江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终4311号上诉人（原审原告、反诉被告）：唐袁龙，男，1988年8月12日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：吴继锋，江苏同舟行律所事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏瑞尔地产集团有限公司，住所地江苏省盐城市城南新区新都街道人民南路**国际创投中心******。法定代表人：吴小霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱纪陈，江苏鑫鼐律师事务所律师。委托诉讼代理人：管大翔，江苏鑫鼐律师事务所律师。上诉人唐袁龙某与被上诉人江苏瑞尔地产集团有限公司（以下简称瑞尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2020）苏0903民初487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。唐袁龙的上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项；2.改判瑞尔公司向唐袁龙返还租金15.5万元；3.本案一、二审诉讼费由瑞尔公司承担。事实和理由：因案涉房屋存有瑕疵，无法办理食品卫生经营许可证，导致唐袁龙租赁房屋经营餐饮的合同目的不能实现，瑞尔公司应承担全部责任。1.双方房屋租赁合同已明确所租赁房屋只能从事餐饮经营，从事餐饮经营除取得营业执照外，还必须取得食品卫生经营许可证。瑞尔公司在交付房屋时未能注销案涉房屋的前手食品卫生经营许可证，致使唐袁龙无法办理新的食品卫生经营许可证，不能正常开业经营。2.瑞尔公司协助唐袁龙办理经营证照是合同的附随义务，其未履行该附随义务，应承担全部责任。3.不能简单从唐袁龙使用水、电、燃气的数量和前手经营时的数量相比，就认为唐袁龙是正常经营，如唐袁龙正常经营，使用水、电、燃气的数量将远远超过现用数量几倍。因唐袁龙未取得食品卫生经营许可证，导致在外卖平台上无法注册进而经营外卖，即使堂食也无法公开营业。4.瑞尔公司因自身过错导致合同无法正常履行，其反诉的损失应由其自行承担。瑞尔公司辩称，1.从唐袁龙使用的水、电、燃气的数量来看，其正常经营至2019年11月3日，该期间未办理食品卫生经营许可证并未对经营造成任何影响。唐袁龙认为其未取得卫生许可证致使合同目的不能实现的理由不能成立。2.唐袁龙停止经营，属于其自身原因，并非无法办理卫生许可证造成。首先，唐袁龙承租房屋后于2018年12月24日办理营业执照，经营期间一直用原承租人的卫生许可证经营。其次，案涉租赁房屋包含12个房屋产权证，唐袁龙可以用其他任意一间的房屋产权证办理卫生许可证。2019年10月28日，瑞尔公司李胜已微信告知唐袁龙。再次，从唐袁龙与李胜的微信聊天内容可见，唐袁龙停止经营的真正原因是自己要转让店铺，并请李胜帮助其对外招租，但未找到合适的受让方。综上，请求二审驳回唐云龙的上诉请求。唐袁龙向一审法院提出诉讼请求：1.解除唐袁龙与瑞尔公司于2018年12月10日签订的租赁合同，判令瑞尔公司返还租金15.5万元、保证金3万元。2.判令瑞尔公司赔偿损失255148.4元。瑞尔公司向一审法院提出反诉请求：1.判令唐袁龙支付自2019年7月15日起至2019年12月17日止按合同约定每年31万元的标准支付租金，自2019年12月18日起至腾空房屋之日止按每年31万元的标准支付房屋占有使用费，逾期期间按日千分之三支付违约金；2.唐袁龙承担律师费24645元。一审法院经审理查明的事实：2014年6月17日，瑞尔公司（甲方、出租方）与丁某（乙方、承租方）及盐城百汇商业经营管理有限公司（丙方、管理方，以下简称百汇公司）签订《租赁合同》，约定：丁某承租瑞尔公司坐落于盐城市商铺，建筑面积为646.21平方米，用途为餐饮；租赁期限自2014年7月1日至2019年8月31日止，等内容。合同签订后，双方按约履行。丁某开办了“盐城市城南新区家外佳中式快餐店”。后丁某将商铺转租给卢某经营，卢某于2016年8月2日注册了“盐城市城南新区家外佳餐饮店”营业执照，经营地址为紫薇国际广场**10017-10029（CND），并领取食品卫生经营许可证。后丁某将该店铺转让给卢某经营，并将转让合同交给出租方和管理方留存。