湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初484号原告：鄢惠芳，女，1970年11月27日出生，汉族，户籍住址：湖北省黄石市黄石港区，委托诉讼代理人：熊磊，湖北祥德律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：鄂州市花湖致远房地产开发有限公司，住所地：鄂州市花湖开发区。诉讼代表人：柯国顺，鄂州市花湖致远房地产开发有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：肖鹏，湖北伸道律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：陈思思，女，1987年7月15日出生，汉族，户籍住址：湖北省黄石市黄石港区，委托诉讼代理人：王丹、黄晨，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：陈桔红，女，1963年12月30日出生，汉族，住黄石市黄石港区，第三人：唐汉林，男，1964年8月8日出生，汉族，户籍住址：湖北省大冶市，原告鄢惠芳诉被告陈思思、鄂州市花湖致远房地产开发有限公司（下称致远公司），第三人唐汉林、陈桔红破产债权确认纠纷一案，本院于2017年12月15日作出（2017）鄂0704民初1861号民事判决，鄢惠芳、陈思思均不服上诉至湖北省鄂州市中级人民法院，该院于2018年8月6日作出（2018）鄂07民终355号终审民事判决。陈思思不服上述终审判决，向湖北省高级人民法院申请再审，该院于2018年9月28日作出（2018）鄂民申3900号民事裁定提审本案，审理后于2019年8月23日作出（2019）鄂民再170号民事裁定：撤销湖北省鄂州市中级人民法院（2018）鄂07民终355号民事判决及本院（2017）鄂0704民初1861号民事判决，本案发回本院重审。本院于2020年3月26日重新立案后依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告鄢惠芳及其委托诉讼代理人熊磊，被告陈思思的委托诉讼代理人王丹、黄晨，致远公司的委托诉讼代理人肖鹏，第三人唐汉林到庭参加了诉讼，第三人陈桔红经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经本院院长批准，延长审理期限六个月，现已审理终结。鄢惠芳向本院提出诉讼请求：1、确认鄢惠芳和致远公司签订的关于鄂州市花湖开发区花湖大道78号钱柜华园（上上坊）22栋3号房（下称案涉房屋）的《商品房买卖合同》有效并应继续履行，案涉房屋归鄢惠芳所有；2、确认致远公司与陈思思签订的关于案涉房屋的《商品房买卖合同》无效，陈思思、致远公司申请预告登记的行为无效；3、判令致远公司立即履行申请权利人为鄢惠芳的案涉房屋预告登记的合同义务，在条件具备时，立即将该房产的产权过户登记给鄢惠芳；4、判令由陈思思、致远公司承担本案案件受理费、财产保全费等全部诉讼费用。事实和理由概括为：2010年3月8日，鄢惠芳与致远公司签订了案涉房屋的买卖合同，随后支付房款，致远公司向鄢惠芳出具了二份相应款额的收款收据，但致远公司没有履行申请备案登记的义务。2013年11月1日，鄢惠芳与致远公司及物业管理公司办理了案涉房屋的收房及装修手续，物业管理费已经预缴至2017年12月31日。案涉房屋已经交付给鄢惠芳并由鄢惠芳实际占有、使用至今，鄢惠芳是案涉房屋物权的实际享有人。2015年3月14日，致远公司向鄂州市中级人民法院申请破产。2017年6月20日，鄢惠芳收到致远公司破产管理人的《债权确认通知书》，被告知该房屋存在一房多卖情形，因陈思思已于2014年办理了房屋预告登记手续，破产管理人认定鄢惠芳与致远公司签订的《商品房买卖合同》无法继续履行。