青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民再99号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：薛磊，住青海省西宁市。 委托诉讼代理人：牛淑庆（系薛磊外祖母），住青海省西宁市。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青海省天桥房地产投资有限公司。住所：青海省西宁市城**西川南路**万达广场**楼****。 法定代表人：郑永建，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：岳桂玲，女，该公司法务。 再审申请人薛磊因与被申请人青海省天桥房地产投资有限公司（以下简称天桥公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1132号民事判决，向本院申请再审。2020年7月27日青海省高级人民法院作出（2020）青民申276号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年9月25日公开开庭审理了本案。再审申请人薛磊的委托诉讼代理人牛淑庆，被申请人天桥公司的委托诉讼代理人岳桂玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛磊申请再审称，(一)原审法院认定基本事实不清缺乏证据证明。两级法院均认定双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效,但涉及天桥公司违约时间、应承担的违约责任时,却背离了协议的内容。1.一审法院以保利利与天桥公司约定的交房时间（2017年7月31日）为依据，判决天桥公司支付自2017年8月1日至2018年8月10日的逾期交房违约金确有不当，保利利案件的交房时间与本案无关联性,不能作为定案证据。2.二审法院认定逾期交房的时间为2017年12月1日（外力面施工完成的第二天）至2018年8月10日与一审法院认定的违约时间不一致，二审法院对天桥公司违约金起点的认定缺乏证据证明。3.法院在认定扣除因外立面调整施工的合理时间无任何证据证明。天桥公司应按合同约定的迟延交付天数承担逾期交房707天的违约金，共计70700元。（二）一、二审法院适用法律错误。原审法院认定天桥公司逾期交房的原因为不可抗力，房屋外立面的调整优化，不符合法律规定的不可抗力情形，并且天桥公司对外立面的调整优化应该能够预见。签订《房屋拆迁安置补偿协议书》时间为2017年1月9日，而西宁市城乡规划和建设局通知天桥公司暂停外立面施工的时间为2015年11月26日，不存在不可预见、不能避免且不能克服的情况，且青海省高级人民法院(2019)青民再45号、46号、57号等判决均认为外立面变更优化不构成不可抗力。薛磊认为外立面的优化变更，不能作为逾期交房的理由，天桥公司应当承担违约责任，支付70700元的违约金。请求：撤销一、二审判决，支持其一审诉求。 被申请人天桥公司辩称，薛磊的再审请求及理由无事实和法律依据，应依法驳回再审请求。天桥公司建设方为了开发天桥相府，以旧城换新小区，在拆迁过程中协商了三年之久。但同时因为工程延期造成公司经济损失。薛磊提到的其他案件的施工时间以及违约的天数不同。全部取决于案件当事人与公司签订的商品房买卖合同以及交房时间的不同，而不是一、二审法院随便捏造的事实。天桥公司延期交房确因不可抗力、不能预见及不能避免的因素所致。故一、二审法院认定事实清楚。 薛磊向一审法院起诉请求：1.天桥公司向薛磊支付逾期交房违约金70700元；2.诉讼费由天桥公司承担。 一审法院认定事实如下：2017年1月9日，薛磊（乙方）与天桥公司（甲方）签订了一份《房屋拆迁安置补偿协议书》，该协议书约定，乙方同意其位于西宁市城中区解放路12号2号楼2单元2层212号私产房屋（建筑面积61.78平方米，住宅）由甲方拆除，残值归甲方。双方协商实行房屋产权调换，房屋安置地点在解放路12号1号楼2单元12层21203号房（建筑面积约98.05平方米）。回迁安置时间为，安置楼自动工之日起36个月内完成建设，并交付使用。甲方逾期交付使用，承担每天100元的违约金。乙方应在交付使用之日起（含提前交房）三个月内腾空房屋交甲方拆除。凡延期搬迁的，薛磊承担每天100元的违约金，且不享受天桥公司的任何奖励。被拆迁房屋的附着物补偿费为13925.83元，搬家费为400元，奖励为10000元，总计24325.83元。乙方应缴纳甲方费用（按照拆迁补偿面积比例计算）141533.28元，结算后乙方应付给甲方146121.72元。2018年5月23日，天桥公司给通过邮政特快专递给薛磊发出回迁户交房通知单，但薛磊拒绝签收。2018年8月10日，天桥公司再次通知薛磊接收房屋，天桥公司于当日将回迁安置房交付给薛磊。2018年9月13日，薛磊在天桥公司出具的《天桥相府回迁户交房通知单》的情况说明一栏内注明：2018年8月10日接“天桥公司”电话通知，要求交接房屋。当时提出两点意见：1.要求天桥公司支付从2016年8月30日至2018年8月10日违约金（开工时间为2013年8月30日）；2.因本人各种原因造成经济困难，请求公司允许分期付款。