河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16126号上诉人(原审原告)：赵东红，女，汉族，1984年10月29日出生，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：王婧，北京恒略律师事务所律师。委托诉讼代理人：李武义，北京恒略律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：郑州瀚宇置业有限公司，住所荥阳市郑上路与滨河东路交叉口向南300米瀚宇天悦湾。法定代表人：杨宝宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒲英杰，河南神龙剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊华，河南神龙剑律师事务所律师。上诉人赵东红因与被上诉人郑州瀚宇置业有限公司(以下简称瀚宇公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初6338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。赵东红上诉请求：1、撤销河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初6338号民事判决，依法改判，或者发回重审。2、一、二审被告诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，所做的判决没有依法保障上诉人的合法权益，二审法院应当依法改判，或者发回重审。1.关于被上诉人承诺客厅窗是落地窗问题。被上诉人虚假宣传再次被荥阳市住房和城乡建设局提供的资料所证实，被上诉人为了诱骗更多的人购房，虚假承诺10号院和1号院一样客厅全部是落地窗，实际上早在2017年6月28日就将10号院所有户型的落地窗全部变更为小窗户了，上诉人买房时间是2017年9月24日，当时所买房子已经在建设，上诉人被拒绝看窗户，一再坚持说跟1号院一样，全部是落地窗。关于落地窗，用另一种事实也证明了被上诉人进行了虚假宣传，但凡将1号院作为参观样品，就是为了证明10号院与1号院格局完全一样，看样板间时，也是这样承诺的，客厅均是落地窗。虽然没有写在合同里，但是属于要约，不属于要约邀请，应当构成合同的内容，应当承担违约责任。销售广告可以成为商品房买卖合同内容，《最高人民法院关于审理商品房买卖合问纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三款明确规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。解释特别提到，这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。该违约责任已经达到法定解除理由。2．关于合同约定门窗是飘窗窗台问题。《商品房买卖台同》附件三第5项明确约定，门窗是飘窗窗台，实际客厅窗户不是落地窗，小卧室不是飘窗，均不是飘窗窗台，被告严重违约，必须解除合同。3.关于房屋延期交付问题。被上诉人没有履行房屋延期交付违约费用，被上诉人以疫情期间不可抗力为由抗辩房子延期理由，且不支付违约金，严重违反合同约定。疫情期间不耽误施工，不能算不可抗力，解除合同同时，被上诉人也应当支付迟延违约金。4．关于被上诉人的虚假承诺被处罚问题。相关部门曾经因为虚假宣传给予多次处罚，一审法院视而不见，仍作出对被上诉人有利的判决，不公平公正。二、一审法院适用法律错误，二审法院应当依法改判，或者发回重审。1．关于被上诉人地暖盘管违约责任，达到解除合同的目的。《合同附件三》第4项明确约定：“地面：现浇混凝土店面，交房后业主装修时配套安装地暖盘管，无混凝土保护层，由业主铺设面层时一并处理”实际上被上诉人并没有按照台同约定履行，严重违约。对上诉人来说，拒绝被上诉人在地暖盘管上面铺设水泥覆盖，被上诉人就应该遵照合同约定，铺设水泥对上诉人来说就是一种根本违约，更是一种侵权，严重损害了上诉人的合法权益。合同目的根本不能实现，而且《合同法》第94条第四项也没有规定“根本”字样，只是规定“不能实现合同目的”仅此而已。《合同法》第60条第一款明确规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被上诉人的行为是一种严重违约行为，应当解除合同，并给予赔偿。2．关于强制捆绑车位销售问题，达到解除合同的目的。