上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11764号上诉人（原审被告）：吴翔，男，1989年4月21日生，汉族，住上海市松江区。上诉人（原审被告）：宋诗萍，女，1963年4月17日生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审原告）：金爱军，男，1979年2月15日生，汉族，住上海市松江区。上诉人吴翔、宋诗萍因与被上诉人金爱军定金合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初7221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴翔、宋诗萍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金爱军一审诉讼请求。事实和理由：金爱军与上海XX事务所（以下简称XX事务所）恶意串通，故意压低系争房屋售价，企图低价买进高价卖出赚取差价，损害国家税收利益及吴翔、宋诗萍的合法权益。金爱军与XX事务所该行为亦违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第（二）项禁止性规定，即房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。因此，《房地产买卖居间合同》因金爱军与XX事务所恶意串通损害国家利益及吴翔、宋诗萍利益，违反法律强制性规定而无效。合同无效后，吴翔、宋诗萍无需向金爱军双倍返还定金。被上诉人金爱军辩称，不同意吴翔、宋诗萍的上诉请求。事实和理由：金爱军为父母购买系争房屋，故《房地产买卖居间合同》手写条款约定系争房屋可以过户至指定第三方，至于所谓“再次转让盈亏自负”，系XX事务所的经纪人自行起草，金爱军当时没有仔细阅看。金爱军与XX事务所并无恶意串通、转卖系争房屋赚取差价的行为，请求驳回上诉，维持原判。金爱军向一审法院起诉请求：判令吴翔、宋诗萍返还金爱军购房定金人民币60,000元。一审法院认定事实如下：一、房屋及合同签订情况系争房屋原登记于吴翔名下。2020年3月31日，金爱军（买受方、乙方）与吴翔、宋诗萍（出售方、甲方）在XX事务所（居间方、丙方）居间下签订《房地产买卖居间合同》，就甲方将上海市松江区XX村XX号XX室房屋转让给乙方达成协议：1.系争房屋价款142万元，本合同签订当日乙方直接向甲方支付定金10万元，甲方同意在本合同签订后2个月内，乙方再向甲方支付定金32万元，补足定金32万元。2.主要买卖条件，甲乙双方同意自买卖合同签订后60日内，乙方向甲方支付房款32万元（包含定金转房款）、乙方于2020年8月31日前支付甲方房款100万元；产权过户条款、房屋过户条款划线处为空白；其他：甲方同意乙方转让第三方，甲方无条件配合签合同、签贷款，交税、过户一切的手续，再次转让的盈亏与甲方无关，乙方承担一切责任。3.定金责任：本合同项下的定金作为甲乙双方根据本合同约定的主要买卖条件订立格式的《上海市房地产买卖合同》的担保，甲乙双方中的任何一方未能按照约定期限订立买卖合同或一方擅自改变约定的主要买卖条件导致买卖合同无法订立的，应承担定金罚则；甲乙双方任何一方违约拒绝订立买卖合同的，守约方有权以书面形式单方面解除本合同，并要求违约方按照定金罚则赔偿。4.合同关系，本合同经甲乙双方签字后即就该房屋甲乙双方达成买卖合同的预约合同法律关系；甲方、乙方签字后分别就甲方与丙方及乙方与丙方的居间合同法律关系进一步予以确认。甲乙双方委托上海XX有限公司根据本合同的主要买卖条件制作《上海市房地产买卖合同》示范文本并进行网上备案。5.另手书：注双方同意2020年4月10日交房，交房当日，甲方将系争房屋租给乙方，租金为2,000元。合同另对其他事项作了约定。本案双方以及XX事务所及其联系人均在合同尾部签名或捺印。二、款项来往2020年3月31日，金爱军向吴翔转账10万元，吴翔、宋诗萍出具收款事由为系争房屋定金的收据。2020年4月2日14时32分，吴翔向金爱军转账10万元表示返还购房定金。金爱军收到后又在2020年4月6日向吴翔转账10万元，吴翔于2020年4月11日将10万元再次退还给金爱军。金爱军确认已收到吴翔退还的定金10万元。三、争议发生吴翔、宋诗萍称，其与金爱军签订合同之后意识到金爱军与XX事务所串通以不正当手段压低房价，金爱军实为中介身份，购买系争房屋另行出售以达到赚取差价的目的。吴翔、宋诗萍为此提供了其与XX事务所工作人员丁某的微信聊天记录显示，2020年4月6日，吴翔、宋诗萍称：“我和你明确，你涉嫌欺诈，我都有证据，款项已经退回你找的黄牛了，你不用再参与这事情了”；对方回复：“我不欺诈的，当初都跟你说的很清楚了”“我中介公司没有权利单方面解除合同，你是律师你懂的”；吴翔、宋诗萍回复称：“你联合下家共同欺诈，合同自始无效，现在很简单，我们会通过各种渠道维护自己权利。”