江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏04民终4475号上诉人（原审原告）：江苏高科物业管理有限公司，住所地常州市玉隆路****。法定代表人：王胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜雪梅，该公司员工。委托诉讼代理人：蔡忠民，江苏常茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州翔宇置业有限公司，住所地常州市中吴大道**。法定代表人：王雪峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐进，江苏华东律师事务所律师。委托诉讼代理人：张剑峰，江苏华东律师事务所律师。上诉人江苏高科物业管理有限公司（以下简称高科物业公司）因与被上诉人常州翔宇置业有限公司（以下简称翔宇置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2020）苏0412民初794号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高科物业公司的上诉请求：一、请求二审撤销一审判决，并依法改判被上诉人向上诉人支付经一审庭审确认的全部物业费金额1143914.01元（1181376.41-37462.4），即补足一审扣除的354413元，同时支持违约金346137.63元，或发回重审；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决以部分业主在化龙巷网站发帖反映物业服务质量问题，就认定上诉人服务质量存在瑕疵，扣除30%的物业费有失公允。部分业主反映的情况是否属实，对上诉人的指责是否正当，一审并未调查。物业服务关系到千家万户的基本生活，涉及许多部门、企业、组织、甚至个人。许多物业矛盾如何处理至今仍存在法律空白，再加上部分业主不懂法、不学法，遇到问题就把矛头指向物业公司，物业公司不解决问题就在网络上谩骂污蔑，如果把这些负能量认定为有效证据谈何公正。翔宇置业公司辩称，一、上诉人要求被上诉人支付的物业费金额有误，一审庭审中上诉人又根据被上诉人提出的问题对物业费的计算进行了修正。因此，在具体金额未确定之前上诉人无权要求被上诉人支付物业费，被上诉人不存在拖欠物业费的情形，更无须支付滞纳金。二、上诉人提供的物业服务质量达不到合同约定的标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一审按七折计算物业费合法合理。三、自2013年上诉人管理小区以来，应归被上诉人所有的车位费均由上诉人收取，至今未支付给被上诉人，故不存在被上诉人长期拖欠物业费的情况。高科物业公司向一审法院起诉请求：1.判令翔宇置业公司支付高科物业公司2016年至2019年的物业服务费、车位管理费、电梯费等费用1683353.58元；2.判令翔宇置业公司支付高科物业公司违约金暂计为409536元（155552.75×0.0005×365×3+587904.77×0.0005×365×2+601565.46×0.0005×365×1=409536元），总计2092889.58元；3.判令翔宇置业公司承担本案诉讼费。一审庭审中，高科物业公司将第一、二项诉讼请求变更为：1.判令翔宇置业公司支付高科物业公司2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费、车位管理费、电梯费等费用1181376.4元；2.判令翔宇置业公司支付高科物业公司违约金暂计为346137.63元（91992.7×0.0005×365×3+588140.14×0.0005×365×2+444386.2×0.0005×365×1=346137.63元）。一审法院认定事实：座落于常州市武进区湖塘镇的聚湖半岛花园系翔宇置业公司开发的项目。高科物业公司作为乙方（受委托方、物业管理企业）与翔宇置业公司作为甲方（委托方、房地产开发企业）就小区的前期物业管理于2013年7月2日签订《常州市前期物业服务合同》一份，约定由高科物业公司负责该小区的前期物业管理服务。