河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终5036号上诉人（原审原告）王永，男，1973年1月12日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。被上诉人（原审被告）王光忠，男，1972年11月27日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人吴超，河南法正律师事务所律师。委托诉讼代理人高正权，河南法正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈星辉，男，1958年10月20日出生，汉族，住河南省长葛市。上诉人王永因与被上诉人王光忠、陈星辉返还原物纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初4198号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王永，被上诉人王光忠及其委托诉讼代理人高正权、吴超，被上诉人陈星辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王永上诉请求：一、请求撤销一审判决；二、请求判令陈星辉、王光忠买卖董家河云雾路“茶都名人苑”三号楼B栋靠北面从东往西数一套一连二套房（第二套）房屋的行为无效；三、请求判令王光忠停止侵权，立即从董家河镇云雾路“茶都名人苑”三号楼B栋靠北面从东往西数一套一连二套房（第二套）房屋搬离；四、请求判令陈星辉、王光忠支付房屋非法占有的使用费给王永（时间从2011年11月1日开始计算，直到房屋交付完毕为止；使用费暂按月租金800元计算，以法院委托的鉴定为准）。五、本案的一、二审诉讼费及一切相关费用由陈星辉、王光忠承担。事实和理由：一、一审判决认定“从相关证据上看……部分房屋处置也得到了原告的授权的。”一审判决的这个认定是错误的。因为王永和陈星辉已经结算完毕，如果王永在结算时知道本案争议的房屋被卖，一定会计算此房款。结算完毕后王永不可能允许陈星辉卖王永的房屋。所以陈星辉是背着王永私下买的。二、一审判决认定“原告主张二被告签订的房屋买卖合同无效……本院不予支持。”一审判决这个认定是错误的。本案争议的房产在王永诉陈星辉的同类案件中河南省高级人民法院及信阳市人民检察院已明确裁定：“虽然信阳市房产管理中心为王永办理产权登记时认定事实错误且违法，导致王永被撤销相应房屋所有权证，但鹏盛公司作为开发者（鹏盛公司为王永独资公司），对涉案工程实际投资建设行为物化的成果，仍应享有法律保护的权利，他人不得随意侵犯。”另外本案王永在一审中的诉讼请求是请求判令陈星辉、王光忠买卖房屋的行为无效。至于陈星辉、王光忠买卖合同的效力与王永无关，也与王永一审的诉求无关。三、一审判决认定“原告以被告陈星辉在不具有处分权的情况下将案涉房屋出售给被告王光忠的行为无效的主张也不能成立，本院不予支持。”一审判决这个认定是错误的。根据物权法106条的规定，受让人王光忠如果能够取得不动产的所有权，在本案中，受让人在受让不动产时必须是善意的。根据本案的证据来看，王光忠在受让本案房产时不是善意的。首先，王光忠和陈星辉在签订购房协议时，明知道陈星辉是房屋的建筑商而不是房屋的所有人。其次陈星辉即使向王光忠拿出了王永许可其买房的证明，王光忠也要看清证明的内容。证明上虽约定可以房抵工程款，但必须是以房抵款后，陈星辉才取得房屋的处分权。本案房屋并非已抵给陈星辉，陈星辉无权出卖。另外证明上写的很清楚，具体事情待议。尤其是房屋的价格，陈星辉是无权做主的，必须要和王永商量。王光忠与陈星辉实际签订购房合同和付款时间是2011年10月，却在购房合同中写成2010年9月9日（有当事人王光忠亲自写的证明）。其目的是想把购房时间提前到王永和陈星辉结算完毕前，以达到陈星辉可以卖房的结果，属于恶意串通。王光忠答辩称：一、一审程序合法，事实清楚，证据确凿充分，王永的上诉理由不能成立。1、结算问题与本案无关。2、王永亲自书写将案涉房屋处置权交与陈星辉，不存在陈星辉私自处分房产问题。3、王永始终没有提供取得不动产物权证据。4、王永主张合同无效没有事实依据也不符合法律依据。