四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1900号 上诉人（原审被告）：广安王氏房地产开发有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇清平街**。 法定代表人：王生福，该公司经理。 被上诉人（原审原告）：刘春梅，女，1982年7月12日出生，汉族，户籍地四川省武胜县，现住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：彭海，武胜县万众法律服务所法律工作者。 上诉人广安王氏房地产开发有限公司（以下简称王氏房地产公司）因与被上诉人刘春梅房屋买卖合同纠纷一案，四川省武胜县人民法院于2019年10月17日立案后，于2019年12月31日作出（2019）川1622民初3224号民事裁定驳回刘春梅的起诉。刘春梅不服该裁定，提起上诉，本院于2020年4月20日作出（2020）川16民终438号民事裁定，撤销（2019）川1622民初3224号民事裁定，指令四川省武胜县人民法院审理。该院于2020年9月23日作出（2020）川1622民初1227号民事判决，王氏房地产公司不服该判决向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王氏房地产公司上诉请求：撤销原判，依法改判确认王氏房地产公司与刘春梅签订的《商品房买卖合同》合法有效；一、二审诉讼费由王氏房地产公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。一审中，王氏房地产公司提供的各项证据能够证明案涉房屋在2013年1月17日签订合同是现房销售，而不是商品房预售；且王氏房地产公司并未故意隐瞒案涉房屋没有商品房预售许可证，刘春梅对此亦未举示证据证明，故刘春梅应当承担举证不能的法律后果。一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条处理本案系适用法律错误。 刘春梅辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 刘春梅向一审法院起诉请求：1.确认刘春梅、王氏房地产公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.判决王氏房地产公司返还刘春梅购房款329,712元、大修基金6594元、房屋交易税6694元、水电气等五通费用7000元，并赔偿损失329,712元，支付利息以329,712元为基数，从2011年10月22日起按照月利率6%计算至付清之日止。 一审法院认定事实：2011年10月21日，刘春梅、王氏房地产公司订立《商品房买卖合同》，合同载明：“商品房买卖合同备案表出卖人（以下简称甲方）：广安王氏房地产开发有限公司买受人（以下简称乙方）：刘春梅……商品房买卖合同备案表……三、甲方向乙方出示房屋销售所需证件：……2、商品房预售许可证，……第二条商品房销售依据……【2】买受人购买的商品房为预售商品房的，预售商品房批准机关为：武胜县规划和建设局，……第三条买受人所购商品房的基本情况该商品房所在楼栋的主体建筑机构为：砖混，建筑层数为：6+1F层，其中地上6+1F层，地下/层。该商品房为第条规定项目中的×【幢】【座】第负×楼层×单元×号。……签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为结构封顶。……第五条计价方式与价款……按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币2917.80元.总价款￥329,712.00元……第十一条交付条件（一）出卖人应当在2011年12月28日前向买受人交付该商品房。……乙方应当按约定时间如期将房屋价款当面交付甲方：1、签订合同时支付179,712.00元2、修至该层时支付2011.10.31日付50,000.00元3、2012年2月28日前支付30,000.00元4.余款2012年6月30日付65,000.00元余款50,00.00元.交付产权证时付清。” 刘春梅分别于2011年10月21日、2011年11月2日、2012年3月3日、2012年8月10日、2013年7月13日给付王氏房地产公司购房款179,712元、45,000元、30,000元、50,000元、20,000元共计324,712元，王氏房地产公司于2011年10月21日代收刘春梅大修基金6594元、税费6694元、水电气等五通费用7000元。 另查明，一审法院于2019年8月27日受理刘春梅与王氏房地产公司房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2019）川1622民初2756号]，刘春梅起诉要求王氏房地产公司办理不动产权证书，武胜县人民法院经审理确认，诉争房屋系架空层围合，规划审批中未纳入计容建筑面积，属于不能办理不动产权证书的建筑物范围，并作出（2019）川1622民初2756号民事裁定驳回刘春梅的起诉。 再查明，案涉房屋在部分证据中是5单元负一层2号，在部分证据中是3栋，位于东江港湾小区**。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、刘春梅、王氏房地产公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、王氏房地产公司是否存在故意隐瞒没有办理商品房预售许可证明的情形；三、王氏房地产公司是否应当退还刘春梅购房款、利息并赔偿刘春梅损失及数额；四、王氏房地产公司是否应当退还刘春梅购房款以及大修基金6594元、房屋交易税6694元、水电气等五通费用7000元。 关于争议焦点一，刘春梅、王氏房地产公司签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。根据《商品房销售管理办法》第三条“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”的规定，王氏房地产公司辩称案涉房屋是现房销售，但是王氏房地产公司并未提供案涉房屋竣工验收合格的证明，故案涉房屋的销售属于商品房预售。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案王氏房地产公司关于案涉房屋一直没有取得商品房预售许可证明，故刘春梅、王氏房地产公司签订的《商品房买卖合同》应属无效。 关于争议焦点二，王氏房地产公司是否存在故意隐瞒没有办理商品房预售许可证明的情形。