上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9146号上诉人(原审被告、反诉原告)：张勇，男，1964年12月2日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人(原审被告、反诉原告)：张安发，男，1932年3月18日出生，汉族，住上海市杨浦区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：袁莹莹，上海邦景律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：徐斌，上海邦景律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：叶吉仁，男，1982年12月14日出生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：董忻，女，1982年2月20日出生，汉族，住上海市黄浦区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱秀祥，上海市三石律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：唐增杰，上海市三石律师事务所律师。上诉人张勇、张安发因与被上诉人叶吉仁、董忻房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初5301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张安发、张勇上诉请求：撤销一审法院判决第三、四项，改判解除张安发、张勇与叶吉仁、董忻签订的《房屋买卖合同》，叶吉仁、董忻返还上海市杨浦区辽源四村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。事实和理由：双方合同中约定若张安发、张勇在过户前中途违约，应按照首期款人民币(以下币种均为人民币)30万元的双倍向叶吉仁、董忻承担违约责任，并赔偿装修费用和其他费用。所以，张安发、张勇可以行使合同解除权。现双方买卖合同已经形成僵局，应当允许张安发、张勇解除合同。叶吉仁、董忻答辩称，叶吉仁、董忻已经按照合同约定，将系争房屋过户前的房款支付给了张安发、张勇，故他们没有合同解除权。在2014年6月部队出台新规定之前，可以办理系争房屋的过户手续，也有人曾经办理成功过。一审法院应当判决张安发、张勇将系争房屋过户给叶吉仁、董忻。叶吉仁、董忻向一审法院提起诉讼，请求判令：1．张安发立即将系争房屋过户到叶吉仁、董忻名下；2．张安发、张勇向叶吉仁、董忻支付逾期过户的违约金(以66万元为基数，自2012年4月16日至实际过户日止，以全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计算)。张安发、张勇提起反诉，请求判令：1．解除张安发与叶吉仁、董忻签订的房屋买卖合同；2．叶吉仁、董忻返还系争房屋。一审法院认定事实：系争房屋位于上海市杨浦区辽源四村XXX号XXX室，建筑面积72.84平方米。2005年7月11日，中国人民解放军海军装备部驻上海地区军事代表局(甲方)和张安发(乙方)签订《军产住房出售协议书》，约定甲方将系争房屋按《军产住房出售暂行办法》出售给张安发，协议书第六条“购后出租、出售”约定，乙方购房后，需要上市交易的，实行准入制度，上市交易时，在同等条件下，甲方(或甲方的上级单位)有优先购买权；所得售房款，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，以及按照国家和地方人民政府规定缴纳有关税费和收益分成后，其余收入归入乙方所有。《军产住房出售协议书》还约定了其他事项。《军产住房出售协议书》于房地产交易中心备案留存。2005年7月29日，系争房屋权利人登记为张安发。房地产权证附记：按军产住房出售协议书履行权利和义务。2009年4月16日，张安发和儿子张勇(共同甲方)和叶吉仁、董忻(共同乙方)签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将系争房屋以86万元的价格出售给乙方，付款方式约定：乙方于签订合同之日起支付30万元；2009年7月1日前支付6万元；2012年4月30日前支付30万元；余款20万元在房屋过户手续办理完毕之日支付。合同第四条约定，甲乙双方在本合同签订后叁年内至房地产交易中心办理房屋过户登记手续。甲方如果在期限内暂时无法办理过户的，乙方依然自本合同签订之日起拥有此房屋的使用、租赁、装修等权利。合同第五条违约责任“关于房屋过户登记”的约定：甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关申请办理过户登记手续。若因政府政策原因导致房屋十年内无法过户给乙方的，乙方有权解除合同，将房屋退还给甲方，甲方将无条件将乙方已支付的房款全数退还乙方……。上述合同签订后，叶吉仁、董忻于2009年5月装修并入住，向张安发、张勇共计支付了房价款66万元。2012年4月起，叶吉仁、董忻多次要求张安发、张勇协助办理系争房屋房产过户手续，但未果。2020年3月，张安发委托律师向叶吉仁、董忻发出《律师函》，称因军队政策原因，房屋买卖合同已无法履行，要求和叶吉仁、董忻解除房屋买卖合同。叶吉仁、董忻不予同意，遂起诉来院。一审审理中，中国人民解放军海军装备部驻上海地区军事代表局向法院出具《情况说明》如下：“上海市杨浦区辽源四村XXX号XXX室系我局管理住房，2005年7月我局离休干部张安发以房改成本价购买该套住房。根据《军队住房出售暂行办法》，军队住房在上市交易时，实行准入制度，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，及按照国家和地方人民政府规定交纳有关税费和收成分益后，其余收入归个人所有。目前，军委机关尚未出台上市准入制度实施细则，已购军队住房暂不允许交易。特此说明。2020年8月12日。”一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，且于法不悖，应予确认。系争房屋系张安发按军产住房出售政策购买的军产住房，购买后上市交易实行准入制。现该军产住房的管理单位出具了暂不允许上市交易的书面意见，故系争房屋暂不具备办理产权过户的条件，叶吉仁、董忻现在要求张安发将房地产过户至叶吉仁、董忻名下，并要求支付逾期过户违约金之请求，难以支持。张安发作为军队房改房的买受人，明知军产住房上市交易实行准入制，且双方当事人将因政策原因导致的产权无法过户的合同解除权赋予了叶吉仁、董忻一方，张安发、张勇要求解除房屋买卖合同既没有合同依据，也没有法律依据，不予支持。据此，判决：一、叶吉仁、董忻要求张安发将上海市杨浦区辽源四村XXX号XXX室房屋过户至叶吉仁、董忻名下之诉讼请求，不予支持；二、叶吉仁、董忻要求张安发、张勇支付逾期过户违约金之诉讼请求，不予支持；三、张安发、张勇要求解除张安发和叶吉仁、董忻签订的房屋买卖合同之反诉请求，不予支持；四、张安发、张勇要求叶吉仁、董忻返还上海市杨浦区辽源四村XXX号XXX室房屋之反诉请求，不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据查明的事实，张安发、张勇与叶吉仁、董忻签订的《房屋买卖合同》中约定“甲方(张安发、张勇)应协助乙方(叶吉仁、董忻)在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关申请办理过户登记手续。如因政府政策原因导致上述房屋十年内无法过户给乙方的，乙方有权解除合同，将房屋退还给甲方，甲方将无条件将乙方已支付的房款全数退还乙方；若该房屋在乙方使用过程中遇市政动迁的，动迁相关权利归乙方所有”。上述内容约定了叶吉仁、董忻在政府政策原因导致十年内无法办理过户的情况下享有合同解除权。但叶吉仁、董忻并未要求解除合同，故一审法院判决对张安发、张勇要求解除合同的诉讼请求不予支持，符合法律依据。鉴于系争房屋由于政策原因暂不允许交易，双方应依照公平原则妥善协商解决纠纷。综上所述，张安发、张勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12，400元，由上诉人张安发、张勇共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 周刘金审 判 员 王 伟二〇二〇年十二月十七日法官助理 张文如书 记 员 倪卓婴附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……