海南省高级人民法院   民事裁定书   （2020）琼民申915号   再审申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：海南昌美物业管理有限公司，住所地海南省海口市向荣北路**金美花园，统一社会信用代码9146000079870572XL。   法定代表人：孟凡玉，该公司总经理。   委托诉讼代理人：张莹诺，该公司员工。   委托诉讼代理人：李小妹，北京德和衡（海口）律师事务所律师。   被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：赵春婷，女，1983年8月15日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。   委托诉讼代理人：田国建，海南外经律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈默，海南外经律师事务所律师。   一审第三人：邹鹏霞，女，1976年2月28日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。   委托诉讼代理人：陈铭，北京德和衡（海口）律师事务所律师。   再审申请人海南昌美物业管理有限公司(以下简称昌美公司)因与被申请人赵春婷及一审第三人邹鹏霞房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院（2020）琼01民终73号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。   昌美公司申请再审称：（一）二审判决违反《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）、《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）等法律的规定，对民事案件实体审判故意不引用实体法律枉法裁判。二审判决只引用程序法律即《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民诉法）第一百七十条第一款第二项规定，肆意对认定事实精准、适用法律正确的一审判决进行枉法改判，严重违反民事案件实体审判必须适用民事实体法律裁判的基本法律常识，严重适用法律不当。二审判决还严重违反了合同法第九十四条、物权法第二十三条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第十一条、第十五条的规定。（二）赵春婷多次连续违约，依据双方签订的合同约定，该合同已经解除，故昌美公司不存在再将涉案房屋办理过户给赵春婷的法定义务。双方签订的合同第六条约定：“本合同签订之日，客户按一次性付总房款的94.5%，金额为43.1617万元。剩余房款的5.5%，金额为2.5万元，于房产证办理下来之时交付齐。”但赵春婷在合同签订当日仅交付总房款的50%即23.1617万元。因当时中央电视台刚播放完海南建国际旅游岛的新闻，赵春婷怕抢不到房，为“跑马占荒”只交一半首付款后，以各种借口四处躲藏，超过合同约定的30日期限拒绝一次性支付94.5%的购房款。这是赵春婷第一次违约。昌美公司销售员多次明示赵春婷已经违约，并告知其合同约定的买受人逾期付款的违约责任。但赵春婷超过30日后不但没有支付1200元违约金，也没有依据合同约定继续履行付款义务，造成合同无法继续履行。这是赵春婷第二次违约。合同第七条约定：买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。但赵春婷并没有依据合同约定支付违约金后继续履行合同的诚意，任由出卖人千呼万唤继续躲藏不见。为此昌美公司依据合同约定解除合同，并以挂号信向赵春婷寄送解除合同通知，同时还在金美花园小区公告栏张贴进行公告。这是赵春婷第三次违约。根据上述“买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。”的约定，只要买受人违反该约定，解除合同是出卖人单方权利，并不用同买受人再协商解除合同，仅仅是尽到告知义务而已。赵春婷连续违约，其对违约责任不但不及时采取补救措施还继续抗拒，对昌美公司多次邮寄挂号信告知其已经解除合同，并在小区张贴公告和电话通知其退回房款，仍置之不理。