江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10586号上诉人（原审被告）：苏州盛亚汽车服务有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区桐泾南路**。法定代表人：盛自成,经理。被上诉人（原审原告）：苏州物流中心有限公司，住所地，住所地江苏省苏州市工业园区现代大道**iv>法定代表人：胡克，总经理。委托诉讼代理人：杨新登，北京大成（苏州）律师事务所律师。上诉人苏州盛亚汽车服务有限公司因与被上诉人苏州物流中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2020）苏0591民初2130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，依法适用独任制进行了书面审理。本案现已审理终结。苏州盛亚汽车服务有限公司的上诉请求：撤销原审判决，依法进行改判。事实和理由：原审判决认定事实不清。本案应当基于不可抗力的约定和法律规定，以及新冠疫情的影响，适当减免我公司应当支付的租金。《房屋租赁合同》第十条明确约定了不可抗力和视为不可抗力的情形，由于众所周知的新冠疫情和由此引发的封城措施，苏州物流中心有限公司应当理解和体谅小微企业的艰难处境，减免相应的租金和占有使用费。另我公司基于对国有企业的巨大信任，投入100多万元进行装修，并合理信赖租赁合同会续签。苏州物流中心有限公司解除合同会给我公司造成巨大损失。苏州物流中心有限公司辩称:苏州盛亚汽车服务有限公司的上诉请求不能成立,依法应予驳回。苏州物流中心有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的103、104室房屋租赁合同，原审被告将103、104室房屋恢复原状并交还；2、判令原审被告支付拖欠截至2020年5月31日的租金、占有使用费251212.5元及后续占有使用费（其中103室按照10290元／月计算至实际退还之日之日止、104室按照10290元／月自2020年6月1日至实际退还之日止）；3、判令原审被告支付拖欠租金的违约金11477元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：分别为2018年7月23日、2018年8月23日、2018年11月12日，原审原告（出租方、甲方）、原审被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同分别约定：甲方将苏州园区出口加工区A区小白楼103室建筑面积为290平方米，104室建筑面积为280平方米、305室建筑面积为45平方米出租给乙方使用，租赁期限分别为自2018年7月1日至2020年6月30日、2018年8月15日至2020年8月14日、2018年11月1日至2019年10月31日，租金按季度每三个月预收，每三个月预付一次，乙方在每租赁期的前15日内将房租交给甲方，甲方在收款后五个工作日内提交发票给乙方，付款方式为转账。本协议签订后交给乙方时，乙方向甲方支付第一笔租金及三个月的风险保证金，该保证金在甲乙双方完成退租手续后10日内无息返还。乙方应当在退租后两天内撤清房屋内所有物品，逾期撤离视为乙方放弃遗留房内的设备、物品的所有权。如果继续承租上述办公室，应当提前一个月与甲方协商，双方另行签订合同。关于违约条款，任何一方未能履行合同约定的条款或者违反国家和地方房地产租赁的有关政策，另一方有权提前解除租赁合同。一方主张解除的，应当提前一个月书面通知对方。合同自通知到达对方时解除，解除合同造成的损失由责任方承担。金额按照未履行合同期限租金的5%收取。乙方逾期交付租金的，每逾期一个月，甲方按月租金的3%向乙方加收违约金。如甲方发出书面催款通知单后，乙方未按规定日期支付租金，甲方将采取停电、停水等停止一切物业服务措施，所造成的损失由乙方自行承担。同时甲方有权单方解除合同。原审原告向原审被告发出催收函，该函件于2019年8月7日签收。内容为：至原审被告公司，双方的租赁合同约定你方承租了我方305、103、104室。截至2019年8月6日，你方拖欠租金、物业管理费等共计166262.5元。虽经原审原告方多次催缴，贵司仍不予缴纳，你方的行为违反了合同约定，应当承担违约责任，通知你方自收到本律师函之日起7日内即2019年8月13日前付清所有欠款。同时依合同约定，物流中心有权以保证金若有，直接抵扣贵司拖欠的租金、物业管理费等费用，如贵司逾期仍不支付，本律师将在物流中心授权下，通过法律途径与贵司解决上述事宜。