浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终4580号 上诉人（原审原告、反诉被告）：潘伟达，男，1964年1月10日出生，汉族，住宁波市海曙区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙静忠，男，1973年10月28日出生，汉族，住宁波市海曙区。 上诉人潘伟达因与被上诉人孙静忠房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省宁波市海曙区人民法院（2019）浙0203民初12207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 潘伟达上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人承担赔偿80%的损失，共计137124元；改判被上诉人赔偿上诉人装修损失35600元；改判被上诉人赔偿上诉人管道燃气开户费损失2500元。事实和理由：1.判决书第6页“案涉房屋的市场价值应调整为605346元（83.45平方米*7254元）”中的605346和第7页“本院酌定被告应分担60%增值损失计82829.40元[（605349+3500－468000－2800）*60%]”中的605349有出入，判决书不严谨。并且上诉人是10年前支付的30万元购房款，被上诉人现在退回本金加上部分的增值赔偿，已经不足以支持上诉人购买同地段相当面积的商品房。2.签订合同时房子还未造，合同约定每平方房价5200元是确定的，房屋面积约90平方只是预估面积，所以房屋总价468000元也是预估总价。房屋造好后的面积为83.45平方，所以房屋总价为433940元，增值金额应为171406元。按照被上诉人应分担80%计算，应赔偿137124元。3.购买涉案房屋是用于居住，对白坯房进行装修属于对房屋的正常使用，上诉人并无过错，并且实际装修支出为77986元，被上诉人应按照装修评估价格35600元全额赔偿。4.管道燃气系统一开户并安装，收费标准公开透明，开户成功后无法退回开户费，被上诉人应按原件2500元进行赔偿。 孙静忠辩称：一审判决正确。 潘伟达向一审法院起诉请求：1.被告返还购房款300000元，并按中国人民银行同期同档次贷款利率支付自2010年11月26日起至实际清偿日止的利息；2.被告返还储物间的购房款2800元，并按中国人民银行同期同档次贷款利率支付自2014年1月1日起至实际清偿日止的利息；3.被告赔偿房屋增值损失432000元；4.被告赔偿装修损失85286元；5.被告赔偿管道燃气开户费损失2500元。在一审审理中，原告申请变更第三、四项诉讼请求为：被告赔偿房屋增值损失172106元、装修损失35600元，并申请增加诉讼请求：评估费2700元由被告负担。 孙静忠提出反诉请求：一、原告将案涉房屋恢复原状；二、如不恢复，原告赔偿被告恢复原状所需费用45000元；三、原告赔偿使用期间给被告造成的租金损失49966元；四、评估费4000元由原告负担。 一审法院认定事实：2010年11月26日，孙永良和被告孙静忠作为甲方、原告潘伟达作为乙方，双方签订了《房屋买卖合同》一份。合同约定：甲方原有老房子因国家规划拆迁、扩建成商品套房（原地原拆原建），甲方将面积约90平方米房屋出卖给乙方为业，房价每平方5200元，总价468000元；合同成立后，预付款20万元，剩余房款在新房建成后交付钥匙时付清等。合同签订当日，原告支付被告20万元，后又付10万元，共计付款30万元。2013年，原告拿到建成的新房，房屋坐落于宁波市海曙区××街镇××村××室（建筑面积83.45平方米）。后原告办理了管道燃气开户手续支付开户费2500元，并对房屋进行了部分装修。2015年，双方因原告未付的购房余款发生纠纷，经人民调解委员会调解不成。 2018年8月2日，被告孙静忠向一审法院提起诉讼，要求：确认2010年11月26日签订的《房屋买卖合同》无效，潘伟达返还房屋。本院受理后于2018年12月4日作出（2018）浙0203民初10228号民事判决书，判决：一、确认孙静忠与潘伟达于2010年11月26日签订的《房屋买卖合同》无效；二、潘伟达于本判决生效后十日内将位于宁波市海曙区××街镇××村××室房屋腾空并返还给孙静忠。判决生效后经法院强制执行，原告潘伟达已于2019年10月将上述房屋返还给被告孙静忠，一并交付房屋和储物间的钥匙。 另查明，原告是宁波市海曙区横街镇广昇村村民，被告孙静忠是宁波市海曙区××街镇××村村民。孙永良与被告系父子关系父亲，已于2015年3月25日去世。孙永良生前与妻子李赛芬共同育有一子孙静忠，一女孙静维，孙永良的父母先于孙永良去世。在一审法院审理（2018）浙0203民初10228号案件中，李赛芬和孙静维一致确认涉案房屋属于孙静忠所有，并明确放弃相关权利。宁波市海曙区××街镇××村××室房屋的土地性质为集体土地，坐落于宁波市海曙区××街镇××村，尚未办理所有权证。 一审审理中，一审法院依双方当事人申请，委托江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司宁波分公司进行评估，该公司出具了《房地产估价报告》。其中，依原告申请，案涉房屋及装修的估价结论为：宁波市海曙区××街镇××村××室房地产（建筑面积83.25平方米）及相应储物间（7平方米）在2019年1月31日的市场价值为643000元（包括房地产装修价值35600元、储物间价值3500元）。依被告申请，案涉房屋的租金及装修拆除费用的估价结论为：宁波市海曙区××街镇××村××室房地产在2013年至2019年10月期间的租金为49966元；拆除宁波市海曙区××街镇××村××室房地产装修并恢复原状（白坯）费用27200元。