江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0612民初588号原告（反诉被告）：江苏省通州湾江海联动开发示范区大乐村经济合作社，住所地通州湾江海联动开发示范区大乐村**。法定代表人：沈建明，社长。委托诉讼代理人：丁连冲，江苏洲际英杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜荧荧，江苏洲际英杰律师事务所律师。被告：李新（反诉原告），男，1955年8月21日出生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：张庭跃（系被告李新女婿），男，1985年12月14日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：单鸣姝，江苏金平川律师事务所律师。原告江苏省通州湾江海联动开发示范区大乐村经济合作社（以下简称大乐村经济合作社）与被告李新土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案。被告李新在法律规定期限内提起反诉，本院依法合并审理。本案依法适用简易程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼理人杜荧荧及原委托诉讼代理人花允虎、被告李新及其委托诉讼代理人张庭跃到庭参加了诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并组成合议庭，于2020年5月21日、6月12日、10月10日公开开庭进行了审理。原告法定代表人沈建明、被告李新及其委托诉讼代理人张庭跃均到庭参加了诉讼（另外原告委托诉讼代理人杜荧荧参加了第二、第三次庭审，原告委托诉讼代理人丁连冲参加了第三、第四次庭审，被告委托诉讼代理人单明姝参加了第四次庭审）。本案现已审理终结。原告大乐村经济合作社向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2019年土地占用费161194元（2019年6月至2020年5月）；2.被告承担本案诉讼费。审理中，原告增加要求被告将土地恢复原状后返还的诉讼请求。事实和理由：2013年3月15日，被告为开办休闲农庄与原告签订《土地租用协议》一份，约定被告租用原告土地142亩（补充增加4.54亩），租用期限自2013年5月至2027年土地承包结束，租地价格与新平海路征地价格相等，800元/年/亩，协议签订后租金价格随新平海路征地价格标准同步上升(现为1100元/年/亩）。租地协议签订之日，被告预交租金和土地青苗费198800元，以后在每年年初交清当年土地租金。协议签订后，被告按时履行至2018年。2019年因大棚房问题，被告开办的休闲农庄部分建筑被政府强制拆除，后被告便以此为由拒交土地租金。原告认为，被告部分建筑被行政强制拆除，系政府与被告之间的法律关系，与其租用原告土地没有关联，被告仍应根据协议约定缴纳土地租金。请求法院依法支持原告的诉请。被告李新辩称，双方签订的协议无效，其要求原告返还已支付的土地租金，且不应当再支付土地占用费。反诉原告李新向本院提出诉讼请求：1.判令双方签订的《土地租用协议》无效；2.判令反诉被告赔偿反诉原告投资休闲农庄损失9370481元；3.判令反诉被告返还反诉原告已经支付的土地租金、管理费及青苗费1083716元；4.判令反诉被告承担本案诉讼费和资产评估费。审理中，反诉原告撤回第1项诉讼请求。事实和理由：2012年底，为了招商引资，反诉被告极力邀请反诉原告回乡投资建造休闲农庄，并指定了大乐村新平海路以北的一块土地作为休闲农庄的项目用地。双方于2013年3月15日签订了《土地租用协议》，将土地用于建办休闲农庄。2019年3月24日，由于南通市通州区三余镇人民政府（以下简称三余镇政府）的强拆行为(强拆了农庄内所有的建筑设施，包括门楼、八角亭、桥梁、道路、河滩驳岸、花坛、铜制大门等)，反诉原告才知晓所租用土地为基本农田，不得用于建设非农设施，双方所签订的协议违反了《基本农田保护条例》第十七条的规定，故双方所签的协议为无效协议。