山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终2813号 上诉人（原审被告）：青岛市城阳区流亭街道东女姑山社区居民委员会，住所地青岛市城阳区流亭街道东女姑山社区。 负责人：杨友才，党支部书记。 委托诉讼代理人：张磊，山东海乐普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪正光，山东海乐普律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛求实职业技术学院，住所地青岛市城阳区丰海路**。 法定代表人：林夕宝，董事长。 委托诉讼代理人：王立杰，男，该单位职工。 委托诉讼代理人：姜林秀，女，该单位职工。 上诉人青岛市城阳区流亭街道东女姑山社区居民委员会（以下简称东女姑山居委会）因与被上诉人青岛求实职业技术学院（以下简称求实学院）土地租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民初1478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东女姑山居委会上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五项并依法改判；2.本案诉讼费用由求实学院承担。事实和理由：1.关于判决第二项土石方回填款433万元并支付相应利息，一审法院所认定的数额与事实不符。2.关于判决第三项的安保人员工资损失2,008,800元，求实学院提交的证据所载明的内容均为门卫及其公寓楼等安保服务范围，并非是对涉案土地进行安保服务所指出的费用，并且涉案土地上并无建筑物等地上附着物，不存在进行安保的必要。3.关于判决第四项绿化损失30万元，求实学院提交的证据均为2009年至2012年院内绿化工程及付款情况，与涉案土地不存在关联性。4.关于判决第五项的保险费20,000元，求实学院的诉讼请求8893.3万元，即使存在该部分损失，也不能全部由东女姑山居委会承担，该部分保险费用也并非求实学院必然产生的损失，该主张无事实和法律依据。 求实学院辩称，1.一审法院关于回填款的判决，认定事实清楚，适用法律正确。求实学院与时任青岛城阳双埠水产有限公司和青岛双埠水产养殖有限公司的法定代表人周相臣签订《土地回填协议》，且该协议的履行及收款人皆为周相臣名下的公司，提交的收据及银行存根足以证明回填工程总费用为433万元。2.根据求实学院提供的《安保服务合同》，安保公司根据求实学院的现场范围对其进行治安巡逻、消防安全管理。涉案土地是求实学院二期建设项目用地，有栽种的30万元的白蜡树，且紧邻东女姑山居委会，存在消防安全隐患，安排多名安保人员对其进行治安巡逻和消防巡逻是必要的。3.关于绿化损失30万元，答辩意见同一审诉讼意见。4.关于保险费20,000元，因本案涉案金额巨大，申请财产保全是实现自身权利的必要手段。 求实学院向一审法院起诉请求：1.东女姑山居委会支付违约赔偿金8893.3万元，明细为：为建设涉案土地进行融资所造成损失共计3059.5506万元；自2005年2月1日至2019年12月12日，涉案土地安保人员工资损失223.2万元；涉案土地绿化损失30万元；自2018年7月19日至2019年12月12日，涉案土地租金损失1133.9万元；按照《关于合作建设青岛求实职业学院合同书》第七条约定，东女姑山居委会对求实学院的损失进行双倍赔偿。2.继续履行双方于2000年8月1日签订的《关于合作建设青岛求实职业学院合同书》和2009年5月2日签订的《协议书》，交付办理《青政地字［2017]38号》载明的东女姑山社区以南区域60,210平方米和《青政地字［2017]39号》载明的东女姑山社区以南区域25129平方米的土地及过户手续（2005年1月31日和2005年3月25日《协议书》对应的土地）；3.受理费、保全费、保单费及其他费用由东女姑山居委会承担。 一审法院认定事实： 一、合同签订情况 1.2000年8月，东女姑山居委会（甲方）与求实学院（乙方）签订《关于合作建设青岛求实职业学院合同书》，约定：一、双方合作建设青岛求实职业技术学院。合作方式为：甲方提供本村土地600亩（不足600亩，以土地部门实测为准，年土地使用费相应调整），乙方负责地面建筑物投资及学校的日常管理，乙方在经营过程中出现的盈亏与甲方无关。二、合作期限六十年整，自2000年9月28日起到2060年9月20日。三、合作期间乙方可根据自身规划需要安排各种建设，由乙方直接报批到镇、区有关部门办理相关手续。在建筑物竣工并验收合格后由乙方直接到镇、区相关部门办理产权手续，领取房产证（甲方对此应书面承诺并请镇、区两级政府盖章同意，一式两份，甲乙双方各一份）。