吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2659号上诉人（原审被告）：陈艳秋，男，1958年10月27日生，汉族，无职业，住吉林市丰满区。委托诉讼代理人：李玉荣（系陈艳秋妻子），女，1975年2月16日生，汉族，无职业，住吉林市丰满区。被上诉人（原审原告）：吉林建龙物业服务有限责任公司，住所地吉林市丰满区。法定代表人：安华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王明杰，吉林丁凤礼（吉林）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘开宇，吉林建龙物业服务有限责任公司员工。上诉人陈艳秋因与被上诉人吉林建龙物业服务有限责任公司（以下简称建龙公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市丰满区人民法院（2020）吉0211民初2074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。陈艳秋上诉请求为：1.撤销一审民事判决，改判驳回建龙公司的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由建龙公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.陈艳秋居住的房屋是一楼带花园，门外是绿化地，由于建龙公司疏于管理，经常有小区外的人在楼前大小便。陈艳秋多次要求解决，建龙公司对此置之不理。2.陈艳秋居住的楼外墙砖，墙皮脱落，由于其居住在一楼，经常到花园，始终存在安全隐患。陈艳秋多次找到建龙公司维修，其一直不履行维修义务。3.小区内居民私搭乱建，乱堆乱放物品，随意停车现象严重。陈艳秋的车库门经常被他人车辆堵住，致使车辆无法出入，给生活带来诸多不便。陈艳秋就此多次找到建龙公司，一直得不到解决。以上事实，一审法院没有认定。二、一审判决适用法律错误。物业服务合同是以服务为前提的有偿服务的双务合同。也就是说要想收取物业费，首先必须完成服务，物业服务不到位，便不能收取物业费。陈艳秋向法庭出示的证据，已完全证明建龙公司没有完全履行物业服务合同约定的义务。一法院判决陈艳秋向建龙公司交付物业费没有法律依据。建龙公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，陈艳秋的上诉理由不能成立，应依法维持原判。建龙公司向一审法院起诉请求：一、判令陈艳秋给付物业服务费3,792.35元及滞纳金4,152.62元，合计7,944.97元；二、由陈艳秋承担诉讼费。一审法院认定事实：吉林市嘉业房地产开发集团有限责任公司（以下简称嘉业房地产公司）为吉林市嘉业瀚林苑小区开发建设单位。2012年1月19日嘉业房地产公司与建龙公司签订了前期物业服务合同，合同约定：建龙公司为嘉业瀚林苑提供前期物业服务，收费标准为多层住宅每月每平方米0.9元。前期物业服务期限为2年，自2011年12月至2013年12月。双方约定，服务期限届满，如果没有选聘新的物业管理企业，建龙公司继续管理的，视为此合同委托期限自动延续至业主委员会成立。2015年12月26日建龙公司与吉林市丰满区瀚林苑小区业主委员会签订《嘉业瀚林苑物业服务合同》。合同中甲方为瀚林苑小区业主大会，乙方为建龙公司，双方在合同中约定：建龙公司为嘉业瀚林苑小区提供物业服务，收费标准为多层住宅每月每平方米0.9元。物业管理期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止。瀚林苑业主委员会与建龙公司在合同上分别加盖了公章。陈艳秋为案涉房屋的业主（属于多层住宅），房屋面积96.16平方米。陈艳秋因他人在其屋外绿地大小便、楼外墙体多处脱落、多处私搭乱建等原因，未交纳2015年5月6日至2018年12月31日的物业服务费合计3,790.6元（96.16平米×0.9元／每月／每平米×12个月×3.65年）。上述事实有以下证据予以证明：《前期物业服务合同》《嘉业瀚林苑物业服务合同》、物业服务费通知单、物业费欠缴明细表、电梯（自动扶梯）保养合同、瀚林苑小区化粪池清掏及主下水管线疏通协议书、美信公司清洁、绿化服务承包合同、照片。根据建龙公司、陈艳秋的诉辩意见，本案争议焦点为：1.陈艳秋应否给付建龙物业公司物业费3,792.35元；2.陈艳秋应否承担交纳滞纳金的义务。一审法院认为，陈艳秋应给付建龙公司2015年5月6日至2018年12月31日的物业费3,790.6元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”法院认为，建龙公司与嘉业房地产公司签订的《前期物业服务合同》及与瀚林苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。依照法律规定，物业公司与房地产公司及业主委员会与签订的合同效力是及于全体业主的，物业公司已按合同履行服务义务，陈艳秋作为业主应按合同履行交纳物业费义务。物业服务具有持续性、整体性、公共性的特点，而判断物业公司是否按合同约定履行了合同义务，应从物业公司为小区整体的服务情况予以综合认定，如果物业服务公司在服务过程中仅是某些环节、部分区域做得不够完善，存在一般瑕疵，业主就以此否定物业公司提供的整体服务质量而拒交物业费，势必会导致物业公司运营资金不足，进而导致物业服务质量下降，那么损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。本案中，陈艳秋提供的证据不足以证明建龙公司存在根本不履行或者不完全履行义务的情形，故陈艳秋应按合同约定履行交纳物业费义务。陈艳秋认为小区内多处私搭乱建，物业公司不予制止，法院认为，物业公司并没有直接拆除私搭乱建的执法权，且其已履行了通知相关业主禁止私建并拆除违建的义务。关于陈艳秋认为建龙物业公司不承担楼外墙体的维修义务，导致楼外墙体多处脱落，法院认为，小区内楼外墙砖大面积脱落的问题在房屋质保期内就已出现，明显已属于房屋质量问题，不应全部归责于物业公司不承担维修义务。关于陈艳秋提出的外人在其房屋外绿地随地大小便给其家人带来精神损害的问题可另行主张权利，不应以此为由拒交物业费。另外建议物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，并积极完善不足之处，以充分获取所在小区业主的理解和配合。当物业服务质量长期达不到相关标准时，业主可通过合法途径向相关监管部门投诉。关于建龙物业公司要求陈艳秋承担给付违约金的主张，一审法院认为，陈艳秋不属恶意拖欠物业费，所以对其违约金的主张不予支持。按建龙公司收费标准（96.16平米×0.9元／每月／每平米×12个月×3.65年）计算，陈艳秋未交纳物业费合计为3,790.6元，而非建龙公司诉请要求的3,792.35元，故陈艳秋应给付建龙公司自2015年5月6日起至2018年12月31日止的物业服务费合计3,790.6元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定作出判决：一、陈艳秋于判决生效之日起五日内一次性给付建龙公司自2015年5月6日起至2018年12月31日止的物业费3,790.6元；二、驳回建龙公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由陈艳秋负担13元，建龙公司负担12元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，建龙公司与嘉业房地产公司签订的《前期物业服务合同》及与瀚林苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》对小区业主具有约束力，陈艳秋作为业主应当依照合同约定支付物业费。针对本案中陈艳秋反应的小区服务问题，虽然物业公司服务确实存在一定的服务瑕疵，但该瑕疵并非重大瑕疵，且建龙公司亦针对部分相关问题进行了处理，有努力改进服务的意愿。物业服务具有整体性，不可能面面俱到，如果业主因个体的服务瑕疵而拒交物业费，可能导致小区的管理难以为继，服务质量下降，乃至损害全体业主的共同利益。故陈艳秋主张其不应交纳物业费用，本院不予支持。一审判决陈艳秋给付物业费共计3,790.6元，并无不妥。综上所述，陈艳秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈艳秋负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张艺凡审判员  郝振翔二〇二〇年十二月十日书记员  周双媛