江西省赣州市赣县区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0721民初2769号 原告陈丽萍，女，1989年11月9日生，汉族，住赣州市赣县区。 被告徐仁满，男，1975年12月10日生，汉族，住赣州市章贡区。 委托代理人陈昌林,江西大榕树律师事务所律师。代理权限：一般代理。 原告陈丽萍诉被告徐仁满房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈丽萍、被告徐仁满的委托代理人陈昌林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈丽萍向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《银河商城A栋房屋租赁合同》（1005房），责令被告支付拖欠的房屋租金4808.58元（暂计算至9月止，实际计算至解除租赁合同之日止）及并按合同约定支付违约金4808.58元、履约保证金3600元不予退还；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审时变更诉讼请求，要求支付截止12月份拖欠的租金9669.59元。事实与理由：原告于2017年2月向赣县区房地产开发公司购买银河商城A栋1005住宅，房产面积67.96平方米，原告承继了赣县区房地产开发公司与被告徐仁满签订的《银河商城A栋房屋租赁合同》。合同主体和义务明确，租期至2028年2月28日止。2020年2月、3月被告未经原告同意强行克扣50%租金（小计1602.86元，庭审时陈述有误，变更为1655.29元）。2020年7月29日，被告徐仁满来函要求原告与第三方“某公司”再次签订租赁合同，否则单方面解除合同，原告拒绝签字。被告以此为由拒付租金。经多次协商无果，多次催收拒付租金，被告一直霸占使用房屋，原告要求解除合同得不到回应。为此,原告特诉至法院,请求法院支持原告的诉讼请求。 被告徐仁满辩称答辩人不是《银河商城A栋房屋租赁合同》的实际承租人，只是履行职务代表案外人江西宜居酒店投资有限公司与被答辩人陈丽萍签订租赁合同，因此，答辩人不是本案房屋租赁合同纠纷的适格被告，请求法院依法驳回被答辩人陈丽萍的起诉；被答辩人陈丽萍诉求解除《银河商城A栋房屋租赁合同》没有法律依据，新冠疫情作为不可抗力，对于因疫情发生的违约责任可以免除；被答辩人陈丽萍诉求补交2月份和3月份50%的租金没有法律依据，本着公平公正的原则，答辩人在2月份和3月份缴纳50%的房租符合我国法律规定；被答辩人陈丽萍诉求答辩人的公司未及时缴纳房租构成根本违约没有法律依据，答辩人的公司迟延履行租金有法律依据，不构成根本违约；被答辩人陈丽萍诉求支付违约金4808.58元和履约保证金没有法律依据，被答辩人陈丽萍不可以同时主张违约金和定金；被答辩人陈丽萍诉求按合同约定以年租金的5倍支付违约金没有法律依据。 原告围绕诉讼请求依法提交了身份证、《赣州市商品房买卖合同》、《银河商城Ａ栋房屋租赁合同》、被告徐仁满来函、某与第三方签订的合同、补偿协议、第三方营业执照、银河流水、关于向徐仁满催收欠租的函、催收租金通知、解除租赁合同通知书；被告提供了身份证、租赁合同、营业执照、房屋租赁合同、函、房租银行流水，经庭审质证，当事人无异议部分本院予以认定。根据原、被告提交的证据，结合原、被告的陈述，本院认定事实如下：2015年2月6日，赣县房地产开发公司与被告徐仁满签订《赣县银河商城Ａ栋房屋租赁框架协议》，约定赣县房地产开发公司将位于赣县以上租给被告作为经营酒店使用。后来原告从赣县房地产开发公司处购买了位于银河商城Ａ栋1005房屋一套。于是原、被告又于2016年4月签订《银河商城Ａ栋房屋租赁合同》。合同约定原告将拥有的位于银河商城Ａ栋1005房屋一套，建筑面积为67.96平方米，出租给被告使用，用途为经营酒店及配套使用，委托经营期限十二年，从2016年3月1日起至2028年2月28日止。租金为每月18元／平方米，按照每年租金增7%的标准上涨。每月的租金在当月15日前给原告。合同第六条第一项约定在租赁期内，如果被告逾期未向原告支付租金，被告应按逾期天数加付30%的租金，逾期超过二十天未缴纳租金的，被告按逾期天数加付2倍的租金。合同签订后，原告依照约定向被告提供了房屋作为酒店经营，但是从2020年2月至今，被告未依照合同约定向原告足额支付租金。 另查明：（1）根据原、被告签订的《银河商城Ａ栋房屋租赁合同》，2020年2月被告应支付给原告的租金为1602.86元，2020年3月被告应支付给原告的租金为1602.86元。目前，被告支付原告租金的情况为：2020年2月支付了749元，3月租金支付801.43元（2月份扣减了房租853.86元,3月份扣减了房租801.43元，合计扣减了1655.29元）；2020年4月、5月、6月、7月的租金按2020年的标准付清了；2020年8月以后的租金没有支付。