虽然后来昌美公司又在小区补充张贴公告、补充邮寄公告，在时间上有误差，但这一事实与本案无利害关系，对此销售公司和帝一物业公司人员均能进行相关佐证，二次公告寄送和公告时间误差不能否定事件的真实性。而二审法院视大量证据而不顾，仅凭一点时间误差否定本案的一切事实和依据，而以程序法律规定改判一审实体判决，是极其荒唐的，二审判决等于是无法律依据的判决。（三）因赵春婷连续违约，故昌美公司依据合同约定单方解除合同后将涉案房屋出售给邹鹏霞是合法的。至于昌美公司后来再收赵春婷的钱，是因为昌美公司与赵春婷协商再按原价调一套房屋卖给赵春婷的原因。此事后来因赵春婷反悔未果。昌美公司与赵春婷之间的合同已经解除，双方之间的关系已转化为债权债务关系，而邹鹏霞依法购买涉案房屋没有任何法律瑕疵，应受法律保护。（四）依据合同法、物权法和最高人民法院有关“一房两卖”的有关规定，本案涉案房屋和房产证均已经实际移交给邹鹏霞，并由其实际占有、使用房屋，邹鹏霞的合法权益应依法受到保护。１.涉案房屋及其产权证均已经实际交付给邹鹏霞。2010年2月26日，邹鹏霞与昌美公司签订了《商品房买卖合同》，合同签订后昌美公司依法向邹鹏霞交付房屋和钥匙，其简单装修后入住。2016年8月16日，昌美公司向邹鹏霞移交了房产证。此期间邹鹏霞回东北老家，因当时海口威纳尔物业服务有限公司（以下简称威纳尔物业公司）与昌美公司相互诉讼而有矛盾，威纳尔物业公司偷偷帮助赵春婷抢涉案房屋，并出具假证明、假收据及至今没原件的假租房合同。特别令人愤慨的是，2018年6月15日，赵春婷在与昌美公司相互诉讼期间，在邹鹏霞不在家时，赵春婷领一伙人橇开涉案房屋房门，把房屋里的家具和衣物等丢出屋外。邹鹏霞和家人同赵春婷一伙人激烈冲突，此事件轰动全小区住户，报警后高新区公安局到现场进行处理。这说明涉案房屋一直由邹鹏霞居住和使用。２.依据物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，产生效力。”以及第十条：“国家对不动产实行统一登记制度……登记机构和登记办法,由法律和行政法规规定。”的规定，昌美公司按法律和行政法规登记取得的涉案房屋产权证没有任何法律瑕疵,应具有法律效力，该房屋依法移交给邹鹏霞，应是法律效力的继续。3.物权法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”现昌美公司不但实际将涉案房屋交付给邹鹏霞使用，双方签订的《商品房买卖合同》也已经进行登记和备案。故依据上述规定，邹鹏霞对涉案房屋应具有不可侵犯的合法权益。4.根据《商品房买卖合同司法解释》第十一条、十五条等有关规定，对“一房两卖”出现纠纷，应按谁占有、谁使用、谁收益的原则确认房屋归谁所有。而且昌美公司已实际向邹鹏霞交付了房屋的产权证，其也对房屋进行了精装修和实际居住近10年。按法律规定凡是“一房二卖”善意取得的，谁先实际占有和使用，就有优先受偿及合法占有的权利。（五）因房地产价格走低赵春婷要求退房退钱，又因退款家庭矛盾纷争激烈。赵春婷签订买房合同后，因当时房地产形势低迷，其曾要求解除合同退款。其父亲和姐姐又多次到小区吵闹，其父亲声称：“我找老伴她不同意，骗我的钱买的房，要把房款返给我。”其姐姐称：“父亲的钱应姐俩继承，不应妹妹一人独吞。”全家吵闹作一团不可调解。据公司销售部人员反映，收款时有一半以上的房款确实是其父亲领着其到银行转付的款，为慎重保护老人的权益，昌美公司建议父女三人一起到公司对质后再退房款。结果，因其三人意见不统一根本无法处理。此期间，昌美公司将涉案房屋卖给邹鹏霞，邹鹏霞交付全款后就已经入住，并且昌美公司还向其移交了房产证。从2017年初起房屋价格不断上升，赵春婷一反常态，突然要求补交房款和税款，大吵大闹逼着给其办理房产过户。赵春婷性情暴烈，多次声称不卖给其房子就用刀砍人、绑架老板孩子、杀死老板。昌美公司被迫无奈，曾同意调其它房屋卖给赵春婷，但其补交房款和税款后，又无理取闹坚持原房过户，使昌美公司无法做到。综上，昌美公司依据民事诉讼法第二百条第一项、第二项、第六项、第十一项的规定，依法申请对本案进行再审。   赵春婷提交意见称：（一）赵春婷从买房到现在忠实履行合同，赵春婷没有违约。赵春婷在签订认购协议、按揭协议的5天后即支付了首付款,双方签订房屋买卖合同后，因昌美公司不能为赵春婷办理按揭贷款，故在交房的时候双方改为分期付款，赵春婷付了10万元购房款。在交房当天，昌美公司要求赵春婷支付相关税费和购房差价。2010年7月1日，昌美公司交房后，赵春婷简单装修房屋后入住使用。一直至本案起诉前，赵春婷申请法院查封该房子，后来发现本案第三人邹鹏霞找人撕毁了封条，并让工人进入房屋。