广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21679号上诉人（原审原告）：广东普拓经济发展有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：何利耀，职务董事长。委托诉讼代理人：周军伟，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：简洁琳，广东君厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市南方大厦商贸发展有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：黎绮青，职务董事长。委托诉讼代理人：周红华，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王铭，广东君信律师事务所律师。原审第三人：广州南方大厦数码市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：何利耀，职务执行董事。委托诉讼代理人：周军伟，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：简洁琳，广东君厚律师事务所律师。原审第三人：广州市南方大厦集团有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：张嘉玲，董事长。委托诉讼代理人：吴嘉慧，该公司员工。上诉人广东普拓经济发展有限公司（以下简称普拓公司）因与被上诉人广州市南方大厦商贸发展有限公司（以下简称南大商贸公司），原审第三人广州南方大厦数码市场经营管理有限公司（以下简称南大数码公司）、广州市南方大厦集团有限公司（以下简称南大集团）合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院(2019)粤0103民初7991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。普拓公司、南大数码公司共同委托诉讼代理人周军伟、简洁琳，南大商贸公司委托诉讼代理人周红华、王铭，南大集团委托诉讼代理人吴嘉慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。普拓公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判南大商贸公司继续履行《关于延续南方大厦国际电子数码城项目合作经营合同框架协议》（以下简称《框架协议》）并续签该《框架协议》项下的系列合同。2.判令南大商贸公司承担本案诉讼费用。事实与理由：（一）一审法院认为《框架协议》已不具备履行条件，属认定事实不清，适用法律错误。1.南大数码公司与南大商贸公司办理案涉场地的交接手续，系因南大商贸公司于2019年9月1日至案涉场地暴力强行回收场地，导致南大数码公司员工受伤，南大数码公司出于维稳目的配合办理交接手续。2.经营委托管理协议等一系列合同的终止，并不是该《框架协议》无法继续履行的前置条件。如南大商贸公司按照《框架协议》的约定履行义务并续签该系列合同，南大数码公司可以继续经营南方大厦国际电子数码城，以实现该《框架协议》的合同目的。3.南大商贸公司通过暴力方式强行接管的行为，违反了民事法律的诚实信用原则，严重损害了普拓公司的利益。（二）《框架协议》所约定的20年经营权，实际上在2014年8月26日南大集团与广州市房屋安全管理所就南方大厦旧楼达成租期五年的《广州市直管房(非住宅)租赁合同》时已经成就履行条件，该履行条件不因南大集团是否取得2019年9月30日后的南方大厦旧楼租赁权而改变，普拓公司也不应承担租赁权证明的举证责任。1.对于2019年9月30日后广州市房屋安全管理所是否继续租赁南方大厦旧楼给南大集团的事实认定上，目前并无证据证明双方没有继续租赁。根据《框架协议》的约定及南大商贸公司的实际控制人签发的《关于延续合作经营南方大厦国际电子数码城的批复》(企管【201l】19号)文件显示，南方大厦旧楼的租赁事宜是由南大集团及南大商贸公司负责处理，普拓公司作为第三方对于租赁合同的签订情况并不知情，该举证责任应由南大商贸公司承担。2.截止上诉日，南大商贸公司依然在南方大厦新旧楼经营南方大厦国际电子数码城，从事手机3C配件批发的市场经营业务。该行为体现了南大商贸公司在有履行《框架协议》的条件下，仍然违反协议约定不继续履行《框架协议》，损害了普拓公司的合法利益，南大商贸公司的违约行为理应被纠正。