上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9166号上诉人(原审被告)：上海渭华实业有限公司，住所地上海市。法定代表人：马超。被上诉人(原审原告)：上海晨兴希姆通电子科技有限公司，住所地上海青浦工业园区胜利路**(崧泽大道**)。法定代表人：唐融融。上诉人上海渭华实业有限公司(以下简称“渭华公司”)因与被上诉人上海晨兴希姆通电子科技有限公司(以下简称“晨兴公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初6702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。渭华公司上诉请求：一、撤销一审判决第二、三、四、五项，并依法改判；二、本案二审诉讼费用由晨兴公司承担。事实和理由：一、渭华公司马超确与晨兴公司员工王艳双在2019年12月27日进行过一次房屋交接，实际承租时间应于2019年12月27日截止。由于晨兴公司王艳双拒收钥匙导致的房屋交接时间延后，后果应由晨兴公司承担。双方在共同查验完房屋及水电表之后，核算了剩余应付水电费，渭华公司于2019年12月27日向晨兴公司结清了该笔水电费，有打款凭证为证。在二楼查验完后，王艳双到一楼前台拿出一份已拟好的应支付款项文本让渭华公司马超签字，马超因该文本所列款项严重不符合事实，未予签字，故该次交接未能完成。二、一审法院判令逾期付款违约金按年利率24％计算缺乏法律依据。晨兴公司在庭审中承认原合同中约定的违约金过高，充分说明了该合同存在霸王条款，是晨兴公司单方面拟定，且并未在签订前与渭华公司就内容的条款进行沟通。三、晨兴公司就双方已经认可的前面已支付租金主张逾期付款违约金，有悖双方此前口头约定。四、一审法院按2020年1月7日为房屋交接日，与事实不符，因此计算的房屋使用费金额有误。综上，一审法院未查清双方当事人的合同条款约定，认定的证据存在重大问题，严重侵害了渭华公司的合法权利，请求二审法院在查明事实的基础上，依法撤销一审判决并在查清事实后予以改判。晨兴公司未作辩称。晨兴公司向一审法院起诉请求：1．确认晨兴公司与渭华公司《房屋租赁合同》(晨讯租赁-CF14、晨讯租赁-CF18)解除；2．判令渭华公司支付未付房租人民币(以下币种均为人民币)14，345.26元；3．判令渭华公司支付已付租金逾期违约金1，574.56元；4．判令渭华公司支付未付租金逾期违约金(按年利率24％，计算至实际清偿之日，暂时算至2020年2月20日为1，207.36元)；5．判令渭华公司承担房屋占用期间的使用费20，981.16元；6．判令渭华公司租赁保证金由晨兴公司没收；7．判令本案的诉讼费由渭华公司承担。一审审理中，晨兴公司明确第二项诉讼请求未付租金为12，731.58元；第五项诉讼请求占用使用费为23，716.74元。一审法院认定事实：2018年9月25日，晨兴公司(甲方)与渭华公司(乙方)签订《房屋租赁合同》(编号：晨讯租赁-CF14)，约定甲方将位于上海市青浦区胜利路XXX号内21号厂房二楼220室房屋出租给乙方，建筑面积(注：合同所指面积的测量内墙中线至外墙外侧的距离为标准计算)为119平方米。现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜。由甲、乙双方分别在合同附件(三)中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用，并遵守国家和上海市有关房屋使用和物业管理的规定。甲乙双方同意，乙方租用该房屋的119平方米作为计算该房屋租金、物业管理费和其它费用的依据。房屋租赁期自2018年9月25日起至2023年10月24日止，甲方于2018年9月25日前向乙方交付房屋，装修免租期为30天。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前六个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。同等条件下，乙方有优先承租权。房屋每月租赁面积租金为5000元，年租金总计为60，000元，租金逐年递增6％。租金每三个月预付一次，乙方应在当期租金使用完毕前至少提前十天支付下三个月的租金。首期三个月租金应在2018年9月30日之前支付。乙方逾期支付租金或物业管理费用不超过30天的，每逾期一日，则乙方需按当月月租金或物业管理费用的0.3％支付违约金。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，即5000元。在免租期内，乙方擅自终止租赁合同的，甲方收取的保证金不予退还。