广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24701号上诉人（原审原告、反诉被告）：广东上城建设有限公司。住所地：广州市越秀区渔唱街****自编**。法定代表人：黄佳，职务：董事长兼总经理。委托诉讼代理人：唐承奎、赵音慧，国信信扬律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：罗春凤，女，1992年1月27日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：张天泉，广东法村律师事务所律师。原审第三人：广州市万茂房地产有限公司。住所。住所地：广州市增城区朱村街朱村大道**div>法定代表人：李金虎，职务：董事长。委托诉讼代理人：唐承奎、赵音慧，国信信扬律师事务所律师。上诉人广东上城建设有限公司（以下简称上城公司）因与上诉人罗春凤、原审第三人广州市万茂房地产有限公司（以下简称万茂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初4862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上城公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判各期违约金计付标准变更为每日按该期未付款金额的万分之五计算，不设上限。2.本案一、二审诉讼费用由罗春凤承担。事实和理由：一、一审法院将涉案款项认定为购房款，则应按照《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同）约定的违约金标准（每日按各期未付款0.05%的标准支付违约金）认定罗春凤的违约责任。虽然上城公司主张的违约金费率为0.02%，但是一审判决遗漏了上城公司请求各期违约金均按照《无忧安居家装整合服务协议》（以下简称家装协议）约定款项总额961695元为计算基数的主张。因此，按照买卖合同约定的违约金标准计算罗春凤的违约金低于上城公司的主张，未超过上城公司的诉讼请求。二、“违约金总额累计不超过商品房总价款3%”的约定是买卖合同附件七补充协议第九条关于逾期交房违约金的约定，并非对逾期付款责任的约定。纵观整个商品房预售合同全部条款，并无针对延期付款所产生的违约金上限的约定。故一审法院的判决超出了合同的约定范围。综上，请求二审法院依法查明事实，依法改判。罗春凤上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上城公司向罗春凤返还已经支付的装修款384678元；2.本案一、二审诉讼费用由上城公司承担。事实和理由：一、一审法院在认定涉案家装协议系无效合同的情况下，直接以罗春凤与万茂公司签订的买卖合同约定，要求罗春凤根据该合同约定向上城公司支付剩余装修款及逾期利息，严重违反法律规定。根据我国《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，上城公司应向罗春凤返还装修款384678元。二、一审法院违反合同相对性原则。买卖合同系罗春凤与万茂公司签订，该合同约束的主体应是罗春凤与万茂公司。该合同中罗春凤已履行完约定的付款义务，反而是万茂公司至今未按合同约定时间向罗春凤交楼。另外，上城公司并非该合同的签订主体，一审法院却直接以上城公司获得万茂公司一方同意就可向罗春凤主张服务费及违约金，突破了合同相对性原则。综上，请求二审法院依法予以改判。针对上城公司的上诉请求，罗春凤辩称:一、罗春凤无需向上城公司支付任何违约金。1.因双方签订的家装协议属无效合同，合同无效后，双方约定的违约条款也是无效的。上城公司与万茂公司为规避房地产调控限价政策，恶意串通，利用其优势引导罗春凤签订家装协议，如认定罗春凤须支付违约金，则使上城公司与万茂公司从中得利，显然对罗春凤极为不公，并助长上城公司与万茂公司损害公共利益的行为，请求二审驳回其违约金的请求。2.一审判决罗春凤根据与上城公司无关的买卖合同约定向上城公司支付违约金，违反合同相对性原则。