广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24510号上诉人（原审被告）：果叔生态农业（广州）有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：任梓萍,该公司执行董事。委托诉讼代理人：张涛，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱璧云，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄劭东，男，1970年2月21日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：凌文珍，广东大洲律师事务所律师。上诉人果叔生态农业（广州）有限公司（以下简称果叔生态公司）因与被上诉人黄劭东房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初1717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。果叔生态公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回黄劭东的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费全部由黄劭东承担。事实和理由：一、黄劭东明知果叔生态公司的联系方式，故意不向法院提供果叔生态公司的准确联系方式，导致果叔生态公司未能参加一审庭审。一审法院邮寄诉讼材料时恰逢新冠肺炎疫情严重的时候，果叔生态公司的办公地址无人办公导致无法查收，且果叔生态公司在2020年3月已经搬迁新的办公地址，并于2020年4月2日办理工商登记变更手续。一审法院采取公告送达确定2020年6月10日开庭，在公告期至开庭时，果叔生态公司的地址已经变更，一审法院未能核查送达地址，导致果叔生态公司未能参加一审庭审，直至本案一审判决书邮寄至新地址才查收，剥夺了果叔生态公司依法抗辩的权利。二、黄劭东虚构及隐瞒事实。一审认定果叔生态公司欠付2019年4月至9月租金的事实错误。果叔生态公司因市场环境不好提出退租，黄劭东亦同意，双方约定2019年5月25日办理退租手续，并将涉案商铺钥匙交还给黄劭东，租金支付至2019年4月，果叔生态公司还预付了2个月租金作为押金，黄劭东收回涉案商铺后，也未退还押金。故果叔生态公司不存在欠付租金的事实。黄劭东自2019年5月收回涉案商铺后办理租赁登记的注销手续，后将该商铺出租给其他商户。三、一审判决月利率2%违约金及没收履约保证金错误。本案系双方协商退租，履约保证金理应退还或抵扣未结清租金。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，请求二审予以改判。黄劭东辩称，一审判决认定事实符合客观实际，程序无误，适用法律正确，请求二审予以维持。一、关于果叔生态公司的联系方式问题。黄劭东早在2019年10月31号就提起诉讼，法院因送达的问题直到2020年1月6日才正式立案受理，在此期间，果叔生态公司的住所地并无变更，故不存在黄劭东故意不提供准确地址的问题。果叔生态公司与黄劭东签订涉案租赁合同时，是由被委托人与黄劭东签订的，发生纠纷后，黄劭东联系不上被委托人，故无法向法院提供果叔生态公司相关负责人员的联系电话。一审根据黄劭东依法提供的公开信息查询到果叔生态公司地址，在无法送达、并在其他方式无法联系到的情况下，依法进行公告送达传票等诉讼材料，并未违反法律法规和相关规定，不存在剥夺果叔生态公司诉讼权利的问题。二、关于果叔生态公司指责黄劭东虚构及隐瞒事实的问题。果叔生态公司从未与黄劭东办理过涉案商铺的退租手续。果叔生态公司工作人员仅在2019年5月份发信息称想退租，黄劭东要求其带上有关资料协商提前解约、退租事宜，但始终无人与黄劭东联系。果叔生态公司单方解约且未交清有关费用即搬离，违反合同约定，押金不应退还或抵扣所欠租金。黄劭东在2019年9月到涉案商铺查看情况发现已经空置，故于当月月底将涉案商铺出租给案外人，并向物管部门交清果叔生态公司拖欠的物业管理费用。综上，一审判决公平合理，二审应驳回果叔生态公司的上诉请求。黄劭东于2020年1月6日向一审法院起诉请求：1.确认黄劭东、果叔生态公司双方之间的《商铺租赁合同》于2019年9月30日终止，果叔生态公司支付2019年4月至9月租金共计93600元及各月分别按照欠缴月数以月息2分计付滞纳金(暂计至2019年10月份的滞纳金共计8424元);2.果叔生态公司支付2019年4月至9月物业管理费1500元及滞纳金150元；3.黄劭东无需退还履约保证金31200元；4.由果叔生态公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：据粤房地权证穗字第**《房地产权证》记载：广州市海珠区XX路XXX之4号首层的房地产权属人为黄劭东，单独所有，建筑面积50.65平方米，套内建筑面积49.8平方米。