广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9327号上诉人（原审原告）：苏仕文，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人（原审被告）：苏耀江，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李欣蕾，广东实丰律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州安诚物业管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：张广陵。委托诉讼代理人：罗艳婷，广东启兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭培玲，广东启兰律师事务所律师。原审第三人：彭益钦，男，汉族，住湖南省桃江县。委托诉讼代理人：张德明，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁海桓，广东法制盛邦律师事务所实习律师。上诉人苏仕文、苏耀江因与被上诉人广州安诚物业管理有限公司（以下简称安诚公司）、原审第三人彭益钦物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初5077号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏仕文、苏耀江上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判苏仕文无需向安诚公司支付物业管理费300000元及利息；2.一、二审讼费用由安诚公司承担。事实与理由：一、根据《物业管理条例》第二十一条、《广东省物业管理条例》第三十六条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面前期物业合同，并按规定将前期物业服务合同备案。安诚公司一审时提交了案涉物业的物业管理合同备案回执复印件，但广州市荔湾区住房和建设局的答复载明：案涉大厦物业管理的备案资料不存在。故安诚公司提供的物业管理合同备案回执是其伪造的虚假证据。安诚公司没有提交证据证明其是案涉物业建设单位选聘的物业管理企业，也没有提交证据证明其是通过业主大会表决选聘的物业管理企业，因此，安诚公司对案涉大厦没有管理权，不是本案的适格主体，也无权请求苏仕文、苏耀江支付物管费。苏仕文对安诚公司是否享有管理权不知情，并在此情况下授权苏耀江签订《物业管理服务协议》。但该协议既非前期物业服务协议，也非由业主委员会签订的《物业管理服务合同》，不能代表其他业主的意思表示，苏仕文有权随时提出解除合同。苏仕文已向安诚公司邮寄《解除案涉大厦物管理服务协议通知》，安诚公司已收到上述通知，双方之间的物业管理合同已解除，安诚公司无权继续向苏仕文主张物业管理费。二、根据《广东省物业管理条例》第七条规定，物业管理区域可划分为不同的区域。苏仕文的物业与案涉大厦的其他物业可以分为不同区域进行管理，苏仕文的物业事实上也是自行管理的，安诚公司没有为苏仕文的物业提供物业服务，一审法院适用《物业管理条例》第三十三条规定对本案进行判决错误。三、《案涉大厦商业物业管理服务协议》无权对物业管理费收费标准进行约定，一审法院判决按每月15000元计收物业服务费错误。收费标准应依据物业管理公司与建设单位签订的《前期物业管理服务协议》或与业主委员会签订的《物业管理服务协议》确定，安诚公司未提供上述证据，其收取管理费缺乏合同依据。《案涉大厦商业物业管理服务协议》是在苏仕文、苏耀江不知情的情况下签订的，不具备法定的签订条件，对苏仕文、苏耀江没有法律效力。苏仕文、苏耀江对于此前已经支付的物业服务费保留追回的权利。四、苏仕文、苏耀江依据《中华人民共和国合同法》的规定解除合同应予支持。五、案涉物业的实际承租人和使用人为彭益钦，一审法院没有行使释明权，征询安诚公司是否变更请求彭益钦承担责任，程序违法，损害了苏仕文、苏耀江的合法权益。本案应发回一审法院重审。安诚公司辩称，一、安诚公司提供物业服务的案涉大厦包含苏仕文所有的物业，且苏耀江作为物业使用人与安诚公司签订了《物业管理服务协议》，理应支付物业服务费。物业管理合同的备案仅是行政机关要求办理的管理性手续，不影响合同的成立与生效。即使没有办理备案手续，案涉《物业管理服务协议》也是合法有效，具有约束力。尽管如此，一审法院并未将备案回执作为认定事实的依据，苏仕文、苏耀江上诉时对备案回执提出异议是为了拖延诉讼。二、安诚公司已为案涉大厦提供物业管理服务，苏仕文、苏耀江已实际享受了安诚公司提供的物业管理服务。三、解除《物业管理服务协议》应当按照《物业管理条例》第十一条的规定由全体业主共同决定，苏仕文不能以个人名义解除合同，故《物业管理服务协议》并未解除，仍然约束苏仕文。四、安诚公司与案涉大厦各业主分别签订物业服务合同，物业管理费的收费标准经业主同意。