北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12914号上诉人（原审原告）：王骞，男，1981年4月6日出生，住北京市通州区。被上诉人（原审被告）：北京天旭运河房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区永顺地区范庄村**楼**。法定代表人：孙冬明，董事长。委托诉讼代理人：潘茂华，北京市仁人德赛律师事务所律师。上诉人王骞因与被上诉人北京天旭运河房地产开发有限责任公司（以下简称天旭公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初37736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王骞上诉请求：撤销原审判决，改判天旭公司赔偿王骞房租损失163800元，托管费损失6570元，判令天旭公司支付违约金10万元。上述金额合计270370元。上诉理由：1.原审法院认定事实存在错误。电脑派位政策是2015年就已经开始在通州区实施的，并且北京小学通州分校属于参加派位的学校，而京贸国际城业主的子女在2015年和2016年均没有进行电脑派位，而是优先就读北京小学通州分校，2017年未对京贸国际城业主的子女优先入学并不是政策原因。2.天旭公司明显存在欺诈行为，并且已经构成违约，给王骞造成了损失，而原审法院却错误适用法律，错误认定存在不可抗力，并据此免除天旭公司的违约责任。3.原审法院违反法定程序，对关键证据2015年和2016年的教育政策不予质证。天旭公司坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。王骞在原审法院诉请：1.请求天旭公司赔偿王骞房租损失163800元（自2017年10月至2018年10月，标准为4250元/月，自2018年10月至2019年10月，标准为4700元/月，自2019年10月至2020年10月，标准为4700元/月），托管费损失6570元；2.请求天旭公司支付违约金10万元；3.请求天旭公司承担本案诉讼费。原审法院经审理查明：天旭公司于2009年12月14日在通州区芙蓉路东侧建设小学，建筑面积19489平方米，工程造价9744.55万元，并于2010年12月1日竣工验收。北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表载明，该工程的竣工验收备案文件已于2010年12月15日收讫。2010年4月16日，北京市通州区教育委员会（甲方）（以下简称通州区教委）、北京小学（乙方）与天旭公司（丙方）签订《关于建立“北京小学通州分校”的合作协议》（以下简称《合作协议》），第一条约定：甲、乙、丙三方本着责任共担、资源共享、平等互利、诚信合作的精神，积极争取各方面的支持，确认在京贸国际城社区建立公办性质的“北京小学通州分校”。第二条约定：丙方按照北京小学建筑设计的要求，结合通州区办学标准，并经北京市通州区教育委员会的批准，在京贸国际城项目内建设北京小学通州分校的全部建筑项目。第五条约定：甲乙丙三方认定此次合作办学的时间为六年，即自2010年9月1日至2016年8月31日。合作期间三方共同承担对分校的领导、管理、督导评估的责任。第八条约定：甲方承诺北京小学通州分校按就近入学原则优先接纳京贸国际城项目业主的直系子女入学（非本地区户口不再额外收取相关费用）。第九条约定：乙方同意丙方在京贸国际城项目开发住宅建设及销售宣传过程中使用北京小学名称及品牌标识，期限至建设和销售结束截止。三方分别于《合作协议》落款处盖章并签字。天旭公司在京贸国际城项目宣传册中载明：“不仅有60载历史的北京小学，更有世家传承的人生财富。北京小学已强势入主，领袖CBD教育未来。教育不仅关系到一个家庭一个国家的未来，更关系到一个民族的兴衰。2010年9月1日，由天旭地产斥资1.5亿建造的北京小学通州分校已开学。学校设施居北京前列，包含1.5万平米行政及教学楼、1000平米剧场式报告厅、近千平米风雨操场等，以世家传承的理念打造区域前所未有的密集型优势教育。”2013年1月24日，天旭公司（出卖人）与王骞（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号×）（以下简称《预售合同》），第三条基本情况约定：该商品房屋坐落为通州区芙蓉路西侧芙蓉花园×住宅楼×层×单元×。