北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2462号上诉人（原审被告、申请执行人）：北京松和电脑有限公司，住所地北京市大兴区工业开发区科苑路**。法定代表人：王安平，经理。委托诉讼代理人：许大为，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：李继泽，北京市中闻律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：崔禹胤（曾用名崔飞），男，1982年11月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王璐，北京大显律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：马海涛，男，1961年9月18日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人北京松和电脑有限公司（以下简称松和公司）因与被上诉人崔禹胤、马海涛案外人执行异议之诉一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初13864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人松和公司之委托诉讼代理人许大为与李继泽、被上诉人崔禹胤及其委托诉讼代理人王璐到庭参加诉讼。被上诉人马海涛经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。松和公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回崔禹胤的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费由崔禹胤、马海涛承担。事实和理由：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款之规定，涉案房屋作为拆迁安置房，因客观原因至今未取得所有权，依照法律规定不得转让，且涉案房屋所处项目尚未取得建筑规划许可，崔禹胤与马海涛关于涉案房屋的买卖合同应当认定为无效合同。崔禹胤自订立购房合同至今未取得购房资格，构成房屋产权转移登记的客观障碍，应对无法办理过户的不利后果承担责任，同时在未取得购房资格的情况下，明知房屋无产权而低价买入，依法不宜认定为善意购房人，且马海涛出售房屋的行为存在主观恶意。崔禹胤未出具任何具备公示效力的证据证明其合法占有使用涉案房屋，其提供的证据亦无法证明实际占有涉案房屋，物业公司出具的居住证明不具有法律效力，燃气费、电费、水费缴费等票据的关联性和证明力不足，物业费缴费收据证明力不足。一审法院对于崔禹胤提供的28万元转账的证据材料审查不严，崔禹胤未出示原件，且崔禹胤对该证据的取得时间及来源的陈述前后不一，依法应予纠正。崔禹胤辩称，《中华人民共和国城市房地产管理法》仅为行政管理性规定，并非效力性禁止规定，不导致房屋买卖合同无效。虽然涉案房屋未取得所有权证书，但房屋为出卖人马海涛的合法财产，否则法院不会执行马海涛时将涉案房屋查封，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第四条之规定，涉案房屋买卖合同不应被认定为无效。付款记录及链家中介的交易文件可以证实我与马海涛的买卖关系发生在2012年，松和公司与我均为马海涛合同关系的债权人，，地位平等且我享有的债权在先，不存在恶意购房，且房屋尚未过户系尚未到约定的履行时间，涉案房屋尚不能办理转移登记，并非因我的过错导致不能过户。我已穷尽自己的能力寻找证据以证明我合法占有房屋，现有票据充分证明生活缴费情况，物业费是我及家人缴纳，松和公司称物业公司的证明不具有法律效力毫无依据。一审法院已经对银行转账流水核实清楚，松和公司要求银行账户记录加盖银行公章系缺乏生活经验。本案争议系因马海涛逃避执行引起，其应自己承担相应的法律责任；松和公司与马海涛之间的债权系经调解确认，且发生在我购房之后，他们双方的债权利益不应损害我在先的购房利益。涉案房屋已出售给我并由我实际占有，我已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，不存在任何过错，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应驳回松和公司的上诉请求。马海涛未到庭应诉。崔禹胤向一审法院起诉请求：1．请求判令不予执行北京市朝阳区弘善家园213号楼*室房屋（以下简称涉案房屋）；2．诉讼费用由松和公司、马海涛承担。一审法院认定事实：松和公司与北京孚诺雅文化传媒有限公司（以下简称孚诺雅公司）、马海涛房屋租赁合同纠纷一案，法院于2017年2月21日作出（2017）京0115民初1678号民事调解书，内容为：一、孚诺雅公司给付松和公司房屋租金5600000元（于2017年3月15日前给付900000元，余款4700000元于2017年4月30日前付清）；二、如果孚诺雅公司未按上述任意期限支付租金，则孚诺雅公司与松和公司于2014年12月30日签订的房屋租赁合同于上述任意期限到期后第二日解除，孚诺雅公司应于房屋租赁合同解除之日将位于北京市大兴区工业开发区科苑路19号的房屋腾空返还给松和公司并支付实际占用期间的租金及占有使用费；如果孚诺雅公司未按期腾空返还租赁房屋，则租赁房屋内物品均归松和公司所有；孚诺雅公司未支付给松和公司的违约金与孚诺雅公司进行的装修价款相互折抵，双方互不进行补偿；三、马海涛对上述债务承担连带责任；四、案件受理费25500元，由孚诺雅公司、马海涛负担。调解书生效后，孚诺雅公司、马海涛未如期履行调解书确定的义务，松和公司向法院申请强制执行。执行过程中，法院于2017年8月1日查封涉案房屋。崔禹胤就涉案房屋提出案外人异议，法院于2019年5月8日作出（2019）京0115执异21号执行裁定书，裁定驳回崔禹胤的异议请求。崔禹胤不服该裁定，向法院提起案外人执行异议之诉，即本案。2012年2月18日，马海涛与崔飞签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定马海涛将涉案房屋出卖给崔飞，成交价格为1088000元；崔飞于2012年2月20日将首付款300000元（含定金20000元）支付给马海涛，第二部分首付款600000元于交钥匙当天支付给马海涛，剩余188000元于过户当天支付给马海涛。