江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0682民初4999号 原告：石高明，男，1963年8月20日生，汉族，住如皋市如城街道皋南新村****，现住如皋市。 被告：江苏凌云置业有限公司，住所地如皋市如城街道惠政路**。 法定代表人：郭小兵。 委托诉讼代理人：马亚林，江苏敏政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冒宇，江苏敏政律师事务所律师。 原告石高明与被告江苏凌云置业有限公司（以下简称凌云公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，先依法适用简易程序，后依法转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石高明、被告凌云公司的特别授权委托诉讼代理人马亚林、冒宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石高明向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房及交房时没有提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》违约金10000元；2、判令被告未能在合同约定期限内办理房地产权属证书，承担违约责任，支付赔偿金100000元；3、判令被告因交接的商品房存在严重的质量问题，造成原告多次维修及待维修损失费100000元；4、判令被告因原告未能按时拿到房屋产权证，造成原告可预期收益及间接损失赔偿100000元；5、判令被告支付商品房面积差20000元；6、判决被告承担本案所发生的一切费用。事实和理由：2007年8月9日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》(合同编号：苏凌南字第000322号)，因被告长期拒不履行合同中的多项条款，发生缔约过失及违约行为，请求法院依法判令被告承担违约责任，履行赔偿义务。1、根据《商品房买卖合同》第八条、第十条的约定，原告要求被告支付违约金10000元。2、根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，原告未能在约定期限内取得房地产权属证书，被告应以已付房款的万分之一按逾期日数向原告支付违约金，暂算：从2007年8月15日至2020年6月28日共计4698天×22.5099=105751元，实际赔偿天数至原告拿到赔偿款之日止。3、根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，原告接房装修之后很快就出现房间墙体及顶部裂缝，南主卧室阳台、西阳台及楼梯间顶端漏水等质量问题后，多次向被告及拆迁办报修，可实际未能维修好。原告只好自己找人来修，材料费和人工费约已支付58000多元，被告应当赔偿该维修费用，且目前急需维修的地方也应由被告负责修好。4、由于原告未能按时拿到房屋产权证，导致原告长期不能办理住房公积金贷款和财产抵押，由此造成原告在武汉自办的“鸿阳白乳胶厂”因资金周转困难被迫倒闭，造成机械设备、运输车辆、叉车等使用工具便宜卖掉，给原告造成了直接经济损失20多万元，间接经济损失无法估计。5、拆迁时，因原告所在楼栋是城市房屋大产权证的房子，就拆迁安置问题也提出过许多争议，每户拿了一套房子还要倒贴十几万块钱。比起同一块地上的农村居民拆迁户，当时拆迁政策对原告是很不合理的。加之拿房后这12年间，为了拿房产证和因房屋质量差维修的事到处上访维权，给原告及家庭造成的精神伤害也是巨大的。所以，原告要求法院判决被告赔偿多项违约及给原告造成的经济损失费也是无可非议的。6、事实证明，被告卖给原告的这套所谓的商品房质量太差。如果被告不同意赔偿以上违约金，原告则主张选择退房，要求按该房现有平方置换“丽都花园”或按现住地北边相邻小区“金鼎名城”价格加装修费以现金结算赔偿了结。7、2018年11月28日，原告看到城南片区拆迁改造指挥部发布公告称可办理房产证后，立即到拆迁办办理房屋产权证手续，因为被告多项违约未支付违约金，而原告当时拿房时还少50000元也不服气给而不好办。拆迁办负责人告知找被告协商解决，2020年6月5日，经与被告公司郭总面谈，其表示该小区是受政府委托开发，现已跟政府结账，找被告没有办法解决，可以去起诉。原告认为，这份《商品房买卖合同》是与被告签订的，这与被告与政府及其他各方签订的任何协议和合同无任何关系。根据《商品房买卖合同》第17、18条之约定，因双方协商发生争议，原告依法向法院起诉，请作出公正的判决。 被告凌云公司辩称，1、目前为止原告尚欠被告50000元购房款未支付，在此情况下被告虽然同意以欠款的方式预先交付房屋，但是原告无权要求被告承担逾期交房的责任，被告无需配合原告办理各项手续，且房产证不能办理也是由于政府政策性因素导致，与被告无关。2、房屋交付至今已有10多年，早已经超过质保期限，至本案起诉之前原告也从未向被告提起或者主张房屋质量赔偿，现在诉讼主张已经超过诉讼时效，丧失胜诉权。3、在交付案涉房屋时已经经过有权部门的测绘，测绘结果与合同约定的建筑面积一致，不存在面积差，故原告主张面积差赔偿没有事实依据。综上，原告的诉讼请求均已超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2006年4月18日，如皋市公证处作出一份（2006）皋证民内字第2905号公证书，对如皋市土地资产储备开发中心与石高明于2006年4月18日签订的《如皋市房屋拆迁货币安置补偿协议》进行公证。 2007年6月10日，如皋市勘测院对如城城南集中居住105#作出《商品房销售面积勘测报告》，载明：22车库的建筑面积为27.72平方米；508室的建筑面积为156.90平方米；508附的建筑面积为108.07平方米。 2007年8月9日，被告作为出卖人与原告作为买受人签订一份《商品房买卖合同》，约定：石高明向凌云公司购买位于地块上暂定名为如皋市城南片区集中居住区105幢508号房、存车房22号，该商品房约定建筑面积约159.90平方米，阁楼建筑面积约108.07平方米，存车房建筑面积约27.72平方米；第三条、计价方式与价款：2、买受人为拆迁户的。