湖南省邵阳市大祥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0503民初1956号 原告：黄建明，男，1965年3月21日出生，汉族，住湖南省邵阳县。 委托诉讼代理人：蒋志新，湖南大行律师事务所律师。 被告：罗湘华，男，1952年11月15日出生，汉族，住邵阳市大祥区。 被告：罗璋，女，1982年10月16日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。 委托诉讼代理人：张健华，男，1963年3月26日出生，汉族，住邵阳市大祥区。 被告：湖南魏源投资置业有限公司，住所地：邵阳市。 法定代表人：刘亚林，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨修春，男，1975年12月1日出生，汉族，住邵东县。系该公司职员。 被告：黎和平，男，1957年7月18日出生，汉族，住邵阳市大祥区。 委托诉讼代理人：黄方定，男，1950年4月4日出生，汉族，住邵阳县。 原告黄建明与被告罗湘华、罗璋、黎和平、湖南魏源投资置业有限公司（以下称魏源置业公司）物权确认纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄建明及其委托诉讼代理人蒋志新、被告罗湘华、被告罗璋的委托诉讼代理人张健华、被告黎和平的委托诉讼代理人黄方定及被告魏源置业公司的委托诉讼代理人杨修春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄建明向本院提出以下诉讼请求：1、请求确认湘（2019）邵阳市不动产权第X号、湘（2019）邵阳市不动产权第X号两套房产归原告黄建明所有；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2004年4月22日，被告罗湘华等9人与被告魏源投资公司签订《合作建房协议书》，双方就邵阳市X地的X间门面地皮达成合作开发建房意向，其中门面地皮面积约为1207.5㎡，车库用地地皮面积约为136.5㎡；门面地皮单价2738元/㎡，车库地皮价格为1000元/㎡。2004年8月24日，原告黄建明经建筑方即被告黎和平介绍，与被告罗湘华协商初步达成《建房地皮转让协议》，约定被告罗湘华将其所购的X地的X门面地皮以总价40万元出售给原告黄建明。2004年8月26日，原告与被告罗湘华再次确认上述《建房地皮转让协议》，并约定将X门面地后面的车库地皮以10万元的价格一并转让给原告。原告当时支付现金10万元给被告罗湘华，被告罗湘华遂将其与魏源投资公司签订的《合作建房协议》、《施工合同》以及魏源投资公司的一张10万元的《收据》交给原告黄建明，并在上述协议、合同及收据上均签字注明“此合同（款）转让给黄建明”。次日，原告将购门面款40万支付给被告罗湘华。2007年期间，因建设施工要求缴纳建房费用，由于原告在外地，遂委托其表兄案外人黎某南代缴。因承建方被告黎和平曾向黎某南之妻刘某借款40900元未还，2007年4月11日，被告黎和平在其出具的借条上注明：以上借款40900元作为车库及住房建房款。X栋车库及其上面的X号住房建好后，一直由原告出租使用。至2012年后，被告罗湘华与原告因车库及X号房的产权一直发生争执，后被告魏源投资公司出面明确承诺，在双方矛盾未解决之前，任何一方不得办理相关产权证件。2019年7月20日，魏源投资公司和罗湘华、罗璋签订商品房屋买卖合同，擅自将X一层车库和四层的X号房出售给罗湘华、罗璋，黎和平在此合同上注明为建房款收取人。直到2020年4月，原告才得知罗湘华、罗璋已于2019年11月28日办理了车库及车库上住房的不动产权证【证号分别为：X、X】。由于四被告联合将原告所购房产的权属擅自办至罗湘华、罗璋名下，严重侵犯了原告的财产权益。请求法院支持原告诉请。 被告罗湘华、罗璋共同辩称：原告诉称不属实，应驳回其全部诉讼请求。