广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22483号上诉人（原审原告）：广州市景诚纺织服装有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：秦力生，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑兵，广东民诚众信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市兴顺物业管理有限公司，住所地广东省深圳市宝安区。法定代表人：赖云春，该公司总经理。委托诉讼代理人：舒欢喜，广东科岸律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市兴顺物业管理有限公司东莞长安分公司，住所地广东省东莞市。负责人：赖云春，该公司总经理。委托诉讼代理人：舒欢喜，广东科岸律师事务所律师。上诉人广州市景诚纺织服装有限公司（以下简称景诚公司）、深圳市兴顺物业管理有限公司（以下简称兴顺公司）、深圳市兴顺物业管理有限公司东莞长安分公司（以下简称兴顺公司长安分公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初4361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员邓颖适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。景诚公司上诉请求：1.撤销一审判决第五项；2.兴顺公司、兴顺公司长安分公司赔偿景诚公司违约金456000元；3.兴顺公司、兴顺公司长安分公司向景诚公司支付按每天欠交租金的1‰支付违约金127483.95元；4.兴顺公司、兴顺公司长安分公司支付景诚公司支出的律师费用168000元；5.兴顺公司、兴顺公司长安分公司支付景诚公司2020年5月至2020年9月22日的租金（占用费）2158400元；6.由兴顺公司、兴顺公司长安分公司承担本案一审和二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定兴顺公司、兴顺公司长安分公司因广州市天河区人民法院于2019年4月1日张贴搬迁《公告》，因此不存在拖欠租金（占用费）的恶意，属于认定事实和适用法律错误。《补充协议》是双方协商一致达成的，是双方的真实意思表示，协议的前部对此已经进行明确，兴顺公司、兴顺公司长安分公司一直占用涉案场地却不交纳租金，没有依据合同履行其义务，已经构成违约，应当承担违约责任。二、一审法院将《补充协议》单独认定为一个清洁协议，这与双方的真实意思不相符，属于认定事实错误。《补充协议》约定兴顺公司、兴顺公司长安分公司从2019年1月1日至2019年12月31日期间，应每月向景诚公司支付10万元，是对原租金支付方式的一种变更，也是双方对押金抵扣的一个等价交换。该约定是双方的真实意思表示，不违反法律规定，兴顺公司、兴顺公司长安分公司应当依约履行。而2020年1月1日至2020年12月31日，每月租金变更成356000元，并没有损害到兴顺公司、兴顺公司长安分公司的权益，该租金的变更是符合《补充协议》的整体意思的，一审法院采信兴顺公司、兴顺公司长安分公司提前支付的主张与事实不符，也没有事实根据。三、涉案房屋和土地已经被拍卖，为了节约司法资源，减少诉累，故要求兴顺公司、兴顺公司长安分公司支付2020年5月至9月22日的租金（占用费）。综上，请求二审法院判如所请。兴顺公司、兴顺公司长安分公司二审共同辩称：一、景诚公司在与兴顺公司、兴顺公司长安分公司签订《厂房租赁合同》时故意隐瞒案涉租赁物办理抵押登记并被人民法院查封的重要事实，未履行如实告知义务。二、双方签订的《厂房租赁合同》第二条第1款明确约定租赁期限为18年，使用至2035年3月31日。双方于2018年11月13日签订《补充协议》，兴顺公司、兴顺公司长安分公司已依约向景诚公司预付2020年1月至3月部分租金共计30万元。