广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23492号上诉人（原审原告）：彭翠好，女，1966年9月5日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：梁敏凌，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭于婷，广东仲衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨广源，男，1964年2月11日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘绍安，广东谨然律师事务所律师。原审第三人：古国栋，男，1963年10月9日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。原审第三人：广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司，住所地广州市番禺区大石街朝阳西路**（**），统一社会信用代码：91440113191435428A。法定代表人：杨青松。委托诉讼代理人：孙劲，系该公司员工。上诉人彭翠好因与被上诉人杨广源及原审第三人古国栋、广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司（以下简称大石公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初15369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。彭翠好上诉请求：1.判决撤销（2019）粤0113民初15369号民事判决；2.改判为终止对广州市番禺区富丽家园豪景楼XX（产权证号：07××**）房屋的执行，并解除对该房屋的查封措施；3.改判为该房屋归上诉人所有；4.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、对于大石公司所出具《关于的回复》中，上诉人并非无异议。回复中称“购房人古国栋己于2005年3月向我司交付我司垫支的诉讼费524元和按揭本金利息及违约金27263.82元”，上诉人虽对于该复函的真实性、合法性并无异议，但是上述表述中，涉及案涉房屋的诉讼费、按揭本金利息及违约金，实际均由上诉人的丈夫植钊明支付的。二、上诉人与古国栋之间，在案涉房屋查封前，己完成房屋的交付，案涉房屋未能过户的原因不在上诉人。植钊明与古国栋之间的金钱债务发生在1999年-2001年期间，古国栋与大石公司就案涉房屋所签订的购销合同日期为2000年6月10日。古国栋与植钊明达成结清瓷砖货款的对账后，植钊明即开始支付案涉房屋的贷款，案涉房屋即交付给上诉人及植钊明。因案涉房屋现仍处于预售合同状态，未办理一手房产证，古国栋将案涉房屋交付给上诉人后未能办理过户的原因不在上诉人。因上诉人己与古国栋达成协议，且案涉房屋己结清贷款及已涂销其他他项权利，因此，上诉人认为案涉房屋可过户到上诉人名下属于预期可实现的事实，上诉人追求案涉房屋的权利并非不符合常理。至于古国栋与大石公司是否尚有其他纠纷，上诉人并不清楚。上诉人并非案涉房屋的一手买卖双方，对于未办理一手房产证的责任亦不在上诉人。三、包括涉案房屋在内的6套房屋均为古国栋与植钊明之间以物抵债所得。一审法院仅以308一套房屋的按揭楼还款问题而否决了案涉房屋为植钊明与古国栋之间以房抵债所得并不符合事实。植钊明与古国栋之间存在事实的以房抵债的关系。综上所述，上诉人与古国栋之间已达成以房抵债的合意且案涉房屋已交付给上诉人使用，未能过户的原因不在于上诉人，恳请贵院撤销一审判决，查清事实后进行改判。杨广源辩称：我方认为对方上诉事实理由均不能成立。第一，上诉人所述所有款项由植钊明支付，一审已经查明其没有证据证实。第二，公证委托书不能证明房屋买卖和抵债的交付行为，案涉房屋还是预售登记状态，权利人是古国栋，古国栋在2005年3月25日已经付清房款，2005年到2019年，上诉人从未主张相应的房产权利，这与其提出异议的主张于情于理都不相符。第三，308不属于抵债，纯粹是植钊明以个人名义直接购房，另外4套房子是彭翠好在2007-2008年向他人购买，与本案的古国栋没有关联，上诉人提出的事实均不能成立。一审查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。本案杨广源是债权人，债权来源于杨广源为古国栋向银行贷款，以杨广源名下的别墅向银行抵押，古国栋逾期未还款，造成杨广源房子被法院拍卖，古国栋从未履行还款义务，导致杨广源经济损失巨大。古国栋述称：同意上诉人的主张。这个房子是彭翠好夫妇的，没过户的原因是涉案房屋涉及一个官司，共用电房纠纷。当时彭翠好还没有明确买家，所以没有过户。大石公司述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。彭翠好向一审法院诉称：1.请求终止对广州市番禺区大石街富丽家园豪景楼XX（产权证号：07××**）房屋的执行，并解除对该房屋的查封措施；2.请求判令该房屋归彭翠好所有；3.请求判令诉讼费用由杨广源承担。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证，并查明事实如下：1、涉讼房产位于广州市番禺区大石街富丽家园豪景楼XX房，建筑面积93.20；商品房编码0089190，购销合同号0105059，合同日期2000年6月10日，权属人古国栋；合同状态为查封，于2018年5月29日被一审法院（2018）粤0113执恢323号查封，于2020年1月20日被一审法院（2019）粤0113执恢1093号之一轮候查封。涉讼房产仍在预售合同状态，未有办理一手房产证。