云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院行 政 判 决 书（2018）云31行终12号上诉人（原审被告）芒市住房和城乡建设局（原芒市住房和城乡规划建设局）。住所地：云南省德宏州芒市。法定代表人赵明快，局长。出庭负责人宝海龙，局班子成员。委托代理人米强，北京大成（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人洪晓清，北京大成（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）马立媛，女，住云南省昆明市。委托代理人刘江涛，北京盈科（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人李倩，北京盈科（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原审第三人德宏禾立房地产开发有限责任公司。诉讼代表人何顺生。委托代理人朱云，云南和序律师事务所律师，代理权限为特别授权。原审第三人云南融通融资担保有限公司。住所地：昆明市。法定代表人马罗矶，执行董事。上诉人芒市住房和城乡建设局（以下称芒市住建局）因与被上诉人马立媛，原审第三人德宏禾立房地产开发有限责任公司（以下称禾立公司）、云南融通融资担保有限公司（以下称融通公司）房屋登记管理行政登记一案，不服云南省芒市人民法院（2017）云3103行初8号行政判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月16日立案后，因被上诉人（原审原告）马罗矶死亡，须等待其近亲属表明是否参加诉讼，本院中止诉讼。2020年10月16日，本院收到马罗矶女儿马立媛代马罗矶参加诉讼的申请，决定恢复诉讼，并通知马立媛作为被上诉人（原审原告）参加诉讼。2020年11月18日，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人芒市住建局出庭负责人宝海龙及委托代理人米强、洪晓清，被上诉人马立媛委托代理人刘江涛，原审第三人禾立公司委托代理人朱云到庭参加诉讼。原审第三人融通公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院认定：2013年，禾立公司资金周转困难，与第三人融通公司发生借款担保关系，第三人融通公司要求禾立公司提供还款的保障，经双方协商并达成协议，将禾立公司开发建设的xxx小区的26套商品房备案登记在第三人融通公司法定代表人马罗矶名下，禾立公司与马罗矶签订了26套商品房购销合同。2013年3月15日，芒市住建局对上述26套房进行登记备案，并对备案的合同加盖了芒市住建局房产管理股的公章。26套房分别为：1栋1单元S-1号、1栋2单元S-2、1栋5单元S-3号、2栋1单元S-4号、2栋7单元S-7号、2栋9单元S-9号、1栋2单元1202号、1栋3单元1202号、1栋5单元1407号、1栋5单元1408号、1栋5单元1409号、2栋3单元1102号、2栋4单元1001号、2栋5单元1001号、2栋5单元1002号、2栋9单元1101号、2栋3单元301号、2栋3单元302号、2栋3单元401号、2栋3单元402号、2栋3单元501号、2栋3单元502号、2栋3单元601号、2栋4单元201号、2栋4单元202号、2栋4单元401号。后禾立公司向洪某某借款，洪某某要求提供还款的保障，为取得洪某某的借款，禾立公司法定代表人黄超强于2013年5月伪造马罗矶签字的撤销房屋备案申请到芒市住建局处办理了撤销备案登记。2013年5、6、7月，将上述房屋备案登记在洪某某和他人名下。后禾立公司伪造了撤销备案登记的相关材料，到芒市住建局办理上述部分房屋的撤销备案登记，将房屋出售他人。2017年4月30日，马罗矶到芒市住建局对上述26套房屋的备案情况进行了解，被告知原备案登记在其名下的26套房已被撤销备案登记，另行由其他买受人进行了备案登记。马罗矶向芒市住建局提出异议，未获答复。马罗矶认为芒市住建局未经其同意撤销26套商品房的备案登记不符合法律规定，未尽到审查义务，提起行政诉讼。请求：1．确认芒市住建局撤销上述26套商品房买卖合同备案登记的行为违法，并恢复备案登记；2．诉讼费由芒市住建局承担。