河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终1211号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙苏霞，女，1983年3月22日出生，汉族，原住山西省运城市夏县，现住山西省运城市盐湖区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：济源市汤厦购物中心，住所地：济源市济水宣化街。经营者：王石柱，男，1975年8月10日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：姚云东，河南凌峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：武沙沙，河南凌峰律师事务所律师。上诉人孙苏霞因与被上诉人济源市汤厦购物中心（以下简称汤厦购物中心）租赁合同纠纷一案，不服河南省济源市人民法院（2020）豫9001民初5523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙苏霞上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判孙苏霞在判决生效后十日内支付汤厦购物中心2020年6月1日至2020年7月24日期间的租金、电费、物业费共计5510元（此项与一审判决金额的差异为6959元）；2.本案一、二审诉讼费用由汤厦购物中心承担。事实和理由：一、济源市人民法院在审理案件时明显存在同案不同判现象。1.汤厦购物中心诉付明星、冯双丽一案与本案非常相似。在该案判决中,济源市法院对双方合同的解除作出了认定，汤厦购物中心起诉付明星、冯双丽5个月租金,仅支持2个月租金，且对汤厦购物中心请求的20000元违约金不予支持，并在说理中阐述如下：“付明星、冯双丽于2020年5月15日撤场,汤厦购物中心实际上也于7月12日将摊位另行出租,汤厦购物中心的损失实际上为2个月的租金损失,付明星、冯双丽承担2个月租金及费用已经足以弥补汤厦购物中心损失。汤厦购物中心要求付明星、冯双丽承担7月至9月的租金及另行承担违约金2万元,考虑到实际情况,不予支持”。2.汤厦购物中心诉魏建宾一案(案号为2020豫90**民初5524号)与本案非常相似。在该案判决中,济源市人民法院对双方合同的解除作出了认定，汤厦购物中心起诉魏建宾4个月租金,仅支持3个月租金，且对汤厦购物中心请求的20000元违约金不予支持，并在说理中阐述如下“结合双方合同约定及汤厦购物中心已经免除2、3月份的租金情况,本院确定魏建宾再支付汤厦购物中心3个月租金及物业费用。考虑到本地受疫情影响的主要时间段在春节期间至3月下旬,此后各行业需要复苏,魏建宾所经营的服装店受疫情影响也不能正常经营,故对汤厦购物中心要求魏建宾另行承担违约金20000元,本院不予支持”。3.在本案判决中，法院对双方合同的解除未作出认定，汤厦购物中心起诉孙苏霞4个月租金,法院支持4个月租金，且对汤厦购物中心请求的20000元违约金,判决1500元违约金。本案判决明显最重,既未对合同解除作出判定,又判决孙苏霞支持了部分违约金,且要求孙苏霞支付汤厦购物中心诉请的全部4个月租金。二、孙苏霞不应当承担2020年7月24日之后的租金、物业费。1.一审判决基本事实部分认定错误,导致判决结果部分错误。一审判决第13页第9行内容“2020年10月1日,汤厦购物中心将该商铺另行出租他人”,以上事实认定错误。孙苏霞在反诉中提供的证据6为原欧珮诗品牌专柜现转租后照片2张,拟证明:(1)孙苏霞撤柜后,商场在没有拆除店内原欧珮诗品牌中英文LoG0的情况下,于8月中旬将该店铺另行出租。(2)原孙苏霞店内监控、轨道灯、库房货架、橱窗屏风、收银台、模特等物品,已经被后来商户使用。庭审中,汤厦购物中心当庭承认已经于8月份将原孙苏霞店铺另行租赁,并称“轨道灯、货架收银台、橱窗屏风、模特道具、展示架经汤厦购物中心同意后,由后来的商户使用(参考判决书13页最后一行和14页第一行内容)”。结合上述证据及陈述,可以明显得知汤厦购物中心于2020年8月份将原孙苏霞店铺另行租赁。2.济源市人民法院遗漏当事人诉讼请求未作处理。一审判决书第14页内容“汤厦购物中心、孙苏霞于2019年7月4日签订的《租赁管理合同》和《物业管理合同》,合同约定的租赁期限已届满,合同已经终止,因此,汤厦购物中心要求解除上述合同的请求,本院在本案中不再涉及”,不符合法律规定。