物业占地面积95873.9平方米，总建筑面积204296.65平方米，其中，普通住宅145639.35平方米、别墅23520平方米、非营业性公建25606平方米、营业性公建5722.31平方米，公益性公建3809.99平方米；分期建设的项目，首期竣工交付时间为2011年9月30日，首期建设情况：总建筑面积63510平方米，其中，住宅48858平方米，非营业性公建12158.24平方米，营业性公建2493.76平方米；其他分期建设计划：二期别墅竣工交付时间为2015年12月20日，总建筑面积23520平方米，三期高层住宅竣工时间为2015年12月20日，总建筑面积98632.8平方米；在本物业建设阶段，乙方前期介入提供的服务内容有：1、就物业的结构布局、功能方面提出改进建议，2、就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见和建议，3、提供设备设施的设置、造型及服务方面的改进意见，4、与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商确，5、现场了解设备和管线等隐蔽工程质量情况，前期介入管理费双方协商确定；在本物业管理区域内由乙方设立专门机构，并委派有岗位资格证书的人员负责本物业的日常管理工作，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项……；本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业费按普通住宅（一期）0.68元／平方米·月、普通住宅（三期）1.35元／平方米·月，别墅3元／平方米·月，商业用房按2.8元／平方米·月标准，由乙方向业主收取；物业共用设施设备运行费用按其实际发生的运行成本由业主向乙方均摊交纳，其中，电梯运行维护费由业主按其拥有物业的建筑面积，按常价房【2009】129号文件规定向乙方交纳，不足部分由乙方向甲方收取，政府对此有新规定的，按新规定执行；本区域内停车场（库）的管理由乙方与车位使用人签订停车管理服务协议，约定具体的收费标准和双方在车位使用及车位管理方面的权利义务，政府对此有规定的，按规定执行；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的空置房，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费和设施设备运行费由甲方全额交纳，分期开发补偿费由甲方按常州市相关规定向乙方支付；甲方违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费等费用的，应按每日应交金额万分之五的标准向乙方支付滞纳金。合同对服务范围、服务内容等亦作了约定。后高科物业公司进入小区开始提供物业服务。因翔宇置业公司结欠高科物业公司物业费等，高科物业公司分别于2018年2月28日、2019年11月22日向翔宇置业公司寄送催款函，催收2016年起所欠的物业费。一审另查明，就高科物业公司配备的物业人员年龄偏大、提供的物业服务存在瑕疵等问题，翔宇置业公司多次发函给高科物业公司。小区业主就小区物业存在电梯故障不修理、车辆管理不到位、垃圾清理不及时等问题，多次在常州本地门户化龙巷网站上发帖。一审庭审中，翔宇置业公司对高科物业公司主张的空关户的户数、面积及该部分物业费无异议。对于高科物业公司主张的电梯运行费用，翔宇置业公司认为应由高科物业公司根据实际的费用向业主先行收取后，不足部分再由翔宇置业公司进行补足。对于高科物业公司主张的未售车位的管理费，翔宇置业公司对车位数量、出售时间无异议，但认为应由高科物业公司与车位使用人签订停车管理服务协议后收取，且高科物业公司在2013年～2015年期间也未向翔宇置业公司主张过，故翔宇置业公司不应承担该笔费用。另，高科物业公司对翔宇置业公司垫付的电梯电费37462.4元认可，同意在高科物业公司主张的金额中予以扣除。上述事实，由高科物业公司提供的常州市前期物业服务合同、催款函、物业服务结算汇总单，翔宇置业公司提供的函、情况说明、工作联系单、新闻网页等及双方的当庭陈述等予以证实。