广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22369号上诉人（原审原告）：赖敏仪，女，1982年6月11日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审原告）：许可，女，1983年2月17日出生，汉族，住广州市越秀区。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈节潮，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁小萍，女，1942年10月14日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄锡峰，广东百高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李家儿，广东百高律师事务所律师。上诉人赖敏仪、许可因与被上诉人梁小萍房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。赖敏仪、许可上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用全部由梁小萍承担。事实和理由：一、一审法院没有查清双方的真实意思表示，仅以合同约定简单认定双方的真实意思表示，而不审查双方提交的证据，对案件事实部分认定错误。根据梁小萍一审提交的“录音翻译”证据第3页及第4页，双方在沟通时，赖敏仪、许可提出涉案商铺无法经营糖水生意，而梁小萍回答“那你都可以做点什么面包之类的”，可以看出在缔约合同时，梁小萍明确知晓赖敏仪、许可租赁商铺的用途。且结合双方提交的证据、周围的营业环境及现有的经营状况等，均可以佐证赖敏仪、许可在承租时发出的要约为将商铺承租用于商业经营，而梁小萍对该要约作出相应承诺，故双方的真实意思表示均为商业经营。二、一审判决适用法律不当。第一，赖敏仪、许可在发现合约的瑕疵后多次（赖敏仪、许可多次发送的律师函及钥匙，梁小萍均无任何回应）主动与梁小萍协商解决，但梁小萍一直不愿意配合，且要求我方在不减租金的前提下才同意将合约使用性质更改为商业性质。赖敏仪、许可多次请求梁小萍更正使用性质，配合办理营业执照，梁小萍均拒不履行其协助义务，存在主观恶意。因此，赖敏仪、许可被迫无法正常经营、使用涉案商铺，合同目的无法实现。根据我国《合同法》第九十四条关于合同的法定解除情形，梁小萍根本违约致使赖敏仪、许可不能实现合同目的，赖敏仪、许可享有法定解除权。第二，关于合同解除的时间认定，一审法院认定双方对于各自提出的解除时间均无证据证明而未采纳，而认定梁小萍自行收回商铺的日期为解除合同的日期，但梁小萍也无提交相关证据证实，只是自称于2019年11月12日自行收回，一审法院也随即采纳。法院应分析、归纳双方提交的证据，综合认定解除的时间，且赖敏仪、许可多次向梁小萍户籍所在地寄送相关函件，梁小萍均不予回应，梁小萍应对合同解除承担主要责任。三、一审判决对涉案面积计算有误。一审法院按照102.59平方米的面积计算涉案房屋的实际租金，该面积包括了首层商铺建筑面积、首层（梯间）建筑面积以及首层（洗手间）建筑面积。但根据赖敏仪、许可提交的广州市房地产测绘院出具的《房屋面积报告书》，该报告书显示梯间通往阁楼及二楼的通道，而赖敏仪、许可仅承租了首层，明确说明不含阁楼，因此梯间面积应该分摊计算，故实际应缴纳的租金也应重新计算。综上，请求二审法院查明事实，维护赖敏仪、许可的合法权益。梁小萍辩称，一、商铺租赁合约上明确记载，物业规划的使用性质为教育性质，与商铺房产证所载的性质一致。且在租赁合同签订前，梁小萍已将房产证原件给赖敏仪、许可看过。涉案商铺租赁合约还是赖敏仪、许可打印好，给梁小萍签署，可见赖敏仪、许可在签署商铺租赁合约前，对物业规划的使用性质是清楚的，梁小萍不存在任何欺瞒或提供虚假的行为，合约的约定也没有违背双方意思表示，租赁合约合法有效。二、赖敏仪、许可对租赁商铺的经营用途与梁小萍无关，梁小萍也未作出过任何承诺。而租赁合约也约定了面积差异不得作为取消交易之理由，但赖敏仪、许可却以各种借口违约提前退租，显然违反合同约定。三、梁小萍从始至终没有收到过赖敏仪、许可寄送的函件和钥匙，反而从赖敏仪、许可自己在一审提交的房屋面积报告书可见，赖敏仪、许可一直至2019年11月5日，还可以自行打开涉案商铺进行测绘，证明至少在2019年11月5日前，赖敏仪、许可都没有向梁小萍交还场地，梁小萍是在2019年11月12日才自行收回房屋，并办理了相关的公证手续。