福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4714号 上诉人（原审原告）：王舒平，男，1975年4月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吾益平，福建厦信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张惺艺，福建厦信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蒙利，女，1982年10月10日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：郑宝珠，福建契廓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林慧梅，福建契廓律师事务所实习律师。 原审被告：厦门房泰房地产有限公司，住所地福建省厦门市思明区厦禾路**之26店面。 法定代表人：邾志敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王旨伟，男，该公司员工。 原审第三人：刘胜永，男，1987年1月6日出生，汉族，住福建省武平县。 原审第三人：胥万**，男，1990年2月10日出生，汉族，住四川省盐亭县。 上诉人王舒平因与被上诉人蒙利、原审被告厦门房泰房地产有限公司（以下简称房泰公司）、原审第三人刘胜永、原审第三人胥万**房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初4043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 王舒平上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持王舒平要求蒙利双倍返还定金及装修款204400元的诉讼请求。事实和理由：一、王舒平不是以炒房为目的，是为儿女上学而购买的涉案房产，一审法院认定事实错误。证人张某系房泰公司员工，其证人证言证明力极低，甚至无效，且属孤证，一审法院仅依据张某所述的听王舒平说自己是炒房客作出认定，完全没有证据支撑（仅凭网上发布的售房信息并不能证明王舒平是炒房客，网上发布售房信息并不需要身份认证，谁都可以发布，且该网页截图的售房信息并未体现是王舒平发布，反之是证人张某代王舒平发布的，也就不排除蒙利、房泰公司、胥万**、刘胜永恶意预谋，防止事后纠纷产生的责任所为）。另，即使王舒平真的在购买涉案房产时这么向证人张某介绍自己，也不排除是怕被房产中介坑骗，而选择的假装专业人士，并不能证明王舒平就是真的炒房客。相反，房产买卖协议上明确约定甲方保证该房产没有占用读书名额，否则须赔偿乙方5万元；在王舒平发现涉案房产出问题后，为解决自己子女的上学问题，又另购买了一套岛内房产，并将全家户口迁入；该房产在2020年4月18日被湖里区法院执行法官破门进入清房时，房内还有洗漱用品、小孩的鞋子等物品，以上足以证明王舒平是为自住，为子女读书而购买涉案房产。反之，蒙利才是真正的炒房客，从蒙利与胥万**的聊天记录中可知，蒙利在购买涉案房产当日就计划将涉案房产出售（蒙利的微信称“不要被任何人知道，我买了，卖了时候再说”），及聊天内容多处体现对其他房产的物色，和对涉案房产分析利润、转嫁风险等，可见，蒙利、胥万**、房泰公司（包括证人张某）均明知案涉房产为捆绑抵押贷款，而计划恶意转嫁风险给他人（包括王舒平）。张某陈述胥万**有告知王舒平涉案房产有捆绑贷款，不仅与事实不符，也与常理不符。签订案涉合同时，胥万**不作为中介而是作为蒙利的代理人欲转嫁风险出售涉案房产给王舒平，而张某则是作为房泰公司的员工、王舒平的中介陪同签署合同，若胥万**真的告知了捆绑贷款一事，可张某作为中介却未向王舒平释明风险，可见中介方是明知而存在恶意的，甚至在三方签署合同时，还明确约定保证解除涉案房产抵押的时间，若真像蒙利及张某所述，这就是诈骗。故蒙利、胥万**、房泰公司关系亲密，长期合作，相互勾结炒房，且发现案涉房产有风险时而恶意转让，严重破坏社会风气、市场经济，理应双倍赔偿购房定金。 二、王舒平对涉案房产的装修支出是在得知涉案房产被查封之前，且装修支出不可避免，理应由蒙利承担装修款赔偿。房屋的装修工程施工合同于2019年9月18日签署，于9月20日左右进场装修，约定工期30日，签订装修合同时该房产尚未被法院查封，遂王舒平对涉案房产的装修支出是发生于得知涉案房产被查封前。