四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川10民终1109号上诉人（原审被告、反诉原告）：唐德芬，女，1974年3月5日出生，汉族，住四川省内江市市中区。委托诉讼代理人：陈世全，四川朴治律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都中铁二局集团房地产经营有限公司，住所地四川省成都市金牛区。法定代表人：廖义凯，董事长。委托诉讼代理人：王杨，四川贯一律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪亚超，四川贯一律师事务所律师。上诉人唐德芬因与被上诉人成都中铁二局集团房地产经营有限公司（以下简称中铁二局房地产公司）排除妨害纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院(2020)川1002民初1872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人唐德芬及其委托诉讼代理人陈世全、被上诉人中铁二局房地产公司的委托诉讼代理人汪亚超到庭参加询问。本案现已审理终结。唐德芬上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持唐德芬的反诉请求或者发回重审；2.一审、二审诉讼费由中铁二局房地产公司承担。事实和理由：一审判决事实认定不清。唐德芬的丈夫钟某某系中铁二局房地产公司的职工，本案租赁合同是建立在唐德芬为照顾员工下岗家属，带有福利性质的租赁合同。案涉路段商业用房的月租金在1000元至1200元不等，而案涉房租的前10年每月租金仅230元至300元，中铁二局房地产公司自2016年以后就没有向唐德芬收取租金，充分体现了租赁合同的照顾性质。按照最高人民法院的司法解释精神，带有福利性质的房屋纠纷不应当受理。一审判决简单认定三份租赁合同及2017年1月1日起至2020年1月的租赁关系有效，但对2017年1月1日之后中铁二局房地产公司既不收取租赁费，也不主张返还房屋的事实和原因进行核实，导致案件事实认定不清。唐德芬已经实际投入和经营案涉租赁房屋长达14年之久，唐德芬本可以享受棚改拆迁的福利。但一审判决对案涉房屋的实际装修投入与加盟损失于不顾，驳回唐德芬的反诉请求，没有考虑本案实际情况，没有体现出法律的公平与正义。中铁二局房地产公司辩称，唐德芬抗辩主张双方并非正常租赁关系，没有事实依据。本案双方当事人是平等租赁合同关系，应当按照租赁关系进行审理。唐德芬主张中铁二局房地产公司应该赔偿其15万元加盟费，无事实和法律依据。中铁二局房地产公司是依法解除双方租赁关系，并且根据双方最后签订的合同明确约定中铁二局房地产公司不承担任何费用。且唐德芬的加盟属于品牌购买行为，与本案租赁关系没有任何关系。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，唐德芬的上诉请求无事实和法律依据，应依法予以驳回，维持原审判决。中铁二局房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令唐德芬立即腾退中铁二局房地产公司所有的内江市市中区环城路594号房屋，并按照300元/月的标准向中铁二局房地产公司支付自2017年1月1日起至实际腾退之日为止的占用费，暂计至2020年5月31日止，为人民币12300元；2.本案诉讼费由唐德芬承担。唐德芬向一审法院反诉请求：1.判令中铁二局房地产公司支付唐德芬租赁商业用房因政府棚改拆迁的各项损失（装修损失5万元、加盟损失7万元、搬迁费2万元、转让费1万元）合计15万人民币；2.反诉费由中铁二局房地产公司承担。一审法院认定事实：中铁二局房地产公司系案外人中铁二局**有限公司全资子公司，唐德芬与案外人成都中铁二局集团**管理有限公司内江房屋维修工区于2006年9月1日就位于内江市市中区环城路***号（现门牌号为***号）的非住宅用房签订《非住宅租赁合同》，合同约定租赁期限两年，自2006年9月1日起至2008年6月30日止，租金230元/月，同时约定如遇市政、上级拆迁，甲方应提前一月通知乙方，合同期满，甲方无偿收回房屋，不承担任何费用，合同还对其他事项进行了约定。