湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终1700号上诉人（原审原告、反诉被告）：恩施土家族苗族自治州发展和改革委员会，住所地恩施市舞阳大街**，统一社会信用代码：11422800011460037T。法定代表人：杨天龙，主任。委托诉讼代理人：谭娟，湖北拙卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗开心，湖北拙卓律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：恩施州恒慧实业有限公司，住，住所地恩施市舞阳大街****一社会信用代码：914228005654871868。法定代表人：朱菊，董事长。委托诉讼代理人：谭平，湖北施南律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇航，湖北施南律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：恩施州恒慧实业有限公司桃源丽景酒店，住所地恩施，住所地恩施市舞阳大街**用代码：91422800582466678L。负责人：朱军，公司经理。委托诉讼代理人：谭平，湖北施南律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇航，湖北施南律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱菊，女，1967年12月14日出生，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市，上诉人恩施土家族苗族自治州发展和改革委员会（以下简称州发改委）、恩施州恒慧实业有限公司（以下简称恒慧公司）、恩施州恒慧实业有限公司桃源丽景酒店（以下简称恒慧桃源酒店）因与被上诉人朱菊房屋租赁合同纠纷案，不服湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初2176号、2263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。州发改委上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判支持州发改委在（2019）鄂2801民初2663号案件中提起的诉讼请求第三项至第六项，在（2019）鄂2801民初2176号案件中提出的诉讼请求第三项至第四项；2.撤销原审判决第四项并依法改判。3.本案诉讼费、鉴定费由恒慧公司、恒慧桃源酒店和朱菊负担。事实和理由：1.一审法院判决州发改委对恒慧公司、恒慧桃源酒店的装修损失予以补偿，完全背离了合同原则，将恒慧公司、恒慧桃源酒店的经营风险通过判决形式转嫁给了政府部门。适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定的前提是双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，而本案双方当事人签订的租赁合同明确约定州发改委对恒慧公司的装饰装修损失不做任何补偿，故本案不适用该条规定的法定情形。该条规定的立法目的是合同期内发生并导致租赁合同提前解除的情形，是对承租人不能完整享有租赁合同权利的一种补偿。本案合同租期早已届满，恒慧公司已经实际完整地享有了租赁权。州发改委多次要求恒慧公司腾退房屋，但恒慧公司继续使用租赁物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，州发改委也不应当对恒慧公司的装修损失及附属设施设备予以补偿。一审法院判决自相矛盾，对装饰装修及附属设备补偿不按照合同处理，但对活动财产的处理又按照约定办。2.负一楼、8-9楼系恒慧公司在租赁合同签订后增加的标的物，与1-7楼不可分割，应当参照租赁合同处理。恒慧公司使用负一楼、8-9楼近十年时间，一审法院仅以州发改委在向恒慧公司发出的腾退通知中未明确评估价数额为由，认为州发改委放弃了占有使用费，证据不足，没有法律依据。3.一审法院判决州发改委对8-9楼的改扩建费用、装饰装修及附属设施设备现有剩余价值承担95%的责任比例和责任范围，明显不当。4.恒慧公司未按照合同约定履行腾退义务，依法应当承担相应的违约责任。5.