湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终1116号上诉人（原审原告、反诉被告）:赵爱华，女，1977年10月8日出生，汉族，个体工商户，住湖北省潜江市。委托诉讼代理人：杨新顺，湖北奇睿律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:李远琴，女，1971年4月25日出生，汉族，个体工商户，住湖北省潜江市。委托诉讼代理人：王向阳，湖北章华律师事务所律师。上诉人赵爱华与上诉人李远琴房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省潜江市人民法院(2020)鄂9005民初1841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。赵爱华上诉请求：撤销原审判决第一项，改判李远琴支付赵爱华租金165833元及逾期付款违约金(以165833元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍自2020年4月22日起计算至款项全部付清之日止)，并维持原审判决其他判项。事实和理由：李远琴不主动沟通租金事宜，又在赵爱华与其协商时不响应不配合，至今拖欠租金，不应免除三个月租金。为了促使李远琴及时履行合同义务、自动执行判决，逾期付款违约金可调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍。李远琴辩称，赵爱华的上诉请求没有事实和法律依据，其他答辩意见同李远琴上诉状中的事实与理由。李远琴上诉请求：撤销原审判决第一项，改判第一年租金从2019年10月1日起算，免除2020年2月至4月租金，后期租金参照商场总体租金政策予以变更或发回重审。事实和理由：涉案门店所在的商场是2019年10月1日开业，此前并不具备营业条件，租金应从开业以后起算。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故对赵爱华主张的违约责任不应支持。赵爱华辩称，一审查明案涉租赁房屋合同合法有效，进而驳回了李远琴关于房屋租赁合同无效的反诉主张。一审免除了李远琴3个月租金，远远地超过了52天疫情防控期租金，赵爱华主张李远琴支付的后期租金与疫情防控无关，一审依据双方合同约定进行处理，有理有据，十分得当。李远琴明知整个商场开业时间远远滞后，但为了拿下案涉租赁房屋，愿意在商场开业之前几个月签订房屋租赁合同，并约定早于商场开业时间几个月的起租日期，该约定真实合法有效，不存在无效或可撤销的问题，双方应该信守合同。一审既然免除了李远琴三个月超过52天的疫情防控期间的租金，就不会要求其承担该部分租金未支付的违约责任。综上，一审对李远琴上诉主张部分认定事实清楚，适用法律正确，李远琴的上诉主张没有事实依据和法律依据，请求人民法院驳回李远琴的上诉请求。赵爱华向一审法院起诉请求：1、判令李远琴支付赵爱华租金226500元及逾期付款违约金（以226500元为基数，按年利率24%的标准，从2020年4月21日起计算至款项全部付清之日止）；2、判令李远琴承担本案诉讼费用和实现债权的其他费用。李远琴提出反诉请求：1、依法确认赵爱华与李远琴于2019年7月4日签订的《租赁合同书》无效；2、判令赵爱华返还合同履约保证金70000元及多支付的房屋租金（暂定50000元）；3、判令赵爱华赔偿商铺装修损失330000元；4、本案反诉费用由赵爱华承担。一审法院认定事实：2019年7月4日,出租方（甲方）赵爱华与承租方（乙方）李远琴签订了一份《租赁合同书》，约定：甲方将位于潜江市城市一号商业广场项目106、108及167、168号商铺出租给乙方经营；建筑面积305.19㎡；乙方申明对租赁所在区域、环境、项目租赁区域及其附属设施、设备状况，包括但不限于墙体、地面、天花板、水电、通讯空调、燃气等设施的各接口、布局和容量限定等设施有无状况，已有充分的了解，并接受该现状作为租赁区域交付使用的标准；乙方承诺仅以BALABALA商号/名称/品牌在租赁区域经营服装；租赁期限为3年，自2019年7月21日起至2022年7月20日止；租金标准及支付方式为前两年按每半年支付一次，第三年年租金一次付清，即合同签订时支付2019年7月21日至2020年1月20日半年租金210000元，2019年10月21日前支付2020年1月21日至2020年7月20日半年租金210000元，2020年4月21日前支付2020年7月21日至2021年1月20日半年租金226500元，2020年10月21日前支付2021年1月21日至2021年7月20日半年租金226500元，2021年4月21日前支付2021年7月21日至2022年7月20日全年租金490000元；租金不包括物业管理费、商业管理费、能耗费等其他费用；本合同签订时，乙方应向甲方支付履约保证金70000元；若乙方拖欠或未补足履约保证金、租金、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三向乙方收取违约金，且甲方有权采取停电停水或其他必要措施终止乙方租赁区域营业；本合同租赁期满或无论因任何原因解除、终止后，甲方有权自行决定要求乙方在租赁期满当日将租赁区域恢复原状并清理干净，保证租赁区域及全部附属设施以完好无损（正常使用损耗外）、良好的可以正常使用的状态交还给甲方，并须与甲方办理有关的交接手续。合同履行过程中，双方因疫情期间租金的支付金额产生纠纷，赵爱华诉至一审法院。另查明，2019年7月10日，潜江市城市一号商业广场（甲方）与作为巴拉巴拉商户经营者李远琴（乙方）签订了《户外、室内广告、安装安全协议》，并向其发放了“城市一号装修施工许可证”，施工日期为2019年7月11日至2019年8月11日。2020年1月30日，湖北水牛实业发展有限公司发布《关于减免抗疫期间租金及物业管理费的公告》，对其名下的三大商业综合体（水牛城休闲购物广场、常青藤城市广场、城市一号广场）自营物业的所有入住商户，在2020年度一律减免两个月的租金和物业管理费。城市一号广场即潜江市互联物业管理有限公司实际给自营物业的所有入住商户减免了2020年2-4月的租金。再查明，本案诉争的106、108号商铺系赵爱华按揭贷款购买，购买时约定该商铺前5年的使用权归潜江市互联物业管理有限公司所有。