河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16269号上诉人（原审被告）：河南恒祥实业有限公司，住所郑州市信息学院路****。法定代表人：白恒，董事长。委托诉讼代理人：李东风，河南大美圆成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鑫豪，河南大美圆成律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：晏淑珍，女，1963年12月11日出生，汉族，住郑，住郑州市金水区div>委托诉讼代理人：崔世杰，河南光法律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓琳，河南光法律师事务所实习律师。原审被告：河南省恒祥房地产开发有限责任公司，住所，住所安阳市北关区人民大道西段（尚都时代广场**）div>法定代表人：白恒。上诉人河南恒祥实业有限公司（以下简称恒祥实业公司）因与被上诉人晏淑珍及原审被告河南省恒祥房地产开发有限责任公司（以下简称恒祥房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初21812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。河南恒祥实业有限公司上诉请求：一、依法撤销郑州市金水区人民法院做出的（2020)豫0105民初21812号民事判决书；二、依法判决驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院事实认定错误。根据合同约定，12600元/㎡才是涉案房屋的真实单价，且被上诉人已按此单价实际履行付款义务。《商品房买卖合同》中显示的备案单价9110元/㎡并非各方的真实意思表示，不能作为涉案房屋总价款确定的依据。(一）各方签订的合同均显示涉案房屋单价为12600元/㎡。2016年10月15日，被上诉人以其子金寅峰名义购买上诉人恒祥·百悦城项目11号楼西单元33层3311户房屋，与上诉人签署《内部团购房源预约保留协议书》，该协议书显示涉案房屋建筑面积148.73平方米，房屋总价1873998元。被上诉人于当日按约定先后支付783998元、1090000元，共计1873998元的购房款。2017年8月3日，金寅峰又与上诉人签订《恒祥百悦城预约保留协议书》，欲购买恒祥·百悦城11号楼西单元31层3111号建筑面积148.73平方米的房屋。协议书明确显示房屋单价12600元/㎡，房屋总价1873998元。（后因设计规划原因双方协商将所购房屋变更为恒祥·百悦城11号楼3单元3101号）。2018年10月17日金寅峰申请将恒祥·百悦城11号楼3单元3101号房屋转让给晏淑珍。同日，晏淑珍作为新业主签署了恒祥·百悦城项目《商品房房屋买卖合同》签约审核单，该审核单也明确显示所购房源单价12600元/㎡，建筑面积149.28㎡，房屋总价款1880928元。综上，《内部团购房源预约保留协议书》、《恒祥百悦城预约保留协议书》、《商品房房屋买卖合同》签约审核单均显示涉案房屋单价12600元/㎡、总价款1880928元，这是各方磋商后达成的真实意思表示。(二）被上诉人已按12600元/㎡的单价缴纳了购房款。2016年10月15日，被上诉人按《内部团购房源预约保留协议书》约定，向上诉人缴纳购房款1873998元。2018年10月17日的《商品房房屋买卖合同》签约审核单显示恒祥·百悦城11号楼3单元3101号房屋单价12600元/㎡，建筑面积149.28㎡,房屋总价款1880928元。另维修基金9703元，产权登记费80元。因此购买涉案房屋需支付总价款1890711元。被上诉人还应向上诉人补交16713元。而当日，被上诉人直接向上诉人补交了剩余款项16713元。被上诉人补交购房款等行为表明其认可涉案房屋的总价款为1890711元，也证明上诉人、被上诉人约定的涉案房屋单价就是12600元/㎡。(三）《商品房买卖合同》的单价9110元/㎡是上诉人按房管部门规定单方形成的备案价，并非合同各方的真实意思表示。《商品房买卖合同》是上诉人按房管部门的统一模板形成并用于备案使用的，合同上所记载的9110元/㎡单价是上诉人为了配合房管部门对涉案项目定的房屋价格政策而单方形成的。该价格仅仅只是用于备案使用，并非合同各方对涉案房屋单价磋商后形成的，并非各方的真实意思表示，自然不能作为房屋总价款的计算依据。而且涉案项目恒祥·百悦城住宅部分的市场销售价格从未按照9110元/㎡的单价进行售卖过，且这一单价在涉案房屋所在区域属于明显不合理低价。房屋市场销售单价同备案单价不同的现象是当前房地产行业的惯例，多家大型房地产公司都采取此种方式进行销售。涉案项目恒祥百悦城也是沿袭行业惯例，并非被上诉人一家是这种情况，还有一大批买卖合同都是采用此种方式销售的。如果都按备案单价来确定房屋总价款，无疑是对合同各方当事人真实意思表示的曲解，是对整个房地产行业惯例的违背，会严重损害众多房地产企业的合法利益。