河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初7626号原告：洛阳市美好家园物业管理有限公司，住所地：洛阳市西工区纱西一街坊美城商务****房。法定代表人：任俊洛，任该公司经理。委托诉讼代理人：李涛，系洛阳市美好家园物业管理有限公司员工，代理权限：特别授权。被告：刘春芳，女，1935年9月15日出生，汉族，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：刘强，男，1973年1月28日出生，汉族，住洛阳市涧**。原告洛阳市美好家园物业管理有限公司诉被告刘春芳为物业服务合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，于2020年12月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李涛、被告的委托诉讼代理人刘强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付拖欠原告的物业费7079元（该数额截止至2020年9月30日）；2、判决被告支付违约金708元（拖欠物业费10%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年3月31日原告与洛阳市美好置业有限公司签署了《前期物业服务合同》，原告进驻美景新城小区提供物业服务；2012年7月10日，原告与刘春芳签订《前期物业管理服务协议》。根据合同约定，高层住宅按1.1元每月每平米，按季度交纳，被告的住宅面积为103.8㎡，每月物业费为114.18元。对于逾期交纳的，乙方按相应拖欠费用10%支付违约金。原告按约定为小区业主提供了物业服务，被告自2015年8月1日——2020年9月30日无正当理由拒交物业管理费已累计7079元。截至具状之日，仍未缴纳。为维护原告合法权益，特诉至贵院，希望依法判如所请。被告辩称：一、恳请洛阳市涧西区人民法院依法驳回原告的诉讼请求,对于原告提出的让我支付拖欠的物业费7079元,不予支持,主要理由:1、美景新园(美景新城)的开发商是洛阳市美好家园置业有限公司,法定代表人是任社贤,物业服务公司是洛阳美好家园物业管理有限公司,法定代表人是任俊洛,此二人是父子关系,从购买房屋开始,到房屋竣工交付给业主,开发商的所作所为,存在诸多问题,购买房屋时候的价格与当时的世纪华阳小区的价格相差无几,远高于市场价格,我是倾其所有,甚至举债买了这套房子,开发商卖房子的时候,说是高档小区,我看除了房价高之外,没有看到任何高档之处,更没有享受到应有的服务,当我来验收房子的时候,发现防盗门变成了防火门,需要业主自己另外付钱购买防盗门更换;屋内地面坎坷不平,需要自己掏钱二次找平;墙面出现空鼓,需要自己掏钱敲了,重新修补;原有规划的安装空调室外机的位置,开发商为了多算面积,多获得面积补差款项,未经业主同意,擅自修改原有房屋设计,把用来安装空调室外机的位置封闭在阳台里面,造成空调室外机无处安放,在全体业主的要求及新闻媒体的监督、政府部门的协调之下,开发商才极不情愿在楼外墙体上安装悬空的铁架子,作为安装空调室外机之用,这些年我们一直提心吊胆,担心有一天铁架子要是生锈了从墙体上脱落砸着行人怎么办,这个责任谁来付,现将第1号证据,空调室外机铁架子照片提交给法院;墙体的外墙防水没有做好,造成阴天下雨的时候,水会渗透到室内;窗户密闭有问题,下雨的时候,需要在窗台上垫上毛巾防止雨水倒灌到屋内;墙面有多处开裂现象,现将第2号证据,墙面裂缝照片提交给法院;小区的喷水池从业主住进来,几乎就没有喷过水,现将第3号证据,喷水池照片提交给法院;供小区内小朋友玩耍的沙坑,几乎没有什么沙子,变成了一个深坑,里面到处是垃圾,成了野猫、野狗的乐园,是个极大的不安全因素,现将第4号证据,沙坑照片提交给法院;小区内的灯光昏暗无比,夜间下楼需要自带手电筒照明;单元门没用几天就坏了,根本起不到安全防护作用,现将第5号证据,单元门照片提交给法院;电梯三天两头坏,有些时候不坏倒是不正常了,并且电梯内没有监控,对于犯罪分子起不到任何威慑作用,现将第6号证据,电梯照片提交给法院;家中的可视电话根本用不成,成了摆设,现将第7号证据,可视电话照片提交给法院;每年冬天供暖,由于是开发商转供,室内温度太低,坐在家里需要穿棉袄;公共楼梯间,由开发商贴的墙砖经常脱落,脱落之后,多次联系物业公司,也没有人来重新铺贴,现将第8号证据,墙砖掉落照片提交给法院;没有足以让全体业主能够停放电动车的区域,电动车停放在露天里,风吹雨淋也是不安全因素,现将第9号证据,电动车停放照片提交给法院,还有太多问题,时间原因就不在这里详细陈述了。