河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫10民终3057号上诉人（原审原告）：朱志强，男，汉族，1969年1月20日出生，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：王翔宇，河南金泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：许昌市魏都区金迪元幼儿园（原许继幼儿园），住所地许昌市向阳路**。法定代表人：孙秀丽。委托诉讼代理人：乔娜平，女，汉族，1964年1月21日出生，住许昌市魏都区，系许昌市魏都区金迪元幼儿园的员工。委托诉讼代理人：李刃，河南三兵律师事务所律师。上诉人朱志强因与被上诉人许昌市魏都区金迪元幼儿园（以下简称金迪元幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初4202号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。上诉人朱志强上诉请求:一、依法改判“1、被上诉人支付上诉人欠付租金351200元(10400元+340800元)。2、被上诉人支付上诉人违约金暂计155064元(以340800元为基数按每日千分之五从2020年4月22日计算至实际清偿完毕之日止，暂计算至2020年7月22日）。3、被上诉人将租赁房屋恢复原状,或赔偿上诉人因恢复原状所产生的损失费用。10万元保证金不予退还”。二、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由:一、本案所涉房屋租赁合同并不符合解除的条件，房屋租赁合同还在有效期和履行期间内，被上诉人应依约支付租金,并承担违约责任。首先，被上诉人在一审中出示的“通知书照片一张”,“与朱志强等短信对话截图5张”并不能证明被上诉人就解除合同向上诉人进行了通知,通知书和短信均载明的通知方是“许昌市魏都区金迪元幼儿园”,本案所涉合同的当事人是朱志强与许继幼儿园，上诉人根本不清楚许继幼儿园变更名称的事情,其以“许昌市魏都区金迪元幼儿园”通知朱志强本就存在主体错误,其通知根本不能对本案所涉租赁合同产生任何法律效力。其次，《房屋租赁合同》第十三条第一款“租赁期满或本合同提前终止时,乙方应在租赁期满或本合同提前终止当日按本合同第十四条约定向甲方交还租赁标的,并与甲方共同验收租赁标的及其附属设施。如有损坏(自然损耗除外)乙方须负责赔偿。甲方亦有权于租赁期满或本合同提前终止当日的现状收回租赁标的而无须另作补偿。”双方对于提前终止合同是有附加约定的，即交还符合条件的租赁标的,并与上诉人共同验收租赁标的及其附属设施。而在本案中被上诉人并没有提供任何关于其交还了符合条件的租赁物和与上诉人共同验收的相关手续。被上诉人到目前为止，也没有向上诉人交付房屋的钥匙,也未与上诉人完成验收。故本案所涉的合同并不符合解除的事实条件。再次,2020年5月16日,被上诉人向上诉人交付了2020年-2021年度的部分租金20万元，说明被上诉人愿意继续履行合同,不存在解除合同的意思表示。综上,合同还在有效期和履行期间内,被上诉人应依约支付租金,并承担违约责任。二、被上诉人没有按期足额支付租金，应补足欠付租金,并按照合同约定支付违约金。上诉人一审中要求被上诉人支付欠交租金及违约金具有事实及法律根据。三、被上诉人将租赁房屋毁坏,单方终止合同,并且不与上诉人完成验收手续，10万元保证金不应退还，并且被上诉人应承担赔偿上诉人因恢复原状所产生的损失费用。答辩称：根据一审当中提供的接处警记录及双方均认可的房屋现状及租赁前的情况的照片可以看出幼儿园对于屋内的相关设施设备墙体消防水电等都有所破坏，一审法院认定幼儿园没有将房屋恢复原状符合本案事实，在幼儿园没有将房屋恢复原状的情况下朱志强自行进行了修理，以及因此产生的费用均应由幼儿园承担，幼儿园没有与朱志强就本案所涉租赁合同完成任何形式的交接，到目前为止本案所涉房屋还处于空闲状态，朱志强无法实现其对房屋的权利，故朱志强上诉要求幼儿园继续履行合同并且支付相应租金承担违约损失，应予支持。上诉人金迪元幼儿园上诉请求:1、将判决书第一项更改为本案不存在恢复原状。2、一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一审法院认定事实错误:本案不存在恢复原状、双方也从未就减少2万元租金达成过合意。幼儿园搬入前有场地照片,能够清楚显示当时场地只有水泥墙、坑洼地、杂物乱堆、电线与管道外露。消防、电路早已被破坏,一楼漏水现象严重,根本无法开水闸。金迪元幼儿园如果想承租,必须自费修整水、电、消防等所有设施。在上诉人搬入时场地油污满墙(上一家租户是火锅店),所有的清理工作都是上诉人自费清理。)目前的现状是幼儿园给被上诉人留下的有完整的地板、完整的吊顶、玻璃门、射灯、装饰画、洗漱池等。价值约6万余元。一审法院让上诉人如何恢复原状。