广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21418号上诉人（原审原告、反诉被告）：沈伟鹏，男，汉族，1991年1月21日出生，身份证住址广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：杨文周，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：左典娜，广东合邦律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市中凰房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市增城区永宁街凤凰北横路****。法定代表人：刘本斗。委托诉讼代理人：寇晓波，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市中都房地产中介有限公司，住所地：，住所地：广东省广州市增城区新塘镇陈家林路****v>法定代表人：李天云，经理。委托诉讼代理人：廖志锋，广东杰信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘波，男，土家族，1988年7月1日出生，身份证住址湖北省恩施市。委托诉讼代理人：寇晓波，国信信扬律师事务所律师。上诉人沈伟鹏、上诉人广州市中凰房地产代理有限公司（以下简称中凰公司）因与被上诉人广州市中都房地产中介有限公司（以下简称中都公司）、被上诉人刘波居间合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院(2019)粤0118民初1646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。沈伟鹏上诉请求：一、判决刘波对一审判决第二项承担连带责任；二、撤销一审判决第三、四项，改判刘波、中都公司、中凰公司连带赔偿沈伟鹏各项损失合计1332300元；三、撤销一审判决第五项；四、本案一、二审诉讼费用由刘波、中都公司、中凰公司承担。事实和理由：1.一审法院遗漏认定了刘波作为公司股东、高管、原法定代表人已经与中凰公司人格混同的事实，从而错误判定涉案中介服务的法律后果无需由刘波个人承担。结合本案的基本事实，中凰公司的独立法人地位已被刘波滥用，根据公司人格否认规则，应当判定追究刘波共同的法律责任。2.一审法院虽然认定了中都公司、中凰公司在提供居间服务的过程中存在“不当行为”、“过错”，但其错误地运用了自由裁量权，仅判决了中都公司、中凰公司承担各一万元的赔偿金，这既不符合了中都公司、中凰公司的过错程度，也完全不足以弥补由于中凰公司、中都公司的不当行为给沈伟鹏带来的巨额经济损失，二审法院应当予以纠正和调整。3.一审法院认为，沈伟鹏与陈祥兆之间的房屋买卖合同纠纷中，沈伟鹏的违约责任应当自行承担，而不由刘波、中都公司、中凰公司承担。此认定存在严重的错误，未理清沈伟鹏产生128万元违约责任正是由于刘波、中都公司、中凰公司的不当经纪行为而导致的，根据合同的相对性原则，虽然沈伟鹏与陈祥兆之间合同的违约责任应当由沈伟鹏先承担，但此128万元的损失是沈伟鹏因刘波、中都公司、中凰公司违约行为而产生的，沈伟鹏理应可以向其追偿。中凰公司答辩称：不认可沈伟鹏上诉，其他同上诉状意见。中都公司答辩称：同意一审判决，不认可沈伟鹏诉讼请求。刘波答辩称：不同意沈伟鹏上诉请求。我方与中凰公司、中都公司并不构成人格混同，刘波曾在广州中都公司工作，在公司工作期间，代表中都居间沈伟鹏与郑东永的房屋买卖，该行为是职务行为，刘波入职中凰公司，代表中凰公司居间沈伟鹏与陈祥兆的房屋买卖，该行为代表中凰公司，不是刘波个人行为，刘波对一审法院关于其不承担责任的理由和论述是认可的。