美好家园物业公司在《民事起诉状》中陈述的“2012年3月31日原告与洛阳市美好置业有限公司签署了《前期物业服务合同》”,这份合同我是从未看到过,毫不知情,难道说这么一个重要的合同,我们作为业主,连最起码的知情权都没有吗?更没有公示,如果我知道这两家公司的法人是父子关系,我是绝对不会同意的,因为我对开发商的所作所为有了极大的不信任与不满意了,绝对不会接受开发商安排自己的物业公司来提供服务,这不是强买强卖吗?原告在《民事起诉状》中陈述的“2012年7月10日,原告与被告刘春芳签订《前期物业管理服务协议》”,这个协议不是我心甘情愿签订的,作为当时77岁的老年人，我是从来没有签过这种协议的，并且让我预交了物业费,我是是被迫签订的,因为如果我不签,开发商就不会把房屋钥匙交给我,我就没办法搬到用一辈子积蓄，甚至借了儿女钱才买的房子里面住,在签订协议的过程中,开发商及物业公司的工作人员并没有对协议条款做任何解释与说明,只是告诉我,并用手指出,让我在哪里签名确认,对方工作人员还说,业主们都是这么签订的,以上情况充分说明这是在违背了本人意愿的情况下签订的,不是经过双方协商之后签订的,并且八年多以来,我多次向原告要求,退还我缴纳的房屋装修押金2000元整,原告总是找出种种理由,推三阻四,始终没有退还给我,房子到处是问题,物业服务也不到位,收钱积极,退钱没有,对待我这样一个已达耄耋之年的老人，天理何在?2、《合同法》第三十九条第二款规定:“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。”原告提供的《前期物业管理服务协议》完全违背了法律的基本规定,是原告提供给所有业主的打印合同,所有业主的协议内容除了业主的名字不同,其他内容一摸样,这足以说明这个协议就是原告为了重复使用而预先拟定的,根本没有与业主进行过协商,而且不允许业主对合同进行任何更改,这些事实足以说明了此协议中大多数条款都是格式条款,侵害了被告及所有业主的权利和排除了业主对争议进行抗辩的权利,免除了原告应承担的违约责任,很多条款均是不利于被告及所有业主的格式条款,按照《合同法》第四十条格式条款规定:“具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”如果法院对原告的诉讼请求给予支持,对于社会上存在的绝大多数格式条款,如银行的贷款合同、电信公司的电信服务协议、保险公司的保险合同等等格式条款,如果这些条款中出现了免除格式条款提供方责任,加重签署人责任等情形,这些合同也应当是有效了,这就完全背离了格式条款的法律规定,所以恳请人民法院按照相关法律规定,对原告的错误予以纠正,避免产生极坏的社会效果。3、八年多以来,美景新城问题诸多,是非不断,业主每天生活在火山口上,每天不知道会发生什么新问题、新事故,这里成了是非之地,令人提心吊胆,人心不稳,小区业主无法安居乐业,真的是不胜其扰,苦不堪言。在物业纠纷中,由于物业公司没有履行协议或履行协议存在严重瑕疵,业主依协议法的规定,完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。小区业主与开发商委托的物业服务公司——洛阳市美好家园物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》,该协议中并不没有约定服务期限,从而为该物业公司长期强制为业主提供服务打下了基础,协议约定由洛阳市美好家园物业管理有限公司负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护,负责小区内所有绿化的维护和管理等。但是,由于物业公司没有履行协议义务,使物业管理十分混乱,小区内私搭乱建、公共绿地长期无人管理、小区环境卫生恶劣、排水不畅地下室污水横流,电梯不××时常出故障,因为房屋暖气管道严重不合格,导致管道崩裂漏水,暖气漏水流入电梯,电梯损坏,六年前，本人在家中不慎跌倒，造成右侧股骨骨折，正骨医院安排120来急救，因为小区电梯长度不够，担架根本进不了电梯，只好走逃生通道，也就是步梯，把我抬了下去，还有其他危及业主的生命财产安全、小区治安案件频发……由于消防管道漏水,造成了小区1号楼东单元有一个深不见底的地下空洞,到底这个空洞有多深,有多大,对住宅楼有多大的安全隐患,直到现在也不得而知,如果不采取措施,任其发展去,后果不堪设想,现将第10号证据,小区的空洞照片提交给法院,业主多次向美好家园物业管理有限公司和有关部门反映,一直没有得到解决,由于美好家园物业管理有限公司严重违约,使物业服务协议目的无法实现,根据协议法的规定,业主行使先履行抗辩权,拒交物业费,完全是情理中的事,是迫于无奈,合理合法。