湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终2198号上诉人（原审被告）：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所：沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码：91431222550705507Q。法定代表人：李带秀，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张显刚，湖南兴沅律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚杰耀，湖南兴沅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈桂香，女，1983年11月1日出生，汉族，湖南省新邵县人，居民，户籍地：湖南省沅陵县，住湖南省沅陵县。被上诉人（原审原告）：张建华，男，1982年5月25日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民，户籍地：湖南省沅陵县，住湖南省沅陵县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：佘文政，执业证号：××。上诉人沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）因与被上诉人陈桂香、张建华商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法院（2020）湘1222民初1408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天赐公司上诉请求：撤销原判决，发回重审或者改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定上诉人作出了《承诺书》并予以张贴公示与真实情况不符，一审判决采信《承诺书》和利害关系人证言与法律规定不符，谈判时上诉人出示的《承诺书》，依法不发生法律效力。二、双方签订《商品房买卖合同》约定的是办理房屋所有权证和土地使用权证，因法律的变化上诉人只能提供不动产权证。新规过渡期长和办证机构成立滞后，双方对办理不动产权证时间没有重新约定，被上诉人要求上诉人承担违约金的请求不成立，一审判决认为上诉人违约，理由不成立。陈桂香、张建华辩称：上诉人的上诉理由不能成立。一、因承诺书原件只有一份，当时上诉人将原件给予张贴公示，并将承诺书的复印件给了业主，这是一个客观存在的事实，上诉人不能仅凭没有公示照片，就否认这一客观事实。二、一审判决采信证人黄某的证言和承诺书合理合法。三、承诺书是双方真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，也已经张贴公示已产生法律效力，对双方均有约束力。四、办证机构的成立并未影响到上诉人的办证时间。陈桂香、张建华向一审法院起诉请求：1.判令被告天赐公司支付二原告逾期办证违约金27150元；2.本案诉讼费由被告天赐公司负担。一审法院认定事实：原告张建华、陈桂香系夫妻关系。被告天赐公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。2013年6月14日，原告张建华（买受人）、陈桂香（买受人）与被告天赐公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县××镇××小区××幢××号商品房，建筑面积135.51㎡，总价款为373108元，定金50000元及首付款63108元于合同签订当日支付，剩余房款260000元采用银行按揭贷款方式付款；约定2014年6月30日出卖人将房屋交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付后30日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按产权部门办理产权证书后30日内交付给买受人处理。双方还就房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。合同签订当日，二原告向被告交纳了首付款113108元（含定金）。同年6月27日被告代收了二原告缴纳的房屋维修基金7462元，随后办理了银行按揭贷款手续。2014年8月30日，被告将该房屋交付二原告使用。2015年4月7日，被告按建筑面积136.55㎡向二原告出具了销售不动产统一发票，总购房款375971元。2016年9月23日，沅陵县不动产登记中心于揭牌成立。因被告一直未给9幢业主办理房屋不动产权证，经协商，被告于2016年11月7日向9幢全体业主作出一份书面《承诺书》，承诺凡业主个人资料全齐并交清办证费用的业主，公司将在2017年6月30日前为9幢业主办理好房屋不动产权证，如在承诺约定的时间内未办理好不动产权证，公司承诺按日向二原告支付已付总房款万分之一的违约金。被告将该《承诺书》随后予以张贴公示。2017年12月20日，二原告缴纳了房产交易契税5596.62元。2018年6月22日，被告为二原告办好了《不动产权证书》[证号：湘（2018）沅陵县不动产权第0001651号；房屋建筑面积：135.58㎡]。经过原、被告结算，被告于2019年7月1日退给原告张建华房款及办证费5851元，二原告实际缴纳总购房款为373300元。一审法院认为，本案系一起因合同逾期办证引发的违约金纠纷案件。依据原、被告的诉辩意见，争议焦点为：二原告主张逾期办证违约金的诉讼请求是否成立。具体评判如下：从本院已采信的证据及查明的事实来看，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应全面履行合同义务。二原告已经按合同约定交纳了购房款及房产交易契税、维修基金、产权登记费等税费，说明二原告已经履行了合同义务，而被告在向二原告交付房屋后未按合同约定办理该房屋的产权证书，经9幢业主与被告协商后，被告作出了《承诺书》并予以张贴公示，承诺于2017年6月30日前为9幢业主办理好房屋不动产权证，如在承诺约定的时间内未办理好不动产权证，被告承诺按日向二原告支付已付总房款万分之一的违约金。该《承诺书》对原、被告均具有法律约束力，被告应当按照《承诺书》约定的期限履行，然而被告未在承诺期限内履行办证义务，一直到2018年6月22日才为二原告办好《不动产权证书》，已构成违约，应当承担违约责任。故二原告主张逾期办证违约金的诉讼请求成立。被告逾期办证时间从2017年7月1日起计算至2018年6月22日被告实际办好产权证书时止，共计逾期356天，被告应当向二原告支付违约金为13289.48元（373300元×356天×1?），超过13289.48元的部分，本院不予支持。综上所述，二原告主张被告支付逾期办证违约金的部分诉求，本院予以支持。二原告主张支付被告已实际办证之后部分的违约金，因被告办证之后的行为不构成违约，二原告该主张没有法律依据，本院不予支持。被告抗辩《承诺书》不能作为二原告索赔违约金的依据及二原告的主张违反了损失与违约金相一致原则等意见缺乏证据佐证，不符合客观事实，亦缺乏法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈桂香、张建华逾期办理房屋权属证书的违约金13289.48元；二、驳回原告陈桂香、张建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费479元，减半收取计239.5元，由原告陈桂香、张建华负担122.3元，被告沅陵天赐房地产开发有限公司负担117.2元。二审中，上诉人天赐公司向本院提交《关于集中化解县房地产办证历史遗留问题的通告》复印件一份，拟证明办证一开始是向县房地产局申请，不动产机构改革是逐步放宽的，它不是一下子铺开的，所以天赐公司办理房产证的时候，时间上面就存在冲突，所以导致最后办证的时间往后延了。本院认定，该证据与本案无关，不予采信。二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行各自的义务。一、关于本案所涉《承诺书》是否应作为认定案件事实依据的问题。被上诉人提交的《承诺书》虽系复印件，但该《承诺书》与其提供的证人证言及上诉人于2018年6月22日为其办好了《不动产权证书》的情况能够相互印证，故一审法院对该证据予以采信并认为上诉人应按该《承诺书》的承诺内容向被上诉人履行义务并无不当。上诉人主张该《承诺书》对其不发生法律效力的理由不能成立，本院不予支持。二、因国家实施不动产统一登记制度后，不再单独办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证，故上诉人为被上诉人办理房屋所有权证和土地使用权证的义务转化为办理不动产权证的义务，且上诉人所作的《承诺书》也是承诺办理房屋不动产权证。本院对上诉人主张办理不动产权证的时间不应适用双方约定的时间来计算的理由不予支持。关于上诉人主张新规过渡期长和办证机构成立滞后影响其办证的理由，因其未能提供充分的证据予以证实，本院对该理由亦不予支持。综上所述，上诉人沅陵天赐房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费132元，由上诉人沅陵天赐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  冷旗帜审判员  舒易成审判员  黄丽霞二〇二〇年十二月二十三日书记员  唐 菁