浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终1420号 上诉人（原审被告）：王伟平，男，1980年5月25日出生，汉族，住黑龙江省肇州县。 上诉人（原审被告）：孙海艳，女，1982年6月13日出生，汉族，住吉林省公主岭市。 委托诉讼代理人：孙建明，浙江金鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江禾峰置业有限公司，住所地浙江省湖州市长兴县龙山街道画溪大道龙山公园西侧禾峰乾庄。 法定代表人:陈邵宇，该公司经理。 委托诉讼代理人：张学锋，浙江丛典律师事务所律师。 原审第三人：禾峰集团有限公司，住所地浙江省桐乡市梧桐街道文华南路**。 法定代表人：陈劭宇，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：张学锋，浙江丛典律师事务所律师。 原审第三人：邓达，男，1978年1月15日出生，汉族，住浙江省长兴县。 上诉人王伟平、孙海艳因与被上诉人浙江禾峰置业有限公司（以下简称禾峰公司）及原审第三人禾峰集团有限公司（以下简称禾峰集团）、邓达商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2020）浙0522民初2044号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 王伟平、孙海艳上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回禾峰公司的全部诉讼请求，诉讼费由禾峰公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，证据不足。(一）原审法院无法通过现有证据认定涉案房屋的首付款和银行按揭贷款的月供均系由禾峰置业有限公司及其关联公司的员工代为支付的。1.就首付款来说，王伟平、孙海艳于2015年11月3日用本人的银行账户向禾峰公司支付首付款157万元，系由王伟平、孙海艳本人完成了支付首付款的合同义务。虽然该笔首付款是第三人邓达向禾峰集团所借，邓达未及时履行合同义务即以所借款项抵扣最后一笔工程款，但是合同义务的履行不影响此合同本身所具有的合法性和有效性，借款是合同双方当事人的真实意思表示；并且邓达不是禾峰公司及其关联公司的员工，是为独立的法律主体。由此首付款是由王伟平、孙海艳支付而非禾峰公司及其关联公司的员工代为支付。2.就银行按揭贷款的月供来说，该款项由案外人冯玲娟按月汇入王伟平账户，上述汇款系基于《购房借款补充协议（附件一）》的约定。在案外人冯玲娟与王伟平的借款合同关系中，即便王伟平、孙海艳未及时履行归还借款的合同义务，也不影响其向冯玲娟借款支付月供的合同本身所具有的合法性和有效性，借款是合同双方当事人的真实意思表示。首先，银行转账凭证作为证据不能证明冯玲娟的借款资金来源于禾峰公司而仅能证明来源于其本人，虽然冯玲娟是禾峰公司及其关联公司员工，但是在冯玲娟没有公司的授权或相应职权情况下，其是以独立民事主体的身份作为合同当事人的。其次，依照禾峰公司的指示提供借款属签订合同的动机问题，不影响冯玲娟借款的真实意思。为银行按揭贷款提供资金是冯玲娟的个人行为而非公司行为。最后，王伟平、孙海艳未履行归还借款的合同义务也不能证明王伟平、孙海艳和禾峰公司在签订商品房买卖合同中有通谋套取银行信贷的目的。案涉楼盘在2016年3月至2016年6月期间长期处于停工状态，房屋大概率不能按时交付，禾峰公司由此需要承担违约责任,而冯玲娟是禾峰公司的财务人员，王伟平、孙海艳想要待房屋交付时一并结算借款。邓达也表示可以用工程款抵扣该笔借款，因此王伟平、孙海艳并不会陷入支付不能的处境。综上，邓达与王伟平、孙海艳的民间借贷关系以及案外人冯玲娟与王伟平、孙海艳的民间借贷关系是本案中明确和独立的法律关系，均与禾峰公司以及关联公司无关，这是本案与“套贷”案例的显著区别。正是因为一审法院忽视了这两组法律关系才会简单地将首付款及月供资金来源归为禾峰公司以及关联公司从而认为“该履行情况显然并不符合商品房买卖合同的证成交易规则”。