广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终1971号上诉人（原审原告）：徐园园。委托诉讼代理人：曹扬佳，广东泰伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丰顺培英房地产有限公司。法定代表人：黄振，该公司总经理。委托诉讼代理人：周洁琪，广东以泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗琳琳，广东以泰律师事务所律师。上诉人徐园园因与被上诉人丰顺培英房地产有限公司（以下简称“培英房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省丰顺县人民法院作出的（2020）粤1423民初1218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐园园上诉请求：1、撤销广东省丰顺县人民法院作出的（2020）粤1423民初1218号民事判决；2、改判支持徐园园的一审诉求；3、案件受理费由培英房产公司负担。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律不准确。1、截至双方合同约定交楼的最后期限即2019年11月30日，被上诉人仍未取得竣工验收备案文件，也未提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》给上诉人，被上诉人并未达到合同约定的交楼条件，丰顺县住房和城乡建设局“关于培英锦绣城项目建筑工程竣工验收备案目录及出具时间”中亦证明了被上诉人违约的事实。2、培英房产公司实际符合交付条件的时间应为2020年5月6日之后，部分建设工程竣工验收备案及组织五方单位验收并不能代表涉案房屋已达到交付标准，一审把五方单位验收错误地推定为符合《商品房买卖合同》中约定的“商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件”的交楼条件，不符合我国关于《商品房买卖合同》中的交付条件的法律法规。故，被上诉人该行为不应视为已完成交付，应当承担逾期交楼的违约责任。二、被上诉人通知上诉人收楼的过程及其履行合同的行为对上诉人显失公平，同时被上诉人亦违反诚实守信的基本法律原则。由于被上诉人想逃避逾期交楼的违约责任，故被上诉人在完全不满足约定的交楼条件下，仍径行通知上诉人于2019年11月28日至30日期间前往现场收楼。虽然上诉人也依照该通知的日期前往验收房屋，但一审法院对此不应直接推定并将上诉人的收楼行为视为上诉人同意被上诉人以当时的房屋现状交房，更不应视为上诉人以行为变更了房屋交付条件，也不代表上诉人认可被上诉人的交楼条件瑕疵以及不追究其违约责任。三、被上诉人在未取得住建部门关于商品房交付所必须的全部建设工程竣工验收备案证明文件前便径行交楼给业主，此行为已严重违反我国关于《商品房买卖合同》的相关强制性规定。综上所述，请求二审法院在查明事实的基础上依法裁判。培英房产公司辩称：1、上诉人已实际接收涉案房屋，无权要求被上诉人支付逾期交房违约金及物业费、公摊费。首先，上诉人前往现场办理收房手续时，依约有权查验涉案房屋是否符合合同的交付条件，故其应当知道涉案房屋当时的状态，其在此情况下予以收房并装修入住，应视为其同意以当时的状态接收房屋，并应自行承担相应的法律后果；其次，根据涉案房屋预售合同约定，上诉人拒绝收房，是其收取逾期交房违约金的条件，现上诉人在明知房屋当时状态的情况下予以接收，其要求被上诉人支付逾期交房违约金违反合同约定。再次，涉案合同附件十一补充协议的第四条第一点约定，自被上诉人完成交付或视为交付日的次日起，涉案房屋的物业管理费、水电费等费用由上诉人承担，现上诉人已实际收房，其主张被上诉人赔偿相关费用违反合同约定。2、涉案房屋已于2019年11月30日前符合交付条件，培英锦绣城的部分竣工验收文件因政府行为、新冠肺炎疫情而迟延取得，被上诉人依约可免责。首先，涉案房屋预售合同第九条第一小点预定的建设工程验收备案证明文件指的是可以提交给住建局备案的证明文件，不是指在交房时已经进行备案的文件，也不是指备案表，因合同并未约定交房时被上诉人需提供备案表，上诉人以被上诉人没有取得备案表为由认为涉案房屋不具备交付条件没有合同依据。其次，涉案房屋在2019年11月30日之前已取得了五方竣工验收报告、消防验收文件、防雷验收文件、人防部门备案意见以及燃气工程验收文件等，这些文件为合同约定的最主要的合同竣工验收文件，只要取得了这些文件，就能证明涉案房屋的质量及其使用功能符合要求，且涉案房屋具备法律规定的交付条件，可交付给上诉人装修及入住使用。其三，涉案房屋在2019年11月30日前，剩少部分验收证明文件未及时取得，不影响房屋的交付使用，因住建局在情况说明中确认培英锦绣城已于2019年11月22日经五方验收合格，符合法律法规规定，可交付使用，以及没有及时办理竣工验收备案手续是政府原因造成的，根据双方补充协议第三条第二点的约定，被上诉人可免责。其四，涉案房屋在2019年11月30日前剩少部分验收文件未及时取得，是受政府行为影响而造成，因此部分文件均已经在2019年11月30日前的合理期限内申请政府主管部门出具，但政府主管部门未在规定时间内出具，直接影响被上诉人办理验收证明文件的备案手续。