广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23356号上诉人（原审原告、反诉被告）：曲思思，女，1981年9月24日出生，汉族，身份证登记住址：武汉市江岸区。委托诉讼代理人：曹丽，广东德法理律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吕艳，女，1984年10月27日出生，汉族，身份证登记住址：西安市长安区。委托诉讼代理人：刘慧慧，陕西海普睿诚律师事务所律师。上诉人曲思思因与被上诉人吕艳房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初27687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员刘卉独任审理，于2020年12月7日公开开庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人曹丽、被上诉人的委托代理人吕艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曲思思上诉请求：l.改判由吕艳退还曲思思租赁押金款58000元：2.撤销一审判决第二项；3.吕艳承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。导致本案纠纷原因有二，一是曲思思因疫情措施而经营困难，出租人不同意降租，曲思思无法正常办理营业执照或转租。二是2020年5月19日吕艳要求物业强势换锁，直接导致关门停业。曲思思已提前交纳了5月份的租金，双方争议焦点为变更还是解除合同，在双方未达成一致的情况下，吕艳强行换锁、解除合同，故最终导致纠纷的原因在吕艳。一审法院未考虑上述原因，直接认定曲思思违约，还要求曲思思继续交纳6月的租金，明显有误且不公。二、根据押金性质及法义，应判令吕艳退还押金。1.押金不是保证合同订立或履行用，而是承租人承诺保证租赁物结构及内部的完整性。在出租人收回租赁物时，只要租赁物的结构及内部是完整的，就应当退还预交的押金。2.吕艳于2020年5月19日强行换锁、解除合同并收回了档口，此时曲思思已经没有实际占有、使用租赁物。3.一审法院判令双方已解除租赁合同，却判令没收押金以抵扣吕艳损失，不符合事实。押金不是用于抵扣出租人损失的，且吕艳已强行收回档口，没有损失，而曲思思因疫情原因经营困难，与吕艳协商未果而被强行关档、扣押物品，曲思思才是真正的受害人。三、一审法院未考虑疫情背景，认定曲思思违约，违背相关政策及法律精神，明显不符合事实和法律。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5点规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。被上诉人吕艳二审答辩称：一、曲思思要求吕艳退回押金没有事实依据和法律依据。1.曲思思未按期付租，经吕艳给予宽限、免除两个月租金后，曲思思仍拒不付租，已构成违约。吕艳因此解除合同并不退还押金，有合同及法律依据。2020年2月16日交租日，曲思思以商场未营业且无资金为由拖延付租，吕艳考虑到疫情防控措施的影响同意给予曲思思宽限期。2020年2月21日，曲思思仍拒不支付租金，甚至提出要求吕艳退还两个月押金，等疫情过后再重新签约的无理要求。2020年3月初商场开始正常营业，经吕艳催促，曲思思仍未依约于3月16日支付租金。2020年3月24日，吕艳与曲思思签订《经营场地转租补充协议》，同意免除曲思思2020年2月、3月租金，并约定原协议到期后返还押金。2020年5月开始，曲思思多次要求吕艳降租，吕艳拒绝。2020年5月16日交租日，曲思思经催缴后仍未支付租金。2.2020年5月，曲思思多次要求减租，在吕艳拒绝后，曲思思明确表示不再承租并拒付后续租金，同意由吕艳将案涉档口另行转租给第三人。由于曲思思在租期届满前明确表示不依约付租，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，以及双方签订的《经营场地转租协议》第五条、第七条约定，吕艳有权收回档口、没收租金、解除合同并不退还押金。曲思思请求退还押金没有合同和法律依据。二、案涉档口于2019年2月办理了经营者为吕艳的个体工商户营业执照，该营业执照副本一直悬挂在案涉档口门口，曲思思承租时对此是知情的。因吕艳已向曲思思交付了档口并提供了上述营业执照及与经营相关的其他资料，曲思思作为实际经营人使用上述营业执照直至搬离，故吕艳已依约提供了合法经营场所及相应工商手续，并未违约。