河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16047号上诉人（原审原告、案外人）：张建月，男，汉族，1968年12月4日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李**展，河南高禄律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐晓荣，河南高禄律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：常秀花，女，汉族，1947年7月15日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：赵蒙，河南亚太人律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：郑州中原华丰投资中心有限公司，住所地郑州市健康路**。法定代表人：尹建国，董事长。上诉人张建月因与被上诉人常秀花、郑州中原华丰投资中心有限公司（以下简称华丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初21340号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张建月上诉请求：1、撤销一审判决，改判不得执行位于郑州市金水区××楼××房产，解除查封，或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：常秀花2020年申请强制执行，张建月在法院查封之前于2012年11月购买涉案房屋，张建月与华丰公司签订的认购书包括房屋位置、面积、单价、总价、定金以及房屋交付等内容，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条之规定，应视为合法有效的书面买卖合同。所购商品房系用于居住且张建月名下无其他用于居住的房屋，提交的水、电、燃气、物业等票据及物业公司、居委会出具的证明、装修合同等足以证明张建月长期居住的事实。张建月已支付了全款。一审以张建月配偶名下有一套房屋进而认定涉案房屋不是张建月唯一住房于法无据。涉案房产系张建月和其女儿一家共同居住，张建月的女儿张晨天生××，从四个月大确诊重度脑瘫，一直不会走，终身需要护理照料。为张晨从农村找了个对象，对方家庭比较困难，要求买一套房子，便于照顾张晨。张建月一家原住13号楼602室，没有无障碍通道，进出电梯有六个台阶，张晨一直坐轮椅，需要找保安、邻居帮着抬。经家人商量把602号房屋卖给了付强，购买了有无障碍通道的涉案房屋。602号房屋未办理过户，后付强不想要了，大概2017年张建月把房款又还给了付强。《中华人民共和国××人保障法》第四十六规定，国家保障××人享有各项社会保障的权利。涉案房屋楼栋设计具备残障人士无障碍通道等相关设施，便于××人出行。张建月购买涉案房屋就是为了给女儿一个保障，方便照顾女儿。即便算上张建月配偶名下房产，两家也只有两套房产。本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。一审判决严重损害了××人张晨的合法权益，应予纠正。常秀花辩称，张建月和华丰公司签订的内部认购书不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同。张建月配偶名下的602号房产属于夫妻共同财产，能够证明张建月除涉案房产外并非无其他住房。也不能仅仅依张建月女儿与其共同居住就认定其女儿对涉案房产或602号房产享有所有权。现有证据不能证明张建月付款超过合同约定总价款的百分之五十。张建月的女儿并非本案利害关系人、适格诉讼主体，一审判决不可能损害其合法权益。张建月称涉案房产实质上是为其女儿张晨购买，因张晨无书写语言能力，故借张建月名字买房，但事实是认购书落款显示系其配偶陈树兰代张建月签的字。张建月配偶名下的602号房屋在同一小区，设施、设备相同，不影响张晨的正常生活和出行。本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的法定条件，请求二审法院驳回张建月的上诉请求，维持一审判决。华丰公司缺席未答辩。张建月向一审法院提出诉讼请求：1、解除查封登记在被告郑州中原华丰投资中心有限公司名下的郑州市金水区××都市家园××楼××号（不动产权证号：1301209538）的房产；2、判令被告郑州中原华丰投资中心有限公司将位于郑州市金水区××都市家园××楼××号（不动产权证号：1301209538）的房产（价值147万元）依法过户给原告，并配合原告办理过户登记；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：一、常秀花作为原告诉被告华丰公司、尹建国民间借贷纠纷一案，本院于2020年5月20日作出（2020）豫0105民初2923号民事判决书，判决：“一、被告郑州中原华丰投资中心有限公司于本判决生效后十日内偿还原告常秀花借款本金780万元及利息（利息以借款本金780万元为基数，自2019年10月21日起按月利率2%的标准计算至实际清偿之日止）；二、被告尹建国对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任。