广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22339号上诉人（原审被告）：广州市林成信房地产投资有限公司，住所地广州市白云区石门街红星村亭岗路****。法定代表人：苗永红，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李凤仪，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡传超，广东合盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市白云区同德街同德村第十经济合作社，住所地广州市白云区西搓路同德粤溪村。法定代表人：周万佳，该社社长。委托诉讼代理人：闫涛，广州金鹏律师事务所律师。上诉人广州市林成信房地产投资有限公司（以下简称林成信公司）因与被上诉人广州市白云区同德街同德村第十经济合作社（以下简称同德十社）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初1954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林成信公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回同德十社的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由同德十社承担。事实和理由：（一）一审法院仅凭双方在涉案合同及协议中约定了要进行合法报批报建，便认定涉案租赁合同及补充协议有效，无任何法律依据，涉案合同及协议的效力不因双方是否在合同中约定进行合法报批报建而有所改变，只要双方约定将农用地用于非农建设，该合同就应当依法认定为无效合同。1.我国现行法律法规及相关司法解释、指导意见均明确规定农民集体所有的土地使用权不得违法出让、转让或者出租用于非农业建设，据此签订的合同为无效合同。2.涉案合同约定的合法报批报建手续并非可以认定合同有效的特殊事由，只要双方约定用于非农建设的农用地未办理农转用批复手续、未取得建设用地批准书，该合同即为无效合同。（二）涉案租赁合同及补充协议具有不可分性，应整体认定为无效合同，一审法院对此认定错误。涉案地块是合同项下的整体标的物，必须整体开发才能达到同德十社所规定的要求，若只单独建设其中取得建设用地规划许可手续的部分，将违反双方合同约定，违背订立合同的初衷，不能实现合同目的，故该地块标的物只能整体开发，无法分割利用，涉案合同不具备可分性，不具备认定部分无效、部分有效继续履行的条件，只能作为整体认定为无效。（三）一审判决认定林成信公司没有按照约定申请三旧改造，从而认定林成信公司违约，该项事实认定错误。规划部门已复函涉案地块根本不符合三旧改造的条件，并非林成信公司没有按照约定申请改造。因涉案地块绝大部分没有建设用地手续且建设方没有用地指标，故土地性质不符合进行改造的条件，林成信公司曾就涉案项目向城市更新部门申请改造，但其不接受涉案项目的三旧改造申请。（四）因合同无效，同德十社要求解除涉案合同及协议的诉讼请求应予驳回。（五）因合同无效，同德十社在一审中坚持不变更诉讼请求，并且关于2018年11月及之后林成信公司应承担的土地闲置损失，林成信公司已在（2020）粤0111民初1953号案中主张用预付租金抵扣，故同德十社要求林成信公司按照合同约定标准支付租金的主张不应支持。（六）即便法院认定涉案合同有效，但因涉案土地不具备合法用地手续而无法履行，同德十社无权要求林成信公司按照合同约定向其支付租金。至于同德十社因该合同不能履行导致存在土地闲置损失，林成信公司已经主张对于应承担的50%土地闲置损失直接在（2020）粤0111民初1953号案中用林成信公司预付的880万元租金进行抵扣。因此，同德十社的损失已在另案中弥补，对于其关于支付租金及违约金的诉请应予驳回。二审庭询期间另补充：关于法律依据方面，涉案合同是无效合同，还应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条。关于合同无效的案例，林成信公司已向法院提交作为参考。林成信公司不存在违约的行为，林成信公司已进行了三旧改造的申请，但三旧改造的申请无法受理，涉案土地并非建设用地，不具备改造的条件，之后为了开发建设能够建设的土地，经同德十社同意，林成信公司于2018年就具备了报建手续的4196平方米的土地进行规划报建，有关规划方案以及相应的资料都有同德十社盖章确认，但是规划部门复函中批准建设用地的土地可建的房屋面积只有8833平方米，该面积并不满足双方合同约定的不少于2万平方米的要求，且同德十社不同意作出变更。