贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终10162号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗涵晖，男，1985年2月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：贺静，女，1976年10月31日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：邓伟，贵州秉尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚浩，男，1972年10月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，系贺静丈夫。原审第三人：贵州银行股份有限公司贵阳小河支行，住所，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路**div>负责人：施雯，该行行长。委托诉讼代理人：孙石磊，女，1984年9月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区，该行员工。委托诉讼代理人：彭凌真，男，1988年11月1日出生，侗族，住贵州省贵阳市花溪区，该行员工。原审第三人：牛奔，男，1974年8月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）因与被上诉人贺静、原审第三人贵州银行股份有限公司贵阳小河支行、牛奔商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2020)黔0102民初1026号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人宏益房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，被上诉人已办理接房手续，并已实际占有案涉房屋并对外出租进行收益，是案涉房屋的业主，合同目的已经实现，未办理房屋转移登记的有关文书，并不影响案涉房屋的占有、使用、收益的权利；2、依照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条规定，上诉人迟延交付办理转移登记有关文书的违约行为不构成重大或根本性违约，如解除合同，将不利于交易稳定；3、如判令合同解除，上诉人承担违约责任后，不应再承担被上诉人所产生的损失赔偿责任，故被上诉人所支出的电视电表开户等费用不应由上诉人承担。被上诉人贺静答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。原审第三人贵州银行股份有限公司贵阳小河支行述称，原判认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求维持原判。原审第三人牛奔未到庭进行答辩。贺静向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告于2015年6月20日签订的《商品房买卖合同》。二、解除原告与第三人于2015年7月7日签订的《个人购房担保借款合同》。三、判令被告返还原告首期购房款1762882元、房屋维修基金24008元、电表开户费718元、有线电视开户费265元、预告登记费1100元，并以首期款为基数，按照同期银行存款利率标准支付违约金，从2015年6月7日计算到款项支付完毕为止。四、判令被告向原告支付原告已经向第三人归还的贷款本金及利息（以银行于判决当月出具的对账单为准）。五、判令被告负责向第三人归还就个人购房担保借款合同剩余的贷款本金、利息及罚息等。六、判令被告支付律师费10000元。七、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买出卖人宏益房开开发建设的南明区，建筑面积66.14平方米，总房款2400882元，买受人采取按揭贷款的付款方式支付购房款，首付款1762882元，余款638000元按揭贷款支付；出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人在约定期限内不能交付转移登记，双方按照以下方式处理1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，按照以下第一项处理（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行存款利率支付利息......。上述合同签订后，原告于2015年6月7日支付了首付款1762882元，于2015年7月7日与第三人贵州银行股份有限公司贵阳小河支行签订《个人购房担保借款合同》（被告宏益房开作为保证人在该合同上盖章）办理了银行按揭，2015年7月15日第三人已经将贷款638000元支付给被告。2018年5月31日，被告已将上述房屋交付给原告使用，原告现将房屋出租给第三人牛奔使用，用于开设诊所。另查，原告在购买房屋后，向被告支付了预告登记费550元和预抵押登记费550元，向贵阳市住建局交纳了房屋维修基金24008元，向贵州宏立城物业服务有限公司交纳了电表开户费718元、有线电视开户费265元。被告认为维修基金不是自己收取的，没有退还的义务，其余费用因为被告已经承担了违约责任，不承担其他的赔偿。审理中，原告提交委托代理合同和律师费收费发票一张，证明产生律师费10000元。在本案开庭过程中，被告提出如解除合同后，涉及房屋的返还和相关预告登记、预抵押登记和备案登记的注销手续，原告表示同意办理房屋返还和配合办理注销手续，但是前提是被告的购房款应当全部返还完毕后。本案原告向一审法院起诉的时间为2020年1月8日。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告宏益房开签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的商铺。