应予以撤销。根据一审法院已经查明的事实，被上诉人于2020年1月3日分别填写了二份《退款申请表》向上诉人申请退回购房款共计25万元，上诉人于2020年4月20日审批“同意退款”，即上诉人与被上诉人于2020年4月20日协商一致，达成解除双方之间的《盛达隆商铺认购书》。但是，双方并未对何时退回购房款进行约定，即上诉人退还被上诉人25万元购房款的履行期限不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条和第六十二条的规定，双方应当协议补充履行期限，即使双方无法达成补充协议，被上诉人诉讼要求上诉人履行退还义务，依法也应当给予上诉人必要的资金准备时间。同时，被上诉人填写的二份《退款申请表》明确载明“因本人市场未开业，特向贵公司申请退回本人所缴购房款，并自愿承担此次所产生的违约金。望贵公司批准为谢。”不仅未约定上诉人应当向上诉人支付利息，且所产生的违约责任均是由被上诉人承担。故，一审法院判决上诉人向被上诉人支付自解除之日起的利息没有法律依据。进一步讲，即使认定上诉人可能逾期退还购房款，该逾期期限也应当是在被上诉人通过本案诉讼要求上诉人退还购房款之后的合理期限经过后才能开始计算。因此，原审法院判决上诉人支付自双方合意解除认购书时(2020年4月20日)起计算的利息无合同和法律依据，应予以撤销。二、一审法院适用《中华人民共和国合同法》四十四条认定双方签订的《盛达隆商铺认购书》合法有效属于适用法律错误，依法应予以纠正。1、《盛达隆商铺认购书》即使是认购性质，内容也不能违反法律强制性规定，否则无效。根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，案涉《盛达隆商铺认购书》虽然是认购性质，但是该认购书的内容最终指向的是房地产转让行为，对合同双方履行房地产转让行为具有约束力，且认购书中明确载明了涉案商铺属于在建商铺，双方仍签订该认购书即是违反前述法律、行政法规的强制性规定的行为。仍然应当被认定为无效合同。2、涉案商铺系上诉人与案外人张陆共同认购，被上诉人与上诉人单方签订认购书侵害第三人利益，认购书应为无效合同。本案所涉商铺(2栋81号铺)来源于被告和案外人张陆共同向梅州市梅县区梅花城房地产开发有限公司(下称开发商)认购的和安梅花城数栋物业中的一间商铺(尚未办理备案登记)，被上诉人与上诉人签订《盛达隆商铺认购书》时并未未取得该房产最初共同认购人张陆(案外人)的同意。根据《城市房地产管理法》第三十八条第(四)项的规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让。否则，该转让行为将损害第三人的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定也属于无效合同。3、转让未经依法登记领取权属证书的涉案商铺，扰乱了房地产市场秩序，且损害了国家利益，所签认购书应为无效合同。《城市房地产管理法》第三十八条之所以规定未依法登记领取权属证书不得转让的目的就是为了规范房地产交易行为，维护国家利益及社会公共利益。众所周知，在房产交易时买卖双方均应当分别向国家税务机关缴纳房产交易相关税、费，且每次转让均应当是领取产权证书后才能再次转让。故本案中，若被上诉人直接从开发商取得该商铺产权，会直接造成国家征收房地产交易相关税、费的减少(即少征收二次税、费)，直接损害了国家利益。综上所述，一审法院判决上诉人向被上诉人支付自2020年4月20日计算的利息于法无据，且错误适用法律认定双方《盛达隆商铺认购书》合法有效，应予以纠正。被上诉人郭秀丽答辩称，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，依法予以驳回。具体理由如下：2020年1月3日被上诉人申请退款，上诉人于2020年4月20日作出了同意退款的意思表示，也即是说在2020年4月20日上诉人就应当将25万元退回给被上诉人。但是，上诉人一直拖欠该笔费用。因此，上诉人依法应承担逾期退回25万元所产生的相应利息。