湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3642号上诉人（原审原告、反诉被告）:陈超良，男，1964年10月12日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：陈文（陈超良之女），住湖南省新邵县。委托诉讼代理人：仇玲，湖南奉宪律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:彭建斌，男，1966年7月14日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：谢飞，华容县秉道法律服务所法律工作者。上诉人陈超良与上诉人彭建斌因租赁合同纠纷一案，均不服湖南省华容县人民法院（2020）湘0623民初1637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈超良的委托诉讼代理人陈文、仇玲，上诉人彭建斌及其委托诉讼代理人谢飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈超良上诉请求：撤销一审判决，改判彭建斌按照承诺书支付陈超良153000元。事实与理由：一审判决事实认定错误，实体处理错误。双方当事人签订了一份租赁合同，彭建斌将承租的属于华容县商务粮食局的门面转租给陈超良（彭建斌未释明，称自己是业主），后因业主收回门面造成合同无法履行。陈超良在签订合同后投入租金、水电押金、品牌加盟诚意金、门面和仓库装修费用共计194487元，双方当事人为此进行协商达成共识，由彭建斌支付陈超良的各类损失153000元，彭建斌于2019年9月7日出具了承诺书。2019年9月24日，华容县城管局派人将案涉门面装修拆除并上锁，陈超良的家具仍封存在门面内，但事实上已经无法经营，一审判决陈超良继续占用门面应当承担租金不当。一审判决错误地将业主与彭建斌之间的约定对抗善意第三人，将该约定视为法律行政法规的强制性规定错误。承诺书是陈超良和彭建斌经过充分协商后，由完全民事行为能力人彭建斌在自愿情况下出具的，没有欺诈、胁迫，不可以撤销。彭建斌辩称，彭建斌也是本案房屋租赁合同不能履行的受害者，主观上并无恶意，对不能履行合同而产生的财产返还和相关赔偿应当依据客观事实和法律规定进行。陈超良两次起诉对装修损失的表述不一致、不真实，彭建斌只应适当返还租金及装修损失，其他损失和违约金不应当依据有瑕疵的租赁合同和承诺书予以赔偿。彭建斌上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判彭建斌承担装修损失4917元；3.本案诉讼费由陈超良承担。事实与理由：一审法院认定部分事实不清，导致判决结果不当。2019年9月24日，华容县市场建设管理中心拆除的仅仅是门面后面仓库的装修，而不是门面装修，陈超良实际占用门面至2020年9月18日，而不是2020年1月。不管陈超良是否关门，只要实际占有门面不退还，导致彭建斌的门面无法自主经营，该段时间的租金就应当由陈超良承担。一审法院仅扣除5个月的租金不当，应当扣除全部租金。一审法院认定房屋租赁合同无效、承诺书是租赁合同的补充，主合同无效则补充合同也应当无效，一审法院按照承诺书认定门面装修费为55000元不当。陈超良提交的装修合同等没有明确的履行证据，彭建斌无法确认该合同是否履行，且陈超良与案外人约定的装修期至2019年9月16日止，仅提交了45000元的不确定证据，而彭建斌于2019年9月7日出具的承诺书约定装修损失为55000元，该承诺书存在重大误解，属于可以撤销的范围。彭建斌已经举证证明门面装修损失仅4917元，陈超良应当承担举证不能的后果。陈超良辩称，装修损失4917元是彭建斌单方委托的，不应当采信。在本案诉讼前，陈超良曾经起诉过，法院称该门面装修已经拆除，无法进行鉴定，陈超良才撤回起诉重新提起本案诉讼。2019年9月24日，门面装修就被拆除了，陈超良无法正常经营，店铺没有开业，以洗货的方式非正常经营到2020年2月。承诺书是彭建斌主动、自愿出具的，不符合显失公平的条件，彭建斌也未在3个月内以重大误解为由申请撤销，承诺书具有法律效力。陈超良因本案租赁合同无法履行损失了几十万元，几十万元的家具都长霉无法销售。陈超良向一审法院起诉请求：1.请求法院依法解除陈超良和彭建斌之间的租赁合同；2.判令彭建斌支付承诺的赔偿款153000元。彭建斌向一审法院反诉请求：1.请求撤销彭建斌于2019年9月7日出具的《承诺书》；2.反诉费用双方均担。