浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终929号 上诉人（原审原告）：黄金民，男，1977年11月6日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 上诉人（原审原告）：王丽华，女，1982年4月21日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 委托代理人：祝晶、卢祖伟，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：湖州富力房地产开发有限公司。住所地湖州市吴兴区八里店镇纬四路****。 法定代表人：李尚明，执行董事。 委托诉讼代理人：王涛、夏亮，公司员工。 上诉人黄金民、王丽华（以下简称黄金民二人）因与被上诉人湖州富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服浙江省湖州市吴兴区人民法院(2018)浙0502民初7172号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年9月2日公开开庭进行审理。上诉人黄金民及黄金民二人的共同委托诉讼代理人祝晶，被上诉人富力公司的委托诉讼代理人王涛、夏亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄金民二人上诉请求：1.撤销（2018）浙0502民初7172号民事判决书第二项，改判支持其一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由富力公司承担。事实与理由：一、关于入户台阶赔偿问题。一审法院认为，应符合三个条件才能视为要约系适用法律错误。首先，开发规划范围包括基础设施和其他配套设施，入户台阶属于房屋基础设施，当然属于规划范围内，案涉房屋在施工图设计中并无台阶但在样板房展示中有入户台阶，本身就能说明富力公司有计划有预谋的对购房人进行广告欺诈；第二，入户台阶在样板房展示时是具体确定的，这点毋庸置疑；第三，是否对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。入户台阶对房屋整体的形象以及对地面积水的阻挡，一楼房屋的干燥舒适性等均具有重要作用，对于购房人是否做出购房决定以及所能够接受的房屋售价具有重要影响，在同样的售价条件下，有入户台阶和没有入户台阶，直接导致一楼地面距离户外地面的高度，理性的购房人当然选择有入户台阶的房屋。因此，一审法院判决驳回其该项诉请是认定事实和适用法律错误。二、关于逾期交房违约金问题。一审法院认为其未能举证证明所购商品房有严重影响正常居住使用的质量问题，故富力公司不构成逾期交房。其认为其在一审中提交的《房屋查验报告》能够证明案涉房屋有多处大面积空鼓、多处渗水、多处裂缝等严重质量问题，足以达到不能正常使用的程度。但一审法院未对该证据进行肯定或者否定的认定，也未在判决书中说明理由，违反民诉法司法解释第105条的有关规定。其购买的系毛坯房需经过内部装修才能居住，上述质量问题的存在尤其是渗水问题在修复以前无法进行内部装修，故按照合同约定富力公司应承担逾期交房的违约责任。三、一审判决书上未注明房屋实际与竣工图不符，且一层楼板底面钢筋混凝土保护层厚度不达标，请二审法院查明。 富力公司辩称：案涉房屋《商品房买卖合同》（含附件一：房屋平面图）及《补充协议书》均未对案涉房屋北入户通道是否建设有入户台阶作出约定，富力公司亦未就此向黄金民二人作出相关承诺，不存在黄金民二人所称的“入户台阶被取消”之情形。《补充协议书》第五条第17款明确约定样板房仅作为展示参考，并不作为交付标准。富力公司的商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，不构成合同组成部分。案涉房屋所属工程已在交付前完成竣工验收，符合法定交付条件，亦通过政府规定的各项验收，取得了相应的证明文件，达到了合同约定的交付条件。富力公司于2018年9月19日向黄金民二人寄送了《房屋交付通知书》，通知其待支付所有未付清款项，再于当年9月30日办理交付手续。然黄金民二人在案涉房屋没有主体结构质量问题及严重影响正常居住的情况下，拒绝支付款项并办理交付手续。案件审理过程中，私自对案涉房屋南侧庭院进行绿篱拔除、围墙砌筑、草坪铲除，已改变了案涉房屋南侧庭院交付时的现状。富力公司履行了瑕疵担保义务，对案涉房屋进行了检查，积极履行了保修责任，黄金民二人不得以质量瑕疵为由拒绝接受房屋交付，二人以此为由拒绝接受交付，富力公司不承担逾期交付责任。黄金民二人购买的房屋仅为地上一至三层，不包含地下室部分，故地下室未计取价款，合同亦未附图，地，地下室部分属于富力公司向黄金民二人的赠送部分商品房买卖合同》及《补充协议书》关于地上房屋建筑的约定不能当然适用地下室赠送部分。事实上，富力公司通过自查发现地下室存在渗漏问题后，已及时安排维修并予以修复，黄金民二人以地下室渗漏拒收房屋没有法定及约定依据。《商品房买卖合同》及《补充协议书》中关于房屋交接、质量异议处理、样板房性质、宣传资料性质等条款虽为富力公司重复使用而事先拟定的格式条款，但购买商品房并非日常的小额消费，房屋系重大价值财产，黄金民二人作为完全民事行为能力人，在签订案涉房屋合同前，理应全面、谨慎地阅读、审查合同内容，再决定是否购买。