呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终4435号上诉人(原审被告)：呼和浩特市中海宏洋地产有限公司。法定代表人：杨林，该公司董事长。委托诉讼代理人：张尧，内蒙古东日律师事务所律师。委托诉讼代理人：金丹，内蒙古东日律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李生元,男,住呼和浩特市。委托诉讼代理人:李雄(系李生元之子),住呼和浩特市。原审第三人：孙擘,男,汉族,住呼和浩特市。委托诉讼代理人：葛如贵，内蒙古坤雅律师事务所律师。上诉人呼和浩特市中海宏洋地产有限公司（以下简称中海公司）因与被上诉人李生元、原审第三人孙擘申请执行人执行异议之诉一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初9176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中海公司上诉请求：依法撤销(2019)内0105民初9176号判决,改判驳回李生元的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实错误,中海公司系案涉房屋的权利人,享有足够排除执行的实体权利,一审法院在未查清事实的前提下,准许拍卖案涉房屋,适用法律错误。2019年4月11日,中海公司向一审法院提出要求解除与孙擘于2013年4月17日签订的《商品房买卖合同》,一审法院作出(2019)内0105民初2710号民事判决,判决确认中海公司与孙擘签订的《商品房买卖合同》与判决生效之日解除,孙擘不服提起上诉,2020年7月8日,呼和浩特市中级人民法院作出(2020)内01民终926号民事判决书:确认该合同于本判决生效之日起解除。现该判决已生效,《商品房买卖合同》确认解除,且中海公司为呼和浩特市赛罕区丰州路中海御龙湾**楼****房屋的登记所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定,中海公司是涉案房屋的权利人,享有足以排除李生元对该房屋的执行,一审法院作出准予拍卖孙擘的位于呼和浩特市××区房屋适用法律严重错误。李生元辩称，一、孙擘已经取得中海御龙湾L3号楼1-3层103号房屋的所有权，中海公司提出中止执行拍卖，没有事实及法律依据。孙擘和中海公司签署《商品房买卖合同》及《补充协议》，孙擘已经依照约定支付50%首付款2150000，剩余购房款向中国光大银行股份有限公司呼和浩特分行贷款，目前已经按照约定全部支付给了中海公司，《商品房买卖合同》及《补充协议》已经履行完毕，对于中海公司来说，孙擘已经取得了房屋所有权，中海公司提出中止拍卖无事实及法律依据。二、中海公司解除《商品房买卖合同》及《补充协议》不能停止拍卖。李生元与孙擘民间借贷纠纷一案，李生元在诉讼前已经保全了孙擘购买并已经支付购房款的涉案房屋，李生元与孙擘调解结案后孙擘未按照调解书履行义务，李生元申请强制执行，在执行过程中中海公司提出执行异议并且提出与孙擘解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼，虽然法院判决解除，但对于房屋的归属未作出判决，所以不影响本案的执行。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。现中海公司提出执行异议主要依据是法律稳妥书，但是生效的法律文书是在房屋查封自后作出，中海公司提出排除执行没有法律依据，不应得到支持。孙擘述称，孙擘已向中海公司交付全部价款，房屋为孙擘的责任财产范围，停止执行会侵害其他债权人的合法权益，显失公平。解除商品房买卖合同的判决显失公平，中海公司以24万余元的代价取得了孙擘200多万元的财产，孙擘已提出再审申请。基于以上理由，孙擘认为中海公司的请求不当，应予驳回。李生元向一审法院起诉请求：一、请求判令继续拍卖呼和浩特市赛罕区丰州路中海御龙湾L3号楼1-3层房屋；二、请求判令诉讼费由中海公司承担。一审法院认定事实：在李生元与孙擘民间借贷纠纷一案中，李生元于2017年6月5日向一审法院提出诉讼财产保全申请。同日，一审法院作出（2017）内0105民初3139号民事裁定，裁定，冻结孙擘银行存款47．2万元或其他等值财产。2017年6月8日，一审法院向呼和浩特市房管部门发出（2017）内0105执保134号协助执行通知书，请协助执行下列项目：一、查封孙擘位于呼和浩特市××区（1-3）103房屋。二、期限2017年6月8日-2020年6月7日。同日，呼和浩特市房管部门协助查封了该房屋。