广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初30704号原告吕英，女，1969年10月10日出生，香港特别行政区居民，身份证住址香港九龙。委托诉讼代理人薛展涛，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人邓富云，泰和泰（深圳）律师事务所律师。被告李兰可，女，汉族，1971年10月1日出生，身份证住址陕西省宝鸡市金台区。原告吕英诉被告李兰可的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人薛展涛及被告李兰可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年11月4日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定承租位于深圳市龙岗区环球物流中心11层之25-27物业（建筑面积258.14平方米），租赁期限自2019年12月1日至2021年11月30日止，每月租金为11616元（人民币，下同），被告应于每月5日支付当月租金，并支付管理费、维修基金、水电费等费用；被告须向原告支付租赁保证金23233元，如被告支付租赁保证金后提前退租的，原告有权没收租赁保证金。自2020年2月起，被告开始拖欠租金、物业管理费、维修基金、电费等各项费用，原告再三催促无果，委托律师于2020年5月26日向被告发出催款《律师函》，被告于2020年5月27日单方面通知原告解除合同，且至今仍未结清所欠费用。被告的行为已构成严重违约，应当承担违约责任。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令：1、原告无须退还被告已支付的租赁保证金23233元；2、被告向原告支付自2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金及占用费合计46464元及逾期利息（暂计至2020年6月30日为521.55元）；3、被告向原告支付自2020年2月1日至2020年6月30日期间的物业管理费、维修资金合计8985.14元及违约金（暂计至2020年6月30日为328.28元）；4、被告向原告支付自2019年10月11日至2020年6月30日期间的电费合计1671.15元及违约金（暂计至2020年6月30日为349.68元）；5、本案诉讼费用全部由被告承担。被告辩称，其是2019年11月开始租的1127、1125、1126房，中间遇到疫情，在过年期间包含2、3、4月根本没办法正常经营，被告属家政行业，与教育培训行业相关，受疫情的影响非常严重。当时被告在香港，中间被告没有收到原告的任何消息，被告尝试联系原告也没有联系上。2至5月初没有收到原告任何催缴函，虽然被告有义务，众所周知全世界的疫情已爆发，根本无法经营。5月收到催缴函，被告就跟原告协商稍微晚一点。在催缴没几天就断电了，紧接着被告去交了管理费，管理处跟被告说可以缓交，帮被告把电供上，但紧接着原告又将电断了。拖欠租金是事实，作为租客其不会回避，但是原告通过断电锁门来讨租金，是想解决问题还是想制造更多问题。5月份刚刚开始好转，等来的是原告的断电和锁门的残酷现实，5月2日其收到中介打电话催缴租金通知后，多次请求原告，5月份先付1个月的租金和部分管理费，其他欠款后续分期付清，但遭到原告的拒绝。后来管理处来人找被告谈，达成先不停电，通融到月底先付部分管理费的口头承诺。但是9日前后，在被告未知的情况下原告通知管理处断电，来威逼欠费，被告可以理解，但过了几天，甚至在被告交付8000多元管理费通电之后，又再次被原告远程指挥管理处断电并锁门。反复断电并锁门，给我被告的经营造成极大的负面影响，员工离职，客户要求退费，学员停课等等后续问题都要处理。综上所述，2、3、4月份被告没有收到任何催缴租金通知或信息，但无论何种原因，被告也有欠租的过错，尽管5月份被原告远程指挥断电锁门，无法正常经营，但确实还在艰难使用，所以四、五月份的租金和管理费，被告愿意担负，但请求免去2月和3月份全部租金，用两个月的租凭押金抵扣四、五月份租金，剩余所欠管理费用另行支付。经审理查明，2019年11月4日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：一、甲方同意将位于深圳市龙岗区环球物流中心11层之25-27物业，建筑面积258.14平方米，房屋及其设备（见附件）在现有状态下（以甲、乙双方共同验收并书面确认为准）租给乙方作为办公使用。二、租赁期限自2019年12月1日起至2021年11月30日止。3.1、租金每月为11616元，乙方应于每月5日前支付租金。3.2、租赁期间，因使用该物业及相关设施所发生的管理费、维修基金、水电费、煤气费、电话费、网络费、有线电视费、清洁费等由乙方支付，双方另约定租赁税费用乙方承担，房产税费用甲方承担。4.1、乙方须于2019年11月4日向甲方支付相当于2个月租金数额的租赁保证金，即23233元。4.2、合约期满，乙方如不再续租，甲方应将租赁保证金原数退还乙方（不计利息，但如乙方存在未结费用，甲方有权在该保证金内扣除）。