河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终4336号上诉人（原审被告）：王姝威，女，汉族，1997年1月8日生，住河南省扶沟县。委托诉讼代理人：杨雪霞，女，汉族，1973年10月23日出生，住河南省扶沟县。系上诉人母亲。被上诉人（原审原告）：宋培方，女，汉族，1995年6月10日生，住河南省扶沟县。委托诉讼代理人：唐秋园，河南公为律师事务所律师。上诉人王姝威因与被上诉人宋培方房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省扶沟县人民法院（2020）豫1621民初2498号，向本院提起上诉。本院于2020年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王姝威及其委托诉讼代理人杨雪霞，被上诉人宋培方的委托诉讼代理人唐秋园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王姝威的上诉请求：1.撤销扶沟县人民法院(2020)豫1621民初2498号民事判决书,请求二审法院依法改判上诉人不应返还转让费15,000元或者发回重审；2.一、二审诉讼费由被告承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误,认定证据错误,适用法律错误。本案上诉人与被上诉人之间经过协商双方自愿达成的转租协议,并且该协议已经履行至今,被上诉人之所以不用该租赁房屋并不是出租人不让使用或者禁止其使用,而是被上诉人认为正在使用时房租上涨过高而自愿不使用,这点在一审中已经查明,也就是说是被上诉人主动放弃租赁房屋,才向法院起诉的,并不是该租赁房屋不能使用,依据公平原则以及法律的规定是被上诉人违约。并且根据以下法律的规定,上诉人与被上诉人之间的合同也是合法有效的。1、上诉人与被上诉人之间的房屋转租合同,并不存在合同无效的情形。2、作为出租人的扶沟县房管所收取被上诉人向该委缴纳的2019年房租,房主扶沟县房管所知道或者应当知道上诉人的转租行为,但在六个月内未提出异议,即以租金的方式默认该转租关系,故本案上诉人之间的转租协议合法有效。3、本案中,次承租人以转租人无处分权为由请求法院认定其与转租人之间的合同无效有失常理,次转租人与转租人达成了转租房屋的意思表示,该意思表示是双方在平等协商的基础上达成的一致意见,体现意思自治原则。本案中,次承租人被上诉人已经取得了房屋占有、使用的权利,而次承租人以承租人无权处分为由认为该合同无效的理由并不成立。二、本案程序错误。上诉人与被上诉人转租协议是否有效,缺乏出租人扶沟县房管所的参与,不能认定该转租协议是否有效,本案是否能够查明,没有出租人的参与是不可能查明的,更何况本案还缺乏当事人张华娟,因为上诉人与被上诉人的转租是基于张华娟与出租人扶沟县房管所签订的租赁合同,并且被上诉人提交的出租人扶沟县房管所的通知证据也能够清楚的看出是出租人通知张华娟的通知,那么张华娟不参与本案,本案的事实也就无从查清。综上所述,一审认定转租无效是错误的,并且缺乏出租人和张华娟当事人参与,认定事实错误,适用法律错误,二审法院依法查明事实,依法改判或发回重审。宋培方辩称，上诉人转让该房屋的行为系无权处分，该合同无效。本案并不适用最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第16条，其规定的是出租人与承租人之间的法律关系。一审判决事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉人的上诉请求。宋培方向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原、被告签订的服装店转让合同。2、依法判决被告退还原告转让费34,000元并支付利息（利息自起诉之日按年处6%计算至实际偿付之日止）。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年3月1日，扶沟县房地产管理所作为出租方与承租方张华娟签订房地产租赁合同，出租方租赁给承租方的房地产坐落位置在国芳北楼，房屋共一间，租赁期一年，出租方从2019年元月1日起将出租房屋及地皮交付承租方使用，至2019年12月31日收回。合同第二条约定承租人擅自将租赁的房地产转租，出租人可以终止合同。2019年9月22日，王姝威与宋培方签订服装店转让合同，王姝威租赁的服装商铺位于国房北楼（也就是张华娟租赁扶沟县房地产管理所的房屋），双方经过协商，王姝威同意将所租赁服装商铺的使用权、经营权完全转让给宋培方。