广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9663号上诉人（原审被告）：谢让彬，男，汉族，1982年10月24日出生，身份证住址广东省丰顺县。委托诉讼代理人：黄海，广东法丞汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯小静，女，汉族，1978年5月24日出生，身份证住址广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：何志平，广东安国律师事务所律师。原审第三人：杨敬周，男，仫佬族，1976年3月29日出生，身份证住址广东省广州市花都区。原审第三人：姚建梅，女，汉族，1964年2月15日出生，身份证住址广东省梅州市梅江区。委托诉讼代理人：钟宇明，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡颖珠，广东启源律师事务所律师。原审第三人：刘记房，男，汉族，1977年3月21日出生，身份证住址广东省广州市从化区。原审第三人：刘鉴荣，男，汉族，1969年7月13日出生，身份证住址广东省广州市从化区。原审第三人：刘金晃，男，汉族，1954年10月6日出生，身份证住址广东省广州市从化区。上述三原审第三人共同委托诉讼代理人：李东壁，广东华瑞兴律师事务所律师。上述三原审第三人共同委托诉讼代理人：姚石，广东华瑞兴律师事务所实习律师。原审第三人：广东泰扬律师事务所，住所地广东省佛山市南海区桂城街道简平路**天安南海数码新城****。法定代表人：林迎星，职务主任。委托诉讼代理人：戴勤，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱天养，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。上诉人谢让彬因与被上诉人侯小静、原审第三人杨敬周、姚建梅、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、广东泰扬律师事务所（以下简称泰扬律所）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初3016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。谢让彬上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判谢让彬无需赔偿购房款及资金占用费；2.判令侯小静承担本案一、二审全部诉讼费。事实及理由如下：一、一审法院查明事实不清，适用法律错误，以“不法得利不得返还”的原则排除谢让彬的返还请求权，严重错误。1.一审法院对于从化区政府主导的“拆违”行为合法性问题避而不谈，直接影响了本案判决。2.根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，侯小静主张合同无效并要求谢让彬返还购房款，但由于涉案整栋房屋被拆除，侯小静客观上无法返还房屋，故应按照合同法的规定进行折价补偿。3.涉案房屋在被政府罚没后，相关权利人是有缴纳罚款的，而政府拆除涉案房屋时，却没有《行政处罚决定书》，一审法院的认定逻辑是因为涉案房屋被强制拆除进而认定房屋的非法性质，而非从强制拆除的合法、合理性角度为出发点进行审查。4.本案中侯小静的过错是明显的，也是一审认定的违法交易参与者，应根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第33点的规定进行处理，一审依据“不法得利不得返还”理论所作出的判决，有失公正。5.既然一审按照前述理论判决，一审是认为参与交易各方均在参与“违法交易”，既然是“违法交易”，则用于购买非法物的款项也不应被保障，不应该判决返还购房款。二、一审判决与国家法律、政策相违背，也不利于定纷止争。1.既然一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项认定合同无效，却通过判决充分保障购房者，鼓励不特定人士购买小产权房。从一审判决来看，即使房屋被拆除，购房者的利益也能得到完全保障，与国家的法律、政策相违背。2.一审只保障了侯小静的利益是不公平、不合理的，必将引起一系列的维权诉讼。3.谢让彬在一审庭审及后续代理意见均明确，谢让彬仅仅是交易的其中一环，只赚取了微薄的差价，但一审判决直接要求谢让彬承担全部责任，明显不合理，也严重损害了谢让彬的权益。