四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17984号 上诉人（原审第三人）：郭寨，男，1973年3月16日出生，汉族，住四川省蒲江县。 委托诉讼代理人：王浩，四川齐同律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴卫忠，男，1977年7月27日出生，汉族，住四川省蒲江县。 委托诉讼代理人：解春蕾，四川智盛律师事务所律师。 原审被告：蒲江县鹤山镇香吧岛餐馆，经营场所：四川省蒲江县鹤山镇全兴路********。 经营者：郭利群，女，1982年3月25日出生，汉族，住四川省蒲江县。 原审第三人：张能，男，1972年12月4日出生，汉族，住四川省蒲江县。 原审第三人：李琴，女，1973年6月23日出生，汉族，住四川省蒲江县。 原审第三人：张勇，男，1970年8月6日出生，汉族，住四川省蒲江县。 原审第三人：杨永霞，女，1973年2月24日出生，汉族，住四川省蒲江县。 原审第三人：罗小涛，女，1970年10月20日出生，汉族，住四川省蒲江县。 上诉人郭寨因与被上诉人吴卫忠，原审被告蒲江县鹤山镇香吧岛餐馆（以下简称香吧岛餐馆），原审第三人张能、李琴、张勇、杨永霞、罗小涛返还原物纠纷一案，不服四川省蒲江县人民法院（2020）川0131民初421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人郭寨上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回吴卫忠的所有诉讼请求；2.本案所有诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。郭寨与张能、张勇、张磊签订租赁合同的时间是在办理抵押登记之前，郭寨分别于2012年4月及2013年4月向出租人支付了包括案涉房屋在内的多套房屋的租金，以上事实都发生在办理抵押登记之前，吴卫忠并无证据证明郭寨签订的租赁合同形成于抵押之后，且房屋租赁合同并不以在相关登记部门办理登记为生效条件。2.对于2012年并不繁华的县城来说，每年10万元的租金并不低于同类标准，如果郭寨签订的租赁合同形成于抵押之后且双方约定的租金标准明显低于市场标准，那双方就不会在合同中约定如此明显的不正常租金标准。3.富登小额贷款（四川）有限公司成都邛崃分公司（以下简称富登小贷公司）在2016年就取得了案涉房屋的权属，但在2016年12月至2019年12月长达三年的时间内均未向房屋实际权利人主张权利，这说明富登小贷公司明知案涉房屋在内的多套房屋均有合法的租赁关系。4.郭寨将房屋转租给多个第三人用于多种用途，办理营业执照需要提交营业场所的相关证明材料，正因如此，承租人实际是向郭寨支付租金，但在办理工商登记时却只能提交与实际产权人签订的租赁合同，导致了实际承租人既与郭寨签订租赁合同也与产权人签订了租赁合同。5、郭寨在2012年4月8日即通过合法方式取得整体承租权，租赁关系应当持续至法律允许的最长年限2032年，郭寨的承租权合法有效，一审判决直接导致了郭寨的相关租赁权益不能继续实现。 被上诉人吴卫忠辩称，1.张能向富登小贷公司申请贷款并以案涉房屋用于抵押时并未提及抵押房屋上存在租赁关系，直到进入执行程序后张能才告知四川省邛崃市人民法院（以下简称邛崃法院）和富登小贷公司在房屋抵押后出租给熊琴的事实，并提交了与熊琴的租赁合同。另外，房屋原权利人仍然居住在郭寨主张承租的房屋内，可见，郭寨的主张并不是事实。2.郭寨2012年及2013年支付租金没有提交任何转账凭证，事后，上诉人将剩余23年租金一次性支付，金额由230万元调整为2042400元，该金额正好与张勇欠付银行的贷款本息金额一致，上诉人称该金额系租金明显不合常理。3.郭寨与案外人李克祥、蒋宇签订的租赁合同不真实，也与本案无关。4.郭寨的租赁合同约定每年租金10万元，且长达25年均一成不变，明显有违租赁惯例及交易习惯。