四川省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川民申6295号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：四川省仁基恒业投资有限公司，住所地四川省成都市温江区永宁镇永文路南段1052芙蓉花开。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：高辉，女。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：廖德春，女，汉族，1993年4月20日出生，住四川省德昌县。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：周清宝，男，汉族，1988年11月30日出生，住四川省盐边县。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司成都草市支行，营业场所四川省成都市青羊区草市街64号。 负责人：胡兆春。 再审申请人四川省仁基恒业投资有限公司（以下简称仁基公司）因与被申请人廖德春、周清宝及原审第三人中国工商银行股份有限公司成都草市支行（以下简称工行草市支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2020）川01民终2896号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 仁基公司申请再审称，其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项规定的情形。仁基公司主张的主要事实和理由：一、二审法院认为案涉房屋未在2018年12月4日前办理房屋分户产权证系仁基公司违约造成属事实认定错误。根据仁基公司与廖德春、周清宝签订的《恒大新城商品房买卖合同补充协议》的约定，廖德春、周清宝在办理收房时应当将办理产权证需要的资料及各项税费等交给仁基公司，逾期15天以上未缴纳各项税费及资料的，仁基公司不承担延期办证的责任。廖德春、周清宝至今仍未按约定向仁基公司缴纳案涉房屋的契税等税费以及办证所需的资料，故仁基公司在事实上无法为其办理产权证。廖德春、周清宝在庭审中也认可其未缴纳办证税费这一事实。是否缴纳办证税费和所需资料的举证责任应当由廖德春、周清宝承担。二、二审法院认为仁基公司违约逾期办证致保证责任延长，且超出银行要求承担担保责任促成合同解除条件成就系认定事实和适用法律错误。首先，如前所述，2018年12月4日前未能办产权证系廖德春、周清宝违约未缴纳税费等原因所致。其次，廖德春、周清宝自2018年8月开始就未还银行贷款。2019年1月16日，工行草市支行发函要求仁基公司偿还案涉房屋全部贷款本息。工行草市支行2019年5月13日再次发函只要求仁基公司承担逾期贷款本息45000.00元，是因为该项目类似断供客户很多，仁基公司资金压力太大，工行草市支行为了缓解仁基公司的资金压力，同意仁基公司先结清廖德春、周清宝已逾期的贷款本息部分，再结清剩余的贷款本息。自2018年8月起，廖德春、周清宝停止偿还银行贷款，仁基公司及工行草市支行多次发函给廖德春、周清宝要求其偿还银行贷款，但2018年8月至2019年6月3日，廖德春、周清宝均未偿还银行贷款。工行草市支行一直要求仁基公司偿还案涉房屋的全部贷款本息，仁基公司2019年6月3日偿还全部贷款本息是按照银行要求支付的，并非超额承担清偿责任，促成合同解除条件成就。仁基公司提交工行草市支行《关于仁基公司结清周清宝、廖德春全部贷款本息情况说明》可以证明该事实。再次，案涉房屋已被多轮查封，廖德春、周清宝在2018年8月就因为自身资金链断裂没有能力还贷，并非仁基公司违约在先。三、仁基公司按照双方合同约定邮寄催款函、律师函、解除函件等即视为送达，廖德春、周清宝是否实际收到与仁基公司无关，不影响发送函件的效力。 廖德春、周清宝提交意见称：一、二审法院已查明仁基公司至今未向廖德春、周清宝出具交付购房款的发票，而该发票是缴纳案涉房屋的契税等税费的唯一依据。在2015年6月17日签订合同时廖德春、周清宝已经向仁基公司提交了廖德春、周清宝办理产权证所需的结婚证、户口本、身份证等各种资料复印件数份。2017年6月11日交房时，仁基公司再次要求廖德春、周清宝复印数份上述证件，并强制廖德春、周清宝承诺委托其代收契税，但未提供收款账户等信息，致使廖德春、周清宝无法向仁基公司缴纳契税等税费。故2018年12月4日案涉房屋未能办理产权证系仁基公司违约和工作不到位所致。二、原判决认定仁基公司超额承担担保责任促成解除合同条件成就正确。