贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3980号上诉人（原审被告）：贵州省盼福果蔬有限公司，住所地：贵州省镇远县青溪镇川黔工业港。法定代表人：龙丹，系该公司执行董事。上诉人（原审被告）：刘标，男，1994年3月6日出生，汉族，江苏省丰县人，户籍所在地江苏省丰县，现住贵州省镇远县青溪镇川黔工业港。上诉人（原审被告）：刘永，男，1973年10月12日出生，汉族，江苏省丰县人，户籍地江苏省丰县，现住贵州省镇远县,系被告刘标之父。被上诉人（原审原告）：镇远川黔联鑫投资发展有限公司，住所地：贵州省镇远县清溪镇五里牌工业港。法定代表人：杨永东，系该公司总经理。上诉人贵州省盼福果蔬有限公司、刘标、刘永因与被上诉人镇远川黔联鑫投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省镇远县人民法院（2020）黔2625民初538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，经阅卷，因当事人没有提出新的证据、事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州盼福果蔬有限公司、刘标、刘永上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，并发回重审或者依法改判。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，关于欠条，当时是由于川黔公司派人围堵盼福公司厂房，导致无法经营，刘永、刘标在受到胁迫的情况下签署了该欠条。而且当时说的内容是刘标和刘永替盼福公司担保，在盼福公司无法偿还债务的情况下才承担责任。其次、虽然租赁合同已经履行了4年之久，但是却有长达3年的时间川黔公司所提供的厂房以及办公楼不能提供稳定的水电。给盼福公司带来了巨额的损失，公司根本无法正常生产，因此双方才将初始的房屋买卖合同变更为房屋租赁合同，但即使是这样，因为厂房水电的问题没法正常生产，无法取得经营益，也无能力支付房屋租金。故川黔公司未提供符合约定的厂房，前3年给盼福公司带来了巨额的直接和间接损失，公司也本着相互体谅的原则，并没有要求川黔公司赔偿损失，而今川黔公司却要求盼福公司全额支付所有房屋租金，既不符合法理也不符合情理。再次、关于解除房屋租赁合同的问题，由于盼福公司不能正常支付租金是由于涉案厂房缺水断电问题导致，而最近一年在水电问题得到解决后，经过新冠疫情，现在盼福公司已经可以正常生产，也已经接到了大量订单，已经渐渐能够支付涉案厂房的租金，因此，盼福公司认为该租赁合同可以继续履行。第四、关于川黔公司所主张的厂房损失，由于该评估报告是川黔公司单方委托的评估机构作出，盼福公司自始至终均未参与，就连评评估工作人员进驻现场的情况盼福公司也并不知情。并且厂房的损坏与盼福公司燃烧煤块没有任何关联。由于厂房使用时间也有4年之久，厂房也仅是由彩钢瓦搭建而成，很容易被雨水腐蚀，但是原审法院却要求盼福公司全额承担厂房重建所产生的费用，明显不符合实际。根据法律的规定，只有在无法修理、重作、更换、恢复原状的情况下才会适用赔偿责任。而原审法院直接判决盼福公司承担赔偿责任，并不符合法律所要求的承担民事责任的程序。另外，评估报告中所评估的金额明显过高，根本不符合市场价格，并且单凭几张外围照片就认定厂房全面损坏而需要整体更换，明显与事实不相符合。综上，请求二审法院发回重审或者查清事实后依法改判。镇远川黔联鑫投资发展有限公司在二审期间未提交书面答辩意见。镇远川黔联鑫投资发展有限公司向一审法院起诉请求：1、请求解除原告与被告贵州盼福果蔬有限公司签订的《房屋租赁合同书》，要求被告贵州盼福果蔬有限公司立即搬离租赁厂房；2、请求被告支付拖欠租金1100000元、逾期支付房租的利息109250元（逾期利息暂计自2016年12月30日起至2019年12月30日，后续逾期利息支付计算至支付完所欠房租为止）；3、请求被告贵州盼福果蔬有限公司按照《房屋租赁合同书》的约定向原告支付2020年1月1日至2020年6月30日止的厂房租金200000元，以后的厂房租金直到被告返还租赁厂房为止，并承担逾期支付利息直至气候的房租支付完之日止；4、请求被告承担厂房维修损失699848元（含房屋维修期间闲置的租金损失），评估费9540元；5、上述费用合计2118638元，请求被告刘标、刘永对前述请求承担共同给付责任。一审法院认定事实：2015年6月原告与被告盼福果蔬公司签订厂房买卖合同，约定原告将川黔工业园修建完善的A2栋标准工业厂房及办公楼出售给被告盼福果蔬公司。被告盼福果蔬公司为了生产使用，对厂房和办公楼进行了装修建设。此后因该合同未能正常履行，原告与被告盼福果蔬公司于2017年10月16日《签订房屋购买解除协议》，解除双方之间的房屋买卖合同，同时约定将盼福果蔬公司已经交纳的费用转为房屋租金。原告与被告盼福果蔬公司另行签订《房屋租赁合同书》，为方便计算原告与被告盼福果蔬公司在履行此前签订的房屋买卖合同中被告盼福果蔬公司已经实际使用房屋期间的租金，双方将《房屋租赁合同书》中的租赁期向前推至2015年12月30日。