甘肃省岷县人民法院民 事 判 决 书（2020）甘1126民初2208号原告（反诉被告）：董怀功，男，汉族，1979年1月7日生，甘肃省岷县人，个体，户籍所在地岷县，现住岷县。被告（反诉原告）：包亚军，男，汉族，1979年12月26日生，甘肃省岷县人，个体，户籍所在地岷县，现住岷县。委托诉讼代理人：张萌强，系甘肃恒亚律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：倾兆滨，系甘肃恒亚律师事务所专职律师。原告董怀功诉被告包亚军租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月30日作出（2019）甘1126民初4144号民事判决，被告包亚军不服判决，提出上诉。定西市中级人民法院于2020年6月9日作出（2020）甘11民终467号民事裁定，以该案认定部分事实不清为由，撤销原判，发回重审。现本院另行组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董怀功、被告（反诉原告）包亚军及其委托诉讼代理人张萌强到庭参加诉讼，包亚军委托诉讼代理人倾兆滨缺席，本案现已审理终结。原告董怀功诉称：我与被告包亚军于2017年7月3日共同签订了《双喜庄园出租合同》，被告包亚军将自己承包给周永祥经营的“天天农家乐”重新租赁给原告经营，租赁期限为三年，租金每年13万元，合计38万元，该合同签毕后，原告于当日支付了全部租金，并开始营业。后原告为了扩大自己的经营范围，于2018年在岷阳镇××路金缘广场又增设了一处分店（洮源食府）已开始运营,运营期间，被告见有部分食客去“洮源食府”消费，怕影响自己双喜点心的营销，便乘原告运营“洮源食府”期间，封锁了原告所租赁的“天天农家乐”，并扣押了原告的一应用具，致使原告无法经营而停止营业。基于上述事实，被告不遵守诚信、失信于人，实施逞强耍横，其行为严重的侵犯了原告的合法经营权和财产权，故而提起诉讼。现请求法院：1、依法判令被告返还原告已支付的房租费217501元；2、判令被告支付已收房租费的相应利息按2%计算共12个月95405元；3、判令被告承担违约金6万元；4、判令被告返还原告的餐具等；5、本案诉讼费由被告承担。被告包亚军辩称并反诉称：其与原告董怀功于2017年7月3日签订《双喜庄园出租合同》，在双方签订之前，因我与案外人周永祥的租赁合同未到期，后我与原告董怀功及周永祥达成一致转租意见，我与董怀功签订了租赁合同，我将双喜庄园14间包厢，附属后厨房屋及设备、办公吧台及宿舍一间向董怀功出租，租赁期限三年，每年13万元，合计39万元。合同签订后，董怀功将合同价款两年租赁费交给被告，另将约一年的租赁费交付于案外人周永祥。按照合同约定，董怀功应向我交付3万元押金，但董怀功一直拖延未交。2018年10月某日，董怀功在未告知被告的前提下，连夜将双喜庄园一应用具搬离，并贴出店面升级告示，至此欠被告水电费共计18195元。现反诉要求：1、判令董怀功继续履行合同向被告交付3万元押金；2、判令董怀功向被告交付所欠水电费18195元；3、由董怀功返还其私自搬走的餐具；4、本案诉讼费用及反诉费由董怀功承担。在本次庭审中包亚军增加反诉请求：现租赁期限已经届满，原告董怀功没有搬走自己的东西，导致目前还占用被告农家乐，要求董怀功支付占用费。被告包亚军委托诉讼代理人张萌强的代理意见是：1、原告董怀功关门停业、搬迁店面在先，而将钥匙交予被告在后，故不存在被告将原告承租的农家乐关闭而影响其经营的事实；2、房屋租赁合同完全未达到《中华人民共和国合同法》规定的解除条件，根据合同法鼓励交易的原则，原告要求解除合同没有法律依据；3、原告未按合同约定缴纳租房押金，拖欠水电费并私自拉走租用设备等行为已构成违约，应当承担违约责任；4、因被告包亚军在已收取原告董怀功房租费的前提下，没有收回房屋的动机，且不存在强行锁门导致原告董怀功无法经营的事实，故原告董怀功起诉之理由不合逻辑。