河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终11667号 上诉人（原审原告、反诉被告）：彭森，男，1993年7月17日出生，汉族，住河北省石家庄市辛集市集市。 委托诉讼代理人：甄紫阳，河北济达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋建强，河北济达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：辛集市亿盛达房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市辛集市集市朝阳路**朝阳小区门店**。 法定代表人：王彦辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：冯逸飞，河北沧澜律师事务所律师。 上诉人彭森因与被上诉人辛集市亿盛达房地产开发有限公司（以下简称亿盛达公司）买卖合同纠纷一案，不服河北省辛集市人民法院（2020）冀0181民初1538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭森上诉请求：请二审法院在查明事实的基础上，依法撤销原审判决并改判支持上诉人的诉请，或裁定撤销原判、发还重审。事实和理由：一、原审法院将《公园首府购房说明卡》（下称“说明卡”）认定为商品房买卖合同，与事实不符。2017年1月，上诉人到被上诉人开发建设的公园首府售楼部了解项目情况，通过被告的售楼员介绍，被上诉人告知项目尚不具备预售条件（被上诉人在原审中提交的预售证颁发时间显示为2019年），但是项目销售的方案、各销售单元的单价和总价等条件已经拟定。上诉人签署说明卡只能说明被上诉人对案涉物业的销售方案以及物业的配套设施给予了明示，仅证明双方对案涉物业达成交易的意愿。原审法院根据说明卡载明了交易主体、交易内容，却对说明卡落款处的“解释权在开发商（被上诉人）”声明视而不见，已经失去了公正审理案件的立场。稍具逻辑常识的人都知道该声明显然是为了订立合同时获得绝对的优势地位，蓄意以声明方式垄断说明卡的解释权。说明卡赋予被上诉人解释权，就应给予上诉人放弃购买车位意愿的权利，才能体现民事活动应当遵循的公平原则。另外需要补充说明的是：1．上诉人与被上诉人在2017年8月8日与被上诉人签订了《辛集市商品房买卖合同》（预售），在该合同中关于停车位的内容是空白的，该证据间接否认了说明卡的买卖合同性质。2．《公园首府停车位定位单》备注栏第三项有“接到签订正式合同通知后……”的文字表述，结合原审庭审笔录，可知上诉人提出退款1万元的请求时，被上诉人还没有签订地下停车位买卖合同是客观事实。二、原审法院判决适用法律、司法解释不当，必然导致判决结果错误。人民法院判决案件的依据有法律、法规以及最高人民法院司法解释等相关规范性文件的，通常是上位法优于下位法，特别法高于一般法。本案作为房地产转让的合同纠纷，在案件审理中涉及到法律依据理应有《城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“商品房买卖解释”）和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（下称“合同法解释二”）。原审法院无视《城市房地产管理法》第四十一条、第四十五条的明文规定，也没有完全理解合同法解释二第一条第一款的全部内容，忽视了该条中的“但书”部分，等于是以具体个案的司法行为鼓励、纵容被上诉人违反法律规定，已经对我国现行房地产制度造成实质上的贬损和破坏。按照国家《中华人民共和国立法法》的规定，最高人民法院作出的属于审判工作中的具体应用法律的解释，主要针对具体的法律条文，并符合立法的目的、原则和原意。假如《合同法》对界定案涉商品房买卖合同是否成立已无明确对应条款时，原审法院应当首先适用“商品房买卖解释”。这不仅是因为该解释颁布在“合同法解释（二）”之前，而且，还因为该司法解释是最高人民法院根据《合同法》、《城市房地产管理法》等相关法律，结合审判实践，为各级法院审判商品房买卖纠纷案件专门制定的。原审法院采纳被上诉人的意见，漠视“商品房买卖解释”第五条的规定，反而选择适用调整一般买卖关系的“合同法解释二”第一条，令人费解。三、上诉人放弃对停车位的购买，请求被上诉人返还先前缴纳的1万元于法有据。上诉人发起诉讼的理由是《购房说明卡》不构成车位买卖合同，不产生法律约束力，因此，被上诉人应当返还上诉人先前缴纳的1万元。原审法院在审理该案过程中，应就车位买卖协议是否订立，及其效力产生的时间节点依据法律、司法解释等相关规定给予认定。通过原审法庭调查可知，被上诉人取得商品房预售许可证（（地下停车位的时间是2020年7月21日，在上诉人起诉之后获得。所以，上诉人认为即便《购房说明卡》构成买卖协议，但因没有满足销售条件而应认定无效。上诉人自愿向被上诉人缴纳1万元是事实，但被上诉人交付1万元的目的却非实际购买行为，即“缴纳定金享受1万元抵3万元的政策优惠”。说明卡载明上诉人缴纳的是定金，至于为什么被上诉人出具车位款的收据，被上诉人应负责具体说明。上诉人基于没有与被上诉人签订车位买卖协议的事实，或者因说明卡不产生法律后果，从而要求被上诉人返还先期缴纳的1万元，合理合法。