北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9762号上诉人（原审被告）：北京金色凯盛投资管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇久敬庄路世界之花假日广场******。法定代表人：冯玉良，总经理。委托诉讼代理人：赵帅，男，北京金色凯盛投资管理有限公司法务人员。被上诉人（原审被告）：戴冬艳，女，1983年11月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：朱富忠，北京市钧盛律师事务所律师。上诉人北京金色凯盛投资管理有限公司（以下简称金色凯盛公司）因与被上诉人戴冬艳房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初11017号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人金色凯盛公司的委托诉讼代理人赵帅，被上诉人戴冬艳的委托诉讼代理人朱富忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金色凯盛公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人之间系房屋买卖合同关系错误。1.上诉人根本无法将涉案房屋出卖给被上诉人。（1）本案所涉房屋所属“世界之花假日广场”项目系利用集体土地发展经济试点项目，并非商品房开发项目，无法进行买卖。（2）根据金色凯盛公司与北京市大兴区旧宫镇政府成立的北京宏图建业管理中心签订的委托建设经营协议，金色凯盛公司负责投资建设世界之花假日广场项目，依约享有该项目40年经营使用权，40年期满后项目无偿归北京宏图建业管理中心所有，故金色凯盛公司并非涉案房屋产权人，不可能进行房屋买卖，金色凯盛公司仅是将40年经营使用权转让予被上诉人。2.一审法院认为涉案《房屋经营使用权转让协议》含有产权证办理、缴税及产权分割等房屋买卖合同的实质性内容，据此认定本案所涉《房屋经营使用权转让协议》实为房屋买卖合同错误。（1）从合同名称即可看出双方系房屋经营使用权转让而非房屋买卖。（2）合同内容亦仅是约定金色凯盛公司将部分合同权利转让给被上诉人、被上诉人支付一定转让价款，并未涉及房屋买卖。（3）涉案《房屋经营使用权转让协议》实质上系金色凯盛公司将依据合作开发、委托建设合同取得的世界之花假日广场项目40年经营使用权中的部分合同权利转让予被上诉人，属于合同权利部分转让，并非房屋买卖。（4）金色凯盛公司将长达40年的经营使用权转让予被上诉人，考虑期间可能出现国家政策调整，也可能出现产权人出售涉案房屋的情况，金色凯盛公司在涉案《房屋经营使用权转让协议》第六条第3项、第七条第3项中约定“在房屋符合办理产权证条件的情况下”、“房屋具备办理产权证条件后”配合被上诉人办理产权证、协助办理产权分割等，但此约定不应作为认定涉案合同系房屋买卖合同的实质性条款。二、涉案《房屋经营使用权转让协议》属一般合同、无名合同性质，是合法有效合同。1.合同签订主体具备相应民事行为能力，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定或者损害社会公共利益，亦不存在欺诈或者重大误解，故合法有效。2.根据合同法相关规定，金色凯盛公司依法有权将依据委托建设经营协议取得的合同权利全部或者部分转让给他人，合同权利转让不违反法律行政法规强制性规定，未损害国家、集体或者第三人利益和社会公共利益，不存在无效之情形。三、世界之花假日广场项目已经取得合法的建筑手续，是合法建筑，一审法院认为没有办理建造审批及竣工备案手续，继而认定双方签订的《房屋经营使用权转让协议》无效，没有事实和法律依据。双方之间不是商品房买卖合同关系，不涉及房屋买卖的事实，故关于商品房买卖的有关规定不适用于本案。该项目已于2017年6月完全竣工并全部招商完毕，于当年12月正式对外营业。已经取得乡村规划许可证、用地批复、土地使用证、消防验收意见书、房屋质量鉴定报告、用水许可，进行了环评、交通评价，入驻商户均已办理营业证照，房屋产权证近期即可办理完毕。鉴于项目现已竣工，相关部门经协商确定以房屋质量鉴定报告代替竣工验收备案手续，直接办理房屋产权证。一审法院认为没有办理建造审批及竣工备案手续继而认定涉案《房屋经营使用权转让协议》无效，是错误的。戴冬艳辩称，同意原判，不同意金色凯盛公司的上诉请求。上诉人与被上诉人签订的《房屋经营使用权转让协议》，名为经营使用权转让协议，却含有对房屋产权证办理、缴税及产权分割等房屋买卖合同实质性内容的相关约定，故实为房屋买卖合同。上诉人不具备国有土地审批手续，部分审批不齐全，根据相关法律规定，双方签订的合同应属无效。戴冬艳向一审法院起诉请求：1、请求判决戴冬艳与北京金色凯盛投资管理有限公司于2017年4月8日签订的《房屋经营使用权转让协议书》无效；2、请求依法判令金色凯盛公司返还戴冬艳1094472元并支付利息（以1094472元为基数，自2017年4月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、请求金色凯盛公司赔偿戴冬艳损失300000元；4、诉讼费由金色凯盛公司承担。一审法院认定事实：2017年4月8日，金色凯盛公司（甲方，转让方）与戴冬艳（乙方，受让方）签订《房屋经营使用权转让协议书》；双方在合同书中约定：鉴于2011年1月，甲方与北京市大兴区旧宫镇人民政府签订了合作协议，旧宫镇人民政府全权委托甲方对世界之花假日广场项目进行商业开发，项目建成后给予甲方40年经营使用权，甲方对该项目享有独立而且唯一的开发与经营权。