本案鉴定结论出来后，双方之间的权利义务已经明确，先予执行不影响案件的处理，恒慧公司不腾退房屋，影响了州发改委的办公和履职。一审法院针对州发改委的先予执行申请，应当准许先予执行。恒慧公司、恒慧桃源酒店上诉请求：撤销一审判决，予以改判，本案诉讼费用由州发改委承担。事实和理由：1.双方口头约定租赁期延长至15年，未签租赁合同，属于不定期租赁。15年租期未满，原租赁合同继续有效，恒慧公司和恒慧桃源酒店应当按照原合同标准支付租金。一审法院判决恒慧公司自州发改委要求腾退之日至实际腾退之日按照评估价支付房屋占用费没有事实依据和法律依据。2.一审法院判决州发改委对活动财产不予补偿，明显错误。案涉合同并未明确约定州发改委对恒慧公司的活动财产不予补偿。恒慧公司基于租赁期限的延长对活动财产的投入不断扩大，现州发改委单方解除合同，收回租赁物，违背了公平原则和诚实信用原则。如果要求恒慧公司腾退经营场所并腾空活动财产，恒慧公司已失去经营场所无处可搬，必将进一步扩大损失，将活动财产折价补偿给州发改委，有利于资源的有效利用。3.一审法院判决恒慧公司、恒慧桃源酒店对改扩建费用、酒店装饰装修及附属设施设备的现有剩余价值承担5%的责任是错误的。案涉房屋的改扩建工程是州发改委报建的，且使用了改扩建的房屋，可见州发改委对改扩建工程是许可的。恒慧公司对改扩建工程及装饰装修工程，不存在过错，不应当承担责任。恒慧公司因租赁合同的提前终止已经遭受了巨大的损失，若判定恒慧公司还承担责任，不符合客观事实，违背了公平原则。州发改委向一审法院起诉请求：（一）（2019）鄂2801民初2663号案件的诉讼请求为：1.判令被告及时腾退承租的恩施市舞阳大道223号房屋一栋（负一楼至九楼）,并清空房屋内的所有活动财产；2.判令二被告向原告立即支付案涉房屋1至7楼自2015年9月11日起至2019年9月27日止期间的占有使用费2579633.00元，并按《鉴定评估报告书》（鄂循价鉴[2019]第17135号）确定的占有使用费标准支付2019年9月28日至实际腾退之日的占有使用费；3.请求判令二被告向原告立即支付案涉房屋8至9楼自2011年5月12日起至2019年9月27日止期间的占有使用费1004670.00元，并按《鉴定评估报告书》（鄂循价鉴[2019]第17135号）确定的占有使用费标准支付2019年9月28日至实际腾退之日的占有使用费；4.判令二被告向原告立即支付案涉房屋负1楼自2011年5月12日起至2019年9月27日止期间的占有使用费224384.00元，并按《鉴定评估报告书》（鄂循价鉴[2019]第17135号）确定的占有使用费标准支付2019年9月28日至实际腾退之日的占有使用费；5.对占有使用费按照全国银行同业拆借中心授权公布的贷款报价率支付利息；6.二被告向原告支付违约金165000元；7.本案诉讼费、鉴定费由二被告承担。（二）案（2019）鄂2801民初2176号案件的诉讼请求为：1.判令被告及时腾退承租的恩施市舞阳大道223号房屋一栋（一楼右侧两间门面）,并清空房屋内的所有活动财产；2.判令三被告向原告立即支付案涉房屋1楼右侧两间门面自2015年9月11日起至2019年9月27日止期间的占有使用费171976.00元，并按《鉴定评估报告书》（鄂循价鉴[2019]第17135号）确定的占有使用费标准支付2019年9月28日至实际腾退之日的占有使用费；3.对占有使用费按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款报价率支付利息；4.三被告向原告支付违约金4650元；5.本案诉讼费、鉴定费由三被告承担。恒慧公司、恒慧桃源酒店、朱菊向一审法院反诉请求：1.支付酒店装饰装修及附属设施的价值2916728元；2.支付8-9楼房屋的改建扩建工程价款1214681元；3.支付活动财产价值1342098元；4.支付以反诉原告投资额6446800元为基数，按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款报价率支付利息；5.由反诉被告承担本案的全部诉讼费及鉴定费。一审法院认定事实：2010年5月28日，原告于报纸上刊登案涉房屋的招租竞拍《公告》，后经租赁竞拍，被告恒慧公司股东肖光明竞租成功，次月13日，原告向肖光明发出《成交确认书》，同月29日，原告州发改委为甲方，与乙方即被告恒慧公司的股东肖光明签订合同，该合同约定的主要内容有：原告将案涉房屋1-7层（原北海酒店）出租给乙方，期限为5年，自2010年9月10日至2015年9月10日；租金共计165万元，按照先支付后使用原则，于合同签订之日一次性付清一年租金33万元；合同期满或终止，乙方无条件将承租的房屋（门面）归还甲方管理。