租期从2019年9月22日至2020年9月22日，自合同生效之日起，连同预付定金在内宋培方应给付王姝威转让费用34,000元。该费用包括王姝威对该房屋装修和目前该商铺内王姝威所有投入设备的所有权的转让及交至2019年12月31日的租金。同日，宋培方向王姝威支付了转让费34,000元。租金2020年1月1日以后的租金宋培方未交纳。2020年8月13日，扶沟县房地产管理所向宋培方发出通知，扶沟县房地产管理所决定解除与张华娟签订的房屋租赁合同，并收回房屋租赁权，限宋培方接到通知后两日内腾空租赁房屋内的一切物品，为此宋培方与王姝威就服装店转让合同发生纠纷，宋培方诉至法院。一审法院认为，本案争议的焦点：1、原、被告之间的服装店转让合同是否有效。2、原告的损失如何计算。对于焦点1：①根据扶沟县房地产管理所租赁合同第二条可知，原承租人张华娟对涉案房屋并没有取得转租权，从而认定被告王姝威更无权对涉案房屋转租。②扶沟县房地产管理所与张华娟所签租赁合同的租期从2019年1月1日至2019年12月31日。原、被告双方签订的服装店转让合同期限为2019年9月22日至2020年9月22日。服装店转让合同期限超过原租赁剩余期限，被告王姝威的行为系无权处分行为。该合同需扶沟县房地产管理所的追认。③扶沟县房地产管理所向宋培方发出通知，解除与张华娟签订的房屋租赁合同，证明扶沟县房地产管理对被告王姝威无权处分的转租行为不予追认。原、被告均没有提交扶沟县房地产管理所同意转租的证据。鉴于以上三点，原、被告之间签订的服装店转让合同无效。对于焦点2：原告陈述2020年8月份向扶沟县房地产管理所交钥匙，应认定实际使用涉案房屋至2020年8月份，原告实际使用房屋11个月，参照以往租金每月1,000元的标准，原告自身应负担参照租金标准给被告造成的损失11,000元，也就是说应从被告王姝威返还的34,000元转让费中扣除11,000元。转让费34,000元中包含有租金、房屋装修和设备款，合同中没有约定每项具体数额，但是原告确实对装修后的房屋和设备进行了使用。结合宋培方认为房租涨幅过高、起诉解除合同的原困、被告王姝威无处分权的过错、使用物品的价值、使用时间和租期的剩余期限及新冠肺炎疫情的影响，本案酌定应从被告返还财产中扣除8,000元。综上被告应返还原告转让费34000－11000－8000=15,000元。本次判决是否超出了当事人诉讼请求。根据最高人民法院民九会议纪要精神，对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，虽然当事人未提起合同无效的诉讼请求，但人民法院仍应依职权进行审查。人民法院认定合同无效的情况下，应主动援引《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，对合同无效的法律后果进行处理，而不需要当事人另行变更诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告王姝威于本判决生效之日起五日内返还原告宋培方转让费15,000元；二、驳回原告宋培方的其他诉讼请求。如未按指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费325元，原告宋培方负担182元，被告王姝威负担143元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。经二审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，二审中，上诉人王姝威提交两份证明及一份录音，用以证明涉案房屋在足额缴纳租金的情况下可以转让，但对于其所提交的证据均无出具人身份信息，无法确认出具人身份，证据内容真实性无法核实，证人未出庭且被上诉人对上述证据亦予否认，因此，上诉人二审所举证据并不能证明扶沟县房地产管理所对涉案房屋同意转租。故上诉人的诉请并无证据支持，原审综合本案情况所作处理适当，应予维持。关于一审程序是否合法问题，宋培方是基于其与王姝威之间签订的服装店转让合同提起的诉讼，张华娟及扶沟县房管所均系案外人，非涉案转让合同的当事人,不属于必须参加诉讼的当事人，故原审程序并无不当之处。综上，王姝威的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人王姝威负担。本判决为终审判决。审判长 王红飞审判员胡体兵审判员杜文杰二〇二〇年十二月二十九日法官助理魏婷书记员李琮