河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终5601号上诉人(原审原告)：新乡市伟诚房地产营销策划有限公司，住所地：新乡市高新区牧野大道与海河路交叉口绿都城**楼******。法定代表人：王佳伟，经理。委托诉讼代理人：郭玲，河南中原法汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯淑玲，河南中原法汇律师事务所律师。上诉人(原审被告)：新乡市泰华置业有限公司，住所地：新乡，住所地：新乡市经开区纬七路与经六路交叉口西北角法定代表人：滑平生，总经理。委托诉讼代理人：陶士印，河南正安律师事务所律师。上诉人新乡市伟诚房地产营销策划有限公司（以下简称伟诚公司）、新乡市泰华置业有限公司（以下简称泰华公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0702民初3509号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人伟诚公司委托诉讼代理人郭玲、冯淑玲，上诉人泰华公司委托诉讼代理人陶士印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伟诚公司上诉请求：1、撤销原审第四项，改判驳回泰华公司的违约金诉求；2、判令泰华公司向伟诚公司支付利息。（利息按年息6%标准，以323724元为基数，从2019年12月2日起，计算至款项还清之日止，截止起诉之日利息为10629元；以80331元为基数，从起诉之日起计算至全部款项还清之日止）；3、一、二审诉讼费、保全费、保函费由泰华公司承担。事实与理由：一、本案伟诚公司无违约行为，要求支付违约金无事实依据。二、《承诺书》免除了伟诚公司的主要权利，过分加重了伟诚公司的义务，根据格式条款的规定，其内容无效。三、若是泰华公司又损失，该损失是其自身造成的，泰华公司未按约支付违约金，理应支付利息。四、伟诚公司没有给泰华公司造成任何损失，而且帮其快速回笼资金。泰华公司辩称：一、伟诚公司违约事实清楚。伟诚公司将其违约的原因归咎于泰华公司没有依据，伟诚公司的损失应由泰华公司承担赔偿责任。泰华公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回伟诚公司第二、三项诉讼请求，并改判扣除伟诚公司佣金后，伟诚公司向泰华公司支付违约金44067元或者发回重审；2、一、二审诉讼费由伟诚公司承担。事实与理由：一、原审认定“伟诚公司既然对紫东上院有销售业绩，那么泰华公司应当根据合同约定向伟诚公司支付销售佣金”，同时认定“该通知虽有伟诚公司盖章，但伟诚公司当庭对其内容并不认可”，并据此判决泰华公司向伟诚公司支付佣金397478元，认定事错误。伟诚公司违约清楚，泰华公司系按约定扣除伟诚公司的佣金，并应当向其支付佣金397478元。二、原审认定泰华公司实际损失为339650元，但判决伟诚公司承担该损失的30%即101895元没有事实和法律依据。伟诚公司应当赔偿泰华公司的全部损失339650元，并向泰华公司支付违约金101895元，共计441545元，扣除伟诚公司佣金后，伟诚公司还应向泰华公司支付44067元。伟诚公司辩称：一、本案泰华公司根本违约，其单方将双方确定的房屋销售价格降价1000元，并延迟付款。二、伟诚公司并无违约，泰华公司要求支付违约金没有事实依据，泰华公司还应赔偿伟诚公司5名客户的佣金损失。三、原审认定泰华公司损失339650元没有事实依据，要求伟诚公司承担更无法律依据。伟诚公司一审诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的《紫东上院项目销售服务合同》及《紫东上院项目销售服务合同补充协议》；2、请求判令泰华公司支付伟诚公司销售佣金401655元及利息（利息按年息6％标准，以323724元为基数，从2019年12月2日起，计算至全部款项还清之日止，截至起诉之日利息为10629元；以80331元为基数，利息按年息6％的标准，从起诉之日起计算至全部款项付清之日止）；3、本案诉讼费、保全费、保函费等全部费用由泰华公司承担。