四、合作期间乙方每年向甲方交纳土地使用费：600亩×1500元／亩=90万元，此款项于每年的6月30日，12月30日分两次付清，每次各付一半。土地使用费每十年递增百分之二。七、违约责任：甲方：如中途违约应赔偿给乙方所造成的一切损失，并给予所造成经济损失双倍经济补偿。乙方：如未经甲方同意不能按时付清甲方土地使用费，每天应按欠费总额千分之五的比例×欠费天数向甲方支付滞纳金，无故欠费半年，甲方有权通过合法渠道终止协议。双方另约定了其他事项。 2.2005年1月31日，东女姑山居委会（甲方）与青岛金钥匙贸易有限公司（求实学院的开办单位，以下简称金钥匙公司）（乙方）签订《协议书》，约定：第一条土地位置：在现求实学院门前。东西长，南北短。具体方位以相关土地部门认可的定位坐标为准。第二条土地面积：约400亩，以土地证上的实际亩数为准。第三条价格每亩6万元整。第四条费用的支付方式与支付时间：4.1协议签订后乙方交付甲方300万元；4.22005年9月30日乙方支付甲方500万元；4.32006年9月30日前乙方支付甲方700万元；4.42007年9月30日前乙方支付完所有剩余款项。第五条协议正式签订乙方将第一次应付款付给甲方后，乙方就可以正式使用该土地。第六条协议签订后，甲方保证办理好相关的拆迁手续（拆迁费及相关费用由甲方负担），不耽误乙方在支付第一次应付款后使用该土地，第七条甲方保证于2005年9月30日前办理好上述土地的土地证并交付给乙方（办证所需的一切相关费用由甲方担），乙方先期给付的300万元充抵乙方应支付的土地款。第八条甲方还应积极协助乙方办理与该土地相关的包括但不限于规划、设计等其他事项，并协助乙方落实该土地的“五通一平”。第九条甲方如不能按期办出土地证，乙方有权拒绝交纳以后应支付的任何款项，乙方有权继续使用该土地。第十条甲方应严格遵守协议条款，如违约甲方应按乙方已付款双倍的金额支付给乙方违约金并承担其它的相应损失。该协议东女姑山居委会在甲方处盖章，求实学院与金钥匙公司一同在乙方落款处盖章。 3.2005年3月15日，东女姑山居委会（甲方）与金钥匙公司（乙方）签订《协议书》，将2005年1月31日《协议书》第四条费用的支付方式与支付时间变更为：4.1协议签订后乙方交付甲方300万元；4.22005年9月30日乙方支付甲方100万元；4.32006年9月30日前乙方支付甲方200万元；4.42007年9月30日前乙方支付完所有剩余款项。其余条款与2005年1月31日《协议书》一致。东女姑山居委会与金钥匙公司在该协议上盖章。双方均认可2005年1月31日与2005年3月15日两份协议约定的是同一土地，2005年3月15日协议书签订后，2005年1月31日协议书不再履行。 4.2009年5月2日，东女姑山居委会（甲方）与求实学院（乙方）签订《协议书》，约定鉴于2000年8月1日签订《关于合作建设青岛求实文理进修学院合同书》达成如下协议：一、甲方同意乙方以自己的名义向政府申请，分批办理乙方现使用的位于东女姑山社区的土地（实际面积以测量为准）的出让手续。二、甲方积极协助乙方办理上述土地的出让手续，出具相关文件和签章。三、办理上述土地出让手续的一切税费，均由乙方承担。四、乙方同意在上述土地办理出让手续后，继续按《关于合作建设青岛求实文理进修学院合同书》约定向甲方支付租金，并每年另付80万元作为对甲方的补偿，此款项于每年的6月30日、12月30日之前分两次付清。五、作为对乙方的补偿，甲方同意：因上述土地的出让，政府补偿给甲方的一切款项归乙方所有，甲方在收到该款项后还给乙方。六、乙方逾期支付租金，逾期每日按照逾期金额的3%支付违约金。七、甲方逾期向乙方支付其所收取的政府款项（指本协议第五条的款项），逾期每日按照逾期款项的3%支付违约金。 二、合同履行情况 1.求实学院和东女姑山居委会均认可，双方于2000年8月签订《关于合作建设青岛求实职业学院合同书》后，东女姑山居委会向求实学院交付土地380亩（包含邻村30亩），并按380亩计取租赁费，后邻村自行收取30亩的租赁费，东女姑山居委会按350亩计取租赁费。双方于2009年5月2日签订协议后，东女姑山居委会已经配合求实学院将2000年8月《关于合作建设青岛求实职业学院合同书》中的276.27亩办理到求实学院名下，该276.27亩中有111亩左右已经办理土地证。 2.2005年1月31日《协议书》和2005年3月15日《协议书》签订后，东女姑山居委会交付了协议书约定的土地。求实学院向东女姑山居委会支付相关土地费用880万元，具体为：2005年1月28日50万元、2005年3月15日50万元、2005年8月3日50万元、2005年9月13日150万元、2005年12月26日50万元、2006年7月3日200万元、2006年11月17日100万元、2007年9月18日200万元、2009年8月25日30万元。 