另查明，上述26套商品房中一部分已被禾立公司出售给他人，并已根据《中华人民共和国物权法》的规定，办理了商品房预告登记。一审认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，国务院令248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条第二款规定了商品房开发企业应当将房屋预售合同报房产管理部门登记备案，是房地产管理部门对商品房开发企业的一种监督管理措施，其目的是加强房地产管理部门对商品房开发企业的监督管理，防止开发商一房数卖，损害合同当事人的合法权益。注销原有的备案登记，使开发商有了将该房屋再行出售的可能，这势必会对合同当事人的权利产生巨大影响，因此，注销房屋备案登记的行为无论从行为主体、职权要素和内容等方面看，对合同当事人的权利义务具有一定实际影响，是行政机关的具体行政行为，属于法院审查的范围，故撤销登记备案的行为属于可诉的行政行为。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条的规定“公民、法人或其他组织直接向人民反映提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月提出”，本案芒市住建局根据禾立公司提交的申请即办理了撤销备案登记，办理撤销备案登记时及事后未告知马罗矶本人，芒市住建局提交的证据也不能证实马罗矶本人知道上述26套房撤销备案登记及已超过起诉期限，芒市住建局于2017年4月30日向马罗矶出具26套房的信息查询表，该查询表显示上述26套房已与2013年6月至2015年3月期间登记备案在其他买受人名下，应以该出具查询表的时间计算起诉期限，故向法院提起行政诉讼的时间符合法律规定。现行法律、法规及规范性文件虽对注销登记的程序未作明确规定，但作为行政机关应考虑到撤销备案登记的行为对合同相对人利益影响较大，应认真审查第三人提交的申请材料，严格谨慎作出行政行为。根据住房和城乡建设部建房（2010）53号《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第二条第十项规定“已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售”，如本案合同双方当事人解除合同撤销登记备案，应由合同双方当事人提交申请，本案芒市住建局在办理撤销登记备案时，仅依据禾立公司一方当事人出具的申请，在马罗矶未到场也未提交授权委托书的情况下，即为禾立公司办理撤销备案登记，事后也未告知马罗矶，未尽审慎审查的义务，属行为不当，应确认违法。鉴于上述26套房多数已销售给他人，并已按物权法的规定进行了预告登记，故不宜撤销行政行为。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条，判决：一、确认芒市住房和城乡规划建设局撤销备案在马罗矶名下的26套房的登记备案行政行为违法。二、驳回马罗矶的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由芒市住房和城乡规划建设局负担。芒市住建局上诉称：一、一审事实认定部分错误。（一）一审认定“2013年3月15日，双方到……备案登记”并无证据证实。事实上是禾立公司一方到上诉人处办理备案登记，按相关规定，办理备案登记是房地产开发公司的义务，不需要购房人一同办理。认定住建局根据禾立公司提供的撤销备案申请将备案登记撤销，容易引人误解，应认定为住建局根据禾立公司提供的伪造马罗矶签名的撤销申请及加盖禾立公司印章的授权材料，将备案登记注销。（二）一审采信被上诉人提交的两组证据错误。上诉人认为，2018年2月8日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第十项明确，对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围。一审判决仅凭被上诉人提交的备案合同和查询表并不能得出注销备案登记行为对其权利义务产生实际影响的结论，本案不属行政诉讼受案范围。（三）一审认定“后禾立公司向洪某某借款……到芒市住建局办理上述部分房屋的撤销备案登记，将房屋出售他人”的部分中，除“2013年5月，禾立公司法定代表人黄超强伪造马罗矶签字的撤销房屋备案申请到芒市住建局处办理撤销备案登记”属实外，其余仅为黄超强一面之词，在无其他证据佐证的情况下不能成立。