重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初13349号原告：邓成媛，女，1996年10月5日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：赵雪梅，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹士超，重庆志和智律师事务所律师。被告：重庆维集商业管理有限公司，住所地重庆市两江新区青竹路****1-10，统一社会信用代码91500000MA604JAX5L。法定代表人：刘洪明，重庆维集商业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘勇，男，重庆维集商业管理有限公司员工，住重庆市渝**。被告：重庆维集酒店管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路****，统一社会信用代码91500108MA5YPP0M1E。法定代表人：凌雷，重庆维集商业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘茂旭，重庆腾运律师事务所律师。被告：四川橙森科技发展有限公司，住所地中，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段********信用代码91510100MA6C877301。法定代表人：陈志坚，四川橙森科技发展有限公司总经理。委托诉讼代理人：黄中南，男，1972年12月24日出生，汉族，住重庆市大足县铁山镇多宝村**，公民身份号码5102301972********。被告：重庆橙果酒店管理有限公司，住所地重庆市沙坪，住所地重庆市沙坪坝区大学城南路****22-191500106MA60F2DN6Y。法定代表人：李秀荣，重庆橙果酒店管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：黄中南，男，1972年12月24日出生，汉族，住重庆市大足县。原告邓成媛与被告重庆维集商业管理有限公司（以下简称维集商管公司）、被告重庆维集酒店管理有限公司（以下简称维集酒店）、四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）、重庆橙果酒店管理有限公司（以下简称橙果酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓成媛的委托诉讼代理人邹士超、赵雪梅，被告维集商管公司的委托诉讼代理人刘勇，维集酒店的委托诉讼代理人刘茂旭，橙森公司及橙果酒店的委托诉讼代理人黄中南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓成媛向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付违约金60000元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年10月9日，原告与孙杉杉、重庆盛拓房地产经纪有限公司签订《认购协议书》，以54.61万元价格认购位于重庆市沙坪坝区×路×号×幢×房屋（以下简称涉案房屋），合同约定带酒店租约，房屋按照维也纳酒店标准交付。2018年10月31日，原、被告签订了《酒店租赁合同》，约定被告承租原告的涉案房屋，租赁期为2018年10月31日至2034年9月30日，免租期1年，起始租金按45元/㎡计算，随后每三年上涨一次。租金付款日期分别为每年3月31日、6月30日、9月30日、12月31日。合同还约定“乙方（被告）逾期支付房屋租金、物业费用、水电费等，逾期20天以上的，甲方（原告）有权提前解除合同，并有权要求乙方（被告）按照6万元/套房屋的标准支付甲方违约金”。免租期满后，被告于2019年12月31日向原告支付了2020年第一季度租金。按照合同约定，2020年第二季度租金应于2020年3月31日支付，但被告一直未付。原告通过各种方式联系被告协商未果，原告只好解除了与被告之间的《酒店租赁合同》，收回了房屋，并由实际承租人橙果酒店在其应付租金范围内向原告支付了被告拖欠的租金。截止2020年6月16日，被告拖欠原告租金已达77天，其行为构成根本违约，应承担违约责任。