案涉大厦并未成立业主委员会，因此安诚公司与业主签订的物业服务合同合法有效。请求驳回上诉，维持原判。彭益钦述称，同意苏仕文、苏耀江的上诉请求。安诚公司向一审法院起诉请求：1.苏仕文、苏耀江向安诚公司支付2017年9月至2020年4月的物业管理费480000元及利息（以每月物业管理费15000元为本金，从2017年9月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿之日止，暂计算至2020年4月20日为28053.84元）；2.本案的诉讼费由苏仕文、苏耀江承担。一审认定事实：案涉物业坐落于广东省广州市荔湾区案涉地区地下1层B101、103铺、201、301、401，所有权人为苏仕文，包括地下车库以及地面第1-4层商业性质的房屋，属于房屋总层数为29层的建筑的组成部分，该建筑的名称为“案涉大厦”。2016年12月25日，苏耀江作为委托方，与作为受托方的安诚公司签订《物业管理服务协议》，约定苏耀江将案涉大厦地下一层停车场以及1-4层商场物业委托安诚公司进行物业管理，委托管理事项包括：1.房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等；2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、楼内消防设施设备、电梯等；3.公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室内外上下水管道、化粪池、泵房等；4.公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集等；5.交通与车辆停放秩序的管理；6.维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；7.管理与物业相关的工程图纸，住用户档案与竣工验收资料。并约定物业费用每月10日前一次性向安诚公司交纳物业管理费15000元，此费用包含上述各项委托管理事宜，至于首层至四层商业用途部分的电梯费、消防设施设备、垃圾清运费由委托方自行承担，委托方房屋的自用部位、自用设备及设施的维修养护由委托方自行负责；委托管理期限为从本协议签订之日起至2021年12月31日止。2017年10月20日，安诚公司出具收据，确认收取苏耀江2016年11月至2017年8月的物业管理费150000元。2018年11月27日，苏仕文委托苏耀江向安诚公司邮寄《解除案涉大厦物业管理服务协议通知》，内容为：“基于我与你公司于二零一六年十二月二十五日就位于广州市荔湾区案涉中路288号物业签订了《案涉大厦商业物业管理服务协议书》，现上述物业已经完全交付租赁方使用，一切费用及管理事宜，我本人均不在插手，故根据《中华人民共和国合同法》有关规定，与你公司从二零一八年十二月二十七日正式解除合同关系。我本人从解除之日起，将不再向你公司支付任何费用。”安诚公司已经收到该邮件。安诚公司分别于2019年12月12日、2020年1月13日、2020年1月17日向苏仕文、苏耀江寄送《律师函》，三份《律师函》均载有安诚公司称苏仕文、苏耀江仅支付2016年11月至2018年8月的物业管理费，自2018年9月起开始拒绝支付物业管理费并要求苏仕文、苏耀江一次性足额支付自2018年9月起的物业管理费的内容。安诚公司于2020年2月26日提起本案诉讼，在起诉状中陈述苏耀江仅支付至2018年8月的物业管理费，自2018年9月起拒绝向安诚公司支付物业管理费，诉请苏仕文、苏耀江向安诚公司支付2018年9月起至2020年1月的物业管理费255000元及利息。后安诚公司于2020年4月20日称：起诉前核实的物业管理费欠费时段有误，误以为2017年9月至2018年8月期间的物业管理费已经交纳，经核实发现2017年9月后即没有交纳物业管理费，遂申请增加诉讼请求。另查明，苏耀江通过银行转账的方式向案外人“陈某”支付以下款项：2017年1月15日转账45000元（转账时附言：案涉大厦2016.11-2017.1三个月物管费）、2017年2月20日转账15000元（转账时附言：案涉大厦2017.2物管费）、2017年3月31日转账15000元（转账时附言：案涉大厦3月物管费）、2017年5月19日转账30000元（转账时附言：2017年3-4月案涉大厦物业管理费）、2017年7月17日转账30000元（转账时附言：案涉大厦2017年6-7月物管费）、2017年8月20日转账15000元（转账时附言：案涉大厦2017年8月物管费）、2017年10月23日转账30000元（转账时附言：案涉大厦9-10月物管费）、2017年12月27日转账30000元（转账时附言：案涉大厦11-12月物管费）、2018年1月30日转账15000元（转账时附言：2018.1物管费）、2018年6月19日转账30000元（转账时附言：案涉大厦4月5月份物业管理费）、2018年8月5日转账30000元（转账时附言：案涉大厦6月7月份物业管理费）、2018年9月18日转账15000元。