山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终5328号上诉人（原审原告、反诉被告）：高某，男，1954年10月5日出生，汉族，住汶上县。委托诉讼代理人：高吉坡，男，1979年1月6日出生，汉族，住汶上县，系高某之子。委托诉讼代理人：崔朕强，汶上郭楼法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：山东圣都置业有限公司，住所地为汶上县郭仓乡政府驻地，统一社会信用代码为913708307731551000。法定代表人：刘传，总经理。委托诉讼代理人：吕德亮、郭善贤，男，系工作人员。上诉人高某因与被上诉人山东圣都置业有限公司（以下简称圣都置业）房屋买卖纠纷一案，不服汶上县人民法院（2020）鲁0830民初507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。高某上诉请求：1、请求二审法院依法改判；2、一、二审诉讼费由圣都置业承担。上诉理由：一审认定事实不清。一审法院重审认定圣都置业是具有房地产开发资质的企业，对于其故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实没有认定，根据合同文本性质，足以认定其将涉案房屋作为商品房出售的事实，因购买纠纷导致的购房差价也是事实。1、涉案房屋合同系《商品房买卖合同》，该合同是圣都置业出具的内容条款，作为具有房地产开发、建设等各项资质的圣都置业，其作为汶上最具有房屋开发售卖的单位，出卖商品房这是人所共知的事情，高某在圣都置业的卖房宣传公示之下，没有理由怀疑出卖的房屋不是商品房，二者之间签订的《商品房买卖合同》，说明在缔结该合同的时候，高某在购房后能够办理房产证。在本案原审中圣都置业仍辩称：“条件允许的情况下将积极协助办理产权登记手续”。根据双方的合同内容来看“房产证的办理，以及缔约过失责任的承担”是双方予以特别明确约定的，圣都置业承担全部责任。圣都置业出售房屋并承诺办房产证，为购房人办理房产证是双方合同约定的圣都置业应承担的义务。本案纠纷产生的原因就是：圣都置业在其承诺下，签订所谓的《商品房买卖合同》，以商品房的市场价格出卖给高某房屋，本案是双方的“房屋买卖合同纠纷”，只考虑合同的性质即可，至于房屋所在土地的性质，不是本案的焦点问题，一审法院认定涉案房屋所在的土地性质是集体土地，因将房屋出卖给非本集体成员的原因才导致房屋买卖合同无效，这种观点欠妥。以土地性质作为认定“房屋买卖合同”的性质，该房屋买卖不成的原因不是土地性质的原因，而是根据双方签订的“商品房买卖合同”，因圣都置业无法兑现合同约定是发生纠纷的直接原因，该合同无效的原因，是“以不具有该房屋商品房的资格许可而又以商品房的价值和合同出卖”。土地问题等均与圣都置业无商品房预售许可而与高某缔结《商品房买卖合同》无关。《商品房买卖合同》无效的原因系圣都置业无商品房预售许可证，而不是土地性质。2、一审法院适用法律不当。在认定《商品房买卖合同》无效的原因上，适用了不当的法律规定。涉案《商品房买卖合同》本身没问题，房子因为土地性质的原因不能卖，高某不是本集体户口不是认定该商品房合同的直接原因。圣都置业开发房屋出卖，高某没有必须知道房屋的相关手续是否具有审批以及预售许可、房屋来源、土地性质等要件的法律责任义务。本案是《商品房买卖合同》纠纷，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，导致该《商品房买卖合同》无效的原因就是根据该“解释”第二条:出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同无效，而不是属于不属于本集体成员的原因，根据合同相对性，出卖方也不是本集体，与土地性质无关。3、对于向圣都置业诉求{1}退还购房款、{2}购房款资金占用利息、{3}因无商品房预售许可证导致的赔偿10万元问题、{4}高某的装修、添附损失、以及{5}房屋购买差额10万元损失问题，根据本案的事实，既然双方的《商品房买卖合同》因诸多原因无效，直接原因就是被上诉人的欺骗、无商品房售卖许可证、出卖商品房出卖等等缔约过错，这些问题均应有圣都置业承担。购房款、购房款资金占用利息，装修投资、原审支持了高某诉求，但因无商品房预售许可证导致的赔偿问题和以及房屋购买差额损失问题，一审法院却错误的将房屋购买差额损失问题认定为“房屋添附损失”，又最后判决了装修添附损失。高某认为对于因无商品房预售许可证导致的赔偿问题以及房屋购买差额损失问题，理应一并支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，圣都置业应当承担全部责任，其反诉的房屋使用费，不应当支持。圣都置业应当赔偿买受人信赖利益损失，高某购买该房屋导致的房屋涨价的损失。2006年9月14日，北京市高级人民法院下发了《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》，明确在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给买受人造成利益失衡。一审法院以高某未提供相应的证据为由予以驳回于法无据。出卖人违反诚实信用原则而主张买卖合同无效，若不给与买受人一定购房差价的经济补偿10万元，将显失公平。