沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0106民初12633号原告：沈阳恒弘置业有限公司，住址：沈阳市铁西区北四西路7号（3门、4门）。法定代表人：刘兴伟，系该公司总经理。委托代理人：张丽丽，系辽宁瀛沈事务所律师。委托代理人：王远明，男，汉族，1984年6月21日出生，住址：沈阳市沈河区，系该单位员工。被告：沈阳麻雀健身管理有限公司，住址：沈阳市浑**泗水街**1-10-81。法定代表人：陈姝颖，系该公司总经理。委托代理人：国芙雪，女，汉族，1989年11月26日出生，，住址：沈阳市浑**原告沈阳恒弘置业有限公司与被告沈阳麻雀健身管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日作出（2020）辽0106民初1937号民事判决。原告沈阳恒弘置业有限公司不服该判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉。沈阳市中级人民法院于2020年9月2日做出（2020）辽01民终10046号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年4月26日，原告与被告签订10份《租赁合同》，将龙湖花千树项目位于沈阳市铁西区26门-35门的纯三层商业铺面（以下统称“该商铺”）合法租赁给被告。根据租赁合同第五条约定：“双方约定按照第一年3个月（季度）为计收档期”，及“先付费后使用”。现被告未按照上述约定交付租金，扣除押金50000元后，截止2020年12月31日被告拖欠10个商铺租金共计192423元。10套房屋拖欠租金情况按照房屋面积占比计算。2020年1月1日，原告向被告下达解除《租赁合同》通知书，要求被告支付拖欠的租金、违约金及补交优惠期租金并将承租房屋恢复出租时原状返还原告，但被告至今也未履行上述义务。综上，因被告过错致使合同无法履行，长期恶意拖欠房租的行为已构成根本违约。原告有权依法解除《租赁合同》并依据合同的约定向被告追究违约责任。诉讼请求：1、要求解除原被告签订的位于铁西区32门的商铺租赁合同；2、要求被告腾退房屋将32门商铺返还原告；3、请求人民法院依法判令被告支付拖欠租金7530元（截止于2019年12月31日）；4、诉讼费及保全费由被告承担。被告辩称，不同意原告诉讼请求，我方于2018年5月-2019年12月该款项均原告要求缴纳龙湖分六次合计金额为共计328917.88元，原告没有告知该款项是哪个铺面的房租，多久也不清楚。我方于2019年12月向原告发函，因对方账目不清，我方要求对账，之后继续缴纳费用，并没有收到对方的答复。因此，我方要求暂缓支付租金，在不明确具体费用明细的情况下，被告暂缓支付租金不属于违约行为，不承担违约责任。即便被告存在逾期支付租金的违约行为，原告也不能依据一个违约行为要求被告按照合同约定的多项违约条款承担多个违约责任。截止2019年12月31日不拖欠原告10套租赁合同租金。经审理查明，2018年4月26日，原告沈阳恒弘置业有限公司（甲方）与被告沈阳麻雀健身管理有限公司（乙方）签订《龙湖花千树房屋租赁合同》，约定：“甲方将龙湖花千树项目的铁西区32门的纯三层商业铺面租赁给乙方用于商业经营使用。建筑面积51.96平方米。租赁期限为102个月，即2018年12月1日至2027年5月31日。该商铺装修期为6个月，即2018年12月1日到2019年5月31日，商铺的装修期包含在租赁期内，装修期内免收租金，但乙方需缴纳物业管理费、采暖费和装修临时用水、用电等费用。租金单价均25035元/年，从2019年6月1日至2020年5月31日，租金单价20862元/年……。租金的支付方式为先付费后使用，第一年以3个月（季度）为计收档期。第一个计收档期租金在本合同生效时，由乙方一次性足额缴纳给甲方；第二个计收档期租金在上期结束十五日前即2019年8月15日前，由乙方主动到甲方缴纳；以后各期租金均在每一期开始提前十五日由乙方主动到甲方缴纳。乙方向甲方缴纳租金后，甲方向乙方开具收据。为规范乙方的履约行为，乙方在签订本合同时需一次性缴纳履约保证金5000元。乙方未能按照本合同规定按时交纳租金和其他费用的，甲方有权将乙方交纳的履约保证金直接冲抵乙方应缴租金或其他费用。乙方拖欠租金累计超过30日的，甲方可单方终止本合同并收回商铺”。另查明,原、被告于2018年4月26日共签订包括案涉租赁合同在内共十份《龙湖花千树房屋租赁合同》，租赁标的物为铁西区26门-35门房屋，面积共计1433.24平方米。十份合同中关于房屋单位面积租金标准、租金计收档期、租赁期限、履约保证金、违约责任等有关双方权利义务的约定均为一致。合同签订后，原告对该十套房屋预付水费3700元、预付2018年度至2019年度采暖费50450.05元、预付电费5000元。至2019年11月18日，被告共向原告支付十套房屋租金及其他费用298314.2元。原告收取被告款项后，未向被告出具收据。2019年12月31日，原告向被告发出《房屋租赁合同解除通知书》，以拖欠租金为由，通知被告双方于2018年4月26日签订的铁西区26-35门十份《租赁合同》解除。截至法庭辩论终结前，案涉房屋尚未交还原告。上述事实，有双方当事人陈述、十份《龙湖花千树房屋租赁合同》、缴费凭证、银行收付款入账通知单、水务集团收费查询系统截图、供暖公司情况说明、采暖费发票，国网电费查询系统截图、解除合同通知书、关于房屋解除合同回复函、微信聊天记录等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的包括案涉合同在内的十份《龙湖花千树房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照约定履行各自的合同义务。原告主张因被告逾期交付租金，请求解除租赁合同、腾退房屋并支付拖欠租金，被告辩称其不拖欠租金，且原告账目不清，不配合对账，致使被告不知晓支付钱款的项目明细。