广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2796号 上诉人（原审被告）：莫雯雯，女，1992年12月6日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：陈远，广西桂南律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄穗，女，1984年9月2日出生，汉族住广西贵港市港南区。 委托诉讼代理人：吕雪钧，男，1983年2月23日出生，汉族，住广西兴业县。系黄穗丈夫。 被上诉人（原审原告）：吕雪钧，男，1983年2月23日出生，汉族，住广西兴业县。 上诉人莫雯雯因与被上诉人黄穗、吕雪钧房屋买卖合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2020）桂0902民初4262号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 莫雯雯上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人莫雯雯于2019年1月2日至2020年3月5日期间代被上诉人偿还抵押贷款月供款共34796.96元，应抵扣购房款。1.双方在《房屋买卖合同》第十三条约定“乙方负责出资还款甲方在办理产权证期间银行贷款月供，还款时间为2019年每月5日前，截止日期为甲方办理产权证完毕当日。”该条系由房产中介书写，约定莫雯雯出资代被上诉人偿还产权证办理完毕前的月供款，未约定该债务由莫雯雯负担，即仅约定谁先出资偿还房贷月供款，而未约定谁负担该房贷月供款。2.《房屋买卖合同》第四条第2款：“甲方应于该物业交付使用前，缴清此前所欠费用（如银行贷款…等相关费用），逾期缴清的，乙方可以代为缴费，但是须从房款中扣除”，即约定莫雯雯代被上诉人缴交的银行贷款等，均应从购房款中扣除。3.莫雯雯代为偿还的，是被上诉人的个人贷款，并非双方买卖的房屋的欠款，只要没有明确约定由莫雯雯负担，就应抵扣莫雯雯应支付给被上诉人的购房款。4.因双方在合同第二条约定总购房款485000元，合同总价已确定。如果该部分月供款由莫雯雯负担，则被上诉人实际收到的总购房款必然超过双方约定的总价款。5.如果莫雯雯代为偿还的月供款不能抵扣购房款，则上诉人实际负担将超过约定的总房款，产生额外的不确定损失。莫雯雯代为偿还的月供款抵扣购房款，被上诉人没有损失，实际仍得到与合同约定总价一致的购房款。6.莫雯雯购房时未直接与被上诉人接触，莫雯雯代还月供款应抵扣房款，经中介确认后，才签订涉案合同，一审提供的证据中其与房产中介的微信联系记录证实了以上事实，被上诉人没有理由不知道该事实。二、被上诉人请求莫雯雯支付误工费、精神损失费没有事实和法律依据。因纠纷，莫雯雯暂不支付尚欠的购房款448.04元给被上诉人，故莫雯雯未违约，无需承担违约责任。根据《房屋买卖合同》第十条之规定，莫雯雯因本案支出的律师费，应由被上诉人承担。 黄穗、吕雪钧辩称，双方一开始就确定了房屋价款为485000元，房屋已经交给了上诉人，银行月供就应该由上诉人负担，只是借我的账户还款。 黄穗、吕雪钧向一审法院起诉请求：1、判令被告偿还原告卖房余额35245元；2、判令被告支付原告误工费2000元；3、判令被告支付原告精神损失费2000元；4、本案诉讼费由被告支付。 一审法院认定事实：2018年12月6日，经居间方江山地产介绍和见证，原告黄穗、吕雪钧与被告莫雯雯签订《房屋买卖合同》，两原告将位于玉林市28号华商国际A区二期2幢1单元1806号房出售给被告，成交价为485000元（成交价包含该物业所有楼款及卖方买入该物业后至本次出售前已产生及已支付的一切费用）；合同第三条约定：合同签订时，乙方（被告）向甲方（原告）支付人民币120000元作为购房定金；乙方应于该不动产权办理后向银行申请提前还款当日向甲方支付首期房款（含定金）人民币280000元；合同第四条约定：甲乙双方同意该物业交付时间为乙方交付第一期房款......甲方应于该物业交付前，缴清此前所欠费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等相关费用），逾期缴清的，乙方可以代为缴费，但是须从房款中扣除；合同第十条约定：因本合同发生争议，应协商解决，协商不成的，均同意提交丙方所在地的人民法院解决，由此产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方为处理纠纷所支付的全部费用（包括但不限于通讯费、律师代理费、诉讼费、过户税费及交通费等）；合同第十三条补充约定：乙方负责出资还款甲方在办理产权证期间的银行贷款月供，还款时间为2019年每月5号前，截止日期为甲方办理产权证完毕当日。2020年4月30日，双方还就银行贷款垫资解押以及利息支付等签订了《房屋买卖补充协议》。主合同签订后，被告除支付各项双方约定的应付款项外，还偿还了2019年1月至2020年3月5日间的银行贷款合计34796.96元，被告认为该款项系其代原告偿还，应用以抵扣购房款，其仅欠原告448.04元。原告对此不予认可，认为合同已经很明确是由乙方（被告）负责出资还款甲方（原告）在办理产权证期间的贷款月供，因此被告至今尚欠房款35245元未付。庭审中，原、被告双方明确第一期房款是指合同签订时即2018年12月6日交付的120000元。 