江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9234号上诉人（原审原告）：吴孔兴，男，1972年7月6日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：葛新硕，江苏均锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈炳坤，男，1963年11月8日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。被上诉人（原审被告）：吴江市盛泽大龙丝织厂，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇旸桥港村。投资人：沈炳坤，总经理。委托诉讼代理人：潘舜州，江苏吴越律师事务所律师，代理上列两被上诉人。委托诉讼代理人：姚巧明，江苏吴越律师事务所律师，代理上列两被上诉人。上诉人吴孔兴因与被上诉人沈炳坤、吴江市盛泽大龙丝织厂房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初12981号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴孔兴上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判被上诉人赔偿上诉人损失152038元。2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.关于涉案租赁合同效力。一审法院在被上诉人未提交任何证据的情况下，直接以涉案房屋无产权证认定租赁合同无效，该认定事实不清或者错误。不排除被上诉人为了少承担上诉人的损失，故意称该房屋无产权证的可能。2.关于上诉人的装修损失。（1）一审中上诉人提交了装修图片、证人出庭作证等证据，证明上诉人对涉案房屋进行了重新全面装修。退一步说，即使存在小部分原租户的装修上诉人可以利用，上诉人的转租费用包括了原租户的装修费用，原租户的装修价值也应转归上诉人所有，进而包括原租户在内的所有装修均可视为上诉人的装修。（2）房屋评估报告对于装修及附着物的评估价值系进行折旧后的现值，上诉人所租房屋的装修及附着物在评估报告中所对应的现值损失为86547.2元。（3）上诉人承租房屋系用于开设诊所，在承租期内涉案房屋被强制停水停电，后被拆迁，必然产生营业损失。拆迁人按照有证200元/平方米、无证100元/平方米标准计算停产停业损失支付给了被上诉人，上诉人理应获赔涉案房屋停产停业损失。二、一审法院适用法律错误，论理不清，裁判结果有失公允。1.一审法院在未查清涉案房屋是否有产权证的情况下认定租赁合同无效，判决错误。退一步说，即使涉案房屋无产权证，也系被上诉人刻意隐瞒，全部责任也在被上诉人，上诉人不应承担合同无效的责任。2.在计算装饰损失和停业损失时，不应严格按照书面合同剩余租期计算，应当考虑到上诉人长期营业的情况，以及装修后仅仅使用三年多的事实等。3.被上诉人已获得相应的装修及附着物和停业损失等拆迁补偿，被上诉人理应将属于上诉人的补偿部分支付给上诉人。4.退一步说，即使涉案租赁合同无效，应由导致合同无效的过错方承担现值损失。评估公司在评估装修及附着物价值时己经考虑了折旧率，评估的系装修的现值损失，不应再按照租赁期限进行分摊。被上诉人沈炳坤、吴江市盛泽大龙丝织厂辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人没有证据证明其装修的事实以及装修金额。2019年停水停电是政府三优三保拆迁工作所为，非被上诉人所为。一审法院判决被上诉人承担上诉人损失13412.48元，被上诉人接受并且已经履行。原审原告吴孔兴向一审法院起诉请求：1.确认终止吴孔兴与沈炳坤、吴江市盛泽大龙丝织厂之间的房屋租赁合同关系；2.判令沈炳坤、吴江市盛泽大龙丝织厂支付吴孔兴房屋装饰装修费用及附属物共计10万元；3.判令沈炳坤、吴江市盛泽大龙丝织厂支付吴孔兴停业损失52038元（260.19平方*200元/平方）；4.判令沈炳坤、吴江市盛泽大龙丝织厂承担本案诉讼费。后吴孔兴将诉讼请求变更为:1.确认终止吴孔兴与沈炳坤、吴江市盛泽大龙丝织厂之间的房屋租赁合同关系；2.沈炳坤、吴江市盛泽大龙丝织厂赔偿吴孔兴损失152038元；3.判令沈炳坤、吴江市盛泽大龙丝织厂承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：吴江市盛泽大龙丝织厂系个人独资企业，投资人为沈炳坤。吴孔兴自2016年3月起租赁吴江市盛泽大龙丝织厂位于盛泽镇群铁村20组的一层门面2间及二楼2大间房屋用于开设诊所，所租赁的房屋没有产权证，建筑面积为260.19平方米。2016年4月至6月，吴孔兴对所承租的房屋进行装修，装修时拆除原租户的部分装修。当时，是由李听刚以包工包料方式装修的。2018年10月1日，吴孔兴又与吴江市盛泽大龙丝织厂签订房屋场地租赁合同，该合同载明：一、吴孔兴租赁吴江市盛泽大龙丝织厂的东3-4楼上2间房屋（底下两间、楼上四间）。二、租赁期限2018年10月1日至2019年10月1日，租金27000元，到期如要继续租赁或变动；应提前一个月通知甲方，重新签订协议。三、交款方式：房屋租金一次性提前付清，实行先付款后使用。四、乙方水电费按月抄表，由甲方收取，当月缴清。借故拖久，甲方有权采取停电停水措施。