广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20710号上诉人（原审原告、反诉被告）：王峰，男，xxxx年5月17日出生，汉族，住湖南省衡东县。委托诉讼代理人：罗晓云，广东协言律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅华容，广东协言律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市海珠区港岛沐足中心，住所地广东省广州市海珠区。投资人：张恩平。委托诉讼代理人：龙任远，广东广信君达律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：何向东，男，1975年4月4日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：龙任远，广东广信君达律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张恩平，男，1971年11月14日出生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：龙任远，广东广信君达律师事务所律师。原审第三人：徐丽杰，女，1984年5月21日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原审第三人：史德军，男，1974年10月20日出生，汉族，住黑龙江省林甸县。两原审第三人的共同委托代理人：郭斯怡，广东隆仁律师事务所律师。上诉人王峰、广州市海珠区港岛沐足中心（以下简称港岛中心）、何向东、张恩平因与原审第三人徐丽杰、史德军房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初14424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王峰上诉请求：撤销一审判决第三项，改判港岛中心、何向东、张恩平立即退还2018年7月1日至2019年5月31日期间50%的房屋租金106500元（213000元×50%）给王峰。事实和理由：一、一审判决遗漏案涉场地商业使用价值存在重大瑕疵的事实，属查明事实不清。王峰承租案涉场地的目的是为了开设舞蹈培训中心加盟店，港岛中心、何向东、张恩平对此是明知的，王峰势必要以该场地作为经营地址向市场监管部门申办营业执照。自承租案涉场地以来，王峰多次催告港岛中心、何向东、张恩平尽快提供涉案场地的产权证明或临时场地使用证明，其先是要求王峰向案外人孙贤龙或所在村集体索要证明，即便该要求不合理，为了尽快解决问题，王峰还是积极与案外人孙贤龙及村集体有关人员联系，均未果。王峰再次说明情况后，何向东、张恩平又以“沥滘村统一规划、政府部门行为、政策性问题”等理由明确表示无法提供任何产权证明或临时场地使用证明。因涉案场地无上述证明，王峰无法申办营业执照，故涉案场地的商业使用价值存在重大瑕疵。二、一审判决将王峰在没有营业执照的情况下进行的短暂试营业等同于正常招生办学，未将王峰迫于无奈为减少损失进行的试营业与王峰对案涉场地完全正常合法使用下的商业经营进行区分，属认定事实错误。王峰于2018年7月初接手涉案场地，于2018年10月初装修完工，因没有营业执照，加盟商考虑其品牌形象不同意王峰无证经营，市场监管部门亦责令王峰不得无证经营，目标学员也因此对王峰持怀疑态度，王峰虽进行了一些前期的招生宣传及试营业，但显然有别于正常的经营活动，学费收入尚不够支付员工工资。三、一审判决在涉案场地商业使用价值存在重大瑕疵的情况下，认定王峰按照合同约定租金标淮全额支付房屋占用费，属适用法律错误，有违立法原意。王峰主张参照合同约定租金标准的50％支付房屋占用费，诉请港岛中心、何向东、张恩平将多收取的部分予以退还合法合理，亦符合公平原则。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，该规定中的“一般”可以理解为在确定房屋占用费时应当考虑案件具体情况，而不是一概参照合同约定的租金标准全额支持。本案中，涉案合同虽无效，王峰对支付一定的房屋占用费不持异议，但应当综合考虑双方的过错程度、合同无效给各方造成的损失大小以及王峰实际使用房屋的情况对房屋占用费进行调整，以实现各方当事人利益的平衡。其一，港岛中心、何向东、张恩平向王峰出租涉案场地时未披露涉案场地无产权证明、无临时场地证明这一重大信息，导致王峰信赖可将涉案场地用作正常的商业经营，从而在店铺转让、装修、加盟等方面投入大额资金，损失重大。港岛中心、何向东、张恩平对此存在重大过错。其二，港岛中心、何向东、张恩平从案外人孙贤龙承租涉案场地的租金约为24元/平方米，出租给王峰的租金为60元/平方米，即便王峰参照合同约定租金标准的50%支付房屋占用费，港岛中心、何向东、张恩平仍可从王峰处赚取19800元的租金差价，而王峰的装修、加盟费、店铺转让费损失已超过40万元。其三，因无法办理营业热照，即便在短暂的试业期间，为了避免被市场监管部门处罚，王峰也不敢对外宣传正常营业，从未正常使用涉案场地。