河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终2450号 上诉人（原审原告）：徐丽丽，女，1988年4月10日出生，汉族，住衡水市武强县。 上诉人（原审原告）：李楠楠，男，1985年11月17日出生，汉族，住衡水市武强县。 二上诉人委托诉讼代理人：李同红，北京市振邦律师事务所律师。 二上诉人委托诉讼代理人：孟宁琼，北京市振邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北昊和房地产开发有限公司，住所地：河北省衡水市桃城区永安东路****（榕花北大街昊和沁园**107）。 法定代表人：张兵，执行董事。 委托诉讼代理人：张树可，河北威仑律师事务所律师。 上诉人徐丽丽、李楠楠因与被上诉人河北昊和房地产开发有限公司（以下简称昊和公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省武强县人民法院（2020）冀1123民初319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐丽丽、李楠楠的委托诉讼代理人李同红、孟宁琼，被上诉人昊和公司的委托诉讼代理人张树可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐丽丽、李楠楠上诉请求：l、撤销（2020）冀1123民初319号判决，将案件发回重审或者依法改判；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院对于本案的争议焦点存在多处认定事实不清，适用法律错误。一、原审法院对购买诉争房屋时被上诉人对于购买顶层赠送复式楼层是否作出允诺，以及是否属于要约认定事实不清，适用法律错误。首先在庭审中我方提供了多份业主与被上诉人销售人员周红苏、刘策的微信聊天记录可以证明被上诉人在销售过程中明确告知顶层附送的复式结构为两个卧室一个客厅，层高为2.6米，所以顶层的价格会比其他楼层贵5**—800元不等。而对于周红苏、刘策销售人员的身份通过被上诉人向法庭提供的证据以及证人证言已经得到了自认。其次我方向法庭提供了房屋建成的现状照片，照片清晰的可以看出，诉争房屋的顶层确实设计有高为2.6米的围墙，与楼下相同设计的窗户，且被隔成若干个小房间。并且在顶层预留了从室内直接通往复式楼层的楼梯口，可以印证被上诉人建房时确实是建设成有复式楼层结构的，而被上诉人在庭审中对于该楼梯口形成的原因并未作出合理的解释，所以该证据是可以非常强有力的证明上诉人所主张的事实的。第三，我方向法庭还提供了事后上诉人与被上诉人就未按照约定交付复式楼层这一事实多次交涉的证据，其中包括上诉人提出楼顶的消防管道过低，会影响到复式的使用时，被上诉人配合上诉人将消防管道架高。以及交付房屋后上诉人发现被上诉人并没有交付复式楼层后先后多次找被上诉人维权，在信访局被上诉人公司的陈经理，为解决层高和顶楼的解决方案曾亲手书写的保证书，随后销售人员以及工程师经过董事长的培训后给出可在顶楼自行搭建房屋的解决方案并告知搭建的方法。进一步的印证了我方主张的事实。第四，我方向法庭提出了被上诉人建设的同小区的天桂园、禧园、臻园的27号楼以及30号楼的顶楼以及被上诉人在衡水市开发的其他小区都附赠了复式楼层，根据证据的高度盖然性便可以印证我方主张的事实。根据以上我方提供的一系列证据已经形成了完整的证据链可以证明，在房屋销售时被上诉人曾明确向上诉人承诺购买顶层赠送复式这一允诺具体确定，并且因为赠送复式楼层这一事实对顶层的售价具有重大影响，在客观上影响了购房者对该顶层房屋价值的判断，基于对复式楼层利益的信赖购买房屋，故根据法律规定，被上诉人关于赠送复式这一说明应当视为要约，虽然未载入双方的商品房买卖合同，亦应列为合同内容，而被上诉人实际未交付复式楼层，应当属于违约，应当给予可期待利益的损失予以赔偿。而对于该利益是否属于合法，上诉人是不具有审查义务的，被上诉人作为房屋销售方是具有全部过错的。但原审法院在我方提供了如此完整的证据的情形下仍然以我方证据不足为由驳回了我方的该项诉讼请求属于认定事实不清，显失公平、系错误的。二、对于被上诉人交付的房屋层高与合同不符是否构成违约以及违约责任的承担原审法院适用法律错误。原审法院庭审中已经认定了诉争房屋层高为2.9米，与合同约定3米不相符的事实，但是却判决被上诉人对该违约事实却不承担任何违约责任系违背法律规定的。