福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽04民终2212号 上诉人（原审原告）：杨志慧，女，1996年3月6日出生，汉族，住福建省沙县。 上诉人（原审被告）：三明华晖房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区绿岩新村****，统一社会信用代码91350400717361006X。 法定代表人：袁国英，执行董事。 委托诉讼代理人：黄敬荣，福建云坤律师事务所律师。 上诉人杨志慧因与上诉人三明华晖房地产开发有限公司（以下简称华晖公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初1475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨志慧，上诉人华晖公司的委托诉讼代理人黄敬荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨志慧上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判华晖公司赔偿杨志慧逾期交房违约金35821.6元；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：本案的一审事实认定和违约金额计算存在严重错误。一、一审法院认定涉案房屋系现房，已达到交付的条件。杨志慧认为是错误的。因为涉案房屋所使用的《商品房买卖合同（预售)》已明确证明涉案房屋并非现房，其次华晖公司向杨志慧提供的《三明市新建商品住宅质量保证书》系2020年7月28日才出具的；《交房验收单》中所发现的房屋质量问题也是在2020年7月28日才勉强处理完。二、一审法院对违约金10931元为计算至2020年3月13日止（其中2020年1月1日至2020年1月13日以93401.15元为基数，2020年1月14日至2020年3月13日以190000元为基数）。杨志慧认为是错误的。因为华晖公司向杨志慧提供的《三明市新建商品住宅质量保证书》系2020年7月28日出具的，说明涉案房屋在此之前是不具备交付的条件，应当计算至2020年7月28日止；根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中第十二条中1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。第（2）种逾期超30日的情况下买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之六的违约金。因此违约金的计算应为人民币35821.6元（全部房价284298.46元×万分之六×逾期日期210天）。三、原判决中案件受理费302元，因适用建议程序审理，减半收取151元，由三明华晖房地产开发有限公司负担82元，杨志慧负担69元。杨志慧认为是因为华晖公司单方违约且给杨志慧带来了损失，因此本案有关所有的案件受理费应当由华晖公司承担。 华晖公司辩称，合同条款第十一条其实与格式条款无关。答辩内容与上诉状一致。 华晖公司上诉请求：1.依法撤销（2020)闽0402民初1475号民事判决书，发回重审或查清事实后改判，驳回杨志慧的诉讼请求；2.—、二审费用由杨志慧承担。事实与理由：一、一审判决认定华晖公司逾期交房，系颠倒事实：一是疏漏认定杨志慧未按合同约定的交付时间、交付地点接收交房之事实；二是疏漏认定华晖公司按照交易惯例向杨志慧电话通知交房之事实；三是疏漏认定与杨志慧同批同类的购房户接到华晖公司电话通知后随即完成交房之事实。其一、华晖公司没有理由逾期交房，无端给自己添麻烦。本案华晖公司开发的梅列区xx路xx号三幢楼，是南昌铁路局分配给该单位职工的福利房，房屋销售对象是定向、批量的，购房者全部都是本单位系统的职工（包括杨志慧）。2019.9.12该楼房竣工验收合格备案手续，2019.11.4在与杨志慧签订《商品房买卖合同》时已是现房。从常理分析，华晖公司没有必要也没有理由要逾期交房，无端给自己添麻烦。其二、疏忽认定《商品房买卖合同》既有约定华晖公司书面通知交房，也有约定购房户到时到点接收交房，杨志慧故意不按照约定接收交房。华晖公司与杨志慧签订的《商品房买卖合同》第十一条约定了两种交房的模式：一是华晖公司应当在2019年12月31日前向杨志慧交付该商品房达到第九条、第十条的交付条件后，华晖公司应当在交付日满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达杨志慧；二是杨志慧未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。暂且不说第一种交房模式，就第二种交房模式到时到点接收交房，杨志慧故意不按合同约定到时到点接收交房。其三、疏忽认定华晖公司已按照交易惯例向杨志慧电话通知交房。事实上，在华晖公司与杨志慧签订《商品房买卖合同》后，2019.11.20领取三明市住房和城乡建设局备案《商品房买卖合同》，2019.11.21华晖公司发送杨志慧贷款所需材料，2019.11.26、2019.11.29华晖公司电话联系杨志慧办理购房按揭贷款情况，2019.12.10银行贷款合同己签字，2019.12.12华晖公司电话通知杨志慧办理交房手续；2020.3.13华晖公司电话通知杨志慧办理不动产权证。对此，杨志慧认可华晖公司以电话通知方式办理按揭贷款及办证两事实。显然，尽管《商品房买卖合同》约定华晖公司以书面通知杨志慧交房，但事后双方已经将其变更为以电话通知这一交易惯例，但一审判决明显疏忽对该事实的认定。其四、疏忽认定与杨志慧同批同类的购房户接到华晖公司电话通知交房后，都已完成接收交房手续，佐证杨志慧虚假辩称系通知贷款情况。