云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初2071号原告：邱俊玲，女，1964年12月14日生，汉族，住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：角红英，云南天志律师事务所律师（特别授权）。被告：曲靖市福万家商业有限公司。住所地：曲靖市麒麟区南宁西路滇东商城。统一社会信用代码：91530302772666013U。法定代表人：张二华，董事长。委托诉讼代理人：叶盛，云南和诚律师事务所律师（特别授权）。被告：曲靖市滇业物业服务有限公司。住所地：云南省曲靖市麒麟区南宁西路滇东商城**。统一社会信用代码：91530302MA6K3L4L70。法定代表人：赵洪才，总经理。委托诉讼代理人：安波，曲靖市麒麟区寥廓街道办事处法律服务所法律工作者，（特别授权）。原告邱俊玲与被告曲靖市福万家商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，诉讼过程中本院依职权追加曲靖市滇业物业服务有限公司为本案被告参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一、二次庭审原告委托诉讼代理人角红英（第一次原告邱俊玲到庭），被告曲靖市福万家商业有限公司委托诉讼代理人叶盛到庭参加诉讼、第二次庭审被告曲靖市滇业物业服务有限公司委托诉讼代理人安波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱俊玲向本院提出诉讼请求：1.判令与被告解除房屋租赁合同，搬离原告C222号24.52平方米的商铺；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年12月，原告授权第一届滇东商城业主委员会与被告签订了房屋租赁合同，租用原告C222号商铺（曲靖市滇东商城1幢第二层）。合同签订后，被告严重违约不履行自己的义务，不交租金，致使原告已近三年没有领到租金，原告出租给被告使用商铺的合同目的已无法实现。原告曾多次向被告讨要租金，被告均找各种借口不予支付。被告不支付租金的行为已严重侵犯了原告的合法权益。曲靖市福万家商业有限公司辩称，本案中被告没有违约，不应解除合同。双方签订租赁合同以来，均按合同约定支付房租，原告陈述我方没有支付租金、不能达成合同目的均不符合事实。业委会选了两家物业公司，但被告均向原告支付了租金，2017年6月5日之前的租金是支付了莹兴物业公司，2017年6月6日-2019年6月5日的租金支付了滇业物业公司。之后的租金还没有支付，是在2020年6月5日前支付。据滇业物业公司支付依据其已经租金支付了业主，造成原告没有领取是因为原告没有去领，不是因为我方的原因造成，不应被告承担责任。依据我方证据滇业物业公司系由滇东商城第三届业委会组织由427户业主共同成立的物业公司，被告依据租赁合同支付租金是符合法律规定，原告诉请无法律依据。根据合同法规定，解除可以双方协商或法定约定解除，被告与业委会或与莹兴物业公司签订的合同没有约定解除条件，也没有约定甲方（莹兴物业公司）对租赁合同具有解除权。依据三方签订的租赁合同约定双方在合同期，甲乙双方发生变更，变更的主体仍应履行合同约定的权利义务。甲方主体发生变更，变更为滇业物业公司。合同中约定了协议解除，但双方并没有约定解除，被告也没有违约，原告陈述均与事实不符合，请求驳回原告诉请。据滇业物业公司证据，2019年3月2日在滇业物业公司办公室开了个会，原告在决议上签字，并领取了2017年6月6日至2019年6月5日的租金。分别于2019年4月7日领取2017年6月6日至2018年4月29日期间的租金2953.19元，第二次通过银行转账转到邱俊玲的租金2018年4月23日至2019年6月5日期间的租金3555.40元（未记载时间）。审理中原告邱俊玲对领取租金无意见。曲靖市滇业物业服务有限公司辩称，法院追加我公司为被告是法律上的利害关系，也具有主体资格。原告作为主体资格解除合同不适格。2009年12月26日滇东商城427业主对自己的物权经意思表示交给业委会，对房屋对外招商招租经营管理收取租金，特别是对租金的分配做了明确表决，按购房时的初始比例，扣除税收后进行分配。对滇东商城的规定，介于滇东商城第一、二届业委会违法登记，仅有过半业主通过，未按法律规定面积要过半，登记违法，导致聘用莹兴公司进行管理，导致了业主大会召开解除莹兴物业公司授权。原告陈述时间不对。解除莹兴物业公司的授权时间是2015年4月11日。解除授权后，莹兴物业公司仍强行管理滇东商城，导致管理规定不能实现的目的。莹兴物业公司为拉拢业主，将一楼商铺租金发给业主，导致2、3、4楼部分业主收不到租金，租金是要统一调配。莹兴物业公司将部分租金据为己有。授权终止后拒交相关资料及设备。第三届业委会代表进行诉讼，经判决解除物业服务合同，要求其移交相关设施。但莹兴物业公司拒不执行，导致滇东商城管理混乱。