天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终5230号上诉人（原审被告）：刘兰庆，女，1958年6月6日出生，汉族，住天津市静海区。被上诉人（原审原告）：天津市九同物业管理有限公司，住所天津市静海区东方红路东段**楼。法定代表人：熊胜利，总经理。委托诉讼代理人：尚云，女，该公司员工。委托诉讼代理人：熊心地，男，该公司员工。上诉人刘兰庆因与被上诉人天津市九同物业管理有限公司（以下简称九同物业公司）物业服务合同纠纷一案,不服天津市静海区人民法院（2020）津0118民初4501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘兰庆上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回九同物业公司对刘兰庆的请求；2、追加天津市鑫记房地产开发有限公司（以下简称鑫记公司）、造成房屋问题诱因的马国祥、收费不负责任的九同物业公司共同承担2006年10月至2015年12月的物业费用；3、一、二审诉讼费用由九同物业公司承担。事实与理由：九同物业公司述称2004年4月、2007年4月、2009年4月、2012年3月和2016年4月分别与鑫记公司、天津市静海区金海园业主会签订了《前期物业服务合同》、《天津市住宅物业服务合同》与事实不符。2004年刘兰庆还没有买房，也没有业主会。2005年10月刘兰庆签订的房屋买卖合同，至2006年2月短短几个月还没有入住，由于楼上装修引发刘兰庆所购买的房子出现问题，通过鉴定，又发现房子存在严重质量问题，因房子质量问题合同的实际意义发生了改变，权属存在不确定因素，九同物业公司与鑫记公司签订的《前期物业服务合同》对于刘兰庆没有实际意义，房子对于刘兰庆只是写了个名字，想住住不得、想修修不得、想卖卖不得，没有享受九同物业公司各项服务。刘兰庆与天津市静海区金海园业主会没有关系，买房时没有天津市静海区金海园业主会，也不知道何时成立的天津市静海区金海园业主会，更不知道天津市静海区金海园业主会与九同物业公司签订过物业服务合同，刘兰庆不能算是金海园小区业主，当时刘兰庆诉求换房，天津市静海区金海园业主会与九同物业公司之间的合同对于刘兰庆也没有实际意义。2005年10月至2006年10月、2016年1月至2018年6月的物业费刘兰庆都交了，没交的只是不该交的2006年10月至2015年12月，在此期间刘兰庆没有享受过九同物业公司的各项服务，不欠九同物业公司物业费。房子出现问题九同物业公司有不可推卸的责任，开发商在交房子领钥匙时业主都交了装修押金，九同物业公司有引导和监管装修的义务，楼上装修动静很大，没有人去管去问，造成房子屋顶多处裂痕，由于九同物业公司不尽职不尽责，导致刘兰庆的房子不能正常入住、不能正常维修。2018年7月至2018年12月物业费没有交的原因是物业服务不达标，刘兰庆在金海园小区的水表丢失。九同物业公司辩称，2004年九同物业公司与鑫记公司签订了《前期物业服务合同》，2007、2009、2016年分别与天津市静海区金海园业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》。房屋质量问题，不属于物业服务范围，不属于合同约定。刘兰庆所述楼上装修物业不闻不问不属实，九同物业公司找到了楼上业主，楼上业主说会很好的和刘兰庆协商，两家友好协商。后来刘兰庆起诉鑫记公司和楼上业主，九同物业公司也提供了单体结构图，当时刘兰庆表示案件结束后1分钱物业费也不会少。2016年1月-2018年6月的物业费，是在法院诉前调解委员会调解下履行的。物业服务于公用设施和共用部位，房屋质量问题属于自用部分，与物业费没有关系。九同物业公司向一审法院起诉请求：1、判令刘兰庆给付拖欠九同物业公司2006年10月至2015年12月的物业费8012元、违约金1602元、垃圾费297元；2018年7月至2018年12月的物业费522元、违约金104元，总计10537元；2、案件受理费由刘兰庆承担。一审法院认定事实如下：九同物业公司与天津市静海区金海园业主会分别于2004年4月、2007年4月、2009年4月、2012年3月和2016年4月签订了《前期物业服务合同》、《天津市住宅物业服务合同》。合同期限分别为：2004年4月1日起至2021年3月31日终止。合同约定天津市静海县金海园业主会代表全体业主将金海园小区委托给九同物业公司进行物业管理服务。双方在合同中就物业服务内容及标准、物业管理服务期限、九同物业公司与业主间的权利义务、物业管理服务费收费标准、交纳费用时间等进行了约定。合同订立后，九同物业公司依约为该小区业主提供了物业服务。另查，刘兰庆系九同物业公司所服务的天津市静海区静海镇金海园小区28-5-202室业主，房屋建筑面积124.21平方米。刘兰庆自2006年10月至2015年12月欠九同物业公司物业服务费为8012元，从2018年7月至2018年12月欠九同物业公司物业服务费为522元。该款经九同物业公司催要，刘兰庆以其房屋存在质量问题以及九同物业公司未按合同约定完全履行服务义务为由拒绝交纳物业服务费，九同物业公司与刘兰庆多次协商未果而成讼。