综上，郭寨提供的租赁合同不管是内容约定还是履行情况，均明显有违租赁惯例，本案相关的租赁情况已由邛崃法院认定并公示。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 原审被告香吧岛餐馆述称，认可上诉人的意见。 原审第三人张能述称，认可上诉人的意见。 原审第三人李琴、张勇、杨永霞、罗小涛未到庭，也未发表意见。 吴卫忠向一审法院起诉请求：1.判令香吧岛餐馆立即将占有的吴卫忠位于蒲江县××街道××路××号××栋××单元××层1号、××路××号、××号××栋1层房屋腾退给吴卫忠；2.判令香吧岛餐馆从2020年1月起至房屋腾退之日止，按照每平方每月50元的标准赔偿吴卫忠房屋占用费；3.案件诉讼费等由香吧岛餐馆承担。 一审法院认定事实：2019年12月11日，吴卫忠与富登小贷公司签订了两份《成都市存量房买卖合同》，主要约定的内容为：吴卫忠购买富登小贷公司所有的位于蒲江县××镇××路××号××栋××单元××楼1号、××路××号、××栋1楼的房屋，面积分别为405.72㎡、115.82㎡，价格分别为744528元、618660元。2019年12月18日、23日，吴卫忠分别取得了前述两套房屋的不动产权证，证号分别为{川（2019）蒲江县不动产权第0009711、0009763号}。吴卫忠取得不动产权证后，向香吧岛餐馆进行了催告，要求其交付房屋租金或搬离房屋。2017年3月22日，香吧岛餐馆在办理工商登记地址变更时提交了：案外人张磊名下的位于蒲江县鹤山镇全兴路20号1栋1层Ａ号的房产证及郭利群与张磊签订的《租房协议》。现吴卫忠所有的案涉两套房屋被香吧岛餐馆占有、使用；此外，香吧岛餐馆现还使用案外人张磊名下的位于蒲江县鹤山镇全兴路20号1栋1层Ａ号的房屋。 2017年3月7日，郭寨、罗小涛作为转租方与郭利群作为承租方签订《商铺转让合同》，主要约定：郭寨将其租赁的位于全兴路18号附1-4号面积约680㎡的商铺在2017年8月31日转租、转让给郭利群；转让价格为180000元，含店铺内的所有家具、设备；合同中有一个签名“张勇”作为见证人并备注了身份证号码；合同文末还有一人签名并备注有身份证号码，字迹潦草无法直接辨识，香吧岛餐馆及郭寨称签名是“张能”，但经一审法院核实身份证号码不是张能的身份证号码。当天，郭寨、罗小涛作为出租方与郭利群作为承租方签订《商铺租赁合同》，主要约定：郭寨将位于全兴路18号附1-4号，4间门面加楼6间商铺租赁给郭利群从事餐馆的经营；租期5年，从2017年8月31日至2022年8月31日止，年租金为90000元；租金，每年一付；租赁后，水电气等费用由郭利群承担；合同文末有一个“张勇”的签名并备注了身份证号码。罗小涛称因当时郭寨不在家，其代郭寨在《商铺转让合同》《商铺租赁合同》中进行了签名，合同的主体是郭寨；对此，香吧岛餐馆及郭寨予以认可。 一审法院另查明，2013年6月7日，因张能向富登小贷公司借款，张能、李琴、张勇、杨永霞同富登小贷公司签订了《最高额抵押担保合同》，将张能、李琴、张勇、杨永霞所有的位于蒲江县××镇××路××号××栋××楼1号及张能、李琴所有的位于××××路××号××栋××楼A的房产为张能的借款提供抵押担保，办理了抵押登记。后因张能未按时归还借款，富登小贷公司向邛崃法院起诉；2014年6月27日，邛崃法院作出（2013）邛崃民初字第2404号民事判决：……富登小贷公司对张能、李琴、张勇、杨永霞名下的蒲江县鹤山镇全兴路18号1栋2楼1号、1栋1楼Ａ号的房屋享有抵押权，该房屋拍卖或变卖所得价款由富登小贷公司在5050500元的限额内优先受偿……2016年12月27日，邛崃法院作出（2015）邛崃执字第715-3号执行裁定：张能、李琴、张勇、杨永霞所有的位于蒲江县××镇××路××号××栋××楼1号房屋及张能、李琴所有的位于蒲江县××镇××路××号××栋1楼A号的房屋……交付给富登小贷公司以折抵张能、李琴、张勇、杨永霞所欠富登小贷公司的相应债务……邛崃法院在执行中，开展了相关调查：1.2015年6月2日，