①产权置换面积为100平方米，单价800元，金额80000元；②超过产权置换面积30平方米以内的为30平方米，按政府指导价下浮10%，单价为1377元，金额41310元；③其余尚有26.90平方米，按单价1530元计算，金额41157元；④阁楼面积108.07平方米，单价为400元，金额43228元；⑤存车库为27.72平方米，单价为700元，金额为19404元。以上合计购房价款225099元。第五条、付款方式及期限：买受人应当在订立本协议之当日结清全部房款。第七条、交付期限：出卖人应当在2007年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过有权部门验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第八条、出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过30日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付造价款万分之三的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款部分的银行贷款利率向买受人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按买受人已付款部分的银行贷款利率支付违约金。第十条、交接：商品房符合交付使用条件后，出卖人应当书面或电话通知买受人办理交付手续。双方进行交接时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十三条、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后十个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按逾期日数，以已付房款的万分之一向买受人支付违约金。 同日，原被告签订一份补充协议，载明：双方约定买卖之房屋，现据有权部门的测绘结果，实际建筑面积为商品房156.90平方米，阁楼108.07平方米，存车房为27.72平方米，总价款应为225099元，现双方以此作为计价结算依据。 2007年8月25日，原告签署房屋交接单，领取案涉房屋。 2007年9月18日，石高明向凌云公司出具一份付款凭证，载明付到凌云公司50000元，用途为暂借房款。 2020年6月29日，原告诉至本院，请求判如诉请。审理中，原告确认其在本案中要求被告赔偿违约金，在本案中不主张退房。原告明确其诉讼请求一的计算方式为：根据商品房买卖合同第八条，延期交房违约金22.5099×60天×3=4051.60元；未交付两书违约金22.5099×60天×1=1350.54元；加上两个月的租金每月500元共1000元。 庭审中，原被告一致确认案涉房屋在2019年时可以办理产权登记。原告陈述：其原被拆迁的房屋为大产权房，由政府安置至案涉房屋所在的小区，安置时不清楚案涉房屋为小产权房，其于2007年年底搬到案涉房屋居住后知道是小产权房；诉讼请求三中的58000元是2012年、2013年间维修的房屋顶棚、室内墙壁裂缝、阳台漏水、楼梯顶漏水所产生，另42000元尚未实际发生；2019年12月底可以办理产权登记时，因被告称原告欠50000元，所以没有办理产权登记。 以上事实，有当事人当庭陈述及相关证据经庭审质证在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉房屋在原告起诉前已具备办理产权登记的条件，故原、被告所签订的商品房买卖合同不违反法律法规的强制性规定，是双方当事人真实意思的表示，属合法有效合同。 关于原告的第一项诉讼请求中的延期交房违约金，案涉房屋已于2007年8月25日交付给原告，即使存在延期交付的事实，原告于2020年6月29日主张延期交房违约金，已超过法律规定的诉讼时效，本院不予支持；关于未交付两证的违约金，合同约定被告应当于交房时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，即使存在原告因被告未提交该两证而拒绝接受案涉房屋，但原告已于2007年8月25日接受房屋，原告于2020年6月29日主张延期交房违约金，已超过法律规定的诉讼时效，本院不予支持。 关于原告的第二项诉讼请求，合同约定了原告应于案涉合同签订当日结清购房款，但原告至今尚欠被告购房款50000元，因支付房款系原告的先履行合同义务，被告辩称因原告尚欠购房款50000元而未配合办理产权登记，符合先履行抗辩权的法律规定，故原告主张被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金，依据不足，本院不予支持。 原告的第三项诉讼请求维修费用及待维修费用100000元，原告主张包括2012年、2013年间已产生的维修费用58000元和待维修费用42000元。其中原告主张的已产生的维修费用，根据原告陈述系2012年、2013年间产生，但原告并未举证证实案涉房屋确实存在其所主张的质量问题和实际已产生的费用即为58000元，此外，原告于2020年6月29日起诉主张，业已超过法律规定的诉讼时效，本院难以支持；其中待维修费用，尚未实际产生，且原告也未说明该主张所涉及的具体质量问题，本院亦难以支持。 原告主张的可预期收益及间接损失赔偿100000元，事实依据是其在武汉经营的企业因资金周转困难而被迫倒闭，造成了直接经济损失和间接损失。对此，本院认为，原告在武汉经营企业系其自主经营行为，与原被告之间的商品房买卖合同的履行不具有必然的关联性，故原告以此主张被告承担可预期收益及间接损失，依据不足，本院不予支持。 根据如皋市勘测院出具的案涉房屋的面积勘测报告，案涉房屋的实际勘测面积与双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定的建筑面积一致，故原告主张被告支付商品房面积差20000元，没有事实依据，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条之规定，判决如下： 驳回原告石高明的诉讼请求。 案件受理费6250元，由原告石高明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6250元。 审 判 长  钟 文 人民陪审员  吴鉴世 人民陪审员  徐正建 二〇二〇年十二月十七日 法官 助理  陆兰兰 书 记 员  汤亚南