另外，苏耀江通过其微信账户向微信号为szsqsd、昵称为“数字社区”（苏耀江备注名称为“陈某”）的微信账户分别于2018年3月23日、3月26日转账了15000元及15000元，转账时备注说明分别为“案涉大厦2月物业管理”、“3月物业管理费”。以上款项合计330000元。再查明，2016年11月5日，苏耀江作为委托人以苏仕文的名义与彭益钦签订《房产租赁合同》，其中苏仕文为出租方、彭益钦为承租方，合同约定：租赁物包括案涉物业、回迁商铺、夹层办公室；租期为15年，即2016年11月5日起至2031年11月4日止，租金从2017年4月5日开始计算；租赁期内前三年的租金为310000元/月，从2020年4月5日起租金每年比上一年递增3%，该租金为出租方实收价款，不含任何税费，租赁期间有关该物业的一切用水、用电、煤气、门前三包费、物业管理费、房产租赁税、房产税、房地产税等，均由承租方负责支付；承租方应按时支付因使用该场地而产生的费用，包括但不限于水费、电费、电话费和每月有限电视收视费、物管费、房产租赁税、房产税、房地产税等，逾期缴付，引起的经济、法律责任由承租方自行承担；本合同经双方签名或盖章，且出租方于签约后三天内收到承租方支付的保证金2000000元（以银行到账为准）才生效；本合同生效前该物业所牵涉的一切费用（含物业管理费、水电费等）均由出租方负责解决，出租方从未与案涉大厦的物业公司签订任何关于该物业的物业管理协议。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。结合本案各方当事人的诉辩意见，一审法院对本案分析如下：一、苏仕文、苏耀江应否向安诚公司支付物业服务费用。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案《物业管理服务协议》约定的委托管理事项均为物业整体区域内具有公共性质的管理事项，故合同双方当事人的行为均受到物业管理有关法律规定及合同条款的约束。根据《物业管理条例》第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”案涉物业所在建筑“案涉大厦”为一个不可分割的整体，在该物业管理区域内只能有一个物业服务企业提供物业管理。安诚公司为该物业管理区域内的物业服务企业，苏仕文作为案涉物业的所有权人，即业主，应履行向安诚公司按时交纳物业服务费用的义务。根据《物业管理条例》第十一条的规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）……（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）……”解聘物业服务企业属于应由业主共同决定的事项，苏仕文无权以个人名义解聘作为物业服务企业的安诚公司，故其向安诚公司发出的《解除案涉大厦物业管理服务协议通知》无效，苏仕文仍须按照《物业管理服务协议》的约定向安诚公司支付物业服务费用。案涉物业的所有权人为苏仕文，苏耀江系代理苏仕文与安诚公司签订《物业管理服务协议》，该协议的物业管理委托方的权利义务主体为苏仕文，苏耀江作为代理人并非合同的主体，无须向安诚公司承担支付物业服务费用的义务。二、应交纳的物业服务费数额。安诚公司与苏仕文、苏耀江争议的事项为案涉物业于2017年9月至2018年8月期间的物业服务费是否已经交纳。首先，《物业管理服务协议》并未约定物业服务费的交纳方式，苏仕文、苏耀江主张系支付至案外人“陈某”的账户并提供了合共330000元的款项支付凭证，相关凭证反映该款项的性质为案涉物业的物业服务费。其次，安诚公司于2017年10月20日出具收据确认收到苏耀江支付2016年11月至2017年8月份的物业服务费150000元，款项的支付期间与时间均与苏耀江向案外人“陈某”的付款情况对应，而安诚公司未能说明收据涉及款项的支付方式，也未能证明收据涉及款项系案外人“陈某”代苏仕文、苏耀江向安诚公司交纳，结合苏仕文、苏耀江持有的《物业管理服务协议》安诚公司落款处有“陈某”字样的签名，“陈某”为安诚公司代理人员的推断更为合理。再次，安诚公司于起诉前向苏仕文、苏耀江发出的多份《律师函》均载明案涉物业的物业服务费支付至2018年8月份，2016年11月至2018年8月共计22个月，以每月15000元计算为330000元，与苏仕文、苏耀江提交的款项支付凭证涉及的数额一致。因此，一审法院采纳苏仕文、苏耀江的主张，认定苏仕文已向安诚公司支付物业服务费至2018年8月份。结合安诚公司的诉请，苏仕文应向安诚公司支付2018年9月份至2020年4月份共计20个月的物业服务费300000元。苏仕文拖欠上述款项未付，造成了安诚公司的款项被占用的利息损失，安诚公司要求苏仕文作出补偿，符合法律规定。