湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终976号上诉人（原审被告）：杨红杰，男，1967年7月14日出生，汉族，住随州市曾都区。被上诉人（原审原告）：王洪艳，女，1977年8月24日出生，汉族，住随州市。被上诉人（原审原告）：随州红奕商业管理有限公司，住所地随州技术产业园淅熊家村。法定代表人：李雷，总经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：姚凯，湖北神农律师事务所律师。上诉人杨红杰因与被上诉人王洪艳、随州红奕商业管理有限公司（以下简称红奕公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初3233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨红杰上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人赔偿上诉人经济损失2万元。事实与理由：2016年红奕公司以"红星美凯龙建材城"的名义对外招商，约定有15个月的免租期（自2016年12月至2018年4月）同时免除15个月的管理费。2016年9月上诉人和红奕公司签订了2-19和2-20号租房协议，当时红奕公司招商人员刘存库和叶冬梅在办理协议时说按照每平方40元签订，只是对外宣传，实际收取房租在免租期后会很低的。当时签订协议时并没有王洪艳的名字。后“红星美凯龙建材城”于2016年12月31日统一开业，2017年5月红奕公司督促各租房业主签订正式的租房协议，并且没有将协议副本提供给承租方，同时也提供了有被上诉人王洪艳签名的三方协议，此协议没有上诉人签字。至2018年4月在免租期运行期间租房业主并没有感觉到“红星美凯龙建材城”优越的管理营销模式，因市场人气减少，导致生意维持不下去，专卖店也停止营业并发布转让告示并撤出，同时也通知红奕公司管理人员对2-19和2-20整租，希望能够减少损失，可以有承租人给些装修费用，但到2019年4月仍然没有接盘，直到2019年5月红奕公司作为原告起诉。上诉人认为红奕公司存在合同不平等条款、虚假宣传、欺诈和误导承租方的行为。综上，请求二审予以改判。王洪艳、红奕公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王洪艳、红奕公司向一审法院起诉请求判令：1、请求依法判令解除原、被告双方签订的《商铺租赁及管理服务合同》；2、请求判令被告杨红杰向原告王洪艳支付从2016年12月31日起至2019年4月31日止的租金43407.56元，并按同期人民贷款利率计算利息至实际付清之日止；3、依法判令被告按欠付租金的24%向原告王洪艳支付逾期付款违约金10417.81元；4、请求依法判令被告返还租赁物，并从2019年5月1日起按每月1550.27元向原告王洪艳支付租赁物占用费至实际返还租赁物之日止；5、依法判令被告向原告随州红奕商业管理有限公司支付2016年12月31日起至2019年4月31日的管理费8305元，并按同期人民银行贷款利率计算利息至实际付清之日止；6、依法判令被告按欠付管理费的24%向原告随州红奕商业管理有限公司支付逾期付款违约金1993.2元，另支付解除合同违约金18603.24元；7、请求依法判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：原告王洪艳、红奕公司与被告杨红杰于2017年10月25日签订了《商铺租赁和管理服务合同》。合同约定，由被告杨红杰承租原告王洪艳位于红星国际广场建材博览中心的2-20号门面。租赁期限为60个月，2016年12月31日起至2021年12月30日止，租金1550.27元/月，委托原告红奕公司进行商业管理，每月经营管理费332.2元。租金和管理费都是按季度收取，由杨红杰于每个月交租之前的十个工作日分别支付租金及管理费至原告王洪艳、原告红奕公司账户。合同签订后，原告依照约定履行了合同全部义务，但是被告杨红杰不履行合同义务，经原告多次催要拒不支付租金和管理费。还查明，经计算，2016年12月31日起至2019年4月31日止，租金1550.27元/月28个月，管理费332.2元/月28个月，共计租金51712.56元。被告杨红杰交纳入驻定金10000元。一审法院认为：根据我国《合同法》的规定，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。本案中，被告杨红杰与原告王洪艳签订的《商铺租赁和管理服务合同》，系当事人的真实意思表示，双方当事人均应依法履行。被告杨红杰未交纳租金、推广费及管理费，已构成违约，现继续履行已不可能，原告请求解除《商铺租赁和管理服务合同》法院予以支持。被告辩称与红星美凯龙签订合同，但未提交证据证实，法院不予支持。原告王洪艳请求被告支付所欠付的租金43407.56元（按年利率24%）的诉讼请求，法院予以支持。原告随州红奕商业管理有限公司请求判令被告支付解除合同违约金18603.24元的诉讼请求，虽被告未履行合同导致合同解除，但原告已要求租金、管理费24%的违约损失，再请求解除合同的损失，违约金损失明显过高，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告王洪艳与被告杨红杰签订的《商铺租赁和管理服务合同》；二、被告杨红杰于判决生效之日起十日内支付原告王洪艳、原告随州红奕商业管理有限公司的租金、经营管理费，扣减入驻定金10000元后，共计41712.56元（自2016年12月31日起按年利率24%计算迟延付款违约金至实际付清之日止；三、被告杨红杰返还租赁物，并从2019年5月1日起按每月1550.27元向原告王洪艳支付租赁物占用费至实际返还租赁物之日止；四、驳回原告王洪艳、随州红奕商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理1900元，1644元由被告杨红杰负担，256元由原告王洪艳、随州红奕商业管理有限公司负担。