美景新园的全体业主已经在2020年9月30日与原告解除了前期物业管理服务协议。4、由于美好家园物业管理有限公司没有提供服务或者提供的服务严重不符“协议”约定,业主基于最高院的司法解释也可不交物业费,依法行使先履行抗辩权。首先,业主提供了大量的证据已经证明:美好家园物业管理有限公司没有履行协议约定的义务,根据国务院《物业管理条例》等规定,对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责,被告与洛阳市美好家园物业管理有限公司签订的“协议”也有此规定,物业管理公司有义务履行其对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理之职责。《前期物业服务合同》第三条关于物业管理服务质量中约定,房屋外观无违规私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象。开发商不按照规划,在小区30层上私搭乱建的第31层阁楼,严重影响了房屋安全质量,并且占用消防逃生通道,现将第11号证据,小区楼顶违建照片提交给法院,请问原告为什么没有督促开发商及时拆除违建?到现在阁楼依然存在,因为物业公司和开发商是一家人,儿子能去纠正父亲的错误吗?2019年1月19日更是出现了1号楼东侧30层楼顶房檐掉落,砸坏停放车辆事故,这时物业没有及时采取措施,抱着赌一把的思想,无动于衷,不及时整改,现将第12号证据,房檐掉落后砸坏汽车的照片提交给法院,短短4个多月以后,更为严重的安全事件发生了,2020年5月31日下午3点左右,在家休息的业主听到一声地动山摇的巨响,很多人以为地震了,吓得胆战心惊,不敢坐电梯,走步梯下楼一看究竟,原来是1号楼西侧30层楼顶房檐,大面积的掉落,比上次东侧发生的事故还要严重,现将第13号证据,30层楼掉落房檐之后的照片提交给法院,房槍掉到地面后,飞溅起来的混凝土块,把旁边汽车通道的顶部玻璃都砸碎了,真的是触目惊心,简直是一场噩梦,万幸的是当时天气比较炎热,没有大人和小孩在此处玩耍,否则后果不堪设想,关于这起安全事故,网上新闻都有报道,美景新城又一次抢占了新闻的头条位置,在广大业主的严正交涉下,开发商和美好家园物业公司才开始拆除房檐,但是由此产生的建筑垃圾掉落在业主的窗户外延上,甚至掉落在小区的路面上,又造成了新的不安全因素,广大业主找物业要求清理建筑垃圾,物业也没有采取措施,于是很长一段时间,大家回家都想赌命一样,心惊肉跳,进入单元都是跑步进去的,有的甚至戴上了进入工地用的安全帽,生怕飞来横祸,不定又要掉下来什么,担心厄运降临到自己头上。物业管理服务协议,第三条关于设备运行中,约定物业公司要保证设备运行。美景新城小区因为开发商交付的暖气和供水管道不合格,多次因质量问题引起造成管道漏水,供暖管道漏水流入电梯导致电梯损坏,造成业主出入困难,电梯内部没有监控,美景新城的情况在洛阳市不能说是尽人皆知,最起码很多有人有所耳闻。业主多次交涉,物业公司视而不见,至今电梯没有监控,但是电梯广告和公共通道的广告费却被物业公司全部收取并且没有公示,这些费用用在了哪里?公共消防通道的问题更是严重,2018年3月1日凌晨,美景新城2号楼某业主家发生火灾,现将第14号证据,火灾现场照片提交给法院,由于小区门口没有留出消防通道,消防车无法及时进入小区,更为难以理解的是,消防管道居然没有水,不知道怎么通过的消防验收,造成业主经济损失。小区供水加压设备带故障运行,经常停水,高层应分段供水,物业的分段供水实为摆设,其实是一个水泵打压直接上高层,造成高层水压不够,低层水压太高,有一楼业主因水压太高把淋浴器的花洒蹦到天花板,造成经济损失,物业公司违规取走很多楼层的消防器材,有的楼层连消防用的帆布水管都不见了,更别说灭火器了,不是不见了,就是过期失效了,现将第15号证据,消防箱照片提交给法院,美好家园物业公司的种种作为,令人极为愤怒,该公司的行为严重危及业主的生命财产安全,不但严重无视相关法律规定,同时我行我素构成严重违约行为,造成业主的经济损失、给生活带来严重不便,由于洛阳市美好家园物业管理有限公司对小区的服务严重不负责任,致使小区内绿地野草疯长绿化树木没有人修理,把原本就不宽敞的小广场通道堵得死死的,大家怨声载道。