青海省海东市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）青02执异25号 案外人：王某，女，生于1976年11月20日生，汉族，现住青海省德令哈市。 申请执行人：重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司，统一社会信用代码:91630104698504752C。 法定代表人:何某。 委托诉讼代理人：马某，青海智凡律师事务所律师。 被执行人：青海祥泰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91632123679173548J。 法定代表人:曹某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：阿某，青海凡圣律师事务所律师。 本院在执行申请执行人重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司（以下简称重庆七建青海分公司）与被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司（以下简称祥泰公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人王某不服本院于2020年9月16日作出的（2020）青02执61号之一执行裁定书，于2020年11月30日向本院提出书面执行异议申请，请求立即中止对海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1177号房屋的执行并解除对该房屋的查封。本院于同日立案登记受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，并于2020年12月4日对本案进行了公开听证，案外人王某、申请执行人重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司的委托代理人马某、被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司的法定代表人曹某及其委托代理人阿某均到庭参加了听证，现本案已审查终结。 因申请执行人重庆七建青海分公司申请强制执行，本院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书。该裁定书内容为：申请执行人重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司与被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，青海省高级人民法院作出的（2020）青民终第146号民事判决书已发生法律效力，因被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司未依法履行生效法律文书所确定的义务，申请人重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司向青海省海东市中级人民法院申请强制执行，本院于2020年9月8日依法立案执行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、第二百四十四条、《最高人民法院关于的解释》第四百八十七条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第三十二条、第三十八条、以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款的规定，裁定如下：冻结、扣划被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司银行存款19799003.28元或查封其同等价值财产。查封、冻结、扣划期间，任何人不得擅自处分上述财产。若冻结、扣划数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。本裁定立即执行。2020年9月23日，本院分别向海东市房产局、海东市不动产登记中心下发（2020）青02执61号协助执行通知书，查封了被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套住宅，查封期限为三年（自2020年9月23日至2023年9月25日）。2020年11月12日，本院张贴公告，告知当事人、利害关系人如对查封的房屋有异议的，可在十五日内以书面形式向本院提出执行异议，逾期不提本院将依法强制执行。 案外人王某得知公告内容后不服上述执行查封向本院提出执行异议称：异议人经人介绍于2017年7月3日与被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司口头达成了购买被执行人开发的位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1177号房屋一套的协议。同日,异议人与海东市乐都区华都物业管理有限公司签订了物业管理合同,并向该物业公司以转账形式交纳了物业费、水费及天然气锅炉费共计15107元。办理完交房、入住手续后异议人对房屋进行了装修并居住至今。