辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8431号上诉人（原审原告、反诉被告）：姜倩。委托诉讼代理人：段中卫，辽宁开尔律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：大连嘉胜置业有限公司，住所地大连市沙河口区西安路**。法定代表人：戚士新，该公司总经理。委托诉讼代理人：张美月，辽宁米盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓春，辽宁米盈律师事务所律师。上诉人姜倩因与上诉人大连嘉胜置业有限公司（简称嘉胜公司）租赁合同一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初2052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜倩上诉请求：撤销一审判决第二、四、六、七项，依法改判驳回嘉胜公司其他反诉请求。事实和理由：一、原审判令姜倩承担2018年1月1日至2018年7月10日的租金及商铺使用费于法无据。原审已查明嘉胜公司存在对案涉商铺加锁致使姜倩无法使用商铺的行为，再判令姜倩承担租金及商铺使用费缺乏事实依据。一审已认定合同于2018年7月10日解除，根据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。对于姜倩不应承担且未实际给付的租金及商铺使用费，不应再判令姜倩履行。二、原审判令姜倩承担自2018年7月26日起至注册地址实际迁出之日止每日100元违约金明显不当。原审已认定嘉胜公司对案涉商铺加锁致使姜倩无法使用商铺，在双方合同未约定解除、案涉商铺未实际交接的情况下，仅按照依职权认定合同解除时间之日起15日起算违约金缺乏事实和法律依据。合同解除后，关于逾期迁出注册地址的约定对双方均不再有拘束力，原审判令姜倩承担违约责任没有任何法律依据。嘉胜公司辩称，不同意姜倩的上诉请求。在案涉合同解除前，姜倩已经欠付租金并停止经营。嘉胜公司对案涉商铺加锁是在合同解除之后，并不会对其正常经营产生影响。按照合同约定，姜倩应在合同解除后10日内交还商铺，其至今未履行交还商铺的义务，导致嘉胜公司无法对案涉商铺另行出租。根据合同法第九十八条，合同的权利义务终止并不影响合同中关于结算和清理条款的效力，姜倩应按合同约定支付商铺使用费、逾期迁址违约金等款项。嘉胜公司上诉请求：1.判令维持一审判决第一、三、五、六、七项；2.撤销一审判决第二项，改判姜倩支付租金113,285元；3.撤销一审判决第四项，改判姜倩支付截至商铺实际交还之日止的商铺使用费(商铺使用费自2018年7月21日至9月30日租金按588.50元/日、2018年10月1日至2019年9月30日租金按618.46元/日、2019年10月1日之后的租金按648.42元/日、物业管理费按160.50元/日标准计算)；4.撤销一审判决第八项，改判姜倩支付截至租金实际清偿之日止的逾期付款违约金(违约金以欠缴租金113,285元为基数，按合同约定每日千分之五的标准计算)；5.改判姜倩支付逾期交还商铺违约金100,000元；6.改判姜倩支付律师费200,000元；7.一、二审诉讼费由姜倩承担。事实和理由：1.姜倩应当支付113,825元租金，不应扣除租赁保证金17,900元。一审已查明姜倩欠付租金及物业费，嘉胜公司于2018年7月10日向姜倩发送《解除合同并承担违约责任的相关事宜》，通知姜倩租赁合同解除，姜倩并未在合理期限内对解除合同提出异议。根据合同第17.3条及20.3条的约定，嘉胜公司有权扣除租赁保证金。一审认为解除行为符合合同约定，同时又以减少当事人诉累为由将租赁保证金扣除明显不当。2.姜倩应当支付逾期缴纳租金的违约金。在租赁合同第5.4.2条明确约定了逾期缴纳租金违约责任的情况下，一审以中央大道存在延期开业的情况及双方均未完全按照租赁合同的约定履行各自的义务为由不予支持违约金，属于事实认定不清。