广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1457号 上诉人（原审被告）：李生光，男，1954年2月21日出生，汉族，住广西藤县。 委托诉讼代理人：李远安（与李生光系父子关系），男，1980年3月16日，汉族，住广西藤县。 委托诉讼代理人：李斌，藤县东城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：广西壮族自治区藤县金鸡供销合作社，住所地广西藤县金鸡镇富民街。统一社会信用代码：91450422200284378B。 法定代表人：陈文锋，该社主任。 委托诉讼代理人：朱方耀，广西飞中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁辉党，广西飞中律师事务所律师。 上诉人李生光因与被上诉人广西壮族自治区藤县金鸡供销合作社（以下简称金鸡供销社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区藤县人民法院（2020）桂0422民初2441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 2 上诉人李生光上诉请求：1.撤销广西壮族自治区藤县人民法院（2020）桂0422民初2441号民事判决；2.依法查明事实后改判驳回金鸡供销社一审的诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人金鸡供销社承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。（一）上诉人李生光是被上诉人的职工，2012年3月起，被上诉人将其经营门市部分别分包给内部职工经营，并上交一定的款额给被上诉人，被上诉人将其没有依法取得位于藤县（即藤县金鸡镇洞荣村民委员会的路口）集体土地的所有权和使用权及破旧房屋（砖瓦木结构）所有权的情况下分包给上诉人经营，该旧房屋占地面116平方米，每月按款额450元（化肥）和生产168元／月。（二）根据上诉人与被上诉人于2014年11月27日签订《建设工程施工合同》和广西壮族自治区藤县人民法院于2016年5月20日作出的民事判决书充分证明：原属被上诉人的旺国分社的生产门市部危房占地面积220平方米由上诉人出资拆除重建二层钢混结构的房屋；该判决书只判决被上诉人与李光勇、霍东和上诉人李生光于2014年11月27日签订的《建设工程施工合同》无效及驳回的其他诉讼请求；被上诉人没有返还上诉人出资建造上述房屋的建房款给上诉人；一审没有判决上诉人出资建造的房屋归被上诉人所有和使用。我国有关物权的取得原则是依法取得、继受取得、建造取得，因此上述房屋是上诉人出资建造的，该房屋的所有权和使用权等其他利益均由上诉人李生光享有，而被上诉人对上述房屋不享有所有权和使用权，更没有处分权。（三）被上诉人与上诉人于2014年12月1日签订的《房屋租赁合同》属当然无效合同。根据2014年11月27日被上诉人与上诉人李生光等人签订的《建设工程施工合同书》和其与上诉人李生光与2014年12月1日签订的《房屋租赁合同书》充分证明了被上诉人所谓出租的房屋实际是上诉人李生光出资建造而成的。被上诉人在上诉人李生光出资建造的房屋未完成的情况下，将上诉人李生光正在建造中的房屋租给上诉人，并从2014年12月1日起收取上诉人的租金。上述的房屋是上诉人李生光出资建造而成的，依据我国物权取得的相关法律规定，该房屋所有权为上诉人李生光的，被上诉人不是该房屋的所有权人，依据现行有法律规定被上诉人是无处分权的，即被上诉人无权将上诉房屋出租。二、由于一审法院在认定事实方面错误，必然导致适用法律错误及处理结果不当。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 3 被上诉人金鸡供销社辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 金鸡供销社向一审法院起诉请求：1.判决解除金鸡供销社与李生光2014年12月1日签订的《房屋租赁合同》，七天之内将房屋交回给金鸡供销社；2.判决李生光支付截止2020年8月1日的租金102600元，2020年8月1日之后的租金按照合同约定的租金金额计算到李生光交回给金鸡供销社为止；3.本案诉讼费用由李生光承担。一审庭审时金鸡供销社将第2项诉讼请求更正为：判决李生光支付截止2020年8月1日的参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费102600元，2020年8月1日之后的房屋占有使用费按照合同约定的租金标准计算到李生光交回给金鸡供销社为止。 一审法院查明的事实：金鸡供销社是集体所有制企业，李生光系金鸡供销社的退休职工。