湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12000号上诉人（原审原告）：湖南界面信息科技有限公司，住所地长沙高新开发区玉兰路**湘邮科技园研发大楼**。法定代表人：刘政，总经理。委托诉讼代理人：李特，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭诗谱，湖南金州律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南湘邮科技股份有限公司，住所地长沙高新技术产业开发区麓谷基地玉兰路**。法定代表人：董志宏，董事长。委托诉讼代理人:刘丹，湖南天恒健律师事务所律师。委托诉讼代理人:李萍，湖南天恒健律师事务所律师。上诉人湖南界面信息科技有限公司（以下简称“界面公司”）因与被上诉人湖南湘邮科技股份有限公司（以下简称“湘邮公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初6200号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人界面公司上诉请求：1、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初6200号民事判决，依法改判被上诉人返回上诉人多支付的房屋租金509683元；2、判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院未查明上诉人实际租用的办公场地面积，属于认定基本事实不清，请二审法院查清事实后改判。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中约定办公场地租金以每平米1.5元作为计算依据，因此本案争议焦点应为上诉人实际租用的办公场地面积客观上是多少，是否与合同约定一致。一审法院在审理过程中未查明上诉人实际租用办公场地的面积，仅依据双方在合同中约定的“乙方租用的一层办公场地面积，经测量确认后为1450平方米”而认为上诉人主张返还租金的理据不足。事实上，上诉人的实际租用办公面积仅为1000平方米，远远低于合同约定的面积。2、一审法院依据《房屋租赁合同》约定的面积作为计算租金的依据，属于适用法律错误，违反公平原则和诚实信用原则。尽管双方当事人在合同中约定了面积经测量确认后为1450平方米，但该约定明显与客观事实不符。上诉人实际租用的办公场地无独立的产权登记，无法识别房屋面积。被上诉人违反诚实信用原则，恶意夸大房屋面积。上诉人租赁时基于对被上诉人的信任并未对房屋进行测量，误以为合同约定的面积是准确的，直至后来在其他地方租赁房屋时，经对比才发现被上诉人的房屋面积与合同约定不符，且面积差额高达30%。一审法院仅依据合同约定而不顾客观事实进行判决，明显对上诉人不公。上诉人主张其返还多支付的租金，于法有据。综上，原审判决对基本事实认定不清，适用法律错误，恳请二审法院依法查明事实，依法改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人湘邮公司辩称：一、《房屋租赁合同》中确定的计租面积1450平米系上诉人与被上诉人真实意思表示，不违反法律规定。2017年4月初，本案房屋租赁合同签订前，上诉人与被上诉人就房屋租赁面积、租金等合同条款进行协商和核实，经双方代表确认计租面积为1450平米，第一年、第二年每月租金为66163.5元，在被上诉人给予上诉人两个月的装修期后，双方于2017年6月7日正式签订《房屋租赁合同》。现上诉人称合同解除后发现租赁面积严重有误，并对计租面积提出异议毫无事实依据，理由如下：1、在合同谈判阶段，被上诉人已将房产证和房屋平面图交给上诉人核查，并明确告知上诉人计租面积包含公共使用部分和专有使用部分，上诉人明显已知其实际租赁的房屋专有使用面积；2、在书面合同正式签订前，上诉人已进场进行装修，装修公司对于装修面积理应有核算并作为装修费结算依据；3、在合同履行过程中，上诉人对于计租面积1450平米未向被上诉人提出过任何异议；4、在上诉人多次拖欠租金后，双方于2019年5月签订《还款协议》明确双方权利义务，且于7月份协商一致终止双方签订的《房屋租赁合同》，双方对计租面积等合同其他内容无任何异议，其后上诉人也陆续偿还《还款协议》及《终止协议》中确定的欠款金额，双方对合同的权利义务均已履行完毕，并无异议；5、上诉人现亦未能提供证据表明其实际使用面积仅为1000平米，相反，被上诉人提供的证据显示了上诉人实际使用了大厅等公共使用面积部分。综上，无论是签订合同前，还是合同履行中以及合同终止后，上诉人对于1450平方米的计租面积均是认可的，该面积亦是双方协商一致的结果，系双方真实意思表示。二、房屋建筑面积包含公摊或公共使用面积部分是一般常识，且在合同履行过程中，上诉人亦使用了公摊面积和公共面积部分。双方经测量及协商确定计租面积完全是平等自愿，现上诉人在合同履行完毕后对计租面积提出异议系违反诚实信用原则，浪费司法资源。房屋租赁面积包含公摊或公共使用面积部分符合常理，且签订合同时约定的租赁合同价款是在考虑公摊面积或公共使用面积部分等方面因素后的综合价款。