林成信公司尽了一切努力开发地块，但是由于大部分土地是非建设用地，即不能整体开发，若开发有建设用地手续的4196平方米土地，又不能满足合同中建设房屋面积的要求，因此对于涉案地块不能开发建设的原因在于地块并不具备建设用地的合法手续，没有建设用地批准书，地块不能开发的责任在于同德十社。同德十社二审答辩称，涉案合同不是土地出让合同，也不是单纯的租赁合同，是复合性合同，该合同包括两部分，一是城市更新的三旧改造，二是对前面的三旧改造合同所合法建造的建筑物进行租赁。因此，对合同的三旧改造部分是否合法，要看是否符合三旧改造的政策，租赁是否合法，取决于三旧改造合同部分是否得到合法履行。对于三旧改造合同部分，双方在合同中约定按照三旧改造升级项目拆旧建新的方式建设成综合性商业楼，该部分需要林成信公司按照三旧改造的政策要求进行申报，完善手续，在三旧改造的框架之下，按合同约定建设，建设之后，涉案地块不发生权利转移，所建成的房屋也归同德十社所有，因此本案不涉及土地的出让、转让和出租。涉案合同约定同德十社按现状提供土地，包括取得建设用地批准书的4139平方米和只有集体土地所有权证的6000多平方米土地，林成信公司应当在合同约定的基础上，进行依法报建。且合同约定林成信公司全面负责项目的事项、报建报批等等一系列手续，也明确了林成信公司已经调查清楚土地的一切情况，如由于涉案用地不符合相应的建设条件，属于林成信公司投资决策失误，该三旧改造系林成信公司对土地的性质、可能需要的手续以及可能存在的风险做了全面的调查以及评估之后才签订的合同，林成信公司目前主张因同德十社的原因不能履行是推卸责任。争议土地的6900多平方米不是农用地，经同德十社在一审提供相应的证据并做调查，该土地发证的时候，国土资源部门所公示的土地性质为建设用地过渡地，不论建设用地过渡地是否属于建设用地，但是至少不属于农业用地，因此不存在农转建用的必要性。即使涉案土地存在土地用途的障碍，在城市更新的程序之内也应得到解决，因此也不构成合同履行障碍。在合同签订后，林成信公司没有在期限内做任何三旧改造的报建手续，在第一次合同约定的18个月期满后，双方签订补充协议，协议约定由于林成信公司没有在原约定的18月内完成建设手续，才延长建设期限，但是在延长期限过程中，要按照原合同支付租金。林成信公司后来主张由于政府的相关文件导致其三旧改造不能通过审批，但是其所主张的该文件作出时间是在合同约定的建设期限届满之后，因此无论该文件是否属实，是否导致林成信公司不能完成报建，林成信公司都应当按照合同约定承担违约责任。根据涉案合同约定，林成信公司要在涉案地块上合法建设，应当建设2万多平方米的建筑面积，但是并非强制性要求建成2万平方米，合同对最终的建成面积高于或低于2万平方米都有相应的安排，如林成信公司其没有报建或工作失误导致不能建设2万平方米，系其投资风险，不应当主张合同不能履行或无效。同德十社向一审法院起诉请求：1.解除《粤溪村土名“牛角”地块合作改造建设和改建后[建筑物租赁合同书]》和《补充协议书》；2.林成信公司向同德十社返还租赁土地及地上建筑{租赁物位于广州市白云区同德街粤溪村土名“牛角”地块（岭南北街）[东侧为西槎路、南侧和西侧为岭南花园、北侧毗邻环城高速]；3.林成信公司向同德十社支付2018年11月1日至实际返还之日止的租金（暂计至2019年10月31日的租金为4800000元）及违约金（按照中国人民银行同期贷款利率计算至还清之日止，暂计至2019年10月31日为114453.3元）；4.林成信公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2001年11月8日，广州市国土资源和房屋管理局向广州市白云区××同德村民委员会发出穗国土建用字[2001]第591号建设用地批准书，记载批准用地面积为4196平方米，用地位置为白云区××同德村牛角地（土名），土地用途为村留地，有效期至2003年11月。2013年2月7日，广州市人民政府向广州市白云区同德街同德经济联合社农民集体颁发穗集有（2012）第10004970号集体土地所有证，土地总面积2.1752公顷。2015年6月25日，林成信公司向同德十社支付履约保证金1000万元。2015年7月1日，同德十社（甲方、出租方）与林成信公司（乙方、承租方）签订《粤溪村土名“牛角”地块合作改造建设和改建后[建筑物租赁合同书]》，记载就广州市白云区同德街粤溪村土名“牛角”地块（岭南北街）、东侧为西槎路、南侧和西侧为岭南花园、北侧毗邻环城高速，地块总面积11039平方米，按照三旧改造升级项目，甲、乙双方就合作改造建设和改建后建筑物（房屋）租赁事宜约定如下：第一条合作改造建设用地情况1.