江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终7854号上诉人（原审被告）：陶俊，男，1978年8月28日生，回族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：李玉双，江苏正大求实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨**，男，1979年7月3日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：成子龙，南京市玄武区律恒法律服务所法律工作者。上诉人陶俊因与被上诉人杨**房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院作出的（2019）苏0111民初4988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陶俊上诉请求：1、撤销南京市浦口区人民法院（2019)苏0111民初4988号民事判决，改判驳回杨**诉讼请求或者发回重审。2、一、二审的诉讼费用由杨**负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、杨**与陶俊之间是借款合同关系而非房屋买卖合同关系。首先，杨**与陶俊之间最后意思表示是陶俊向杨**借款35万元，并以案涉房屋办理了抵押登记，故双方之间并未建立房屋买卖合同关系。其次，杨**之后让陶俊出具的2015年2月7日收到5万元、2016年1月17日收到5万元、2017年1月17日收到5万元、2018年1月21日收到5万元、2019年1月27日收到5万元的收据，实际是以房抵债的行为，由于该行为违反《合同法》第五十二条的规定，应为无效。最后，借款合同成立并生效，以房抵债行为违反了安置房五年内不允许交易的强制性规定，双方之间并没有建立房屋买卖合同关系。二、一审判令维修基金由陶俊承担，是基于房屋属于陶俊所有的前提之下，但一审判决认定买卖合同成立，又判决陶俊支付维修基金显然违反公平原则。三、案涉房屋系陶俊和李玲夫妻共同共有，李玲对于陶俊的行为不知情且不同意。杨**辩称，双方之间实际是买卖合同关系，有中介合同为证，并缴纳了中介费用。关于维修基金，上诉人在一审中认可是其缴纳的，依据合同约定，该费用应由上诉人承担。上诉人主张涉案房屋系两人共有，但产权证在陶俊一人名下，该合同是有效的。杨**向一审法院提出诉讼请求：1、判令陶俊将浦口区房屋过户至杨**名下；2、判令陶俊支付违约金20000元及杨**为陶俊办理一手房产证代缴的维修基金费用9981元；3、判令陶俊承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2014年2月22日，杨**（买受方，乙方）、陶俊（出售方，甲方）与案外人南京利众置业投资顾问有限公司第贰佰贰拾叁分公司（中介方，丙方）签订房地产买卖中介合同，约定陶俊将位于浦口区房屋出售给杨**，房屋建筑面积83.18㎡，售价700000元。该合同同时约定：甲、乙方无正当理由不履行合同的，按标的额的20%，计人民币140000元作为违约金支付给守约方；甲方房价为净得价，不承担办理产权证及产权过户产生的任何税费；2014年2月22日，乙方支付甲方购房定金50000元；2014年3月30日前乙方支付甲方房款300000元，甲方将房屋交付乙方使用；待甲方办理权证过户时，乙方做公积金贷款或组合贷款，贷款350000元，如不能及时过户，甲方不需要乙方承担任何费用。上述合同签订当日，杨**向陶俊支付购房定金50000元，2014年4月6日杨**向陶俊支付购房款300000元。陶俊于2014年4月将涉案房屋交付给杨**。2014年5月6日，涉案房屋的所有权登记至陶俊名下，杨**为陶俊代缴住宅专项维修资金9981元。2014年5月19日，杨**（买受方，乙方）、陶俊（出售方，甲方）与案外人南京利众置业投资顾问有限公司第壹佰贰拾分公司（中介方，丙方）再次签订房地产买卖中介合同，该合同中关于买卖房屋的座落、面积、售价、违约责任等约定与三方于2014年2月22日签订的合同一致，该合同同时约定：甲乙双方在签约时，乙方支付甲方定金50000元整；甲方于2014年5月30日前办理此房的一手产权证及土地证；双方约定于2014年3月30日前办理房屋交接手续，乙方于房屋交付当日支付给甲方剩余房款300000元；由于甲方出售的房产是拆迁安置房，目前不能过户，待能办理过户时，乙方做组合性贷款支付房款350000元整（乙方同意在不能过户期间每年支付部分房款给甲方，具体数额双方协商）甲方不收取尾款不能支付的房款利息，双方在房产局做质押；甲方在乙方支付首付款时将房屋交付给乙方使用；甲方办理产权证的费用由乙方支付。