天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终5090号上诉人（原审被告）：杜鑫，男，1984年6月4日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：苏元章，安徽江安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市天山房地产开发有限公司小站米立方分公司，住所地天津市津**小站镇天山路**。法定代表人：陈士彬，经理。委托诉讼代理人：候增虎，男。委托诉讼代理人：王建，男。被上诉人（原审被告）：孙文杰，男，1971年6月17日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：王祎成，天津坤远律师事务所律师。上诉人杜鑫因与被上诉人天津市天山房地产开发有限公司小站米立方分公司（以下简称天山米立方分公司）、孙文杰租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初5408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杜鑫上诉请求：1．撤销一审判决，改判杜鑫、孙文杰共同负担天山米立方分公司52,273元租金及违约金（违约金按同期银行贷款基准利率标准，从2018年3月16日开始计算至付清之日止），驳回杜鑫承担2018年3月16日以后的租金、占有使用费及违约金的判决；2．一、二审诉讼费用由天山米立方分公司和孙文杰按比例承担。事实与理由：1．一审法院仅要求杜鑫承担举证证明天山米立方分公司上锁行为过于苛刻，现有证据已能证明上锁主体为天山米立方分公司，一审法院未依法天山米立方分公司对租赁场地上锁系事实认定错误；2．在案证据能够证实孙文杰与杜鑫为场地共同承租人，一审法院仅认定杜鑫与天山米立方分公司间存在租赁关系，系对租赁关系的错误认定；3．《优油国际（米立方）购物中心股份重置协议》应为孙文杰与杜鑫就场地使用经营的合伙协议，一审法院将其认定为股权转让协议系事实认定错误；4．孙文杰支付给天山米立方分公司的20万元款项应认定为场地租金而非代理费。天山米立方分公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回杜鑫的上诉请求。孙文杰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回杜鑫的上诉请求。天山米立方分公司向一审法院起诉请求：1、判令杜鑫于判决生效后5日内支付天山米立方分公司租金180,000元；2、判令杜鑫于判决生效后5日内支付天山米立方分公司占用费113,424.66元；3、判令杜鑫于判决生效后5日内支付天山米立方分公司延期支付租金的违约金（违约金以180,000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，自2018年12月2日起计算至款项实际付清之日止）；4、判令孙文杰对上述款项的支付承担连带责任；5、本案诉讼费由杜鑫、孙文杰共同承担。一审法院认定事实：2016年10月19日，天山米立方分公司（甲方）作为出租人、杜鑫（乙方）作为承租人，签订《天津天山海世界米立方大厅超市及南侧通道场地租赁合同》，约定甲方将其所有的天津市津南区小站镇米立方馆内左侧大厅超市出租乙方，面积约650㎡，用于乙方经营旅游纪念品、进口商品、天津特产等与甲方不冲突的产品；出租场地交付日为2016年12月1日，租赁期为自场地交付日起算2年；乙方自租赁场地交付日起交付租金并承担水费、电费等各项费用；场地租金为180,000元/年，租金采取上缴方式，乙方每期交纳1年的租金，首期交纳租金180,000元，乙方应于合同签订日后5日内一次性付清，2017年12月1日前付次年租金；若乙方未能按照合同约定向甲方支付租金及其他费用，每逾期一日乙方按逾缴总额的3‰向甲方支付违约金，直至乙方全数付清其应付的款项之日，逾期60日甲方有权解除合同。同时，合同第8.1条约定，出租场地交付后，乙方因特殊原因需要暂停或停止营业，乙方应事先书面通知甲方并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业，乙方擅自停止营业达到十天（含）以上的，视为乙方擅自中途退租，乙方须按本合同相关约定承担违约责任，停业期间租赁费及其他费用继续交纳。合同签订后，天山米立方分公司将租赁场地交付杜鑫。2018年3月16日，杜鑫报警称租赁场地被锁。天山米立方分公司分别于2019年4月、5日发函告知杜鑫腾空租赁场地。2019年5月20日，天山米立方分公司自行占有租赁场地。