湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初13963号原告：付亚，男，汉族，1989年11月15日出生，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：朱筱帆，湖北尊而光律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭仕钊，湖北尊而光（长沙）律师事务所律师。被告：湖南淼赢资产管理有限公司，住所地长沙市开福区金泰路**湘江世纪城悦江苑******。法定代表人：罗四美，系公司总经理。原告付亚诉被告湖南淼赢资产管理有限公司（以下简称淼赢公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。付亚的委托诉讼代理人彭仕钊，淼赢公司的法定代表人罗四美均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。付亚向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金7200元；2、判令被告向原告支付2020年6月ｌ1日至2020年7月14的房租2640元及滞纳金726元（滞纳金计算至2020年9月7日2640＊0.005＊55）；3、判令被告向原告支付房门维修费用950元；4、判令被告向原告支付墙面维修费用2100元；5、判令被告向原告承担律师费5000元；6、判令被告向原告承担所欠水费259.59元；7、判令被告承担本案全部诉讼费。以上金额合计18875.59元。事实与理由：原告与被告在2017年12月1日，就原告位于长沙市岳麓区××路××号××栋××的房屋签订了《房屋托管合同》，双方约定将原告的房屋托管给被告，全权委托被告代为办理房屋租赁事宜，租赁费用为2400元每月，由被告按季度支付，于每年3月、6月、9月、12月的五号，支付下一季度的租金，被告每年收取10%的租金作为托管费，合同履行期自2017年12月11日至2020年12月10日。同时双方约定，一方违反合同约定的，应当支付三个月的租金作为违约金。被告逾期交付租金超过一个月的，每日应承担千分之五的滞纳金，且原告享有单方解除合同的权利。2020年6月11日，被告无故未向原告支付该季度租金，原告多次向被告催缴，被告均拒绝按照合同履行约定，缴纳房租。2020年7月13日，原告向被告寄送了律师函，书面告知被告解除《房屋托管合同》，并要求被告按照合同约定交付违约金、房租及滞纳金，该律师函于2020年7月14日由被告签收。同日，原告委托小区物业进行收房时发现，房屋一处房门损坏严重，洗衣机被替换，墙面遍布污渍，于是原告于微信上要求被告赔偿以上损失，被告答应赔偿，但未就赔偿金额达成一致，遂拒绝付款。原告认为被告行为已经严重侵害了原告的合法权益，望判如所请。淼赢公司辩称，1.被告没有违约，原被告双方在今年3月份的时候，有过沟通，原告回复说“不租了，只要房子没有损坏，不会扣押金”。即房子没有损失就没有违约。2.就算违约，原告主张的违约金额不合理，管理费一年只有2000多元，违约时间就三个月，双方签订的合同是三年，差几个月到期，以合同没有履行完的时间算违约。3.对于原告主张的租金及滞纳金，被告与原告沟通时就表明不租了，让原告去看下房子，之所以交付房屋晚点，是为了给房屋打扫卫生，所以租金就不应再算了。4.对于房门维修费950元，涉及到损坏的东西，被告愿意承担，但是证据中的收据不够齐全，没有转账记录。且原告要求金额过高，实际在400元左右可以修复。5.对于墙面维修费，从视频看，没有原告所说的严重损毁，但是墙面上确实有贴东西的痕迹，花费200元可以修复，原告主张两千多元钱，基本把房屋整体都修复了一遍。收据上日期都没有。6.律师费，合同中都没有约定律师费承担，这是原告强加的。7.水费如确实有欠，愿意承担。8.作为公司的法人，在沟通方面我们确实没有做到位。被告已履行合同两年半的时间，受今年疫情的影响，且现在房子租金的价格都在往下调，跟原告沟通过，原告说“可以理解，只要房子没有损坏，愿意退押金”。被告可以做一些合理的赔偿，不能过高。另被告也是替原告打理这个房子，实际上尽心对卫生及租客的行为等进行了管理，也有辛苦的付出。经审理查明，2017年12月1日，付亚（甲方、委托人）与淼赢公司（乙方、受托方）签订了《房屋托管合同书》，约定将甲方位于长沙市岳麓区××路××号××栋××的房屋的房屋租赁事宜全权委托给乙方代为办理。……三、托管内容：托管租金为2400元／月，按季度支付，首次租金由乙方于签订本合同之日起10个工作日内以现金方式支付给甲方；以后租金支付日期为每个支付周期前5日。托管房屋租赁保证金为一个月租金。5、乙方收取甲方的资产管理费达成如下内容：（1）乙方每年收取甲方年度租金总额的10%作为资产管理费，乙方对甲方资产全权进行管理，如甲方房屋出现人为的损失，乙方需全额承担。（2）管理费收取方式：采取提前预收原则，首次收取当年管理费的一半，首次租金支付时相冲抵；第三次租金支付时，再予抵扣当年管理费的一半，合同期内，以此类推。四、本托管期限从2017年12月11日至2020年12月10日止，总计36个月。……六、双方权利义务：2.4合同期内乙方逾期支付租金累积达到一个月时，乙方应承担给甲方造成的损失，并按千分之五每天收取乙方滞纳金。2.8如乙方使用不当或人为损坏房屋设施设备的，由乙方负责恢复。2.11房屋使用中产生的费用由乙方承担。3.2房屋内所存房屋结构、上下水以及水、电、天燃气、暖气片等相关的设施，在托管期内出现非人为损坏，可委托乙方修理，相关费用经双方确认后由甲方承担；若本条上述设施出现人为损坏及其他设施损坏的，乙方应该负责修理并承担相关费用。3.5在履行合同过程中，若甲方违反合同约定给乙方造成损失的，乙方有权解除合同，且甲方应支付乙方本合同约定的单月租金作为违约金并退还全额保证金；若违约金不足弥补乙方损失的，甲方仍需要对不足的部分承担据实赔偿。