北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8725号上诉人（原审被告、反诉原告）：张玮，女，1978年6月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杜亮，北京市中海律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京阳光凯盛房地产经纪有限公司昌平第一分公司，营业场所北京市昌平区沙河镇兆丰家园2号楼2-9-103室。负责人：于海涛，经理。委托诉讼代理人：王墨章，男，北京阳光凯盛房地产经纪有限公司昌平第一分公司员工。上诉人张玮因与被上诉人北京阳光凯盛房地产经纪有限公司昌平第一分公司（以下简称阳光凯盛第一分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初7837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张玮上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判阳光凯盛第一分公司赔偿张玮违约金5600元。事实与理由：第一，我方不存在违约行为，故不应当支付违约金。根据合同法规定，应当确定合同第三条第三款无效或者予以撤销，阳光凯盛第一分公司按该条款主张张玮违约，自然不成立。阳光凯盛第一分公司提供的合同封面印有“北京市建设委员会、北京市工商行政管理局……”，但实际上并不是官方的版本。阳光凯盛第一分公司恶意欺诈性地增加了合同第三条第三款“租赁期满，如乙方自用或乙方仍居住该房，乙方应提前通知甲方，甲方应无条件配合乙方将租赁期延长”，此条款明显损害张玮利益，恶意延长租赁期限，导致张玮在租赁期满后无法收房，显失公平，“自用”明显违反正常的交易习惯和房屋出租委托代理合同的常规，属于合同法第40条规定的“加重对方责任、排除对方主要权利”的格式条款无效的情形；阳光凯盛第一分公司未将双方所签订的合同向政府备案，违反国家有关法律法规的规定；阳光凯盛第一分公司为经营企业，其“自用”即用于经营，涉案房屋系民用住宅，合同第三条第三款规定“乙方自用”违反物权法第77条的规定。阳光凯盛第一分公司“自用”违反法律法规以及管理规约，未经有利害关系的业主同意，损害社会公共利益。综上，涉案合同第三条第三款符合合同法第52条规定的合同无效的法定情形，请法院依法确认无效。阳光凯盛第一分公司按照无效条款主张张玮违约不成立。同时，阳光凯盛第一分公司提供虚假的官方版本合同，恶意欺诈性地增加了合同第三条第三款的内容，张玮非专业人士，缺乏判断能力，在认为是真实的官方版本合同的重大误解情况下，在违背张玮真实意思情况下签订合同，完全属于合同法第54条、民法总则第147条、148条、151条规定的可申请撤销的合同条款情形。综上，合同第三条第三款属于可撤销合同条款，请求法院予以撤销。另外，张玮知道撤销事由之日为2020年1月20日，撤销时效应当自次日开始计算。第二，阳光凯盛第一分公司没有履行双方合同第三条约定的监督承租人的义务，存在重大过失构成违约，故阳光凯盛第一分公司应当承担违约责任，赔偿张玮违约金5600元。涉案房屋为民用住宅，仅用于居住。因阳光凯盛第一分公司没有履行监督承租人的义务，导致承租人违反国家法律，在涉案房屋内从事公司经营，接收大量有毒有害的化学试剂，并饲养猛犬扰民。第三，阳光凯盛第一分公司存在重大缔约过失，故应当承担由此造成给张玮的损失，应向张玮支付违约金5600元。阳光凯盛第一分公司在签订合同的过程中，故意以官方版本合同的名义与张玮签订非官方版本的合同，系签订合同时故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的情形。第四，阳光凯盛第一分公司在明显存在对承租人监管缺失的违约过错下，张玮坚决反对延长租期，但是阳光凯盛第一分公司未按照合同约定提前通知我方，在我方完全不知情的情况下，于2019年8月即进行超过6个月最长延租期限的转租，在擅自转租后，直至2019年12月31日凌晨，又以我方不认识的账户且未注明资金用途的转账方式，掩盖其违约行为。请二审法院认定阳光凯盛第一分公司应当承担未提前通知即越权转租的违约责任，并判决赔偿张玮违约金5600元。第五，张玮不存在违约行为，一审法院判决我方承担全部装修残值损失，显失公平，有违根据各自过错承担相应责任的法律原则。且阳光凯盛第一分公司提出的装修和物品费用金额，与其提供的证据不符，明显属于虚报。一审提交的房屋配货清单、工程计划申请单等证据，仅有阳光凯盛第一分公司单方盖章且无原件，无法证明真实性，应当不予认可。阳光凯盛第一分公司辩称，同意一审法院判决，不同意张玮的上诉请求和理由。