吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉24民初267号 原告：延吉市广厦房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市朝阳街解放路**。 法定代表人：毕春海，该公司总经理。 诉讼代表人：张保华，该公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：王建龙，吉林华烁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何美凝，吉林华烁律师事务所律师。 被告：延边御隆投资有限公司，住所，住所地吉林省延吉市延河路**碧水园林小区**楼****div> 法定代表人：刘玉梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金辉，吉林吉延律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王宝，男，1960年6月11日出生，汉族，延边御隆投资有限公司职员，住吉林省延吉市河南街白川委**。 第三人：延吉市公共汽车有限公司，，住所地吉林省延吉市住所地吉林省延吉市河南街春光胡同**iv style="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 法定代表人：李长寿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姚晓敏，女，1978年2月2日出生，汉族，延吉市公共汽车有限公司办公室主任，，住吉林省延吉市河南街前江委** 原告延吉市广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）与被告延边御隆投资有限公司（以下简称御隆公司）、第三人延吉市公共汽车有限公司（以下简称公汽公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广厦公司的委托诉讼代理人何美凝，被告御隆公司的委托诉讼代理人金辉、王宝到庭参加诉讼。第三人公汽公司经本院合法传唤参加了证据交换程序，但未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广厦公司向本院提出诉讼请求：1.判令广厦公司与御隆公司、公汽公司于2014年10月21日签订的土地使用权转让合同无效；2.判令御隆公司归还土地使用权转让金104万元及利息（利息计算方式：自2015年4月15日起至2019年8月19日的利息以104万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至全部本金清偿之日的利息，以104万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实与理由：2014年10月21日，广厦公司与御隆公司及公汽公司签订合同，合同约定御隆公司将位于延吉市参花街北段西，面积7804.1平方米的土地使用权以1900万元的价格转让给广厦公司。上述土地系御隆公司于2014年1月19日与公汽公司签订土地使用权有偿转让合同而取得。公汽公司将上述土地使用权以1200万元的价格转让给了御隆公司，但合同中写明的土地性质为划拨土地。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条第一款：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，前述合同为无效合同。广厦公司于2014年11月5日支付了150万元、2015年4月15日支付了50万元，累计向御隆公司支付土地转让金共计200万元。御隆公司已归还了96万元土地使用权转让金，剩余104万元土地使用权转让金至今未予偿还，广厦公司为维护合法权益诉至法院，望判如所请。 御隆公司辩称，（一）2014年10月21日，御隆公司、广厦公司、公汽公司三方签订的合同书并不是土地使用权转让合同，而是一份合作开发房地产合同。1.三方签订的合同书不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定的土地使用权转让合同的定义，即土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让给受让方，受让方支付价款的协议。2.三方签订合同书之后，又签订多份补充协议及合同书，原合同已经从合同主体、内容方面均发生变化。上述三方合同书签订当日，公汽公司与广厦公司又签订一份合作开发建设合同书。2015年4月15日，御隆公司与广厦公司签订补充协议，约定因广厦公司不能参与合作，三方同意将合同内的广厦公司的权利及义务转让给延吉市三和房地产开发有限公司（以下简称三和公司）。2015年5月20日，御隆公司与三和公司签订补充协议，约定原合同乙方由广厦公司变更为三和公司继续履行2014年10月21日签订的合同书。2016年3月15日，广厦公司、御隆公司、公汽公司三方又签订合作开发合同书，约定广厦公司投入资金，御隆公司和公汽公司提供土地合作开发房地产。