2017年7月4日,异议人以转账形式向被执行人交纳了186200元首付款,随后异议人分别于2017年12月8日转账给被执行人260000元、2020年3月31日转账给被执行人89240元,至此付清全部房款(535440元)。2017年7月4日被执行人将异议人购买的房屋交付于异议人并办理了交房手续。异议人在交纳第一笔房款时就要求与被执行人签订售房买卖合同,但被执行人以需要时间办理相关手续为由推脱,此后异议人多次要求签订购房合同,但被执行人以等一等为借口拒绝签订正式合同。因该房屋为异议人在青海唯一居住房屋,期间异议人一直联系被执行人要求签订房屋购买合同并办理不动产登记手续,但被执行人总是以种种理由推脱拒绝办理。在异议人的一再要求下,2020年4月8日异议人与被执行人补签了一份《商品房买卖合同(预售)》。2020年11月12日异议人收到乐都区华都物业管理有限公司发来的青海省海东市中级人民法院《公告》,始知异议人购买并居住使用的乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1177号房屋被贵院查封,且拟进入评估、拍卖、变卖程序。异议人认为:贵院查封的上述房屋系异议人购买并使用的财产,异议人拥有所有权,贵院将异议人已经支付全部购房款且实际入住使用的房屋进行查封,严重侵害了申请人的合法权益。现根据《民事诉讼法》第二百五十六条第(二)项,最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《九民会议纪要》第127条之规定,特提出执行异议,请求：立即中止对海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1177号房屋的执行并解除对该房屋的查封。 案外人王某为证明自己的主张，在听证时向本院提交了以下8份证据：1、海东市中级人民法院于2020年9月16日作出的（2020）青02执61号之一执行裁定书复印件一份。证明：我的房屋被查封了，请求解除对我的房屋的查封。2、2020年4月8日祥泰公司与王某签订的《商品房买卖合同（预售）》复印件一份。证明：我购买了1177号房屋，并签订了《商品房买卖合同》，该房屋是我的房子。3、2017年7月3日海东市乐都区华都物业管理有限公司与王某就1177号房屋签订的《安泰.华都大厦物业管理合同》复印件一份。证明：房屋是我的，由我来管理并可以居住。4、2017年7月4日、2017年12月8日、2020年3月31日王某就1177号房屋交纳的购房款收据复印件三份及2018年1月19日、2019年1月27日、2019年12月13日王某交纳1177号房屋物业费收据复印件三份。证明：购房款已全部交清，共计交纳535440元。并连续交清了2018年至2020年的物业费，证明1177号房屋由我居住使用。5、银行转账明细表复印件三页，证明：购房款、第一笔物业费、天然气锅炉费均给祥泰公司和华都物业管理公司进行了交纳，1177房屋由我居住使用。6、房屋入住室内照片复印件九张。证明：1177房屋由我一直居住使用。7、2017年5月18日海东市乐都区民政局颁发的《门牌证》复印件一份。证明：民政部门对王某购买的1177室房屋颁发了门牌证，房屋是王某的。8、2017年9月27日燃气费发票复印件两份。证明：我在正常占有使用这个房屋。 申请执行人重庆七建青海分公司辩称：一、海东市中级人民法院的查封措施符合相关法律规定。2017年10月19日,由青海省海东市中级人民法院作出编号为(2017)青02民初57号民事裁定书,裁定书裁定内容如下:“冻结被申请人青海祥泰房地产开发有限责任公司名下的35605118.21元银行存款或查封冻结其同等价值财产。2017年10月25日,青海省海东市中级人民法院向海东市乐都区房产管理局发送编号为(2017)青02执保10号协助执行通知书,查封青海祥泰房地产开发有限责任公司名下位于××区、9号商铺,四层商铺,房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068号房产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条:“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”第十七条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此,申请执行人依据人民法院生效判决申请对被执行人的相关财产查封的措施符合上述法律的规定,人民法院的查封措施符合法律及相关程序性规定。二、异议人举证与自认前后矛盾,提交证据无法证明其与被执行人房屋买卖关系成立时间。异议人在案外人执行异议申请书中自认,2017年7月3日与被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司口头达成房屋买卖合同,而双方签订的纸质合同签字页,并未注明合同签订时间。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定:“房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。”异议人提供的《商品房买卖合同》无法确定合同成立日期,不能以异议人与7月3日口头达成约定为事实基础作为判决。我方有合理理由怀疑该合同为恶意补签的合同。根据我方前往海东市房产管理局查询可知,王某名下坐落于××县的房屋购买时间为2017年12月10日,法院于2017年10月25日对该房产进行了查封,在房屋被法院查封后进行交易,我方有理由怀疑此房产交易属恶意转移资产的行为。