广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24316号上诉人（原审被告、反诉原告）：曾晓荣，男，1991年11月2日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何伟芳，女，1974年10月12日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：张兴亮，广东百高律师事务所律师。上诉人曾晓荣因与被上诉人何伟芳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初7568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。曾晓荣上诉请求：1.撤销一审判决一至四项，并依法改判；2.一、二审案件受理费由何伟芳承担。二审庭询中，曾晓荣明确其第1项诉讼请求为：双方的租赁合同于2019年4月25日解除，何伟芳退回曾晓荣押金、赔偿押金的一倍作为违约金；2019年4月1日至2019年4月25日的租金及管理费从押金中扣除；曾晓荣无需承担2019年4月25日以后的租金及管理费等费用。事实与理由：一、涉案合同应于2019年4月25日解除，曾晓荣无需承担4月26日之后的租金及管理费。曾晓荣于2019年4月25日已通知何伟芳解除涉案合同，4月26日后并没有实际使用该房屋，涉案合同应于4月25日当天解除。一审法院认为曾晓荣未征得何伟芳同意，无权单方解除合同的认定有误。涉案合同第十条约定：租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方同意。否则，按如下方式处理：甲方提前收回房屋的……；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金。涉案合同第十条规定了双方单方解除合同的处理方式。二、曾晓荣并未违约在先，双方已协商一致租金交费期限延长至2019年4月30日，曾晓荣为履约一直在筹集资金。曾晓荣于4月16日上午与何伟芳配偶在其办公室口头协商一致，4月租金于4月30日前上交即可，有其员工梁小姐等人在场可以作证。另外，根据曾晓荣一审提供的证据聊天记录可以证明曾晓荣4月16日上午到何伟芳的公司协商的事实，4月15日前何伟芳一直催促交租及提示不交租会要求搬出，4月16日双方协商一致之后何伟芳再无催促曾晓荣交租及要求搬出，足以认定双方已协商一致的结果。口头协议应具有法律效应。三、在涉案合同并未解除时，即4月25日何伟芳拒不配合曾晓荣开具放行条，已影响曾晓荣正常经营，造成曾晓荣的损失，已经违背了双方签订租赁合同的原则。虽然何伟芳主张曾晓荣延迟交租构成违约，但其并未行使其解除合同的权利。租赁合同第十一条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权终止本合同…。在涉案合同未终止时，何伟芳拒不配合曾晓荣正常经营需要，构成违约。曾晓荣在经营受到影响的情况下提出解除合同有理有据，应视为何伟芳违约，何伟芳应当将押金退回给曾晓荣，并承担违约责任。四、2019年4月25日14时，涉案合同合法有效，何伟芳限制并阻止曾晓荣出售自有物品。曾晓荣于当日下午多次与何伟芳电话、短信沟通，要求其配合，何伟芳依然继续阻扰；期间仍有何伟芳公司的员工梁小姐等人在现场阻碍曾晓荣出售其自有物品，导致曾晓荣交易失败，构成违约，违背涉案合同的原则。曾晓荣已于2019年4月25日17时通过电话、短信告知何伟芳，涉案合同立即解除。2019年4月26日后曾晓荣再无使用涉案房屋。因何伟芳无理阻碍曾晓荣交易，对曾晓荣造成损失，曾晓荣迫于无奈提出解除合同，有理有据。何伟芳已经构成实质性违约，应承担违约责任。何伟芳辩称：不同意曾晓荣的上诉请求，同意一审判决的处理。曾晓荣违约在先，拒不支付其应当支付的租金，应当承担违约责任。何伟芳于2019年6月18日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认双方于2017年11月15日签订的《租赁合同》已于2019年5月27日解除；2.