宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）宁03民终1092号上诉人（原审被告）：马某，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：田某，系宁夏世仑律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨某，住陕西省定边县。委托诉讼代理人：王某，系宁夏耕读律师事务所律师。特别授权代理。上诉人马某因与被上诉人杨某房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2020）宁0302民初1522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人马某及其委托诉讼代理人田某，被上诉人杨某的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马某的上诉请求：1.撤销宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院(2020)宁0302民初1522号民事判决，发回重审或查清事实后依法改判不支持解除涉案租赁合同；2.本案一、二审诉讼费用由上诉人承担。事实与理由：1.一审认定上诉人不积极履行生效判决确定的义务，未向被上诉人支付后续产生的租金系事实认定不清。上诉人承租被上诉人的涉案房屋分别经营宾馆及饭庄使用，至今尚欠被上诉人自2019年4月至2020年3月31日的租金是事实。2020年1月至5月期间，因全国突发新冠肺炎重大疫情，上诉人承租上述经营场所因疫情防控需要全部停业，期间亏损严重，复工后至今经营状况较困难。原吴忠市利通区（2019）宁0302民初第1800号民事判决书于2020年4月底才届满履行期，但同时被上诉人于4月底就迫切的提起诉讼，并申请强制执行前案。在此种情形下，上诉人积极配合人民法院主动以名下价值60余万元的奥迪轿车通过司法拍卖或变卖程序向被上诉人偿还后续租金，主观上不存在恶意拖欠或不予支付后续租金的情形；2.上诉人迟延履约行为并未构成根本性违约，并未导致被上诉人的合同目的不能实现，一审判决解除合同处理不当。被上诉人受让涉案房产后，在实际履行过程中认可并接受上诉人与特地公司形成的《房屋租赁合同》关系，就应当受合同约定的租赁期限约束。现案涉租赁合同期限尚有一年多未届满，上诉人在涉案房屋上投资固定资产达上千万元，该部分资产的残值远远高于欠付房屋租金。且上诉人在前案判决生效后，积极配合人民法院以个人资产偿还部分租金，主观上履约意识较好，随着复工复产状态转好，预计剩余租赁期限内能够陆续向被上诉人偿还欠付租金，因此，被上诉人的合同目的能够得到保障，一审判决解除合同系处置不当；3.一审判决解除涉案租赁合同显失公平。按照《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于在防治传染性非典型肺炎疫情期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》的相关规定，因突发新冠疫情属于不可抗力情形，导致上诉人迟延履行合同义务的可以免除相应的责任。考虑到上诉人在涉案房屋上投入较大，且合同剩余租赁期限较短，请求二审法院适用公平原则，不予支持解除涉案租赁合同。另外，上诉人与宁夏银川特地房地产开发有限公司在2012年3月23日签订的《房屋租赁合同》的租赁物2、3号楼中被上诉人享有权利的房屋面积共计为4270.41平方米，除此之外，2号楼已销售于第三人的101#、102#、103#、104#房屋（共计366.76平方米）作为《房屋租赁合同》的租赁物，被上诉人不享有权利的同时，无权解除总计4637.17平方米的《房屋租赁合同》。一审法院未查明上诉人现经营的东城饭庄共计两层，其中一楼使用的是高某、段某1享有权利的房屋，二楼使用的是被上诉人享有权利的房屋，导致事实认定不清。被上诉人明确知晓上诉人分别使用不同产权主体的房屋，整体投入巨额资金进行装修并经营的情况下，违背了诚实信用原则，被上诉人提出解除《房屋租赁合同》不符合法律规定的同时，将导致上诉人、高某、段某1均产生巨大损失。因此，一审法院认定事实不清的同时，在《房屋租赁合同》中享有合同权利的主体未参与诉讼的情况下，解除该合同程序违法。杨某辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，一审法院作出的涉及本案的（2019）宁0302民初1800号民事判决已生效并进入执行环节，该判决认定上诉人租赁被上诉人的房屋及上诉人欠付被上诉人2018年3月30日前的房屋租金67万元，逾期利息73175元。2019年3月31日前的租金514180元，应支付的违约金7098元。