河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16977号上诉人（原审被告）：茹延梅，女，汉族，1979年10月24日出生，户籍地广西柳州市柳**，现住河南省开封市。被上诉人（原审原告）：邱福英，女，汉族，1988年10月7日出生，住江西省赣州市信丰县。委托诉讼代理人：冯高娜，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧，河南针石律师事务所实习律师。原审被告：郑州曜月房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市**航海中路**院**楼****，统一社会信用代码：91410103MA47DX6U5L。法定代表人：耿文龙，该公司总经理。上诉人茹延梅因与被上诉人邱福英及原审被告郑州曜月房地产营销策划有限公司（以下简称“曜月公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初8548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月16日公开开庭审理了本案。上诉人茹延梅、被上诉人邱福英、原审被告曜月公司的法定代表人耿文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。茹延梅上诉请求：依法撤销河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初8548号民事判决，并依法改判。事实和理由：本案所签署的购房合同日期为2019年12月15日，合同约定在60个工作日内完成合同，合同双方若有一方不配合导致合同无法履行，则应承担违约责任。依照合同约定，合同应在2020年3月17日到期，即使扣除因疫情问题2个月相关部门无法工作，到4月17日合同也已到期；而在合同期间内，邱福荚4次无故拖延履行合同，导致本合同无法履行：第一次：3月18日邱福英给中介方电话希望解除合同（有录音），中介同时通知我们说邱福英暂时没钱购买，让我们自己再找找看看有没有人买；第二次：邱福英通过中介和我方见面沟通要求更改合同，我方无奈同意降低五千元，对方也同意继续履行合同，但2天后再次反悔，称没钱不愿意买！让我们自己再找买家；第三次：之后邱福英又通过中介打电话要求向我们借款，即按照合同约定的过户时本应支付6.5万元，其希望向我们借3-4万，打欠条，等过户后，邱福英借到钱再还我们，对此无理要求，我们严正拒绝；第四次：又过了几天，对方又称钱借到了希望继续走程序；我们也随之配合到邮政银行办理了房屋解押手续，但是在接下来按约定双方4月17日到金融公司办理借贷手续时，邱福英无故消失，长达7天时间我方和中介都无法联系到当事人夫妻双方，一直到4月24日才联系上邱福英，其宣称回老家有事，手机丢失，一直拖延到5月7日才再次回来！基于邱福英4次的无故反悔，同时我方了解到邱福英的购房资格系伪造，且连前期付款都是刷信用卡，剩余尾款不过6万元，都几个月凑不齐，咨询朋友都认为对方有诈骗嫌疑，且之前询问过中介，如对方不买我们是否有赔偿时，中介表示按合同约定，邱福英不买，2万是赔中介，我方要索赔只有起诉，所以，我方为防止邱福英再次反悔要求邱福英需签补充协议承诺不再反悔，并提前再支付2万元保证金给我方或中介，如正常交易，这2万元抵房款，但如果邱福英再次出现违约情况，这2万元为罚款，但是经长时间沟通邱福英不愿意签补充协议，最终我方告知如果对方9点前不打电话签补充协议，视为其不愿购房，合同解除；当时对方没有表示异议，且之后长达15天没有和我们有任何联系，再和我方联系时则是要求我们到中介和邱福英一起签字解除合同，他好要回定金(但因为合同约定如果甲乙双方都签字解除购房合同，则都要赔给中介各1万元，可事实是邱福英不愿履行合同，所以我方不愿签字），以上情况充分证明了邱福英并无意购买房屋不愿履行合同的事实；在这种情况下，我方才再次寻找购房者，并非是由于解押问题发生争议，我方在未达成一致，合同未依法解除情况下违约卖房给他人；原判认为双方是因办理房屋解押问题发生争议，在双方未达成一致意见，且合同未依法解除的情况下，茹延梅又将房屋转卖他人，属违约行为，应承担相应的违约责任，但事实是邱福英在合同期间内4次无故反悔不愿履行房屋合同，最终导致买卖合同无法履行。按照合同法第九十四条第（三）项：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，应视为法定解除，所以应由邱福英承担违约责任。邱福英辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应依法驳回上诉人茹延梅的上诉请求，维持原判。三方签订的合同系三方真实意思表示，合法有效，三方应当遵循诚实信用原则，严格履行合同义务。