河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终9790号上诉人（原审原告)：蒋销波，男，1979年10月19日生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：魏海涛，河南京洛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉佩，河南京洛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州黄金时代科技健康产业有限公司，住所地河南省郑州市金水区郑花路**左岸商业街****西1-14跨。法定代表人：高炎，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：刘燕强，男，1966年5月31日生，汉族，住河南省郑州市中原区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：樊昀佳，河南文丰律师事务所律师。上诉人蒋销波因与被上诉人郑州黄金时代科技健康产业有限公司（以下简称黄金时代公司）、刘燕强房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初5340号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月24日公开开庭审理了本案。上诉人蒋销波的委托诉讼代理人魏海涛、王玉佩，被上诉人黄金时代公司、刘燕强的共同委托诉讼代理人樊昀佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋销波上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持蒋销波判令黄金时代公司、刘燕强承担本案一、二审案件受理费、保全费。事实和理由：一、一审判决法律适用错误，本案属于约定解除的情形，不适用法定解除。按照《房屋租赁合同》第四条、第十条、第十一条约定，黄金时代公司、刘燕强未在2019年9月10日之前支付第二次租金60万元属于违约，蒋销波在多次催要无果情况下，于2020年7月9日向黄金时代公司、刘燕强邮寄解除租赁合同通知，黄金时代公司、刘燕强于2020年7月10日签收。一审在双方合同约定有效的前提下，判决不予解除不符合双方合同约定，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定。二、双方《房屋租赁合同》中关于“承担日租金2倍的违约金”的约定是双方当事人真实意思表示，不属于违约金过高的情形。案涉商铺2019年市场售价约在2万-2.3万/平方米。据此计算案涉商铺年融资成本最低为130.34万元，双方在《房屋租赁合同》中约定的年租金60万元远低于案涉商铺的年融资成本，故双方约定按照日租金2倍标准计算违约金，不属于明显过高。三、一审认定刘燕强签订合同系职务行为，证据不足。涉案合同并未加盖黄金时代公司印章，一审中刘燕强也未提供充分证据证明其签订合同行为系职务行为，应共同承担民事责任。四、一审法院判决超出蒋销波的原审诉讼请求，判决结果确属错误。黄金时代公司、刘燕强共同辩称，一、案涉合同不应当解除，黄金时代公司违约行为显著轻微，不影响合同目的实现。合同虽然约定第二期租金在2019年9月10日支付，但是经过协商，蒋销波同意将租金的支付期限推迟至2020年初。因2020年初新冠疫情的影响，黄金时代公司不能使用案涉房屋并且健身房一直也未营业。疫情好转后，黄金时代公司一直与蒋销波就疫情期间租金减免问题进行沟通，但双方一直未能达成合意。但是，黄金时代公司愿意继续履行合同并支付租金。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会议纪要）第47条及河南省高级人民法院印发《关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》的通知中第8条的精神，案涉合同不应当解除。二、蒋销波主张的违约金过高。蒋销波主张的是迟延履行金钱给付义务的违约金，故违约金标准不应当超过民间借贷司法解释中有关利息的规定。黄金时代公司虽然认为其不应当承担违约金，但是本着解决纠纷的角度，并未对一审法院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率的1.3倍计算违约金提起上诉。三、刘燕强系黄金时代公司的员工，受黄金时代公司委托，代表黄金时代公司与蒋销波签订合同，故不应当承担连带责任。蒋销波向一审法院起诉请求：1.