广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终3952号上诉人（原审被告）：湛江市昊强房地产开发有限公司，统一社会信用代码914***********458M，住所地遂溪县***********。法定代表人:吴国强，总经理。委托诉讼代理人:王锦发，男，1969年6月6日出生，汉族,公民身份号码440************032,住遂溪县*****。被上诉人（原审原告）：陈妃青，男，1985年4月16日出生，汉族,公民身份号码440************73X，住遂溪县*********。委托诉讼代理人:陈静,广东向宁律师事务所律师。上诉人湛江市昊强房地产开发有限公司（以下简称“昊强公司”）因与被上诉人陈妃青房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初1138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人昊强公司的委托诉讼代理人王锦发，被上诉人陈妃青的委托诉讼代理人陈静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人昊强公司上诉请求：1.依法撤销（2020）粤0823民初1138号民事判决，并依法驳回陈妃青的诉讼请求。2.本案诉讼费由陈妃青承担。事实和理由：一审法院适用法律错误。昊强公司与陈妃青于2018年4月10日签订购房《协议书》，《协议书》约定陈妃青购买昊强公司位于遂溪师范（启达旁边）的商住楼xxx房，并约定从签订协议书之日起两年内交楼。昊强公司与陈妃青签订购房《协议书》后，一直按《协议书》的约定去履行义务。但是，因新冠肺炎疫情的影响，昊强公司积极响应国家和国务院应对新型冠状病毒肺炎疫情联防联控机制于2020年2月24日发的（2020）28号《关于依法科学精准做好新冠肺炎疫情防控工作的通知》文件附件6《工业企业和建筑施工企业新冠肺炎防控技术方案》的要求，同时当地政府部门多次强调，有关部门要减少人员的聚集等。为了配合政府做好新冠肺炎疫情防控工作，结合昊强公司的实际情况，位于遂溪师范（启达旁边）的商住楼的建设施工工作从2020年2月份起不得不暂停，待新冠肺炎疫情得到控制后，2020年5月中旬才开始正常工作。因此，才导致位于遂溪师范（启达旁边）的商住楼无法按时完工，从而无法按时交楼给住户。现昊强公司已安排工作人员加班加点在做好楼房的收尾工作。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”因此，迟延交房并非昊强公司主观故意所致，而是因不可抗力导致昊强公司不能按期交房的。综上所述，一审判决适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，支持昊强公司的上诉请求。被上诉人陈妃青答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，涉案房屋至今未符合交付条件，请求二审法院依法驳回昊强公司的上诉请求。陈妃青起诉请求：1.判令陈妃青与昊强公司于2018年4月10日签署的《协议书》从陈妃青起诉之日起解除;2.判令昊强公司双倍返还陈妃青定金382366元。3.本案诉讼费由昊强公司承担。一审法院查明事实：陈妃青作为甲方与昊强公司作为乙方于2018年4月10日签订《协议书》,协议书约定陈妃青购买乙方建造位于遂溪师范（启达旁边）名为文创园的商品房xxx号,建筑面积约125.87平方米（面积以商品房买卖合同约定为准）,建筑面积单价为5063元/平方米。陈妃青还购买昊强公司的地下摩托车位1个,价格为1.5万元。协议书第四条约定，第一期12万元,签订合同时交付，该款项是选房定金，若陈妃青违约，昊强公司不予以退还并有权转让涉案房屋。协议书第五条约定自签订协议书之日起两年交房。另昊强公司还在协议书中备注在2018年5月10日前交3万元,优惠0.5万元购买地下摩托车位,如果交71183元则优惠1万元购买地下摩托车位,否则不优惠。协议签订后,陈妃青于2018年4月10日向昊强公司交付12万元。2018年5月12日交付6万元、2018年8月4日交付11183元，共款191183元,昊强公司向陈妃青出具了收据。协议书约定交楼期限届满后,昊强公司却未能如约向陈妃青交付涉案房屋。另查，根据陈妃青的申请，一审法院于2020年7月20日作出（2020）粤0823民初1138号民事裁定，以人民币382366元为限查封了昊强公司名下位于遂溪县*******边117.7平方米的土地使用权﹝产权证号：遂府国用（2011）第693号﹞。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。昊强公司对与陈妃青签订《协议书》购买涉案房屋、交付购房定金191183元及尚未交房的事实无异议，故对陈妃青在本案中主张的事实予以确认。《协议书》是陈妃青与昊强公司双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，协议书合法有效，根据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第六十条第一款的规定，各方当事人均应当按照协议的约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点：一、昊强公司延迟交房是否存在不可抗力的情形。对于未能在约定的期限内交付房屋给陈妃青，昊强公司的辩解意见为受新冠肺炎的影响，为配合政府做好疫情防控工作,从2020年2月起暂停施工,2020年5月中旬才开始正常施工导致无法按时交付房屋。受疫情影响，建筑企业施工受阻甚至停工延误工期是不可避免的客观事实，但是否需从2020年2月起停工等待至5月中旬才可以复工？国务院应对新型冠状病毒肺炎疫情联防联控机制2020年2月24日(2020)28号《关于依法科学精准做好新冠肺炎疫情防控工作的通知》中，有关《工业企业和建筑施工企业新冠肺炎防控技术方案》并没有要求停工停产至2020年5月，昊强公司也没有提供其他证据证明需停工至2020年5月，所以昊强公司主张导致未能如期交房归责于受新冠肺炎疫情影响缺乏事实和法律依据，在本案法庭辩论结束时涉案房屋尚未符合交付条件，故对昊强公司以未能如期交房完全归责于受新冠肺炎影响的抗辩理由不予采纳。二、陈妃青主张解除房屋买卖合同的理由是否成立。陈妃青已按协议的约定支付定金12万元及为优惠购买摩托车位交付了71183元定金，履行第一期购房款的交付义务，而昊强公司没有在约定期限内将符合条件的房屋交付陈妃青，且在法庭辩论终结前，涉案房屋尚未符合交付条件，致使陈妃青的合同目的无法实现，昊强公司的行为已构成根本违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《合同法》第九十四条第（四）项的规定，陈妃青要求解除与昊强公司房屋买卖《协议书》的理由依法成立，予以支持。三、陈妃青请求返还定金382366元是否超过法律规定。陈妃青三次交付购房款共191183元，昊强公司出具的收据均记载为定金，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额20%”的规定，本案总房价为652279.81元，定金最高为130455.96元（652279.81元×20%），超过部分视为交付的购房款。