湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂02民终2095号上诉人（一审原告）：黄石市京华联运有限责任公司，住所地湖北省黄石市大智路**。法定代表人：李志顺，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓绍忠，湖北群力律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：中国建银投资有限责任公司，，住所地北京市西城区闹市口大街**院**楼**法定代表人：董轼，该公司董事长。委托诉讼代理人：易中华、姜咏梅，均系湖北赞达律师事务所律师。上诉人黄石市京华联运有限责任公司因与被上诉人中国建银投资有限责任公司合同纠纷一案，不服湖北省黄石市黄石港区人民法院（2020）鄂0202民初840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄石市京华联运有限责任公司上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实与理由：1、根据《协议书》“底层店堂面积49.44平方米（建筑面积详见一层建筑平面图）”的约定，案涉房屋是以建筑面积为依据结合单价计价出售，依据公平、诚信、等价有偿原则，房屋面积差价应根据实际面积多退少补；2、一审判决遗漏湖北省黄石市黄石港区人民法院作出的（2018）鄂0202执民8号民事裁定书的事实依据，即“对于（案涉房屋）实地测绘结果与合同约定的相关面积，异议人可以另案向中国建银投资有限责任公司主张权利”；3、黄石市不动产登记中心出具的《关于“鄂20**黄石市不动产权第000221号”宗地面积的说明》载明案涉房屋对应的土地权面积为7.24平方米，据此，中国建银投资有限责任公司应依法返还其代缴的土地使用税；4、本案的争议焦点案涉房屋面积差价多退少补的问题，双方约定的房屋四至相当于现在习惯使用的房屋编号，仅用于确定房屋位置的唯一性，不论本案的案由是不当得利纠纷还是买卖合同纠纷，其主张的面积差价均应获得支持。中国建银投资有限责任公司辩称：1、双方在协议中明确约定了房屋的四至、范围，2017年测绘的时候房屋的四至是没有改变的，之所以存在面积差是因为1995年之前的住房面积仅指套内面积、不含公摊面积，根据套内面积计算，其多交了房款；2、（2018）鄂0202执民8号民事裁定书仅述明黄石市京华联运有限责任公司可另行主张关于面积的权利，但是否能得到支持还是要有事实和法律为依据；3、其自办理产权证之后才享有产权，之前的税费本应由黄石市京华联运有限责任公司负担。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。黄石市京华联运有限责任公司向一审法院起诉请求：1、判令中国建银投资有限责任公司给付其房屋价款162710元、租金损失165884.89元（暂计到2019年12月31日，之后按每月1279.17元计付直到中国建银投资有限责任公司付清房屋价款为止）、土地使用税3149.23元；2、本案诉讼费用由中国建银投资有限责任公司负担。一审法院认定的事实：1987年7月28日，原黄石市第二汽车运输公司与原中国人民建设银行黄石市中心支行签订《协议书》。该《协议书》第一条约定“黄石市第二汽车运输公司同意将房界，东面与交通路相连，南面靠着美华服装厂楼房山头，西面以店堂后墙窗外与黄石市第二汽车运输公司楼梯相接，北面与黄石市第二汽车运输公司店堂相连共墙，底层店堂面积49.44平方米，交给中国人民建设银行黄石市中心支行以作营业场所之用”。第二条约定“黄石市第二汽车运输公司底层店堂面积49.44平方米归中国人民建设银行黄石市中心支行所有，由其付款，每平方米900元，计金额44490元，黄石市第二汽车运输公司交房日期为产权分割日期”。1987年8月5日，原黄石市第二汽车运输公司与原中国人民建设银行黄石市中心支行又签订《补充协议》。该《补充协议》第二条约定“协议经公证生效后十五天内，中国人民建设银行黄石市中心支行一次性付清购房款44490元”。第三条约定“前协议第二条增加交房日期即为交付验收日期的条款”。1987年8月8日，黄石市公证处对《协议书》和《补充协议》进行了公证。同年,原中国人民建设银行黄石市中心支行将购房款44490元交付给原黄石市第二汽车运输公司，原黄石市第二汽车运输公司将房屋交付给原中国人民建设银行黄石市中心支行作为营业场所（即“钟楼储蓄所”）。原黄石市第二汽车运输公司于1998年4月被黄石市交通运输集团公司兼并后被工商行政部门注销，随后成立了原黄石市联运有限责任公司。1999年10月，原黄石市联运有限责任公司产权制度改革实施方案明确规定：改制的范围只限于原黄石市联运有限责任公司（原黄石市第二汽车运输公司）的全部资产。