2017年7月5日，一审法院作出（2017）内0105民初3139号民事调解书，主要内容为：一、孙擘向李生元借款本息共计50万元，于2017年8月5日前偿还李生元10万元；于2017年9月5日前偿还李生元10万元；于2017年10月5日前偿还李生元10万元；于2017年11月5日前偿还李生元10万元；于2017年12月5日前偿还李生元10万元；二、如孙擘未按调解协议第一项履行还款义务，则李生元有权对全部借款本金申请一次性强制执行，孙擘仍需以剩余借款本金为基数按照年利率20％支付李元生自2017年12月6日至借款本金全部清偿之日止的利息；三、其他无争议；四、案件受理费4190元、保全费2880元（李生元已预交），孙擘自愿负担。调解书生效后，孙擘未按生效调解书确定的内容履行给付的义务。2017年9月29日，李生元向一审法院申请强制执行，随即一审法院向孙擘发出执行通知，孙擘未按执行通知履行付款义务。一审法院于2019年4月24日作出（2017）0105执3026号执行裁定，裁定如下：拍卖孙擘位于呼和浩特市××区房屋。另据案涉房屋预售（网签）查询结果显示：案涉房屋中海御龙湾L3号楼1-3层103号房屋所有权人为中海公司所有，孙擘、贾建霞在房管部门办理了网签备案手续。中海公司与孙擘签订的《商品房买卖合同》约定案涉房屋购房款430万元，孙擘、贾建霞支付首付款215万元，剩余215万元通过银行按揭贷款的方式向中海公司支付。2014年，中海公司向孙擘、贾建霞出具了430万元的购房发票。2019年4月11日，中海公司以孙擘、贾建霞怠于履行按揭还款义务，致使中海公司的保证金被扣划为由，将孙擘、贾建霞诉至原审法院，请求依法判令解除其与孙擘、贾建霞签订的《商品房买卖合同》。一审法院于2019年12月1日作出（2019）内0105民初2710号判决，判决确认中海公司与孙擘、贾建霞于2013年4月17日签订的《商品房买卖合同》于判决生效之日起解除。后因孙擘提起上诉，该判决尚未生效。再查明，在李生元执行拍卖过程中，中海公司向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年9月29日作出裁定，裁定中止拍卖位于呼和浩特市××区房屋。一审法院认为，本案争议焦点为，中海公司是否享有能够足以排除执行的实体权利。中海公司主要有两项依据，分析如下，1．其与孙擘、贾建霞签订的《商品房买卖合同》已经解除，但（2019）内0105民初2710号判决尚未生效，无法确定《商品房买卖合同》是否应解除。2．中海公司为案涉房屋的登记权利人，但孙擘与中海公司在法院查封前已签订合法有效的书面合同，缴纳了全部房款，且合法占有该房屋，李生元依据孙擘对案涉房屋享有的权利申请执行该房屋，符合法律规定。中海公司不能以其为登记权利人排出执行。综上所述，应当继续拍卖位于呼和浩特市××区房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决：准许执行呼和浩特市赛罕区人民法院作出的（2017）0105执3026号《执行裁定书》，拍卖孙擘位于呼和浩特市××区房屋。案件受理费100元（李生元已预交），由中海公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证质证。经二审审理查明，本案于2020年7月8日作出（2020）内01民终926号民事判决，维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初2710号民事判决。本院经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为中海公司是否享有足以排除强制执行的民事权益。《全国法院民商事审判工作会议纪要》即九民纪要第124条的精神可知，另案生效法律文书确认合同解除或者无效，并判定不动产或者股权等返还给出卖人的，出卖人据此要求买受人返还，此时出卖人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效或者已经解除的情况下，双方互负返还义务，在出卖人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在出卖人已经返还价款的情况下，才能排除申请执行人的执行。反之，出卖人未返还价款的，不能排除执行。根据上述精神，案外人排除执行需满足以下两个条件，即另案生效法律文书确认合同解除或无效并判决标的物返还出卖人、出卖人已返还价款。本案中，另案生效法律文书仅判决解除合同，并未判决返还执行标的物，中海公司亦未返还价款，故本案不符合可以排除强制执行的情形。综上所述，中海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41200元，由呼和浩特市中海宏洋地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张蒙江审判员 姜 怡审判员 蔡世杰二〇二〇年十二月二十五日法官助理 齐兴宇书记员 葛丽媛