一审原告郭秀丽向一审法院起诉请求：一、请求判令解除原告与被告签订的《盛达隆商铺认购书》；二、请求判令被告立即向原告双倍返还定金合计人民币400000元及利息人民币14000元（以400000元为基数，自2019年11月1日开始按照年利率6%暂计至2020年6月1日，剩余利息按照上述方式另计）；三、请求判令被告立即向原告返还团购费人民币50000元及利息人民币1750元（以50000元为基数，自2019年11月1日开始按照年利率6%暂计至2020年6月1日，剩余利息按照上述方式另计）；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2019年5月28日，原告郭秀丽（作为乙方、买方）与被告梅州市盛达隆综合商城管理有限公司（作为甲方、卖方）签订一份《盛达隆商铺认购书》，约定：“乙方自愿购买甲方购买的（和安梅花城）商住小区2栋81号商铺物业，物业总价款为人民币1477072元。付款方式为银行按揭：乙方应交付定金200000元；在甲方取得预售许可证之日起双方签署《商铺买卖合同》时付清商铺首期款747072元；余款730000元为银行贷款金额。房屋交付时间：甲方应于2019年10月30日前将该商铺交付给乙方。违约责任：双方签字后，乙方即确认认购本认购书第一条第1款约定的物业栋号和铺号不再更换，并付定金。乙方应按约定的时间付款，如逾期10天未付款，则视为乙方违约，甲方有权另行处理该物业，所交定金不予退还。如甲方在乙方无违约的情况下将物业另售他人，甲方应双倍返还乙方所付定金。”上述合同签订后，原告向被告支付了5万元团购费及20万元购买商铺定金，被告分别出具了相关《收据》予以确认。后因被告未能依约将涉案商铺交付给原告（庭审中，被告表示系因开发商原因导致未交付），为此，原告于2020年1月3日分别填写了二份《退款申请表》，其中载明：“盛达隆综合商城管理有限公司：本人于2019年5月28日向贵公司缴纳购房款人民币200000元整（另一份《退款申请表》为50000元整），因本人市场未开业，特向贵公司申请退回本人所缴购房款，并自愿承担此次所产生的违约金。望贵公司批准为谢！”在《退款申请表》的后半段，被告于2020年4月20日审批“同意退款”并加盖印章确认。后因被告一直未向原告退款，为此，原告诉至一审法院，并提出上述诉讼请求。被告则作出上述答辩意见。另查，一、被告为其主张，提交了一份《商品房买卖合同》，其中显示：2018年1月18日，被告及张陆（案外人）与梅州市梅县区梅花城房地产开发有限公司（案外人）经友好协商，就购买梅州市梅县区梅花城房地产开发有限公司开发的“和安梅花城”A1号综合楼整栋、2号综合楼整栋……等达成协议。二、本案在审理过程中，被告提交《中止审理申请书》，申请一审法院中止审理本案，理由如下：因本案与梅州市中级人民法院受理的（2020）粤14民初24号一案为系列案件，本案的审理与该案的案件结果有较大联系，必须以该案的审理结果为依据，但该案尚未审结。以上事实，有经过质证的身份证、企业登记公示信息、盛达隆商铺认购书、银行转账记录、收据、微信聊天记录、商品房买卖合同、退款申请表及当事人陈述等证据证明，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为，原告郭秀丽与被告梅州市盛达隆综合商城管理有限公司于2019年5月28日签订的《盛达隆商铺认购书》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，合同内容仅是约定原告对位于和安梅花城商住小区2栋81号商铺物业的认购，并且认购书中还约定了在被告取得预售许可证之日起双方还应签署《商铺买卖合同》，因此，该认购书内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，一审法院予以确认。但在《盛达隆商铺认购书》签订后，原告又于2020年1月3日分别填写了二份《退款申请表》，向被告申请退回购房款共计250000元（包含团购费50000元、定金200000元），对此，被告于2020年4月20日审批“同意退款”并加盖印章确认。对于上述行为，应视为原、被告之间对于解除《盛达隆商铺认购书》已协商一致，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，一审法院确认该《盛达隆商铺认购书》已于2020年4月20日经原、被告协商解除。因此，原告关于解除合同的诉讼请求，无需再重复主张。