福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0783民初2751号 原告：林特福，男，1983年11月11日出生，汉族，住建瓯市。 被告：建瓯市竹海实业有限公司，住所地建瓯市阳光假日酒店有限公司**，统一社会信用代码913507836943777769。 法定代表人：周学俊,职务：董事长。 委托诉讼代理人：江机明，男，该公司员工。 原告林特福与被告建瓯市竹海实业有限公司（以下简称竹海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林特福、被告竹海公司的诉讼代理人江机明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 林特福向本院提出诉讼请求：1.判令竹海公司履行与林特福签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务；2.判令竹海公司向林特福支付以本金440136.312元为基数，自2014年11月1日起按日万分之三标准算至竹海公司取得涉案房屋《工程竣工验收备案表》并通知林特福收房之日止的违约金；3.本案诉讼费用由竹海公司承担。事实和理由：2013年4月11日，林特福、竹海公司签订了《商品房买卖合同》［合同编号ＭＦ-2007-01（1004649）］，约定林特福向竹海公司购买坐落于建瓯市竹海商贸城Ｄ区××幢××室商品房××，总价款440136.312元。首付款140136元于2013年4月11日前支付（含定金）。第八条约定竹海公司应于2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合合同约定条件的商品房交付买受人使用。第九条约定竹海公司逾期交房超过90日后，林特福要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年10月31日的第二日起至实际交付之日止，竹海公司按日万分之三向林特福支付逾期交房违约金。合同签订后，林特福依约于2013年4月11日支付款首付款140136元，余款300000元办理银行按揭贷款。林特福交纳了房屋权属转移契税6602.04元。但竹海公司至今未能依约履行交房义务。林特福认为，《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力。林特福已按合同约定履行支付购房款的义务。但竹海公司违反合同约定，至今未能将房屋交付林特福使用，侵害林特福的合法权益，构成违约。林特福为维护自身合法权益，特具状起诉。 竹海公司辩称，林特福于2013年4月11日与竹海公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定:林特福向竹海公司购买位于建瓯市竹海商贸城Ｄ区××号楼××室商品房。该商品房面积为106.19平方米，总价计440136.312元，于2014年10月31日交房。竹海公司由于国家政策调控原因，未能按时交房。后经努力，竹海商贸城Ｄ区1、2、4、5号楼盘达到交房条件，实际交房时间2017年12月30日交付所有业主装修使用。竹海公司已于2017年12月30日将涉案房产交付林特福。现林特福要求竹海公司支付违约金已超过诉讼时效期间，因此，请求驳回林特福要求支付违约金的诉讼请求。鉴于双方于2019年3月16日签订了一份《商品房延期交房和解协议书》，竹海公司同意按约定支付交房时间即自2014年10月31日起按每月每平方10元结算至实际交房时间2017年12月31日止的延期交房违约补偿金。 本院经审理认定事实如下：2013年4月11日，林特福、竹海公司签订了《商品房买卖合同》，约定林特福向竹海公司购买坐落于建瓯市竹海商贸城Ｄ区××幢××室商品房××，总价款440136.312元，于2013年4月11日前支付首付款140136元（含定金），余款300000元办理银行按揭贷款。第八条约定出卖人应当在2014年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用，即：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。第九条第1款第2项约定出卖人逾期交房超过90日后，要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自交付期限第二日起至实际交付日止按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同尚约定其他事项。合同签订后，林特福于2013年4月11日支付了首付款140136元，余款300000元通过银行按揭贷款支付给竹海公司。林特福于2014年9月16日缴交了房屋权属转移契税6602.04元。 2017年12月30日，林特福与竹海公司签订《竹海商贸城D区预交房协议书》一份，约定：1、竹海公司同意将林特福购买的竹海商贸城D区5号楼303号房预交给林特福装修。2、竹海公司承诺按原合同设计继续完成D区所有扫尾工程，保证工程达到国家工程验收备案。3、关于原双方签订的商品房买卖合同约定延期交房赔偿责任继续由竹海公司承担，具体赔偿方案，待D区工程验收备案后统一实施，本次预交房不影响原合同的约定。协议还约定了其他事项。该协议签订后，林特福已将案涉房装修并入住。2019年3月16日，竹海公司、林特福签订了《商品房延期交房和解协议书》，约定：1、参照建瓯市政府关于拆迁补偿过渡费标准，延期交房赔偿标准修改为按面积计算，每月每平方米10元。2、计算方式为所购商品房办理产权的面积×违约时（实际月数），违约时间计算截止该工程竣工验收之日。3、延期交房赔偿金于2019年12月31日前兑现。4、本协议书与原《商品房买卖合同》具有同等法律效力。该协议签订后未实际履行。 另查，对于案涉房屋所属楼盘，竹海公司仅提供由勘察、设计、施工、监理等单位盖章的竣工验收报告。 上述事实有林特福提供的《商品房买卖合同》、《购房发票》、《完税证明》、《致延迟交房业主公开信》、《竹海商贸城D区预交协议书》，竹海公司提供的《预交房通知单》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《商品房延期交房和解协议书》及当事人的陈述等证据佐证。 本院认为，2013年4月11日，林特福与竹海公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性、禁止性规定，合同有效，双方应当恪守约定。本案主要争议焦点为：1、竹海公司出售的涉案商品房是否为符合约定条件的商品房；2、逾期交房违约金的计算标准；3、林特福主张逾期交房违约金是否超过法定诉讼时效期间。对此本院分析认定如下： 对于争议焦点1，合同约定交房条件包括勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格，且交接时出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。竹海公司不能举证证明案涉房屋已完全符合合同约定的交房条件。而从2017年12月30日林特福与竹海公司签订的《竹海商贸城D区预交房协议书》内容看，其签订的目的仅是为了能够让林特福尽快装修入住案涉房，并非案涉房已达到了合同约定的交房条件。因此，本院认定竹海公司至今未能向林特福交付符合合同约定条件的商品房。竹海公司主张已于2017年12月30日向林特福交房，本院不予采信。 对于争议焦点2，虽然双方签订的和解协议书对延期交房违约金的标准进行了变更，但林特福在和解协议书所作出的让步应是在竹海公司能依约履行的前提下。现竹海公司未能履行该和解协议，显然，继续适用和解协议书的违约金标准对林特福明显不公平。因此，本院认定违约金适用标准为双方在《商品房买卖合同》中所约定的日万分之三。 对于争议焦点3，由于竹海公司至今未能交付符合约定条件的商品房，其违约行为持续至今。林特福主张逾期交房违约金未超过法定诉讼时效期间。 综上，竹海公司至今未能向林特福交付符合合同约定交房条件的商品房，该行为构成违约，应承担相应违约责任。林特福的诉请于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、建瓯市竹海实业有限公司应于本判决生效之日起十日内履行与林特福签订的《商品房买卖合同》中所约定的交房义务。 二、建瓯市竹海实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向林特福支付以本金440136.312元为计算基数，按日万分之三标准自2014年11月1日起算至建瓯市竹海实业有限公司取得涉案房屋的《工程竣工验收备案表》并通知林特福收房之日止的违约金。 如未按法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。 案件受理费用10982元，减半收取为5491元，由建瓯市竹海实业有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  黄承兵 二〇二〇年十二月十一日 书记员  林 洁 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。