三、曲思思拒不支付租金且一直占有使用档口至2020年6月11日，一审法院判决曲思思支付2020年5月16日至2020年6月11日期间的房屋租金，事实认定及适用法律正确。吕艳同样是疫情的受害人，且已减免了曲思思两个月的租金，曲思思仍拒不付租的行为构成违约，本案不适用最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定。综上，一审法院事实认定正确，适用法律正确，请求驳回吕艳的上诉，维持原判。2020年6月24日，曲思思向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.吕艳返还租赁押金款58000元；2.诉讼费用吕艳承担。吕艳一审答辩称不同意曲思思的诉讼请求，并反诉请求判令：1.曲思思向吕艳支付拖欠的租金25133元（从2020年5月16日至2020年6月11日，共计26天，按照合同约定的每月29000元标准计算）；2.曲思思赔偿吕艳损失35767元（包含2020年6月11日至2020年7月20日商铺再次出租期间的空置损失，按照合同约定的每月29000元标准计算为35767元，律师费12000元，但我方只主张35767元）；3.本案诉讼费由曲思思承担。一审法院经审理查明：2018年3月10日，吕艳（承租人、乙方）向案外人广州市金宝外贸服装城市场经营管理有限公司（出租人、甲方）（以下简称金宝公司）承租广州市站西路57号9号楼金宝（外贸）服装城二层2A035号商铺，租赁面积4.4平方米，经营服装商品。租期自2018年9月16日至2028年9月15日止等。2019年8月29日，曲思思（乙方）与吕艳（甲方）签订《经营场地转租协议》约定，租赁场地地址：广州市站西广场金宝服装城2A035档；租赁期限一年，从2019年9月16日至2020年9月15日止；场地租金29000元每月，两个月押金58000元；每次租金必须提前3天缴清，即当月16日前，否则甲方有权收回档口并没收押金。租赁期间，甲方负责国税、地税、工商、管理及商场租金，乙方负责水费、电费、电话费及本档口公摊费用。合同期未满，如乙方需提前解除合同，甲方不退还押金给乙方，若乙方违反本合同的条款，甲方有权收回经营场所。合同期满后乙方没有拖欠费用和损坏档口设施，甲方无利息退还乙方押金等。合同签订后，曲思思向吕艳支付租赁押金58000元。2020年3月24日，曲思思（乙方）与吕艳（甲方）签订《经营场地转租补充协议》约定，因2020年1月新冠××疫情期间属于不可抗力情形。甲方同意给乙方减免两个月的场地租金。日期为2020年2-3月。2020年2月份乙方缴纳的租金29000元，变更为4月份租金。2020年5月份租金乙方提前交纳，于2020年3月24日支付。原协议到期后甲方按约定立即返还乙方两个月押金58000元，不得拖延，否则属于违约本协议签订后原协议继续有效，有变更条款以本补充协议为准。因疫情期间双方合同期内金宝商场在给出的所有商家优惠政策，甲方将无条件落实给乙方。曲思思、吕艳双方均认为转租协议已经解除，曲思思认为是2020年5月19日吕艳对案涉商铺换锁之日解除，吕艳认为是2020年6月11日双方交接商铺之日解除。曲思思为证明吕艳于2020年5月19日进行换锁，提交了视频资料，吕艳对该视频发表质证意见称真实性予以认可，确实是在案涉商铺拍摄的，但视频资料显示拍摄日期应该是6月8、9日，实际上也是6月8日当时我方协同案涉场地的物业公司前往商铺进行换锁。曲思思认为视频显示的文件时间与吕艳换锁日期不一致是视频导出手机可能产生的变动，坚持认为吕艳在5月19日对案涉场地换锁。双方一致确认，2020年6月11日双方完成商铺的交接，曲思思取回全部物品。曲思思、吕艳双方一致确认曲思思足额支付租金至2020年5月15日。一审法院认为：曲思思、吕艳双方签订的《经营场地转租协议》是双方真实意思表示，内容和形式均没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。吕艳已依约将商铺交付曲思思使用，曲思思应依约如期支付租金。曲思思从2020年5月16日起未支付租金已构成违约，应当承担违约责任，且双方一致确认于2020年6月11日完成场地交接手续，吕艳依据合同要求曲思思按照合同约定的租金标准支付2020年5月16日至2020年6月11日的租金（29000/31×16+29000/30×11=25601）并没收租赁押金合法有据一审法院予以支持。