同时，对上诉人提交的可以证明被上诉人超过起诉期限及对被上诉人权利义务不产生实际影响的证据内容未予采信也是错误的。（四）一审以上诉人向被上诉人出具查询表的时间计算起诉期限错误。1．根据《行政诉讼法》第四十六条“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年”的规定，行政诉讼不存在“诉讼时效”的概念，应为“起诉期限”，一审在判决书说理部分中明确“未超过诉讼时效”错误。2．被上诉人所述2017年4月才得知其26套房屋已被撤销合同备案登记不属实。（1）第三人融通公司于2016年4月21日向云南省纪委发出的《举报信》中载明：“2013年6月，禾立公司法人黄超强等人伪造我公司授权委托书（未公证）等文件将抵押给我公司的28套房产悉数解除，并于2013年8月到11月，再次抵押他人用于借款”。同时明确了芒市住建部门登载芒市商品房购销合同备案信息系统内，并无融通公司的购房备案登记，但融通公司的法定代表人马罗矶以个人名义，在系统内有禾立公司项下xxx备案房源26套的信息。（2）根据上诉人代理律师从黄超强涉嫌诈骗一案中调取的侦查卷内容显示，芒市公安局于2015年8月17日、2015年8月28日，对时任融通公司常务副经理周雁雏进行询问后，形成两份《询问笔录》。在笔录中，周雁雏明确表示：杜鸥让黄超强备案了26套房屋至融通公司法定代表人马罗矶名下，并且，后来很快就已经发现，在马罗矶不在场，且没有任何授权文件的情况下，就把备案在马罗矶名下的26套xxx房产，全部撤销备案。上述内容足以证明：融通公司在2016年4月21日向云南省纪委提交举报信时，甚至在更早之前，也就是融通公司常务副经理周雁雏接受芒市公安局询问时，作为融通公司法定代表人的马罗矶，就已经得知其名下26套xxx备案房屋，被撤销了合同备案登记。（3）根据云南省昆明市中级人民法院（2014）昆民四初字第381号民事判决书的内容，已认定黄超强作为法定代表人并实际控制的昆明景君经贸有限责任公司向交通银行云南省分行贷款1500万元，由本案第三人融通公司为其贷款提供担保，再由禾立公司及其他自然人或法人，为融通公司的担保债权及利息、违约金等提供连带保证反担保。上述案件在起诉时提供了准确的财产线索，申请对杜鸥与禾立公司签订备案商品房购销合同的商铺（合同登记号xxx）进行了查封财产保全［（2014）昆执保字第166号协助执行通知书］，正常情况下，只有通过到上诉人处查询才能得到准确的房屋登记备案信息，而该案已一并对自己法定代表人名下房屋的备案情况进行了查询。另外，在马罗矶同为法定代表人的昆明百货大楼（集团）珠宝经营有限公司诉徐亚琦、禾立公司等一案中［（2014）昆民四初字第485号］，同样提供准确财产线索申请了财产保全［（2014）昆执保字第358号协助执行通知书］，查封了徐亚琦与禾立公司签订备案商品房购销合同的商铺（合同登记号xxx）。在马罗矶为法定代表人的昆明百货大楼（集团）珠宝经营有限公司诉李国卿、禾立公司等一案中［（2014）昆民四初字第484号］，同样提供准确财产线索申请了财产保全［（2014）昆执保字第357号协助执行通知书］，查封了李国卿与禾立公司签订登记备案商品房购销合同的商铺（合同登记号xxx）。上述三个案件中，禾立公司均为被告，均被判决承担连带还款责任，且在三个保全裁定中均为被保全对象，作为原告的融通公司及昆明百货大楼（集团）珠宝经营有限公司，当时都到诉人处查询了相关房屋备案信息。通过以上分析可以得知，马罗矶作为融通公司及昆明百货大楼（集团）珠宝经营有限公司的法定代表人，在上述三个诉讼和保全时，就知道或者应当知道本人备案登记已被撤销的情况。二、一审认为上诉人注销房屋备案登记的行为对被上诉人的权利义务具有实际影响，没有事实和法律依据。（一）根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此，商品房预售合同登记备案并不是预售合同的生效要件。预售商品房合同登记备案是上诉人对房产交易的一种监督，是对《商品房买卖合同》的备案，并未对不动产权属作出确认。（二）预售商品房登记备案是房地产管理部门对房地产开发企业商品房预售合同进行预购备案登记的行为，是对合同双方当事人权利状态方面有关事实的记载，对合同双方权利义务不产生实际影响。