湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终2524号上诉人（原审原告）：孙波权，女委托诉讼代理人：罗竞林，湖南溥天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾艳，女委托诉讼代理人：左品志，男上诉人孙波权因与被上诉人曾艳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初1430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，决定不开庭进行审理，并于2020年12月8日对上诉人孙波权的委托诉讼代理人罗竞林及被上诉人曾艳的委托诉讼代理人左品志进行了调查询问。本案现已审理终结。孙波权上诉请求：1.撤销一审判决，并改判支持孙波权的一审请求；2.一审、二审的诉讼费由曾艳承担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人没有违约不承担租赁保证金责任，没有事实和法律依据。二、一审法院认定免除被上诉人二个月的租金，明显过高，没有考虑上诉人的实际情况。曾艳辩称，已告知过孙波权要解除合同，只是对违约金未达成一致意见。其他意见同一审的意见。孙波权向一审法院起诉请求：1.判令解除孙波权与曾艳签订的《房屋租赁合同》；2、判令曾艳支付孙波权租金58350元（2020年2月1日起至2020年5月31日止）及滞纳金（2020年1月25日起至实际给付日）；3、判令曾艳支付孙波权违约金，将租金保证金抵作违约金，且曾艳的装修等无偿归孙波权所有；4、判令曾艳支付孙波权代缴物业管理费1890元；5、本案诉讼费由曾艳承担。一审法院认定事实：孙波权于2018年10月19日与湖南银泰置业有限公司就涉案商铺达成了租赁协议，该公司同意孙波权可以对承租的门面房转租，孙波权系涉案商铺的合法承租人。2019年3月1日，孙波权与曾艳签订《三期商业租赁合同》，合同约定，租赁房屋地址为衡阳市华新大道49号银泰红城三期F2栋103C商铺，租期自2019年3月1日起至2023年3月31日止。租金按该商铺的建筑面积计算，第一年2019年3月1日至2020年2月28日，租金单价为66元/月/平方米，即每月租金合计为壹万叁仟捌佰陆拾元整（13860元）；第二年租金在第一年基准月租上上浮7.0%，即2020年3月1日至2021年2月28日，租金单价为70.62元/月/平方米，即每月租金合计为壹万肆仟捌佰叁拾元整（14830元）；第三年租金在第二年基准月租上上浮7%，即2021年3月1日至2022年2月28日，租金单价为75.57元/月/平方米，即每月租金合计为壹万伍仟捌佰柒拾元整（15870元）；第四年租金在第三年基准月租上上浮7%，即2022年3月1日至2023年2月28日，租金单价为80.86元/月/平方米，即每月租金合计为壹万陆仟玖佰捌拾壹元整（16981元）。物业管理费以该物业的建筑面积进行计算，一楼单价为3元/月/平方米（不含税）；物业管理费自2019年3月1日起开始计收。双方签订合同当日曾艳须以转账或现金的形式支付总额41580元给孙波权作为租赁保证金；如曾艳违反合同任何条款规定或条件（其中包括但不限于关于交付租金的规定）给孙波权造成实际损失的，孙波权可以使用或扣留全部或部分保证金，其数额视曾艳所欠租金或造成的实际损失的数额而定；合同签订之日起，在本租约有效期内，若合同双方任何一方提出解约的，违约方应向守约方支付租赁保证金，共计肆万壹仟伍佰捌拾元整（41580元）作为违约金，并赔偿相应的由此产生的经济损失。若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十四天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能尽可能地减少损失；若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任，并且该等履行失败或迟延不得视作对本合同的违约，声称因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短期的时间内尝试恢复履行不可抗力事件的义务。合同签订后，曾艳缴纳41580元给孙波权作为房屋租赁保证金，并缴纳了部分租金。然后将案涉房屋装修，置办相应培训设备后用于办理小学生课外培训班（至本案判决时未办理培训许可证）。但曾艳仅在2019下半年招收一期学生培训，2020年2月发生新冠肺炎疫情导致不能正常经营。孙波权于2020年2月1日与新产权人杨颖萍、蒋岱佑就涉案商铺达成了租赁协议，孙波权仍系涉案商铺的合法承租人。2020年3月22日孙波权通知曾艳交纳房租，曾艳请求缓交，并表示可以解除合同的意愿；2020年5月19日曾艳向孙波权微信表示“你把房子收回去吧，里面的所有东西和设备我都不要了，押金也不要了，你们自己处理吧！我把钥匙和水卡电卡都放在我后面楼梯间的饮水机上，后门我没锁”，正式提出解除合同的请求，并实际搬离了该房屋。培训机构内置办的彩电、空调、桌椅等培训设备留置在该房屋内。2020年5月21日起孙波权在朋友圈发表租赁公告称“柘里渡小学旁百米旺铺转让，因此培训机构股东内部出现矛盾意见不一，无法继续经营，现收回限时免转让费出租，设备齐全，即入即用，租用面积210平，实用面积300平，有意者联系***”。至本案判决时，孙波权尚未将涉案房屋租赁出去。期间，孙波权代付曾艳应缴物业管理费1890元，并支付了曾艳租赁房屋的一手租赁费。因孙波权认为曾艳自2020年2月1日起至5月19日止一直拖欠其租金，故而酿成该案纠纷。一审法院认为，该案是房屋租赁合同纠纷。孙波权、曾艳双方签订的《三期商业租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均有约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，2019年12月底国内爆发新冠疫情，2020年2月初国家发布命令要求全体国民限制出行，建议居家隔离，严禁培训机构、学校正常开学培训。此期间属不可抗力，曾艳因疫情防控原因无法使用案涉房屋，其签订租赁合同的目的不能实现。