内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2020）内07民终1556号上诉人（原审原告）：闫卫国，男，1976年10月5日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。上诉人（原审原告）：李莉，女，1977年8月8日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。二上诉人共同委托诉讼代理人：魏宇，内蒙古昭君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘秀义，男，1974年8月8日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。被上诉人（原审被告）：马海英，女，1976年9月25日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：马德远（马海英弟弟），男，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：包海龙，内蒙古羽林律师事务所律师。上诉人闫卫国、李莉因与被上诉人刘秀义、马海英合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2020）内0702民初1103号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人闫卫国及其与上诉人李莉的共同委托诉讼代理人魏宇、被上诉人刘秀义、马海英的共同委托诉讼代理人马德远、包海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫卫国、李莉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由刘秀义、马海英承担。事实与理由：一、涉案房屋非商品房，属于农村集体组织利用宅基地自建的房屋，不能买卖。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条及1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二项规定，双方当事人签订的房屋买卖合同，违反了法律的强制性规定自始无效，故该协议应予解除。二、涉案房屋的建设者为海拉尔区友好村委会，并非合法的房地产开发企业，涉案房屋建设项目未缴纳任何土地出让金及房地产税费，未取得商品房预售审批手续，只针对本村村民销售，没有资格向社会不特定人销售，闫卫国、李莉无法合法取得房屋所有权。刘秀义、马海英辩称，1.奋斗镇友好村和友联村所在的土地系国有土地不是农村集体土地，建设房屋均需要缴纳土地出让金。2.涉案房屋是政府政策性项目，非商品房，不能按照商品房法律规定确认合同效力。一审判决认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。闫卫国、李莉向一审法院起诉请求：1.解除闫卫国、李莉与刘秀义、马海英签订的《房屋转让协议》；2.刘秀义、马海英返还购房款90000元、转让费53000元；3.刘秀义、马海英赔偿损失71500元。一审法院认定事实：2015年9月10日，闫卫国、李莉系夫妻关系，刘秀义、马海英系夫妻关系。闫卫国、李莉与刘秀义、马海英签订了《房屋转让协议》，约定，刘秀义、马海英转让海拉尔区友好村别墅，面积169平方米，闫卫国、李莉给付刘秀义、马海英转让费53000元。闫卫国、李莉返还刘秀义、马海英已交给村委会的30000元购房款，剩余购房款根据村委会要求由闫卫国、李莉直接交到村委会。刘秀义、马海英配合闫卫国、李莉办理交款及办理房产证手续，费用由闫卫国、李莉承担。违约方赔偿对方两倍损失。协议签订后，闫卫国、李莉于2015年9月10日向刘秀义、马海英交付购房款30000元及转让费53000元，刘秀义、马海英将村委会出具的30000元收据交给闫卫国、李莉。2015年10月26日，闫卫国、李莉以马海英的名义向友好村委会交付购房款60000元。2015年10月26日，马海英与海拉尔区奋斗镇人民政府、海拉尔区奋斗镇友好村民委员会签订《新农村（友好村）安居房交款协议书》，约定，一、安居房面积169平方米，每平方米1800元，地下室不包含在建筑面积之内，费用自理；二、此次收取房款的30%，即60000元；三、一期交纳房屋定金的村民未在村委会规定的时间内交纳房屋首付款的，按违约处理。取消分配指标，购房款退回；四、此次安居房一期建设时间为二年，2016年12月31日前进行一期房屋分配，并交纳房屋全款的70%，不交全款的按第三条处理。五**安居房分配只针对本村村民，不得私下转让。如有私下转让的，需经镇政府、村委会同意，并补缴土地出让金、废弃土地利用费、规划设计费、占补平衡费、施工设计费、土地勘测费、放线费、税金、环评、农评、三网费用、电网费等，合计每平方米1460元；六、房屋产权证由镇政府、村委会负责办理，费用由产权人承担。