湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂08民初111号原告（执行案外人）：姚国平，男，1977年12月7日出生，汉族，住湖北省天门市干驿镇卢岭村****，现住荆门市掇刀区，委托诉讼代理人：郭长海，湖北中科律师事务所律师，被告（申请执行人）：秦波，男，1969年6月8日出生，汉族，住，住湖北省沙洋县/div>委托诉讼代理人：何飞，湖北新天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚丽，湖北新天律师事务所律师。被告（被执行人）：陈学鲜，男，1971年4月8日出生，汉族，住，住湖北省荆门市掇刀区/div>第三人：荆门市丰缘商贸有限责任公司，住所地湖北省荆门市东宝区北门路**，注册号420800000204502。法定代表人：陈学鲜，首席代表。原告姚国平与被告秦波、陈学鲜，第三人荆门市丰缘商贸有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2020年11月25日公开开庭审理了本案。原告姚国平及其委托诉讼代理人郭长海，被告秦波及其委托诉讼代理人王亚丽，被告陈学鲜，第三人荆门市丰缘商贸有限责任公司（以下简称荆门丰缘公司）的法定代表人陈学鲜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚国平向本院提出诉讼请求：1、立即停止对位于荆门市大桥巷××号1幢702号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、确认姚国平与第三人荆门丰缘公司于2008年7月11日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认荆门市大桥巷××号1幢702号房屋所有权归姚国平所有，房屋价值6.6万元；3、案件受理费由二被告承担。事实和理由：第三人荆门丰缘公司系被告陈学鲜个人独资的有限责任公司。2008年7月11日，原告姚国平与第三人荆门丰缘公司签订《售房合同书》，约定：荆门丰缘公司将其自建的位于大桥巷××号丰缘住宅楼1幢七楼一单元东面房屋（即本案诉争的702号，属顶层）一套以6.6万元出售给原告姚国平，面积约118平方米；同时约定该套房屋没有房屋产权证，原告姚国平对该套房屋享有终身使用权。合同签订后，原告当即付清了购房款并入住该套房屋至今。2011年8月24日，荆门丰缘公司取得该套房屋（包括其他几套房屋）的房权证书（证书号：荆门市房权证掇刀区字第**），但并没有告知原告，也没有将房屋所有权转移登记给原告。2015年7月23日，荆门丰缘公司与其法定代表人陈学鲜签订《存量房买卖合同》，将包括这套房屋在内的几套房屋转移登记给了陈学鲜，先后办理了房屋所有权证、不动产权证。2015年8月3日，被告陈学鲜与被告秦波签订抵押合同（主合同债务履行期限至2016年8月3日），将该房屋在内几套房屋作为借款100万元的担保物，抵押登记给了秦波，2016年12月19日注销了该抵押登记。2017年2月13日，陈学鲜与秦波再次签订“签订时间为2015年8月3日”的借款及抵押合同（借款及抵押期限均至2017年8月3日），将该房屋作为借款100万元的担保物，抵押登记给秦波[不动产登记证明号：鄂（2017）荆门市不动产证明第0002517号]。被告秦波与被告陈学鲜民间借贷争议一案，荆门仲裁委员会于2019年12月30日作出荆裁[2019]613号裁决，裁决陈学鲜支付秦波借款及利息，支付违约金，并对包括案涉房屋在内的4套房屋在100万元限额内享有优先受偿权。荆门市中级人民法院根据申请，在强制执行程序中作出（2020）鄂08执150号执行裁定，查封了裁决书确认的担保财产。原告姚国平提出异议，荆门市中级人民法院作出（2020）鄂08执异46号执行裁定，驳回了原告姚国平的异议，原告据此裁定告知的权利提起本案诉讼。被告秦波辩称，一、原告姚国平依法不能排除强制执行。1、原告与第三人签订的《售房合同》不能认定双方之间存在买卖关系；2、原告与第三人未办理过户登记，主要原因在于原告本人；3、秦波、陈学鲜之间就涉案房屋的抵押关系有效，秦波的抵押权是生效的仲裁裁决确认的。二、原告与第三人所签订的售房合同即使认定有效，其所享有的仅仅是物权期待权，本质上仍是债权。对房屋的所有权应当以登记为准，截至本次开庭，原告就案涉房屋并未办理所有权登记，从法律上案涉房屋不属于原告所有。被告陈学鲜辩称，其与姚国平没有发生荆门市××××号房屋交易的行为，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人荆门丰缘公司述称，与被告陈学鲜意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、姚国平所举2015年7月23日陈学鲜与荆门丰缘公司签订的《存量房买卖合同》（合同编号XG201507000160）,拟证明荆门丰缘公司与陈学鲜存在恶意串通，该合同无效。本院认为，该合同无效与否仅影响陈学鲜能否办理案涉房屋的产权登记，与本案姚国平是否享有案涉房屋所有权，是否享有足以排除强制执行的民事权益的焦点问题无关，对证明目的不予认定。