一审法院认为王舒平应在得知房产被查封时及时止损，但根据装修合同的约定，一方单方面要求结束合同需支付违约金，所以即使在得知涉案房产被查封后，也不能减少损失。另，对于一审法院认定的没有发票而不认该项支出的问题，是因在签署合同时，装修公司提出若需开发票，则有税费问题，装修款会提高，王舒平为省钱而选择不开发票签署装修合同，符合人之常情，不料之后有涉诉问题，由此也可得知，王舒平是想购买涉案房产自住的。 蒙利答辩称，首先，蒙利从未授权胥万**出售案涉房产给王舒平，案涉合同对蒙利不发生效力。原审判决认定案涉房产买卖合同对蒙利具有约束力，判决蒙利承担返还定金20万存在错误。2019年8月份，蒙利确实有口头授权委托胥万**代为向刘胜永购买案涉房产，全程均通过电话和微信全程参与购房合同的拟定，最终同意胥万**代蒙利签署购房合同，并由蒙利直接向房东刘胜永支付购房定金。但蒙利从未授权给胥万**将该房产出售给王舒平，蒙利事先对案涉合同的签署不知情，亦未收到蒙利的购房定金，事后蒙利亦未对胥万**的代理行为进行追认，根据《民法总则》及《合同法》的相关规定，该房屋买卖合同对蒙利不发生效力，由行为人承担相应的法律责任，因此，原审判决认定案涉合同对蒙利具有约束力错误。同时，王舒平支付的20万元款项始终在房泰公司，从未支付给蒙利，原审法院判决蒙利承担返还定金20万元确实存在错误，应当予以纠正。其次，王舒平上诉主张其购房目的为了自住，不是炒房严重违背客观事实，主张蒙利双倍返还定金缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。原审判决认定王舒平签订案涉合同的目的系炒房，而非为了取得案涉房产的产权符合客观事实，在案多组证据包括《房产买卖居间协议》、《补充协议》、《58同城二手房挂牌交易截图》及张某的证言等可以相互佐证证实王舒平的购买案涉房产目的就是支付20万元的定金后，当即要求交付房产进行包装设计（装修），然后高价出售，整个过程完全符合炒房的行为特点，而非为了自住，因此王舒平的上诉请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。再次，王舒平主张蒙利赔偿装修费缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。如前所述，蒙利从未授权胥万**产出售案涉房屋，案涉合同对蒙利不具有法律约束力。原审庭审查明2019年9月底、10月初，法院就到案涉房产门口粘贴公告，王舒平此时已知情案涉房产被法院查封的情况，因此，王舒平第一时间应该停止装修，向原房东或者中介公司弄清楚案涉房产查封原因，但王舒平并未停止装修，及时止损，相反却继续装修并加价挂牌出售。对此原审法院认定事实清楚，判决正确，依法应当予以维持原判。至于王舒平上诉的抗辩理由：付装修款在前，查封在后，但纵观全案，王舒平除了提交一份落款时间为2019年9月18日的《厦门市家庭居室装饰装修工程施工合同》及一份落款时间为2019年11月4日的《收条》之外，未提供任何付款凭证证实付款在前，查封在后，导致装修支出不可避免。退一步讲，即使装修合同签署后，装修款项预付后，只要尚未实际施工，产生装修费，如中途出现法院查封等客观事由导致《装修合同》中止产生的违约金损失亦远低于装修后产生的损失金额。因此，原审法院认定王舒平无法证实实际支付装修费及发现查封后未及时止损停止装修，且案涉房产装修后由王舒平居住使用等情况，判决驳回王舒平的该项诉讼请求符合客观事实，判决正确，应当维持原判。 房泰公司述称，王舒平找房泰公司买房时，明确提出要先行装修再出售，付款的周期要拉长，这说明王舒平是炒房客，后来王舒平挂牌出售，也证明其是炒房客。后王舒平明知被查封后再接着装修，对扩大的损失其应自行承担损失。并且，王舒平后来是同意与刘胜永直接签合同，但因为其没有筹到款，所以与刘胜永没成签合同。 胥万**述称，1、王舒平买房的目的是炒房，此有二审提交的补充协议可以证明。2、蒙利未委托胥万**卖房，是胥万**擅自作主，20万元定金也是房泰公司收的。综上，一审判决正确。 刘胜永未到庭，亦未提交书面意见。 王舒平向一审法院提起诉讼，请求判令：1.蒙利向王舒平双倍返还购房定金400000元及装修款204400元；2.房泰公司立即向王舒平返还中介费45000元。 一审法院认定事实：厦门市思明区××路××号××室产权于2012年4月25日登记至刘胜永名下。