在三余镇政府的强拆行为发生后，反诉原告即找反诉被告商讨《土地租用协议》事宜，要求终止合同，反诉被告收回涉案土地，并赔偿其投资损失。但反诉被告并未作出任何回应，并不断向反诉原告催缴下一年度土地租金。反诉原告投资休闲农庄的损失有以下部分:1.现存资产:包括树木约6727棵，镀锌管围墙(约3000米)，仓储彩钢房42平方米，河中鱼类。2.强拆被毁资产:门楼、八角亭、桥梁、道路、河滩驳岸、花坛、铜制大门等，以及建筑施工前的勘测费及图纸设计费用。3.前期土地整理基建工程:包括土地测绘、方案规划、清淤拓宽河道、开挖鱼塘、填埋明沟、堆土造坡、路面道路基础硬化、水电接入。4.2013年4月1日至2020年4月30日期间的工人工资支出、反诉原告及其女婿张庭跃的日常工资管理费用。5.土地租金(含管理费100元/亩×年)、青苗补偿费、征地时地面树木建筑的补偿:截止2019年5月31日，反诉原告支出土地租金(含管理费)及青苗费共计1083716元、、地面树木补偿25610元建筑物补偿11250元，以上共计1120576元。农庄建设维护从2013年3月持续至今，由反诉原告及其女婿张庭跃请周边当地工人慢慢建设，时间跨度长，无完整全面的支出记录,且无施工合同等有效证据，反诉原告无法有效完整地计算投资损失，故其申请对以上列举的资产投入进行司法鉴定。综上，反诉被告明知案涉土地为基本农田，不得用于建设非农设施，仍极力多次邀请反诉原告投资建造休闲农庄，并与之签订《土地租用协议》，且在协议签订前后都未告之反诉原告土地性质。反诉原告出于对政府行为的信赖，倾其所有投资建设休闲农庄，如今却落到农庄被强拆，投诉无门的地步。反诉被告的行为对反诉原告造成了极大的经济损失。请求法院依法判决，支持其反诉请求。反诉被告大乐村经济合作社辩称，1.双方签订的《土地租用协议》合法有效，并不违反国家法律法规的强制性规定。《土地租用协议》第6条约定，反诉原告在国家政府的有关政策范围内，自行设计、规划、工程施工等事项。但反诉原告并没有遵守该约定，其在未经审批、未取得合法建筑手续的情况下自行建设，导致后来被政府强制拆除建筑设施，因此，最根本最直接的原因在反诉原告。所以，反诉原告的损失应当由其自行承担，与反诉被告没有关系，且反诉被告要求反诉原告按照国家政策、法律法规的要求进行建设。综上，反诉原告的三项诉请均没有事实和法律依据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2013年3月15日，大乐村经济合作社（甲方）与李新（乙方）签订《土地租用协议》一份，主要内容为：为了响应南通滨海园区发展经济，认真办好度假休闲农庄的指示精神，甲方提供土地给乙方建办休闲农庄。一、租用地的四址位置：南至新平海路绿化带北侧，北至原大乐村5-6组横路南侧（除民宅外），东至三余竖河，西至团结路东侧，以固定界址为准。租地面积共142亩，给乙方建休闲农庄使用。二、租用期限：2013年5月至2027年二轮土地承包结束，以后据实情续租，租地协议另行订立。三、租地金额：1、租地价格与新平海路征租地价格相等（每年800元/亩），协议签订后租金价格上调与新平海路征租地价格标准同步上升。2、乙方一次性补贴租地青苗费每亩600元，由甲方按实情发放给租地农户。四、付款方式：甲、乙双方在租地协议签订之日，由乙方预交一次性青苗费和第一年土地租金，计人民币198800元。以后在每年年初交清当年土地租金。五、甲方负责租地面积的丈量和相关农户的思想工作，以及协同乙方做好村民生产生活用水蓄排等工作，协助好乙方办理休闲农庄的相关经营手续。六、本协议签订生效后，乙方在国家政府的有关政策许可内，自行设计、规划、工程施工等事项，拥有经营自主权，甲方无权干扰。租期内，如遇国家政府整体规划涉及到乙方所租土地，在相关政策条件下乙方应服从国家政府的整体规划，甲方不承担相关费用，但政府的相关补偿归乙方。七、未尽事宜，另行协商。八、本协议经甲、乙双方签字盖章后生效，并报南通滨海园区备案。在该《土地租用协议》上备注说明“平海公路土地租金2014年开始上调至每亩1100元，李新已履行至2018年底至2019年5月”。协议签订后，李新在未取得相关政府部门施工许可的情况下开始投资建设休闲农庄。2014年1月15日，大乐村经济合作社与李新签订《补充协议》一份，约定在2013年3月15日签订的《土地租用协议》基础上，李新新增租用土地4.54亩，租地期限和租地金额以及其他租地条例与原合同保持一致。