乙方投入的装修（除活动财产外）不得拆除，甲方不作任何补偿。乙方强行拆除装潢造成损失的需向甲方赔偿；乙方对宾馆和餐厅需按三星级标准重新装潢，加装观光电梯一部；乙方要按成本价提供州发改委职工早餐、中餐和晚餐；承租期满，本合同自行终止，甲方依照本合同的约定收回出租的房屋（门面）；甲乙双方应全面履行合同约定，若一方不履行或不完全履行，即为违约，另一方有权解除合同，违约方除向对方赔偿损失外，还应按年租金总额的50%支付违约金。如因不可抗力的原因导致毁损和造成合同无法履行的，双方各自承担责任。如因政策性变化调整、城市规划拆迁等原因需收回房屋（门面）时，不能作为甲方违约，但甲方应对合同未履行部分的已交租金予以退还。2010年11月24日，原告向恩施市人民政府发函，因对所属原北海酒店被告改造升级，拟建四星级桃源酒店，需临街设置附属观光电梯一部，请求占用人行道25厘米。该函请求获得恩施市人民政府复函同意。2010年12月1日，原告向恩施州规划局请示，因案涉房屋原有楼房八层，年久失修，楼顶长期渗水，为解决房屋渗水及办公用房紧张的问题，决定新加第九层简易结构用房。该请求亦获批准。2012年8月29日，原告州发改委为甲方，与乙方即被告恒慧公司的法定代表人朱菊签订《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》，约定的主要内容有：原告将办公楼一楼右侧2间门面，面积180㎡出租给乙方，期限为3年，自2012年8月30日至2015年8月29日；租金共计15.5万元，按照先支付后使用原则，第一年租金6.5万元，第二年5万元，第三年4万元。除装修、电梯、用餐要求、违约金（该份合同约定的是按租金总额的3%支付违约金），其他合同约定与前份案涉合同一致。被告恒慧公司于2011年8月26日设立分公司即恒慧桃源酒店，租赁经营恒慧桃源酒店，并对其租赁的案涉房屋包括负一楼，进行装饰装修，并改建第八层、新建第九层（未办理产权登记，2011年5月建成投用），新建的9楼中有6间房由原告使用，负一楼被告用于洗浴中心经营、半年后停用。2015年11月15日，被告桃源丽景酒店向原告发送《恩施桃源丽景酒店筹备、投资、装修、经营情况说明》，以经原告同意装修负一楼、改建装修八楼、加建装修九楼，总投资大大超过预期，达到850万元为由，预计使用十五年（八年收回成本，后七年取得利润），请求降低房屋租金。2015年12月22日，恩施州财政局作出《关于州直行政事业单位经营性资产移交州国有资本投资运营公司统一经营的通知》，要求：为深化恩施州经济体制改革，整合政府资源，做大做强恩施州州级投融资平台，经州人民政府第40次常务会议审定，从2016年1月1日起，州直全额拨款行政事业单位经营性移交统一经营管理……对按合同约定未缴清租金的，由原单位负责清收……对未到期合同且已缴清应缴租金的，按原合同履行变更手续，对已到期合同且已缴清到期租金的，按规定程序进行协议出租或公开招租。2017年1月21日，被告桃源丽景酒店向原告发送《关于及时续签舞阳大道223号房屋租赁合同事宜的协商函》，以因公司对酒店增加建设投资，在短时间内无法收回成本为由，请求续签租赁合同。2017年3月20日，原告、恩施州国投公司向被告送达《恩施州国投公司、恩施州发改委关于州发改委出租资产已经办理移交并及时收回的通知》，称：2015年12月22日，州财政局已将出租资产划转给州国投公司经营管理，且，已对出租资产进行了评估，现要求你方在2017年4月20日前向州国投公司腾退案涉房屋，并向州国投公司结清所欠付的租赁费和资产占用费（租赁期间的租赁费按合同约定标准执行，租赁期满后的占用费按评估价的标准执行，直到腾退之日止）。2017年4月25日，被告复函，因公司追加投资改造，原告单位领导承诺房屋租赁期限延长至十五年，现所有改扩建投资无法在五年内收回成本。故，请求承租15年并按照原租金标准交纳租金或对其予以补偿。2017年8月15日，恩施州财政局出具《证明》，证实被告自2010年7月14日至2014年12月17日交付案涉房屋租金的情况。该证明显示，被告于签订书面合同的期限内租金支付完毕。2017年10月13日，因上述“资产属于国有资产，拟用作州发改委办公用房”，恩施州财政局以《恩施州财政局关于划回州发改委经营性资产经营权的批复》，将案涉房屋在内的经营性资产经营权划回州发改委。