2019年8月8日，经房泰公司居间，胥万**以蒙利（购买方、乙方）名义与刘胜永（出售方、甲方）签订了一份《房产买卖居间协议》，约定乙方向甲方购买厦门市思明区××路××号××室，建筑面积74.35平方米，成交价为258万元，于2019年8月9日前支付定金40万元，于2019年9月8日前支付10万元，于2020年4月8日前支付208万元；房屋已经办理了土地房屋权证，但处于抵押状态，甲方应于2020年2月15日前前往甲方原申贷银行办理提前还款手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续；甲方应于2019年9月8日前将房屋交付给乙方使用。该合同中并未约定办理交易过户登记手续的日期。 2020年9月15日，经房泰公司（丙方）居间，胥万**以蒙利、刘胜永名义（出售方、甲方）与王舒平（购买方、乙方）签订了讼争的《房产买卖居间协议》，约定乙方向甲方购买厦门市思明区××路××号××室，建筑面积74.35平方米，成交价为280万元，于2019年9月16日前支付定金20万元（由丙方代收并保管），于2019年12月15日前支付35万元，于2020年4月6日前支付225万元；房屋已经办理了土地房屋权证，但处于抵押状态，甲方应于2020年2月15日前前往甲方原申贷银行办理提前还款手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续；甲方应于2019年9月16日前将房屋交付给乙方使用。合同第十八条约定若甲方违约，应赔偿乙方装修款。该合同中并未约定办理交易过户登记手续的日期。 讼争合同签订后，王舒平将20万元定金支付至房泰公司代为保管，并向房泰公司支付了45000元中介费，讼争房屋亦交付给王舒平使用。2019年9月27日，讼争房屋产权被厦门市湖里区人民法院查封。2019年11月2日，在房屋交易的相关网络平台上登记了讼争房屋的出售信息，售价为358万元，业主信息处登记显示为“王”，并留存了王舒平的电话号码。2020年3月2日，蒙利将刘胜永起诉至本院，要求解除双方签订的《房产买卖居间协议》、《补充协议》等。2020年3月12日，王舒平委托律师向蒙利、房泰公司邮寄了一份律师函，通知因讼争房屋被查封，讼争合同自收函之日起解除。寄送给蒙利的邮件投递情况显示为他人代收，寄送给房泰公司的邮件投递情况显示为他人代收。 另查明，胥万**系房泰公司员工，蒙利口头委托其购买讼争房屋。2019年8月8日，蒙利与胥万**通过微信聊天方式互相沟通购买讼争房屋事宜，胥万**将与刘胜永的买卖合同拍照发送给蒙利。2019年9月15日，胥万**通过微信聊天方式告知蒙利其将讼争房屋以280万元出售了，蒙利回复“你也没问我，就给我卖了”、“给我卖高了是吧，不告诉我”，胥万**以语音信息方式回复蒙利，语音信息内容大致为“你上次不是说的钱放到我们公司嘛，然后他今天给了5万，然后明天给到20万，今天银行没上班，三个月给50万，剩下的按合同走”，蒙利回复因约定的付款时间太久，不要签，胥万**回复“钱都收了，客户都走了，您让我做主的，我肯定就不敢一直打扰您啊”，蒙利回复“我怎么会接收3个月付款”、“那么久的付款，你肯定要跟我说的呀”，胥万**以语音信息方式回复蒙利，语音信息内容大致为“操作下一套我会拿出这笔钱来操作的，你放心好不好，你就等着钱生钱，翻个几倍就好了，相信我，我们合作这么愉快。”2019年9月25日，蒙利向胥万**发送微信信息“我没有签字不卖”，胥万**向蒙利回复信息“……我想的是如果当初问您这种付款条件，你肯定也不会答应，但是考虑到一些问题，我想是被您骂几句，这样子至少您不会有任何损失”。 还查明，王舒平为厦门市户籍，其名下登记有两套房屋：厦门市集美区××里××号××室，登记时间为2017年3月1日，建筑面积为88.91平方米，用途为住宅；厦门市思明区××里××号之一××室，登记时间为2019年10月23日，建筑面积为55.42平方米方米，用途为住宅。 本案审理中，经房泰公司申请，证人张某出庭作证，陈述如下：其系房泰公司的中介人员，曾带王舒平看过几套房屋，王舒平自称为炒房客，后由其介绍王舒平购买讼争房屋。讼争房屋由胥万**挂牌出售，胥万**曾出示蒙利向刘胜永购买房屋的合同，当时由胥万**代为签订讼争合同；签订合同后，胥万**曾告知蒙利不同意卖，过几天又称可以卖，并建议让刘胜永直接与王舒平签订合同，但因王舒平资金未到位，因此未能直接与刘胜永签订合同。2019年11月初，王舒平将讼争房屋挂牌出售，之后其曾陪同王舒平到麦田房产中介店中与意向买家商谈，当时经中介查询发现房屋被查封，得知该消息后曾告知胥万**。 