广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20048号上诉人（原审原告）：唐小梅。上诉人（原审原告）：孙玉巧。两上诉人共同委托诉讼代理人：罗少勇，广东金桥百信律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：王如倩，广东金桥百信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：金碧物业有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道****之三。法定代表人：徐力，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙菁，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：恒大地产集团有限公司，住所地广，住所地广东省深圳市南山区海德三道**卓越后海金融中心**v>法定代表人：甄立涛，该公司总裁。委托诉讼代理人：凌金水，系该公司员工。委托诉讼代理人：卢杰恩，系该公司员工。上诉人唐小梅、孙玉巧因与被上诉人金碧物业有限公司（以下简称金碧公司）、恒大地产集团有限公司（以下简称恒大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初1711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。唐小梅、孙玉巧上诉请求：撤销一审判决，支持唐小梅、孙玉巧的一审诉讼请求，案件诉讼费用由恒大公司、金碧公司承担。事实和理由：一、一审判决故意遗漏重大事实，从而作出错误判决。1.唐小梅、孙玉巧的付款时间与方式。案涉《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（以下简称案涉《买卖合同》）第七条约定，唐小梅、孙玉巧是分五期付款，2013年12月31日前支付一、二期，为全部房款的50%；其余每半年支付一次，2015年6月30日前支付完毕。所以案涉《买卖合同》约定交楼的时间为2015年12月31日前，没有支付完房款，开发商是不会交楼给业主的。2.房屋交付的证明和程序。根据案涉《买卖合同》第十一条和补充协议第五条第1款的约定，房屋交付的证明必须有书面收楼通知为依据。3.发出书面收楼通知书的时间与事实。恒大公司和金碧公司于2018年12月29日向书面发出收楼通知书及物业移交手续办理通知书。4.案涉商铺的现状。该商铺在签订案涉《买卖合同》时已处于租赁状态，是由卖方出租给百佳超市和其他小商户的。事实上双方均对现状没有约定或以其他方式固定相关证据，案涉《买卖合同》也没有描述当时的现状是什么，仅有一个房地产平面附图，平面图是没有扶手电梯的，在签订案涉《买卖合同》当时，也没有办理过交楼的相关手续。5.案涉扶手电梯加装与所有权的问题。恒大公司与是同意其且配合百佳超市在2005年加装，但2015年11月合同到期后，所有权是恒大公司的，其对扶手电梯的拆除是有决定权的。当时一、二楼物业均为恒大公司所有的情况下，内部加装电梯无可厚非，但恒大公司将一、二楼物业出卖给不同的业主，就必须按规划和房产证理清权属。如果按现状交付，理应把扶手电梯所有权和管理权交予，但恒大公司和金碧公司却在2017年交给了二楼业主管理，导致产生本案纠纷。6.交楼标准进行了修改，并不是按现状交付。恒大公司委托金碧公司办理交楼手续前，已于对交楼标准进行重新约定，也即是2018年10月31日金碧公司向发出告知函第一条第1款确认的内容，拆除天花、地砖、扶手梯、空置、地砖隔墙，商铺恢复毛坯交付。鉴于金碧公司没有把办理交楼的授权委托书交给，但从事实可以反映，金碧公司构成表见代理，有理由相信其是代表恒大公司履行合同内容的。