河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫16民终5227号上诉人（原审原告）：康海霞，女，汉族，1964年8月3日生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：魏骞，系河南江河源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郸城亿源实业发展有限公司，住所地：河南省郸城县北环路东段路南。统一社会信用代码：914116250559722534。法定代表人：程海港，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵梓君，河南陈州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郸城翔升汽车贸易有限公司，住所地：郸城县亿源汽车商贸城**楼。统一社会信用代码：91411625596250835H。法定代表人：李秋菊，该公司总经理。委托诉讼代理人：李文朝，男，汉族，1990年2月18日生，住河南省郸城县。系郸城翔升汽车贸易有限公司员工。上诉人康海霞与被上诉人郸城亿源实业发展有限公司（以下简称郸城亿源公司）、郸城翔升汽车贸易有限公司（以下简称郸城翔升公司）租赁合同纠纷一案，不服郸城县人民法院（2020）豫1625民初3763号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人康海霞的委托诉讼代理人魏骞，被上诉人郸城亿源公司的委托诉讼代理人赵梓君，被上诉人郸城翔升公司的委托诉讼代理人李文朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康海霞上诉请求：1.撤销郸城县人民法院（2020）豫1625民初3763号民事判决，改判郸城亿源公司、郸城翔升公司支付自2017年11月24日起的三年房租42857元；2.依法改判郸城翔升公司自2020年11月24日起向康海霞给付之后的房租；3.一二审费用由郸城亿源公司、郸城翔升公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。一审判决依据周口市××区打击和××集资工作领导小组办公室出具的情况说明，来认定康海霞与郸城亿源公司达成以物抵债协议时约定有自兑付之日起三年内不收取租金，明显认定事实不清。康海霞基于向程献伟出借借款，而与程献伟达成以房抵债协议，目的是尽可能补救自身损失，双方从未对三年不收取房租有任何约定，康海霞也没有放弃三年房租的任何意思表示。若有，被上诉人应提交康海霞的书面放弃声明，否则被上诉人应承担举证不能的后果。2.一审判决适用法律错误。案涉房屋由双方签订合同并在房产登记部门登记备案，依法应认定康海霞取得相关物权。根据物权法相关规定，康海霞对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。在康海霞不知情的情形下，程献伟与他人对案涉房屋权益的处分，明显损害了康海霞的权益，一审仅凭有关部门的情况说明就认定康海霞失去房屋受益权有违法律规定。郸城亿源公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。具体理由：1.康海霞上诉状中所称的与事实不符。案涉房屋实际是由周口市川汇区打击和处置非法集资工作领导小组联合周口市公安局荷花分局对程献伟、赵莉非法吸收公众存款一案，集中对集资参与户资金进行房产兑付，对集资参与户兑付的约定是，自房产兑付之日起，集资参与户三年内不收租金，租金由郸城亿源公司收取，而康海霞起诉以及诉讼请求的内容，是兑付之日起三年内的租金，依法应当是由郸城亿源公司收取的。2.因周口市川汇区打击和处置非法集资工作领导小组联合周口市公安局荷花分局在处置本案案涉的房屋时，牵涉的并不是康海霞一方，而是多达几十家集资参与户，所以部分参与户未与郸城亿源公司达成书面约定，但口头协议经过周口市川汇区打击和处置非法集资工作领导小组联合周口市公安局荷花分局认可的应当予以遵守。且康海霞在两年多以来从未主张过案涉房屋的租金，在即将到达三年时进行起诉是恶意诉讼。郸城翔升公司辩称，康海霞不应该把郸城翔升公司告上法庭，郸城翔升公司当时足额把租金交给了郸城亿源公司，租期到2020年10月1日届满，现在实际已经撤出案涉房屋，不应当作为被告。康海霞向一审法院起诉请求：1.依法判令郸城亿源公司、郸城翔升公司支付自2017年11月24日起的三年房租60000元；2.依法判令郸城翔升公司自2020年11月24日起向康海霞给付之后的房租；3.一审诉讼费用由郸城亿源公司、郸城翔升公司承担。一审法院认定事实：因程献伟（系程海港兄弟）向康海霞借款，后无力偿还，程献伟与康海霞达成了以物抵债协议，将涉案房屋抵作康海霞借款。后康海霞与郸城亿源公司签订商品房买卖合同（预售），合同中签订时间为2017年11月24日，约定位于郸城亿源汽车销售服务中心二期的1幢126号房屋归原告所有，并约定于2018年1月1日前向康海霞交付该商品房。