河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终9873号上诉人（原审原告）：朱仁杰，男，汉族，1984年7月17日生，户籍地河南省卢氏县，现住洛阳市西工区。上诉人（原审原告）：孙小艳，女，汉族，1982年1月2日生，户籍地河南省城县，现住洛阳市西工区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王鑫，河南大进律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳惠祥置业有限公司。住所地：洛阳市西工区金谷园中段。法定代表人：刘宝山，系该公司董事长。委托诉讼代理人：贾安，河南洛神律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘帅凤，河南洛神律师事务所律师。上诉人朱仁杰、孙小艳因与被上诉人洛阳惠祥置业有限公司（以下简称惠祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初5492号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月22日，依法公开开庭审理了本案。上诉人孙小艳及其委托诉讼代理人王鑫，被上诉人惠祥公司的委托诉讼代理人贾安、刘帅凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱仁杰、孙小艳上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持朱仁杰、孙小艳的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件诉讼费用由惠祥公司负担。事实与理由：一、一审法院认为惠祥公司目前已经准备了其能够提供办理产权登记需由其提供的资料，属于认定事实错误。首先，本案房屋买卖合同第二十条约定在房屋交付使用后90日内，惠祥公司提供办理权属登记的资料，一审法院错误的认为目前是提供办理权属登记资料的时间节点。其次，本案《商品房买卖合同》补充协议第六条约定：惠祥公司不仅要提供办理权属登记的资料，还要报产权登记机关备案，一审法院错误的认为惠祥公司已经准备了办理产权登记需由其提供的资料就是履行了办理权属登记的相关义务，并通过判决免除了惠祥公司报产权登记机关备案的义务，且一审法院又确认惠祥公司已经准备了办理产权登记的资料。因此，一审认定事实错误。二、一审法院认为本案是客观原因造成办证逾期，并非惠祥公司自身原因，没有事实根据和法律根据。惠祥公司变更规划的行为是客观存在的，不能成为其免责的理由。三、一审法院认为朱仁杰、孙小艳主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，不符合合同约定、没有依据明显是有法不依。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定很明确。根据《合同法》第114条第2款，惠祥公司从实际交房至今三年不履行办证义务，给朱仁杰、孙小艳造成重大损失，本案《商品房买卖合同》第二十条关于逾期办理不动产权证的违约条款设定的违约金明显过低，朱仁杰、孙小艳请求法院予以增加，于法有据。综上，恳请贵院查明事实，支持上诉请求。惠祥公司辩称，一、惠祥公司一审提交的证据已充分证明了迟延办证并非惠祥公司自身原因造成，原审法院认定事实清楚。《凌宇犀地社区配套用房移交协议书》以及《凌宇犀地社区社区配套用房补充协议书》约定，惠祥公司应于2018年12月31日将凌宇犀地B区1#楼地上四层局部500平方米房屋，无偿赠送并移交给金谷园办事处作为社区办公用房。惠祥公司按照协议约定多次向金谷园办事处报送移交社区用房相关资料，但是办事处认为社区用房分摊面积太大，迟迟不予接收，未能出具《社区用房接收证明》，是造成目前房屋不动产证办理滞后的原因。无奈之下惠祥公司承诺在社区用房外加装一部电梯及无偿向健康东社区捐赠价值20万元的办公用品之后，金谷园办事处才于2020年8月14日办理了移交手续。二、依据涉案《商品房买卖合同》及补充协议第二十条第二款、附件十一第六条之规定，出卖人对非自身原因造成的办证迟延不承担责任。凌宇犀地二期小区五证俱全，双方签订的房屋买卖合同已经备案，惠祥公司作为开发商一直积极履行协助办证义务，已经具备了办理房产证的全部条件，惠祥公司已履行完成房屋初始登记的协助义务，而因行政机关的原因导致逾期办证。因此，导致惠祥公司逾期办证的因素为不可抗力，属于免责事由，惠祥公司在整个合同履行过程中诚实守信，惠祥公司不应对此承担责任。三、朱仁杰、孙小艳主张增加违约金比例没有事实和法律依据。