2011年10月1日，双方再次签订《非住宅租赁合同》，租赁期限自2011年10月1日起至2013年9月30日止，其他约定事项未变。2014年1月1日双方再次签订《非住宅租赁合同》，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，租金300元/月，其他约定事项未变。合同到期后，唐德芬一直未腾退案涉租赁房屋。中铁二局房地产公司系案涉租赁房屋的房屋所有权人，因房屋征收需向政府移交案涉房屋，2020年1月1日中铁二局房地产公司遂在案涉房屋张贴公告通知唐德芬要求其搬离，唐德芬一直未搬离，中铁二局房地产公司遂向法院提起诉讼。唐德芬与案外人钟华系夫妻关系，钟华系中铁二局房地产公司的员工，唐德芬于2006年10月16日注册登记内江市中区**久久酒类经营部开始开展个体经营。2011年9月1日，唐德芬经营的内江市中区**久久酒类经营部与案外人济南**酒业有限公司签订《专卖店合同书》，加盟了济南**酒业有限公司，将案涉租赁房屋二次装修后用于卖酒，一直经营至今。唐德芬认为政府征收给其带来的各项损失应当由中铁二局房地产公司承担，遂向一审法院提起反诉。另查明，中铁二局房地产公司曾用名铁道部第二工程局房地产管理处。一审法院认为，中铁二局房地产公司未对无权处分人成都中铁二局集团**管理有限公司内江房屋维修工区与唐德芬就其所有的房屋签订房屋租赁合同提出异议，视为对三份《非住宅租赁合同》效力的追认。中铁二局房地产公司与唐德芬之间成立租赁合同关系。唐德芬辩称系中铁二局房地产公司仅仅是基于对职工家属的照顾将房屋给其使用，象征性收取费用，但三份《非住宅租赁合同》对租赁的地点、租赁期限、租金、当事人权利义务、违约责任、合同终止条款、解决争议的办法等事项都进行了详细的约定，足以证明当事人具有缔结受法律约束的租赁合同的真实意思表示，因此双方当事人之间成立的是租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，《非住宅租赁合同》于2016年12月31日到期后，中铁二局房地产公司与唐德芬之间订立不定期的租赁合同关系。2020年1月1日，中铁二局房地产公司张贴公告，虽然此公告上落款时间为2016年12月31日，但足以明确表示其要求唐德芬搬离，证明中铁二局房地产公司不再同意续租，故应认定双方租赁合同于2020年1月1日终止，合同约定如遇拆迁需提前一月通知，中铁二局房地产公司已尽到合同约定的通知义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息”之规定，中铁二局房地产公司明确表示不再续租后，唐德芬应当返还中铁二局房地产公司案涉租赁房屋，其拒不返还的行为系无权占有，侵害了中铁二局房地产公司的物权，中铁二局房地产公司有权要求唐德芬返还案涉租赁房屋。故中铁二局房地产公司要求唐德芬立即腾退中铁二局房地产公司所有的内江市市中区环城路***号房屋的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿”之规定，唐德芬在房屋租赁期满后拒不腾退房屋的行为侵犯了中铁二局房地产公司的物权，中铁二局房地产公司有权要求唐德芬赔偿损失，即参照合同期内房屋租金支付房屋占用费。但双方在2017年1月1日起至2020年1月31日之间系房屋租赁关系，支付的应系房屋租金。故中铁二局房地产公司要求唐德芬自2017年1月1日起按照300元/月的标准支付房屋占用费（含租金）至实际腾退之日止的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。关于唐德芬的反诉请求，双方签订的《非住宅租赁合同》中明确约定在合同自然终止后，出租方不承担任何费用，同时中铁二局房地产公司也尽到了拆迁通知义务，唐德芬也未举证证明中铁二局房地产公司在合同期满后获得了政府的拆迁赔偿补偿款，因此唐德芬要求中铁二局房地产公司赔偿因拆迁导致的各项损失并无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第二百四十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、唐德芬于本判决生效之日起三十日内腾退成都中铁二局集团房地产经营有限公司所有的内江市市中区环城路***号房屋并支付房屋租金和占用费（自2017年1月1日起按照300元/月支付直至腾退房屋之日止）；二、驳回唐德芬的所有反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费108元，由唐德芬负担。