罗春凤已按照该买卖合同的约定支付了该合同项下的房款，而万茂公司至今未交楼，罗春凤无需支付违约金。上城公司亦不是买卖合同的合同主体，无权引用该合同主张违约金。3.一审法院依照买卖合同第十条第3点的约定要求罗春凤支付逾期支付房款的违约金，但该条款指向的付款对象是首期款401570元，罗春凤已按照合同约定将首期款支付至预收款监控账号，已履行完该条款内容。此外，根据买卖合同约定，万茂公司才有权要求罗春凤支付逾期支付房款的违约金，上城公司要求罗春凤按照该违约条款支付违约金缺乏理据。二、根据无效的家装协议约定，上城公司应向罗春凤返还已支付的装修款3840678元，请求二审予以纠正。针对罗春凤的上诉请求，上城公司辩称：第一，家装协议是合同双方真实意思表示，双方对合同权利义务均明确知晓，协议真实有效。罗春凤未按照家装协议约定支付房款，已构成违约，上城公司依家装协议约定主张罗春凤支付逾期付款违约金，没有违反法律和行政法规强制性规定，理应获得支持。第二，上城公司获得万茂公司的授权，并同意上城公司的意见，不存在恶意串通，也没有对社会公共利益造成不良影响，罗春凤的上诉请求不能成立，请二审依法予以驳回。万茂公司关于本案的意见与上城公司一致。上城公司于2020年6月1日向一审法院起诉请求：1.判令罗春凤支付第四、五、六期服务费共577017元，其中第四期服务费192339元，对应的支付日期2019年6月15日；第五期服务费192339元，对应的支付日期2019年12月15日；第六期服务费192339元，对应的支付日期为2020年3月15日。2.判令罗春凤支付逾期违约金95592.48元（分三期计算：第四期自2019年6月15日暂计至2020年4月27日，每日按总服务费961695元的0.02%支付逾期违约金；第五期自2019年12月15日暂计至2020年4月27日，每日按总服务费961695元的0.02%支付逾期违约金；第六期自2020年3月15日暂计至2020年4月27日，每日按总服务费961695元的0.02%支付逾期违约金；此后的违约金计算至罗春凤实际清偿完毕之日止。）；3.判令罗春凤承担本案全部诉讼费用。罗春凤反诉请求：1.判令解除罗春凤与上城公司签订的家装协议；2.判令上城公司向罗春凤返还罗春凤已支付的装修款共384678元；3.本案诉讼费由上城公司承担。一审法院认定事实：2018年4月3日，万茂公司（甲方、卖方）与罗春凤（乙方、买方）签订买卖合同，约定罗春凤向万茂公司购买位于增城区朱村街××大道东××房。上述合同还约定以下内容“……第七条计价方式和价款……该商品房以套出售，总金额（人民币）1331570元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款……3.按揭贷款方式付款……第十条逾期付款的违约责任……3.按揭付款的……如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金……第十三条房屋交付甲方应当在2020年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行……”。合同附件七约定“本合同补充协议：……九、对合同第十四条的补充：……卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%……”。2018年4月3日，罗春凤（甲方、业主）与上城公司（乙方、装修单位）就涉案房屋签订家装协议，载明以下内容“……鉴于甲方购买了朱村街朱村大道东*号*栋*房（以下简称该房屋），并已与开发商签订买卖合同，……第一条服务内容：1.乙方……为甲方提供详尽的咨询意见、装修设计理念、装修施工及部分设施设备的采购安装服务，并配套良好的社区服务活动……第二条服务概况：鉴于乙方的品牌价值、先进的技术……双方确定乙方提供的安居家装服务解决方案的总服务费为961695元，该价格包括但不限于装修款、材料款、施工费、人工费、设计费、安全文明施工保障费、措施费、税金、服务费、咨询费、增值配套服务等的部分或者全部费用，该价格为大包干。第三条付款方式：甲方按下列第2种方式支付服务费（下称该款项），乙方于收款时间向甲方出具收据。