浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终4351号 上诉人（原审被告）：向清，男，1988年6月11日出生，汉族，户籍所在地四川省合江县。 被上诉人（原审原告）：胡将冲，男，1988年4月26日出生，汉族，户籍所在地浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：俞欣，宁波市鄞州区诚尽法律服务所法律工作者。 上诉人向清因与被上诉人胡将冲房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2020）浙0212民初2356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。 向清上诉请求：一、撤销原判，依法改判胡将冲赔偿其63100元款项。事实和理由：一审法院既认定胡将冲存在单方面提前解除合同的违约行为，又认定其应当承担违约责任，但对于具体的违约金、押金及剩余房租，却未有提及。在收到一审判决后，向清于2020年9月7日主动与胡将冲的律师联系，但均未给予答复。次日，胡将冲在未与向清联系的情况下，到涉案房屋处驱赶客人，要求尽快搬离。嗣后，向清再次与胡将冲沟通违约责任赔偿事宜，均未果。因涉案纠纷，向清已长期失眠，胡将冲应对此给予一定的赔偿。综上，请求依法支持向清的上诉请求。 胡将冲辩称，一审判决符合事实，恳请驳回向清的上诉请求，维持原判。 胡将冲一审诉讼请求（变更后）：一、解除胡将冲与向清签订的《宁波市房屋委托管理合同》；二、向清立即腾空位于宁波市鄞州区××庙街道××幢××号××室的房屋；三、向清支付胡将冲违约金4500元（已扣除向清多支付的租金900元）。 一审法院认定事实如下：2019年8月，胡将冲购买了位于宁波市鄞州区××庙街道××（又名新外滩1号）6幢15号1103室的房屋。该房屋的原所有权人于2017年已将该房屋出租给向清，向清进行了装修并用于出租给他人居住使用。2019年9月底，胡将冲与向清重新签订了《宁波市房屋委托管理合同》一份，约定胡将冲将其购买的上述房屋出租给向清居住使用，租期为2019年10月1日至2022年9月30日，租金为2700元／月，付款方式为按季度即每三个月为一期支付，每期需提前三个工作日支付；押金为2700元；租赁期内，向清有权将房屋转租给他人；向清在不破坏房屋原主体结构的基础上，有权对房屋进行装修、装潢；向清应按期支付租金；租赁期内，任何一方单方要求提前终止合同的，应提前30日内书面通知对方，并按月租金的200%支付违约金；租赁期内，向清擅自解除合同的，胡将冲有权没收向清交纳的租赁保证金；若因胡将冲的原因导致提前解除合同的，除房租的违约金外，胡将冲还须赔偿向清花费的装修费用，装修费用第一年违约赔付55000元，第二年违约赔付30000元，第三年违约赔付15000元；合同到期后，在同等条件下，向清享有优先续租权，如向清不续租，必须在合同到期后30日内搬离，等等。合同签订后，向清向胡将冲交纳了押金2700元，并交纳了第一期（即2019年10月至同年12月期间）租金8400元（系按2800元／月的标准交纳的，实际多交纳租金300元）。2019年12月底，向清未按约交纳第二期（即2020年1月至同年3月期间）租金，向清称其当时已回四川老家，忘记交了。胡将冲称2020年1月初曾电话联系过向清，催促其交纳房租；向清则称胡将冲当时打来电话是事实，但未催促其交纳房租，而是说要收回房屋自己住，如果催促交纳房租，肯定会交的，毕竟自己对房屋进行了装修。2020年1月9日，胡将冲发给向清微信称：“您好！不好意思打扰到你了。我是新外滩1号6幢1103房东。我要在3月份想要终止合同，因为家里有突发情况。希望你谅解下，后续我毁约补偿的情况我们可以商量下。”2020年2月初，向清回到宁波，与胡将冲进行了协商，胡将冲称其当时同意出42000元，同时允许向清租到2020年3月底甚至4月底，这几个月的租金不用再支付，相当于赔了50000元左右，但向清坚持一定要胡将冲出50000元，遂未谈成；向清则称胡将冲当时提出赔付42000元，还要求再扣掉三个月的未付租金8100元，加上退还押金2700元，算下来只有36600元（含押金2700元），与向清的心理价位相差太多，因为按照合同约定胡将冲提前解除合同应承担月租金的两倍违约金计5400元和装修费损失55000元，加上退还押金2700元，合计63100元，再扣掉三个月的未付租金8100元，胡将冲应赔付向清55000元，向清当时同意减让5000元，由胡将冲赔付50000元（含押金2700元），但胡将冲不同意，遂未谈拢。