北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7264号上诉人（原审原告）：李丹，男，1982年11月11日出生。委托诉讼代理人：孙海燕（李丹之妻）。被上诉人（原审被告）：何渊博，男，1993年12月6日出生。原审被告：杨燕，女，1971年6月6日出生。原审第三人：北京德家乐居房地产经纪有限公司，住所地北京市石景山区石景山路**院**楼**905。法定代表人：薛小康，总经理。委托诉讼代理人：张晓兵，男，北京德家乐居房地产经纪有限公司员工。上诉人李丹因与被上诉人何渊博、原审被告杨燕、原审第三人北京德家乐居房地产经纪有限公司（以下简称德家乐居经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初1260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李丹，被上诉人何渊博，原审第三人德家乐居经纪公司的委托诉讼代理人张晓兵到庭参加诉讼。原审被告杨燕经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李丹上诉请求：维持一审判决第一、二项，撤销第三项，改判李丹与何渊博于2019年7月17日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月21日解除，何渊博支付李丹违约金7500元、退还李丹注册押金及房屋押金合计15000元、退还李丹2019年11月21日至2020年1月19日房屋租金15000元。事实和理由：一、因2019年11月21日孟怀虎威胁李丹人身安全，影响了李丹的健康，根据租赁合同第8条第3款第2项，李丹有权主张双方签订的租赁合同于2019年11月21日解除。二、根据2019年11月17日双方签订的租赁合同第10条第2项，大房东孟怀虎向李丹进行了电话威胁恐吓，孟怀虎有提前收回房屋的意思，可以认定为甲方违约。根据补充协议中约定，在大房东提前违约的情况下，何渊博应当退还押金并支付违约金。三、李丹自2019年11月21日起没有进入过租赁房屋，依据合同法违约赔偿责任，要求何渊博退还已交纳的租金。何渊博辩称，同意一审法院判决。一、不同意解除合同，合同是在双方清醒的情况下签订的，租金正常支付，合同具备法律效力。二、不同意退还房屋押金，李丹提前退租构成违约。三、不同意退还租金，既然李丹使用了房屋就要支付租金，房租我也没有收到，只是以我的名义签署合同。四、不同意支付违约金，是李丹违约。杨燕述称，同意一审法院判决。德家乐居经纪公司述称，不发表意见。李丹向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认2019年7月17日李丹与何渊博签署的《房屋租赁合同》无效；2、请求法院依法裁决被告返还原告所支付的注册押金和房屋押金各7500元，共计15000元；3、请求法院依法裁决被告承担由于被告长期骚扰李丹造成的租金损失，从2019年9月至2020年1月，共五个月，每个月7500元；4、请求法院判决被告给付原告822.3元电费；5、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：位于北京市石景山区银河南街**院**楼****房屋的所有权人为杨燕。2019年7月17日，甲方（出租人）何渊博与乙方（承租人）李丹签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：房屋坐落于北京市石景山区306号房屋（以下简称诉争房屋），建筑面积62.66平方米。房屋租赁期自2019年7月15日至2020年7月14日。甲乙双方应于2019年7月17日办理房屋交付手续，甲方应按合同约定的条件将房屋交付乙方。每月租金7500元。押金15000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。合同解除（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方健康、安全。第十条违约责任（一）甲方有第九条第三款约定的情形一致导致合同解除的，应按月租金的100%向乙方支付违约金。合同下方约定补充协议：1.乙方必须在租赁期满前把公司注册地址迁走，迁走当日甲方全额将注册押金及房屋押金合计15000元退还乙方；2.如乙方到期续租需提前一个月通知甲方，甲方不予涨价。双方均认可李丹2020年1月15日之前的租金已付清，押金包含注册押金7500元和房屋押金7500元共计15000元已交纳。2020年1月14日，李丹将诉争房屋交回何渊博。交房时尚剩余822.3个字的电，双方一致同意退还822.3元电费。2020年1月14日，李丹用诉争房屋做注册地址的北京津泽伟业企业管理咨询有限公司被核准注销。何渊博同意退还注册押金7500元。另查：2019年4月5日，杨燕与承租人何渊博、李丹签订《北京市房屋租赁合同》（合同编号110107020190032），约定所有权人杨燕将诉争房屋出租，房屋租赁期自2019年4月21日至2021年4月20日，月租金7500元。2019年4月5日，甲方（出租人）杨燕与乙方（承租人）何渊博签订《北京市房屋租赁合同》（合同编号110107020190096）（以下简称0096号合同），约定所有权人杨燕将诉争房屋出租，房屋租赁期自2019年4月21日至2021年4月20日，月租金7500元。