一审法院认定事实：2019年7月24日，陈超良与彭建斌签订一份门面租赁合同，合同约定：彭建斌将县桥东菜场门面自西向东1、2、3间，共3间租赁给陈超良经营家具销售生意。从2019年7月24日至2019年8月30日止为陈超良门面、仓库的装修期。租期从2019年9月1日起至2020年8月30日止，租期为一年。门面原则上一年一租，租金一年一出，租期暂定10年。租金为每年38000元。陈超良同时租赁门面后的仓库，面积约为800平方米，价格为每年18000元。如商务粮食局因特殊原因收回该3个门面及仓库，彭建斌应补偿陈超良的装修损失及退还所交门面、仓库未租完的租金。2019年8月13日，陈超良与佛山市顺德区洁馨家具有限公司签订专卖店特许经营合同书。2019年8月25日，就陈超良的专卖店装饰工程，佛山市洁馨家具有限公司与佛山市金御装饰设计有限公司签订工程施工合同。根据该合同的约定工程总价款为70180元，施工时间自2019年8月26日开工，至2019年9月16日竣工。2019年8月5日、8月13日、8月19日，陈超良分三次向佛山市顺德区洁馨家具有限公司支付装修款共计45000元。2019年8月17日，门面所有人华容县市场建设管理中心通知陈超良搬出案涉门面。2019年9月7日，彭建斌向陈超良出具一份承诺书，该承诺书约定：1、彭建斌租赁给陈超良的门面（华容县桥东路农贸市场360-6-7-8号门面）租金金额为人民币叁万捌仟元整。2、所租门面装修费用为人民币五万五千元整。3、门面于2019年10月1日开张营业，如未能开张逾期一天，则处违约金人民币2000元整，逾期超过一个月到2019年11月1日则赔偿违约金人民币60000元整。双方解除合同，则彭建斌赔偿陈超良人民币153000元。2019年9月24日，陈超良在案涉门面的装修被华容县市场建设管理中心拆除。另查明，案涉门面的所有权人为华容县市场建设管理中心。2018年1月18日，华容县市场建设管理中心将该三间门面出租给张芳军，租期三年，约定租赁期间门店不得转租。2018年2月26日，谭四清将该三间门面转租给彭建斌和徐云，约定租期三年，租金每年1万。该门面华容县市场建设管理中心至今并未收回，陈超良的家具至今仍陈放在内，但自2020年2月起一直未能营业。陈超良与彭建斌之间的租赁合同未得到华容县市场管理中心的追认。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点在于：1、陈超良与彭建斌签订的租赁合同是否应该解除；2、彭建斌出具的承诺书是否应该撤销；3、陈超良的损失如何计算。首先，租赁合同是否应该解除的问题，彭建斌并非该案涉门面的所有人，现有证据显示陈超良与彭建斌之间的租赁合同并未得到门面所有人华容县市场建设管理中心的追认，故该合同应无效，无效的合同自始无效，不存在解除的问题。其次承诺书是否应该撤销，彭建斌是否应该赔偿陈超良153000元的问题。该承诺书是对陈超良与彭建斌之间租赁合同的补充，承诺书确认了门面租金为38000元，陈超良的门面装修费为55000元，对该两点一审法院予以认可。但关于要求彭建斌赔偿违约损失60000元的部分，对于违约损失陈超良并未提交相应证据，且根据庭审查明，案涉门面所有人早在2019年8月就告知陈超良退出该门面，据此可知早在2019年8月就清楚门面已无法经营，在此种情况下仍要彭建斌赔偿违约损失60000元显然对彭建斌是不公平的。故对承诺书中关于解除合同，彭建斌赔偿陈超良153000元的规定是显失公平的，应予撤销。3、陈超良的损失如何计算的问题。无效的合同自始无效，因无效合同所得到的财产应该予以返还。陈超良已向彭建斌交付租金38000元，但根据陈超良的陈述及法院查明的事实，陈超良直至2020年1月底均实际占有该三间门面，2020年2月起，门面所有人华容县市场建设管理中心虽未强制收回门面，但陈超良已无法正常经营，合同目的已无法实现，故从2020年2月起至2020年8月30日的租金，彭建斌应予返还。一年租金38000元，7个月的租金为22166.7元，故彭建斌应返还陈超良门面租金22166.7元。陈超良门面装修损失的问题，对于这部分损失陈超良提供了相应的证据，彭建斌在承诺书中亦予认可，并不存在显失公平之处，对彭建斌关于该部分的辩称意见一审法院不予采纳，故对陈超良请求彭建斌赔偿装修损失55000元的诉讼请求予以支持。一审法院对陈超良的诉讼请求予以部分支持，对彭建斌的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决：一、彭建斌于判决生效后十日内偿还陈超良人民币77166.7元。二、驳回陈超良其他诉讼请求。