天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6104号上诉人（一审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：马龙，经理。委托诉讼代理人：李艾膛，女，该公司员工。被上诉人（一审原告）：田安，男，1981年8月27日出生，汉族，居民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：李希金，天津正轩律师事务所律师。上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华兴业公司）因与被上诉人田安商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初4013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。嘉华兴业公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人要求支付逾期交房期间已付款利息的诉讼请求或将本案发回重审；2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院判决上诉人因违约产生的违约金额，极大超出被上诉人的实际损失。一审法院未查明被上诉人的实际损失情况，且一审法院认为双方签订的补充协议约定的逾期违约条款系格式条款，应作对上诉人不利的解释，又不查明被上诉人因上诉人逾期交付房屋对其造成的实际损失，即按照原合同的约定支持被上诉人的主张，违反了合同法关于认定违约金与实际损失的相关法律规定。田安辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。涉案商品房买卖合同第三条对房屋交付时间和条件有明确约定，第五条对违约处理方式也有明确约定，补充协议是上诉人提供的格式条款，是无效的。针对上诉人逾期交房的违约行为，应依据合同第五条约定承担相应的违约责任。田安向一审法院起诉请求：1．依法判令由被告支付原告自2016年11月2日至2017年11月17日（共计380天）的已付款利息160881元（3208707元×4.75%÷360天×380天）；2．诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告嘉华兴业公司系从事房地产开发与经营的企业法人。2016年9月5日，以原告作为乙方与以被告嘉华兴业公司作为甲方，双方签订《天津市商品房买卖合同》及合同补充协议，约定乙方购买甲方开发的位于蓟州区××镇××花园村××路××花园××房屋，总价款为3208707元。合同的第三条对商品房交付及交付日期约定如下：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2016年11月1日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条。”双方签订的《合同补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”另在《合同补充协议》二约定如下：“双方同意本合同第三条补充如下：买受人购房全款（含贷款）未到出卖人指定账户前，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担任何责任，由于市政配套、安装之延误，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担任何责任。”上述协议达成后，原、被告签字、盖章予以确认。2016年9月6日，原告交付被告本案诉争房款1288707元，2017年1月12日交付被告剩余房款1920000元，共计3208707元。2017年3月27日，被告将本案诉争房屋交予原告实际占有。2017年11月17日，涉案房屋取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2020年7月6日，原告以被告交房时没有告知房屋是否取得准许交付使用证，在起诉前经与其他业主核实、查询后，才得知被告办理涉诉房屋准许交付使用证的事实和时间，故其诉至法院而成讼。一审法院认为，双方对本案诉争房屋的合同签订、房屋价款、取得准予交付使用证的时间的事实均无异议，一审法院予以确认。本案争议的焦点为：原告要求判令被告嘉华兴业公司支付2016年11月2日至2017年11月17日已付款利息160881元的诉讼请求有无事实和法律依据。由于原、被告对对方提交的证据均无异议，一审法院对其真实性予以确认，其关联性本院结合案件事实予以综合评判。原告主张被告应根据合同第五条的约定支付已付款利息，被告对此则认为补充协议的第四条已对主合同第五条进行了整体变更，故被告不应再支付原告逾期交房已付房款利息。对此，一审法院认为，补充协议是被告采用格式条款订立的合同，被告作为补充协议地提供一方，在订立协议时应提请原告注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。因补充协议的第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，被告未采用足以引起原告注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款排除了原告在被告持续违约情况下要求被告承担违约责任的权利，免除了自身在持续违约情况下的违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”故依照上述规定，该补充协议第四条属于该种情形，其约定无效，被告应当按照主合同第五条约定给付利息的方式承担违约责任。关于给付利息期间，根据合同第三条约定，被告应于2016年11月1日前将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付原告，但被告在2017年11月17日才取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证，虽被告在2017年3月27日将本案诉争房屋交予原告实际占有，但不能够证实原告在收房时既已明知涉案房屋未经竣工验收、未取得准许交付使用证的事实，不属于明知房屋没有取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》仍选择办理交接手续的情形，所以对被告辩称原告收房应视为对房屋使用条件的认可、视为对验收房屋条件实际变更的主张，一审法院不予支持，被告应承担至2017年11月17日房屋符合交付条件时给付银行同期贷款利息的违约责任。另因双方在补充协议中有“买受人购房全款（含贷款）未到出卖人指定账户前，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担任何责任”约定，且该约定不违反法律有关规定，所以被告应自2017年1月13日起承担因逾期交房而应给付银行同期贷款利息的违约责任。综上，被告应向原告支付已付房款3208707元自2017年1月13日起至2017年11月17日止的利息，经查询，按银行同期贷款利率计算的利息为119417.38元。综上所述，原告要求被告给付已付款利息119417.38元，符合有关法律规定，一审法院予以支持，其他诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。一审法院判决：一、由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告田安支付已付房款利息119417.38元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3518元，减半收取计1759元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担1344.17元，由田安负担414.83元。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。嘉华兴业公司未按照合同约定将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付被上诉人使用，且不能举证证明被上诉人明知商品房未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》仍然选择办理接收手续，嘉华兴业公司应承担逾期交房的违约责任。关于逾期责任的承担，嘉华兴业公司提供的补充协议第四条约定内容意在变更《天津市商品房买卖合同》第五条规定的全部内容，属于免除其责任并排除对方主要权利的条款，补充协议第四条约定内容无效，一审判决据此按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定确定嘉华兴业公司应承担的违约责任并无不当，本院予以维持。综上所述，嘉华兴业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3518元，由上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 姚 琦审判员 张 莹审判员 张玉洁审判员 姜纪超二〇二〇年十二月二十三日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……