2017年9月10日，卢某又将该店铺转让给李某经营，双方签订《店铺经营转让协议书》，约定：卢某将其承租的除10018商铺外转让给李某经营使用，租期限为5年，店铺现有装修、装饰、设备在卢某收到转让金后全部归李某使用，租赁期满后，不动产归原房东所有，动产归李某，转让费为40万元；该店铺营业执照已由卢某办理，租赁期内继续以卢某名义办理营业执照、税务登记等手续，相关费用及由李某经营引起的债权债务由李某负责，李某接手之前所欠的债务由卢某负责偿还；以及其他内容。李某接手后，向卢某支付转让费40万元，将店铺招牌名称改为“仟享客大食堂”，仍用“盐城市城南新区家外佳餐饮店”营业执照经营。后李某向某公司履行租金支付义务。2018年7月22日、8月3日，盐城紫薇物业服务有限公司（以下简称紫薇公司，管理方由百汇公司变更为紫薇公司）两次向李某发出《租赁费催缴通知函》，后李某仍未向某公司交纳租金，遂闭店停业。2018年8月1日，李某向一审法院起诉，要求与卢某解除合同，返还转让费、赔偿损失并支付违约金。一审法院作出（2018）苏0903民初3882号民事判决，驳回李某的诉讼请求。在上诉期限内，李某未提出上诉，该判决生效。2018年12月，李某、卢某（转让方、甲方）与唐袁龙（顶让方、乙方）签订《店铺转让协议书》，约定：甲方向其承租经营的紫薇国际广场B2区10017、10019-10029号店铺现有的装饰装修及其他所有设备全部转让给乙方所有，转让费15万元；甲方承诺已与房屋所有人解除租赁合同，并结清房屋租赁费、物业费、水电费等所有费用；乙方在与房屋所有人重新签订租赁合同后一次性向甲方支付转让费15万元。2018年12月10日，瑞尔公司（甲方、出租方）与唐袁龙（乙方、承租方）及紫薇公司（丙方、管理方）签订《紫薇广场租赁合同》，约定：甲方将位于盐城紫薇广场B2区10017、10019-10029号商铺出租给乙方从事餐饮经营，面积为556.65平方米，租赁期限从2018年12月10日至2024年1月31日，其中2018年12月10日至2019年1月31日为装修免租期；年租金为31万元，签约当日支付第一期租金15.5万元，2019年7月15日支付第二期租金15.5万，此后，于每年1月15日、7月15日支付，租金支付方式为：半年支付一次，先付后租；租金不包含本合同规定的物业管理费及之外乙方应付的其他相关费用；若乙方未能按合同约定的时间支付租金，逾期一日，按应缴总额的日千分之三支付滞纳金，甲方为主张权利而支付的律师费、诉讼费等损失由乙方承担；若乙方逾期超过应付租金30天仍未支付所欠租金及滞纳金，甲方有权解除合同、收回租赁房屋，乙方应支付租金日至退回承租房屋日止的租金，逾期支付的滞纳金按日千分之三支付；在合同期内，乙方如提前解除合同，或因乙方违反合同约定导致甲方要求解除合同，乙方按当年的全年租金标准赔偿甲方作为补偿，且乙方应当补交免租期租金；在合同签署当日，乙方向甲方支付租赁房屋租金的履约保证金3万元，如乙方未按约定支付租金或有其他违约行为，该保证金不予退还，且不免除乙方应当承担的其他违约责任；如乙方在承租期内未违反合同约定且全额缴清应付租金、物业费及其他应付费用，则甲方应于租赁期终止日起30日内将履约保证金全额无息退还给乙方；若乙方提前解除合同（或甲方因乙方违约而依据约定解除合同时），所付保证金不退（不可抗力除外）；物业管理费按1.8元/平方米/月由物业公司收取；无论属租赁期届满或提前解除合同的情况下，乙方无需把承租房屋恢复到原交房装修状态，在租赁期届满或提前解除合同时，乙不得拆除其对承租房屋所进行的任何附加装置，否则，甲方有权要求乙方拆除部分的重置价格赔偿；租赁期满后，动产归乙方所有，不动产的装潢部分无偿留给甲方，不得损坏或拆除（如电梯、木地板、地板、地板砖、隔层、墙面、吊顶、玻璃门及其他后加的门窗等），无论是合同期满终止或其他原因终止合同，乙方不得拆除、破坏或要求甲方补偿，否则因乙破坏而产生甲方重新恢复的费用由乙方承担；若乙方注册公司，甲方可以向乙方提供注册公司必要的租用办公场所证明；本合同的任何一方在遇到不可抗力且自身无过错的条件下，造成的延误或不能履约均免责，但必须采取一切补救措施减小提携并提供证明，否则应对扩大的损失进行赔偿；以及其他内容。合同签订后，唐袁龙于当日向某公司转账支付了租金15.5万元及履约保证金3万元。2018年12月13日，唐袁龙向李某转账支付转让费15万元。2018年12月24日，唐袁龙注册办理了“盐城市城南新区不同饭香餐饮店”营业执照，注册地址为紫薇广场****（CND）。瑞尔公司出租的案涉10017、10019-10029号商铺，均有单独的不动产权证，房屋用途为商用。