经一个多月协商“天桥公司”同意分期付款（详见协议书），另外关于支付违约金的问题，未达成一致意见，待交房后再行协商或采取其他方式解决。2018年9月17日，双方签订了一份《分期付款协议书》，约定由薛磊向天桥公司支付的房款141795.89元，其中61795.89元由薛磊于协议签订之日支付，剩余80000元，薛磊承诺在2019年8月31日前一次性付清。薛磊接房后，认为天桥公司逾期交房应当承担违约责任并向其支付违约金，但因双方未能就违约金的给付数额协商一致，薛磊遂向一审法院提起诉讼。 另查，天桥公司因逾期交付开发建设的天桥相府项目的商品房，被购房人诉至法院，案件经一审法院审理作出一审判决，天桥公司不服提出上诉，经青海省西宁市中级人民法院审理作出终审判决，确认天桥公司延期交房的原因为天桥相府项目因西宁市规划局要求对外立面施工调整优化导致工期延误，基于城市规划目的的协调统一，规划管理部门对建筑单位规划设计的变更要求超出了建筑单位的可控范围，因规划变更的不可预见性、不可避免性，导致的工期延误属于无法归因于天桥公司的客观履行障碍。认定天桥公司自2017年7月31日前，已达到交付房屋的条件，天桥公司自此日期后交房，属于逾期，并自此至实际交房之日按照合同约定承担违约金。 又查，天桥公司开发建设的天桥相府项目工程，于2018年7月6日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位进行了工程质量验收。 一审法院认为，双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》及《分期付款协议书》，均系双方当事人则真实意思表示，协议内容不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。该协议对双方当事人均具有法律约束力，双方均应协议依约定享受权利、承担义务。协议中约定，由天桥公司在安置楼动工之日起36个月内完成建设，并交付使用。但因天桥公司在项目建设过程中，因政府相关部门的要求对建设工程的外立面施工调整优化导致工期延误，造成客观上不能在动工之日起36个月内完成工程建设并交付使用，该原因已被发生法律效力的裁判文书所确认，并认定天桥公司自2017年7月31日后交付房屋属于逾期交房。本案双方当事人签订的虽为《房屋拆迁安置补偿协议书》，但天桥公司开发建设的天桥相府项目与回迁安置同属一个建设项目，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关条款，本案也应适用该司法解释的相关规定，故本案应当扣除回迁安置房屋的建设过程中因政府因素导致延期交付房屋的时间，自2017年8月1日起开始计算违约金。薛磊主张由天桥公司支付逾期交房的违约金的诉讼请求成立，但应当扣除天桥公司在天桥相府项目建设施工过程中因政府因素导致延期交付的合理时间，并结合已发生法律效力的裁判文书所确定的天桥公司逾期交房的违约时间进行计算。关于违约时间，天桥公司虽于2018年4月23日通过邮政特快专递向薛磊发出回迁户交房通知单，薛磊拒绝签收，但根据薛磊提交的证据证明，天桥公司开发建设的天桥相府项目工程在2018年7月6日才经相关部门组织验收，即使薛磊在接到天桥公司以邮政特快专递发出的回迁户交房通知单后进行房屋的交接，也可能出现因天桥公司不能提供房屋已经过验收合格的资料而被薛磊拒绝接收的情形，故天桥公司向薛磊支付违约金的时间应计算至薛磊实际接收房屋时止。本案薛磊于2018年8月10日接收天桥公司交付的房屋，天桥公司延期交房375天，按照双方协议的约定，天桥公司应当向薛磊支付违约金37500元（100元×375天=37500元）。天桥公司据此所持部分抗辩理由成立，予以支持。有关天桥公司提出的薛磊尚欠其购房款未付清，应适用合同法规定的同时履行抗辩权的规定，不应承担延期交房违约责任的抗辩理由，因双方对于薛磊未能支付的购房款已经签订了《分期付款协议书》，约定了分期付款的方式和时间，该协议是对双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》中付款方式的变更，且约定的最后一笔款项尚未到期，天桥公司已经向薛磊交付了房屋，故天桥公司的该抗辩理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：天桥公司青海省天桥房地产投资有限公司于本判决发生法律效力后十日内，支付薛磊逾期交房违约金37500元。 薛磊不服一审判决，上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判天桥公司向薛磊支付逾期交房违约金70700元；2.一、二审诉讼费由天桥公司承担。 二审期间，薛磊提交照片二张，一张照片系涉案房产楼上拍摄的照片及一张天桥相府在北大街商贸大厦建成的临街商铺的照片，证明天桥公司具有施工经验，在规划涉案房屋的时候就应该规划玻璃幕墙，且根据实际情况外立面的改变很小，不需要停工那么长时间。天桥公司质证对二张照片的真实性无异议，但是对关联性不予认可，北大街商贸大厦建成的临街商铺不是天桥公司修建的，且与本案也没有关系。 二审法院认为，薛磊提交二张照片天桥公司虽对真实性认可，但不能证明天桥公司在规划涉案房屋时就应该规划玻璃幕墙，其具有施工经验，不应发生变更规划的情形出现。