中凰公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第三项和第六项；2、依法改判一审判决第六项为：判令沈伟鹏支付中介服务费人民币173000元及违约金（违约金以173000元为基数，按每日千分之一计算，自2017年5月16日计算至实际付清之日，暂计至2019年3月8日为114353元）。3、一、二审诉讼费用由沈伟鹏承担。事实与理由：一、关于涉案《房地产买卖合同》的履行情况。涉案标的房产经中凰公司居间，沈伟鹏与买家陈祥兆签订了《房地产买卖合同》。经已生效判决（2019）粤01民终10422号判决书认定，沈伟鹏未依约向抵押银行申请提前还贷，已构成违约，其应向陈祥兆支付违约金。在该份判决中，中凰公司作为第三人，并没有被认定在《房地产买卖合同》履行中存在过错和违约行为。在该起案件中，买方陈祥兆一直主张继续履行《房地产买卖合同》，而沈伟鹏因为房价上涨以网签未解除为由不予继续履行合同，是沈伟鹏主动放弃和拒绝履行合同。在该房产原中介方中都公司及中凰公司都表示愿意协助办理网签解除手续的情况下，沈伟鹏还是表示拒绝履行合同，因此，该合同无法继续履行的原因并不是由于中凰公司的原因造成的。二、中凰公司已尽审慎审查义务。中凰公司在接受沈伟鹏委托时，已经核查该房产的权属并无问题，并积极寻找买家促成交易，经过多次看房，最终促成买家陈祥兆与沈伟鹏三方签订了《房地产买卖合同》，而沈伟鹏并未告知该房产存在原网签手续未解除情形。根据房屋买卖的惯例，标的房屋是否已办理过网签手续通过房产查册是查不到的，房产查册表上不会有房产是否已经办理网签的信息，也没有机构可以对外查询涉案房屋是否存在网签。只有在买卖双方去房管部门网上交易系统办理新的存量房买卖合同（新网签）时，如果有冲突，系统才会提醒有在先网签合同未解除。虽然第三人刘波系中凰公司现员工，沈伟鹏与上一手买家郑东永在2014年1月份所签订《房地产买卖合同》，该《房地产买卖合同》的中介方系第三人中都公司，刘波当时在该公司任职，是具体经办人，但刘波所办理的业务均代表中都公司，其办理网签手续系职务行为，是以中都公司名义办理，合同主体是中都公司。其在2015年离职后，相应的工作并不由其负责，其也没有解除该房屋网签的权利和义务。在其从中都公司离职后两年多，2017年3月份的时候，虽然该房产刘波曾经接触过，但离其经办已经3年多了，时间已经很久远，其并不清楚原《房地产买卖合同》的网签手续是否已经被双方和原中介方中都公司解除。而按照正常的逻辑，一般情况下《房地产买卖合同》如果无法继续履行，其原办理的网签手续是要解除的。而中凰公司作为新的居间方，是没有权利和途径去查询该交易房产是否存在原网签手续是否解除，也没有权利和义务去解除原网签手续。不能因为现员工在上一家公司任职时所办理的业务而推定中凰公司负有这样的义务和存在过错，该原因并不是造成现《房地产买卖合同》无法履行的原因，《房地产买卖合同》是否履行在于买卖双方是否存在违约及继续履行的意愿。三、沈伟鹏存在过错。沈伟鹏作为标的房产业主，其有义务告知所有影响标的房产交易的情形，但其在中凰公司处放盘时，并没有主动告知涉案房产存在网签合同未解除情况，而在涉案《房地产买卖合同》履行中，其也存在严重违约行为，导致其应向买家陈祥兆支付违约金。所以《房地产买卖合同》履行中，沈伟鹏存在严重过错。四、沈伟鹏因违反诚信原则，因违约行为而受益。在沈伟鹏出现严重违约行为后，买家仍要求继续履行合同，但由于在过去的2年里，标的房产已经大幅度升值，其拒绝继续履行合同。在《房地产买卖合同》没有继续履行的情况下，最大的受益人是沈伟鹏本人，其并没有受到损失，反而享受到巨大利益。而诚实信用是基本的民事行为准则，法律的目的不能使违反诚信和违约行为人受益，而是诚实守信人受损失。五、关于存量房买卖的网签手续。存量房网签手续是买卖双方去房管部门办理交易递件时在房管部门存量房买卖系统上办理房屋买卖手续，是房屋买卖的必经程序。