河南省漯河市郾城区人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫1103民初4450号原告：曹雪霞，女，汉族，1970年4月17日出生，住漯河市郾城区。被告：漯河升泰基础设施发展有限公司，住所地：漯河市源汇区白云大道与北京路交叉口北20米路东，统一社会信用代码：91411100095417203Y。法定代表人：王有仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫锦，河南强人律师事务所律师。原告曹雪霞与被告漯河升泰基础设施发展有限公司（升泰基础公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹雪霞、被告升泰基础公司的委托诉讼代理人闫锦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹雪霞请求依法判令：1、请求判令被告支付延期交房的违约金4800元。2、被告立即将原告购买的住房（购买时价值196036元）向房管局备案，为原告办理房产证登记手续。3、被告立即按照国家标准将小区用水达到健康饮用水标准。4、被告立即按照国家规定将小区用电并入国家电网。5、判令被告支付逾期未办理房产证的违约金费用196元。6、被告提供契税发票、个人缴税凭证和支付契税的使用利息241元；退还240元其他费用。7、被告向原告提供房屋维修资金个人缴存凭证或者退还维修基金4715元，并支付给原告维修基金使用利息565元。8、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、2018年8月23日，原告以196036元的价格购买了位于漯河市郾城区××国道与××交叉口“升××”小区××房屋××套（××楼××室），双方签订的房屋购买合同书，合同第八条约定：出让方应当在2018年7月31日前，将本合同约定的房权房交付给受让方，而受让人却在2018年12月20日才通知原告办理交房手续，被告推迟4个月交房，根据合同约定，逾期交房超过180日的，至本合同规定的最后交付日期的第二天日起至实际交付之日止，出让当应向受让方支付已付房款的万分之0.1的违约金。合同约定的违约金条款属于霸王条款，约定过低，被告推迟交付房屋，致使原告晚使用房屋4个月，按市场房屋出租价1200元/月，原告损失房屋租金4800元。2、被告要求原告缴纳了2010元的契税，被告收取后留存自用，也未向原告提供税务部门出具的完税发票证明，应退还该部分费用并按照年利率6%向原告支付24个月的使用利息241元。3、根据购房合同第十五条约定：出让人应当在交房之日360个工作日内，将办理权属登记需由出让方提供的资料向产权登记机关备案。合同第十五条约定的逾期办理权属登记的违约金属于霸王条款，约定标准明显过低，应按照国家统一网签的商品房买卖合同中违约责任，即房款总额的0.1%计算，支付原告196元的违约金。4、被告承诺原告安装有线电视及网线端口配置等，但目前均未安装到位，被告应退还原告收取的相关费用240元。5、合同第十四条对升泰嘉苑小区基础设施、公共配套建筑运行进行了约定，被告承诺2018年12月31日前通水、通电，达到使用条件，但目前原告家里的水经常出现发黄、水质不能达到引用标准。同时被告提供的电是开发商的临时用电，非国家电网供电，开发商出售完房屋后便会撤离，原告的后续用电无法得到保障。被告应根据《河南省城市供水管理办法》第二十四条、第二十五条的规定及时为原告所在的小区房屋安装国家电网，为原告依法签订供水合同。6、被告收取原告4715元房屋维修基金，至今未向原告提供房屋维修基金管理中心开具的“房屋维修资金个人交存凭证”。被告的留存自用的行为违反了《漯河市房屋专项维修资金管理办法》第十一条的规定，应返还给原告，并按照年利率6%向原告支付24个月的利息共计565元。针对原告的起诉，被告升泰基础公司辩称：一、关于合同效力问题。