河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0824民初2446号 原告：朱夜明，男，1982年2月25日出生，汉族，北京市顺义区人，住北京市顺义区。 原告：张洪顺，女，1983年11月23日出生，汉族，天津市武清区人，住天津市武清区。 二原告委托诉讼代理人：闫文涛，北京市广盛律师事务所执业律师。 二原告委托诉讼代理人：李可强，北京市广盛律师事务所执业律师。 被告:承德米拉房地产开发有限公司，地址，滦平县巴克什营镇巴克什营村，统一社会信用代码，91130824308249312R。 法定代表人：李辉，职务，经理。 委托诉讼代理人：姜凯。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司滦平县支行，住所地，滦平县滦平镇新建西路**，统一社会信用代码，911308246760335828。 负责人：齐健，职务，行长。 委托诉讼代理人：姚瑞鑫。 委托诉讼代理人：兰耀枝。 原告朱夜明、张洪顺与被告承德米拉房地产开发有限公司（以下简称“承德米拉公司”）、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司滦平县支行（以下简称“邮储滦平支行”）房屋买卖合同纠纷、金融借款纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告朱夜明及二原告委托诉讼代理人闫文涛、李可强，被告承德米拉公司委托代理人姜凯，第三人邮储滦平支行委托代理人兰耀枝到庭参加诉讼。原告张洪顺、被告承德米拉公司法定代表人李辉、第三人邮储滦平支行负责人齐健及其委托诉讼代理人姚瑞鑫未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱夜明、张洪顺向本院提出诉讼请求：1、确认原告朱夜明与被告承德米拉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》已解除；2、解除原告朱夜明和第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司滦平县支行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》；3、被告承德米拉房地产开发有限公司向原告朱夜明返还已付首付款301647.00元及首付款利息损失（以首付款301647.00元为基数，自2018年4月7日起至实际履行之日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率/同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、被告承德米拉房地产开发有限公司向原告朱夜明返还《个人购房/购车借款及担保合同》解除前原告偿还的贷款金额（以邮政银行出具的还款明细清单为准)及原告偿还贷款金额的利息损失（以各期偿还贷款金额为基数，从各期偿还之日起至实际履行之日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率/同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5、被告承德米拉房地产开发有限公司向原告朱夜明支付违约金74164.70元；6、被告承德米拉房地产开发有限公司向中国邮政储蓄银行股份有限公司滦平县支行支付判决生效后《个人购房/购车借款及担保合同》项下剩余未偿还的贷款。事实和理由：2018年4月，原告朱夜明（买受人）与被告承德米拉公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（以下简称“案涉合同”），约定承德米拉公司将位于承德市滦平县金山岭长城河谷鸣翠谷9幢3单元402号房产（以下简称“案涉房屋”）销售给原告，房屋总价款为741647.00元，其中：首付款301647.00元，二次付款440000.00元，二次付款通过银行贷款的方式支付。第十一条约定承德米拉公司应当在2019年9月1日前向原告交付该商品房。第十二条及补充协议第五条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按已付购房款的10%向买受人支付违约金；并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息。”购房合同签订前后，截止至2018年4月7日，原告按照约定向承德米拉公司支付了首付款301647.00元（含定金20000.00元）。2018年4月22日，原告与邮储滦平支行签订《个人购房/购车借款及担保合同》（以下简称“按揭贷款合同”），约定朱夜明向邮储滦平支行借款440000.00元，用于购买房产，借款期限348个月。2018年4月22日，邮储滦平支行为朱夜明提供440000.00元的购房贷款，并受朱夜明的委托直接支付给承德米拉公司，作为朱夜明向承德米拉公司二次支付的购房款。承德米拉公司收到房款时，原告已按照购房合同的约定履行全部义务。此后，原告按照按揭贷款合同的约定归还贷款本金和利息。 2019年8月19日，承德米拉公司向原告寄发了《延期交付通知书》，告知将延期交付房产，并承诺按照合同约定进行补偿。