河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4469号上诉人（原审原告）：杨再国，男，1982年6月16日出生，汉族，住延津县。上诉人（原审原告）：张俊山，男，1979年10月8日出生，汉族，住延津县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：赵有敏，河南国豪律师事务所律师被上诉人（原审被告）：新乡市圣起实业开发有限公司。住所地：长垣市南蒲区张寨村。法定代表人：崔巍，总经理。被上诉人（原审被告）：新乡市圣起实业开发有限公司延津分公司。住所地：延津县西大街路北温州商业街****。法定代表人：葛洪涛，总经理。被上诉人（原审被告）：靳志豪，男，1980年3月26日出生，汉族，住河南省新郑市。被上诉人（原审被告）：郭峰，男，1987年10月6日出生，汉族，住新乡市。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：申长兴，河南思远律师事务所律师。上诉人杨再国、张俊山因与被上诉人新乡市圣起实业开发有限公司（以下简称圣起公司）、新乡市圣起实业开发有限公司延津分公司（以下简称延津分公司）、靳志豪、郭峰房屋买卖合同纠纷一案，上诉人杨再国、张俊山，河南省延津县人民法院（以下简称一审法院）（2020)豫0726民初1593号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨再国、张俊山及其共同委托诉讼代理人赵有敏，被上诉人靳志豪、郭峰及其共同委托诉讼代理人申长兴，到庭参加诉讼。被上诉人圣起公司、延津分公司，经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。杨再国、张俊山上诉请求：一、依法撤销一审判决的第三项、第四项内容，并依法改判为圣起公司和延津分公司赔偿杨再国、张俊山已付购房款一倍损失213717元及装修损失7800元；二、依法判令靳志豪、郭峰对杨再国、张俊山的上述损失和杨再国、张俊山已付购房款承担赔偿及返还的连带责任；3、此案一、二审诉讼费、保全费（含保全保险费）等皆由圣起公司、延津分公司、靳志豪、郭峰承担。事实与理由：一、一审法院认定圣起公司不存在向杨再国、张俊山隐瞒涉案房产真实状况的欺诈情形的错误的，导致作出圣起公司不应对杨再国、张俊山进行一倍赔偿的错误判决。1、一审法院认定上诉人购买涉案房产时圣起公司向杨再国、张俊山明确告知了该房屋属于二手房，属于认定事实是错误且缺乏相关证据支持。2、一审法院未能查明圣起公司向杨再国、张俊山出售涉案商铺时隐瞒了该商铺已经被抵押的事实，导致作出错误的判决。二、一审法院认定靳志豪、郭峰所作的保证已经超出保证期间缺乏事实和法律依据，导致作出靳志豪、郭峰不承担连带保证责任的错误判决。1、一审法院认定的此案保证期间的起算点错误，且缺乏事实和法律依据。2、一审法院仅认定此案担保的主债务只有房屋交付和过户事项明显与事实不符，也缺乏相关依据。三、一审判决已经查明杨再国、张俊山对涉案商铺进行了装修的事实，但却又对杨再国、张俊山支付的装修费的真实性不予认可和支持明显不当，也违反了合同相对性原则。靳志豪、郭峰辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判，驳回上诉。杨再国、张俊山向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除杨再国、张俊山与圣起公司签订的《中益?金域豪庭房屋买卖协议》；二、判令圣起公司与延津分公司返还杨再国、张俊山已付购房款213717元及利息128230元（按月息2分从2018年1月1日计算至2020年6月30日为128230元，其余利息按月息2分从2020年7月1日起计算至实际清偿之日），同时判令圣起公司、延津分公司、靳志豪、郭峰赔偿杨再国、张俊山损失213717元；三、判令靳志豪、郭峰承担返还杨再国、张俊山购房款的连带偿还责任，并支付违约金213717元；四、判令圣起公司、延津分公司、靳志豪、郭峰共同赔偿杨再国、张俊山装修费用7800元；五、此案诉讼费、保全费由圣起公司、延津分公司、靳志豪、郭峰承担。一审法院认定事实：2017年12月28日，杨再国、张俊山与圣起公司签订了《中益金域豪庭房屋买卖协议》，圣起公司将位于延津县金域豪庭5号楼的105号商铺以374327元的价格出售给杨再国、张俊山，约定该房产应当在2017年12月29日前交付。同时该协议的第八条房屋交易约定：“1、本商铺资产归圣起公司所有，由于公司层面的需要，暂时过户在公司员工名下。在双方办理过户手续时买受人按照购置新房缴纳税费的标准，向相关部门缴纳契税、办证费等费用，已经由出卖人缴纳过的维修基金等税费则由购买人等额补偿给出卖人。