因景诚公司未履行生效判决确定的还款义务，广州市天河区人民法院2019年4月2日作出执行裁定，裁定拍卖案涉房屋及土地，该院同时向所有租户发出搬迁《公告》，要求实际使用人在2019年4月10日前迁出并腾空上述房产。至此，景诚公司无法将案涉厂房让兴顺公司、兴顺公司长安分公司使用至合同约定的2035年3月31日，已经构成根本违约，兴顺公司、兴顺公司长安分公司的合同目的无法实现，合法权益无法得以保护。三、二审法院不宜对景诚公司主张的2020年5月至9月22日的租金（占用费）进行直接处理。首先，景诚公司在一审时的诉讼请求为“从合同解除之日起按照合同约定金额（每月456000元）支付场地占用费，直至清场交付之日止”，该诉讼请求不具体，当时占用场地的时间未确定，使用费也无法确定。案涉厂房已被广州市天河区人民法院查封并组织拍卖，产权不清晰明确，一审法院未就该诉求作出处理。其次，一审法院未处理景诚公司上述诉讼请求，如果二审法院直接处理，则兴顺公司、兴顺公司长安分公司丧失上诉的权利。四、兴顺公司、兴顺公司长安分公司即使需支付上述期间的占有使用费，也不应当按照合同约定的标准计算使用费。双方约定的租赁期限为18年，现因景诚公司的原因才导致兴顺公司、兴顺公司长安分公司无法按照合同约定使用租赁物。2020年5月8日，广州市天河区人民法院曾组织景诚公司的法定代表人秦力生、兴顺公司和兴顺公司长安分公司的代表鲁正伟以及所有次承租人就厂房的使用及腾房时间问题作了执行笔录，三方一致同意按现状使用厂房至厂房拍卖成交之日起六十天内自行搬离。故景诚公司即使要收取场地占有使用费，也应当按照实际使用面积计算使用费，这才能体现公平公正原则。此外，本案租赁合同无法继续履行是由景诚公司的过错造成的，现景诚公司要求合同解除后的使用费，也应根据合同法第五十八条的规定按照过错比例承担。兴顺公司、兴顺公司长安分公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判兴顺公司、兴顺公司长安分公司空置期间租金损失1544632元在兴顺公司、兴顺公司长安分公司应付租金（占用费）1722695.11元中予以扣减；2.由景诚公司承担本案诉讼费。事实和理由：2018年1月29日，经深圳市伙伴产业服务有限公司东莞分公司撮合，景诚公司作为甲方与兴顺公司长安分公司作为乙方签订《厂房租赁合同》，景诚公司在签约前后均未告知合同所涉厂房及宿舍已经抵押且人民法院已经查封的事实。后因景诚公司未履行生效判决确定的还款义务，广州市天河区人民法院于2019年4月1日向所有租户发出搬迁《公告》，要求实际使用人在2019年4月10日前迁出并腾空上述房产。景诚公司已经构成违约，导致双方的租赁合同无法继续履行。至此，兴顺公司、兴顺公司长安分公司无法正常使用案涉租赁物，部分厂房及宿舍无法出租，空置期间租金损失达1544632元，该笔租金损失完全是因为景诚公司的过错造成，景诚公司应对此承担赔偿责任。综上，请求二审法院判如所请。景诚公司二审辩称：首先，兴顺公司、兴顺公司长安分公司一直占有使用涉案场地，应当向景诚公司支付租金，其主张应扣除空置期间的租金损失缺乏依据。其次，支付租金是兴顺公司、兴顺公司长安分公司应当履行的合同义务，而景诚公司在签订合同时已经明确告知涉案场地已被司法机关查封，且在双方租赁合同的第十一条第一点第三项已经明确约定合同履行期间若政府部门或司法机关限定、裁定或遇不可抗力的原因导致合同无法履行的，租赁合同自然终止，由此也可知兴顺公司、兴顺公司长安分公司是知悉涉案场地已被查封。再次，兴顺公司、兴顺公司长安分公司未就其主张的空置期间的租金损失提供证据予以证明，且也属于兴顺公司、兴顺公司长安分公司的商业风险，不应由景诚公司承担。综上，兴顺公司、兴顺公司长安分公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。因本案纠纷，景诚公司于2020年5月12日诉至一审法院，请求判令：1.