安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0122民初4672号 原告:王邦会，男，1964年12月5日出生，汉族，住安徽省肥东县。 原告：王正年，女，1966年4月15日出生，汉族，住安徽省肥东县。 两原告共同委托诉讼代理人：何淑鹏，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：宁飞龙，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 被告:安徽文德金都置业有限公司，住所地安徽省肥东县店埠镇包公大道南桥头集路西侧文一凯旋公馆**2704，统一社会信用代码91340122MA2MWRRC9J。 法定代表人：杨国龙,总经理。 委托诉讼代理人：王昭文，安徽万世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪珏，安徽万世律师事务所律师。 第三人：安徽肥东农业商业银行股份有限公司古城路支行，，住所地安徽省肥东县店埠镇古城路南梓晨翰林院**商铺**统一社会信用代码91340122327991563T（1-1）。 法定代表人：李磊，总经理。 委托诉讼代理人：李要燕，安徽李丰升律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丰升，安徽李丰升律师事务所律师。 原告王邦会、王正年与被告安徽文德金都置业有限公司（以下简称文德公司）、第三人安徽肥东农业商业银行股份有限公司古城路支行（以下简称肥东农商行古城路支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王邦会及王邦会、王正年的共同委托诉讼代理人何淑鹏，文德公司委托诉讼代理人汪珏，肥东农商行古城路支行委托诉讼代理人李丰升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王邦会、王正年向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号20170064850097GY20170073）；2请求依法判令被告退还原告首付款302904元及利息（以302904元为基数，自2017年9月1日起至2019年8月19日按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付、2019年8月20日至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，暂计至2020年7月1日）暂计：41325.36元；3、请求依法判令被告向原告支付已由原告向第三人归还的贷款本息，计313863.86元；以上合计：658093.22元。4、本案诉讼费用、律师费由被告承担。 事实与理由：一、被告利用广告、样板房等方式进行虚假宣传，故意告知原告虚假情况，或者隐瞒真实情况，诱使原告作出错误的意思表示，使得原告在违背真实意思的情况下与被告签订了《商品房买卖合同》。 2017年年初，被告通过网络媒体、电视传媒、移动自媒体及线下广告等多种形式发布其在建项目“文德·公园里”小区的广告进行虚假宣传，并邀请原告前往售楼处实地查看房屋样板房。根据被告发布的广告及其销售人员的介绍：该项目属于高档小区，园林设计绿化达40%以上、人车分流、配套物业是万科物业、买85平送30平，房屋可以改造成为两层，二层全部赠送，房屋外部的设备平台可以改造成一个独立的房间，可变成四室两厅两卫。另外，被告向原告展示了设计户型完美、超大面积的G7和G8户型的样板房，且一直声称只有这两种户型。 基于被告的上述欺诈行为，原告对被告销售的房屋产生了错误的认识，因此原告选择预订了12#住宅楼2104室，并于2017年9月1日与被告网签备案了《商品房买卖合同》（合同编号20170064850097GY20170073），支付了房屋首付款302904元。另外，2017年9月1日，原告与第三人签订了《个人购房借款担保合同》，贷款88万元，款项已支付被告账户内。 综上，由于被告故意告知虚假事实或隐瞒真实事实，使得原告误认为被告销售的房屋和被告宣传的房屋是一模一样的，在这样的错误认识下，原告作出了与被告签订《商品房买卖合同》的错误意思表示，购买了被告销售的房屋。 二、被告的欺诈行为，主要表现在如下几个方面： （一）拟交付的房屋与样板房户型差距大，与宣传不符。 被告的样板房展示的是四室两厅两卫，有跃层设计，并且设备平台改造成一个8平方米的独立房间，二楼全部赠送，房型南北通透。但是，原告验收房屋发现，拟交付的房屋的户型与被告的宣传和样板房展示的户型存在根本性差别。 （二）拟交付房屋的建筑面积未达到约定的面积。 1、被告的样板房及宣传展示的房屋面积很大，各个房间均空间充足，居住和使用宽敞舒适。但是，拟交付的房屋各个房间的面积均差距巨大，空间狭小，居住和使用极为不便或不能达到使用要求，例如：主卧仅能容下一个2米长的床后再无任何空间；洗手间方位及面积与宣传出入巨大，几乎无法正常使用；厨房方位及面积与宣传出入巨大，几乎无法正常使用；设备平台无法扩展，因扩展后属于违法建筑；等等。