浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0723民初2548号 原告：杨根仙，女，1968年6月7日出生，汉族，住浙江省武义县。 委托诉讼代理人：楼红锋，浙江金元律师事务所律师。 被告：浙江铁恒汽车配件有限公司，住所地：浙江省武义县泉溪镇郑宅村金岩山工业功能区。 法定代表人：胡晓能。 委托诉讼代理人：马靓，永康市为民法律服务所法律工作者。 被告：胡晓能，男，1991年4月14日出生，汉族，住浙江省永康市。 第三人：永康市康晖工具有限公司，住所地：浙江省永康市西城街道烈桥村湾塘山工业基地。 法定代表人：徐朝晖。 第三人：施江建，男，1979年10月7日出生，汉族，住浙江省永康市。 原告杨根仙与被告浙江铁恒汽车配件有限公司（以下简称铁恒公司）、被告胡晓能、第三人永康市康晖工具有限公司（以下简称康晖公司）、第三人施江建委托合同纠纷一案，本院于2020年9月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨根仙及其委托诉讼代理人楼红锋、被告铁恒公司的委托诉讼代理人马靓到庭参加诉讼，被告胡晓能、第三人康晖公司的法定代表人徐朝晖、第三人施江建经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告杨根仙向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付服务报酬150万元及利息损失（按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，从起诉日计算至款项付清日止）。事实和理由：2019年10月5日前，被告胡晓能委托原告出售被告铁恒公司名下厂房（产权证号：武义县不动产权第**，现为浙20**武义县不动产权第**，以下简称案涉厂房）。原告接受被告委托后，积极开展销售事务。2019年10月5日，胡晓能与原告签订《厂房出售委托代理协议》（以下简称代理协议），约定：胡晓能授权原告以底价3240万元对外发售案涉厂房，若原告发售价高于委托价款，则高于部分金额归原告所有，作为原告的销售劳务费用。经原告提供代理服务，2019年10月5日，被告与第三人康晖公司签订《房地产买卖合同》，双方约定以1740万元的价格买卖部分厂房，并约定于2020年3月31日前腾空房屋进行验收交接。2019年10月26日，被告与第三人施江建签订《房地产买卖合同》，双方约定以1650万元的价格买卖部分厂房，并约定双方于2020年3月31日前腾空房屋进行验收交接。截至2019年10月26日，原告已将厂房以3390万元的价格出售。虽然两份《房地产买卖合同》都因被告违约不履行合同义务而最终解除，但依据合同法规定，被告不正当阻却了代理协议付款条件的成就，应视为付款条件已成就。因此，被告依法依约应向原告支付150万元服务报酬。请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告铁恒公司辩称，1、铁恒公司并未与杨根仙签订任何协议，并非合同相对方，杨根仙向铁恒公司主张报酬没有事实与法律依据。2、代理协议约定的付款条件没有成就。付款条件成就的前提是案涉厂房买卖于2019年11月底前成交（即收到相应的转让款）并且成交价格高于3240万元，事实上厂房买卖最终没有成交，铁恒公司也没有收到任何购房款。3、铁恒公司与第三人康晖公司、施江建签订的《房地产买卖合同》已解除或者无效，付款条件未成就。施江建作为自然人，没有受让工业用地的主体资格，合同无效。即使合同有效，根据合同约定势必要对案涉厂房作分割处理，分割业务中介全程完成（包括所有费用）；由于政策等原因无法分割厂房时，买卖双方不作违约。从合同签订至今，杨根仙没有完成厂房的分割，也未提供厂房能够分割或者第三人具备受让资格等达成付款条件成就的相关证据。按照现在武义县的政策，案涉厂房已经不能进行分割。4、铁恒公司的股份分别是胡晓能80%、顾陈琳20%，期间因胡晓能起诉顾陈琳离婚，此时出售厂房不合适，杨根仙却把这理解为胡晓能为了自己利益不正当阻止条件成就，理解错误。另外，杨根仙未取得房地产经纪人必须具备的从业资格证书，不得从事房地产经纪活动。请求驳回原告对铁恒公司的诉请。 被告胡晓能、第三人康晖公司、施江建均未作答辩。 原告杨根仙围绕诉讼请求依法提交如下证据： 证据1、身份证复印件、企业信用信息公示，证明原、被告及第三人主体资格。 