天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终3831号上诉人（原审被告）：天津御景半岛投资有限公司，住所地天津市和平区滨江道金谷大厦**。法定代表人：张强，董事长。委托诉讼代理人：李文明，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：赵金艳，女，1976年2月26日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：吕春喜，天津瀛诰律师事务所律师。上诉人天津御景半岛投资有限公司（以下简称御景公司）因与被上诉人赵金艳房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2020）津0117民初1449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。御景公司上诉请求：1.判令撤销（2020）津0117民初1449号民事判决书，改判驳回赵金艳一审全部诉讼请求；2.赵金艳承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，证据不足。赵金艳不按双方已签认购书的约定履行，未按时支付剩余房款，已存在逾期付款的严重违约行为。即使一审法院不按认购书第五条约定，认定应扣除全部房款，也应依据认购书第二条第三项的约定，认定赵金艳承担违约责任计90287元。一审判决在认定赵金艳违约并承担违约责任前提下，不按双方认购书约定从已付房款中扣除违约金数额，却判令返还赵金艳230000元房款，明显偏袒赵金艳;2.一审判决适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定:“提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。本案双方当事人在签订《天津恒大御景半岛商品房认购书》时，御景公司已提前在销售现场公示了认购书条款，签订时赵金艳已认真阅读并充分了解认购书内容，熟知认购书的全部条款。赵金艳辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回御景公司的上诉请求。事实和理由：一审开庭时，御景公司已经明确同意解除双方的认购合同。双方在签订认购书以后，赵金艳交纳了包括定金10000元，共计240000元，赵金艳在起诉时没有主张定金10000元，自愿承担10000元的违约责任。赵金艳向一审法院起诉请求：1.依法判令解除赵金艳与御景公司于2019年1月27日签订的《天津恒大御景半岛商品房认购书》；2.依法判令御景公司向赵金艳返还购房款230000元；3.诉讼费用由御景公司承担。一审法院认定事实：御景公司与赵金艳于2019年1月27日签订《天津恒大御景半岛商品房认购书》，约定“甲方（出卖人）御景半岛公司，乙方（买受人）赵金艳，乙方向甲方认购天津恒大御景半岛项目楼盘2幢203单元，建筑面积126.05平方米，单价9412.71元/㎡，总价1186472元；一、乙方签署认购书时支付10000元定金；二、乙方选择分期付款方式付款：乙方须于2019年1月29日前支付首期房款60000元，并签署《商品房买卖合同》，于2019年4月27日前付清60000元，于2019年7月27日前付清120000元，于2019年10月27日前付清120000元，于2020年1月27日前付清826472元；……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到御景半岛销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋……”。赵金艳于2019年7月28日向御景公司交付房款210000元（含定金10000元），于2019年8月4日向御景公司交付房款30000元；御景公司于2020年3月6日向赵金艳发出通知，告知赵金艳按认购书的约定，另行处理涉案房屋，所付房款不予退还；御景公司现已将涉案房屋出售案外人。一审法院认为，御景公司与赵金艳签订的《天津恒大御景半岛商品房认购书》中关于购买涉案房屋及交付房款的相关条款内容系双方真实意思表示，未违反法律与行政法规的强制性规定，应合法有效。本案争议焦点为：御景公司是否应退还赵金艳购房款230000元。御景公司与赵金艳签订认购书后，赵金艳交付购房定金10000元，购房款230000元，无力支付剩余房款，后御景公司将案涉房屋售予案外人。御景公司庭审中表明同意解除与赵金艳签订的《天津恒大御景半岛商品房认购书》，一审法院予以准许。因《天津恒大御景半岛商品房认购书》第五条为格式条款，明显排除赵金艳的权利，该条应为无效条款，双方解除涉案房屋买卖合同后，御景公司应向赵金艳返还购房款230000元，故关于赵金艳要求御景公司返还购房款230000元的诉讼请求，依法有据，一审法院予以支持。关于御景公司辩称赵金艳逾期未交付房款违约在先，不同意退还房款的抗辩理由，理据不足，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，判决：一、解除赵金艳与天津御景半岛投资有限公司于2019年1月27日签订的《天津恒大御景半岛商品房认购书》；二、天津御景半岛投资有限公司于判决生效后十日内返还赵金艳购房款230000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，减半收取2375元，由天津御景半岛投资有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系赵金艳与御景公司签订《天津恒大御景半岛商品房认购书》后，不能继续履约提出退还购房款而成讼的案件。本案争议焦点为：1.《天津恒大御景半岛商品房认购书》是否应当解除；2.一审法院对于解除《天津恒大御景半岛商品房认购书》后续的处理方式是否适当。关于认购书解除问题，本案中双方当事人签订的《天津恒大御景半岛商品房认购书》，系双方的真实意思表示，合同表现形式和约定的实质性内容均不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力。认购书履行过程中，赵金艳无力支付其余房款而成讼，涉案房屋已经另行出售给他人，一审中双方均同意解除认购书，一审法院予以照准并无不当。关于解除认购书后的处理问题，合同解除后，尚未履行的，应终止履行；已经履行的，应根据履行情况和合同性质进行处理。《天津恒大御景半岛商品房认购书》第五条为格式条款，明显排除了赵金艳的主要权利，该条应为无效条款。御景公司不得据此条款，拒绝返还赵金艳已付房款。鉴于在本案成讼前，双方当事人均未曾主张过解除协议，现赵金艳不能继续履行认购书，其已放弃主张御景公司返还定金10000元，结合当事人在合同中对于定金的约定，赵金艳实际已承担违约责任。一审法院判决御景公司返还赵金艳230000元购房款的处理方式较为适当，亦符合相关法律的规定，本院对此予以维持。综上所述，御景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人天津御景半岛投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  王 晶审判员  薛东超二〇二〇年十二月七日法官助理郑昌明书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……