浙江省湖州市南浔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0503民初2683号 原告：戴水江，男，1969年8月12日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。 委托诉讼代理人：沈国强，浙江浔昂律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄亚林，浙江浔昂律师事务所执业律师。 被告：沈建庆，男，1976年1月23日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。 委托诉讼代理人：沈予瑞，湖州市南浔区众信法律服务所法律工作者。 原告戴水江与被告沈建庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序于2020年9月17日公开开庭进行了审理，戴水江及其委托诉讼代理人沈国强、黄亚林，沈建庆的委托诉讼代理人沈予瑞到庭参加诉讼。2020年9月18日至2020年11月30日系双方当事人庭外和解期间。本案现已审理终结。 戴水江向本院提出诉讼请求：1.依法判令由沈建庆退还2020年3月1日至2020年7月30日的房屋租金36250元；2.由沈建庆支付搬迁费、停产停业损失等拆迁补偿款30000元；3.由沈建庆承担本案诉讼费。在法庭审理过程中，戴水江增加一项诉讼请求：解除双方之间的租赁合同。事实与理由：2019年8月1日戴水江与沈建庆签订租赁合同，约定沈建庆将其位于南浔镇漾南村清河堰的厂房、附属用房出租给戴水江使用，租赁期三年，第一年从2019年8月1日起至2020年7月30日止，年租金按每平方米180元计算，戴水江转账支付了第一年租金87000元。2019年12月因政府拆迁导致该厂房无法继续出租，村委会及开发区领导、沈建庆多次上门要求搬迁，戴水江己于2020年2月28日前清空搬出。但2020年3月1日至2020年7月30日的房屋租金沈建庆迟迟不予退还，且戴水江租赁该房屋用于经营钢材零售，政府拆迁所赔偿的搬迁费、停产停业损失等应部分支付给戴水江。对于拆迁补偿问题，戴水江多次与沈建庆协商未果，故起诉。 沈建庆辩称，租赁合同已于2020年7月30日到期解除。戴水江在合同尚未终止时没有提前通知而自行搬离，租赁房屋至庭审时尚未拆迁。另租赁合同中已约定拆迁补偿优惠政策全部由出租方享受，故请求驳回全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年8月1日，戴水江与沈建庆签订租赁合同，约定戴水江租赁沈建庆位于湖州市南浔区××镇××村的部分厂房用做仓库，租赁期限从2019年8月1日起至2020年7月30日止，年租金按180元／平方米测算后为87000元，戴水江至8月14日向沈建庆两次转账支付租金87000元。2020年春节前，戴水江听说租赁厂房将要面临拆迁，向沈建庆提出准备提前搬离的打算，沈建庆表示尚不清楚具体拆迁时间，双方未就提前解除租赁关系达成一致意见。戴水江随后自行搬离租赁厂房，搬离时未通知沈建庆到场交付厂房。尔后，戴水江再次要求沈建庆协商退还未到期的租金，但并未提出补偿提前搬离损失的要求，因双方对租赁厂房是否需要提前搬离、应否退还租金等仍意见分歧，协商无果。 另查明，湖州市中信房地产评估所有限公司于2020年3月13日出具涉案厂房的价格评估单，湖州南浔经济建设开发有限公司与沈建庆签订的企业拆迁一次性补偿协议书中，厂房腾空的限期时间和签约日期均为空白，涉案厂房至法庭审理时仍未拆迁。 上述事实由戴水江提交的租赁合同、银行转账凭证、微信转账截图、价格评估单、补偿协议书、拆迁补助清单各1份及双方当事人的当庭陈述予以证实。 戴水江提交的补偿大理石户单据（复印件）、民事起诉状（复印件），营业执照与租借协议2份，内容与本案争议焦点无关联，照片系打印件，未提供拍摄原始载体及拍摄时间，拆迁搬迁损失清单系单方制作，均不符合有效证据的要件，不能证明戴水江的相应主张，故均不予认定。 