广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23550号上诉人（原审被告）：广州泰欧电子科技有限公司。住所地：广州市白云区云霄路云霄街**首层自编**商铺。法定代表人：马汉杰，总经理。委托诉讼代理人：吴悦艺，广东国智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州南油汽车修理有限公司。住所地。住所地：广州市白云区三元里街云城西路绿地大厦南侧地段自编**iv>法定代表人：苏琨，董事长。委托诉讼代理人：范雷，男，该公司员工。原审被告：广东空港置业有限公司。住所地：。住所地：广东省广州市白云区机场路航云北街**自编**v>法定代表人：翁玉麟，董事长。委托诉讼代理人：孔国锋，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，国信信扬律师事务所律师。上诉人广州泰欧电子科技有限公司（以下简称泰欧公司）因与被上诉人广州南油汽车修理有限公司（以下简称南油公司）、原审被告广东空港置业有限公司（以下简称空港公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初34960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰欧公司上诉请求：l.判令撤销一审判决第一项，改判泰欧公司无须向南油公司赔偿损失2006457元；2.判令撤销一审判决第二项，改判泰欧公司无须向南油公司支付评估费38459元；3.判令由南油公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审法院判决泰欧公司承担南油公司所谓的损失是没有任何事实和法律依据的。1.南油公司一直霸占涉案场地经营使用至2019年11月12日，其不存在无法使用场地导致损失的问题。首先，泰欧公司与南油公司所签订的租赁合同从2015年9月16日开始无效，但是无效的原因并非泰欧公司故意隐瞒租期，而是泰欧公司与空港公司所签署的涉案场地租期届满后无法继续承租而导致的。其次，即使2015年9月16日涉案租赁合同无效后，南油公司仍继续在使用涉案场地，且其也承认了场地有部分是转租出去，一直在经营使用且有获利，一直在使用涉案场地且没有向空港公司交付场地占用费，空港公司在2017年1月9目向广州市白云区人民法院提起物权保护纠纷一案（2017）粤0111民初617号，要求南油公司支付自2016年7月l日开始计算的场地占用费至实际撤离案涉场地之日为止。而直至上述案件的二审（2018）粤01民终11721号作出判决之日止，南油公司仍在使用案涉场地。南油公司在2019年11月12目前仍霸占着案涉场地。白云区人民法院在2019年12月12日作出的（2018）粤0111执10439号执行裁定书显示：“关于被执行人（南油公司）交还场地一项，本院于2019年2月2日前往涉案场地张贴执行公告，限令被执行人于同年3月2日前将涉案场地交还申请执行人（空港公司），但被执行人仍未履行，于2019年11月12日，本院遂依法对涉案现场采取相应的强制执行措施，并将涉案场地交给申请人。”可见直至2019年11月12日前，南油公司仍霸占案涉场地进行经营使用。因此可见，涉案租赁合同签署的合同租期是从2015年9月1日起至2019年10月31日止。虽然涉案合同自2015年9月16日开始为无效合同，但不影响南油公司继续使用涉案场地，且事实上南油公司使用涉案场地远远超出了涉案合同约定的租期。一审法院没有认定该事实就作出要求泰欧公司赔偿南油公司的判决明显是错误的。2.南油公司不存在任何损失的问题。首先，如上所述，南油公司直至2019年11月12日仍在霸占使用案涉场地，未向泰欧公司或者空港公司缴纳过任何的租金或者场地使用费，且一直将案涉场地用于转租获利。其次，案涉合同租期为2015年9月1曰至2019年10月31日。南油公司在签订案涉合同的时候已经知悉合同履行到期后可能无法续租，其投入进行场地建设的预期期限也应当是到2019年10月31日止。