贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终143号上诉人（原审被告）：贵州安顺精石房地产开发有限公司。住所地为贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。法定代表人：赵士芬，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭明，贵州能盛律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：陈华磊，贵州能盛律师事务所律师，代理权限为一般授权。被上诉人（原审原告）：王某玉，男，1977年10月26日生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审原告）：李某燕，女，1974年3月19日生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司（以下简称精石房开）因与被上诉人王某玉、李某燕商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403民初2933号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年10月19日公开开庭审理了本案。上诉人精石房开委托诉讼代理人陈华磊及被上诉人王某玉、李某燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人精石房开上诉请求：1．撤销原判第二、三项，查清事实后依法改判。2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1．上诉人逾期向被上诉人方交付“办理商品房转移登记的有关文书”，是因政府相关部门将上诉人一切规费缴纳设置为权证办理的前置条件所致，非上诉人刻意逾期。2．案涉不动产已经按合同约定交付，被上诉人已实际享有利益，逾期办证对其损害较小。一审酌情以房价款的3%计算违约金，标准过高。3．双方所签《补充协议》真实有效，系双方真实意思表示，即使约定的违约金标准过低，也应充分考虑。一审酌定违约金标准过高。4．一审判决我方自判决生效之日起90日起按日万分之一标准另行计付违约金，无法律依据。上诉人已经取得房屋初始登记，办理产权移转需对方配合才能完成；且本案双方互相配合的情形下，还可能因房管部门原因未能如期办证。在前述两种情形下，我方都不应再负违约责任。被上诉人王某玉、李某燕二审中未作答辩。原审原告王某玉、李某燕向一审法院起诉请求：1．判令被告立即向原告交付房屋所有权证书及购房款281946元的增值税普通发票；2．判令被告立即向原告支付37461.62元违约金（从2016年8月28日开始，以购房款281946元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂算至2019年6月1日，此后计算至实际交付第一项所列房屋所有权证书之日止）；3．判决被告赔偿原告因本案产生的律师费1000元；4．诉讼费（包括案件受理费、保全费、公告费等）由被告负担。事实及理由：2014年8月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺市平坝区。依据双方合同第八章第二十二条第二款约定，被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。直到今日，原告未取得办理商品房转移登记的有关文书，无法办理转移登记。被告的行为已违反双方合同约定，构成违约，应向原告承担违约责任。原告为维护自身合法权益，现特依法起诉，望判如所请。原审被告精石房开一审中答辩称：第一，原告主张的开具发票问题，我方予以认可，并可即时履行；第二，关于办理商品房转移登记的问题，并不是我方原因导致迟延，而是政府有关部门将企业（我方）交纳税费设置为前置条件所致，且原告违约金计算与双方补充协议约定不符，我方不予认可，我方认为应严格按照补充协议约定执行；第三，原告主张的律师费没有事实和法律依据，我方不同意支付。一审法院认定：被告精石房开系平坝区迎宾路“银座”房屋建筑项目的开发建设单位。2014年8月9日，原告与被告精石房开签订《商品房买卖合同》，向被告预购商业营业用房（以下简称案涉商铺）。双方合同约定：案涉商铺建筑面积为14.85平方米，套内建筑面积为11.58平方米；按套内建筑面积计算，每平方米单价为22970.98元，总价款为266004.0元；买受人（原告）应于本合同签订之日向出卖人（被告）交付首期房款133004元，剩余房款133000元于2014年9月9日前支付；出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付买受人；出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1．约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2．约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，若买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金等。同时约定，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。上述《商品房买卖合同》签订当日，原告即向被告支付购房款266004元及其它相关费用。买受人（原告）又于2016年6月5日向出卖人（被告）交付实测面积差的房款15942元，前后总计向被告支付房屋价款281946元。2016年5月28日，被告精石房开将案涉商铺向原告予以交付，但至今未完成所有权转移登记。庭审中，被告提交经原告署名确认的《补充协议》一份，该协议落款日期与上述《商品房买卖合同》相同。