7.案涉《买卖合同》事实上是售后返租。合同签订时，标的物68号商铺事实上是做了隔墙并出租的，当时约定是出售返租。恒大公司指定金碧公司为托管方，同日安排金碧公司与唐小梅、孙玉巧签署《委托代管服务合同》，且从第二天计租。从《委托代管服务合同》第五条第2款约定内容可看出实际上金碧公司就是代表恒大公司；金碧公司支付给唐小梅、孙玉巧的租金也并非真实支付而是代付款。《委托代管服务合同》的签订与履行，实质上就是唐小梅、孙玉巧与恒大公司售后返租的约定。8.恒大公司和金碧公司发出书面收楼通知书后，唐小梅、孙玉巧提出了异议，恒大公司和金碧公司组织多方协调，其不同意唐小梅、孙玉巧进场拆除扶手电梯的事实。二、案涉争议焦点实际上是案涉《买卖合同》中商铺的交付问题，什么时间交付、按什么标准交付、恒大公司和金碧公司是否违约等，一审法院却可以回避上述焦点问题。恒大公司和金碧公司未按合同约定的交楼标准向唐小梅、孙玉巧履行交楼义务，已构成违约。三、由于恒大公司和金碧公司的违约，没有依约定标准交付商铺，且扶手电梯是从商铺中间加装，唐小梅、孙玉巧的商铺变成了公共通道，根本无法使用和出租，遭受了极大的经济损失，恒大公司和金碧公司应予赔偿。综上，请求二审法院查明事实，支持唐小梅、孙玉巧的上诉请求。恒大公司辩称，一审法院事实查明无误，适用法律正确，请求二审维持原判，驳回上诉。一、唐小梅、孙玉巧与恒大公司在2013年12月31日签署了商品房买卖合同，约定以2900多万元购买涉案商铺时手扶电梯早已存在，一审庭审过程中提交的2005年与案外人百佳超市签署的租赁合同及补充协议，其中相关文件已清晰记载案涉商铺存在手扶电梯，且百佳超市的租赁合同是一直持续履行直到2018年，后唐小梅、孙玉巧以接近3000多万元的对价购买商铺，根据交易习惯必然有到现场进行勘察，是清晰知道当时商铺存在手扶电梯，但其仍然同意购买涉案商铺，并支付相关的款项，明显以事实履行行为表示接受手扶电梯的存在。二、根据案涉商品房买卖合同补充协议第5条第1点及第10、11条，已清晰明确约定唐小梅、孙玉巧是同意以购买商铺时的现状购买涉案商铺，而购买商铺时已经存在手扶电梯，意味着唐小梅、孙玉巧已经以书面的形式表示同意接受商铺上存在手扶电梯。三、唐小梅、孙玉巧购买商铺后已经收取了长达五年的租金，作为权属人在收取租金期间一直是对手扶电梯的存在不存任何异议，但在起诉后却又声称不知道手扶电梯的存在，这明显不合理，作为权属人，在五年期间内对自己名下财产完全不了解，这明显是虚假陈述。可以看出唐小梅、孙玉巧在购买商铺时及在履行与金碧物业在履行租赁合同期间，均是知道且接受手扶电梯的存在，购买商铺时就以书面形式确定了同意接受现状，至于唐小梅、孙玉巧在上诉状或起诉状中不断提及商铺交付问题，扰乱了案件的争议焦点，在有证据证明唐小梅、孙玉巧已经同意按购买商铺时的现状购买并同意按现状交付的情况下，恒大公司已履行了交付的义务，至于唐小梅、孙玉巧是否觉得妥当，是有无违反合同约定问题，根本不是案件争议焦点。本案已有证据证明唐小梅、孙玉巧是知道手扶电梯的现状，且同意购买并接受，事后反悔不接受，明显是唐小梅、孙玉巧违约，其上诉请求不应得到支持。四、恒大公司和金碧公司并非本案适格主体，根据一审相关证据及法院现场勘察情况，清晰知道二楼商铺是卖给了案外人广州市正好投资有限公司，手扶电梯的权属人也是正好公司，唐小梅、孙玉巧若认为手扶电梯侵犯了其权益，其应起诉案外人侵权纠纷或相邻权纠纷，而不是起诉恒大公司和金碧公司，唐小梅、孙玉巧通过诉讼处分案外人的财产，这可能构成串通损害案外人合法财产权益的嫌疑，故本案是错误起诉，也是唐小梅、孙玉巧滥用诉权了表现。五、手扶电梯并非是金碧物业加装及所有，金碧物业与唐小梅、孙玉巧只存在租赁合同的关系，且租赁合同早已履行完毕，没有任何的违约行为。现在唐小梅、孙玉巧依据买卖合同关系要求金碧物业进行赔偿，也是毫无依据的。