2000年，原黄石市联运有限责任公司改制变更为黄石市京华联运有限责任公司，原企业正常债权债务一次性转给改制后的民营企业，由该民营企业继续履行其权利和义务。1993年3月，原中国人民建设银行黄石市中心支行名称变更为原中国人民建设银行黄石市分行。1996年2月，中国人民银行同意原中国人民建设银行名称变更为原中国建设银行。1996年3月，原中国人民建设银行黄石市分行更名为原中国建设银行黄石市分行。2004年9月14日，中国银行业监督管理委员会发布《关于中国建设银行重组改制设立中国建设银行股份有限公司的批复》和《关于中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限责任公司的批复》。中国银行业监督管理委员会同意中国建设银行以分立的方式进行重组，设立中国建设银行股份有限公司；同意中国建设银行承继未纳入中国建设银行股份有限公司的资产和负债，并改制成为中国建银投资有限责任公司。2004年9月17日，原中国建设银行名称变更为“中国建银投资有限责任公司”。2005年12月14日，中国建设银行股份有限公司与中国建银投资有限责任公司办理了固定资产交接手续，其中包含涉案房屋（即“钟楼储蓄所”）。2014年11月10日，黄石市京华联运有限责任公司向法院提起诉讼，认为其享有对涉案房屋的优先购买权，请求将黄石市广场路31号9（1）层面积49.44平方米的房屋按《协议书》和《补充协议》约定价格44490元卖给其。中国建银投资有限责任公司提出反诉，请求黄石市京华联运有限责任公司协助将涉案房屋过户至其名下。2015年4月28日，黄石市黄石港区人民法院依法作出（2014）鄂黄石港民二初字第00176号民事判决书，判决：黄石市京华联运有限责任公司于本判决生效后十五日内协助将黄石市广场路31号9（1）层面积49.44平方米的房屋过户至中国建银投资有限责任公司名下。黄石市京华联运有限责任公司不服该民事判决，向本院提起上诉，其上诉理由之一为“原审判决认定事实错误，诉争房屋面积未能确定，但肯定大于约定的49.44平方米。”2015年12月8日，本院依法作出（2015）鄂黄石中民二终字第00121号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该份民事判决书针对黄石市京华联运有限责任公司提出的上述上诉理由的答复为“至于黄石市京华联运有限责任公司提出诉争房屋的面积大小问题。合同约定的是49.44平方米，原审判决认定其为49.44平方米存有初步依据。但由于《协议书》同时对其四至进行了描述，故其最终面积以房产测绘部门实际测量数据和分割为准。”（2014）鄂黄石港民二初字第00176号民事判决书发生法律效力后，中国建银投资有限责任公司向黄石市黄石港区人民法院申请强制执行。黄石市黄石港区人民法院于2017年7月18日委托黄石市欣业房地产经营服务中心对涉案房屋即黄石市广场路31号9（1）层房屋面积进行了分割测绘，该中心于2017年7月19日作出《房产面积实测技术报告书》，测绘结果为：黄石市广场路31号9（1）层房屋的建筑面积为52.51平方米，其中套内建筑面积48.08平方米、共有分摊面积4.43平方米。2017年11月2日，黄石市黄石港区人民法院作出（2016）鄂0202执823号之二执行裁定书，裁定：将位于黄石市广场路31号9（1）层，建筑面积52.51平方米的房屋所有权过户登记至中国建银投资有限责任公司名下。黄石市京华联运有限责任公司对于该份裁定书提出异议。2018年2月23日，黄石市黄石港区人民法院作出（2018）鄂0202执异8号执行裁定书，裁定驳回黄石市京华联运有限责任公司的异议请求。2019年11月29日，黄石市黄石港区人民法院作出（2018）鄂0202执恢137号执行案件结案通知书，内容为：位于黄石市黄石港区广场路****的房屋（即涉案房屋、建筑面积52.51平方米）已强制过户登记至中国建银投资有限责任公司名下，本案已全部执行完毕。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”结合本案，黄石市第二汽车运输公司与中国人民建设银行黄石市中心支行分别于1987年7月28日、1987年8月5日签订的《协议书》及《补充协议》中，既约定了交易房屋的面积，又约定了交易房屋的四至，且明确了房屋价款为44490元。中国人民建设银行黄石市中心支行购房后亦从未扩大房屋面积，其面积一直保持在52.51平方米的状态下。后双方因履行《协议书》和《补充协议》发生争议诉至法院，该院作出的（2014）鄂黄石港民二初字第00176号民事判决书，判令黄石市京华联运有限责任公司协助将黄石市广场路31号9（1）层面积49.44平方米的房屋过户至中国建银投资有限责任公司名下。