辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8210号上诉人（原审被告）：大连宏城地产有限公司，住所地大连市金州区先进街道七里村丘号36-230-2。法定代表人：郑绵昆，该公司经理。委托诉讼代理人：李佳，女，该公司法务。委托诉讼代理人：杨玉玲，辽宁呈显律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱作山，男，1959年5月3日生，汉族，住大连市金州区。被上诉人（原审原告）：曹丽艳，女，1958年12月24日生，汉族，住大连市金州区。上诉人大连宏城地产有限公司（以下简称宏城公司）因与被上诉人朱作山、曹丽艳商品房销售合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初3086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大连宏城地产有限公司的上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或者改判驳回被上诉人一审诉请；2、本案一切诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》有效，没有法律和事实依据。2013年5月7日，宏城公司郑建海与杨菊签订借款协议，以宏城嘉苑房屋作为担保（案涉房屋为其中一套），并将房屋交付与杨菊，2014年4月10日，杨菊将房屋地价出售与被上诉人，被上诉人用以物抵债的方式给付杨菊购房款，杨菊开具收条，并于当日将抢夺而来的上诉人的盖章合同交付与被上诉人，基于合同相对性原理，被上诉人和杨菊之间形成的《商品房买卖合同》属于其双方达成的真实意思表示，与上诉人无关，上诉人无需承担合同约定的办理产权证的义务。二、一审判决认定上诉人应当支付违约金不当。法律规定违约金制度是约束合同当事人依约履行合同，如果违约应承担因违约给守约方造成的损失，支付违约金的目的是赔偿守约方的经济损失。而本案中，被上诉人只是没有如期领到房屋产权证，实际上被上诉人并没有任何经济损失，更没有影响其居住房屋。其次，上诉人不是故意违约，而是存在其他客观原因，且上诉人一直在积极为办证做着相关工作，不断完善房屋产权证手续的办理。因此，原审判决上诉人支付违约金不当，请求法院依法撤销原判第二项。三、原审判决上诉人支付违约金的起算点合计算有误。首先，若法院认定上诉人和被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，依据买卖合同的第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本条规定是指出卖人应当提供资料用以合同备案和房屋登记机关登记，但是并未说明在交付使用的90日内应当办理完毕房地产权属证书。因此，原判认定自交付使用之日起90日内未办理完毕产权证书应当支付违约金系错误。其次，即使支付违约金，违约金应数额也应以已付房款为基数进行计算，原审计算的数额为杨菊开具收条的数额，根据一审查明的案件事实可知，被上诉人只是给付案外人杨菊购房款522480元，并非给付592144元，因此应当以此为基数，计算违约金的数额，并应当推迟违约金的起算时间。补充：1、一审认定事实错误，一审经审理查明，一审被告因欠案外人杨菊借款，双方协商由案外人杨菊联系。2、一审原告购买被告开发建设的案涉商品房，但双方从未协商由杨菊出卖涉案房屋，并收取房款，用于抵顶借款，且无证据证明存在协商的意思表示，因此原审认定事实错误。上诉人与案外人杨菊之间就涉案房屋存在抵押担保关系，并非以物抵债关系。朱作山、曹丽艳共同辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原审判决。朱作山、曹丽艳向一审法院起诉请求：1.确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令被告参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付迟延办理产权证的违约金9万元（计算至起诉之日）。一审法院认定的事实：被告因欠案外人杨菊借款，双方协商由案外人杨菊联系二原告购买被告开发建设的案涉商品房，购房款由二原告直接支付给案外人杨菊以抵顶被告欠案外人杨菊的借款。2014年1月10日，二原告与被告签订一份《商品房买卖合同》。约定，二原告购买被告开发的宏城嘉苑4幢1单元7层1号房（行政街号金州新区先进街道凤祥路87号），建筑面积87.08平方米，单价每平方米6800元，总金额592144元；被告应于交房后90日内将办理权属登记需要的由被告提供的材料报产权登记机关备案。如因被告原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由被告继续办理。合同签订当日，原告朱作山给付案外人杨菊房款522480元，并向被告交纳了物业费、装修保证金、电费、水费、取暖费。被告向原告开具了收房款收据，载明交款人为二原告，金额592144元，收款事由为案涉房款。案外人杨菊在收到二原告522480元房款后，向被告出具收条，载明收到被告还款592144元，并注明了案涉房号、面积。在完成了上述手续后，被告于当日将案涉房屋交付二原告使用。但被告至今未向二原告开据《销售不动产统一发票》，报产权登记机关备案的办理权属登记需要由被告提供的资料不全，导致二原告至今无法办理案涉房屋所有权证书。一审法院认为，被告与案外人杨菊协商由案外人杨菊联系二原告购买被告开发建设的案涉商品房，购房款由二原告直接支付给案外人杨菊以抵顶被告欠案外人杨菊的借款。该约定不具有法律规定的合同无效的情形，应为有效。故二原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。对二原告请求确认该合同合法有效的诉讼请求，一审法院予以支持。对被告提出的原、被告没有达成购买房屋的真实意思表示，也未达成签订合同以约定双方的合议的辩解意见，一审法院不予支持。