一审法院认定双方合同于梁小萍收回商铺之日即2019年11月12日解除，合法合理。四、首层梯间理应属于商铺首层部分，房屋面积报告都将梯间囊括在首层部分，与房产证的记载是一致的。赖敏仪、许可要求分摊计算首层梯间面积没有任何事实依据。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，依法驳回赖敏仪、许可的全部上诉请求。赖敏仪、许可于2020年1月9日向一审法院起诉请求：1.确认赖敏仪、许可与梁小萍签订的《商铺租赁合约》在2019年10月1日解除；2.判令梁小萍向赖敏仪、许可退回已收款项134000元。一审法院认定事实：据赖敏仪、许可提供的1994年8月4日的《房地产权证》（复印件）记载：越秀区*路*街*号首层及阁楼的权属人为梁小萍，用途为教育，总建筑面积为160.43平方米。梁小萍对其真实性、合法性无异议。2019年9月12日，赖敏仪、许可（承租方、乙方）与梁小萍（出租方、甲方）签订《商铺租赁合约》，其中约定：一、产权状况。1、甲方出租之物业产权地址为：广州市越秀区*街*号首层（不含阁楼)（下称该物业）。该物业建筑面积为：120平方米。该物业规划用途/使用性质为：教育性质（具体以产权文件为准）。2、若上述面积与实际面积有差异时，甲乙双方同意以本合约订明之租价除以面积所得的单价为标准增收或减付，并同意不以此作为取消交易之理由。二、租金、免租期、租期、递增、租赁押金、水电周转金。1.租金：起始租金为每月43000元。每1个月结算一次。2.免租期：从2019年9月12日开始，至2019年9月30日结束，共计：20天。3.租期：从2019年10月1日开始，至2027年9月30日结束，共计：8年。5.租赁押金：两个月租金。6.水电周转金：5000元。三、款项给付。1.签署本合约时，甲方须收取乙方第一期租金、租赁押金、水电周转金，共计：134000元。2.乙方支付当月租金不得迟于每月的1日。四、物业交接。1.物业自2019年9月12日交付乙方使用,交付使用后所产生的费用由乙方负责，而交付前所产生的任何费用由甲方自行负责。七、违约责任。4.在租赁期间，乙方须依时交租，如拖欠租金，每天按照拖欠部分的0.5%加收滞纳金，拖欠租金超过7天以上的，甲方有权提前解除合同收回物业，并没收保证金。6.如乙方提前解除合约，则甲方不退回押金给乙方等。同日，赖敏仪、许可向梁小萍支付押金86000元、2019年10月租金43000元、水电押金5000元。赖敏仪、许可委托广州市房地产测绘院对涉案房屋的面积进行测绘，广州市房地产测绘院于2019年11月5日出具《房屋面积报告书》，记载涉案房屋首层商铺建筑面积90.8764平方米，首层（梯间）建筑面积6.4852平方米，首层（洗手间）建筑面积5.2300平方米。梁小萍对该证据的真实性、合法性无异议，该证据证明赖敏仪、许可在测绘之日还在继续使用商铺，测绘面积首层约102平方米，即使存在面积差异，赖敏仪、许可也是没必要解除合同。赖敏仪、许可为证明向梁小萍承租的涉案房屋是用于经营糖水铺，提供了许可与梁小萍的女儿的微信聊天记录，其中记载：2019年9月23日，许可：做人要对得起天地良心，签合同当日是双方口头确认，我方是做餐饮，合同也说明说你方要配合我方办理执照事宜，现在你方说不可改变教育性质，是你方存在不诚实行为。梁小萍女儿：双方应按合约执行。2019年9月29日，梁小萍女儿：许可，我下午去榨粉街首层商铺看到你们已经转租给别人做板粟生意，刚好承租老板在，他说已跟你们签了一年合同，也给了你们二按一租，按合约也理应知会业主。你们的招租电话也撕掉了，那就是说你们还是继续履行我们之间的合同，没有异议继续租下去，是吗？许可：我们是要通知业主的，但一直无法联系上。梁小萍对该证据的真实性、合法性无异议，赖敏仪、许可对租赁商铺的经营用途与梁小萍无关，梁小萍也未对其作出任何承诺。梁小萍按照合同约定向赖敏仪、许可交付租赁场地，完成合同义务，梁小萍单方退租构成违约。赖敏仪、许可拟举证内容是不成立的，作餐饮只是赖敏仪、许可自己单方陈述，我方回应是明确按合约执行，并没有承诺赖敏仪、许可做糖水铺，我方向赖敏仪、许可说涉案商铺已经给别人做板栗生意的情况，赖敏仪、许可的回应是要通知业主的，等于赖敏仪、许可确认把案涉商铺转租给他人的事实。