河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终3411号 上诉人（原审原告）：刘秀义，男，1949年12月23日出生，满族，住河北省滦平县，现住滦平县05鑫港**。 被上诉人（原审被告）：北京世博元房地产开发有限公司，住所地北京市密云区十里堡镇十里堡村东。 法定代表人：王卫东，董事长。 上诉人刘秀义因与被上诉人北京世博元房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2020）冀0824民初2087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘秀义上诉请求：1．撤销原判第二、三项，依法改判北京世博元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付刘秀义赔偿金，自2020年4月20日起至北京世博元房地产开发有限公司实际返还刘秀义房屋之日止，按每天200.00元计算；2．本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院存在损失认定与法律适用错误。上诉人与被上诉人于2015年10月19日签订了第一份房屋租赁合同，上诉人将自家位于滦平县（清水湾小区1＃甲）一单元603室租赁给被上诉人使用，每半年重新签订一次房屋租赁合同，被上诉人将该房屋作为安置马姓住户使用。2019年10月16日，上诉人与被上诉人重新签订房屋租赁合同，租赁期限自2019年10月19日起至2020年4月19日止。该租赁合同第十二条约定：租赁期届满后，无论被上诉人因为任何原因迟延向上诉人交回房屋，自本合同租赁届满后的第一日起每迟延向上诉人交回房屋一日，由被上诉人向上诉人给付迟延交回房屋赔偿金每日二百元，累计计算直至被上诉人向上诉人交回房屋为止。2020年4月19日上诉人与被上诉人的房屋租赁合同届满后，从2020年4月20日开始上诉人多次给被上诉人一方打电话告知上诉人在卖房，不再将涉案房屋出租给被上诉人。上诉人还在房屋租赁合同届满后与被上诉人一方十余次电话通话中数次告知被上诉人，上诉人卖房买主看房看不上房，要求被上诉人赶快退房！被上诉人虽然均答应尽快解决但都未能解决。被上诉人迟延退房的时间越来越长，上诉人的卖房进程被阻滞在买主看房阶段，无法往下进行，买主只好纷纷放弃。2020年8月23日上诉人电话通知被上诉人方的孟总和赵海学，上诉人决定向法院诉讼解决。（一）一审法院认为上诉人的损失应为每天租金43.84元。上诉人认为法院的“损失认定”错误。被上诉人迟延退房半年有余至今没有退房，上诉人损失的不是“租金”，上诉人损失的是卖房中急于期待收获的“卖房款额”；上诉人损失的还是急于期待实现住上宜居房屋的“身心福祉”。（二）一审法院判决认为：“原告就因被告北京世博元房地产开发有限公司未按时交回房屋给其造成的实际损失，未提供证据加以证明”，上诉人认为，一审时上诉人在合法程序内举证的以下证据足以证明上诉人的损失，即上诉人的举证足以能够支持上诉人在一审法院要求被上诉人依照合同给付赔偿金的第二项诉讼请求。上诉人与被上诉人在2019年10月16日签订的房屋租赁合同第12条约定了租赁合同租期届满迟延退房赔偿损失的计算方法。该合同约定“租期届满后，无论乙方因为任何原因迟延向甲方交回房屋，自本合同租期届满后的第一日起每迟延向甲方交回房屋一日，由乙方向甲方给付迟延交回房屋赔偿金每日二百元，累计计算直至向甲方交回房屋为止”，上诉人与被上诉人双方在房屋租赁合同中的上述约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定。一审法院业已认定双方签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。既然上诉人与被上诉人的合同约定不为法律所禁止，符合合同法的合同自愿原则，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定。上诉人认为一审法院不应在没有法律依据和未能列举适用法律条款的情况下，由法院自由调整大大压低上诉人按照“因违约产生的损失赔偿额的计算方法”即依法又依合同应该获得的赔偿金。一审法院以上诉人主张的“赔偿金过高”为由否定上诉人与被上诉人双方的赔偿约定不当。一审法院判决书中已经认定：“被告北京世博元房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，在法定期限内亦未提交证据材料，视为放弃举证和质证的权利。对原告刘秀义提交的证据，本院依法予以采信。”所以，上诉人举证的这些证据合法有效，这些证据足以支持上诉人的诉讼请求。（三）一审法院法律适用错误。一审法院无视双方合同的约定，强行下调计算标准，缺乏事实及法律依据。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定作出判决。一审法院适用的这些法律条款没有可以下调赔偿金的相关规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款中有关“违约金”和“赔偿额的计算方法”的规定应该是两个不同的法律概念。上诉人与被上诉人双方约定的因迟延退房产生损失赔偿额的计算方法应属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款中“赔偿额的计算方法”的内容范围，并不涉及第二款规定的内容，根本不涉及“违约金”。因此上诉人认为一审法院以司法解释中关于“违约金”的规定判决诉讼请求中的“赔偿额”事项适用法律错误。综上所述，因一审法院认定上诉人的损失有误，适用法律不当，故请求二审法院在查明事实的基础上依法予以改判。 北京世博元房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 刘秀义向一审法院起诉请求：1．请求被告交回原告楼房（滦平县滦平镇清水湾小区一号甲一单元603室）；2．被告给付原告楼房延迟交回赔偿金，自2020年4月20日至实际交回之日止，每天200.00元；3．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年10月19日，原告刘秀义将其所有的位于滦平县北山西区（清水湾小区1#甲）一单元603室租赁给被告北京世博元房地产开发有限公司使用，每半年重新签订一次房屋租赁合同，被告北京世博元房地产开发有限公司将其作为安置马姓住户使用。2019年10月16日，原告刘秀义作为甲方与作为乙方的被告北京世博元房地产开发有限公司重新签订房屋租赁合同，租赁期限自2019年10月19日起至2020年4月19日止。