吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2350号上诉人（原审原告）：北华大学。法定代表人：任某1，校长。委托诉讼代理人：崔某，男。委托诉讼代理人：张某，吉林吉信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高某，男，1960年6月13日出生，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：任某2，吉林鸣正律师事务所律师。上诉人北华大学因与被上诉人高某房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0291民初689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北华大学的委托诉讼代理人崔某、张某，被上诉人高某的委托诉讼代理人任某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北华大学上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持北华大学要求高某给付租金的诉请。2.上诉费由高某承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。北华大学后勤服务中心于2010年1月6日与高某签订《房屋租赁合同》，约定高某租赁北华大学后勤服务中心所有的坐落于吉林市长江街北华大学后勤服务中心南校区锅炉房西侧六间门市房。合同期限至2012年1月5日，租金为每年25,000元。合同签订后，高某给付了5万元，北华大学后勤服务中心将六间门市房交给高某经营。合同到期后，高某未再与北华大学后勤服务中心签订书面合同，也未将上述房产归还北华大学后勤服务中心，仍然继续使用，但一直未向北华大学后勤服务中心交付租金。北华大学后勤服务中心在一审起诉要求高某返还房屋，承担违约金和支付租金。一审判决认定由于租赁房屋没有房产证，故认定租赁合同无效。但依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。所以，本案一审北华大学后勤服务中心诉请中的返还房屋、支付违约金的诉请不予支持，但请求给付租金的的诉请应当得到支持。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，支持北华大学后勤服务中心的上诉请求。高某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案中北华大学后勤服务中心对诉争房屋没有所有权及使用权，因此，其无权对外出租，也不具有向高某行使诉权。北华大学后勤服务中心与高某没有签订租赁合同，在一审中北华大学后勤服务中心出具的合同也并非高某签字，因此该合同不存在，即北华大学后勤服务中心与高某不存在租赁房屋的法律关系。退一步说，即使北华大学后勤服务中心与高某形成了事实上的租赁关系，该法律关系也属于无效。请求人民法院查明北华大学后勤服务中心的诉讼主体资格，结合其是否具有该资格进行程序上的审理。北华大学向一审法院起诉请求：1.判令高某将北华大学所有的的位××街锅炉房西侧六间临街门市房返还给北华大学；2.判令高某给付2012年1月至2020年4月31日租金208,333元。后续租金按每年25000元计算至实际给付之日；3．请求判令高某给付我中心违约金6万元；4．诉讼费由高某承担。一审法院认定事实：2010年1月6日高某租赁北华大学后勤服务中心门市房，双方约定年租金25000元，租期自2010年1月6日至2012年1月5日，并由其媳妇向当时的李永昌处长交纳了5万元租金。2012年1月5日租期结束后，高某未与北华大学后勤服务中心签订书面租赁合同，一直租赁上述门市房至今，未向北华大学后勤服务中心交纳租金。现北华大学后勤服务中心以合同到期后高某未与该中心签订书面合同，未交付租金，且已向其送达了书面解除通知为由，要求高某返还房屋，支付欠付租金及违约金。另查明，案涉六间门市房系原吉林师范学院劳动服务公司盖的，属于违章建筑没有房产证。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证建设的房屋，或未经批准或按照批准内容建设的临时建筑，与承租人签订的租赁合同均属无效，但一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，应认定为有效。因北华大学后勤服务中心在庭审中自认六间门市房系违章建筑没有房产证，且在法院指定的举证期限内未向法院提供证据证明六间门市房不是违章建筑，故依照上述司法解释的规定，双方之间签订的房屋租赁合同系无效合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限。”本案中,北华大学后勤服务中心诉请要求高某返还房屋及支付欠付租金及违约金均是以双方之间签订的房屋租赁合同有效为前提，而根据本案查明的事实双方之间签订的房屋租赁合同为无效合同。法院在审理合同纠纷案件的过程中，要依职权审查合同是否存在无效的情形，准确认定合同效力，并根据效力的不同情形，结合当事人的诉讼请求，确定相应的民事责任。因北华大学后勤服务中心明确表示不变更诉讼请求，与合同无效的法律后果相矛盾，故一审法院对北华大学后勤服务中心的诉讼请求不予支持。一审判决：驳回北华大学后勤服务中心的诉讼请求。案件受理费5,324.99元，退还北华大学后勤服务中心2,662.49元，余款2,662.5元由北华大学后勤服务中心负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提供证据。对一审法院审理查明的事实本院予以确认。另查明，北华大学于2020年9月16日向吉林市市场监督管理局递交《关于商请注销北华大学下属企业的函》载明：“根据国务院办公厅国办发[2018]42号文件《国务院办公厅关于高等学校所属企业体制改革指导的指导意见》文件精神，北华大学按照体制改革工作要求对所属企业中的‘僵尸企业’进行清理，决定对北华大学后勤服务中心（统一社会信用代码：91220201724889386X）企业进行注销。以上企业在经营生产过程中产生的一切后果由北华大学负责承担。”2020年11月11日，经吉林市市场监督管理局审查，准予北华大学后勤服务中心注销。本院认为，北华大学后勤服务中心已于2020年11月11日登记注销，故本案北华大学作为北华大学后勤服务中心权利义务的继受主体应作为本案上诉人继续参加诉讼。本案一审时北华大学的各项诉讼请求虽然是基于双方合同有效要求解除合同的前提下提出，但对于合同效力问题人民法院应当主动进行审查，并向当事人进行释明，一审法院虽就合同效力问题向北华大学进行了释明，但并未就双方租赁合同被认定为无效的法律后果向北华大学进行明确释明，导致双方纠纷实际并未得到解决，增加了双方当事人的诉累，明显不当，本院予以纠正。在二审庭审过程中，经本院释明，北华大学明确表示如人民法院认定双方租赁合同无效，其同意根据合同无效的法律规定主张相应的权利。就此，本院认为，一审庭审中高某对于自2010年1月6日开始至今实际承租原北华大学后勤服务中心所有门市房并无异议，因案涉房屋系未经批准建设的临时建筑，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效”的规定，双方的租赁合同应为无效合同。同时，根据上述司法解释第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因2010年1月6日双方签订的《房屋租赁合同书》约定房屋租金每年为25,000元，故北华大学以此为标准向高某主张自2012年1月6日起至实际给付之日止的占有使用费具有事实及法律依据，本院予以支持。另，因本案双方租赁合同无效，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，高某应当将案涉房屋返还给北华大学。关于北华大学主张的违约金，因其在订立合同过程中存在过错，且在二审庭审中明确表示放弃该部分主张，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，北华大学的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0291民初689号民事判决；二、高某于本判决生效后十日内返还北华大学所有的长江街北华大学南校区锅炉房西侧六间临街门市房。三、高某于本判决生效后十日内按照年租金25,000元标准，给付北华大学自2012年1月6日起至实际返还之日止的房屋占有使用费。四、驳回北华大学其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,662.5元，二审案件受理费5,700元，共计8,362.5元，由高某负担。本判决为终审判决。审判长  张利宏审判员  郭立坤审判员  李 昂二〇二〇年十二月一日书记员  刘一凝