广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终9105号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市华丰泰置业有限公司，住所地深圳市福田区福田街道福华路综合楼****，统一社会信用代码914403003119332977。法定代表人：陈可礼。委托诉讼代理人：张秋云，广东丹柱律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市公园管理中心，住，住所地广东省深圳市福田区香蜜湖街道竹子林西国际园林花卉博览园内一社会信用代码12440300558653588H。法定代表人：何涛。委托诉讼代理人：萧文全，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市华丰泰置业有限公司（以下简称华丰泰公司）因与被上诉人深圳市公园管理中心（以下简称公园管理中心）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初34770号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。华丰泰公司的上诉请求：一、撤销（2019)粤0304民初34770号民事判决，驳回公园管理中心的全部诉讼请求；二、公园管理中心向华丰泰公司赔偿违约损失161535元；三、公园管理中心向华丰泰公司返还首期租金46800元；四、公园管理中心承担本案的全部诉讼费用。理由：一、一审判决认定的事实存在错误和重大遗漏，公园管理中心存在多项违约事实。（一）一审判决认定“华丰泰公司并未提交证据证明其曾向公园管理中心提交过安全围栏安装的申请文件”属事实认定错误、举证责任分配错误。首先，公园管理中心2017年7月3日发给华丰泰公司的《关于A区人工湖催交租金的函》中“合同签订后履约与安全附属约定运营属于两个概念”，证明华丰泰公司曾就补充约定第12条的安全附属约定向公园管理中心提出落实申请、并以此为由拒付租金。而公园管理中心于函件中的表述证明其怠于履行安全设施落实的配合义务、无视华丰泰公司关于安全设施落实的相关请求的违约事实。其次，安全设施落实问题作为本案争议焦点，在《关于A区人工湖催交租金的函》证实华丰泰公司曾请求公园管理中心落实安全附属约定运营的情形下，公园管理中心未能举证证明曾就前述请求事项明确回复华丰泰公司，应承担举证不能的后果。故一审判决认定“华丰泰公司并未提交证据证明其曾向公园管理中心提交过安全围栏安装的申请文件”属举证责任分配错误。公园管理中心怠于回应华丰泰公司请求落实安全附属约定运营的消极行为构成违约。（二）合同租赁期限是三年，从2016年12月15日至2019年12月4日，由于地铁场地占用导致合同无法履行，提前两年解除。故地铁14号线在建工程系导致合同不能按约定履行的关键因素之一，该因素直接造成公园管理中心存在履约不能的预期违约事实，一审判决遗漏该重大事实。（三）一审判决遗漏了对华丰泰公司后履行抗辩权的认定。租赁合同约定公园管理中心应于2016年11月15日前向华丰泰公司交付租赁场地，华丰泰公司应于合同签订15日内即2017年1月4日前向公园管理中心交付租赁保证金。公园管理中心向华丰泰公司交付租赁场地的义务在先，华丰泰公司支付保证金的义务在后。公园管理中心未能按约定标准向华丰泰公司交付租赁场地，违约在先。华丰泰公司延迟交付租赁保证金和租金的行为系行使后履行抗辩权。二、案涉租赁场地的运营关乎公共安全，补充条款第12条的约定“租赁场地须待连接控制中心的高清控制系统、安全景观围栏等设施建设完工并确认合格后才正式开始运营”系双方关于场地交付标准和起租日期的特别约定。一审判决按惯例认定以场地实际交付作为华丰泰公司支付租金的条件有悖合同约定和法律规定。首先，补充条款第12条系双方关于场地交付标准和运营起租日期的特别约定。租赁场地位于开放的市中心公园人工湖区域，曾发生过多起溺亡事件。为维护公共安全利益，双方对租赁场地安全防护设施的完善作了补充约定。其次，《合同法》第216条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。合同约定的租赁用途为垂钓，华丰泰公司的承租目的在于运营垂钓，场地除了约定的用途之外并无其他商业价值。