被上诉人拒绝返还，构成《民法总则》第122条规定的不当得利行为。总之，原审判决在事实认定和法律适用上存在错误，判决结果损害了上诉人的合法权益。请二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的诉请，或裁定撤销原审判决、发还重审。 亿盛达公司辩称，第一，就上诉人所述的《公园首府说明卡》是否构成商品房买卖合同的问题，被上诉人在一审中已经予以了陈述，在判决书也都有记载，就不再赘述。因为商品房买卖已经就这张说明卡已经具备了商品房买卖合同的主要构成要件，符合《商品房销售管理办法》第16条的规定，而且上诉人已经交付了车位定金，双方对于车位的坐落也通过车位定位单进行了确认，所以应当认定买卖合同成立。第二，上诉人提及的解释权问题。首先，被上诉人一方在本次诉讼中并没有滥用解释权条款，在与上诉人签订协议时及签订协议后，也并未依据解释权条款侵害上诉人的任何权益。其次，一审法院在认定本协议也就是购房说明卡的效力时，也是完全通过合同的字面内容和条款进行确认的，并不存在被上诉人利用解释条款，致使法院认定合同效力的情形。第三，关于一审法院适用法律是否存在错误的问题。被上诉人认为一审法院认定事实和适用法律均正确，至于上诉人所提及的上位法优于下位法，下位法是否与上位法存在冲突或者一审法院存在适用不当的问题，请二审法院审查认定。第四，关于地下车位的商品房预售许可证的问题。首先，在实践中，不论是房管部门还是稽查督查时，均未将取得车位预售许可证作为车位销售的前提条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也没有指出车位的买卖适用该规定。其次，上诉人无论在起诉状的诉讼请求中，还是在诉状对事实的陈述部分都没有提出合同效力问题，而是被上诉人一方在反诉时才提出了确认合同效力的诉请。所以，即使考虑商品房买卖合同司法解释第二条，在反诉提出时，被上诉人也已取得了车位的预售许可证。第三，预售许可证之所以取得时间较晚，并不是因为被上诉人的过错或者原因导致，而是因为疫情，疫情是不可抗力，该迟延的后果不应当由被上诉人承担。另外，根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指引》第六条和《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第一条，均指出如果预售房屋已经符合现售条件，也就是在一审法庭辩论终结前，房屋已经竣工验收合格的，应当认定为现售的商品房，如果当事人以出卖人未取得商品房预售许可证为由主张合同无效的，不予支持。可见房屋已经竣工验收合格就应当视为现房。现在公园首府的车位在一审的庭审终结前已经竣工验收合格，对于车位的买卖，即使认为适用商品房买卖合同司法解释的第二条，也应当认为是现售行为，不应当因此认定该合同无效。 彭森向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告返还预付的地下停车位的车位款1万元；2．判令被告承担本案全部诉讼费用。 亿盛达公司向一审法院反诉请求：1．确认双方车位买卖合同成立并生效；2．判令原告继续履行车位买卖合同，支付被告剩余车位款10.8万元；3．本案诉讼费用由原告承担。 一审法院认定事实：2017年1月8日原告彭森与被告亿盛达公司签订《公园首府购房说明卡》一份，约定：定购房号4号楼1单元1602室，建筑面积91.49平方米，购房单价5980元，购房总房款547110元，首付165000元，车位款11.8万元/个，车位定金1万元（交纳定金可享受1万抵3万元的优惠政策）。同时合同约定：“1．买受方在签订此说明卡前已仔细阅读并认同该说明的全部条款。2．买受方须在本说明卡签订的同时交纳房屋首付款及车位定金，如买受方违约，本说明卡自动失效，开发商有权将该房屋出售给第三方。3．按揭贷款者自开发商通知7日内，按要求办理贷款手续，如逾期房号将不再保留，开发商有权另行出售，退还买受者首付款并扣除已付房款10%的违约金。4．购房者若因自身原因不符合银行贷款条件的，可转为一次性付款。如在开发商通知7日内不能完成一次性付款，开发商将在三个月内退还购房者首付款项（无息）。5．每套房屋按设计配置地下储藏间一套及车位（车库）一套。6．商品房实际面积最终以房管局测绘为准，双方以实际测绘面积据实结算。7．此说明一式叁份，买受方壹份，出卖方贰份。解释权为开发商。”当日，原告交纳车位款1万元。2017年8月4日，原告交纳房屋首付款17719元。2017年8月8日，彭森与亿盛达公司签订了《辛集市商品房买卖合同》（预售），合同中“商品房基本情况”部分未填写附属车位（车库）情况，“其他事项”中关于车位、车库情况载明：车位（车库）“归出卖人所有，由出卖人统一销售，由物业统一管理”。2017年11月4日，彭森与亿盛达公司签订了《公园首府车位定位单》，定位单载明：房号4-1-1602，所选车位号F-48。车位定位单中备注：“1．业主在交齐房屋全款或在银行贷款面签结束后，方可选择本车位，贷款审批通过后有效。2．所选车位将于2019年6月1日后在接到通知7日内需要交齐全款或办理完贷款相关手续。3．接到签正式合同通知后三日内本人到售楼部签字，逾期车位号将不予保留。”另查明，2017年1月24日亿盛达公司取得涉案房屋的商品房预售许可证。