湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初5293号原告：龚红霞，女，1979年9月24日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：长沙匠寓科技有限公司，住所地：湖南省长沙市芙蓉区定王台街道五一大道**中天广场**。法定代表人：刘春起，该公司总经理。原告龚红霞与被告长沙匠寓科技有限公司(以下简称“匠寓公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告龚红霞到庭参加了诉讼，被告匠寓公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告龚红霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年2月至5月房屋租金7542元；2.判令被告向原告支付违约金11880元及利息（从2020年2月20日开始按照所欠租金7542元的基数，并按银行同期利率计算）；3.判令被告恢复原告房屋原貌；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年5月6日签订了一份合同编号为ＣＳＤ1800008的《长沙市房屋出租委托代理合同》，合同中约定：原告为委托人（甲方），被告为受托人（乙方），原告将位于长沙市岳麓区××路××号××栋××单元××室房屋委托给被告对外出租，租赁期限自2018年5月21日至2021年5月21日，房屋租金为2514元／月，每年预留45天作为被告接洽承租的免租期，免租期于每年首次付款中扣除，按季度交付租金，共计每年26400元，原告与被告签订租赁合同后，按照合同约定支付了原告从2018年5月21日至2020年2月19日18个月的房屋租金45252元。根据双方合同约定，被告应于2020年2月20日向原告支付2020年2月20日至2020年5月20日租金共计7542元，现已逾期长达40天。在此期间，原告多次与被告公司业务员、公司负责人电话微信联系，均无结果，甚至拒不接听回复。为维护诚实信用的商业环境和自身合法权益，原告特向法院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告匠寓公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。原告龚红霞围绕其主张依法提交了证据，本院组织了庭审质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月6日，原告龚红霞（委托人、甲方）与被告匠寓公司（受托人、乙方）签订《长沙市房屋出租委托合同》（编号：ＣＳＤ1800008，以下简称“案涉合同”）一份。合同第二条中约定：甲方将坐落于长沙市岳麓区××路××号××栋××单元××室（以下简称“案涉房屋”）合计面积约为95.96平方米房屋委托乙方对外出租。合同第三条中约定委托期自2018年5月21日至2021年5月21日止共计3年，甲方应于2018年5月9日前将房屋交付给乙方。合同第四条中约定：甲方同意预留每年45天作为乙方接洽承租的免租期，免租期于每年首次付款中扣除。免租期后从2018年7月5日开始计算租金，即自委托日起至委托期满给甲方每年10个月零10天的房租，无论房屋出租与否，房租都由乙方划到甲方账户上；甲方同意每年在免租期内如产生租金收入，作为乙方报酬；房屋租金为2514元／月，按季度交付租金，共计每年26400元。合同第五条中约定：甲方提供的房屋及设施应完好无损（在本合同签订前，经甲、乙双方确认签字），如属人为损坏，乙方负责监督承租方修理或赔偿；甲方允许乙方对该房屋进行相应的装修装饰及家具家电的配置与更新，甲方同意乙方进行隔断安装并对外分割出租。合同第六条关于“违约”的约定为：1、如不遵守上述约定视为违约，违约责任与合同中途终止一致；出租代理期内，甲方或乙方提前单方终止本合同的，需提交30天书面通知对方，并支付对方本合同期内租金总额的15%作为违约金。案涉合同签订后，原、被告于2018年5月9日进行了案涉房屋的交接，并签署了交割清单。2020年3月26日，原告向被告发出了《解除合同告知函》，主要内容为：原、被告签订案涉合同后，因被告方本应于2020年2月20日支付季度房租7,542元，但拖欠至今，合同负责人电话已是空号，公司其他工作人员拒接电话，不回短信、微信，办公地点关门，被告方已严重违约，导致原告方蒙受经济损失，故告知被告：1、于2020年3月29日之前与原告联系；2、于2020年3月31日之前向原告支付房租7,542元；3、于2020年3月31日前按合同约定赔偿原告违约金11,880元；4、于2020年3月31日之前完成房屋交接工作。托被告公司在上述期限内没有按原告要求执行，原告将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求被告承担相应的损失。另查明，1、被告已向原告支付了截至2020年2月20日的租金。2、2020年4月12日，原告已经通过物业及派出所收回了案涉房屋，案涉房屋现已由原告另行出租。以上事实有当事人陈述、《长沙市房屋出租委托代理合同》、解除合同告知函及邮政速递签收回执、个人活期账户交易明细等证据佐证。本院认为：被告匠寓公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未在法定期限内提交答辩状，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利。本院现根据已审理查明事实，对原告的诉请评判如下。首先，现无证据证明原、被告签订的案涉合同存在法定的无效情形，故本院认定案涉合同合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均因按合同约定履行各自的合同义务。案涉合同签订后，原告已经依约履行了交付案涉房屋的义务，但被告向原告支付了截至2020年2月20日的租金后，未再按案涉合同约定支付租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，被告逾期支付租金的行为发生后，原告已于2020年3月26日向被告发出了《解除合同告知函》，并于2020年4月12日通过物业及派出所收回了案涉房屋，故本院确认原、被告签订的案涉合同已经于2020年4月12日终止履行，被告应当支付的租金计至2020年4月12日止。根据案涉合同约定的租金标准，被告还应向原告支付2020年2月21日至2020年4月12日共计51天的租金3,689元（26,400元/年÷365天×51天）。第三，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，首先，案涉合同中约定了甲方同意乙方进行隔断安装并对外分割出租，且原告已经收回房屋并另行出租，其因被告的直接行为所导致的房屋原貌受损情况已无法查明，故本院对原告要求被告恢复房屋原貌的诉请不予支持。其次，案涉合同未就逾期支付房租的违约情况明确约定计付利息及承担相应的违约责任，且原告在被告逾期支付租金违约后，已在短时间内收回案涉房屋止损。综上，本院对原告主张的其他诉请均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告长沙匠寓科技有限公司于判决生效之日起三日内向原告龚红霞支付租金3,689元；二、驳回原告龚红霞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费143元，由被告长沙匠寓科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘 群人民陪审员  易洪炜人民陪审员  闵利娟二〇二〇年十二月十五日法官助理李余庆书记员徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。