吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终1437号 上诉人（原审原告）：科尔沁左翼中旗农村信用合作联社，住所地内蒙古自治区。 法定代表人：裴来虎，社理事长。 委托诉讼代理人：石磊，公司职工。 委托诉讼代理人：张学军，内蒙古蒙元律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：潘国才，男，1974年4月15日生，汉族，现住吉林省长岭县 委托诉讼代理人：朱侠，松原市宁江区春华法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：王国军，男，1973年3月16日生，汉族，现住内蒙古自治区。 被上诉人（原审被告）：通辽市迈凯达房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区。 法定代表人：柏慧，执行董事。 上诉人科尔沁左翼中旗农村信用合作联社（以下简称科左联社）因与被上诉人潘国才、王国军、通辽市迈凯达房地产开发有限公司（以下简称迈凯达公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省长岭县人民法院（2018）吉0722民初3101号民事判决，向本院提起上诉。2019年4月18日本院作出（2019）吉07民终202号民事裁定，撤销吉林省长岭县人民法院（2018）吉0722民初3101号民事判决，发回吉林省长岭县人民法院重审。重审后，吉林省长岭县人民法院作出（2019）吉0722民初3131号民事判决，科左联社不服向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人科左联社的委托诉讼代理人张学军、石磊，被上诉人潘国才的委托诉讼代理人朱侠到庭参加诉讼。被上诉人王国军、迈凯达公司经法庭依法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人科左联社上诉请求：1、依法撤销长岭县人民法院（2020）吉0722民初3131号民事判决；2、请求二审人民法院依法改判支持科左联社一审的全部诉讼请求；3、本案产生的全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于物权期待权的保护条件的规定，本案符合该条规定的四个条件，科左联社作为无过错不动产买受人享有权利足以排除执行。一审法院以“证据不足以证明合法占有”及“因买受人原因未办理过户登记”为由，驳回排除执行的诉讼请求，明显缺乏事实和法律依据：一、一审法院执行局在对案涉房屋采取执行措施时已经对案涉房屋的占有情况进行证据固定，一审法院在执行异议裁定书中已明确认定科左联社“实际占有该房屋”，故一审法院却以“证据不足以证明合法占有”明显与客观事实相违背。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定的理解与适用》第二十八条中“占有”，应理解成对不动产的管理和支配，足以证明已经过交接实际接收或占有该房屋的证据的，可认定其在查封之前已经合法占有该不动产。二、《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》中对“合法占有”审查时，应当从对占有的事实和行为两方面进行判断：（一）人民法院判断买受人是否“占有”不动产时，应当根据买受人对不动产是否实现了支配和控制进行评价，占有该不动产。（二）人民法院判断买受人是否为“合法”的占有，应当根据买受人占有的原因行为是否合法，以及占有行为本身是否合法进行评价。本案中，一审法院执行局在对案涉房屋采取执行措施时，已经通过录制视频的形式对案涉房屋的占有情况进行了证据固定，在查封时科左联社已经实际接受了该房屋并且在作为营业网点装修中，且各被上诉人对于科左联社的占有事实在听证中亦没有异议，故一审法院在执行异议裁定书中已明确认定科左联社“实际占有该房屋”［在（2017）吉0722执异20号执行裁定书中第4页第15行］。因而，在法院执行存有明确证据，且执行异议裁定书已经明确认定的情况下，科左联社又提交了多张案涉房屋装修的照片佐证，能够充分证实科左联社已经客观占有的事实，一审法院却再以“证据不足以证明合法”，明显无视客观事实。科左联社占有案涉房屋的原因是房屋购买，一审法院亦认定签署了买卖合同，因而存在占有房屋的合法基础。