辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7538号上诉人(原审原告)：李光升，男，1957年1月29日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：戴宝宇，辽宁晟大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李万章（系李光升之子），男，1987年12月1日生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人(原审被告)：徐鑫，男，1978年11月24日生，汉族，现住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：吴新民，北京市世纪（大连）律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：赵东，男，1973年10月9日生，汉族，户籍地湖北省监利县。委托诉讼代理人：都彦灵，北京市世纪（大连）律师事务所律师。上诉人李光升与被上诉人徐鑫、赵东返还原物纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2019年12月13日作出（2019）辽0211民初7129号民事判决，李光升不服该判决上诉至本院，本院于2020年3月30日作出（2020）辽02民终1303号民事裁定，将案件发回大连市甘井子区人民法院重审。大连市甘井子区人民法院重审后于2020年8月12日作出（2020）辽0211民初5515号民事判决，李光升不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月02日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李光升的上诉请求：一、撤销(2020)辽0211民初5155号民事判决，发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、两审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定基本事实不清，证据不足。本案争议焦点是徐鑫是否有权占有问题，被上诉人徐鑫始终强调其居住房系第三人赵东出租的，而出租该房屋依据是1998年10月23月赵东与上诉人所签订的契约文书。该契约文书是否成立及有效是决定该案件结果的关键。针对该契约文书是否成立的问题，一审法院始终避而不谈。在另案(2018)辽0211民初4772号案件中，认定上诉人与其存在房屋买卖关系，而在庭审中赵东又自认契约文书上签字不是上诉人签的，手印是上诉人按的，但经过鉴定不具备鉴定条件，第三人赵东应当承担举证不能责任。从该契约文书上看，上诉人能签字为何不签字，而单独按手印，况且手印还按的如此小心。该契约文书中的见证人孙某，第三人表述为前革村两委班子成员，与真实情况不符，其并非前革村两委班子成员。既然契约文书在现有证据无法证明成立的前提下，第三人赵东为何不请见证人孙某出庭作证。此协议的款项支付没有显示，而原审法院则认定协议已履行完毕，没有证据。针对赵显必与上诉人之间的协议书，其内容前后矛盾。既然租金每月捌佰元，为何只承担50%租金。实际上上诉人的妻子收了65000元，但该款项为1993年5月至1998年5月份的租金加上摩托车的款项，租金为61个月*800=48800元，摩托车款16000元，合计64800元，赵显必实际支付65000元，这是65000元的来源。即便协议书存在，但协议书与契约文书的内容完全矛盾，根据协议书载明上诉人的房屋出售总价格为153000元，而契约文书的内容则将案涉房屋的总价变成了95000元。即便协议书真实存在，也不能因此而认定赵东为有权占有。况且第三人赵东根据契约文书而出租房屋，而非赵显必的协议书。虽该协议书存在，但应为无效协议。赵显必系湖北省荆州市监利县容城镇居民系城市居，上诉人的房屋系农村宅基地上的房屋，位于大连市甘井子区。根据国务院办公厅颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，该房屋买卖协议应当认定为无效。又据合同法第58条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。上诉人与赵显必的协议因违反法律强制性规定而无效，既然该协议为无效协议，那么徐鑫占有该房屋就失去合法基础，因此，徐鑫为无权占有。上诉人并非基于拆迁补偿才无理缠诉，事实上，拆迁文件下发的时间2018年7月13日，而上诉人主张权利的时间则追溯到2000年。由于当时的通讯的不发达，上诉人只能到处寻找赵显必，2002年上诉人在大连门宾馆找到赵显必，双方还因案涉房屋问题发生争吵，此后赵显必一直躲着上诉人。由于无法知晓赵显必的个人信息，无法进行诉讼，直至2009年赵东在大连市岗法院有诉讼，法院要查封案涉房屋，上诉人曾向西岗法院主张权利，这也是为什么该房屋没有被执行的原因。