2017年11月17日，州国投公司上述资产移交回州发改委，并于次日通知被告。2017年10月27日，恩施州施南资产评估事务所接受恩施州国投公司委托，出具《恩施州国有资本投资运营有限公司拟出租资产租金咨询项目咨询报告书》（简称租金咨询报告），确定：拟出租的案涉房屋1-7层房屋租金年租金为817920元，一楼右侧两间门面年租金为108000元，合计年租金标准为925920元。2017年11月21日，原告以《关于收回出租资产和收取租金的通知》，以“所租赁的资产属于国有资产、拟用作我委办公室用房，案涉合同已到期，为确保国有资产不被非法侵占和遭受损失”为由，要求被告腾退案涉房屋，并结清自承租之日起至腾退之日止的租金（按2017年3月20日的书面通知要求，租赁期间的租赁费按合同约定标准执行；租赁期满后按评估价的标准执行，直至腾退之日），舞阳大道223号的房屋1-7层部分房屋及门面期满后应支付的租金标准为：按年租金817920元支付，一楼的2间门面期满后应支付的租金标准为：按年租金108000元支付。如逾期不腾退房屋和不结清租金，将依法提起诉讼，因之造成的损失由被告自行承担。同月27日，被告回函，表示因原告原时任领导“同意延长租期至十五年，说按国家规定一次只能签订五年合同到期后再顺延”，现要求续租，或补偿装修等损失900余万元。双方因续租及补偿问题分歧较大，致原告提起本案诉讼。原审审理中，经被告恒慧公司申请，一审法院委托，由湖北循其本价格鉴定评估有限公司对案涉房屋暨恒慧桃源酒店底层（负一楼）、1-7层的装修、8-9层改扩建及装修工程、酒店的附属设施、活动财产的现时价格进行评估，该评估公司作出《关于恩施州恒慧实业有限公司所属桃源丽景酒店租赁房屋装修、改扩建项目、附属设施的工程造价及活动财产价格的鉴定评估报告书》（简称评估报告书），该评估报告书结论为：市场价为7823648元，另有备用发电机经补充鉴定评估，价格为69820元，合计为7893468元。其中：案涉房屋装修工程造价水平为3263302元，8-9楼房屋改扩建工程造价水平为1214681元，附属设施、设备工程造价价格为2228617元，活动财产现时价格为1117048元。本次重审中，经原、被告共同申请，一审法院委托，湖北循其本价格鉴定评估有限公司对案涉房屋恒慧桃源酒店租赁使用的酒店装饰装修、附属设施设备的现有剩余价值和酒店房屋占有使用费进行补充鉴定评估。该评估公司作出“鄂循价鉴（2019）第17135号”《关于恩施州恒慧实业有限责任公司桃源丽景酒店装饰装修、附属设施设备的现有剩余价值和房屋占有使用费的鉴定评估报告书》（简称评估报告书），该评估报告书结论为：一、酒店占有使用费：1至7楼（2015年9月11日至12月31日183250元、2016年649938元、2017年670736元、2018年686834元、2019年1月至2019年9月27日560851元）2751609元、8至9楼（2011年5月至2019年9月27日）1004670元、负一楼（2011年5月至2019年9月27日）224384元，以上合计3980663元（鉴定报告中三项相加表述为3980633元，属计算错误）；二、酒店装饰装修及附属设施设备的现有剩余价值2916728元。本案经审判委员会讨论决定，现就各方在本诉和反诉中的争议焦点分项评析如下：（一）合同主体州发改委为案涉房屋所有权人，亦为标的物出租方，属合同相对人，其作为甲方于2010年6月29日与肖光明、于2012年8月29日与朱菊分别签订的租赁合同中，乙方虽为个人，但均是以公司名义履行合同义务，其行使的是公司权利，故本案合同的主体应为州发改委与桃源丽景酒店、恒慧公司，被告朱菊不是合同主体，并非承租人，不享有权利，亦不应当承担责任；（二）原告要求被告腾退房屋、清空房屋内活动财产，是否属违法解除租赁合同，被告是否需承担违约金双方签订的一至七楼、一楼右侧二间门面所涉合同已经到期，其后未续签书面房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”原、被告自2015年9月合同到期后未再续签合同，应视为不定期租赁，合同当事人可在发出解除通知后随时终止合同。故原告要求被告腾退房屋，不违反法律规定。本案中合同的解除不可归责于双方任何一方，故均不承担违约责任。