广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25659号上诉人（原审被告）：广东昱嘉华讯科技发展有限公司，住所地：广州市萝岗区高新技术产业开发区科学城科学大道**创新大厦****。法定代表人：葛雨雷，职务：副总经理。委托诉讼代理人：葛羽佳，该司股东。委托诉讼代理人：赵耀斌，广东德法理律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告）：广州开发区投资控股有限公司，住所地，住所地：广州经济技术开发区科学大道**开发区金控中心**iv>法定代表人：吴晓煌，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘彦一，广东广开律师事务所律师。上诉人广东昱嘉华讯科技发展有限公司（以下简称昱嘉公司）因与被上诉人广州开发区投资控股有限公司（以下简称开发区公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初3437号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人昱嘉公司代理人葛羽佳、赵耀斌、被上诉人开发区公司代理人刘彦一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昱嘉公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.依法变更一审判决第三项，支付场地租金的标准依然沿用原合同的约定标准（即每平方米租金分别是30元和36元）；3.一审案件受理费11216元由开发区公司承担。事实和理由：一、原租赁合同是否继续有效为本案最大争议点。根据原《房屋租赁合同》约定，合同到期后，乙方既不续租又不办理退房，视为乙方同意续租，合同继续有效。故一审判决原租赁合同于2019年5月14日终止属于严重错误。1.原租赁合同于2019年5月14日到期，2019年4月14日，昱嘉公司向开发区公司递交续租申请书，开发区公司收到函件后直至2019年5月14日一直没有任何回复。根据原租赁合同第六条第三款约定，开发区公司收到函件之后并未给出明确答复也没有提出书面的异议，理应视为合同继续有效。开发区公司在一审中提交的反对续约文件（2019年4月17日）的复函，昱嘉公司并未收到过。另，开发区公司也没有任何证据证明在2019年5月14日之前提交过任何不同意继续续约的文件给昱嘉公司。2.由于开发区公司并未在2019年5月14日前书面函告昱嘉公司反对续约，故开发区公司在2019年6月3日以及2019年6月6日的两份反对续约的函件失去效力，合同依约依法继续履行。二、开发区公司存在伪造证据的嫌疑。1.2019年4月17日的复函，昱嘉公司从未收到。2.开发区公司没有证据证明昱嘉公司已经签收该复函。3.若通过调查证实开发区公司并未向昱嘉公司发出不同意续租的回复函，那么昱嘉公司的上诉意见全部成立，开发区公司构成违约，必须承担违约责任。4.若证实开发区公司作伪证，必须予以训诫，承担民事与刑事责任。三、根据原租赁合同约定，已满足继续续约、合同有效条件，租金理应参照原合同约定标准履行。开发区公司的物业凯云物业管理公司起诉要求昱嘉公司按照调整后的新标准计算物业管理费，但在未获得一审法院支持的情况下也没有提起上诉。同理开发区公司在没有取得昱嘉公司同意的前提下，无权按照每月41元和46元每平方米的标准收取租金。四、由于开发区公司没有书面发函反对续租，2019年5月14日之后又反悔，因昱嘉公司严格执行财务制度，支出资金时必须要有合同依据有付款凭证，开发区公司造成昱嘉公司没有合同依据无法支付每月租金，其存在严重过错，开发区公司必须承担责任并补签合同。五、由于开发区公司的严重过错，造成昱嘉公司100万元的经济损失。1.昱嘉公司缴纳租金后必须开出租金发票，在有租赁合同的情况下，是按照8％扣税，若没有租赁合同，没有租赁发票，拿到的是服务费发票，必须扣税20％以上。2.昱嘉公司按照目前已经产生的租金和水电费计算，因为没有租赁合同造成的经济损失是几十万元，再加上其他的财务成本损失，超过100万元以上。3.昱嘉公司没有任何过错，故不应当承担上述经济损失，应由开发区公司承担其过错所造成昱嘉公司的经济损失。六、由于开发区公司不遵守合同约定，违反诚实信用原则，造成昱嘉公司被诉讼的严重负面后果，严重影响上市时间表，请求开发区公司必须对昱嘉公司赔礼道歉，恢复名誉，补签合同。综上，开发区公司伪造的复函，严重侵害昱嘉公司的合法权益，必须承担违约责任。另，只要开发区公司与昱嘉公司补签合同，昱嘉公司立即将已经实际产生的所有场地租金和水电费依照原来的标准一次性付清。开发区公司二审答辩称该司一审的证据显示涉案场地的主管方广州火炬高新技术创业服务中心在租赁期限到期前已经作出了不再续租的决定，开发区公司也已经通知昱嘉公司，只是昱嘉公司不签收相关的文件，所以昱嘉公司才认为在租赁期限到期前开发区公司没有发出告知其不再续租的通知。