三、之前诉讼情况 2018年求实学院向城阳区法院起诉东女姑山居委会，请求：东女姑山居委会依约向求实学院提供租赁土地155亩。城阳区法院作出（2018）鲁0214民初6489号民事判决，该判决认定：双方《关于合作建设青岛求实职业技术学院合同书》及2009年5月2日《协议书》约定的600亩土地并非双方确定的土地面积，而是双方预估的面积，而求实学院在履行过程中也并未按照600亩交纳土地使用费，而是按照380亩或350亩交纳，因此双方的真实意思表示也是以实测面积为准。同时该判决认定：2005年3月15日《协议书》是东女姑山居委会与金钥匙公司签订，与求实学院无关。该判决驳回了求实学院的诉讼请求。后求实学院提起上诉，二审经审理做出（2019）鲁02民终2783号民事判决认为，原审法院认定双方约定的600亩并非确定的土地面积，而是双方预估的面积正确。另，求实学院在履行过程中也是按照380亩或350亩交纳土地使用费，因此原审法院认定双方的真实意思表示是以实测面积为准并无不当。二审维持原判。 一审法院认为，本案当事人争议的焦点问题是：一、2005年3月15日《协议书》的合同主体和效力；二、该协议书与2000年8月《关于合作建设青岛求实职业学院合同书》的关系；三、东女姑山居委会应否赔偿求实学院损失以及如何赔偿。 一、2005年3月15日《协议书》虽载明的合同乙方为金钥匙公司，但合同实际是由求实学院履行，金钥匙公司也说明其系代求实学院签订该协议书，结合求实学院亦在是2005年1月31日《协议书》乙方处盖章的事实，可以确认求实学院与东女姑山居委会是2005年3月15日《协议书》的合同主体。该协议书所涉土地为国有未利用地和农村集体土地，双方约定东女姑山居委会将该土地出让给求实学院，违反法律的强制性规定，该协议书应为无效。求实学院要求继续履行，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 二、2000年8月《关于合作建设青岛求实职业学院合同书》系求实学院签订，2005年3月15日《协议书》系求实学院以金钥匙公司的名义签订，且《协议书》中并未提及到2000年8月《关于合作建设青岛求实职业学院合同书》，从实际履行的款项支付和土地交付中，也看不出二者有何关联。在（2019）鲁02民终2783号一案中，求实学院要求东女姑山居委会按《关于合作建设青岛求实职业学院合同书》约定交付剩余土地，该案确认的已交付土地并不包含2005年3月15日《协议书》约定的400亩土地，亦表明2005年3月15日《协议书》约定的土地并非2000年8月《关于合作建设青岛求实职业学院合同书》约定的600亩土地的一部分。因此，求实学院在本案中主张2005年3月15日《协议书》约定的400亩土地是2000年8月《关于合作建设青岛求实职业学院合同书》约定600亩土地中的二期，证据不足，且与生效判决认定的事实相矛盾，一审法院不予采信。 三、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现东女姑山居委会已经将涉案土地收回，其收取的880万元款项应当返还给求实学院，并向求实学院支付相应的利息。至于求实学院主张的其他损失，一审法院认为，1.求实学院主张建设涉案土地进行融资造成损失3059.5506万元，求实学院进行融资系其与案外人之间发生的借贷关系，而求实学院因该协议产生的损失应当以其实际投入作为依据。根据之前的诉讼以及双方当事人在本案提交的证据和陈述，求实学院在涉案土地上进行了土石方回填，鉴于东女姑山居委会单方强行收回了涉案土地、且东女姑山居委会是该土石方回填工程的实际受益人，东女姑山居委会应当承担该433万元土石方回填工程款，并向求实学院支付相应的利息。求实学院要求东女姑山居委会赔偿其他融资损失，于法无据，一审法院不予支持。2.求实学院主张其为涉案土地雇佣4名安保人员，按每人月工资3100元计算，从2005年2月1日至2019年12月12日，东女姑山居委会应赔偿安保人员损失223.2万元。对此一审法院认为，求实学院主张的其雇佣4名安保人员、每人每月工资3100元，合乎情理，一审法院予以采信。但涉案土地于2018年7月19日被收回，4名安保人员的工资损失应当自2005年2月计算至2018年7月，共计2,008,800元，东女姑山居委会应当赔偿。3.绿化损失30万元，涉案土地系东女姑山居委会单方自行收回，东女姑山居委会应当承担相应的法律后果，求实学院主张的绿化损失30万元，符合情理，一审法院予以支持。4.涉案协议书无效，东女姑山居委会收回土地后，涉案土地不再存在继续使用的基础，求实学院要求东女姑山居委会支付2018年7月19日至2019年12月12日的土地租金损失1133.9万元，无事实及法律依据，一审法院不予支持。5.