被告投资建设的“五里岗新型农村社区”（即本案的升泰嘉苑小区），是由五里岗和马坡村共同申请，最终由漯河市新型农村社区建设指挥部批复建设的新型农村社区，建设目的是为吸引周边村群众向社区聚集，将两村合并一起，统一规划，统一建设。而原告并不符合购房人登记基本条件，在明知被告所建的是新农村社区的情况下，隐瞒事实骗购房产，故请法院审理时着重考虑本案合同的效力问题。二、关于逾期交房的问题。1、如法院认定合同无效，则双方约定的交房、办证等合同条款也不产生效力，被告也可要求原告返还涉案房屋。2、如法院认定合同有效，本案不存在逾期交房的情形，双方签订的合同约定，因政府政策因素导致的逾期交付，应据实延期。（1）漯河市扬尘污染治理指挥部办公室漯扬治办（2017）51、53号文件，证明从2017年11月15日至2018年3月31日进行“封土行动”，禁止建筑工程及市政工程基础设施工程等一切露天作业，因政策性原因停工136天。（2）漯河市郾城区扬尘污染治理指挥部办公室郾扬治办（2018）13、47号文件，证明漯河市扬尘办在2018年秋冬开展百日攻坚扬尘治理工作，因政策性原因停工100天。故根据双方合同约定，该236天的预期时间应予以扣除，本案中被告并没有逾期交房，而是提前交房，没有违约行为。3、即使法院认定被告存在逾期交房，也应按照合同约定计算逾期交房违约金。本案的买卖合同是建立在双方自愿基础之上的一致意见，对双方具有约束力，本案中原告是否在外租房，与本案无关，双方也未在合同中约定，若以房租费用来定违约金，损害了契约自由精神。三、关于房产备案、办证、违约金的问题。因本案涉及的房产并非商品房，而是新型农村社区，因国家政策原因，导致目前全国范围内无法进行房产备案、办证，如原告想解决此类问题，应向人民政府、不动产部门进行反映。故本案不能办证并非被告违约，不能归责于被告，原告要求被告承担房产备案、办证和逾期支付办证违约金没有事实和法律依据。四、关于水电。1、目前涉案房产的水电、燃气等均能正常使用；2、基于新型农村社区的特殊性，关于原告“水、电”的诉求，并非法院审理范围，而是基于政府及相关职能部门的行政管理范围。故原告的该项诉请没有事实及法律依据。五、关于契税、维修基金的问题。基于新型农村社区的特殊原因和政府政策的原因，导致契税、维修基金暂时无法缴纳，而非被告刻意留存，被告也未使用，仅是为了方便群众暂时统一存放，一旦政府及税务部门允许缴纳，被告会及时支付至各个职能部门。同时，原告不能将政府、政策等原因归责于被告，其所谓利息损失，也不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原、被告提交的证据及庭审中的质证、答辩意见，本院认定本案事实如下：2013年6月15日，孟庙镇五里岗村村民委员会、孟庙镇马坡村村民委员会共同向孟庙镇政府请示，为吸引周边村群众向社区聚集，加快孟庙镇城镇化建设步伐、改善农村人居环境、繁荣城镇经济、提升城镇品味，两村通过召开村党员大会、村民大会征求意见，并经村两委研究，决定建设新型农村社区，社区暂定名为“五里岗新型社区”。2013年6月16日，中共孟庙镇委员会孟庙镇人民政府作出《关于五里岗新型社会建设的初审意见》（孟发[2013]24号文件），评审组一致同意建设五里岗新型社区，改善村民生产、生活环境，带动区域社会经济快速发展。2013年7月1日，孟庙镇人民政府作出《关于申报孟庙镇五里岗新型农村社区建设的请示》（孟政[2013]36号），决定申报五里岗新型农村社区建设。2014年5月19日，漯河市郾城区人民政府对准市新型农村社区建设指挥部作出《关于申报新型农村社区建设试点的请示》（郾政文[2014]39号），决定申报孟庙镇五里岗社区为新型农村社区建设试点。2014年12月2日，漯河市新型农村社区建设指挥部作出《对漯河市郾城区人民政府关于申报新型农村社区建设试点的请示》的批复（漯农建指文[2014]2号），原则同意孟庙镇五里岗社区作为漯河市新型农村社区建设工作试点。五里岗新型农村社区项目经过上述立项、申报等程序后，被告升泰基础公司作为开发展承建该项目，项目竣工后被告对外出售升泰嘉苑小区的房屋。