呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终4067号上诉人(原审原告)：蔚蕊红，女，呼和浩特市经济开发区税务局干部，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：内蒙古昌翰物业管理有限公司。法定代表人：安福成，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘书岑，内蒙古蒙信律师事务所律师。上诉人蔚蕊红因与被上诉人内蒙古昌翰物业管理有限公司（以下简称昌翰物业公司）物业服务合同纠纷呼和浩特市玉泉区人民法院（2020）内0104民初864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蔚蕊红，被上诉人昌翰物业公司的委托诉讼代理人刘书岑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔚蕊红上诉请求：1.返还蔚蕊红装修押金3500元，违规收取的水电费350元、一次二次垃圾清运费410元，合计4260元，并支付同期银行利息;退还昌瀚物业多收的2017年11月1日至2018年10月31的物业费3552元及利息;撤销要求蔚蕊红支付昌瀚物业公司2018年11月1日一2019年3月31日期间70%物业费的判决。2.撤销昌瀚物业公司与林达物业公司之间的债权转让。3.一、二审诉讼费用全部由昌翰物业公司承担。上诉理由:上诉请求1的上诉理由:昌瀚物业公司于2018年4月27日收取蔚蕊红装修押金3500元，2017年11月1日一2018年10月30日的物业费3552元，装修临时用水电费350元，一次二次垃圾清运费410元，合计4260元。蔚蕊红2018年7月装修完毕申请验收并返还装修押金，昌瀚物业公司却迟迟不予验收也不返还押金。昌瀚物业公司于2019年4月8日突然退出小区，只在退出前一天晚上贴了一张退出物业服务的告知，让业主们措手不及。蔚蕊红无法找到昌瀚物业公司追回装修押金，只好在2020年1月向一审法院提起诉讼，要求返还装修押金。一审法院已经判决昌瀚物业返还蔚蕊红装修押金，但驳回蔚蕊红返还一二次垃圾清运费、装修临时水电费及2017年11月1日一2018年10月31日物业费的诉讼请求，同时判蔚蕊红支付昌瀚物业公司2018年11月1日-2019年3月31日期间70%的物业费。蔚蕊红认为法院判决有误，理由如下:(1)蔚蕊红是在2018年4月27日领的房屋钥匙，昌瀚物业公司却要求蔚蕊红从2017年11月1日起缴纳物业费，蔚蕊红如不缴，就不给房屋钥匙，这明显是霸王条款。对此，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条予以规定。(2)蔚蕊红领上房屋钥匙查看房屋时，才发现该房屋不具备居住条件，燃气未通，该房屋是壁挂炉取暖，如果没通燃气就无法取暖。该房屋是在2018年9月20日通的燃气，在2018年9月20日之前该房屋都不具备居住条件，根据物业管理条例，不具备居住条件的房屋是不能收取物业费的。(3)昌瀚物业公司称:之所以从2017年11月1日起收物业费，是因为开发商已向各国税局发出交房通知，国税局也通知了购房员工到开发商那里办交房手续。但蔚蕊红并未收到开发商及国税局的通知，到目前为止，昌瀚物业公司也未提供能证明开发商和国税局通知过蔚蕊红的证据。昌瀚物业公司一审当庭出具的录音，并不能证明开发商和国税局通知过蔚蕊红。(4)一审判决蔚蕊红支付2018年11月1日一2019年3月31日期间的物业费1480元，并因昌瀚物业在此期间的物业服务存在瑕疵，酌情减免30%，判决蔚蕊红支付该期间的物业费1036元，存在明显错判，理由如下:昌瀚物业公司的物业费是每平米2元，2018年11月1日-2019年3月31日这4个月的物业费应是1184元(2*148*4=1184)，却错判成1480元，另外昌瀚物业公司的物业服务一直如此，却只判在这四个月期间存在瑕疵，减免30%，明显有误。(5)《呼和浩特市物业服务管理条例》强制规定:物业服务的公共范围为公共设施的维护、维修、卫生清洁、绿化的维护、公共秩序的维护等，同时规定禁止私自设置车位、张贴广告等。昌瀚物业私自设置车位，收取车位出租费，张贴广告，收取广告费，都未向业主公示，这些费用都应归业主所有。