河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终8648号上诉人（原审原告）：吕可可，男，1991年3月9日出生，汉族，住河南省新安县。被上诉人（原审被告）：洛阳住总宇泰房地产开发有限公司。住所地：河南省洛阳市老城区王城大道**。法定代表人：王彦红，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦萌，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈向阳，该公司员工。上诉人吕可可因与被告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司（以下简称住总宇泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初1133号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人吕可可、被上诉人住总宇泰公司的委托诉讼代理人秦萌、陈向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕可可上诉请求：1.撤销洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初1133号民事判决中第二、第三项，并依法改判支持上诉人一审诉讼请求第二项（即被上诉人以购房总价987474元为基数按日万分之一自2018年10月31日起赔偿上诉人违约金至实际完成房屋所有权登记之日止）；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人逾期办证2年之久，合同对于违约金的计算具有明确约定，一审判决违约金过低，仅为合同约定的25%左右。依据合同约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之曰起90日内取得该商品房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。按照该约定，合同交房时间为2018年7月31日，被上诉人应当于2018年10月31日前为上诉人办理房屋所有权转移登记，如逾期的，被上诉人应当以房款总价为基数，按照日万分之一支付违约金至完成所有权转移登记之日止。依照合同约定，被上诉人应当在2018年10月31日前为上诉人办理房屋所有权转移登记手续。但时至今日，被上诉人仍然没有为上诉人办证，已长达两年之久。如被上诉人能够如约为上诉人办证，即使上诉人将涉案房屋出售，在房价不断上涨的情况下，上诉人能够挣得的房屋差价，也是远大于合同约定的违约金的。一审法院认为双方约定违约金过高，任意酌定房屋总价的2%为违约金数额，但该数额仅为合同约定的25%左右，且一审法院的行为实际上是降低了被上诉人的违约成本，助长了被上诉人的违约可能。二、一审严重违反法定程序，不尊重上诉人合法诉讼权利，请求二审查明。综上，一审法院判决违约金过低，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。住总宇泰公司辩称，一审判定住总宇泰公司按房屋总价款的2%向上诉人支付违约金符合事实和法律规定，也契合和贯彻了疫情下处理社会矛盾的理念，合法有据，应依法维持，主要体现在以下几个方面：首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《商品房买卖合同》的约定，明确是“因出卖人”的原因，合同补充协议进一步明确“出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任”。住总宇泰公司一直在积极推动和协调案涉房产的产权登记备案手续，一审也已查明，未能如期办理产权登记备案确有总包方拒不配合提供案涉房产相关竣工资料的原因。期间又适逢国务院机构调整，原消防部门承担的消防验收工作改由住建部门承担，相应工作暂停办理。随后又发生新冠疫情事件政府管控，加之案涉楼栋也存在私搭乱建及个别业主因涉债权债务纠纷房屋被查封等情况，这些均非住总宇泰公司能控制和左右的但又客观存在的事实和因素，而这些也均是影响规划核实等工作开展进而影响办理产权登记备案的重要因素，且办理产权备案和逾期交房两者造成的后果和损失不同，逾期办理产权登记备案并未给上诉人造成损失，上诉人也未提交其有损失的任何证据，住总宇泰公司有权申请调低违约金，且目前房屋升值较多，一审法院综合考虑双方的权益依法酌定处理并无不妥，符合事实和法律规定。其次，2020年受新冠病毒肺炎疫情影响，大量中小企业受到重大冲击,有的已倒闭有的挣扎在死亡线,全社会的商业活跃度会有所降低,随之而来的，对地产的需求也会下降。这些因素叠加在一起,必然会给房地产市场的前景蒙上阴影。住总宇泰公司同样是受损者之一，今年企业的经营异常困难。承担过高的违约金，对住总宇泰公司来说无疑是雪上加霜。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的精神，对于审理商品房买卖合同中的相关事宜，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。再次，需向法庭说明的是，2020年6月至今，同本案一样，与上诉人所处同一小区同一期的业主，以同样的理由在洛阳市老城区人民法院起诉住总宇泰公司，数量多达二百余件。