湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鄂0191民初6478号 原告：武汉海伦堡物业管理有限公司，住所地武汉经济技术开发区军山街道小军山村**（小军山小学内）。 法定代表人：陈春明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘婷，该公司员工。 委托诉讼代理人：李艳，该公司员工。 被告：李阳，男，1989年11月18日出生，汉族，住武汉经济技术开发区， 委托诉讼代理人：全城楠，湖北鼎诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明秀，湖北鼎诚律师事务所实习律师。 原告武汉海伦堡物业管理有限公司（以下简称海伦堡物业）诉被告李阳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告海伦堡物业的委托诉讼代理人刘婷、李艳，被告李阳的委托诉讼代理人全城楠、李明秀均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告海伦堡物业向本院提出诉讼请求并最终确认为，请求判令：1、被告李阳立即支付原告海伦堡物业自2016年9月1日至2020年6月30日物业管理服务费31916.64元及违约金65495元（违约金每天按照欠缴金额的0.3%计算），车位管理费自2018年6月1日暂计至2020年6月30日共计4000元；2、本案案件受理费由被告李阳承担。事实与理由：原告海伦堡物业于2014年进驻海伦堡·海伦小镇小区作为该物业小区的前期物业管理单位至今，被告李阳购买了位于武汉经济技术开发区军山街海伦小镇一期别墅A29栋1单元2室。原告海伦堡物业与地产公司签订了《海伦堡·海伦小镇前期物业服务合同》（以下简称《前期合同》）。根据双方签订的《前期合同》第五条的约定，涉案房屋物业管理服务费收费标准按住宅建筑面积每月每平方米2.8元收取，被告李阳所购房屋的建筑面积为247.8平方米，每月的物业管理服务费为人民币693.84元。根据《前期合同》第二十五条的约定，被告李阳不按约定付款的，原告海伦堡物业有权要求补交并从逾期之日起按逾期每天0.3%交纳违约金。被告李阳拖欠上述费用后，原告海伦堡物业通过多种方式催收（含曾书面发函催收），但被告李阳均未交纳欠费，故原告海伦堡物业依法向法院起诉，请求判如所请。 被告李阳辩称：原告海伦堡物业主张的物业费其起算时间有误，开发商与物业公司达成延迟交房抵扣物业费，原告海伦堡物业主张的违约金标准过高，其提供的物业服务未达相应的服务等级，物业费应当扣减。原告海伦堡物业诉请已过诉讼时效。 经审理查明：2012年4月12日，原告海伦堡物业作为乙方与涉案房产开发企业武汉澳兴置业有限公司（以下简称置业公司）作为甲方签订《前期物业服务合同》（以下简称《物业合同》）约定由乙方海伦堡物业对海伦堡·君临长江提供前期物业管理服务事宜，建筑面积114126平方米，其中第六条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中别墅住宅标准为每月每平方米2.8元；第七条约定业主应按房屋买卖合同约定的自房屋交付之日起交纳物业服务费用，因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳，业主应在每季度初履行交纳义务；第二十六条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按应缴纳物业服务费用5‰的标准向乙方支付违约金；第三十条约定本合同期限自2012年4月12日至2017年4月12日止等。上述合同期限届满前，甲乙双方续签了《海伦小镇前期物业服务合同》，合同期限从2017年4月13日至本小区成立业主委员会并代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同时止，其中第六条约定房屋交付的当月发生的物业服务费用由甲方承担，房屋交付的次月起发生的物业服务费用由业主承担；业主承担的物业服务费用按年交纳给乙方，业主应在每年最后一个月内履行下年度物业服务费义务等。 被告李阳名下位于海伦堡·君临长江一期A29栋/单元-2-3层2号房，备案建筑面积为451.05平方米，于2016年1月29日办理竣工验收备案。被告李阳与涉案房产开发企业签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条约定交房时间为2015年12月31日；《武汉市商品房买卖合同》附件六：合同补充协议之九约定房屋交付验收时间以出卖人收楼通知书约定的时间为准。原告海伦堡物业与被告李阳及涉案小区开发企业置业公司于2016年签订三方《协议书》一份，约定就涉案房屋延期交房违约金抵扣涉案房屋2016年2月1日至2016年8月31日期间的物业费，三方在协议书尾部签名确认。2017年2月13日，置业公司向被告李阳邮寄了《关于尽快办理收楼手续的催促函》。原告海伦堡物业诉称被告李阳从2016年9月1日起开始拖欠物业费，被告李阳辩称因涉案房屋逾期交房等问题一直未收楼故不应交纳物业费，双方未能就物业费欠缴金额达成一致，原告海伦堡物业故诉至本院，请求依诉予判。 本院认为：原告海伦堡物业与置业公司签订的两份《物业合同》以及置业公司与被告李阳签订的《武汉市商品房买卖合同》、三方签订的《协议书》，均系当事人的真实意思表示，除《物业合同》关于违约金计算标准约定过高应属无效外，其他条款未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。在被告李阳或者涉案小区业主委员会与物业公司签订新的物业合同之前，《物业合同》应对作为小区业主的被告李阳具有法律上的约束力。本案中，《武汉市商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年12月31日，但于2016年1月29日涉案房屋才办理竣工验收备案，原告海伦堡物业主张从2016年9月1日由被告李阳交纳物业费，本院认为原告海伦堡物业提交的三方《协议书》仅为协商确定延期交房补偿金的金额及抵扣等内容，并未涉及收房事宜，物业费的起算时间应以置业公司向被告李阳发出的《关于尽快办理收楼手续的催促函》为依据，在发出之次日即2017年2月14日视为房屋交付之日，物业费应从该日开始起开始计算。被告李阳抗辩涉案房屋存在逾期交房违约金抵扣物业费等问题未收楼，不应交纳物业费的意见，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 关于车位管理费。原告海伦堡物业未能提交收费依据，及涉案车位的权利归属证明，故原告海伦堡物业的该项诉请，因证据不足，本院不予支持。 关于违约金。被告李阳虽未缴纳物业费，但涉案房屋存在延期交房且被告李阳认为物业服务质量存在问题，双方未能就物业费欠缴金额达成一致意见，并非恶意拖延履行合同义务。为了创造小区和谐的环境和氛围，本院酌情对违约金予以免除。 关于本案诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。被告李阳欠缴物业费具有连续性，至原告海伦堡物业起诉时一直在延续，因此，本案并未超出诉讼时效。 综上，被告李阳应向原告海伦堡物业交纳截止2020年6月30日的物业费本金为28100.52元（2.8×247.8×40.5），原告海伦堡物业诉请超过部分本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十二条之规定，判决如下： 一、被告李阳自本判决生效十日内支付原告武汉海伦堡物业管理有限公司自2017年2月14日至2020年6月30日的物业管理服务费本金人民币28100.52元； 二、驳回原告武汉海伦堡物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2328元，减半收取计1164元，由被告李阳负担251元，原告海伦堡物业负担913元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人和代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员  吴炼 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理桂娜 书记员郭晶