河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终8950号上诉人（原审被告、反诉原告）：冯帅帅，男，汉族，1994年1月28日生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：丁怡钧，河南盈亨律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏建洋，河南盈亨律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李薇，女，汉族，1995年7月4日生，住河南省渑池县。委托诉讼代理人：张欢欢，河南中冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：武阳阳，河南中冶律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地：洛阳市西工区行署路**院**楼4门**。法定代表人：白松朝，董事长。委托诉讼代理人：王宏华，该公司法律顾问。上诉人冯帅帅因与被上诉人李薇、洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初4566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人冯帅帅的委托诉讼代理人丁怡钧、苏建洋，被上诉人李薇的委托诉讼代理人张欢欢、武阳阳，被上诉人懿皇公司的委托诉讼代理人王宏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯帅帅上诉请求：1、撤销原判第二项，改判冯帅帅不承担违约金责任，驳回李薇的诉讼请求；2、撤销原判第三项，改判冯帅帅不承担责任，驳回李薇的诉讼请求；3、撤销原判第五项，改判支持冯帅帅的反诉请求，判令李薇、懿皇公司向冯帅帅支付违约金86600元；4、本案的一、二审费用由李薇、懿皇公司共同承担。事实与理由：1、案涉房屋买卖合同无法履行的原因一是因为疫情突发状况，二是在合同履行过程中，冯帅帅房屋被划定为拆迁范围，无法进行交易和出售，案涉合同无法履行不能归责于冯帅帅。一审认定事实错误，有违公平；2、出现无法履行的状况后，冯帅帅积极反馈给李薇进行协商，李薇在不愿继续履行并在合同未解除的情况下购买其他房屋，李薇对案涉合同无法履行具有过错，应承担相应的违约责任；3、懿皇公司作为居间方应当积极履行职责，一审法院对其是否具有过错没有查明；4、根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定，冯帅帅并无过错，不应承担违约金及赔偿。且李薇没有发生实际损失，案涉预约合同约定的违约金属于赔偿性违约金。根据合同法解释二第二十九条规定，一审法院判定的违约金和赔偿没有全面综合考虑案情。冯帅帅不应承担中介费损失。李薇辩称，1、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予以维持。冯帅帅的上诉请求第三项与其认可的一审判决书第一项矛盾。冯帅帅第三项上诉请求为要求支持其反诉请求，其一审反诉请求包括继续履行合同，但原判第一项判决解除合同，冯帅帅上诉没有要求撤销该判项，即认可该判项，其第三项诉求与其认可的判项矛盾，不应支持该上诉请求；2、合同签订后，李薇向懿皇公司支付各项费用、配合办理面签手续、向指定账户存入首付款，积极履行了合同约定的各项义务；而冯帅帅未配合办理面签手续、未按照约定办理房屋解押手续，经中介懿皇公司多次催促、其拒不配合后向懿皇公司及李薇明确表示房屋不卖了，其行为已构成严重违约，应按照合同承担违约责任。冯帅帅违约事实一审证据已充分证明。按照合同第九条第三款规定，冯帅帅应承担20%的违约金责任并赔偿李薇损失；3、冯帅帅所言“新冠”疫情及拆迁致使合同无法履行完全是其本人违反居间合同的借口。三方约定以及真正办理面签手续是在疫情后的4月份，李薇及懿皇公司能到银行办理面签，冯帅帅也并没有因疫情被隔离在家，完全可以到现场办理面签。冯帅帅房屋所在小区虽然在拆迁范围之内，但并不影响该小区房屋买卖的正常交易秩序，且李薇在冯帅帅明确表示其拒绝继续出售该房屋时才在同一小区购买另一幢房屋；4、冯帅帅的违约行为明确，应按照合同承担违约责任。冯帅帅主张20%的违约金过高，根据《九民纪要》第50条的规定，冯帅帅应当对其主张违约金过高承担举证责任。一审法院综合考虑判决冯帅帅承担10%的违约金虽然低于合同约定，李薇认可一审法院判决。违约金约定的目的正是对违约方不诚信行为的惩罚。