河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16282号上诉人（原审被告）：王某1，男，汉族，住河南省临颍县。委托诉讼代理人：张萌，李家亮（实习），河南亚太人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘某，女，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：袁丛丛，河南零度律师事务所律师。上诉人王某1因与被上诉人刘某房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初16248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年13月3日立案后，依法采取独任审理的方式，公开开庭进行了审理。上诉人王某1的委托诉讼代理人张萌、李家亮，被上诉人刘某的委托诉讼代理人袁丛丛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某1上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判被上诉人返还上诉人的30000元履约保证及和扣除7月份物业费、水电费后的水电押金9086元，或将本案发回重审；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1、一审法院认定基本事实错误，依法应予以改判或发回重审。上诉人与被上诉人一直在协商房屋租金变更事宜。因此上诉人未支付下一期租金不属于违约行为，后因双方租金问题未达成一致意见，双方一致同意解除房屋租赁合同。被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求不应得到支持；2、一审法院在审理时未考虑疫情不可抗力因素对上诉人造成的影响，未适用公平原则和不可抗力相关法律规定，属于适用法律错误依法应予以改判或发回重审；3、即使认定上诉人违约，一审法院判决上诉人支付的违约金数额也远远超过了被上诉人实际损失30%，属于适用法律错误，依法应予以改判和发回重审。刘某辩称：1、一审法院认定事实清楚。王某1违反合同约定，被上诉人有权要求上诉人支付违约金；2、疫情原因并不能成为上诉人违约的免责事由。即便如此一审判决上诉人支付的违约金数额也是充分考虑了疫情原因，认定的违约金数额远低于合同约定及法律规定；3、一审法院基于疫情原因，认定上诉人支付违约及数额远低于合同约定及实际损失，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。刘某向一审法院提出诉讼请求：1、请求贵院依法解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告向原告支付违约金110250元；3、依法判令被告支付逾期支付租金产生的滞纳金56962.5元（滞纳金以183750元为基数按照日1％的标准从2020年7月1日起暂计算至2020年8月1日，请求判令至租金全部支付之日）；4、依法判令被告按照合同约定的支付标准支付自2020年8月1日起至实际撤场之日期间的房屋租金；5、依法判令被告付清占用房屋期间的水费、电费、物业费。截止到2020年7月31日，被告已拖欠2020年7月1日至2020年7月31日期间物业费744元，拖欠2020年3月1日至2020年7月31日期间水费170元。以及后期被告占用房屋期间产生的水费、电费、物业费按实际产生费用缴纳。6、本案的案件受理费等全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：原告刘某提交《房屋租赁合同》一份，载明：出租方刘某，承租方王某1，甲乙双方就房屋租赁事宜，达成协议，其中第二条约定：租赁期限为2018年6月28日至2023年7月31日止；第三条约定：租金为每一年年租金叁拾伍万元整，从第二年开始每年租金在上一年租金总额的基础上递增5%；履约保证金为乙方向甲方支付履约保证金共计人民币（大写）三万元整，水电押金壹万元整，由甲方交给物业公司，并向乙方出具书面手续。本合同终止并结清全部房租及水电费物业费后的15个工作日内由甲方将履约保证金及水电押金无息退还给乙方；第四条约定：支付方式按六个月支付，乙方应在2018年6月28日前支付2018年8月1日至2019年1月31日期间的租金及合同履约保证金和水电押金，租金到期前30日内支付下一期租金；第五条约定：若乙方逾期交付租金，每逾期一日，应按欠交金额的1%向甲方支付滞纳金；第九条约定：因乙方责任终止合同的约定，乙方有下列情形之一的，甲方可不通知乙方直接解除合同，已支付的租金及履约保证金不予退还，乙方应按照当年租金总额的30%向甲方支付违约金，且造成甲方损失的，由乙方负责赔偿。其中第四项为拖欠租金或者其他合同约定的费用累计达7天，另约定，乙方在收到甲方解除合同的通知后，应在7日内搬离租赁房屋，不得以双方存在争议或双方处于诉讼中等理由拒不腾房。乙方逾期未搬离的，视为乙方放弃租赁房屋内其所有的物品，甲方有权直接清理，且每逾期一日，乙方应按照本合同约定日租金的两倍向甲方支付滞纳金；第十一条约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月通知对方，经双方协商后签订终止合同否则任何一方无正当理由擅自终止合同的，须按照当年租金总额的30%向另一方支付违约金，并赔偿对方的损失，不可抗力除外。签订时间2018年6月28日，双方签字按手印。原告提交《未按时交款通知函》一份，载明：王某1先生/女士，您好，贵方已于2018年6月28日与本人签订《租赁合同》，承租金水区凤台路322号2号名品商店1-2层10号部分商铺。