2、经原告实际测量，房屋套内面积不足合同约定面积，差距在3㎡以上。另外，被告声称客厅内架设的钢制楼梯及楼梯上部一块平台也要计算面积，面积约3-5㎡，但是，根据《合肥市房屋面积计算规则》4.6条规定：室内楼（电）梯的面积，应根据房屋及楼梯使用属性计算面积，但是涉案房屋仅是普通住房，无二楼层面，亦非阁楼、复式，不应计算建筑面积，因此被告将上述面积计算在内是违法的。 （三）被告宣传中声称赠送的30㎡面积是违法建筑，且不足30㎡。被告宣传称：买85㎡赠送30㎡，可改建四室两厅。但是，原告验房后发现，被告赠送面积的部分是将客厅中2.9米以上的部分及户外的设备平台部分改造所得。根据原告向相关部门了解得知：“文德·公园里”小区G7、G8户型的设备平台及跃层改造成实际居住功能的装修方案未经规划许可，即被告承诺的赠送面积的部分属于违法建筑。 （四）被告房屋的设计存在重大变更，但是未经原告认可。1.被告的样板房及宣传展示的房屋设计合理，各个房间均空间充足，居住和使用宽敞舒适。但是，拟交付的房屋各个房间设计均差距巨大，且空间狭小，居住和使用极为不便或不能达到使用要求，例如：主卧仅能容下一个2米长的床后再无任何空间；洗手间设计和户型与宣传出入巨大；厨房方位设计、窗户设计等与宣传出入巨大；等等。2.因原告发现被告设计交付的房屋与其宣传的户型和样板房存在较大差异，原告遂委托受害人代表即陈华宝向有关行政部门申请公布被告在施工过程中存在设计变更的情况，且已经通过诉讼方式，要求肥东县住建局提供涉案房屋设计施工图纸。 （五）被告声称小区物业是万科物业与实际不符。被告在宣传中声称该小区是万科物业，但是该小区物业却是德申物业即合肥德申物业服务有限公司。 （六）被告已因虚假宣传被相关部门处罚。肥东县市场监督管理局已对被告的欺诈行为作出了行政处罚决定：对被告的虚假宣传行为处以71万元的罚款。（东市监罚字【2019】99号） 综上所述，被告在宣传中故意告知虚假事实或隐瞒真实事实，包括但不限于房屋户型、面积、设计、物业等方面，使得原告误认为被告销售的房屋和被告宣传的房屋是一模一样的，在这样的错误认识下，原告作出了与被告签订《商品房买卖合同》的错误意思表示，购买了被告销售的房屋。被告的行为已经构成了欺诈，根据《民法总则》、《民法通则》、《合同法》及其他相关法规及司法解释的规定，原告有权撤销合同，要求退款退房，并要求被告承担相应的违约和赔偿责任。在原告与被告多次沟通未果的情况下，原告不得已向贵院提起诉讼，以维护自身合法权益和法律的尊严，请求贵院判如所请。 补充：1、被告利用广告、样板房等方式进行虚假宣传，故意告知原告虚假情况，隐瞒真实情况，诱使原告做出错误的意思表示，使得原告在违背真实意思的表示下，与被告签订了商品买卖合同，现被告拟交付的房屋无法达到原告签订合同时的主要合同目的；2、被告的欺诈行为诱使原告认为样板房和宣传页就是被告交付涉案房屋后，通过装修可实现被告展示户型，但经原告核查，无论是每个房间的面积以及房间布局，均无法达到原告购买房屋时的被告所展现出来房屋的要求。 文德公司辩称，原告诉请无事实与法律依据，应予驳回。 一、原告诉请解除《商品房买卖合同》、返还购房款等事实无事实与法律依据。第一，原、被告签订《商品房买卖合同》的行为，是双方的真实意思表示，合法有效，应该受法律保护；第二，该合同不应被解除，因为该合同签订、履行过程中，并未出现合同解除的情形，既不满足约定解除条件，也未满足法定解除条件。首先，原、被告并未达成解除合同的合意，也没有约定解除合同（见合同第十条规定：规划、设计变更）出现的情形，不符合约定解除的条件；其次，合同履行过程中，无法定解除情形。合同履行过程中，并未出现不可抗力致使合同不能实现合同目的的情形，也未出现我公司未按合同履行义务致使合同目的不能实现的情形，因此，并不符合法定合同解除的条件。故，在原、被告均已按合同履行了相关权利义务的情形下，原告无权要求解除合同、返还购房款以及承担违约责任。原告在事实与理由部分所述交付房屋与样板房有差别、物业公司非万科物业等问题均不能对合同构成实质影响，原、被告签订合同时明确约定了房屋交付是毛坯房，不是样板房，样板房并非交付标准，另外，被告承诺的是“万科睿服务物业”，并非原告所述的万科物业，原告所述问题也并不能证明被告未按合同履行义务致使合同目的不能实现，不符合合同解除条件。 二、原告诉请被告造成其重大误解以及被告宣传内容存在欺诈，均不是合同解除的条件，即使是被告造成其重大误解或者被告宣传内容存在欺诈，依据《合同法》第54条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。故，如原告认为被告造成其重大误解或者被告宣传的内容存在欺诈的情形，理应向法院诉请撤销合同或者变更合同而不是解除合同。 三、被告并无虚假宣传造成原告重大误解以及欺诈等行为。第一，关于原告认为跃层改造装修和赠送面积的广告宣传与样板房不符，系对原告构成欺诈，显然与事实相悖。被告在提供给原告的户型彩页、户型图解析、户型立体模型上，已明确标注了改造前系房屋交付标准，改造后系装修改造方案，且被告在《商品房买卖合同》中明确将户型图作为附件提供给原告，交付的房屋与双方签订合同时所附的户型图均一致，而宣传单页、样板房仅仅是对该房屋装修改造的设想，最终如何改造由业主自行决定。