原审庭审时，伟诚公司称诉讼请求第二项存在笔误，当庭明确为请求判令泰华公司支付伟诚公司销售佣金421962元及利息（利息按年息6％标准，以337569元为基数，从2019年12月2日起，计算至全部款项还清之日止；以84392元为基数，利息按年息6％的标准，从起诉之日起计算至全部款项付清之日止）。泰华公司一审反诉请求：1、判令解除双方签署的《紫东上院项目销售服务合同》及《紫东上院项目销售服务合同补充协议》；2、判令伟诚公司向泰华公司支付违约金3856963.26元；3、判令伟诚公司向泰华公司开具金额为377604.74元的增值税专用发票；4、本案诉讼费由伟诚公司承担。原审查明：2019年10月11日，泰华公司（甲方）与伟诚公司（乙方）签订《紫东上院项目销售服务合同》，该合同主要内容是：甲方委托乙方独家销售紫东上院项目，合作期限是自本合同双方签定盖章之日起至2020年1月31日止。合同第7.1条约定任务目标要求为：自合同签订之日起至2020年1月13日销售目标105套，具体销售任务分解如下-一-2019年10月13日至2019年11月12日一个月销售任务35套，2019年11月13日至2019年12月12日一个月销售任务35套，2019年12月13日至2020年1月12日一个月销售任务35套。合同第7.2条约定乙方佣金计算标准为：甲乙双方以附件形式约定底价、销售一房一价表，此附件与本合同拥有同等法律效力，以实际签订《商品房买卖合同》所收到的总房款与一房一价表约定的底价之间差额的100％，作为乙方该套房源的佣金，具体如下-一一月销售30套以下按照甲方确认底价表9.5折为最终销售底价，超出最终销售底价部分均为乙方佣金；月销售30套以上（含30）套按照甲方确认底价表9.3折为最终销售底价，超出最终销售底价部分均为乙方佣金；月销售35套以上（含35）套按照甲方确认底价表9.2折为最终销售底价，超出最终销售底价部分均为乙方佣金；月销售40套以上（含40）套按照甲方确认底价表9.1折为最终销售底价，超出最终销售底价部分均为乙方佣金。合同第7.3条约定佣金结算条件为：客户签定《商品房买卖合同》后办理银行面签手续，银行批准通过后即达到结算条件，自合同签订后开始按照每10天一个周期来结算销售佣金，达到结算条件的，甲方向乙方结算该周期内达到结算条件的房源50％的佣金（结算标准按照合同第七条月销售30套以下为临时结算标准）；剩余50％未结算佣金在次月14日按照乙方月销售任务总套数计算最终销售佣金，结算方式按照银行放款后结算总佣金的40％，预留10％总佣金，预留部分在合同约定内销售任务全部完成后甲方在2020年2月15日前一并结算；乙方在每月14日向甲方递交佣金结算表并提供开票，甲方负责核算、审批、签字等工作，甲方应在乙方递交佣金结算表一周内向乙方结算佣金；乙方若在周期内未达成销售目标，则甲方按照总销售佣金的20％在后期销售佣金中进行扣除，如乙方剩余佣金不足扣除的，乙方以现金或转账形式给予甲方。合同第11.1条约定“成交单位”指以客户交足定金并签署《认购书》为标准界定。2019年10月27日，泰华公司（甲方）与伟诚公司（乙方）签订《紫东上院项目销售服务合同（补充协议）》，该补充协议第一条佣金结算标准将原有合同中的7.3条进行变更，变更内容如下：乙方保证在《紫东上院项目销售服务合同》约定合同期限内每月销售完成量不低于35套，若乙方月销售任务低于35套，则按照以下方式结算佣金-一一月销售15套以下（含第15套）无佣金；月销售16套-20套（含第20套）佣金结算按照总佣金的75％结算；月销售21套-25套（含第25套）佣金结算按照总佣金的80％结算；月销售26套-30套（含第30套）佣金结算按照总佣金的85％结算；月销售31套-35套佣金结算按照总佣金的90％结算；月销售36套以上佣金结算按照总佣金的100％结算。补充协议第二条佣金结算依据明确按原有合同第7.2条例为准。补充协议第三条佣金结算条件为客户签订《商品房买卖合同》即达到结算条件。补充协议第四条佣金结算方式为乙方销售任务在完成16套的前提下，销售房源10套达到结算条件的，该10套房源按照以下结算方式进行佣金结算：客户签订《商品房买卖合同》结算50％佣金；客户办理银行按揭贷款手续并审批通过结算30％佣金；客户该套房源银行贷款放款后结算剩余20％佣金尾款。