宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终4824号 上诉人（原审被告）：史某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：张某1（系上诉人史某丈夫），汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被上诉人（原审原告）：吴某，男，住宁夏回族自治区银川市。 原审被告：张某2，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：张某1（系原审被告张某2父亲），1971年10月4日出生，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人史某与被上诉人吴某及原审被告张某2房屋租赁合同纠纷一案，上诉人因不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初9850号民事判决，向本院提起上诉。本院经审理后作出（2019）宁01民终4194号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院另行组成合议庭审理后作出（2020）宁0106民初1969号民事判决，上诉人史某仍不服，向本院提起上诉，本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查、询问当事人、核对案件事实及证据，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。上诉人史某及其委托诉讼代理人张某1，被上诉人吴某，原审被告张某2及其委托诉讼代理人张某1在本院指定时间到庭接受询问。本案现已审理终结。 史某上诉请求：1.依法撤销银川市金凤区人民法院(2020)宁0106民初1969号民事判决，改判或者发回重审。2.由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费。事实与理由：一审判决认定上诉人作为承租人应依约足额支付房屋租赁费及相关费用，未按约支付构成违约，被上诉人有权解除合同要求上诉人返还房屋，观点错误。上诉人已交清所有租赁费并未欠缴，不存在事实违约。二、一审判决认定涉案房屋锁被撬后上诉人于同年9月25日将涉案房屋上锁占有认定观点错误。上诉人上锁是因为门锁被撬担心造成店内东西被盗,上诉人只是作了一个思维正常的人都应该作的事,并且该房屋正处于司法诉讼阶段怎么认定为占有。三、一审判决对被上诉人因上锁造成上诉人无法经营的损失不计。四、被上诉人不配合办理餐厅门牌号,导致餐厅无法办理卫生许可证,无法办理美团外卖手续,同时被上诉人在租赁期内,随意将店门锁闭,致使上诉人无法经营也无法转让店面,给上诉人造成了很大损失。综上所述,一审判决认定事实不清,观点错误,导致判决错误,上诉人为维护自己的合法权益,依法提起上诉,请求依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人吴某辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判，驳回上诉人的上诉请求。补充一点：上诉人至今仍占有涉案房屋，原审法院扣除2个月的租金有误。被上诉人和上诉人之间没有签订合同，被上诉人是和胡群英签订的合同，本案应当按照被上诉人和胡群英签订的合同履行。 吴某向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告的租赁合同，立即返还非法占用原告的房屋；2.依法判决被告支付原告租金55000元（暂计至2020年5月20日）、两年物业费7880.9元（2018年3月1日-2019年9月30日）、两年采暖费4712.37元（2017年11月1日-2018年3月31日，2018年11月1日-2019年3月31日）、两年水费（金额不清），垃圾处理费从2017年5月20日至2019年5月20日共计5000元。以上合计82593.27元；3.依法判决被告支付原告违约金10000元；4.本案诉讼费由被告承担。（当庭增加被告支付逾期腾房占用使用费从2020年5月20日至2021年5月20日共计60000元；增加物业费从2019年10月1日至2019年12月31日共计1268元，从2020年1月1日至2020年12月31日共计5074.80元，从2021年1月1日至2021年5月20日共计2537.40元；增加水费从2017年5月20日至2019年9月26日共计1992.60元；增加垃圾处理费从2019年5月20日至2021年5月20日共计5000元；多增加违约金12000元；增加取暖费从2019年11月1日至2020年3月1日共计1413.74元，2020年11月1日至2021年3月1日共计1413.74元）。 一审法院认定事实如下：银川市金凤区长城西路南侧盛世丰茂G2号楼商业103室为原告吴某单独所有。胡群英租用原告位于世贸倾城砖渠巷103号房屋一套。2017年5月20日，原告（甲方）与（乙方）胡群英签订《房屋租赁协议》一份，约定：租赁期限为5年，自2017年5月22日至2022年5月20日，年租金为50000元，水、电、天然气卡、钥匙押金15000元；乙方租房期间的暖气费需在开暖前一个月前付清、水、电、天然气、卫生费、物业费由乙方承担，期间退房时必须结清以上所有费用，否则从押金中扣除；甲乙双方在租房期间，因自身原告中途变更，视为单方面终止协议，违规者应承担总金额20%的补偿费给予对方；租期内允许转租，须征求房东同意。该租赁协议上手写部分载明：原告收到胡群英2017年3月至2017年10月30日的物业费3383元、2017年3月采暖费726元、定金15000元；2017年度房费在2017年2月15日付清50000元，2019年度房费定为55000元、2020年度房费定为60000元、2021年度房费定为65000元，甲方违约承担20%的违约金，房租须提前三个月付清，否则房东有权收回房屋。协议背面手写部分载明：原告分三次收取胡群英2017年5月20日至2018年5月20日的房屋租金50000元。2017年8月12日，武尚智代张某2与胡群英签订了《餐厅转让协议》一份，约定转让价格为12.5万元，转让经营的现有餐厅内所有设施及设备，于2017年9月30日正式移交。