且异议人自认2017年7月3日与被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司口头达成房屋买卖合同,但其与物业公司签订的物业管理合同封面日期为2017年7月1日与签字页日期不一致,因此,答辩人合理怀疑该物业管理合同也为倒签合同,异议人提供的物业费收据均为2018年1月19日、2019年12月31日,异议人并未提供其在法院查封之前及之后合法占有房屋的相应证据。其次异议人提供青海祥泰房地产开发有限责任公司开具的收据而非发票,收据是企业在经济活动中使用的凭证,作为内部出具票据,无实质性的证明力,我方不予认可。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”异议人提供的《商品房买卖合同》未注明签订日期,且房屋买卖合同应当签订书面合同,且异议人并未提供房款增值税发票,因此无法证明异议人已经支付全部价款,异议人对于支付款项的自述与证据矛盾,无法确认被告是否实际进行了支付,且海东市乐都区新乐大街33号华都大厦1177室并非其名下财产。因此,异议人的异议无法成立。综上,异议人未能提供相应证据进行证明,无法以现有证据判定异议人存在依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定排除执行的法定情节,故其对申请执行人重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司、被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷执行异议不成立。 申请执行人重庆七建青海分公司在听证期间向本院提交了如下1份证据：即海东市房产管理局于2020年10月30日向北京大成（西宁）律师事务所出具的证明一份。证明：王某名下1177室房屋购买时间为2017年12月10日,是在被法院查封后购买，申请人申请阻却本次执行的理由不成立。 被执行人祥泰公司辩称：第一、本案的基础事实是查封时间在2017年10月26日，但实际上本案的申请人知道自己的房屋被人民法院查封是在2020年10月25日，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条、第十七条规定，2017年的查封并没有进行合法的通知或公告程序，我方认为，2017年10月26日进行的查封违反法律程序，应当予以纠正。对于本案而言，申请人接收查封公告的时间为2020年10月25日，但在此前，申请人已占有并使用案涉房屋多年，我方认为，对申请人有效的查封时间为2020年10月25日。第二，基于上述客观情况，申请人向法庭主张的事实符合客观情况，主要有以下四点：1、合同签订的时间均发生在有效的查封之前。2、在有效查封之前，王某对房屋的占有状况是持续且稳定的。3、申请人的房款已经全部结清不存在拖欠。4、在双方履行房屋买卖合同时，双方达成的协议是由祥泰公司负责办理不动产权登记手续，那么本案确属因祥泰公司资金和手续办理问题未能在查封前办理登记，故申请人的申请排除执行的请求符合办理执行异议相关规定的第二十八条。此外，本案的申请人基本上都是进行安置补偿的回迁户，那么安置补偿协议其内容虽然简单，但通过双方约定的置换面积比例、计价标准及交付房屋时的房屋交接单，可以确定申请人对其主张的房屋具有占有并使用的排他性，这一点从占有的情况也可以得到应证，如果案涉房屋并不是申请人进行购买，那么其不可能持续并稳定的使用房屋至今，而没有其他权利人进行任何的权利主张。综上所述，我方认为，本案涉及的金钱债权执行，应当依法由祥泰公司的财产予以清偿，但本案异议申请人主张的房屋系其通过合法途径购买，虽未进行不动产权登记的权利公示，但符合排除执行的法律规定，希望法庭在考虑法律的严肃性之余体恤百姓购房之不易，支持申请人的申请请求。 被执行人祥泰公司在听证期间向本院提交了如下2份证据：1、购房款收据及银行转账回单复印件四页。证明：王某已全部交清1177号房屋房款。2、2016年1月28日海东市乐都区颁发的（乐）房预售证第00000023号《商品房预售许可证》复印件一份。证明：1、祥泰公司对案涉房屋所处位置的地上附着物，具备合法的预售许可。在诉讼以前对外签订的商品房买卖合同均合法有效。2、本案案涉拆迁安置的100套棚户区改造用房住户不受该预售许可的限制。 本院经审查查明：2017年7月3日，案外人与被执行人祥泰公司就购买乐都安泰华都大厦1177号房屋达成意向，并与海东市乐都区华都物业管理有限公司签订了物业管理合同。2017年7月4日、2017年12月8日、2020年3月31日，案外人将全部房款535440元分三次给付了被执行人。2017年5月18日，海东市乐都区民政局给案外人颁发了《门牌证》，署名为王某，房号为1177室。自此，王某一直居住使用该房至今。期间，王某按生活居住使用需求，交纳了燃气、物业费用，并于2020年4月8日与被执行人正式签订了《商品房买卖合同(预售)》。 另查明，2017年9月27日，原告重庆七建青海分公司因与被告祥泰公司建设工程施工合同纠纷一案起诉至本院，在本院审理期间，原告重庆七建青海分公司向本院申请诉中保全，要求冻结、扣划、查封被告祥泰公司名下财产。2017年10月19日，本院依据保全申请作出（2017）青02民初57号民事裁定，裁定冻结被申请人祥泰公司名下35605118.21元银行存款或查封、冻结其同等价值的财产。