本案一审中唐小梅、孙玉巧提交的证据已清晰表明案外人对电梯的存在非常坚持，且已经明确如果要拆就武力解决，这超出了金碧物业可以控制的范畴，请求二审法院驳回唐小梅、孙玉巧错误的起诉，由唐小梅、孙玉巧与案外人通过协商或其他法律救济途径解决手扶电梯的问题。金碧公司辩称：与恒大公司答辩意见一致。唐小梅、孙玉巧向一审法院起诉请求：1.恒大公司和金碧公司按照商品房买卖合同和不动产权证的附图标准将位于广州市海珠区金碧一街68号的商铺（以下简称案涉商铺）交付给唐小梅、孙玉巧（须拆除扶手电梯、恢复楼板、按图纸砌墙围闭等，确保原告的案涉商铺可以正常使用）；2.恒大公司和金碧公司共同赔偿因其违约行为所导致唐小梅、孙玉巧的经济损失3516084元（从2019年1月1日计至恒大公司和金碧公司将可以正常使用的案涉商铺交付给唐小梅和孙玉巧为止，按每月293007元标准计付）；3.案件的相关诉讼费用（包括案件受理费）由恒大公司和金碧公司共同承担。一审法院认定事实：2013年12月31日，唐小梅和孙玉巧（乙方、买方）与恒大公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定乙方购买的商品房为现房，已办理权属登记；乙方所购商品房为本合同第二条约定项目中的首层68房，门牌××，该商品房的用途为商铺，产权登记建筑面积共516.7564平方米；甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的金碧物业有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同；该商品房按总价交易，总金额29300739元；（第十一条房屋交付）甲方应当在2015年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；等。该合同附件一为房地产平面附图；附件六为装饰、设备标准：1、剪力墙及厨、厕的间墙一律不得更改，2、买方同意按现状收楼。附件七为本合同补充协议：四、双方同意由买方委托卖方办理该商品房《房地产权证》，双方同意以2015年12月31日之次日为办理产权登记的起算日，卖方在该日之次日起720日内到房地产登记机构为买方办妥产权登记，如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日；买方应在办理该商品房的收楼手续时，按卖方要求办理产权登记有关手续，包括应向卖方提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切必须文件，须向银行借取资料的，买方可委托卖方代为向银行借取，买方是否提供齐全证明文件以卖方开具的收件回执为准，否则，卖方无义务为买方办理该商品房的房地产权属证书；五、双方同意本合同第十一条补充如下：双方同意本合同第十一条的房屋交付条件变更为该商品房经验收合格；买方已悉知该商铺已确权，卖方无须再提供交楼证件；买方同意按现状收楼，在签定本合同前已确认具备交房条件，自卖方书面通知买方办理房屋交接手续之日起，视为卖方已经交付房屋；十、双方同意本合同第十八条的处理方式为：买方在签定本合同前已对所购商铺状况进行了充分了解，买方同意按现状收楼，买方不得以卖方交付使用的商品房的装饰、设备不符合标准为由拒绝接收该商品房；十一、双方同意本合同第十九条修改为：买方同意按现状收楼，在签定本合同前已确认充分了解基础设施、公共配套具备交付条件。