广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终21522号上诉人（原审被告、反诉原告）：邱城炎，男，汉族，1981年3月22日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：陈家平，广东穗江律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:肖康湘，男，汉族，1986年8月16日出生，户籍地址湖北省安陆市。委托诉讼代理人：陈时习，广东瀛尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗显丽，广东瀛尊律师事务所律师。原审第三人:李华珍，女，汉族，1972年6月18日出生，户籍地址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：邹显栋，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莎，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人邱城炎因与被上诉人肖康湘、原审第三人李华珍房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初7172号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人邱城炎上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第五项，改判：上诉人无须退还被上诉人租金26500元，无须向被上诉人赔偿装修损失82600元，被上诉人支付上诉人2019年11月1日至2020年4月30日的房屋占有使用费159000元及逾期利息（利息按年利率6%，从起诉之日计至付款之日止），被上诉人自2020年5月1日开始按每月26500元向上诉人支付房屋占有使用费至房屋返还给上诉人之日止，被上诉人将位于深圳市龙岗区，面积约1600平方米的房屋返还给上诉人，被上诉人拆除已完成的装修，被上诉人承担一、二审诉讼费。其上诉理由是：一审确认上诉人与被上诉人签署了《房屋租赁协议》无效，合同无效，租赁押金依法返还，但已支付的租金返还无法律依据，上诉人将租赁房屋交付给被上诉人使用，被上诉人应当向上诉人支付占有使用费至返还房屋给上诉人之日。被上诉人未经上诉人同意进行装修，应当自行承担损失，并且应当拆除恢复原状后将房屋返还给上诉人。第三人未提供证据证明其在被上诉人承租并使用涉案房屋前已合法占有使用涉案房屋，第三人提交的广东省高级人民法院裁定书只能说明第三人与涉案房屋业主廖某发生过诉讼，第三人与廖某签订过房屋转让协议。廖某与第三人签订《房屋转让协议》后，由于一直存在争议，涉案房屋也没有移交给第三人，水电也没有过户给第三人，房屋一直由廖某出租。本案应追加廖某参加诉讼才能查明事实，一审未追加程序违法。涉案房产目前没有登记产权，第三人提交的裁定书不是确权文书，涉案房屋一直由廖某管理出租，上诉人从廖某处承租后再租给被上诉人，被上诉人是合法占有使用，即使存在第三人干涉，第三人属于侵权行为，被上诉人应当报警处理或起诉第三人侵权。被上诉人是在承租后发现商机不大，才选择与第三人恶意串通起诉上诉人。关于装修费，虽然上诉人提交了装修合同和收据，但没有提交装修进度及装修现场有关证明，被上诉人提供的证据并不能证明已进行装修。法院应当到现场查实有无存在装修，如确认有装修，也应当对装修进行评估。被上诉人肖康湘辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人没有实际使用案涉的房屋，被上诉人交付的租金应予退还，同时被上诉人也无需向上诉人支付占用使用费。被上诉人提供的证据足以证明被上诉人在承租案涉房屋之后签署了装修合同以及支付了装修费用。被上诉人在第三人将案涉房屋锁门后进行报警，并不存在被上诉人与第三人恶意串通起诉上诉人的事实。案涉房屋的实际占有人并非上诉人，也并非是被上诉人，而是由第三人实际控制。上诉人请求追加廖某参加诉讼，该请求缺乏事实依据。原审第三人李华珍述称，廖某与第三人于2010年6月签署房屋转让协议，双方按照协议约定履行了付款及交付房屋的义务，第三人已向深圳市龙岗区横岗街道历史遗留违法建筑办公室申报登记历史遗留建筑，登记人为李华珍，上述事实已由有广东省高级人民法院（2016）粤民再488号民事裁定书确认，第三人对于案涉房屋具有占有使用收益的权利。广东省高级人民法院（2016）粤民再488号民事裁定书，广东省高级人民法院已经驳回了廖某、廖静梅关于房产转让协议无效的诉讼请求，在《房屋转让协议》未被确定无效前，第三人基于《房屋转让协议》享有使用收益的权利，上诉人无权要求第三人向其返还房屋。