2014年12月1日，金鸡供销社作为甲方与李生光作为乙方签订《房屋租赁合同书》，合同约定：由甲方将其所有的旺国分社生产门市部（面积约220平方米）租赁给乙方作普通商品营业场所使用，乙方必须按甲方的相关要求，自愿出资将承租的房屋进行除险、加固，经甲方验收合格后方可进行经营使用，乙方只享有租赁期内的使用权，由此而形成的资产所有权归甲方所有。租赁期限从2014年12月1日起至2029年11月30日止。2014年12月1日至2019年11月30日止，乙方每月缴交给甲方租金1500元；从租赁期的第六年起，每年度的租金金额在上年度租金金额的基础上递增5%，即2019年12月1日至2020年11月30日，乙方每月缴交给甲方租金1575元；2020年12月1日至2021年11月30日乙方每月缴交给甲方租金1654元等，每月的租金必须在当月的15日之前足额缴交。此外，双方对其他事项还作出了约定。合同签订后，金鸡供销社依约将涉案房屋交付给李生光建设后使用。在涉案房屋旁边有金鸡供销社的仓库，施工期间李生光搬到该仓库继续开门营业，涉案房屋建成后李生光又搬回生产门市部营业。上述合同签订后，李生光没有按照合同约定支付金鸡供销社所称的租金给金鸡供销社，截止2020年7月31日，李生光已经拖欠金鸡供销社所称的租金102600元。金鸡供销社曾以上门送达催款通知和申请当地 4 司法所调解等方式多次追讨，但李生光仍然拒绝支付金鸡供销社所称的租金。另查明，一审法院于2015年7月2日立案受理金鸡供销社与李生光、霍东、李光勇建设工程施工合同纠纷一案，经审理后于2016年5月20日作出（2015）藤民初字第1401号民事判决，认定：2014年4月22日，金鸡供销社与李生光、霍东、李光勇开会讨论金鸡供销社旺国分社房屋改造问题，李生光、霍东、李光勇均同意参加房屋改造。会议约定分别由李生光、霍东、李光勇负责改造生产百货、杂货门市部，每平方米交纳改造资金1000元。2014年9月24日，金鸡供销社发通知给李生光，告知其需交危房改造、除险加固工程款116000元，项目完工验收合格后多还少补，2014年9月28日前将款足额交到金鸡供销社财务处。2014年10月17日至10月31日金鸡供销社收到李生光交来危房改造、除险加固工程款共计116000元。该款金鸡供销社已于2015年7月16日前分五次退给李生光。2014年11月27日，金鸡供销社作为甲方与李生光、霍东、李光勇作为乙方签订《建设工程施工合同》。合同约定，由李生光、霍东、李光勇负责藤县金鸡供销合作社旺国分社危房除险加固项目……金鸡供销社与李生光、霍东、李光勇签订的《建设工程施工合同》，虽然是双方的真实意思表示，但由于金鸡供销社没有依法向相关职能部门申请办理取得《乡村建设规划许可证》，故金鸡供销社与李生光、霍东、李光勇签订由李生光、霍东、李光勇负责藤县金鸡供销合作社旺国分社危房除险加固项目工程的《建设工程施工合同》，违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条的强制性规定，且在本案法庭辩论终结前金鸡供销社也未申请办理取得《乡村建设规划许可证》，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定，金鸡供销社与李生光、霍东、李光勇签订的《建设工程施工合同》为无效合同。上述判决已发生法律效力。 一审法院认为，金鸡供销社将旺国分社生产门市部租赁给李生光使用，因该门市部属于违法建造的建筑物，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，金鸡供销社和李生光订立的《房屋租赁合同书》属无效合同。金鸡供销社在未取得合法手续的情况下将涉案建筑物出租，李生光明知金鸡供销社出租的涉案建筑物没有合法手续而与金鸡供销社订立租赁合同，双方均有过错，故双方均应对合同无效的后 5 果承担相应责任。无效的合同自始没有法律约束力，不存在解除合同的情形，金鸡供销社请求解除该合同没有法律依据，应予驳回。金鸡供销社已将李生光交来的涉案建筑物即旺国分社生产门市部建设工程款共计116000元退给李生光，金鸡供销社提出的其他诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，一审法院予以支持。李生光抗辩称，涉案房屋是李生光自筹资金建设的，房屋系李生光所有，不存在房屋占有使用费的问题，金鸡供销社实际上是欺诈了李生光，对该主张，李生光未能提供相应的证据予以证实，也与一审法院生效判决已经认定的事实相悖，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、李生光在本判决生效之日起七天内将其租赁的广西壮族自治区藤县金鸡供销合作社旺国分社生产门市部房屋交回给广西壮族自治区藤县金鸡供销合作社；二、李生光在本判决生效之日起七天内支付房屋占有使用费102600元给广西壮族自治区藤县金鸡供销合作社，2020年8月1日之后的房屋占有使用费按照合同约定的租金标准计算到李生光交回房屋给广西壮族自治区藤县金鸡供销合作社为止；三、驳回广西壮族自治区藤县金鸡供销合作社要求解除广西壮族自治区藤县金鸡供销合作社、李生光于2014年12月1日签订的《房屋租赁合同书》的诉讼请求。