当时，与杨志慧一样通过按揭贷款购房的人有十几户，华晖公司都是以电话通知交房，他们都是在电话通知的时间与华晖公司办理交房手续，而唯独杨志慧一户认为华晖公司没有通知其交房，这明显不符情理。二、一审判决适用法律错误，曲解格式合同的法律定义，竟将福建省住建厅、福建省工商行政管理局共同制定的《商品房买卖合同》条款，错误定性为华晖公司制订的格式合同，进而以此对华晖公司作出不利判决。《合同法》第三十九条规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。对照本案，华晖公司与杨志慧签订的《商品房买卖合同》，是按照合同备案机关三明市住建局规定要求必须使用福建省住建厅、福建省工商行政管理局共同制定的《商品房买卖合同》范本，显见本案的《商品房买卖合同》不是华晖公司制订的格式合同。尽管《合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，但并不适用本案。因而，一审判决认定“格式条款具有法定无效情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任排除对方主要权利的，该条款无效。通知收房是华晖公司的主要义务，但双方签订的合同约定‘买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点’系免除华晖公司的责任，该条款无效”，这属曲解格式合同的法律定义，错误定性。三、一审判决举证责任分配错误，其实与杨志慧一样按揭贷款旳其他购房户有十几户，华晖公司都是同时成批以电话通知办理按揭贷款、交房、办证等手续，既然2019.12.12左右时间其他十几户购房户都是接到华晖公司电话通知办理交房手续，唯独杨志慧否认该电话系通知其收房而是询问贷款的情况，对此承担举证责任应是杨志慧，而非华晖公司。根据民事诉讼中的举证责任分配的相关法律规定，杨志慧既已认可2019.12.12接到华晖公司电话通知，虽然其否认该电话系通知其收房而是询问贷款的情况，但基于华晖公司是同时成批以电话通知，以及其他十几户购房户都是接到华晖公司电话通知办理交房手续之事实，那么此时举证责任应由杨志慧来承担，其未举证应承担诉讼上的不利后果。四、华晖公司已经履行了《商品房买卖合同》约定义务，且已按照交易惯例向杨志慧电话通知交房，而杨志慧见利背信，矢口否认客观存在事实，其辩解于理不合、于情不通。华晖公司对此实难服判。 杨志慧辩称，一、华晖公司未按合同约定在规定时间交房，也就是说华晖公司未履行交房义务是事实，华晖公司也无证据证明其在2020年3月13日之前履行交房义务，2019年12月12日，杨志慧接到的电话是通知办理交房手续。杨志慧提供的“三明市新建商品住宅质量保证书”“交房验收单”“入伙通知书”3份证据均能证明涉案房屋在2019年12月12日并不具备交付条件，因此华晖公司所述的2019年12月12日打电话给杨志慧是通知办理交房手续的说法是无中生有，颠倒事实。且根据谁主张谁举证的原则，华晖公司理应证明2019年12月12日的电话内容为通知杨志慧办理叫交房手续。二、关于格式合同定义的问题，双方签订的“商品房买卖合同（预售）”的格式条款是华晖公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与我协商条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或则限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款具有法定无效情形，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除双方主要权利的，该条款无效。通知收房是华晖公司的主要义务，但华晖公司与杨志慧签订的合同约定“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付物手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”，系免除华晖公司的责任，该条款无效。 杨志慧向一审法院起诉请求：1.华晖公司向杨志慧支付逾期交房违约金20064.80元（从2020年1月1日暂计至2020年4月27日，此后违约金继续计算至实际交房之日止）；2．本案诉讼费用由华晖公司承担。 一审法院审理查明：2019年11月4日，杨志慧与华晖公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定杨志慧向华晖公司购买位于三明市梅列区××路××号××幢××室经济适用房；房屋总价款283401.15元；华晖公司应于2019年12月31日前向买受人交付该房；该商品房达到第九条、第十条的交付条件后，出卖人应当在交付日满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的地点以及应携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；逾期交房的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人每日按已交付房款万分之六向买受人支付违约金。合同签订当日，杨志慧支付购房款首付的93401.15元，2020年1月14日，杨志慧支付购房款190000元。2019年9月12日华晖公司取得案涉房产所涉工程项目验收备案文件。 一审法院认为，关于华晖公司是否需要向杨志慧支付逾期交房违约金的问题。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款具有法定无效情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。