赖敏仪、许可为证明向梁小萍寄送涉案房屋钥匙，但梁小萍拒收，提供了EMS快递单，梁小萍对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，梁小萍没有收到钥匙，且场地已经交付赖敏仪、许可使用，租赁期间赖敏仪、许可无权单方要求提前退租。从赖敏仪、许可寄送钥匙时间可见合同解除时间并非为2019年10月1日，赖敏仪、许可寄出钥匙时间为2019年10月12日。赖敏仪、许可为证明涉案房屋在2019年9月12日前已有案外人在涉案房屋办理营业执照，赖敏仪、许可无法再办理营业执照进行经营提供了《企业信用信息公示报告》记载：广州市越秀区*街*号首层及阁楼登记的企业名称为广东羊城**发展有限公司，成立日期为2018年5月24日，核准日期为2019年3月18日。梁小萍对该证据的真实性、合法性无异议，广东羊城**发展有限公司登记地为涉案场地，并不影响赖敏仪、许可在涉案场地办理营业执照，工商局的政策是一个场地可以办理多个执照，目前案涉场地的现状是他人在经营面包店，而且赖敏仪、许可并无证据证明存在他人营业执照前提下就不能再另行办理营业执照，也没有办法举证赖敏仪、许可目前无法办理营业执照的原因就是因为羊城**发展有限公司已经把涉案场地进行工商登记。梁小萍为证明于2019年11月8日向赖敏仪、许可寄送《解除〈商铺租赁合约〉通知》，提供了《公证书》，赖敏仪、许可对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。该公证书并无快递进度单，无法确认是否邮寄，且只有寄送单，是否手写无法确认，且我方均无收到该相关函件。梁小萍表示于2019年11月12日自行收回涉案房屋。一审法院认为：赖敏仪、许可与梁小萍自愿签订的《商铺租赁合约》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。本案的争议焦点为:1.《商铺租赁合约》的解除是谁的责任造成。2.梁小萍应否退还押金给赖敏仪、许可。3.梁小萍应否退还租金给赖敏仪、许可。关于《商铺租赁合约》的解除责任问题，首先，上述《商铺租赁合约》已经明确约定涉案房屋的使用性质为教育性质，故赖敏仪、许可认为笔误，双方实际约定使用性质为糖水铺一审法院不予采信。其次，《商铺租赁合约》也明确约定：“若上述面积与实际面积有差异时，甲乙双方同意以本合约订明之租价除以面积所得的单价为标准增收或减付，并同意不以此作为取消交易之理由。”虽然商铺测绘面积比合同约定面积少，但赖敏仪、许可以此解除合同一审法院不予支持。再次，《广东省商事登记条例》第十八第二款规定：多个商事主体可以共用同一地址登记为住所、经营场所。且赖敏仪、许可未能举证证明涉案房屋因存在商事主体而造成其不能领取营业执照。综上分析，赖敏仪、许可要求解除合同的三项理由均不成立，造成合同解除责任在赖敏仪、许可。赖敏仪、许可要求确认合约于2019年10月1日解除一审法院不予支持。鉴于梁小萍也同意解除合同，但梁小萍未能举证证明《解除〈商铺租赁合约〉通知》已于2019年11月8日送达给赖敏仪、许可，梁小萍请求确认合约于2019年11月8日解除一审法院不予采纳，《商铺租赁合约》应于梁小萍自行收回商铺之日的2019年11月12日解除。关于梁小萍应否退还押金给赖敏仪、许可的问题，上述《商铺租赁合约》已经明确约定：“如乙方提前解除合约，则甲方不退回押金给乙方。”现赖敏仪、许可提前解除合约，故赖敏仪、许可要求梁小萍退回押金一审法院不予支持。关于梁小萍应否退还租金给赖敏仪、许可的问题，上述《商铺租赁合约》约定涉案房屋面积120平方米，每月租金为43000元，即每平方米租金为358.33元。涉案房屋经测绘面积为102.59平方米，因此涉案房屋的实际租金为每月36761.07元，而梁小萍于2019年11月12日收回商铺，赖敏仪、许可实际应交纳的租金为51465.50元。故赖敏仪、许可要求梁小萍退还租金一审法院不予支持。因梁小萍同意退回水电周转金给赖敏仪、许可，一审法院予以准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条的规定，于2020年9月7日判决如下：一、赖敏仪、许可与梁小萍签订的《商铺租赁合约》于2019年11月12日解除；二、梁小萍应于本判决发生法律效力之日起五日内，将水电周转金5000元退回给赖敏仪、许可；三、驳回赖敏仪、许可的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2980元，由原告赖敏仪、许可共同负担。