综上，被告包亚军无违约行为，原告董怀功起诉是出于转嫁投资风险的目的，请求法院依法驳回原告董怀功诉讼请求并支持被告包亚军反诉请求。经审理查明，2017年7月3日，原告董怀功与被告包亚军签订了《双喜庄园出租合同》，约定被告包亚军将自己承包给案外人周永祥经营的“天天农家乐”重新租赁给原告董怀功经营，其中包括14间包厢，附属后厨房屋及设备、办公吧台及宿舍一间，及餐桌、餐具、点歌系统、对讲机、麻将桌、凳子、后厨碗筷等餐馆用具。租赁期限三年，自2017年7月3日至2020年7月2日，每年租金13万元，三年合计39万元，押金3万元。合同签订后，双方经协商租金变更为38万元，并未交纳押金。董怀功于2017年7月13日向包亚军交付了三年租赁费38万元（其中10万元原、被告提前约定，由董怀功直接支付给周永祥）。同时包亚军在收条中注明其中10万元用于支付周永祥未到期的10个月房租，实收28万元整。之后“天天农家乐”正常经营，期间，董怀功通过微信向包亚军转账支付水电费10800元。2018年10月董怀功在岷阳镇××缘广场××楼增加经营洮源食府，期间，董怀功派一名服务员看守天天农家乐。2018年11月11日（农历10月15日），据原告董怀功诉称，被告包亚军从该服务员手中要走农家乐大门钥匙，后董怀功向包亚军要过一次钥匙未果。据被告包亚军辩称，因隔壁点心工厂的煤气要从农家乐拉进，因此被告让董怀功将钥匙放到点心厂门房。现原告向本院起诉，要求：1、依法判令被告返还原告已支付的房租费217501元；2、判令被告支付已收房租费的相应利息按2%计算共12个月95405元；3、判令被告承担违约金6万元；4、判令被告返还原告的餐具等；5、本案诉讼费由被告承担。被告包亚军向本院提起反诉：1、判令董怀功继续履行合同向被告交付3万元押金；2、判令董怀功向被告交付所欠水电费18195元；3、由董怀功返还其私自搬走的餐具；4、本案诉讼费用及反诉费由董怀功承担。在本次庭审中包亚军增加反诉请求：现租赁期限已经届满，原告董怀功没有搬走自己的东西，导致目前还占用被告地方，要求董怀功支付占用费。2020年12月2日，本院在原、被告双方同意下，将“天天农家乐”内设施等物品进行了移交，董怀功拉回了所有遗留在该农家乐的物品，并承诺拉回的物品数量无误、无损坏。同时将包亚军当时租赁时交付给董怀功的餐桌等物品进行了移交，包亚军承诺收到的物品数量无误、无损坏。证明上述事实的证据如下：1、原告董怀功、被告包亚军身份证复印件各一份，证明原、被告双方基本身份信息情况。2、《双喜庄园出租合同》、收条、设备清单各一份，证明原、被告双方签订合同，被告将农家乐出租给原告，并交付给原告餐桌椅等设备，原告向被告支付了三年房租的事实。3、原告董怀功的陈述及诉状、被告包亚军的陈述及反诉状，以及视频光盘2张、照片9张，证明原告经营该农家乐至2018年10月，原告在别处增加经营“洮源食府”，期间，派一名服务员看守该农家乐。2018年11月11日，原告称被告强行要走钥匙，自己无法进出该农家乐，导致农家乐无法继续经营。被告称自己让原告把钥匙放到其门房，是原告自行去他处经营，原告该农家乐停止营业并非被告所导致。以及该农家乐当时真实情况的事实。4、天天农家乐移交清单一份，证明原、被告双方在2020年12月2日，将该农家乐进行了移交，原告拉回了在农家乐的所有物品，被告收回了租赁时交付给原告的餐具等物品。上述证据，经当庭举证、质证，原、被告及被告委托诉讼代理均无异议。上述证据具有关联性、合法性、客观性，应作为定案依据，本院予以确认。对于原告提交的票据清单，无原、被告签字认可，本院不予采纳。对于原告提交的点菜单，与本案无关联性，本院不予采纳。对于被告提交的电费统计单，无原、被告双方签字确认，双方也未结算，对该证据本院不予采纳。