湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终13098号上诉人（原审原告）：家利物业管理（上海）有限公司长沙分公司，营业场所长沙市望城区金星北路四段229号盈峰翠邸小区售楼部201号房A座。负责人：杨敏，助理总经理。委托诉讼代理人：李艳，湖南天楚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李素莉，女，1974年11月10日出生，汉族，住长沙市雨花区。上诉人家利物业管理（上海）有限公司长沙分公司（以下简称家利物业长沙分公司）因与李素莉物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（以下简称一审法院）（2020）湘0112民初3272号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。家利物业长沙分公司上诉请求：1.变更原审判决第一项为李素莉向家利物业长沙分公司支付2019年2月1日至2020年1月31日期间的物业服务费22991.33元，逾期违约（滞纳）金4123.77元，共计27115.1元；2.由李素莉承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、家利物业长沙分公司在一审中已提交证据证明其提供了全面履行了日常治安管理、清洁卫生、园林绿化、公共设施维护等义务，一审法院认定家利物业长沙分公司提供的物业服务存在瑕疵有误。本案所涉水系出现不能正常运转问题系因开发商规划设计不合理，并非家利物业长沙分公司未尽维护、管理义务。二、李素莉经书面催告逾期仍不缴纳物业服务费，应承担违约金及律师服务费等合理费用，一审法院不支持家利物业长沙分公司提出的该主张，没有事实和法律依据。被上诉人李素莉未发表答辩意见。家利物业长沙公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令李素莉立即向家利物业长沙分公司支付2019年2月1日至2020年1月31日期间的物业服务费22991.33元，逾期违约（滞纳）金4123.77元，共计27115.1元；2、判令李素莉承担本案的诉讼费用、律师费及其他合理费用。事实和理由：李素莉为长沙市望城区金星北路四段229号盈峰翠邸小区君墅13栋103房的业主，房屋面积为549.26平方米。本小区开发商和记黄埔地产（长沙望城）有限公司与家利物业长沙分公司签订了《盈峰翠邸前期物业服务合同》，委托家利物业长沙分公司对本小区进行物业管理，物业费按3.5元/平米收取。合同签订后，家利物业长沙分公司依约提供了规范化的物业管理服务，李素莉自2019年2月1日开始停止缴纳物业服务费。依据合同约定，受益人逾期缴纳物业服务费的，物业公司有权要求受益人补交所欠费用，并从逾期之日起每日按欠缴费用的0.05%交纳违约金，家利物业长沙分公司诉请人民法院要求限期交纳的，受益人应承担由此产生的全部律师费、诉讼费及其他合理费用。现家利物业长沙分公司多次催要未果，故提出上述诉讼请求。一审法院认定：1、2013年4月22日，李素莉及其丈夫刘少波与和记黄埔地产（长沙望城）有限公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：20130049103），购买了位于长沙市望城区××路××段××号××小区××期××栋××号房屋，房屋建筑面积为549.21平方米。合同第二十二条约定：选聘的物业服务企业为家利物业管理（上海）有限公司；前期物业服务期间，物业服务收费方式为酬金制，服务期限自2009年1月1日至业委会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止，收费为独栋／多拼住宅3.5元／月／平米（建筑面积），收费起始时间为该商品房交付之日的次月1号。2、2008年12月31日，家利物业管理（上海）有限公司与和记黄埔地产（长沙望城）有限公司签订《盈峰翠邸前期物业服务合同》，合同第一章第一条约定由家利物业长沙分公司为盈峰翠邸住宅小区提供前期物业管理服务；第二章第六条约定物业管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，含楼盖、屋顶、湖、水池…等；第四章第九条约定前期物业服务费，自物业交付之日或视为交付之日起，由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，按季收取；逾期交纳前期物业费的，违约金自逾期之日起每日按欠缴费用之0.05%交纳，诉请法院的，受益人（即业主）应承担由此产生的全部律师费、诉讼费及其他合理费用。2012年4月23日，家利物业管理（上海）有限公司与和记黄埔地产（长沙望城）有限公司签订《盈峰翠邸前期物业服务合同》之补充协议一，约定独栋住宅、多拼住宅前期物业服务费按3.5元／平方米／月收取。3、2018年8月9日，李素莉接收涉诉房屋，并预交了部分物业服务费，自2019年2月份停止交费至今,至2020年1月31日已欠交物业费23066.82元（549.21平方米×3.5元／平方米／月×12个月）。2020年3月，家利物业长沙分公司方向李素莉发出催费《律师函》。4、另认定，家利物业长沙分公司方提供了其履行了日常治安管理、清洁卫生、园林绿化、公共设施设备等日常工作的记录。再认定，涉诉小区水系在该案诉求收费期间未正常运转，家利物业长沙分公司方组织人员于2020年3月至6月对涉诉小区水系进行了较为全面的清污和通水维护。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。