北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8708号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京伊戈尔贸易有限公司，住所地北京市海淀区田村路**环京现代物流设施项目A-lF-007。法定代表人：付殿文，执行董事。委托诉讼代理人：韩明辉，北京市京师律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京京粮物流有限公司，，住所地北京市海淀区田村路**环京现代物流设施项目二段****法定代表人：郭占宝，董事长。委托诉讼代理人：高鑫明，北京璞和律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕海涛，北京璞和律师事务所律师。上诉人北京伊戈尔贸易有限公司（以下简称伊戈尔公司）、上诉人北京京粮物流有限公司（以下简称京粮公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初12638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人没有提出新的事实和证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。伊戈尔公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判京粮公司向伊戈尔公司支付违约金1422229.23元，并驳回京粮公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.京粮公司于2019年7月5日作出闭店处理，应当确认其公司作出了明确的不再履行合同的表示，且实际实施了终止履行的行为。2.一审法院未对闭店后的货损情况及装饰装修部分的损失作出价格鉴定，无法评估实际损失，遗漏重要事实。3.一审判决适用法律错误。双方合同约定京粮公司有权解除合同、收回房屋的情形之一是伊戈尔公司销售假冒伪劣商品。首先，伊戈尔公司虽然被行政处罚，但一次是因未依法取得许可，另一次是因未查验许可证和相关证明文件，未按规定建立并遵守进货查验记录制度，经营其他不符合法律、法规或食品安全标准的食品等违法行为，上述情形并不能确认伊戈尔公司销售了伪劣商品。其次，从违约程度上看，伊戈尔公司从未欠缴房租，即使存在轻微违规，并不影响租赁合同的正常履行。再次，从合同约定的明确性方面，双方虽约定销售假冒伪劣商品可以解除，但并不明确假冒伪劣商品的定义和达到的数量。最后，从造成的后果看成，伊戈尔公司受到的行政处罚对京粮公司未产生任何不良影响，没有对租赁合同的履行造成任何障碍。因此，京粮公司解除合同的实际理由是担心法院强制执行。参照2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47项规定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。一审法院对此没有进行审查。4.京粮公司在未经任何沟通的情况下单方解除合同，给伊戈尔公司造成巨大损失，是根本违约行为，按合同约定应当按上一年度营业额支付违约金。京粮公司辩称：伊戈尔公司从2017年至2019年多次因为食品安全问题被行政处罚，根据该事实和租赁合同的相关条款，京粮公司有权解除租赁合同。京粮公司上诉请求：撤销一审判决第二、五项，变更一审判决第三项为伊戈尔公司向京粮公司支付房屋使用费1041984元，并驳回伊戈尔公司的其他诉讼请求。事实和理由：一审判决基本事实认定清楚，但对于保证金退还、房屋使用费问题处理不当。首先伊戈尔公司在租赁房屋期间违反租赁合同约定，京粮公司有权根据合同约定扣除保证金。其次，京粮公司于2019年7月5日通知伊戈尔公司作出闭店处理后，经京粮公司多次催告，且在法院于2020年6月23日庭审过程中释明伊戈尔公司尽快搬离租赁房屋，于2020年7月1日查看现场的情况下，伊戈尔公司仍一拖再拖，直至2020年8月10日才腾退。故一审法院所判房屋使用费偏少，应当按市场价9元/天/平方米计算。伊戈尔公司辩称：不同意京粮公司的上诉请求。双方在租赁合同中明确约定以营业额的一定比例作为租金，如果产生房屋使用费也应参考以往的租金标准。由于京粮公司擅自闭店造成伊戈尔公司没有营业收入，责任在于京粮公司。伊戈尔公司向一审法院起诉请求：1.要求继续履行合同；2.京粮公司支付违约金1908894.71元；3.京粮公司退还保证金5万元；4.诉讼费由京粮公司承担。京粮公司向一审法院反诉请求：1.要求解除双方签订的租赁合同及协议书；2.判令伊戈尔公司腾退房屋；3.判令伊戈尔公司支付房屋占用费816480元；4.