本溪市平山区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0502民初546号原告：张志民，男，1963年12月24日出生，汉族，吉林省海龙县人，本溪市烟草专卖局职工，住本溪市明山区。委托诉讼代理人：黄艳、席炎飞，北京在明律师事务所律师。被告：本溪世佳购物（中心）有限公司，住所地：本溪市平山区胜利路**世佳商务大厦**。法定代表人：庞海龙，该公司经理。被告：本溪国茂房地产开发有限公司，住所，住所地：本溪市平山区新城路******div>法定代表人：陈福君，该公司执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：刘艳敏、李娇，辽宁腾坤律师事务所律师。原告张志民与被告本溪世佳购物（中心）有限公司（以下简称“世佳公司”）、本溪国茂房地产开发有限公司（以下简称“国茂公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张志民的委托诉讼代理人黄艳、席炎飞，被告世佳公司、国茂公司共同的委托诉讼代理人刘艳敏、李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志民向本院提出诉讼请求：1、判决二被告向原告支付租金149614.88元（从2013年1月1日起至2019年12月31日止，按合同约定的租金标准计算）；2、由被告承担诉讼费用。事实与理由：位于本溪市平山区交汇处的“本溪世佳购物中心”系国茂公司开发建设的商业综合项目，该项目约自2007年开始销售，营销宣传的购房模式为全部商铺系产权式商铺，在被告售出同时由其关联公司世佳公司回租，然后由商场管理团队统一经营管理，租赁期限为正式开业日至第十个经营年度止，商铺归世佳购物中心使用，商铺购买人购房后开始享受返租租金，前5年享受10%年收益率，第6-8年增加2%，第9-10年再增加3%。2007年，原告与国茂公司达成一致，认购“本溪世佳购物中心”三层C26号房产，价款189786.32元。合同签订后，商铺由世佳公司回租，并与原告签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限为正式开业日至第十个营业年度止，租金标准为前五年按购房款10%；从第六个经营年度开始，乙方前三年按购房款递增2%，即给付购铺款12%的租金，后两年按购铺款递增3%，即给付购铺款15%的租金，租金按季度给付，每年扣除一个月租金作为被告对原告商铺的管理费用。前述协议签订后，原告交齐了认购价款189786.32元。2009年12月，世佳购物中心开始营业，经营至2012年12月，该期间有支付原告租金。此后停止经营，具体原因不明，亦未再支付原告租金。2015年10月19日，原告按照被告要求补签了“本溪世佳购物中心”三层C26号房产的《商品房买卖合同》。长期以来，世佳购物中心大门钥匙由世佳公司保管。目前，世佳购物中心内部装潢已经全部拆除，电梯等配套设施均被破坏，已经无法实现商业用房的经营用途，且部分已被有关部门查封。2013年以来，二被告未曾依照返租合同约定按季度分期支付租金，共欠付租金149614.88元。原告认为，原、被告之间就世佳购物中心三层以C26号商铺成立了事实的融资租赁合同关系，被告方仅以抵扣房款形式支付了部分租金构成违约，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定向原告支付欠付租金。为维护合法权益，向贵院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告世佳公司辩称：原告起诉支付租金等诉讼请求没有法律依据，请求法院予以驳回，理由如下：原告与世佳公司签订的《商铺租赁合同》为三年，三年租期已履行完毕，被告也支付了相应租金，双方没有再续签租赁合同，被告无支付租金的义务。原、被告签订的《商铺租赁合同》约定：“甲方自愿将所承购的位于本溪世佳购物（中心）有限公司的产权商铺出租给乙方全权使用，租赁期限为正式开业日至第十个经营年度止，期间每三个经营年度为一个合同履约签订周期，并于一个合同履约签订周期届满前三个月内重新签订下一个周期之租赁合同。”合同约定的每三年为一个合同签订履行周期，并于一个租期满前三个月，签订下一个周期内的租赁合同。《商铺租赁合同》这种约定同时成立两个不同性质的合同，既成立一个自正式开业日起为期三年的租赁合同，又成立一个该租赁合同期限届满后，再订立下一个为期三年的租赁合同的合同，该合同是对未来订立租赁合同的约定，其性质是订立租赁合同的预约合同，而非租赁合同，故原、被告签订的租赁合同的租期为三年。