辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2467号上诉人（原审被告）：曾旭，男，1963年11月2日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：抚顺市泰德物业管理有限公司，住所地：抚顺市顺城区隆城街隆城花园**楼**门市。法定代表人：英连华，该公司经理。委托诉讼代理人：夏丽丽，该公司法律顾问。上诉人曾旭因与被上诉人抚顺市泰德物业管理有限公司（以下简称泰德物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初2037号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人曾旭，被上诉人泰德物业委托诉讼代理人夏丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾旭上诉请求：1.撤销判决书中第一项判决；2.判决泰德物业对上诉人提供的管理服务存在严重问题，减免物业管理服务费50%；3.判决泰德物业赔偿上诉人因没有履行《物业管理委托合同》约定造成的直接损失3556元；4.判决泰德物业对违反《物业管理委托合同》约定事项立即整改；5.案件受理费全部由泰德物业承担。事实与理由：对照本小区《物业管理委托合同》（以下简称《合同》），泰德物业存在以下违约事项：(一）楼体外墙面长期脱落至今未予维修、地下室长期积水。(二）改造后的热力管线严重影响外墙整洁美观。(三）对共用电线电路设施不能及时维修。(四）对共用设施疏于管理造成下水管道冻死堵塞。(五）对业主违反公约的行为没有及时制止，而且自身存在严重的违反公约行为。第一种行为：装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构。第二种行为：侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备。第三种行为：违法搭建建筑物、构筑物。第四种行为：擅自改变建筑物及其附属设施用途。第五种行为：擅自改变房屋外观。第六种行为：违反规定在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者悬挂、张贴宣传品。第七种行为：堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音。第八种行为：侵占、损坏公共绿地及其附属设施。第九种行为：违反规定倾倒垃圾、污水和杂物，焚烧垃圾。上诉人认为，本案有两个焦点问题：一是，泰德物业是否“不完全履行物业服务合同约定”；二是，泰德物业是否对上诉人造成了直接或间接损失。一审判决在事实认定和法律适用等方面均存在一定问题。1.一审判决在事实认定方面不全面。判决书中“经审理查明部分，只明确了不存在异议的、正常情况下应交的物业管理服务费数额和上诉人态度，没有对其他相关事实情况进行明确。上诉人认为，这部分还应明确：第一，上诉人所列泰德物业不履行合同的事例属实，或者明确上诉人所列事例不实；第二，出现物业费纠纷后，上诉人一直在积极想办法与泰德物业进行沟通协商，但是，作为服务企业的泰德物业不但当时不沟通、不协商，而且直至把上诉人告上法庭，仍不同意法庭调解。2.一审判决在法律适用方面不准确。判决书中“本院认为”部分称“关于被告主张因原告行为造成损害，要求赔偿一节，因被告主张的赔偿事宜与本案并非同一法律关系，本院无法一并审理。”上诉人认为，应该一并审理。(1)本案的核心问题是《物业管理委托合同》纠纷。《物业管理委托合同》共八章三十八条，泰德物业提出的物业管理服务费问题只是合同中的内容之一，而且，上诉人欠交物业管理服务费是由于泰德物业不沟通、不协商造成的，本人根本没有恶意拒交的想法。(2)最高法院司法解释明确支持业主的合法请求。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。”因此，泰德物业必须依法承担违约责任。（3）一审判决泰德物业物业服务存在瑕疵已经说明相关赔偿事宜与本案属同一法律关系。第一，上诉人列举的事实已经证明泰德物业服务存在瑕疵，并得到了一审法官的认可；第二，判决按90%交纳物业管理服务是对瑕疵大小的认定。上诉人认为，对赔偿数额的认定直接关系到对物业管理服务瑕疵大小的认定，因此，应一并审理。3.对一审判决书中提到的相关法律的学习与理解。(1)《辽宁省物业管理条例》第六十二条：物业服务企业应当按照物业服务合同约定和国家有关物业服务标准和规范提供服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查：运行状况应当于每年第四季度向业主委员会书面报告，并在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，阻碍业主进入物业管理区域以及实施其他损害业主合法权益的行为。