广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2480号 上诉人（原审被告）：广西龙宇房地产开发有限公司，住所地广西博白县博白镇人民中路富迪嘉园对面。 法定代表人：朱泓宣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭春玉、覃永德，广东洛亚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘少华，男，1996年7月17日出生，汉族，住址广西博白县。 上诉人广西龙宇房地产开发有限公司（以下简称广西龙宇公司）因与被上诉人刘少华商品房预售合同纠纷一案，不服博白县人民法院（2020）桂0923民初1093号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 广西龙宇公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人刘少华全部诉讼请求；3.被上诉人刘少华承担全部诉讼费。事实和理由：原审判决认定事实错误，应予纠正。一、上诉人与被上诉人刘少华不存在房屋买卖合同关系。首先，刘少华与上诉人没有签订商品房预售合同，上诉人也没有收到刘少华支付的任何购房款；其次，刘少华据以案外人黄晓萍的询问笔录及其向黄晓萍的转账凭证来主张双方存在房屋买卖合同关系，这两个证据均不能直接证明双方存在买卖合同关系。二、上诉人对刘少华支付给案外人黄晓萍的款项不承担退还责任。上诉人从未收到过刘少华支付的任何款项，刘少华支付对象是黄晓萍，上诉人从未授权黄晓萍以上诉人的名义收款也从未认可购房人向黄晓萍的支付行为有效。对于刘少华向案外人支付的款项，根据博白县人民法院已经生效的（2020）桂0923刑初58号刑事判决书，其支付给黄晓萍的款项属于黄晓萍侵占广西华天公司的财产，与广西龙宇公司无关，不应由广西龙宇公司承担退还责任，刘少华应在前述刑事案件的退赔结束后再进行追索。三、原审判决错误适用《民法总则》第170条，《最高法关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条，认定上诉人应对黄晓萍收取被上诉人的购房款行为承担民事责任，应当予以纠正。首先，黄晓萍并非上诉人的员工，无权对外以上诉人的名义与购房人签订商品房买卖协议，收取购房款，出具收据；其次，前述法律和司法解释中行为人均有特殊职权的人，而黄晓萍只是上诉人代理销售公司的销售人员，其职权不包括对外以上诉人的名义签订经济合同并收取财物，不具备特殊职权的身份，不能适用前述法律规定来判决上诉人应对黄晓萍的犯罪行为承担责任。 刘少华向一审法院起诉请求：1、广西龙宇公司继续履行与刘少华之间的房屋买卖合同关系，即立即按照认购书约定价格与刘少华签订《商品房买卖合同》，交付房屋并办理不动产权证给刘少华；2、本案诉讼费用由广西龙宇公司承担。 一审法院认定事实：2017年6月29日，刘少华与广西龙宇公司开发的美澳思国际城小区二期售楼部置业顾问黄晓萍洽谈购房事宜，签订《美澳思国际城房屋认购书》，约定由刘少华购买广西龙宇公司开发的商品房二期11-2单元-1602号房屋，约141.72平方米，每平方米4532元，总价款为642275元。刘少华于当天支付定金20000元给广西龙宇公司，广西龙宇公司开具了加盖有广西龙宇公司公章及出纳林琼印章的收据给刘少华收执。2018年9月1日，刘少华再次支付112119元给广西龙宇公司，广西龙宇公司亦开具了加盖有广西龙宇公司公章及出纳林琼印章的收据给刘少华收执，刘少华先后合计支付了购房款132119元给广西龙宇公司。广西龙宇公司收到刘少华支付的购房款后，没有及时与刘少华签订《商品房买卖合同》，也没有将《美澳思国际城房屋认购书》约定的商品房交付给刘少华，经刘少华多次催收未果。2020年4月24日，刘少华向一审法院提起诉讼，请求处理。另查明，广西龙宇公司于2006年10月19日注册成立，营业期限为2006年10月19日至2036年10月19日，经营范围：房地产综合开发、商品房出售、物业管理、建筑材料销售等。再查明，涉案美澳思国际城小区二期由博白县住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为：第201628号。又查明，涉案小区的房地产是由广西龙宇公司开发建设，并委托广西华天房地产开发有限公司进行销售，两家公司在本案小区的办公地点一起，售楼部挂广西龙宇公司的牌子，黄晓萍是广西华天公司的委托销售人员，涉案购房款由刘少华转账支付到黄晓萍的个人账户。2019年4月2日，广西华天房地产开发有限公司向博白县公安局报案反映黄晓萍存在职务侵占的情形，2019年4月10日博白县公安局书面告知广西华天房地产开发有限公司，黄晓萍职务侵占一案已经立案。2020年2月3日，博白县人民检察院向一审法院提起公诉。一审法院于2020年3月2日作出（2020）桂0923刑初58号刑事判决书，判决黄晓萍犯诈骗罪，判处有期徒刑五年七个月，犯职务侵占罪，判处有期徒刑五年五个月，决定对案外人黄晓萍执行有期徒刑十年六个月。 