河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民初194号 原告（申请执行人）：定州市盛银科技小额贷款有限公司，住所地河北省定州市中兴西路**。 法定代表人：成兰平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏跃龙，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵薇，河北冀华律师事务所律师。 被告（案外人）：李凯红，女，1976年10月22日出生，汉族，住河北省元氏县。 委托诉讼代理人：李爱霞，河北世纪联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿静芳，河北世纪联合律师事务所律师。 被告（被执行人）：河北新巨基房地产开发有限公司，住，住所地河北省石家庄市桥**槐安东路**嘉悦中心**/div> 负责人：刘振朝，该公司经理。 原告定州市盛银科技小额贷款有限公司（以下简称盛银公司）与被告李凯红、河北新巨基房地产开发有限公司（以下简称新巨基公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛银公司委托诉讼代理人苏跃龙、赵薇，被告委托诉讼代理人李爱霞、耿静芳到庭参加诉讼。被告新巨基公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案 现已审理终结。 原告盛银公司向本院提出诉讼请求：一、判令许可对位于河北省石家庄市桥西区产的执行；二、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告申请执行新巨基公司一案中，被告李凯红作为案外人对案涉房产提出执行异议，保定市中级人民法院（以下简称保定中院）作出（2020）冀06执异240号裁定，裁定中止上述房产的执行。现原告依法提起诉讼，请求判令许可对上述房产的执行。事实和理由如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被告李凯红并不符合法律规定排除执行的条件，其主张排除执行的请求，依法不应得到支持。一、被告李凯红并未签订合法有效的买卖合同。被告李凯红所购商品房至今仍为非法建筑，裁定认定合同有效缺乏事实和法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。相应商品房未取得预售许可，甚至至今未取得建设工程规划许可、施工许可，标的物的买卖是无效的；二、被告李凯红买房不是用于居住，而是用于投资。第一、被告李凯红所购房产从土地用途、建筑设计和实 物上看，不是住宅房产，而是商业和办公房产。其土地使用权用途为“商服用地”，土地出让年限为40年，地上建筑，地上建筑性质为商业服务性质告李凯红购买涉案房产，系用于投资。基于上述，被告李凯红购买房屋不符合“所购商品房系用于居住”的规定，排除执行请求不应得到支持。三、被告未提供支付房款的转账凭证，不能证实已支付房屋价款。综上所述，被告李凯红并不满足排除执行条件，请求本院依法许可对案涉房产的执行。 被告李凯红辩称，一、原告盛银公司主张被告李凯红并未签订合法有效的买卖合同没有事实和法律依据；1、房屋买卖合同是被告李凯红与被告新巨基公司签订，依据合同相对性原则，原告作为合同的第三人无权就合同的效力问题提起诉讼。因此，原告主张买卖合同无效没有法律依据。2、原告主张新巨基公司没有取得预售许可证因而合同无效没有事实和法律依据。（1）原告诉称被告李凯红所购商品房为非法建筑没有事实依据。新巨基公司已经办理了建设用地规划许可证等四证，享有地上建筑物的所有权，法律并没有禁止开发商出卖自己的建筑物。（2）被告李凯红与被告新巨基公司签订的《嘉悦中心置业协议书》不是商品房预售合同，被告李凯红购买时房屋已经建成封顶，具备商品房买卖的实质要件，双方签订的合同在性质上属于商品房买卖合同，房屋买卖双方完全自愿、意思表示真实，该合同合法有效。被告李凯红按照约定支付了房款，依法实际取得了房屋的所有权。（3）新巨基公司暂时没有取得商品房预售许可证只是程序上的瑕疵，属于行政管理的范围，并不是合同效力的强制性规定，而属于管理性规定。新巨基公司暂时没有取得商品房预售许可证不能影响买卖合同的效力。因此，原告依据《最 高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条主张买卖合同无效没有事实和法律依据；二、原告主张被告李凯红买房不是用于居住没有事实依据。被告李凯红购买的房屋是商住一体，其名下没有房产，购买的目的是为了居住并不是投资，涉案房产价格合理，不能因为购买涉案房产就主观断定被告李凯红是投资，原告所称没有事实依据。综上所述，被告李凯红在案涉房屋查封前早已经购买了该房屋，并按照约定支付了购房款，且已经实际占有该房产。虽然该房产暂时没有办理商品房预售许可证，但是，没有办理预售证是被告新巨基公司所导致，并不是被告李凯红的原因所导致。被告李凯红系案涉房产的所有权人，不能因原告与新巨基公司之间存在债务纠纷而损害被告李凯红的合法权益。案涉房屋依据事实和法律属于被告李凯红所有，法院无权查封及执行，保定中院作出的（2020）冀06执异240号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回原告的诉讼请求。 被告新巨基公司未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的证据为：一、国有建设用地使用权出让合同，以证明土地用途是商服用地，使用期限为40年，地上建筑，地上建筑物为商业房产中院(2015)保民三初字第17号民事判决书，以证明2016年6月18日保定中院判决被告新巨基公司偿还原告借款本息3000余万元；三、保定中院（2015）保民三初字第17-2号民事裁定书，以证明保定中院裁定冻结被告新巨基公司银行存款或查封扣押等价值的其他财产；四、保定中院（2015）保民三初字第17-1号协助执行通知书及送达回证，以证明2015年2月27日保定 中院查封被告新巨基公司（2014）042号土地，期限自2015年2月27日至2017年2月26日；五、保定中院（2016）冀06执165号执行裁定书及（2020）冀06执恢6号执行裁定书，以证明自2017年2月24日至2023年2月25日（2014）042号土地一直处于查封状态；六、保定中院(2020）冀06执165号之一执行裁定书及（2020）冀06执恢6号之一裁定书，以证明2017年2月24日至2023年2月25日对被告新巨基公司的房产查封状态。