综上，一审判决事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院支持王峰的上诉请求。港岛中心、何向东、张恩平二审共同辩称：一、王峰与港岛中心、何向东、张恩平不是租赁合同的相对方，本案租赁纠纷的适格主体是王峰与徐丽杰、史德军。二、涉案租赁物业及其所在大楼的其他物业均可用于正常租赁，且事实上现在也正是出于租赁目的和用途而被占有使用。王峰租赁合同目的不能完全实现的原因，是由其自身及徐丽杰、史德军的原因所致。首先，王峰与徐丽杰、史德军签订店面转让合同时，对涉案物业的状况有清晰的了解，王峰和徐丽杰、史德军请求港岛中心、何向东、张恩平同意其转租行为时，递交的房屋租赁合同书中第八条和第十条均约定港岛中心、何向东、张恩平在同意转租的情况下，没有责任提供证明资料给王峰办理有关手续。同时，从王峰提交的店面转让合同最后一段被划线删除的文字即“导致乙方王峰办不到相关证件，甲方（即徐丽杰、史德军）必须退还乙方全部的转让款”，可以看出王峰在签订店面转让合同时已经明确协助办理相关证照的主体是徐丽杰、史德军。其次，王峰租赁合同目的不能完全实现的真实原因是其自始未向教育局申办办学许可证。培训机构要办理工商登记的一个重要前提是要经教育机构审批并办理办学许可证，但王峰从开业经营一直回避该问题，非法办学，并存在违规收费，遭到学员及家长投诉。2019年5月，工商行政主管部门介入执法，王峰不能继续办学，才以涉案物业未报建为由，向港岛中心、何向东、张恩平邮寄通知。三、王峰已部分实现合同目的，实际占有和使用涉案场地。王峰确认其自2018年6月27日开始占有使用物业，租金已经支付到2019年5月31日。王峰在邮寄的通知中明确交还物业的时间是2019年的6月13日，同日王峰强行留置钥匙，但该行为不产生合同解除及物业交付的法律后果。王峰在其提交的微信聊天记录中也显示其已经占有使用涉案场地用于招生办学，而非其所述的试营业。王峰实际占有使用了涉案场地，其要求退还已支付的费用没有事实与法律依据，一审法院对此予以驳回理据充分。港岛中心、何向东、张恩平上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回王峰请求港岛中心、何向东、张恩平向其退还租赁押金54000元、水电押金70000元的诉讼请求；2.撤销一审判决第二项，改判港岛中心、何向东、张恩平无须向王峰赔偿加盟费损失20148元；3.撤销一审判决第四项，改判由王峰、徐丽杰、史德军共同向港岛中心、何向东、张恩平支付租金（租金按月租20100元自2019年6月1日起至2019年10月31日计；按月租22080元自2019年11月1日至2020年10月30日止，暂计至2020年1月9日租金为144660元），并承担港岛中心、何向东、张恩平一审反诉诉讼费3194元；4.本案一、二审诉讼费由王峰与徐丽杰、史德军承担。事实和理由：一、一审法院认定法律关系、法律关系主体及相应责任主体错误。港岛中心、何向东、张恩平并非涉案租赁关系的合同相对人，非本案适格被告，一审法院理应驳回王峰的诉讼请求或由徐丽杰、史德军承担相应的法律责任。《店面转让合同》的合同相对人是王峰和徐丽杰、史德军，性质为转租赁关系，而本案各方的关系应为港岛中心、何向东、张恩平是出租人，徐丽杰、史德军是承租人，王峰是次承租人。一审法院认定为债权债务的概括转让关系，否定其实质为转租赁，是错误的。首先，从合同签订的主体及过程来看，债权债务的概括转让关系依法涉及三方的意思表示，应由三方参与并对相关权利义务内容作出一致的意思表示。而《店面转让合同》仅体现王峰与徐丽杰、史德军的签约过程及意思表示，港岛中心、何向东、张恩平未参与合同的签订也未就合同内容作出任何意思表示，甚至在本案诉讼前并不知道该合同的存在，故不能认定港岛中心、何向东、张恩平有概括受让债权债务的意思表示。其次，何向东在《房屋租赁合同书》承租方处、《收款收据》处标有“转给王峰”其真实意思是转租给王峰，港岛中心、何向东、张恩平确认徐丽杰的转租行为有效，同意其将涉案物业转租给王峰。再次，港岛中心、何向东、张恩平收取王峰租金的行为，并不能认定为同意王峰为合同权利义务的继受人。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第二十九条的规定，转租人与受转租人对原出租人承担连带责任。据此，港岛中心、何向东、张恩平有权接受王峰支付的租金，该权利并非基于合同权利义务的概括继受取得。最后，港岛中心、何向东、张恩平与王峰协商相关事宜并不能推定港岛中心、何向东、张恩平为涉案租赁关系的相对人。从王峰提交的聊天记录及录音内容来看，王峰认定港岛中心、何向东、张恩平有协助办理营业执照的义务仅仅是因为港岛中心、何向东、张恩平收取其租金。二、涉案物业可以作为租赁法律关系的租赁标的物，进入租赁市场，认定合同的有效性有利于维护整个租赁市场动态交易的安全性和稳定性，一审法院认定租赁合同关系无效错误。一审法院忽略了国家在鼓励和逐步放开农村集体资产入市的经济政策，并先行在条件许可的地方进行试点。涉案租赁物业符合《广州市农村集体资产交易管理办法》第四条第三项对集体资产的认定，且也按照该办法第二条第二项、第十一条、第十四条的规定进入“三资平台”交易，理应认定可用于租赁目的。