天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4070号上诉人（原审被告）：潘江瑾，女，1970年1月19日出生，汉族，户籍地浙江省青田县，住天津开发区。委托诉讼代理人：李东岭，天津硕众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津招商泰达房地产开发有限公司，住所地天津开发区北海东路**昆西园6/**楼。法定代表人：邹连永，董事长。委托诉讼代理人：叶彦红，天津赢彧律师事务所律师。委托诉讼代理人：高原，天津赢彧律师事务所律师。上诉人潘江瑾因与被上诉人天津招商泰达房地产开发有限公司（以下简称招商泰达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初84065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。潘江瑾上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回招商泰达公司的一审全部诉讼请求或发回重审；2．本案一、二审诉讼费全部由招商泰达公司承担。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律错误。1．招商泰达公司未按照合同约定提供适租的房屋，影响了潘江瑾经营使用，违约在先。对潘江瑾承租房屋的租金应当予以减免，且不应当承担违约责任。2．招商泰达公司未按照合同约定提供相应的物业管理服务，违约在先，对潘江瑾承租房屋的物业费应当予以减免，且不应当承担违约责任。3．潘江瑾承租商铺内室温低于18度，未达到招商泰达公司（用户服务指南）规定的标准，故潘江瑾不应承担2018-2019年度的采暖费及逾期支付的违约金。招商泰达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，请求驳回上诉，维持一审判决。招商泰达公司向一审法院起诉请求：1、判令双方于2017年10月26日签订的《贝肯山项目租赁合同》依法解除；2.判令潘江瑾将涉案房屋腾交给招商泰达公司；3.判令潘江瑾立即付清自2018年1月1日起至潘江瑾实际腾房之日止《租赁合同》项下拖欠的租金（暂计至2019年7月31日欠付租金为158898.14元）；4.判令潘江瑾立即付清自2018年1月1日起至潘江瑾实际腾房之日止《租赁合同》项下拖欠的物业管理费（暂计算至2019年7月31日欠付物业管理费23199.19元）；5.判令潘江瑾立即付清其实际腾房前拖欠的采暖费（2018年1个采暖季采暖费4396.04元）；6.判令潘江瑾按每日千分之三的标准向招商泰达公司支付第3、4、5项诉请的违约金，违约金自欠款发生之日起计算至款项实际付清之日止（暂计算至2019年7月31日，租金违约金163706.96元，物业管理费违约金23901.21元，采暖费违约金2795.88元），以上四项合计376897.40元；7.诉讼费用由潘江瑾承担。一审法院认定事实：招商泰达公司、潘江瑾双方于2017年10月26日签订了《商铺租赁合同》，约定招商泰达公司将位于开发区××路××号楼××层××号商铺出租给潘江瑾用于商业经营。租赁面积即套内面积为54.99平方米，租赁期限3年，自2017年10月27日至2020年10月26日止。租金标准（租金增值税税率为5%）自2017年10月27日至2017年12月31日，为招商泰达公司给予潘江瑾的免租期，该期间物业管理费及水电使用费由潘江瑾负担；2018年1月1日至2019年10月26日，每月含税租金单价为5元／平方米，每月含税租金总额8363.06元，季度支付含税租金总额25089.19元；自2019年10月27日至2020年10月26日，每月含税租金单价为5.1元／平方米，每月含税租金总额8530.32元，季度支付含税租金总额25590.97元，上述租金标准不含管理费。潘江瑾向招商泰达公司缴纳租赁履约保证金16726.13元，支付装修保证金2749.5元，物业管理费履约保证金2442.01元，水电费履约保证金1000元。物业管理费用按套内面积计收，含税单价为每日每平方米0.73元，每月含税物业管理费为1221.01元，季度支付含税物业管理费总额为3663.02元。首季度为2017年10月27日至2018年1月26日，物业费由招商泰达公司收取。潘江瑾每月将水、电、采暖费、燃气费等支付招商泰达公司账户。