湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终3153号上诉人（原审原告）：永州农村商业银行股份有限公司，住所地永州市冷水滩区湘永路**。法定代表人：田万顷，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈顺民，湖南新星律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：唐飞鹏，湖南新星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑忠文，男，1977年9月30日出生，汉族，户籍地永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：蒋浩群，湖南金州（永州）律师事务所律师。原审第三人：唐祥玖，男，1977年4月9日出生，汉族，户籍地湖南省祁阳县。原审第三人：刘湘，女，1975年12月25日出生，汉族，户籍地湖南省长沙市。原审第三人：昌瑞兰，女，1933年7月5日出生，汉族，户籍地永州市零陵区。上诉人永州农村商业银行股份有限公司（以下简称永州农商银行）因与被上诉人郑忠文、原审第三人唐祥玖、刘湘、昌瑞兰申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院作出的（2020）湘1103民初3023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月9日在第七审判庭对本案进行了询问。上诉人永州农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人陈顺民、被上诉人郑忠文及其委托诉讼代理人蒋浩群到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人永州农村商业银行股份有限公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院作出的（2020）湘1103民初3023号民事判决,恢复对登记在张成龙名下位于冷水滩区桐木井路东侧整栋房屋[房产证号：永房权证冷字第**、土地使用权证号：永（冷）国用（20XX）第XX号]中的17B02房屋的执行；2.请求二审法院判决被上诉人承担全部诉讼费用。事实及理由:一、永州农商银行与张成龙签订抵押合同，并办理了抵押登记，抵押权成立并生效，其物权优先于被上诉人与张成龙因买卖合同关系产生的债权，张成龙是有权处分人，是房屋登记的所有权人，其于2014年7月10日办理了房屋所有权证，依据物权公示原则，该不动产物权的设立，依法已经登记，并发生效力，张成龙是该不动产的合法所有权人；二、依《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条规定，张成龙对诉争房屋享有合法的权利外观，并经公示公信，抵押涉案房屋是行使其所有权的权能，不动产物权设立依登记生效，不以交付为必要，未办理过户登记前，郑忠文不享有涉案房屋的所有权；三、郑忠文不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条规定的真实权利人，张成龙已按法律规定出示了权属登记证书，上诉人永州农商银行可以认为张成龙是案涉房屋的合法所有人，本案中郑忠文与张成龙的法律关系已符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，应适用该条规定处理二者间的关系，不能损害善意第三人即上诉人永州农商银行的利益；四、郑忠文与张成龙间系债权法律关系，上诉人永州农商银行与张成龙间系物权法律关系，郑忠文仅能要求张成龙承担返还购房款并赔偿相应损失的违约责任，张成龙与永州农商银行签订了书面的抵押担保合同并到房屋管理部门办理了抵押登记，双方设立的担保物权已完成物权变动的公示，郑忠文与张成龙在完成房屋买卖交易后未及时到房管部门办理登记，使善意第三人永州农商银行与张成龙设立担保物权且具有优先于郑忠文债权的效力；五、涉案房屋未及时办理房屋过户变更登记系因被上诉人郑忠文自身原因造成；六、郑忠文系唐祥玖的合伙人，涉案房屋非由其出资购买，而是开发房地产的分红，且郑忠文分得涉案整栋房屋中的三套，17B02不是其唯一住房，郑忠文不具有消费者的身份属性，无权阻却涉案房屋的执行；七、涉案房屋在郑忠文分得前，已办理抵押登记，且抵押登记一直延续至今；八、即使张成龙属于无权处分，永州农商银行对涉案房产的抵押权依法可以成立善意取得，永州农商银行已尽谨慎注意义务，已要求张成龙出具了房屋所有权证、向房管部门进行了查询且现场调查了涉案房屋；九、永州农商银行与张成龙设立抵押权时无过错与重大过失；郑忠文需举证证明永州农商银行存在重大过失，否则永州农商银行就构成善意取得，享有案涉抵押权；十、即使郑忠文与张成龙签订的房屋买卖合同成立，郑忠文也仅享有物权请求权而非房屋所有权，不能中止涉案房屋的强制执行。被上诉人郑忠文辩称：一、一审判决认定事实清楚。2009年12月28日，唐祥玖与被上诉人订立了合法有效的《售房合同》且全部支付购房款，并于2012年合法占有了该房屋，未能办理房屋过户登记手续不能归责于被上诉人，上诉人的抵押权系2014年7月，涉案房屋明显是买卖在前、抵押在后；二、一审判决适用法律正确，被上诉人作为消费者，支付了全部购房款，按照相关法律规定，应当优先保护消费者的合法权利，被上诉人是涉案房屋的所有权人，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。永州农商银行向一审法院提出诉讼请求：1．请求确认原告对登记在张成龙名下位于永州市冷水滩区桐木井路东侧整栋房屋［房产证号：永房权证冷字第：永房权证冷字第**永（冷）国用（20XX）第XX号］中的17B02、17B03号房屋享有抵押权；2．请求立即恢复对登记在张成龙名下位于永州市冷水滩区桐木井路东侧整栋房屋［房产证号：永房权证冷字第XXXXXXXX：永房权证冷字第**0XX）第XX号］中的17B02、17B03号房屋的执行；3．请求判令被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2008年7月1日，张成龙取得位于永州市冷水滩区桐木井路东侧258平方米的土地的使用权［土地使用权证号：永（冷）国用（20XX）第XX号］，并在该土地上修建商品房。