中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10612号上诉人（原审被告）：RICHARDMING-NEEWONG（王民念），男，1958年4月10日出生，美国国籍，现住美国。上诉人（原审被告）：JOHNMINGWONG（王民愈），男，1959年12月28日出生，美国国籍，现住美国。两上诉人共同委托诉讼代理人：翁琦炜，上海市嘉华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈嘉瑞，男，1988年10月20日出生，回族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：黄佳蕾，上海宇钧律师事务所律师。原审第三人：蔡学明，男，1960年11月18日出生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人王民念、王民愈因与被上诉人陈嘉瑞、原审第三人蔡学明房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初17038号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王民念、王民愈上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实与理由：涉案房屋的外墙装修是政府行为，非上诉人行为，也非房屋本身质量问题而必须进行的修缮工作，不能归因于上诉人。涉案房屋为独幢花园洋房且系产权房，装修行为必须得到上诉人同意。上诉人在租赁合同被解除后的空关期同意进行外墙装饰，不应作为判案依据。租赁期内的外墙施工不影响被上诉人对房屋的居住使用，被上诉人于2019年3月27日发函解除的行为属于违约行为，应当承担违约责任。被上诉人支付的押金人民币90,000元已经转化为违约金，上诉人无须返还。被上诉人陈嘉瑞辩称：涉案房屋在2018年就列入修缮计划，但上诉人从未告知被上诉人，属于其恶意隐瞒事实。后案涉小区公告栏公告于2019年10月13日开始修缮，装修声音对被上诉人居住产生影响，也打乱了被上诉人的装修计划。被上诉人解除合同依据充分，合同解除后上诉人应返还押金。请求驳回上诉维持原判。原审第三人蔡学明未答辩。陈嘉瑞向一审法院起诉请求：1.判令王民念、王民愈共同返还陈嘉瑞押金90,000元及利息损失（以90,000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年3月28日起计算至实际返还之日止）；2.判令王民念、王民愈共同支付陈嘉瑞违约金90,000元及利息损失（以90,000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年3月28日起计算至实际返还之日止）；3.判令王民念、王民愈共同向陈嘉瑞支付中介费损失15,750元及利息损失（以15,750元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年3月28日起计算至实际返还之日止）。一审法院认定事实如下：王民念、王民愈为系争房屋产权人。2016年11月，蔡学明接受王民念、王民愈的委托人董某的转委托，代理权限为：代为出售系争房屋，在房屋出售前有权出租房屋，订立租约、收取租金、出具收据，终止租约等。2019年2月28日，陈嘉瑞（乙方）与蔡学明（甲方、代）在上海XX有限公司（丙方）居间介绍下签订《上海市房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期限自2019年3月28日至2021年3月27日，甲方应于2019年2月28日前将房屋按约定条件交付给乙方，月租金为45,000元/月。支付方式押贰付贰。乙方应于每次房租到期日前柒天支付下一期房租。押金为90,000元。无论甲、乙双方何方违约，则违约金为90,000元，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同另就其他事项作了约定。合同上蔡学明作为代理人在甲方处签名。合同订立当日，蔡学明即与陈嘉瑞签署了交房确认书。2019年3月2日，蔡学明出具收条，收取陈嘉瑞支付的租金90,000元和押金90,000元。陈嘉瑞另支付中介费15,750元。一审法院另认定，因系争房屋需进行脚手架搭设施工，陈嘉瑞为此与蔡学明进行协商，蔡学明在微信里表示：可以弥补时间，比如三十天或四十天，具体看装饰时间与程度，并表示当下工程队暂不过来修。还表示三月底正常开始，中间有断开则后边补。2019年3月14日，陈嘉瑞表示补充协议细节需要协商确定，并约定双方下周碰面。蔡学明表示“施工影响天数我会判断，基本补全即行，我这在支持你们，否则终结合约”。