合同主要内容为：一、乙方（乙方系甲方所购此楼的原开发商）继续承租甲方位于滦平县滦平镇清水湾小区一号甲一单元603室楼房做居住用（乙方承租的房屋不包括同属甲方所有的阁楼703室）。二、房屋继续租赁的期限为半年。自2019年10月19日起至2020年4月19日止。三、乙方租赁甲方楼房半年的租金数额共计为人民币八千元整（半年租金8000元整），在合同签订之日乙方应一次性将租金交付甲方。甲方收到乙方给付租金或者其他款项均以甲方本人亲笔书写给乙方的收到条为准。十二、如乙方欲在租赁期满后继续租住甲方的房屋，应于租期届满前一个月内与甲方协商签订新的书面房屋租赁合同。租赁期满如乙方没有与甲方形成新的书面房屋租赁协议，乙方应于租赁届满之日将租赁甲方房屋入门钥匙和水卡连同房屋一并交还给甲方，甲方应及时予以验收。租赁届满后，无论乙方因为任何原因迟延向甲方交回房屋，自本合同租赁届满后的第一日起每迟延向甲方交回房屋一日，由乙方向甲方给付迟延交回房屋赔偿金每日二百元，累计计算直至乙方向甲方交回房屋为止。合同签订后，被告北京世博元房地产开发有限公司将房屋租赁费给付原告刘秀义。2020年4月19日，租赁期限届满后，原告刘秀义不再将涉案房屋租赁给被告北京世博元房地产开发有限公司。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告刘秀义与被告北京世博元房地产开发有限公司之间的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，应为合法有效的合同。双方均应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期限届满后，原告刘秀义不再将涉案房屋租赁给被告北京世博元房地产开发有限公司，要求被告北京世博元房地产开发有限公司交回房屋的诉讼请求，事实及法律依据充分，本院予以支持。租赁期满后，原告刘秀义明确表示不再继续出租涉案房屋，但被告北京世博元房地产开发有限公司未按时交回房屋，其行为构成违约，因此对原告刘秀义要求被告北京世博元房地产开发有限公司给付赔偿金的主张，依法应予支持。当事人对自己提出的主张应提供证据加以证明。原告刘秀义要求被告北京世博元房地产开发有限公司按照合同约定自2020年4月20日起至实际交回之日止给付赔偿金200.00元/天主张过高，且原告就因被告北京世博元房地产开发有限公司未按时交回房屋给其造成的实际损失，未提供证据加以证明。因此，对于原告主张的赔偿金数额，依法应予调整。原告刘秀义与被告北京世博元房地产开发有限公司双方约定每半年租金8000.00元，每天的租金为43.84元，本院认为原告的损失应为：每天租金43.84元，在该实际损失的基础上，由被告另行支付原告实际损失的30%赔偿金，即56.99元/天为宜。超过部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告北京世博元房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告刘秀义房屋；二、被告北京世博元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘秀义赔偿金（自2020年4月20日起至被告北京世博元房地产开发有限公司实际返还原告刘秀义房屋之日止，按每天56.99元计算）；三、驳回原告刘秀义的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院判决查明的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，双方签订的《房屋租赁合同书》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，各方当事人应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更合同约定的内容。案涉《房屋租赁合同书》约定的履行期限届满前，上诉人已经明确表示不再继续出租案涉房屋，双方在《房屋租赁合同书》第十二条约定，租赁期满如被上诉人没有与上诉人形成新的书面房屋租赁协议，被上诉人应于租期届满之日将租赁房屋的入户门钥匙和水卡连同房屋一并交还给上诉人，上诉人应及时予以验收；租期届满后，无论被上诉人因何原因迟延交回租赁房屋，自合同租期届满后的第一日起每迟延交回房屋一日，被上诉人给付上诉人赔偿金200.00元，累计计算至交回房屋止；案涉《房屋租赁合同书》约定的履行期限届满前，上诉人已经明确表示不再继续出租案涉房屋，按照该条约定，被上诉人应及时将租赁房屋交回上诉人。被上诉人至今仍未将租赁房屋交回上诉人，履行合同不符合约定。按照该条约定，被上诉人每迟延交回房屋一日，应支付上诉人赔偿金200.00元。故，被上诉人应按合同约定，以每日200.00元为标准，向上诉人支付迟延交回房屋赔偿金。经一审法院合法传唤，被上诉人未到庭参加诉讼，亦未对赔偿金的计算方式和标准提出异议，一审法院酌定按每天56.99元计算赔偿金，没有事实和法律依据，属适用法律不当，本院予以纠正。 综上所述，刘秀义的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省滦平县人民法院（2020）冀0824民初2087号民事判决第一项（一、被告北京世博元房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告刘秀义房屋）； 二、撤销河北省滦平县人民法院（2020）冀0824民初2087号民事判决第三项（三、驳回原告刘秀义的其他诉讼请求）； 三、变更河北省滦平县人民法院（2020）冀0824民初2087号民事判决第二项为：北京世博元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付刘秀义赔偿金（自2020年4月20日起至北京世博元房地产开发有限公司实际交回刘秀义房屋之日止，按每天200.00元计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费80.00元，减半收取40.00元，由北京世博元房地产开发有限公司负担；二审案件受理费80.00元，由北京世博元房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红梅审判员孙琳丽审判员钱丽艳 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 王      立      娟 书 记 员 刘             炯