广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23377号上诉人（原审被告、反诉原告）：李昊，男，1972年11月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：马转红，广东粤鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟昂，广东粤鑫律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄元茂，男，1968年7月18日出生，汉族，住湖北省京山县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何遵军，男，1974年2月25日出生，汉族，住湖北省京山县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李霞萍，广东宏普律师事务所律师。上诉人李昊与被上诉人黄元茂、何遵军租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初12624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。李昊上诉请求：1.撤销一审判决，改判黄元茂、何遵军退还李昊电费229442.9元，搬迁费80000元；2.一、二审诉讼费由黄元茂、何遵军承担。二审庭询期间变更上诉请求为：1.撤销一审判决第一项，改判李昊向黄元茂、何遵军支付2019年11月的占有使用费49500元；2.撤销一审判决第四项，改判黄元茂、何遵军退还李昊电费229442.9元；3.关于搬迁费的上诉请求撤回。事实和理由：一审判决基本事实认定错误，导致判决错误。1.一审法院认定“李昊明知黄元茂、何遵军收取的电费金额，并未提出异议，仍长期按照此电价标准缴纳电费，可视为其认可该收费标准”，显属错误。尽管李昊长期按照此电费标准缴纳电费，但并不必然会形成对上述电价的认可。2.本案涉案物业属于违法建筑，双方签订的租赁合同应属无效合同，合同无效或撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。黄元茂、何遵军利用涉案合同长期收取高额电费获利，根据前述合同无效的处理原则，黄元茂、何遵军应当返还因该合同获得的收益。退一步讲，就算李昊主张的电价不属于《中华人民共和国电力法》所指的电价，根据双方租赁合同约定，黄元茂、何遵军仅能按照1.2元/度收取，而不是按照1.35元/度收取，因此，黄元茂、何遵军至少应返还违反合同实际约定的多收取的89602.8元（总用电量597352×0.15=89602.8元）。3.黄元茂、何遵军已于2019年11月失去出租权，对于2019年11月、12月的占有使用费其无权收取，因2019年11月原房东已将房屋的租赁权收回并于次月与李昊签订协议书，给予李昊搬迁期，因此，就算是产生占用费，也仅有11月的部分，搬迁期内李昊无需支付占有使用费。4.涉案合同属无效合同，且黄元茂、何遵军对合同无效存在主要过错，因此对于因合同无效导致李昊产生的损失，其方应当赔偿。黄元茂、何遵军二审答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回李昊的上诉请求，维持原判。李昊在一审时已经明确其使用租赁场地至2019年12月30日，并于2020年1月1日-8日对涉案场地进行清洁打扫，且并未支付该期间费用，故李昊应向黄元茂、何遵军支付2019年11、12月的占用费。电费的意见与一审意见一致。黄元茂、何遵军向一审法院起诉请求：1.李昊向黄元茂、何遵军支付占用费112000元及利息（以112200元为本金，自2020年3月15日起至清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；2.李昊支付水电费23996.2元及利息（以23996.2元为本金，自2020年3月15日起至清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；3.