1、涉案合同明确约定了逾期办证的违约金为已付购房款的万分之五，该约定对双方当事人具有法律约束力。该条款并没有排除买受人取得房屋之主要权利，并不违反公平原则，对双方均有法律约束力。2、朱仁杰、孙小艳主张本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，没有合同依据，也没有法律依据。首先，惠祥公司已经于2018年12月31日前向朱仁杰、孙小艳交付涉案房屋并已备案，朱仁杰、孙小艳居住房屋的实体权利并未受到任何影响，同时随着房价的日益上涨，涉案房屋虽存在逾期办证的客观情况，但并没有因此给朱仁杰、孙小艳造成任何经济损失。涉案案诉人购房付款方式为申请按揭贷款，贷款未清偿之前，其房产权是抵押给银行，在贷款未能全部清偿完毕的情况下，并不能进行所谓的房屋买卖、交换等处分行为。因此，所谓逾期办证实质上未对其造成任何实际损失。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，依法驳回朱仁杰、孙小艳的上诉请求。朱仁杰、孙小艳向一审法院起诉请求：1.判令被告履行提供办理权属登记资料报产权登记机关的义务，并协助二原告办理洛阳市西工区凌宇犀地B-4幢2单元31层2-3104房的《不动产权证》；2、判令被告以二原告所付总房款额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的2020年7月20日贷款市场报价利率4.65%的1.5倍即6.975%，支付逾期办理上述房屋不动产权证的违约金43431元（暂计至起诉之日）；3、判令被告从二原告起诉之日到二原告办理《不动产权证》之日仍应按上述比例向原告支付违约金；4、本案的全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月31日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（合同编号：YS0427109），原告购买被告开发的位于洛阳市××××中段西凌宇犀地B区4幢2单元2-3104号商品房，该商品房的用途为住宅，预测建筑面积为70.09平方米，房屋总价款为467000元。原告以贷款方式付款：2017年6月10日付清首付房款117000元，余款350000元向银行申请贷款支付。合同第十一条约定，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十条第二款约定,因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之五向买受人支付违约金。合同附件十一第六条约定，合同第二十条约定的出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人应当按照合同约定期限履行备案义务。因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付购房款的万分之五向买受人支付违约金，买受人不退房，继续履行本合同。出卖人对非自身原因造成的办证迟延不承担责任。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款，并于2018年5月13日签收入伙通知书，接收房屋。2016年9月21日，洛阳惠祥公司（甲方）与洛阳市西工区金谷园办事处（乙方）签订《凌宇犀地社区配套用房移交协议书》及《凌宇犀地社区配套用房补充协议书》，主要内容为：根据洛阳市委、市政府《关于加强社区建设管理工作的意见》（洛发【2012】7号）文件和洛阳市社区建设指导委员会办公室《关于全市城市新建住宅小区配建社区用房交付使用审批程序的通知》（洛社办【2013】5号）文件要求，甲方将经洛阳市规划部门批准设计、坐落于西工区纱厂东路凌宇犀地****楼地上**局部500平方米（见洛阳惠祥公司提供的总平图）房屋，无偿移交给乙方作为社区办公用房，并且约定在本协议生效后甲方应于2018年12月31日前将社区配套用房交给乙方使用，乙方根据规定向甲方出具《社区用房接收证明》。2018年10月15日，洛阳市房兴房产测绘有限公司根据洛阳惠祥公司的委托，就凌宇犀地B区出具《房屋测绘成果报告书》，该报告书中社区服务用房四层局部总面积为519.68㎡。2020年8月14日，洛阳市西工区金谷园办事处出具《凌宇犀地小区社区用房接收证明》。目前凌宇犀地B区仍不具备办理房屋所有权证书的条件。原告提交洛阳市不动产登记中心网上回复截图，证明凌宇犀地小区规划核实手续和竣工备案手续还在办理，不具备办理首次登记条件，不能办理不动产权证是被告的原因。