因此原告不是一般的违约,而是严重违约,业主在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时,根据协议法第六十七条之规定,业主有权拒绝物业公司履行交费的要求,合法地行使先履行抗辩权,并且关于我的物业费,按照法律规定,房主拖欠物业费,属于服务合同关系,物业公司请求法院保护民事权利的诉讼时效期间为三年,物业公司不能违法约定延长诉讼时效,也就是说,美好家园物业公司只能收取从2020年4月30日撤离小区开始,往前推算三年的物业费,并且物业费怎么收,收多少合适,需要双方拿出诚意,协商解决实际上2020年4月30日之后，美好家园物业服务就处于停滞状态，就没有再提供服务了，4区一片混乱。我认为,物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对等报酬,双方在权利和义务是平等的,不能只有权利不履行义务,也不能履行了义务没有享受到权利,这都是全体业主享受物业服务的物质基础,如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费,在业主行使先履行抗辩权后,物业公司变本加厉地不履行协议,最后借助司法权力强迫业主就范,让不法物业公司获取非法利益,法院是对弱势群体的最后保护屏障,如果法院不全面查明案件事实,简单地支持物业公司的无理要求,是不利于业主公共利益的保护的,也是十分不公平的,因此,我恳请法庭认真审查我的抗辩事由,我不交纳物业费的真实原因,先履行抗辩是正当和合理的,对物业服务企业拒不履行前期物业管理服务协议条款,是否存在履行协议有重大瑕疵?作出一个正确的评判！原告没有履行前期物业管理服务协议的义务,无权要求我支付物业费。根据协议相对性原则,原告只有履行了协议中约定的服务,才有权要求被告履行付费。然而原告没有举证证明自己履行了协议义务,应承担举证不能的法律后果,因此可推定原告并没有履行协议义务。实际上原告也没有履行协议义务:①房屋漏雨、管理混乱,垃圾清理不及时,卫生无人打扫。小区汽车进入过夜乱停放。②未经业主同意,私自使用维修基金,并且没有公开账目。③侵占本属于包括被告在内的小区业主的费用。根据《物权法》第70条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利,所以小区公共区域的经营性收入,如电梯出入口的广告费用,小区里的广告费,(如:横幅,LED广告牌,汽车出入拿的广告卡,等等,)归全体业主所有。④小区消防通道长期被车辆停放而无人管理,小区内随意施工和维修养护不当,造成小区业主出入不便,小区环境脏乱差,业主们忍无可忍,为此多次口头及书面要求物业公司整改,但物业公司却一拖再拖,从未有过整改，所以才有后期被全体业主驱逐。二、原告诉讼请求第2条,“判决被告支付违约金708元(拖欠物业费10%计算”我的答辩意见是,恳请洛阳市涧西区人民法院依法驳回原告的诉讼请求,对于原告提出的让我支付所谓违约金708元,不予支持,主要理由：1、“判决”两字是明显的用词不当,因为判决两字由原告提出是严重不合适的,更是不合法的,尚未开庭,胜负未知,作为原告怎能在起诉状中,使用判决两字?判决是法院依法审理之后,才能做出的。2、原告提出的支付违约金的10%的比例从何而来,有何法理依据?我在协议中也没有看到这个10%的比例呀,我认为违约的不是我,是物业公司,物业公司应按照相关法律,退还业主物业费,给业主支付违约金才对。前期物业协议是物业公司提供的格式协议,当中关于滞纳金的条款,原告没有履行说明义务,根据协议法“第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。同时,根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第29条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾协议的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”。显然,本案“协议”中约定的日千分之三的滞纳金比例过高,法院应当按业主的请求予以调整,驳回原告的有关滞纳金的请求。更为重要的是,出现业主拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成,业主是行使正当的抗辩权,因此业主不应承担违约责任,违约金是惩罚违约的行为,因此我没有承担违约金的义务。