湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终1858号上诉人（原审被告）：湖南省九耳置业有限公司。住所地：娄底市娄星区新星南路（宏谊铭苑****）。法定代表人：聂国清，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾星球，湖南晨晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭芳，湖南晨晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄辉，男，汉族，1967年1月4日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区。被上诉人（原审原告）：黄鹏程，男，汉族，1998年2月10日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区，系黄辉之子。两被上诉人的委托诉讼代理人：胡光阳，男，汉族，1976年11月20日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区。上诉人湖南省九耳置业有限公司（以下简称九耳置业公司）因与被上诉人黄辉、黄鹏程商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2020）湘1302民初2387号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。九耳置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，或将本案发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》文本由娄底市房地产管理局监制，且已提交娄底市房产局备案，合同合法有效。合同中约定的“该商品房经验收合格”交房条件是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定。在施工单位于2011年6月份出具工程竣工验收报告并提交相关竣工验收资料后，上诉人于6月28日组织勘察、设计、施工、监理等单位进行验收，并出具了验收合格意见。上诉人于2011年6月30日向被上诉人公告交房符合合同约定与法律规定，不存在逾期交房情形。一审法院认为“经综合验收合格并经相关政府部门备案登记”是涉案商品房的交付条件加重了上诉人的负担，擅自提高了涉案商品房交付条件，没有法律依据和合同依据。2.被上诉人已按《商品房买卖合同》的约定办理了收房手续，占有、使用案涉房屋，享受了物业公司提供的服务，理应交纳物业管理费。一审法院无视客观事实，判决上诉人承担前期物业管理费是明显错误的。3.即使被上诉人所主张的逾期交房违约责任成立，从2013年1月16日开始计算违约责任，本案已明显超过法定诉讼时效。一审法院仅以几个未到庭的证人出具的证明认定被上诉人一直主张权利，存在诉讼时效中断情形是明显错误的。被上诉人黄辉、黄鹏程辩称:1.商品房交付不能违反国家法律强制性规定，上诉人以涉案买卖合同文本是格式条款就认为合法有效的观点于法无据。被上诉方收房并不是在2011年6月30日。在2011年6月30日到期之后，上诉人在未按照合同约定履行义务、未按照法律规定进行消防环保验收情况下，强行要求被上诉人收房。在逾期交房几个月后，经团购委员会做工作，且考虑到上诉人需要资金的情况，被上诉人才同意先付钱接收房屋。根据《建筑法》、《建设工程管理条例》、《消防法》、《环保法》等有关法律规定，验收合格应指综合验收合格。即除建筑工程质量合格外，消防、环保等设施建设均应验收合格。涉案房屋于2013年10月10日才经娄底市建设工程质量监督站确认同意备案，联合验收合格。在2011年6月30日，涉案房屋并不具备交付条件。一审法院认为本案存在逾期交房违约情形，适用法律正确。2.被上诉人暂时收房后并未对房子进行装修、居住。按照法律规定，只有在涉案房屋具备法定交付条件下，房屋购买人才有义务承担物业管理费用。在此之前，被上诉人无须承担该项费用。3.被上诉人作为娄星区黄泥塘办事处团购委员会的主要成员，一直就购房、交房相关事宜与上诉人进行磋商、谈判，并协调处理有关矛盾。自2010年至今，团购房业主从未间断过向上诉方主张权利，本案存在中断诉讼时效情形。上诉人认为本案已过诉讼时效的主张不应予采信。综上，请求驳回上诉，维持原判。黄辉、黄鹏程一审起诉请求：1.由被告向原告支付逾期交房违约金43600元；2.被告向原告支付室内推拉门未装折价款5000元，由被告承担前期物管费用4687元；3.本案诉讼费用由被告负担。一审认定事实：2010年1月28日，原告黄辉、黄鹏程（买受人）与被告九耳置业公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于娄底市××路××街××街××路××商品房，房款合计263491元。合同第八条（交付期限）约定：“出卖人应当在2011年6月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.如遇特殊原因，严重影响施工进度，可能使房产不能按约定时间交付使用，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，交付可据实予以延期，但时间不能超过90天。”合同第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十一条（交接）约定：“商品房达到交接使用条件后，出卖人应当以电话或短信方式通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理:出卖人以电话或短信方式通知买受人30天后视同已实际交房。”《合同》附件三（装饰、设备标准）第6条约定:“门窗:入户门为双层防盗门（“王力”或同档次的国产品牌），室内门预留门洞;外墙窗采用铝合金电泳型材（“经阁＂、“振兴＂或同档次的品牌）加洛阳出产的中空玻璃，室内窗预留窗洞。”