江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6746号上诉人（原审被告）：徐州和润置业有限公司，住所地徐州市贾汪区人民政府大门北侧。法定代表人：顾宏华，该公司总经理。委托诉讼代理人：阙大峰，江苏彭城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙贵梅。委托诉讼代理人：赵艳，江苏义行律师事务所律师。上诉人徐州和润置业有限公司（以下简称和润公司）因与被上诉孙贵梅商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院(2020）苏0305民初1409号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。和润公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或者依法改判。2、上诉费和一审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定2018年12月30日内和润公司出具重要通知(关于承诺逾期上房违约金问题)，其认定的事实没有依据。2、一审法院认定商品房买卖合同是格式合同，合同条款发生争议时应当作出对上诉人不利的解释，没有事实依据和法律依据。合同约定的非常明确，应当分段计算，一审法院全部按日万分之二的标准计算违约金加重了上诉人的赔付责任。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院支持上诉人请求。孙贵梅辩称，一审适用法律正确，查明事实清楚，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判决。孙贵梅向一审法院提出诉讼请求：1、判令和润公司支付逾期上房违约金29376元（以总房款438452元为基数，按每日万分之二，自约定交房日次日即2019年1月1日至具备交付条件日2019年12月1日计算违约天数335天）；2、判令和润公司支付逾期办证违约金4691.44元（以总房款438452元为基数，按每日万分之一，自约定办证日即2019年1月1日后的360天即2019年12月26日计算至实际办证之日止，暂计算至2020年4月11日计算违约天数107天）；3、诉讼费用全部由和润公司承担。一审法院认定事实：2017年12月25日，孙贵梅与和润公司签订商品房买卖合同，合同号为NO.JW0065214，合同约定，孙贵梅购买和润公司开发的卧龙城小区4-2-402室房屋一套，房屋建筑面积为112.05平方米，单价为3913元/平方米，总房价为438452元，孙贵梅已将总房款438452元全部支付完毕。合同第九条约定商品房交付条件，1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不小于10日）将查验房屋的时间、办理交付的手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。（三）查验房屋3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。合同第十二条约定逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在120日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项的比率）。（2）逾期超过120日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同第二十条约定房屋登记，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照（空白）%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之（空白）的违约金。2、买受人不退房，出卖人按已付房屋款的0.1%向买受人支付违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。2018年12年30日，和润公司出具的重要通知，承诺赔偿逾期上房违约金，时间于2019年1月1日起至取得该房屋的建设工程竣工备案证明文件后并向业主寄出收房通知书之日截止。2019年6月12日，和润公司开发的卧龙城小区工程1号-8号、14号、16号楼综合竣工验收合格后取得竣工验收备案登记。2019年7月22日，徐州市贾汪区精益测绘有限公司将涉案房屋的竣工测绘报告交付和润公司。和润公司于2019年7月22日发布上房通知明确孙贵梅上房时间为2019年7月25日前。2019年7月24日，孙贵梅签署了收房确认书。2019年12月9日，和润公司作为权利人在徐州市贾汪区国土资源局取得贾汪区府后街北侧、东方路东侧和润卧龙城4号楼2-402不动产首次登记权属证明。一审法院认为，孙贵梅与和润公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，其所签合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。