关于圣都置业因不具备商品房预售许可证导致房屋买卖无效的赔偿问题，一审法院在认定事实上，也称双方签订的是《商品房买卖合同》无效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。高某要求10万元赔偿并没有超过预付房款的一倍，应予以支持。发回重审的原因是原审法院对被上诉人反诉事实部分未认定，但是根据原审结果对折旧费认为不符合法律规定，仅支持了上诉人的使用费，本次上诉对使用费和折旧费上诉人均有异议。根据双方合同约定，导致合同无效或履行不能产生的后果，由被上诉人承担全部责任，该约定在一审认定中予以载明。被上诉人反诉请求不应得到支持。对于一审法院因房屋的争议支持了上诉人的退还房款和利息百分之六，所依据的应当是商品房买卖合同的司法解释，根据合同文本双方签订的是商品房买卖合同，上诉人购买的是能办理房产证的商品房，合同中明确可以办理，因此在上诉人起诉后被上诉人在答辩状中称条件成熟可以办理。由于上诉人在同一条件下丧失了购买商品房的机遇，所购买的被上诉人的房屋又因合同无效无法得到合同利益的实行，除承担上诉人直接损失外，还应承担因被上诉人过错所导致的同一时期购买商品房的差价损失。综上，请求二审法院予以依法改判。圣都置业答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，答辩人服从原审判决，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。高某向一审法院起诉请求：1.依法判令被告因缔结无效商品房买卖合同承担退还原告已付购房款178600元；2.依法判令被告承担未超过一倍已付房款赔偿100000元；3.依法判令被告支付自2016年2月6日起算已付房款178600元为基数按年利率6%计算；4.依法判令被告支付原告房屋装修添附损失100000元；5.依法判令被告支付因缔结无效买卖合同过错导致的原告购房差价100000元；6.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，高某发表补充意见：在本案中坚持高某在原一审和再审时一并主张的合同效力的诉求。圣都置业向一审法院提出反诉请求：1.要求反诉被告支付房屋使用费192000元；2.要求反诉被告恢复房屋原状，赔偿房屋折旧费38976元；3.由反诉被告承担鉴定费及诉讼费。诉讼过程中，圣都圣都置业有限公司明确反诉请求：1.要求反诉被告支付房屋使用费33360元及房屋折旧费50009.13元；2.要求反诉被告现状返还涉案房屋；3.由反诉被告承担鉴定费及诉讼费。一审法院审理查明，被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司系从事房屋工程建筑、建筑安装工程、建筑装饰工程、房地产开发销售等经营活动的自然人投资或控股型有限责任公司。原告（反诉被告）高某作为买受人与作为出卖人的被告山东圣都置业有限公司签订商品房买卖合同一份（合同编号：047），商品房买卖合同中并未注明签约时间，约定买受人购买位于汶上县房，建筑面积共201.99平方米，其中一、二层面积143.6平方米，三层面积58.95平方米（实际面积以政府主管部门测绘面积为准），总价款为243600元，买受人于签订合同当日付清总房款的50%以上，余下房款客房（应为客户）自行从银行贷款支付，如银行不给予买受人贷款或贷款额度不足所欠房款，买受人应当以现金形式全额补足出卖人房款（贷款最长时间不得超过合同签订后30天）。商品房买卖合同第八条明确约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”双方还就买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、合同争议的解决等事项进行了明确约定。涉案商品房买卖合同签订后，原告（反诉被告）高某于2010年10月8日交付购房款13600元，于2010年10月18日交付购房款80000元，于2010年12月20日交付购房款30000元，于2013年2月6日交付购房款20000元，于2013年7月17日交付购房款20000元，于2013年12月10日交付购房款10000元，于2016年2月16日交付购房款5000元，共计178600元。被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司分别向原告（反诉被告）高某出具7张加盖有印文为“山东圣都置业有限公司财务专用章”的收据，证实已收取了原告（反诉被告）高某支付的购房款178600元。诉讼过程中，原告（反诉被告）高某自认于2014年1月入住涉案房屋并对涉案房屋进行装修，一直居住至今。涉案房屋所在的汶上县郭仓社区为汶上县发展和改革局批准立项，汶上县人民政府批准使用建设用地，并取得《中华人民共和国建设项目选址意见书》、《中华人民共和国建设用地规划许可证》、《中华人民共和国建设工程规划许可证》的农村社区，社区建设用地38930平方米，该社区由汶上县人民政府建设，被告山东圣都置业有限公司为该社区施工单位。该社区建设用地至今未转化为国有土地，土地性质为汶上县郭仓村村集体所有，被告山东圣都置业有限公司未取得商品房预售许可证明。原告高某户口所在地及经常居住地为汶上县。本院在（2018）鲁0830民初3079号案件审理期间，根据原告（反诉被告）高某的申请，本院依法指定山东上和土地房地产评估测绘有限公司对位于汶上县商业街南西4号楼西数第7-8间房地产装修价值进行了司法鉴定，鉴定机构于2018年8月20日作出房地产估价报告，评估结论为“确定估价对象于价值时点2018年8月10日满足估价假设和限制条件的市场价值总价为￥32484元；大写：人民币叁万贰仟肆佰捌拾肆元整。”