贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终4093号上诉人（一审原告）：贵州省黔东南州兴宇房地产开发有限责任公司，住所地贵州省凯里市红洲路兴宇**商住楼。法定代表人：肖雪峰，系公司经理。委托诉讼代理人：邓绪荣，特别授权代理。上诉人（一审被告）：贵州巨石房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市广场路**凯里宾馆。法定代表人：杨子奇，系公司执行董事。委托诉讼代理人：姜才林，贵州财团律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贵州省浙江总商会，住所地贵州省贵阳市金阳北路金阳大酒店左侧。法定代表人：许国寿，该会会长。上诉人贵州省黔东南州兴宇房地产开发有限责任公司（以下简称：兴宇房产公司）因与上诉人贵州巨石房地产开发有限公司（以下简称：巨石房产公司）、贵州省浙江总商会（以下简称：浙江商会）物权保护纠纷一案，兴宇房产公司、巨石房产公司均不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初7951号民事判决。2020年10月27日本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。兴宇房产公司上诉请求及答辩意见：1、撤销（2020）黔2601民初7951号民事判决；2、改判支持兴宇房产公司诉讼请求；3、本案受理费由巨石房产公司、浙江商会承担。事实及理由：一、一审判决确认本案法律关系的性质错误。兴宇房产公司提出的请求是财产损害赔偿，基于物权提起物权请求权，判决确定为物权保护纠纷是正确的，但是在说理和判决结果上却以合同之诉进行判决，兴宇房产公司与浙江商会没有合同关系，虽然巨石房产公司占有租赁房屋的份额比例大，但是巨石房产公司未经共有人同意，擅自进行出租已侵害了兴宇房产公司的物权，一审仅判决巨石房产公司支付浙江商会支付的部分租期的租金，不是根据其侵权之诉请求进行判决，属于超出当事人的诉讼请求进行判决，应撤销该判决。二、本案应当由巨石房产公司和浙江商会承担连带责任。兴宇房产公司虽只有23.5%的份额，但是兴宇房产公司的物权不能由巨石房产公司任意处分，巨石房产公司背着兴宇房产公司出租房屋，不征得兴宇房产公司意见，巨石房产公司和浙江商会构成了共同侵权，应当承担连带赔偿责任。三、一审判决未支付利息错误。兴宇房产公司主张的是侵权赔偿，从出租之日起，未获得租金，租金利息应当从侵权之日起计算，未有支持错误。巨石房产公司的上诉请求不成立，应予以驳回，一审判决认定租金175200元，存在认定事实错误，巨石房产公司已实际收取浙江商会租金350400元，应改判纠正一审的错误判决。巨石房产公司上诉请求及答辩意见：1、撤销（2020）黔2601民初7951号民事判决第一项；2、改判驳回兴宇房产公司的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由兴宇房产公司承担。事实及理由：一、一审判决适用法律错误，导致错判。巨石房产公司没有侵犯兴宇房产公司的物权，其请求赔偿损失没有事实和法律依据，一审判决认定巨石房产公司对涉案房屋享有76.5%的份额，根据物权法第九十七条规定，巨石房产公司有权对涉案房屋进行出租，出租行为没有侵犯兴宇房产公司的物权。本案系物权保护纠纷，一审判决适用合同责任判决巨石房产公司向兴宇房产公司支付租金没有法律依据。涉案房屋属于巨石房产公司与兴宇房产公司合作开发的石宇轩项目，该项目尚未竣工验收，后续需要投入的资金不确定，判决分配租金没有事实和法律依据。二、兴宇房产公司因债务未履行，被强制拍卖执行合作石宇轩项目3套商品房，巨石房产公司未分配房屋拍卖款2264400元，有权行使不安抗辩权。一审判决适用法律错误，部分事实认定错误，请求改判驳回兴宇房产公司的诉讼请求，支持巨石房产公司的上诉请求。兴宇房产公司向一审法院起诉请求：1.判令巨石房产公司和浙江商会连带赔偿房屋占有使用费82344元（350400元×23.5%)给兴宇房产公司，并以82344元为基数从2020年1月1日起按月利率2%计算（利息暂计至起诉之日为：8179.5元）利息至赔偿房屋占用使用费之日止；2.请求人民法院判令浙江商会将凯里市博东路石宇轩四楼腾退给兴宇房产公司；3.本案诉讼费用由巨石房公司和浙江商会共同负担。