河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫10民终3065号上诉人（原审被告）：王俊香，女，1962年3月23日出生，汉族，住河南省鄢陵县。委托诉讼代理人：赵豪，河南汉风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许昌鸿豫物业服务有限公司，住所地许昌市学院路与八一路交叉口（九洲溪雅苑小区）。法定代表人：陈军伟，任总经理。委托诉讼代理人：张国军，该公司员工。上诉人王俊香因与被上诉人许昌鸿豫物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初4139号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王俊香上诉请求:一、撤销许昌市魏都区人民法院(2020)豫1002民初4139号民事判决书,将本案发回重审或改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。二、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由:一、原审法院认为“被告关于不应支付原告物业费及物业费应由商品房出卖人承担的辩称,理由不充分,本院不予采纳”系适用法律错误。第一,国务院《物业管理条例》第四十一条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中,前期物业服务合同第八条明确约定:“自物业交付物业××之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用,由甲方和物业××按照物业出售合同的约定承担。物业出售合同未约定或者约定不明确的,由甲方承担”(合同的甲方指许昌九洲鸿豫置业有限公司)。原审中,上诉人已经提交了上诉人与许昌九洲鸿豫置业有限公司签订的《商品房买卖合同》,在该合同中,并未就物业服务费用进行过约定,按照前期物业服务合同的约定,被上诉人应当向许昌九洲鸿豫置业有限公司主张物业服务费,而非向上诉人主张。第二,原审法院在计算物业费收取的开始时间时,曾认定房屋交付时间为2012年4月17日,物业费应从次月起即2012年5月1日计算,该计算方法明显是采用了前期物业服务合同第八条的约定:“自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业××之日的当月发生的物业服务费用,由甲方承担”,同一条的约定,原审法院却只采用了前半段,而未采用后半段,如何解释。二、被上诉人以1.2元/月/平方米标准收取物业服务费没有法律依据和合同依据。前期物业服务合同中明确商业用房1.2元/月/平方米(以市物价局批复),可见该收费并非最终的确定标准,而应当以市物价局批复的标准为最终标准,按照《合同法》第四十四条的规定:法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。可见,未经批准的收费标准依法不产生合同效力,原审法院采用未生效的合同条款作为裁判的依据,显然是违反了法律的规定。补充如下：1.涉案房屋一直到2015年左右一直由地产公司实际使用，上诉人并未实际占有，在之后地产公司不再使用后，物业公司将杂物堆放在该涉案房屋内，上诉人多次与物业公司沟通，将杂物搬出，但物业公司一直拒不搬出，故本案物业公司主张的物业费没有事实和法律依据。2.案涉房屋由人民法院在2020年8月19日至2020年10月17日在阿里拍卖平台拍卖的事实,变卖公告第五条显示:“标的物所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、电费等欠费均由××承担。”,该房屋经变卖后流拍,正在准备抵偿给申请执行人,因此,根据变卖公告显示,所涉及的物业费应当由新的××承担。被上诉人许昌鸿豫物业服务有限公司答辩称：一、业主交纳物业费是法定义务，前期物业服务合同第八条赋予了物业公司向开发商主张物业费的权利，但并不免除业主向物业公司交纳物业费的义务，物业公司仍有权向业主主张物业费。二、合同明确约定了物业费收费标准，上诉人无证据证明该收费标准违反法律规定。综上，上诉人的上诉请求和事实与理由均不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人许昌鸿豫物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、依法判令被告支付原告2012年5月9日至2020年6月8日的物业管理费152076.6元及利息（以152076.6元为基数自2020年6月9日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至费用实际支付之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明：2012年3月21日，被告王俊香（××）与许昌九洲鸿豫置业有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定：××购买位于许昌市××学院路××交叉口××小区××营业房××房，该商品房用途为营业，总金额8125860元；出卖人在2012年4月1日前，将经验收合格的房屋交付××使用；自交接之日起15日内因××原因未在此期限内办理交接手续视为××已认可该商品房质量合格，并视为交付；该商品房所在的公共绿化由物业公司统一管理。2007年3月1日，许昌九洲鸿豫置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：物业专有部分的自用部位损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担；商品用房以1.2元/月/平方米标准按建筑面积向业主收取物业服务费；自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业××之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担；自物业交付物业××之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由甲方和物业××按照物业出售合同的约定承担。