山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁17民终3926号 上诉人（原审被告）：菏泽市大田房地产开发有限公司,住所地菏泽市广福街888号。 法定代表人：潘红强，职务：总经理。 委托诉讼代理人：胡威，山东邦治律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任仲辉，山东邦治律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：刘志伟，男，1989年2月2日出生，汉族，农民，住郓城县。 委托诉讼代理人：王延秀，山东郓州律师事务所律师。 上诉人菏泽市大田房地产开发有限公司（以下简称大田公司）因与被上诉人刘志伟商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省郓城县人民法院（2020）鲁1725民初4546号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 大田公司上诉请求：1.撤销原判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋交付日期应顺延321天。三上诉人和被上诉人于2018年5月16日签署商品房买卖合同，合同约定交付日期是2018年12月31日。涉案房屋施工期间，政府发布了相关的环保政策，高考期间停工通知，山东省启动重大公共卫生事件一级响应，山东省人力资源和社会保障厅发布了关于延迟省内企业复工的通知等文件，导致涉案工程不得不停工，停工期限达321天。根据合同约定，因政府原因或不可抗力导致上诉人无法如期交付的，上诉人不承担任何责任。因此，合同约定的交付日期应顺延321天。二、法院判决上诉人支付逾期交房违约金至实际交付之日错误，被上诉人起诉之日后的逾期交付违约金，被上诉人应另行起诉。房屋的交付，需要被上诉人接收。即便涉案房屋具备了交付条件，如被上诉人拒绝接收，房屋也无法“实际交付”。再者，房屋是否具备交付条件，不同业主也存在不同判断，如一概判决上诉人支付逾期交房违约金至实际交付之日，显然是对上诉人权益侵害。上诉人认为，逾期交房违约金应计算至被上诉人起诉之日。 刘志伟辩称，一审法院应当以被上诉人提交的商品房买卖合同认定案件事实，被上诉人购买的期房而非现房，签订商品房买卖合同也是被上诉人提供的格式文本，一审法院不应扣除逾期交房天数，不应当将因天气原因导致的逾期交房归结为不可抗力，根据双方签订的商品房买卖合同第28条第2款规定，补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同约定，应该由出卖人承担责任，排除买受人主要权利仍以本合同为准，而一审判决予以认定的“政府行为”在附件补充协议中，该补充协议是上诉人提供的条款，且未向上诉人解释说明，而商品房买卖合同正式文件中并没有上诉人逾期交房违约责任的免责事由，故不应当免除开发商逾期交房的责任。且上诉人的补充上诉意见中要求重复计算延期天数更是没有道理，该计算方式没有任何事实和法律依据。 刘志伟向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付自2019年1月1日至2020年6月30日止的逾期交房违约金33,555.6元；2.依法判令被告支付自2020年7月1日至满足商品房交付条件并书面通知原告办理交房手续之日的逾期交房违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2018年3月14日签订《商品房买卖合同》，原告共计缴纳房款563486元。根据合同约定，被告应于2019年5月30日前向原告交房，但被告欲交付的商品房至今未达到合同约定的交房条件，无法向原告交房。 一审法院经审理查明：原告购买被告开发的枫叶正红小区商品房（B5＃-2-201）一套，2018年3月14日签订商品房买卖合同一份，合同载明：该商品房建筑面积为130.68㎡，单价4312.61元/㎡，房屋总价款为563,572元。2018年5月16日，原被告又签订商品房买卖合同（预售）一份，合同载明：该楼房建筑面积共130.667㎡，单价4312.61元/㎡，房屋总价款为563,486元，约定于2019年12月31日前交付房屋。如逾期交付房屋，自交付期限届满次日起至实际交付之日止，被告应支付总房款的日万分之一的违约金，并以此合同在郓城县房产管理局办理了商品房预售网上备案登记手续。现原告共支付购房首付款233,486元，商业贷款支付购房款330,000元。被告至今未向原告交付房屋。另查明，自2018年5月16日至2018年12月31日期间，因防治大气污染环境治理的需要，政府相关部门多次发布重污染天气预警，启动应急响应，停止建筑工地、拆迁工地等施工共计28天。 一审法院认为，本案原被告签订的商品房买卖合同，均是双方协商一致的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。2018年5月16日签订的商品房买卖合同（预售），对楼房面积、全部价款数额、楼房交付日期等主要条款均有变更，所交价款数额亦与此合同约定数额一致，应视为是双方协商一致，是对2018年3月14日签订的合同进行的变更，且以此合同在郓城县房产管理局办理了商品房预售网上备案登记手续，双方均应按此合同约定全面履行合同义务。原告按约交付了全部购房款，被告应按约交付房屋，现被告未按约向原告交付房屋，构成违约，依法应承担违约责任。在合同履行期间，被告因执行政府的环保停工禁令致使停工，显属非被告所能控制，不能避免并不能克服的客观情况。被告停止施工的行为，必然会对涉案工程项目的工期造成影响，工期延长必然导致交房日期延迟。据此，被告的交房日期亦应顺延。高考期间的通知是做好考场周边的施工噪声控制，不得超过规定标准，并非全天候停工，被告可以根据通知要求合理安排、调节施工时间，且被告未提供证据证明其施工现场在应停工的范围内，关于延迟省内企业复工的通知涉及期间并未在合同履行期间，故被告要求扣除高考期间及延迟复工的天数的抗辩理由不成立，一审法院不予采信。经核查，被告自2019年1月1日起至2020年6月30日止，共逾期547天，扣除停工的28天，被告实际逾期519天，违约金数额为29244.9（563486×0.1‰×519）元。