广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25633号上诉人（原审被告）：广州永瑞物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：刘立花，职务：执行董事。委托诉讼代理人：郭贤勇，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐倩，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社，住所地：广州市海珠区。法定代表人：尹灼航。委托诉讼代理人：廖伟坚，广东五羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾恩柱，广东五羊律师事务所律师。上诉人广州永瑞物业管理有限公司（以下简称永瑞公司）因与被上诉人广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社（以下简称新港社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初12570号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人永瑞公司代理人郭贤勇、徐倩、被上诉人新港社代理人廖伟坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项及第三项，并改判驳回新港社超出141549.27元部分的租金诉请；2.本案诉讼费用由新港社承担。事实和理由：一、一审判决遗漏查明及错误认定涉案房屋租赁关系何时解除的事实，混淆了租赁关系解除前后各方之间的权利义务关系，适用法律错误。1.从一审永瑞公司提交的证据可见，永瑞公司于2019年8月20日发函解除了与新港社就广州市海珠区江怡路210-222号物业（以下简称凤凰楼）的租赁关系，又于2019年11月8日发函表示自2019年12月1日不再承租位于广州市海珠区江怡路333-343号物业（以下简称瀚林水岸），即双方就瀚林水岸的不定期租赁关系于2019年12月1日解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同的双方都有任意解除权，该租赁关系的解除不以租赁物是否实际返还为必要条件。2.瀚林水岸于2019年4月1日至2019年11月30日永瑞公司与新港社的不定期租赁关系存续期间应参考合同约定支付租金；2019年12月1日至2020年1月31日永瑞公司应当以实际占用面积为准计付占用费而非租金。凤凰楼于2019年4月1日至2019年8月19日期间应当支付的是租金，2019年8月20日至2019年8月31日期间应当支付的是占用费，一审判决认定错误，应予纠正。二、新港社无权要求永瑞公司支付租赁关系存续期间空置单元的租金及租赁关系解除后空置单元的占用费。1.一审认定解除合同、物业空置责任在于永瑞公司自身经营不善，判决永瑞公司支付此期间的全部租金系事实认定错误，违背公平原则。涉案物业是整栋商业办公写字楼，永瑞公司承租物业的目的是通过转租进行商业经营，故能否在各个单元物业内办理工商注册登记是决定物业是否具有商业经营价值、永瑞公司能否顺利转租的关键因素。双方签订的《租赁合同》第五条第3款明确约定“甲方应向乙方提供可办理商业营业执照的场地证明和资料”，这是双方多年的履约习惯。新港社自2019年1月起拒绝为永瑞公司引进的第三方租户出具转租证明以办理工商登记，导致合同目的难以实现并导致物业长期大量空置，由此产生的损失应由新港社承担。2.一审判决对涉案物业的交付及双方证明责任的认定存在错误。一审中永瑞公司提供多份与新港社来往的函件均已明确告知新港社涉案物业具体空置单元及相应的空置率，新港社未提出异议，即使有异议也未提供证据证明其异议成立，故应当认定永瑞公司主张的空置情况成立，一审认定永瑞公司未举证证明涉案物业何时清空属于事实认定错误。基于涉案物业是整栋商业办公写字楼的特性，新港社与永瑞公司交接凤凰楼采取的是分批移交（已空置的单元直接交付，未空置的单元移交管理权）。由此证明对空置单元先行接受是双方均认可且实际采取的履约方式。瀚林水岸符合双方约定及实际履行采取的交收条件，但新港社以必须整体移交为由拒绝先行接收空置单元，拒绝以接收管理权方式接收非空置单元的行为无事实及法律依据，已构成严重违约，期间所产生的损失应由新港社自行承担。故本案中永瑞公司应当承担的租金及占用费仅限如下：（1）不定期租赁关系存续期间，按凤凰楼每月租金69480.7元，租赁时间从2019年4月1日至2019年8月19日止共计4.67个月，占用率为6%，总计租金为19468.49元；瀚林水岸每月租金84778.3元，租赁时间从2019年4月1日至2019年11月30日止共计8个月，占有率为14%，总计租金为94951.70元。永瑞公司应当承担的租金总计为114420.19元。（2）不定期租赁关系解除后永瑞公司应承担的占用费为27129.08元（瀚林水岸占用费参照之前的租金计算，每月为84778.3元，永瑞公司占用的面积占总面积的14%，占用费为84778.38×16%×2=27129.08元）。