广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初1802号 原告：中国农业银行股份有限公司桂林叠彩支行，住所地：桂林市环城北一路**。 负责人：刘建国，该行行长。 委托诉讼代理人：阳斌，系该行员工。 被告：史建军，女，1964年8月6日出生，汉族，住福建省厦门市开元区。 被告：李博朗，女，1994年6月17日出生，汉族，住福建省厦门市开元区。 被告：桂林粤豪投资有限公司，，住所地:广西阳朔县阳朔镇观莲路**** 法定代表人：郑绍炀。 原告中国农业银行股份有限公司桂林叠彩支行（以下简称农行叠彩支行）诉被告史建军、李博朗、桂林粤豪投资有限公司金融借款合同纠纷一案，本院2020年8月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告农行叠彩支行的委托诉讼代理人阳斌到庭参加了诉讼，被告史建军、李博朗、桂林粤豪投资有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.判决原告提前收回发放给被告史建军的贷款本息人民币42829.83元，其中本金42525.17元及利息304.66元（利息含罚息、复利暂计至2020年7月12日，从2020年7月12日以后的利息、罚息、复利按照《个人购建房借款合同》约定的利率计算至贷款本息实际清偿之日止）；2.判决原告对被告史建军、李博朗用于抵押贷款的抵押物（位于阳朔县）享有优先受偿权；3.判决被告桂林粤豪投资有限公司对上述贷款承担阶段性担保责任（阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带担保责任）；4.判决本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2004年10月9日，原告与被告史建军、李博朗签订编号为（叠）桂农银房字（2004）第397号的《个人购（建）房借款合同》（下称《借款合同》）。《借款合同》约定，原告向被告史建军提供个人住房按揭贷款145000元，借款期限为240个月，即从2004年10月9日-2024年10月9日，被告史建军以等额本息还款方式偿还，被告史建军、李博朗以其所购房屋阳朔县房屋提供抵押担保；被告桂林粤豪房地产开发有限公司承担阶段性保证担保责任。原告依据约定于2004年10月25日向被告史建军发放了贷款，被告在正常归还贷款本息一段时间后，出现逾期，截止2020年7月12日拖欠借款本息3期未还，根据本合同第九条（二）1、2、4款的约定，原告有权提前收回已发放贷款，要求被告史建军立即归还借款本息及相关费用，并对借款人未按时还清的借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按相应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利；要求被告桂林粤豪房地产开发有限公司承担阶段性保证担保责任。据此，原告叠彩支行要求被告史建军提前偿还全部剩余贷款本金及利息42829.83元（利息计算至2020年7月12日止，以后利息另计）；要求被告桂林粤豪房地产开发有限公司承担阶段性保证担保责任。被告的违约行为已严重危及原告农行叠彩支行所借出资金的安全，严重损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。 被告史建军、李博朗、桂林粤豪投资有限公司未作书面答辩，亦未在举证期限内提供证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告史建军、李博朗、桂林粤豪投资有限公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条之规定，故本院对原告提供的证据予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：被告史建军因购买房屋委托代理人李德慧于2004年10月9日与原告签订了一份《借款合同》［合同编号为（叠）桂农银房字（2004）第397号］，被告史建军、李博朗的委托代理人李德慧及桂林粤豪房地产开发有限公司分别在该合同担保人处签字盖章，并于2004年9月30日向原告出具了一份《借款抵（质）押承诺书》，承诺用被告史建军、李博朗名下的阳朔县房屋作该笔借款的抵押物，于2004年10月10日在阳朔县房地产管理所办理了房屋期权抵押登记，《阳朔县房屋期权抵押登记证明》［2004（朔）观莲字第357号］备注：申请人应当在房屋竣工后三个月内申请办领房屋所有权证，待抵押人领到房屋所有权证后，即凭此证明及房屋所有权证所有证到我所换领《房屋他项权证》，庭审中，原告陈述，涉案房屋至今仍未办理《房屋他项权证》。《借款合同》约定：被告史建军向原告借款金额145000元，借款期限为20年，借款期限从2004年10月9日-2024年10月9日止，执行年利率5.04%；合同第九条第二款约定：1......；2.贷款人按规定对借款人逾期的本金按日利率万分之（大写）贰点壹计收逾期利息；3......；4.对应付未付利息按规定计收复利。合同第十条约定：保证方式为连带责任保证；保证责任范围为本合同项下保证担保的范围包括全部借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金以及诉讼费、律师费等债权人实现债权的一切费用。