同日，原、被告在签订的《（黄泥塘）团购房补充协议》中约定:“经出卖人和买受人双方友好协商同意对本合同第六条（付款方式和期限）补充如下内容:1、一次性付款。实际应付总房价款（人民币）贰拾陆万叁仟肆佰玖拾壹元整（￥263491.00元）,买受人在本合同签订时付清总房款的75%即壹拾玖万柒仟陆百壹拾捌元整（￥197618.00元）,出卖人将本合同约定的商品房交付买受人使用时支付总房款的20%即伍万贰仟陆百玖拾捌元整（￥52698.00元）,出卖人为买受人办理好房地产权属证书后,买受人将5%的房款即壹万叁仟壹佰柒拾伍元整（￥13175.00元）全部付清”。合同签订后，原告分别于2010年1月28日共向被告支付了购房款197618元，于2011年9月13日支付了购房款52698元，2016年5月24日支付了购房款13175元。2011年9月14日，被告向原告交付了南苑·上和崇和轩1902房屋。2011年9月14日，娄底市国强物业服务有限公司南苑上和管理处从2011年10月1日起向原告收取的物业管理费，其中2011年10月1日至2012年3月30日的物业费为1150元（159.73㎡×1.2元×6个月），2012年7月1日至2016年5月31日的物业费为8108元（159.73㎡×1.2元×47个月×90%）。小区房屋建成后，原告所购房屋所在的崇和轩楼的《工程竣工验收备案表》有勘察单位湖南省勘察设计院、设计单位广州番禺区市桥建筑设计院有限公司、施工单位湖南北山建设集团股份有限公司、监理单位湖南兴发建设监理有限责任公司、建设单位被告九耳置业公司于2011年6月28日签字盖章确认。《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》显示：工程名称南苑上和崇和轩，参加验收单位为前述施工单位、设计单位、监理单位、建设单位，分部工程、质量控制资料核查、安全和主要使用功能核查及抽查结果验收合格，观感质量验收好，综合验收结论为合格。该环保及工程消防单项验收的时间分别为2012年4月23日、2012年6月21日。娄底市城市基本建设档案馆于2013年1月16日确认上述房屋相关档案材料已移交，娄底市建设工程质量监督站于2013年10月10日盖章确认同意备案。原告认为根据合同约定被告应当在2011年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用，而涉案房屋南苑上和小区第一期工程竣工验收合格时间为2013年10月9日，被告实际逾期交房达828天（2011年7月1日至2013年10月9日）。被告认为涉案房屋已在2011年6月28日验收合格，并交付使用，不存在违约交付。原、被告遂发生争执。另查明：业主方自2014年起逐年向被告主张权利，南苑·上和崇和轩1202房屋业主张有元、刘国政诉至法院。2014年10月10日，原审法院以（2014）娄星民二初字第42号民事判决书判决被告支付张有元、刘国政逾期交房违约金28099元。被告不服该判决上诉至湖南省娄底市中级人民法院，后被告与张有元达成了和解协议，张有元、刘国政于2015年10月27日向湖南省娄底市中级人民法院撤回起诉。同日，湖南省娄底市中级人民法院准许张有元、刘国政撤回起诉。成耀东及彭建民部分业主于2019年6月诉至法院，原审法院以成耀东等未交诉讼费用按撤诉处理。2020年6月5日，原告提起诉讼。原审认为：商品房的交付首先要符合建设工程质量验收标准，同时还应符合综合验收的标准。商品房的交付条件应为通过商品房综合验收，即开发商在合同约定的交房期限内取得了政府部门验收合格的备案证明，就具备合同所约定的交付条件，否则视为不具备合同约定的交付条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。原、被告约定的交房时间为2011年6月30日，被告九耳置业公司虽然于2011年9月14日向原告交付了房屋，但是房屋竣工验收的各种文件资料直至2013年1月16日才移交至城建档案部门即娄底市城市基本建设档案馆，2013年10月10日经相关职能部门作出同意备案的意见。在本案中交付房屋的前提是必须经过验收，原告所购的房屋在南苑上和小区崇和轩《工程竣工验收备案表》中，在双方约定交付期限前仅有勘察、设计、施工、监理、建设五家单位在约定的交付期限前出具了书面意见，上述单位的意见仅能证明单项工程的质量验收情况，南苑上和小区崇和轩的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》亦表明该项验收仅是工程质量验收，尚达不到上述法律法规所规定的关于商品房交付所要求的条件。虽该工程至2013年10月10日才经建设工程质量监督部门出具了同意备案意见，但被告已于2013年1月16日向城建档案部门移交了工程竣工验收有关的文件档案资料，结合本案双方实际情况，本案以相关档案资料移交之日作为符合合同所约定的房屋交付条件之日为妥，即原、被告涉案房屋至2013年1月16日已经具备合同所约定的交付条件。从合同约定的交付之日即2011年6月30日起至2013年1月15日期间，该涉案房屋并不具备合同约定的交付条件。被告辩称2011年6月28日经五家单位质量验收合格，符合房屋交付条件，不存在违约的答辩意见，与事实和法律不符，不予采纳。综上，被告未能依合同约定如期交付合格房屋，应当按照合同有关条款承担延期交房的违约责任，对原告要求被告支付违约金4.36万元的主张，予以部分支持（即263491元×0.0002×564天＝29722元）。被告未能依约向原告交付经验收合格的房屋，延迟交付期间内产生的物业管理费用应由被告承担，原告在2011年6月30日起至2013年1月15日期间缴纳的物业费为2271元（1150元+159.73㎡×1.2元×6.5个月×90%），被告应当支付给原告。原告要求被告支付房屋室内推拉门未装折价款5000元的诉讼请求，原告未提供证据予以证明，且原、被告签订的商品房买卖合同及附件未约定房屋交付时被告装室内推拉门，对原告的该项诉讼请求不予支持。