曾晓荣向何伟芳支付拖欠的租金11970元；3.曾晓荣向何伟芳支付逾期付款滞纳金至实际付款之日止（暂计至起诉之日止为5226.9元，按合同约定每日加收所欠缴总金额的1%）；4.曾晓荣支付的保证金7600元归何伟芳所有；5.曾晓荣支付拖欠的水电费、管理费共计1010.52元；6.曾晓荣承担本案的律师费5000元及诉讼费用等其他相关费用。曾晓荣提出反诉，请求判令：1.何伟芳立即停止侵权，即停止扣留曾晓荣在涉案房屋内的物品；并无偿提供一星期的时间给曾晓荣清点物品及搬离物品；2.双方租赁合同于2019年4月25日终止；何伟芳退回押金7600元给曾晓荣，4月份25天的租金从押金中扣除；3.何伟芳支付违约金7600元给曾晓荣；4.何伟芳赔偿曾晓荣于2019年4月25日丢失的办公用具物品损失5000元，搬运人工损失1000元，货车运费损失100元，合计6100元；5.何伟芳承担本案审理的一切费用。一审诉讼中，曾晓荣明确其第一及第四项反诉请求是基于合同违约。一审法院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于番禺区桥××街××路××2204，建筑面积为83.11平方米，权属人为何伟芳。2017年11月15日，何伟芳（出租人、甲方）与曾晓荣（承租人、乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方作商业用途，租赁期自2017年12月1日至2019年11月30日，第一年月租金为3800元，第二年月租金为3990元，乙方应在每月第1天结清本月租金，每逾期一天应按欠款金额的百分之一支付滞纳金；乙方于签订本合同当天向甲方支付保证金7600元以及首月租金，乙方于租赁期满付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应将保证金无息退还乙方，若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；租赁期间，水、电、煤气、电话、物业管理等因乙方使用而产生的费用由乙方负责支付；乙方未征得甲方同意提前退租的，甲方有权没收全部保证金；乙方拖欠租金或相关费用超过十五天，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金；等等。同日，何伟芳向曾晓荣出具收据确认收到涉讼房屋押金7600元及2017年12月租金3800元。2019年5月27日，何伟芳向曾晓荣的身份证住址邮寄《解除合同通知书》，主要内容为双方就涉讼房屋签订的《租赁合同》于该通知送达之日解除，并要求曾晓荣自行清理房屋物品、配合做好交接工作，并限期支付拖欠的租金、水电费、管理费等。该快件物流显示，快件于2019年5月29日退回。曾晓荣否认曾收到上述函件。一审庭审中，何伟芳、曾晓荣均认为双方之间的《租赁合同》已解除。何伟芳为证实其代曾晓荣垫付涉讼房屋2019年4月电损费、分摊电费、电费、2019年5月物业服务费、电损费、分摊电费、电费、水费、2019年6月物业管理费（297.94元）共计1010.52元，提交了《广东增值税电子普通发票》为证，曾晓荣质证认为其只使用涉讼房屋至2019年4月25日，自2019年4月26日起便没有继续使用涉讼房屋并将钥匙交还给何伟芳，故该费用与本案无关。另，何伟芳为证实其因本案支出律师费5000元，提交了《民事代理委托合同》、《广东增值税普通发票》为证，曾晓荣对该两份证据均不予认可。双方对以下事实和证据争议较大：一、《租赁合同》解除的原因、解除的时间。何伟芳述称，曾晓荣欠租在先，无权行使单方解除权，曾晓荣于2019年4月27日提出终止合同，但何伟芳并未表示同意。后因曾晓荣欠租经催收未果，何伟芳遂于2019年5月27日通过寄送邮件以及发微信的方式通知曾晓荣解除合同，故认为《租赁合同》应于当天解除。