湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终13071号上诉人（原审被告、反诉原告）：郝灿标，男，1980年12月27日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：龙蛰渊，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：何亮，男，1979年8月21日出生，汉族，住湖南省华容县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南长沙金房子物业管理有限公司，住所地：湖南省长沙市天心区涂新社区****。法定代表人:廖振华，董事长。委托诉讼代理人：邓盛，广东君言（长沙）律师事务所律师。上诉人郝灿标、何亮因与被上诉人湖南长沙金房子物业管理有限公司（以下简称金房子公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院作出的（2020）湘0121民初1712号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人何亮在收到《长沙市中级人民法院预交诉讼费通知》后，未按照该通知要求于指定期限内预交上诉案件受理费，亦未存在减、缓、免的情况，本院作出（2020）湘01民终13071号之一民事裁定书，按上诉人何亮自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。上诉人郝灿标上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判或发回重审；二、判令由何亮、金房子公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、金房子公司应当承担垃圾清运责任。一审判决对垃圾清运事实是否完整的举证责任分配错误。物业服务合同中已经对金房子公司应当尽到的物业服务义务进行了明确的约定，但金房子公司一直称提供了良好的物业服务，根据相关法律规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。现金房子公司提供不出证明已经履行了合同义务，尤其是垃圾清运工作，应由金房子公司承担不利后果。垃圾清运记录以及其他安保义务记录应由金房子公司保管，但金房子公司一审中，一直没有提供该证据，根据相关规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立，人民法院应当作出不利于金房子公司的推定；二、一审判决认定的垃圾清运的时间、垃圾清运运输地点、垃圾清运费用均与事实不符。根据郝灿标提供的垃圾清运费支付凭证，至今仍是郝灿标负责垃圾清运，而且是从本小区18栋运至较远的垃圾站，费用前面是1600元/月，后面涨到2400元/月，金房子公司庭审中多次自认郝灿标超市所产生垃圾为其服务范围内，金房子公司并未进行垃圾清运的事实，在2019年11月25日社区进行调解，达成协议后，金房子公司还是并未履行垃圾清运等物业服务，而且是在2020年5月才提供垃圾清运服务的；三、物业费计算错误。根据合同约定，车库、杂屋、商业门面、写字楼、住宅改商业（包括车库）的收费标准按照湖南物价局湘价服（2010）76号文件标准收取进行计算。但该文件并没有明确具体收费标准，应当按照1.3元/平方米/月计算。一审判决以其他商业门面以2元/平方米/月标准收取推定郝灿标承租的18栋的物业费按此标准收取是错误的；四、郝灿标主张的损失费及违约金理应得到支持。郝灿标从未享受金房子公司提供的物业服务，物业服务根本达不到服务管理质量，尽管郝灿标多次要求金房子公司提升服务，但金房子公司并未改善。按照金房子公司提供的《红树湾物业管理委托服务合同》，物业公司提供的各项物业服务，包括但不限于保安、门禁、清洁、进行交通管理，使小区车辆停放有序，道路畅通等服务，但实际上，物业公司不仅不按质、量做好物业服务，反而对郝灿标断电，对郝灿标的超市经营是灾难性的。金房子公司的行为，未尽到服务义务，其物业服务存在重大问题，严重违反合同约定。针对郝灿标的上诉，金房子公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法维持。针对郝灿标的上诉，何亮并未进行答辩。