浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙04民终2555号 上诉人（原审原告）：嘉兴融创置业有限公司，住所地：浙江省嘉兴市平湖市新埭镇洁城路**内**，统一社会信用代码：91330482MA29F3WU8M。 法定代表人：周鼎易，执行董事。 委托诉讼代理人：朱凤瑶，公司员工。 被上诉人（原审被告）：洪科，男，1980年11月25日出生，汉族，住上海市长宁区。 被上诉人（原审被告）：朱俊华，女，1983年10月21日出生，汉族，住江西省景德镇市浮梁县。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘涛，上海明庭律师事务所律师。 上诉人嘉兴融创置业有限公司（以下简称融创公司）因与被上诉人洪科、朱俊华商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2020）浙0482民初1140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 融创公司上诉请求：撤销原判，改判支持融创公司的诉讼请求，判令洪科、朱俊华支付违约金175654.9元。事实和理由：一审认定事实错误、适用法律错误，双方约定的违约金不符合过高情形。一、案涉违约金数额系合同明确约定，且双方权利义务对等，根据案涉合同第八条，当买受人逾期付款超过90天时，出卖人可解除合同并要求洪科、朱俊华支付累计应付款也即房屋总价款10%的违约金。合同第十条约定，当融创公司逾期交房超过90天时，洪科、朱俊华可解除合同并要求融创公司支付房屋总价款10%的违约金。双方权利义务对等，如果融创公司逾期交房，同样需要支付10%违约金，一审不应随意调整违约金。二、洪科、朱俊华主张约定的违约金过高，应当承担举证责任，一审中洪科、朱俊华未能举证证明违约金过分高于实际损失，应承担举证不利的后果，一审直接认定违约金过高，缺乏合理的说理。三、案涉房屋买卖合同与房管局网签系统中合同模板一致，该模板经过工商局和房管局备案，适用于案涉项目所有购房者，不存在不公平或违约金过高的情形。 洪科、朱俊华辩称：不同意融创公司的上诉请求，一审判决事实比较清楚，适用法律正确，融创公司的上诉理由均不成立。 融创公司一审诉讼请求：1.判令洪科、朱俊华支付违约金175654.90元；2.本案的诉讼费用由洪科、朱俊华负担。 一审法院经审理认定：2018年5月1日，融创公司作为出卖人，洪科作为买受人签订《商品房认购协议》一份，约定买受人认购平湖市新埭镇江南悦府臻园第3幢2单元1004室房屋，建筑面积108.94平方米，单价16124元／平方，总房价款1756549元，付款方式为按揭贷款。买受人同意支付定金190000元，作为双方当事人签订商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，买受人支付的定金转为房价款；定金支付方式：签订本协议时买受人应支付第一笔定金50000元，并于2018年5月8日前支付剩余定金140000元，如买受人未在2018年5月8日前支付剩余定金140000元，出卖人有权解除本认购协议，并不予退还买受人已支付的第一笔定金。出卖人同意买受人按照按揭贷款方式付款：买受人应于本协议2.2条约定的时间之前向出卖人指定银行递交身份证、婚姻状况证明、收入证明和户口本（或户籍证明）等资料进行按揭贷款申请资料，同时，买受人应在与出卖人签订《商品房买卖合同》（不论是网上登记备案版或者是线下合同）时付清总房款的40%或以上作为首付款（定金抵作首付款），签署网上登记备案版《商品房买卖合同》同时办妥按揭贷款申请手续。另协议2.3条（用黑色字体）载明：买受人已知悉近期政府职能部门对楼市调控趋紧，可能存在因政府原因导致该商品房买卖合同无法按规定进行网上登记备案的情况。如在第2.2条约定时间（2018年5月25日）内遇上限制网上登记备案的情形，买受人仍按第2.2条约定的时间地点与出卖人签订未网上登记备案版《商品房买卖合同》、补充协议二（以下称“线下合同”）及其他合同文件，届时双方无需再进行磋商。线下合同签订后，买受人同意出卖人根据网上登记系统地实时状况，随时提交网上备案并在出卖人通知3日内，换签《商品房买卖合同》（网上登记备案版）以及补充协议二。买受人在认购协议中提供的联系地址应准确详尽，如买受人变更联系地址或电话号码，应以特快专递或到售楼处填写客户联络地址确认书形式及时告知出卖人，否则出卖人按本协议载明的买受人联系地址寄发的任何通知均视为买受人收悉。认购协议洪科的地址载明为上海市徐汇区××路××弄××号××室。同日，洪科、朱俊华向融创公司提出更名申请，将案涉房屋的《商品房买卖合同》更名为洪科、朱俊华。 2018年6月17日，融创公司作为出卖人，洪科、朱俊华作为买受人，签订《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定：买受人购买的商品房为平湖市新埭镇江××幢××单元××室；该商品房设计用途为住宅；土地使用权年限自2017年4月19日至2087年4月19日；商品房建筑面积108.94平方米；该商品房单价为每平方米16124元，总价款1756549元；买受人于2018年5月29日前应支付706549元，剩余房款1050000元，买受人申请办理银行贷款手续：（1）本合同签署的当日，买受人应已提供贷款银行认可的、完整的贷款申请资料，签署贷款合同及相关文件、办妥有关手续，并承担相关费用等，否则视为买受人逾期支付房款；（2）如买受人申请贷款额度与银行批准额度产生差额或未获批准的，或需增加首付款，或需提高贷款利率的，或不能办理贷款的，或不能办理贷款的，买受人应自知道或应当知道上述情形之日起【3】个工作日内通过增加首付款、同意提高贷款利率等途径办妥贷款手续，或自行筹足剩余房款，否则视为买受人逾期支付房款；（3）买受人采取向银行申请贷款支付的房款部分支付至出卖人银行账户的期限不应晚于本合同签署后40日，否则视为逾期付款。