广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1203民初1558号原告：倪春香，女，汉族，1989年9月8日出生，住广州市增城区***********8*，公民身份号码：445************622。原告：罗振强，男，汉族，1988年2月5日出生，住广广州市增城区***********8*，公民身份号码：440************734。委托诉讼代理人：胡雨墨，广东科业律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁燚生，广东科业律师事务所实习律师。被告：肇庆市鼎湖区恒程房地产开发有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区坑口新城**（70-01、70-05、70-06）鼎峰C1幢首层06卡商铺，统一社会信用代码：91441203MA4WYC167M。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：邱敬修，公司员工。被告：恒大地产集团有限公司，住所地：广东省深圳市南山区********卓越后海金融中心2801房，统一社会信用代码：914***********152Y。法定代表人：甄某1。委托诉讼代理人：邱敬修，公司员工。被告：中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行，，住所地：广东省肇庆市鼎湖区新城**111-113卡统一社会信用代码：91441203X1780008XE。负责人：周爱萍。委托诉讼代理人：张壮，银行职员。委托诉讼代理人：李家明，银行职员。原告倪春香、罗振强诉被告肇庆市鼎湖区恒程房地产开发有限公司(以下简称恒程公司)、恒大地产集团有限公司（以下简称恒大公司）、中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行（以下简称工行鼎湖支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人胡雨墨，被告恒程公司、恒大公司的委托诉讼代理人邱敬修，被告工行鼎湖支行的委托诉讼代理人张壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪春香、罗振强向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告恒程公司于2018年8月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018087272）；2、判令解除原告与被告恒程公司、被告工行鼎湖支行于2018年10月26日签订的《个人购房借款／担保合同》（合同编号：房信字肇庆行鼎湖支行2018年2289号）；3、判令被告恒程公司、被告恒大公司共同向原告退还原告已付款288679元（包括购房首期款287879元，律师服务费800元）及已付贷款本金（具体金额以被告工行鼎湖支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；4、判令被告恒程公司、被告恒大公司向原告赔偿损失81405.16元（以原告已付款项本金288679元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算，自2018年8月31日暂计至2020年11月2日，之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%的标准计算至清偿之曰止；以已付贷款670000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算，自2018年11月2日暂计至2020年11月2日，之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%的标准计算至清偿之日止）；5、判令被告恒程公司、被告恒大公司共同向原告赔偿原告已向被告工行鼎湖支行支付的贷款利息（具体金额以被告工行鼎湖支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；6、判令被告恒程公司、被告恒大公司共同向被告工行鼎湖支行偿还原告应向被告工行鼎湖支行归还的剩余贷款本金（具体金额以被告工行鼎湖支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准），并判令被告工行鼎湖支行自被告恒程公司、被告恒大公司清偿上述贷款后办理肇庆市鼎湖区***27*恒大西江名郡花园11-1号商住楼3204房上抵押登记（预登记）的涤除手续；7、本案诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、公告费等）由三被告承担。事实与理由：原告与被告恒程公司于2018年8月31日签订《商品房买卖合同（预售）》，并约定原告购买被告方开发的位于肇庆市鼎湖区******恒大西江名郡花园II-I号商住楼3204房住宅一套，房屋总价为957879元。在签订了上述《商品房买卖合同（预售）》当天，原、被告双方同时也签订了《无理由退房协议》，且被告恒程公司向原告出具由被告恒大公司加盖公章的《无理由退房承诺书》-份，并承诺原告在办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。后，原告与被告恒程公司、被告工行鼎湖支行于2018年10月26日签订《个人购房借款／担保合同>（合同编号：房信字肇庆行鼎湖支行2018年2289号），至此，原告依约履行了所有付款义务。