一审法院认定事实：2012年3月28日，兴宇房产公司和巨石房产公司签订《联合开发协议》，利用各自的土地联合开发位于凯里宾馆东侧、金溪巷南侧的“石宇轩”房开项目，《建设用地规划许可证》《土地使用权证》《建设工程规划许可证》等相关开发证书均为兴宇房产公司和巨石房产公司，《联合开发协议》按照双方原各自的土地使用权面积约定，巨石房产公司享有76.5%的份额，兴宇房产公司享有23.5%的份额，开发建设过程中，在项目所需资金、费用基本满足，房屋开始销售，项目资金回流时，应及时按巨石房产公司76.5%、兴宇房产公司23.5%的比例进行分配。2019年3月28日，巨石房产公司未经兴宇房产公司同意，将凯里市博东路石宇轩四楼出租给浙江商会，租赁期限8年，从2019年5月28日起至2027年5月28日止，年租金为350400元，押金30000元，每半年支付租金一次，浙江商会已支付了半年的租金175200元和押金30000元给被告巨石房产公司。原告与二被告三方发生纠纷。一审法院认为，原告兴宇房产公司与被告巨石房产公司签订的《联合开发协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议约定：巨石房产公司76.5%、兴宇房产公司23.5%的比例享有权利和承担义务，原被告共同修建的案涉房屋，应视为原被告按比例共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”原告兴宇房产公司与被告巨石房产公司未对涉案房屋处置进约定，被告巨石房产公司76.5%、占涉案房屋三分之二以上份额，被告巨石房产公司有权处置涉案房屋，被告巨石房产公司与被告浙江商会签订《房屋租赁合同》，该合同为有效合同。原告兴宇房产公司诉请被告浙江商会将凯里市博东路石宇轩四楼腾退给兴宇房产公司，不符合法律规定，不予支持。本案认定被告巨石房产公司与被告浙江商会签订《房屋租赁合同》有效后，被告浙江商会向被告巨石房产公司所支付的租金原告兴宇公司应当占23.5%的比例，被告浙江商会已向被告巨石房产公司175200元，被告巨石房产公司向原告兴宇房产公司支付租金41172元（175200元×23.5%）。原告诉请被告支付利息的问题，原、被告双方未约定，该项诉请于约无据，不予支持。被告浙江商会经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自己抗辩权的放弃，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告贵州巨石房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，支付原告贵州省黔东南州兴宇房地产开发有限责任公司租金41172元；二、驳回原告贵州省黔东南州兴宇房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。若义务人未按本判决书确定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为1032元，由原告贵州省黔东南州兴宇房地产开发有限责任公司承担400元，被告贵州巨石房地产开发有限公司承担632元。在二审举证期间，巨石房产公司未有提交证据。兴宇房产公司提交的证据有：第一组证据：巨石房产公司和兴宇房产公司合作开发石宇轩项目设立的四个银行账户，拟证明双方共管的事实。第二组证据：凯里市国土资源和规划管理局文件、自然资源局《关于对石宇轩商住楼项目进行整改的通知》，拟证明石宇轩项目至今尚未进行竣工的原因，擅自改变规划使用功能，不存在资金投入的问题。第三组证据：关于“石宇轩商住楼”项目管理存在的严重等问题函、石宇轩项目投资明细财务对账单，拟证明巨石房产公司尚欠项目投资款2857978元的事实。第四组证据：石宇轩商住楼项目未售房屋和债权债务分配方案、贵州众正伟业房地产咨询有限公司《关于石宇轩商住楼部分房源收款情况说明》、《石宇轩房款缴纳复核清单》等，拟证明巨石房产公司长期占有售房余款7260144元，兴宇房产公司多次要求巨石房产公司对石宇轩项目未销售房屋和债权债务进行分配被拒绝的事实。第五组证据民事起诉状，拟证明巨石房产公司另案起诉兴宇房产公司，不存在不安抗辩权的事实。巨石房产公司质证对第一、二、三、五组证据的三性无异议，对第四组证据有异议，认为该证据为兴宇房产公司自作以及没有关联性，本院认为，对无异议证据以及有异议证据与本案处理无关联性，不予采纳。