上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初24684号原告：张朝磊，男，1978年10月8日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：牟俊海，上海众华律师事务所律师。被告：詹金凤，女，1977年12月7日出生，汉族，户籍地安徽省，现住安徽省合肥市。被告：詹同寨，男，1976年11月17日出生，汉族，户籍地安徽省，现住安徽省合肥市。上述两列被告的共同委托诉讼代理人：詹可岩，上海李小华律师事务所律师。第三人：上海莘奉金高速公路建设发展有限公司，住所地上海市闵行区颛桥镇颛兴路**。法定代表人：苏德科，董事长。委托诉讼代理人：贺建芬，上海市金茂律师事务所律师。原告张朝磊与被告詹金凤、詹同寨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理，依法适用简易程序于2020年7月24日公开开庭进行了审理。审理中，本院经审查后认为上海莘奉金高速公路建设发展有限公司与本案系争事实存在利害关系，故通知上海莘奉金高速公路建设发展有限公司作为无独立请求权的第三人参加诉讼并于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人牟俊海、两被告的共同委托诉讼代理人詹可岩以及第三人的委托诉讼代理人贺建芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张朝磊向本院提出诉讼请求：1、两被告返还原告租赁合同押金人民币(币种下同)100,000元；2、两被告返还原告自2019年7月1日起至2019年7月23日止的租金28,441元；3、两被告承担原告维权合理支出的律师费8,000元；4、本案诉讼费由两被告承担。审理中，原告变更第二项诉请金额为20,447元。事实与理由：2011年11月15日，原告与被告詹同寨签订房屋租赁合同，约定詹同寨将上海市闵行区颛兴路XXX号的一楼、附一楼房屋(以下简称涉案房屋)出租给原告经营手机专卖，租赁期自2011年12月1日至2013年11月30日止，每年租金为40万元，付三押二，季度支付。签署协议后，双方各自履行义务，原告支付了被告押金10万元。2013年11月租期届满后，原告多次督促续签合同，但詹同寨以工作忙在外地为由一直未签署合同，双方按照原合同约定继续履行。2016年7月24日，经原告催促，詹同寨让其妻子詹金凤出面与原告续签合同，约定租期自2016年7月24日至2019年7月23日，原告已支付押金10万元，每年租金46万元，季度支付。合同履行过程中，原告向被告给付了至2019年7月23日止的租金。2019年7月10日左右，原告联系被告商议续租事项。此时涉案房屋的房东即第三人上海莘奉高速公路建设发展有限公司找到原告，称被告只向第三人支付了至2019年6月30日止的房租，2019年6月30日后第三人不再将涉案房屋出租给被告，被告已经没有转租的权限，并要求原告搬离涉案房屋。为保证原告能正常经营使用涉案房屋，原告代被告向第三人给付了自2019年7月1日至2019年7月23日止的租金，并向第三人支付了自2019年7月24日至2019年8月31日止的租金。后原告于2019年8月31日搬离涉案房屋。原告认为，原、被告之间的租赁合同已期满终止，故被告应当退还原告已付押金及多支出的2019年7月1日至2019年7月23日的部分租金。然经原告多次与被告沟通，被告均不予理会。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告詹金凤、詹同寨共同辩称，不同意原告的全部诉请。关于押金的返还，2011年11月10日双方签署的租赁合同第7.2条约定，原告不得拆除隔层，若需拆除需经被告同意，且到期后需恢复原样。当时原告口头承诺，若拆除则负责恢复原样，否则10万元押金由被告没收。合同履行过程中，原告拆除了隔层夹层，且未恢复原样，违反了双方约定，故押金不应返还。关于租金的返还，原、被告之间签订的房屋租赁合同于2019年7月23日期满终止，双方已经履行合同，原告提出返还与事实不符。关于律师费的支付，没有合同及法律依据。若法院认为前述款项应当返还，对于原告要求两被告共同返还，无异议。第三人上海莘奉金高速公路建设发展有限公司述称，对原、被告之间的合同并不太清楚，由法院裁判。被告和第三人于2014年12月3日签订房屋租赁合同，租期至2017年12月7日止。后双方未续签合同，但被告继续使用涉案房屋并支付租金至2019年4月7日。后被告未再支付房租，第三人一直进行催讨无果。根据双方合同约定，被告不按期支付租金，第三人可以自行解除合同，故第三人向被告邮寄过两份律师函表示解除合同，但均被退回。因原告系实际使用人，故第三人向原告收取了自2019年7月1日至2019年8月31日的租金。原告于2019年8月31日搬离涉案房屋后，第三人即收回了原被告承租的包括涉案房屋在内的房屋。原告搬离时涉案房屋的隔层并未拆除。经审理查明，2011年11月10日，原告张朝磊(承租方，乙方)与被告詹同寨(出租方，甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方上海市闵行区颛兴路XXX号房屋；租期自2011年12月1日至2013年11月30日止；乙方不得擅自拆除二楼，如需拆除需经甲方同意，方可拆除，合同到期需按原样恢复等内容。但该合同对租金并未作约定。