江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10515号上诉人（原审被告）：南京欧圣弘酒店管理有限公司，住所地南京市建邺区湖西街****。法定代表人：王林，该公司总经理。委托诉讼代理人：詹诚，江苏臻宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宽慧，男，1974年12月16日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：洪灵，江苏永润律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡乃春，江苏永润律师事务所律师。上诉人南京欧圣弘酒店管理有限公司（以下简称欧圣公司）因与被上诉人宽慧房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市建邺区人民法院(2019)苏0105民初10822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。欧圣公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院未围绕被上诉人一审诉讼请求进行审理，最终判决结果中对被上诉人未主张的部分予以处理；前述不法审判行为严重损害了上诉人的合法权益，应依法予以改判纠正。二、案涉房屋租赁合同不具备解除条件。上诉人不存在逾期支付租金的情形，且由于被上诉人的种种违约行为，案涉房屋未能达到交付标准、不能正常使用，上诉人享有合同赋予自己的免租期，故被上诉人无权单方面解除案涉合同，更无权要求上诉人迁出。1、《房屋租赁合同》第五条第2项，租赁房屋不能使用或不能正常安全使用期间，甲方应免除该期间的租金。第六条第5项，甲方保证向乙方提供足够满足乙方经营需要的水电设施（用电容量须不低于240千伏安，供水口径不小于110mm。第6项，甲方保证交付前完成租赁房屋水、电等设施设备的安装。第7项，如甲方无法满足房屋《租赁房屋交付交接清单》，乙方有权拒绝接受租赁房屋，免租装修期顺延。如甲方在本合同约定交房期（2018年1月10日）后6个月仍无法满足交房条件的，乙方有权单方面解除合同，如乙方解除本合同，乙方已支付的所有款项甲方应无条件退还，并承担乙相应的财务成本损失，双方协商处理。2、事实上，案涉租赁房屋由于被上诉人的原因一直未能达到正常使用的标准，上诉人根本无法开展正常的经营活动。（1）截止到目前，案涉房屋的供水口径也不符合合同约定，尽管双方于2019年4月30日签订的《湖西街4号备忘录》（以下简称备忘录），载明双方以加盖水箱替代100mm水管方案实施供水，但水箱施工、安装和付款均是被上诉人委托第三方进行的，被上诉人提供放置水箱位置为居民楼中庭处，占用了小区公共部位，小区反应激烈，最终导致水箱未能安装到位。（2）案涉租赁合同约定，由被上诉人负责进行整体大楼一次消防设施建设，上诉人负责酒店租赁区域二次消防设施建设。至今被上诉人未提供整个大楼一次消防验收合格证书。（3）为了避免矛盾升级，上诉人在签署备录后，按照约定支付了50.7804万元租金及违约金，另针对101.5612万元，上诉人支付了其中的18万元及利息。但最终水箱未能修建、被上诉人一次消防验收仍未合格，导致上诉人停止支付剩余租金。三、被上诉人未提供适租的房屋，构成根本性违约，上诉人按照租赁合同约定不用支付租金，超出备忘录约定的租金，也不用支付，一审法院认定上诉人违约解除合同，依据不足。四、根据2019年最高人民法院《关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》第47条规定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。本案被上诉人存在根本性违约，双方合同不应解除。综上，恳请二审法院支持其上诉请求。宽慧辩称：一、案涉房屋租赁合同，符合双方约定的解除条件。一审法院判令上诉人迁出房屋，事实认定清楚、法律适用正确，并无不当。二、一审法院在判令上诉人迁出案涉房屋之前，判令确认房屋租赁合同解除的认定，并无不当。三、上诉人在转移财产后恶意滥用诉讼程序，拖延案件审理进度，恶意扩大损失。请求二审法院尽快审理判决。宽慧向一审法院起诉请求：1、确认宽慧与欧圣公司之间的签订的房屋租赁合同已于2019年11月6日解除，判决欧圣公司立即迁出并交回房屋租赁合同涉及的南京市湖西街4号的房屋。2、判决欧圣公司向宽慧支付欠付房屋租金480145.2元，并支付违约金17872.07元（以欠付房租480145.2元为基数，按年利率10%自2019年6月25日计算至2019年11月6日）。3、判令欧圣公司向宽慧支付房屋占有使用费，以约定的租金为标准，自2019年11月7日支付至迁出之日。4、本案诉讼费由欧圣公司承担。