安徽省当涂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0521民初3772号 原告：马鞍山市凤凰金属材料贸易有限公司。住所地：马鞍山市花山区霍里镇凤山村（原水材料厂）。统一社会信用代码：91340500667943525P（1-1）。 法定代表人：项凤英，职务：总经理。 委托诉讼代理人：黄德平，安徽铭心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石梦菊，安徽铭心律师事务所律师。 被告：马鞍山宏泰建材股份有限公司。住所地：安徽省马鞍山市南部承接产业转移集中区（示范园区）。统一社会信用代码：913405005578350643。 法定代表人：曾少雷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汤志娟，当涂县太白镇法律服务所法律工作者。 第三人：马鞍山启航置业有限公司。住所地：马鞍山市花山区景山大道**。统一社会信用代码：913405005770748482。 法定代表人：杨诚，该公司总经理。 原告马鞍山市凤凰金属材料贸易有限公司与被告马鞍山宏泰建材股份有限公司、第三人马鞍山启航置业有限公司合同纠纷一案,本院于2020年10月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马鞍山市凤凰金属材料贸易有限公司的法定代表人项凤英、委托诉讼代理人石梦菊、被告马鞍山宏泰建材股份有限公司的委托诉讼代理人汤志娟到庭参加诉讼。第三人马鞍山启航置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 马鞍山市凤凰金属材料贸易有限公司（下简称：凤凰金属公司）向本院提出如下诉讼请求：一、请求法院判决被告向原告赔偿违约损失575万元，即325万元和因其擅自向他人转让坐落于马鞍山中意之旅软件园1栋8层的房屋及其所附带6个车位而给原告造成的房屋价格上涨差价损失250万元（暂计，实际损失以鉴定结果为准）。二、请求法院判决撤销原、被告于2019年8月1日签订的转让合同。三、诉讼费用、诉讼保全险保险费由被告承担。事实与理由：2015年6月15日，原告与宏泰公司签订《房屋抵款协议》，约定宏泰公司自愿将其所有的坐落于马鞍山中意之旅软件园1栋8层的房屋及其附带的6个车位用于抵偿其所欠原告的325万元货款,并约定宏泰公司应协助原告办理房产相关证件等事宜内容。此后，原告多次要求宏泰公司履行办理房产证的义务，但宏泰公司一直未履行。2019年6月21日，宏泰公司在未通知原告的情况下，擅自将请求开发商即第三人向其交付案涉房产的权利转让给马鞍山屋啦啦房地产营销策划有限公司，后马鞍山屋啦啦房地产营销策划有限公司又将该权利转让给安徽协同建筑工程有限责任公司。现该房产已被登记在安徽协同建筑工程有限责任公司的子公司安徽皖同网络科技有限公司名下。 2019年8月1日，被告的法定代表人曾少雷欺骗原告，隐瞒了该房产已被其转让的事实，使原告在违背真实意思的情况下与其签订了《转让合同》。虽然该合同约定，被告向原告以400万元的价格回购该房产，在三年后付清。如未付清，则按每年18万元支付利息，直至付清400万元等内容。但被告实际上向原告口头承诺的是被告将案涉房产以每年18万元的租金出租给他人。在三年后如原告愿意将该房出售，则被告愿以400万元的价格回购；如原告不愿意出售则该房产所有权继续归原告。因原、被告之间有长达十几年的业务往来关系，故原告对被告十分信任，原告相信被告会履行口头承诺，原告直至2020年8月份都一直坚信被告只是将房屋出租出去了，自己仍然拥有房屋的所有权。