反诉案件受理费1650元，由唐德芬负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.上诉人唐德芬是否应腾退被上诉人中铁二局房地产公司所有的内江市市中区环城路***号房屋并支付占用费；2.被上诉人中铁二局房地产公司是否应向上诉人唐德芬支付装修损失、加盟损失以及搬迁费和转让费共计15万元。唐德芬就租赁位于内江市市中区环城路***号房屋于2014年1月1日与原铁道部第二工程局房地产管理处内江房屋管理维修工区签订《非住宅租赁合同》，约定租赁期限为2014年1月1日至2016年12月31日；租金每月300元；合同期满，本合同自然终止，中铁二局房地产公司无偿收回房屋，不承担任何费用。该合同系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。合同到期后，中铁二局房地产公司作为位于内江市市中区环城路***号房屋的所有权人未就唐德芬继续使用该房屋提出异议。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，租赁合同于2016年12月31日到期后，唐德芬、中铁二局房地产公司未再签订租赁合同，但唐德芬仍继续使用案涉房屋，则双方之间继续建立租赁合同关系，该租赁合同应为不定期合同，唐德芬、中铁二局房地产公司均可随时解除租赁合同，唐德芬应按原合同约定的租金标准，以实际占用时间缴纳租金。中铁二局房地产公司于2020年1月1日在案涉房屋处张贴通知，通知唐德芬搬离案涉房屋，足以证实中铁二局房地产公司已向唐德芬明确表明不再续租，双方租赁合同终止。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，唐德芬应当及时向中铁二局房地产公司返还案涉租赁房屋。唐德芬至今仍占用该房屋，对中铁二局房地产公司的房屋所有权造成侵害。一审判决唐德芬腾退中铁二局房地产公司所有的案涉房屋并自2017年1月1日起按照300元／月支付房屋租金和占用费，并无不当，本院予以支持。唐德芬主张其丈夫钟某某系中铁二局房地产公司职工，案涉房屋租金远低于周边商业用房租金，且中铁二局房地产公司自2016年以后就没有向唐德芬收取租金，故案涉租赁合同系带有福利性质的租赁合同，人民法院不应受理。本院经审查，案涉房屋租金系租赁合同双方自愿协商达成一致意见，中铁二局房地产公司以多少金额出租案涉房屋以及何时收取租金均系中铁二局房地产公司的权利，唐德芬不能以此为由主张案涉租赁合同带有福利性质。故唐德芬的该主张，依法不能成立，本院不予支持。唐德芬主张中铁二局房地产公司应支付其装修损失、加盟损失以及搬迁费和转让费共计15万元。经本院审查，唐德芬租赁案涉房屋后用于个体经营，其对案涉房屋进行装修以及加盟济南**酒业有限公司，均属于唐德芬为提高营业品质的自主经营范围，与本案租赁关系无关，且双方在租赁合同中已明确约定中铁二局房地产公司在合同终止后无偿收回房屋，不承担任何费用。故唐德芬要求中铁二局房地产公司支付其装修损失、加盟损失，无事实和法律依据，本院不予支持。而唐德芬主张的搬迁费和转让费问题，因租赁合同中未约定中铁二局房地产公司在不续租时需承担该部分费用，且唐德芬也无证据证明中铁二局房地产公司在政府拆迁过程中获得了该部分费用。故唐德芬主张中铁二局房地产公司应向其支付装修损失、加盟损失以及搬迁费和转让费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人唐德芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1758元，由上诉人唐德芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 余发会审 判 员 何中明审 判 员 夏 飞二〇二〇年十二月三十日法官助理 夏 源书 记 员 尹姝婷