天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0105民初6912号原告：范文亮，男，1979年2月27日出生，住天津市河**。被告：晋达（天津）商业管理有限公司，住所地天津市河**新开河街天泰路**。法定代表人：李英杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王森，该公司职员。委托诉讼代理人：阚家玺，该公司职员。原告范文亮与被告晋达（天津）商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范文亮、被告晋达（天津）商业管理有限公司的委托诉讼代理人王森、阚家玺到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。范文亮向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿装修费30000元；2.要求被告赔偿货品损失25823.24元；3.要求被告退还租赁押金3792元；4.要求被告退还租金11375元；5.解除原、被告签订的《租赁合同》；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年12月范文亮与被告签订《租赁合同》，租期为一年，定于2019年12月31日开业。后因被告原因多次更改开业时间，导致范文亮所进货品过季。被告于2020年5月1日在不具备开业条件的情况下强行开业，在未与商户沟通的情况下多次擅自更改营业时间；在没有与商户沟通情况下将自由购物中心改为夜市，与《租赁合同》约定不符。被告于2020年8月6日在合同没有到期的情况下擅自关闭该街区至今，被告与范文亮沟通提出更换营业地址，范文亮不满意新地址的位置及租金标准，被告也没有其他解决办法。被告的行为给范文亮造成直接损失。为维护范文亮的合法权益，故诉至法院，望判如所请。晋达（天津）商业管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。装修费是原告为了自身经营需要进行的必要投入，不应由被告赔偿。货品损失是因为过季，被告因疫情响应国家政策进行的停业，不是被告主观造成的。租赁押金是履约的保障，原告在续租期间，没有按期缴纳租金，构成违约，不应退还。关于租金，原告已经实际使用场地，租金实际产生了。《租赁合同》仍处于继续履行的状态。本院经审理认定事实如下：2019年12月2日，出租人晋达（天津）商业管理有限公司作为甲方、承租人范文亮作为乙方签订了《租赁合同》，合同约定：甲方同意出租、乙方同意承租位于商业广场室内1层××号商铺，仅作经营童装之用；该房屋的套内建筑面积为15.34平方米；租赁期限为1年，自2020年1月7日起至2021年1月6日止；甲方收取乙方该房屋租金的方式为固定租金，乙方自计租日开始承担该房屋租金，年租金标准为45500元。首期租金为计租日起至3个月最后一日期间的租金；除首期租金外，其他租金均按每3个完整的自然月为一个交租期交纳；乙方应当在每一个交租期最后一个月的15日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金，物业费的缴纳方式与租金缴纳方式相同；本合同项下首期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，租金期间为2020年1月7日至2020年4月6日，应交租金为11375元；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付3792元，相当于1个月的首期月租金标准作为经营保证金；双方约定，本合同项下的预计进场日为2019年12月6日，届时该房屋应达到的交付条件为现状交付；至进场日到来之时，若该房屋仍不符合约定交付标准，则进场日顺延；无论如何，乙方充分考虑到甲方开业的各类影响因素和客观情况，作为乙方的商业风险，乙方放弃因进场日顺延而向甲方主张赔偿或补偿的权利及请求；乙方充分认识到其承租权期限的有限性及装饰装修对甲方无任何使用价值（反而会增加甲方的再次出租时清理、拆除费用的相关投入等）的事实；同时，乙方亦全面考虑到了装饰装修的折旧、不可抗力因素、合同提前终止等情形，因此，合同因任何原因提前解除或终止的，乙方均有权搬离取走其拥有所有权的各类物件，但甲方不承担任何形式的装饰装修赔偿、补偿等责任（属于乙方的商业风险），乙方负责出租房屋恢复原状的工作，如乙方未恢复原状，甲方自行恢复原状的，恢复费用由乙方承担；本合同项下的开业日暂定为2020年1月7日；甲方另行通知乙方开业日的，以甲方通知为准，乙方应当于该日开业经营（乙方未在该日开业的，不影响租期、计租日的起算）。