2、因（2006）穗中法民一终字第2715号杨广源诉古国栋保证合同纠纷一案民事判决发生法律效力，古国栋拒不履行生效判决所确定的义务，杨广源向一审法院申请执行，立案为（2007）番法执字第3252号。后因古国栋无财产可供执行，一审法院中止执行。至2018年5月3日，一审法院恢复（2007）番法执字第3252号案的执行，案号为（2018）粤0113执恢323号（以下简称恢323号案），并于2018年5月29日查封了涉讼房产。2019年8月27日，彭翠好向一审法院提出执行异议，请求一审法院中止恢323号案的执行内容，解除对涉讼房产的查封。一审法院就此作出（2019）粤0113执异573号执行裁定，驳回彭翠好提出的异议请求，并在2019年11月26日将执行裁定书送达彭翠好。彭翠好遂于2019年12月11日向一审法院提起本案诉讼。3、诉讼中，当事人主要对以下事实和证据产生较大争议。彭翠好主张，其丈夫植钊明与古国栋之间存在瓷砖供应交易往来，因古国栋欠其夫妻货款，包括涉讼房产在内6间房屋均是以物抵债；植钊明已在2005年3月25日还清涉讼房产银行贷款；其对涉讼房产实际占有使用并出租收益；因2005年广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司与古国栋存在返还欠款纠纷案，涉讼房产被查封，导致涉讼房产至今未办理产权证。为证实其主张，彭翠好提供了1、中国建设银行广州番禺大石支行2005年3月25日银行流水明细，载明该日从植钊明银行账户内还款支付6笔分别为195105.55元、151286.10元、230351.10元、155640.04元、133580.09元、82046.01元；中国建设银行广州番禺沙溪支行2002年11月26日至2004年4月7日摘要为供楼的取款明细。2、中国建设银行广州番禺支行出具的《证明》复印件，载明古国栋于2005年3月25日结清涉讼房产个人住房贷款。3、广州市番禺区公证处出具的（2005）番证内字第2359号公证书公证的《委托书》，载明2005年3月31日，古国栋作为委托人与彭翠好作为受委托人办理公证《委托书》，古国栋为涉讼房产产权人及土地使用权人，其委托彭翠好代理执行和处理“一、为我向房管部门登记领取房屋契证手续及向国土部门办理领取土地使用证手续；二、对上述房产进行管理、修缮、订立租赁或有关征地拆迁的协议，收取现金，办理修缮、拆建、报建手续；三、缴纳上述房产的税款和支付一切正当费用；四、如上述房产引起诉讼，为我向人民法院起诉或应诉，受委托人有权代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉；五、受托人有权出售上述房屋、办理二手楼按揭及收取房款。……此委托书有效期为办妥上述事项止，有转委托权。”4、（2005）番法民初字第5151号案民事裁定，涉讼房产被查封。5、结婚证，载明彭翠好与植钊明于1989年12月4日登记结婚。6、房屋租赁合同，拟证实涉讼房产由彭翠好的亲戚代为出租收益。古国栋对上述事实和证据予以确认，并提供了2001年4月24日核对人为何伟珍、黎铭贤的手写《植钊明瓷砖单据》一张，陈述在2001年欠彭翠好夫妻货款，以涉讼房产在内的6间房屋以物抵债，没有签订房屋买卖合同。7、5套房房产证，其中广州市番禺区大石街富丽家园豪景楼北座308房，拟证实另5套以物抵债房产已办理至彭翠好或植钊明名下的事实。对此，杨广源均不予认可，主张涉及上百万货款因缺乏抵债协议，不符合交易习惯；公证书内容不能证明彭翠好是涉讼房产权属人，也不能证明彭翠好占有涉讼房产；涉讼房产在2005年因广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司申请被法院查封，不能过户的原因在彭翠好。古国栋就杨广源上述质证意见作出回应，主张涉讼房产未办理一手房产证是因为其是挂靠广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司，与广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司就电房存在争议尚未结算，故广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司不配合其办理房产证；对杨广源之间的关系，其原本与杨广源是朋友，但杨广源用黑社会手段逼迫其成为债务担保。一审法院对古国栋上述主张释明如涉及刑事犯罪问题可以向公安部门报案，古国栋当庭表示清楚，但并未提供其曾就此进行报案的证据。4、一审法院依据彭翠好申请出具律师调查令，中国建设银行广州番禺大石支行于2020年2月8日作出函复“古国栋在建设银行办理的贷款于2005年3月已结清，至2020年2月已超过十年。根据档案管理要求，该笔贷款档案已销毁。”2020年7月21日，一审法院依职权向广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司发出《协助调查函》，要求提供古国栋购买涉讼房产支付房款情况。2020年7月28日，广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司复函称，“购房人为古国栋，我司已按购房合同全额收齐购房款，购房人已签收全额购房款发票。另由于购房人在建行的按揭款断供被起诉，我司代垫了诉讼费、按揭本金、利息及违约金，购房人古国栋已于2005年3月向我司交付我司垫支的诉讼费524元和按揭本金、利息及违约金27263.82元”。对上述函复情况，彭翠好、古国栋均无异议，杨广源未提出意见。5、另查，2005年3月16日，广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司以古国栋一般借款合同纠纷为由，向一审法院起诉，立案为（2005）番法民初字第2225号，后于2005年3月31日裁定准予撤诉结案处理。2005年7月13日，广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司以古国栋返还欠款为由，向一审法院起诉，立案为（2005）番法民初字第5151号，并于2005年7月22日作出（2005）番法民初字第5151-1号民事裁定查封涉讼房产。