天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4200号上诉人（原审被告）：香雪堂（天津）企业管理咨询服务有限公司，住所地天津市河**宁园街万柳村大街**（纺织机械有限责任公司院内**）。法定代表人：潘好好，执行董事。委托诉讼代理人：韩宝龙，天津则立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许洁，女，1983年10月18日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：张赛，天津四方君汇（河西）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津乐课教育咨询有限公司，住所地天津市河，住所地天津市河**宁园街富方园33-605-608div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：武东方，执行董事。委托诉讼代理人：张赛，天津四方君汇（河西）律师事务所律师。原审第三人：天津睿鼎之都资产管理有限公司，住所地天津市河，住所地天津市河**万柳村大街**（天津纺织机械有限责任公司院内**101）div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：齐朝霞，总经理。委托诉讼代理人：王斌，男，天津××**有限责任公司员工。原审第三人：天津微思国际贸易有限公司，住所地天津市河北，住所地天津市河**万柳村大街****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张玲，经理。上诉人香雪堂（天津）企业管理咨询服务有限公司（以下简称：香雪堂公司）因与被上诉人许洁、被上诉人天津乐课教育咨询有限公司（以下简称：乐课公司）、原审第三人天津睿鼎之都资产管理有限公司（以下简称：睿鼎之都公司）、原审第三人天津微思国际贸易有限公司（以下简称：微思公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2020）津0105民初3746号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。香雪堂公司上诉请求：1．撤销一审法院判决书，改判驳回许洁、乐课公司一审全部诉讼请求；2．一、二审案件受理费由许洁、乐课公司负担。事实和理由：案涉租赁合同虽受疫情影响，但从2020年3月后各行业均开始陆续复工，故租赁合同仍可继续履行，不宜以不可抗力导致合同目的不能实现为由轻易解除合同。香雪堂公司因案涉房屋还需向睿鼎之都公司缴纳租金，且许洁也不符合减免租金的条件，一审法院酌定减免一个月的租金及物业费有失公平。双方按照合同约定，许洁解除合同的行为属于违约，不应当退还保证金。许洁、乐课公司均辩称，香雪堂公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。睿鼎之都公司述称，睿鼎之都公司不清楚许洁、乐课公司、香雪堂公司之间对于房屋租赁合同的履行情况，故不发表意见，服从法院判决。微思公司未到庭陈述意见。许洁、乐课公司向一审法院起诉请求：1．请求判令与香雪堂公司签订的《房屋租赁合同》、《物业服务合同》于2020年4月16日解除；2．请求判令香雪堂公司立即返还保证金100,000元；3．请求判令香雪堂公司免除自2020年3月10日至合同解除之日（2020年4月16日）的全部租金及物业费，共计34,694元；4．诉讼费由香雪堂公司承担。一审法院认定事实：坐落河北区万柳村大街××号院内的房屋系案外人天津纺织机械有限责任公司所有的股份企业产房屋。2014年12月26日，天津纺织机械有限责任公司出具《授权书》载明，睿鼎之都公司系该公司的全资子公司，该公司授权睿鼎之都公司全权负责“1946创意产业园”（即河北区万柳村大街××号）园区内不动产的经营管理及运营工作，并有权以睿鼎之都公司的名义对社会实施招商引资、厂房出租等经营活动。2015年8月1日，睿鼎之都公司与微思公司签订《天津睿鼎之都资产管理公司房屋租赁合同》，约定由微思公司承租河北区万柳村大街××号院内A1-3房屋，地上建筑面积385平方米，地上建筑面积385平方米至2020年7月31日。2018年10月1日，微思公司与本案香雪堂公司签订《房屋转让协议》，约定微思公司将其承租的上述房屋转让给香雪堂公司使用，建筑面积385平方米，占用室外空地面积60平方米，期限自2018年10月1日至原合同期满为止（即2020年7月31日），该协议还约定自2018年10月1日起的房租由香雪堂公司承担。