一审法院认定事实：2018年1月9日，宽慧与欧圣公司签订《房屋租赁合同》，将位于南京市建邺区湖西街4号的房屋出租给欧圣公司使用，合同租赁期自2018年1月10日起至2030年1月9日止；欧圣公司首期租金于正式合同签订之日起5个工作日内支付，以后每期租金由欧圣公司于每个付款周期开始前15日，即每年6月25日前和12月25日前支付下一付款周期租金;如欧圣公司逾期支付租金，每逾期一日应按本合同月租金的1‰向宽慧支付违约金，逾期15日的，视同欧圣公司违约，宽慧有权解除合同，由此产生的损失由欧圣公司承担。《房屋租赁合同》签订后，宽慧依约向欧圣公司交付房屋，欧圣公司于2018年1月9日向宽慧支付履约保证金20万元；于2018年1月15日向宽慧支付首期（2018年1月10日-2018年7月9日）租金525000元，分别于2018年9月20日，2018年10月19日向宽慧付款40万元和358125元用以支付本该在2018年6月25日就支付的第二期（2018年7月10日-2019年1月9日）租金958125元，尚欠的租金20万元宽慧默认欧圣公司以预交的履约保证金20万元充抵付讫。在欧圣公司未支付第三期（2019年1月10日-2019年7月9日）租金的情形下，宽慧遂于2019年4月23日向本院提起诉讼，在本案审理过程中，宽慧与欧圣公司于2019年4月30日达成名为备忘录的协议。双方约定：加盖水箱以解决供水问题，水箱费用由宽慧承担，宽慧已于2018年4月21日支付4050元，余款按工程进度支付。案涉房屋用电峰值为203千瓦，可以满足欧圣公司使用。消防问题并未被要求停工，因周边居民反映问题，致欧圣公司未取得施工许可证，延误工期与宽慧无任何关系。双方还约定，欠付宽慧的第三期租金507804元延期至2019年5月15日前支付，如逾期则应按年利率10%加付自应付款之日至实际付款之日止利息；应于2019年6月25日前支付的第四期（2019年7月10日-2020年1月9日）租金1015612元延期至2019年9月25日支付。后欧圣公司于2019年6月14日和6月21日，分别向宽慧支付200000元和307804元，结清了第三期租金；2019年9月30日，欧圣公司向宽慧付款205390元。以上三次付款，欧圣公司都未按备忘录的约定时间和金额向宽慧足额支付租金。2019年11月5日，宽慧依照《房屋租赁合同》赋予的解除权，向欧圣公司发函解除双方签订的《房屋租赁合同》。宽慧还依据备忘录要求欧圣公司偿付第三期租金507804元的逾期利息25390元，并确认收取欧圣公司第四期租金18万元。截至宽慧发解除合同函之日，欧圣公司尚欠宽慧2019年7月10日至2019年11月6日期间的房屋租金480145.2元未付款。2019年11月6日，欧圣公司收到宽慧解除合同函，并回函表示异议。一审法院认为，宽慧与欧圣公司订立的房屋租赁合同依法成立，双方应全面、严格履行。欧圣公司屡屡未按约支付租金，构成违约，致使宽慧享有依法解除其与欧圣公司签订的房屋租赁合同权利，一审法院予以确认。欧圣公司关于宽慧存在供水、供电违约事由的意见，已在2019年4月30日，双方订立备忘录中达成妥善解决方案，对于欧圣公司的辩称，一审法院不予认可。特别是欧圣公司关于案涉房屋不符合消防安全规范导致误工延期，以及周边居民对宽慧不满，导致投诉的辩称，不符合基本事实，也与备忘录中已经厘清是非责任相违背，更与欧圣公司已经通过消防设计备案合格审查的事实不符。故对欧圣公司上述答辩，一审法院均不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十五条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认宽慧与欧圣公司签订的两份《房屋租赁合同》于2019年11月6日解除；二、欧圣公司于判决生效之日起五日内搬离宽慧所有的南京市建邺区湖西街4号的房屋；三、欧圣公司于判决生效之日起五日内向宽慧支付2019年7月10日至2019年11月6日的房屋租金480145.2元及利息（自2019年6月25日起至款项结清之日止按年利率10%计算）。四、欧圣公司于判决生效之日起五日内向宽慧支付自2019年11月7日至完全搬离之日止的房屋占有使用费。五、驳回宽慧其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10646元，由欧圣公司负担。针对一审法院查明的下列事实，上诉人持有异议：1、备忘录载明内容未提及施工许可证问题导致消防问题，实际情况是被上诉人一次消防施工未按照备案设计图纸进行，未能通过消防竣工验收，导致上诉人不能进行二次消防验收。2、双方矛盾产生原因，是水箱要在公共部位安装，以及被上诉人要扩大面积拆除围墙，从而与居民产生矛盾。3、上诉人针对备忘录载明第三期租金507804元，不仅支付完毕，同时也承担利息24963元、逾期利息25390元，而一审查明事实漏列其已支付利息2493元。被上诉人对一审法院查明的事实不持异议。本院二审另查明，在涉案《房屋租赁合同》中，租金标准分段计算。其中2019年7月10日～2020年1月9日为169268元/月。