浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3742号 上诉人（原审原告）：王关尧，男，1972年6月28日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：姚佳亮，浙江六和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丁向阳，男，1981年5月12日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：徐志庆，浙江震天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柳立中，浙江震天律师事务所律师。 上诉人王关尧因与被上诉人丁向阳房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2019）浙0603民初8980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王关尧上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。2.判令上诉人为解决纠纷支付的律师费等由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决事实认定错误。1.房屋被用于酒店经营并非《房屋运营租赁协议》无法履行的原因。上诉人与被上诉人签订的《房屋运营租赁协议》无法履行是因为房屋所有权人绍兴市柯桥区华舍食品厂（以下简称华舍食品厂）解除了其与被上诉人签订的运营租赁协议，并依据房屋所有权于2019年6月30日收回了出租房屋。该房屋被用于酒店经营仅是房屋所有权人华舍食品厂行使所有权的行为，他人无权干涉。如果被上诉人对此有异议可以另行起诉华舍食品厂，就有关权利义务的纠纷请求法院依法处理。2.上诉人与被上诉人之间《房屋运营租赁协议》的签署到解除，上诉人无任何过错。被上诉人未能保证其交付给承租人的房屋能够依照双方签订的《房屋运营租赁协议》的约定正常装修使用，属于违约交付行为，应当向上诉人承担违约责任。2019年6月初，上诉人路过华舍镇越海假日酒店东南角三间店铺的时候，看到门口张贴有旺铺转租的信息。上诉人通过上面的电话号码和丁向阳的妹妹取得联系，并且了解了房租及相关信息。上诉人对房租及地段等条件比较满意，打算承租。2019年6月14日，上诉人预付给被上诉人房屋租赁押金贰万元和房租壹万元共计叁万元，2019年6月19日上诉人与被上诉人签订了《房屋运营租赁协议》对权利义务进行了约定。上诉人分别于2019年6月19日、2019年6月20日通过转账的形式支付了一年的房租余款拾伍万元。押金及一年的房租共计拾捌万元。上诉人在承租该房屋后，于2019年6月25日被房屋的所有权人华舍食品厂告知无权租赁该房屋并被要求于2019年6月30日之前实施腾退。直到2019年7与20日，华舍食品厂将其与被上诉人的《房屋运营租赁协议》提供给上诉人，上诉人才了解到被上诉人的转租行为是不被房屋所有权人许可的。该行为属于被上诉人对房屋所有权人的违约行为。上诉人自2019年6月30日起，按照房屋所有权人的要求，腾退并停止装修施工。2019年7月10日，上诉人微信要求被上诉人处理此事，交涉无果后通过微信告知退出租赁关系，解除租赁协议。租赁协议自2019年7月10日解除。直至2019年8月起诉至法院，上诉人并无任何过错。原审法院认为上诉人存在过错并以此为由让上诉人承担相应的不利后果，对上诉人来说很不公平。二、协议解除的时间应当认定为2019年7月10日。2019年6月25日，华舍食品厂派人在上诉人承租的房屋门上张贴了公告，要求上诉人于2019年6月30日之前实施腾退。上诉人曾就此事立即与被上诉人沟通希望得到解决。2019年7月10日，因多次交涉未果，上诉人无法按照合同的约定装修房屋并开店运营，因此以微信通知的形式告知被上诉人解除协议，退出房屋租赁关系。根据合同法第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此《房屋运营租赁协议》解除的时间应当认定为2019年7月10日。三、依法判令上诉人为解决纠纷支付的律师费等由被上诉人承担。