2019年3月8日，许洁与香雪堂公司签订《房屋租赁合同》，约定承租诉争房屋，房产建筑物部分的建筑面积385平方米，附属区域建筑面积60平方米，用途为文创交流，租期自2019年3月10日至2022年3月9日，2019年3月10日至4月9日为改造期，租金自2019年4月10日正式起算，自2019年9月10日起每半年支付一次租金，房产建筑物部分第一年租金（2019年4月10日至2020年3月9日）为2.10元/平方米/天，自第二年开始以后每年递增0.10元/平方米/天，附属区域部分第一年租金（2019年4月10日至2020年3月9日）为1.00元/平方米/天，自第二年开始以后每年递增0.10元/平方米/天，该合同还约定承租人在签订合同之日向香雪堂公司支付履约保证金100,000元。2019年3月8日，香雪堂公司与许洁签订《物业服务合同》，约定双方建立服务关系，期限自2019年3月10日至2022年3月9日，物业费标准为3.00元/平方米/月，物业服务面积为445平方米。许洁、乐课公司依约向香雪堂公司交纳履约保证金100,000元，并交纳房屋租金及物业费至2020年3月9日。2020年4月16日，许洁、乐课公司找到香雪堂公司要求提前解除合同，但双方就解除合同的具体条款（保证金、租金、物业费等问题）未能达成一致意见，庭审中香雪堂公司不认可许洁、乐课公司在2020年4月16日要求提前解除合同的原因是疫情影响，许洁、乐课公司对其当时要求解除合同的理由亦未提交证据证明。2020年5月10日，乐课公司将诉争房屋腾空，并将房屋钥匙、《告知函》等材料通过顺丰速运快递邮寄给香雪堂公司，香雪堂公司于2020年5月11日签收该邮件。乐课公司出具的《告知函》载明，鉴于不可预见的疫情对线下教育行业的严重影响，乐课公司至今不能复工营业，公司濒临破产，经与香雪堂公司沟通，香雪堂公司已同意于2020年4月16日提前退租解除合同，但双方对于保证金的返还持不同意见，导致无法办理退租手续，本着不占用房屋，不影响后续使用，乐课公司于2020年5月10日自行腾空房屋并通过顺丰快递邮寄房屋钥匙，完成房屋的腾空返还。2020年5月13日，香雪堂公司通过电子邮件向许洁发送了《敦促履约回复函》载明，香雪堂公司不同意解除双方的租赁合同，并要求乐课公司支付自2020年3月10日至2020年9月9日的租金、物业费、滞纳金。另查，通过乐课公司提供的微信公众号截图可以证实，该公司租赁诉争房屋是用于从事线下儿童教育培训等经营活动。一审法院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，许洁、乐课公司承租诉争房屋是用于线下儿童教育培训，但因为新冠疫情的影响，导致线下教育行业长时间不能营业，新冠疫情系不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力因素，许洁、乐课公司在当时无法预见线下教育行业何时才能复工，因其无法经营，导致租赁房屋进行经营的合同目的无法实现，故其向香雪堂公司主张解除合同符合法律规定。由于许洁、乐课公司并未提交证据证明其在2020年4月16日是以不可抗力因素为由向香雪堂公司主张解除合同的，且香雪堂公司对此不予认可，故本院依法确定合同解除的时间以许洁、乐课公司发出的《告知函》到达香雪堂公司时，即2020年5月11日为宜。由于许洁、乐课公司与香雪堂公司的合同已经解除，故在本案中对合同解除后的事宜应一并予以解决，由于系因不可抗力导致合同解除，许洁、乐课公司对于合同解除并无过错，故其主张的要求香雪堂公司退还保证金100,000元并无不当，应予以支持。由于许洁、乐课公司占用诉争房屋至2020年5月10日，租金及物业费只交纳至2020年3月9日，这期间（2020年3月10日至2020年5月10日共计62天）许洁、乐课公司因疫情未能经营，因此根据公平原则免除许洁、乐课公司2020年3月10日至2020年4月9日一个月的租金及物业费，许洁、乐课公司仍需支付2020年4月10日至2020年5月10日的租金及物业费共计29,681元（2.20元/平方米/天×385平方米×31天＋1.10元/平方米/天×60平方米×31天+3元/平方米/月×445平方米+3元/平方米/月×445平方米÷31天）。综上所述，折抵许洁、乐课公司应支付的租金及物业费后，香雪堂公司应退还许洁、乐课公司保证金70,319元（100,000元-29,681元）。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、许洁、天津乐课教育咨询有限公司与香雪堂（天津）企业管理咨询服务有限公司签订的《房屋租赁合同》及《物业服务合同》于2020年5月11日解除；二、本判决生效后十日内，香雪堂（天津）企业管理咨询服务有限公司退还许洁、天津乐课教育咨询有限公司保证金70,319元；三、驳回许洁、天津乐课教育咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,497元，由许洁和天津乐课教育咨询有限公司、香雪堂（天津）企业管理咨询服务有限公司各半负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。