广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3811号上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海高朗房地产投资有限公司。法定代表人：赖晓智，董事长。委托诉讼代理人：冷英华，广东瀛凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨静，广东瀛凯邦律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：珠海经济特区新丰实业发展公司。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：王贵平，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泽源，广东经纶律师事务所律师。上诉人（一审第三人）：许岳文，男，汉族。委托诉讼代理人：韦思达，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伟高，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。被上诉人（一审第三人）：珠海华润银行股份有限公司。法定代表人：刘晓勇，董事长。委托诉讼代理人：陈**红，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明，北京市盈科（珠海）律师事务所实习律师。上诉人珠海高朗房地产投资有限公司（以下简称高朗公司）、珠海经济特区新丰实业发展公司（以下简称新丰公司）、许岳文因与被上诉人珠海华润银行股份有限公司（以下简称华润银行）商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初6241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高朗公司的委托诉讼代理人冷英华、杨静，上诉人新丰公司的委托诉讼代理人王贵平、王泽源，上诉人许岳文的委托诉讼代理人韦思达、杨伟高，被上诉人华润银行的委托诉讼代理人陈**红、李明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高朗公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第一项、第二项，维持第三项、第四项；2、请求依法改判新丰公司立即将珠海拱北昌盛路2号新丰综合楼首层8-11轴房产［预购登记号：199901422］交付给高朗公司，即高朗公司无须按照双方签订的《商品房购销合同》的约定向新丰公司支付完毕全部购房款后新丰公司才向高朗公司交付房产。3、请求判令新丰公司在珠海拱北昌盛路2号新丰综合楼首层8-11轴房产［预购登记号：199901422］具备办证条件时协助高朗公司办理前述房产的产权转移登记手续。4、本案一审、二审案件受理费由新丰公司承担。事实和理由：一、已有充分的证据证明，高朗公司已按照《商品房购销合同》的约定向新丰公司付清购房款人民币300万元整。高朗公司认为本案的证据已形成完整的证据链，充分证明高朗公司已按照《商品房购销合同》的约定向新丰公司付清300万元购房款，一审法院认定高朗公司未支付购房款是错误的，具体意见如下：1、《商品房购销合同》约定高朗公司应于1998年7月3日前向新丰公司付清购房款。在付款期限已过的情况下，新丰公司在1999年4月1日为高朗公司办理了涉案商品房的预购登记手续，由此可证，新丰公司是确认高朗公司已向其付清购房款，否则，新丰公司不可能在高朗公司已“违约”的情况下，继续履行合同为高朗公司办理涉案房产的预购登记，确认案涉房产属于高朗公司购买和所有。2、1999年4月28日，高朗公司以涉案房产向商业银行办理抵押贷款。从高朗公司提供的《预购商品房抵押登记证书》中“说明”第6点来看，购房人以预购商品房办理抵押贷款，需要且仅需要开发商作出的行为是房产开发商和贷款银行在抵押房产单元平面位置图上盖章确认。香洲区法院在审理（2017）粤0402民初2436号案件中调取的涉案房产的抵押登记档案中有一份由新丰公司与珠海市商业银行共同盖章确认的抵押房产单元平面位置图。由此可证，新丰公司对于高朗公司以所预购的商品房向珠海市商业银行办理抵押贷款是知情和同意的，从该等事实也可以证明，新丰公司是确认高朗公司已向其付清购房款，否则，其不可能同意高朗公司以涉案房产办理抵押贷款，对案涉房产作出权利限制。3、2013年9月4日，新丰公司向珠海市******出具《关于明确新丰综合楼权属的申请》。从标题可证，新丰公司出具该申请是为了向房产主管部门明确涉案房产的权属。从内容来看，新丰公司在该申请中明确了案涉房产是高朗公司所购买的房产。对于新丰公司的上述行为，高朗公司认为应予认定以下两点：（1）高朗公司已经足额地向新丰公司付清购房款，否则，新丰公司不可能在超过付款期限的十五年后仍然确认涉案房产属于高朗公司所有；（2）假设高朗公司确实没有向新丰公司支付购房款，新丰公司仍然同意继续履行《商品房购销合同》，不需要高朗公司支付购房款。4、从情理上分析，如果高朗公司确未曾向新丰公司支付购房款或者确如新丰公司所言没有将“借款”支付给新丰公司。新丰公司早应当主张权利包括提请解除商品房购销合同、申请撤销预购登记证书、申请撤销预购商品房抵押登记，但是新丰公司在持续将近二十年的时间里甚至在知悉涉案房产被查封的情况下仍然没有向房产主管部门或者人民法院提出异议、提起诉讼，主张高朗公司没有付清购房款、主张解除合同，说明在本次诉讼前，新丰公司已以自身行为确认高朗公司付清了购房款。5、新丰公司虽然持有专用收款收据的原件，但是该等收款收据是属于开发商持有和开具的，新丰公司持有收款收据原件只能证明新丰公司没有将收据原件交给高朗公司，但不能代表高朗公司未向新丰公司付款。6、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十一条第二款规定“在国家机关存档的文件，其复制件、副本、节录本经档案部门或者制作原本的机关证明其内容与原本一致的，该复制件、副本、节录本具有与原本相同的证明力”，就本案而言，高朗公司已向一审法院提供了在不动产登记中心存档备案的300万元购房款的收款收据，根据前述证据规则，应当认定高朗公司业已向新丰公司付清300万元的购房款。同时，新丰公司将300万元购房款的收款收据提交给主管部门，也证明了新丰公司确认高朗公司已经向其付清购房款，新丰公司同意就已经付清购房款的事实向主管部门作出确认。高朗公司需说明的是，预告登记制度是对外宣告、公示房产属于预购登记人所购，登记的权利人不必再提供收款收据、付款凭证即可向开发商主张交付房产及协助办证，特别是案涉房产的买卖发生在二十多年前，当时以现金形式交易也未尝不可，不能因为高朗公司未持有收款收据的原件和付款凭证即认定高朗公司未向新丰公司付款。二、法律上并不禁止权利人放弃权利行使，同时，在新丰公司对收取购房款已失去胜诉权的情况下，不应当判决高朗公司先向新丰公司付清购房款，新丰公司才向高朗公司履行交付房产的义务。假设：高朗公司确未曾向新丰公司支付购房款，但是高朗公司认为应当考虑以下问题：1、法律上并不禁止权利人放弃权利的行使，从本案的事实可证，在《商品房购销合同》约定的付款期限已过的情况下，新丰公司是持续地作出继续履行合同的行为包括但不限于办理预购登记、配合办理预购商品房抵押登记、将购房款的收款收据提交给登记中心、书面确认案涉房产属于高朗公司所有。于此，高朗公司认为，在新丰公司以自身行为表示不再收取购房款而同意继续履行合同的情况下，不应当再判令高朗公司向新丰公司支付购房款。2、购房款的收取是属于债权的范畴，受诉讼时效制度的调整与约束。