昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初10046号原告：李红春，女，1971年12月18日生，汉族，身份证住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：龚建京，云南建雄律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈秀连，女，1957年12月10日生，汉族，身份证住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人:芶祖琼、李辉，一般诉讼代理。被告:金刚，男，1981年12月17日生，汉族，身份证住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人:芶祖琼、李辉，一般诉讼代理。被告：金光启，男，1957年3月16日生，汉族，身份证住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：俞翼，云南滇昆律师事务所律师，特别授权代理。原告李红春诉被告陈秀连、被告金刚、被告金光启房屋买卖合同一案，本院2020年8月3日立案。依法适用普通程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告李红春及其委托诉讼代理人龚建京，被告陈秀连、被告金刚及两被告共同的委托诉讼代理人芶祖琼、李辉，被告金光启及其委托诉讼代理人俞翼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李红春向本院提出下列诉讼请求：1、被告继续履行与原告李红春签订的回迁房转让协议，将恒泰滇池名门（水语自然苑）4栋2506号的房屋转让给原告李红春。2、被告配合原告李红春办理恒泰滇池名门（水语自然苑）4栋2506号房屋产权过户到原告名下。3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告金光启、陈秀连是原告李红春的舅舅、舅妈。2010年，被告金光启、陈秀连所在的昆明市西山区前卫街道办事处陶家湾村房屋拆迁，而原告李红春想买房。经其他亲属告知，被告家可以获得回迁房，建议原告向被告购买。原告经考虑，请自己的母亲暨金光启的姐姐金某向被告金光启特提出买房的要求，后经金光启家协商，同意了转让回迁房给李红春。2010年3月16日原告向被告金光启、陈秀连支付购房款60000元；2010年3月26日付款40000元；2010年5月12日付款50000元；2010年9月16日付款130000元；2011年7月11日付款30000元；2011年10月18日付款20000元，被告金刚就全部已付房款330000元出具收条。当天双方签订《回迁房转让协议》。约定位于昆明市西山区规定，可获得回迁房，金光启和妻子自愿将所分配的90平方米户型（位置、户型以回迁安置等协议为准）的一套回迁房转让给李红春。房屋单价每平方米4000元，最终房屋实际金额以实际回迁交房面积大小多退少补。金光启应配合李红春办理完房屋的产权以及其他的相关手续。该协议由原告李红春、被告陈秀连签字，被告金光启之子金刚代金光启签字。原告李红春的母亲，被告金光启的姐姐金某为双方公证人，给予双方有效性证明。该回迁房历经开发商资金链断裂，开发商跟换等波折，2016年在抽签选房时，由原告抽签到4栋2506号。更换开发商以后，直到2018年才竣工交房。2019年初，被告金刚通知原告接房，并发给原告己交款住宅专项维修基金、配套设施费、工本费、印花税、代办费、物业管理费、单位管理费、面积补差款等4张单据共计20756元，让原告转款给他。原告将20756元给被告金刚，被告金刚反悔又将已收取20756元退还给原告。现被告悔约，不愿将回迁房继续转让给原告，故提起诉讼。被告陈秀连、被告金刚辩称，原告的起诉不真实，不客观。诉争的房屋盖因开发商的资金链断裂一度停工待建，在此过程中，原告提出不想要房要求退还已付的款项。新的开发商重启动楼盘建设后，原告又提出要买房子，但迟迟不支付剩余房款。在2019年房屋建成并进行交付，被告金刚通知原告，原告答复称房屋的风水不好，要再仔细考虑。为了不影响接收房屋，被告金刚把房屋的维修基金、配套费20756元交给了开发商并将单据发给原告。被告金刚将单据发给了被答辩人，并要求支付剩余的房款。原告仅支付了20750元，没有付剩余的房款。2019年3月19日，被告金刚考虑原告不断反悔，将配套费20756元退还给了原告，原告已经接收表明其不想买涉案房屋。诉争的房屋系是被告金光启、被告陈秀连的共同财产，协议未经被告金光启签字，不能发生效力。且房屋未取得房屋所有权证书，属于不能转让的房屋，本案合同违反了强制性规定而无效。被告金光启辩称，原告和被告陈秀连、被告金刚签订的回迁房转让协议未经被告金光启许可或者授权，是无效合同。且原告答辩人没有履行合同的义务，应驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的收条若干、《回迁房转让协议》、微信记录；被告陈秀连、被告金刚对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于原、被告有争议的证据和事实主张，本院认定如下：原告申请本院调取的征地拆迁补偿协议、六方签证表、集体土地使用证，抽房确认书、两份证明。证明被告出售给原告的房屋有合法产权。被告陈秀连、被告金刚对迁补偿协议、六方签证表、集体土地使用证，抽房确认书的真实性无异议，对两份证明不予认可。被告金光启对证据真实性无异议，认为不能证明原告主张。原告申请证人金某、李某出庭作证。金某陈述，其是原告母亲，被告金光启的姐姐。订立《回迁房转让协议》时，其到被告家中并在协议上按了一个手印，被告金光启本人同意这次房屋买卖。李某陈述，其是原告妹妹。