四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川16民初126号 原告（执行案外人）：杨生容，女，1965年11月29日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：刘成治，四川丘山律师事务所律师。 被告（申请执行人）：郑剑，男，1964年4月26日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：林刚，重庆圣世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任家永，重庆圣世律师事务所律师。 被告（被执行人）：广安和谐置业有限公司，住所地四川省岳池县。 法定代表人：杨晓东，执行董事。 原告杨生容与被告郑剑、广安和谐置业有限公司（以下简称和谐公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告杨生容的委托诉讼代理人刘成治，被告郑剑及其委托诉讼代理人任家永到庭参加了诉讼。被告和谐公司的法定代表人杨晓东经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 杨生容向本院提出诉讼请求：1.立即停止对位于岳池县××道××路××段××栋××号房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2.确认位于岳池县××道××路××段××栋××号房屋归杨生容所有；3.本案诉讼费由郑剑及和谐公司承担。事实和理由：2013年12月20日，杨生容与和谐公司就位于岳池县××道××路××段××栋××号房屋签订了意向协议，双方于2017年1月5日签订了《商品房买卖合同》，并办理了网签备案。杨生容已向和谐公司付清购房款且和谐公司亦出具了收款收据，和谐公司也已将案涉房屋交付给杨生容占有使用。四川省岳池县人民法院（2018）川1621民初663号民事判决及四川省广安市中级人民法院（2018）川16民终1235号民事判决对上述事实作出了有效认定。此外，杨生容至今没办理房屋过户登记手续是和谐公司的原因所致。综上，广安市中级人民法院依据（2017）川16民初79号民事判决书查封位于岳池县××道××路××段××栋××号房屋是错误的，为维护原告合法权益，特起诉至法院，请求判如所请。 郑剑辩称，1.杨生容与和谐公司之间没有真实的商品房交易，签订的合同是虚假合同，杨生容也没有就案涉房屋与和谐公司完成以物抵债；2.杨生容没有向和谐公司交付过购房款，其与和谐公司之间的债权债务关系与案涉商品房买卖合同关系属于不同的法律关系，不能进行冲抵；3.杨生容以其未经确认、金额期限不明、利率非法甚至主体错误的债权抵和谐公司的房屋存在重大过错，由此致使案涉房屋被查封，应当由杨生容自己承担相应责任。综上，杨生容提起本案诉讼没有事实依据和法律依据，其对于案涉房屋不具有足以排除强制执行的权利，请求驳回杨生容的诉讼请求。 和谐公司未向本院提交答辩意见。 本院审理查明：2013年12月20日，杨生容与和谐公司就岳池县××道××路××段××栋××号房屋签订了《花漾城团购意向协议》。2017年1月5日，杨生容与和谐公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为（2017）0100074，合同约定：和谐公司将位于岳池县××道××路××段××栋××号房屋出售给杨生容，该商品房预售许可证为（2015）房预售证第17号；房屋规划用途为住宅，房屋建筑面积为158.08平方米，单价为每平方米5466.35元，总价款共计864,121元；付款方式为一次性付款。同日，杨生容与和谐公司在岳池县不动产登记中心为上述《商品房买卖合同》办理了合同备案登记，登记的销售方式为预售，取得方为杨生容。 2013年12月20日，和谐公司向杨生容出具的收据载明：收杨生容398,524元。2017年1月5日，和谐公司向杨生容出具的收据载明：收杨生容465,597元，收款事由为房款（挂杨晓东账）;同日收杨生容大修金（挂杨晓东账）4,742元，同日还收杨生容XXX费（挂杨晓东账）18,442元。2017年4月13日，和谐公司向杨生容出具的收据载明：收杨生容17,284元（挂杨晓东账）,无收款事由。 和谐公司已将案涉房屋交付给杨生容，杨生容接房后对该房屋进行了装修并实际入住，亦向相关单位交纳了住宅物业服务费、水电费及燃气费等。 另查明：杨生容的丈夫袁代支与和谐公司的股东杨晓东之间存在借款往来。2014年1月28日，袁代支、杨晓东、杨世界对在袁代支处的借款进行了结算，结算单上载明：“袁代支借款结算，1、借款800万，2013年7月9日-2014年1月28日利息为：800×0.05×6+800×0.05÷30×19=240+25.30=265.30万元。2、借款900万，2013年7月18日-2014年1月28日利息为：900×0.05+900×0.05÷30×10=270+15=285万元。3、2014年1月14日还袁代支借款500万元应扣除利息：500×0.05÷30×14=11.60万元。4、2014年1月28日杨晓东还借款300万元。5、杨生强团购花漾城房款抵袁代支借款300万。6、袁代支购花漾城4套4+1洋房（付款一半）抵借款1,587,900元。截止到2014年1月28日，杨晓东欠袁代支借款为：800+265.30+900+285-500-11.6-300-300-158.79=979.91万元。结算截止日：2014年1月28日，结算人：杨世界，借款人：杨晓东”。 