河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终3996号上诉人（原审原告、反诉被告）：张云飞，男，1992年4月28日出生，汉族，住河南省太康县。上诉人（原审原告、反诉被告）：王延延，女，1991年6月27日出生，汉族，住河南省太康县。二上诉人共同委托诉讼代理人：许祥，北京市华联律师事务所郑州分所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：新乡市蓝光锦润置业有限公司，住所地新乡市平原示范区农商新天地**楼209B。法定代表人：李海阳，总经理。委托诉讼代理人：侯涛，泰和泰律师事务所律师。上诉人张云飞、王延延因与被上诉人新乡市蓝光锦润置业有限公司（以下简称蓝光公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0725民初1404号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张云飞、王延延，被上诉人蓝光公司委托诉讼代理人侯涛，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张云飞、王延延上诉请求：一、依法撤销一审判决第三项，依法改判张云飞、王延延不支付蓝光公司违约金94325.6元。二、一、二审诉讼费由蓝光公司承担。事实与理由：一、蓝光公司在销售房产时虚假宣传楼间距，误导张云飞、王延延购买蓝光公司商品房，蓝光公司虚假宣传属于严重违约。二、即使张云飞、王延延存在违约情形，张云飞、王延延认为一审法院判决张云飞、王延延支付蓝光公司违约金94325.6元没有法律依据，违约金数额严重过高。蓝光公司辩称：第一、关于楼间距问题。首先，蓝光公司已经严格按照规定，取得了工程规划许可证及总平图并按照总平图的内容进行施工。楼间距如果不符合要求，则蓝光公司无法取得工程规划许可证。其次，《城市居住区规划设计标准》第4.0.9规定了冬至日照不低于1小时，目前案涉房屋尚未达到交付时间，上诉主张的案涉房屋一年看不到阳光，明显无事实依据。此外，商品房买卖合同第十四条规定，出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的调减建设商品房，不得擅自变更。出卖人在出售前已经对公示了“五证”并严格按照工程规划许可证及总平图进行施工。第二、张云飞、王延延所说虚假宣传问题无事实依据。第三、关于违约金过高问题。1、张云飞、王延延对合同的接触具有过错。2、张云飞、王延延未提供证据证明违约金明显高于经济损失，应承担举证不能的责任。3、蓝光公司因张云飞、王延延的违约行为造成了较为严重的经济损失。张云飞、王延延向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除张云飞、王延延与蓝光公司签订的《房屋买卖合同（预售）》；2.判令蓝光公司退还已付首付款、维修基金共计人民币201057.6元并赔偿损失；3.本案诉讼费用由蓝光公司承担。蓝光公司向一审法院提出反诉请求：1、判令解除张云飞、王延延与蓝光公司于2018年9月4日签订的“凤湖长岛国际2号地”《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令张云飞、王延延支付购房合同总额10%的违约金，即94325.6元。该款项直接从应予退还张云飞、王延延的购房款中扣除；3、本案律师费7500元由张云飞、王延延承担。4、本案本诉和反诉的全部诉讼费由张云飞、王延延承担。一审法院认定事实：张云飞与王延延系夫妻关系。2018年9月4日，张云飞、王延延作为买受人与作为出卖人的蓝光公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同载明（主要内容）：1、张云飞、王延延购买蓝光公司开发的位于平原示范区王府井商业小镇项目二号院6号楼1单元1504号房产，总价款为943256元，付款方式为定金10000元和分期首付款及按揭贷款，首付款分五期共计193256元，按揭贷款为750000元。2、合同第八条第二款第（2）项约定：逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自合同解除通知送达起三十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付购房款。3、合同附件四第三项约定：买受人如未按时向银行提交抵押贷款资料或者未按时向银行补充齐全抵押贷款资料的，视同逾期付款，买受人按合同第八条规定承担逾期付款的违约责任。合同附件十一（补充协议）第十八条第四项约定：买受人违反商品房买卖合同及补充协议约定，买受人除按约定向出卖人承担违约金外，还应当承担甲方因此遭受的全部损失，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等。出卖人有权在应退买受人的任何款项中直接扣除上述费用。合同签订后，张云飞、王延延依约向蓝光公司支付购房款、维修基金、车位预选费合计201057.6元，下余购房款未再支付，也未办理银行抵押贷款。2019年9月14日，蓝光公司向张云飞、王延延发出“关于按合同约定尽快履行按揭办理义务的函”，告知张云飞、王延延提交办理按揭抵押贷款的手续材料。2019年9月25日，蓝光公司向张云飞、王延延发出“律师函”。2020年4月27日，蓝光公司向张云飞、王延延发出“合同解除通知函”，告知张云飞、王延延该合同已经解除并要求支付违约金。上述函件张云飞、王延延均已签收，但是，签收后仍未办理银行按揭抵押贷款手续。