在办理网签手续时，系统会核查，如果该房产存在在先的网签手续，需要消除掉在先的网签手续才能办理新的网签手续，网签手续的解除和办理是二手房交易中一个很小的很普通的程序，并不是涉及到房产权属的重大瑕疵和交易障碍。如果房产去办理网签手续时发现存在在先买家的网签手续时，去解除在先的就可以了。在标的房产办理网签手续时发现与原卖家的网签手续未解除后，中凰公司一直在协商处理解决，与原买家、中介方中都公司、房管局协调解决。但由于中凰公司并不是上手网签手续的中介方，该手续的解除需要以原中介方中都公司名义去办理，而原中介方中都公司开始因为中介编码变更了没有办法直接解除，后来经过多次协调，原中介方中都公司表示可以解除该网签，但沈伟鹏由于房价上涨却不同意继续履行合同。从《房地产买卖合同》的签订，到发现存在网签未解除的情况，中凰公司一致尽责去促成交标的房产的交易完成，但由于沈伟鹏拒绝履行的原因，最终标的房产无法完成交易。六、全额返还居间费用有违合同法和公平原则。涉案《房地产买卖合同》合法有效，不存在无效情形，不应当恢复原状，退还全部中介费用。在《房地产买卖合同》签订前，中凰公司已经做了大量工作，付出巨大辛苦和努力，促成标的房产的交易双方签订了《房地产买卖合同》签订，居间成功。在居间成功的情况下，不应当全额返还居间人收取的居间费用。沈伟鹏答辩称：一审判决中对中凰公司存在过错，对其要求沈伟鹏支付中介服务费及利息不予支持的论述是正确的。其他答辩意见同沈伟鹏书面上诉状意见。中都公司答辩称：同意一审判决，希望驳回诉请，维持原判。刘波答辩称：我方认同中凰公司上诉意见。沈伟鹏向一审法院起诉请求：一、解除沈伟鹏与刘波、中凰公司于2017年3月5日签订的《中介服务费支付确认书》；二、中凰公司立即返还沈伟鹏于2017年3月10日支付的中介服务费300000元，并支付利息，暂计至2019年1月11日利息为26639.58元；三、刘波、中都公司、中凰公司连带赔偿沈伟鹏各项损失合计1332300元；四、本案诉讼费由刘波、中都公司、中凰公司负担。中凰公司向一审法院反诉请求：一、沈伟鹏支付中介服务费173000元及违约金（居间费173000元违约金，按每日千分之一计算，自2017年5月16日计算至实际付清之日，暂计至2019年3月8日为114353元）；二、沈伟鹏负担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2014年1月14日，沈伟鹏（卖方）、郑东永（买方）及中都公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定郑东永向沈伟鹏购买位于增城市新塘镇××东碧××凤凰城××街××房屋，总房价为1380万元，并约定中都公司向买方收取4万元中介服务费；若经纪方过错导致物业申请买卖后无法办理过户手续（买卖方原因或政府不可抗力因素除外），经纪方应退回中介服务费并赔偿因此产生的损失（以有效证实直接损失为限）等内容。2017年3月5日，沈伟鹏（卖方）与陈祥兆（买方）、中凰公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》约定：买卖双方分别独家委托经纪方就买卖位于原××城市新塘镇××东碧××凤凰城××街××号房屋提供中介服务，如确因经纪方过错导致该物业在申请买卖后无法办理过户手续的（买卖方原因或政府行为等不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收代理费并赔偿由此而造成之经济损失（以有效证实之直接损失为限）等内容。同日，沈伟鹏签订《中介服务费支付确认书》，载明“广州市中凰房地产代理有限公司：本人沈伟鹏，身份证号码，独家委托贵司出售位于增城市新塘镇××东碧××凤凰城××街××房，若贵司成功促成买方与本人达成交易（以签订《房屋买卖合同》为准），本人同意支付贵司中介服务费人民币肆拾贰万捌仟元整（RMB428000元）……备注：本次成交价为人民币壹仟贰佰捌拾万元整，收齐10%定金当月支付人民币叁拾万元整，余款于房管局过户当月付清”。