辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8441号上诉人（原审被告）：兴业银行股份有限公司大连分行，住所地辽宁省大连市中山区一德街**汇邦中心。法定代表人：曹忠山，该行行长。委托诉讼代理人：商庆国，辽宁先河律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋延皓，辽宁先河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王靖博，男，汉族，1992年10月30日生，住辽宁省调兵山市。委托诉讼代理人：张愚，辽宁开尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鸿鹏，辽宁开尔律师事务所实习律师。上诉人兴业银行股份有限公司大连分行（以下简称兴业银行）因与被上诉人王靖博房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗人民法院（2020）辽0203民初3391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月03日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴业银行股份有限公司大连分行的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉请。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、一审判决认定上诉人没有履行房屋过户义务构成违约，系认定事实错误。根据拍卖公告及拍卖须知约定，接收房屋、办理房屋产权过户登记系被上诉人的合同义务，被上诉人怠于履行相关义务，应自行承担相应法律后果。一审法院关于“上诉人委托拍卖及被上诉人竞买成功时，案涉房屋被大连市甘井子区查封，上诉人没有履行房屋过户义务，构成违约”的事实认定是错误的。首先，拍卖公告及拍卖须知均载明：“本标的物转让登峰造极手续由买受人自行办理。竞买成功后，买受人应在兴业银行大连分行通知的时间内办理相关过户手续，买受人未在通知时间内办理相关过户手续，由此引发的一切问题均由买受人承担。”拍卖公告及拍卖须知系拍卖过程中的法定文件，对委托拍卖人及买受人均具有相当于合同的法律效力，因而，办理房屋产权过户等级登记手续是被上诉人的义务，上诉人仅负有协助办理的附随义务。庭审中，上诉人已经充分举证证明，上诉人已于2018年11月19日通过微信通知被上诉人两次过户手续尽快办理，被上诉人基于自身原因要求暂缓过户，也未联系西岗法院向不动产登记中心提交房屋过户的执行通知书等相关手续；而且，被上诉人没有任何证据证明，上诉人在接到被上诉人要求协助办理房屋产权过户登记通知后有任何不予协助办理的违约行为。故被上诉人怠于履行过户义务才是导致案涉房屋久久未能过户登记的原因，原审认定上诉人未完成房屋产权过户登记构成违约，属认定事实错误。其次，原告诉讼请求第一项内容为“请求判决被告协助原告将大连市西岗区房屋过户至原告名下”，该诉请也确认上诉人仅负有协助的附随义务，而非主义务。既然办理案涉房屋产权过户登记的义务作于被上诉人，且被上诉人未能举证证明其有通知上诉人予以协助办理房屋产权过户登记遭到上诉人拒绝的情形，原审判决改变办理产权过户登记的合同义务的主体，判令上诉人办理该产权过户登记既无事实根据，也超出了被上诉人的诉讼请求，该判决内容明显错误。而且，案涉房屋在本案一审诉讼期间，上诉人已经协助被上诉人办理完产权过户登记至被上诉人名下的义务。再次，根据拍卖公告及拍卖须知约定，接收房屋应当由被上诉人自行办理。拍卖公告已经明确披露案涉房屋存在第三人占用的客观情况，并明确约定由买受人自行向第三人接收房屋。根据《中华人民共和国物权法》第26条之规定：“动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求且第三人返还原物的权利代替交付。”此即物权法关于指示交付的规定。对于案涉房屋的交付，同样适用指示交付的规定。故上诉人将其就案涉房屋对第三人享有的返还原物请求权转让给被上诉人即完成了其交付义务。被上诉人未根据约定向占用房屋的第三人主张返还房屋，属于其怠于行使权利。本案诉讼过程中，上诉人之代理人电话沟通房屋占用人后，房屋占用人立即将案涉房屋交付给上诉人，更加证明了被上诉人系基于其自身原因怠于履行向第三人主张权利的房屋交接义务，而且被上诉人也无任何证据证明其曾经向第三人主张返还房屋而遭到过拒绝。虽然被上诉人撤回了要求交付房屋的诉请，但原审判决就房屋交付的合同义务判定明显错误。二、一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》作为解决本案纠纷的依据，显系适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》中所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成后面已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。上述司法解释中，房屋卖方主体仅限于房地产开发企业，因而上述司法解释仅调整房地产开发企业与购房者之间的一手商品房买卖关系，而本案中涉及的商品房买卖合同系为二手房买卖，故一审判决适用法律错误。三、被上诉人购买案涉房屋系进行商业投资，近二年随着商品房价格的上涨，被上诉人已将案涉房屋出售并取得约20万的净利润。因而，一审判决被上诉人向上诉人赔偿资金占用损失也违反了民法的损益相抵原则。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一次33条、第35条之规定，“在合同不成立，无效或者被撤销后，要充分考虑财产的增值或贬值的因素，在确定赔偿损失范围时，既要根据当事人的过错程度合理确定责任，又要考虑在确定财产返还范围时已经考虑过的财产增值或贬值的因素，避免双重获利或双重受损的现象发生。