植钊明因向广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司购买位于广州市番禺区大石街富丽家园豪景楼北座308房，在2000年3月28日与中国建设银行广东省分行签订按揭贷款协议。2005年3月16日，广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司以其代植钊明支付供楼款为由，向植钊明追讨未果遂在一审法院提起诉讼，立案为（2005）番法民初字第2243号。一审法院认为，本案争议焦点为彭翠好所示证据是否足以阻却杨广源为实现债权而对涉讼房产实施的执行措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，彭翠好于本案提出的执行异议之诉如需成立，必须同时满足上述法律规定。对此，分析如下：1、在案未有证据证实彭翠好、植钊明与古国栋就涉讼房产存在买卖合同。即使彭翠好主张以物抵债，但从古国栋所示手写植钊明瓷砖货款单据上看，未有彭翠好、植钊明与古国栋任何一方签名，手写内容不足以证实双方就瓷砖货款存在对账确认，故彭翠好、植钊明实际与古国栋之间存在何种交易、供货和货款情况如何存疑。即使按照彭翠好所主张与古国栋因涉讼房产存在的是以物抵债，其本源亦是一般金钱债权。2、彭翠好提供植钊明银行流水明细不足以证明其方代为支付了涉讼房产按揭楼款。且依据一审法院查明的植钊明在2005年因与涉讼房产同小区住宅（涉讼房产为307房，植钊明涉案为308房）按揭供楼还款问题，被广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司起诉至法院。与彭翠好主张的，包括涉讼房产在内的六套房产均是由古国栋以物抵债的来源，明显不符。3、据已查明事实显示，广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司作为涉讼房产的登记权利人、卖方，其收齐房款的时日为2005年3月。彭翠好亦主张其在2005年3月25日代为支付了涉讼房产所涉的全部款项。而广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司分别在2005年3月16日、2005年7月13日与古国栋发生诉讼，并在2005年7月22日申请法院查封了涉讼房产。即彭翠好是在明知涉讼房产存在权利障碍的情况下，仍主动追求对涉讼房产的权利，一方面不符合投资常理，另其作为完全民事行为能力人，亦应清晰并自担其中的法律风险责任。4、涉讼房产属于应当登记的不动产，按照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当按照法律规定交付”以及第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，涉讼房产至今仍属于预售合同状态，尚未登记至古国栋名下，即古国栋的物权权利人身份并未得到公示确认。因涉讼房产的物权并未发生变动，彭翠好主张的亦是基于与古国栋之间存在以物抵债关系，即使双方之间以物抵债真实有效，彭翠好所享有的仅是普通债权请求权，目的在于消灭彭翠好所主张的其与古国栋之间的货款债务纠纷，而不能直接获得房屋所有权，相较于本案杨广源的一般债权，并不具有优先效力，不属于物权期待权的保护范围。并且，彭翠好已在本案中确认是将涉讼房产委托案外人进行出租管理使用收益，但从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所示的阻却执行的法定情形，不动产物权之所以优于一般金钱债权的执行，其立法本意是保障正当不动产物权所有人的基本居住生活权利。故此，彭翠好所示证据不足以排除对涉案房屋的强制执行，其请求停止对涉案房屋执行，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第一百零八条、三百一十三条的规定，作出如下判决：驳回彭翠好全部诉讼请求。案件受理费100元，由彭翠好负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于，彭翠好是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，彭翠好主张排除执行的物权期待权必须提供在查封之前已签订案涉房屋的合同、支付房款及实际占有的事实，并符合非因买受人自身原因未办理过户登记的条件。具体到本案，彭翠好主张古国栋将涉案房产抵偿古国栋所欠彭翠好的债务，但并未提交相关抵债协议，提交所抵债务的相关证据亦不够充分，本案不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同或支付了全部价款及部分款项”的条件。涉讼房产至今仍属于预售合同状态，尚未登记至古国栋名下，彭翠好受让该房产时对尚未办理产权是明知的，古国栋与彭翠好的转让行为不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第二款“转让房地产时房屋已经建成的，还应持有房屋所有权证书”的规定，其应自担风险，且从一审查明的事实可知，涉案房屋于2005年已具备办证及过户条件，而彭翠好一直未办理过户手续，其亦怠于行使权利，对于未办理过户存在因其自身原因的过错，综上，一审对彭翠好的请求不予支持正确，本院予以维持。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。彭翠好的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费100元，由彭翠好负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年十二月二十二日书记员 钟丹霞王日平