其曾陪同原告到被告家中支付购房款，当时三位被告都在家中，被告金光启知道并同意本次房屋买卖。原告对证言无异议，被告对证言不予认可。原告申请本院调取的征地拆迁补偿协议、六方签证表、集体土地使用证、抽房确认书，三被告对真实性无异议，本院予以确认。前卫街道办事处拥护居民委员会第十居民小组出具的《证明》和征地拆迁补偿协议、集体土地使用证印证，真实性予以确认。云南华海中逸房地产开发有限公司出具的《证明》和抽房确认书、被告金刚通过微信发给原告的物管费收据印证，真实性予以确认。《回迁房转让协议》的卖方是被告陈秀连和被告金光启，被告陈秀连在协议上签字，被告金刚代其父亲被告金光启在协议上签字。被告金光启没有在协议上签字，表示不知道也不同意出售房屋。涉案房屋是被告陈秀连和被告金光启的夫妻共同财产，被告陈秀连同意出售房屋。被告金刚作为被告金光启之子收取原告房款，通知原告支付物业费、房屋配套费、维修基金等费用，这一过程长达8年。被告金刚称因为被告金光启要去工作，故没有将代其订立协议一事告知被告金光启的陈述缺乏合理性，被告金刚关于其没有将代订协议一事告知被告金光启的陈述，本院不予采信。证人金某是原告母亲，被告金光启的姐姐，原告是被告金光启的外甥女。原告没有取得被告金光启同意就和被告陈秀连、被告金刚订立协议不合常理。被告陈秀连是被告金光启的妻子，被告金刚是被告金光启的儿子，二人故意隐瞒被告金光启向原告出售房屋的可能性极小。证人金某、证人李某虽然是原告亲属，但本案房屋买卖本身就发生在亲属之间，两位证人关于被告金光启同意售房的证言证明力远高于被告金光启不同意售房的被告陈述，对上述证言予以确认。被告金刚关于原告表示不购买房屋的主张没有证据证明，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月14日，被告陈秀连和相关部门、公司订立拆迁安置补偿协议，对被拆迁的西山区前卫街道办事处拥护社区陶家湾居民小组116号房屋的拆迁补偿方案进行了约定。拆迁安置房包括90平方米的户型两套，120平方米的户型一套。2015年8月13日，被告陈秀连签署抽房确认书。确认华海新天地4栋2506号，建筑面积91.15平方米的房屋属于被告陈秀连的拆迁安置房。2010年3月16日至2011年10月18日，被告金刚共收取原告支付的房款330000元。取得被告金光启同意，2011年10月18日，原告、被告陈秀连、被告金刚代被告金光启订立《回迁房转让协议》。约定被告陈秀连、被告金光启将90平方米的回迁房一套（位置、户型以回迁安置等协议为准）出售给原告。房屋每平方米4000元，按面积90平方米的回迁房计算价格为360000元。最终房屋实际金额以回迁交房面积大小多退少补。被告金光启配合原告办理完协议房屋的产权及其他相关手续。金某为双方公证人，给予双方协议有效性证明。2018年12月30日，滇池名门水语自然院（原华海新天地）4栋2506号房屋移交给被告陈秀连。2019年1月2日，被告金刚通知原告可以接收房屋。2019年1月25日，被告金刚通知原告支付滇池名门水语自然院4栋2506号房屋的物业费、配套费、印花税、代办费、面积补差款、房屋维修基金等合计20756元。2019年3月，原告将上述20756元微信转账给被告金刚。2019年3月19日，被告金刚通过微信将20756元款项退还给原告。另，原、被告认可滇池名门水语自然院4栋2506号房屋尚未办理不动产所有权登记。本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。滇池名门水语自然院4栋2506号房屋真实存在，尚未办理不动产所有权登记不影响《回迁房转让协议》的效力。被告认为涉案房屋没有取得不动产权登记，《回迁房转让协议》无效的主张没有法律依据，不能成立。涉案房屋是被告陈秀连、被告金光启共有的回迁安置房，虽然被告金光启没有在协议中签字，但其同意向原告出售房屋。被告金刚代被告金光启订立《回迁房转让协议》在被告金光启的授权范围内，《回迁房转让协议》对被告金光启具有法律约束力。滇池名门水语自然院4栋2506号房屋移交被告陈秀连后，被告金刚通知原告交纳房屋配套费、房屋维修基金等合计20756元，原告之后付款，原告购买的房屋确定，房屋买卖合同的主要条款具备，《回迁房转让协议》是原告和被告陈秀连、被告金光启的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告金刚主张原告表示不再购房没有证据证明，原告收取被告金刚退还的20756元款项也并非不购买房屋的意思表示，被告金刚认为原告不再购买房屋的主张没有事实依据。合同订立后应当按约履行，原告请求继续履行《回迁房转让协议》，由被告向原告转让房屋的请求符合法律规定，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。买卖合同中，按约支付价款和交付标的物并转移标的物所有权是买受人和出卖人的主要合同义务。《回迁房买卖协议》中没有付款、交房、办理不动产权期限、顺序的具体约定，原告和被告陈秀连、被告金光启对各自的合同主义务应当同时履行。本案2506号房屋的建筑面积是91.15平方米，价款为364600元。原告支付房款330000元，尚欠34600元。房款付清之前，被告陈秀连、被告金光启有权拒绝原告相应的履行要求。原告要求被告配合原告将2506号房屋产权过户到原告名下的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条的规定，判决如下：一、继续履行原告李红春和被告陈秀连、被告金刚签署的《回迁房买卖协议》，由被告陈秀连、被告金光启将滇池名门水语自然院4栋2506号房屋出售给原告李红春。二、驳回原告李红春的其他诉讼请求。本诉受理费100元（原告预交），由原告承担50元，被告陈秀连、被告金光启承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 武 云二〇二〇年十二月一日书记员 李佐健