辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终2428号上诉人（原审被告）：朝阳银行股份有限公司喀左支行，住所地喀左县大城子镇。负责人：王立彬，行长。委托诉讼代理人：夏宏伟，男，朝阳银行股份有限公司喀左支行客户经理。委托诉讼代理人：赵琳娜，辽宁森盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：车仁全，男，1972年8月18日出生，汉族，住喀左县。被上诉人（原审原告）：刘彦华，女，1973年8月21日出生，汉族，住喀左县。上述二被上诉人的委托诉讼代理人：王宗仁，辽宁正明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：喀左县金隆园房地产开发有限公司，住所地喀左县大城子镇。法定代表人：刘文坤，董事长。委托诉讼代理人：刘文显，男，喀左县金隆园房地产开发有限公司经理。委托诉讼代理人：席秀臣，辽宁红枫律师事务所律师。上诉人朝阳银行股份有限公司喀左支行（以下简称“朝阳银行”）因与被上诉人车仁全、刘彦华，被上诉人喀左县金隆园房地产开发有限公司（以下简称“金隆园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院（2020）辽1324民初2049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人朝阳银行的委托诉讼代理人夏宏伟、赵琳娜，被上诉人车仁全、刘彦华的委托诉讼代理人王宗仁，被上诉人金隆园公司的委托诉讼代理人刘文显、席秀臣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朝阳银行上诉请求：请求二审法院撤销一审法院民事判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人车仁全、刘彦华要求金隆园公司为其办理位于喀左县房屋不动产登记手续的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院对车仁全、刘彦华是否足额交纳购房款以及案涉房产是否为其唯一住房未予审查，事实不清，被上诉人车仁全、刘彦华主张其用人工费抵顶房款，证据不足。即便用人工费抵顶房款事实成立，车仁全也不属于消费购房，另外金隆园房地产公司应当提供抵账的有关入账手续；一审法院将商品房消费者理解为普通的商品房消费者，适用法律错误；上诉人对房产部门出具抵押清单和《房产抵押登记申请审批书》中“是否空房”处填写为“否”并未注意，该内容属于行政管理部门填写内容，且案涉抵押合同约定抵押房产不得出租、转让、赠与等；一审法院判决金隆园公司协助车仁全、刘彦华办理不动产产权登记，违反法律规定。车仁全、刘彦华答辩称：购房人已足额向开发商缴纳房款，对方已出具收款收据，购房资金来源与上诉人无关；购房人与开发商之间不存在恶意串通的事实；购房人已向法院提交了无房证明，所购房屋属满足居住需要；房产抵押登记申请审批书载明非空房抵押，说明上诉人明知且允许开发商出售抵押房屋，开发商在庭审期间也自认该事实；一审法院认定由开发商协助购房人办理不动产产权登记手续，体现了购房人取得的物权期待权优先于抵押权的原则。金隆园公司辩称：案涉房屋属在建工程抵押允许买卖，购房合同有效；朝阳银行以不符合条件为由未按约定对购房户放贷，造成开发商资金周转困难，未能偿还贷款，现有500多万元房款未收回；金隆园公司与购房者之间不存在恶意串通情形。车仁全、刘彦华向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判决确认原告与被告金隆园公司签订的房屋买卖合同合法有效；判决位于喀左县房屋所有权归原告所有；2．请求法院依法判决原告购买位于喀左县房屋的权利优先于被告朝阳银行对凌滨鑫苑小区1栋01162号房屋所设定的抵押权；3．请求法院依法判决解除二被告就喀左县房屋签订的抵押合同，解除被告朝阳银行对喀左县房屋的抵押权；4．请求法院依法判决被告金隆园公司协助办理位于喀左县房屋的产权登记手续。一审法院认定事实：2014年3月13日，原告车仁全与被告金隆园公司签订《“御水蒂王”认购意向书》，约定原告购买被告金隆园公司开发建设的凌滨鑫苑1幢01162号房屋，房屋总价款369,458元。原告以被告金隆园公司拖欠其的农民工工资抵顶了购房全款，被告金隆园公司于当日向原告出具了购房款收据一张。原告占有使用案涉房屋至今，现在本辖区内没有其他住房。