故，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，予以部分支持。现被告未实际向原告交付楼房，原告要求的2020年7月1日后的逾期交房违约金可自2020年7月1日起计算至实际交房之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告菏泽市大田房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告刘志伟逾期交房违约金29,244.9元（自2019年1月1日起至2020年6月30日止）；二、被告菏泽市大田房地产开发有限公司于判决生效后实际交房之日支付原告刘志伟逾期交房违约金（自2020年7月1日起至实际交房之日止，计算方法为：563,486元×0.1‰×逾期天数）；三、驳回原告刘志伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费319元，由原告刘志伟负担54元，被告菏泽市大田房地产开发有限公司负担265元。 本院二审期间，大田公司向本院提交证据：证据一、郓城县枫叶正红养老社区B5、B8、B20栋楼建设工程竣工验收备案证书各一份，拟证明涉案工程B5、B8栋楼开工建设时间为2017年11月4日，竣工日期为2020年4月23日；涉案工程B20栋楼开工建设时间为2020年7月1日，竣工日期为2019年8月15日，应自涉案工程开工建设之日至合同约定交房之日期间内统计因不可抗力导致的停工天数。证据二、郓城县枫叶正红养老社区B5、B8、B20栋楼分层房屋面积表一份，拟证明房屋面积表取得之日，涉案房屋已符合合同约定的交房条件。证据三、枫叶正红养老社区B区竣工综合验收备案证书一份，拟证明郓城县枫叶正红养老社区B区于2020年9月18日取得竣工验收备案证书，结合证据二可以证实所有涉案楼栋均符合交房条件，证据四交房通知收寄单及快递运输详情单，拟证明2020年9月30日上诉人向刘志伟邮寄交房通知书，上诉人履行交房通知义务，但被上诉人拒收，上诉人已履行合同义务。刘志伟的质证意见是，对证据一真实性有异议，上诉人提交的建设工程规划申请表显示其申请日期是2018年6月25日，根据建筑法第7条之规定建筑工程在开工之前应当取得施工许可证，而施工许可证的前提是取得建设工程规划许可证，不可能在2017年7月1日即取得建设工程施工许可证，上诉人何时施工与被上诉人没有关系，且上面的证书内容均为手写，真实性无法确定，上诉人的抗辩事由不成立。对证据二真实性和合法性没有异议，对其证据目的和关联性有异议，本案案由是上诉人的延期交房违约责任，该面积表并不能证明被上诉人实际收到的房屋所收房了，与本案没有关联性。对证据三真实性、合法性无异议，该证书颁发时间是2020年9月18日，与合同中约定的交房日期是2019年5月30日，相比较上诉人已经构成违约。对证据四的真实性和合法性没有异议，按照合同约定上诉人不仅要达到商品房交付的条件，另外还要书面通知被上诉人，办理完交房手续这三个条件均完成才算交房。本院经审查认为，对上述证据对方当事人提出异议，其证据效力应与本案其他证据综合认定。 本院审理查明，大田公司于2020年9月18日取得郓城县枫叶正红养老社区B区（含B5栋）建设项目竣工综合验收备案证书。大田公司于2020年9月30日向刘志伟邮寄文件，邮单未注明文件内容，刘志伟于2020年10月2日签收。大田公司于2020年10月20日按照商品房买卖合同上的地址和联系方式 向刘志伟邮寄交房通知书，该邮件于2020年10月22日被退回。 另查明，涉案《商品房买卖合同》第九条第二段约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以挂号信通知买受人后，超过通知规定交付时间15天未来办理房屋交接手续的，出卖人有权选择（1）或（2）进行处理。（1）视买受人已实际交付，房屋毁损风险由买受人承担……” 再查明，一审判决第2页倒数第八行的“约定于2019年12月31日交付房屋”存在笔误，应为“约定于2018年12月31日交付房屋”，本院予以更正。 本院审理查明的其他事实与原审一致。 本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人实际停工时间的认定；二、一审法院认定上诉人逾期交房的时间是否正确。 上诉人与被上诉人于2018年5月16日签订商品房买卖合同（预售），约定于2018年12月31日前交付房屋，自合同签订后，政府相关部门多次发布重污染天气应急通知，一审法院根据本案实际情况，认定自2018年5月16日至2018年12月31日期间停工28天，并认定交房日期顺延28天并无不当。上诉人虽主张自开工建设之时起，因政府原因或不可抗力导致停工321天，交房日期应顺延321天，但涉案商品房买卖合同签订于2018年5月16日，理应自2018年5月16日开始计算客观因素导致的停工天数，在合同签订之前发生的停工因素和停工天数与本案不具有关联性，不能导致交房日期的顺延。顺延交房时间后，上诉人仍未按期交房，构成违约，应承担违约责任，此后造成的停工，应由上诉人自行承担责任，故上诉人的主张无事实根据和法律依据，依法不予支持。 上诉人大田公司于2020年9月30日向被上诉人邮寄的文件邮单未注明文件内容，不能证明被上诉人于该日履行了通知交房义务。上诉人2020年10月20日向被上诉人邮寄交房通知书，履行了通知交房义务，该邮件2020年10月22日被退回，退回之日应视为被上诉人收到交房通知书之日。根据双方合同约定，超过通知规定交付期限15天未办理交房手续，即视为实际交房，故2020年11月6日应认定为实际交房之日。一审判决作出时，上诉人尚未取得涉案房屋竣工综合验收备案证书，未达到交房条件，一审法院认定2020年7月1日之后的逾期交房违约金自2020年7月1日起计算至实际交房之日止，期间明确、具体，按照本院认定的交房时间能够计算出相应的违约金，判决并无不当。 综上所述，上诉人大田公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费639元，由上诉人菏泽市大田房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  路凤娟 审判员  侯圣春 审判员  李 兴 二〇二〇年十二月十一日 书记员  邢 辉