本次一审判决确定的租金到现在已超过70万元，上诉人欠付被上诉人三年租金约200万元，已经违反了法律规定与合同约定，被上诉人的诉请合情合法，且被上诉人要求返还的房屋也是明确的，请求二审驳回上诉，维持原判。杨某作为原告一审时的诉讼请求：1.依法解除原、被告之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》，并判令被告立即搬离并返还租赁原告所有的位于吴忠市××区、301，三号楼104、105、106、201、202、301、302、401、402、501房屋，房屋面积共计4270.41平方米；2.判令被告向原告支付2019年3月31日至2020年4月30日的租金604478.77元（600000元÷4592×4270.41+600000元÷4592×4270.41÷12），后续租金按每月租金46498.37元支付至房屋实际返还之日止；3.判令被告向原告支付违约金30223.94元（604478.77元×5%），并支付滞纳金9183.42元（395*46498.37×0.5‰）；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年3月23日，宁夏银川特地房地产开发有限公司与马某签订《房屋租赁合同》一份，约定：宁夏银川特地房地产开发有限公司将位于吴忠市××区二、三号楼房[二号楼1-3层面积为1222平方米，三号楼一层（除3-1.2.3.6号营业房）和2.3.4.5层面积为3370平方米]出租给马某，房屋用途为娱乐、宾馆、餐饮等服务行业；租赁期限为十年，自2012年4月1日至2022年3月31日；租金支付方式为现金，房屋租金2012年4月1日至2013年3月31日为20万元，2013年4月1日至2016年3月31日为50万元，2016年4月1日至2019年3月31日为55万元，2019年4月1日至2022年3月31日为60万元；租金按年结算，房屋租金由马某于每年12月30日交付，2012年和2013年房租20万元和50万元于2012年12月30日前支付；任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金；马某逾期未交付租金的，每逾期一日，宁夏银川特地房地产开发有限公司有权按月租金的0.5%向乙方加收滞纳金。后上述租赁房屋中二号楼201、301号，三号楼104、105、106、201、202、301、302、401、402、501号所有权于2012年11月21日至2012年12月20日陆续转移登记至杨某名下，建筑面积共计4270.41平方米。2015年6月18日，宁夏银川特地房地产开发有限公司出具函告一份，函告马某房产产权在2012年12月20日以后属杨某，由杨存宝、杨某向其收取租赁费。2015年9月20日马某向杨某支付房租706463.42元，2016年1月4日支付房租30万元，2016年4月26日支付房租20万元，2016年8月29日支付房租20万元，2017年4月28日支付房租63400元，2017年8月26日支付房租50000元。2017年12月21日，杨某（甲方）、马某（乙方）签订《补充协议》一份，确认目标房屋所有权于2012年11月21日转移至杨某名下，双方就原《房屋租赁合同》达成补充协议如下：“一、双方一致同意对目标房屋继续保持租赁合同关系，并就租赁事宜另行签订《房屋租赁合同》。二、依据宁夏银川特地房地产开发有限公司与乙方签订《房屋租赁合同》约定的租金标准、违约责任，甲乙双方确认截止2017年12月30日，乙方尚欠甲方租金共计463063.42元，违约金、滞纳金68267.2元，2017年4月1日至2018年3月31日期间还将产生511480.84元租金，合计1042811.46元。三、按原租赁合同第九条约定，本协议项下租金不含税金，乙方须按照国家税收相关规定，所产生的房屋租赁税由乙方承担。四、上述拖欠租金974544.26元及违约金、滞纳金68267.2元，共计1042811.46元，甲乙双方一致同意按102万元支付：1.2018年1月20日前，乙方向甲方付清租金及损失20万元；2.2018年4月30日前，乙方向甲方支付租金30万元；3.2018年8月31日前，乙方向甲方付清剩余租金52万元。五、如乙方未按约定时间支付上述租金及损失，乙方承诺以日万分之六点五的标准按逾期付款数额支付逾期付款利息。六、如乙方未按约定时间足额支付租金，乙方同意按上述约定支付逾期付款利息的同时，甲方亦享有随时解除双方租赁合同关系的权利。七、如甲方解除与乙方关于目标房屋租赁合同关系，乙方承诺在收到解除通知后的一个月内搬离上述房屋。八、乙方承诺在搬离目标房屋前，交清全部欠付的物业费、采暖费、煤气费、电话费、电费、水费及其他一切费用。如乙方逾期支付上述费用，导致甲方垫付，乙方承诺全额向甲方偿还，并按日万分之六点五支付利息。