一审法院认为，高科物业公司、翔宇置业公司间所订《常州市前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属有效，双方均应按约履行各自合同义务，该合同第九条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的空置房，或者因甲方（翔宇置业公司）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费和设施设备运行费由甲方（翔宇置业公司）全额交纳”，双方对于空置房的户数、空置时间段及相应的物业费无异议，但翔宇置业公司辩称根据该合同第七条“物业共用设施设备运行费用按其实际发生的运行成本由业主向乙方均摊交纳，其中，电梯运行维护费由业主按其拥有物业的建筑面积，按常价房【2009】129号文件规定乙方交纳，不足部分由乙方向甲方收取”，故对于空置户的电梯费，翔宇置业公司仅应支付不足部分，但该院认为，常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法（常价房【2009】129号）第七条明确规定，“纳入物业服务范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的住宅物业，其电梯运行维护费由开发建设单位全额交纳”，故翔宇置业公司承担已竣工但尚未出售的空置房物业费及电梯费，符合合同约定及法律规定。经该院组织双方多次对账，确认该部分金额为1130500.84元。至于已竣工但尚未出售车位的管理费，双方签订的《常州市前期物业服务合同》第八条约定，“本区域内停车场（库）的管理由乙方与车位使用人签订停车管理服务协议，约定具体的收费标准和双方在车位使用及车位管理方面的权利义务，政府对此有规定的，按规定执行。”《江苏省物业服务收费管理办法》规定，建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，汽车停放费由建设单位承担。《常州市住宅物业管理条例》亦规定，已竣工但尚未出售的房屋（车位）和已出售但尚未交付物业买受人的房屋（车位），物业服务费用等相关费用由建设单位交纳。故翔宇置业公司应承担2016年1月1日至2019年12月31日期间已竣工但尚未出售和已出售但尚未交付物业买受人的车位的管理费，翔宇置业公司提出的双方不存在交纳车位管理费的交易惯例，故不用承担该笔费用等辩称意见，该院不予采信。同时，《常州市关于进一步明确市区住宅小区汽车停放服务收费管理的通知》（常价服【2012】66号）规定，已出售产权或出让使用权的车位汽车停放公共服务收费基准价中，室内平面车位和地下封闭车库每月是50元，双方对车位数量、售出时间等均无异议，高科物业公司主张50元/月的标准也符合规定，经计算，翔宇置业公司应承担车位管理费为289477.76元，扣除高科物业公司已收取的2013年～2015年出租车位的管理费21863元、2016年车位管理费16108元、2017年车位管理费28625元后，为222881.76元。上述物业费、电梯运行费及车位服务费合计1353382.6元，庭审中，双方明确因翔宇置业公司在业主买房时承诺孩子上学事宜，后翔宇置业公司未能实现承诺，故由翔宇置业公司承担该5户业主的物业费，该部分物业费合计27993.81元在本案中一并处理，扣除翔宇置业公司已支付的20万元，物业费、电梯运行费及车位服务费合计为1181376.41元（1130500.84元+222881.76元+27993.81元-200000元=1181376.41元）。翔宇置业公司提供业主在化龙巷就物业服务的发帖言论及翔宇置业公司就物业服务向高科物业公司发函等证明高科物业公司的物业服务包括车库管理等，尚存在部分瑕疵，故该院酌定翔宇置业公司按合同约定价的70%支付相关物业费用，即翔宇置业公司应向高科物业公司支付物业费、电梯运行费及车位管理费合计826963.5元，扣除高科物业公司认可的翔宇置业公司垫付的电梯电费37462.4元，翔宇置业公司尚需支付789501.1元。至于高科物业公司要求翔宇置业公司支付违约金的请求，该院认为双方所订合同未能得到全面履行，相关结算始终存在争议，对该部分请求该院不予支持。一审诉讼中，翔宇置业公司提出要求高科物业公司返还整治经费、赔偿损失等反诉请求，因与本案非同一法律关系，该院不在本案中一并处理，经该院释明，翔宇置业公司表示将另行起诉。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决，一、翔宇置业公司于本判决生效之日起十日内向高科物业公司支付2016年1月1日起至2019年12月31日止空置房的物业费、电梯费及未出售车位的车辆管理费合计789501.1元；二、驳回高科物业公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23544元，由翔宇置业公司负担8882元，由高科物业公司自行负担14662元。二审中，高科物业公司提交了八份证据，证据一：聚湖半岛小区2016～2019年社区满意度调查问卷。证明社区居委会对高科物业公司物业服务予以认可，证明来源是社区居委会。