江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1996号上诉人（原审原告）：江新见，男，1990年5月27日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县，现住江西省九江市经济技术开发区。上诉人（原审原告）：申雪莉，女，1990年1月18日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县，现住江西省九江市经济技术开发区。上诉人（原审被告）：九江正盛房地产开发有限公司，住所地：江西省九江市经济技术开发区长城路**恒盛科技园**楼**，统一社会信用代码：9136040607429657XN。法定代表人：魏文军，该公司执行董事。委托代理人：游少群，江西民信律师事务所律师。委托代理人：李钦涛，江西民信律师事务所律师。上诉人江新见、申雪莉因与上诉人九江正盛房地产开发有限公司（以下简称正盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省九江经济技术开发区人民法院（2020）赣0491民初358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江新见、申雪莉上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判由被上诉人支付违约金17646.97＝137天＊128.81元/天（644054元＊万分之二）；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人对一审法院查明的案件基本事实表示认同，就案涉房屋，上诉人向被上诉人实际支付购房款644054元；2020年3月16日被上诉人交付房屋，期间对其主张通过通知书和催告函等方式向上诉人通知前往收房不能提供证据证明；被上诉人逾期交房167天由于新冠疫情影响酌定逾期交房时间核减30日，上诉人也表示认同。但一审法院酌定违约金按已付房价款万分之一计付，上诉人严重不认可。一审法院已认定双方签订的商品房买卖合同是合法有效的，对双方具有法律约束力。案涉房屋逾期交房超过60日，就应当按合同约定每日按已付购房款的万分之二支付逾期交房违约金。如此计算方式是双方的意思自治，应充分尊重并认可，也完全符合江西省高院的新规：合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。一审法院不应当滥用自由裁量权，请求二审法院依法改判。九江正盛房地产开发有限公司上诉请求：1、判令撤销九江经济技术开发区人民法院（2020）赣0491民初358号民事判决书，并驳回被上诉人江新见、申雪莉全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用均由上列被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人正盛公司在恶劣天气和新冠疫情的双重冲击下，又受国家机构改革的重大影响，逾期交房是有着充足的负责减责理由的，原审判决对上诉人逾期交房的被迫性认识不足，上诉人正盛公司并不存在逾期交房的事实。二、即便存在逾期交房，计付标准也应该按照第三方评估机构对正盛瀚江府地区同地段同类型房屋租金进行评估得出的评估结果进行计算，原审判决认定的万分之一赔付标准过高。三、本案的实质是已经依法依规办理了房屋交付手续，并且获得了房屋的附加值的业主，为了维护所谓的逾期交房的利益损失而提起的诉讼，被上诉人之一江新见作为律师，更应该明白民法的补偿性原则、填平原则，以及大规模的诉讼对司法资源的浪费和对和谐社会的破坏，正盛瀚江府所在地区九江经济技术开发区楼盘众多，若不能合理、合法地判断瀚江府是否真的存在逾期交房的违约事实以及对违约金数额进行公正认定，将引发巨大的社会矛盾，不利于社会稳定，因此更应该谨慎考虑本案在法律和社会两方面的适用，作出公正的裁判。综上，上诉人正盛公司请求判令撤销九江经济技术开发区人民法院（2020）赣0491民初358号民事判决书，并驳回被上诉人江新见、申雪莉全部诉讼请求。江新见、申雪莉辩称：1、关于被上诉人主张的恶劣天气是不成立的，首先不是灾厄性天气不构成不可抗力免责，即使按照其统计的阴雨天气只有70天，占总施工天数不足30%，影响微乎其微，并且施工天数包含天气不好的时候，天气因素在订立合同的时候应该是可预见的。2、关于对方主张的新冠疫情免责主张也是不成立的，首先，其是在2020年1月13日才取得法定交房条件，即取得两书一表。新冠疫情是在2019年12月底至1月份为高发期，如果被上诉人公司能够按照合同约定的9月30日之前交付房屋，完全可以避免新冠疫情。即使在新冠疫情管控期间不是最高，如果被上诉人公司能够错开时间分批次交房，而不是完全停止交房，也是可以避免的，并没有阻断被上诉人公司的交房义务。3、被上诉人公司把不能按时交房的责任归咎于国家机构改革也是不成立的。4、基于被上诉人公司代理人一再强调上诉人有收到邮政寄的快递，虽然我的户籍地不在九江市，但我的律师事务所离开发楼盘只有几百米距离，但被上诉人公司没有电话联系过一次，并没有收到被上诉人寄出的挂号信。