2、双方签订本协议后买受人不得退房（除第五条第2项、第七条第2项、第八条第3项外），房屋过户时，双方再行签订的买卖合同最终以不动产管理中心认可的二手房交易合同标准版本为准，标准合同正式签订之前双方同意以本协议为准履行买卖义务。3、如果发生买受人不按期付款或其他特殊原因造成退房的，如买受人已将商铺出租给他人，须将所收租金全额退还给出卖人，房屋由出卖人收回；如果客户自用，出卖人可不予追缴租金，买受人将房屋退还给出卖人，对于商铺的装修，购买人无偿留给出卖人。”同日，靳志豪、郭峰向杨再国出具《保证》一份，内容为:“客户杨再国……于2017年12月28日购买中益金域豪庭商铺房源一套，位置5号楼105铺号，因牵扯二手房过户，为保障此业主利益，作出以下保证：1.不会出现一房二卖情况以及其他纠纷。2.保证水电以及隔墙交房时30天内完善。3.评估价在7100元/平方米以内。4.无其他双方协商以外的任何费用。5.过户手续在90天以内。6.担保方为圣起公司。7.如出现以上情况，退还杨再国所交款项并承担所交款项每天500元的违约金。如出现以上情况，退还杨再国所交款项并承担所交款每天500元的违约金，由靳志豪、郭峰俩承担。”2017年12月29日，圣起公司将案涉105号商铺交付给了杨再国、张俊山。另查明，2017年12月15日，杨再国向延津分公司交纳案涉商铺选房定金10000元，其后杨再国向延津分公司交纳维修基金3232元、商铺手续费16158元、房款184327元，延津分公司分别向杨再国出具加盖有其公司财务专用章的收据。还查明，杨再国、张俊山接收案涉商铺后在2018年2、3月份对商铺进行装修（铺地板砖等），并于当年3月份出租给他人。杨再国、张俊山称出租期限为三年，已收取了三年的租赁费用。最后查明，2015年3月24日，葛洪轩与圣起公司签订《商品房买卖合同》，合同涉及的房产为金域豪庭5号楼103-105号房，并于2015年6月17日与中国工商银行股份有限公司延津支行签订《房地产抵押备案合同》（共有人吴燕也予以签名），将103-105号房抵押给银行办理按揭贷款。因上述房产产生的借款合同纠纷，河南省新乡市中级人民法院在执行中国工商银行股份有限公司延津支行申请执行葛洪轩、吴燕、圣起公司借款合同纠纷一案时，将上述商铺予以查封，因需对上述商铺评估、拍卖，于2020年4月29日发出挑选评估机构通知书。杨再国、张俊山因本案申请财产保全支出保全费4370元，保险费2310元。一审法院认为：此案争议的焦点有二，第一是案涉商铺的出售是否对杨再国、张俊山存在欺诈，应否适用一倍赔偿；第二是靳志豪、郭峰的保证是否已经超出保证期间，二人是否承担连带保证责任。关于第一个争议焦点，从杨再国、张俊山与圣起公司签订的房屋买卖协议的内容可以明显看出，杨再国、张俊山在购买案涉房产时对房屋登记在圣起公司员工名下的情况是明知的，不存在圣起公司向杨再国、张俊山隐瞒案涉房产真实状况的情形。同时，杨再国、张俊山提供的靳志豪、郭峰的书面保证的内容也佐证了杨再国、张俊山对案涉房产的真实状况是明知的，即杨再国、张俊山购买案涉房产后牵扯到二手房的过户等情形。在圣起公司已明确告知其出售的房屋属于二手房的情况下，靳志豪、郭峰不存在对杨再国、张俊山的欺诈，案涉房产也不属于应予以一倍赔偿的“一房二卖”情形。综上，杨再国、张俊山要求一倍赔偿的诉求一审法院不予支持。关于第二个争议焦点，因保证书未约定保证方式，依据法律规定应视为连带责任保证。但对于靳志豪、郭峰的保证是否还在保证期间，需要准确理解和判断担保法规定的“主债务履行期届满之日”的节点。此案中，案涉房屋买卖协议属于双务合同，对于买受人而言其主债务是支付房款，对于出卖人而言其主债务是交付房产并办理过户登记手续。案涉商铺已于2017年12月29日交付，而靳志豪、郭峰出具的保证上关于过户手续约定在90天内，应当理解是交房后90天内。因保证书上没有保证期间的约定，故债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，即杨再国、张俊山应在2018年3月29日起六个月内向保证人主张保证责任。截止到庭审时，杨再国、张俊山并未提供在上述保证期内已向靳志豪、郭峰主张保证责任的证据，故靳志豪、郭峰辩称杨再国、张俊山起诉靳志豪、郭峰已超过保证期间的主张一审法院予以支持，应驳回杨再国、张俊山对靳志豪、郭峰的诉讼请求。因案涉房屋买卖协议已经实际无法履行，故杨再国、张俊山主张解除案涉合同的诉求一审法院予以支持。因圣起公司未提供推翻杨再国、张俊山已交纳案涉房产相关款项的证据，综合全案证据，一审法院认定杨再国、张俊山已向延津分公司支付的款项为213717元。因一审法院确认案涉合同解除，故延津分公司应向杨再国、张俊山返还案涉款项。至于杨再国、张俊山要求延津分公司按月息2分支付利息的主张，因靳志豪、郭峰不承担连带保证责任，且杨再国、张俊山与圣起公司签订的房屋买卖协议中未约定利息，综合考虑全案，一审法院酌定延津分公司按银行同期贷款利率的标准（2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）向杨再国、张俊山支付利息。