从本案的证据可证，新丰公司一直没有向高朗公司催付购房款，在新丰公司收取购房款已失去胜诉权的情况下、在新丰公司已放弃权利行使的情况下，高朗公司认为，一审法院再判决高朗公司向新丰公司支付购房款作为新丰公司向高朗公司交付案涉房产的前提与条件是错误的，无疑是重新维护了新丰公司的“权益”。以上，高朗公司认为，本案的证据已证明高朗公司业已向新丰公司付清购房款，即便法院认为无证据证明高朗公司已向新丰公司付清购房款，但在新丰公司向高朗公司收取购房款已过时效的情况下，不应当再以高朗公司向新丰公司付清购房款作为新丰公司向高朗公司交付案涉房产的条件。三、关于诉讼费用的问题。新丰公司一直未向高朗公司交付案涉房产并且新丰公司对案涉房产存在“一房二卖”的行为，由此可证，新丰公司对此应负全部的过错责任，但是一审法院却判令高朗公司承担全部的本诉案件受理费是极其错误的。对此，高朗公司希望二审法院予以明察并给予调整，改判一、二审案件受理费由新丰公司承担。综上所述，高朗公司认为，一审法院判决部分错误，为维护自身的合法权益，高朗公司特依法上诉，望二审法院依法改判并支持高朗公司的全部上诉请求。新丰公司上诉请求：1、判决撤销一审判决第一项、第二项，驳回高朗公司在一审法院提出的全部诉讼请求；2、判决撤销一审判决第四项，支持新丰公司反诉的全部诉讼请求以及一审期间追加的反诉请求。①解除新丰公司与高朗公司之间签订的涉案《商品房购销合同》；②撤销高朗公司的涉案《商品房预购登记证书》；③追加华润银行为反诉案件第三人；④确认高朗公司与华润银行之间的涉案《珠海市房产抵押贷款合同》无效；⑤撤销高朗公司与华润银行非法获取的涉案《预购商品房抵押登记证书》；⑥一审、二审诉讼费以及反诉一审、二审诉讼费全部由高朗公司承担；⑦请求二审法院依据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪若干问题的规定》第十条规定，在对本案继续审理的同时，将高朗公司与华润银行虚假诉讼线索、材料移交到侦查机关处理。事实与理由：一、基本事实：高朗公司原法人代表杨军与上诉人珠海经济特区新丰实业发展公司法人代表黄某1是朋友。1998年珠海市政府下发文件，为迎接澳门回归，要求在相应范围内的建筑要解决好烂尾、装修及营业问题。当时新丰公司资金情况吃紧，杨军表示他有能力为新丰公司筹款，并表示愿意在以后与新丰公司进行相关合作。经商量后达成合议：第一、杨军所在的朗力公司为新丰公司筹款300万元；第二、新丰公司与朗力公司签订《商品房购销合同》作为借款抵押担保。朗力公司向新丰公司支付款项后，新丰公司为其办理预购商品房登记；第三、新丰公司偿还借款后再解除合同，并注销预购商品房登记。其再三表示，所以签订合同只是作为借款担保，不会对外作任何抵押，他有能力自己解决资金问题。1998年4月3日新丰公司与朗力公司签订了《商品房购销合同》。为了向杨军借款，缓解新丰公司资金压力，新丰公司先后将已售给他人的两套商铺再次与杨军本人和叶秋洪分别签订了赎回期为一年的借款抵押合同（他和叶秋洪是朋友）。1998年4月14日与叶秋洪签订了《商品房购销合同》；1998年6月9日与杨军（杨军本人名义）签订了商品房购销合同。因该两处房产在签订合同时即向新丰公司支付了借款，所以，分别在签订合同的当日即办理了预购登记。而与朗力公司签署的合同，由于朗力公司没有按约定向新丰公司支付借款，所以新丰公司没有为其办理商品房预购登记。新丰公司多次向其主张支付款项，对方一直是应付拖延。到1998年8月18日前夕，杨军告知新丰公司，他已筹到了款项，可以确定在1998年8月18日支付。让新丰公司开好收据等其来取，结果其当天没有支付价款，人也没来。只是电话里说对不起，是朋友没给他转款。告诉把收据先放着，过几天肯定会有钱。到1999年3月期间，其来过新丰公司几次，说正在商量，让新丰公司再等一等。到3月底时他来说，找到了另外的一个朋友，钱一点问题也没有，对方非常有实力，只是有一点要求，要看一下朗力公司的资产情况，所以这个商铺要先办一下预购登记。其再三承诺并不需要抵押，只是让对方看一下有资产信誉就可以。还要求新丰公司给提供一套收据复印件，新丰公司当时坚持不给。杨军说仅是看一下复印件，又不是办理所有权过户，无所谓的事情，房子是你们的我也拿不走。在这种情况下，新丰公司给其提供了那套专用收据复印件。没多久他来告知说，已经准备好了，只要咱们办好预购登记就可以借到款了。新丰公司派工作人员一同去登记部门为其办理了房屋预购登记。但新丰公司没有为其办理发票，更没有为其办理完税手续。这些东西都是在前次诉讼中新丰公司才看到的。预购登记前后新丰公司都多次问过是向谁借款？借多少？其只是说不用多问，肯定没问题，等着拿钱就行了，我又不抵押，房子在你们手里，你们怕什么？办理预告登记之后，新丰公司还多次询问筹款情况并约其见面，他都说快了快了，同时用各种理由推说没有时间见面。所以，其后来向谁借款，抵没抵押，借到多少，新丰公司全然不知。所有的真实消息都对新丰公司予以封锁。直到2003年年底新丰公司被作为被执行人时，新丰公司才知道了一些抵押的情况。此后新丰公司无数次催朗力公司解除合同，杨军一再表示说这部分商铺处于被查封状态，他没有办法操作，他会尽力想办法向银行还清本息，解除查封后注销预购登记，解除与新丰公司的合同。其一直推脱，直到逃往国外。二、诉求的理由：一审法院在适用法律方面存在错误。1、一审法院适用广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》审理本案属适用法律错误。该《指引》既非法律、法规、司法解释，也非地方性法规应该不能直接引用。2、在假设可以适用该《指引》的条件下，适用该《指引》的第36条属于适用情形错误。36条所规定的情形与本案事实不符。一是本案中高朗公司事实上根本没有支付过价款，全部价款一分钱也没有支付过。不存在该条文中“支付剩余购房款”的问题；二是高朗公司捏造事实、虚假诉讼，坚持说已经支付了全部款项，因而不存在继续履行的前提。该指引第36条短短的几行文字中有三处提到“支付剩余购房款”的概念绝不是多此一举，而是一种适用条件的限定。如果该《指引》可以适用，该条适用情形首先是已经支付过房款，有过履行行为；其次是承认有“剩余购房款”尚未履行。本案的事实是高朗公司从未支付过购房款，却虚假陈述是完全支付过了购房款。其极为严重的不诚信行为在本质上表明其不会再继续履行支付房款的义务。因而该合同不能继续履行。该情形与本条适用情形完全不符。因而从本条内容与本案事实上看，适用本条也是错误的。3、一审判决违背了中华人民共和国民法总则第10条关于民事纠纷的法律适用原则。如果按照一审判决，新丰公司作为守约方要把20年前300万元而现今价值为1,000万元以上的房产以300万元的合同价款交付给良知殆尽、毫无诚信、虚假诉讼、应该先履行而未曾履行并拒绝履行的违约一方。4、违反了“任何人不得从其违法行为中获利”的法理原则。5、一审判决适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，同样违背了中华人民共和国民法总则第10条关于民事纠纷的法律适用原则。一审法院认定新丰公司解除房屋买卖合同的除斥期间已经灭失，并判决驳回新丰公司解除与高朗公司签订的《商品房购销合同》以及撤销该房屋的《预购登记》的诉求。本案的时间之久实属极为个别，具体案情在现有法律、司法解释中没有完全对应的规定。但如果适用该15条规定来处理本案，同样会造成有失法律公正的结果。上诉人认为，在涉案《房屋买卖合同》解除与保留这个这个问题上没有中间道路可走，要么维护守约方，维护正义，解除合同；要么维护违约方，失掉正义，合同继续履行，由守约方以300万元的价格交付实际价值1,000万元以上的合同标的给违法失信行为人一方，给虚假诉讼人一方。