故原告是在被欺诈的情况下签订的合同，如原告知道被告在2019年6月就擅自将房产转让给他人，就不可能同意变更原合同，更不会接受对其如此不利的条款，而会要求被告立即按原合同承担违约责任。故该合同系被告以欺诈手段，使原告在违背真实意思的情况下签订的，原告有权依据《合同法》第54条的规定请求法院撤销该合同，且有权依据合同法第58条的规定要求被告赔偿损失，即“…合同被撤销后，…”在《转让合同》被撤销后，被告应向原告承担违反《房屋抵款协议》的违约责任。本来如被告按约履行将房产登记在原告名下的义务，那么该房产现在的价值应为原告享有，按照现在该房产的市场价，约为575万元，故被告应当依照《合同法》的规定向原告赔偿如合同履行原告本可获得的利益即原房价及房屋差价损失。请求法院判如所请。 马鞍山启航置业有限公司未作答辩。 马鞍山宏泰建材股份有限公司（下称：宏泰建材公司）辩称：1、答辩人与原告无案涉合同关系，不存在撤销合同。答辩人不是本案适格的被告，也不应承担违约责任。2、案涉房屋原系被告的财产，后被告因欠原告煤炭款3250000元，以抵债的方式给了原告。原告取得该房后，一直闲置，多方联系未能出让。后原告找到被告。2019年6月，原、被告签订“转让合同”，原告以4000000元价格转卖给被告。被告取得了该房的所有权。三年后付款，期间，被告每年支付原告180000元的利息。合同签订后，被告已支付原告2019年8月至2020年8月的利息。被告取得了该房的所有权。3、原告诉状中称：“原告多次要求宏泰公司履行办理房产证的义务……”，其实是原告因一直想转让涉房屋，且一直请求案外人曾少雷帮忙出售此房屋。原告取得该房屋所有权后，根本没有提出过办理房产证的事。如果提出过，不可能四年多还办不了证。因办证再过户会产生高额的税金等费用，为了节省费用，原告一直未办证。原告所述不属实。4、原、被告签订的“转让合同”，是双方真实意思的表示，且该合同已部分履行。原告诉称，被告已欺骗的手段而签订的，与事实不符。5、2019年6月21日，曾少雷以答辩人的名义与房啦啦公司签订了转让合同。但该合同约定的付款时间内，房啦啦公司未按照约定付款，又因签订主体不对，该合同未实际履行。2019年7月2日，曾少雷与屋啦啦公司签订了转让合同。曾少雷才是有权处分案涉房屋的人。6、原告诉请的违约损失575万元，无事实和法律。7、从原告的起诉状可以看出原告于2019年6月份，就应当知道其权益受到侵害，而原告于2020年11月19日提出撤销合同，超过了法定的诉讼时效。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明如下事实，凤凰金属公司与宏泰建材公司原有长期的业务关系。因宏泰建材公司拖欠凤凰金属公司的煤炭款3250000元。2015年6月5日，双方签订“房屋抵款协议”。协议约定：1、宏泰建材公司将其所有的、位于马鞍山市，南靠秀山大道等）约1000㎡的房产及6个地下停车车位折价6250000元，以物抵债的方式折抵给原告凤凰金属公司。2、宏泰建材公司协助凤凰金属公司办理该房的相关证据事宜，协调各方关系，费用由凤凰金属公司负担。3、宏泰建材公司承诺：若该房发生动迁，动迁收益包括但不限于房屋及附属物拆迁补偿费、土地补偿金、安置补偿费等归凤凰金属公司所有。4、违约责任：若该抵款房因宏泰建材公司原因而被有关部门查封、拍卖或擅自转让或抵押给第三人的，宏泰建材公司应立即返还所欠货款。合同还规定了其他权利和义务。庭审中，凤凰金属公司述称，被告未能按照合同约定，协助原告办理房产证等相关证件，致该房未能过户到原告名下，否则，原告就取得了该房的所有权。宏泰建材公司辩称，凤凰金属公司因一直想转让案涉房屋，且一直请求案外人曾少雷帮忙出售此房屋。原告取得该房屋所有权后根本没有提出过办理房产证的事。如果提出过，不可能四年多还办不了证。因办证再过户会产生高额的税金等费用，为了节省费用，原告一直未办证。