湖南省湘潭市岳塘区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0304执异103号异议人（案外人）中国工商银行股份有限公司湘潭分行，住所地：湖南省湘潭市韶山中路**。负责人朱炎生，该公司员工。诉讼委托代理人张志明，该公司员工。申请执行人华融湘江银行股份有限公司湘潭分行，住所地湖南省湘潭市岳塘区河东大道**。负责人曹毅，该分行行长。诉讼委托代理人李苏、金鹏，该公司员工。被执行人许礼，男，1968年11月24日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。被执行人杨辉，女，1968年12月12日出生，住湖南省湘潭市雨湖区。被执行人湘潭市三星房地产开发有限公司，，住所地湘潭市雨湖区迎宾东路**楼**法定代表人许海池，该公司总经理。本院在执行申请执行人华融湘江银行股份有限公司湘潭分行（以下简称华融银行湘潭分行）与被执行人许礼、杨辉、湘潭市三星房地产开发有限公司（以下简称三星公司）金融借款合同纠纷一案，案外人中国工商银行股份有限公司湘潭分行（以下简称工行湘潭分行）不服本院查封、拍卖被执行人许礼、杨辉名下位于湘潭市雨湖区××街道××路××号××号房屋，于2020年10月15日向本院提出书面排除性执行异议，请求排除执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人工行湘潭分行请求撤销（2020）湘0304执恢385号之一《执行裁定书》，排除对异议人合法购买的位于雨湖区××街道××路××号××商住楼××栋××号××号房屋的执行。事实和理由:一、执行标的为异议人合法购买的财产，异议人已支付了绝大部分价款并合法占有，异议人作为执行案外善意的第三人，异议人的权利依法应得到保护。2013年4月15日，异议人因网点建设需要，与三星公司签订《商品房买卖合同》（湘潭市2011年版），合同约定异议人购买三星公司开发的位于雨湖区××街道××路××号××商住楼××栋××号××号房屋（即执行标的），建筑面积共496.88平方米，总房价6854200元，2013年4月20日前交房，合同自双方签订之日生效等条款。合同签订后次日，异议人依照合同约定向三星公司支付房款6500000元，门面契税、维修基金、办证费500100元及剩余房款354200元存入了保证金账户待支付。当月三星公司将执行标的交付异议人使用，经装修改造，异议人下辖锰矿支行于2013年12月迁址并在此营业至今。为理顺房屋产权，异议人数次催促三星公司办理房屋产权手续，三星公司以种种借口拖延。截至2020年10月13日异议人收到三星公司《联系函》等资料，才知晓执行标的被三星公司一房两卖且先行设定抵押。执行标的的产权未登记至异议人名下是三星公司违法一房两卖造成的。作为执行案外善意的第三人，异议人的权利依法应得到保护。二、许礼、杨辉将执行标的抵押给被异议人办理的是预告抵押登记，不享有优先受偿权。据《产权出证查询统计》显示许礼、杨辉于2012年将执行标的抵押给被异议人办理的是预告抵押登记，并非正式抵押登记，不能产生抵押的效力。被异议人在执行标的上不存在抵押权，亦无法享有优先受偿权。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释［2015］10号）第28条的规定，提出并排除对执行标的的执行。申请执行人华融银行湘潭分行书面答辩称：一、异议人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益。1、涉案商铺应归属于被执行人许礼、杨辉，答辩人依法享有被执行人许礼、杨辉债权，法院对涉案商铺的执行无误。2012年7月4日，被执行人许礼、杨辉与三星公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为20120704066068098132），购买了湘潭市三星房地产开发有限公司位于雨湖区××镇××路××号××号商铺，并办理了电子合同备案。因被执行人许礼、杨辉资金不足，其向答辩人申请贷款用于购买涉案商铺。答辩人依据合同约定向被执行人许礼、杨辉发放贷款，被执行人将房款全额支付给三星房公司。同时，被执行人许礼、杨辉以其购买的涉案商铺提供抵押担保，签订了《抵押合同》，因商铺尚不符合办理不动产登记条件，被执行人许礼、杨辉与答辩人申请办理了潭房预湘潭市字第Ｙ××0号预告抵押登记。根据《物权法》第20条第1款的规定“当事人签订买卖房屋协议的同时，可以就该房屋申请预告登记，预告登记后，未经预告登记权利人同意处理该不动产的，不发生物权效力。”优先办理预告登记也可以作为对抗其他买受人的条件，因此涉案商铺所有权应归属于被执行人许礼、杨辉。同时，因被执行人许礼、杨辉无法归还答辩人贷款，答辩人向法院起诉，岳塘区法院于2017年5月22日作出（2017）湘0304民初430号民事判决书，对答辩人享有的被执行人许礼、杨辉的债权予以确认。综上，法院对被执行人许礼、杨辉的商铺的强制执行无误。2、异议人非涉案商铺所有权人。2013年4月15日，异议人与三星公司签订的《商品房买卖合同》，所购商铺为本案涉案商铺，但异议人并未办理不动产登记。