……2.分期方式付款除首期款外，剩余该项款金额961695元，分五期支付，2018年6月15日前支付该款项的20%，金额192339元。2018年12月15日前支付该款项的20%，金额192339元。2019年6月15日前支付该款项的20%，金额192339元。2019年12月15日前支付该款项的20%，金额192339元。2020年3月15日前支付该款项的20%，金额192339元。……第四条逾期付款的违约责任：甲方未按照约定的时间文付本协议第二条约定该款项的……甲方应以本协议第二条约定该款项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金……如逾期30日以上的，视为严重违约，甲方应以本协议第二条约定该款项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金，同时乙方有权顺延本协议第五条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第二条约定的该款项以及前述违约金。第五条：乙方承诺于2020年6月30日完成该房屋的装修，并交付给甲方使用……”。2018年6月14日，罗春凤向上城公司支付192339元，2018年12月16日，罗春凤向上城公司支付192339元。2019年7月15日，上城公司就涉案房屋的装修款向罗春凤发送《逾期付款催告函》，函件载明服务费等。2020年4月18日，罗春凤向上城公司出具《解除告知书》，载明：“2018年4月3日，你司与我签订家装协议，协议约定：1.你司就我所购的位于广州市增城区朱村街朱村大道东*号*幢*房房产提供家装整合服务；2.装修服务费共9661695元，分五期付清；3.你司承诺与2020年6月30日前完成约定装修事项，并将房屋交付给我使用。截至发函日，我已依约支付了第一、第二期的装修款共计384678元。此后经我强烈要求，你司才提供此前签署的合同文本。经咨询第三方装修公司，你司在《项目装修、设备标准》里所列的家装项目价值远远低于所约定的服务费对价。且经我于2020年3月底前往所购房产处查看，你司至今未进场装修，房屋状态仍为毛坯，你司根本无法在约定的交付期限前向我交付房屋，严重影响了我的入住计划。基于以上，现我以装修装饰合同定作人身份正式函告你司：1.解除你司与我签订的家装协议；2.停止进场装修事宜，否则由此引起的一切损失由你司自负；3.见函七日内退还我已支付的装修款384678元。特此函告！”。罗春凤分别向地址为“广州市竹村大道东*号*栋”及“广州市越秀区*街*号*房自编*室”邮寄上述《解除告知书》，但投递情况均显示未妥投。2020年5月28日，罗春凤向跟进案涉房屋装修事宜的林姓师傅（微信昵称：“万科~林工”）微信聊天记录显示：[罗春凤：“你好，我是万科春风十里3栋2804的业主，请问我的房子装修了吗？”林工：“装修中”罗春凤：“请停止装修，因为我们这边3月份已经寄件给公司解除，但是公司拒收，现在跟公司涉诉中”林工：“不明白您的意思”罗春凤：“就是停止装修。”林工：“为什么呢。”罗春凤：“因为我们这边3月份已经寄件给公司解除，但是公司拒收，现在跟公司涉诉中。”林工：“解除什么呢。”罗春凤：“解除装修合同工。”林工：“为什么要解除呢。”]。一审庭审中，上城公司陈述以下：1.确认罗春凤已支付第二和第三期款项384678元，首期款是0元，所以罗春凤实际交的是第二期与第三期；2.在2020年6月30日前案涉房屋的装修工程已经完成；3.案涉房屋未交付给罗春凤使用，因罗春凤未支付完毕全部款项，上城公司依法享有先履行抗辩权。罗春凤陈述以下：1.由于罗春凤在2019年6、7月份取得的协议的原件，由此得知协议约定的装修价值远高于市场价值，后罗春凤在上城公司没有进场装修的情况下要求解除该协议，终止付款；2.罗春凤在签订协议的时候清楚需要支付款项的金额，但在签署合同当时，要签署多份文件，在万茂公司销售人员的催促下，罗春凤根本没有时间一一查看协议约定的条款，并且万茂公司告知罗春凤如果不签订家装服务协议就不享有购房资格。