对当事人在第一审程序中已经提出的诉讼请求,人民法院应当进行审理并作出认定，不能因为作出判决之日合同期限届满而对当事人诉讼请求不做处理。本案中,汤厦购物中心于2020年7月24日起诉,第一项诉讼请求“请求依法判决解除双方于2019年7月4日签订的租赁管理合同和物业管理合同”。庭审中,孙苏霞也同意解除上述合同,并且已经于7月18日实际撤柜退场，那么人民法院应该就案涉合同是否解除作出认定,并确定合同解除的具体日期。因为合同解除后,尚未履行的,终止履行;孙苏霞无需支付合同解除后的租金。现孙苏霞认为,孙苏霞于7月18日撤柜离场,汤厦购物中心于7月24日提起诉讼要求解除案涉合同且孙苏霞同意解除,那么案涉合同于2020年7月24日解除,孙苏霞不应该承担合同解除之后的租金。(三)综上,基于合同解除的法律后果、案涉商铺已经于2020年8月份另行出租的实际情况及最高人民法院关于同案同判的基本原则，本案孙苏霞均不应该继续承担2020年7月24日之后的租金及物业费。三、孙苏霞不应当承担违约金1500元。1.《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条规定,承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。汤厦购物中心起诉要求孙苏霞承担高达20000元的违约金,明显违反上述规定,因此,人民法院应不予支持汤厦购物中心关于违约金的诉讼请求。2.基于最高人民法院一直要求的同案同判原则,无论是考虑到疫情对孙苏霞的影响,还是考虑到汤厦购物中心已于8月份将房屋另行出租的实际情况,都不应该判决孙苏霞承担违约责任。汤厦购物中心辩称，孙苏霞的上诉理由不能成立，一审判决除违约金数额调整的较低以外，其他处理都是适当的，请求驳回上诉，维持原判。汤厦购物中心向一审法院起诉请求：1.依法解除汤厦购物中心、孙苏霞于2019年7月4日签订的《租赁管理合同》和《物业管理合同》；2.判令孙苏霞支付汤厦购物中心2020年6月1日至2020年7月31日的租金、电费、物业费共计6169元；3.判令孙苏霞赔偿汤厦购物中心2020年8月1日至2020年9月30日的租金、物业费共计6590元；4.判令孙苏霞赔偿汤厦购物中心POS价款793.16元；5.判令孙苏霞支付汤厦购物中心违约金20000元；6、本案诉讼费用由孙苏霞负担。庭审中，因孙苏霞已当庭将汤厦购物中心主张的POS机返还，汤厦购物中心放弃第4项请求，不再主张。孙苏霞向一审法院反诉请求：1.判令汤厦购物中心赔偿孙苏霞因汤厦购物中心无故扣押物品造成的损失15720元；2.判令汤厦购物中心返还孙苏霞已支付的保证金2000元；3.判令汤厦购物中心返还孙苏霞已支付的2020年2月、3月物业费共计1790元；4.判令汤厦购物中心立即将店铺内“欧珮诗”品牌中英文LOGO拆除。庭审中，因汤厦购物中心当庭表示同意配合孙苏霞自行拆除店铺内“欧珮诗”品牌中英文LOGO，孙苏霞放弃第4项反诉请求，在本案中不再主张。一审法院认定事实：2019年7月4日，汤厦购物中心（甲方）与孙苏霞（乙方）分别签订《租赁管理合同》和《物业管理合同》，孙苏霞租赁汤厦购物中心位于汤帝商厦2层19号商铺用于经营，建筑面积125.3㎡，实用面积为89.5㎡。《租赁管理合同》约定：乙方在商铺内经营的品牌为“欧珮诗”服装；乙方按销售额的12％毛利扣点作为甲方租金费用，且乙方保证月销售额保底为20000元。乙方同意当月未能达到最低销售额的，甲方将按乙方月保底销售额标准扣点。乙方月销售额不足以支付甲方租金费用时，应于次月5日签到甲方财务部及时补足交纳，否则甲方有权终止合同；乙方租赁的物业应设有独立的水、电、气等计量设施，对乙方经营中产生的水、电、气等费用乙方自己承担；租期自2019年10月1日至2020年9月30日止。该合同第18条约定：乙方及乙方人员如违反本合同约定及《济源汤厦经营管理守则》相关规定的，甲方有权要求乙方改正，且视情节轻重乙方每次应向甲方支付200—20000元的违约金。该合同第20-1约定：本合同未到期而乙方单方面提出解除合同的，应提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可解除本合同，否则，乙方应继续履行直到本合同期满，如乙方不继续履行合同，应承担违约责任并赔偿甲方本合同未履行部分应得的管理费及相关费用。《物业管理合同》第四条约定：乙方按季度支付物业管理费，乙方租赁面积为89.5平方米，乙方支付的物业管理费为2685元；用电单价为1元／度。