浙江省缙云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1122民初737号 原告：吕小询，男，1964年1月26日出生，汉族，住浙江省缙云县。 原告：柯伟平，男，1963年9月27日出生，汉族，住浙江省缙云县。 原告：柯伟民，男，1968年1月19日出生，汉族，住浙江省缙云县。 被告：姚巧仙，女，1935年11月2日出生，汉族，住浙江省缙云县。 委托诉讼代理人：李岳胜，男，1973年4月29日出生，汉族，住浙江省缙云县，系被告姚巧仙之子。 原告吕小询、柯伟平、柯伟民与被告姚巧仙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理。根据三原告的诉前财产保全申请，本院依法查封了被告的拆迁安置房。本院依法适用普通程序于2020年9月30日、12月17日两次公开开庭对本案进行了审理。三原告及被告委托诉讼代理人李岳胜两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕小询、柯伟平、柯伟民向本院提出诉讼请求：1.判令被告向三原告返还购房款及赔偿损失共计8035800元；2.诉讼费及保全申请费由被告承担。事实和理由：根据缙云县人民法院（2019）浙1122民初2388号民事判决书查明的事实，三原告合伙向被告购买位于缙云县××街道××村上名山上店的房屋，双方对房屋性质、出卖价款、拆建事实、履行情况等均予以确认，且房屋早已于2010年10月份交付给三原告。由于该房屋所在区块被缙云县人民政府进行征收拆迁产生巨大增值，被告即反悔要求解除卖契。被告作为房屋的出卖方，其有义务和责任去取得该村三分之二村民同意出卖使卖契合法化，造成卖契无效的责任在被告。实际上该房屋所涉及的地基在2002年已被政府征收，而该房屋的买卖行为发生在2010年，实际并未侵害名山村集体和村民的宅基地。被告极不诚信，应承担卖契无效的责任，即对三原告所信赖的利益损失进行赔偿。根据缙云县人民政府五云街道办事处（以下简称五云街道）和缙云县自然资源和规划局于2020年1月4日发布的编号为ＭＳ2-72号《缙云县城名山城中村改造项目集体所有土地房屋征收确权公示表》所示，姚巧仙户经确权小组审核，应得拆迁安置初始建筑面积为239.76㎡＋119.88㎡，共计359.64㎡。按照缙云县人民政府发布的《缙云县城名山城中村改造项目征收集体所有土地房屋补偿安置实施方案》第二十二条，以及征收工作组发布的其他规定，高层建筑可以增加25%的建筑面积予以安置，并可获得每户19㎡的补偿面积，即实际可获得安置房屋的面积为359.64㎡×125%＋19㎡＝468.55㎡，另加与其配套的至少4个车位和4个储藏室。同时根据该实施方案第二条规定，该区块房屋安置在铁路以东区块即船埠头南区。按照目前该区块实际房屋交易价格16000元／㎡、车位和储藏室每套100000元计算，案涉房屋实际安置价值为468.55㎡×16000元／㎡＋400000元＝7896800元。其它建筑成本补偿按县建设局公示的缙征（2019）8号重置价格计算。第四层建筑面积119.8㎡，按1250元／㎡的70%计算补贴，即为104825元。天井上封闭建筑占地面积16.26㎡及第1-4屋建筑面积65.04㎡按1250元／㎡的30%计算补贴，即（16.26㎡＋65.04㎡）×1250元／㎡×30%＝30487元。采光棚建筑面积12.53㎡＋12.53㎡＝25.06㎡，按150元／㎡计算补偿款为3759元。以上款项合计8035800元（7896800元＋104825元＋30487元＋3759元），被告应当予以赔偿。 三原告为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据材料： 1.编号为MS2-72号的《缙云县城名山城中村改造项目集体所有土地房屋征收确权公示表》及附件、《关于公布缙云县房屋征收重置价等相关补偿标准的通知》（缙征〔2019〕8号）复印件各一份，待证经确权审核认定的房屋补偿面积及相应计算方法等事实； 2.来源于淘宝的司法拍卖网页截图复印件两份、手机网页截图复印件一份，待证缙云县和泰城小区房屋单价为18606元/㎡、永宁都市花园小区房屋单价为16932元/㎡、华鸿天阳云璟庭小区房屋单价为17000元/㎡，上述房屋单价可以作为认定本案损失参考依据的事实； 3.《缙云县城名山城中村改造项目征收集体所有土地房屋补偿安置实施方案》原件一份，待证案涉房屋安置在铁路以东区块，以及增加25%建筑面积予以安置等事实； 4.缙云县人民法院（2019）浙1122民初2388号民事判决书及《补充协议》复印件各一份，待证原、被告双方存在房屋买卖关系、违约方为被告及案涉房屋系三原告建造的事实。 