故起诉来院，要求判如所请。被告维集商管公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告举示的《酒店租赁合同》不属于我司签订范围内的合同，经事后了解发现系当时签订合同时经办人员盖章错误。二、我司从未接手、接管涉案房屋，也未从涉案房屋中获取任何利益；三、根据事后了解发现，涉案房屋所在楼栋200多套房屋中仅有五套房屋盖有我司公章，原告与实际使用人产生的纠纷由其自行协商处理。被告维集酒店辩称，我公司并非涉案酒店租赁合同的相对方，原告的诉请与我公司无关。被告橙森公司述称，同被告维集酒店的答辩意见。被告橙果酒店述称，我公司作为涉案房屋实际承租方，愿意承担租金，其他法律责任不认可，没有法律及合同依据。本院经审理认定事实如下：坐落于重庆市沙坪坝区×路×号×幢×房屋登记权利人为原告邓成媛。房屋用途为商务金融用地/办公，建筑面积为54.62㎡，套内建筑面积为40.39㎡。不动产权证号为渝（2018）沙坪坝区不动产权第00114××××号。2018年10月31日，原告邓成媛作为出租人（甲方）与被告维集商管公司作为承租人（乙方）签订《酒店租赁合同》，约定：鉴于甲方系重庆市沙坪坝区×路×号×幢商业项目（下称本项目）×（下称该物业）的所有权人，有权按照法律的规定和自己的意愿，将其所有的该物业租赁于乙方专业公司进行管理和运营，并取得相应的收益；乙方系一家依法设立并合法存续的有限公司，具有商业项目运营管理的能力，由于乙方的运营需要，乙方将会就本项目成立专门的项目公司，在专门的项目公司成立后，甲方应配合乙方签署三方协议，将本协议项下所有权利及义务转到项目公司名下。甲方收到已经签署三方协议通知30天内无正当理由拒绝或其他不作为行为，则本协议项下所有权利及义务自动转到项目公司名下。一、房屋基本情况：1、出租房屋坐落为重庆市沙坪坝区×路×号×幢×，房屋面积54.62平方米（本协议内所涉房屋面积表述均为建筑面积，以房产证登记为准）。二、租赁用途及使用：1、乙方租用上述房屋用途为开设酒店及相关行业的经营用房，如需改变用途，应通知甲方，经甲方签字同意后该合同继续有效。…5、甲方自愿让渡收房权给乙方，并委托乙方与出让方直接办理房屋交付手续（本协议作为甲方书面授权乙方代为办理房屋交付手续的书面函件，双方同意不再单独出具授权文书），包括但不限于验收房屋、领取钥匙、办理入住手续等。三、租赁期限：1、自本合同签订之日起至2034年9月30日终止。租赁期满后本合同终止，甲乙双方可另行再进行协商签订合同。四、租金支付：1、免租期为1年，自本合同签订之日起算，免租期内不付租金；2、起始租金按照45元/㎡/月的标准计算，免租期结束后第一年至第三年为45元/㎡/月。第四年至第六年为50元/㎡/月。第七年至第九年为60元/㎡/月。第十年至第十二年为70元/㎡/月。第十三年至租赁期满为75元/㎡/月。本合同约定租金价格为含税价格。3、房屋租金支付方式为按自然季度付款，付款日期分别为每年的3月31日、6月30日、9月30日、12月31日。乙方在以上付款日期将下一季度租金转入甲方指定账户，先付后用。第一次租金支付时间在免租期结束当日。…六、乙方的权利义务：…3、乙方有权决定该房屋用以酒店经营管理及相关配套。为保证甲方的合法权益，乙方将严格按照维也纳国际酒店（或同等品牌酒店）装修以及运营物资采购标准以及酒店配置标准实施；…7、乙方逾期支付房屋租金、物业费用、水电费等的，逾期20天以内的，以照欠付金额为基数，按0.3%/天的标准支付违约金；逾期20日以上的，甲方有权提前解除合同，并有权要求乙方应按照6万元/套房屋的标准支付甲方违约金。8、租赁期内，乙方有权将租赁房屋转租给其他人用于经营酒店或相关配套行业，但该转租行为不得损害甲方权益。七、通知条款：1、任何一方均应本着诚实信用原则来对待另一方在履行合同时的通知、告知事项，如因重大事项须履行通知义务的，均应当以当面签收或特快专递方式送达相对人。…4、因受送达人在合同中提供或者确认的送达地址不准确、送达地址变更未及时告知、以及受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致送达文件中的通知、告知事项未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。