景诚公司与兴顺公司长安分公司2018年1月29日签订的《厂房租赁合同》及2018年11月13日签订的《补充协议》自起诉之日解除，兴顺公司、兴顺公司长安分公司向景诚公司赔偿违约金456000元；2.兴顺公司、兴顺公司长安分公司向景诚公司支付截自2020年4月拖欠的租金2522696元并按每天欠交租金的1‰支付违约金计至起诉之日违约金为356447.77元；3.兴顺公司、兴顺公司长安分公司在判决生效之日起10日内立即搬离并交回《厂房租赁合同》项下全部场地及租赁物给景诚公司；4.兴顺公司、兴顺公司长安分公司向景诚公司从合同解除之日起按照合同约定金额（每月456000元）支付场地占用费，直至清场交付之日止；5.兴顺公司、兴顺公司长安分公司支付景诚公司律师费168000元；6.本案诉讼费由兴顺公司、兴顺公司长安分公司承担。一审法院经审理查明：2018年1月29日，景诚公司（甲方）与兴顺公司长安分公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定“……第一条租赁物位置、面积及用途1.甲方将其位于广州市增城区xx镇工业加工区xx工业村广州市景诚纺织服装有限公司的建筑物及配套设施（简称：租赁物）出租给乙方，面积28500平方米,土地证号：增国用（2011）第GY0000**，用途：工业。……第二条租赁期限及免租期1.租赁期限：壹拾捌年，从2018年4月1日至2035年3月31日止。……第三条租赁物的交付……3.甲方应提供该租赁物的土地使用证、房产证复印件给乙方办理相关手续，甲方须确保厂房能正常使用，完善厂区道路。……第四条租金、保证金及税费1.本合同所有金额的计算单位均为‘人民币’，起租租金按实际建筑面积为准，每平方米：16元/月，合计每月租金：456000元（实收价），……2.履约保证金：人民币叁佰万元整，乙方在签订租赁合同时付清履约保证金给甲方，此保证金不能用于抵扣租赁期间的租金。……第五条租金的支付1.交接该物业时，乙方向甲方预付租金人民币贰佰万元整，此预付的租金用于抵乙方每月应交的租金，抵完后，剩余应交的租金按月支付，乙方应于每月10日前支付当月租金，……2.若乙方逾期支付租金，应按每天向甲方支付1‰违约金；若乙方拖欠租金超过30天的，视作乙方违约，甲方有权单方面终止合同并收回租赁物，同时乙方缴纳的履约保证金及预付租金不予退还，归甲方所有。……第十一条合同的终止和解除……3.甲方有权解除，乙方须向甲方赔偿相当于壹个月租金的违约金：（1）乙方违反合同规定欠租金30天以上；……4.乙方有权解除，甲方须向乙方赔偿相当于壹个月租金的违约金：（1）如果因甲方非正当原因致使本合同无法履行，且书面通知甲方30天内未解决的，乙方有权解除本合同。……5.本合同终止或解除时，除甲方书面同意外，乙方在租赁土地上的临时建筑、临时性建筑物、构筑物、设备设施应当拆除搬走，清理场地后交回甲方。第十二条其他约定……7.任何一方在履行本合同过程中产生违约行为，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、评估费、律师费等合理费用。……第十三条责任条款……5.合同期内，甲方有权出售、抵押此租赁物，乙方享有同等条件优先购买权，如卖给第三方，第三方须继续履行此合同。……”。2018年11月13日，景诚公司（甲方、出租方）与兴顺公司长安分公司（乙方、承租方）签订《补充协议》，约定“鉴于2018年1月29日签订的《厂房租赁合同书》，甲方将位于广州市增城区xx镇工业加工区xx工业村厂房、办公楼及宿舍的租赁物出租给乙方使用。现双方协商一致，就交付问题、租金问题达成如下变更，以资共同遵守：一、租金数额经过双方协商一致，租金为16元/㎡，按建筑物面积28500㎡计算（含临时建筑物面积），则每月租金为456000元。乙方已支付的押金300万元和租金200万全部作为租金按上述标准直接减扣。二、返租事宜由于甲方与第三方签订的租赁合同未到期导致无法将厂房二楼、三楼、四楼，宿舍四楼、五楼（16间）、六楼（36间）交付给乙方使用，因此由乙方每月以22元／㎡，面积为12583㎡，共计261328元返租给甲方。