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”也说明商品房预售合同登记备案对商品房预售合同的效力不产生影响。本案中，被上诉人与第三人禾立公司《商品房购销合同》的效力，并不因备案或备案被撤销而受到影响，也不因未备案或备案被注销就不能取得物权。（三）商品房预售合同登记备案并非物权意义上的登记备案，其法律价值只在于通过行政管理的手段，来保护商品房交易的安全，最大限度地保障商品房买卖合同目的的实现。因此，预售登记备案行为仅具有债权合同公示效力，不发生物权公示效力。（四）一审判决既然已经认定房屋买卖合同并非真实的房屋买卖法律关系即虚假无效的房屋买卖合同，实际上是为解决马罗矶作为法定代表人并实际控制的融通公司与第三人禾立公司间实现反担保债权（让与担保）的方式，属于法律禁止的“流质”或“流押”行为，该行为因违反担保法的效力性规定而无效。无效的商品房购销合同即使备案也是无效的。（五）根据一审法院已经查明的事实，第三人禾立公司因资金周转困难，与第三人融通公司发生借款担保关系，第三人融通公司要求禾立公司提供还款的保障，经双方协商，禾立公司将开发建设的xxx项目26套商品房备案登记在融通公司法定代表人马罗矶名下，由禾立公司与马罗矶签订《商品房购销合同》，不难看出马罗矶购买“xxx”项目商品房时，实际并未支付任何交易对价。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》（法释〔2018〕1号）第十三条的规定：“债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼。”上诉人认为法院应当告知被上诉人就民事争议另行提起民事诉讼，主张相应的权利。若被上诉人提起该民事诉讼，完全可以对抗房屋后续买受人所办理的商品房预售登记（已有相应法院判例）。（六）本案中马罗矶与禾立公司的26套商品房购销合同，并不因为备案被注销而终止，该合同至今未解除，也未终止履行，仅只是购房人未履行支付购房款的义务（按一审认定的是为了借款的担保也就是不需要支付款项），第三人禾立公司未履行交付房屋的义务。在这种情况下，一审判决何以认定会对合同当事人权利义务具有一定实际影响，是对被上诉人还是对第三人融通公司，到底会有什么影响？是合同无效、有效不能履行还是不能取得物权，而这都需要通过民事确认之诉才能解决，一审判决此种认定显然是主观臆断。另本案第三人融通公司作为第三人禾立公司的债权人，也已通过向第三人禾立公司的管理人申报债权的方式，来实现合法权益。因此，一审法院在说理部分认定的“上诉人注销原有的备案登记，使得开发商有了将该房屋再行出售的可能，对合同当事人的权利产生巨大影响”的结论，确有错误。（七）上诉人认为注销合同备案的行为，并未对被上诉人的合法权益产生实际影响，一审法院应当依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条的规定，驳回被上诉人的起诉。三、一审认定本案上诉人在办理撤销登记备案时，仅依据禾立公司一方当事人出具的申请，在被上诉人未到场也未提交授权委托书的情况下，即办理撤销备案登记，事后也未告知被上诉人，未尽审慎审查义务，行为不当。上诉人认为，此种认定属主观臆断，无事实和法律依据。《城市商品房预售管理办法》（2004修正）第十条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。上诉人认为，从上述规定可以看出，一是备案登记是由房地产开发企业向备案登记部门办理备案，无须购房者参与；二是登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。这里的委托方应当是指房地产开发企业，而不是指购房者。对于注销备案，同样如此，是由房地产开发企业向备案登记部门办理注销备案手续，如果委托代理人办理，也是由房地产公司委托。本案中申请办理注销手续的是第三人禾立公司，不存在办理委托书的问题，更不存在需要本案被上诉人出具委托书的问题。上述住建部的53号文中对此也无规定。对于是否需要通知购房人的问题，代理人认为，一是按规定办理备案登记是对房地产公司的要求，也是房地产公司的义务，法律、法规及规范性文件对备案部门并无此规定；二是对于注销备案也是由房地产公司按53号文进行申请办理的，备案部门并无法定通知义务。同时，文件中规定的双方申请并不是双方同时到场申请。