山东省平度市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0283民初9289号原告：平度市凯诺房产中介服务部，住所地：平度市开发区红旗东路昌泰花苑**，社会统一信用代码：92370283MA3E5HNJ0X。经营者：宿学花，女，1969年3月23日生，汉族，住平度市。委托诉讼代理人：张涛，山东梅格律师事务所律师。被告：王淑欣，女，1956年3月17日生，汉族，住平度市经济开发区。委托诉讼代理人：王兴，山东勇华律师事务所律师。被告：候晓霞，女，1985年5月21日生，汉族，住平度市经济开发区。被告：董化龙，男，1989年7月12日生，汉族，住平度市。原告平度市凯诺房产中介服务部与被告王淑欣、候晓霞、董化龙居间合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告平度市凯诺房产中介服务部的委托诉讼代理人张涛、被告王淑欣的委托诉讼代理人王兴、候晓霞、董化龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平度市凯诺房产中介服务部向本院提出诉讼请求：1.依法判令三被告支付原告中介佣金及违约金35200元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年5月19日，甲方王淑欣（被告）与乙方平度市凯诺房产中介服务部（原告）签订《物业需求看房协议》，约定乙方向甲方提供房屋中介服务，甲方如与本协议所列物业的交易对象（房主或代理人）在本协议签订后一年内无论以任何条件私下成交，甲方都应双倍全额支付本协议约定的佣金。协议中的甲方包括王淑欣本人但不限于王淑欣的代理人、亲属、朋友、同事及其他关联方。但在2020年5月19日看房后，为购买该房屋，被告候晓霞与被告董化龙办理了协议离婚手续，并由被告董化龙与涉案房屋房主私自签订房地产买卖合同，涉案房屋成交。根据协议约定三被告应双倍支付协议约定的佣金35200元。原告为维护自己的合法权益，特具状贵院，请求依法判决。王淑欣辩称：1、本案并非居间合同纠纷，而是服务合同纠纷。2.原告通过欺诈手段获得了本人的签名，原告当时说让王淑欣签一个看房登记表，王淑欣文化水平低，无法理解合同条款而进行签字，不能确认是否是自己签字，签字时纸上无其他内容。3.原告方在看房前对王淑欣有欺诈行为，看房时原告向王淑欣承诺为88万，到现场后，房东表示少于90万元不卖。当时无成交可能性，看完就离开了，原告若一开始就表示房屋价格为90万，则王淑欣根本不会前往看房。4.原告提供的涉案房屋，并不是在他家进行唯一登记，房主在多家中介机构都有登记，且房主自己也贴过出售广告，因此原告不能因带领王淑欣看房，就要求支付中介费用。5.原告在本案涉案房屋房主与被告董化龙交易过程中，未提供任何房屋买卖服务，所以不能据此向王淑欣收取费用。6.本案原告提供的看房协议是格式合同，原告在该合同签署时，未向被告进行释明，六七十岁的没文化老太太，在中介公司催促下仓促签字，即使该签字是王淑欣签署，也是无效的。候晓霞辩称：房子当时确实看过，但是我不知道我妈王淑欣是在什么情况下签的字，我妈只会写自己的名字，她说当时原告说签署的是看房登记表，并且当时签字时协议是空白的，在不知情的情况下签字。看房时说好的88万，去的时候说90万，我们说不要了就走了，当时还有别人看房。签的就是看房登记表，并未提供什么交易服务，是格式化合同，并且这一房源也不是独一家的。董化龙辩称：跟我没有关系，离婚后需要一个地方住，我也没签合同，和我没有关系。我就买了个房子，和中介无交流，南关市场买菜，房东的儿子媳妇在那，通过该人买的房子。平度市凯诺房产中介服务部提交如下证据：证据一物业需求看房协议书，证明：1.