南大商贸公司在一审中的主张与事实不符，南方大厦新旧楼仍然可以继续委托南大数码公司经营或者出租给南大数码公司，该《框架协议》仍然具有继续履行的条件，南大商贸公司的违约行为严重损害了普拓公司的利益。南方商贸公司辩称，（一）案涉《框架协议》关于延长20年合作经营期限和20年租赁期限的约定未生效，《框架协议》亦未实际履行，南大集团与南大数码公司就南方大厦新楼、旧楼签订的《房地产租赁合同》已于2014年8月31日期满终止，双方的租赁关系被之后的“3+2”委托经营管理协议所替代。2019年9月初，南大商贸公司是基于委托经营管理协议期满终止而收回场地。普拓公司要求继续履行《框架协议》的诉求没有事实和法律依据。（二）2019年广州市委市政府已经决定对包括南方大厦在内的西堤片区进行升级改造，南大商贸公司对于南方大厦的经营，必须服从市委市政府的上述安排。1.广州市委市政府对西堤片区升级改造的规划，属于政府层面的布局。旧楼属于房管部门的物业，基于上述规划，在改造方案未确定落实前，房管部门不会与南大集团或南大商贸公司签署新一期租约；南方大厦新、旧楼包括南大数码公司在内共有三个受托经营方，约定出租/委托经营期限都是与政府主管部门批准南大集团续租南方大厦旧楼5年期限保持一致，2019年8月31日期限届满后，都是统一由南大商贸公司收回新旧楼的经营权。2.在接场当天，岭南街派出所、街道办事处均有派人到现场察看情况，普拓公司提出是暴力强行收回场地，与事实不符。3.南大商贸公司在接收场地后继续让场内小租户经营至合同期满、在具体改造方案未实施前与小租户签署短期使用协议，均是服从政府安排、维稳、经营创收综合平衡下作为市场经营主体的理性选择。南大数码公司述称，（一）南大数码公司同意普拓公司的上诉请求及上诉意见。（二）由于南大商贸公司的强行回收场地，导致南大数码公司的员工多人受伤，公司设备严重受损。基于社会维稳考虑，避免与南大商贸公司发生正面冲突，南大数码公司只能按其要求配合办理交接手续。南大商贸公司的行为已严重损害南大数码公司的利益。（三）鉴于普拓公司与南大商贸公司所签订的《框架协议》，南大数码公司为了后续更好的经营发展，投入巨额成本。现由于南大商贸公司违约，自其强行收回场地以来，南大数码公司的经营进入停摆状态，加上疫情影响，每月产生的实际损失已超过500万元。故请求改判南大商贸公司继续履行与普拓公司之间的《框架协议》，南大数码公司保留追偿公司股东南大商贸公司滥用股东权利给南大数码公司造成的损失的权利。南大集团述称，与南大商贸公司意见一致。普拓公司向一审法院起诉请求：1.判令南大商贸公司继续履行《框架协议》，并续签该《框架协议》项下的系列合同；2.判令由南大商贸公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：广州市××1-5层物业（原地址为西堤大马路28-30号，俗称“南方大厦旧楼”）是由广州市房屋安全管理所管理的直管房（非住宅）。2004年7月23日，南大集团出具《授权书》，载明：将“南方大厦”商号无偿提供给南大商贸公司使用，并同意南大商贸公司以“南方大厦”商号与普拓公司进行合作经营“南方大厦国际电子数码城”项目之用，其授权范围从2004年7月23日至2014年7月22日止，该名称仅限于在（2004）南数合字第002号和第003号所规定的场地使用范围内经营电子数码产品批发专用。2004年8月31日，普拓公司与南大商贸公司签订《合作经营广州市南方大厦数码科技有限公司合同书》[（2004）南数合字第001号]，约定双方合作设立广州市南方大厦数码科技有限公司（已更名为“广州南方大厦数码市场经营管理有限公司”，即现南大数码公司），合作公司的合作期限为十年，自本合同生效之日计。合作期满，双方可另行协商继续合作事宜，双方在同等条件下均享有优先参与合作的权利。合作公司的注册资本为人民币500万元整，其中南大商贸公司出资人民币50万元整，占出资总额的10%；普拓公司出资人民币450万元整，占出资总额的90%。同日，南大集团作为出租方（甲方）、设立中的南大数码公司（暂用名，以普拓公司代盖章的方式）作为承租方（乙方）签署《房地产租赁合同（新楼）》[（2004）南数合字第002号]和《房地产租赁合同（旧楼）》[（2004）南数合字第003号]，约定甲方同意将荔湾区西堤二马路28、30、32号2-4、6、8层的房地产（南方大厦新楼）和荔湾区××（原西堤大马路28-30号）1-4层的房地产（南方大厦旧楼）出租给乙方作经营南方大厦国际电子通讯数码城使用，租期均为十年，自2004年9月1日至2014年8月31日止。