关于沈伟鹏与郑东永之间的房屋买卖纠纷，情况如下：一、2017年5月11日，郑东永向一审法院提起诉讼，起诉沈伟鹏要求返还定金50万元，中都公司为第三人。一审法院受理后，案号为（2017）粤0183民初3153号。该案经一审法院审理后认定：郑东永起诉主张沈伟鹏向其返还定金50万元，理据不足，不予支持。为此，判决驳回郑东永的全部诉讼请求。判后，郑东永不服一审法院判决，上诉至广州市中级人民法院，因郑东永未在广州市中级人民法院指定的期限内交纳上诉费，为此，广州市中级人民法院依法作出（2018）粤01民终14969号民事裁定书，裁定按照本案按郑东永自动撤回上诉处理。二、2017年4月28日，沈伟鹏基于涉案的《房地产买卖合同》及由中都公司办理的《存量房买卖合同》以郑东永为被申请人向广州市仲裁委员会申请仲裁，要求郑东永承担违约金302万元等责任。沈伟鹏确认其已撤回上述仲裁申请。三、2018年1月23日，沈伟鹏起诉郑东永房屋买卖合同纠纷，请求解除沈伟鹏与郑东永、中都公司签订的《房地产买卖合同》、撤销网签、郑东永向沈伟鹏支付违约金276万元等。中都公司为第三人。一审法院受理后，案号为（2018）粤0118民初941号。该案与（2017）粤0183民初3153号系针对同一合同的关联案件，该案经一审法院审理后认为：“……对于《存量房买卖合同》，上述合同由中都公司办理，合同内容与当事人各方签订的《房地产买卖合同》约定的内容不符，且各方均称其未参与上述《存量房买卖合同》的订立，目前没有证据证明《存量房买卖合同》订立及约定的内容得到沈伟鹏、中凰公司、中都公司的授意，因此，上述《存量房买卖合同》签约手续应由办理方中都公司撤回，沈伟鹏主张中都公司、中凰公司撤销上述《存量房买卖合同》的网签手续，理据不足，一审法院不予支持。……对于沈伟鹏主张中都公司、中凰公司向其支付违约金276万元的问题。……双方之间因《房地产买卖合同》产生的权利义务早在2014年5月已清结。现沈伟鹏再次以《房地产买卖合同》为据起诉主张郑东永向其支付违约金，理据不足，不予支持。……”。为此，判决驳回沈伟鹏的全部诉讼请求。四、郑东永因与沈伟鹏申请确认仲裁协议效力纠纷一案，由广州市中级人民法院受理，受理案号为（2017）粤01民特760号。在该案中，郑东永认为，《存量房买卖合同》中的仲裁条款无效。经广州市中级人民法院查明如下事实：郑东永向广州市中级人民法院提供的140××××****的《存量房买卖合同》记载的卖方为沈伟鹏，买方为郑东永，丙方为中都公司，并在该合同第十六条约定了仲裁条款，但该合同上并无各方当事人签名，郑东永称其并未签署上述合同，而沈伟鹏提供的广州市房屋交易监管中心出具的复函则载明，案涉房屋于2014年3月13日通过中都公司于存量房网上交易系统办理了存量房买卖合同签约手续。广州市中级人民法院经审理后认为：当事人并未能提供证据证明郑东永和沈伟鹏实际签署了编号为140××××****的《存量房买卖合同》，广州市房屋交易监管中心的回函内容亦不能证明在中介公司制作该合同之后，双方当事人实际签署该合同。因此，根据现有证据，对于上述《存量房买卖合同》，包括其中的仲裁条款，郑东永和沈伟鹏并未能达成合意，该条款尚未成立，遑论是否生效。上述合同中的仲裁条款对申请人并无法律约束力，郑东永所谓的其从未签订上述合同的理由成立，为此，裁定如下：编号为140××××****的《存量房买卖合同》中约定的仲裁条款对郑东永无约束力。关于沈伟鹏与陈祥兆之间关于房屋买卖合同纠纷的诉讼情况如下：2018年4月19日，陈祥兆起诉沈伟鹏继续履行双方之间的房地产买卖合同，并要求沈伟鹏支付违约金、赔偿中介费律师费担保公司费用等。一审法院受理后，案号为（2018）粤0118民初2862号。一审法院经审理后认为：沈伟鹏未依约向抵押银行申请提前还贷，已构成违约。网签是否解除与沈伟鹏是否按期申请提前还贷之间没有因果关系。