协议约定：双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任；约定日期起360个工作日内出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，若买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，一次性向买受人支付已付房款万分之一的违约金；本补充协议条款与《商品房买卖合同》条款不一致的内容，以本补充协议条款内容为准等。一审法院认为：意思自治，是私权主体自主决定其活动方式和活动内容，从而创设相应权利和义务的民事基本原则。当事人对其意思自治的结果，应当自觉遵守；社会对当事人意思自治的结果，应当予以尊重。而当这种意思自治结果导致明显利益失衡时，基于当事人的请求，司法可给予适当的干预。就本案而言，其一，原、被告双方均一致认可案涉《商品房买卖合同》的效力，本院认为该合同亦不存在效力瑕疵，予以确认其合法有效，原、被告均应信守执行。其二，被告庭审中同意原告“立即交付281946元购房款增值税普通发票”的诉讼请求，本院予以确认并支持。此外，根据原、被告双方诉辩意见，结合举、质证情况，尚需解决的焦点问题是：一、原告诉请判令被告立即向其交付案涉商铺所有权证书，并以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2016年8月28日起至实际交付案涉商铺所有权证书之日止的违约金是否合理；二、原告主张律师费有无事实基础和法律依据。针对以上焦点问题，本院具体分析如下：第一关于“立即交付房屋所有权证”及相应逾期办证违约金问题。商品房买受人取得房屋所有权证书，以所涉商品房完成所有权转移登记为前提。在买卖双方无特别约定的情况下，为买受人办理商品房所有权转移登记应属出卖人的法定义务。但考虑办理商品房所有权转移登记需要出卖人、买受人以及政府有关职能部门共同协作方可完成的现实情况，本院认为若出卖人向不动产登记部门提交了完备的登记所需材料，并有效通知了买受人，即应视为履行了上述法定义务。本案中，原、被告双方《商品房买卖合同》约定被告应“于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付买受人”。同日，双方签订《补充协议》，约定被告“在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记”。这是双方基于案涉商铺就被告向原告交付办理所有权转移登记有关文书之日期进行了变更。鉴于该《补充协议》原、被告均签章进行了确认，原告作为心智健全的成年人，应当知晓其签名所对应的法律后果，故本院对该《补充协议》的效力予以确认。原告庭审中就此所持质证意见不予采信。据此，结合案涉商铺于2016年5月28日完成交付的事实，延后600个工作日，被告履行交付义务的截止日期应为2018年10月25日。由于被告就案涉商铺至今仍未向原告交付上述有关文书，致原告未取得房屋所有权证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，被告已然构成违约，应承担相应违约责任。被告庭审中抗辩称“迟延办证”系因政府相关部门将其交纳税费作为前置条件所致，但其并未就此举示相应证据证明，况且，即便被告所述属实，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，其亦不能因此免责。故而，本院对被告之抗辩不予采纳。同时，基于原、被告双方仅约定被告应向原告交付“办理商品房转移登记的有关文书”，而这里的“有关文书”很显然不包含房屋所有权证书，应当理解为办理商品房转移登记的必备资料。因此，原告诉请判令被告立即交付案涉商铺所有权证书与其双方约定不符，本院不予支持。至于被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任承担问题，结合前述分析，原告要求被告交付房屋所有权证书，必然包含要求被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。故原告诉讼主张的违约金，本院按被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金处理。具体到违约金的数额和计算方式问题，双方《商品房买卖合同》约定“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”，原告主张以其所交购房款281946元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2016年8月28日起至实际办证之日止计算，被告抗辩主张按双方《补充协议》约定以原告支付购房款的万分之一计算。对此，本院认为，若根据原、被告双方补充协议的约定方式计算，被告应承担的违约金为：281946元×0.0001=28.1946元。这一结果明显较低，不能体现违约金同样具有惩罚属性的制度特点，有失公允。原告主张按中国人民银行同期贷款年利率（4.75%）标准计算，视为其就双方《补充协议》约定的违约金计算标准请求予以调增。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，考虑案涉商铺被告早已交付原告使用的客观实际，并综合案涉商铺的商业用途属性、原告购房款的交付情况、被告的过错程度以及违约金以填补损失为主的制度特点等因素考量，本院对截止本判决生效之日的违约金，酌情按原告已付购房款的百分之三计算并支持为：281946元×0.03=8458.38元。原告主张超出部分理据不足，予以驳回。但是，为敦促被告积极履行上述交付有关文书的义务，平衡双方利益，本院综合本案实际，酌定若被告在本判决生效之日起的三个月合理期限内仍未履行交付有关文书的义务，应按其双方《商品房买卖合同》约定的原告已付购房款每日万分之一的标准，在三个月期限届满之日起至实际履行完毕该义务之日止，另行计付违约金。第二，关于律师费的问题，鉴于原、被告双方对此并未进行过事先约定，加之我国并不实行强制律师代理制度，且原告委托律师代理诉讼产生的费用与被告的违约行为并无直接因果关系，有鉴于此，本院认为原告主张律师费没有事实基础和法律依据，亦予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内，就案涉商铺向原告王某玉、李某燕交付面额为281946元的增值税普通发票。