河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终2305号上诉人(原审被告、反诉原告):濮阳恩次方置业有限公司,住所地:濮阳市新东路与辛田路交叉口东南角。法定代表人:何成达,该公司经理。委托诉讼代理人：郝利民，河南若澍律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗鸣，河南若澍律师事务所律师（实习）。被上诉人：孙明珠，男，1975年5月19日生，汉族，住濮阳市。委托诉讼代理人：范在魁，河南尊严律师事务所律师。委托诉讼代理人：张登峰，河南尊严律师事务所律师（实习）。上诉人濮阳恩次方置业有限公司（以下简称恩次方置业公司）因与被上诉人孙明珠商品房销售合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初3032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人恩次方置业公司法定代表人何成达及其委托诉讼代理人郝利民，被上诉人孙明珠及其委托诉讼代理人范在魁、张登峰到庭参加诉讼。恩次方置业公司上诉请求:1、依法撤销一审判决,发回重审或改判驳回孙明珠的诉讼请求,并由孙明珠给付恩次方置业公司暖气工程配套费、热力计量表款、天然气工程配套费共计5434.50元;2、一审、二审诉讼费用由孙明珠承担。事实和理由：一、孙明珠向一审法院起诉请求支付违约金8073.28元,而一审法院判决恩次方置业公司支付违约金12621.31元,该金额超过了孙明珠起诉的金额,违反了民事诉讼法的基本原则,依法应予撤销。二、一审法院已经查明,双方在签订房买卖合同后,政府下达停工令,停止室外施工的总天数为152天。而且根据监理日志,在政府要求的停工令期间,恩次方置业公司停止了室外施工。由于政府停工令仅要求停止室外施工,恩次方置业公司并没有停止室内施工,因此一审法院认为,由于室内施工未停止,政府下达停工令造成延迟交房时间为152天的二分之一,仅有76天。建设工程的施工分为室内施工和室外施工,室内施工和室外施工是同时进行的,而不是接续施工。室外施工停工152天,必然造成152天的延迟交房。同时,监理日志也证明该停工事实。故一审法院认为室内停工未停止,政府停工令152天,仅造成76天的延迟交房是错误的。三、一审法院认为因政府停工令造成延迟交房的时间损失由双方均担系适用法律错误。第一,双方签订的是《商品房买卖合同》,双方之间是合同关系，孙明珠向恩次方置业公司延迟交房应当根据双方合同的约定,认定是否合同违约,是否应当承担给付违约金的责任,而不应当将延迟交房认定为时间损失。第二,一审法院已经查明延迟交房因环保政府下达停工令所致。双方在合同中明确约定因政府政策条例(环保)等无法正常施工造成逾期交房的,出卖人不承担任何逾期交房的违约责任。该条款应当得到法院的尊重,排除该合同条款的适用,违反了人民法院应当按照合同约定进行裁定的原则。第三,政府下达停工令,对于双方来讲为不可抗力。恩次方置业公司遵守政府的停工令,也是为社会公共利益的需要。由于不可抗力造成合同无法按期履行的,根据《中华人民共和国合同法》第117条的规定,恩次方置业公司不应当承担违约责任；四、一审法院以格式合同解释规则,将违约金调整为日万分之1.5是错误的。双方签订的合同虽然为格式合同,但格式合同不是恩次方置业公司所制作,该格式合同为中华人民共和国住房和城乡建设部和中华人民共和国国家工商行政管理总局联合制作的通用合同。房地产开发商在办理预售时,合同中所填写的内容必须经过房地产管理部门的审核,经审核后,双方签订该合同时只能变更买受人、房号、价款,其它内容无权改动。所以,双方在合同中约定违约金为日万分之一1.5,系双方明确约定,也是濮阳市房地产管理部门审定的内容,应当作为法院依法判决的依据，不应依合同解释规则任意调整违约金标准；五、一审法院认为“恩次方置业公司要求的费用未计入房价要求孙明珠支付的证据不足”是错误的。双方签订的《商品房买卖合同》是纯粹的民事行为,该商品房执行的是市场价,而不是政府定价或政府指导价。《商品房买卖合同》中明确约定暖气工程配套费、热力量表款、天然气工程配套费由孙明珠另行支付，就足以证明双方协商的房价不包括这三种费用。双方的权利义务应当按照合同的约定全面履行,人民法院裁判也应当依双方之间签订的合同为依据,不能脱离合同来裁判。孙明珠辩称，一、孙明珠的一审诉求明确要求恩次方置业公司支付违约金计算到其交房之日,一审判决并没有超出孙明珠的诉求。二、一审法院已经查明恩次方置业公司的实际交房时间是2019年6月24日,逾期交房期限自2019年1月1日起计算到2019年6月24日,共计174天。法院酌定因政府下达停工令造成的迟延交房时间为76天,是公平合理的,并无错误。首先,一审法院已经查明因政府的要求停工天数共计152天,且根据政府文件对工地的要求是采取防尘措施,落实“六个百分百”扬尘防治要求,只是对裸露场地增加洒水降尘频次,工地洒水每日2次以上,达到要求是允许其正常施工。