广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终1345号 上诉人（原审被告）：谢昭平，女，1960年5月1日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：刘晓盈，女，1984年11月3日出生，汉族，现住贺州市八步区，与谢昭平系母女关系。 上诉人(原审原告)：贺州市八步区耀威活鸡行。经营场所：贺州市八步区排洪河中间通道转角**商铺。 经营者：白正星，男，1985年8月7日出生，汉族，住贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：熊明生，广西锦贺诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李少莲，女，1968年6月4日出生，汉族，户籍地：贺州市八步区，现住贺州市八步区（文书送达地址）。 委托诉讼代理人：欧海燕，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贺州市八步区水利局。住所地：贺州市八步区建设中路**。 负责人：黄慎电，局长。 委托诉讼代理人：植洪伟，广西卓秀律师事务所律师。 原审被告：贺州市八步区农业农村局。。住所地：贺州市八步区建设中路** 负责人：李升华，局长。 2 委托诉讼代理人：叶枫，广西贺瑞律师事务所律师。 原审被告：冯永会，男，1962年4月25日出生，汉族，户籍地：贺州市八步区，现住贺州市八步区（文书送达地址）。 上诉人谢昭平与上诉人贺州市八步区耀威活鸡行（以下简称耀威活鸡行）及被上诉人（原审被告）贺州市八步区农业农村局（以下简称八步区农业局）、贺州市八步区水利局（以下简称八步区水利局）、李少莲、冯永会房屋房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 谢昭平上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判；二、案涉门面的搬迁奖励归谢昭平；三、关于停产停业损失补偿，谢昭平是否需要补偿耀威活鸡行，如需补偿，补偿比例由法院裁定。四、本案一、二审诉讼费用由耀威活鸡行承担。事实和理由：一、关于搬迁奖励的对象，一审判决未查明事实。谢昭平与八步区农业局于2019年12月25日签订的《解除八步区排洪河铺面租赁合同协议书》中明确表明，谢昭平是八步区农业局关于贺州市八步区排洪河**门面的唯一法定承租人。协议第二条：“合同终止后，乙方将铺面移交给甲方（此前己完成），不再享有该铺面的经营使用权。”,谢昭平与八步区农业局于2019年12月25日签订的《八步区排洪河铺面搬迁奖励及停产停业补助协议书》第—、二条也表明是由乙方（谢昭平）在2019年8月10日18::00前自行搬迁并将配合甲方（八步区农业局）完成铺面移交工作。以上两份协议均表明是由谢昭平在规定期限内移交案涉门面给八步区农业局，而非耀威活鸡行，八步区农业局无需亦不再出具移交门面证明。上诉人移交案涉门面的农业局工作人员为黎祖文，联系电话181××××1241，因此八步区农业局将按时搬迁的搬迁奖励贰万元整发放给谢昭平是合理合法的，有事实依据，耀威活鸡行无权获得该款项。一审判决中对于原审被告李少莲的判决：“根据八歩区水利局所出具的证明，案涉84号铺面亦是由李少莲移交八步 3 区水利局，故搬迁美励应由李少莲享有”。本案八步区排洪河85号门面亦是由谢昭平移交给八步区农业局，故搬迁奖励依法应由谢昭平享有。二、谢昭平与耀威活鸡行签订的关于案涉门面的铺面协议书，约定租赁时间是2016年2月1日至2019年1月30日，之后双方没有书面续约,被上诉人继续使用原租赁物。谢昭平与耀威活鸡行签订的铺面租赁协议第六条：“租赁期内如遇不可抗力因素导致合同无法履行，本合同自然终止，双方互不承担责任”，根据《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用原租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”即双方之间原租赁合同条款继续有效。该约定系双方真实的意思表示，双方应当按照合同约定履行，耀威活鸡行不能因不可抗的政府拆迁行为追究谢昭平的责任并要求赔偿。