被告李凯红质证称，对证据一的三性均有异议，认为被告李凯红在购买案涉房产时，被告新巨基公司并没有出示该份证据，购买时被告新巨基公司承诺商住一体，该合同第五条载明出让宗地用途为其他商服用地，商住一体可以建设住宅，只是年限为40年。合同共19页，原告仅提供6页，第19页记载可以建设幼儿园，幼儿园与被告李凯红购买的公寓是配套的，足以证明是可以建公寓的；对证据二至证据六，真实性没有异议，对合法性、关联性有异议。这几份裁定中明确记载查封的是土地，不包括地上房产，查封没有法律依据。 被告李凯红提交的证据为：一、被告李凯红与被告新巨基公司分别于2012年10月31日签订的《嘉悦中心置业协议书》以证明被告李凯红购买了案涉房产；二、收款收据1张、银行转账流水及结婚证，以证明案涉房产已交付50%以上，按约履行了义务；三、照片，以证明被告李凯红已经实际占有案涉房屋，系房屋的实际所有人；四、不动产查询证明，以证明其名下无房产。原告质证称，对证据一，置业协议书明确写明被告李凯红所购房产是商业地产，并不是住宅；对证据二，请法院依法核实；对证据三，不能证实被告新巨基公司向其交了房产，不属于合法占有；对证据四，查询是 否属于住宅需全部家庭成员，包括未成年子女，这是购买商品房的必要条件。原告申请查封土地，查封之后及于地上建筑。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 原告盛银公司与被告新巨基公司借款合同纠纷一案，本院于2015年2月6日作出（2015）保民三初字第17-2号民事裁定书，裁定冻结新巨基公司3207万元的银行存款或查封、扣押等价值的其他财产，并于2015年2月27日作出（2015）保民三初字第17-1号协助执行通知书，查封新巨基公司（2014）042号土地价值3207万元的部分。2016年6月18日，本院作出（2015）保民三初字第17号民事判决书，判决被执行人河北新巨基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还申请执行人定州市盛银科技小额贷款有限公司借款本金人民币3000万元，并支付截止至2014年12月26日的利息207万元；该日后的利息按中国人民银行公布的同期贷款利率的四倍计算，支付至本判决生效之日。本案在执行过程中，本院于2017年2月24日作出（2016）冀06执165号执行裁定书，续行查封（2014）042号土地，同日作出（2016）冀06执165号之一执行裁定书，查封了被告新巨基公司名下位于园南路××、槐安路高架桥西南侧胜利南路东所有的房产，于2020年2月19日作出（2020）冀06执恢6号执行裁定书，续行预查封了被执行人名下位于石家庄市槐安路高架桥西南侧、胜利南街东的土地，土地面积为16236.50平方米，宗地号为（2014）042号［原土地证号为：桥东国用（2011）字第000**］，同日作出（2020）冀06执恢6号之一执行裁定书，续行查封了位于该土地上 的、包括本案案涉房产在内的全部房产。 同时查明，2012年10月31日，被告李凯红与被告新巨基公司签订《嘉悦中心置业协议书》，约定被告李凯红认购嘉悦中心3栋6层24室房产，总价款分别为556450元，付款方式为分期付款，被告李凯红交付了首付款389515元，房产交付时间为2014年12月28日。2020年10月15日，被告李凯红对本院执行案涉房产提出书面异议，本院于2020年10月26日作出（2020）冀06执异240号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行。原告盛银公司不服，向本院提起诉讼。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，审理的焦点问题为被告李凯红对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据本院查明的事实，被告李凯红于2012年10月31日与被告新巨基公司签订《嘉悦中心置业协议书》，认购本案案涉房产。该协议书对案涉房产及设施的位置坐落、支付房款、交付时间进行了明确约定，应视为被告李凯红与被告新巨基公司以认购书的形式签订了房屋买卖合同。该协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形，应认定为合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件而制定的解释，而本案为执行异议之诉案件，故在置业协议书签订双方的当事人未对合同效力提出异议的情况下，不宜依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定认定未取得预售许可证就导致案涉房产买卖合同无效。被告李凯红与被告新巨基公司签订的《嘉 悦中心置业协议书》，双方真实意思表示是被告新巨基公司将由其开发建设的案涉房产出售给被告李凯红，被告李凯红支付对价取得案涉房产的所有权，即双方系以转移标的物所有权为目的的交易行为。该协议书签订后，被告李凯红如期按协议书约定履行了其交付房款等义务，该协议书亦约定房产的交付时间为2014年12月28日，后系因被告新巨基公司的原因致使案涉房产未能如期交付。对被告新巨基公司延迟交付房产及未办理相关手续，被告李凯红无法控制亦无过错。被告李凯红一次性购买一套以上的房产，原告认为不是用于居住，而是用于投资，从而主张排除执行，没有法律依据，本院不予支持。综合上述认定，被告李凯红基于买卖行为享有物之交付债权，且对案涉房产享有物权期待权，其对案涉房产的权利优于包括原告在内的被告新巨基公司的一般债权人。因案涉房产未登记在被执行人新巨基公司名下，故本案不应完全适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。但被告李凯红基于对案涉房产的物权期待权，应受到优于一般债权的保护。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 综上所述，原告盛银公司的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告李凯红享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一 款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 驳回原告定州市盛银科技小额贷款有限公司的诉讼请求。 案件受理费5200元，由原告定州市盛银科技小额贷款有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  张亚男 审 判 员  赵春林 人民陪审员  蔡淑梅 二〇二〇年十二月二十五日 法官 助理  堵红果 书 记 员  裴晶晶