涉案租赁物业在进入“三资平台”交易前，港岛中心、何向东、张恩平于2010年起即已开始租赁使用该物业，并办理了《建设工程消防设计审核意见书》《建设工程消防验收的意见书》《场地硬件设施检查情况表》《营业执照》，徐丽杰、史德军亦使用场地经营并办理了《营业执照》等，均表明涉案物业具备符合租赁目的的使用条件。此外，涉案物业所在地属商业集中地带，同属该物业所在的大楼有数十家商铺，如认定涉案租赁合同无效，无疑将使现有的租赁市场处于极其不稳定的状态，不利于保护交易的动态安全。三、一审法院判定港岛中心、何向东、张恩平向王峰退还租赁押金、水电押金实属错误。涉案租赁物业可以用于合法租赁，且港岛中心、何向东、张恩平并非涉案租赁关系的适格主体。港岛中心、何向东、张恩平已履行了与徐丽杰、史德军租赁法律关系中约定的义务，且双方租赁合同尚未期满，徐丽杰、史德军仍应履行相应的租赁合同义务。王峰和徐丽杰、史德军从2019年6月1日起就未再支付租金，逾期远超30天，根据港岛中心、何向东、张恩平与徐丽杰、史德军签订的《房屋租赁合同书》第十一条的约定，港岛中心、何向东、张恩平可以没收租赁押金及水电押金。四、一审法院判定港岛中心、何向东、张恩平向王峰赔偿加盟费损失20148元缺乏事实与法律依据。首先，是否存在需要承担加盟费损失及损失的确定，应在王峰与徐丽杰、史德军之间查明及认定责任主体。其次，本案涉及的加盟费损失，非基于履行涉案租赁合同而产生的直接损失，王峰请求他人承担该损失没有法律依据。再次，王峰并不存在有加盟费损失的事实。根据王峰与案外人签订的《合作协议书》，王峰支付68000元的加盟费对应的合作期限为2018年6月26日至2019年6月26日，而王峰自动放弃经营的时间为2019年6月15日，且在2019年6月29日仍在处理有关学员事宜。可见，王峰基于该协议的目的均已实现，不能认定其支付的加盟费为损失。最后，按一审法院的逻辑，涉案租赁合同无效，则王峰与徐丽杰、史德军之间的《店面转让合同》也无效，如存在损失须承担，则徐丽杰、史德军理应承担部分损失。五、一审法院不支持港岛中心、何向东、张恩平在一审的反诉请求错误。港岛中心、何向东、张恩平与徐丽杰、史德军之间的租赁合同，王峰与徐丽杰、史德军转租赁合同关系均未解除，王峰与徐丽杰、史德军理应就未届租赁期满的租金支付负有连带清偿的责任。六、何向东是港岛中心及其投资人委托的日常管理人员，其在相关文件中的签字行为均系职务行为，相应的法律后果由港岛中心承担，其不是本案适格的诉讼主体。张恩平是港岛中心的投资人，港岛中心不是本案适格被告，故张恩平的诉讼地位应与港岛中心相同，且即便港岛中心需要承担法律责任，张恩平也仅是承担补充性无限责任，而非连带性无限责任。综上，请求二审法院判如所请。王峰二审辩称：本案争议的问题主要有四个，一是涉案租赁合同的效力问题；二是王峰和港岛中心、何向东、张恩平以及史德军、徐丽杰三方的法律关系问题；三是涉案租赁合同无效后，财产返还以及加盟费损失负担问题；四是2019年6月1日之后，王峰是否应当继续支付租金或者房屋占用费给港岛中心、何向东。一审判决就上述四个争议的问题进行了相关认定和判决，有充分的事实和法律依据，王峰对此完全认同。综上，港岛中心、张恩平、何向东的上诉请求不成立，应当予以全部驳回。原审第三人徐丽杰、史德军二审述称：王峰的上诉请求与徐丽杰、史德军无关。徐丽杰、史德军自2018年6月27日起已退出与港岛中心一方之间的租赁合同关系，即双方的租赁合同关系已终止，由王峰代替徐丽杰、史德军与港岛中心一方继续履行租赁合同，并且承继徐丽杰、史德军在租赁合同中的权利义务，自此租赁合同与徐丽杰、史德军无关，无需向港岛中心支付所谓租金。综上，一审判决针对徐丽杰、史德军在租赁合同中的关系、地位认定清楚，适用法律正确。因本案纠纷，王峰于2019年6月26日诉至一审法院，请求判令：一、港岛中心、何向东共同向王峰退还房租押金54000元；二、港岛中心、何向东向王峰退还水电押金70000元；三、港岛中心、何向东赔偿王峰店铺装修损失254500元；四、港岛中心、何向东赔偿王峰店铺转让费损失38000元；五、港岛中心、何向东赔偿王峰加盟费损失68000元；六、港岛中心、何向东退还其于2018年7月1日至2019年5月31日期间向王峰收取的50%房屋租金106500元（213000元×50%）；七、张恩平就前述第一至第六项诉请中港岛中心应承担的债务承担连带责任。王峰在一审庭审中撤回第四项诉讼请求，在庭后撤回第三项诉讼请求。港岛中心、何向东、张恩平向一审法院提出反诉请求：一、王峰支付租金（租金按月租20100元自2019年6月1日起至2019年10月31日计；按月租22080元自2019年11月1日至2020年10月30日止，暂计至本反诉请求之日租金为144660元）；二、徐丽杰、史德军对第一项反诉请求中的王峰支付租金的义务承担连带清偿责任；三、本案的反诉费用由王峰与徐丽杰、史德军承担。一审法院经审理查明：各方当事人确认涉案的物业地址为广州市海珠区xxx道x路x号之二，该地址与广州市海珠区xxx道北xx号为同一地址，该物业的所有人为广州市海珠区南洲街沥滘经济联合社。2017年10月1日，张恩平向案外人孙贤龙承租海珠区xxx道北x号二楼，面积1640平方米，租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日。