关于违约金的问题。一审法院结合陈祥兆付款情况和双方履约情况，酌定违约金为128万元。判后，沈伟鹏不服，上诉至广州市中级人民法院，案号为（2019）粤01民终10422号。广州市中级人民法院驳回上诉，维持原判。另查明，一、在（2018）粤0118民初2862号案件中，陈祥兆陈述在签订合同时候不知道涉案房屋存在网签情况，沈伟鹏也没有告知。二、沈伟鹏于2019年8月15日向一审法院申请中止审理，一审法院依法作出裁定，中止本案。后于2019年10月29日恢复审理。审理中，沈伟鹏陈述以下事实：1、沈伟鹏没有授权中都公司就与郑东永之间的房屋买卖合同办理网签合同。2、因为沈伟鹏不知道涉案房屋已经办理网签手续，在与郑东永合同解除后，一直没有处理。沈伟鹏直到2017年，与陈祥兆签订合同后没有办法办理网签，才知晓涉案房屋之前办理了网签手续。3、在得知涉案房屋存在网签手续后，沈伟鹏提起诉讼，并找过刘波、中都公司、中凰公司协商。刘波、中凰公司陈述以下事实：1、沈伟鹏与郑东永签订合同时，刘波是中都公司的员工。沈伟鹏与郑东永所诉争的网签合同是刘波本人去办理的。2、郑东永和沈伟鹏都是口头授权办理网签合同的。3、在提供中介服务，与陈祥兆签订合同时，刘波是知晓涉案房屋之前存在网签的，但是在2016年离职后，刘波不知道网签是否已经解除。在沈伟鹏找到刘波重新放盘时候，中凰公司查不到在涉案房屋的网签记录，后来去房管局办理陈祥兆与沈伟鹏的网签合同时候，发现无法办理，去房管局调查才知道沈伟鹏与郑东永之间的网签合同。中都公司陈述以下事实：1、沈伟鹏与郑东永房屋买卖合同所办理的网签合同，中都公司没有沈伟鹏和郑东永的书面授权手续，但这是默认的行为和习惯，也是中介公司的职责所在。2、中都公司在（2018）粤0118民初941号案件中没有到庭。现房管部门改革了，要求买卖双方和中介方均到场才能解除网签。3、中都公司有收到（2018）粤0118民初941号民事判决书。一审法院认为：沈伟鹏与郑东永之间、沈伟鹏与陈祥兆之间签订的《房地产买卖合同》业经生效法律文书确认合法有效，不再赘述。根据庭审陈述，沈伟鹏与郑东永就涉案房屋签订买卖合同时，刘波为中都公司员工；沈伟鹏与陈祥兆就涉案房屋签订买卖合同时，刘波为中凰公司员工。刘波作为上述公司的员工，提供居间服务而促成合同订立。故根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”的规定，刘波在为沈伟鹏、郑东永就涉案房屋买卖提供中介服务时，法律后果中都公司承担；刘波在为沈伟鹏、陈祥兆就涉案房屋提供中介服务时，法律后果应由中凰公司承担。因此，沈伟鹏要求刘波个人承担责任，理据不足，一审法院不予采纳。案件系居间合同纠纷，双方的争议焦点在于中都公司、中凰公司在提供居间服务的过程中是否存在过错。对此，一审法院分析如下：首先，中都公司在为沈伟鹏、郑东永提供居间服务过程中，促成双方签订涉案房屋的买卖合同。但是依据（2018）粤0118民初941号、（2017）粤01民特760号生效法律文书认定，涉案房屋所办理的网签备案合同，均无沈伟鹏、郑东永签名确认。且中都公司也自述其没有沈伟鹏、郑东永书面委托办理网签合同的手续，因此中都公司在办理网签合同中存在一定的瑕疵。在沈伟鹏与郑东永之间解除合同之后，中都公司作为中介服务机构，并没有就涉案房屋的网签本案手续进行撤回或处理。之后在沈伟鹏起诉郑东永案件中，作为第三人的中都公司没有积极到庭参与诉讼。且在（2018）粤0118民初941号民事判决书中“对于《存量房买卖合同》，上述合同由中都公司办理，合同内容与当事人各方签订的《房地产买卖合同》约定的内容不符，且各方均称其未参与上述《存量房买卖合同》的订立，目前没有证据证明《存量房买卖合同》订立及约定的内容得到各方的授意，因此，上述《存量房买卖合同》签约手续应由办理方中都公司撤回，沈伟鹏主张中都公司、中凰公司撤销上述《存量房买卖合同》的网签手续，理据不足，一审法院不予支持”的认定，中都公司应负有撤回涉案房屋网签的义务，庭审中，中都公司自认收到该份判决，但是中都公司并未提供证据证明其有积极履行上述撤销网签手续的义务。