理由是：根据2004年2月22日的《合作建房协议书》，被告魏源投资公司（原邵阳市佳利房地产开发公司）将其开发的X地的X栋共23间门面1207.5㎡及车库用地136.5㎡有偿转让给答辩人及其他8人，双方共同进行合作建房；根据《施工合同》及车库楼梯间的抽签分配的《协议书》、车库楼梯间配置设施《补充协议》中的内容，答辩人及其他8人于2004年3月期间通过“抓阄”方式，对受让地进行门面及车库分配，答辩人取得该地段X号占地面积为115.5㎡的两间门面及车库用地27.936㎡，答辩人与其他8人共同与被告黎和平签订《施工合同》，由黎和平对X栋共23间门面及车库进行承建；根据2004年8月24日与原告达成的《建房地皮转让协议》，协议明显约定答辩人仅将已所购的X地的X栋X号门面115.5㎡地皮以总价40万元转让给原告，并未将受让的27.936㎡车库用地转让给原告，况且，答辩人在收到原告交纳的40万元门面地皮转让费后，还将向魏源投资公司分期交纳地皮受让费的收款收据全部移交付给原告，并在《合作建房协议书》及全部票据上写明“此合同转让于黄建明”及“此款转让于黄建明”，此后，答辩人未另行收取原告任何款项。原告用答辩人移交的魏源投资公司一张10万元收款收据来证明其已向答辩人支付车库地皮转让费的观点，明显与事实不符，原告拒绝提供答辩人移交的其他票据进行比对，说明原告只是断章取义，歪曲事实真相；在门面及车库修建过程中，答辩人向施工方（原为黎和平，后为黄方定）已支付车库修建的所有费用，施工方也予以认可。原告委托他人向施工方交纳车库基建款之事，答辩人既不知情，也与答辩人无关。答辩人与魏源投资公司签订《商品房买卖合同》，现已取得车库及四层的303号房屋不动产权证的程序合理合法。 被告黎和平辩称：根据原告诉讼状资料所说答辩人借刘某40900元做为黎某南的车库建房款的问题，答辩人认为与原告无任何关系，这笔借款是当时答辩人做生意时向刘某入股的资金。答辩人清楚的事实如下:2004年邵阳市佳利房地产开发公司在X栋地段，答辩人与黄方定承包施工项目，罗湘华系建设方之一。在基础施工时间，罗湘华对答辩人讲想转让两间门面地，答辩人将此信息告诉黎某南，黎某南说其老表(原告黄建明)要买，后由黎某南代原告出面与罗湘华面谈。双方协商时答辩人每次都在现场，当时双方讲的是将两间门面地转让给原告，经协商一致同意转让价款为40万元。后来黎某南向罗湘华提出其想购买车库地皮，当时罗湘华只是口头答应，待门面地皮转让合同签订后，答辩人与黎某南再去找罗湘华商谈车库地转让事项时，罗湘华不同意转让车库地。2007年期间，答辩人与黎某南清账，并提出借款40900元一事，黎某南说:这几万块钱放你那里没关系，如果罗湘华把车库地转让给我了就做为建房款。直到现在罗湘华都未转让车库地给黎某南，也未听说黎某南替原告代交车库楼上住房的建房款。 被告魏源置业公司辩称：1、2004年前后，根据国家有关于合作建房的相关政策，由于X号X栋共23间门面地皮为李某明、黄方定等9人共同出资购买，罗湘华是原9人中的一员，因该9人不具备对外报建资格，所以联合邵阳市佳利房地产公司(现更名为湖南魏源投资置业有限公司)一起采用合作建房的模式进行开发建设；2、关于对“罗黄两人协议转让行为中有关佳利公司参与鉴证”的答辩，以及罗湘华后续补交罚款及车库地皮款的说明。罗湘华、黄建明两人仅在《建房地皮转让协议》行为中邀请公司作为鉴证方，其他转让行为和协商行为中公司均未参与。罗湘华、黄建明签署转让协议后不久，双方就产生了矛盾，但两方都没有主动到当时的佳利公司财务办理过户手续，也没有主动的根据施工合同按期交纳后续建房款和相关手续等，最后导致后续报建费、地皮款和审批费用没有人来交。公司财务也曾根据合同多次催收，而且黄建明一直在外地。后来罗湘华分别于2005年7月11日补交了“X栋车库超高罚款”3000元、2005年9月20日X栋修复式楼罚款760元，2008年11月10罗湘华补交X栋车库地皮款4万元；3、关于佳利公司与X栋所有产权关系。X栋的所有门面都是由原9名自然人共同出资购买的，房屋建好后，也是由9人自行协商分配，原佳利公司并没有介入。X栋的所有产权属于9名合伙建房人，佳利公司不拥有X栋产权，也与9名自然人的合伙房人没有产权上的纠纷。