同日，南大商贸公司（甲方）与设立中的南大数码公司（暂用名，以普拓公司代盖章的方式）签订《广州市南方大厦国际电子数码城物业管理合同》[（2004）南数合字第004号]，约定为做好位于荔湾区××马路××、××、××、××、××、沿××层的物业管理工作，配合有关租赁合同（合同号：（2004）南数合字第002号、003号）的实施，双方达成物业管理合同如下，本合同期限为十年，与合同号为（2004）南数合字第002号、003号的合同生效日同时生效，同时终止。本合同到期限即终止，任何一方如欲续订须于合同到期日前3个月向对方书面申请，由双方协商续约条件及期限（本条另有约定的除外）。同日，南大商贸公司（甲方）与设立中的南大数码公司（暂用名，以普拓公司代盖章的方式）签订《冠名商号使用合同》[（2004）南数合字第005号]，约定甲方同意乙方在公司名称中有偿冠有“南方大厦”商号，甲方保证乙方对上述商号电子通讯数码类产品零批发市场的独家冠名权（此前甲方已授权冠名使用的商户保持现状）。本合同经双方签字盖章后生效，有效期十年，并与双方签订的[（2004）南数合字第004号]合同同时生效、同时中止、终止。同日，普拓公司（乙方）、南大商贸公司（甲方）、南大集团（丙方）及南大数码公司（暂用名，普拓公司代章，丁方）签署了《补充合同》[（2004）南数合字第006号]，约定：“甲、乙双方确认2003年10月21日由广州市南方大厦有限公司及广州冠联皮具有限公司分别代表本补充合同中的甲方和乙方签订的《南方大厦国际电子数码城合作协议书》继续有效，该协议中所约定的甲方责任和义务由本补充合同甲、丙方承担，乙方责任和义务由本补充合同乙、丁方承担。”同日，普拓公司、南大数码公司（被担保方，甲方）、南大商贸公司、南大集团（债权人，乙方）、案外人何利武、何利耀、林镇泉（担保方，丙方）签订《担保合同》[（2004）南数合字第007号]，约定丙方同意为甲方与乙方所签定的《合作经营广州市南方大厦数码科技有限公司合同书》[（2004）南数合字第001号]、《房地产租赁合同》[（2004）南数合字第002号]、[（2004）南数合字第003号]、《广州市南方大厦国际电子数码城物业管理合同》[（2004）南数合字第004号]、《冠名商号使用合同》[（2004）南数合字第005号]、《补充合同》[（2004）南数合字第006号]共六个合同中甲方项下的开业前投资义务负保证责任，丙方保证甲方依约履行其义务。2011年4月1日，广州百货企业集团有限公司向南大集团发出《关于延续合作经营南方大厦国际电子数码城的批复》，称：一、同意你集团在取得南方大厦续租20年经营权的前提下，与普拓公司延续合作经营南大电子数码城20年，其中租金标准望留有今后市场余地。二、请你集团抓紧落实向政府相关部门申请取得南方大厦续租经营权，同时与普拓公司进一步研究细化物业改造和经营升级策划方案，抓紧推进落实到位。2011年4月15日，南大集团（甲方）与普拓公司（乙方）签订《框架协议》，约定2004年8月31日甲乙双方就开发数码城项目经协商一致合作成立了南大数码公司，乙方并与南大商贸公司签订了合作经营数码城项目系列合同共七份。甲乙双方均有意向延续合作经营期限20年并达成协议如下：第一条，甲乙双方协商一致，在甲方南大集团取得南方大厦续租20年经营权的前提下，与乙方延续合作经营南方大厦国际电子数码城20年，为此，届时需要续签南方大厦国际电子数码城系列合同，包括：《合作经营广州市南方大厦数码科技有限公司合同书》[（2004）南数合字第001号]、房地产租赁合同（新楼）[（2004）南数合字第002号]、房地产租赁合同（旧楼）[（2004）南数合字第003号]、广州市南方大厦国际电子数码城物业管理合同[（2004）南数合字第004号]、冠名商号使用合同[（2004）南数合字第005号]、补充合同[（2004）南数合字第006号]、担保合同[（2004）南数合字第007号]。鉴于续签该系列合同及相关协议，需甲方主管部门和政府相关部门批准，故续延合作的合同期限以甲方主管部门和政府相关部门批准的期限为准。第三条，延长租赁的期限：新楼及旧楼均续期至2034年8月31日。（具体期限以广百集团及广州市国土资源与房屋管理局批准延长的期限为准）旧楼续延期限、租金及承租人待政府相关部门批准后，按批复执行。第四条，本协议生效之日起60日内，甲方向广百集团及市房管局申办续签旧楼20年至2034年8月31日租赁合同事宜。乙方对广百集团及甲方向市房管局申办续租旧楼场地事宜应积极配合，争取获得优惠承租条件。