广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21392号上诉人（原审被告）：梁艳萍，女，1968年4月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人（原审被告）：陈发强，男，1968年4月10日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州金铭物业管理有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道**122。法定代表人：周岳强，职务总经理。委托诉讼代理人：王晋、吴圆梦，均系该公司职员。上诉人梁艳萍、陈发强因与被上诉人广州金铭物业管理有限公司（以下简称金铭公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初82号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人梁艳萍、陈发强上诉请求：1.撤销一审判决，驳回金铭公司的全部诉讼请求。2.由金铭公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决依据《业主大会会议决定》支持金铭公司按照2元/平方米/月的标准收取涉案房屋物业管理费，依据不足。1.表决结果统计数据并没有街道委员会或者其他第三方参与，金铭公司也没有提供选票等证据佐证，单方统计的数据没有公信力，不能作为认定本案关键事实的证据。2.根据《中华人民共和国物权法》以及《中华人民共和国合同法》的规定，物业管理公司与业主之间权利义务关系是需要双方约定的，而非一方强加给另一方。梁艳萍、陈发强与金铭公司签订了物业服务协议，该服务协议才是双方确定权利义务关系的合法依据，也是唯一依据。假设业主大会会议决定是合法的，这仅是小区业主内部对某一事项达成的共识，而不是金铭公司和小区业主之间签订的物业服务合同，因为合同必须是当事人双方真实的意思表示，单独一方的想法不能被认定为合同。至今为止，金铭公司与梁艳萍、陈发强或者小区业主之间都没有签订新的书面物业服务协议，梁艳萍、陈发强与金铭公司的权利义务就只能依照双方签订的物业服务协议履行。二、一审法院在没有查清梁艳萍、陈发强欠费原因的情况下，直接依据《前期物业服务合同》的约定判决梁艳萍、陈发强需支付违约金，对梁艳萍、陈发强明显不公。如前文所述，由于调价方案本身就不合法、不符合法定程序，金铭公司也没有与梁艳萍、陈发强或者小区全体业主签订新的物业服务合同，梁艳萍、陈发强并非无故拖欠物业管理费，故其不应承担违约责任。再者，金铭公司主张的违约金标准过高，即使梁艳萍、陈发强应承担违约责任，违约金计算标准也应当予以下调。综上所述，一审法院遗漏查明相关事实，且认定事实不清，导致作出错误判决，请求二审法院撤销一审判决，驳回金铭公司的全部诉讼请求。被上诉人金铭公司二审答辩称：一审判决事实清楚，依据充分，请求二审法院驳回梁艳萍、陈发强的上诉请求，维持原判。事实与理由：一、一审判决依据《业主大会会议决定》，支持金铭公司按2元/平方米/月的标准收取涉案房屋的物业管理费，依据充分。业主委员会是业主大会的执行机构，其职责包括组织召开业主大会，业主大会的表决结果的统计等属于组织召开业主大会的部分工作，且并无任何法律法规规定召开业主大会需街道或其他第三方参与。因此，业主委员会依法统计业主大会的表决结果是合法有效的。另，涉案小区调整物业管理费已根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，经涉案小区双过半的业主表决同意，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款的规定，业主大会或业主委员会的决定对业主具有约束力，因此，即使梁艳萍、陈发强与金铭公司没有就调整物业管理费重新签署物业服务协议，业主大会的决议依然对梁艳萍、陈发强有效，即梁艳萍、陈发强自2012年2月起，应按照2元/平方米/月的标准缴纳物业管理费。事实上，梁艳萍、陈发强已按照新的标准缴纳物业管理费至2014年1月，且金铭公司多次按新标准发函书面催促梁艳萍、陈发强缴纳物业管理费，梁艳萍、陈发强均未提出异议，足以证明其认可调整后的物业管理费标准。梁艳萍、陈发强称双方签署的物业服务协议才是确定权利义务关系的唯一合法依据，缺乏法律支撑，而对于业主大会未作出决议的事项，双方仍须严格按物业服务协议的约定执行。