另外，房屋赠送面积也是需要通过改造才能得以实现，被告在宣传时已明确告知给广大客户了。故，原告认为被告构成欺诈，与事实不符。第二、原告认为被告拟交付的房屋建筑面积未达到约定的面积，与事实不符。原被告签订的商品房买卖合同中记载，案涉房屋的建筑面积与套内建筑面积均与肥东县不动产登记中心对该套房屋进行实测面积与合同约定的面积一致，并无偏差。第三，被告并未承诺赠送30平米，被告开发的户型存在区别,赠送面积具体多大需要参照户型结构改造,被告在宣传广告中描述的是最高赠送30平米,且需要自行改造得到,而非建筑面积赠送30平米。被告提供的装修方案是经过设计院设计规划,实际实施改造从而使业主们实际使用的,即使未经规划许可,也不影响业主实际装修使用,小区内目前已有很多业主自行装修使用；第四，案涉房屋并未存在设计的重大变更，从之前案件（2020）皖0122民初3368号案件中原告提供的视频在第一时间采访规划局领导，从规划局领导的回复即可看出规划设计并未变更。第五，关于原告认为被告聘用的物业公司非万科物业，系被告违约，显然与事实不符。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》及宣传资料中，约定的是被告提供“万科睿服务物业”，实际情况便是如此，被告与合肥德申物业公司签署了《安徽省前期物业服务合同》，选聘合肥德申物业公司为“文德•公园里”项目前期物业服务公司，合肥德申物业公司与合肥万科物业服务有限公司签订了《物业服务项目技术升级和专业服务协议》及《补充协议》，为“文德•公园里”项目引进“睿服务”解决方案，“睿服务”约定：合作期间万科物业仅授权德申物业在合作项目的宣传上使用“万科物业睿服务”或“睿服务”的品牌或标识。案件（2020）皖0122民初3368号中原告提供的证据足以证明当时原告是知晓被告承诺给原告等业主提供“万科物业睿服务”而并非“万科物业”，被告并无违约行为。第六、原告提供的行政处罚决定书已被变更。案涉房屋样板房改造设想、广告宣传均不构成欺诈、虚假宣传。综上，原告诉请无法律及事实依据，请求法院予以驳回。 肥东农商行古城路支行述称，若人民法院判决原被告解除房屋买卖合同，则第三人请求法院解除原被告之间个人借款合同及抵押合同；并要求返还按揭贷款本金668337.74元，利息1637.43元，暂计算至2020.8.12，此后按合同约定利率支付利息，款清息止；承担第三人实现债权费用35000元；第三人对案涉抵押房产在拍卖变卖后所得价款享有优先受偿权，被告对上述债务承担连带清偿责任；本案诉讼费用由原被告承担。 本院经审理认定事实如下：2017年9月1日,王邦会、王正年与文德公司签订《商品房买卖合同》，约定,王邦会、王正年购买文德公司开发的位于肥东县，合同约定建筑面积94.93平方米，其中套内建筑面积71.57平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.36平方米，商品房单价12460.80元，价款总额1182904元整，首付款302904元，剩余房款880000元办理按揭贷款。合同第五条约定：面积以产权登记面积为准，面积误差超过3%时，买受人有权退房；第八条约定出卖人应当在2019年6月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，王邦会、王正年按约支付首付款302904元，双方为案涉《商品房买卖合同》办理了网上认购备案手续。 2017年9月7日，王邦会、王正年与肥东农商行古城路支行签订《个人购房借款合同》，借款金额880000元，期限自2017年9月7日至2027年9月7日，双方约定该借款880000元作为购房款直接划转给付文德公司，王邦会、王正年按月还贷。 另查，肥东县不动产登记中心出具的《房屋户（室）面积对照表》载明：王邦会、王正年（12幢21层2104室）建筑面积88.96平方米，22层建筑面积5.97平方米，合计94.93平方米。该面积和房屋买卖合同面积吻合。 本院认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。王邦会、王正年主张文德公司违约致使其合同目的不能实现，但其提供的证据并不足以证明被告文德公司存在违约行为，亦不能证明其合同目的不能实现。因此，王邦会、王正年要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，本院不予支持。其按合同解除的法律后果来安排的其他诉讼请求，均有悖法律规定，本院亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告王邦会、王正年的所有诉讼请求。 本案受理费10382元，减半收取5191元，由原告王邦会、王正年负担。 如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  梁越琪 二〇二〇年十二月十八日 书记员  孙淑慧 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。