甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2020）甘10民终1521号上诉人（原审原告）：郭某1，正宁县人，农民。被上诉人（原审被告）：郭某2，住正宁县。原审第三人：郭某3（曾用名郭峰民、郭某1之父），住正宁县。上诉人郭某1因与被上诉人郭某2，原审第三人郭某3确认合同无效纠纷一案，不服甘肃省正宁县人民法院（2020）甘1025民初811号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。郭某1上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求。事实及理由：1、上诉人为长子与母亲、弟弟在农村生活，其母亲去世后，上诉人成为户主，郭某3与上诉人系父子关系，但一直在宝钢工作、城镇户籍，户口单立，郭某3不是上诉人一家人的户主，上诉人对争议宅基地具有使用权。2、郭某3对争议宅基地没有处分权，事后也未得到上诉人的追认。3、郭某2的前妻没有在农村生活过，2011年10月20日，赵晓艳将户籍改为农转非，已经不是该村村民，没有资格取得农村宅基地使用权，以其身份购买的宅基地应当返还集体。4、第三人与被上诉人达成的口头买卖土地协议后，未进行登记，不产生法律效力。郭某2辩称，上诉人对涉案土地没有使用权，其诉讼主张缺乏事实根据。转让协议确立是在2010年2月，妆容是否有效应以转让时的事实和法律为准。答辩人和其胞弟一家共建住房，其胞弟一家多年来在本村无宅基用地，弟媳及孩子均系涉案村组村民，有权继续使用涉案宅基地。一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。上诉人的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。郭某3未答辩。郭某1向一审法院起诉请求：1依法确认郭某2与郭某3达成转让属于其宅基地的口头协议无效；2.责令郭某2立即停止对其宅基地的侵占，并对该宅基地的损害及堆放物恢复原状。一审法院认定事实：郭某1及其母亲（已故）、其弟同系五顷塬回族乡南邑村岘**村民，1995年郭某1与母亲、弟妹在南邑村岘二组居住生活，其父郭某3当时系上海宝钢公司职工，后下岗。同年10月22日，南邑村委会给岘二组出具书面通知1份，注明：“岘子二组：现将你组郭亚伟庄基一院，占地0.5亩，特此通知。南邑村委会95年10月22日”，并加盖南邑村委会印章。后时任岘二组组长郭刚民（现任南邑村支书）给郭某1家划拨了涉案宅基地。1996年12月20日，五顷塬回族乡人民政府收取郭某3（郭峰民）土地占用税520元，同年12月31日，原正宁县土地管理局下发正土管发（1996）40号“关于五顷塬乡农民建宅用地的批复”文件，该文件中南邑村14户建宅农民名单中载有“郭峰民”名字，后郭某1家圈墙占用该宅基地。郭某2系原正宁县运输公司职工，后下岗，2010年春节后，经五顷塬回族乡西头村村民安孝坤说和，郭某2与郭某3达成口头转让涉案宅基地协议，郭某2通过安孝坤给付郭某35500元，取得了该宅基地使用权，郭某2占用该宅基地至今。在转让涉案宅基地及后续发生争议，郭某3、郭某2均未给南邑村委会、南邑村岘二组打过招呼。2020年5月，郭某2在该宅基地回填根基准备建房，5月14日，郭某1之妻杨媚向五顷塬派出所报案，称郭某2侵占其宅基地建房，次日，五顷塬派出所、乡司法所、南邑村委会、岘二组召集郭某1、郭某2双方召开座谈会，征询了双方意见，后调解未果，郭某2继续砌墙建房，现郭某2修建的座东面西4间房屋墙体约2米高，本案受理后，郭某2已停工。另查明，郭某2为原正宁县运输公司职工，后下岗，为非农业户口，郭某2与赵晓艳于2009年4月10日在正宁县山河镇人民政府登记结婚，2009年5月26日赵晓艳将其户口从陕西省西安市××区，为农业户口，并于2010年11月29日办理了住址为甘肃省××县的居民身份证，2011年10月20日赵晓艳办理农转非户口，将户口从南邑村岘**迁至正宁县公安局城关派出所，2016年郭某2与赵晓艳离婚。一审法院认为，本案争议的焦点：一、涉案宅基地转让协议主体是否适格；二、涉案宅基地转让协议是否有效。本案郭某1告之父郭某3将涉案宅基地使用权以5500元转让给郭某2，郭某1主张该转让行为无效，并要求由此无效行为产生的法律后果即恢复宅基地原状。可见本案双方争议的实质是该转让行为的法律效力问题，本案立案案由为宅基地使用权纠纷不当，案由应确定为合同无效纠纷。关于焦点：一、涉案宅基地转让协议主体是否适格。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法）第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”即宅基地使用权一户一宅，也就是以家庭为单位。1995年，郭某1时年13周岁，与其母亲、弟妹同系南邑村岘**村民，该家庭依法有权在本集体经济组织获得宅基地使用权。五顷塬回族乡南邑村委会出具给南邑村岘二组批准宅基地通知中系郭某1（郭亚伟），郭某1当时系限制民事行为能力人，1996年12月五顷塬回族乡人民政府土地占用税（宅基地占用费）收款收据及原正宁县土地管理局“关于五顷塬乡农民建宅用地的批复”文件上均是郭某1父亲郭某3（郭峰民），郭某3当时虽然是上海宝钢公司职工，属非农业户口，但其妻子、儿女系南邑村岘**村民，在南邑村岘二组居住生活。郭某1诉状中主张是郭某3申请的涉案宅基地，郭某3主张是其妻子申请的，而南邑村委会、五顷塬回族乡人民政府、原正宁县土地管理局出具的文件中关于涉案宅基地使用权人名字不一致，由此可见，涉案宅基地是审批给郭某3这一户的，与哪一个家庭成员名字无关。故郭某1主张涉案宅基地使用权归其所有不符合事实与法律规定。二、涉案宅基地转让协议是否有效。涉案宅基地使用权归郭某3这一户所有，郭某31999年下岗后回到南邑村岘二组生活，同年其妻病故。