关于续延合作的系列合同（详见第一条），具体细则参照原2004年8月31日版本，该系列合同经广百集团批准后生效；其续延的房地产租赁合同（旧楼）[（2004）南数合字第003号]需取得市房管局批准。乙方协助甲方办理相关工作。第五条，市房管局批准延长租赁旧楼期限后，不管市房管局批准旧楼的承租人是甲方、南大数码公司、广百集团及上述四公司控股企业，甲方均保证乙方是甲方继续经营南方大厦国际电子数码城合作方，且继续合作期限与市房管局批准延长租赁旧楼期限一致。第六条，2014年8月31日续延合作经营期限及续租旧楼期限仍未获政府相关部门与主管部门批准而致使不能履行本协议的，视为不可抗力。若出现上述不可抗力情形，本协议自动失效，双方互不追究责任。2014年8月26日，南大集团（乙方）与广州市房屋安全管理所（甲方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将坐落在荔湾区西堤大马路28-30号1-5层部位（现门牌号：××）的房地产（南方大厦旧楼）出租给乙方作商业用途，租赁期限自2014年10月1日至2019年9月30日。双方约定其他事项：根据广州市人民政府办公厅文件（城建[2014]751号），同意将南方大厦1-5层（面积11112.67平方米）续租给南大集团，租期五年（2014年10月1日至2019年9月30日）。2014年10月10日，南大集团（甲方）与南大数码公司（乙方）鉴于甲、乙双方于2004年8月31日签订的《房地产租赁合同（旧楼）》[（2004）南数合字第003号]约定的10年租赁期限届满，合同已经终止，且该数码市场已由甲方收回。鉴于乙方已成功经营管理广州市南方大厦国际电子数码城十年，具有丰富的市场经营管理经验。就甲方委托乙方管理经营广州南方大厦旧楼数码市场之事项，签订了（2014）南数合字第001号《关于广州南方大厦旧楼数码市场之委托经营管理协议书》，约定：甲乙双方一致确认，广州南方大厦数码市场旧楼数码市场，自2014年9月1日之日起委托乙方经营管理，委托经营管理期限至2017年8月31日止；本次委托经营管理期满后，如乙方履行合约没有根本性违约行为，甲乙双方将委托经营管理期限再续延二年，但包干费用必须依照相关规定及市场行情予以适当调整。同日，南大商贸公司（甲方）与南大数码公司（乙方）鉴于乙方与南大集团于2004年8月31日签订的《房地产租赁合同（新楼）》[（2004）南数合字第002号]约定的10年租赁期限届满，合同已经终止。鉴于甲方（南大商贸公司）是《房地产租赁合同（新楼）》[（2004）南数合字第002号]项下之租赁标的物的实际物权人，且该数码市场已由甲方收回。鉴于乙方已成功经营管理广州市南方大厦国际电子数码城十年，具有丰富的市场经营管理经验。就甲方委托乙方管理经营广州南方大厦新楼数码市场之事项，签订了（2014）南数合字第002号《关于广州南方大厦新楼数码市场之委托经营管理协议书》，约定的条款内容与旧楼的委托经营管理协议书相同，只是费用存在差异。同日，普拓公司与南大商贸公司签订（2014）南数合续补字第003号《关于承包经营广州南方大厦数码市场经营管理有限公司的协议书》，鉴于甲、乙双方已作出将南大数码公司之经营期限延续五年之决议，南大数码公司已经取得广州市南方大厦国际电子数码城之委托经营管理权，甲乙双方一致确认，南大数码公司自2014年9月1日之日起由甲方普拓公司承包经营，承包经营期限至2017年8月31日止，本次承包经营期满后，如乙方履行合约没有根本性违约行为，甲乙双方将承包经营期限再续延二年，但经营利润必须依照相关规定及市场行情予以适当调整。2014年12月18日，南大集团（甲方）与南大商贸公司（乙方）基于甲方持有的固定资产已于2004年12月31日通过合法转让的形式转让给了乙方（企业产权交易登记证明，登记编号：412A111ZG214）；另基于甲方2014年10月21日（2014）33号党政领导班子会议决议，自2015年将甲方有效经营资产、员工劳动关系转入乙方，由乙方作为甲方的物业经营主体之决定。双方签订《委托经营管理合同书》，约定甲方所委托经营管理的范围包括已于2004年12月31日合法转让的物业，由甲方投资经营的物业及甲方名义经营管理的物业，自2015年1月1日起全部转由委托乙方甲乙管理。期间一些仍以甲方名义进行的经济行为全部由乙方代为行使。涉及到甲方合法转让乙方的物业鉴于目前还未完成更名程序，该部份的委托乙方的经营管理期限至完成产权更名日止。甲方2014年就荔湾区西堤大马路28-30号1-5层部位与广州市房屋安全管理所达成的广州市直管房（非住宅）租赁合同，其主体关系维持不变，该合同履行期间，委托乙方代管。