(二）一审法院无法通过现有证据认定王伟平、孙海艳与禾峰公司有通谋签订虚假合同的行为。虽然禾峰公司自认有套取银行资金的故意，但是该自认所导向的结果是对禾峰公司自身有利的即能够赚取房价上涨带来的差价，所以该自认的真实性应当予以否定。现有证据反而能够证明禾峰公司的真实意思是将案涉房屋出售给王伟平、孙海艳。首先，禾峰公司于2017年8月11日出具的《禾峰乾庄剩余房源价格体系表》表明案涉房屋已经出售，被排除在剩佘房源之外。其次，根据禾峰公司的账目记载，沈澜汇出资金挂在与长广公司往来账上，且明确计算了借款利息及违约金。待将来禾峰公司与长广公司结算时协商扣除。为了套取银行资金而支付首付款或按揭款会采取公司内部走账的方式，而不会将用于走账的资金挂在禾峰公司与长广公司尚未结清的工程款上。本案的履行情况不符合套取银行资金的做法。(三）一审法院不能在本案中一并处理案外人冯玲娟多支付的按揭还款。案外人冯玲娟是由《购房借款补充协议（附件一）》产生的民间借贷关系中的出借人，其不是经禾峰公司授权签订该合同的。在本案商品房销售合同纠纷中，冯玲娟是与禾峰公司相独立的法律主体。一审法院在本案中处理案外人的民间借贷关系是无法律依据的。二、一审判决适用法律错误。(一）本案应当适用《中华人民共和国合同法》第五十二条来确认商品房买卖合同的效力。关于确认合同效力的法律在《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民法总则》中都有规定，但是根据特别法优于普通法的法律适用原则，应当适用《中华人民共和国合同法》第五十二条来确认商品房买卖合同的效力，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条认定合同无效是错误的。本案中商品房买卖合同的签订并不属于任何一种合同无效的法定情形，王伟平、孙海艳和禾峰公司是依据买卖商品房的真实意思表示签订合同的，没有“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，也没有“以合法形式掩盖非法目的”。(二）根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定及最高院的相关指导意见，即使是恶意串通，合同也不必然无效。根据诚实守信原则，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。三、人民法院己对同类案件所涉《商品房买卖合同》作出认定有效的判决。(一）（2019）浙0522民初388号、2064号案件，被上诉人为洪杰、雷奇，均系经邓达推荐向禾峰公司购买房屋，且首付款亦同样都非由本人直接出资支付。上述案件在诉讼发生时，购房人亦未归还借款。购房人所借款项是否应在邓达的应收工程款中予以扣除系借款合同履行问题，与购房款履行无关。因此，购房款借贷与购房协议是两个不同的法律关系，后者的有效性不能由前者的履行所决定。(二）根据最高院相关案例裁判观点，付款与否、由谁付款的问题不是确认合同是否有效的前置要件。即便将上述问题作为证明双方签订的买卖合同并非真实意思表示而使合同无效的证据，也没有相应的证明力。四、一审遗漏当事人，应追加按揭贷款银行作为诉讼当事人。 禾峰公司辩称，一审认定合同无效完全正确，一般虚伪的意思表示往往存在表面上的合同关系和实际的真实合意，王伟平、孙海艳仅以表面合同关系作为上诉理由是不能对抗一审判决的。一审法院适用《中华人民共和国民法总则》是完全是正确的。追加按揭银行作为当事人没有法律依据，按揭贷款合同是另一个独立的合同，与本案商品房买卖合同虽然有一定的关联，但是应该另案进行处理。一审判决对此也做了说明，不存在所谓的遗漏必须参加诉讼的当事人的情况。 禾峰集团辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，王伟平、孙海艳的上诉没有事实和法律根据。 邓达辩称，同意王伟平、孙海艳的上诉意见。 禾峰公司向一审法院起诉请求：1.确认禾峰公司与王伟平、孙海艳之间签订的《商品房买卖合同》无效；2.王伟平、孙海艳立即配合禾峰公司办理《商品房买卖合同》撤销备案手续；3、王伟平、孙海艳返还禾峰公司人民币1199480.07元。 