首先，中央大道延期开业导致的相关问题，嘉胜公司已经对姜倩进行了补偿，双方权利义务已终结。其次，除了延期开业，嘉胜公司没有任何违约行为，而姜倩从2018年1月1日开始欠付租金和物业费至今，属于根本性违约，与中央大道延期开业的违约责任并不对等。3.姜倩应当支付商铺使用费及逾期交还商铺违约金。租赁合同第24.1.2条、24.2.1条、24.5.2条明确约定，姜倩应于合同解除10日内交还商铺，如逾期交还应支付商铺使用费及违约金。一审以双方未完全按照合同约定履行义务为由，酌定商铺使用日期截至合同解除日即2018年7月10日，与实际不符。首先，在本案租赁合同解除前，姜倩已经欠付租金并停止经营，嘉胜公司多次发函敦促姜倩履行合同义务，在姜倩拒不履行合同义务的情况下，按照合同约定，嘉胜公司有权采取措施扣留姜倩相关物品，嘉胜公司并未违约。其次，租赁合同解除后，姜倩一直未腾退房屋、办理清退手续，导致嘉胜公司对该商铺无法再次投入使用，姜倩应当按照合同约定支付商铺使用费及违约金。4.姜倩应当支付嘉胜公司律师费200,000元。租赁合同第17.4条明确约定，姜倩应当承担嘉胜公司主张权利而产生的合理费用，本案律师收费符合辽宁律师收费标准。姜倩辩称，不同意嘉胜公司的上诉请求。主要理由：一、嘉胜公司无权扣除租赁保证金。租赁保证金的扣除是以嘉胜公司对合同的解除存在过错而姜倩不存在任何过错的情况下才适用，本案原审判决和另案生效判决均查明，嘉胜公司对合同解除本身也存在重大过错，故原审从减少诉累的角度将租赁保证金从姜倩应付租金中予以扣除并无不当。二、嘉胜公司因自身延迟开业违约行为所支付的经济补偿金并不必然消除违约行为所导致的不利法律后果。依据《中国人民共和国民法总则》第一百四十条第二款规定，沉默只在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。案涉收款确认函系姜倩对嘉胜公司付款行为的确认，其是否产生免除嘉胜公司在先违约行为的法律后果，需要法院依照公平原则和相关默示条款予以综合判定。嘉胜公司之前的延期开业行为已构成根本性违约，导致姜倩的合同目的无法实现，且该违约行为发生在先，该经济补偿金并不足以满足姜倩合同目的，在显失公平的情况下，原审判决驳回嘉胜公司主张逾期缴纳违约金的请求符合相关规定。三、关于商铺使用费的问题，因案涉租赁合同已于2018年7月10日解除，依照合同法关于合同解除法律后果的相关规定，原审认定商铺使用费缴纳的截止时间为2018年7月10日符合规定。嘉胜公司主张的清退问题，与商铺使用费支付问题并非同一法律关系，属于合同解除后的后合同义务，且姜倩一直积极主张腾退，是嘉胜公司恶意加锁刁难，主要过错在嘉胜公司。四、关于嘉胜公司主张的律师费问题，依据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第二十二条之规定，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。嘉胜公司显然不属于无过错方，其主张支付律师费没有事实和法律依据。姜倩向一审法院起诉请求：1.判令解除原告、被告之间的《中央大道购物中心商铺租赁合同》；2.判令被告向原告赔偿各项损失共计427,197元。嘉胜公司向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告支付租金113,285元；2.判令反诉被告支付截至租金实际清偿之日止的逾期违约金（违约金以欠缴租金113,285元为基数，按合同约定每日千分之五的标准，自2018年1月1日起，计算至实际交付之日止）；3.判令反诉被告立即交还坐落于沙河口区X的商铺；4.判令反诉被告支付截至商铺实际交还之日止的商铺使用费（商铺使用费自2018年7月21日至9月30日租金按588.50元/日，2018年10月1日至2019年9月30日租金按618.46元/日、2019年10月1日之后的租金按648.42元/日、物业管理费按160.50元/日的标准，暂计至2020年5月12日为725,241.72元）；5.