贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1545号上诉人（原审被告）：张美顺，男，1985年11月21日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（原审原告）：郭兴文，男，1967年2月27日出生，苗族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：曲蕊，云南律知事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人张美顺因与被上诉人郭兴文房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初1191号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张美顺上诉请求：1.请求改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.本案转让协议性质系关键性事实，原审法院未予认定。本案双方之间签订的协议名为转让，实为转租，双方之间构成转租关系。双方2019年8月16日签订《转让协议》后，直到2020年2月26日，郭兴文与出租方签订的《租赁合同》并未解除，仍然有效，根据一审法院查明的事实，《转让协议》是合法转租，郭兴文对该协议进行备案，表明认可与上诉人之间存在转租行为。2.原审法院认定基本事实及法律事实错误。原审法院认为，《转让协议》第三条约定上诉人应在被上诉人与房开签订三年续签合同后于2020年7月一次性支付给被上诉人，被上诉人与房屋所有权人终止原租赁合同后，上诉人得以签订使用五年的租赁合同并按约对原租赁合同达到半年一缴房屋租金目的，从而认定上诉人不支付7万元属于违约。对此，上诉人认为，对上诉人的付款义务仅限于4万元，理由有二：第一，被上诉人与翠麓公司终止租赁合同、上诉人与翠麓公司签订租赁合同以及半年一交租金是翠麓公司的市场主体行为，二者不具有法律上的直接关联；第二，转让协议约定的是被上诉人与房开续签合同才支付，被上诉人自行与房开解除合同未履行该约定明显属于违约行为，原审法院认定该款项符合支付条件无事实依据。3.双方之间系转租关系，双方签订的《转让协议》应受转租的相关法律后果约束，其中涉及的转让费实为房屋租金。4.本案中，上诉人与被上诉人签订的《转让协议》未约定租期，协议第三条约定了支付转让费期限截止到2020年7月。原审法院查明被上诉人陈述其与出租方签订的租赁合同已经终止，且2020年2月26日，翠麓公司、安顺市志诚和商业服务有限公司与上诉人签订《安顺市志诚和商业服务有限公司商铺租赁服务合同》《商场管理协议》将案涉商铺出租给上诉人。此两处事实反映出被上诉人与出租方签订的本租合同已经与2020年2月26日前解除终止，则上诉人与被上诉人签订的《转让协议》作为转租合同，亦随本租合同终止，约定的2020年7月在被上诉人与房开续签合同后支付7万元因本合的租赁合同后，已无租赁物给上诉人使用，不能履行该条款约定的与房开续签合同出租租赁物的付款条件，上诉人无需支付相应租金。原审法院在未认定上诉人与被上诉人签订的《转让协议》性质下，简单适用合同法一般规定，导致本案认定事实不清、错误，上诉人认为，应适用《中华人民共和国民法通则》第91条、《中华人民共和国合同法》第224条规定及《中华人民共和国合同法》第88条等规定。郭兴文二审答辩称：请求驳回上诉，维持原判。本案双方之间的转让协议合法、真实、有效，我方已经提交了证据证明。依照《合同法》第7条、第8条、第108条、第125条、第224条、第225条之规定，为维护当事人合法权益，恳请驳回上诉，维持原判。郭兴文向一审法院提出诉讼请求：1.判令张美顺支付租房转让款项人民币70000元,并支付自起诉之日起算至实际付清之日止的逾期利息(以70000元为本金,利率参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算贷款年利率6%计算)。