其与案件的事实不具有关联性，不予采信。 对一审查明的事实双方当事人均无异议，对一审法院审理查明案件事实予以确认。 另查明，应西宁市城乡规划和建设局对项目外立面及其附随亮化工程的变更优化要求，天桥公司于2015年11月26日经西宁市城乡规划和建设局通知停止施工，重新设计项目外立面方案，2017年1月4日批复，2017年3月15日依据变更方案组织施工，2017年11月30日施工完成，工期延误476天。 二审法院认为，本案中薛磊与天桥公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规范，合法有效。合同具有相对性，依法成立的合同对双方均具有约束力。双方均应按照合同约定履行各自义务。涉案《房屋拆迁安置补偿协议书》第十一条补充条款中约定，安置楼自动工之日起36个月内完成建设，并交付使用。天桥公司逾期交付使用，承担每天100元的违约金。但因天桥公司在项目建设过程中，因政府相关部门的要求对建设工程的外立面施工调整优化导致工期延误，造成客观上不能在动工之日起36个月内完成工程建设并交付使用，该原因已被青海省高级人民法院发生法律效力的裁判文书确认。薛磊上诉关于外立面规划变更不能成为天桥公司逾期交付事由的上诉请求没有事实依据，不予支持。关于动工时间，根据薛磊、天桥公司提交的证据可以相互印证得出为2013年8月30日，交付时间为2016年8月30日。按照双方约定，天桥公司应在2016年9月1日交付房屋，但其直到2018年8月10日才向薛磊交付涉案房屋，天桥公司逾期交付构成违约，天桥公司按合同约定及迟延交付的天数支付逾期交房违约金，但要扣除回迁安置房屋的建设过程中因政府因素导致延期交付房屋的时间即2016年9月1日至2017年11月30日期间的违约金。计算逾期交房违约金时间为2017年12月1日至2018年8月10日，共252天×100元＝25200元。一审法院依据天桥公司一系列商品房预售合同纠纷二审判决，从2017年8月1日起计算违约金，无事实依据。但鉴于天桥公司未提出上诉，二审中亦请求驳回上诉，维持原判，表明其服从一审判决。故对一审法院判决天桥公司承担违约金37500元予以确认。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决结果并无不当，上诉人薛磊主张天桥公司支付违约金70700元的上诉请求不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决：驳回上诉，维持原判。 再审审理查明的事实与原一、二审查明事实一致。薛磊对一审查明“被告通过邮政特快专递给原告发出回迁户交房通知书，但原告拒收”以及“规划变更不可预见性，所以导致了工期的延误”的事实有异议。天桥公司对一、二审查明的事实均不持异议。再审对薛磊及天桥公司均不持异议的事实，予以确认。 天桥公司再审提交《建设工程施工合同》证据一份，拟证明建设工程施工许可证上面的合同开工日期不是真正的开工时间。 经查，《建设工程施工合同》记载：计划开工日期：2013年8月30日。该时间与原审《西海都市报》及夜间施工许可证等证据能相互印证。故对天桥公司证明方向不予采信。 根据再审申请人薛磊的陈述及被申请人天桥公司的答辩，本案围绕天桥公司向薛磊承担逾期交房违约金应如何计算的问题进行了审理。 本院再审认为，薛磊与天桥公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。涉案《房屋拆迁安置补偿协议书》第十一条补充条款中约定，安置楼自动工之日起36个月内完成建设，并交付使用。天桥公司逾期交付使用，承担每天100元的违约金。但天桥公司在项目建设过程中，因政府相关部门的要求对建设工程的外立面施工调整优化导致工期延误，造成客观上不能在动工之日起36个月内完成工程建设并交付使用，该事实已被本院发生法律效力的裁判文书确认。薛磊关于外立面规划变更不能成为天桥公司逾期交付事由的再审请求没有事实依据，不予支持。关于动工时间，根据薛磊、天桥公司提交的证据可以相互印证得出为2013年8月30日，交付时间为2016年8月30日。此节一、二审认定正确。按照双方约定，天桥公司应在2016年9月1日交付房屋，但其直至2018年8月10日才交付涉案房屋，天桥公司逾期交房构成违约。在计算违约金时应考虑西宁市城乡规划和建设局对项目外立面及其附随亮化工程的变更优化要求，天桥公司重新设计项目外立面的事实，应予扣除重新设计项目外立面的合理期限。据此，二审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。薛磊此节的再审申请理由与事实不符，不予支持。 综上所述，薛磊的再审申请理由不成立，不予支持。二审认定事实清楚，适用法律正确，再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 维持青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1132号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长 曲 颖 审判员 袁有玮 审判员 段旭洁 二〇二〇年十二月十五日 书记员 童 蕾