后双方协商未成，蔡学明于2019年3月20日表示甲方无任何违约。陈嘉瑞则于2019年3月27日发信表示：因甲方问题，我方决定于2019年3月27日解除XX路XX弄XX号租赁合同。解约书面通知及钥匙已于2019年3月27日当日以挂号信形式寄往甲方代理人蔡学明通信地址，并由丙方以短信形式告知甲方代理人。甲方须在2019年3月28日前归还乙方所付款项，并就甲方的涉嫌违法行为与乙方协商解决。2019年4月1日，蔡学明要求陈嘉瑞提供银行账号，此后退还了陈嘉瑞90,000元。后双方对退回剩余款项等协商未果，陈嘉瑞遂向一审法院提出如上诉请。系争房屋外部搭建脚手架进行了修缮施工。一审法院认为，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。蔡学明与陈嘉瑞签订租赁合同时，向陈嘉瑞出示了王民念、王民愈的委托书，陈嘉瑞对此也是明知的，故蔡学明作为代理人签订的租赁合同直接约束陈嘉瑞与王民念、王民愈。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈嘉瑞与王民念、王民愈签订的房屋租赁合同内容合法有效，双方均应恪守履行。现在合同履行过程中，因系争房屋修缮，对陈嘉瑞使用房屋造成一定影响，双方为此进行协商，因协商未果，陈嘉瑞提出解除合同，王民念、王民愈未提出异议，且将租金返还给陈嘉瑞，故一审法院确认陈嘉瑞与王民念、王民愈的租赁合同已经解除。合同解除后，王民念、王民愈收取的租金应当返还。房屋修缮虽对陈嘉瑞使用房屋有一定影响，但其程度尚未到不足以实现合同目的，故陈嘉瑞要求王民念、王民愈承担违约责任、赔偿损失等诉讼请求，缺乏事实与法律依据，对陈嘉瑞的该诉讼请求，一审法院不予支付。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第四百零二条之规定，于二〇二〇年七月二十九日作出判决：一、RICHARDMING-NEEWONG（王民念）、JOHNMINGWONG（王民愈）于判决生效之日起十日内返还陈嘉瑞押金90,000元；二、陈嘉瑞的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计4,365元，公告费520元，合计4,885元，由陈嘉瑞负担2,427元，王民念、王民愈负担2,458元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审另查明，2018年住房修缮单位同意了上方花园优秀历史建筑修缮（范围为屋面以及外立面修缮、室内公共部位修缮、室内电气设施、给排水改造等）的开工审核单，该审核单记载该工程的修缮开工时间为2018年8月27日，完工时间为2019年2月23日。2019年3月，上海XX公司就上方花园优秀历史建筑修缮工程出具告知，表示将于2019年3月13日开始对54-61#单元楼外墙进行脚手架搭设施工，搭设工作预计持续7天时间，希望施工期间各业主关好门窗。本院认为，本案的争议焦点在于涉案合同解除系协商一致解除，还是被上诉人擅自解除。被上诉人认为系争房屋的维修影响其使用，无法实现合同目的后双方协商解除。上诉人认为被上诉人擅自提前解除合同，属于擅自单方解除，构成违约。本院认为系争房屋所在小区进行整体修缮，非上诉人主观意思，且修缮主要针对外墙以及室内公共部位，系争房屋为独立产权房，如要修复需征得业主即上诉人同意，上诉人代理人也曾在沟通时明确表示如有修复，则可弥补修复天数，故系争房屋的维修虽对被上诉人使用系争房屋带来短时间的不便，但并不实质影响其对系争房屋的使用。被上诉人所述租赁合同目的不能实现，本院难以认同。鉴于被上诉人擅自提前解除合同，上诉人基于减小损失考虑，接受了被上诉人寄送的钥匙，并将未使用期间的租金返还给被上诉人，并无不当。至于未退的押金，上诉人陈述系因被上诉人违约而被没收，实质上是在主张被上诉人违约的违约责任，虽然双方在租赁合同中并未约定押金可以冲抵违约金，但因租赁合同中明确约定违约方应向守约方支付90,000元违约金，该金额与押金金额相同，为避免当事人诉累，本院确认该90,000元押金不予返还用以支付违约金。综上，王民念、王民愈的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初17038号民事判决；二、驳回陈嘉瑞一审全部诉讼请求。一审案件受理费计4,365元，公告费520元，合计4,885元，二审案件受理费2,050元，均由陈嘉瑞负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二〇年十二月十四日书记员  王 力附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……