三、一审判决认为国家对违法建筑持否定评价，法律应当对违法参与者进行制裁，不法得利不得返还，但没有买卖就没有伤害，购买者同样是违法的参与者，既然购买者愿意参与违法建筑的买卖行为，就应当认定购买者甘愿承担相应的法律后果，包括但不限于房屋违法被没收、拆除以及购房款损失等。法院应以侯小静主张的权益不具有正当性和不属于法律保护的正当权益，判决驳回其全部诉讼请求。四、一审法院无视交易标的物违法，采用双重认定标准，判决保护违法交易，导致建房、售房者遭受双重损失（承担建筑成本和经济赔偿）。而购买者却无需承担房屋折价返还赔偿，还可以全额获得返还购房款及资金占用利息。购房者购买违法房屋无需承担任何风险，甚至可以因此获利。一审判决不仅违背公平原则，也严重损害了司法权威及公正，带来消极的社会影响与负面的价值导向。五、本系列案件在一审法院作出了不同的裁判结果，违背了同案同判原则。侯小静辩称，不同意谢让彬的上诉请求，理由如下：1.侯小静的交易相对方是谢让彬，因此由于合同无效而导致的后果应由谢让彬承担，与其他案外人无关，谢让彬可以另行起诉进行维权。2.涉案房屋从一审证据以及一审判决查明的事实可知为违章建筑。该违章建筑从其建立以及没有任何补救措施的情况下，自始至终是违章建筑，无论谁最后接盘也不能改变涉案房屋为违章建筑的性质，因此一审判决适用“不法得利不得返还”的原则是正确的。3.侯小静在一审判决中已经承担了向谢让彬支付房屋占用费成本的责任，因此不能认为合同无效仅导致谢让彬不利的情形。杨敬周述称，同意谢让彬的说法，杨敬周不是合同相对方，与侯小静也不认识，杨敬周与侯小静也没有关于房款的往来，因此杨敬周不应承担责任。姚建梅述称，1.姚建梅并非合同相对方，不需要承担合同无效的法律责任。2.同意谢让彬当庭补充的上诉意见即上述上诉意见中的第三点至第五点。3.侯小静明知涉案房屋明显低于同地段商品房的价格，其仍自愿购买涉案房屋，其对于涉案房屋的性质是清楚和知情的。既然购买者自愿购买违法建筑的房屋，其就应当自行承担相应的法律后果。刘记房、刘鉴荣、刘金晃述称，对于谢让彬的上诉意见无异议。泰扬律所经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其提交书面意见述称，1.由于侯小静没有就本案提起上诉，且谢让彬的上诉请求也没有涉及到泰扬律所是否应就本案承担民事责任，故泰扬律所的二审答辩意见与一审所提答辩意见一致，不就谢让彬的上诉意见发表意见，谢让彬的上诉意见请二审法院依法审查。2.基本上述理由，泰扬律所将不安排代理人参加本案二审庭询。侯小静于2019年7月4日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认谢让彬与侯小静的《合资建房协议书》无效；2.谢让彬返还侯小静房屋转让费205000元；3.谢让彬向侯小静支付该房屋转让费利息（以205000元为基数，按年利率6%，从2016年12月6日起计算至实际付清之日止）；4.本案诉讼费由谢让彬承担。一审案件审理过程中，一审法院依职权到广州市规划和自然资源局从化区分局、从化区太平镇政府等部门调取以下证据：1.现场图片6张（拆除前后）；2.行政处罚决定书、罚款缴费收据；3.从化区政府办公室关于强制拆除震通商务大厦问题的复函；4.广东省自然资源厅不予受理决定书；5.震通大厦住户信息统计表（13层楼，从化区太平镇入户调查）；6.强制拆除现场公告。另，依职权在“广州从化发布”网站下载2019年4月22日以及4月24日关于涉案震通大厦拆除的两份新闻稿件，反映涉案震通大厦正式拆除时间为2019年4月22日。就从化地区拆除违章建筑时是否对违章建筑的成本价作出补偿问题，一审法院向广州市从化区城市管理和综合执法局发出协助调查函，该局于2019年11月1日回复没有对违章建筑的成本价作出补偿。另，根据（2019）粤0117民初1727号案调取的广东省大埔县公安局洲瑞派出所出具的户籍证明反映，蔡某已于2017年去世。一审法院经审理认定事实如下：根据2016年12月6日见证单位为“广东泰扬律师事务所”、见证律师为“陈汉原”，并盖有“广东泰扬律师事务所律师见证专用章”的（2016）泰律见字第1214号《律师见证书》，该见证书后附广东泰扬律师事务所《律师事务所执业许可证》及陈汉原律师执业证复印件，谢让彬与侯小静于2016年12月6日签订的《合资建房协议书》已经律师见证，该《合资建房协议书》约定，侯小静委托谢让彬新建xx楼第12层的xx号单元房，总造价为205000元。