阳光凯盛第一分公司向一审法院起诉请求：1.请求判令张玮支付违约金5600元、装修房屋费用48000元、配置的家具家电损失5300元、房屋差价4800元并退还租金8400元；2.本案诉讼费由张玮负担。张玮向一审法院反诉请求：1.确认双方之间签订的房屋租赁合同第三条第三款无效或者予以撤销；2.判令阳光凯盛第一分公司赔偿张玮两个月租金的违约金5600元；3.判令阳光凯盛第一分公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月23日，张玮（委托人，甲方）与阳光凯盛第一分公司（租赁代理机构，乙方）签订《房屋出租委托代理合同》，约定：甲方将坐落于北京市昌平区××镇××的房屋租给乙方；甲方将房屋租赁给乙方，乙方自用时也可以转租此房，并签署相关租赁合同，乙方在租赁合同范围内签署的合同文件，甲方均认可；乙方代理权限为代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续，代甲方向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；租赁期限41个月，自2016年8月1日起至2020年1月1日止；房屋每月租金2800元，按季交付；在合同期内，乙方不得低于此价格汇款，如乙方不自用时，为了便于出租，乙方出资对房屋进行了改善维修或添置设施等情况，费用由乙方出，甲方让乙方适当浮动出租价格，多出部分及所添置的设施归乙方所有；租赁期内，甲方提前收回房屋，无论转租、自用或因自身原因等造成本合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，并赔偿乙方二个月的合同约定的月租金为违约金，并赔偿乙方及乙方客户所造成的经济损失；违约方在解除合同当日，应无条件将租期内的剩余房租及其他费用全部退还乙方。该合同第三条第三款约定：租赁期满时，如乙方自用或乙方仍居住该房，乙方应提前通知甲方，甲方应无条件配合乙方将租赁期延长，但最长不超过6个月，乙方应按原租期标准支付租金。双方在该合同中还约定了其他内容。该合同封面还标注有“北京市建设委员会、北京市工商行政管理局、二〇〇八年五月修订”的字样。该合同附件的物品交接单载明了“大毛坯”。合同签订后，张玮交付了房屋，阳光凯盛第一分公司按照约定交纳了租金。2020年1月2日，张玮更换了涉案房屋的门锁，并于2020年1月11日收回了涉案房屋，于1月21日将涉案房屋对外出租。庭审中，阳光凯盛第一分公司称其电话告知张玮延长租赁期，并于2019年12月31日通过银行转账形式向张玮交纳2020年1月1日至2020年3月31日的租金8400元。张玮认可收到了租金8400元，但并未接到要求延长租期的电话，且其多次在租赁期限届满前表示不再续租或延长租期。在本案审理过程中，法院对涉案房屋的装饰装修情况进行了勘验，现场可见：入户门为防盗门，进门为客厅，客厅四白落地、屋顶有石膏线装饰、地面铺设木地板、屋顶顶灯两个、西侧窗边安装晒衣架、北侧墙壁安装暖气片，客厅内现有电视柜一个、两人沙发两个、沙发凳一个、三门简易衣柜一个、餐桌一个、餐椅两把、茶几一个、电视机一台、窗帘一个；南侧卧室门为白色，屋内四白落地、屋顶石膏线装饰、地面铺设木地板、南侧墙壁安装暖气片、屋顶顶灯一个，屋内现有三门简易衣柜一个、双人床一个、梳妆台一个、可移动桌子一个、椅子一把、空调一台；北侧卧室门为白色，屋内四白落地、屋顶有石膏线装饰、地面铺设木地板、南侧墙壁安装暖气片、屋顶顶灯一个，屋内有双人床一个、空调一台、窗帘一个；厨房屋内地面和墙面贴磁砖，屋顶为铝扣板吊顶（含灯一个），厨房内现有整体橱柜一套、抽油烟机灶具一套、热水器一个、冰箱一个；卫生间地面和墙面贴瓷砖，屋顶为铝扣板吊顶（含浴霸），内有马桶一个、淋浴喷头一个、置物架一个、浴室柜一个、镜子一面，卫生间外侧有洗衣机一台。双方当事人对现场情况均予认可，阳光凯盛第一分公司称该房屋内装饰装修及家具家电均由其配置，要求张玮赔偿其装修费用48000元和家具家电损失5300元，并提交阳光宝铂工程计划申请单和房屋配货清单佐证；张玮称该房屋内装饰装修和家具家电虽非由其配置，但因该房屋一直由人承租，不能确认是否系由阳光凯盛第一分公司配置，不同意赔偿装修费用和家具家电损失，对前述证据亦不予认可。庭审中，张玮为证明阳光凯盛第一分公司未尽合同约定的监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务，向法院提交如下证据：涉案房屋承租人接收快递的照片、化学试剂的发票、以涉案房屋为地址接收人为某公司的快递单据、承租人在涉案房屋门口张贴屋内有猛犬的告示的照片。阳光凯盛第一分公司对以上证据均不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。