一审法院认为，九同物业公司与天津市静海区金海园业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方在平等、自愿、协商的基础上所签订，是双方的真实意思表示，合同条款明确、内容清楚，不违反法律法规强制性规定，属有效合同，合同对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。刘兰庆作为天津市静海区金海园小区的业主，应受上述合同的约束。九同物业公司提交的金海园业委会出具的证明、天津市国土资源和房屋管理局信用等级考评记录能够证实九同物业公司已按合同对金海园小区提供了合格的物业服务。九同物业公司依约为刘兰庆房屋所在小区提供物业服务，刘兰庆应依约向九同物业公司及时交纳物业服务费。就刘兰庆提出的房屋质量问题以及九同物业公司未按合同完全履行义务，故而拒绝交费之抗辩，一审法院认为，就房屋质量问题造成的损失刘兰庆应向有义务承担赔偿责任的义务人主张权利，而物业服务合同属于公共服务合同，对于合同是否履行问题，应以该小区业主委员会的认定及物业主管部门的评定为主要判定标准，而不应以刘兰庆个人的评价为判断标准，如果刘兰庆对物业服务不满，可以向业主委员会反映，由业主委员会督促物业进行整改，若整改不到位，业主委员会可代表小区业主采取进一步维权措施，刘兰庆不应以拒绝交纳物业费的方式维权。刘兰庆长期拖欠九同物业公司物业服务费的行为侵害了九同物业公司合理取得服务费用的民事权益，九同物业公司要求刘兰庆支付物业服务费8534元的诉讼请求，合法有据，一审法院应予支持。对于九同物业公司主张的滞纳金问题，虽物业合同约定了业主逾期交纳物业服务费应支付违约金，但该物业服务合同并非九同物业公司与不特定业主本人签订，使部分对物业服务的概念、服务范围、项目和双方权利义务等存在理解偏差的业主产生不满情绪，因此，如业主未在约定的期限内交纳物业服务费用，物业服务企业亦应首先通过当地居民委员会、小区业主委员会等相关部门进行协调、互相沟通，妥善解决纠纷。本案刘兰庆虽存在逾期未交纳物业费的客观事实，但九同物业公司在未经业主委员会督促业主交费的情形下即采取诉讼追讨物业服务费做法亦存在不妥之处，故对九同物业公司请求刘兰庆支付违约金的主张，一审法院不予支持。对于九同物业公司要求刘兰庆支付垃圾费297元，因九同物业公司就该项诉讼请求未曾提交相关证据，故一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《物业管理条例》第十二条第四款、第六十四条之规定，判决：一、刘兰庆自判决生效后十日内给付九同物业公司2006年10月至2015年12月的物业服务费8012元；2018年7月至2018年12月的物业服务费522元；二、驳回九同物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32元，由九同物业公司和刘兰庆均担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，2006年12月15日九同物业公司与鑫记公司签订《前期物业服务合同》。刘兰庆拖欠九同物业公司2006年10月至2015年12月、2018年7月至2018年12月物业服务费合计8533.23元。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，九同物业公司与天津市静海区金海园业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。刘兰庆作为天津市静海区金海园小区的业主，应受上述合同的约束。九同物业公司依约为刘兰庆房屋所在小区提供物业服务，刘兰庆应依约向九同物业公司及时交纳物业服务费。刘兰庆主张九同物业公司的物业服务有问题，但未能提供有效证据予以证明，故应承担不利的法律后果。房屋质量问题造成的损失并非本案的审理范围，刘兰庆可向有义务承担赔偿责任的义务人主张权利。综上所述，刘兰庆的上诉请求不能成立；一审判决认定所欠物业费金额有误，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第十二条第四款、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销天津市静海区人民法院（2020）津0118民初4501号民事判决；二、上诉人刘兰庆于本判决生效后十日内给付被上诉人天津市九同物业管理有限公司2006年10月至2015年12月、2018年7月至2018年12月物业服务费合计8533.23元；三、驳回上诉人刘兰庆的其他上诉请求；四、驳回被上诉人天津市九同物业管理有限公司一审的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32元，上诉人刘兰庆负担16元，被上诉人天津市九同物业管理有限公司负担16元；二审案件受理费64元，由上诉人刘兰庆负担。本判决为终审判决。审判长 梁 辉审判员 刘 刚审判员 王志红二〇二〇年十二月二十二日书记员 安香玉