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，梁小萍向本院提交了其于2019年11月12日自行收回商铺的公证文书，文书记载：2019年11月12日梁小萍代理人陈志坚向广州公证处申请对案涉房屋现状办理保全证据公证。赖敏仪、许可表示公证书图片显示梯间与楼梯是与租赁物分割分开的，与涉案场地无关。因梁小萍二审提交的公证书可佐证涉案场地状况，本院依法予以采纳。二审庭询中，赖敏仪、许可称其要求解除涉案合同的依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，即因梁小萍的原因使赖敏仪、许可无法办理经营糖水铺的营业执照从而无法正常使用涉案商铺，导致合同目的无法实现，故赖敏仪、许可依法享有法定解除权。梁小萍则称，赖敏仪、许可没有要求过其办理或协助办理经营糖水铺营业执照，其不清楚是否能办理；且双方当时合同约定的商铺经营是教育性质，我方也是要求按合约执行。梁小萍在二审庭审中确认涉案商铺首层（包括梯间、洗手间）的面积是102.59平方米。赖敏仪、许可确认其收取了涉案商铺首层两把钥匙，其中一把是首层洗手间的钥匙。赖敏仪、许可在二审中确认承租涉案物业之前看过房产证，案涉合同文本亦由其提供。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案合同的解除责任及时间；二、涉案商铺的租赁范围。对此，分析如下：关于涉案合同的解除责任问题。赖敏仪、许可主张因涉案商铺无法办理经营糖水铺的营业执照而导致其无法实际使用，故其依法享有法定解除权。对此，无论是《房地产权证》的记载还是《商铺租赁合约》的约定，均显示涉案商铺的使用性质为教育性质，赖敏仪、许可并确认其在承租之前看过上述产权证，且上述合约文本亦由其提供，现其二审主张该合约中关于房屋性质为教育性质的约定不是双方真实意思表示，双方真实意思表示为进行商业经营，显然与上述书证的内容相悖，梁小萍亦对此予以否认。赖敏仪、许可主张其与梁小萍曾口头约定物业使用性质为糖水铺，并认为双方沟通时梁小萍方曾表示可以做点面包之类的，即使该梁小萍方曾如此陈述，亦只能证明双方在履行合同过程中就物业用途有过沟通，不能证明双方一致同意更改原协议约定的物业用途。此外，赖敏仪、许可亦未提供证据证明涉案物业确实无法办理糖水铺的营业执照，因此，赖敏仪、许可上述解除合同的主张既不符合合同约定，更不符合法律规定，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。关于合同解除的时间。本案双方均有解除合同的意思表示，赖敏仪、许可主张合同解除时间为2019年10月1日，梁小萍则主张合同解除时间为2019年11月8日其向赖敏仪、许可寄送《解除通知》之日。但双方均未提供充分证据证明各自的解除通知有送达至对方，且赖敏仪、许可并无合同解除权，故一审法院均不予采纳双方主张的解除合同日期，并无不当。梁小萍表示其于2019年11月12日自行收回涉案商铺，该时间在梁小萍主张其寄出解除通知的四天之后，在赖敏仪、许可主张其寄出钥匙的一个月之后，较为合理且有公证书为证，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”梁小萍对于收回商铺时间进行自认，一审法院认定双方合同于该日解除，处理并无不当，本院予以维持。关于涉案商铺的租赁范围。梁小萍主张赖敏仪、许可承租的范围包括首层所有部位，包括洗手间和梯间；赖敏仪、许可则主张租赁范围不包括首层的洗手间和梯间。经查，涉案合同约定出租地址为12号首层，其中括号中仅载明不含阁楼；结合梁小萍向赖敏仪、许可交付了商铺首层洗手间的钥匙，及赖敏仪、许可虽主张租赁范围不包括洗手间和梯间但却未在合同中明确注明，也未提供其他证据予以证明，本院采信梁小萍的主张，即租赁范围包含商铺首层整体。梁小萍确认涉案商铺首层面积为广州市房地产测绘院测绘的面积102.59平方米，一审法院经计算实际应交纳的租金后驳回赖敏仪、许可要求退还租金的诉请，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，赖敏仪、许可的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2980元，由上诉人赖敏仪、许可负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二〇年十二月十四日书记员  眭 翘苏劲丹