乙方确认甲方所托管经营的物业，已全部实际转入乙方，承诺从2015年1月1日起对上述托管物业承担全部责任。甲乙双方确认，甲方原有的职工劳动关系全部转为乙方（附劳动关系变更明细表）。乙方承诺在受托管经营管理期间，对甲方遗留未结的各项历史债权债务事宜负完全责任。2015年1月1日，南大集团（甲方）、南大商贸公司（乙方）与南大数码公司（丙方）签订《关于（2014）南数合字第001号协议书履行形式部份调整的补充协议》，三方一致确认，原甲、丙双方签订的（2014）南数合字第001号中的甲方主体，由本补充协议的乙方所取代，并由其全面承继原甲方主体的全部职权，甲方并承诺在合同履行过程中如需甲方配合的相关事宜，将全力给予配合。2015年3月30日，南大集团（甲方）、南大商贸公司（乙方）与南大数码公司（丙方）鉴于甲、丙双方于2004年8月31日签订的《房地产租赁合同（旧楼）》[（2004）南数合字第003号]约定的10年租赁期限届满，合同已经终止，且该数码市场已由甲方收回。鉴于甲乙双方于2014年12月18日达成的委托经营管理合同书，约定甲方主体委托乙方代为行使。鉴于丙方已成功经营管理广州市南方大厦国际电子数码城十年，具有丰富的市场经营管理经验。就乙方委托丙方管理经营广州南方大厦旧楼数码市场之事项，签订了（2015）南数合字第001号《关于广州南方大厦旧楼数码市场之委托经营管理协议书》，约定：甲、乙、丙三方一致确认，广州南方大厦数码市场旧楼数码市场，自2015年4月1日之日起委托丙方经营管理，委托经营管理期限至2017年8月31日止；本次委托经营管理期满后，如丙方履行合约没有根本性违约行为，乙方将委托经营管理期限再续延二年，但包干费用必须依照相关规定及市场行情予以适当调整。同日，南大商贸公司（甲方）与南大数码公司（乙方）鉴于乙方与南大集团于2004年8月31日签订的《房地产租赁合同（新楼）》[（2004）南数合字第002号]约定的10年租赁期限届满，合同已经终止。鉴于甲方（南大商贸公司）是《房地产租赁合同（新楼）》[（2004）南数合字第002号]项下之租赁标的物的实际物权人，且该数码市场已由甲方收回。鉴于乙方已成功经营管理广州市南方大厦国际电子数码城十年，具有丰富的市场经营管理经验。就甲方委托乙方管理经营广州南方大厦新楼数码市场之事项，签订了（2015）南数合字第002号《关于广州南方大厦新楼数码市场之委托经营管理协议书》，约定的条款内容与旧楼的委托经营管理协议书相同，只是费用存在差异。2017年8月30日，南大商贸公司（甲方）与南大数码公司（乙方）鉴于2014年12月18日南大集团与南大商贸公司签订的《委托经营管理合同书》及之后南大集团与南大商贸公司、南大数码公司签订的三方协议约定的前三年委托经营管理期限已于2017年8月31日届满，甲乙两方对“委托经营管理期限再续延二年”及延续期间的“包干费用”标准调整幅度等合同条件协商一致后签订《关于广州南方大厦旧楼数码市场之委托经营管理协议书》补充协议[（2015）南数合字第001号补充之四]及《关于广州南方大厦新楼数码市场之委托经营管理协议书》补充协议[（2015）南数合字第002号补充之四]，约定各方同意原协议约定的三年经营管理期限延长至2019年8月31日止。同日，普拓公司（甲方）与南大商贸公司（乙方）鉴于原协议书约定的前三年承包经营管理期限已于2017年8月31日届满，甲乙双方对“承包经营期限再续延二年”及延续期间的“固定经营管理费”标准调整幅度等合同条件协商一致后签订（2014）南数合字第003-3号《关于承包经营广州南方大厦数码市场经营管理有限公司的补充协议》，双方同意甲方承包经营南大数码公司的期限延续两年，及甲方的承包经营期限截至2019年8月31日。2019年9月6日，普拓公司向一审法院提起本案诉讼。2019年9月8日，南大商贸公司（甲方）与南大数码公司（乙方）签订《委托经营管理协议书》终止协议，约定甲乙双方于2014年10月10日签订的《关于广州南方大厦新楼数码市场之委托经营管理协议书》、2015年3月30日签订的《关于广州南方大厦新楼数码市场之委托经营管理协议书》以及相关的补充协议，均于2019年8月31日期满终止；乙方应付甲方的包干费、管理费、水电费已全部履行支付完毕。乙方须于2019年9月7日前按要求与甲方办理完毕南方大厦新楼物业与旧楼物业及经营管理权的全部交接手续。2019年9月7日，南大商贸公司与南大数码公司办理了南方大厦新楼、旧楼物业经营权和附属设备设施的移交手续，双方确认场地已于2019年9月8日交接完毕。