辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终2244号 上诉人（原审被告）：丹东康达大药房连锁有限公司，住所地辽宁省丹东市元宝区解放后街**。 法定代表人：赵明，总经理。 委托诉讼代理人：朱振良，男，河北唐人医药股份有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：赵延军，河北安唐律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：巩超，男，1962年9月26日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：矫春阳，辽宁文扬律师事务所律师。 原审被告：河北唐人医药股份有限公司，住所，住所地唐山市路**学院路**紫微星会馆****div> 法定代表人：王冠钰，总经理。 委托诉讼代理人：朱振良，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：赵延军，河北安唐律师事务所律师。 上诉人丹东康达大药房连锁有限公司（以下简称康达大药房）因与被上诉人巩超、原审被告河北唐人医药股份有限公司（以下简称唐人医药公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2020）辽0603民初77号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人康达大药房及原审被告唐人医药公司的共同委托诉讼代理人赵延军、朱振良，被上诉人巩超的委托诉讼代理人矫春阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康达大药房上诉请求：撤销原判，依法驳回被上诉人原审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、房屋的租期已经锁定为十年，未经双方同意和认可，不能解除和变更。一审法院认定唐人医药公司与巩超之间签订《关于丹东康达大药房连锁有限公司之股权转让协议》中第3.11条是对上诉人与被上诉人之间关于涉案房屋租赁合同的重新约定，该条款合法有效。而该条款不仅约定租金可以调整，更是将租期锁定为十年。本协议的实质是：对租期锁定为十年的情况下，可以根据市场情况对租金进行调整，但是在租期内不能解除合同。2、对涉案房屋的市场调研是双方共同进行，单方的“调研”不能作为证据使用。根据该协议中第3.11条款约定，对租金的调整必须由双方共同组织调研，所确定的价格，才能作为确定房屋租金的依据。故上诉人不认可被上诉人所谓的“单方调研”，这种单方行为不产生任何法律结果，不能成为定案依据。3、被上诉人撤回对涉案房屋租金价格的司法鉴定申请，理应承担败诉的法律后果。被上诉人在一审提起诉讼后，申请对涉案房屋租金价格进行司法鉴定，这种鉴定是被上诉人为支持其诉讼主张而提出申请，一审法院在判决书中称是在该院主持下双方进入到鉴定程序与事实不符。在被上诉人提出对涉案房屋租金价格进行司法鉴定后，被上诉人变更鉴定条件，由按照“周边市场房屋租金价格”变更为“周边市场同业(药店)房屋租金价格”，对此上诉人认为被上诉人申请鉴定后又提出变更鉴定条件有违司法公正。由于上诉人一方反对变更鉴定条件，被上诉人撤回了其鉴定申请，故在被上诉人撤回申请后，其理应承担败诉的法律后果。二、一审法院适用法律错误，且严重违背法律逻辑。1、一审法院认定合同租期为十年，且双方约定了租金的确定方式，法院无权判决解除。双方关于租期十年的约定合法有效，且对于租金的调整方式有明确约定，在被上诉人没有证据证实其租金需要调整的情况下，一审法院不应当予以解除。2、关于租金的调整方式有合同的明确约定，一审法院无权凭借自由裁量权对约定的条件给予变更。第3.11条款中对于租期和租金调整方式的约定，是被上诉人对唐人医药公司作为外来投资者收购上诉人股权的庄严承诺，这个承诺是为了保证唐人医药公司在收购股权后可以稳定持久的进行经营。上诉人的股权虽然被外地企业唐人医药公司收购，但是其依然是属于丹东市的企业，解决市民的就业提供医疗保障服务并缴纳税金，且唐人医药公司在收购上诉人的企业股权时，按照药店的销售额度向被上诉人支付了议价，而非按照净资产价格进行的收购，其药店的营业收入与地理位置相关联，所以才会锁定租期，稳定房屋租金价格。对于租期已经锁定，租金价格不能达成一致的，法院不能强令解除，应当由司法鉴定机构对涉案房屋价格进行鉴定评估，以此作为合同的交易价格。 巩超辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序符合法律规定，该判决应当依法维持。2、上诉人提出的第一个上诉观点是错误的。首先，上诉人的观点断章取义，歪曲了股权转让协议3.11条规定，该条明确约定年租金是由转让公司即上诉人与被上诉人每年进行市场调研，按照周边市场价格确定当年租金价格。