判令反诉被告支付逾期交还商铺违约金100,000元（违约金自2018年7月21日起，按3210元/日的标准，暂计至2020年5月12日为2,121,810元，反诉原告主动放弃部分权利，按100,000元标准主张）；6.判令反诉被告立即将沙河口区铂蒂美容会所的工商注册地址从沙河口区X中迁出；7.判令反诉被告支付截至沙河口区铂蒂美容会所的工商注册地址从沙河口区X实际迁出之日止的逾期迁址违约金（违约金自2018年7月26日起，按2000元/日的标准，暂计至2020年5月12日为1,312,000元）。8.判令反诉被告支付反诉原告因主张权利而产生的合理费用律师费200,000元；9.诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实，2016年10月30日，原告（反诉被告）姜倩（承租方、乙方）与被告（反诉原告）嘉胜公司（出租方、甲方）签订《中央大道购物中心商铺租赁合同》（合同编号2016-3521-005）,该租赁合同约定内容包括：甲方将位于大连市沙河口区西安路107号中央大道购物中心项目的三层X号商铺出租给乙方使用，乙方同意承租。商铺租用面积为107平方米，由甲乙双方确认的红线现场实测为准，该商铺租用面积用于计算租金、物业管理费及其他费用。乙方不得任意改变，若乙方占用公用面积，甲方另行处理。合同第3.1条商铺用途，该商铺只供乙方以铂蒂美容会所商号经营铂蒂美容会所品牌（类别：美甲）之用途。第4.1条，租赁期限自2016年12月20日至2019年12月19日，共3年（36个月）。第5.1条，装修免租期：自交付日至中央大道开业之日为装修免租期，免租期内，甲方不收取乙方租金及物业费。第5.2条，计租日为2016年12月20日起开始计收租金。第5.3条，租金金额为第一年度日租金5.5元/平方米/天，月租金17,900元；第二年5.78元/平方米/天，递增率5％，月租金18,795元；第三年6.06元/平方米/天，递增率5％，月租金19,735元。第5.4条，租金支付方面，该商铺租金支付形式为季付，在合同期内，按先付后用的原则，乙方须于每季最后一个月的25日之前支付下季的租金给甲方。如乙方未按上述约定时间支付相应款项，须按逾期部分每日千分之五向甲方支付逾期付款违约金，如遇法定节假日则付款日期顺延至法定节假日后的第一个工作日。首期租金乙方须在中央大道开业日前10日之前向甲方支付首期租金，即自2016年12月20日至2017年3月19日，共计53,700元。第6.1条，乙方须在本合同签订之日向甲方缴付金额相当于一个月的租赁保证金，共计人民币17,900元，甲方另行出具收据。本合同有效期内及本合同有效期届满，若乙方无任何违约、没有给甲方造成损失及没有任何第三方提出主张、诉讼、赔偿及其他责任的，则甲方于乙方付清所有费用，将商铺完好无损交还甲方，且双方结清所有费用后的30个工作日内，不计利息如数退还乙方所缴之租赁保证金。第6.2条，乙方应当在本合同解除或终止后的15日内将注册地址从该商铺迁出或注销，如逾期迁出或注销，则每逾期一日，乙方应向甲方支付违约金2000元，该违约金甲方有权立即从租赁保证金中扣除。第7.2条，该商铺的交付日期为2016年10月30日。第7.3条，乙方接受该商铺时，应当谨慎和适当的检查该商铺；如果乙方认为该商铺存在缺陷，应当于接收之日书面通知甲方，否则视为商铺无缺陷。第8.1条，租赁期内的物业管理费为45元/平方米/月，物业管理费为4815元/月。第8.4条，乙方须在中央大道开业前10日之前向甲方缴纳首期物业管理费，即自2016年12月20日至2017年3月19日，共计14,445元。第19.6条，如乙方未按时、足额向甲方支付租金和物业费，除应及时、如数补交外，每逾期一日，乙方应向甲方支付拖欠金额千分之五的违约金；逾期七日未缴，乙方除应按日承担违约金外，甲方有权停止为乙方承租区域供水、电、气；逾期十五日未缴，甲方有权解除合同。并扣除乙方的履约保证金，该保证金的扣除不构成乙方支付欠缴费用义务及相应违约金责任的免除。第24.1条，如果甲方或乙方依据本合同规定宣布解除本合同或依照本合同之约定而提前终止本合同，则乙方应当在本合同解除/终止之日起的10天内交还该商铺。