乙方可直接在租金内抵扣直至甲方把上述租赁物交付给乙方。三、代收租金事宜由于甲方与第三方签订的租赁合同未到期，甲方委托乙方代为收取租金，若第三方延迟或拒付交至乙方，由甲方、乙方共同进行协调，协调不成，则乙方有权向甲方收取或直接减扣给予甲方的租金，第三方的信息如下：1.王娟（厂房二楼、三楼、宿舍五楼、六搂）租赁期至2020年2月4日到期，租金为8万元，押金18万元。2.米鑫杰（厂房四楼）租货期至2019年12月到期，租金为36470元，押金9万元。四、根据上述事实直接抵扣核算，双方确认如下（计算方式详见附表）：1.在2018年7月1日至2018年12月31日租赁期，乙方已全部将租金支付给甲方，因此在期间乙方无需向甲方支付其他任何费用。2.从2019年1月1日至2019年12月31日期间，乙方每月支付10万元租金给甲方；从2020年1月1日至2020年12月31日期间，乙方每月支付356000元租金给甲方。……7.甲方在2020年1月31日之前将租赁物（即返租部分）全部交付给乙方使用时，则乙方向甲方支付租金尾款198696元。……本协议与原《厂房租赁合同书》不一致之处，按本协议为准，本协议未约定事宜继续按原合同履行。……附表：根据景诚公司与兴顺公司长安分公司签订的《补充协议》双方确认如下：1.2018年7月至2019年12月，兴顺应交给景诚的租金费用：456000×18个月=8208000元。2.2018年7月至2019年12月，景诚返租应交给兴顺的租金费用：（261328-80000-36470）×18个月=2607444元（其中80000元为二、三楼租金，36470元为四楼租金）。3.上述相减扣，则为兴顺应付给景诚的租金费用：8208000-2607444=5600556-（80000×3）=5360556元。4.景诚应付兴顺水电费（2018年7月至2018年11月）为：161860.89元。5.截止到2019年12月31日止，上述相减扣，则兴顺应付给景诚的尾款费用：5360556-161860.89-5000000（已付的租金）=198695.11元。……”。2020年5月8日，广州市天河区人民法院作出（2018）粤0106执20625号《通知》，载明“关于钜溢（广东）投资发展有限公司（原权利人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行）申请执行景诚公司、广州景邦纺织服装有限公司、秦力生、秦绮云借款合同纠纷一案，一审法院已裁定拍卖被执行人景诚公司位于增城市xx镇工业加工区xx工业村（厂房）、增城市xx镇工业加工区xx工业村（办公楼）、增城市xx镇工业加工区xx工业村（宿舍）及无产权登记建筑物部分，并已于2019年4月1日现场张贴搬迁《公告》，责令被执行人或其他实际使用人在2019年4月10日前迁出并腾空上述房产，将上述房产交一审法院处理或向一审法院申报权利。现案外人王娟、兴顺公司长安分公司执行异议已被依法驳回，亦无其他实际使用人向一审法院申报权利，一审法院再次责令王娟、兴顺公司长安分公司或其他实际使用人在本《通知》张贴之日起10日内自行腾退上述房产，逾期一审法院将依法强制执行清场……”。2020年6月8日，景诚公司与广东民诚众信律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定景诚公司因与兴顺公司长安分公司房屋租赁合同纠纷事宜，聘请广东民诚众信律师事务所的律师作为委托代理人，律师费168000元，合同签订时支付20000元，案件开庭前支付剩余148000元。2020年6月8日、2020年7月20日，广东民诚众信律师事务所开具三张发票，载明律师费20000元、48000元、100000元。另查明，一、兴顺公司长安分公司系其他有限责任公司分公司，隶属企业：兴顺公司。兴顺公司系有限责任公司。二、证号为增国用（2011）第GY000001号的土地座落xx镇工业加工区xx工业村，面积13091.67㎡。