金房子公司向一审法院起诉请求：一、郝灿标、何亮立即向金房子公司支付2018年12月1日至2019年11月30日的物业费126114元，并支付逾期违约金23015元；二、本案诉讼费由郝灿标、何亮承担。郝灿标一审反诉请求：一、金房子公司支付物业管理费（垃圾清运费）合计人民币27200元；二、金房子公司支付因停电、车辆管理混乱导致的损失费合计人民币10000元；三、金房子公司退还无故扣押的郝灿标的装修押金人民币5000元；四、金房子公司承担违约金20000元；五、反诉诉讼费用由金房子公司承担。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实。1、2018年11月15日，郝灿标、何亮作为乙方（承租方）与作为甲方（出租方）的案外人湖南铭畅商业管理有限公司、周科锋签订一份《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于长沙县万家丽北路69号红树湾18号栋第一、二层部分商业区域及地下负一层仓库从事商业经营活动（超市经营），第一、二层部分商业区域实测建筑面积为4672.07平方米，负一层仓库面积为210平方米，租赁期间为10年，从2018年11月15日起至2028年11月14日。甲乙双方约定，自房屋移交至乙方（该房屋租赁合同签订次日起，视为将该房屋移交乙方之日）起的前5个月为免租装修期，该期间不算租赁费，但物业费、水电费等其他费用，由乙方据实缴纳并不得拖延，不得减免。2、2017年9月11日，金房子公司与红树湾业主委员会签订《红树湾物业管理委托服务合同》，该合同约定合同期限5年，从2017年9月1日至2022年8月31日。物业费收费标准为18号栋住宅按照1.3元/平方米/月（不含架空层）,车库、杂屋、商业门面、写字楼、住宅改商业（包括车库）的收费标准按照湖南物价局湘价服（2010）76号文件标准收取。合同第三十五条约定：“业主应按照本服务合同的约定，按月足额向乙方交纳物业服务费和其他应付费用。逾期6个月未交费者视为违约。从违约之日起每天按欠费总额千分之二收取违约金，乙方可通过诉讼程序进行追缴。”另，该协议针对物业服务事项、物业管理服务质量、双方责任及合同解除的条件等条款进行了相关约定。上述协议签订后，金房子公司一直为小区提供物业服务至今。3、郝灿标、何亮自2018年11月15日承租案涉房屋起未向金房子公司交纳涉案房屋物业费。金房子公司于2019年12月6日上门张贴《物业费交费通知书》向进行书面催缴，催缴的欠费期间为：2018年11月15日至2019年11月30日。二、双方当事人有争议的事实。1、涉案房屋的物业费收费标准及欠缴期间。郝灿标认为应按1.3元/月/平方米收取。金房子公司认为何亮、郝灿标承租18栋一、二层房屋属于商业门面，承租的仓库属于合同约定中的杂屋，均应按2元/月/平方米的标准收费。一审法院认为，根据《红树湾物业管理委托服务合同》的约定，18号栋住宅按1.3元/平方米/月收取物业费，商业门面按湖南物价局湘价服（2010）76号文件收取，但该文件并没有明确具体的收费标准。金房子公司提交的红树湾小区第二届业主委员会出具的证明，确认商业性质门面的物业服务收费标准一直按照2元/平方米/月收取。根据金房子公司实际收取的物业费情况看，金房子公司对其他商业门面亦是按2元/月/平方米的标准收取，并非按合同约定的1.3元/平方米/月收取，据此，一审法院认为何亮、郝灿标承租的18栋第一、二层房屋的物业费应按为2元/平方米/月计算。关于仓库的物业费标准，本案仓库位于地下车库，仓库的实际用途为储存货物，与“杂屋”用途一致，根据湖南物价局湘价服（2010）76号文件中的《湖南省物业服务收费管理办法》第十八条第二款规定，由业主购买（使用）的车库、层高达到2.2米杂屋的公共性物业服务费按照同类型住宅收费标准的50%收取，据此可认定金房子公司与红树湾业主委员会在2017年9月11日签订《红树湾物业管理委托服务合同》时已就仓库的收费标准进行了约定，即0.65元/平方米/月（1.3元/平方米/月×50%）。关于欠费期间问题，因郝灿标提出在一审法院审结的（2019）湘0121民初298号案件中，已经判令该案被告支付涉案房屋物业费至2018年11月30日，经与金房子公司确认，该案房屋与本案何亮、郝灿标承租的房屋一致。郝灿标主张2018年11月15日至2018年11月30日期间属于重复收费，金房子公司对此予以认可并主张物业费从2018年12月1日计算至2019年11月30日，一审法院予以确认。