同日，唐小梅和孙玉巧（甲方、委托人）与金碧公司（乙方、受委托人）签订《委托代管服务合同》，约定甲方委托代管的物业位于广州市金碧花园楼盘金碧都市广场金碧一街68号首层；甲方同意委托乙方进行招商及运营管理，乙方可寻找实际经营人，并由甲方、乙方及实际经营人签订三方租赁合同；代管期限为5年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；乙方保证2014年1月1日至2014年12月31日月租金为195338元，2015年1月1日至2015年12月31日月租金为219756元，2016年1月1日至2016年12月31日月租金为244173元，2017年1月1日至2017年12月31日月租金为268590元，2018年1月1日至2018年12月31日月租金为293007元；若甲方没有按照《商品房买卖合同》或《购买协议》约定的时间按期支付房款的，乙方有权暂停支付租金，且有权直接扣除延迟期间的应付租金作为对乙方的赔偿；等。房管部门于2015年11月26日核发了案涉商铺的不动产权证书给唐小梅和孙玉巧。2020年1月4日，金碧公司向唐小梅和孙玉巧邮寄《物业移交手续办理通知书》，通知唐小梅和孙玉巧其管理案涉商铺的代管期限已到期，要求唐小梅和孙玉巧前往办理物业移交手续。该邮件于2019年1月7日送达唐小梅和孙玉巧。一审庭审中，唐小梅、孙玉巧明确其依据《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》提起本案诉讼，要求金碧公司承担共同责任的原因是金碧公司与恒大公司为关联公司。唐小梅、孙玉巧表示：唐小梅、孙玉巧购买案涉商铺时，因整一条街都打通了，唐小梅、孙玉巧无法确认哪间商铺是案涉商铺，恒大公司只提供了图纸，唐小梅、孙玉巧就直接签订了买卖合同，而且当时案涉商铺是租给别人的，所以恒大公司没有交付案涉商铺给唐小梅、孙玉巧，也是无法交付的；不清楚扶手电梯是谁加装的，也不清楚具体安装时间是在买卖前还是买卖后。恒大公司表示：唐小梅、孙玉巧是看过案涉商铺后签订的，不存在唐小梅、孙玉巧所述的不明确哪间是案涉商铺的情况，签订合同当天恒大公司已经将案涉商铺交付给唐小梅、孙玉巧；交付案涉商铺给唐小梅、孙玉巧时，就是附带扶手电梯的，与现在案涉商铺的状况一致；扶手电梯是百佳超市在2005年加装的，现百佳超市已不在二楼经营了。金碧公司表示：唐小梅、孙玉巧于2014年1月1日将案涉商铺交付给金碧公司，交付时有附带扶手电梯，有出租给商户经营。唐小梅、孙玉巧与恒大公司均确认以下事实：分租的商户都已经搬出，除了扶手电梯还没有拆除，其他都已经拆除完毕，该电梯仍在使用中，扶梯的位置留了通道没有天花，并且自设了一个大门；一、二楼之间除了案涉扶手电梯，还有其他电梯和楼梯通向二楼。经一审法院释明，唐小梅、孙玉巧表示不愿意先行按现状收回案涉商铺，因为不拆除扶手电梯无法使用案涉商铺。一审法院认为：唐小梅、孙玉巧与恒大公司签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》明确约定，唐小梅、孙玉巧购买的商铺为现房，唐小梅、孙玉巧在签订合同前已对所购商铺状况进行了充分了解，同意按现状收楼，唐小梅、孙玉巧不得以恒大公司交付使用的商品房的装饰、设备不符合标准为由拒绝接收该商品房。且根据查明事实，唐小梅、孙玉巧已于2015年11月26日取得案涉商铺的不动产权证。唐小梅、孙玉巧在签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》的同时，又与金碧公司签订了《委托代管服务合同》，实际上是将案涉商铺租赁给金碧公司，租赁时间为五年，租赁期间唐小梅、孙玉巧一直未提出异议。现租赁期满，唐小梅、孙玉巧以恒大公司未履行交铺义务为由主张恒大公司交铺并赔偿损失，缺乏依据，一审法院不予支持。本案为房屋买卖合同纠纷，金碧公司并非房屋买卖合同的相对方。现唐小梅、孙玉巧依据房屋买卖合同要求金碧公司交铺并赔偿损失缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回唐小梅、孙玉巧的全部诉讼请求。一审案件受理费34929元，由唐小梅和孙玉巧共同负担。