江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8912号上诉人（原审原告）：杨红霞，女，1965年4月7日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。上诉人（原审原告）：吴雪帆，女，1989年12月29日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：杨敏，江苏法德东恒（吴江）律师事务所律师，代理上列两上诉人。委托诉讼代理人：张晓婷，江苏法德东恒（吴江）律师事务所律师，代理上列两上诉人。上诉人（原审被告）吴江市联发置业有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路**丽都朝北店铺。法定代表人：徐陆平，董事长。委托诉讼代理人：邱赢豪，江苏苏州湾律师事务所律师。上诉人杨红霞、吴雪帆与上诉人吴江市联发置业有限公司（以下简称联发公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初1582号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨红霞、吴雪帆上诉请求：1.请求判令撤销一审判决，依法改判；2.请求判令联发公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、请求判令支付逾期办证违约金，自2017年8月31日至2019年7月24日，按照银行同期同档贷款基准利率计算，扣除已支付的403元，合计125233元。1.联发公司预期违约，在明知无法按期办理产证的情况下，一方面收取买受人的产证办理费用，占用买受人大量的流动资金，为己所用；另一方面又利用自己的优势地位，诱导买房人签字认可低价赔偿，该恶意违约行为不仅扰乱了商品房销售市场秩序，也严重背离了诚实信用原则，具有明显的欺诈性质。2.合同约定的逾期办证违约金过低，显失公平。根据民法总则的规定，显失公平的民事法律行为，受损害方有权请求撤销，本案中杨红霞、吴雪帆虽未行使撤销权，但在实际履行过程中，应当酌情予以调整。本案合同约定的逾期办证违约金为固定数额403元，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。吴江地区其余商业综合体，均对逾期办证违约金按照贷款基准利率1.3倍予以判决，根据同案同判原则，本案也应当酌情调整，以保证法律适用的统一。二、请求二审法院依法更正逾期交房违约金为166501.37元。逾期交房违约金“以1375997元为基数，自2014年11月1日至2017年3月3日，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算”应当为166501.37元，而不是一审判决载明的152745元。一审判决不区分时间段，一律按照年息4.75%计算，属于计算错误。上诉人联发公司上诉请求：1.请求驳回杨红霞、吴雪帆的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由杨红霞、吴雪帆承担。事实和理由：一审法院对交房时间事实认定不清，适用法律有误，请求予以改判。涉案恒业站前广场的商铺交付时间为2014年10月31日，与涉案房屋买卖合同约定的交房时间一致，联发公司不应承担逾期交房责任。一、杨红霞、吴雪帆与案外人吴江联恒商业管理有限公司(以下简称联恒公司)签订了《恒达广场商铺委托经营管理合同》，将涉案商铺统一委托给联恒公司管理，合同约定杨红霞、吴雪帆不可撤销地赋予联恒公司全权办理房屋交接手续以及以杨红霞、吴雪帆的名义出租房屋的权利。二、联恒公司已出具情况说明，确认其在2014年10月31日与联发公司就涉案房屋办理了交接手续，应视为涉案房屋于2014年10月31日完成了交付手续。联恒公司系按照房屋在2014年10月31日交付开始按约支付收益的，这一事实在（2020）苏0509民初1548号案件中已经查明。杨红霞、吴雪帆应当知晓房屋在2014年10月31日已经由开发商交付给了其委托的联恒公司，否则联恒公司不会支付相应的收益。杨红霞、吴雪帆收取商铺收益且不提出异议，应当视为其知晓涉案商铺已经在2014年10月31日交付完成，现杨红霞、吴雪帆又否认交付的事实，不符合诚实信用原则。三、联发公司的交付行为保障了杨红霞、吴雪帆收益的及时获取，杨红霞、吴雪帆没有产生损失。虽该房屋尚未取得交付使用通知书，但杨红霞、吴雪帆已通过其实际行动变更了合同约定的交付条件，并不违反法律规定。取得交付使用通知书只是行政部门的管理性要求，并非房屋交付的法律强制性规定，在杨红霞、吴雪帆以实际行动认可收房且其委托人确认已在2014年10月31日完成收房的情况下，联发公司不应承担逾期交房违约金。四、如认定2014年10月31日的交付行为没有实际完成，实际交付时间应当为2017年3月3日，那么根据联恒公司与杨红霞、吴雪帆《经营管理合同》的约定，相应收益均应顺延至2017年3月3日开始计算，杨红霞、吴雪帆已收取的收益应当作为不当得利返还联恒公司。以此推断，涉案房屋整幢楼均将产生法律纠纷，涉及成百上千业主，这不仅关系到杨红霞、吴雪帆和联发公司的利益，与联恒公司也息息相关，应当追加联恒公司为第三人，以便其后续可主张相关权利。原审原告杨红霞、吴雪帆向一审法院起诉请求：1.请求法院判令联发公司支付逾期办证违约金107075元(以1375997元为基数，自2017年10月18日至2019年7月24日，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算)；2.本案诉讼费用由联发公司承担。