出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京市通州区住房和城乡建设委员会测绘所，其预测建筑面积共58.43平方米。其中，套内建筑面积46.83平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积11.6平方米。第五条计价方式与价款约定：该商品房为单套住宅的，出卖人与买受人按照套内建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价每平方米人民币26579.98元，总价款人民币壹佰贰拾肆万肆仟柒佰肆拾零元整（大写）。附件十补充协议第十一条权利限制及优先适用规定：1、出卖人与买受人于合同签字生效之前所作的宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件，无论是否口头或书面形式，均应以写入合同或补充协议的内容为准。第十三条约定：北京小学通州分校按就近入学原则优先接纳京贸国际城项目业主的直系子女入学（非本地区户口不再额外收取相关费用）。《预售合同》附件《家庭成员情况申报表》（表一）以及家庭购房申请表，表一填写了家庭成员信息，王骞在购房人处签字并承诺：本人遵守《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（京政发[2010]13号）中关于“同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”的有关规定，并承诺上述信息真实准确，如有虚假，愿意承担因此造成的法律责任”。《预售合同》还约定了其他权利义务。双方分别于《预售合同》落款处签字。2017年5月1日起，通州区教委实施《2017年通州区义务教育阶段入学工作实施细则》载明：为了落实教育部关于义务教育免试就近入学工作的总体部署，依法保障我区适龄儿童少年接受义务教育权益，根据北京市教委《关于2017年义务教育阶段入学工作的意见》（京教基二〔2017〕7号）文件，经报请区政府批准，现就2017年我区义务教育阶段入学工作提出如下实施细则。（二）非本市户籍适龄儿童少年入学：小学入学，开具在京就读证明并参加学龄人口信息采集的非本市户籍适龄儿童，在区直地区居住的按照“多校联合电脑派位”的方式进入我区有空余学位的小学就读，在乡镇地区居住的按照“分配入学”的方式进入我区小学就读。“多校联合电脑派位”方式详见附件2《2017年通州区非本市户籍适龄儿童小学入学工作实施方案》。2017年6月17日，王骞之子王某为非本市户籍，按照《2017年通州区义务教育阶段入学工作实施细则》，经电脑联合派位，入学北京市通州区教师研修中心实验学校（以下简称实验学校）。该实验学校距离京贸国际城3公里左右。2017年10月12日，案外人袁某（出租方、甲方）、王骞（承租方、乙方）与案外人北京链家房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订了《房屋租赁合同》（合同编号×），第一条房屋基本情况约定：房屋坐落于北京市通州区西上园三区×号楼×单元×号，建筑面积102.62平米。第三条租赁期限约定：房屋租赁期自2017年10月26日至2018年10月25日，共计1年。甲方应于2017年10月26日前将房屋按约定条件交付给乙方。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第四条租金及押金约定：租金每月人民币（小写）4250元（大写）肆仟贰佰伍拾元整，租金按照季支付，租金总计人民币（小写）51000元（大写）伍万壹仟元整。支付方式为银行转账，押1付3。押金人民币（小写）4250元（大写）肆仟贰佰伍拾元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第六条居间服务约定：乙方应于本合同签订当日向丙方支付居间代理费人民币（小写）4250元（大写）肆仟贰佰伍拾元整。三方分别于《房屋租赁合同》落款处签字。2017年10月12日，王骞向北京链家房地产经纪有限公司支付居间代理费4250元。