2018年8月28日，黄劭东（出租方、甲方）与果叔生态公司（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》（以下简称涉案租赁合同），主要约定：甲方出租给乙方的商铺位于广州市海珠区XX路XXX-4商铺（即：原XX路XX号XX苑XX栋XX层18号商铺）（以下简称涉案商铺），出租商铺面积50.65平方米，房产证编号：穗字第**；租赁期限自2018年10月1日起至2023年9月31日止；2018年10月1日起至2019年9月31日止的租金每月15600元，乙方应在每月的5日前将当月的租金存入甲方指定的银行账号；双方在签订本《商铺租赁合同》的同时，必须交纳齐31200元的合同履约保证金，首期合同租金15600元，以及一次性70000元的商场进场费到甲方本合同指定账户，本合同方为生效；乙方在租赁期限内应自行按时交纳有关的小区管理费、卫生费等相关费用；在租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，没收押金、收回所出租的商铺：…（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成损失的。（7）拖欠租金累计达三十天的…；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的10%支付甲方滞纳金；在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方有权没收全部的押金作为违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应该承担赔偿责任；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按当月租金的5%计算支付滞纳金。黄劭东陈述果叔生态公司在2019年5月下旬左右通过电话通知黄劭东不再承租涉案商铺，黄劭东于2019年9月中下旬（在20至25日之间，具体时间不记得，也没有提供证据证明收回商铺的具体时间，但提供了收回商铺后的照片为证拟证明已经收回商铺）用备用钥匙自行收回了涉案商铺并于2019年9月28日将涉案商铺另行出租，在收回商铺过程中没有物业管理处、居委会、派出所等单位进行见证。黄劭东主张涉案租赁合同的解除时间为新租约签订之日即2019年9月28日。黄劭东另陈述其居住在越秀区，距离涉案商铺开车大概20分钟，其工作很忙，故没有时间经常关注涉案商铺。另查明，黄劭东陈述所主张的滞纳金的性质为租金占用的利息，按照月利息2%的标准计算，合同有约定每日5%的标准，因为约定太高，其主动予以调整。黄劭东另陈述，按约定，果叔生态公司需交纳2019年4月至9月的物业管理费共计1500元，因果叔生态公司没有支付，其代为交纳，并提供了《收据》及《发票》为证，显示商铺2019年4-9月的物业管理费为1500元。一审法院认为：双方签订的涉案租赁合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，没有损害第三人的合法权益，合法有效，双方应该切实履行。本案中，黄劭东主张果叔生态公司拖欠租金等超过30天并在未经其同意的情况下提前退租，果叔生态公司没有到庭提出反驳意见，不利后果应该由果叔生态公司承担，故对黄劭东主张的事实，一审法院予以采信。果叔生态公司逾期支付租金及物业管理费，并自行无理退租，构成违约，黄劭东主张解除合同，合理有据，一审法院予以支持。黄劭东陈述果叔生态公司于2019年5月下旬左右通过电话通知黄劭东不再承租涉案商铺，但双方并未协商一致，黄劭东不清楚果叔生态公司具体的搬离时间。在本案现有证据的情况下，未发现果叔生态公司享有法定的合同解除权和约定合同解除权，而合同的解除权从其性质上讲，属于形成权。由于形成权的法律性质，意味着权利相对人必须接受权利主体行使形成权行为的而产生的后果，所以，从保护相对人免受不公平结果损害的角度出发，保证交易关系免受轻易消灭，应对该合同的解除加以严格限制。虽然果叔生态公司电话通知了黄劭东解除合同，但双方未协商一致且未进行涉案商铺的交接，果叔生态公司在未通知黄劭东的情况下自行搬离，极其缺乏诚实信用，同时也严重损害黄劭东的合法权益，故关于合同解除的时间，在没有相反证据的情况下，一审法院认为以黄劭东实际收回涉案商铺的时间为准，黄劭东陈述在2019年9月中下旬（20-25日之间）收回涉案商铺，故一审法院认定黄劭东在2019年9月20日收回涉案商铺，合同解除时间为2019年9月20日。关于租金，黄劭东主张果叔生态公司从4月开始拖欠租金，果叔生态公司未提出反驳意见，不利风险由果叔生态公司承担，故果叔生态公司应支付2019年4月至2019年9月20日之间的租金，共计88400元。关于滞纳金，黄劭东虽然陈述为租金的占用利息，但根据双方的合同约定，实际为违约金。