新疆维吾尔自治区阜康市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2302民初1524号 原告：李文革，男，1970年1月16日出生，汉族，无固定职业，住天津市武清区。 委托诉讼代理人：袁蓓蓓，新疆瑞升合律师事务所律师。 被告：王志军，男，1963年10月15日出生，汉族，无固定职业，住湖北省黄冈市。 委托诉讼代理人：陈华清（系王志军表弟），住湖北省黄冈市。 原告李文革与被告王志军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李文革的委托诉讼代理人袁蓓蓓到庭参加诉讼，被告王志军经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李文革向本院提出诉讼请求：1．判令原、被告双方签订的关于阜康市明珠花园1-3-1704号《二手房买卖合同》及阜康市明珠花园3-2-1501号《二手房买卖合同》有效；2．判令被告向原告交付房屋并协助办理过户手续；3．判令被告向原告支付违约金90000元。诉讼中，原告撤回第三项诉讼请求即：判令被告向原告支付违约金90000元。事实和理由：2018年8月，原告李文革来到阜康市家和房地产代理有限责任公司（以下简称：家和公司），向其说明来意，欲在阜康市购买房产。家和公司负责人余遗志给原告介绍了被告王志军所有的位于阜康市××园的两套房产，同时被告向原告方承诺：在2018年8月31日前，原告可以和开发商直接签订购房合同。在此承诺下，原告方与被告王志军签订了《二手房买卖合同》，同时原告方向被告支付了20000元定金，被告向原告出具了收据。但是截至目前，原告都没有和开发商签订购房合同。也未实际交房，被告方的行为构成违约，原告方找被告方多次协商解决办法，均未果。现为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 王志军向本院提交了书面答辩意见，辩称，原、被告是通过中介签订《二手房买卖合同》，原告的定金是通过中介转给被告的，中介扣除中介费4500元后，被告实际收到的定金数额是15500元。原告所购买的两套房产是新疆新浩润城房地产公司抵付被告工程款的房屋，当时是急需支付农民工工资才低价出售给原告的，因原告未及时支付房款，被告只得又将房屋出售给他人，现在已无法办理交付和过户，原告违约，其交付的定金不予退还。被告不存在违约行为，不应当承担给付违约金的责任。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认证如下： 1、二手房买卖合同、收据各两份，证明原、被告存在房屋买卖合同关系，合同中明确约定了房屋的价格、支付方式、及违约责任。同时证明该合同是有效合同。原告已向被告缴纳定金20000元，缴纳中介费4500元。2、承诺书一份，证实被告承诺在2018年8月31日之前原告可以和开发商直接签订购房合同，但最终没有兑现承诺，被告存在违约。经审查，原告提供的二手房买卖合同及收据内容真实，形式合法，能够证实原、被告双方之间存在房屋买卖合同关系及原告已向被告交付20000元的事实，本院予以采信。对于承诺书，因该承诺书系房屋中介机构出具，没有被告的签名认可，对被告没有拘束力，故对承诺书的证明力不予采信。 2、证人余遗志的证言，证人陈述，自己是为原、被告签订二手房买卖合同提供中介服务的阜康市家和房地产代理有限责任公司的法定代表人，阜康市家和房地产代理有限责任公司的法定代表人已经于2019年注销。2018年8月16日，被告向原告及证人承诺案涉两套房屋可以在2018年8月31日前按照一手房的手续办理至原告或原告指定的公司名下，因被告不同意出具书面的承诺，所以阜康市家和房地产代理有限责任公司向原告出具了承诺书，被告也不愿意签字。后来因为房地产公司说办不了一手房手续，必须要先办理至拆迁户名下才能过户到原告名下，在这个过程中就会产生一定的费用，被告就不愿意继续履行合同了。两套房的定金20000元，原告在三方都在场的情况下交给阜康市家和房地产代理有限责任公司的，阜康市家和房地产代理有限责任公司给被告转账15500元，并向原告出具了收据，被告在收据上签字。被告亦支付了4500元的中介费。原告对证人证言无异议，因证人证言中关于被告承诺部分系孤证，而承诺书又系证人经办出具，没有其他证据可与之相印证，故对证人证言的证明力不予采信。 为查明涉案两套房屋的现状，本院依职权向阜康市不动产登记中心进行了查询，阜康市不动产登记中心不动产产权登记记载表显示：阜康市明珠花园小区1幢3单元1704室现登记所有人为魏斌，共有人蔡锦茹，登记原因：拆迁还房；明珠花园小区3幢2单元1501室现登记所有人为隋伟，共有人张可欣，登记原因：私房买卖。经质证，原、被告均无异议，被告亦认可上述两套住房自己均已另售他人的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月16日，原、被告经中介签订两份《二手房买卖合同》，约定：被告将阜康市明珠花园小区1幢3单元1704室、3幢2单元1501室以225000元/每套的价格出售给原告，原告在合同生效当天向被告交付定金10000元/每套，剩余房款215000元/每套于过户到原告名下当日支付。合同第九条均约定：如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价的20%作为违约金承担违约责任并可解除合同。第十二条备注条款均约定：（1）双方于2018年8月16日在家和地产签订本合同，买方于签订合同当日交定金壹万元整，剩余房款贰拾壹万伍仟元整于办理产权到买方名下当天一次性支付。（2）产权办理所产生的税费均由买方承担。（3）交房前所产生的水、电、物业费、暖气费均由卖方承担。合同签订当日，中介公司将原告已交付的两套房屋的定金20000元扣除4500元中介费后剩余15500元转账支付给被告。后被告未向原告交付房屋并另行出售给他人。 另查明，阜康市不动产登记中心不动产产权登记记载表显示：阜康市明珠花园小区1幢3单元1704室现登记所有人为魏斌，共有人蔡锦茹，登记原因：拆迁还房；明珠花园小区3幢2单元1501室现登记所有人为隋伟，共有人张可欣，登记原因：私房买卖。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。庭审时被告认可其出售给原告的两套房屋系他人以物抵债给自己的房屋，按照《最高人民法院＜关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释＞》的相关规定，即使出卖人在缔结买卖合同时对标的物没有所有权或者处分权，也不影响买卖合同的效力。两份《二手房买卖合同》是原、被告双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，真实、合法、有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务，任何一方违约，均应当向对方承担违约责任。《二手房买卖合同》中明确约定，原告每套房屋先支付定金10000元，剩余房款在房屋过户到买方名下当日支付，被告付有先履行义务，其未将房屋交付并办理过户手续前，不得要求原告支付剩余房款。被告抗辩原告未支付剩余房款，故而将房屋另行出售给他人的理由不能成立，被告将已经出售给原告的房屋另行出售给他人的行为已构成违约，应当向原告承担违约责任。经查证，案涉两套住房已出售给他人并办理了房屋所有权登记，原告要求被告交付两套房屋并协助办理过户手续在客观上已经不能实现，故对该项诉讼请求，本院不予支持。诉讼中，原告自愿撤回要求被告支付违约金90000元的诉讼请求，属当事人对自己民事权和诉讼权利的自由处分，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十条第一项，《最高人民法院＜关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释＞》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告李文革与被告王志军于2018年8月16日签订的两份《二手房买卖合同》有效； 二、驳回原告李文革的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告王志军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 审判员  王云凌 二〇二〇年十二月三日 书记员  王嘉琪