这个市场价格指的是经营同行业的价格，且乙方确保上述房屋在同等条件下上诉人有优先承租的权利，保证延续十年，这是两个附加条件。但上诉人将这3.11条只陈述了十年租期，所附条件没有说，违背了3.11条的约定。涉案房屋租金市场调研是经双方共同认可，在2019年10月被上诉人多次和上诉人进行沟通，对2019年的市场租金进行双方调研，但上诉人始终拒绝调研，在一审时被上诉人已经提交了相关的微信记录予以证明。在此情况下，被上诉人单方进行了周边同行业药店经营进行调研，并向人民法院申请调取成大方圆交税情况，也可以推算出年租金的金额。涉案房屋的位置是在市中心医院正对面，成大方圆以及百盛新药特药中心药店、天士力药房福春分店，这些药房的位置均不如被上诉人药店的地理位置，该地区房屋租金每平方米达到2600元至3000元，而被上诉人所属房屋离市中心医院最近，每平方米才1140元，在此情况下，被上诉人再次和上诉人进行协商，每平方米租金2700元，年租金170万元，但上诉人不同意，被上诉人才依据合同法第94条规定提起了诉讼。3、关于被上诉人撤回申请租金价格司法鉴定的理由，一是根据股权转让协议第3.11条约定市场价格是根据双方当事人进行市场调研确定，而不是经过司法鉴定部门确定租金价格。合同法规定有约定从约定，没有约定必须进行司法鉴定。在一审时上诉人提出要进行司法鉴定，一审法院再三强调要求被上诉人申请鉴定，被上诉人才提交的鉴定申请，但被上诉人申请的是对周边药店的租金进行鉴定，在开庭时上诉人拒绝了这个鉴定，只对周边房屋租金进行鉴定，所以被上诉人才撤回鉴定申请。这不是被上诉人的过错，而是因为上诉人拒绝且不认可，被上诉人才撤回鉴定申请。二是一审法院要求被上诉人对房屋进行鉴定，违反了双方当事人的约定。上诉人和被上诉人签订合同中锁定租期附有二个条件。综上，依据上述事实和理由，请求二审法院依据本案事实和法律规定，依法驳回上诉人的上诉请求。 唐人医药公司述称，同意上诉人的意见。 巩超向一审法院起诉请求：解除原、被告于2016年12月15日签订的《房屋租赁合同》；判令被告立即腾退租赁房屋（丹东市振兴区锦山大街353-1号、福春街军楼委小区11号楼5号）。 一审法院认定事实：原告巩超系坐落于丹东市振兴区锦山大街353-1号（建筑面积257.12平方米）和坐落于振兴区福春街军楼委小区11号楼5号（建筑面积311.12平方米）两处房屋的所有权人。原告巩超与被告康达大药房于2016年12月15日签订《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于丹东市振兴区锦山大街353-1号、福春街军楼委小区11号楼5号（建筑面积568.24平方米）出租给被告康达大药房，租赁期限为五年（从2017年1月1日至2021年12月31日止）；年租金80万元，租金实行上纳租，一次交租金一年，交纳时间为每年11月1日前，逾期不交，原告有权终止合同，等等。合同签订时，原告是被告康达大药房的股东及法定代表人。唐人医药公司与巩超、丹东市康齿灵牙膏有限公司于2017年12月3日签订《关于丹东康达大药房连锁有限公司之股权转让协议》，约定：巩超向唐人医药公司转让康达大药房93%股权，由丹东康齿灵牙膏有限公司向唐人医药公司转让康达大药房7%股权；另外，其中合同第3.11条款约定，巩超同意后期标的公司与巩超、巩超控制的公司及巩超的近亲属签订的房屋（包括库房）租赁合同每年年初由标的公司与巩超共同进行市场调研后按照周边市场价格确定当年租赁价格，且巩超确保上述房屋在同等条件下出租于标的公司，且保证持续租赁不少于10年，等等。2019年10月31日，被告康达大药房联系原告给付租金一事，原告认为应按照150万元/年支付，被告康达大药房认为80万元/年已经是高租金了；双方对租金价款未能达成一致意见。2019年11月4日，被告康达大药房支付原告租金80万元，原告巩超于2019年11月5日将上述款项予以退还。原告在诉讼过程中提出对坐落于丹东市振兴区锦山大街353-1号（建筑面积257.12平方米）和坐落于振兴区福春街军楼委小区11号楼5号（建筑面积311.12平方米）两处房屋年租金按照周边市场价格进行鉴定（鉴定申请书中载明了原告调研的周边药房年租金价格），在鉴定过程中，原告再次明确了周边市场价格是指周边同业（药房）市场价格，对此被告不认可，被告认为周边市场价格不能特指药房，最终，原告撤回鉴定申请。 一审法院认为，原告与被告康达大药房均认可《关于丹东康达大药房连锁有限公司之股权转让协议》中第3.11条款是因公司股权调整对《房屋租赁合同》中租金部分的重新约定，合同中约定“每年年初由标的公司与巩超共同进行市场调研后按照周边市场价格确定当年租赁价格”，现被告对原告的市场调研结果不认可，在该院主持下双方进入到鉴定程序，在鉴定程序中原告明确“周边市场价格”是指周边同业（药房）市场价格，对此被告不认可，最终原告撤回鉴定申请，双方无法对租金部分达成共识，该院审查认为，原、被告约定的“共同进行市场调研”没有明确调研机构或调研方式等，属于约定不明，虽然被告认可法院委托形式调研，但原告作为出租人每年需要进入诉讼程序解决租金问题实属对出租人不利；另外，原告长期从事医药行业，原告的房屋多年使用用途为医药行业，具有对面是医院的特殊地理位置，且被告亦认可“涉案房屋的特殊地理位置，产生特定的营业收入”，故原告主张“周边市场价格”是指周边同业（药房）市场价格符合常理；鉴于双方在租金约定不明确的情况下又不能对租金达成一致意见，原告主张解除租赁合同以及被告腾出案涉房屋的诉讼请求，该院予以支持；解除租赁合同的时间为原告明确诉讼请求时（最后一次庭审时）。