一审法院认为，王氏房地产公司与刘春梅签订的《商品房买卖合同》中的商品房买卖合同备案表中有“……三、甲方向乙方出示房屋销售所需证件：……2、商品房预售许可证，……”“……第二条商品房销售依据……【2】买受人购买的商品房为预售商品房的，预售商品房批准机关为：武胜县规划和建设局，……”，从上述王氏房地产公司与刘春梅签订的《商品房买卖合同》中可以看出王氏房地产公司在向刘春梅出售案涉房屋时认为该栋建筑办理了预售许可证明，案涉房屋包含在该栋建筑之中，也是办理了预售许可证明的，但是其作为房地产开发商，理应清楚案涉房屋在建筑规划设计中系架空层，其将架空层私自围合作为住宅出售给刘春梅，一审法院认定王氏房地产公司有故意隐瞒案涉房屋没有办理商品房预售许可证明的情形。 关于争议焦点三，王氏房地产公司是否应当退还刘春梅购房款、利息并赔偿刘春梅损失及数额的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……。”的规定，结合本案王氏房地产公司存在故意隐瞒没有办理商品房预售许可的情形，刘春梅已经支付的购房款共计324,712元，王氏房地产公司应当退还已付购房款324,712元及利息并承担已付购房款324,712元的赔偿责任，关于利息数额的确定，酌定2019年8月19日前的利息以179,712元、45,000元、30,000元、50,000元、20,000元为基数，分别从2011年10月21日、2011年11月2日、2012年3月3日、2012年8月10日、2013年7月13日起按照年利率6%计算至2019年8月19日止；2019年8月20日后的利息以324,712元为基数，从2019年8月20日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2019年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率4.25%计算至付清之日止。 关于争议焦点四，王氏房地产公司是否应当退还刘春梅大修基金6594元、房屋交易税6694元、水电气等五通费用7000元。大修基金、房屋交易税应当是王氏房地产公司代收，根据武胜县自然资源和规划局关于东江港湾负一层房屋相关情况的说明，可以证明案涉房屋无法办理产权证的事实，故王氏房地产公司代收的相关款项应当退回，包括刘春梅交纳的大修基金6594元、房屋交易税6694元，关于刘春梅交纳的水电气等五通费用7000元，因为刘春梅已经装修入住案涉房屋，水电气也已经接通，刘春梅已经受益，王氏房地产公司已经代缴给相关机构，所以该费用王氏房地产公司不应当退还。 综上所述，对于刘春梅起诉要求确认《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持；对于刘春梅要求王氏房地产公司退还购房款329,712元及利息（利息按照已付购房款329,712元为基数，从2011年10月22日起按照年利率6%计算至付清之日止）和赔偿329,712元损失的诉讼请求，因刘春梅已付购房款实际为324,712元，对于刘春梅要求王氏房地产公司退还已付购房款324,712元及利息（2019年8月19日前的利息以179,712元、45,000元、30,000元、50,000元、20,000元为基数，分别从2011年10月21日、2011年11月2日、2012年3月3日、2012年8月10日、2013年7月13日起按照年利率6%计算至2019年8月19日止；2019年8月20日后的利息以324,712元为基数，从2019年8月20日起按照年利率4.25%计算至付清之日止）并承担324,712元损失的诉讼请求予以支持，超过部分，不予支持；对于刘春梅要求王氏房地产公司退还大修基金6594元、房屋交易税6694元、水电气等五通费用7000元的诉讼请求，一审法院对于刘春梅要求王氏房地产公司退还大修基金6594元、房屋交易税6694元的诉讼请求予以支持，对于刘春梅要求退还王氏房地产公司水电气等五通费用7000元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《商品房销售管理办法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、刘春梅与王氏房地产公司于2011年10月21日签订的《商品房买卖合同》无效；二、王氏房地产公司于判决生效之日起十日内退还刘春梅购房款324,712元及利息（2019年8月19日前的利息以179,712元、45,000元、30,000元、50,000元、20,000元为基数，分别从2011年10月21日、2011年11月2日、2012年3月3日、2012年8月10日、2013年7月13日起按照年利率6%计算至2019年8月19日止；2019年8月20日后的利息以324,712元为基数，从2019年8月20日起按照年利率4.25%计算至付清之日止）、大修基金6594元、房屋交易税6694元；三、王氏房地产公司于判决生效之日起十日内赔偿刘春梅损失324,712元；四、驳回刘春梅的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在判决生效后在规定的履行期限最后一日起二年内申请执行。案件受理费10,394元，由王氏房地产公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审审理查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本院认为，关于案涉房屋是否属于商品房预售的问题，一审根据《商品房销售管理办法》第三条的规定，结合上诉人的举证情况，认定系商品房预售事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。 案涉房屋系商品房预售，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，上诉人应当取得该房屋的预售许可证才对外进行销售，而事实上上诉人至今未取得案涉房屋的商品房预售许可证明。作为专门从事房地产开发的公司，上诉人应当知道自己开发的房屋未在规划设计以及许可销售的范围之内，而故意与被上诉人订立合同，一审据此认定其具有故意隐瞒的情形并无不当。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。一审认定双方签订的《商品房买卖合同》无效适用法律正确，本院予以维持。 双方订立的合同，因上诉人未能取得案涉房屋的预售许可证明而无效，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，判决上诉人返还房款、支付利息并承担不超过购房款一倍的损失理据充足，本院予以维持。 综上所述，广安王氏房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,394元，由广安王氏房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  陈 萱 审 判 员  罗乔军 审 判 员  王 敏 二〇二〇年十二月十四日 法官助理  杨应清 书 记 员  周甜甜