辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2541号上诉人（原审被告）：抚顺深商投商用置业有限公司，住所地抚顺市顺城区。法定代表人：姚某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘某某，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张志华，辽宁正太律师事务所。被上诉人（原审原告）：曹某某，男，汉族，1980年4月1日出生，住抚顺市顺城区。上诉人抚顺深商投商用置业有限公司（以下简称深商公司）因与被上诉人曹某某商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。深商公司上诉请求：1、请求依法撤销一审民事判决，改判曹某某按照合同约定给付违约金。2、一、二审诉讼费用由曹某某承担。事实和理由：一、双方的买卖合同对深商公司逾期办理产权证书有明确的约定，应当按照合同约定的违约责任进行担责，一审法院所判决的违约金于法无据，依照双方签订的《买卖合同补充协议》第六条第六款约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。”一审法院认定双方当事人签订的买卖合同合法有效，受法律保护，对双方均具有约束力，买卖合同中明确约定了违约金的支付标准和计算方式，双方并未对该条款进行变更。同时，曹某某对违约责任和违约金已充分知晓和认可，一审法院对违约金的标准和计算进行变更，对买卖合同的有效性和保护性的认定存在前后观点的矛盾，也明显违背了当事人的意思自治原则。二、一审法院事实认定不清，逾期办理房产证的期间计算错误。深商公司自2015年5月28日统一通知各购房者交房，2015年11月15日曹某某实际接受房屋的交付，根据双方签订的《合同补充协议》约定：双方一致同意，出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金”，自2015年6月1日开始顺延720日，深商公司按照合同约定应当为各业主办理产权证书的日期为2017年6月1日。深商公司于2018年6月28日取得竣工备案许可证，需要说明的是，自该日即可办理涉案的产权证，深商公司亦尽到通知义务，通知各业主办理产权证书。故深商公司逾期办理产权证书的期间应为自2017年11月16日至2018年6月28日，而非一审法院所认定的逾期至2018年8月8日。根据合同约定，如因出卖人的责任，曹某某无法取得房屋权属证书的，深商公司按已付房款的万分之一支付违约金，非因深商公司原因造成逾期，事实上是大量购房者怠于提供办理材料及逾期配合办理产权证书的情况，因此根据合同约定，深商公司无义务对2018年6月29日至2018年8月8日的逾期期间承担违约责任，一审法院对于该事实认定和逾期日期计算错误，进而导致违约金额差额悬殊较大。三、本案证据不足，对于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称“合同法解释二”）第二十八条、第二十九条的规定对于合同约定的违约金进行调整，该规定无论从法条的解读还是适用上，皆是以曹某某的实际损失为基础。违约金的性质在于补偿，而非惩罚。一审法院在明知曹某某未举证自身损失的情况下（一审判决书第3页倒数第8行），使用法院的自由裁量权进而变更合同约定的违约金，明显存在偏颇，曹某某就自身损失未能举证，应承担举证不利的后果，本案存在证据不足的情形。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释〉》第十八条的规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，由此可以明确看出，合同当事人对于违约金有明确约定的，人民法院应当直接依据当事人的约定确定深商公司应承担的违约金，一审法院依据《合同法解释二》第二十八条的规定进行判决，存在适用法律错误的情形。根据同类案件的判决，以及人民法院出版社所出版的《最高人民法院司法观点集成卷》民事卷都有明确的说明和指导，对于商品房逾期办理权属证书的，当事人对于违约金有明确约定时，违约方应当按照约定的违约金承担违约责任。曹某某辩称，坚持一审的诉讼主张，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。曹某某向一审法院起诉请求：1、请求法院判决深商公司支付其因未在规定期限内取得房地产权权属证书的违约金19583元；2.诉讼费用由深商公司承担。一审法院认定事实：2013年4月27日，曹某某与深商公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定曹某某以公积金贷款的方式购买由深商公司开发的位于抚顺市顺城区房屋，建筑面积为123.4平方米，总房款717332元。同日，双方再次签订《合同补充协议》一份，约定：“双方一致同意：出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金”。双方均在合同上签名捺印、盖章。曹某某缴纳房款，深商公司出具一份有其盖章的销售不动产统一发票。2015年11月15日，深商公司将该房屋交付曹某某使用。2018年8月8日，曹某某取得该房屋不动产权证书，该不动产权证书号为辽（2018）抚顺市不动产权第0036119号。现曹某某以诉称理由来院告诉，因双方分歧较大，未能达成调解协议。