场地建设的投入是南油公司在自愿和理性的商业选择后作出的，应当预期到合同届满后无法继续使用涉案场地而存在的商业风险。广州市华盟价格事务所有限公司作出的穗华价估【2020】339号评估结论书的评估基准日是2019年10月31日，其是以各标的物经济适用年限为基础来评定其现值，这是违背案涉合同所约定的期限的，南油公司签订合同后所作出的投入，其预期就是使用至2019年10月31目，因此评估报告将2019年10月31日为基准日的价格评定行为是没有任何意义的，不能得出南油公司在2019年10月31日后就存在所谓的损失的结论。一审法院没有考虑南油公司商业考虑和涉案场地的使用情况下将没有因果关系的价值评估报告认定为南油公司的实际损失，这是毫无事实和法律依据的。3.南油公司的评估费用应当由其自行承担。由上可见，评估报告是南油公司臆想存在损失的情况下所作出的申请，事实上南油公司并没有存在任何损失，其申请评估的费用理应由其自行承担。南油公司二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意泰欧公司的上诉请求。泰欧公司对因合同无效造成南油公司经济损失承担全部过错赔偿责任。根据已生效的（2018）粤0111民初8891号民事判决认定“原告南油公司与被告泰欧公司订立的租赁合同在上述被告泰欧公司与被告空港公司的租赁合同约定的期限内合法有效，之后为无效合同。上述租赁合同从2015年9月16日起无效（而南油公司与泰欧公司签订合同履约时间也是2015年9月）。导致上述租赁合同无效的根本原因是被告泰欧公司向原告南油公司伪造了一份与空港公司签订的长期虚假合同，隐瞒了出租权期限。因此，被告泰欧公司对造成租赁合同无效负有全部过错，应当对由此导致的损失承担全部责任”，可见南油公司与泰欧公司于2015年7月8日签订的《租赁合同》，租赁期限从2015年9月1日起至2019年10月31日止，该租赁合同从2015年9月16日起已无效。根据《合同法》第五十八条的规定，泰欧公司对该租赁合同无效负有全部过错，应当对由此导致的损失承担全部责任。根据最高人民法院民一庭对合同无效的处理意见，合同无效后，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失责任向对方当事人进行损失赔偿，所赔偿的损失限于信赖利益（包括直接损失和间接损失），不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。认定损失赔偿数额时，应根据案件具体情形判断各项损失应否全额赔偿；若受害人也存在过错的，受害人应根据自己的过错程度承担相应的责任。最高人民法院的处理意见应有指导意义。本案中，南油公司与泰欧公司的租赁合同签订特别约定条款“如果甲方（泰欧公司）违约租给第三方需赔偿或第三方接手乙方（南油公司）的全部投资款和物业约400万元人民币后才能解除合约”，可见，上述约定实际上是双方确认南油公司投入到承租地块至少在400万以上。这是双方无争议和确认的。该400万元投资款是南油公司信赖租赁合同有效且能切实履行而投入到涉案地块上，属信赖利益。其损失依法应由泰欧公司承担。合同无效属缔约过失，缔约过失责任损失赔偿的对象为信赖利益。缔约过失责任的主要承担方式为损害赔偿，损害赔偿的对象为信赖利益。信赖利益的损失是指缔约人信赖合同有效成立，但因法定事由发生，致使合同不成立、无效或被撤销等而遭受的损失。信赖利益对应的概念为履行利益，两者适用于不同的情形。履行利益是指在合同有效的情形下，当事人因履行合同而产生的利益。履行利益以合同有效为前提，因而不适用于合同无效情形。而缔约过失责任的目的就是补偿一方当事人因合同不成立、无效或被撤销而遭受的损失，从而使得其利益恢复至合同签订之前的状态，故其损害赔偿的对象为信赖利益。从《合同法》的规定来看，合同无效情形下的损失赔偿对象也不包括履行利益。南油公司本案中并没有主张履行利益，主张的损失是信赖利益。而且南油公司投入到涉案地块的投资款远不止400万元。南油公司聘请的评估公司出具的客观评估报告，南油公司资产的价值也有6081110元。因此，南油公司要求泰欧公司承担本案的赔偿，有事实依据和法律依据。空港公司二审述称，同意一审判决涉及空港公司的处理，对于一审判决不涉及空港公司的处理不发表意见。