同日，杨**（贷款人，乙方）与陶俊（借款人，甲方）签订借款合同，约定：甲方向乙方借款350000元，借款期限60日，自2014年3月30日起至2019年3月30日止；为保证本合同项下的借款得到清偿，陶俊同意将坐落于浦口区房屋［《房屋所有权证》宁房权证浦转字第**，建筑面积83.18平方米］及相应的土地使用权［《国有土地使用证》宁浦国用（2014）第10065号］抵押给乙方，作为甲方归还借款的担保，房地产抵押合同由陶俊与乙方签定。2014年5月21日，杨**进行了涉案房屋的抵押权登记，成为涉案房屋的他项权利人。2015年2月7日、2016年1月17日、2017年1月17日、2018年1月21日、2019年1月27日，杨**分五次向陶俊支付涉案房屋购房款各50000元，合计250000元。庭审中杨**陈述：杨**、陶俊是通过利众置业投资顾问有限公司介绍认识的，2014年2月22日三方签订第一份房地产买卖中介合同，因为涉案房屋五年后才能办理过户手续，所以杨**、陶俊协商签订借款合同，陶俊将涉案房屋抵押给杨**并进行抵押登记。2014年5月19日三方再次签订第二份房地产买卖中介合同，增加了房屋不能过户每年支付部分房款、房款数额由双方协商确定、陶俊将涉案房屋抵押给杨**等合同条款。截止目前，杨**尚有100000元尾款未支付给陶俊，该款项杨**已准备好，根据合同约定应当于过户时支付。另，合同约定的违约金为140000元，杨**因约定过高而主动调整为20000元。陶俊陈述：杨**、陶俊是通过中介认识的，当时中介的人打电话给陶俊询问房屋是否出售，因陶俊做生意急需用钱，就听了中介的意思按照程序走，与杨**签订房地产买卖中介合同，陶俊就能拿到钱。陶俊已收到杨**支付的600000元，该600000元不是房款而是借款，因为双方存在借贷关系所以陶俊将涉案房屋抵押给杨**，杨**一直将涉案房屋出租收取租金。另，陶俊认可杨**为其办理一手房产证代缴维修基金9981元，在本案第一次庭审时陶俊同意支付该费用，在本案第二次庭审时陶俊表示不同意承担该费用。一审法院认为，本案双方的争议焦点为：杨**、陶俊之间系房屋买卖合同关系还是借款合同关系。杨**主张，双方之间系房屋买卖合同关系，因涉案房屋五年后才可办理过户手续，故陶俊同意将涉案房屋先行抵押给杨**，双方因此签订借款合同。陶俊认为，双方之间系借贷关系，因陶俊向杨**借款，所以用涉案房屋作为抵押，杨**也一直将涉案房屋出租收取租金。一审法院认为，杨**与陶俊先后签订两份房屋买卖合同及一份借款合同，从上述合同约定的内容以及庭审中双方陈述的内容看，杨**、陶俊之间应为房屋买卖合同关系，具体理由如下：首先，杨**、陶俊均陈述系通过房产中介介绍认识，房产中介公司是为房屋买卖双方达成销售和购买而存在的平台机构，而非借贷的平台机构，杨**、陶俊在房产中介的居间介绍下达成交易、签订合同的前提是双方存在销售或购买涉案房屋的意思表示，因此陶俊在与杨**签订房屋买卖合同后，又以双方不存在买卖房屋的意思表示为由拒绝履行，理由不能成立；其次，杨**、陶俊于2014年2月22日签订第一份房屋买卖合同。该合同签订当日陶俊收取杨**购房定金50000元，以及陶俊在2014年5月6日办理所有权登记手续并让杨**垫付住宅专项维修资金等行为均可表明该合同已实际履行。2014年5月19日杨**、陶俊签订第二份房屋买卖合同，约定：“由于甲方出售的房产是拆迁安置房，目前不能过户，待能办理过户时，乙方做组合性贷款支付房款叁拾伍万元整（350000）（乙方同意在不能过户期间每年支付部分房款给甲方，具体数额双方协商）；甲方在乙方支付首付款时将房屋交付给乙方使用”，该条约定与杨**关于涉案房屋不满五年不能办理过户手续、为保证交易安全双方在第二份房屋买卖合同签订当日签订借款合同以及陶俊将涉案房屋抵押给杨**的陈述相印证，且借款合同上载明的数额与杨**欠付陶俊的购房款数额相一致，上述证据均可证明杨**、陶俊之间存在买卖涉案房屋的意思表示，借款合同是为了保障房屋买卖合同的履行而签订，双方之间并不存在借贷的意思表示；再次，杨**、陶俊签订房屋买卖合同后，陶俊即将涉案房屋交付杨**占有、使用至今，并自2015年2月起每年收取杨**支付的购房款50000元，陶俊出具的收据、收条上亦载明系收取购房款而非借款。