在上诉人提供的视频中，广大业主均在证实被上诉人强制捆绑车位销售，被上诉人打着“福利”幌子进行强制销售车位，违反了《合同法》第94条第五项兜底条款，应当依法解除。而且《地下车位认购协议书》第四款便是强行买卖的条款。三、一审法院严重剥夺了上诉人对视频质证的权利，没有进行庭审播放。一审法院应当在庭审过程中播放上诉人提供的视频，进行现场质证。请求二审纠正，在二审全方位对视频进行质证。四、关于学区房、双地铁问题，打着公益设施的旗号做虚假广告，欺骗老百姓。官方发布8号线的经过站点不路过涉案小区，怎么就成了双地铁呢。10号线做虚假广告为2020年12月份通车，啥时候通车当然不是被上诉人说了算，但也不能编造谎言欺骗购房者。广大业主外出就是为了图个方便，加之承诺落地窗、大飘窗住着舒适才得以购房的，这也是上诉人决定在瀚宇天悦湾买房的原因之一，并不是只要能住就不构成根本性违约。综上，上诉人买房实际就是因为被上诉人宣传客厅的窗户是落地窗、有双地铁、学区房以及亲自看到的样板间，才以高于周边房价的情况下下决心购买的，如果客厅不是落地窗，上诉人是绝对不会购买的，上诉人的合同目的没有实现，必须解除合同，上诉人买房绝对不是因为能居住即可。将能不能居住作为解除合同的法定理由，严重违反公平正义。请二审依法撤销一审判决，改判或者发回重审瀚宇公司辩称，一审法院判决程序合法，事实清楚，证据充分，应予以维持。上诉人的上诉依法不能成立，应予驳回。理由如下：第一，一审判决认定事实清楚，答辩人不存在欺诈和虚假宣传的问题。上诉人没有任何证据证明答辩人就落地窗问题进行过明确具体的承诺，而落地窗也不可能对订立合同的价格产生重大影响，所以落地窗不能成为本案商品房买卖合同的内容。商品房的销售广告和宣传材料在法律性质上是要约邀请。答辩人与上诉人签订的商品房买卖合同及附件才是双方就买卖事宜达成的正式契约，是买卖合同，系双方的真实意思表示，双方之间的权利义务关系应当以书面合同为准。本案所涉商品房买卖合同附件三明确约定了房屋的设施标准，其中并没有关于落地窗的约定，答辩人严格按照合同约定开发建设房屋，不存在上诉人所称违约行为。一审中答辩人已经举证证明了天悦湾小区存在落地窗的户型，因此不存在虚假宣传。天悦湾小区作为一个几十万甚至上百万平方米的大型地产项目，开发的户型多达二十余种。而样板间作为对外展示的仅仅是针对其中的一个户型，所以不能因此就推定所有的房屋都有落地窗，这显然是对开发商强加了不该有的义务。而且样板间中也均有并非最终交房标准的提示与说明。上诉人所购买的房屋是完全不同的户型，其在订立合同时对此也应当是明知的，因此落地窗不可能成为合同的组成部分。退一步讲，即便落地窗是合同的组成部分，也仅仅是一般违约，也不构成合同的解除条件。第二，上诉人不符合合同约定和法律规定的合同解除条件，无权要求解除商品房买卖合同。1.上诉人要求解除商品房买卖合同没有依据。根据合同约定，上诉人只有在满足合同第九条约定即出卖人逾期交房达到一定期限时才享有合同解除权。除此之外并没有约定上诉人享有其他的合同解除权。答辩人已经按时向上诉人交付了符合合同约定的房屋，故其不享有合同约定的解除权。2.上诉人要求解除合同也没有法律依据。合同的法定解除权主要是在《合同法》第94条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律问题的解释》第八、九、十二、十三、十九条中，上诉人不符合上述法定条件，要求解除合同没有法律依据。最后，上诉人购买车位均系自愿行为，不存在强行捆绑销售，而且购买车位与买卖合同并非同一法律关系，以此要求解除买卖合同没有法律和合同依据。第三，一审法院审理质证程序合法，上诉人提交的视频资料等证据在庭前已经交给了答辩人播放和观看，在庭审的时候也就该类证据进行了充分的说明和质证，并组织了充分辩论，程序合法。综上所述，答辩人销售房屋合法合规，不存在虚假宣传。上诉人的起诉没有事实和法律依据，其无权要求解除合同。请法院在查明事实的基础上，驳回上诉人的上诉请求。赵东红向一审法院起诉请求：1．要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》、《地下车位认购协议书》；2．要求被告退还原告房款820426元（首付款246426元、银行按揭贷款574000元）、支付给银行的利息74907.02元、维修基金8917元、车位预定金20000元、抵押费80元、印花税58元、信息服务费5800元、工本费120元，共计930308.02元，并支付自2017年9月25日起至还清上述款项之日止利息（按银行同期贷款利率计算）；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告位于荥阳市××与滨河××交叉口东北××瀚××·天××单元××层××房，户型为三室二厅，建筑面积137.18平方米，每平方5980.65元，房屋总价款为820426元；原告于2017年9月24日以现金形式支付房款246426元，以商业贷款形式支付房款574000元；被告于2020年9月30日前向原告交付符合约定条件的房屋。