浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终4591号 上诉人（原审原告、反诉被告）：鞠慧，女，1981年8月5日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：胡节生，上海市泾锐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波优信商业管理有限公司。住所地：宁波市海曙区柳汀街**月湖金汇大厦**。 法定代表人：陈彩强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢陈**，浙江金汉律师事务所律师。 上诉人鞠慧因与被上诉人宁波优信商业管理有限公司（以下简称优信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院（2020）浙0203民4261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 鞠慧上诉请求：一、撤销原判，依法改判支持其一审诉请，驳回优信公司反诉主张的11604元违约金及免租期15天的租金2901元的诉请，改判鞠慧仅向优信公司支付2020年4月1日至4月9日期间的租金1740.60元；二、本案一、二审诉讼费用由优信公司承担。事实和理由：一、一审判决所载案号有误，应裁定补正；二、涉案合同系经双方当事人协商一致解除，这也是鞠慧在搬离涉案房屋之后对该房屋进行复原的基础。优信公司诉请鞠慧支付违约金，违背了双方当事人协商一致的结果。根据涉案租赁合同第四条的约定，押金是保证优信公司的财产不受损害的保证金，在涉案房屋已经复原的情况下，该公司应返还该部分押金。一审法院将押金与违约金混为一谈，并错误地认定鞠慧违约解除涉案合同，应属错误；三、依约租赁期内免租期的房租费用的支付是以鞠慧提前退租为条件，本案中，双方当事人协商一致解除合同，一审判令鞠慧支付免租期的租金，不符合事实；四、一审法院以涉案房屋复原节点作为计算租金的截止日期，显属错误，应以实际搬离日期作为截止日期计算；五、涉案房屋属于国有资产，根据国家政策规定，应免收2020年2月与3月的租金。 优信公司辩称，双方当事人之间解除合同是因为鞠慧要求提前解约，优信公司从未与其对该事项达成过一致意见，并没有协商一致，也从未放弃过追究其违约责任。鞠慧提前解除租赁合同应当承担违约责任，支付违约金、免租期内的租金及租赁期间的物业费等。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 鞠慧一审诉讼请求：优信公司返还2020年2月1日至3月11日租金7929.40元、租房押金11604元、物业保证金654元。 优信公司反诉请求：1.鞠慧支付违约金11604元、免租期15天的房租；2.支付2020年4月1日至4月17日的租金、2019年11月5日至2020年4月9日期间的水电费1331.50元、物业费806.60元。 一审法院认定事实如下：双方当事人于2019年2月24日签订《宁波优信租赁专用合同》一份，载明：1.优信公司将位于宁波市海曙区××路××号××室的房屋出租给鞠慧办公使用，租期自2019年3月12日至2021年3月11日，其中2019年2月25日至2019年3月11日为免租期，免租期内水电费、物业费、公共能耗由优信公司负担。2.房屋租金为5802元，按三个月付，先付后住，第一次房租在2019年2月25日之前付清，以后每次付款必须提前30天。3.租赁期间的水电、煤气、物业管理费等营运费等由鞠慧负担，鞠慧在2019年2月25日前支付11604元作为押金，鞠慧若无违约于租赁期满押金无息退还。4.鞠慧退租时，屋内对精装交付之外的改动，要求复原，若提前退租，租赁期内的免租期的房租费用，必须支付；双方若有一方未按合同的条款履行，导致中途终止本合同且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，违约金为11604元。5.物业费6元／平方米，同房租同步，水电费按宁波市商务楼标准收费。 后鞠慧依约缴纳押金11604元、物业保证金654元，缴纳租金至2020年3月11日。2020年4月，鞠慧提出不再续租，优信公司同意，但要求鞠慧承担一定的违约责任，双方就违约责任、返还房屋进行协商，先后草拟两份协议，优信公司提出押金返还一半另一半作为违约金，但因双方在返还房屋等方面发生分歧，最终未能正式签署。4月10日，鞠慧返还钥匙，优信公司提出房屋需要复原，鞠慧请人进行装修。4月18日，鞠慧询问优信公司有无收到钥匙，优信公司回复“拿到了”。 在庭审中，双方一致认可租金为193.40元/日。 