辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2665号上诉人（原审被告）：佟晓波，男，1968年2月11日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：抚顺金磊物业管理有限公司，住所地抚顺市顺城区戈布东街**。法定代表人：班静，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘海涛，辽宁必达律师事务所律师。上诉人佟晓波与被上诉人抚顺金磊物业管理有限公司（以下简称“金磊物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初2017号民事判决向本院提起上诉，本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。佟晓波上诉请求：1、撤销原判，依法改判佟晓波不缴纳物业费或发回重审；2、被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实及理由：一、原审法院事实认定错误。（一）关于《物业管理委托合同》的效力问题，原审法院认定错误。签订《物业管理委托合同》的甲方主体“水岸东城业主委员会”的设立程序不符合法律规定，其选聘物业公司无业主大会合法授权，该《物业管理委托合同》为无效合同。（二）被上诉人擅自将水岸东城业主共有部分对外出租，并在园区外墙及电梯投放广告，从未获得业主的同意、也未向业主定时汇报并分配收益，严重侵犯全体业主包括上诉人的权利；（三）被上诉人物业服务存在严重管理瑕疵，邻居将我家冲了，我向物业打过电话，物业不管。现在楼梯大门也是损坏的状况。业主和物业使用人满意度极低，因此业主未与被上诉人续签合同，被上诉人2017年12月31日以后无物业管理资格，其诉请的2017年12月31日以后的物业服务费无合同依据。我不清楚现在的物业公司和金磊物业公司是什么关系，相关工作人员也不认识，不清楚物业费用缴纳给谁。二、关于诉讼时效的适用，原审法院法律适用错误。金磊物业公司诉请的此笔债务成立于2016年，中间无任何诉讼时效中断、中止、延长的事由，没有任何人向我主张过物业费。至今已超过三年的诉讼时效。金磊物业公司辩称，我公司具备相关资质，我们依据相关法律规定与当事人签订了前期物业合同，并且在合同期间履行了合同义务。到期后我公司根据相关法律规定与业主委员会重新签订了物业管理合同，委托期限到2017年12月31日。到期后因该小区尚不具备业主委员会，因此我公司进行了托管。起诉前提供了相关物业服务。一审已对诉讼时效进行了审理，上诉人所述不符合交易习惯也不符合生活逻辑。金磊物业公司向一审法院起诉请求：1、判令佟晓波给付自2016年1月至2020年6月拖欠物业管理费8051.40元；2、诉讼费由佟晓波承担。一审法院认定事实：佟晓波系顺城区“水岸东城”小区2号楼2单元601室业主，房屋建筑面积106.50㎡。2007年10月25日，金磊物业公司、佟晓波双方签订《前期物业管理服务协议》，约定物业费按住宅建筑面积每月1.20元交纳。协议签订后，金磊物业公司向该小区提供物业服务。2015年9月，金磊物业公司与“水岸东城”小区业委会签订《物业管理委托合同》，约定住宅房屋物业费由原告金磊物业公司按建筑面积每月1.4元/㎡收取，委托管理期限自2015年9月1日起至2017年12月31日止。协议签订后，双方按协议内容实际履行，且佟晓波已按此物业费标准缴纳至2015年12月31日。2016年1月至2020年6月，佟晓波欠付物业服务费共计8051.40元（106.50㎡*1.40元/月*54个月）。双方经多次协商无果，现金磊物业公司以诉称理由来院告诉。一审法院认为，业主如约向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的必要条件，业主拖欠物业费用势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。本案金磊物业公司向佟晓波居住小区提供物业管理，根据权利义务对等原则，佟晓波实际接受服务后应按法律规定缴纳物业费。现金磊物业公司向其催交，佟晓波仍未如约交纳，故对金磊物业公司主张佟晓波支付物业费的诉求，该院予以支持。关于佟晓波辩称金磊物业公司与“水岸东城”小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》中无业主签字，佟晓波对此亦不知情，故金磊物业公司提供物业管理服务的主体资质不合法一节，经庭审质证佟晓波虽对该份协议的真实性提出异议，但未提供相关证据予以反驳，故业主委员会的决定，对业主具有拘束力，佟晓波以其并非合同当事人为由提出抗辩，该院不予支持。关于佟晓波辩称案外人金磊房地产公司擅自将案涉小区业主会所对外出租，金磊物业公司未尽到物业管理义务，其与案外人金磊房地产公司共同侵犯了业主利益，导致部分业主已办理的会员卡内余额至今未能退还一节，佟晓波应对金磊物业公司存在管理瑕疵及共同侵犯业主利益的行为承担举证责任。此外，佟晓波辩称因案外人金磊房地产公司将园区内会所进行出租，并导致部分业主已办理的会员卡内余额未予退还的抗辩主张与本案亦非同一法律关系，故本案不予处理。关于佟晓波辩称金磊物业公司自2016年起未向其主张催缴物业费用，本案金磊物业公司的起诉已过诉讼时效一节，当事人请求法院保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或应当知道权利受损害之日起计算。本案金磊物业公司提供的《物业管理委托合同》中关于交费日期并无约定，且该合同约定委托管理期限至2017年12月31日到期后，双方再未签订书面物业合同，但已形成事实物业服务关系，故金磊物业公司的诉讼请求未超过诉讼时效，该院对此辩称理由不予采纳。关于佟晓波辩称金磊物业公司物业服务达不到服务质量标准等问题，金磊物业公司有义务进行积极协调、督导。另，因现案涉小区未成立业委会，双方应多进行有效沟通，故佟晓波辩称的上述理由不属于物业公司的根本违约行为，佟晓波以此拒付物业费的理由依据不足，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：佟晓波于本判决生效后立即支付抚顺金磊物业管理有限公司拖欠自2016年1月至2020年6月物业服务费，共计8051.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由佟晓波负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。金磊物业公司在一审时已提交有水岸东城业主委员会盖章的《物业管理委托合同》，佟晓波虽主张该业主委员会设立程序不合法，但未能提供充足、有效的证据予以证明，故对其关于《物业管理委托合同》无效的主张，本院不予采纳。另，该《物业管理委托合同》于2017年12月31日到期后，双方虽再未签订书面物业合同，但已形成事实物业服务关系，佟晓波负有交纳物业管理费的义务。关于佟晓波主张金磊物业公司没有按照合同约定履行物业服务义务,小区内存在的公共设施、广告收益等问题一节。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由,一般限于物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案中,金磊物业公司的物业服务虽不能达到全体业主满意的程度,但金磊物业公司基本履行了物业服务合同的主要义务，佟晓波提出金磊物业公司存在的管理瑕疵等方面问题不能作为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。关于佟晓波提出金磊物业公司的起诉已过诉讼时效一节，根据相关法律规定，公民向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定，诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案金磊物业公司未能提供充分有效证据其曾向佟晓波催收物业费用，故金磊物业公司无有效证据证明诉讼时效处于中断状态，金磊物业公司应承担举证不能的法律后果。佟晓波关于诉讼时效的抗辩成立，应予支持。金磊物业公司于2020年6月10日第一次交纳一审案件受理费，故佟晓波应当给付2017年6月至2020年5月三年的物业费用。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初2017号民事判决；二、佟晓波于本判决生效后立即给付抚顺金磊物业管理有限公司2017年6月至2020年5月的物业服务费5367.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由佟晓波负担；二审案件受理费50元，由佟晓波负担。本判决为终审判决。审 判 长 尹立威审 判 员 刘晓菲审 判 员 张 秦二〇二〇年十二月二十一日法官助理付晶代书记员 康 美