相关的文件是政府部门出具的，不存在开发区公司伪造证据的情形。合同约定租赁期限到期，开发区公司不同意续租，昱嘉公司继续使用场地是需要按市场价支付使用费用的。对于租金标准，开发区公司已提交了评估报告，也履行了相关的报批程序，所以昱嘉公司应按新的租金标准支付场地使用费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回昱嘉公司的上诉。开发区公司于2020年3月17日向一审法院起诉请求：1.判令确认编号为YLC207105续的《房屋租赁合同》终止，昱嘉公司将租赁房屋腾空并返还给开发区公司；2.判令昱嘉公司向开发区公司支付场地占用费人民币729687.29元（自2019年5月15日起暂计至2020年2月29日，应计至昱嘉公司返还场地之日）；3.判令昱嘉公司赔偿开发区公司律师费损失人民币11900元；4.判令昱嘉公司承担本案全部诉讼费用。以上合计（暂）：741587.29元。一审法院认定事实：开发区公司原名为广州永龙建设投资有限公司，2019年6月3日变更登记为广州开发区投资控股有限公司。广州市开发区科学大道182号（自编二栋）权属人是广州永龙建设投资有限公司（现开发区公司）。2018年5月22日，广州永龙建设投资有限公司（出租人、甲方）与昱嘉公司（承租人、乙方）签订编号为YLC207105续《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于广州高新技术产业开发区科学城科学大道182号创新大厦C2栋第12层1201（建筑面积786平方米）、1202（建筑面积586平方米）、1203（建筑面积754平方米）单元出租给乙方做办公用房使用，租赁期为2018年5月15日至2019年5月14日，1201单元（计费面积689平方米）租金按36元/平方米/月（不含管理费）收取，租金24804元/月，1202、1203单元（计费面积合计1175平方米）租金按30元/平方米/月（不含管理费）收取，租金35250元/月；管理费9320元/月，房屋内自用水电费据实收取。合同第二点第4小点约定，上述租金、管理费、公摊水电费的收费若广州经济技术开发区管理委员会重新进行定价调整，甲乙双方同意按管委会调整后的新标准立即执行。第5小点约定，上述各项优惠是乙方在遵守合同关切符合政府部门鼓励优惠条件的前提下方能享受。若乙方有违约行为，或被相关政府部门认定不再符合鼓励优惠条件，甲方有权取消上述优惠，按房屋租赁合同约定的实际建筑面积和甲方公布的标准租金计算租金和违约金，以及按实际情况收取公共水电费。租金、管理费、水电费等费用按月结算，租金由乙方在每月10日前以银行转账方式转至甲方指定账户或以现金支付的方式缴付；乙方应于合同签订之日起五个工作日内向甲方交履约保证金180162元。双方正常履约，租赁期满或合同解除后乙方在30天内将乙方工商、税务登记等手续迁出本合同所租赁场地，且乙方按甲方要求交还租赁房屋及正常办理退方手续、清缴所有费用、交还履约金发票之日起，甲方在十个工作日内将履约保证金无息退回乙方。第六点违约责任约定，租赁期满乙方不续租的，应按甲方要求的流程办理退园手续，既不续租又不办理退房手续的，视为乙方同意续租，甲方没有提出异议的，本合同继续有效，但租金由甲方按房屋实际建筑面积及当时正常租金标准重新计算，原合同履约保证金继续有效，按新租金标准计算，原履约保证金不足三个月租金的，乙方应补齐差额，乙方应在租赁期满30天内与甲方重新签订房屋租赁合同，办理相关续签手续；租赁期满，甲方不同意续租或乙方逾期不交还房屋又未按甲方规定办理续租手续的，甲方有权要求乙方在规定期限内迁出，按当时正常租金标准补交占用期租金，并按占用期内租金总额的50%支付违约金。2019年4月17日，广州火炬高新技术创业服务中心向广州永龙建设投资有限公司发函称，昱嘉公司（合同租期2018年5月15日至2019年5月14日）申请续租，但因其存在长期欠费等不符合场地租用管理规定，经审核不予续租，清退离园。2019年6月3日，广州永龙建设投资有限公司向昱嘉公司发出《关于不再续签合同的通知》，载明：双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年5月14日到期，广州市税务局发出公告《2019年第1号》第106项内容显示昱嘉公司欠税6650315.33元，我司经研究决定不再与昱嘉公司续签合同，请昱嘉公司收到通知后30天内缴清所有费用，办理离园手续，并将场地移交物业。开发区公司提交的图片显示，该通知已向昱嘉公司送达。2019年6月6日，广州火炬高新技术创业服务中心致函昱嘉公司称，收悉昱嘉公司的续租申请，鉴于在广州市国税局网站发现昱嘉公司存在欠缴税款总计6650315.33元，暂无法与昱嘉公司办理场地续租手续。