浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终4079号 上诉人（原审被告）：杨卫国，男，1974年10月9日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：周佩佩，浙江合创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚善挺，浙江红邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁海县龙珠大厦商场业主管理委员会。住所地：浙江省宁海县跃龙街道中山中路**。 负责人：汪家寿，该业主管理委员会主任。 委托诉讼代理人：赖法彬，宁海县导源恒信法律服务所法律工作者。 原审第三人：宁海宁珠商贸有限公司。住。住所地：浙江省宁海县跃龙街道人民大道****/div> 法定代表人：娄爱国，该公司执行董事。 上诉人杨卫国因与被上诉人宁海县龙珠大厦商场业主管理委员会（以下简称龙珠大厦业委会）、原审第三人宁海宁珠商贸有限公司（以下简称宁珠商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院（2020）浙0226民初1200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨卫国上诉请求：撤销一审判决，改判驳回龙珠大厦业委会的诉讼请求。事实与理由：1.龙珠大厦业委会的诉讼主体不适格。龙珠大厦业委会未向人民法院提交业主大会授权起诉的材料，也未提交龙珠大厦业委会内部讨论决定通过诉讼方式维权的会议记录，龙珠大厦业委会的法定代表人汪家寿也表示，其并未委托或授权任何人提起诉讼。2.一审法院认定事实不清,杨卫国享有先履行抗辩权,具有不付租金的正当理由。其一，案涉商铺存有龙珠大厦业委会与宁珠商贸公司多头管理之实,对于租金收取的主体,杨卫国不甚明了,并非无故拖欠租金。杨卫国与龙珠大厦业委会系《商铺（房屋）租赁合同》的相对方，杨卫国应按约向龙珠大厦业委会支付租金。后龙珠大厦业委会内部纠纷不断，出现无人管理的真空状态。2019年1月6日，宁珠商贸公司向杨卫国发出《告一楼经营户通知书》：自即日起，一楼商场统一由宁珠商贸城一楼业主管委会自主管理。自2019年1月6日起，一楼经营户的租金和物业管理等费用一律统一上缴到宁珠商贸城一楼业主管理委员会委托代收的宁珠商贸有限公司账户。此时,《商铺（房屋）租赁合同》尚未解除,根据合同的相对性，租金收款账户如有变更,理应由合同的相对方即龙珠大厦业委会以书面形式通知。然,龙珠大厦业委会从未向杨卫国出具过任何相关的书面通知，亦未向杨卫国主张要求支付租金。此时的龙珠大厦业委会内部己无人管理,《告一楼经营户通知书》是否系龙珠大厦业委会的真实意思表示,应如何支付租金、向谁支付租金,杨卫国不甚明了。其二,龙珠大厦业委会未履行先合同义务,杨卫国依法享有先履行抗辩权。《商铺（房屋）租赁合同》系龙珠大厦业委会提供的格式合同,合同的条款均明显有利于龙珠大厦业委会。《商铺（房屋）租赁合同》签订后,在合理的期间内杨卫国并未看到招商时及签订合同时龙珠大厦业委会所谓的五大优势条件，龙珠大厦业委会在招商过程中存在明显的虚假宣传及恶意欺诈，存有以合法的形式掩盖非法获取高昂租金的目的之嫌，合同无效。退一步讲,即使《商铺（房屋）租赁合同》有效,龙珠大厦业委会违约在先。租金因龙珠大厦业委会承诺的五大优势而远高于同期同档次的周边商铺，即便判决支付租金,也应参考同期同档次的商铺的租金价格，一审法院依据《商铺（房屋）租赁合同》判决杨卫国承担租金,显然有失公允。 龙珠大厦业委会辩称：1.被上诉人主体适格。根据合同相对性，双方签订了租赁合同，主体明确，龙珠大厦业委会享有诉讼主体资格。龙珠大厦业委会为了维护全体业主合法权益，通过诉讼途径向杨卫国催讨租金。根据《物业管理条例》的相关规定，龙珠大厦业委会是适格的主体。2.杨卫国享有先履行抗辩权的理由不成立，龙珠大厦业委会的内部管理模式不能免除杨卫国支付租金的义务，杨卫国使用房屋产生收益，双方的合同合法有效，杨卫国应当支付租金。杨卫国主张的先履行抗辩权所提到的事实对双方不具有约束力，不是合同内容，是要约邀请。很多事项都在协商，没有对广告和五大优势作出明确约定，仅仅对租金作出了约定。3.杨卫国持续使用商铺，广告上的内容不影响其使用商铺获得收益，龙珠大厦业委会按约交付房屋。