曾晓荣述称，确认何伟芳的代理人梁小姐于2019年5月27日向其发送过与何伟芳一审庭审所提交证据内容一致的《解除合同通知书》；但曾晓荣认为双方已于2019年4月16日口头达成一致意见同意曾晓荣于当月30日前交齐租金，曾晓荣亦变卖办公用品积极筹钱交租，但因何伟芳于2019年4月25日阻挠导致未能成功交易，影响了曾晓荣的正常经营，于是曾晓荣于当天向何伟芳的配偶发送短信表示终止合同，故合同的解除时间应为2019年4月25日。二、2019年4月25日后涉讼房屋的控制使用情况以及物品搬离情况。何伟芳述称，涉讼房屋一直由曾晓荣占有使用，何伟芳并没有收到曾晓荣退还的钥匙；何伟芳并未阻挠曾晓荣搬离物品，但因曾晓荣未结清欠费，故何伟芳没有协助曾晓荣至物管处办理放行条；至于曾晓荣述称丢失的物品，并非何伟芳经手，故不予确认。曾晓荣述称，其于2019年4月25日后便没有再使用涉讼房屋，并于当天将钥匙放在何伟芳办公场所门口，并于其后将此事微信通知何伟芳；但何伟芳以曾晓荣欠费为由，一直拒绝让曾晓荣搬离，曾晓荣仍有大量物品在涉讼房屋内；另因何伟芳不办理放行条，导致曾晓荣于2019年4月25日当天已搬至楼下的物品无法搬走，曾晓荣当晚只好离开现场，到第二天到现场查看时，物品已不知所踪，该物品损失及搬迁费用损失应由何伟芳负担。另查明，就涉讼房屋内物品的处理问题，曾晓荣请求于2019年9月21日前清点并搬离该些物品，何伟芳当庭表示同意，双方就物品搬离达成共识。一审庭审后，曾晓荣向一审法院提交《补充意见》，称其已于2019年9月21日顺利将被扣留在涉讼房屋内的所有物品搬走。一审法院认为：何伟芳与曾晓荣于2017年11月15日就涉讼房屋签订的《租赁合同》，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。曾晓荣无举证证明其关于双方达成交费期限延至2019年4月30日的抗辩主张，一审法院不予采纳。《租赁合同》约定每月租金应于当月1日前支付，曾晓荣直至2019年4月25日仍未支付2019年4月的租金已构成违约，其违约在先，无单方解除合同的权利，且其于当天向何伟芳表示终止合同的意愿亦未得到何伟芳的同意，故双方的《租赁合同》并未于当天解除。曾晓荣拖欠租金超过十五天，已构成根本违约，何伟芳有权根据《租赁合同》的约定行使单方解除权。何伟芳于2019年5月27日同时通过邮寄函件及微信的方式向曾晓荣发出《解除合同通知书》，曾晓荣确认收到该微信，故合同已于2019年5月27日解除。鉴于在合同解除前的一个月左右，曾晓荣便向何伟芳提出搬离场地的要求，虽曾晓荣逾期支付租金构成违约，但何伟芳对涉讼房屋内的物品并不享有留置权，其本可通过其他合理方式主张其权益，而其却采取了不配合办理放行条的方式并导致合同解除后物品无法搬离，故合同解除后因未能及时将涉讼房屋内物品搬离导致的占用费属于何伟芳所致的扩大损失，该损失应由其自行承担，故一审法院对何伟芳诉请中2019年5月28日后的占用费及2019年6月份的管理费297.94元不予支持。但因曾晓荣对其已交还钥匙给何伟芳这一事实举证不能，故何伟芳所主张的占用期间实际产生的2019年4、5月份水电相关费用、2019年5月份管理费共计712.58元，仍应由曾晓荣负担，何伟芳对该费用的支出提交了充分的证据予以证明，一审法院予以支持。何伟芳主张曾晓荣支付2019年5月27日前逾期支付租金的违约金及没收保证金的诉请，具有合同依据，一审法院予以支持，但何伟芳未举证其实际损失，在没收保证金的情况下，合同所约定逾期违约金的标准明显过高，一审法院予以调整为每日万分之五。至于何伟芳所主张的律师费，缺乏合同依据，一审法院不予支持。曾晓荣确认其已于2019年9月21日将其物品搬离涉讼房屋，故其第一项诉讼请求已无需处理。由于曾晓荣违约在先，其关于以押金抵租金，并要求何伟芳支付违约金的诉讼请求均无合同及法律依据，一审法院不予支持。另，曾晓荣于2019年4月25日当天搬运物品的过程中存在保管不当的情形，由此产生的物品灭失、损毁的损失由其自行承担，其对于搬运人工费、货车运费未提交证据予以证明，故一审法院对曾晓荣主张的物品损失、搬运人工损失、货车运费损失均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2020年3月20日作出如下判决：一、确认何伟芳与曾晓荣于2017年11月15日就番禺区桥××街××路××2204房屋所签订的《租赁合同》于2019年5月27日解除；二、曾晓荣应于本判决发生法律效力之日起七日内向何伟芳支付2019年4月1日至2019年5月27日的租金7581元及违约金（以每月欠付租金为本金，按每日万分之五的标准，自当月2日起计至款项清偿之日止）；三、曾晓荣应于本判决发生法律效力之日起七日内向何伟芳支付水电费用、物业管理费712.58元；四、曾晓荣已交纳的租赁保证金7600元归何伟芳所有；五、驳回何伟芳的其余本诉诉讼请求；六、驳回曾晓荣的全部反诉诉讼请求。