双方协议约定吕艳负责国税、地税、工商、管理等事宜，吕艳已依约将自己的营业执照给曲思思使用，曲思思未举证证明因未办理曲思思的营业执照对其经营产生实际影响导致租赁合同目的无法实现，曲思思据此要求吕艳承担违约责任并退还押金没有法律依据和合同依据，一审法院不予支持。至于吕艳反诉请求曲思思支付违约损失35767元的问题，一审法院评析如下：首先，双方已于2020年6月11日完成了商铺的交接，曲思思已经清空腾退，案涉房屋已在吕艳管业之下，吕艳要求曲思思支付之后房屋空置的损失没有法律依据和合同依据。吕艳自行聘请律师参加诉讼是自身维权途径和方式的选择，并非是曲思思违约行为导致的必然后果，相应损失理应由吕艳自行承担。退一步说，因为曲思思违约的行为，吕艳已没收曲思思押金58000元，亦足以填平吕艳的损失。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条规定，于2020年9月7日作出如下判决：一、曲思思于本判决书发生法律效力之日起三日内向吕艳支付2020年5月16日至2020年6月11日的租金25601元；二、驳回曲思思全部诉讼请求；三、驳回吕艳其他诉讼请求。一审案件本诉受理费625元，反诉受理费661元，由曲思思负担845元，由吕艳负担441元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。曲思思在二审庭询时提出：其上诉状中第2项上诉请求存在打印错误，应变更为撤销一审判决第1项，即其不同意支付2020年5月16日至6月11日的租金。对此，吕艳表示不认可曲思思上述有关打印错误的说法，并认为曲思思未对一审判决第一项提出上诉，故一审判决第一项已发生法律效力。二审另查明如下事实：一、对于曲思思在一审中提交的换锁视频证据。曲思思向本院及吕艳出示了该视频资料的原始载体，双方均确认该证据的形成时间为2020年5月19日。二、曲思思向本院出具落款时间为2020年12月8日的《书面答复》，其中载明如下内容：2020年5月14日，曲思思委托员工康乐与吕艳通过微信沟通能否办理涉案商铺营业执照事宜，吕艳称不能办理，并说5月16日是最后期限，如不交租就收回涉案商铺；5月17日，吕艳让商场管理处对涉案商铺停电；5月19日，吕艳让商场管理处对涉案商铺强行换锁；6月5日，吕艳向曲思思的员工康乐发微信要求曲思思取回档口东西；6月6日，康乐持曲思思的委托书前往档口取东西，但吕艳本人未到，来人自称为吕艳弟弟，但其拒绝提供身份信息和委托手续，最后曲思思也没有取回档口东西；6月11日，双方办理交接手续。三、吕艳向本院出具落款时间为2020年12月10日的《情况说明》，其中载明如下内容：2020年5月，曲思思的合伙人康乐不停向吕艳发微信要求降租至2万元以下，如不降租就要求退押金或以押金冲抵两个月租金，吕艳不同意，康乐明确表示拒付租金，且表示如果吕艳不退押金，其就不搬走。之后，吕艳多次收到市场管理人员的通知称档口未正常开门营业，要求吕艳必须让档口正常开门营业，否则将享受不到市场给予的疫情优惠政策。吕艳多次告知承租人要遵守市场统一管理、开门营业。2020年5月16日交租日时，吕艳未收到租金。之后市场管理人员告知吕艳如档口再不开门营业，不但享有不到疫情优惠而且市场将依约对吕艳处罚款甚至解除合同收回档口。因吕艳长期居住西安，也信任市场管理方，就将档口钥匙给市场管理方留了一把，方便其及时处理突发事件。吕艳多次请市场管理人员帮忙协商并向承租人转达交租及正常开门营业的事情，并没有指使市场物业人员在2020年5月19日更换档口门锁，曲思思提供的三段视频资料中也没有吕艳认识的人。四、据一审法院2020年8月14日的开庭笔录记载，对曲思思一审提交的换锁视频，吕艳表示拍摄时间是2020年6月8日，当天其与物业共同前往涉案商铺进行换锁，因为曲思思拖欠租金，且关闭店铺，故商场依据其与吕艳的合同换锁。五、据吕艳与案外人金宝公司于2018年3月10日签订的《场地租赁合同》第62条约定，若吕艳在租期内“未经甲方（金宝公司）同意在合同期内累计无故歇业超过15日”或“不按营业时间开门营业（迟开门或早关门），每次30分钟以上的次数累计达到10次以上的”，则吕艳“同意甲方无需通知即可提前收租赁场地，或对租赁场地采取暂时上锁加封和停止水电等限制措施”等。六、在吕艳在一审中提交的其与曲思思、康乐的微信聊天记录中，2020年5月11日，曲思思称：“你好，不好意思，那天说的事情真的不行，已经给你减了那么多，再少的话我只能回家种地了。咱们只能按3月24日的合同执行，望理解。”2020年5月12日，康乐回复：“现在整个我们那一圈都降到1万多了，一天都没人进。”并称“那你看这样，你现在转租，我挺到你租出去，押金剩多少退我。”