香雪堂公司提供了3组证据：1.乐课公司基本情况户卡，证明该公司的经营范围并不包括线下教育，且公司住所地并不在案涉房屋处，故乐课公司为本案的原告在主体上不适格；2.一审法院邮寄给微思公司的快递两份，证明一审法院给微思公司邮寄的相关文书均是由香雪堂公司签收，一审法院在送达程序上未向微思公司有效送达；3.香雪堂公司与许洁签订的租赁协议，证明真正的租赁协议上承租方只有许洁，许洁、乐课公司在一审时提供的租赁协议上有乐课公司字样均是私自后补的。许洁、乐课公司质证认为，对证据1的真实性认可，但对证明目的和关联性不认可。乐课公司经营新兴的亲子线下素质教育培训就是公司户卡上的教育信息咨询、文创交流咨询的范围，故实际经营确实受到了新冠疫情的严重影响。而对于公司住所地问题，公司注册时登记的地址为案涉房屋处，退租后将地址迁往了许洁的家庭地址。对证据2的真实性、关联性、证明目的均不认可，一审法院依法传唤了第三人微思公司，且微思公司是否到庭并不影响本案实体审理的结果。对证据3的证明目的不认可，一审质证时香雪堂公司已认可了我方提供的租赁协议的真实性。睿鼎之都公司认为前述证据均与己方无关，不发表质证意见。微思公司未发表质证意见。本院认证认为，香雪堂公司提供的证据1、证据2、证据3具有真实性，本院对其真实性予以确认。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本案争议焦点为：1.本案是否属于因不可抗力导致合同解除的情形；2.一审法院减免一个月的租金及物业费是否恰当；3.本案保证金是否应当退还。本院认为，关于争议焦点一，案涉租赁协议虽为许洁签署，但乐课公司系许洁及其丈夫共同成立的公司，且香雪堂公司亦自认在协商租赁事宜时知晓许洁拟用案涉房屋从事教育培训类内容。在乐课公司向香雪堂公司发出《告知函》时，香雪堂公司亦向乐课公司回复了《敦促履约回复函》，明确提到了“与贵公司于2019年3月7日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：……）”，因此许洁签订合同行为的法律效力及于乐课公司。许洁、乐课公司应为案涉房屋的承租人，对于香雪堂公司抗辩乐课公司不为本案原告的适格主体之抗辩理由，本院不予采信。从乐课公司的公司经营范围、对外宣传的微信公众号截图来看，乐课公司利用案涉房屋从事的是线下儿童教育培训，该经营内容受新冠肺炎疫情影响较大。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条均对不可抗力的认定及相应的法律后果作了相应规定。新冠肺炎疫情被认定为突发公共卫生事件后，为保护人民群众身体健康和生命安全，政府及有关部门采取了相应疫情防控措施，对于乐课公司这类线下教育培训机构来说，新冠肺炎疫情应属不可抗力，可产生部分或全部免除违约责任、合同解除等法律后果。鉴于乐课公司已经搬离案涉房屋，许洁亦不再继续经营此类业务，应属于不适宜强制继续履行的情形，一审法院结合许洁、乐课公司与香雪堂公司协商的情况、《告知函》发出及到达情况认定双方合同于2020年5月11日解除，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，案涉租赁合同解除虽受新冠肺炎疫情影响导致合同解除，但双方均有一定损失。对于许洁、乐课公司，其对案涉房屋进行了装修投入，在租赁期内受疫情影响无法正常经营。对于香雪堂公司，合同提前解除导致其需另寻承租人。一审法院基于公平原则酌定减免一个月的租金及物业费损失，基本兼顾双方当事人利益，本院予以维持。关于争议焦点三，依据相关法律规定，合同解除后依法尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉租赁合同解除，双方均无明显过错，香雪堂公司收取的保证金应当予以返还，一审法院认定正确，本院予以维持。关于香雪堂公司主张的一审程序问题。一审法院按照微思公司的注册登记地址邮寄了相关法律文书。香雪堂公司在庭审中亦自认其在代微思公司收到法院传票后，已将开庭相关事宜告知了微思公司，微思公司表示不再出庭。故对于香雪堂公司抗辩一审法院送达程序违法之理由，本院不予采信。综上所述，香雪堂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,558元，由上诉人香雪堂（天津）企业管理咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 常 静审判员 岳文君审判员 郭 矗二〇二〇年十二月一日书记员 唐 啸