陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终2901号 上诉人（原审原告）：彬州市新民镇小章家和小区业主委员会，住所地：彬州市。 负责人：邓元宏，系该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：刘训子，系该业委会副主任。 被上诉人（原审被告）：王好强，男，1972年10月28日出生，汉族，住陕西省彬州市，身份证号码：610XXXXXXX********。 委托诉讼代理人：赵元涛，彬州市148法律服务所法律工作者。 上诉人彬州市新民镇小章家和小区业主委员会（以下简称家和小区业委会）因与被上诉人王好强排除妨害纠纷（应为返还原物纠纷）一案，不服彬州市人民法院（2020）陕0482民初944号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 家和小区业委会上诉请求:1、撤销原审判决，改判被上诉人王好强交回1-9号楼的水、电房门钥匙；2、一二审诉讼费由被上诉人王好强承担。事实及理由：家和小区业委会是经新民镇人民政府主持，由业主选举成立。家和小区业委会通过征求意见表的方式向业主征求意见，三分之二的业主同意由家和小区业委会代表业主撤销原物业。 王好强辩称，上诉人诉请判令答辩人交回1-9号楼的水、电房门钥匙，实质是要求解除前期物业服务合同。但上诉人在原审按照侵权法律关系起诉王好强，属于被告主体不适格。家和小区一审提交的《小章镇家和小区业主委员会征求意见表》内容是“是否同意物业服务由业主委员会自治管理”，并没有反映出业主是否同意解除前期物业服务合同的意思表示。原审判决驳回上诉人的诉讼请求正确。 家和小区业委会一审诉讼请求：1、依法判令被告交回小区1-9号楼的水、电房门钥匙；2、案件受理费由被告承担。 一审经审理查明：彬州市新民镇小章家和一、二期小区系彬县小章镇地质灾害安置房，由西安星源彬县分公司开发建设，共有住宅312套（建筑面积35000平方米），商铺24套（建筑面积2640平方米），现已入住249户，未入住87户。2014年小区建成交付使用后，西安星源彬县分公司与咸阳宜居物业公司签订《彬县小章镇地质灾害安置房家和社区物业管理服务合同》，合同约定由咸阳宜居物业公司对家和一、二期小区进行物业管理，合同期限为2014年5月22日起至2015年5月22日。合同签订后，咸阳宜居物业公司委派被告王好强自行组织人员负责小区的物业管理工作。合同期满后，双方未续签合同，被告王好强继续在该小区实施物业管理，2018年以后，因物业收费、服务质量等问题，业主与被告王好强发生矛盾，部分业主要求被告王好强退出服务管理。2018年11月份，咸阳宜居物业公司将其公章、营业执照从被告王好强处收回，被告王好强仍以该公司名义进行物业服务管理。2019年2月14日，被告王好强成立盛世万家物业公司，以该公司名义继续在家和一、二期小区进行物业管理，并先后与小区54名业主分别签订前期物业管理服务协议。2019年12月10日，在彬州市新民镇政府的指导下，通过业主选举，成立彬州市新民镇家和一、二期小区业主委员会，即彬州市新民镇小章家和小区业主委员会，邓元宏任业主委员会主任，刘训子任业主委员会副主任，郑小民、郑万胜、李付良任业主委员会委员。2019年12月31日，原告在小区发布公告，要求自2020年元月起，物业费由业主委员会物业小组收取。 一审法院认为，业主委员会是由业主代表组成，代表业主利益，反映业主意愿和要求的非法人组织，依据《中华人民共和国民法总则》第一百零二条“非法人组织不具有法人资格，但是能够以自己名义从事民事活动的组织”之规定，业主委员会能够以自己的名义从事民事活动，故本案原告具备诉讼资格。 西安星源彬县分公司作为建设单位，与咸阳宜居物业公司签订的物业管理服务合同，属前期物业服务合同，合法有效，对全体业主具有法律效力；该合同期限届满后，业主未另聘物业服务人，咸阳宜居物业公司继续提供服务，原物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期，业主可随时要求解除。本案中，咸阳宜居物业公司与西安星源彬县分公司签订前期物业合同后，将该小区的全部物业服务转委托给被告王好强，由被告王好强具体实施管理，虽然咸阳宜居物业公司已于2018年11月份将公司公章、营业执照从被告王好强处收回，但并未明确告知全体业主解除物业服务合同，并对被告王好强之后在该小区的物业管理服务活动持放任态度，致被告王好强继续在原告所在小区实施物业管理，直至2019年2月14日盛世万家物业公司成立后，王好强又以盛世万家物业公司名义与部分业主签订前期物业管理服务合同并进行物业管理服务至今。虽然咸阳宜居物业公司将该小区的全部物业服务转委托给被告王好强并不合法，王好强设立的盛世万家物业公司在该小区进行物业服务管理亦无有效合同依据，但均系业主与咸阳宜居物业公司物业管理服务合同的履行中遗留的问题，原告诉请的仍在合同范畴之内，故本案应为家和一、二期小区业主与咸阳宜居物业公司之间的物业服务合同纠纷。 