自房屋交付乙方之日起有关该租赁房屋的水费、电费、通讯费由乙方承担。除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同终止或解除之日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按双倍于当期租金的价格向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，包括拆除各类印有乙方标示的招牌等。返还时，双方应结清相关费用。如合同解除或到期，乙方未搬离或未恢复原状超过30天的，甲方可以不经乙方同意直接清理，由此产生的费用由乙方承担；乙方因此遭受的损失由乙方自行承担。乙方不得将该房屋部分或全部转租给他人。有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，并没收租赁保证金和物业管理押金，给甲方造成损失但前述款项不足抵付甲方损失的，还应赔偿造成的损失与其差额部分：(一)乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；(二)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；(三)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；(四)乙方逾期不支付租金或物业管理费累计超过一个月的；(五)乙方利用租赁房屋进行违法犯罪活动的或经营活动严重违反法律法规导致乙方无法进行经营活动超过30天的；(六)乙方停止经营，或破产进入破产清算程序的；(七)乙方严重违反合同中的其它约定或法律法规规定的；(八)其他严重影响甲方及第三方合法权益的行为。乙方中途擅自退租的，甲方除依照合同约定扣除乙方租赁保证金外，乙方还应按当期月租金的两倍向甲方支付违约金。合同另行约定了其他权利义务。同日，晨兴公司(甲方)与渭华公司(乙方)签订《房屋租赁合同》(晨讯租赁-CF18)，约定甲方将位于上海市青浦区胜利路XXX号内21号厂房二楼223室房屋出租给乙方，建筑面积(注：合同所指面积的测量内墙中线至外墙外侧的距离为标准计算)为162平方米，房屋每月租赁面积租金为6800元，年租金总计为81，600元，租金逐年递增6％。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，即6800元。合同其余内容与220室合同一致。合同签订后，晨兴公司按约交房，2018年9月29日，渭华公司支付11，800元。2018年10月12日，渭华公司支付23，600元。2019年1月17日，渭华公司支付36，907.60元。2019年4月30日，渭华公司支付36，531.16元。2019年8月30日，渭华公司支付35，400元。2019年11月27日，渭华公司支付3000元。2019年11月28日，渭华公司支付3000元。期间，晨兴公司与渭华公司的微信聊天记录沟通有关租金问题等，晨兴公司并向渭华公司发送《催款通知函》(2019月11月21日)。2019年12月6日，晨兴公司在系争房屋张贴并向渭华公司发送《解除租赁合同告知函》，言明220、223室的房屋未按时支付房屋租金，晨兴公司多次催款并于2019年11月21日书面送达《催款通知函》告知必须于2019年11月22日17点之前按租赁合同约定支付拖欠租金15，000元、20，400元的情况下，仍拖欠房屋租金。截至2019年12月5日，累计拖欠租金共计15，000元、20，400元，累计拖欠超过42天，已构成严重违约，根据租赁合同的相关条款及《合同法》的相关之规定，书面通知自通知送达之日起解除双方签订的《房屋租赁合同》。请于通知书送达之日返还租赁房屋并恢复原状，如逾期返还房屋的，每逾期一日，则应按双倍于当期租金的价格支付占用期间的使用费。自通知书送达之日起，未返还租赁房屋并恢复原状超过30天的，晨兴公司有权不经渭华公司同意直接清理，由此产生的费用由渭华公司承担。晨兴公司保留追究违反租赁合同的其它违约／赔偿责任。一审庭审中，晨兴公司、渭华公司确认2019年10月25日前租金均已支付，之后租金支付4215元，水电费已结清。一审审理过程中，晨兴公司表示，房屋租赁合同约定了晨兴公司书面通知渭华公司解除租赁合同、没收租赁保证金和物业管理押金的情形。合同解除时间2019年12月6日，双方系2020年1月7日交接，渭华公司将钥匙交还晨兴公司。两份合同支付的租金无法区分。晨兴公司与渭华公司聊天记录与双方间争议没有关联，该证据为渭华公司员工陆琼向王艳双询问先前费用是否结清，王艳双提供了一份渭华公司支付晨兴公司的一笔水电费转租凭证，没有证明任何内容。