广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4238号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴杰风，男，汉族，1982年9月12日出生，住广东省恩平市。委托诉讼代理人：余映春，广东义轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓军，广东义轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑慕贞，女，汉族，1984年6月22日出生，住广东省恩平市。委托诉讼代理人：冼艳明，广东汉铎律师事务所律师。上诉人吴杰风因与被上诉人郑慕贞房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2020）粤0785民初1275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴杰风上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判为确认吴杰风不予返还定金50000元给郑慕贞；2.本案一、二审诉讼费由郑慕贞承担。事实和理由：一、一审法院认定吴杰风违约是错误的。首先，涉案买卖合同第三条、第六条约定，涉案房屋交易价格为642200元。郑慕贞应于涉案买卖合同签订时，支付定金20000元，在房地产交易中心缴交税费当天支付首期款190000元(含定金)，余款452200元通过办理银行按揭贷款方式于银行放款当日支付，如郑慕贞不按该合同约定方式购买涉案房屋，其所付定金不予退回。买卖合同订立后，郑慕贞仅支付定金20000元，但其因自身征信原因，无法通过金融机构的按揭贷款审批，无法按照合同约定付清购房款，郑慕贞此时行为已构成违约。经协商，吴杰风同意郑慕贞变更付款方式为于2019年12月31日前一次性以银行转账方式付清全部购房款，且定金金额增加30000元，即定金总额为50000元。为此，双方于2019年10月29日签订《房产买卖补充协议》(以下简称补充协议)，明确约定郑慕贞于签订补充协议时补交购房定金30000元，且必须于2019年12月31日前一次性付清余下购房款592200元(减除定金50000元后的购房款)，逾期不能付清购房款的，郑慕贞交付的定金不予退回。对比买卖合同与补充协议约定可知，买卖合同约定付款方式为银行按揭付款，付款时间节点有三个：第一是“涉案买卖合同签订时，支付定金20000元”、第二是“在房地产交易中心缴交税费当天支付首期款190000元(含定金)”、第三是“余款通过办理银行按揭贷款方式于银行放款当日支付”；补充协议约定的付款方式为一次性银行转账支付，该付款时间节点为：第一是“签订补充协议时，补交购房定金3万元”、第二是“2019年12月31日前，一次性以银行转账方式付清余下购房款(减除定金50000元后的购房款)”。这表明，补充协议已经变更买卖合同关于“在房地产交易中心缴交税费当天支付人民币首付款”的约定，本案根本不存在先支付首付款再支付余款的问题，故一审判决关于郑慕贞支付购房款需要以“在房地产交易中心缴交税费”为前提的认定是错误，郑慕贞不能以未在房地产交易中心缴交税费而拒绝付款，郑慕贞以合同约定内容以外的自身原因拒绝在2019年12月31日前付款的，已再次构成违约。其次，各房产中介的证言及相关微信记录不具备真实性、客观性、关联性。该记录仅是中介为促成房屋交易而发表言论，并没有在合同约定和法律规定范围内进行客观评说，该记录并不能代表买卖双方相互作出的意思表示，也不能变更买卖合同及补充协议的约定。尤其是郑慕贞与其自己聘请中介关于在合同约定之外的解押要求以及退还定金的对话并未告知吴杰风，该要求也是不符合合同约定的，故对吴杰风没有约束力。事实上，2019年12月13日，吴杰风与郑慕贞为了咨询办理涉案房屋过户的事项而去房地产交易中心，但是双方并未递交办理涉案房屋过户登记申请，也没有办理涉案房屋过户的缴交税费手续。房地产交易中心并未明确告知因涉案房屋曾办理过预告抵押登记而无法房屋过户或者无法办理税费缴交手续。即使涉案房屋曾办理过预告抵押登记，依照《中华人民共和国担保法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百七十七条及《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，因吴杰风在涉案买卖合同及补充协议订立之前已于2016年10月6日清偿涉案房屋的债务，涉案房屋的债权已消灭，抵押权也随之消灭，且该预购商品房抵押权预告登记也因债权消灭而失效。涉案房屋所有权转移登记不因曾办理抵押权预告登记而无法进行。根据不动产登记操作细则，在办理曾有抵押权预告登记的房屋所有权转移登记时，如抵押权预告登记已失效的，则同时办理抵押权预告登记的注销手续和房屋所有权转移登记。