四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终2541号 上诉人（原审被告）：唐贵全，男，1962年12月生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：唐宇（系唐贵全之子），住四川省富顺县。 上诉人（原审被告）：叶志容，女，1963年10月，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：唐宇（系叶志容之子），住四川省富顺县。 被上诉人（原审原告）：宜宾市乐宜居物业管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区下江北倒迁小区“三江家园”********。 法定代表人：赵虹，执行董事。 委托诉讼代理人：魏晓岚，四川明炬（宜宾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：竭柯云，四川明炬（宜宾）律师事务所律师。 上诉人唐贵全、叶志容因与被上诉人宜宾市乐宜居物业管理有限公司（以下简称乐宜居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2020)川1502民初6242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐贵全、叶志容上诉请求：撤销一审判决，查清事实后依法改判。事实和理由：1.一审法院对此案无管辖权，应依法予以撤销。2015年7月1日签订的《物业服务合同》约定了双方发生合同争议应由翠屏区仲裁委仲裁，2019年11月3日签订的合同不能当然致上述合同失效，故一审法院应当作出不予受理决定，而不是直接受理并审理，即使受理也只能根据2019年11月3日签订的合同就2020年以后的内容进行立案审理。2.一审判决认定事实不清，适用法律错误。乐宜居物业公司未经业主同意把绿化带擅自改为停车位系严重违约行为，侵害业主合法权益，并非一审判决定义的管理瑕疵，业主不交物管费系行使先履行抗辩权，不属于合同违约。 乐宜居物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回唐贵全、叶志容的上诉。 乐宜居物业公司一审诉讼请求：1.判令唐贵全、叶志容支付拖欠的物业管理费、生活垃圾清运处置费，截至2020年6月30日，物业费6416元、生活垃圾清运处置费245元，共计6661元；2.判令唐贵全、叶志容支付因欠付物业费及垃圾清运费所产生的违约金，截止2020年6月30日为1998元；3.本案诉讼费由唐贵全、叶志容承担。 一审法院认定事实：2014年5月，宜宾市翠屏区外滩壹号业主委员会与乐宜居物业公司签订《物业服务合同》，主要约定乐宜居物业公司为外滩壹号小区提供物业管理服务，管理期限为三年，2014年6月1日至2017年5月30日，其中第一年为暂定期限，期满业主满意率达到70%，合同自动延续；合同期间电梯住宅物业服务费按其拥有的建筑面积每平方米1元/月交纳，垃圾清运、处置费每月5元/户/月收取。2015年7月1日，乐宜居物业公司与宜宾市翠屏区外滩壹号业主委员会重新签订《物业服务合同》，主要约定乐宜居物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。管理服务事项有：房屋建筑本体共用部位的日常维修、养护和管理。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理等。委托管理期限为5年。从2015年6月1日至2020年5月30日，电梯住宅物业服务费按其拥有的建筑面积每平方米1元/月交纳，垃圾清运、处置费每月5元/户/月收取；物业服务费每季度交纳一次，每次交纳费用时间为每季度的第一个月1-10日。业主和物业使用人不按合同约定交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按每日应交物业管理服务费用的3‰交纳违约金。另合同第三十二条约定“业主违反协议……，乙方有权要求甲方向业主催促补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金或向当地法院提起诉讼。”第四十二条约定“本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意提交翠屏区仲裁委员会仲裁。”2019年11月3日，乐宜居物业公司与宜宾市翠屏区外滩壹号业主委员会再次签订《物业服务合同》，合同期限5年，即自2020年1月1日起至2024年12月31日止。电梯住宅物业服务费按其拥有的建筑面积每平方米1.2元/月交纳，垃圾清运、处置费每月5元/户/月收取；物业服务费缴纳时间、违约金等约定同前合同。收费标准自2020年1月1日起执行。同时约定本合同生效后之前双方签订的物业服务合同自动失效。2019年11月15日，宜宾市翠屏区外滩壹号业委会发布公告称，经业主代表大会决议确定将物业费调整为1.2元/平方米/月。新费用标准从2020年1月1日起实施。 唐贵全、叶志容系外滩壹号小区1幢3号塔楼××号物业的业主，该房屋建筑面积为127.8平方米。唐贵全、叶志容在2014年6月1日至2014年12月31日期间及2017年1月1日至2020年6月30日期间未缴纳物业服务费及垃圾清运处置费。 经检索关联案件，并结合唐贵全、叶志容提交的书面证据，查明在乐宜居物业公司为案涉小区提供物业服务过程中，存在服务瑕疵，体现在小区绿化管理不善、小区垃圾处理不及时等问题。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害了业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院依法撤销”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，根据上述规定，宜宾市外滩壹号业主委员会与乐宜居物业公司签订的《物业服务合同》，对小区业主即本案唐贵全、叶志容具有法律约束力，唐贵全、叶志容应按合同约定履行自己的义务。