双方签订的合同中明确约定层高为3米，而被上诉人在庭审中以合同是固定合同无法更改为由，是没有事实和法律依据的，但原审法院在判决中却对该毫无依据以及有效证据的证明下的说法予以确认。双方签订的合同中关于层高、合同单价、房屋坐落位置等意思自治条款，双方完全可以自行约定或达成补充协议的形式约定，而事实，被上诉人并未提供证据证明其对于房屋层高不足3米与上诉人达成补充协议。而上诉人基于对合同约定层高的信赖利益决定购买了诉争房屋，而实际交付的房屋层高大幅缩水，是违反了合同的约定的，已经明显的构成了违约，而其违约的行为大大降低了建筑成本使得房屋的容积率降低，给上诉人造成了房屋贬值、使用功能受限，装修受限，居住舒适感降低等一系列的损失，该损失系众所周知的事实，不需要用证据用于加以证明，上诉人按照层高缩水的比例乘以房屋总价款计算损失金额是于法有据的，并且在庭审中我方向法院提供了各个法院支持损失赔偿的相似案例作为参考，而原审法院对于被上诉人违约事实成立予以认定，但是却不承担违约责任是明显的袒护违约方，也违背了最高院颁布的同案同判的审判原则。三、对于逾期交房的天数认定错误。合同约定的交房日期为2019年7月1日，而被上诉人向上诉人交付的时间为2019年9月8日，逾期70天，而被上诉人在法庭提交了政府发布的36个文件，自2018年1月4日-1月20日启动了3次红色预警，而这个时间段应当是在春节前后，依据惯例施工项目应当是停工的时间，应当对施工的进度没有具体的影响。其余的都是启动的橙色、黄色预警。而政府对于橙色、黄色预警并没有明令禁止被上诉人停工停产，而只是采取部分停止有尘作业等的施工措施。根据限制施工程度的具体情况，停止与土石方有关的有尘作业施工的日期应当是涉案房屋建设的中后期，故应当对涉案房屋具体施工项目的实际进度、合同履行不受影响，而衡水4.25事故政府只是要求全市工地进行安全排查，并没有具体要求停工，也未限定停工期限，但是原审法院直接认定停工26天以及将发布橙色、黄色预警间的天数全部予以扣除无事实依据，从而因此认定的逾期交房天数也是错误的。综上，原审法院认定事实严重不清，对案件争议焦点事实存在多处错误，系一份错误的，不公正的判决，为了维护上诉人的合法权益，请求二审法院依法撤销原审判决，将案件发回重审或依法改判。 昊和公司答辩称：昊和公司开发建设和已经交付使用的商品房，质量合格，且符合合同各项条款约定和法律规定。昊和公司没有违约、违法行为，无需承担合同责任。原审类案34件，上诉的20案17案上诉状完全相同，连错误事实都表述一样，但17案购房人姓名、时间、楼号各不相同，户型、面积和价格也不尽相同，17案说辞却相同，这不合乎常理，说明17案上诉状出自一人编造的故事剧本，而不是原发事实。上诉人明知且认可所签合同购买的不是复式楼，上诉请求没有事实和法律依据，15案判决已生效，应同案同判，判决驳回上诉，维持原判，但应更正原判受理费承担的违法决定。一、上诉人明知且在合同中已经确认购买的不是“复式楼”。不论上诉人说在“购买时”还是“交付房屋后”称“被上诉人均承诺赠送复式楼层”，这都是在编造故事。因为上诉人亲笔签字和按手印并备案到政府部门的《商品房买卖合同》第十七条已经明确：“楼宇屋面使用权、外墙面归全体业主所有，委托物业公司管理”。合同对楼顶面所有权和使用权已约定得如此明确，徐丽丽、李楠楠罔顾签订的合同约定，单方强行主张楼顶外屋面、外墙面归其私圈私占和私用，这不仅违反双方合同约定，更违反《物权法》第七十条规定。上诉状诉称因赠送复式楼层发生争议却按买卖合同纠纷起诉。而《商品房买卖合同》共24条和4个附件，均没有“附赠复式楼”的约定或说词。如果上诉人称“附赠复式楼层是买房的前提”为真，则合同对此应当载明，而未载明，只能说上诉人所诉事实不存在。建设工程规划许可证没有“楼顶廊架改建为住宅”的许可，上诉人在签约前已查验五证，上诉人也应当知晓将楼顶花架建成住宅需要取得规划许可。上诉人明知和应知主张的未经规划许可的利益本身就是非法的，且非法的说辞或行为均不构成合同条款，却以此作为上诉的事实和理由。《民法通则执行意见》第75条规定，附条件的民事行为，如果所附条件是违背法律规定或者不可能发生的，应当认定该民事行为无效。无效的、违法的行为，不成立违约责任之说。二、房屋层高不是上诉人决定买与不买该商品房的影响要素。上诉人支付定金或签署认购确认单，即表明认同户型、结构、朝向、尺寸等全部要素。