3.履行合同过程中永瑞公司不存在先违约行为，故租赁押金应当退还。新港社二审答辩称永瑞公司的上诉主张无事实与法律依据。一审认定事实清楚，适用法律基本正确，新港社接受一审判决，请求二审核实涉案情况，维持一审判决。双方往来中未对实际占用期间的租金问题进行过交涉或确认，在原始合同中也不存在能支持永瑞公司该主张的依据。永瑞公司作为承租人对涉案物业进行转租、分租是其自主经营的问题，盈亏也应由其自行承担，不能因其分租而要求新港社承担责任，故双方对该问题不存在异议。就合同解除问题，永瑞公司提出解除合同的前提是以涉案房屋空置为由要求新港社承担不应承担的责任，新港社明确不同意永瑞公司上述主张，故永瑞公司提出解除合同的理由不成立。关于保证金问题，从涉案情况看，即使是永瑞公司认可的事实，永瑞公司也存在拖欠租金的违约行为，根据合同约定新港社有权没收保证金。关于转租证明的问题。永瑞公司认为新港社没有配合提供转租证明是其单方的说法且未提交证据证明，在整个租赁期间，基于永瑞公司的转租需要，新港社均无条件配合与支持，故其主张并不成立。关于永瑞公司提出其租赁场地空置率高达50%以上可以要求减免租金的问题，这本属于永瑞公司自主经营的情况，而对于其空置的具体情况，永瑞公司从未向新港社报备，新港社只是听永瑞公司说出现空置的情况，但没有经过双方的确认，且永瑞公司并未提交证据证明，永瑞公司以此主张减免租金没有依据。新港社将物业整体转租给永瑞公司，永瑞公司应整体向新港社交纳租金，有关空置损失应由永瑞公司自行承担。新港社于2020年4月1日向一审法院起诉请求：1.解除新港社与永瑞公司的不定期租赁合同关系；2.永瑞公司向新港社支付广州市海珠区江怡路333-343号首层、二层房屋（以下简称瀚林水岸）自2019年4月至2020年1月的租金847783元（按每月84778.3元计算）、滞纳金（按每月租金每天万分之六逐月分别计算至款项清偿之日止）；3.永瑞公司向新港社支付广州市海珠区江怡路210-222号首层、二层房屋（以下简称凤凰楼）自2019年4月至2019年8月的租金347403.5元（按每月69480.7元计算）、滞纳金（按每月租金每天万分之六逐月分别计算至欠款全部清偿之日止）；4.永瑞公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月1日，永瑞公司（承租方、乙方）与新港社（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方出租的场地共两处，乙方必须整体一并承租。具体场地状况为：(1)广州市海珠区江怡路333-343（首二层）号（见附图），租赁面积（以建筑面积计算）：2600（首层600㎡，二层2000㎡）平方米。(2)广州市海珠区江怡路210-222（首二层）号（见附图），租赁面积（以建筑面积计算）：2533.6平方米；双方商定租赁期限为8年。具体租赁起始时间以甲方将场地交付给乙方使用之日为准；江怡路333-343号租金情况：2010年8月1日至2013年7月31日每月租金65000元……2017年8月1日至2018年7月31日每月租金82958.3元；江怡路210-222号首二层租金情况：2010年8月1日至2013年7月31日每月租金63340元……2017年8月1日至2018年7月31日每月租金80839.65元；租金按月结算，乙方必须在每月10日前支付当月租金给甲方；乙方在合同签订后当天向甲方交纳相当于三个月的租金385020元作为质押金；（第五条）3、甲方应向乙方提供可办理商业营业执照的场地证明和资料；（第六条）3、合同期满或者双方同意解除合同，在乙方交回所租房屋，缴清租金和其他费用时，甲方将质押金无息退还给乙方，但本合同另有规定的除外……；（第十一条）……在租赁期内，乙方如将该房屋进行转租、分租、借用或以联营、承包、合作等方式经营的，须征得甲方的同意，且乙方必须提供相关的资料及协议给甲方审查及备案；（第十二条）……2、乙方有以下行为之一者，视作严重违约：⑴逾期三十天未交租金……⑺未经得甲方同意，乙方单方变更承租人或者转让本合同，要求分拆场地进行承租或部分退租的……；3、违约的处理方式：……乙方违约：以下方式处理：⑴乙方缴付的质押金不予返还，视作违约金，归甲方所有。如不足以弥补甲方的损失，甲方有权继续向乙方追偿……；等。当天，永瑞公司（承租方、乙方）与新港社（出租方、甲方）签订《补充协议》，约定：……⑵广州市海珠区江怡路210-222（首二层）号，租赁面积（以建筑面积计算）：2177.6平方米。甲方同意将乙方已多支付的356平方米三个月的按金共计26700元（356㎡×25元/㎡/月×3个月-26700元）冲抵乙方首月租金……等。2018年9月至2019年4月期间，永瑞公司多次向新港社发函说明涉案物业空置率高、永瑞公司经营困难、申请延期支付租金等。2019年8月20日，永瑞公司向新港社作出《关于交还江怡路210-222号物业的函》，告知：立即解除与新港社就凤凰楼的租赁关系，现将凤凰楼物业移交新港社；等。2019年9月2日，新港社与永瑞公司签订了《江怡路210-222号物业移交清单》，确定：于2019年9月1日起交还凤凰楼；该物业现仅有两间物业出租（承租面积分别为63.9平方米、92平方米）；等。