2017年10月26日、2018年1月26日、2018年4月26日、2018年7月26日，王骞分别向袁某支付租房费12750元四笔，共计51000元。2017年10月12日，王骞向北京市通州区春蕾双语艺术幼儿园（以下简称幼儿园）支付王某2017年10月托管费730元及补交上月费用30元，共计760元。2017年11月8日，王骞向法大育明教育支付王某托管费1500元。2018年1月2日，王某向幼儿园支付托管费730元。2018年3月13日，王骞向幼儿园支付王某3月托管费429元。2018年4月13日，王骞向幼儿园支付王某4月托管费730元。2018年5月8日，王骞向幼儿园支付王某5月托管费730元。2018年6月6日，王骞向幼儿园支付王某6月托管费730元。以上费用共计5609元。2018年10月17日，袁某（出租方、甲方）与王骞（承租方、乙方）签订《租房协议书》，约定甲方同意将位于北京市通州区西上园三区×号楼×单元×室的房屋继续出租给乙方使用。租赁期限自2018年10月26日起至2019年10月25日止，租期为1年。房租标准为4700元／月，每一季度交付一次房租，交付房租日期为2018年10月26日；2019年1月26日；2019年4月26日；2019年7月26日。甲乙双方同意，除本合同约定事项外上一年度所签订的合同编号为×《房屋租赁合同》的内容继续有效，双方同意按原合同继续执行。2018年10月26日、2019年1月27日、2019年4月26日、2019年7月29日，王骞分别向袁某支付租房费14100元四笔，共计56400元。关于合同履行问题，庭审过程中，法院释明若王骞认为天旭公司违约《预售合同》目的无法实现是否变更诉求要求解除合同，王骞明确表示不变更不要求解除合同。关于违约及违约责任问题，王骞认为第十三条明确约定北京小学通州分校优先接纳京贸国际城购房业主的直系子女就读，且天旭公司在宣传彩页中明确告知京贸国际城房屋是北京小学通州分校的学区房，购买房屋可在该小学就读，但王某并没有被北京小学通州分校录取，而是被实验学校录取，天旭公司应当承担违约责任。天旭公司对此不予认可，称其与通州区教委签订有《合作协议》，《预售合同》中的入学条款系从该《合作协议》中有明确约定，且京贸国际城确实属于北京小学通州分校学区，《合作协议》中亦约定北京小学同意天旭公司在建设及开发过程中予以宣传学校情况，天旭公司未向业主超范围承诺有招生的资质，王某无法就读北京小学通州分校是因为北京市义务教育阶段的政策变化原因导致的，与天旭公司无关。王骞不予认可，称在签订《预售合同》时，天旭公司并未告知《合作协议》相关内容，且天旭公司与通州区教委及北京小学通州分校的合作期限也已经到期了，天旭公司在销售京贸国际城过程中隐瞒了该事实，2017年5月，几十个业主曾到通州区教委反映问题，教委给出的答复是2017年之前在合作协议期内，京贸国际城所有业主子女可以就读北京小学通州分校，2017年之后因合作期限届满，故不允许京贸国际城业主按照优先入学政策进入北京小学通州分校就读，天旭公司对此不认可，王骞对此亦未提供证据。后王骞就此问题向法院申请调查取证，法院向通州区教委查证了《合作协议》的相关问题，通州区教委称《合作协议》第五条约定的是合作办学的期间而非合作协议的时间，第八条不受第五条的合作期间约束，同样第九条中“期限至建设和销售结束截止”也不适用于第五条，《合作协议》第八条是一个独立条款，京贸国际城是北京小学通州分校的学区，对于本市户籍的孩子，监护人在京贸国际城有房产的就近到北京小学通州分校入学，对于非本市户籍的孩子，2017年之前按照第八条规定由北京小学通州分校接纳入学，2017年北京市政策发生变化实行电脑派位，与《合作协议》没有关系，以后有新政策也将按照新的政策执行。关于违约责任问题，《预售合同》中对此情况约定违约条款，王骞表示10万元的违约金是其预估的孩子补课及补习班的费用。关于租房租金问题，王骞认为因京贸国际城离实验学校较远，为保证孩子上学而租房，房租应由天旭公司承担，天旭公司对此不予认可，认为王骞在京贸国际城购买的房屋建筑面积为58.43平方米，三口之家居住比较拥挤，但王骞租赁的房屋面积是102.62平方米，租房系改善居住条件的行为，京贸国际城距离实验学校不远，租房支出不具备必要性。关于托管费，王骞称该费用是因王某就读实验学校所支出的托管费用，天旭公司对此不予认可，认为该费用是王骞为其子女接受托管服务所作支出，首先不属于双方之间的合同内容，其次托管费中有一部分幼儿园费用，学前行为与本案无关。