现因贵方未按照双方约定期限于2020年6月30日前缴纳2020.8.1-2020.1.31期间的租金181125元，特通知贵方于2020年7月23日前缴纳以上费用。另外，根据贵方于本人签订的《租赁合同》相关约定，本人有权向贵方追究一下法律责任：（1）贵方应承担违约金108675元；（2）贵方应承担滞纳金（迟交一日按1%收取）；（3）如果贵方不履行上述义务，本人有权与贵方解除合同，没收已缴纳的履约保证金和水电押金；望贵方慎重对待，顺颂商祺。通知人刘某，2020年7月21日。原告提交《合同违约通知函》一份。载明：王某1先生：你好，贵方于2018年6月28日与本人签订《租赁合同》，承租金水区凤台路322号2号名品商店1-2层10号部分商铺。现因贵方未按照双方约定期限于2020年6月30日前缴纳2020年8月1日至2021年1月31日期间的租金，经过多次催要未果。其次2020年7月21日给贵方下“未按时交款通知函”限贵方在2020年7月23日前缴纳租金，截止到2020年7月24日，贵方并未有交款和回应。根据《租赁合同》相关约定，贵方已构成违约，应依法承担合同上所规定的违约责任，现依法通知你方：（1）已缴纳的履约保证金和水电押金予以扣除。（2）向本人支付违约金人民币108675元。（3）2020年7月31日前将承租场地交还本人。否则，本人将按照双方签订的《租赁合同》的约定，视贵方租赁场所内的物品为抛弃物并对该房产进行清场和断电，追究贵方责任，由此产生的一切法律后果，由贵方自行承担。请贵方在接到本通知之日起3日内与本人的代理王律师就上述事宜沟通并达成一致，逾期本人的代理律师将启动法律程序追究贵方的违约责任。通知人刘某，2020年7月25日。原告提交缴费发票两张，载明：8028950号收据，今收到刘某人民币154元，系代付2020年4月-7月水费；87559484号河南省增值税普通发票，名称刘某，向郑州市凤凰物业管理有限公司缴纳物业费2232元，开票日期2020年8月21日。被告提交收据两张，载明：6016255号收据，兹收到王某1交来凤台路322号名品商店1-2层门面房履约保证金30000元，日期2018年6月28日；6016254号收据，兹收到王某1凤台路门面房水电押金10000元，时间2018年6月28日。因被告未向原告交付2020年8月1日至2021年1月31日的房租，原被告发生纠纷，进而酿成本讼。另，2020年8月6日，被告王某1将房屋钥匙交付原告。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同约定租金六个月支付一次，租金到期前30日内支付下一期租金。被告应于2020年6月30日前支付2020年8月1日至2021年1月31日期间的租金。被告未依约支付租金，原告主张解除合同，且其解除合同的意思表示已经送达被告。被告于2020年8月6日将房屋钥匙交付原告，故该院确认案涉《房屋租赁合同》已经于2020年8月6日解除。被告违反合同约定，应当承担违约责任。《房屋租赁合同》约定拖欠租金导致原告解除合同的，被告应按照当年租金总额的30%向甲方支付违约金；合同还约定逾期交付租金，每逾期一日按欠交金额的1%支付滞纳金。滞纳金系行政管理领域的制度，此处的滞纳金应做违约金理解。故案涉《房屋租赁合同》针对拖欠租金约定了两种违约金。自2020年7月1日至2020年8月6日，被告共逾期37天交付租金。该院按照逾期交付租金，每逾期一日按欠交金额的1%的方式计算违约金为67987.5元（183750元×0.01×37天）。被告辩称应由原告承担该违约金50%的额度，但没有事实及法律依据，该院不予采信。被告于2020年8月6日向原告交付房屋钥匙，还应再向原告交付2020年8月1日至8月6日的租金6431.25元（385875元÷12个月÷30天×6天）。原告刘某主张被告王某1支付2020年7月31日前物业费744元、水费170元并提供相关票据，该院予以支持。原告处尚有被告交付的30000元履约保证金、10000元水电押金，亦应予以退还被告。被告还应支付原告35332.75元（67987.5元+6431.25元+744元+170元－30000元－10000元）。原告过高的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2020年8月6日解除；二、被告王某1于本判决生效后十日内支付原告刘某35332.75元；三、驳回原告刘某其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1831元，由原告刘某负担1447元，由被告王某1负担384元。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，真实有效，双方应诚实履行。上诉人未按照该合同约定履行支付租金义务而导致合同解除，应当承担相应的违约责任。上诉人提交的证据不能证明涉案合同的解除是由被上诉人导致的，应当承担证明不能的后果；本案系因上诉人不能按合同约定支付2020年8月1日至2021年1月31日期间的租金而导致合同解除，而该期间租金的支付和新冠肺炎疫情并无直接关系，一审法院并未违法公平原则。依据《房屋租赁合同》约定，上诉人拖欠租金应按照当年租金总额的30%支付违约金且逾期交付租金按照每逾期一日按欠交金额的1%支付滞纳金。一审法院只是判决上诉人向被上诉人按照每逾期一日按欠交金额的1%支付违约金，符合本案实际且已经降低了违约金，已经减轻了上诉人的违约责任，并无不当。上诉人主张一审法院认定的违约金超过被上诉人实际损失的30%的上诉理由，因被上诉人的损失包括合同履行后被上诉人可以获得的利益，该上诉理由无事实依据，本院不予支持。综上所述，王某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费683.32元，由上诉人王某1负担。本判决为终审判决。审判员  耿胜利二〇二〇年十二月二十二日书记员  徐成龙