因物业公司疏于管理，小区还多次出现被盗事件。物业公司的种种行为从根本上违反了行业强制性管理规定，其违约行为众多，不仅放纵不行为，还侵害业主权利，故昌瀚物业公司构成根本违约，无权收取服务费。(6)昌瀚物业公司在我小区的物业服务明显是采取包干制形式收取物业费，根据《物业服务收费管理办法》第六条、第十一条的规定，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，物业服务成本构成包括以下部分:2.物业共用部位、共用设施设备的日常支行、维护费用;3.物业管理区域清洁卫生费用，在物业费之外另收取一次二次垃圾清运费和临时用水电费，明显是霸王条款。(7)根据《呼和浩特市物业管理服务收费办法》第一条、第二条明确规定，在本市辖区内从事物业管理收费的必须遵守本办法，本办法第九条规定:“物业管理单位申请办理物业管理服务收费时，应由价格主管部门核定收费标准，物业管理收费标准核准后，由市价格主管部门发放《物业管理服务收费等级证书》和《收费许可证》，并实行年审、验证制度。凡经批准收费的物业管理单位，应详细填写《物业管理服务收费卡》，并开具国家规定的发票。”昌翰物业公司应当提供物业服务的相关资质以及服务收费定价的批准文件。本办法第十六条规定:“未经审批的物业管理服务收费，物业产权人、使用人有权拒交。”一审时蔚蕊红的律师提出了这一点，但昌瀚物业公司未出示相关资质和批准文件，一审法院的判决书上也未对此进行说明。蔚蕊红有理由认为昌瀚物业公司没有物业服务的相关资质和服务收费定价的批准文件，提供物业服务、收取物业费不合法。(8)昌瀚物业2019年4月8日只在前一天晚上贴了一张退出本小区物业服务的告知后就失踪了，没有给小区业主留下任何联系方式。小区卫生无人打扫，导致小区环境脏乱差，小区临时业委会组织业主找政府、上访后，玉泉区昭君路办事处才于2019年5月10日派驻林达物业公司进驻本小区。昌瀚物业公司没有和业主交接完物业及物业费事宜，也没有留下任何联系方式就失踪，给全体业主造成了很大的困扰，不仅是极度不负责任的行为，还是违法行为，给社会造成了很恶劣的影响，此事有报道，业主们为此事还报过警。如果不是蔚蕊红提起诉讼，昌瀚物业公司根本就不会露面，说昌瀚物业恶意侵占全体业主的装修押金都不为过，应该受到法律的严惩，昌瀚物业公司在卷款潜逃的时候，就已经自行放弃了合法主体，根本无权主张物业费。(9)昌瀚物业收取小区业主的物业费，只开具了收据，未开具发票，故申请贵院要求昌瀚物业公司给所有交纳物业费的业主开具发票，以避免昌瀚物业公司少缴纳税款，导致国家的税收损失。上诉请求2的上诉理由:一审判决支持林达物业公司与昌瀚物业公司之间的债权转让，判蔚蕊红向昌瀚物业公司支付欠林达物业公司2019年5月11日至2020年5月10日的物业费3277元(其中物业费3197元，二次垃圾清运费60元，楼道公共照明费20元)。一审判决有误，因为两物业公司的债权转让不合法，理由如下:(1)林达物业公司进驻本小区前承诺的很多条款都未履行，根据承诺书约定，应在试用期3个月后自行退出本小区物业服务，但林达物业公司一意孤行，并未退出本小区。蔚蕊红也未与林达物业公司签署过任何物业合同，在蔚蕊红与林达物业公司存在诸多纠纷的情况下并未形成固定债权，怎能转让另外根据合同法规定，可转让债权的债权人，是指依法成立并有效的合同中的债权人，即合同之债的债权人，蔚蕊红与林达物业公司并未签署任何合同，故两物业公司之间的债权转让不合法。本案与林达物业公司无关。(2)蔚蕊红是在2020年1月向一审法院提起诉讼，一审法院是在2020年4月8日立案，而昌瀚物业公司与林达物业公司的债权转让是在2020年5月21日做出的，是在2020年5月27日以短信方式通知的蔚蕊红，蔚蕊红有理由认为是两家物业公司恶意串通。一审法院认定债权转让成立，侵害了蔚蕊红的合法权利。昌瀚物业公司恶意卷款潜逃，本身就损害了业主的利益，林达物业公司竟然还与昌瀚物业公司串通，继续损害业主的权益，可想而之，林达物业公司根本无法为本小区业主提供好的物业服务，它已经站在了本小区业主的对立面。(3)林达物业公司也无物业服务的相关资质以及服务收费定价的批准文件，与小区业主在物业收费标准上也未达成一致意见。(4)一审法院另一法官受理的本小区业主的同一问题诉讼，经调解，也未认可两物业公司之间的债权转让。