广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2970号 上诉人（原审原告、反诉被告）：罗柳清，女，1981年10月5日出生，壮族,住贵港市港**。 委托诉讼代理人：黄恒燕，广西元丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙学莲，广西元丰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗雪梅，女，1983年6月1日出生，汉族，住贵港市港**。 上诉人罗柳清因与被上诉人罗雪梅房屋租赁合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初1629号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 罗柳清上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判罗雪梅退还房屋租赁押金8250元给罗柳清；二、撤销一审判决第三项，改判被上诉人赔偿上诉人的经济损失12225元以及被上诉人单方解除合同的赔偿金2750元；三、本案的一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误。1.上诉人承租被上诉人的房屋用于经营午托班，2020年3月午托班受疫情影响，不能正常营业，导致上诉人履行合同困难，上诉人已提前通过微信与被上诉人协商请求变更合同适当较少租金，但协商未果。被上诉人未催告上诉人交付租金，于2020年3月28日突然告知上诉人解除合同并要求上诉人搬离，原审判决认定上诉人拖欠租金超15天错误，应免除上诉人相应的合同责任。2.根据《最高人民法院关于依法妥善处理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定，被上诉人无权以上诉人未按约定期限支付租金为由请求上诉人承担违约责任。3.《最高人 2 民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，可以适当较少。涉案房屋的租金为每月2750元，即使上诉人逾期15天交付租金，一审判决由上诉人承担8250元的违约责任属于过高。二、一审法院认定双方合意解除合同错误，实际是被上诉人未催告上诉人支付租金就单方提前解除合同，属于违约行为。上诉人迫于被上诉人的强势地位，才搬离涉案房屋，被上诉人应按照合同约定赔偿上诉人一个月的租金。三、被上诉人擅自解除合同，给上诉人造成了巨大的经济损失，被上诉人应赔偿上诉人的可预期收入共158592元。 罗雪梅未作答辩。 罗柳清向一审法院起诉请求：1.判决被告退还房屋租赁押金8250元；2.判决被告赔付给原告单方提前解除合同一个月租金2750元;3.请求法院依法判决被告赔偿原告经济损失16294.8元；4.本案诉讼费由被告承担。 罗雪梅反诉请求:1.判令罗雪梅不需退回房屋押金8250元给罗柳清；2.判令罗柳清向罗雪梅支付租金1774元和滞纳金550元；3.判令罗柳清向罗雪梅赔偿租赁期间的物品损坏经济损失5900元；4.本案全部诉讼费用由罗柳清承担。 一审法院认定事实：2019年7月11日，原告罗柳清（承租方，乙方）与被告罗雪梅（出租方，甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、甲方出租位于贵港市普罗旺斯77栋3单元305号房给乙方使用（包含家电：挂式空调、镶入式消毒柜、抽油烟机各一台）；2、月租金为2750元，按2个月结算（2019年和2020年的7月份和8月份租金为2000元）。承租方必须按期缴纳租金，逾期不能超过3天，否则除继续缴纳租金外，每逾期一天，应按欠缴金额的百分之一支付滞纳金；3、乙方向甲方交付8250元押金，合同终止时乙方需先结清所欠物业水电等一切费用，待甲方确认无误后方可退还押 3 金；4、房屋租赁期限从2019年7月11日至2021年7月11日，此期间，甲乙双方任何一方提前终止合同需赔付对方一个月租金。5、拖欠租金或相关费用超过十五天的，出租方有权终止本合同，收回房屋，没收押金，并赔偿经济损失。 签订合同后，被告向原告交付了房屋，原告用该房屋经营午托中心。2020年3月4日，原告以微信聊天的形式向被告提出因受新冠肺炎疫情影响，希望减免2020年3月、4月租金，但被告不同意减免租金。2020年3月11日，原告向被告支付电费97.74元。2020年3月28日，被告以微信聊天的形式以原告未按时支付租金为由向原告提出终止合同，没收押金，一周内搬空房屋。2020年4月3日，被告通过微信告知原告换了涉案房屋的门锁，钥匙放在物业处。2020年4月4日，原告搬空涉案房屋内的物品，将钥匙放在物业处。现空调遥控器已归还给被告。 一审法院认为，原告（反诉被告）罗柳清与被告（反诉原告）罗雪梅签订的《房屋租赁合同》，合法有效。