2020年10月28日，原告根据上述《无理由退房协议》以及《无理由退房承诺》，通过EMS向被告邮寄《退房函》申请退房，但被告至今不予履行办理。原告认为，原被告双方签订合同后应当遵循诚实信用原则，无理由退房是被告方的承诺，故被告应在原告提出退房申请后，履行其办理退房手续并向原告退还已支付的房款、房贷、律师见证费等相关费用的义务。综上，为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。原告倪春香、罗振强提供证据如下：企业信用信息公示系统，证明被告的诉讼主体适格。《商品房买卖合同（预售）》，证明原被告方签订房屋买卖合同的事实。无理由退房协议书、无理由退房承诺书、恒地司营字[2015]第038号文件，证明恒大以及被告对原告承诺在办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。银行小票、发票、收据、个人购房借款／担保合同、中国工商银行个人借款凭证，证明原告已支付首期款、房贷款、房贷利息以及相关费用的事实。退房函、邮寄单、邮寄单跟踪，证明原告向被告提出退房请求的事实。被告恒程公司、恒大公司共同辩称：我方不同意原告的全部诉讼请求，根据双方签订的合同文书，并没有约定如果在无理由退房的情况下，原告退房的义务与我方退款义务的先后顺序，涉案房屋已被抵押给被告工行鼎湖支行，故存在权利瑕疵，我方无法将其回收并将其再次销售，所以我方行使同时履行抗辩权，要求原告先自行向被告工行鼎湖支行还清剩余的按揭贷款并办理预告抵押涂销手续后，再进行退房。退一步而言，即使法院认为原告有权进行无理由退房，我方不应承担利息，对此肇庆中院已对类案有在先的生效判决，不支持购房者对利息赔偿的诉求。针对被告恒大公司的责任问题，涉案合同是被告恒程公司与原告所签订的，根据合同相对性，原告仅有权向被告恒程公司主张权利，要求被告恒大公司承担连带责任缺乏合同依据，恳请法院依法驳回。最后，原告的销售推荐人因为原告的购房行为取得我方发放的佣金9579元，若原告退房，该金额应从总房价款中予以扣除。被告恒程公司提供证据如下：恒房通佣金，证明被告恒程公司发放佣金9579元。被告恒大公司没有提供证据。被告工行鼎湖支行辩称，一、商品房买卖合同与借款合同是两个独立合同关系，我行与原告、被告恒程公司、恒大公司之间的商品房买卖合同纠纷无直接的法律关系，我行与原告、被告恒程公司是借贷合同的法律关系，不是本案诉讼的适格主体，原告不应就本案的商品房买卖合同纠纷对我行主张诉求。二、原告与被告恒大公司所签订的《无理由退房承诺书》，我行毫不知情。三、我行已按《个人购房借款/担保合同》的约定全面履行相应义务，不存在违约情形。1、2018年10月26日，原、被告与我行签订《个人购房借款/担保合同》，原告向我行借款670000元，以所购房产（位于肇庆市鼎湖区******恒大西江名郡花园11-1号商住楼3204房）作借款抵押，并办理了预售商品房抵押权预告登记[不动产登记证明：粤（2018）肇庆鼎湖不动产证明第0011000*]，被告恒程公司同时提供连带责任保证担保；2018年11月2日，我行向原告按上述合同约定发放了贷款670000元，全面履行相应义务。截至2020年11月1日，原告尚欠我行借款本息653418.58元（其中本金653418.58元）（此后本息以实际发生数为准）。2、根据《个人购房借款/担保合同》第五十条50.1款）（借款人同意如在约定的贷款合同期内申请提前还款的，则按如下标准向贷款人一次性支付提前还款违约金：提前还款违约金=提前还款金额*贷款执行月利率*2个月）；又根据《个人购房借款/担保合同》第二部分第三十条借款人和担保人承诺30.1款及第三十五条独立性35.4款，若原告与被告选择继续履行合同，我行无异议；若原告与被告解除《商品房买卖合同》，则原、被告双方均由责任在判决生效后15天内清偿我行贷款本息。3、在原告与被告恒程公司能够一次性清偿涉案借款合同项下的全部贷款本息、违约金及相关费用的，我行同意解除借款合同；如不能，则不同意解除借款合同，原告与被告恒程公司应继续履行合同。4、在我行已按《个人购房借款/担保合同》的约定全面履行相应义务且不存在法定解除事由的情形下，原告单方主张解除上述《个人购房借款/担保合同》，理应承担相应的违约责任。综上所述，原告对我行提出的所有诉求毫无事实依据的。因此，恳请法院以事实为依据，以法律为准绳，依法维护我行的合法权益，驳回原告对我行的全部诉讼请求。被告工行鼎湖支行提供证据如下：预售商品房抵押权预告登记，证明案涉房屋有办理预告登记。结合本院对证据的采信及庭审调查情况，查明如下事实：原告购买被告恒程公司位于肇庆市鼎湖区******恒大西江名郡花园11-1号商住楼3204房房价款总金额为957879元，原告于2018年8月*9日向被告恒程公司支付订金10000元，原告于2018年8月31日向被告恒程公司支付首期购房款277879元，同时签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018087272）及《合同补充协议》，约定余下购房款670000元，办理银行按揭支付，房屋在2021年12月31日前交付。原告与被告恒程公司在签订《商品房买卖合同（预售）》当日，被告恒程公司向原告出具由承诺人为被告恒大公司的《无理由退房承诺书》一份，其内容为：“……我司向您郑重承诺：您所购买的恒大属下公司开发的恒大西江名郡楼盘11幢1单元3204房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”。