公园管理中心交付的场地不符合安全运营标准、未落实补充约定第12条安全设施安装的相关审批事项，造成华丰泰公司无法开展经营。公园管理中心已构成实质性违约。一审判决罔顾事实，按惯例认定以场地交付作为华丰泰公司支付租金的条件有悖合同约定和法律规定，同时也有失公平原则。四、一审法院以场地是否实际交付作为租金交付的条件，有悖合同约定和法律规定。华丰泰公司拒付租金有充分事由和法律依据。（一）合同履行过程中公园管理中心存在消极不作为的违约行为及14号线开工预期违约的事实，直接造成华丰泰公司无法履行安全附属约定，无法继续履行合同，以致合同目的无法实现。（二）合同约定的租赁用途为钓鱼区，华丰泰公司承租的目的在于运营钓鱼，场地除了钓鱼之外别无商业用途。依据《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合用途”，合同履行过程中公园管理中心交付的租赁场地既不符合安全运营标准，又未尽到安全附属约定的相关义务。因此，一审法院以场地是否交付作为租金的支付条件显然有悖法律规定和合同约定。五、公园管理中心不能以华丰泰公司未交付保证金和租金为由单方行使合同的约定解除权。合同系协商解除，公园管理中心应向华丰泰公司承担相应的违约责任。综上所述，一审判决主要事实认定错误，请二审法院予以撤销，驳回公园管理中心的全部诉讼请求，支持华丰泰公司的上诉请求。公园管理中心答辩称：一、华丰泰公司违约事实清楚，且违约行为一直在持续。公园管理中心解除合同符合租赁合同的约定。（一）按照《深圳市城市管理局房屋租赁合同》第二条第一款第1项约定，华丰泰公司应于2016年12月15日前缴付首期月租金，但华丰泰公司直至2017年1月19日才缴付，延迟达到35天，符合双方租赁合同第八条第一款第四项第1目“华丰泰公司拖欠租金达三十天以上，公园管理中心可单方解除合同”的解除条件。（二）《深圳市城市管理局房屋租赁合同》第二条第一款第4项约定，合同签订十五日内即2017年1月4日内，华丰泰公司应缴付三个月租金合计140400元的租赁保证金，但华丰泰公司一直没有缴付。（三）租赁合同约定的期限自2016年11月15日至2019年11月14日止，华丰泰公司在2017年1月19日缴纳的首期租金实为2016年11月的租金。《深圳市城市管理局房屋租赁合同》第二条第一款第2项约定，首期后的每月租金，华丰泰公司应于每月10日前向公园管理中心缴付。但自2016年12月16日至华丰泰公司于2017年12月22日交回鱼塘，华丰泰公司并未缴纳过租金，共拖欠公园管理中心十二个月零八天的租金。二、缴纳租赁保证金及租金是《深圳市城市管理局房屋租赁合同》约定的华丰泰公司应履行的义务。在华丰泰公司未依约履行义务的情况下，华丰泰公司提出行使后履行抗辩权没有事实和法律依据。三、公园管理中心于2017年7月3日发函要求华丰泰公司缴纳拖欠的租金和水电费用，于2017年7月19日发函要求华丰泰公司缴纳租赁保证金，于2017年10月27日发函要求解除合同。但华丰泰公司除在2017年12月22日发函表明其于2017年12月22日交还鱼塘给公园管理中心外，并未对双方签订的《深圳市城市管理局房屋租赁合同》及公园管理中心履约提出异议。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确。华丰泰公司的上诉没有事实和法律依据，请法院驳回上诉，维持原判。公园管理中心向一审法院起诉，请求：一、华丰泰公司向公园管理中心支付拖欠的租金574080元（2016年12月14日起至2017年12月22日），并按银行贷款利率支付利息直到还清租金之日止（利息暂从2017年12月22日计至2019年3月21日为31130元）；二、华丰泰公司向公园管理中心支付拖欠的水电费共1618元，并按银行贷款利率支付利息直到还清之日止（利息暂从2017年12月22日计至2019年3月21日为88元）；三、华丰泰公司向公园管理中心支付违约金137779元；四、诉讼费用由华丰泰公司承担。华丰泰公司向一审法院提起反诉，请求：一、公园管理中心向华丰泰公司赔偿违约损失161535元；二、公园管理中心向华丰泰公司返还首期租金46800元；三、公园管理中心承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月14日，华丰泰公司通过公开招标的方式中标××公园×区鱼塘招租项目，中标金额46800元／月。2016年11月，公园管理中心将租赁场地交付华丰泰公司使用。