位于增城市xx镇工业加工区xx工业村（厂房）的房屋，产权人为景诚公司，面积17395.31㎡。位于增城市xx镇工业加工区xx工业村（办公楼）的房屋，产权人为景诚公司，面积2910.29㎡。位于增城市xx镇工业加工区xx工业村（宿舍）的房屋，产权人为景诚公司，面积6209.04㎡。上述房屋于2012年6月29日设定抵押，权利人为上海浦东发展银行股份有限公司广州盘福支行。三、经一审法院庭审释明，景诚公司坚持诉讼请求，主张由法院依法认定。审理中，一、景诚公司、兴顺公司、兴顺公司长安分公司共同确认如下事实：1.有证的三栋房屋是整体全部出租给兴顺公司长安分公司。2.（2018）粤0106执20625号《通知》所涉建筑物包含本案的租赁物。3.《补充协议》第四条第2点约定的每月10万元兴顺公司长安分公司支付至2019年3月。二、景诚公司陈述如下内容：1.涉案租赁物，除了有房产证部分，其余没有证的房屋是没有报批报建手续。2.《补充协议》第四条第2点约定的每月10万元不是预先支付2020年的租金，而是有条件的对200万元租金和300万元押金进行的抵扣，并对2020年的租金进行了变更。3.签订租赁合同时涉案租赁物是有抵押、查封，2012年7月19日向浦发银行设立抵押权，2015年7月29日被增城法院因另案查封。签订合同时有告知兴顺公司长安分公司。4.景诚公司主张违约金的依据是合同第十一条第3点。5.景诚公司主张租金的期间是2019年4月至起诉之日，其中2019年4月至12月，每月10万元，共90万元；2020年1月起每月356000元，共1424000元；2020年1月31日前支付租金尾款198696元；共计2522696元。6.兴顺公司与兴顺公司长安分公司是总公司、分公司的关系，分公司不具有独立法人资质，要求兴顺公司、兴顺公司长安分公司承担连带清偿责任。7.涉案租赁物截至一审庭审之日，没有被法院进行拍卖。三、兴顺公司、兴顺公司长安分公司陈述如下内容：1.由于2019年4月天河法院向兴顺公司长安分公司下达搬迁通知，故关于《补充协议》第四条第2点约定的每月10万元之后就没有再支付，该条约定的2019年每月支付的10万元其实是对2020年每月租金的预先支付。是因为景诚公司的法定代表人提出资金紧张，故预先支付，前提是保证兴顺公司长安分公司正常使用厂房18年。2.签订合同时景诚公司没有告知涉案租赁物已经抵押、查封的事实。3.涉案租赁物现在由兴顺公司长安分公司使用，但是不能正常使用，因为天河法院下发了搬迁通知。兴顺公司长安分公司于2019年4月提出执行异议被驳回。一审法院认为：关于景诚公司与兴顺公司长安分公司签订的《厂房租赁合同》的效力问题。根据合同约定内容，涉案租赁物的面积为28500平方米，现根据景诚公司提供的房产证所载面积为26514.64平方米，而景诚公司自认其余部分房产无报批报建手续，故《厂房租赁合同》中关于26514.64平方米的租赁内容有效，关于1985.36平方米的租赁内容无效。对于《厂房租赁合同》中的无效部分，景诚公司、兴顺公司长安分公司均有过错，应各自对自己的过错承担相应的责任。因《厂房租赁合同》部分有效，部分无效，关于无效部分，依据合同无效的法律规定处理。而有效部分，一审法院仍需分析在履行过程中哪一方存在违约的问题：现景诚公司主张兴顺公司长安分公司未依照《厂房租赁合同》及《补充协议》的约定支付租金（占用费）构成违约。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”的规定，景诚公司并无证据证明签订合同时已书面告知兴顺公司长安分公司涉案租赁物已抵押、查封，现因景诚公司与案外人的借款合同纠纷致使涉案租赁物被广州市天河区人民法院于2019年4月1日张贴搬迁《公告》，并于2020年5月8日作出（2018）粤0106执20625号《通知》责令兴顺公司长安分公司腾退涉案租赁物，故涉案合同无法继续履行的过错在于景诚公司，构成违约。故景诚公司主张兴顺公司长安分公司赔偿违约金456000元及律师费，理据不足，一审法院不予支持。