安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终3455号上诉人（原审被告）：芜湖柏庄香府置业有限公司,住所地安徽省芜湖市鸠江经济开发区管委会。法定代表人：何业娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚钰婷，安徽吉和律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁珊，安徽吉和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋志平，男，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：刘虹，广东广和（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁京京，广东广和（芜湖）律师事务所律师。上诉人芜湖柏庄香府置业有限公司（以下简称柏庄置业公司）因与被上诉人宋志平商品房预约合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2020）皖0207民初5833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柏庄置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回宋志平的诉讼请求或裁定驳回宋志平的起诉；2.本案诉讼费用由宋志平承担。事实和理由：一审法院部分事实认定不清，适用法律错误。第一，宋志平并非本案适格主体。案涉双方签订的《商品房认购协议》载明，认购人为刘沛菡，宋志平系作为刘沛菡的委托代理人签字，且宋志平起诉时也表示案涉房屋是以刘沛菡名义购买，故本案的合同相对方应为刘沛菡，而非宋志平。一审法院依据刘沛菡法定代理人出具的《情况说明》认定宋志平主体适格，但该《情况说明》既未在法庭上出示，也未经质证。根据《最高人民法院关于适用的解释》第103条之规定，未经质证的证据不能作为认定案件事实的依据。第二，柏庄置业公司提交的竣工验收备案表等足以证明案涉房屋是符合相关质量要求的，且对于宋志平所称的渗水问题已修复，并不影响房屋的使用居住。但宋志平未按合同约定支付价款，也拒绝与柏庄置业公司签订正式合同，未依约履行合同义务。故，依据相关法律规定和认购协议的约定，柏庄置业公司收取的定金无需返还。宋志平辩称，请求依法驳回柏庄置业公司的上诉请求，维持原判。第一，宋志平系本案的适格主体，宋志平即便没有取得刘沛菡法定代理人的授权，其仍为案件的合同相对方。至于宋志平和刘沛菡之间的内部关系与本案没有关联性，何况刘沛菡的法定代理人已向法庭出具情况说明。第二，本案是商品房预约合同纠纷，而非商品房买卖合同纠纷，关于10万元定金是否应返还，要考虑的是双方在签订商品房预约合同之后，最终未能签订商品房买卖合同的原因。案涉双方未能签订商品房买卖合同的原因是，双方未能就房屋质量问题、房屋维修方案以及到底是先付钱再维修还是先维修再付钱等问题协商一致，并非因宋志平的原因导致双方未能签订商品房买卖合同。在此情况下，即使法庭不认为未能签订商品房买卖合同的原因可归责于柏庄置业公司，但至少也是不可归责于双方当事人。故，一审法院判决柏庄置业公司向宋志平返还10万元定金，符合法律规定。宋志平向一审法院起诉请求：判令柏庄置业公司立即返还宋志平定金20万元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2020年6月8日,宋志平以外孙女刘沛菡的名义与柏庄置业公司签订《商品房认购协议》一份,协议约定认购柏庄置业公司开发的“柏庄香府”18幢1单元101室，房屋总价5161022元；认购人应于签订认购协议后7日内向出卖人支付不低于房屋总价40%及以上的房款，并与出卖人签订正式的《商品房买卖合同》和补充协议等相关文件，逾期支付房款及签订正式《商品房买卖合同》的，自期限届满之次日起，本认购协议自动解除，认购人支付的定金不予退还；认购人于签订认购协议时支付定金10万元等。协议签订当日，认购人按约支付定金10万元。签订正式《商品房买卖合同》前，宋志平发现房屋局部存在渗漏问题，且地下车库严重积水。宋志平认为该房不符合销售条件，要求柏庄置业公司退还定金。双方就此未能达成一致意见。刘沛菡2011年11月8日出生。刘沛菡的法定代理人向该院出具《情况说明》一份，内容为刘沛菡系宋志平的外孙女，案涉《商品房认购协议》系宋志平以刘沛菡的名义签订，履行该协议产生的权利、义务由宋志平行使。一审法院另查明，柏庄置业公司已将案涉房屋出现渗漏的部位修复。一审法院认为，刘沛菡的法定代理人认可宋志平以刘沛菡名义签订案涉《商品房认购协议》，并表示案涉协议履行过程中产生的权利、义务由宋志平行使，故宋志平提起本案诉讼主体适格。宋志平以刘沛菡的名义与柏庄置业公司签订的《商品房认购协议》是双方在平等基础上经充分协商作出的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方均有约束力。根据上述协议约定，宋志平应于签订认购协议后7日内向柏庄置业公司支付不低于房屋总价40%及以上的房款，并与柏庄置业公司签订正式的《商品房买卖合同》和补充协议等相关文件，逾期，则自期限届满之次日起，认购协议自动解除，宋志平支付的定金不予退还。