贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0322民初6452号 原告：遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人（贵州子尹律师事务所），住所地：遵义市汇川区香港路松子坎巷。 负责人：李泽友，主任。 委托诉讼代理人：黄军平，贵州子尹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王悦，贵州子尹律师事务所律师。 被告：赵祖江，男，汉族，1982年11月18日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县，现住习水县。 委托诉讼代理人：马龙远。 第三人：桐梓县乾豪大酒店有限公司，住所地：贵州省桐梓县娄山关街道河滨南路少帅桥旁。 法定代表人：聂小毛，总经理。 诉讼代表人：桐梓县乾豪大酒店有限公司管理人(贵州子尹律师事务所)。 负责人：李泽友，主任。 委托诉讼代理人：曹汝龙，贵州子尹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘昌兴，贵州子尹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭泉森，贵州子尹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁小娅，贵州子尹律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳中华路支行，住址：贵州省贵阳市云岩区省府路**。 负责人：陈庆，行长。 委托诉讼代理人：潘星全，男，公司职员。 原告遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人（以下简称“乾豪公司管理人”）诉被告赵祖江、第三人桐梓县乾豪大酒店有限公司（以下简称“乾豪酒店公司”）、中国工商银行股份有限公司贵阳中华路支行（以下简称“工行贵阳中华路支行”）合同纠纷一案，本院于2019年11月19日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告乾豪公司管理人的委托诉讼代理人黄军平、被告赵祖江的委托诉讼代理人马龙远、第三人乾豪酒店公司诉讼代表人的委托诉讼代理人刘昌兴、彭泉森、丁小娅、第三人工行贵阳中华路支行的委托诉讼代理人潘星全均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乾豪公司管理人向本院提出诉讼请求：1、确认被告赵祖江与遵义市乾豪房地产开发有限公司于2010年5月25日签订《商品房买卖合同》无效；2、判令被告及第三人向原告返还《商品房买卖合同》载明的位于桐梓县阳光水岸一号楼3-1、3-2、3-3、3-4号商业房（面积约1022.69㎡）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：乾豪公司因无力清偿到期债务，已明显资不抵债，为公平清偿债务，桐梓县人民法院根据乾豪公司的申请，于2019年1月18日作出（2019）黔0322破1号《民事裁定书》，裁定受理乾豪公司破产清算申请，并于当日作出（2019）黔0322破1号《决定书》，指定贵州子尹律师事务所为管理人。原告在履行管理人职责过程中发现，乾豪公司与赵祖江于2010年5月25日签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：乾豪公司以3000元／㎡、总价3068070元的价格将自建的位于桐梓县阳光水岸一号楼3-1、3-2、3-3、3-4号商业房（面积约1022.69㎡）出卖给被告赵祖江，但赵祖江至今未向乾豪公司支付购房款。赵祖江购得案涉房屋后，办理了产权证，并以该房屋为抵押物向工行贵阳中华路支行贷款。该房屋一直由乾豪酒店公司经营酒店及酒楼，占有使用至今。乾豪公司转移案涉财产至赵祖江名下，并以该房屋为抵押物向他人贷款，并实际无偿占有使用至今的行为，严重侵害了乾豪公司全体债权人的公平受偿权。根据相关法律规定，乾豪公司与赵祖江于2010年5月25日签订的《商品房买卖合同》无效，被告及第三人乾豪酒店公司应当向原告返还该合同载明的上述案涉商业房。 