求实学院为财产保全支付保险费45,000元，系其支出的合理必要费用，属于求实学院损失部分，根据本案具体情况，一审法院酌定东女姑山居委会承担20,000元。 综上所述，求实学院的诉讼请求部分成立，一审法院对其成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决：一、青岛市城阳区流亭街道东女姑山社区居民委员会于本判决生效之日起10日内返还青岛求实职业技术学院土地款880万元，并支付相应的利息（50万元自2005年1月28日起、50万元自2005年3月15日起、50万元自2005年8月3日起、150万元自2005年9月13日起、50万元自2005年12月26日起、200万元自2006年7月3日、100万元自2006年11月17日起、200万元自2007年9月18日起、30万元自2009年8月25日起，2019年8月20日之前按中国人民银行同期贷款利率、2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，均计算到本判决生效之日）；二、青岛市城阳区流亭街道东女姑山社区居民委员会于本判决生效之日起10日内支付青岛求实职业技术学院土石方回填款433万元，并支付相应的利息（10万元自2005年4月22日起、90万元自2005年9月12日起、20万元自2006年1月10日起、78万元自2006年10月8日起、55万元自2007年4月25日起、90万元自2007年9月3日起、90万元2008年8月27日起，2019年8月20日之前按中国人民银行同期贷款利率、2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，均计算到本判决生效之日）；三、青岛市城阳区流亭街道东女姑山社区居民委员会于本判决生效之日起10日内支付青岛求实职业技术学院安保人员工资损失2,008,800元；四、青岛市城阳区流亭街道东女姑山社区居民委员会于本判决生效之日起10日内支付青岛求实职业技术学院绿化损失30万元；五、青岛市城阳区流亭街道东女姑山社区居民委员会于本判决生效之日起10日内支付青岛求实职业技术学院财产保全担保保险费20,000元；六、驳回青岛求实职业技术学院的其他诉讼请求。案件受理费486,465元，由青岛求实职业技术学院负担366,465元，由青岛市城阳区流亭街道东女姑山社区居民委员会负担120,000元；保全费5000元，由青岛市城阳区流亭街道东女姑山社区居民委员会负担。 本院二审期间，求实学院提交土地回填款支票存根7份，该证据与一审时提交的收据相匹配，证明求实学院实际支付土地回填款443万元。 东女姑山居委会质证称，支票的签收人不是合同相对人周相臣，无到帐记录，无法证明已经支付到周相臣名下。周相臣所签的土地回填协议，也不能证明回填的是涉案土地。 经审查，本院认为，上述支票存根与本案待证事实具有关联，东女姑山居委会虽不予认可，但未提交反驳证据予以推翻。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的焦点问题是一审法院认定东女姑山居委会赔偿求实学院的损失是否正确。 关于土地回填款，求实学院提交《关于乙方为甲方回填南校的协议书》《土地回填协议书》、票据及支票存根，上述证据可以证明其为土地回填实际支付款项433万元，且东女姑山居委会为该土地回填的受益人，一审法院认定由其承担该项费用并支付利息，并无不当。 关于安保人员工资损失，求实学院提交《安全保卫服务合同》《青岛仲裁委员会裁决书》予以佐证，该合同载明安保工作的职责包括全面负责学院门卫管理、治安巡逻、交通管理、消防管理（协助）、监控管理（协助）等内容，系求实学院为涉案土地管理支出的必要费用。 关于绿化损失，求实学院主张为涉案土地400亩进行绿化支付工程款30万元，提交《青岛求实技术学院2009年至2012年院内绿化工程及付款情况》予以佐证，一审法院予以认定，依据充分。 关于保险费用，求实学院为财产保全支付保险费45,000元，一审法院认定该支出系合理必要费用，酌定由东女姑山居委会负担20,000元，具有相应的合同依据和事实基础，且并未超出相关法律规定。 综上所述，一审法院关于求实学院损失的认定，依据充分，并无不当。青岛市城阳区流亭街道东女姑山社区居民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费58,412元，由青岛市城阳区流亭街道东女姑山社区居民委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李守军 审 判 员 栾建德 审 判 员 张 豪 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 付文文 书 记 员 郭玉淼