四川省屏山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1529民初967号 原告：李希桃，男，1979年6月11日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原告：赵寿连，女，1983年3月12日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 二原告共同委托诉讼代理人：刘燕平，北京惠诚（宜宾）律师事务所律师。 被告：宜宾市海翔房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市兴文县古宋镇光明新村城光明春天****楼******。 法定代表人：谢丽雅，执行董事。 委托诉讼代理人：刘超，四川晏州律师事务所律师。 被告：李小红，男，1975年4月12日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：李敬，四川晏州律师事务所律师。 原告李希桃、赵寿连诉被告宜宾市海翔房地产开发有限公司（以下简称海翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案，于2020年9月29日公开开庭进行了审理后，经二原告申请，本院于2020年11月2日追加李小红为被告，依法适用简易程序于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告李希桃、赵寿连及其委托诉讼代理人刘燕平、被告海翔公司的委托诉讼代理人刘超两次庭审均到庭参加诉讼;被告李小红的委托诉讼代理人李敬在第二次庭审时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李希桃、赵寿连向本院提出诉讼请求：1.二被告支付原告第四、五年的房租71328元；2.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2013年9月1日，二原告购买被告海翔公司开发并销售的位于屏山县屏山镇“海翔汽摩机电城”负1层26号商铺一间，海翔公司向二原告出具《汽摩机电城置业预算表》，承诺：返祖5年，前三年（2013年7月1日至2016年6月30日）的房租在购房款中抵扣；第四、五年（2016年7月1日至2018年6月30日）的房租约定每月2972元，计71328元。该承诺具体、明确，具有合同上的约束力，海翔公司应当履行付款义务。现五年返租期已届满，经二原告多次向海翔公司催收，至今未付。在本案第一次开庭后，经海翔公司提出，原告调查发现，原四川升月商业管理有限公司（以下简称升月公司）应是原告商铺的承租人，也应当承担本案房租的付款义务。升月公司（独资公司）已于2018年1月3日未经清算而注销，该公司独资股东李小红应对升月公司所欠原告房租承担给付义务。二被告应承担共同付款义务，为保护原告合法权益，故诉至法院。 海翔公司辩称：其公司的确向李希桃、赵寿连出具了预算表，双方之间也存在房屋买卖合同关系，但是：1.本案《汽摩机电城置业预算表》系其公司为推销该项目进行的营销广告，不构成要约，不应作为本案定案依据，其公司与李希桃、赵寿连之间的关系应按双方签订的书面《商品房买卖合同》为依据，且海翔公司从未与原告签订过租赁合同；2.对案涉项目商铺的经营，包括原告在内的其他所有业主，均是与升月公司建立租赁合同关系；3.对案涉项目商铺的经营，海翔公司与升月公司之间的确有合同关系；4.原告前三年租金系升月公司代原告向海翔公司支付购房款予以抵扣，原告主张的第四、五年租金应该向合同相对人升月公司主张权利，请求法院驳回原告对其公司的诉讼请求。 李小红对因升月公司简易注销故民事责任由李小红承担以及升月公司与海翔公司之间就案涉项目商铺的经营确有合同关系无异议，辩称：因升月公司经营的案涉项目商铺众多，在被追加为本案被告前，升月公司误以为包括原告在内的所有业主均是与升月公司建立租赁合同关系，且与其他商铺一样，升月公司已将原告前三年租金代原告向海翔公司支付购房款予以抵扣。但从参加到本案诉讼后，经己方核对才发现，升月公司没有与原告签订书面租赁合同，且原告没有将其商铺交与升月公司经营，双方之间不存在书面或事实上的租赁合同关系，原告向升月公司或李小红主张第四、五年租金没有依据，请求法院驳回原告对其的诉讼请求；前述三年租金系己方误付，己方保留追回款项的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年8月20日，被告海翔公司向原告李希桃、赵寿连出具《汽摩机电城置业预算表》，主要载明：1.客户李希桃，拟按揭购买海翔公司开发的位于屏山县屏山镇“海翔汽摩机电城”负1层26号商铺一间，95折后总房价为445760元；2.