广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初3405号 原告：广西文雅园物业服务有限公司扶绥分公司，住所地扶绥县新宁镇南密路****。统一社会信用代码：914514216953549042。 负责人：李颖，总经理。 委托诉讼代理人：黄小兰，女，公司职工。 委托诉讼代理人：林春吉，女，公司法务。 被告：黄自立，男，1960年12月4日出生，壮族，住广西扶绥县。 原告广西文雅园物业服务有限公司扶绥分公司（以下简称文雅园物业扶绥分公司）与被告黄自立物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。文雅园物业扶绥分公司的委托诉讼代理人黄小兰、林春吉到庭参加诉讼；黄自立经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 文雅园物业扶绥分公司向本院提出诉讼请求：1.黄自立支付祥和新城小区6-3-601号房2019年12月至2020年9月期间的物业服务费942.8元、公共维修基金188.6元、生活垃圾费70元，2019年12月至2020年8月的水费1027.2元，2019年12月至2020年8月的公摊水费40.7元，合计2269.3元；2.黄自立支付违约金680.8元(按欠费总额的30%计算），合计2950.1元。事实和理由：黄自立是6-3-601号房的房屋所有人,房屋面积为188.55平方米。2010年12月21日,双方签订《前期物业管理协议》,确定了由文雅园物业扶绥分公司对其提供物业管理服务,自协议签订后，文雅园物业扶绥分公司积极履行了协议约定的相关权利和义务，依法依约对黄自立居住的小区实施规范的物业管理,为黄自立提供了完善的物业管理服务。但是，黄自立于2019年1月起未交纳物业服务费及其他应交费用,截止至2020年9月30日,黄自立拖欠物业服务费及其他应交费用合计2269.3元。根据《前期物业管理协议》第9条第4款约定:“乙方违反协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方限期补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金”。由此算得违约金为680.8元。经文雅园物业扶绥分公司多次催缴,黄自立仍拒绝交纳物业服务费。 黄自立提交书面答辩状辩称，由于住在楼顶，房顶有漏水的情况，从2012年向物业反馈至今没有处理妥善，房顶都是漏水的水渍。2015年自己花费两万多块钱在楼顶搭了一个铁棚来改善漏水的问题。物业也没有给予处理及补偿。所以，问题得不到处理,没有必要交物业费。 本院经审理认定事实如下：黄自立系祥和新城小区6-3-601号房的业主，其所购买的房屋建筑面积为188.55平方米，属步梯多层住宅。2010年12月21日，文雅园物业扶绥分公司（甲方）与黄自立（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务内容及服务质量，物业管理费按开发商通知正式交房之起收取，物业服务费住宅按建筑面积0.40元/月/㎡，专项维修资金的缴存按建筑面积每月0.10元/㎡收取；生活垃圾处理费按扶绥县环卫部门规定收取；物业管理服务费用标准按扶绥县物价管理部门核准批复的价格执行和调整；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴服务，该服务收费标准按政府规定或相关合同规定执行；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交并从逾期之日按每天3‰交纳违约金；协议还约定了其他权利义务。2012年5月25日，扶绥县物价局作出扶价【2012】10号文件，决定从2012年6月1日起对祥和新城小区住宅物业服务费进行调整，多层住宅调整为0.45元/月·㎡。2018年3月8日，文雅园物业扶绥分公司作出《关于祥和新城小区物业服务费调整的公示》，决定从2018年4月1日对祥和新城小区住宅物业服务费进行调整，多层住宅从原来的0.45元/月·㎡调整为0.50元/月·㎡、高层住宅从原来的0.50元/月·㎡调整为0.55元/月·㎡。2016年1月1日至2019年12月31日期间，扶绥县环境卫生管理站向文雅园物业扶绥分公司出具《委托书》，委托文雅园物业扶绥分公司代为征收本生活小区区域内的城市生活垃圾处理费，城镇居民7元/户。现文雅园物业扶绥分公司已代为缴纳小区住户的水费、电费及城市生活垃圾处理费。 另查明，涉案小区电费、水费一直由业主向文雅园物业扶绥分公司缴纳后，文雅园物业扶绥分公司以广西巨景房地产开发有限公司的名义向供水、供电部门缴纳。2020年9月起，该小区业主可自行向供电部门缴费。 2014年5月8日，扶绥县物价局作出批复，祥和新城小区高层住宅（有电梯）可按物业服务合同约定标准预收综合服务费，即按房屋建筑面积0.50元/平方米·月预收。经本院向扶绥县发展和改革改革局核实，2015年12月1日起至2018年4月1日前，普通住宅小区物业服务收费不实行政府定价/政府指导价。自2018年4月1日起施行的《广西壮族自治区定价目录》亦未将物业服务费列入政府定价范围。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。文雅园物业扶绥分公司与黄自立签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法、有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。合同约定的物业服务费、公共维修资金的支付标准和方式，文雅园物业扶绥分公司已为小区物业提供了管理服务，黄自立作为小区业主也享受了相应服务，应交纳相关费用。故文雅园物业扶绥分公司请求黄自立缴纳物业服务费、公共维修基金的诉请，本院予以支持。关于水费、公摊水费，文雅园物业扶绥分公司提交代缴发票、欠费明细表及计算依据中已经列明每月使用量并提供月抄表供业主核实，黄自立亦未对实际使用水电及未缴相关费用的事实提出异议，因此，文雅园物业扶绥分公司请求黄自立支付水费、公摊水费的请求，本院予以支持。关于生活垃圾处理费，文雅园物业扶绥分公司提交的证据明确了收费标准、依据及计算方式，本院予以支持。对于黄自立以房屋漏水物业公司未能处理及补偿为由，主张不应交纳物业费，但其未能提交其要求物业公司处理而物业公司滞于处理或不处理的证据，对其辩解本院不予以采信，黄自立应承担相应的违约责任。若商品房存在质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，与物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，开发商与物业公司是两个独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任。关于违约金，虽然文雅园物业扶绥分公司将协议约定从逾期之日按每天交纳千分之三变更为欠费总额的30%，但未说明具体损失金额，结合文雅园物业扶绥分公司的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，违约金应参照中国人民银行同期贷款利率，上浮不超过30%为宜，本院酌情按年利率6%计算，自相关费用应缴纳之日起计算至文雅园物业扶绥分公司主张的期限止。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 黄自立于本判决生效之日起十日内向广西文雅园物业服务有限公司扶绥分公司支付物业服务费942.8元、公共维修基金188.6元、生活垃圾费70元，、水费1027.2元、公摊水电费40.7元及违约金21.21元，合计2290.51元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，保全申请费50元，合计75元，由广西文雅园物业服务有限公司扶绥分公司负担7元，黄自立负担68元，。 本判决为终审判决。 审 判 员 李泠满 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 韦慧媛 书 记 员 吴敬仙 7 附相关法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因 8 素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。