合同约定房屋租赁期限为4年，从2015年12月30日起至2019年12月30日止，合同到期后，双方另行协商租赁事宜，在同等条件下盼福果蔬公司有优先租赁权利。约定房屋租金为整栋平方（含办公楼、厂房、地坝、通道）定为每年400000元，上一年底一次性支付清下一年的租金。在《房屋租赁合同书》的履行过程中，因被告盼福果蔬公司未按约定及时足额向原告支付租金。原告与被告盼福果蔬公司于2019年4月11日对房屋租金进行结算，被告盼福果蔬公司向原告出具欠条，认可2015年12月30日至2019年12月30日的租金共计1600000元，扣除已经支付的部分租金及用装修费用100000元抵扣的租金，下欠原告租金1100000元，并承诺于2019年12月30日付清。现书面约定的租赁期限已经到期。欠条出具后至今，被告盼福果蔬公司仍在使用原告的房屋，且未向原告支付过租金。现被告所租赁的厂房墙体、屋面及卷帘门多处破损，原告委托贵州中联评估鉴定有限公司对厂房钢结构厂房屋面、厂房墙面、电动卷帘门、屋面保温层、屋面天沟、厂房檩条厂房局部等部位拆除重建的费用进行评估。2020年4月20日贵州中联评估鉴定有限公司作出贵州中联评报字[2020]第0014号《资产评估报告》，评定原告A2幢厂房内彩钢墙、彩钢屋顶及厂房门等部位的拆除重建费用为633182元。上述鉴定过程花费鉴定费用9450元。一审法院认为，原告与被告盼福果蔬之间的房屋租赁合同关系成立有效，现原告与被告盼福果蔬公司签订的《房屋租赁合同书》约定租赁期间已经届满，被告盼福果蔬公司继续使用租赁厂房。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故原告与被告盼福果蔬公司之间成立不定期租赁。原告按约定将房屋交付被告使用，被告盼福果蔬公司应当按合同约定妥善保管厂房，并按合同约定支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告盼福果蔬公司长期拖欠原告租金，在原告的催索下，被告盼福果蔬公司向原告出具欠条，承诺于2019年12月30日付清租金，但至今被告仍然未向原告支付拖欠的租金，对于原告请求解除与被告之间的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同解除后，被告盼福果蔬公司应当参照合同约定400000元每年的租金按实际占用厂房的期限支付至返还租赁厂房期间的租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”被告盼福果蔬公司在使用厂房的过程中未尽必要的注意义务保管不善造成租赁物毁损，被告盼福果蔬公司在合同解除后应当承担租赁物厂房的损害赔偿责任。原告委托贵州中联评估鉴定有限公司对厂房损坏部分拆除重建的损失进行评估，该公司的经营范围涵盖鉴定咨询和资产评估等项目，评估人员具有相应从业资质，且评估程序亦无违反法律规定的情形，对于原告提供的贵州中联评报字[2020]第0014号《资产评估报告》，本院予以采信。租赁合同解除后，被告盼福果蔬公司应当赔偿原告厂房维修损失633182元。原告主张要求被告盼福果蔬公司承担厂房维修损失699848元，其中包括评估报告中厂房维修损失633182元，以及厂房维修期间因无法正常使用导致原告的租金损失66666元（原告按维修期间两个月计算，租金损失为400000元÷12月×2月=66666元。），维修期间的损失应当由被告承担。原告主张的厂房维修期间的租金损失未实际发生，且原告未提供证据予以证明，对于原告主张的该部分损失，本院不予支持。原告与被告盼福果蔬公司在《房屋租赁合同书》中约定，若被告盼福果蔬公司未按约定支付租金的，应当按银行同期贷款利息支付租金利息，但双方未明确按照什么银行的何种利率支付利息，本院酌情参照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以确认，对于原告主张超过的部分，本院不予支持。因原告与三被告约定的付款期限为2019年12月30日前，故对于付款期间届满前的租金，不应计算利息，本案利息应当以所欠交租金为基数自2019年12月31日起算。被告刘标、刘永在《欠条》上欠款人处签字捺印，是被告刘标、刘永自愿加入承担被告盼福果蔬公司拖欠原告1100000元租金的意思表示，二被告的该行为构成与被告盼福果蔬公司并存的债务承担关系。