原告与被告王淑欣于2020年5月19日签订物业需求看房协议，就涉案物业的看房、佣金等中介服务事宜进行了详细约定；2.根据约定，原告提供中介服务后，被告王淑欣及其代理人、亲属、朋友、同事及其他关联方与涉案物业的交易对象签订合同即视为原告完成中介、咨询服务，协议对三被告均具有约束力；3.根据约定，被告王淑欣及其代理人、亲属、朋友、同事及其他关联方与涉案物业的交易对象在本协议签订后一年内无论以任何条件私下成交，被告王淑欣都应双倍全额支付协议约定的佣金；佣金为房产实际成交价格的2%。证据二看房视频两个，证明：原告与被告王淑欣于2020年5月19日签订物业需求看房协议后在当日分两次为三被告提供了看房、咨询等中介服务；至此原告已经完成了前期中介服务义务。证据三离婚登记审查处理表，证明：被告候晓霞和被告董化龙于原告与被告王淑欣签订物业需求看房协议后的2020年5月22日办理了离婚登记，为被告董化龙购买涉案房产做必要准备。本来要用被告候晓霞的身份贷款买房，但是被告候晓霞征信有问题，后离婚由被告董化龙买房，若法庭认为有必要，我方可提交申请，申请调查令对被告候晓霞征信状况进行调查。证据四涉案房产产权登记信息；被告董化龙与涉案房产所有权人签订的二手房买卖合同；被告董化龙与涉案房产所有权人共同的不动产登记申请书，证明：1.原告与被告王淑欣于2020年5月19日签订物业需求看房协议且原告为三被告就涉案房产提供了看房、咨询等中介服务后，被告董化龙与涉案房产所有权人私下于2020年5月28日就涉案房产进行了网签；2.被告董化龙与涉案房产所有权人于2020年6月10日就涉案房产共同提出不动产登记申请并于当日完成了不动产转移登记，涉案不动产转移登记到被告董化龙名下。被告王淑欣质证意见：证据一，协议是物业需求看房协议，而其内容完全是对中介费服务费的约定，及对被告王淑欣的权利义务的约束，内容明显不公平不合理。并且内容与抬头不相符。其中合同第五条B项约定佣金为房产实际成交价格2%，违反法律规定，最高规定佣金费为1%。证据二，视频不能证明是看房视频，对取得手段不认可，取得手段违法，内容不能证明原告主张，不予认可。第2个视频只是照了一个空房子，没有任何双方的看房和交易内容，不能代表王淑欣看过房子。证据三，离婚登记表无异议，与本案无关。证据四，真实性无意义，但与本案无关。被告候晓霞质证意见：证据一，我没签过，房子我陪妈妈看过，我的征信不好，前期是想用妈妈的名字买房子，但我的征信可以买房子的，只是有5次逾期，是可以买的。我不可能冒这么大的风险，让房子没有我的名字。证据二的视频，显示在原告处，视频不是原告提供的，不知道视频是从哪来的。证据三离婚协议没有用，夫妻感情不和。证据四对我没有用，与我无关。被告董化龙质证意见：跟我无关，证据一，看房协议与我无关。证据二，不认可证据。证据三，离婚登记两人离婚和买房子没有关系。证据四，我没有地方住，需要地方住。被告王淑欣提交如下证据：证据一、候晓霞与董化龙离婚证明，证明婚姻情况。证据二、董化龙契税证明及发票一份，证明交易时间和交易数额，与王淑欣没有关系，交易数额67万元，与原告当时提供的数额相差巨大，原告无法提供如此之大的价格服务，房屋是他人购买，与被告王淑欣无关。原告平度市凯诺房产中介服务部质证意见：对证据一真实性无异议，但对其要证明的事项不认可。对证据二，1.对被告王淑欣取得该份证据的证据来源原告有异议，如果说被告王淑欣与被告董化龙没有任何关系，被告王淑欣如何取得这份证据，从证据内容可知，该证据应当保存在被告董化龙处；2.被告王淑欣说原告提供房屋的售价是88万，房东称少了90万不卖，但该房屋在房产部门登记的成交价是67万元，显然，三被告间的陈述自相矛盾，从看房时间、被告候晓霞和被告董化龙的离婚时间，本案涉案房产的网签时间，可以看出三被告是在蓄意逃避支付原告的中介佣金，而撇开原告私下成交。被告候晓霞与被告董化龙对被告王淑欣提交的证据无异议。