对此，吕艳明确回复称“按合同执行”。2020年5月13日，康乐发微信称：“我们想和你商量商量，能降我们就继续合作”。吕艳回复：“真的不能再少了，希望你也理解一下”，康乐遂提出：“那你就这样，现在转租，我挺到你租出去，押金剩多少退我多少。”吕艳回复称：“只能按咱们合同执行。”康乐问：“那你这边什么意思，押金不退吗？”吕艳回复：“自己看合同吧。”康乐答：“行，大家都找律师问问，看看押金能不能退。”吕艳称：“无所谓，你要找就去找吧。要知足，一直这样出尔反尔，真的没办法了。”康乐称：“姐，现在这边房租都在2万以下，如果你不给我减咱也别伤和气，我不是还有押金5万8在你那，我挺完这两个月就撤了”、“要不你就退我押金，我搬走，你这样不退我押金我肯定不能搬”。吕艳回复称：“不好意思那就只能16号清场了。”2020年5月14日，康乐发微信称：“姐，现在你不给我减房租，那你就给我提供原始资料我办营业执照我们走线上平台必须要营业执照，要不然现在档口真没人，也维持不下去。”吕艳回复称：“咱们不是营业执照都办过了吗？”经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。对于一审判决第三项，双方当事人均未提出上诉，本院不作审查，并予以维持。对于曲思思二审庭询时提出其上诉状中第2项上诉请求存在打印错误，应变更为撤销一审判决第1项，即其不同意支付2020年5月16日至6月11日的租金的意见。对此，虽然吕艳表示不认可曲思思上述有关打印错误的说法，并以曲思思未对一审判决第一项提出上诉为由，认为一审判决第一项已经发生法律效力，但首先，曲思思对一审判决不服，已在上诉期内提出上诉，故在本院未作出二审终审处理之前，一审判决并未发生法律效力，吕艳认为一审判决部分已经发生法律效力的说法显然不能成立。其次，判断曲思思有关打印错误的说法是否成立，需对曲思思提交的上诉状请求与理由部分进行整体分析。从曲思思将有关“退还租赁押金”与“撤销判决第二项内容”分立为上诉请求第1、2项的情况看，显然该两项上诉请求应为不同内容，否则没有必要分立。而曲思思已在上诉理由部分明确表达了其对一审判决第一项确定的租金的异议，以及其对一审判决第二项驳回其退还租赁押金诉请的异议。故此，本院采信曲思思有关上诉请求第2项存在打印错误的主张，即曲思思的上诉请求第2项应为“撤销第一项判决内容”。再者，吕艳二审答辩意见第三点主要内容是认为一审判决第一项有关租金的内容正确，即吕艳实际上已对曲思思对一审判决第一项确定的租金所提出的上诉意见发表了自己的答辩意见，亦即吕艳的诉讼权利已得到充分保障。基于上述分析，在曲思思已于上诉期内提出上诉的情况下，本院对曲思思二审提出的对租金的异议作为上诉请求予以审查，并不损害吕艳的实体权利，且有利于实质性解决全案纠纷，亦符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百七十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定。针对曲思思的两项上诉请求，二审争议焦点为：一、吕艳是否应退还曲思思租赁押金58000元；二、曲思思是否应向吕艳支付2020年5月16日至6月11日的租金25601元。一、对争点一，押金问题。首先，一审认定曲思思、吕艳双方签订的《经营场地转租协议》合法有效，论理清晰，且双方当事人对此均无提出异议或上诉，本院予以确认，双方均应依约全面履行合同。上述协议约定由吕艳负责国税、地税、工商、管理等事宜，而吕艳已依约将自己的营业执照给曲思思使用，曲思思理应依约支付使用涉案商铺期间的租金。从双方微信聊天记录看，曲思思一方系在向吕艳要求减租不成的情况下，才于2020年5月14日提出要求办理自己名义营业执照的要求，此前并无证据显示双方曾因营业执照产生争议，或存在曲思思因未办理自己营业执照而影响经营的情况。据此，曲思思在一审起诉时以吕艳不配合其办理营业执照导致租赁合同目的不能实现为由要求退还押金，不符合合同约定及事实，一审法院对此不予支持，并无不当。其次，虽然双方在履约过程中遭遇到新冠疫情，但这并非双方签约时所能预见，且双方已就此进行协商，并于2020年3月24日签订了《经营场地转租补充协议》，约定吕艳给予曲思思2020年2月、3月减免租金的优惠，并明确约定“原协议到期后甲方（吕艳）按约定立即返还乙方（曲思思）两个月押金58000元”。此后，曲思思拒交2020年5月16日起的租金，并于2020年5月向吕艳提出提前退租及退还押金要求，显然不符合双方协议及补充协议的约定，亦有违诚信原则。