2019年7月19日，孙苏霞交纳履约保证金2000元。合同签订后，2019年10月1日孙苏霞入住商场，经营“欧珮诗”品牌女装。孙苏霞在经营过程中，认为开业后商场入住率不足，客流量稀少。从2019年12月份开始，各品牌方陆续有人撤柜后，汤厦购物中心开始面向社会招租各种小百货，降低服务定位至低端商品，致顾客质量明显下降。同时孙苏霞自己系外地人，其店铺需要本地导购维持，而原先使用的导购因种种原因表示不干，重新招用导购困难，因此，2020年7月18日，孙苏霞未向汤厦购物中心告知，便撤柜退租不再经营。2020年10月1日，汤厦购物中心将该商铺另行出租他人。2019年11月4日，汤厦购物中心通过银行退还孙苏霞保证金1301.5元，扣除孙苏霞应缴纳的垃圾清运费等，孙苏霞的2000元保证金已予全部退还。诉讼中，孙苏霞申请撤回要求汤厦购物中心返还2000元保证金的反诉请求。孙苏霞向汤厦购物中心交纳了2020年2月?和3月的物业费1790元，但2020年6月1日至2020年7月31日的租金、电费未交纳，2020年7月份之前的物业费已交纳。庭审中，孙苏霞已当庭将POS机返还给汤厦购物中心，故汤厦购物中心放弃要求孙苏霞返还POS机的诉讼请求。另诉讼中，汤厦购物中心认可孙苏霞提交的商场扣押物品清单上的“店铺监控、轨道灯、库房展架、橱窗屏风、收银台、模特道具、展示架、手提袋”物品均还在汤厦购物中心，并称监控和手提袋没有人使用，轨道灯、货架收银台、橱窗屏风、模特道具、展示架经汤厦购物中心同意后，由后来的商户使用。汤厦购物中心同意将上述物品返还给孙苏霞。但孙苏霞表示其现在不同意将清单上的物品拉走，因为其是外地的，并且上述物品有损耗。另孙苏霞称其主张的扣押物品损失15720元，一部分是物品的购买价格，另一部分是扣除折旧费用后的现在价值。如：店铺监控购买价825元，现主张600元，模特道具购买价2165元，现主张1440元，展示架购买价5665元，现主张4000元，手提袋使用了一部分，剩余的估价为900元，轨道灯购买价3810元，现主张3000元，库房货架购买价210元，现主张210元，橱窗屏风购买价3870.4元，现主张3870元，收银台购买价1701元，现主张1700元，一共15720元。一审法院认为，关于本诉部分。汤厦购物中心于2019年7月4日签订的《租赁管理合同》和《物业管理合同》，合同约定的租赁期限已届满，合同已经终止，因此，汤厦购物中心要求解除上述合同的请求，在本案中不再涉及；庭审中，孙苏霞认可其未缴纳2020年6月1日至2020年7月31日期间的租金、物业费和电费，其虽然于2020年7月18日已退租撤柜，但其退租撤柜时并未告知汤厦购物中心，故汤厦购物中心要求孙苏霞支付2020年6月1日至2020年7月31日期间的租金4800元、电费474元和2020年7月份的物业费895元，理由正当，予以支持；孙苏霞在合同履行期间，未告知汤厦购物中心擅自撤柜退租，应继续按照合同约定支付汤厦购物中心租金和物业费用并赔偿汤厦购物中心违约金，因此，汤厦购物中心要求孙苏霞支付2020年8月1日至2020年9月30日即合同履行期届满的租金4800元和物业费用1790元及违约金，理由正当，亦予以支持。具体违约金数额，根据孙苏霞的违约情况，酌定为1500元。汤厦购物中心主张的违约金超过部分，不予支持。关于孙苏霞的反诉请求，要求汤厦购物中心赔偿因扣押物品造成的损失15720元。首先，孙苏霞称上述物品至今还在汤厦购物中心，汤厦购物中心认为系孙苏霞自己搬离时剩下的，并不认可系其扣押导致，孙苏霞也未充分举证证明上述物品遗留在汤厦购物中心系汤厦购物中心扣押造成。其次，汤厦购物中心当庭表示同意孙苏霞将上述物品拉走，而孙苏霞表示不同意将物品拉走，因此，在孙苏霞主张的物品尚存在的情况下，孙苏霞要求汤厦购物中心赔偿物品的价值损失，不符合法律规定，理由不当，不予支持。至于孙苏霞主张的要求汤厦购物中心退还孙苏霞已支付的2020年2月和3月已支付的物业费1790元，考虑到2020年2月和3月份正是新冠肺炎疫情高发期，给孙苏霞的经营造成很大困难，属于不可抗力因素，对该请求依法予以支持。诉讼中，孙苏霞认可汤厦购物中心已将2000元保证金予以返还，撤回要求汤厦购物中心返还保证金2000元的反诉请求，予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、孙苏霞在判决生效后十日内支付汤厦购物中心2020年6月1日至2020年7月31日期间的租金、电费、物业费共计6169元和2020年8月1日至2020年9月30日期间的租金、物业费共计6590元，并赔偿汤厦购物中心违约金1500元。