双方签订的租赁合同合法有效，杨卫国认为合同无效的理由不成立。 宁珠商贸公司述称：1.根据合同相对性，龙珠大厦业委会是适合主体，其向杨卫国催讨租金符合合同约定。根据《物业管理条例》的规定，龙珠大厦业委会起诉符合法律规定，提起诉讼经过业主大会讨论。2.杨卫国不享有先履行抗辩权，其条件不成立。无论龙珠大厦业委会的内部管理状态如何也不能免除杨卫国支付租金的义务，双方签订的租赁合同合法有效，对杨卫国有约束力，现在其拖延租金两年，明显违约。3.双方合同中并没有约定五大优势的问题，仅仅是要约邀请，龙珠大厦业委会按约交付商铺，杨卫国使用商铺，其收益如何和龙珠大厦业委会无关。4.杨卫国认为合同无效，没有事实和法律依据。一审法院依据双方签订的租赁合同判决支付租金符合法律规定和客观事实，杨卫国认为不符合周边同期同档次商铺的租金，其提供的证据不足以证明其主张。综上，一审判决正确，请求维持原判。 龙珠大厦业委会向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告于2018年2月8日签订的《商铺（房屋）租赁合同》；2.依法判令被告立即腾空座落于宁海县××街道××道××号××大厦××商铺；3.依法判令被告立即支付原告拖欠租金109500元（暂计至2020年2月27日，之后租金按合同约定计算至被告腾空为止）、商场管理费5475元（暂计算至2020年2月27日，之后商场管理费按合同约定计算至被告腾空为止）；4.依法判令被告支付原告为实现债权而支出代理费4000元、保全担保费400元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：被告杨卫国承租原告宁海县龙珠大厦商场业主管理委员会位于宁海县××街道××道××号××大厦××楼××商铺，双方于2018年2月8日签订《商铺（房屋）租赁合同》一份，约定：商铺面积为60平方米；租赁期限六年，自2018年3月28日起至2024年5月27日止；每年租金87600元（60平方米×4元／平方米／日×365日），第一至第三年，为扶持被告经营，原告同意减免12个月租金，每年减免4个月租金，即前三年每年支付租金58400元，合同签订之日被告即付第一年租金，之后每年租金于开始前一个月支付；商场管理费第一年4380元（60平方米×0.2元／平方米／日×365日），交纳方式与租金的交纳方式相同；合同签订之日，被告应向原告支付6000元作为履约保证金，原告有权从履约保证金中扣除被告欠付的租金、商场管理费等；在租赁期内，被告出现严重违约行为或逾期支付租金及其他相关费用超过30日的，原告可以经书面通知被告后解除本合同；如被告原因导致本合同提前终止，原告有权没收本合同项下之履约保证金，被告不享受上述优惠的全部租金，并在合同终止后7日内按原租金标准补足差额；如被告未按约定时间和方式支付租金、商场管理费等，原告有权提起诉讼，因此产生的包括但不限于诉讼代理费、财产保全保证金等由被告承担。后因被告欠付租金及商场管理费，原告于2020年3月20日通知被告，解除双方租赁合同并要求被告腾空商铺及支付拖欠的租金和商场管理费。另，诉讼过程中，原告自认2018年3月28日至5月27日为装修免租期，被告按约支付2018年5月28日至11月27日期间的租金及商场管理费。原告为实现本案债权支出代理费4000元及保全担保费400元。 一审法院认为，原、被告之间签订的《商铺（房屋）租赁合同》系双方真实意思的表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行。合同中约定被告逾期支付租金及其他相关费用超过30日的，原告可以经书面通知被告后解除本合同，现解除合同的条件已成就，原告于2020年3月20日通知被告解除上述合同，且被告未在法定期限内起诉要求确认解除合同的效力，故原、被告之间的房屋租赁合同关系已于2020年3月20日解除，原告无需再行主张解除。合同解除后，被告已无合法依据继续占用案涉商铺，故原告要求被告腾退案涉商铺，理由正当，于法有据，予以支持。被告未按约足额支付租金及商场管理费，理应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告不再享受“每年减免4个月租金”的优惠，需按原租金标准支付租金，故原告有权要求被告支付2018年11月28日至2020年3月19日的租金，经核算，上述期间租金为114367元。