位于广州市白云区同德街粤溪村土名“牛角”地块（岭南北街），总占地面积约11039平方米，其中4139平方米土地已取得了（穗国土建用通字[1998]632号）《广州市建设用地通知书》、（穗规地征字[1996]第594号）《建设用地规划许可证》、（穗国土建用字[2001]第591号）《建设用地批准书》，另外约6900平方米土地，已取得了（穗集有[2012]第10004970）《集体用地所有证》。2.该土地用途新控规为商业用地，兼容村镇企业建设用地。第二条甲乙双方合作条件。1.甲方负责按现状提供位于涉案地块总面积约11039平方米的建设用地作为合作条件，甲方同意由乙方出资在该地块上建成后的建筑物出租给乙方经营使用20年。2.乙方负责投入全部建设资金，对合作项目进行建设和建设期间的经营管理，乙方必须在该地块建设建筑物（房屋）建筑面积不少于2万平方米，乙方必须按政府批准各部门批准的用地性质和规划设计条件进行建设，要合理利用土地进行合法规划建房，乙方出资在该地块上建成后的建筑物（房屋）拥有20年承租经营使用权。第三条甲乙双方合作建设和建筑物（房屋）租赁期限。1.乙方建筑期限为18个月，从2015年7月1日至2016年12月30日为该地块办理合法报建手续及建筑期。2.建筑物的租赁期限为20年，从2017年1月1日至2036年12月30日。第四条租金计收方式、条件和支付日期。1.乙方在租赁期限内，从2017年1月1日起必须在每月10日之前付清当月租金给甲方。2.按房屋建筑工程竣工后实际建筑面积计算租金（但计算租金的总建筑面积不得少于2万平方米，如果少于2万平方米则按2万平方米计算租金），第一至五年每平方米每月税后租金为20元。第五条履约保证金使用和按金约定。1.乙方投标该项目的投标交易保证金为1000万元，在签订本合同生效后即自动转为本建筑物租赁合同的履约保证金，履约保证金用于预支缴交三个月租金作为按金、水电按金30万元和抵扣第一年起每月租金，直至抵扣完毕后再向乙方收取租金，按金不能抵扣租金和水电费。第六条甲方的权利和义务。5.甲方有义务开具村、社证明交给乙方办理有关报建、报水、报电的手续。8.根据现行政策，项目的报建报批等手续须以广州市白云区同德街同德经济联合社名义申请和办理，甲方负责协调并乙方能顺利以广州市白云区同德街同德经济联合社名义办理项目立项、规划报建、申请竣工验收等的一切相关手续。第七条乙方的权利和义务。5.乙方自完全接收建设用地后18个月内建成物业并开始办理竣工验收手续，但当由于非乙方的原因，特别是政府市政道路等原因造成延误的，工期可以顺延；由于乙方的原因，乙方如不能在约定的建筑期18个月内将建筑物建成的，乙方应向甲方支付租金。15.乙方在签订本合同之前（即参加公开投标前），已经对该地块项目进行充分的评估、论证与实地考察，在本合同签订生效后，乙方确认对该地块的现状已有详细清晰地了解清楚，乙方承诺不得以该地块中存在任何问题（包括但不限于土地面积差异、土地使用功能、报建容积率、地理环境、道路设施等瑕疵）作为变更、拒绝履约或解除合同的抗辩理由，不能以此作为解除合同或要求赔偿的依据。第八条约定责任和解除合同的条件。1.甲方仅提供现状土地给乙方进行建设，乙方已经调查清楚该土地的一切情况，如果由于合作项目用地不符合国家有关法律法规、政策规定的开发建设条件或者不符合建设综合性商业项目的用途而致使合作项目无法正常开展建设的，属于乙方投资决策失误，造成乙方经济损失和第三方财产损失的，应由乙方承担；甲方不负任何违约责任及赔偿责任。2.因该土地必须按照政府要求进行合法报建手续，乙方在签订本合同十八个月内还未开工兴建的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方已经支付履约保证金10000元不予退回，所有损失由乙方承担。4.根据招标公告和乙方招标条件，乙方在地块上建设不得少于2万平方米的建筑物，建筑面积按报建要求（注：要以广州市规划部门批建为准），如有违反，视为乙方违约，一切责任由乙方负责，甲方不负任何责任；甲方有权单方面解除本合同，不作任何赔偿，甲方自行收回土地和全部建筑物、所有配套设施、设备等，履约保证金不退回乙方。5.