一审法院认为：南大集团与普拓公司签订的《框架协议》是当事人之间的真实意思表示，内容无违反法律法规，为合法有效的协议。本案普拓公司的诉讼请求是判令南大商贸公司继续履行《框架协议》，并续签该《框架协议》项下的系列合同。故本案的争议焦点为：1.南大集团在案涉《框架协议》中的全部权利义务是否应当由南大商贸公司继承；2.《框架协议》是否应当由南大商贸公司继续履行。对于第一个争议焦点问题，根据2004年8月31日普拓公司（乙方）、南大商贸公司（甲方）、南大集团（丙方）及南大数码公司（暂用名，普拓公司代章，丁方）签署的《补充合同》[（2004）南数合字第006号]约定：“甲、乙双方确认2003年10月21日由广州市南方大厦有限公司及广州冠联皮具有限公司分别代表本补充合同中的甲方和乙方签订的《南方大厦国际电子数码城合作协议书》继续有效，该协议中所约定的甲方责任和义务由本补充合同甲、丙方承担，乙方责任和义务由本补充合同乙、丁方承担。”以及2014年12月18日南大集团（甲方）与南大商贸公司（乙方）基于甲方持有的固定资产已于2004年12月31日通过合法转让的形式转让给了乙方；另基于甲方2014年10月21日（2014）33号党政领导班子会议决议，自2015年将甲方有效经营资产、员工劳动关系转入乙方，由乙方作为甲方的物业经营主体之决定。双方签订的《委托经营管理合同书》，约定甲方所委托经营管理的范围包括已于2004年12月31日合法转让的物业，由甲方投资经营的物业及甲方名义经营管理的物业，自2015年1月1日起全部转由委托乙方经营管理。期间一些仍以甲方名义进行的经济行为全部由乙方代为行使。涉及到甲方合法转让乙方的物业鉴于目前还未完成更名程序，该部分的委托乙方的经营管理期限至完成产权更名日止。甲方2014年就荔湾区西堤大马路28-30号1-5层部位与广州市房屋安全管理所达成的广州市直管房（非住宅）租赁合同，其主体关系维持不变，该合同履行期间，委托乙方代管。乙方确认甲方所托管经营的物业，已全部实际转入乙方，承诺从2015年1月1日起对上述托管物业承担全部责任。甲乙双方确认，甲方原有的职工劳动关系全部转为乙方（附劳动关系变更明细表）。乙方承诺在受托管经营管理期间，对甲方遗留未结的各项历史债权债务事宜负完全责任。从上述《补充合同》及《委托经营管理合同书》的约定内容以及履行情况来看，可以确认《框架协议》中南大集团在该《框架协议》中的权利义务已由南大商贸公司继承。对于第二个争议焦点问题，《框架协议》第一条约定甲乙双方协商一致，在甲方南大集团取得南方大厦续租20年经营权的前提下，与乙方普拓公司延续合作经营南方大厦国际电子数码城20年。即《框架协议》能否继续履行的前提条件为“在南大集团取得南方大厦续租20年经营权的前提下，与普拓公司延续合作经营南方大厦国际电子数码城20年”。《框架协议》第三条约定，延长租赁的期限：新楼及旧楼均续期至2034年8月31日。（具体期限以广百集团及广州市国土资源与房屋管理局批准延长的期限为准）旧楼续延期限、租金及承租人待政府相关部门批准后，按批复执行。第四条约定，本协议生效之日起60日内，甲方向广百集团及市房管局申办续签旧楼20年至2034年8月31日租赁合同事宜。由于南大数码公司是普拓公司、南大商贸公司合作成立的负责经营南方大厦数码城的项目公司，其存续是依赖于对南方大厦数码城所在的场地即南方大厦新楼、旧楼是否拥有使用权及经营权。南方大厦数码城是由南方大厦新旧楼组成的，所以《框架协议》的本意应当是南大集团获得新旧楼续租20年经营权前提下与南大数码公司续租经营20年。按照普拓公司、南大商贸公司及南大数码公司对案涉数码市场的经营管理情况来看，2014年10月10日，南大集团与南大数码公司就南方大厦旧楼签订的（2014）南数合字第001号《关于广州南方大厦旧楼数码市场之委托经营管理协议书》，明确双方2004年8月31日签订的（2004）南数合字第003号《房地产租赁合同（旧楼）》约定的10年租赁期限已经届满，合同已经终止，且该数码市场已经由南大集团收回。基于此，南大集团将南方大厦旧楼委托给南大数码公司经营管理，期限至2017年8月31日止；期满在符合条件情况下再延续二年。同日，南大商贸公司与南大数码公司就南方大厦新楼签订（2014）南数合字第002号《关于广州南方大厦新楼数码市场之委托经营管理协议书》，内容与南方大厦旧楼的委托经营协议相同，只是费用存在差异。与此同时，南大商贸公司与普拓公司签订（2014）南数合续补字第003号《关于承包经营广州南方大厦数码市场经营管理有限公司的协议书》，鉴于双方已经作出将南大数码公司经营期限延续五年的决议，南大商贸公司同意由普拓公司承包经营南大数码公司，承包经营期限至2017年8月31日止；期满符合条件再延续二年。