2019年7月18日，唐袁龙向紫薇公司交纳2019年2月1日至2019年7月31日期间的物业费6012元，2019年9月16日，唐袁龙向紫薇公司交纳2019年8月1日至2020年1月31日期间的物业费6012元。唐袁龙接手承租后，每月正常使用水、电、燃气至2019年11月3日。2019年8月，唐袁龙与瑞尔公司李胜微信聊天，请李胜帮助其对外招租，李胜回复“有做小吃的，嫌面积大”，“有做餐饮的，都是看的高桌子低板凳”，“有人感兴趣，我会带过去找你谈的”。2019年10月25日，瑞尔公司向卢某发送《通知函》，主要内容：2018年12月，你方将店铺转让给唐袁龙，转让后，你方的营业执照和食品卫生经营许可证至今未注销，严重影响了第三方唐袁龙的正常经营，我司及唐袁龙本人多次与你联系，催促你前往办理注销手续，造成我司和第三方的损失，现正式通知你于2019年10月31日前来我司处理相关事宜，逾期不来，我司将采取法律措施，所产生的后果及损失均由你承担。2019年10月28日，李胜微信告知唐袁龙，内容为“公司已经给卢某发函，接下来准备起诉。你要么以其他商铺号重新办理营业执照和食品卫生经营许可证，要么跟公司谈退租的事，你自己考虑一下吧”。2019年11月11日、12月9日，瑞尔公司分别向唐袁龙发送《租赁费催缴通知函》，要求唐袁龙在收函后3日内支付2019年7月15日应缴纳的租金15.5万元，如逾期仍未缴纳，将按合同约定追究违约责任。2019年12月16日，瑞尔公司向唐袁龙发送《解除合同通知函》，主要内容：按照双方签订的租赁合同约定“乙方不按合同约定支付租金逾期超过30日的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋”，我司已两次通知向你催交租金，并给予宽限期，但你仍未缴纳，现我司根据合同约定，决定解除与你之间的租赁关系，请你于2019年12月26日前将房屋腾空交还我司，逾期未搬离物品将作为废弃物处理，所造成的损失均由你自行承担。唐袁龙于次日收到该解除通知。一审审理中，经释明，要求唐袁龙对其主张的装修损失启动司法鉴定程序，在限定期限内，唐袁龙未提出鉴定申请，并明确表示不申请鉴定，愿意在本周内（2020年5月19日当庭表示）将未搬走的物品处理掉。一审法院亦释明，为避免损失扩大，按照唐袁龙承诺的期限搬离店铺内物品，双方均表示搬离后自行办理交接手续。2020年6月19日，双方签署《房屋交接单》，唐袁龙将承租的案涉紫薇国际广场B2区一层10017、10019-10029号商铺交付给瑞尔公司。一审法院另查明，瑞尔公司为本案诉讼与江苏鑫鼐律师事务所签订《委托代理合同》，江苏鑫鼐律师事务所指派朱纪陈、管大翔律师参与诉讼，双方约定收取律师费24645元。一审法院认为：唐袁龙与瑞尔公司签订的房屋租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题。根据合同法的规定，合同解除的方式分为约定解除和法定解除。本案，双方合同约定“若乙方逾期超过应付租金30天仍未支付所欠租金及滞纳金，甲方有权解除合同、收回租赁房屋”。《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第九十四条规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。”本案中，唐袁龙未能按照合同约定的时间、金额支付到期租金，经催告后在合理期限内仍未全部履行，瑞尔公司有权依据合同约定和法律规定行使合同解除权。第九十六条规定：“当事人一方依本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达时解除。对方有异议的。可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”瑞尔公司在先后两次催告唐袁龙支付到期租金仍未履行的情况下，向唐袁龙发出《解除合同通知函》，唐袁龙确认于2019年12月17日收到，唐袁龙收到解除通知后并未提出异议，且提出解除合同主张，双方均同意解除，故该解除合同通知已发生法律效力，案涉租赁合同于2019年12月17日唐袁龙确认收到时解除。关于解除合同的事由问题。唐袁龙认为，因瑞尔公司未注销经营地址的前手食品卫生经营许可证，导致其无法重新办理食品卫生经营许可证，不能开业经营，致使其合同目的不能实现。瑞尔公司认为，是唐袁龙自身原因未办理食品卫生经营许可证，合同并未约定瑞尔公司为唐袁龙办理证照的义务，瑞尔公司已提供房产证给唐袁龙办理，已履行了附随义务，且唐袁龙一直在正常经营，并未对其经营造成影响，瑞尔公司催促卢某办理注销手续的通知不能作为唐袁龙索赔的依据，本案是因为唐袁龙未按合同约定支付租金，且逾期超过约定时间，唐袁龙构成违约，导致合同解除。