云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初14993号原告：杨杰，男，1970年12月8日生，回族，身份地登记住址：云南省昆明市西山区2幢1单元101号。原告：李洪，女，1970年3月16日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。两原告共同委托诉讼代理人：刘文峰，系云南弘石律师事务所律师，特别授权代理。两原告共同委托诉讼代理人：孙艳婷，系云南弘石律师事务所律师，特别授权代理。被告：赵燚，男，1988年8月16日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区，系被告赵庭华和李琼仙之子。被告：赵庭华，男，1964年9月15日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区，系被告李琼仙丈夫。被告：李琼仙，女，1964年10月20日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区，系被告赵庭华妻子。被告赵燚及李琼仙共同委托诉讼代理人：赵庭华，系被告赵燚的父亲，李琼仙的丈夫，特别授权代理。原告杨杰、李洪诉被告赵燚、赵庭华、李琼仙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，于2020年12月14日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨杰、李洪的委托诉讼代理人刘文峰；被告赵庭华及被告赵燚、李琼仙的委托诉讼代理人赵庭华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨杰、李洪向本院提出以下诉讼请求，依法判令：1、确认解除原告与第一被告的房屋转让协议；2、确认原告杨杰、李洪系滇池宜城（Ｏ地块）Ｆ-1幢903号房屋所有权人；3、第一被告协助办理滇池宜城（Ｏ地块）Ｆ-1幢903号商品房买卖合同登记备案变更手续，将房屋产权登记备案变更至原告杨杰、李洪名下；4、本案诉讼费、保全费、公告费、保全担保费等由被告承担。事实及理由：2010年，原告李洪单位组织代建商品房，李洪意向购买户型面积120-144平米。2010年至2013年5月8日，原告合计交纳购房款751608元，购买了云南仁泽房地产开发有限公司（以下简称“仁泽地产”）开发的滇池宜城房屋。2013年5月被告赵燚经其父母与原告联系，协商购买原告所有的滇池宜城房屋。但被告由于资金紧张，无力支付房屋款项，故双方口头约定：房屋所有款项及契税、物业费等全部由原告支付，房屋买卖合同登记为被告赵燚，但所有房屋买卖合同及相关票据原件均由原告保存，原告保留房屋所有权。待被告赵燚向原告支付房屋款125万元后，原告即向被告交付房屋及与房屋相关的合同、票据等。2013年8月21日，仁泽地产通知原告签订《商品房购销合同》。原告通知被告后，以被告的名义与云南仁泽房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》。2014年9月12日，原告交纳契税、维修基金、印花税、代办费、物业费等费用后，装修实际占有使用房屋至今。合同签订后，被告以资金紧张为由，一直未能依约支付房屋转让款。2020年7月1日，原被告签订协议，协议约定如被告赵燚在2020年7月10日前未能支付款项的，原告与第一被告解除转让协议。第一被告无条件配合将池宜城（Ｏ地块）Ｆ-1幢903号房屋买卖合同登记备案变更至原告名下。第二、三被告对第一被告承担连带担保责任。协议同时对原被告的其他权利义务进行了约定。协议签订后，被告仍然未能依约履行协议。为此，为维护原告的合法权益特诉至法院。三被告辩称：同意解除双方的《房屋转让协议》，并同意协助原告杨杰、李洪办理备案登记变更手续，但不同意承担诉讼费和保全费。原告杨杰、李洪针对其主张向法庭提交以下证据：一、身份证、结婚证。证明：原被告主体资格。二、Ｒ类业务申请表（房屋）、干警委托建房意向凭证（房屋）、交易流水、委托建房意向凭证（车位）。证明：2010年原告李洪单位组织代建商品房，李洪意向购买户型面积120-144平米，2010年至2013年5月8日，原告合计交纳购房款人民币751608元，缴纳车位款人民币70000元购买了云南仁泽房地产开发有限公司（以下简称“仁泽地产”）开发的滇池宜城房屋、Ａ103（131）号车位，2013年5月被告赵燚经其父母与原告联系，协商购买原告所有的滇池宜城房屋。但被告由于资金紧张，无力支付房屋款项，故双方口头约定：先将干警委托代建房办公室的意向登记改为被告赵燚，未清全款前原告保留房屋所有权。三、商品房购销合同。证明：2013年8月21日，仁泽地产通知原告签订商品房购销合同。