补充协议约定：1．甲方知情同意乙方在租赁期内同等条件下转租给第三人，但甲方不与第三人发生法律关系与租赁关系；2．乙方必须在租赁期满前把公司注册地址迁走……3．原合同号110107020190032因乙方丢失，甲乙丙三方协商一致，原合同不在生效，以此合同为准。再查：2019年11月21日，李丹与孟怀虎的录音显示：孟怀虎称：“李丹你回去我让你去死。”。2019年11月21日，北京市公安局西城分局出具受案回执，李丹于2019年11月21日报称李丹被人身安全威胁案已受理。2020年6月11日，北京市公安局西城分局作出终止案件调查决定书，因李丹被威胁人身安全一案具有没有违法事实的情形，现决定终止调查。庭审中，李丹主张本案租赁合同无效的理由：一、签订合同时存在欺诈胁迫：租赁时出租人未表明是整租还是分租，其于2019年6月18日承租诉争房屋中的一个小隔间，7月14日被告知要租整层，不租就清人，所以7月17日其被迫签订了租赁合同；二、0096号系主合同，该合同因双方恶意串通损害其利益无效。何渊博提供证人宋某作证称，李丹先承租诉争房屋中的一个隔断成立了公司，公司发展好，后要租一整层，7月要租二层；李丹对此不认可。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。李丹与何渊博签订租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。杨燕非本案租赁合同相对方，非本案适格被告。对于李丹主张0096号合同主合同无效，恶意串通损害第三人利益的意见，因0096号合同系何渊博与杨燕所签，与本案非同一法律关系，故对此法院不予采信。故对李丹请求确认2019年7月17日李丹与何渊博签署的《房屋租赁合同》无效的诉求，法院不予支持。双方租赁合同已于2020年1月14日交回诉争房屋时实际解除。李丹在合同期满前提前搬离诉争房屋构成违约，故对于李丹要求返还房屋押金7500元，法院不予支持。对于李丹主张搬离的原因系被威胁人身安全无法回到诉争房屋，根据本案证据可知，该违法事实并不存在，且李丹未提交证据证明诉争房屋存在严重不符合合同约定或影响其健康、安全的情形，故法院对此不予采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对李丹主张由于被告长期骚扰李丹造成2019年9月至2020年1月的租金损失的请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。因其用诉争房屋做注册地址的公司已注销，且何渊博同意返还注册押金7500元，并同意退还822.3元电费，法院对此不持异议。对于李丹要求返还注册押金7500元和电费822.3元的诉求，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、何渊博于本判决生效后七日内退还李丹注册押金7500元；二、何渊博于本判决生效后七日内退还李丹电费822.3元；三、驳回李丹的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2019年11月21日，因孟怀虎言语威胁李丹，李丹报警。2020年6月11日孟怀虎到月坛派出所接受询问，称曾在2019年11月21日电话里说过要弄死李丹的话，是出于反驳气愤反击李丹。对于李丹、何渊博提交的其他证据，因与本案争议事实缺乏关联，本院不予认定。本院认为，李丹上诉主张因房屋所有权人杨燕之夫孟怀虎于2019年11月21日对其进行威胁，此后其不能正常使用租赁房屋，该上诉理由成立。因2019年11月21日后租赁合同不能正常履行，何渊博应当退还2019年11月21日之后的租金和押金，但何渊博对合同不能履行不存在违约行为，故本院对李丹上诉主张的违约金不予支持。关于李丹上诉主张确认租赁合同于2019年11月21日解除，首先李丹在一审中并未提出相应诉讼请求，其次李丹在2019年11月21日并未向合同相对方何渊博提出解除合同的主张，一审法院认定租赁合同于2020年1月14日李丹交回诉争房屋时实际解除并无不当，本院对李丹的该项上诉主张不予支持。综上所述，李丹的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初1260号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初1260号民事判决第三项；三、何渊博于本判决生效后七日内退还李丹房屋押金7500元、租金13500元；四、驳回李丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1133元，由李丹负担510元（已交纳），由何渊博负担623元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费550元，由李丹负担165元（已交纳），由何渊博负担385元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇二〇年十二月十八日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