甲方给乙方的办理报建手续和建筑期限为18个月，在本合同签订生效后至2016年12月30日止，如果18个月内未竣工的，甲方同样按合同约定开始收取租金，每月租金暂按2万平方米计收，待工程竣工后再按实际建筑面积补缴所欠的月租金；从开始收取租金之日起18个月内工程主体未竣工的，甲方有权解除本合同，所收取的履约保证金的全部剩余款不予退回，不作任何赔偿，甲方自行收回土地和全部建筑物、所有配套设施、设备等。6.该地块部分有红线规划，甲方只配合出具村、社证明交给乙方办理报建或三旧改造报建手续，街道以上部门证明由乙方负责办理。8.如乙方拖欠租金超过6个月，属于乙方严重违约，甲方有权解除合同，收回租赁建筑物，并且不作任何赔偿，乙方已经支付保证金（按金）及所有税费不予退回。10、乙方必须按时支付租金和各项费用给甲方，如果乙方逾期支付租金，则每逾期一日，按欠缴租金总金额的5%向甲方支付违约金；等等。2017年9月12日，同德十社向林成信公司出具收据，确认收到林成信公司支付的2017年1月至9月场地租金360万元。2017年9月29日，同德十社（甲方、出租方）与林成信公司（乙方、承租方）签订《补充协议书》，约定因乙方没有按照原合同约定在建筑期为18个月内完成该地块办理合法报建手续及建筑物竣工经营使用，现乙方提出继续履行原合同，达成补充协议条款；一、双方同意继续履行于2015年7月1日共同签订的合作改造建设和改建后[建筑物租赁合同书]，土地及建筑物租赁期限为20年，即从2017年1月1日至2036年12月30日。二、乙方同意从2017年1月1日至2019年3月30日期间，每月支付租金40万元，乙方保证在签订本补充协议之前一次性付清拖欠2017年1月至9月租金共360万元给甲方，乙方保证在2018年3月30日之前付清2017年10月至2018年3月30日租金共240万元给甲方（该笔租金可以在履约保证金抵扣）。从2018年4月1日起至建筑物建成竣工期间乙方必须在每月10日之前用现金付清当月租金40万元（暂按建筑面积2万平方米/20元/平方米计收）给甲方（不得抵扣）；如果乙方逾期支付租金给甲方，则按照原合同第八条约定执行。三、乙方保证该项目在2018年3月30日之前取得《建设施工许可证》后正式合法动工建设，并保证在2019年3月30日之前将该项目建筑物业竣工合法经营使用；如果乙方未能在2018年3月30日之前取得《建设施工许可证》后正式合法动工建设，乙方承诺将无条件退出，并自动解除该合同及本补充协议；甲方有权无偿自行收回该地块及建筑物，乙方不得有任何异议。2018年4月24日，同德十社向林成信公司出具收据，记载林成信公司缴纳的履约保证金为760万元，另确认收到2017年10月至2018年3月场地租金（预收款）240万元、2018年4月场地租金（预收款）40万元。2018年5月11日、6月21日、7月12日、8月2日、9月14日、10月15日，同德十社分别向林成信公司出具收据，确认收到当月场租租金（预收款）各40万元。2018年6月20日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划批[2018]124号《关于原则同意总平面规划方案的复函》，记载广州市白云区同德街同德经济联合社送审的位于白云区××同德村牛角地（土名）地块改造项目，根据《广州市城乡规划条例》、《广州市城乡规划程序规定》、《广州市城乡规划技术规定》以及穗规地证字[1996]第594号《建设用地规划许可证》、穗国土建用字[2001]第591号《建设用地批准书》、穗国土规划业务函[2017]6188号《关于申领粤溪村牛角地地块改造项目规划设计条件的复函》，原则同意现编制的旅馆项目总平面规划方案，具体函复如下：一、本地块为穗国土规划业务函[2017]6188号文所指用地，地块使用性质为商业用地（B1），总用地面积4196平方米，其中城市道路用地面积1631平方米，可建设用地面积2565平方米。二、规划主要技术经济指标，（四）总建筑面积12637平方米，其中计算容积率建筑面积8833平方米，另有地下车库和地下设备用房建筑面积3804平方米，不计入容积率。十四、本总平面规划方案自批准之日起一年内未予以实施建设的自行失效。2019年12月6日，广州市规划和自然资源局向一审法院复函，记载涉案地块上建筑物暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息；涉案地块中约4196平方米已取得《建设用地批准书》（穗国土建用字[2001]第591号），涉案地块中已取得《集体土地所有权证》的6900平方米未办理使用集体建设用地的审批手续，其中约5620平方米已取得《建设用地规划许可证（穗城规地字[1992]第364号）》；涉案地块大部分已进行集体土地所有权登记，权利人为广州市白云区同德街同德经济联合社农民集体（证号：穗集有（2012）第10004970号）；等等。