张玮与阳光凯盛第一分公司之间的房屋租赁合同，系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同属合法有效。关于张玮所称阳光凯盛第一分公司以官方版本合同欺诈其订立本合同，并添加合同第三条第三款，该款应属可撤销条款的反诉请求，法院认为，本案所涉合同签订于2016年，其应当在签订之日起一年内提出，张玮的撤销权已经消灭。另外，官方版本合同仅为参考文本，并非固定必须参照的合同文本，合同双方当事人可以协商合同内容，故阳光凯盛第一分公司使用官方合同版本的封面并不构成欺诈。故对张玮的该项反诉请求，法院不予支持。关于张玮所称本案合同第三条第三款应属无效条款一节，该合同文本虽由阳光凯盛第一分公司提供，但该条并不属于“加重对方责任、排除对方主要权利”的格式条款，不存在张玮主张的无效情形。故对张玮的该项反诉请求，法院不予支持。双方应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，双方约定了租赁期满时承租人延长租赁期六个月并按合同支付租金的内容，阳光凯盛第一分公司于租赁期满前的2019年12月31日将三个月租金汇入张玮账户，应视为其已经提前通知张玮要求延长租赁期，故张玮所称未接到通知的答辩意见，法院不予采信。关于张玮所称阳光凯盛第一分公司延长租期并非系出于自用或者其仍居住该房的前提条件，而是已经将该房屋对外出租，双方在合同中约定“甲方将房屋租赁给乙方，乙方自用时也可以转租此房”，故法院认为，阳光凯盛第一分公司将涉案房屋对外出租亦属于双方合同约定的“自用”情形，故对张玮的该项答辩意见，法院不予采信。张玮在收到延长期内租金后仍更换门锁收回房屋违反了合同的约定，应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故对阳光凯盛第一分公司要求张玮支付两个月租金作为违约金的请求，法院予以支持。关于阳光凯盛第一分公司主张张玮赔偿房屋差价4800元的请求，因其未提交证据证明其损失高于双方约定的违约金，故对其该项请求，法院不予支持。虽张玮实际收回房屋的时间为2020年1月11日，但因其采取了更换门锁、断水断电断暖气等方式，导致房屋无法实际使用，故对阳光凯盛第一分公司要求张玮退还已收取的8400元租金的请求，法院予以支持。张玮所称阳光凯盛第一分公司违约对其造成损失，不同意退还租金的答辩意见，无事实及法律依据，法院不予采信。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，双方约定阳光凯盛第一分公司出资对房屋进行改善维修和添置设施，经实际勘验，涉案房屋也进行了装饰装修并配备家具家电，虽张玮不认可系由阳光凯盛第一分公司装饰装修并添置相关设施，但其并未提供证据，故法院认定阳光凯盛第一分公司对涉案房屋进行了装饰装修并添置相关设施。因双方当事人均不申请对涉案房屋内的装饰装修残值损失及物品价值进行鉴定，法院根据装饰装修及设施添置的情况、剩余租赁期限酌情确定装饰装修的残值和物品损失的数额，并由张玮对阳光凯盛第一分公司予以赔偿。关于张玮主张**光凯盛第一分公司未尽合同约定的监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务，应当承担违约责任的反诉请求，因其未提供证据予以佐证，故对其反诉请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张玮于本判决生效后十日内退还北京阳光凯盛房地产经纪有限公司昌平第一分公司租金8400元；二、张玮于本判决生效后十日内支付北京阳光凯盛房地产经纪有限公司昌平第一分公司违约金5600元；三、张玮于本判决生效后十日内赔偿北京阳光凯盛房地产经纪有限公司昌平第一分公司装饰装修残值损失及物品损失5000元；四、驳回北京阳光凯盛房地产经纪有限公司昌平第一分公司的其他诉讼请求；五、驳回张玮的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，张玮提交了张玮与小区物业管家的微信聊天记录，用于证明阳光凯盛第一分公司没有履行监督承租人的义务，存在重大过错。承租人违法将民用住宅从事公司经营，饲养猛犬、接收存放化学物品扰民，引起居民报警和向小区物业投诉，阳光凯盛第一分公司应当承担违反国家法律法规的连带责任。阳光凯盛第一分公司发表质证意见称，认可是张玮和管家的聊天记录，但聊天记录的内容不认可。合同中没有关于化学物品和养狗的约定。本院认为上述材料涉及本案争议焦点，本院在此不予赘述，在判决说理部分予以论述。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，张玮申请调取2018年10月至2019年1月阳光凯盛第一分公司与实际承租人签订的房屋租赁合同。