2013年10月23日，李新作为投资人成立南通乐天伦休闲农庄（系个人独资企业），，住所地为南通经营范围：蔬菜、瓜果、花卉、苗木（除林木种苗）种植、销售；蔬菜、瓜果采摘；垂钓服务。2019年2月15日，三余镇政府向南通乐天伦休闲农庄发出“通州湾示范区‘大棚房’问题整改通知书”，要求其按“大棚房”专项清理整治行动的要求在2月28日前整改到位，否则将予以帮拆。2019年3月6日，三余镇政府向南通乐天伦休闲农庄发出“通州湾‘大棚房’问题整治催告通知书”，催告其在2019年3月7日前自行拆除二层八角型楼房及门楼。逾期未履行，通州湾示范区管委会将组织进行帮拆。同年3月24日，南通乐天伦休闲农庄内的部分建筑被三余镇政府组织人员强制拆除。2019年11月20日，大乐村经济合作社向李新发出“催款通知书”，要求李新于2019年11月25日之前支付2019年土地租金161194元。本院根据李新的申请，委托南通华瑞资产评估事务所（有限合伙）对李新投资建设的南通乐天伦休闲农庄内的树木、果树、前期土地整理的基建工程的造价、3000米镀锌钢管围墙、42平方米仓储彩钢房等工程、自2013年4月至2019年5月李新及代理人张庭跃的管理费用等进行评估。南通华瑞资产评估事务所（有限合伙）于2020年8月31日出具通华瑞评报字[2020]第006号资产评估报告，结论为：树木与果树类数量6703株，评估价值3955358元，工程及管理费评估价值4647707元（包括原纵沟塘挖土清淤、原纵沟塘挖土回填、原横沟塘挖土清淤、土地整理造坡、碎石道路与场地、沟渠与内排水、水电接入工程、彩钢房及库棚、镀锌栏杆围墙、工程措施费、土地测绘方案规划、项目设计与监造费、其他可确认项），合计8603065元。李新支付鉴定费48295元。大乐村经济合作社认可该评估报告中涉及南通乐天伦休闲农庄内的树木与果树均由李新种植。另查明，原、被告签订的《土地租用协议》及《补充协议》中所涉土地性质均属基本农田。截止2019年5月，李新已按上述两份协议向大乐村经济合作社缴纳土地租金、青苗费等费用共计1083716元。又查明，2013年4月18日，南通滨海园区社会管理局（甲方）与南通市大乐休闲农庄（乙方）签订《项目投资意向协议书》，就乙方在南通滨海园区建设南通市大乐休闲农庄项目的有关事项达成相关协议，项目位于大乐村平海公路北侧、三余竖河西侧，双方就建设工期、建设内容、土地征用手续等事项进行了约定，同时要求乙方必须按照约定的土地用途进行开发建设，不得擅自改变土地用途。李新作为乙方代表人签字。审理中，李新认为本案系招商引资项目，而招商引资的主体是南通滨海园区社会管理局，其是根据招商引资的项目去租赁土地，完成施工项目。故李新申请追加南通滨海园区社会管理局作为本案反诉被告，与反诉被告大乐村经济合作社共同赔偿其损失9370481元。审理中，李新主张2013年至2020年4月30日期间南通乐天伦休闲农庄支付工人工资共计767416元。为此李新提供2013年至2019年期间由工人签名的工资发放表、李新女儿李霞齐、女婿张庭跃2013年4月6日至2019年2月2日期间银行取款明细予以证明，并认为工资均是以现金形式发放。大乐村经济合作社对此不予认可。上述事实，有当事人陈述及提供的证据在卷佐证。本院认为，李新承租的大乐村经济合作社土地系基本农田，违反了我国土地管理法的规定，故双方签订的《土地租用协议》、《补充协议》均为无效合同。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案争议焦点为：1.双方的过错程度及责任分担；2各自的损失范围及如何赔偿；3.土地如何返还；4.是否应追加南通滨海园区社会管理局作为本案被告。关于焦点1，大乐村经济合作社作为出租方，在明知土地性质的情况下，仍将土地出租给李新建造休闲农庄，自身存在重大过错。李新在签订协议时未尽必要的审慎注意义务，在未取得相应的批准手续的情况下，在基本农田上建造休闲农庄，自身存在一定的过错。综合本案，本院酌定大乐村经济合作社承担55%的责任，李新承担45%的责任。关于焦点2，大乐村经济合作社提供的土地系从农户流转而来，需向农户支付土地流转费。