被告已向原告交付涉案房屋，原告未按约支付2020年3月的租金，被告虽在2020年3月28日提出终止合同，但此时并不能发生合同解除的效力，原告于2020年4月4日搬空物品，并返还房屋给被告，其以自己的行为表示不继续履行合同，此时双方已合意解除合同。本案的纠纷系发生在新冠肺炎疫情期间，原告所经营的午托中心因新冠肺炎疫情影响未能正常营业，根据《最高人民法院印发的通知》的第六点第二款的规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根 4 据公平原则变更合同”，根据原告经营的行业受疫情实际影响情形，结合被告反诉请求原告支付2020年3月11至2020年3月30日的租金1774元，酌定支持原告减半支付2020年3月11日至2020年3月30日的租金即887元给被告，超出部分，不予支持。 关于本案押金8250元，原告罗柳清主张退还，被告罗雪梅反诉请求归其所有，合同约定，原告拖欠租金超15天，被告有权终止合同、收回房屋、没收所交的押金等内容,原告存在拖欠租金超过15天的违约行为，故押金不予退回，所以，罗雪梅反诉不需退回押金8250元给罗柳清归其所有，理由充分，应予支持。 关于罗雪梅反诉滞纳金550元，该滞纳金实为违约金，根据上述论述押金不需退回，该押金亦属于违约性质，因此，对罗雪梅该项反诉请求，不予支持。 关于被告反诉请求原告赔偿物品损害经济损失5900元，原告返还房屋后，被告未及时提出异议，且根据被告提交的证据不足予以证实产生该实际损失的具体金额，因此，对该项反诉请求，于法无据，不予支持。 关于原告以被告提前解除合同为由主张被告赔付一个月租金2750元，根据上述论述，双方系合意解除合同，因此，原告该项诉讼请求，于法无据，不予支持。 关于原告主张被告赔偿经济损失16294.8元，根据原告提交的证据不足予以证实产生该实际的经济损失，因此，对该项诉讼请求，于法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决：一、原告（反诉被告）罗柳清交纳的押金 5 8250元归被告（反诉原告）罗雪梅所有；二、原告（反诉被告）罗柳清向被告（反诉原告）罗雪梅支付的租金887元；三、驳回原告（反诉被告）罗柳清的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）罗雪梅的其他反诉请求。案件受理费432元，减半收取计216元，反诉案件受理费206元，减半收取计103元，合计319元，原告（反诉被告）罗柳清负担241元，被告（反诉原告）罗雪梅负担78元。 二审中，当事人没有提交新证据。据此，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，一、关于罗雪梅是否应当返还房屋租赁押金的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案中，因租赁合同履行期内突发新冠肺炎疫情，上诉人承租涉案房屋是用于经营午托班，在政府采取学校停课的管控措施后，上诉人的正常经营受到严重影响，在此情况下，承租人未按约定支付租金虽属违约，但不能据此要求承租人承担违约责任。因此，被上诉人以上诉人迟延支付租金为由，要求解除涉案租赁合同并承担不予返还押金的违约责任，与上述规定不符，一审法院判令上诉人全额退还押金不当，应予纠正。诉讼中，被上诉人抗辩认为，上诉人承租期间造成其屋内物品损失，但未提供有效证据证明，综合本案实际，本院酌定屋内物品修复费用为1000元。减除该项费用，被上诉人应向上诉人返还押金7250元。二、关于上诉人主张由被上诉人赔偿单方解除合同的违约金2750元及经济损失12225元的问题。根据上述理由，本案租赁合同的履行发生在新冠肺炎疫情期间，违约行为确为客观原因造成，因此，对上诉人 6 的该项主张，本院同样不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求，合理部分本院予以支持。一审判决实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初1629号民事判决第二项； 二、撤销贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初1629号民事判决第一、第三、第四项； 三、罗雪梅返还7250元押金给罗柳清； 四、驳回罗柳清的其他诉讼请求； 五、驳回罗雪梅的其他反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费319元，由罗柳清负担200元，由罗雪梅负担119元；二审案件受理费381元，由罗柳清负担260元，由罗雪清负担121元。 本判决为终审判决。 审判长  陈香妙 审判员  苏洁平 审判员  黄钰雄 二〇二〇年十二月××日 7 法官助理何才敏 书记员龚李莉