（一）自2015年8月至2018年7月廖德春、周清宝一直按时偿还银行贷款，但仁基公司一直以房款未结清为由拒绝开具购房发票和办理产权证，故2018年8月起廖德春、周清宝才中止还贷，但在其后至2019年6月要求仁基公司开购房发票和办产权证期间又偿还了部分银行贷款。诉讼中，仁基公司自认收到全部房款，故仁基公司应当承担逾期办证的责任。（二）工行草市支行2019年5月13日的通知只要求仁基公司承担逾期贷款本息45000.00元，且并未要求解除贷款合同偿还全部本息。仁基公司直接清偿全部本息412602.84元明显超出工行草市支行要求，是为了不当促成解除合同条件成就。工行草市支行与仁基公司有长期合作关系，其在案件审判结束后所作的情况说明不能影响事实认定。（三）廖德春、周清宝停止还贷与案涉房屋被查封没有关联，中止还贷是因仁基公司拒开购房发票和办理产权证。三、仁基公司违约未办理产权证在先，因其违约行为致其承担担保责任，故仁基公司不享有合同解除权。廖德春、周清宝并未实际收到解除通知，双方合同中关于按合同约定地址邮寄即视为送达条款属于格式合同中免除仁基公司责任、排除廖德春、周清宝主要权利的约定，应当认定无效。 本院经审查认为，再审申请人仁基公司主张的再审事由为《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项和第六项，即：有新的证据足以推翻原判决；原判决适用法律确有错误。针对上述再审事由，本院作如下评述： 一、关于有新的证据足以推翻原判决的再审事由。 仁基公司主张其提交的工行草市支行于2020年10月16日出具的《关于仁基公司结清周清宝、廖德春全部贷款本息情况说明》属于新证据，并足以推翻原判决关于仁基公司不正当地促成合同解除条件成就的事实认定。虽该证据系在原审庭审结束后形成，但该证据仅系工行草市支行的单方陈述，无其他证据予以佐证，且该情况说明所载明的内容与工行草市支行于2019年5月13日向仁基公司送达的《履行保证责任通知书》内容相悖，该证据不足以推翻原判决关于仁基公司不正当地促成合同解除条件成就的事实认定。仁基公司主张的该再审事由不成立。 二、关于原判决适用法律确有错误的再审事由。 该再审事由涉及原判决认定仁基公司不享有案涉合同解除权是否不当问题。 （一）关于逾期办证的问题。 仁基公司主张未办理房屋所有权证的原因在于廖德春、周清宝未向仁基公司缴纳税费及提供相应的资料。虽合同约定廖德春、周清宝应在接收房屋之日前将委托仁基公司代交的各项税费和办理房地产权属证书所需的各种资料交给仁基公司，逾期15天未全部提交或者缴纳相关税费的，仁基公司不承担延期办理房地产权属证书的责任，但该约定较为原则，且并未明确履行方式，致使仁基公司与廖德春、周清宝履行该合同内容发生争议。此外，根据前述合同内容，税费及相应资料应在接收房屋前交付，但仁基公司作为房地产开发的专业企业，就办理房屋所有权证所需税费及资料，在交付房屋时并未提出异议，在合同约定的办证时间届满时亦未进行催告，故原判决认定逾期办证的原因在于仁基公司，并无不当。 （二）关于不正当促成合同解除条件的问题。 仁基公司与廖德春、周清宝约定案涉房屋所有权证办理完毕前，廖德春、周清宝未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致仁基公司承担了担保责任的，仁基公司有权单方解除合同。仁基公司承担的担保责任为阶段性连带保证责任，该保证责任的承担涉及仁基公司为廖德春、周清宝办理房屋所有权证问题。因仁基公司未在2018年12月4日前为廖德春、周清宝办理完毕房屋所有权证，致使仁基公司保证责任处于持续状态。2019年5月13日，工行草市支行要求仁基公司代为垫付廖德春、周清宝逾期本息为45000.00元，但仁基公司在工行草市支行没有主张偿还所欠全部贷款本息的情况下，代为支付廖德春、周清宝所欠全部贷款本息与常理相悖。在此情形下，原判决认定仁基公司不正当促成合同解除条件成就，并无不当。仁基公司主张的该再审事由亦不成立。 应当指出的是，仁基公司与廖德春、周清宝在履行案涉合同的过程中均存在不当之处。本案存在逾期办证致使保证责任持续情形，亦存在仁基公司承担保证责任有违常理情形。原判决根据本案实际情况，对仁基公司主张的解除合同诉请不予支持，既能较好地平衡了双方当事人的利益，亦符合诚实信用原则和鼓励交易原则。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回四川省仁基恒业投资有限公司的再审申请。 审 判 长 范升山 审 判 员 雷晓芳 审 判 员 梁 楷 二〇二〇年十二月九日 法官助理 刘琴容 书 记 员 章梦梦