四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川05民终1901号 上诉人（原审被告、反诉原告）:唐振宇，男，1980年8月23日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：魏洋，四川结贤律师事务所律师。 委托代理人：唐国山，男，1945年8月13日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨必锐，男，1942年10月10日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：李江，四川程信律师事务所律师。 上诉人唐振宇因与被上诉人杨必锐房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省泸州市龙马潭区人民法院（2020）川0504民初1023号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 唐振宇上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判驳回杨必锐的全部诉讼请求或将本案发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由杨必锐承担。事实和理由:一、杨必锐是本案的违约方，因其自身原因导致涉案房屋不能腾空交付与唐振宇，杨必锐应按照《房屋买卖协议》约定承担违约责任，唐振宇无任何过错。唐振宇购买房屋系为了使用，现除了诉讼要求接房外，还一直积极找杨必锐、小区业主、相关部门进行协商，希望能妥善解决接房事宜，但杨必锐至今未能排解交房障碍，也未履行（2020）川0504民初1040号生效判决书。二、按照《房屋买卖协议》约定，杨必锐逾期未交付与唐振宇，所有购房余款唐振宇不予支付，视为付清房款。 杨必锐辩称：1.一审法院认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。杨必锐同意按一审判决确定的内容配合交房，对第三方的阻扰，同意配合处理。2.杨必锐已向一审法院提供证据证明杨必锐多次通知唐振宇接收房屋，但唐振宇拒不接收。现唐振宇向法院起诉是为了拖延交房时间，达到拒付剩余房款的目的。3.唐振宇在一审中未提供证据证明存在交房障碍。其主张的维修基金、消防验收问题与本案无关。4.杨必锐已将房屋过户与唐振宇，唐振宇应及时接收房屋以维护自己的合法权益，但唐振宇未行使权利。故唐振宇的上诉请求无事实和法律依据，应依法予以驳回。 杨必锐向一审法院起诉请求：一、判令唐振宇支付杨必锐购房尾款18万元；二、唐振宇支付杨必锐因逾期支付尾款产生的违约金10.8万元。三、一审案件诉讼费由唐振宇承担。 唐振宇向一审法院提出反诉诉讼请求：一、判令杨必锐立即履行合同约定的清空房屋及交房义务；二、判令杨必锐提供涉案房屋的消防验收合格证明；三、一审反诉诉讼费由杨必锐承担。 一审法院认定事实：杨必锐与唐振宇于2019年6月21日签订《房屋买卖协议》，约定杨必锐将位于龙马潭区××道××段××号××栋××号房屋出售给唐振宇，由杨必锐负责办理产权给唐振宇，房屋总价为32万元，付款方式为签订协议当日支付13万元整，待房屋交给唐振宇后，支付余款18万元。同时约定在签订该协议之日起至2020年1月16日，房屋应依照国家规定清空交付给唐振宇，逾期未交房视为违约，所有购房余款唐振宇将不予支付。杨必锐交房当日唐振宇应支付购房余款，逾期视为违约并按购房余款60%作为违约金。合同签订后，杨必锐将龙马潭区迎宾大道1段432号1栋01、02、03号房屋（用途为仓储）过户到唐振宇名下。 房屋过户后，杨必锐虽多次通知唐振宇接房，但因涉案房屋所在小区业委会以小区维修基金未完善等原因公告声明将阻拦房屋交付使用，且在杨必锐通知交房后，涉案房屋实际停放有他人车辆，唐振宇并未能实际占有、使用涉案房屋。为证明涉案房屋尚未清空交付，唐振宇于2020年1月16日向泸州市诚达公证处申请对涉案房屋现状进行证据保全，该处作出（2020）川泸诚证内字第349号公证书显示涉案房屋处停放有多辆机动车。2020年1月15日唐振宇向泸州市诚达公证处申请将购房款余款保管至该处、该处作出（2020）川泸诚保字第2号保管证书显示唐振宇有支付案涉房屋余款的履行能力。