对于一审判决认为的审慎审查，上诉人认为，第一，现行法律、法规、规章及规范性文件对于商品房购销合同备案还是注销备案并无进行审慎审查的规定和要求，而且作出注销备案登记是基于房地产公司和购房人的申请，而非上诉人依职权作出，上诉人并无审慎审查的义务，按照53号文件规定进行形式审查，并无不当。四、一审法院适用法律错误。（一）根据云南省德宏傣族自治州中级人民法院（2015）德刑一初字第100号刑事判决书中认定的事实，与马罗矶签订《商品房购销合同》的禾立公司，采取先办理登记备案，后再提交虚假资料、骗取取消合同备案，与众多不同的自然人或企业签订《商品房购销合同》。目前多份《商品房购销合同》的具体效力，需由各方另行通过民事程序予以解决。在此情况下，一审法院未参照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，中止行政诉讼审理，先行解决民事争议，属于适用法律错误。如果本案第三人融通公司认为上诉人注销备案登记的行为损害了其债权的实现，则应按《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》“债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼”的规定，进行处理。（二）一审判决引用《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条，确认上诉人撤销备案登记的行政行为违法，但第七十四条下面有两款共五项内容，不知一审法院究竟是适用哪一款哪一项得出结果。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实及适用法律法规错误，导致不公正、不合法判决。请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉或发回重审。另需指出，一审判决将第三人写为“德宏禾立房地产开发有限公司破产管理人云南和序律师事务所”，列“负责人：何顺生，该律师事务所主任”是错误的，第三人应为“德宏禾立房地产开发有限公司”，下面列“诉讼代表人：何顺生，”，判决书第二页倒数第六行中“本院2015年7月5日立案登记后”应为“本院2017年7月5日立案登记后”。对于上述问题请二审法院一并纠正。马立媛答辩称：一、本案应该撤销原判，发回重审。（一）本案一审立案时间为2017年7月5日，马罗矶死亡时间为2017年9月25日，开庭时间为2017年11月15日，马罗矶死亡信息未及时向一审代理律师披露，但其确已丧失行政诉讼主体身份。（二）一审马罗矶的诉求既包括确认行政行为违法，也包括恢复备案登记，根据一审查明的事实，一审审理期间案涉26套房屋已备案至案外人名下，未通知其他备案权利人参与诉讼，系遗漏诉讼必要当事人，故请求撤销原判，发回重审。二、上诉人驳回起诉的上诉请求没有法律依据。（一）上诉人注销本案所涉26套房屋商品房销售合同备案登记的行为违法。虽然上诉人在上诉状中强调其已尽到审慎审查义务，但确认行政行为是否违法，需要全面性审查，不是说尽到审慎审查义务的就是合法的。本案被上诉人尚未提起行政赔偿诉求，上诉人是否尽到审慎审查义务仅影响行政赔偿，对行政行为是否违法不是必要条件。（二）上诉人认为被上诉人超出法定起诉期限，于法无据。根据一审查明的事实，上诉人明确告知被上诉人26套房屋已被注销登记的时间是2017年3月30日，这是上诉人第一次通过书面官方的方式明确告知被上诉人26套房屋已被注销，被上诉人也只有在得到该告知函以后，才能采取下一步救济措施，因此被上诉人一审起诉期限符合法律规定的范围。3．上诉人注销案涉26套房屋备案登记的行为，对被上诉人产生了实际影响。虽说备案登记不是商品房购销合同的生效要件，但备案所涉的26套房屋已经登记到案外人名下，直接导致被上诉人的购销合同无法履行。一审我方要求恢复备案登记被驳回，导致被上诉人要求继续主张对该26套房屋的相关权利时，实际受到了影响。第三人融通公司提交书面答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。第三人禾立公司答辩称，融通公司及被上诉人均未向管理人提交购买房地产的债权凭证，仅对借款融资担保提出债权申报。管理人认为无论是否签订购房合同及产生备案，未实际支付购房款即未发生实际买卖行为的，均不属于房屋买卖。一审法院随案移送了一审当事人提供的证据材料。