把现在的吊顶、地、地板等找人拆砸毁坏复成水泥墙、坑洼地的状态。如是,则我方保留要求被上诉人对目前留下的地板等物品折价补偿。被上诉人提供的录音里,上诉人一直在说“不是减免2万元租金的事,我们幼儿园实在无力继续经营,一起商议如何解除合同”等等,根本没有答应过减少2万元租金。一审法院认定达成的合意的依据不明。综上,本案不存在恢复原状。应驳回被上诉人的全部诉求。答辩称：房屋租赁合同已明确约定有单方解除权，我方已在合同约定期内履行了告知义务，合同已解除，不存在继续履行与继续支付的情况，上诉人朱志强从未要求过幼儿园按百分之二上涨房租，这是上诉人朱志强在一审庭审时才提出没任何依据，双方也从未就减免两万租金达成过合意。上诉人房屋消防设施等其他物品从未被损坏，一审时幼儿园提供的有照片图纸，就此不再赘述，目前幼儿园给朱志强留下的物品与设施比承租时只多不少，因此本案不存在恢复原状，其余答辩参照上诉状。上诉人朱志强向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付原告欠付租金351200元（10400元+340800元）；2、请求判令被告支付原告违约金暂计155064元（以340800元为基数按每日千分之五从2020年4月22日计算至实际清偿完毕之日止，暂计算至2020年7月22日）；3、请求判令被告将租赁房屋恢复原状，或赔偿原告因恢复原状所产生的损失费用；4、本案诉讼费及其他费用由被告全部承担。一审法院经审理查明：2018年6月22日，被告金迪元幼儿园作为承租人（乙方）和原告朱志强作为出租人（甲方）签订“房屋租赁合同”，合同约定：“第一条租赁标的（一）甲方同意出租并且乙方同意承租的租赁标的坐落于许继大道与向阳路交叉口东南角14号楼房屋：一层大厅过道北侧30平方米；二层北起东侧第1间至第9间，建筑面积367.85批拟购房米；二层北起西侧第1间至第11间，建筑面积446.44平方米。……第二条租赁期限（一）租赁期限为九年，自2018年7月22日起至2027年7月21日止。……（三）任何一方提前解除合同，依照下述约定执行：……2、乙方单方面提前解除合同，应提前2个月通知甲方，双方按照实际使用天数结算租金，乙方向甲方按年租金的25%支付违约金。……第三条租金（一）一层大厅过道北侧30平方米第一年租金为每月90元/平方米，二层房屋第一年租金为50元/平方米。……（二）房租缴纳及浮动方式：第一年每次预交第一年房租，提前两个月预交下半年房租。第二年开始每次预交一年房租，提前两个月预交下一年房租。每满一年，房租比上一年增加2%，依次类推。……第六条履约保证金……（二）如果乙方违反本合同双方约定的条款，则甲方有权选择用保证金冲抵乙方所欠部分或全部债务。……第十四条租赁标的的交还（一）……乙方未按本合同约定条件交还租赁标的时，甲方有权令其立即搬出或视为乙方放弃租赁标的内的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品的所有权……甲方有权向乙方追讨因清除、清理、处置前述物品所产生的所有费用，并扣除部分或全部保证金作为乙方未及时交还租赁标的的赔偿金。（二）……如甲方发现系乙方原因造成租赁标的及设施损坏时，甲方有权要求乙方进行修复，或在乙方已交纳的保证金中扣除该损坏部分的维修费用。……”。2018年6月22日，被告向原告支付全年租金52万元并交付保证金10万元。2019年5月8日，被告向原告支付全年租金52万元。2020年5月16日，被告向原告以银行转账的方式支付了次年的部分租金20万元。2020年5月25日，双方通过电话对疫情期间（2020年1月至3月）减收房租达成合意，在此期间房租共减2万元，即被告应当支付次年租金为52万元，但原告认可被告支付次年租金为50万元。2020年5月26日，被告向原告以短信的方式告知：“解除租赁合同通知书致：朱志强我方许继幼儿园与您于2018年6月22日签订房屋租赁协议，双方约定：幼儿园于2018年7月22日承租贵方位于向阳路许继幼儿园对面二楼及一楼过厅部分房屋，开设0-3遂托育中心。现因新冠病毒疫情的影响，导致托育中心无法正常运行。现我方预根据双方签订的租赁合同约定提前解除房屋租赁协议，特郑重向您告知，解除日期为：2020年7月26日。特此告知许昌市魏都区金迪元幼儿园（原许继幼儿园）2020年5月26日。”后被告于2020年7月26日前搬离涉案房屋。原告认为被告提前搬走且未将房屋恢复原状系违约，遂向法院起诉。另查明，许继幼儿园于2019年12月23日起经主管部门魏都区教育局体育局批准，更名为许昌市魏都区金迪元幼儿园。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同，2019年5月8日收款收据一份，2020年5月16日收款收据一份，2020年7月18日接处警登记表一份，房屋电施图19张，水施图6张，许昌市公安消防支队建设工程消防验收意见书一份，原一楼二楼照片23张，现一楼二楼照片15张，现3楼照片21张、现4楼照片7张。