二、在梁艳萍、陈发强与金铭公司签订前期物业服务协议后，金铭公司已按照协议约定提供物业服务，梁艳萍、陈发强无故拖欠物业管理费，故金铭公司要求梁艳萍、陈发强按协议约定的标准支付违约金，且一审法院判令梁艳萍、陈发强支付的违约金仅是以其当月所欠的物业管理费为本金，违约金总和以欠缴的物业管理费为限，一审判决已为违约金总额设定了上限，因此，一审法院判令梁艳萍、陈发强按照合同约定的每日按1‰的标准支付违约金并无不当。金铭公司向一审法院起诉请求：1.判令梁艳萍、陈发强支付欠缴的物业服务费7395.48元（从2014年2月暂计至2019年4月）以及由此产生的违约金（违约金每天按欠费金额的1‰计算，自2014年2月9日起至实际清缴物业服务费之日止，其中暂计至2019年4月30日约为7160元）；2.由梁艳萍、陈发强承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：梁艳萍、陈发强是广州市海珠区怡宁街****的所有权人，该房屋建筑面积为58.6943平方米，使用性质居住用房。2005年7月23日，金铭公司与梁艳萍签订《前期物业管理服务协议》，约定金铭公司为梁艳萍、陈发强位于尚海轩C11504、C11505房提供前期物业管理，即自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；（第四条）物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：梁艳萍、陈发强应在当月8日前交纳费用，按月收取；住宅按建筑面积每月每平方米1.7元，物业管理服务费用标准按广州市物价部门批准的收费标准调整。（第六条）代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，金铭公司可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；（第十一条）违约责任：……四、梁艳萍、陈发强违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，根据有关规定，金铭公司有权要求梁艳萍、陈发强补交并从逾期之日起按每天欠交金额的1‰交纳违约金；等。梁艳萍、陈发强曾按每月2元/平方米的标准缴纳物业服务费及垃圾费至2014年1月止。金铭公司分别于2015年8月5日、2016年11月19日通过中国邮政EMS特快转递向梁艳萍、陈发强所在的广州市海珠区滨江东路怡宁街5号1504房邮寄了《关于缴纳物业管理费及其他的函》，向梁艳萍、陈发强催缴本案相关费用，上述两份函件梁艳萍、陈发强均确认已签收。一审法院另查，金铭公司为证明涉案小区物业管理费标准调价情况提交了如下证据：一、2016年3月18日，金铭公司与嘉仕花园（东区）小区业主委员会共同发出《关于是否继续签订物业服务合同征询工作结果的公示》，主要内容为：嘉仕花园（东区）小区召开业主大会，于2016年3月3日至3月17日就“1、是否同意及授权嘉仕花园（东区）小区业主委员会与广州金铭物业管理有限公司签订物业服务合同。2、物业服务合同约定的物业管理费服务标准是否继续按2012年2月起调升的住宅物业管理服务费标准（即鸿晖阁1.5元/平方米/月，其他住宅2元/平方米/月）执行”两项内容采用书面征询意见的形式，向嘉仕花园（东区）小区每户业主送达了征询意见表并进行征询工作。现就征询意见表决结果、业主签名等情况公示如下，如业主有任何宝贵的意见或建议，请于公示期内提出。二、2016年4月18日，广州市海珠区嘉仕花园（东区）小区业主委员会作出《业主大会会议决定》，主要内容为，我会于2016年3月3日至3月17日采用书面征求意见的形式组织召开了2016年度业主大会会议，表决统计结果已于2016年3月18日至4月17日进行了公示，公示期间未收到异议，现业主大会会议依法作出如下决定：一、表决通过了“同意及授权嘉仕花园（东区）小区业主委员会与广州金铭物业管理有限公司签订物业服务合同”；二、表决通过了“物业服务合同约定的物业管理服务费标准继续按2012年2月起调升的住宅物业管理服务费标准（即鸿晖阁1.5元/平方米/月，其他住宅2元/平方米/月）执行”。三、《2016年度业主大会会议是否同意物业服务合同约定的物业管理服务费标准继续按2012年2月起调升的住宅物业管理服务费标准（即鸿晖阁1.5元/平方米/月，其他住宅2元/平方米/月）执行表决结果汇总统计表》，其中，业主总人数2176，参加投票的业主人数1486，同意的业主人数1367，反对的业主人数14，弃权的业主人数105，未参加表决的业主人数690，同意的业主人数占业主总人数的比例62.8%；小区建筑物总面积214870.91平方米，参加投票业主的专有部分面积之和147933.14平方米，同意业主的专有部分面积之和135997.49平方米，反对业主的专有部分面积之和1421.62平方米，弃权业主的专有部分面积之和10514.03平方米，未参加表决业主的专有部分面积之和66937.77平方米，同意业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例63.3%。