合同解除后，被告仍占有使用其承租的商铺系无权占有，现原告要求被告按租金标准支付其自合同解除之日，即2020年3月20日起至商铺腾空之日止的租金，实际为商铺占有使用费，合理合法。关于商场管理费，双方仅对第一年的管理费进行约定，故原告要求被告支付2019年3月28日之后的商场管理费，缺乏合同依据，经核算，2018年11月28日至2019年3月27日的商场管理费为1460元。综上，原告主张被告应付租金及占有使用费、商场管理费的合理部分，予以支持。原告要求被告赔偿其实现债权支出的代理费损失4000元、保全担保费损失400元，符合双方合同约定，予以支持。被告认为原告违反招商广告中的约定，已构成违约，其享有先履行抗辩权。但原告发布广告中的内容并不明确、也不具体，该招商广告既非合同附件，在租赁合同中也未有体现。该内容仅是原告对现在和将来要发生情况的渲染，因此，该招商广告中的宣传内容并非要约，而系要约邀请。被告作为具有完全民事行为能力的人，在作出承租原告的商铺用于经营时，应当充分考虑其所经营项目的可行性及风险性，此系被告承租案涉商铺时自身应具有的基本的谨慎注意义务，故被告主张原告违反相关要约，构成违约，与事实不符，不予采纳。被告称业主经常干扰其正常经营，原告对此负有责任，导致其拒付租金。但从全案证据分析，被告显然犯了因果倒置的逻辑错误，正是由于被告拖欠租金的行为，导致其与业主发生纠纷，其自身存在过错，并非原告对商场管理不善所致，故对被告的上述意见，不予采纳。关于追加宁海宁珠商贸有限公司为第三人参加诉讼问题，本案的处理结果可能同第三人有法律上的利害关系，因此，追加宁海宁珠商贸有限公司为第三人参加诉讼符合法律规定。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告杨卫国于本判决生效后十五日内腾退租赁的位于宁海县××街道××道××号××大厦××商铺；二、被告杨卫国于本判决生效后十五日内支付原告宁海县龙珠大厦商场业主管理委员会租金114367元（计算至2020年3月19日）及占有使用费（自2020年3月19日起至实际腾空之日止，按合同约定的租金标准计算）、商场管理费1460元；三、被告杨卫国于本判决生效后十五日内赔偿原告宁海县龙珠大厦商场业主管理委员会为实现债权而支出的代理费损失4000元、保全担保费损失400元；四、驳回原告宁海县龙珠大厦商场业主管理委员会的其他诉讼请求。如果被告杨卫国未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费2785元，财产保全费1095元，合计3880元，由原告宁海县龙珠大厦商场业主管理委员会负担125元，被告杨卫国负担3755元。 二审中，各方当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：业主委员会执行业主大会的决定事项，有权监督管理规约的实施，并履行业主大会赋予的其他职责。本案中龙珠大厦业委会为全体业主的利益与杨卫国签订了《商铺（房屋）租赁合同》，为维护广大业主合法权益，其有权向杨卫国提出相应诉讼请求，杨卫国主张龙珠大厦业委会的诉讼主体不适格的上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。龙珠大厦业委会与杨卫国签订的《商铺（房屋）租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。杨卫国在承租前应尽到谨慎注意义务，龙珠大厦业委会发布的广告宣传属于要约邀请，并非《商铺（房屋）租赁合同》的组成部分，其承诺的优势条件也未在合同中体现，杨卫国认为龙珠大厦业委会违约在先，其享有先履行抗辩权，于法无据，本院不予支持。杨卫国未按合同约定足额支付租金及商场管理费，显属违约，一审法院判定杨卫国支付龙珠大厦业委会租金、商场管理费、占有使用费及龙珠大厦业委会为实现债权而支出的费用，并无不当。 综上，杨卫国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2785元，由上诉人杨卫国负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄永森 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇二〇年十二月十日 书记员  桂红艳