因部分业主不明真相，为多分租金，与莹兴物业公司签订三方协议。法院判书确认只有一个物业公司，莹兴物业公司强行管理是违法行为。被告作为第三届业委会授权成立的滇业公司虽是一人公司，是代表业委会授权的公司。管理是从2015年12月6日向滇东商城1-4楼发出通知，滇业公司是实际第三届业委会管理，是适格的被告主体。用益物权是可以授权，原告需要撤销后，才有主体资格提起诉讼。针对本院依职权追加的曲靖市滇业物业服务有限公司作为被告参加诉讼，对追加的被告是否要求承担责任经向原告释明后，原告委托诉讼代理人明确表示在本案中对其没有任何诉请。经审理查明：原告邱俊玲系滇东商城第二层C222号房屋（商铺）所有人。2009年12月26日，滇东商城第一届业主委员会成立，并经曲靖市建设局批准备案，任期2009年12月26日至2012年12月26日。2010年1月29日，第一届业主委员会与曲靖滇东商业城管理有限公司签订《滇东商城承租商铺移交协议》，解除了曲靖滇东商业城管理有限公司与业主签订的《房屋租赁合同》，收回商铺，实行自治管理。2010年3月21日，曲靖市滇东商城业主委员会选聘曲靖莹兴物业管理有限责任公司对滇东商城物业区域提供物业管理服务，双方签订《滇东商城物业服务合同》。合同签订后，曲靖莹兴物业管理有限责任公司根据业主委员会的授权与各商户签订商铺租赁合同。2011年6月6日，曲靖莹兴物业管理有限责任公司、曲靖市福万家商业有限公司、滇东商城业主委员会三方签订《房屋租赁合同》，出租方为曲靖莹兴物业管理有限责任公司和滇东商城业主委员会，承租方为曲靖市福万家商业有限公司，租赁房屋地址和范围为：曲靖市南宁西路滇东商城建筑物的一层局部、二层和三层；曲靖莹兴物业管理有限责任公司出租权证明为：小业主授权委托书、小业主身份证及滇东商城业主委员会授权委托书。租赁期限10年，自2011年6月6日起至2021年6月5日止；该租赁房屋系曲靖市福万家商业有限公司续租。2017年12月20日，本院对曲靖市滇东商城第三届业主委员会起诉曲靖莹兴物业管理有限责任公司以及李东云等人物业服务合同纠纷一案，作出（2017）云0302民初4263号民事判决，判决解除滇东商城业主委员会与曲靖莹兴物业管理有限责任公司于2010年3月21日签订的《滇东商城物业服务合同》，曲靖莹兴物业管理有限责任公司不服提出上诉。2018年7月5日，曲靖市中级人民法院作出（2018）云03民终200号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年1月25日，曲靖市福万家商业有限公司、曲靖市滇业物业服务有限公司、曲靖市滇东商城第三届业主委员会三方签订《补充协议》称，曲靖市滇东商城第三届业主委员会通过诉讼解除了曲靖莹兴物业管理有限责任公司于2010年3月21日签订的《滇东商城物业服务合同》。曲靖市滇业物业服务有限公司接受曲靖市滇东商城第三届业主委员会选聘担任滇东商城物业服务企业后，曲靖市滇业物业服务有限公司、曲靖市滇东商城第三届业主委员会继续按曲靖市福万家商业有限公司于2011年6月6日与曲靖莹兴物业管理有限责任公司签订的《商业物业租赁合同》中约定的相关范围、租赁期限、租金等事项执行。曲靖市福万家商业有限公司支付2017年6月6日至2018年4月29日的租金（含物业管理费）1719662.64元，扣除曲靖市福万家商业有限公司支付的电梯维护费、年检费、地、地下水泵维修费270622元，实际支付曲靖市滇业物业服务有限公司1692599.98元。2018年4月30日后的租金另行协商处理。《补充协议》签订后，曲靖市滇业物业服务有限公司向曲靖市福万家商业有限公司出具了“云南增值税专用发票”。2019年2月15日、19日，曲靖市福万家商业有限公司三次向曲靖市滇业物业服务有限公司支付租金1692599.98元。2019年12月30日，曲靖市福万家商业有限公司（甲方）、曲靖市滇业物业服务有限公司（乙方）签订《补充协议》称，一、乙方是滇东商城业主委员会427户业主授权委托业主赵洪才成立的有限公司，赵洪才属于滇东商城427户业主代持在乙方的全部股份，乙方对滇东商城1-4楼的租金收取及物业管理等事项所应承担的终极责任均由滇东商城427户业主承担。二、曲靖市滇东商城第三届业主委员会于2015年12月1日与乙方签订的《滇东商城物业服务合同》由曲靖市滇业物业服务有限公司为滇东商城业委会提供服务，物业服务合同中双方的权利义务所做约定由滇业物业公司承受。三、乙方继续按甲方于2011年6月6日与曲靖莹兴物业管理有限责任公司签订的《商业物业租赁合同》中约定的租赁范围、租赁期限、租金等事项执行。四、甲、乙双方及第三届业委会于2019年1月25日就租金及物管费的支付事宜签订了补充协议，并于2019年2月支付了2017年6月6日至2018年4月29日的租金及物管费。该补充协议中就2018年4月30日至2019年6月5日甲方应付乙方租金金额（扣除2018年4月30日-2019年6月5日期间甲方代乙方垫付的费120632.35元）2005592.45元。