根据上诉人与被上诉人签订的《房屋运营租赁协议》第十一条的约定，双方在履行合同的过程中发生争议的，应协商解决：协商解决不成的，双方同意依法向甲方所在地人民法院起诉。因此产生的律师代理费、诉讼费等相关费用由败诉方承担。故上诉人在处理纠纷的过程中支付的律师费理应由败诉方承担。 被上诉人丁向阳辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。一、被上诉人已交付了出租的房屋，作为出租人的义务已全部完成。承租人在占有使用案涉房屋时就有保管和防止房屋被他人侵占的义务。房屋的控制权已经转移至上诉人，故房屋被他人侵占的过错在上诉人。二、合同履行并非以过错为原则，而是是否存在违约，被上诉人在本案中没有任何违约行为，被上诉人已经依约将房屋交付给上诉人。关于上诉人提出的华舍食品厂告知其腾退，由于合同具有相对性，依法签订的合同成立时即具有法律效力，即使是产权人也无权要求腾退。且被上诉人明确告知上诉人该房屋系产权人交付给被上诉人，双方有签订《房屋运营租赁协议》，其中“运营”说明被上诉人有更大的自主权。被上诉人是可以对外出租的，即使无权转租，作为承租人也无权解除合同。上诉人向被上诉人反映上述问题后，被上诉人积极向上诉人澄清其是有转租权的，是经过产权人同意的，并且微信告知了上诉人。三、关于上诉人提出的《房屋运营租赁协议》解除的时间应当认定为2019年7月10日。这是上诉人对合同法第九十六条的误解，这只是合同解除的程序，首先要明确案涉合同是否达到了法定或者约定解除条件，才能适用该条款达到合同解除的目的。但是上诉人没有证明被上诉人存在违约，而被上诉人一直坚持要求继续履行合同。另，上诉人提出的其为解决纠纷支付的律师费等由被上诉人承担的主张。上诉人并未在一审中提出该项诉讼请求，故不应属于二审的审查范围。综上，上诉人擅自要求解除合同是其存在违约，被上诉人不存在违约，上诉人疏于管理案涉房屋导致被他人占用的责任不在被上诉人。案涉房屋从租赁到解除长达1年3个月的时间，对出租人来说损失巨大，一审判决要求被上诉人返还7万元租金不太公平。请求驳回上诉人的上诉请求。 王关尧向一审法院起诉请求（变更后）：1.依法解除与丁向阳签订的《房屋运营租赁协议》；2.依法判令丁向阳立即归还房屋租金16万元和租房押金2万元，并支付自2019年6月19日起至实际履行日止的利息；3.依法判令丁向阳支付违约金32万元；4.依法判令丁向阳赔偿因违约造成王关尧其他的损失（银行贷款损失4.86万元和搬迁费1万元）。 一审法院经审理查明：2018年6月24日，华舍食品厂（甲方）与丁向阳（乙方）签订一份《房屋运营租赁协议》（以下简称《协议一》），约定：为宣扬绍兴及翰越堂文化，促进甲方资产保值增值，维护乙方相应经济利益，甲方将其名下（或实际控制的）相应房屋交付乙方运营，开展民宿、住宿、娱乐、艺术品交易等活动，运营资质、运营班子由乙方负责解决。甲方将坐落在绍兴市柯桥区华舍越海假日酒店整幢、酒店旁的三幢别墅（预测建筑面积9823.25平方米）整体交付乙方实施合法运营，目前使用的营业执照名称为翰海文化主题酒店，若继续使用该公司的，该公司运营成本、相关经营手续的办理及经营产生的风险均由乙方承担。双方租赁期限为六年，甲方于2018年8月1日按现状将租赁房屋（建筑）交付乙方，乙方可以在交付保证金后开始落实相应的证照办理，乙方承诺不迟于2019年1月1日之前全部合同房屋（建筑）正常运营。房屋（建筑）综合使用费为每年80万元，每年递增8%，在每年12月底对账一次，若乙方就合同房屋（建筑）整体在规定时间内运营的，2018年8月1日至2019年1月1日80万使用费予以减免。乙方确保要给甲方六年共4380间客房使用量，平均每天两间，免费提供给甲方客人入住，并将还未装电梯的客房楼梯西面过去二间三层及四楼整层留给甲方，四楼一层装修费由乙方垫付，在综合使用费中抵扣，甲方有权向乙方推荐施工单位，先出图纸及预报价，在与市场同价位的基础上，乙方推荐施工单位优先，最终方案甲方认可后，方可施工。乙方签订本协议后要及时按甲方要求，给甲方修建一个门头，相应工程款在综合使用费中抵扣。翰越堂的门卫由乙方安排三名保安24小时值班工作，两名工作人员（博物馆讲解，素质高，年龄适中)，所有工资由乙方负责。乙方承担对租赁房屋（建筑）和附属设施、设备的维护、保养、日常维修及更换义务（包括排水管及厕所的清疏、门窗坡璃及小五金的更换等）并承担相应费用。租赁期间，一切生产、经营责任（包括但不限于消防责任、安保义务），均由乙方独立承担。