被告既已向二原告开具了收房款592144元的收据，案外人杨菊亦向被告出具收到被告还款592144元的收条，就应认定二原告已履行了合同约定的支付全额购房款592144元的义务。被告除向原告交付房屋外，还应按合同约定在交房后90日内，即2014年4月10日前将办理权属登记需要的由被告提供的材料报产权登记机关备案，协助原告办理案涉房屋所有权证书。但由于被告提供的资料不全，导致二原告没能在合同规定期限内即2014年4月10日前取得房地产权属证书。被告已违约。虽然案涉合同中约定如因被告原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由被告继续办理，但并不能免除被告的违约责任。双方没有约定违约金，可以按照已付购房款总额592144元为基数，自2014年4月11日起，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二原告请求的违约金计算至其起诉之日，一审法院予以照准。综上，对被告提出的双方同意由被告继续办理、并未约定违约金、被告也无需承担原告诉请的违约金的辩解意见，一审法院不予采纳。对被告主张的，2014年1月10日案外人杨菊将房屋低价出售给原告，并在支付款项当日伪造合同抢夺公司印章在合同上签被告的章的事实，因被告只有陈述，在举证期限内没有提供相关证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。故一审法院对被告主张的该事实不予认定。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条第二款之规定，判决：一、原告朱作山、曹丽艳与被告大连宏城地产有限公司于2014年1月10日签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告大连宏城地产有限公司于判决生效后十日内给付原告朱作山、曹丽艳逾期交房违约金（计算方法：以592144元为基数，自2014年4月11日起至2019年11月12日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1030元，由被告大连宏城地产有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院另查明，二被上诉人与宏城公司签订了《大连市前期物业服务协议（宏城嘉苑）》，并与大连宏丰物业管理有限公司签订了《宏城嘉苑住宅室内装饰装修管理服务协议》。二审庭审中，宏城公司自认与大连宏丰物业管理有限公司有委托合同关系，将房屋钥匙交于该物业公司保管。本院认为，本案争议焦点一是案涉《商品房买卖合同》是否合法有效，二是上诉人是否应当支付逾期办证违约金。关于第一个焦点问题，本院认为，案涉《商品房买卖合同》签订于2014年1月10日，二被上诉人于签订合同当日向案外人杨菊账户付款522480元，并交纳了物业费、装修保证金、电费、水费、取暖费。案外人杨菊向宏城公司出具收条，载明收到宏城公司还款592144元，并注明了案涉房屋的房号和面积。宏城公司向二被上诉人开具了房款收据，金额592144元，并向二被上诉人交付了案涉房屋。二被上诉人称：购房是在上诉人的售楼处，根据售楼处工作人员指示转帐给杨菊，工作人员告知二被上诉人，宏城公司欠杨菊的钱，让杨菊联系客户买房，直接将房款转给杨菊，抵偿所欠杨菊款项，所以在收款收据上注明了“抵”字。二被上诉人以上陈述与宏城公司与二被上诉人签订了《商品房买卖合同》、二被上诉人向案外人支付房款、案外人杨菊向宏城公司出具收条、宏城公司向二被上诉人出具房款收据并向二被上诉人交付案涉房屋、二被上诉人与宏城公司签订前期物业服务协议等事实相符合，能够基本还原购买案涉房屋的事实情况，诉讼中宏城公司亦认可其欠案外人杨菊的借款，故本院对二被上诉人的陈述予以采信。关于上诉人宏城公司抗辩称案外人杨菊伪造合同、抢夺公司印章、案涉商品房买卖合同并非双方真实意思表示一节，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人宏城公司诉讼中始终未能对以上抗辩理由提供证据支持，且，二被上诉人自签订《商品房买卖合同》后即接收房屋并占有使用多年，上诉人从未向其主张返还房屋，与上述主张的事实不符，故本院对上诉人上述抗辩主张的事实不予认定。综上理由，本院认定案涉《商品房买卖合同》合法有效。关于第二个焦点问题，本院认为，虽然案涉合同中约定如因上诉人原因，不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由上诉人继续办理，但并不能因此免除上诉人的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项之规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。依照上述规定，二被上诉人可以随时要求宏城公司履行协助办理产权证的义务，但其始终未能证明其在提起本案诉讼前曾向宏城公司主张过办理案涉房屋产权登记手续的事宜，故本案应以二被上诉人提起诉讼之日认定为其向宏城公司主张权利的时间，故二被上诉人主张自2014年4月11日至起诉之日的违约金，本院不予支持，本院对一审判决此项认定予以纠正。综上，大连宏城地产有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初3086号民事判决第一项；二、撤销大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初3086号民事判决第二项；三、驳回朱作山、曹丽艳的其他诉讼请求。一审案件受理费1030元，由朱作山、曹丽艳负担；二审案件受理费2060元，由朱作山、曹丽艳负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二〇年十二月二十三日书记员  刘佳华