同时，原告与被告恒程公司签订了《无理由退房协议书》，约定原告无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告均可无理由退房的权利，如原告由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购的，在行使无理由退房权利时，原告同意在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金。两原告为余下购房款670000元，作为借款人/抵押人向被告工行鼎湖支行办理按揭贷款，2018年10月26日，原告与被告恒程公司及被告工行鼎湖支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告以购买的上述房屋抵押借款670000元，贷款以按月等额本息还款方式偿还，被告恒程公司为担保借款合同项下两原告的全部债务提供阶段性连带保证担保，借贷双方对提前还款约定为提前还款违约金＝提前还款金额×贷款执行月利率×2个月，每笔贷款最高收取的提前还款违约金不超过本合同项下六个月贷款利息。合同签订后，被告工行鼎湖支行向原告发放的贷款本金670000元划入被告恒程公司名下账户，并取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。原告自借款合同签订后逐月向被告工行鼎湖支行归还贷款本息。原告于2020年10月28日，向被告恒程公司寄送《退房函》提出无理由退房，要求被告恒程公司两日内一次性偿还购房本金957879元及利息。另查明，被告恒程公司是被告恒大公司属下的独立法人主体。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。结合当事人的诉辩意见，争议的焦点为：一、无理由退房协议是否成立,无理由退房协议是否包含附加的内容,被告是否应当承担无理由退房的责任,商品房预售合同是否应当解除。二、商品房借款担保合同是否应当解除，解除后购房贷款及购房款本金及利息如何返还。三、被告恒大公司应否与被告恒程公司共同承担返还购房款的责任。关于无理由退房协议是否成立。被告恒程公司在与原告签订《商品房买卖合同（预售）》的同时，向原告出具了《无理由退房承诺书》，并签订了《无理由退房协议书》，表明了其愿意接受无理由退房承诺的约束，表达了买受人买房后，其愿意无理由退房的意思，表明其愿意承担退房的义务，原告愿意承担已支付给兼职销售员的佣金，因此，上述《无理由退房承诺书》和《无理由退房协议书》，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告在与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，作出购买房屋的承诺后，双方对无理由退房达成协议，属于商品房买卖合同的一部分。原告已按《商品房买卖合同》的约定向被告恒程公司支付了首期购房款及办理了银行按揭抵押付款手续，履行了合同约定的各项义务，并自其提出退房前无任何违约行为，达到无理由退房的“已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为”的条件，原告申请无理由退房的条件已成就，根据双方的《无理由退房协议书》约定，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018087272）及《合同补充协议》理据充分，应予支持。因此，在原告提出退房时，被告应依约履行退房义务，退回原告已支付的购房款。因此，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并返还购房款，理据充分，应予支持。双方签订《补充协议》，应一并解除。二、商品房担保贷款合同是否应当解除，解除后购房贷款及购房款本金及利息如何返还。原告购买被告恒程公司的商品房，并支付首期购房款，余款双方约定由原告以所购商品房向金融机构办理住房抵押借款支付。原告于此向被告工行鼎湖支行抵押借款，并办理了案涉商品房的预告抵押登记。按揭贷款合同的成立依赖于商品房买卖合同的成立；从合同的履行目的而言，按揭贷款合同的履行服务于商品房买卖合同的履行。在商品房买卖合同双方就合同的效力、解除与撤销发生争议时，按揭贷款合同的履行就处于待定状态。在按揭贷款合同双方因商品房买卖合同无效或者被撤销、解除，而解除按揭贷款合同时，商品房买卖合同纠纷的处理与按揭贷款合同纠纷的处理就存在天然的关联。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，原、被告双方的商品房买卖合同依法解除，原告请求解除其与被告恒程公司及被告工行鼎湖支行签订的《个人购房借款/担保合同》，事实及法律依据充分，本院予以支持。依据上述司法解释第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。结合本案案情分析，本案中工行鼎湖支行不存在违约行为，其权益应依贷款合同的约定予以保障，其有权请求合同相对方即买受人承担提前解除合同的违约金。而本案《商品房买卖合同》的解除非因出卖人和买受人违约所造成，买受人自愿选择以按揭方式购买案涉商品房，其应自行承担提前解除案涉按揭合同所给工行鼎湖支行造成的损失，即应承担还款日前的应付未付的利息与提前解除按揭合同的违约金。再者，关于出卖人应否对买受人已向银行支付的利息承担责任的问题。对于买受人已经向银行偿还的贷款利息，因属于买受人资金不足向银行贷款而产生，并非恒程公司的原因，故原告该请求没有事实和法律依据，本院不予支持。案涉商品房办理了抵押预告登记手续，而商品房抵押登记的解除手续的主动权掌握在买受人和银行一方，为了平衡各方当事人的权益和督促各方及时履行义务，本院确定相关款项与材料由出卖人与银行直接对接，而买受人须及时配合出卖人办理合同的网签退签、注销备案及商品房的抵押登记手续，待案涉商品房的抵押登记手续解除后，再由出卖人将办理完毕抵押解除手续所剩余的房款返还给买受人。