广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终3363号上诉人（原审被告）：徐秋生，男，1953年7月6日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区*******，公民身份号码440************917。被上诉人（原审原告）：龙珍兴，男，1980年4月28日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区******4*****，公民身份号码440************932。被上诉人（原审原告）：洪国坚，男，1992年12月15日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区******，公民身份号码440************314。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：周莉莉，广东法博律师事务所律师。上诉人徐秋生因与被上诉人龙珍兴、洪国坚返还原物纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2020）粤0803民初780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐秋生，被上诉人龙珍兴、洪国坚共同的委托诉讼代理人周莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐秋生上诉请求：一、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2020）粤0803民初780号民事判决，驳回龙珍兴、洪国坚的起诉；二、判决本案一、二审诉讼费用全部由龙珍兴、洪国坚负担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”。涉案房屋原属于湛江市粮食局霞山粮食管理所落实国家政策所分配给职工使用的福利房，后通过公开招标的方式对涉案房屋进行拍卖。根据徐秋生提交的《关于霞山红新路二巷土地房屋拍卖后物业移交情况汇报》第三点内容可知，涉案房屋拍卖的中标人在开发改造物业时必须理顺物业原承包（或合作）期未满的各承租户的关系，并按合同（或协议）依法对原各承租户作出合理补偿，补偿费用由中标人负责。本案中，涉案房屋原中标人康贞菊及龙珍兴、洪国坚均没有按照相关的合同约定向徐秋生进行补偿即要求徐秋生搬出不合理。退一步说，本案纠纷属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，徐秋生向法院提供广东省高级人民法院《关于蔡新明等人与广东省鱼珠林产集团有限公司房屋质量纠纷案受理问题的批复》及相关判例可以证明该类纠纷人民法院应驳回起诉。因此，依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》文件精神，本案不符合民事诉讼法有关起诉条件，依法应驳回龙珍兴、洪国坚的起诉。二、除了本案外，龙珍兴、洪国坚还起诉了二十余件湛江市霞山粮食局相关住户的案件，相关住户因为湛江市霞山粮食管理所解散，已经失业多年并且生活困难，龙珍兴、洪国坚不给住户补偿并要求住户搬出房屋，既不符合人伦常理，也让住户的生活更是雪上加霜，一审法院判决住户搬出房屋无疑使住户失去生活依靠。另外，本案遗漏了康贞菊、湛江市霞山粮食管理所、湛江市******库等必要诉讼当事人，程序违法，故应发回重审。请求二审法院在查明本案事实基础上维护弱势群体的合法权益，妥善处理本案纠纷，实质性化解矛盾纠纷，还所有住户一个公道。综上，龙珍兴、洪国坚不是涉案房屋的所有权人，也没有对涉案房屋住户职工进行安置补偿，严重侵害了徐秋生及其他职工的合法权利，请求二审法院依法改判，支持徐秋生的上诉请求。龙珍兴、洪国坚答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。龙珍兴、洪国坚向一审法院起诉请求：一、判令徐秋生停止侵害、排除妨碍，立即搬出位于湛江市霞山区*****9号之一土地上房屋，腾出土地交还龙珍兴、洪国坚使用；二、本案诉讼费由徐秋生负担。一审法院审理查明：2005年，湛江市霞山粮食管理所委托国资交易中心，将包括湛江市霞山区*****土地在内土地房地产产权进行公开拍卖。同年8月23日，案外人康贞菊以45万元的价格竞得红新路二巷7、14号土地、红新路二巷*号土地房地产产权。2014年5月7日，案外人康贞菊取得了坐落于湛江市霞山区******号之一的房屋所有权（建筑面积90.28㎡、属砖木结构）及土地使用权（面积309㎡）的房地产权证（粤房地权证湛江CQ字第**00151765号）。2019年*月27日，坐落于湛江市霞山区******号之一的房屋所有权及土地使用权转移登记至龙珍兴、洪国坚名下，属龙珍兴、洪国坚共同共有。另有，湛江市霞山粮食管理所已关闭重组，其原有资产被新组建的粮食储备中心进行重组。徐秋生系原湛江市霞山粮食管理所的职工，经该所分配安排在红新路二巷9号之一21㎡的房屋（原告提交的《湛江市霞山区*****平房平面图》中的3号房屋）上居住。徐秋生自1999年起向湛江市霞山粮食管理所缴纳房租及水电费至2003年。现徐秋生以涉案房屋所有权及土地使用权的中标人康贞菊未对其安置及补偿为由拒绝将其所占有的房屋交还龙珍兴、洪国坚。一审法院审理认为，本案属返还原物纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，经依法登记，龙珍兴、洪国坚已经取得了坐落于湛江市霞山区*****9号之一的房屋所有权及土地使用权，徐秋生占有上述房屋中的21㎡属无权占有。又根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，龙珍兴、洪国坚作为涉案不动产的权利人，其主张徐秋生搬出位于湛江市霞山区*****9号之一土地上房屋，依法有据，一审法院予以支持；原告未能举证证明徐秋生以占有以外的方法客观上不法阻碍或侵害了物权的行使状态，现原告主张由徐秋生排除妨害，依法无据，一审法院不予支持。