广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20503号上诉人（原审原告，反诉被告）：曹月琴，女，1993年10月23日出生，汉族，身份证登记住址广东省雷州市。委托诉讼代理人：李锋，广东金领律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝艳龙，广东金领律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：王少驹（曾用名：王少枢），男，1979年2月18日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：刘海军，广东正粤律师事务所律师。上诉人曹月琴、王少驹因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初2784号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人曹月琴上诉请求：1.撤销一审判决，改判王少驹向曹月琴返还押金750000元，曹月琴无需向王少驹支付租金83333.3元；2.一、二审诉讼费由王少驹承担。事实与理由：一、曹月琴与王少驹是协商解除合同，曹月琴不存在违约情形，一审判决认定曹月琴为违约方系错误的。即使认为双方不是协商解除合同，王少驹也无权没收押金。曹月琴在2020年3月12日向王少驹发出的微信中说到“……那麻烦你（即王少驹）解除我们的《联营协议书》！我明天过去清空档口交还给你，麻烦你或者派人明天十点到大厦管理处交接一下档口。另外，把750000元押金退还给我。谢谢”，王少驹在微信中回复“明天你(即曹月琴)可以搬离档口，押金到时法院要是判我要退还，我会按判决执行”。从前述表述来看，双方是协商解除合同。事实上，曹月琴立即交还了商铺给王少驹，王少驹也接受了商铺。另外，因受疫情及疫情防控措施影响，曹月琴向王少驹承包(承租)档口无法正常营业，即使开业亦无任何生意，曹月琴的合同目的已无法实现，如果曹月琴继续承租该档口，只会造成曹月琴损失的进一步扩大。因此，双方合同解除是受疫情影响，不存在曹月琴故意违约的问题。双方合同期限仅为一年，租金为每月250000元，押金却为租金三倍即750000元，该金额明显过高，对曹月琴来说极不公平。综上，曹月琴认为王少驹应当返还押金750000元。二、曹月琴并不存在故意拖欠租金的行为。一审判决曹月琴向王少驹支付2020年2月1日至3月13日期间的租金83333.3元，无事实及法律依据。在双方沟通中，王少驹承诺没有使用商铺就不需要支付租金，且新中国大厦即广东金穗丰实业有限公司(出租方)在2020年3月4日推出租金减免优惠方案，三月份免租金和管理费，给予每月租金九折优惠一年；2020年3月17日出租方再次推出新的租金减免优惠方案，三月份免租金，四至七月份租金减半，而且要求给到终端商户。王少驹并没有将该租金减免政策落实到实际租户处，该政策所产生的利益都由王少驹所获。王少驹在一审反诉状中非常清楚地写明自愿免除曹月琴2020年2月1日至3月3日租金，也即假设曹月琴需要付租也仅是应支付2020年3月4日至3月13日期间的租金，按照一审判决计算标准(按原租金标准70％)计为58333元而不是83333.3元。综上所述，曹月琴上诉请求二审法院依法改判。针对曹月琴的上诉请求，王少驹二审答辩称：曹月琴提前解除合同属于单方违约，理应承担违约责任；其他答辩意见同王少驹的上诉意见。上诉人王少驹上诉请求：1.撤销一审判决，驳回曹月琴一审全部诉请；2.曹月琴向王少驹支付2020年2月1日至3月13日的租金人民币83333.3元(2020年2月1日至3月13日应付租金358332.9元，王少驹免除曹月琴2020年2月l日至3月3日租金后实际应付金额83333.3元)；3.曹月琴应向王少驹支付滞纳金307500元；4.曹月琴赔偿王少驹经济损失400000元；5.一、二审诉讼费由曹月琴承担。事实与理由：一、一审判决依据公平原则判令王少驹返还曹月琴一半押金有违公平原则。（一）一审判决认定“因曹月琴在租赁合同可继续履行的情况下坚持不履行合同并拒付租金，故可认定曹月琴为违约方”，曹月琴恶意违约，目的是把损失和风险转嫁给王少驹。因此，按照双方协议第一条约定，曹月琴违约弃租，无权要求退还押金。（二）曹月琴恶意违约，不能适用公平责任原则减轻其违约责任。疫情发生后，曹月琴提出减租要求，王少驹在商场还没有出台减租政策的情况下，率先承诺给予减租，并且承诺今后商场或其他租户有更好的减租政策时，王少驹同样会给到曹月琴。