中华人民共和国《民法典》第10条：处理民事纠纷应当依照法律，法律没有规定的可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第43条规定，合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后，对方当事人经催告仍然不履行合同所约定或者法律规定解除合同的，应予支持。本案一审在认定高朗公司没有支付房屋价款的前提下，即应适用中华人民共和国《民法典》236条规定，排除诉讼时效及除斥期间的适用，为消除对该房屋的物权妨害直接判决解除合同并撤销预购登记。5、一审法院适用善意取得属适用法条错误。许岳文上诉请求：一、撤销（2019）粤0402民初6241号《民事判决书》的第一项、第二项判决，依法改判驳回高朗公司的全部诉讼请求。二、判令高朗公司和新丰公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、高朗公司与新丰公司恶意串通签订的《商铺房购销合同》为无效合同，高朗公司无权向新丰公司主张位于珠海拱北昌盛路2号新丰综合楼首层8-11轴房产（下称“8-11轴房产”）的所有权。首先，高朗公司与新丰公司签订《商铺房购销合同》后，高朗公司至今并未按照合同约定向新丰公司实际支付8-11轴房产的购房款，新丰公司至今亦未将该房产交付给高朗公司使用，即该合同签订20多年来并未实际履行。其次，许岳文于1991年11月5日即与新丰公司签订《楼宇购销合同》（No.0006），购买位于拱北昌盛路的新丰综合楼地下半圆商场建筑总面积为127.5平方米的A-D9轴-11轴商铺，后因新丰公司违约无法交付前述房产，双方才于1998年2月6日签订《商品房购销合同》（编号：GF069750），许岳文变更购买新丰公司位于拱北昌盛路的新丰综合楼首层建筑总面积为79.2平方米的8-10轴*E-G商铺（下称“8-10轴*E-G房产”），且新丰公司须另行退还许岳文赔偿款。新丰公司已于1998年2月8日实际交付8-10轴*E-G房产给许岳文使用至今。高朗公司对上述事实均系知情的，其并非善意第三人。最后，新丰公司在本案庭审期间予以自认：其与高朗公司签订《商铺房购销合同》的目的系作为借款担保抵押、向银行贷取高额款项。上述事实除了新丰公司的自认外，其他证据亦可印证。因此，高朗公司作为恶意第三人，在许岳文与新丰公司于1998年2月签订8-10轴*E-G房产买卖合同，且已实际交付该房产给许岳文使用至今的情况下，为与新丰公司骗取银行贷款，恶意串通签订《商品房购销合同》，捏造已实际支付购房款的事实，但实际上该合同签订二十多年以来，新丰公司、高朗公司均未实际履行该商品房买卖合同的主要义务，仅仅只是为取得银行的贷款。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项的规定，高朗公司和新丰公司恶意串通，签订的《商品房购销合同》损害了许岳文的合法利益，新丰公司、高朗公司签订的《商品房购销合同》为无效合同。二、许岳文为8-10轴*E-G房产的真实权利人，许岳文的权益应优先受法律保护。此外，因高朗公司恶意串通导致《商品房购销合同》无效，其于1999年4月办理的预购登记已失效，其无权处分8-11轴房产，更无权主张8-11轴房产的所有权。一方面，许岳文与新丰公司于1998年2月6日签订《商品房购销合同》已实际履行完毕，且8-10轴*E-G房产于1998年2月8日交付给许岳文使用至今，新丰公司亦于2000年1月10日为许岳文办理了预告登记，该预告登记至今尚未变更，许岳文的合法权益应受法律保护。即，在8-10轴*E-G房产具备办证条件时，新丰公司应协助许岳文办理该房产的产权转移登记手续。另一方面，首先，如前论述：新丰公司、高朗公司恶意串通签订的《商品房购销合同》为无效合同。其次，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。最后，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条的规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。即，高朗公司于1999年4月1日办理的预购登记失效。退一步分析，珠海市*******于2000年1月10日为许岳文办理了预告登记，后登记的预购登记效力应当优先。因此，高朗公司并非8-11轴房产的所有权人，其无权处分8-11轴房产，更无权处分许岳文已办理预购登记的8-10轴*E-G房产。综上所述，新丰公司、高朗公司恶意串通签订的《商铺房购销合同》为无效合同，高朗公司办理的预购登记已失效，其无权处分8-11轴房产。此外，许岳文为8-10轴*E-G房产的真实权利人，办理的预购登记至今仍有效，许岳文的权益应优先受法律保护。一审判决认定事实错误、适用法律错误，侵害了许岳文的合法财产权益，恳请二审法院依法查明事实后予以改判。华润银行针对新丰公司、高朗公司、许岳文的上诉辩称：一、对新丰公司提起上诉的答辩：1、一审判决不存在新丰公司上诉状所称的适用法律规范错误的情形。一审判决在对案件事实和法律进行具体分析说理时，引用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引》第三十六条，是因为该规范性文件合法有效，且仅仅是作为裁判说理的依据，并非直接引用作为判决的依据。从一审判决书第47页即可知悉，一审法院判决的依据是《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第九十三条的规定。《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第六条规定，对于本规定第三条、第四条、第五条规定之外的规范性文件，根据审理案件的需要，经审查认定为合法有效的，可以作为裁判说理的依据。因此，一审法院将广东省高院的指导意见作为裁判说理的依据，不违反法律规定。2、一审判决引用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引》第三十六条进行说理，符合本案的基本事实情况。本案的提起，是高朗公司起诉新丰公司，要求新丰公司交付房屋。在诉讼过程中，新丰公司以高朗公司没有支付购房款为由予以抗辩，拒绝交付，并反诉高朗公司，要求高朗公司支付购房款。高朗公司答辩称全部购房款已经付清。这一基本事实，正好符合《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引》第三十六条的指引意见，一审判决依据该条指引意见进行说理，合情合理，公开公正，且有理有据。反观新丰公司在上诉状中所称的应适用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引》第四十三条的意见，该条规定的是合同的解除权丧失后，对方当事人经催告仍不履行合同，守约方主张依照合同约定或者法律规定解除合同的，法院应予支持。该条规定明显不适用于本案。争议的焦点是，高朗公司是否已经向新丰公司支付购房款。对这一意见，双方各执一词，且均有证明自己意见真实性的证据。也就是说，买卖双方的权利义务履行情况并不明确，甚至连新丰公司是否是守约方都无法准确判断的情形下，适用该指引第四十三条明显不合常理，也不符合本案基本事实。3、一审法院作出新丰公司、高朗公司同时履行的判决，不考虑程序问题，仅从实体审判角度而言，不仅没有违背社会公序良俗，反而是在维护社会公平正义的良好价值秩序。新丰公司与高朗公司于1998年4月3日签订《商品房购销合同（GF1018130）》，合同签订后，新丰公司并未交付房屋，而是一直将案涉房屋用于出租收取租金。2000年前后又将案涉房屋中的一部分出售给许岳文。