（二）昌美公司在一审中有造假行为。1.伪造了《紧急通知函》，该函是2018年5月19日发出，昌美公司的代理人在二审庭审中也承认该函是2018年5月19日发出的，但落款却是2010年。2.昌美公司的人员2011年在公示栏对着解除合同文本拍摄照片，当时拍照的公示栏背景上的标语是社会主义核心价值观的内容，但社会主义核心价值观是2013年才提出的，所以该照片是伪造的。3.邹鹏霞2018年强行撕掉涉案房屋上的封条，并指使民工进入房屋制造占有房屋的假象。4.邹鹏霞在本案诉讼中，拿着一份其签订的房屋买卖合同主张权利，但是其却不能提供支付购房款的银行凭证。（三）赵春婷忠实履行合同，对此昌美公司和邹鹏霞都没有提出异议。综上，二审判决认定事实和适用法律正确，应依法驳回昌美公司的再审申请。   邹鹏霞提交意见称：（一）昌美公司和赵春婷之间签订的商品房买卖合同已经解除，二审判决认定该合同未解除属于认定事实错误，赵春婷无权要求将涉案房屋过户至其名下。根据昌美公司在一、二审中提交的证据及答辩意见可知，由于赵春婷未按合同约定支付购房款，多次违约，昌美公司已于2009年11月8日用挂号信寄送紧急告知函通知赵春婷解除双方签订的商品房买卖合同，并在金美花园小区公告栏张贴进行公告。可见，昌美公司已经依法行使合同解除权。根据其双方签订的商品房买卖合同第七条的约定，在赵春婷逾期支付购房款超过30日后，昌美公司是有权不通知赵春婷而直接解除合同的。但是昌美公司为了保障买受人的权益，依然三次通知赵春婷赶紧办理退房手续，但赵春婷置之不理，最后迫不得已昌美公司才解除了双方之间签订的商品房买卖合同。因此，二审判决认定事实错误，昌美公司与赵春婷之间签订的商品房买卖合同已经解除，赵春婷无权要求将涉案房屋过户至其名下。（二）昌美公司将涉案房屋出卖给邹鹏霞，双方签订了房屋买卖合同，邹鹏霞已支付了购房款，昌美公司也已将涉案房屋交付给其使用至今，而且昌美公司也已将涉案房屋房产证原件交给邹鹏霞保管至今。因此，涉案房屋应归邹鹏霞所有，二审判决忽略邹鹏霞合法占有、使用该房屋这个事实，属于事实认定错误。（三）赵春婷纠结不明身份人员于2018年6月15日趁邹鹏霞一方人员不在涉案房屋内，将邹鹏霞合法占有使用的该房屋内的锁头撬开，并将屋内物品丢出屋外，这进一步证明邹鹏霞合法占有使用涉案房屋，赵春婷从未合法占有该房屋的事实。   本院经审查认为：《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的。可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案昌美公司主张其已于2009年和2010年分别向赵春婷寄送《紧急告知函》《通知买受人速到我司办退房手续》并在小区张贴公告，通知赵春婷解除涉案房屋买卖合同，故该合同已经解除。上述通知的落款时间分别为2009年11月8日和2010年6月26日。但昌美公司提交的邮寄单载明邮寄上述通知的时间为赵春婷起诉本案后的2018年5月19日，并不能证明上述通知已于当时送达赵春婷，故根据上述法律规定，无法产生合同已经解除的法律后果。昌美公司主张涉案合同已经解除，与法律规定不符，其主张理由不能成立，二审判决不予支持并无不当。赵春婷于签订合同时的2009年10月5日向昌美公司支付购房款23.1617万元后，又分别于2010年7月1日支付10万元购房款和2.0126万元代收各项税费、于2011年1月21日支付10万元购房款、于2016年6月26日支付3.6万元购房款（面积差异款），昌美公司对上述款项均已予以接受，其中前三笔购房款共计43.1617万元，赵春婷已付完合同约定的房产证办理下来之前其应付的购房款。以上行为应视为昌美公司同意继续履行涉案房屋买卖合同，赵春婷已履行完合同约定的房产证办理下来之前的付款义务，并支付了房屋交易的代收各项税费。昌美公司主张赵春婷支付第二笔款项前，其与赵春婷的购房合同已经解除，上述后三笔款项均系赵春婷支付双方解除合同后经协商另卖给赵春婷一套房的购房款。但是，如上所述，昌美公司主张当时双方之间的合同已经解除因缺乏事实和法律依据不能成立，其也不能证明双方已经达成买卖另一套房的合意，更为重要的是，昌美公司出具的该三笔购房款及代收各项税费的收款凭证，均明确记载款项对应的房屋为涉案的2栋6号商铺，昌美公司的上述主张与现有证据证明的事实不符。此外，其也未能说明另行交易的是哪一套房，面积是多少，双方也未签订办理房屋产权证所必需的该套房屋的购房合同，在此种情况下赵春婷即支付该套房屋的购房款，其中还包括了面积差异款，另外还支付了房屋交易的代收各项税费，也明显不符合常理。