河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终9874号上诉人（原审原告）：张克，男，汉族，1976年6月19日出生，住河南省洛阳市西工区。上诉人（原审原告）：冯华，女，汉族，1976年1月27日出生，住河南省洛阳市西工区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王鑫，河南大进律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳惠祥置业有限公司。住所地洛阳市西工区金谷园路中段。法定代表人：刘宝山，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾安，河南洛神律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘帅凤，河南洛神律师事务所律师。上诉人张克、冯华因与被上诉人洛阳惠祥置业有限公司（以下简称惠祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初5830号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月22日，依法公开开庭审理了本案。上诉人冯华及其（张克）委托诉讼代理人王鑫，被上诉人惠祥公司的委托诉讼代理人贾安、刘帅凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张克、冯华上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持张克、冯华的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由惠祥公司负担。事实与理由：一、一审法院认为惠祥公司目前已经准备了其能够提供办理产权登记需由其提供的资料，属于认定事实错误。首先，本案房屋买卖合同第二十条约定在房屋交付使用后90日内，惠祥公司提供办理权属登记的资料，一审法院错误地认为目前是提供办理权属登记资料的时间节点。其次，本案《商品房买卖合同》补充协议第六条约定：惠祥公司不仅要提供办理权属登记的资料，还要报产权登记机关备案，一审法院错误地认为惠祥公司已经准备了办理产权登记需由其提供的资料就是履行了办理权属登记的相关义务，并通过判决免除了惠祥公司报产权登记机关备案的义务，且一审法院又确认惠祥公司已经准备了办理产权登记的资料。因此，一审判决认定事实错误。二、一审法院认为本案是客观原因造成办证逾期，并非惠祥公司自身原因，没有事实和法律依据。惠祥公司变更规划的行为是客观存在的，不能成为其免责的理由。三、一审法院认为张克、冯华主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，不符合合同约定、没有依据明显是有法不依。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定很明确。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第2款，惠祥公司从实际交房至今三年不履行办证义务，给张克、冯华造成重大损失，本案《商品房买卖合同》第二十条关于逾期办理不动产权证的违约条款设定的违约金明显过低，张克、冯华请求予以增加，于法有据。四、一审法院判后答疑没有道理。五、一审法院违反缺席判决的司法原则。一审惠祥公司未到庭，应当视为其放弃抗辩的权利。综上，请求查明事实，支持上诉请求。惠祥公司辩称，一、惠祥公司一审提交的证据已充分证明了迟延办证并非惠祥公司自身原因造成，原审法院认定事实清楚。《凌宇犀地社区配套用房移交协议书》以及《凌宇犀地社区配套用房补充协议书》约定，惠祥公司应于2018年12月31日将凌宇犀地B区1#楼地上四层局部500平方米房屋，无偿赠送并移交给金谷园办事处作为社区办公用房。惠祥公司按照协议约定多次向金谷园办事处报送移交社区用房相关资料，但是办事处认为社区用房分摊面积太大，迟迟不予接收，未能出具《社区用房接收证明》，是造成目前房屋不动产证办理滞后的原因。无奈之下惠祥公司承诺在社区用房外加装一部电梯及无偿向健康东社区捐赠价值20万元的办公用品之后，金谷园办事处才于2020年8月14日办理了移交手续。二、依据涉案《商品房买卖合同》及补充协议第二十条第二款、附件十一第六条之规定，出卖人对非自身原因造成的办证迟延不承担责任。凌宇犀地二期小区五证俱全，双方签订的房屋买卖合同已经备案，惠祥公司作为开发商一直积极履行协助办证义务，已经具备了办理房产证的全部条件，惠祥公司已履行完成房屋初始登记的协助义务，因行政机关的原因导致逾期办证。因此，导致惠祥公司逾期办证的因素为不可抗力，属于免责事由。惠祥公司在整个合同履行过程中诚实守信，不应对此承担责任。三、张克、冯华主张增加违约金比例没有事实和法律依据。涉案合同明确约定了逾期办证的违约金为已付购房款的万分之五，该约定对双方当事人具有法律约束力。该条款并没有排除××取得房屋之主要权利，并不违反公平原则，对双方均有法律约束力。张克、冯华主张本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，没有合同依据，也没有法律依据。首先，惠祥公司已经于2018年12月31日前向张克、冯华交付涉案房屋并已备案，张克、冯华居住房屋的实体权利并未受到任何影响，同时随着房价的日益上涨，涉案房屋虽存在逾期办证的客观情况，但并没有因此给张克、冯华造成任何经济损失。张克、冯华购房付款方式为申请按揭贷款，贷款未清偿之前，其房产权是抵押给银行，并不能进行所谓的房屋买卖、交换等处分行为。因此，所谓逾期办证实质上未对其造成任何实际损失。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，依法驳回张克、冯华的上诉请求。张克、冯华向一审法院起诉请求1.判令惠祥公司履行提供办理权属登记资料报产权登记机关的义务，并协助张克、冯华办理洛阳市西工区凌宇犀地B-2幢1单元34层1-3404号房的《不动产权证》；2.判令惠祥公司以张克、冯华所付总房款额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的2020年7月20日贷款市场报价利率4.65%的1.5倍即6.975%，支付逾期办理上述房屋不动产权证的违约金109882.94元（暂计至起诉之日）；3.