张能在询问笔录中称，该案案涉房屋在前年已经出租，租期五年，租金由其父亲在收，现用于做火锅店；2.2013年8月12日，张能、张勇及案外人张磊作为出租方（甲方）与案外人熊琴（乙方）签订了《房屋租赁合同》1份，主要载明：甲方将全兴路16、18、20号6间门面及2楼房屋租给乙方使用；租期5年，从2013年9月1日起至2018年8月31日止；第一年租金为200000元，之后按每年10%递增；3.2015年10月26日，邛崃法院在对本案案涉房屋进行评估的评估移送表中载明，案涉两套房屋的租期从2013年9月1日起至2018年8月31日止；4.2017年2月7日，张能在执行笔录中表示配合将案涉房屋在2017年3月15日前交付给富登小贷公司。 该案庭审中，郭寨举示了载明的时间为2012年4月8日的《房屋租赁合同》、载明的时间为2014年4月8日的《补充协议》、3份《收条》及成都农商银行、中国农业银行的账户交易明细。其中《房屋租赁合同》主要载明的内容为：张能、张勇及案外人张磊将全兴路16、18、20号的商铺6间以及18号2-5层面积共约1600㎡的7套住房出租给郭寨；租期为2012年4月8日至2037年4月7日止；每年租金共100000元。《补充协议》主要载明的内容为：张能、张勇及案外人张磊与郭寨就2012年4月8日的房屋租赁合同一事签订补充协议，因出租人急需偿还银行贷款，郭寨将2014年4月8日至2037年4月7日的租金2300000元协商调整为在2014年5月25日前一次性支付2042400元。 2014年5月20日，郭寨通过其尾号为5320的成都农商银行账户向张勇尾号为1781的成都农商银行账户转款支付2042400元；前述款项进入张勇账户后，当天便被成都农商银行以“一般贷款偿还结清”为由扣划2042400元。2017年、2018年郭利群以转账形式分两次向郭寨支付了租金180000元；2019年郭利群以转账形式向郭寨支付了租金60000元。 该案庭审中张能称：案涉房屋已在2012年租给郭寨；2015年6月2日，其在邛崃法院询问笔录中陈述的内容不真实，随口说的；2017年2月7日，其在邛崃法院执行笔录中陈述的内容是因为房屋已经被拍卖、肯定会配合交付；与熊琴的《房屋租赁合同》是为了在富登小贷公司办贷款而做的，以证明其有收入来源。 一审法院认定上述事实主要采信了当事人身份信息、工商信息、《成都市存量房买卖合同》、不动产权证书、《商铺转让合同》《商铺租赁合同》、民事判决书、民事裁定书、执行笔录、询问笔录、《房屋租赁合同》、转款记录、房产证、《租房协议》、账户交易明细及当事人的当庭陈述等证据。 一审法院认为，公民的合法民事权益受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”、第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求返还原物或者消除危险”的规定，吴卫忠依据不动产权证书已取得案涉全兴路18号1栋1单元2层1号和全兴路18号附1号，附2号1栋1层房屋的产权，依法享有占有、使用、收益和处分该房屋的权利，他人不得侵犯。 根据查明的案件事实，现香吧岛餐馆基于郭利群与郭寨签订的《商铺转让合同》《商铺租赁合同》而占有案涉房屋；郭寨又称是其与张能、张勇、案外人张磊签订了《房屋租赁合同》《补充协议》，并有《收条》3份、账户交易等证据支持，对案涉房屋享有合法权益，不同意返还房屋。故，郭寨是否对案涉房屋享有合法的权利，是该案争议的焦点。对此，一审法院分析如下：一方面，2015年6月2日，张能在邛崃法院的询问笔录中称，该案案涉房屋在前年（2013年）已经出租，租期五年，租金由其父亲在收，现用于做火锅店，并有与熊琴的《房屋租赁合同》予以佐证，对此邛崃法院予以采信并记入邛崃法院委托评估移送表。一审法院认为民事诉讼活动，应当遵守诚实信用原则。针对2013年8月12日张能、张勇等与熊琴签订的《房屋租赁合同》，张能在该案中称是为了形成收入来源以便在富登小贷公司办理贷款而形成的虚假材料。