二、原审法院适用法律错误，当实际交易价格与备案合同价格不一致时，应当以实际交易价格作为真实意思表示。《民法总则》第一百四十六条第一款规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。因此，房屋买卖实际成交价与网签备案价不一致时，应当按照双方的真实意思表示为准，即房屋单价为12600元/㎡。被上诉人于2016年就已缴纳约定的房屋价款1873998元，且又于2018年10月补交了房屋价款6930元、维修基金9703元、不动产登记费80元。而网签合同是在2019年7月22日签订的，在此之前双方已就涉案房屋价格作出了真实意思表示，实际成交价为1880928元，被上诉人所称的房屋单价9110元/㎡是当时为能顺利办理网签以该单价签订的合同。故《商品房买卖合同》中约定的房屋单价9110元/㎡属虚假意思表示，应当认定无效，房屋价格应当以双方真实意思表示为准，即双方签订的《内部团购房源预约保留协议书》、《恒祥百悦城预约保留协议书》、《商品房房屋买卖合同》签约审核单中约定的房屋单价为12600元/㎡。三、被上诉人的行为及辩称违反诚实信用原则，法庭应依法不予采纳。《民法通则》第4条规定：民事活动应当遵循诚实信用原则。本案被上诉人混淆是非，企图通过《商品房买卖合同》获取差价的行为严重违背了我国民法所规定的诚实信用原则，其行为和辩称不应得到法律的支持。综上所述，原审法院事实认定和法律适用均有错误，上诉人特恳请二审法院依据相关规定查明案件事实，依法持上诉人的上诉请求。晏淑珍辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。一、上诉人与被上诉人双方签订的正式商品房买卖合同是双方真实的意思表示，双方最终确认房屋交易价为1359941元。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明，上诉人在未取得预售许可证的情况下，为了尽快回笼资金，违背相关的规定于2016年10月15日签订了《内部团购房源预约保留协议书》，被上诉人并全部支付了房款购买恒祥百悦城项目11号楼西单元33层3311户房屋，在这个协议书中明确写明未取得预售许可证。后发现上诉人在销售房时除了未取得预售许可证外，连建设工程规划许可证也没有。又于2017年8月3日签订了《恒祥白悦城预约保留协议书》，购买恒祥百悦项目11号楼西单元31层3111户房屋，暂定房屋价格为187398元。当事人承诺在办理预售许可证之后，以备案的价格为准，多退少补。二、在办理预售许可证后，在郑州市房管局备案的价格是为维护经济的稳定发展，按照市场的基本行情定价，并不是上诉人称为了配合房管部门对涉案项目的房屋价格政策而单方形成。该合同是上诉人和被上诉人同意认定的合同，并经过双方签字确认，也是双方真实意思的表示。同时也是对双方之前签订预约保留协议书权利义务修改后双方达成的最终意见。三、上诉人按照行业惯例来解释更是无稽之谈，首先要明确任何交易不能违反法律法规的规定。如果上诉人陈述按照行规是采取此种销售方式，如不杜绝此种做法，对整个市场经济都会存在很大的泡沫风险，更不可理喻的是上诉人还能说出会严重损害众多房地产企业的合法利益，不如说是没有任何因果关系的不当之利。其次即使根据近几年郑州市房地产事业发展的行情来看，在2016年购买房屋单价能够达到12600元/平方米，明显与市场行情不符，相反备案价9110元/每平方米更符合行情和行业惯例。第四，被上诉人认为自己遵守法律规定，未违反诚实守信原则。相反上诉人作为郑州市房地产行业稍有名气的企业，除去调解的案件外，能查到被诉的案件近百起，更能说明其违背诚实守信原则的事实。在被上诉人向上诉人交纳款项之后，该房屋在房管局备案合同之后，上诉人向被上诉人开具的发票也是以备案的合同为准。因此基于以上的事实和理由，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，故上诉人的上诉理由不能成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。晏淑珍向一审法院起诉请求：1、被告返还原告购房款520987元及利息（利息以520987元为基数，自2016年11月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月20日，2019年8月20日以后按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至还清之日止），利息暂计算100000元；2、本案诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年8月3日，原告的儿子金寅峰与被告恒祥实业公司签订《恒祥．百悦城预约保留协议书》一份，主要约定：金寅峰购买恒祥百悦城11号楼西单元31层3111号房屋一套，建筑面积148.73平方米，单价12600元／㎡，暂定总价1873998元。