2.本案诉讼费由张美顺承担。张美顺一审辩称：不同意郭兴文的诉请。1.郭兴文将翠麓阳光1-1号商铺转让给我，签订转让合同的时候我没有租赁合同看，直到收到法院的传票我才看到租赁合同。租赁合同的房租是到2021年8月31日，而郭兴文当时告知我的是房租到10月31日，给我虚报了两个月的租赁期限，相当于我多交了两个月的房租给郭兴文。我与郭兴文签订的转让协议包含了转让费以及郭兴文与翠麓公司签订的租赁协议中的剩余的租金在内。当时郭兴文告知我，算下来的租金大概在37元/平方，比当时的市价46元到50元是要便宜的，能够确保我比周围铺面的租金覆盖转让费。而后翠麓公司整体下调租金。我在2019年11月份请郭兴文代我交了半年的房租3万元给房东。今年房开找到我，让我直接与房开签订租赁协议，所以不存在续签的问题了。2.郭兴文瓷砖一直放置在出租的铺面内，直至今日也没有来处理，导致我的实际使用面积减少。3.商铺我问过周围的商铺，说是郭兴文装修的，我请装修公司来评估过，大概在3万元左右。4.要求我承担诉讼费没有依据。一审判决认定的事实：2018年7月25日，郭兴文作为乙方承租方与案外人安顺翠麓房地产开发有限责任公司（下称翠麓公司）作为甲方出租方签订《商铺租赁合同》约定：“甲方将翠麓阳光1-1号商铺（146.72㎡）出租给乙方，该商铺租赁期限共叁年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止。双方签署本合同并且乙方按约定支付保证金后，甲方于2018年8月31日前将该商铺交付乙方使用。甲方给予乙方18个月的装修免租期（2018年9月1日至2020年2月28日），2020年3月1日至2020年8月31日，半年租金60000元；2020年9月1日至2021年2月28日，半年租金60000元；2021年3月1日至2021年8月31日，半年租金60000元。乙方签署本合同时支付半年租金，6万元整，第二次缴纳租金时间为2019年8月31日，金额6万元整，第三次缴纳租金时间为2020年8月31日，金额6万元整。租赁该商铺产生的税费由乙方承担，双方签合同当日，乙方须支付1万元履约保证金给甲方。合同还对其他事项进行了约定。”该合同签订后，郭兴文于2018年7月26日交纳6万元房屋租金给翠麓公司。郭兴文对该铺面进行装修后开始经营。2019年8月16日，郭兴文作为甲方、张美顺作为乙方签订《转让协议》约定：“经甲乙双方协商达成如下转让协议：一、甲方将自己经营店铺自愿转让给乙方经营（地址位于新二中路翠麓阳光）；二、转让价格为人民币玖万元整；三、乙方先支付转让费两万元人民币给甲方，剩余四万元于2020年2月以前支付甲方，最后三万元在2020年7月，甲方与房开签订三年续签合同一次性支付给甲方。甲方若未能将今年房租与房开协调至半年一交，则甲方退还乙方两万元。四、转让前水电费，债权债务，甲方自行交接，与乙方无关。转让后产生的各种费用由乙方负责，与甲方无关。五、为协助乙方把房租定于不超过原租赁合同，甲方应积极配合乙方。未尽事宜，双方协商解决。六、为保证双方的利益不受侵害，确保双方公平、公正，特制定此协议，以此约束合同双方，双方需共同遵守该协议。七、收款后，甲方出具收条，本转让协议于签字付款之日起生效，具有同等的法律效力。甲方：郭兴文522501196702272030张美顺522501198511210813。2019年8月16日星期五。”合同签订之日，张美顺支付转让费2万元给郭兴文，郭兴文将房屋交付给张美顺使用。2019年张美顺将3万元交给郭兴文由其代张美顺转交半年的房屋租金给翠麓公司。庭审中原张美顺确认郭兴文转让的商铺为郭兴文与翠麓公司签订的上述租赁合同郭兴文所租赁的翠麓阳光1-1号商铺。2020年2月26日，翠麓公司、安顺市志诚和商业服务有限公司与张美顺签订《安顺市志诚和商业服务有限公司商铺租赁服务合同》、《商场管理协议》将该商铺出租给张美顺使用，约定租赁期自2020年2月28日起至2025年3月1日止共计五年。