河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终5455号上诉人（原审原告、反诉被告）：开封伟嘉生物技术有限公司，住所地：开封市第七大街与陇海路交叉口南。法定代表人：廖国华，经理。委托诉讼代理人：罗玲，湖南君卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：新乡市和源农牧有限公司，住所地：封丘县陈固镇梅口村。法定代表人：温永亮，经理。委托诉讼代理人：刘翠，河南简同律师事务所律师。上诉人开封伟嘉生物技术有限公司（以下简称伟嘉公司）与被上诉人新乡市和源农牧有限公司（以下简称和源公司）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人因不服河南省封丘县人民法院（以下简称一审法院）（2020)豫0727民初661号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人伟嘉公司委托诉讼代理人罗玲、被上诉人和源公司委托诉讼代理人刘翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伟嘉公司上诉请求：一、维持一审“和源公司返还伟嘉公司已交纳的押金1250000元的诉讼请求”二、改判一审中“确认伟嘉公司与和源公司签订的《养殖小区租赁合同》及《关于封丘陈固梅口猪场租赁合同的补充协议》的诉讼请求”的判决。三、改判一审中“伟嘉公司向和源公司支付消毒、清理、维修、看管费共计2185996元的诉讼请求”的判决。四、改判一审中“伟嘉公司向和源公司支付违约金250000元及租金232876.7元的诉讼请求”的判决。五、改判一审中“驳回伟嘉公司其他诉讼请求”的判决。六、由和源公司承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对合同解除的原因、时间以及解除合同违约金的认定事实不清。二、一审法院判令上诉人伟嘉公司承担案涉养殖场消毒、清理、维修费用共计2114652元，认定事实不清。三、一审法院的判决结果明显有失公平。和源公司辩称：一、伟嘉公司的上诉请求中第一个上诉理由是不能成立的。二、伟嘉公司的第二个上诉理由是没有任何根据的，应予以驳回。三、关于第三个上诉理由，同样没有任何法律根据，应依法驳回。伟嘉公司向一审法院提出诉讼请求：一、确认伟嘉公司与和源公司签订的养殖小区租赁合同以及补充协议于2019年6月15日解除；二、判令和源公司返还伟嘉公司租赁押金1250000元及利息19333.33元；三、判令和源公司返还伟嘉公司价值197600元的固定资产、价值22604.3元的药品以及价值168383.3元的易耗品；四、诉讼费由和源公司承担。和源公司向一审法院提出反诉请求：1、判令伟嘉公司向和源公司支付违约金25万元；2、判令伟嘉公司承担猪场消毒、清理、维修、看管费用243.1991万元；3、判令伟嘉公司支付租金125万元及滞纳金（自2019年6月20日起按日3%计算至2020年5月20日止）；4、反诉费由伟嘉公司承担。一审法院认定事实：伟嘉公司、和源公司双方于2016年12月5日签订了一份座落于新乡市封丘县陈固镇梅口村的猪场租赁合同，租赁合同约定：和源公司为出租人（甲方），伟嘉公司为承租人（乙方）。合同约定计租周期从猪场实际交付之日起计算。2018年6月20日，伟嘉公司、和源公司双方就猪场租赁合同履行过程中的问题达成补充协议，确定了年度总租金的数额、历史租金以及押金的支付问题等。伟嘉公司与和源公司签订租赁合同后，按照合同约定向和源公司支付了从2017年1月1日至2019年6月19日租金3321337元以及押金1250000元。2018年12月起，河南地区的非瘟疫情已成不可控之态势，致使租赁养殖场失去养殖功能，同时也使租赁合同无法继续履行。根据伟嘉公司、和源公司双方签订的租赁合同第十条第二项的约定“因发生火灾、爆炸及其他不可抗力事故导致租赁猪场、办公楼无法继续租赁且在3个月内无法修复的，合同自动解除。”以及第十二条第一项、第二项的约定“由于不可抗力或者其他双方不可预见并且不能控制的原因造成不能履行本合同所规定的义务，得免除遭受不可抗力的一方不履行合同的责任，但遭受不可抗力的一方应当将情况通知另一方…若猪场因不可抗力的自然灾害等导致猪场失去养殖功能，乙方有权终止合同，甲方退回定金和未到期的租金。”依据双方的合同约定，伟嘉公司于2019年6月13日向和源公司发送了解除租赁合同的通知书，但和源公司拒收。随后，伟嘉公司多次与和源公司负责人贾志刚沟通合同解除事宜，并要求返还租赁押金1250000元以及养殖场的资产，但和源公司及其负责人均以各种理由不予理会。为了维护自身合法权益，伟嘉公司特向法院起诉。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人应当按照合同的约定使用租赁物并向出租人支付租金。