一审诉讼中，杨红霞、吴雪帆变更第一项诉请为：以1375997元为基数，自2015年5月1日至2019年7月24日按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算，合计369423元；另增加诉请：判令联发公司支付逾期交房违约金216451元（以1375997元为基数，自2014年11月1日至2017年3月3日按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算），以上合计585874元。一审法院认定事实如下：2013年9月9日，吴雪帆、杨红霞作为买方（乙方），联发公司作为卖方（甲方），双方签订《吴江市商品房买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买“恒达广场”130栋179号商铺，商铺的建筑面积为34.86平方米。房价总计702200元。对于本合同付款方式及期限的约定：1.买受人应当按下列时间如期足额向出卖人支付房款。本合同签约之日起3日内买受人一次性向出卖人支付购房款702200元。2.买受人未按上述约定如期足额支付房款的，应按本合同第七条的约定承担逾期付款违约责任。3.若买受人逾期付款，则出卖人有权在买受人付清全部房款及可能发生的违约金后交房，并不承担逾期交房的违约责任。交付期限：出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得商品房交付使用通知书，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.3的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金，合同继续履行。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。同日，双方另签订《吴江市商品房买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买“恒达广场”130栋180号商铺，商铺的建筑面积为33.27平方米。房价总计673797元。对于本合同付款方式及期限的约定：1.买受人应当按下列时间如期足额向出卖人支付房款。本合同签约之日起3日内买受人一次性向出卖人支付购房款673797元。2.买受人未按上述约定如期足额支付房款的，应按本合同第七条的约定承担逾期付款违约责任。3.若买受人逾期付款，则出卖人有权在买受人付清全部房款及可能发生的违约金后交房，并不承担逾期交房的违约责任。交付期限：出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得商品房交付使用通知书，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任及关于产权登记的约定同前一份《吴江市商品房买卖合同》。《吴江市商品房买卖合同》签订后，吴雪帆、杨红霞依约支付了购房款，联发公司向吴雪帆、杨红霞开具了金额为702200元、673797元的增值税发票。涉案苏州市吴江区松陵镇xx号xx小区xx区xx幢xx号房屋于2019年7月24日登记在吴雪帆、杨红霞名下，由二人按份共有，建筑面积为34.86平方米，房屋用途为商业服务，不动产权证号为：苏（2019）苏州市吴江区不动产权第xxxx号。涉案苏州市吴江区松陵镇xx号xx小区三区xx幢xx号房屋于2019年7月24日登记在吴雪帆、杨红霞名下，由二人按份共有，建筑面积为33.27平方米，房屋用途为商业服务，不动产权证号为：苏（2019）苏州市吴江区不动产权第xxxx号。联发公司于2017年3月3日取得“恒达广场”130栋商品房交付使用通知书。一审庭审中，联发公司向法院提交了两份《办证手续书》，上分别载明：业主已付清房款、维修基金、契税、工本费等产证办理费用，业主已认可并收取《商品房买卖合同》所明确的逾期办证违约金，并开具收费收据。逾期办证违约金金额￥211元，吴雪帆、杨红霞在“业主确认签字”处及“领取确认签字”处签名；业主已付清房款、维修基金、契税、工本费等产证办理费用，业主已认可并收取《商品房买卖合同》所明确的逾期办证违约金，并开具收费收据。逾期办证违约金金额￥202元，吴雪帆、杨红霞在“业主确认签字”处及“领取确认签字”处签名。吴雪帆、杨红霞对《办证手续书》真实性无异议，但认为联发公司让其签名时，上面内容系空白的，其根据联发公司要求在《办证手续书》签名处签名。以上事实，有杨红霞、吴雪帆提交的《吴江市商品房买卖合同》、不动产权证书、不动产登记簿查询记录、商品房交付使用通知书、江苏增值税普通发票，联发公司提交的《办证手续书》以及到庭当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，杨红霞、吴雪帆与联发公司签订的《吴江市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据合同约定，联发公司应在2014年10月31日前将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并将取得《商品房交付使用通知书》的商品房交付给杨红霞、吴雪帆。杨红霞、吴雪帆同时与联恒公司签订了《恒达广场商铺委托经营管理合同》，将购买的商品房委托联恒公司进行管理。联发公司于2017年3月3日才取得涉案房屋的《商品房交付使用通知书》，即使联发公司在此之前将商品房先行交付给杨红霞、吴雪帆，也不符合合同约定的交房条件，不能据此认定联发公司已经完成了合同约定的如期交付符合条件房屋的义务。因此联发公司仍属违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，逾期交房超过90天的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日，承担每日已交房款万分之0.5的违约金。