在此情况下，曾艳可以根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定，行使合同解除权请求解除双方签订的房屋租赁合同。孙波权、曾艳签订的合同约定“若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该房应在不可抗力事件发生后十四天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能尽可能地减少损失，若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任，并且该等履行失败或迟延不得视作对本合同的违约。”该项约定的内容与《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定一致。该案曾艳虽未及时支付2020年2月1日起至5月19日止的房租，但系不可抗力造成，属法定免责事由，不构成违约。2020年5月19日曾艳通过微信聊天的方式向孙波权表达了退租、解除房屋租赁合同的意思；孙波权于2020年5月21日通过微信朋友圈发布的租房信息，显示孙波权作出了同意曾艳上述解除房屋租赁合同的意思表示。在曾艳也主动请求解除房屋租赁合同的情形下，孙波权提出解除与曾艳签订的房屋租赁合同的诉讼请求，于法有据，该院予以支持，确认孙波权、曾艳双方签订的房屋租赁已经于2020年5月19日解除。孙波权与曾艳签订合同虽约定缴纳的41580元是房屋租赁保证金，从双方合同后续条款约定的内容来看，属违约金。既然曾艳没有违约，孙波权请求判令将该笔款项抵作违约金的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。这种情形与湖南省高级人民法院《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》问题6规定的“商业用房租赁中，如受疫情影响，房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持”一致。案涉房屋系商业用房，受到疫情影响，曾艳没有经营的事实客观存在。曾艳在庭审中明确提出要求核减或者不支付疫情期间的租金，此请求理应得到判决支持，可以判决确认曾艳减付两个月房租给孙波权。但孙波权房屋也系转租而来，孙波权已经向转租房屋新所有权人支付了涉案房屋疫情期间的一手租赁房租。如简单判令曾艳减付两个月房屋租金，而对孙波权已经支付此期间一手房租的事实视而不见，也有失公平。按照孙波权、曾艳租赁合同约定的房租费租赁标准是第一年2019年3月1日至2020年2月28日，租金单价为66元/月/平方米，即每月租金合计为壹万叁仟捌佰陆拾元整（13860元）；第二年租金在第一年基准月租上上浮7.0%，即2020年3月1日至2021年2月28日，租金单价为70.62元/月/平方米，及每月租金合计为壹万肆仟捌佰叁拾元整（14830元）。孙波权诉请判令曾艳支付2020年2月1日至2020年5月31日的租金58350元，按该院确认的合同解除时间，计算至2020年5月19日，曾艳应付租金为2020年2月1日至2020年2月28日房屋租金为13860元；2020年3月1日至2020年5月19日房屋租金为39052.33元（14830元+14830元+14830元/月×365天/年÷12月/年×19天=39052.33元），合计为52912.33元。减去2020年2月1日至2020年3月31日疫情期间曾艳应支付的房屋租金28690元（13860元+14830元=28690元），则曾艳应支付孙波权租金为24222.33元，加上孙波权代付曾艳应缴物业管理费1890元，共计曾艳应支付孙波权费用为26112.33元。鉴于曾艳答辩称愿意以缴纳的41580元租赁保证金补偿孙波权的租金损失，且愿意另行支付10000元房租，仅请求将租赁房屋内属动产的电视、空调、桌椅等设备搬离，此抗辩请求于法有据，也是曾艳对自己诉讼权利的处分，该院予以支持。孙波权请求判令曾艳支付房屋租金合理部分，该院予以支持。故该院确认，曾艳除将缴纳的41580元租赁保证金补偿孙波权租金损失外，仍需向孙波权支付10000元房屋租金。因而孙波权请求判令曾艳支付租金滞纳金的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。曾艳提前解除租赁合同，其附着于租赁房屋内不动产装修，属添附物，不能拆除，归孙波权所有。故孙波权请求判令曾艳租赁房屋内装修等无偿归孙波权所有的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、孙波权与曾艳签订的《三期商业租赁合同》已经于2020年5月19日解除；二、曾艳在该判决生效十日内支付孙波权房屋租金10000元，原缴纳的41580元作为补偿孙波权租金损失费，归孙波权所有；三、曾艳在该判决生效后十日内，自行将租赁房屋内的电视、空调、桌椅等培训设备搬离租赁房屋；四、驳回孙波权其他诉讼请求。案件受理费减半收653元，由孙波权负担453元，由曾艳负担200元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2020年1月底国内爆发新冠疫情，2020年2月初国家发布命令要求全体国民限制出行，建议居家隔离，严禁培训机构、学校正常开学。截止到2020年5月19日，培训机构尚未解除限制，仍不能开班教学。曾艳因疫情防控的原因无法正常使用案涉房屋开展培训业务，属于不可抗力的原因导致租赁合同的目的不能实现。在本案中，曾艳系因不可抗力行使合同解除权，属于法定解除事由，不属于违约解除合同，故对孙波权上诉称曾艳应当承担违约责任的意见不予采纳。一审法院判决虽根据上级法院相关规定认为应当减免曾艳二个月租金，但鉴于曾艳愿意以缴纳的41580元租赁保证金补偿孙波权的租金损失，且愿意另行支付10000元房租，仅请求将租赁房屋内属动产的电视、空调、桌椅等设备搬离，这是曾艳对自己诉讼权利的处分，本院认为并无不妥，予以确认。综上所述，孙波权的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1306元，由上诉人孙波权负担。本判决为终审判决。审 判 长  尹 驰审 判 员  丁枥澎审 判 员  刘丽娅二〇二〇年十二月二十二日法官助理  刘 艳书 记 员  谢倩茜