三、根据谢昭平与八步区农业局于2006年签订的案涉门面铺面租赁合同书约定,使用权由谢昭平长期享有,上诉人一次交付租金伍万元整。在2006年伍万元相当于购买一个门面的价值，只因是排洪河上建筑没有产权，无法获得权属证明，因此对外只能以长期使用权租用的形式签订商铺买卖合同。名为租赁，实为买卖。如今案涉门面被征收拆迁,根据贺州市人民政府贺政函[2019]308号文件，谢昭平只能得回原一次性缴交的租金伍万元整。耀威活鸡行在一审中提出索要停产停业损失补偿25737元及搬迁奖励20000元，合计45737元，已经接近谢昭平所能获得的案涉门面的补偿伍万元整，于情于理都不合法律依据且显失公平。一审判决将案涉补助金额50%共计22869元判给耀威活鸡行并不公平。四、上诉人是案涉商铺唯一的被征收人，被上诉人不是案涉商铺补偿的适格主体，无权要求补偿。五、上诉人作为案涉商铺的被征收人是获得各项补偿的法定补偿主体，依法享受各项补偿。六、谢昭平与耀威活鸡行签订的《铺面租赁协议》已解除，谢昭平无需向耀威活鸡行承担责任。现案涉商铺已于2019年8月被政府拆迁，谢昭平已按合同约定，将租赁押金在扣除水电费后无息全额退回给耀威活鸡行，双方合同已终止，双方均无需为此而负担责任。七、谢昭平租用案涉门面十三年间投入了大量人力，财力。如今案涉门面被征收，谢昭平丧失了该门面未来几十年的收益，损失惨重。一审法院将案涉 4 补助金额平分给谢昭平与耀威活鸡行，明显是有失公平的，应判决驳回。八、一审中八步区农业局明确表明，八步区农业局与谢昭平之间的租赁合同约定，案涉房屋被征收取得的经济补偿，由谢昭平享受。耀威活鸡行一审的诉请无事实和法律依据，应予驳回。综上，恳请二审法院依法查明事实，驳回耀威活鸡行的全部诉讼请求。 耀威活鸡行辩称，坚持耀威活鸡行的上诉意见。 八步区农业局述称，坚持一审答辩意见。 耀威活鸡行上诉请求：一、请求撤销一审判决第二项，改判李少莲向耀威活鸡行补偿上诉人20727元，该款项由八步区水利局直接向耀威活鸡行支付（耀威活鸡行仅对八步区水利局84号门面判决部分不服）；4、本案诉讼费由李少莲、八步区水利局共同承担。事实和理由：一、一审判决仅认定八步区水利局为停产停业损失补助及搬迁奖励为领取主体错误，耀威活鸡行也是涉案门面被征收对象，依法有权获得补偿。(一）从法律规定来看，耀威活鸡行也是被征收人。1、耀威活鸡行依法取得涉案门面使用收益权，属于涉案门面用益物权人。根据《合同法》二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十五条“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”耀威活鸡行因租赁合同关系承租涉案门面，办理了营业执照、税务登记等合法经营手续，依法从事经营活动，应取得涉案房屋使用、收益权。2、用益物权人也是被征收人。根据《物权法》第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”第一百二十一条“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”、第四十四条“因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。”之规定，耀威活鸡行取得门面使用、收益权后，因征收导致无法继续经营，客观上造成了实际损失。根据上述法律规定，耀威 5 活鸡行有权要求补偿，其也是被征收人。(二）征收补偿文件也规定了承租人可以获得补偿。贺政函【2019】308号《贺州市人民政府关于贺州市黄安寺、狮子岗排洪河河道综合治理工程项目房屋征收补偿安置方案的批复》第九条“（三）经营性建筑用房所有权人因历史原因造成合同瑕疵的，应当返还承租人原缴交的租金，由房屋征收实施单位按照所有权人与承租人原合同约定的租金予以补偿（四）停产停业损失补偿标准，按照选定的房地产价格评估机构评估的结果进行补偿，由房屋征收部门一次性支付6个月的停产停业损失补助费。（五）搬迁奖励。被征收的经营性用房承租人积极配合所有权人做好搬迁工作，按下列规定给予搬迁奖励，被征收人取得搬迁奖励后，不再享有其它奖励。”