本院认为，戴水江与沈建庆的房屋租赁关系系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。对于本案争议焦点一，双方之间的租赁期限是三年还是一年？首先，租赁合同2.1条“租赁期限为三年”系打印字体，而“即从2019年8月1日起至2020年7月30日止”为手写字体，打印字体与手写字体表述的内容不一致时应采后者为准；其次，根据租赁合同3.1第二款“第二年、第三年租金由双方参照市场价格确定，并于上一租赁年度期满前一个月付清，如乙方未如期付清租金或双方无法就租金达成一致的，甲方有权单方终止本合同”的约定，可知双方对第二年、第三年的租赁期限在重新协商租金等方面设置了条件，显然租赁期限并未当然及于完整三年，故认定租赁期限为2019年8月1日至2020年7月30日。 对于本案争议焦点二，双方的房屋租赁关系何时解除？首先，戴水江对其诉称的“2019年12月因政府拆迁导致厂房无法继续出租，村委会及开发区领导、沈建庆多次上门要求搬迁”的主张并未提交证据予以证明，沈建庆虽有提到厂房将要面临拆迁但未知拆迁的具体时间，亦从未要求戴水江限期搬离，且租赁厂房直至租赁期限届满仍处于可使用状态，应可认定在房屋租赁期间未出现符合法定解除的情形；其次，戴水江仅是听说租赁厂房将要面临拆迁，却未经与沈建庆协商确认一致即自行搬离，系其单方意思表示和处分行为，兼之其搬离后再次要求沈建庆退还房租而不得的情况，应可认定双方对是否提前解除房屋租赁关系并未协商一致，戴水江的单方意思表示和处分行为不符合约定解除的法律相关规定。故对戴水江认为房屋租赁关系已于2020年2月28日解除的主张，不予支持；对沈建庆认为房屋租赁关系于2020年7月30日到期解除的辩解意见，予以采信，但此时双方的房屋租赁关系应认定为终止，而非解除。 对于本案争议焦点三，沈建庆应否向戴水江退还2020年3月1日至2020年7月30日的房屋租金？根据前述结论，双方之间的房屋租赁关系系届满终止并非提前解除，戴水江自行搬离厂房后未履行返还租赁厂房的义务（譬如交还钥匙或现场当面确认等通常惯例），而租赁厂房直至期限届满仍可一直正常使用，则沈建庆已按约履行完毕出租厂房至合同约定到期日的义务，故无需承担退还租金的责任。 对于本案争议焦点四，沈建庆应否向戴水江支付搬迁费、停产停业损失等拆迁补偿款30000元？首先，双方签订的租赁合同第八条已约定：“政府对租赁物及所属土地征收、征用的，相关征收、征用补偿及其他全部优惠政策全部由甲方享受，与乙方无关”；其次，拆迁补助清单并无载明有对搬迁费、停产停业损失予以补偿；第三，戴水江提交的证据不能有效证明其因提早搬离而实际产生30000元的费用，故戴水江要求沈建庆支付该笔费用缺乏事实依据，不予支持。 诚然，戴水江在听说租赁厂房将要面临拆迁后，欲准备提前搬离、另租场地的打算本是合情合理，但作为承租人应事先向出租人询问核实拆迁情况尤其是拆迁相关部门有无明确限期腾空、是否必须提前解除租赁关系、何时解除及如何计付退还租金等事宜进行协商达成一致，方是符合“当事人协商一致，可以解除合同”的法律规定，亦为解决此类纠纷的常理之道。综上，对戴水江提出的要求提前解除房屋租赁关系、要求沈建庆退还2020年3月1日至2020年7月30日的房屋租金36250元并支付搬迁费、停产停业损失等拆迁补偿款30000元的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，不予支持。对沈建庆认为租赁关系到期届满、无需退还租金及无需支付拆迁补偿款的辩解意见，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告戴水江的诉讼请求。 本案受理费1456元，减半收取728元，由原告戴水江负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖州市中级人民法院。上诉费应于上诉期满后七日内向湖州市中级人民法院交纳，逾期按自动撤回上诉处理。 审判员 叶 菁 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 金凯琳