本院二审期间，唐小梅、孙玉巧提交两份微信聊天记录截图，拟证明唐小梅、孙玉巧依据恒大公司、金碧公司提供的格式出具“同意毛坯交付确认函”；恒大公司、金碧公司承诺拆除扶手电梯的事宜，并告知工程部按要求安排施工恢复商铺；金碧公司于2019年11月6日通过微信收到“同意毛坯交付承诺函”。恒大公司就此质证认为：对上述证据真实性、合法性、关联性均不予确认。1.从聊天记录中显示，函件是唐小梅、孙玉巧出具给金碧公司，并非出具给恒大公司，与恒大公司无关，恒大公司已按买卖合同的约定向唐小梅、孙玉巧交付房屋，唐小梅、孙玉巧也一直出租并收取租金，并且确认、允许扶手梯的存在。2.据了解，当时金碧公司要求唐小梅、孙玉巧出具《同意毛坯交付承诺函》，用来与二楼业主广州市正好投资有限公司沟通拆除扶手梯，意在协助唐小梅、孙玉巧拆除扶手梯，但二楼业主已同意给予唐小梅、孙玉巧合理的补贴租金差额，案件实际应是相邻权纠纷，恒大公司主体并不适格。金碧公司就此质证认为：对上述证据真实性、合法性、关联性均不予确认。1.函件内容是唐小梅、孙玉巧要求金碧公司拆除扶手梯，并非金碧公司承诺拆除扶手梯，两者为不同概念。2.其余意见与恒大公司意见一致。另查，一审期间，恒大公司、金碧公司为证明案涉自动扶梯的权属人为二楼商铺业主广州市正好投资有限公司，提交案涉扶手电梯的保养合同、特种设备使用登记证（上载：使用证编号为梯粤A014550947、设备注册代码为35004401052006050008的手扶电梯使用权人为广州市正好投资有限公司）、检验标志及维修标志等，唐小梅、孙玉巧认为恒大公司、金碧公司未能提交上述证据原件，故不予确认。二审期间，经与广州市市场和质量监督管理局核实，上述特种设备使用登记证所涉设备使用单位为广州市正好投资有限公司。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案中唐小梅、孙玉巧以恒大公司、金碧公司未依合同约定交付案涉商铺构成违约，要求恒大公司、金碧公司拆除案涉自动扶梯恢复楼板砌墙围蔽后交付案涉商铺，违约赔偿等。结合各方当事人诉、辩意见，本院围绕唐小梅、孙玉巧上诉请求的有关事实和适用法律分析认定如下：首先，唐小梅、孙玉巧与恒大公司签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》是各方真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，合法有效，根据合同约定，唐小梅、孙玉巧明确同意按现状收楼，其时案涉自动扶梯已安装使用，属案涉商铺现状条件，唐小梅、孙玉巧要求恒大公司拆除该扶梯恢复楼板砌墙围蔽后交付，缺乏合同依据。其次，唐小梅、孙玉巧与金碧公司签署《委托代管服务合同》，将案涉商铺交由金碧公司代为运营，该合同中金碧公司承担的主要义务为代管及保障唐小梅、孙玉巧租金收益；经查，案涉自动扶梯经登记备案的使用权人为广州市正好投资有限公司，金碧公司于代管期届满后通知唐小梅、孙玉巧交接案涉商铺时出具的告知函关于拆除案涉自动扶梯的内容，不属于金碧公司有权处分的权益，唐小梅、孙玉巧以其作出同意毛坯交付承诺函为据，主张金碧公司负有拆除该扶梯恢复楼板砌墙围蔽后交付案涉商铺的义务，缺乏理据，本院不予采纳。综上，唐小梅、孙玉巧主张恒大公司、金碧公司未依约交付案涉商铺理由不成立。一审法院对于唐小梅、孙玉巧诉求恒大公司和金碧公司按照商品房买卖合同和不动产权证的附图标准将案涉商铺交付（须拆除扶手电梯、恢复楼板、按图纸砌墙围闭等，确保原告的案涉商铺可以正常使用）并赔偿损失不予支持，并无不当，本院予以确认。综上所述，唐小梅、孙玉巧的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34929元，由上诉人唐小梅、孙玉巧负担。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  王碧玉审判员  俞 颖二〇二〇年十二月二十九日书记员  王嘉宝陈蕴琦