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中双方争议的焦点有五个方面：1、原告在正常经营“天天农家乐”至2018年11月11日后，原告再未进入该农家乐，被告是否存在违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应承担…等违约责任”。第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”因此，被告作为出租人按照合同将出租的农家乐交付给原告，对此双方无争议。要认定被告是否违约，就要认定被告是否违反“在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的法律规定。根据双方陈述及证据证实，2018年10月原告在别处新开“洮源食府”，当时“天天农家乐”处于停业状态，且原告在该农家乐大门张贴告示：“此店已升级搬迁至洮源食府，…”。对此原告诉状称“被告见部分食客纷纷去洮源食府吃饭消费，怕影响自己双喜点心的营销，乘原告在“洮源食府”经营期间封锁了原告租赁的农家乐，又扣押了原告的一应用具。致使原告无法经营而停止营业”。原告当庭陈述：“是被告向他要农家乐大门钥匙，他让服务员将钥匙交给被告。后来他向被告要钥匙被告不给，导致自己再未能进入该农家乐”。被告陈述：“是因为相邻被告点心厂要拉煤气，所以被告让原告把钥匙放在门房上。后来应原告的要求给原告开过农家乐的门”。因此，本院认定“天天农家乐”大门钥匙不是被告强行要走，被告没有封锁该农家乐，无证据证实被告拒绝交还钥匙从而不让原告进入该农家乐。且原告在诉状中称被告封锁该农家乐的理由严重有违常理。反而原告在该农家乐大门张贴告示搬迁餐馆，有停止该处农家乐营业，别处开业经营餐馆的意思表示。另查明：该农家乐从2018年11月11日至今，就保持当初停业状态。被告没有要走钥匙从而转租或自用的动机。综上，被告没有违反“租赁期间保持租赁物符合约定的用途”法律规定。因此，综合本案实际，原告诉称被告构成违约，从而要求退还房屋租金并承担利息及支付违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律规定，本院不予支持；问题焦点2：原告是否应继续履行合同并支付被告3万元押金的问题。双方在合同中约定，租房期限2017年7月3日至2020年7月2日。且合同约定，押金租赁期满后退还被告。现合同约定租房期限已过，合同终止，且原告将农家乐及附属用具已交还给被告。因此，被告反诉要求原告继续履行合同并交付3万元押金的诉讼请求，无事实及法律规定，本院不予支持；问题焦点3：被告反诉原告，要求支付欠付的水电费问题。因被告仅凭提交自己单方面制作的清单，无水电费正式发票，且双方对水电费至今未进行确认结算。因此，被告反诉要求原告支付水电费的反诉请求，缺乏证据证实，本院不予支持；问题焦点4：原告要求被告返还餐具等物品，以及被告反诉原告返还其租赁时移交的餐具等物品。本院在原、被告双方同意下，已将“天天农家乐”内设施等物品进行了交接，同时原告拉回了餐具等物品，被告收到了租赁时移交给原告的物品。因此，原告的该诉讼请求及被告的反诉请求已实现，且双方当庭表示已不再主张，因此该诉讼请求及反诉请求，本院不予支持；问题焦点5：关于被告反诉原告在合同约定的租赁期限到期后，未及时搬离，要求原告支付占用费的问题。因原告起诉时尚在租赁期间，原告在诉讼期间无法单方面搬离物品将农家乐移交给被告。因此，被告反诉要求原告支付占用费的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：驳回原告董怀功对被告包亚军的诉讼请求。驳回反诉原告包亚军对反诉被告董怀功的反诉请求。案件受理费3410元，由原告董怀功负担；反诉费502元由反诉原告包亚军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审 判 长  张天武人民陪审员  王虎平人民陪审员  於时来二〇二〇年十二月九日书 记 员  祝建波