2、金房子公司的服务是否存在瑕疵。金房子公司认为，其已按照合同约定履行了提供物业服务的义务。何亮、郝灿标认为，在金房子公司提供物业服务期间，小区内存在垃圾清运不及时、安保、车辆停放、引导等物业服务不到位的问题，对超市经营造成了较大影响。一审法院认为，金房子公司作为案涉小区的物业服务单位，应严格按照合同约定对小区公共环境卫生、小区安全防范等方面进行服务和管理。结合庭审查明的事实及一审法院已审结案件确认的事实，郝灿标、何亮承租的房屋位于18栋，欠缴物业费期间，该楼栋并未纳入小区门禁范围，安全隐患大。同时，金房子公司在审理中也认可有四、五个月时间是由何亮、郝灿标自行将垃圾清运至小区垃圾站，虽双方对清运时间有争议，但何亮、郝灿标自行清运垃圾事实存在。综上，金房子公司在提供物业服务过程中确实存在瑕疵。3、关于垃圾清运费的问题。金房子公司虽认可何亮、郝灿标存在自行清运垃圾的事实，但双方对具体垃圾清运时间、垃圾清运费具体金额有较大争议。一审法院认为，郝灿标仅提供了垃圾清运费的收据，收据仅写明益美特超市垃圾拖运费且只有案外人个人签字，何亮、郝灿标不能提供充分证据证明垃圾清运费已实际产生、具体金额及由谁支付等问题。同时，根据金房子公司陈述，何亮、郝灿标所承担的理应由金房子公司承担的工作仅是将垃圾从超市后的垃圾点拖运至小区垃圾站，距离只有几百米，故何亮、郝灿标主张的一个月1600元或2400元的垃圾清运费过高。基于何亮、郝灿标承担了金房子公司垃圾清运的部分工作，金房子公司理应就何亮、郝灿标由此产生的垃圾清运费予以赔偿，鉴于何亮、郝灿标自行清运垃圾产生的费用无法确定，一审法院酌情将何亮、郝灿标自行清运垃圾产生的费用纳入物业提供服务存在瑕疵对物业费予以折减的范畴中，垃圾清运费不再另行支持。一审法院认为：一、何亮经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论的权利，不影响一审法院根据查明的事实依法作出裁判；二、关于金房子公司的本诉诉请。1、物业费支付问题。金房子公司与涉案小区业主委员会签订的《红树湾物业管理委托服务合同》合法有效，该合同效力及于全体业主。郝灿标、何亮承租物业后，是实际的物业使用人，且租赁合同约定物业费由其支付，何亮、郝灿标应按照约定向金房子公司支付物业费。何亮、郝灿标拒缴物业费对其他依约交纳物业费的业主不公平，也不利于金房子公司正常运作及对小区公共设施的维护、维修、管理。但鉴于金房子公司的物业管理服务瑕疵对何亮、郝灿标的生活及经营产生了一定影响，一审法院结合本案具体情况，酌情确定何亮、郝灿标按照约定标准的80%向金房子公司支付自2018年12月1日至2019年11月30日期间欠缴的物业费为91014.14元（4672.07平方米×1.3元/月/平方米×12个月×80%+210平方米×0.65元/月/平方米×12个月×80%）。2、违约金的支付问题，何亮、郝灿标拒交物业费的行为虽不妥当，但金房子公司的物业管理服务确实存在瑕疵，金房子公司未提交证据证明何亮、郝灿标拖欠物业费的行为给其造成了额外的重大损失，对于金房子公司要求何亮、郝灿标承担违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。三、关于郝灿标的反诉诉请。1、请求金房子公司支付垃圾清运费27200元，因郝灿标未提供充分证据证明，且一审法院已将垃圾清运问题纳入物业服务瑕疵中，在物业费折减额度中予以考量，金房子公司已就垃圾清运问题承担了相应责任，在此不再另行支持垃圾清运费；2、请求金房子公司支付因停电、车辆管理混乱导致的损失10000元，一审法院认为郝灿标未提供证据证明金房子公司存在停电行为及给其造成的损失，且该请求系侵权之诉，与本案物业合同纠纷不属同一法律关系，郝灿标可另案主张。对于郝灿标认为金房子公司存在车辆管理上的服务瑕疵，但其未提供充分证据证明这一事实真实存在且由此给其带来的损失，且一审法院已在本诉部分就管理瑕疵对物业费进行了折减，就该项诉请一审法院不予支持；3、请求金房子公司退还装修押金5000元。审理中，金房子公司表示只要收取了装修押金，郝灿标可持收据去物业领取，但郝灿标未能向一审法院出示装修押金收据，一审法院无法确定押金是否缴纳、由谁缴纳、退给谁，对于该项诉请，一审法院不予支持，郝灿标如有押金收据可自行去物业公司领取；4、请求金房子公司承担违约金20000元。