山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终3097号 上诉人（原审原告）：万荣县粮食储备库。住所地：万荣县。 法定代表人：杨波，系主任。 上诉人（原审原告）：万荣县粮油批发市场。住所地：万荣县城北大街。 法定代表人：薛锋，系经理。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张永峰，山西双庆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：姚立岗，男，1976年3月26日出生，汉族，住万荣县。 委托诉讼代理人：范继东，山西南风律师事务所律师。 上诉人万荣县粮食储备库、万荣县粮油批发市场因与被上诉人姚立岗租赁合同纠纷一案，不服万荣县人民法院（2020）晋0822民初900号民事判决，向本院提起诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人万荣县粮食储备库、万荣县粮油批发市场上诉请求：1.撤销一审判决第一、二条，改判被上诉人将租赁物粮油议价大楼（包括：主楼一层三间、二层、三层各9间、四层8间，北大库6间，东平房4间，门房一间，大门一个）腾退给二上诉人。2.改判被上诉人支付二上诉人逾期腾房占用使用费，应从2019年12月21日起计至全部房屋腾退之日，按每日269元支付，暂计至2020年8月31日为68326元。3.判决被上诉人承担本案的一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一是双方在合同到期后，并未签订新的租赁协议。本案租赁合同于2019年12月20日到期后，上诉人多次要求被上诉人腾退租赁物，被上诉人拒不腾房。被上诉人长期占有租赁物是违约和侵权行为。被上诉人向上诉人账户汇款是其单方行为，不能视为上诉人同意被上诉人继续租赁，上诉人愿意在扣除被上诉人应承担的逾期腾房占有使用费后，予以退还。二是本案与新冠××疫情没有关系。本案租赁合同到期是在2019年12月20日，当时新冠××疫情并未爆发，与本案双方之间的租赁合同没有关系。一审法院以不可抗力为由认定被告未及时支付租金行为属于法定免责事由，是错误的。二、一审判决适用法律错误。本案不存在合同解除的问题，是租赁合同到期后，被上诉人拒不腾房的违约问题。一审法院判决引用的《中华人民共和国合同法》第二百二十七条是错误的。应适用《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，判决被上诉人按照合同约定将租赁物腾退给二上诉人。综上所述，二上诉人认为，一审判决认定事实、适用法律、判决结果均是错误的，故请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持二上诉人的上诉请求。 被上诉人姚立岗辩称：一、一审法院认定事实清楚，1、上诉人称一审判决认定错误明显与一审查明事实不符，一审查明2019年6月14日万荣县消防大队因酒店消防设施有问题限期责令改正，被上诉人曾于2019年9月20日向上诉人提出解决的申请，但上诉人在一审判决之间未解决，在2020年初疫情发生后所有的酒店全部停业，疫情解除之后消防大队又向被上诉人下发了限期改正通知书，时间是2020年4月20日，这些事实是双方因消防事宜协商未果，造成被上诉人未向上诉人支付下一年租金未续签合同这是本案的事实。2、在上诉人提起诉讼之前，被上诉人向上诉人支付了六万元的租金，在上诉人起诉之后，被上诉人又向上诉人支付了38000万元的租金，所以2019年12月20日到2020年12月20日的租金被上诉人已全部向上诉人支付，并且上诉人也收到了租金并未提出异议，上诉人是同意继续履行协议。3、2020年年初疫情发生是不可抗力的，因不可抗力致使合同不能继续履行的是可以免责的。二、一审判决适用法律正确。支付租金后本案就成了不定期的租赁协议，所以上诉人是不能解除合同的。双方签订的租赁协议没有谈到合同到期后能否续签的问题，所以这是双方约定不明，在这种情况下加上上诉人对被上诉人支付的租金又未提出异议。所以上诉人应该按照被上诉人缴纳的租金让被上诉人继续使用租赁物一年。三、被上诉人租赁上诉人的房屋目的是为了开办酒店，2015年开始租赁到2018年合同到期，双方又签订了一年的合同，在2019年12月份上诉人万荣县粮油批发市场的资产归了万荣县粮食储备库，所以被上诉人认为因为上诉人内部机构调整，资产重新分配，可能是导致上诉人要起诉被上诉人的理由。一审判决正确应驳回上诉，维持原判。 原审原告万荣县粮食储备库与原告万荣县粮油批发市场向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告将租赁物粮油议价大楼（包括：主楼一层三间，二层、三层各9间，四层8间，北大库6间，东平房4间，门房一间，大门一个）腾退给二原告。