根据《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，异议人非涉案商铺所有权人，不能排除强制执行。3、异议人非善意第三人。根据异议人的事实陈述及证据资料显示，异议人与三星公司签订的《商品房买卖合同》在被执行人许礼、杨辉之后，且未办理电子备案。很明显，涉案商铺由三星公司出售给被执行人许礼、杨辉后，再次将同一商铺出售给申请执行人。因不动产登记条件未成就，被执行人许礼、杨辉所购商铺未办理不动产登记及抵押登记，但是办理了预告抵押登记。登记行为具有公示效力，异议人在与三星限公司签订《商品房买卖合同》时，作为专业的金融机构未尽到相应的注意义务，未查询商铺权属状态且买卖合同，未进行电子备案，异议人购买该商铺时知道或应当知道商铺现状，异议人在签订《商品房买卖合同》时存在重大过错，非善意第三人。同时，因一房二卖造成申请执行人损失的，异议人应向三星公司主张赔偿，非通过执行异议排除对涉案商铺执行。二、异议人请求法院排除强制执行适用法律错误。异议人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定向法院申请排除执行，该规定并不适用本案。理由如下，第28条适用的情形为金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，而本案中被执行人许礼、杨辉虽与三星公司签订了《商品房买卖合同》，但是因不动产登记条件未成就，未办理转移登记，其并不适用第28条规定。因此，异议人据此排除执行法律依据不充分，且对执行标的也并不享有足以排除强制执行的权益。综上，恳请法院驳回其请求。被执行人许礼、杨辉未向法院提供书面答辩状，也未到庭参加听证。三星公司在听证过程中请求本院公正审判此案。经审查查明：本院在执行申请执行人华融银行湘潭分行与被执行人许礼、杨辉和三星公司金融借款合同纠纷一案中，于2020年7月23日查封了被执行人许礼、杨辉名下位于湘潭市雨湖区××街道××路××号××号房屋，预告登记证号××,查封期限为三年。2020年9月7日，本院作出了（2020）湘0304执恢385号之一执行裁定，裁定拍卖上述房产。另查明，2012年7月4日，许礼、杨辉与三星公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为20120704066068098132），购买了湘潭市三星房地产开发有限公司位于雨湖区××镇××路××号××号商铺，建筑面积共767.91平方米，价款1200万元。双方办理了电子合同备案和预告登记，预告登记证号××。因许礼、杨辉资金不足，其向华融银行湘潭分行申请贷款600万元用于购买上述涉案商铺。同时双方签订了《抵押合同》，以许礼、杨辉购买的涉案商铺提供抵押担保，并办理了潭房预湘潭市字第Ｙ××0号预告抵押登记。随后，华融银行湘潭分行依据合同约定将贷款全额支付给三星公司。2013年4月15日，异议人工行湘潭分行因网点建设需要，与三星公司签订《商品房买卖合同》（湘潭市2011年版），合同约定工行湘潭分行购买三星公司开发的位于雨湖区××街道××路××号××商住楼××栋××号××号房屋（即执行标的），建筑面积共496.88平方米，总房价6854200元。合同签订后次日，工行湘潭分行依照合同约定向三星公司支付房款6500000元，门面契税、维修基金、办证费500100元及剩余房款354200元存入了保证金账户待支付。当月三星公司将执行标的交付工行湘潭分行使用，经装修改造，工行湘潭分行下辖锰矿支行于2013年12月迁址并在此营业至今。为理顺房屋产权，工行湘潭分行数次催促三星公司办理房屋产权手续，三星公司以种种借口拖延。还查明，截止目前上述涉案房产尚不符合办理不动产登记条件。以上事实有本院（2017）湘0304民初430号民事判决书、购房合同、抵押合同、房款收据、预告抵押登记证、工作联系函等证据予以证实。本院认为：《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”在本案中，华融银行湘潭分行与许礼、杨辉签订了抵押合同，并于2012年7月9日就上述涉案房产办理了预告抵押登记，预告抵押登记证号为××。2013年4月15日，未经预告登记权利人华融银行湘潭分行同意，异议人工行湘潭分行与三星公司就上述涉案房产签订了《商品房买卖合同》。依照上述规定，该买卖行为并不发生物权效力。因此，异议人工行湘潭分行对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，应当裁定驳回其异议。异议人认为本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院不予以支持，因为异议人取得涉案房产违反了物权法相关规定。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下：驳回异议人中国工商银行股份有限公司湘潭分行的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  李立胜审判员  蒋 英审判员  葛 嘉二〇二〇年十二月二十二日书记员  彭静媛