因此中都公司存在相应的不当行为。虽然陈祥兆与沈伟鹏之间房屋买卖合同关系中认定沈伟鹏没有涂销涉案房屋的抵押贷款构成违约，但经生效判决认定，涉案房屋的网签手续没有撤销，却成为阻却双方合同继续履行的因素之一。故对于中都公司的上述不当行为，应当承担相应的法律责任，一审法院综合郑东永与沈伟鹏之间合同中约定中都公司应当收取的中介服务费金额，酌定中都公司承担1万元的赔偿责任。其次，中凰公司在为沈伟鹏与陈祥兆就涉案房屋提供居间服务时，刘波作为之前为沈伟鹏、郑东永之间就涉案房屋买卖的中介工作人员，刘波也自认涉案房屋网签手续为其个人办理。故刘波在继续进行中介服务的时候，其对涉案房屋是否存在网签所负有当然的注意义务。但是中凰公司在促成交易之前，并没有提供相应的查询。因此，中凰公司在上述过程中也存在过错，应承担相应的赔偿责任。根据约定，因中凰公司的上述过错，双方就中介服务金额所签订的《中介服务费支付确认书》已无履行之可能，故沈伟鹏要求解除双方之间确认居间费用的《中介服务费确认书》，理据充分，一审法院予以支持。即中凰公司应将上述30万元中介服务费予以退还给沈伟鹏并支付利息，利息以30万元为基数，自2017年3月10日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于中凰公司因过错需承担的赔偿责任，一审法院根据中凰公司过错程度，结合中凰公司收取居间服务费的金额，一审法院酌定中凰公司应赔偿1万元给沈伟鹏。最后，经（2019）粤01民终10422号民事判决书认定，沈伟鹏与陈祥兆之间就房屋买卖合同关系的违约方为沈伟鹏，且已经明确认定沈伟鹏的违约责任为没有依照合同约定办理提前还贷的手续，并非是因涉案房屋存在网签手续导致沈伟鹏违约。因此，造成上述违约责任的后果应由沈伟鹏自行承担，上述判决所确定的沈伟鹏应赔偿陈祥兆的违约金等数额，不应由中都公司、中凰公司负担。综合上文论述，在认定中凰公司提供中介服务过程中存在不当并应承担违约责任的情况下，对中凰公司反诉要求沈伟鹏支付剩余中介服务173000元及违约金，均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年8月22日作出一审判决：一、解除沈伟鹏与广州市中凰房地产代理有限公司签订的《中介服务费支付确认书》；二、广州市中凰房地产代理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，返还300000元及利息（利息以30万元为基数，自2017年3月10日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告（反诉被告）沈伟鹏；三、广州市中凰房地产代理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿沈伟鹏10000元；四、广州市中都房地产中介有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿沈伟鹏10000元；五、驳回沈伟鹏的其他诉讼请求；六、驳回广州市中凰房地产代理有限公司的全部反诉请求。案件受理费19730.46元，沈伟鹏负担15924.57元，广州市中凰房地产代理有限公司负担3686.96元，由广州市中都房地产中介有限公司负担118.93元；反诉受理费1880元，由广州市中凰房地产代理有限公司负担。二审中，上诉人沈伟鹏向本院提交一份工商银行2017年3月10日明细清单，拟证明2017年3月10日沈伟鹏按照刘波要求向谭善学支付了30万元中介费，虽然是由中凰公司出具收款收据，但是款项是流向谭善学的账户，中凰公司内部账目混乱，存在刘波与公司人格混同的情况，刘波应承担连带责任。