同时，该《律师见证书》里还附有：1.从化市太平镇太平村油麻埔经济合作社于2014年1月8日出具的《证明》（复印件），内容为“兹有广州从化太平村油麻埔经济社开发区旁边自留用地合计约1500平方米，权属刘监丰、刘金晃、刘记房所有使用”。2.刘记房于2014年2月19日出具的《全权委托书》（复印件），内容为刘记房委托蔡某、姚建梅全权处理合资楼一切事宜“1.受委托人全面负责本项目设计、报建、施工、监理、产权登记、物业管理等全部工作。2.受委托人全面负责本项目建设的一切相关事宜，全权委托受托人办理归属受托人本人所分得的该合资楼进行出租、转让与第三方签订合建房协议书，收取合资款等相关事宜。3.受委托人在受托权限内的一切行为决定，本人均予以确认。4.受委托人履行受托行为所形成的债权债务不涉及委托人部分由受托人负责承担。”3.《合资建房协议书》（甲方为刘记房，乙方为姚建梅、蔡某，2014年2月19日签订）（复印件），内容为甲方提供自有的从化太平镇太平村油麻埔社的1500平方米宅基地，地块，地块权属刘金晃丰、刘记房三人所有，三人一致同意由刘记房代表三人全权负责项目相关事宜；乙方提供楼房建设所需要的资金，新建楼房13层，建成后，甲方分得第1、2、5、9整层，乙方分得第3、4、6、7、8、10、11、12、13整层。4.《合建房股份部分分割协议书》（三方签名是蔡某、钟建雄、姚建梅，2014年12月5日签订）（复印件），内容为在合建房十二层半主体工程已完成正进入装修阶段，因资金问题经三方合建人协商，按合建房投资比例分割各自部分产权，其中蔡某分得第10层整层，姚建梅、钟建雄二人共同分得第11、12层整层，其余楼层房屋产权按各股东份额共同所有。5.《分房协议书》（双方签名为姚建梅、钟建雄，见证人张某）（复印件），内容为根据蔡某、姚建梅、钟建雄于2014年12月5日、2015年1月9日签订的三方协议书，姚建梅、钟建雄二人共同分得第7、8、11、12层整层，经姚建梅、钟建雄协商约定分割各自产权，其中，姚建梅分得第7、12层整层，钟建雄分得第8、11层整层。6.《合资建房协议书》（甲方为姚建梅，乙方为杨敬周，2016年7月6日签订）（复印件），内容为杨敬周出资委托姚建梅建设705、706、707、709、1201、1203、1205、1206、1207号单元，协议书并未记载总造价。7.《合资建房协议书》（甲方为杨敬周，乙方为谢让彬，2016年11月28日签订）（复印件），内容为谢让彬出资委托杨敬周建设705、1203号单元，总造价为41万元。8.《小区管理协议》（甲方为谢让彬，乙方为侯小静，2016年12月6日签订），约定每套收取水电周转金500元，电梯维修基金2000元等。2016年12月6日，侯小静的丈夫童某通过广州农村商业银行个人活期转账（电子化）（账户账号为62×××58）向谢让彬账户（账户账号为62×××72）转账支付90000元及110000元，共计200000元。一审庭审中侯小静自述，剩余5000元房款为现金支付。同日，广州市正煌房地产中介有限公司出具震通大厦1203房购房款205000元三联收据，收据上盖有该公司公章，经手人为谢让彬。另查，2017年12月4日，广州市国土资源和规划委员会对刘记房、刘鉴荣、刘金晃作出穗从国土规划资罚【2017】724号《土地违法案件行政处罚决定书》，其中查明刘记房、刘鉴荣、刘金晃三人在2012年9月始，未经土地行政主管部门批准，擅自在从××区太平镇太平村油麻埔土名“蔡元冚”地段占地进行建设房屋，非法占用土地面积682.48平方米。以上被占用土地在2011年土地变更调查成果中，土地利用现状为果园682.48平方米，从化市土地利用总体规划（2010-2020年）中规划为城市682.48平方米。处罚如下：责令退还非法占用的土地，没收在非法占用682.48平方米土地上新建的房屋；并处罚款12967.12元。同日，刘记房、刘鉴荣、刘金晃缴纳罚款12967.12元。2019年6月18日，刘记房向广东省自然资源厅提出行政复议申请，2019年7月15日，广东省自然资源厅作出粤自然行复【2019】307号《不予受理决定书》，以刘记房超过法定60日的复议申请期限，不符合行政复议申请的受理条件为由，不予受理刘记房的行政复议申请。