甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘05民终785号上诉人（原审被告）：焦某1，住甘肃省甘谷县。被上诉人（原审原告）：赵某，住甘肃省甘谷县。委托诉讼代理人：王某，甘肃鑫盾律师事务所律师。原审被告：焦某2，住甘肃省甘谷县。上诉人焦某1因与被上诉人赵某、原审被告焦某2房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省甘谷县人民法院（2020）甘0523民初1143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人焦某1，被上诉人赵某及其委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼，原审被告焦某2经传票传唤未到庭，依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。焦某1上诉请求：撤销甘肃省甘谷县人民法院（2020）甘0523民初1143号民事判决，确认2017年12月20日赵某与焦某2签订的房屋买卖合同（契约）无效。事实和理由：赵某与焦某2签订的契约内容模糊不清，充满歧义，且赵某一审提交的书证和证人证言等证据未形成完整证据链，一审法院不能据此认定赵某与焦某2签订的契约系房屋买卖合同；赵某在案涉房屋居住二十余年中从未向焦某2、焦某1主张重新出具一份内容明确、形式规范的房屋买卖合同是因为其明知该房屋是焦某2出于关怀同事的目的让赵某居住；该份契约上并无焦某1签字，焦某2无权处分属于原甘摩厂和焦某1的房屋产权份额；赵某一审提交的收据原件一份系伪造，该收据开具时间是1999年，房改是在1997年，房改过了两年才出具收据不符合实际，且收据上署名是焦某2，而房屋户主是焦某1，如果要开收据也应当开给焦某1。赵某辩称，其与焦某1之间系房屋买卖合同的事实清楚，证据确实充分，这份契约应当予以确认。案涉房屋的补偿款受领权，系赵某作为真正房屋所有权人的既得利益，应当由赵某享有。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，焦某1的上诉请求不符合法律规定，请求二审法院驳回上诉，维持原判。焦某2未答辩，亦未提交书面答辩意见。赵某向一审法院起诉请求：1.请求确认赵某与焦某2签订的房屋买卖合同（契约）有效；2.请求判令案涉房屋拆迁补偿款的70%由赵某享有；3.诉讼费由焦某1、焦某2承担。一审法院认定事实：赵某与焦某1、焦某2均系原甘肃省摩擦密封材料厂（以下简称原甘摩厂）职工，焦某1、焦某2系夫妻关系，诉争房屋原系该厂分配给焦某1、焦某2居住的福利性公房。1997年国家出台职工住房改革政策，房屋部分产权可由职工购买。1997年12月20日，赵某与焦某2签订契约，将该厂分配给焦某1、焦某2的的位××县房屋权利转让给赵某，建筑面积36.59平方米，赵某向焦某1、焦某2一次性支付房屋转让价款6885元（含1%维修费57元），焦某1、焦某2将所办理之有关房屋的一切手续转交于赵某，今后有关此房的一切变化焦某1、焦某2承担中介责任，赵某享有有关此房的一切权益及承担费用。赵某与焦某1、焦某2签订契约后，赵某向焦某1、焦某2一次性支付了房屋转让价款6885元，随后赵某入住××县房屋。1997年12月22日，焦某2向该厂缴纳售房款、保证金及维修基金共计4836元。1998年7月20日，焦某2取得登记所有权人为焦某1的房屋产权证（部分产权），后将该房屋产权证原件及原甘摩厂服务中心售房款收据原件均交予赵某持有。赵某于2001年10月15日办理了案涉房屋甘谷有线电视CATV用户证，2006年4月28日交纳电网改造费500元。赵某居住房屋至2018年时，案涉房屋因棚户区改造需拆迁，赵某与焦某1、焦某2对案涉房屋归属发生争议，至今未能解决，故诉至法院形成诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点是案涉房屋所有权的归属问题，即焦某2以6885元让与赵某长期居住还是出售给了赵某。结合庭审，1997年国家出台职工住房改革政策，原甘摩厂职工按照国家职工住房改革政策，可持有房屋70%产权已确定无疑，于是该厂部分职工将其可持有70%产权的房屋预先出售，案涉房屋便是在此种情况下转让。从双方转让契约来看，约定为转让案涉房屋权利，以该房屋权利转让之价格判断，36.59平方米约定价款6885元，则每平方米188元，此价格并不低于当时同时期该厂其他职工出售房屋的价格，以正常理性人之行为，以此价款取得该房屋的居住权实属有悖常理，且焦某1、焦某2将案涉房屋产权证原件及原甘摩厂服务中心售房款收据原件均交予赵某持有，故本案当事人的真实意思表示系出售案涉房屋才符合情理。法律并未强制规定二手房售房合同应具有严格格式，故对于焦某1、焦某2关于买卖案涉房屋时所签契约有违合同格式的抗辩主张不能成立。因本案房屋转让所在历史时期的特殊性，契约签订早于房产证办理日期，又因焦某1身处外地，与赵某转让房屋权利之事宜，焦某1、焦某2通过电话商议，故契约只有焦某2一人签字，并不影响该契约之效力。以焦某1、焦某2提供之案涉房屋售房计算公式计算所得6885元，优惠后缴纳4788元，而实际缴纳了售房款、保证金及维修基金共计4836元，故双方当事人将售房价格约定为6885元，除去缴纳部分，焦某1、焦某2得利2049元，以当时之情形，焦某1、焦某2不存在赔本情况。契约未写明70%产权及后期房屋未能办理过户手续，并不影响契约本身效力。故对于焦某1、焦某2关于该契约并非房屋买卖合同，而是仅让赵某居住的凭证的抗辩主张不能成立。综上，赵某与焦某2所签契约并未违反相关法律规定，合法有效，应受法律保护。