至于兴顺公司长安分公司在收到广州市天河区人民法院2019年4月1日张贴的搬迁《公告》后，如何搬迁，并非本案处理范围。关于《厂房租赁合同》有效部分的解除问题。由于景诚公司作为违约方，其要求起诉之日解除合同并无依据。但现《厂房租赁合同》无法继续履行，有效部分，一审法院判决予以解除。关于景诚公司主张解除《补充协议》的诉讼请求。该《补充协议》系双方对2019年12月31日之前租金、水电费等的清结协议，为双方真实意思表示。现因双方之间《厂房租赁合同》已经解除，故上述《补充协议》作为《厂房租赁合同》补充协议，也应予以解除。但解除并不影响《补充协议》中对于2019年12月31日之前租金、水电费等的结算效力。关于景诚公司主张兴顺公司长安分公司支付截至2020年4月尚欠的租金（占用费）2522696元的诉讼请求。根据一审庭审陈述，涉案租赁物至今仍由兴顺公司长安分公司使用，故其应支付相应的租金（占用费）。至于兴顺公司长安分公司辩称因搬迁公告无法正常使用案涉租赁物，导致部分房屋空置期间租金损失1544632元应予扣减，对于该损失兴顺公司长安分公司并无证据证明，一审法院不予采信。关于租金（占用费）的标准和数额问题，景诚公司主张根据《补充协议》第四条第2点，2019年4月至12月，兴顺公司长安分公司每月应付10万元，共90万元，兴顺公司长安分公司辩称该点约定的每月10万元是对2020年每月租金的预付，综合《补充协议》附表第1点可知，2018年7月至2019年12月的每月租金为456000元，并不包含景诚公司所主张的10万元，且景诚公司亦以每月456000元的标准主张合同解除之后的占用费，故对于兴顺公司长安分公司上述辩称，一审法院予以采信。经核算，截至2020年4月，兴顺公司长安分公司尚欠租金（占用费）的金额为1722695.11元（456000元/月×4个月-100000元/月×3个月+198695.11元），景诚公司主张超过上述金额部分，一审法院不予支持。因广州市天河区人民法院于2019年4月1日张贴搬迁《公告》，兴顺公司长安分公司不存在拖欠租金（占用费）的恶意，故对于景诚公司主张的逾期付款违约金，一审法院不予支持。关于景诚公司请求兴顺公司、兴顺公司长安分公司搬离涉案租赁物并交回场地的诉讼请求。根据广州市天河区人民法院作出的（2018）粤0106执20625号《通知》所载“责令王娟、兴顺公司长安分公司或其他实际使用人在本《通知》张贴之日起10日内自行腾退上述房产，逾期一审法院将依法强制执行清场”，在该案中对于腾退涉案租赁物已经作出处理，一审法院对此不予处理。至于景诚公司主张兴顺公司长安分公司支付从合同解除之日至场地交付之日止的占用费，因本案所涉及的租赁物兴顺公司、兴顺公司长安分公司广州市天河区人民法院强制执行，在此期间，可能涉及到拍卖后租赁物所有权人变更的事实，在所有权变更的情况下，将影响到景诚公司能否继续享有作为涉案租赁物租金（占用费）的收取主体问题。因此，一审法院不宜在此直接处理兴顺公司长安分公司至实际腾退之日止的租金（占用费）问题。景诚公司可待上述问题明晰之后，再行主张权利。关于景诚公司主张兴顺公司与兴顺公司长安分公司承担连带清偿责任的问题。兴顺公司长安分公司作为分公司，其在不能清偿上述债务时，应由作为总公司的兴顺公司承担补充清偿责任。景诚公司主张承担连带责任，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年8月12日作出如下判决：一、解除景诚公司与兴顺公司长安分公司于2018年1月29日签订的《厂房租赁合同》中26514.64平方米有权属证明部分的租赁关系及于2018年11月13日签订的《补充协议》；二、确认景诚公司与兴顺公司长安分公司于2018年1月29日签订的《厂房租赁合同》中26514.64平方米有权属证明部分外未取得报批报建手续房产租赁关系无效；三、兴顺公司长安分公司于本判决发生法律效力之日起十日内向景诚公司支付拖欠的租金（占用费）1722695.11元；四、兴顺公司在兴顺公司长安分公司不能清偿上述第三项