（三）被告按照何标准支付占有使用费，是否应支付逾期利息本案原告在向被告发出的腾退通知中，载明了“租赁期间的租赁费按合同约定标准执行，租赁期满后的占用费按评估价的标准执行，直到腾退之日止”，并明确了案涉房屋1-7层、一楼右边2间门面租赁期满后的评估价，其并未明确负一楼和8-9楼的评估价，可以视为原告要求被告腾退房屋时只对1-7楼（包括右边2间门面）主张占有使用费，同时负一楼因仅使用几个月，八九楼未办理产权登记，八九楼由被告出资进行改扩建，且原告使九楼六间办公室，故被告应从合同到期后至原告要求的腾退日期2017年4月20日按照原合同租金标准[依原租赁合同最后一年度的租金约定，即负一楼至九楼为33万元/年（取整数为904元/日），办公楼一楼右侧两间门面以4万元/年（取整数为110元/日）确定为宜，合计为37万元/年]支付案涉房屋1-7层、一楼右边2间门面占有使用费，其后至实际腾退之日按照评估价标准执行。被告应予支付的案涉房屋1-7楼（含右边2间门面）的占有使用费计算如下：2015年9月11日至12月31日370000元/365×111=112521元、2016年370000元、2017年1月-4月20日370000元/365×110=111507元、2017年4月21日至-12月31日670736元/365×255=468596元、2018年686834元、2019年1月至2019年9月27日560851元，合计2310309元，2019年9月28日至实际腾退之日的占有使用费按照560851元/270天=2077元/天的标准予以支付。（四）反诉请求应否支持（包括反诉被告是否应向反诉原告赔偿房屋改扩建、装修工程造价、附属设施设备、活动财产价值，是否应支付反诉原告以投资额为基数计算的利息）关于改扩建及新建部分，改扩建工程自2011年开工至陆续竣工投入使用以来，时间长达数年之久，州发改委作为出租标的物所有人，对未经行政许可的改扩建工程未提出异议、未加以阻止，且现在要求一并收回，实为改扩建工程的最终实际受益人，应视为同意反诉原告进行改扩建，但双方未就改扩建费用明确约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”一审法院认为，出租方为国家行政机关，对出租标的物进行管理使其处于适法状态仍为其法定义务，对造成未批先建的事实依法应负主要责任，且州发改委为最终实际受益人，故酌定由州发改委承担95%的改扩建费用，反诉原告自行承担5%的费用。关于改扩建费用补偿标准。基于认定的事实，应予补偿的工程为双方共同认可并提交鉴定的改扩建部分。鉴定意见表明，改扩建工程造价为1214681元。上述《解释》十四条明确的补偿费用为改扩建造价费，因此，依照改扩建项目价格鉴定意见作为本案补偿标准更符合司法解释本意。按照上述归责原则，反诉被告应予补偿的改扩建费用为1153946.95元（1214681元×95%）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（四）项规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案双方合同终止是因为案涉房屋属于国有资产需收回，依据上述归责原则，对于酒店装饰装修及附属设施设备的现有剩余价值2916728元，一审法院酌定由州发改委承担95%的费用即2770891.6元（2916728×95%），反诉原告自行承担5%的责任。原、被告在案涉合同中约定了活动财产被告可以在合同期满或者终止后清空，故活动财产原告不予补偿。反诉原告要求反诉被告以投资额为基数承担利息，于法无据。综上，反诉被告应赔偿反诉原告3924838.55元（其中改扩建费用1153946.95元、酒店装饰装修及附属设施设备的现有剩余价值2770891.6元）。（五）诉讼费、鉴定费负担。《诉讼费用交纳办法》第十八条规定：被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费。本案属本诉与反诉合并审理的案件，因此，一审法院将根据各方诉请判令的标的额分案确定应交纳的诉讼费用后减半收取，并依照判决支持的比例合理确定本诉与反诉各方应负担的具体数额。鉴定费按照一审法院对鉴定意见的采信情况合理确定各方应负担的具体数额。