故对赵某关于确认赵某与焦某2签订的房屋买卖契约有效的诉讼请求，一审法院依法予以支持。1997年12月20日焦某2将案涉房屋出售给赵某时，国家并未出台合同法和物权法等相关法律。依据当时法律规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移。在焦某1、焦某2确定取得案涉房屋部分产权，并将其已合法占有的房屋交予赵某占有、使用开始，即已完成交付，赵某便取得后期通过焦某1、焦某2从原甘摩厂购买该房屋的资格，由此赵某取得案涉房屋的准物权，不因后续法律的出台，而改变所有权的归属。因此，该案涉房屋由福利房转换为商品房后，该房屋的真正所有人为赵某。因当时该厂对购置福利性房屋资格条件的限制，在房改政策落实后，办理案涉房屋所有权证时，又将本已出售给赵某的房屋登记于焦某1名下，焦某1、焦某2又将房屋所有权证原件及原甘摩厂服务中心售房款收据原件均交予赵某持有，在长达20余年的时间里，赵某一直居住生活于案涉房屋中，此种情况在现实生活中属于借名登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案赵某提交的书证足以证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，赵某为案涉房屋的真实权利人。时光荏苒，案涉房屋因棚户区改造需要拆迁，焦某1又以房屋所有权者的身份提出异议，认为案涉房屋归其所有，有违诚信原则。综上，赵某与焦某2所签契约并未违反相关法律规定，合法有效，应受法律保护，对赵某关于确认赵某、焦某2签订的房屋买卖契约有效的诉讼请求，一审法院依法予以支持。赵某为案涉房屋的真实权利人，是拆迁补偿款的受领者。焦某1、焦某2将案涉房屋出卖给赵某，具有协助赵某办理房屋过户登记手续之义务，使案涉房屋权属登记与真实权利状态相符，但案涉房屋已被拆迁，办理房屋过户登记手续已客观不能，焦某1、焦某2协助赵某办理房屋过户登记手续的附随义务，则变更为其应协助赵某办理拆迁补偿之手续，使案涉房屋真实权利人对拆迁该房屋的补偿利益得以实现。故对赵某关于判令其享有该案涉房屋拆迁补偿款的70%的诉讼请求，一审法院依法予以支持。为了维护社会正常经济秩序及诚实信用原则，保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，判决：一、1997年12月20日赵某与焦某2签订的房屋买卖契约有效；二、原甘谷县新兴镇新兴路220号15-202号房屋对应的拆迁补偿款的70%属于赵某所有。案件受理费50元，减半收取25元，由焦某1、焦某2负担。二审中，当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.赵某与焦某2签订的契约是否有效，该契约是否系房屋买卖合同。2.赵某是否应享有案涉房屋拆迁补偿款的70%。关于赵某与焦某2签订的契约是否有效，是否系房屋买卖合同的问题。赵某与焦某2签订的背景是处于房改的特殊历史阶段，原甘摩厂同意职工将房屋出售，签订契约的目的即因房改而进行的房屋买卖，可以认定契约是房屋买卖契约，且不违反法律规定，契约依法成立并生效。焦某1主张契约并非房屋买卖合同，其仅将案涉房屋居住权转让给赵某，本院认为，焦某1的主张不能成立：首先，契约对案涉房屋的具体位置、房屋的价款，付款方式，权利义务约定明确，具备房屋买卖合同的基本内容；其次，契约第三、四条中明确约定“如今后有关此房的一切变化，可由焦某2为中介，由赵某承担负责”“此后有关此房的一切权益及其费用，均由赵某享受、支付”，即对房屋的所有权转移表达明确。契约签订后赵某向焦某2、焦某1一次性支付了房屋价款（包含维修基金），焦某2又将房屋产权证及房款收据交予赵某持有，如系居住权约定，根本无此必要。房屋交付后20余年先由赵某居住，后由其出租，焦某1对此明知也未提出异议，上述情形明显表明双方签订的契约即为房屋买卖合同，与焦某1主张的系居住权合同不符。第三，赵某向焦某1、焦某2支付房屋价款6885元，该价款亦不低于当时同时期原甘摩厂其他职工出售房屋的价格，且焦某2、焦某1向原甘摩厂实际缴纳售房款、保证金及维修基金共计4836元，焦某2、焦某1实际获利2049元，并非焦某1抗辩的不符合房屋交易议价常规。焦某1主张4836元的房款收据系伪造，该收据系原甘摩厂服务中心出具，且由焦某2交付给赵某，该收据也与双方签订的契约内容相互印证，焦某1主张收据系伪造不能成立。赵某与焦某2签订的契约符合房屋买卖合同的相关内容，且双方已按照契约约定履行了交付房款及交房的义务，该契约成立房屋买卖合同。焦某1主张即使契约是房屋买卖合同，也侵犯了其作为共有人的一半财产所有权的权益，本院认为，案涉房屋作为夫妻共同财产，焦某2在签订契约时电话告知了焦某1，在长达20余年的时间里，焦某1对房屋出售也未提出异议，出售房屋系赵某、焦某2、焦某1共同意思表示。关于赵某是否应享有案涉房屋拆迁补偿款的70%的问题。根据契约约定：“此后有关此房的一切权益及其费用，均由赵某享受、支付”，因案涉房屋面临拆迁，办理房屋产权过户手续客观上不能履行，赵某系案涉房屋的购房人，其应当享有案涉房屋的拆迁补偿利益。因案涉房屋由焦某2、焦某1享有70%产权，原甘摩厂享有30%产权，故赵某请求判令案涉房屋拆迁补偿款的70%由其享有符合法律规定，应予支持。综上所述，焦某1的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由焦某1负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁建文审 判 员 石 岚审 判 员 张碧霞二〇二〇年十二月二十二日法官助理 徐瑞杰书 记 员 马雪菲