河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终4608号上诉人(原审原告)：张爽，女，1994年12月8日出生，回族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：侯全喜，河南成盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：驻马店御邦房地产开发有限公司。住所地：驻马店市开源大道与金顶山路交叉口东南角恒大名都**楼****。法定代表人：梁晓婷，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马雪菲，女，1996年6月20日出生，汉族，住河南省武陟县。系该公司员工，上诉人张爽因与被上诉人驻马店市御邦房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2020）豫1702民初7590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张爽及其委托诉讼代理人候全喜，被上诉人驻马店市御邦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马雪菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张爽上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：双方签订《认购书》是双方真实意思表示，但《商品房买卖合同》上面的条款多处与被上诉人销售顾问所承诺的不一致。被上诉人提供的合同中有多处霸王条款，其要求合同明确暖气等费用包含在房价中，被上诉人强烈拒绝；其要求提高逾期交房违约金，也遭到拒绝。致使合同不能签订的原因在被上诉人，其没有过错。一审法院驳回其的诉讼请求错误。驻马店市御邦房地产开发有限公司辩称，上诉人所签署的认购书作为《商品房买卖合同》的预约合同，认购书第十条明确约定同意被上诉人在销售执行公示的《商品房买卖合同》，现上诉人主张增加条款不符合诚实信用原则。上诉人交纳的2万元性质为立约定金，由于上诉人自身原因导致未签署正式的《商品房买卖合同》，上诉人作为支付定金一方，无权要求返还定金。《商品房买卖合同》是政府管制且公示的合同，上诉人主张修改合同无事实和法律依据。张爽向一审法院起诉请求：依法判令被上诉人向其返还定金20000元。一审法院认定事实：2020年6月27日，原告张爽（乙方、买受人）与被告御邦房地产公司（甲方、恒大某楼盘项目公司）签订《商品房网上认购书》一份，约定：乙方已通过“恒房通”网上购房平台对所购恒大楼盘进行了解，甲乙双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备《合同法》及相关法律规定的合同基本要素，有效并受法律保护。一、乙方自愿依照本认购书约定认购驻马店恒大悦府楼盘9号楼-2-2203单元。二、乙方通过“恒房通”平台支付认购定金2000元，同时在平台上签署本认购书。三、自本认购书签署之日起7日内，乙方可享有以下权益及优惠：（一）重大权益及优惠。1、乙方在缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》时，凭本认购书，可享受房屋总价再减20000元的权益优惠，同时认购定金2000元转为房款。2、乙方须在签署本认购书后7日内（若本认购书第一条约定的商品房，属于享受额外88折优惠的清尾房时，乙方须在签署本认购书后2日内），交纳定金20000元，签署《商品房认购书》，在5日内缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》等条款。当日，原告通过微信向被告支付了2000元；当日，原告又通过POS机刷卡向被告支付18000元定金，原告共向被告支付定金合计20000元。2020年6月27日，原告张爽（乙方、买受人）与被告御邦房地产公司（甲方、出卖人）签订《驻马店·恒大悦府商品房认购书》一份，约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购驻马店恒大悦府楼盘9幢2单元2203，该商品房的规划用途是住宅。该商品房建筑面积共208.64平方米，单价为9847元／㎡，总金额为2054426元。一、乙方同意签署本认购书时支付的2万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。二、乙方选择下列第2种方式付款。2、按揭付款（商业贷款），乙方须于2020年6月29日前支付首期房款604426元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即143万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年6月29日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。六、乙方必须在约定的付款方式和期限内到驻马店恒大悦府销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。十、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款等内容。后经原告张爽与被告协商，将原告交付首期款及签订《商品房买卖合同》的时间延长至2020年7月1日。2020年7月1日上午，原告张爽及其姨夫铁相波、律师侯全喜在被告御邦房地产公司售楼部处针对被告提供的《商品房买卖合同》中的违约金等条款向被告的销售顾问冷芬、销售经理王翔提出异议，双方未签订《商品房买卖合同》，原告并对谈话内容进行了录音。2020年7月1日晚上，被告御邦房地产公司向原告张爽邮寄送达了《通知》一份，写明：“依据该认购书，阁下须于2020年6月29日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我方无需通知，可另行处理该房屋。截止发函之日，阁下已逾期多日仍未与我司办理任何手续，违反了认购书的上述约定。我方将按认购书的约定，另行处理该房屋，且阁下所付款项不予退还”。2020年7月2日，原告张爽向被告御邦房地产公司的销售人员冷芬发送微信，内容为：“贵公司于2020年7月1日给我发的通知已收到，通知内容有误，如下：第一，29日交款时间和销售顾问冷芬协商已顺延到7月1日；第二，我于7月1日上午九点多已到贵公司，但你们销售人员外出办事到11点多才接待我们；第三，你们向我出示的合同已提前打印好，但声明一个字都不能改；第四，我想对双方违约条款修改一下，你们都不同意，你们有的条款属霸王条款。现我要求你们三个工作日内退还我交纳的定金二万元”。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。一审法院认为，2020年6月27日，原告张爽与被告御邦房地产公司签订《驻马店·恒大悦府商品房认购书》一份，原告向被告交纳20000元定金，认购驻马店恒大悦府楼盘9幢2单元2203房屋一套，原、被告双方系商品房预约合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照规定关于定金的规定的处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，原、被告签订的商品房认购书中约定“乙方同意签署本认购书时支付的2万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款”，故原告交付给被告的20000元定金系为了将来订立商品房买卖合同的立约定金。后2020年7月1日，原告在被告售楼部对被告提供的《商品房买卖合同》中的违约金等条款提出异议，致使双方未能签订《商品房买卖合同》；又因双方签订的《驻马店·恒大悦府商品房认购书》已约定“乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款”，故现由于原告对被告提供《商品房买卖合同》中违约金等条款有异议，致使双方未签订《商品房买卖合同》，故系因原告的原因致使双方未能签订《商品房买卖合同》，故原告据此请求返还定金2万元，法院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张爽的诉讼请求。案件受理费150元（已减半收取），由原告负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，双方当事人签订的《认购书》系商品房预约合同关系，该合同双方意思表示真实，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。《认购书》中又明确约定上诉人交纳的20000元作为定金，应认定该20000元是为了将来订立商品房买卖合同的立约定金。《认购书》又约定同意被上诉人公示的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。现因《商品房买卖合同》中的条款不能协商一致，导致该合同不能签订。依据《认购书》的约定，上诉人已同意《商品房买卖合同》的条款内容，不再变动。现上诉人不同意签订《商品房买卖合同》违反了《认购书》中的约定，应当承担违约责任。上诉人辩称被上诉人未提供《商品房买卖合同》等资料，与《认购书》约定内容不符，且上诉人可在未见到《商品房买卖合同》等资料的情况下不签《认购书》，上诉人签订后否认见到的理由不能成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，一审法院未予支持上诉人主张返还定金的请求正确。综上所述，张爽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由张爽负担。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  李 峰审判员  刘 东二〇二〇年十二月二十五日书记员  刘丹丹