根据合同约定，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按当月租金的5%计算支付滞纳金，现黄劭东自行将该标准调整为月利率2%，合理有据，一审法院予以支持，该违约金应以本金为限。关于物业管理费，根据双方合同约定，果叔生态公司应自行支付租赁期限内的物业管理费，现果叔生态公司逾期未支付，黄劭东已经代为支付，果叔生态公司应予返还，但在2019年9月20日之后的物业管理费不应由果叔生态公司承担，经核算，果叔生态公司应该承担的2019年4月1日至2019年9月20日的物业管理费为1416.6元。关于黄劭东主张该物业管理费的滞纳金，黄劭东没有提供证据证明已经支付该滞纳金，该主张缺乏依据，一审法院不予支持。关于保证金31200元，如前文论述，果叔生态公司构成违约，根据合同约定，黄劭东有权没收该保证金，故黄劭东主张无需退还该保证金合法有理，一审法院予以支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年9月2日作出如下判决：一、黄劭东与果叔生态公司于2018年8月28日签订的《商铺租赁合同》于2019年9月20日解除；二、果叔生态公司在本判决生效之日起十日内向黄劭东支付2019年4月1日至2019年9月20日的租金88400元及违约金（违约金以每月欠付的租金为基数，从逾期之日起按照月利率2%的标准支付，计算至实际付清租金之日止，但该违约金以本金为限）；三、果叔生态公司在本判决生效之日起十日内向黄劭东支付2019年4月1日至2019年9月20日的物业管理费1416.6元；四、黄劭东无需退还履约保证金31200元给果叔生态公司；五、驳回黄劭东其他诉讼请求。一审案件受理费2994元，由果叔生态公司负担2877元，黄劭东负担117元。本院二审期间,果叔生态公司为支持其上诉主张提交了如下证据：证据一、《短信截图》，其内容为黄劭东与果叔生态公司工作人员陈某之间的对话：2019年5月24日星期五上午10:52，黄劭东：“陈生：你们是否安排明天上午11点过来商铺办退租、移交手续？”、陈某：“是的”、2019年5月24日星期五中午11:01，黄劭东：“好的，那你们带齐合同原件、退租书面申请（需注明在这月内补交齐所欠费用，盖章）、你们公司的法人委托书（盖章及法人代表签名）以及你本人身份证的原件及复印件及全套商铺锁匙过来，我们在商铺现场清点办手续”，拟证明黄劭东约果叔生态公司于2019年5月25日办理涉案商铺的退租及交还手续；证据二、《房屋租赁登记备案证明》，编号为穗租备2019XXXXX1739号,载明：出租人为黄劭东、承租人为果叔生态公司；出租人单方提前解除合同，穗租备2018XXXXX2270号备案证明于2019年5月28日注销，拟证明黄劭东在收回涉案商铺后，于2019年5月28日办理了涉案商铺的租赁备案注销登记手续；证据三、《工商登记信息查询》，拟证明果叔生态公司于2020年4月变更住所地并完成了新的工商登记手续；证据四、《租金支付凭证》，即由中国工商银行开具的日期为2019年4月1日费用的支付业务回单付款凭证，显示收款人是黄劭东，用途是租金，数额为15600元，拟证明果叔生态公司向黄劭东支付涉案商铺租金至2019年4月底。另外，果叔生态公司员工陈某、崔某二审到庭参加庭询，崔某向法庭陈述，其于2019年5月25日当日十一点左右开车到涉案商铺与黄劭东本人做了交接并当场交还了钥匙和押金收据，并说好押金不用退了。经本院组织质证，黄劭东对证据一、证据二的真实性、合法性无异议，但认为与待证事实无关，证据一只能说明果叔生态公司曾向黄劭东单方提出提前解除租赁关系的要求，黄劭东告知果叔生态公司提前解除合同需要办理的手续，但后面并无下文。因黄劭东需确认是否系果叔生态公司要求解除合同、有无经过法人授权，移交商铺也需黄劭东现场检查、当面确认是否有损坏等，但果叔生态公司均未按照黄劭东的要求办理解除合同及移交手续。因果叔生态公司2020年4月、5月份未交税，黄劭东收到了税务部门的电话询问，黄劭东为减少损失自行到房屋登记管理部门注销了房屋租赁登记手续，且交付了2019年4月、5月的有关税费，证据二并不能证明果叔生态公司主张的涉案商铺已交还且付清了相关费用。对于证据三的三性均无异议，但是这正好说明果叔生态公司在上诉状中对黄劭东和一审法院的指责是不成立的。对于租金支付凭证及崔某的陈述，黄劭东代理人称二审庭后核实情况向本院提交材料，后致电本院明确表示不再提交其他质证意见。黄劭东向本院提交了如下证据：证据一、《商铺租赁合同》，拟证明黄劭东于2019年9月28日与案外人签订新租赁合同；证据二、《发票》，拟证明黄劭东于2019年9月29日先行垫付了果叔生态公司未交纳的2019年4月至9月物业管理费用，收费方补开的发票。经质证，果叔生态公司对两份证据的三性均不予认可。《商铺租赁合同》是黄劭东与案外人签署的，无法确认真实性，亦与本案无关。对于物业费《发票》，果叔生态公司已于2019年的5月份退还涉案商铺，不应承担2019年5月份之后的物业管理费。