2016年12月20日，公园管理中心（出租方、甲方）与华丰泰公司（承租方、乙方）签订《深圳市城市管理局场地租赁合同》（以下简称租赁合同），约定公园管理中心将位于深圳市福田南路××公园入口处××公园×区，租赁期限共3年，自2016年11月15日起至2019年11月14日止。租赁合同第二条约定，月租金为46800元，首期月租金乙方应于2016年12月15日前缴付，首期后每月租金乙方应于每月10日前向甲方缴付，合同签订十五日内，乙方向甲方一次性缴付三个月租金总额的资金作为租赁保证金，合计140400元。租赁合同第五条约定，甲方应于2016年11月15日前将租赁场地交付乙方使用，并办理移交手续。租赁合同第八条甲方权利义务约定：（二）甲方应确保交付的租赁场地及其附属设施的安全性符合国家有关法律、法规或规章的规定；（三）甲方有权依法检查监督乙方在该租赁场地落实安全、卫生等措施和经营情况；（四）出现下列情形之一时，甲方有权就因乙方原因造成的损失，向乙方要求赔偿或单方解除合同；合同解除后，甲方有权行使停水停电和封闭场地措施：1.乙方拖欠租金达三十天，应按月租金双倍的标准赔偿甲方的损失；乙方拖欠租金达三十天以上，甲方可单方解除合同。2.乙方拖欠各项费用达五千元以上，应按月租金双方的标准赔偿甲方的损失。租赁合同第九条乙方权利与义务约定：（一）每月5日前乙方需及时向甲方缴交上月水费、电费和物业管理费。合同期满，乙方结清所有费用，无违反合同条款，甲方于五个工作日内不计息如数退还乙方场地租赁保证金。租赁合同补充条款约定：5.基础设施简易修缮由中标单位负责；7.安装10台球形高清摄像监控，主线连接中心公园监控室，费用由中标人负责，本项目合同到期后无偿转让给招标人；12.中标管理方根据招标文件精神，因管理上有安全漏洞发生的溺亡事件乙方负有责任。故需等园区连接控制中心的高清监控系统、安全景观围栏等设施建设完工并确认合格后才正式开始运营。此外，租赁合同还就公园管理中心、华丰泰公司双方的其他权利义务进行了约定。上述租赁合同签订后，华丰泰公司向公园管理中心支付2016年11月15日至12月15日的首月租金46800元，但华丰泰公司并未向公园管理中心支付租赁保证金。华丰泰公司接收场地后，随即安排对租赁场地安装高清监控及安全景观围栏等安全设施。公园管理中心主张租赁场地在交付华丰泰公司时已安装安全围栏及监控设施，据此公园管理中心提交两份均由深圳市卓艺装饰设计工程有限公司分别于2014年10月9日、2016年6月20日出具的“××公园×区人工湖安全石栏杆安装工程”竣工验收合格的证明书。华丰泰公司回应租赁场地交付华丰泰公司时，公园管理中心所称的安全措施实际均处于无效状态，这也是为什么租赁合同补充条款第12条特别约定了安全设施的装置落实作为运营前提条件的原因。华丰泰公司主张景观围栏项目需要公园管理中心配合获得批复。华丰泰公司多次发函要求公园管理中心配合，但因公园管理中心不配合办理相关审批手续，导致安全景观围栏一直无法设置，故华丰泰公司一直无法实际使用租赁场地进行经营。华丰泰公司支付首期租金后未再向公园管理中心支付任何费用。公园管理中心对此予以否认，并称华丰泰公司后续已经在运营，主要是地铁14号线对其经营产生了影响。2017年7月3日，公园管理中心向华丰泰公司送达《关于Ａ区人工湖催缴租金的函》：贵公司中标的××公园×区人工湖合同期限从2016年11月15日至2019年11月14日。但贵公司自合同签订之日起交了一个月的租金，至今还拖欠6个月的租金，共计280800元。同时需交3个月履约保证金共计140400元，和2017年1月至2017年5月份水电费567.8元。合同签订后履约与安全附属约定运营属于二个概念，合同签订后须按时缴交租金。请贵公司依照合同于7月15日前缴纳所欠费用。按照合同第八条第四款的第一条例乙方拖欠租金达三十天以上，甲方有权单方解除合同，并诉诸法律的权力。2017年7月19日，公园管理中心向华丰泰公司发出《关于催缴Ａ区人工湖履约保证金的函》，要求华丰泰公司收到函件后于2017年7月25日前缴交履约保证金，否则公园管理中心将有权单方面终止合同。该函件华丰泰公司于2017年7月20日签收。2017年10月27日，公园管理中心向华丰泰公司发出《深圳市公园管理中心关于解除合同并追究违约责任的通知》：一、你公司进场以来，只缴纳了2016年12月的租金，其后一直没有缴纳履约保证金及租金，已严重违反合同约定。