被告拖欠原告租金合计8868.16元，其中：2020年2月52.43元（减免801.43元）、2020年3月801.43元、2020年8月1602.86元、2020年9月1602.86元、2020年10月1602.86元、2020年11月1602.86元；2020年12月1602.86元；（2）2020年1月24日，我省启动新冠××疫情防控重大突发公共卫生事件应急一级响应，2020年3月12日调整为二级，3月20日调整为三级；（3）江西宜居酒店投资有限公司成立于2015年12月18日，为有限责任公司（自然人投资或者控股），被告徐仁满为法定代表人；（4）2020年10月20日贷款市场报价利率为年利率6.23%。 本院认为：原告陈丽萍与被告徐仁满签订的《银河商城A栋房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，故对原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持；原告要求按被告按照逾期天数加付30%的租金计算违约金，没有法律依据，本院不予支持，原告的损失应为拖欠租金所产生的利息，逾期付款的违约金应以贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，即在贷款市场报价利率的基础上上浮50%为年利率6.23%；原告要求解除与被告签订的《银河商城A栋房屋租赁合同》，因本案被告没有根本违约，原告也没有提供充分证据证明继续履行合同对其显失公平，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持；《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本次疫情爆发突然、影响范围广、严重程度高，全国各地均采取了一些强力疫情防控措施，因此，新型冠状病毒疫情符合不可抗力“不能预见、不能避免且不能克服”三个构成要素，属于不可抗力，对被告的酒店经营活动确已造成了重大影响，根据公平原则，可以适当减免租金，被告未经协商直接扣减2020年2月至3月份50%租金的主张依据不足，本院适当予以调整，减免租金的金额确定为2020年2月份半个月的租金即801.43元；被告徐仁满与赣县房地产开发公司签订《赣县银河商城A栋房屋租赁框架协议》时，江西宜居酒店投资有限公司尚未成立，原告与被告签订《银河商城A栋房屋租赁合同》是基于框架协议权利义务的延续，同时该协议公司没有盖章，协议内容也没有说明系公司行为，另外原告也坚持该合同系被告个人行为，基于合同契约自由、意思自治及合同相对性原则，本院对于被告关于答辩人不是本案房屋租赁合同纠纷的适格被告，请求法院依法驳回被答辩人陈丽萍的起诉的意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、被告徐仁满在本判决书生效之日起五日内支付原告陈丽萍租金8868.16元及逾期付款的违约金123.56元合计8991.72元，并以8868.16元本金为基数按年利率6.23%从2020年12月15日起计算违约金至还款之日止。 二、驳回原告陈丽萍的其他诉讼请求。 案件受理费90元，由被告徐仁满承担。 如果被告未能按本判决确定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  肖东长 二〇二〇年十二月二十三日 代理书记员  王 芳 附：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 二、赣州市赣县区人民法院标的款账号： 户名：赣州市赣县区人民法院账号：14×××52 开户行：赣县农行赣东分理处 三、赣州市中级人民法院上诉费账号： 户名：江西省赣州市中级人民法院账号：99×××88 开户行：招商银行赣州长征大道支行。 四、逾期付款违约金的计算方式： （1）2020年2月至3月：本金52.43元×0.52%=0.27元 （2）2020年3月至8月：（本金52.43元+801.43元）×0.52%×5=22.20元 （3）2020年8月至9月：本金853.86元+1602.86元=2456.72元×0.52%=12.77元 （4）2020年9月至10月：本金2456.72元+1602.86元=4059.58元×0.52%=21.10元 （5）2020年10月至11月：本金4059.58元+1602.86元=5662.44元×0.52%=29.44元 （6）2020年11月至12月：本金5662.44元+1602.86元=7265.3元×0.52%=37.78元 以上合计123.56元。