河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终10201号 上诉人（原审被告）：史文娟，女，1978年11月24日出生，汉族，住河北省高碑店市。 委托诉讼代理人：贾赵坤，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王永芹，女，1983年8月10日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：米占奇，河北天捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵肖宇，河北天捷律师事务所实习律师。 上诉人史文娟因与被上诉人王永芹房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0191民初1148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 史文娟上诉请求：1、撤销（2020）冀0191民初1148号民事判决书，并依法改判驳回原审原告诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认为涉案合同解除是疫情导致，属于对案件事实的认定错误，本案不适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项：“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定。新冠疫情的发生不足以影响涉案租赁合同的继续履行，没有达到导致涉案租赁合同解除的程度。首先，上诉人与被上诉人于2019年11月27日签订《商铺租赁合同》中约定租期为一年，新冠疫情暴发后，被上诉人虽然被隔离，但隔离结束后，被上诉人在客观上仍有条件继续经营其服装生意，即被上诉人可以自由到店经营其店铺。且从年初至今，涉案房屋所在商业区的管理者以及石家庄市各级行政管理部门，也未就新冠疫情的发生禁止商户经营商铺。其次，从被上诉人经营的服装行业的经营特点来看，新冠疫情的发生，并不导致被上诉人完全不能经营，并不导致被上诉人完全不能克服因疫情防控引发的商业风险。而且服装行业本身就具有春节前销量较多，春节后销量较少的特点，原告被隔离的期间恰恰发生在春节期间，销售量较少，生意不好做，应是正常现象。所以，就本案而言，疫情发生的并未达到导致涉案租赁合同解除的严重程度。上诉人在疫情暴发时也考虑到疫情会对被上诉人造成一些影响，所以同意给被上诉人减免、缓交租金，甚至是延长租期，已经在最大限度上做到照顾被上诉人的利益。再者，从石家庄地区目前的抗击疫情的发展形式来看，2020年3月份以后，石家庄市各级行政管理部分都在不遗余力的鼓励工商从业者积极复工复产。在这一大环境下，涉案房屋的后续使用及租赁合同的继续履行已经完全不受影响，被上诉人完全有条件继续经营其店铺。此外，涉案租赁合同约定的租期为一年，而抗击疫情最为严峻的时期仅有三个月，一审法院没有考察新冠疫情对涉案合同履行影响的程度。仅以新冠疫情为不可抗力，而认定涉案合同应当解除，是对事实的认定错误、对法律的适用错误。二、本案合同的解除，系被上诉人单方提出的，系被上诉人单方违反合同约定的行为。被上诉人任意提出解除合同，系其自有资金不足导致的，与疫情的发生无关。即使没有疫情的发生，被上诉人也将面临无法继续经营的局面。被上诉人在一审开庭时自认，经营店铺前期投入资金已经超出其能力，所以，无法继续经营是由其资金不足导致的，与疫情的发生无关。上诉情况发生后，被上诉人一味的想要解除与上诉人的租赁合同，企图搭乘疫情这一不可抗力的便车挽回自身原因造成的商业风险，给上诉人的利益造成损害，应赔偿上诉人。三、对一审法院判决认定的“被告返还原告4万元保证金”上诉人不予认可。按照上诉人与被上诉人双方签订的《租赁合同》的约定，保证金的性质为履约保证金。被上诉人未按照合同约定，单方提出解除合同，使上诉人房屋短时间内难以另行租赁，已经构成违约。因此上诉人主张按照租赁合同第六条的约定，将4万元保证金扣除，以弥补因被上诉人违约给上诉人造成三个月的租金利益损失。四、即使认定涉案合同系受疫情这一不可抗力影响导致合同解除的，法院也应参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的指示精神，按照公平原则处理本案。一审法院的判决内容仅考虑到被上诉人的利益不受损失，并未考虑到上诉人的现实利益与所受损失如何弥补，对上诉人并不公平。 王永芹答辩称，一、上诉人称一审法院认为涉案合同解除是疫情导致的，属于对案件事实的认定错误、适用法律错误，上诉人认为新冠疫情的发生不足以影响租赁合同继续履行的主张不能成立。答辩人认为，新冠疫情暴发系不可预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力，致使合同目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第94条之规定。上诉人与答辩人签订房屋租赁合同，租期一年，自2019年12月11日至2020年12月10日止。2020年1月新冠疫情暴发，答辩人因疫情被隔离21天，返回石家庄后，其居住的小区实行封闭管理，每户每2日仅限1人外出一小时，服装店根本无法开门营业，即便营业也没有顾客上门，租赁合同目的无法实现，已达到法定解除的条件，且上诉人与答辩人于2020年3月10日通话时已达成解除合同的合意。二、上诉人称本案合同解除，系答辩人单方违约，上诉人主张扣除4万元保证金不能成立。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第26条规定，答辩人与上诉人签订租赁合同后发生疫情，导致其无法正常经营，该情况不属于正常的商业风险，在答辩人不能正常获取收入的情况下，如果继续履行租赁合同对答辩人明显不公或不能实现合同目的，答辩人请求法院解除合同的，法院应当根据公平原则，结合案件实际情况确定是否解除。一审法院认为，上诉人与答辩人租赁合同于2020年3月10日解除，答辩人提前解除合同不应认定为违约行为，上诉人应当返还答辩人4万元保证金。三、一审法院判决上诉人返还答辩人保证金，正是基于公平原则处理本案，平衡双方利益的体现。