一审法院认为，根据合同约定“租金支付方式为半年支付一次，先付后用”，租金支付时间为：每年7月15日和1月15日。从租金履行来看，唐袁龙从合同签订后的第二个合同期内即未按约履行租金支付的义务，应当认定唐袁龙构成违约。根据合同约定和法律规定，瑞尔公司有权单方行使合同解除权。关于未办理食品经营许可证问题。唐袁龙从李某处接手店铺时知道或应当知道卢某在此经营地址办理了食品经营许可证，但其并未要求其注销；瑞尔公司也知道或应当知道卢某在此经营地址办理了食品经营许可证，并通知卢某办理注销手续，通过2019年10月28日瑞尔公司招商部李胜告知唐袁龙的微信内容也可以看出双方就食品经营许可证问题进行过磋商。双方合同虽然未约定有关办理证照的内容，但协助唐袁龙办理经营证照是合同的附随义务，固然瑞尔公司对所出租的商铺有单独的产权证，因案涉商铺存在前一家商户的食品经营许可证未注销的情形，导致唐袁龙不能办理食品经营许可证。2019年8月，唐袁龙与李胜微信聊天内容可以证明唐袁龙有转让店铺的意思表示，最终未能转让成功。据此，唐袁龙可以要求其转让的前一手商户注销，瑞尔公司作为出租方也有义务要求前一家商户注销，但双方均怠于行使权利，故双方均有过错，综合考量双方的过错程度应当相等。关于租金支付问题。根据双方合同约定及法律规定，承租人向出租人支付租金是其应当履行的义务。虽然唐袁龙未办理食品经营许可证，但从其使用有水、电、燃气的数量来看以及双方的庭审陈述，唐袁龙正常经营至2019年11月3日，期间并未对经营造成影响，之后便停止经营，故停业之前的租金应当按照合同约定标准予以全额支付。故唐袁龙主张返还已付租金的诉讼请求，一审法院不予支持。合同法第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案，唐袁龙停止经营有其自身的原因，也有瑞尔公司的原因，双方过错程度相等，对停止经营之日至合同解除前一日（2019年11月4日-2019年12月16日）的租金应当按照合同约定标准的一半收取；合同解除后，唐袁龙未及时腾空让出租赁房屋，对其占用期间（2019年12月17日-2020年6月19日）亦应当参照合同约定租金标准的一半支付占用费。如此，唐袁龙应当支付：2019年2月1日-2019年11月3日期间的租金为80083元（全额），2019年11月4日-2019年12月16日期间的租金为18513元（一半），2019年12月17日-2020年6月19日期间的占用费为78791元（一半），合计177387元。关于逾期支付违约金问题。合同约定逾期支付租金按照应付数额的日千分之三计算违约金，该标准明显过高，审理中，唐袁龙亦要求予以调整，鉴于，瑞尔公司所受的实际损失为利息损失，违约金应当以实际损失为基础，一审法院调整按法定利息的130%予以支持。双方约定的支付时间节点为每年7月15日、1月15日，2019年7月15日应付2019年8月1日-2020年1月31日的金额为117540元，2020年1月15日应付2020年2月1日-2020年7月31日（实际截止2020年6月19日）的金额为59847元。关于履约保证金的返还问题。案涉履约保证金从形式上看，是确保合同履行而设立的金钱质押，是作为违约方欠付款项或应承担违约责任等情形下应履行给付义务的担保。履约保证金如何处理应视一方是否存在违约责任以及守约方的损失是否予以救济等综合考虑。双方合同约定“如乙方（唐袁龙）未按约定支付租金或有其他违约行为，该保证金不予退还，且不免除乙方应当承担的其他违约责任；若乙方提前解除合同（或甲方因乙方违约而依据约定解除合同时），所付保证金不退（不可抗力除外）”，本案，唐袁龙某迟延支付租金已承担了上述滞纳金的违约责任，再承担因此违约行为而不予退还保证金的责任，违约金明显过高，一审法院予以调整，且瑞尔公司的损失已予以救济。故唐袁龙要求退还履约保证金的诉讼请求，一审法院予以支持，但应抵充其应当支付的租金和违约金。关于唐袁龙主张赔偿损失的问题。1.关于物业管理费。双方合同约定，唐袁龙应当根据物业服务协议按1.8元/平方米/月标准向物业公司交纳物业管理费，该物业管理费是唐袁龙接受物业服务而支付的费用，并非向某公司支付，故唐袁龙要求瑞尔公司赔偿，没有法律和事实依据，一审法院不予支持。2.关于唐袁龙向李某支付转让费15万元的问题。该转让费包括店铺的装饰装修和所有经营设备，双方对装饰装修费用与设备价格未进行区分，也没有交付的明细清单，无法进行甄别，且唐袁龙已将可移动的物品搬离。