五、乙方不得随意损坏房屋设施，如需要改变房屋内部结构和装修或设置对房屋结构构成影响的应书面申请，并征得甲方书面同意后方可实施。投资由乙方自理。退租时，除另有约定外。甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需的费用。租赁期间乙方对房屋、门窗、水电设施、公共设施等要爱护和维护好，如有损坏要及时维修，费用由乙方负责。六、租赁期间防火安全、门前二包及安全保卫工作，由乙方负责，并承担全部责任。平时乙方要自觉执行有关规定，服从甲方监督检查。租赁期间因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。七、乙方必须合法经营，所发生的一切经济、民事纠纷、税费及社会性负担由乙方负责与甲方无关。八、遇城市建设或旧房改造，甲方应提前三个月通知乙方，并有权终止协议，乙方必须无条件服从，乙方损失按有关规定处理。九、乙方有下列情形之一，甲方可终止合同并收回房屋，如造成甲方损失，由乙方负责赔偿：(1)擅自将承租的房屋转让的；(2)擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；(3)拖欠租金；(4)利用承租房屋进行违法活动的：(5)故意损坏承租房屋的。十、合同自签订日起生效。2019年9月初，因三优三保要求涉案房屋需拆除，对涉案房屋进行停水停电，吴孔兴于当月中旬搬出涉案房屋。一审法院认为：因涉案房屋无产权证，故涉案房屋场地租赁合同违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。无效的主要责任在吴江市盛泽大龙丝织厂，吴孔兴未按规定审查涉案房屋有无权证，故吴孔兴应负次要责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，吴孔兴租赁吴江市盛泽大龙丝织厂的房屋后进行了装修，在租期未届满时因停水停电、房屋被拆除致使吴孔兴无法正常经营，造成吴孔兴装修损失和停业损失。即便按吴孔兴主张的装修，吴孔兴提供的6张材料费收款收据的金额81151元、收条金额81116元计算，计162267元，按吴孔兴装修后应使用的期限2016年7月至2019年10月1日计算，计39个月，装修款分推至每个月为4160.69元,现吴孔兴至多少用了一个月,故装修损失至多为4160.69元。关于停业损失，因涉案房屋的拆除致吴孔兴至多少营业一个月,故停业损失最多为一个月的营业损失。因吴江市盛泽大龙丝织厂对于吴孔兴主张的装修不认可，且涉案房屋的装修是吴孔兴拆除原有部分装修后装修的，按规定原有部分的装修也是有价值的，此部分的价值属于吴江市盛泽大龙丝织厂所有，应当在吴孔兴的装修款中扣除。一审法院酌定吴江市盛泽大龙丝织厂赔偿吴孔兴损失13412.48元。《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的财产予以清偿。沈炳坤作为吴江市盛泽大龙丝织厂的投资人，应对吴江市盛泽大龙丝织厂的上述债务在吴江市盛泽大龙丝织厂的财产不足以清偿时承担补充清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定，判决：一、吴江市盛泽大龙丝织厂应于判决发生法律效力之日起十日内向吴孔兴赔偿损失13412.48元；二、沈炳坤对吴江市盛泽大龙丝织厂的财产不足以清偿本案债务的部分承担补充清偿责任；三、驳回吴孔兴的其他诉讼请求。案件受理费3341元，由吴孔兴负担3205元，由沈炳坤、吴江市盛泽大龙丝织厂负担136元。二审中，双方当事人未提供新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。另，二审中沈炳坤、吴江市盛泽大龙丝织厂向本院提交书面说明称，涉案租赁房屋没有规划许可证、施工许可证，其下土地具有土地使用权证。本院认为，因无证据证明涉案房屋有合法的规划建设手续，故吴江市盛泽大龙丝织厂与吴孔兴签订的房屋租赁合同应为无效合同。吴江市盛泽大龙丝织厂作为出租人对合同无效负有主要责任，吴孔兴作为承租人未尽审查义务负有次要责任。吴孔兴承租涉案房屋后进行了装修并使用房屋至2019年9月中旬。本院认为，即使在房屋租赁合同有效情形下，如无特别约定，承租人投入的装修成本也应在租赁期内合理利用而摊销完毕。本案中吴孔兴已使用房屋至2019年9月中旬，其投入的装修成本基本上已经利用摊销完毕。至于吴江市盛泽大龙丝织厂取得拆迁补偿款，属于另一法律关系，与吴孔兴并无关联。故吴孔兴要求吴江市盛泽大龙丝织厂按照评估报告中的现值损失赔偿其装修物及附着物损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。吴孔兴要求吴江市盛泽大龙丝织厂赔偿停产停业损失，亦缺乏合法有效的依据，本院碍难支持。一审法院判决吴江市盛泽大龙丝织厂赔偿吴孔兴13412.48元，沈炳坤承担补充清偿责任，吴江市盛泽大龙丝织厂、沈炳坤未提出上诉，且在二审中表示接受一审判决赔偿金额并且已经实际履行，故本院对此予以确认。综上，吴孔兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3341元，由上诉人吴孔兴负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年十二月二十四日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。