补充协议第五条任务计算标准为乙方销售任务以客户缴纳定金为准，即计入月销售任务业绩。补充协议第六条合同日期变更约定，依照2019年10月11日甲乙双方已签定的《紫东上院项目销售服务合同》内的销售任务日期从2019年10月13日起算更改至2019年10月27日起算，乙方签定本协议之前所销售的两套房源不计入本月销售任务，如乙方自本协议签定日起算一个月内销售房源满16套，此两套房源佣金结算按照原《紫东上院项目销售服务合同》执行，若销售房源不满16套，此两套房源作为乙方任务罚款不再结算。补充协议第七条甲方销售人员工资及提成发放约定，乙方保证售楼部置业顾问不低于6人。补充协议第八条乙方人员就餐问题约定，乙方在合作期间可以在甲方的员工餐厅用餐，自2019年10月12日-2019年11月27日期间伙食费用由甲方承担，乙方如每月销售任务满30套，伙食费用依然由甲方承担，如乙方每月销售任务不满30套，自2019年11月13日起乙方按照每人每天10元的伙食标准向甲方支付伙食费用。2019年12月3日，泰华公司（甲方）与河南省齐胜房地产营销策划有限公司（乙方、以下简称齐胜公司）签订《紫东上院销售合同》，该合同约定：截止2019年12月2日，泰华紫东上院项目共计剩余112套房源，介于目前平原湖项目竞品楼盘各自都在启动项目首付分期、明升暗降等销售政策，为保证双方合作实现项目共赢，特制定以下销售方案，促进项目销售，保证甲方公司迅速回拢资金；对于销售底价，甲方给予乙方的正常楼层销售底价为4600元／m2。该合同虽然系齐胜公司签订，但伟诚公司称伟诚公司的销售人员收编给了齐胜公司，伟诚公司法定代表人王佳伟系项目实际对接人。2019年12月12日，伟诚公司出具承诺书，称2019年10月27日至2019年11月26日期间成交16套房源，已签约10套，目前有6组客户未签约、办理按揭，乙方申请以下6套房源按照销售底价进行签约，乙方不再收取甲方销售佣金，如签约价格超出底价部分甲方按照佣金正常结算，并承诺于2019年12月25日完成签约并办理按揭手续。2020年6月1日，泰华公司向伟诚公司发出通知，该通知载明：截止2019年11月27日，乙方在销售过程中剩余5套已交定金未签约客户；2020年6月30日前未签约，造成甲方损失和未签约房款金额全部从佣金中扣除，佣金不足限期2日内补齐；如乙方在合同期内签约价格低于销售底总价，差额部分由乙方承担，可在乙方销售佣金中扣除，乙方对此均无异议。该通知上附有未签约客户的房源信息及销售底单价，销售底单价规定为《紫东上院项目销售服务合同》后附的销售底价的9.5折。伟诚公司在该通知上盖章，法定代表人王佳伟在上面签字。伟诚公司共完成销售任务17套，其中1套系泰华公司与伟诚公司签订补充协议前销售，剩余16套系双方签订补充协议后销售。17套已售房源中有12套已完成签订《商品房买卖合同》且银行已放款，剩余5套客户仅交纳了定金，交纳时间是2019年10月31日一户、2019年11月25日一户、2019年11月26日三户。庭审时，伟诚公司申请的证人崔某称，因开发商不同意按照降价之后的价格签协议，故这5户没有签约。又查明，伟诚公司起诉泰华公司采取了诉前保全措施，因此支出保全费2770元，保函费900元。原审认为：（一）关于本诉，对于伟诚公司要求解除与泰华公司之间签订的《紫东上院项目销售服务合同》及《紫东上院项目销售服务合同（补充协议）》的诉请，因泰华公司反诉也主张解除，且事实上双方也不再履行上述两份合同，故原审法院予以支持。对于伟诚公司要求泰华公司支付销售佣金的诉请，因《紫东上院项目销售服务合同》及《紫东上院项目销售服务合同（补充协议）》对双方的权利和义务进行了明确约定，伟诚公司既然对紫东上院有销售业绩，那么泰华公司应当根据合同约定向伟诚公司支付销售佣金。至于支付金额，根据《紫东上院项目销售服务合同（补充协议）》约定，乙方销售任务以客户缴纳定金为准，即计入月销售任务业绩，而伟诚公司完成的销售任务是17套，故佣金结算标准应是总佣金的75％结算，即超出最终销售底价（甲方确认底价表9.5折）部分的75％为伟诚公司应得销售佣金。因补充协议约定客户签订《商品房买卖合同》即达到结算条件，故本案中伟诚公司符合结算佣金的套数是12套，经核对，客户任建国一套签约时间在补充协议之前，佣金结算应按照《紫东上院项目销售服务合同》约定标准计算，即超出最终销售底价（甲方确认底价表9.5折）的100％部分，销售佣金为803278-745484=57794元，伟诚公司提交的计算明细上任建国计算错误。