故唐袁龙将此项费用作为损失要求瑞尔公司赔偿，一审法院不予支持。3.关于装修费用问题。唐袁龙提供的装修费清单中包含其添置的设备，且经一审法院释明后未在限定的期限的提出鉴定申请，后明确表示不申请鉴定，对此，应当由唐袁龙承担举证不能的不利后果。故唐袁龙要求瑞尔公司赔偿其装饰装修损失的诉讼请求，一审法院难以支持。关于租金减免问题。考虑到受新冠××疫情影响，案涉房屋为经营用房，实际租赁期限较短，另双方合同约定因乙方（唐袁龙）违约导致合同解除，应补交免租期租金，而瑞尔公司未主张免租期租金，加之，2019年11月3日之后唐袁龙即停止经营，停业之后的租金和占用费根据双方的过错已按一半收取，综合考量，依据公平原则酌情减免一个月的占用费计12916元。关于律师代理费。双方合同约定“甲方为主张权利而支付的律师费、诉讼费等损失由乙方承担”，瑞尔公司为本次诉讼委托律师代理的费用为必要支出，且不超过江苏省律师服务收费标准，故瑞尔公司主张律师代理费24645元，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、确认唐袁龙与瑞尔公司签订的房屋租赁合同于2019年12月17日解除；二、瑞尔公司退还唐袁龙租金履约保证金30000元；三、唐袁龙向某公司支付租金98596元、占用费65875元，合计164471元，并按法定利率的130%支付利息（其中以117540元为基数从2019年7月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率、从2019年8月20日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以46931元为基数从从2020年1月16日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、唐袁龙向某公司支付律师代理费24645元。上列二、三、四项互相抵充后，限唐袁龙于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；五、驳回唐袁龙的其他诉讼请求；六、驳回瑞尔公司的其他反诉请求。案件受理费7902元，减半收取3951元，反诉费3160元，合计7111元，由唐袁龙负担5522元，瑞尔公司负担1589元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审审理过程中，瑞尔公司与唐袁龙均认可在一审判决后瑞尔公司已将30000元履约保证金退还给了唐袁龙，唐袁龙二审中承诺不就此款项向法院申请执行。本院认为，瑞尔公司与唐袁龙于2018年12月10日签订的《紫薇广场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。该合同中约定了瑞尔公司将案涉房屋出租给唐袁龙从事餐饮经营，唐袁龙在承租该房屋后，因前手承租人的食品卫生经营许可证未注销，无法办理新的食品卫生经营许可证。对此，一审法院认为双方对此各承担百分之五十的过错责任，符合客观事实及法律规定，唐袁龙认为应由瑞尔公司承担全部责任的理由不能成立。关于唐袁龙应承担的租金及占用费数额，经审查，唐袁龙接收房屋后经营至2019年11月3日，于2020年6月19日将房屋交还给瑞尔公司。唐袁龙未能举证证明在实际经营期间因未取得食品卫生许可证而影响其正常经营，且根据案涉房屋使用的水、电、燃气情况，一审法院认定2019年11月3日之前唐袁龙系正常经营，唐袁龙应按合同约定承担该期间的租金，并无不当。对于2019年11月3日至2020年6月18日期间，唐袁龙虽未实际经营，但亦未向某公司返还案涉房屋，理应承担相应的租金及占用费，一审法院根据双方对未能办理食品卫生许可证的过错分担，判决唐袁龙承担一半的租金及占用费，并考虑受到新冠××疫情影响，酌情减免了一个月的租金，具有事实和法律依据，较为公平合理，充分保护了双方当事人的利益。关于律师费，因双方的租赁合同中对于唐袁龙不按约支付租金，瑞尔公司主张权利所产生的律师费的分担有相应的约定，故一审法院按照该约定判决唐袁龙承担相应的费用，符合合同约定。综上，唐袁龙的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14222元，由上诉人唐袁龙承担。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  谢超亮审判员  曹 荣二〇二〇年十二月三十日书记员  张 育