鄢惠芳认为陈思思及致远公司以低于市场价格签订房屋买卖合同并恶意办理预告登记的行为，属于恶意串通，损害了鄢惠芳的合法权益，应当认定该合同无效及申请预告登记的行为无效，故鄢惠芳起诉至法院。陈思思辩称，陈思思与致远公司之间系正常交易，不存在恶意串通损害鄢惠芳利益。陈思思购房前去现场查看，顺利办理合同备案和预告登记，主观上不具有恶意。鄢惠芳主张陈思思的交易价格偏低，案涉上上坊楼盘价格具有随意性，不能认定陈思思购买房屋价格偏低，购买价格具有合理性，陈思思已经提供证据经过有资质的机构评估陈思思购买价格没有偏低。陈思思全额支付了购房款，并且在银行汇款上明确备注了购房款，办理了备案和预告登记，鄢惠芳仅凭陈思思与唐汉林、陈桔红的关系就推定为借款作担保没有依据，鄢惠芳支付的房款行为不符合交易习惯。破产管理人认定优先履行与陈思思的合同合法合理，请求驳回鄢惠芳的诉讼请求。致远公司辩称，鄢惠芳与致远公司系真实的买卖合同关系，且致远公司已收到全部购房款，至于陈思思与致远公司之间是买卖合同关系还是以签订购房合同形式作借款担保由法院依法认定。唐汉林陈述，其意见同陈思思的答辩意见，未提交证据。陈桔红未到庭亦未提交书面意见和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于鄢惠芳出示的证据：1、鄢惠芳与致远公司签订的案涉房屋《商品房买卖合同》一份，致远公司2010年3月8日、2013年3月28日出具的房款收据各一份；2、鄢惠芳缴纳物业管理费的收据二份、万利物业管理公司《证明》一份；3、《前期物业管理服务协议》一份；4、《上上坊业主临时公约》一份；5、《上上坊住户守则》一份；6、《房屋使用说明书》一份；7、《房屋质量保证书》一份；8、致远公司财务记账凭证14页；9、图片5张；10、本院对袁园的调查笔录；均真实客观，依法予以采信。11、许博婓16-6号房《商品房买卖合同》一份，真实性无法核实，不予采信。12、律师对葛伟的调查笔录，证人没有出庭作证，真实性无法核实，不予采信。对于陈思思出示的证据：1、照片一组；用电信息与房屋的交付、占有并无必然关联，不予采信。2、证人证言；证人没有出庭作证，真实性无法核实，不予采信。3、案涉楼盘房屋价值估价报告；系陈思思单方委托鉴定，不具有客观性、合法性，不予采信。4、工商银行网上银行电子回单，与本案无关，不予采信。对于致远公司出示的证据：1、《谈话笔录》，有其他证据相互印证，予以采信。2、致远公司记账凭证，系原始记录，客观真实，予以采信。3、上上坊别墅销售价格一览表，客观真实，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月8日，鄢惠芳与致远公司签订《商品房买卖合同》一份，约定鄢惠芳购买致远公司开发的案涉房屋，单价2,800.00元每平方米，总价749,560.00元；合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，鄢惠芳即向致远公司支付100,000.00元，致远公司向其出具了收据。2013年3月28日，鄢惠芳通过本人和其丈夫张志雄的银行账户向致远公司汇款共计649,560.00元，致远公司开具二份收据。2013年11月1日，致远公司与鄢惠芳办理了交房手续，鄢惠芳领取了案涉房屋钥匙，并于当日交纳物业费至2015年3月1日。2016年3月21日，鄢惠芳交纳物业费至2017年12月31日止。2014年6月11日，陈思思与致远公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，陈思思以单价2,800.00元每平方米，总价为747,600.00元的价格购买致远公司开发的案涉房屋。合同签订后，陈思思于2014年6月17日通过银行汇款方式向致远公司汇款747,600.00元，致远公司向其出具收款收据。同月18日，上述房屋办理了预告登记（预购商品房），预告登记权利人为陈思思。