5、本合同所列的联系方式为双方工作联系往来、法律文书及争议解决时人民法院和/或仲裁机构的法律文书送达地址，人民法院和/或仲裁机构的诉讼文书（含裁判文书）向任何合同任何一方当事人的上述地址和/或工商登记公示地址（居民身份证登记地址）送达的，视为有效送达。6、本通知条款为独立条款，不受合同整体或其他条款的效力影响。合同另对甲方权利义务、房屋维修保养义务、合同解除及争议解决进行了约定。原告邓成媛在合同甲方处签名捺印，被告维集商管公司在乙方处盖章。2019年4月1日，被告维集酒店（甲方）与橙森公司（乙方）签订《概括转让协议》，约定：鉴于1、自2018年至2019年期间，甲方以承租人的身份与若干出租人签订了《酒店租赁合同》（附件1），具体出租人信息详见《清单》（附件2）；2、根据《酒店租赁合同》约定，将成立项目公司，待项目公司成立后，将《酒店租赁合同》项下所有权利义务转让至项目公司；3、乙方系为本项目专门成立的酒店项目公司，亦为《清单》所涉房屋的实际承租人。现经甲乙双方协商一致，由乙方概括承受甲方在《酒店租赁合同》项下的全部权利义务，并签订以下条款，以资共同遵守：第一条，自本协议生效之日起，原《酒店租赁合同》对甲方再无约束力，由乙方作为承租人，享有合同权利，并对出租人履行合同义务。第二条，在本协议生效当日，甲方应将其与相关出租人签署的《酒店租赁合同》原件交予乙方保管，详见《清单》；第三条，自本协议生效后，若出现出租人以《酒店租赁合同》为依据向甲方主张任何权利，乙方应第一时间联系对方，由乙方作为责任主体（包括但不限于出资聘请律师、出庭应诉、组织协调等），无论出租人是否接受，因应对出租人主张权利所产生的费用概由乙方承担。第四条，本协议一式两份，双方各执一份。协议附件2《清单》中包含原告所有的涉案房屋。被告维集酒店在协议甲方处盖章，被告橙森公司在协议乙方处盖章。2020年4月21日，原告按照重庆市×路×号×幢×的地址向被告邮寄《解除房屋租赁通知书》，载明：根据《酒店租赁合同》第六条第七款约定，请贵公司按照合同约定及时将2020年4月、5月、6月季度内的租金共计5339.25元、违约金320.35元，总计5659.6元于2020年4月25日前支付到我方合同指定账户，若贵公司在2020年4月25日前仍未将租金支付到我方合同指定账户，则贵我双方签订的《酒店租赁合同》在贵公司收到此函后自动解除。2、在《酒店租赁合同》解除后2日内，请贵公司在结清房屋租赁期间的物业管理费、水费、电费等相关费用及手续后，将该租赁房屋、钥匙等交还我方。根据合同第九条第三款约定，合同解除后，房间内所有设施设备装修装饰归我方所有，因此贵公司在交还房屋时，不得搬移及损坏房间内所有设施设备装修装饰物，否则应承担相应赔偿责任。3、《酒店租赁合同》解除后，贵公司仍需就合同解除前拖欠租金向我方支付，并按合同约定向我方支付违约金60000元，请贵司在合同解除后2日内将上述费用支付到我方合同指定账户。4、若贵公司在收到此函后，未按我方上述要求履行相关义务，则我方将通过一切合法途径（包括但不限于提起诉讼、进行诉前财产保全冻结贵公司账户、财产）予以解决，由此产生的一切后果由贵公司承担。该邮件被退回。另查明，2020年6月16日，原告邓成媛与第三人橙果酒店在重庆市沙坪坝区陈家桥街道办事处人民调解委员会主持下达成人民调解协议如下：一、鉴于邓成媛、重庆维集商业管理有限公司、四川橙森科技发展有限公司均同意解除彼此之间就案涉房屋签订的租赁合同，现邓成媛与重庆橙果酒店管理有限公司双方均确认重庆橙果酒店管理有限公司已将位于重庆市沙坪坝区×路×号×幢×号房屋及室内物品（室内物品详见重庆富力城河畔里5栋业主物品交接清单）交付给邓成媛；二、由重庆橙果酒店管理有限公司于2020年6月30日前支付邓成媛2020年4月1日起至2020年6月15日的房屋租金6144.75元（收款账号：62170037601********，账户名：邓成媛；开户行号：中国建设银行沙坪坝康居西城支行）；三、就重庆市沙坪坝区×路×号×幢×号房屋截至2020年6月15日所产生的水电费、物管费，由重庆橙果酒店管理有限公司于2020年6月17日前自行结清。如逾期未结清，则由重庆橙果酒店管理有限公司在邓成媛垫付上诉所有费用后三日内迳付邓成媛。四、重庆橙果酒店管理有限公司履行完毕上述义务后，邓成媛与重庆橙果酒店管理有限公司、四川橙森科技发展有限公司之间就重庆市沙坪坝区×路×号×幢×号房屋之间的纠纷全部了结。本院于2020年6月23日作出(2020)渝0106民特454号民事裁定书，裁定邓成媛、重庆橙果酒店管理有限公司于2020年6月16日经重庆市沙坪坝区陈家桥街道办事处人民调解委员会主持调解达成的人民调解协议有效。