文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终1899号上诉人（原审原告）：赵文辉，女，汉族，1964年2月20日出生，户籍地：湖南省邵东县。委托诉讼代理人：王平，湖南银联律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗光宇，湖南银联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南金益房地产开发有限公司。住所地：娄底市娄星区建设路与新星南路交汇处南侧。法定代表人：贺益群，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘中杰，湖南宇能律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘锦，湖南宇能律师事务所律师。上诉人赵文辉因与被上诉人湖南金益房地产开发有限公司（以下简称：金益房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2020）湘1302民初2624号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵文辉的上诉请求：一、撤销原判决，发回重审或改判；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人及其聘请的物业公司均认可“以房抵债”的事实，原审判决基本事实不清。1、被上诉人对于“以房抵债”的事实是认可的，且被上诉人在原审中已自认“以房抵债”的事实。（1）上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的行为证明双方均认可“以房抵债”的事实。（2）被上诉人的员工及其聘请的物业公司均认可“以房抵债”的事实。（3）被上诉人在本案一审中的答辩意见对案涉房产用于“抵债”的事实是不持异议的，仅对“抵债”的行为的法律后果是否应当由被上诉人承担有异议。（4）被上诉人拒不交付案涉房产的真实原因并非不认可“抵债”的事实，而是由于在“以房抵债”发生后，被上诉人的法定代表人与股东唐杰平之间发生了股权纠纷，被上诉人的法定代表人以不向上诉人交付案涉房屋为手段，达到其在唐杰平处利益最大化的目的。2、上诉人同样认可“以房抵债”的事实。二、原审判决将“以房抵债”的行为认定为“以买卖合同为民间借贷提供担保”属于典型的事实认定错误，法律适用错误。为维护上诉人合法权益，特提出上诉，请求判令如所请。被上诉人金益房地产公司答辩称：一、民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。被答辩人至今没有支付购房款，没有履行商品房买卖合同的先履行义务，一审法院驳回被答辩人要求答辩人交付房屋的诉讼请求合法合理。二、答辩人与被答辩人之间没有债务存在，不存在“以房抵债”的客观事实，一审法院对此事实认定清楚。三、答辩人与被答辩人之间也不具备“抵债”的实质要件。四、对于一审法院认定的“以买卖合同为民间借贷提供担保”这一事实，答辩人对此亦不予认可。综上，一审法院判决结果并无不当，应予维持，请求依法驳回被答辩人的上诉请求。赵文辉向一审法院起诉请求：1、被告履行2014年5月16日与原告签订的《商品房买卖合同》，将位于娄星区××路××街××幢××号房屋交付原告，并为原告办理房屋登记手续；2、被告承担逾期交房的违约责任；3、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2014年5月16日，原告赵文辉（买受人）与被告金益房地产公司（出卖人）签订了备案合同编号为201405160047的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于娄星区××路××街××小区××幢××号商品房。根据该合同第三、四条约定，该商品房建筑面积153.9㎡，单价4548.41元／㎡，总价70万元。该合同第六条约定，付款方式为一次性付款。该合同第八条约定（交付期限），出卖人应当在2015年6月1日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如果遇到特殊原因除外。该合同第九条约定（出卖人逾期交房的违约责任），除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第十五条约定（关于产权登记的约定），出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。