青海省玉树藏族自治州中级人民法院   民事判决书   （2020）青27民终89号   上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：闹日加，男，藏族，1975年4月14日出生，住青海省玉树市。   委托代理人：索南永吉，青海旦珠岭律师事务所律师。   被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：尕卓玛，女，藏族，1981年4月10日出生，住青海省玉树市。   被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：曲丁，男，藏族，1972年2月8日出生，住青海省玉树市。   委托代理人：拉元强，青海松海（玉树）律师事务所律师。   上诉人闹日加因与被上诉人尕卓玛、曲丁房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省玉树市人民法院（2020）青2701民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人闹日加及其委托代理人索南永吉，被上诉人尕卓玛、曲丁及其委托代理人拉元强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   闹日加上诉请求：1.撤销玉树市人民法院（2020）青2701民初232号民事判决，改驳回被上诉人尕卓玛、曲丁的本诉诉讼请求，支持上诉人闹日加的反诉请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人尕卓玛、曲丁。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，判决错误。一审判决认为闹日加与尕卓玛、曲丁签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。而闹日加与尕卓玛、曲丁《房屋租赁合同》第三条第2款约定：“乙方交纳以下费用：乙方应自行负责水、电、暖、物业等其他营业产生的费用。”证明尕卓玛、曲丁租赁给闹日加的有暖气供应，但在闹日加使用过程中并没有暖气供应；合同第四条约定：“在租赁期间，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的（房屋裂缝、房顶漏水等）维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。”但是闹日加在使用房屋过程中出现了房屋经常漏水的情况，导致无法正常使用房屋，尕卓玛、曲丁未履行维修义务；合同第五条约定：“甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响房屋使用。（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响房屋使用的。”尕卓玛、曲丁提供的出租房屋无暖气供应、经常漏水，不符合约定条件，严重影响使用。更为重要的，闹日加租赁之初，尕卓玛、曲丁承诺可以使用一楼通道，但在实际使用过程中却出现了一楼住户不让闹日加的员工从一楼通道通过的情况，导致闹日加无法正常营业。闹日加租赁房屋的使用目的是准备开设一家“医托藏医院”，但由于出租房屋存在上述问题，导致闹日加聘请的医师及护士陆续离开，给闹日加造成的严重的经济损失。故尕卓玛、曲丁违约在先，即交付的房屋不符合合同约定，导致闹日加无法正常使用，合同目的无法实现。根据《合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”但尕卓玛、曲丁未采取补救措施，致使房屋无法正常使用，合同目的不能实现，且给闹日加造成了巨大经济损失，尕卓玛、曲丁应依法承担违约责任并应赔偿原告的经济损失。另外，一审法院存在如下程序违法情况：1.将案件从简易程序转为普通程序时无裁定书；2.本案一审举证期限届满期限为2020年6月5日，一审法院以此为由未收取闹日加于2020年7月22日提交的鉴定申请书，但却于2020年6月25日接受了尕卓玛、曲丁的微信截图，于2020年7月8日接收了尕卓玛、曲丁提交的供热服务公司的情况说明；3.闹日加提交的音视频资料等证据无端消失，导致案件事实不能查清。一审法院未予认定尕卓玛、曲丁的上述违约事实，未予认定案涉房屋不符合合同约定的事实，也未予认定案涉房屋不能正常使用给闹日加造成巨大经济损失的事实。   尕卓玛、曲丁向一审法院起诉请求：尕卓玛、曲丁与闹日加于2018年9月1日签订第一份房屋租赁合同，将位于玉树市民主路民南小区1号楼2层房屋租赁给闹日加，租期为五年。但闹日加一直拖欠租金不付，考虑闹日加的处境，减免了一年的租金，2019年5月1日再次与闹日加签订了合同，租期至2024年4月30日止。合同约定了租金支付时间、方式、双方当事人的各自责任。闹日加支付了两个季度的租金，之后闹日加以与合伙人内部出现纠纷及房屋无法正常供暖为由拖欠租金。尕卓玛、曲丁积极找闹日加沟通解决问题，但闹日加以无时间为由拒绝沟通。   闹日加向一审法院起诉请求：尕卓玛、曲丁与闹日加双方签订房屋租赁合同属实，准备开一家“医托藏医院”，但闹日加聘请的医护人员到玉树后发现房屋无法正常供暖，并租赁装修期间，房屋出现漏雨，尕卓玛、曲丁未在合理期限对房屋漏雨部分及供暖问题进行修缮和解决。而且该房屋的一楼住户不让从一楼通道通过，在此情况下聘请的医师及护士陆续离开玉树，对闹日加造成了严重的经济损失，故要求与尕卓玛、曲丁解除租赁合同，并赔偿闹日加因装修产生的经济损失263866.00元及违约金48000.00元。   一审法院认定事实：闹日加准备建立一所“医托藏医院”，需租赁房屋，后经人介绍尕卓玛、曲丁将位于玉树州统归统建商住组团将位于青海省玉树市民主路南商住组团一号楼2层商铺租赁给闹日加。2018年9月1日双方签订第一份房屋租赁合同，租期为五年，月租每平方米23元。