乙方应当遵守甲方或商业管理公司制定的商业广场的整体营业时间表，不得擅自提前或延迟开、闭店。甲方或商业管理公司有权按情况需要经提前通知乙方后修改营业时间，乙方必须遵守，不得异议。乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额千分之三的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期内，若乙方延迟交纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方有权单方解除合同。乙方延迟交纳本合同项下的租金、物业服务费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方、商业管理公司书面催告，乙方仍不交纳的，甲方或商业管理公司可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止；甲方或商业管理公司无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方或商业管理公司因此受到第三方索赔的，甲方或商业管理公司有权向乙方追偿损失；双方确认，在乙方欠付租金、物业服务费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财务转移出该房屋。因甲方原因导致乙方无法继续享有该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权，在该期间内，乙方无须交纳租金、物业服务费。双方一致确认，本合同因甲方违约对乙方的赔偿责任不包括乙方的营业损失、利润损失等间接损失。合同签订后，晋达（天津）商业管理有限公司将××号商铺交付给范文亮，范文亮向该公司交纳保证金3792元、交纳首期租金11375元，范文亮对商铺进行了装修。2020年5月1日商业广场开业，范文亮于该日开业经营。2020年7月26日，晋达（天津）商业管理有限公司下发《河邻巷第二个租期政策通知》，通知商户各商户按照合同约定如期足额缴纳第二个租期（2020年8月1日至2020年10月31日）租金；若不按合同约定如期足额缴纳租金的商户，我方将按照《租赁合同》23.3条约定收取违约金，并采取包括但不限于停水、停电等必要措施；考虑疫情对市场的影响，我方对能一次性缴纳2020年8月1日至2020年10月31日租金的商户给予减免40%租金优惠，本优惠政策有效期自发布之日起至2020年8月5日止；因故不愿继续经营的商户，应自本通知下发之日起向我方提交撤场申请，并于2020年8月5日前按照合同约定撤出目前使用的场地，我方给予免除2020年8月1日至2020年8月5日该场地房屋租金的优惠，若于2020年8月5日前未能撤出租赁商铺的，其余费用仍按合同约定执行。范文亮认可收到上述通知。2020年8月4日，晋达（天津）商业管理有限公司在微信群（商户服务群）中下发《通知》，内容为：目前仍未按照《租赁合同》约定缴纳本期（2020年8月1日至2020年10月31日）租金的商户，请按照《租赁合同》约定缴纳租金；于2020年8月5日前足额缴纳租金的商户，可以享受《河邻巷第二个租期政策通知》第三条的优惠，未能在2020年8月5日前足额缴纳租金的商户不再享受该优惠；于2020年8月5日前未能足额缴纳租金的商户，我司将按照该商户违反《租赁合同》23.3条认定，并依据23.3、23.6条约定追究该商户违约责任，直至解除合同清理出场；因故不愿继续经营的商户，未能在2020年8月5日之前撤场的，不再享受《河邻巷第二个租期政策通知》第四条优惠，我司对该商户收取2020年8月1日起至该商户撤场日的租金和违约金。2020年8月6日，晋达（天津）商业管理有限公司关闭了范文亮所经营的商铺所在的街区。自2020年8月5日开始范文亮与晋达（天津）商业管理有限公司多次就更换营业地点进行协商，但未协商一致。庭审中，晋达（天津）商业管理有限公司陈述2020年1月7日未能开业的原因是当时部分商户尚未装修完毕，考虑到开业的整体效果，想延后几天在春节前开业，后期赶上疫情，2020年4月20日根据天津市商务局发布通知商场夜市可以有序开业，在接到通知后定于5月1日开业。范文亮陈述2020年8月5日范文亮找到晋达（天津）商业管理有限公司，该公司告知其如果继续经营可以考虑更换营业位置，具体方案没有定下来，让范文亮等通知，同时要求范文亮于2020年8月6日不用再来了。晋达（天津）商业管理有限公司认可范文亮所述的事实，但其表示之所以让范文亮更换营业地点及关闭商铺都是基于范文亮没有按照合同的要求缴纳租金，当时商户都没有交纳租金，部分商户有意愿继续经营，晋达（天津）商业管理有限公司想给这些有意向的商户重新商定租赁合同，更换营业地点，虽然双方协商过，但范文亮是违约在先，双方最后也未协商一致。