协议还对其他内容作了约定。 2019年6月19日，丁向阳（甲方）与王关尧（乙方）签订一份《房屋运营租赁协议》（以下简称《协议二》），约定：甲方将坐落在绍兴市柯桥区华舍越海假日酒店东南角一楼三间店铺约250平出租，装修由乙方自行负责。租赁期限为五年，自2019年6月19日至2024年7月31日。房屋（建筑）租金为每年壹拾陆万元，每年递增8%，租房押金为贰万元。甲、乙双方不得无故提前终止合同，若甲方需要提前终止合同，甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，经双方同意方可终止合同，但甲方应向乙方一次性支付房屋2倍的违约金，并赔偿乙方装修损失。若乙方需要提前终止合同，乙方应提前3个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同，但乙方应向甲方一次性支付房租2倍的违约金。装修期为2个月。协议还对其他事项作了约定。王关尧分三次向丁向阳支付了一年的租金16万元及押金2万元。 华舍食品厂曾出具一份房屋证明，内容为：兹证明位于绍兴市柯桥区××街道××村××幢，华舍街道解放村堰江南岸23-24、26幢，建筑面积为9823.25平方米，房屋产权属王永良所有。该房屋系合法建筑，将此房屋租赁给丁向阳运营，丁向阳现将此房屋转租给各租户。且丁向阳与各租户签定租赁协议，本单位均予认可。门牌号分别为29-1,29-2,29-3……依次类推。 2019年7月16日，华舍食品厂出具一份情况说明，内容为：2018年6月丁向阳向我单位租赁华舍镇越海假日酒店等房产，双方签订《房屋运营租赁协议》，租赁期间本单位不允许丁向阳对承租房产进行转租。近期本单位发现丁向阳擅自对外进行转租，故与丁向阳进行交涉并书面函告，同时在2019年6月份解除了与丁向阳之间的租赁关系，且要求其在一个月内腾退。 目前王关尧租赁的250平方米房屋已被用于开设酒店。 一审法院认为，丁向阳与王关尧于2019年6月19日签订的《协议二》系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。王关尧以丁向阳未经出租人华舍食品厂同意擅自转租为由要求解除《协议二》，理据不充分，理由如下：第一，《协议一》约定，华舍食品厂将房屋交付丁向阳运营后，丁向阳需要解决运营资质、运营班子并承担相应的运营成本、经营风险。同时，丁向阳需要每天提供两间房间和部分房屋供华舍食品厂使用，为翰越堂安排保安、讲解员，承担房屋的维护义务，也在装修等事项中受华舍食品厂一定制约。由此可见《协议一》并非单纯的房屋租赁合同，而是双方一揽子权利义务的约定。房屋用于运营经营较于承租，对丁向阳而言具有更大的自主权。第二，本案中，王关尧提交了华舍食品厂出具的情况说明，内容反映华舍食品厂不同意丁向阳转租，且《协议一》已解除。但丁向阳也提交了华舍食品厂出具的房屋证明，内容反映华舍食品厂同意其转租。两份证据由同一单位出具，所证明的事实截然相反，但证明力基本相当。根据“谁主张谁举证”的原则，王关尧所举证据尚不能达到高度盖然性的证明标准，应承担不利的后果。但在《协议二》履行过程中，标的物即250平方米房屋已被用于开设酒店，合同目的已无法实现，故该院判决《协议二》解除，解除时间以该院查明房屋被用于开设酒店的时间即第二次庭审时间为宜。《协议二》签订后丁向阳已将标的房屋交付给王关尧，王关尧囿于华舍食品厂的反对而未装修使用，现其要求丁向阳全额返还租金，理由不能成立。然而，丁向阳作为出租人应当保障承租人王关尧可以使用房屋。在出租人交付房屋后房屋的控制权转移至承租人，王关尧亦负有对房屋妥善管理的义务。目前房屋被用于酒店经营致《协议二》无法履行而解除，双方均存在一定过错。该院根据双方的过错程度及新型冠状病毒疫情不可抗力的影响，结合合同存续期限，酌情确定由丁向阳向王关尧返还租金7万元。因合同已解除，该院对王关尧要求丁向阳返还2万元押金的诉讼请求予以支持。并支持自合同解除之日起的利息主张。王关尧要求丁向阳支付相当于两年租金的违约金并不符合《协议二》第八条关于违约金的约定，故该院对王关尧该项诉讼请求予以驳回。关于赔偿损失的诉请，王关尧未提供证据证明4.86万元利息及1万元搬迁费已实际产生。王关尧主张由于其“不方便直接向银行贷款”，于是通过杨祖庆从银行贷款20万元用于经营。即使确实存在该事实，所产生的利息也属于间接支出，并且该情形涉嫌违法违规使用贷款。