例如规划验收文件，培英公司申请的时间为2019年10月30日，根据规定，主管部门出具验收文件的时间应在2019年11月27日前，而实际出具时间为2019年12月2日；工程质量监督报告，涉案工程的竣工验收时间为2019年11月22日，根据规定，主管部门出具验收文件的时间应在2019年11月27日之前，而实际出具时间为2020年1月22日；单位工程施工安全评价书，施工单位申请验收时间为2019年11月22日之前，根据规定，主管部门出具验收的时间应在2019年11月30日前，而实际出具时间为2020年4月27日。政府主管部门直至2020年1月仍未出具上述验收文件，故相关文件的迟延出具除政府原因外还受到2020年1月发生的新冠疫情的影响。其五，涉案房屋的房屋面积测绘报告虽在2019年12月3日取得，但这不属于被上诉人的责任，因房屋面积测绘报告用于办理房屋所有权登记需根据规划核实结果而定，而自然资源局于2019年12月2日才出具规划核实凭证，故被上诉人在2019年12月3日才取得该测绘报告，不存在过错；3、虽然双方对涉案房屋是否符合交付条件有争议，且涉案房屋实际上已于2019年11月30日前符合交付条件，但此问题并非本案的争议焦点，因上诉人已实际收房，无论涉案房屋是否符合交付条件，其均无权收取逾期交房违约金。综上，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。徐园园向一审法院起诉请求：1、判令培英房产公司向徐园园支付逾期交楼的违约金18481.4元(违约金按总房价每日万分之一计算，自2019年12月1日起计至培英房产公司将符合双方所签署《商品房买卖合同》约定条件的房屋实际交付给徐园园之日止，暂计至2020年6月30日)；2、判令培英房产公司向徐园园赔偿物业费、公摊费等损失967.7元；3、案件受理费由培英房产公司承担。一审法院查明，徐园园与培英房产公司于2018年7月2日签订一份《商品房买卖合同》（预售），约定徐园园向培英房产公司购买位于梅州市丰顺县***************************，商品房总价款为人民币871765元。合同第九条约定：“商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十一条：“交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019-11-30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。第十二条“逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照按总房价每日万分之壹收取违约金。”合同附件十一补充协议约定“三、对《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续的补充约定：2、买受人应在出卖人通知的期限内办理交付手续，逾期不办理的，交付通知中确定的日期即为实际交付日期，视为出卖人已按约交付，……遭遇不可抗力（包括但不限于不可避免或者克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因），出卖人可据实予以延期交楼，但需在90天内书面通知买受人。四、关于物业管理1、自出卖人完成交付或视为完成交付日的次日起，房屋的物业管理费、水电费等费用由买受人承担。”合同签订后，徐园园于2018年8月7日向培英房产公司支付了首期房价款371765元，于2019年2月12日支付了7万元，剩余款项43万元办理了按揭贷款。2019年11月25日，培英房产公司通知徐园园于2019年11月28日至30日到培英锦绣城7单元雅居乐物业客户服务中心办理收楼手续。徐园园于2019年11月30日前往该中心办理了收楼手续，并于2020年3月21日申请装修。案涉商品房的前期物业服务公司是雅居乐雅生活服务股份有限公司梅州分公司，该公司于2019年11月30日向徐园园收取物业管理费575.91元，于2020年5月13日收取物业管理费水费等共387.7元。后徐园园认为培英房产公司在交楼时尚不符合合同约定的交楼条件，已构成违约并造成徐园园的损失，因而向一审法院起诉并提出诉请。一审法院另查明，培英房产公司于2018年3月27日取得了案涉培英锦绣城项目1-3号楼的商品房预售许可证（丰商预[2018]010号），于2018年4月25日取得培英锦绣城项目4号楼的商品房预售许可证（丰商预[2018]012号），于2018年5月25日取得培英锦绣城项目5号楼的商品房预售许可证（丰商预[2018]019号），于2018年12月3日取得培英锦绣城项目1号楼裙楼、1号楼、6-10号楼的商品房预售许可证（丰商预[2018]034号）。在本案审理过程中，一审法院对涉案房屋建筑工程竣工验收备案目录文件范围、提交时间等致函丰顺县住房和城乡建设局，该局回复如下：“丰顺培英锦绣城项目建筑工程竣工验收备案目录及出具时间如下：1.单位工程质量控制资料核查记录表（出具时间：2019年11月20日）；2.单位工程安全和功能检验资料核查（出具时间：2019年11月20日）；3.单位工程感观质量检查记录表（出具时间：2019年11月20日）；4.