安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终3507号上诉人（原审被告）：钱四民，男，汉族，出租车司机，住安徽省芜湖市镜湖区。被上诉人（原审原告）:安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：郑福华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李源，安徽瀛国伦律师事务所律师。上诉人钱四民因与被上诉人安徽伟星物业管理有限公司（以下简称“伟星物业”）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初7356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钱四民上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回伟星物业的诉讼请求；3.案件诉讼费由伟星物业承担。事实及理由:一审法院认定事实不清，适用法律错误。香格里拉第二届业主委员会已经合法成立，安徽省高级人民法院在（2018）皖行终400号行政裁决书中确认了这一事实。香格里拉花园第二届业主委员会于2016年6月机构业主大会选举产生，因物业服务合同于2016年底到期，业主委员会将2017年合同送交伟星物业签订，被拒绝后，业主委员会要求伟星物业2017年1月1日撤离小区，并在小区公告通知业主自2017年1月1日由业主委员会组织业主自行管理小区物业，并要求业主将物业费缴纳给业委会，因此其将物业费交给了业主委员会。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业推出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。本案中上届业委会与伟星物业合同的权利义务于2017年1月1日终止，业主委员会已经请求物业服务企业退出物业服务区域，因此双方物业服务关系在法律上已经结束。本案正是物业服务合同权利义务终止后的物业费，人民法院不应支持。本案所涉物业服务合同是无效的，主张合同有效的一方应当承担举证责任，否则应当承担败诉的不利后果，没有任何法律规定居委会可以替代业委会与物业公司签订对业主有约束力的物业服务合同。第二届业主委员会已经合法成立。伟星物业辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。2.香格里拉第二届业主委员会至今未依法成立，该事实已经安徽省高级人民法院行政裁定及芜湖市中级人民法院（2018）皖02民终2188号生效判决确定。3.小区居委会在业委会未能依法成立，不能履行职责的情况下，为维护全体业主的利益，代为签订物业服务合同有效，钱四民作为小区业主，应当受之约束。伟星物业向一审法院提出诉讼请求：1.钱四民支付其2019年1月1日至2019年12月31日的物业费892元；2.钱四名向其支付违约之日起至实际交纳欠缴的物业费之日止的违约金（按照年利率10%，暂计算至2020年6月30日为45元）；3.钱四名承担该案诉讼费用。一审法院认定事实：钱四民系芜湖香格里拉花园小区67-2-302室房屋业主，该房屋建筑面积为87.45平方米。2017年12月31日，香格里拉花园业主大会（芜湖市镜湖区香格里拉社区居民委员会代签）与伟星物业公司签订《物业服务合同》，约定：伟星物业公司为芜湖市香格里拉花园小区提供物业服务，合同期限自2018年1月1日至2019年12月31日，物业服务收费按建筑面积计收，其中多层住宅2018年1月1日至2018年12月31日的物业费为每月每平方米0.77元，2019年1月1日至2019年12月31日的物业费为每月每平方米0.85元；物业管理服务费提倡一年预收，如业主分上下半年预交亦可，业主逾期拖欠、拒交物业管理费的，伟星物业公司将从欠费的次月开始按日千分之三计收违约金等内容。合同签订后，伟星物业公司即在芜湖市香格里拉花园小区提供物业服务。因钱四民未交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，伟星物业公司向钱四民催要未果，遂成讼。一审法院认为，芜湖市镜湖区香格里拉社区居民委员会代为行使业主委员会职责，与伟星物业公司签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同对钱四民具有法律约束力。根据物业服务合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。伟星物业公司向小区提供了物业管理服务，钱四民应依约交纳物业费用。伟星物业公司主张钱四民欠缴2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，钱四民辩称其已将上述期间的物业服务费交给新的业主委员会，业主委员会并无收取物业费的权利，故对钱四民上述期间的物业费已结清的辩称，不予采信，钱四民支付给业主委员会的款项，可另行解决。经计算钱四民欠伟星物业公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费为891.99元(87.45平方米×0.85元/平方米/月×12月)，故该院对于伟星物业公司要求钱四民支付物业服务费891.99元的诉请予以支持。伟星物业公司主张钱四民支付违约金的诉讼请求，相关物业合同关于违约金的约定显然加重了业主的负担，故对伟星物业公司主张钱四民支付逾期之日起至实际给付之日止的违约金的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、钱四民于该判决生效之日起十日内支付安徽伟星物业管理有限公司物业服务费891.99元；二、驳回安徽伟星物业管理有限公司的其他诉讼请求。该案案件受理费减半收取25元，由钱四民负担。二审期间，钱四名向本院提交两张照片，证实伟星物业人员上门催缴物业费，将其打伤。伟星物业质证称，对照片真实性不持异议，照片上两名人员分别为伟星物业公司经理及保安队长，因钱四名在公共区域堆放杂物，上门协调，双方并未发生肢体冲突，该两张照片与本案没有关联。本院质证认为，该两张照片与本案物业服务合同纠纷没有关联，不予采信。经查阅原审卷宗、询问当事人，本院另查明：徐皓因与伟星物业公司物业服务合同纠纷一案，不符安徽省芜湖市镜湖区人民法院一审判决，向本院提起上诉，本院作出（2018）皖02民终2188号生效判决，认定2017年香格里拉社区居委会代为签署物业管理合同时，香格里拉第二届业主委员会并未从上一届业主委员会处收到备案资料和印章，不能正常行使权利。对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，二审应当围绕争议的部分进行审理。根据中华人民共和国住房和城乡建设部颁行的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前可由物业所在地居民委员会代为行使业主委员会职责。本案中，在新的业主委员会不能正常行使权利的情况下，香格里拉社会居委会为小区业主共同利益，代为签署《物业服务合同》，有利于维系小区业主良好生活环境和秩序，符合公序良俗的价值取向，合法有效，且全体业主已经接受了物业管理服务，应当受物业管理合同的约束并交纳物业管理费用。一审法院判决钱四民支付2019年1月1日至2019年12月31日物业费891.99元，并无不当。综上，钱四民的上诉请求不能成立，不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人钱四民负担。本判决为终审判决。审判长 肖 珍审判员 王利民审判员 陈 勇二〇二〇年十二月二十二日法官助理江群书记员冯杨艳附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。