2010年1月购物中心正式营业，第一个周期应是2010年1月1日至2012年12月31日，至2012年12月31日租赁期限届满，按合同约定，双方应该在2012年9月至2012年12月签订下一个周期的租赁合同，后原、被告没有签订租赁合同，第一周期合同已履行完毕。解除租赁和不再续签租赁合同被告履行了告之义务，原告并没有异议，解除在2012年12月31日早已生效。2012年12月以短信、电话、告示等方式通知到每个业主不再返租，2012年12月28日我们在办公室和楼体正面及购物中心楼道内外张贴《致购物中心购铺业主函》，主要内容为：尊敬的各位业主，本溪世佳购物中心自2009年12月末试营业后，先后由专业团队策划包装了专业百货商场和电子市场，虽然商场的经营团队一直在为商场的持续经营做着最大的努力，但受各种客观条件制约，商场的经营一直举步维艰，每年的巨额亏损使商场不堪重负，但是为了保证返租业户的利益不受损害，返租款都是由世佳购物中心有限公司多方筹措借贷来维持。现3个经营年度过去了，虽商场经营方不断努力，但商场资金缺口持续增大，经营难以继续，更无力支付购铺业主的返租租金。本着对购铺业户负责的态度，现购物中心做出艰难决定，从2013年度起，不再返租，于近期将铺位按照购铺业主当初所购位置，返还给购铺业户，今后由购铺业主自行经营或出租，具体还铺时间及相关实施细节另行通知。2012年12月底原告领取租金，我们再次口头告知了不再续租的事宜，我们以各种方式通知了原告解除租赁合同和不再续签合同，原告知晓上述通知后即没有提出异议，也没有到法院或仲裁机构提出诉讼，说明双方的租赁合同在2012年12月31日早已解除。租赁合同解除后双方没有续签新的租赁合同，被告没有义务继续支付租金。另外，2014年15名业主曾起诉过，包括本案中的部分业主，属于重复诉讼。被告国茂公司辩称：我公司没有与原告签订租赁合同，没有给付租金的义务。其它意见同世佳公司一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年，原告（买方）购买了被告本溪国茂房地产开发有限公司（卖方，原名为本溪世佳房地产开发有限公司）开发建设的“本溪世佳购物中心”三层C区26号商铺。原告按约定交纳了认购款，被告国茂公司为原告开具了收据。后原告（甲方、出租方）又与世佳公司（乙方、承租方）签订了《商铺租赁合同》，其主要内容为：“甲、乙方双方经平等、友好协商，依据《中华人民共和国合同法》及其它相关法律法规的有关规定，达成甲方自愿将所购‘本溪世佳房地产开发有限公司’的商铺出租给乙方，并由乙方(本溪世佳购物中心)全权经营管理和使用(其中包括但不限于统一进行整体规划、招租招商、经营、管理和使用等)。并就有关租赁事宜，达成如下协议：第一条：租赁标的及租赁期限1、甲方自愿将所承购的位于本溪世佳购物(中心)有限公司三层C区26号，建筑面积(以最终测绘面积为准)为13.22平方米，总房款(以最终测绘面积核定的总房款为准)189786.32元的产权商铺出租给乙方全权使用(其中包括但不限于统一整体规划、招租招商、经营、管理和使用等)。2、租赁期限为正式开业日至第十个经营年度止。期间每三个经营年度为一个合同履约签定周期，并于一个合同履约签定周期届满前三个月内重新签订下一个周期之租赁合同。租赁期满，在相同租金条件下，乙方有优先续租权。第二条：租金1、甲方将租赁标的商铺出租给乙方由乙方全权管理和使用。租赁期间，乙方拥有除商铺处分权之外的一切权利包括但不限于规划权、招租招商权、经营管理权、调整权、使用权等，商铺的产权归甲方所有。2、甲、乙双方租赁期内，第一至第五个经营年度的每年租金为甲方实际投资额(购铺款)的10%(含税，乙方按国家相关税法规定代扣代缴，下同)；第六至第八个经营年度的每年租金为甲方实际投资额的12%，第九至第十个经营年度的每年租金为甲方实际投资额的15%；月租金按年租金的十二分之一计算。其中，在租赁期内，每年扣除甲方一个月的租金作为乙方对甲方商铺的管理费用。3、自本商场正式开业日起的第二个月的第一周为第一次租金的支付日期，依此顺延，每季度支付一次租金。届时甲方凭商铺购买合同、房款发票、产权人身份证等乙方要求的相关证件领取租金。第三条：使用租赁物特别约定1、乙方基于对本溪世佳购物中心统一规划、招商、经营、管理等使项目良性的正常经营为宗旨，有权将本租赁物转租给第三人，有权分割、重新改动或与其它商铺合并装修、使用，无需另行取得甲方同意。