原告为此支出评估费2700元，被告支出评估费4000元。 再查明，本案审理中，被告于2020年1月2日将应退还原告的30万元购房款自缴至一审法院帐户，经通知，原告表示暂缓领取。 一审法院认为：涉案房屋系在集体所有的土地上所建，原告并非房屋所在村的集体经济组织成员，房屋买卖合同因违反法律和行政法规的效力性强制规定，已由法院生效判决确认为无效合同，案涉房屋经强制执行返还给了被告，被告也已在审理中将购房款30万元缴至法院，原告随时可以领取。在本案中，双方的争议焦点为：一、储物间是否属于房屋买卖合同范围，被告是否应退还原告储物间购置款2800元；二、造成房屋买卖合同无效的过错及责任承担如何确定。关于第一个争议焦点，被告主张储物间是被告购买并为原告强占，但被告并未举证证明。储物间作为房屋的附属设施，购房人在购买商品房时通常都会一并购置以满足生活需要。在一审法院强制执行案涉房屋返还一案时，原告将储物间的钥匙连同107室房屋钥匙一并交还被告，被告也已经接收，足以证明储物间属于双方买卖合同的范围。原告已向被告返还储物间钥匙，储物间交由被告使用控制，被告理应退还相应价款。关于储物间价款金额，原告虽未提供付款凭据，但其主张的2800元金额与估价报告确定的现值相近，且被告亦未对金额本身提出异议，对原告关于以2800元价格购置储物间的主张予以采信，被告应退还原告储物间购置款2800元。关于第二个争议焦点，原、被告系不同村的农村村民，均应明知案涉房屋所在的土地系集体土地，依法不得向本集体经济组织以外的主体转让，但双方仍订立违反规定的房屋买卖合同，对于造成合同无效这一后果，双方均有过错，均应承担过错责任。原告诉请被告赔偿利息损失，因原告自身存在明显过错，且房屋建成后即交其使用，原告要求赔偿利息损失，不予支持。原告诉请被告赔偿管道燃气开户费和装修损失，因案涉房屋系住宅，原告购房目的是用于家人居住，原告对白坯房进行装饰装修、开通管道燃气符合情理，不可移动的装饰装修物现已与房屋形成附合，原告既无法取回装修物也无法退回开户费，原告的损失客观存在。根据双方过错，酌定被告应予分担60%计22860元[（35600+2500）*60%]。至于被告诉请的恢复原状、赔偿装修拆除费及租金损失，因原告的装修是对房屋的正常使用，不构成对被告合法权利的侵害，且在原告使用房屋的同时，被告也使用了原告支付的购房资金，被告之反诉请求，不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，有过错方应赔偿对方因此受到的损失，该项损失应当包括因合同产生的信赖利益。2010年，原告按当时的市场价向被告购买房屋，并支付30万元购房款，现因房屋买卖合同被认定无效，原告丧失了房屋的使用权，其可以取回的购房款，因物价上涨等因素，已不足以购买同类地段相当面积的商品房，原告因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失。对此，被告应予分担赔偿，故酌定被告应分担60%增值损失计82827.6元[（605346+3500－468000－2800）*60%]。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孙静忠返还原告（反诉被告）潘伟达购房款300000元；二、被告（反诉原告）孙静忠返还原告（反诉被告）潘伟达储物间购置款2800元；三、被告（反诉原告）孙静忠赔偿原告（反诉被告）潘伟达装修损失、管道燃气开户费损失22860元；四、被告（反诉原告）孙静忠赔偿原告（反诉被告）潘伟达房屋增值损失82827.6元；第一项，被告（反诉原告）孙静忠已履行；第二至四项，共计108487.6元，被告孙静忠（反诉原告）于判决生效之日起十日内履行；五、驳回原告（反诉被告）潘伟达的其他本诉请求；六、驳回被告（反诉原告）孙静忠的全部反诉请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费8932元，财产保全申请费5000元，合计13932元，由原告（反诉被告）潘伟达负担10987元，被告（反诉原告）孙静忠负担2945元；反诉案件受理费1137元，由被告（反诉原告）孙静忠负担；房产等项评估费2700元（原告已预交），由原告（反诉被告）潘伟达负担2130元，被告（反诉原告）孙静忠负担570元；租金等项评估费4000元，由被告（反诉原告）孙静忠负担。 二审中，当事人未提供新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：一审法院作出的（2018）浙0203民初10228号民事判决，确认上诉人潘伟达与被上诉人孙静忠于2010年11月26日签订的《房屋买卖合同》无效，故依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被上诉人有权主张损失赔偿。涉案房屋的装修损失、管道燃气开户费均应属于合同无效后的损失范围，应由双方当事人按过错比例承担。一审法院根据上诉人当初支付的购房款等情形酌情认定上诉人承担损失的40%、被上诉人承担损失的60%，基本合理。关于一审判决中的笔误，已由一审法院作出裁定予以补正。 综上所述，潘伟达的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1468元，由上诉人潘伟达负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄永森 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇二〇年十二月十七日 书记员  桂红艳