江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6147号上诉人：赵家东，男，汉族，1955年4月27日生，住沛县。委托诉讼代理人：孟宪群，江苏鼎沛律师事务所律师。被上诉人：江苏金屯房地产开发有限公司，住所地沛县大屯矿区上海路**。法定代表人：嵇杰夫，该公司经理。委托诉讼代理人：王云岗，江苏恒连盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李相前，江苏恒连盛律师事务所律师。被上诉人：于防震，男,汉族，1974年1月16日生，住沛县。于防震另一公民身份信息为：姓名李传振，1978年7月12日生。上诉人赵家东与被上诉人江苏金屯房地产开发有限公司（以下简称金屯公司）、于防震执行异议之诉一案，江苏省沛县人民法院（以下简称原审法院）于2020年7月20日作出（2019）苏0322民初5960号民事判决，赵家东不服，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人赵家东上诉请求：依法撤销（2019）苏0322民初5960号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人金屯公司的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决对买受人于防震是否付清购房款及合同备案的相关事实并未查清。金屯公司在原审中主张于防震仅支付购房款338096元，未付清全部购房款，并主张解除购房合同是在于防震未付清购房款，且经催告仍未付清购房款的情况下，才与于防震解除合同。对于防震是否付清购房款这一事实，原审法院并未查清。且金屯公司在原审期间并未提供商品房买卖合同,于防震也未出庭。二、原审法院以沛县新城嘉苑E区11号楼2单元2503室住房（以下简称涉案房屋）在未办理过户登记前，仍属金屯公司所有为由，判决支持其诉讼请求于法相悖。1、依法备案的商品房买卖合同与二手房买卖合同不同，前者具有公示公告效力，后者主要适用《中华人民共和国合同法》相关规定，原审判决将二者混为一谈。2、原审法院认定法院查封涉案房屋时未向金屯公司送达相关文书，致使金屯公司对涉案房屋被查封并不知晓与事实不符。商品房买卖合同依法应予以登记备案，双方解除合同必须到房产登记机关查询涉案房屋是否被查封，在办理撤销备案手续后方可解除交易。原审法院已向房产管理部门送达了协助执行通知书及相关法律文书，二被上诉人应是明知的。3、原审法院（2019）苏0322执异141号执行裁定驳回了金屯公司的异议请求，原审判决对此裁定未涉及。三、原审判决认定于防震未付清购房款，房屋未交付证据不足。原审法院并未查明于防震是否付清购房款及是否已交付，金屯公司亦未向法庭提供商品房买卖合同。在于防震缺席的情况下，仅凭金屯公司的单方陈述认定未付清购房款，系认定事实不清。四、原审判决适用法律不当。原审判决依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条规定，在未查明案件事实的情况下作出判决，存在片面性。查封已备案的商品房买卖合同，无须告知房屋出卖人，虽未进行房屋所有权登记，但人民法院也可以进行预查封。五、二被上诉人的行为属于恶意串通，其擅自解除已备案的商品房买卖合同无效。被上诉人金屯公司辩称，一、原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予以依法维持。二、金屯公司已经与于防震根据双方的协商意见解除了房屋买卖合同，双方已不存在合同买卖关系。且收取于防震的款项已全部退回，双方无任何债权债务关系。原审法院查封涉案房屋备案合同已失去法律基础。三、涉案房屋产权登记在金屯公司名下。根据《中华人民共和国物权法》的规定，物权的设立以登记为准，故涉案房屋所有权依法属于金屯公司符合事实及法律规定。四、在解除合同后涉案房屋即始终由金屯公司控制，并未向于防震交付，且已另行分配给其他符合条件的购买人。综上，赵家东上诉理由不能成立，请求依法驳回其上诉请求。经审理查明，2016年8月22日，原审法院对赵家东诉于防震民间借贷纠纷一案作出（2016）苏0322民初3130号民事判决：一、本判决生效后十日内，于防震偿还赵家东借款本金150000元，并支付借款利息（以150000元为本金，以年利率24﹪为标准，自2012年11月22日起计算至本判决确定的还款之日）；二、驳回赵家东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2830元，保全申请费2113元，合计4943元，由赵家东承担464元，于防震承担4479元。2016年5月24日，原审法院根据赵家东申请作出（2016）苏0322民初3130号民事裁定：一、查封登记在于防震名下的位于沛县新城嘉苑Ｅ区住房一套（保全价值29万元）；二、冻结于防震的住房公积金28589元；三、查封赵家东提供的担保财产：登记在案外人张继义名下的位于沛县江南山水小区3幢2单元403室的住房及17号车库。2016年5月26日，原审法院向沛县房产服务中心送达上述民事裁定，查封冻结类型为：预查封。2016年11月8日，根据赵家东的申请，原审法院立案强制执行，案号为（2016）苏0322执3228号。在执行过程中，2017年5月5日作出（2016）苏0322执3228号之一执行裁定：终结本次执行。后原审法院于2019年4月4日送达沛县不动产交易登记中心，预查封涉案房屋。金屯公司对执行标的提出异议后，原审法院于2019年8月20日作出（2019）苏0322执异141号执行裁定，驳回金屯公司的异议请求。金屯公司不服该裁定，向原审法院提起执行异议之诉。