结合本案事实，对本案分析如下：一、关于伟嘉公司的诉讼请求是否应当的到支持。（一）案涉《养殖小区租赁合同》及《关于封丘陈固梅口猪场租赁合同的补充协议》的解除问题。伟嘉公司、和源公司双方签订的《养殖小区租赁合同》及《关于封丘陈固梅口猪场租赁合同的补充协议》的当事人主体适格，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《租赁合同》第十条“合同的解除”第（二）款约定合同解除的条件有“因发生火灾、爆炸及其他不可抗力事故导致租赁猪场、办公楼无法继续租赁且在3个月内无法修复的”。第十二条“免责条款”第（二）款约定“…若猪场因不可抗力的自然灾害导致猪场失去养殖功能，乙方有权解除合同，甲方退回定金和未到期的租金”。已查明，伟嘉公司于2019年2月份撤出案涉养殖场，其称于2019年6月15日向和源公司邮寄《解除合同通知书》，但伟嘉公司举证的拒收回执显示和源公司负责人贾志刚并未收到该邮件，依据伟嘉公司举证的拒收回执也无法确认邮件内具体内容，根据伟嘉公司举证其工作人员与和源公司负责人贾志刚于2019年7月23日的微信沟通记录可知，伟嘉公司向和源公司发送《解除合同通知书》的时间应为2019年7月23日，但和源公司对该《解除合同通知书》内容并不认可。另依据伟嘉公司陈述及《解除合同通知书》内容，伟嘉公司要求解除案涉租赁合同及补充协议的理由是自2018年12月起案涉养殖场发生非洲猪瘟疫情导致租赁养殖场失去养殖功能，但是伟嘉公司并未举证证明上述疫情属于不能克服的不可抗力并直接导致案涉养殖场失去养殖功能而无法正常使用，根据封丘县动物卫生监督所出具的案涉养殖场于2019年6月1日至2020年5月31日生猪调入、调出记录及《封丘县梅口2019年5月1日-2019年12月31日生猪调入汇总表》可知，案涉养殖场在完成消毒等工作后仍然具备养殖功能；和源公司于2020年6月5日出具《情况说明》，载明的内容与封丘县动物卫生监督所出具案涉养殖场生猪调入、调出记录及《封丘县梅口2019年5月1日-2019年12月31日生猪调入汇总表》相互印证，证明了案涉养殖场已于2019年8月27日由案外人实际承租并正常使用，进一步证明伟嘉公司以案涉养殖场因猪瘟疫情丧失养殖功能而解除合同的理由不能成立。但是鉴于伟嘉公司已经提前撤场且明确表示不再继续履行租赁合同及补充协议，和源公司已将案涉养殖场出租给案外人实际使用，案涉《养殖小区租赁合同》及补充协议已经不具备继续履行的基础。综上，本院确认案涉《养殖小区租赁合同》及《关于封丘陈固梅口猪场租赁合同的补充协议》于2019年8月27日解除。（二）关于押金、利息支付以及固定资产、药品、易耗品返还的问题。据上述，案涉《养殖小区租赁合同》及补充协议已经解除，且伟嘉公司、和源公司双方在《养殖小区租赁合同》及补充协议没有对该125万元押金的返还问题作出明确的约定，合同解除后，和源公司继续占有伟嘉公司支付的押金没有合同依据和法律依据，故伟嘉公司要求和源公司返还125万元租赁押金的诉讼请求，一审法院予以支持；对于伟嘉公司主张的押金利息，双方在租赁合同及补充协议中没有对押金利息作出明确的约定，故对于伟嘉公司该部分的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持；对于伟嘉公司要求和源公司返还价值197600元的固定资产、价值22604.3元的药品以及价值168383.3元的易耗品，因伟嘉公司并未举证证明上述物品由和源公司占有，故对于伟嘉公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。二、关于和源公司的反诉请求是否应当得到支持。（一）关于违约金、租金及滞纳金支付的问题。伟嘉公司、和源公司双方签订的《养殖小区租赁合同》第十一条第三款约定“租赁期间，双方必须信守合同，租赁期内任何一方需要提前终止本合同的，任何一方违反本合同规定的，违约方按年度向守约方交纳年租金的20%作为违约金”，此案中，伟嘉公司提前撤场并要求解除合同的行为已经违反了双方的合同约定，故和源公司要求伟嘉公司支付25万元违约金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。案涉《养殖小区租赁合同》及补充协议解除时间为2019年8月27日，故在2019年6月20日至2019年8月27日的68天期间内，案涉养殖场仍属于伟嘉公司占有并使用，伟嘉公司、和源公司双方在《关于封丘陈固梅口猪场租赁合同的补充协议》中约定2018年之后每年租金为125万元，即2019年度的租金应为125万元，故对于2019年6月20日至2019年8月27日期间内所产生的租金232876.7元（1250000元÷365天×68天=232876.7元）仍应由伟嘉公司负担；对于和源公司要求伟嘉公司支付未付租金滞纳金的反诉请求，伟嘉公和源公司在《养殖小区租赁合同》第十一条第（六）款约定“乙方未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金3%向乙方加收滞纳金”，该滞纳金的约定属于对不按期支付租金而承担违约责任的约定，虽然为双方真实意思表示，但因和源公司已就伟嘉公司提前解除合同而向其主张违约金，故和源公司另行主张滞纳金的反诉请求，于法无据，一审判决不予支持。