甘肃省武威市中级人民法院民事判决书（2020）甘06民终813号上诉人（原审被告、反诉原告）：许勇，男，1969年12月16日出生，汉族，住甘肃省武威市凉州区。委托诉讼代理人：徐永辉，甘肃金至诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡生福，男，1971年4月22日出生，汉族，住甘肃省武威市凉州区。委托诉讼代理人：王金贵，甘肃合睿律师事务所律师。原审第三人：凉州区城市房屋拆迁管理办公室。住所地：武威市凉州区。法定代表人：纪银祥，系该办公室主任。上诉人许勇因与被上诉人蔡生福、原审第三人凉州区城市房屋拆迁管理办公室房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初1814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许勇及其委托诉讼代理人徐永辉,被上诉人蔡生福及其委托诉讼代理人王金贵到庭参加诉讼，原审第三人凉州区城市房屋拆迁管理办公室经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许勇上诉请求：依法撤销原判驳回诉讼请求，一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误。蔡生福答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。蔡生福向一审法院起诉请求：判令许勇和凉州区拆迁办支付蔡生福装修补偿费、搬迁费262739.75元。许勇反诉请求：判令蔡生福支付许勇2018年5月28日至2019年6月27日的房屋租赁费97500元及违约金14625元。一审法院查明事实：2012年5月27日蔡生福与许勇签订房屋租赁合同，合同约定蔡生福承租许勇位于凉州区再就业市场昌德商贸城二楼铺面一间，面积336平方米，年租金70000元，租赁期限三年，自2012年5月27日至2015年5月26日止。合同租赁期满后，双方口头约定继续租赁，2016年合同期满后房租上涨为每年90000元。2018年5月16日凉州区工商行政管理局发出关于关闭再就业市场的通知，定于2018年7月31日前关闭再就业市场，并要求公告发布之日起再就业市场业主自行解除与经营户之间的租赁关系，并配合经营户的搬迁工作。2018年8月31日凉州区住房和城乡建设局针对再就业市场拆迁发出征收补偿方案、2018年9月1日武威市凉州区人民政府针对再就业市场发出征收决定公告，确定征收期限为2018年9月至2018年12月。2018年12月27日许勇与凉州区住房和城乡建设局签订房屋征收补偿协议，协议：1.房屋补偿3833009.64元；2.搬迁补偿4975.35元；3.其他补偿项目和约定事项257764.40元。凉州区拆迁办作为征收实施单位已按协议将上述补偿费用全部支付给许勇，并于2019年6月收回房屋进行拆除。另查明：蔡生福已付清许勇2018年5月27日之前的全部租赁费。2018年9月20日蔡生福搬迁到新店进行经营，并将房屋钥匙保管至2018年12月28日，2018年12月28日许勇为配合拆迁将门打开并电话通知了蔡生福。对上述双方无争议的事实本院予以确认。对双方有争议的下列事实本院认定如下：1.蔡生福与许勇就装修补偿费用归谁是否达成合意。2018年12月27日蔡生福与许勇通话时，蔡生福说：“330几个平方赔上16万，就我当初转让了是多少钱，而且又是装修了两次，这样下来是多少钱”，许勇说：“我给你打了电话量房子的时候说了，你和他们说去，那个做的高是你的，我不要，那个一分钱与我无相干”。上述双方的通话录音许勇对真实性无异议，双方主要交谈内容是关于装修测量登记、补偿数额以及由谁获得装修补偿款的问题。蔡生福所说的16万元应属装修补偿费用，而许勇表示测量登记的也是装修补偿的内容，故许勇对在政府征收补偿时装修费用的补偿归谁所有已有明确意思表示。上述双方意思表示明确真实，具有法律效力，故双方就装修补偿费用归谁已达成由蔡生福所有的合意。2.许勇主张2018年5月28日至2019年6月期间的租赁费是否有事实依据。2018年5月16日凉州区工商行政管理局要求再就业市场业主与经营户在2018年7月31日前解除租赁合同，并协助经营户做好搬迁工作。凉州区政府2018年9月1日发出公告，确定征收的时间为2018年9月至2018年12月。政府部门发出通知要求解除租赁合同，并确定征收时间，从2018年9月1日起政府决定征收开始，租赁房屋已无实际租赁使用价值。2018年9月至2018年12月28日许勇签订拆迁协议及2019年6月房屋交付凉州区拆迁办前，蔡生福虽曾间接占有房屋，但从政府决定征收之日起蔡生福已对租赁物无实际使用价值，故对许勇要求支付2018年9月1日之后的房屋租赁费无事实依据。