被告尹建国在承担保证责任后，有权向郑州中原华丰投资中心有限公司追偿；三、驳回原告常秀花的其他诉讼请求。案件受理费71328元，减半收取35664元，原告常秀花负担336元，郑州中原华丰投资中心有限公司、尹建国负担35328元。保全费5000元，由郑州中原华丰投资中心有限公司、尹建国负担。”常秀花、华丰公司收到2923号判决书后均不服，分别提起上诉。河南省郑州市中级人民法院作出（2020）豫01民终7225号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”该二审判决已于2020年7月3日发生法律效力。二、因华丰公司及尹建国未履行还款义务，常秀花向本院申请强制执行，执行案号为（2020）豫0105执8313号。（2020）豫0105执8313号案件在执行过程中，2020年7月17日，本院将被告华丰公司名下位于郑州市金水区××都市家园××楼××号（不动产权证号：1301209538）的房产予以查封。不久张建月作为案外人向本院提出案外人执行异议，本院于2020年9月3日作出（2020）豫0105执异608号执行裁定书，裁定驳回案外人张建月的异议请求。张建月收到608号执行裁定书后不服，作为原告遂诉至本院。三、原告张建月提交其于2012年11月9日与被告华丰公司签订《华林都市家园内部认购书》一份，主要显示：“认购方张建月，联系地址华林都市家园13号楼6层602号，被认购方郑州中原华丰投资中心有限公司，认购物业：郑州市金水区南阳路西、农业路北华林都市家园三期19-21-2101号房屋，认购总价147万元，2012年11月12日前支付首期款及882000元，签订合同3日内余款588000元。此认购书为内部认购书，商品房预售许可证取得七日内（商品房预售许可证现已取消，请于本认购书签订七日内），认购方须携带此认购书及身份证（个人认购者）或公司营业执照、法人授权书及印章等有关手续到售楼部办理相关手续，手续办理完备后签署《商品房买卖合同》，逾期不办理者视为自动放弃认购权，本公司有权对认购方预定的标的物另作处理。该物业已做在建工程抵押，认购方签署《商品房买卖合同》并交清购房款后抵押自动解除，签署《商品房买卖合同》后，本认购书自动失效等。”原告提交的4份销售不动产发票显示：被告华丰公司于2012年11月12日向原告张建月开具50000元的定金发票、于2012年11月27日、2013年1月7日、2013年3月28日向原告开具了550000元、300000元、570000元购房款发票。四、庭审后，原告张建月在本院限期内提供其购房付款银行流水三页，显示：2012年11月9日，原告张建月通过中信银行向3920181434406账户转款10000元，2012年11月26日、2013年1月7日、3月5日、3月28日中国建设银行43×××06账户消费250000元、299000元、200000元、60000元，该四次消费后均备注：“华丰投资中心有限公司（华林都市家园）”。经组织质证，被告常秀花对原告庭后提交的银行流水真实性有异议，认为建设银行流水并不显示持卡人信息，不能证明转入华丰公司账户内的款项系张建月支付的涉案房产的购房款，且张建月庭审中提交的内部认购书也显示有“重购”字样，发问中张建月陈述其配偶陈淑兰名下也有一套位于同一小区华林都市家园的房产，提交的银行流水是否为涉案房产的流水无法确定，除此之外，张建月称案涉房产成交价为147万元，但提交的银行流水远不足一百万元。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案原告张建月虽与被告华丰公司于2012年11月9日签订华林都市家园内部认购书，但该内部认购书签订后，双方长期不签订正式商品房买卖合同，该内部认购书对外不具有公示效力。庭审后，原告补充提交的银行流水并不足以证明原告张建月就案涉房产已支付的购房款超过约定总价款50%的事实，另原告张建月在涉案房产同一小区其配偶名下还有另外一套房产，涉案房产并非原告张建月名下唯一住房。原告张建月请求对涉案房产解除查封，证据不力，一审法院不予支持。原告另请求过户，与本案不属同一法律关系，不予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回原告张建月的诉讼请求。案件受理费18030元，由原告张建月负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。二审查明：一、涉案房屋价款支付情况2012年11月9日，张建月中信银行账户向华丰公司转款10000元，11月12日，张建月向华丰公司现金支付40000元，华丰公司当日向张建月开具50000元的定金发票。