本院经审查，果叔生态公司二审提交的证据证实其于2020年4月变更住所地址信息，加之疫情期间影响，一审法院按照其原工商登记地址送达开庭传票等诉讼材料未成功，后采取公告送达方式，果叔生态公司未参加一审庭审确有一定客观原因。因此对于果叔生态公司二审提交的证据，本院予以接纳。因黄劭东对于该部分证据真实性没有异议，亦未提出反驳证据，本院予以采信。黄劭东二审补交证据材料，属于对一审主张的补强证据，本院亦予以接纳。经审查，本院对一审查明认定的有关合同签订及履行的基本事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是果叔生态公司交还涉案商铺的时间及涉案租赁合同解除的责任承担问题。通过对果叔生态公司二审提交的证据及各方的陈述分析，2019年5月份，果叔生态公司与黄劭东已就涉案租赁合同的解除事宜曾有过协商，虽黄劭东辩称依据短信截图内容，其并无解除合同的明确意思表示，但黄劭东至少在该时间点是知晓果叔生态公司表达出要解除涉案租赁合同并搬离的意思。黄劭东亦确认其于2019年5月28日自行办理了涉案商铺的租赁备案注销登记手续，能够进一步印证黄劭东于2019年5月份约果叔生态公司工作人员办理涉案商铺的退租及交还手续的事实。果叔生态公司员工二审还到庭陈述其于2019年5月25日当天与黄劭东办理了退铺手续，与前述证据相互印证，形成证据链。据此，本院认为果叔生态公司主张其与黄劭东已于2019年5月25日办理了涉案商铺交接手续更符合一般常理，本院予以采信。黄劭东提交其与案外人于2019年9月28日签订的新租赁合同并不能证明此前其未收回涉案商铺。因黄劭东确认其本人于2019年5月28日办理涉案商铺租赁登记备案注销手续，故本院认定双方于2018年8月28日签订的涉案租赁合同于2019年5月25日终止。一审认定涉案租赁合同解除时间为2019年9月20日处理欠妥，本院予以纠正。涉案租赁合同于2019年5月25日提前终止，系因果叔生态公司提前退租解约，其应承担相应违约责任。一审认定果叔生态公司交付给黄劭东的租赁保证金予以没收，并无不当，本院予以维持。黄劭东主张果叔生态公司自2019年4月开始未交纳涉案商铺的租金，但果叔生态公司二审提交了其于2019年4月1日支付该月租金的凭证，结合双方签订涉案租赁合同时，约定果叔生态公司应在每月5日前将当月租金15600元存入黄劭东指定的银行账户，在黄劭东无提出证据予以反驳的情况下，本院确认果叔生态公司已向黄劭东交纳了2019年4月份的租金。因涉案租赁合同系因果叔生态公司违约而提前解除，且本院认定涉案商铺于2019年5月25日才交还，故果叔生态公司应向黄劭东支付2019年5月租金15600元，并支付逾期支付的违约金。一审关于逾期违约金的认定并无不当，可予维持。另，因双方均确认涉案商铺物业管理费已由果叔生态公司实际支付至2019年3月，结合黄劭东提交的收费发票表明，涉案商铺未交纳2019年4月至9月的物业管理费用共计1500元，故果叔生态公司应向黄劭东支付2019年4月、5月的物业管理费用共计500元。综上所述，果叔生态公司的上诉请求部分成立，应予支持。因果叔生态公司一审未参加诉讼，一审查明事实部分不清，导致结果处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初1717号民事判决第四项；二、撤销广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初1717号民事判决第五项；三、变更广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初1717号民事判决第一项为：黄劭东与果叔生态农业（广州）有限公司于2018年8月28日签订的《商铺租赁合同》于2019年5月25日解除；四、变更广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初1717号民事判决第二项为：果叔生态农业（广州）有限公司在本判决生效之日起十日内向黄劭东支付2019年5月的租金15600元及违约金（违约金以15600元为基数，从2019年5月6日起按照月利率2%的标准支付，计算至实际付清之日止）；五、变更广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初1717号民事判决第三项为：果叔生态农业（广州）有限公司在本判决生效之日起十日内向黄劭东支付2019年4月、5月的物业管理费500元；六、驳回黄劭东的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2994元，由果叔生态农业（广州）有限公司负担1058元，黄劭东负担1936元；二审案件受理费2994元,由果叔生态农业（广州）有限公司负担1058元，黄劭东负担1936元。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年十二月二十八日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