因合同未约定逾期支付物业服务费的利息计算标准，一审法院酌情确定苏仕文承担计算至2020年4月20日止的利息10000元，从2020年4月21日起以所拖欠的物业服务费300000元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止。综上，一审法院对安诚公司诉请中合理的部分予以支持，不合理的部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条的规定，判决：一、苏仕文应于判决生效之日起十日内向安诚公司支付物业服务费300000元及利息（利息计算方式：计算至2020年4月20日止的利息为10000元，从2020年4月21日起以300000元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；二、驳回安诚公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为4440.27元（安诚公司已预交），由安诚公司负担1800.27元，苏仕文负担2640元（苏仕文、苏耀江负担的部分应于判决生效之日起十日内迳向安诚公司支付，一审法院不另作收退）。二审期间，苏仕文提交《政府信息公开申请答复书》及信息公开受理信息截屏，以证明安诚公司在一审中提供的物业管理合同备案回执是伪造的虚假证据，安诚公司没有对案涉大厦物业管理申请备案，其对案涉大厦没有管理权，不是本案适格主体，无权要求苏仕文、苏耀江支付管理费。彭益钦二审中提交以下证据：1.合同书、车辆进出场记录汇总表、照片，以证明彭益钦自承租案涉物业至今，一直自行管理停车场，无他人对停车场提供物业服务；2.广州市电梯日常维护保养合同（一）、（二），以证明彭益钦承租案涉物业至今，电梯均由彭益钦聘请广州市恒某电梯设备有限公司进行日常维护、保养；3.保安服务协议书，以证明彭益钦聘请广州市荔湾区保安服务公司对案涉物业提供保安服务；4.2019年广州市荔湾区华某街消防安全责任书、2020年广州市荔湾区华某街安全生产和消防工作责任书，以证明彭益钦是案涉物业的安全生产和消防安全的责任人。安诚公司二审中没有提交新的证据。本院依法组织当事人进行质证。本院认为，安诚公司对苏仕文、苏耀江提供的证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，但该证据不足以证明安诚公司未对案涉物业提供物业管理。彭益钦提供的证据能证明其对承租物业所采取的管理措施，但不能够排除安诚公司的物业管理。经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。二审争议焦点是苏仕文是否应向安诚公司支付物业管理费。首先，苏仕文授权苏耀江与安诚公司签订《物业管理服务协议》，该合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当受该合同的约束。在合同订立之后，苏仕文已经向安诚公司支付一定期间的物业管理费，且苏仕文也曾向安诚公司发出解除该合同的通知。可见，苏仕文以实际行动表示其自愿履行合同内容，受合同约束并向合同相对方提出终止合同关系。苏仕文在本案中对合同效力提出异议不成立，本院不予采纳。其次，安诚公司在一审期间提供了电梯保养合同、安全生产责任书、消防安全责任书、劳动合同等证据证明其为包括案涉不动产在内的案涉大厦提供物业管理。虽然安诚公司在本案中未能提供经备案的物业管理材料，但安诚公司未能提供上述材料不足以否定其对案涉物业提供物业管理的事实。彭益钦在二审期间提供的证据反映的是其在承租案涉物业之后所采取的管理措施，但该部分措施并不具有排他性，不能因此否定安诚公司对案涉大厦的物业管理事实。苏仕文上诉主张安诚公司未提供物业管理，依据不足，本院不予采纳。再者，《物业管理条例》是规范物业管理活动的行政法规，案涉物业的管理应当受其调整。《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”。据此，解聘物业服务企业的权利应当由全体业主共同决定与实施，且案涉物业与案涉大厦其他部分在物理上构成一个整体，属于一个物业管理区域，依法应由一个物业服务企业实施物业管理，苏仕文无权自行解聘安诚公司或选聘其他物业服务企业。最后，双方当事人在《物业管理服务协议》中已约定物业管理费的收费标准，苏仕文应当按照合同约定向安诚公司支付物业管理费。安诚公司在本案中没有向彭益钦主张权利，是其对自身权利的处分，应予尊重。一审法院未行使释明权，未征询安诚公司变更诉讼请求，并不违反法律规定。苏仕文对此提出异议，理由不成立，本院不予支持。综上所述，苏仕文、苏耀江的上诉理由不成立，对其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5950元，由上诉人苏仕文、苏耀江负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 吴媛媛审 判 员 姜欣欣二〇二〇年十二月一日法官助理 李秋月书 记 员 龚淑仪