（二）关于案涉养殖场消毒、清理、维修、看管费用承担的问题。已查明，伟嘉公司以存在不可抗力为由提前撤场并要求解除案涉《养殖小区租赁合同》及补充协议没有事实依据和法律依据，因此，伟嘉公司在合同履行期限内解除合同的行为违反了双方的合同约定，依据伟嘉公司、和源公司之间所签订的《养殖小区租赁合同》第十一条第（七）款及《关于封丘陈固梅口猪场租赁合同的补充协议》第九款之约定，伟嘉公司提前撤场并要求解除合同给和源公司造成的损失，应由伟嘉公司承担。在伟嘉公司提前撤场并明确表示不再继续履行合同后，和源公司为修复案涉养殖场而支出了消毒费用1291852元，猪舍栏、刮粪机、水帘维修费用250000元，地暖、风机维修费用572800元，以上共计支出2114652元费用，事实清楚，证据充分，该部分费用依据合同约定应由伟嘉公司承担，故对于和源公司该部分反诉请求，一审法院予以支持；对于和源公司要求伟嘉公司冷库维修费用11000元，洗澡间、宿舍维修费用6850元，无塔供水器维修费5915元，和源公司的举证不能证明上述费用实际支付，故对于和源公司该部分反诉请求，一审法院不予支持；对于和源公司要求伟嘉公司支付220000元猪舍外空地平铺土方夯实费用及2230元安装监控费用，伟嘉公司、和源公司双方在租赁合同中并未明确约定该部分费用应由伟嘉公司负担，且和源公司未能举证证明上述费用是因为伟嘉公司提前撤场而产生，故对于和源公司该部分反诉请求，一审法不予支持。关于和源公司要求伟嘉公司支付2019年3月至2019年8月看管费用，案涉《养殖小区租赁合同》约定伟嘉公司承租养殖场后自主经营，其提前撤场后，和源公司为保证养殖场的安全而支出的工人看管费用71344元，证据充分且符合常理，故对于和源公司该部分反诉请求，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审判决：一、确认伟嘉司与和源公司于2016年12月5日签订的《养殖小区租赁合同》及2018年6月20日签订的《关于封丘陈固梅口猪场租赁合同的补充协议》于2019年8月27日解除；二、和源公司于判决生效后十日内返还伟嘉公司已交纳的押金1250000元；三、伟嘉公司于判决生效后十日内向和源公司支付消毒、清理、维修、看管费共计2185996元；四、伟嘉公司于判决生效后十日内向和源公司支付违约金250000元及租金232876.7元；五、驳回伟嘉公司其他诉讼请求；六、驳回和源公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19721.29元，由和源公司负担14869元，由伟嘉公司负担4852.29元；反诉案件受理费19127.97元，由伟嘉公司负担12983元，由和源公司负担6144.97元。二审中，伟嘉公司提交证据：伟嘉公司制作的关于消毒费用的一个表格，证明租赁养殖场、消毒清扫的合理费用。和源公司质证意见:对该证据不予认可，该证据系伟嘉公司单方制作，不能作为证据使用，另外和源公司在伟嘉公司提前撤场之后，代为消毒清扫所产生的费用，应当以一审所提供的证据为准。本院认为：伟嘉公司提交的证据不能证明其目的，对该证据不予采信。二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为：一、关于合同的解除时间问题。本案中，双方对合同解除时间有争议，伟嘉公司主张合同解除时间为2019年6月15日，但和源公司对此不予认可，伟嘉公司提供的证据不足以证明其主张。故一审根据相关证据确认案涉养殖场已于2019年8月27日由案外人实际承租并正常使用，由此认定合同解除时间为2019年8月27日并无不当。二、关于消毒、清理、维修、看管费用的问题。本案中，和源公司提供的证据可以证明，在伟嘉公司承租期间，和源公司对养殖场进行的消毒、清理、维修、看管产生的费用，该费用应当由伟嘉公司承担。伟嘉公司上诉称该项费用不应支持，本院认为其上诉理由不足。三、租金及违约金的问题。因双方合同约定租金标准及违约金计算标准，因伟嘉公司违约，其应当按照合同约定履行交纳租金义务并承担承担相应违约责任。一审对此认定并无不当。综上，伟嘉公司上诉请求不成立，不予支持；一审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31414元，由开封伟嘉生物技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  周云贺审判员  郭中伟二〇二〇年十二月二十一日书记员  王 洁