证据二：聚湖半岛小区业主诉求书。证明业主认可高科物业公司自成立以来保持小区和谐安宁，对公司认可，诉求书的内容是请求公司留用项目主任陈建平。证据三：十面锦旗。证明业主对小区服务质量的认可。证据四：常州晚报2018年5月10日“最美湖塘人”新闻报道。证明高科物业公司工作人员被评为最美湖塘人，物业人员全心全意为业主服务。证据五：武进区见义勇为证书。证明高科物业公司工作人员被评为见义勇为积极分子，保护了业主生命财产安全。证据六：业主意见征询表。证明小区业主认可高科物业公司小区物业服务工作。证据七：聚湖物业管理处清理景观河的图片。证明上诉人完全履行物业服务合同约定的义务，并不存在服务质量达不到要求的情况。证据八：对被上诉人的回函。证明被上诉人提出的相关问题上诉人都在积极的回应和处理，也完全履行了物业服务合同的内容。翔宇置业公司对上述证据材料质证认为：对于证据一真实性合法性予以认可，但证明目的不认可。该份证据显示自2016年2019年期间，社区对上诉人管理的小区消防安全管理项目每年做出的评价均为不满意，足以见得上诉人未能完全履行相应的管理职能，此外，小区的总体清洁质量每年均为一般，车辆及停车场管理也为一般，而保洁人员服务态度从几年前的比较满意降为了一般，可见其服务质量不升反降，上述从社区得到的评价恰恰与被上诉人在一审中提供的相应证据所符合。而截止上诉前，该小区的消防安全管理仍存在严重问题。对于证据二的真实性和合法性无法确认。如果该诉求书属实，也仅仅是对上诉人更换保安队长该事宜有极少部分业主提出的意见。正如业主所述，如此尽心尽责的保安队长，上诉人还要对其更换，也可以看出上诉人的管理存在不合理和不到位的情形。对于证据三的真实性和合法性无法确认。这十面锦旗中有三面是对拾金不昧做出的表扬，与物业服务无关，还有一副只写了业主赠送，无法确认真实性，另外还有三面是针对陈队长个人以及保安队负责项目的锦旗赠送，没有办法反应物业公司实际的服务质量。对于证据四和证据五，真实性和合法性因为是新闻报道，也没有办法确定，关联性不予认可，两份证据仅仅对陈队长个人的见义勇为的表彰，和上诉人整体服务无关系。对于证据六的真实性和合法性无法确认，上诉人只提供了极少业主的征询表，是否是业主亲自填写无法确认，且一半以上是2020年填写的，表内也无法确定是对什么期间的物业服务评价，几份较早日期的评价还能看出业主对绿化，停车等方面存在意见。征询表的设置最差的一种评分就是一般，显然是无法真实反应业主对物业服务质量的意见和建议，对此不予认可。对于证据七，提交的图片真实性和合法性无异议，对证明目的有异议。该图片恰好和翔宇置业公司提交的小区物业服务存在严重的瑕疵和问题相一致，且部分图片与被上诉人在一审法庭中提交的相应图片是一致的，从延续性可以看出很多问题，自2018年较早时期就一直存在到现在才开始进行整改。对于证据八，2020年10月19日被上诉人发函后，上诉人也并未及时解决，11月3日被上诉人又发函对其进行整改催告，上诉人才开始进行物业管理和服务，足以证明其物业服务不到位。二审中，翔宇置业公司提交了两份证据，证据一：小区工程质保期满移交单三份，证明小区的相关消防水电设施均已完整移交给上诉人，在此前提下，上诉人仍然在每年的消防安全管理评价中被评为不满意，足以见得上诉人物业服务没有到位。证据二：函。该份证据系2020年10月19日被上诉人就小区消防安全管理以及绿化和清洁等方面存在的相关问题，告知上诉人要求其整改的函件，证明截止上诉前小区的物业管理仍存在较大的问题。高科物业公司对上述证据材料质证认为，对证据一真实性认可。但记载的都是正常使用，不认可被上诉人的证明目的。证据二的相关函件上诉人都已及时予以回复，有关反映的问题都在积极处理，包括被上诉人提到的消防设施，正在办理维修申请手续，所以不认可证据二的证明目的。二审中，除上诉人高科物业公司除对一审法院未核实部分业主在常州门户网站化龙巷发贴的所反映的内容外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。另经查阅原审卷宗查明，2018年7月26日翔宇置业公司向高科物业公司转账支付物业费20万元。二审另查明，翔宇置业公司与高科物业公司签订的《常州市前期物业服务合同》第二十一条约定，乙方（即高科物业公司）的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，甲方（翔宇置业公司）有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，由乙方承担赔偿责任。