邱福英已经按照合同约定支付了定金、通过了银行按揭贷款手续，已经履行完毕合同中的义务。后邱福英与茹延梅因办理房屋解押问题发生争议，在双方未达成一致意见，且合同未依法解除的情况下，又将房屋转卖他人属违约行为，应当承担违约责任。故一审法院判令解除《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》，由茹延梅向邱福英支付双倍定金差额20000元、一审被告曜月公司向邱福英返还代为保管的定金20000元，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。邱福英向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判决解除原告与二被告之间签订的《郑州市存量房（二手房)居间买卖合同》；2.请求人民法院依法判决被告茹延梅双倍返还原告购房定金40000元，金融服务费20000元，共计60000元及利息（以60000元为基数，从2019年12月15日，按照银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕止）；3.请求人民法院依法判决被告茹延梅向被告曜月公司承担违约责任；4.本案诉讼费等由二被告负担。一审法院认定事实：2019年12月15日，原告邱福英（买方、乙方）与被告茹延梅（卖方、甲方）、被告曜月公司（居间方、丙方）签订《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》，由邱福英购买茹延梅名下坐落于二七区郑密路99号2号楼2单元31层3105号房屋。双方协商该房屋的成交款为1025000元。合同第四条房屋交易定金约定：本合同签订时，乙方支付购房定金人民币（大写）贰万元整，甲乙双方同意该定金由丙方保管，该定金在办理过户手续时转为购房款，在办理房屋交割时转为物业交割保证金。第五条房款付款方式约定：甲乙双方同意按非资金监管方式由贷款银行给付除定金之外的房款1005000元。双方同意在签订本合同后7个工作日内共同到银行提交贷款申请（按揭贷款金额以银行审批发放贷款金额为准）。乙方应在办理过户手续当日将首付款（总房价款减去实际银行贷款额）交付甲方，剩余房款由贷款银行按相关规定向甲方支付。第六条佣金费用及代办费收取约定：丙方促成甲乙双方签订本合同时视为履行完该业务，甲乙双方确认向丙方支付佣金，由乙方按照10000元支付全部佣金。为确保本合同能安全顺利进行，甲乙双方现委托丙方提供代办其他服务，丙方已向委托人说明服务内容、收费标准等情况。现经委托人同意后，约定由乙方承担办理上述手续费时的费用2000元。第七条抵押注销约定：该房屋有抵押登记的，甲方应在乙方通过银行审批后7个工作日内办理抵押注销手续。第八条网签、房地产转移约定：甲乙双方应在本合同签订后60个工作日内办理《郑州市存量房买卖合同》手续。第十四条其他违约责任约定：1.因甲方原因导致本合同不能继续履行的，且乙方已支付定金的，由甲方赔偿乙方所有损失。2.因乙方原因导致本合同不能继续履行的，由乙方赔偿甲方所有损失。第十八条补充协议约定：甲方负责解押，费用由乙方承担。合同签订当日，邱福英支付购房定金20000元，被告曜月公司向其出具收据并加盖财务专用章。2020年1月6日原告因办理按揭贷款向华飞支付金融服务费20000元。后原、被告因办理房屋解押问题发生争议，被告抗辩原告未积极配合办理解押，导致合同不能继续履行。2020年9月24日，《郑州市不动产登记中心查询结果证明》载明，位于**××单元××号的房屋现产权人为案外人郑某，该房屋于2020年6月23日抵押设立登记，权利人华夏银行股份有限公司郑州分行，抵押金额97万元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规禁止性规定，为有效合同，当事人各方均应按约定的内容履行各自的义务。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，支付了购房定金。后原、被告因办理房屋解押问题发生争议，在双方未达成一致意见，且合同未依法解除的情况下，又将房屋转卖他人，属违约行为，应承担相应的违约责任。原、被告均同意解除《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》，故三方签订的《房地产买卖合同》应予解除。原告邱福英主张被告茹延梅双倍返还定金共计40000元，一审法院予以支持。其中，曜月公司代为保管的定金20000元应退还原告邱福英，被告茹延梅应向邱福英支付双倍定金差额20000元。原告邱福英主张由被告支付定金被占用期间的利息，于法无据，一审法院不予支持。