三、原告诉讼请求第3条,“本案诉讼费由被告承担”我的答辩意见是,恳请洛阳市涧西区人民法院依法驳回原告的诉讼请求,本案诉讼费用由原告承担,主要理由:原告作为物业服务企业,应当承担其企业责任和社会责任,不顾及多年来全体业主忍气吞声、逆来顺受、一忍再忍的实际情况,拿着《前期物业管理服务协议》中的格式条款,来和我们说事,原告在《民事诉讼状》中提出的一些不合常理的诉讼请求,根本没有考虑到业主没有缴纳物业费的真实原因,更没有检讨自己在这八年以来,在美景新城小区服务的效果如何,这是一个企业该有的责任与担当吗?连区区几十块钱诉讼费都在和业主计较,我终于找到了小区搞不好的原因,是美好家园物业公司就没打算实心实意地为业主服务,是掐着别人的肉,自己不嫌疼,干啥啥不行,收钱第一名,原告非但在《民事起诉状》中只字不提自己怎么为业主服务的,反而利用自身的优势地位,变本加厉的提出无理要求,更有甚者,原告要求我支付滞纳金,完全违背国家政策与法律规定,试问,我没有享受到应有的服务,小区被原告及开发商,搞成了这种局面,谁来弥补我的经济损失和精神损失?以事实为依据,以法律为准绳,正义可能会迟到,但绝对不会缺席,恳请人民法院还原事情的真相,保障我们的合法权益,让老百姓安居乐业,原告的所作所为,以大欺小,公然违背政策法规,把诚实守信的美德抛在脑后,反而还倒打一耙,这种行为明显置业主的合法权益于不顾,站在业主的对立面,作为业主只有拿起法律武器来维护自己的合法权益,为自己辩护,我请问原告,到底是谁违约,是谁没有契约精神,是谁只算自己的经济账,小区搞成这样,是谁的责任?原告应该充分担负起自己的社会责任,做好物业公司该有的担当。我请求人民法院严格按照国家政策与法律规定审理此案,驳回原告全部诉讼请求;请求法院公平公正的为弱势群体老百姓做主,依法保护业主的合法权益,让老百姓在每一个司法案件中感受到公平正义。被告庭后补充辩称：一、对原告提出的,“原告按约定为小区业主提供了物业服务，被告自2015年8月1日到2020年9月30日无正当理由拒交物业管理费已累计7079元。”我的答辩意见是，原告陈述的不是事实,严重存疑,主要理由:老百姓居家过日子,消费很多,物业费作为家中开支的一项，谁也没有想到这个交费的凭据会成为日后我与物业公司对簿公堂的重要证据，时隔多年，要我一个八十五岁的老人找出当年交费的单子这怎么可能，我们家绝对不是从2015年8月1日开始就没有交物业费,试想,如果真的是这样，原告不可能不催交，如果有过催交行为，请原告提供令人信服的证据,并且有我个人的亲笔签名，不能以原告在起诉状中描述的为准，并且在12月25日的庭审过程中发现，有些业主，明明交纳了物业费，而物业公司却在起诉状中,提交了与事实严重不符的交费区间的证据，已经收过的钱，还要重复收取，诚信何在，原告错误的将案情引向了对自己有利的方向，老百姓挣钱不易,原告这种做法天理何在?恳请人民法院还原事实的真相,给我一个公正公平的说法。二、虽然原告说是在2020年9月30日撤离的美景新城小区,事实上在2020年4月30日之后，原告就没有再提供物业服务了，小区脏乱差、没人打扫卫生，等等，因此将物业费计算至2020年9月30日是不符合实施的，应该予以纠正。三、再次强调，原告应该无条件将我在入住小区前交纳的2000元房屋装修押金无条件退还，不应只向我要物业费，而不退还我的押金，这是严重不合理的,请人民法院主持公道。四、2016年8月16日，因小区供水压力过大，造成我家水管崩裂，全屋的复合地板被水浸泡，我立刻让我儿子刘春芳向美好家园物业公司派驻的经理反映，他也到了现场核实,但始终没有解决我的诉求，应该给予我经济补偿。五、要求原告对我家的墙面裂缝、空鼓，地，地面坎坷不平面瓷砖掉落,外墙渗水等经济损失进行经济补偿。我请求人民法院严格按照国家政策与法律规定审理此案，驳回原告全部诉讼请求，并要求原告和我一起心平气和的坐下来友好协商，解决问题。经审理查明，原告洛阳市美好家园物业管理有限公司（甲方）与被告刘春芳（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：由甲方提供物业管理服务，乙方向甲方交纳物业管理费用，住宅按建筑面积每月每平方米1.1元。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金，或停水停电等措施催缴。该协议中并未约定物业费的缴纳时间。原告当庭主张物业费收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米1.1元。另，涧西区物价管理办公室于2014年5月21日出具《关于对洛阳市美好家园物业管理有限公司核定收费标准的批复》（涧价收费批字【2014】021号），载明：“…经审价委员会研究：依据洛发改【2009】40号文件精神，对你小区1、高层住宅的物业费标准定为1.1元/平方米/月…”。