买受人未按合同规定的时间付款的，逾期不超过90日，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。逾期应付款是指到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同中还约定了其他买卖双方各自的权利及义务。合同签订后，洪科、朱俊华按约定履行了交付首付款706549元的义务，但余款1050000元没有按约履行。因洪科、朱俊华未按要求赴银行办理面签手续及未按规定时间签订网签版《商品房买卖合同》，融创公司于2019年1月21日通过ＥＭＳ邮件向洪科、朱俊华发出催办通知书，洪科、朱俊华于2019年1月22日收取该通知书。洪科、朱俊华则认为因融创公司原因未能及时与其签订网签版《商品房买卖合同》，于2019年1月31日通过ＥＭＳ邮件向融创公司发出解除合同告知函，融创公司于2019年2月1日收取该告知函。后融创公司以洪科、朱俊华未及时与其签订网上登记备案合同及办理银行按揭贷款手续支付剩余房款为由，于2019年4月5日通过ＥＭＳ邮件向洪科、朱俊华发出解约告知函，洪科、朱俊华于2019年4月6日收取该告知函。 另，洪科、朱俊华为与融创公司商品房预售合同纠纷一案，洪科、朱俊华关于因融创公司违约在先、未能在约定时间内网签备案合同以及融创公司故意隐瞒周边存在重大污染的事由不能履行合同为由等要求解除合同的主张，不符合合同解除的法定要件，其无权要求融创公司解除合同。但因融创公司也同意解除，故一审法院于2020年2月3日作出（2019）浙0482民初2747号民事判决，对双方于2018年6月17日签订的《浙江省商品房买卖合同》予以解除。 一审法院经审理认为，融创公司与洪科、朱俊华签订的《商品房认购协议》、《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应切实按照合同约定履行各自义务。洪科、朱俊华关于“因融创公司违约在先、未能在约定时间内网签备案合同”的说法，双方在《商品房认购协议》中约定“买受人已知悉近期政府职能部门对楼市调控趋紧，可能存在因政府原因导致该商品房买卖合同无法按规定进行网上登记备案的情况。如在第2.2条约定时间（2018年5月25日）内遇上限制网上登记备案的情形，买受人仍按第2.2条约定的时间地点与出卖人签订未网上登记备案版《商品房买卖合同》、补充协议二（以下称“线下合同”）及其他合同文件，届时双方无需再进行磋商。线下合同签订后，买受人同意出卖人根据网上登记系统地实时状况，随时提交网上备案并在出卖人通知3日内，换签《商品房买卖合同》（网上登记备案版）以及补充协议二”，可以看出，融创公司已明确告知洪科、朱俊华可能存在因政府原因导致该商品房买卖合同无法按约定时间进行网上登记备案的情况。融创公司于2019年1月21日通过EMS邮件向洪科、朱俊华发出的催办通知书中，明确通知洪科、朱俊华在接到通知书3日内，及时办理银行面签手续及签订网签备案合同。洪科、朱俊华逾期未支付剩余房款1050000元，其行为已构成违约，应承担逾期付款的违约责任。根据合同第八条的约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，故其要求融创公司支付房屋总价10%的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现双方签订的《浙江省商品房买卖合同》已于2020年2月3日解除，融创公司诉请主张的违约金175654.90元，系案涉房屋总价款1756549元的10%，鉴于洪科、朱俊华主张违约金约定过高，要求法院依法调整，一审法院认为虽然该违约金标准系合同约定，但该违约金标准明显高于融创公司的实际损失，为此一审法院认为融创公司主张案涉房屋总价款10%的违约金较高，一审法院酌情调整违约金为案涉房屋总价款的5%即为87827.45元（1756549*5%）。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、洪科、朱俊华于判决生效后十日内支付融创公司违约金87827.45元；二、驳回融创公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3814元，减半收取1907元，由融创公司负担909元，由洪科、朱俊华负担998元。 二审中，双方均未提供新证据。 本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中洪科、朱俊华在一审时主张案涉合同约定的违约金过高，请求法院依法调整。由于案涉合同已解除，融创公司主张其损失主要为可得利益损失及重新出售案涉房屋的成本。就可得利益损失而言，案涉房屋仍可再次出售，且当前嘉兴地区整体房地产市场价格仍处于稳步上升阶段，案涉房屋存在升值的可能性。此外，洪科、朱俊华已按约履行了交付首付款706549元的义务，在案涉合同解除前融创公司对该笔资金已占有使用一年有余。因此，融创公司主张房屋总价款10%的违约金过高。综合考虑合同的实际履行情况及目前房地产市场整体态势等因素，一审从公平合理及衡平双方当事人利益角度出发，酌情确定洪科、朱俊华按照案涉房屋总价款的5%计算违约金，并无不当。 综上所述，融创公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1996元，由嘉兴融创置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  谭 灿 审 判 员  倪 勤 审 判 员  王世好 二〇二〇年十二月十日 法官助理  葛依依 书 记 员  盛丽娟 书 记 员  孙 旭