根据被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司的申请，本院依法指定济宁科元资产评估有限公司对涉案房屋使用费及折旧费进行了司法鉴定，鉴定机构于2019年1月12日作出济科资评报字（2018）第KY075号价值鉴定评估报告，评估结论为“1.自2010年10月19日起至2018年11月28日止房屋使用费评估价值为33360元（市场法）；2.自2010年10月19日起至2018年11月28日止房屋折旧费评估价值为50009.13元（成本法）。”上述两份评估报告经原告（反诉被告）高某质证，对委托程序、证据效力及真实性均无异议，但认为鉴定数额过低；经被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司质证，对山东上和土地房地产评估测绘有限公司作出的房地产估价报告有异议，对济宁科元资产评估有限公司作出的价值鉴定评估报告无异议，本院认为，上述鉴定系本院依据当事人申请作出，鉴定委托程序合法，山东上和土地房地产评估测绘有限公司、济宁科元资产评估有限公司均有从事房地产评估的经营范围，在两份评估报告中签名和进行评估工作的田耕、张秀华、孙传志、郭军杰都有从事资产评估的资质，两份评估报告形式合法、内容客观真实，与本案待证事实有关联性，可以作为本案有效证据使用，本院依法予以采信并在卷佐证。原告（反诉被告）高某、被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司因申请司法鉴定，各支付鉴定费3000元。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（5）违反法律、行政法规的强制性规定”，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；……”。本案中，涉案房屋的建设用地为汶上县郭仓村集体所有，该集体土地上建设的房屋（含涉案房屋）可以在郭仓村本集体经济组织内部进行转让销售，对本村集体经济组织之外的成员销售的，根据上述法律规定，应认定房屋买卖合同无效。原告（反诉被告）高某户口所在地及经常居住地为汶上县，非郭仓村集体经济组织成员，故原、被告签订的涉案房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定原、被告签订的涉案商品房买卖合同为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述法律规定，原告（反诉被告）高某应将涉案房屋返还给被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司，被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司应当将已收购房款178600元退回原告（反诉被告）高某，原告（反诉被告）高某提出自2016年2月6日即178600元全部付清之日起至返还完毕之日止，按照年利率6%计算利息损失的请求，事实清楚，证据确实充分，不违反相关法律、行政法规的强制性和禁止性规定，依法应予准许。关于原告（反诉被告）高某主张的房屋装修费用，原告（反诉被告）高某将涉案房屋返还被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司，被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司应对原告（反诉被告）高某的房屋装修费用予以补偿，根据山东上和土地房地产评估测绘有限公司作出的房地产估价报告，本院依法确认原告（反诉被告）高某的房屋装修价值为32484元，原告（反诉被告）高某多请求的部分，没有事实根据和法律依据，依法不应予以支持。关于原告（反诉被告）高某提出由被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司承担未超过一倍已付房款赔偿100000元及由被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司支付因缔结无效买卖合同过错导致的原告（反诉被告）高某购房差价100000元的两项请求，在庭审过程中，原告（反诉被告）高某未提供相应证据证实，依照证据规则的相关规定，依法应当由原告（反诉被告）高某承担举证不能的不利的法律后果，原告（反诉被告）高某提出的上述两项诉讼请求，没有事实根据和法律依据，依法不应予以支持。关于被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司提出由原告（反诉被告）高某支付房屋使用费33360元的请求和由原告（反诉被告）高某支付房屋折旧费50009.13元的请求，涉案商品房买卖合同被确认无效后，原告（反诉被告）高某在占有使用涉案房屋期间，应当依法支付房屋使用费和房屋折旧费。