故本案的争议焦点为截至原告向被告发出解除合同通知之日即2019年12月31日，被告是否欠付租金；如果拖欠，是否满足了约定的原告单方解除合同的条件，以及被告是否存在合法的抗辩。关于被告实际支付的租金及其他费用的数额，原告主张被告于2018年5月29日支付94518.2元，于2018年6月25日支付173796元，于2019年11月18日支付30000元，以上共计298314.2元。被告除认可上述数额外，主张其于2018年5月29日还支付给原告30603.68元。经查，该笔钱款的支付对象为“沈阳物业2”，并非是原告公司；且被告在2018年6月25日向“沈阳物业2”再次转款43191.84元，对于该笔款项，被告却未声称系向原告的付款，故可以认定被告主张的30603.68元并非为履行租赁合同交付的租金及费用，被告实际支付给原告的钱款金额应为原告主张的298314.2元。关于被告支付给原告298314.2元的构成：十份合同中均约定履约保证金为5000元，且须在签订合同时一次性缴纳，故298314.2元中应首先包括十份合同的履约保证金50000元。另，原告提供的银行收付款入账通知单、采暖费发票等证据，能够证明原告在合同签订后、合同约定的房屋交付时间（2018年11月30日）之前，预付了水费、采暖费、电费共计59150.05元。根据合同3.3条之约定，装修期内免租金，但被告需缴纳物业管理费、采暖费、和装修临时用水、用电等费用；7.1条约定，原告应保证被告进场时提供场地装修期间的施工用水、电的供应，并接驳到场地内，施工用水、电费由被告承担费用。故原告预付水电费及采暖费，系为保证被告使用租赁房屋之必需，对于原告预付的费用，被告应当据实支付给原告。故，除去50000元履约保证金和预付费用59150.05元，被告实付租金数额为189164.15元。关于被告是否欠付租金的问题，按照合同约定，截至原告向被告发出解除通知的2019年12月31日止，被告对于承租的十套房屋应当向原告支付1-3期计收档期的租金共计431587.5元（143862.5元×3），但被告实际仅支付了189164.15元，即使按合同约定将50000元履约保证金抵充应缴租金，即被告实交租金数额为239164.15元，亦不足以支付全部到期租金。由于被告在向原告给付租金时，双方未就所支付的款项系给付十套房屋中的哪一套或哪几套的租金做出明确约定，且每套房屋的单位面积租金标准相同、计收档期一致，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条关于“除双方对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的之外，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，……到期时间相同的，按比例抵充”之规定，本院依法按照每套房屋面积占全部十套房屋总面积的比例，确定被告支付的全部租金分摊到每套房屋上的租金数额。故对于案涉32门房屋，被告实际已支付租金数额应为8610元（51.96平方米÷1433.24平方米×239164.15元）。鉴于合同约定的租金支付方式为先付费后使用，即第三个计收档期（2019年11月15日）支付的是2019年12月至2020年2月的租金，故在计算截至2019年12月31日被告应支付的32门房租时，应在三个计收档期租金总额的基础上减去2个月的租金，即12169元（15646元-3477元），欠付租金数额为3559元。被告最后一次支付租金系在2019年11月18日，原告于2019年12月31日向被告发出解除合同通知书，符合合同10.5条中有关“乙方拖欠租金累计超过30日的，甲方可单方终止本合同并收回商铺”之约定，因此案涉合同已于2019年12月31日解除，被告应当将32门房屋腾退返还原告，并支付原告欠付租金3559元。被告辩称，原告账目不清，且不配合对账，被告在不明确具体费用明细的情况下，暂缓支付租金不属于违约行为。本院认为，虽然原告未按合同约定，在被告交付租金、保证金及其他费用时开具收据，致使存在被告交付各笔钱款的当时未能与实付项目一一对应的可能，但是，一方面原告开具收据的义务与被告交付租金的义务并不构成对待给付，且合同未约定以原告提供收据作为被告的付款条件，故被告无权据此向原告主张履行抗辩权。另一方面，租赁合同对于履约保证金及租金的数额、支付期限均做出了详尽约定，被告即使在原告未予另行明确的情况下，亦应明知其应当支付的租金及保证金数额；对于水电费及采暖费，合同均约定由被告负担，对于原告预付各项费用的事实被告应属明知，且能够从查询系统中自行查询预存金额，故即使原告未开具收据，被告对于其是否欠付租金及其他各项费用亦为明知或应知。因此被告的抗辩意见不足采信，其拖欠租金的行为构成违约，应当承担违约责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告沈阳恒弘置业有限公司与被告沈阳麻雀健身管理有限公司签订的《龙湖花千树房屋租赁合同》（租赁标的物为沈阳市铁西区32门房屋）于2019年12月31日解除；二、被告沈阳麻雀健身管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告沈阳恒弘置业有限公司欠付租金3559元；三、被告沈阳麻雀健身管理有限公司于本判决生效后十五日内将位于沈阳市铁西区32门房屋腾空，并返还原告沈阳恒弘置业有限公司；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费629元、保全费604元，由被告承担（原告已垫付，由被告直接付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李治审 判 员  宫婷人民陪审员  郝军二〇二〇年十二月二十九日法官助理张鑫书记员李悦萌