广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初4555号原告：佛山市嘉诚物业管理有限公司。法定代表人：程某1。委托诉讼代理人：李文杰，公司员工。被告：冯海波。原告佛山市嘉诚物业管理有限公司（以下简称“嘉诚物业公司”）诉被告冯海波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告佛山市嘉诚物业服务有限公司及其委托诉讼代理人李文杰到庭参加诉讼，被告冯海波经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告冯海波依法支付2019年11月至2020年7月管理费3483.00元，设备维护费288.00元，2019年9月1日至2020年7月31日公摊水电费318.40元，2019年11月至起诉日滞纳金460.90元(按年利率24%计算)，水井房防漏工程款分摊196.07元，消防设施维修款分摊56.76元，共4803.13元。滞纳金计算至实际清偿之日止。2、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2018年1月1日，佛山市嘉诚物业管理有限公司与佛山市高明区银海广场第一届业主委员会签订了《银海广场-君临天下住宅物业管理合同》。约定2018年1月1日到2018年12月31日君临天下业主委员会将君临天下物业管理交由佛山市嘉诚物业管理有限公司管理，管理费用为每平方1.5元。另外设置维护费为每户每月32元。合同还约定，若业主未能按约定按时缴纳物业管理费的，应承担诉讼所涉及的律师费以及每日千分之三计算滞纳金。合同到期后，君临天下业委会于2019、2020年与佛山市嘉诚物业管理有限公司续约并签订新的书面合同。被告冯海波于2019年11月1日到2020年7月31日拖欠物管费9个月。其中物业管理费、设备管理费、滞纳金、公摊电费、公摊电梯电费、水井房防漏工程款分摊、消防设施维修款分摊，上述共4803.13元。综上所述，请法院依法作出判决，维护原告的合法权益。诉讼中，冯海波未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见及证据，视为其放弃答辩及质证的诉讼权利。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经审查，原告提供的证据内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：冯海波系佛山市高明区******************的房屋产权人，该房屋建筑面积为257.99平方米。2018年1月1日，嘉诚物业公司（乙方）与佛山市高明区银海广场第一届业主委员会（甲方，以下简称“业委会”）签订了《银海广场-君临天下住宅物业管理合同》，约定甲方同意将君临天下住宅楼交由乙方管理，期限为2018年1月1日到2018年12月31日。合同到期后，甲方两次与原告续签订了《银海广场-君临天下住宅物业管理合同》，合同期限至2022年12月31日止。合同约定，服务地点为佛山市高明区***********银海广场A、B、E座住宅楼，建筑面积共67938.26平方米。经全体业主表决同意君临天下住宅的物业管理费由签约的乙方每月向业主按房屋建筑面积每平方米1.5元按月收取，住宅的维保费（包括电梯、消防、供水供电等）由签约的乙方每月向业主每一户计收取32元；当月物业管理费及维保费缴纳时间为每月的五日至二十日；乙方代缴的住宅公摊水电费，业主应按业主委员会确认的实际用量分摊和缴纳。该费用已由乙方垫付的，业主逾期未交纳，应于乙方垫付次日清偿并按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款利息。业主未能按时缴纳物业管理费的，业主委员会应积极配合乙方追缴，业主发生逾期缴交管理费的，乙方可向法院提起诉讼，逾期滞纳金依法计算。2017年9月，嘉诚物业公司向业委会提交《关于银海广场消防设备存在问题的情况汇报》，告知政府相关部门对银海广场住宅的设备设施、卫生环境及消防设施检查中，发现存在问题需要整改，包括电梯设备、供水管道、消防管道、应急灯及应急指示牌、防烟门闭门器等需要翻新、更换，向业委会报告寻求解决方案，如何落实维修整改方案、费用如何列支。2017年9月27日，业委会回复，先解决应急灯、出口指示牌及闭门器项目，其他等评估后再议。2017年10月10日，嘉诚物业公司向业委会报告A座水井房供水管减压阀断裂，导致A座电梯进水，电梯停止使用2-3天，电梯维保单位正在维修的事项。2017年10月11日，嘉诚物业公司向业委会提交《关于银海广场排水系统改造的建议》，提出由于管道老化、减压阀门配置不当等因素，造成多次水浸电梯现象，建议对排水管道、井房门前、减压阀门、B座地下室消防泵房更换止回阀，市政供水管包接等项目的更换、改造。