一审案件受理费1176元（广西壮族自治区藤县金鸡供销合作社已预交），由李生光负担。 上诉人李生光在二审期间向本院提交以下证据： 1.金鸡供销社交汇货款、日报单、房屋租赁合同书，拟证明上诉人承租被上诉人旺国分社即位于同荣路口右边（入同荣村方向）房屋，房屋租金为450元/月； 2.照片，拟证明上诉人承租被上诉人房屋的原貌，结构为简易砖瓦木结构，并由上诉人出资拆旧重建为钢混结构的二层房屋； 6 3.通知、收据、兴旺钢材销售清单、送货单、永顺陶瓷销售清单各项开支记录，拟证明上诉人出资建造涉案房屋的事实； 4.光盘，拟证明上诉人出资建造的房屋现状。 被上诉人金鸡供销社对上诉人李生光在二审期间提交的证据经质证认为：证据1中的日报单和本案无关联性，租赁合同书不是租赁涉案房屋，本案的涉案房屋面积是220平方米，租金应该是每个月2500元；证据2的照片是没有具体拍摄时间的局部照片，无法确认是涉案的房屋；对证据3的通知的真实性和合法性没有异议，但与本案没有关联性，证据3中的其他证据与本案无关；证据4光盘中的视频确实是涉案房屋的现状，但是不能证明是被上诉人出资建设，视频中也可以看出是上诉人正在使用，用于经营。 被上诉人金鸡供销社在二审期间没有提交新证据。 对于上诉人李生光在二审期间提交的证据，本院认证认为：上诉人李生光提供的证据与本案具有一定关联性，但不能证明上诉人拟证明的目的，本院将结合其与本案的关联性作为定案参考依据。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合上诉人李生光与被上诉人金鸡供销社的诉辩意见，本案的争议焦点为：涉案《房屋租赁合同书》是否实际得到履行，被上诉人金鸡供销社以涉案租赁合同请求上诉人李生光交回金鸡供销社旺国分社生产门市部房屋及参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费是否应当得到支持。 金鸡供销社以2014年12月1日与李生光签订《房屋租赁合同书》，李生光没有按照合同约定支付租金为由，提起本案诉讼请求解除合同，并要求李生光支付拖欠的租金并交回房屋。因此，本案应确定为租赁合同纠纷，并应对《房屋租赁合同书》的成立、效力及履行情况进行审查。经审查，金鸡供销社于2014年12月1日与李生光签订的《房屋租赁合同书》并非独立存在，而是与2014 7 年11月27日金鸡供销社与李生光、霍东、李光勇签订的《建设工程施工合同》有关联。李生光原为金鸡供销社退休职工，从90年代开始李生光就开始承包，后租赁金鸡供销社的生产门市部。2014年4月22日金鸡供销社与李生光、霍东、李光勇开会讨论约定由李生光、霍东、李光勇负责金鸡供销社的生产、百货、杂货门市部的危房改造工程。2014年11月27日，金鸡供销社与李生光、霍东、李光勇签订《建设工程施工合同》，约定由李生光、霍东、李光勇包工包料负责金鸡供销社的危房除险加固项目，工程内容为两层钢筋水泥框架结构，每层406平方米，工程期限为2014年11月27日至2015年1月26日共60天。李生光与霍东、李光勇独立负责各自的除险加固部分，其中李生光负责生产门市部的除险加固工程。2014年12月1日，金鸡供销社与李生光签订的《房屋租赁合同书》，约定李生光租赁金鸡供销社的生产门市部约220平方米，李生光自愿出资对所承租的房屋进行除险、加固，经金鸡供销社验收合格后方可经营使用，租赁期限自2014年12月1日至2019年11月30日止，合同期满或终止房屋按现状无条件归金鸡供销社所有。诉讼过程中，金鸡供销社与李生光确认李生光除险加固及租赁的范围均是指向生产门市部。可见，《房屋租赁合同书》的履行,是以《建设工程施工合同》的履行完成为前提，《房屋租赁合同书》约定的租赁物是《建设工程施工合同》约定由李生光自行出资完成除险加固，经金鸡供销社验收合格后的生产门市部。 但是，金鸡供销社与李生光在履行《建设工程施工合同》过程中，工程尚未完工双方即发生工程纠纷，金鸡供销社未对李生光完成的工程进行验收合格，更不存在双方对租赁房屋进行交付使用。2015年7月2日，金鸡供销社就《建设工程施工合同》诉至藤县人民法院，请求：1.确认《建设工程施工合同》无效；2.在合同无效的情况下，按照李生光、霍东、李光勇各自完成的工程量，根据各自的过错程度，经有关机构分别评估后，金鸡供销社支付相应的工程款给李生光、霍东、李光勇，其中李生光负责的工程评估价值应扣减原金鸡供销社已支付的78253元；3.结清工程款后，房屋的使用权归金鸡供销社所有。