第24.2条，如逾期交还该商铺，甲方有权按照本合同中日租金的1.5倍、物业管理费和其他费用的收费标准向乙方收取自租赁期届满之日或本合同提前解除或终止之日起至乙方实际交还该商铺之日止的该商铺使用费用。第24.5条，逾期交还的后果。乙方应当依照合同约定向甲方交付逾期期间的租金、物业管理费，同时乙方还应当向甲方支付违约金，违约金之金额为：逾期天数乘以30元乘以该商铺面积，直至乙方交还该商铺。原告在落款乙方处签字。被告在落款甲方处签章。该租赁合同还约定了其他相关权利义务。2017年4月26日，嘉胜公司出具《关于中央大道开业的通知》，通知：原定4月29日开业时间略有误差，中央大道将承担从4月29日起至中央大道开业之日期间员工岗位工资、员工租房费用及商铺用电费用，此费用将在中央大道开业之日前一次性结清，款清则延期开业的相关权利义务终结，运营部将每日逐铺检查并形成相关记录。并记载了各商铺员工薪资补助标准，房租补助标准。2017年7月20日，嘉胜公司（甲方）与姜倩（乙方）签订《补充协议书》，原合同中涉及“大连中央大道购物中心有限公司”全部变更为“大连嘉胜置业有限公司”；原合同中涉及“中央大道”全部变更为“嘉胜置业”。2017年8月7日，姜倩在嘉胜公司出具的《收款确认函》签字，确认姜倩已收到嘉胜公司2017年6月29日至2017年7月28日支付的员工基本工资总计433.34元整，付清款项后，双方权利义务按2017年4月26日下发的《关于中央大道开业的通知》内容执行。2017年9月11日，姜倩在嘉胜公司出具的《收款确认函》签字，确认姜倩已收到嘉胜公司2017年7月29日至2017年8月28日支付的员工基本工资总计7150.11元整，付清款项后，双方权利义务按2017年4月26日下发的《关于中央大道开业的通知》内容执行。2017年10月10日，姜倩在嘉胜公司出具的《收款确认函》签字，确认姜倩已收到嘉胜公司2017年8月29日至2017年9月28日支付的员工基本工资总计4333.40元整，付清款项后，双方权利义务按2017年4月26日下发的《关于中央大道开业的通知》内容执行。上述三笔款项合计11,916.85元（433.34+7150.11+4333.4=11,916.85）。2017年9月19日，嘉胜公司出具《关于中央大道开业的通知》，记载内容包括：致姜倩，中央大道拟定于2017年10月1日正式开业。自开业之日起两个月内，租金免收，物业费按45元/平/月计取。该两个月期限届满，租金、物业费按原合同执行。另，嘉胜公司2017年4月26日《关于中央大道开业的通知》提及的员工基本工资及员工租房费用，因中央大道已确定开业日期，此等费用将于2017年9月20日停止支付。2017年10月18日，嘉胜公司出具专用收款收据，内容：付款单位姜倩，收款单位嘉胜公司，收款项目物业费，金额4815元，收款事由：十月份物业费，铂蒂美容会所X。2017年12月15日，嘉胜公司出具专用收款收据：付款单位姜倩，收款项目物业，金额9630元，收款事由：2017年11月-12月物业费，铂蒂L3-016。2017年12月30日，嘉胜公司出具专用收款收据，内容：付款单位姜倩，收款单位嘉胜公司，收款项目租金，金额17,900元，结算方式转账，收款事由：2017年12月，铂蒂。2018年2月1日，嘉胜公司向姜倩发送《敦促履行合同及停止物业服务的通知》，内容包括：姜倩拖欠应缴2018年1月1日到2018年1月31日租金及物业管理费等共计人民币22,715元，并已产生滞纳金。2018年6月12日，嘉胜公司向姜倩发送《敦促履行合同及停止物业服务的通知》，告知姜倩拖欠应缴2018年1月1日到2018年6月30日物业管理费、能源费共计人民币28,890元，并已产生滞纳金。2018年7月10日，嘉胜公司向姜倩发送《解除合同并承担违约责任的相关事宜》，内容包括：姜倩已欠缴2018年(一审判决表述2017年，应系笔误)1月1日到2018年6月30日物业费、能源费等合计28,890元，上述费用已产生滞纳金。已多次函告，但尚未缴纳。