其次,恩次方置业公司当时的工地主体工程早已完工，影响的是室内的工程,且根据其提交的监理日志显示,室内是正常施工,如果防尘措施采取到位,室外是允许正常施工的,其在这期间停工,主要是恩次方置业公司自身原因,并非完全是政府的原因,一审法院酌定因政府下达停工令造成的迟延交房152天的损失由双方均担,是比较公平合理的,并无错误。三、一审法院按每日万分之1.5计算违约金是正确的。首先,根据双方签订的合同约定,交房时间为2018年12月31日,自2019年1月1日起至实际交房之日止,出卖人向买受人承担违约责任,违约金比率不低于合同第八条第1(1)中的比率。该合同第八条第1(1)中的比率为日万分之1.5的违约金。其次,该条款如认定是一种格式条款,对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此一审法院按每日万分之1.5计算违约金是正确的。四、一审法院驳回恩次方置业公司要求孙明珠支付暖气工程配套费、热力计量表款、天然气工程配套费共计5434.5元是正确的。首先,该笔费用5434.5元没有任何事实及法律依据,上述费用已包含在购房款内。其次,这些费用都属于城市基数设施配套费,在开发商购买土地时就已经由开发商缴纳,否则按国家规定不能办理规划、立项手续,这些费用已经计入房价,不得以任何方式重复收取。濮阳市市人民政府文件,濮政【2009】56号文件,以及濮政【2012】87号文,已明确规定上述费用,应计入建设工程造价,计入房屋销售价格,开发商不得在房价外向购房者另计加收。故一审法院认定事实清楚,使用法律正确,依法驳回恩次方置业公司的上诉请求。孙明珠向一审法院起诉请求：1、依法判令将《商品房买卖合同》中延期交房违约金比例增至日万分之1.5,并要恩次方置业公司支付逾期交房违约金8073.28元(自2019年1月1日至2019年3月28日,按照总房款的日万分之1.5计算,以后逾期交房违约金计算至被告交房之日);2、本案诉讼费用由恩次方置业公司承担。恩次方置业公司向一审法院反诉请求：由孙明珠支付暖气工程配套费3091元、热力计量表款650元、天然气工程配套费1693.5元，共计5434.50元。一审法院审理查明：2018年4月14日,孙明珠、恩次方置业公司签订商品房销售合同一份,主要约定:孙明珠以618642元的价款购买恩次方置业公司开发的花半里小区3幢3单元8层15号房屋,付款方式为贷款方式支付,买受人应于2018年4月9日前支付首付款188642元,余款430000元申请贷款支付;交房时间为2018年12月31日前，商品房交付条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2、该商品房已取得房屋测绘报告;逾期交房责任,逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金【该违约金比率应当不低于第八条第1(1)中的比率)】。逾期超过60日,买受人有权解除合同,买受人要求继续履行合同的，合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金【该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率】;合同附件十一补充协议第十六条约定:如因如下原因逾期交房的,出卖人不承担任何逾期交房违约责任。(1)因(地震、雨雪)等无法抗拒的自然灾害造成逾期交房的;(2)因政府政策条例(环保)等无法正常施工造成逾期交房的。该合同第八条第1(1)中的比率为按日支付应付款万分之1.5的违约金。该合同签订后,孙明珠向恩次方置业公司交纳了房款,恩次方置业公司于2020年6月19日为孙明珠开具了收取购房款618692元发票一份。另查明,2019年3月,濮阳市宇达房地产测绘有限公司对案涉房屋进行测量,同年5月17日,房管部门对测绘面积进行备案。2019年4月22日,案涉房屋竣工验收,同年4月29日竣工备案。2019年6月24日,本案原一审开庭当日,恩次方置业公司出示竣工验收备案表、测绘报告，孙明珠庭审中表示同意接收房屋。还查明,2018年10月24日，濮阳市华龙区人民政府下达【2018】23号关于印发华龙区重污染天气应急预案的通知,将重污染天气预警级3别统一由低到高分为黄色(IIII级)、橙色(II级)、红色（I级)三级,重污染天气采取II级及I级响应措施时,立即停止建筑工地室外作业。2018年10月16日,濮阳市环境污染防治攻坚战指挥部办公室下达濮环攻坚办【2018】227号关于实施濮阳市大气轻中度污染管控的通知，要求所有工地从晚23时至次日6时暂停土石方作业。2018年10月17日濮环攻坚办【2018】228号通知解除了管控。2018年10月20日，濮阳市环境污染防治攻坚战指挥部办公室下达濮环攻坚办【2018】232号关于开展全市轻中度污染天气应急管理管理措施落实情况督导检查的通知,2018年10月26日濮环攻坚办【2018】233号通知解除了管控。