李昊向黄元茂、何遵军支付保安费用46500元（以46500元为本金，自立案之日起至清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；4.本案诉讼费由李昊承担。李昊向一审法院反诉请求：1.要求黄元茂、何遵军出具2014年8月至2019年10月期间租金、水电费发票及出租屋税收缴款书；2.返还2014年8月至2019年10月期间多收的电费229442.9元。一审法院认定事实：2014年7月7日，何遵军（承租人、乙方）与案外人周润权、周某（出租人、甲方）签订《租赁合同》，合同约定甲方将坐落在广州市白云区太和镇永兴十五社工业区自编1号甲方所拥有之物业出租给乙方使用，房屋用途为办公、生产加工，自2014年8月1日起至2024年7月30日止，甲方向乙方缴纳112000元作为房屋押金等等。合同下方乙方处有何遵军、黄元茂签名。2014年8月11日，黄元茂（出租方、甲方）与李昊（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：租赁物业坐落于广州市白云区太和镇永兴十五社工业区自编1号，租赁物总面积约3000平方米，厂内空地面积约1000平方米，租赁时间从2014年9月15日至2024年7月30日，有效期十年，乙方须向甲方一次性交纳押金90000元，每月租金45000元，租金每三年递增一次，递增率为10%，以此类推至合同期满；每月租金及上月水电费必须在当月5号前交纳，如乙方在当月10号前还未能交清房租及水电费，甲方有权停电及停水；乙方不能用押金抵算房租，如乙方拖欠房租超过十五天且联系不上乙方，可视为乙方已放弃厂房内货物及机器设备，甲方有权对厂内物品及机器变卖抵偿甲方损失，乙方无条件退回该租赁物业给甲方，如乙方无违约，所有款项结清后，合同期满当天，甲方须无息退还乙方全部押金，租赁合同自然终止；水费以6元／吨，电费以1.2元／度标准收费，如政府部门对现行水电价格有所调整，则相应调整；甲方提供50KW的电力给乙方使用，乙方若需增加电力须征得甲方同意并交纳负荷费（此费用租赁期满不退回）；甲方负责提供给乙方办理营业执照所需的证件资料等等。合同下方，甲方签字处除有黄元茂、何遵军签名外，还有案外人广州信得信物业管理有限公司有盖章。合同后附草议，内容为：关于保安问题，共设两点：1.由司南提供门卫，如不能与前一层租户配合，转2；2.司南交何先生1500元／月管理门卫；3.房屋租赁税10000元以内乙方负责，超10000元／年以上部分由甲方负责，日期为2014年8月11日。下方甲方处有黄元茂签名，乙方处有李昊签名。合同签订后，李昊已向黄元茂交纳保证金90000元，并使用涉案物业，李昊向黄元茂交纳占有使用费至2019年10月，交纳水电费至2019年9月，之后未再向黄元茂交纳费用。2019年11月7日，广州市白云区太和镇环境保护和安全生产监管办公室出具现场检查记录记载，被检查单位地址广州市白云区太和镇永兴村十五社1号，检查结果未办理相关环保审批手续、无证经营等，整改意见责令其单位立即停止生产行为，查封其生产用电等。2019年12月1日，黄元茂在涉案厂房张贴《通知》，内容为：李昊，现就您租赁我方（黄元茂）房屋相关事宜再次通知您：根据贵、我双方于2014年8月11日签订的《租赁合同》约定，您应在每月5日前向我方交纳当月租金，从2019年11月1日起至2019年11月30日止，贵方应当向我方缴纳房租款及水电费合计65454元，虽经我方多次催要，但至今未能向我方缴纳；为妥善解决问题，请您在接到本通知之日起五日内向我方缴纳剩余款项，逾期，我方将按照贵、我双方于2014年8月11日签订的《租赁合同》约定，解除与您签订的《租赁合同》，对贵厂进行清理并追究您的违约责任。