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，杨必锐与唐振宇签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议成立并生效，双方均应严守合同约定，全面履行义务。房屋产权过户后，杨必锐多次通知唐振宇接房，但都因涉案房屋受到其他人员的阻碍致使双方未能顺利交接，双方均应依照相关法律规定各自行使正当权利主张以排除阻碍因素。综合双方交房的实际情况和合同约定，双方对合同未能如约履行均负有一定责任，因此，一审法院对双方各自主张的违约责任依法均不予支持，双方应各自继续履行相关合同义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、杨必锐于一审判决生效之日起十日内将位于龙马潭区××道××段××号××栋××号房屋腾空后交付给唐振宇。二、唐振宇在杨必锐履行交房义务后的当日内支付杨必锐购房尾款18万元。三、驳回本诉杨必锐、反诉唐振宇的其他诉讼请求。本诉案件受理费5620元，一审法院减半收取2810元，由杨必锐承担。反诉案件受理费100元，一审法院减半收取为50元，由唐振宇承担。 本院二审期间，双方当事人均向本院提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。唐振宇向本院提交如下证据：1.龙马潭区迎宾大厦小区业主委员会的申明、告知函、泸州市龙马潭区人民政府莲花池街道办事处的回复。拟证明因杨必锐的原因导致本案争议房屋未能交付，唐振宇不能占有房屋，合法权利受损。杨必锐质证认为，申明与告知函系业主委员会的主观臆断，不符合事实，且与本案房屋的交付无关联性。街道办的回复表明不再干涉，后杨必锐多次联系唐振宇交付房屋未果。本院认为，该组证据与本案无关联性，对此本院不予采信。2.（2005）龙马民初字第658号民事判决书，照片四份、视频一份。拟证明因泸州市聚力房地产开发有限公司与保险公司的合同纠纷，现保险公司占用本案争议房屋，杨必锐未交付争议房屋。杨必锐质证认为，对判决书的真实性无异议，但判决书中载明的债务主体系泸州市聚力房地产开发有限公司，与本案无关联性，本案争议房屋已过户与唐振宇，应由唐振宇向保险公司主张权利。对照片、视频的真实性、合法性、关联性不予认可。本院认为，该组证据与本案无关联性，本院对此不予采信。3.合同签订时的视频一份。拟证明该合同真实合法，杨必锐应按合同交房，逾期唐振宇不支付购房余款。杨必锐质证认为，该视频并非新证据，不能达到唐振宇的证明目的。本院认为，该证据并非二审中的新证据，本院不予采纳。杨必锐向本院提交罗某的实情说明，拟证明唐振宇购买房屋时已知晓房屋现状，系基于价格低才购买。唐振宇质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。本院认为，证人罗某无正当理由未到庭作证，对其证言本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议焦点为杨必锐是否已完成本案争议房屋的交付义务。房屋交付义务主要包括房屋产权的转移交付与房屋使用的转移交付。杨必锐与唐振宇签订《房屋买卖协议》后已将争议房屋产权过户登记与唐振宇名下，故至此，杨必锐已完成房屋产权转移与唐振宇的交付义务。本案争议房屋至今未能按照合同约定清空交付系多因一果所致，双方均应按照合同约定及法律规定维护自身合法权益。杨必锐在《房屋买卖协议》约定的清空房屋交付日期前通知唐振宇收房，但唐振宇以房屋被他人占用为由拒不接收房屋。本院认为，双方均认可杨必锐在合同约定的期限前通知唐振宇接收房屋的事实，但唐振宇未向法院提交证据证明在交房时房屋存在不能交付的情况，唐振宇应承担举证不能的法律后果，故杨必锐已完成房屋使用的转移交付。综上，杨必锐已完成本案争议房屋的交付义务。对本案争议房屋未能按约定清空交付，唐振宇存在过错，对其上诉主张本院不予支持。 综上所述，上诉人唐振宇的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5620元，由上诉人唐振宇负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 剑 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇二〇年十二月十四日 书记员 毛 林