其中X栋X房和楼下车库，因罗湘华与黄建明一开始就存在产权纠纷，所以，这两处的产权一直挂在佳利公司总证的名下；4、关于对诉讼状中“签订商品房买卖合同，将X车库和四层X房出售给罗湘华、罗璋”的说明。2019年5月，罗湘华多次到公司催促，要求把X室及X车库的产权从总产权中里析产出来，称无任何其他纠纷，并拿出合同原件给工作人员确认，提供的《合建建房合同》中没有“此合同己转让于黄建明”字样。后罗湘华在邵阳市房产中心多次咨询并办理房产手续，因办证需补交契税，须用现在的商品房买卖合同重新填报才能交纳，在罗湘华的多次要求下，公司派工作人员朱某陪同到房产中心和地税局确认后，公司按原合作建房的协议内容填写了《商品房买卖合同》，并加盖了公章，公司的行为在于把本不属于公司产权的财产从总证中析产出来；5、关于罗湘华、黄建明产权纠纷的答辩。罗湘华与黄建明在双方转让合同时就已经产生了产权的纠纷，虽然该案涉产权已从总证中析产，但公司尊重法院的判决。 经审理查明：2003年6月，被告魏源投资公司（原邵阳市佳利房地产开发公司）通过挂牌竞拍方式取得在X号地的开发权。2004年2月22日，魏源投资公司（甲方）以合作建房方式将该地段X栋共23间门面地皮面积1207.5㎡及车库地皮用地面积136.5㎡有偿转让给被告罗湘华等9人（乙方），双方签订《合作建房协议书》，分别约定门面地皮面积单价及车库地皮用地出资单价，其中车库地皮单价为1000元／㎡，以上门面及车库地皮面积出资金额总计为3754695元，协议签订后10日内由乙方支付总价款的60%，甲方负责将施工许可证办好后10日内再支付总价款的37%，余款3%在办好房产权证后付清。当日，包括罗湘华在内所有受让人对受让地的门面地面积及车库地面积通过抽签方式进行分配，并达成《协议书》，其中罗湘华分得X栋X两间门面，占地面积为115.5㎡，还分得车库用地，占地面积为27.936㎡，并包括车库上的X号房屋一套。2004年3月20日，所有受让人又对楼梯间及车库楼上的建房费用等事项进行再次协商，共同形成一份《补充协议》。因罗湘华想将两间门面及车库地皮对外转让，未参加其他受让人与被告黎和平（承建方）于2004年7月27日签订的《施工合同》。2004年8月24日，有案外人黎某南、黎和平及黄方定（后与黎和平合伙承建）等人在场参与的情况下，罗湘华与原告黄建明达成《建房地皮转让协议》，该协议约定，罗湘华将分得X地段X号两间门面115.5㎡地皮以总价40万元转让给黄建明，协议签字后付款。2004年8月26日，黄建明将购地款付清，罗湘华亦将原签订的《合作建房协议书》移交给黄建明，并在该协议书尾部写明“此合同转让于黄建明”。罗湘华主张其在移交《合作建房协议书》时，还将魏源投资公司已收款的几张《收据》一并移交，且在每一张票据上均签名“此款转让于黄建明”，其中包括2004年7月31日魏源投资公司收取购地款10万元的票据。黄建明主张罗湘华并未移交相关交款《收据》，其所收到的2004年7月31日票据系罗湘华在另行收取10万元车库地皮转让款后，罗湘华以此票据代替其向黄建明出具的收据。 另查明，案涉的两间门面、车库及车库上的房屋在建设过程中，罗湘华主张车库及车库上的房屋的工程款已全部支付给施工方黎和平、黄方定，施工方予以认可。因车库上的房屋建筑物超高超层，罗湘华依份额支付相应罚款。黄建明主张车库及车库上的房屋建设工程款已委托黎某南代交，因黎某南对施工方黎和平享有债权，黎和平同意以债抵偿工程款。黎和平辩称对黎某南存在债务属实，虽然在向黎某南之妻刘某出具的借条签名“以上借款40900元作为黎某南购买X栋车库及住房建房款”，因黄建明并未受让案涉车库用地，故是否抵偿该债务行为并不涉及黄建明用于车库上房屋的工程款。 再查明，2019年6月，魏源投资公司与罗湘华签订《商品房买卖合同》，合同约定，魏源投资公司将案涉车库及车库上的一间房屋（X号）出让给罗湘华，黎和平作为房款收取人在该合同上也签名确认。后案涉车库及车库上的房屋（X号）在产权部门办理了不动产权证【产权人为罗湘华、罗璋，证号分别为：X号、X号】。根据《合作建房协议书》中“余款3%在办好房产权证后付清”的约定，罗湘华于2019年11月10日向魏源投资公司交清车库地皮款4万元。