而上诉人确认购买和完成购买的前期文件中均没有“层高”概念和条款，层高自始至终都不是上诉人购买与不购买该商品房的决定因素。造成合同层高与实际层高即图纸设计层高不符的唯一原因是政府合同模板软件缺陷，而不是我公司擅自更改图纸违规违建。所签合同是政府审定的备案平台系统，层高均默认为3米，发生的不能保存层高变更信息属技术缺陷。司法解释没有规定对层高差异的责任处置，更未规定按照面积差异处置。三、图纸经政府审核许可，商品房已经政府综合验收合格。26#.28#层高3米，29#.33#.35#层高2.9米，25#楼层高2.8米。层高不论是2.8米还是2.9米，都符合国家设计规范标准，是质量合格的建设工程。我公司以该套图纸报审并取得建设工程规划许可和施工许可及预售许可，且经政府部门组织竣工验收，已经取得了《建设工程竣工验收报告》、规划核实认证、竣工备案和不动产权证，说明政府以法律文件确认包括层高在内的工程质量合格、合法。四、我公司没有逾期交房，上诉人该项诉求无事实根据。合同约定是2019年7月1日交房，实际交房是2019年9月初，是因为发生了合同第八条约定的“可据实免责延期”的约定事由。遇政府责令停工、恶劣天气等非甲方责任不能施工的情况，交付时间可据实免责延期。2018-2019年度，因大气污染防治延长施工日期157.5天。因4.25事故和恶劣天气延长施工日期约140天。在2019年9月初交房属于提前交房，不构成逾期交房，无需承担违约责任。五、原判决定我公司承担受理费没有事实依据且违反法律规定。原判关于在签订及履行合同中未就相关情况向原告告知、说明，导致原告诉讼，故诉讼费由被告承担。该认定不仅毫无证据证明，而是完全违背事实。不仅诉讼双方不认可，也违反《诉讼收费办法》第二十九条和司法解释规定，纵容起诉人滥用诉讼资源。因有不得单独就诉讼费上诉的规定，故请二审法院纠正原判该项错误决定。 徐丽丽、李楠楠向一审法院起诉请求：1、判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还徐丽丽、李楠楠已支付的首付款472859元、已偿还贷款8529.99元、代办证房款15011元、维修基金7779元、物业费、装修保证金等2012.9元、违规拆改防损费3000元、清运垃圾处理费648元、水电费100元，并按照银行同期贷款利率给付利息直至实际给清为止；2、判决依法解除与中国建设银行股份有限公司武强支行签订的《住房公积金借款合同》，由昊和公司返还剩余购房贷款及利息，据此产生的违约金由昊和公司承担；3、判决昊和公司赔偿给徐丽丽、李楠楠造成的损失31642元；4、昊和公司支付因逾期交房所应承担的违约金5194元；5、昊和公司赔偿徐丽丽、李楠楠因维护权益所产生的误工费5000元。诉讼中徐丽丽、李楠楠申请撤回了对中国建设银行股份有限公司武强支行的起诉，并变更诉讼请求为：1、昊和公司赔偿徐丽丽、李楠楠无法使用复式楼层的损失200000元；2、昊和公司赔偿徐丽丽、李楠楠因房屋层高不符合约定造成的损失75286元；3、昊和公司支付逾期交房的违约金5270元；4、昊和公司赔偿徐丽丽、李楠楠因维权造成的误工费2000元。 一审法院认定事实：经审理查明，徐丽丽、李楠楠与昊和公司于2019年1月29日签订《商品房买卖合同》一份，合同第三条约定，买受人购买御金院臻园35号楼2单元1802室，层高3米，建筑面积130.75平方米。第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5758元，总金额752859元。第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：以产权登记面积为准，多退少补。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第八条约定，出卖人应当在2019年7月1日前交付房屋，但如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府责令停工，恶劣天气等非甲方责任不能施工的情况。第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十七条第一款约定，双方就下列事项约定：该商品房所在楼宇的屋面使用权归全体业主所有，委托物业公司管理。2019年9月8日昊和公司向徐丽丽、李楠楠交付案涉房屋，房屋楼顶有廊架。