被告提供的房屋租赁合同，2014年消防验收意见书一份，金迪元幼儿园2018年搬入时所做的消防、报警、喷淋、水电线路、排烟系统验收图纸7张，租赁前的场地照片15张，收据3张，转账凭证2张，许昌金信房地产开发有限公司工商登记信息2份，幼儿园拆走物品清单2张，儿童门合同一份，儿童门收据3张，中央空调安装合同一份，中央空调收据3张，设备采购合同一份，工程项目合同一份，收据2张，木地板窗户监控等物品的清单收据7张，幼儿园搬离后房屋图片11张（2020.7.22拍摄），许教疫防办（2020）66号通知，许昌市魏都区幼儿园园长群微信聊天截图3张，通知书照片一张，与朱志强等短信对话截图5张及庭审笔录在卷为凭。一审法院认为：本案原告朱志强与被告许昌市魏都区金迪元幼儿园之间签订房屋租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行合同义务。关于原告要求被告支付原告欠付租金351200元（10400元+340800元）的诉讼请求，虽然双方在合同中约定合同履行每满一年，房租比上一年增加2%，但原告于2019年5月8日收到被告支付的年租金52万元后并未要求其继续支付上涨的2%，在2020年5月25日双方亦达成次年租金仍为52万元的合意，故原告要求被告补交上涨租金10400元的诉讼请求本院不予支持。由于双方合同中明确约定了原告作为承租方解除合同的条款，且被告也已按照该条款通知原告并搬离房屋，故原告与被告之间签订的房屋租赁合同已于2020年7月26日解除，被告不需向原告继续支付次年的租金，故原告要求被告继续支付租金的诉讼请求该院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。合同约定，被告单方面提前解除合同应向原告按年租金的25%支付违约金。由于合同未约定上述年租金系本年租金还是次年租金，且根据双方提供的证据，被告连续两年向原告支付的年租金均为52万元，故被告向原告支付违约金也以年租金52万元作为计算基准为宜，被告应当向原告支付违约金13万元（52万元×25%）。但该诉讼请求该院已在（2020）豫1002民初4211号民事判决书中作出处理，故不再在本案中处理。关于原告要求被告将租赁房屋恢复原状或赔偿因恢复原状所产生损失的诉讼请求。由于合同约定“乙方未按本合同约定条件交还租赁标的时，甲方有权令其立即搬出或视为乙方放弃租赁标的内的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品的所有权……甲方有权向乙方追讨因清除、清理、处置前述物品所产生的所有费用，并扣除部分或全部保证金作为乙方未及时交还租赁标的的赔偿金。……如甲方发现系乙方原因造成租赁标的及设施损坏时，甲方有权要求乙方进行修复，或在乙方已交纳的保证金中扣除该损坏部分的维修费用。”故被告应当将涉案房屋恢复原状，在被告将房屋恢复原状后，原告应将10万元保证金退还被告。若被告未对房屋进行恢复，原告自行恢复房屋状态所花费的费用从10万元保证金中予以扣除，若该10万元不足以清偿原告恢复原状的费用，原告可在恢复房屋原状并有相应证据之后另行主张多出部分的费用。原告的该诉讼请求该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告许昌市魏都区金迪元幼儿园将位于许继大道与向阳路交叉口东南角14号楼房屋一层大厅过道北侧30平方米、二层北起东侧第一间至第九间、二层北起西侧第一间至第十一间房屋恢复原状，上述房屋恢复原状后，原告朱志强退还被告许昌市魏都区金迪元幼儿园保证金10万元；若由原告朱志强自行恢复上述房屋原状，则原告朱志强因此所产生的费用从10万元保证金中予以扣除，10万元保证金剩余部分退还被告许昌市魏都区金迪元幼儿园。二、驳回原告朱志强的其他诉讼请求。本案本诉受理费8863元，减半收取4432元，由被告许昌市魏都区金迪元幼儿园承担875元，由原告朱志强承担3557元。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，由于双方合同中明确约定了金迪元幼儿园作为承租方解除合同的条款，且金迪元幼儿园也已按照该条款通知朱志强并搬离房屋，故一审判决认定双方之间签订的房屋租赁合同已于2020年7月26日解除并无不当，在此情况下，金迪元幼儿园不需向朱志强继续支付次年的租金。违约金问题在另案已经处理。一审判决已经明确保证金的处理方式，且在双方租赁合同约定了恢复原状的条款情况下，一审判决按照该约定并结合保证金的处理并无不当。综上，上诉人朱志强、金迪元幼儿园的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由上诉人许昌市魏都区金迪元幼儿园承担1750元，由上诉人朱志强承担8863元。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  谢新旗审判员  蒋家康二〇二〇年十二月二十三日书记员  李一静