被告关于本案已过诉讼时效的观点，原告提供了证据证明自2014年至2018年逐年向被告主张权利，被告的该项抗辩观点，与事实不符，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条之规定，判决如下：一、由被告湖南省九耳置业有限公司在本判决生效之日起五日内向原告黄辉、黄鹏程支付逾期交房违约金29722元（从2011年6月30日起计至2013年1月15日止）；二、由被告湖南省九耳置业有限公司向原告黄辉、黄鹏程支付其代为缴纳的南苑·上和小区崇和轩1902号房屋的物业管理费用2271元；三、驳回原告黄辉、黄鹏程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1132元，减半收取566元，由原告黄辉、黄鹏程负担266元，被告湖南省九耳置业有限公司负担300元。当事人在二审中没有提交新证据，且对一审认定的事实无异议。本院二审对一审查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点是：（一）上诉人于2011年6月30日向被上诉人交付“经验收合格”的涉案房屋是否符合合同约定，其交房条件是否违背法律强制性规定；（二）被上诉人所交纳的2011年7月1日至2013年1月15日期间的物业管理费2271元是否应由上诉人负担；（三）本案中，被上诉人向一审法院起诉主张权利是否超过法定诉讼时效。本院认为：关于焦点（一）。被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应于2011年6月30日前将“经验收合格”的商品房交付予被上诉人。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，被上诉人与上诉人关于涉案商品房所约定的交房条件符合法律规定。在涉案合同实际履行中，上诉人于2011年6月28日组织建设、监理、设计、施工、勘察等单位对涉案房屋所在的南苑.上和崇和轩建设项目进行了工程质量竣工验收，其综合验收结论为“合格”；并由建设单位、施工单位共同出具了《房屋建筑工程质量保修书》。同时，上诉人在2011年6月30日前，通过电话、短信、刊登公告等多种形式通知包含被上诉人在内的购房业主收房。上诉人的前述交房行为符合合同约定，未违反相关法律的禁止性规定。原审认为，商品房交付使用的法定前提与标准是“根据《建设工程质量管理条例》第四十九条之规定，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案”，即商品房须竣工验收质量合格且备案登记后才能交付使用。经查，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，建设工程经竣工验收质量合格是交付使用的法定标准，而建筑工程竣工验收备案是国家对建筑工程质量监管的行政管理方式，备案与否不足以影响商品房买卖合同目的实现与涉案合同继续履行。同时，在涉案商品房买卖合同中有四种交房条件供当事人选择，即在“1.该商品房经验收合格，2.该商品房经综合验收合格，3.该商品房经分期综合验收合格，4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”中可由双方当事人商定具体交房条件。本案中，被上诉人与上诉人选择适用“该商品房经验收合格”作为交房条件是双方共同意思表示。原审所认可的交房条件不仅提高了交房标准，还有违签订合同自愿原则。据此，原审法院审查本案交房条件时适用法律错误，本院予以纠正。本案被上诉人迟至2011年9月14日才签署《入伙会签单》《承诺书》，正式办理相关手续收房，其原因并非上诉人所交付的房屋不符合合同约定、其约定的交房条件违背禁止性法律规定。因此，本院对被上诉人在本案中所主张的“上诉人逾期交房，应承担违约责任”的起诉请求和理由不予支持。关于焦点（二）。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中已经约定交房时间为2011年6月30日，此后，上诉人按约定时间实际向购房业主交付了房屋，上诉人所属全资子公司娄底市国强物业服务有限公司南苑上和管理处向购房业主提供了物业服务。在未征得物业服务提供方同意前提下，被上诉人作为购房业主应自2011年7月1日起支付物业管理费。一审判决由上诉人负担被上诉人自2011年7月1日至2013年1月15日止的物业管理费2271元无事实依据和法律依据，本院二审予以纠正。关于焦点（三）。由于双方对涉案房屋交房条件、上诉人是否有其他违约行为等认识不一致，被上诉人作为团购房委员会的重要成员自2014年起就多次向上诉人主张过权利。并且，还有团购房部分业主曾于2014年起就开始诉请法院解决其与湖南省九耳置业有限公司的民事权利争议。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条之规定，本案存在诉讼时效中断情形，被上诉人并未丧失起诉权利。对上诉人所持本案已明显超过诉讼时效的主张，本院不予采信。综上，上诉人九耳置业公司的部分上诉请求及理由成立。一审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，实体处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省娄底市娄星区人民法院（2020）湘1302民初2387号民事判决；二、驳回被上诉人黄辉、黄鹏程的全部诉讼请求。一审案件受理费566元、二审案件受理费600元，合计1166元，由被上诉人黄辉、黄鹏程负担566元，由上诉人湖南省九耳置业有限公司负担600元。本判决为终审判决。审判长  杨文模审判员  万江国审判员  肖 勇二〇二〇年十二月二十二日法官助理王丽君书记员徐畅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。