徐秋生抗辩龙珍兴、洪国坚非涉案房地产的所有权人，依法无据，一审法院不予采纳。徐秋生主张其由单位分配的房屋中腾退应得到安置补偿，属于其与单位或单位的上级部门之间的职工内部福利待遇问题，不属于人民法院主管工作的范围。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、限徐秋生在判决发生法律效力之日起三个月内将位于湛江市霞山区*****9号之一的21㎡的房屋（龙珍兴、洪国坚提交的《湛江市霞山区*****平房平面图》中的3号房屋）腾出返还龙珍兴、洪国坚；二、驳回龙珍兴、洪国坚的其他诉讼请求。一审案件受理费100元（龙珍兴、洪国坚已预付），由徐秋生负担。本案二审中，本院依法组织了举证、质证。徐秋生申请本院向有关单位单位调取涉案土地拍卖的招投标合同，以及康贞菊向龙珍兴、洪国坚转让涉案土地的买卖合同。本院依据徐秋生的申请，向一审法院调取了（2010）霞法民初字第10号案件卷宗证据材料中的《湛江市粮食局霞山粮所部分物业产权转让项目公开竞价文件（交易编号：ZJCQ2005-007）》。徐秋生质证认为：对法院调取的上述证据的真实性、合法性、关联性无异议；龙珍兴、洪国坚质证认为：对法院调取的上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。本院经审查认为，上述《湛江市粮食局霞山粮所部分物业产权转让项目公开竞价文件（交易编号：ZJCQ2005-007）》与本案基本事实有关，本院作为本案证据予以采纳，该证据对基本事实认定的具体影响随后予以论述。关于徐秋生申请调取康贞菊向龙珍兴、洪国坚转让涉案土地的买卖合同，因该证据内容并非本案要件实事，本院不予调取。龙珍兴、洪国坚未向本院提供证据。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：《湛江市粮食局霞山粮所部分物业产权转让项目公开竞价文件（交易编号：ZJCQ2005-007）》载明：第一，公开竞价书。广东省湛江市**********受湛江市霞山粮所委托，采用公开招标竞价方式转让……红新路二巷7、14号土地，红新路二巷9号土地房地产产权……第二，招标项目介绍。一、招标项目说明。（三）C包（红新路二巷7、14号土地，红新路二巷9号土地）1、资产价值。红新路二巷7、14号土地，红新路二巷9号土地面积825平方米，其地产评估价值43万元。产权证号：红新路二巷7、14号土地粤国用（02）第16106316，红新路二巷9号土地粤国用（02）第16104314。二、相关要求及说明：1、竞投中标人受让物业后，必须承认履行物业原来所有承包和合作客户的协议（或合同）所有条款。若中标人在开发改造物业时，必须理顺物业原承包（或合作）期未满的各承租户的关系，并按合同（或协议）依法对原各承租户作出合理补偿，补偿费用由中标人负责。……第三，投标须知。八、重大事项说明：1、中标人受让物业后，必须承认并履行原物业所有承包和合作客户的协议或合同条款。若中标人在开发改造物业时，必须理顺物业承包或和合作期未满的各承租户的关系，并按照合同或协议依法对各承租户作出合理补偿，补偿费用由中标人负责。本院认为，本案属返还原物纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对徐秋生上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人徐秋生上诉请求的事实理由和被上诉人龙珍兴、洪国坚的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题：关于龙珍兴、洪国坚是否有权请求徐秋生返还涉案房屋的问题。根据本案的证据与事实，龙珍兴、洪国坚买受取得涉案房地产并已进行物权登记，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，龙珍兴、洪国坚依法对涉案房地产享有占有、使用、收益和处分的权利。虽然徐秋生系经其原单位湛江市霞山粮食管理所分配入住涉案房屋，但根据徐秋生一直交纳租金的事实，以及徐秋生在本案一审中提供《关于霞山宏新路二巷土地房屋拍卖后物权移交情况汇报》内容，和本院调取的《湛江市粮食局霞山粮所部分物业产权转让项目公开竞价文件（交易编号：ZJCQ2005-007）》内容，可见徐秋生仅是向湛江市霞山粮食管理所租赁使用涉案房屋。湛江市霞山粮食管理所通过公开拍卖方式出让涉案房地产之后，即不再享有涉案房地产权利，虽然公开竞价文件要求中标人受让物业后承认并履行原物业所有承包和合作客户的协议或合同条款，但徐秋生与湛江市霞山粮食管理并未签订固定期限的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，结合涉案房地产拍卖后移交的具体情况，可见徐秋生与房地产现权利人龙珍兴、洪国坚之间不存在租赁合同关系，故龙珍兴、洪国坚依据物权请求徐秋生返还房屋并无障碍。关于徐秋生主张涉案房地产买受人应给予住户经济补偿的问题，根据公开竞价文件的具体内容，可见给予补偿并非移交房屋的前提条件，徐秋生可对此另行主张权利。关于徐秋生主张本案违反法定程序的问题，因本案属物权纠纷，湛江市霞山粮食管理所、湛江市******库均非涉案房地产权利人，故并非本案必要共有诉讼当事人。综上，龙珍兴、洪国坚有权请求徐秋生返还涉案房屋，一审法院对此予以认定并无不当；徐秋生的上诉主张无事实与法律依据，本院不予支持。至于徐秋生主张的住户存在生活困难等问题，可另循途径解决。综上所述，徐秋生的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由徐秋生负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二〇年十二月二十一日法官助理  吴春蕾书 记 员  何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。