九、如甲方解除与乙方的房屋租赁合同关系，乙方可以取回租赁房屋内其享有所有权的可移动的机器、设备、器皿等，但对已添附在房屋主体上的装修不得毁损、拆除，同时乙方承诺对添附的装修不要求甲方支付对价。十、本协议与原《房屋租赁合同》冲突之处，以本协议为准。”《补充协议》签订后，马某于2018年1月19日支付20万元，2018年6月5日支付15万元。2019年2月26日，原告杨某将被告马某诉至一审法院，诉讼请求：1.依法解除原、被告之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》，并判令被告立即搬离、返还租赁房屋；2.被告向原告支付2018年3月31日前的租金及损失67万元，支付逾期付款利息73170元，并按日利率万分之6.5的标准支付逾期付款利息至款项付清止；3.被告向原告支付2018年4月至2019年2月期间的租金469974元（468874元），支付逾期付款违约金7098元，并按月租金42632元继续支付租金至返还房屋止；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院依法作出（2019）宁0302民初1800号民事判决，判决：一、被告马某支付原告杨某2018年3月31日前所欠的房屋租金及损失67万元、逾期付款利息73170元（计算至2019年2月26日），之后逾期付款利息按日利率万分之6.5支付至本判决确定履行之日止，限被告马某于本判决生效后十日内付清；二、被告马某向原告杨某支付所欠2018年4月至2019年3月31日期间的租金511482元（468858.5元+42623.5元），支付逾期付款违约金7098元，限被告马某于本判决生效后十日内付清。判决后，双方均未上诉。判决生效后，被告马某未履行上述义务，原告杨某申请强制执行，执行期间，一审法院扣押被告马某一辆奥迪牌汽车。现原告杨某再次提起诉讼。一审法院认为，涉案房屋所有权于2012年11月21日至2012年12月20日陆续转移登记至杨某名下，故杨某作为涉案房屋所有权人，有权向马某主张其取得所有权之后的房屋租金。本案中，杨某实际取得房屋所有权面积为4270.41平方米。关于杨某要求解除双方之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》，要求马某搬离并返还租赁房屋的诉讼请求，因马某未按约交纳房租构成违约，在本院依法作出（2019）宁0302民初1800号民事判决书后，既不积极履行判决书确定的义务，亦未向杨某支付后续产生的租金，致使杨某再次诉讼。马某的持续违约行为已然导致杨某出租房屋的合同目的不能实现，故对杨某该项诉讼请求予以支持。关于杨某要求马某支付2019年3月31日至2020年4月30日期间的租金604478.77元（600000元÷4592×4270.41+600000元÷4592×4270.41÷12），后续租金按每月租金46498.37元支付至房屋实际返还之日止的诉讼请求，因（2019）宁0302民初1800号民事判决书中判决租金支付至2019年3月31日，故本案中应自2019年4月1日计租，计算至2020年4月30日，该期间租金应为604478.77元（600000元÷4592平方米×4270.41平方米+600000元÷4592平方米×4270.41平方米÷12个月×1个月）。考虑到受新冠肺炎疫情影响，餐饮、住宿等行业经营困难的实际情况，一审法院酌情减免3个月房屋租金，减免金额为139495.1元（600000元÷4592平方米×4270.41平方米÷12个月×3个月）。故对杨某该项诉讼请求，一审法院予以支持自2019年4月1日计算至2020年4月30日期间租金464983.67元（604478.77元-139495.1元），2020年5月1日起租金按每月租金46498.37元（600000元÷4592平方米×4270.41平方米÷12个月）支付至房屋实际返还之日止。该期间租金应于2019年12月30日前支付，马某未按约支付，故对杨某要求马某支付逾期付款违约金的诉讼请求一审法院予以支持，金额应为23249.18元（464983.67元×5%）；对杨某要求马某支付滞纳金9183.42元的诉讼请求，无法律依据，故对杨某该项诉讼请求一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（四）项、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除涉案房屋的《房屋租赁合同》及《补充协议》，限被告马某于本判决生效后三十日内搬离并向原告杨某返还涉案租赁房屋（吴忠市明珠路北侧利宁街东侧书香苑二号楼201、301号，三号楼104、105、106、201、202、301、302、401、402、501号）；二、被告马某向原告杨某支付2019年4月1日至2020年4月30日期间租金464983.67元，2020年5月1日起租金按每月租金46498.37元计算支付至房屋实际返还之日止，限被告马某于本判决生效后三十日内付清；三、被告马某向原告杨某支付逾期付款违约金23249.18元，限被告马某于本判决生效后三十日内付清；四、驳回原告杨某的其他诉讼请求。