原告所述不属实。但双方皆未提供证据证明各自的主张。 2019年7月底8月初，凤凰金属公司因从宏泰建材公司以抵债的方式获得的位于马鞍山市，南靠秀山大道等）约982㎡的房产及6个地下停车车位，一直处于闲置状态，未能获得相应的回报，与案外人曾少雷（法院注：宏泰建材公司的法定代表人）签订“转让合同”，将上述房产转让曾少雷。合同载明：双方依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其有关法律、法规的规定，甲乙双方（法院注：甲方：凤凰金属公司，乙方指：曾少雷）在自愿、公平、友好协商的基础上，就本合同涉及不动产买卖事宜达成如下协议：1、房产总价款4000000元。2、付款期限：自2019年8月1日至2022年7月31日止。期间，曾少雷每年分两次支付凤凰金属公司180000元利息。三年到期后，曾少雷如不能及时偿还4000000元购房款，曾少雷则继续按每年180000元支付利息，同时凤凰金属公司有起诉曾少雷，追索购房款的权利。3、凤凰金属公司承担2016年5月1日至2019年8月日止的物业费53617.20元。此款由曾少雷代缴，从第一笔利息中扣除。此后该房的相关费用费由曾少雷负责缴纳。4、协议签订后，该房产归曾少雷所有。曾少雷有权选择出租或出售，所发生的产权纠纷或债务纠纷，概有曾少雷负责清理和负法律责任。由此给凤凰金属公司造成的经济损失，由曾少雷负责赔偿。5、所有的税费、及相关费用由曾少雷缴纳。合同签订后，曾少雷按照合同约定，为凤凰金属公司缴纳物业费53617.20元，汇款凤凰金属公司36382.80元。2020年7月，凤凰金属公司按照约定，向曾少雷催索剩余利息。诉讼其间，曾少雷支付凤凰金属公司尚欠的利息90000元。该合同没有注明签订合同的时间，后凤凰金属公司的法定代表人在咨询律师时，在律师的提醒下，凤凰金属公司负担代表人在该合同上注明“2019.8.1、”。 2019年6月21日，宏泰建材公司与案外人卢佳签订“转让合同”，将涉案房产以3360000元转让给卢佳。2019年7月2日，曾少雷与安徽屋啦啦房地产营销策划有限公司签订“转让合同”，以同样的价格，将该房产转让给安徽屋啦啦房地产营销策划有限公司。庭审中，宏泰建材公司辩称，因2019年6月21日签订的合同，卢佳未按照约定支付购房款，且宏泰建材公司未取得该房产的产权，故该合同没有履行。2019年7月2日签订的合同，是曾少雷与凤凰金属公司签订“转让合同”，取得该房产所有权后才出售给安徽屋啦啦房地产营销策划有限公司的。凤凰金属公司对上述观点不予认可。认为宏泰建材公司先将该房产出售给他人，然后才与凤凰金属公司签订“转让合同”。该合同是在凤凰金属公司不知情的情况下签订的，具有欺诈的性质，要求解除该合同，要求宏泰建材公司归还凤凰金属公司煤炭款3250000元，并赔偿该房产差价2500000元，并要求对涉案房产进行评估。 另经查明，安徽屋啦啦房地产营销策划有限公司在取得该房产后，又将其转卖给安徽协同建筑工程有限公司。目前该房产已登记在安徽协同建筑工程有限公司下属子公司—安徽皖同网络科技有限公司名下。 马鞍山启航置业有限公司系涉案房产的开发商。凤凰金属公司并未向该公司提出任何主张。 在诉讼期间，凤凰金属公司向本院申请诉讼保全，缴纳保全费5000元；宏泰建材公司提供反担保，要求变更诉讼保全，缴纳保全费5000元。 以上事实，由双方当事人当庭陈述，原、被告当庭举证：1、2015年6月5日，双方签订“房屋抵款协议”。2、凤凰金属公司与案外人曾少雷签订“转让合同”。3、被告与卢佳签订的合同“转让合同”。4、曾少雷与安徽屋啦啦房地产营销策划有限公司的“转让合同”。5、宏泰建材公司与安外人卢佳签订“转让合同”。6、曾少雷与安徽屋啦啦房地产营销策划有限公司签订“转让合同”。