2018年11月13日,濮阳市环境污染防治攻坚战指挥部办公室下达濮环攻坚办【2018】262号关于调整重污染天气预警响应有关情况的紧急通知,启动重污染天气橙色预警(II级)响应，要求施工单位自2018年11月13日O时起立即停止建筑工地室外作业。2018年11月16日濮环攻坚办【2018】270号通知解除橙色预警响应。停工4天。2018年11月22日,濮阳市环境污染防治攻坚战指挥部办公室下达濮环攻坚办【2018】278号关于调整重污染天气预警响应有关情况的紧急通知，启动重污染天气橙色预警（II级)响应，要求施工单位自2018年11月23日0时起立即停止建筑工地室外作业。2018年12月4日濮环攻坚办【2018】295号通知将橙色预警下调为黄色预警。停工12天。2018年12月8日,濮阳市环境污染防治攻坚战指挥部办公室下达濮环攻坚办【2018】298号关于调整重污染天气预警响应有关情况的紧急通知，自2018年12月12日0时起启动重污染天气橙色预警（II级)响应,要求施工单位停止建筑工地室外作业.2018年12月25日濮环攻坚办【2018】308号通知解除重污染天气橙色预警响应。停工14天。2018年12月28日，濮阳市环境污染防治攻坚战指挥部办公室下达濮环攻坚办【2018】312号关于启动重污染天气橙色预警(II级)响应的通知，自2018年12月29日18时起启动重污染天气橙色预警响应,要求施工单位停止建筑工地室外作业。2019年1月4日,濮阳市环境污染防治攻坚战指挥部办公室下达濮环攻坚办【2019】1号关于调整重污染天气预警响应有关情况的紧急通知，自2019年1月4日18时起将重污染天气预警提升为红色预警,要求施工单位停止建筑工地室外作业。2019年1月20日,濮阳市环境污染防治攻坚战指挥部办公室下达濮环攻坚办【2019】12号关于调整重污染天气预警响应有关情况的紧急通知，将重污染天气预警由红色下调至橙色,要求施工单位停止建筑工地室外作业。2019年1月22日,濮阳市环境污染防治攻坚战指挥部办公室下达濮环攻坚办【2019】37号关于开展重污染天气红色预警督导检查的紧急通知,启动重污染天气红色预警。2019年3月14日,濮阳市环境污染防治攻坚战指挥部办公室下达濮环攻坚办【2019】62号关于调整重污染天气预警响应有关情况的紧急通知,将重污染天气预警由红色下调至橙色,要求施工单位停止建筑工地室外作业。2019年4月30日,濮阳市环境污染防治攻坚战指挥部办公室下达濮环攻坚办【2019】103号关于解除重污染天气橙色预警(II级)响应的通知,自2019年4月30日24时解除橙色预警。停工122天。按照政府文件要求,共计停工152天。另根据恩次方置业公司提供的监理日志显示,政府要求停止室外作业期间，恩次方置业公司室内施工未停止。一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。恩次方置业公司取得了商品房预售许可证,其与孙明珠签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同应为合法有效,双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，孙明珠付清了全部购房款,恩次方置业公司未能按合同约定时间向孙明珠交房构成违约,应当承担违约责任。恩次方置业公司辩解政府因为环保措施限制施工,属于合同约定的免责事由，对此一审法院认为,关于政府治理空气污染停工损失问题,恩次方置业公司称因政府治理空气污染室外停工161天，经一审法院认真核对(根据濮阳市华龙区人民政府下达【2018】23号关于印发华龙区重污染天气应急预案的通知，重污染天气采取橙色(II级)、红色(I级)响应措施时,立即停止建筑工地室外作业,停工天数应计算为152天。濮环攻坚办【2018】227号、濮环攻坚办【2018】232号通知为中轻度污染天气管控,仅要求从晚23时至次日6时暂停土石方作业,不应计算在停工期限内),政府要求室外停工的期限为152天而非161天,且根据恩次方置业公司方提供的监理日志，可证实在上述室外停工期间室内施工并未停止,因此政府下达停工令造成的迟延交房时间一审澳元酌定为76天(152天÷2=76天),该76天迟延交房损失全部由购房人承担并不公平,宜由双方均担。恩次方置业公司在2019年6月24日提供了竣工验收资料,孙明珠同意接收房屋，故恩次方置业公司迟延交房期限应自2019年1月1日起计算至2019年6月24日,共计174天，除76天停工迟延交房期间外,其他逾期时间为98天。孙明珠要求逾期交房违约金按日万分之1.5计算,对此一审法院认为,合同约定的逾期交房违约金为总房款的日万分之1,但合同同时又约定该违约金比率应当不低于本条第1(1)项中的比率,本条第1(1)项中的比率又约定不能低于合同第八条第1(1)中的比率,因合同第八条第1(1)中的比率为日万分之1.5,根据格式合同解释规则，孙明珠诉求按日万分之1.5计算迟延交房违约金予以支持。