再次，案涉房屋在交付科左联社前一直是作为项目售楼处使用，如果不是合法占有，帝王花园项目断然不会搬出售楼处并移交给科左联社（被上诉人王国军在一审庭审中也认可“2017年11月份售楼处撤离”），科左联社作为当地的金融机构也断不会做出非法侵入房屋的行为。如果科左联社是以强占等非法方式占有使用了案涉房屋，王国军和迈凯达公司肯定会进行阻拦和制止，但是被上诉人一直对于科左联社合法占有不持有异议，也未提交报警记录等阻止科左联社“非法侵入”的证据材料。因此，科左联社以房屋购买的形式具备合法占有的法律基础，接受房屋并装修，系合法占有。二、本案未办理过户登记非科左联社的自身原因，一审法院法律适用错误，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定的理解与适用》载明：能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面：一是对他人权利障碍的忽略，例如不动产之上设定抵押；二是对政策限制的忽略，如明知某地限购仍购买房屋；三是消极不行使登记权利。如为了逃税而故意不办理登记。《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》中观点与最高院观点基本一致，明确将“因买受人自身原因未办理过户登记”的情形归纳如下：（一）存在法律、政策上的登记障碍，如经济适用房或限购、限贷等原因不能登记的；（二）存在着如抵押权、共有等他人权利的登记障碍，而买受人未加以合理注意的；（三）已经满足了登记条件，而买受人未积极主张办理登记的。如借名买房、预告登记等买受人未及时登记的、或者因规避法律政策、逃避纳税等原因买受人不登记的。如上所述，在认定“因买受人自身原因未办理过户登记”应当严格限缩范围，仅仅对上述三项典型的情形可以认定为因“买受人自身的原因”，强调是未办理过户登记的主要关键原因在买受人。本案中，案涉房屋查封时建筑尚未办理竣工验收，未完善土地和建设手续证照，客观上不具备办理产权过户登记的条件，这才是案涉房屋没有过户登记的原因。一审法院所谓“案涉项目证照不全”、“未办理合同备案或预告登记”来认定未过户登记系买受人的原因，这明显脱离了当地房地产项目开发建设的实际，过高要求买受人具体专业法律知识。实践中，未办理过户登记多数原因在于开发商证照不齐，买房人亦无法办理合同备案和预告登记，且大部分人也没有此类专业的法律风险防控知识。如果按照一审法院的逻辑，那么实际中大部分未能办理过户登记的原因都在不动产买受人自身，或是因为买受人对项目是否有证照审核不严或知道证照不全而购买，或是没有办理合同备案和预告登记，那么绝大部分买受人物权期待权都得不到保护，无法保护不动产买受人的合法利益。综上所述，一审法院认定基础事实错误、法律适用错误，应当依法予以纠正．案涉房屋在查封前已经基本装修完毕，现已空置2年多。三、执行裁定落款时间为2018年1月19日，并不是裁定发生效力，也不意味案涉房屋就处于被查封的状态。长岭法院在查封时应向房屋管理部门送达查封裁定和协助执行通知书，同时应在案涉房屋上张贴查封公告进行公示，否则不发生法律效力。长岭法院未按照法律规定的程序履行，故案涉执行裁定不发生法律效力，直到2020年1月6日长岭法院才向科左中旗住建局送达了协助执行通知书，对案涉房屋进行了查封登记，应当以2020年1月6日作为案涉房屋的查封时间。根据长岭法院于2018年3月30日对科左联社工作人员进行询问的笔录，可以明确科左联社在做笔录当时已对案涉房屋进行了实际控制并装修，发生在裁定书2020年1月6日生效之前，足以认定科左联社在查封之前进行了合法占有。 被上诉人潘国才答辩称，1、原审判决认定事实清楚，二审应予以维持。2、本案几次开庭我方均提供了大量证据佐证潘国才对该楼房的执行没有任何瑕疵。 被上诉人王国军、迈凯达公司未参加庭审，未发表答辩意见。 科左联社向一审法院起诉请求：不得执行位于通辽市科尔沁左翼中旗帝王花园小区（以下简称帝王花园小区）西门北侧二层门市商品房（原帝王花园售楼处使用的房屋，以下均简称案涉房屋）；请求确认案涉房屋归其所有；并由被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：法院于2017年5月19日受理了潘国才诉迈凯达公司、王国军民间借贷纠纷一案，于2017年7月3日作出了（2017）吉0722民初1997号民事调解书。上述调解书审理查明：2013年王国军挂靠迈凯达公司开发帝王花园小区房地产工程。