质量评估报告（出具时间：2019年11月23日）；5.勘察文件质量检查报告（出具时间：2019年11月22日）；6.设计文件质量检查报告（出具时间：2019年11月15日）；7.规划验收文件（出具时间：2019年12月2日）；8.消防验收文件（出具时间：1至5栋、1栋裙房及地下车库为2019年11月27日，6至10栋为2020年1月7日）；9.防雷验收合格证（出具时间：2019年9月18日）；10.人防部门备案意见（出具时间：2019年11月28日）；11.房屋建筑工程质量保修书（出具时间：2019年11月22日）；12、住宅质量保证书（仅限于商品房、出具时间：2019年11月22日）；13.住宅使用说明书（仅限于商品房、出具时间：2019年11月22日）；14.工程竣工验收申请表（出具时间：2019年9月15日）；15.单位工程质量竣工验收记录（出具时间：2019年11月22日）；16.工程竣工验收报告（出具时间：2019年11月22日）；17.竣工验收备案表（出具时间：2020年5月6日）；18.工程质量监督报告（出具时间：2020年1月22日）；19.监督站出具的电梯验收准用证（出具时间：2019年11月19日）；20.单位工程施工安全评价书（出具时间：2020年4月27日）；21.燃气工程验收文件（出具时间：2019年11月18日）。丰顺培英锦绣城项目工程竣工验收备案办结时间为2020年5月6日。”一审法院认为，本案是房地产开发企业培英房产公司将正在建设中的房屋预先出售给承购人徐园园，徐园园支付房屋价款的合同履行过程中产生的纠纷，故本案应为商品房预售合同纠纷。双方于2018年7月2日签订的《商品房买卖合同》（预售），是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，培英房产公司亦取得了商品房预售许可证，合同合法有效，双方应按合同约定全面履行合同义务。本案争议焦点为培英房产公司已经在合同约定的日期交房且徐园园亦予以收房的情况下，培英房产公司是否仍应承担逾期交房的违约责任。按照合同约定，培英房产公司应当于2019年11月30日前向徐园园交付商品房，商品房交付条件为“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。经查，双方于2019年11月30日交接了案涉商品房，案涉工程于2019年11月22日经勘察、设计、施工、监理和建设单位五方竣工验收合格，但有部分建设工程竣工验收备案文件尚未取得。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。培英房产公司交付房屋时该建筑工程已经竣工验收合格，徐园园的收房行为应视为徐园园同意培英房产公司在当时的现状交房，即徐园园以行为变更了房屋交付条件，且不违反法律规定。故徐园园收房后仍要求培英房产公司承担逾期交房违约责任依据不足，不予支持。关于徐园园主张培英房产公司赔偿物业费、公摊费等损失967.7元的问题，徐园园的上述费用是培英锦绣城的物业管理企业即雅居乐雅生活服务股份有限公司梅州分公司收取，该物业管理企业与培英房产公司不属同一公司，且培英房产公司并不构成违约，故徐园园的主张依据不足，不予支持。综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百七十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决：驳回徐园园的诉讼请求。案件受理费286元，减半收取计143元（徐园园已预交），由徐园园负担。二审中，双方未提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点是：培英房产公司在合同约定的日期交房且上诉人亦予以收房的情况下，是否仍应承担逾期交房的违约责任并赔偿物业费、公摊费等损失。本案中，被上诉人虽于2020年5月6日才取得案涉房屋的工程竣工验收备案，但案涉房屋已于2019年11月22日经勘察、设计、施工、监理和建设单位五方竣工验收合格，而《中华人民共和国建筑法》规定未经竣工验收合格的房屋不得交付使用的立法目的是加强对房地产开发项目工程竣工验收环节的规范与管理,并非否定未办理竣工验收手续的商品房交付行为的效力。且徐园园已于2019年11月30日即合同约定的交付期间内收房并装修入住至今，应视为徐园园同意以收房时的状态接收房屋。故一审法院认定案涉交房时间为2019年11月30日以及判决驳回徐园园主张培英房产公司承担逾期交房违约责任的诉请并无不当，应予维持。至于徐园园主张的物业费、公摊费等损失967.7元，因上述费用是物业管理企业即雅居乐雅生活服务股份有限公司梅州分公司收取，且该物业管理企业与培英房产公司不属同一诉讼主体，故徐园园上诉主张培英房产公司返还物业费、公摊费，依据不足，不予支持。一审据此判决驳回徐园园该诉请正确，应予维持。综上所述，上诉人徐园园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费286元（该款已由上诉人徐园园预交），由上诉人徐园园负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄伟玲审 判 员 叶自辉审 判 员 罗锡芳二〇二〇年十二月二十八日法官助理 苏建东书 记 员 吴依桐