出租商铺交付日为2017年10月27日。合同还约定如潘江瑾拖欠支付租金，招商泰达公司有权自应付款日次日起收取逾期付款违约金，该违约金的计收标准为拖欠日乘以拖欠租金总额的千分之三。潘江瑾拖欠租金或管理费达一个月以上（含一个月），或拖欠其他费用达10000元或相当于一个月租金（以较低者为准），视为潘江瑾违约。招商泰达公司可视情况将潘江瑾的违约行为书面通知潘江瑾，并赋予潘江瑾在收到此通知后10日内整改期内进行纠正的权利，如潘江瑾如期纠正其违约行为，潘江瑾应不再被视为违约，但上述招商泰达公司通知潘江瑾违约事宜的约定不构成招商泰达公司的义务。整改期后，潘江瑾仍未能纠正上述违约情形，招商泰达公司有权停止潘江瑾对相关设施的使用，直至单方解除合同并收回商铺。同时，没收履约保证金作为潘江瑾的违约金，如招商泰达公司的全部损失超出保证金范围，潘江瑾就超出部分仍应承担赔偿责任。2016年11月15日，案涉房屋所在的建设项目，经消防验收合格。合同约定潘江瑾进行的装修或者添置设备设施应先报招商泰达公司审批，装修方案必须在招商泰达公司规定交付日前30日内书面提交给招商泰达公司审核，并经招商泰达公司书面同意以及政府有关主管部门批准后方可进行，由此产生的一切费用由潘江瑾自行承担，如果政府有关部门对潘江瑾的装修（包括但不限于消防设施、其他附属设施/设备）提出任何整改要求，潘江瑾均应按照该等整改要求修改其装修。庭审中，2018年5月10日，招商泰达公司向潘江瑾邮寄《催款通知单》，显示于2018年5月11日签收。潘江瑾至今仍占用涉诉房屋。庭审中，双方共同确认：潘江瑾欠付的物业费自2018年1月27日起算，每月按1221.01元计算；潘江瑾欠付的租金自2018年1月1日起算，租金标准按每月8363.06元计算。双方亦共同确认租赁合同于2019年10月14日第一次庭审开庭之日解除。一审法院认为，本案所涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均应遵守合同约定的相应义务。关于消防验收的问题，招商泰达公司已提交了涉诉房屋所在的建设项目通过消防验收的相关证据，潘江瑾抗辩消防设施及通道不合格亦缺乏充分证据，故对潘江瑾抗辩不予采信。潘江瑾抗辩招商泰达公司更改规划，拆除绿地、停车场、电梯无法使用等，因无充分证据证实，亦未举证证明招商泰达公司曾对此做出明确承诺，潘江瑾不能以此为由拒绝缴纳租金、物业费用等。关于潘江瑾抗辩消防通道被占用的事实，一审法院无权直接认定，潘江瑾可向相关部门反映，并根据相应处理结果另行追究相关方的责任，但不能以此为由拒付租金和物业费用等。此外，潘江瑾抗辩屋内漏水及门窗不严的问题，经查招商泰达公司已经对其进行了维修，且潘江瑾庭审中也认可已经修复完毕，潘江瑾据此不予支付租金等费用缺乏依据；潘江瑾辩称2018年度采暖费因供暖温度不达标不同意支付，但其未能提供证据，不予采信。综上，潘江瑾拖欠招商泰达公司租金、物业费等费用已构成违约，依照合同约定，招商泰达公司有权解除双方签订的《商铺租赁合同》，并要求潘江瑾将涉诉房屋腾空交付招商泰达公司。鉴于潘江瑾对解除合同一节不持异议，确认双方之间签订的《商铺租赁合同》于2019年10月14日解除。关于拖欠租金，招商泰达公司主张潘江瑾2018年1月1日至2019年10月19日的租金为180848元，并无不当，予以支持。潘江瑾交纳的租赁履约保证金16726.13元、装修保证金2749.5元在本案中直接抵扣欠付租金，潘江瑾仍欠付161372.4元。关于2019年10月20日之后的使用费，其主张按照双倍租金标准支付使用费，该标准明显过高，不予支持。同时考虑潘江瑾占用房屋期间涉及新型冠状病毒性肺炎疫情影响，遵循公平原则，酌情减免潘江瑾三个月使用费。故2019年10月20日之后至实际腾房之日，潘江瑾还应支付招商泰达公司使用费（以5元/平方米乘以54.99平方米为日标准计算），但应免除25089.18元。关于欠付物业费数额，潘江瑾当庭表示认可物业费计算标准，且招商泰达公司依合同约定主张2018年1月27日至2019年10月19日的物业费25303.3元数额并无不当，予以支持。潘江瑾签订合同时交纳的物业管理费保证金2442.01元，在本案中直接抵扣欠付物业费。2018年1月27日至2019年10月19日，潘江瑾应交纳物业费22861.3元。同上所述，2019年10月20日之后至实际腾房之日的物业费，免除三个月后，潘江瑾应按照每月1221.01元标准向招商泰达公司支付。关于2018年度采暖费，招商泰达公司主张4396.04元并无不当，予以支持。