依法判令解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，限期搬离腾退房屋；2.依法判令黄金时代公司、刘燕强共同支付自2020年7月1日开始至搬离腾退房屋实际占用期间的租金，暂计至2020年10月31日为20万元；3.依法判令黄金时代公司、刘燕强共同支付实际占用房屋期间的违约金（暂计至2020年10月31日）40万元；4.判令黄金时代公司、刘燕强结清水费、电费、燃气、暖气、通讯费、网络费、物业服务费用等使用房屋期间产生的相关费用；5.判令黄金时代公司、刘燕强赔偿蒋销波其他经济损失：蒋销波支付的财产保全担保费1200元、律师费20000元；6、判令黄金时代公司、刘燕强承担一审案件受理费、诉讼保全费。一审法院认定事实：2019年7月16日，蒋销波（甲方）与黄金时代公司的委托代理人刘燕强签订《洛阳塞纳春天项目房屋租赁合同》一份，双方就租赁房屋地点、租赁期限和续约、经营（或使用）范围、租金、其他费用标准及交纳方式、物业服务及费用交纳、甲方的权利和义务、乙方的权利和义务、装修及经营、消防要求、违约责任、房屋的交回、争议的解决、其他约定、合同文本及生效等内容进行了约定。该合同第二条约定：乙方承租房屋的期限为3年，即2019年7月1日起至2022年7月1日止。第三条：乙方承租会所所在区域经营（或使用）范围仅限于健身会所服务。第四条：4.1租金标准：双方约定采取一次确定租金标准的方式。60万元/年。4.2租金支付方法：第一次租金：2019年8月19日前一次性付60万元。第二次租金：2019年9月10日之前付60万元。第三次租金：2021年6月1日前付60万元。4.3.1、水费、电费、燃气、暖气、通讯费、网络费用等按照部门规定的标准执行，相关缴费细则及缴费方式详见物业服务协议。第五条、乙方接收房屋的同时，应与甲方签订《物业服务协议/合同》，协议期限与本合同的承租期限一致，服务费每年结算一次，乙方应按时交纳。第七条，7.2乙方应按本合同约定的期限及时足额的向甲方交纳各项费用。第十条，10.7因业主投诉无法得到妥善解决、政府行为或不可抗力因素等原因，致使本合同不能继续履行的，本合同解除，双方互不承担责任。10.9、如乙方未能如期支付租金，甲方有权收回房子并支付违约金按总金额日千分之三违约金。第十条、11.1承租期届满当日，双方办理房屋交接手续，同时结清全部费用。11.3由于乙方违约，甲方单方解除本合同的，乙方应自接到甲方解除本合同书面通知之日起3日内，将会所内属于自己的动产搬出，并不得破坏会所原有的装修及设施、影响甲方的正常的经营秩序。如逾期未履行，乙方除支付实际占用房屋的租金外，每日还应支付日租金2倍的违约金。合同签订后，黄金时代公司于2019年8月23日通过个人账户向蒋销波支付2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金60万元。双方因房屋租金等问题产生分歧，致矛盾不可调和，蒋销波遂诉至一审法院，请求判如所诉。一审法院认为，蒋销波与黄金时代公司的委托代理人刘燕强签订的《洛阳塞纳春天项目房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同应否解除问题，合同约定支付第一年租金（2019年7月1日至2020年7月1日）时间为2019年8月19日，蒋销波已依约支付了第一年租金60万元；合同约定的第二年租金（2020年7月1日至2021年7月1日）支付时间为2019年9月10日，虽然合同约定系双方自愿达成，但黄金时代公司需要交纳第二年租金的时间与交纳第一年租金的时间相隔不到一个月，明显不符合租赁合同的交易习惯，且蒋销波也未提供证据证明在黄金时代公司未按约定期限支付租金后向黄金时代公司主张过第二年的租金，可见蒋销波对于黄金时代公司延迟交付租金处于默许状态。庭审中，黄金时代公司仍表示愿意支付租金，继续履行合同。加之黄金时代公司因经营店面而投入了大量的资金，合同解除会导致双方损失进一步扩大，也不利于合同目的的实现。综前所述，黄金时代公司未按照双方约定时间交纳租金的行为虽违反了双方合同之约定，但违约情节显著轻微，并不构成根本性违约，不足以造成合同解除的法律后果。故对于蒋销波要求解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持。关于租金支付问题，双方签订的合同已经进入第二年履行期，黄金时代公司理应尽快向蒋销波支付第二年租金60万元。