剩余11套均按照75％的标准计算，销售佣金总额为340734元，与伟诚公司提交的计算明细一致。鉴于补充协议约定，如乙方每月销售任务不满30套，自2019年11月13日起乙方按照每人每天10元的伙食标准向甲方支付伙食费用，结合证人庭审陈述，原审法院酌定伟诚公司应当承担的伙食费为21天×5人×10元=1050元，该费用应从销售佣金中扣除。对于卫生费，因无约定，故原审法院对泰华公司的辩称不予认可。故泰华公司应向伟诚公司支付的总销售佣金金额是340734＋57794-1050=397478元。至于伟诚公司主张的利息，因双方合同并无约定，且对于剩余5套未签约的房源，双方一直存在争议，综合案件整体情况，原审法院对利息部分不予支持。对于保全费用及保函费用，系伟诚公司的合理支出，原审法院予以支持。（二）关于反诉，对于泰华公司要求解除与伟诚公司之间签订的《紫东上院项目销售服务合同》及《紫东上院项目销售服务合同（补充协议）》的诉请，原审法院予以支持。对于泰华公司主张的违约金，其主要依据的是2019年12月12日的承诺书和2020年6月1日的通知。根据该通知内容显示，对于剩余5户未签约客户，如乙方在2020年6月30日前未签约，造成甲方损失和未签约房款金额全部从佣金中扣除，该通知虽有伟诚公司签章，但伟诚公司当庭对其内容并不认可。综合庭审查明的情况，剩余5户已交定金但未签约的原因与2019年12月3日泰华公司与齐胜公司签订的《紫东上院销售合同》中约定的销售底价为4600元／m2有关。作为正常生活中的购房人，其在缴纳了购房定金后未办理其他手续前，所购房屋所在楼盘的其他房源均下调房价，从一般大众的理解来看，购房人对继续履约是存在困难和问题的。在这种情况下，泰华公司仍然要求伟诚公司按照之前的销售底价进行销售存在一定的不合理性。然而，对于同楼盘其他房源降价的情况，因齐胜公司在现场负责销售的仍是伟诚公司的原有团队，故伟诚公司对降价是明知的，在此情况下，伟诚公司仍于2019年12月12日向泰华公司出具承诺，保证将未签约客户于12月25日按照销售底价的9.5折的价格完成签约，其应当对自己的承诺负责，其未完成承诺的行为应向泰华公司承担违约责任。至于违约责任的具体承担，虽然剩余5套房源未完成签约，但是泰华公司依然可以继续销售，其产生的实际损失应当是实际销售价格与合同约定的销售底价之间的差额部分。结合原审法院审理的（2020）豫0702民初3510号齐胜公司起诉泰华公司中的证据显示，除一楼房源外，齐胜公司成交房源的单价主要在4800-5000元之间，与承诺书和通知中规定的销售底单价差额平均在500元／m2左右，结合剩余5套房源的面积，故泰华公司的实际损失约为339650元。鉴于造成泰华公司损失并非伟诚公司单方原因，根据合同法关于违约金的相关规定，原审法院酌定伟诚公司承担的违约金金额为339650×30％=101895元。对于泰华公司主张的增值税发票，属于税务机关调整的范围，不属于民事审理范围，原审法院不予支持。综上所述，原审法院对伟诚公司的诉讼请求予以部分支持，对泰华公司的反诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民原审法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民原审法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决：一、解除伟诚公司与泰华公司签订的《紫东上院项目销售服务合同》及《紫东上院项目销售服务合同（补充协议）》；二、泰华公司于判决生效之日起五日内向伟诚公司支付销售佣金397478元；三、泰华公司于判决生效之日起五日内向伟诚公司支付保函费900元；四、伟诚公司于判决生效之日起五日内向泰华公司支付违约金101895元；五、驳回伟诚公司的其他诉讼请求；六、驳回泰华公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7789元，因适用简易程序减半收取3894.5元，由泰华公司负担3868.5元，由伟诚公司负担26元；保全费2770元，由泰华公司负担；反诉案件受理费18828元，由伟诚公司负担497元，由泰华公司负担18331元。