河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终2406号 上诉人（原审被告）：宋斌，男，1944年7月7日出生，汉族，住张家口市宣化区。 委托诉讼代理人：宋建玲，女，系宋斌之女。 被上诉人（原审原告）：刘广英，男，1942年8月14日出生，汉族，住张家口市宣化区。 委托诉讼代理人：刘海军，男，系刘广英长子。 上诉人宋斌因与被上诉人刘广英房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市宣化区人民法院（2020）冀0705民初166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人宋斌的委托诉讼代理人宋建玲，被上诉人刘广英的委托诉讼代理人刘海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋斌上诉请求：1、依法撤销张家口市宣化区人民法院(2020)冀0705民初166号民事判决第二项，并予以改判为“宋斌于判决生效之日起十日内给付刘广英征拆补偿款人民币108210元”；2、一、二审诉讼费由刘广英承担。事实与理由：一、一审判决认定折价款错误，宅基地区位补偿价1082100元应当作为本案唯一的折价补偿款进行利益分配。除宅基地区位补偿价款外其他各种补贴、补偿、奖励、安置费不应作为本案双方折价补偿款进行利益分配，应归宋斌独有。l、一审判决认定“在征拆补偿算账单中，宅基地区位补偿价为1082100元，房屋、装修及附属物补偿价413262元（其中原有住房148722元）、宅基地征拆补贴288560元，应当作为本案房屋院落和所占土地使用权的折价补偿款”为错误认定。2、装修及附属物补偿价413262元与刘广英无关。在宋斌居住涉案房屋的期间内，宋斌不仅对正房进行重新翻盖、（当年的房是60年代，四清干部退赔房屋）加盖南房，还为院子建造了砖墙以及彩钢房等附属物，所以刘广英2000年所出售的房屋早已不存在。并且宋斌在长达20年的居住时间内投入大量资金对房屋进行多次修缮。因此，宋斌所获得的拆迁补偿款中属于房屋、装修、附属物补偿的部分也应由宋斌独自所有。3、宅基地征拆补贴288560元与刘广英无关。宅基地区位补偿价为1082100元，此应为对宅基地的唯一补偿。自2000年8月宋斌向刘广英购买了本案诉争房屋开始至该房屋被政府拆迁之时，在长达20年的时间内涉案房屋一直由宋斌居住。而宅基地征拆补贴288560元具有奖励性质应由实际占用人宋斌享有，拆迁办给付此部分钱的目的是为了让宅基地实际占用人尽快拆迁，这是对实际占用人的奖励，并非是对原宅基地的补偿。二、刘广英已取得37000元购房款的情况下，为拆迁利益而反悔，违反诚实信用原则，造成合同无效，应得10%的折价补偿款。20年来刘广英对房屋只字未提，河子西村被宣化区政府征迁，却一反常态到家开始索要赔偿。20年来是宋斌维护住了此套房屋，才有今天的补偿款。若宋斌也置之不理，此套房屋早己毁损被村集体收回何来补偿款。一审法院只考虑户口问题造成合同无效的条件，对宋斌对此房屋的心血只字未提。中国人对房屋具有特殊的感情，宋斌对此房屋倾注了其所有，刘广英是恶意提起诉讼不存在损失宅基地利益。即便是损失宅基地利益也是你情我愿，合同所至。基于保护交易的稳定性、安全性，刘广英的起诉明显是不合理的。10%非法理所至，实乃情理之事。三、一审程序多处违法，故依法应撤销一审判决。1．一审保全裁定存在多处违法。民事起诉状诉求仅有37000元的标的，但保全金额却高达120万元，违反了“不告不理”的原则。刘广英没有提供120万元担保物，而且没有对其担保物予以查封。2．第一次开庭系无效开庭。判决书显示2020年1月14日立案，而第一次独任审理却是同年4月16日，超过三个月简易程序的审理期限。3.审理期限超期。宋斌至今未收到一审的转换为普通程序的裁定书，第二次6月23日为合议庭审理，8月24日才收到判决书，超过民事诉讼法普通程序六个月的审理期限。