2018年8月17日，潜江市互联物业管理有限公司（甲方）与赵爱华（乙方）签订了一份《城市一号商业广场商铺租赁合同》，约定：赵爱华承租潜江市互联物业管理有限公司所有的本案诉争的106、108和167、168号商铺，建筑面积305.19㎡，租用期限5年，自2019年5月1日起至2024年4月30日止，赵爱华承诺在租赁期间仅以OU商号/名称/品牌在租赁区域经营服装，未经同意不得擅自变更商号、租赁区域的用途和在租赁区域经营的品牌、类别和模式。该合同第10-1条约定：“乙方无权将租赁区域的任何部分转租、分租给他人，或以联营、承包、借用等其他方式变相转租、分租；乙方不得将租赁区域范围内的一切装修、设备、物品等的所有权或其他与经营有关的权利，转让给他人或作为抵押或抵债。”及第10-2条约定：“非经甲方事先书面同意，乙方不得将其因本合同获得的部分或全部权利转让给他人或以之作为抵押，亦不得将其于本合同项下的任何义务转让给他人。”庭审中，赵爱华称潜江市互联物业管理有限公司对其出租涉案商铺的行为知情，且经过其同意后才转租的，并向一审法院提交了潜江市互联物业管理有限公司同意其转租涉案商铺的证明材料。一审法院认为，关于转租合同的效力，首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案诉争《租赁合同书》不符合上述合同无效的情形；其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款关于“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定仅赋予了出租人解除合同的权利，并非认定承租人与次承租人之间转租合同无效的法律依据；同时本案诉争转租行为不仅经过了潜江市互联物业管理有限公司的书面同意，而且潜江市互联物业管理有限公司在合理期间内未向承租人赵爱华以及实际承租人李远琴提出异议，亦未向人民法院或仲裁机构就转租合同的效力提出审查请求。故应当认定赵爱华和李远琴之间的租赁合同有效，双方均应按约定全面履行各自的权利和义务。但鉴于因受新冠××疫情及防控工作的直接影响，李远琴在疫情期间停止营业，没有营业收入，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，结合潜江市互联物业管理有限公司对自营物业的入住商户减租及当事人双方的实际情况，根据公平原则，李远琴所欠租金中应扣除2020年2-4月的租金105000元（210000元÷6个月×3个月），即2020年7月21日至2021年1月20日的租金226500元，扣除105000元，李远琴应于2020年4月22日前支付赵爱华租金121500元。至于逾期付款违约金，以121500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月22日起计算至款项全部付清之日止。租金和逾期付款违约金过高部分，一审法院不予支持；赵爱华关于要求支付其实现债权的其他费用的诉讼请求和李远琴的反诉请求因无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。案件受理费不属于双方当事人争议的范畴，由人民法院依法决定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李远琴于判决生效之日起十日内支付赵爱华2020年7月21日至2021年1月20日的租金121500元及逾期付款违约金(以121500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月22日起计算至款项全部付清之日止);二、驳回赵爱华的其他诉讼请求；三、驳回李远琴的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4901元，减半收取2450.50元，由赵爱华负担1080.50元，李远琴负担1370元；反诉案件受理费4025元，由李远琴负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：赵爱华所举的微信聊天记录，具有真实性，可以证明赵爱华与李远琴签订房屋租赁合同前的协商过程，本院予以采信。赵爱华所举的电话、短信、微信记录，可以证明赵爱华主动与李远琴联系协商租金减免及支付事宜，本院予以采信。赵爱华所举的借款凭证，系湖北潜江农村商业银行向赵爱华发放贷款的凭证，与本案没有关联性，本院不予采信。李远琴所举的城市一号商场经营户出具2020年城市一号商户缴纳租金的证明，系证人证言，证人无正当理由未出庭接受质询，也没有其他证据佐证，本院不予采信。二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，赵爱华和李远琴签订的《租赁合同书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，因新冠××疫情影响，潜江市采取封城等措施，对李远琴的营业收入产生影响，继续按照原租赁合同支付租金对李远琴明显不公平，一审法院结合潜江市互联物业管理有限公司对自营物业的入住商户减租及当事人双方的实际情况，根据公平原则，李远琴所欠租金中应扣除2020年2-4月的租金，并将李远琴逾期付款违约金利率标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，有事实和法律依据，本院予以支持。李远琴上诉称，涉案门店所在的商场是2019年10月1日开业，此前并不具备营业条件，租金应从开业以后起算。本院认为，赵爱华和李远琴签订的《租赁合同书》，约定租赁期限自2019年7月21日起至2022年7月20日止，合同签订时支付2019年7月21日至2020年1月20日半年租金。赵爱华也提供与李远琴签订涉案合同前协商的微信聊天记录，反映李远琴对涉案门店所在的商场开业时间是明知的，故本院对李远琴该上诉理由不予采纳。李远琴上诉请求后期租金参照商场总体租金政策予以变更，因赵爱华在本案中仅向李远琴主张2020年7月21日至2021年1月20日的租金，且该上诉请求超出李远琴反诉请求的范围，故该上诉请求不属于本院审理范围，本院对该上诉请求不予审理。综上所述，赵爱华和李远琴的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3812.84元，由赵爱华负担1012.84元，李远琴负担2800元。本判决为终审判决。审判长 苏 哲审判员 别瑶成审判员 刘汝梁二〇二〇年十二月二十二日书记员 邵 晓