2003年6月6日珠海华润银行（原珠海市商业银行）起诉高朗公司要求还款，香洲区法院于2003年7月25日作出（2003）香民二初字第1051号民事判决，并于2004年开始立案执行【执行案号（2004）香执字第118号】。从2004年至2017年长达13年的执行期间，围绕新丰综合楼首层8-11轴、12轴、13轴等房屋，新丰公司与高朗公司、新丰综合楼其他业主和租户，发生多宗系列诉讼案件，执行过程中，新丰公司从来没有提出异议认为高朗公司没有支付购房款。直到2017年8月，新丰公司起诉高朗公司确认《商品房购销合同》无效时，才称高朗公司没有向新丰公司支付购房款。在长达近20年的时间里，新丰公司难道不知道高朗公司是否支付购房款？新丰公司在该确认合同无效案中还称其与高朗公司买卖案涉房产并非真实交易，是为了向高朗公司借款，但其在2013年9月4日出具给珠海市*******的《关于明确新丰综合楼权属的申请》中，明确表示案涉房产是朗力公司（即高朗公司）购买的房产，不属新丰公司房产。由以上事实判断，究竟谁违背公序良俗，谁不诚实守信，谁破坏公平正义的价值秩序，一目了然。另外，案涉房产从高朗公司购买之日至今，一直由新丰公司实际占有和使用，并对外出租收取租金。一审法院判决高朗公司按照《商品房购销合同》约定履行完毕全部购房款，就是充分考虑了新丰公司长期实际占用和获利的事实。一审法院基于维护社会公平和正义的原则，作出双向履行的判决，从实体审判角度而言，是相对合理的。至于程序上是否应当如此判决，在对高朗公司上诉的答辩部分将谈及。4、华润银行（原珠海商业银行）与高朗公司办理预购商品房的抵押登记有理有据，合法有效。根据1997年12月29日珠海市第四届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过颁布并于1998年3月1日实施的《珠海市房地产抵押管理条例》第七条第（三）项的规定，抵押人依法办理了登记备案的预购商品房，可以设定抵押。该《条例》第十一条和第十二条规定，只有以划拨土地使用权及其地上房屋所有权设定抵押的，和以村集体所有土地上的企业厂房、村民所有的房屋等建筑物设定抵押的，才应当委托评估。其他情形的抵押，可以由抵押当事人协商议定。由以上规定可以看出，华润银行（原珠海商业银行）与高朗公司于1999年4月26日申请办理案涉商铺的抵押登记时，提交的所有材料和登记机构的审批，均符合当时颁布实施的法律法规的规定。华润银行完全尽到合理审查和注意义务，严格按照《珠海市房地产抵押管理条例》的相关规定，完成了贷款抵押合同的签署，办理了抵押登记手续，并支付了贷款。5、华润银行是案涉房屋的抵押权人，根据香洲区人民法院作出的（2003）香民二初字第1051号生效判决和许岳文提起的执行异议之诉，多级法院的生效判决（裁定）均认定华润银行对案涉房屋享有优先受偿权，即抵押权是合法有效的。（1）香洲区人民法院作出的（2003）香民二初字第1051号生效判决，判决华润银行（原珠海商业银行）与高朗公司（原朗力公司）于1999年4月份签订的《珠海市房产抵押贷款合同》是合法有效的，抵押权经依法登记设立并合法有效。（2）许岳文提起的与案涉房屋相关的系列执行异议之诉，珠海市中级人民法院、广东省高级法院和最高人民法院，均确认华润银行与朗力公司之间签订的《珠海市房产抵押贷款合同》合法有效，抵押权经依法登记设立并合法有效。综上，新丰公司的上诉理由不成立，纯属无理取闹，请求二审法院依法驳回新丰公司的上诉请求。二、对高朗公司提起上诉的答辩：高朗公司提交的上诉状，主要是关于购房款300万元的支付事宜。从新丰公司、高朗公司一审提交的证据证明力优势和综合分析其合理性两方面来看，华润银行认为高朗公司已经支付该笔购房款的观点更为可信。理由如下：1、新丰公司、高朗公司之间的《商品房购销合同》于1998年4月3日签订，约定于1998年7月3日前付清全部购房款。1998年8月18日，新丰公司出具四张《广东省珠海市转让（销售）房地产专用收款收据》合计收款金额为人民币300万元。尽管新丰公司主张高朗公司手上没有持有该四张房地产专用收款收据原件，但其对该四张房地产专用收款收据由其出具的真实性并不否认。且该四张收款收据也是作为不动产登记中心办理预购登记的重要依据。新丰公司应当对其作出的行为，承担法律后果。2、1999年4月1日，新丰公司与高朗公司共同向房地产登记部门申请办理案涉房产的预购登记，新丰公司委托了廖晓丽为其代理人，授权廖晓丽办理案涉商铺的预购、签署合同登记手续。在办理预购登记时，新丰公司与高朗公司共同向登记机关提交材料（含收款收据）证明案涉房款已一次性付清。登记机关在出具《商品房预购登记证书》时，在“附记”栏特别注明“已付清全部楼款”。3、华润银行与高朗公司关于案涉商铺的执行，从2004年即开始进入执行阶段。在执行过程中，许岳文、李兆荣等人反反复复提出案外人执行异议及异议之诉，新丰公司都没有理睬，也没有向高朗公司或向法院主张高朗公司没有支付购房款。直至2016年珠海市政府工作会议决定由新丰综合楼建设的合作单位珠海市拱北关闸股份合作公司承担新丰综合楼建设单位的部分功能，协助业主办理不动产确权手续后，新丰公司才于2018年开始提起确认《商品房购销合同》无效之诉，后被两级法院驳回其诉讼请求。从2004年至2017年长达13年时间里，新丰公司从来没有提出高朗公司没有向其支付案涉商铺的购房款的异议。从债权的诉讼时效而言，2019年提起的本案中，新丰公司以高朗公司未履行付款义务作为抗辩，存在已超过诉讼时效的法定情形。4、2013年9月4日新丰公司出具给珠海市*******的《关于明确新丰综合楼权属的申请》，新丰公司亦认可案涉商铺的权属人是高朗公司。综上，请二审法院查清事实，依法审理，驳回新丰公司的上诉请求，支持高朗公司的上诉请求。高朗公司向一审法院起诉请求：1、请求判令新丰公司立即将珠海拱北昌盛路2号新丰综合楼首层8-11轴房产［预购登记号：199901422］交付给高朗公司。2、请求判令新丰公司向高朗公司赔偿逾期交付上述第1点所指房产的损失人民币200万元整［自1999年5月1日起以同地段同类房屋租金（按照商品房购销合同附件二约定的装饰标准）暂计算至2019年3月15日止是人民币200万元。2019年3月15日以后的损失仍按上述标准计算至新丰公司实际交付房产之日止。新丰公司最终应向高朗公司赔偿的数额以人民法院委托的评估机构出具评估的结果为准］【高朗公司于2020年6月22日撤回该项诉讼请求及租金评估申请】。3、请求判令新丰公司在具备办证条件时协助高朗公司办理珠海拱北昌盛路2号新丰综合楼首层8-11轴房产的房屋所有权转移登记手续，将上述第1点所指房产的房地产权证办至高朗公司名下［房屋暂估值5,418,600元］。4、请求判令新丰公司向高朗公司支付逾期办理房地产权属证书违约金人民币3,583,000元（自1999年8月1日起以购房款人民币300万元为基数，按照年利率6%的标准计至新丰公司实际为高朗公司办妥上述第1点所指房产的房地产权属证书之日止，暂计至2019年3月15日是人民币3,583,000元）。5、一审案件受理费、评估费由新丰公司承担。新丰公司向一审法院反诉请求：一、判决解除新丰公司与高朗公司于1998年签订的《商品房购销合同（GF1018130）》；二、反诉的诉讼费由高朗公司承担。一审法院认定事实：一、关于高朗公司与新丰公司签订《商品房购销合同》的相关情况。珠海市*******新丰综合楼系新丰公司开发的，新丰公司于1993年6月25日取得珠预房许字第00019-2号《预售商品房许可证》批准公开预售该综合楼商品房屋。1998年2月18日，珠海市宏美装饰工程有限公司申请将名称变更为珠海朗力装饰工程有限公司（以下简称朗力公司），将法定代表人由刘广连变更为杨军。2011年6月10日，朗力公司变更名称为珠海高朗房地产投资有限公司（简称高朗公司）。