通知收房是华晖公司的主要义务，但双方签订的合同约定“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”系免除华晖公司的责任，该条款无效。华晖公司认为2019年12月10日，杨志慧办理了银行借款手续后，双方已无履行合同的其他条款，那么，2019年12月12日华晖公司致电杨志慧应推定该电话系通知杨志慧收房，但杨志慧否认2019年12月12日的电话是通知其收房，而是询问贷款的情况。因此，华晖公司应进一步证明该电话的内容是通知杨志慧收房，由于华晖公司未能举证证明该事实，故不予支持。华晖公司未按约定通知杨志慧收楼，造成逾期交房，已构成违约，应承担逾期交付房屋的违约责任。综上所述，一审法院认为，《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。除不可抗力外，华晖公司应于2019年12月31日前将商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任。故杨志慧要求华晖公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持。杨志慧在起诉状中自认“华晖公司在2020年3月13日通知办理不动产权证时杨志慧提出质疑还未通知交房时，华晖公司才声称那就算今天正式通知你交房了”。据此可以认定华晖公司于2020年3月13日通知杨志慧收房。杨志慧以到华晖公司收房时华晖公司未提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，故其拒绝收房，华晖公司予以否认，杨志慧应提供充足的证据证明，且涉案房屋系现房，已达到交付的条件，华晖公司没有理由不提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。因此，华晖公司支付的违约金计算至2020年3月13日，计算的标准为每日按已交付房款万分之六。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、华晖公司应于判决生效之日起十日内向杨志慧支付逾期交房违约金10931元（该违约金按每日0.06%计算。其中，以93401.15元为基数，从2020年1月1日开始计算；以190000元为基数，从2020年1月14日开始计算，均至2020年3月13日止）；二、驳回杨志慧的其他诉讼请求。案件受理费302元，因适用简易程序审理，减半收取151元，由华晖公司负担82元，杨志慧负担69元。 二审期间，杨志慧围绕其上诉请求向本院依法提交了新的证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证，将结合全案事实进行综合分析认定。 二审审理查明，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。 另查明，涉案三明东工务铁路经济适用房建设工程于2019年9月12日办理竣工验收备案。三明市梅列区xx路xx号xx幢xx室、xx室、xx室业主于2019年11月26日办理入伙手续，xx室、xx室业主在2019年12月17日办理入伙手续。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。华晖公司与杨志慧双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是建设部和国家工商总局联合制定的示范文本，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，对当事人有法律约束力。本案系商品房买卖合同纠纷，当事人是否适时、适当履行了合同义务，应以合同约定相关条款的内容为据进行审查和认定。关于房屋的交付时间和手续，涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：“华晖公司应于2019年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条的交付条件后，出卖人应当在交付日满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的地点以及应携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，双方当事人对买受人是否收到交付通知书作为附解除条件的合同条款进行约定，如杨志慧未收到交付通知书，双方约定以2019年12月31日作为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条第二项约定的内容并不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，亦不具有法定无效情形，一审法院认定该条款部分内容无效，于法无据，本院应予纠正。基于涉案房屋已具备交付条件，双方当事人并未在合同中明确约定华晖公司应当将交付通知书面送达作为房屋交付的唯一条件，故杨志慧以其未收到房屋交付通知导致迟延收房为由，要求华晖公司承担逾期交房的违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，华晖公司的上诉请求成立，应予支持；杨志慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初1475号民事判决； 二、驳回杨志慧的上诉请求； 三、驳回杨志慧的诉讼请求。 二审案件受理费302元，由杨志慧负担。一审案件受理费302元，减半收取计151元，由杨志慧负担。 本判决为终审判决。 审判长  何善坚 审判员  程哲明 审判员  林玮玮 二〇二〇年十二月十四日 书记员  陈思宇 附：本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。