判决：一、被告恩施州恒慧实业有限公司、恩施州恒慧实业有限公司桃源丽景酒店于判决生效之日起10日内清空案涉房屋即其承租的恩施市舞阳大道223号房屋负一楼至九楼、一楼右侧两间门面内的活动财产，腾退上述房屋并将其返还给原告恩施土家族苗族自治州发展和改革委员会；二、被告恩施州恒慧实业有限公司、恩施州恒慧实业有限公司桃源丽景酒店于判决生效之日起10日内向原告恩施土家族苗族自治州发展和改革委员会支付自2015年9月11日至2019年9月27日期间案涉房屋占有使用费2310309元、并按照2077元/天的标准支付从2019年9月28日至实际腾退之日的占有使用费；三、驳回原告恩施土家族苗族自治州发展和改革委员会的其他诉讼请求；四、反诉被告恩施土家族苗族自治州发展和改革委员会于判决生效之日起10日内赔偿反诉原告恩施州恒慧实业有限公司、恩施州恒慧实业有限公司桃源丽景酒店3924838.55元（其中改扩建费用1153946.95元、酒店装饰装修及附属设施设备的现有剩余价值2770891.6元）；五、驳回反诉原告恩施州恒慧实业有限公司、恩施州恒慧实业有限公司桃源丽景酒店的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告朱菊的诉讼请求。本诉案件受理费40003元，减半收取20001.5元，反诉案件受理费25057元，共计45058.5元。由原告恩施土家族苗族自治州发展和改革委员会负担28363.5元，被告恩施州恒慧实业有限公司、恩施州恒慧实业有限公司桃源丽景酒店负担16695元。第二次鉴定原告恩施土家族苗族自治州发展和改革委员会支出的鉴定费42982元，被告恩施州恒慧实业有限公司、恩施州恒慧实业有限公司桃源丽景酒店第一次鉴定支出鉴定费80000元、第二次鉴定支出鉴定费30000元，共计152982元。鉴定费由原告恩施土家族苗族自治州发展和改革委员会负担96300元，被告恩施州恒慧实业有限公司、恩施州恒慧实业有限公司桃源丽景酒店负担56682元。二审中，恒慧公司、恒慧桃源酒店围绕上诉请求向本院依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证，对当事人有争议的事实，本院认定如下：州发改委对恒慧公司和恒慧桃源酒店提交的《湖北施南律师事务所发给恩施州发展和改革委员会的律师函》《函件投递签收物流信息》《恩施州发展和改革委员会给湖北施南律师事务所的回函》无异议，本院予以采纳；恒慧公司、恒慧桃源酒店提交的《关于恒慧桃源酒店八楼和负一楼免费使用的说明》系恒慧公司向本院所作的陈述，无相关证据佐证，本院不予采纳；恒慧公司、恒慧桃源酒店提交的录音光盘及文字整理材料，因在录音中朱菊具有诱导性的发文且被录音对象并未明确认可州发改委将桃源酒店八楼和负一楼交由恒慧公司免费使用的事实，故对该证据本院不予采纳。根据以上证据，本院认定：湖北施南律师事务所受恒慧公司、恒慧桃源酒店的委托，于2020年7月15日向恩施州发改委出具律师函，称“为避免扩大损失，恒慧公司、恒慧桃源酒店现已腾退1-7层房屋及办公楼一楼右侧两间门面，请贵单位于3日内接收房屋，逾期不予接收所产生的扩大损失由贵单位自行承担。”州发改委于2020年7月17日签收后，于2020年7月20日向湖北施南律师事务所回函，称“鉴于贵所函中所称腾退之房屋尚在使用中，其活动财产未清空，贵所致函腾退房屋只是部分房屋，且一审判决没有判令分期交付。请恒慧公司、恒慧桃源酒店、朱菊按上述合同要求和恩施市人民法院（2019）鄂2801民初2176、2663号民事判决书第一条清空负一楼至九楼、一楼右侧两间门面范围内属于恒慧公司、恒慧桃源酒店、朱菊所有活动财产，对于投入的装修我委不作任何补偿。”。经审理查明，一审判决认定恒慧公司改建第八层、新建第九层获得相关部门批准同意，没有证据证实。一审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。另查明，湖北循其本价格鉴定评估有限公司出具的《鉴定评估报告书》的附件《价格鉴定评估汇总表》载明，1.装饰装修：负一楼足疗装饰装修的评估价格为98938.49元，一楼包房装饰工程的评估价格为79913.76元，1-7楼装饰工程的评估价格为868030.23元，8-9楼装饰工程的评估价格为321694.85元；2.附属设施设备：外墙及附属工程评估价为399659.10元，负一楼至七楼砌墙工程评估价为307398.25元；3.设备评估价为841093.18元。《价格鉴定评估明细表》载明，负一楼实心墙体评估价为151055.80元。设备包含电梯、电梯钢架玻璃幕墙、消防系统、热水系统、中央空调、安防系统和发电机。