债务时，对兴顺公司长安分公司上述不能清偿部分债务承担补充清偿责任；五、驳回景诚公司的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17413元，由景诚公司负担8850元，兴顺公司长安分公司负担8563元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，景诚公司提交了证据1执行笔录、证据2送达回证、证据3执行裁定书，拟共同证明涉案房屋及土地场地已被广州市天河区人民法院依法拍卖，该院于2020年9月22日将成交拍卖裁定书送达给景诚公司；证据4执行笔录（2020年5月8日），拟证明兴顺公司、兴顺公司长安分公司一直占有使用涉案场地，没有因为拍卖而影响其承租权益。兴顺公司、兴顺公司长安分公司对此质证称：对证据1至证据3没有异议；对证据4的真实性、合法性予以确认，但对证明内容不予确认，在收到广州市天河区人民法院的搬迁通知后，很多租户都陆续搬离了，兴顺公司、兴顺公司长安分公司已经无法对外出租，租赁权益受到了损失。另查，广州市天河区人民法院于2020年9月2日作出（2018）粤0106执20625-1号《执行裁定书》，裁定：一、解除对被执行人景诚公司名下位于增城市xx镇工业加工区xx工业村土地使用权、增城市xx镇工业加工区xx工业村（厂房）、增城市xx镇工业加工区xx工业村（办公室）、增城市xx镇工业加工区xx工业村（宿舍）及无产权登记建筑物部分的查封；二、注销上述土地原权属人为景诚公司的土地使用权证及房地产权证；三、涂销上述房产和土地使用权权利人为上海浦东发展银行股份有限公司广州盘福支行的他项权利登记；四、位于增城市xx镇工业加工区xx工业村土地使用权、增城市xx镇工业加工区xx工业村（厂房）、增城市xx镇工业加工区xx工业村（办公室）、增城市xx镇工业加工区xx工业村（宿舍）所有权及无产权登记建筑物部分使用权与相应的其他权利均归买受人林立升；五、买受人林立升可持本裁定书到财产管理机构单方面办理位于增城市xx镇工业加工区xx工业村土地使用权、增城市xx镇工业加工区xx工业村（厂房）、增城市xx镇工业加工区xx工业村（办公室）、增城市xx镇工业加工区xx工业村（宿舍）的过户登记及完税手续。经向广州市天河区人民法院核实，上述执行裁定书分别于2020年9月21日、2020年9月22日送达林立升和景诚公司。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：鉴于涉案租赁物有部分面积的房产没有权属证明，也没有合法的报建手续，故一审法院认定景诚公司与兴顺公司长安分公司签订的《厂房租赁合同》中关于26514.64平方米的租赁内容有效，关于1985.36平方米的租赁内容无效，定性准确，本院予以认同。关于《厂房租赁合同》有效部分的解除问题。景诚公司主张解除的理由是兴顺公司长安分公司未按《厂房租赁合同》和《补充协议》的约定支付租金构成违约。本院认为，首先，景诚公司主张在签订合同时已向兴顺公司长安分公司告知涉案租赁物已抵押、查封，兴顺公司长安分公司对此予以否认，而景诚公司亦未能就其主张提供有效的证据予以证明，本院对该主张不予采信。其次，从查明的事实来看，广州市天河区人民法院在2019年4月1日张贴搬迁公告，要求涉案租赁物上的实际使用人在2019年4月10日搬离，故兴顺公司长安分公司从2019年4月开始未向景诚公司支付租金是有合理的抗辩事由的，不存在恶意拖欠的主观故意。由此，景诚公司主张的解除理由不能成立，其不享有合同解除权。再次，考虑到涉案租赁物因景诚公司未能履行生效判决所确定的义务而被拍卖，景诚公司与兴顺公司长安分公司之间的《厂房租赁合同》签订于抵押权设定及查封之后，故双方已经不可能再继续履行上述合同，故一审法院解除双方签订的《厂房租赁合同》中的有效部分租赁关系及《补充协议》并无不当。如前所述，景诚公司在签订租赁合同时未将涉案租赁物的抵押及查封情况向兴顺公司长安分公司告知，且在租赁合同履行过程中因自身原因导致合同无法继续履行，故景诚公司是双方租赁合同解除的违约方。