湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘07民终2056号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈柄学，男，1980年10月22日出生，汉族，住广东省广州市白云区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：常德市经山水投资有限公司，住所地湖南省常德柳叶湖旅游度假区七里桥街道戴家岗社区柳河路常德河街**。法定代表人：肖静，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁伟志，湖南南天门律师事务所律师。上诉人陈柄学因与被上诉人常德市经山水投资有限公司（以下简称经山水公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院(2020)湘0702民初1096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈柄学上诉请求：撤销一审判决第一、三、五项；改判撤销陈柄学与经山水公司于2016年12月7日签订的《常德市经山水投资有限公司常德河街商铺租赁合同》；改判扣除陈柄学已支付的租金、管理费和租赁保证金后，经山水公司需向陈柄学返还44159.25元，并赔偿陈柄学装修和经营投入损失暂计206715元。事实和理由：1.一审事实认定不清，未对陈柄学提出的反驳意见予以摘录和认定，对河街项目未完成竣工验收和未通过消防验收，以及经山水公司在招商时故意隐瞒重大事实，欺诈商户入场经营的现实情况没有进行实质性审查和认定。陈柄学从规划局和建设局获得信息公开答复前，不知道涉案商铺存在证件不齐全，行政审批和检查未通过等可能导致商铺无法使用的情形，经山水公司在签订合同时使用欺诈手段，隐瞒真实情况向陈柄学招租，使陈柄学违背真实意思表示与其签订了租赁合同，依法应予撤销。一审适用法律严重偏离陈柄学请求范围，错误认定租赁合同有效而驳回陈柄学诉请。2.陈柄学签订租赁合同前，到涉案商铺周边考察，经山水公司的招商人员介绍了小河街是政府支持项目，所有证件没有问题，经山水公司是国企单位，陈柄学基于上述情况签订了《常德市经山水投资有限公司常德河街商铺租赁合同》。进场后，陈柄学发现小河街商铺存在诸多问题，至今没有解决和完善，常德市规划局于2018年6月6日才向经山水公司颁发涉案房屋建设工程规划许可证，使陈柄学在经营期间投入的资金亏损，背负巨额债务，且随时可能面临安全事故责任，而经山水公司仍谎称已在办理消防验收。经山水公司在签订合同前存在故意欺诈，诱使陈柄学作出错误意思表示签订了《常德市经山水投资有限公司常德河街商铺租赁合同》，该合同属于法律规定可撤销合同情形，陈柄学行使撤销权时间未超过一年，其请求有事实和法律依据。3.《常德市经山水投资有限公司常德河街商铺租赁合同》被撤销后自始没有法律效力，经山水公司应返还财产，并应赔偿陈柄学因此所受全部损失，包括但不限于租赁保证金、商铺装修费、为经营所投入的物品购置费用等。《常德市河街商铺租赁合同补充协议》作为从合同当然无效，但其约定租金标准经过评估作出，符合市场价格标准，在计算房屋占有使用费应参照适用，故陈柄学使用涉案商铺费用115309.25元、管理费13856.50元，扣除陈柄学已支付的租金、物业费和租赁保证金后，经山水公司需向陈柄学返还44159.25元。4.经山水公司因欺诈导致租赁合同被撤销，对此应负全部过错责任，其主张违约金没有事实和法律依据，同时需赔偿陈柄学承租涉案商铺投入的经济损失暂计206715元，对其他不确定的损失数额，陈柄学在收集证据后保留向经山水公司追偿的权利。经山水公司辩称，陈柄学的上诉没有事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确。经山水公司在一审已经提交消防检测报告的竣工报告，经山水公司没有影响陈柄学的经营，陈柄学也没有证据证明经山水公司有过错，造成了其损失。陈柄学要求撤销租赁合同不符合法律规定。经山水公司向一审法院起诉请求：1.判令解除经山水公司与陈柄学签订的租赁合同，返还租赁门面；2.判令陈柄学立即支付拖欠的租金379186.82元、物业费32780.52元、违约金172977.19元；3.判令陈柄学承担本案的诉讼费。陈柄学向一审法院提起反诉请求：1.判令撤销经山水公司与陈柄学于2016年12月7日签订的《常德市经山水投资有限公司常德河街商铺租赁合同》；2.判令经山水公司向陈柄学退还租赁保证金70000元；3.判令经山水公司向陈柄学赔偿经济损失220515元；4.判令反诉诉讼费由经山水公司承担。一审法院认定事实：2016年12月7日，经山水公司与陈柄学签订了一份《常德市经山水投资有限公司常德河街商铺租赁合同》，陈柄学租赁经山水公司所有的常德河街位于××街××号商铺，建筑面积约207.48平方米，从事经营小吃，租金按83元／平方米计算，年租金206650元，租期五年，从2016年12月7日至2022年3月6日止（前90天装修期，装修期免租），租金每半年支付一次，第三年开始租金在上一年基础上每2年递增5%（第三年、第五年分别递增5%），物业费收取5元／平方米。