该合同是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，原告按约支付了购房款，但是被告未按照合同约定为原告所购买的房屋办理产权转移登记。根据合同约定，被告承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；被告在约定期限内不能交付转移登记，约定日期起180日以后，被告仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告有权退房，被告应当自收到退房通知之日起60日内退还原告已付款，并按照银行存款利率支付利息。据此，被告应当在2019年6月30日以前取得初始登记并向原告交付办理转移登记的文书。但现被告无法提交原告所购买的商铺可以办理转移登记的资料，原告有权选择解除合同退房，故对原告要求解除合同的诉请一审法院依法予以支持。合同解除后，被告宏益房开应当将收取的购房首付款全部退还给原告，因为双方合同约定被告应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行存款利率支付利息，原告向一审法院提起诉讼的时间视为通知，利息从该时间开始计算，利率标准按照同期银行活期存款利率标准计算，原告要求从2015年6月7日起开始计算缺乏依据，一审法院不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出请求权的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”。本案的商品房买卖合同解除后，原告要求解除与第三人之间的借款担保合同也因合同目的不能实现应当一并予以解除，被告应当将原告已经支付的贷款本金及利息返还给原告，同时将剩余的未归还的贷款本息返还给第三人。关于原告要求被告退还房屋维修基金、电视电表开户费、预告登记费等费用的主张，电视电表开户费、预告登记费等依附于房屋产生，原告已经实际支出，在解除合同后上述费用仍然为房屋所用，应当视为原告的损失，由被告进行赔偿。关于房屋维修基金，该费用已经交纳给贵阳市房地产管理局，在原被告双方的商品房买卖合同解除后，原告可持原收据以及本案判决书、身份证等材料向相关部门申请退还，被告不负有退款义务，故对原告的该诉请一审法院依法不予支持。关于被告要求原告返还房屋并配合办理相关注销手续的主张，虽然为反诉内容，但原告自愿表示同意配合办理，为减少当事人讼累，一审法院在本案中一并予以处理。原告要求被告支付律师费，双方对此并未约定，原告的该诉请缺乏依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告贺静与被告贵阳宏益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、解除原告贺静与第三人贵州银行股份有限公司贵阳小河支行以及被告贵阳宏益房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内返还购房首付款1762882元给原告贺静，同时以该购房款为基数，按照同期银行活期存款利率标准的计算，支付上述款项从2020年1月8日起至该款退还之日止的利息给原告贺静。四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内退还已经归还给贵州银行股份有限公司贵阳小河支行的贷款本金和利息给原告贺静（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）。五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内向第三人贵州银行股份有限公司贵阳小河支行偿还原告贺静就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本金、利息、罚息等（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）。六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内赔偿电表开户费718元、有线电视开户费265元、预告登记费1100元给原告贺静。七、原告贺静在本判决书生效后十日内配合被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区花果园路花果园项目T1区9栋1层29号商铺的预抵押登记、预告登记、商品房买卖合同备案登记的注销手续。八、原告贺静、第三人牛奔在被告贵阳宏益房地产开发有限公司支付完毕上述各项款项后将贵阳市南明区花果园项目T1区9栋1层29号商铺返还给被告贵阳宏益房地产开发有限公司。九、驳回原告贺静的其余诉讼请求。案件受理费10495元,由被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担。二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：本案所涉《商品房买卖合同》是否应当解除。宏益房开逾期履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务构成违约，且案涉房屋至今仍未达到办理产权转移登记的条件，不能履行协助办理产权转移登记的义务，已构成根本违约，一审判决解除合同并无不当，本院予以确认。被上诉人签订《商品房买卖合同》的目的系取得完备的所有权，并非仅取得占有、使用、收益的权利，故宏益房开仅以房屋已交付使用为由认为被上诉人合同目的已实现，其不构成根本违约的主张不能成立，本院不予采纳。电表开户费、有线电视开户费系被上诉人为履行合同实际支出的费用，一审判决宏益房开赔偿该部分损失符合法律规定，本院予以确认。租金收益系被上诉人合法占有案涉房屋期间获得的正当收益，宏益房开主张在其承担的违约金中进行扣除于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用20990元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二〇年十二月十七日书记员  帅艳芷