一审法院认定下列事实：2014年12月26日，禾峰公司（甲方）与案外人长广工程建设有限责任公司（乙方）签订《补充条款》一份，约定乙方承接本工程施工，必须以6套别墅抵充工程款，价格为甲方销售底价。在乙方购买时，如遇房价调整，成交价格按批复的销售底价为准。如遇房价下调，成交价格以下调后的底价为准。由乙方介绍销售的房款，在合同支付节点达到后，该房款作为工程款优先支付给乙方。另补充条款还就6套别墅付款节点等进行了约定。2015年10月20日，禾峰集团（甲方）、邓达（乙方）签订《借款合同（附件二）》一份，约定邓达因自身需要，向甲方借款人民币1570000元，借款用途为帮王伟平付禾峰乾庄紫园15幢首付款，借款期限为2015年10月20日起至2016年10月19日，还款期限及还款方式为该借款到期后由甲方从应付乙方的最后一笔工程款直接折抵归还（质保金除外），本合同所涉借款不计利息及其他任何费用。违约责任为任何一方违反本合同条款的，则按涉及金额以每日1%向守约方支付违约金。同日（即2015年10月20日），邓达（甲方）、王伟平、孙海艳（乙方）签订《借款合同》一份，约定乙方因购房需要，向甲方借款人民币1570000元，借款用途为付禾峰乾庄紫园15幢首付款，付款期限为2015年10月20日起至2016年10月19日。违约责任为乙方需如期归还借款，如逾期不归还借款，甲方有权向乙方追讨本息，并按日收取拖欠款的1%违约金。上述两份借款合同签订后，2015年11月3日，禾峰集团转账支付邓达1570000元，同日，邓达将该款项转账支付给王伟平，王伟平又于同日将该款转账支付至禾峰置业公司。同日（即2015年10月20日），冯玲娟（甲方）、王伟平（乙方）、邓达（丙方）及禾峰置业公司（丁方）签订《购房借款补充协议（附件一）》一份，约定：一、乙方购买丁方位于长兴禾峰乾庄项目紫园15幢房产，因目前乙方资金周转问题，需向甲方借款支付每月贷款（借款总额355万元整）的本金加利息，如逾期还款对乙方产生个人信誉问题，甲方须按照合同总价的15%承担违约责任。付款方式为乙方指定甲方将现金以乙方名义存入乙方账户（存款单为债权凭证），借款期限为自2015年10月31日至2016年10月30日。甲方指定乙方将款项归还至账户：招商银行桐乡支行冯玲娟******3829账号。二、借款到期，乙方有权选择退房，若退房乙方不承担借款及期限内任何借款利息，但乙方必须积极配合丁方办理相关撤案手续，完成手续后丁方不追究乙方违约责任。如王伟平退房撤案成功后，则本合同附件（2）自行解除，因王伟平已将禾峰乾庄紫园15幢首付款1570000元交付丁方不再退还，故乙方不再承担还款责任。如在办理相关撤案手续时，因乙方原因造成撤案不成功的，对丁方造成损失的部分，鉴于丙方承建丁方的相应工程，丙方同意在工程款中抵扣丁方损失。三、借款期限内，若第三方向丁方购买此物业，乙方享有同等条件优先权，但必须将借款期限内已产生的银行按揭款（银行还款清单为债券凭证），一次性归还甲方。四、因借款而产生纠纷的，由四方友好协商，协商不成的，由合同签订地法院解决。五、本合同附件包括借款合同一、借款合同二。2015年10月22日，禾峰公司与王伟平、孙海艳签订《商品房买卖合同》一份，约定王伟平、孙海艳共同购买禾峰公司开发的禾峰乾庄紫园15幢1号房屋及其地下层，房屋总价为512万元。付款方式及期限为：王伟平、孙海艳应于2015年10月22日前支付首付款计人民币1570000元，剩余房款3550000元应于本合同签订后7天内到出卖人指定银行办理相应的按揭贷款手续。另双方还就交付期限、违约责任等进行了约定。2016年1月5日，王伟平、孙海艳与招商银行长兴支行签订《个人购房借款及担保合同》一份，约定王伟平、孙海艳共同向招商银行按揭贷款355万元，并以禾峰乾庄紫园15幢1号房屋进行抵押，由禾峰公司作为保证人进行保证。上述购房借款补充协议及个人购房借款及担保合同签订后，冯玲娟每月向王伟平招商银行账户支付按揭还款。另查明，冯玲娟系禾峰集团工作人员，其支付至王伟平账户的款项来源于禾峰公司及其股东单位公司，且受公司指示与王伟平、孙海艳签订了借款协议。