2020年1月10日、16日、18日，曲靖市福万家商业有限公司三次向曲靖市滇业物业服务有限公司支付租金2005592.00元。2019年11月19日，本院对曲靖莹兴物业管理有限责任公司诉曲靖市福万家商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，作出（2019）云0302民初1719号民事判决，驳回曲靖莹兴物业管理有限责任公司的诉讼请求，曲靖莹兴物业管理有限责任公司不服提出上诉。2020年5月26日，曲靖市中级人民法院作出（2020）云03民终880号民事裁定书，认为曲靖莹兴物业管理有限责任公司主体不适格，裁定：一、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初1719号民事判决；二、驳回曲靖莹兴物业管理有限责任公司的起诉。上述事实有原、被告举证并经质证的房屋产权证、《滇东商城管理规约》《商业物业租赁合同》《代持股协议》、曲靖市福万家商业有限公司与曲靖市滇业物业服务有限公司签订的《补充协议》2份、曲靖市滇业物业服务有限公司出具的发票及支付的2017年6月-2019年6月5日租赁费用凭据7份、《滇东商城物业服务合同》、（2017）云0302民初4263号民事判决、（2019）云0302民初1719号民事判决书、（2019）云0302民初2171号民事判决书、（2015）曲中民终1520号民事判决书、（2018）云03民终200号民事判决书、（2018）云03民终1300号民事判决书、（2019）云03民终385号民事判决书、（2020）云03民终880号民事裁定书等证据在卷予以佐证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，租赁合同是物的所有权人作为出租人将物交付给使用人使用，获得收益，使用人作为承租人支付租金的合同，租赁合同的双方当事人是物的所有权人与物的使用人，物的所有权人与物的使用人在合同中享有权利并承担义务。本案争议的焦点为原告诉讼主体是否适格？原告诉请有无合法依据？关于争议焦点1，原告邱俊玲系滇东商城第二层C222号房屋（商铺）所有人，其房屋出租，获得收益，具有主体权利，其诉讼主体适格。关于争议焦点2，案涉房屋的租赁流程及租金支付：原告等427户作为滇东商城1-4层的业主，租赁房屋的所有权人，成立了滇东商城业主委员会，并制定了《滇东商城管理规约》，实际出租中，由曲靖市滇东商城业主委员会选聘的物业管理公司，根据业主委员会的授权，由物业管理公司、滇东商城业主委员会作为出租方与承租方签订《房屋租赁合同》，承租方再分别同各商户签订商铺租赁合同。承租方按合同约定向出租方物业管理公司支付租金，出租方物业管理公司扣除相关税费、管理费后具体兑付给商铺所有权人。2010年3月21日，曲靖市滇东商城业主委员会（第一届业主委员会，任期2009年12月26日至2012年12月26日）选聘曲靖莹兴物业管理有限责任公司对滇东商城物业区域提供物业管理服务，双方签订《滇东商城物业服务合同》。2011年6月6日，曲靖莹兴物业管理有限责任公司（甲方）、曲靖市福万家商业有限公司（乙方）、滇东商城业主委员会（丙方）三方签订《房屋租赁合同》，出租方为曲靖莹兴物业管理有限责任公司和滇东商城业主委员会，承租方为曲靖市福万家商业有限公司，租赁期限10年，自2011年6月6日起至2021年6月5日止。本院于2017年12月20日作出（2017）云0302民初4263号民事判决，判决解除滇东商城业主委员会与曲靖莹兴物业管理有限责任公司于2010年3月21日签订的《滇东商城物业服务合同》(该法律文书已生效)后，2019年1月25日，曲靖市福万家商业有限公司、曲靖市滇业物业服务有限公司、曲靖市滇东商城第三届业主委员会三方签订《补充协议》，2019年12月30日，曲靖市福万家商业有限公司、曲靖市滇业物业服务有限公司签订《补充协议》，曲靖市滇业物业服务有限公司为滇东商城物业服务，曲靖市福万家商业有限公司继续按2011年6月6日与曲靖莹兴物业管理有限责任公司签订的《商业物业租赁合同》中约定的相关范围、租赁期限、租金等事项执行。曲靖市福万家商业有限公司向曲靖市滇业物业服务有限公司交纳了2017年6月6日-2019年6月5日期间房屋租金。综上所述，原告房屋租金不是由曲靖市福万家商业有限公司直接兑付，而是由选聘的物业公司兑付。原告与曲靖市福万家商业有限公司无书面合同关系，曲靖市福万家商业有限公司对原告不构成违约，且无解除合同的依据。原告诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告邱俊玲的诉讼请求。案件受理费100元，由原告邱俊玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  刘武强人民陪审员  何 蕾人民陪审员  刘凤德二〇二〇年十二月十一日书 记 员  雷云婷