后张云飞、王延延以蓝光公司承诺的楼间距不符合要求为由，诉至一审法院并提出相关诉讼请求。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力，当事人均应当遵循诚实信用原则，切实履行各自的合同义务。本案中，张云飞、王延延、蓝光公司双方签订的商品房买卖预售合同，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。张云飞、王延延作为买受人，在仅支付蓝光公司首付购房款后，未依约办理银行按揭抵押贷款手续拒绝支付下余购房款，致使蓝光公司合同目的无法实现，构成根本违约，故蓝光公司诉请解除涉案商品房买卖预售合同及补充协议，于法有据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，结合涉案合同履行情况，张云飞、王延延的过错程度及蓝光公司预期利益等因素综合考虑，合同解除后，蓝光公司诉请张云飞、王延延依照涉案合同关于违约责任的约定，支付购房总价款的10%，即94325.6元，作为违约金，未明显超出法定标准，并无不当，一审法院予以支持。蓝光公司诉请张云飞、王延延支付律师代理费7500元，因蓝光公司仅仅提供了代理费票据，并未提供书面代理合同、支付凭证等证据，故缺乏事实根据，一审法院不予支持。张云飞、王延延诉请合同解除后由蓝光公司退还已付款项201057.6元，于法有据，本院予以支持。但是，张云飞、王延延以蓝光公司所售楼楼间距不符合要求为由诉请解除合同并要求赔偿损失，缺乏事实根据和法律依据，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：当事人互负到期债务，债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。本案中，合同解除后，蓝光公司应退还张云飞、王延延购房款201057.6元，张云飞、王延延应支付蓝光公司违约金94325.6元，双方互负金钱债务，同时，双方在涉案合同中明确约定“出卖人有权在应退买受人的任何款项中直接扣除上述费用”，故蓝光公司诉请直接从应退还张云飞、王延延的购房款中将违约金予以扣除，于法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：一、解除张云飞、王延延与蓝光公司于2018年9月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。二、蓝光公司于判决生效后十日内退还张云飞、王延延款项201057.6元。三、张云飞、王延延于本判决生效后十日内支付蓝光公司违约金94325.6元，该款项直接从判决第二项蓝光公司应予退还的款项中扣除。四、驳回张云飞、王延延的其他诉讼请求。五、驳回蓝光公司的其他诉讼请求。以上如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2157.93元，由蓝光公司负担。反诉案件受理费1168元，由张云飞、王延延负担1082元，蓝光公司负担86元。二审中，张云飞、王延延提供证据：提交微信聊天记录截图六张。证明目的：蓝光公司在销售过程中对所有的业主模糊的告知四五十米、五六十米，并没有说几号楼到几号楼一共多少米，一共有多高，蓝光公司虚假宣传。蓝光公司质证意见：第一、对于形成于一审判决之前的证据不属于新证据。法院均应不予采纳。第二、对于真实性，这都是打印出来的，没法核实真实性。第三、蓝光公司的合同里面有清晰的约定买受人确认，就是出卖人雇佣任何人员，双方在交易过程中口头表达的意向和信息介绍与合同不一致的或者超出合同约定的不构成合同的内容，不具有关联性。本院认为：结合当事人的陈述和其他相关证据，本院对张云飞、王延延提供的证据将综合认定。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为：关于违约金的问题。本案中，在购房者非常关心的楼间距问题的情况下，蓝光公司在其房屋买卖合同的格式条款中，并没有充分明确说明、提示让购房者知晓；张云飞、王延延在签订合同时，也未认真审查合同中关于楼间距的问题。虽然从合同内容上看，张云飞、王延延违约，但实际上张云飞、王延延不继续履行合同原因是楼间距超出了其接受范围，且已经超出该楼盘相当部分业主的正常接受范围。故本院结合双方的过错程度、综合本案案情，酌定张云飞、王延延赔偿蓝光公司10000元。综上，本院对张云飞、王延延上诉请求部分支持；对一审判决不妥之处，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省原阳县人民法院（2020）豫0725民初1404号民事判决第五项；二、维持河南省原阳县人民法院（2020）豫0725民初1404号民事判决第一项、第二项、第四项；三、变更河南省原阳县人民法院（2020）豫0725民初1404号民事判决第三项为“张云飞、王延延于本判决生效后十日内支付新乡市蓝光锦润置业有限公司违约金10000元，该款项直接从判决第二项新乡市蓝光锦润置业有限公司应予退还的款项中扣除”；四、驳回新乡市蓝光锦润置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2157.93元，由新乡市蓝光锦润置业有限公司负担；反诉案件受理费1168元，由张云飞、王延延负担168元，新乡市蓝光锦润置业有限公司负担1000元。二审案件受理费2158元，由张云飞、王延延负担258元，新乡市蓝光锦润置业有限公司负担1900元。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  周云贺审判员  郭中伟二〇二〇年十二月二十一日书记员  王 洁