征收的补偿对象、补偿项目和补偿标准由征收部门根据具体情况确定，根据上述征收补偿文件的规定，租金补偿和搬迁奖励明确规定属承租人所有，停产停业损失因文件规定不明确产生争议，但停产停业损失是对经营者因拆迁导致无法继续使用涉案门面，需要一定期限的恢复经营期，存在一定损失所进行的补偿，因此，该补偿项目针对的对象应当是实际经营者，停业停产损失应当归耀威活鸡行所有。综上所述，耀威活鸡行认为，，不仅房屋所有权人八步区水利局是被征收人，威活鸡行也是被征收人，也有权利有要求补偿，一审判决仅认定八步区水利局为停产停业损失损失补助及搬迁奖励领取主体错误。二、一审判决认定84号门面为仓库，未因拆迁造成停产停业损失错误。耀威活鸡行经营鸡禽销售，需要大量的场所堆放，如果没有84号门面做仓库，会造成经营不便甚至无法经营，仓库是其经营场所密不可分的一部分，没有仓库也会造成损失。停产停业损失属于拆迁部门定产定量的补偿，不管经营多久，实际损失多少，均以面积为准，按照六个月定量补偿。而且，征收部门公布的停产停业损失名单中，也有耀威活鸡行使用的84号门面，可见，耀威活鸡行使用的84号门面也会因拆迁造成损失。三、一审判决认为84号门面由李少莲移交八步区水利局，拆迁奖励归其享有错误。该门面一直由耀威活鸡行使用至拆迁之时，由耀威活鸡行清空搬迁涉案门面才得以顺利按时拆迁，耀威活鸡行也配合搬迁，也应当可以分配搬迁奖励。而且，同案中其他实际经营户和耀威活鸡行情况一致，也 6 都获得搬迁奖励，一审判决区别对待，有违法律公平原则。综上所述，一审判决结果错误，请求二审法院正确适用法律，做出公正判决，维护耀威活鸡行合法权益，支持耀威活鸡行的上诉请求。 李少莲辩称，一、耀威活鸡行主张其也是被征收人，依法有权直接获得各项拆迁补偿缺乏事实和法律依据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条的相关规定，李少莲租赁的门面房屋权属人是八步区水利局，因此，涉案款项应归属于八步区水利局。二、由于八步区水利局与李少莲订立的是长期使用权租赁协议，对未履行合同导致的各项损失是李少莲的长期损失，根据合同的相对性原则，八步区水利局应向李少莲支付涉案的停产停业损失补偿及搬迁奖励款项。三、一审判决耀威活鸡行不享有停产停业损失补偿和搬迁奖励符合客观事实，判决结果正确。四、李少莲现在是一个下岗职工，收入低，体弱多病，家庭负担重，涉案租赁合同本可以为其增加一些家庭收入，现因拆迁丧失了长期的租金收入，损失客观存在。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回耀威活鸡行的上诉，维持一审判决。 八步区水利局辩称，坚持一审答辩意见。 冯永会述称，同意李少莲的意见。 耀威活鸡行向一审法院起诉请求：1.请求确认贺州市八步区门面停产停业损失补偿47191元、搬迁奖励40000元归原告所有，合计金额为87191元；2.请求判令被告八步区农业局向原告支付85号门面的停产停业损失补偿25737元、搬迁奖励20000元；3.请求判令被告八步区水利局向原告支付84号门面的停产停业损失补偿21454元、搬迁奖励20000元；4.本案诉讼费由五被告共同承担。 一审法院认定事实：1998年5月18日，贺州市水利电力局（甲方）与案外人黄奕荣（乙方）签订《铺面租赁合同书》，约定甲方将排洪河79号（新排号为84号）铺面租赁给乙方，租赁期为五十年，即从1998年5月18日起至2048年5月18 7 日，铺面五十年租金共计25000元，由乙方承租时一次性交清给甲方。2007年3月19日，黄奕荣（甲方）与被告李少莲、冯永会（乙方）签订《铺面转让合同》，约定甲方将排洪河79号铺面转租给乙方使用，转让金额25000元。贺州市八步区水利电力局在见证方处盖章。原告经营者白正星从2015年1月1日起开始向李少莲、冯永会支付租金并使用案涉84号铺面至2019年6月30日。租金开始是600元每月，拆迁前为半年5000元。2018年11月5日，李少莲与冯永会办理了离婚登记，双方约定案涉84号铺面归李少莲所有。2020年6月15日，八步区水利局出具证明证实李少莲于2019年8月6日前将84号门面移交该局。2006年1月23日，贺州市八步区农业局（甲方）与被告谢昭平（乙方）签订《铺面租赁合同书》，约定甲方将排洪河第85号铺面租赁给乙方，使用权归乙方长期享有，但所有权仍属甲方，铺面租金为50000元，以现金一次性交清给甲方。