2013年8月5日，买受人刘春芳（本案被告）与出卖人洛阳市美好家园置业有限公司签订《补充协议》一份，载明：“…该套房屋实测面积为103.8㎡…”另查明，2020年9月28日，美景新城业主委员会出具《关于再次要求美景新城物业退场的通知》一份，通知美好家园物业有限公司于2020年9月29日-10月8日配合业主委员会完成对移交清单的审核和验收，并保证交接期间小区物业管理工作正常进行。原告于2020年9月30日正式从案涉小区撤场。鉴于部分业主逾期未交纳物业服务费用，原告分别于2020年9月23日和2020年10月13日在案涉小区的公示栏中张贴《关于缴纳物业费和水费的通知》以及《美景新城物业费欠费明细表》，对欠费业主进行书面的公示催缴，被告的姓名、所住房号、面积、欠费期间、欠费金额亦在其列。本院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与案涉房屋的被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，本院依法予以确认为合法有效。被告答辩称该协议非其自愿签订，但其并未在法定的行使撤销权的期限内请求人民法院或者仲裁机构撤销该协议，故其该项答辩理由不成立，本院不予采信。原告在对包括被告物业在内的美景新城小区的整体区域提供了物业管理服务的同时，被告也应履行向原告按期足额交纳物业服务费的义务。根据《收据》所载的物业费交纳期间，被告向原告缴纳物业费直至2015年7月31日，自2015年8月1日起未履行按期足额交纳物业服务费的义务。鉴于被告提出诉讼时效抗辩，经本院审查，原告分别于2020年9月23日和2020年10月13日在案涉小区的公示栏中张贴《关于缴纳物业费和水费的通知》以及《美景新城物业费欠费明细表》，对包括被告在内的欠费业主进行书面的公示催缴，故此，结合原告要求被告支付拖欠的物业服务费的诉求，本院对原告诉求2017年9月23日至2020年9月30日期间的物业费予以支持，对超出诉讼时效期间的物业费诉求，本院不予支持。鉴于被告当庭认可案涉房屋面积为103.8㎡，本院确认被告应支付拖欠的2017年9月23日至2020年9月30日（共36个月零7日）期间的物业服务费4137.12元{【1.1元/㎡/月×该房屋建筑面积103.8㎡×36个月+【（1.1元/㎡/月×该房屋建筑面积103.8㎡）÷30日×7日】}。对于被告就欠费时间提出的异议，未提出证据予以证明，本院不予采纳。根据法律规定，双方当事人协商一致，可以变更合同内容。但是，鉴于就物业费减少标准的具体幅度，原被告双方并未在物业服务合同或前期物业服务合同作有明确具体约定，亦未就该问题作有其他书面补充性约定，故此，对于被告提出的应减少物业费的答辩意见，证据不足，本院不予采纳。对于被告提出的先履行抗辩权之答辩意见。根据法律规定，先履行抗辩权是指“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据原、被告共同签订的《前期物业管理服务协议》所载“第四条物业管理费用…八、每次交纳费用时间：。”等内容，就原告向被告提供物业服务之义务和被告向原告支付物业费之义务的先后履行顺序之问题，鉴于未有证据证明双方当事人之间作有明确约定，故此，对于被告提出的原告向其提供物业服务之义务应当先于履行的答辩主张，本院不予采纳，进而对被告据以提出先履行抗辩权的答辩意见，本院不予采纳。虽《前期物业管理服务协议》中约定业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金，或停水停电等措施催缴；因原告提供的物业管理服务在严格履约方面确实存在瑕疵，原告应当依法承担相应的法律后果。故此，本院对原告要求被告支付物业服务费违约金的诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘春芳于本判决生效后十日内向原告洛阳市美好家园物业管理有限公司支付自2017年9月23日至2020年9月30日止期间的物业服务费4137.12元。二、驳回原告洛阳市美好家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按上述指定的期间履行给付金钱义务的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支持迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告刘春芳负担。本判决为终审判决。审判员  李晓佳二〇二〇年十二月二十九日书记员  朱智慧