2018年因大气污染武强县住房和城乡建设局责令停止施工83天，其中1月5日0时至1月8日12时停工3.5天，1月12日0时至1月22日18时停工11天，1月26日0时至1月29日18时停工4天，2月25日0时至3月3日24时停工7天，3月10日8时至3月16日18时停工7天，3月23日20时至3月28日20时停工5天，3月29日0时至4月2日24时停工5天，4月17日12时至4月20日24时停工3.5天，10月19日18时至10月22日24时停工3天，10月31日18时至11月5日0时停工4天，11月11日12时至11月16日12时停工5天，11月22日18时至11月27日12时停工4.5天，11月30日18时至12月17日18时停工17天，12月19日22时至12月23日12时停工3.5天。经本院核实，2019年1至9月份因大气污染武强县住房和城乡建设局责令停止施工39天，其中1月1日0时至1月14日0时停工13天，2月16日8时至3月13日20时停工26天；因“衡水4.25事故”停工26天。以上共计停工148天。徐丽丽、李楠楠主张案涉房屋层高为2.8米，昊和公司不予认可，经本院与设计图纸核对结合竣工验收报告，可以确认案涉房屋层高为2.8米。2019年9月18日，在武强县信访局办公室，住建局工作人员王涛关于御金院层高的解释为网签系统默认的合同模板是层高3米。另查明，御金院臻园一期建设项目25#、26#、28#、29#、31#、33#、35#楼、地库及门、地库及门卫7年4月17日取得建设工程规划许可证，2017年5月11日取得建筑工程施工许可证。御金院35号楼，2017年10月16日取得商品房预售许可证，2019年7月18日竣工验收合格。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于徐丽丽、李楠楠主张复式楼层损失20万元的问题。徐丽丽、李楠楠诉称，昊和公司销售人员向其承诺购买顶层赠送复式楼层，可正常封闭使用面积为楼下面积的80%，且层高与楼下层高均为3米，带南面墙体及窗户，仅需自己按需做房屋隔断，剩余20%面积在不影响楼梯外观情况下可自行搭建阳光房，该承诺为要约，应该构成《商品房买卖合同》的内容。但双方在合同及其附件一房屋设计平面图中均未约定复式结构，徐丽丽、李楠楠提交的录音、录像、微信聊天截屏等证据都未提及购买顶层房屋赠送复式，不能证明昊和公司售房时就顶层房屋为复式结构在合同之外做出了明确具体的说明和允诺。从案涉项目设计、审批情况来看，顶层并非复式结构，即便双方就顶层如何搭建建筑进行了协商，这样的房屋搭建也属于未经规划许可的违章建筑，不受法律保护。且合同第十七条明确约定该商品房所在楼宇的屋面使用权及外墙面使用权归全体业主所有。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。根据法律规定和合同约定，顶层楼顶并非由原告专有，而是由全体业主共同所有。对于顶层搭建属于违法行为在双方协商过程中，昊和公司也有所提醒，现徐丽丽、李楠楠要求顶层归其占有搭建房屋的主张没有法律依据，如其搭建属违章建筑，本院不能支持违法的行为，因此徐丽丽、李楠楠对复式楼层的主张不予支持。徐丽丽、李楠楠诉称昊和公司承诺购买顶层赠送复式，因此其购房价格比同期房屋价格每平方米多600－800元，但影响房屋价格的因素有很多，比如楼房面积、户型、楼层、位置等，徐丽丽、李楠楠并未提供证据证明其基于赠送复式的原因多支付了房屋价款，因此关于其损失的诉讼请求，本院不予支持。关于徐丽丽、李楠楠主张层高不符要求退还赔偿损失的问题。案涉房屋层高2.8米与设计图纸相符，符合国家住宅设计规范且经相关部门验收合格，合同约定层高3米系网签系统模板默认层高，并非昊和公司故意虚假宣传。而且，层高不符是否必然导致昊和公司进行赔偿，取决于徐丽丽、李楠楠是否因此遭受损失，由于双方并未在合同中约定层高不符的法律后果，且徐丽丽、李楠楠并未提交充分证据证实层高不足对其利益产生实质性影响，故本院对徐丽丽、李楠楠主张的层高不符赔偿其损失的诉讼请求，不予支持。关于徐丽丽、李楠楠主张昊和公司延期交房要求给付违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应在2019年7月1日前将验收合格的商品房交付使用，但昊和公司实际交房日期为2019年9月8日。昊和公司辩称其延期交房具备《商品房买卖合同》中约定的可据实予以延期的情形，即因不可抗力或政府责令停工、恶劣天气等非甲方责任不能施工的情况。