2、甲方亦接受乙方在甲方取得产权前对商铺进行的改动或者设计、规划、装修，但不得违反甲方与‘本溪世佳房地产开发有限公司’签订的购房协议。3、甲方依与本溪世佳房地产开发有限公司签订的《购房协议》之约定，应按期交纳贷款本金及利息，如因拖欠上述款项，乙方有权在向甲方支付租金时代为扣缴，如因拖欠与租赁标的物有关的贷款和税费而发生争议时，乙方仍对租赁标的物享有本合同约定的全部权利，在争议解决前，乙方有权暂停支付租金。4、租赁期满，如乙方未续租，应于租赁期满前的十五个工作日内明确解除本合同的意向并于租赁期满之日将商铺归还甲方。5、租赁期满，乙方迁出时应保持清洁，遗留设备、杂物、货品不搬者，视为放弃，听由甲方处理。第四条：责任归属甲方的权利和义务：1、租赁期内甲方应对产权商铺进行必要保险，由甲方投保并负担所需费用。如因意外或不可抗力导致的房屋、铺位损毁，乙方不负赔偿责任。2、甲方对商业用房设定抵押担保时，须事先(请注明提前时限)书面通知乙方，抵押权的设立和实现不影响本合同的效力。3、甲方可自由转让商铺所有权，但在租赁期内须提前一个月内以书面通知乙方，所有权转让不影响本合同的效力。如甲方未按要求时限通知乙方，造成乙方损失，甲方应负赔偿责任。4、租赁期内，甲方不得单方面解除本合同。乙方的权利和义务：5、乙方及其转租之第三人在使用本商铺时应尽管理人之责任，除因不可抗力及意外事件外，如未尽应负之责任致使商铺毁损、灭失时，乙方应承担赔偿责任。6、由于不可抗力或其他不能归咎于乙方的原因造成的商铺损坏，以致不适用于使用或租用，乙方可以暂停支付全部租金，直到甲方将商铺恢复原状。7、本租赁物由于租赁而产生的一切税、费，由甲方负担，但由乙方代扣代缴。在租赁期间，营业上应纳税款及水、电、煤气费用由乙方负担。8、因非乙方责任发生连续停暖、停气、停水、停电等事件或因不可抗力导致商场不能正常营业，乙方有权按停业期限相应减免租金或无租金顺延租期。第五条：违约责任1、本商场为整体性规划、招商、经营、管理，甲方不得于签订本合同后单方终止、变更合同。如甲方单方终止或变更合同，应向乙方支付当年租金的五倍作为违约金，并赔偿乙方因此所致一切损失。损失包括但不限于整体规划、招商、广告投放、装修等项所产生的一切费用和预期利润。同时乙方有权要求继续履行本合同。2、若乙方连续两次发生拖欠租金，以致损害甲方之权益者，乙方应负担赔偿责任。3、若乙方原因致本商铺不能使用或产生收益，乙方应在剩余租赁期内，每年向甲方支付租金，直至租赁期满或双方协商解除合同为止。第六条：甲方应保证该商铺权属清楚无瑕疵，并已征得共有人同意，否则引起的一切不良后果均由甲方自行承担。甲方如转让产权，应提前一个月以书面形式通知乙方。甲方必须告知受让人并须受让人接受本合同及附件、补充协议之各项约定，并应于产权转让后一周内与乙方办妥更名或换约手续，并向乙方缴纳更名费(2000元/铺)；转让后的租金计算基数及比例仍按本合同第一条、第二条的约定计算给付。甲方应对乙方在受让人与乙方的新租赁合同项下的债权承担连带保证责任，保证期间为二年。第七条：本合同之一切规定，对于甲乙双方及其权利、义务之受让人及继承人具有同等约束力。第八条：甲乙双方对本协议所约定的各条款已有明确、充分、相同的理解认识，双方自愿按本合同规定严格遵照执行。第九条：合同的解除。存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方互不承担责任：1、因不可抗力导致本合同无法履行时；2、遇国家政策性变化时；3、企业分立、合并、解散等；4、本合同有效期届满。第十条：本协议未尽事宜，甲乙双方协商后另行签订补充协议。补充协议与本合同矛盾之处，以补充协议为准。第十一条：本协议壹式三份，甲方执壹份，乙方两份，自双方签字、盖章之日起生效。”上述租赁合同签订后，世佳公司开始规划、管理包括原告所购商铺在内的整个世佳购物中心，后在2009年12月末开始试营业世佳购物中心，并陆续给付原告租金，但自2013年1月起，世佳公司不再向包括原告在内的广大购铺业主给付租金。再查：2012年12月28日，世佳公司作出《致世佳购物中心购铺业主函》，其内容为：“尊敬的各位业主，本溪世佳购物中心自2009年12月末试营业后，先后由专业团队策划包装了专业百货商场和电子市场，虽然商场的经营团队一直在为商场持续经营做着最大的的努力，但受各种客观条件制约，商场的经营一直举步维艰，每年的巨额亏损使商场不堪重负，但是为了保证返租业户的利益不受损害，返租款都是由世佳购物中心有限公司多方筹措借贷来维持。现3个经营年度过去了，虽然商场经营方不断努力，但商场资金缺口持续增大，经营难以继续，更无力支付购铺业主的返租租金。