(5)林达物业公司在收一些业主的物业费时，一降再降，由每平米1.8元，降到了每平米1.5元，后又降到了每平米1.2元，说明林达物业公司自己也认可它的物业服务不到位。(6)林达物业公司在我小区的物业服务明显是采取包干制形式收取物业费，根据《物业服务收费管理办法》第六条、第十一条的规定，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，物业服务成本构成包括以下部分:2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3.物业管理区域清洁卫生费用，另外收取二次垃圾清运费60元、楼道公共照明费20元，明显不符合本办法的规定。(7)《呼和浩特市物业服务管理条例》强制规定:物业服务的公共范围为公共设施的维护、维修、卫生清洁、绿化的维护、公共秩序的维护等，同时规定禁止私自设置车位、张贴广告等。林达物业公司私自设置车位，收取车位出租费，张贴广告，收取广告费，都未向业主公示，这些费用都应归业主所有。物业公司的种种行为从根本上违反了行业强制性管理规定，其违约行为众多，不仅放纵不行为，还侵害业主权利，故林达物业公司构成根本违约，无权收取服务费;(8)林达物业公司收取小区业主的物业费，只开具了收据，未开具发票，故申请贵法院要求林达物业公司给所有交纳物业费的业主开具发票，以避免林达物业公司少缴纳税款，导致国家的税收损失。国家、地方各级人民政府对物业管理都出台了很多办法和规定，就是为了保障业主和物业公司双方的利益。个人与开发商和物业公司比较是弱势群体，在维权上更是弱势。如果不是昌瀚物业公司跑路在先，业主们也不会走诉讼这条路。综上，蔚蕊红认为一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法查明事实，给予公正的判决，维护蔚蕊红的合法权益。昌翰物业公司辩称，上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回。一审法院事实认定清楚，判决正确。判决考虑到了社会效果，是合理的，所以昌翰物业公司没有上诉。一审判决是综合考虑小区的情况作出，请求二审法院驳回上诉请求。蔚蕊红向一审法院起诉请求：1.判令昌翰物业公司返还蔚蕊红2018年4月27日由昌翰物业公司收取蔚蕊红银泰花园3号楼3单元3楼西户装修押金3500元，水电费350元、一次二次垃圾清运费410元，共计4260元，并支付同期银行利息。2.判令昌翰物业公司返还蔚蕊红违法收取的2017年11月1日至2018年10月31日的物业费3552元及利息（利息以3552元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年4月27日起至实际支付之日止）。3.请求判令昌翰物业公司承担诉讼费用。昌翰物业公司向一审法院反诉请求：1.判令蔚蕊红支付昌翰物业公司物业管理费4757元；2.判令蔚蕊红向昌翰物业公司支付滞纳金直至实际给付之日止。3.本案本诉与反诉的诉讼费由蔚蕊红承担。一审法院认定事实：蔚蕊红购买了由呼和浩特市成智房屋开发有限公司（以下简称成智公司）开发的位于呼和浩特市××区的房屋一套。该房屋系国税系统的团购房屋，2017年9月22日成智公司向呼市四区国税局发出通知：“银泰花园住宅小区1号楼、3号楼定于9月30日开始办理交房事宜，2号楼定于10月10日开始办理交房事宜，请购房人携带相关证件及资料前来我公司办理交房手续”。昌翰物业公司于2017年9月30日入驻该小区，为小区进行物业管理服务工作，2019年4月8日退出该小区的物业服务。2018年3月26日在办理入住手续时蔚蕊红与昌翰物业公司签订《业主临时管理规约》、《承诺书》、《前期物业服务协议》、《银泰花园住宅小区装修管理规定》等文件，《业主临时管理规约》第二十九条约定：本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳如下费用：1.物业费：住宅每平米2元、商业每平米3.5元。3.其他应交费用包括水电费、装修管理费、装修垃圾清运费、装修出入证工本费、装修押金、外墙清洗（或外墙油漆粉刷）费、垃圾处理费、特约服务费等。《前期物业服务协议》中显示，蔚蕊红的房屋为住宅，建筑面积148平方米。