本院认为，武强县住房和城乡建设局因大气污染要求停工及衡水市住房和城乡建设局因“衡水4.25事故”要求停工排查属于《商品房买卖合同》中约定的政府责令停工可据实予以延期的情形，昊和公司的该项抗辩理由，符合合同约定，本院予以采纳。但昊和公司提交的2018年度、2019年度的停工证据中，双方当事人签订合同之前的停工证据与本案不具有关联关系，本院仅认定自合同签订之日至交付房屋之日因政府责令停工可据实予以延期的天数。本案合同签订之日至房屋交付之日因大气污染武强县住房和城乡建设局责令停工26天，因“衡水4.25事故”排查停工26天，共计停工52天，昊和公司可以据实延期52天交付房屋，即昊和公司可于2019年8月22日前交房，其实际交房日期为2019年9月8日，延期交付房屋17天，已构成违约，应赔偿徐丽丽、李楠楠延期交房违约金1280元（752859元×1?×17天=1280元）。关于徐丽丽、李楠楠主张因维权造成误工费损失的问题，因其未提交证据予以证实，故对其主张不予支持。昊和公司在签订及履行合同的过程中并未就相关情况向徐丽丽、李楠楠进行告知、说明，导致徐丽丽、李楠楠诉讼。本案因此而产生的诉讼费，应由昊和公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告河北昊和房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告徐丽丽、李楠楠逾期交房违约金1280元；二、驳回原告徐丽丽、李楠楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5538元，由被告河北昊和房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人徐丽丽、李楠楠提交公证书一份，内容为：李小盼委托代理人李同红，向北京市志诚公证处申请保全证据，由李同红操作其持有的手机，查看“昊和御金院”微信公众号历史推送信息，对于房屋销售的宣传，证明被上诉人在向上诉人销售房屋时，明确承诺买一层送一层，购买顶层送一层。公证书14页宣传用语说明，一栋楼销售的价格只有一层和十八层是最贵的，买一层可以获赠小院，买十八层可以附赠一层。公证书15页也是买一层得一层，赚大了。16页、17页、19页、22页（2016.12.7日）买一层得两层，聚划算，空中花园等。第28页广告页，也是买一层赠一层，是十七位业主和其他业主购买的决定性因素，十八层价格比较偏高，一审已经提交了证据，顶层附送的要比其他的楼层高出500-800元每平方米。被上诉人昊和公司对该公证书的质证意见：对该证据与本案的关联性与合法性均有异议。御金院小区分多期开发，现仍在开发建设中，公证书的网页内容与本案诉争的房屋不具有关联性，小区确实有顶层客厅挑空即层高6米的LOFT户型，且可以直接通往楼顶，此即为买一层得两层、空中别墅带花园的语意；确实有一层带48平方米小院的户型，图纸已报备，并经规划认可，也通过了竣工验收与测绘，是合法工程；不能证明上诉人是查看并依据该推送文章才购买的房屋；广告和宣传资料不构成合同条款，依上诉人思维逻辑，因为推送了该文章，凡是购买一楼房屋的就必须带小院，凡是购买顶层的就必须是复式户型，这个逻辑不成立，关键是要看具体楼栋号的设计与规划的户型，不是小区内全部顶层户型都设计成了挑空LOFT；在北京申请公证违反《公证法》第二十五条，不具有合法性。 本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。 另查明，案外人康某曾就昊和御金院小区房屋实际层高与合同约定不符以及昊和公司逾期交房，向衡水市桃城区人民法院起诉昊和公司，要求撤销商品房买卖合同，案号为（2019）冀1102民初6130号。衡水市桃城区人民法院判决驳回康素华的诉讼请求，该判决已发生法律效力。 本院认为，本案二审中，根据当事人的诉辩意见，并征得双方当事人同意，本院将双方当事人之间关于案件事实争执焦点归纳为：一、昊和公司对其销售的顶层楼房是否承诺赠送复式楼层；二、昊和公司对徐丽丽、李楠楠交付的房屋层高与合同约定不符是否构成违约以及是否应承担违约责任；三、昊和公司交付的案涉房屋是否存在逾期交房情况以及责任如何承担的问题。就以上争议问题本院分析认定如下： 关于昊和公司对其销售的顶层楼房是否承诺赠送复式楼层的问题。