截至2020年11月7日，已诉前调解96户、一审阶段调解39户、已司法确认98户，另外，经协商后签订协议394户，前述暂合计629户，占比为64.18%。目前亦有部分业主在沟通中，准备签约。绝大部分业主比较理解企业的难处，均同意按房屋总价款的2%计算违约金，后续就此事的签约仍正在有序进行，付款按批次已陆续支付。若出现不同的计算方式，其他业主可能会再次出现群诉现象，不利于社会稳定，也势必会严重影响房地产市场的健康稳定发展，不利于创造良好的营商环境，也与疫情期间国家维护企业发展稳定的大方向相悖。综上，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，程序合法，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。吕可可向一审法院起诉请求：1.依法判令住总宇泰公司于30日内协助吕可可办理位于洛阳市老城区××路西侧××南侧××地××单元××号房屋房地产权属登记；2.依法判令住总宇泰公司向吕可可支付违约金，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满至次日起即2018年7月31日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；3.本案诉讼费用由住总宇泰公司承担。一审法院认定事实：一、合同效力：有效，依据为该商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗。二、签订买卖合同的时间：2017年6月12日。三、是否约定管辖条款否□是□√四、合同约定买卖标的物情况、价款和价款支付方式：标的物：位于洛阳市老城区××路西侧××南侧××地××单元××号房屋；总价款：987474元；支付方式：首付+按揭贷款。五、合同约定的交货时间：2018年7月31日。六、合同约定的违约金计算方式：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。双方约定自2018年7月31日起90日内共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。七、合同价款的实际支付情况：面积实测后，总价款987474元，已办理按揭贷款手续。八、对合同约定违约金标准有无异议：有。九、需要说明的其他事项：截止目前，案涉房屋尚未完成首次登记。以上事项中，双方有争议的事项为第六项，其他事项双方无争议。一审法院认为，吕可可、住总宇泰公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方应依约履行各自的义务。吕可可依约支付全部房款后，住总宇泰公司未按照合同约定协助吕可可完成房屋所有权登记，系违约行为，应承担相应的违约责任。故吕可可要求住总宇泰公司协助办理位于洛阳市老城区××路西侧××南侧××地××单元××号房屋的房地产权属登记，合法有据，予以支持。对于住总宇泰公司提出的买受人至今未办理房产证不是因出卖人的原因，其不应承担违约责任的抗辩意见，经查，导致涉案房屋至今未办理房产证的原因主要是住总宇泰公司因其自身原因未能完成涉案房屋的首次登记，故该抗辩意见，不予采纳。关于吕可可主张的违约金，虽系合同中明确约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，本案住总宇泰公司在案件审理过程中提出了违约金过高并要求予以调整的抗辩意见，加之吕可可未举证证明逾期办证给其造成的损失情况，故综合考虑合同的履行情况、买受人所受实际损失情况及预期利益等因素，酌定住总宇泰公司应按房屋实际价款的2%向吕可可支付违约金，即住总宇泰公司应支付违约金19749.48元，吕可可诉讼请求中超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、洛阳住总宇泰房地产开发有限公司于判决生效之日起六十日内协助吕可可办理洛阳市老城区××路西侧××南侧××地××单元××号房屋的不动产权属登记；二、洛阳住总宇泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付吕可可违约金19749.48元；三、驳回吕可可的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取748元，由洛阳住总宇泰房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，本案双方争议焦点系住总宇泰公司提出合同约定的违约金过高请求法院予以调整的要求是否合理，是否应该进行调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条相关规定，本案中住总宇泰公司提出调整双方约定的违约金时，法院可以给予审查并适当进行调整。一审法院根据案件实际情况，兼顾考虑住总宇泰公司逾期办证的违约行为情节、过错程度以及吕可可可能获得的预期利益等因素，根据公平原则酌情对违约金予以调整并无不当，且本案中吕可可未举证证明因住总宇泰公司违约所造成的实际损失，故本院对其上诉主张不予支持。综上所述，吕可可的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1101元，由上诉人吕可可负担。本判决为终审判决。审判员  蔡美丽二〇二〇年十二月十八日法官助理石昕书记员王洋洋