鉴于贵方欠费已逾30日，根据贵我双方签订的《商场租赁合同》第19.6条等相关条款的约定，我方正式通知贵方：自本函按合同约定方式送达贵方，贵我双方之间的合同正式解除。请贵方于合同解除日将租赁商铺恢复原状并按照合同约定条件交还我方，如贵方在商铺单元内遗留任何装饰、家具、装备、物料、设备等均视为贵方放弃店内物品的所有权，我方有权以任何方式处理前述物品。2018年9月4日，被告向原告发送《再次重申商铺恢复原状清水的通知》，再次敦促原告将租赁商铺恢复清水状态。上述四份公函，原告表示对真实性没有异议，2018年7月10日的公函是张贴在门上的，并没有签收。2018年9月4日的公函除了贴在门上，还有通过EMS邮寄送达，原告表示没有签收过。另查，案涉店铺所在的中央大道购物中心于2017年9月30日通过消防验收合格，于2017年10月1日开业。2020年5月13日，嘉胜公司（甲方）与辽宁米盈律师事务所（乙方）签订民事诉讼委托代理合同，约定律师代理费200,000元，2020年5月26日，辽宁米盈律师事务所出具两份大连增值税普通发票，记载嘉胜公司法律咨询/律师费合计200,000元。一审法院认为，原告姜倩与被告嘉胜公司之间签订的《中央大道购物中心商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效。合同签订后，双方均应当依照合同约定履行各自的权利义务。关于原告姜倩要求解除案涉《中央大道购物中心商铺租赁合同》的主张，因原告欠付租金及物业费，被告先后四次向原告发送公函，敦促其在规定时间2018年6月12日前交齐租金及物业费，并告知违约后果，原告未及时缴纳上述费用。2018年7月10日，被告向原告发送《解除合同并承担违约责任的相关事宜》，告知原告租赁合同解除，符合该合同约定的“逾期十五日未缴，甲方有权解除本合同并扣除乙方的履约保证金，该保证金的扣除不构成乙方支付欠缴费用义务及相应违约金责任的免除”，原告并未在合理期限内对解除合同提出异议。经庭审询问，原告表示该公函张贴在门上，并没有签收，其对4份公函的真实性没有异议，故原告与被告之间签订的《中央大道购物中心商铺租赁合同》解除时间为《解除合同并承担违约责任的相关事宜》的张贴日即2018年7月10日，一审法院予以确认。在案涉租赁合同已经解除的情况下，原告现起诉要求解除合同，于法无据，故一审法院不予支持。关于原告姜倩要求被告嘉胜公司赔偿损失427,197元的主张，原告提供的证据《费用明细》中包括租赁保证金17,900元、物业管理费押金4815元、2017年10月物业费4815元、2017年11月、12月物业费9630元、2017年12月租金17,900元（关于该17,900元款项的性质，虽原告主张该17,900元系2018年1月-4月的物业费，但被告主张为2017年12月租金，根据合同约定租金为每月17,900元，物业费为每月4815元，原告主张为1-4月物业费，而4815×4=19,260元，数额不符，结合被告提供的收款收据，收款项目为租金，一审法院认定该17900元系2017年12月租金）、装修保证金5000元、出入证押金250元、入门证押金240元。关于租赁保证金及物业管理费押金共计22,715元（17,900+4815=22,715），因原告欠付租金及物业费，为减少当事人的诉累，该22,715元在被告反诉请求中主张的款项予以扣除为宜。关于2017年10月、11月、12月物业费及12月租金共计32,345元（4815×3+17,900=32,345），因原告已经承租该商铺并接受物业服务，原告要求返还无法律及合同依据，故一审法院不予支持；关于原告主张的装修保证金5000元，原告已完成店铺装修且被告亦认可返回，故应予返还。关于原告主张的出入证押金250元、入门证押金240元，亦应由被告返还原告。原告主张的《费用明细》为所承租商铺装修、装饰、员工工资等经营方面花费，均系其从事商业活动正常支出，且投资经营本身具有盈亏风险，无法直接认定系被告致原告产生损失，而且因延迟开业，被告已向原告支付2017年6月29日至9月28日员工工资11,916.85元并减免两个月租金35,800元（17,900元×2个月）合计47,716.85元，已给予原告一定的经济补偿，原告亦存在长期未缴纳租金及物业费情况，结合本案实际情况，对于原告该项主张的合理部分，一审法院予以支持，被告返还原告装修保证金5000元、出入证押金250元、入门证押金240元。