二、被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告王某玉、李某燕给付违约金8458.38元。三、若被告贵州安顺精石房地产开发有限公司在本判决生效之日起九十日内，仍未能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，应自本判决生效后第九十一日起，至实际履行完毕交付有关文书义务之日止，以原告所付购房款281946元为基数，按每日万分之一的标准向原告另行计付违约金。四、驳回原告王某玉、李某燕的其余诉讼请求。案件受理费减半收取381元，由原告王某玉、李某燕共同负担281元，由被告贵州安顺精石房地产开发有限公司负担100元。限于本判决生效之日交纳。二审期间，各方当事人未向法院提交新证据。二审认定事实与一审认定事实相同。本院认为：综合精石房开的上诉请求和理由，本案二审争议焦点为：一、精石房开逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是否应免责。二、双方所签《补充协议》相应条款约定是否有效。三、一审酌情对双方约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金标准进行的调整是否过高，应否调整。四、一审判决自判决生效起90日起按合同标准另行计付违约金是否正确，精石房开是否应当继续承担违约责任。针对第一个争议焦点，精石房开一、二审中认为不能办证的客观原因和时间拖延非归责于己方，经查，对此精石房开并未举出充分确实的证据予以证明，该理由不能成立。针对第二个争议焦点，经查，《补充协议》于双方签订《商品房买卖合同》当日签订，以格式条款的形式对合同部分条款进行了变更约定。其中第5.4条将申请商品房所有权初始登记时间约定为商品房交付使用之日起600日内，按合同约定的交房时间计算最后期限为2018年1月20日，远远超出合同约定的取得初始登记的2016年12月30日。第6.9条将合同约定的交付办理商品房转移登记有关文书的违约起算时间从约定日期起变更为约定日期360日后。从内容来看，前述两条款实质上精石房开作为提供格式条款一方免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利；从形式上看，精石房开对该条款并未采取合理的方式提请对方注意，故该条款依法无效，不能作为本案定案依据。针对第三、四个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，本案双方分别请求对违约金予以减少或增加，但针对所造成的损失，并没有充分依据予以证实。合同双方当事人订立违约金的目的是以违约金去督促合同双方履行合同义务，出现违约行为时，应坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，有效维护各方当事人利益。涉案房屋已经交付给买受人，精石房开已履行了主要合同义务。结合精石房开违约的主客观原因、实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发，本院酌情将精石房开逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金计算标准调整为日万分之0.15。原判酌定违约金计算未考虑违约时间长短，并按不同标准分段计算处理不当，本院酌情调整为：以双方合同约定时间2016年12月31日计算至王某玉、李某燕诉请暂计至的2019年6月1日止，本案精石房开逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金计算为281946元×0.000015×883日=3734.37元。至于精石房开上诉称违约责任应自取得初始登记时截止，但鉴于精石房开至今未向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书，违约事实仍继续发生，为督促精石房开积极履行前述义务，平衡双方利益，结合客观实际，本院酌定2019年6月1日后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金按日万分之0.15计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。综上，上诉人精石公司的上诉理由部分成立，对成立部分本院依法予以支持。一审判决认定事实部分错误，导致处理部分错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持贵州省安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403民初2933号民事判决第一项。二、撤销贵州省安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403民初2933号民事判决第二、三、四项。三、上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向被上诉人王某玉、李某燕支付2016年12月31日至2019年6月1日止逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金3734.37元。2019年6月1日后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金按日万分之0.15计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。四、驳回被上诉人王某玉、李某燕其余诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费762元，减半收取381元，二审案件受理费762元，均由上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 辜贤莉审判员 王 爽二〇二〇年十二月十四日法官助理赵奇瑾书记员曹佳慧（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。