广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25181号上诉人（原审原告）：广州市德才房地产代理有限公司，住所地：广州市越秀区小北路三眼井上街****。法定代表人：宋炽平，职务：总经理。委托诉讼代理人：王婷、杨笑君，均系公司职员。被上诉人（原审被告）：郑玉英，女，1953年10月19日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）因与被上诉人郑玉英居间合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初6699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。德才公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判郑玉英向德才公司支付中介服务费20000元及其违约金(自签订合同次日即2017年4月25日起)计至实际付清之日止，以20000元为基数，按每日万分之五的标准，暂计至2020年9月14日为12380元)；2.郑玉英承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，涉案《房屋买卖合同》合法有效。德才公司促成郑玉英与案外人买方签订房屋买卖合同且完成交易过户，已完成居间义务，有权全额收取中介服务费。郑玉英作为完全民事行为能力人，涉案《房屋买卖合同》及《中介服务费确认书》是其自愿签订，对双方均具有约束力。在不违反法律强制性规定的情况下，法院无权调整双方约定。二、一审法院调整中介服务费金额严重干涉当事人契约自由，没有事实和法律依据。德才公司收取买方中介服务费与本案无关，属于另外一个居间法律关系。中介服务费不是违约金，具体金额是双方当事人的真实意思表示，法院无权作出调整。三、一审判决变相纵容郑玉英违约的不诚信行为，应予纠正。郑玉英没有证据证明德才公司存在过错，其应依约支付中介费，否则有违契约精神及社会主义核心价值观。四、一审判决认定德才公司收取案外人的中介服务费，已取得合理报酬，于法无据，严重损害德才公司合法权益。被上诉人郑玉英二审答辩称：不同意德才公司的上诉请求，同意一审判决。2020年1月19日，德才公司向一审法院提起本案诉讼，请求：1.郑玉英支付中介服务费2万元及其违约金（自签订合同次日即2017年4月25日起计至实际付清之日止，按每日万分之五的标准，暂计至2019年12月27日为9760元，以本金为限）；2.郑玉英承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2017年4月24日，郑玉英（甲方、卖方）与案外人杨志斌（乙方、买方）及德才公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于广州市海珠区名都三街5号x房的物业达成一致协议，签订本合同；该物业建筑面积为46.28平方米；成交价为255万元；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费（中介服务费见附件，包括但不限于房地产咨询费及房屋买卖代理费等）；甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金；等。同日，郑玉英向德才公司出具了一份《中介服务费确认书》，载明郑玉英确认德才公司提供了中介服务，成功促成与杨志斌签订关于涉案房屋的买卖合同，为此郑玉英同意支付7万元给德才公司作为中介服务费；等。2019年12月6日，德才公司向郑玉英发出催告函，要求郑玉英支付尚欠的中介服务费2万元，该邮件被退回妥投。一审诉讼中，德才公司、郑玉英确认涉案交易已经完成。德才公司确认其也收取了买方的中介服务费，但对于收取的金额等情况，德才公司未在指定期限内回复一审法院。一审法院认为：德才公司向郑玉英提供了订立合同的媒介服务，促成了涉案房屋买卖双方之间签订买卖合同，故德才公司、郑玉英之间的居间合同关系成立，郑玉英应履行支付中介服务费的义务。关于中介服务费的数额，因涉案房屋的成交价为255万元，为综合判断德才公司收取的中介服务费是否合理，一审法院要求德才公司说明其收取买方中介服务费的金额并提供相关凭证，但德才公司在指定期限内未回复一审法院。为此，一审法院对郑玉英的抗辩意见予以合理采信。综合本案情况，郑玉英已支付了5万元中介服务费，德才公司的居间服务已取得合理报酬。德才公司要求郑玉英再支付2万元中介服务费及违约金，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年9月7日作出如下判决：驳回广州市德才房地产代理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费544元，由广州市德才房地产代理有限公司负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院询问，一、关于涉案房屋放盘价格。德才公司认为是涉案买卖合同中约定的255万元，但没有其他证据证明；郑玉英则坚持其一审有关放盘价为245万元的意见。二、关于买方中介费。德才公司在二审庭询中出示了一张买方于2017年4月24日签订的《中介服务费确认书》，并确认其已收到买方依约支付的中介费26000元；因其认为买方中介费与本案无关，故没有告知一审法院；买卖双方是在签订涉案房屋买卖合同后才签订《中介服务费确认书》，双方中介费合计金额超过3%；其未将该确认书作为买卖合同的附件送达买卖双方，买卖双方均不知道对方需支付中介费的金额，其认为按中介惯例均是如此。对此，郑玉英表示：1.其此前未见过买方的《中介服务费确认书》，且涉案交易距今已三年，无法确认上述确认书及其中买方签名的真实性；2.确认德才公司未告知其买方支付中介费的金额；3.按交易惯例，其作为卖方不应承担中介费；因德才公司称可超出放盘价出售，且实际成交价超出其放盘价10万元，故其才与德才公司签订了涉案《中介服务费确认书》。三、关于德才公司追讨本案欠费的情况。德才公司称其最早于2017年7月28日向郑玉英邮寄过催讨函，但找不到当时的函件及邮寄底单；其曾电话向郑玉英催讨，但没有证据证明；其只有郑玉英的身份证地址；其起诉时未提供郑玉英的电话号码。对此，郑玉英表示其从未收到德才公司的催讨邮件及电话，其是在接到本案一审法院传票后才知道存在本案诉讼；涉案买卖合同中没有郑玉英电话，德才公司亦无郑玉英电话，不可能打电话联系。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对德才公司的上诉，二审争议焦点在于郑玉英是否应向德才公司支付中介费余额20000元及违约金。对此，具体分析如下：虽然德才公司在二审中提交了买方的《中介服务费确认书》，证明其收取了买方中介费26000元，但一方面，德才公司并未在一审规定期限内回复法庭并提交上述确认书，且德才公司在涉案房屋交易完成近三年后才向郑玉英催讨欠费的行为亦不合理常理，故一审法院据此合理采信郑玉英的抗辩理由，并无不当。德才公司在二审中才提交买方的《中介服务费确认书》，显然早已超出举证期限，该证据不属于二审新证据，本院不予采纳。另一方面，涉案《房屋买卖合同》中明确约定“中介服务费见附件”，但德才公司确认其未将买卖双方所签订的《中介服务费确认书》作为涉案《房屋买卖合同》的附件送达给买卖双方，上述行为显然与合同约定不符。再者，从二审庭询情况来看，德才公司无证据证明郑玉英的放盘价，并确认买卖双方均不清楚对方需支付中介费的金额，上述行为有违《房地产经纪管理办法》第四条有关“自愿、平等、公平和诚实信用原则”及第十八条有关“明码标价”的规定，存在德才公司利用买卖双方信息不对称以谋取高额中介费的可能性。事实上，按德才公司的主张及举证，计算本案买卖双方的中介费合计金额为96000元（70000元+26000元），已超出成交价255万元的3%。因此，在德才公司已收取了郑玉英50000元，且郑玉英对该部分付款不提异议的情况下，一审法院认为德才公司的居间服务已取得合理报酬，并判令驳回德才公司请求郑玉英支付余下2万元中介费及违约金的诉讼请求，处理结果亦公平合理，本院予以维持。德才公司现有举证并不足以佐证其上诉主张或推翻一审认定，故其上诉请求缺乏理据，本院不予支持。综上所述，德才公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费610元，由上诉人广州市德才房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二〇年十二月二十四日法官助理张冰玲彭文悦书记员李逸丹