上诉人与廖某在明知案涉房屋已经转让给第三人的情况下，还恶意签署租赁合同，私自对案涉房屋进行撬锁，存在主观恶意，意图绕过法院的裁定占有房屋。肖康湘向一审法院起诉请求判令：1、解除原告与被告于2019年7月24日签订的《房屋租赁协议》；2、被告退还原告租金26500元、押金300000元及资金占用费暂计7000元（以326500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年9月3日起计算至被告实际退还全部押金之日止）；3、被告赔偿原告装修损失118000元；4、被告承担本案诉讼费。庭审时，原告变更诉讼请求第1项“解除协议”为“确认协议无效”。一审法院认定事实：2019年7月24日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，约定：被告将位于深圳市龙岗区出租给原告，建筑面积约为1600平方米，租赁期限为2019年10月1日至2029年9月30日止共10年，押金300000元，每月租金26500元，每月5日前交租，2019年7月23日至2019年9月30日为免租期。当日，原告向被告支付完毕押金300000元、第一个月租金26500元，之后未再支付其他款项。2019年8月3日，原告与案外人深圳市尚之佳装饰设计工程有限公司签署《深圳市装饰设计工程施工合同》，约定就涉案房屋在2019年8月10日至9月30日期间进行装修，合同总价373200元；原告于合同签订当日支付了装修预付款40000元，并于2020年1月12日支付了另一部分装修进度款78000元，共计支付118000元；原告称双方协商以118000元结算已做的装修工程，为此原告提交了《收款收据》及转账记录予以证明。2019年9月3日，第三人知道涉案房屋由被告进入并进行装修的情况后，立即向原被告发出短信，告知其与廖某在2010年已签订《房屋转让协议》，其受让了涉案17号房屋，并在相关部门备案登记，并经由广东省高级人民法院（2016）粤民再488号裁定书确认，因此通知原被告停止使用并搬离。当日，第三人就将涉案房屋换锁，不让原告与被告及装修公司进入。另查，被告提交了两份《房屋租赁协议》，一份由被告与廖某于2019年7月18日签订，约定被告承租位于涉案房屋17号第1、3、4层，建筑面积1100平方米，租期为2019年11月1日起至2029年10月31日止共10年，押金37000元，每月租金18500元，2019年7月18日至10月31日为装修期；另一份由被告与董某2019年7月18日签订，约定被告承租位于涉案房屋17号第2层，建筑面积400平方米，押金13000元，每月租金6500元，租期和装修期与廖某一致。此外，被告还提交了由深圳市龙岗区园山街道大康社区莘塘居民小组于2019年9月2日、2020年5月11日出具的《证明》两份，其上载明证明涉案xx路17号房屋，属于廖某，历史遗留违法建筑普查申报编号为603-0606-29110-A，并载明该证明不做任何责任担保。再查，原告与被告及第三人均对广东省高级人民法院于2017年5月15日作出（2016）粤民再488号裁定书真实性认可，该裁定书查明以下事实：2010年6月，廖某梅、廖某（甲方）与李华珍（乙方）签订《房屋转让协议》，约定甲方自愿将位于深圳市龙岗区房屋物业转让给乙方，建筑面积1600平方米，总价款200万元；并在协议签订当天做律师见证，并到物业所在社区办理房产过户手续，物业转让乙方后，其所有权利义务一并转让乙方且按现状移交；如遇政府拆迁、征收，赔偿款归乙方所有等；上述协议签订后李华珍转账支付廖某梅、廖某190万元；另廖某与张某红于1995年6月22日登记结婚，于2009年3月18日经人民法院判决离婚，对于张双红主张分割位于深圳市龙岗区，法院未作处理；涉案房屋已由李华珍向深圳市龙岗区横岗街道处理农村城市化历史遗留违法建筑工作领导小组办公室申报登记深圳市农村城市化历史遗留违法建筑。该裁定认定：涉案房屋在拆除农村宅基地上的旧房进行重建时没有办理报建，未经合法审批，涉及违法建筑，且已经申报历史遗留违法建筑审查并取得回执，认为应待相关行政部门对涉案房屋作出认定并处理后，再向人民法院起诉，在行政部门作出认定之前不应对房屋买卖合同有无效进行实体审理，据此裁定驳回廖某、廖某梅对陈华珍的起诉。另外，原告提交了深圳市龙岗区横岗街道处理农村城市化历史遗留违法建筑工作领导小组办公室2013年作出的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》一份，载明：李华珍作为位于深圳市龙岗区房屋，违法建筑编号为603-0606-29110-Ａ普查申报材料的申报人。