三、驳回彭建斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3560元减半收取1780元，由彭建斌负担1000元，陈超良负担780元；反诉费1680元由彭建斌负担865元，陈超良负担815元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的的证据和事实，本院认定如下：彭建斌提交了《报警案件登记表》作为证据，拟证明陈超良占用案涉门面至2020年9月；提交了湖南明达房地产土地评估有限公司的营业执照、房地产估价机构备案证书、《房屋装饰装修价值确认》作为证据，拟证明装修损失为4917元。陈超良对上述证据均有异议，认为与本案没有关联。本院认为，《报警案件登记表》登记的是“唐某”和“彭建斌”之间的纠纷，达不到证明陈超良占用案涉门面至2020年9月的证明目的，本院不予采信。《房屋装饰装修价值确认》由彭建斌单方委托，其上记载仅测算了案涉门面内的部分装修，本院对该证据及营业执照、备案证书不予采信。本院另查明，2020年9月，陈超良的家具被从门面中搬出。本院查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。彭建斌将从谭四清处转租而来的属华容县市场建设管理中心所有的门面转租给陈超良，双方之间的租赁合同并不因为华容县市场建设管理中心未追认而无效。一审法院确认彭建斌与陈超良之间的租赁合同无效不当，本院予以纠正。在华容县市场建设管理中心通知陈超良搬出案涉门面后，陈超良与彭建斌进行了协商。彭建斌认为可以与华容县市场建设管理中心进行沟通让其同意将门面转租给陈超良，并向陈超良出具了承诺书，承诺让陈超良在2019年10月1日开业；双方解除合同则赔偿陈超良153000元，其中门面租金38000元、门面装修费55000元、逾期违约金60000元。华容县市场建设管理中心不同意彭建斌将门面转租给陈超良，陈超良和彭建斌的转租合同无法继续履行，陈超良主张解除合同有事实和法律依据，本院予以支持。彭建斌以承诺书系基于重大误解作出为由主张撤销，但自认在2019年10月即已得知存在误解，其未在知道撤销事由之日起3个月内行使撤销权，本院不支持其主张。彭建斌主张承诺书显失公平，但未能举证证明陈超良存在胁迫或有利用彭建斌处于危困状态、缺乏判断能力等情形，彭建斌要求撤销承诺书的理由不成立。承诺书是彭建斌的真实意思表示，为陈超良所接受，具有法律效力，彭建斌应当按照承诺书的内容履行相应义务。承诺书约定彭建斌保证陈超良在2019年10月1日前开业，如果不能开业、双方解除合同则赔偿损失153000元，其中包括从2019年10月1日起至11月1日的逾期违约金60000元。从承诺书的内容可知双方实际认可若合同解除，则在2019年11月1日前，陈超良占用案涉门面无须支付门面占用费，彭建斌全额退还38000元的租金。陈超良主张占用门面实际经营至2020年2月，但未提交证据证明。彭建斌自认案涉门面于2020年3、4月被案外人锁死，自此陈超良无法占用门面经营，本院认定陈超良应当支付从2019年11月1日起至2020年4月1日止的门面占用费15833元（38000元/年÷12月/年×5月）。虽承诺书不能撤销，但是陈超良未能充分举证证明具体损失明细，双方关于违约金的约定过高，本院认为将违约金调整为30000元较为合适。故，彭建斌应当向陈超良返还租金38000元，赔偿门面装修损失55000元，支付违约金30000元，核减陈超良应当向彭建斌支付的门面占用费15833元，还应支付107167元。综上所述，陈超良、彭建斌的上诉请求部分成立。一审判决认定事实基本清楚，但处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、第一百五十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，判决如下：一、撤销湖南省华容县人民法院（2020）湘0623民初1637号民事判决；二、解除陈超良和彭建斌于2019年7月24日签订的《门面租赁合同》；三、由彭建斌在本判决发生法律效力后十日内支付陈超良107167元；三、驳回陈超良的其他诉讼请求；四、驳回彭建斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费3360元，减半收取1780元，由陈超良负担458元，由彭建斌负担1322元；一审反诉受理费1680元，由陈超良负担458元，由彭建斌负担1222元；二审案件受理费3302元，由陈超良负担1146元，由彭建斌负担2156元。本判决为终审判决。审判长  田光辉审判员  王欣辉审判员  曹 维二〇二〇年十二月二十四日法官助理张艳辉书记员方晶晶