5、王永错误引用省高院和市检察院的部分意见，因为其所述的物化成果，依法必须符合法律和行政法规规定，更不得违法。二、王永错误理解《物权法》106条的规定。1、王永将案涉房屋交由陈星辉处置和所有，其本身不具备所有人的身份和权利。2、合同价格是市场价格，王光忠已经依据合同约定实际支付了应付的房款。三、王永的本案起诉与其签署的合同和同意抵付意见是自相矛盾的。陈星辉答辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。王永的上诉请求都是假的，陈星辉有权处理这个房子，房子是王永给陈星辉抵工程款，房子是陈星辉建的，但是没给陈星辉钱，现在迟迟还没有给陈星辉结算，到现在还欠陈星辉两百多万元。用房子抵付工程款有约定，写的还有条子。王永向一审法院提出诉讼请求：确认王光忠、陈星辉买卖董家河镇云雾路茶都名人苑3号楼B栋靠北从西向东数一套一连二套（第二套）房屋买卖行为无效；王光忠停止侵权，立即从董家河镇云雾路茶都名人苑3号楼B栋靠北从西向东数一套一连二套（第二套）房屋搬离；王光忠、陈星辉支付非法占用房屋使用费（从2011年11月1日计算至房屋交付完毕之日止，每月租金按照800元计算，以法院委托的鉴定为准）；本案诉讼费用由王光忠、陈星辉承担。一审法院认定事实：2005年8月6日，董家河乡人民政府与王永签订绿之风小区商贸中心用地合同书,约定王永购买“绿之风”居民小区西侧的土地，面积为2700.58平方米。王永交纳了购地款、规划配套费用。2008年9月19日，王永以其开办的信阳鹏盛矿产有限公司的名义与信阳市平桥区羊山建筑工程公司（陈星辉）签订茶都名人苑3号楼建设承包合同。2008年9月26日，王永以其开办的信阳鹏盛矿产有限公司的名义与陈星辉签订了一份《茶都名人苑3＃楼建设承包合同》，合同约定王永（甲方）将开发的茶都名人苑3＃楼工程以包工包料的方式发包给陈星辉（乙方）承包施工。工程造价730元/㎡，总工程价款按实际建筑面积计算。付款方式A、工程施工至正负零，甲方陆续付款50万元；B、主体封顶甲方陆续付款50万元；C、附属工程进展中甲方陆续付款20万元；D、工程验收合格交钥匙，甲乙双方结算，甲乙双方同意以甲方为该工程组织提供的材料，人工抵部分工程款90万元左右，住房抵工程款100万元左右，两项抵款合计200万元左右，其它款项按规定扣除工程维修外，余款至结算之日起保证三个月内陆续付清。合同还对双方的其他权利义务作了具体约定。在合同履行过程中，陈星辉以借支等名义先后从王永处领取了大部分工程款。2010年12月11日双方结算后，陈星辉出具了书面承诺书，内容为：“本人陈星辉承包建设王永开发的董家河茶都名人苑3号楼（包工包料整体建设），总工程款叁佰万元，王永已付工程款贰佰捌拾万元，余欠贰拾万元。以上承诺真实，如有误愿承担一切后果及法律责任”。信阳鹏盛矿产有限公司与陈星辉分别于2008年10月2日、2009年2月16日、2009年3月16日签订3份附件，作为原合同的补充。2009年9月26日，王永给陈星辉出具一份证明，证明载明：今证明茶都名人苑3号楼B栋捌建壹托贰房屋，原则同意按原协议抵给陈星辉（建筑商），具体事项待议。按照《茶都名人苑3＃楼建设承包合同》的约定，2010年12月16日，王永与陈星辉又签订了一份《售房合同书》，双方约定，王永将茶都名人苑3＃楼401＃、402＃房屋作价26万元抵付给陈星辉，其中多出的6万元作为扫尾工程支付的增补款，陈星辉为王永出具了收条和证明。2010年9月9日，陈星辉与王光忠签订了购房协议，协议约定陈星辉将董家河镇云雾路茶都名人苑3号楼B栋靠北从西向东数一套一连二套（第二套）房屋卖给王光忠，价款为190000元，2011年11月19日，王光忠付清全部房款。后王光忠入住该房屋。另查明，原信阳市鹏盛矿业有限公司已于2015年5月26日被核准注销，王永系该公司业主。王永以楼房村民委员会的名义补办了茶都名人苑农民新村1号楼、2号楼共6000平方米的乡村建设规划许可证，2010年10月21日，信阳市房产管理中心为王永颁发董家河绿之风小区3号楼，建筑面积为3828.74平方米的董字第33××62号房产证，后宋再军以王永办证违法，提起行政诉讼，信阳市平桥区人民法院做出（2014）平行初字第4号行政判决书，判决撤销董家河绿之风小区3号楼，建筑面积为3828.74平方米的董字第33××62号房产证。