关于违约金，黄金时代公司未按双方约定的期限支付租金，虽违约情节轻微，但其仍应当就其违约行为承担相应的违约责任，但双方关于违约金的约定明显过高，蒋销波也未能提供证据证明其因黄金时代公司违约造成损失方面的确实充分的证据，故一审法院酌情将违约金调整为从2019年9月10日开始，以60万元为本金基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的1.3倍计算违约金至黄金时代公司实际支付租金之日止。关于蒋销波主张的结清水费、电费、燃气、暖气、通讯费、网络费、物业服务费用等使用房屋期间产生的相关费用的诉讼请求，因蒋销波未提供证据予以佐证，一审法院不予支持，蒋销波可就该问题补充证据后另行主张权利。由于黄金时代公司存在违约行为，蒋销波为主张债权而产生的财产保全担保费1200元，律师费20000元，证据确实充分，一审法院予以支持。刘燕强与蒋销波签订《洛阳塞纳春天项目房屋租赁合同》的行为系履行职务行为，故蒋销波要求刘燕强承担责任于法无据，一审法院不予支持。蒋销波的其他诉讼请求因缺乏事实和法律依据，一审法院亦不予支持。黄金时代公司辩称受疫情影响应当免除2020年2月至5月期间的租赁费用，因黄金时代公司已经交纳2019年7月1日至2020年7月1日之间的租金，其辩解理由成立与否，所产生的法律关系应为已交纳租金应否退还问题，而非直接从第二年租金中免除，故黄金时代公司的该辩解理由实际上应属反诉范畴而未反诉，一审法院在本案中不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、黄金时代公司于本判决生效之日起十日内向蒋销波支付第二年房屋租金600000元；二、黄金时代公司于本判决生效之日起十日内向蒋销波支付违约金（违约金以60万元为本金基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的1.3倍计算，从2019年9月10日起计算至黄金时代公司实际支付租金之日止）；三、黄金时代公司于本判决生效之日起十日内向蒋销波支付因实现债权而产生的财产保全担保费1200元、律师费20000元，共计21200元；四、驳回蒋销波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，保全费3520元，共计8570元，由黄金时代公司负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，2019年7月16日，刘燕强作为黄金时代公司的委托代理人与蒋销波签订的《洛阳塞纳春天项目房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。黄金时代公司未按照约定于2019年9月10日前支付第二年的租金（即2020年7月1日至2021年7月1日），蒋销波据此请求解除合同。本院认为，解除权系形成权，其设置的目的在于合同有效成立后，出现约定或法定事由，以单方意思表示产生法律关系变动的效果，但该权利的行使并非毫无限制，解除权应在法律规定或当事人约定的解除权行使期限内行使。如果法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限的，解除权人应基于诚实信用原则在合理期限内行使，未在合理期限内行使的，解除权消灭。本案中，双方约定的租赁期限仅为3年，从约定支付租金之日2019年9月10日至蒋销波发出解除通知近10个月的时间，明显超过解除权行使的合理期间，解除权消灭。黄金时代公司基于蒋销波的行为产生信赖基础，为经营店面投入了大量的资金，且受新冠肺炎疫情的影响，承担了相应经营风险，亦当庭作出愿意继续履行合同之意思表示，故一审法院未支持蒋销波解除合同的诉求并无不当，本院予以维持。本院虽未支持蒋销波本次解除合同的诉求，但并未否定双方在继续履行合同过程中解除权的行使，黄金时代公司应恪守约定，积极履行相应义务。关于违约金数额，因蒋销波未能提交证据证实其实际损失，且双方关于违约金的约定明显过高，故一审法院酌定将违约金调整为以60万元为本金基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的1.3倍，从2019年9月10日开始计算至实际支付租金之日止，本院予以认定。本案中，刘燕强系履行职务行为，并非案涉租赁合同的当事人，故其不承担民事责任。因此，蒋销波上诉主张本案法律适用错误，双方约定的违约金明显不高等，因缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，蒋销波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由蒋销波负担。本判决为终审判决。审判员  杨洪二〇二〇年十二月三十一日法官助理王淅书记员张慧