乐宜居物业公司为唐贵全、叶志容所在小区提供了物业服务，唐贵全、叶志容应及时缴纳物业服务费及垃圾清运费。另《物业服务合同》在第三十二条和第四十二条分别约定“向当地人民法院起诉”“提交翠屏区仲裁委员会仲裁”，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条“当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效。”故对唐贵全、叶志容认为一审法院对本案涉及物业管理费处理不具有管辖权的辩称不予采纳。现乐宜居物业公司请求唐贵全、叶志容支付拖欠的2014年6月1日至2014年12月31日期间及2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费、垃圾清运费6661元，经计算，该金额符合合同约定和法律规定，故一审法院对乐宜居物业公司的该项请求依法予以支持。关于乐宜居物业公司诉请唐贵全、叶志容支付违约金的诉请，因乐宜居物业公司未按物业服务合同约定全面履行合同义务，物业服务存在瑕疵，故对乐宜居物业公司诉请的违约金，一审法院不予支持。 《四川省人民政府办公厅关于贯彻实施国务院有关问题的通知》第六条“业主对物业管理服务质量有意见，可要求物业管理企业改正，也可以要求召开业主大会依据法律程序解聘物业管理企业，终止服务合同。在服务合同解除前不得以此拒缴物业服务费”。本案中，乐宜居物业公司在物业管理方面虽存在一定瑕疵，但不能以此拒缴物业服务费，并且唐贵全、叶志容所举证据尚不能证明乐宜居物业公司物业服务不到位存在长期性和普遍性，乐宜居物业公司的服务瑕疵未构成根本违约，故唐贵全、叶志容拒交物业服务费用的抗辩理由不能成立。当然，乐宜居物业公司也应进一步提升物业服务品质，为广大业主营造一个环境优美的人居环境。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、被告唐贵全、叶志容于本判决生效之日起五日内支付原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司2014年6月1日至2014年12月31日期间及2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费、垃圾清运费共计6661元；二、驳回原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告唐贵全、叶志容负担。 二审中，唐贵全、叶志容提交了一组小区不同点位不同时间点的图片资料，拟证明小区管理服务不到位、侵占绿化改建停车位等现象。乐宜居物业公司的质证意见为：对该组图片的真实性、合法性、关联性均有异议，主要质证意见以一审质证意见为准。本院的认证意见为：该组图片资料反映的系某一具体时点的局部现状，客观上能证实物业企业存在瑕疵履行物业职责，但尚不足以证明物业管理服务严重违约的情形。故对该组证据本院不予采信。 本院对一审查明的其余事实予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一、业委会成立的合法性问题是否必然导致其代表全体业主与乐宜居物业公司签订的物业服务合同对业主没有拘束力的问题；二、一审法院对案涉纠纷是否具有管辖权；三、案涉物业服务费是否应予减免。 针对本案的争议焦点一，即业委会成立的合法性问题是否必然导致其代表全体业主与乐宜居物业公司签订的物业服务合同对业主没有拘束力的问题。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，乐宜居物业公司与外滩一号业主委员会先后于2014年5月、2019年11月3日签订的《物业服务合同》，对唐贵全、叶志容具有拘束力。唐贵全、叶志容抗辩称业主委员会成立不合法，业主委员会是否系合法组织应以行政机关登记备案为准，唐贵全、叶志容并未举证证明业主委员会签订上述合同时系未经批准的非法组织，亦并未提供证据证明2019年11月3日签订的《物业服务合同》违反《物业管理条例》的相关规定，依照《物业管理条例》第十二条第五款的规定，业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以在法定期间内请求人民法院依法予以撤销。唐贵全、叶志容认为该《物业服务合同》损害其合法权益，其应提供相应证据，在法定期间内向人民法院主张予以撤销，在人民法院依法予以撤销该《物业服务合同》之前，该物业服务合同对唐贵全、叶志容具有拘束力。 针对本案的争议焦点二，即一审法院对案涉纠纷是否具有管辖权的问题。唐贵全、叶志容提交的物业服务合同中约定了向法院提起起诉，还约定提交翠屏区仲裁委员会仲裁解决。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条规定：当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效。但一方向仲裁经过申请仲裁，另一方未在仲裁发第二十条第二款规定期间内提出异议的除外。根据该规定仲裁协议无效。唐贵全、叶志容关于一审法院对本案涉及物业管理费处理不具有管辖权的上诉理由本院不予支持。 针对本案的争议焦点三，即案涉物业服务费是否应予减免的问题。唐贵全、叶志容系外滩壹号小区1幢3号塔楼11层5号物业的业主，该房屋建筑面积为127.8平方米。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，本案中乐宜居物业公司与与外滩一号小区业主委员会签订的《物业服务合同》对其具有约束力，唐贵全、叶志容应该按约缴纳物业费。一审法院在裁判时已充分考虑乐宜居物业公司履行合同的瑕疵，对于违约金不予支持，本院对唐贵全、叶志容的上诉理由不予采信。 综上所述，上诉人唐贵全、叶志容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由唐贵全、叶志容负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王付兵 审 判 员 张力骁 审 判 员 陈 曦 二〇二〇年十二月八日 法官助理 黄相中 书 记 员 黄明慧