梁艳萍、陈发强对上述证据真实性、合法性、关联性均不予认可，但未提交证据予以反驳。一审庭审中，金铭公司与梁艳萍、陈发强确认涉案房屋所在的小区由金铭公司提供物业服务，已成立业主委员会，金铭公司表示未与业主委员会签订新的物业服务合同。一审法院认为，金铭公司与梁艳萍于2005年7月23日签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，另外，陈发强也是涉案房屋的产权人，实际享受了金铭公司提供的物业服务，陈发强亦未对《前期物业管理服务协议》提出抗辩意见，故该合同对梁艳萍、陈发强有约束力。上述协议签订后，金铭公司已经为梁艳萍、陈发强提供了物业管理服务，梁艳萍、陈发强亦按约定向金铭公司支付了2014年1月之前的物业管理费，但之后的物业管理费至今未付，根据民事行为应遵循公平合理、等价有偿的原则，梁艳萍、陈发强应向金铭公司支付相应的物业管理服务费。关于缴费的标准，金铭公司已提供证据证明物业费标准调升至2元/平方米/月已经业主大会决议认可，梁艳萍、陈发强也已实际按照调价后的标准缴费至2014年1月，现梁艳萍、陈发强主张调价方案没有经过全体业主双过半通过依据不足，一审法院不予采纳。梁艳萍、陈发强应支付2014年2月至2019年4月的物业管理费7395.4818元（2元/月×58.6943平方米×63个月）给金铭公司。金铭公司主张7395.48元未超出一审法院依法核定的数额，属于金铭公司对自己权利的自我处分，并无不当，一审法院予以采纳。根据《前期物业管理服务协议》第四条及第十一条的约定，梁艳萍、陈发强应在当月8日前支付物业管理费，如梁艳萍、陈发强违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，金铭公司有权要求梁艳萍、陈发强补交并从逾期之日起按每天欠交金额的1‰交纳违约金。梁艳萍、陈发强没有按时支付物业管理费给金铭公司，已构成违约，应承担违约责任。金铭公司要求梁艳萍、陈发强以每月欠缴物业管理费为本金，从梁艳萍、陈发强欠费之日起按每日欠费千分之一的标准支付违约金有理，一审法院予以支持。但违约金总额以梁艳萍、陈发强欠缴的物业管理费为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，作出如下判决：一、梁艳萍、陈发强在本判决生效之日起十日内，支付从2014年2月至2019年4月的物业管理费7395.48元及违约金（按每日1‰的标准计付，每月所欠物业管理费的违约金以梁艳萍、陈发强当月所欠物业管理费为本金，从每月9日起计算至梁艳萍、陈发强实际清偿之日止，违约金总额以梁艳萍、陈发强欠缴的物业管理费为限）给广州金铭物业管理有限公司；二、驳回广州金铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费164元由梁艳萍、陈发强负担。上述受理费已经由广州金铭物业管理有限公司预交，广州金铭物业管理有限公司同意由梁艳萍、陈发强在履行本判决时将其应承担部分直接支付给广州金铭物业管理有限公司。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合双方当事人的诉辩意见，本院确定本案争议的焦点为：梁艳萍、陈发强是否有权拒交涉案房屋2014年2月至2019年4月的物业管理费及相应的违约金。对此，本院分析如下：金铭公司已提供证据证明涉案房屋物业管理费标准2元/平方米/月系经业主大会决议认可调整，梁艳萍、陈发强作为涉案房屋的产权人，也实际享受了相关物业服务，一审法院判令梁艳萍、陈发强向金铭公司支付涉案房屋2014年2月至2019年4月的物业管理费及相应的违约金，并无不当，本院予以维持。梁艳萍、陈发强上诉质疑业主大会关于涉案房屋2元/平方米/月标准的会议决议公信力不足，但未能提供相关证据予以证明，且其之前也已实际按照2元/平方米/月的标准缴费至2014年1月，其亦未证明违约金计算标准过高，梁艳萍、陈发强上诉主张依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人梁艳萍、陈发强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费164元，由上诉人梁艳萍、陈发强负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年十二月二十二日书记员 古嘉玲张海燕