四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9499号 上诉人（原审原告）：成都万科物业服务有限公司，住所地四川省成都市锦江区一环路东五段**天府国际****。 法定代表人：周勇，执行董事。 委托诉讼代理人：张海亮，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈逸萱，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谢荣章，男，1968年9月1日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 被上诉人（原审被告）：谢琼英，女，1975年8月22日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 上述二被上诉人共同委托代理人：董玟回，男，1976年5月8日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被上诉人（原审被告）：董玟回，男，1976年5月8日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 原审第三人：成都万科龙锦置业有限公司，住所，住所地四川省成都市龙泉驿区十陵街道十陵下街******div> 法定代表人：石飞，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李蕊，系公司工作人员。 原审第三人：四川汇众仁企业管理有限公司，住所地，住所地四川省成都市锦江区东大街芷泉段**********iv> 法定代表人：兰涛，总经理。 委托诉讼代理人：赵坤，四川宗华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李可，四川宗华律师事务所律师。 上诉人成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）因与被上诉人谢荣章、谢琼英、董玟回、原审第三人成都万科龙锦置业有限公司（以下简称万科龙锦公司）、四川汇众仁企业管理有限公司（以下简称汇众仁公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初6112号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 万科物业公司上诉请求：1.撤销成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初9499号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉求；2.一、二审费用均由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉《前期物业服务合同》和商品房买卖合同（现售）及补充协议，均属合法有效，对各方当事人产生法律效力，其中约定物业服务收费标准为6.8元/㎡;2.一审法院认定商业类物业收费标准为5元/㎡，属于事实认定不清，法律适用错误，汇众仁公司并不能代表万科龙锦公司作出新的意思表示，被上诉人若认为遭受损失可向汇众仁公司另案主张；3.被上诉人并未按照《前期物业服务合同》足额缴纳物业服务费，应承担相应的违约责任。 谢荣章、谢琼英、董玟回二审中辩称，其与汇众仁公司签订的商品房买卖合同约定的物业服务收费标准为5元/㎡，该合同亦合法有效，其只认可该收费标准。 万科物业公司向一审法院起诉请求：1.判令谢荣章、谢琼英、董玟回立即缴纳所拖欠的物业费41596.42元、违约金7175.38元，合计48771.80元；2.判令由谢荣章、谢琼英、董玟回承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实，万科物业公司与万科龙锦公司于2013年6月5日签订前期物业服务合同及其补充协议，约定商业类物业收费标准为6.8元/㎡。谢荣章、谢琼英、董玟回与汇众仁公司于2017年3月31日签订商品房买卖合同，双方约定由谢荣章、谢琼英、董玟回以2039040元价款购得龙泉驿区××街道××路××号××栋××层××号（254.88㎡）商业类物业，并约定前期物业收费价格为5元/㎡。向汇众仁公司付清房款后，谢荣章、谢琼英、董玟回又于2017年5月31日与万科龙锦公司签订《商品房买卖合同（现售）》及补充协议，并交纳办证费用41431元。合同载明房屋总价款1189270元，并就物业收费载明“商业：6.8元/平方米·月”“物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向物业公司交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应向物业公司支付逾期缴纳违约金，标准为：欠费总额的0.05%”。涉案房屋被办理川（2017）龙泉驿区不动产权第××号、第××号、第××号权证。为物业服务费的交纳，谢荣章、谢琼英、董玟回要求按5元/㎡、万科物业公司坚持按6.8元/㎡，双方争执不下，形成本案诉讼。