陈柄学缴纳了履约保证金70000元。合同第五条第二款第一项约定：“物业管理费：租赁期间，陈柄学自行与物业服务公司签订物业管理协议，按协议标准每月缴纳物业管理费用。物业费收费标准：前三年为5元／㎡，第四、五年为6元／㎡，之后为8元／㎡”。合同第十一条第四款约定：“在经营权出让期内，陈柄学逾期缴纳本合同约定租赁租金或费用，每逾期的一天，陈柄学应按上述费用总额的0.1%向经山水公司支付违约金，逾期交齐本合同约定租赁租金或费用超过15天，经山水公司有权解除本合同，收回商铺使用权，陈柄学缴纳的履约保证金不予退还。”陈柄学按照合同约定交付了2017年半年的租金103225元及2019年租赁费、物业管理费共62214.4元。2019年6月13日，经山水公司与陈柄学签订了一份《常德河街商铺租赁合同补充协议》，双方达成了将常德河街位于××街××号商铺租金和物业费调整为2019年5月30日付2019年租金52712.8元及物业费9501.6元；2019年免4个月租金，2019年12月31日付2020年租金79069.2元及物业费9501.6元。补充协议第三条约定：“陈柄学需在每个年度支付日期之前一次性缴纳租金，延迟缴纳则视同陈柄学单方面终止补充协议，租金按原合同条款执行，已按时缴纳部分按本协议执行。”截至2020年3月6日，陈柄学共拖欠租金213573.94元，拖欠物业费21378.6元。另查明，陈柄学租赁的房屋位于常德市××街××＃，常德市规划局于2018年6月6日向经山水公司颁发了常德市××街××＃的建设工程规划许可证。2020年3月13日，经山水公司与常德市经万和物业有限公司签订《穿紫河特色商业街物业服务合同》，该合同补充协议约定：“河街街区已出售的商铺物业费由常德市经万和物业有限公司向业主收取，费用从原合同物业费总额中扣除。”经山水公司已将相关物业服务费交纳给常德市经万和物业有限公司。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”常德市规划局于2018年6月6日向经山水公司颁发了河街Ｘ10-Ｘ13＃的建设工程规划许可证，陈柄学租赁的商铺位于河街Ｘ10-Ｘ13＃，合同签订系双方真实意思表示，双方已签字盖章，且陈柄学未提供充足证据证明经山水公司在签订合同时存在欺诈行为。此外，该合同不具有其他无效事由，故经山水公司与陈柄学签订的租赁合同合法有效，对于陈柄学的反诉请求，不予支持。根据经山水公司与陈柄学签订的《常德市经山水投资有限公司常德河街商铺租赁合同》第十一条第四款、《常德市河街商铺租赁合同补充协议》第三条的约定及陈柄学欠缴租金的事实，符合行使约定解除权的情形，故对于经山水公司要求解除租赁合同以及要求陈柄学返还租赁门面的请求，予以支持。经山水公司向陈柄学交付了租赁物，陈柄学应及时支付租金，截至2020年3月6日，陈柄学共拖欠租金213573.94元，拖欠物业费21378.6元，鉴于陈柄学与经山水公司对于物业服务费在合同中有约定，陈柄学享受了物业服务，又未与物业服务公司签订物业管理的协议，故对于经山水公司要求陈柄学支付租金213573.94元，支付物业费21378.6元的诉讼请求，予以支持。对于经山水公司要求陈柄学支付违约金172977.19元的诉讼请求，因尚无证据证实陈柄学给经山水公司造成172977.19元的损失，故不予支持。对于经山水公司的其他诉讼请求，因尚无证据证实，故不予支持。陈柄学已交纳的保证金70000元可抵减自2020年3月7日起至陈柄学将租赁物返还经山水公司之日的租金及物业服务费（双方可据实结算）。陈柄学的其他辩解，因未提供证据予以证实，不予采信。综上，判决：一、解除经山水公司与陈柄学于2016年12月7日签订的《常德市经山水投资有限公司常德河街商铺租赁合同》；二、陈柄学于判决生效之日起十日内向经山水公司返还租赁的常德河街位于××街××号商铺；三、陈柄学于判决生效之日起十日内向经山水公司支付租金213573.94元，并支付物业费21378.6元；四、驳回经山水公司的其他诉讼请求；五、驳回陈柄学全部反诉请求。一审案件受理费9650元，减半收取4825元，由陈柄学负担；反诉案件受理费5450元，减半收取2725元，由陈柄学负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证：陈柄学提交常德市住房和城乡建设局（常德市人民防空办公室）政府信息公开申请答复书常建公复（2020）2号，拟证明涉案门面消防资料均不存在；关于常德河街项目消防违法行为举报投诉的回复，拟证明常德河街项目开业前消防检查、日常消防检查均无；常德市住房和城乡建设局（常德市人民防空办公室）关于大小河街消防验收询函的回复，拟证明常德河街项目必须进行消防验收。经山水公司对上述三份证据的真实性无异议，合法性、关联性有异议，该组证据仅是对信访个案的回复，对本案不具有规范性文件的效力，常德河街项目当时经过消防验收，只是没有验收文书，经山水公司已在2020年9月收到了消防验收文书。