2019年9月1日，承德米拉公司未按照购房合同的约定向原告交付房产，且项目处于停工状态。2019年11月30日，承德米拉公司仍未按照购房合同的约定向原告交付房产，且项目仍然处于停工状态。2019年12月6日，原告到达承德米拉公司项目售楼处，向承德米拉公司提交退房申请书，要求解除合同，并要求承德米拉公司按照合同约定退还购房款、违约金和利息损失。至今，承德米拉公司未退还任何购房款、违约金和利息损失。原告仍然按照贷款担保合同的约定向邮储滦平支行归还贷款本金和利息。承德米拉公司行为已构成严重违约，给原告造成了重大损失。案涉合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现。因承德米拉公司的原因导致案涉合同解除，导致按揭贷款合同解除，按揭贷款合同解除后尚未偿还的贷款本金和利息由承德米拉公司直接向邮储滦平支行返还并承担责任。 综上，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）等相关法律规定，原告向法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 承德米拉公司辩称，首先，我司不同意原告的全部诉讼请求，请求法院予以驳回。我司逾期交付涉案商品房给原告是非我司原因导致的，自2018年下半年以来，滦平县住房和城乡建设局（以下简称“滦平县住建局”）执行“五停”措施，要求我司停止建设、停止销售、停止入住、停止运营、停止所有行政许可手续申办，因此，我司无法按照合同约定交付商品房给原告。同时，商品房买卖合同补充协议第四条第二款约定，遭遇不可抗力或其他非因出卖人的原因导致延期，我司可延期交付涉案商品房给原告，且不承担违约责任，故此，原告向我司发出的解除合同的意思表示不能生效，请求法院驳回原告的第一项诉讼请求；其次，按揭贷款合同不应解除，在涉案合同不能解除的情况下，原告请求解除按揭贷款合同，原告应当将其贷款部分偿还给银行，并将涉案房屋的抵押登记手续解除后，方可解除按揭贷款合同；再次，因原告无权解除涉案合同，无权解除按揭贷款合同，故也无权要求我司退还其购房首付款，不能要求我司支付违约金及其损失，也不能要求我司支付原告未还按揭部分给银行。 被告对原告起诉所述原、被告于2018年4月签订案涉合同，原告购买案涉房屋，房屋总价款741647.00元，原告支付首付款301647.00元，以银行按揭的方式支付购房款440000.00元的事实无异议。 第三人邮储滦平支行述称，首先，原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方应遵照执行。根据被告答辩可知：自2018年下半年滦平县住建局下发了“五停”通知，开始实行“五停”，2019年4月3日，滦平县住建局下发《关于再次督促朝河流域项目落实“五停”措施的紧急通知》，要求朝河流域项目坚决执行“五停”，因以上原因造成案涉房屋无法如期交房。现案涉房屋未被拆除，双方有继续履行合同的基础，合同有继续履行的可能，根据合同稳定性原则，不应解除案涉合同，即原告无权单方解除合同。原告要求确认案涉合同已解除无法律依据和事实依据；其次，案涉房屋系原告与第三人签订的按揭贷款合同的抵押物，按揭贷款合同已签署生效，具有法律约束力，各方亦应遵照执行。因案涉合同是否解除关系到原告与第三人间的按揭贷款合同是否继续履行问题，原告未经第三人许可，也未通知第三人即要求解除商品房买卖合同，有悖公平和诚信原则。综上，第三人认为，案涉合同不应解除，第三人同意被告的答辩意见，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告及第三人对对方提供的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 为证明自己的观点，原告朱夜明、张洪顺向法庭提供如下证据： 证据一：《买卖合同重要事项告知书》，用以证明2018年4月，原告朱夜明与被告承德米拉公司签订案涉合同，约定：1、承德米拉公司将案涉房屋销售给原告，房屋总价款741647.00元，首付款支付301647.00元，贷款方式支付440000.00元。2、承德米拉公司应在2019年9月1日前向原告交付案涉房屋。3、承德米拉公司逾期交房的违约责任； 证据二：《个人购房/购车借款及担保合同》用以证明2018年4月22日，二原告与第三人签订按揭贷款合同，向第三人借款440000.00元，用于购买房产，借款期限348个月； 证据三：碧桂园集团通用机打收据； 证据四：账户交易明细； 证据五：交易明细； 证据六：代付款证明； 原告提供证据三至证据六，用以证明截止至2018年4月7日，朱夜明向承德米拉公司支付首付款共计301647.00元； 证据七：一本通/绿卡通交易明细； 证据八：中国邮政储蓄银行个人贷款还款流水清单； 原告提供证据七、证据八用以证明，1、邮储滦平支行于2018年4月24日-25日为朱夜明、张洪顺提供购房贷款440000.00元并受二原告的委托直接支付给被告承德米拉公司，作为朱夜明的购房款，原告已按照购房合同约定履行全部义务。2、原告按照按揭贷款合同的约定归还贷款本金和利息； 证据九：延期交付通知书，用以证明2019年8月19日，承德米拉公司向原告发出《延期交付通知书》，告知将延期交付房产，并承诺按照合同约定进行补偿； 证据十：退房申请书； 证据十一：提交退房申请书的视频资料； 证据十二：接收退房申请书的工作人员； 证据十三：退房申请书登记表； 原告提供证据十至证据十三，用以证明2019年12月6日，原告到达被告承德米拉公司售楼处，向被告承德米拉公司提交退房申请书，要求解除合同，并要求承德米拉公司按照合同约定退还购房款、违约金和利息损失。 