7、卢佳与安徽协同建筑工程有限公司签订的“转让合同”。8、中意科技园闽商科技大厦小区物业服务合同、房产证、马鞍山中意之旅软件园订购协议。9、马鞍山市花山区人民法院庭审笔录及相关证据在卷佐证，经本院审查核实，足以认定。 本院认为，当事人应当按照法律的规定或合同的约定承担责任，履行义务。凤凰金属公司与宏泰建材公司签订的“房屋抵款协议”，是双方在协商一致的基础上，真实意思的表示，不违背法律规定，双方都应当自觉遵守。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定第一款：“当事人对自己的主张，有责任提供证据。”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”，庭审中，原、被告就合同签订后，至今未能办理房屋过户手续的责任，各执一词。庭审后，原告于2020年12月16日向本院提供的“录音证据打印件，经本院审查核实，该证据不足以证明在“房屋抵债协议”签订后，被告不协助原告办理房产证的观点；被告也未提供证据证明其主张。对原、被告的主张，本院不予采纳。且因原告与曾少雷签订的“转让合同”，将该房产转卖给曾少雷，涉及“房屋抵款协议”的相关权利、义务而归于消灭。 2019年7月底8月初，原告与曾少雷签订“转让合同”，是双方在自愿、公平、友好协商的基础上达成的，合法有效。原告关于曾少雷欺骗原告，隐瞒了该房产已被其转让的事实，使原告在违背真实意思的情况下与其签订了《转让合同》的观点不能成立。理由：1、合同一直在履行之中：曾少雷在合同签订后，已支付约定的利息90000元（含：按照合同约定，代其支付的物业费）；2020年7月，原告还依据该合同要求曾少雷支付合同约定的利息；在诉讼期间，曾少雷还按照合同约定，支付原告尚欠的第一年利息90000元。2、合同开篇即注明：合同是“双方在自愿、公平、友好协商的基础上达成的”，所谓欺骗、违背原告真实意思一说，不能成立。3、在该合同签订前，曾少雷虽将涉案房产转卖给他人。原告如知情，那么“转让合同”是对曾少雷将该房产转让他人的追加认可；原告如不知情，曾少雷隐瞒了将该房事先转让他人的事实，虽有不妥，但并未损害原告的实际利益。且就签订合同本身来说，是“双方在自愿、公平、友好协商的基础上达成的”，不存在欺骗和隐瞒。按照“房屋抵债合同”关于违约责任的约定：“若该抵款房因宏泰建材公司原因而被有关部门查封、拍卖或擅自转让或抵押给第三人的，宏泰建材公司应立即返还所欠货款。”的约定，宏泰建材公司如擅自转让该房产的后果是立即返还所欠货款。当然，前面已论述，该约定因本合同的签订，相关权利义务已归于消灭。4、本合同的甲方是凤凰金属公司，乙方是曾少雷而不是宏泰建材公司。曾少雷不是本案的诉讼主体，即使能撤销本合同，也不是本案处理的范围，原告可另行主张。5、宏泰建材公司虽与卢佳签订“转让合同”将涉案房产转卖，但最终转卖该房的是曾少雷个人。原告要求宏泰建材公司承担赔偿责任，无事实依据。综上，原告要求撤销该合同，要求宏泰建材公司赔偿损失的诉求，本院不予支持。原告申请对涉案房产进行鉴定，已无必要，一并予以驳回。原告并未向第三人主张权利。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第九十一条（七）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告马鞍山市凤凰金属材料贸易有限公司全部诉讼请求。 案件受理费减半收取26025元，诉讼保全费5000元，变更保全费5000元，合计36025元，由原告马鞍山市凤凰金属材料贸易有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  陈根生 二〇二〇年十二月十六日 书记员  朱 琴