黄石市京华联运有限责任公司不服该判决向本院提起上诉后，本院作出的（2015）鄂黄石中民二终字第00121号民事判决书虽然判决驳回上诉，维持原判，但同时指出因合同约定的房屋面积是49.44平方米，故原审判决认定其为49.44平方米存有初步依据，但由于《协议书》同时对其四至进行了描述，故其最终面积以房产测绘部门实际测量数据和分割为准。随后，本案执行过程中，该院依据专业机构对涉案房屋面积的实地测绘结果，裁定将涉案房屋过户至中国建银投资有限责任公司名下，该份裁定并未改变上述生效判决内容。综上所述，中国人民建设银行黄石市中心支行与黄石市第二汽车运输公司1987年7月28日签订的《协议书》以及同年8月5日签订的《补充协议》系双方真实的意思表示，内容没有违反法律、法规的规定，应为有效并生效。中国人民建设银行黄石市中心支行按照协议的约定支付了购房款，中国建银投资有限责任公司作为本案所涉房屋的资产接管者，有权要求黄石市京华联运有限责任公司协助将房屋予以过户。同时，黄石市京华联运有限责任公司承继了黄石市第二汽车运输公司、黄石市联运有限责任公司相关的权利和义务后，其应当履行协助房屋过户的义务。因此，中国建银投资有限责任公司依据协议约定以及生效法律文书确定的权利，取得了黄石市黄石港区广场路31号102室房屋（建筑面积52.51平方米）的所有权，其行为不构成不当得利。故对于黄石市京华联运有限责任公司要求中国建银投资有限责任公司给付超面积房屋价款及租金损失的诉讼请求，不予支持。关于黄石市京华联运有限责任公司要求中国建银投资有限责任公司支付土地使用税3149.23元的诉讼请求，因黄石市京华联运有限责任公司未能提供证据证明本案所涉房屋享有土地使用权的面积，故对于该项诉讼请求，亦不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决:驳回黄石市京华联运有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费3138元（已减半），由黄石市京华联运有限责任公司负担。二审期间，黄石市京华联运有限责任公司提交了黄石市不动产登记中心权籍信息科出具的《关于“鄂（2019）黄石市不动产权第0000221号”宗地面积的说明》一份，拟证明案涉房屋占用土地面积为7.24平方米，相对应的土地使用税应由中国建银投资有限责任公司负担。中国建银投资有限责任公司未提交新证据。经本院组织质证，针对黄石市京华联运有限责任公司提交的新证据，中国建银投资有限责任公司述称鄂（2019）黄石市不动产权第0000221号产权证的权利人系黄石市京华联运有限责任公司，并提供了该产权证的复印件予以佐证，认为该证据与本案缺乏关联性。本院认为：黄石市京华联运有限责任公司提交的新证据与本案的关联性不足，不予采纳。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，予以确认。本院认为：本案的争议焦点为黄石市京华联运有限责任公司是否有权就案涉房屋的面积差主张差价。黄石市京华联运有限责任公司提出根据国家经济委员会基本建设办公室于1982年出台的《国家经委基本建设办公室关于印发的通知》第一条第三款“多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算”的规定，案涉房屋的公摊面积应计入建筑面积，故案涉房屋的产权面积虽包含了公摊面积，中国建银投资有限责任公司仍应补偿相应的差价，然而经查，上述文件仅统一了建筑面积的计算规则，并未制定公用建筑面积的分摊规则，而后建设部于1995年出台的《关于印发的通知》才明确了商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则，该文件第二项规定，“在本规则实施前已签订的商品房购销合同，除合同对商品房销售面积的约定有明显违法或计算错误的外，应维护合同约定的面积。若买卖双方有一方提出按本规则计算商品房销售面积的，或房地产权属登记机关按本规则测定商品房建筑面积的，合同双方可对合同中的销售面积作调整，但应维持合同约定的总价款不变。”据此，尽管案涉房屋的销售面积按上述规则测定后作出了相应的调整，但是因《协议书》签订于该规则实施以前，应维持原协议约定的房屋总价不变，故黄石市京华联运有限责任公司要求中国建银投资有限责任公司就案涉房屋多出的面积补偿差价的上诉理由不能成立，本院不予支持。至于黄石市京华联运有限责任公司主张土地使用税的上诉理由，因缺乏事实及法律依据亦不能成立，本院不予支持。综上所述，黄石市京华联运有限责任公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,138元，由黄石市京华联运有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢丽华审判员  詹保中审判员  尹 策二〇二〇年十二月二十一日法官助理邓晶书记员严彬彬