上诉人徐丽丽、李楠楠称，其有与昊和公司销售人员周红苏、刘策的微信聊天记录、房屋建成现状照片、事后徐丽丽、李楠楠与昊和公司多次交涉的证据，并提出昊和公司建设的同小区天桂园、禧园、臻园27号楼、30号楼顶楼及昊和公司开发的其他小区都附赠了复式楼层。二审期间，上诉人徐丽丽、李楠楠又提交了一份申请人为李小盼的公证书一份。上诉人徐丽丽、李楠楠认为其提交的证据能够形成完整的证据链条，能够证明昊和公司在销售顶层楼房时，承诺了赠送复式楼层。本院认为，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。所列四个要件是并列关系，须同时具备，即昊和公司对上诉人徐丽丽、李楠楠所购房屋，推送有关销售广告或宣传资料、房屋户型或结构属于开发规划范围以及对房屋及相关设施有具体确定的说明和允诺，是签订商品房买卖合同以及确定价格的决定因素。本案中，上诉人徐丽丽、李楠楠所列举的证据，不能证明其购买诉争房屋时，昊和公司对其销售的顶层楼房，承诺赠送复式楼层；不能证明已经取得复式楼层建设工程规划许可，且属于在开发规划确定的范围之内；亦不能证明昊和公司对此作了具体确定的说明和允诺，不能证明对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。《中华人民共和国合同法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》规定，商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。本案双方当事人订立的《商品房买卖合同》第一条列明项目建设工程规划许可证号和施工许可证号，第三条列明建筑层数地上17层或18层及建筑面积，并附件户型图和附件三装饰装修标准。以上条款内容并未载明昊和公司附赠复式楼层。上诉人徐丽丽、李楠楠签订合同之时有义务详细审查合同相关内容，从以上合同条款内容，即能够作出判断所购买的顶层楼房并不包括赠送复式楼层。经审查涉案项目审批文件资料，顶层亦未设计和规划许可为复式结构。综上，上诉人徐丽丽、李楠楠关于昊和公司对其销售的顶层楼房承诺赠送复式楼层的主张不能成立。一审判决驳回上诉人该项诉讼请求并无不当，本院予以支持。 关于昊和公司对上诉人徐丽丽、李楠楠交付的房屋层高与合同约定不符是否构成违约，是否应承担相应责任的问题。根据查明的案件事实，26#、28#楼层高为3米，29#、33#、35#楼层高为2.9米，25#楼层高为2.8米，均通过了竣工验收和备案，并且已经取得了不动产权登记证。上述层高并未违反国家设计规范标准，具备和满足居住条件与要求。相关政府行政机关依照法定程序颁发的相关证书和证明文件，应具备合法有效的证据效力。26#、28#楼房屋层高与合同约定层高相符，25#、29#、33#、35#楼房屋层高与合同约定有差异，该差异产生的原因，系网签系统模板默认层高值为3米，软件保存按键功能失效而造成。上诉人徐丽丽、李楠楠未举示证据证明所购房屋层高须达到3米作为购买的条件，主张按合同约定的面积差异处理规则或者按房间容积缩减比例折算房价款，要求昊和公司承担违约责任，无法律依据，本院不予支持。 关于昊和公司交付的案涉房屋是否存在逾期交房情况以及责任如何承担的问题。诉讼中，双方当事人对合同约定的交房日期为2019年7月1日，实际交房日期为2019年9月初没有争议。双方当事人存在争议问题是是否发生了合同第八条第二款约定的可据实延期交房的情形，以及延期天数如何计算的问题。本院认为，一审判决关于政府及有关部门发布的停工文件对案涉工程施工进程影响以及影响程度即停工天数计算，已有充分评判，且该评判符合本案事实，本院予以认可。上诉人徐丽丽、李楠楠以有3次红色预警应当是春节前后的惯例施工停工，政府没有明令停工，且是涉案工程建设的中后期，应当不受影响的主张，因其未就此项主张举示证据予以证明，本院不予采信。 综上所述，上诉人徐丽丽、李楠楠上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5538元，由上诉人徐丽丽、李楠楠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张天杲 审 判 员 贾志英 审 判 员 刘 畅 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 李 珺 书 记 员 刘 珍