后由于该租赁房屋未完全交付验收等原因，闹日加一直未支付租金，为此双方协商减免了一年的租金。2019年5月1日，双方再次签订合同，合同约定租期为五年，月租每平方米23元，一季度一付，第一个月三号前支付；合同签订后，闹日加开始装修该租赁房，在装修期间，房屋发生漏水、冬季不能供暖等问题，双方发生纠纷。本案在开庭审理结束后闹日加向本院提交一份房屋装修鉴定申请，要求对其装修的损失进行评估。   一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护，尕卓玛、曲丁与闹日加签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。闹日加应从2019年11月起支付房屋租赁费至本案起诉之日止“即房屋面积584平米*23每平米*8个月=107456.00元。”尕卓玛、曲丁提出闹日加支付拖欠房屋租赁费达三个月以上，致使合同目的无法实现，要求解除合同，闹日加也在反诉中提出要求与本诉尕卓玛、曲丁解除合同的请求，故对于双方当事人的该主张一审法院予以支持。对尕卓玛、曲丁提出因长期拖欠租金构成违约，要求闹日加支付违约金并对租赁的房屋恢复原状的主张，以及闹日加在反诉中提出尕卓玛、曲丁未能按合同约定提供设备，所租赁的房屋不能正常供暖且在房屋装修期间出现漏雨等原因导致其无法正常营业，造成严重经济损失，要求尕卓玛、曲丁承担因装修造成的经济损失费和违约金的反诉主张。尕卓玛、曲丁提交的玉树市结古供热服务有限公司出具的证明，能够证实位于玉树市民主路南商住组团一号楼包括涉案租赁房屋在内的整栋楼盘，未与该公司进行对接，至今未进行供暖的事实。同时，2018年9月双方签订的第一份合同时尕卓玛、曲丁已经向闹日加交付了房屋钥匙，闹日加应当在当年就知道该房屋是否能够正常供暖，但在第二年5月份再次签订合同时，双方在明知的状态下，对于上述情况的发生及责任的承担未有明确约定，应视为在合同订立过程中双方均存在过错。之后，在合同履行过程中，闹日加也未以书面形式通知尕卓玛、曲丁要求解决存在的问题，尕卓玛、曲丁亦未主动履行相关协助义务。故对于尕卓玛、曲丁与闹日加双方的上述本诉及反诉请求，一审法院均不予支持。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。   上诉人闹日加在二审中提交的新证据为；   第一组证据：视频资料，第一份视频拟证明房屋漏水导致集成吊顶脱落的事实，第二份视频拟证明钥匙交付时间为2019年1月19日。   质证意见：2019年5月20日仅仅是房屋阳台漏水，并不是严重的房屋漏水。2018年12月建委会将钥匙交给被上诉人尕卓玛、曲丁，2019年1月19日直接将钥匙交给闹日加了，因未进入房内，房屋暖气是否通暖并不知情。   第二组证据：房屋照片，拟证明房屋属于被上诉人尕卓玛、曲丁；   质证意见：并无异议。   第三组证据：装修之后的房屋照片及拍摄的影像，拟证明装修之后房屋漏水造成了损失，被上诉人尕卓玛、曲丁并未维修；   质证意见：不予认可，房屋漏水之前上诉人闹日加长达半年不居住该房屋，房屋漏水是雨水还是其他问题并不知清。   第四组证据：装修之后的照片，拟证明上诉人闹日加对该房屋进行了装修，装修达600多平米；   质证意见：房屋漏水是上诉人闹日加长期不在该房屋居住，雨水泛滥导致房屋漏水，并不是房屋问题。   第五组证据：房屋合同中约定“房屋设备问题水电暖读完好的情况履行合同，如果有不符合约定内容，一方可以进行违约”拟证明被上诉人方违约，应当赔偿违约金；   质证意见：不予认可,对于暖气问题，签订合同时，上诉人闹日加应当向被上诉人尕卓玛、曲丁说明暖气开通时间，但上诉人闹日加并未向被上诉人尕卓玛、曲丁提起此事，上诉人闹日加表示默认。   被上诉人尕卓玛、曲丁未提交新证据。   二审经审理查明的事实与原审基本一致，本院予以确认。   本院认为，上诉人闹日加与被上诉人尕卓玛、曲丁签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行各自的义务。上诉人闹日加在合同履行期间多次迟延履行租金交纳义务，经被上诉人尕卓玛、曲丁多次催要后在合理期限内仍未履行。因此原审认定上诉人闹日加承担被上诉人尕卓玛、曲丁的房屋租赁费107456.00元（即房屋面积584平米*23每平米*8个月=107456.00元），并无不当。双方均对解除房屋租赁合同无异议，本院予以确认。一审中，上诉人提出对装修装饰物进行鉴定，原审法院以超过举证期限为由未予准许的做法欠妥，上诉人虽超出举证期限申请鉴定，但是鉴定结果与本案的基本事实存在一定的关联性，径行驳回势必损害承租方的实体利益。关于导致合同解除的具体过错而言，上诉人提出承租房屋存在漏水情况和供暖问题而言，原审从双方的书面合同、以及合同履行行为，综合认定双方均存在一定过错，从而驳回双方要求损害赔偿请求并无不当。   一审法院在审理过程中对反诉原告闹日加提出的要求反诉被告依据房屋租赁合同相关规定承担违约责任48000.00元并赔偿经济损失263866.00元”的反诉请求未进行实体审理，二审中本院对此诉求，经调解无果，根据相关法律规定，对此，因合同过错从而产生装修装饰物补偿事宜可另行主张。   综上所述，闹日加的上诉请求部分成立。本院依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持青海省玉树市人民法院（2020）青2701民初232号民事判决第一、二、三项；   二、撤销青海省玉树市人民法院（2020）青2701民初232号民事判决第四项。   一审本诉案件受理费980.85元、一审反诉案件受理费481.00元，均有由闹日加负担。二审案件受理费980.85元，由上诉人闹日加负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 玛  当   审 判 员 尼玛才吉   审 判 员 陈  勇       二〇二〇年十二月十日   法官助理 曲英桑毛   书 记 员 久美文江