2012年2月20日，崔飞通过其工行账户向关慧珍工行账户内转账280000元，以现金方式向马海涛支付20000元，马海涛于当日出具收款证明；2012年7月12日，崔飞通过其农行账户向马海涛农行账户转账600000元，马海涛于当日出具收款证明。2012年2月18日，马海涛、崔飞与链家公司签订《居间服务合同》，约定崔飞向链家公司支付居间代理费23936元。同时，北京中融信投资担保有限公司（以下简称中融信公司）向崔飞收取保障服务费5440元。当日，崔飞账户内转出29376元，数额与上述两笔费用之和一致。其中，链家公司出具居间代理费发票的时间与中融信公司出具保障服务费发票的时间均为2018年7月17日，庭审中，松和公司对上述两笔费用的真实性存疑，但结合崔禹胤的转账记录及《居间服务合同》的约定，法院对上述两笔费用的真实性予以认定。2012年6月20日，涉案房屋验收合格。2012年7月10日，北京正阳恒瑞置业公司与马海涛就涉案房屋签订《弘善家园房屋结算协议》。同日，北京开兴义物业管理有限责任公司（以下简称开兴义公司）与马海涛就涉案房屋分别签订《前期物业服务合同》《消防安全责任书》《燃气安全责任书》等文件。上述文件目前均由崔禹胤持有。2014年8月29日，崔飞向开兴义公司交纳2014年8月1日至2015年7月31日涉案房屋的物业费、生活垃圾外运费、楼道照明费共计1133．17元。2016年12月17日，崔禹胤向开兴义公司交纳2016年8月1日至2017年7月31日的物业费、生活垃圾外运费、楼道照明费共计1133．17元。另查，2015年6月3日，崔飞更名为崔禹胤。再查，2019年10月12日，崔禹胤将剩余房款188000元交付法院执行。一审法院认为，根据民事诉讼法的规定，马海涛经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视其放弃相应诉讼权利，自行承担不利的法律后果。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行异议，应符合以下条件，即在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在查封之前已合法占有不动产、已支付了全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因自身原因未办理过户登记。本案中，第一，马海涛与崔禹胤签订书面买卖合同的时间为2012年2月18日，早于法院查封涉案房屋的时间2017年8月1日，且结合买卖合同的内容及后续履行情况，该买卖合同系双方真实意思表示，故法院认定崔禹胤在法院查封前已签订合法有效的书面合同。第二，结合入住文件的持有情况及物业费等费用的交纳时间、主体等相关情况，法院认定，崔禹胤已在查封之前合法占有涉案房屋。第三，崔禹胤的两次转款时间与买卖合同约定的付款时间及涉案房屋具备入住条件的时间相吻合，且金额亦与合同约定一致，故法院认定崔禹胤已按照合同约定给付了购房款900000元；且崔禹胤已按照法院要求将剩余房款188000元交付执行，亦满足案款给付的相关要求；第四，合同签订时涉案房屋不具备办理过户登记，法院查封亦使崔禹胤无法办理过户登记，故未办理过户登记并非崔禹胤自身原因。综上所述，崔禹胤对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，故对其停止执行涉案房屋的诉讼请求，法院予以支持。综上，一审法院判决：停止对北京市朝阳区弘善家园213号楼503室房屋的执行。本院与一审查明的事实无异。二审审理期间，崔禹胤另提交：1．购房核验查询结果打印件一份，欲证明其具备购房资格。松和公司质证称真实性、关联性、证明目的均不认可，购房买卖合同的主体是崔禹胤，而该证据查询结果的主体是吴亚迪，并非是崔禹胤，且此核验结果仅为初步核验，不是最终结果，即使此证据是真实的也与本案无关。经法庭询问，崔禹胤称其与吴亚迪系夫妻关系，但未向法庭出示结婚证。2．《北京市丰台区人民法院关于北京市朝阳区弘善家园102号楼5层502号房屋（第一次拍卖）拍卖公告》，欲证明涉案房屋房产性质为按经济适用住房管理的商品房。松和公司质证称涉案房屋是按照经济适用房管理的，但不是商品房。本院认为，本案系案外人崔禹胤在松和公司与孚诺雅公司、马海涛房屋租赁合同纠纷一案民事调解书的执行中，对执行标的（即涉案房屋）提起的案外人执行异议之诉，崔禹胤请求排除执行的理由为房屋租赁合同关系发生之前，其已就涉案房屋与马海涛签订了房屋买卖合同且马海涛已将涉案房屋交付其占有使用，故本案争议的焦点系崔禹胤对涉案房屋是否享有足以排除执行的实体权利。本案中，崔禹胤提供了2012年其与马海涛订立的房屋买卖合同，该合同的订立时间显然早于孚诺雅公司与松和公司签订房屋租赁合同的时间（根据该案民事调解书可见为2014年12月30日）。松和公司以房屋未依法登记领取权属证书、违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》之规定为由，主张该合同无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，该诉讼主张本院不予支持。根据本案现已查明的事实可见，崔禹胤与马海涛签订房屋买卖合同的时间早于涉案房屋的查封时间，且崔禹胤一审审理期间提供了《前期物业服务合同》《消防安全责任书》等文件原件、部分物业费等费用的交费票据等证据证明其占有事实，崔禹胤亦已将房屋买卖合同约定的剩余房款交付至一审法院，现涉案房屋在办理房屋初始登记前即已被预查封，不具备办理转移登记的前提条件。综上，一审法院认定崔禹胤对涉案房屋享有排除执行的民事权益，对其要求停止执行涉案房屋的诉讼请求予以支持，本院不持异议。综上所述，松和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审公告费200元，由北京松和电脑有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由北京松和电脑有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二〇年十二月二十一日法官助理 孙春玮书 记 员 赵鸿飞