江新见、申雪莉向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告交付瀚江府2栋2单元205号房屋及房屋质量保证书；2、判令被告向原告支付自2019年10月1日起至起诉之日（2020年1月21日）止共113日逾期交房违约金14554元，并按照129元/日的标准支付自起诉之日至实际交付房屋之日止的违约金；3、判令被告支付原告房屋面积不足部分房价款15777元；4、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2018年4月15日，原、被告签订商品房认购书，约定原告购买被告开发的位于九江经济技术开发区房屋，建筑面积约101.65平方米，折后单价6336元／平方米，总房款644054元，购房定金20000元。认购书签订后，原告于同年4月15日向被告支付购房定金20000元、认筹金30000元。同年4月21日，原告分三次向被告转账支付164054元，被告向原告开具购房首付款金额为164653元的收款收据。同年5月3日，原、被告签订商品房买卖合同，合同关于房屋的坐落、房号及建筑面积等约定同认购书，另约定房屋总价款594652元，原告应于同年5月3日前支付首付款164653元，余款430000元由原告申请贷款支付；被告应于2019年9月30日前将具备建设工程竣工验收备案证明文件，并符合合同约定的商品房交付原告使用，如逾期交房超过60日，原告有权要求继续履行合同的，合同继续履行，被告每日按已付房价款的万分之二向原告支付逾期交房违约金。合同签订后，原告依约支付了首付款，并与被告及中国农业银行股份有限公司九江八里湖支行签订了个人购房担保借款合同，购房抵押贷款直接支付给了被告。2020年3月16日，被告向原告交付案涉房屋。现原告以被告逾期交房为由诉诸本院，请求如前述。诉讼中，原告变更其诉请为：1．判令被告向原告支付自2019年10月1日起至2020年3月15日止、以已付购房款644054元为基数、按日万分之二的标准计算的逾期交房违约金；2．本案诉讼费用由被告负担。另查一：就案涉房屋，原告向被告实际支付购房款644054元。另查二：2019年12月下旬，被告以挂号信的方式通知原告收房，原告以案涉房屋尚不符合交房条件为由拒收。后被告于同年12月26日以张贴通知的方式告知瀚江府业主，暂停办理交房事宜。2020年1月13日，案涉房屋具备交房条件。被告称其于2020年1月13日和同年3月9日以通知书和催告函等方式通知原告前往收房，但原告否认收到被告的交房通知，被告对其上述主张未能提供证据证明。另查三：根据《中共中央办公厅和国务院办公厅关于调整住房和城乡建设部职责机构编制的通知》、《中央编办关于建设工程消防设计审查验收职责划转核增行政编制的通知》和住房和城乡建设部《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》的规定，建设工程消防设计审查验收职责由消防机构转住房和城乡建设主管部门，2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期。瀚江府建设工程完成消防工程测试并移交当地住房和城乡建设主管部门后，因消防验收工程积压较多，瀚江府消防验收于2019年11月5日由当地住房和城乡建设主管部门登记，同年12月10日消防验收合格。另查四：针对与案涉房屋同小区的房屋租赁费，被告委托的江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司于2020年5月12日出具房地产估价报告，评估瀚江府2栋2单元407号房屋租赁单价为5.03元／平方米?月。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。根据本案已查明的事实，被告已构成逾期交房，依据合同约定应承担违约责任。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点是逾期交房违约金的确定。而逾期交房违约金取决于逾期交房时间和计付标准两个因素，围绕该两个因素，本院评述如下：关于逾期交房时间。根据合同约定，被告应于2019年9月30日前向原告交付案涉房屋，而被告的实际交房时间为2020年3月16日，逾期交房时间为167日。针对交房时间逾期，被告的答辩意见归纳为：一是被告曾于2020年1月13日和同年3月9日以通知书和催告函等方式通知原告前往收房，但原告未前往；二是恶劣天气影响施工进度，导致交房逾期；三是在疫情防控情势下不能集中人群，延误了交房时间；四是建设工程消防设计审查验收职责由消防机构转住房和城乡建设主管部门，机构改革导致案涉房屋所属的建设工程竣工验收备案延期，影响了交房时间。对此，本院经审查后分述为：一、对被告而言，若主张系因原告的原因导致交房逾期，其应负举证责任。被告称其曾于2020年1月13日和同年3月9日以通知书和催告函等方式通知原告前往收房，但被告并未提供证据证明其曾于上述时间和方式或者其他能够确认收悉的合理方式通知原告收房。被告该项抗辩意见缺乏证据支撑，本院不予采纳。二、通常情况下，施工合同约定的工期应当包括天气原因在内，除非该天气属自然灾害导致无法施工。