合同签订后，原告依约缴纳了首付款，并办理了贷款，所贷款项已支付被告，原告按期偿还银行贷款。至本案法庭辩论终结之日，涉案房屋尚未交付。2017年9月24日原、被告签订《地下车位认购协议书》一份，约定原告购买商品房同时，享受额外优惠提前认购地下停车位，按80000元一个标准车位进行购买。一审法院认为，原告、被告签订的《商品房买卖合同》、《地下车位认购协议书》均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，系有效合同。原告以被告存在虚假宣传，致使合同目的不能实现为由，要求解除合同，因涉案小区周边确有学校及在建的10号地铁，地铁**线在宣传中显示为“规划中”，其最终线路设置是由相关政府职能部门决定，同时学校及地铁系公共设施，并不属于商品房开发规划范围内的相关设施，不应视为合同内容，故不能认定被告的行为构成欺诈，原告要求解除商品房买卖合同，不符合法律规定或双方约定，故该院不予支持。关于原告主张的落地窗及大飘窗问题，因被告所开发的小区有多种户型，原告未提供证据证明其所购买的房屋户型为有落地窗的样板房户型，故对原告的该主张，该院不予采纳。关于原告主张房屋存在质量问题，现涉案房屋尚未交付，是否存在质量问题尚不能确定，原告以他人房屋状况主张自己房屋存在质量问题，该项主张，该院不予认定。关于车位的问题，原告主张系被告强行要求其购买，证据不力，故其要求解除《地下车位认购协议书》的请求，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告赵东红的诉讼请求。案件受理费6002元，由原告赵东红负担。本院二审期间，赵东红提交如下证据：1、信访事项处理意见书。拟证明：被上诉人在隐瞒落地窗更改事实，以及上诉人看重客厅是落地窗的重要性。上诉人购房的根本目的是因为落地窗而不是仅仅满足于能居住，合同的根本目的不能实现，达到了法定解除条件。上诉人购买房屋时并不知情已经更改为非落地窗。2.都市频道的视频，视频名字是：瀚宇天悦湾捆绑销售事实却拒不承认。拟证明广大业主均证明车位捆绑销售的事实，被上诉人不诚信，认购协议书第四款捆绑销售条款应当无效，应当退回车位款。瀚宇公司质证称，信访事项处理意见书，对其真实性没有异议，但对证明目的有异议，首先这份证据不是新证据，上诉人的解释不能免除其一审没有出具该份证据的法律后果，他的解释是不能成立的。该组证据也充分说明了2017年已经做了设计变更，双方合同是2018年2月签订的，合同中关于门窗的约定符合该设计内容，并且交付的房屋也符合设计内容。因此被上诉人在交付房屋中没有违约行为。对新闻报道的真实性和证明目的均有异议，另外也不是新证据。首先，新闻报道的内容均是个别业主的单方陈述，我们看到在整个报道当中也没有相关权威部门认定被上诉人存在捆绑销售的行为，因此对于该证据被上诉人不予认可。另外在证据当中，许多业主提到买房是看中了被上诉人小区配套设施完善，环境相当不错。也反而能够证明其不是为了落地窗而购买房屋这一事实。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中关于案涉房屋“落地窗”变为“小窗户”的问题，是在赵东红购买案涉房屋之前，经过设计单位同意并出具《设计变更通知单》将“开敞阳台”修改为“封闭阳台”，该窗户的施工与上述设计文件一致，且双方所签的合同中没有“落地窗户”的相关约定，故赵东红称“落地窗”改为“小窗户”的上诉主张证据不足，不能成立。关于赵东红诉请的双方购房合同约定的“飘窗窗台”问题，因合同约定的不是“飘窗窗户”，且赵东红提交的证据不足以支持其该项诉求，其主张不能成立。关于双方合同约定“地暖盘管无混凝土保护层”，交房时为“有混凝土保护”，存在违约交房的事实，但该违约情形不构成根本违约，故本院对其该上诉请求不予支持。关于车位的问题，上诉人主张系被上诉人强行要求其购买，没有提交相应的充分证据予以证明，故原审对其要求解除《地下车位认购协议书》的请求不予支持并无不当。赵东红二审期间所提交的证据，不足以证明其上诉主张，本院不予采信。综上所述，赵东红的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12004元，由上诉人赵东红负担。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二〇年十二月十五日法官助理张彦超书记员娄杨杨