2、姚国平所举案涉房屋的产权登记信息查询表、不动产权证书复印件、两份借款合同、房地产抵押合同及抵押登记信息查询表，拟证明案涉房屋由陈学鲜两次办理不动产权权属及抵押登记，该两次权属及抵押登记均依法无效。被告秦波、陈学鲜，第三人荆门丰缘公司仅对证明目的有异议，故本院对该组证据的真实性予以确认。因不动产登记是相关主管部门的职权，登记在未被撤销前当属有效，登记程序是否违法亦不是本案民事诉讼的审查范围，该证据的证明目的亦构成对执行依据仲裁裁决的否定，不应在案外人执行异议之诉中审查，故对该组证据的证明目的不予采信。3、被告秦波提交《借款合同》、《抵押合同》、不动产证明、抵押权证、荆裁[2019]613号裁决书，拟证实被告秦波与陈学鲜存在债权债务关系，并就案涉房屋办理了抵押登记，抵押权亦经仲裁裁决所确认。被告陈学鲜、第三人荆门丰缘公司对上述证据无异议；原告姚国平对上述证据不予认可。本院认为，上述证据所要证明的事实已经生效的仲裁裁决书确认，原告姚国平应当提供反证推翻仲裁裁决认定的事实，且原告姚国平对该组证据的否定同样构成实质上对仲裁裁决的否定，即对执行依据提出的异议，依法不属于本案执行异议之诉审查的范围，故本院对被告秦波提交的证据予以采信。4.本院查询了原告姚国平的不动产登记信息，显示原告名下拥有一套坐落于虎牙关大道11号（星球商业中心）集中商业幢1135号房，面积4.6平方米。原告对该不动产登记信息的真实性无异议，但认为与本案无关联，该房屋是4.6平方米的商铺。被告秦波、陈学鲜，第三人荆门丰缘公司对该不动产登记信息均无异议。根据上述认证的证据及各方当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：荆门丰缘公司（荆门市丰缘商贸有限责任公司）为自然人独资公司，陈学鲜为股东和法定代表人。2008年7月11日，案外人张明峰作为甲方与乙方姚国平签订《房屋买卖合同》，约定张明峰将位于荆门市大桥××小区××单元××东面××房出售给乙方，房屋总售价为66000元，实际建筑面积约为118㎡。并约定此房不办房产证，乙方享有永久使用权、处理权，并注明该房屋是甲方购买丰缘小区的房屋，由甲方转卖，房款已结清。该《房屋买卖合同》下方，荆门丰缘公司法定代表人陈学鲜签有“同意转让，乙方对该房屋享有终身使用权”字样，陈学鲜本人签名并加盖了荆门丰缘公司公章。陈学鲜对其签名、注明内容及加盖的公章均无异议，但陈述该房屋是卖给张明峰的，张明峰转卖给姚国平其不知情，合同下方的内容是张明峰拿空白合同让其签的。姚国平付清房款后，占有使用至今。姚国平陈述，其购房时，该房屋所在建筑物的原始图纸不是七层房屋，后经过审批增加到七层，案涉房屋是不符合办证条件的。陈学鲜对此不持异议。2011年8月24日，荆门丰缘公司办理位于荆门市××××房的产权证，房屋为单位建造房屋首次登记，单独所有，建筑面积123.34㎡，证书号为荆门市房权掇刀区字第××号。2015年7月23日，荆门丰缘公司作为出卖人与买受人陈学鲜签订《存量房买卖合同》，出售坐落于荆门市掇刀区××、××、××、××、××共××套房屋，售价1500000元。2015年7月30日，荆门丰缘公司、陈学鲜办理了位于荆门市××××房的转移登记，房屋由陈学鲜单独所有，建筑面积123.34㎡，证书号为荆门市房权掇刀区字第××号。2015年8月3日，甲方秦波与乙方陈学鲜签订《借款合同》，约定乙方提供坐落于荆门市大桥巷10#房屋所有权证号荆掇刀区字第00097179号作为抵押担保物抵押给甲方（以办理他项权证为准），甲方在收到他项权证后借款壹佰万元整给乙方。借款期限为2015年8月3日至2016年8月3日止，乙方在借款到期后一次性还款。双方还约定了违约责任及协商不成时向荆门仲裁委员会申请仲裁。同日，双方还签订了房地产抵押合同，并在附件抵押物清单中确认了抵押物的基本信息。2015年8月6日，秦波、陈学鲜就大桥巷××号1幢701号房办理了抵押登记，秦波为抵押权人，陈学鲜为抵押人，债务履行期限为2015年8月3日至2016年8月3日，不动产登记证明号荆门市房他证掇刀区字第××号。2016年12月19日，该抵押登记注销。2017年2月13日，秦波、陈学鲜就大桥巷××号1幢701号房办理了抵押登记，抵押范围为大桥巷××号1幢703号房等4户，秦波为抵押权人，陈学鲜为抵押人，被担保主债权数额1000000元，债务履行期限为2015年8月3日至2017年8月3日，不动产登记证明号鄂（2017）荆门市不动产证明第0002517号。2019年4月9日，秦波作为申请人向荆门仲裁委员会以陈学鲜为被申请人提起仲裁。2019年12月30日，荆门仲裁委员会作出荆裁[2019]613号裁决书，裁决：（一）被申请人陈学鲜于收到裁决书之日起10日内向申请人秦波偿还借款本金969750元及2018年7月25日至2019年3月23日的利息117339.75元；并向申请人秦波支付从2019年3月24日期至本金清偿之日止的利息（以本金969750元为基数，按月利率1.5%计算）；（二）被申请人陈学鲜于收到本裁决书之日起10日内向申请人秦波支付违约金5万元；（三）申请人秦波对被申请人陈学鲜所有的位于荆门市大桥××、××、××、××号房屋[不动产登记证明：鄂（2017）荆门市不动产证明第0002517号]享有优先受偿权，有权以处置抵押房屋的价款在100万元限额内优先受偿本裁决书第一、二项裁决确定的债权；（四）本案仲裁费13106元，由被申请人陈学鲜承担，前述费用申请人秦波已预付本会，由被申请人陈学鲜在履行裁决书确定的义务时径付申请人秦波。裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。2020年7月31日，本院作出（2020）鄂08执150号执行裁定书，裁定：查封被执行人陈学鲜位于荆门市大桥××、××、××、××号房屋[不动产证号为鄂（2017）荆门市不动产权第0000742号]。查封期限为三年。姚国平作为案外人不服该裁定，向本院提出书面异议，认为其对案涉房屋满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，法院对案涉房屋的查封缺乏法律依据，请求解除查封。2020年9月22日，本院作出（2020）鄂08执异46号执行裁定书，认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人秦波对案涉房屋享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，且优先受偿权为仲裁裁决所确认，遂裁定：驳回案外人姚国平的异议。同时在裁定中告知，案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。姚国平据此提起本案诉讼。本院另查明，原告姚国平名下拥有一套坐落于虎牙关大道11号（星球商业中心）集中商业幢1135号房，面积4.6平方米的商铺。本院认为，原告姚国平的第二项诉讼请求中“确认原告与第三人荆门市丰缘商贸有限责任公司于2008年7月11日签订的《房屋买卖合同》合法有效”不属于案外人执行异议之诉的审查范围，本院在本案中对该部分请求不予审理。本案争议的焦点为：1、原告姚国平是否享有案涉房屋所有权；2、原告姚国平对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于原告姚国平是否享有案涉房屋所有权的问题。2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，原告姚国平与案外人张明峰于2008年7月11日签订的《房屋买卖合同》，约定荆门丰缘公司同意张明峰向姚国平转售案涉房屋。案涉房屋是否产生不动产所有权转移，应当适用《中华人民共和国物权法》的规定来认定。案涉房屋于2011年8月24日已办理了初始登记，原告姚国平付清约定的房款后占有使用至今，但未办理不动产转移登记。根据上述规定，原告姚国平对案涉房屋不享有所有权，故对其确认案涉房屋归其所有的请求，本院不予支持。二、关于原告姚国平对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定第二十七条是将案外人对执行标的享有的债权与申请执行人对执行标的享有的担保物权相比较，规定申请执行人的担保物权优先于债权。第二十八条是将执行标的的买受人在同时满足该四个条件时所享有的民事权利与申请执行人的金钱债权相比较，规定买受人的权利优先于申请执行人的金钱债权。据此可知，案外人对执行标的享有的债权要排除申请执行人的普通金钱债权，需满足第二十八条规定的四个条件，但案外人对执行标的享有的债权无法对抗申请执行人对执行标的享有的担保物权。本案中，原告姚国平主张，其对案涉房屋的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，权利能够排除执行。被告秦波辩称，原告不符合该规定第四项规定的情形，案涉房屋未办理过户登记系原告自身的原因，且被告对案涉房屋享有优先受偿的抵押权。对此，本院认为，同一标的物上负有多项权利，物权优先于债权，担保物权优先于债权，债权之间平等。如前文所述，原告姚国平与案外人张明峰于2008年7月11日签订《房屋买卖合同》，虽对案涉房屋享有占有、使用、收益的民事权利，但尚未取得所有权。被告秦波因与被告陈学鲜签订借款合同、抵押合同并办理抵押登记，取得对案涉房屋的抵押权，该抵押权亦经过生效仲裁裁决确认，被告秦波对案涉房屋享有的是担保物权。因此，二者相较，被告秦波享有的担保物权优先，不论原告姚国平是否因自身原因未办理过户登记，其提出的异议都不足以排除强制执行。原告姚国平可另案主张权利。被告秦波的抗辩理由成立，予以采纳。综上所述，原告姚国平对案涉房屋不享有所有权，其对案涉房屋享有的权益不足以排除被告秦波对案涉房屋享有的担保物权，原告姚国平请求确认案涉房屋归其所有，请求停止执行案涉房屋并解除查封缺乏事实依据和法律依据。考虑到姚国平的居住需求，法院在执行中要注意兼顾各方利益，善意执行。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，判决如下：驳回原告姚国平的诉讼请求。案件受理费1450元，由原告姚国平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  周丽红审判员  董菁菁审判员  王 冉二〇二〇年十二月二十二日法官助理李园园书记员陈锦书