1998年4月3日，新丰公司、朗力公司（现高朗公司）签订《商品房购销合同》（编号：GF0018130），主要内容包括：新丰公司将新丰综合楼首层8-11轴门厅商场（440平方米、以下简称案涉房产）转让给朗力公司，单价为6,818元/平方米；朗力公司在1998年7月3日前付清全部房价款300万元；新丰公司须于1999年4月30日前将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二规定的装饰和设备标准的该商品房交付给朗力公司使用；合同未约定逾期交付房屋违约金及损失赔偿责任。1999年4月1日，该房产以朗力公司为预购方办理了预购登记，预购登记号为199901422，《商品房预购登记证书》载明的房产使用功能为商业，预售价格为300万元，付款方式为一次性，附记载明已付清全部楼款。预购登记证书中附有新丰公司开具给朗力公司四张《广东省珠海市转让（销售）房地产专用收款收据》（NO.0014859、NO.0014857、NO.0014856、NO.0014858），每张收据75万元共计300万元。预购登记档案资料中还有朗力公司的《广东省契税纳税申报表》、《珠海市房地产产权交易登记税费计算单》、《广东省契税完税证》、《商品房预购登记申请审批表》（预售方有新丰公司的盖章、预购方有朗力公司的盖章）等。高朗公司主张新丰公司开具上述收据就证明其已收到朗力公司付清的购房款300万元，且新丰公司配合朗力公司办理了预告登记行为亦认可了朗力公司系购买案涉房产并非新丰公司主张的以签订购销合同作为借款担保抵押或为骗取银行贷款；高朗公司还提供了珠海市*******于2013年9月23日回复给本院的《关于珠海市拱北新丰综合楼有关房产查封问题的函》中载明案涉房产预告登记范围包含新丰综合楼2号A座10-11轴AG轴商场、2号A座16#（8-11轴*A-E轴）的房产不属于新丰公司所有，以及新丰公司于2013年9月4日向珠海市*******提出《关于明确新丰综合楼权属的申请》中还承认案涉房产办理了预告登记在朗力公司名下不属于其财产，以此主张案涉房产已预告登记在朗力公司名下系事实，亦已获得新丰公司认可。新丰公司对此则主张新丰公司并未收到前述购房款，上述收据系新丰公司在收到购房款前预先开具的，但朗力公司并没有相应的转款凭证予以佐证其向新丰公司支付了购房款，对此新丰公司提供了1998年4月3日（签订合同之日）至1998年8月18日（开具房款收据之日）期间的《银行存款日记账》中未有朗力公司转入案涉房产房款的记录，以及朗力公司《1997年至1999年资产负债表》中固定资产未有300万元的数据、高朗公司另案答辩状中无法提供付款凭证的自认等材料予以佐证。新丰公司于2014年6月13日、2016年4月16日分别出具《证明》表示未收到案涉房产的购房款及银行发放的贷款，其出具房款收据的行为仅为协助高朗公司办理抵押银行贷款。案涉房产至今未交付给高朗公司，亦未办理不动产权证。案涉房产的《商品房预购查询结果》载明案涉房产现地址为拱北新丰综合楼2号A座首层8-10号，《不动产抵押（按揭）登记表》及《不动产限制（查封）登记表》载明珠海商业银行系案涉房产的抵押权人、案涉房产目前处于被查封状态。高朗公司提供的珠海市住房和城乡规划建设局于2017年3月17日向珠海市拱北关闸股份合作公司回复《关于对新丰综合楼出具规划意见的复函》载明位于珠海市******侧的新丰综合楼现状为一栋建筑物，该建筑物办理不动产确权手续不影响城市规划的实施；还提交了珠海市住房和城乡规划建设局于2018年7月9日向本院回复的《关于拱北新丰综合楼相关事宜的复函》载明拱北昌盛路2号的新丰综合楼已于2017年3月通过了规划验收，且存档的底层平面图显示底层8-11轴位置标注功能为商店；提交了珠海市测绘院出具的关于新丰综合楼的《珠海市建设工程规划条件核实测绘记录册》中的层套区建筑面积勘测成果表载明首层建筑面积2301.85平方米，其中2114.19平方米的现状是作商场及餐厅使用。高朗公司主张以上述证据可证明案涉房产已通过验收，案涉房产在不属于共有部位的面积可以交付使用。新丰公司于2017年以其与高朗公司签订的《商品房购销合同》并非真实意思表示及转让房产包括不能买卖、无法交付的公用部分为由向一审法院请求确认该合同无效，一审法院经审理于2018年3月28日作出（2017）粤0402民初2436号民事判决，认定新丰公司主张合同无效的证据不足，驳回新丰公司的诉讼请求。新丰公司不服上诉，本院经审理作出（2018）粤04民终1606号民事判决，驳回上诉，维持原判。之后，新丰公司向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年4月29日作出（2019）粤民申1662号民事裁定，驳回新丰公司的再审申请。二、关于高朗公司与华润银行就案涉房产签订《珠海市房产抵押贷款合同》的相关情况。1999年4月，朗力公司与珠海市商业银行（现更名为华润银行）签订《珠海市房产抵押贷款合同》，约定：朗力公司向该行借款300万元，期限为一年，自1999年4月26日至2000年4月26日止，月利息6.39‰；朗力公司以案涉房产提供抵押担保。1999年4月28日，双方为抵押房产办理了预购商品房抵押登记，登记证号为珠房地预押字第0046号。有关抵押登记档案资料中同样附有新丰公司开具给朗力公司的前述四张《广东省珠海市转让（销售）房地产专用收款收据》复印件、《预购商品房抵押登记备案申请表》及《登记机关审判表》（均载明双方认可的房地产评估价为600万、房地产售价300万元，已付清全部房款）。1999年4月29日，珠海市商业银行向朗力公司发放了300万元贷款。贷款发放后，朗力公司除偿还部分利息外，其余本息均未偿还。2003年6月6日，珠海市商业银行向一审法院起诉要求朗力公司还款。一审法院于同年7月25日作出（2003）香民二初字第1051号民事判决，判令：一、朗力公司向珠海市商业银行偿付借款本金300万元及利息；二、珠海市商业银行有权以位于新丰综合楼首层8-11轴（珠房地预押字第0046号）的房产予以拍卖、变卖的价款优先受偿。因朗力公司未履行上述生效判决，根据珠海市商业银行的申请，一审法院立案执行，案号为（2004）香执字第118号。2013年11月1日，一审法院作出（2004）香执字第118号恢1执行裁定，裁定查封了朗力公司名下位于珠海市拱北新丰综合楼2号A座首层8-10号（预购证号：B199901422）之房产。2014年3月10日，本院作出（2000）珠中法恢字第172-1、173-1号之十四执行裁定书，裁定将该案提级执行，案号为（2014）珠中法执字第323号。2014年6月6日，本院委托珠海中正土地房地产与资产评估有限公司对珠海市拱北新丰综合楼2号A座10-11轴AG商场和16#（8-11轴*A-E）房产进行评估，该公司出具的《房地产估价报告书》对估价房产权利状态表述如下：根据委托方提交的资料《商品房预购登记证书存根》（预购登记号199901422）、《商品房购销合同》（编号：GF0018130）：拱北新丰综合楼首层8轴-11轴商场预购方为朗力公司，预购面积440平方米，使用功能商业，预购登记日期为1999年4月1日；根据委托方提供的资料《商品房预购登记证书存根》（预购登记号B200000110号）、《商品房购销合同》（编号：GF069750）：拱北新丰综合楼2号A座底层17#（8-10轴*E-G）商场预购方为许岳文，预购建筑面积79.2平方米，使用功能为商铺，预购登记日期为2000年1月10日；拱北新丰综合楼首层8轴-11轴商场包括拱北新丰综合楼2号A座底层17#（8-10轴*E-G）、拱北新丰综合楼2号A座底层16#（8-11轴*A-E）、楼梯等。新丰公司于2018年向本院以高朗公司未付案涉房产购房款导致合同无效以及查封案的涉房产包含新丰综合楼公用部分为由提出书面异议，请求中止（2014）珠中法执字第323号案的执行。