本案庭审中，王舒平的委托诉讼代理人陈述：2019年9月底、10月初，因法院到讼争房屋门口粘贴公告，王舒平因此得知讼争房屋被查封。嗣后，王舒平本人到庭陈述如下：2019年9月20日左右开始装修讼争房屋，法院在2020年3月中旬左右到讼争房屋处粘贴公告，其后于2020年4月20日左右从讼争房屋处搬走，在2020年5月经与执行法官联系才知道讼争房屋被查封；2019年11月左右曾与张某一起到麦田房产中介店中了解购买讼争房屋的价格是否过高；此外张某还使用其手机下载系统，并将讼争房屋操作挂牌，也是为了便于了解购买讼争房屋的价格是否过高。此外，王舒平为证明其因装修讼争房屋支出装修费用，提交一份落款时间为2019年9月18日《厦门市家庭居室装饰装修工程施工合同》以及落款时间为2019年11月4日的《收条》为证。 一审法院认为，本案中双方争议焦点为：（一）讼争合同是否对蒙利发生效力；（二）王舒平是否有权要求双倍返还定金。 （一）关于讼争合同是否对蒙利发生效力。根据胥万**与蒙利的聊天记录，蒙利利用胥万**作为房屋中介人员的身份便利，为其选购房屋后再次进行转手出售，通过倒卖行为从中赚取差价获得利益。胥万**代为购买以及出售房屋系连续性过程，不可割裂理解。蒙利仅认可委托胥万**向刘胜永购买讼争房屋，而否认委托胥万**出售，与事实不符。蒙利虽向胥万**表示不同意其签订讼争合同，但该事项属于其内部委托代理关系的争议，且发生在讼争合同签订之后，无法据此否定其此前委托胥万**代为炒房、胥万**具有代理权的事实。因此，本院认定胥万**有权以蒙利名义对外签订讼争合同，讼争合同对蒙利发生效力。 （二）关于王舒平是否有权要求双倍返还定金。首先，王舒平确认其曾于2019年11月对外发布出售讼争房屋的信息，虽辩解该行为以及到麦田房产中介店均是为了了解其购房价是否过高，但该辩解理由显然与常理不符。其次，讼争合同并未约定房屋产权过户时间，王舒平支付20万元定后即交付房屋，其陈述收房后即开始装修，结合此后对外发布讼争房屋出售信息等行为，以及张某的证言内容，足以认定王舒平签订讼争合同的目的并不在于取得讼争房屋产权，而是在于通过倒卖行为从中赚取差价获得利益。再次，自2019年10月23日起王舒平名下有两套本市住房，因此在王舒平于2020年3月12日以讼争房屋被查封为由通知解除讼争合同时，因其属于限购对象，讼争房屋也不可能过户至其名下。如前所述，王舒平订立讼争合同目的在于通过倒卖行为赚取差价，其行为破坏了国家房产调控政策，扰乱了社会经济秩序，无权要求双倍返还定金。 综上所述，讼争合同无法继续履行，蒙利作为合同相对方应向王舒平退还20万元定金；至于该款项是否仍在房泰公司代管，属于蒙利与房泰公司之间的内部关系，由其两方自行处理。另，王舒平所举证据无法证明实际支出装修款204400元，讼争房屋也已由其实际使用，且王舒平在庭审时自认2019年9月底、10月初即得知讼争房屋被查封，其得知查封后仍继续装修也应由其自行承担相应后果，因此王舒平无权要求赔偿该款项。此外，本案系房屋买卖合同纠纷，王舒平要求房泰公司退还中介费用属于居间合同纠纷，应另案处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、蒙利于本判决生效之日起十日内退还王舒平定金20万元；二、驳回王舒平的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费5147元，由王舒平负担3562元，由蒙利负担1585元。 二审中，王舒平提交三份新证据：1、补充协议，证明2019年9月15日，王舒平与蒙利等人有签订《补充协议》，明确约定王舒平可以选择于2020年3月6日前要求蒙利过户，王舒平签订讼争合同的目的在于取得讼争房屋的所有权。2、厦门市湖里区人民法院传票，证明王舒平于2020年11月底、12月初才得知讼争房屋因涉及其他诉讼而被查封。3、厦门市思明区人民法院民事判决书，证明蒙利在出卖讼争房产时已经得知该房产被捆绑抵押，并确认了王舒平装修的事实。蒙利质证认为，证据1予以确认，但是该份证明第一条恰证明王舒平是炒房客，合同签订的时间为2019年9月15日，全权公证时间是2020年4月6日，选择过户的时间是2020年3月6日，结合其付款20万，装修完后加价70万挂牌于58同城出售。证据2的真实性、合法性确认，对关联性不确认，该证据只截取了其中的涉诉案件，无法证明是否有其他的案件纠纷在2019年9月进行查封。