河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初7640号原告：洛阳市美好家园物业管理有限公司，住所地：洛阳市西工区纱西一街坊美城商务****房。法定代表人：任俊洛，任该公司经理。委托诉讼代理人：李涛，系洛阳市美好家园物业管理有限公司员工，代理权限：特别授权。被告：王雅婕，女，1971年4月1日出生，汉族，住洛阳市涧**。原告洛阳市美好家园物业管理有限公司诉被告王雅婕为物业服务合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，于2020年12月25日公开开庭进行了审理。原告洛阳市美好家园物业管理有限公司的委托诉讼代理人李涛，被告王雅婕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付拖欠原告的物业费9430元（该数额截止至2020年9月30日）；2、判决被告支付违约金943元（拖欠物业费10%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年3月31日原告与洛阳市美好置业有限公司签署了《前期物业服务合同》，原告进驻美景新城小区提供物业服务；2012年6月30日，原告与王雅婕签订《前期物业管理服务协议》。根据合同约定，高层住宅按1.1元每月每平米，按季度交纳，被告的住宅面积为105.86㎡，每月物业费为116.44元。对于逾期交纳的，乙方按相应拖欠费用10%支付违约金。原告按约定为小区业主提供了物业服务，被告自2014年1月1日——2020年9月30日无正当理由拒交物业管理费已累计9430元。截至具状之日，仍未缴纳。为维护原告合法权益，特诉至贵院，希望依法判如所请。被告辩称：2012年5月我购买了洛阳市美好家园置业有限公司开发的美景新城2—2—2703住宅一套，因装修后，发现正式入户前开发商维修过的墙面出现了大量空鼓裂缝。我将此问题多次投诉到物业和开发商负责人。物业公司提出由我自行维修，用物业费顶抵维修费。洛阳市美好家园物业管理有限公司委派姓黄的经理和美景新城物业杨经理到答辩人住宅对维修面积进行了实地测算，双方达成共识，在此基础上答辩人按被答辩人要求向物业提交了书面顶抵协议。因此物业公司诉状中所称答辩人无理由拒缴物业费完全不是事实。从2014年至2020年9月物业公司被业委会解除合同期间，答辩人从未接到物业公司任何书面、口头或停水停电等措施催缴通知，这一行为也说明顶抵协议在事实上执行。答辩人不存在无理由拒缴。美好物业公司在被业委会解除后，却突然起诉要求答辩人承担2014年至2020年9月违约金，证明其完全是在恶意诉讼。物业公司2012年6月30日通知答辩人正式办理入户手续时，没有履行入户房屋质量二次复验程序，没有对维修过的墙面粉刷质量是否合格跟踪检查，后期也没有组织答辩人与开发商、施工单位共同验收，直接了办理入户手续，是导致答辩人装修后凡是进户前维修过的墙面都出现大面积粉刷层空鼓开裂问题的根本原因。给答辩人造成直接和间接的经济损失。根据前期物业服务协议第十一条一项甲方违反协议，未达到管理服务质量的约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。请求法院支持答辩人请求。按照前期物业合同第十一条第1项甲方违反协议未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，应承担被告装修经济损失。根据合同法第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行，后履行一方有权拒绝其履行要求。从2013年原告就未赔偿被告任何经济损失，因此从2014年被告有权不履行相应义务。根据房屋建筑工程质量保修办法第11条，保修完成后，由建设单位或房屋建筑所有人组织验收，但洛阳市美好家园置业有限公司2012年6月维修后，至保修期满从未组织过任何验收。根据河南省建设工程质量管理条例第41条规定，建设工程在保修期内因维修给用户造成损失的，由质量保修责任方，承担相应赔偿责任。建设工程维修部位保修期限自最后一次维修完工之日起，从新计算。根据业主临时管理规约第25条规定，建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复和拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。因此请求法院追加开发商洛阳市美好家园置业有限公司为第三人，对本案中由物业未尽到服务职责造成答辩人的装修损失承担连带损失责任。1、2015年5月入户验收时，就提出餐厅开间尺寸明显不一致，要求法院调取河南省洛阳市涧西区青滇路28号美景新园（美景新城）2号楼2单元2703号入户验收单。2、2012年6月30日物业通知办理入户手续，物业没有进行入户二次复验。对打掉重新粉刷后餐厅墙面未进行验收，就发放了钥匙，导致装修后该墙体大面积空鼓开裂。3、自物业提出用物业费顶抵维修费后，从来没有任何催缴，包括停水停电口头或书面通知，我认为属于恶意诉讼。4、要求根据前期物业协议要求物业赔偿装修损失。