2011年11月15日，原告张朝磊(乙方)与被告詹同寨(甲方)签订《合同》，约定甲方将涉案房屋租借给乙方经营手机专卖；租期自2011年12月1日至2013年11月30日止；年租金为40万元，付三押三，季度支付；每季度提前15日支付房租，逾期每日按千分之五缴纳滞纳金；物业管理费每月200元，季度支付；乙方未经甲方同意不得擅自改变房屋结构、经营性质、转租他人等。前述合同签订后，原告向被告詹同寨支付了10万元押金，被告詹同寨向原告交付了涉案房屋。前述合同约定租期届满后，原告继续使用涉案房屋。2016年7月24日，原告张朝磊(承租方，乙方)与被告詹金凤(出租方，甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租期自2016年7月24日至2019年7月23日，乙方已支付甲方押金10万元；年租金46万元，季度支付；乙方租赁期间，由乙方租赁而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费，物业管理费每月200元，季度支付。合同履行过程中，原告通过案外人王某向被告詹金凤支付了至2019年7月23日止的租金。另查明，2014年12月3日，第三人上海莘奉金高速公路建设发展有限公司(出租方，甲方)与被告詹金凤(承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将上海市闵行区颛兴路XXX号部分、183号部分，建筑面积楼上316.07平方米、楼下113.26平方米出租给乙方作为商业使用；租期自2014年12月8日至2017年12月7日；每日每平方米建筑面积楼上4元、楼下8元，月租金共计66,000元；每两个月一付。该合同还对其他内容作了约定。后该合同约定租期届满，被告詹金凤仍继续使用涉案房屋。据第三人陈述，被告向第三人支付至2019年4月7日止的租金。而据被告陈述，被告已向第三人支付至2019年6月30日止的租金，但被告未提供相应依据。因被告欠付第三人租金，故第三人于2019年7月要求原告搬离涉案房屋。原告为保证自身对涉案房屋的正常使用，遂通过案外人上海搜机城通信设备有限公司于2019年7月12日向第三人支付2019年7月1日至2019年8月31日的房租共计55,120元、于2019年7月25日向第三人支付租赁押金25,000元。2019年8月31日，原告搬离涉案房屋。现原告以讼称事由诉至法院。以上事实，由原告提供的《合同》、《房屋租赁合同》、租金及押金支付凭证，两被告共同提供的2011年11月10日《房屋租赁合同》、2014年12月3日《上海市房屋租赁合同》等证据以及当事人当庭陈述所证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告詹金凤就涉案房屋租赁事宜于2016年7月24日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定，属有效合同，双方应按约履行。现该合同所约定的租期已届满，原告亦已搬离涉案房屋并由作为房屋权利人的第三人收回了涉案房屋。故原告已缴纳的押金10万元，被告詹金凤理应返还。至于被告所辩称的原告拆除夹层未恢复原状、应没收押金的意见，本院认为，首先，被告并未就此提供相应证据材料以证明双方曾就此达成一致意见；其次，被告亦无证据证明原告拆除了夹层。故就被告的辩称的意见，本院不予采纳。就原告主张的租金返还，本院认为，被告詹金凤作为涉案房屋的出租人依法保障原告正常使用涉案房屋系其主要义务，然在租期内，且不论被告詹金凤向第三人支付的租金的具体截止时间，即便按被告陈述支付至2019年6月30日，被告也存在欠付第三人租金的违约行为。现因被告詹金凤欠付租金的行为，导致第三人要求原告搬离。原告为保障正常经营使用涉案房屋，在已向被告给付了2019年7月1日至2019年7月23日止的租金的情况下，又再次向第三人支付了该期间的租金。对于该期间，原告重复支出的租金是否应当返还，本院认为，若按被告的意见，被告与第三人的租赁关系尚存，则被告未按约向第三人给付该期间的租金，原告向第三人给付该期间的款项可视为系代被告给付，原告重复支出的费用，被告理应返还；若按第三人的意见，被告与第三人的租赁关系已于2019年7月解除，被告自2019年7月即无权出租涉案房屋、亦无权收取租金，对其已收取的原告租金，被告亦应当予以返还。故无论从何角度，被告均应当返还原告多支出的2019年7月1日至2019年7月23日止的租金。现原告主张的返还金额亦属合理，故本院就该项诉请予以支持。就原告主张的律师费的支付，因无合同依据，本院不予支持。就原告要求两被告共同负担前述款项给付的义务，两被告均表示同意，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告詹金凤、詹同寨于本判决生效之日起七日内返还原告张朝磊押金100,000元；二、被告詹金凤、詹同寨于本判决生效之日起七日内返还原告张朝磊自2019年7月1日起至2019年7月23日止的租金20,447元；三、驳回原告张朝磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,514.41元，由原告张朝磊负担159.94元，由被告詹金凤、詹同寨负担1,354.47元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年十二月七日书记员 王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……