2019年4月2日，广州市从化区城市管理和综合执法局向刘记房、刘鉴荣、刘金晃发出穗综从告字【2019】第1300009号《告知书》，查实存在下列违法事实：2014年6月开始，三人在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在广州市从××区太平镇太平村油麻埔土名“蔡元冚”地段建设一幢13层房屋并于2014年12月建设完成，上述建设占地总面积为766.43平方米，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定将对上述的违法建设行为作出限期拆除违法建设的行政处罚。在作出行政处罚决定前，要求听证的，请在接到告知书之日起三日内提出举行听证的申请。2019年4月15日，广州市从化区城市管理和综合执法局向刘记房、刘鉴荣、刘金晃作出《关于撤销穗综从告字【2019】第1300009号告知书的通知》，认为该案尚存遗漏违法主体的可能，需进一步核实，故决定撤销《告知书》，《告知书》所涉的听证会不再举行。2019年4月4日，广州市从化区人民政府办公室向太平镇人民政府、区城市管理和综合执法局作出从府办复【2019】204号《关于强制拆除震通商务大厦问题的复函》，区政府原则同意由太平镇人民政府、区城市管理和综合执法局组织实施，区规划和自然资源分局、区公安分局协助强制拆除刘记房、刘鉴荣、刘金晃在太平镇××油麻埔队地段占地建设的（震通商务大厦）违法建筑物。2019年4月5日，广州市从化区太平镇人民政府向刘记房、刘鉴荣、刘金晃等震通商务大厦全体住户发出《公告》，根据《广州市从化区人民政府办公室关于强制拆除震通商务大厦问题的复函》要求，该镇近期将对震通商务大厦实施强制拆除，对于该违法建筑物上的住户，自公告发出3日内（即2019年4月8日前）自行从该违法建筑物搬走，否则将承担相关法律责任。根据“广州从化发布”微信公众号发布的新闻信息，2019年4月22日，太平镇人民政府等相关部门对震通商务大厦启动强制拆除程序，震通商务大厦占地面积约766.43平方米、建筑面积约9567平方米，拆除前在大厦居住的127套房、5间商铺共132户住户已全部搬离。再查，根据从化区太平镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》显示，涉案的1203房，登记户主为童某，住房来源为合资建房，面积为105平方米，已装修已入住。侯小静与童某于2003年3月3日登记结婚。又查，广东泰扬律师事务所负责人林迎星以陆续收到广东省惠东县人民法院及广州市从化区人民法院应诉材料，发现涉案《律师见证书》上加盖的“广东泰扬律师事务所律师见证专用章”等印章均非该所印章，律师见证费收款人亦非该所员工为由，认为有人伪造该所印章并假冒该所名义非法从事律师见证义务，骗取他人见证费，先后向有关公安机关报案，2019年5月14日佛山市公安局南海分局桂城派出所、2019年7月10日惠东县公安局亚婆角派出所先后出具报警回执。2019年5月16日，广东泰扬律师事务所在南方日报刊登声明。一审庭审中，侯小静自述，是谢让彬带其去广州市白云区太和镇的地址签订《律师见证书》的，涉案1203房于2016年12月6日交付使用。另查，根据广州市房地产租赁管理所公布的2016年、2017年、2018年广州市房屋租金参考价，广州市从××区太平镇太平村油麻埔经济社楼梯楼每月租金分别为9元、9元、7元/建筑面积平方米，均没有电梯楼租金参考价。一审法院认为：侯小静持《合资建房协议书》等证据提起本案诉讼，并将协议相对方谢让彬列为被告，因侯小静与谢让彬签订《合资建房协议书》时，涉案震通商务大厦已经建成，故两人所签协议名为合资建房，实为房屋买卖，因此，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。一、关于侯小静与谢让彬签订《合资建房协议书》的效力问题。涉案1203房所在的震通商务大厦已经被国土部门认定为非法占用土地并处没收，及后又被有关部门强制拆除，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，侯小静与谢让彬签订《合资建房协议书》无效。二、关于《合资建房协议书》无效后，侯小静、谢让彬责任认定问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于双互返还问题。一般而言，房屋买卖合同被认定无效后，买受人应当将房屋返还给出卖人，并支付房屋占有使用费；出卖人应当将收取的价款返还给买受人，并支付资金占用费。本案中，谢让彬已经收取的购房款205000元，应予以返还，并计付资金占用费。