泰欧公司上诉针对的是泰欧公司与南油公司之间的纠纷，不涉及空港公司。南油公司于2019年10月30日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.泰欧公司赔偿南油公司损失2086878元（具体损失项目以评估报告为准），空港公司对泰欧公司的上述赔偿责任承担连带赔偿责任；2.本案诉讼中产生的评估费40000元由泰欧公司、空港公司承担；3.本案受理费、财产保全费由泰欧公司、空港公司承担。一审法院经审理查明：2015年3月14日，广东省机场管理集团有限公司白云空港置业分公司（以下简称空港分公司）与泰欧公司签订《租赁合同书》，约定：空港分公司将位于广州市白云区云城西路XX场地，包括留用地ABXXXXX4地块（即自编号为L08地块，42688平方米）及自编L11地块（7891平方米）出租给泰欧公司用作停车场，租金标准为每月1.1元/平方米，期限从2015年3月16日起至2015年9月15日止。2015年9月左右，空港分公司改制为广东空港置业有限公司。2015年7月8日，南油公司与泰欧公司签订《租赁合同》，约定：泰欧公司将位于广州市白云区云城西路东侧、云城南四路北侧、绿地大厦南侧场地（自编A1地块）（空地20000平方米）出租给南油公司用作仓库、汽车维修服务和停车用途，租金标准为每月6元/平方米，租赁期限自2015年9月1日起至2019年10月31日止；南油公司不得将该场地整体转租，未经泰欧公司书面同意，南油公司不得将该场地分租或承包给第三方。合同另特别约定：本合同到期后，乙方（即南油公司）同甲方（即泰欧公司）一样享有续租该地块的合法权益，按原地主的续租递增条件执行，如果甲方违约租给第三方需赔偿或第三方接手乙方的全部投资款和物业约肆佰万元人民币后才能解除合约，如果不可抗拒的因素造成终止续约，甲乙双方互不承担违约责任。该合同签订后，南油公司向泰欧公司交纳了场地押金、工程款等，再由泰欧公司在出租的场地上建设水泥地面、临时板房及附属设施等。2017年1月9日，空港公司向一审法院起诉南油公司、泰欧公司及案外人穗驱公司，要求南油公司交还租赁场地、恢复原状、支付占用费等，一审法院以（2017）粤0111民初617号案立案受理。2018年3月26日，一审法院作出（2017）粤0111民初617号民事判决书，判决南油公司向空港公司交还位于广州市白云区白云新城中部核心区域，云城西路XX路之间，现自编号为L07地块中占用的2万平方米场地（即涉案场地），并将该场地内的临时板房及附属设施予以拆除。该判决经二审维持原判后已发生法律效力。因南油公司未主动履行生效判决所确定的义务，空港公司向一审法院申请强制执行。2019年11月，空港公司收回涉案场地。2017年7月16日，南油公司向一审法院起诉泰欧公司、郑少鑫、空港公司及广东省机场管理集团有限公司，要求赔偿基础建设费、投资建设费，并要求泰欧公司赔偿经济损失400万元等，一审法院以（2018）粤0111民初8891号案立案受理。该案诉讼中，南油公司申请对落款日期为2015年12月17日的《物业权属证明》中“广东机场管理集团有限公司房地产管理部”公章与广东机场管理集团有限公司房地产管理部在工商部门备案的公章印文一致性进行鉴定。经鉴定，上述印章的印文不一致。2019年7月29日，一审法院作出（2018）粤0111民初8891号民事判决书，认为南油公司与泰欧公司签订的涉案租赁合同在泰欧公司与空港公司签订的租赁合同约定的租赁期限内合法有效，之后为无效合同，涉案租赁合同从2015年9月16日起无效。对于基础建设费、投资建设费，因南油公司还在使用涉案场地，该损失尚未发生，故暂不予支持，南油公司可在搬离涉案场地前固定相关证据，待搬离后另案起诉主张；对于南油公司要求泰欧公司赔偿400万元经济损失的诉讼请求，因南油公司未在法定期限内预交相应诉讼费，故对其该项诉讼请求按其撤回起诉处理，不再另行制作民事裁定书。该判决经二审维持原判后已发生法律效力。一审庭审中，各方一致确认南油公司与泰欧公司签订的涉案租赁合同所涉的自编A1地块（空地20000平方米）属于空港公司出租给泰欧公司的自编号为L08地块中的一部分。后L08地块名称变更为自编L07地块。