本院作出（2018）粤04执异13号执行裁定，认定新丰公司主张中止执行的理由实质上是对（2003）香民二初字第1051号民事判决在认定华润银行对案涉房产享有优先受偿权的问题上存在错误，该错误不属于在执行过程中审查的问题，新丰公司的主张不能对抗华润银行的优先受偿权的行使，驳回新丰公司的异议请求。新丰公司因此提起了案外人执行异议之诉，本院于2018年9月20日作出（2018）粤04民初62号民事判决，认定生效判决已认定华润银行对案涉房产享有抵押权，且新丰公司请求确认其与高朗公司签订的《商品房购销合同》无效的诉求已经有生效判决被驳回，驳回新丰公司的诉讼请求。新丰公司不服提起上诉，广东省高级人民法院经审理于2019年12月10日作出（2018）粤民终2530号民事判决，驳回上诉，维持原判。华润银行提交了案涉房产在（2018）粤04执恢104号案【即（2014）珠中法执字第323号案的恢复执行案件】中本院于2020年1月16日发出《司法委托评估委托书》、案涉房产的《不动产限制（查封）登记表》，案涉房产目前仍作为该案执行标的进行重新评估，且仍处于查封状态，续封至2021年12月9日止。新丰公司于2020年6月18日对（2003）香民二初字第1051号民事判决提出再审申请。三、关于新丰公司与许岳文就案涉房产部分面积签订《楼宇购销合同》、《商品房购销合同》的相关情况。1991年11月5日，许岳文与新丰公司签订《楼宇购销合同》（№0006），约定：许岳文向该公司购买新丰综合楼地下半圆商场A-D/9-11轴，总金额541,875元。该合同左上角部分手写体并加盖新丰公司公章，内容如下：“因本大楼加层后大堂原有的通道不够用，经规划设计变更，把原设计商场变更为大堂，将原购置的商场按市评估价作为退款给贵方，此事在2000年3月份解决。1999.12.10”。许岳文于1991年11月5日向新丰公司支付现金25万元，1993年9月7日支付现金18.5万元。1998年2月6日，许岳文与新丰公司签订《商品房购销合同》（编号：GF069750号），约定：许岳文向新丰公司购买新丰综合楼首层8-10轴*E-G的房产，1993年9月7日前支付全部房价款80%，计435,000元，2000年3月31日交楼前支付全部房价款的20%，计106,875元。新丰公司为许岳文开具两张《广东省珠海市转让（销售）房地产专用收款收据》，1998年2月6日金额为435,000元，2002年1月11日金额为106,875元。1998年2月8日，新丰公司出具《承诺书》，写明：许岳文于1991年11月5日购买我公司开发的新丰综合楼2号A座首层9-11轴A-D商场，建筑面积127.5平方米。因本公司违约原因，1998年2月6日变更为购买新丰综合楼2号A座首层17#（8-10轴*E-G），建筑面积79.2平方米，预购登记号为B200000110，我公司尚欠许岳文退房款1,129,545元，未计利息等。1998年2月8日，新丰公司向许岳文发出《交楼通知》，将新丰综合楼A座首层17#（8-10轴*E-G）商铺，建筑面积79.2平方米，交付给许岳文使用。之后，许岳文接收该商铺使用至今，提供了其出租给第三方的《租赁合同》及水电费收据等佐证。2000年1月10日，前述房产即拱北新丰综合楼2号A座底层17#（8-10轴*E-G）以许岳文为预购方办理了预购登记，预购登记号为B200000110，预售价格为541,875元，预售房建筑面积79.2平方米，付款方式为分期付款，使用功能为商铺，并附《广东省契税完税证》。由于本院（2014）珠中法执字第323号执行案件中需处理预购登记在朗力公司名下拱北新丰综合楼首层8-11轴商场［一审法院（2004）香执字第118号案件查封］，许岳文向本院提出异议，本院作出（2015）珠中法执外异字第5号民事裁定，驳回许岳文的异议请求。许岳文不服并提起执行异议之诉，请求确认其购置的新丰综合楼A座首层17#（8-10轴*E-G）并非（2014）珠中法执字第323号执行案件执行标的，归其所有并要求解除查封、终结执行等。本院经审理作出（2015）珠中法民三初字第23号民事判决，驳回许岳文的诉讼请求。许岳文不服一审判决并提出上诉，广东省高级人民法院于2016年10月21日作出（2016）粤民终718号民事判决，驳回上诉，维持一审判决。之后，许岳文向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2016年12月30日作出（2016）最高法民申3389号裁定，驳回许岳文的再审申请，认为许岳文的主张实质是认为一审法院（2003）香民二初字第1051号民事判决存在错误，应循审判监督程序寻求救济。2017年6月1日，许岳文又诉至一审法院，请求新丰公司继续履行《商品房购销合同》，协助将新丰综合楼2号A座底层17#（8-10轴*E-G）房产登记至其名下，案号为（2017）粤0402民初4922号。2017年7月19日该案庭审时，新丰公司称，由于公司欠付工程款，施工队私自带走施工资料，导致综合楼无法综合验收，之后在政府的协调下，综合楼目前只有消防验收未通过，预计当年可以办证。2018年8月16日，许岳文撤回对新丰公司的前述起诉。2017年8月2日，珠海市*******向许岳文回复《关于新丰综合楼2号A座底层17#（8-10轴*E-G）房屋办理预购登记信息查询结果的复函》载明新丰综合楼2号A座底层17#（8-10轴*E-G）的房屋已办理预购登记，产权人许岳文，权证状态未变更，权证号码B200000110，该证号无抵押无查封，新丰综合楼小区尚未办理首次登记，由于历史原因导致已办理登记的房屋地址复杂多样，其涉及的预购登记、抵押登记、查封登记情况较多，本次结果仅反映以权证号码B200000110为检索条件的查询结果，仅供参考，查询时间2017年7月28日。四、关于其他涉及本案的生效案件情况。关于林镇鸿与珠海经济特区新丰实业发展公司商品房预售合同纠纷一案，广东省高级人民法院于2000年6月23日二审作出（2000）粤高法民终字第98号民事判决，查明：1992年7月7日，珠海市规划局批准新丰综合楼加建两层。新丰公司为此修改综合楼的整体设计方案，把大厦一楼（A-D）8-9轴所在位置的半圆状大堂改成全圆状大堂。1997年6月8日，珠海市规划局环境艺术办发出《环境艺术工程建设许可证》，批准了新丰公司对大堂设计的改动。珠海市公安消防局于1997年10月13日批准对修改后的大堂设计进行装修。至该案审理时大堂已基本装修完毕。关于李兆荣诉新丰公司、杨军房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2009年9月7日作出（2009）香民一初字第1590号民事判决，该判决查明内容包括：1998年6月19日，新丰公司与杨军（时任朗力公司法定代表人）签订《协议书》，约定：以价款150万元将新丰综合楼2号底层12轴-13轴商铺出让，时间为一年，即从1998年6月19日至1999年6月19日，到期后新丰公司以原价向杨军收购回商铺，杨军无条件协助新丰公司办理铺位交易手续；一年期内，新丰公司每月支付利息22,500元，如新丰公司按期付息的情况下，杨军不得将商铺转让、出租给他人。《协议书》签订后，新丰公司为杨军办理了商品房预购登记手续。1998年10月至1999年6月期间，杨军八次收取了利息22,500元。1998年12月2日，因新丰公司向珠海市商业银行借款100万元，杨军提供上述商铺作为借款抵押物，并于1998年12月11日办理了房地产抵押登记……2000年8月9日，李兆荣、新丰公司、杨军签订《协议书》，内容是：新丰公司向杨军借款150万元，后由于资金困难，遂以该商铺出售给杨军，并办理了出售商铺的预购登记并确认了房地产权。