被告提交预售许可证、建设工程档案合格证、凌宇犀地社区配套用房移交协议书及补充协议、房产测绘报告、承诺书、凌宇犀地小区社区用房接收证明，证明凌宇犀地小区二期五证俱全，原、被告的商品房买卖合同已经备案，被告积极履行办证义务，已经具备了办理房产证的基本条件，但因为金谷园办事处认业社区用房分摊面积太大，迟迟不予接收，造成不动产权证办理滞后，造成迟延办证是政府造成的，被告自身不能控制。原告对被告的证明方向不予认可，认为不动产登记中心已明确小区规划核实手续和竣工备案手续还在办理，就说明被告没有履行报备手续。并且据业主了解，是因为被告擅自改变规划面积，导致政府要求的面积没有达到，所以最终的责任还在被告。一审法院认为，2017年7月31日，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方应当按照合同约定行使各自的权利、履行相应的义务。被告目前已经向产权登记机关提供了其所能够提供的办理权属登记的资料，且凌宇犀地B区尚不具备办理房产证的条件，故对于原告的第一项诉求，本院不予支持。在合同履行过程中，被告已经积极地按照合同约定履行了相应的义务，在合同约定交房日前向原告交付了房屋，履行了合同的主要义务。被告目前已经准备了其能够提供的办理产权登记需由其提供的资料，因客观原因造成办证逾期，对非因其自身原因造成的办证迟延，被告不应承担责任。对于原告要求被告以所付总房款额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的1.5倍支付逾期办理房屋不动产权证的违约金的诉求，不符合双方合同约定，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十四条、第六十条规定，判决如下：驳回原告朱仁杰、孙小艳的诉讼请求。本案受理费884元，减半收取442元，由原告朱仁杰、孙小艳承担。本院二审期间，各方围绕上诉请求提交了证据，本院组织各方进行了举证和质证。本院查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，朱仁杰、孙小艳与惠祥公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行，否则应当承担相应的违约责任。双方合同约定惠祥公司应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任未能在约定的时间内将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的万分之五向买受人支付违约金。惠祥公司未提交证据证明其已向产权登记机关提供了办理权属登记需由出卖人提交的资料，朱仁杰、孙小艳至今未能取得房地产权属证书。惠祥公司辩称金谷园办事处以社区用房公摊面积过大为由迟迟不予出具《社区用房接收证明》是导致逾期办证的主要原因，并主张据此免责。本院认为，金谷园办事处是否同意接收社区用房、其拒收行为是否实质造成案涉凌宇犀地B区无法办证，并非不可抗力，不构成惠祥公司之免责事由。惠祥公司应继续履行办理权属登记资料报备义务并承担相应的违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据，朱仁杰、孙小艳上诉主张合同约定的违约金数额过低，但是，案涉合同系双方当事人自愿签订，朱仁杰、孙小艳未提交证据证明其实际损失，合同中对违约金计算方法约定明确，故惠祥公司应当按照合同约定，以房屋总价款467000元为基数，按照万分之五的违约金比例向朱仁杰、孙小艳支付违约金234元。朱仁杰、孙小艳关于调高违约金数额的意见，本院不予支持。综上，朱仁杰、孙小艳的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初5492号民事判决；二、洛阳惠祥置业有限公司于本判决生效之日起六十日内将刘高远购买的位于洛阳市西工区金谷园路中段西凌宇犀地B区4幢2单元2-3104号房办理权属登记需由洛阳惠祥置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案；三、洛阳惠祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内向朱仁杰、孙小艳支付违约金234元；四、驳回朱仁杰、孙小艳的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费884元，减半收取442元，由朱仁杰、孙小艳负担221元，由洛阳惠祥置业有限公司负担221元；二审案件受理费884元，由朱仁杰、孙小艳负担442元，由洛阳惠祥置业有限公司负担442元。本判决为终审判决。审判员  裴文娟二〇二〇年十二月二十五日法官助理王淅书记员常冰莹