湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2556号上诉人（原审原告）：李满春，女，1971年6月18日出生，汉族，住湖南省攸县。上诉人（原审被告）：郴州鸿泰房地产开发有限责任公司，住所地湖南省安仁县永乐江镇五一北路。法定代表人：周四清，该公司董事长。委托诉讼代理人：李敦龙，男，该项目负责人。委托诉讼代理人：李兴，郴州市北湖区正和法律服务所法律工作者。上诉人李满春因与上诉人郴州鸿泰房地产开发有限责任公司（以下简称鸿泰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省安仁县人民法院（2020）湘1028民初825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李满春上诉请求：撤销一审判决，改判鸿泰房地产公司赔偿李满春逾期办理不动产权证的违约金38,000元；本案一、二审诉讼费由鸿泰房地产公司负担。事实和理由：1.李满春于2015年4月16日即办理了收房手续，计算违约金的起点应从2015年4月16日后的90日开始计算。2.李满春请求支付违约金38,000元属于合理范围的诉求，符合法律规定，但一审按30%调整核减违约金为16,134.3元，没有法律依据，严重损害了李满春的合法权益。鸿泰房地产公司辩称：1.鸿泰房地产公司按照商品房预售合同于2016年6月23日将房屋交给了李满春，当天办理预售商品房预告登记，鸿泰房地产公司如约履行了商品房预售合同的约定，不存在违约。2.2020年5月21日，鸿泰房地产公司与李满春签订了商品房买卖合同，该合同第17条第1款约定，双方共同向房屋登记机构申请办理商品房转移登记。2020年6月24日，鸿泰房地产公司为李满春办理了不动产登记。鸿泰房地产公司在两份合同中均没有违约行为，李满春的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回李满春的诉讼请求。鸿泰房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李满春向鸿泰房地产公司的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由李满春负担。李满春辩称，一审查明的预告登记日期是2020年5月27日，鸿泰房地产公司所述不属实，请求二审法院驳回鸿泰房地产公司的上诉。李满春向一审法院起诉请求：依法判令鸿泰房地产公司赔偿因逾期办理不动产权证的违约金38,000元。在一审诉讼过程中，李满春变更诉讼请求为：1.判令鸿泰房地产公司为李满春办理所购房屋的不动产权证；2.判令鸿泰房地产公司赔偿因逾期办理不动产权证的违约金38,000元；3.本案诉讼费由鸿泰房地产公司承担。一审法院认定事实：2015年4月16日，李满春、曾某甲与鸿泰房地产公司签订《商品房预售合同》。合同约定：李满春、曾某甲向鸿泰房地产公司购买其开发的位于安仁县凤岗路xx号住宅房，建筑面积为92.63㎡，分摊面积为11.08㎡，房屋总价款为266,775元。付款方式为买受人于2015年4月16日签订合同之日起付清总房款的30%计人民币86,775元，其余总房款的70%计人民币180,000元采用银行按揭方式付款。合同第六条约定，甲方须于2015年5月1日前，将竣工验收合格，并符合本合同附件所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。合同签订后，李满春、曾某甲于2015年6月30日前支付首期房价款即总房款的30%计85,651元，剩余房款计180,000元采用银行按揭方式付款。2020年5月21日，买受人李满春、曾某甲与出卖人鸿泰房地产公司签订了《商品房买卖合同》；2016年6月23日，鸿泰房地产公司将涉案房屋交付给李满春、曾某甲使用；2020年5月27日涉案房屋办理了首次登记；6月23日涉案房屋办理了不动产登记手续，不动产权证号为湘（2020）安仁县不动产权第0xx3号。李满春以鸿泰房地产公司未履行合同约定义务为由，向一审法院提起诉讼，要求鸿泰房地产公司为李满春按合同办理不动产证，并支付逾期办证违约金。另查明，曾某甲与李满春系夫妻关系，曾某甲作出声明涉案纠纷的相关权利义务均由李满春行使。2019年8月20日前中国人民银行一年期贷款基准年利率为4.35%，2019年8月20日以后全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期年利息为3.85%。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案李满春与鸿泰房地产公司签订的《商品房预售合同》是在鸿泰房地产公司就涉案项目的商品房已取得商品房预售许可证的情况下签定的，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案的争执焦点是：一、鸿泰房地产公司是否应承担逾期办证的违约责任；二、逾期办证违约金起止时间及违约金计算标准。关于争执焦点一，本案李满春已依约履行合同约定的义务，鸿泰房地产公司应当依法依规向李满春交付房屋并提供资料报产权登记机关备案。涉案合同未就办证事宜进行约定。参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。