福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初4370号 原告：王世勇，男，1980年8月8日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市仙游县。 委托诉讼代理人：王金财，福建理顺律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈志霞，福建理顺律师事务所执业律师。 被告：杨丽焕，女，1987年1月13日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 被告：柳骥，男，1982年6月25日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 上列二被告的共同委托诉讼代理人：林祖云，福建律海律师事务所执业律师。 上列二被告的共同委托诉讼代理人：吴冰冰，福建律海律师事务所执业律师。 原告王世勇与被告杨丽焕、柳骥因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王世勇的委托诉讼代理人陈志霞、被告杨丽焕及被告杨丽焕、柳骥的共同委托诉讼代理人吴冰冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王世勇向本院提出诉讼请求：1.杨丽焕、柳骥向王世勇支付拖欠的2020年2月10日至2020年10月9日的租金64000元、逾期付款违约金1120元及自2020年9月10日起至付清上述租金之日止按租金64000元为基数按年利率6%计算的逾期付款违约金；2.本案受理费由杨丽焕、柳骥承担。事实和理由：2018年5月4日，案外人陈南南（甲方）与王世勇（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将位于荔城区××街道××街××号××号××层四坎店面的房屋出租给王世勇使用；租期自2018年6月20日起至2028年6月19日止，共计壹拾年；乙方在租赁期内，因经营需要可以自行转租或转让。2019年2月10日，王世勇（甲方）与杨丽焕、柳骥（乙方）签订《房屋转租合同》，合同主要约定：甲方依法承租的位于莆田市荔城区××街道××街××号××号××楼，由甲方将上述承租房屋转租给乙方；转租期为5年，自2019年2月10日至2024年2月9日止；2019年2月10日至2021年2月9日，每月租金为捌仟元；乙方在租赁期间每月10日之前应把当月租金支付给甲方，以转账方式支付；乙方在租赁期间的水、电、卫生费、物业管理等费用由自己负责缴纳；租赁期间，乙方必须按时交纳租金，如有拖欠租金达5天以上，甲方有权解除合同，收回房屋并没收押金。该合同签订后，王世勇依约将房屋交付杨丽焕、柳骥使用，但杨丽焕、柳骥仅支付租金至2019年11月9日，自2019年11月10日起的租金就拒不支付，故王世勇于2020年1月15日向贵院提起诉讼。2020年5月14日，贵院作出（2020）闽0304民初544号《民事判决书》，认定上述租赁合同合法有效，并判令杨丽焕、柳骥支付2019年11月10日起至2020年2月9日止的租金24000元及其逾期付款违约金。上述判决后，杨丽焕、柳骥又拒不支付2020年2月10日起的租金，截至2020年9月10日累计拖欠64000元，逾期付款违约金计至2020年9月9日为1120元（逾期付款违约金分别自每月应付租金之次日起按年利率6%计算，其中：自2020年2月10日起至2020年3月9日止以租金8000元为基数按年利率6%计算的违约金为40元，自2020年3月10日起至2020年4月9日止以租金16000元为基数按年利率6%计算的违约金为80元，自2020年4月10日起至2020年5月9日止以租金24000元为基数按年利率6%计算的违约金为120元，自2020年5月10日起至2020年6月9日止以租金32000元为基数按年利率6%计算的违约金为160元，自2020年6月10日起至2020年7月9日止以租金40000元为基数按年利率6%计算的违约金为200元，自2020年7月10日起至2020年8月9日止以租金48000元为基数按年利率6%计算的违约金为240元，自2020年8月10日起至2020年9月9日止以租金56000元为基数按年利率6%计算的违约金为280元，合计为1120元）。王世勇认为，杨丽焕、柳骥拒不支付2020年2月10日起的租金已构成违约，应承担相应的违约责任。 杨丽焕、柳骥辩称，1.王世勇与杨丽焕、柳骥之间的租赁关系已解除，杨丽焕、柳骥是与他人合作设立托教公司，新旧房东交替不善，包括新产权人、多个房东催讨房租，加上疫情爆发等多个方面影响导致杨丽焕、柳骥无法继续开办托教公司，杨丽焕、柳骥通过微信、电话，特别在2020年6月17日通过微信向王世勇发出合同解除通知书，并在当日搬离，故双方之间的租赁关系已解除。2.杨丽焕、柳骥无需向王世勇支付租金及违约金，杨丽焕、柳骥承租房屋的用途是用于开办托教机构，并非用于商业租赁，在疫情爆发期间，政府部门对在外开办校外培训机构严厉禁止，杨丽焕、柳骥根本无法继续使用租赁房屋，属于合同法规定的不可抗力情形，在疫情爆发期间，国家发改委、财政部、莆田市人民政府以及财政局等部门均发布公告，鼓励房东对个体工商户予以减免房租以帮扶个体工商户缓解租金带来的压力，杨丽焕、柳骥多次与王世勇协商，但王世勇强硬的态度根本无法沟通，导致双方没有继续合作的可能，双方在《房屋转租合同》第4条明确约定，王世勇有权解除收回房屋并没收押金，杨丽焕、柳骥同意解除合同，并同意王世勇没收房屋押金16000元，王世勇明知杨丽焕、柳骥违约而不解除合同，这期间扩大的损失应由王世勇自行承担。 