本案中不能仅以2014年10月21日三方签订的合同书来确定当事人之间的法律关系，而应结合三方合同书及之后签订的多份补充协议及合作开发合同的内容，综合考虑最终确定当事人之间的法律关系；（二）2014年10月21日三方签订的合同书不受2014年1月19日公汽公司与御隆公司签订的土地使用权有偿转让合同书效力的影响。1.上述两份合同书从主体、内容来看属完全不同的合同，且两份合同并不是绝对无效的合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十六条的规定，两份合同均有补正的机会。所以2014年1月19日公汽公司与御隆公司签订的土地使用权有偿转让合同书无效，并不必然导致2014年10月21日三方签订的合同无效。2.三方签订合同书之后，广厦公司在合同履行过程中存在违约行为，即未能按照合同约定及时足额投入开发资金，这直接导致御隆公司和公汽公司未能按照合同约定办理涉案土地批准手续及规划审批手续。3.根据2014年10月21日三方签订的合同书第六条第1款，广厦公司未能按照约定支付开发资金时，前期付给御隆公司的款项不予退还，视为广厦公司自动放弃项目合同终止。另，根据2016年3月15日三方签订的合作开发合同书第八条第3项，2016年3月30日前广厦公司支付武警部队开发手续资金不到位时，之前御隆公司欠广厦公司所有欠款一笔勾销。广厦公司在履行上述两份合同过程中，均存在违约行为，未能按照合同约定足额投入相应资金，即广厦公司违约在先的情况下，御隆公司没有返还资金的义务。 公汽公司述称，本案诉讼与公汽公司无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月21日，御隆公司、广厦公司、公汽公司三方签订合同书一份，约定御隆公司将2014年1月19日从公汽公司合法受让的位于延吉市参花街北段西，面积为7804.1平方米的土地使用权转让于广厦公司，转让价格为1900万元，并对付款方式、手续的办理、御隆公司和广厦公司的违约责任、销售方式、争议的处理等进行了约定。签订合同时三方确认，此地块以划拨的方式登记在公汽公司的名下，为了向规划部门进行立项、报件，办理相关开发手续，广厦公司与公汽公司另需签订合作开发合同，并由御隆公司与公汽公司配合广厦公司办理各项手续。同日，公汽公司与广厦公司签订了合作开发建设合同书一份，双方约定合作开发项目名称为聚鑫家园的房地产建设，项目地址就是使用权登记在公汽公司名下的位于延吉市公园街参花街北段路西，面积为7804.1平方米的地块。具体合作开发方式为：1.公汽公司出具土地，面积为7804.1平方米，广厦公司办理各项开发手续并承担各项费用；2.广厦公司负责项目的全部开发建设，公汽公司不参与经营管理、不承担经营风险；3.楼盘建成后，公汽公司的职工享有优先团购的权利，团购价格（每平方米4000元）计算；4.公汽公司配合广厦公司办理各项开发建设手续。2014年11月5日，广厦公司向御隆公司支付2014年10月21日签订的合同书中约定的第一笔土地转让款200万元中的150万元。2015年4月15日，广厦公司再向御隆公司支付部分土地转让款50万元。御隆公司分别出具两份收条，对收款事实予以确认。 2015年4月15日，公汽公司、御隆公司、广厦公司三方签订关于2014年10月21日签订的合作开发建设合同书、合同书的补充协议，约定因广厦公司不能参与合作，公汽公司、御隆公司、广厦公司三方同意将上述合同内广厦公司的权利及义务转让给三和公司，转让后上述合同内容其他项均不变，合同继续由三和公司履行（该补充协议未加盖公汽公司的公章）。2015年5月20日，御隆公司与三和公司签订补充协议，约定将2014年10月21日签订合作开发建设合同书的乙方广厦公司变更为三和公司，且原合同继续生效。嗣后，御隆公司陆续向广厦公司返还96万元，御隆公司返还钱款的时间与钱数分别为：2015年8月7日返还20万元，2015年8月17日返还35万元，2015年8月21日返还10万元，2016年1月29日返还30万元，2016年5月17日返还1万元。 2016年3月15日，广厦公司、御隆公司、公汽公司三方签订一份合作开发合同书，主要约定广厦公司提供开发全额资金，御隆公司提供公汽公司7804.01平方米土地的方式进行合作开发，公汽公司认可御隆公司使用上述土地与广厦公司进行合作开发。广厦公司的权利与责任为：1.甲方（广厦公司）全额投资（针对该项目的投资，包含开发所需要费用及办公费用等）；2.甲方主持开发公司的日常工作及主管财务工作；3.在2016年3月30日之前付武警部队办理开发手续资金，如资金不到位时，之前乙方（御隆公司）欠甲方的所有欠款一笔购销；4.甲方按照2014年1月19日乙方与丙方（公汽公司）签订的合同书内容，把丙方的土地转让款支付给乙方。御隆公司的权利与责任为：1.提供市汽车公司土地7408.01平方米；2.负责办理关于武警部队的所有手续及授权委托书，协助甲方办理开发手续；3.协助开发公司与武警部队的团购业务；4.在财会、销售、工程部门各派一名工作人员协助开发公司的业务；5.乙方负责收回丙方的土地转让款（按照2014年1月19日乙方与丙方签订的合同书内容），转交给丙方。御隆公司与公汽公司能否以涉案划拨土地使用权作为投资与广厦公司合作开发房地产，至今未取得有批准权的人民政府批准，且涉案土地已由其他公司开发使用。 