被告提出的关于房屋持续租赁不得少于10年的辩解意见，该院审查认为，租期和租金均是房屋租赁合同的重大事项，现原、被告不能对房屋租金达成一致意见，被告不能以未达到租期为由继续履行租赁合同，故该辩解意见该院不予采纳。被告唐人医药公司提出的关于股权并购时是根据案涉房屋作出相应资产评估的辩解意见，该院审查认为，从原告出示股权转让协议中仅体现了对租期的约定，并未体现被告抗辩的房屋租赁包含在并购款中，且原、被告无法对租金达成共识，案涉租赁合同无法继续履行，故该辩解意见该院不予采纳。判决：一、原告巩超与被告丹东康达大药房连锁有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年8月7日解除；二、被告丹东康达大药房连锁有限公司于本判决生效后30日内将座落于丹东市振兴区锦山大街353-1号、福春街军楼委小区11号楼5号房屋腾出并交付给原告巩超；三、驳回原告巩超的其他诉讼请求。案件受理费10000元，由被告丹东康达大药房连锁有限公司负担（此款原告已预交）。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点主要在于，双方对案涉房屋租赁价格应如何确定，对案涉股权转让协议中的第3.11条款的理解和适用问题。本案中，上诉人康达大药房与被上诉人巩超就案涉房屋并未另行签订房屋租赁协议，而是基于被上诉人巩超与唐人医药公司签订的《关于丹东康达大药房连锁有限公司之股权转让协议》中的第3.11条款作出的约定。该协议在原《房屋租赁协议》的基础上，对案涉房屋租赁价格作出的重新调整，双方明确约定“每年年初由标的公司与巩超共同进行市场调研后按照周边市场价格确定当年租赁价格”。对此，双方均不否认。 关于双方是否共同进行市场调研的问题，被上诉人在一审中提供了案涉房屋周边药房的租赁合同以证明周边市场房屋租赁价格，上诉人对此不予认可，认为现有价格已经过高，但并未提供证据予以反驳；同时，现有证据尚无法证明上诉人已按照合同的约定进行并参与了案涉房屋周边市场租赁价格的市场调研。双方对于如何进行市场调研，并没有明确的约定，应属约定不明。 关于双方约定的按照周边市场价格确定当年租赁价格的问题，上诉人主张该周边市场价格即为周边普通房屋的租赁价格，而被上诉人主张应为周边同行业（药房）市场价格，双方对此产生争议。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同的使用词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定该条款的真实意思。本案中，案涉房屋用途为经营药房，医药行业系国家的特殊行业，有其自身的特殊性，双方均不否认案涉房屋位于丹东市中心医院正对面的特殊地理位置，对于经营药房具有优越性。双方均长期从事医药行业，对于案涉房屋多年以来用于医药行业经营使用均予以认可。特别是，案涉房屋所在的特殊地理位置而将产生特定的营业收入，双方亦是明晓的，本案房屋租赁协议正是基于药房经营而产生的，据此，原审法院认为该协议约定的周边市场价格是指周边同业（药房）市场价格符合常理，本院予以支持。 关于上诉人提出正是因为考虑该地理位置的因素，标的公司才给出了较高的股权转让价格，在并购款中已包含该房屋租赁价格的问题，因案涉股权转让协议中仅体现了对房屋租期的约定，并未体现该房屋租赁包含在并购款中，股权转让款与案涉房屋租金系两个不同的法律关系，不能因被上诉人系原康达大药房的法定代表人身份而否定其作为房屋所有权人所应有的权利。 原审法院在审理中曾就案涉房屋租赁价格组织双方鉴定，但因双方对于周边市场价格的理解产生分歧，在鉴定标的物以及鉴定标准无法达成共识的情况下，本案无法进行鉴定。鉴于双方在租金约定不明确的情况下又不能对租金达成共识，而租期和租金问题均是房屋租赁合同的重大事项，案涉房屋租赁合同无法继续履行，合同的目的无法实现，原审判令案涉房屋租赁合同予以解除，并无不当。上诉人仅以未达到租期为由主张继续履行租赁合同，因案涉房屋租赁合同系继续性合同又不宜强制履行，故上诉人的该主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人康达大药房的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20000元，由丹东康达大药房连锁有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 于 军 审判员 张峻峰 审判员 康 璐 二〇二〇年十二月三十日 法官助理刘云 书记员王晓宇