2019年11月8日，永瑞公司向新港社作出《关于交还江怡路333-343号首二层物业的通知》，告知：永瑞公司不再承租瀚林水岸物业；新港社在收到该函之日起10日内指派人员与永瑞公司共同办理该物业的交还手续；等。2019年11月28日及12月18日、2020年1月6日，永瑞公司又分别向新港社作出《关于再次要求交还江怡路333-343号首二层物业的通知》、《关于瀚林物业、凤凰楼物业及财智中心物业交收情况的复函》、《关于再次限期要求收回瀚林水岸及财智中心物业的通知》，告知：自2019年12月1日不再承租瀚林水岸物业；新港社办理瀚林物业的管理权的移交手续；等。本案于2020年8月4日开庭审理。一审庭审中：一、新港社表示：新港社在与永瑞公司租赁合同期满后还继续提供办理工商登记、出具同意转租说明等协助，在永瑞公司实际使用期间，若没有新港社的配合，永瑞公司是不可能持续经营到涉案之前的。永瑞公司表示：新港社在2019年1月前是配合的，但是之后就不配合了，该情况导致后面大量空置。二、对于何时实际接收瀚林水岸，新港社表示：2020年1月31日，当时月初还在沟通，双方的交接也没有完善的手续；是整体接收，确认空置情况收的；何时空置新港社并不知情，没有清楚的了解。永瑞公司表示：交付时间是2019年12月1日；新港社收回瀚林水岸时还有三家商铺没有走。三、对于保证金，永瑞公司表示：若存在未付租金就进行抵扣，若没有欠租就另案处理。新港社表示：按照合同约定也是永瑞公司违约，新港社有权利不退还。新港社为证明其主张还提交了以下证据：1、一审法院（2007）海民三初字第3664号民事判决、（2007）穗中法民五终字第536号民事判决（判决主文部分内容为广州健谊乒乓球运动中心等将位于海珠区怡乐路与凤凰直街相交地段江怡雅筑项目的建筑面积5800平方米回迁房交付给新港社等）以及广州健谊乒乓球运动中心出具的移交江怡路333号等物业的《证明》；2、穗集地证字第0137892号《集体土地房产证》，该证记载：海珠区江怡路212、216、218、220号，嘉轩街22、24、30号首层的权属人为广州市海珠区昌岗街联星经济联合社；建筑面积1217.1747平方米；穗集地证字第0137893号《集体土地房产证》，该证记载：海珠区江怡路210、222号2楼的权属人为广州市海珠区昌岗街联星经济联合社；建筑面积1949.2755平方米。永瑞公司对上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议。永瑞公司为证明其主张还提交了以下证据：1、永瑞公司与江怡雅筑小区物业服务中心于2019年12月1日签订的《瀚林水岸水电确认表》；2、凤凰楼租金押金190020元及瀚林水岸租金押金195000（42500元+112500元+定金40000元）收据（其中注明：2010年8月26日已退江怡路212号首层二层押金26700元）及支付凭证；3、交款人为“广州富友投资管理有限公司”的装修押金5000元及电费周转金10000元收据。新港社表示：证据1的真实性认可；押金问题庭后核实。一审庭审后，新港社提交了情况说明：一、永瑞公司向新港社承租的广州市海珠区江怡路333-343号首层、二层，实际缴纳的租赁押金为195000元；二、永瑞公司向新港社承租的广州市海珠区江怡路210-222号物业首层、二层，实际缴纳的租赁押金为163320元。一审法院认为：新港社与永瑞公司双方签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。上述合同租赁期满后，新港社继续收取租金、永瑞公司继续使用涉案物业，则双方存在不定期的租赁关系，当事人可随时主张解除合同关系。现新港社明确表示要求解除合同且已收回涉案物业，且永瑞公司也主张合同关系已经解除，则一审法院对于上述合同关系已经解除的事实予以确认。从永瑞公司作出的函件及通知可见，永瑞公司因自身经营困难提出解除合同，即责任并非在于新港社，则在实际交还涉案物业前仍应承担租金等费用。永瑞公司称新港社自2019年1月起不出具转租证明，但此后仍有案外人在使用涉案房屋，可见转租证明与使用房屋之间并无对等关系，永瑞公司的该抗辩不足以免除其上述责任。《江怡路210-222号物业移交清单》中确定新港社与永瑞公司于2019年9月1日起交还凤凰楼，则凤凰楼的费用应计至2019年8月31日。永瑞公司还于2019年11月28日通知新港社解除瀚林水岸的合同关系，但该物业内尚有基于永瑞公司转租而使用涉案物业的租户，且新港社不愿在此情况下接收，则不应认定已交付涉案物业。永瑞公司并未举证证明涉案物业何时清空，故一审法院对于新港社2020年1月31日收回该物业的主张予以采纳，瀚林水岸的费用也应计至此时。因此，新港社按合同约定的租金标准要求永瑞公司支付瀚林水岸自2019年4月至2020年1月的租金847783元、凤凰楼自2019年4月至2019年8月的租金347403.5元（按不定期租赁关系开始前的租金的标准计算）的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。新港社与永瑞公司之间虽为不定期租赁关系，但仍受原合同条款的约束。