本案中，孙贵梅按合同约定已交付房款，和润公司在合同约定的2018年12月31日前未能将符合合同约定条件的商品房交付给孙贵梅使用，和润公司违约，其应承担违约责任。关于孙贵梅主张逾期违约金计算问题，孙贵梅主张按照购房款总额万分之二计算逾期上房违约金；和润公司认为应当按照合同约定的孙贵梅与和润公司双方对逾期上房的违约责任约定计算违约金，逾期时间分别处理，不作累加，即应按照购房款总额万分之一计算。法院认为，首先，根据孙贵梅与和润公司双方签订的商品房买卖合同的约定，和润公司应当于2018年12月31日前向孙贵梅交付符合合同约定条件的商品房，根据和润公司提供的证据显示，和润公司于2019年7月24日将符合商品房合同第九条约定条件的商品房交付给孙贵梅，和润公司违约，和润公司违约时间应为205天。因和润公司已违约205天，逾期超过120天，孙贵梅选择按超出120天，继续履行合同计算违约金，符合合同的约定，即应按合同第十二条第一款第1条第（2）项进行处理。其次，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格条式款不一致的，应当采用非格式条款。本案中，孙贵梅与和润公司签订的商品房”买卖合同文本系和润公司提供，该合同符合格式条款的特征，即条款定型化、预先拟定、无协商自由。孙贵梅与和润公司对第十二条第一款第1条：按照逾期时间，分别处理，（（1）和（2）不作累加产生异议，从该合同的字面上来理解，也就是（1）和（2）两项不能同时使用，应当按照违约的时间分别择一而用，也就是说，当违约时间在120日之内时，应当选择第（1）项执行；当违约时间超过120日的，应当选择第（2）项执行，在第（2）项中又有两个选择方案，即继续履行合同或者解除合同，第（1）和第（2）不作累加，因此，孙贵梅对该条的理解符合一般常人的正常理解，而且该合同系格式条款，合同文本亦由和润公司提供应当作出对其不利的解释，故，孙贵梅要求和润公司按购房总款的万分之二计算违约金，法院予以支持。综上所述，和润公司应当向孙贵梅支付逾期上房违约金为17976.5（438452元×2/10000×205）元，法院予以支持。关于孙贵梅主张的逾期办证违约金以总房款为基数按照每日万分之一计算的问题。法院认为，根据孙贵梅提供的《商品房买卖合同》的约定，和润公司应当在商品房交付之日起360日内，将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，孙贵梅不能在规定期限内取得房地产权属证书，和润公司应当承担逾期办证的违约责任。关于和润公司辩称其公司未逾期办理权属登记的情形。法院认为，根据和润公司提供的证据显示，和润公司于2019年12月9日作为权利人在徐州市贾汪区国土资源局取得了不动产首次登记权属证明，虽在庭审中提供了微信截图于2019年12月24日通过微信的形式通知办理房产证，但该证据无法显示孙贵梅就在微信群中，和润公司也未提供其他证据相互佐证，故，和润公司的该项辩称，法院不予采信。本案中，和润公司在360日内未能完成办证手续，和润公司违约，应承担办证违约责任。孙贵梅主张调整逾期办证违约金标准即按每天万分之一计算，庭审中，孙贵梅未提供相应的证据证明逾期办证给其造成何种经济损失，损失大于违约金的数额，故，孙贵梅要求调整逾期办证违约金标准，法院不予支持。逾期办证违约金应依照《商品房买卖合同》中第二十条约定，买受人不退房的，出卖人按照已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，即孙贵梅逾期办证违约金应为438.5（438452元×0.1%）元，法院予以支持。遂判决：一、和润公司于判决生效之日起十日内向孙贵梅支付逾期上房违约金17976.5元、逾期办理产权证违约金438.5元，共计18415元；二、驳回孙贵梅的其他诉讼请求。案件受理费652元，减半收取326元，由孙贵梅负担126元，由和润公司负担200元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，一、关于逾期上房违约金有无事实依据的问题。孙贵梅与和润公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。本案中，孙贵梅已按合同约定交付房款，和润公司在合同约定的2018年12月31日前未能将符合合同约定条件的商品房交付给孙贵梅使用，和润公司构成违约。一审法院依据合同内容以及当事人双方的履行情况，认定和润公司应该支付逾期上房违约金，有事实依据，本院予以支持。和润公司的抗辩并不影响其逾期上房及应支付违约金的事实。二、关于违约金计算标准的问题。上诉人主张，双方对合同中（1）和（2）不作累加的相关约定有歧义，应该分段计算违约金。本院认为，一审法院按照双方合同内容，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，作出有利于被上诉人的通常解释，并不违反法律，且从双方签订的合同中可以看出，案涉分歧条款的相关内容，没有显著标识，上诉人并未尽到合理提醒的义务。对于上诉人的该主张，本院不予采纳。综上，上诉人和润公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费652元，由徐州和润置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二〇年十二月二十八日法官助理 赵迎超书 记 员 苗 鑫