但上诉人始终无法得到赵家人的身份信息，2015年至2018年双方因案涉房屋权属问题发生多次争执，并由当地派出所多次出面协调，2018年上诉人从派出所得知赵东的身份信息，上诉人才具备起诉的条件。案涉房屋的所有权属于上诉人所有。徐鑫提交的大连房执甘村字第××号《房产执照》原件明确载明所有权人为李光升。根据《物权法》第34条之规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第35条之规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，上诉人作为该案涉房屋的所有权人，徐鑫占有该案涉房屋为无权占有。上诉人作为该房屋的所有权人有权依据法律规定要求徐鑫返还该房屋。二、原审法院适用法院错误。本案中，协议书因违反强制规定而无效，契约文书因无证据证明而不成立，无论是协议书和契约文书都无法支撑徐鑫合法租赁房屋的基础。徐鑫辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，证据充分，程序正当，适用法律正确，二审法院应当予以维持。赵东辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、一审法院认定事实清楚。1、房屋买卖是上诉人和赵东、赵东的父亲赵显必之间真实的意思表示，赵东赵东以及其父亲赵显必已经支付对价并实际占有二十多年，房屋买卖合同是真实存在且有效的，并且已经履行完毕。在购买房屋后，赵东实际入住，并对房屋进行了多次的维修、维护、装修，案涉房屋的电费账户名也已更改为赵东父亲赵显必的名字。相关的维修装修、电费等证据已在另案（2018）辽0211民初4772号案件中出示。在此期间上诉人从没有向赵东主张过权利，未提出过任何异议。2、赵东支付的6.5万元是购房款，并非是上诉人所称的1993年5月至1998年5月的租金及车款。1998年5月24日的协议书经鉴定，是上诉人所签，内容是真实有效的。协议书中明确载明“1993年甲方购买乙方楼房…因为当时没有付款，以租房的形式，每月租金为捌佰元整，在此期间，甲方已经陆续付款给乙方…扣除乙方的款陆万叁仟元整（有条为证，结清收回欠条、签字）”，由此可见，1998年10月26日支付的就是购房款，并非是租金。另外，从金额的角度，按照协议书中的约定，租金自1993年至1998年5月每月付款为800元/月*55个月*50%为2.2万元，车款1.6万元，共计3.8万元，这与赵东交付的6.5万元明显不符，差距甚大。由此可以证明这并不是房租和摩托车抵款，这6.5万元就是赵东的购房款。从付款时间来看，收据载明的时间是1998年10月26日，说明6.5万元房款是在两份合同签订之后交付的，此时无论是依据哪份合同，交付的均是房款，已经不存在房租的相关事宜了。3、案涉房屋房产证已经在赵东处，按照协议书以及契约文书中的约定，待赵东结清房款后，上诉人将房产证交付赵东。这一事实也恰好与之前房屋买卖合同中的内容相吻合，就是说在赵东交付完全部房款后，上诉人将房产证原件交付给赵东。如果这个房屋买卖行为不是真实的，那么上诉人不会将房产证原件交付给赵东，赵东也无从取得房产证原件。4、无论是基于1998年5月24日签订的协议书，还是基于1998年10月23日签订的契约文书，赵东均是合法取得案涉房屋。关于协议书，上诉人与赵东父亲赵显必于1998年5月24日签订了协议书，协议书的真实性已经过辽宁明鉴司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》和大连甘井子区人民法院作出的（2018）辽0211民初4772号民事判决确认，协议书的内容是真实的，也是由上诉人亲笔签字的。从协议书的内容可以看出，1993年时，双方就房屋买卖达成了一致。只是因为赵显必经济困难，无法一次性支付房款，因此在达成书面协议书之前都是以支付租金的形式抵扣房款。1998年的协议书中对于购房的事实、房款、支付方式以及付清房款后上诉人交付房产证等细节均作出了明确约定，足以证明房屋买卖是真实存在的。关于契约文书，从上诉人的行为可以表明，契约文书是真实存在并且有效。2018年5月23日，上诉人向大连市甘井子区法院提起诉讼，要求确认上诉人与赵东签订的契约文书无效。上诉人在起诉状中表述“1998年10月23日双方签订契约文书，将案涉房屋以9.5万元卖给赵东，后赵东支付人民币6.5万元。该房屋系辛寨子镇村集体土地上的宅基地，而赵东并非本村集体村民，因此买卖合同违反法律强制性规定而无效”，该份起诉状可以说明两个事实，第一，双方之间存在房屋买卖合同，案涉房屋的价款为9.5万元；第二，签订合同后，赵东支付了6.5万元的房款。该案庭审过程中，上诉人又当庭变更了事实和理由，上诉人称“从未见过1998年10月23日的这份契约文书，而是于2018年5月在派出所时才看到的”。可以看出上诉人的表述自相矛盾。双方签订契约文书后，赵东于1998年10月26日支付了房款6.5万元，上诉人的妻子周鑫莱收到房款后出具了收据，收据上载明“收到房款”。