2018年8月23日，被告升泰基础公司（出让方）与原告曹雪霞（受让方）签订房屋合同书，出让方取得位于漯河市郾城区××西的土地面积为99900㎡的地块，规划用途为商住，暂定名为升泰嘉苑，建设工程规划许可证为建字第411103201503261号。合同约定原告以2494.41元/㎡的价格购买升泰嘉苑小区第12幢1单元8层802号房，该房建筑面积78.59㎡；合同第八条约定被告升泰基础公司应在2018年12月31日前将本合同约定的产权房交付给原告；合同第九条约定逾期不超过180天交付产权房的，自本合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，自本合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金；同时合同第十五条约定被告应当在产权房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出让方提供的资料报产权房登记机关备案，如因出让方的责任，受让方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出让方按已支付房价款的0.001%向受让方支付违约金。合同签订后，原告曹雪霞向郾城区孟庙镇五里岗新型农村社区办公室共计支付购房款196036元和维修基金、契税及其他相关费用6965元，郾城区孟庙镇五里岗新型农村社区办公室向原告出具加盖其公章的收据。另查明，原告曹雪霞的身份证住址为河南省××郾城区××组××号。本院认为：新型农村社区是打破原有的村庄界限，把两个或两个以上的自然村或行政村，经过统一规划，按照统一要求，在一定的期限内搬迁合并，统一建设新的居民住房和服务设施，组建成新的农民生产生活共同体，形成农村新的居住模式、服务管理模式和产业格局。新型农村社区是需要经过层层申报、批准手续的新型社区模式，其不同于传统的居民社区，也不同于新的城市社区，重点在于改变农村生活和生产方式，提升农民生活质量，集约节约土地，调整优化产业结构，缩小城乡差距，共享经济发展和社会进步所带来的物质和精神文明成果。故新型农村社区是惠及所在自然村或行政村集体经济组织成员的建设项目。本案中，2013年6月15日，孟庙镇五里岗村村民委员会、孟庙镇马坡村村民委员会共同向孟庙镇政府请示，决定建设新型农村社区。针对该请示，中共孟庙镇委员会孟庙镇人民政府作出《关于五里岗新型农村社会建设的初审意见》（孟发[2013]24号文件），同意建设五里岗新型社区。而后孟庙镇人民政府作出《关于申报孟庙镇五里岗新型农村社区建设的请示》（孟政[2013]36号），向漯河市郾城区人民政府申报五里岗新型农村社区建设。漯河市郾城区人民政府经研究，作出《关于申报新型农村社区建设试点的请示》（郾政文[2014]39号），向漯河市新型农村社区建设指挥部申报孟庙镇五里岗社区为新型农村社区建设试点。漯河市新型农村社区建设指挥部作出《对漯河市郾城区人民政府关于申报新型农村社区建设试点的请示的批复》（漯农建指文[2014]2号），同意孟庙镇五里岗社区作为漯河市新型农村社区建设工作试点。经过上述立项、申报、审批的程序后，被告以开发商的身份承建该项目，并于项目完工后对外出售。本案系房屋买卖合同纠纷。原告购买的涉案房屋所在的升泰嘉苑小区，位于漯河市郾城区××里岗社区，五里岗社区的建设系新型农村社区建设，该社区的土地规划、建设审批等程序涉及国家政策。原告的各项诉求成立的前提条件是涉案房屋合同书合法有效，而新型农村社区建设中的房屋买卖合同效力等问题属于政府政策性调整事项，不属于人民法院受案范围，故对原告的各项诉求，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告曹雪霞的起诉。案件受理费免于收取。如不服本裁定，可在判决书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或诉讼代表人人数提交副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  王佳佳二〇二〇年十二月十八日书记员  郭大凯