一审法院认为，金房子公司在提供服务上虽存在瑕疵，但郝灿标自承租案涉房屋起一直未缴纳物业费，也存在违约行为，故对郝灿标请求金房子公司承担违约金的诉请不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《物业管理条例》第四十二条之规定，遂判决：一、限郝灿标、何亮在本判决生效后十日内向金房子公司支付物业费91014.14元；二、驳回金房子公司的其他诉讼请求；三、驳回郝灿标的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费3283元，减半收取1641.5元，由金房子公司负担641.5元，郝灿标、何亮共同负担1000元，反诉受理费1355元，减半收取677.5元，由郝灿标负担。本案二审过程中，郝灿标向本院提交如下新的证据：超市方代表与金房子公司代表现场协商的录音（文字版）。拟证明垃圾清运是由金房子公司负责。针对郝灿标向本院提交的该份证据，金房子公司发表如下质证意见：该证据不是二审新证据，内容是郝灿标的个人陈述，对金房子公司没有法律效力。金房子公司二审并未向本院提交新的证据。针对郝灿标向本院提交的该份证据，何亮并未发表质证意见。根据当事人的举证、质证，本院对郝灿标提交的新的证据认定如下：郝灿标并未向本院提交保存在电子媒介中的录音，只向本院提交了录音转换后的文字，本院无法核实该份证据的真实性，故不予采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。因一审判决对何亮、郝灿标应付物业费计算公式书写存在笔误，本院现更正为：4672.07平方米×2元/月/平方米×12个月×80%+210平方米×0.65元/月/平方米×12个月×80%=91014.14元。本院认为：金房子公司与涉案小区业主委员会签订《红树湾物业管理委托服务合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。金房子公司及涉案小区全体业主均受该合同约束，金房子公司应提供符合该合同约定标准的物业服务，郝灿标承租涉案小区房屋后，系房屋实际使用人，且郝灿标与房屋出租人签订的《租赁合同》中约定物业费由承租方支付，故郝灿标应按约向金房子公司支付物业服务费。物业服务费系物业产权人、使用人委托物业管理单位对小区内的房屋等公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用，该费用的收取对象系全体业主，物业费用途也面向小区整体和全体业主，业主系全方位享受物业服务，不得以物业服务存在瑕疵而拒绝支付全部物业费。本案中金房子公司确实在垃圾清运等方面存在物业服务瑕疵，对郝灿标的生产经营产生了一定影响，一审酌情判决郝灿标、何亮按约定物业服务费的80%向金房子公司支付物业服务费91014.14元并无不当，其中郝灿标承租涉案小区房屋用于超市经营的房屋面积因合同和相关文件并无明确收费标准，一审判决参照小区其他商业门面物业服务收费标准按照2元/平方米/月收取较为合理，仓库面积按照“杂屋”0.65元/平方米/月标准收取并无不妥，本院均予以确认。郝灿标要求金房子公司向其支付垃圾清运费的问题。因郝灿标提供的现有证据不能充分证实垃圾清运费用实际发生，且一审判决减免郝灿标物业费主要理由也是金房子公司存在垃圾清运瑕疵，因此一审判决对郝灿标该项请求不予支持，并无不当，本院予以维持。郝灿标请求金房子公司支付因停电、车辆管理混乱导致的损失10000元，一审法院认为郝灿标未提供证据证明金房子公司存在停电行为及给其造成的损失，且该请求系侵权之诉，与本案物业合同纠纷不属同一法律关系，郝灿标可另案主张，并无不当。对于郝灿标认为金房子公司存在车辆管理上的服务瑕疵，但其未提供充分证据证明损失情况，且一审判决为避免与已在本诉部分就管理瑕疵对物业费进行了折减重复计算而不予支持，并无不当，本院亦予以维持。郝灿标请求金房子公司承担违约金20000元，因其亦存在拒交全部物业费的违约情形，故本院不予支持。综上所述，上诉人郝灿标的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4638元，由上诉人郝灿标负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二〇年十二月二十二日法官助理冷子剑书记员毛韧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。