证据十四：水利部政府信息公开申请告知书； 证据十五：水利部办公厅《关于潮河河北滦平段涉河违法建设项目有关问题的通报》； 原告提供证据十四、十五，用以证明1、2019年1月17日，水利部办公厅发布《关于潮河河北滦平段涉河违法建设项目有关问题的通报》，明确：长城河谷项目的建设单位，在建设长城河谷项目过程中，存在“未按滦平县水务局批复要求实施，严重超挖河道，导致河势改变，建筑物紧邻岸线，存在防洪安全隐患”、“占用防洪通道，影响河道巡堤查检和防洪抢险救灾，对防洪安全造成不利影响”的行为。2、被告承德米拉公司作为长城河谷项目的建设单位，在建设长城河谷项目过程中，存在违法违规行为，被水利部确认并下发通报； 证据十六：滦平县行政审批局关于撤销长城河谷等三个项目的行政许可决定书； 证据十七：滦平县行政审批撤销行政许可决定书； 证据十八：滦平县行政审批撤销行政许可决定书； 原告提供证据十六至证据十八，用以证明：1、因被告米拉公司的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》被滦平县自然资源局和规划局撤销，导致2019年2月25日、26日滦平县行政审批局撤销了被告米拉公司长城河谷建设项目的《建筑工程施工许可证》共10个、《商品房预售许可证》共15个。2、案涉房屋对应的编号为（滦）房预售证第2017008号的《商品房预售许可证》已于2019年2月25日被滦平县行政审批局撤销。3、案涉房屋对应的编号为130824201711130101的《建筑工程施工许可证》已于2019年2月25日被滦平县行政审批局撤销。4、案涉房屋对应《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》已被滦平县自然资源局和规划局撤销。5、被告承德米拉公司作为长城河谷项目的建设单位，其在建设长城河谷项目过程中存在违法违规行为被水利部确认并发布通报后，导致承德米拉公司的“四证”被滦平县自然资源局、滦平县规划局、滦平县行政审批局撤销，导致承德米拉公司无法开工建设、进而导致承德米拉公司延期向原告交房。6、被告承德米拉公司的原因导致延期交房的事实，被告承德米拉公司应当按照合同约定承担延期交房的责任。 对原告提供的证据，被告承德米拉公司质证认为，对证据一的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不完全认可，我司逾期交付是由于非我司原因导致的，根据案涉合同补充协议第四条的约定，我司可以延期交付涉案商品房并不承担违约责任；对证据二的真实性、合法性、关联性认可，但该合同是否解除与我司无关，且商品房买卖合同解除与否与该借款担保合同解除无关；对证据三至证据六的真实性、合法性、关联性不认可，原告应交房款均已按合同约定支付；对证据七、证据八的真实性、合法性、关联性认可，关于贷款还款情况，以邮储银行核实为准；对证据九的真实性、合法性、关联性认可，该通知书虽承诺按照合同约定进行补偿，其内涵依然是按照商品房买卖合同履行，该内容不能作为原告要求解除合同、要求我司支付违约金的依据；对证据十至证据十三的真实性、合法性、关联性认可，但不认可证明目的，因我司延期交付涉案房屋是由于政府实行“五停”措施，根据案涉合同补充协议约定，我司延期交付后不承担违约责任；对证据十四、证据十五的真实性、合法性、关联性认可，但对证明目的不认可，通报中关于我司的内容，并不是导致“五停”的原因，也即不是延期交付的原因，通报中的内容关于我司的内容已经处理完毕；对证据十六至证据十八的真实性、合法性、关联性认可，但涉案房屋《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》已经补办完毕。 对原告提供的证据，第三人邮储滦平支行质证认为，对证据一、证据二的真实性认可，第三人也是基于案涉合同为原告办理按揭贷款；证据三至证据六与第三人无关，不发表意见；对证据七真实性认可，第三人与原告签订了按揭贷款合同并足额发放了贷款；证据八应以第三人实际收到数额为准；对证据九至证据十八与第三人无关，不发表意见。 为证明自己的观点，被告承德米拉公司向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，用以证明补充协议第四条第二款明确约定，非因出卖人的原因导致延期交付，我司不承担违约责任； 证据二：2019年4月3日滦平县住建局下发的《滦平县住房和城乡建设局关于再次督促潮河流域项目落实“五停”措施的紧急通知》，用以证明滦平县住建局为了防止个别项目存在违法违规销售和建设行为，下发的紧急通知，要求执行“五停”。因此我司逾期交付是由于非我司原因造成，按照合同约定，我司不承担违约责任。 对被告提供的证据，原告质证认为：对证据一的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，该证据不能证明是非出卖人的原因导致延期交付；对证据二的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，该证据恰恰证明承德米拉公司存在违法建设行为，进而导致政府向其下发“五停”通知，导致承德米拉公司向原告延期交房，其应向原告承担违约责任。 