经山水公司提交常德市住房和城乡建设局（常德市人民防空办公室）建设工程竣工消防验收意见书常建消验字（2020）第41号，拟反驳陈柄学提交的三份证据。陈柄学对该证据不予认可。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：常建消验字（2020）第41号意见书内容可证实涉案商铺已完成消防验收，对该证据予以采信；常建公复（2020）2号答复书系常德市住房和城乡建设局（常德市人民防空办公室）在2020年6月24日出具，其载明事实已发生变化，但与当时情况相符，对该证据予以采信；对关于常德河街项目消防违法行为举报投诉的回复的真实性予以采信，但其内容不能达到证明目的；常德市住房和城乡建设局（常德市人民防空办公室）关于大小河街消防验收询函的回复证明常德河街项目应根据各单位建筑使用性质和建筑面积确定工程分类，再据此申请消防验收或消防验收备案及抽查，与本案待证事实具有关联性，对该证据予以采信。对一审查明的事实，本院予以确认。另查明，2020年6月24日，常德市住房和城乡建设局（常德市人民防空办公室）答复陈柄学，其于2020年4月3日收到经山水公司提交的《建设工程消防竣工验收申请》，出具了《建设工程消防竣工验收申请受理凭证》，组织验收后，因该项目尚存诸多问题需要整改，该局已于2020年6月11日向经山水公司发出问题整改清单，退回经山水公司申报资料，目前没有涉案商铺相应消防资料。2020年9月23日，常德市住房和城乡建设局（常德市人民防空办公室）向经山水公司出具建设工程竣工消防验收意见书，综合评定常德大小河街新建工程部分项目消防验收合格，其中包括涉案商品X11号。2020年9月24日，常德柳叶湖旅游度假区消防救援大队回复陈柄学，有关经山水公司负责开发的常德河街项目未经消防验收、竣工验收的问题应向住房和城乡建设主管部门反应或举报投诉；对消防安全检查的办理，因河街涉及商户众多，种类不同，工作量大，耗时较长，该大队将依法依规按步骤、分类督促达到一定规模且符合公众聚集场所界定标准的商户作出承诺，并适时进行核查，同时向常德柳叶湖旅游度假区管委会呈报该问题，妥善处理。2020年9月27日，常德市住房和城乡建设局（常德市人民防空办公室）回复孙国平、孙瑜含等河街商户，常德大小河街项目应根据各单位建筑使用性质和建筑面积确定其工程分类，再按照工程分类分别申请消防验收或消防验收备案及抽查。本院认为，根据当事人诉辩意见，本案争议焦点包括以下两个方面：一、《常德市经山水投资有限公司常德河街商铺租赁合同》是否为可撤销合同，经山水公司应否赔偿陈柄学承租涉案商铺的经济损失；二、陈柄学应否支付相应租金、物业费及如何计算。关于争议焦点一，陈柄学与经山水公司签订《常德市经山水投资有限公司常德河街商铺租赁合同》时，涉案商铺暂未取得建设工程规划许可证，亦未通过消防验收，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，经山水公司在2018年6月6日已取得涉案商品建设工程规划许可证，不能以此认定租赁合同无效。《常德市经山水投资有限公司常德河街商铺租赁合同》签订后，陈柄学缴纳了履约保证金，经山水公司向陈柄学交付了涉案商铺，陈柄学已实际占有使用涉案商铺经营至今，期间缴纳了部分租金、物业费。现陈柄学主张经山水公司故意隐瞒重大事实构成欺诈，该租赁合同应予撤销，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，欺诈行为是一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示。本案中，经山水公司虽未明确告知陈柄学涉案商铺暂无建设工程规划许可证以及消防验收需整改的客观事实，但陈柄学签订合同后已将涉案商铺投入经营，上述情形未对其合同权利造成实质性影响，其合同目的已经实现，且经山水公司现已取得涉案商铺建设工程规划许可证，并已通过消防验收，该租赁合同不符合合同可撤销情形，故对陈柄学主张撤销《常德市经山水投资有限公司常德河街商铺租赁合同》，经山水公司返还财产，赔偿损失的上诉请求，本院不予支持。关于争议焦点二，《常德市经山水投资有限公司常德河街商铺租赁合同》、《常德河街商铺租赁合同补充协议》均系当事人之间合法有效协议，各方应遵守上述约定，履行各自权利与义务。从内容来看，补充协议就租赁合同中关于陈柄学承租涉案商铺租金和物业费的约定进行了调整，给予了一定优惠，但同时约定了如陈柄学逾期缴纳租金即视为其单方终止补充协议，租金仍按原租赁合同条款执行。陈柄学逾期缴纳租金的事实客观存在，根据双方约定，经山水公司有权解除《常德市经山水投资有限公司常德河街商铺租赁合同》，收回涉案商铺，按原租赁合同条款计算租金和物业费，故对陈柄学主张参照适用补充协议约定计算使用涉案商铺费用、管理费，并在抵扣已付费用后返还相应款项的上诉请求，本院不予支持。综上所述，陈柄学的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7356元，由陈柄学负担。本判决为终审判决。审判长  朱梅安审判员  李 浚审判员  詹险峰二〇二〇年十二月十四日法官助理于琇书记员何丹荔