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力，双方应当全面履行各自义务。本案，曹某某、深商公司在平等自愿的基础上签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，该合同及协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同及协议约定全面履行各自义务。曹某某已将购房款全部交付深商公司，且确因深商公司原因导致曹某某未按约定期限内取得不动产权证书，深商公司应当按照合同及协议约定承担违约责任。关于违约金数额，曹某某主张《合同补充协议》中关于违约责任的条款属于深商公司提供的格式条款，对双方违约责任的承担比例上显失公平，要求增加深商公司承担违约金数额，虽双方签订的《商品房买卖合同》对违约责任作出了明确约定，但该合同文本为深商公司提供的格式文本，对争议的条款未经双方当事人协商，曹某某作为购房者处于弱势地位，在合同履行过程中因深商公司自身原因致使合同未能完全履行时，深商公司仅承担数额畸低的违约金，使得双方的利益严重失衡，根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案考虑曹某某未对其因深商公司违约造成的实际损失程度进行举证，故本院综合考量本案违约行为导致守约方的实际损失、违约方的过错程度、合同的履行情况以及预期利益等多方面因素，酌情对曹某某主张的逾期办理产权证违约金进行适当调整，以曹某某实际交付深商公司的案涉房屋总房款为基数，自双方约定的办理房屋产权证期限届满次日起至实际办理产权证之日止（即2015年11月16日至2018年8月8日，共计266天），按照中国人民银行同期同类活期存款利率为标准计算。经查，2017年、2018年中国人民银行活期存款年利率为0.35%。由此，深商公司应当给付曹某某逾期办理产权证违约金为717332元×0.35%÷365日×266日≈1830元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：抚顺深商投商用置业有限公司于本判决生效后十日内支付曹某某违约金1830元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，减半收取145元，由曹某某负担120元，由抚顺深商投商用置业有限公司负担25元。二审审理期间，深商公司提供一份手机照片截图打印件，用以证明2018年7月10日已经通知业主办理产权证，曹某某已经接到办证通知。对该份证据的认定在本院认为中分析论述。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。另查明：涉案房屋交付的时间为2015年11月15日，经计算该交付时间后的720天对应的日期为2017年11月4日，该日期的次日即2017年11月5日至曹某某取得房产证的时间2018年8月8日，此期间的天数应为277天。一审法院认定双方约定的办理房屋产权证期限届满次日起至实际办理产权证之日止（即2015年11月16日至2018年8月8日，共计266天），括号中2015年书写有误，本院予以纠正，应为2017年。一审法院认定涉案房屋交付的时间为2015年11月15日后的720天为2017年11月16日，此种计算方式系以两整年计算。曹某某对一审法院认定的违约金计算天数及违约金数额未提出异议。本院认为，依据双方的诉辩主张，本案争议的焦点可归纳为：一审法院认定深商公司给付曹某某延迟办理房产证违约金的计算标准是否适当。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案双方当事人签订的《合同补充协议》中约定：如因出卖人的责任致逾期办证所应承担的违约金按已付房款的万分之一计算，即每万元的房价款仅产生1元的违约金，这与逾期办证造成买受人无法取得房屋的物权，并进而基于物权自主行使对房屋的处分权等所产生的权利行使障碍及损失相比较，涉案合同约定的违约金数额较低。另双方签订的《合同补充协议》约定了因买受人的责任致逾期办理产权登记手续则以日为标准计算支付违约金。涉案协议关于违约责任的条款未充分保障合同双方利益的平衡。一审法院考虑买受人的实际损失，依据公平原则认定自双方约定的办理房屋产权证期限届满次日起至实际办理产权证之日止，按照中国人民银行同期同类活期存款利率为标准计算违约金适当，本院予以维持。对深商公司提出的应按已付房款的万分之一向买受人支付违约金的主张，本院不予支持。本案双方在《合同补充协议》对未办理产权证的违约责任期限的约定为：“如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的”，以上约定的内容表明该违约责任应计算至买受人取得房屋权属证书为止，现深商公司在一、二审期间未能提供证据证明曹某某作为买受人对延迟办理房屋权属证书存在过错，故对深商公司提出的逾期办理产权证书的期间应为自2017年11月16日至2018年6月28日的主张，本院不予支持，其提供的手机照片截图打印件不足以证明其以上主张，本院对该份证据亦不予以采纳。综上所述，上诉人抚顺深商投商用置业有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人抚顺深商投商用置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 强审判员 梁馨月审判员 黄 霞二〇二〇年十二月十七日书记员 张丽娟