2014年至2015年期间王国军分别向潘国才借款100万元、130万元、200万元用于帝王花园小区房地产工程，约定月利三分，利息结算到2016年。2016年3月8日，王国军重新给潘国才出具200万元借据，约定月利三分，2016年12月偿还。2016年3月13日，王国军重新给潘国才出具100万元借据，约定月利三分，2016年12月偿还。2016年4月18日，王国军重新给潘国才出具130万元借据，约定月利三分，2016年12月偿还。逾期后，王国军未偿还借款及利息。潘国才提起诉讼，要求王国军给付借款430万元及利息，迈凯达公司承担连带给付责任。经法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议，主要内容为：一、王国军于2017年7月18日给付潘国才借款430万元及利息（其中200万元自2016年3月8日按月利二分计算利息，100万元自2016年3月13日按月利二分计算利息，130万元自2016年4月18日按月利二分计算利息）。二、迈凯达公司对借款承担连带给付责任。调解书生效后，潘国才向法院申请执行，法院于2018年1月19日作出（2017）吉0722执1110号之四裁定：查封被执行人投资开发的帝王花园小区西门南侧现健晟星期天火锅使用的房屋及北侧现帝王花园售楼处使用的房屋。案涉房屋被查封后，科左联社于2018年4月8日提出执行异议，法院于2018年7月23日作出（2018）吉0722执异20号执行裁定，驳回其执行异议，并于2018年8月2日将执行异议裁定邮寄送达。2018年8月7日，科左联社向法院提起案外人执行异议之诉，法院于2018年11月26日作出（2018）吉0722民初3101号民事判决书，驳回其诉讼请求。科左联社不服并上诉至松原市中级人民法院，松原市中级人民法院于2019年4月18日作出（2019）吉07民终202号民事裁定书，发回法院重审。另查明，案涉房屋系位于通辽市科尔沁左翼中旗保康镇帝王花园小区西门北侧二层门市的商品房，合同建筑面积230.78平方米。2013年9月23日科尔沁左翼中旗国土资源局与迈凯达公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，之后迈凯达公司开始开发建设包括案涉房屋在内的帝王花园小区。案涉房屋竣工后，作为帝王花园小区的售楼处进行使用。后因迈凯达公司资质存在问题，2017年11月4日科左中旗人民政府召开旗长办公会议，并作出科左中旗人民政府旗长办公会议纪要（2017）28号文件，该文件原则同意帝王花园小区项目业主申请资质变更的请示。2017年11月28日内蒙古宏广融合房地产开发有限公司（以下简称宏广公司）取得帝王花园小区项目建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，2017年12月5日宏广公司取得建设工程施工许可证。再查明，科左联社所称购房款项1,846,240元并未直接转入迈凯达公司账户。科左联社称帝王花园小区实际投资人包木林因欠陈铁明（帝王花园小区项目供货商）债务，而陈铁明及其妻子王建玲和朋友王玉梅在科左联社尚有贷款未清偿，故经三方协议进行抵销，上述款项转入其划拨专用账户，用于偿还陈铁明、王建玲及王玉梅的贷款。 一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人认为其就执行标的物享有足以排除或者阻止强制执行申请人的权利，在执行程序终结前，向执行法院提出的旨在阻止对执行标的物强制执行的诉讼。现对本案相关问题作如下评析：一、关于本案当事人诉讼地位《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”。本案中，案外人科左联社提起执行异议之诉，以申请执行人潘国才为被告，被执行人王国军及迈凯达公司均反对科左联社的提出的执行异议，因此，王国军及迈凯达公司均应列为被告。原一审将迈凯达公司列为第三人不符合法律规定，故法院对此予以纠正。二、本案是否属于应当移送公安机关的经济犯罪案件《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条规定：“人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理”。