物业服务企业违反规定以及物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，以及合同期满继续服务收费的，业主有权拒绝。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主委员会可以依法提起诉讼，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人认为：第一，泰德物业明显没有履行好第六十二条第一款之规定；第二，泰德物业如果履行了“加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查”，那么，我家就不会因公共下水主管线冻死而被脏水淹泡，人民法院应该依据此条判定泰德物业的责任；第三，一审判决书中仅依据此条第四款判定，“因为泰德物业告我了，所以我就必须交纳物业费；我想与泰德物业讲理，则必须通过业主委员会”，我认为这么判定不合适，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定。（2）《合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。上诉人认为：合同双方均须遵守《合同法》。泰德物业存在多项违约，本人没有违背此条。（3）《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。上诉人认为：第一，本人没有收到过书面催交；第二，本人一直希望依法协商解决问题，没有无理拒交行为。(4)《物业管理条例》第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。上诉人认为：第一，此条明确了业主和物业服务企业应按合同约定履行职责，但是，泰德物业没有认真履行应尽的职责；第二，本人没有违背此条。(5)《物业管理条例》第三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。上诉人认为：对照此条，泰德物业明显未能履行合同约定，并导致业主受到损害，必须依法承担相关法律责任。(6)《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。上诉人认为：本人十分希望在泰德物业认真履行合同约定的前提下，依法交纳物业管理服务费用。(7)《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。上诉人认为：作为守法公民，本人愿意而且必须执行业主委员会代签的《物业管理委托合同》，没有“以其并非合同当事人为由提出抗辩”，此条与本案无关。4.对民事判决书相关内容的几点疑惑。(1)上诉人没有见过《前期物业管理服务协议》，也无从知晓该协议与本案有什么关系。(2)在“本院认为”部分，两次引用“《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条”，不知为什么？(3)判决部分，有一处写道“被告田亨”，不知为什么？综上所述，第一，泰德物业存在严重“不完全履行物业服务合同约定”问题；第二，泰德物业对上诉人造成了多项直接或间接损失。因此，恳请法官以事实为依据，以法律为准绳，依法维护合同双方的合法利益。泰德物业辩称，被上诉人自从2014年2月与大自然一期业主委员会签订物业管理委托合同之后一直按照物业管理委托合同的约定在尽职尽责的履行义务，该小区属于老旧小区，鉴于2003年房屋老化、设施陈旧，泰德物业工作人员每天都在认真做着日常园区内公共设施共有部位的维护与管理，履行物业管理委托合同的义务。上诉人上诉状中的事实与理由提到的几点，我方答辩如下：一、第一点，楼体外墙长期脱落。对于这个问题泰德物业做了很多工作，每日有工作人员在负责共用部位的维修与养护和管理，履行了物业服务委托合同的义务，我们外墙有排险工人定时清刮外墙皮有证据证明。另外设有警示牌“墙皮脱落车辆禁行、不听劝阻车损自负”起到提示、警示、预防的作用，履行了物业服务委托合同中的义务。第二点，热力管线问题，此问题是由热力公司负责管理，该小区是老旧小区，管线老化属正常现象，走廊卫生不存在臭气熏天，我们每天都有保洁员在清理打扫，“蚊虫叮咬之苦”更赖不到物业的头上，这属于个人家庭卫生情况。第三点，外墙漏水的问题，泰德物业接到报修电话后会及时有序的安排防水维修人员进行维修，不存在置之不理，若其业主家确实漏雨，泰德物业会按报修先后顺序安排防水人员对其进行维修。二、上诉人总是能找到自己很有理，物业全是错的问题，也着实很用心，刚才说热力管线长期积水腐烂，自己像生活在一个臭水沟里一样，转身又说热力改造有问题，热力管线的改造属于热力公司内部问题，也属于政府扶民政策之一，至于施工方如何安装其管线是其工程施工方案问题，泰德物业只能配合其工作，上诉人曾旭看见管线安装影响其美观，不与施工工程人员沟通协调，自己应该承担责任，另外，上诉人就热力管线美观问题已和热力公司索得补偿款。