判令惠祥公司从张克、冯华起诉之日到张克、冯华办理《不动产权证》之日仍应按上述比例向张克、冯华支付违约金；4.本案的全部诉讼费由惠祥公司承担。一审法院认定事实：2018年5月10日，张克、冯华（××）与惠祥公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS0453200），约定张克、冯华购买惠祥公司开发的位于洛阳市西工区金谷园路中段西凌宇犀地B区2幢1单元34层1-3404号商品房，该商品房的用途为住宅，预测建筑面积为143.06平方米，房屋总价款为1181537元。张克、冯华以贷款方式付款（公积金贷款）：2018年4月10日前支付首期房价款781537元，余款400000元向洛阳市住房公积金管理中心申请贷款支付。合同第十一条约定“出卖人应当在2018年12月31日前向××交付该商品房。”合同第二十条第二款约定“因出卖人的原因，××未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，××不退房，出卖人按已付购房款的万分之五向××支付违约金。”合同附件十一第六条约定“合同第二十条约定的出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人应当按照合同约定期限履行备案义务。因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付购房款的万分之五向××支付违约金，××不退房，继续履行本合同。出卖人对非自身原因造成的办证迟延不承担责任。”合同签订后，张克、冯华按照合同约定支付了购房款。张克、冯华向一审法院提交洛阳市不动产登记中心以及洛阳市自然资源和规划局的网上回复截图，以证明凌宇犀地小区规划核实手续和竣工备案手续还在办理，不具备办理首次登记条件。张克、冯华称，惠祥公司虽于2018年12月31日交付了涉案房屋，但其并未按照合同约定履行办理房屋不动产权证的义务，涉案房屋至今仍未办理房地产权证，且不能办理不动产权证的原因完全归责于惠祥公司，其对此应当承担违约责任。一审法院认为，2018年5月10日，张克、冯华与惠祥公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系合同双方当事人真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。双方均应当按照合同约定行使各自的权利、履行相应的义务。惠祥公司在本案中虽未到庭参加诉讼，但参照其在一审法院相关联案件中提交的答辩状及证据，一审法院认为目前惠祥公司已经向产权登记机关提供了其所能够提供的办理权属登记的资料，且凌宇犀地B区尚不具备办理房产证的条件，故对于张克、冯华的第一项诉求，一审法院不予支持。在合同履行过程中，惠祥公司已经积极地按照合同约定履行了相应的义务，并在合同约定的交房日前向张克、冯华交付了房屋，履行了合同的主要义务。目前惠祥公司已经准备了其能够提供的办理产权登记需由其提供的资料，因客观原因造成办证逾期，对非因其自身原因造成的办证迟延，惠祥公司不应承担责任。对于张克、冯华要求惠祥公司以所付总房款额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的1.5倍支付逾期办理房屋不动产权证的违约金的诉求，不符合双方合同约定，没有依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回张克、冯华的诉讼请求。本案受理费减半收取为1248元，由张克、冯华负担。本院二审期间，各方围绕上诉请求提交了证据，本院组织各方当事人进行了举证和质证。本院查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，张克、冯华、惠祥公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行，否则应当承担相应的违约责任。双方合同约定惠祥公司应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任未能在约定的时间内将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的万分之五向××支付违约金。惠祥公司未提交证据证明其已向产权登记机关提供了办理权属登记需由出卖人提交的资料，张克、冯华至今未能取得房地产权属证书。惠祥公司辩称金谷园办事处以社区用房公摊面积过大为由迟迟不予出具《社区用房接收证明》是导致逾期办证的主要原因，并主张据此免责。本院认为，金谷园办事处是否同意接收社区用房、其拒收行为是否实质造成案涉凌宇犀地B区无法办证，并非不可抗力，不构成惠祥公司之免责事由。惠祥公司应继续履行办理权属登记资料报备义务并承担相应的违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。张克、冯华上诉主张合同约定的违约金数额过低，但是，案涉合同系双方当事人自愿签订，张克、冯华未提交证据证明其实际损失，合同中对违约金计算方法约定明确，故惠祥公司应当按照合同约定，以房屋总价款1181537元为基数，按照万分之五的违约金比例向张克、冯华支付违约金591元。张克、冯华关于调高违约金数额的意见，本院不予支持。综上，张克、冯华的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初5830号民事判决；二、洛阳惠祥置业有限公司于本判决生效之日起六十日内将张克、冯华购买的位于洛阳市西工区凌宇犀地B-2幢1单元34层1-3404房办理权属登记需由洛阳惠祥置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案；三、洛阳惠祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内向张克、冯华支付违约金591元；四、驳回张克、冯华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为1248元，由张克、冯华负担600元，由洛阳惠祥置业有限公司负担648元；二审案件受理费2496元，由张克、冯华负担1200元，由洛阳惠祥置业有限公司负担1296元。本判决为终审判决。审判员  范振洋二〇二〇年十二月二十五日书记员  麻琳娜