江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终3066号 上诉人（原审原告）：赵映，女，1969年10月生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：鄢彬，江西平常心律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江西满威实业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 法定代表人：吴来斌，系该公司经理。 委托诉讼代理人：邹细军，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴雨，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 上诉人赵映因与被上诉人江西满威实业有限公司（以下简称满威公司）买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初8910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未提交新证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵映上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判满威公司在一审判决基础上多返还上诉人车位预付款5.2万元；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决事实认定不清。1、导致本案《嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议》解除的原因是被上诉人无法在上诉人起诉前将可以使用的车位建造完毕构成违约，而不是上诉人违约。2、本案《嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议》产生的债权有且仅有12万元车位预付款，在违约金的处理上应当以12万元为基数而不是26万元为基数。二、根据本案案情，一审法院不应参照《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定进行判决。本案应按照最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定判决。三、上诉人认为既然本案被上诉人存在“无法在上诉人提起诉讼之前将可以使用的车位建造完毕”的违约行为，那么根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三、四项的规定，上诉人享有法定的合同解除权。综上，恳请二审法院予以改判，支持上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。 满威公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 赵映向一审法院起诉请求：1、判决解除双方签订的《嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议》；2、判决满威公司退还赵映预先支付的车位认购款12万元，且自认购款交付之日2017年6月25日起按同期银行贷款利率计算占用费至付清为止（暂计算至2020年1月1日为14352.24元）；3、一审案件诉讼费用由满威公司承担。 一审法院认定事实：2017年6月25日，赵映（乙方）与满威公司（甲方）签订《嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议》一份，协议约定，“一、乙方自愿认购甲方开发的位于嘉禾小区（力高御景天城）地下车位，车位类别及总价：1、微型车位，总价26万，预付款12万抵15万，尾款11万；2、小型车位，总价28万，预付款12万抵15万，尾款13万；3、标准车位，总价30万，预付款12万抵15万，尾款15万；4、无障碍车位，总价32万，预付款12万抵15万，尾款17万；5、微型子母车位，总价35万，预付款12万抵15万，尾款20万；6、标准子母车位，总价40万，预付款12万抵15万，尾款25万。二、付款方式与时间：1、乙方同意在本认购协议签订时，向甲方支付预付款12万元。2、乙方在签订本认购协议后，须在签订《商品房买卖合同》之前缴清尾款，然后携本认购协议及收款收据到嘉禾小区（力高御景天城）营销中心按缴清车位款时间先后顺序参加现场车位选号（仅限认购一个类别的车位），并签署《车位使用权出让协议》。3、如果乙方在约定时间内未缴清尾款，视同乙方放弃认购权，甲方有权要求乙方继续履行本认购协议或自行处理该物业，乙方所付预付款不予退还。三、甲乙双方权利与义务：1、该认购协议约定的价款仅为该车位的使用价款。2、乙方如因不可抗力原因放弃购买该物业，预付款不退还，甲乙双方签订的本认购协议即自动失效，双方权利义务即时终结。3、在乙方交清尾款并签订认购该车位《车位使用权出让协议》后，本认购协议自行失效。4、乙方应确保其所提供的通信地址和收信人、固定电话及移动电话等联系方式真实有效，甲方向上述地址发出的信函或短信视为送达，通信地址如有变更，应立即书面通知嘉禾小区（力高御景天城）营销中心，否则由此造成的一切后果由乙方承担。5、乙方应妥善保管该认购协议及预付款收据，认购协议一旦确认，本协议所确认的权利和义务不得转让、更名。6、本认购协议自双方签字或盖章之日起生效。7、因本协议发生的纠纷由甲方所在地人民法院管辖。”该协议签订当日，赵映向满威公司支付车位预付款12万元，满威公司向赵映出具了收据。之后，双方一直未签订正式的车位使用权出让协议，直至2017年7月20日赵映与满威公司签订《南昌市商品房买卖合同》时，赵映未向满威公司缴清车位尾款。另查明，2017年6月25日，满威公司（甲方、出售方）与赵映（乙方、认购方）签订了一份嘉禾小区项目认购书，由赵映认购满威公司开发的该小区房，预售建筑面积约111.06平方米，用途住宅，认购单价为14134.92元／平方米，认购总价为1569824元整。2017年7月20日，赵映与满威公司签订了南昌市商品房买卖合同，购买嘉禾小区住宅，单价为13949元／平方米，总金额为1549176元。截止庭审时，嘉禾小区已竣工验收，赵映尚未收房。 一审法院认为，赵映与满威公司签订的《嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议》属于预约合同，该合同不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为合法有效。双方签订预约合同的目的为了签订本约，赵映以满威公司具有合同履行期内的违约行为为由要求解除合同，理由不能成立，一审法院不予支持。预约合同签订后，赵映未按照预约合同的约定期限缴清尾款、选定车位（车位类型、车位号）并与满威公司签订《车位使用权出让协议》，赵映的行为已经违反了预约合同的约定。但由于案涉车位涉及众多业主，赵映的行为已明确表示不再履行该预约合同，合同没有继续履行的必要，且满威公司出售的商品房属于限价房，出售的车位价格也确实偏高，如果按照约定执行，其违约金也显著过高。在满威公司既无法向赵映主张继续履行预约合同，又不主张解除合同的情况下，出于定纷止争、案结事了的目的，为了调整赵映与满威公司双方的利益，结合其他大部分业主已调解结案情况，参照《全国法院民商事审理工作会议纪要》第48条的规定精神和《中华人民共和国担保法》第九十一条关于“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的的百分之二十”的规定，本案酌定由赵映按照微型车位总价款26万元的百分之二十标准向满威公司支付违约金5.2万元。现赵映已预交车位款12万元，故满威公司仍应返还赵映车位预付款6.8万元。对赵映主张满威公司支付资金占用费的诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决：一、赵映与江西满威实业有限公司于2017年6月25日签订的《嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议》权利义务予以终止；二、江西满威实业有限公司在一审判决生效之日起十日内返还赵映车位预付款6.8万元；三、驳回赵映其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由赵映预交一审案件受理费2990元减半收取，由赵映承担1495元，退回赵映1495元。 本院二审期间，各方当事人未向本院提交新证据，本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，当事人之间签订的《嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议》属于预约合同，该预约合同不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。预约合同签订后，赵映未按照预约合同的约定期限缴清尾款、选定车位（车位类型、车位号）并与满威公司签订《车位使用权出让协议》，赵映的行为已经违反了预约合同的约定；但由于赵映已明确表示不再履行该预约合同，且满威公司出售的商品房属于限价房，出售的车位价格也确实偏高，因此，一审法院综合考量本案案情以及其他大部分业主已调解结案等情形，参照《全国法院民商事审理工作会议纪要》规定的精神，依法酌定由满威公司返还赵映案涉车位预付款6.8万元并无不当，本院予以维持。赵映上诉要求满威公司在一审判决基础上再另行返还5.2万元缺乏事实和法律依据，理由亦不成立，本院不予支持。 综上所述，赵映的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1100元，由上诉人赵映负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