景诚公司要求兴顺公司长安分公司支付违约金、逾期付款违约金及律师费缺乏事实和法律依据，一审法院对此不予支持，理据充分，本院予以维持。关于租金和场地占用费问题。首先，虽然《厂房租赁合同》中有部分租赁内容无效，但兴顺公司长安分公司一直实际占有使用涉案租赁物，仍应按《厂房租赁合同》和《补充协议》的约定向景诚公司支付租金和场地占用费。兴顺公司长安分公司抗辩称《补充协议》中约定的2019年1月至2019年12月期间的每月支付10万元，实际上是预付2020年1月至2020年12月的租金，一审法院对此予以采信，而景诚公司没有就此提起上诉，且其在主张2020年5月至2020年9月22日租金时也是按照《厂房租赁合同》约定的456000元/月来计算的，故本院对兴顺公司长安分公司主张的上述事实亦予确认，且认定2020年1月至2020年12月的租金标准仍为456000元/月。其次，一审法院计算的截止至2020年4月的未付租金和场地占用费为1722695.11元，双方均无异议，本院予以确认。再次，兴顺公司长安分公司主张景诚公司的违约行为导致涉案租赁物的空置，但未就该主张提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，一审法院对此不予支持，合法合理。兴顺公司长安分公司上诉要求在应付租金和场地占用费中扣减空置期间租金损失缺乏依据，本院不予采纳。最后，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。本案中，涉案租赁物已被拍卖，而拍卖成交裁定已于2020年9月21日送达买受人，故从此时起，景诚公司就丧失其对涉案租赁物的出租权。景诚公司已经在一审期间就涉案租赁物交还之前的租金和场地占用费提出了诉讼请求，一审法院因考虑到当时涉案租赁物还未被拍卖故未作处理，并无不当，但本案二审阶段涉案租赁物已被拍卖，为减少双方的诉累，本院一并处理，故兴顺公司长安分公司应向景诚公司支付2020年5月至2020年9月20日的租金和场地占用费2128000元（456000元/月×4个月+456000元÷30天×20天）。兴顺公司对兴顺公司长安分公司的上述支付义务承担补充清偿责任。景诚公司上诉要求过高部分，缺乏依据，本院不予支持，数额以本院核定的为准。综上所述，兴顺公司、兴顺公司长安分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；景诚公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，但因二审期间发生了新的事实，故本院对2020年5月至2020年9月20日涉案租赁物的租金和场地占用费一并调处。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初4361号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初4361号民事判决第五项；三、深圳市兴顺物业管理有限公司东莞长安分公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市景诚纺织服装有限公司支付2020年5月1日至2020年9月20日期间的租金和场地占用费2128000元；深圳市兴顺物业管理有限公司在深圳市兴顺物业管理有限公司东莞长安分公司不能清偿上述债务时，对不能清偿部分的债务承担补充清偿责任；四、驳回广州市景诚纺织服装有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17413元，由广州市景诚纺织服装有限公司负担8850元，深圳市兴顺物业管理有限公司东莞长安分公司负担8563元。二审案件受理费48781元，由广州市景诚纺织服装有限公司负担8082元，深圳市兴顺物业管理有限公司东莞长安分公司负担40699元。本判决为终审判决。审判员 邓 颖二〇二〇年十二月十六日书记员 莫善友区敏儿