王永不服上诉至信阳市中级人民法院，信阳市中级人民法院做出（2014）信中法行终字第66号行政判决书维持了原判决。王永开发的茶都名人苑3号楼未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可手续。再查明，同类型的王永起诉陈星辉、张爽及王永起诉陈星辉、宋再军返还原物纠纷案件，经过发回重审、再审后，信阳市中级人民法院做出（2019）豫15民终2983号民事判决书及（2019）豫15民终3178号民事判决书，撤销原一审判决，驳回了王永的诉讼请求。王永对上述判决书不服，申请再审，信阳市中级人民法院做出（2020）豫15民申13号民事裁定书及（2020）豫15民申13号民事裁定书，驳回王永的再审申请。一审法院认为，王永与陈星辉签订的茶都名人苑3号楼建设承包合同约定，陈星辉包工包料，付款方式上也约定工程竣工验收合格交钥匙双方进行核算，用住房抵工程款100万元左右等内容。从相关证据上看，陈星辉处分部分房屋时，王永是明知的，部分房屋处置也得到了王永授权的。在不动产的所有权归属产生争议的情况下，主张权利归其所有的一方当事人应得提供证据予以证实，否则承担不利后果。故王永主张王光忠、陈星辉签订的房屋买卖合同无效，王光忠将其非法占用的董家河镇云雾路茶都名人苑3号楼B栋靠北从西向东数一套一连二套（第二套）搬离及支付租金的诉讼请求，因没有提供充分的所有权归其享有的事实依据，也没有提供王光忠、陈星辉签订房屋买卖合同无效的法律依据，其诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。王永以陈星辉在不具有处分权的情况下将案涉房屋出售给王光忠的行为无效的主张也不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：驳回王永的诉讼请求。本案诉讼费125元，由王永承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定事实基本相同。本院认为：围绕上诉人王永的上诉请求，本案二审的争议焦点为：陈星辉、王光忠签订的房屋买卖合同是否有效，王永请求王光忠停止侵权、搬离房屋有无事实和法律依据。本案中，原审法院查明案涉房屋系王永投资开发，2008年9月26日，王永以其开办的信阳鹏盛矿产有限公司的名义与陈星辉签订了一份《茶都名人苑3＃楼建设承包合同》，合同约定“……甲乙双方结算，甲乙双方同意以甲方为该工程组织提供的材料，人工抵部分工程款90万元左右，住房抵工程款100万元左右，两项抵款合计200万元左右，其它款项按规定扣除工程维修外，余款至结算之日起保证三个月内陆续付清。”2009年9月26日，王永给陈星辉出具一份证明，证明载明：今证明茶都名人苑3号楼B栋捌建壹托贰房屋，原则同意按原协议抵给陈星辉（建筑商），具体事项待议。2010年12月16日，王永与陈星辉又签订了一份《售房合同书》，双方约定，王永将茶都名人苑3＃楼401＃、402＃房屋作价26万元抵付给陈星辉，其中多出的6万元作为扫尾工程支付的增补款，陈星辉为王永出具了收条和证明。以上事实证明陈星辉处置案涉房屋时，王永是明知的，房屋处置也是得到授权的。2010年9月9日，陈星辉与王光忠签订了购房协议，协议约定陈星辉将董家河镇云雾路茶都名人苑3号楼B栋靠北从西向东数一套一连二套（第二套）房屋卖给王光忠，价款为190000元。该合同系当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故王永请求确认王光忠、陈星辉房屋买卖行为无效的诉讼请求于法无据，本院不予支持。原审法院依据以上事实认定王永以陈星辉在不具有处分权的情况下将案涉房屋出售给王光忠的行为无效的主张不能成立，判决驳回王永的诉讼请求并无不当，本院予以支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由王永承担。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 左立新审判员 李 虎二〇二〇年十二月二十九日法官助理段昀初书记员朱云飞