2018年6月24日，王峰（顶让方、乙方）与徐丽杰、史德军（转让方、甲方）签订了《店面转让合同》，主要约定：甲方同意将自己位于广州市海珠区xxx道北x号之二门面转让给乙方使用，建筑面积为380平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务，并协助乙方顺利跟房东变更好租赁合同。在甲方转让租期满后，租期按照原租赁协议顺延，乙方享有优先续租权，并由乙方与房东按原合同条款重新签订租赁合同。不重新签订租赁合同不影响租期自动顺延；门面转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有门面租赁合同中所规定的条款；甲方在本合同签订后于2018年6月27日前向乙方腾让并清空店内杂物并交付钥匙，乙方在收铺后即交付38000元转让费用给甲方；乙方正式接手前该店铺所有的一切债权、债务包括房租、水电、税收等一切费用均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责……王峰主张基于从徐丽杰、史德军处转手涉案商铺与港岛中心、何向东、张恩平为租赁关系，为简化手续，在港岛中心、何向东与徐丽杰、史德军的原《房屋租赁合同书》承租人处直接变更为王峰，由王峰代港岛中心、何向东、张恩平将押金、水电费共计124000元退还给徐丽杰、史德军，为此，王峰提供了港岛中心、何向东与徐丽杰、史德军的《房屋租赁合同书》《收款收据》为证。其中《房屋租赁合同书》记载：出租方（甲方）：港岛沐足中心、何向东，承租方（乙方）武串火锅、徐丽杰（在徐丽杰名字后面有“转给王峰”字样）；甲方房屋座落在海珠区xxx道北x号之二，每月租金18000元；租赁期为自2017年11月1日至2020年10月30日止；该房屋第一年月租金为18000元，由第二年起每一年按上年租金基数递增10%租金按月结算，乙方必须在每月5日前支付当月租金给甲方；甲方在每月的5号前向乙方收取当月租金、水电费，由甲方开具收据给乙方。逾期未缴纳租金的按当月租金的5%每天计收滞纳金，乙方在拖欠租金情况下缴纳水电费的，甲方可将该水电费抵扣租金，乙方拖欠水电费超过十五天的，甲方暂停水电，直至乙方交纳租金及管理费为止，由此造成的损失及后果一切由乙方负责；在租赁期限内，乙方如将该房屋进行转租或分租经营时，须征得甲方的同意，并且乙方必须提供相关资料及转、分租协议给甲方，但甲方没有责任提供证明资料给分租方办理有关手续；乙方有以下行为之一的，视为违约：（1）逾期三十天未交租金的；……（4）水电费超过一个月不交的；（5）合同期内，未经甲方同意，单方要求提前终止合同的；……（7）未经得甲方同意将房屋进行转租、转让、转借的；乙方违约，以下方式处理：（1）乙方缴付的质押金不予返还，视作违约金，归甲方所有；（2）甲方收回出租房屋（场地），乙方退出承租房屋（场地），并缴清租金及有关费用，乙方投入的固定设备，装修及设施等无偿归甲方所有；该合同尾部有甲方港岛中心张恩平（备注法定代表）及何向东（签约代表）签名，有乙方徐丽杰签名，在“徐丽杰”名字后有“转王峰”字样。尾部有备注：如果乙方武串火锅经营不善，甲方应允许乙方徐丽杰（武串火锅）可以转让。该备注后有何向东签名捺印。港岛中心、何向东、张恩平以及徐丽杰、史德军确认该证据真实性，庭审中，三方确认合同中均有“何向东”及“徐丽杰”名字，“转给王峰”及“转王峰”均为王峰和徐丽杰、史德军签订《店面转让合同》后由何向东书写。2017年10月25日何向东、港岛中心向徐丽杰出具《收款收据》，记载：今收到徐丽杰二楼房租押金54000元。在该54000元后备注有“转给王峰（跟徐丽杰无关），何向东，2018.6.24”。2017年11月15日，何向东、港岛中心向徐丽杰出具《收款收据》记载：今收到徐丽杰水电押金柒万元整（70000）。在该70000后备注有“徐丽杰转给王峰（跟徐丽杰无关），何向东，2018.6.24”。三方确认备注是何向东书写。港岛中心、何向东、张恩平以及徐丽杰、史德军确认该证据真实性。王峰陈述已经支付上述共计124000元给徐丽杰、史德军并提供银行流水为证，徐丽杰、史德军表示确认。港岛中心、何向东、张恩平主张签写“转王峰”是确认次承租人是王峰，并同意徐丽杰、史德军转租给王峰，收据上签写是避免日后退还押金的麻烦，在退还押金条件成就时，王峰可以直接要求港岛中心、何向东、张恩平退还，徐丽杰、史德军不得以此再要求港岛中心退还。徐丽杰、史德军主张我方与王峰是转让关系，不是转租关系，我与港岛中心、何向东、张恩平已经没有关系。港岛中心、何向东、张恩平陈述涉案房屋是张恩平从孙贤龙处承租而来交给港岛中心经营管理并同意其出租，何向东是港岛中心的股东，是港岛中心的管理经理，对涉案事项有经营管理权。王峰和港岛中心、何向东、张恩平确认王峰2018年6月27日到2019年5月30日使用涉案商铺，共计11个月，王峰共计向何向东支付了2018年7月1日至2019年5月31日期间的租金共计213000元，徐丽杰、史德军缴纳租金到2018年6月底。