2010年2月，郭某3与郭某2达成口头转让涉案宅基地协议时，郭某2系原正宁县运输公司职工，也是非农业户口，但其前妻赵晓艳系南邑村岘**村民，有权在南邑村岘二组获得宅基地使用权。故涉案宅基地转让协议主体家庭成员都是同一集体经济组织南邑村岘**村民。1.我国法律法规并不禁止同一集体经济组织内宅基地流转。土地管理法第六十二条第五款规定：“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”可以看出土地管理法并不禁止农民的宅基地流转，只是流转后不得再申请宅基地。物权法确立宅基地使用权的用益物权地位，如果宅基地使用权人为取得其他财产而自愿放弃宅基地使用权，当然应被法律允许。《中华人民共和国物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”这一规定实际上示明农村宅基地使用权可以转让。2.涉案宅基地转让协议具备有效合同的全部要件。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”该法第五十二条规定了合同无效的情形。人民法院确认合同无效的，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，从协议订立阶段来看，郭某3与郭某2配偶、子女均为五顷塬回族乡南邑村岘二组这一同集体经济组织内成员，郭某2可受让郭某3的宅基地。双方当事人处于平等民事主体地位，达成的口头转让宅基地的协议系双方真实意思表示。法律、行政法规也未规定此类合同应当办理批准、登记等手续后生效；从协议履行阶段来看，双方转让宅基地款项已经结清，郭某2占用该宅基地已经10余年，协议已经履行完毕，现郭某2在涉案宅基地上建房，墙体已建2米多高，涉案宅基地的使用用途并未改变。该交易行为在同一集体经济组织内部进行，没有损害集体的公共利益，没有违反相关法律法规。该转让协议也不涉及相关法律规定的合同无效的其他情形。综上，涉案宅基地转让协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应确认有效。3.涉案宅基地转让协议不受物权登记、无权处分的影响。涉案宅基地转让协议达成时，双方均未向南邑村委会报备，至今未办理宅基地使用权变更登记。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立，变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”本案中，双方签订的转让宅基地协议属于债权行为，涉案宅基地使用权的转移是一种物权变动行为，因此涉案宅基地使用权是否发生权属变更并不影响当事人就宅基地转让事宜达成的一致的意思自治的效力。有关行政管理机关是否已经对涉案宅基地使用权变更登记，不影响涉案宅基地转让协议的效力。郭某1主张其父亲郭某3转让宅基地时并未征得其同意，要求确认转让协议无效。庭审中郭某2提出双方达成协议当晚郭某3电话告知了郭某1转让宅基地之事，郭某1表示同意。郭某3陈述其在当晚将转让宅基地一事电话告知了郭某1妻子杨媚，直至2012年郭某1回家后不同意出售宅基地，其才知道杨嵋没有告知郭某1。杨嵋一直与郭某1共同生活，郭某3、郭某1关于此事陈述不符合生活常理；即使郭某3属于无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”可见，郭某3是否征得郭某1同意不影响涉案宅基地转让协议的效力。综上所述，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第五款、《中华人民共和国物权法》第十五条规定判决：郭某2与郭某3口头转让宅基地的协议有效。案件受理费200元，由郭某1负担。二审审理中，双方当事人均没有提交新的证据。根据当事人陈述和经审理确认的证据，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，根据我国土地管理法的相关规定，农村宅基地的管理是“户”为单位进行。涉案宅基地使用权曾归郭某3这一户所有，并无相关证据证实郭某3曾分家、分户另过的情形。在其妻病故后，2010年2月，郭某3与郭某2达成口头转让涉案宅基地协议时，郭某2虽系原正宁县运输公司职工，也是非农业户口，但其前妻赵晓艳系南邑村岘**村民，有权在南邑村岘二组获得宅基地使用权。故涉案宅基地转让协议达成的主体，应当认定为家庭成员都是同一集体经济组织南邑村岘**村民。国务院办公厅（2007）71号通知：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理”，以及第六十二条第五款规定：“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”之规定，因此法律禁止城镇居民在农村买房、禁止村民在其他集体经济组织申请宅基地使用权建房和权利人买卖或者转让宅基地使用权、禁止村民出卖、出租住房后，再申请宅基地，但并未禁止村民之间权利人出卖、出租宅基地的行为。故案件中郭某3处分自己房屋的行为并未违反国家法律、强制性法规和损害国家、集体及他人的利益，故双方买卖房屋的合同不构成无效合同的要件。郭某1诉求解除合同无法律依据，应依法予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚，但判处不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、撤销甘肃省正宁县人民法院（2020）甘1025民初811号民事判决；二、驳回郭某1的诉讼请求。一、二审案件受理费400元，由郭某1负担。本判决为终审判决。审判长 盖冬梅审判员 樊 欣审判员 贾九龙二〇二〇年十二月二十三日书记员 左琪琪