2020年4月11日，吴翔、宋诗萍向丁某微信称：“转告金爱军：因整个买卖居间合同存在隐瞒重大事实、迷信造谣、虚构事实进行欺诈、不具备交易资格、直接转让给第三方赚取差价、内部交易等严重违反法律法规的情形，所以本合同系无效合同，自始无效，并且严重损害我方利益和房地产交易市场的公正性，我方特此通知金爱军不再履行，并且保留全部司法、信访、刑事法律权利与手段”。金爱军对此称，其并不认识XX事务所或者丁某，其并不是中介从业人员，系为父母购买系争房屋。2020年4月13日，金爱军向吴翔、宋诗萍寄送《催告函》，催告吴翔在接函后十日内履行交房义务，否则将采取法律途径予以解决。吴翔、宋诗萍确认于当日收到该催告函，但是当日已经明确将定金退还金爱军，彼时尚未与后来的系争房屋买家王某相识。吴翔、宋诗萍在一审庭审中确认，其在此后将系争房屋出卖给案外人王某，并称王某系通过其他中介机构及物业公司与其取得联系。一审法院认为：金爱军与吴翔、宋诗萍所签订的房地产买卖居间合同未约定房屋过户时间，且明确约定合同系预约合同关系，故该合同属于预约合同性质。本案的争议焦点在于合同的效力。吴翔、宋诗萍主张，金爱军系中介从业人员且购买系争房屋用于转卖盈利而无效。对此，一审法院认为，合同被认定无效的依据为合同法第五十二条规定之情形，首先，吴翔、宋诗萍没有证据证明金爱军系从事中介工作并且与坤运公司之间存在合作以及恶意串通等情形；其次，也没有证据显示吴翔、宋诗萍在签订合同时非出于自由、自愿的意思表达，也没有证据显示吴翔、宋诗萍系基于被胁迫或者欺诈等签订了合同；最后，即便合同约定了金爱军可以将系争房屋另指定过户给第三人，且不论双方尚未履行合同至此阶段，该条款也并不当然属于无效条款。因此，吴翔、宋诗萍提供的证据不足以证明合同存在无效之情形，其主张合同无效的抗辩意见，不予采信。本案双方签订房地产买卖居间合同系双方真实意思的表示，双方均应恪守。吴翔、宋诗萍在签订合同后数日即向金爱军退还定金，表明吴翔、宋诗萍在2020年4月4日即明确表示不再向金爱军继续出售系争房屋，构成违约，且吴翔、宋诗萍已经将系争房屋另行出售给他人，系争房屋也不具备继续履行过户的客观条件。金爱军在因吴翔、宋诗萍违约而主张解除合同的基础上，主张吴翔、宋诗萍按照定金罚则向其赔偿10万元，于法有据，金爱军自愿调整赔偿金额至6万元，并无不当，应予确认。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十二条、第九十七条、第二百一十五条之规定，于二〇二〇年八月三十一日作出判决：吴翔、宋诗萍于判决生效之日起十日内赔偿金爱军60,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300元，减半收取650元，由吴翔、宋诗萍负担。二审中，双方当事人并未提交新证据。经审理查明，吴翔于2020年4月4日14时32分向金爱军转账10万元。一审法院其余事实认定无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方就系争房屋签订《房地产买卖居间合同》，合意成立房屋买卖预约合同关系。本案一、二审中的争议均在于，该房屋买卖预约合同关系的效力。《房地产买卖居间合同》约定，上诉人吴翔、宋诗萍同意将系争房屋过户至第三方，且再次转让盈亏与其无关。吴翔、宋诗萍据此主张被上诉人金爱军与XX事务所恶意串通转卖房屋赚取差价，损害国家税收利益及其合法权益。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十六条规定，当事人对于恶意串通事实的证明应当能够排除合理怀疑。本案一、二审期间，金爱军对上述主张明确否认，在无有效证据证明金爱军曾与案外人就系争房屋磋商买卖等事宜或签订买卖合同的情况下，显然不能证明吴翔、宋诗萍该主张满足上述法定证明标准，其相关上诉主张及依据不能成立。吴翔、宋诗萍另主张《房地产买卖居间合同》违反法律禁止性规定。根据查明事实，并无证据证明金爱军与XX事务所存在转卖系争房屋赚取差价的事实，且《房地产经纪管理办法》第二十五条第（二）项规定不属于法律、行政法规的效力性强制性规定，不适用《合同法》第五十二条第（五）项就合同无效的规定，吴翔、宋诗萍该等主张本院不能支持。根据现有证据，《房地产买卖居间合同》系吴翔、宋诗萍与金爱军的真实意思表示，由此成立的房屋买卖预约合同关系依法有效。吴翔、宋诗萍在合同签订后仅数天，即以退还定金的方式明确表示不再继续履行合同，客观上违反合同约定，依约应当适用定金罚则。双方确认金爱军已经收到吴翔退还的已付定金10万元，且金爱军于本案中自愿将定金赔偿金额降至6万元，系对其自身权利的处分，与法无悖，本院予以准许。综上，吴翔、宋诗萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,300元，由吴翔、宋诗萍负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年十二月十七日书记员  莫 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……