付款方式为一次性付款。2018年10月17日，该涉案房屋业主更名为原告晏淑珍。2018年10月17日，被告恒祥房地产向原告出具《收据》一张，载明：“兹收到晏淑珍交来11#-3-3101房款人民币1880928元”。2019年7月22日，原告与被告恒祥实业公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告购买位于金水区××北、××东××单元××房屋××套，建筑面积共149.28平方米，每平方米9110元，总金额1359941元。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管局测绘机构实测面积为准，按合同单价多退少补。合同还详细约定了其他内容。一审法院认为，原告与被告恒祥实业公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自义务。合同中明确约定房屋总价款1359941元，原告于2018年10月17日按照购房协议向被告恒祥房地产交付房屋总款1880928元。二被告应退还原告多交的购房差价。故原告诉请二被告返还其购房款差价520987元的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。关于利息部分，该院支持以520987元本金为基数自2018年10月18日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20起至实际清偿完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算。其余过高部分，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告河南恒祥实业有限公司、河南省恒祥房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告晏淑珍购房款520987元及利息（以520987元本金为基数，自2018年10月18日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20起至实际清偿完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告晏淑珍其余诉讼请求。案件受理费减半收取5005元，由被告河南恒祥实业有限公司、河南省恒祥房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，上诉人提交《地下停车场车位使用权转让协议》（复印件）、《D036车位款收据》各一份，证明目的：被上诉人于签订网签备案合同6天后，即2019年7月29日又与上诉人签订了协议，购买车位并支付价款，而没有要求上诉人退还差价或者是以多付的购房款抵充车位的费用，也侧面证明了商品房买卖合同备案价并不是双方真实意思表示，其真实的价格就是单价12600元/平方米，总房款为1880928元。被上诉人质证称，对该份证据的真实性、关联性均有异议。首先，该证据不属于新证据。在一审中也未在举证期间内向一审法院提交，且该证据为复印件，不能核实其真实性。第二，停车位转让协议与本案件没有任何的关联性，也不属于一个法律关系，不予认可。第三，被上诉人在和上诉人签订了正式的备案合同之后，也在和上诉人沟通退款的事项，上诉人也承诺要退给被上诉人，直到2020年1月14日，被上诉人收到由上诉人开具的增值税发票为1359941元，才得知上诉人就不会再退还该笔费用，无奈才起诉到人民法院。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人河南恒祥实业有限公司与被上诉人晏淑珍于2019年7月22日签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。该合同明确约定涉案房屋每平方米9110元，总金额1359941元。虽然在该合同签订之前双方签订了《内部团购房源预约保留协议书》、《恒祥．百悦城预约保留协议书》，约定了涉案房屋单价12600元／㎡，暂定总价1873998元。但该协议书并不能否定双方后来签订的《商品房买卖合同》的真实性。上诉人也没有证据证明《商品房买卖合同》的单价9110元/㎡是上诉人按房管部门规定单方形成的备案价。因此，上诉人称涉案房屋的单价12600元/㎡是双方真实意思，而9110元/㎡不是双方的真实意思表示的理由不成立。二审中上诉人提交的证据，与涉案房屋的价格没有直接联系，不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，河南恒祥实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10010元，由河南恒祥实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二〇年十二月九日法官助理张彦超书记员娄杨杨