庭审中查明自签订租赁合同后杜鑫未支付房屋租金，天山米立方分公司主张的款项系2017年12月1日至2018年11月30日的租金180,000元及2018年12月1日之后的房屋占用费。另查明，2017年3月26日，杜鑫与孙文杰签订《股份重置协议》。对于《股份重置协议》，杜鑫解释名为“股份重置”，实际应为杜鑫与孙文杰共同出资自天山米立方分公司处租赁涉案场地，共同出资装修，借用优油公司的营业执照，分开经营，孙文杰经营票务和土特产，杜鑫存放橄榄油，盈亏自负；协议中的投资款即为对租金、装修的支出。对此，孙文杰表示应为双方就优油公司的股权转让达成的协议，双方并非合伙关系。合伙关系与本案涉诉租赁合同关系并非同一法律关系，对于杜鑫与孙文杰是否系合伙关系本案不予涉及，杜鑫可另案主张其权利。一审法院认为，《天津天山海世界米立方大厅超市及南侧通道场地租赁合同》的合同相对方为天山米立方分公司与杜鑫，合同内容系双方真实意思表示，亦无违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效。合同约定的租赁期限已届满，合同终止。一审法院归纳本案的争议焦点为：一、杜鑫是否应支付天山米立方分公司租金180,000元、违约金及占用费113,424.66元；二、孙文杰是否应承担责任。关于租金一节。天山米立方分公司及杜鑫均认可杜鑫未付2017年12月1日至2018年11月30日的租金180,000元，一审法院予以确认。杜鑫抗辩天山米立方分公司于2018年3月16日将租赁场地大门锁上，以自己的行为表示合同已终止，租金应计算至2018年3月16日，但杜鑫提交的证据仅能显示租赁场地大门被锁的事实，无法证明租赁场地大门是由天山米立方分公司锁上，也就无法证明双方的租赁合同已于2018年3月16日终止。杜鑫仍负有支付2017年12月1日至2018年11月30日的租金180,000元的义务。关于违约金一节。合同约定杜鑫应于2017年12月1日前支付上述租金，杜鑫未按期付款的行为已经构成违约，应承担违约责任。合同约定杜鑫未按约付款应每逾期一日按逾期总额的3‰支付违约金，天山米立方分公司调整为按照日1‰主张计算违约金，但在未能举证证明其实际损失的情况下，天山米立方分公司的损失即为利息损失，杜鑫抗辩违约金计算标准过高，结合天山米立方分公司的实际损失，一审法院调整为按照银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。杜鑫应按照上述计算标准，以180,000元为基数，自2017年12月2日起支付天山米立方分公司违约金，至款项实际付清之日止。关于占用费一节。租赁合同的履行期限自2018年11月30日届满，合同终止，杜鑫理应将租赁场地腾空并恢复原状后交还天山米立方分公司。杜鑫逾期交还租赁场地，继续占用租赁场地，应支付天山米立方分公司占用费。双方就占用费的费用标准未有约定，根据公平原则，杜鑫应参照之前合同约定的租金标准，即年租金180,000元支付占用费。天山米立方分公司于2019年5月20日自行占有租赁场地，可视为杜鑫交还了租赁场地，房屋占有使用费应当自2018年12月1日至2019年5月20日，计85,000元。关于本案的争议焦点二。合同相对方为天山米立方分公司与杜鑫，杜鑫抗辩其与孙文杰系合伙关系，共同承租案涉场地，孙文杰对此不予认可，杜鑫未提交明确有效的证据，一审法院对其抗辩不予采信，孙文杰在本案中不应承担责任。综上所述，对天山米立方分公司提出的要求杜鑫支付租金180,000元，一审法院予以支持；对于天山米立方分公司主张的违约金，一审法院确认杜鑫以180,000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付自2018年12月2日起至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍支付自2019年8月20日至实际付清之日止的违约金；对于天山米立方分公司主张的房屋占用费，经一审法院计算，应为85,000元。天山米立方分公司提出的其他诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：“一、杜鑫于本判决生效后五日内给付天山米立方分公司2017年12月1日至2018年11月30日的租金180,000元；二、杜鑫于本判决生效后五日内给付天山米立方分公司违约金，计算方式：以180,000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付自2018年12月2日起至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍支付自2019年8月20日至实际付清之日止；三、杜鑫于本判决生效后五日内给付天山米立方分公司2018年12月1日至2019年5月20日的占用费85,000元；四、驳回天山米立方分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照人民银行同期同类贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,109元，由天山米立方分公司负担1,834元，杜鑫负担5,275元。