黄金民二人在案涉合同上签名、捺印，即意味着黄金民二人已阅读并明知案涉房屋合同及补充协议书的内容，且上述条款不存在无效的法定情形，故应当认定黄金民二人已阅读并明知《商品房买卖合同》及《补充协议书》的内容。综上，请求驳回黄金民二人的上诉。 黄金民二人向一审法院起诉请求：1.富力公司赔偿黄金民二人因房屋入户台阶不符合约定造成的经济损失10万元；2.要求富力公司赔偿未能交付合格地下室造成的实际损失308750元；3.要求富力公司按照施工图纸更换外立面材料；4.富力公司赔偿逾期交房违约金（按总房价日万分之二从2018年10月1日起至交付符合合同约定的房屋时止）；5.富力公司承担本案诉讼费。 一审法院经审理查明：2016年12月5日，黄金民二人、富力公司签订《商品房买卖合同》一份。约定：黄金民二人向富力公司购买坐落于湖州市××幢××层××层××层××的预售商品房；房款合计为2099473元；富力公司应在2018年9月30日前将符合条件（1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件）的商品房交付黄金民二人使用；黄金民二人在该商品房验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，富力公司将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；多层（排屋）外墙为涂料（含真石漆）。同日，黄金民二人与富力公司签订《补充协议书》一份，约定：买受人不得以除主体结构质量问题和严重影响正常居住使用外的质量瑕疵为由拒绝接受房屋交付；买受人以此为由拒接接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任。 2017年2月27日，黄金民二人完成上述房款的交付义务。2017年12月22日，案涉房屋所属建筑工程竣工验收合格，并通过建设工程竣工验收备案。2018年9月18日，案涉房屋所属建筑工程通过各相关单位竣工联合验收。嗣后，富力公司向黄金民二人送达《房屋交付通知书》，告知黄金民二人于2018年9月30日办理房屋交接手续。2018年11月19日，因案涉房屋与样板房存在出入，黄金民二人的委托诉讼代理人祝晶律师向浙江省湖州市南太湖公证处申请保全证据公证。嗣后，黄金民二人以案涉房屋与样板房存在差异，以及案涉房屋存在质量问题为由，拒绝收房，并与富力公司协商赔偿事宜无果，以致纠纷成讼。 案涉楼盘样板房北面确有入户台阶，一层外立面为干挂大理石；案涉房屋北面无入户台阶，一层外立面均为涂料；案涉房屋买卖合同及相关施工图纸均无入户台阶的记载；富力公司印发的宣传广告中，亦未见对入户台阶及外立面材质的描述。 2018年10月8日至2019年10月26日期间，富力公司分多次对案涉房屋进行维修。维修内容包含空鼓、裂纹、钢筋裸露、返潮、批腻子等。 一审法院认为，本案争议焦点一为富力公司是否应就案涉房屋与样板房不一致承担赔偿责任；争议焦点二为案涉房屋现状是否构成逾期交付条件。关于争议焦点一，黄金民二人认为，根据《商品房销售管理办法》第三十一条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”故黄金民二人认为富力公司交付的房屋之外立面及入户台阶与样板房不一致，认为富力公司应就此承担违约责任。该院认为，对于“一致”的判断，应结合实际规划范围、公民常态认知，以及标的物属性等具体情况加以确定。如要求实际交付的房屋与样板房在每一个具体细节上都保持一致并不现实。本案所涉样板房为装修房，实际交付的房屋为毛坯房，二者之间难以比较。因此不能完全将样板房作为毛坯房的交付标准。其中，关于外立面部分，该院认为，不论装修房或毛坯房，外立面均应视为建筑物应有之内容，且基于对小区外立面应当统一的基本认知及要求，买受人收房后亦无法对外立面进行改动，故买受人对于样板房所展示的外立面有合理信赖。因此，虽合同明确约定外立面为涂料（含真实漆），但合同签订之时样板房已以外墙干挂大理石的形式呈现，且合同中亦未对外立面为涂料这一内容进行加粗等醒目方式加以提示，故该院认定涉案房屋外立面应与样板房外立面一致。关于案涉房屋外立面与样板房不一致，给两黄金民二人造成的损失，该院参照鉴定意见，酌情认定该损失为25915元。另，关于入户台阶，黄金民二人主张样板房为实物广告，根据《最高人民法院》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”故黄金民二人认为富力公司应就入户台阶与样板房不符承担违约责任。该院认为，根据该条款，富力公司在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺应同时符合以下三个条件方可视为要约：一是该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺；二是对房屋的说明和允诺应具体确定；三是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。本案中，案涉房屋规划、施工图纸上均无入户台阶，入户台阶不属开发规划范围。