上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初34977号原告：上海万狮置业有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：李林，董事长。委托诉讼代理人：赵颖，上海盈仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈弘，上海盈仑律师事务所律师。被告：上海国羲融资租赁有限公司，注册地中国(上海)自由贸易试验区正定路**A5库区集中辅助区****。法定代表人：杨寿海，董事长。委托诉讼代理人：张威，男。原告上海万狮置业有限公司与被告上海国羲融资租赁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月11日进行公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人陈弘、被告的委托诉讼代理人张威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海万狮置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付租金、物业管理费、电费、水费、房屋修复期租金补偿及房屋复原费共计人民币(币种下同)1,509,501.04元；2、被告向原告支付自2020年1月1日起至2020年3月31日止的逾期付款违约金18,222.87元(计算方式：以1,140,695.49元为基数、按年利率6%的标准计算自2020年1月1日起至2020年3月16日止；以754,750.52元为基数、按年利率6%的标准计算自2020年3月1日起至2020年3月31日止)；3、被告以1,509,501.04元为基数、按年利率6%的标准向原告支付自2020年4月1日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月25日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将上海市闵行区申长路988弄虹桥万科中心6号901、902、903、905室(以下简称涉案房屋)出租给被告作办公使用。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告，被告持续使用涉案房屋并向原告支付租金，双方各自履行合同义务。2019年12月24日，因被告要求提前终止合同，原、被告双方经协商一致后签订《房屋租赁合同终止协议》，约定，涉案租赁合同于2019年12月31日终止；被告应向原告支付租金、物业管理费、电费、水费、房屋修复期租金补偿及房屋复原费，总计2,650,196.53元；对于上述费用，被告承诺分三期支付，并于2020年3月31日前全部结清。然终止协议签订后，被告未按照约定的期限向原告支付相应款项。原告多次发函督促被告付款，但被告始终不予理会。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告上海国羲融资租赁有限公司辩称，1、就诉请1，被告同意。2、就诉请2、3，双方签订合同终止协议后，被告按约支付了部分钱款，后由于公司经营状况不佳及疫情原因导致未按约付款，被告并非恶意违约，故不同意支付违约金。经审理查明，2017年10月25日，原告上海万狮置业有限公司(出租方，甲方)与被告上海国羲融资租赁有限公司(承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市闵行区申长路988弄虹桥万科中心6号901、902、903、905室(即涉案房屋)，租赁面积2,352.49平方米；交付日2017年11月1日，合同期自交付日起至2021年10月31日止，租金起算日为2018年2月1日，物业费起算日为交付日；租金每月486,573.35元，物业管理费每月77,632.17元；租赁保证金相当于三个月租金和三个月物业管理费；公共事业保证金为47,049.80元等内容。合同还对违约责任等作了约定。前述合同签订后，原、被告均各自履行合同义务。后被告由于自身经营原因向原告提出终止租赁合同申请。就租赁合同终止事宜，原、被告于2019年12月24日签订《房屋租赁合同终止协议》。协议主要约定内容如下，一、终止日期，甲乙双方同意租赁合同及变更协议在2019年12月31日终止。二、甲乙双方均同意，乙方需承担如下责任：乙方应一次性支付至租赁期结束的剩余租金及物业管理费。三、在2020年1月31日前，乙方应：1、乙方须完成注册地变更或注销手续，使租赁房屋可重新作为工商注册地供新租户使用(如有)；2、乙方须办理完毕租赁房屋的水、电、燃气、通讯、网络等的销户手续；……。四、房屋复原与返还，1、甲乙双方一致同意，乙方于2019年12月31日前完成搬迁及房屋交还。