一审法院认为，谢荣章、谢琼英、董玟回同意万科物业公司提出的物业收费起始时间为2017年7月、计费面积为254.88㎡，因不违反法律规定，予以确认。物业服务费标准是双方的争议焦点。理解《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条中关于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力这一规定，其规制机理在于，通过建设单位作纽带并通过建设单位分别与物业服务企业和业主之间的前期物业服务合同、商品房买卖合同等，而在物业服务企业与业主之间就物业服务形成权利义务关系；其规范旨趣在于，建设单位与业主之间就物业服务所形成的约定，对物业服务企业也具有约束力。本案中，汇众仁公司与谢荣章、谢琼英、董玟回达成的收费标准为5元/㎡的合意，因其与万科龙锦公司之间存在预约买卖合同关系，故该收费标准的合意就表征着万科龙锦公司的意思表示，应当约束万科物业公司。虽然在前期物业合同中约定的标准为6.8元/㎡，但通过汇众仁公司与谢荣章、谢琼英、董玟回签订合同，已形成收费标准由6.8元/㎡变更为5元/㎡的新的合意。至于此后在万科龙锦公司与谢荣章、谢琼英、董玟回的合同中又载明标准为6.8元/㎡这一情况，除了谢荣章、谢琼英、董玟回方声称此系格式合同外，其他诉讼各方既未解释也未提出相应的法律意见，就收费标准依法不得视为形成新的意思再变更。因此，案涉物业服务费应按5元/㎡的标准交纳。由于谢荣章、谢琼英、董玟回并非不愿交纳物业服务费，只是因为双方就收费标准产生争执而致物业服务费事实上未交纳，故不存在违约问题。综上所述，对于万科物业公司的诉讼请求予以部分地支持。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条第一款、第七十七条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：谢荣章、谢琼英、董玟回于判决生效后10日内向万科物业公司交纳自2017年7月1日起至2019年6月30日止的物业服务费为30585.60元（254.88㎡×5元/㎡·月×24月）；二、驳回万科物业公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计509.50元，由万科物业公司与谢荣章、谢琼英、董玟回各负担254.75元。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，根据查明的事实，万科物业公司与万科龙锦公司签订的案涉前期物业服务合同及补充协议中约定案涉商业物业收费标准为6.8元/㎡，虽谢荣章、谢琼英、董玟回与汇众仁公司于2017年3月31日签订的商品房买卖合同中约定物业收费标准为5元/㎡，但谢荣章、谢琼英、董玟回后于2017年5月31日与万科龙锦公司签订的《商品房买卖合同（现售）》及补充协议中约定物业收费标准为6.8元/㎡，该合同中约定的物业收费标准和案涉前期物业服务合同中约定一致，三人均在合同上签字表示认可，应视为三人认可与万科龙锦公司签订合同中关于物业服务费的收费标准，故案涉商业物业收费标准应按照6.8元/㎡收取，一审法院认定案涉商业类物业收费标准为5元/㎡不当，本院予以纠正。因双方对案涉物业面积及物业服务费起算时间均无异议，谢荣章、谢琼英、董玟回自2017年7月1日起至2019年6月30日止应向万科物业公司支付的物业服务费为41596.42元（254.88㎡×6.8元/㎡·月×24月）。关于违约金，因双方就案涉物业收费标准未达成一致，谢荣章、谢琼英、董玟回无欠交物业服务费主观恶意，一审法院不予支持违约金并无不当。 综上，上诉人万科物业公司的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但认定物业服务收费标准不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、变更成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初6112号民事判决第一项即“责令被告谢荣章、谢琼英、董玟回于本判决生效后10日内向原告成都万科物业服务有限公司交纳自2017年7月1日起至2019年6月30日止的物业服务费为30585.60元（254.88㎡×5元/㎡·月×24月）”为“谢荣章、谢琼英、董玟回于本判决生效后10日内向成都万科物业服务有限公司交纳自2017年7月1日起至2019年6月30日止的物业服务费41596.42元”； 二、维持成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初6112号民事判决第二项即“驳回原告成都万科物业服务有限公司的其余诉讼请求”。 一审案件受理费509.5元，由成都万科物业服务有限公司负担209.5元，谢荣章、谢琼英、董玟回负担300元；二审案件受理费1019元由成都万科物业服务有限公司负担319元，谢荣章、谢琼英、董玟回负担700元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十二月十四日 书记员  陈 悦