涉案商品房交房时间为2016年6月23日，按上述规定推定鸿泰房地产公司为李满春办理房屋所有权登记的时间为2016年9月23日前，而涉案商品房的不动产权证首次登记时间为2020年5月27日,故可认定鸿泰房地产公司于2020年5月27日才履行完毕案涉合同约定的办证义务。鸿泰房地产公司于2020年5月27日履行前述义务,其行为已构成违约,应承担相应的违约责任。关于争执焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。从上述规定可以看出，涉案房屋的违约金应自房屋交付使用之日2016年6月23日后延90日即2016年9月23日开始计算，即违约金损失为53,781元【266,775×（4.35%+4.35%×30%）×（2年+327/365）+266,775×（3.85%+3.85%×30%）×276/365】。在综合李满春总购房款的基础上，依据公平合理原则，兼顾各方利益认为违约金过高，应当以违约金超过损失30%为标准适当减少，违约金核减为16,134.3元（53,781×30%）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条规定，判决：“被告郴州鸿泰房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告李满春违约金16,134.3元；二、驳回原告李满春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，减半收取375元，由原告李满春承担215元，被告郴州鸿泰房地产开发有限责任公司承担160元。”二审中，李满春提交了常住人口登记卡、湖南省安仁县实验学校证明书，拟证明由于鸿泰房地产公司违约，未按期给李满春办理产权证，导致李满春与曾某甲之子曾某乙未能被所购房屋范围内的学校城关二小录取，曾某乙就读安仁县实验学校，由于路途较远，李满春要天天接送，无法上班，在经济收益上造成了损失，给生活带来了诸多不便。鸿泰房地产公司提交了预售商品房预告登记证，拟证明案涉房屋权利人于2015年4月16日确认为李满春；安仁县国土资源局《关于国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的催办通知》，拟证明鸿泰房地产公司开发的房屋已经竣工验收合格，可以依法办理产权证；催缴税费告知书和2018年6月24日的照片三张，拟证明逾期办证的原因是因为李满春不按规定交清税费和办证资料引起的。经组织双方质证，本院认证认为，对李满春提交的常住人口登记卡的真实性予以认定，但不能证明李满春之子未能就读城关二小系因逾期办证导致。对鸿泰房地产公司提交的三份证据，因不属于法律规定的新证据，本院均不予采信。二审查明事实：双方签订的《商品房预售合同》中未就办理不动产权证的相关事宜进行约定。《商品房买卖合同（现售）》第十七条约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权登记”。二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，二审争议焦点是鸿泰房地产公司是否应当支付李满春逾期办证违约金。鸿泰房地产公司与李满春于2015年4月16日签订的《商品房预售合同》以及于2020年5月21日签订的《商品房买卖合同（现售）》均是双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方均应依约履行义务。双方在《商品房预售合同》中未就办理不动产权证的相关事宜进行约定。在《商品房买卖合同（现售）》第十七条约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权登记”，但对办证的具体期限未约定，该合同签订后，涉案房屋于2020年5月27日办理了首次登记，于6月23日涉案房屋办理了不动产登记手续，故鸿泰房地产公司已依约履行了办证义务，不存在逾期办证的情况。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”本案并无证据证明，李满春在预售商品房交付后90日内向产权机构申请了房屋所有权登记手续，亦无证据证明系因鸿泰房地产公司未尽协助义务导致房屋所有权证逾期办理，且案涉房屋已办理不动产权证，李满春亦未提交充分的证据证明其实际遭受的损失是多少。综上，一审认定鸿泰房地产公司逾期办证不当，本院予以纠正。李满春主张鸿泰房地产公司存在逾期办证的违约行为，不符合双方合同约定，本院不予支持。综上所述，李满春的上诉请求不能成立，应予驳回；鸿泰房地产公司的上诉请求成立，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省安仁县人民法院（2020）湘1028民初825号民事判决；二、驳回上诉人李满春的诉讼请求。一审案件受理费375元；二审案件受理费上诉人李满春预交346.64元，上诉人郴州鸿泰房地产开发有限责任公司预交203.36元，总计925元，由上诉人李满春负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长 戴陈峰审 判 员 李气春审 判 员 孟晋忠二〇二〇年十二月二十二日法官助理 袁浩飞书 记 员 张 丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。