5.5、乙方支付租赁保证金后提前退租的，甲方有权没收租赁保证金。租赁期间，乙方如拖欠租金、或欠交管理费、水电费等金额达2000元视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，乙方须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用。《房屋租赁合同》签订后，被告向原告支付租赁保证金23233元，原告向被告交付了涉案房屋。2020年5月26日，原告因被告拖欠租金、管理费等费用，向被告邮寄了《律师函》，告知被告：已累计拖欠2020年2月至5月期间的租金46464元及管理费等其他费用，若在收到本函后5日向原告支付拖欠的租金及缴清其他费用的前提下，原告同意减免2020年2月、3月租金中的各半个月的租金；若未在收到本函后5日内向原告支付拖欠的租金及缴清其他费用，上述减免租金的优惠自动取消，原告将依约解除《房屋租赁合同》并追究被告的违约责任。2020年5月27日被告向原告发送微信信息：“1125-1126-1127办公室因被停电数日或锁门给公司经营造成严重影响，无法正常运营，也无法正交租，现已结业，我们从今日起停租，你们可以出租给新的租客，同时，我们因之前拖欠租金和管理费，表示深深地歉意，但我们也将采取法律手段维护作为承租人的正当权益，该我们付的一分不少！特此通知！还有各种物品暂时存在办公室里，在你们新租客到来之前陆续撤离”。原告提交的《专用收据》显示，2019年10月11日至2020年5月29日期间的电费为1671.15元，2020年2月1日至2020年8月31日期间的维修资金为401.44元，2020年2月1日至2020年8月31日期间的物业管理费为12865.04元。原告提交的《缴费通知单》显示物业管理费的收费单价为8元/平方米，维修资金的收费单价为0.25元/平方米。原、被告均确认被告缴纳租金至2020年1月，自2020年2月起未再交纳租金；双方确认被告已搬离涉案房屋，原告陈述被告系2020年6月1日搬离；被告陈述其系2020年5月27日、28日、29日在进行搬离。原告陈述被告交纳管理费、维修资金至2020年1月底，被告陈述其交到2020年2月。以上事实，有原告提交的《物流综合用房使用合同》、《房屋租赁合同》、《专用收据》、《缴费通知单》、《律师函》、微信聊天记录及当事人庭审陈述证实，足以认定。本院认为，原告与被告已形成合法有效的房屋租赁合同关系，双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。因被告未能举证证明其于2020年5月29日搬离涉案房屋，原告主张被告使用至5月底，未超过合理范围，故本院予以采信，被告支付租金至2020年1月，故被告应向原告支付自拖欠之日即2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金46464元。因被告受疫情影响确实存在没有营业收入或营业收入明显减少的情况，故本院认定给予被告减免2020年2月、3月各半个月的租金，扣减后被告还应向原告支付2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金共计34848元。关于迟延支付的租金的利息，因受疫情的影响，本院对原告诉请的利息不予支持。关于2020年2月1日至2020年5月31日期间的物业管理费、维修资金，因被告未能举证证明其缴纳费用至2020年2月，故本院根据原告提交的《专用收据》的金额核算2020年2月1日至2020年5月31日期间的物业管理费、维修资金为7580.84元，故被告应向原告支付该款项。2019年10月11日至2020年5月29日期间的电费1671.15元，有《专用收据》为证，本院予以支持。因《房屋租赁合同》对物业管理费、维修资金、电费的违约金未进行约定，故本院对原告诉请的违约金不予支持。关于租赁保证金的问题，因被告确实存在拖欠原告租金、管理费等其它费用的情形，原告诉请无须退还该租赁保证金，符合《房屋租赁合同》的约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李兰可应于本判决生效之日起三日内向原告吕英支付2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金34848元；二、被告李兰可应于本判决生效之日起三日内向原告吕英支付2020年2月1日至2020年5月31日期间的物业管理费、维修资金7580.84元；三、被告李兰可应于本判决生效之日起三日内向原告吕英支付2019年10月11日至2020年5月29日期间的电费1671.15元；四、原告吕英无须向被告李兰可退还租赁保证金23233元；五、驳回原告吕英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1839元（原告已预交）,由原告负担368元，由被告负担1471元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  吕 亮人民陪审员  陈妙英人民陪审员  刘文波二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  方雯婷