第九条第4项约定：甲方（蔚蕊红）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，应按月利率2％支付逾期付款利息。双方签订相关协议文件后，蔚蕊红于2018年4月27日领取钥匙时向昌翰物业公司交纳了装修押金3500元、2017年11月1日至2018年10月31日的物业费3552元、装修垃圾清运费350元、装修临时用水用电费350元、二次垃圾清运费60元。蔚蕊红于2018年7月装修完毕。蔚蕊红未向昌翰物业公司交纳2018年11月1日至2019年3月31日的物业费1480元。2019年5月10日呼和浩特市玉泉区昭君路街道办事处恒盛社区居委会向银泰花园小区发出通知，通知2019年5月11日林达物业公司入驻银泰花园小区进行物业管理服务工作。林达物业公司进行物业服务至今，按照每月每平米1．80元收取物业费，蔚蕊红未向林达物业公司交纳2019年5月11号至2020年5月10日期间的物业费3227元（包括期间二次垃圾清运费60元、楼道公共照明费20元）。2020年5月21日林达物业公司做出“物业管理费债权转让说明”，内容为：“昌翰物业公司原系银泰花园小区前期物业服务企业，林达物业公司自2019年5月接替昌翰物业公司承接银泰花园小区物业服务。两家物业公司办理了小区物业交接手续，双方签订了相关交接协议等文件，其中，林达物业公司将对业主蔚蕊红（房号：银泰花园3号楼3单元301号）2019年5月11号至2020年5月10日期间的物业管理费3277元（包括期间二次垃圾清运费60元、楼道公共照明费20元，每月每平米1.8元）及相应滞纳金债权转让给昌翰物业公司。”并于2020年5月27日短信方式通知蔚蕊红，林达物业公司将蔚蕊红2019年5月11日至2020年5月10日的物业费3277元及相应得滞纳金债权转让给昌翰物业公司。一审法院认为，综上所述，蔚蕊红的房屋已装修完毕，昌翰物业公司已退出该小区的物业管理服务，且未向一审法院提交蔚蕊红的装修存在违反相关装修约定的行为，故昌翰物业公司应依约返还蔚蕊红装修押金3500元。对于蔚蕊红返还物业费的请求，蔚蕊红认为“2018年4月27日其去昌翰物业公司处领钥匙时，存在逼迫其交2017年11月1日至2018年10月31日的物业费的行为”，但蔚蕊红未向一审法院提供证据证明昌翰物业公司存在胁迫等行为，且在法定期限内未行使撤销权，故一审法院对于返还物业费及利息的请求不予支持。对于装修垃圾清运费、装修用水用电费，因蔚蕊红在装修时已实际产生，蔚蕊红未提交证据证明实际支出的费用少于收取的费用，故一审法院不予支持退还上述费用及利息的请求。对于二次垃圾清运费60元，系环卫部门委托物业公司代收，故蔚蕊红应予支付，返还请求不予支持。对于本案昌翰物业公司反诉请求2018年11月1日至2019年3月31日期间的物业费1480元，因昌翰物业公司在此期间的物业服务存在瑕疵，一审法院酌情减免30％，蔚蕊红应当支付该期间的物业费1036元。林达物业公司经大部分业主选择及恒盛社区同意入驻银泰花园小区并履行物业服务义务，蔚蕊红未提供充足的证据证明林达公司在该小区的物业服务存在瑕疵，蔚蕊红应当向林达物业公司支付相应的物业费。对于林达物业公司与昌翰物业公司之间的物业费债权转让行为不违反法律规定，且已通知债务人，故蔚蕊红应当向昌翰物业公司支付2019年5月11日至2020年5月10日期间的物业费3277元。对于昌翰物业公司反诉请求的滞纳金，虽昌翰物业公司与蔚蕊红之间有合同约定，但蔚蕊红不存在故意违约行为，故一审法院不予支持。对于蔚蕊红拖欠林达物业公司物业费滞纳金的请求，因双方未作约定，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告内蒙古昌翰物业管理有限公司于判决生效后五日内返还原告蔚蕊红装修押金人民币3500元。二、反诉被告蔚蕊红于判决生效后五日内支付反诉原告内蒙古昌翰物业管理有限公司物业费4233元、二次垃圾清运费60元、楼道公共照明费20元，合计人民币4313元。三、驳回原告蔚蕊红的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告内蒙古昌翰物业管理有限公司的其他反诉请求。案件受理费50元，由被告内蒙古昌翰物业管理有限公司负担50元。