合同还约定了其他事项。2017年9月30日，友好村委会向村民发出通知，要求村民在2017年10月20日前交纳购房款120000元，对交纳购房款的村民在2017年11月20日前分配安居房。闫卫国、李莉未交付此笔120000元购房款。闫卫国、李莉以刘秀义、马海英未交付房屋，合同目的已无法实现为由，诉至法院。又查明，涉案房屋已于2017年年末竣工，现已具备交付条件，村委会正在和村民协调交付事宜。一审法院认为，闫卫国、李莉与刘秀义、马海英签订的《房屋转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。闫卫国、李莉与刘秀义、马海英签订的《房屋转让协议》中，约定购房款由闫卫国、李莉向村委会交付，未约定由刘秀义、马海英交付房屋。且双方签订《房屋转让协议》时，马海英尚未与海拉尔区奋斗镇人民政府、海拉尔区奋斗镇友好村民委员会签订《新农村（友好村）安居房交款协议书》。所以双方在协议中约定的实质内容是，刘秀义、马海英以53000元的价格将海拉尔区奋斗镇人民政府、海拉尔区奋斗镇友好村民委员会分配给村民的安居房购房资格转让给闫卫国、李莉，而非房屋买卖合同。刘秀义、马海英事实上已将购房资格转让给闫卫国、李莉。闫卫国、李莉在有偿取得购房资格后，以马海英的名义向村委会交付了部分购房款。涉案房屋已于2017末竣工，现已具备交付条件，友好村委会正在与村民协调交付事宜。闫卫国、李莉以刘秀义、马海英未能交房，合同目的无法实现为由，要求解除协议等诉讼请求，缺乏事实及法律根据。闫卫国、李莉对此应承担举证不能的法律后果。刘秀义、马海英的抗辩意见与本案事实相符，予以采纳。综上，对闫卫国、李莉要求解除与刘秀义、马海英签订的《房屋转让协议》、刘秀义、马海英返还购房款90000元、转让费53000元、赔偿损失71500元的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回闫卫国、李莉的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为，闫卫国、李莉要求解除与刘秀义、马海英签订的《房屋转让协议》，返还购房款90000元、转让费53000元及赔偿损失71500元的诉讼请求是否予以支持。关于刘秀义、马海英与闫卫国、李莉之间的法律关系。刘秀义、马海英抗辩称，转让给闫卫国、李莉的是购房名额，非真正的房屋买卖合同关系。本院认为，涉案房款是以刘秀义、马海英名义缴纳，友好村村委会不知道闫卫国、李莉购买涉案房屋的事实，闫卫国、李莉并未与友好村村委会签订房屋买卖合同，双方应为房屋买卖合同法律关系。故刘秀义、马海英该抗辩意见没有事实依据。根据《新农村（友好村）安居房交款协议书》第五条：“安居房分配只针对本村村民，安居房不得私下转让，如有私下转让买卖的，需经镇政府、村委会同意后并补缴村委会缴纳的以下费用：土地出让金、废弃土地利用费、规划设计费、占补平衡费、施工设计费、土地勘测费、放线费、税金、环评、农评、三网费用”。本院审理期间，双方均认可涉案房屋没有缴纳土地使用权出让金。由此可见，涉案房屋没有完善相关的审批手续。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条的四项：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”涉案房屋没有缴纳土地使用权出让金，导致无法办理房屋所有权证，合同目的无法实现。因此，闫卫国、李莉要求解除其与刘秀义、马海英签订的《房屋转让协议》应予支持，刘秀义、马海英应将购房款90000元、转让费53000元返还给闫卫国、李莉。闫卫国、李莉以《房屋转让协议》违反了法律、行政法规强制性规定，应为无效为由，要求解除《房屋转让协议》的上诉理由没有法律依据。闫卫国、李莉明知涉案房屋只针对村民出售，其不具备购房资格，就购房一事存在过错，故闫卫国、李莉要求刘秀义、马海英赔偿损失71500元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，闫卫国、李莉的上诉理由部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2020）内0702民初1103号民事判决；二、解除闫卫国、李莉与刘秀义、马海英于2015年9月10日签订的《房屋转让协议》；三、刘秀义、马海英于本判决生效之日起十日内将购房款90000元、转让费53000元返还给闫卫国、李莉；四、驳回闫卫国、李莉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4517.50元，减半收取为2258.75元，由刘秀义、马海英负担1505.84元，闫卫国、李莉负担752.91元；二审案件受理费4517.50元，由刘秀义、马海英负担。本判决为终审判决。审判长 马 然审判员 王宝珍审判员 王子学二〇二〇年十二月十七日书记员 姜 楠附：本案判决所依据的相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”