2019年12月6日，李昊（乙方）与周某（甲方）签订协议，约定乙方必须在12月30日前将现有乙方所有的设备、机械、零配件等属于乙方的所有物件搬离甲方所属的厂区，如果在规定的时间内乙方没有将所属的物件搬离甲方所属厂区，乙方必须要负责甲方房、厂租损失65000元整；甲方如已招有新租户入场，需要装修等的前期工作乙方无条件配合清理所装修范围内的物件，清场期间预交水费电费10000元，清场完成后多除少补，水表底为6022平方米，电表底为515928度，以上所定协议甲乙双方必须共同遵守执行。协议下方甲方签名处有周某签名，乙方签名处有李昊签名。协议签订后，李昊已支付周某水电费押金10000元。2020年1月2日，李昊向一审法院提起民事诉讼，案号为（2020）粤0111民初46号，要求认定黄元茂违约，租赁合同终止，返还其押金90000元，要求黄元茂赔偿其搬迁费用100000元。一审法院于2020年4月17日作出判决，一审法院认为虽然租赁合同下方有何遵军签名及广州信得信物业管理有限公司盖章，但合同履行过程中，均由黄元茂收取押金和租金并出具收据，黄元茂称其代表信得信物业管理有限公司签合同，与何遵军均是该公司员工，未举证证实，涉案租赁合同的主体是黄元茂和李昊；黄元茂未举证证实涉案物业取得了建设工程规划许可证，黄元茂、李昊签订的租赁合同无效，黄元茂向李昊退还保证金90000元，驳回李昊的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。2020年3月15日，黄元茂向李昊邮寄催收租金函，称李昊未按《租赁合同》约定时间支付租金，已拖欠2019年11月49500元、12月49500元、2020年1月1日至8日租金13200元，共计拖欠租金112200元，拖欠2019年10月水费719.4元、电费14834.1元、11月水费501.6元、电费9687.2元、2019年12月1日至2020年1月8日水费145.2元、电费1777.05元，共计27665元，要求李昊在收到催款函后3日内付清等等。2020年1月8日，黄元茂、何遵军向原出租人交纳2019年11月、12月电费22630元，出租人向黄元茂出具收据，显示2019年11月、12月总电费为32630元，李昊已支付10000元。一审审理中，黄元茂、何遵军陈述黄元茂、何遵军共同经营信得信物业管理有限公司，故黄元茂在（2020）粤0111民初46号案件中陈述二人代表该公司与李昊签订涉案《租赁合同》，该案认定黄元茂是出租方，实际上《租赁合同》的权利义务均由黄元茂、何遵军享有和履行，二人是涉案《租赁合同》的主体；向原出租人交纳的保证金112000元已抵扣了2019年11月、12月的租金，向原出租人交纳了2019年11月至2020年1月8日水电费32630元，扣除李昊已支付的押金10000元，李昊仍欠水电费23996.2元，与原出租人于2020年1月8日解除租赁关系，李昊于2020年1月8日搬离涉案厂房，涉案厂房由其聘请保安，但未向李昊收取过保安管理费。李昊陈述涉案厂房由其本人聘请保安并支付保安工资，2014年至2015年5月31日期间，黄元茂按照每度1.2元的标准收取电费，2015年6月1日起按照每度1.35元的标准收取电费；其于2019年12月31日搬离涉案厂房，之后陆续回涉案厂房搞卫生，确认尚欠2019年10月电费719.4元及10548电费元，共计11267元。黄元茂、何遵军与李昊均确认李昊2017年5月11日至2019年9月30日期间用电量为321813度，2019年10月李昊用电10988度。一审审理中，黄元茂、何遵军提供了广州金钒物业管理有限公司出具的声明，内容为：因广州金帆物业管理有限公司（原广州信得信物业管理有限公司）与李昊房屋租赁合同纠纷一案，现本公司承诺本案中的权利义务由黄元茂、何遵军所有，并由黄元茂、何遵军以其名义处理本事宜等等。