胡群英无条件配合进行工商注册过户及房东房屋租赁过户并办理房屋租赁三方过户手续并保证原房屋租赁合同中租赁条件的延续。被告史某通过被告张某2账户于2018年5月20日向原告转账45000元，2019年1月29日向原告转账10000元，2019年5月21日向原告转账10000元。2019年7月起，原告多次向被告发送短信要求解除合同并要求搬离房屋。2019年7月28日，原告将涉案房屋门上锁。同年9月25日，涉案房屋门锁被撬后，被告将涉案房屋门上锁。2019年11月30日、2020年1月27日，被告史某将涉案房屋登记于网络对外转让或承包。原告支付2018年3月1日至2019年9月30日涉案房屋物业费7880.9元、2019年10月1日至2019年12月31日物业费1268元、2020年1月1日至2020年12月31日物业费5074.8元。原告支付涉案房屋2017年度采暖费3624.9元、2018年度停暖费用1087.47元、2019年度停暖费用1413.71元。原告支付涉案房屋水费1992.6元。原告与被告史某均认可：被告史某为承租人，涉案房屋租赁与被告张某2无关。2017年10月1日，被告史某开始使用涉案房屋。2018年度房屋租赁费50000元，2019年度房屋租赁费为55000元，2020年度房屋租赁费为60000元。2018年5月20日起由被告史某向原告支付房屋租赁费。 一审法院认为，原告与被告史某均认可涉案房屋承租人为被告史某，与被告张某2无关，系双方真实意思表示，不违反法律规定，亦是原告对被告张某2诉权的放弃。原告接收被告史某支付房屋租赁费，原告与被告史某形成房屋租赁关系。原告与被告史某均认可2018年度房屋租赁费50000元，2019年度房屋租赁费为55000元，2020年度房屋租赁费为60000元。2018年5月20日前房屋租赁费已由案外人胡某向原告支付。2018年5月20日起房屋租赁费应由被告史某向原告支付。2018年5月20日向原告转账45000元，2019年1月29日向原告转账10000元，2019年5月21日向原告转账10000元。被告史某作为承租人应依约足额支付房屋租赁费及相关费用，未按约支付房屋租赁费及相关费用构成违约，原告有权解除合同要求被告返还房屋。2018年5月20日至2019年5月19日房屋租赁费应为50000元，被告史某截至2019年5月21日实际支付65000元，超额支付15000元，原告诉请被告史某支付截至2020年5月19日房屋租赁费应为55000元-15000元=40000元。原告于2019年7月28日将涉案房屋上锁，涉案房屋锁被撬后被告于同年9月25日将涉案房屋上锁占有并于同年11月30日、2020年1月27日登记于网络进行对外装让或承包，故应对原告上锁后的2个月房屋租赁费予以扣减，即被告史某截至2020年5月19日应支付房屋租赁费40000元-9166.67元=30833.33元。自2020年5月20日起房屋租赁费按每年60000元计至被告史某实际返还房屋之日止。被告史某自2017年10月1日开始使用涉案房屋，应支付相应的费用，如采暖费、物业费、水费及垃圾处理费等。被告史某与相应提供服务主体形成合同关系，相应费用应由提供服务主体主张。原告作为房屋所有权人替代被告史某支付相关费用，原告可向被告史某请求支付相应费用。原告支付2017年度采暖费3624.9元、2018年度停暖费用1087.47元、2019年度停暖费用1413.71元，被告史某应向原告支付采暖费及停暖费用共计6126.08元。被告史某应向原告支付2018年3月1日至2019年9月30日涉案房屋物业费7880.9元、2019年10月1日至2019年12月31日物业费1268元，共计9148.9元，自2020年1月1日起按每月422.9元计至实际返还房屋之日止。原告诉请水费为1992.6元，被告史某无异议，予以支持。垃圾处理费，原告未提供有效证据予以证明，原告诉请支付垃圾处理费，不予支持。原告与被告史某未约定违约金，原告诉请支付违约金，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、解除原告吴某与被告史某之间的房屋租赁合同，被告史某于判决生效之日起二十日内向原告吴某返还位于银川市××区；二、被告史某支付原告吴某房屋租赁费30833.33元（截至2020年5月19日），自2020年5月20日起房屋租赁费按每年60000元计至被告史某实际返还房屋之日止，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告史某支付原告吴某采暖费及停暖费用6126.08元（2017年至2019年度）、物业费（2018年3月1日至2019年12月31日物业费共计9148.9元，自2020年1月1日起按每月422.9元计至实际返还房屋之日止）、水费1992.6元，于判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告吴某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3887元，由被告史某负担1526元，由原告吴某负担2360元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人作为承租人应当履行足额支付房屋租赁费及相关费用的义务，被上诉人一审提交的收费催告函等证据，可以证实上诉人在承租期间欠缴采暖费等相关费用构成违约。上诉人主张因被上诉人的上锁行为给其造成损失，一审法院已将被上诉人上锁期间的租金予以扣除，上诉人并未举证证明被上诉人的上锁行为给其造成了其他损失。上诉人于2019年9月25日将涉案房屋上锁且占有使用至今，上诉人陈述其上锁仅是担心店内物品被盗，与一审查明上诉人于2019年11月30日、2020年1月27日将涉案房屋登记于网络进行对外装让或承包的事实不符。上诉人陈述因被上诉人不配合办理餐厅门牌号,导致餐厅无法办理卫生许可证,无法办理美团外卖手续但并未提交证据予以证实。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3887元，由上诉人史某负担。 本判决为终审判决。 审判长 杜 欣 审判员 程改焕 审判员 何 玲 二〇二〇年十二月十一日 书记员 王丽蓉 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。