藤县人民法院经审理认为，由于金鸡供销社没有办理取得《乡村建设规划许可证》，违反《中华人民共和国城乡规划法》，故《建设工程施工合同》无效。该案诉讼过程中，金鸡供销社与霍东、李光勇签订《和解协议》，约定互不追究《建设工程施工合同》无效的法律责任。同时藤县人民法院 8 认为，由于金鸡供销社没有取得建设规划部门规划许可审批手续，无法通过委托有关鉴定机构的方式对李生光建设的旺国分社生产门市部二层楼房工程造价进行评估，经释明，金鸡供销社撤回评估申请，金鸡供销社应承担对其不利后果。最终，该案藤县人民法院判决认定《建设工程施工合同》无效，同时驳回金鸡供销社的其他诉讼请求。金鸡供销社请求结清工程款及确认房屋的使用权归其所有的诉讼请求被依法驳回后，一直未与李生光就《建设工程施工合同》未处理完成事宜妥善协商解决，李生光以其为涉案房屋建设方未结清工程款为由一直占有使用涉案房屋，直至金鸡供销社以租赁合同纠纷提起本案诉讼。本案诉讼过程中，李生光认为实际施工过程中已不止除险加固，而是拆除重建，且金鸡供销社在建设过程中要求增加施工内容。 以上事实及在案证据、各方当事人的陈述表明，李生光目前占有涉案房屋是因金鸡供销社与李生光未妥善解决建设工程施工合同纠纷，李生光认为其实际施工的工程已超出除险加固范围，金鸡供销社未与其结算清楚工程款从而占有涉案房屋，金鸡供销社与李生光并未就李生光承建的房屋进行验收交接使用，李生光更并非基于《房屋租赁合同书》而从金鸡供销社处接收使用租赁物。双方在《房屋租赁合同书》中明确约定李生光对承租的房屋进行除险加固，经金鸡供销社验收合格后方可经营使用，但现实际上双方在工程建设过程中已发生纠纷并诉至法院，《房屋租赁合同书》约定的租赁物交付使用条件尚未成就，双方亦未对租赁物进行交付使用，《房屋租赁合同书》事实上并未得以履行。金鸡供销社以李生光未按约交纳租金为由提起本案诉讼请求李生光承担《房屋租赁合同书》的相应违约责任缺乏事实依据。同时，在2016年5月20日作出的（2015）藤民初字第1401号生效民事判决中，藤县人民法院对金鸡供销社请求确认涉案房屋的使用权归其所有的诉讼请求已依法驳回，在此情况下，金鸡供销社仍以其为涉案房屋的权利人请求李生光参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，亦缺乏理据。本案中，上诉人李生光以涉案房屋由其出资建造而取得涉案房屋的所有权而抗辩无需承担责任的理由虽然不当，但由于双方签订的《房屋租赁合同书》实际并未得到履行，故金鸡供销社以租赁合同纠纷提起本案诉讼而请求上诉人李生光返还租赁物及参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的依据亦不足。一审法院认定双方履行了租赁合同并据此作出相应判决不当，本院依法予以纠正。鉴于合同效力属于人民法院主动审查 9 的范围，金鸡供销社既已就《房屋租赁合同书》诉至人民法院，故一审法院对《房屋租赁合同书》的效力予以审查并无不当。因生效判决认定金鸡供销社没有办理取得《乡村建设规划许可证》，其与李光生约定建造涉案生产门市部的《建设工程施工合同》无效，故一审法院认定金鸡供销社将《建设工程施工合同》约定建造好的生产门市部出租给李生光使用而签订的《房屋租赁合同书》也无效，并无不当，本院予以维持。因《房屋租赁合同书》无效，故对金鸡供销社请求解除合同的诉讼请求，一审法院依法予以驳回是正确的，本院予以维持，但因《房屋租赁合同书》未实际履行，金鸡供销社基于《房屋租赁合同书》无效而请求李生光参照《房屋租赁合同书》的约定支付房屋占用费及返还租赁物，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。至于金鸡供销社与李生光就《建设工程施工合同》尚未处理完毕的工程款结算、建筑物交付及占有费用负担等问题，双方可依法另行处理。 综上所述，一审判决认定事实部分错误，导致实体处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区藤县人民法院（2020）桂0422民初2441号民事判决； 二、驳回广西壮族自治区藤县金鸡供销合作社的诉讼请求。 一审案件受理费1176元（广西壮族自治区藤县金鸡供销合作社已预交），二审案件受理费1176元（上诉人李生光已预交），合计2352元。由广西壮族自治区藤县金鸡供销合作社负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱卓慧 审判员  李庆春 10 审判员莫芮 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理郭琪 书记员覃烯 书记员曾茵 11 附：本判决适用的法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。