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。罗春凤与万茂公司就涉案房屋签订的买卖合同（含附件），是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。而上城公司与罗春凤就涉案房屋签订的家装协议，从该协议的内容来看，缺乏对相关装修条款的明确约定，既缺乏对各部分装修对应的单价、材料、品牌等内容的约定，又未约定装修总价的具体构成，显然与一般的装修合同的条款约定不同。结合房地产调控政策，可以认定上城公司与罗春凤的真实意愿并非在买卖合同以外另行订立并履行独立的家装协议，该协议所约定的服务费实际属罗春凤购买涉案房屋应支付房价款的一部分，与买卖合同中约定的价款共同构成涉案房屋的总价款2293265元（1331570元＋961695元）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，上城公司与罗春凤签订的家装协议为虚假意思表示，应为无效合同。由于家装协议中的服务费系罗春凤购买涉案房屋的应付房价款，且万茂公司对于上城公司向罗春凤主张服务费及违约金的权利表示同意，故罗春凤负有向上城公司支付服务费的义务，而罗春凤反诉请求解除家装协议及返还装修款（服务费），缺乏理据，不予支持。关于罗春凤支付上述款项的期限如何确定问题，上城公司与罗春凤在签订家装协议时对上述款项的支付日期已经达成合意，故应参考上述约定的付款日期，即罗春凤应在2019年6月15日前支付192339元，在2019年12月15日前支付192339元，在2020年3月15日前支付192339元，但罗春凤至今未支付，其迟延付款的行为已构成违约，故现上城公司请求罗春凤支付上述款项共577017元及逾期付款违约金，理据充分，予以支持。关于违约金的计算标准问题，虽然《广州市商品房买卖合同》中关于延期支付购房款违约金的标准按万分之五计算，但是上城公司请求按《无忧安居家装整合服务协议》中约定的万分之二的标准计算，且合同附件七补充协议第九条约定违约金累计不超过商品房总价款的3%，因此，一审法院认为违约金应按每日万分之二为标准计算。综上，违约金应分段计算：从2019年6月16日起以192339元为本金按每日万分之二计算至付清之日止；从2019年12月16日起以192339元为本金按每日万分之二计算至付清之日止；从2020年3月16日起以192339元为本金按每日万分之二计算至付清之日止；且上述违约金总额以总价款2293265元的3%即68797.95元为上限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年8月25日判决如下：一、罗春凤于本判决发生法律效力之日起十日内向上城公司支付577017元及违约金（违约金分段计算：从2019年6月16日起以192339元为本金按每日万分之二计算至付清之日止；从2019年12月16日起以192339元为本金按每日万分之二计算至付清之日止；从2020年3月16日起以192339元为本金按每日万分之二计算至付清之日止；且上述违约金总额以68797.95元为上限）；二、驳回上城公司的其他诉讼请求；三、驳回罗春凤的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费10526元及反诉受理费6708.48元，均由罗春凤负担。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人无提交新证据。二审庭询中，上城公司、万茂公司以及（2020）粤01民终24702号案的原审第三人万迪公司承认三公司实际控制人相同。万茂公司述称如法院认定本案争议款项为购房款，同意由上城公司主张并收取罗春凤应付剩余款项及违约金。本院出示（2020）粤01民终22489号曾备与上城公司、万茂公司商品房预售合同一案民事判决书，该案所涉及房屋与本案系同一房产项目，亦就买卖标的物签有买卖合同和家装协议，也因家装协议履行产生纠纷。该案中，上城公司向一审法庭提交书面意见，确认该案家装协议中约定的装修服务费实际为购房款一部分。