自2016年3月1日至2020年5月11日期间，王伟平账户共收到按揭还款金额为2349277.61元，王伟平实际支付招商银行按揭还款共计1149797.54元，故王伟平账户多收到按揭还款金额为1199480.07元。另经庭审查明，购房借款补充协议签订时，相关事宜系由第三人邓达与禾峰置业公司法定代表人陈劭宇商谈，冯玲娟与王伟平、孙海艳从未就借款事宜商谈过。涉案首付款1570000元也未在邓达的工程款中予以扣除。 一审法院认为，一审的争议焦点系涉案商品房买卖合同的效力如何认定，以及在此基础上王伟平、孙海艳和禾峰公司双方各自应向对方承担的责任。商品房买卖合同是否为双方真实意思表示是认定涉案合同效力的关键。王伟平、孙海艳认为其真实意思在于购房，禾峰公司认为双方签订合同只是为了获取银行贷款以周转资金，并非真的将涉案房屋出卖。民事主体的主观意思系其内心活动，他人无法知晓，只能通过其外在行为进行推断和认定。（一）在商品房买卖法律关系中，应由购房者支付购房款，出售人交付房屋。根据查明的事实，王伟平、孙海艳购买涉案房屋的首付款和银行按揭贷款的月供均非由其本人支付，反而均系由禾峰公司及其关联公司的员工代为支付，该履行情况显然并不符合商品房买卖合同的正常交易规则。（二）根据四方签订的购房借款补充协议载明的内容，除了对按揭贷款借款相关事宜进行约定外，还有关于退房、配合撤案、优先购买权等事项的约定，与禾峰置业公司关于其并非真正出卖涉案房屋的陈述相印证。（三）王伟平、孙海艳就涉案房屋的首付款1570000元，也未有充分证据证明已归还邓达，也未在禾峰公司应付邓达的工程款中予以实际抵扣，按揭贷款借款3550000元也未予归还。综上，在现有证据下，难以认定涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，禾峰置业公司主张的事实更有高度发生的盖然性。因此根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，涉案商品房买卖合同系为了获取银行贷款而签订的虚假合同，应认定为无效，王伟平、孙海艳应配合禾峰置业公司办理商品房买卖合同备案的撤销手续。关于禾峰公司主张返还人民币1199480.07元的诉请，该款项系禾峰置业公司基于涉案虚假商品房买卖合同获取银行贷款后而多支付的按揭还款，王伟平、孙海艳也系因涉案虚假商品房买卖合同的履行而收取了该部分多支付的按揭还款，且冯玲娟认可该款项来源于公司，并系受公司指示与王伟平、孙海艳签订借款协议，因此对该部分款项一并予以处理，王伟平、孙海艳应返还该部分款项。另需说明的是，涉案商品房买卖合同虽不是双方当事人的真实意思表示，但由于双方基于涉案商品房买卖合同而向银行进行了抵押按揭贷款，双方虚伪意思表示的行为不得损害贷款银行的合法权益，涉案买卖合同备案登记的撤销也不影响双方与贷款银行之间的借款、担保等法律关系，各方需另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，判决：一、禾峰公司与王伟平、孙海艳签订的《商品房买卖合同》无效；二、王伟平、孙海艳于判决生效之日起十日内配合禾峰公司办理《商品房买卖合同》备案撤销手续；三、王伟平、孙海艳共同返还禾峰公司1199480.07元，限于判决生效之日起十日内付清。一审案件受理费减半收31618元，财产保全费5000元，合计36618元，由禾峰公司负担18309元，由王伟平、孙海艳共同负担18309元。 二审中，王伟平、孙海艳向本院提交下列证据：1.建设工程施工合同复印件一份，用以证明商品房买卖合同的签订背景，根据建设工程施工合同约定，长广公司承接工程必须以六套别墅抵充工程款，案涉商品房买卖合同是为了解决工程款的结算问题。2.商品房买卖居间协议一份，用以证明楼盘房价上涨，禾峰公司的起诉目的是为了获得房屋涨价收益。禾峰公司、禾峰集团质证认为，对证据1的真实性无异议，但与本案无关联；对证据2的真实性无法确认，且无法达到证明目的，真实情况是王伟平、孙海艳为了获得房价上涨收益，违反约定。邓达质证认为，对证据1、证据2均无异议。 禾峰公司向本院提交电子回单两组，用以证明冯玲娟支付给王伟平、孙海艳的款项来源于禾峰公司或其关联公司。