被告赵祖江辩称：1、原告主张合同无效无法律和事实依据，合同是依法订立，是双方当事人真实意思表示，被告购得涉案房屋合法，三性是真实的，合同无效不能成立；2、涉案房屋主张返还无法律依据，物权法第二章相关条款明确规定，被告依法购得涉案房产并办理房产证及交付房屋款项，程序和完税合法，系合法所得，原告的主张不成立；3、贷款是属实的，案涉房屋是抵押物，贷款的用途实际使用管理人是乾豪公司，贷款这一事实我方有相关判决书佐证。综上，原告主张的请求不能成立，请依法驳回原告的诉请。 第三人乾豪酒店公司述称：1、乾豪酒店从2010年成立以来，乾豪公司将涉案房屋无偿提供酒店使用；2、杨国培是乾豪公司和乾豪酒店公司的实际控制人，他将涉案房屋交由我方使用是他作为经营者的资源调配行为；3、两家公司进入破产程序后，我方才知道涉案房屋登记在了被告名下，但酒店至今没有向乾豪公司支付租金，也没有向名义上的产权人支付过租金。被告也从未向公司索要租金，由此可以看出，被告并不是涉案房屋的实际权利人，对原告要求腾空返还房屋的诉求，我方愿意配合。 第三人工行贵阳中华路支行述称：1、该案件所涉及的房产系赵祖江在工商银行为案外人贵州云之森贸易有限责任公司（以下简称“云之森公司”）15000000元贷款设定抵押的抵押物，案涉商品买卖合同合法有效，我行向云之森公司发放贷款时，赵祖江提供了涉案的四套房屋的商品买卖合同和产权证，我行根据涉案产权证办理抵押登记，且我行与赵祖江的金融借款纠纷已取得贵阳中院的生效判决，我行的债权和抵押权均已得到生效判决确认，我行据此向贵阳中院申请强制执行，且已经受理，现该案在执行过程中。2、涉案房屋根据向桐梓县产权登记部门申请提供了买卖合同、购房价款发票、缴纳相关契税，合法办理产权证，涉案房屋已发生物权变更效力，我行据此办理抵押登记，受善意第三人制度保护，因此原告请求确认买卖合同无效，要求返还涉案房屋的请求没有事实和法律依据，且侵害第三人利益。 本院经审理认定事实如下：乾豪公司以出让方式于2008年12月17日取得位于桐梓县为08-07地块的土地使用权，用于开发“阳光水岸”商品房项目。该项目商品房预售许可证号为遵市商房预证桐字（2010）第009号。2010年5月25日，赵祖江以个人名义与乾豪公司签订《商品房买卖合同》，约定乾豪公司将该项目1号楼3-1、3-2、3-3、3-4号商业房出卖给赵祖江，建筑面积共计1022.69㎡，单价为3000元／㎡，总价为3068070元，付款方式为买受人一次性付清购房款。上述案涉房屋建成交付后一直由第三人乾豪酒店公司用于经营场所。后赵祖江于2013年11月20日正式办理了上述案涉房屋的不动产权登记，其相对应产权证号分别为：遵房权证桐梓字第××号、20××35号、20××36号、20××37号。2014年2月8日，赵祖江以案涉房屋作为抵押物及另案被告杨国刚、黄德根共同与工行贵阳中华路支行签订《最高额抵押合同》，约定为自2014年2月12日起至2017年2月11日期间工行贵阳中华路支行与云之森公司签订的本外币借款合同而对云之森公司享有的债权在15000000元的最高余额内提供抵押担保。同年2月12日，双方到桐梓县不动产登记事务中心设定了抵押，办理了他项权证，证号为遵房他证桐梓字第××号。2015年1月26日，工行贵阳中华路支行向云之森公司发放贷款15000000元。后因云之森公司于2017年起拖欠还款，该银行诉至贵阳市中级人民法院，2017年12月30日，该院作出（2017）黔01民初776号《民事判决书》，判决云之森公司偿还借款本金15000000元、利息2391981.74元，判决工行贵阳中华路支行对证号为遵房他证桐梓字第××号《房屋他项权证》项下的房产财产所拍卖、变卖或折价所得享有优先受偿权。该判决生效后，工行贵阳中华路支行向该院申请强制执行，目前该案仍在执行中。 2018年11月2日，赵祖江、杨国刚共同出具《个人声明》，载明：2014年-2015年期间，由于国家对房开贷款宏观政策调控，乾豪公司不能获得银行放贷，为顺利融资贷款，乾豪公司将阳光水岸一号楼2-1、3-1号商业房以买卖关系、缴纳税费并分别过户登记在杨国刚、赵祖江名下，杨国刚、赵祖江依次获得房产证号为遵房权证桐梓字第××、20××34号的房产，但杨国刚、赵祖江实际未支付乾豪公司购房款，该房屋的实际所有权人为乾豪公司。杨国刚、赵祖江用该房作抵押物并以云之森公司名义在工行贵阳中华路支行贷款1500万元，贷款实际使用人为乾豪公司。