向清称之后双方多次电话联系沟通，向清要求胡将冲加点，但胡将冲不愿加。2020年3月9日，胡将冲具状起诉至该院，该院登记为诉前调解案件进行诉前调解。2020年3月12日，向清通过微信转账方式向胡将冲支付两期（即2020年1月至同年6月期间）租金16800元（系按2800元／月的标准计算的，多计算了600元），胡将冲未点击收取，并告之其代理人俞欣的联系电话。2020年3月20日、26日，向清向胡将冲的支付宝分别转账8400元（即两期租金，实际多交纳租金600元，向清称接到法院打来的诉前调解电话后，想到可以用支付宝付款，遂用支付宝支付了上述租金）。2020年4月，向清将原空置的两间房间全部出租给他人居住使用。 一审法院认为，胡将冲与向清签订的涉案《房屋出租委托代理合同》合法有效，双方均应全面依约履行各自的义务。根据该合同的约定，向清有义务按期向胡将冲支付约定之租金，若经催告后在合理期限内仍未履行的，胡将冲依法有权解除合同。胡将冲称其于2020年1月初电话联系向清时曾催告过向清要求支付第二期租金，但向清予以否认，并称胡将冲打来电话是提出想要提前收回房屋。因胡将冲对其上述所谓催告向清支付租金的说法并无证据证实，故该院无从采信，而根据胡将冲于2020年1月9日发给向清的微信可看出，确实是胡将冲想要提前收回房屋，并同意“毁约补偿”，在此情况下确实没必要要求承租人向清再补交租金，简单可行的办法是在协商时冲抵即可，事实上双方也是如此协商的，只不过在冲抵向清应付的租金后，双方对胡将冲应承担的赔付金额始终未达成一致意见而引发本案诉讼。因在本案诉讼之前，胡将冲未表明不再提前收回房屋，即房屋仍可能被提前收回，且承租人向清可能得到的损失补偿大于其应付租金金额，在此情况下承租人向清未主动补交第二期租金，亦在情理之中。因此，胡将冲以向清在起诉前未按期支付第二期租金为由提起本案诉讼要求解除涉案《房屋出租委托代理合同》，理由不成立，该院不予支持。但根据涉案《房屋出租委托代理合同》的约定，合同任何一方均有权提前30日书面通知对方提前解除合同，只不过要承担相应违约责任，对于承租方而言若提前解除合同，除承担月租金两倍的违约金外，所交纳的租赁保证金也将被没收；而对于出租方而言若提前解除合同，除承担月租金两倍的违约金外，还要赔偿承租方的装修损失，即第一年解约要赔偿55000元，第二年解约要赔偿30000元，第三年解约要赔偿15000元，三年合同到期终止合同履行则不用赔偿。现胡将冲以起诉状方式提出解除涉案《房屋出租委托代理合同》，应视为其已提出书面解约通知，向清于2020年4月18日已收到该起诉状，故该院确认该合同于30日后的2020年5月19日已解除。此后，向清应及时腾退房屋，未及时腾退，应承担相应的房屋占有使用费，但同时胡将冲依约应向向清承担提前解约违约责任，对此双方仍可本着互谅互让原则协商解决，或另行通过诉讼途径解决。鉴于胡将冲单方提前解约，其诉请要求向清承担月租金两倍的违约金5400元（未扣除向清多支付的租金900元），缺乏依据，该院不予支持。同时鉴于胡将冲单方提前解约，该院确定本案诉讼费由胡将冲自行承担。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、确认胡将冲与向清于2019年9月底签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年5月19日已解除；二、限向清于判决生效后十日内将位于宁波市鄞州区××庙街道××幢××号××室的房屋腾退返还给胡将冲；三、驳回胡将冲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由胡将冲负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，在涉案《房屋出租委托代理合同》的履行过程中，胡将冲存在提前解除合同的违约行为，依约其应就此承担相应的违约责任。但因向清在一审审理期间未提出相应的反诉请求，故向清提出的要求胡将冲向其赔付相应款项的诉请不属于二审的审查范围，本院不予处理，其可另行理直。 综上所述，上诉人向清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人向清负担。 本判决为终审判决。 审判员  郑辉 二〇二〇年十二月八日 书记员  陆琼