合同第十一条约定：抵押人同意以阳朔县房屋（建筑面积：38.94㎡）作为抵押；合同第十六条其他事项约定：.....《三》保证担保从本合同签订日起，到借款人全部办妥贷款抵押手续，领取《房屋他项权利证书》之日止。合同签订后，原告按约于2004年10月25日将贷款145000元发放给被告史建军使用，但被告未按约归还本金及利息，截至2020年12月7日，被告史建军欠原告贷款本金41702.87元，逾期利息（含罚息、复利）1064.85元，原告多次催收无果，遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，2004年9月17日，被告史建军、李博朗在福建省厦门市公证处与受委托人李德慧办理《公证书》及《委托书》，授权李德慧办理史建军、李博朗共同购买涉案房屋的购房合同的签订及办理按揭手续等购房相关手续。 再查明，2018年3月29日，被告桂林粤豪房地产开发有限公司更名为桂林粤豪投资有限公司。 本院认为，原告农行叠彩支行与被告史建军签订的《借款合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，内容没有违反国家法律规定，为有效合同，双方应依约履行。原告按约履行了贷款义务，被告史建军未按约归还借款本金及利息，已构成违约，故对原告要求被告史建军按约归还贷款本金、利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持； 关于原告要求被告桂林粤豪投资有限公司承担连带责任的主张，本院认为，被告桂林粤豪投资有限公司在《借款合同》中承诺对涉案借款承担连带担保责任，保证担保从合同签订日起（2004年10月9日），到借款人全部办妥贷款抵押手续，领取《房屋他项权利证书》之日止，即被告桂林粤豪投资有限公司对被告史建军的借款承担阶段性连带责任保证。本案中，涉案房屋于2004年10月10日在阳朔县房地产管理所办理了房屋期权抵押登记，但至今仍未办理《房屋他项权利证书》，该事实在庭审中原告亦予以认可，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”，本案中，桂林粤豪投资有限公司承担的是附解除条件的阶段性担保责任，其担保责任解除条件是涉案房屋正式抵押登记手续办理完毕。现被告桂林粤豪投资有限公司对本案借款承担阶段性连带保证责任的解除条件并未成就，因此，原告要求被告桂林粤豪投资有限公司承担阶段性担保责任（阶段性担保责任自2004年10月9日起，至借款人全部办妥贷款抵押手续，领取《房屋他项权利证书》之日止），符合法律规定，本院予以支持。 关于原告对被告史建军、李博朗用于抵押贷款的抵押物（位于阳朔县）享有优先受偿权的问题,根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。”本案中,原告作为上述房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记前,其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分,但并非对诉争房屋享有现实抵押权,亦不能取得涉诉不动产的优先受偿权。该房产上所设定的抵押预告登记并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。故对原告提出的要求对本案所涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。但基于合同约定，原告可根据其与史建军、李博朗签订的合同，对上述房屋的拍卖或变卖款项享有一般债权的受偿权。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告史建军归还原告中国农业银行股份有限公司桂林叠彩支行本金41702.87元，并支付截至2020年12月7日的逾期利息（含罚息、复利）1064.85元，以及后期的利息、罚息、复利（后期利息、罚息、复利的计算方式：以41702.87元为基数，自2020年12月8日起，按《个人购建房借款合同》约定的利率计算至贷款本息履行完毕之日止）； 二、被告桂林粤豪投资有限公司对上述债务承担阶段性担保责任（阶段性担保责任自2004年10月9日起，至借款人全部办妥贷款抵押手续，领取《房屋他项权利证书》之日止）。被告桂林粤豪投资有限公司承担阶段性担保责任后有权向被告史建军追偿； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司桂林叠彩支行的其他诉讼请求。 本案案件受理费871元，公告费560元，合计1431元（原告原告中国农业银行股份有限公司桂林叠彩支行已预交），由被告史建军、桂林粤豪投资有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉至桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费871元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  龙 军 人民陪审员  吴佩秋 人民陪审员  曾子芯 二〇二〇年十二月二十三日 书 记 员  杨 何