关于反诉原告嘉胜公司要求反诉被告姜倩支付租金113,285元的主张。案涉中央大道购物中心于2017年10月1日开业，2017年9月19日“关于中央大道开业的通知”确定，自开业之日起两个月内，租金免收，物业费按每月45元/平计取。姜倩在该通知上签字并按手印。免租期的时间为2017年10月1日至11月30日，从2017年12月1日正常计租，原告已交付2017年12月租金，自2018年1月1日至2018年7月10日合同解除，租金为113,285元（17,900元×6个月+5.5元/平/天×107平方米×10天=113,285），扣除租赁保证金17,900元，原告还需支付被告租金95,385元（113,285-17,900=95,385）。虽姜倩主张免租期自2017年10月1日至2018年10月1日，但其未提供证据证明其主张成立。故对于反诉原告该项主张的合理部分，一审法院予以支持。关于反诉原告嘉胜公司要求反诉被告姜倩支付逾期缴纳租金违约金的主张，姜倩抗辩因中央大道开业时间一拖再拖，无法达到正常开业率，经营环境和条件不够良好，继而延迟缴纳租金，本案综合考虑中央大道存在延期开业的客观情况，而且原、被告双方均未完全按照租赁合同约定履行各自的义务，结合本案实际情况，对于反诉原告主张逾期缴纳租金违约金的请求，一审法院不予支持。关于反诉原告嘉胜公司要求反诉被告姜倩交还坐落于沙河口区X的商铺的主张，因双方租赁合同已于2018年7月解除，根据合同约定乙方应当在合同解除之日起的10天内交还该商铺。故嘉胜公司要求姜倩交还坐落于沙河口区X商铺的请求合理，一审法院予以支持。关于反诉原告嘉胜公司要求反诉被告姜倩支付截至商铺实际交还之日止的商铺使用费的主张，根据姜倩提供的视频和音频资料，被告亦自认对案涉商铺加锁，原告无法实际使用该商铺，结合本案实际情况，双方均存在未完全按合同约定履行义务的行为，故酌定原告商铺使用日期截至合同解除日即2018年7月10日。原告已支付2017年12月租金及2017年10至12月物业管理费，故对于该商铺使用费的起算时间为2018年1月1日至2018年7月10日。案涉租金113,285元在上述已表述，在此不重复处理。物业费每月4815元，160.50元/天（4815/30=160.50）×191天=30,655.50元，扣除物业管理费押金4815元，反诉被告应给付反诉原告商铺使用费合计为25,840.50元（30,655.5-4815=25,840.5）。故对于反诉原告诉请的合理部分，一审法院予以支持。关于反诉原告嘉胜公司要求反诉被告姜倩支付逾期交还商铺违约金100,000元的主张。姜倩抗辩因嘉胜公司对案涉商铺加锁，导致姜倩无法实际使用该商铺，双方本应协商共同解决该商铺租赁问题，但双方均在该案涉商铺加锁，导致双方均无法对该商铺继续使用。结合本案实际情况，双方均存在未完全按合同约定履行义务的行为，并非完全系姜倩单方存在过错，故对于反诉原告主张逾期交还商铺违约金100,000元的主张，一审法院不予支持。关于反诉原告嘉胜公司要求反诉被告姜倩立即将沙河口区铂蒂美容会所的工商注册地址从沙河口区X中迁出的主张。根据合同约定，“乙方应在本合同解除或终止后15日内将注册地址从该商铺迁出或注销。如逾期迁出或注销，则每逾期一日，乙方应向甲方支付违约金2000元，该违约金甲方有权立即从租赁保证金中扣除。合同解除后，原告应当及时迁出工商注册地址。现原、被告双方租赁合同已于2018年7月10日解除，故原告应当及时迁出其工商注册地址。故对于反诉原告的该项主张，一审法院予以支持。关于反诉原告嘉胜公司要求反诉被告姜倩支付截至沙河口区铂蒂美容会所的工商注册地址从沙河口区X实际迁出之日止的逾期迁址违约金的主张。因双方在合同中对于注册地址迁出或注销的时间及违约责任均有明确约定，该约定对双方均具有法律约束力，姜倩应按约定予以履行。