安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终5352号 上诉人（原审原告）：王小凯，男，1985年3月8日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：张宇，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阜阳恒业投资有限公司，住所地安徽省阜阳市颍**北京东路南侧中铁一局综合楼**，统一社会信用代码91341200MA2MRKHR1W。 法定代表人：李涛（已去世）。 委托诉讼代理人：冯继辉，安徽蓝邦律师事务所律师。 上诉人王小凯因与被上诉人阜阳恒业投资有限公司（以下简称阜阳恒业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍东区人民法院（2020）皖1203民初856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王小凯上诉请求：撤销一审判决，改判阜阳恒业公司支付逾期交房违约金21007元（按已付房款的日万分之三，从2019年1月1日起暂计算至2019年4月30日，实际计算至交房之日止）；2.一、二审诉讼费用由阜阳恒业公司承担。事实与理由：一审判决免除阜阳恒业公司逾期交房的违约责任认定事实和适用法律错误，阜阳恒业公司应按已付房款的万分之三支付逾期交房违约金；一审法院认定房屋交付条件的事实和法律适用错误，阜阳恒业公司不具备法定和约定的交房条件。 阜阳恒业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，王小凯的上诉理由不能成立。 王小凯向一审法院起诉请求：1.判令阜阳恒业公司支付逾期交房违约金21007元（按已付房款的日万分之三，从2019年1月1日起暂计算至2019年4月30日，实际计算至交房之日止）；2.本案的诉讼费由阜阳恒业公司承担。 一审法院认定事实：阜阳恒业公司系颍东区颍河东路609号恒业华府小区商品房项目的开发商。2016年11月18日，王小凯与阜阳恒业公司签订了合同编号为ＦＹ2016112269《阜阳市商品房买卖合同》，合同约定王小凯购买位于阜阳市颍东区商品房，建筑面积为113.02平方米，单价每平方米5163.02元，总房款为583524元。合同第六条约定付款方式及期限为银行按揭，买受人应于2016年11月4日支付首期款123524元，余款460000元办理银行按揭贷款。第八条约定，出卖人应当在2018年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.因有关政策，法规的变动导致出卖人逾期交房，但出卖人应出具相应证明文件。第九条约定，出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。王小凯于2016年11月4日向阜阳恒业公司支付首付款123524元，2016年12月7日支付购房款460000元，合计583524元，阜阳恒业公司向王小凯出具收据。阜阳恒业公司三次通知恒业华府业主延期交房（在小区公告栏张贴公告），其中第一次通知是2018年9月28日，内容为因颍河东路（济河路－向阳路）封闭施工，导致恒业华府小区工程不能及时顺利开展，造成小区不能按时交房；第二次通知是2018年12月2日，内容为阜阳市政府办公室下发《阜阳市重污染天气应急预案》，恒业华府小区为配合阜阳市环保工作，多次停工配合环境整治。颍河东路封闭施工，导致恒业华府小区工程地下室顶板覆土因通道受阻和禁止土方作业而停止，后续配套工程施工相应延后。上述行政管控行为不可归责于出卖人所能控制的原因，承诺克服不利因素，加快施工节奏，争取2019年3月26日交房；第三次通知是2019年3月25日，内容为因颍河东路道路和桥梁施工，导致小区自来水供水、强电工程等工程不能顺利开展，造成小区不能顺利交房，承诺克服不利因素，加快施工节奏，力保延期情况不会再次发生，入住手续延期至2019年6月30日，具体交房时间以书面通知为准。2019年9月2日，王小凯申请交房时，承诺知悉所购房屋的工程进度和交付条件，按现有条件收房，阜阳恒业华府不再承担该房屋交房责任和其他相关责任，阜阳恒业公司同意减免王小凯2019年8月1日至2020年7月31日一年的物业费，同日，王小凯领取该房屋。 一审另查明，阜阳恒业华府小区在施工过程中，2018年9月10日阜阳市颍东区住房和城乡建设局、阜阳市公安局交通警察支队联合发布《关于颍河东路（济河路–向阳路段）封闭的公告》，阜阳市颍东区颍河东路上跨铁路桥梁施工，对颍河东路（济河路-向阳路段）道路机动、非机动车道实行全封闭交通管制，过往车辆和行人请绕行通过，封闭时间为2018年9月20日至2019年12月31日。 一审又查明，2019年3月5日阜阳恒业华府5#楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位竣工验收合格，2019年4月3日阜阳市自然资源和规划局出具《建设工程规划核实合格证》，该建设工程符合规划条件，2019年5月27日阜阳市城乡建设局出具《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》，该建设工程消防验收合格，2019年7月11日环保验收合格，2019年9月11日阜阳市城乡建设档案馆出具《建设工程档案预验收认可意见书》，该建设工程档案符合规定，2019年9月9日阜阳市建设工程质量监督局出具《建设工程质量监督报告》，该建设工程质量具备竣工验收备案条件，2019年9月9日取得了《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》。 一审法院认为：王小凯与阜阳恒业公司在交房时达成协议，王小凯承诺接收房屋后，阜阳恒业公司不再承担该房屋交房责任和其他相关责任，阜阳恒业公司同意减免王小凯2019年8月1日至2020年7月31日一年的物业费，该协议系双方充分协商后的真实意思表示，不违反法律规定，该协议免除了阜阳恒业公司逾期交房违约责任，故对王小凯要求阜阳恒业公司承担逾期交房违约责任的诉求，不予支持。综上，王小凯与阜阳恒业公司签订的《阜阳市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行。2019年9月9日，讼争房屋已通过竣工验收合格，公安消防、环保、规划、城建档案等部门出具认可性意见，并取得了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，符合双方约定的交房条件，根据双方房屋买卖合同约定，可认定讼争房屋于2019年9月9日符合了交付条件。如前分析，对王小凯要求阜阳恒业公司承担逾期交房违约金的诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决： 驳回王小凯的全部诉讼请求。案件受理费326元，减半收取163元，由王小凯负担。 二审中，恒业公司向本院提供房屋测绘报告一份，证明涉案房屋已经规划且有合法的建设手续，早已经分户完毕，王小凯的的上诉理由与事实不符。 王小凯的质证意见：该证据不属于二审新证据，不能达到证明目的。 双方当事人所举的其他证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明的事实予以确认。 本案二审争议的焦点为，王小凯主张的逾期交房违约金是否成立。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。涉案《阜阳市商品房买卖合同》约定阜阳恒业公司应予2018年12月31日前向王小凯交付房屋，至2019年9月2日双方办理房屋交接手续，阜阳恒业公司才完成交房义务，存在逾期交房的事实，但王小凯于2019年9月2日签字确认的交房申请，明确表明其已知悉所购房屋的工程进度和交付条件，并自愿按照现有条件收房，阜阳恒业公司将不再承担该房屋交房责任和其他相关责任等内容，阜阳恒业公司给王小凯免除了一年的物业费，且王小凯接收了该房屋，由此证明，双方已就逾期交房事宜达成一致意见，双方均应遵循该约定，故王小凯起诉主张阜阳恒业公司承担逾期交房的违约责任没有依据，一审判决不予支持并无不当。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费326元，由王小凯负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  李情情 附：本判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。