广西壮族自治区凌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1027民初1416号 原告：百色市迎福物业服务有限公司，地址:百色市城东路福州商业街**。 法定代表人：黄恒番，该公司总经理。 委托诉讼代理人：骆爱曼，右江区法律服务所法律工作者。 被告：李星慧，男，1981年8月15日出生，汉族，居民，住凌云县。 委托诉讼代理人：李天元（被告父亲），男，居民，住凌云县。 原告百色市迎福物业服务有限公司（以下简称迎福公司）与被告李星慧物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人骆爱曼、被告委托诉讼代理人李天元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告迎福公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付尚未支付的物业管理服务费1103.7元、维修资金184.6元、电梯维护费390元、生活垃圾费65元、居民电费2988.3元、公摊电费283.2元、移交前电费2834.74元，累计共计7849.54元；2.依法判令被告每日按应缴总额的千分之三支付违约金；3.本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：凌云县金城湾花园是由百色市浩元房地产有限公司（以下简称浩元公司）开发，2018年8月1日，原告根据《物业管理条例》有关规定，与浩元公司签订了凌云县金城湾花园小区前期物业管理服务合同，约定由原告向凌云县金城湾花园提供物业管理理服务，合同对该小区物业的管理服务及收费标准进行了明确约定，业主按各自住房建筑面积向原告缴纳物业管理费。合同约定如逾期不缴纳费用的从逾期之日起按所欠的费用总额每天千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告按照合同约定为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告并未按合同约定履行支付义务。经原告多方、多次催促被告履行支付义务，但被告都均不履行支付义务，给原告的工作带来了极大的负面影响及经济损失，被告自2018年8月1日至2019年8月31日止尚欠物业管理费和各项费用共计7849.54元。为此，原告特向法院起诉，请求支持原告上述诉讼请求。 原告为证明其主张提交以下证据： 1.《前期物业管理服务合同》，证实原告基于合同取得物业管理服务权，证明本案的法律关系及事实； 2.代收电费授权委托书，证明原告是经过开发商百色市浩元房地产有限公司授权委托代为收电费； 3.EMS快件回单及催告函，证实被告拖欠物业费的事实，并经原告书面催交，被告仍无正当理由拒绝交纳； 4.企业营业执照，证明原告的主体资格； 5.法人代表身份证明，证实原告的法人身份； 6.百色市商品房买卖合同登记备案证明，证明被告购买的房屋为6栋1608号房，房屋建筑面积141.6㎡。 7、2018年8月至2019年12月每月电表抄表的底单，证明被告每个月使用电费的度数。 被告李星慧辩称，一、质疑百色市迎福物业有限公司的合法性。被告没有与百色迎福物业有限公司签订过合同，不存在合同关系，原告的诉讼是非法无效的。1.根据中华人民共和国物业法第二十二条规定，建设单位应在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应承担的责任事依作出约定。所以，没有制定管理规约，是不合法的。建设单位制定的临时管理规约，不得侵犯物业买受人的合法权益。2.第二十三条规定:建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。3.第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。4.第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容（物业买受人没有任何合同）。二、物业公司的职责：第三条：住宅内的公用部位、公用设备、公共设施的使用管理、维修和更新。第五条：住宅内公共区域、环境清洁卫生。第六条：住宅内的公共绿化的绿化和管理。第七条：对住宅内的各种车辆（包括机动车和非机动车）进行管理，机动车辆除消防、救护、警备、清洁、殡葬和特种车辆外，其它未经许可一律不准驶入住宅区，各种车辆（包括自行车、三轮车等）实行定点停放。第八条：安排管理人员和防范人员对住宅区极消防区设备设施进行日常巡视、做好住宅区内的治安消防工作，对违章行为进行纠正和制止。