南油公司确认涉案场地上加盖的建筑物没有合法的报建手续。泰欧公司确认将涉案场地转租给南油公司未得到空港公司的同意。一审诉讼中，依南油公司的申请，一审法院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案场地内水泥地硬化、厂房建设等价值进行评估。2020年9月4日，广州市华盟价格事务所有限公司作出穗华价估【2020】339号评估结论书，评定涉案场地内水泥地硬化、厂房建设等在评估基准日即2019年10月31日的价值为2086878元，其中第4项水泥地坪是按照20116.6㎡计算，该项评估价格为1197759元；第18项室内挂墙式空调36台的评估价格为73478元。南油公司为此支付评估费40000元。南油公司对上述评估结论无异议。泰欧公司对该评估结论书的真实性、合法性无异议，但认为涉案租赁合同在2019年10月31日已履行完毕，南油公司在此后仍实际占用涉案场地，其客观上并不存在任何损失；且南油公司对涉案场地进行水泥地硬化、厂房建设等均是其在预期租赁期（即2015年9月1日至2019年10月30日）内的单方自愿投入，租赁期满后能否续租是未知的，如果不能继续租赁，南油公司对场地处置也应早有预期，不能将其自身的市场投资风险归结于泰欧公司；此外，现场并不存在评估结论书附表第18项所列的36台室内挂墙式空调，只有三台空调，而且据正在现场的租户陈述该三台空调是租户自行购买的，故该部分空调项目的价值应予以剔除。南油公司表示如果该部分空调可以拆除，空港公司可在相关联的执行案件中申请查封或者交还给南油公司，其同意剔除该项评估价值。空港公司对该评估结论提出以下异议：1、评估依据及参考标准不合理；2、认定“规定使用年限”不合理；3、认定的工程量不合理，应按照合同约定的租赁面积20000平方米计算；4、涉案的临时板房及附属设施属于违建，且生效判决已明确应予以拆除。广州市华盟价格事务所有限公司对空港公司的上述异议进行书面函复：1、评估结论采用的有关计算规则、计价办法、有关标准等均是按照评估基准日的有关文件来进行综合确定的，并非欧泰公司、空港公司提出的2015年9月1日的时期；2、经复核，各项目的规定使用年限依据广东省发改委文件《广东省价格认定相关技术参数参照标准（2018）》规定的经济使用年限来进行确定的，其中简易结构按10年、其他构筑物按照20年的使用寿命；3、经复核，水泥地坪和自流平地面的数量均为现场勘查时实际丈量的数据，是客观合理的；4、对于本次评估的临时板房及附属设施属于违建的问题不予回答。一审庭审中，空港公司及泰欧公司均表示对评估报告书所载的重置价格没有异议，仅对年限折抵的计算有异议。以上事实，有租赁合同、民事判决书、执行裁定书、评估报告书及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：南油公司与泰欧公司签订的涉案租赁合同在泰欧公司与空港公司签订的租赁合同约定的租赁期限内合法有效，之后为无效合同，涉案租赁合同从2015年9月16日起无效。导致涉案租赁合同无效的原因是泰欧公司向南油公司隐瞒了其向空港公司承租涉案场地的租赁期限，故泰欧公司对涉案租赁合同无效负有全部过错，应当对南油公司在涉案场地进行厂房等建设产生的损失承担全部赔偿责任。关于泰欧公司应赔偿的损失数额。评估机构评定涉案场地内水泥地硬化、厂房建设等的价值为2086878元。南油公司承租的涉案场地的面积为20000㎡，第4项水泥地坪按照20116.6㎡计算欠妥，空港公司主张按照约定的租赁面积20000㎡计算，一审法院对此予以认可，按评估结论书所载的重置价格及成新率折算后，该项评估价格应为1190816元，相比原评估价格1197759元下调6943元。第18项室内挂墙式空调36台属于未形成附合的可拆除设备，泰欧公司亦未表示同意利用，南油公司可自行拆除处理，该部分设备的评估价值为73478元应在评估总价值中相应扣减。涉案合同为无效合同，评估机构以政府部门出台的相关规定中各标的物的经济适用年限为基础来评定其现值，南油公司以此价值作为其主张损失的标准合法合理，一审法院对此予以认可。