上诉人中凰公司向本院提交两份证据：证据一、陈祥兆出具的情况说明，拟证明陈祥兆和中凰公司都是同意履行房屋买卖合同，包括办理旧网签手续的解除，但是沈伟鹏不同意：证据二、广州市不动产登记查册表，拟证明网签合同已经解除，对该房产第二次交易不存在障碍。中都公司和刘波均未提交证据。经组织质证，刘波、中凰公司对沈伟鹏所提交证据的真实性、合法性无异议，但对关联性不认可，认为谭善学是中凰公司的经理，其代表中凰公司收钱，是职务行为，中凰公司对此是认可的。中都公司认为该证据与其无关，不发表意见。沈伟鹏对中凰公司所提交的证据一真实性、合法性、关联性均不予认可，认为陈祥兆与其存在纠纷，其是有利害关系人，其陈述不可信，不能作为证据使用，另外，案涉房屋无法解除网签合同的责任不在沈伟鹏方，网签是在沈伟鹏不知情、没有授权的情况办理的，刘波、中都公司、中凰公司具有解除网签的责任，沈伟鹏没有说过不愿配合。对中凰公司所提交的证据二的真实性、合法性无异议，但对关联性不认可，认为中凰公司所述情况不清楚是否有依据。中都公司对中凰公司所提交的证据一的真实性无异议，认可其中所述由于房产升值较大，沈伟鹏拒绝履行合同；对证据二真实性、合法性无异议，对关联性不清楚。经审查，本院对上述证据的真实性予以采信，对证据是否能够达到证明目的，将结合案情进行综合评判。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，一审判决判项序号表述有误，“驳回沈伟鹏的其他诉讼请求”、“驳回广州市中凰房地产代理有限公司的全部反诉请求”的正确判项应为第五、第六项。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对沈伟鹏和中凰公司的上诉，本院认定如下：其一，关于刘波是否应本案债务承担连带责任的问题。沈伟鹏就涉案房屋签订买卖合同时，刘波先后为中都公司、中凰公司员工，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”的规定，刘波提供中介服务行为的法律后果应由公司承担。沈伟鹏二审提交的工商银行2017年3月10日明细清单，仅能说明收付款项情况，中凰公司对此予以认可，不足以证明刘波与公司人格混同的情况，因此，沈伟鹏要求刘波承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。其二，关于刘波、中都公司、中凰公司是否应当连带赔偿沈伟鹏各项损失1332300元的问题。前已述及，刘波是职务行为，本案债务与其个人无关。至于中都公司、中凰公司是否应当连带赔偿沈伟鹏各项损失1332300元，则应当综合考量中都公司、中凰公司在居间合同签订和履行过程中是否存在过错以及过错程度的大小。一般而言，房屋买卖合同签订后办理网签手续，是行政机关加强管理的手段和要求，已成为行业交易习惯，目的在于防止商品房出现一房多卖的情形，保护房产交易的透明度，维护诚实信用的交易环境。从当事人的角度而言，网签也是房屋买卖双方应尽的合同附随义务。本案中，沈伟鹏虽然没有授权中都公司就其与郑东永之间的房屋买卖合同办理网签，但办理网签是订立房屋买卖合同后的应有之义，也是中介公司的职责所在，中都公司作为居间方，即使因有瑕疵存在一定过错，其过错程度较小，一审根据相关事实认定中都公司存在不当行为，综合考虑其应当收取的中介服务费金额，酌定中都公司承担1万元赔偿责任，并无不妥，本院予以维持。中凰公司在接受沈伟鹏委托时，虽有核查房产权属情况，但未核实房屋是否存在网签未解除的情形，尤其是中凰公司员工刘波曾经在中都公司任职，是前一手买卖居间业务的具体经办人，其未能了解房屋是否存在网签未解除的情况，积极寻找买家促成交易，未尽审慎审查义务，存在一定过错。但从一审法院（2018）粤0118民初2862号民事判决“陈祥兆依约支付128万元定金，但沈伟鹏未依约在2017年3月12日前向抵押银行申请提前还贷，已构成违约。