第三人解释称涉案房屋已由原来的旧门牌号13号变更为17号。以上事实，有原告提交的《房屋租赁协议》、转账记录、《收据》、《深圳市装饰设计工程施工合同》、短信截图、申报回执、民事裁定书、见证书、照片，被告提交的《房屋租赁协议》、《证明》、微信聊天记录，第三人提交的《房屋转让协议》，以及庭审笔录予以证明。一审法院认为，涉案房屋未取得房地产权证，亦未取得建设工程规划许可证等合法报建文件，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，就涉案房屋所签订的租赁合同为无效合同。原告、被告均主张涉案租赁合同无效，于法有据，予以支持。合同无效，根据合同法第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告应返还原告押金300000元、租金26500元。因此，原告主张被告退还上述押金及租金，于法有据，予以支持。另原告主张押金及租金的资金占用费，资金占用费可从原告起诉主张返还之日即2020年3月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。因被告交给原告使用的涉案房屋，由第三人于2019年9月3日采取换锁方式实际占有控制，原告客观上无法使用涉案房屋，被告不能保证将涉案房屋交给原告正常使用，且出租无合法报建手续的房屋，具有过错，应承担相应的责任。原告租用无产权或合法报建手续的违法建筑，亦应承担相应责任。对于合同无效导致的相关损失，被告应承担70%的责任，原告应承担30%的责任。关于损失，因原告已对涉案房屋进行装修，支付了装修费118000元，原告自行承担30%，由被告承担118000元×70%=82600元并赔偿原告。对原告主张装修费超过上述支持部分，不予支持。因被告未保证涉案房屋由原告正常占有使用，被告主张原告支付2019年11月1日起的占有使用费，无事实及法律依据，不予支持。涉案房屋由第三人进行历史遗留违法建筑申报，且由广东省高级人民法院于2017年5月15日作出的（2016）粤民再488号裁定书载明查明情况，第三人也自认2019年9月3日之后已实际控制涉案房屋，因此，被告主张原告返还涉案房屋，无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、确认原告肖康湘与被告邱城炎于2019年7月24日签订的《房屋租赁协议》无效；二、被告邱城炎于判决生效之日起五日内向原告肖康湘返还押金300000元、租金26500元共计326500元及其资金占用费（以326500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，从2020年3月20日起计算至款项付清之日止）；三、被告邱城炎于判决生效之日起五日内向原告肖康湘赔偿装修费损失82600元；四、驳回原告肖康湘的其他诉讼请求；五、驳回被告邱城炎的其他反诉请求。上述付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3984元（原告已预交），由原告肖康湘承担317元，由被告邱城炎承担3667元并迳付原告肖康湘；反诉费1003元（被告已预交），由被告邱城炎自行承担。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院确认一审法院查明的事实。本院认为，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁协议》，约定上诉人将位于深圳市龙岗区整栋出租与被上诉人，上述房产并未办理报建手续，未进行验收及产权登记，上诉人并无证据证明其自房屋权利人处取得涉案房屋的使用权，上述协议应属无效。被上诉人向上诉人支付押金300000元及第一个月租金26500元，协议无效，上诉人应返还上述款项。上诉人要求继续履行上述协议并由被上诉人支付房屋占有使用费，该主张缺乏法律依据，应不予采纳。关于装修损失，被上诉人与案外人深圳市尚之佳装饰设计工程有限公司签署《深圳市装饰设计工程施工合同》，约定对案涉房屋进行装修，合同总价373200元，被上诉人提供的支付款项记录显示被上诉人支付装修预付款及进度款共计118000元，据此可认定被上诉人对涉案房屋进行装修。上诉人对协议无效具有过错，被上诉人可要求上诉人赔偿相应装修损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费21522元，由上诉人邱城炎负担。本判决为终审判决。审判长 梁 媛审判员 刘向军审判员 陈**峰二〇二〇年十二月二十一日书记员 管雨桐附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。