在商品房预售买卖合同签订前，2017年4月21日，郸城亿源公司将涉案房屋出租给郸城翔升公司，并签订了《郸城亿源汽贸城商铺租赁预定协议》，双方约定租赁期内享受交一年送二年的优惠政策，郸城翔升公司租赁三年共向郸城亿源公司支付租金20万元。现涉案房屋的实际占有人为郸城翔升公司。另查明，周口市××区打击和××集资工作领导小组办公室于2020年9月14日出具情况说明一份，内容为2016年4月26日，周口市公安局荷花分局对程献伟、赵莉非法吸收公众存款立案侦查，将程献伟、赵莉资产（包括郸城亿源实业发展有限公司名下郸城亿源汽车销售服务中心房产）与集资参与户进行兑付，兑付条件为：程献伟以房产兑付借款、集资款，房产按照评估价进行兑付，集资参与户已得利息不予扣除，按程献伟、赵莉出具票据金额进行兑付，所有集资参与户兑付的房产自兑付之日起三年内集资参与户不收取任何租金，该三年房屋租金由房产的投资开发公司郸城亿源实业发展有限公司或其授权的他人进行收取，所有集资群众收取租金的起始时间为房产兑付的三年后。以上事实，有原、被告身份信息复印件、商品房买卖合同（预售）、郸城亿源汽贸城商铺租赁预定协议、借款条、郸城亿源实业发展有限公司收据、周口市××区打击和××集资工作领导小组办公室情况说明、郸城亿源商品房抵账面积清单表等证据在卷佐证，足以证实。一审法院认为，康海霞与程献伟在周口市××区打击和××集资工作领导小组办公室调解下，达成以物抵债协议，将涉案房屋兑付借款，约定房产自兑付之日起三年内不收取租金，租金由郸城亿源公司收取。后康海霞与郸城亿源公司签订了商品房买卖合同（预售）。上述调解内容及合同不违反法律规定，合法有效，予以认定。郸城亿源公司与郸城翔升公司就涉案房屋达成租赁合意，郸城亿源公司将涉案房屋实际交付，郸城翔升公司支付了相应租金，且实际入住使用。故康海霞要求郸城亿源公司和郸城翔升公司支付2017年11月24日起3年租金的诉请不予支持。康海霞要求郸城翔升公司支付2020年11月24日起租金的诉请，因未到时间，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回原告康海霞的诉讼请求。案件受理费871元，减半收取计425.7元，由原告康海霞负担。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明，郸城翔升公司承租郸城亿源公司14间房屋，租期三年至2020年10月1日已届满，租金为20万元。郸城翔升公司二审庭审期间陈述称已撤出案涉房屋，不再承租。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，根据当事人诉辩情况，本案二审争议的焦点是：1.一审认定双方以房抵债协议约定三年不收取案涉房屋租金是否正确；2.康海霞主张案涉房租的诉讼请求是否成立及郸城亿源公司、郸城翔升公司应承担的民事责任如何认定。第一，康海霞出借款项给程献伟，其主张权利的案涉房屋系经周口市川汇区打击和处置非法集资工作领导小组联合周口市公安局荷花分局，将程献伟有关郸城亿源公司的资产交于包括康海霞在内的集资借款参与户进行兑付抵债。康海霞一审起诉主张是郸城亿源公司将案涉房屋出售给康海霞，但仅提供了案涉房屋的商品房买卖合同（预售），并未提供购房款支付的证据，不能证明该房屋是通过正常买卖途径取得。一审法院依据案件事实和双方纠纷起因，采信周口市××区打击和××集资工作领导小组办公室于2020年9月14日出具的情况说明，并无不当。该份情况说明是对包括案涉房屋在内的有关集资借款户进行兑付事实的确认，显示了郸城亿源公司与兑付房产的集资群众签订《商品房买卖协议》，兑付率为100%，周口市公安局荷花路分局于2017年11月27日作出周公荷（侦）撤案字（2017）0002号撤销案件决定书。因此，一审判决认定前述以房抵债各方约定三年不收取案涉房屋租金适当。第二，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。郸城亿源公司与郸城翔升公司之间有关案涉房屋的租赁合同签订时间早于该房屋以物抵债时间和康海霞提交的《商品房买卖合同（预售）》签订时间，康海霞取得该房屋所有权不影响在先租赁合同的效力。因此，康海霞主张其相关权益受到侵害，没有法律依据。鉴于包括康海霞取得案涉房屋是基于集资借款的以房抵债兑付的事实，同时郸城翔升公司已将案涉房屋租金实际交付且租期已经届满，康海霞主张向郸城翔升公司收取案涉房屋租金没有事实依据。康海霞与郸城亿源公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》不同于普通商品房买卖，其主张郸城亿源公司支付案涉房屋三年房租没有法律依据。综上所述，康海霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1742元，由康海霞负担。本判决为终审判决。审判长  沈华秋审判员  智卫东审判员  曹春萍二〇二〇年十二月十八日法官助理王永波书记员马俊婷