李新未实际经营休闲农庄，政府强制拆除的相关建筑并不影响李新占有使用案涉土地的权利。2019年6月至2020年5月期间的土地占用费161194元，李新应予支付。李新未能支付，故该期间的土地占用费应作为大乐村经济合作社的损失。南通华瑞资产评估事务所（有限合伙）出具的评估报告中的工程及管理费部分涉及的项目内容与李新开设南通乐天伦休闲农庄有关，均系李新的建造投入，应属于损失范围。经鉴定，该工程及管理费部分共计4647707元。关于李新要求返还已缴纳的土地租赁费、青苗费的主张。虽然合同无效，但李新已实际使用了租赁土地，租赁期间的土地占用费应由李新承担。本院对李新该主张不予支持。另外，李新主张大乐村经济合作社赔偿其支付的休闲农庄工人工资。为此，李新提供了工人工资表及其女儿、女婿的银行取款明细予以证明，大乐村经济合作社不予认可。本院认为，李新未能提供工人所从事的具体工作、劳动报酬约定、支付给工人的工资资金来源等依据，且李新在休闲农庄的相关设施建成后，并未实际经营。李新提供的其女儿、女婿的银行明细不足以证明其主张，本院对李新该主张不予支持。综上，双方的合理损失为4808901元（161194元+4647707元），由大乐村经济合作社按责承担2644895.55元，李新按责承担2164005.45元，大乐村经济合作社需赔偿李新24837**.55元。关于焦点3，因双方签订的合同无效，所以大乐村经济合作社主张返还土地合法有据，返还土地时应由李新恢复原状。租赁土地内的树木与果树均由李新种植，李新为此成立的南通乐天伦休闲农庄经营范围为花卉、苗木种植、销售，李新在承租土地上种植树木与果树符合其成立休闲农庄的目的。故树木与果树应归李新所有，并由其自行移除处置。树木与果树移除后，由李新将土地平整完毕。李新在承租土地上建造的彩钢房及库棚、镀锌栏杆围墙，应由其自行拆除，所得残值归李新所有。李新修建的碎石道路与场地由其负责清理，自行人工开挖的沟渠、沟塘由其进行填埋。上述移除、清理、拆除、填埋费用均由李新自行承担。关于焦点4，本案系土地租赁合同纠纷，根据合同相对性，本案原、被告为案涉合同当事人，南通滨海园区社会管理局不是合同当事人。南通滨海园区社会管理局与李新签订协议的行为，带有行政行为的性质，且仅系投资意向书。李新要求追加其作为被告于法无据，本院不予准许。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（四）项、第（五）项、第（八）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李新于本判决生效后一个月内，对位于江苏省通州湾江海联动开发示范区大乐村经济合作社的146.54亩土地（土地四至位置详见原、被告签订的《土地租用协议》及《补充协议》）范围内的彩钢房及库棚、镀锌栏杆围墙、碎石道路与场地予以拆除及清理，自行人工开挖的沟渠、沟塘由其进行填埋，树木及果树予以移除（详见通华瑞评报字[2020]第006号资产评估报告）。被告（反诉原告）李新将清理后的承租土地返还给原告（反诉被告）江苏省通州湾江海联动开发示范区大乐村经济合作社。移除、清理、拆除、填埋费用由被告（反诉原告）李新承担，残值归被告（反诉原告）李新所有；二、原告（反诉被告）江苏省通州湾江海联动开发示范区大乐村经济合作社于本判决生效后二十日内赔偿被告（反诉原告）李新损失2483701.55元；三、驳回原告（反诉被告）江苏省通州湾江海联动开发示范区大乐村经济合作社的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3524元，反诉案件受理费减半收取42408元，鉴定费48295元，合计94227元，由原告江苏省通州湾江海联动开发示范区大乐村经济合作社负担23487元，被告李新负担70740元（原告已缴纳3524元，被告已缴纳90703元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时按照不服一审判决部分的上诉请求数额向该院交纳案件受理费（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审 判 长  季敬飞人民陪审员  王兴华人民陪审员  袁亚新二〇二〇年十二月十八日书 记 员  俞慧慧