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月19日，被告王淑欣（甲方）与原告平度市凯诺房产中介服务部（乙方）签订《物业需求看房协议》。买卖的物业名称为东宁园二手房，平度市东宁园小区B1栋3单元1楼东户，售价88万元，118.42平带储藏室2个共41平。合同约定委托期限：2020年5月19日起至找到合适物业止。甲方(包括但不限于甲方的代理人、亲属、朋友、同事及其他关联方)确认：在此次看房之前，没有任何其他中介代理机构向甲方(包括但不限于甲方的代理人、亲属、朋友、同事及其他关联方)推荐或带看过本协议所列物业。同时同意，甲方(包括但不限于甲方的代理人、亲属、朋友、同事及其他关联方)如与本协议所列物业的交易对象(房主或代理人)在本协议签订后一年内无论以任何条件私下成交，甲方都应双倍全额支付本协议约定的佣金。佣金费为房产实际成交价格2%，于甲方(包括但不限于甲方的代理人、亲属、朋友、同事及其他关联方)与业主(房主或代理人)签订房产认购合同之同时一次付清。合同签订当日，原告经营者宿学花与三被告共同去看了涉案房屋。2020年5月22日，被告候晓霞与被告董化龙在平度市民政局登记离婚。2020年5月28日，被告董化龙与涉案房屋原房主陈书来、关桂兰签订《山东省二手房买卖合同》，成交价67万元。2020年6月10日，涉案房产办理过户登记。本院认为，本案的争议焦点有二个，一是物业看房协议的性质及效力；二是被告是否应承担违约责任。一、关于物业看房协议的性质及效力。该协议约定原告为被告提供房源，直至找到合适的物业。并约定了佣金的标准为房产实际成交价格的2%，于甲方(包括但不限于甲方的代理人、亲属、朋友、同事及其他关联方)与业主(房主或代理人)签订房产认购合同之同时一次付清。该协议符合居间合同的特点，应为居间合同。该合同不违背法律法规的强制性规定，为有效合同。二、关于被告是否应该承担违约行为。居间合同签订后，双方均应按诚实信用原则自觉履行。当日，原告与三被告共同看了涉案物业。为购买该房屋，3日后被告候晓霞与被告董化龙办理了离婚手续，并在当月与涉案原房主签订买卖合同，6月10日办理了过户登记。被告辩称通过其他公司和其他渠道知道该房源信息，没有提交证据予以证实，本院不予认定。只能认定被告是通过原告的居间才知道该房源信息。后，被告董化龙以67万元的价格私下与房主成交。为购买该房产，候晓霞与董化龙在极短的时间内办理离婚，并购买了涉案房产，因此，仍应认定董化龙为王淑欣的代理人、亲属、朋友、同事及其他关联方。按合同约定，作为合同相对方的王淑欣应承担违约责任。根据本案实际履行情况，原告为此付出的劳动情况，及平衡双方的利益，应认定原告促成合同成立，综合考量被告王淑欣支付全部佣金已具有惩罚性，故不再承担其他违约责任。综上所述，王淑欣接受原告的中介服务后，利用中介人提供的媒介服务，绕开中介人直接订立合同，应视为原告完成了居间合同，应按合同约定向原告支付报酬。原告请求支付佣金予以支持，但不应以看房协议上的价格计算，应以实际成交价计算。原告对被告候晓霞、董化龙的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百四十六条的规定，判决如下：一、被告王淑欣于判决生效后十日内付给原告平度市凯诺房产中介服务部佣金13400元；二、驳回原告平度市凯诺房产中介服务部对被告候晓霞、被告董化龙的诉讼请求；三、驳回原告平度市凯诺房产中介服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，减半收取计340元，由原告平度市凯诺房产中介服务部负担210元，被告王淑欣负担130元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  刘德治二〇二〇年十二月二十七日书记员  王海蓓