根据被上诉人提供的图片以及上诉人的宣传资料显示，足以证明上诉人实际使用了公共部分和公摊面积部分。另，上诉人存在超出合同约定使用被上诉人园区等场地进行宣传的情形。由此，上诉人所称的实际使用面积为1000平方米，完全与事实不符。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回其全部上诉请求。湘邮公司的一审诉讼请求：1、判决湖南湘邮科技股份有限公司返还湖南界面信息科技有限公司多支付的房屋租金509683元；2、本案的诉讼费由湖南湘邮科技股份有限公司负担。一审法院认定事实如下：2017年4月17日，湘邮公司（甲方，出租方）与界面公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同第一条“房屋基本情况”中约定：甲方的湘邮科技园办公大楼一层办公场地坐落于长沙国家高新区××路××号××，乙方租用的一层办公场地面积，经测量确认后为1450平方米。2019年5月17日，湘邮公司（甲方）与界面公司（乙方）、吴选武（丙方）三方签订了一份《还款协议》，其中确认：截止到2019年5月4日，乙方共拖欠甲方房屋租赁金共计376029.33元，乙方同意于2019年8月18日前支付上述全部款项；乙方对于2019年5月4日至9月21日之间根据原租赁合同产生的相关费用，承诺最迟在2019年9月21日前结清。2019年7月7日，湘邮公司（甲方）与界面公司（乙方）、湖南甲骨文信息科技有限公司（丙方）三方签订了一份《终止协议》，其中确认：1、甲、乙双方一致同意，2017年6月7日，双方签订的《房屋租赁合同》于2019年6月30日终止；2、乙方尚欠甲方房屋租金335238.62元，根据乙方与甲方签订的《还款协议》约定，乙方应于2019年9月21日前分期付清。如乙方不能按期还款，丙方自愿对乙方在《还款协议》中确认的债务等承担连带偿还责任，须在五个工作日内代乙方还清所有欠款。另查，双方当事人均认可界面公司根据上述《还款协议》及《终止协议》履行完毕租金支付义务。上述事实，有当事人陈述，及经庭审质证的《房屋租赁合同》、《还款协议》、《终止协议》等证据予以佐证，一审法院予以确认。一审法院认为：本案争议焦点问题为界面公司主张的租金返还请求的事实与法律依据问题。《中华人民共和国合同法》第八条的规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，首先，界面公司与湘邮公司签订的《房屋租赁合同》，系双方自愿订立，且不违反法律法规的效力性强制性规定，依法成立并生效。其次，《房屋租赁合同》第一条关于“房屋基本情况”中明确表述了界面公司租用的一层办公场地面积“经测量确认后为1450平方米”，属于合同双方当事人自愿确认的合同内容。第三，《房屋租赁合同》现已经双方当事人协商终止履行，且双方当事人基于该《房屋租赁合同》的约定，在履行过程中陆续签订了多份包含有租金支付内容的协议，界面公司亦已按照相关协议约定履行完毕了租金支付义务。综上所述，界面公司现主张返还租金的理据不足。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，一审法院判决如下：驳回湖南界面信息科技有限公司的诉讼请求。本案受理费减半收取4448元,由湖南界面信息科技有限公司负担。在二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，首先，界面公司与湘邮公司在《房屋租赁合同》中约定界面公司租用的一层办公场地面积“经测量确认后为1450平方米”，双方对租赁面积约定明确。且界面公司在与湘邮公司签订租赁合同前就已对租赁办公场地进行了装修，对场地现状应有充分的了解。其次，承租人认为实际使用面积低于合同约定面积的，应承担相应的举证责任，本案中界面公司虽主张实际租赁面积与合同约定面积不符，但对于具体相差的面积并未提供充分的证据予以证明，故应当承担举证不利的后果。且湘邮公司抗辩合同约定的1450平方米租赁面积包含了专有使用面积和公共使用面积，并提供了界面公司办公期间实际使用公共大厅等公共部位的照片作为证据，其抗辩具有一定的合理性；再次，界面公司认为实际使用面积低于合同约定面积，应及时提出。涉案《房屋租赁合同》已经双方当事人协商终止履行，界面公司亦已根据《还款协议》及《终止协议》履行完毕租金支付义务。界面公司在租赁合同签订、履行直至终止长达两年时间内均未对租赁面积提出异议。综上，对于界面公司以合同约定面积与实际面积不符为由主张退还已支付的租金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人界面公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8897元，由上诉人湖南界面信息科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 訸审判员 周平平审判员 孙一中二〇二〇年十二月四日法官助理刘思明书记员杨丹附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。