一审法院认为，案涉租赁合同系双方协议解除还是鞠慧违约解除。鞠慧认为，优信公司同意其搬离，即为协商解除合同，只是双方就责任承担没有谈好。该院认为，双方微信聊天记录中优信公司草拟的两份协议，均未放弃追究鞠慧的违约责任，根据鞠慧的本诉诉请，其也对协议内容不予认可，可以认为，优信公司同意鞠慧以违约为代价解除合同，但双方就具体的违约责任未达成一致。同时，在双方交流过程中，并未涉及疫情期间房租减免的事项，可见该事项并非鞠慧向优信公司提出不再履行合同的理由，即使存在是否减免房租的争议，此类政府政策的理解与适用，也不影响案涉租赁合同的继续履行。综上，该院认为，鞠慧在案涉《宁波优信租赁专用合同》履行过程中，存在违约解除合同的情形。 该院认为，双方当事人之间房屋租赁合同关系依法成立并有效。现鞠慧提前终止合同，导致案涉租赁合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。” 关于鞠慧在合同解除后向优信公司腾退房屋的时间，虽然鞠慧在4月10日交还钥匙，但因复原租赁房屋也系承租人的义务，且4月18日鞠慧询问优信公司有无收到钥匙，故该院依法认定，鞠慧向优信公司返还房屋的日期为2020年4月17日，据此，优信公司有权要求鞠慧支付自4月1日起至4月17日止的租金3287.80元，自3月12日起至4月17日止的物业费806.60元，未付的水电费1331.50元。关于违约责任，合同约定违约金为11604元，该金额正是鞠慧缴纳的押金，故对鞠慧返还押金的诉请，不予支持，优信公司无须返还押金，该押金抵扣违约金，因双方就此款项互不负义务，故在判决主文中不再体现；因合同约定如有违约再行支付免租期15日的租金2901元，优信公司有权要求鞠慧支付租金2901元。优信公司愿意免除2020年2月和3月的租金，退还鞠慧缴纳的2月1日至3月11日的租金7736元和物业保证金654元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、鞠慧于判决生效之日起三日内向宁波优信商业管理有限公司支付租金3287.80元、物业费806.60元、水电费1331.50元、免租期租金2901元，合计8326.90元；二、宁波优信商业管理有限公司于判决生效之日起三日内向鞠慧返还7736元和物业保证金654元，合计8390元；以上二项相抵后，宁波优信商业管理有限公司于判决生效之日起三日内向向支付63.10元；三、驳回鞠慧的其他诉请。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审本诉案件受理费300元，由鞠慧负担250元，宁波优信商业管理有限公司负担50元；反诉案件受理费149元，由鞠慧负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，关于涉案《宁波优信租赁专用合同》的解除事由，虽鞠慧诉称该合同系双方当事人协商一致后予以解除，但结合在案证据可知，针对鞠慧提出的提前退租的请求，优信公司虽表示同意，但同时亦要求鞠慧承担相应的违约责任。因此，一审法院认定上述合同系因鞠慧单方违约而提前解除，依据充分，并无不当。 关于已支付的11604元押金，依约优信公司应在鞠慧无违约行为时在租赁期届满后无息予以退还。现鞠慧单方违约属实，故其诉请优信公司向其返还上述押金，理由不足，本院不予支持。 关于免租期租金，双方当事人明确约定，若提前退租，租赁期内的免租期的房租费用，必须支付。基于鞠慧提前退租的事实，一审法院判令鞠慧向优信公司支付免租期的租金2901元，依据充分，亦无不当。 关于违约金，涉案《宁波优信租赁专用合同》中载明，双方若有一方未按合同的条款履行，导致中途终止本合同且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，违约金为11604元。由此，优信公司诉请鞠慧向其支付11604元的违约金，事实依据充分，应予以支持。 关于2020年4月10日至同年4月17日的租金，虽鞠慧在2020年4月10日已返还涉案房屋的钥匙，但嗣后其对该房屋进行复原，且优信公司于2020年4月18日认可已拿到钥匙，故一审法院认定双方当事人在2020年4月17日完成涉案房屋的交付，并判令鞠慧支付上述期间的租金，事实依据与法律依据充分，应属妥当。 关于一审判决案号，虽有错误，但不影响本案的实体处理，且本院已在二审中予以纠正，故对于鞠慧就此提出的相关异议，本院不予采信。 综上所述，上诉人鞠慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费261元，由上诉人鞠慧负担。 本判决为终审判决。 审判长  马金平 审判员  俞灵波 审判员  郑 辉 二〇二〇年十二月九日 书记员  陆 琼