本案中，从被告提交的相关证据来看，瀚江府建设工程施工期间确实存在影响施工进度天气情况，但被告所列天气情况并非灾害性天气，不构成法律规定的不可抗力而免除其违约责任的事由。被告该项抗辩意见理据不足，本院不予采纳。三、2020年初，我国爆发了全国范围内的新冠疫情，国家采取延长春节假期、各省市地区采取延迟复工、减少人员聚集等措施加强防控，切断传播途径。新冠疫情的爆发超出各方预期，具有不可预见、不可避免、不可克服的特性，可认定新冠疫情属不可抗力。而案涉房屋于2020年1月13日具备交房条件，彼时恰逢新冠疫情暴发，若被告为履行合同义务集中交房，势必造成人群聚集，加大传播风险，破坏防控整体布局。一方面，新冠疫情虽对被告交房造成限制和影响，构成不可抗力的法定情形。但另一方面，对被告而言，其可分别通知购房者，错开交房时间，分批次交房，而不是完全停止交房。简言之，新冠疫情并未完全阻断被告交房，也不足以导致合同不能履行，不能据此完全免除被告逾期交房的违约责任，但可以适当免除其部分违约责任。四、根据江西匡正工程设计咨询有限公司出具的正盛瀚江府项目验收延迟证明和九江经开区建设环保局建设工程消防验收意见书的内容，并结合《中共中央办公厅和国务院办公厅关于调整住房和城乡建设部职责机构编制的通知》、《中央编办关于建设工程消防设计审查验收职责划转核增行政编制的通知》和住房和城乡建设部《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》的文件规定可知，2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期。瀚江府建设工程完成消防工程测试并移交当地住房和城乡建设主管部门后，因前期消防验收工程积压，瀚江府消防验收于2019年11月5日才由当地住房和城乡建设主管部门登记，同年12月10日消防验收合格。由此可见，因建设工程消防设计审查验收职责由消防机构转住房和城乡建设主管部门的原因，在一定程度上影响了瀚江府建设工程竣工备案手续的办理，从而影响了案涉房屋的交付时间，故可以适当免除其部分违约责任。综据上述，考虑到新冠疫情和机构改革的原因，被告的部分抗辩理由经查成立，本院部分采纳。为维护市场交易秩序和稳定，有效平衡不可抗力等因素对合同各方造成的损失，本院结合案涉房屋具备交房条件的时间和实际交房的时间，从公平原则的角度考量，酌定被告逾期交房时间核减30日，即逾期交房时间以137日（167日-30日）计算为宜。关于计付标准。根据合同约定，如逾期交房超过60日，原告有权要求继续履行合同，由被告每日按已付房价款万分之二向原告支付逾期交房违约金。被告认为约定的违约金标准过高，申请本院调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”根据该法律条款，当事人认为约定违约金过高，有权依法请求适当调整，调整的幅度以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。本案中，原告的损失可认定为因未取得案涉房屋而租房导致的租金损失。根据江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司出具的房地产估价报告，瀚江府2栋2单元407号房屋租赁单价为5.03元/平方米?月。具体到案涉房屋，原告因被告逾期交房的租金损失可认定为17.04元/日（101.65平方米×5.03元/平方米?月÷30日），按造成损失的130％计算为22.15元/日；而若按合同约定的日万分之二计算违约金为128.81元/日（644054元×2?）。显然，按合同约定的已付房价款万分之二计算违约金明显过高，可予调整。本院以原告的实际损失为基础，考虑被告逾期交房的时间、逾期交房的影响情形等因素，并兼顾违约金的惩罚性质，根据公平和诚实信用原则，酌定违约金按已付房价款万分之一计付。具体而言，逾期交房违约金为8823元［644054元×1?×137日］。原告该项诉请的合理部分8823元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告九江正盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告江新见、申雪莉支付逾期交房违约金8823元；二、驳回原告江新见、申雪莉的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于上诉人江新见、申雪莉上诉提出的违约金标准调整的问题，一审法院根据上诉人的实际损失及双方当事人的合同约定综合考虑对违约金标准进行调整符合法律规定，本院予以维持。上诉人九江正盛房地产开发有限公司提出延期交房存在客观事实理由，对此一审法院亦作出了相应认定，并对客观原因进行了相应减免，属于一审法院自由裁量权范畴，对上诉人该上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人江新见、申雪莉与上诉人九江正盛房地产开发有限公司上诉理由和请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人江新见、申雪莉承担50元，由上诉人九江正盛房地产开发有限公司承担50元。本判决为终审判决。审判长 李 庐审判员 刘 欣审判员 郑敏红二〇二〇年十二月十一日书记员 杨雨泉