但现查明，张能与富登小贷公司的《借款合同》签订于2013年6月7日，当年7月9日张能已经开始在偿还贷款利息，显然张能在该案中就与熊琴的《房屋租赁合同》的陈述与事实不符，一审法院不予采信；另，张能在该案中针对邛崃法院执行笔录内容的反悔，其未提交相关证据证明，一审法院不予采信。为此，张能在邛崃法院执行中和本案一审庭审中的陈述前后不一、相互矛盾，一审法院对邛崃法院已经认定案涉房屋租期为5年即租期为2013年9月1日起至2018年8月31日止予以采信。另一方面，对郭寨举示的《房屋租赁合同》《补充协议》、3份《收条》及相应的账户交易明细，一审法院均不予采信。理由如下：首先，现仅有张能到庭认可郭寨举示证据的真实性，但如前所述，张能的陈述前后不一、相互矛盾，一审法院对其陈述不予采信。其次，从《房屋租赁合同》的签约时间看，涉案房屋在2013年6月已办理抵押登记给富登小贷公司，虽然郭寨提供的《房屋租赁合同》载明的签订时间在房屋被抵押之前，但郭寨未举证证明该合同依法办理了相应的租赁备案登记手续，不能排除该合同是在抵押之后才签订的可能；再次，从合同内容来看，6间商铺和面积共约1600㎡的7套住房，年租金共为100000元，明显低于同地段同类房屋同期租金标准，且约定的租期长达25年，不能排除郭寨与相关人员串通损害案涉房产相关权利人合法权益的可能；最后，从合同的履行情况来看，1.按郭寨举示的《房屋租赁合同》载明的内容，郭寨是租赁了全兴路16、18、20号的6间商铺和18号2-5楼的全部住房，但郭寨又称实际其仅使用了部分商铺及房屋，张能也称其现居住在前述房屋中；2.郭利群与郭寨签订了全兴路18号附1-4号房屋的《商铺租赁合同》，其又向工商登记部门提交了与案外人张磊在2017年2月3日签订租赁其位于蒲江县鹤山镇全兴路20号1栋1层A号房屋的《租房协议》；3.《房屋租赁合同》中载明的是租金每年一付，但日期载明为2014年4月8日的《补充协议》中约定对剩余租金2300000元于2014年5月25日前一次性付清房租2042400元。2014年5月20日，郭寨通过其尾号为5320的成都农商银行账户向张勇尾号为1781的成都农商银行账户转款2042400元；前述款项进入张勇账户后，当天便被成都农商银行以“一般贷款偿还结清”为由扣划。根据前述3点分析，《房屋租赁合同》约定的部分房屋存在着承租人与出租人混合使用、多次租赁的情况；郭寨转给张勇的2042400元金额又与张勇在成都农商银行拖欠的贷款本息金额完全一致，巧合的原因无法查清，故郭寨举示的《房屋租赁合同》《补充协议》中对房屋使用及租金的交付做法明显有违市场中的租赁惯例及交易习惯。为此，结合前述两方面的分析，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，郭寨举示的《房屋租赁合同》《补充协议》中涉及该案案涉房屋的部分应属无效，郭寨无权占有、使用案涉房屋。香吧岛餐馆基于郭利群与郭寨签订的《商铺转让合同》《商铺租赁合同》而占有案涉房屋，而郭寨对案涉房屋无权进行处分，故香吧岛餐馆占有案涉房屋属于侵害了吴卫忠的合法权益，吴卫忠要求香吧岛餐馆腾退案涉房屋的诉请有事实和法律依据，一审法院予以支持。 关于房屋占用费，现香吧岛餐馆占有、使用案涉房屋确实给吴卫忠造成了财产损失，该损失主要为房屋的使用费即租金；因使用费的标准无法直接准确认定，一审法院按照公平原则，酌定以2层和1层房屋的购买价744528元、618660元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率从2020年1月1日起计算至实际腾房时止；但其中1层房屋属于临街商铺，其使用费应当高于2层的房屋，故1层房屋的使用费在全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场价利率的基础上要上浮1倍。吴卫忠主张按照每平方每月50元的标准赔偿占用费的诉请，缺乏事实依据，一审法院不予支持。 