本院二审审理过程中，上诉人杨红杰提交了一组照片中证据。拟证明：红奕公司以红星美凯龙名义招商，当时宣传免租15个月。被上诉人质证认为：对照片的真实性没有异议，但认为不能达到其证明目的，初期红星美凯龙确实参与了共同开发，但报道没有提到免租期，双方合同中未约定有免租期。本院认为，上诉人杨红杰提交的照片不能证明双方存在约定免租期的事实，本院对该组证据不予采信。本院另查明，三方签订的《商铺租赁及管理服务合同》第五条5.3约定“商铺的经营管理费按照5元/平方米/月的标准，即每月332.2元，由乙方支付给丙方，支付方式和日期同租金。租赁期第一年丙方免收乙方上述经营管理费，租赁期第二年丙方减半征收乙方上述经营管理费，租赁期第三年起，经营管理费的支付由双方协商确定，经营管理费标准不低于2.5元/平方米/月。”故一审确定的杨红杰应当支付给红奕公司的管理费按照332.2元/月计算28个月错误，实际应支付管理费应当为332.2元×16个月×50%=2657.6元，因红奕公司自认杨红杰已经缴纳了3个月的管理费996.6元，故杨红杰实际应当支付的管理费为1661元。另查明，根据涉案合同第二十二条22.1、22.2、22.3约定“本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该商铺交还丙方，该等期限为本合同项下该商铺之交还期。在第22.1款所述交还期内，乙方还应当向丙方归还所有丙方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的原件和复印件，并使该商铺符合本合同附件4的各项标准要求，经丙方验收确认符合约定后，交还给丙方。因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在交还期内，乙方仍应当按届时所在租赁月份租金标准向甲方支付占用费，承担各项能源费用等”。本院经审理查明，一审法院认定的其他事实属实。本院认为，本案争议焦点是：1.杨红杰支付租金和管理费的起算时间和计算标准；2.案涉租赁合同的解除时间、违约金如何确定及占用费如何支付问题。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本院审查认为，2017年4月25日，杨红杰委托其代理人杨赛与王洪艳、红奕公司签订的《商铺租赁和管理服务合同》约定租期自2016年12月31日起算的内容来看，杨红杰与王洪艳、红奕公司已于2016年12月31日即达成了口头协议，由杨红杰于2016年12月31日租赁诉争商铺并支付租金、管理费。《商铺租赁及管理服务合同》是对2016年12月31日至2017年4月25日之间双方租赁合同关系的事后确认，经双方签字，合法有效，双方在此期间的合同权利义务，应以该书面合同为准。杨红杰上诉主张2016年12月31日至2018年4月31日为免租期，但未提供充足的证据予以佐证，本院不予支持，故涉案房屋租金及管理费应当自2016年12月31日起算，因涉案租赁管理合同对管理费有免租或者减半交纳规定，故本案杨红杰应当支付给王洪艳的租金应当为自2016年12月31日至2019年4月30日共计43407.56元，应当支付给红奕公司的管理费应当按照双方约定数额即1661元计算。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。杨红杰于2019年7月29日签收了《起诉状副本》，王洪艳、红奕公司已履行了合同解除的通知义务，双方租赁合同应予解除。关于违约金的计算，根据《商铺租赁及管理服务合同》第二十条第四项、第五项的约定，杨红杰应向红奕公司支付十二个月租金作为提前解除合同的违约金。杨红杰迟延交纳租金，每延迟一日应向王洪艳支付欠费金额3‰的违约金，上述违约金规定的数额过高，本院酌定变更违约金按照年利率6%计算。关于租赁物占用费的问题。杨红杰上诉主张其于2018年底撤场，并在2019年5月已经将商铺交付给红奕公司。根据《商铺租赁及管理服务合同》第二十二条的约定，杨红杰应将按照合同约定的规范事项将案涉商铺交还红奕公司，但上诉人杨红杰未提供证据证明其于2019年5月已经按照合同约定向红奕公司交还了案涉商铺，红奕公司认可在本案一审起诉前杨红杰已经私自撤场，其所有的设施设备和物品已经搬离，双方未对涉案商铺进行交接，红奕公司亦将该商铺重新挂牌招租，现涉案商铺处于空置状态。本院认为，杨红杰作为承租人应当按照合同约定向红奕公司返还商铺，不能私自撤场。红奕公司、王洪艳作为商铺管理人和所有权人应当在知晓杨红杰私自撤场后，积极进行商铺交接以减少损害结果的进一步扩大，故关于商铺空置期间的占用费本院酌定自2019年5月1日起按照约定租金的数额计算6个月即9301.62元，该费用由杨红杰支付。另关于杨红杰交纳的保证金10000元，根据合同约定应当由红奕公司没收，一审判决上述费用从租金和管理费中扣减，红奕公司未提出上诉，此举有利于上诉人，本院不予处理。综上所述，杨红杰的上诉请求部分成立，本院予以支持，一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初3233号民事判决第一项；二、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初3233号民事判决第二项、第三项、第四项；三、杨红杰自本判决生效之日起十日内支付王洪艳、随州红奕商业管理有限公司的租金、经营管理费，扣减入驻定金10000元后，共计35068.56元（自2019年5月1日起按年利率6%计算迟延付款违约金至实际付清之日止）；四、杨红杰自本判决生效之日起十日内向王洪艳返还涉案商铺并支付租赁物占用费9301.62元；五、驳回王洪艳、随州红奕商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一案件受理1900元，由杨红杰负担1644元，由王洪艳、随州红奕商业管理有限公司负担256元。二审案件受理费1343元，由杨红杰负担。本判决为终审判决。审判长 汪 莉审判员 熊 飞审判员 姚仁友二〇二〇年十二月三日书记员 龚素芬