王峰主张因港岛中心、何向东、张恩平无法向王峰提供涉案场地的产权证明或临时场地证明，王峰无法办理租赁备案登记及营业执照，被迫关门停止营业，并于2019年5月31日通知港岛中心、何向东、张恩平解除合同，多次要求港岛中心、何向东、张恩平接收场地，港岛中心、何向东、张恩平予以拒绝，故于2019年6月13日将钥匙交付到港岛中心前台，并微信通知何向东。王峰为证明其主张，提供了与何向东的《微信聊天记录》、与张恩平、何向东《谈话录音》及文字版、《通知》及送达证明、视频等证据予以证明。《微信聊天记录》记载王峰多次要求港岛中心、何向东、张恩平解决产权证明或临时场地证明事宜，其中，2019年6月3日记载：“何总，由于你出租方这边一直不能提供相关房屋资料给我们去办营业执照，导致我们沥滘店于2019年5月31日已经被迫关门停止营业，并叫店长已经告知你方，请把我们的房租押金54000元以及水电押金70000元全额退回给我，谢谢”；6月13日记载：“何总，下午好，等下我4点整过去把舞蹈室的钥匙交接给你”，何：“13天的房租8710要阿峰转过来”“上午有五个家长找到二楼！关于你们舞蹈学费的问题”“不能这样丢下学员不管、学费怎么退、要说清楚”；《谈话录音》主要是涉及双方关于提供涉案房屋临时场地使用证明以及协商退还押金、赔偿损失事宜；《通知》记载涉案合同于2019年5月31日解除，要求港岛中心、何向东、张恩平2019年6月13日接收场地，及退还押金及赔偿损失，该通知是2019年6月10日作出并邮寄给港岛中心、何向东、张恩平，根据邮件回执显示已经妥投。视频是记录交还钥匙的情况。港岛中心、何向东、张恩平对上述证据的真实性均予确认，确认王峰发信息解除合同，事后知道王峰放钥匙在港岛中心，事后没有提出异议，认为王峰解除通知的送达是错误，主要认为港岛中心、何向东、张恩平不是合同相对人，徐丽杰、史德军才是义务的主体，王峰自动终止经营，强制留置钥匙并不发生法律上的物业移交占有的法律后果，法律上应认定租赁关系至今有效并认定王峰仍继续占用。王峰陈述，涉案房屋2019年6月已经被港岛中心、何向东、张恩平进行改造，原来的装修已经被破坏，港岛中心、何向东、张恩平陈述2019年12月涉案房屋一部分被改为沐足房，另一部分维持原状，改了一半左右。王峰主张其因为停止营业导致加盟费损失68000元，要求港岛中心、何向东、张恩平予以赔偿，提供了《合作协议书》《收据》及《支付宝转账记录》《信用卡交易明细》以及《证人证言》为证。《合作协议书》记载：东莞极速舞蹈培训有限公司（甲方）授权贺某（乙方）在广州市海珠区xxx道北x号经营一家舞蹈室，知识产权许可仅可用于该舞蹈室实体店经营舞蹈培训使用，合作期限一年即2018年6月26日至2019年6月26日，在乙方不违反本协议该条款及其他合作约定并符合甲方后期要求的前提下，乙方在同等条件下，可持续使用，于本合同到期前一个月由双方协商并书面确认，乙方首年应先行支付的许可使用费及经营指导费共计人民币68000元，乙方在继续使用商标经营第二年起，需每年10月1日前向甲方支付8000元作为品牌商标使用费。《收据》记载：东莞极速舞蹈培训有限公司收取贺某定金10000元及尾款58000元，根据《支付宝转账记录》《信用卡交易明细》显示，贺某于2018年6月20日向JS舞蹈总部支付10000元，王峰于2018年6月26日向东莞极速舞蹈培训有限公司支付58000元。证人贺某出庭主要陈述其与王峰是涉案舞蹈室的合作关系，加盟费其支付了10000元，王峰支付了58000元。港岛中心、何向东、张恩平对上述证据不予确认，认为与本案无关。港岛中心、何向东、张恩平另外主张，王峰已经经营使用，并招生办学。王峰承认招过学生，但只是试营业。港岛中心、何向东、张恩平主张因王峰一直占用涉案物业，合同未解除，要求王峰支付2019年6月1日起至今的租金，暂计算至反诉之日是144660元，并要求徐丽杰、史德军承担连带责任。王峰主张2019年5月31日起已经没有再使用涉案房屋，不应继续支付租金而且涉案房屋没有房产证，也没有合法的报建手续，是无效的合同。徐丽杰、史德军主张，徐丽杰、史德军与港岛中心、何向东、张恩平的租赁合同已经解除，与徐丽杰、史德军无关。港岛中心、何向东、张恩平认可涉案房屋没有产权证明及合法的报建手续，但认为涉案物业是可以用来出租，租赁合同合法有效，提交了《场地证明》《建设工程消防设计审核意见书》《建设工程消防验收的意见书》《营业执照》《企业信用信息公示公告》《交易公告截图》等证据为证，拟证明涉案物业可以办理营业执照可以进入租赁市场。其中《场地证明》记载：兹同意港岛中心将广州市海珠区xxx道北xx号作为住所（经营场所），产权证号：NO.018052，经营用途为沐足，面积为1000平方米，有效期限自2009年1月9日至2015年11月9日。如遇政府有关部门需要拆迁经营场所所在建筑或恢复原场地使用性质时，将无条件服从，本证明自动失效，不得作为补偿依据。尾部盖有广州市海珠区南洲街沥滘经济联合社印章。《营业执照》显示港岛中心的住所在广州市海珠区xxx道**第**，《企业信用信息公示公告》显示徐丽杰经营的广州金大口福餐饮管理有限公司沥滘分公司的营业场所在涉案商铺，拟证明涉案商铺可以办理营业执照；《交易公告截图》显示涉案物业曾进入三资平台招租，显示涉案无集体产权证。2020年3月27日本案进行第二次开庭，庭审中一审法院明确确认举证期限到该日止，庭审中发现缺少房屋的产权证明及合法报建等手续，并责令港岛中心、何向东、张恩平在庭后五个工作日提交。