综上，杨**、陶俊之间并不存在借贷的意思表示，双方之间仅存在房屋买卖的合同关系。关于杨**的诉讼请求：1、判令陶俊将浦口区房屋过户至杨**名下。一审法院认为，杨**与陶俊签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。杨**按约履行合同义务，向陶俊支付购房款，现涉案房屋已实际交付给杨**，过户条件亦已成就，杨**主张陶俊将涉案房屋过户至其名下，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。根据合同约定，过户过程中产生的相关费用由杨**承担。关于陶俊辩称涉案房屋在买卖时未征得共有权人同意，因此未能生效。一审法院认为，陶俊未提交证据证明涉案房屋存在其他共有权人，陶俊作为涉案房屋的权利人，对自己名下的房屋依法享有处分的权利，因此对陶俊的抗辩意见一审法院不予采信。关于杨**的诉讼请求：2、判令陶俊支付违约金20000元及杨**为陶俊办理一手房产证代缴的维修基金费用9981元。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陶俊在涉案房屋过户条件已成就的情况下，明确表示拒绝配合杨**办理过户手续，其行为构成违约，杨**主张陶俊支付违约金20000元，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。关于杨**主张陶俊支付代缴的维修基金9981元，庭审中陶俊对杨**代缴该费用的事实不持异议，但认为不应由其承担，一审法院认为，双方合同约定：“甲方办理产权证的费用由乙方支付”，其中产权证的费用是否包含维修资金，合同中并未明确约定，陶俊主张不承担杨**为其代缴的维修基金无合同和法律依据，故对杨**要求陶俊支付代缴维修基金9981元的诉讼请求，一审法院予以支持。一审庭审中，杨**陈述尚余购房款100000元未支付给陶俊，同意在本案中一并处理，为减少当事人的讼累，本案中对该款一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、陶俊于判决生效之日起五日内协助杨**办理南京市浦口区房屋所有权过户手续，将上述房屋所有权变更登记至杨**名下，过户产生的相关费用由杨**负担；二、陶俊于判决生效之日起五日内给付杨**违约金20000元及维修基金9981元；三、杨**于办理上述不动产所有权过户手续当日给付陶俊购房尾款100000元（扣除判决第二项中陶俊应给付杨**的违约金20000元及维修基金9981元后，杨**还应给付陶俊70019元）。案件受理费300元，由陶俊负担。二审中，当事人均未提交新证据。一审法院认定的事实正确，本院依法予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。上诉人陶俊虽主张其与杨**之间是借款合同关系而非房屋买卖合同关系，但双方系在房产中介的居间下达成交易，并于2014年2月22日签订第一份房屋买卖合同。合同签订当日，陶俊收取杨**购房定金50000元，陶俊之后办理案涉房屋所有权登记手续并让杨**垫付住宅专项维修资金等行为均系履行房屋买卖合同的行为。2014年5月19日，双方再次签订房屋买卖合同，该合同中约定的内容与双方在同日签订的借款合同以及陶俊将案涉房屋设立抵押的情况能够相互印证，结合案涉房屋的交付及使用情况，杨**自2015年2月起每年支付购房款50000元并由陶俊出具购房款收据等情况能够与房屋买卖合同约定相互印证，足以认定杨**与陶俊之间存在买卖案涉房屋的合意，双方之间系房屋买卖的合同关系，上诉人陶俊的该项上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。上诉人陶俊虽称共有权人李玲对于陶俊的行为不知情且不同意，但其未能提交证据证明涉案房屋存在其他共有权人，本院对此上诉意见不予采信。缴纳物业维修基金系办理不动产权属证书的前置条件之一，双方在合同中并未明确约定维修基金的负担，故陶俊主张不应承担杨**为其代缴的维修基金没有合同和法律依据，本院对陶俊的该项上诉主张不予支持。综上所述，上诉人陶俊的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人陶俊负担。本判决为终审判决。审判长  马帅审判员  郑慧审判员  李斐二○二○年十二月二十五日法官助理闫宇虹书记员朱亚芳