普通转账信息与双方间争议没有关联，该证据为渭华公司支付的一笔水电费转租记录，双方对水电费已结清没有争议。对通话记录双方确实有相约进行交接，但最终未交接房屋。双方微信记录中陈述的部分内容不予认可，对其主张证据证明的内容不予认可，渭华公司宣称租赁房屋在之前已经清空。该时间未予说明，在双方于12月27日相约查看房屋试图交接之时，并没有清空房屋，此后也未告知房屋清空，直到1月6日告知房屋已经清空，双方于1月7日进行了房屋交接。晨兴公司也未向渭华公司主张1月6日之后的房屋占有使用费。渭华公司主张是因房租未结清不予接收房屋，首先这是渭华公司故意抓住晨兴公司员工某条信息来作出对其有利的主张。晨兴公司员工的微信是出于催付所欠房租的目的而说，所以只提了费用没有结清，而没有详细表明房屋未交接的原因。该信息是在微信这样的即时通讯工具中所发出的信息，类似于日常口头语言，较为不严谨，不可能在每句话中都明确表明房屋未交接的详细原因。根据双方签订的租赁合同第7.1条“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同终止或解除之日返还该房屋。”第7.2条“乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，包括拆除各类印有乙方标示的招牌等。返还时，双方应结清相关费用。”第7.3条“如合同解除或到期，乙方未搬离或未恢复原状超过30天的，甲方可以不经乙方同意直接清理，由此产生的费用由乙方承担；乙方因此遭受的损失由乙方自行承担。”可见按照双方约定，房屋交接时应当符合(1)结清费用(2)返还原状两个条件。12月27日的交接时间是双方事前约定，渭华公司主动联系，如果真要返还房屋，结清费用在客观上可能有困难，但清理房屋是完全能够做到的，而非毫无诚意仅仅口头表示要把钥匙交还，并依然在事实上占有房屋。租赁房屋的返还不能单交还钥匙而不交接房屋，房租未结清实际并非交接未完成的原因，渭华公司未清理、返还房屋使得晨兴公司实际无法接收房屋，才是根本原因。实际上渭华公司在1月6日表明已经清空房屋，打开房门后，虽然仍未支付所欠房租，晨兴公司也立即同意了交接房屋并于1月7日完成交接手续。其次，如果渭华公司真的要返还房屋，而晨兴公司拒绝接收的，完全可以自行搬出并清理房屋，寄还钥匙／当面硬塞等，并留存交还房屋及钥匙的证据，渭华公司之所以拖到1月6日才在微信中告知房屋已清理，是因为此前并未真正搬出，只是希望造成交还钥匙的“事实”，这样即使再占据在租赁房屋中拖延一阵，也有理由主张其不需支付房租或占有使用费。主张合同系霸王条款、不平等，双方之间均系公司，合同11.4条约定双方对各自权利义务清楚明白。渭华公司陈述的两倍违约金，晨兴公司并没有要求两倍租赁保证金，仅要求两倍租金支付占用使用费，渭华公司于2020年1月7日才将房屋完全腾空并返还房屋，期间渭华公司违约占有，按照合同支付两倍房租作为占用使用费。渭华公司付款逾期，晨兴公司并没有同意对违约责任不予追究，只是之前没有进行诉讼处理，晨兴公司没有放弃该项请求也没有超过诉讼时效，对于渭华公司违反合同的违约责任有权提出。渭华公司表示，晨兴公司制作的已付租金逾期支付违约金与本案解除合同无关，之前双方已经口头认可不计算了。解除合同告知函12月6日张贴在门上、将电断了，通过微信发送解除告知函。未付租金系2019年10月25至2019年12月24日的租金扣除已支付的4215元，认可一个月保证金扣除，但不认可双倍使用费。解除合同时间应该系2019年12月6日(张贴时间)，有与同事的聊天记录，其拍摄照片发送过来的。12月24日，与晨兴公司租赁负责人王艳双进行交接，王艳双看了系争租赁房屋后，让签收一份材料，渭华公司认为不利、故拒签，而王艳双拒收钥匙。除了系争房屋外，还有另外租赁一间办公室，该办公室1月7日应该支付下一季度租金，与晨兴公司沟通不租了，应该系那个时候一同将本案系争房屋钥匙以及该办公室钥匙一同交付晨兴公司。逾期付款违约金可以按照贷款利率计算。对诉请2金额没有异议，对诉请5，应该支付至2019年12月24日，且按照合同约定租金标准支付，翻倍没有依据。经核实双方电话及聊天记录，确认双方在2019年12月27日下午四时许进行过一次房屋及钥匙交接，晨兴公司王艳双在双方对剩余水电费确认无误并结清的情况下以房租未结清为由拒绝接收钥匙及房屋，导致第一次交接没有成功。渭华公司向晨兴公司陆琼提出交接房屋及钥匙时，陆琼在微信群里向王艳双确认的内容。转账信息说明在与王艳双共同查看水电表之后对剩余水电费结清的打款证明。通话记录说明2019年12月27日，电话约王艳双共同查看房屋进行交接的电话记录。