江苏省扬州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终3515号上诉人（原审被告）：扬州市广陵区健康海休闲广场，住所地江苏省扬州市国庆路4××号。执行事务合伙人暨上诉人（原审被告）：尤家曙，男，1970年10月15日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。上诉人（原审被告）：黄小林，女，1969年7月14日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。三上诉人共同委托诉讼代理人：郎继华，江苏乐助律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：陶华娣，江苏乐助律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周洪兵，男，汉族，1970年12月25日出生，住江苏省宝应县。被上诉人（原审原告）：吴红，女，汉族，1969年1月23日出生，住江苏省宝应县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱骏，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。上诉人扬州市广陵区健康海休闲广场（下称健康海广场）、尤家曙、黄小林因与被上诉人周洪兵、吴红排除妨害纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2019）苏1002民初6702号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。健康海广场、尤家曙、黄小林上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序不当。周洪兵、吴红无权要求健康海广场、尤家曙、黄小林迁让和赔偿。拍卖也是一种特殊的买卖，出卖人应当向买受人履行权利和实物的双重交付，在买受人已取得房屋权属证书，而未实际占有的情况下，不能向实际占有人请求迁让，而应基于合同相对性原则，要求出卖人承担交房义务或不能交房的违约责任。同理，房屋使用费的赔偿也不能得到支持。二、即使周洪兵、吴红有权要求健康海广场、尤家曙、黄小林赔偿损失，其《资产评估报告》不能被采信。1.该报告的适用期限为2011年8月1日至2018年3月8日，而本案是2018年3月8日以后的房屋使用费，在期限上无重叠，且2019年底，新冠疫情肆虐，正常房屋租金大幅下调，故该证据不能采信。2.根据《资产评估法》第26条的规定：“除依据评估执业规则只能选择一种评估方法以外，应当选择二种以上的评估方法，经综合分析，形成评估结论。”而本《资产评估报告》仅选择市场法一种方法形成的评估结论。故依法不应采信。同时该资产评估机构，仅具有对资产进行评估的资质而无对房屋租金评估的资质。周洪兵、吴红辩称，1.健康海广场、尤家曙、黄小林就案涉房屋的非法占有不受法律保护，健康海广场、尤家曙、黄小林自2011年起非法占用江苏银行扬州分行的房屋并非法对外转租获取利益，周洪兵、吴红从2018年3月9日经竞买后依法取得涉案房屋的不动产权利证书，系合法权利人，而健康海广场、尤家曙、黄小林仍然非法占用。健康海广场、尤家曙、黄小林的非法占有不受法律保护。周洪兵、吴红作为合法权利人，有权要求非法占用人腾让房屋并支付占用费用。周洪兵、吴红所主张的2年的占有费220080元系经法院委托的评估机构作出的，该评估结论符合法律法规规定，合法有效。2.评估机构使用市场法得出的评估结论合法有效，该评估结论是本案立案同期由江苏银行扬州分行起诉健康海广场、尤家曙、黄小林排除妨碍案件中，依照法院委托评估机构于2020年5月作出的评估报告。该评估报告是最贴切于本案的评估报告占有结论。健康海广场、尤家曙、黄小林所诉不符合客观事实和市场规律。该评估机构的资质也符合相关规定。该机构依据评估执业规则在三种方法中选择最合理方法得出的该评估报告，应当合法有效。3.考虑到新冠肺炎疫情因素，同意让减两个月的占有使用费。周洪兵、吴红向一审法院起诉请求：1.判令健康海广场立即停止对扬州市国庆路4××号二楼北侧房产的占有、使用，清理所有物品、设施设备等，腾让出上述房产（约700平方米）给周洪兵、吴红；2.判令健康海广场、尤家曙、黄小林共同向周洪兵、吴红给付自2018年3月9日起至2020年3月8日止的占用费220080元，2020年3月9日至实际腾让之日止的占用费按13.1元/m2/月*700平方米计算；3.诉讼费用由健康海广场、尤家曙、黄小林负担。一审法院认定事实：座落于扬州市国庆路4××号房地产原系江苏银行扬州分行（原扬州市商业银行）所有，该行于2000年1月7日取得第0×××0号房产证，2000年1月24日取得扬国用（2000）第6×××5号国有土地使用权证。