2019年12月2日，开发区公司向昱嘉公司发出《关于请昱嘉华讯尽快缴清费用的函》，载明：双方的租赁合同已于2019年5月14日到期，截止2019年11月昱嘉公司累计欠缴租金490080.29元，管理费77446.19元，我司多次协调，昱嘉公司均未缴清欠费、办理场地续租申请或离园申请。根据租赁合同第六项第3点约定，在昱嘉公司尚未办理续签或离园手续时合同继续有效，并自2019年5月15日始按园区新租金标准C2-1201单元46元/平方米/月，C2-1202、1203单元41元/平方米/月，物业费6元/平方米/月实时缴纳。该函件开发区公司通过电子邮件发送给昱嘉公司。广州开发区金融控股集团有限公司于2018年8月22日向广州开发区金融工作局、广州开发区国有资产监督管理局分别发函，征求其对开发区公司名下总部经济区、商业广场、创意大厦、创新大厦、创新基地等5个物业项目租金价格、物业管理费调整的意见，并附上《广州市黄埔区科学城商业、办公物业房地产租金评估报告》。该评估报告由深圳市世联土地房地产评估有限公司于2018年6月8日作出,使用期限自2018年6月8日至2019年6月7日止。评估结果显示创新大厦C2-1201租金46元/㎡，C2-1202、1203租金41元/㎡。2018年8月24日，广州开发区国有资产监督管理局回函同意广州开发区金融控股集团有限公司的上述征求意见。一审庭审中，昱嘉公司确认案涉租赁合同于2019年5月14日终止，至今仍占用案涉房屋。双方确认昱嘉公司已按照原标准支付租金至2019年5月31日，2019年6月1日以后的租金未支付。开发区公司主张按照创新大厦C2-1201租金46元/㎡，C2-1202、1203租金41元/㎡的标准收取占用期间的占用费。关于案涉物业保证金180162元，双方均表示不在本案中主张，另行解决。开发区公司提交《民事委托代理合同》拟证明开发区公司委托律师处理与昱嘉公司之间的租赁合同纠纷，并由此产生律师费11900元。以上事实有广州市不动产登记查册表、《房屋租赁合同》《关于广东昱嘉华讯科技发展有限公司不予续租的函》《关于不再续签合同的通知》《关于贵司申请续租场地相关问题的函》《关于请昱嘉华讯尽快缴清费用的函》《关于广州永龙建设投资有限公司名下总部经济区等5个物业项目租金价格、物业管理费调整的征求意见函》及评估报告、《广州开发区国资局对广州永龙建设投资有限公司名下总部经济区等5个物业项目租金价格、物业管理费调整的意见》、照片及当事人庭审陈述等证据予以证实，上述证据经过庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为：开发区公司与昱嘉公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。开发区公司、昱嘉公司均对案涉合同于2019年5月14日终止无异议，一审法院依法确认。案涉合同到期终止后，虽昱嘉公司主张其与火炬中心协商沟通申请续租，但根据开发区公司的回函可以看出，火炬中心明确拒绝并要求昱嘉公司清退离园。且开发区公司也于合同到期后几次向昱嘉公司发送不再续期及要求清场的函件。因此昱嘉公司继续占用案涉场地无理据，开发区公司要求昱嘉公司腾空并交还案涉房屋的诉请具有事实合法依据，一审法院予以支持。关于场地占用费。《房屋租赁合同》明确约定上述租金、管理费的收费若经广州经济技术开发区管理委员会重新进行定价调整，双方同意按调整后的新标准立即执行。且合同写明开发区公司给予昱嘉公司的各项优惠是昱嘉公司遵守合同且符合条件的前提下方能享受。合同关于违约责任部分也约定，合同期届满，开发区公司不同意续租，开发区公司有权要求昱嘉公司在规定期限内迁出，按当时正常租金标准补交占用期租金并支付违约金。如前所述，租赁合同期限已届满，开发区公司不同意续租的情况下，昱嘉公司占有使用案涉房屋缺乏理据，开发区公司主张按照新的标准收取占有使用费具有事实和法律依据。开发区公司提交《房地产租金评估报告》，并有广州开发区国有资产监督管理局的批复同意意见，开发区公司要求昱嘉公司按照创新大厦C2-1201租金46元/㎡，C2-1202、1203租金41元/㎡的标准支付占有使用费的主张，一审法院予以采纳。租赁合同于2019年5月14日到期，双方确认昱嘉公司已经按原标准支付租金至2019年5月31日，一审法院计算昱嘉公司应支付的2019年5月份租金差额为10866.29元［689㎡×（46元-36元）＋1175㎡×（41元-30元）]÷31天×17天。至于2019年6月份至昱嘉公司实际返还场地止的每月占有费，开发区投资公司主张按照每月79869元（689㎡×46元＋1175㎡×41元=79869元）收取，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。