四、案涉类案，同一个法院存在多种裁判标准，同案不同判，与《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》相悖。五、一审判决宋斌给付刘广英征迁补偿款违反法律规定，如果有给付的数额也系刘广英的非法所得，依法理应予以没收，不应得到法院的支持。宋斌的补充上诉理由为：3.7万元的购房款及利息应该由刘广英予以归还。一审判决认为合同无效双方承担同等责任，我方不认可，2000年房屋买卖时，我方并不是强买强卖，双方是自愿买卖。 刘广英辩称，宋斌的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 刘广英向一审法院起诉请求：1、请求法院依法认定原、被告2000年9月18日所签房屋买卖协议为无效合同，原告将购房款37000元返还被告，被告将所购买原告的房屋、院落返还原告；2、诉讼费用依法承担。诉讼期间，因争议房屋已被政府征收，原告变更诉讼请求为要求被告返还原告全部征收款的20%。 一审法院认定事实，原告刘广英系张家口市宣化区集体成员，被告宋斌系张家口市沽源县二道渠乡二道渠村集体组织成员。原、被告于2000年9月18日签订了房屋买卖协议一份，被告将自有的坐落于张家口市宣化区宅基地上所建房屋（北正房五间、西房一间）及院落（张家口市宣化区宣房权字第0073**）出卖给原告宋斌。协议签订后，原告将房屋交付给被告，被告支付给原告购房款37000元。原告占有房屋后，对原有房屋进行了修缮和改造，并居住至政府征收之日。该房屋现已被政府征收并拆除，根据征收单位对该宅基地房屋征拆补偿算账单记载，具体补偿标准为：宅基地区位补偿价为1082100元；房屋、装修及附属物补偿价413262元（其中原有住房148722元）；宅基地征拆补贴288560元。其他为各种奖励及安置费等。 一审法院认为，包括集体建设用地在内的农村集体土地是保障农村集体经济组织、农民及后代生存的基本生产资料，属于村民集体所有，由村民集体经营、管理。国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案涉及的房屋土地所有权人为河子西村村民集体，使用权类型是批准拨用宅基地，是批准拨用给河子西村村民刘广英使用的宅基地，宋斌不属于该村村民，无权使用该宅基地。因此刘广英将其宅基地及房屋出售给宋斌，违反了法律的强制性规定，该房屋买卖合同无效。原告刘广英和被告宋斌，明知法律有禁止性规定，仍然进行宅基地房屋买卖，对合同无效应承担同等责任。 依照法律规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还则应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失。本案中的宅基地房屋已协议征迁，不能返还，应当以征拆补偿算账单为依据确定折价补偿款。在征拆补偿算账单中，宅基地区位补偿价为1082100元，房屋、装修及附属物补偿价413262元（其中原有住房148722元）、宅基地征拆补贴288560元，应当作为本案房屋院落和所占土地使用权的折价补偿款。其他各种奖励及安置费，不应作为本案房屋院落和所占土地使用权的折价补偿款。考虑宋斌基于对双方买卖合同的合理信赖，对房屋修缮改造，居住十多年，且已经给付二原告购房款37000元的事实，就原有住房补偿款148722元，宅基地区位补偿价为1082100元及宅基地征拆补贴288560元，合计1519382元，应得80%的折价补偿款，计1215505.6元，原告在刘广英已取得37000元购房款的情况下，为拆迁利益而反悔，违反诚实信用原则，但其损失了宅基地利益，应得20%的折价补偿款，计303876.4元，已取得的37000元亦不必返还。