经审理查明，原告洛阳市美好家园物业管理有限公司（甲方）与被告王雅婕（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：由甲方提供物业管理服务，乙方向甲方交纳物业管理费用，住宅按建筑面积每月每平方米1.1元。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金，或停水停电等措施催缴。该协议中并未约定物业费的缴纳时间。原告当庭主张物业费收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米1.1元。另，涧西区物价管理办公室于2014年5月21日出具《关于对洛阳市美好家园物业管理有限公司核定收费标准的批复》（涧价收费批字【2014】021号），载明：“…经审价委员会研究：依据洛发改【2009】40号文件精神，对你小区1、高层住宅的物业费标准定为1.1元/平方米/月…”。2012年12月4日，买受人王雅婕（本案被告）与出卖人洛阳市美好家园置业有限公司签订《补充协议》一份，载明：“…该套房屋实测面积为105.86㎡…”另查明，2020年9月28日，美景新城业主委员会出具《关于再次要求美景新城物业退场的通知》一份，通知美好家园物业有限公司于2020年9月29日-10月8日配合业主委员会完成对移交清单的审核和验收，并保证交接期间小区物业管理工作正常进行。原告于2020年9月30日正式从案涉小区撤场。鉴于部分业主逾期未交纳物业服务费用，原告分别于2020年9月23日和2020年10月13日在案涉小区的公示栏中张贴《关于缴纳物业费和水费的通知》以及《美景新城物业费欠费明细表》，对欠费业主进行书面的公示催缴，被告的姓名、所住房号、面积、欠费期间、欠费金额亦在其列。原告于2020年12月25日提交《请求》一份，载明“对原告的诉讼请求，提出诉讼时效抗辩。”本院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与案涉房屋的被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，本院依法予以确认为合法有效。原告在对包括被告物业在内的美景新城小区的整体区域提供了物业管理服务的同时，被告也应履行向原告按期足额交纳物业服务费的义务。根据《收据》所载的物业费交纳期间，被告向原告缴纳物业费直至2013年12月31日，自2014年1月1日起未履行按期足额交纳物业服务费的义务。鉴于被告提出诉讼时效抗辩，经本院审查，原告分别于2020年9月23日和2020年10月13日在案涉小区的公示栏中张贴《关于缴纳物业费和水费的通知》以及《美景新城物业费欠费明细表》，对包括被告在内的欠费业主进行书面的公示催缴，故此，结合原告要求被告支付拖欠的物业服务费的诉求，本院对原告诉求2017年9月23日至2020年9月30日期间的物业费予以支持，对超出诉讼时效期间的物业费诉求，本院不予支持。鉴于被告当庭认可案涉房屋面积为105.86㎡，对于原告要求被告支付拖欠2017年9月23日至2020年9月30日（共36个月零7日）期间的物业服务费4219.23元{【1.1元/㎡/月×该房屋建筑面积105.86㎡×36个月+【（1.1元/㎡/月×该房屋建筑面积105.86）㎡）】÷30日×7日】}的诉讼请求，本院予以支持。对于被告就欠费时间提出的异议，未提出证据予以证明，本院不予采纳。对于被告提出的其与原告曾协商以物业费，冲抵原告不作为导致被告的财产损失的答辩意见，因被告未提交充分、有效证据予以证明协议内容，致本院查证不能，而原告亦不予认可，故此，本院不予采纳。对于被告提出的先履行抗辩权之答辩意见。根据法律规定，先履行抗辩权是指“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据原、被告共同签订的《前期物业管理服务协议》所载“第四条物业管理费用…八、每次交纳费用时间：。”等内容，就原告向被告提供物业服务之义务和被告向原告支付物业费之义务的先后履行顺序之问题，鉴于未有证据证明双方当事人之间作有明确约定，故此，对于被告提出的原告向其提供物业服务之义务应当先于履行的答辩主张，本院不予采纳，进而对被告据以提出先履行抗辩权的答辩意见，本院不予采纳。虽《前期物业管理服务协议》中约定业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金，或停水停电等措施催缴；因原告提供的物业管理服务在严格履约方面确实存在瑕疵，原告应当依法承担相应的法律后果。故此，本院对原告要求被告支付物业服务费违约金的诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王雅婕于本判决生效后十日内向原告洛阳市美好家园物业管理有限公司支付自2017年9月23日至2020年9月30日止期间的物业服务费4219.23元。二、驳回原告洛阳市美好家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按上述指定的期间履行给付金钱义务的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支持迟延履行期间的债务利息。本案受理费30元，由被告王雅婕负担。本判决为终审判决。审判员  李晓佳二〇二〇年十二月二十八日书记员  朱智慧