李昊提供了与黄元茂的微信聊天记录，李昊于2018年8月26日问“资料有了吗”，黄元茂回答“问办证的，要自己出个证明去村委盖章的”，8月29日李昊问“黄哥，我是跟你租的房子，也是跟哥你交了房租啊，这个资料我肯定是要问哥你要啊，现在我的员工要补买社保，这是必须我要解决的问题，我要办个工商执照”，“我没有工商执照，我帮他买不了社保的”，“或者你怎么给我证明，弄个地址，我能办个工商执照就行了”，黄元茂回答“我近期去找周社长，你先打印好材料”，18年12月31日李昊问“我要的资料你怎么都没给我啊，一拖再拖有什么意思啊，这不是你做房东收租的责任吗，这不是小事，很多员工要买社保的，劳动局也放不过我”，黄元茂回答“这个是门口程总电话，你跟他联系一下”2019年12月4日李昊联系黄元茂“现有11、12月有125000元的欠款，我押金有90000，还需付黄总35000元，我们签个合约，1月1号至2月1号为搬迁期，”“你也有押金在他那里的，我也没想过让你有任何损失，如果房子值100000、80000一个月，我走，你黄总不用走。”李昊提供的2016年12月2日、2017年12月1日、2018年12月1日的收据显示，电价为每度1.35元，2017年、2018年每月租金为49500元。李昊申请的证人周某出庭证实，其收取黄元茂电费每度1.3元，包含电费和手续费；黄元茂未交纳2019年11－12月租金，故黄元茂交纳的押金未退回，用于抵扣拖欠的2019年11－12月的租金；由于黄元茂拖欠租金，其与李昊签订协议要求李昊于2019年12月30日前搬迁，如未搬迁需补偿其损失，并在2020年1月中旬李昊完全清场后已将涉案地块收回，其未收取李昊2019年11－12月期间的租金；黄元茂未委托其与李昊签订协议。一审法院认为，关于涉案《租赁合同》主体问题。《租赁合同》由黄元茂、何遵军与李昊签订，且广州金钒物业管理有限公司（原广州信得信物业管理有限公司）出具声明确认涉案合同的权利义务由黄元茂、何遵军所有，并由黄元茂、何遵军以其名义处理，现有充分证据证实涉案合同的相对方为黄元茂、何遵军和李昊，故一审法院认定涉案合同的主体为黄元茂、何遵军和李昊。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。黄元茂、何遵军与李昊签订的《租赁合同》系无效合同，李昊承租涉案房屋后至其搬离期间，未向黄元茂、何遵军支付2019年11、12月期间的占有使用费，故黄元茂、何遵军主张李昊支付2019年11月、12月期间的占有使用费及利息的请求合情合理，一审法院予以支持，每月占有使用费为49500元，故李昊应向黄元茂、何遵军支付占有使用费99000元。因黄元茂、何遵军向原出租人交纳费用至2019年12月，之后未再交纳费用，双方的租赁关系实际于2019年12月31日终止，故对黄元茂、何遵军主张李昊支付2020年1月1日至8日期间的占有使用费的请求，不予支持。李昊确认尚欠黄元茂、何遵军2019年10月水电费，其中水费719.4元，用电10988度，按照每度1.35元计算，电费为14833.8元；现有证据证实李昊尚欠黄元茂、何遵军2019年11月、12月电费22630元，黄元茂、何遵军主张李昊支付电费22630元未超出其实际数额，一审法院予以支持，故李昊应支付水电费共计23349.4元。黄元茂、何遵军未提供证据证实2019年11月、12月水费数额，一审法院对其主张李昊支付该期间的水费的请求，不予支持。黄元茂、何遵军及李昊对合同无效均存在过错，对黄元茂、何遵军主张利息的请求，一审法院不予支持。黄元茂、何遵军自涉案合同履行开始至今未向李昊收取过保安管理费，且未提供证据证实已提供保安服务，故对其主张保安费用的请求，一审法院不予支持。李昊承租涉案房屋并使用多年，因未办理相关环保审批手续、无证经营等，被责令停止生产，李昊被停止生产不仅因为无证经营，还因为未办理环保审批手续，故其第2点抗辩意见不成立，一审法院不予采纳。对于李昊第3点抗辩意见，一审法院认为，首先，李昊与黄元茂、何遵军签订涉案合同，黄元茂、何遵军才是合同相对方，李昊在2019年11－12月期间占有使用涉案房屋，应向黄元茂、何遵军支付房屋占有使用费；其次，证人周某出庭证实黄元茂未委托其与李昊签订协议，且李昊与周某签订的协议并未约定李昊可以不向黄元茂、何遵军支付2019年11月、12月的占有使用费，故李昊抗辩不应支付占有使用费的理由不成立，一审法院不予采纳。对于李昊反诉主张黄元茂、何遵军提供租金、水电费发票及出租屋税收缴款书的请求，一审法院认为，涉案《租赁合同》已被生效法律判决确认为无效合同，合同被确认无效后，对于已经履行的，应当通过返还财产、赔偿损失等方恢复到合同订立前的状态，故李昊据此要求黄元茂提供租金、水电费发票及出租屋税收缴款书无法律依据，且无实际意义，一审法院对其该反诉请求不予支持。