王世勇、杨丽焕、柳骥围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《房屋租赁合同》1份、《房屋转租合同》1份、（2020）闽0304民初544号《民事判决书》及生效证明书1份、营业执照1份、《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》1份、《莆田市人民政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小微企业共渡难关十条措施的通知》1份、《加强校外培训机构疫情防控期间管理工作的通知》1份、微信聊天记录2份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。 根据王世勇、杨丽焕、柳骥的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月4日，陈南南（作为转出租方，即甲方）与王世勇（作为受转租方，即乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方提供位于荔城区××街道××街××号××号××层四坎店面的面积；该房屋租赁期自2018年6月20日起至2028年6月19日止，共计十年；乙方在租赁期内，因经营需要可以自行转租或转让。 2019年2月10日，王世勇（作为转出租方，即甲方）与杨丽焕、柳骥（作为受转租方，即乙方）签订《房屋转租合同》，约定：甲方依法承租的位于莆田市荔城区××街道××街××号××号××楼，由甲方将上述承租房屋（楼梯口正对面的单间除外）转租给乙方，该房屋的建筑面积300平方米左右；乙方租该房屋的用途为托教；转租期为5年，自2019年2月10日起至2024年2月9日止；签订本合同之日，乙方应支付押金16000元作为履约保证金，在租赁期满后，乙方结清租赁期间的所有费用后，由甲方将押金无息退还乙方；押金不抵租金，如租期未满乙方要提前解除合同的，甲方有权没收租房押金作为违约金；如甲方要提前收回房屋，应双倍返还乙方租房押金；2019年2月10日至2021年2月9日每月8000元，乙方在租赁期间每月10日之前应把当月租金支付给甲方；租赁期间，乙方必须按时交纳租金，如有拖欠租金达5天以上，甲方有权解除合同，收回房屋并没收押金。 合同签订后，王世勇将租赁场地交付杨丽焕使用，杨丽焕支付了至2019年11月9日止的租金，但未支付自2019年11月10日起的租金，故王世勇于2020年1月15日诉至本院。2020年5月14日，本院作出（2020）闽0304民初544号《民事判决书》，判决：杨丽焕应在本判决生效之日起十日内支付给王世勇自2019年11月10日起至2020年2月9日止的租金24000元、逾期付款违约金120元及自2020年1月10日起至付清上述租金之日止以租金24000元为基数按年利率6%计算的逾期付款违约金。 上述判决生效后，杨丽焕、柳骥未支付自2020年2月10日起的租金，杨丽焕于2020年6月17日通过微信向王世勇发出合同解除通知书，因双方协商无果，致讼。案经审理，因双方未能达成一致意见，致本院无法调解。 另查，因发生新冠肺炎疫情，莆田市荔城区教育局于2020年2月发出通知，要求辖区内校外培训机构停止线下培训活动。 本院认为，王世勇与杨丽焕、柳骥签订的《房屋转租合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据合同约定，杨丽焕、柳骥应当在每月10日前将当月租金支付给王世勇，但杨丽焕、柳骥未能依约支付自2020年2月10日起的租金，故王世勇诉讼请求杨丽焕、柳骥支付自2020年2月10日至2020年10月9日的租金64000元，具有事实和合同依据，本院予以支持。杨丽焕、柳骥辩称已于2020年6月17日向王世勇发出合同解除通知书并搬离案涉租赁场地，本院经审查认为，当事人是否可以发生新冠肺炎疫情为由主张解除合同需结合疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定，我国发生新冠肺炎疫情后采取了有效的疫情防控措施，在疫情防控期间，虽对案涉租赁场地的经营产生一定的影响，但杨丽焕、柳骥以合同履行困难为由要求解除合同，不符合法定解除权的条件，且杨丽焕、柳骥未办理搬离案涉租赁场地的交接手续，故对杨丽焕、柳骥的该项辩解本院不予采纳。同理，因疫情防控措施导致杨丽焕、柳骥合同履行困难、不能及时支付租金，王世勇诉讼请求杨丽焕、柳骥承担违约责任，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、杨丽焕、柳骥应在本判决生效之日起十日内支付给王世勇自2020年2月10日至2020年10月9日的租金64000元； 二、驳回王世勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1428元，减半收取计714元，由杨丽焕、柳骥负担700元，由王世勇负担14元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  何志强 二〇二〇年十二月十五日 书记员  陈赛芬 附注法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。