对被告提供的证据，第三人邮储滦平支行质证认为，对证据一没有异议，证明目的不认可，如案涉合同被认定解除，相应的第三人与原告之间的按揭借款合同也丧失基础，原告应依法履行返还剩余贷款本息的义务，同时被告系原告与第三人借款合同的保证人，应对上述款项承担连带偿还责任；对证据二的真实性没有异议，该通知与我行无关。 为证明自己的观点，第三人邮储滦平支行向法庭提供了《个人购房、购车借款担保合同》和放款凭证，用以证明原告与第三人按揭贷款的基本事实以及原、被告与第三人就贷款抵押及担保的相关事实，明确了原告偿还贷款的义务及被告的担保责任，第三人已经依约履行了发放贷款的义务。 对第三人提供的证据，原告质证认为，对按揭贷款合同及放款凭证的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议。 对第三人提供的证据，被告质证认为，对按揭贷款合同及放款凭证的真实性、合法性、关联性认可，但不认可证明目的，因我司与邮储滦平支行在原告与第三人签订按揭贷款合同的之前，已经签订了按揭业务担保合作协议，按揭业务担保合作协议具有优先效力，第三人与被告间的担保权利义务以担保合作协议为准。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月18日，原告朱夜明与被告承德米拉公司签订了合同编号为20180318016的《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的位于滦平县房屋一套，房屋总价款为741647.00元,合同约定了双方当事人的权利义务。合同签订前后，原告依合同约定支付购房首付款301647.00元，2018年4月22日，原告朱夜明、张洪顺与第三人邮储滦平支行签订按揭贷款合同，向第三人借款440000.00元用于支付购房款，第三人依据按揭贷款的约定将按揭贷款转付到被告账户。被告应当在2019年9月1日前向原告交付该商品房，但被告米拉公司未能按约定向原告交付案涉房屋。 另查明，在合同履行过程中，2018年10月份，滦平县住建局对包括被告承德米拉公司开发建设的长城河谷项目在内的潮河流域项目下发了“五停”通知。2019年4月3日，滦平县住建局下发《滦平县住房和城乡建设局关于再次督促潮河流域项目落实“五停”措施的紧急通知》，再次要求对滦平县潮河流域项目执行“五停”。被告于2019年8月19日向原告发出“延期交付通知书”。2019年12月6日，原告朱夜明向被告发出退房申请书，要求解除案涉合同并要求被告进行退还购房款并进行补偿。 本院认为，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行，原告已按约定交付购房款，被告应根据案涉合同的约定按期交付案涉房屋。在合同履行过程中，被告于2019年8月19日向原告提出延后交付案涉房屋，并向原告发出《延后交付告知函》，履行了告知义务，符合合同及法律规定。原告认为滦平县住建局对被告建设项目下发“五停”通知、撤销行政许可均是因为被告的违规、违章开发行为所致，被告公司应承担违约责任。原告于2019年12月6日向被告发出《退房申请书》，要求解除合同，依法应视为合同已解除。对此，本院认为，首先，本案案涉房屋停工系因潮河流域项目下发了“五停”所致，该“五停”行为系政府对整个潮河流域项目下发，该通知虽不是具体行政行为，但被告做为潮河流域房地产开发企业，也应按照通知要求执行，且该通知非针对承德米拉公司开发建设的金山岭长城河谷项目而单独实行。其次，该“五停”行为并未导致原告所购买的案涉房屋被拆除，原、被告双方所签订的购房合同的对价基础尚未丧失、合同目的亦能在政府“五停”解除后实现。为维护交易安全和稳定，结合本案的实际情况，案涉合同不应解除。故对原告请求确认合同已解除并由被告返还购房款、赔偿资金占用费用的诉讼请求本院不予支持。对于被告延期交房给原告造成的经济损失待损失额确定后可通过相关途径解决。 因案涉合同不应解除，故原告与第三人邮储滦平支行签订的按揭贷款合同亦不应解除，按揭贷款合同的双方应继续履行相应义务，为此，对原告的相应诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决如下： 驳回原告朱夜明、张洪顺的诉讼请求。 案件受理费5879.00元，由原告朱夜明、张洪顺负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  关志新 人民陪审员  王爱城 人民陪审员  孙剑民 二〇二〇年十二月二十二日 法官 助理  赵 磊 书 记 员  刘晓亮 民事判决书附页 一、判决主文引用的相关的法律条款： 1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房买卖担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的同购房贷款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人应在收到上诉费交纳通知书七日内向承德市中级人民法院预交二审上诉费，如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。 ——