参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，李琴、张勇、杨永霞经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，造成的不利后果应由其自行承担。 综上，吴卫忠的诉请部分成立。一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第二百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、香吧岛餐馆于判决书生效之日起十日内将位于蒲江县××镇××路××号××栋××单元××层××号××路××号××号，附2号1栋1层的房屋腾退给吴卫忠并支付房屋占用费（房屋占用费的计算方式分两部分：1.以房款744528元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率从2020年1月1日起计算至全兴路18号1栋1单元2层1号房屋实际腾退时止；2.以618660元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的两倍从2020年1月1日起计算至全兴路18号附1号，附2号1栋1层房屋实际腾退时止）；二、驳回吴卫忠的其他诉讼请求。案件受理费50元，由香吧岛餐馆负担。 二审中，上诉人郭寨向本院提交以下证据：1.《门面租赁合同》及《租房合同》，拟证明郭寨承租房屋后又将与本案争议无关的其他房屋转租给案外人蒋宇及李克祥。2.证人熊某、王某出庭作证，证人熊某称：其是案涉大楼的承租人之一，具体承租的情况由朋友在负责，其承租后郭寨也在使用旁边的房屋开餐厅，之后就由香吧岛餐馆在经营。证人王某称：其向郭寨经营的餐厅供应大米，平时与郭寨进行结算，但不清楚经营用房的权属及租赁情况。经质证，吴卫忠称蒋宇、李克祥未到庭，租赁合同的真实性无法确定，且该证据也与本案无关；证人并不清楚房屋的权属及租赁情况，不能证明郭寨与房屋原权利人存在合法的租赁关系。 本院经审查认为，第一组证据为郭寨与案外人签订的转租合同，租赁的房屋与本案争议的房屋无关，本院不予采信。第二组证据系证人证言，证人仅能证实郭寨曾经在案涉大楼经营餐饮，并不了解郭寨的承租情况，故该证据不能达到上诉人的证明目的。 根据一审在案证据及当事人陈述，本院二审另查明如下事实：1.香吧岛餐馆的经营者郭利群在一审庭时称，“租金是9万元，其中有6万元是转账给郭寨，另外3万元郭寨让我现金支付给张勇了。”2.张能二审中称，其与李琴系夫妻关系，张勇与杨永霞系夫妻关系，其与张勇、张磊系兄弟关系。 本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，香吧岛餐馆依据其经营者郭利群与郭寨签订的《商铺转让合同》《商铺租赁合同》而占有使用案涉房屋，故郭寨对案涉房屋是否享有合法的承租权是本案首先要解决的问题。对此，本院评析如下： 首先，张能作为案涉房屋的原权利人，应当最了解案涉房屋的租赁情况，故张能对案涉房屋租赁情况的陈述对判断郭寨是否享有合法的承租权至关重要。第一，根据本案查明的事实，张能因向富登小贷公司借款而将案涉房屋抵押，为解决富登小贷公司的债权执行问题，邛崃法院于2015年6月2日对张能进行询问，张能称，案涉房屋在前年（2013年）已经出租，租期五年，租金由其父亲在收，现用于做火锅店，并提交张能、张勇、张磊与熊琴的《房屋租赁合同》用于证实，该租赁合同显示，熊琴的承租期为2013年9月1日至2018年8月31日。对张能的陈述，邛崃法院予以采信并记入邛崃法院委托评估移送表。2016年12月，邛崃法院将包括案涉房屋在内的房产交付富登小贷公司以折抵张能的相应债务。2017年2月，张能在执行笔录中表示配合将案涉房屋交付给富登小贷公司。在本案审理中，张能又否认上述说法，张能对此解释称：2013年8月12日与熊琴签订的《房屋租赁合同》是为了形成收入来源以便在富登小贷公司办理贷款而形成的虚假材料。