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案适用法律问题的解释》第31条之规定：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利润，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”此即民法上的损益相抵原则。本案中，虽然被上诉人在拍卖成交后将近二年才完成案涉房屋的产权过户登记，但随着二手房市场价格的大幅上涨，案涉房屋的市场价格较拍卖当时已上涨50%以上，被上诉人已经以98万元的价格将案涉房屋转给第三人，扣除被上诉人竞买价格58.5万元及二次过户税费19.4万元，被上诉人已赚取净利润20万元左右。被上诉人取得收益远远超高其所主张的损失金额，根据民法上的损益相抵原则，被上诉人要求赔偿损失的诉请不应得到支持。虽然本案中不存在合同不成立、无效、被撤销的情形，但根据法律适用规则中“举重以明轻”的原则，本案同样应适用损益相抵原则。综上，本案为二手房买卖合同纠纷（拍卖作为一种特殊的交易方式，不改变二手房买卖的合同性质）。拍卖公告及拍卖须知作为房屋买卖和而不同的组成部分，已经明确约定了办理案涉房屋产权过户登记手续及向占用案涉房屋的第三人接受房屋系房屋买受人也即被上诉人的合同义务，被上诉人因自身原因买怠于行使相关权利，导致案涉房屋未能及时完成交付，案涉房屋产权过户登记未及时办理，造成该法律后果并非上诉人的行为导致，也不应认定为上诉人的违约行为。原审认定上诉人未及时办理房屋产权过户登记构成违约，显属认定事实错误。被上诉人购买案涉房屋进行商业投资的行为，不但未因房屋产权过户登记迟延形成任何损失，相反取得了巨额的商业利益，原审判决违反损益相抵原则，错误地适用商品房买卖合同纠纷司法解释规定，判决上诉人按银行同期贷款利率向被上诉人赔偿资金占用损失，既缺乏事实依据，适用法律也是错误的。王靖博辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原审判决。王靖博向一审法院起诉请求：1、请求判决被告协助原告将大连市西岗区房产过户至原告名下；2、请求判决被告向原告交付大连市西岗区房产；3、请求判决被告向原告赔偿因未将房屋过户至原告名下产生的损失48000元（自2018年11月29日起至房屋过户并交付房屋之日，按每月3000元计算损失）。一审法院认定的事实：被告兴业银行大连分行委托淘宝网拍卖案外人郭晓萌一套抵债房产，拍卖公告显示：拍卖标的辽宁省大连市西岗区，起拍价57万元，保证金6万元，增加幅度3000元。兴业银行大连分行有权处置拍卖标的。拍卖时间2018年8月21日。原告于2018年8月20日交纳6万元保证金报名参与竞买。拍卖当日，原告经过竞价最终以58.5万元价格竞买成功。原告于2018年8月24日支付尾款52.5万元，并在2018年11月29日向被告支付税金15万元。另查，大连市不动产登记中心查询结果显示，在2019年9月19日时，案涉房屋所有权人为郭晓萌，抵押权人为被告兴业银行大连分行，查封机关为大连市甘井子区人民法院，查封期限自2016年12月22日至2019年12月21日，查封原因为（2016）辽0211执3316号执行案件。被告兴业银行大连分行针对该房产的查封，向大连市甘井子区人民法院提出案外人异议，要求大连市甘井子区人民法院解除（2016）辽0211执3316号执行案件对案涉房屋的查封。理由是大连市西岗区人民法院已经通过以物抵债的形式将案涉房屋裁定抵债给被告兴业银行大连分行。大连市甘井子区人民法院审理后认为兴业银行大连分行未能提供大连市西岗区人民法院下达的抵债裁定送达时间，无法确定案涉房屋所有权何时转移，于2020年2月10日作出（2019）辽0211执异339号执行裁定书，裁定驳回了兴业银行大连分行的异议请求。后兴业银行大连分行于2020年4月1日将案外人郭晓萌在大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211执3316号执行案件中的执行款代为履行。本案审理过程中，原被告双方于2020年7月14日对案涉房屋进行了交接。2020年8月10日，被告告知原告案涉房屋已登记到被告名下，被告可以配合原告办理房屋过户，但至今未果。现原告撤回要求被告交付房屋的诉讼请求，仍坚持其他两项诉讼请求。一审法院认为，被告兴业银行大连分行委托淘宝网拍卖案涉房产，原告作为竞买人竞买成功，并支付了相应款项，被告应按约履行交付房屋及将房屋过户至原告名下的义务。但在被告委托拍卖及原告竞买成功时，案涉房屋被大连市甘井子区法院查封，被告没有履行房屋过户的义务，构成违约。现被告已经取得案涉房屋产权，并同意配合原告办理房屋过户，故对原告请求判决被告协助原告办理案涉房屋过户的诉讼请求一审法院予以支持。因案涉房屋已交付给原告，原告撤回第二项诉讼请求，一审法院予以照准。关于原告要求被告赔偿因未将房屋过户至原告名下产生的损失一节，原告在2018年11月29日已将全部房款及税金交付给被告，被告没有办理房屋过户，应承担原告相应损失。但原告要求被告按照每月3000元赔偿损失没有法律依据，原告的损失应以被告占用原告购房资金的占用利息计算，即自2018年11月29日起至被告将案涉房屋过户至原告名下止，以585000元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款利率计算损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十二条之规定，一审法院判决：一、被告兴业银行股份有限公司大连分行于判决生效之日起十日内将大连市西岗区房产过户至原告王靖博名下。二、被告兴业银行股份有限公司大连分行赔偿原告王靖博自2018年11月29日起至大连市西岗区房屋过户至原告王靖博名下止的损失，以585000元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款利率计算。