资金占用费以购房款205000元为本金，从资金占用之日即2016年12月6日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付，又因自2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，因此，关于资金占用费支付，谢让彬应以205000元为基数，自2016年12月6日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止。因涉案房屋已被强制拆除，房屋无法返还，谢让彬主张折价补偿，一审法院认为，虽然《中华人民共和国合同法》第五十八条在规定相互返还规则时并未明文设置例外规定，但其适用存在事实上的限制，行为违法性的严重程度将直接影响返还与否，其原理是，在违法程度较重时，诚信或公平无法与制裁不法的需要相比，此时，应适用“不法得利不得返还”原则，排除当事人的返还请求权。本案中，涉案房屋具有非法性质，被强制拆除，故不具有返还的正当性，也就不存在折价补偿问题。因此，谢让彬该项主张，一审法院不予采纳。关于房屋占有使用费，由于同期同地段并没有电梯房租金参考价数据，故一审法院在广州市房地产租赁管理所公布的广州市从××区太平镇太平村油麻埔经济社楼梯楼租金参考价基础上酌情上浮至10元/平方米作为同期同地段电梯房的租金参考价。鉴于涉案房屋已被拆除无法测量面积，各方当事人亦未提交涉案房屋具体建筑面积证据，故一审法院以从化区太平镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》调查数据来认定，涉案房屋面积为105平方米。涉案1203房于2016年12月6日交付给侯小静使用，至2019年4月5日公告强制拆除，共28个月。也即，侯小静应支付的房屋占有使用费为：10元/平方米×105平方米×28个月=29400元。综上，谢让彬应赔偿侯小静的损失为：175600元（购房款205000元-房屋占有使用费29400元）以及购房款205000元的资金占用费。超出部分，缺乏理据，一审法院不予支持。三、关于诉讼主体追加问题。关于姚建梅主张追加蔡某、钟建雄为共同被告之意见，一审法院认为，蔡某、钟建雄虽是涉案震通商务大厦的投资建设者之一，应承担相应的责任。但蔡某已去世，其继承人暂不能确定，且侯小静并未对蔡某、钟建雄提起诉讼，是侯小静对其民事权利和诉讼权利的自由处分，即使本案不追加蔡某、钟建雄为共同被告或第三人，并不影响本案事实的查明及裁判处理。因此，一审法院并未采纳姚建梅该意见。姚建梅主张追加广州市从××区太平镇太平村油麻埔经济合作社为共同被告之意见，一审法院认为，广州市从××区太平镇太平村油麻埔经济合作社均非涉案《律师见证书》中所涉合同的一方当事人，亦非行政处罚决定书中的行政相对人，并非必要共同诉讼人，因此，一审法院不予采纳第三人姚建梅该意见。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第八条、第十三条、第十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年12月31日作出如下判决：一、侯小静与谢让彬于2016年12月6日签订的《合资建房协议书》无效；二、谢让彬在本判决生效之日起10日内向侯小静赔偿损失共计175600元；三、谢让彬在本判决生效之日起10日内向侯小静赔偿购房款205000元的资金占用费，该资金占用费以205000元为本金，自2016年12月6日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止；四、驳回侯小静其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4936元，由侯小静负担1974.4元，谢让彬负担2961.6元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、本案应审查的法律关系范围；二、侯小静与谢让彬签订的《合资建房协议书》是否应认定为无效合同；三、如前述《合资建房协议书》为无效合同，则无效的法律后果如何。关于争议焦点一。本案系因涉案房屋被作为违法建筑强制拆除而引发的纠纷。涉案房屋从建设到最终为侯小静所购买，中间历经多个流转环节，涉及众多参与者。侯小静除要求合同相对方谢让彬承担责任之外，未要求杨敬周、姚建梅、刘记房、刘鉴荣、刘金晃上游参与者共同承担连带责任。