因为业主委员会是由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，其本身并不具备独立的民事权利能力和民事行为能力，因此，业主委员会对外履行职责必须经由业主大会赋权。本案中，原告要求被告交回小区1-9号楼的水、电房门钥匙，实质是要求解除业主与咸阳宜居物业公司的物业服务合同。如上所述，业主具有该合同的解除权，但必须通过业主大会集体讨论的方式行使，业主委员会只是业主大会的执行机构，原告提供的证据不能证明业主委员会对于该项诉讼请求已获业主大会的授权。原告提供的《小章镇家和小区业主委员会征求意见表》，该表征求意见的内容为“是否同意物业由业委会自治管理”，其只是原告在向小区业主征求是否同意原告在该小区进行物业管理经营活动。故原告的诉讼请求无证据证实。依照《民法总则》第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第二条、第十七条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告彬州市新民镇小章家和小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由原告彬州市新民镇小章家和小区业主委员会负担。 二审期间，家和小区业委会向法庭提交了一份《新民镇小章家和小区业主同意解聘原物业征求意见表》，用于证明家和小区绝大多数业主同意解聘原物业公司。 王好强对该证据真实性不认可。 2020年12月22日，家和小区业委会重新向法庭提交了一份《解除前物业王好强意见征求表》。在该表中共有163户签名同意解除前物业王好强。 王好强质证，对其中的22户签名提出异议，认为该证据未附业主身份证复印件，没有显示形成时间，也看不出是否通过业主大会讨论，不符合证据的形式要件，是一份虚假证据。 本院审查认为，家和小区业委会提交的《新民镇小章家和小区业主同意解聘原物业征求意见表》系复印件，无原件核对，故不予认定；其提交的《新民镇小章家和小区解除前物业王好强意见征求表》有163户业主签名，并注明具体楼号、单元、方位、电话等，同意解聘的业主已超过入住业主的一半，王好强虽然对22户签名提出异议，但未提交反驳证据；即使剔除这22户，剩余141户也超过已入住业主的一半，故对该证据予以认定。 二审经审理查明：一审查明的事实属实，予以确认。 另查明，家和小区业委会就是否同意解聘原物业征求业主意见，共有163户业主签字表示同意解聘原物业公司（王好强）。 本院认为，西安星源房地产开发有限公司彬县分公司与咸阳宜居物业管理服务有限责任公司（以下简称宜居公司）签订物业管理服务合同后，宜居公司委派王好强组织人员具体管理该小区的物业。该合同于2015年5月22日到期后，王好强仍以宜居公司名义管理物业。2018年11月，宜居公司将其公章、营业执照从王好强处收回，此举意味着宜居公司要终止与王好强之间的委托关系。之后，宜居公司未亲自或委派其他人继续管理该小区的物业，说明其已不再为家和小区提供物业管理服务，已从家和小区退出，宜居公司与家和小区业主之间的物业服务关系至此已终止。之后，王好强未经家和小区多数业主的同意，继续占有和控制家和小区的公共财物，构成对家和小区业主财产权利的侵权，故应当向家和小区业委会返还。 就王好强提到，家和小区业委会要求他返还财物实际是要解除前期物业服务合同，故应将宜居公司作为被告，不应将他作为被告的问题。如前所述，宜居公司已从家和小区退出，前期物业服务合同已终止。故家和小区业委会无需解除前期物业服务合同。家和小区业委会之所以在一审后又提交解聘物业管理人的决议，显然是因一审判决认为物业服务合同尚未终止，应先解除该合同所致。 综上所述，家和小区业委会上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销彬州市人民法院（2020）陕0482民初944号民事判决； 二、被上诉人王好强于本判决生效后十日内向上诉人彬州市新民镇小章家和小区业主委员会交回小区1-9号楼水、电房门钥匙。 如果未按照本判决指定期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。 一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由被上诉人王好强负担。 本判决为终审判决。 审判长  张宇童 审判员  魏永锋 审判员  赵建辉 二〇二〇年十二月三十日 书记员  张 越 附相关法律： 《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 执行提示： 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 1