懿皇公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李薇向一审法院起诉请求：1、解除三方签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；2、判令冯帅帅向李薇支付违约金86600元；3、判令冯帅帅、懿皇公司赔偿（返还）赔偿李薇中介服务费用8660元及利息损失（利息损失以8660元为基数自起诉之日起按照全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；4、本案诉讼费、保全费由冯帅帅、懿皇公司承担。李薇于一审开庭将第三项诉讼请求变更为：判令冯帅帅、懿皇公司赔偿（返还）李薇中介服务费用、其他费用共计16835元及利息损失（利息损失以16835元为基数自起诉之日起按照全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。冯帅帅向一审法院反诉请求：1、继续履行双方之前签订的《居间合同》；2、判令李薇向冯帅帅支付违约金86600元；3、全部诉讼费用由李薇承担。一审法院认定事实：2020年1月16日，李薇（买方）与冯帅帅（卖方）、懿皇公司（居间方）签订《居间合同》一份，合同约定：“卖方拟转让坐落于河南省××工区邙岭路××区××3-502，不动产权登记证号豫（2019）洛阳市不动产权第00046464号，产权登记建筑面积为63.93平方米，卖方房屋现处于抵押状态，卖方于签订本合同3日内向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后15个工作日内还清贷款、办理抵押注销登记手续；该房产转让总价款为433000元，买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于2020年2月15日前面签，面签受理后7日内支付首付款人民币129000元至贷款银行监管账户，预计贷款金额301000元，买卖双方须积极配合，于洛阳市《存量房买卖合同》签订之后7个工作日内备齐贷款所需的相关真实证件和材料，到银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；居间方代为保管物业交接保证金3000元；卖方应当于卖方拿到银行尾款3日内将该房产交付买方；在本合同签订之日起银行解押完毕后3日内，买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》，提供居间服务的经纪机构，应当为买卖双方网上签订洛阳市《存量房买卖合同》；买卖三方签订洛阳市《存量房买卖合同》银行面签通过，银行安排过户当天，共同向房管部门和登记机关申请办理转移和登记手续，该不动产登记证由买方领取；买卖双方任何一方在履行本合同约定内容时，如果未按约定的时间履行相应责任，按迟延天数，以该房产转让总价款为基础，按日万分之四向守约方支付违约金；买方未按本合同第五条约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任；卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任；居间方在本合同签订时，向买方收取佣金8660元，如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致除外；因买卖双方过错或违约，致买卖双方未能签订洛阳市《存量房买卖合同》，居间方收取的佣金不予退还，过错方或违约方是未付佣金一方的，应向无过错方或守约方赔偿居间方所收取的佣金，双方过错，双方承担，单方过错，单方承担……”。合同最后专门提示：“本合同任何一方的口头承诺均不具有法律效力，权利义务均以书面约定为依据。买卖双方或代理人已阅以上条款，确认无误，全部同意。签字：冯帅帅李薇”。附件一：双方另约定买方在签定本合同时向居间方支付代办过户服务费2000元，代办贷款服务费3000元，按揭服务费贷款额1%，代收评估费成交价千分之五。合同签订前一天，李薇向懿皇房产公司交纳中介服务费8660元，2020年3月13日，李薇交纳物业保证金3000元，代办服务费2000元，贷款服务费3000元，其他服务费3010元，代收评估费2165元。2020年4月9日，李薇向洛阳银行账户内存入130000元并备注购房。后冯帅帅未配合李薇办理面签手续，并于2020年4月18日表示房子不卖了。李薇自认懿皇公司已返还收取的其他服务费3010元、代收评估费2165元、物业保证金3000元，共计8175元。一审庭审中，冯帅帅向法庭提交《西工区人民政府关于中建二局二公司生产生活区及周边地块棚户区改造项目国有土地上房屋征收的通告》，拟证明涉案房屋被纳入征收范围，依据相关规定，房屋被征收，所有权收回，造成难以交易。