二、根据租赁合同约定，“乙方拖欠租金三十天”或“拖欠各项费用达五千元以上”，“甲方有权单方解除合同，并要求赔偿，应按月租金双倍的标准赔偿甲方的损失”。我中心有权单方解除合同，并追究你公司的违约责任。综上，我中心从即日起解除与你公司签订的租赁合同，并追究你公司的违约责任，请你公司于2017年10月31日前交回场地，缴清拖欠的租金、水电费及违约金。庭审中，公园管理中心主张该通知中的“即日起解除”为函件送达之日，系公园管理中心行使解除权。华丰泰公司确认于2017年10月27日收到该解除合同通知。2017年12月22日，华丰泰公司向公园管理中心送达《终止经营合同移交人工湖的函》：“兹有我司自从中标××公园×区人工湖标的后，按招标文件内容条款须给人工湖周边安装安全围栏及高清监控、救生艇、救生圈等景观升级后方能经营，由于各方面因素未能及时完成安全围栏影响到我司的经营，又考虑到不能影响中心公园整体景观及地铁十四号线的规划影响，不给公园管理中心添堵，我司决定自愿放弃已经投入的资源费用并放弃经营管理，2017年8月向中心公园去函要求自行终止合同，公园管理中心已作出批复，我司于2017年12月22日将人工湖的水放干并清理完里面的鱼后交还给中心公园管理，中心公园已接收并在人工湖周围设立警戒提示线。故从2017年12月22日后××公园×区人工湖的一切事宜与我司无关。均予中心公园方负责，请中心公园加强管理。”公园管理中心在起诉中确认于2017年12月22日收回租赁场地。华丰泰公司提交了《关于××公园×区人工湖垂钓项目现状的情况说明》（落款日期7月12日）、《关于Ａ区人工湖租金问题的复函》（没有落款日期）、《关于要求解除××公园×区鱼塘租赁合同的函》（落款日期8月1日）、《关于解除合同及违约责任问题的复函》（落款日期11月9日）、《关于××公园×区人工湖租金问题的复函》（为复印件、落款日期为9月28日），上述1-3份函件，公园管理中心称无签收记录，不予确认，对于第4份函件，公园管理中心称为复印件，不予确认。再查，公园管理中心主张租赁场地2016年11月1日至2017年12月31日发生水电费共计1618元。华丰泰公司不同意支付，认为公园管理中心提交的水电费单据是公园管理中心自制单据，真实性无从判断。华丰泰公司反诉主张的违约金137779元，包括安装监控设备77000元、淤泥清理66000元、救生设备开支18535元。一审法院认为，公园管理中心、华丰泰公司签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。租赁合同签订后，公园管理中心将鱼塘交付给华丰泰公司使用，华丰泰公司负有向公园管理中心支付租金的义务。华丰泰公司主张因公园管理中心不配合其进行安全围栏设置工作，导致鱼塘不符合安全运营的条件，迟迟未能投入运营，故其不应向公园管理中心支付租金。因华丰泰公司并未提交证据证明其曾向公园管理中心提交过安全围栏安装的申请文件，也无有效函件证明华丰泰公司曾就该问题多次与公园管理中心沟通过，故华丰泰公司该主张没有任何事实依据，一审法院对其该答辩意见不予采信。因租赁合同并未约定以华丰泰公司实际运营作为华丰泰公司支付租金的条件，故华丰泰公司是否实际运营应属于华丰泰公司自身经营管理及成本核算的问题，华丰泰公司不能据此拒付租金，公园管理中心主张华丰泰公司支付拖欠的租金，符合合同约定，一审法院予以支持。关于租金计算截止时间问题。租赁合同履行期间，因公园管理中心拖欠华丰泰公司租金，公园管理中心于2019年7月3日、2019年7月19日催缴后华丰泰公司仍未支付，故公园管理中心于2019年10月27日向华丰泰公司发出《深圳市公园管理中心关于解除合同并追究违约责任的通知》，通知公园管理中心即日起解除合同，应是公园管理中心依法行使合同解除权，一审法院对此予以确认。因华丰泰公司确认于当日签收该份通知，故双方解除合同的时间为2017年10月27日。2017年12月22日，华丰泰公司将场地全部移交给公园管理中心，因租赁合同解除之后华丰泰公司仍继续占有租赁场所，故华丰泰公司应支付租金至2017年12月22日。租赁合同签订后华丰泰公司仅向公园管理中心支付了首月租金，华丰泰公司自2016年12月15日起就未向公园管理中心支付租金，华丰泰公司应支付的租金总额为574048元。公园管理中心主张华丰泰公司支付拖欠的租金574048元，一审法院予以支持。