乙方违反合同约定给甲方造成损失，甲方有权解除合同，且视保证金为违约金不予退还，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方仍需要对不足的部分承担据实赔偿。3．6双方违约责任：在合同执行过程中，甲、乙双方中的任意一方出现违约，均需向另外一方支付每年叁个月租金的违约金，由此造成本合同以外的其它损失，违约方也须一并承担。淼赢公司在合同上加盖公章，付亚的委托人龙小刚在合同上签字。合同签订后，淼赢公司交纳保证金2400元，并将付亚的房屋代为出租。付亚已收取至2020年6月10日的房屋租金。因淼赢公司未在2020年6月5日将下一季度的租金支付给付亚，付亚在多次催促未果的情况下，于2020年7月13日委托尊而光（长沙）律师事务所向淼赢公司发出《律师函》,要求解除合同，并要求淼赢公司支付房屋租金及滞纳金、违约金。淼赢公司于2020年7月14日收到。另查明,2020年7月14日，付亚委托橡树湾物业管家收验房屋，发现1个卧室门损毁严重，整体脱落，墙面有黏贴广告标语及使用污染痕迹。之后，付亚自行安排装修人员进行墙面修补及厕所除潮等花费2100元，更换整套卧室门花费950元。2020年8月14日，长沙供水公司向付亚发出催缴通知，涉案房屋尚欠水费259.59元。上述事实，有原、被告提交的并经当庭质证的房屋托管合同、转账记录、与被告法定代表人微信聊天记录、律师函、快递情况、收房视频、短信、收据、情况说明（物业）、微信聊天记录、通话记录以及原、被告的当庭陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，付亚与淼赢公司签订的《房屋托管合同书》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人应依约履行各自义务。付亚已将房屋交由淼赢公司出租,淼赢公司应依约按期支付租金。但淼赢公司在委托管理期限内未按合同约定期限向付亚支付房屋租金,付亚多次催促后仍未支付，故付亚依据合同约定有权单方解除合同。淼赢公司于2020年7月14日收到付亚解除合同的通知,本院确认付亚与淼赢公司签订的《房屋托管合同书》于2020年7月14日解除。同时付亚于当日收回案涉房屋。淼赢公司抗辩称，其已在2020年6月向付亚提出退还房屋，没有违约行为，但淼赢公司没有提供充分证据证实该主张，故本院对此抗辩意见不予采信。本案的争议焦点即为付亚的诉讼请求能否支付问题。关于付亚主张违约金7200元的问题。案涉《房屋托管合同书》约定，“乙方违反合同约定给甲方造成损失，甲方有权解除合同，且视保证金为违约金不予退还，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方仍需要对不足的部分承担据实赔偿”、“在合同执行过程中，甲、乙双方中的任意一方出现违约，均需向另外一方支付每年叁个月租金的违约金，由此造成本合同以外的其它损失，违约方也须一并承担”。本案中，因淼赢公司没有按约支付下季租金，构成违约，故应承担违约责任，故付亚请求淼赢公司支付合同违约金7200元的诉请,本院予以支持，因案涉合同约定保证金2400元视为违约金可予以抵扣,故淼赢公司还应向付亚支付违约金4800元。关于付亚主张的房租及滞纳金的问题。案涉《房屋托管合同书》约定，“合同期内乙方逾期支付租金累积达到一个月时，乙方应承担给甲方造成的损失，并按千分之五每天收取乙方滞纳金”。付亚的损失即为房屋收回前的租金损失，故付亚请求淼赢公司支付2020年6月11至2020年7月14日的租金2640元，于法有据，本院予以支持。付亚主张按日千分之五收取滞纳金，本院认为其主张过高且淼赢公司亦主张应降低标准，故本院根据案情并综合双方利益平衡，酌定由淼赢公司支付从2020年7月15日起2640元为基数按日万分之五计算至实际清偿之日止的利息。关于付亚主张的房门及墙面维修费和拖欠水费的问题。淼赢公司对卧室门脱落、墙面受损及尚欠水费的事实无异议，但认为维修费用过高。经查，付亚主张的墙面修补维修费2100元包括了厕所除潮等的维修费用，但具体费用不明，对此本院酌定由淼赢公司承担墙面修补费用500元。付亚主张的卧室门更换维修费950元，系其将包括门框房门在内的整套更换产生的费用，经查，在付亚收房视频中可体现房门门板是没有损坏，损坏部位是门套，对此本院酌定门套损失费用为550元。故淼赢公司应支付维修费用及水费1309.59元，对于超出本院认定部分，本院不予以支持。对于付亚主张的律师费的问题。因案涉合同未明确约定律师代理费的负担，故付亚该项请求，于法无据，本院不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:一、湖南淼赢资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付付亚违约金4800元;二、湖南淼赢资产管理有限公司于判决生效之日起十日内支付付亚租金2640元及支付自2020年7月15日起以2640元为基数按照日万分之五计算至实际付清之日止的利息；三、湖南淼赢资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付付亚维修费及水费1309.59元；四、驳回付亚的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费272元，适用简易程序减半收取为136元，由付亚负担59元，湖南淼赢资产管理有限公司负担77元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谭雄建二〇二〇年十二月二十二日法官助理黄倩书记员徐珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。