微信聊天记录说明王艳双承认双方此前有过一次交接，而这次交接指的就是2019年12月27日的交接，王艳双在双方对剩余水电费确认无误并结清的情况下以房租未结清为由拒绝接收钥匙及房屋。双方当面约定12月24日腾房的时间系双方沟通后的约定，12月6日系通知，正式解除、交接系12月24日，渭华公司已经腾空房屋、交接钥匙的工作，但晨兴公司拒绝接收钥匙。占用使用费按两倍支付，无依据。根据渭华公司情况说明的应付金额以及延迟利息、同意扣除保证金，但对其余诉请不予认可。一审法院认为，晨兴公司与渭华公司签订的租赁合同为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。现渭华公司未能按照合同约定支付相应的租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。合同明确约定渭华公司未按约定时间付清租金，晨兴公司有权单方解除合同，现渭华公司亦同意解除合同，予以准许；合同解除时间为2019年12月6日。关于未付租金，渭华公司亦予确认，晨兴公司要求支付租金的诉讼请求，予以支持。关于渭华公司已付租金逾期付款违约金，渭华公司虽已支付租金，但存在逾期事实，违反合同约定，且晨兴公司就此并未免除渭华公司的违约责任；渭华公司主张双方已协商认可不计算，无相应证据证实，不予采信。对于渭华公司已支付及未付租金逾期付款违约金的标准，在合同约定逾期付款违约金的计算标准为日千分之三的情况下，晨兴公司自愿以年利率24％的标准主张逾期付款违约金，于法有据且符合事实，晨兴公司要求支付已付及未付租金逾期付款违约金的诉讼请求，予以支持。关于晨兴公司主张的房屋使用费，渭华公司未在合同解除后及时返还房屋，应支付合同解除后房屋占用期间的使用费，结合客观案情、当事人的过错程度等，从公平及诚信原则出发，结合渭华公司已承担的违约责任及晨兴公司实际利益损失等，酌情调整该使用费标准为12，508元。晨兴公司请求没收渭华公司已支付的租赁保证金，符合合同约定，予以支持。判决：一、上海晨兴希姆通电子科技有限公司与上海渭华实业有限公司于2018年9月25日签订的《房屋租赁合同》(编号：晨讯租赁-CF14、CF18)解除；二、上海渭华实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海晨兴希姆通电子科技有限公司租金人民币12，731.58元；三、上海渭华实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海晨兴希姆通电子科技有限公司已付租金逾期付款违约金人民币1，574.56元；四、上海渭华实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海晨兴希姆通电子科技有限公司未付租金逾期付款违约金(以人民币12，731.58元为基数，自2019年10月15日起至实际清偿之日止，按年利率24％计算)；五、上海渭华实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海晨兴希姆通电子科技有限公司房屋使用费人民币12，508元；六、上海渭华实业有限公司已支付的租赁保证金人民币11，800元归上海晨兴希姆通电子科技有限公司所有。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，渭华公司与晨兴公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。因渭华公司未按约支付相应租金，导致双方合同解除，渭华公司应承担相应违约责任。双方合同约定，逾期支付租金的，每逾期一日需按当月月租金的0.3％支付违约金，现晨兴公司自愿以年利率24％的标准要求渭华公司支付逾期付款违约金，一审予以支持，尚无不当。渭华公司主张已付租金逾期付款违约金双方已协商认可不计算，无相关证据予以佐证，本院难以采信。一审法院根据查明事实，确认渭华公司于2020年1月7日将房屋返还晨兴公司，并无不当；一审法院根据查明事实及当事人过错程度等，酌情确定渭华公司支付房屋使用费12，0508元，亦无不妥。渭华公司主张双方于2019年12月27日办理了房屋交接，并认为房屋使用费计算错误，依据不足，本院不予采纳。综上，渭华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币470.35元，由上诉人上海渭华实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年十二月八日法官助理 张黎明书 记 员 张黎明附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……