物业出售合同未约定或者约定不明确的，由甲方承担；业主，是指物业的所有权人；物业××，是指物业出售合同中确定的物业购买人。原告自2009年8月1日起至今为案涉九洲溪雅苑小区（含营业房）提供物业服务。2012年5月9日许昌市不动产登记中心发放所有权证号为许房权证市字第**房产证，显示房屋坐落于东城区学院路与建安大道交叉口北2幢1至3层南起第1间、建筑面积为1306.5平方米的所有权人为被告王俊香。因被告未向原告缴纳物业费，原告向被告多次催要，并曾于2019年12月5日诉至本院，后原告于2020年2月10日撤诉，被告仍未交纳，引起本案纠纷，原告于2020年7月23日诉至该院。一审法院认为：原告许昌鸿豫物业服务有限公司向被告提供物业服务，被告接受原告提供的物业服务，双方虽未签订书面合同，实际已形成物业服务合同关系，被告应当向原告支付物业服务费用。原告要求被告支付物业服务费用的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。被告与商品房出卖人许昌九洲鸿豫置业有限公司在合同中明确约定2012年4月1日前交付使用，自交接之日起15日内未办理交接手续视为交付，则案涉房屋交付时间应为2012年4月17日。本案中原被告双方均未明确房屋交付时间，亦未提交物业服务合同起始时间的相关证据，物业费应自物业交付物业××之日的次月起即2012年5月1日起计算。原告关于被告应支付案涉房屋自2012年5月9日至2020年6月8日期间物业管理费152076.6元（1306.5平方米×1.2元/平方米/月×97个月）的主张符合法律规定，依法应予支持。经查明，案涉房屋已交付被告占有使用，原告亦向被告提供了物业服务，故被告关于不应支付原告物业费及物业费应由商品房出卖人承担的辩称，理由不充分，该院不予采纳。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告关于被告支付利息的请求，符合法律规定，该院予以支持。双方就利息未予约定，利息损失应自原告起诉之日即2020年7月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。案涉房屋漏水部位为物业专有部分的自用部位，非物业服务范围，维修费用应由被告自行承担，被告关于原告承担其维修费用的辩称，与事实不符，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王俊香于本判决生效之日起十日内向原告许昌鸿豫物业服务有限公司支付物业管理费152076.6元，并支付利息损失（以152076.6元为基数自2020年7月23日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告许昌鸿豫物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3342元，减半收取计1671元，由被告王俊香负担。二审中上诉人王俊香提供以下证据：第一组:照片四张,第一张内容为“函许昌九洲鸿豫置业有限公司许昌鸿豫物业服务有限公司:本人王俊香,2012年3月,许昌九洲鸿豫置业有限公司与我签订商品房买卖合同,将位于许昌市东城区八一路学院路交又口溪雅苑2号营业房出售于我,之后,该房屋又租赁给许昌九洲鸿豫置业有限公司用于售楼部使用至2015年左右,之后不再租赁,但在该房屋的东侧一间房间内仍存放贵公司堆放的杂物,严重的影响到我对于房屋的使用以及对外出租,我多次找到贵公司沟通协商,但截止发函之日,上述问题仍然没有解决。鉴于以上事实,本人郑重致函如下:请贵公司在收到本函之日起三日内,将房屋内堆放的杂物清除,恢复房屋原状,逾期不清除,我将自行清除,产生的相关费用由贵公司承担,且杂物丢失、损坏等均与我无关。贵公司将杂物堆放在我处,时间长达五年之久(从2015年至今),严重的侵害了我的物权,我将保留通过司法途径追究贵公司侵权所产生的一切法律责任。特此函告!通知人:王俊香二O二O年四月十七日”。证明：该房屋出售给王俊香后,由许昌九洲鸿豫置业有限公司一直使用至2015年左右。之后置业公司搬离,物业公司将杂物堆放在屋内,王俊香及其家人多次去物业公司沟通要求其将屋内的杂物搬出,物业公司认可将杂物堆放在王俊香屋内的事实,但多次沟通拒不搬出。物业公司侵占王俊香的房屋长达5年之久,因此,物业公司主张物业费没有任何依据,反而应当赔偿因侵占王俊香房屋所造成的损失。第二组:变卖公告一份,证明：案涉房屋由人民法院在2020年8月19日至2020年10月17日在阿里拍卖平台拍卖的事实,变卖公告第五条显示:“标的物所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、电费等欠费均由××承担。”,该房屋经变卖后流拍,正在准备抵偿给申请执行人,因此,根据变卖公告显示,所涉及的物业费应当由新的××承担。被上诉人许昌鸿豫物业服务有限公司质证意见：被上诉人没有占上诉人的房，与物业费是两回事，房产拍卖公告与本案无关，不能证明对方的证明目的。经质证及本院审查后认为，上诉人王俊香提供的证据不能证明本案事实，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，许昌鸿豫物业服务有限公司向王俊香提供物业服务，王俊香接受了许昌鸿豫物业服务有限公司提供的物业服务，双方虽未签订书面合同，实际已形成物业服务合同关系，王俊香应当向许昌鸿豫物业服务有限公司支付物业服务费用，一审判决并无不当。本案中双方当事人均未明确房屋交付时间，亦未提交物业服务合同起始时间的相关证据，一审判决物业费以2012年5月1日起计算并以前期物业服务合同中明确约定商业用房1.2元/月/平方米收取物业费用并无不当。综上，上诉人王俊香的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3342元由上诉人王俊香承担。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  谢新旗审判员  蒋家康二〇二〇年十二月二十三日书记员  李向阳