2012年11月26日，张建月建设银行账户消费250000元，备注“华丰投资中心有限公司（华林都市家园）”，11月27日马某（系张建月外甥女）农村信用社账户向华丰公司转账300000元，华丰公司当日出具金额为550000元的发票；2013年1月7日，张建月建设银行账户消费299000元，备注“华丰投资中心有限公司（华林都市家园）”，现金支付1000元，华丰公司当日出具金额为300000元的发票。2013年3月5日，张建月建设银行账户消费200000元，备注“华丰投资中心有限公司（华林都市家园）”；3月20日，查某（系张建月同事）中国银行账户向华丰公司转账200000元；3月28日张建月工商银行账户消费5000元，备注“华丰投资中心有限公司（华林都市家园）”；3月28日陈树兰（系张建月配偶）建设银行账户消费105000元，备注“华丰投资中心有限公司（华林都市家园）”；3月28日，张建月建设银行账户消费60000元，备注“华丰投资中心有限公司（华林都市家园）”。华丰公司于3月28日出具金额为570000元的发票。以上支付总金额147万元。证人马某、查某出庭分别证实其账户转款系张建月向华丰公司支付涉案房屋购房款。并有银行流水、发票等在卷佐证。二、张建月于2013年3月29日与郑州华林物业管理有限公司就涉案房屋签订《前期物业管理服务协议》，2013年3月31日与河南超凡装饰设计工程有限公司签订的《家庭居室装饰装修工程施工合同》。张建月并提交有供用气合同，2013年9月份以来气费信息表，2014年以来的电费明细，供用水合同，居民供用热合同等。三、张建月家庭成员情况及居住状况张建月、陈树兰于1991年9月3日登记结婚，1994年育一女张晨、1998年育一子张振渝。××证显示张晨系肢体一级××。张晨于2014年与张新理登记结婚，2015年1月15日生一女张乐甜。郑州市金水区南阳新村街道荣华社区居民委员会出具居住证明，证明张晨自2013年11月在涉案房屋居住至今。张建月提交的郑州市个人房屋产权信息表显示张建月名下无房屋登记信息。张建月认可华林都市家园13号楼602号（门牌号××）房屋在其配偶陈树兰名下。张建月提交照片称602号房屋没有无障碍通道，其女儿张晨乘坐轮椅不能直通电梯，需抬送经过台阶；购买的涉案房屋所在楼栋有无障碍通道。经本院现场核实属实。四、张建月与华丰公司签订的《华林都市家园内部认购书》中载明“商品房预售许可证现已取得”，一审判决中“商品房预售许可证现已取消”系笔误，本院予以纠正。经二审审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在本院2020年7月17日查封涉案房屋之前，张建月已于2012年11月9日与华丰公司签订认购书，该认购书具备商品房买卖合同的主要内容，张建月二审中补充提交的付款证据也证明已付清147万元房款，华丰公司已于2013年3月29日交付房屋。《中华人民共和国××人保障法》第五十二条规定，国家和社会应当采取措施，逐步完善无障碍设施，推进信息交流无障碍，为××人平等参与社会生活创造无障碍环境。张建月女儿张晨属肢体一级××，乘坐轮椅，张建月配偶陈树兰名下的602号房屋没有无障碍通道，张建月家人带张晨户外活动时需抬送通过台阶。张建月购买涉案房屋为张晨组建了家庭，该楼栋具备无障碍通道，便于推送张晨进行户外活动。根据最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条对“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的解读，商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但如果查明买受人家人较多，确为适当改善居住条件，也应支持买受人阻却执行的请求。本案中，张建月夫妇及其儿子，张晨夫妇及其女儿，事实上已经是两个家庭，因张晨需要他人照顾的特殊原因才造成了三代人没有分户。虽然陈树兰名下有一套房屋，但张建月购买涉案房屋系保障张晨的特殊居住需要，于情于法，应予肯定，对涉案房屋排除执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的立法精神。综上所述，张建月的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：一、撤销郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初21340号民事判决；二、不得执行位于郑州市金水区翠花路7号华林都市家园19号楼21层2101号房屋。一、二审案件受理费各18030元，由郑州中原华丰投资中心有限公司负担。本判决为终审判决。郑州市金水区人民法院（2020）豫0105执异608号执行裁定于本判决生效后自动失效。审判长  范亚玲审判员  张 晔审判员  朱长勇二〇二〇年十二月二十九日书记员  陈威东