2020年6月19日，广州市规划和自然资源局再次向一审法院复函，函载经查阅历史档案资料，广州市白云区同德街粤溪村土名“牛角”地块无申请三旧改造的记录。2020年6月9日，同德十社向一审法院明确，因林成信公司在2019年12月19日开庭时已明确返还场地后同德十社，为避免时间拖延过久导致有损集体利息，同德十社正式进行收回场地。一审法院另查，林成信公司于2020年1月11日向一审法院起诉同德十社，要求确认涉案合同及协议无效，并要求同德十社返还履约保证金760万元、租金880万元并支付资金占用费等。一审审理中，同德十社、林成信公司对以下事实存在争议：一、涉案地块中已取得建设用地规划许可的4139平方米之外地块的土地性质。同德十社主张为建设用地，并出示：1.广州市规划和自然资源局立案申请回执及政府信息公开申请告知书，记载涉案地块的控制性详细规划主要为商业设施用地、防护绿地、道路用地。2.土地登记审核结果公告及附表、附图，记载穗集有（2006）第624185号及第624190号集体土地所有权证对应的5559.5平方米及3494.13平方米土地性质为建设用地过渡地。3.穗集有（2006）第624185号及第624190号集体土地所有权证复印件。林成信公司对上述证据1真实性无异议，但主张不能证明涉案土地属于建设用地，控规不代表土地性质；对上述证据2、3，仅对公告真实性无异议，但不能证明涉案地块为建设用地。林成信公司主张为农用地，并出示（2018）粤0111民初14677号案中广州市白云区国土资源和规划局对该案规划为建设用地地块的回复，称涉案地块未取得农用地转用批复及建设用地批准书。同德十社主张上述判决书与本案无关。二、林成信公司有无就涉案地块进行三旧改造项目申请。林成信公司主张因涉案地块土地性质为非建设用地，导致林成信公司申请三旧改造项目不能被受理，出示以下证据：1.改造方案，记载编制时间为2015年8月，方案中地块1已取得用地批准书，地块2、3已完善三旧用地手续，拟改造总建筑面积35788平方米；等等。2.短信记录，记载林成信公司方人员在2015年、2018年就粤溪村项目与他人进行沟通。3.广州市规划和自然资源局白云区分局关于《广州市林成信房地产投资有限公司咨询粤溪项目三旧改造问题》的复函，记载根据林成信公司提供的红线范围，经核查，用地面积约13880㎡，项目未纳入《广州市城市更新三年行动计划（2019_2021）》；如权属人申请进行“三旧”改造，需依据《广州关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》中十八条“用地面积低于150亩，不纳入旧村全面改造和微改造的集体旧厂房项目，单独申请改造的，已完善集体建设用地手续的村集体历史用地部分，应将30%的经营性用地转为国有后无偿交给政府，剩余的用地由村集体经济组织按规划自行改造”的规定进行办理。4.广州市白云区关于停工排查项目分类处置意见（2018年10月18日），记载2014年9月以来审批未建、在建的村社公共设施一律停止实施、停止开工，需重新核定、重新申办；等等。同德十社对上述证据1真实性予以确认，主张该方案中已记载涉案地块的土地已完善了三旧改造的用地手续；对证据2不予确认；对证据3称不能反映合同签订时的政策要求，不能证明林成信公司已履行了申报义务；对证据4真实性无异议，称该文件发布时间已超出了林成信公司办理审批手续的最晚期限。三、林成信公司有无将涉案地块退还同德十社。林成信公司主张已于2019年9月23日交还同德十社，出示《粤溪牛角地场地移交确认单》，记载同德十社方人员冯国华、刘志辉、周仲生、陈彩连作为接收代表，林成信公司方人员黄利进、阮俊蓉、蔡杰作为移交代表，双方共同签署，移交时间为2019年9月23日，场地交接验收情况为现状。同德十社确认冯国华为同德十社董事，但主张虽签署该移交确认单，林成信公司方曾表示反悔，故涉案场地并未完全移交，仍由林成信公司继续使用。同德十社主张签署确认单后并未进行实际交接，出示：1.微信通信记录，记载2019年9月29日同德十社方律师接到林成信公司方信息，称老板有点反悔；同德十社方律师于2019年10月11日回复村已经决定通过诉讼途径解决。2.说明，由冯国华、刘志辉、周仲生、陈彩连出具，说明在签署移交确认单后一直催促林成信公司方人员黄利进加盖公章，后黄利进回复林成信公司老板反悔了，不同意盖章，导致没有进行完整合法交接，同德十社也不能接收。