以房款618692元为基数计算,逾期交房违约金为12621.31元【(618692元×0.015%×76天×50%)十(618692元×0.015%×98天)=12621.31元】。恩次方置业公司提起反诉，要求孙明珠支付暖气工程配套费3091元、热力计量表款650元、天然气工程配套费1693.5元，共计5434.50元,孙明珠辩解根据濮阳市人民政府制定的2009-56号、87号文件,该费用已计入房价,不得重复收取。一审法院限期要求恩次方置业公司提供其房价构成，恩次方置业公司未提交，现恩次方置业公司以该费用未计入房价要求孙明珠支付证据不足,一审法院对恩次方置业公司的反诉请求,不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、恩次方置业公司支付孙明珠逾期交房违约金12621.31元，于判决生效后十日内履行完毕。二、驳回恩次方置业公司的反诉请求。如恩次方置业公司未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116元,由恩次方置业公司承担;反诉案件受理费25元,由恩次方置业公司承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。对当事人争议的事实在本院认为中分析认定。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。二审争议的焦点为：1、一审判决是否存在超诉讼请求判决，程序是否违法；2、一审认定迟延交房的期限是否正确，违约金计算标准的调整是否有事实和法律依据；3、恩次方置业公司在一审中的反诉请求应否予以支持。一、关于第一个争议焦点。孙明珠向一审法院起诉请求逾期交房违约金自2019年1月1日暂计至2019年3月28日，以后逾期交房违约金计算至交房之日。一审判决对逾期交房违约金计算是从合同约定的交房日期的次日至恩次方置业公司实际交房之日，扣除免责期限后得出，故从程序上一审判决不存在超出了诉讼请求范围。一审程序合法。二、关于第二个争议焦点。根据政府相关治理污染天气管控的相关文件，能够证明在涉案合同期限内，政府管治理污染天气管控天橙色、红色预警天数为152天。该管控对涉案小区的建设工期造成了一定的影响，属于合同约定的免责事由。但152天并非政府强制建筑施工全部、全天、无条件停工的天数，恩次方置业公司提交的施工监理日志，是工程监理方监理施工的记录，能够印证在上述管控期限内对涉案小区建设室外施工产生了影响，该监理日志不能证明涉案房屋建设室内外作业全部停止，即恩次方置业公司提出全部从逾期交房期限中扣除的意见不予采纳。对于政府的管控措施对施工工期，对逾期交房的影响程度，据涉案小区施工情况及本市对大气污染管控的实际情况，政府相关治理污染天气管控措施对涉案房屋施工工期造成的影响按照90天予以认定。对于该影响期限符合合同约定的逾期交房的免责事由，应从超过合同约定的交房日期的期限内予以扣除后计算逾期交房违约金，对该期限所影响的逾期交房违约金由交易双方均担没有合同依据和法律依据。一审判决对管控措施对施工的影响天数的认定及由当事人均担的计算方法不当。对于违约金的按日计算标准问题，基于涉案商品房买卖合同约定的相关联条款之间对违约金标准的约定，一审认定违约金比率为日万分之1.5事实清楚，且该约定未违反相关法律、法规，本院对予以确认。综上，恩次方置业公司应当向孙明珠承担的迟延交付违约金为7795.52元元（618692元×0.015%×84天=7795.52元）。三、关于第三个争议焦点。恩次方置业公司反诉请求由孙明珠支付暖气工程配套费3091元、热力计量表款650元、天然气工程配套费1693.5元，共计5434.50元。恩次方置业公司并未提交证据证明其主张的上述费用在合同约定的房屋价款之外。一审法院未支持恩次方置业公司诉请的暖气工程配套费、热力计量表款、天然气工程配套费，事实清楚，并无不当。综上所述，恩次方置业公司的上诉请求部分成立，予以支持，一审判决认定部分事实不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第二项规定，判决如下：维持濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初3032号民事判决第二项；撤销濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初3032号民事判决第一项；濮阳恩次方置业有限公司向孙明珠支付逾期交房违约金7795.52元，于本判决书生效后十日内履行。驳回孙明珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费116元,由恩次方置业公司承担70元，由孙明珠承担46元;一审反诉案件受理费25元,由恩次方置业公司承担。二审案件受理费141元，由濮阳恩次方置业有限公司负担80元，由孙明珠负担61元。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二〇年十二月二十一日书记员 李淑敏