第十条：接受业主监督、建议。第十一条：维护小区的公共秩序、执行诸如装修、外来人员等公众管理制度。三、物业服务不到位以上几点合同约定，物业公司一点都没做到，由于排污管安装不合格，多年多次堵塞，后被物业把管打破，导致6栋、7栋和外面商铺大小便直接排入地下室，时间己达三年多，现地下室是化粪池。业主整天生活臭气难闻的环境里。可恨的物业管理人员故意拿电梯、供水等不给业主使用。业主问物业主管申请使用，物业主管并威胁业主“不给使用电梯，如不听话，要业主在这里住不安宁。”四、原告上述诉求无理。1.小区内围墙被外面的居民打垮侵占，开门面进小区，物业公司不去制止，不去管理。外面及周边居民的小车、摩托车、三轮车等，经常停在小区里，而物业管理不明不问，假装没有看见。小区内垃圾成堆，，地下室大粪臭气难闻小区内有人被盗摩托车、偷汽油等经常发生，晚上没有管理人员巡逻，上半夜值一下班，下半夜回家睡觉。本小区没有物业存在，只想收钱，不做事，这样的物业公司是不符合收物业费的。2.什么维修资金、电梯维护费？物业管理工作人员和电梯维修师傅说过：新来的迎福老总一毛不拔，什么钱都不出。路灯坏了从不修，电梯坏了从不出钱维修，最后路灯及电梯维修和监控费用都是我们业主自行集资进行维护的。3.物业公司从不管理，生活垃圾、外面居民的垃圾放入本小区，不见物业管理人员去制止，最后堆了10天半月再拉走。而业主的垃圾是自己拿到垃圾桶。4.居民电费按合同约定，业主入住要把电表安装在各层的电表里，便于管理，帮业主入户到电业公司，纳入城市用电。而物业公司私自更改规划，把电表安装到地下室，几次水差不多淹过电表，把居民用电并网于工程和商业用电。物业公司没有电业公司的代收委托书，所以说不符合的收费业主有权拒交。5.公摊电费：业主的公摊面积没有丈量，公摊电度总表没有安装被告可以拒交，也没有电业公司正规发票，属于欺骗敲诈行为，应依法依规追责。五、违约金问题，被告没有得与原告签过任何合同，迎福物业公司没有证据证明能收取被告违约金。六、按合同十一补充协议：1、房屋登记：第二条第1小条规定，对不履行合同的卖受方，自卖受方应当完成提交房屋所有权登记所需的材料，期限界满之日起至实际提交完毕之日止，出卖人按日计算向买受人全部房价款万分之二的违约金，总天数785天，785天X84.5962=66408.017元。按合同签字是百色浩元房地产公司，原告既然为开发商起诉被太告，那就得承担违约金给被告，否则起诉都是违法的。2.由于本案是原告不履行合同，不做事，只想收钱，所以本案诉讼费由原告自行承担，合理合法。七、被告主张先履行抗辨，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业费，业主不存在违约，因原告不能适当履行物业服务义务，给业主生活带来诸多不便，根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，业主有权拒绝支付物业服务费。因此，被告请求人民法院驳回原告诉讼请求。 被告对其主张提交证据照片17张，证明物业公司没有履行合同，没有为业主服务，所造成的严重后果。1.地下室变为化粪池3年多，迎福物业进来变得更加严重；2.电表安装在地下室，大粪浸着，根本没有办法去抄表的可能；按照当初的规定，电表是不能安装在地下室的，是要安装在各层的电表房里，物业公司擅自安装在地下室。几次地下室淹水差不多淹到电表，如果电线短路，引发火灾，谁能担责？3.小区围墙墙壁周边的居民打垮建房超过小区的面积，物业也不去制止，不去管理，这是物业的严重失职；4.地下室饮水升压泵被粪水污染，小区院内被粪水侵蚀，业主过路臭气难闻。。地下室的楼梯口污染严重业主没有办法下去。中途迎福物业把保安从被告业主居住的6、7栋撤到1、2栋，造成6、7栋没有保安，也没有保洁员，6、7的业主只能自发的清扫垃圾。 本院经审理认定事实如下：被告李星慧系金城湾小区6栋1608号房屋的业主，房屋建筑面积141.6㎡。2014年8月29日，金城湾小区的建设单位浩元公司与百色市建顺物业服务有限公司（以下简称建顺物业公司）签订《前期物业管理服务合同》，约定由建顺物业公司为金城湾小区提供前期物业管理服务。2014年10月15日凌云县房产管理局对被告预购该房予以预售登记备案。2016年4月30日，浩元公司同意建顺物业公司于2016年5月30日解除《前期物业管理服务合同》。2016年7月1日，广西荣福物业服务有限公司与浩元公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由广西荣福物业服务有限公司为金城湾小区提供物业管理服务，广西荣福物业服务有限公司于2018年7月31日退出金城湾小区终止前期物业管理服务。