一审查明的案涉房屋于9月底就进行查封，再结合王舒平一审庭审自认，该份证据不能证明其证明对象，案涉房产的查封的时间就在与一审查封时间为准。对证据3的予以认可，但不认可其证明对象。蒙利在签订讼争合同时即知道了讼争房屋设立了抵押，该抵押是银行借款抵押，不一审是捆绑抵押。这一份判决书证明真正违约方是刘胜永，是刘胜永原因导致讼争房屋被查封，而案涉房屋装修的受益人是刘胜永。房泰公司质证认为，对三份证据无异议，证据1第一条可证明王舒平是炒房客。胥万**质证认为，同意房泰公司的意见。 蒙利于二审中提交：民事判决书、受理执行案件通知书、关于被执行人刘胜永名下房产拍卖款分配方案，证明产权人刘胜永因自身债务未清偿，导致案涉房产被法院查封冻结，其自知已资不抵债，却恶意出售房产收取蒙利购房定金及购房款，即本案总真正恶意违约的人是刘胜永，房产装修收益人亦是刘胜永，蒙利起诉刘胜永主张赔偿双倍定金，法院仅支持解除合同和返还定金及购房款50万元。蒙利申请强制执行获得的分配金额仅12万元。王舒平的购房款项是交到中介公司的，其可以全额拿回该笔款项，相比而言，其损失远远低于蒙利。王舒平亦是炒房客，不管从违背国家限购政策还是从公平合理的角度考量，其主张蒙利赔偿双倍定金和装修款，依法无据。王舒平质证认为，对证据无异议，但不认可证明对象。关于借款抵押的问题，结合蒙利提交的微信聊天记录，蒙利要将案涉房产转让出去，其明知房产被捆绑抵押才要转让的。蒙利所述的不知道案涉房产抵押借款与事实不符。房泰公司、胥万**质证认为，认可蒙利的证据。 胥万**亦提交了王舒平于二审中提交的补充协议，证明王舒平是炒房客。 房泰公司、刘胜永于二审中未提交证据。 二审中，王舒平称，其于一审中称2019年9月底10月初法院到讼争房屋门口粘贴公告系口误，事实上时间应是2019年11月底12月初，此外，王舒平对一审判决查明的事实无异议。蒙利对一审查明的事实无异议，但认为遗漏查明2019年9月25日蒙利在与胥万**微信中多次强调不同意出卖案涉房屋。房泰公司、胥万**、刘胜永对一审判决查明的事实未提出异议。本院对一审判决中各方无异议的部分予以确认。 另查明，房泰公司于二审诉讼过程中将收到的20万元返还给王舒平。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕王舒平的上诉请求进行审理。 根据一审查明的事实，通过蒙利、胥万**的微信中提到“你上次不是说的钱放到我们公司??”、“??相信我，我们合作这么愉快。”等可以看出蒙利存在通过委托胥万**买入房屋再委托其卖出的情况，但没有证据证明在此过程中每次的买入和卖出不需要征得蒙利的同意，胥万**自己就可能代蒙利作主决定。纵观本案讼争房屋的买入过程，蒙利系参与了全过程，胥万**是在与蒙利多次沟通，经蒙利认可的情况下，胥万**才代蒙利签订买入讼争房屋的合同，购房定金也是蒙利直接支付给刘胜永。而本案的讼争房屋的卖出，全程系胥万**自行决定，王舒平亦未审查蒙利对胥万**的授权，王舒平支付的定金亦是由房泰公司收存而非支付给蒙利。从蒙利、胥万**的微信“你也没问我，就给我卖了”可以看出蒙利在胥万**与王舒平签订讼争合同时不知情，亦未委托胥万**出售过该房屋。之后蒙利与胥万**的微信往来中，蒙利亦因不认可相关约定，从未认可过该合同。因此，胥万**以蒙利的名义与王舒平签订的讼争合同对蒙利不发生法律效力。王舒平上诉要求依据该合同向蒙利主张双倍返还定金并支付装修款等，缺乏事实与法律依据，不能成立，本院予以驳回。一审法院认为因之前存在蒙利委托胥万**买入房屋再委托卖出的事实，本案的讼争房屋蒙利委托胥万**代为买入，即自然存在委托胥万**代为出售的过程，且这个过程为连续性的，不可割裂的，故讼争合同对蒙利发生效力，属认定事实不清，适用法律错误。但鉴于一审法院实体处理结果并无错误，本院对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9844元，由王舒平负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 （曾聆） 二〇二〇年十二月十日 书记员（ 陈 源 ） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》 第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理： （一）第一审适用简易程序审理结案的； （二）不服民事裁定的。