本院认为，张玮与阳光凯盛第一分公司之间的房屋租赁合同，系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当遵照履行。张玮上诉主张**光凯盛第一分公司提供的合同封面印有“北京市建设委员会、北京市工商行政管理局二〇〇八年五月修订”字样，但实际上并非官方版本，阳光凯盛第一分公司欺诈性增加的合同第三条第三款属于可撤销条款。对此，本院认为，本案所涉合同签订于2016年，张玮最多在合同签订后一年内行使撤销权，张玮的撤销权现已消灭，其在本案中要求对合同第三条第三款予以撤销，本院不予支持。张玮上诉主张**光凯盛第一分公司提供的合同封面印有“北京市建设委员会、北京市工商行政管理局二〇〇八年五月修订”字样，但实际上并非官方版本，阳光凯盛第一分公司欺诈性增加的合同第三条第三款应属无效。对此，本院认为，涉案房屋租赁合同封面上有“阳光凯盛地产”大写字样及标示，且官方版本合同系参考文本，并非不可协商、不可修改的固定文本，双方当事人可具体协商合同条款。第三条第三款虽然是阳光凯盛第一分公司所提供，但是并不属于“加重对方责任，排除对方主要权利”的格式条款，不存在张玮主张的无效情形。阳光凯盛第一分公司使用官方合同版本的封面，涉案合同中存在第三条第三款条文并不构成欺诈,张玮诉讼主张**光凯盛第一分公司以欺诈手段订立合同，请求确认合同无效的理由不能成立。涉案合同条款本身并未损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定，张玮诉讼主张合同存在损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定的情形，并要求法院以此确认合同无效，理由不足，本院不予支持。张玮上诉主张**光凯盛第一分公司没有履行双方合同第三条约定的监督承租人的义务，存在重大过失构成违约。涉案合同第二条第2款约定“甲方将房屋租赁给乙方，乙方自用时也可以转租该房屋，并签署相关租赁合同……。”一审法院据此认为阳光凯盛第一分公司将涉案房屋对外出租属于双方约定的“自用”情形，本院对此不持异议。张玮提交的证据不足以证明阳光凯盛第一分公司疏于履行合同第三条约定的监督承租人的义务，其以此要求法院认定阳光凯盛第一分公司违约，并承担违约责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。张玮上诉主张**光凯盛第一分公司存在缔约过失，要求阳光凯盛第一分公司赔偿其损失，向其支付违约金5600元。对此，本院认为，张玮与阳光凯盛第一分公司签订的涉案合同合法有效，张玮亦无法举证证明阳光凯盛第一分公司订立合同过程中的行为存在合同法第42条中的情形，故张玮的上述主张，于法无据，本院不予支持。张玮上诉主张其已提前通知阳光凯盛第一分公司合同期满后不再续约，但阳光凯盛第一分公司在未提前告知其的情况下，将房屋越权转租，并使用个人帐号又不注明资金用途向其转款，已构成违约，应当赔偿张玮违约金5600元。对此，本院认为，本案中，双方在合同中约定有租赁期满时承租人延长租赁期六个月并按合同支付租金的内容，且根据合同内容阳光凯盛第一分公司有权对外出租房屋。阳光凯盛第一分公司于租赁期满前的2019年12月31日将三个月租金汇入张玮账户，应视为其已提前通知张玮要求延长租赁期。故张玮的上述主张，与案件事实不符，本院不予支持。张玮在收到延长租期的租金后仍更换门锁收回房屋，构成违约，应当承担违约责任，一审法院判决其承担违约责任,向阳光凯盛第一分公司支付5600元违约金并无不当。虽张玮实际收回房屋的时间为2020年1月11日，但因其采取了更换门锁、断水断电断暖气等方式，导致房屋无法实际使用，故一审法院判决张玮向阳光凯盛第一分公司退还已收取的8400元租金，并无不当。关于剩余租赁期内的装修装饰残值损失和物品损失。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。本案中，阳光凯盛第一分公司按照双方合同约定，出资对房屋进行了装修并添置相关设施，一审审理期间，双方当事人均未申请对涉案房屋内的装饰装修及物品价值进行鉴定，故一审法院结合现场勘验情况、剩余租赁期限、物品损失等多方面情况，酌定张玮赔偿阳光凯盛第一分公司5000元并无不当，本院予以维持。张玮调取证据的申请，不属于法院依当事人申请调取证据的范围，故本院不予准许。综上所述，张玮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费415元，由张玮负担。本判决为终审判决。审 判 长  白 云审 判 员  李 妮审 判 员  李春华二〇二〇年十二月二十二日法官助理  吴银娇书 记 员  刘姊婕