2017年10月25日，本院向海东市乐都区房产管理局下发（2017）青02执保10号协助执行通知书，对被申请人祥泰公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套住宅依法进行了查封，查封期限为三年（自2017年10月26日起至2020年10月25日止）。2020年4月20日，本院就原被告之间建设工程施工合同纠纷一案作出(2017)青02民初57号民事判决，原被告对此均不服，向青海省高级人民法院提起上诉，经青海省高级人民法院审理，于2020年7月29日作出（2020）青民终146号民事终审判决，判决祥泰公司在判决生效之日起十日内向重庆七建青海分公司支付工程款17193244.53元及逾期利息。因被告祥泰公司在规定的期限内未履行判决确定的义务，重庆七建青海分公司向本院申请强制执行。本院依据法律规定，在本案执行阶段于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人祥泰房公司银行存款19799003.28元或查封其同等价值财产。查封、冻结、扣划期间，任何人不得擅自处分上述财产。若冻结、扣划数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。2020年9月23日，本院分别向海东市房产局、海东市不动产登记中心下发（2020）青02执61号协助执行通知书，对上述涉案的12套房屋再次进行了查封，查封期限为三年（自2020年9月23日至2023年9月25日）。2020年11月12日，本院张贴公告，告知当事人、利害关系人如对查封的房屋有异议，可在十五日内以书面形式向本院提出执行异议，逾期不提本院将依法强制执行。本案案外人王某得知公告内容后，向本院提出执行异议，要求依法中止对案涉1177号房屋的查封。 本院认为，本案的争议焦点为：1、本案的查封时间倒地从何时起算；2、案外人的异议能否排除人民法院的查封。 关于本案的查封时间倒地从何时起算的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条规定“人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。人民法院也可以依职权办理续行查封、扣押、冻结手续。”根据上述规定可知，人民法院查封不动产的期限最多不得超过三年。本案中，依据重庆七建青海分公司的诉中保全申请，本院作出（2017）青02民初57号民事裁定，并于2017年10月25日下发（2017）青02执保10号协助执行通知书，对被申请人祥泰公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套住宅依法进行了查封，查封期限为三年，即自2017年10月26日起至2020年10月25日止。后因重庆七建青海分公司申请强制执行，本院在进入强制执行程序后，根据执行不同阶段的需求，重新作出与（2017）青02民初57号民事裁定内容不同的（2020）青02执61号之一执行裁定书，并在前期查封失效届满之前，依职权于2020年9月23日再次续行查封了涉案的12套房屋，查封期限另行确定为三年，即自2020年9月23日至2023年9月25日止，且本案案外人在本院于2020年11月12日公告后才得知自己的房屋被强制执行中查封，故本案查封的最终起算时间应从再次续行查封的2020年9月23日起起算。 关于案外人的异议能否排除人民法院查封的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，案外人于2020年4月8日已与被执行人签订了《商品房买卖合同》，其签订时间在本院执行查封之前，且被执行人拥有合法的商品房预售许可，因此，案外人所签订的《商品房买卖合同》合法有效。案外人所购商品房的性质为住宅，其购买房屋后对房屋进行装修使用并交纳水电、燃气费、物业费等一直居住至今，且从申请执行人提交的查询结果看，案外人在海东市主城两区四县范围内并没有其他住房登记信息，故符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。在《商品房买卖合同》中约定涉案房产总价格为535440元，对此，案外人在2017年7月4日、2017年12月8日、2020年3月31日分三次已全部交清。综上，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，王某与祥泰公司签订了《商品房买卖合同》并缴纳全部房款，其享有对涉案房产的物权期待权，其因房屋买卖合同取得的民事权利，应受法律保护。据此，案外人要求中止本院对涉案房屋查封的执行异议请求成立，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十九条之规定，裁定如下： 中止执行本院（2020）青02执61号之一执行裁定中对对被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177号房屋的查封。 如案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。 审 判 长 王海林 审 判 员 王海龙 审 判 员 谭 青 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 李延春 书 记 员 马啟英