潘江瑾交纳的水电费履约保证金1000元直接抵扣相应采暖费。潘江瑾尚欠3396.04元。关于欠付租金、物业费及采暖费的违约责任，招商泰达公司主张违约金过高，且未提供证据证实其损失的发生，酌定支持7505元，招商泰达公司诉请超出部分，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、天津招商泰达房地产开发有限公司与潘江瑾签订的《商铺租赁合同》于2019年10月14日解除，潘江瑾于判决生效之日起十日内将天津经济技术开发区××路××号楼××层××号商铺腾空并交还天津招商泰达房地产开发有限公司；二、潘江瑾于判决生效之日起十日内给付天津招商泰达房地产开发有限公司2018年1月1日至2019年10月19日的租金161372.4元以及自2019年10月20日起至实际腾房之日的使用费（以5元每平方米每天乘以54.99平方米为标准计算，并免除25089.18元）；三、潘江瑾于判决生效之日起十日内给付天津招商泰达房地产开发有限公司2018年1月27日至2019年10月19日的物业费22861.3元以及2019年10月20日之后至实际腾房之日的物业费（免除三个月后，按照每月1221.01元标准支付）；四、潘江瑾于判决生效之日起十日内给付天津招商泰达房地产开发有限公司2018年度采暖费3396.04元；五、潘江瑾于判决生效之日起十日内给付天津招商泰达房地产开发有限公司违约金7505元；六、驳回天津招商泰达房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果潘江瑾未按判决指定的期间履行给付内容，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6953元，由天津招商泰达房地产开发有限公司负担3337元，潘江瑾负担3616元。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。潘江瑾提交的2018年采暖季期间涉案商铺内现场测温照片，贝肯山招商地产商管客户交流群聊天记录，商铺已腾空视频及通知招商泰达公司进行交接的书面通知等证据招商泰达公司均不予认可，本院对其真实性不予确认，均不予采信。本院查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为：1．招商泰达公司请求解除双方签订的《贝肯山项目租赁合同》是否应予支持；2．潘江瑾是否应当支付招商泰达公司租金、物业费、采暖费及违约金。关于焦点1，招商泰达公司请求解除双方签订的《贝肯山项目租赁合同》是否应予支持的问题。双方签订的《贝肯山项目租赁合同》约定：乙方逾期30天未付租金或物业管理费，甲方可以提前解除合同。如果甲方或乙方依据本合同规定宣布提前解除合同，则乙方应当在本合同解除之日起五天内交还出租商铺。现潘江瑾违反合同约定逾期支付物业管理费超过30天，招商泰达公司请求解除双方签订的《贝肯山项目租赁合同》符合合同约定，一审判决双方签订的《贝肯山项目租赁合同》于起诉状副本送达潘江瑾之日即2019年10月14日解除正确。合同解除后，潘江瑾应当向招商泰达公司腾还案涉房屋。关于焦点2，潘江瑾是否应当支付招商泰达公司租金、物业费、采暖费及违约金的问题。双方签订的《贝肯山项目租赁合同》约定：乙方需按季度支付租金及物管费，支付方式为每自然季度第三个月25日前向甲方支付下自然季度租金和物业管理费，乙方不得以任何形式抵扣。因乙方的行为所产生的涉及出租商铺的一切费用（包括但不限于乙方发生的通讯费用、水电费、燃气费、采暖费）均由乙方负担。租金必须在合同约定日期前付清，乙方逾期支付房租，属乙方违约，甲方有权自应付款日之次日起向乙方收取逾期付款的违约金。现潘江瑾违反合同约定欠付租金、物业管理费及暖气费，应当承担支付义务，并承担违约责任。至于潘江瑾提出所租暖气不达标，存在消防隐患影响其经营的问题，因其所提供的证据不能予以证实，本院对潘江瑾的上述主张不予支持。综上所述，上诉人潘江瑾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4203元，由上诉人潘江瑾负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二〇年十二月十三日法官助理周昊书记员吴宝玉附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……