为此，根据相关法律规定，甲方和乙方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就世界之花假日广场房屋经营使用权转让事宜达成如下协议：一、房屋所在项目基本情况。1.项目名称：世界之花假日广场（暂定名）；2.项目位置：北京市大兴区南四环外庑殿产业用地区块；3.商业所在项目建设方为北京宏图建业投资管理中心，统一委托甲方投资建设，按照双方相关约定，甲方享有40年独立而且唯一的经营使用权，可以对外签订转让、招商等一切与经营有关的民事合同；4.房屋所在项目占地13万平方米，地上13，地上**，地下**施工建设阶段。项目用地性质为集体建设用地，用途为商业。二、转让标的。1.甲方向乙方转让位于世界之花假日广场C3座11层1111号房屋的经营权。2.房屋实测建筑面积为46.57平方米。三、转让年限和价款。1.该房屋经营使用权转让年限自乙方办理房屋交付手续起至2056年12月31日止。2.按实测建筑面积计算，合同房屋经营使用权转让单价为23501.65元/平米，房屋经营使用权转让总价款为：1094472元。四、付款方式。乙方采用以下第1种方式向甲方支付本协议第三条约定的转让总价款。1、本协议签订时一次性支付协议同第三条约定的转让总价款。五、房屋交付……六、甲方责任。1.甲方按照协议第五条约定时间积极履行房屋交付义务。甲方如未按本协议规定的时间交付房屋，按下列方式处理……七、乙方的责任……九、特别说明。2.在房屋具备将产权证能够办理至乙方名下的条件时，产权证办理相关的税费由乙方按照相关政策规定交纳，甲方不承担任何费用……戴冬艳主张其30万的损失包括三部分，第一部分是当时购房支付的团购服务费13.971万元；第二部分是装修的损失3万余元，戴冬艳提交装修照片予以证明，金色凯盛公司不认可该照片的真实性；第三部分是信赖利益的损失。金色凯盛公司认可收取戴冬艳合同价款1094472元并同意返还该价款。金色凯盛公司未提交涉案房屋所在的世界之花假日广场项目建筑物的建造审批及竣工验收备案手续。一审法院认为，根据相关法律规定，违反法律规定、行政法规强制性规定签订的合同无效。本案中，戴冬艳与金色凯盛公司签订的《房屋经营使用权转让协议》，名为《房屋经营使用权转让协议》，却含有对房屋产权证办理、缴税等房屋买卖合同实质性内容的相关约定，故实为房屋买卖合同。因金色凯盛公司在本案法庭辩论终结前未提交涉案房屋所在建筑物的建造审批、竣工验收备案手续，违反相关法律禁止性规定，该合同应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。戴冬艳与金色凯盛公司签订的《房屋经营使用权转让协议》属无效合同，金色凯盛公司应返还戴冬艳交纳的“经营使用权转让款”1094472元并支付相应利息。合同无效后的损失应予赔偿。合同无效后赔偿损失的基本考虑因素，一般为实际损失及合同双方的责任分担，对于戴冬艳主张的团购费，一审法院经审查认为该费用并非为合同无效而造成的戴冬艳损失，故不予支持。装修损失及信赖利益损失，法院酌定为100000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、确认戴冬艳与北京金色凯盛投资管理有限公司于2017年4月8日签订的《房屋经营使用权转让协议书》无效；二、北京金色凯盛投资管理有限公司于判决生效后10日内返还戴冬艳合同价款1094472元并支付利息（以1094472元为基数，自2017年4月9日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、北京金色凯盛投资管理有限公司于判决生效后10日内赔偿戴冬艳损失100000元；四、驳回戴冬艳的其他诉讼请求。如果按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院查明的其他事实与一审无异。本院认为，根据双方的上诉、答辩意见，本案的法律争议为：涉案《房屋经营使用权转让协议书》的合同类型及效力如何确定。戴冬艳与金色凯盛公司签订合同虽名称为经营使用权转让协议，但含有对房屋产权证办理、缴税及产权分割等房屋买卖合同实质性内容的相关约定，合同履行中办理产权手续的意思表示清晰明确。一审法院认定《房屋经营使用权转让协议书》的合同类型为房屋买卖合同，认定事实正确。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。金色凯盛公司上诉称涉案建筑物已经取得合法的建筑手续，是合法建筑。经查，涉案房屋虽有部分审批和开发手续，但始终没有农村集体土地入市转为国有土地的批准手续。根据我国土地管理的法律法规和政策，农村集体土地及地上建筑物的上市交易，一直受到严格管理和限制。金色凯盛公司未能提交涉案房屋所在建筑物的建造审批、竣工验收备案手续，违反相关法律禁止性规定，应属无效。一审法院确认双方所签《房屋经营使用权转让协议书》无效，据此判令金色凯盛公司返还已交纳款项、支付相应利息，并综合戴冬艳的实际损失及合同双方责任分担，酌定金色凯盛公司赔偿戴冬艳的损失金额，符合法律规定，处理并无不当。金色凯盛公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，金色凯盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17350元，由北京金色凯盛投资管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  朱 印审 判 员  许 英审 判 员  施 忆二〇二〇年十二月二十三日法官助理  李雅迪书 记 员  韩 玮