李薇对此不予认可，认为冯帅帅提交的证据系复印件，真实性不予认可，且即便涉案房屋被划定为征收范围，不影响本案房屋的继续交易，且在涉案合同冯帅帅不继续履行的情况下，李薇已在该小区购买了另外一套房屋，也已经办过按揭贷款的方式，并且已经取得了房产证。因此征收对本案合同继续履行没有影响。一审法院认为，李薇与冯帅帅、懿皇公司于2020年1月16日签订的《居间合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。李薇在签订合同以后，积极履行了自己的义务，交纳了物业保证金、代办服务费、贷款服务费、其他服务费、代收评估费、中介服务费及首付款，而冯帅帅却未履行相应的义务，明确表示不再将房屋出售，致使本案所涉合同无法履行，故对李薇主张解除其与冯帅帅、懿皇房产公司之间签订的《居间合同》的诉求，予以支持。关于李薇诉求的违约金。因冯帅帅明确表示不再出售房屋，构成违约，应承担违约责任，李薇根据合同约定按照房屋成交价百分之二十主张违约金，明显过高，调整为按照房屋成交价百分之十计算违约金，即冯帅帅应向李薇支付43300元的违约金。李薇未提供证据证明懿皇公司在提供居间服务过程中存在过错，故对其主张懿皇公司返还中介服务费8660元的诉求，不予支持。根据合同约定的“因买卖双方过错或违约，致买卖双方未能签订洛阳市《存量房买卖合同》，居间方收取的佣金不予退还，过错方或违约方是未付佣金一方的，应向无过错方或守约方赔偿居间方所收取的佣金”，冯帅帅应向李薇赔偿该损失8660元。冯帅帅反诉要求继续履行《居间合同》不予支持；本案中，冯帅帅系违约方其要求李薇支付违约金的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除李薇与冯帅帅、懿皇公司于2020年1月16日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；二、冯帅帅于本判决生效后十日内向李薇支付违约金43300元；三、冯帅帅于本判决生效后十日内赔偿李薇损失8660元；四、驳回李薇的其他诉讼请求；五、驳回冯帅帅的反诉请求。案件受理费减半收取为1234元、保全费1070元，由李薇负担1150元，冯帅帅负担1154元。案件反诉费982元，由冯帅帅负担。本院二审期间，本院组织双方当事人进行举证质证。另查明：李薇已从同一小区另购得一房，面积为73.1㎡，总价款460000元。其他事实与一审查明相同。本院认为，冯帅帅以《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定为根据，证明其不依约办理面签手续、不出售房屋行为不构成违约，必须以其房屋实际已被征收、且房管部门已停止办理相关手续为前提。而其一审提交的《西工区人民政府关于中建二局二公司生产生活区及周边地块棚户区改造项目国有土地上房屋征收的通告》仅是拟征收的通告，且从该通告第二条内容看，其目的在于制止新建、扩建、改建等不当增加补偿费的行为，并非实质意义上的征收决定。同时，冯帅帅也没有提供证据证明房管部门因该通告而暂停办理相关手续。案涉房屋至今仍未被征收、冯帅帅仍要求继续履行合同的反诉请求印证了这一结论。故冯帅帅自己不依约办理面签手续、不出售房屋的行为不构成违约的理由不能成立。但鉴于购房人李薇毕竟没有向冯帅帅实际支付购房款，冯帅帅也没有将房屋另卖他人谋取涨价利益，更没有给李薇另购房带来涨价损失。一审判决冯帅帅按总房款10%给付违约金数额过高，调减为总房款的5%更符合违约金应以填补损失为原则，以惩罚性赔偿为例外的法理。综上所述，冯帅帅关于违约金的部分上诉请求成立，予以支持，其余均不成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，但判决冯帅帅承担违约金数额过高，应予纠正，其余符合法律规定，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初4566号民事判决第一项、第三项；二、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初4566号民事判决第四项；三、变更河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初4566号民事判决第二项为：冯帅帅于本判决生效后十日内向李薇支付违约金21650元；四、驳回李薇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1234元、保全费1070元，由李薇负担1614元，冯帅帅负担690元；案件反诉费982元，由冯帅帅负担。二审案件受理费2468元，由李薇负担494元，冯帅帅负担1974元。本判决为终审判决。审判员  张海舟二〇二〇年十二月十四日书记员  周 青