反诉费118元，由反诉原告内蒙古昌翰物业管理有限公司负担93元、反诉被告蔚蕊红负担25元。二审中，蔚蕊红举示六组新证据。证据一：煤气安全使用手册，拟证明：通气时间是2018年9月20日，通气之前不符合交房条件，因为是壁挂炉取暖，不通气就无法取暖，不具备居住条件，这之前都不应收取物业费。证据二：小区品质改造提升计划，拟证明：林达物业公司没有达到承诺的服务标准，林达物业公司在全体业主共有的空间私自设置地锁，收取停车费，还设置了蜂巢快递柜，悬挂广告屏，在小区内建设简易工棚供建筑工人使用。蔚蕊红没有和林达物业公司签订任何物业服务合同。一审时已经提交没达到服务承诺的证据。这些都说明小区物业和业主没有达成物业收费标准，林达物业公司收取的广告费用并没有向业主公示。林达物业公司和业主之间的债权不确定。根据合同法，债权转让是合同之债的确定债权可以转让，不确定的债权不可以转让。证据三：债权转让及物业管理费催缴通知和债务抵销通知书，拟证明：昌翰物业公司发的债务抵销通知书通知蔚蕊红将2020元转让给昌翰物业公司，林达物业公司发的通知书通知蔚蕊红将3276元转给昌翰物业公司，从这两张通知书可以看出债权转让合同是虚假的，恳请法院调查。证据四：解除小区物业公司告知函，拟证明：昌翰物业公司是开发商引进的物业公司，开发商通知解除后就不该收取物业费。昌翰物业公司是2019年4月8人离开，4月7日贴通知，第二天就找不到人。证据五：（2020）内0104民初2676号民事判决，拟证明：张永平和蔚蕊红情况一样，判决结果和蔚蕊红并不一样。该案没有支持昌翰公司主张的物业费，也没有支持债权转让部分。证据六：昌翰物业公司通知（复印件），拟证明：第一年物业费按照80%收取，剩余20%延期至第二年，第二年按照90%收取，剩余10%延期至第三年。昌翰物业公司的质证意见为：证据一和本案没有关联性，证明问题不认可。对证据二的真实性、合法性、关联性不予认可，不能证明林达物业公司没有按照该计划进行改造。对于证据三，法律对债权转让时间没有禁止性规定，两家物业公司对此进行协商提出的方案。对证据四不认可，昌翰物业公司撤场是2019年4月8日，在此之前一直提供服务。对于证据五，这个案件昌翰物业公司没有提起反诉，法官让另案起诉，裁判实质结果和其他一样，证明目的不认可。对证据六不认可。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、蔚蕊红请求昌翰物业公司退还的物业费等费用是否有事实和法律依据；二、昌翰物业公司请求蔚蕊红支付的物业费是否有事实及法律依据。针对第一个争议焦点，涉案房屋系国税系统的团购房屋，2017年9月22日开发商成智公司已向呼市四区国税局发出通知：“银泰花园住宅小区1号楼、3号楼定于9月30日开始办理交房事宜，2号楼定于10月10日开始办理交房事宜，请购房人携带相关证件及资料前来我公司办理交房手续”。昌翰物业公司于2017年9月30日入驻该小区，为小区进行物业管理服务工作。但通知交房后，蔚蕊红实际于2018年4月27日才办理入住手续，领取钥匙。故蔚蕊红认为昌翰物业公司违规收取物业费的理由不能成立，对其提出由昌翰物业公司返还2017年11月1日至2018年10月31日期间物业费等费用的上诉请求不予支持。关于蔚蕊红提出领钥匙时，昌翰公司逼迫其交纳物业费，因其并未举证证明该事实，本院不予采纳。针对第二个争议焦点：一、对于2018年11月1日至2019年3月31日期间的物业费。因昌翰物业公司在此期间的物业服务存在瑕疵，一审法院酌情减免30％并无不当，本院依法予以确认，蔚蕊红应予支付。二、对于2019年5月11日至2020年5月10日期间的物业费。林达物业公司经大部分业主选择及恒盛社区同意入驻银泰花园小区并履行物业服务义务，蔚蕊红未提供充足的证据证明林达物业公司在该小区的物业服务存在瑕疵，蔚蕊红应当向林达物业公司支付相应的物业费。对于林达物业公司与昌翰物业公司之间的物业费债权转让行为不违反法律规定，且已通知债务人，故蔚蕊红应向昌翰物业公司支付该期间的物业费。综上所述，蔚蕊红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由蔚蕊红负担。本判决为终审判决。审判长 杨蔚堃审判员 戴玉英审判员 姜 怡二〇二〇年十二月十五日法官助理 齐兴宇书记员 翟 玥