2016年1月26日，被告谢昭平（甲方）与原告经营者白正星的妻子陈艺娟（乙方）签订《铺面租赁协议》，约定甲方位于贺州市灵峰市场排洪河中间通道向东向南转角85号铺面由乙方承租，租期从2016年1月26日起至2019年1月30日。2016年2月1日至2018年1月30日期间，每月租金2400元，2018年2月1日至2019年1月30日期间，每月租金2600元。2016年3月11日，白正星作为经营者，注册成立贺州市八步区耀威活鸡行（个体工商户），，经营场所为贺州市八步区排洪河中间通道转角**商铺原告一直向谢昭平支付租金并使用案涉85号铺面至该铺面被征收前。2019年8月6日，贺州市人民政府下发《关于贺州市黄安寺、狮子岗排洪河河道综合治理工程项目房屋征收补偿安置方案的批复》（贺政函[2019]308号），文件规定灵峰市场排洪河桥面经营性建筑用房采取货币补偿方式，其中：停产停业损失补偿标准，按照选定的房地产价格评估机构评估的结果进行补偿，由房屋征收部门一次性支付6个月的停产停业补助费；搬迁奖励：被征收的经营性用房承租人积极配合所有权人做好搬迁工作，根据搬迁时间，每间铺面给予10000元或20000元的搬迁奖励，被征收人取得搬迁奖励后，不再享有其他奖励。2019年 8 8月15日，贺州市八步区住房和城乡建设局对《房屋价值初步评估结果》及《停产停业损失补偿初步评估结果》进行了公示。案涉84、85号铺面建筑面积分别为26.10平方米、31.31平方米，营业损失137元/平方米/月，补助期限6个月，84号铺面的总营业损失补助21454元，85号铺面的总营业损失补助25737元。此外，案涉两间门面均在规定时间内完成搬迁，每间门面获得搬迁奖励20000元。另查明，1.1998年5月18日与黄奕荣《铺面租赁合同书》的“贺州市水利电力局”以及2007年3月19日在黄奕荣与李少莲、冯永会《铺面转让合同》上盖章的“贺州市八步区水利电力局”与被告贺州市八步区水利局为同一主体，且贺州市八步区水利局被征收部门确定为案涉停产停业损失补助及搬迁奖励的领取主体；2.2019年12月15日，谢昭平从八步区农业局领取原租金50000元、搬迁奖励20000元及停产停业损失25737元。原、被告就停产停业损失补偿及搬迁奖励无法达成一致意见，因此涉诉。 一审法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条的规定，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及停产停业损失的补偿均是征收部门给予被征收人即被征收房屋所有权人的补偿，因此，案涉84号、85号铺面的停产停业损失补偿及搬迁奖励本应分别归属于八步区水利局、八步区农业局。对于84号铺面，八步区水利局与黄奕荣签订的是五十年长期租赁合同，租赁期间产生的收益应由长期承租人享有，征收部门给予的补偿为租赁期间产生的收益，又因李少莲、冯永会经与黄奕荣签订《铺面转让合同》取得案涉铺面长期租赁权，李少莲、冯永会离婚时约定该铺面归李少莲，故该两项收益应由李少莲享有。李少莲、冯永会承租铺面后并未实际进行经营，而是转租给了本案原告。被告李少莲辩称原告主要营业场所为案涉85号铺面，而仅用84号铺面作为仓库，根据案涉84、85号两间铺面的面积、原告每月支付租金的数额以及原告经营场所的登记情况，对其该项辩解予以采纳。因原告使用案涉84号铺面作为仓库，其主要经营场所为85号铺面，故对于84号铺面原告未因拆迁造成停产停业，不享有停产停业补助。此外，根据八步区水利局所出具的 9 证明，案涉84号铺面亦是由李少莲移交八步区水利局，故搬迁奖励应由李少莲享有。综上，原告主张享有84号铺面的停产停业补偿及搬迁奖励，不予支持。对于85号铺面，由于八步区农业局与谢昭平签订的是长期使用权租赁协议，八步区农业局同意上述两项补偿费用归谢昭平，又因谢昭平承租铺面后并未实际进行经营，而是转租给了本案原告，由原告使用案涉85号铺面。原告作为实际承租人积极配合搬迁，也因拆迁征收造成停产停业，根据公平原则，谢昭平应当给予原告一定的补偿。综上，对于85号铺面的停产停业损失补偿25737元及搬迁奖励20000元，酌定，谢昭平应补偿给原告50%共计22869元。鉴于八步区农业局已将上述款项发放给谢昭平，因此，由被告谢昭平直接支付给原告。