合同于2018年7月10日解除，根据合同约定“乙方应于合同解除后15日内将注册地址迁出，如逾期迁出或注销，则每逾期一日，乙方应向甲方支付违约金2000元”。该约定的违约金标准过高，一审法院调整为逾期一日支付违约金100元，给付日期应当以2018年7月26日起算为宜，故对于反诉原告该项请求的合理部分，一审法院予以支持。关于反诉原告嘉胜公司要求反诉被告姜倩支付因主张权利而产生的律师费20万元的主张，结合本案实际情况，双方均存在未完全按租赁合同约定履行义务的行为，并非仅系姜倩单方存在过错，且反诉原告未在举证期限内提供证据证明该款项已经实际支付。故对于反诉原告的该项主张，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第一百零九条之规定，判决：一、被告大连嘉胜置业有限公司返还原告姜倩装修保证金5000元、出入证押金250元、入门证押金240元；二、原告姜倩给付被告大连嘉胜置业有限公司租金95,385元（已扣除租赁保证金）；三、原告姜倩交还被告大连嘉胜置业有限公司坐落于大连市沙河口区西安路103-1、103-2、103-3号三层L3-016号的商铺；四、原告姜倩支付被告大连嘉胜置业有限公司截至商铺实际交还日止的商铺使用费25,840.50元（已扣除物业管理费押金）；五、原告姜倩将沙河口区铂蒂美容会所的工商注册地址从大连市沙河口区西安路103-1、103-2、103-3号三层L3-016号中迁出；六、原告姜倩给付被告大连嘉胜置业有限公司自2018年7月26日起至注册地址实际迁出或注销之日止每日100元违约金；七、驳回原告姜倩的其他诉讼请求；八、驳回被告大连嘉胜置业有限公司的其他反诉请求。以上具有履行义务的内容，均于判决生效之日起十五日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7708元（原告已预付），由原告负担7658元，由被告负担50元，给付时间同上；反诉费13,143元（被告已预付），由被告负担10,991元，由原告负担2152元，给付时间同上。本院二审期间，姜倩提交沙河口区铂蒂美容会所的工商登记信息，拟证明姜倩已将工商注册地址于2020年11月4日迁出。嘉胜公司对工商登记信息的真实性没有异议，但称无法看出姜倩已从案涉商铺地址迁出。本院对该工商登记信息的真实性予以采信，双方可在执行时据实计算逾期迁出或注销的截止时间。嘉胜公司提交律师费进帐单，拟证明先开具了发票，律师费当时没有支付，2020年7月1日支付200,000元，与此前的代理合同、发票互相印证，证明实际发生了200,000元律师费。姜倩对该证据的真实性没有异议，对其关联性、合法性有异议，因为嘉胜公司并非无过错方，其无权要求由姜倩一方支付律师费。本院对该证据的真实性予以采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。姜倩虽在一审时针对其损失提出反诉，但其在二审中的上诉请求为撤销一审判决第二、四、六、七项，改判驳回嘉胜公司的其他反诉请求，针对其损失部分并未提出上诉请求，故本院二审围绕姜倩和嘉胜公司的上诉请求进行审理。结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.姜倩应否向嘉胜公司支付2018年1月1日至2018年7月10日的租金及商铺使用费，如应支付则姜倩应否承担逾期付款违约金；2.姜倩应否向嘉胜公司支付自2018年7月21日至商铺实际交还之日的商铺使用费，姜倩应否承担逾期交还商铺的违约金；3.姜倩应否承担逾期迁出或注销工商注册地址的违约金；4.姜倩应否向嘉胜公司支付律师费200,000元。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”嘉胜公司作为出租人的基本义务是将租赁商铺交付姜倩使用、收益，姜倩作为承租人的基本义务是按照合同约定支付租金。双方签订的租赁合同因嘉胜公司于2018年7月10日发出解除通知而解除，但姜倩仅支付租金至2017年12月，故原审判由姜倩向嘉胜公司支付2018年1月1日至2018年7月10日租金，并无不当，姜倩支付租金的义务并不因合同解除而免除。