永瑞公司未及时支付前述使用期间的租金，已构成违约，应当承担违约责任，但新港社基于永瑞公司的同一违约行为一并主张没收具有违约金性质的保证金及支付迟延支付租金的滞纳金显失公平。综合本案情况，一审法院仅对新港社主张没收租赁保证金的主张予以采纳，对新港社要求永瑞公司支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。需要说明的是，根据新港社与永瑞公司提交的证据、说明以及补充协议的约定，瀚林水岸租金的押金应为195000、凤凰楼租金的押金应为163320元。至于永瑞公司主张的装修押金、电费周转金，永瑞公司提供的证据不足以证明是其支付，新港社也未确认，且与租金无对应关系，故一审法院在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十七条、二百三十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年9月28日作出判决：一、确认原告广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社与被告广州永瑞物业管理有限公司就广州市海珠区江怡路333-343号首、二层及广州市海珠区江怡路210-222号首、二层的租赁关系已经解除；二、被告于本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付广州市海珠区江怡路333-343号首、二层2019年4月至2020年1月的租金847783元；三、被告于本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付广州市海珠区江怡路210-222号首、二层2019年4月至2019年8月的租金347403.5元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审案件受理费17273元，由被告负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对永瑞公司的上诉请求与新港社的答辩意见，分析如下：根据一审查明事实可知，合同租赁期满后，新港社继续收取租金、永瑞公司继续使用涉案物业，双方存在不定期的租赁关系。本案永瑞公司虽于2019年8月20日发出《关于交还江怡路210-222号物业的函》要求立即解除与新港社就凤凰楼的租赁关系，并将凤凰楼物业移交新港社，但根据当事人提交的《江怡路210-222号物业移交清单》中可确定永瑞公司于2019年9月1日起交还凤凰楼给新港社。永瑞公司于2019年11月8日、11月28日、2020年1月6日向新港社发出关于交还江怡路333-343号首二层等物业的通知，告知新港社要求交还瀚林水岸物业，但该物业内尚有基于永瑞公司转租而使用涉案物业的租户，且新港社不愿在此情况下接收，而本案永瑞公司并未举证证明涉案物业何时清空，故一审法院对新港社有关该社于2020年1月31日收回该物业的主张予以采纳并无不当。综上可确定，凤凰楼物业于2019年9月1日起交还新港社，瀚林水岸物业于2020年1月31日起交还新港社。从永瑞公司作出的函件及通知可见，永瑞公司因自身经营困难提出解除合同，责任并非在于新港社，故在永瑞公司实际交还涉案物业前仍应承担租金等费用。至于永瑞公司提出新港社自2019年1月起不出具转租证明，从此后仍有案外人使用物业的情况，一审认为转租证明与使用房屋之间不存在对等关系，永瑞公司该抗辩不足以免除其承担租赁费用的责任并无不妥，本院予以认可。根据《中华人民共和国合同法》二百三十二条之规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。永瑞公司二审确认该司于2019年4月1日起未足额支付租赁费用给新港社，故该司上述发出要求解除租赁关系的通知并不发生法律效力。鉴于本案新港社也主张双方租赁关系已解除，且已实际收回租赁物业，故双方的不定期租赁关系可确定自新港社收回上述租赁物业之日起解除。对永瑞公司提出双方不定期租赁关系解除的时间节点及解除后计付费用属于占用费的主张，本院不予采纳。根据前述认定收回租赁物业的时间，本案永瑞公司应向新港社支付凤凰楼2019年4月至2019年8月的租金；向新港社支付瀚林水岸自2019年4月至2020年1月的租金。至于租金的标准，双方虽为不定期租赁关系，但仍受原合同条款的约束，本案新港社要求按原合同租金标准要求永瑞公司支付租金于法有据，一审予以支持无误。对永瑞公司提出按占有率计付租金的主张，本院不予采纳。如前所述，永瑞公司未足额支付2019年4月1日之后的租金，已构成违约，该司上诉认为已交纳的租赁保证金不应被没收的主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，永瑞公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14697元，由广州永瑞物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年十二月二十八日书记员  颜旭怀徐毅敏