谢让彬上诉主张其仅仅是交易的其中一环，只赚取了微薄的差价，但一审判决直接要求谢让彬承担全部责任，明显不合理，也严重损害了谢让彬的权益，故本案是仅审查侯小静与谢让彬间的合同所涉法律关系，还是应将上游各环节所涉法律关系一并纳入审查范畴，各方当事人存在较大争议。因此，本案的处理需以厘清本案要审查的法律关系为前提。首先，如上所述，涉案房屋从建设到最终为侯小静所购买，中间历经多个流转环节，各环节在客观上固然存在一定的关联性，但各个环节所涉主体、法律关系、权利义务内容并不相同，且各环节均具有其独立性，各环节当事人在交易过程中所获利益并不相同，不宜也无法在本案一并审查处理。其次，从侯小静一审的诉讼请求来看，其所主张的是确认侯小静与谢让彬所签订的《合资建房协议书》无效，以及该合同无效后的财产返还和损失赔偿请求权，并不涉及对其他上游环节法律关系项下权利、义务的主张。再者，侯小静已明确其请求权基础为缔约过失责任请求权，即侯小静未主张杨敬周、姚建梅、刘记房、刘鉴荣、刘金晃对涉案债务承担连带责任，故本案的审查不应超出当事人所主张法律关系范畴。因此，尽管涉案房屋历经多个流转环节，涉及众多参与者，但本案审查的法律关系应以侯小静与谢让彬之间《合资建房协议》所涉法律关系为限。关于争议焦点二。侯小静与谢让彬签署的《合资建房协议书》名为合资建房协议，实为房屋买卖合同，侯小静基于该合同无效向一审法院提起诉讼，故本案为房屋买卖合同纠纷。已查明的案件事实显示，涉案房屋所属的震通商务大厦已被国土部门作出的《土地违法案件行政处罚决定书》认定非法占用土地并处没收，且现已被行政部门作为违法建筑予以强制拆除。侯小静与谢让彬就违法建设的涉案房屋所签订的《合资建房协议书》，违反了法律的强制性规定，依法应认定为无效合同。一审判决对此处理正确，本院予以维持。谢让彬、侯小静均知悉涉案房屋不具备合法产权，仍存侥幸心理订立合同，故双方对于《合资建房协议书》无效均存在过错。关于争议焦点三。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据上述法律规定，结合当事人的诉辩主张，本案需要审查以下三个问题：其一，关于购房款的返还。本案中，侯小静与谢让彬签订的《合资建房协议书》无效，基于合同取得的财产应予返还，一审判决谢让彬向侯小静返还已收取的购房款205000元，合法有据，本院予以维持。涉案房屋属于违法建筑且已被行政部门强制拆除，故不存在返还原物的问题。涉案房屋的灭失，系因房屋本身的违法属性，触犯公法法益而被行政部门强制拆除，不构成《中华人民共和国合同法》第五十八条所规定的“不能返还或者没有必要返还”的情形，且侯小静对涉案房屋的灭失既不存在过错也未因此获益，故谢让彬所提折价补偿的主张，不能成立。一审判决不予采纳谢让彬的折价补偿主张处理结果正确，本院予以维持。其二，关于购房款利息的支付。本院认为，涉案房屋被拆除前侯小静已实际占有使用两年有余，侯小静因占有使用涉案房屋而获益，该收益所对应的房屋占有使用费可与购房款占有使用费（即利息）相互抵销，再结合侯小静对涉案合同无效存在过错的情节，故对于侯小静提出的支付购房款利息的请求，应予驳回。其三，关于损失的负担。关于房屋灭失给谢让彬造成的损失，由于涉案房屋建设在前，侯小静与谢让彬签订《合资建房协议书》在后，涉案房屋的拆除系因其违法属性，并非因买卖行为无效所导致。房屋被强制拆除亦非买受人侯小静过错所致，故房屋灭失的损失不属于本案缔约过失责任应予分担赔偿之范围，谢让彬主张侯小静承担该损失，缺乏法律依据。由于谢让彬亦是从上一手出卖人处受让涉案房屋，故谢让彬在承担本案合同无效的法律责任后，可依据其与上一手出卖人之间的法律关系，另寻权利救济途径。综上所述，谢让彬的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但法律适用有误，导致部分处理结果不当，依法应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初3016号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初3016号民事判决第二、三、四项；三、谢让彬在本判决生效之日起10日内向侯小静返还购房款205000元；四、驳回侯小静其他诉讼请求。一审案件受理费4936元，由侯小静负担642元，由谢让彬负担4294元。二审案件受理费4518元，由侯小静负担1021元，由谢让彬负担3497元。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年十二月十七日书记员 冯 韵彭诗敏