三、泰德物业有电工一直在为其维修供电线路，至于线路问题，每个电工的专业水平不一样，所以做法也不一样，泰德物业做到了及时维修的义务，履行了物业管理委托合同的义务；另外说到电的问题，上诉人在2016年之前就一直未履行交纳物业费的义务，曾经被起诉到顺城区人民法院，经过调解泰德物业为了不伤和气因为电的问题已经作出让步，对其减免部分物业费此次上诉人不该提及此问题，室内监控设施的取消是由广大业主同意认可，认为安装监控有隐私外泄的风险，所以撤销。四、此问题也是上诉人一面之词强词夺理不懂法律责任主体，不懂法律关系的体现，上诉人住3楼，楼下1、2楼是门市房，门市房是个人财产，私有财产，不是共同财产，其在冬季没有正常营业造成下水管线冻结导致上诉人家卫生间内跑水，我物业工作人员在接到上诉人报修后迅速派工作人员及时介入，帮其清理卫生，并联系该门市房业主，我们泰德物业履行了物业管理委托合同的义务，上诉人的卫生间跑水的问题及损失与泰德物业不存在任何关系，上诉人的索赔主体错误，另外与本案追缴物业费的案子属于两个法律关系，请二审法院驳回其上诉请求。五、被上诉人为了拒绝缴纳物业费真是煞费苦心，强词夺理，无理取闹的问题百出，又总结出九种行为，第一点和第五点都是一个相同的问题，热力管线的问题，这是热力公司施工方案的问题，管线的布局、走向、粗细、位置与政府扶民政策有关，与物业无直接关系，另外上诉人已经从热力公司得到大量补偿款。第二种泰德物业是继前好几任物业后接管该小区的，接过来就是目前的状态，物业办公室正常办公，业主活动室和物业办公室在一个屋内，后来业主觉得不便，与业主委员会和物业共同商讨通过在小区广场建设老人活动室，老人活动室建成后业主非常高兴，纷纷到此聚集玩耍，见到物业工作人员都纷纷夸奖物业工作做的好，第四、第七是一个行为，2015年消防法对餐饮液化气罐消防通道有明确的规定，要求液化气罐必须放在独立通风远离消费者之外十米之外的空间里，所以罐房都建在了小区里，物业也要遵从消防法的规定，饭店排风管道空调噪音都是在合理分贝内不存在严重影响居民生活。第八，小区已老化属于老旧小区，开发商建楼为了售楼建立了玻璃暖房，现不在属于正常现象，因此小区随着开发商售楼之后已经更换了好几个物业，我们接过来之后又不惜重金修建了现在的花房和安装了一些健身器材，又种植了大量的绿植，使小区依然美丽如新。第九，上诉人居住16号楼一楼二楼是门市，三楼往上是住宅，门市房的经营种类与物业无关，门市房的垃圾及排风管的滴油泰德物业工作人员多次叮嘱告知其改善，维护环境卫生，另有保洁人员每天都在进行清洁工作。综上所述，泰德物业已完全履行物业服务委托合同的约定，未对上诉人造成任何损失，一审判决在事实认定上已经充分从人性角度酌情考虑被上诉人的感受，判决承担90%的物业费，打了10%的折扣，正常情况下物业费是不存在折扣的情况，所以被上诉人认为一审法院适用法律准确，事实认定清楚，同意一审判决。泰德物业向一审起诉请求：1、判令被告给付所欠物业管理服务费5913元；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理服务费；3、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告明确第二项诉讼请求中滞纳金金额为9830元。一审法院经审理查明：被告曾旭系抚顺市顺城区新城东路16号楼1单元301号房屋的业主，房屋建筑面积为149.32平方米。原告（受托方、乙方）与大自然城市家园（一期）业委会（委托方、甲方）分别于2015年4月15日、2016年2月13日、2017年2月13日、2018年2月13日签订了《物业管理委托合同》，约定：“甲方将大自然城市家园一期委托乙方实行物业管理。物业管理服务费：住宅房屋高层按建筑面积每月每平方米1.1元向业主、物业使用人收取。”委托管理期限为2015年4月15日至2019年2月12日。被告未交纳2016年1月1日至2018年12月31日的物业费。被告所居住房屋的总层数为16层，应按1.1元/平方米收取物业费。被告对于前述期限未交纳物业管理费无异议，但主张原告服务与合同约定不符，所以没有缴纳物业费，如果预告针对被告提出的问题予以解决并赔偿，被告可以缴纳物业费用。一审法院认为，合同当事人应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，原告与被告签订《物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告提供了物业管理服务，被告应交纳物业费。对于原告主张的违约金，被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在瑕疵，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，考虑物业公司在提供物业服务过程中存在物业服务不到位的现象，且双方为平等民事主体，故对物业公司主张的滞纳金不予支持。