被告姚巧仙答辩称，一、应按建筑面积239.76㎡计算损失而非468.55㎡。根据该区块的补偿安置实施方案，因三原告并非名山村集体经济组织成员，其只能享有房屋征收确权公示表载明的第1-2层建筑面积239.76㎡。二、补偿价格应按8605元/㎡计算。根据政府确定的被征收房屋估价，被告房屋的货币补偿价为8605元/㎡，故补偿价款应为2063134.80元（8605元/㎡×239.76㎡）。房屋现还没有实际安置，无法参照同类地段、同一时段的房屋价格计算。根据合同法的规定，现有价格能够参照的只有政府征收价款，其他法院也是按政府征收价款计算。三原告提供的交易房屋与案涉房屋并非同一时期、同一地段，交易价格无法参照。三、三原告明知城镇居民不能购买农村集体土地性质房屋的情况下仍然购买，存在明显过错。三原告在整个房屋买卖过程中还存在欺诈行为，因此补偿价款应按过错比例分担。综上，在合理补偿比例下，被告愿意补偿三原告不超过2000000元。 被告姚巧仙未提交证据。 为查明本案事实，本院依职权向五云街道发函了解本案的拆迁安置情况，该街道分别于2020年9月28日、12月10日向本院出具了《复函》和《函》各一份。 《复函》主要内容为：已查封被告姚巧仙名下的房产，查封期限为2020年2月26日至2023年2月25日，被征收房屋暂时登记在姚巧仙名下，待买卖双方明确权属份额后，再行签订房屋征收补偿安置协议。 《函》主要内容为：如案涉房屋安置给三原告，原有房屋建筑占地面积119.88㎡＋12.53㎡=132.41㎡，第1-2层建筑面积252.29㎡予以确认补偿安置，其余部分建筑面积184.92㎡自行拆除；安置面积为252.29㎡+奖励面积252.29㎡×25%=315.36㎡，另可购买建筑面积为14.64㎡。 对上述证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认证如下： 三原告提交的证据，被告对证据1无异议；对证据2的关联性有异议，三处房屋与本案房屋不在同一区块，不具有可比性；对证据3无异议，但只有本村村民才能增加25%的建筑面积；对证据4的判决书无异议，对《补充协议》不清楚。本院认为证据1、3、4能够证明本案事实，予以认定；证据2虽与本案不具有直接的关联性，但仍具有一定的参照性，具体房屋价值结合本案其他证据及缙云本地房价进行酌情确定。 对本院依职权出示的《复函》，原、被告当庭均表示无异议，但被告庭后又向本院补充提交书面意见，认为该《复函》违背事实和法律，严重影响被告姚巧仙及李岳胜的权益，应当予以撤销；对本院依职权出示的《函》，三原告无异议，但认为本案的信赖利益损失应以被告实际获得的全部拆迁利益计算；被告认为案涉房屋已安置给被告，不应再按安置给三原告计算。本院认为，上述《复函》及《函》系案涉房屋征收安置具体实施单位依据补偿安置实施方案出具，可以作为认定本案事实的依据，予以认定。 本院根据双方当事人的当庭陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下： 被告姚巧仙系缙云县五云街道上名山村村民，原告吕小询系城镇居民。2010年10月31日，被告姚巧仙和丈夫李苏南（2016年死亡）与原告吕小询签订《卖契》，约定被告将坐落于缙云县五云街道上名山村上店二层土木结构祖遗老屋共四间半转让给原告吕小询。随后，原告吕小询未办理审批手续即由其出资委托被告之子李祝亮对受让房屋进行拆建，升至四层半。后被告要求原告吕小询返还房子遭拒绝，被告遂对第三、四层进行装修并入住。被告认可原告吕小询支付购房款共计300000元。2019年7月2日，姚巧仙以吕小询为被告向本院起诉，诉讼请求为要求确认姚巧仙与吕小询签订的《卖契》及《补充协议》无效，本院经审理后于2019年11月20日作出（2019）浙1122民初2388号民事判决，确认姚巧仙与吕小询签订的《卖契》及《补充协议》无效。本案诉讼过程中，三原告自认系三原告共同出资向被告姚巧仙夫妻购房。缙云县人民政府于2019年11月18日发布的《缙云县城名山城中村改造项目征收集体所有土地房屋补偿安置实施方案》，该方案明确：第三条：安置地点为套房安置在铁路以东区块；第四条：产权调换是指补偿人根据被补偿人的被补偿房屋建筑面积，提供套式房屋与被补偿人的房屋进行调换并结算差价的一种安置方式；第九条：征收非“本村社员”的住宅房屋，实行货币补偿或产权调换；第二十二条：套式安置房建筑类型以最终规划设计方案为准，如安置房为高层建筑的，增加25%的建筑面积予以安置；第二十三条：安置房屋在可安置建筑面积标准范围内部分按重置价供应，但应结合层次等因素；因房屋套型结构不可分割而使总安置建筑面积超过10㎡以内部分，按照市场评估价的60%供应；超过10㎡以上部分的建筑面积，按照市场评估价供应，超过面积不得多于20㎡；第二十七条：补偿人提供安置房屋建筑面积约70㎡至150㎡不等的套式户型，每套套式安置房配套一个车位，车位结算价按每个70000元计算，储藏室供应价格按每平方米4000元计算；第二十八条：按被补偿房屋每平方米建筑面积6元的标准支付搬迁补助费；从腾空之日起到安置后的六个月内按被补偿房屋建筑面积每平方米12元/月的标准支付临时安置补助费；第二十九条：在规定期限内配合做好评估工作的，按被补偿房屋合法建筑面积给予被补偿人50元/㎡的奖励；在规定期限内签订《征地房屋补偿安置协议书》的，按被补偿房屋合法建筑面积给予奖励，第一批次200元/㎡；在规定期限内按时搬迁腾空房屋并经验收合格后交付钥匙的，按被补偿房屋合法建筑面积给予奖励，第一批次200元/㎡。 