山西省高级人民法院民事裁定书（2020）晋民申2111号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：阳泉世华房地产开发有限公司。法定代表人：邵某，经理。委托诉讼代理人：陈某，山西真安律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：贾某，山西省晋中市昔阳县人，现住山西省晋中市昔阳县。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：昔阳县城区社区管委会西李家庄社区居民委员会。法定代表人：李某。再审申请人阳泉世华房地产开发有限公司因与被申请人贾某、昔阳县城区社区管委会西李家庄社区居民委员会房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省晋中市中级人民法院（2020）晋07民终170号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。再审申请人阳泉世华房地产开发有限公司的再审请求为：1.撤销山西省晋中市中级人民法院（2020）晋07民终170号民事判决和山西省昔阳县人民法院（2019）晋0724民初977号判决；2.改判驳回被申请人贾某的诉讼请求；3.诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：一、原判决按旧合同约定认定交房时间和违约责任标准属适用法律错误。再审申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方出于自愿签订的合同，不存在威胁、胁迫，被申请人在一年内未行使撤销权，《商品房买卖合同（预售）》合法有效。根据《合同法》第77条规定：当事人协商一致，可以变更合同。双方将约定交房时间和违约责任的标准进行变更不违反法律规定。原判决认定“第二份合同作为格式合同，对同一笔购房款项书写两份交付房屋时间不同的购房合同，明显与常理不符，原审采信原始合同的交房时间符合当事人的真实意思表示”于法无据。二、原判决对本案诉讼时效的起算适用法律错误。原判决适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”是错误的。首先，根据《民法通则》第一百三十七条以及《民法总则》第一百八十八条第二款之规定，如按原判决认定的约定交房时间2013年10月1日，届时被申请人已经知道权利受到损害及义务人，诉讼时效就应当起算。2015年7月28日实际交房，违约行为终止，被申请人对于权利受到损害、损害的大小及义务人均已知晓，完全符合《民法通则》及《民法总则》关于时效起算的规定。同时参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》(2016年11月30日）四、关于房地产纠纷案件的审理（四）关于违约责任问题18条规定“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”，被申请人于2019年起诉主张逾期交房违约金超过诉讼时效。其次，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条适用于合同主债权请求权，不适用于因主债权违约产生的违约金请求权。违约金请求权，其本质是在义务人违约时，法律或合同赋予守约方的一种救济权利，这是违约金请求权和合同主债权请求权（如交房请求权、交付房款请求权）最大的不同之处，即该请求权产生之时，就是合同权利受到损害之时，此时诉讼时效起算，符合诉讼时效制度的规定和宗旨。按照原判决，若债权人不要求债务人支付违约金，则其诉讼时效就不起算，债权人对违约金请求权的行使完全没有时间限制，完全可以“躺在权利上睡觉”，故原判决对诉讼时效的起算适用法律错误。综上所述，再审申请人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项的规定，请求高级人民法院对本案进行再审并依法改判，以维护再审申请人的合法权益。本院经审查认为，本案的争议焦点是涉案房屋交房时间以及逾期交房违约金请求权的诉讼时效起算点问题。关于涉案房屋交房时间的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”。本案中，申请人阳泉世华房地产开发有限公司与被申请人贾某所签订的《商品房买卖合同（预售）》中并没有明确交房的方式，故应当以“交钥匙”的时间点认定为开发商交房的时间。申请人阳泉世华房地产开发有限公司虽与被申请人贾某分别于2012年9月10日、2015年11月10日分别签订了二份《商品房买卖合同》，但被申请人贾某已于2015年7月28日实际接收房屋，明显2015年11月10日中签订的合同中约定的交房时间与客观事实不符，亦不符合日常惯例。故本案中实际交房时间应当认定为2015年7月28日。关于逾期交房违约金请求权的诉讼时效起算点问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。在合同约定的交房时间到期后，开发商没有交房即构成了违约，同时合同相对方买房者就应当知道其权利被侵害，即该违约行为一经产生，其侵害买房者合法权益的事实就已经确定，故从合同约定的交房时间起，购房者就享有了违约金请求权，可以提起诉讼请求赔偿。但从开发商违约交房开始，由于违约行为的持续，构成了持续性债权，从逾期交房之日开始计算诉讼时效也不利于全面保护购房者的完整权利，特别是从违约之日起算诉讼时效在超过诉讼时效后，违约行为还未终止，就会使购房者丧失胜诉权或者多次提起诉讼，不能切实保护购房者的合法权益，故逾期交房违约金请求权的诉讼时效不宜从违约之日起计算。开发商逾期交房构成违约之后，其违约行为一直持续到实际交房之日才得以终止，对此期间的违约行为事实可以认定，特别是逾期违约金可以根据合同约定予以确定。至此，逾期交房违约金请求权已经固定，购房者就应当及时主张权利，既方便于及早保护购房者的合法权益，又便于人民法院查明案件事实，故逾期交房违约金的诉讼时效应从实际交房之日起计算更符合相关诉讼时效的法律规定，符合“两便原则”的要求。从本案看双方当事人在2012年9月10日所签订的《商品房买卖合同》中第七条约定，申请人阳泉世华房地产开发有限公司如违反约定的期限迟延交付房屋，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同中约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，应按日向被申请人支付已交付房款的万分之二的违约金。申请人阳泉世华房地产开发有限公司与被申请人贾某于2012年9月10日所签订的《商品房买卖合同》中约定房屋交付时间为2013年10月1日，而被申请人贾某依约履行合同后，实际取得房屋钥匙的时间为2015年7月28日。2019年10月14日被申请人贾某以申请人阳泉世华房地产开发有限公司、被申请人昔阳县李家庄乡西李家庄村村民委员会逾期交付房屋要求支付违约金为由向山西省晋中市昔阳县人民法院提起一审诉讼。一审庭审过程中，申请人阳泉世华房地产开发有限公司、被申请人昔阳县李家庄乡西李家庄村村民委员会明确以被申请人贾某诉讼请求已经超过诉讼时效为由提出抗辩，为此贾某请求支付逾期交房违约金的诉讼时效应从实际交房时间2015年7月28日起算。关于原一审认定的理由，双方当事人虽仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的计算期限和支付时间，但无论从诉讼时效制度设立的目的以及日常行业惯例及人们的普遍认知因素来看，均不宜将此类债务认定为未约定履行期限的债务，进而可以随时主张，这样既不符合法律规定，也不利于纠纷的及时解决。另，2011年7月6日再审申请人阳泉世华房地产开发有限公司与被申请人昔阳县李家庄乡西李家庄村村民委员会签订的《昔阳县西庄村整体搬迁建设项目委托代建合同》、2013年10月23日签订的《终止施工协议》、2014年7月1日签订的《补充协议》，以上协议对涉案工程代建的事实、未能如约交付房屋的原因、违约金支付等均进行了约定，原审对除诉讼时效以外的案件事实并未查明。综上，双方当事人诉争的逾期交房违约金的诉讼时效，从法律规定、“两便原则”上均应从实际交房之日起计算。原审认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：一、指令山西省晋中市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。审判长 武全敬审判员 赵 凯审判员 许文杰二○二○年十二月一日（法官助理 刘 杰书记员 高丽云