贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3112号 上诉人（原审原告）：黔南州瑞星电器有限责任公司，住所地贵州省都匀市新华路**，统一社会信用代码91522701750180012A。 法定代表人：岑世英，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：都匀市罗丽帕服装店，住，住所地贵州省都匀市新华路**华欣大厦**一社会信用代码92522701MA6HEFG451。 经营者：谭定顺。 委托诉讼代理人：陈佳，系贵州商同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾传鑫，系贵州商同律师事务所律师。 上诉人黔南州瑞星电器有限责任公司（以下简称瑞星公司）因与被上诉人都匀市罗丽帕服装店（以下简称罗丽帕服装店）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院(2020)黔2701民初2552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 瑞星公司上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判被上诉人支付上诉人欠付租金及违约金共计275000元或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实错误。1、本案租赁合同解除的原因系被上诉人欠付房租。根据双方签订的租赁合同第三条之约定，被上诉人应交房屋租金每月65000元，物业管理费每月800元，和租金一起支付；缴费方式为按季度交纳，每次交纳期限为到期前十天。被上诉人交付的租金至2020年3月31日到期。双方签订补充协议后，将租金变更为每月50000元，每两个月付一次，则被上诉人应于2020年3月21日前支付四月、五月租金。上诉人于2020年3月至5月期间，多次以电话、信息及书面形式通知被上诉人交纳租金，被上诉人均拒绝支付，且一直占用商铺也拒不搬离。2020年6月15日，上诉人为减少双方损失，在社区工作人员的见证及被上诉人工作人员的参与下，对被上诉人租用商铺进行清理，被上诉人实际使用上诉人商铺至2020年6月15日，欠付上诉人两个半月租金共计125000元。2、根据双方租赁合同第五、六条的约定，被上诉人逾期十五日未支付租金、水电费等相关费用的，上诉人有权解除合同，并没收三个月租金作为违约金，被上诉人自2020年3月21日前应当支付四月、五月房租，在经上诉人多次催告后，至今未支付，远超合同约定的逾期违约期限，应当支付上诉人三个月租金即150000元的违约金。3、上诉人停电的行为是否构成违约的问题。根据双方合同的约定，如被上诉人逾期支付租金超过15天，上诉人有权采取停电等措施收回商铺，上诉人在采取多次催告等合理措施后，被上诉人仍拒交房租，且占用房屋，上诉人依合同约定采取自助行为收取租金，被上诉人仍恶意拖欠租金。本案系被上诉人拖欠房租违约在先，以自身行为明示拒不履行合同义务，上诉人系依合同约定，采取合同手段维护自身权益，不属于违约行为。被上诉人主张的应享受4—6月份免租金的减免政策，并以此拒付租金不能成立。一审判决认定，因双方就如何减免租金的问题未能达成一致，因此上诉人应当就被上诉人已交纳的2—3月份的租金适当抵扣应交纳的4到6月份的租金，缺乏事实根据，明显加重上诉人义务。依据都匀市国有资产监督管理局《关于落实积极促进地方经济社会发展若干政策措施减免中小微企业房租负担的通知》（2020-38）精神，该文件的执行对象为都匀市属国有企业，上诉人并非国有企业，不是实施减免的主体，但因上诉人承租都匀五金交电化工原料采购供应店的商铺，属于可享受减免政策的承租方。其次，被上诉人主张都匀五交化公司通知其可减免房租。但根据通知内容，被上诉人应于2020年3月25日前向上诉人提供书面申请，逾期不予以办理，但被上诉人未提供任何证据证明其申请过减免房租，或者五交化公司许可其减免房租。第三、上诉人与都匀五交化公司属平等主体，双方系合同关系而非隶属关系。都匀五交化公司作为国有企业，减免上诉人房租是执行都匀市国有资产监督管理局的文件精神，上诉人享受减免政策也是基于该文件精神，但这并不意味着上诉人必须要给予被上诉人减免房租，都匀五交化公司也没有权利要求上诉人对被上诉人减免租金，上诉人没有这个义务。另外，从情理角度来说，在被上诉人房租到期，上诉人按照减免房租通知的精神，被上诉人协商过房租的减免事宜，结合自身实际情况，提出在十二个月的租赁期限内对未缴房屋租金每月扣抵，但被上诉人并不同意上诉人提出的减免方案。上诉人与被上诉人双方未能就房租问题重新达成一致，租赁协议对双方有约束力，应当履行。被上诉人想当然按照其主张减免方案，在未经上诉人同意的情况下，拒付租金，占用商铺，明显构成违约。一审判决认定事实错误。综上所述，请求二审人民法院撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审。 罗丽帕服装店二审未作书面答辩。 瑞星公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《租赁合同》，被告立即搬离原告位于都匀市；2、判令被告支付2020年4月1日至5月30日的租金，共计131600元，租金计算至被告实际搬离之日止；3、判令被告支付原告违约金195000元；4、本案诉讼费、保全费等由被告承担。 一审法院认定事实：2018年10月14日，原告与被告经营者谭定顺签订《租赁合同》，原告在“甲方”处加盖“黔南州瑞星电器有限责任公司”印章，谭定顺在“乙方”处签名捺印，合同约定：甲方将位于都匀市新华路149号华欣大厦一楼，名称为“瑞星电器”的商业建筑物的3号商铺租赁给乙方使用；租赁期5年，自2018年11月1日至2023年10月31日；房屋租金65000元/月，按季度缴纳，每次缴费必须提前十天，一次性支付195000元，物业管理费800元/月（和租金一起交）；商铺保证金130000元，租赁保证金不计利息，在本合同终止时扣除乙方应承担的相关费用后退还乙方；逾期十五日未支付租金、水电费等相关费用的，甲方有权解除合同，并没收三个月房租作为违约金；若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿；在租赁期内，乙方逾期缴纳水、电及其他相关费用，每逾期一天，则应按上述费用的3%支付滞纳金，逾期达15天以上，甲方有权采取停止供应或使用的权利，因此造成的一切后果由乙方自行承担。