返租五年，前三年的房租93610元在购房款中抵扣后总房价为352150元；3.第四、五年的房租约定每月2972元；4.以上仅供参考，房屋价格以双方签订的《商品房买卖合同》为准。次月1日，海翔公司与李希桃、赵寿连签订《商品房买卖合同》，主要约定：海翔公司将其开发的前述商铺卖与李希桃、赵寿连，总房款352150元。 2019年5月起，李希桃、赵寿连通过刘燕平律师向海翔公司催讨第四、五年商铺租金。2019年11月7日，海翔公司员工谢某某通过手机短信回复刘燕平“我已通过财务查该客户的缴付款情况（该客户是按揭购房）及接房、应缴纳的契税等，前期相关人员多次通知其配合完善，但至今未完善接房，故后续的租金咋支付呢？”。2019年11月14日，谢某某再次短信回复刘燕平“问了前期负责的同事，已支付的（前三年租金）是从购房款中扣减的，后面的（第四、五年租金）是因李希桃未接房且未缴纳应交的契税，故未清算；其在自行缴纳完契税、办理完成接房手续后，凭据与财务对账支付。” 另查明，在开发、营销前述项目期间，海翔公司将该项目商铺（含本案商铺）交由升月公司经营。除本案商铺等个别商铺以外的绝大多数商铺，在海翔公司向购房人出具《汽摩机电城置业预算表》及买卖双方签订《商品房买卖合同》的同时，升月公司与购房人签订《委托经营管理合同》，且《汽摩机电城置业预算表》、《商品房买卖合同》和《委托经营管理合同》系格式合同，内容类似，升月公司及其独资股东李小红向除本案商铺等个别商铺以外的众多商铺的购房人暨出租人支付了第四、五年房租。 再查明，2017年12月26日，升月公司未经清算向当地工商行政管理机关申请按简易方式注销，随后获准办理注销登记。 本院认为，本案争议焦点为本案商铺第四、五年房租（71328元）的义务人问题。对此，本院采纳原告李希桃、赵寿连的意见，由二被告共同承担付款义务，主要理由：1.海翔公司向李希桃、赵寿连出具的本案《汽摩机电城置业预算表》虽载明房屋价格以双方签订的《商品房买卖合同》为准，但该预算表所涉房屋价款、返租租金及二者之间的抵扣具体明确，明确载明双方抵扣前三年租金后的房屋总价为352150元，与双方签订的《商品房买卖合同》所约定的房屋总价款（352150元）一致，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，本院采纳原告方意见，该预算表可作为本案定案依据。开发商履行义务方式有两种：一是直接作为承租人履行“返租”义务；二是在征得购房人同意的情况下，组织其他人作为承租人履行“返租”义务。而本案开发商海翔公司在2019年11月14日前述短信回复原告律师时也未否认自己是承租人，直至提交本案《答辩状》才告知原告，承租人不是自己，而是升月公司，自己没有支付租金的义务。可见本案开发商履行“返租”义务的具体方式系采用前述第二种方式履行，但升月公司在本案参加诉讼后并不认可，故海翔公司履行“返租”义务未落实，且告知的时间严重滞后，可对其作出不利认定。2.既然海翔公司主张其公司已将案涉项目商铺交由升月公司经营，二公司之间具有合同关系，对方当事人均无异议，按常理，应包括本案原告商铺在内，升月公司应是承租人，本案庭审中升月公司称其在参加诉讼后才发现其公司承租（经营）本案商铺与事实不符，保留追回前三年房租的权利，该辩称不合常理难以成立，本院可对升月公司作适当不利认定，同时要综合考虑前述理由“1”。3.开发商海翔公司与经营人升月公司均称二公司对案涉项目商铺经营存在合同关系，但具体系何种关系及约定内容又未陈述，更未提供证据加以证明，购房人占有和知悉的能力又明显不足，且不应妨碍第三者购房人行使权利，故综合本案的案情，宜不处理海翔公司与升月公司二者之间的内部关系，由该二者对外承担共同付款义务较妥。涉升月公司责任部分，因升月公司（自然人独资公司）未经清算而注销，应由该公司股东李小红承担相应责任，且李小红无异议，符合法律规定，本院予以确认。至于案涉商铺契税、交接手续问题，当事人可依法另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下： 被告宜宾市海翔房地产开发有限公司、李小红在本判决生效后五日内连带支付原告李希桃、赵寿连房租71328元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费792元（已减半），由被告宜宾市海翔房地产开发有限公司、李小红共同负担（因李希桃、赵寿连已预交，且同意垫付，故由被告宜宾市海翔房地产开发有限公司、李小红在本判决生效后五日内连带支付李希桃、赵寿连已垫付的案件受理费792元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  龙志印 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  裴艺玲