如果按照上诉人所称是2018年5月才见到契约文书，那么上诉人的妻子周鑫莱于1998年收取赵东房款，完全不符合时间逻辑。因此，契约文书是真实存在的，收取房款并出具收据也是真实存在的。二、一审法院适用法律正确，房屋买卖行为发生在“国办发(1999)39号通知”颁发之前，买卖行为是有效的，并不违反法律禁止性规定。在《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(简称国办发(1999)39号通知)颁发之前，我国相关法律和行政法规并未明确规定非本集体成员不能购买农村房屋。本案的房屋买卖行为发生在国办发(1999)39号通知颁发之前的1993年，签订合同也是1998年，以当时施行的《土地管理法》(1988年修正)及其实施条例(1991年发布)等法律、行政法规，对城镇居民购买集体土地上的房屋并未禁止，因此并不违反法律和政策的禁止性的规定，应当认定为合法有效。三、虽然房屋产权证上写有房屋所有权是上诉人，但是产权证是国家行政管理上的一种公示形式，并不能当然的真实反映权利的归属。按照合同的实际履行情况，房屋的所有权人是赵东。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条的规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。也就是说，房屋产权证上的所有权不代表就是案涉房屋的真实权利人。相反，赵东在多次的庭审过程中均提交了相应证据，明确表明了赵东就是案涉房屋的真实权利人。综上所述，赵东作为案涉房屋的真实权利人，有权出租案涉房屋。上诉人在案涉房屋动迁之前从未向赵东主张过权利，现在多次向法院提起诉讼，明显是在动迁利益的诱惑和驱使下的行为，严重违反诚实信用原则。案涉购房合同早已履行完毕，至今已经22年，请求驳回上诉人的请求，维持原判。李光升向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告腾退位于大连市甘井子区的房屋；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：第三人提交协议书一份，内容为：“甲方赵显必，乙方李光升，在1993年甲方购买乙方楼房，共计面积为264.22平方米，双方达成协议为房子价格为壹拾壹万伍仟元整。因为当时没有付款，以租房的形式，每月租金为捌佰元整。在此期间，甲方已陆续付款给乙方，这样合计至98年5月末为五十五个月，计租金肆万肆仟元整。甲方只承担50%租金，计贰万贰仟元整，乙方有一台摩托车，计价壹万陆仟元整，合计壹拾伍万叁仟元整，扣除乙方得款陆万叁仟元整（有条为证，结清收回欠条，签字）净额玖万元整。共分三批结清，5月31日付叁万元整，6月30日付叁万元整，7月30日付叁万元整，不得拖延，反之以20%计算滞纳金。款全部结清后房产证转给甲方。”甲方处载有赵显必签名，乙方处载有李光升签名，落款时间为1998年5月24日。原告于庭审中表示，该协议书中的签字不是原告本人所签。大连市甘井子区人民法院于2019年5月9日作出（2018）辽0211民初4772号民事判决，该判决认定，辽宁明鉴司法鉴定中心出具的（2019）文鉴字第7号鉴定意见，1998年5月24日协议书中落款乙方处李光升的签名字迹与本案提供的样本上的字迹系同一人所写。该判决已生效。第三人提供契约文书一份，内容为：“兹有赵东自愿买下现属于李光升名下楼房捌间，建筑面积264.22平方米，西至五清运、东至村道、北至村道、南至村道。详见大房执甘村字第××号房产执照。双方议定该房价为人民币玖万伍仟元整。一次缴清，李光升当即交付房产执照原本。本契约文书一式贰份，各执一份为凭。与本契约不符的其他协议全部废止”。（2018）辽0211民初4772号民事判决认定，赵东自认落款立契人处“李光升”三个字并非李光升本人所写，但坚称立契人处的手印为李光升本人所捺，并申请鉴定。辽宁明鉴司法鉴定中心缴费函辽明鉴[2019]缴费第6号回复，经审查，委托鉴定第二项即“1998年10月23日《契约文件》中落款处李光升签名处的指纹是否为李光升本人所捺”，由于指纹特征较少，不具备鉴定条件。原告提供房产执照（大房执甘村字第××号）复印件记载，所有权人李光升，共有人数4，房屋座落甘井子区，房屋结构楼，房屋层数二，用途住宅就，建筑面积264.22平方米，间数8，朝向南。庭审中，该房产执照原件在第三人处并由第三人出示。（2018）辽0211民初4772号民事判决认定，户籍登记证明记载，赵显必，住湖北省监利县，户口性质居民户口；赵东，住湖北省监利县，户口性质居民户口。监利县公安局城南派出所证明记载，赵东与赵显必系父子关系。原告配偶周鑫荣（字形辨认）于1998年10月26日向第三人出具收据一张，记载人民币65000元，从字体上可以辨认说明处记载：“收到房款”。原告当庭认为说明处记载：“收到房租”。原告于庭审中陈述，原告和第三人的父亲赵显必做生意，因为第三人家人口多，原告与赵显必系朋友关系，原告让赵显必一家于1993年居住于案涉房屋。