原告通知被告后，以被告的名义与云南仁泽地产签订了《商品房购销合同》，购买滇池宜城房屋。税费缴纳凭证（配套费）。证明：2013年8月21日原告交纳滇池宜城房屋配套费人民币15850元。税费缴纳凭证（契税等）、代办费、星海物业服务费用缴纳凭证。证明：2014年1月11日仁泽地产向原告交付滇池宜城房屋。原告交纳契税人民币11274元、维修基金人民币12812元、印花税人民币5元、代办费人民币500元、物业服务费人民币3195元（2014年4月1日至2015年3月31日）、物业服务费人民币3707元（2015年4月1日至2016年3月31日）。四、商品房购销合同。证明：2014年9月12日原告李洪与云南仁泽地产签订了《商品房购销合同》，购买滇池宜城小区A130（131）号车位。收据（两份）、私家车位服务协议。证明：2014年9月12日原告交纳滇池宜城小区A130（131）车位契税人民币2100元、维修基金人民币1849元、印花税人民币5元、代办费人民币500元。F1-1-903号房屋专属A130（131）车位服务费人民币675元（2014年10月1日至2015年12月31日）。五、居间合同、收条、租赁合同、家具家电清单。证明：原告将滇池宜城房屋装修后，自2015年至今通过中介出租收益使用。六、协议。证明：2020年7月1日，原被告签订协议，协议约定如被告赵燚在2020年78月10日前未能支付款项的，原告与第一被告解除转让协议，第一被告无条件配合将滇池宜城（O地块）F-1幢903号房屋买卖合同登记备案变更至原告名下。违约应承担转让金额20%的违约金（人民币25万元），第二、三被告对第一被告承担连带担保责任。协议同时对原被告的其他权利义务进行了约定，协议签订后被告仍未能依约履行协议。本案经本院审理，被告对以下事实无异议：一、位于昆明市旅游度假区滇池宜城（Ｏ地块）Ｆ-1幢903号房屋是原告李洪所在单位委托代建的房屋，因李洪具备购房条件，参与了购买，并于2010年至2013年5月8日期间交付了所有的购房款人民币751608元。二、2013年5月份原告与被告赵庭华、李琼仙达成转让上述房屋的口头协议，并确定是由被告赵庭华、李琼仙之子赵燚（本案被告）购买，房屋可登记给被告赵燚，但原告保留所有权。因此，签订正式合同时，是由被告赵燚以其名义与云南仁泽房地产开发有限公司签订的，但合同原件及全部付款凭证均由原告持有，现房屋也是原告持有，房屋的契税、物业费等至今都是原告交纳。三、案涉房屋于2013年9月2日进行了商品房买卖合同备案登记，登记的买受人为本案被告赵燚。本院认为：一、案涉原、被告间形成的房屋转让协议的效力问题。《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为”、第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。本案原、被告达成的口头房屋转让协议，是双方在平等自愿、协商一致，意思表示真实的基础上所形成，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，为有效协议，协议对双方均具有约束力。二、案涉协议的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1、本案原、被告达成房屋转让协议后，原告已依据约定，在被告未支付购房款的情况下，案涉房屋已于2013年9月2日经合同备案登记，被告赵燚为买受人，但被告至今未向原告支付购房款，现原告要求解除房屋转让协议，并由被告赵燚协助办理滇池宜城（O地块）F-1幢903号商品房买卖合同登记备案变更手续，被告对此不持异议，原告的请求符合法律规定，本院予以支持。2、对于原告要求确认案涉房屋所有权为原告的请求，因案涉房屋现尚未取得房屋所有权登记，故原告的此项主张不符合本案事实，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告杨杰、李洪与被告赵燚、赵庭华、李琼仙达成的位于度假区滇池宜城（Ｏ地块）Ｆ-1幢903号房屋转让协议于判决生效之日起解除；二、被告赵燚于本判决生效之日起十五日内协助原告杨杰、李洪将位于度假区滇池宜城（Ｏ地块）Ｆ-1幢903号房屋的合同备案登记的买受人由被告赵燚变更为原告杨杰、李洪；三、驳回原告杨杰、李洪的其他诉讼请求。本案诉讼费已收取人民币9150元，因原告杨杰、李洪审理中变更诉讼请求，现实际减半收取人民币25元，由被告赵燚、赵庭华、李琼仙连带负担（此款与支付上述款项之时一并支付原告杨杰、李洪），剩余诉讼费人民币9125元退还原告杨杰、李洪。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。审判员 马 惠二〇二〇年十二月二十四日书记员 黄玉立