本院查明的案件事实，与一审认定的事实相符，依法予以确认。本院认为，本案二审主要焦点：1、判决对共有房屋租金进行分配是否合理；2、浙江商会是否应当承担连带责任；3、兴宇房产公司主张的利息是否应当支持。关于判决对共有房屋租金进行分配是否合理的问题。浙江商会与巨石房产公司签订涉案房屋租赁合同承租的房屋，系巨石房产公司与兴宇房产公司合作共同投资建设，双方依合同按投资比例对房屋享有份额，该房屋双方未有实际分割，尚属双方共有，巨石房产公司、兴宇房产公司作为涉案争议房屋的共有人，对涉案房屋均享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。本案中，巨石房产公司对外出租共有房屋，并未否定兴宇房产公司所占房屋租金比例，只是认为双方合作投资房屋未有竣工，需要继续资金投入以及兴宇房产公司因债务影响，合作投资房屋被用于执行抵偿其债务，对共有房屋租金不宜分配。兴宇房产公司认为巨石房产公司签订房屋租赁合同存在侵犯其财产权益，事实理由不成立，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。本案中，兴宇房产公司依据与巨石房产公司合作投资开发协议约定所占共有房屋23.5%的比例，主张对共有房屋按所占共有房屋23.5%的比例，并按房屋租赁费给予赔偿，事实上就是解决对共有房屋租金收益的分配问题，一审依据兴宇房产公司与巨石房产公司合作投资开发协议进行判决处理，并无不当，兴宇房产公司上诉认为一审不根据侵权之诉进行判决处理，而是，依据合同处理，存在判决处理不当的理由不成立，应不予采纳。兴宇房产公司主张要求按收取一年的租金350400元，其在一审期间没有提供相关证据证实，一审判决按收取半年房屋租金175200元予以支持，并无不当，兴宇房产公司对于之后房屋未丧失其相应的权利，因此，兴宇房产公司上诉要求改判按350400元，支持其诉讼请求，事实依据不足，理由不充分，本院不予支持。巨石房产公司与兴宇房产公司双方合作投资建设房屋虽未有竣工，但是否需要继续资金投入，属双方履行合作投资协议的范畴，而涉案房屋出租，兴宇房产公司主张的是涉及共有人对共有房屋的收益，按照共有人享有的份额进行分配问题，兴宇房产公司要求按照共有占比，享有房屋租金收益，有事实依据，符合法律规定。本案中，兴宇房产公司虽然因为债务对双方共同投资建设房屋进行了部分执行，用于偿还债务，但是，并未涉及双方共同投资建设房屋债权债务清算问题，巨石房产公司以适用不安抗辩权为由，不同兴宇房产公司分配共有房屋租金，不符合法律的规定，理由不充分，本院不予采纳。因此，巨石房产公司上诉要求改判驳回兴宇房产公司的全部诉讼请求，事实理由不充分，本院不予支持。关于浙江商会是否应当承担连带责任的问题。《中华人民共和国物权法》第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。本案中，浙江商会承租涉案房屋，属巨石房产公司、兴宇房产公司共有，巨石房产公司与浙江商会签订房屋租赁合同，浙江商会有理由相信巨石房产公司对房屋享有出租的权利，况且，兴宇房产公司依据房屋租赁合同约定的租金，要求按与巨石房产公司合作投资开发协议约定23.5%的占比，享有对房屋的出租费用，属于巨石房产公司、兴宇房产公司对共有房屋收益的分配问题，因此，浙江商会根据房屋租赁合同约定，向房屋共有一方支付租金，并不存在过错，兴宇房产公司上诉要求浙江商会承担连带责任，没有法律依据，事实理由不成立，本院不予支持。关于兴宇房产公司主张的利息是否应当支持的问题。本案是因共有房屋租金收益分配引发的争议，由于共有房屋未有竣工验收，双方对共有房屋的收益，何时进行分配未有明确约定，巨石房产公司作为共有人收取房屋租金，并不存在有不当行为，因此，兴宇房产公司上诉要求改判主张其享有的房屋租金利息，于法无据，理由不成立，本院不予支持。综上所述，巨石房产公司、兴宇房产公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4128元，由上诉人贵州省黔东南州兴宇房地产开发有限责任公司负担2064元，贵州巨石房地产开发有限公司负担2064元。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 陆小平审判员 欧阳樟二〇二〇年十二月四日法官助理谢杰凰书记员龙欢