二、汤厦购物中心在判决生效后十日内退还孙苏霞已支付的2020年2月和3月交纳的物业费1790元。三、驳回孙苏霞其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费639元，减半收取为319.5元，由汤厦购物中心负担180.5元，孙苏霞负担139元。反诉费119元，由汤厦购物中心负担30元，孙苏霞负担89元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙苏霞提供证据如下：2020年7月15日、2020年8月1日孙苏霞与被起诉商户魏建宾的微信聊天记录截图二份，2020年10月孙苏霞与被起诉商户付明星的微信聊天记录截图一份，2020年7月16日孙苏霞与其曾经雇佣的店员岳小耐的微信聊天记录截图一份，2020年7月16日孙苏霞与汤厦购物中心会计单云的微信聊天记录截图一份，2020年11月底孙苏霞与现在承租案涉商铺商户的微信聊天记录截图一份，共同证明：1.汤厦购物中心在2020年8月20日以前已将案涉商铺另行出租他人；2.汤厦购物中心工作人员在双方租赁合同到期之前曾带其他人到商铺前查看商铺情况，导致孙苏霞雇佣的店员辞职，孙苏霞无法继续经营，于2020年7月18日撤柜。汤厦购物中心对孙苏霞提供的证据质证如下：该证据均形成于一审判决之前，不属于新证据。汤厦购物中心在一审庭审后应法庭要求向法庭提交了情况说明，汤厦购物中心于2020年8月17日与案外人李峰签订租赁管理合同，租赁期限自2020年10月1日至2022年9月30日，在2020年7月19日至2020年9月30日期间汤厦购物中心对案涉商铺没有任何收益，因此，该证据不能证明孙苏霞的主张。本院认证如下：孙苏霞提供的证据，汤厦购物中心不予认可，由于与孙苏霞微信聊天的相对方均未出庭接受质询，无法确认相关内容的真实性，其证据效力本院不予确认。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，汤厦购物中心与孙苏霞签订的《租赁管理合同》和《物业管理合同》中约定的租赁期限为2019年10月1日至2020年9月30日，汤厦购物中心虽然在一审起诉时要求法院解除双方签订的上述合同，但在一审法院于2020年10月19日作出判决时，上述合同约定的租赁期限已经届满，合同已经终止，在此情况下，一审法院对汤厦购物中心要求解除合同的请求不予涉及，但对合同履行和终止的相关问题进行了处理，并无不当。关于孙苏霞应否承担2020年7月24日之后的租金和物业费问题，双方签订的《租赁管理合同》第20-1约定：“本合同未到期而孙苏霞单方面提出解除合同的，应提前三个月向汤厦购物中心提出书面申请，经汤厦购物中心同意后方可解除本合同，否则，孙苏霞应继续履行直到本合同期满，如孙苏霞不继续履行合同，应承担违约责任并赔偿汤厦购物中心本合同未履行部分应得的管理费及相关费用，汤厦购物中心有权追加赔偿金。”根据一审查明的事实，孙苏霞在经营过程中，未按合同约定提前申请撤柜解除合同，即于2020年7月18日退租撤柜，故孙苏霞应当按照上述合同约定支付汤厦购物中心至合同履行期满的租金和物业费用。孙苏霞认为汤厦购物中心已于2020年8月中旬将案涉商铺另行出租他人，但其提供的证据不足以证明其该项主张，且从本院二审庭审后核实的情况来看，汤厦购物中心是从2020年10月1日开始将案涉商铺另行出租并收取租金的，因此，一审判决孙苏霞支付汤厦购物中心其退租撤柜后的租金和物业费，有事实依据和法律依据，本院予以维持。关于孙苏霞应否向汤厦购物中心支付1500元违约金的问题，二审期间，由于汤厦购物中心表示不再要求孙苏霞承担违约责任，故本院对一审判决的1500元违约金予以变更。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济源市人民法院（2020）豫9001民初5523号民事判决第二项、第三项及诉讼费负担部分；二、变更济源市人民法院（2020）豫9001民初5523号民事判决第一项为“孙苏霞在判决生效后十日内支付济源市汤厦购物中心2020年6月1日至2020年7月31日期间的租金、电费、物业费共计6169元和2020年8月1日至2020年9月30日期间的租金、物业费共计6590元”。二审案件受理费50元，由孙苏霞负担。本判决为终审判决。审判长 董 慧审判员 张莎莎审判员 石 林二〇二〇年十二月三十一日书记员 赵昱坤