在江苏银行扬州分行取得国庆路4××号不动产权前，国庆路4××号不动产为扬州市金属材料总公司所有，1996年8月18日，扬州市金属材料总公司与扬州恒源物贸有限责任公司（以下简称恒源公司）签订租赁协议（恒源公司代表张某签名），租赁期限自1996年8月1日至2011年7月11日。恒源公司已于2018年6月13日解散注销。健康海广场系普通合伙企业，尤家曙及黄小林夫妇系两自然人股东，该企业于2003年5月27日成立。2005年9月18日，健康海广场与恒源公司签订协议，约定健康海广场租赁上述国庆路4××号二楼楼面（约850平方米）经营健康海广场，租赁期限自2005年9月18日至2009年9月18日，年租赁费用为5万元，按季缴纳。恒源公司盖章并由刘某签名。2009年7月20日，健康海广场与恒源公司再次签订租赁协议，双方就租赁国庆路4××号三楼部分房屋达成协议，租赁期两年，自2009年1月20日自2011年1月19日，年租金1万元，乙方在租赁期内自行领取经营所需的相关证照。公用部分不得侵占。之后，健康海广场一直租赁使用上述房屋，健康海广场在国庆路4××号除经营健康海休闲广场之外，于2013年5月12日、2016年5月17日，健康海广场与案外人扬州市友好习作培训中心先后签订房屋租赁合同及补充协议，将国庆路4××号三楼400平方米的房屋予以转租，租赁期限至2019年6月17日。于2014年2月15日，健康海广场与案外人扬州市蒂蓝产后恢复中心签订租房协议，将二楼约350平方米的予以转租。于2015年4月13日，健康海广场与案外人胡某签订承包协议，将一楼烟酒柜交由胡某承包经营。2011年5月25日，江苏银行扬州分行曾向恒源公司发出公函，“各占用单位：根据总行要求，我行决定于2011年9月前对座落于国庆路4××号房地产（所有权证号：扬房权证广字第2×××**，房屋建筑面积4831.02平方米）进行公开拍卖处置变现，请各占用单位于2011年8月底前让出房屋，特此函告”。同年6月3日，恒源公司作出回函“贵行来函收悉。就函中提及国庆路4××号房产拍卖一事，我单位认为，贵行应将该房产遗留问题处理完毕后，再进行拍卖为妥。现特此函告”。2017年7月21日，江苏银行扬州分行委托律师发出公告并向健康海广场、尤家曙、黄小林邮寄，告之决定近期收回扬州市国庆路4××号房地产，要求各占用人于2017年8月5日停止占用，搬出物品并移交房屋。另查：2018年3月9日，周洪兵、吴红等六人竞拍取得国庆路4××号房产，2019年6月24日，周洪兵、吴红等人通过一审法院（2018）苏1002民初6017号民事调解书对房屋所有权进行了确认，其中国庆路4××号×幢××1室（房屋建筑面积3695.71平方米）归周洪兵、吴红所有，周洪兵、吴红领取了不动产所有权证。另查：健康海广场曾与案外人张某于2003年9月15日签订房屋租赁合同（租金为16万元，租赁期限自2003年9月15日至2008年9月14日，载明租赁房屋为二楼980平方米、三楼400平方米、一楼60平方米）以及2008年9月7日签订的补充协议（租金为13万元，租赁期限自2008年9月15日至2011年8月30日），健康海广场缴纳租金至2011年11月底，之后未交纳过租金，双方也未续签。2019年2月20日，江苏银行扬州分行起诉健康海广场、尤家曙、黄小林，要求健康海广场、尤家曙、黄小林给付自2011年8月1日起至2018年3月8日止的房屋占用费，该案审理中，江苏银行扬州分行申请对国庆路4××号房屋（一楼约60平方米、二楼约1330平方米、三楼约400平方米）从2011年8月至2018年3月8日每年的占用费进行评估，江苏中润资产评估有限公司出具资产评估报告书，自2011年8月1日至2018年3月8日的占用费总额为1349632元，其中一楼每年的标准为：2011年6.1元/m2/月，2012年7.7元/m2/月，2013年9.2元/m2/月，2014年10.7元/m2/月，2015年12.3元/m2/月，2016年13.8元/m2/月，2017年15.4元/m2/月，2018年15.7元/m2/月。二楼每年的标准为：2011年5.1元/m2/月，2012年6.4元/m2/月，2013年7.7元/m2/月，2014年9.0元/m2/月，2015年10.3元/m2/月，2016年11.6元/m2/月，2017年12.9元/m2/月，2018年13.1元/m2/月。三楼每年的标准为：2011年5.1元/m2/月，2012年6.4元/m2/月，2013年7.7元/m2/月，2014年9.0元/m2/月，2015年10.3元/m2/月，2016年11.6元/m2/月，2017年12.9元/m2/月，2018年13.1元/m2/月。一审法院认为：根据周洪兵、吴红、健康海广场、尤家曙、黄小林的陈述以及举证，健康海广场租赁使用扬州市国庆路4××号×幢××1室北侧房屋在2011年8月30日租赁合同到期后，未能续签租赁合同，且长期占有使用租赁房屋至今事实清楚，一审法院予以确认。审理中，健康海广场、尤家曙、黄小林陈述其缴纳租金至2011年11月底，之后未交纳过租金的事实予以确认。