港岛中心、何向东、张恩平在2020年4月9日向一审法院提交《调查取证申请书》要求一审法院依职权向海珠区南洲街第八经济合作社核查“xxx道北x号二楼”物业的状况、资产权属性质及在农村集体资产交易管理平台公开招租租赁情况。另查明，港岛中心于2010年6月29日成立，投资人为张恩平，类型为个人独资企业。一审法院认为：根据我国《合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，这就是合同的权利和义务的概括转让，由原合同当事人将一方债权债务一并转移给第三人，由第三人概括的继受权利义务。本案中，根据查明的事实，徐丽杰、史德军与王峰签订《店面转让合同》约定徐丽杰、史德军将涉案物业转让给王峰使用，由王峰向房东履行原有门面租赁合同中所规定的条款并支付转让费38000元，可知王峰与徐丽杰、史德军之间是转让关系并非租赁关系；何向东在《房屋租赁合同书》中承租人处、《收款收据》中均写明“转王峰”，表明港岛中心、何向东、张恩平清晰该转让行为并同意转让，同意王峰为合同权利义务继受人，同意符合条件时将押金退还给王峰，且在此之后一直直接收取王峰租金及与王峰协商相关事宜，徐丽杰、史德军在收取转让费及押金后已经实际退出原合同，三方当事人的行为符合合同的权利和义务的概括转让法律规定的形式要件，为权利和义务的概括转让。港岛中心、何向东、张恩平认为本案为转租，王峰与港岛中心、何向东、张恩平之间是出租人与次承租人的法律关系的主张没有依据，也不符合事实，一审法院不予采纳，王峰主张王峰与港岛中心、何向东、张恩平之间是租赁关系有事实和法律依据，陈述更符合常理，一审法院予以采信。关于合同效力问题。王峰主张涉案物业因为没有产权证也没有合法的报建手续，主张涉案的租赁合同为无效的合同，港岛中心、何向东、张恩平主张涉案房屋能办理营业执照并进入“三资平台”进行流通，该合同合法有效。一审法院认为，《房屋租赁合同书》应认定为无效合同。理由如下：一、港岛中心、何向东、张恩平作为出租人，应负有证明该合同有效的举证责任，但其在法庭辩论终结前未提供产权证明、合法的报建手续等有效证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。二、港岛中心、何向东、张恩平虽向一审法院提供了调查取证申请，但其申请已超过民事诉讼法司法解释规定的时间要求，且一审法院认为，港岛中心、何向东、张恩平作为本案出租人，应该有能力有条件有义务向权属人调取相关证据，不符合客观原因不能自行收集证据等情形，另外，港岛中心、何向东、张恩平当庭陈述涉案房屋无产权证明及报建手续，一审法院认为无调查必要，故其调查申请一审法院不予允许，不利后果由港岛中心、何向东、张恩平自行承担。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，港岛中心、何向东、张恩平在期限内未提供产权证明、涉案房屋性质的证据，房屋性质未明，不利风险应由港岛中心、何向东、张恩平承担。四、港岛中心、何向东、张恩平主张涉案房屋能办理营业执照并进入“三资平台”进行流通，该合同合法有效。众所周知，“三资平台”只负责对资产的流通搭建平台及监督资产流通过程，并不对合同的法律效力及资产的合法性进行审核和监督，港岛中心、何向东、张恩平以涉案物业进入“三资平台”进行招租为由主张该合同合法有效缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信，能办理营业执照也为同样道理。五、根据港岛中心、何向东、张恩平提交的《场地证明》记载，如遇政府有关部门需要拆迁经营场所所在建筑或恢复原场地使用性质时，将无条件服从，本证明自动失效，可知涉案物业违反用地性质。综上，一审法院认定该合同无效。如前文论述，合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。”故王峰应向港岛中心、何向东、张恩平返还涉案物业，港岛中心、何向东、张恩平应向王峰返还租赁押金及水电费押金，王峰主张港岛中心、何向东、张恩平返还租赁押金54000元及水电押金70000元合法有据，一审法院予以支持。关于王峰主张返还已付租金的50%，虽然合同无效，但王峰在涉案物业招生办学，实际占有使用涉案物业11个月，应当支付场地的占有使用费，该主张缺乏依据，一审法院不予支持。关于加盟费损失68000元，根据现有证据，一审法院对该金额予以认定。根据查明的事实，王峰清晰在涉案场地的使用期限为2018年7月1日至2020年10月30日，共计27个月，其仍然支付该加盟费，视为其同意该加盟费仅及于该期限，现王峰已经使用场地及品牌11个月，应按比例扣除，加盟费实际损失应为40296元（68000元÷27个月×16个月）。王峰在租赁该物业时，应该审查涉案物业的性质及权属等情况，但其未尽力审查，导致无法经营，自身存在过错。提供权属证明及场地证明是出租人应有的义务，由于港岛中心、何向东、张恩平无法提供该材料，导致王峰无法办理营业执照等，港岛中心、何向东、张恩平亦存在过错，应承担赔偿责任。根据公平原则，一审法院酌定王峰自身承担一半的损失即20148元，剩余20148元由港岛中心、何向东、张恩平承担。