贵阳市中级人民法院（2017）黔01民初776号《民事判决书》已做出判决。杨国刚、赵祖江要求乾豪公司将“桐梓县阳光水岸1号楼2-1、3-1号商业用房、遵房权证桐梓字第××、20××34号”房产作为乾豪公司资产进行处理，并依法用于清偿（2017）黔01民初776号《民事判决书》确定的债务。同年11月17日，乾豪公司委托贵州盛欣恒信房地产资产评估有限责任公司对乾豪公司资产进行价值评估，其中对案涉的4套商业房估价为8180293元。2019年初，乾豪公司因资不抵债，申请对公司进行破产清算，本院于2019年1月18日作出裁定受理该申请，并于同日决定指定贵州子尹律师事务所担任该公司管理人。管理人委托贵州黔元会计师事务所对乾豪公司截止2018年10月31日的财务状况进行审计，并作出贵州黔元通字［2019］第233号《专项审计报告》，审计结果载明：乾豪公司将开发的现乾豪大酒店1-6层分别售给：杨国培（第一层，面积850.06㎡，总价1700120元）、杨国刚（第二层，面积911.17㎡，总价1822340元）、赵祖江（第三层，面积1022.69㎡，总价3068070元）、黄德根（第四层，面积1022.69㎡，总价3068070元）、黄德金（第五层，面积1022.69㎡，总价3068070元）、赵祖焱（第六层、面积1022.69㎡，总价3068070元），合计15794740元全部挂账“应收账款-售房款”，其中杨国培1700120元、杨国刚1822340元、赵祖江3068070元、黄德根3068070元、黄德金3068070元、赵祖焱3068070元，至今售房款一分未收。经向原公司出纳马永琴了解，赵祖江、黄德根、黄德金、赵祖焱均系股东杨国培的亲姨侄。据此，管理人以前述请求诉至法院。 上述事实，有原、被告及第三人各方的当庭陈述及本院认定的证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为：本案争议的焦点主要有以下：一、案涉《商品房买卖合同》的效力认定；二、案涉商品房是否应当返还原告。 关于第一个焦点，原告主张案涉《商品房买卖合同》无效，应当查明赵祖江与乾豪公司签订的案涉《商品房买卖合同》是否存在《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定无效情形。根据赵祖江与杨国刚的个人声明，已明确案涉商品房的实际产权人为乾豪公司，赵祖江也实际并未支付相应的购房款，双方签订案涉《商品房买卖合同》的真实目的系为向银行融资贷款。故，乾豪公司与赵祖江双方并无真实购房的意思表示，双方之间签订的《商品房买卖合同》系以虚假的意思表示实施的民事行为，应认定为无效。 关于第二个焦点，虽然案涉《商品房买卖合同》已被认定为无效，但赵祖江已将案涉商品房用于为案外人云之森公司向第三人工行贵阳中华路支行贷款而设定了抵押权，该银行向云之森公司真实发放了贷款，该银行已履行完毕对案涉商品房权属合法性的审查义务，双方对案涉商品房设定抵押权的合法性以及该银行对案涉商品房的优先受偿权已经由人民法院生效判决确认，并已进入执行程序。如将案涉商品房返还原告，势必侵害工行贵阳中华路支行的合法权益。故现在案涉商品房已实际返还不能，原告要求返还案涉商品房的诉讼请求，本院不予支持。原告可就案涉《商品房买卖合同》造成的相关后果另案主张相关权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国企业破产法》第三十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、遵义市乾豪房地产开发有限公司与被告赵祖江于2010年5月25日签订的《商品房买卖合同》无效； 二、驳回原告遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人（贵州子尹律师事务所）的其他诉讼请求。 案件受理费120元（已收取60元），由原告遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人（贵州子尹律师事务所）负担60元，被告赵祖江负担60元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。 审 判 长  黎 洪 人民陪审员  何文秀 人民陪审员  梁正荣 二〇二〇年十二月三日 书 记 员  赵邈航 书 记 员  张 旭