证据2、《厂房出售委托代理协议》、不动产权证、不动产权属查询结果单，证明胡晓能与原告就铁恒公司名下不动产达成委托出售等。 证据3、铁恒公司与康晖公司以及施江建之间的《房地产买卖合同》各一份、意向金协议、收条、照片等，证明经原告提供代理服务，双方就买卖部分案涉厂房分别签订合同，约定转让价格、交付房屋时间等 证据4、通话录音记录、杨根仙与胡晓能、胡剑锋、徐朝辉、施江建之间的微信聊天记录、收条，证明被告明确表示不卖厂房，不再履行两份买卖合同；因被告违约，康晖公司发函通知解除买卖合同，并退回定金。 上述证据经庭审质证，铁恒公司对证据1、2、3的真实性无异议，认为证据2代理协议一方杨根仙没有资格证书，委托协议无效；胡晓能无铁恒公司的授权委托书，代理协议不成立。证据3、的买卖合同铁恒公司未盖章，铁恒公司也没有收到房款。原告不可能完成厂房分割，买卖合同应视为无效。意向金协议，与本案无关。收条，证明杨根仙与徐朝晖之间的委托已经自动解除，杨根仙没有损失。照片与本案无关。200万元定金及首付款，均未支付，或已退回，两份买卖合同已经自动解除或无效。对微信聊天记录的真实性无异议，认为款项全部已经退回，被告与第三人的买卖合同已解除。 被告铁恒公司当庭提交如下证据： 证据5、武义县工业投资项目准入综合管理办法（2020年修订）、审查意见书，证明购买工业用地须有相应的资格及审查手续，本案两位第三人均不构成工业用地准入资格。 证据6、银行支付凭证，证明铁恒公司退回施江建70万元，双方以合法形式解除合同。 铁恒公司的上述证据经庭审质证，杨根仙认为证据5的真实性无法核实，也不能证明被告待证事实，在施江建的合同中明确约定是过户到施江建指定的公司，其个人不作为受让方，铁恒公司也没有证据证明康晖公司和施江建指定的公司没有购买资格。证据6的真实性、合法性无异议，杨根仙与胡剑锋的聊天记录显示，是铁恒公司单方不卖厂房，构成违约。 被告胡晓能、第三人康晖公司、施江建均未提交任何证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、庭审后铁恒公司未对证据4通话录音记录文字材料与附带光盘内容的一致性提交书面核实意见，本院对证据4通话录音记录的真实性予以确认。二、证据5虽系复印件，但经本院庭后向政府部门了解，其真实性可予确认。三、证据3中的意向金协议及50万元定金收条，系杨根仙与徐朝晖之间的往来，与本案无关，本院不予确认。照片能与买卖合同相印证，真实性予以确认。胡晓能、康晖公司、施江建经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利。双方的其他质证意见是否采纳，将在下文中再予阐述。 经庭审，根据确认的证据、结合当事人陈述，本院认定如下事实：2019年10月5日前，被告胡晓能口头委托原告杨根仙出售被告铁恒公司名下案涉厂房，杨根仙接受委托后开展销售事务。2019年10月5日，胡晓能（甲方）与杨根仙（乙方）签订《厂房出售委托代理协议》，约定：甲方委托乙方出售产权人为铁恒公司、产权证号为浙（2017）武义县不动产权第0009942号（现为浙20**武义县不动产权第0008737号）、占地面积为14292.60㎡、建筑面积为17641㎡的案涉厂房。甲方授权乙方以底价人民币3240万元对外发售，若乙方发售价高于甲方委托的价款，则高于部分金额归乙方所有，作为乙方的销售劳务费用。甲方与购买方签订合同后，乙方负责甲方与购买方办理相关产权过户手续。代理协议特别约定，在2019年11月底前完成成交。 经杨根仙中介服务，2019年10月5日和10月26日，铁恒公司分别与第三人康晖公司、第三人施江建各签订一份《房地产买卖合同》，约定将案涉厂房分割为建筑面积8500.22平方米、占地7600平方米，以及建筑面积9140.78平方米、占地7600平方米两部分，分别出售给康晖公司以及施江建指定的公司，售价分别为1740万元和1650万元（合计3390万元），定金均为200万元，2020年1月31日前首付款分别为440万元和500万元。2020年3月31日前腾空房屋进行验收交接。上述两份买卖合同均特别约定：甲方出售厂房属分割厂房，分割业务（由）中介全程完成（包括所有费用）；由于政策等原因无法分割厂房时，买卖双方均不作违约，甲方无条件退回交付的定金。买卖合同签订后，2019年10月28日，施江建以张浪诚账号向铁恒公司支付定金70万元，当月30日，铁恒公司返还该款，并表示不卖（厂房）了。