甲方同意并接受乙方以该单元的固定装修现状进行归还(乙方应将办公设备及物品搬离租赁房屋)，该单元的恢复原状工作由甲方自行完成，但乙方须承担完成该单元复原工作所需费用。2、在规定期限内(2019年12月31日前)乙方应将乙方自有的设备和物品搬离租赁房屋，但不得对房屋固定装修及设施进行破坏和拆除。……6、如乙方未按约定将租赁房屋如期退还甲方，则乙方在此再次确认，甲方有权自行进入租赁房屋进行任何清场行为，乙方在租赁房屋内的任何财物均视为已被乙方放弃所有权主张的遗弃物，甲方可以任何方式进行处置，乙方不得提出任何赔偿要求。因甲方清场及处置遗弃物所产生的费用由乙方承担。五、费用承担与结算，1、乙方已经支付的租金、物业费及其他费用，甲方不予退还。2、乙方缴纳的租赁保证金计1,692,616.56元，甲方不予退还。3、乙方缴纳的公共事业保证金47,049.80元，甲方不予退还。4、乙方需支付的其他费用：(1)截止到2019年12月15日，拖欠或应补足的租金、物业费、电费、水费共计1,140,695.49元；……(3)乙方同意向甲方支付1,128,411.04元作为房屋复原期租金补偿；(4)乙方同意向甲方支付381,090元作为房屋复原费用赔偿；(5)本款上述(1)+(3)+(4)费用合计2,650,196.53元，乙方承诺分三次支付：于2019年12月31日前向甲方支付1,140,695.49元；于2020年2月29日前向甲方支付754,750.52元；于2020年3月31日前向甲方支付754,750.52元；(6)办理租赁房屋交还手续时，双方在现场对2019年11月21日以后发生的电费及水费等进行结算。六、其他，1、如乙方未能按照本协议约定的时间、约定的标准履行其义务，每逾期一日乙方需向甲方支付租赁合同约定日租金的三倍作为违约金，乙方同意甲方可优先从已交的租赁保证金中扣除上述可能发生的违约金，如甲方因此遭受其他损失，乙方还应向甲方承担赔偿责任。协议签订后，被告于2020年3月16日支付1,140,695.49元。因被告未再支付后续两笔费用，原告遂委托律师分别于2020年6月、7月向被告邮寄《律师函》，要求被告给付欠付费用，合计1,509,501.04元，否则将追究被告的违约责任、赔偿责任及其他经济损失。然被告收函后仍未履行付款义务，遂成讼。以上事实，由原告提供的《上海市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同终止协议》、《律师函》及邮寄记录等证据及双方当事人的当庭陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，当属有效，双方应按约履行。然在租赁期内，被告要求提前解除涉案租赁合同。就提前解除合同之后续事宜，双方签订了《房屋租赁合同终止协议》。根据终止协议约定，被告应向原告给付租金、物业费、电费、水费、房屋复原期租金补偿及房屋复原费用赔偿合计2,650,196.53元。对此费用的支付，被告亦在协议书中明确承诺分别于2019年12月31日前支付1,140,695.49元、于2020年2月29日前支付754,750.52元、于2020年3月31日前支付754,750.52元。被告本应按前述承诺履行，然被告并未按约给付前述款项，且仅于2020年3月16日支付1,140,695.49元，尚余1,509,501.04元未向原告给付。故现原告要求被告支付1,509,501.04元，符合双方约定，本院予以支持。就原告主张的第2、3项诉请即逾期付款违约金，本院认为，因被告未按约给付协议约定款项，且仅于2020年3月16日支付1,140,695.49元，被告的行为显然构成违约，原告要求被告给付逾期付款违约金，符合双方约定，就违约金的计算标准，原告也自行降低至年利率的6%，故就原告主张的逾期付款违约金，本院均予以支持，但第2项违约金金额计算有误，本院将予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海国羲融资租赁有限公司于本判决生效之日起七日内向原告上海万狮置业有限公司支付租金、物业管理费、电费、水费、房屋修复期租金补偿及房屋复原费共计1,509,501.04元；二、被告上海国羲融资租赁有限公司于本判决生效之日起七日内向原告上海万狮置业有限公司支付自2020年1月1日起至2020年3月31日止的逾期付款违约金18,047.55元；三、被告上海国羲融资租赁有限公司于本判决生效之日起七日内以1,509,501.04元为基数、按照年利率6%的标准向原告上海万狮置业有限公司支付自2020年4月1日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计9,376.65元，由被告上海国羲融资租赁有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年十二月七日书记员 谭静贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……