每年的房屋租金不变为24000元，2020年2月28日至2022年3月1日每年的服务管理费为36000元，之后服务管理费逐年递增。该两份协议签订后，张美顺已经支付第一年的房租费及服务管理费共计6万元。庭审中郭兴文陈述，郭兴文与翠麓公司终止了2018年7月25日签订的《商铺租赁合同》后，张美顺才得与翠麓公司另行签订合同。另查明，翠麓公司于2020年3月19日出具《情况说明》内容为：在郭兴文与张美顺关于我公司物业翠麓阳光1-1号商铺转让合同中，我公司于2019年8月16日后已经对郭兴文与张美顺的转让协议进行过备案，该协议内容未违反我公司与郭兴文就该物业所签之租赁合同。张美顺辩称的放置于翠麓阳光1-1号商铺内的砖块等物资，郭兴文陈述该物资属于翠麓公司所有。一审法院认为，郭兴文、张美顺签订的《转让协议》不违反法律行政法规的强制规定，合法成立并生效。双方应按照协议约定全面履行各自的义务，郭兴文已将该商铺交付张美顺经营管理使用。且与房屋所有权人翠麓公司终止原租赁合同后，张美顺与翠麓公司得以签订使用五年的租赁合同，并按约对原租赁合同达到半年一缴房屋租金的目的。张美顺支付商铺转让费2万元后，不再支付尾款转让费7万元，显属违约。故郭兴文诉请张美顺支付郭兴文租房转让款项人民币70000元,因协议约定支付最后一笔转让费时间为2020年7月。郭兴文2020年4月20日起诉时转让费尾款支付时间未到，但本案开庭审理时尾款支付时间已到。故郭兴文诉请的转让款7万元，应予以支持。但郭兴文要求的逾期利息应不予支持。张美顺的辩称不符合法律规定，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：1.张美顺于本判决发生法律效力之日起五日内支付郭兴文商铺转让费人民币70000元。2.驳回郭兴文的其他诉讼请求。案件受理费人民币1550元，减半收取775元，由张美顺承担。该诉讼费郭兴文已经预交。二审期间，双方均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，张美顺主张郭兴文之间的《转让协议》构成转租关系，因郭兴文与翠麓公司之间解除了租赁合同，故《转让协议》作为转租合同，亦随租赁合同终止。从《转让协议》的内容及履行情况来看，张美顺不仅要向郭兴文支付转让费，还需通过郭兴文向翠麓公司代付租金。郭兴文与翠麓公司之间解除《租赁合同》后，张美顺除无需通过郭兴文代付租金外，支付转让费的义务并未终止，《转让协议》对合同双方仍有拘束力，双方均应按照《转让协议》约定履行自己的义务。故张美顺的该上诉理由不成立。张美顺在上诉状中称仅需向郭兴文支付4万元，但认为郭兴文与翠麓公司解除《租赁合同》的行为已经构成违约，故最后一期支付的3万元未达到支付条件。《转让协议》明确约定张美顺共需向郭兴文支付转让款9万元，其中2万元先行支付，2020年2月前需支付4万元，最后3万元在2020年7月，郭兴文与房开签订三年续签合同后一次性支付。从合同约定来看，该约定系附条件生效的合同条款，目的在于保证张美顺能持续占用使用商铺。现郭兴文与翠麓公司解除了《租赁合同》，虽然与《转让协议》约定的付款条件不等同，但郭兴文与翠麓公司解除合同后，张美顺得以直接同翠麓公司签订《租赁合同》，并能继续占用使用案涉商铺，故郭兴文同翠麓公司解除合同的行为并未违约。自2020年7月起，《转让协议》约定的付款条件已经成就，张美顺理应在2020年7月向郭兴文付清转让款3万元。综上，张美顺的上诉理由不成立，应予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费人民币1550元，减半收取775元，由张美顺负担。二审案件受理费1550元，由张美顺负担。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 宋 颂审判员 朱俊蓉二〇二〇年十二月二十二日法官助理赵强强书记员杨艳（代）