2014年12月18日，南大集团与南大商贸公司签订《委托经营管理合同书》，2015年1月1日南大集团、南大数码公司与南大商贸公司签订《关于（2014）南数合字第001号协议书履行形式部份调整的补充协议》，明确南大集团的物业全部转由南大商贸公司经营管理。2015年3月30日，南大集团、南大商贸公司与南大数码公司签订了（2015）南数合字第001号《关于广州南方大厦旧楼数码市场之委托经营管理协议书》，南大商贸公司与南大数码公司签订了（2015）南数合字第002号《关于广州南方大厦新楼数码市场之委托经营管理协议书》，再次明确2004年8月31日南大集团与南大数码公司关于南方大厦旧楼、新楼签订的租赁合同约定的十年租期已经届满，租赁合同已经终止，并明确南方大厦新旧楼都是由南大商贸公司委托南大数码公司经营。2017年8月30日，因南方大厦新楼、旧楼的三年委托经营管理期限届满，南大商贸公司与南大数码公司签订（2015）南数合字第001号补充之四、（2015）南数合字第002号补充之四两份补充协议，明确延长两年委托经营管理期限至2019年8月31日。同日，南大商贸公司与普拓公司签订（2014）南数合字第003-3号补充协议，将普拓公司承包经营南大数码公司的期限也延长两年至2019年8月31日。而南大集团向广州市房屋安全管理所租赁荔湾区西堤大马路28-30号1-5层部位（现门牌号：××）的房地产（南方大厦旧楼），租赁期限自2014年10月1日至2019年9月30日。没有证据证明2019年9月30日后广州市房屋安全管理所继续租赁南方大厦旧楼给南大集团，不能证明南大集团已取得南方大厦续租20年经营权。而且在2019年9月6日普拓公司向一审法院提起本案诉讼要求南大商贸公司继续履行《框架协议》后的次日即9月7日，南大商贸公司与南大数码公司就办理了由南大数码公司将南方大厦新楼、旧楼物业经营权和附属设备设施移交了给南大商贸公司的手续；2019年9月8日，南大商贸公司与南大数码公司签订《委托经营管理协议书》终止协议，约定双方于2014年10月10日签订的《关于广州南方大厦新楼数码市场之委托经营管理协议书》、2015年3月30日签订的《关于广州南方大厦新楼数码市场之委托经营管理协议书》以及相关的补充协议，均于2019年8月31日期满终止；南大数码公司应付南大商贸公司的包干费、管理费、水电费已全部履行支付完毕。南大数码公司须于2019年9月7日前按要求与南大商贸公司办理完毕南方大厦新楼物业与旧楼物业及经营管理权的全部交接手续。双方确认案涉场地已于2019年9月8日交接完毕，普拓公司及南大数码公司已实际退出了对南方大厦新楼、旧楼物业的经营管理，已不具备继续履行《框架协议》的条件，故普拓公司要求南大商贸公司继续履行《框架协议》并续签该《框架协议》项下的系列合同因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条第一款的规定，于2020年9月1日判决：驳回普拓公司的诉讼请求。一审案件受理费46800元，由普拓公司负担。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。普拓公司向本院提交了如下证据：1.南方大厦物业交接情况说明原件；2.南大数码公司受伤员工照片（光盘）；3.南大数码公司受伤员工的病历资料原件；4.南大商贸公司强行回收场地的视频及照片（光盘）；5.报警回执原件，证据1至5共同拟证明南大商贸公司未继续履行案涉《框架协议》，并于2019年9月1日强行回收案涉场地，造成南大数码公司员工受伤，南大商贸公司以自身行为表明其不继续履行该《框架协议》项下的权利义务。6.《物业租赁合同》《场地临时使用合同》复印件；7.《物业管理服务合同》复印件；8.2019年9月份缴费通知单复印件；9.收据复印件（质量保证金、水电周转金、租金、管理费），证据6至9共同拟证明南大商贸公司在要求收回场地后，于2019年9月以自己的名义取得案涉南方大厦的经营权，并自行与商户签署相关合同，将场地出租给商户经营，该行为已构成违约。10.南方大厦新、旧楼现状照片及视频（光盘），拟证明南方大厦目前仍在经营，且其在新楼外墙上发布招商广告，南大商贸公司已取得下一个阶段的五年经营权，可能已与广州市房屋安全管理所续签租赁合同。11.南大商贸公司通过“荟好卖”公众号发布南方大厦电子数码商城于2020年10月27日开业的宣传广告打印件，拟证明南大商贸公司收回场地后自行经营，与其在一审中关于政府改造等表述相违背，且其行为已违反双方签署的《框架协议》，构成不正当竞争。