2、被告支付二原告逾期腾房占有使用费，应从2019年12月21日起计至全部房屋腾退之日，按每日269元支付，暂计至2020年7月30日为59987元。3、被告承担本案的全部诉讼费。 一审法院认定事实如下：2016年2月5日，原告万荣县粮油批发市场（甲方）与被告姚立岗（乙方）签订“租赁协议”。原告出租粮油议价大楼建筑物，具体包括主楼一层3间、二层、三层各9间，四层8间，北大库6间，东平房4间，门房一间，大门各一个。租赁期限自2015年12月20日至2018年12月20日，租期三年，租金每年7万元，合同签订付清当年租金，以后每年乙方应提前一月前，交清下年全部租金。乙方在合同签订后向甲方交纳履约保证金3万元，合同期满财产验收移交甲方后退还乙方。如有财产损坏，从保证金扣除。合同期满后，原告万荣县粮油批发市场和原告万荣县粮食储备库（甲方）于2019年1月3日与被告姚立岗（乙方）重新续签了“租赁协议”，租赁期限自2018年12月21日至2019年12月20日，租期一年。年租金变更为98000元。合同期满后，原、被告并未续签书面租赁协议，但仍由被告继续租赁使用。被告陈述因新冠××疫情原因，未能及时向原告交纳房租，原告遂诉至本院请求被告腾退房屋，并支付逾期腾房占有使用费。同时查明，2019年12月26日，万荣县发展和改革局的万发改发（2019）81号在《万荣县粮油批发市场改革转企实施方案》中，“根据实际生产经营状况和发展的需要，坚持从实际出发，……将万荣县粮油批发市场（事业）现有资产转到万荣县粮食储备库，财务分开核算，资产仍由原粮油批发市场管理，人员待遇不变，……。”2020年6月2日，被告姚立岗在山西万荣农村商业银行股份有限公司城北支行向原告万荣县粮油批发市场账户656103010300000048361汇付房租6万元，2020年7月28日，被告姚立岗再次向原告万荣县粮油批发市场汇付房租37000元，同日再次汇付1000元。合计汇付房租98000元。2019年6月14日万荣县公安消防大队向万荣县城镇七度快捷酒店下发“责令限期改正通知书”，并作出罚款5000元的行政处罚，要求必须增设消防疏散通道，否则暂停营业。2019年9月20日，被告姚立岗向原告万荣县粮油批发市场提出《关于对七度快捷酒店增设消防疏散通道等设施给予解决的申请》，原告万荣县粮油批发市场当庭表示曾收到该申请，但问题至今未能解决。2020年4月20日，万荣县公安消防大队以万公消限字（2020）第0030号责令期限改正通知书，通知万荣县城镇七度快捷酒店因消防设施、器材、消防安全标志；配置、设置不符合标准；未保持完好有效。存在消防安全违法行为，责令2020年5月5日前改正。被告将该通知书转交给了原告万荣县粮油批发市场。一审法院认为，原、被告自2019年12月20日租赁合同期满以后，被告虽长期占用租赁物，但双方未签订书面租赁合同，也没有约定租赁期限。原告在诉讼前，被告已部分履行了租赁合同的义务，并在庭审前，已缴清了一年的租金，原告对此并未提出异议，从鼓励交易目的考虑，被告的行为并未导致合同目的不能实现，故继续履行合同亦不存在对一方当事人明显不公平，故该租赁合同仍应继续按原合同履行一年为宜，原告主张解除租赁合同，理据不足，本院不予支持。我国爆发新冠××疫情属于突发事件，具有突发性、难以预料性，属于不能避免和不能克服的客观情况，已构成《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力，被告未能及时支付租金的行为，属于法定的免责事由，不归责于当事人。被告租赁场地作为宾馆使用，具有经营性质，疫情期间，宾馆停止经营，故应当适当减免租金或延长租赁期限，应以延长租赁期限两月较为妥当。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条和第一百一十七条和《中华人民共和国民法通则》第一百八十条第二款之规定，判决：一、原、被告之间的租赁粮油议价大楼的合同，自2019年12月21日起，继续履行一年。二、上述租赁合同延长租赁期限两个月。案件受理费650元，由被告姚立岗负担。 经二审查明事实与一审一致。 本院认为，上诉人与被上诉人自2019年12月20日租赁合同期满以后，双方未签订书面租赁合同，但被上诉人长期占用租赁物，一审审理中，被上诉人交纳了一年租金，上诉人接受，应视为双方对续租一年已达成了一致意见，且被上诉人履行了交纳租金的合同义务。上诉人在一、二审中坚持要求解除合同，由被上诉人腾退租赁物缺乏事实基础，一审法院不予支持正确。因新冠疫情原因和租赁合同的特征，一审法院判令双方履行合同一年且延长租期两个月既符合本案客观事实，亦符合相关法律规定，本院对上诉人的上诉理由不予采纳。 综上所述，上诉人万荣县粮食储备库、万荣县粮油批发市场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人万荣县粮食储备库、上诉人万荣县粮油批发市场负担。 本判决为终审判决。 审判长  林学武 审判员  梅智勇 审判员  席少君 二〇二〇年十二月十四日 书记员  余 婧