济宁科元资产评估有限公司对于房屋使用费和房屋折旧费认定的起止时间分别为2010年10月19日和2018年11月28日，庭审过程中，被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司并未举证证明已于2010年10月19日将涉案房屋交付原告（反诉被告）高某实际占有和使用，依照证据规则的相关规定，依法应当由被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司承担举证不能的不利的法律后果。庭审过程中，原告（反诉被告）高某自认于2014年1月入住涉案房屋并对涉案房屋进行装修，一直居住至今，属于当事人对不利于自己的事实的自认，本院依法予以确认。综上，被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司提出的房屋使用费和房屋折旧费的计算起点应认定为2014年1月，原告（反诉被告）高某应支付的房屋使用费为22560元[（360元*10个月）+4800元+4800元+4560元+4320元+480元]，原告（反诉被告）高某应支付的房屋折旧费为29902.37元（50009.13元÷97个月×58个月），共计52462.37元，被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司多请求的部分，没有事实根据和法律、合同依据，依法不应予以支持。原告（反诉被告）高某、被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司为申请司法鉴定，分别支出鉴定费3000元，上述费用系为了明确本案责任方承担责任的数额而支出的毕业且合理的费用，结合本案的实际情况，应以双方各自承担己方支出的数额为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）高某与被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司签订的汶上县郭仓社区南西四幢4号房商品房买卖合同为无效合同；二、原告（反诉被告）高某于本判决生效之日起十五日内将购买的为宜汶上县郭仓社区南西四幢4号涉案房屋返还给被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司；三、被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司于本判决生效之日起十五日退回原告（反诉被告）高某购房款178600元及利息（自2016年2月6日起至返还完毕之日止，以178600元为基数，按年利率6%计算）；四、被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司于本判决生效之日起十五日退回原告（反诉被告）高某装修费用32484元；五、原告（反诉被告）高某于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司支付房屋使用费22560元和房屋折旧费为29902.37元，共计52462.37元；六、驳回原告（反诉被告）高某、被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司提出的其他诉讼请求。双方当事人在二审中均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，高某与山东圣都置业有限公司签订商品房买卖合同，约定高某购买位于汶上县房屋，涉案房屋所在的郭仓社区建设用地土地性质为汶上县郭仓村村集体所有，山东圣都置业有限公司未取得商品房预售许可证明。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。在本案中，山东圣都置业有限公司在集体所有的土地上建造并出售商品房但未取得土地使用权，因违反土地管理的强制性规定，高某与山东圣都置业有限公司签订的商品房买卖合同无效。高某上诉请求，山东圣都置业有限公司应赔偿其损失10万元、因房屋买卖合同无效所致的购房差价100000元，并不应赔偿山东圣都置业有限公司房屋使用费及折旧费。对于该上诉请求，本院认为，《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉房屋的土地为集体所有，对于房屋买卖合同无效，双方均有过错。高某请求未超过一倍已付房款赔偿100000元及购房差价100000元，该请求没有法律依据，本院不予支持。高某于2014年1月入住涉案房屋，原审法院依据济宁科元资产评估有限公司作出的价值鉴定评估报告，认定高某应支付房屋使用费22560元合法适当。关于房屋折旧费，原审法院认定高某应支付房屋折旧费没有法律依据，对于房屋折旧费29902.37元，本院不予支持。综上，高某的部分上诉请求符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下一、维持汶上县人民法院（2020）鲁0830民初507号民事判决第一、二、三、四项；二、变更汶上县人民法院（2020）鲁0830民初507号民事判决第五项为“原告（反诉被告）高某于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司支付房屋使用费22560元”；三、驳回上诉人高某其他上诉请求。二审案件受理费5087元，由上诉人高某负担4400元，被上诉人山东圣都置业有限公司负担687元。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年十二月二日书记员  翟梦若