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案双方当事人的争议焦点在于：（一）案涉标的物的使用性质、期限及房屋占有费的确定案涉房屋包括舞阳大道223号州发改委办公楼负一楼至9楼及一楼右侧2间门面。1-7楼及2间门面已先后签订了书面合同，合同到期后恒慧公司及恒慧桃源酒店仍在继续使用。负一楼及8楼由恒慧公司和恒慧桃源酒店装修使用，9楼由恒慧公司扩建使用，州发改委使用了9楼的6间房屋。对此本院认为，州发改委与恒慧公司签订的2间门面及1-7楼的租赁合同先后于2015年8月29日、9月10日到期，合同期限届满后，恒慧公司和恒慧桃源酒店公司继续使用租赁物，州发改委没有提出异议，视为双方形成了不定期租赁合同，双方当事人仍应按照原租赁合同执行。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限前通知承租人。恩施州国投公司、州发改委于2017年3月20日通知肖光明和朱菊，要求其于2017年4月20日前腾退房屋并向国投公司结清租赁费和资产占用费，视为州发改委向恒慧公司和恒慧桃源酒店行使了合同解除权，并给了其合理的宽限期。恒慧公司和恒慧桃源酒店公司自2017年4月20日后仍占有案涉房屋1-7楼及2间门面，属于无权占有，构成侵权。一审法院据此判定恒慧公司和恒慧桃源酒店按照市场评估价格支付2017年4月20日以后的房屋占有费，符合法律规定。上诉人恒慧公司和恒慧桃源酒店关于其与州发改委形成了租期15年的口头租赁协议，恒慧公司及恒慧桃源酒店应按照合同约定支付房屋占有费的上诉请求，没有充分的证据证实，于法无据，本院不予支持。恒慧公司、恒慧桃源酒店委托律师事务所于2020年7月15日向州发改委发函，要求交付租赁房屋1-7楼及两间门面，州发改委于2020年7月17日签收后拒绝接收房屋，客观上扩大了损失，对于扩大的损失，应由州发改委自行负担。故恒慧公司和恒慧桃源酒店支付房屋占有使用费的时间应截止为2020年7月17日。关于案涉房屋的负一楼、8-9楼的使用性质，从州发改委向恩施州规划局报建9楼的报告、长期使用9楼的6间房间未支付任何费用及州发改委在2017年3月20日前从未向恒慧公司和恒慧桃源酒店主张过任何租金等事实来看，州发改委和恒慧公司、恒慧桃源酒店就恒慧桃源酒店长期使用负一楼、8-9楼达成了默契，即州发改委以允许恒慧公司和恒慧桃源酒店改建8楼、扩建9楼，并让其长期占有使用负一楼、8-9楼为代价，换取其对9楼6间房屋的长期使用权，双方间事实上形成了一种变相的租赁关系，六间房屋的使用费即为租金，上诉人恒慧公司和恒慧桃源酒店关于州发改委将案涉房屋负一楼、8-9楼交其免费使用的事实与客观事实不符。虽然恩施州国投公司与州发改委于2017年3月20日向肖光明、朱菊发出的《关于州发改委出租资产已经办理移交并及时收回的通知》含有要求恒慧公司移交8-9楼的意思表示，但州发改委在发出通知后，并没有向恒慧公司移交其占有的9楼6间房屋，双方的租赁关系仍在维系之中，在此情况下，州发改委起诉要求恒慧公司、恒慧桃源酒店按照市场评估价支付负一楼、8-9楼租金的诉讼请求，与客观事实不符，没有法律依据，本院不予支持。（二）关于案涉房屋的装饰装修损失，包括活动财产，在租赁合同解除后，州发改委应否向恒慧公司、恒慧桃源酒店进行补偿的问题如前所述，在租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，任何一方合同当事人均可行使合同解除权，州发改委在本案中要求解除双方之间的租赁合同关系，并未违反合同约定。因双方当事人在书面租赁合同中就案涉租赁物的1-7楼及一楼两间门面的装饰装潢问题在合同期限届满后该如何处理有明确的约定，即州发改委不予补偿，书面合同约定的租赁期限届满后双方继续维系租赁关系直到州发改委和州国投公司共同要求恒慧公司腾退房屋，在此情况下，双方仍应按照原有的书面租赁合同履行，亦即州发改委对恒慧公司、恒慧桃源酒店的装饰装修损失应不予补偿。一审法院判决州发改委对恒慧公司、恒慧桃源酒店租赁的1-7楼及两间门面的装饰装修予以补偿，违背了合同约定，应予纠正。负一楼、8-9楼均系恒慧公司征得州发改委同意后进行的改扩建及装饰装修，在州发改委要求将其与1-7楼及两间门面一同收回的情况下，州发改委应对该部分改扩建费用及装修损失予以补偿。鉴于改扩建工程未办理完整的批准手续，双方均具有一定的过错，一审法院根据双方当事人的过错程度判令州发改委承担95%的责任，恒慧公司和恒慧桃源酒店承担5%的责任是适当的。