次日，施江建表示没有必要再通过中介与铁恒公司沟通（买卖厂房事宜）。之后，胡晓能及其家人多次表示不卖厂房。2020年3月21日，康晖公司向铁恒公司及胡晓能发通知函：因贵方在合同履行期限届满前已明确表示不履行合同义务，我司正式依法解除双方签订的《房地产买卖合同》。后，杨根仙起诉，请求判如所请。 本院认为，本案的争议主要有二，一是代理协议的相对方及效力。对此，本院认为，代理协议签字的甲方是吴晓能、乙方是杨根仙，协议的内容是出售铁恒公司的工业用地及厂房，由于胡晓能是铁恒公司的法定代表人，且占有80%的股份，即使没有铁恒公司的委托书，杨根仙也有理由相信胡晓能有权代表铁恒公司对其意思做出表示，吴晓能在代理协议上签名的行为即代表铁恒公司的意志。因此，本案代理协议的双方为铁恒公司与杨根仙。铁恒公司关于其非代理协议相对方的抗辩意见，与事实不符，本院不予采信。杨根仙与铁恒公司签订的代理协议系双方真实意思表示，虽然杨根仙没有取得相应的房地产经纪资格证书，但取得相应资格从事相应事务，系行政管理性规范的要求，并非认定合同效力的强制性规定。因此，双方的代理协议并未违反法律法规强制性规定，合法有效。二是代理协议约定的付款条件是否成就。本院认为，杨根仙与铁恒公司签订代理协议后，通过提供中介服务，铁恒公司分别与第三人康晖公司、施江建签订两份房地产买卖合同，该两份合同对铁恒公司的整体工业用地及厂房予以分割，分别出售给两位第三人，并约定分割业务及所需费用由杨根仙承担。随后铁恒公司表示不卖案涉厂房并退回定金，两位第三人也明确解除买卖合同。铁恒公司在签订代理协议后即反悔不卖厂房的行为违反了代理协议签订当时的约定，有违诚信，应承担相应的民事责任。但此违约并非杨根仙诉称的不正当阻却付款条件的成就，其诉称的合同法相关条款是关于对合同的效力约定条件，当事人不正当阻止条件成就的，视为条件已成就，发生合同生效或解除的后果。两份房地产买卖合同均约定，由于政策等原因无法分割厂房时，双方均不作违约，铁恒公司无条件退回交付的定金。因此，杨根仙明知工业厂房（包括分割）的转让过户需办理一定的审批手续，即使铁恒公司没有违约，两份房地产买卖合同也不一定能得到履行，而且如能获得批准，杨根仙也需办理厂房分割、过户等事项，仍需花费大量的人力和财力。代理协议约定的铁恒公司以3240万元底价出售厂房，超过部分作为杨根仙的销售劳务费用，可以理解为铁恒公司出售厂房收到销售款3240万元，有多余的才归杨根仙所有。因此，即使两份房地产买卖合同得以履行，杨根仙也不可能获得150万元的报酬。而且，如果分割厂房不能获得批准，则杨根仙将无法完成委托事宜而取得任何报酬。故，本案代理协议约定的付款条件尚未成就，铁恒公司相关的抗辩意见，本院予以采信。尽管如此，杨根仙接受委托后，在促成房地产交易中付出了劳动，可以获得一定的报酬，而报酬的数额，应以案涉厂房的委托价，参照一般居间合同1%的佣金标准，综合考虑两份房地产买卖合同已实际解除未履行、杨根仙后续的协助办理相关过户手续、分割等工作无须再予进行、铁恒公司的违约行为等因素，本院酌定为18万元。铁恒公司关于其无须支付报酬的抗辩意见，本院不予采信。关于利息损失，代理协议并未约定，故原告的该项请求，于法无据，本院不予支持。被告胡晓能、第三人康晖公司法定代表人徐朝晖、第三人施江建经本院传票传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼，系其对民事诉讼权利的放弃，依法缺席判决。 综上，原告杨根仙合理的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十二条第一款第五项、第六十条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告浙江铁恒汽车配件有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨根仙报酬18万元； 二、驳回原告杨根仙的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取9150元、保全费5000元，合计14150元，由原告杨根仙负担12450元（已预交），由被告浙江铁恒汽车配件有限公司负担1700元（限于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 张国成 二〇二〇年十二月一日 法官助理 吕成超 代书记员 潘雪彬