案件本诉受理费598元、反诉受理费299元，由曾晓荣负担。本院二审期间，各方均无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、曾晓荣上诉主张案涉租赁合同于2019年4月25日解除，能否成立。二、曾晓荣上诉主张退还保证金，能否成立。三、曾晓荣应否向何伟芳支付2019年4月26日至2019年5月27日的租金、逾期付款违约金、2019年4、5月水电相关费用、2019年5月管理费。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于曾晓荣上诉主张案涉租赁合同于2019年4月25日解除能否成立的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”本案中，曾晓荣主张其与何伟芳达成口头约定，何伟芳同意延迟至2019年4月30日交纳当月租金，何伟芳对此不予确认，曾晓荣亦未能提交相应证据予以佐证，故对曾晓荣的上述主张本院不予采信。至2019年4月25日，曾晓荣仍未按照合同约定支付2019年4月租金，已构成违约，其于2019年4月25日当天向何伟芳提出终止案涉租赁合同也未经何伟芳同意，故曾晓荣上诉主张案涉租赁合同于2019年4月25日解除的主张不能成立。《租赁合同》中“乙方未征得甲方同意提前退租的，甲方有权没收全部保证金”的约定是对于乙方单方提前退租行为违约责任的约定，并非赋予乙方单方解除《租赁合同》的权利，乙方单方提前退租的行为并不能产生立即解除租赁合同的效力。因此，曾晓荣以上述合同约定为由主张《租赁合同》于2019年4月25日解除亦不能成立。综上，一审判决认定案涉租赁合同于2019年5月27日何伟芳发送《解除合同通知书》给曾晓荣之日解除，合法有据，本院予以维持。二、关于曾晓荣上诉主张保证金应予退还能否成立的问题。依照《租赁合同》约定，曾晓荣逾期支付租金超过十五天，何伟芳有权行使单方解除权并没收保证金。因曾晓荣违约，何伟芳已依约解除《租赁合同》，其主张没收保证金的诉请，符合合同约定和法律规定。曾晓荣关于何伟芳构成实质性违约的主张，理据并不充分，其所提退还保证金及赔偿相当于一倍押金金额的违约金的主张，依据不足，一审判决驳回其该诉请并无不当，本院予以维持。三、关于曾晓荣应否向何伟芳支付2019年4月26日至2019年5月27日的租金、逾期付款违约金、2019年4、5月水电相关费用、2019年5月管理费的问题。因案涉《租赁合同》至2019年5月27日才解除，且合同解除系因曾晓荣违约所致，合同解除前案涉房屋仍实际由曾晓荣占用，故曾晓荣以其在2019年4月25日之后未使用案涉房屋为由拒付该期间的租金、水电相关费用、管理费，缺乏理据。对于何伟芳不配合办理放行条行为的后果，一审法院亦已判令何伟芳自行承担合同解除之后所产生占用费损失，曾晓荣以此为由拒付租金及相关费用亦不能成立。曾晓荣逾期支付租金依约应按所欠金额每日百分之一的标准计付违约金，一审判决综合考虑何伟芳关于损失的举证情况、保证金没收情况，将违约金标准调整为每日万分之五，并无不当。一审判决曾晓荣支付2019年4月26日至2019年5月27日的租金、逾期付款违约金、2019年4、5月水电相关费用、2019年5月管理费，合法有据，本院予以维持。综上所述，曾晓荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费197.34元，由曾晓荣负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二〇年十二月二十三日书记员  陈婷婷郭蔚琳