2013年12月20日，在签订案涉房屋意向协议的同时，杨生容与和谐公司还以相同方式就花漾城×栋××号、×栋××号及×栋××号房屋签订了意向协议。后因和谐公司将花漾城×栋××号、×栋××号房屋出售给第三人而未将房屋交付给杨生容，杨生容向四川省岳池县人民法院起诉，四川省岳池县人民法院作出（2018）川1621民初663号民事判决,判决解除杨生容与和谐公司签订的编号A-156、A-157《花漾城团购意向协议》、和谐置业退还杨生容购房款793,950元及支付违约金等。和谐公司不服该判决向本院上诉，本院作出(2018)川16民终1235号民事判决予以了维持。此外，因杨生容与案外人汤素华有借贷关系，经协商杨生容自愿将花漾城×栋××号房屋转让与汤素华，2017年1月5日，和谐公司与汤素华之子游凯程就花漾城第×栋××号房屋正式签订商品房买卖合同，并网签备案。现花漾城×栋××号房屋和谐公司亦交付游凯程使用。 同时查明，案涉房屋并非被告郑剑所承建施工的房屋。因郑剑与和谐公司建设工程施工合同纠纷，本院于2019年4月26日作出（2017）川16民初76号民事判决书，判决和谐公司支付郑剑工程款（含质保金）15,397,576.3元，郑剑在15,397,576.3元内对其承建的案涉工程折价款或拍卖款享有优先受偿权等，该判决已发生法律效力。 2020年1月13日，本院作出（2019）川16执290号之六执行裁定书，裁定查封和谐公司所有的花漾城×栋××号房屋，查封期限三年。杨生容对该裁定不服，向本院提出书面执行异议，请求解除对岳池县××道××路××段××栋××号房屋的查封措施。本院于2020年6月5日立案受理，并组成合议庭进行了书面审查，并于2020年6月16日作出（2020）川16执异36号执行裁定书，裁定驳回杨生容的异议请求。 本案审理中，经郑剑申请，本院向郑剑的代理人任家永开具了律师调查令，以向岳池县不动产登记中心查询杨生容及其丈夫袁代支名下房产的基本信息。岳池县不动产登记中心于2020年9月14日出具的《房产登记信息查询情况说明》显示杨生容名下有岳池县××镇××路××号用房2层住宅，建筑面积为65.08平方米，不动产权证号为岳国用（2013）第××号，岳房权证岳池字第2××9号，房屋状态登记为现房已抵押。 以上事实有原、被告双方的陈述，原告杨生容提交的《商品房买卖合同》、计算机信息查询结果单、收据、收费清单、发票、袁代支借款结算单，岳池县不动产登记中心于出具的《房产登记信息查询情况说明》，及本院作出的(2018)川16民终1235号民事判决、（2019）川16执290号之六执行裁定书、（2020）川16执异36号执行裁定书、（2017）川16民初76号民事判决书、四川省高级人民法院作出的（2019）川民终408号民事裁定书等证据予以佐证。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案的主要争议焦点是杨生容对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。综合本案情况，杨生容对案涉房屋享有可以排除强制执行的权利，具体理由阐述如下： 第一、案涉房屋并非郑剑承建施工，虽法院生效判决确认郑剑对和谐公司享有债权，但郑剑对案涉房屋享有的权利为一般普通债权，其并不具有工程价款优先受偿权。 第二、经本院生效判决认定，杨生容丈夫袁代支与和谐公司法定代表人（亦为股东）杨晓东之间存在真实的借贷关系。和谐公司通过与杨生容签订《商品房买卖合同》及出具收据，表明其公司同意以案涉房屋抵扣杨晓东欠袁代支的部分借款，因此，在案涉房屋尚未过户登记至杨生容名下的情况下，杨生容对案涉房屋享有的权利系具有物权性质的请求权，其有权请求和谐公司按照合同约定办理房屋过户登记手续。相比郑剑的一般普通债权，杨生容对该房屋的权利更应优先保护。 第三、经查明案涉房屋用途为住房，杨生容名下虽有位于岳池县××镇××路××号住房一套，但该房屋建筑面积仅为65.08平方米，且属于老旧小区房屋。即杨生容通过以物抵债方式与和谐公司签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，其目的在于获得案涉房屋并用于居住以改善居住条件。因此，本院认为杨生容属于消费性“购房”，花漾城×栋××号房屋可认定为杨生容及其丈夫袁代支名下的唯一住房。 第四、因案涉房屋经杨生容装修入住，若允许郑剑对案涉房屋予以执行，则存在装修费用的评估等问题，且不易执行。 此外，虽杨生容与和谐公司签订了《商品房买卖合同》并以抵债的方式支付了购房款，但案涉房屋尚未过户登记至其名下，故杨生容现对案涉房屋享有的权利仅为物权期待权，该权利本质上仍为债权。故杨生容请求判决案涉房屋归其所有，其主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，原告杨生容的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 一、不得执行原告杨生容位于岳池县××道××路××段××栋××号房屋； 二、驳回原告杨生容的其他诉讼请求。 本案案件受理费12,441元，由原告杨生容负担6220元，被告郑剑、广安和谐置业有限公司共同负担6221元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 本院（2020）川16执异36号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长 胡学品 审 判 员 蒋 濒 审 判 员 张 波 二〇二〇年十二月七日 法官助理 方 媛 书 记 员 王 茜