且黄金民二人亦未能举证证明案涉房屋价格明显高于市场价，故该院认为样板房外对于入户台阶的展示不能构成要约。黄金民二人主张要求富力公司对案涉房屋与样板房就入户台阶部分不一致进行赔偿，缺乏法律依据，不予支持。关于争议焦点二，富力公司辩称，案涉房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。且双方亦于《补充协议书》中明确约定“买受人不得以除主体结构质量问题和严重影响正常居住使用外的质量瑕疵为由拒绝接受房屋交付；买受人以此为由拒接接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任。”故富力公司辩称黄金民二人主张逾期交房违约金的条件不成立。黄金民二人则主张《补充协议书》中的格式条款不具有合法性。该院认为，关于房屋交付条件，双方在《商品房买卖合同》中已明确约定“出卖人应当在2018年9月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。”同时，双方于《补充协议书》中亦约定拒绝收房的情形为“主体结构存在质量问题和严重影响正常居住使用”。诉争《商品房买卖合同》及《补充协议书》中关于房屋交付条件及拒绝收房的条件所作的约定，系一般的商品房买卖合同条款，符合常理，并不存在明显侵犯购房者合法权益的事实，故不存在格式条款无效的情形。该院认为,案涉《商品房买卖合同》及《补充协议书》均为双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。案涉房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，且黄金民二人未能举证证明案涉房屋主体结构存在质量问题或其他严重影响正常居住使用的情形，故对黄金民二人要求富力公司支付逾期交房违约金的主张不予支持。但结合双方陈述，案涉房屋确存在空鼓、裂纹、钢筋裸露、返潮等问题，且富力公司确于2018年10月8日至2019年10月26日期间多次进屋对案涉房屋进行维修。该些房屋问题的存在，以及因该些问题产生的维修，客观上影响两黄金民二人对房屋的使用及收益，确给黄金民二人造成经济损失。但该些损失系基于富力公司的维保义务而产生，而非基于逾期交付而产生，关于该损失，黄金民二人可另行主张。原审法院据上述查明事实，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院》第三条规定，判决：一、湖州富力房地产开发有限公司应赔偿黄金民、王丽华因实际交付的房屋之外立面与样板房不一致的损失25915元，限于判决生效之日起十日内清偿；二、驳回黄金民、王丽华的其他诉讼请求。如湖州富力房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6520元、保全费3520元、鉴定费6500元，合计诉讼费16540元，由黄金民、王丽华负担9313元，湖州富力房地产开发有限公司负担7227元。 本院二审查明，案涉富力公司样板房外立面材质系真石漆，与双方合同约定及实际交付给黄金民二人房屋的外立面系同一材质。本院查明的其它事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实予以认定。 根据当事人的上诉理由与答辩意见，本案的争议焦点是：双方对案涉房屋的入户台阶是否有约定，富力公司是否改变了入户台阶的设计并应就此对黄金民二人进行赔偿及赔偿数额如何确定；富力公司是否逾期交付房屋并应对黄金民二人承担相应违约责任。本院认为，经审查本案双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》，其中并未有关于入户台阶样式、高度等具体约定，黄金民二人认为样板房有入户台阶，故交付的房屋亦应有入户台阶。根据双方合同约定，“样板房的建筑材料、样式、结构、外立面、景观、装修、质量等仅供装修风格及效果的参考，不作为交付标准，具体以实际交付实样为准”。故黄金民二人该主张不能成立。本案中，富力公司交付的房屋通过竣工验收，符合法定条件，亦通过政府规定的各项验收，取得相应证明文件，达到了合同约定的交付条件，在没有法定及约定原因的情况下，黄金民二人应按照合同约定接受房屋。黄金民二人所举证据不足以证明房屋主体存在质量问题或有严重影响正常居住使用的质量问题，其主张富力公司支付逾期交房违约金的理由不能成立。根据本案查明事实，一审法院以样板房与实际交付房屋的外立面不一致为由判决富力公司支付黄金民二人赔偿款事实依据不足，也不符合双方合同中关于样板房不作为交付标准及外立面为真石漆的约定，但鉴于富力公司二审中自愿撤回上诉，系对其权利的自由处分，本院对此不予评判。 综上，黄金民、王丽华的上诉请求不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6520元，由上诉人黄金民、王丽华负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 烨 审判员 赵哨兵 审判员 周辰晨 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 贾艳红