本案的争议焦点为高科物业公司主张翔宇置业公司全额支付物业费及承担违约金（逾期支付物业费用产生的滞纳金）是否能够成立。一、对于物业费是否应全额支付问题。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。首先，翔宇置业公司与高科物业公司就聚湖半岛花园的物业管理事宜签订了《常州市前期物业服务合同》，该合同合法有效，各方应按约履行。高科物业公司提供物业服务，翔宇置业公司应交纳相应物业费用。《江苏省物业管理条例》规定，已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。双方的前期物业合同也约定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的空置房，或者因翔宇置业公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费和设施设备运行费由翔宇置业公司全额交纳”，一审结合法律法规规定和地方政府相关文件确定翔宇置业公司应承担未售出房屋（车位）的相关物业服务费以及电梯使用费并无不当，鉴于二审中双方就欠付数额并无争议，故对于一审确定的欠付物业费、电梯运行费及车位服务费数额，本院亦予以确认。其次，对于是否应扣减部分物业费用问题，本院认为，物业服务系一项持续性、全面性工作,不能从某一特定时间、地点、地点对物业服务质量作出评定当看整体服务质量与服务效果,从高科物业公司提供的证据看，其物业服务实际也得到了部分业主的认可。翔宇置业公司以高科物业公司部分服务内容未能尽责为由主张减免物业费,既不符合权利义务对等原则,也不利于全体业主所期待的更好物业服务的目的实现,在一定程度上也会影响物业公司的物业服务能力,损害其他按时缴纳物业费的业主的正当权利,进而损害全体业主的利益。翔宇置业公司作为小区开发商，长时间拖欠巨额物业费用，更势必影响物业服务企业的正常经营和服务，进而影响小区品质和其自身进一步销售活动，该行为不应得到认可和支持。如果高科物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵,翔宇置业公司应当按照双方合同的约定通过合理的方式指出,充分协商、共同解决,以维护小区全体业主的合法利益，如对其公司造成损失的，可按合同约定主张自身权利，而非以不支付物业费的形式拒绝履行合同义务。故根据案涉物业服务合同第二十一条的约定，即使高科物业公司未完全履行物业服务合同约定的相关义务，也不能成为翔宇置业公司拒绝交纳或少交物业费的理由，因此一审以高科物业公司服务有瑕疵为由，调整物业费标准不当，本院予以纠正。二、关于高科物业公司主张翔宇置业公司应支付违约金的问题。本案双方当事人签署的合同约定，翔宇置业公司违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费等费用的，应按每日应交金额万分之五的标准向乙方支付滞纳金。合同约定的滞纳金应以违约造成的损失为基础,考虑到翔宇置业公司逾期缴纳巨额物业服务费的行为会损害其他业主的合法权益,而高科物业公司提供的物业服务亦存在一定瑕疵，翔宇置业公司亦曾发函要求整改，故对于高科物业公司主张的违约金请求,本院酌定为10万元（结合翔宇置业公司欠付物业服务费的时间、数额及中国人民银行同期贷款利率标准计算）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销常州市武进区人民法院（2020）苏0412民初794号民事判决；二、常州翔宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内向江苏高科物业管理有限公司支付2016年1月1日起至2019年12月31日止空置房的物业费、电梯费及未出售车位的车辆管理费合计1143914.01元，并承担违约金100000元；三、驳回江苏高科物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案一审案件受理费23544元、二审案件受理费12876元，合计36420元，由常州翔宇置业有限公司负担27960元、江苏高科物业管理有限公司负担8460元（上述费用江苏高科物业管理有限公司均已预交，由常州翔宇置业有限公司履行上述付款义务时一并向江苏高科物业管理有限公司支付）。本判决为终审判决。审 判 长 吴立春审 判 员 董 维审 判 员 王昊东二〇二〇年十二月二十五日法官助理 叶 健书 记 员 高 琦