这种做法体现了共担风险、共渡难关的合作精神和商业的人性化。曹月琴却在能继续履行合同的情况下，选择单方解除合同，将经营风险全部转移给王少驹。一审判决认王少驹分担50％的责任，显失公平。因此王少驹依照合同约定没收100％押金，完全符合公平原则。二、如果基于公平原则判令王少驹为曹月琴分担50％的损失，曹月琴也应当分担王少驹损失的50％。（一）王少驹基于公平原则减免了曹月琴近300000元租金。（二）曹月琴弃租给王少驹造成了巨大的经济损失。在当时疫情未解除警报的情况下，曹月琴弃租的档口无法以正常价格出租，只能低价贱租，损失巨大。（三）迟延交租需交付滞纳金的条款是双方在平等、自愿的基础上约定的，对双方均具有约束力。曹月琴未在约定期限内支付租金，理应依约支付滞纳金。综上所述，王少驹上诉请求二审法院依法改判。针对王少驹的上诉请求，曹月琴二审答辩称：不同意王少驹的上诉请求。本案租赁合同的解除是因为受疫情防控影响而发生的，曹月琴并不存在主观过错，而且也是双方通过多次协商后一致同意解除合同的。疫情及疫情防控措施导致曹月琴遭受重大经济损失；而王少驹享受了商场全部的减免优惠政策，并且王少驹自述其已经将涉案商铺另行出租给了第三方，可见王少驹并不存在任何损失。王少驹诉请没收曹月琴的全部押金，还要求曹月琴支付滞纳金，缺乏事实和法律依据。曹月琴请求驳回王少驹的全部上诉请求，维持原判。曹月琴于2020年4月3日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.王少驹立即返还曹月琴预交的押金750000元；2.本案诉讼费由王少驹承担。王少驹向一审法院提出反诉，请求判令：1.曹月琴向王少驹支付2020年2月1日至3月13日的租金人民币83333.3元(2020年2月1日至3月13日应付租金358332.9元，王少驹免除曹月琴2020年2月1日至3月3日租金后实际应付金额83333.3元)；2.曹月琴向王少驹支付滞纳金307500元；3.曹月琴赔偿王少驹租金差额损失400000元；4.曹月琴承担本案诉讼费。一审法院查明事实如下：2019年6月9日，王少驹（甲方）与曹月琴（乙方）签订《联营协议书》，约定甲方提供新中国大厦XX档口给乙方承包经营服装生意；一、承包期从2019年8月1日至2020年7月31日，承包期为12个月。每月承包费金额为250000元。承包前乙方需向甲方预交三个月承包费共750000元作为押金。乙方须在每月1日前提前3天缴纳租金。逾期不交或未交清的，除应如数交清外，每逾期一天增加缴纳欠费金额的3%滞纳金。五、承包期内，因商场改建或政府行为令本档口不能继续使用，但必须以收到商场正式通知为准，甲方按乙方已交的承包费和扣除乙方实际使用天数的承包费，将承包费余额、押金退还给乙方，甲方不作其他补偿。合同签订后，王少驹将商铺交付给曹月琴使用。曹月琴向王少驹缴纳了押金750000元，并按照合同标准向王少驹支付租金至2020年1月31日止。因疫情原因，曹月琴与王少驹协商降低租金，双方未能达成一致意见，曹月琴于2020年3月13日将商铺交还给王少驹。王少驹于2020年4月2日将商铺另行出租给他人。因受疫情防控措影响案涉商铺所在商场在2020年2月份停市，直至2020年3月4日案涉商铺所在商场才开市。2019年12月12日，广州市仁柏杰物业管理有限公司（以下简称仁柏杰物业公司）在账号主体是广东金穗丰实业有限公司的“十三行壹號”微信公众号发布新中国大厦2020年春节期间休市时间为2020年1月18日至2020年1月31日，开市日期为2020年2月1日的通知。2020年1月28日，仁柏杰物业公司在上述微信公众号以新型冠状病毒感染的××疫情现况和广州市相关通知要求为由发布通知多次延迟新中国大厦启市时间，表示具体启市时间，视疫情情况另行通知；载明“十三行壹号”公众号为新中国大厦唯一官方认证公众号，一切通知均以此公众号发布的为准……2020年3月2日，该司发布新中国大厦的正式启市时间为2020年3月4日，并发布了相关入场指引。2020年3月4日，广东金穗丰实业有限公司在上述微信公众号发布《新中国大厦租金减免通知》，内容如下：一、与我司签订5年合同期商户送1个月租期优惠（即61个月）。其中9楼已签订5年合同期的商户送2个月租期优惠（即62个月）。二、2020年3月份以后尚与我司有租赁合同（除本方案第一条外）的商户：1、免去1个月租金和管理费；2、给予每月租金9折优惠1年（不足1年合同期的优惠至合同届满）。其中1楼A区商户免去1个月租金和管理费，并给予每月租金8折优惠。2020年3月17日，广东金穗丰实业有限公司在上述微信公众号发布《新中国大厦再出重大优惠方案》，内容如下：一、五年合同期的商户在原增加一个月的基础上，再增加两个月租金，即共计63个月租期。