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违法法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案中，许勇与蔡生福已就装修补偿费用归谁所有达成一致意见，双方意思表示内容为装修补偿费用由蔡生福所有，补偿协议中载明的其他补偿项目和约定事项，属于双方达成合意的由征收实施部门凉州区拆迁办测量的内容，应当全部为双方达成一致意见归蔡生福所有的补偿项目，故蔡生福主张支付装修补偿费用257764.40元的诉讼请求应予支持。该笔补偿费用凉州区拆迁办已经按照征收补偿协议内容支付给许勇，故应由许勇向蔡生福支付。双方未就搬迁费归谁所有达成合意，搬迁费按照政府征收公告归被征收人许勇所有，故蔡生福主张支付搬迁费的诉讼请求不予支持。2018年5月28日至2018年9月1日蔡生福实际占有租赁物，应当按照租赁费的标准支付占有使用费。双方约定的年租金为90000元，蔡生福占有使用约3个月，即应支付占用费22500元。因双方于2018年5月16日即知道该房屋面临拆迁，并根据通知要求需在7月31日前解除租赁合同，故蔡生福占用房屋期间欠付占用费的行为不应承担违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，判决：一、许勇于本判决生效之日起十日内支付蔡生福装修补偿款257764.40元；二、蔡生福于本判决生效之日起十日内支付许勇房屋占用费22500元。三、凉州区城市房屋拆迁管理办公室不承担本案偿付责任。四、驳回蔡生福的其他诉讼请求；五、驳回许勇的其他反诉请求。上述一、二项金钱支付义务相互折抵后由许勇向蔡生福支付235264.40元。案件受理费5242元，由蔡生福负担100元，由许勇负担5142元；反诉费1271元，由蔡生福负担255元，由许勇负担1016元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人蔡生福出示了其与赵才贤的通话录音，以证明房东给赵才贤出租时房屋是毛坯房。被上诉人蔡生福还申请证人严多林出庭作证，严多林证明：其给蔡生福的茶屋装修过两次。经质证，上诉人许勇认为其不认识赵才贤，不清楚装修的事实，上述证据及证人证言不属实。本院认为被上诉人出示的证据及证人证言不属于二审中的新证据，其证据效力应不予认定。经二审审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，许勇与蔡生福签订的租赁合同有效，双方应依约履行。在双方原签订的书面租赁合同中约定合同到期后“不得向甲方（出租人）索要装修费”。但在合同履行期间，因租赁房屋所在市场整体拆迁，政府对房屋进行征收。在此情形下，双方为谋取征收利益进行了协商。在协商中许勇作出了要求蔡生福与相关单位谈判、装修费用归其所有的意思表示。同时查明涉案出租房屋为蔡生福装修，许勇称为自己所装修并无据证实。据上本院认为原审判处装修补偿由蔡生福所有正确，本院予以支持。关于许勇反诉请求能否成立的问题，本院认为，在政府补偿费用确定后，蔡生福与许勇双方内部之间就拆迁补偿费用分配发生矛盾，为此蔡生福在租期届满后拒不搬迁并将房屋封锁。本院认为蔡生福在合同到期后拒不搬迁违反了合同约定，双方发生矛盾当依法解决，但在公安部门进行调解时蔡生福仍不归还房屋。就此本院认为蔡生福自行锁门之行为违反诚信原则且没有法律依据，不受法律支持及保护鼓励。原审以蔡生福已对租赁物无实际使用价值不予支持许勇要求2018年9月1日之后的房租之请求的判断没有事实依据和法律依据，应予纠正。本院认为蔡生福应向许勇承担自2018年5月至其交出房屋钥匙之日的租费为宜。就许勇要求蔡生福承担违约金之请求，本院认为因许勇对纠纷发生亦有过错责任，故其上述请求应不予支持。综上，许勇的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初1814号民事判决第一、三、四、五项；二、撤销甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初1814民事判决第二项；三、蔡生福于本判决生效之日起十日内支付许勇房屋占用费97500元。上述给付义务折抵后由许勇向蔡生福支付160264.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5242元，由蔡生福负担100元，由许勇负担5142元；反诉费1271元，由蔡生福负担1000元，由许勇负担271元,二审案件受理费6186元，由蔡生福负担4948元，许勇负担1238元。本判决为终审判决。审判长 张 超审判员 魏君鸿审判员 杨海昇二〇二〇年十二月二十二日书记员 刘 雪