由此可见，本案系租赁双方已就疫情影响进行协商达成一致意见，且承租人据此已享受了相应租赁优惠后又反悔要求提前解约的纠纷，故本案并不属于最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5点规定的“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”情形。曲思思从2020年5月16日起拒付租金且要求提前解约并退押金的行为已构成违约，应当承担违约责任。一审认定由吕艳没收租赁押金，符合双方协议及补充协议约定。曲思思上诉主张退还押金，缺乏充分理据，本院不予支持。二、对争点二，租金问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定可知，租金是承租人使用租赁物的对价，即租金的给付与租赁物的占用情况相关。如前所述，曲思思拒付租金且要求提前解约请求有违双方合同及补充协议的约定，曲思思理应负担其使用场地期间的租金。虽然双方一致确认于2020年6月11日才完成场地交接手续，吕艳据此反诉请求曲思思支付2020年5月16日至2020年6月11日的租金，但曲思思在一审中提交了换锁视频，并据此抗辩称其不应承担2020年5月19日换锁之后的租金。由于曲思思在一审中并未出示该视频证据的原始载体，而其提交的视频系拷贝版，显示拍摄时间为2020年6月8日，与双方2020年6月11日实际交接时间相差不大，故一审法院判令曲思思应向吕艳支付计至2020年6月11日实际交接之日止的租金亦属合理。但是，因曲思思在二审时出示了上述视频证据的原始载体，其中显示拍摄时间为2020年5月19日，已经本院组织双方质证、核对，吕艳亦在其庭后向本院提交的《书面答复》意见中称其“没有指使市场物业人员在2020年5月19日更换档口门锁”，即吕艳亦未否认该视频资料的拍摄时间为2020年5月19日。再结合吕艳在一审中对此发表的“在视频拍摄当天，其与物业共同前往涉案商铺进行换锁，因为曲思思拖欠租金，且关闭店铺，故商场依据其与吕艳的合同换锁”的质证意见，以及吕艳并未举证证明系物业公司擅自换锁等情况，本院最终采信曲思思有关涉案商铺已于2020年5月19日被吕艳一方强行换锁的上诉意见，双方租赁关系已于该日实际解除。此后直至双方实际交接之前，虽然曲思思的物品仍在涉案商铺内，但因吕艳已对涉案商铺换锁，导致曲思思已实际丧失了对涉案商铺的使用及控制权，故吕艳要求曲思思承担2020年5月19日换锁后至双方2020年6月11日实际交接时止的租金，有违公平及等价有偿原则。但，吕艳在曲思思拒付租金且要求提前解约的情况下，由物业协同换锁的行为亦属事出有因，且未改变或影响本案纠纷系因曲思思拒付租金及要求提前解约的违约行为而引发的事实，故曲思思仍需支付换锁前欠付租金并承担相应违约责任。基于上述分析及公平原则，本院据实变更一审判决第一项确定的租金止付时间为换锁前一日即2020年5月18日，即曲思思应向吕艳支付从2020年5月16日欠租之日起至2020年5月18日止的租金2900元（按每月租金29000元的标准计算，即29000元/月÷30日/月×3日=2900元）。必须指出的是，上述二审改判并非因一审查明事实不清，而是由于双方当事人在举证、质证环节未能如实反映相关案件事实所致，故本院据此酌情决定一、二审受理费由双方当事人各自负担部分。希望双方当事人及其各自委托代理人今后均能以此为鉴，践行“诚信”的社会主义核心价值观，并应本着互谅互解的原则，尽量妥善协商处理纠纷，珍惜宝贵诉讼资源。综上所述，一审查明事实基本清楚，适用法律亦正确，但因二审出现新情况，曲思思的上诉请求部分成立，本院据实改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初27687号民事判决第二项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初27687号民事判决第三项；三、变更广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初27687号民事判决第一项为：曲思思于本判决发生法律效力之日起三日内向吕艳支付2020年5月16日至2020年5月18日的租金2900元；四、驳回吕艳其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费625元，由曲思思负担；反诉受理费661元，由曲思思负担31元，吕艳负担630元。二审案件受理费1890元，由曲思思负担1377元，吕艳负担513元。本判决为终审判决。审判员  刘卉二〇二〇年十二月二十九日法官助理张冰玲书记员李逸丹