南大商贸公司质证认为，1.经对比，普拓公司一审已提交过证据1至5，证据1至5的质证意见与一审质证意见一致。2.对于证据6至7的真实性、合法性确认，关联性不予确认；南大商贸公司在委托经营协议期满终止时，依据合同收回场地，基于广州市市委、市政府在2019年初时已将包括南方大厦在内西堤片区重新规划，升级改造，故在委托经营协议期满终止之后，南大商贸公司没有与普拓公司在内的南方大厦新旧楼的经营者商谈续约；南大商贸公司收回场地后，基于维稳及物业经营的客观因素，在升级改造方案没有最终确定前，与原来进场经营的小租户及零星外来租户签订短期租赁或使用合同，属于短期的行为。3.普拓公司一审已提交过证据8至9，该证据的质证意见与一审的质证意见一致。4.对证据10中的部分照片视频在一审已提交过，南大商贸公司的质证意见与一审质证意见一致；对于二审新提交照片的真实性、合法性确认，关联性不予确认，对该新照片的质证意见也与一审质证意见一致。5.对证据11的真实性、合法性确认，关联性不予确认；质证意见除与证据6至7的质证意见一致外，另《框架协议》约定的条件没有成就，故《框架协议》没有生效没有履行，不存在南大商贸公司违反《框架协议》约定的事情，更不存在不正当竞争。南大数码公司质证认为，证据1至5表明南大商贸公司的接管行为导致南大数码公司的财物损坏和人员损害；其余证据的质证意见与普拓公司的意见一致。南大集团表示其质证意见与南大商贸公司质证意见一致。南大商贸公司向本院提交一份2020年9月14日羊城晚报头版打印件，拟证明合同期满南大商贸公司收回场地，遵循、配合政府对西堤片区整体改造要求经营南方大厦新旧楼。普拓公司质证认为，对于该证据的真实性、合法性、关联性不予确认；该份报纸显示的是相关新闻，只是拟打造的地标，尚未形成任何规划性的文件或官方正式公告，南大商贸公司未能提供证据证明南大数码城的被回收是为了配合市委市政府的规划。南大数码公司表示其质证意见与普拓公司质证意见一致。南大集团质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性确认，同意南大商贸公司的意见。二审期间，普拓公司主张在本案中仅要求南大商贸公司承担继续履行《框架协议》的违约责任，不主张其他的违约责任。双方均确认南大商贸公司接管场地以后，接管场地内的小租户与南大商贸公司已另行签订了物业租赁合同或场地临时使用合同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理范围应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案争议焦点在于南大商贸公司是否应当继续履行案涉《框架协议》的问题。关于违约责任的形式，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。所谓继续履行，也称实际履行，是指当事人一方违约时，应当按照对方当事人的要求，承担继续按照合同约定履行其合同义务的一种责任形式。继续履行通常适用于按照法律或者合同性质能够履行的合同义务，如果在法律上或者事实上已经无法履行的义务，则不适用继续履行，只能适用其他的责任形式。本案中，双方确认案涉场地已于2019年9月8日交接完毕，普拓公司及南大数码公司已实际退出了对南方大厦新楼、旧楼物业的经营管理，南大商贸公司接管场地以后，接管场地内的小租户与南大商贸公司亦已另行签订了物业租赁合同或场地临时使用合同，而且南大商贸公司也明确不愿意再与普拓公司建立房地产租赁合同关系或委托经营管理关系。在此情况下，案涉《框架协议》在事实上已无法继续履行。鉴于本案已不符合继续履行的条件，一审驳回普拓公司要求南大商贸公司继续履行《框架协议》并续签该《框架协议》项下的系列合同的诉讼请求，并无不当，应予以维持。至于南大集团在案涉《框架协议》中的全部权利义务是否应当由南大商贸公司承继、《框架协议》是否已终止、南大商贸公司是否存在违反《框架协议》约定的行为及是否应向普拓公司承担其他形式的违约责任，因上述事实的认定问题并不影响本案审查处理的结果，故对上述问题本案不作评析，普拓公司可另循法律途径解决。综上所述，普拓公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46800元，由上诉人广东普拓经济发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 爽审判员 刘革花审判员 曹佑平二〇二〇年十二月二十八日书记员 廖 晞韦伊