贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初16245号 原告：毕节市天和物业管理有限公司，统一社会信用代码：915205020570936585。 住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处马鞍山**安置房。 法定代表人：王海，该公司执行董事。 委托代理人：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。 委托代理人：向桂林，贵州本芳律师事务所律师。 被告：李玉碧，女，彝族，1987年10月18日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。 委托代理人：成忠科，男，汉族，1979年6月15日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市，系被告之夫。 原告毕节市天和物业管理有限公司与李玉碧物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托代理人翟进、被告李玉碧的委托代理人成忠科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毕节市天和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，1.判令被告向原告支付（2018年6月4日至2020年7月31日）的物业服务费2，564.00元及欠费时间段物业费滞纳金1，022.00元（以物业服务费2，564.00元为基数，自2018年6月4日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年7月31日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，暂计算至2020年7月31日为288.00元），共计2，852.00元。2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告为茶亭溪苑小区T2-3-21-1号房业主，房屋面积83.64平方米。2016年8月5日，原告与毕节市天厦房地产开发有限公司签订《天厦·茶亭溪苑商品房（安置房）前期物业服务合同》，约定原告为茶亭溪苑小区提供物业服务，物业服务合时约定住房物业费单价为每月每平方1.2元乘以建筑面积收取，逾期未按时缴纳物业费的按每日千分之三累计加收滞纳金，合同还约定其他双方权利义务。原告管理茶亭溪苑小区后，为入住业主发放《天厦·茶亭溪苑业主手册》，该手册前期物业服务协议第三条载明物业服务费为商品房按每月每平方1.2元乘以建筑面积收取。第四条违约责任载明乙方（业主方）未按时缴纳物业服务费的，甲方（原告方）有权要求乙方补交并要求乙方缴纳所欠物业费期间每日千分之三累计收取的滞纳金。据此，原告依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告于2018年6月4日起至今未向原告缴纳物业费，截止2020年7月31日，被告欠费月数为25个月零27天（共计777天），每天金额3.3元，但为减轻被告负担，滞纳金部分按照中国人民银行及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，不按照物业服务合同及业主手册上约定计算。综上，原告各项请求金额合计2，852.00元。经原告多次书面催缴，被告都拒不缴纳，根据我国《中华人民共和国合同法》第六十条、第一由零九条、《物业管理条例》第六十四条及合同约定，原告有权要求被告履行支付，被告的不缴纳行为已构成严重违约，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 被告李玉碧辩称，我之前的物业费没有交，我是认可的，我之所以没有交物业费，是因为物业公司的服务并不达标。楼道的灯坏了，告知他们几次，没有人来，都是我们自己换的，消防通道经常堵塞，消防栓的玻璃坏了，没有修，我们交了停车位卫生费的没有车位停，没有交的反而能停。原告私自租用业主共有的公共区域。我认为物业费应当交的，但是是因为他们服务不完善，我才没有交的，所以不存在任何滞纳金，我认为按照80%缴纳比较合理。 原被告双方为了支持各自的诉讼请求和主张向本院提交了证据，对于双方无异议的证据：法定代表人身份证明、法定代表人身份证、营业执照、物业服务合同、商品房买卖合同、被告身份证复印件、物业催缴通知，本院予以确认，并在卷佐证。双方有异议的证据如下：原告提交的茶亭溪苑电梯日常维护保养合同、茶亭溪苑保洁卫生签到表、茶亭溪苑设备巡查记录表、公共设备维修记录表、高低压配电室巡查记录表、刚刚设备维修照片、垃圾清运照片、茶亭溪苑安全隐患排查表、楼层巡逻签到表、签到表、水泵房巡查记录表、电梯日常巡视检查记录、乘客电梯、载货电梯维保记录表、部门员工考勤审批表。被告提交照片7张。经审查，上述证据能够证明本案的待证事实，能够部分达到原告的证明目的和被告的全部证明目的。 结合原被告的陈述和对双方证据的分析认定，本院认定事实如下：2016年8月5日，毕节市天厦房地产开发有限公司与毕节市天河物业管理有限公司签订《天厦.茶亭溪苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》，约定原告对毕节市七星关区的物业进行管理，合同期限暂定3年，住房按照1.2元／平方米标准收取。2019年9月3日，毕节市天厦房地产开发有限公司与毕节市天河物业管理有限公司签订《天厦.茶亭溪苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》，约定原告继续对毕节市七星关区的物业进行管理，合同期限从2019年8月5日至2020年8月4日，住房按照1.2元／平方米标准收取。2020年8月5日，毕节市天厦房地产开发有限公司与毕节市天河物业管理有限公司继续签订《天厦.茶亭溪苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》，约定原告继续对茶亭溪苑小区的物业进行管理，合同期限从2020年8月5日至2021年8月4日，住房按照1.2元／平方米标准收取。上述三份协议签订后,原告对毕节市七星关区的物业进行管理至今。另查明，被告为茶亭溪苑的小区业主，其房屋面积为83.64平方米。从2018年6月4日至2020年7月31日,被告未按照上述协议的约定缴纳物业费用。经核算,从2018年6月4日至2020年7月31日,共25个月27天即25.9个月,二被告未缴纳的物业服务管理费为83.64平方米×1.20元／月／平方米×25.9个月＝2599.53元。被告居住的小区内消防通道被车辆及其他物品占道、小区内卫生不达标，小区步梯通道上堆着未清除的杂物。 本院认为,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”之规定,本案中,毕节市天厦房地产开发有限公司与毕节市天河物业管理有限公司签订的几份《天厦.茶亭溪苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》,上述物业合同对被告具有法律上的约束力,双方均应当按照合同约定履行各自义务。原告对茶亭溪苑小区管理履行了管理义务,并非强制交易收取物业服务费,且被告已实际接受了原告提供的物业服务。原告要求起诉被告支付2018年6月4日至2020年7月31日期间的物业费的请求,因被告抗辩原告的服务有瑕疵,消防通道被车辆及其他物品占道、小区内卫生不达标，小区步梯通道上堆着未清除的杂物,对该抗辩理由予以采纳。经综合全案考虑,本院酌情认定原告承担20%的责任,故对原告诉请被告支付物业服务费的请求,本院予以支持2，079.62元（2,599.53×80%）,超出部分不予支持。 对于原告在质证过程中，不认可被告提交的图片中的小区是涉案小区，因其工作人员未在本院指定期限内到我院对涉案图片和视频进行辨认，且未提交证据佐证其主张，故对该质证意见，不予采信。 综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第六十条,第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下: 一、被告李玉碧于本判决发生效力之日起立即支付原告毕节市天和物业管理有限公司2018年6月4日至2020年7月31日期间的物业费2，079.62元。 二、驳回原告毕节市天和物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元（已按简易程序减半收取）,由被告李玉碧负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴春艳 二〇二〇年十二月四日 书记员  刘 茜