公园管理中心主张华丰泰公司支付违约金137779元，租赁合同约定华丰泰公司拖欠租金达五千元以上，应按月租金双倍的标准赔偿公园管理中心损失，考虑到租赁场地被收回后又因修建地铁而被占用，并未出现太长空置情况，故一审法院酌定华丰泰公司支付公园管理中心违约金30000元。对公园管理中心过高的违约金损失，一审法院不予支持。公园管理中心主张华丰泰公司支付拖欠租金的利息损失，无合同依据，且一审法院前述支持违约金数额中已考虑公园管理中心实际损失情况，故对公园管理中心该请求一审法院不再予以支持。公园管理中心主张华丰泰公司支付拖欠的水电费1618元及相应的利息损失，一审法院予以支持。因一审法院前述已认定双方解除合同的责任在于华丰泰公司而非公园管理中心，故华丰泰公司反诉的全部诉讼请求，均无事实依据，一审法院全部予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：一、华丰泰公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向公园管理中心支付拖欠的租金574080元；二、华丰泰公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向公园管理中心支付违约金3万元；三、华丰泰公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向公园管理中心支付水电费1618元及相应的利息损失（以1618元为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准,自2017年12月22日起计至实际付清款项之日止）；四、驳回公园管理中心的其他诉讼请求；五、驳回华丰泰公司的反诉请求。本案本诉案件受理费11247元（公园管理中心已预交），由公园管理中心负担1389元，华丰泰公司负担9858元；反诉案件受理费2212.50元（华丰泰公司已预交），由华丰泰公司负担。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。租赁合同签订后，公园管理中心将鱼塘交付给华丰泰公司使用，华丰泰公司应依照合同的约定履行向公园管理中心支付租金和租赁保证金的义务。华丰泰公司主张涉案场地未达到合同约定的交付标准，故其不应向公园管理中心支付租金、租赁保证金。华丰泰公司接收场地后，未提交充分有效的证据证明其曾向公园管理中心提出涉案场地未达到合同约定的交付标准，也无有效函件及签收记录证明华丰泰公司曾就该问题与公园管理中心进行沟通，华丰泰公司应承担举证不能的法律不利后果，故华丰泰公司该项主张没有任何事实依据，本院不予支持。租赁合同履行期间，华丰泰公司仅向公园管理中心支付2016年11月15日至12月15日的首月租金46800元后，未再向公园管理中心支付任何款项。因华丰泰公司拖欠租金和租赁保证金，公园管理中心于2019年7月3日、2019年7月19日催缴后华丰泰公司仍未支付，故公园管理中心于2019年10月27日向华丰泰公司发出《深圳市公园管理中心关于解除合同并追究违约责任的通知》，通知华丰泰公司即日起解除合同。华丰泰公司确认于当日签收该份通知，故双方解除合同的时间为2017年10月27日。2017年12月22日，华丰泰公司将场地全部移交给公园管理中心，故华丰泰公司应支付租金至2017年12月22日，华丰泰公司应支付的租金总额为574048元。华丰泰公司主张不予支付，没有事实依据，本院不予支持。华丰泰公司未按时缴交租金，构成违约，双方签订的租赁合同约定应按月租金双倍的标准赔偿损失的违约金标准过高，一审判决酌情调整为30000元，公园管理中心未对此提出上诉，视为认可一审判决，该金额在合理范围内，本院予以确认。华丰泰公司拖欠的水电费1618元，华丰泰公司应予支付相关水电费和相应的利息。华丰泰公司主张不予支付，没有事实依据，本院不予支持。双方解除合同的责任在于华丰泰公司，故华丰泰公司主张公园管理中心赔偿损失并返还已缴交的租金的上诉请求，均无事实依据，本院不予支持。综上，上诉人华丰泰公司的上诉主张不成立，本院不予支持。原审适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4425元，由上诉人深圳市华丰泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年十二月十八日书记员 麦绮梨(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。