判决：一、确认原告刘广英与被告宋斌于2000年9月18日签订的房屋买卖协议无效；二、被告宋斌于判决生效之日起十日内给付原告刘广英征拆补偿款人民币303876.4元；三、驳回原告刘广英的其余诉讼请求。 本院二审期间，宋斌向本院提交三份判例，分别是（2019）冀0705民初1534号、（2020）冀0705民初1900号、（2020）冀0705民初167号，拟证明同案应该同判。提交宋斌翻修房屋的费用清单一份，证明原来房屋没有价值了，不应当作为赔偿款分割的理由。提交保全裁定一份，证明刘广英没有缴纳保全费，一审保全违法。刘广英的质证意见为：关于保全费已经缴纳。对于三份判例，以温秀金为例，温秀金也是我们村的，他当时售房的时候房屋面积是三间房屋的面积，并没有装修。我们院落的面积是360多平，所举案例基本与本案一致。刘广英未提供新证据。本院查明的事实与原审无异。 本院认为，宋斌上诉称一审判决认定房屋折价款错误，房屋、装修及附属物补偿价413262元与刘广英无关。因根据本案查明的宋斌房屋因拆迁所得的各项补偿的事实，其中宋斌获得的房屋、装修及附属物补偿款413262元中，有原有住房补偿费148722元，该原有住房的补偿是对被拆迁原有住房的补偿，宋斌主张该费用中有其对房屋的修整、维修费用，但其未提供发生该费用的原始凭证，本院无法认定，依法双方应予分割。一审判决将房屋、装修及附属物补偿款413262元中的原有住房补偿费148722元予以分割符合法律规定，对其余部分未予分割，宋斌的其余部分权利未受到减少，本院对宋斌的该项上诉理由不予支持。宋斌上诉称案涉宅基地征拆补贴288560元与刘广英无关。因该项费用属于给予实际居住人拆迁奖励性质的费用，刘广英不应分割，一审判决对该费用进行了分割不当，本院依法予以纠正。宋斌上诉称刘广英已取得37000元购房款的情况下，为拆迁利益而反悔，违反诚实信用原则，造成合同无效，应得10%的折价补偿款。因造成本案合同无效系当事人双方的过错，但刘广英作为出卖人未尊法守信，违反了民事法律诚实信用的基本原则，其应承担房屋拆迁补偿款分割的主要过错责任。酌情考虑宋斌在该房屋居住十多年并对房屋进行维护的事实，一审判决认定刘广英获得20%的拆迁补偿较为适当，本院对宋斌的该项上诉理由不予支持。宋斌上诉称其给付刘广英的3.7万元购房款及利息应由刘广英返还。因法律规定无效合同取得的财产应当予以返还，一审判决在计算宋斌应返还刘广英的房屋拆迁补偿款数额时，未扣除该购房款不当，本院依法予以纠正。对于宋斌主张的购房款利息，因该主张没有法律依据，本院不予支持。宋斌上诉称其对一审判决认为合同无效双方承担同等责任不予认可。因虽然其在2000年购买房屋时，不是强买强卖，双方是自愿买卖，但因宋斌系河子西村非本集体经济组织成员，其在河子西村购买房屋违反了法律的强制性规定，一审判决认定双方对造成房屋买卖合同无效存在同等过错具有法律依据，本院对宋斌的该项上诉理由不予支持。综上，刘广英应得的案涉房屋拆迁折价补偿款为：（1082100元宅基地区位补偿价+148722元原有住房补偿款-37000元购房款）*20%=238764.4元。 综上所述，宋斌的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 维持河北省张家口市宣化区人民法院（2020）冀0705民初166号民事判决第一、三项； 二、变更河北省张家口市宣化区人民法院（2020）冀0705民初166号民事判决第二项为：宋斌于本判决生效之日起十日内给付刘广英征拆补偿款人民币238764.4元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5858元，由刘广英负担2929元，宋斌负担2929元。二审案件受理费5858元，由刘广英负担1255元，宋斌负担4603元。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  闫 格 审判员  宋凯阳 二〇二〇年十二月三日 书记员  施 洋 ——