原审法院查明，2014年2月19日，于防震（合同签名李传振）作为买受人，金屯公司作为出卖人，双方签订商品房买卖合同，约定于防震购买金屯公司开发的涉案房屋，房屋建筑面积158.89平方米，价款427096元，合同签订后，于防震支付购房款338096元，支付房屋维修基金8542元。涉案房屋商品房买卖合同已办理备案登记。2016年7月16日，于防震以无力交纳剩余房款为由向金屯公司提出退房申请，双方协议解除商品房买卖合同，金屯公司同意将购房款及维修基金计346638元于2016年8月17日退还李传振。涉案房屋未交付给于防震。原审法院另查明，涉案房屋尚未办理不动产产权证，系金屯公司开发的大屯煤电公司福利性住房，涉案房屋的权利性质为经济适用住房。于防震是大屯煤电公司龙东煤矿正式职工。（2016）苏0322民初3130号民事裁定预查封涉案房屋与（2016）苏0322执3228号执行裁定预查封涉案房屋，系同一案件两个阶段对涉案房屋的查封。原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条，查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。本案中涉案房屋系金屯公司开发，被执行人与金屯公司签订了商品房买卖合同，尚未办理权属登记，查封涉案房屋应通知开发企业即金屯公司，但在查封上述房产时并未向金屯公司送达相关文书，致使金屯公司对涉案房屋被预查封并不知晓。《最高人民法院、国土资源部、建设部〈关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知〉》第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。但从相关法律规定能够看出，预查封并未禁止对被查封财产上原有基础关系依法变更的权利。被执行人在房屋被预查封后，以无力偿还剩余房款为由向金屯公司申请解除合同，金屯公司在不知涉案房屋被预查封且李传振表明无力支付剩余房款的情况下与李传振解除房屋买卖合同不违反相关法律规定，且金屯公司已退还于防震所付房款，双方商品房买卖合同已解除并履行完毕。现涉案房屋并未交付给李传振，没有完成交房手续，故对金屯公司请求停止对涉案房屋的强制执行予以支持。金屯公司开发建造的案涉房屋所有权在未办理产权过户登记手续前仍归属金屯公司所有，金屯公司是基于事实行为而取得房屋所有权，涉案房屋被预查封期间权属并尚未发生转移，故对金屯公司请求确认涉案房屋所有权的诉讼请求，予以支持。判决：一、不得执行原审法院（2016）苏0322执3228号执行裁定书及协助执行通知书中沛县新城嘉苑E区11幢2单元2503号房屋；二、确认涉案房屋归金屯公司所有。本院审理期间查明。2016年，金屯公司与于防震签订《退房协议》约定，1、于防震提出申请将涉案房屋退还金屯公司，金屯公司同意后双方配合办理退房手续；2、于防震应积极配合金屯公司去沛县房产服务中心办理商品房合同注销手续，并不得损坏房屋结构和安全性能，经金屯公司验收后将房屋交付给金屯公司，以便于金屯公司再次出售；3、商品房买卖合同注销后，金屯公司退还乙方购房款338096元；4、在退房过程中所产生的费用，由于防震自行承担；……。2020年12月18日，本院就金屯公司与于防震是否办理解除涉案房屋的备案手续，向沛县房产服务中心进行调查，沛县房产服务中心答复：新城佳苑房屋备案是手工备案。金屯公司和李传振（于防震）协商办理了退房手续并退款，后金屯公司带着当时的合同和材料办理注销，我单位告知金屯公司该房屋在查封不能办理注销。目前备案登记簿上登记为李传振名字，且处于查封状态，金屯公司和李传振协商办理退房退款手续，是经和金屯公司彭科长电话联系后了解到的。本院认为，金屯公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，其请求必须提供证据予以证明。本案中，涉案房屋系金屯公司开发，于防震与金屯公司签订商品房买卖合同购买了涉案房屋，随后在沛县房产服务中心办理了商品房买卖合同备案登记，涉案房屋备案在李传振名下。2016年5月24日，原审法院查封登记在李传振名下的涉案房屋。2016年7月16日，于防震以无力交纳剩余房款为由向金屯公司提出退房申请，随后双方签订了《退房协议》，协议中明确约定“商品房买卖合同注销后，金屯公司退还乙方购房款338096元”。金屯公司对退房必须办理商品房买卖合同注销的程序是明知的，且金屯公司带着合同和材料去沛县房产服务中心办理注销，被该中心告知涉案房屋处在查封状态，不能办理注销。金屯公司将涉案房屋的购房款退还于防震是其权利，在涉案房屋被查封的状态下仍然退款，对退款后的法律后果是明知的，亦不属于人民法院执行异议之诉的审理范围，故本院不予理涉。但是金屯公司在退款后，对备案在李传振名下且已被查封的涉案房屋申请终止执行，没有事实及法律依据。原审法院以金屯公司不知涉案房屋被预查封及涉案房屋并未交付给于防震为由，对金屯公司请求停止对涉案房屋的强制执行予以支持不当，依法应予改判。金屯公司对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其理由不能成立。综上，原审法院判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省沛县人民法院（2020）苏0322民初5960号民事判决；二、驳回江苏金屯房地产开发有限公司诉讼请求。一审案件受理费7706元、二审案件受理费7706元，由江苏金屯房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩黎华审判员  孙 燕审判员  宋宏伟二〇二〇年十二月二十八日书记员  孙 健