王关尧自认房屋未装修、未使用，其所主张搬迁费损失该院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、王关尧与丁向阳于2019年6月19日签订的《房屋运营租赁协议》自2020年9月24日起解除；二、丁向阳应于判决生效之日起十日内返还王关尧租金、押金合计90000元并支付该款自2020年9月24日起至判决确定的付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、驳回王关尧的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9404元，由王关尧负担7894元，丁向阳负担1510元。 二审中，上诉人王关尧未向本院提交新的证据。 二审中，被上诉人丁向阳向本院提交微信聊天记录截图一组，澄清函复印件一份，房屋证明复印件一份，共同证明被上诉人已告知上诉人其具有转租权。上诉人王关尧发表质证意见认为，微信聊天记录的真实性存疑，被上诉人是否有转租权与上诉人无关，案涉房屋已被华舍食品厂收回，导致上诉人无法使用。本院对此分析认证认为，微信聊天记录的聊天对象不明确，上诉人对此亦不予认可，房屋证明被上诉人已在一审时提交过，不属于二审中的新证据，且上述证据无法达到被上诉人的证明目的，故本院对此不予采纳。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点为1.被上诉人是否存在违约行为，并是否应为此承担相应的损失赔偿责任。2.双方解除案涉《协议二》的时间认定问题。关于争议焦点1，上诉人认为被上诉人存在违约的依据是华舍食品厂已解除与被上诉人的《协议一》并收回了案涉房屋。对此本院具体评析如下：一方面，虽然上诉人提交了华舍食品厂出具的情况说明来证明华舍食品厂不同意被上诉人转租，但是被上诉人也提交了华舍食品厂出具的一份房屋证明，内容却反映华舍食品厂同意其转租。在此情况下，上诉人仅凭现有证据要证明被上诉人存在违约并未达到高度盖然性。另一方面，被上诉人已将案涉房屋交付给上诉人，上诉人仅因为案外人华舍食品厂出具的一份情况说明，就自动放弃对案涉房屋的管理使用，且未积极主张权利，故对于案涉《协议二》无法顺利履行负有一定的责任。本院对于上诉人提出的应由被上诉人承担案涉《协议二》不能履行的全部违约责任不予支持。一审法院根据双方的过错程度及新型冠状病毒疫情不可抗力的影响，结合合同存续期限，酌情确定由被上诉人向上诉人返还租金7万元、押金2万元并支持上诉人提出的自合同解除之日起的利息主张并无不当。对上诉人提出的要求被上诉人支付违约金的诉请不予支持亦无不当。 关于争议焦点2双方解除案涉《协议二》的时间认定问题。上诉人认为《协议二》解除的时间应当认定为2019年7月10日，即上诉人以微信通知的形式告知被上诉人解除协议之日。对此本院审查后认为，上诉人要根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定解除《协议二》，需符合约定的解除条件或者法定的解除条件。但一方面，根据双方《协议二》的约定，若其中一方需要提前终止合同，应提前3个月以书面形式通知另一方，经双方同意方可终止合同。2019年7月10日只是上诉人单方面表示解除，被上诉人并未表示同意。故不符合约定的解除条件。另一方面，根据本院对于被上诉人不存在根本违约行为的认定，上诉人所主张的解除时间亦不符合法定解除的条件。故本院对上诉人的该项主张不予支持。因案涉房屋已被用于开设酒店致使合同目的已无法实现，符合法定解除条件，故一审法院认定《协议二》的解除时间为该院查明房屋被用于开设酒店的时间即第二次庭审时间并无不当。 另，关于上诉人要求被上诉人承担其为解决纠纷支付的律师费，因系二审中新增加的诉讼请求，本院不予审理。关于上诉人要求被上诉人赔偿因违约造成上诉人的其他的损失（银行贷款损失4.86万元和搬迁费1万元），由于上诉人的现有依据并不充分，故本院不予支持。 综上所述，上诉人王关尧的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为8329元，由上诉人王关尧负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 茹赵鑫 审 判 员 梅 云 审 判 员 姚 瑶 二〇二〇年十二月十日 法官助理 洪习川 书 记 员 张 珺