后新丰公司于1999年6月28日向珠海市商业银行借款100万元用于装修，杨军以该商铺作为抵押物为新丰公司提供担保；因新丰公司于1998年6月19日前已将该商铺卖给了李兆荣，故三方当事人达成协议由杨军注销该商铺的抵押权，并将该商铺更名至李兆荣名下……等。2000年6月20日，杨军出具《承诺书》，说明1998年借款给新丰公司，该公司已把借款还清，待新丰公司还清尚欠银行的贷款后，负责将上述房屋产权转回给新丰公司。该判决认定，杨军与新丰公司没有商品房买卖的真实意思表示，双方实为借贷关系，买卖合同及办理预购登记仅为借贷的一种担保。因此，双方于1998年6月19日签订的《协议书》中关于转让新丰综合楼地下（底层/首层）商场A-H/12-13轴商铺的约定无效。该案同时判令新丰公司向李兆荣交付上述房产并在具备办证条件时协助李兆荣办理产权过户手续。关于卢银婵诉新丰公司、叶秋洪商品房销售合同纠纷一案，一审法院于2011年1月31日作出（2011）香民一初字第560号民事判决，该判决查明内容包括：1998年4月14日，新丰公司与叶秋洪签订一份《协议书》，约定：一、新丰公司将位于拱北昌盛路2号（新丰综合楼）一楼商场铺位（11-12轴，228平方米）出售给叶秋洪，出售价150万元……三、新丰公司从把商场铺位出售给叶秋洪之日起一年，即从1998年4月14日至1999年4月14日止将商场铺位原价收购，一年内新丰公司每月支付叶秋洪利息22,500元；四、新丰公司一年内必须每月30日前（节假日延迟一天）支付叶秋洪当月利息，如新丰公司逾期支付叶秋洪利息，逾期超过10天，叶秋洪有权将自己购买的商场铺位使用、转让、出租、抵押他人，新丰公司无权干涉；五、新丰公司在按期支付叶秋洪利息的情况下，一年内，叶秋洪不经新丰公司允许不能将商场铺位转让、出租、抵押他人；六、一年内，即从1998年4月14日至1999年4月14日商场铺位所有权属于叶秋洪，使用权属新丰公司，但新丰公司对该铺位的使用必须征得叶秋洪的同意认可；七、合同期满，新丰公司将收购叶秋洪铺位房款150万元一次性付给叶秋洪，叶秋洪必须无条件协助新丰公司办理铺位交易手续，但交易、登记所需一切费用全部由新丰公司负责支付，与叶秋洪无关。新丰公司在该《协议书》第2页下半部空白部分加注说明“此协议书是代替借贷合同，期限为一年，还款后可退房，每月交纳利息22,500元”。同日，新丰公司与叶秋洪签订正式的《商品房购销合同》，并办理了商品房预购登记。新丰公司在上述《商品房购销合同》的封面加注说明“此件是甲乙双方签订代替借款合同”。在珠海市公安局经侦支队的相关调查笔录中，新丰公司法定代表人黄某1、副总经理吕克志均表示：新丰公司是向叶秋洪借款，办理预购登记是叶秋洪要求作为还款保障，新丰公司每月支付利息22,500元给叶秋洪。叶秋洪在笔录中表示：因新丰公司资金紧张，经朗力公司法定代表人杨军介绍，新丰公司与叶秋洪签订《协议书》，新丰公司一年之内每月付利息给叶秋洪，并退还150万元给叶秋洪，商铺仍归新丰公司所有，如不能付利息，则商铺由叶秋洪买断。2006年6月20日，杨军出具《承诺书》，说明：杨军、叶秋洪于1998年借款给新丰公司，现新丰公司已将借款全部还清，用来抵押的新丰综合楼底层商场11-13轴应归新丰公司所有。另外，1999年6月，叶秋洪以上述经预购登记的拱北昌盛路2号新丰综合楼首层11-12轴房屋为朗力公司向珠海市商业银行拱北营业部借款150万元提供抵押担保，并办理了抵押登记等。该判决认定，叶秋洪与新丰公司没有商品房买卖的真实意思表示，双方实为借贷关系，买卖合同及办理预购登记仅为借贷的一种担保。因此，双方于1998年4月14日签订的《协议书》中关于转让新丰综合楼一楼商场铺位（11-12轴、228平方米）的约定无效。该案一审同时判令新丰公司向卢银婵交付上述房产并在具备办证条件时协助卢银婵办理产权过户手续。一审宣判后，叶秋洪不服并提出上诉，本院于2012年5月28日作出（2011）珠中法民三终字第211号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审判决同时指出鉴于涉案房产尚未通过验收，不具备交付条件，新丰公司应在取得房产验收合格证书后再行交付给卢银婵。一审审理过程中，高朗公司撤回了请求新丰公司赔偿逾期交付房产损失人民币200万元。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利的后果。针对高朗公司的本诉、新丰公司的反诉，结合各方当事人提供的证据及陈述，本案的争议焦点具体如下：一、高朗公司（原朗力公司）是否已履行了案涉房产的购房款支付义务；二、新丰公司能否请求解除其与朗力公司于1998年4月3日签订的《商品房购销合同》；三、高朗公司能否请求新丰公司交付案涉房产及在具备办证条件时协助其办理产权转移登记手续；四、关于高朗公司请求新丰公司支付逾期办理房地产权属证书违约金人民币3,583,000元；五、关于高朗公司请求新丰公司支付逾期办理房地产权属证书违约金人民币3,583,000元。对此一审法院具体分析如下：一、高朗公司（原朗力公司）是否已履行了案涉房产的购房款支付义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条规定：“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品”。高朗公司主张其已向新丰公司支付购房款300万元，但其不能提供支付款项的原始流水（即银行转账记录或其他支付途径原始凭证）以及购房款收据的原件；高朗公司单凭存档在预购登记档案中的购房款收据以及新丰公司在《关于明确新丰综合楼权属的申请》（2013年9月3日）中认可案涉房产预告登记在朗力公司名下，不能间接证明其已向新丰公司支付了购房款。案涉房产的预购登记证附记中记载“已付清全部楼款”，亦系因原珠海市房屋交易管理所在审查预告登记材料时收到新丰公司配合朗力公司办理预告登记时开具的300万元房款收据，而做出前述的附记，虽然案涉房产已办理预购登记在朗力公司名下，但高朗公司没有原始支付凭证的情况下，前述间接证据均不能单独证明认定朗力公司已支付购房款，故基于现有证据，一审法院认定高朗公司（原朗力公司）向新丰公司没有履行案涉房产的购房款支付义务。二、新丰公司能否请求解除其与朗力公司于1998年4月3日签订的《商品房购销合同》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。朗力公司与新丰公司于1998年4月3日签订的《商品房购销合同》已经生效判决认定为有效合同，经前述认定朗力公司未向新丰公司支付购房款，该合同约定朗力公司应在1998年7月3日前付清全部房价款300万元，朗力公司未履行购房合同约定的主要义务已构成违约，新丰公司在一定合理期限内享有合同解除权。而且新丰公司在明知朗力公司未按约支付购房款的情况下，并未及时催告其支付购房款或行使解除权，还开具购房款收据配合朗力公司于1999年4月1日办理案涉房产的预购登记，而且在之后2013年出具的书面材料中（即《关于明确新丰综合楼权属的申请》）仍认可案涉房产预购登记在朗力公司名下，其放任朗力公司未按约支付购房款、怠于行使解除权的行为已导致案涉房产被善意第三人（华润银行）设定了抵押。解除《商品房购销合同》必定损害到善意第三人的合法利益，影响到市场交易的稳定性。因此，新丰公司请求解除合同的反诉请求，缺乏法律依据，一审法院予以驳回。至于许岳文购买新丰综合楼A座首层17#（8-10轴*E-G）商铺包含在案涉房产之中，属于房产存在多重买卖或房产买卖存在部分交叉情况下该如何处理继续履行的问题，不属于本案审处的范畴，一审法院对于各方当事人针对该问题的辩解及说法不作评判。三、高朗公司能否请求新丰公司交付案涉房产及在具备办证条件时协助其办理产权转移登记手续。