泰欧公司及空港公司主张以合同约定的租赁期限为基础评定涉案标的物的价值并作为认定损失依据的前提是涉案租赁合同有效，在涉案租赁合同无效的情况下，其上述主张无法律依据，一审法院对此不予支持。（2017）粤0111民初617号民事判决书虽判决南油公司拆除场地内的临时板房及附属设施及交还涉案场地等，但此内容并不妨碍南油公司就进行该部分项目建设的损失向泰欧公司主张赔偿，空港公司以此为由认为该部分项目不具有任何价值的主张一审法院不予支持。综上，扣除上述第4项水泥地坪评估价格下调的差额6943元以及第18项室内挂墙式空调的评估价格73478元后，泰欧公司尚应向南油公司赔偿因涉案场地内水泥地硬化、厂房建设等损失2006457元。关于评估费。结合南油公司主张的损失数额以及一审法院认定的评估价值，一审法院酌定评估费由南油公司承担1541元，泰欧公司承担38459元。因南油公司已垫付全部评估费，泰欧公司应向南油公司支付评估费38459元。空港公司并非涉案租赁合同的合同相对方，南油公司要求空港公司承担涉案债务于法无据，一审法院对此不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，于2020年10月15日作出一审判决：一、自本判决生效之日起三日内，广州泰欧电子科技有限公司向广州南油汽车修理有限公司赔偿损失2006457元；二、自本判决生效之日起三日内，广州泰欧电子科技有限公司向广州南油汽车修理有限公司支付评估费38459元；三、驳回广州南油汽车修理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23815元，由广州南油汽车修理有限公司负担918元，广州泰欧电子科技有限公司负担22897元。广州泰欧电子科技有限公司负担的上述受理费应在本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，关于涉案场地的建设情况。南油公司表示：泰欧公司当时的授权代理人郑某鑫找到其同村的老乡作为施工方，要求南油公司将所有的工程款交付给其老乡，由泰欧公司进行建设，并从中谋取利益；南油公司将200多万元的工程款交给泰欧公司，实际施工人是郑某鑫的老乡。对此，泰欧公司认为：实际施工人是郑某鑫找的施工人员曹某杰，并非是泰欧公司，当时是借泰欧公司的名义由曹某杰具体施工；当时只是用了泰欧公司的名义向南油公司收取工程款，收取款项大概是200多万元，收款后就给了曹某杰。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：泰欧公司是否需要向南油公司赔偿损失。基于（2018）粤0111民初8891号、（2019）粤01民终20414号生效判决的认定，本案一审判决认定泰欧公司因向南油公司隐瞒其向空港公司承租涉案场地的租赁期限，泰欧公司应对涉案租赁合同被认定为无效的部分负有全部过错，应对南油公司在涉案场地进行建设所产生的损失承担全部赔偿责任，并无不当。泰欧公司上诉主张其与南油公司所签租赁合同的租赁期限截止时间为2019年10月31日，南油公司实际使用涉案场地至2019年11月12日，已实现南油公司的租赁目的，故南油公司并不存在损失。对此本院认为，早在2017年1月，空港公司即已将南油公司作为被告之一提起（2017）粤0111民初617号民事诉讼，要求南油公司交还场地并拆除涉案场地已建设的部分、恢复原状，该项诉请已通过审理获得法院判决支持。南油公司对涉案场地进行建设的损失赔偿主张，为其与南油公司所签租赁合同无效的清理范畴，该项处理与泰欧公司的过错责任有关。此外，依泰欧公司与南油公司的二审陈述内容可知，泰欧公司以其公司的名义向南油公司收取涉案场地的建设费，并由泰欧公司寻找施工单位对涉案场地进行施工建设。为此，结合本案的事实，南油公司本案要求泰欧公司赔偿场地建设的损失，一审判决所作处理并非没有依据，本院予以维持。综上所述，泰欧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22897元，由广州泰欧电子科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年十二月二十五日书记员  吴敏玲李美琦