王伟平、孙海艳质证认为，对证据的真实性无异议，但与本案无关联性，不能证明打款公司与禾峰公司有关联性，且冯玲娟的资金来源与本案无关。禾峰集团质证认为，对该证据无异议。邓达质证认为，同意王伟平、孙海艳的质证意见。 本院经审核认为，王伟平、孙海艳提供的证据1、证据2与本案无关联性，本院对其证明力不予确认；禾峰公司提供的证据可以证明王伟平、孙海艳归还按揭贷款的资金来源，本院对其证明力予以确认。 禾峰集团、邓达未向本院提交新的证据。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：禾峰公司和王伟平、孙海艳签订商品房买卖合同的行为，是否为双方以虚假意思表示实施的民事法律行为。关于该争议焦点，王伟平、孙海艳主张商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，不存在虚假通谋的行为；禾峰公司主张签订商品房买卖合同的真实目的是为了获取银行贷款资金，商品房买卖的意思表示是虚假的。对此本院认为，结合各方当事人的陈述及在案证据，应认定禾峰公司和王伟平、孙海艳签订商品房买卖合同的行为以虚假意思表示实施的民事法律行为，理由如下：1.从王伟平、孙海艳支付购房款及归还按揭贷款的资金来源来看，王伟平、孙海艳未动用任何自筹资金，而是由禾峰公司及其关联公司或员工代为支付。该交易方式明显不符合常理。2.从各当事人之间合同约定的内容来看，王伟平、邓达、冯玲娟、禾峰公司在《购房借款补充协议》中约定，“借款期限内，若有第三方向丁方（禾峰公司）购买此物业，乙方（王伟平）享有同等条件优先权，但必须将借款期限内已产生的银行按揭款（银行还款清单为债券凭证），一次性归还甲方（冯玲娟）”根据该条款的约定，在王伟平、孙海艳与禾峰公司已订立商品房买卖合同的情况下，禾峰公司仍有权向第三方出售案涉房屋，该约定可以印证案涉商品房买卖合同不是双方真实意思表示。因此，结合当事人的合同约定及合同实际履行情况，一审认定商品房买卖合同不是双方当事人的真实意思表示，并无不当。王伟平、孙海艳就此提出的上诉理由，本院不予采纳。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”王伟平、孙海艳与禾峰公司买卖商品房的意思表示不真实，其基于虚假的意思表示签订的商品房买卖合同无效。商品房买卖合同被确认无效后，禾峰公司有权要求王伟平、孙海艳返还其基于涉案虚假商品房买卖合同的履行而超额收取的按揭还款，禾峰公司在一审明确提出该项请求，一审一并处理并无不当。当事人因无效合同受到损失要求对方赔偿的，可另行主张，双方与贷款银行之间的借款、担保等法律关系，各方需另行处理。 至于王伟平、孙海艳提出的一审未追加按揭贷款银行作为当事人，属程序违法的问题，本院认为，本案审理的是王伟平、孙海艳与禾峰公司之间的商品房买卖合同的效力问题，按揭贷款银行不是必须参加本案诉讼的当事人，一审未予追加并无不当。王伟平、孙海艳就此提出的上诉理由，本院不予支持。 至于王伟平、孙海艳提出的本案裁判结果与（2019）浙0522民初388号、2064号案件裁判结果不一致的问题，本院认为，（2019）浙0522民初388号、2064号涉及的是其他购房者针对其与禾峰公司签订的《商品房买卖合同》的履行问题发生争议而提起的诉讼，上述案件所涉及的合同和本案王伟平、孙海艳签订的《商品房买卖合同》均是独立的合同，每份合同的效力需根据不同的个案情况进行认定。（2019）浙0522民初388号、2064号案件中，当事人陈述的事实和提交的证据与本案均不相同，因此裁判结果不同，不属于同案不同判。 综上所述，王伟平、孙海艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费63236元，由王伟平、孙海艳承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周辰晨 审 判 员 朱惠明 审 判 员 赵哨兵 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 周寅潇 书 记 员 沈雯雯