因案涉商铺已由杨再国、张俊山出租给他人受益，故延津分公司未按判决确认的退款之日向杨再国、张俊山退款的，且逾期支付日期超过案涉商铺租赁期限届满时（2021年3月1日）的，延津分公司应从该日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息（如圣起实业其后主张返还房租，则利息应从杨再国、张俊山实际付款之日起在2019年8月20日前按银行同期贷款利率、2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”因延津分公司系圣起公司的分公司，故应由圣起公司承担上述民事责任责任。至于杨再国、张俊山主张的装修费用，圣起公司、延津分公司、靳志豪、郭峰不予认可，杨再国、张俊山也未有其他证据佐证该费用的真实性，且因案涉商铺已评估拍卖，对于杨再国、张俊山的添附部分的价值可依据规定向相关法院申报权利，如杨再国、张俊山认为该项权利无法完全得到满足，可另行主张。杨再国、张俊山支出的保全费和保险费合计6680元，由圣起公司承担3340元。综上，杨再国、张俊山的诉讼请求，一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审判决：一、解除杨再国、张俊山与圣起公司的《中益金域豪庭房屋买卖协议》；二、圣起公司于判决生效后五日内向杨再国、张俊山退还购房款、维修基金、商铺手续费等共计213717元（逾期退款日期超过2021年3月1日的，圣起公司应从该日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息）。三、圣起公司于判决生效后五日内向杨再国、张俊山支付保全费、保险费3340元；四、驳回杨再国、张俊山的其他诉讼请求。如果债务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11572元，减半收取5786元，由杨再国、张俊山承担4195元，圣起公司承担1591元。二审中双方当事人均无提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为：一、关于已付购房款一倍损失的问题。圣起公司就其开发的房屋，与杨再国、张俊山签订房屋买卖合同，但隐瞒了该房屋已经抵押的事实，致使杨再国、张俊山买房的目的无法实现。杨再国、张俊山起诉主张出卖人圣起公司承担已付购房款一倍的责任，依法应予支持。但杨再国、张俊山交纳的维修基金3232元、商铺手续费16158元不属于购房款。二、关于装修损失的问题。杨再国、张俊山买房的目的无法实现的原因在于圣起公司隐瞒了该房屋已经抵押的事实，圣起公司应当赔偿装修损失，一审中杨再国、张俊山提交的证据可以证明其装修费用，故杨再国、张俊山起诉主张圣起公司赔偿7800元装修损失，应予支持。三、关于保证责任的问题。靳志豪、郭峰出具的保证上承诺过户手续在90天内，应当理解是交房后90天内。保证书上没有保证期间的约定，故债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，故一审认定杨再国、张俊山应在2018年3月29日起六个月内向保证人主张保证责任，并无不当。但杨再国、张俊山并未提供在上述保证期内向靳志豪、郭峰主张保证责任的证据，故一审认定靳志豪、郭峰不承担保证责任，并无不妥。综上，杨再国、张俊山上诉请求部分成立，应予支持。一审适用法律部分不当，致判决部分不妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第（二）规定，判决如下：一、维持河南省延津县人民法院（2020)豫0726民初1593号民事判决第一项、第二项；二、撤销河南省延津县人民法院（2020)豫0726民初1593号民事判决第三项、第四项；三、新乡市圣起实业开发有限公司于判决生效后五日内向杨再国、张俊山支付已付购房款一倍损失194327元及装修费7800元；四、驳回杨再国、张俊山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11572元，减半收取5786元，由杨再国、张俊山负担1591元，新乡市圣起实业开发有限公司负担4195元。保全费和保险费合计6680元，由杨再国、张俊山负担2000元，新乡市圣起实业开发有限公司负担4680元。二审案件受理费4673元，由杨再国、张俊山负担673元，新乡市圣起实业开发有限公司负担4000元。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  周云贺审判员  郭中伟二〇二〇年十二月九日书记员  刘 冬