三、驳回原告王靖博其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5100元（原告已预交），由被告兴业银行股份有限公司大连分行负担。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查，大连市西岗区人民法院于2015年9月20日作出（2013）西执字第896、956号执行裁定书，将案涉房屋抵偿给申请执行人兴业银行股份有限公司大连分行。再查，在案涉房屋网络公开拍卖程序中，拍卖人发布的《重要提示》显示：“竞买前请务必遵照《竞买公告》及《标的物情况介绍表》要求，进行实地看样、调查标的物信息（如过户要求、违章情况等）、了解竞买资质、委托代理及尾款支付方式等内容，如违反相关规定，您的保证金可能会被资产处置机构划扣或产生其他司法处罚等后果，请审慎参与！”在《竞买公告》中显示：“本标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的水电费、天然气、物业管理等欠费均由买受人承担”、“兴业银行股份有限公司大连分行有权处置拍卖标的。本次拍卖标的可能存在占有人使用，拍卖标的以实物现状为准，竞买人在竞价前应自行做好实地看样、尽职调查，兴业银行股份有限公司大连分行仅提供相关参考资料，不承担标的物的瑕疵担保责任，竞买人参与竞买即视为对拍卖标的物现状的确认。”又查，本案二审中，双方当事人均认可案涉房屋于2020年8月7日变更产权登记至兴业银行名下，于2020年9月29日由兴业银行变更产权登记至被上诉人名下，案涉房屋现已经由被上诉人出售给他人。本院认为，本案争议焦点是上诉人是否应向被上诉人支付案涉房屋迟延办理产权变更登记的损失及损失金额如何确定。被上诉人系通过网络公开拍卖程序竞买了案涉房屋。根据《中华人民共和国拍卖法》第十八条之规定，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。根据《中华人民共和国拍卖法》第二十七条之规定，委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。根据《中华人民共和国拍卖法》第五十五条之规定，拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续。本案房屋网络公开拍卖时，拍卖人通过拍卖公告已经告知竞买人在竞价前应自行做好实地看样、案涉房屋可能存在有他人占用情况等。作为房屋竞买人，竞买前亦应当实地看样、尽职调查，了解标的物状况，查询案涉房屋的占有、查封、抵押等情况，审慎参与标的物的竞买。另案中，大连市甘井子区人民法院对案涉房屋予以查封，查封期限自2016年12月22日至2019年12月21日，即在案涉房屋公开网络拍卖时，已经存在另案查封的情况。对此，兴业银行作为拍卖委托人未予以说明，而被上诉人亦未尽职调查，双方均未充分履行各自义务。被上诉人于2018年11月29日向上诉人交付了案涉税金后，因另案查封，兴业银行无法协助被上诉人办理产权变更登记手续，对造成该事实的结果兴业银行和被上诉人均存在过错。在此之后，兴业银行积极主动促成了另案中对案涉房屋解除查封，双方均认可案涉房屋产权已经于2020年9月29日办理至被上诉人名下。故对因案涉房屋迟延办理变更登记所产生的损失发生期间是自2018年11月29日至2020年9月29日止。关于损失金额如何确定一节，本院认为，虽然本案诉讼中被上诉人并未举证证明案涉房屋迟延办证所产生的具体损失金额，但一审法院认定其损失为兴业银行占用购房资金期间所产生的利息并无不妥，本院予以认可。如上所述，双方对迟延办理产权变更登记手续均有过错，故应承担同等责任，兴业银行应向被上诉人支付2018年11月29日至2020年9月29日止的购房款利息损失的50%，利息应以585000元为基数，自2018年11月29日至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至2020年9月29日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，故兴业银行应向被上诉人支付上述利息的50%。本院对一审判决此项内容予以纠正。二审中双方均认可案涉房屋产权变更登记已经于2020年9月29日完成，案涉房屋已经由被上诉人出售，故对被上诉人要求办理过户的诉讼请求予以驳回。综上所述，兴业银行的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。综上所述，上诉人兴业银行股份有限公司大连分行的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国拍卖法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市西岗人民法院（2020）辽0203民初3391号民事判决第一、三项；二、变更大连市西岗人民法院（2020）辽0203民初3391号民事判决第二项为：兴业银行股份有限公司大连分行赔偿王靖博自2018年11月29日起至2020年9月29日止的利息损失的50%（利息以585000元为基数，自2018年11月29日至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至2020年9月29日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回王靖博的其他诉讼请求。一审案件受理5100元，由兴业银行股份有限公司大连分行负担；二审案件受理费10200元，由兴业银行股份有限公司大连分行负担5100元，由王靖博负担5100元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二〇年十二月二十九日书记员  孙雨宁