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十六规定：“买受人请求出卖人交付房屋或者办理房屋所有权转移登记，出卖人以买受人未履行付款义务抗辩，经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或者与出卖人的交房、过户义务同时履行的，人民法院可以向出卖人释明反诉请求买受人支付剩余购房款，出卖人不提起反诉且合同符合继续履行条件的，可以作出同时履行判决，即出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时，交付房屋、协助买受人办理房屋所有权转移登记”。如前述，虽然案涉《商品房购销合同》有效且未被解除，但高朗公司未履行合同约定的付款义务，而该合同约定支付房款系先履行义务，交付房屋、办理过户登记系后履行义务，而且未有证据证明案涉房产通过验收、具备交付条件。如果在高朗公司未支付购房款的情况下支持其前述请求的后果会直接导致双方当事人的利益失衡。因此高朗公司请求新丰公司交付案涉房产、在具备办证条件时协助其办理产权转移登记手续的前提条件必须按照《商品房购销合同》的约定先履行向新丰公司支付全部购房款义务。本案中，新丰公司坚持要求解除《商品房购销合同》的意思已表明其在本案不反诉请求高朗公司支付购房款。一审法院考虑到案涉房产虽然未能证明已通过验收，但早已具备交付使用条件，参照前述指引及结合本案的事实情况，高朗公司的该项请求，一审法院予以有条件支持。即高朗公司先行按照《商品房购销合同》的约定向新丰公司履行支付全部购房款后，新丰公司于三十日内将案涉房产交付给高朗公司，并在具备办证条件时协助高朗公司办理产权转移登记手续。高朗公司以许岳文占有使用案涉房产的部分面积及卢银婵、李兆荣等案件判决交付及办证作为其诉请的依据，个案的事实及情况差别甚远，不能类比本案，对其相关说法，一审法院不予采信。四、关于高朗公司请求新丰公司支付逾期办理房地产权属证书违约金人民币3,583,000元。如前述，由于高朗公司未履行合同约定的付款义务，而该合同约定支付房款系先履行义务，交付房屋、办理过户登记系后履行义务，高朗公司在未履行支付购房款义务的前提下请求新丰公司支付逾期办理房地产权属证书违约金人民币3,583,000元显然理据不足，一审法院不予支持。审理中，高朗公司主动撤回请求新丰公司赔偿逾期交付房产的损失人民币200万元，是其自行处分诉讼权利和民事权利的行为，未违反法律的规定，一审法院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十二条、第九十三条的规定，一审判决如下：一、新丰公司在高朗公司按照双方签订《商品房购销合同》的约定支付完毕全部购房款之日起三十日内将珠海拱北昌盛路2号新丰综合楼首层8-11轴房产［预购登记号：199901422］交付给高朗公司；二、新丰公司在高朗公司履行第一判项完毕之日起并在珠海拱北昌盛路2号新丰综合楼首层8-11轴房产［预购登记号：199901422］具备办证条件时协助高朗公司办理前述房产的产权转移登记手续；三、驳回高朗公司的其他诉讼请求；四、驳回新丰公司的全部反诉请求。一审案件本诉受理费人民币-----2,147,483,648元，由高朗公司负担；反诉受理费人民币15,400元，由新丰公司负担。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，结合上诉人高朗公司、新丰公司和许岳文的上诉请求、事实和理由，本案的焦点为高朗公司与新丰公司之间是否有真实的买卖合同关系。为此，本院认为，首先，从高朗公司与新丰公司签订的《商品房购销合同》形式上看，双方没有约定逾期付款、逾期交房的违约责任，双方亦没有约定办理房屋产权证的时间及逾期办理房屋产权证的违约责任。而在商品房买卖合同关系中，逾期付款、逾期交房、逾期办证等直接影响双方当事人重要权利义务关系，双方当事人对如此重要条款未作约定，有违常理；其次，高朗公司仅凭存档在预购登记档案中的购房款收据复印件以及新丰公司在《关于明确新丰综合楼权属的申请》（2013年9月3日）中认可案涉房产预告登记在高朗公司名下，主张其已向新丰公司支付购房款300万元，但高朗公司既不能提供支付款项的方式又不能提供购房款收据的原件，且对购房款收据原件为何由新丰公司持有不能作出合理解释，因此，高朗公司主张其已支付购房款的观点没有事实依据，本院不予支持。同时，本院认为，在长达近二十年时间里，高朗公司未向新丰公司支付购房款，高朗公司在上诉状中亦自认新丰公司从未向其主张过“购房款”，且新丰公司在明知高朗公司未付购房款的情况下，仍为了配合高朗公司办理预告登记而开具300万元房款收据，显然有违一般买卖合同的常理；再次，购房款收据原件或发票对于购房者具有十分重要的意义。在不动产交易中，购房款收据原件或发票是办理不动产权属登记的重要依据，而购房款收据复印件或发票复印件则无法起到同样的作用。本案中，新丰公司一直没将购房款原件交付给高朗公司，从另一个侧面印证了新丰公司否认与高朗公司之间存在真实的商品房买卖合同关系；最后，在新丰公司与高朗公司、商业银行等系列案件中，新丰公司无论是主张合同无效还是解除合同，均未承认过双方之间有真实的买卖合同关系，尽管每次主张合同无效或解除的理由不同。因此，高朗公司与新丰公司之间并不存在真实的买卖合同关系。综上，上诉人高朗公司基于双方买卖合同关系所提出的诉讼请求以及上诉请求均没有事实及法律依据，本院依法予以驳回。关于新丰公司能否请求解除与高朗公司之间的《商品房购销合同》问题。本院认为，如一审法院查明事实所示，新丰公司在把涉案房产配合预购登记至高朗公司名下后，高朗公司并未实际向新丰公司出借款项，新丰公司不仅未举证证明其及时催告高朗公司支付相应款项，而且还开具购房款收据配合高朗公司于1999年4月1日办理案涉房产的预购登记，并在之后2013年出具的书面材料中（即《关于明确新丰综合楼权属的申请》）仍认可案涉房产预购登记在高朗公司名下，因此，本院对新丰公司时隔近二十年后提出请求解除合同的主张不予支持。至于新丰公司二审追加的上诉请求，因超出了一审请求范围，在双方当事人不能达成调解协议的情况下，不属于本院审理范围，新丰公司可另寻法律途径解决。关于上诉人许岳文的上诉请求，因上诉人许岳文在一审中作为第三人参加本案诉讼，而诚如本院上述所认定，高朗公司与新丰公司之间并不存在真实的买卖合同关系，高朗公司与新丰公司签订的《商品房购销合同》并没有影响上诉人许岳文的实体权利义务。因此，本案的处理结果在法律上与上诉人许岳文没有利害关系，故本院对上诉人许岳文的上诉请求不予审处，迳行驳回。综上所述，上诉人高朗公司、新丰公司和许岳文的上诉请求均无事实及法律依据，依法应予驳回。一审判决认定事实错误，导致适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初6241号民事判决第三项、第四项；二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初6241号民事判决第一项、第二项；三、驳回珠海高朗房地产投资有限公司的诉讼请求及上诉请求；四、驳回珠海经济特区新丰实业发展公司的诉讼请求及上诉请求；五、驳回许岳文的上诉请求。一审案件本诉受理费人民币74,811元，由珠海高朗房地产投资有限公司负担，反诉受理费人民币15,400元，由珠海经济特区新丰实业发展公司负担；二审案件受理费人民币156,738.6元，由珠海高朗房地产投资有限公司负担49,830元，由珠海经济特区新丰实业发展公司负担93,909.60元，由许岳文负担12,999.00元。本判决为终审判决。审判长  宋义明审判员  朱文春审判员  杨卫星二〇二〇年十二月十八日书记员  苏婉婷