开发区公司依据《房屋租赁合同》第六条第1点要求昱嘉公司支付11900元律师费，但该条并未有关于律师费的任何约定，律师费系其诉讼成本且不属于必然发生的费用，对于开发区公司该项诉请，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、第二百三十五，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年8月25日作出判决：一、确认原告广州开发区投资控股有限公司与被告广东昱嘉华讯科技发展有限公司于2018年5月22日签订的编号为YLC207105续的《房屋租赁合同》于2019年5月14日终止；二、被告广东昱嘉华讯科技发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内将案涉房屋腾空并返还原告广州开发区投资控股有限公司；三、被告广东昱嘉华讯科技发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州开发区投资控股有限公司支付2019年5月份租金差额10866.29元及场地占用费（以月租金79869元为标准，从2019年6月1日起计算至广东昱嘉华讯科技发展有限公司实际返还场地之日止）；四、驳回原告广州开发区投资控股有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11216元，由原告广州开发区投资控股有限公司负担180元，由被告广东昱嘉华讯科技发展有限公司负担11036元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对昱嘉公司的上诉请求与开发区公司的答辩意见，分析如下：本案双方二审争议的焦点为租赁合同到期后昱嘉公司是否取得续租的权利及合同到期后的租金标准问题。本案开发区公司、昱嘉公司所签订的《房屋租赁合同》已于2019年5月14日终止。开发区公司、昱嘉公司所签订《房屋租赁合同》第六条3项约定的全文为：“租赁期届满，乙方不续租的，应按甲方要求的流程办理退园手续，既不续租又不办理退房手续的，视为乙方同意续租，甲方没有提出异议的，本合同继续有效，但租金由甲方按房屋实际建筑面积及当时正常租金标准重新计算，原合同履约保证金继续有效，按新租金标准计算，原履约保证金不足三个月租金的，乙方应补齐差额，乙方应在租赁期满30天内与甲方重新签订房屋租赁合同，办理相关续签手续。租赁期届满，甲方不同意续租或乙方逾期不交还房屋又未按甲方规定办理续租手续的，甲方有权要求乙方在规定期限内迁出、按当时正常租金标准补交占用期租金，并按占有期内租金总额的50%支付违约金。违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额的2‰/天支付滞纳金。”由此可见，合同期满后，不管是昱嘉公司提出要求续租还是不续租又不办理退房手续，视为昱嘉公司同意续租，昱嘉公司均应在租赁期满后30天内与开发区公司签订房屋租赁合同，办理相关的续签手续。本案昱嘉公司虽向开发区公司发函要求续租，但未有证据证明该司向开发区公司提出要求，并与开发区公司重新签订了新的房屋租赁合同，办理相关续签手续，而办理该续签手续是确立昱嘉公司取得续租权的最终依据及标志，故，昱嘉公司上诉主张其已取得续租的权利，原合同应继续履行无事实依据，本院不予采纳。况且，根据开发区公司的回函可以看出，对昱嘉公司续租请求，开发区公司经核实认为昱嘉公司存在欠缴相关税费的情况已明确予以拒绝并要求该司清退离园。另，开发区公司也于合同到期后几次向昱嘉公司发送不再续租及要求清场的函件。为此，一审法院认定昱嘉公司继续占用案涉场地无理据，对开发区公司要求昱嘉公司腾空并交还案涉房屋的诉请予以支持并无不当，本院予以认可及维持。再依上述约定，不管是昱嘉公司成功续租还是应在规定期限内迁出，对昱嘉公司继续使用租赁物业，双方均约定按当时正常租金标准计付租金，即不再是以原合同约定租金标准计付租金。昱嘉公司上诉主张其占用期间仍按原合同约定标准计付租金的主张与上述约定不符，本院不予采纳。一审诉讼中，开发区公司提交《房地产租金评估报告》，并有广州开发区国有资产监督管理局的批复同意意见，现开发区公司提出昱嘉公司应按照创新大厦C2-1201租金46元/㎡，C2-1202、1203租金41元/㎡的标准支付占有使用费的主张合理合法，一审法院予以采纳并无不妥。如上所述，双方所签订的租赁合同于2019年5月14日到期，双方亦确认昱嘉公司已经按原标准支付租金至2019年5月31日，而按前述标准，一审法院计算昱嘉公司应支付的2019年5月份租金差额为10866.29元无误。至于2019年6月份至昱嘉公司实际返还场地止的每月占有费，开发区公司主张按照每月79869元收取，具有事实和法律依据，应予支持。对昱嘉公司提出的上诉理据，本院均不予采纳。综上所述，昱嘉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11216元，由广东昱嘉华讯科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年十二月二十九日书记员  颜旭怀徐毅敏