庭审中，原告明确对被告维集酒店、橙森公司、橙果酒店无诉讼请求。原告认可被告维集商管公司已于2019年12月31日向其支付了2020年第一季度的租金。依据双方签订的租赁合同约定，被告维集商管公司应于2020年3月31日支付第二季度租金，但被告维集商管公司未支付。原告对概括转让协议不予认可，主张被告并未通知原告，原告对转让事宜及酒店的实际运营方并不知情，不应受该协议约束。同时橙森公司成立时间在前，并非协议中约定的为本项目专门成立的公司。被告维集酒店提出根据概括转让协议，橙果酒店即为本项目专门成立的项目公司，协议签订时因橙森公司无酒店运营资质，故注册成立了橙果酒店，由橙森公司持有橙果酒店99%股权。第三人橙果酒店举示了一份《致富力城河畔里5栋业主协商函》，函件中提出因疫情影响，将调整租金方案为：2020年4月1日至2021年3月31日月租金30元/平米、2021年4月1日至2022年3月31日月租金35元/平米、2022年4月1日至2023年3月31日月租金40元/平米，2023年4月1日起，按照原合同约定的起始租金45元/平米/月自行，每三年递增和递增标准都维持原合同约定。另举示了群发短信记录截图，短信内容为“沙坪坝大学城×栋×楼×楼业主们，您们好，我们是橙堡公寓（橙果酒店）公司，维集酒店管理有限公司把你们的物业转租给了我们。鉴于近期的一些问题，应部分业主要求，约定在明天（4月11日）下午三点在酒店前台大厅面谈沟通，如果您有时间，欢迎您前来参加。如果您明天不能来酒店现场，可以在工作时间内联系我司黄经理，电话13258******”，与上述函件一并发送至各业主。但原告对上述证据不予认可，主张第三人并非合同向对方，无权与原告协商租金事宜。双方分歧较大，调解未成。上述事实，有双方当事人的陈述以及原告举示的不动产权证、酒店租赁合同，被告维集酒店举示的概括转让协议等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告邓成媛与被告维集商管公司于2018年10月31日签订的《酒店租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告维集商管公司辩称其因盖章错误，并非合同主体，未举示相应证据加以证明，本院对其主张不予采信。至于被告维集酒店与橙森公司的《概括转让协议》中虽包含了涉案房屋，但被告维集酒店与橙森公司均非《酒店租赁合同》的主体，现无证据证明合同权利义务的概括转让取得了原告的同意，故本院认定该《概括转让协议》对原告不发生法律效力。根据合同相对性，被告维集商管公司为涉案《酒店租赁合同》的承租主体。原告与被告维集商管公司均应依诚实信用原则行使权利并履行相应的义务。对原告邓成媛要求被告维集商管公司支付违约金60000元的诉请，首先应当明确原告邓成媛是否享有合同解除权。本院认为，被告维集商管公司承租房屋系用于酒店经营，因新型冠状病毒肺炎疫情或者疫情防控措施的影响，导致其营业收入明显减少、资金周转困难。被告维集商管公司虽有逾期支付租金的行为，但确因疫情的不可抗力而引发，作为合同的双方均应积极协商，共度难关。事后被告维集商管公司通过被告橙果酒店与原告邓成媛进行过协商，其目的是促进合同继续履行，保持良好的社会经济秩序。故本院认为被告维集商管公司逾期支付租金的行为显著轻微，原告邓成媛不享有以此为由提出解除合同的权利。其次，原告邓成媛根据《酒店租赁合同》第六条第7款要求被告维集商管公司支付60000元的违约金，该违约金支付的前提为被告维集商管公司逾期支付租金20天以上构成违约，原告据此享有合同解除权并要求支付违约金，应属于解约违约金。但本案中，被告逾期支付租金系受疫情防控措施影响导致营业收入明显减少所致，原告对此不享有解除权，故被告维集商管公司不应承担此项违约责任，对原告的该项诉请，本院依法不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第八十九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告邓成媛的诉讼请求。案件受理费1300元，减半缴纳650元（原告已预交），由原告邓成媛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  黄 灿二〇二〇年十二月七日法官助理  王福林书 记 员  唐诗怡