2020年5月15日最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二），第五条“承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”第六条规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调节；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 王永芹向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告返还保证金40000元；2、判令被告向原告返还房租20968元（2020年1月23日至3月10日期间）；3、本案诉讼费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年11月27日，原告王永芹（乙方）与被告史文娟（甲方）签订了一份《租赁合同》。该合同约定，乙方承租甲方座落于石家庄高新区;租期一年（自2019年12月11日起至2020年12月10日止）；乙方承租该商铺用于经营服装，非经甲方同意，乙方不得变更该商铺用途；租金及付款方式：2019年12月11日至2020年12月10日，每月租人民币13000元；租金为季付（按三个月为一个季度），乙方需提前15日缴纳下一季度租金，乙方2019年12月10日前支付首季度（三个月）租金，共计39000元；为确保乙方履行协议，本协议签订之日，乙方向甲方预付保证金40000元；乙方未按约定足额缴纳租金，甲方有权不返还保证金及乙方已交纳的其他款项，并由乙方赔偿甲方不低于三个月租金的经济损失，因甲方违约导致合同不能履行的，租金按实际发生租期结算，乙方有权要求甲方赔偿不低于三个月租金的经济损失。合同还约定了其他事项。合同签订当日，原告王永芹支付了保证金40000元。2019年12月10日，原告王永芹支付了第一季度（2019年12月11日至2020年3月10日）房租39000元。被告史文娟将商铺交付给原告王永芹使用。2020年3月10日，原告王永芹与被告史文娟解除《租赁合同》。2020年3月12日，原告王永芹搬离所租用商铺。2020年6月，被告史文娟将涉案商铺出租给他人使用。庭审中，原告王永芹主张因疫情的不可抗力致其无法经营，因此要求被告史文娟退还2020年1月23日至3月10日期间的租金，其提交了隆尧县北楼西曲底村村民委员会出具的《证明》、出行证明、居民临时出入证用以证明该事实。被告史文娟对证据不予认可，称上述证据不能确认原告王永芹实际的出行情况。以上事实有《租赁合同》、转账记录及庭审笔录等证据在案予以证实。 一审法院认为，原告王永芹与被告史文娟签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。在合同履行过程中，原告王永芹因疫情原因无法正常经营店铺而于2020年3月10日解除，故本院认定《租赁合同》于2020年3月10日解除。关于租金问题。《租赁合同》于2020年3月10日解除。原告王永芹交付租金至2020年3月10日，并于2020年3月12日搬离该商铺。原告王永芹主张退还租金的理由为因疫情期间隔离及所居住小区出入管理等原因，导致其无法正常经营。但根据该合同履行的实际情况来看，原告王永芹实际占有并使用该商铺至2020年3月12日。2020年3月10日前，原告王永芹已实际租用了该房屋。疫情期间导致其经营不善，系客观原因，并非被告史文娟的过错行为，且疫情并未导致涉案商铺无法正常使用，故租用期间的房租应由原告王永芹负担。其以此要求被告史文娟减免并退还部分房租的理由，缺乏事实根据和法律依据，对此不予支持。关于保证金问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。”本案中，原告王永芹向被告史文娟提出解除合同之时，疫情确是导致其不能正常经营获取收入的情况下，其已经受到损失，如继续按照合同约定履行合同对原告王永芹不公平。因此，原告王永芹提前解除合同不应认定为违约行为。现双方已于2020年3月10日解除《租赁合同》，双方租赁合同解除后，被告史文娟占有该40000元履约保证金已无事实及法律依据，应将其收取的40000元保证金予以退还。被告史文娟如认为其有租金损失，其可提起反诉或另诉解决。鉴于其在本案中未提起反诉，故其可另诉解决。判决：一、被告史文娟于本判决生效之日起十日内返还原告王永芹保证金40000元；二、驳回原告王永芹的其他诉讼请求。案件受理费1324元，减半收取计662元，由原告王永芹负担262元，由被告史文娟负担400元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明事实同原审查明一致。 本院认为，关于案涉《租赁合同》的解除问题。王永芹、史文娟均认可案涉租赁合同于2020年3月10日已经解除，仅对租金和保证金如何处理未能达成一致，原审据此认定该租赁合同于该日解除，并无不当。原审并非因新冠肺炎疫情系不可抗力而认定解除上述租赁合同，亦无新冠肺炎疫情系不可抗力的相关认定，故史文娟诉称原审认为案涉《租赁合同》解除是新冠肺炎疫情导致并以该疫情系不可抗力为由认定解除案涉《租赁合同》是错误的之主张无依据，本院不予支持。 关于王永芹是否存在违约行为及40000元保证金应否返还的问题。王永芹提出解除案涉《租赁合同》时正处新冠肺炎疫情期间，由于其经营的是服装销售实体店，该疫情确系影响其正常经营的重要原因，该情况不属于正常的商业风险范畴，王永芹继续履行上述合同明显不公平，且该租赁合同对一方提前提出解除合同是否系违约行为并无明确约定，故原审认定王永芹提出解除合同不应认定为违约行为，并无不当。案涉保证金应系确保合同履行的担保，王永芹不存违约行为，双方就解除案涉租赁合同后保证金如何处理也未能达成一致，王永芹占用使用案涉商铺期间突发新冠肺炎疫情，史文娟亦未曾给王永芹降低或减免过租金，故原审认定史文娟占有40000元保证金无事实和法律依据并判令其全部返还该保证金，亦无不当。史文娟诉称王永芹单方提出解除合同已经构成违约，且基于公平原则原审亦应考虑其利益受损，主张不应退还40000元保证金理据不足，本院不予支持。史文娟主张的租金利益损失，因其原审未提起相应反诉，可另行主张权利。 综上所述，史文娟的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,324.0元，由上诉人史文娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘清振 审判员  常晓丰 审判员  李 祥 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  王泽毅 ——