案件受理费10238元，由被告马某负担8623元，由原告杨某负担1615元。二审期间，上诉人马某围绕其上诉请求提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证。马某提交的证据如下：证据一、补充协议书1份。证明：1.2012年11月15日，宁夏银川特地房地产开发有限公司与被上诉人杨某的哥哥杨存宝就本案租赁合同所涉房屋买卖事宜签订补充协议的事实；2.该协议第一条明确本案所涉租赁合同2、3号楼中，出售于杨存宝的房屋面积共计4270.41平方米。其中2号楼面积为842.3平方米，不包含已销售于第三人的101#、102#、103#、104#房屋的事实；3.该协议中第五条约定房屋产权过户到被上诉人杨某名下的事实；4.该协议第三条明确，欠高某款130万元。被上诉人早在购买本案所涉房屋时就明知，上诉人与宁夏银川特地房地产开发有限公司在2012年3月23日签订的《房屋租赁合同》的租赁物2、3号楼中被上诉人享有权利的房屋面积共计为4270.41平方米，除此之外2号楼已销售于第三人的101#、102#、103#、104#房屋（共计366.76平方米）作为《房屋租赁合同》的租赁物，被上诉人不享有权利的同时，无权解除总计4637.17平方米《房屋租赁合同》的事实，一审法院认定事实错误。证据二、（2013）银民初字第164号《民事判决书》、（2015）银执字第90-1《执行裁定书》各1份。证明：1.宁夏银川特地房地产开发有限公司与被上诉人杨某及其哥哥杨存宝因证据一补充协议书履行产生争议，经过人民法院审理，已执行终结的事实；2.被上诉人对本案上诉人现经营的东城饭庄在整体使用被上诉人2号楼842.3平方米和2号楼已销售于第三人101#、102#、103#、104#房屋（共计366.76平方米）明确知晓的事实。证据三、（2014）吴民再终字第10号《民事裁定书》1份。证明：1.上诉人与宁夏银川特地房地产开发有限公司在2012年3月23日签订的《房屋租赁合同》中，高某以其作为房屋所有权人起诉涉案房屋的次承租人侵犯其合法权利的案件，经吴忠市中级人民法院审理，认定次承租人从马某处承租房屋的法律关系合法有效，发回吴忠市利通区人民法院重审的事实；2.《房屋租赁合同》上诉人享有转租权的事实；3.《房屋租赁合同》中房屋所有权人既包括被上诉人，也包括高某等第三人的事实。证据四、（2014）吴利民初字第2706号《民事判决书》，（2014）吴利民初字第2786号《民事判决书》各1份。证明：1.高某作为2号楼101#、102#、103#房屋所有权人，段某1作为104#房屋所有权人，已将上诉人、宁夏银川特地房地产开发有限公司起诉至吴忠市利通区人民法院的事实；2.上诉人与宁夏银川特地房地产开发有限公司在2012年3月23日签订的《房屋租赁合同》中，分别包括了被上诉人和高某、段某1享有权利的房屋（共计366.76平方米）的事实；3.一审法院未查明被上诉人现经营的东城饭庄共计两层，其中一楼使用的是高某、段某1享有权利的房屋，二楼使用的是被上诉人享有权利的房屋，导致事实认定不清；4.证明东城饭庄自2017年整体装修后，自2018年2月开始经营至今，被上诉人均明确知晓；东城饭庄使用三个不同产权主体的房屋在整体经营，是无法分割的事实；5.被上诉人明确知晓上诉人分别使用不同产权主体的房屋，整体投入巨额资金进行装修并经营的情况下，违背了诚实信用原则，被上诉人提出解除《房屋租赁合同》不符合法律规定的同时，将导致上诉人、高某、段某1均产生巨大损失的事实，上诉人的上诉请求成立。被上诉人杨某二审时未提交新的证据。其对上诉人马某提交的证据质证意见为：对上述证据的真实性、合法性因与本案无关，不发表质证意见。对证明目的不认可，本案被上诉人诉求返还的房屋是明确的，与上诉人出示的证据及提及的人员均无关，本案的合同解除不影响上诉人与其他人的法律关系。经审查，上诉人马某提交的证据均为书证，且大部分证据系人民法院生效判决，故对上述证据的真实性、合法性本院依法予以确认。但因被上诉人诉请返还的房屋及一审判决由上诉人马某予以返还的房屋均不涉及案外人高某、段某1享有所有权的房屋，故对上述证据的关联性及证明目的本院依法不予确认。