伊戈尔公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2016年6月30日，京粮公司（甲方、出租方）与付殿文（乙方、承租方）签订《租赁合同》，载明：甲方出租给乙方经营的房屋为北京市海淀区田村路43号环京现代物流设施项目一段地上一层的A-1F-007，该房屋面积为288平方米，该房屋仅用于乙方经营“进口商品”。未经甲方书面同意，乙方不得改变该房屋的用途。合同期限为5年，即自双方签署《房屋交接现状确认单》之日起至该签署日的五年之后之日止。本合同生效次日起10日内，乙方应向甲方支付定金5万元，在开业后转换为保证金。乙方违反法律法规或发生本合同项下的违约行为，应向甲方支付违约金、赔偿金或其他款项、费用时，甲方有权在保证金中直接扣除，并书面通知乙方。租金和楼宇服务费的提取比例：甲方收取乙方商品实际销售金额，以收银系统的数据为准。第一、二年租金为3％，楼宇服务费2％，第三、四年租金为4％，楼宇服务费2％，第五年租金为5％，楼宇服务费2％。如合同到期双方无异议合同自动顺延3年，比例为第六年租金为5％，楼宇服务费2％，第七年租金为6％，楼宇服务费2％，第八年租金为6％，楼宇服务费2％。租金和楼宇服务费结算以自然月为周期，每自然月底最后一日为核算截止日，次月第3个工作日为甲乙双方对账日（如遇节假日顺延）。经甲乙双方对账无误后，确定乙方上月销售额、甲方租金和楼宇服务费。乙方于次月5日至10日向甲方缴纳实际销售金额按合同年期约定比例的租金和楼宇服务费，乙方逾期支付的，甲方有权从乙方保证金中直接扣除。乙方应确保于合作经营场所内陈列及销售的商品符合国家法律法规关于产品生产许可、注册商标使用、条码管理、进出口检验检疫、产品质量及商品检验等相关规定，确保陈列及销售该等商品不会违反相关法律法规。任何一方要求变更或解除本合同的，应书面通知对方，对方应在接到通知后10日内答复，经甲方双方协商一致，本合同可以进行相应变更或解除。未经双方书面同意，任何一方不得擅自变更或解除合同，否则应向守约方支付上一年度的营业额作为违约金。甲乙双方同意，本合同生效后，当发生如下任一情形时。甲方有权解除本合同，收回该房屋，乙方承担违约责任，由此造成的甲方发生任何损失的，乙方均应当足额赔偿：（1）乙方销售假冒伪劣商品的。（2）乙方未经甲方同意增加、减少或变更经营商品的品类及品牌，或经营商品的品牌与合同约定不符的。（3）乙方组织形式、主体资格发生重大变更，影响乙方合同履行能力的。（4）乙方未征得甲方事先书面同意改变本合同约定的该房屋用途的。（5）因乙方原因造成该房屋损坏的；乙方未征得甲方书面同意改变房屋结构的。（6）乙方在该房屋内的资产被债权占有、扣押或用以执行人民法院裁决；（7）本合同约定甲方享有单方合同解除权的其他情形。发生下列情形之一的，乙方有权解除合同：（1）乙方因不可抗力遭受重大损失，不再具备甲方继续合作能力的；（2）本合同约定乙方享有单方解除权的其他情形。合同签订后，付殿文向京粮公司支付了保证金5万元。2017年3月9日，甲方京粮公司与乙方付殿文、丙方伊戈尔公司签订《协议书》，达成如下协议：由丙方进场履行原合同及原补充协议，乙方依原合同及原补充协议享有的所有权利和应履行的所有义务由丙方全部继受，本协议书是原合同及原补充协议的补充协议，是原合同及原补充协议不可分割的一部分，对于丙方与甲方在履行原合同及原补充协议时发生的一切纠纷和债务，乙方无条件承担连带责任。2017年7月6日，北京市海淀区食品药品监督管理局作出（京海）食药监食罚[2017]320574号行政处罚决定书，称伊戈尔公司违反《中华人民共和国食品安全法》第三十五条第一款规定：国家对食品生产经营实行许可制度。从事食品生产、食品销售和餐饮服务活动，应当依法取得许可。《食品经营许可管理办法》第二条第一款规定：在中华人民共和国境内，从事食品销售和餐饮服务活动，应当依法取得食品经营许可。故给予行政处罚，处以没收违法所得，没收违法经营的食品，并处以罚款。被处罚后，伊戈尔公司未按规定予以执行。2018年4月27日，申请执行人北京市海淀区食品药品监督管理局对（京海）食药监食罚[2017]320574号行政处罚决定书申请执行，法院作出（2018）京0108行审63号行政裁定书，裁定准予强制执行。2019年1月28日，北京市海淀区食品药品监督管理局作出（京海）食药监食罚[2019]320070号行政处罚决定书，写明伊戈尔公司进货时未查验许可证和相关证明文件的违法行为，予以警告的行政处罚；未按规定建立并遵守进货查验记录制度的违法行为，予以警告的行政处罚；经营其他不符合法律、法规或食品安全标准的食品的违法行为，予以没收违法所得372元；并处罚人民币7万元。并于2019年2月11日对《行政处罚决定书》公告送达。伊戈尔公司经公告送达后，对行政处罚不服提起了行政诉讼，要求撤销320070号处罚决定，经法院审理，于2019年12月13日作出判决：驳回了伊戈尔公司的全部诉讼请求。2019年7月5日，京粮公司给伊戈尔公司发函称，贵司在京粮广场所设店铺，在经营期间由于违反《租赁合同》之约定，且存在经营风险，给广场整体造成不良影响，现我司通知贵司于2019年7月5日17时前做出闭店处理。