2015年3月24日，致远公司向法院申请破产，本院于同年7月23日作出(2015)鄂鄂城破字第00001号民事裁定书，决定立案受理申请人致远公司的破产申请，并通过摇号方式指定湖北伸道律师事务所为破产管理人。鄢惠芳、陈思思依法向致远公司申报债权，破产管理人于2017年6月15日向鄢惠芳、陈思思发出《债权确认通知书》，确认鄢惠芳所购案涉房屋存在一房多卖，因陈思思已于2014年在房产部门办理了预告登记手续，故认定其与致远公司签订的购房合同无法继续履行，确认其债权金额749,560.00元；确认陈思思的购房合同合法有效，应予继续履行。因鄢惠芳对此持有异议产生纠纷。另查明，唐汉林与唐皓兵系父子关系，陈桔红与陈思思系母女关系，陈桔红与是唐汉林姐弟关系。唐汉林与致远公司在2014年5月14日签订二份《商品房买卖合同》，唐皓兵在2014年6月11日签订二份《商品房买卖合同》，陈思思在2014年6月11日签订一份《商品房买卖合同》，均约定致远公司放弃以成交价格低于市场价为由显失公平，申请撤销买卖合同的诉讼请求，致远公司出具收款收据、申请预告登记，然后“购房人”支付“房款”。致远公司对涉及唐汉林、唐皓兵、陈思思、陈桔红的汇款均以借款名目记入公司账册，但无借款合同或借条。因与唐汉林、唐皓兵、陈思思、陈桔红有关的房屋涉及一房多卖情形，均已另案诉讼。原审中本院在武汉女子监狱对在此服刑的袁园（致远公司法定代表人，因犯非法吸收公众存款罪、信用卡诈骗罪，于2017年2月24日被本院数罪并罚判处有期徒刑十七年六个月，并处罚金人民币二十万元，本院注）调查时袁园证实：唐汉林“那一圈人是以个人名义做贷款的”，2014年大概向唐汉林等人借了4,000,000.00元左右，是多人提供的；因急需借款，就同意房屋办证（备案），按唐汉林的要求将房屋备案到唐汉林指定的人名下，备案的房屋是我们随便挑的；我们只想借40几天就可以从银行贷款偿还，“根本就没有想给房的”；与唐汉林等人签订的5套房屋的买卖合同，是根据借款的金额倒推定的房价，合同中价格条款（致远公司放弃以成交价格低于市场价为由显失公平，申请撤销买卖合同的诉讼请求）是无效的，显失公平；2012年之前购房款都是出具的收据，之后的开发票；侯文俊很早就买了房，还在院子里种了桂花树，一直找他来办证没有找到，鄢惠芳与侯文俊的情况一样，都是购房户。本院认为，本案的争议焦点为：1、陈思思与致远公司是否成立借贷关系，双方签订的商品房买卖合同及对案涉房屋申请预告登记的行为是否有效；2、鄢惠芳与致远公司之间的商品房买卖合同关系是否真实并成立，是否应继续履行。本院结合案件事实及相关法律规定评判如下：一、关于陈思思与致远公司是否成立借贷关系，双方签订的商品房买卖合同及对案涉房屋申请预告登记的行为是否有效的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”本案中，陈思思与致远公司于2014年6月11日签订《商品房买卖合同》，约定陈思思以单价2,800.00元每平方米购买案涉房屋。虽有收据、转款证明、房屋预告登记等证据证明，但致远公司财务账簿将陈思思以购房名义支付的款项记载为借款。致远公司法定代表人袁园亦证实2014年致远公司向唐汉林及其相关的多人借款4,000,000.00元左右，并按唐汉林的要求将随便挑选房屋备案到唐汉林指定的人员名下，根据借款的金额倒推确定房价，只想借40几天就可以从银行贷款偿还，“根本就没有想给房的”。在案证据致远公司的公司财务账簿等证明的事实与袁园证实的事实一致。并且，陈思思2014年6月11日购买案涉房屋的价格为2,800.00元每平方米，与鄢惠芳2010年3月8日购房时的价格相同，陈思思的购房价格远低于该楼盘同期正常销售价格，双方还在合同中约定“甲方放弃以成交价格低于市场价为由显失公平，申请撤销买卖合同的诉讼请求”。