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”昊强公司没有按约定履行交付房屋的义务，属不履行约定债务的情形，故应返还陈妃青已支付的购房款60727.04元（191183元－130455.96元）,同时双倍返还定金260911.92元（130455.96元×2倍）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百一十五条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除陈妃青与湛江市昊强房地产开发有限公司于2018年4月10日签订由陈妃青购买湛江市昊强房地产开发有限公司位于遂溪师范（启达旁边）文创园xxx商品房《协议书》。二、限湛江市昊强房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内双倍返还陈妃青的定金260911.92元及购房款60727.04元。三、驳回陈妃青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5161.4元，保全费2431.83元，由陈妃青负担659元，湛江市昊强房地产开发有限公司负担6934.23元。二审期间，昊强公司向本院提交遂城综停改通字[2019]1号《遂溪县城市管理和综合执法局责令停止施工、限期改正违法行为通知书》、遂城综拆通字[2019]第2号《遂溪县城市管理和综合执法局限期拆除违法（章）建设通知书》，用以证明涉案房屋所在的项目工程尚未取得建设规划许可证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于昊强公司提交的证据，陈妃青质证认为：因该证据是复印件，且内容过于模糊，故上述证据的真实性、合法性与关联性由法院依法认定。另外，遂城综停改通字[2019]1号《遂溪县城市管理和综合执法局责令停止施工、限期改正违法行为通知书》的内容是要求昊强公司于2019年7月3日前补办相关报建手续，而昊强公司在一审诉讼之前以及一审期间都一直强调其很快就可以交楼，属于故意隐瞒该楼盘没有相关报建手续以及预售许可证的情形，对合同无效具有重大过错，依法应当赔偿陈妃青的经济损失。本院认证认为：昊强公司二审提交的证据虽然不属于新证据，但对本案事实的认定有重要影响，故本院予以采纳。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：遂溪县城市管理和综合执法局于2019年6月27日向昊强公司作出遂城综停改通字[2019]1号《遂溪县城市管理和综合执法局责令停止施工、限期改正违法行为通知书》，该通知书内容如下：“经查，你（单位）位于遂海路**擅自施工建设住宅楼的行为，违反（涉嫌违反）《中华人民共和国城乡规划法》第40条、64条的规定，以上事实，有现场图像等为证。依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，现责令你（单位）：立即停止违法行为。立即改正违法行为。在2019年7月3日前改正违法行为，改正内容和要求如下：补办相关报建手续。请于2019年7月1日到本单位遂溪县城市管理和综合执法局接受处理，并于2019年7月5日前将整改情况书面报告本单位。”再查明：遂溪县城市管理和综合执法局于2019年7月10日向遂溪县水电日用塑料制品厂作出遂城综拆通字[2019]2号《遂溪县城市管理和综合执法局限期拆除违法（章）建设通知书》，该通知书内容如下：“你（单位）在遂城镇遂海路178号擅自建设24层（地下**，地上**）住宅楼的行为，经查存在以下情形：未取得建设工程规划许可证建设或不按建设规划许可证进行建设的；未取得建筑工程施工许可证进行建设的；未经批准进行临时建设或未按批准内容进行临时建设的。违反以下规定：《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，已构成违法建设；《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，已构成违法建设；《建筑工程施工许可管理办法》第二条、第三条的规定，已构成违法建设。根据以下法律法规：《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定、《建筑工程施工许可管理办法》第十二条规定，现责令你（单位）自本通知送达之日起10日内自行拆除该违法（章）建筑。逾期未拆除的，我局将按有关法律、法规、规定进行处理。”本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对昊强公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人昊强公司的上诉请求和理由，及被上诉人陈妃青的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：涉案《协议书》是否有效。因昊强公司在没有取得建设工程规划许可证的情况下，违法建房并出售，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，涉案《协议书》应认定为无效合同。因涉案合同无效，故不存在合同解除的问题，陈妃青主张解除其与昊强公司签订的《协议书》，本院不予支持。涉案《协议书》签订后，陈妃青已按照合同约定向昊强公司支付了191183元购房款，故在涉案《协议书》无效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，昊强公司依法应将上述191183元购房款返还给陈妃青。又因涉案《协议书》属无效合同，故陈妃青主张昊强公司按照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定向其双倍返还定金没有事实和法律依据，本院不予支持。至于陈妃青主张昊强公司应赔偿其损失的问题，因陈妃青在起诉时并未提出该项请求，故本案不予处理，陈妃青可另行主张权利。综上所述，一审判决适用法律及实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初1138号民事判决第一、三项；二、变更广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初1138号民事判决第二项为：限湛江市昊强房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还191183元购房款给陈妃青；三、驳回陈妃青的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5161.4元，保全费2431.83元，二审案件受理费6124.58元，均由湛江市昊强房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年十二月十日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。