如未采取任何形式的措施，贵司将承担一切法律责任。伊戈尔公司于7月5日闭店。2019年9月6日，京粮公司的工作人员与伊戈尔公司法定代表人付殿文联系，要求其尽快将货物拉走，付殿文表示应先解决会员的问题，不同意先拉走货物，并表示货有过期的情况。审理中，伊戈尔公司提交视频及短信截图，证明：7月5日京粮公司将伊戈尔公司营业厅大门关闭。7月6日，伊戈尔公司法定代表人付殿文给京粮公司的郭占宝经理发短信要求重新开店。7月9日，伊戈尔公司发律师函给京粮公司要求继续履行合同，赔偿损失。8月13日，付殿文与京粮公司协商要求先开店几日。对于上述证据，京粮公司均不认可，其表示一直要求伊戈尔公司搬离，但其公司一直不搬。本案在审理过程中，法院于2020年7月1日组织双方勘测现场，现场情况为伊戈尔公司的货物在租赁房屋内，前门上锁，后门有二个门，其中一道门上有二道锁，双方各持一道锁。另一扇门关闭，现场确认时可以打开，双方人员均从此门进入屋内。经确认现场后，除屋内酒柜上的酒类未过期外，其他所有食品均已过期，双方均同意伊戈尔公司尽快搬离。2020年8月10日伊戈尔公司将物品全部搬走，房屋亦交还京粮公司，京粮公司表示放弃腾房诉讼请求。另查，双方均认可，伊戈尔公司2017年营业额为1590814.76元，2018年为1422229.23元，2019年1月至6月为649259.80元。一审法院认为，京粮公司与伊戈尔公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依据合同约定履行各自义务。伊戈尔公司在经营期间多次被处以行政处罚，违反了合同约定，京粮公司有权提出解除合同。现双方一致认可解除合同，法院不持异议。就双方解除合同的时间，法院认为，京粮公司在7月5日发函并于当日即作出闭店处理，合同已于当日实际解除。双方合同解除后，伊戈尔公司要求退还保证金，法院予以支持。对于违约金一节，因伊戈尔公司系违约方，故对其主张违约金的请求法院不予支持。京粮公司在解除合同后，主张伊戈尔公司支付占有房屋的使用费，对此法院根据双方交纳房租的形式以及京粮公司因疫情减少其他租户的租金情况，对房屋使用费法院酌情予以判定。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、北京伊戈尔贸易有限公司与北京京粮物流有限公司签订的《租赁合同》及《协议书》于2019年7月5日解除；二、北京京粮物流有限公司于判决生效后七日内退还北京伊戈尔贸易有限公司保证金50000元；三、北京伊戈尔贸易有限公司于判决生效后七日内给付北京京粮物流有限公司房屋使用费62000元；四、驳回北京伊戈尔贸易有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京京粮物流有限公司其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，京粮公司称因受疫情影响其公司减免了其他租房3个月租金。伊戈尔公司对此情况表示认可。本院认为，京粮公司与伊戈尔公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。伊戈尔公司租赁涉案房屋系用于经营进口商品，在租赁期间其公司多次被北京市海淀区食品药品监督管理局给予行政处罚，违反了租赁合同的约定，京粮公司有权提出解除合同。伊戈尔公司上诉主张其公司虽被行政处罚，但不属于合同约定的销售假冒伪劣商品情形，该主张缺乏依据，本院不予采信。伊戈尔公司另主张其公司的违约程度轻微，并不影响租赁合同目的实现，但食品安全问题不容忽视，势必对整个广场造成不良影响，进而影响租赁合同目的，故伊戈尔公司的该项上诉理由不能成立。一审法院认定京粮公司2019年7月5日发函并作出闭店处理之日为合同解除之日，并无不当，本院予以确认。合同解除后，伊戈尔公司要求退还50000元保证金，应予支持。关于伊戈尔公司要求京粮公司支付违约金一节，因伊戈尔公司系违约方，该请求缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，伊戈尔公司直至2020年8月10日才将房屋交还京粮公司，应当向京粮公司支付相应的房屋使用费。一审法院根据双方交纳租金的方式以及京粮公司因疫情减少其他租户租金的情况，酌定伊戈尔公司向京粮公司支付房屋使用费62000元，该处理并无不当，本院予以维持。京粮公司上诉要求伊戈尔公司按市场价支付房屋使用费，依据不足，本院不予支持。综上所述，伊戈尔公司、京粮公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31670元，由北京伊戈尔贸易有限公司负担17600元，由北京京粮物流有限公司负担14070元。（均已交纳）本判决为终审判决。审 判 长  刘 芳审 判 员  姚 红审 判 员  刘佳洁二〇二〇年十二月二十三日法官助理  高天琪书 记 员  梁 萌