江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0602民初5358号原告：姚建明，女，1973年10月21日出生，汉族，住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：苏新年，江苏通成律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵博强，江苏通成律师事务所律师。被告：南通怡园北村农贸市场服务有限公司，住所地南通市怡园北村农贸市场**，统一社会信用代码913206116993252896。法定代表人：尹淑英，该公司董事长。委托诉讼代理人：何如意，江苏法德东恒（南通）律师事务所律师。原告姚建明与被告南通怡园北村农贸市场服务有限公司（以下简称“怡园公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚建明的委托诉讼代理人邵博强,被告怡园公司的委托诉讼代理人何如意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚建明向本院提出诉讼请求：1、确认被告与原告于2019年11月15日签订的《怡园农贸市场摊位(店铺)租赁协议》无效；2、判决被告立即向原告退还摊位租金19101.37元、卫生费682.19元、押金2000元，合计21783.56元，并以21783.56元为基数，支付自判决生效之日起至实际退还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3、判决被告向原告赔偿损失2000元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月15日，原、被告签订《怡园农贸市场摊位（店铺）租赁协议》（以下简称“《租赁协议》”）一份，约定被告将位于南通市农贸市场店铺出租给原告从事经营，租期自2020年1月1日起至2020年12月31日止，年租金28000元，交房日期为2020年1月1日。协议签订后，原告按约向被告支付租金28000元、卫生费1000元。2020年3月10日，南通市港闸区综合行政执法局发布公告，将对包括原告承租房屋在内的违法建筑实施强制拆除，原告按照通知要求于2020年4月26日搬离了案涉房屋。因原告所承租的案涉房屋系违法建筑，该案涉房屋租赁协议应属无效，故原告要求被告退还尚未履行的租金、押金、卫生费并承担相应赔偿责任。被告怡园公司辩称，对《租赁协议》无效及原告主张的剩余租金、押金、卫生费的数额没有异议，但原告已经实际获得了上述款项以及政府给予的每间6000元的补偿，原告继续主张上述费用及损失缺乏事实和法律依据。此外，原告在承租期间还有水、电费用未予支付，如法院判决被告需承担责任，请求予以扣减。双方当事人为证明自己的主张，向本院提供了《租赁协议》、收据、南通市港闸区综合行政执法局《公告》、水电费清单等，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合原、被告的庭审陈述和举证，本院确认事实如下：被告将位于南通市店面摊位（未取得建设工程规划许可）出租给原告用于经营。2019年11月15日，原、被告续签《租赁协议》，约定租期自2020年1月1日起至2020年12月31日止，年租金28000元，按年度支付租金。同日，原告向被告支付租金28000元、卫生费1000元。2020年3月10日，南通市港闸区综合行政执法局发布公告，要求被告按照该局于2019年8月16日作出的强制拆除决定将其违章搭建并对外出租的位于南通市港闸区永怡路和通宁大道交叉口南通怡园北村农贸市场西侧、南侧、东侧共计建筑49间、总建筑面积786.6平方米房屋拆除；该局决定于2020年4月18日后对上述违章建筑实施强制拆除；租住上述房屋内的所有人员于2020年4月13日之前全部搬离。2020年4月24日，南通市港闸区综合行政执法局再次发布拆除及搬迁公告，要求所有租住人员于2020年4月28日之前将上述违章建筑内的物品全部搬离，该局将于2020年4月28日至30日进行强制拆除。2020年4月26日，原告搬离案涉房屋。原告搬离后，剩余租期内租金19101.37元、卫生费682.19元及押金2000元，被告未予返还。原告因配合案涉房屋搬迁从政府相关部门处获取6000元的费用。案件审理过程中，原、被告经过协商，一致同意2020年1月1日至2020年4月26日期间原告承租案涉房屋产生的水、电费用按照151.14元计算，并在本案中一并处理。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被告出租给原告的案涉店铺未取得建设工程规划许可，并经行政管理部门认定为违章建筑予以强制拆除，故原、被告签订的《租赁协议》依法应认定为无效合同。合同无效后，当事人依据该合同取得的财产应予返还。因此，原告主张被告返还剩余租期的租金19101.37元、卫生费682.19元、押金2000元，合计21783.56元，并支付自判决生效之日起至实际退还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，于法有据，本院予以支持。鉴于原、被告一致同意水、电费用按照151.14元计算并在本案中一并处理，故扣减该费用后，被告应当返还原告21632.42元。关于被告认为原告已从案外人处取得上述费用，不应重复返还的抗辩意见，因被告既未能提供相应的付款证据，也未能证明案外人系代被告履行返还责任，故本院不予采纳。关于原告主张被告赔偿损失2000元的请求，因原告配合政府部门拆除违章建筑已经获得6000元费用，且原告也未能就其损失提供相关证据予以证明，故原告的该项请求缺少事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、姚建明与南通怡园北村农贸市场服务有限公司于2019年11月15日签订的《怡园农贸市场摊位（店铺）租赁协议》无效；二、南通怡园北村农贸市场服务有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还姚建明21632.42元，并支付以该款为基数、自判决生效之日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、驳回姚建明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费395元，减半收取计197.5元，由姚建明负担17.5元，南通怡园北村农贸市场服务有限公司负担180元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费395元。审 判 员  顾 狄二〇二〇年十二月七日法官助理  金 琦书 记 员  江冬梅拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等；2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。