合同解除后，被告未依约向原告退还250000元购房款，因被告逾期退款，原告有权向被告主张逾期利息[自2020年4月20日起（即认购书解除之日起），按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付]。但因双方已经合意解除了认购书，其中并未再约定被告应双倍返还定金，故原告无权再向被告主张双倍返还定金，对此，一审法院予以驳回。另，关于被告申请中止本案审理的问题，鉴于原、被告之间的合同关系已由双方协商解除，故本案的处理无须再以被告与开发商（梅州市梅县区梅花城房地产开发有限公司）之间的案件审理结果为依据，因此，对于被告的该项申请，一审法院不予准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告梅州市盛达隆综合商城管理有限公司应向原告郭秀丽返还购房款共计250000元（包含团购费50000元、定金200000元）及利息[自2020年4月20日起至款项付清之日止，以实欠本金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付]，限于判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告郭秀丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18094元，减半收取9047元，由原告郭秀丽负担4523.5元，被告梅州市盛达隆综合商城管理有限公司负担4523.5元。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审处理意见如下：关于《盛达隆商铺认购书》是否为无效合同的问题。经查，梅州市盛达隆综合商城管理有限公司并非经营房地产开发的公司，梅州市盛达隆综合商城管理有限公司从房地产开发公司购买了涉案店铺后，再转卖给郭秀丽。双方签订《盛达隆商铺认购书》并非为商品房买卖合同，仅为认购书，且梅州市盛达隆综合商城管理有限公司确认双方在签订上述认购书时，房地产开发公司已取得了预售许可证。梅州市盛达隆综合商城管理有限公司和案外人张陆（系梅州市盛达隆综合商城管理有限公司股东）于2018年1月18日向房地产开发公司购买了涉案店铺，张陆亦是该涉案店铺权利人。庭审中梅州市盛达隆综合商城管理有限公司确认其对外宣传涉案店铺时是以其公司名义进行宣传，而该涉案店铺亦未办理相关权属证明，郭秀丽表示在签订上述认购书时其并不知晓该店铺的权利人还有张陆的存在，其只和梅州市盛达隆综合商城管理有限公司签订了上述认购书。虽然梅州市盛达隆综合商城管理有限公司未经权利人张陆的许可处分涉案店铺，但郭秀丽在签订该认购书时有理由相信涉案店铺的权利人仅为梅州市盛达隆综合商城管理有限公司，郭秀丽系善意第三人，且已支付了合理款项。梅州市盛达隆综合商城管理有限公司又未能提供充分证据证明上述认购书符合合同无效之情形。据此，《盛达隆商铺认购书》并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。由于在《盛达隆商铺认购书》签订后，郭秀丽又于2020年1月3日分别填写了二份《退款申请表》，向梅州市盛达隆综合商城管理有限公司申请退回购房款共计250000元（包含团购费50000元、定金200000元）。梅州市盛达隆综合商城管理有限公司于2020年4月20日审批“同意退款”并加盖印章确认。对于上述行为，应视为双方之间对于解除《盛达隆商铺认购书》已协商一致，该《盛达隆商铺认购书》已于2020年4月20日经双方协商解除。据此，一审法院判决梅州市盛达隆综合商城管理有限公司应向郭秀丽返还购房款共计250000元（包含团购费50000元、定金200000元）及利息（自2020年4月20日起至款项付清之日止，以实欠本金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付），并无不当，一审判决应予维持。综上所述，梅州市盛达隆综合商城管理有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（已由上诉人梅州市盛达隆综合商城管理有限公司预交），由上诉人梅州市盛达隆综合商城管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 柯 彬审 判 员 孔宁清二〇二〇年十二月十五日法官助理 黄基烽书 记 员 曾 梅