一审法院认为，1、关于刘少华请求广西龙宇公司继续履行商品房买卖合同及办理不动产权登记手续的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。”案外人黄晓萍作为广西龙宇公司的置业顾问，是该公司的委托销售人员。2017年6月29日，刘少华与广西龙宇公司开发的美澳思国际城小区二期售楼部置业顾问黄晓萍洽谈购房事宜，签订《美澳思国际城房屋认购书》，约定由刘少华购买被告开发的商品房二期11-2单元-1602号房屋，约141.72平方米，每平方米4532元，总价款为642275元。《美澳思国际城房屋认购书》签订后，刘少华于当天支付定金20000元给广西龙宇公司。2018年9月1日，刘少华再次支付112119元给被告，广西龙宇公司亦开具了两张加盖有广西龙宇公司公章及出纳林琼印章的收据给刘少华收执，刘少华先后合计支付了购房款132119元给广西龙宇公司。刘少华已经按照约定履行了合同约定的义务，虽然双方之后没有签订《商品房买卖合同》，但结合刘少华的购买意愿、协商过程、交付首付款及出具收据的行为可认定双方已经就涉案房屋的买卖达成合意，买卖合同已经依法成立，刘少华请求广西龙宇公司继续履行合同及办理房屋不动产权登记手续符合法律的规定，一审法院依法予以支持。广西龙宇公司以未签合同为由主张双方不存在商品房买卖合同关系与事实不符，一审法院依法不予采信。2、关于广西龙宇公司以黄晓萍涉嫌经济犯罪为由主张不承担民事责任的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百七十条：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力......”以及《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条规定：“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任。”黄晓萍虽然因为职务犯罪被法院判处有期徒刑，但黄晓萍作为广西龙宇公司的委托销售人员，其与刘少华洽谈协商买卖商品房的事宜，并促成广西龙宇公司与刘少华签订《美澳思国际城房屋认购书》，收取刘少华支付的首付款合计132119元及出具了加盖广西龙宇公司印章及公司财务出纳林琼印章的收据，上述行为在黄晓萍履行其商品房销售职权范围内，广西龙宇公司应当对黄晓萍向刘少华收取首付款销售商品房的行为依法承担民事责任，因此广西龙宇公司以黄晓萍涉嫌经济犯罪为由主张不承担责任不符合法律的规定，一审法院依法不予采纳。综上所述，刘少华请求广西龙宇公司继续履行商品房买卖合同及办理不动产权登记手续事实清楚、理由充分、证据充足，一审法院依法予以支持；广西龙宇公司以未签到合同为由抗辩双方不存在商品房买卖合同关系与事实不符，一审法院依法不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第六十条，第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条以及《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条之规定，判决：刘少华与广西龙宇房地产开发有限公司于2017年6月29日签订的《美澳思国际城房屋认购书》继续履行。本案受理费2942元，减半收取1471元（刘少华已预交），由广西龙宇房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，被上诉人刘少华在上诉人广西龙宇公司委托的销售人员黄晓萍的指引下签订《美澳思国际城商铺认购书》，认购广西龙宇公司开发的美澳思国际城二期11-2单元-1602号房屋，并交纳定金20000元及购房款112119元，广西龙宇公司出具加盖其财务专用章及财务林琼印章的收据交由刘少华收执，应认定双方成立商品房预约合同关系。黄晓萍作为广西龙宇公司的委托销售人员，与刘少华洽谈商品房买卖事宜，在其销售职权范围内，基于该身份及与广西龙宇公司已成立商品房预约合同关系的事实，作为购房者的刘少华有理由相信黄晓萍并通过其支付购房款，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，广西龙宇公司应当对黄晓萍向刘少华收取购房款销售商品房的行为承担责任。广西龙宇公司以从未授权黄晓萍以其名义收款为由主张不应承担责任，与法律规定不符，本院不予采纳。本案未签订《商品房买卖合同》系广西龙宇公司不认可刘少华所支付的购房款所致，刘少华诉请广西龙宇公司继续履行合同及办理房屋不动产权登记手续，应予支持。 综上所述，广西龙宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本判决为终审判决。 审 判 长  钟 荣 审 判 员  李小莉 审 判 员  黄 河 二〇二〇年十二月十四日 法官助理  陈伟君 书 记 员  林金茜