再查明，一审法院已调查但未列明的事实：2018年9月14日，欧圣公司已取得案涉房屋宁建公消设备字[2018]第294号《建设工程消防设计备案凭证》，2018年9月26日，“消防监督结果公开”网对该次申请备案公示为“合格”。还查明，在2020年4月28日一审庭审中，被上诉人明确提出第1项诉讼请求为：“确认原告与被告之间的签订的房屋租赁合同已于2019年11月6日解除，判决被告立即迁出并交回房屋租赁合同涉及的南京市湖西街4号的房屋”，被上诉人在后续庭审中，对于该诉请并无撤回、变更。本院二审对一审法院查明的事实，依法予以确认。二审中，双方当事人均向本院提交了证据。1、上诉人向本院提交如下证据：证据1，《告知函》。证明：受托人南京国泰消防集团厚宇消防工程有限公司在第一次办理消防备案时，发现案涉房屋规划不合格，消防报批不能通过。证据2，案涉房屋原始结构平面图。证明：宁建公消设查字[2018]第0005号《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》中提出的问题，即该建筑首层部分原规划使用为公共区域疏散走道和自行车车库，现变更为酒店大堂、电梯、客房使用。被上诉人未提供规划主管部门有关性质变更后批准文件要求承租方及时整改，整改后申请复查，未经复查合格，不得施工。证据3，《关于湖西街4号消防接入水、电事宜确认函》。证明：第二次消防施工目前已经施工完成，但被上诉人未根据消防规范要求满足现场水、电标准，致使施工不能开展，同时拖欠工程款导致第一次消防工作全面暂停。被上诉人对上述三份证据质证称：真实性无异议，但对证据中的内容及上诉人证明目不认可。一是关于消防问题，双方已在备忘录中明确厘清了责任，消防施工单位是在这两份函中推诿自己的责任。二是原始平面图是最早规划设计图，但在被上诉人办理产权证时，产权证附图没有任何自行车库和消防通道，整体面积都是属于被上诉人宽慧所有。因为宽慧也是通过司法拍卖取得的房屋产权，对此前规划变更情况并不清楚。证据4、5，照片（6张）及聊天记录。证明：水箱摆放位置属于小区公共区域，属于居民矛盾的爆发点。案涉房屋至今未能实际使用。被上诉人对该组证据质证称，一、双方在备忘录中明确约定，水箱是按照乙方代表刘道喜与迎日流体设备公司合同执行，水箱费用由宽慧承担。合同执行是由上诉人和设备公司执行，被上诉人也按约定工程进度支付了款项，没有拖欠水箱款。二、上诉人出示的聊天记录都是2018年5月，而双方在2019年4月签署备忘录时，对争议问题全部厘清了责任。证据6，付款凭证。证明：上诉人积极兑现备忘录中有关付款承诺，并按照约定支付了50.78万元租金和约定利息；针对约定的101.56万元，已支付了其中18万元及约定利息。但最终水的问题没有解决，被上诉人也未按要求完成一次消防的合格验收，导致上诉人停止支付剩余租金。被上诉人质证称，其对该付款凭证无异议，但上诉人还是拖欠款项，而且没有履行合同的愿望。2、被上诉人向本院提交《接处警证明》，证明：2020年9月19日～20日，上诉人将案涉房屋内的物品搬空，上诉人根本没有继续履行合同的真实意思。上诉人质证称，其并没有不履行合同的意思，其只是把物品进行保管和储藏，不知道双方问题何时解决，床垫能够受潮发霉。该证据不能达到被上诉人的证明目的。本院认为，上诉人欧圣公司与被上诉人宽慧签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方应遵照执行。双方当事人围绕案涉房屋供水、供电问题已在备忘录中厘清了双方的责任。本案二审中，上诉人围绕水箱无法安装提供的照片、聊天记录，只能证明案涉备忘录签订前双方存在争议；上诉人围绕一次消防问题，提交的《告知函》、《确认函》亦是发生在备忘录签订之前，故上述证据均不能达到其证明目的。涉案房屋二次消防设计备案经消防部门审查合格，上诉人以被上诉人一次消防未通过为由，主张被上诉人违约，与客观事实不符，本院不予采信。上诉人未能证明备忘录签订后仍无法安装水箱的证据，应承担举证不能的后果。本案之前，因上诉人未能支付租金，致被上诉人于2019年4月23日诉至法院，双方在前案诉讼中就相关问题、责任及款项支付等达成备忘录，后被上诉人在该案中撤回起诉。因此，上诉人应积极兑现在备忘录中所作的承诺并及时付款，但上诉人仍拖延支付款项，构成根本性违约行为。本案一审法院根据被上诉人的诉讼请求并结合双方合同约定的解除条件，以及当事人履行情况，判决确认双方合同解除，具有事实依据和法律依据，一审对此亦不存在超诉请判决的程序违法问题。另，宽慧一审第3项诉讼请求，要求欧圣公司自2019年11月7日至迁出之日，按约定租金标准支付房屋占有使用费，一审第四项判决虽予以支持，但该判项未明确租金标准，故本院确定按租赁合同解除前169268元/月的租金标准，由欧圣公司向宽慧支付房屋占有使用费，此项不再改判。综上，上诉人欧圣公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10646元，由上诉人欧圣公司负担。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  刘 凡审判员  李任飞二〇二〇年十二月二十五日法官助理冯超书记员朱亚芳