姜倩关于合同已经解除，其无需支付该期间欠付租金的上诉意见，系对《中华人民共和国合同法》第九十七条规定的曲解，本院不予采信。嘉胜公司反诉请求姜倩支付逾期缴纳租金的违约金，姜倩原审辩称因中央大道开业时间延期，无法达到正常开业率，经营环境和条件不够良好，继而延迟缴纳租金。一审综合考虑中央大道存在延期开业的客观情况，双方均未完全按照租赁合同约定履行各自的义务，结合本案实际情况，对嘉胜公司主张逾期缴纳租金违约金的诉请未予支持，并无不当。基于相同理由，原审在认定姜倩的欠付租金总额时，扣除了其缴纳的租赁保证金17,900元，并无不当。嘉胜公司关于不应扣除租赁保证金，姜倩应全额支付租金113,285元的上诉意见，本院不予采信。关于焦点二，一审判决主文第四项表述“姜倩支付嘉胜公司截至商铺实际交还日止的商铺使用费25,840.50元（已扣除物业管理费押金）”，从一审对该费用的计算依据看，该项认定实属2018年1月1日至2018年7月10日的物业管理费（已扣除物业管理费押金），因嘉胜公司在诉请商铺使用费时包含了该项物业管理费，故一审判决对此项部分支持并在判决主文表述为商铺使用费。关于嘉胜公司诉请姜倩支付2018年7月21日至商铺实际交还之日止的商铺使用费(商铺使用费自2018年7月21日至9月30日租金按588.50元/日、2018年10月1日至2019年9月30日租金按618.46元/日、2019年10月1日之后的租金按648.42元/日、物业管理费按160.50元/日标准计算)一节，嘉胜公司未举证证明合同解除后，因姜倩单方原因未及时返还商铺造成相应的占有使用费损失。从现已查明的事实看，嘉胜公司自认其在通知解除合同后对案涉商铺加锁，姜倩无法实际使用该商铺。故造成合同解除后案涉商铺的占有使用费损失，并非姜倩单方原因造成，嘉胜公司未及时采取适当措施收回商铺，而是将商铺加锁导致双方均无法使用，对其扩大的损失依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，不得就扩大的损失要求赔偿。故原审结合本案实际情况，未支持嘉胜公司关于2018年7月21日至商铺实际交还之日止的商铺使用费及逾期交还商铺的违约金，并无不当。关于焦点三，即逾期迁出或注销工商注册地址违约金问题。案涉租赁合同第6.2条约定，“乙方应在合同解除或终止后的15日内将注册地址从该商铺迁出或注销，如逾期迁出或注销，则每逾期一日，乙方应向甲方支付违约金2000元”。现双方对租赁合同已于2018年7月10日解除均无异议。按照租赁合同该项约定，姜倩应在合同解除后15日内将工商注册地址迁出或注销，一审考虑实际情况，自2018年7月26日起按每天100元标准计算违约金并无不妥。虽然姜倩上诉称违约金明显不当，但双方在合同中对于工商注册地址迁出或注销的时间及违约责任均有明确约定，该约定对双方均具有法律约束力，姜倩应按约定予以履行，故其此点上诉理由不能成立。关于焦点四，虽然案涉租赁合同第17.4条约定“乙方须承担甲方催讨应收款而产生的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方因行使合同项下任何权利而引起的一切合理损失费用、开支，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向乙方追讨。”但如前分析，双方均未完全按照租赁合同约定履行各自的义务，并非仅系姜倩单方过错，故原审未予支持嘉胜公司的此项反诉请求，结果并无不当。综上所述，姜倩、嘉胜公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18,649元（姜倩预交7658元、大连嘉胜置业有限公司预交10,991元），由上诉人姜倩负担7658元，大连嘉胜置业有限公司负担10,991元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  任 娲二〇二〇年十二月二十九日书记员  黄月妍