原、被告均认可计租日以开业日为起算点，开业时间发生变化，租期也相应发生变化。庭审中，范文亮提交《天津市住宅装饰装修工程施工合同》及《工商服务业统一收款收据》以证明其装修诉争商铺花费了装修费30000元，同时，范文亮当庭明确表示不申请对装修残值进行评估。范文亮提交了阿里巴巴批发网订单及往来收据以证明其订货的货款数额，同时，范文亮自认上述货品现均在其手中。上述事实，有原、被告提交的相关证据材料及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。范文亮与晋达（天津）商业管理有限公司签订的《租赁合同》约定承租人应当在每一个交租期最后一个月的15日前一次性足额交纳下个交租期的租金，但晋达（天津）商业管理有限公司分两次向商户下发《通知》，将第二个租期（2020年8月1日至2020年10月31日）的租金的缴纳时间延至2020年8月5日前。虽然原告在2020年8月5日前没有缴纳第二个租期的租金，但是当日原、被告就后续经营问题进行过协商，被告告知原告将于第二日关闭街区，后续经营可以更换营业地址，并在事实上于第二日关闭了街区，之后双方就更换营业地址未达成一致。被告抗辩原告未按期缴纳租金构成违约的主张不成立，本院不予采纳。被告已经关闭了原告经营商铺所属的街区且双方就后续经营问题未达成一致，致使合同目的无法实现，原告主张解除双方签订的《租赁合同》，本院予以支持。关于合同解除的时间，原告主张应以2020年8月6日被告关闭街区的时间为合同解除时间，但原告未能提供证据证实在2020年8月6日向被告提出过解除合同，被告对此亦不认可，故原告关于2020年8月6日双方解除合同的主张，本院不予支持。原告于2020年10月29日的庭审中提出要求解除《租赁合同》的诉讼请求，本院亦当庭通知被告，故本院确定《租赁合同》解除的时间为2020年10月29日。关于原告要求被告赔偿装修费的问题。原告虽然提供了装修合同及收据，但被告对装修费数额及内容不认可，且被告主张装修费是原告自身经营的必要投入，不应该由被告赔偿。因原告已经实际使用了商铺，且不申请对装修残值进行评估，对装修的现价值本院无法认定，故对于原告要求被告赔偿装修费的主张，本院不予支持，原告待证据充足后可另行主张。关于原告要求被告赔偿货品损失的问题。原告认为开业日是2020年1月7日，被告延期开业且现在也无法经营致使商品滞销、过季，成为库存。根据合同约定，开业日暂定为2020年1月7日，被告另行通知原告开业日的，以被告通知为准。2020年1月7日开业日系暂定，应以被告通知为准。本案中，被告定于2020年5月1日开业，原告亦在该日营业，且原告庭审中陈述货品损失系原告购买货品的成本损失，其自认货品现均在其手中，原告要求被告赔偿货品损失没有依据，本院不予支持。关于原告要求被告退还租金的问题。根据《租赁合同》约定，首期租金11375元对应的租期是2020年1月7日至2020年4月6日，原告缴纳了该期间的租金。商场于2020年5月1日开业，原、被告均认可计租日以开业日为起算点，2020年5月1日应为计租日，原告缴纳的租金11375元对应的租期应为2020年5月1日至2020年7月31日，该期间原告进行了实际经营，故原告要求被告退还租金的主张没有依据，本院不予支持。关于原告要求被告退还保证金（原告主张的租赁押金，下同）的问题。自2020年8月5日始，原、被告就经营问题进行了多次协商未能达成一致。2020年8月6日，被告关闭了原告经营商铺所属的街区。租赁合同目的无法实现并非是原告造成的，本院认定双方《租赁合同》于2020年10月29日解除，被告应当退还原告保证金。原告要求被告退还保证金3792元，本院支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告范文亮与被告晋达（天津）商业管理有限公司于2019年12月2日签订的《租赁合同》于2020年10月29日解除；二、本判决书生效后十日内，被告晋达（天津）商业管理有限公司给付原告范文亮保证金3792元。三、驳回原告范文亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元796，由原告范文亮负担753元，由被告晋达（天津）商业管理有限公司负担43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  王健二〇二〇年十二月二十四日书记员  刘畅附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。