双方当事人关于一审法院划定的责任比例不当的上诉理由均不能成立，本院不予支持。经审查，该部分损失共计1786370.14元（8-9楼改扩建造价1214681元+8-9楼装饰装修321694.85元+负一楼足疗装饰工程98938.49元+负一楼实心墙体评估价151055.80元）。案涉外墙及附属工程、设备虽与1-7楼及两间门面租赁物相关联，但考虑到该部分装饰装修与8-9楼密不可分，且州发改委接受该部分装饰装修后长期受益，如果分离会有损装饰装修物的价值，从物的有效利用及公平原则出发，该部分装饰装修应由州发改委予以补偿。经审查，该部分装饰装修物的价值为1240752.28元（外墙及附属工程399659.10元+设备841093.18元）。两项合计3027122.42元（1240752.28元+1786370.14元）。州发改委承担95的%的责任，也即州发改委应向恒慧公司和恒慧桃源酒店补偿装修损失2875766.30元。关于恒慧公司、恒慧桃源酒店在州发改委要求其腾退房屋后拒不腾退的行为是否构成违约的问题，经查，州发改委要求恒慧公司、恒慧桃源酒店腾退房屋时要求其将8-9楼与1-7楼、两间门面一并腾退，在8-9楼与1-7楼、两间门面并不属于同一租赁合同约定的租赁物的情况下，恒慧公司腾退房屋后势必影响其对8-9楼相关权利的行使，故州发改委关于恒慧公司和恒慧桃源酒店不腾退房屋构成违约的上诉理由不能成立。另，案涉活动财产是可以与租赁物相分离的财产，在租赁合同解除后应由承租人自行处理，恒慧公司、恒慧桃源酒店要求州发改委对活动财产给其折价补偿的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人州发改委的部分上诉请求成立，应予支持；恒慧公司、恒慧桃源酒店的上诉请求不能成立，应予驳回。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初2176、2663号民事判决第一项；二、变更湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初2176、2663号民事判决第二项为“恩施州恒慧实业有限公司、恩施州恒慧实业有限公司桃源丽景酒店于判决生效之日起10日内向恩施土家族苗族自治州发展和改革委员会支付自2015年9月11日至2019年9月27日期间案涉房屋占有使用费2310309元、并按照2077元/天的标准支付从2019年9月28日至2020年7月17日的占有使用费”；三、撤销湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初2176、2663号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项；四、恩施土家族苗族自治州发展和改革委员会于本判决生效之日起十日内补偿恩施州恒慧实业有限公司、恩施州恒慧实业有限公司桃源丽景酒店改扩建费用、装饰装修物残值、附属设施设备和设备费用共计2875766.30元；五、驳回恩施土家族苗族自治州发展和改革委员会的其他诉讼请求；六、驳回恩施州恒慧实业有限公司、恩施州恒慧实业有限公司桃源丽景酒店和朱菊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费20001.5元，由恩施土家族苗族自治州发展和改革委员会负担11134.26元，恩施州恒慧实业有限公司和恩施州恒慧实业有限公司桃源丽景酒店负担8867.24元；反诉案件受理费25057元，由恩施土家族苗族自治州发展和改革委员会负担13057元，恩施州恒慧实业有限公司、恩施州恒慧实业有限公司桃源丽景酒店负担12000元。恩施土家族苗族自治州发展和改革委员会交纳的二审案件受理费33160元，由恩施土家族苗族自治州发展和改革委员会负担23160元，恩施州恒慧实业有限公司、恩施州恒慧实业有限公司桃源丽景酒店负担10000元；恩施州恒慧实业有限公司、恩施州恒慧实业有限公司桃源丽景酒店交纳的二审案件受理费18320元，由恩施州恒慧实业有限公司和恩施州恒慧实业有限公司桃源丽景酒店自行负担。案涉鉴定费152982元（42982元+80000元+30000元），由恩施土家族苗族自治州发展和改革委员会负担52982元，恩施州恒慧实业有限公司和恩施州恒慧实业有限公司桃源丽景酒店负担100000元。本判决为终审判决。审判长 谭 云审判员 聂礼刚审判员 李志华二〇二〇年十二月二十一日书记员 杨亚琼