关于被告辩称房屋存在噪音以及小区内存在安全隐患一节，根据《辽宁省物业管理条例》第六十二条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主委员会可以依法提起诉讼，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故属于原告服务范围内的，被告可以向原告提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司；被告所受损失可以通过协商、仲裁、诉讼等方式主张权利，要求承担责任；但这不能成为业主拒交物业费的理由和依据，而且原告也尽力履行过维修义务。同时，被告拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。原告作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解，共同努力营造和谐的园区环境。鉴于被告接受物业服务的瑕疵和原告尽到服务义务的情况，对业主拖欠的物业服务费，应予以适当的减免。综上所述，原告要求被告交纳2016年1月1日至2018年12月31日的物业费，符合法律规定，本院对于原告诉求的合理部分予以支持。即被告应当给付原告物业费5321.76元（1.1元/㎡/月×149.32㎡×36个月×90%）。关于被告主张因原告行为造成损害，要求赔偿一节，因被告主张的赔偿事宜与本案并非同一法律关系，本院无法一并审理。如双方存有争议，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条的规定之规定，判决：一、被告曾旭于本判决生效之日起立即向原告泰德物业交纳2016年1月1日至2018年12月31日的物业服务费5913元的90%，即5321.76元；二、驳回原告泰德物业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费194元，减半收取97元，由被告曾旭负担33元，由原告泰德物业负担64元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。泰德物业提交的证据：照片，证明：物业工作人员每天都在做的日常维修与清洁管理的工作，履行了物业合同。曾旭发表质证意见：原来上面是玻璃板的现在成照片的样子了，被上诉人还说是正常？园区确实有打扫卫生的，但是这些东西和我说的都不是一个点。一审法院认定的事实有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人主张应当减免物业费50%是否应予支持；2、泰德物业是否应赔偿上诉人损失。关于争议焦点1，曾旭主张泰德物业提供的管理服务存在严重问题，应当减免物业费50%，经查，关于曾旭主张共用电路维修不及时导致其家中经查停电一节，其在二审庭审中陈述其家中现已正常供电，此问题已经解决；关于曾旭主张家中漏水一节，其认可泰德物业已经进行了处理；关于曾旭主张热力管线改造违规施工，影响外墙整洁美观一节，本院认为，泰德物业作为物业服务企业没有行政审批及行政执法的权利，对热力公司是否违规施工不属于泰德物业提供物业服务的工作范围，曾旭就热力管线施工问题已经与热力公司协商并获得补偿；关于曾旭主张泰德物业对共用设施疏于管理造成下水管冻死堵塞一节，二审庭审中双方均认可系一、二楼室内管线冻死导致曾旭家中水管堵塞，且泰德物业在问题发生后与一、二楼业主联系，并协助曾旭处理因水管堵塞而产生的返水情况，本院认为，对于一、二楼室内管线部分属一、二楼业主管理范围，泰德物业在堵塞发生时能够及时通知一、二楼业主并协助曾旭处理返水情况，已尽到物业公司应履行的职责；关于曾旭主张泰德物业没有及时制止业主违反公约的行为一节，泰德物业系物业服务企业，对业主私搭乱建等行为应履行批评、劝告、警告、制止、上报执法部门等职责，但因泰德物业无行政执法权限，无法对业主违反公约的行为予以处罚或禁止，上诉人可通过其他途径予以解决。虽然曾旭提到的部分问题已经得到解决，但泰德物业在物业管理服务过程中，可能仍存在一定的瑕疵，其应依据双方签订的《物业管理委托合同》约定的内容履行其应尽的义务，按照合同约定内容逐步改进，提高物业服务水平。一审法院结合本案实际情况，酌情对物业费予以减免，减免比例合理，符合法律规定，本院予以确认。关于争议焦点2，因上诉人曾旭一审中未提起反诉请求，要求泰德物业赔偿其经济损失，现二审中曾旭提出此项请求，泰德物业不予认可，本院无法就此争议调解解决，上诉人可就此项争议另行诉讼解决。综上所述，上诉人曾旭的上诉请求无事实依据和法律依据，应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曾旭负担。本判决为终审判决。审判长 宫 颖审判员 李 艳审判员 李依桐二〇二〇年十二月十六日书记员 李耀南