公告费260元，由天山米立方分公司负担。”本院二审期间，杜鑫围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。杜鑫提交证据一组：天津市第二中级人民法院诉讼材料接收凭证、民事起诉状、证据目录各一份，拟证明杜鑫已对本院作出的（2020）津02民终8502号民事判决提起第三人撤销之诉，该诉讼结果将影响本案裁判。天山米立方分公司质证认为，对该组证据的真实性无异议，但不能证明该诉讼已被天津市第二中级人民法院受理。孙文杰质证认为，对接收凭证真实性无异议，但据此无法证明已立案受理杜鑫的诉讼。本院经审查认为，该组证据仅能证明杜鑫向本院就（2020）津02民终8502号民事判决提交了相关诉讼材料，并无受理案件通知书等相关证据予以佐证，无法证明本院已对杜鑫的该项诉讼立案受理，与本案处理不具有关联性，本院不予采纳。本院认为，本案的争议焦点为：1．租赁合同是否于2018年3月16日终止，杜鑫应否支付天山米立方分公司租金180,000元；2．违约金及房屋占有使用费如何计算；3．孙文杰是否与杜鑫共同承担上述给付义务。首先，关于租赁合同是否终止，杜鑫应否支付天山米立方分公司180,000元租金部分。杜鑫与天山米立方分公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，双方应按约定履行各自义务。在本案中，杜鑫与天山米立方分公司均认可杜鑫未付2017年12月1日至2018年11月30日租金180,000元。杜鑫虽抗辩租赁场地于2018年3月16日被锁无法使用，应认定为合同终止，但根据现有证据，仅能认定租赁场地于2018年3月16日被锁之事实，无法将此归责于天山米立方分公司和孙文杰。且在案证据无法证明杜鑫在租赁场地被锁后积极向天山米立方分公司主张权利，也无法证明杜鑫采取积极措施防止损失扩大，对由此产生的损失及占有使用费杜鑫应承担怠于行权的不利后果。因此，杜鑫关于租赁合同已于2018年3月16日终止的抗辩不能成立，杜鑫应按照合同约定支付天山米立方分公司2017年12月1日至2018年11月30日的租金180,000元。其次，关于违约金及占有使用费计算部分。根据杜鑫与天山米立方分公司租赁合同约定，杜鑫应于2017年12月1日前支付前述租金，杜鑫逾期未支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院以180,000元为基数，以2017年12月2日为起算点，结合天山米立方分公司的实际损失，将合同约定的违约金计算标准调整为按照银行同期同类贷款利率的1.3倍，并无不当，本院予以维持。另外，根据租赁合同约定，杜鑫与天山米立方分公司租赁关系自2018年11月30日届满终止，杜鑫应将承租场地腾空并恢复原状交还天山米立方分公司。根据在案证据，杜鑫关于承租场地系天山米立方分公司和孙文杰原因导致无法使用的抗辩不能成立，杜鑫应支付自合同终止后至天山米立方分公司2019年5月20日占有场地期间的占用使用费。一审法院参照租赁合同租金标准认定杜鑫2018年12月1日至2019年5月20日的占有使用费85,000元并无不当，本院予以维持。最后，关于孙文杰是否与杜鑫共同承担上述给付义务部分。案涉租赁合同相对方为杜鑫与天山米立方分公司，合同具有相对性，作为合同相对方的杜鑫，应自行承担上述给付义务。杜鑫与孙文杰签订的《股份重置协议》系双方内部协议，该协议对于租赁费用的承担未做明确约定，杜鑫亦并未提供证据证明租赁合同履行的过程中孙文杰实际履行了租赁合同项下的义务。故杜鑫以《股份重置协议》为据，欲突破租赁合同的相对性，要求孙文杰承担租金给付义务，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，杜鑫的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,491元由上诉人杜鑫负担。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  包颖审判员  王晶二〇二〇年十二月三十日法官助理马鹏云书记员张宇尘