办理房地产权属证书的期限为商品房交付使用后365个工作日内。办理房地产权属证书的申请方式，双方同意由买受人全权委托出卖人申请办理，并向出卖人提供相关证明。合同还对其他有关事项进行了约定。原告在该合同买受人处签名、捺印，被告在该合同出卖人处盖章，贺益田印章在法定代表人处盖章。合同附件五《娄底市商品房业务办理授权委托书》中，原告作为委托人委托被告办理《商品房买卖合同》约定的房屋登记手续。2014年5月16日，原、被告对上述房屋办理了网签备案。2014年7月3日，被告向原告出具了《收据》，其内容为：“今收到赵文辉8-1201#房款（以唐杰平写的借条抵扣此房款），金额柒拾万元。”被告金益房地产公司在该收据上盖章。2015年5月18日，被告向原告发出《催交房款通知》，该通知主要内容为：“赵文辉：根据我公司2014年5月16日与你签订的201405160047号《商品房买卖合同》，你至今未交纳购房款，请你在接到本通知之日起七日内按合同第六条、第七条交清购房款，否则，一切后果由你自行承担，特此通知。”被告至今未向原告交付该房屋。原告于2020年7月1日诉至法院。在庭审中，原告自愿放弃要求被告承担逾期交房的违约责任，借据原件仍由原告持有保管。原告陈述签订《商品房买卖合同》时被告的法定代表人贺益田、唐杰平在场。被告对签订的《商品房买卖合同》、出具收到房款70万元收据上的公章的真实性不持异议，但认为当时不知情，是唐杰平利用公司副总经理的职务便利擅自办理的，该房屋现仍网签在原告名下。另查明，原告与李柏年系夫妻关系，唐杰平系被告金益房地产公司的副总经理。2011年4月24日，李柏年通过建设银行汇款330万元给唐杰平账户。2014年4月24日，唐杰平向李柏年出具了借款308万元的借条，其主要内容为：“今借到李柏年老板现金人币叁佰零捌万元（￥3080000.00元）是实。按年息40%。借款人：唐杰平。”贺益田是被告金益房地产公司的股东，2013年度，贺益田系被告公司的法定代表人。涉案合同附件五《娄底市商品房业务办理授权委托书一》、附件六《娄底市登记业务办理授权委托书二》均显示被告的法定代表人为贺益田，且贺益田在附件六中被告法定代表人处印章盖章。一审法院审理认为，唐杰平系被告公司隐名股东，尚欠原告丈夫李柏年相关债务，被告虽与原告签订了《商品房买卖合同》，并办理涉案房屋的网签备案手续，且被告向原告出具涉案房屋的收款收据，但原告仍持有唐杰平出具给原告丈夫的借据原件，原、被告及唐杰平对原告与唐杰平及被告之间对债权债务并未进行结算抵扣，原、被告签订《商品房买卖合同》及被告出具收款收据的行为应视为被告公司对唐杰平所欠原告借款的一种担保。本案的基础法律关系是民间借贷法律关系，原告可要求被告承担担保责任，原告要求被告直接履行商品房买卖合同涉案房屋交付义务的诉讼请求，其证据不充分，其理由不充足，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告赵文辉的全部诉讼请求。案件受理费10800元，减半收取计5400元，由原告赵文辉负担。本院二审期间，双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合其他证据及案件事实进行综合分析认定。经审理，二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：本案中，虽然上诉人赵文辉与被上诉人金益房地产公司于2014年5月16日签订了《商品房买卖合同》，并办理了涉案房屋的网签备案手续，其后，金益房地产公司于2014年7月3日向赵文辉出具了收据，但在收据中明确是以唐杰平写的借条抵扣此房款，即是以唐杰平所写借条作为付款方式，而唐杰平系金益房地产公司隐名股东，唐杰平尚欠赵文辉之夫相关债务，且赵文辉至今仍持有唐杰平出具给其夫的借据原件，现没有证据证明唐杰平已经向金益房地产公司出具了收据中所要求的借条，即赵文辉与金益房地产公司及唐杰平对赵文辉与唐杰平及金益房地产公司之间对债权债务并未进行结算抵扣，因此，上诉人并未提供相应的证据予以证明所涉合同房款已经支付完毕，且被上诉人亦不予认可，因此，上诉人应承担举证不能的法律责任。故一审判决驳回赵文辉的诉讼请求是正确的，本院应予维持。综上所述，上诉人赵文辉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人赵文辉负担。本判决为终审判决。审判长  万江国审判员  宁从越审判员  肖 勇二〇二〇年十二月二十四日书记员杨佳宜