本院认为，张能与富登小贷公司于2013年6月7日就签订了《借款合同》，时间早于租赁合同的签订时间，张能的解释明显与客观事实不符。另外，即使如张能所称其与富登小贷公司有多份贷款合同，但2013年6月7日的合同是首份贷款合同，首份贷款合同都不需要张能提供收入来源证明，之后的贷款合同要求提供的可能性也不大。第二，张能在本案中否认与熊琴租赁合同的真实性，主张2012年4月即与郭寨签订了整体出租合同，但邛崃法院以房抵债的过程中，张能仅向法院及富登小贷公司披露了案涉房屋出租给熊琴的事实，并未披露其与郭寨签订的整体出租合同，若张能与熊琴签订《房屋租赁合同》是为了形成收入来源以便在富登小贷公司办理贷款，张能披露其与郭寨签订的整体出租合同，还更有利于贷款手续的办理，故张能的解释难以让人信服。第三，张能在本案诉讼中否认自己在邛崃法院的陈述内容，但未对陈述的矛盾作出合理解释，也未提交足以推翻之前陈述的证据，根据诚信诉讼的基本原则，一审法院不采信张能在本案中的陈述正确。综上，本院认定案涉房屋租期为5年即租期为2013年9月1日起至2018年8月31日止。 其次，郭寨为证明其对包括案涉房屋在内的所有房屋享有承租权，向法院提交了《房屋租赁合同》《补充协议》、3份《收条》及账户交易等证据。对此，本院作如下分析：第一，案涉房屋的原权利人，除张能到庭外均未发表意见，但张能的陈述如前所述不能得到采信。第二，《从房屋租赁合同》内容看，郭寨承租张能、张勇、张磊6间商铺、7套住房，面积共约1600㎡，合同约定所有商铺、住房每年租金为100000元，租期25年，但结合张能、张勇、张磊与熊琴签订的租赁合同的内容、香吧岛餐馆提交的租赁合同内容及租赁市场的交易习惯，合同约定的租赁价格明显低于同地段同类房屋同期租金标准，且租金在长达25年的期限内一成不变也极不符合正常的租赁惯例。第三，案涉房屋在2013年6月已抵押登记给富登小贷公司，郭寨提供的《房屋租赁合同》载明的签订时间为2012年4月8日，该时间系打印字体，具体的签订时间存疑。第四，从合同的履行情况来看，1.郭寨主张已经按照合同约定支付了2012年及2013年的租金，并提交了收条为据，但郭寨并未提交相应的转账凭据或实际支付现金的证据予以佐证。2.郭寨主张是整体承租，租金每年10万元也是整体承租的价格，但张能至今仍居住在案涉大楼5楼，郭寨在未使用张能居住房屋的情况下还要支付该部分的租金有违常理。3.香吧岛餐馆的经营者郭利群称，其应郭寨的要求将3万元租金支付给张勇。本院认为，如郭寨是实际承租人就应该全额收取转租合同中郭利群支付的租赁费，郭寨称张勇将收取的费用予以了返还但并未提交证据证实，故上述行为也有违常理。4.《房屋租赁合同》中载明的是租金每年一付，但日期载明为2014年4月8日的《补充协议》中约定因张能一方急需偿还银行贷款，要求郭寨对剩余租金230万元一次性付清，后经协商郭寨需支付2042400元，郭寨向张勇转款2042400元后，当天便被成都农商银行以“一般贷款偿还结清”为由扣划。在租赁期限约定为25年，存在经营风险的情况下，郭寨将剩余23年的租金一次性支付且支付的金额又与张勇在成都农商银行拖欠的贷款本息金额完全一致，该操作方式及巧合程度难以让人相信其支付租金的真实性。综上因素，郭寨举示的《房屋租赁合同》《补充协议》从内容约定到实际履行均有违市场中的租赁惯例及交易习惯，再结合张能在邛崃法院的陈述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，认定郭寨举示的《房屋租赁合同》《补充协议》中涉及案涉房屋的部分无效，郭寨无权占有、使用案涉房屋正确。由于郭寨对案涉房屋无权进行处分，香吧岛餐馆占有案涉房屋亦无合法依据。 综上所述，上诉人郭寨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人郭寨负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 邱 寒 审判员 邓凌志 审判员 陈丽华 二〇二〇年十二月十日 书记员 吴 双