二、存在二手转租的商户，必须将金穗丰公司的优惠方案落实到终端商户（即2020年4月、5月、6月、7月租金减半）。三、合同期在一年半以内的商户，2020年4月、5月、6月、7月租金按原合同五折优惠；等等。经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。一审庭审中，曹月琴认为双方是协商解除合同，王少驹认为其未同意解除合同，均向一审法院提供了微信记录：其中2020年3月12日前双方在协商租金减免事情，但未能协商一致；3月12日曹月琴说：“既然无法协商，要求解除双方合同，我明天清空商铺交还给你，麻烦派人接收”；王少驹回复：“你可以搬离档口，押金到时法院要是判我要退还，我会按判决执行”。王少驹认为曹月琴提前解除合同造成其租金损失，向一审法院提供了其与案外人于2020年4月2日签订的《租赁协议》，该协议的租赁期是2020年4月2日至2020年7月31日，月租金为62500元。曹月琴对给租赁协议不予确认，向一审法院提供了录音和视频，认为王少驹实际出租给案外人的租金为每月200000元，且租赁期限是一年半，王少驹并没有实际损失，王少驹对曹月琴提供的录音和视频不予确认。一审法院认为，曹月琴与王少驹签订的《联营协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于双方是否协商一致解除合同问题，一审法院认为，2020年3月12日曹月琴提出交还商铺时，王少驹虽然同意曹月琴交还商铺，但同时表示押金若法院判决其退回才会退回，其意思是指即使曹月琴交还商铺，其也要没收曹月琴已付的押金，即曹月琴是需要对提前交还商铺承担相应的违约责任，王少驹的回复并不是无条件同意解除合同，因此，不能视为双方协商解除合同。对于押金是否需退还问题。本案的合同解除不属于双方协商一致解除或者因不可抗力致使不能实现合同目的解除的情形。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对曹月琴的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复，3月4日新中国大厦已经复市，双方履行合同并不存在障碍。即使受到疫情影响经营状况不理想，可以通过协商减免租金的方式继续履行合同，而不应退出案涉场地。因曹月琴在租赁合同可继续履行的情况下坚持不履行合同并拒付租金，故可认定曹月琴为违约方。鉴于疫情对双方经营均有影响，故依据公平原则酌定王少驹没收的押金为曹月琴已付押金总额的50%。对于曹月琴未付2020年2月1日至2020年3月13日期间的租金问题，双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则处理，因2月1日至3月3日期间商场没有开业，一审法院酌定曹月琴按原租金标准的30%即250000元×30%=75000元/月支付，共为82500元。在3月4日至3月13日期间商场已经复市，一审法院酌定曹月琴按原租金标准的70%即250000元×70%=175000元/月支付，共为58333元。上述期间曹月琴应向王少驹支付租金合计140833元。王少驹主张上述期间减免租金后曹月琴应付租金为83333.3元，属于其对自身权利的处分，一审法院予以准许。至于王少驹主张的逾期交租违约金和2020年4月2日至2020年7月31日的租金差额损失问题，如前述原因，曹月琴未缴纳租金、提前解除合同主要是受疫情防控影响，不可全归责于曹月琴，故对于王少驹要求曹月琴支付逾期交租违约金、租金差额损失的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（二）项、第一百零七条规定，一审法院于2020年6月30日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，王少驹向曹月琴返还押金375000元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，曹月琴向王少驹支付2020年2月1日至2020年3月13日期间的租金83333.3元。三、驳回曹月琴的其他诉讼请求。四、驳回王少驹的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5650元，由曹月琴负担2825元，王少驹负担2825元；反诉案件受理费5854元，由王少驹负担5237元，曹月琴负担617元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院认为，一审法院认定案涉双方之间签订的《联营协议书》名为联营实为租赁，合法有据，不作赘述。