关于港岛中心、何向东、张恩平反诉要求王峰支付租金的问题。根据查明的事实，王峰因港岛中心、何向东、张恩平无法提供产权证明或场地证明，不能办理营业执照等于2019年5月31日停业并通知港岛中心、何向东、张恩平解除合同收回房屋，港岛中心、何向东、张恩平亦确认收到通知，但没有提出任何异议或采取任何行动。2019年6月10日及13日王峰均通知港岛中心、何向东、张恩平收回房屋，港岛中心、何向东、张恩平知悉并要求王峰补交13天租金，但不予配合收回房屋，在此情况下王峰将涉案物业交到港岛中心处并通知港岛中心、何向东、张恩平，一审法院认为合理，视为交回房屋。原如前文论述，合同无效，王峰无需支付租金，王峰于2019年6月13日后已无实际使用涉案场地，该涉案物业甚至被港岛中心、何向东、张恩平改作他用且未提供证据证明改动时间，故港岛中心、何向东、张恩平要求王峰支付2019年6月13日之后的租金没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于2019年6月1日至2019年6月13日期间的占有使用费，王峰停止经营是因为港岛中心、何向东、张恩平无法提供权属证明及场地证明引起，在协商过程中港岛中心、何向东、张恩平对收回房屋采取的是不配合态度，该期间的费用损失不应该由王峰承担，故港岛中心、何向东、张恩平关于该期间费用的诉讼请求没有依据及道理，一审法院不予支持。关于承责主体的问题。本案中，港岛中心及何向东作为合同主体签订合同，何向东更是一直收取租金且未提供租金去向的证据，港岛中心、何向东、张恩平也承认何向东有经营管理权，至于港岛中心、何向东、张恩平的法律关系，港岛中心、何向东、张恩平没有提供充分的证据证明，不利后果应由港岛中心、何向东、张恩平方承担，故根据合同相对性原则，港岛中心及何向东应该承担责任。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定：“本法所称的个人独资企业，是指依照本法在中国境内成立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”。本案中，港岛中心为个人独资企业，张恩平为港岛中心的投资人，其将承租而来的涉案物业交由港岛中心经营管理，根据上述规定及查明的事实，应当与港岛中心共同承担责任。鉴于王峰在庭审中撤回关于转让费的诉讼请求，在庭后撤回关于装修费的诉讼请求。经审查，该撤回的诉讼请求不违反法律法规强制性规定，不损害第三人的合法权益，一审法院予以准许，相关问题一审法院不予论述。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第八十八条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十四条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，于2020年7月29日作出如下判决：一、港岛中心、张恩平、何向东在本判决生效之日起十日内向王峰退还租赁押金54000元、水电押金70000元；二、港岛中心、张恩平、何向东在本判决生效之日起十日内向王峰赔偿加盟费损失20148元；三、驳回王峰其他诉讼请求；四、驳回港岛中心、张恩平、何向东的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费5778元，由王峰负担2988元，港岛中心、张恩平、何向东共同负担2790元，反诉受理费3194元，由港岛中心、张恩平、何向东共同承担。经向广州市规划和自然资源局核实，无广州市海珠区xxx道北x号、xxx道北xx号物业的不动产登记信息和规划报建资料。除此以外，经二审审理，一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于三方之间的法律关系问题。从本案查明的事实来看，王峰与徐丽杰、史德军签订的《店面转让合同》明确约定王峰代替徐丽杰、史德军向房东履行原有门面租赁合同中所规定的条款，门面现有的装修、装饰全部归王峰所有，双方就债权债务的承担问题进行约定，王峰为此支付38000元作为转让费用。可见，王峰与徐丽杰、史德军之间是就铺面的整体转让关系，其中包括了铺面的经营权、铺面所在物业的租赁权以及装修装饰物的归属等等。何向东在《房屋租赁合同书》承租人处书写“转王峰”，又在租赁押金、水电押金的《收款收据》中书写“转王峰（跟徐丽杰无关）”，其抗辩只是因为同意徐丽杰将涉案物业转租给王峰，该抗辩明显与一般常理不符，若仅为转租，出租人仅需表示同意即可，完全无需变更租赁合同中的承租人，更无需同意符合条件时将租赁押金和水电押金直接退给王峰。结合其后一直是由王峰直接交纳租金及沟通相关租赁事宜，可以认定徐丽杰、史德军已经退出了租赁关系，由王峰整体受让店面的全部权利义务后得到《房屋租赁合同书》相对方的同意，王峰直接成为《房屋租赁合同书》项下的承租人。一审法院对此定性准确，本院予以认同。港岛中心、何向东、张恩平上诉认为徐丽杰为承租人、王峰为次承租人的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于《房屋租赁合同书》的合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案物业没有不动产登记信息，也没有办理规划报建手续，故《房屋租赁合同书》应为无效合同，一审法院对此认定正确。