除拖欠的租金为管理费外，诉讼费、执行费等由贵司承担。原审被告方希望因为疫情原因能予以考量，对租金予以适当减免，我方希望予以减免两个月的租金。诉讼中，双方确认以副本送达之日为解除之日即2020年5月25日。原审被告支付保证金67095元，原审原告催收过程中原审被告方支付了35122.5元，另之前还结余2047.5元我方一并予以抵扣掉，之后尚余146475元，上述为截止到2019年12月31日止欠付的全部租金。另原审原告明确305室合同解除后已经交还，截止到2019年10月31日合同到期日的租金，另对该房屋也无需再交还。诉讼中，原审被告陈述同意将房屋腾空并恢复原状交还原审原告，双方自行交接。目前尚未腾空恢复。另案涉房屋原状为毛坯状态。原审被告陈述2020年2月停工到3月底，系原审被告自行停工复工，对此没有相关证据。原审原告陈述我方不清楚其具体停工、复工的情况，对于疫情影响原审被告的租金是否予以折抵由法院依法认定。以上事实，由房屋租赁合同等证据及双方当事人庭审陈述予以证实，原审法院予以确认。原审法院认为：依法成立的合同关系受法律保护，双方当事人均应诚信履行。双方当事人一致确认双方之间就原审被告承租的苏州工业园区出口加工区A区小白楼103室、104室房屋租赁合同于2020年5月25日解除，原审法院对此予以确认，就原审被告欠付的租金，双方一致确认，就押金和已付款折抵后，截至2019年12月31日尚余146475元。针对后续租金，因双方一致确认案涉房屋租赁合同于2020年5月25日解除，原审被告辩称疫情影响了其二、三月份的经营，其希望对租金予以适当减免，原审原告称由法院依法认定，原审法院认为，原审被告承租案涉房屋用于经营目的使用，结合其承租使用的目的、原审原告支付的租金及疫情影响等因素，原审法院对于上述月份的租金适当予以减免，并对于自2020年1月1日至2020年5月31日的租金、占有使用费合计92169元予以支持，加之原审被告结欠的截至2019年12月31日的租金146475元，以上合计238644元。原审原告主张实际支付至原审被告搬离腾空之日止原审法院予以一并支持。针对违约金，原审被告未依约支付上述款项，其行为构成违约，原审原告主张违约金11477元并无不当，原审法院对此予以支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认双方当事人分别就苏州工业园区A区小白楼103室、104室签订的《房屋租赁合同》解除；二、苏州盛亚汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内将苏州工业园区A区小白楼103室、104室腾空恢复毛坯状态并交还苏州物流中心有限公司；三、苏州盛亚汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州物流中心有限公司截至2020年5月31日的租金、占有使用费合计238644元及后续占有使用费（其中103室按照10290元／月计算至实际退还之日之日止、104室按照10290元／月自2020年6月1日至实际退还之日止）；四、苏州盛亚汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州物流中心有限公司违约金11477元；五、驳回苏州物流中心有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1689元，由苏州盛亚汽车服务有限公司承担。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人苏州盛亚汽车服务有限公司未按照约定履行支付租金的义务,且经出租人催告后,其仍然未在合理期限内支付,故被上诉人苏州物流中心有限公司有权解除租赁合同。上诉人苏州盛亚汽车服务有限公司的违约行为早在2019年8月7日之前即已经持续存在,而当时新冠疫情尚未发生,而且原审法院对于其2020年2月、3月的租金进行了酌情减免，故其二审中再次主张减免法律依据不足。上诉人苏州盛亚汽车服务有限公司因其违约行为导致租赁合同解除，其对此负有完全的责任，相关的装修损失亦应当由其自行承担。苏州盛亚汽车服务有限公司的上诉请求缺乏法律依据，本院依法予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3378元，由上诉人苏州盛亚汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 赵 东二〇二〇年十二月四日书记员 吕思宏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。