因谢昭平与原告经营者妻子陈艺娟所签的《铺面租赁协议》已于2019年1月30日到期，因此，谢昭平以该合同约定有“合同因不可抗力终止，双方互不承担责任”进行抗辩，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条之规定，判决：一、被告谢昭平补偿原告耀威活鸡行22869元；二、驳回原告耀威活鸡行其他的诉讼请求。一审案件受理费1980元（原告已预交），由原告耀威活鸡行负担1509元，被告谢昭平负担471元。 二审中，当事人没有提交新证据。综合诉辩双方的意见及全案证据，一审认定的主要事实清楚，本院予以确认。 本院认为，因公共利益（排洪河河道综合治理工程建设）的需要，案涉房屋被依法征收，致使物权人因丧失对案涉房屋的所有权等财产权益，由征收单位对被征收房屋物权人给予公平补偿。也就是说，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及停产停业损失的补偿均是征收部门给予被征收人即被征收房屋物权人及实际经营者的补偿。故，涉案房屋因拆迁获得停产停业损失补偿及搬迁奖励应归属于物权人。 对于84号铺面，由于八步区水利局与与黄奕荣签订的是五十年长期租赁合同，又因李少莲、冯永会经与黄奕荣签订《铺面转让合同》取得案涉铺面长期租赁权，案涉铺面实际由李少莲、冯永会经营管理，八步区水利局认可上述两项补偿费用由李少 10 莲、冯永会享有，李少莲、冯永会离婚时约定该铺面归李少莲。但李少莲、冯永会将该铺面转租给了上诉人耀威活鸡行，由耀威活鸡行实际使用经营案涉铺面，耀威活鸡行作为实际承租人在租赁合同履行期间积极配合搬迁，也确因拆迁征收造成停产停业损失。综合全案证据，上诉人耀威活鸡行并不限于工商登记所载明的经营地点。耀威活鸡行事实上租赁使用的是涉案84号和85号两间铺面并按两间铺面交付相应租金。虽然84号铺面与85号铺面使用用途有别，但均属于耀威活鸡行用于经营活动的场所，均应获得补偿。故，对于84号铺面的停产停业损失补偿21454元及搬迁奖励20000元，本院酌定，李少莲补偿给上诉人耀威活鸡行50%即20727元，鉴于征收部门将上述款项发放给八步区水利局，因此，由八步区水利局领取款项后将该20727元直接支付给耀威活鸡行。一审判决驳回耀威活鸡行对该铺面补偿的诉讼请求，认定事实有误，判决不当，本院予以纠正。李少莲提出耀威活鸡行无权获得任何停产停业损失补偿及搬迁奖励等款项的上诉主张，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。 对于85号铺面，由于八步区农业局与谢昭平签订的是长期租赁合同，案涉铺面实际由谢昭平经营管理，八步区农业局认可上述两项补偿费用由谢昭平享有。但谢昭平将该铺面转租给了耀威活鸡行，由耀威活鸡行实际使用经营该铺面，耀威活鸡行作为实际承租人在租赁合同履行期间积极配合搬迁，也确因拆迁征收造成停产停业损失，一审依据公平原则，结合案件实际情况，就涉案停产停业损失补偿及搬迁奖励两项费用，酌定由上诉人谢昭平补偿给耀威活鸡行50%即22869元，实体处理并无不当，本院予以维持。谢昭平提出其为涉案商铺唯一的被征收人，因拆迁蒙受了巨大的经济损失，耀威活鸡行不是涉案商铺补偿的适格主体，无权要求补偿的上诉主张，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，耀威活鸡行的上诉请求成立，本院予以支持；上诉人谢昭平的的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 11 一、维持广西壮族自治区贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初423号民事判决第一项； 二、李少莲补偿给贺州市八步区耀威活鸡行20727元，该款项由贺州市八步区水利局直接支付给贺州市八步区耀威活鸡行。 一审案件受理费1980元（耀威活鸡行已预交），二审案件受理费690元（谢昭平已预交372元、耀威活鸡行已预交318元），合计2670元，由谢昭平负担843元，贺州市八步区耀威活鸡行负担755元，李少莲负担1072元。 上述应付款项，债务人应在本案判决生效后十日内履行完毕，如逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  陈立峰 审判员  黄义奎 审判员  陈小坤 二〇二〇年十二月七日 12 法官助理贺昌盛 书记员钟秋燕