本院据此依法明确本案案由为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、案涉合同解除责任认定的问题；二、押金应否退还；三、2020年2月1日至3月13日期间租金支付的问题；四、王少驹上诉主张曹月琴应向其支付逾期交租滞纳金和2020年4月2日至7月31日租金差额损失的问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，案涉合同解除责任认定的问题。双方协议约定租期为2019年8月1日至2020年7月31日。虽因疫情及疫情防控措施影响，曹月琴在2020年2月期间无法使用案涉商铺，但案涉商铺所在商场已于2020年3月4日开市，案涉合同已具备可以继续履行的条件，且距离合同期限届满仍有四个多月，不存在无法履行或者曹月琴合同目的完全无法实现的情形，但曹月琴坚持要求解除合同并且拒付租金。王少驹虽同意解除合同并于3月13日收回商铺，但同时表示押金若法院判决其退回才会退回，其意思是指即使曹月琴交还商铺，其也要没收曹月琴已付的押金，即曹月琴是需要对提前交还商铺承担相应的违约责任，王少驹的回复并不是放弃追究曹月琴单方提前解除合同的违约责任。因此，不能视为双方协商解除合同或因不可抗力导致合同目的无法实现而解除的情形。曹月琴提前解除合同，理应承担相应违约责任。关于争议焦点二，押金应否退还的问题。如前文所述，本案合同解除不属于双方协商一致解除或者因不可抗力致使不能实现合同目的解除的情形。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对曹月琴的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复，3月4日新中国大厦已经复市，双方履行合同并不存在障碍。即使受到疫情影响经营状况不理想，可以通过协商减免租金的方式继续履行合同，而不应退出案涉场地。因曹月琴在租赁合同可继续履行的情况下坚持不履行合同并拒付租金，故认定曹月琴为违约方。鉴于疫情对双方经营均有影响，一审法院依据公平原则酌定王少驹没收押金为曹月琴已付押金总额的50%，并无不妥，本院予以维持。关于争议焦点三，2020年2月1日至3月13日期间租金支付问题。因疫情影响，双方应本着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则处理。曹月琴承租案涉商铺的目的是经营收益，疫情防控措施导致整个商场在2020年2月份无法开门营业产生损失。但本案为租赁合同纠纷，出租人负有提供适租物业的合同义务，而承租人亦负有交付租金的合同义务。虽然曹月琴承租案涉商铺经营的合同目的在2月份无法完全实现，案涉商铺不具有适租的充分条件，该责任亦不应归咎于王少驹。一审法院本着共担风险、共渡难关以及公平原则，认定曹月琴在2020年2月1日至3月3日无法使用案涉商铺期间，应酌定按原租金标准的30%计付租金（即82500元）；案涉商铺自开市之日（3月4日）起已经具备经营使用条件，一审法院酌情认定开市之日至3月13日合同解除之日，曹月琴应按原租金标准的70%（即58333元）计付租金，公平合理。王少驹诉请上述期间减免租金后曹月琴支付租金83333.3元，未超出法院核算的前述租金金额，亦属于王少驹对自身权利的处分，予以准许。曹月琴上诉主张其不应支付该期间的租金，于法不符。关于争议焦点四，王少驹上诉主张曹月琴应向其支付逾期交租滞纳金和2020年4月2日至7月31日租金差额损失的问题。因如前文所述，曹月琴未缴纳租金、提前解除合同主要是受疫情防控影响，不可全部归责于曹月琴，且王少驹亦实际于4月13日收回涉案商铺。一审法院判决王少驹有权没收曹月琴的押金375000元，已对王少驹的损失有所补偿，也体现了公平合理和风险共担的原则。王少驹另行要求曹月琴支付逾期付租滞纳金、租金差额损失，缺乏充分依据，本院不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人曹月琴、王少驹的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22717元，由上诉人曹月琴负担8175元，上诉人王少驹负担14542元。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年十二月二十二日书记员  纪惠敏彭诗敏黄晶晶