2020年6月18日亿盛达公司组织勘察、设计、施工等单位对房屋及地下车位进行了竣工验收，工程质量等级为合格。2020年7月21日亿盛达公司取得涉案地下车位的商品房预售许可证。2020年5月20日原告向一审法院申请解决纠纷，一审法院予以登记并进行了调解。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”本案双方在《公园首府购房说明卡》中就车位的数量及价格进行了约定，原告并交纳了车位定金，而且事后进行了车位定位，根据上述事实，应认定原被告之间车位买卖合同成立。双方车位买卖合同自成立时生效。原告关于车位买卖合同不成立的主张，一审法院不予支持。原被告在签订《辛集市商品房买卖合同》（预售）时，被告亿盛达公司已取得商品房预售许可证，诉讼中房屋及案涉地下车位均已经竣工验收合格，并取得了案涉地下车位的预售许可证，双方签订的车位买卖合同应认定为有效。《公园首府购房说明卡》第5条载明“每套房屋按设计配置地下储藏间一套及车位（车库）一套”，原告在与被告亿盛达公司签订《公园首府购房说明卡》时，理应知道所购房屋配置储藏间及车位，原告签字时未对此提出异议，并且交纳了定金，应视为接受该约定。原告在签订购房说明卡两年半后，以“;地下停车位没有独立空间除了停车外，没有其他用途的使用条件”、价格较高及车位买卖合同不成立等为由，只购买房屋而请求退回车位返还定金，系违约行为，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”被告亿盛达公司要求原告继续履行车位买卖合同，本院予以支持。双方在签订《公园首府购房说明卡》时，约定“交纳定金可享受1万抵3万元的优惠政策”，被告要求原告继续履行车位买卖合同的同时，取消优惠政策，没有事实根据，本院不予支持。原告已经支付车位款（定金）1万元，继续履行车位买卖合同，应再给付被告车位款8.8万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条的规定，判决：一、原告（反诉被告）彭森与被告（反诉原告）辛集市亿盛达房地产开发有限公司之间的车位买卖合同有效。二、原告（反诉被告）彭森于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）辛集市亿盛达房地产开发有限公司车位款8.8万元。三、驳回原告（反诉被告）彭森的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）辛集市亿盛达房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告（反诉被告）彭森负担；反诉费1230元，由原告（反诉被告）彭森负担1000元，被告（反诉原告）辛集市亿盛达房地产开发有限公司负担230元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于案涉车位买卖合同是否成立及其效力的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”此条是对合同必备条款的解释说明，并对合同的成立作了规定，明确了合同必备条款的界定以及合同条款如何补充的问题。本案中，双方在《公园首府购房说明卡》中就车位买卖的当事人、数量及价格进行了约定，上诉人交纳了车位定金，而且事后进行了车位定位，根据上述事实，应认定双方之间车位买卖合同成立。至于上诉人所提《城市房地产管理法》第四十一条规定，该条系关于房地产转让合同方式、合同条款的建议性或者提示性的规定，按照合同自由原则，除了按照合同性质必须具有的条款外，在不违反法律、行政法规和公序良俗前提下，当事人有权决定合同条款的内容。《城市房地产管理法》第四十五条规定的是商品房预售应当符合的条件，该条规定并未规定车位买卖合同是否成立的问题。一审认定车位买卖合同成立，认定事实和适用法律并无不当。上诉人与被上诉人在签订《辛集市商品房买卖合同》（预售）时，被上诉人亿盛达公司已取得商品房预售许可证，诉讼中房屋及案涉地下车位均已经竣工验收合格，并取得了案涉地下车位的预售许可证，双方签订的车位买卖合同应认定为有效。 关于被上诉人是否应返还上诉人一万元车位定金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中双方在《公园首府购房说明卡》中对定金进行了约定，并且上诉人已按约定交付了定金。上诉人在签订购房说明卡两年半后，以“;地下停车位没有独立空间除了停车外，没有其他用途的使用条件”、价格较高及车位买卖合同不成立等为由，只购买房屋而请求退回车位返还定金，系违约行为。因上诉人存在违约行为，其无权要求返还定金。故上诉人请求被上诉人返还其一万元的主张，本院不予支持。 综上所述，彭森的上诉请求不能成立，予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人彭森负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘俊平 审判员  姜瑞祥 审判员  李 曼 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  赵卓卓 ——