本院认为，一审法院对证据的审核认定正确，本院予以确认。二审中，被上诉人提交一组美国洛杉矶州出具的死亡证明及一份云南省昆明市公安局户口注销证明，欲证明原一审原告马罗矶已死亡。上诉人质证认为，被上诉人提交的来自美国的证据无翻译件，证据形式要件不完备。本院认为，被上诉人提交的域外证据未提交原件以供核对，无中文译本，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第二款“提交外文书证，必须附有中文译本”的规定，对该组域外证据，本院不予采信；对昆明市公安局于2018年4月4日注销马罗矶户口的注销证明，上诉人无异议，本院予以采信。经二审审理查明，被上诉人到芒市住建局对备案情况进行了解并被告知立案登记已撤销的时间应为2017年3月30日，一审认定为2017年4月30日系笔误，本院予以纠正；其余一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。二审中，双方当事人围绕本案的争议焦点进行了辩论。即1．本案撤销备案登记行为是否具有可诉性；2．本案是否超过起诉期限；3．上诉人撤销备案登记行为是否违法。一、本案撤销备案登记行为是否具有可诉性？本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款及国务院令248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条第二款规定，商品房预售合同需到房地产管理部门进行登记备案。房地产管理部门注销原有备案登记的行为，有可能对合同当事人权利义务产生实际影响，是可诉的具体行政行为，属于人民法院受案范围。对上诉人认为本案撤销备案登记行为不具有可诉性的上诉主张，本院不予支持。二、本案是否超过起诉期限？本院认为，本案上诉人撤销备案登记的行为系依据第三人禾立公司出具的申请作出，上诉人提交的证据并未证明2017年3月30日前其已告知被上诉人案涉26套房屋备案登记被撤销，亦不足以证明被上诉人在此之前即知道或应当知晓该撤销备案登记行政行为。故，一审法院认定本案起诉期限应自上诉人向被上诉人出具查询表之日即2017年3月30日起计算，并无不当，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条“公民、法人或其他组织直接向人民反映提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月提出”的规定，被上诉人于2017年7月5日提起行政诉讼，并未超过起诉期限。对上诉人认为本案已过起诉期限的上诉主张，本院不予支持。三、上诉人撤销备案登记行为是否违法？本院认为，参照住房和城乡建设部建房【2010】53号《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第二条第（十）项“已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，应双方递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售”的规定，撤销商品房备案登记应经双方协商一致解除合同，由双方递交申请并说明理由。本案上诉人仅依据第三人禾立公司一方出具的申请，即将原备案于被上诉人名下的26套房屋办理了撤销备案登记，该行政行为违反程序规定，应确认违法。对上诉人认为一审认定案涉行政行为违法无事实和法律依据的上诉主张，本院不予支持。对被上诉人认为本案一审开庭时马罗矶已死亡，一审未追加案涉26套房屋的买受人为第三人，程序违法，本案应发回重审的抗辩主张，本院认为，本案一审开庭审理时马罗矶的代理律师到庭参加诉讼，未告知法庭当事人已死亡，马罗矶户口被注销的时间为2018年4月4日，一审作出判决的时间为2018年4月1日，不存在程序违法的情形；本案被诉行政行为系撤销登记行为，追加禾立公司、融通公司为第三人已足以帮助查明备案登记被撤销相关情形，26套房屋后继的买受人并非本案必要共同诉讼当事人；被上诉人认为本案应发回重审的抗辩主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50.00元，由上诉人芒市住房和城乡建设局负担。本判决为终审判决。审判长  张学良审判员  孙 媛审判员  寸守庆二〇二〇年十二月十四日书记员  侯新杰