本案中，科左联社认为法院（2017）吉0722民初1997号民事调解书涉及的借款可能在潘国才高利放贷等犯罪事实之内，故向法院申请向松原市公安局及松原市公安局扫黑办调取潘国才相关犯罪的案卷材料。对此，法院已经将潘国才案件相关线索向当地扫黑办报送备案，并向长岭县公安局发送了司法建议书，2020年5月25日合议庭成员前往松原市公安局、松原市公安局扫黑办得知潘国才所有“涉黑涉恶”线索均已移送乾安县公安局异地侦查，并由乾安县人民检察院向乾安县人民法院提起公诉。但潘国才刑事案件所涉罪名并未涉及科左联社所称的内容。除此之外，本案系案外人执行异议之诉，审理的内容主要为科左联社的期待权是否能够排除强制执行。法院所作的（2017）吉0722民初1997号民事调解书系生效法律文书，科左联社如认为该调解书存在错误，应当通过审判监督程序进行，而非在本案中解决。因此，法院应继续审理该案。三、案涉执行标的物的权属问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案中，案外人科左联社诉讼请求中主张案涉房屋权属归其所有，涉及的标的物系不动产，故法院应适用《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的相关内容进行审查。我国的《物权法》实行物权法定主义，物权的内容、种类均由法律规定。同时，除法律特别规定外，对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。物权的变动主要存在非法律行为原因发生的物权变动和法律行为原因发生的变动，非法律行为发生的物权变动主要包括：1．依据公共权力发生的物权变动，如《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。2．因继承遗赠等发生的物权变动，如《物权法》第二十九条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。3．因事实行为发生的物权变动，如《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。4．因自然事件发生的物权变动，如权利人土地之上自生的花草树木等物。法律行为导致的物权变动是物权变动的常态，这主要基于当事人的意思自治而发生，其主要常见的形式即为契约（合同）。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此可见，我国《物权法》实行物权与合同相区分的原则，即不能将合同与物权混为一谈。本案中，案外人科左联社诉讼请求中要求对案涉执行标的物权属进行确认，法院应一并审查并作出裁判。案涉执行标的物系通辽市科尔沁左翼中旗帝王花园小区西门北侧二层门市商品房（原帝王花园售楼处使用的房屋），现处于被法院查封的状态，并不存在非法律行为原因的物权变动，同时，科左联社仅仅签订了合同，并未办理物权登记，也不存在法律行为原因发生的物权变动。综上所述，对于科左联社要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，法院不予支持。四、案外人异议是否能够足以排除强制执行《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，科左联社提供的证据不足以证明其何时装修占有、如何占有及是否“合法占有”。同时，作为买受人的科左联社应尽合理注意义务，尤其是购买大宗不动产的房屋时应当审查标的物的具体情况，例如位置、面积、价格、安全隐患等；同时，还需要着重审查标的物的权利状态，例如不动产是否存在抵押、他人占有、是否存在权属争议、是否资质、证照健全等。科左联社称其于2016年12月1日签订合同，其应于此日期之前已经了解相关状况，但其称在购买时在迈凯达公司变更为宏广公司之前案涉房屋的证照并不健全，且在签订合同后也未向相关部门要求合同备案或者进行预告登记等。因此，作为买受人的科左联社在购买案涉房屋时即存在无法过户的重大风险，其对于未办理过户是存在自身原因的。故对其要求排除执行的诉讼请求，法院不予支持。综上，经法院2020年第八次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告科尔沁左翼中旗农村信用合作联社的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人科左联社举证：一、2020年11月11日科左中旗住房和城乡建设局出具的说明，拟证明：1、长岭县法院于2020年1月6日才向住建局送达了案涉房屋查封的协助执行通知书；依法送达当日案涉房屋才被查封；2、案涉项目至今未取得验收手续，不具备办理不动产登记的前置条件，案涉房屋未办理产权登记过错不在科左联社。