当时赵显必答应给原告开一个公司，把房产证拿走，但是赵显必一直未兑现承诺。房子被赵显必的亲属占用，赵显必不在了，原告也找不到赵显必。一审法院认为，当事人应当全面履行约定的义务。本案的争议焦点为被告是否有权占有、使用案涉房屋，即第三人是否有权利将房屋出租给被告。关于落款时间为1998年5月24日的协议书，生效判决中已经认定鉴定机关出具的鉴定意见，鉴定意见认定李光升的签名字迹与本案提供的样本上的字迹系同一人所写，即案涉关于房屋买卖的协议书系真实存在。该协议书部分内容约定，款全部结清后房产证转给甲方赵显必，基于赵显必与赵东的父子关系，赵东当庭提供产权证原件，结合原告配偶出具的收款收据，可以认定李光升与赵显必关于房屋买卖的意思表示真实且已履行完毕。自原告自述的第三人一家占有、使用房屋1993年开始至今，第三人一直占有、使用案涉房屋，在（2018）辽0211民初4772号案件之前，无证据证实原告提出过任何异议。第三人基于其父亲赵显必购买房屋的行为，有权占有、使用案涉房屋，或将房屋进行出租，故原告要求被告腾退房屋，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：驳回原告李光升的诉讼请求。案件受理费5050元（原告李光升已预付），由原告李光升负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院另查明，在另案（2018）辽0211民初4772号民事案件中，李光升作为原告起诉请求：确认李光升与赵东1998年10月23日签订的契约文书为无效、确认案涉房屋归原告所有。该民事判决中认定“在目前的证据材料不足以证明原被告之间订立了《契约文书》的情况下，尚并不具备对该《契约文书》的合同的效力做出评判的前提条件。因此，原告该节诉讼请求，不予支持”，“原告诉讼请求确认《房产执照》项下房屋的权利人与目前《房产执照》中登记的所有权人内容一致，均为本案原告李光升，并无争议。因此原告的此诉讼请求，不予支持”，该（2018）辽0211民初4772号民事判决作出后，双方均未提出上诉。再查明，本案一审中，案外人那荣亮向法院提交《情况说明》，记载“本人那荣亮，是赵东姐夫，受赵东委托，于2015年6月25日与徐鑫签订房屋租赁合同，将位于大连市甘井子区的房屋出租给徐鑫，年租金15000元。特此说明”。诉讼中，各方当事人均认可徐鑫实际占有使用案涉房屋。本院认为，本案案涉房屋的买卖涉及两份合同，一份是1998年5月的《协议书》，一份是1998年10月的《契约文书》。上诉人李光升主张：上诉人与赵东的父亲赵显必是房屋租赁合同关系，与赵东没有合同关系，李光升并未出售房屋，案涉《收据》中6.5万元是租金和买摩托车钱而非出售房屋的房款。被上诉人主张：案涉房屋通过1998年5月的《协议书》已出售给赵显必，后1998年10月赵东与李光升重新签订的《契约文书》，对于购房的事实、房款、支付方式等细节又作出明确约定，房屋已经出售给赵东并将房产证原件交付给赵东，赵东于1998年10月将房款已全部付清，房屋买卖是真实发生的，后，赵东将房屋出租给徐鑫。本院认为，首先，在本案诉讼前，赵东与李光升的房屋买卖合同纠纷一案发生于2018年，上诉人未能提供证据证明在该案诉讼之前曾向被上诉人赵东或徐鑫主张过返还房屋，对此其解释为由于无法获取赵东及赵显必的身份信息而无法提起诉讼。案涉房屋自1998年至今由他人占有使用多年，作为权利人以无法获取诉讼主体身份信息为由不采取措施维护自身权益，与常理不符，对上诉人此种解释，本院无法采信。其次，案涉房屋的《房产执照》原件由赵东保存并由赵东向法院出示，上诉人手中并无《房产执照》原件，如上诉人未出售案涉房屋，无法对《房产执照》原件在他人处作出合理解释。《房产执照》原件保存在赵东处，上诉人的配偶周鑫荣出具的《收据》中记载65000元和“收到房款”字样，这些事实与1998年5月的《协议书》中记载的“款全部结清后房产证转给甲方”和1998年10月《契约文书》中的“李光升当即交付房产执照原本”的内容可以相互印证，能够基本还原房屋出售的事实。再次，另案中，大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初4772号民事判决已对1998年5月的《协议书》中的“李光升”签字进行过司法鉴定，能够认定为李光升本人所签。综上，本院对案涉房屋已经由李光升出售的事实予以认可，被上诉人徐鑫系依据租赁合同关系占有使用案涉房屋，本院对上诉人要求徐鑫腾退案涉房屋的请求不予支持，一审判决驳回李光升的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人李光升的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理5050元，由上诉人李光升负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二〇年十二月二十九日书记员  王丽秋