因此，即使涉案房屋抵押权预告登记未办理注销手续，亦不成为涉案房屋所有权转移登记的障碍。涉案房屋在事实上和法律上均可以办理房屋所有权转移登记。再次，2020年1月，郑慕贞以自身无法一次性支付房价款为由提出变更付款方式为银行按揭贷款，并于2020年1月6日前往建设银行递交银行按揭贷款手续所需证件和资料，吴杰风也配合递交相关资料，但是，该银行告知郑慕贞，因郑慕贞征信问题仍无法向其发放贷款。所以，故吴杰风有权要求郑慕贞继续按照补充协议约定支付房价款，郑慕贞以各种借口拖延拒付没有合同依据。因此，郑慕贞的行为已再次构成违约。二审期间，吴杰风补充如下上诉意见：一、涉案房屋买卖交易无法完成的原因在于郑慕贞。从本案现有证据不难看出，对于涉案房屋买卖，吴杰风与郑慕贞原约定通过银行按揭方式付款。由于郑慕贞的征信不符合银行放贷条件，郑慕贞不通过银行的贷款审批，无法按照原约定的付款时间、方式支付购房款。此为涉案交易的第一次交易障碍，而产生该交易障碍的全部原因均在于郑慕贞，吴杰风不存在任何过错。在无法按照原约定方式付款后，吴杰风本可以解除合同，收取的购房定金不予退回。但为了完成交易，吴杰风选择了妥协，同意郑慕贞变更付款方式为一次性付款，遂与郑慕贞签订《房产买卖补充协议》。补充协议明确约定，郑慕贞应当于2019年12月31日前一次性向吴杰风付清购房款。该付款方式并无约定任何附带的付款条件，即郑慕贞必须于2019年12月31日前无条件的向吴杰风付清全部购房款，否则买卖合同及补充协议解除，定金不予退回。而郑慕贞未按照该付款方式在约定时间内付清购房款。此为涉案交易的第二次交易障碍。在前两次交易障碍未能完成交易后，吴杰风仍有继续履行合同的诚意，故要求郑慕贞继续履行合同。而郑慕贞却又提出变更付款方式，又改为以银行按揭方式付款，但更换了申请贷款的银行为建设银行。郑慕贞于2020年1月6日许向建设银行递交了申请贷款资料。对此事实，郑慕贞在一审时予以承认。但是，郑慕贞的征信仍不通过银行的贷款审批，无法以银行按揭方式支付购房款。此为涉案交易的第三次交易障碍。此后，吴杰风仍继续要求郑慕贞继续履行合同，一次性付清购房款，双方的中介均能予以证实。但是郑慕贞却以各种借口予以拒绝，最终形成本案诉讼纠纷。综合上述交易过程不难看出，从维护交易稳定的角度考虑，吴杰风一直是积极的、善意的促进交易的进行，但是由于郑慕贞的原因，一次又一次的失信，一次又一次的违反约定付款方式而一直无法支付购房款，甚至主动提出解除合同，取消交易。故导致本次交易无法完成的全部原因、责任在于郑慕贞，而不在于吴杰风。一审判决将善意的吴杰风定性为“违约方”不当。二、涉案房屋设置的抵押登记未涂销不会对房屋交易产生实质影响。对于涉案房屋设置的抵押登记问题，吴杰风在一审时已经陈述清楚其早已于2016年10月份就清偿该房屋所涉的全部抵押债务，抵押权人对该房屋享有的抵押权已经随着抵押债务的消灭而消灭，涉案房屋已经不存在抵押担保，不存在抵押权。然而，由于银行的疏漏，未及时办理抵押登记的涂销手续，在吴杰风向不动产登记部门咨询过户事宜时才获知该事实。而对于涂销抵押登记一事，只是时间问题，并不会对涉案房屋的交易产生实质影响，更不会阻碍房屋交易的进行。郑慕贞以涉案房屋设置了抵押担保为由而主张解除合同，显然是为其无法依约支付购房款的违约行为作掩饰，企图将无法完成本次交易的责任推卸给吴杰风。一审法院认为该房屋存在抵押，无法交易，据此认为吴杰风构成违约，与现行法律关于抵押担保的规定相抵触，认定错误。郑慕贞辩称，1.双方仅将付款方式由“银行贷款”变更为“一次性付款”，但没有对付款的条件作出变更的意思表示，即“在房地产交易中心缴交税费当天支付”购房款的约定并没有作出更改；吴杰风所主张的郑慕贞需要在2019年12月31日前全额支付购房款，但不需要办理过户手续的意见，亦不符合二手房屋买卖的交易习惯。2.吴杰风一再否认2019年12月13日交易双方及中介到房地产交易中心办理过户手续的事实，且诡辩为“咨询办理过户事宜”，其陈述与本案的证据不符。3.涉案的房屋在双方约定的交易期限内存在被抵押的事实，客观上造成不能办理过户手续的结果。吴杰风与银行的债权债务是否已履行完毕，作为善意第三人的郑慕贞并不知情。吴杰风在2019年12月单方陈述己还清贷款的理由并不能推翻物权公示的结果，即房屋被抵押登记的事实；双方在2019年8月7日签订买卖合同，吴杰风在2019年8月7日至2019年12月31日长达四个月的时间内均没有处理房屋的抵押问题，涉案房屋不能办理过户的全部过错均在吴杰风，郑慕贞不存在过错，更没有违约行为。4.物权法的效力高于吴杰风主张的不动产登记操作细则。吴杰风并没有具体指出不动产登记操作细则的来源是部门内部指引还是法律规章制度，更没有具体引用是哪一条规定明确可“同时办理抵押权注销手续和所有权转移登记”。最后，在2019年12月31日前，吴杰风并未提交任何可以证明“抵押权预告登记己失效”的资料给不动产登记中心。5.