山东省高密市人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0785执异88号案外人罗卫国。申请执行人高密市孚日小额贷款有限公司。被执行人刘效仁。被执行人刘继芳。在本院执行的申请执行人高密市孚日小额贷款有限公司与被执行人刘效仁、刘继芳等人借款担保合同纠纷一案中，案外人罗卫国对本院查封的被执行人刘继芳所有的位于高密市经济开发区花园街（东）xxx号xxx幢xxx单元xxx的xxx处房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人罗卫国称，2014年6月21日，刘继芳（刘效仁妻子）与申请人罗卫国签订房屋买卖合同，将位于高密市经济开发区花园街（东）xxx号xxx#xxx单元xxx楼房以xxx元的价格出售给申请人罗卫国。订立合同后，申请人罗卫国分别于2014年6月23日、2014年7月9日以父亲罗某某名义各支付房款xxx元和xxx元，对方分别出具了收到条。2015年4月申请人罗卫国接受房屋并入住。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中申请人已经付清全部房款，并经过合法交接实际占有了案涉房屋，因刘继芳的原因一直未办理过户登记手续。综上所述，贵院对案涉房屋的查封行为违反了最高人民法院的相关规定，申请人作为第三人依法提出异议，要求解除对案涉房屋的查封决定，请予以准许。案外人对自己的主张向法庭提供如下证据：房屋买卖合同一份，证明2014年6月21日罗卫国与刘继芳签订房屋买卖合同，约定将涉案房屋卖给罗卫国。房权证一份，证明涉案房屋所有权人为刘继芳。山东农信客户回单二份，证明案外人罗卫国已经通过银行付清全部房款。收到条一份，证明2014年6月23日刘继芳收到购房款xxx元。收到条一份，证明2014年7月14日刘继芳声明罗卫国房款已付清。税收完税证明二份，证明2018年4月27日刘继芳缴纳个人所得税xxx元，罗卫国缴纳契税xxx元。收款收据一宗，证明涉案房屋装修费情况。高密市朝阳街道罗家庄社区居民委员会证明一份，证明罗某某与罗卫国系父子关系。2020年10月21日刘继芳证明一份，证明房屋未办理过户登记手续是她自身原因造成的。房屋入住证明三份，证明人罗某某、罗某某、巩某某证明罗卫国已经入住涉案房屋。数字电视业务办理申请表和发票各一份，证明数字电视用户名为王某某（罗卫国妻子）及缴费情况。高密市新城热力有限公司收款收据一份，证明王某某（罗卫国妻子）向热力公司交xxx-xxx-xxx室的计价表款。申请执行人高密市孚日小额贷款有限公司述称，对被执行人刘继芳与罗卫国签订的房屋买卖合同真实性不予认可，因房款支付和长时间不办理过户登记手续不符合常理，请求依法驳回异议请求。本院查明，申请执行人高密市孚日小额贷款有限公司与被执行人刘效仁、刘继芳等人借款担保合同纠纷一案，本院于2016年10月10日作出（2016）鲁0785民初3425-3426、3428-3431、3510-3511、3513-3517、3519-3522、3524号民事判决书，判决确定：一、被告郑华、葛光法、刘效仁、刘继芳、刘宁、乔涛、郭学鹏、单凯、薛志堂、王辉、郑萍、綦英霞、刘霞、葛光成、李忠江、陈帅、杜敏、迟利菲各偿付原告高密市孚日小额贷款有限公司借款本金xxx万元及逾期罚息（xxx万元自2015年12月21日起至本判决确定的付清之日止，按月利率xxx%计算），于本判决生效之日起十日内付清；逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告山东泰华食品有限公司、山东沃得格伦中央空调股份有限公司和山东保益生物科技股份有限公司对上述第一项承担连带清偿责任，承担责任后有权向被告郑华、葛光法、刘效仁、刘继芳、刘宁、乔涛、郭学鹏、单凯、薛志堂、王辉、郑萍、綦英霞、刘霞、葛光成、李忠江、陈帅、杜敏、迟利菲追偿。三、原告高密市孚日小额贷款有限公司对被告山东泰华食品有限公司登记编号为高市场监抵登字（2016）xxx号的抵押合同中载明的生产设备享有优先受偿权。四、驳回原告高密市孚日小额贷款有限公司的其他诉讼请求。案件受理费xxx（xxx×xxx）元，减半收取xxx（xxx×xxx）元，诉前保全费xxx（xxx+xxx×xxx）元，共计xxx元，由被告郭学鹏承担xxx（xxx+xxx）元，由被告郑华、葛光法、刘效仁、刘继芳、刘宁、乔涛、郭学鹏、单凯、薛志堂、王辉、郑萍、綦英霞、刘霞、葛光成、李忠江、陈帅、杜敏、迟利菲各承担xxx（xxx+xxx）元，被告山东泰华食品有限公司、山东沃得格伦中央空调股份有限公司和山东保益生物科技股份有限公司承担连带保证责任，承担责任后有权向被告郑华、葛光法、刘效仁、刘继芳、刘宁、乔涛、郭学鹏、单凯、薛志堂、王辉、郑萍、綦英霞、刘霞、葛光成、李忠江、陈帅、杜敏、迟利菲追偿。判决生效后，被告未履行义务，申请执行人向本院申请执行,本院于2016年12月6日立案执行。另查明，2014年6月21日罗卫国与刘继芳签订房屋买卖合同，约定将涉案房屋卖给罗卫国。2014年6月23日案外人罗卫国由其父通过银行付给刘继芳丈夫刘效仁房款xxx元，2014年7月9日案外人罗卫国父亲又代其支付房款xxx元，随后双方办理了房屋交接手续，当时因刘继芳原因未办理房屋过户登记手续。案外人罗卫国将房屋装修后一直居住至今。诉讼过程中，本院于2016年7月18日作出（2016）鲁0785财保398、402、404-419号民事裁定书，查封被申请人刘继芳所有的位于高密市××经济开发区××号××单元ｘｘｘ的一处房产，房权证号：鲁潍房权证高密市字第**。执行过程中，本院于2019年7月24日作出（2016）鲁0785执2656号执行裁定书，续行查封被执行人刘继芳所有的位于高密市经济开发区××号××单元ｘｘｘ的一处房产，房权证号：鲁潍房房权证高密市字第**。外人罗卫国遂提出执行异议。本院认为，本案争议焦点问题是案外人罗卫国对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，案外人罗卫国在查封之前就与刘继芳签订了合法有效的书面买卖合同，案外人罗卫国父亲代其支付了房款，应当视为案外人罗卫国已经支付了房屋全部价款，并合法占有了该不动产，未办理过户登记也非案外人罗卫国自身原因所造成，案外人罗卫国异议符合上述司法解释规定情形，故案外人异议理由成立，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：中止对位于高密市经济开发区花园街（东）xxx号xxx幢xxx单元xxx房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  蒋桂刚审判员  张新国审判员  王海青二〇二〇年十二月十五日书记员  兰甜甜