对于李昊反诉主张退回多收取电费的请求，一审法院认为，首先，本案系租赁纠纷，约定电价属房屋租赁合同一部分事项，而非单纯用电合同，本案电价不属于《中华人民共和国电力法》所指的电价；其次，李昊明知黄元茂、何遵军收取的电价金额，并未提出异议，仍长期按照此电价标准交纳电费，可视为其认可该收费标准。故李昊反诉要求黄元茂、何遵军返还多收电费的请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，于2020年9月1日作出如下判决：一、本判决生效之日起五日内，李昊支付黄元茂、何遵军占有使用费99000元；二、本判决生效之日起五日内，李昊支付黄元茂、何遵军水电费23349.4元；三、驳回黄元茂、何遵军的其他诉讼请求；四、驳回李昊的反诉请求。案件本诉受理费2013.65元、保全费1470元，由李昊负担受理费1296.03元及保全费1470元，由黄元茂负担受理费717.62元；反诉受理费2370.82元，由李昊负担。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，黄元茂、李昊均确认李昊系自2016年12月2日开始按照1.35元/度的标准向黄元茂交纳电费。李昊表示其对用电量并无异议，只是对电费标准有异议。黄元茂称其在2016年5月份新建了变电站，变电站建成后按照1.35元/度的标准收费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、李昊应否向黄元茂支付2019年12月的房屋占有使用费；二、黄元茂应否向李昊退还电费229442.9元。关于争议焦点一。从李昊与周某于2019年12月6日签订的协议内容以及李昊申请的证人周某一审出庭所作证言来看，周某确认其将黄元茂交纳的押金用于抵扣黄元茂拖欠的2019年11月-12月的租金，该事实足以反映出周某与黄元茂之间的租赁关系至2019年12月尚未解除以及周某于2019年12月尚未自黄元茂处收回涉案房屋自行管业，李昊主张涉案房屋于2019年12月已被业主收回、黄元茂对涉案房屋不再享有出租权，依据不足，本院不予支持。其次，从周某与李昊所签订的协议内容来看，该协议只是就李昊搬迁事宜作出约定，并无关于免除李昊2019年12月的租金或者占有使用费的约定，李昊主张2019年12月系业主给其的搬迁期，其无须支付占用费，依据不足。至2019年12月31日，涉案房屋仍由李昊实际占用，一审法院判令李昊向黄元茂支付2019年12月的占有使用费，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。供电部门对于各类用电的收费标准是公开可查询的信息，租赁双方在合同签订前即可了解、知悉，李昊、黄元茂之间为租赁合同关系，并非单纯的供用电关系，一审法院认定涉案电价不属于《中华人民共和国电力法》所指的电价，并无不当，本院予以认同。涉案《租赁合同》约定电费按1.2元/度的标准计收，李昊、黄元茂在二审期间均确认李昊自2016年12月2日开始按照1.35元/度的标准向黄元茂交纳电费，本院对该事实予以确认。李昊长期按1.35元/度的标准向黄元茂缴纳电费，且无证据证明其曾向黄元茂提出过异议，可见租赁双方在履行的过程中以实际行为变更了合同约定，对于变更电费收费标准为1.35元/度已达成合意。黄元茂系按双方合意变更后的电费标准计收电费，李昊主张黄元茂超出约定多收取电费，理据不足，本院不予采信。据上，李昊认为黄元茂收取的电费标准超过供电部门的收费标准以及《租赁合同》约定的标准，其要求黄元茂返还多收取的电费，依据不足，本院不予支持。综上所述，李昊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6384元，由李昊负担。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二〇年十二月二十八日书记员  贾妍苏劲丹