一审法院认为，原告黄穗、吕雪钧与被告莫雯雯签订《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，为有效合同。双方的争议焦点主要在于被告缴纳的银行贷款34796.96元应否抵扣购房款，按照《房屋买卖合同》第十三条补充约定：“乙方负责出资还款甲方在办理产权证期间的银行贷款月供，还款时间为2019年每月5号前，截止日期为甲方办理产权证完毕当日”，很明确是由乙方即本案被告负责出资还款。被告辩称如果银行贷款不抵扣房款则其支付的款项超出了合同约定的总成交价，对此该院认为合同约定的成交价并不妨碍双方就贷款支付另外进行约定。而且由被告支付银行贷款与合同中双方约定的“甲乙双方同意该物业交付时间为乙方交付第一期房款......甲方应于该物业交付前，缴清此前所欠费用”相一致，双方确认2018年12月被告交付的120000元为第一期房款，也即是交付物业（房屋）的时间，则被告在取得物业后自2019年1月开始支付银行贷款也属应该。因此，被告所交的34796.96元不应该抵扣购房款，其至今仍欠原告购房余款35245元应予以支付。原告另外要求被告支付误工费2000元、精神损失费2000元，但未能提交相应的证据，该院不予支持。被告辩称已交付大部分购房款，银行贷款应抵扣房款，仅欠原告448.04元等缺乏事实和法律依据，该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告莫雯雯于判决生效之日起10日内支付购房余款35245元给原告黄穗、吕雪钧；二、驳回原告黄穗、吕雪钧其他的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人对《房屋买卖合同》第十三条应如何理解存在重大分歧。上诉人认为该条款仅约定由其出资还款，所出资应在购房款中抵扣。被上诉人则认为该条款即约定了由上诉人负责该期间的银行月供还款，与合同总价款无关。根据《中华人民共和国合同法》的一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，合同第十三条补充约定的内容为“乙方负责出资还款甲方在办理产权证期间的银行贷款月供，还款时间为2019年每月5号前，截止日期为甲方办理产权证完毕当日”，该条款仅明确了缴纳方但并未明确负担方，难以确定该期间所缴纳的银行贷款是否在购房款中予以扣除。应进一步结合合同文本通过体系解释确定合同真意。《房屋买卖合同》其他条款还对合同价款及各项费用的负担进行了约定。案涉合同第一条因该物业上已设定抵押，双方同意按第3种方式处理即“甲乙双方共同出资提前还款”。此款中同样使用了“出资”的字眼，但该出资款并未被理解为被上诉人在购房价款之外的负担，故对合同十三条中的“出资”应作同样或类似的理解。合同第二条约定，“成交价款485000元。此成交价包含该物业所有楼款及卖方买入该物业后至本次出售前已产生及已支付的一切费用。”合同第四条第2款约定，“甲方应于物业交付使用前，缴清此前所欠费用（如银行贷款、欠税款、债务…），逾期缴清的，乙方可以代为缴费，但是须从房款中扣除”。从以上条款可以确定关于该物业出售给上诉人之前已经产生的各项费用应由被上诉人负担。本案的银行贷款系发生在本案房屋交易之前。因此，上诉人主张所缴纳的按揭月供贷款应在房款中抵扣具有一定合理性。从交易习惯及公平原则考虑。合同第十三条约定，被上诉人出资还款的期间为办理产权证期间，而合同中并未明确具体的办证期限，故该时长是不确定的，且该时长并非上诉人单方的意愿所能决定，如认定由上诉人负担该期间的按揭贷款月供，则对上诉人来说购买案涉房屋所要支付的是不确定的价款，不公平亦不符合常理。双方在诉讼中均认同通过房屋中介公司促成交易，从上诉人所提供的其与中介公司工作人员的沟通内容来看，中介公司与上诉人均认可上诉人所缴纳的银行贷款计算在总价中。实际上，因上诉人缴纳银行贷款的行为，事实上减少了被上诉人应向银行偿还贷款本息的数额，故该款项应认定为上诉人代被上诉人缴纳的款项，应于购房款中予以抵扣。一审仅以合同第十三条的约定认定双方对上诉人在办证期间所缴纳的银行贷款由上诉人负担与合同本意及交易习惯不符，本院予以纠正。上诉人在一二审中均确认双方仅对上诉人交纳的银行贷款34796.96元存在争议，故扣除该部分款项后，上诉人尚欠被上诉人的购房款为448.04元，尚欠部分应向被上诉人支付。 综上所述，莫雯雯的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销玉林市玉州区人民法院（2020）桂0902民初4262号民事判决的第二项； 二、变更玉林市玉州区人民法院（2020）桂0902民初4262号民事判决的第一项为上诉人莫雯雯于判决生效之日起10日内支付购房余款448.04元给被上诉人黄穗、吕雪钧； 三、驳回被上诉人黄穗、吕雪钧的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费391元，由上诉人莫雯雯负担91元，被上诉人黄穗、吕雪钧负担300元；二审案件受理费781元（上诉人已预交），由被上诉人黄穗、吕雪钧负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谭泉清 审 判 员 吕海欢 审 判 员 姚 莉 二〇二〇年十二月三日 法官助理 邓苑林 书 记 员 庞 晴