另查明，案涉房屋已被征收并已腾空拆除，经五云街道确权公示并确认以下内容：被征收人为姚巧仙；案涉房屋建筑占地面积119.88㎡，第1-2层建筑面积239.76㎡予以确认补偿安置；第3层建筑面积119.88㎡补交市政基础设施配套费后予以确认补偿安置；第4层建筑面积119.88㎡按重置价结合成新的70%给予自行拆除补贴；天井上封闭建筑占地面积16.26㎡，第1-4层建筑面积65.04㎡按重置价结合成新的30%给予自行拆除补贴；采光棚建筑占地面积12.53㎡，第1层建筑面积12.53㎡予以确认补偿安置。该确权公示表的附件《被征收房屋估价表》载明该房屋重置价结合成新单价为647元/㎡、货币补偿单价为8605元/㎡。《关于公布缙云县房屋征收重置价等相关补偿标准的通知》明确钢混一等结构房屋的重置价格为1250元/㎡。根据五云街道出具的《函》，该房屋如安置给三原告，则应按第1-2层建筑面积252.29㎡予以确认补偿安置，其余部分建筑面积自行拆除。安置面积总共为315.36㎡（计算建筑面积252.29㎡+奖励面积252.29㎡×25%），另可购买建筑面积为14.64㎡。案涉安置房预计2024年前后交付被拆迁户。三原告认可案涉拆迁安置房的目前交易市场价格为15000元/㎡左右，车位一个200000元左右，被告对上述市场价格表示不知情。 本院认为，原、被告之间关于案涉房屋的买卖合同因违反法律的强制性规定已被生效判决认定为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本院生效判决认定的事实，对于购房款300000元，被告姚巧仙应当予以返还。被告姚巧仙出售案涉房屋九年左右，在面临巨额拆迁利益时选择向法院起诉要求确认合同无效，有违诚实信用。结合本案实际情况，本院认定被告应对三原告因案涉房屋买卖合同无效造成的信赖利益损失承担主要赔偿责任。三原告购买案涉房屋以后，对原房屋进行拆建，并由两层升至四层，该房屋现已被征收，三原告的信赖利益损失应为房屋的增值，即三原告可以获得的拆迁安置利益与原房屋购置价之差。根据五云街道出具的《函》，并结合该区块的补偿安置实施方案，本院认定三原告可以获得的拆迁安置利益为建筑面积330㎡的安置房和相应配套车位的市场价、原重建房屋超补偿安置面积的拆除补贴及各种奖励补助等，同时应扣减该区块补偿安置实施方案确定的差价结算（包括车位结算）、超安置建筑面积购买等支出。考虑以上因素并结合同区块安置房的市场交易价格和双方当事人的过错程度，本院酌情确定由被告赔偿三原告信赖利益损失3700000元。加上应返还的购房款300000元，被告应向三原告返还购房款并赔偿损失共计4000000元。因案涉拆迁方案确定的货币补偿价与产权调换后的安置房市场价差距较大，三原告以安置房市场价为依据主张信赖利益损失并无不妥。被告关于应按货币补偿价进行损失赔偿的抗辩意见，本院不予采纳。本案信赖利益损失计算应以三原告可得利益为基础，三原告主张应按被告所获得的全部拆迁安置利益计算依据不足。综上，本院对三原告诉讼请求中的合理部分予以支持，其余部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告姚巧仙于本判决生效之日起三十日内向原告吕小询、柯伟平、柯伟民返还购房款并赔偿损失共计4000000元； 二、驳回原告吕小询、柯伟平、柯伟民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费68051元，由被告姚巧仙负担38800元，原告吕小询、柯伟平、柯伟民负担29251元。保全申请费5000元，由被告姚巧仙负担。被告负担的费用限本判决生效日即向本院缴纳，逾期本院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  李万军 人民陪审员  陈银楷 人民陪审员  陈善智 二〇二〇年十二月二十一日 代书 记员  陈潇羽 附：裁判文书适用法律条文依据 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。 缙云县人民法院