双方在2019年12月13日因吴杰风房屋被抵押无法办理过户，郑慕贞多次要求其返还定金或办理解押手续并在2019年12月31日前办理过户。但吴杰风拒绝返还定金，也没有在2019年12月31日前办理解押并过户。根据双方补充协议的约定，买卖合同已于2020年1月1日解除，双方并没有对继续履行合同达成合意。6.郑慕贞不存在违约行为，双方未能完成交易及未能在2019年12月31日前付款的原因是吴杰风违约，即房屋被抵押造成无法过户。本次诉讼是由于吴杰风欺诈、隐瞒房屋被抵押的事实，造成双方交易无法完成。吴杰风应承担全部的违约责任。7.双方已约定合同解除的条件且条件己达成，故涉案合同于2020年1月1日已解除。其次，合同的目的也无法达成，郑慕贞购买房屋的目的是在2019年12月31日前完成过户，并在2020年春节前入住。郑慕贞向一审法院起诉请求：1.判决确认郑慕贞与吴杰风之间签订的《二手房买卖合同》、《房产买卖补充协议》已经于2020年1月1日解除；2.判决吴杰风双倍返还定金100000元给郑慕贞；3.本案诉讼费用由吴杰风承担。吴杰风向一审法院反诉请求：1.确认吴杰风不予返还定金50000元给郑慕贞；2.本案反诉全部诉讼费用由郑慕贞承担。一审法院判决：一、郑慕贞与吴杰风签订的《二手房买卖合同》、《房产买卖补充协议》于2020年1月1日终止。二、吴杰风应在判决生效后十日内返还定金50000元给郑慕贞。三、驳回郑慕贞的其他诉讼请求。四、驳回吴杰风的全部诉讼诉求。一审案件受理费5111元(已由郑慕贞预交)、一审案件反诉费525元(已由吴杰风预交)均由吴杰风负担。郑慕贞预交的案件受理费5111元一审法院予以退还，吴杰风应向一审法院补缴受理费5111元。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对吴杰风的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：涉案《二手房买卖合同》及《房产买卖补充协议》违约责任的归属。本案郑慕贞主张吴杰风因涉案房屋办理了抵押登记，导致双方未能在合同约定的期限2019年12月31日前完成涉案房屋的交易，吴杰风对涉案《二手房买卖合同》及《房产买卖补充协议》的履行存在过错，并提供了收据两张及其工商银行借记卡账户历史明细清单等予以证明其已按合同约定支付定金50000元给吴杰风，并具有履约能力，能在2019年12月31日前一次性向吴杰风支付余下购房款。吴杰风则认为郑慕贞未能通过银行的贷款审批，并最终未依合同约定在2019年12月31日前支付余下的购房款，郑慕贞对涉案《二手房买卖合同》及《房产买卖补充协议》的履行存在过错，并提供了广东顺德农村商业银行股份有限公司恩平支行出具的借款借据、贷款业务凭证、查询贷款账户基本信息及不动产登记查询结果证明等予以证明涉案房屋已还清贷款，涉案房屋的预告登记当然失效，能够对外转让。结合已查明事实和在案证据显示，2019年12月13日本案双方与房产中介到房地产交易中心办理涉案房屋过户缴交税费手续时，因涉案房屋未办理注销抵押登记手续而无法办理。虽然吴杰风上诉主张2019年12月13日系去房地产交易中心咨询办理过户事宜，而并非办理过户或缴交税费手续，但并未提供相关证据予以反驳，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，吴杰风应承担举证不能的法律责任。虽然郑慕贞未能按涉案《二手房买卖合同》约定通过银行按揭方式支付购房款，但经双方协商已重新签订《房产买卖补充协议》，约定付款方式变更为一次性银行转账的方式支付余下购房款，属于《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的情形。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，结合涉案《二手房买卖合同》及《房产买卖补充协议》约定，现郑慕贞因涉案房屋未能办理过户的缴交税费手续，而未在约定期限内向吴杰风支付余下购房款，因此，涉案交易无法完成的原因在于吴杰风未在约定期限内办理涉案房屋的注销抵押登记手续，确保涉案房屋能办理相关缴纳税费和过户手续。虽然吴杰风主张涉案房屋的全部贷款本息已归还，但未办理注销抵押登记手续，将影响涉案房屋的物权变动，因此吴杰风上诉主张涉案房屋未办理注销抵押登记不会对涉案交易产生实质影响理据不足，本院不予支持。结合涉案《二手房买卖合同》第六条第二款“甲乙双方合同签订后，该房产存在抵押、查封的问题，甲方要将乙方所交付的定金全额退回给乙方”的约定，一审判决吴杰风返还定金50000元给郑慕贞并无不当，本院予以维持。综上所述，吴杰风的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元（吴杰风已预交），由吴杰风负担。本判决为终审判决。审 判 长 张海疆审 判 员 梁宇俊审 判 员 徐 闯二〇二〇年十二月十七日法官助理 杨倩瑜书 记 员 黄巧明