因此,被告恒程公司先向工行鼎湖支行返还原告剩余的贷款本金（贷款本金670000元减除原告已还部分，具体金额以被告工行鼎湖支行系统显示数据为准），同时代原告向工行鼎湖支行清偿还款日前的应付未付的利息及提前还款违约金（具体金额以还款当日工行鼎湖支行系统显示数据及按揭贷款合同约定提前还款违约金标准为准）；被告工行鼎湖支行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息及提前还款违约金后将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给被告恒程公司；原告配合被告恒程公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的网签退签、合同注销备案手续及解除房屋抵押登记手续；被告恒程公司于办理前述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的网签退签、合同注销备案手续及解除房屋抵押登记手续后向原告返还首期款及原告已向工行鼎湖支行归还的贷款本金(具体金额为被告恒程公司收到的购房款总额减去被告恒程公司代原告向工行鼎湖支行支付的部分）。被告恒程公司提出应扣减已支付的佣金9579元，但其提供的证据不能证明其是支付案涉房屋的佣金，故对其这一主张不予采纳。三、被告恒大公司应否与被告恒程公司共同承担返还购房款的责任。被告恒程公司是被告恒大公司属下的独立法人主体。本案中原告与被告恒程公司存在商品房买卖合同关系，根据合同相对性原则，被告恒程公司与原告承担相应合同权利与义务。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款：“连带责任，由法律规定或当事人约定。”的规定，被告恒大公司与原告并无承担退房款的约定。被告恒大公司虽为被告恒程公司之股东，根据《中华人民共和国公司法》的相应规定，只是在股东出资范围内承担有限责任，原告要求被告恒大公司与被告恒程公司共同返还购房款及利息的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告倪春香、罗振强与被告肇庆市鼎湖区恒程房地产开发有限公司于2018年8月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018087272）及《补充协议》。二、解除原告倪春香、罗振强与被告中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行、被告肇庆市鼎湖区恒程房地产开发有限公司于2018年10月26日签订的《个人购房借款/担保合同》。三、被告肇庆市鼎湖区恒程房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被告中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行返还原告倪春香、罗振强自至本判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金670000元减除原告倪春香、罗振强已还部分，具体金额以被告中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行系统显示数据为准），同时代原告倪春香、罗振强向被告中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行清偿还款日前的应付未付的利息及提前还款违约金（具体金额以还款当日被告中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行系统显示数据及按揭贷款合同约定提前还款违约金标准为准）；四、被告中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息及提前还款违约金之日起七日内将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给被告肇庆市鼎湖区恒程房地产开发有限公司；原告倪春香、罗振强配合被告肇庆市鼎湖区恒程房地产开发有限公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的网签退签、合同注销备案手续及解除房屋抵押登记手续；五、被告肇庆市鼎湖区恒程房地产开发有限公司于办理前述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的网签退签、合同注销备案手续及解除房屋抵押登记手续之日起七日内向原告倪春香、罗振强返还首期款及原告倪春香、罗振强已向被告中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行归还的贷款本金(本判项所指的两项具体金额为被告肇庆市鼎湖区恒程房地产开发有限公司收到的购房款总额减去被告肇庆市鼎湖区恒程房地产开发有限公司代原告倪春香、罗振强向被告中国工商银行股份有限公司肇庆鼎湖支行支付的部分）；六、驳回原告倪春香、罗振强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7080.36元，由原告倪春香、罗振强负担554.16元，被告肇庆市鼎湖区恒程房地产开发有限公司负担6526.2元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审判员  陈小凤二〇二〇年十二月三十一日书记员  邵仲强