被告刘标、刘永应当与被告盼福果蔬公司承担连带向原告支付该1100000元租金及其利息的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：解除原告镇远川黔联鑫投资发展有限公司与被告贵州盼福果蔬有限公司签订的房屋租赁合同；限被告贵州盼福果蔬有限公司于本判决生效之日起三十日内清理并向原告镇远川黔联鑫投资发展有限公司返还所租赁的厂房、办公楼及其附属设施;限被告贵州盼福果蔬有限公司于本判决生效之日起十日内向原告镇远川黔联鑫投资发展有限公司支付2015年12月30日至2019年12月30日所欠租金1100000元，并以1100000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告镇远川黔联鑫投资发展有限公司支付自2019年12月31日至实际付清该笔租金之日止的利息；被告刘标、刘永对本项判决确定的债权承担连带责任;四、限被告贵州盼福果蔬有限公司于本判决生效之日起十日内向原告镇远川黔联鑫投资发展有限公司支付2020年1月1日至2020年6月30日的租金200000元，并以200000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告镇远川黔联鑫投资发展有限公司支付自2020年7月1日至实际付清该笔租金之日止的利息；被告盼福果蔬公司应当按400000元每年的租金计算标准向原告镇远川黔联鑫投资发展有限公司支付自2020年7月1日至实际返还租赁房屋期间的租金，并以所欠租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告镇远川黔联鑫投资发展有限公司支付至实际付清该笔租金之日止的利息；限被告贵州盼福果蔬有限公司于本判决生效之日起十日内向原告镇远川黔联鑫投资发展有限公司赔偿厂房维修损失633182元；限被告贵州盼福果蔬有限公司于本判决生效之日起十日内向原告镇远川黔联鑫投资发展有限公司赔偿评估费9450元；驳回原告镇远川黔联鑫投资发展有限公司的其他诉讼请求;案件受理费减半收取为11874元，由原告镇远川黔联鑫投资发展有限公司987元，由被告贵州盼福果蔬有限公司平承担10887元。二审期间，双方当事人未提交新的证据。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：1、《欠条》是不是胁迫刘标、刘永所写，刘标、刘永是《欠条》上的担保人还是欠款人；2、川黔公司要求全额支付所有租金的诉讼请求是否符合情理；3、一审判决解除本案租赁合同是否认定事实不清，适用法律错误；4、一审判决以《评估报告》为依据认定厂房维修损失费是否认定事实不清，适用法律错误。1、关于《欠条》是不是胁迫刘标、刘永所写，刘标、刘永是《欠条》上的担保人还是欠款人的问题。经审理认为，《欠条》上载明“今欠到镇远川黔联鑫投资发展有限公司厂房及办公楼等租赁费2015年12月30日-2019年12月30日止租赁费，每年400000.00元，四年共计1600000.00元，扣除已支付500000.00元（含100000.00元装修费），下欠1100000.00元，此款定于2019年12月30日付清。欠款单位：贵州盼福果蔬有限公司（加盖印章）|欠款人：刘永、刘标|2019年4月11日”。一审庭审刘标对《欠条》质证时陈述“当时我们发生争议后，在政府部门领导的撮合下，我们就说了不管是否计算装修的钱，原告方总的认可我们支付租金500000.00元”，显然没有受到胁迫的意思表示，而欠条载明的下欠金额正是扣除500000.00元后的欠付租金金额。事后上诉人均未能提交没有欠付租金或已经支付的租金等与《欠条》载明事实不相符的证据，显然不能否认《欠条》内容的客观真实性。故对上诉人在上诉状陈述受胁迫的意见不予采纳。对于刘永、刘标是担保人还是欠款人的问题，《欠条》上并没有担保的意思表示，而二人是以欠款人的名义签字。因此，不足以认定二人是担保人。对二人提出是担保人的意见，不予采纳。2、关于川黔公司要求全额支付所有租金的诉讼请求是否符合情理的问题。经审理认为，上诉人在上诉状中提出被上诉人出租的厂房及办公楼不能提供稳定的水电，无法正常生产，给公司带来巨额的直接和间接损失，其并未要求川黔公司赔偿损失，认为川黔公司全额要求支付租金不合情理。但上诉人对该造成的损失并未提起反诉，也未能提交租金计算错误的证据予以推翻被上诉人的请求。因此，一审判决予以支持被上诉人要求全额支付租金的诉讼请求，并无不当。3、关于一审判决解除本案租赁合同是否认定事实不清，适用法律错误的问题。经审理认为，上诉人不仅从2015年12月30日开始至2019年4月11日长期欠付被上诉人租金，而且在2019年4月11日出具《欠条》明确下欠租金数额后，仍未按照《借条》约定的支付时间付清租金。因此，一审判决解除双方签订的租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的解除情形，于法有据。4、关于一审判决以《评估报告》为依据认定厂房维修损失费是否认定事实不清，适用法律错误的问题。经审理认为，虽然《评估报告》是由川黔公司单方委托作出，但上诉人既未提出反驳的证据，也未向一审法院申请重新评估。一审判决以《评估报告》作为认定厂房维修损失的依据，并不违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》。综上所述，贵州省盼福果蔬有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23748.00元，由贵州省盼福果蔬有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 青审判员 李邦华审判员 杨再幸二〇二〇年十二月七日书记员 宋 圆