另查明，本院于2019年9月17日作出（2019）吉24破申3号民事裁定，受理周家飞、崔双双对延吉市广厦房地产开发有限公司的破产清算申请，并于2019年10月11日作出（2019）吉24民破4号决定书，指定吉林华烁律师事务所、吉林冠宁律师事务所担任延吉市广厦房地产开发有限公司的管理人。 认定上述事实的证据有：2019年吉24民破申3号民事裁定书，2019吉24民破4号决定书，收条两份，2014年10月21日签订的合同书及合作建设开发合同书各一份，营业执照复印件，2015年4月15日、2015年5月20日签订的补充协议各一份，2016年3月15日签订的合作开发建设合同书一份以及各方当事人的出庭陈述等。 本院认为，本案的争议焦点为对广厦公司与御隆公司、公汽公司于2014年10月21日签订的合同效力的认定以及御隆公司是否应返还剩余资金104万元的问题。广厦公司在证据质证过程中对御隆公司提交的广厦公司与公汽公司于2014年10月21日签订的合作开发建设合同书的真实性提出了异议，但对三方于2015年4月15日签订的补充协议的真实性无异议，且合同书中明确约定广厦公司与公汽公司另需签订合作开发合同，故本院认定广厦公司对合作开发建设合同书的内容是清楚的。结合2014年10月21日签订的合同书及合作开发建设合同书的内容，三方之间的法律关系实际为由广厦公司出资，御隆公司和公汽公司出具土地使用权共同开发房地产，但是合同中亦明确约定作为提供土地使用权的公汽公司不参与经营管理、不承担经营风险，因此根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，三方签订的合同应认定为土地使用权转让合同。本案中所涉及的土地使用权类型为划拨，国家有规定转让划拨土地使用权的必须经过有批准权的人民政府批准。上述司法解释第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”至本案起诉为止，土地使用权人御隆公司与公汽公司未获批准办理划拨土地使用权出让手续，因此三方签订的土地使用权转让合同应归于无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”虽然广厦公司于2015年4月15日与御隆公司、公汽公司签订了补充协议退出了合作关系，但三方并未就资金的返还达成协议或进行结算，现土地使用权转让合同无效的情况下，御隆公司理应返还土地使用权转让金。御隆公司提出因广厦公司未按合同约定足额投入开发资金，导致御隆公司和公汽公司未能按合同约定办理土地批准及规划审批手续的抗辩，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。另外，御隆公司辩称根据三方于2016年3月15日重新签订的合作开发合同书第八条第3项：“广厦公司应在2016年3月30日前付武警部队办理开发手续资金，如未按约定提供资金时，之前御隆公司所有欠款一笔勾销”的约定，广厦公司在履行本合同时违约在先，御隆公司不用返还剩余资金。目前为止，御隆公司已经陆续向广厦公司返还了土地转让款96万元，剩余资金104万元是否应返还涉及到本合同的效力问题。根据上述司法解释第十六条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”的规定，三方于2016年3月15日签订的合作开发合同亦属于无效合同，该免责条款不具有法律效力，御隆公司的抗辩理由不成立，本院不予支持。 纵观三方履行土地使用权转让合同及合作开发合同的过程，广厦公司确实存在资金未及时到位的情形，且御隆公司尚未返还剩余土地使用权转让金的情况下毅然与御隆公司、公汽公司签订合作开发合同，又明知该合作开发合同无法继续履行，却未及时向御隆公司主张自己的权利。本院认为，广厦公司在履行合同过程中亦存在一定的过错，其主张的利息应从合同确认无效之日起计算为宜，有关利息的其他请求本院不予支持。 综上所述，广厦公司主张土地使用权转让合同无效，并要求御隆公司支付剩余土地使用权转让金104万元及利息的请求，事实清楚，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十六条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告延吉市广厦房地产开发有限公司与被告延边御隆投资有限公司、第三人延吉市公共汽车有限公司于2014年10月21日签订的土地使用权转让合同无效； 二、被告延边御隆投资有限公司于本判决生效后立即向原告延吉市广厦房地产开发有限公司返还土地使用权转让金104万元及利息（利息计算方式：自本判决生效之次日起，以104万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部返还之日止）； 三、驳回原告延吉市广厦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14160元，由被告延边御隆投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长 申成日 审 判 员 朴美兰 审 判 员 池东波 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 鲁雪莲 书 记 员 李思思