2018年8月1日，原告与浩元公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为金城湾小区提供物业管理服务至金城湾小区成立业主委员会选聘别的物业管理单位时止；物业管理服务收费：住宅物业服务费按业主拥有物业建筑面积交纳0.6元/月·㎡及小区停车收费等项目收费标准；提前15日按季度交纳费用，逾期不交纳的，则从逾期之日起按所欠费用总额每天万分之三交纳滞纳金。2019年8月31日原告终止为金城湾小区提供物业管理服务。2019年12月间原告通过EMS快件书面催告被告交纳尚欠的物业管理费，但被告仍拒不给付。为此，原告起诉请求：被告支付2018年8月1日至2019年8月31日期间尚欠的费用，即①物业综合服务费141.6㎡×0.6元/㎡×13个月=1103.7元；②电梯维护费30元/月×13个月=390元；③公共维修金141.6㎡×0.1元/㎡×13个月=184.6元；④生活垃圾处理费5元/月×13个月=65元；⑤居民电费2988.3元、公摊电费283.2元、移交前电费2834.74元；⑥违约金按照合同约定从欠款总额之日起每日千分之三计算；⑦本案诉讼费由被告负担。 另查明，作为服务企业的原告经国家工商行政管理部门登记备案，依法领取营业执照，具有物业管理服务的经营资质和独立的法人资格。另外，金城湾小区至本案开庭审理时止，未成立业主委员会，亦未曾召开过业主大会。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业，并应签订书面的前期物业服务合同；建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，应不予以支持。本案中，金城湾小区在未成立业主委员会、未曾召开业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位浩元公司选聘原告作为前期物业服务企业，并签订《前期物业管理服务合同》，由原告向包括被告在内的业主提供前期物业服务，符合相关法律法规规定。因此，原告已按合同约定以及相关规定为被告提供了物业管理服务，被告即应支付原告相关物业管理服务费用，逾期未付的，则应依照合同约定及相关规定支付滞纳金。原告主张由被告支付物业综合服务费1103.7元，依法有据，合情合理，本院予以支持；原告主张的公共维修金和生活垃圾处理费，因其属于代收费用，而原告对其不享有所有权和处分权，亦无证据证实原告已垫付或代为缴纳该费用，且原告现已终止《前期物业管理服务合同》，故对其该主张，本院不予支持。原告主张由被告支付电梯维护费，因原告与浩元开发商签订的《前期物业管理服务合同》中并无收取电梯维护费的约定，对此请求本院不予支持。原告主张由被告支付居民电费、移交前电费，该电费收取属于代收费用，原告没有提供其受相关电业部门委托收取或提供其已垫付代为缴纳该费用的相关证据，对此请求本院不予支持。原告主张由被告支付公摊电费，因金城湾小区现还处于在建工程，原告没有提供证据证实哪些电费是属于被告业主公共使用哪些电费是属于原告或开发商使用，故对其主张本院不予支持。原告主张由被告支付违约金，因被告没有与原告签订合同，故原告该主张本院不予支持。被告辩称本案不宜适用小额诉讼程序审理，认为案件争议大，事实不清，但本案系物业服务合同案件，被告居住于原告服务管理的小区内，法律关系明确，争议标的不大，符合小额诉讼程序审理范围，对其辩称本院不予采信；被告辩称其与开发商浩元公司订立的《商品房买卖合同》中约定选聘的前期物业服务企业为百色市建顺物业服务有限公司而不是原告与浩元公司订立的《前期物业管理服务合同书》，认为原告不是本案适格主体，并请求追加百色市建顺物业服务有限公司作为本案当事人，根据上述法律规定，被告该辩解无事实和法律依据，本院不予采信；被告辩称原告物业管理服务不到位，但其提供的证据不能证实是原告提供物业服务期间产生事实，对其辩解本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十一条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定之规定，判决如下： 一、被告李星慧于本判决生效后十日内一次性支付原告百色市迎福物业服务有限公司2018年8月1日至2019年8月31日期间的物业综合服务费1103.7元； 二、驳回原告百色市迎福物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告李星慧负担。 本判决为终审判决。 审判员  吴会英 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  黄小真