一审法院另查明，2013年7月24日，被告金隆园公司与被告朝阳银行签订《房地产业借款合同》，约定金隆园公司向朝阳银行借款1000万元，被告金隆园公司以凌滨鑫苑项目土地使用权、包括案涉房屋在内的70户住宅（在建工程）及6户一、二层商网为上述借款作抵押，双方签订了抵押合同，并在当时的喀左县房产管理处办理了抵押登记。房地产抵押登记申请审批书中显示，该房屋不属于空房抵押。2017年12月4日，被告朝阳银行因上述借款纠纷向该院起诉。2018年2月2日，该院作出（2017）辽1324民初2573号民事判决书，判决金隆园公司偿还朝阳银行本金635万元及利息；朝阳银行对抵押物凌滨鑫苑项目土地使用权、包括案涉房屋在内的70户住宅（在建工程）及6户一、二层商网在上述借款本息内享有优先受偿权。一审法院认为，合法的房屋买卖关系受法律保护。本案中，原告与被告金隆园公司签订的《“御水蒂王”认购意向书》具有商品房买卖合同的主要内容，该意向书可视为商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。被告朝阳银行虽然对案涉房屋办理了抵押登记，设立了抵押权，但根据我国民事法律的基本原则，民生权应该得到优先保护。本案中，原告车仁全与被告金隆园公司已经达成商品房买卖合同，且以被告金隆园公司拖欠原告的农民工工资抵顶了全部房款，其购买房屋用于居住并已实际占有使用该房屋，且原告在本辖区内没有其他住房，故原告属于商品房消费者，基于生存权而形成的房屋买受人的物权期待权与抵押权人利益出现冲突时，应优先保护作为商品房消费者的房屋买受人的权益。综上，被告金隆园公司作为房屋出售方，应当全面履行合同义务，协助原告办理案涉房屋的不动产登记手续。故原告主张与被告金隆园公司之间的房屋买卖合同有效，并要求被告金隆园公司协助办理不动产登记的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。关于原告主张解除被告朝阳银行对案涉房屋的抵押权，并判决案涉房屋归原告所有的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，一审法院判决：一、原告车仁全与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司达成的商品房买卖合同有效。二、被告喀左县金隆园房地产开发有限公司于该判决生效后十日内协助原告车仁全、刘彦华办理位于喀左县房屋不动产登记手续。三、驳回原告车仁全、刘彦华的其他诉讼请求。案件受理费6842元，减半收取3421元，由被告喀左县金隆园房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交新据，本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为：本案诉争焦点是车仁全、刘彦华在案涉争议房屋设立抵押权情形下，请求金隆园公司协助办理该房屋产权登记手续能否予以支持。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，此规定是基于生存利益至上的考虑，是对具有消费者身份的房屋买受人予以优先于金钱债权人的特殊保护。对于购房人来说，已交付大部分或全部房款构成物权期待权情况下，是否优先于抵押权主要要看其是否为消费者购房人，而对于消费购房之理解应重在审查是否用于居住需求。本案中，根据当事人陈述及喀左县劳动保障监察大队、喀左县人民政府信访局、金隆园公司联合出具的证明可知，车仁全、刘彦华以金隆园公司拖欠的农民工工资抵顶购房全款，案涉争议房屋为其在市区唯一一套住房，原审认定车仁全、刘彦华属《批复》规定的消费者购房人并无不当。根据相关法律精神，只要符合消费者购房人排除执行的条件，应优先保护消费者购房人的利益。在此情况下，车仁全、刘彦华行使债权请求权，要求金隆园公司履行协助办理案涉房屋产权登记手续等附随义务，于法有据，应予支持，一审判决金隆园公司履行协助办理房屋产权登记手续亦无不当。综上，朝阳银行的上诉请求不能成立，应予驳回，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6842元，由上诉人朝阳银行股份有限公司喀左支行负担3421元，由被上诉人喀左县金隆园房地产开发有限公司负担3421元。本判决为终审判决。审判长  李艳华审判员  刘玉华审判员  汪 江审判员  徐淑艳审判员  姜永涛二〇二〇年十二月四日书记员  张 多（法官助理代）