林成信公司对通信记录的真实性无异议，但主张对话不完整，在2019年9月30日，同德十社方律师再次发信息称场地已交接，还是按原约定签署协议；对说明不予确认，称场地交接是事实，在2019年9月23日之后林成信公司没有再占用涉案场地。一审法院认为，同德十社、林成信公司于2015年7月1日签订的《粤溪村土名“牛角”地块合作改造建设和改建后[建筑物租赁合同]》及《补充协议书》，约定由同德十社提供涉案地块11039平方米的建设用地给林成信公司进行三旧改造，并将建成后建筑物出租给林成信公司20年。现查实其中仅有4139平方米土地已取得建设用地规划许可证，剩余6900平方米土地尚无证据证实已取得农用地转用批复及建设用地批准书，即剩余6900平方米土地尚未被相关行政部门批准为建设用地使用。即使同德十社主张该6900平方米土地为建设用地过渡地是真实的，也不可等同于建设用地。虽上述合同及协议涉及的涉案地块中包含非建设用地，但考虑同德十社、林成信公司在合同中明确约定按照三旧改造项目进行合法报批报建，并非违法出让、转让农用地，故上述合同及协议合法有效。关于合同解除问题。根据广州市规划和自然资源局的复函可知，涉案场地无申请三旧改造项目，林成信公司虽出示短信记录，但该短信的收信主体身份不明，即使该信息属实，亦不能证实林成信公司曾正式向相关部门进行涉案地块的三旧改造申请，故应由林成信公司承担举证不能的不利法律后果。现林成信公司未能按期开发亦未按照补充协议约定按时支付租金，故应属林成信公司违约，故同德十社要求解决合同及补充协议具有合同依据，一审法院予以支持。关于场地返还，现林成信公司出示粤溪牛角地场地移交确认单，主张涉案场地已返还给同德十社，同德十社虽有异议，但未能提供充分相反证据予以反驳，故一审法院确认涉案场地已于2019年9月23日向同德十社移交；且同德十社已在2020年6月9日明确已收回涉案场地，故同德十社再次要求林成信公司移交场地无事实及法律依据；一审法院不予支持，予以驳回。关于租金（含占有使用费），林成信公司未按期完成土地开发，应按照合同及补充协议约定向同德十社支付租金，故同德十社要求林成信公司支付2018年11月1日至移交前一日即2019年9月22日期间的租金合法合理，一审法院予以支持，计算为4293333.33元（40万元×10月+40万元÷30天×22天）。关于违约金，因林成信公司违约，同德十社要求林成信公司承担违约金具有合同依据，一审法院予以支持。故2018年11月至2019年8月期间每月均以40万元为基数，2019年9月以293333.33元为基数，均自每月11日起，均按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款利率计算至付清之日止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，于2020年8月6日作出如下判决：一、确认广州市白云区××同德村第十经济合作社与广州市林成信房地产投资有限公司于2015年7月1日签订的《粤溪村土名“牛角”地块合作改造建设和改建后[建筑物租赁合同]》及于2017年9月29日签订的《补充协议书》解除；二、自本判决生效之日起五日内，广州市林成信房地产投资有限公司向广州市白云区××同德村第十经济合作社支付2018年11月1日至2019年9月22日期间的租金4293333.33元；三、自本判决生效之日起五日内，广州市林成信房地产投资有限公司向广州市白云区××同德村第十经济合作社支付违约金（2018年11月至2019年8月期间每月均以400000元为基数，2019年9月以293333.33元为基数，均自每月11日起，均按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款利率计算至付清之日止）；四、驳回广州市白云区××同德村第十经济合作社的其他诉讼请求。案件受理费46116元，由广州市白云区××同德村第十经济合作社负担5828元，由广州市林成信房地产投资有限公司负担40288元。本院二审期间，同德十社向本院提交一份情况说明，拟证明对于林成信公司在上诉状中所述的土地登记情况作了回应，涉案土地登记在经济联社名下，但实际权利人是同德十社。林成信公司经质证认为，对该情况说明的真实性没有异议，对于合法性、关联性有异议，关于同德十社对土地享有权利的问题由法院认定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、涉案《粤溪村土名“牛角”地块合作改造建设和改建后[建筑物租赁合同书]》及《补充协议书》的效力；二、林成信公司应否向同德十社支付2018年11月1日至2019年9月22日的租金以及违约金。