故昌美公司的上述主张缺乏事实依据，本院不予采纳。   昌美公司申请再审主张其已将涉案房屋及产权证交付给邹鹏霞，邹鹏霞也已实际占有、使用该房屋，应保护邹鹏霞对该房屋的权利，赵春婷主张该房屋产权应不予以支持。赵春婷与邹鹏霞均提交了缴纳过物业费的证据。昌美公司向本院提交其与金美花园小区的原物业管理公司威纳尔物业公司之间的物业服务合同纠纷的一、二审判决书及再审立案审查裁定书，主张该公司出具收取赵春婷物业费的收据时其双方正在因纠纷进行诉讼，故上述收据不具有证明效力。昌美公司以其与该公司存在矛盾纠纷为由，否定该公司出具的物业费收据的效力，理由并不充分，本院不予采纳。对于赵春婷和邹鹏霞谁实际占有、使用涉案房屋，经查，涉案房屋为商铺，该房屋已经过装修，赵春婷说明了其将该房屋承包给装修公司装修并出租给他人经营使用的具体对象和具体情况，威纳尔物业公司也出具书面材料证明赵春婷到该公司办理过该房屋的收房和装修手续。昌美公司在本院组织的听证中也陈述因该物业管理公司和其有矛盾，故该公司帮助将涉案房屋交付给赵春婷，后来赵春婷将该房屋擅自出租给他人使用。而如上所述，涉案房屋已经过装修，邹鹏霞并未能说明其装修、使用该房屋的情况，也未能提供其装修、使用或将房屋出租给他人使用的证据。昌美公司申请再审主张其已将涉案房屋的产权证交付给邹鹏霞，故可认定其已将该房屋交付给邹鹏霞，并可排除赵春婷对该房屋的权利。但经查，昌美公司交付的产权证所有权人仍为昌美公司，涉案房屋并未过户登记给邹鹏霞，昌美公司的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。赵春婷签订涉案房屋买卖合同先于邹鹏霞，昌美公司申请再审以邹鹏霞而非赵春婷实际占有、使用涉案房屋为由，主张应优先保护邹鹏霞并排除赵春婷对该房屋的权利，应提供充分的证据予以证明。但昌美公司、邹鹏霞提供的证据并不足以构成上述要件，故对其上述主张应不予支持。二审判决认定事实清楚，虽遗漏引用实体法律，但已充分阐述裁判理由，处理结果并无不当。   综上，昌美公司的再审申请，理由并不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：   驳回海南昌美物业管理有限公司的再审申请。   审判长 郭龙滨   审判员 王显芳   审判员 王芸芸      二〇二〇年十二月八日   法官助理 文 献   书记员 黄 榆   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：   （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；   （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；   （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；   （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；   （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；   （六）原判决、裁定适用法律确有错误的；   （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；   （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；   （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；   （十）未经传票传唤，缺席判决的；   （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；   （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；   （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。   第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。   当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。   撰稿:郭龙滨