2009年12月25日，被告郑忠文向张成龙的代理人即第三人唐祥玖交纳购房定金10000元，并于2009年12月28日与第三人唐祥玖签订《售房合同》，约定郑忠文购买上述张成龙所建房屋中的第14层3套房屋，其中2套换至18层（即为本案所涉17B02号、17B03号房屋），建筑面积约为350平方米，购房总金额为472500元，房产证过户费用、土地使用证分割费用由郑忠文负责，该合同还约定了其他的权利、义务。此后，被告郑忠文按约陆续向第三人唐祥玖交纳了余下的购房定金、购房款及办证费用。2010年12月29日，张成龙对上述修建的整栋房屋予以了产权登记（房产证号：永房权证冷字第XXXXXXXXX号），17B0：永房权证冷字第**02号、1803号，该产权证共计包含了57套商品房。后张成龙将被告郑忠文所购房屋交付给其使用。2014年7月10日，第三人唐祥玖与原告永州农商银行（原永州市冷水滩区农村信用合作联社菱角山信用社）签订《个人贷款合同》，约定唐祥玖向永州农商银行借款8000000元，借款期限为36个月。同日，原告永州农商银行（原永州市冷水滩区农村信用合作联社菱角山信用社）与张成龙（于2017年3月15日因病逝世）、第三人昌瑞兰（与张成龙系夫妻关系）签订《最高额抵押合同》，约定以张成龙名下位于永州市冷水滩区桐木井路东侧整栋房屋［房产证号：永房权证冷字第XXXXXXXXX号、土地使用权证号：永（冷）国：永房权证冷字第**、1003、101、1101、1201、1503、1601、1703、1801、1802（即本案所涉的17B02）、1902、601、602、603、702、801、903号房屋为唐祥玖的借款提供抵押担保，双方并于当天办理了抵押登记，他项权证号为永房他证冷水滩字第5140064**。后由于唐祥玖没有按约定偿还借款，永州农商银行于2017年5月23日向一审法院提起诉讼，一审法院于2017年9月13日作出（2017）湘1103民初1795号民事判决书，判决永州农商银行对上述抵押物享有优先受偿权。2018年6月14日，一审法院作出（2017）湘1103执2533号之一执行裁定书，裁定查封拍卖张成龙所有的位于冷水滩区桐木井路东侧整栋（房产证号：永房权证冷字第XXXXXXXXX号，土地使用权证号为：永（冷）国用（20XX）：永房权证冷字第**，郑忠文以其对17B02号、17B03号房屋享有所有权为由，向一审法院提出排除执行异议。2020年6月23日，一审法院作出（2020）湘1103执异133号执行裁定书，裁定中止对登记在张成龙名下位于冷水滩区桐木井路东侧整栋房产［产权证号：永房权证冷字第XXXXXXXXX号、土地使用权证号：永（冷）国用（20XX）第XX号］中的17：永房权证冷字第**州农商银行对该裁定不服，遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为：本案系申请执行人执行异议之诉。被告郑忠文购买本案所涉的17B02号、17B03号房屋签订了合法有效的书面买卖合同，亦交纳了购房款并已实际占有，不能办理不动产权登记的原因亦不能归责于被告郑忠文。张成龙虽将涉案房屋17B02号（即1802号）抵押给了原告永州农商银行并办理了抵押登记，但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，对已经支付全部或者大部分购房款的消费者的权利与银行抵押权发生冲突时，应当优先保护消费者的权利。因此，原告永州农商银行对本案所涉的17B02号房屋不享有抵押权，原告永州农商银行以对抵押物享有优先受偿权为由，请求立即恢复对房产证号为永房权证冷字第XXXXXXXXX号、土地使用权证号为永（冷）国用（20XX）第XX号中的17B02号房屋的执行的理由不成立。另张成龙虽将其名下位于永州市冷水滩区桐木井路东侧［房产证号：永房权证冷字第XXXXXXXXX号、土地使用权证号：永（冷）国用（20XX）第XX号］的部分房屋抵押给了原告永：永房权证冷字第**押的房屋中不包括本案所涉的17B03号（即1803号）房屋。因此，原告永州农商银行对本案所涉的17B03号房屋不享有抵押权，原告永州农商银行以对抵押物享有优先受偿权为由，请求立即恢复对房产证号为永房权证冷字第XXXXXXXXX号、土地使用权证号为永（冷）国用（20XX）第XX号中的17B03号房屋的执行的理由不成立。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回原告永州农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费300元，由原告永州农村商业银行股份有限公司负担。本院二审期间，双方均未向本院提交证据。本院二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷，本案的争议焦点为郑忠文对17B02号房屋享有的民事权益能否排除法院的强制执行。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，符合法定条件的无过错不动产买受人物权期待权受法律保护。被上诉人已提供证据证明其在2009年12月28日与第三人唐祥玖签订《售房合同》，之后按约陆续支付完购房定金、购房款及办证费用，2012年已形成对涉案房屋的占有状态，其签订房屋买卖合同时，房屋未被设立抵押权，未办理不动产权登记不能归责于被上诉人。买受人签订房屋买卖合同时间、付款时间以及房屋交付时间均早于抵押权设立时间，上诉人主张其已尽贷前审查义务且曾经现场调查了涉案房屋，但未提供证据证明其现场调查时房屋处于抵押人占有状态，上诉人在抵押物已卖出并交付他人占有的情形下仍办理抵押登记，与其所称的已尽合理审查义务不符。本案中的强制执行行为基础为抵押权，案涉抵押权设立系为担保金钱债权的实现，上诉人无真实购房目的，综合考虑案涉抵押权与无过错不动产买受人物权期待权产生的时间及内容等因素，一审法院裁定中止执行登记在张成龙名下的17B02号、17B03号房屋以及判决驳回永州农商银行的诉讼请求并无不当，永州农商银行的上诉请求依据不足。综上所述，上诉人永州农村商业银行股份有限公司的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费300元，由上诉人永州农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年十二月二十二日书记员  骆 源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。