原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据本案查明的事实，王骞与天旭公司签订的《预售合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该《预售合同》合法有效，双方应当依约履行。本案的争议焦点为天旭公司是否构成违约以及应否承担违约责任。第一、关于违约问题，结合2017年之前的入学情况，王骞之子未能享受优先就读北京小学通州分校的权利，天旭公司未能兑现其在第十三条作出的承诺确实构成违约；第二、关于是否应承担违约责任问题，首先，天旭公司在销售过程中所作的关于北京小学通州分校的宣传及《预售合同》附件十补充协议第十三条的约定，均有《合作协议》作为依据，京贸国际城确实属于北京小学通州分校的学区，且与教委核实的《合作协议》期限信息与王骞所主张的不符，因此天旭公司不存在虚假宣传或者隐瞒事实的情况；其次，王某未能就读北京小学系由于北京市义务教育阶段的入学政策发生变化所致，天旭公司在《预售合同》签订时主观上不能预见此种情况的发生，且客观上无法避免和克服政策调整所带来的影响，因此不能归责于天旭公司；另外，王某虽未就读北京小学通州分校，却也被就近分配到了距离京贸国际城不远的实验学校就读，王骞租房及托管的费用非因不能就读北京小学通州分校所必然发生的费用。关于违约金，《预售合同》中亦未约定相应的违约金条款，其主张违约金缺乏合同依据。结合以上分析，故对于王骞要求给付其违约金及赔偿其损失的诉讼请求，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回王骞的诉讼请求。本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。二审中，王骞提交如下证据：1.2015年和2016年通州区关于入学的政策文件，证明北京小学通州分校自2015年开始就对非京籍子女实行电脑派位入学政策，而不是2017年才开始实行电脑派位，2015-2016年京贸国际城的非京籍子女均入读北京小学；2.收条4张、租房协议书1份、银行流水1份，证明因为天旭公司违约导致的损失在持续发生；3.视听资料、照片光盘1张及文字说明1份，证明有租房的必要，租房是为了方便子女上学，而不是为了改善生活。经庭审质证，天旭公司认为证据1与本案无关；对证据2的关联性不认可，认为租房费用是王骞自己导致、与入学没有关系；对证据3不认可。本院认为：二审诉讼中，双方主要争议的是天旭公司应否对王骞之子未入学北京小学通州分校承担违约责任的问题。首先，《预售合同》附件十补充协议第十三条约定，“北京小学通州分校按就近入学原则优先接纳京贸国际城项目业主的直系子女入学”。从该条约定的内容来看，虽然约定了“优先接纳”，因优先是通过相对比较才能确定，即在什么范围内优先、优先于哪些子女等，只有明确了优先的比较对象后，才能判断是否是优先；但在双方的合同中没有明确“优先接纳”的具体范围和优先的对象，故现有证据不能认定双方对优先有明确的约定。其次，从王骞的主张来看，其子没有入学北京小学通州分校，其就认为是没有优先，王骞的主张实际上是认为购房即可保证其子入学北京小学通州分校。保证是一定能入学北京小学通州分校，而优先不一定能入学北京小学通州分校，要看是不是优先了其他特定的人，才能确定是否享受了优先；因此，王骞将其子没有入学北京小学通州分校就认为是没有优先，是其将优先理解为保证。再次，从原审法院查证的通州区教委的入学政策情况来看，京贸国际城非本市户籍儿童在2017年之前入学北京小学通州分校，2017年开始实行电脑派位，不再固定入学北京小学通州分校，入学政策的调整是王骞之子未能入学北京小学通州分校的原因，并非天旭公司原因导致。综合以上几方面因素，不能认定王骞之子未入学北京小学通州分校天旭公司就构成违约，故王骞要求天旭公司承担违约责任，没有事实和法律依据。王骞的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5356元，由王骞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋审 判 员 闫 慧审 判 员 楚 静二〇二〇年十二月二十三日法官助理 佳 丽书 记 员 李星月