关于争议焦点一。涉案《粤溪村土名“牛角”地块合作改造建设和改建后[建筑物租赁合同书]》约定由同德十社将涉案地块提供给林成信公司，由林成信公司出资在该地块上建成建筑物并承租改建成的建筑物，可见该合同涉及集体土地使用权的流转，故本案应审核涉案集体土地使用权的流转是否符合《中华人民共和国土地管理法》等法律、行政法规的相关规定。涉案《粤溪村土名“牛角”地块合作改造建设和改建后[建筑物租赁合同书]》及《补充协议书》分别签订于2015年、2017年，其时施行的为2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》，故本案纠纷应适用《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）的相关规定。对此。本院评析如下：首先，《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。上述法律已明确规定了农村集体土地用于非农建设须办理农用地转用审批手续。土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，属于宏观土地利用规划，是国家实行土地用途管制的基础。土地规划用途针对的是土地使用方向，土地使用用途针对的是土地利用现状，故土地的规划用途并不等同于土地的使用用途。故涉案地块在土地利用总体规划中为建设用地且在现行控制性详细规划中为商业设施用地、道路用地，并不当然代表着涉案地块即属于可用于商业设施建设或道路建设的建设用地，判断土地是否属于建设用地仍需审查该土地是否完善建设用地手续，同德十社以涉案地块在土地利用总体规划中为建设用地为由主张涉案地块无须办理集体建设用地手续，理据不足，本院不予支持。现涉案合同项下地块中仅有4139平方米土地已经取得建设用地批准书，其余土地并无被相关行政部门批准为建设用地使用，同德十社将未完善集体建设用地手续的土地提供给林成信公司用于非农建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十四条第一款、第六十三条的规定。其次，《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第八条规定：“下列建设项目可以使用集体建设用地：1.兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业（包括中外合资、中外合作、外商独资企业、‘三来一补’企业），股份制企业，联营企业等；2.兴办公共设施和公益事业；3.兴建农村村民住宅。”从涉案《粤溪村土名“牛角”地块合作改造建设和改建后[建筑物租赁合同书]》约定来看，同德十社与林成信公司签订该合同的目的并非是用于兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设或者村民住宅，而是用于商业经营，显然违反了前述《中华人民共和国土地管理法》第四十三条以及《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（2004年修正）第八条的规定。虽然涉案《粤溪村土名“牛角”地块合作改造建设和改建后[建筑物租赁合同书]》约定林成信公司必须按政府批准各部门批准的用地性质和规划设计条件进行建设，但该合同项下约6900平方米的土地至今没有经相关行政部门批准为建设用地，故合同涉及该6900平方米的土地的部分违反法律的强制性规定，应属无效，合同的其他部分无违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，一审法院认定合同效力有误，二审予以纠正。如前所述，涉案《粤溪村土名“牛角”地块合作改造建设和改建后[建筑物租赁合同书]》涉及无取得《广州市建设用地通知书》、《建设用地规划许可证》的约6900平方米的土地的部分无效，同德十社、林成信公司均明知该部分地块尚未完善用地手续，故对于合同无效，同德十社、林成信公司均有过错。同德十社已在本案中要求解除合同，林成信公司在另案中起诉主张确认合同无效，可见双方均无继续履行合同的意愿，故同德十社要求解除涉案《粤溪村土名“牛角”地块合作改造建设和改建后[建筑物租赁合同书]》涉及4139平方米建设用地的部分，应予准许。从涉案《粤溪村土名“牛角”地块合作改造建设和改建后[建筑物租赁合同书]》约定来看，涉案地块本应整体进行建设，且同德十社计收租金的总建筑面积不得少于20000平方米，而相关行政机关核准的规划方案中对于4139平方米建设用地所允许建设的总建筑面积仅12637平方米，继续履行该部分合同对于林成信公司而言有违公平、合理原则，林成信公司主张其公司仅就该部分地块进行建设无法实现合同目的具有合理性，本院予以采信。