二、装修改造施工合同，2018年3月29日科左联社党委会会议记录，拟证明：上诉人在2017年12月25日与内蒙古达祥建筑工程有限公司就案涉房屋的装修订立的合同，并进行施工，同时在2018年3月29日，科左联社召开党委会，在会议记录中明确记载为案涉房屋的储蓄所购置自助取款设备。 二审查明，案外人陈铁明因欠科左联社银行贷款，其又是迈凯达公司开发的科左中旗帝王花园项目的钢材供应商，故陈铁明、迈凯达公司实际投资人包木林、科左联社三方协商同意，把项目部售楼处即涉案房屋卖给科左联社，三方债权债务相互抵消。故而科左联社与迈凯达公司就涉案房屋于2016年12月1日签订了《协议书》及《房屋买卖的协议》。涉案房屋在法院查封时已被上诉人科左联社合法占有，未办理产权登记系案涉项目未取得验收手续，不具备办理不动产登记的条件。其他事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，本案争议的焦点问题为科左联社能否排除强制执行科左中旗保康帝王花园小区西门北侧二层门市的房屋；科左联社是否享有争议房屋的所有权。 根据案外人陈铁明、迈凯达公司实际投资人包木林、科左联社三方协商同意，把项目部售楼处即涉案房屋卖给科左联社，三方债权债务相互抵消的事实，科左联社与迈凯达公司就涉案房屋于2016年12月1日签订的《协议书》及《房屋买卖协议》，说明借款合同双方当事人及房屋开发人经协商一致，终止借款合同关系和钢材买卖合同关系，建立商品房买卖合同关系，该行为不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的也不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力，应当认定商品房买受人已经履行了付款义务。合同的签订及购房款支付均在法院查封2018年1月19日之前完成，该合同合法有效，买受人已支付了购房款。 关于科左联社是否合法占有问题。根据科左联社提交了其与内蒙古达祥建筑工程有限公司于2017年12月25日签订的《装修改造施工合同》，合同约定工期60日，按照涉案房屋装修工程量结合科左联社向原审法院提交的装修基本完毕的照片以及原审在执行程序中予以认定的事实等证据，足以证明在法院查封前涉案房屋已被上诉人科左联社占有使用，上诉人查封前合法占有证据充分。 关于科左联社未能办理产权登记问题。上诉人二审提交了科左中旗住房与城乡建设局房产股出具证明“该处在2020年1月6日收到协助执行通知书，与该项目没有办理验收手续，不能办理商品房买卖合同备案等相关手续。”说明上诉人没有办理产权登记非因其自身原因。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以在判决中一并作出裁判”规定，上诉人科左联社主张享有涉案房屋所有权，符合法律规定，应予支持。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，上诉人科左联社对涉案房屋具备排除执行的法定条件，其上诉理由证据充分，本院应予支持。一审判决认定事实错误及适用法律错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款（一）项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销吉林省长岭县人民法院（2019）吉0722民初3131号民事判决。 二、不得执行位于通辽市科尔沁左翼中旗帝王花园小区（以下简称帝王花园小区）西门北侧二层门市商品房屋。 三、确认通辽市科尔沁左翼中旗帝王花园小区（以下简称帝王花园小区）西门北侧二层门市商品房屋归上诉人科尔沁左翼中旗农村信用合作联社所有。 一审案件受理费21,416元、二审案件受理费21,416元，均由被上诉人潘国才、王国军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  魏 巍 审 判 员  牟凤桐 审 判 员  张 蕊 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理  张 丽 书 记 员  宁宏权