家利物业长沙分公司与和记黄埔地产（长沙望城）有限公司签订的《盈峰翠邸前期物业服务合同》和补充协议一，及李素莉与和记黄埔地产（长沙望城）有限公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》，均对选聘家利物业长沙分公司为涉诉房屋所在小区的前期物业服务单位，及家利物业长沙分公司、李素莉双方的权利义务进行了明确约定，上述合同系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。该案中，家利物业长沙分公司为涉诉项目提供了物业服务，而李素莉未按约支付物业服务费，故家利物业长沙分公司有权要求李素莉支付拖欠物业服务费。家利物业长沙分公司的物业管理事项包括“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，含楼盖、屋顶、湖、水池…等”，该案涉诉物业为别墅住宅，物业收费亦是别墅住宅标准收费，理应提供更加优质的物业服务，而涉诉小区水系在该案诉求收费期间并未正常运转，小区水系系小区的公共设施，家利物业长沙分公司对此有维护、管理的责任，对于家利物业长沙分公司方提出的“水系没有运转是开发商遗留问题，不能将开发商的问题强加给物业公司”的意见，一审法院不予支持；家利物业长沙分公司组织人员于2020年3月至6月对涉诉小区水系进行了较为全面的清污和通水维护，由于该维护不在该案诉求收费期间，与该案处理无关。但小区水系运转不是涉诉物业服务的主要内容，家利物业长沙分公司提供物业服务虽存在瑕疵，李素莉并不能以此为理由而拒交物业管理费。物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，也是维系物业公司正常运转的前提条件，业主拒绝交纳物业管理费用，将导致整个小区的物业管理陷于瘫痪或停滞，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康正常运转。结合家利物业长沙分公司提供物业服务存在瑕疵、涉诉物业收费按照别墅住宅标准收费及一审法院对涉诉小区同类型案件的生效判决情况等因素，一审法院酌情认定李素莉应交纳2019年2月1日至2020年1月31日期间的物业费为19606.8元（按应交物业费的的85%进行计算，23066.82元×85%）。故对于家利物业长沙分公司要求李素莉支付2019年2月1日至2020年1月31日物业服务费22991.33元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。关于家利物业长沙分公司滞纳金的主张，结合家利物业长沙分公司提供物业服务存在瑕疵等因素，为缓和物业公司与业主之间的矛盾，促进物业公司提供更优质、更高效的管理和服务，对家利物业长沙分公司主张李素莉支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。家利物业长沙分公司主张的律师费及其他合理费用，并未提供证据，对该诉求一审法院不予支持。家利物业长沙分公司主张按549.26平方米计算物业服务面积无证据支持，一审法院在计算物业费时已依照双方买卖合同载明的房屋建筑面积549.21平方米进行了纠正计算。关于李素莉提出的独立门禁问题，小区内部何处设立门禁属于物业公司与业主自由约定内容和物业公司自主管理范畴，双方合同并未对此有约定，故李素莉的该抗辩意见无事实依据，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、李素莉于判决生效后十日内向家利物业长沙分公司支付自2019年2月1日至2020年1月31日止的物业服务费19606.8元；二、驳回家利物业长沙分公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据本案案情及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1、李素莉应否按物业服务合同约定的标准支付家利物业长沙分公司物业服务费；2、李素莉应否向家利物业长沙分公司支付滞纳金。关于焦点一。经审查，双方签订的《盈峰翠邸前期物业服务合同》第二章第六条第2项约定家利物业长沙分公司提供物业管理服务事项应包括但不限于以下各项：1）房屋建筑共有部分的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶……湖、水池。由此，家利物业长沙分公司应对小区水系进行维修、养护和管理，以保证小区水系的正常运行。但涉诉小区水系在本案诉求收费期间未正常运转，家利物业长沙分公司上诉称其对小区水系尽到了维护和管理的义务，水系不能正常运转系因开发商规划设计不合理导致，但未举证证明，本院不予采信。故一审法院认定家利物业长沙分公司提供的物业服务存在瑕疵，并据此判决李素莉按照合同约定物业费标准的85%支付物业服务费，并无不当。关于焦点二。经审查，考虑到李素莉系因家利物业长沙分公司提供的物业服务存在瑕疵延迟支付物业服务费，并非恶意拖欠的情况，一审法院对家利物业长沙分公司要求李素莉支付滞纳金的诉讼请求不予支持，亦无不当。综上所述，家利物业长沙分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费390元，由上诉人家利物业管理（上海）有限公司长沙分公司负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 黄红萍审判员 闵俊伟二〇二〇年十二月二十三日书记员 刘 超附本案所适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……