港岛中心、何向东、张恩平以涉案物业能办理营业执照、具备符合租赁目的并进入“三资平台”进行流通为由要求认定上述合同有效，缺乏理据，本院均不予采纳。因《房屋租赁合同书》被认定为无效，故王峰要求退还租赁押金和水电押金，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，一审法院对此予以支持，处置得当，本院予以维持。港岛中心、何向东、张恩平上诉要求无需退还租赁押金和水电押金，依据不足，本院不予支持。关于承责主体问题。何向东是与港岛中心一同列为《房屋租赁合同书》的出租方，何向东一直收取租金，但未提交任何证据证明租金的去向，且港岛中心和张恩平承认何向东有经营管理权，结合港岛中心、何向东在一审提起的反诉请求及二审的上诉请求中均要求王峰和徐丽杰、史德军支付租金，也可以证明港岛中心、何向东对其自身为出租人的身份没有异议。根据合同相对性及权利义务统一的原则，港岛中心和何向东是本案适格的承责主体。港岛中心是个人独资企业，张恩平为其投资人，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定，张恩平应以其个人财产对港岛中心的债务承担无限责任。王峰要求张恩平与港岛中心共同承担责任，理据充分，一审法院对此予以支持，处置得当。关于加盟费损失问题。与合同解除情形下合同主体因违约所承担的损失赔偿责任不同，合同无效后当事人所承担的缔约过失责任是对另一方当事人信赖利益损失的赔偿，目的在于补偿一方当事人因合同无效而实际遭受的损失，从而使其利益恢复到合同签订之前的状态，故该信赖利益是不包括合同履行利益。本案中，《房屋租赁合同书》已经被认定为无效，王峰主张的加盟费损失实质是经营过程中产生的损失，属于合同履行利益，不属于合同无效情况下的损失赔偿范围，故一审法院酌情支持王峰的加盟费损失20148元缺乏依据，本院予以纠正。关于房屋占有使用费问题。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，王峰已经依据租赁合同约定的租金标准支付了2018年7月1日至2019年5月31日期间的房屋占有使用费，且王峰在上述期间已经实际占有使用了涉案场地并已用于招生办学的经营用途，故王峰上诉要求退还上述期间一半的房屋占有使用费缺乏依据，一审法院对此不予支持并无不当，本院予以维持。其次，从王峰提交的微信聊天记录和《通知》来看，王峰最早是于2019年6月3日通过微信告知何向东其已于2019年5月31日停止营业，要求退还租赁押金和水电押金，并于2019年6月10日作出《通知》要求港岛中心于2019年6月13日派员接收涉案物业，而王峰实际是于2019年6月13日将钥匙交到港岛中心前台。由此可知，王峰已经明确作出退租的意思表示，且提出交接的时间也较为合理，而港岛中心、何向东未就此提出异议，但也未积极配合收回场地，结合王峰已经交回钥匙于2019年6月13日以后没有再使用涉案场地的事实，本院认为其后产生的场地空置损失属于扩大的损失，应由港岛中心、何向东、张恩平自行承担。故港岛中心、何向东、张恩平要求王峰支付2019年6月13日以后的房屋占有使用费缺乏事实和法律依据，一审法院对此不予支持，合法合理，本院予以维持。但考虑到王峰在2019年6月1日至6月13日期间实际占有使用涉案场地，故应向出租人港岛中心、何向东支付该期间的房屋占有使用费8710元（20100元÷30天×13天）。一审法院对此处置不当，本院予以改判。综上所述，港岛中心、何向东、张恩平的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；王峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，但在对加盟费损失和房屋占有使用费的处置上存在不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初14424号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初14424号民事判决第二项、第三项、第四项；三、王峰在本判决生效之日起十日内向广州市海珠区港岛沐足中心、何向东支付2019年6月1日至6月13日期间的房屋占有使用费8710元；四、驳回王峰的其他诉讼请求；五、驳回广州市海珠区港岛沐足中心、何向东、张恩平的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5778元，由王峰负担3378元，广州市海珠区港岛沐足中心、何向东、张恩平共同负担2400元；反诉案件受理费3194元，由王峰负担192元，广州市海珠区港岛沐足中心、何向东、张恩平共同负担3002元。二审案件受理费8110元，由王峰负担2998元，广州市海珠区港岛沐足中心、何向东、张恩平共同负担5112元。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年十二月十六日书记员 莫善友唐颖琪