因联发公司已经先行交付不符合合同约定的商品房，故一审法院认定应承担逾期交房违约金152745元（以1375997元为基数，自2014年11月1日起至2017年3月3日止，按人民银行同期同档贷款基准利率4.75%计算）。杨红霞、吴雪帆主张其在签署办证手续书时横线上手写部分数额是空白的，是联发公司要求杨红霞、吴雪帆在业主签字处签字的，该《办证手续书》不发生法律效力，《办证手续书》上的211元、202元逾期办证违约金过低，要求法院调整。一审法院认为，杨红霞、吴雪帆未举证证明该《办证手续书》存在无效、可撤销情形，故对杨红霞、吴雪帆的主张不予采纳，对该《办证手续书》予以采信。根据该《办证手续书》，杨红霞、吴雪帆明确了逾期办证违约金为211元、202元，办证违约金等各项费用均按合同及本《办证手续书》执行，该《办证手续书》为双方对房屋所涉违约金最终确认。故杨红霞、吴雪帆已经确认了逾期办证违约金的数额，且已实际领取，系对其民事权益的处分，不违反法律规定，现又要求以房价款为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算违约金，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：吴江市联发置业有限公司于判决生效后十日内支付杨红霞、吴雪帆逾期交房违约金152745元。案件受理费9659元，保全费1070元，合计10729元，由吴雪帆、杨红霞负担7932元，吴江市联发置业有限公司负担2797元。二审中，双方当事人未提供新证据。二审查明，2013年9月10日吴雪帆、杨红霞与联恒公司签订两份《恒达广场商铺委托经营管理合同》，吴雪帆、杨红霞委托联恒公司就涉案两个商铺独家对外招商经营，委托经营期限为15年，自2014年11月1日至2029年10月31日。二审中，杨红霞、吴雪帆认可联恒公司已支付自2014年11月1日起的固定收益。二审中，联发公司陈述，2014年10月涉案商铺主体结构已经完成，但由于联发公司在住宅项目上存在未能完工和办证的情形，商铺部分暂时不能拿到交付使用通知书。为了维护业主的合法权益以及减少相关的社会矛盾，在联恒公司的要求之下，根据联恒公司享有的代为收房权限，联发公司将130幢房屋交付给了联恒公司。也正是因为如此，联恒公司才能按照委托经营管理合同的约定向业主支付委托收益。按照委托经营管理合同的约定，如果联恒公司没有在2014年10月31日拿到涉案房屋，委托经营的收益是要顺延的，这样会造成比较大的社会矛盾。以上事实，由本院（2020）苏05民终8887号民事判决书、本院调查笔录予以证明。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，杨红霞、吴雪帆与联发公司签订的《吴江市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。关于杨红霞、吴雪帆主张的逾期交房违约金，本院认为，双方合同约定，联发公司应在2014年10月31日前将取得《商品房交付使用通知书》的房屋交付给杨红霞、吴雪帆。联发公司于2017年3月3日才取得涉案房屋的《商品房交付使用通知书》，已构成逾期交房，联发公司应承担2014年11月1日至2017年3月3日期间逾期交房的违约责任。双方合同还约定，联发公司逾期交房超过90天的，应按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，联发公司已于2014年10月31日向杨红霞、吴雪帆委托的联恒公司实际交付了涉案房屋，且联恒公司已向杨红霞、吴雪帆支付了自2014年11月1日起的固定收益，客观上弥补了逾期交房给杨红霞、吴雪帆造成的损失。但鉴于违约金兼具补偿性和惩罚性功能，联发公司仍应承担逾期交房违约金，考虑到本案实际情况，逾期交房违约金按合同约定的标准已可保障杨红霞、吴雪帆的合法权利，故本院认定逾期交房违约金为58686元（以1375997元为基数，自2014年11月1日至2017年3月3日，按每日万分之0.5计算）。关于杨红霞、吴雪帆主张的逾期办证违约金，本院认为，联发公司提交的两份《办证手续书》中，已载明按合同约定计算的逾期办证违约金金额，杨红霞、吴雪帆签字予以确认，并已实际领取该部分款项。杨红霞，吴雪帆虽主张其在签署《办证手续书》时横线上手写部分数额是空白的，但未提供证据予以证明，也不符合杨红霞、吴雪帆作为完全民事行为能力人的认知，故本院不予采信。《办证手续书》不存在无效情形，应为合法有效。杨红霞、吴雪帆已对自身民事权利作出处分，对联发公司支付的逾期办证违约金予以确认，现又要求联发公司按银行同期同档贷款基准利率的1.3倍支付逾期办证违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决对逾期交房违约金的认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初1582号民事判决；二、吴江市联发置业有限公司于本判决生效后十日内支付杨红霞、吴雪帆逾期交房违约金58686元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9659元、保全费1070元，合计10729元，由吴雪帆、杨红霞负担9656元，由吴江市联发置业有限公司负担1073元。杨红霞、吴雪帆预交的二审案件受理费9659元，由杨红霞、吴雪帆负担8693元，由吴江市联发置业有限公司负担966元。吴江市联发置业有限公司预交的二审案件受理费9659元，由杨红霞、吴雪帆负担8693元，由吴江市联发置业有限公司负担966元。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年十二月十一日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。