上城公司表示庭询后提交相关说明，但未提交；罗春凤确认家装协议约定的装修服务费为购房款一部分，但主张属于万茂公司的权利，应由万茂公司另案诉讼。另，庭询中，罗春凤承认购房时已了解房屋总价实际是买卖合同价款与家装协议中装修服务费的总和，述称因签了全部购房所需文件后未取得合同原件，且上城公司、万茂公司承诺两个合同均可以按照正常手续办理贷款，而后家装协议涉及的款项却不能办理贷款，导致其付款障碍，双方遂产生纠纷。本院认为，根据一、二审查明事实，一审认定家装协议中约定的装修服务费实际是购房款的一部分符合罗春凤与上城公司、万茂公司订立合同的真实意思，本院予以确认，故本案实际是商品房预售合同履行中产生的争议，本院依法变更案由为商品房预售合同纠纷。一审结合家装协议的内容、双方真实意思表示认定家装协议无效，论述充分，本院亦予认可，不再赘述。结合双方二审诉辩意见，本案争议焦点是：一、上城公司是否有权主张罗春凤向其支付剩余装修服务费（即部分购房款）；二、罗春凤是否应支付违约金及违约金应如何支付。关于争议焦点之一，如上认定，涉案家装协议中的装修服务费是罗春凤购买房屋应付房款一部分，现尚欠577017元未付，而万茂公司在一、二审均已表示同意由上城公司主张该款项之权利，况且，根据三方订立合同的实际情况，上城公司、万茂公司与罗春凤就买卖房屋签订双合同，将购房款拆分成由万茂公司收取的购房款及由上城公司收取的装修服务费两部分，三方对此均知情，可见实质上，上城公司与万茂公司形成了代理关系，上城公司有权收取家装协议项下的装修服务费部分（实为购房款），故此，罗春凤二审抗辩应由万茂公司另案主张理由不成立，本院不予采纳。同时，罗春凤上诉请求上城公司返还已付装修服务费亦不符合本案合同关系的真实情况，本院不予支持。一审认定罗春凤应向上城公司支付577017元并无不妥，本院予以维持。关于争议焦点之二，首先，关于逾期付款违约金是否应支付的问题。虽然涉案家装协议无效，但主要系因万茂公司、上城公司为规避本市房价调控政策而通过签订双合同拆分房屋价款导致，即主要是关于家装协议约定的装修服务费性质表意不真实，但该家装协议所约定的付款方式、逾期付款违约金仍然是双方一致意思表示。而罗春凤确有逾期付款情形发生，虽然其抗辩因上城公司、万茂公司要求其如此签订合同致最后无法足额贷款造成履行困难，但罗春凤仍然有自主决定是否签约的行为能力，故应当承担签订合同而未能依约履行的违约责任，即应支付违约金，罗春凤上诉认为其无需支付逾期付款违约金理由不足，本院不予采纳。其次，关于违约金计付标准问题，上城公司、万茂公司明知就购房款拆分后签订双合同，却在两份合同中约定不同的违约金计付标准和方式，在诉讼中亦自行选择按照家装协议约定日万分之二计算，应自行承担相应后果，故一审按照日万分之二计付逾期付款违约金并无不妥。第三，关于违约金计付的基数及上限问题。案涉两份合同均采用格式条款订立，上城公司和万茂公司作为提供格式条款的一方，应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。参照双方家装协议的约定，装修服务费部分房款采用分期付款的方式，罗春凤已支付两期(除第一期为0元外)，并无就家装协议项下约定的全部装修服务费违约，却需要对全部装修服务费承担违约付款责任，该违约金计算基数对罗春凤显失公平，一审法院调整为每期逾期付款金额分段计算并无不妥，本院亦认可。至于违约金上限，因诉争法律关系实为房屋买卖关系，在买卖合同项下，万茂公司作为卖方对自己应负担的交房义务设置迟延履行违约金上限，却对买房逾期付款违约金不设上限，亦有失公平，故一审参照买卖合同附件七关于逾期交房违约金上限确定罗春凤迟延付款违约金系对双方权利义务对等的调整，不违反法律规定，本院予以照准。综上所述，上城公司、罗春凤的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16042.78元，由上诉人广东上城建设有限公司负担1520元，罗春凤负担14522.78元。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二〇年十二月二十二日法官助理白晶眭翘书记员苏劲丹