健康海广场所签订的租赁合同于2011年8月30日业已届满，之后原房屋所有权人江苏银行扬州分行于2017年8月5日也要求其返还房屋，健康海广场、尤家曙、黄小林长期占有使用涉案房屋已无合法依据，应当将房屋返还给周洪兵、吴红，并支付占用费用。周洪兵、吴红作为房屋所有权人要求健康海广场、尤家曙、黄小林交纳从2018年3月9日起的房屋占用费并无不当。根据健康海广场、尤家曙、黄小林提供的租赁合同载明的租赁房屋面积二楼为980平方米，现周洪兵、吴红要求腾让约700平方米的房屋并无不当。关于房屋占用费，周洪兵、吴红以江苏中润资产评估有限公司资产评估报告书中评估的13.1元/m2/月的占用费标准主张占用费并无不当，故占用费为220080元（13.1*700*24），2020年3月9日至实际腾让之日止的占用费按13.1元/m2/月*700平方米予以计算。健康海广场系合伙企业，尤家曙、黄小林作为自然人股东，依法在健康海广场的财产不足以清偿债务时承担无限责任。关于健康海广场、尤家曙、黄小林抗辩其对涉案租赁房屋进行了添附应当享有房屋部分所有权的主张无合法依据，一审法院不予采信，但健康海广场、尤家曙、黄小林可以就其添附所产生的民事权利另行主张。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百零四条、第一百一十四条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、健康海广场于判决生效后十五日内将扬州市国庆路4××号×幢××1室北侧房屋（约700平方米）腾空让出并交付给周洪兵、吴红；二、健康海广场于判决生效后十五日内给付周洪兵、吴红房屋占用费220080元（已计算至2020年3月9日，逾期按13.1元/m2/月*700平方米予以计算至实际交付房屋之日止）；三、尤家曙、黄小林在健康海广场的财产不足以清偿上述债务时承担无限责任。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务资金占用费。案件受理费2300元，由健康海广场负担。经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。二审争议焦点为：1.周洪兵与吴红是否有权要求健康海广场、尤家曙、黄小林迁让以及赔偿？2.若健康海广场、尤家曙、黄小林应负赔偿责任，损失数额如何确定？本院认为，关于争议焦点1，周洪兵与吴红有权要求健康海广场、尤家曙、黄小林迁让以及赔偿。理由如下：周洪兵与吴红通过参与竞拍，已取得案涉房屋的所有权。周洪兵与吴红作为权利人，无法实际受领房屋，有以下救济途径：其一，依据买卖合同追究出卖方的违约责任；其二，依据物权法，要求妨害物权的人排除妨害。对于如何行使权利，周洪兵与吴红享有选择权，其选择要求妨害物权的人排除妨害，符合法律规定。健康海广场、尤家曙、黄小林认为周洪兵与吴红只能依据买卖合同追究出卖方的违约责任，本院不予采信。健康海广场依据2011年以前的租赁合同而占有房屋，2011年以后的租赁系口头租赁，为不定期租赁，且房屋权利人在拍卖房屋之前已告知占有使用人，其并未参与竞拍，现不能对抗竞拍成功的权利人。关于争议焦点2，一审法院确定的房产占用费并无不当。理由是：江苏银行扬州分行起诉健康海广场、尤家曙、黄小林案中，对案涉房屋占用费的评估报告反映，案涉房产占用费呈逐年上升趋势，一审法院采用前期的标准确认后期的占用费，系对健康海广场、尤家曙、黄小林有利的做法，周洪兵与吴红并未提出异议，一审确定的标准并无不当。鉴于周洪兵与吴红二审中表示，因新冠肺炎疫情因素，自愿让减两个月的占有使用费2万元，本院予以采信。至于健康海广场、尤家曙、黄小林主张的其在案涉房屋上有添附，因其一审并未提起反诉，且一审判决已告知其另行解决，本案不予理涉。综上所述，健康海广场、尤家曙、黄小林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，因周洪兵与吴红二审中自愿放弃部分权利，本院对一审判决作相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持江苏省扬州市广陵区人民法院（2019）苏1002民初6702号民事判决第一、三项及诉讼费负担部分；二、变更江苏省扬州市广陵区人民法院（2019）苏1002民初6702号民事判决第二项为“扬州市广陵区健康海休闲广场于本判决生效后十五日内给付周洪兵、吴红房屋占用费220080元（已计算至2020年3月9日，此后按13.1元/m2/月*700平方米自2020年5月9日计算至实际交付房屋之日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。二审案件受理费2300元，由健康海广场、尤家曙、黄小林负担。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇二〇年十二月二十四日书记员  蔡瑾文