一审认定事实有经当事人提交并经质证确认的证据在卷佐证，二审经审查卷宗材料、询问双方当事人，对一审认定事实依法予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，上诉人马某与宁夏银川特地房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》第十一条约定：“乙方（马某）拖欠租金累计达3个月，甲方（宁夏银川特地房地产开发有限公司）可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿”。上诉人马某与被上诉人杨某签订的《补充协议》第六条、第七条亦明确约定：“如乙方未按约定时间支付租金，乙方同意支付逾期付款利息的同时，甲方亦享有随时解除双方租赁合同关系的权利。如甲方解除与乙方房屋租赁合同关系，乙方承诺在解除通知后的一个月内搬离上述房屋”。上述合同签订后，因上诉人马某未积极履行全额支付租金的义务，经吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初1800号民事判决认定，上诉人马某应当向被上诉人杨某支付2018年3月31日之前欠付的租金及2018年4月1日至2019年3月31日期间的租金和逾期付款利息等共计126万余元。该判决生效后，上诉人马某亦未积极主动履行生效判决确定的付款义务，其行为明显已构成违约，被上诉人杨某作为出租人收取房屋租金的合同目的已不能实现，按照法律规定及双方合同约定，被上诉人杨某有权要求解除合同并上诉人马某支付后续租金和逾期付款违约金。对于上诉人马某提出的其不存在恶意拖欠租金及受新冠肺炎疫情影响不能履行合同，不应解除合同的主张。本院认为，新冠肺炎疫情发生于2020年1月底2月初，但在案证据显示，在双方于2017年12月21日签订《补充协议》时，上诉人马某已经存在欠付2017年12月30日前的租金46万余元的违约情形，在双方签订《补充协议》之后及吴忠市利通区人民法院作出（2019）宁0302民初1800号民事判决之后，上诉人马某既未按照协议约定积极履行支付租金的义务，亦未积极履行人民法院生效判决确定的付款义务，其拖欠租金的行为已经符合合同解除的法定和约定条件，且上述违约行为均未发生在新冠肺炎疫情期间，不属于因不可抗力不能履行合同的情形。另外，在本案审理过程中，对于新冠肺炎疫情期间产生的租金，一审法院酌情予以减免3个月，已经充分保障了上诉人马某的合法权益，故上诉人马某的该项上诉理由不能成立，不予支持。对于上诉人马某提出的涉案房屋租赁合同中还包含案外人高某、段某1享有所有权的房屋，不宜整体解除合同的主张。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。从该条规定来看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利实现合同目的。但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。本案中，虽然涉案房屋租赁合同中包含案外人高某、段某2的部分房屋，但对于该部分房屋所涉及的租金及其他权益，在吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初1800号民事判决及被上诉人杨某本次提起诉讼的一审判决中均未涉及，不存在损害案外人合法权益的情形。且从在案证据及上诉人马某当庭陈述内容来看，被上诉人杨某享有所有权的房屋面积为4200余平方米，而案外人高某、段某1享有所有权的房屋面积仅为366.76平方米，如前所述，上诉人马某违约欠付租金的行为，已经导致被上诉人杨某作为出租方收取租金的合同目的不能实现，如果因为案外人的部分房屋选择继续履行合同，则会严重损害被上诉人杨某的合法权益，对其明显不公。另外，上诉人马某在2014年案外人高某、段某1提起诉讼的房屋买卖纠纷诉讼中已经知晓涉案房屋的权属问题，作为长期从事商业经营活动的一方，其应当知道涉案房屋作为一个整体，在分割为不同的权利主体后，必然会在合同履行过程中或者合同解除后面临一定的风险和损失，但其仍然选择在2017年与被上诉人杨某通过签订《补充协议》的方式来继续履行房屋租赁合同，其应当自行承担由此带来的不利后果。对于上诉人马某提出的其对案涉房屋进行大量投入，被上诉人杨某解除合同的目的是为侵吞该投入的上诉主张。本院认为，按照“谁主张、谁举证”的证据规则，上诉人马某虽主张被上诉人杨某存在侵吞涉案房屋投入的恶意，但并未提交相关证据证实其主张，且对于案涉房屋的投入及合同解除后产生的损失，上诉人马某既未举证证明，也未提出具体的主张，故对其该项主张二审不做处理。综上，上诉人马某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10238元，由上诉人马某负担。本判决为终审判决。审判长 李 坤审判员 满丽娟审判员 王祺祺二〇二〇年十二月十四日书记员 李得夫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……