如前所述，合同无效双方均有过错，合同有效部分未能继续履行与涉案合同项下约6900平方米土地未完善建设用地手续有关，故合同有效部分未能继续履行的原因并不能归咎于林成信公司一方。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”如前所述，涉案《粤溪村土名“牛角”地块合作改造建设和改建后[建筑物租赁合同书]》为部分无效的合同，且双方已无意继续履行有效的合同部分，故应依照前述法律规定对双方之间的权利义务进行清结。林成信公司直至2019年9月23日才将涉案场地返还给同德十社，同德十社有权要求林成信公司支付占用期间的租金及占有使用费。虽然同德十社在本案中主张合同有效并要求林成信公司支付租金，但租金、占有使用费均属于林成信公司占有涉案场地期间所应支付的对价，只是基于合同效力不同而表现为不同的表述。现林成信公司并无支付2018年11月至2019年9月22日的租金、占有使用费，故林成信公司应向同德十社支付该期间的租金、占有使用费4293333.33元。根据合同约定，林成信公司逾期支付租金，每逾期一日，按欠缴租金总金额的5%向同德十社支付违约金。涉案合同部分无效，对于合同无效部分不应适用合同的违约条款。虽然同德十社在本案中主张的是林成信公司逾期付款的违约责任，且没有相应变更其诉讼请求，但鉴于合同部分无效，双方均有过错，且林成信公司逾期付款确实导致同德十社资金被占用的损失，故林成信公司应当向同德十社支付逾期支付占有使用费的利息。结合林成信公司的违约程度以及同德十社的损失情况，根据公平、合理原则，本院酌定将林成信公司在本案中承担的违约金、逾期付款利息统一调整为以当月欠付租金、占用使用费为基数，均自每月11日起，均按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款利率计算至付清之日止。林成信公司认为其无须向同德十社支付租金以及违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审法院关于合同效力认定有误，二审予以纠正。林成信公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十三条、第四十四条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初1954号民事判决的第四项；二、变更广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初1954号民事判决的第一项为：确认广州市白云区同德街同德村第十经济合作社与广州市林成信房地产投资有限公司于2015年7月1日签订的《粤溪村土名“牛角”地块合作改造建设和改建后[建筑物租赁合同]》及于2017年9月29日签订的《补充协议书》中涉及已取得建设用地批准书的土地的部分解除；三、变更广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初1954号民事判决的第二项为：自本判决送达之日起五日内，广州市林成信房地产投资有限公司向广州市白云区同德街同德村第十经济合作社支付2018年11月1日至2019年9月22日期间的租金、占有使用费4293333.33元；四、变更广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初1954号民事判决的第三项为：自本判决送达之日起五日内，广州市林成信房地产投资有限公司向广州市白云区同德街同德村第十经济合作社支付违约金、逾期付款利息（2018年11月至2019年8月期间每月均以400000元为基数，2019年9月以293333.33元为基数，均自每月11日起，均按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款利率计算至付清之日止）；五、驳回广州市白云区同德街同德村第十经济合作社的其他诉讼请求。一审案件受理费45300元，由广州市白云区同德街同德村第十经济合作社负担4153元，由广州市林成信房地产投资有限公司负担41147元；二审案件受理费41147元，由广州市林成信房地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二〇年十二月二十九日书记员 贾 妍苏劲丹