后因黄建明对案涉车库及车库上的X号房屋的不动产权办理至罗湘华、罗璋有名下有异议，遂向本院提起本案诉讼。 以上事实，有当事人的陈述，合作建房协议书、施工合同、协议书、补充协议、建房地皮转让协议、收据、证明、商品房买卖合同、缴费清单、不动产权证等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：本案时一起物权确认纠纷。本案争议的焦点是案涉车库及房屋是否属黄建明所有。根据《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”因案涉房屋不动产权人为罗湘华、罗璋，黄建明请求确认案涉车库及房屋属其所有，应举证证明该房屋登记簿中记载的权利主体与真实权利状态不符且其为房屋的真实所有权人。本案中，罗湘华等人通过与魏源投资公司签订《合作建议房协议书》共同有偿取得X间门面及车库的土地使用权，根据罗湘华等人对占地面积进行内部分配，罗湘华分得X号面积共115.5㎡的两间门面及面积为27.936㎡的车库用地，该事实说明罗湘华享有门面和车库的土地使用权。根据罗湘华与黄建明于2004年8月24日达成《建房地皮转让协议》中的约定，罗湘华只将两间门面的115.5㎡用地转让给黄建明，并未约定将案涉车库及房屋用地予以转让。黄建明主张案涉车库及房屋的权属归其所有，其理由是：罗湘华在《合作建房协议书》上签名“此合同转让于黄建明”，说明罗湘华在《合作建房协议书》中的权利及义务均予以转让，该合同中包含了案涉车库及房屋的相关权利，再者，罗湘华向其提供魏源投资公司已收10万元的收据，该收据上罗湘华签名“此款转让于黄建明”，说明罗湘华除收取门面用地转让款40万元外，还另行收取黄建明支付的车库购地款10万元，只是罗湘华用魏源投资公司向其出具的一张10万元收据来替代其应向黄建明出具车库转让款收据，其次，施工方黎和平向案外人黎某南之妻出具的借条上的签名“以上借款40900元作为黎某南购买X栋车库及住房建房款”，说明案涉车库及住房在承建中，黄建明已指定他人代为支付工程款。经查，罗湘华与黄建明在签订《建房地皮转让协议》时，有黎某南及施工方黎和平、黄方定等人在场，黎和平及黄方定均证明，在签订该协议时，罗湘华与黄建明并未就案涉车库的用地面积进行转让，案涉车库及房屋的基建款均由罗湘华全部交清，并未收到黄建明及黎某南交纳案涉车库及房屋的基建款。根据上述事实，黄建明主张交纳案涉车库及房屋基建款观点，无事实依据，本院不予采信；罗湘华辩称在收到黄建明支付的门面转让款后，将《合作建房协议书》及向魏源投资公司支付购地款的收据全部已交给黄建明，并在协议书尾部及收据背面均签名“此合同转让于黄建明”、“此款转让于黄建明”，根据上述分析，案涉车库及房屋在承建过程中黄建明未交款，且相关行政部门对案涉车库及房屋在承建中的罚款均由罗湘华缴纳，以及罗湘华依《合作建房协议书》约定按3%向出让方魏源投资公司交纳全部尾款4万元，上述事实能说明罗湘华对案涉车库及房屋行使了合理的占有权、管理权，再者，当时的车库地皮用地出资单价仅为1000元／㎡，罗湘华只占有27.936㎡，即便罗湘华予以转让，其价也不值10万元，黄建明主张的10万元购买价明显高于当时的市场行情。本案中，由于黄建明另无其他充分证据反驳罗湘华的观点，且罗湘华的辩驳意见更具真实性、合理性，根据优势证据采信规则，黄建明主张罗湘华另行收取案涉车库转让费10万元，案涉车库的权属已转让的观点，理由不充分，本院不予采信。 综上所述，黄建明无充分有效证据证明现已办理至罗湘华、罗璋名下房屋及车库的不动产权与真实权利状态不符。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第九十条之规定，判决如下： 驳回原告黄建明的全部诉讼请求。 本案减半收取案件受理费计4025元，由原告黄建明负担。 《中华人民共和国物权法》 第十六条不动产登记薄是物权归属和内容的根据。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。