二审查明的事实与原审认定一致。本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，结合本案案情，本案争议焦点为：在商品房委托代理销售合同履行过程中，究竟何方存在违约行为，违约责任如何确定；伟诚公司主张的佣金应否支持，如应支持的则金额如何计算；泰华公司是否有损失，如存在的则损失如何计算。根据法律规定，违约责任，是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定而依法应当承担的民事责任。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。订立合同的双方当事人都应信守承诺，践行约定。本案中，2019年10月10日，泰华公司与伟诚公司签订《紫东上院项目销售服务合同》一份，《紫东上院销售合同》后面附有“销售底价表”，上有合同约定的泰华公司对接人肖振的签名。2019年10月27日签订的《紫东上院项目销售服务合同补充协议》一份。在《补充协议》中约定：任务的完成以客户交纳定金为准；佣金结算条件为客户签订《商品房买卖合同》即达到佣金结算条件；月销售16套—20套（含20套）佣金结算按照总佣金的75%结算，月销售21套—25套佣金结算按照总佣金的80%结算。“销售底价表”作为合同的关键组成部分及核心条款，关系到伟诚公司的售房难易程度，关系到佣金的计算标准，以及已经缴纳定金客户是否按照降价前的价格继续签订《商品房买卖合同》，《紫东上院销售合同》一经签订，双方应当按照合同履行，泰华公司对价格条款无单方变更权。泰华公司单方调价500元每平米，导致已经向伟诚公司缴纳定金的5名客户拒绝签订《商品房买卖合同》，其行为构成违约且损害了伟诚公司的合同权益。泰华公司按照定金罚则收取了5名客户缴纳的定金，其实际并无损失。而根据双方合同约定：5名已经缴纳定金的客户构成伟诚公司的销售任务，将5名客户计入伟诚公司的销售任务后，则伟诚公司完成的任务从17套增加至22套，若泰华公司不降价，基本可以预见该5名客户将签订《商品房买卖合同》，则将有22名客户达到佣金的结算条件，伟诚公司不仅可要求泰华公司额外支付5名客户的销售佣金，且其佣金的结算比例也可从75%到达80%。故一审判决认为泰华公司的实际损失应当是实际销售价格与合同约定销售底价之间的差额，泰华公司的实际损失为339650元并酌定伟诚公司承担该损失的30%为101895元，处理欠妥，不符合双方合同履行的实际，没有充分的事实与法律依据，本院依法予以纠正。因案涉合同并未约定利息，对伟诚公司要求支付利息的请求不予支持。综上所述，本院对齐胜公司的上诉请求予以部分支持，鉴于双方当事人对于保函费问题均未提起上诉，本院不予处理；泰华公司的上诉请求不能成立，依法不予支持。原审判决认定基本事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省新乡市红旗区人民法院（2020）豫0702民初3509号民事判决第一、二、三项；二、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2020）豫0702民初3509号民事判决第四、五、六项；三、驳回新乡市伟诚房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求；四、驳回新乡市泰华置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7789元，因适用简易程序减半收取3894.5元，由新乡市泰华置业有限公司负担；保全费2770元，由新乡市泰华置业有限公负担；反诉案件受理费18828元，由新乡市伟诚房地产营销策划有限公负担128元，由新乡市泰华置业有限公司负担18700元；二审案件受理费9826元，由新乡市泰华置业有限公司负担9000元，由新乡市伟诚房地产营销策划有限公司负担826元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年十二月二十五日书记员  李好杰