2020年1月22日，原告与谭定顺签订《补充协议》，协议约定：租金从2020年2月1日起调整为50000元/月，按照两个月支付一次，每次提前十日交费，先付费后使用的原则。2019年9月2日，谭定顺向原告交纳2019年8月1日至2019年10月31日联营费及卫生费197400元；2019年11月18日交纳2019年11月1日至2020年1月31日联营费及卫生费197000元；2020年1月22日交纳2020年2月1日至2020年3月31日联营费及卫生费102000元。都匀市国有资产监督管理局印发《关于落实积极促进地方经济社会发展的若干政策措施减免中小微企业房租负担的通知》，通知明确规定：根据市国有企业与承租方合同约定的租金标准进行减免，租金按季度、年度收取的，换算成月租金标准后进行减免；属于转租、分租的，减免政策应落实到实际承租人。2020年4月20日，原告向谭定顺发出《房屋催缴函》，催缴2020年4月-5月的租金和物业费；次日，谭定顺回复原告《回复函》，表示按照都匀市五交化通知的相关精神，2-3月减免租金，4-6月租金减半收取，现在还未到缴纳下一期租金及物业费的时间。2020年4月24日，原告对涉案门面采取断电措施。2020年5月28日，都匀五交化站间门面疫情期间减免租金清单写明新华路瑞星电器2-3月减免金额600000元，4-6月减半金额450000元，减免合计1050000元。2020年6月12日，原告向谭定顺发送《公函》，表明解除与其签订的房屋租赁合同并收回房屋，要求谭定顺于2020年6月15日下午三点到场，将物品搬离，房屋清理干净归还原告，如未按时到场，原告将清点物品搬离，由此造成的搬运费、保管费等损失自行承担。另查明，被告罗丽帕服装店系谭定顺个人经营，上述合同所租赁门面谭定顺用于经营都匀市罗丽帕服装店。 一审法院认为，原告与谭定顺签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、法规的有关禁止性规定，系有效民事法律行为，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”的规定，原告以罗丽帕服装店为被告提出诉讼，并无不当，故一审法院对被告关于主体不适格的辩称不予采信。因原告已将被告租赁的门面收回，双方签订的《租赁合同》已无法实际履行，故原告要求解除该《租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。因2-3月是我国新冠疫情最为严重的时期，所有商店都遵行国家的倡导，未开门做生意，且贵州省都匀五金交电化工原料采购供应站已按都匀市国有资产监督管理局下发的《关于落实积极促进地方经济社会发展的若干政策措施减免中小微企业房租负担的通知》实际减免了原告承租其房屋的租金，而该通知要求减免政策应落实到实际承租人，虽然通知也提出结合出租单位与承租人的实际情况，可经协商采取在后续租赁期未缴租金中逐月抵扣，但因原、被告双方未协商达成一致意见，而被告已向原告交纳了2-3月的全部租金，一审法院认为该笔租金应在4-6月予以适当抵扣，原告不应采用停电的方式造成被告无法经营，合同无法履行，故原告要求被告支付2020年4月1日至搬离之日止的租金及支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，原告瑞星公司要求被告罗丽帕服装店支付2020年4月1日至搬离之日止的租金及支付违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款的规定，判决：一、解除原告黔南州瑞星电器有限责任公司与被告都匀市罗丽帕服装店经营者谭定顺签订的《租赁合同》；二、驳回原告黔南州瑞星电器有限责任公司的诉讼请求。案件受理费3100元，由原告黔南州瑞星电器有限责任公司负担。 二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：根据上诉人的上诉理由，结合本案案件事实，二审争议的焦点是：在2020年新冠肺炎传染病疫情期间瑞星公司是否应当免收罗丽帕服装店2-3月份的房租的问题。由于瑞星公司对都匀市国有资产监督管理局《关于落实积极促进地方经济社会发展若干政策措施减免中小微企业房租负担的通知》的理解与执行和谭德顺的理解不一致，是双方对于2-3月房屋租金的交纳问题出现争议并导致合同不能继续履行的原因。对此，都匀市国有资产监督管理局下发的《关于落实积极促进地方经济社会发展的若干政策措施减免中小微企业房租负担的通知》以及2020年5月28日《都匀五交化站间门面疫情期间减免租金清单》载明，都匀市国有资产监督管理局下发的《关于落实积极促进地方经济社会发展的若干政策措施减免中小微企业房租负担的通知》适用于瑞星公司。该《通知》明确规定的“属于转租、分租的，减免政策应落实到实际承租人”的要求也同时对瑞星公司有效，该《通知》的精神符合民法公平原则的要求，瑞星公司应当按照《通知》精神免收实际承租人罗丽帕服装店2-3月份的租金。谭德顺已实际交纳租金至2020年3月31日，按照《通知》精神，2-3月的房租应予减免。一审法院认定谭德顺已交2-3月的全部租金应在4-6月予以适当抵扣，并无不当。瑞星公司要求罗丽帕服装店支付2020年4月1日至搬离之日止的租金及支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持正确。 综上所述，黔南州瑞星电器有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5425元，由上诉人黔南州瑞星电器有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  唐新春 二〇二〇年十二月十六日 法官助理陆梅 书记员雷春莲