除此以外，唐汉林、陈思思、唐皓兵存在亲属关系，唐汉林与致远公司在2014年5月14日签订二份《商品房买卖合同》，陈思思在2014年6月11日签订一份《商品房买卖合同》，唐皓兵在2014年6月11日签订二份《商品房买卖合同》，采取的方式一致（先签订合同且约定致远公司不得以显失公平为由撤销合同、致远公司出具收款收据、申请预告登记，然后“购房人”支付“房款”）。以上行为均有悖常理，亦与房地产开发企业正常销售商品房的交易习惯明显不符，但进一步印证袁园所述属实。故本院认定，陈思思与致远公司之间是借贷关系，而非商品房买卖合同关系双方签订的商品房买卖合同因缺乏买卖房屋的真实意思表示而无效。由此可见，陈思思与致远公司办理案涉房屋的预告登记本意是为担保借款债权的实现。陈思思不是案涉房屋的真实购房人，不能产生相应的保障所有权实现的法律效果，其登记行为无效。该预告登记赖以成立的基础法律关系（真实的商品房买卖合同关系）已经丧失，为无效登记，应当由相关行政管理部门依法予以注销，鄢惠芳诉请本院判令撤销不属民事案件审理范围，不符合民事法律规定。二、关于鄢惠芳与致远公司之间的商品房买卖合同关系是否真实并成立，是否应继续履行的问题。鄢惠芳与致远公司于2010年3月8日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效；致远公司法定代表人袁园亦认可双方成立真实的商品房买卖合同关系。合同签订后，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。鄢惠芳已依约向致远公司支付全部购房款，致远公司也向其开具了收款收据，并在公司财务账簿中予以记载。致远公司已向鄢惠芳交付案涉房屋，鄢惠芳接收房屋且占有，故案涉房屋按约归鄢惠芳所有，致远公司还应按双方合同约定协助鄢惠芳办理案涉房屋的相关不动产登记手续。综上所述，鄢惠芳的诉讼请求除撤销案涉房屋的预告登记外均符合法律规定，本院予以支持；陈思思的答辩意见无事实、法律依据，不予采纳；致远公司的答辩意见，部分采纳。唐汉林、陈桔红不是本案所涉合同的相对人，在本案中不承担责任。陈桔红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对法律赋予庭审中应享有的相关权利的放弃，依法应由其承担相应的法律后果。本案依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条第一款第五项及第二款，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国破产法》第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认鄂州市花湖致远房地产开发有限公司与陈思思于2014年6月11日签订的位于鄂州市花湖开发区花湖大道78号钱柜华园（上上坊）22栋3号房的《商品房买卖合同》无效，鄂州市花湖致远房地产开发有限公司与陈思思申请该房屋预告登记的行为无效；二、确认鄂州市花湖致远房地产开发有限公司与鄢惠芳于2010年3月8日签订的鄂州市花湖开发区花湖大道78号钱柜华园（上上坊）22栋3号房的《商品房买卖合同》有效并继续履行，上述房屋归鄢惠芳所有；三、鄂州市花湖致远房地产开发有限公司在不动产登记部门依法注销权利人为陈思思、位于鄂州市花湖开发区花湖大道**钱柜华园（上上坊）22栋3号房的预告登记之日起三十个工作日内协助鄢惠芳办理上述房屋的预告登记，在上述房屋具备办理不动产登记条件后三十个工作日内协助鄢惠芳办理不动产登记手续；四、驳回鄢惠芳的其他诉讼请求。本案案件受理费1,000.00元，由陈思思、鄂州市花湖致远房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉湖北省鄂州市中级人民法院。审判长 ：李健审判员：姜昭威审判员：陈茜二〇二〇年十二月二十三日书记员 ：       程       爽