湖北省武汉市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂01执异841号 案外人：武汉祥龙广建材料有限公司，住所地：武汉经济技术开发区9C2地块和居大厦第******房。 法定代表人：徐俊龙。 申请人:武汉博安建设工程有限公司，，住所地：武汉市东西湖区辛安渡办事处徐家台** 法定代表人：刘欢，该公司董事长。 被申请人：武汉世纪佳成置业有限公司，，住所地：武汉市东西湖区梨花路**(17) 法定代表人：徐福军，该公司董事长兼总经理。 担保人：中国大地财产保险股份有限公司武汉中心支公司，营业场所：武汉市武昌区民主路782号洪广大酒店25层#。 负责人：李勇刚，该公司总经理。 本院在执行申请人武汉博安建设工程有限公司（以下简称博安公司）与被申请人武汉世纪佳成置业有限公司（以下简称佳成公司）诉前财产保全过程中，案外人武汉祥龙广建材料有限公司（以下简称祥龙公司）向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人祥龙公司称：其与博安公司有业务往来关系。2018年6月22日，博安公司将2514、2515、2516、2517、2518房产(以下简称涉案房产)转让给祥龙公司，并同佳成公司办理了购房款冲抵工程款相关手续。佳成公司收到购房款冲抵工程款相关手续后向祥龙公司出具了购房收款收据，并同该公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，并于2019年7月13日将涉案房产钥匙交给祥龙公司，祥龙公司同时交纳了装修保证金、住房维修基金、物业费后入住至今。 基于以上情况，本院作出的(2020)鄂01执保274号财产保全民事裁定书查封涉案房产时损害了案外人祥龙公司的合法权益，请求撤销（2020）鄂01执保274号执行裁定书，解除对涉案房产的查封。案外人祥龙公司向本院提交证据如下： 1、2018年12月4日，佳成公司分别出具2514号、2515号、2516号、2517号、2518号收据载明，交款单位：祥龙公司；收款方式：工程抵款；收款事由：抵博安公司工程款，收款金额均为455400元。 2、2019年7月13日，佳成公司分别出具2514号、2515号、2516号、2517号、2518号收据载明，祥龙公司分别交纳五套房屋的住房维修基金，其中2514号、2515号、2516号、2517号房交款金额均为3324元；2518号房交款金额为5195元。 3、2019年7月13日，武汉佳柏中联物业管理有限公司分别出具2514号、2515号、2516号、2517号、2518号收据载明，祥龙公司分别交纳五套房屋2019年7月13日至2020年7月12日的物业管理费，其中2514号、2515号、2516号、2517号房交款金额均为1530元；2518号房交款金额为2391元。 4、2019年7月22日，武汉佳柏中联物业管理有限公司出具收据载明，祥龙公司交纳房屋装修保证金5000元；交纳垃圾清运费、水费、电费；办理施工证、装修许可证等费用共计1885.88元。 本院查明，申请人博安公司因与被申请人佳成公司发生纠纷，向本院申请诉前财产保全。本院于2020年7月29日作出（2020）鄂01财保74号民事裁定，裁定：查封被申请人佳成公司位于武汉市东西湖区东西湖房屋44套（详见查封不动产财产清单）。上述查封财产的限额为2500万元。查封财产期限为三年，自2020年8月12日起至2023年8月11日止。同年8月12日，本院向武汉市东西湖不动产登记中心送达上述裁定及（2020）鄂01执保274号协助执行通知书。 另查明，2018年6月22日，佳成公司（甲方）、博安公司（乙方）、祥龙公司（丙方）签订《关于购房款冲抵工程款的协议书》，内容为：“1、博安公司（乙方）同意佳成公司（甲方）以其开发建设的商品房用于冲抵甲方应向乙方支付的部分工程款。该商品房的具体情况为：房号2514、2515、2516、2517、2518室；户型：一室一厅一卫；建筑面积：45.54平方米，以上房源共计5套，总共建筑面积253.32平方米，单价(指建筑面积)：10000元／㎡，总价：2533200元。2、博安公司（乙方）因与祥龙公司（丙方）有业务往来关系，特申请将佳成公司（甲方）抵付工程款的相关5套房源全部转让给祥龙公司（丙方），现特此委托佳成公司（甲方）办理相关后续购房手续，由此产生的经济纠纷与佳成公司（甲方）无关。3、如甲、乙双方就本协议内容或其执行发生任何争议，双方应进行友好协商；协商不成时，任何一方均可向甲方住所地人民法院提起诉讼。4、本协议自甲乙丙三方授权代表签字并加盖公章之日起生效。本协议一式陆份，甲乙丙三方各持贰份，均具有同等法律效力”。 再查明，据案外人提交的《商品房买卖合同》载明，2018年12月4日，案外人祥龙公司（买受人）与佳成公司（出卖人）签订该合同，出卖人以出让方式取得位于东西湖区的地块的土地使用权，面积为9548.55平方米。出卖人经批准，在上述地块上投资建设佳柏现代城商品房。双方约定：买受人购买的25层14号的房屋。该商品房的用途为办公，建筑面积共45.54平方米，每平方米10000元，总金额455400元。出卖人佳成公司应当在2018年2月28日前将该房屋交付买受人祥龙公司使用。另祥龙公司购买的25层15号、16号、17号、18号房屋的用途，建筑面积、每平方米的单价及房屋总价均与上述2514号房屋相同。祥龙公司在本院查封之前已合法占有上述房屋。 又查明，本院（2020）鄂01财保74号民事裁定所附查封不动产财产清单中并无2514号房屋。祥龙公司亦向本院提交执行异议申请书补正说明“因2514号房屋不在查封之列，现申请撤回对该房屋的异议申请”。 本院认为，本案的焦点问题是案外人对案涉房产享有的权利是否能够排除执行。 首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在本院采取查封措施之前，申请人博安公司已同意佳成公司抵付工程款的相关五套房源全部转让给祥龙公司，祥龙公司已与佳成公司签订《房屋买卖合同》。且在查封之前案外人已实际占有该不动产，并已支付全部房款。未办理过户登记也不能归责于案外人自身原因,其对执行标的之物权期待权符合法律保护条件。另，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”之规定，案外人基于案涉房屋享有的权利及于该房屋项下占用的土地使用权。故，案外人对案涉房屋项下占用的土地享有的权利能够排除执行。 其次，关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 中止对2515号、2516号、2517号、2518号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  谌玲 审判员  周浩 审判员  吴利 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  王珊