关于原告诉请被告茹延梅赔偿经济损失20000元（金融服务费），因双倍定金已足以弥补原告损失，该主张一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除原、被告之间的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》；二、被告茹延梅于本判决生效之日起十日内向原告邱福英支付双倍定金差额20000元，被告郑州曜月房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邱福英返还代为保管的定金20000元；三、驳回原告邱福英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由原告邱福英负担217元，被告茹延梅负担433元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案中邱福英作为买房人、茹延梅作为卖房人，在曜月公司的居间下签订《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》，该合同文本系曜月公司提供，曜月公司作为专业的房屋买卖中介机构，应能够保证其所提供的合同文本的内容是明确的、具体的，不应存在歧义。根据本案查明的事实，邱福英、茹延梅之间合同未能履行下去的原因系双方因案涉房屋的解押问题发生争议，其实质是办理解押所需要的钱款应由谁支付产生争议。双方合同第十八条补充协议约定：“甲方负担解押，费用由乙方承担。”茹延梅主张根据该条约定，办理解押所需要的款项应由邱福英先行支付；而邱福英不予认可。但是，根据双方合同约定的其他内容，也不足以认定该条约定的“费用由乙方承担”是否是指解押款应由乙方先行支付；故双方就解押问题产生争议的根本原因在于合同约定不明，且双方事后亦未就此达成一致意见；而曜月公司作为专业的房屋买卖中介机构、合同文本的提供方，应对此承担主要责任。本案中，因双方不能就“甲方负担解押，费用由乙方负担”达成一致意见，导致双方不能继续履行合同，过错不能归咎于甲方茹延梅或乙方邱福英，而是因合同约定不明引起。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，茹延梅作为卖房人，至合同履行至需办理解押时，并未实际收取邱福英任何款项；在此情况下，解押款仍要求由茹延梅承担，所导致的结果是茹延梅在未实际收到购房款的情况下，还需要先行支付解押的费用，这对于卖房人茹延梅明显不公平，也不符合交易习惯。本案中，双方合同签订于2019年12月15日，并约定合同签订后7个工作日内双方共同到银行提交贷款申请；甲方应在乙方通过银行审批后7个工作日内办理抵押注销手续；而双方因解押款的承担问题发生争议，至2020年5月份仍未达成一致意见，双方所签订的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》，事实上已终止履行。在此情况下，邱福英作为买房人要求茹延梅承担违约责任，没有事实依据。关于邱福英向华飞所转的20000元问题。本案中，邱福英虽向华飞转款20000元用于金融服务，但是华飞的身份不明，且邱福英亦未与华飞或华飞所代表的金融服务机构签订金融服务协议，同时因本案三方当事人所签订的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》终止履行，在此情况下华飞收取邱福英20000元没有依据。因华飞并非本案当事人，邱福英可另行向华飞主张权利。综上所述，茹延梅的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初8548号民事判决第一项，即“解除原、被告之间的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》”；二、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初8548号民事判决第三项，即“驳回原告邱福英的其他诉讼请求”；三、变更河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初8548号民事判决二项，即“被告茹延梅于本判决生效之日起十日内向原告邱福英支付双倍定金差额20000元，被告郑州曜月房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邱福英返还代为保管的定金20000元”为：郑州曜月房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向邱福英返还代为保管的定金20000元；四、驳回邱福英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1300元减半收取650元，由邱福英负担433元，郑州曜月房地产营销策划有限公司负担217元。二审案件受理费1300元，由茹延梅负担。本判决为终审判决。审判员  谢宏勋二〇二〇年十二月二十九日书记员  白雪岩