本着对购铺业户负责的态度，现购物中心做出艰难决定，从2013年度起不再返租，于近期将铺位按照购铺业户当初所购位置，返还给购铺业户，今后由购铺业户自行经营或出租。具体还铺时间及相关实施细节另行通知。”后世佳公司将该《致世佳购物中心购铺业主函》张贴在世佳购物中心多处明显位置，此后世佳购物中心开始陆续停止经营至今。2014年9月10日，被告曾作出《关于世佳购物中心业主退房资金的解决方案》，其内容为：“根据市、区政府关于解决世佳购物中心业主上访要求退房的意见，拟定分批实施退房计划，具体如下：一、总体安排：退房总计涉及金额1.39亿，资金数额庞大，筹集资金的困难巨大，短期内无法筹集如此大额资金，因此拟采取分两批退款计划方案，即2014年12月末之前退还5000万元，2015年6月末之前退还8900万元。二、资金来源：1.计划融资5000万元-7000万元。2.销售现有房源，取得收入。3.清理各项欠款及退税返还款。4、其他方式筹集。三、退还房款须采取全部统一退还本金方式，以确权的本金数额为准，政府监督，企业落实，避免业主意见不一造成退款工作无法进行的局面。四、为保证退还工作顺利，希望广大业主积极配合，达成谅解，政府有关部门给予积极支持，帮助企业解决困难，渡过准关，方能保证两个阶段的退款工作顺序进行。”2015年10月19日，原告与国茂公司补签了《商品房买卖合同》。现原、被告就上述房屋租赁事宜产生争议，原告来院提起本案诉讼。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据予以证明，没有证据予以证明的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的法律后果。具体到本案中，争议焦点如下：一、如何确定原告与世佳公司之间的租赁期限；二、原告要求两被告给付拖欠的租金有无相应依据，应否支持。关于争议焦点一。预约又称预约合同或预约协议，是指当事人之间约定将来订立一定合同的合同。预约与本约相对，以将来当事人间应再缔结一定之合同为内容，通常当事人依预约所负之义务为行为义务，可能为订约之义务或再为磋商之义务，而并非给付特定物之义务。通过审查原告与世佳公司签订的租赁合同中：“租赁期限为正式开业日至第十个经营年度止。期间每三个经营年度为一个合同履约签定周期，并于一个合同履约签定周期届满前三个月内重新签订下一个周期之租赁合同。”的约定可知，双方的该约定同时成立两个不同性质的合同即本约合同和预约合同，前者是自正式开业日起为期三年的租赁合同，为本约合同，后者是前者的租赁合同期限届满后双方再订立下一个为期三年的租赁合同的合同，后者是对未来双方订立租赁合同的约定，其性质是订立租赁合同的预约合同而非租赁合同，故原告与世佳公司之间签订的租赁合同的租期为三年，原告主张十年没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。关于原告要求世佳公司给付2013年1月1日以后租金一节。如前所述，原告与世佳公司签订的租赁合同租期系三年，租赁期限届满日为2012年12月31日，世佳公司在租赁期限届满之前没有再与原告签订新的租赁合同，因此世佳公司再无依据合同约定继续给付原告2013年1月1日以后租金的义务，原告要求世佳公司给付此后租金的主张，没有事实依据，本院不予支持。关于原告要求国茂公司给付2013年1月1日以后租金一节。根据法律的规定，买卖合同中买方的合同义务为向卖方支付合同价款并获得买卖标的物的所有权或相应权益，而卖方的合同义务为向买方交付买卖合同的标的物并履行办理权属证书等的附随义务。本案中，原告将所购商铺出租给世佳公司统一经营管理后，世佳公司停止经营管理及不再给付租金的行为，系原告与作为承租方的世佳公司之间的合同纠纷，与作为销售方的国茂公司之间的买卖合同关系并无法律上的关联性，故原告要求国茂公司承担给付租金的责任，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，没有相应依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告张志民的诉讼请求。案件受理费3292元，由原告张志民负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审判长  梁大鹏审判员  于丽娜审判员  孙启斌二〇二〇年十二月二十三日书记员  张艳琼附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。