业委会回复，排水管道先提供施工方案及预算先定夺，井房门前改造请出预算，减压阀门更换、改造尽快报价，先由设备费中列支，维修资金未包含的项目先由设备费列支。2017年10月13日，嘉诚物业公司向业委会提交《关于维修银海广场消防设备设施维修的申请》，告知在9月22日发文业委会，就《关于维修银海广场设备设施的检查报告》，业委会批准待整改的问题已整改完毕，现将整改项目费用向业委会申请，建议费用在所收取的设备维保费列支。2017年10月15日，业委会回复同意维修资金包含部分先由设备费中预支。2018年1月5日，嘉诚物业公司向业委会提交《关于银海广场消防设备存在问题的情况汇报》，提出消防系统、供排水系统、以及其他方面的问题，且由于物业管理合同已经到期，在业委会要求继续配合服务银海广场，过渡期为3个月的前提下，提出过渡期的处理办法。业委会回复同意过渡期办法，待业委会召开业主大会确定物业管理公司后再交接。2018年1月25日，业委会向嘉诚物业公司发出《委托书》，表示因银海广场住宅楼水井房排水系统急切需要整改，防止水浸电梯事故发生，委托嘉诚物业公司紧急改造A、B座排水管道，总费用51460元，但由于现时设备维保费不足以支付排水管道的维修，且处于过渡期间，请嘉诚物业公司先垫付维修费用，业委会想办法收集资金或收到设备维保费后准时足额归还维修费。2020年7月31日，嘉诚物业公司对《至2020年7月已维修垫付银海广场维修明细（向业主分摊收回）》进行公示。告知应急维修费用66100元，因未能申请维修资金，按银海广场住宅建筑面积67938.26㎡计算，66100÷67938.26=0.98元/㎡。本院认为，原、被告之间属于物业服务合同关系。原告与银海广场业委会签订的《银海广场-君临天下住宅物业管理合同》以及相关的往来函件是双方当事人的真实意思表示且协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。银海广场业委会对外代表业主签订物业服务合同及往来函件对全体业主具有约束力。故原、被告均应按照上述协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。根据物业管理合同，被告有按照合同约定支付物业服务费、住宅设施维保费以及公摊水电费的义务。由于原告主张被告拖欠2019年11月至2020年7月的物业服务费3483元、设备维护费288元，2019年9月1日至2020年7月31日公摊水电费318.4元，被告对是否支付上述费用负有举证责任，由于被告未进行举证，应承担举证不能的责任。故原告诉请被告支付上述物业服务费及公摊水电费的诉请，本院予以支持。由于原告与银海广场业委会于2020年签订的物业管理合同对物业管理费逾期滞纳金的约定不明确，故逾期付款的利息应自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，对原告诉请中超出部分，本院不予支持。根据原告与银海广场业委会的约定，原告垫付的水井房防漏工程及消防设施维修款应由业委会协调业主予以支付，但由于未能通过申请物业维修资金支付，原告依据物业管理合同约定的住宅建筑面积进行分摊，要求业主按照住宅面积支付相应的维修费用没有违反法律规定，本院予以支持，即被告需承担的维修费用为252.83元（257.99㎡×0.98元/㎡）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第三、五项、第十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告冯海波应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市嘉诚物业管理有限公司支付2019年11月至2020年7月的物业服务费3483元及利息（自2020年11月2日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、2019年11月至2020年7月的设备维保费288元、2019年9月1日至2020年7月31日公摊水电费318.4元；二、被告冯海波应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市嘉诚物业管理有限公司支付水井房防漏工程、消防设施维修款252.83元；三、驳回原告佛山市嘉诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告冯海波负担，并于支付判项确认的款项时一并支付给原告佛山市嘉诚物业管理有限公司，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审 判 员 李俊斌二〇二〇年十二月十五日法官助理 蔡丹丹书 记 员 区凤仪