宋志平在履行上述协议过程中发现认购的房屋局部出现渗漏问题，遂不愿继续履行协议，对此，宋志平并无过错。案涉认购协议因宋志平逾期未支付购房款、未与柏庄置业公司签订正式的《商品房买卖合同》而解除，但鉴于宋志平对此并无过错，协议约定的不退还定金条款对宋志平并不适用，宋志平在合同解除后要求柏庄置业公司返还定金，应予支持。案涉房屋符合出售条件，柏庄置业公司已将出现渗漏的部位修复，合同继续履行并无障碍，宋志平在此情况下要求柏庄置业公司双倍返还定金，不符合法律规定，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决：第一，柏庄置业公司于本判决生效之日起十日内返还宋志平定金10万元；第二，驳回宋志平的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费2150元，由宋志平负担1075元，柏庄置业公司负担1075元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：柏庄置业公司提交一组案涉房屋的楼顶、内部及地下室情况的照片及视频，证明房屋的渗水问题早已修复完毕，房屋不存在影响居住的严重质量问题。宋志平质证认为，虽然柏庄置业公司提交的照片和视频无法显示是哪处房屋的实际情况，宋志平亦认可柏庄置业公司确实对案涉房屋进行了维修，但宋志平不认可柏庄置业公司的维修方案，柏庄置业公司根本未找出房屋渗水的根本原因，柏庄置业公司所进行的维修只是治标，但不能治本。本院认为，宋志平对该组证据的真实性不持异议，本院对其真实性予以认可。但仅凭该组照片及视频不足以证明案涉房屋不存在影响生活居住的质量问题，故，对其证明目的依法不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，第一，关于宋志平是否系本案适格主体的问题。案涉《商品房认购协议》的认购人虽为刘沛菡，但该协议由宋志平作为委托代理人以刘沛菡的名义与柏庄置业公司签订，而刘沛菡法定代理人在诉讼过程中向法院出具《情况说明》，认可宋志平以刘沛菡的名义与柏庄置业公司签订该认购协议，且认可该协议履行过程中产生的所有权利和义务均由宋志平行使。现柏庄置业公司未能提供足以推翻该《情况说明》的证据，故，宋志平以自己的名义向法院提起诉讼，不违反法律规定，本院依法予以支持。第二，关于柏庄置业公司是否应返还宋志平交付的10万元定金的问题。柏庄置业公司认为案涉“柏庄香府”18幢1单元101室的渗水问题已修复完成，该房屋不存在影响居住的严重质量问题，且宋志平没有在认购协议约定的期间内与柏庄置业公司签订正式的《商品房买卖合同》，故，宋志平无权要求柏庄置业公司返还10万元定金。但能否将认购协议中“逾期未签约”一语理解为无论存在何种理由，只要不签订正式的《商品房买卖合同》就是违约，柏庄置业公司与宋志平对此有不同的解释。合同法第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。该认购协议系柏庄置业公司提供的格式合同，当对其中的格式条款有两种以上解释时,依法应当作出不利于柏庄置业公司的解释。案涉认购协议实为在订立本约合同即正式的《商品房买卖合同》之前先行订立的预约合同，订立预约合同的目的,是为在公平、诚信原则下订立本约创造条件。从这一认识出发来理解认购协议中的“逾期未签约”一语，显然不包括由于不可归责于双方的原因而逾期未签约的情形。在为签订本约合同的继续磋商中，只要双方当事人遵循公平、诚信信用的原则，其行为表现出了磋商的诚意，即使因为各自利益衡量的不同导致本约合同无法签订，也应认定为不可归责于双方的原因。具体到本案中，一方面，由于柏庄置业公司无充分的证据证明宋志平在签订认购协议前实地查看过诉争房屋且充分了解、认可该房屋的现状，认购协议中又无对房屋现状、质量等的描述，而宋志平在签订认购协议的当日即就房屋的渗水问题等向柏庄置业公司的销售人员提出了异议。虽然宋志平与柏庄置业公司对双方后续磋商内容有不同的陈述，但仍可认定宋志平对因诉争房屋渗水等质量问题引发的争议有继续磋商的诚意和行为。另一方面，柏庄置业公司与宋志平对房屋渗水问题持有不同意见，柏庄置业公司认为房屋渗水、积水问题已解决并修复完毕，但宋志平认为尚未彻底修复，且未查找并解决根本原因，双方因房屋渗水、积水等问题的解决未能达成妥善的处理方案，致使最终未能签订正式的《商品房买卖合同》。宋志平认购的诉争房屋系用于居住使用，一旦房屋有渗漏或积水的问题，无疑将给宋志平入住后的生活带来极大麻烦。故，在此情形下宋志平对诉争房屋的质量产生担心和质疑符合情理，并以此为由拒绝与柏庄置业公司签订《商品房买卖合同》，并非一种不诚信的表现。综合前述理由,一审以双方未签订正式的《商品房买卖合同》，宋志平对此并无过错为由，判令柏庄置业公司返还宋志平所交定金10万元，并无不当,本院依法予以维持。综上所述，柏庄置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元，由上诉人芜湖柏庄香府置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 肖 珍审判员 王利民审判员 陈 勇二〇二〇年十二月十六日法官助理丁梦宁书记员王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。