……网签是否解除与沈伟鹏是否按期申请提前还贷之间没有因果关系。……陈祥兆请求继续履行合同理应得到支持，但陈祥兆明知沈伟鹏与郑东永就涉案房屋办理的网签合同仍未解除，且涉案房屋亦未涂销抵押登记，……涉案房屋存在阻却过户的条件，而陈祥兆却坚持主张履行合同，……故对陈祥兆要求继续履行合同的请求不予支持”以及本院（2019）粤01民终10422号民事判决“涉案房屋现仍处于网签未撤销、抵押权未涂销的状态。涉案房屋无法过户至陈祥兆名下。陈祥兆主张继续履行合同存在法律上的障碍”认定的内容可知，沈伟鹏与陈祥兆之间的交易未能完成，主要是因为“沈伟鹏未依约在2017年3月12日前向抵押银行申请提前还贷”构成违约所致，阻却过户的原因虽然还包括“网签未撤销”，但综合判断，“抵押权未涂销”应为主要障碍，由于“网签未撤销”并非中凰公司造成，中凰公司仅为未尽审查义务，其过错程度较小，因此应当承担适当赔偿责任。沈伟鹏作为出卖方，其出售房屋时，有义务了解并告知所有影响标的房产交易的情形，但其在与陈祥兆签订房屋买卖合同时，已明知曾与郑东永之间有过交易，应当核实房屋是否存在网签情况，尤其是房屋是否存在抵押未涂销等情况，但其没有了解、告知或采取措施解决，径行委托出售，存在严重过错。根据一审法院（2018）粤0118民初2862号民事判决以及中凰公司本案中所提供的陈祥兆出具的情况说明可知，涉案《房地产买卖合同》未能继续履行办理过户，主要是因沈伟鹏的严重违约行为所致，因而最终向买家陈祥兆支付违约金。因此，相应损失，应由沈伟鹏自行承担。其三，关于沈伟鹏是否应当支付中介服务费及违约金的问题。中凰公司促成沈伟鹏与陈祥兆双方就涉案房屋买卖达成交易，且不存在“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益”之情形，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”之规定，中凰公司要求沈伟鹏支付中介服务费，理由正当合理，应予支持。但一审判决认为“因中凰公司的过错，双方就中介服务金额所签订的《中介服务费支付确认书》已无履行之可能，……中凰公司应将上述30万元中介服务费予以退还给沈伟鹏并支付利息”，“对中凰公司反诉要求沈伟鹏支付剩余中介服务173000元及违约金，均不予支持”，未充分考虑合同解除原因中沈伟鹏自身存在严重过错，处理结果并不妥当，应予以纠正。鉴于沈伟鹏、中凰公司均存在过错，根据公平原则，结合过错程度大小，且沈伟鹏与陈祥兆之间合同因未继续履行的后续工作不再进行等因素，中凰公司已经收取的30万元中介服务费可不予退还，但要求沈伟鹏支付中介服务费人民币173000元及违约金的请求亦不再支持。综上所述，沈伟鹏的上诉请求不能成立，应予驳回。中凰公司的上诉请求，部分应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条第一款、第一百七十条第（一）、（二）项之规定，判决如下:一、维持广州市增城区人民法院(2019)粤0118民初1646号民事判决第一项、第四项；二、撤销广州市增城区人民法院(2019)粤0118民初1646号民事判决第二项、第三项、第五项、第六项；三、驳回沈伟鹏的其他诉讼请求；四、驳回广州市中凰房地产代理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19730.46元，由沈伟鹏负担13230.86元，广州市中凰房地产代理有限公司负担6449.6元，由广州市中都房地产中介有限公司负担50元；反诉受理费5610.30元，由广州市中凰房地产代理有限公司负担。二审案件受理费32640元，由沈伟鹏负担25680元，广州市中凰房地产代理有限公司负担6960元。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年十二月二十四法官助理张家齐书记员黄咏欣