宁波市镇海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0211执异62号 异议人（案外人）：何智荣，男，1973年3月11日出生，汉族，住宁波市镇海区九龙。 委托诉讼代理人：徐明，浙江同舟（宁波石化开发区）律师事务所律师。 申请执行人：吴国良，男，1970年10月27日出生，汉族，住宁波市。 申请执行人：郑志光，男，1958年5月28日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 申请执行人：周杰，男，1979年11月25日出生，汉族，住宁波市镇海区九龙湖镇九龙。 申请执行人：宁波市镇海本盛小额贷款股份有限公司，统一社会信用代码91330200681093483W，住所地宁波市镇海区清川路**。 法定代表人：董勇，该公司董事长。 申请执行人：高善康，男，1966年10月17日出生，汉族，住宁波市。 申请执行人：潘宝财，男，1969年4月3日出生，汉族，住宁波市镇海区九龙。 申请执行人：翁维雷，男，1963年11月17日出生，汉族，住宁波市。 申请执行人：宁波正茂建设有限公司，社会信用代码91330211256008268N，住所地宁波市镇海区骆驼工业区。 法定代表人：童兴良，该公司董事长。 申请执行人：金雅萍，女，1967年1月26日出生，汉族，住宁波市。 申请执行人：王雪祥，男，1959年5月1日出生，汉族，住宁波市。 申请执行人宁波正茂建设有限公司、金雅萍、王雪祥的共同委托诉讼代理人：高金萍。 申请执行人：茅昂儿，男，1979年10月26日出生，汉族，住宁波市。 申请执行人：陶国龙，男，1946年4月9日出生，汉族，住宁波市。 申请执行人：尹超，男，1976年9月2日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 申请执行人：宁波市镇海丰顺机械锻造有限公司，社会信用代码913302117421589900，住所地宁波市镇海骆驼机电工业园区。 法定代表人：陈富宝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨维文，浙江合创律师事务所律师。 申请执行人：茹鸿坚，男，1972年2月10日出生，汉族，住宁波市。 被执行人：管建新，男，1956年4月1日出生，汉族，住宁波市。 本院在执行被执行人管建新系列案件过程中，案外人何智荣对本案的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年12月11日公开开庭进行了听证审查。异议人何智荣及其委托诉讼代理人徐明，申请执行人吴国良、郑志光、翁维雷、陶国龙，申请执行人宁波正茂建设有限公司、金雅萍、王雪祥的共同委托诉讼代理人高金萍，申请执行人宁波市镇海丰顺机械锻造有限公司的委托诉讼代理人杨维文到庭参加听证，申请执行人周杰、宁波市镇海本盛小额贷款股份有限公司、高善康、潘宝财、茅昂儿、尹超、茹鸿坚及被执行人管建新均未到庭，本院依法进行缺席听证。本案现已审查终结。 异议人何智荣向本院提出请求：请求中止对（2018）浙0211执1659号案被执行人管建新名下位于镇××街道××路××楼（房屋所有权证号：房权证骆字第2××1号，国有土地使用权证号：镇国用（2000）字第0××1号）的房地产的执行，保留异议人的房屋租赁权至2031年5月30日止。事实与理由：在申请执行人吴国良与被执行人管建新民间借贷纠纷一案中，法院作出（2018）浙0211执1659号执行裁定，拍卖被执行人管建新名下位于镇××街道××路××楼的房地产。但被执行人就拍卖店面房早在2012年6月1日就与异议人何智荣签订了为期20年的租赁协议，异议人也已于2012年6月13日通过汇款方式交付了房租。现租赁期限还未到期，该店面房仍处于有效租赁合同期间，若被拍卖会给异议人造成重大经济损失。异议人为此提出上述请求。 申请执行人吴国良答辩称，异议人提交的店面房租赁协议是虚假的，租赁期限20年也不合情理，且与其提供的从工商部门调取的房屋租赁合同相矛盾。 申请执行人郑志光、翁维雷同意申请执行人吴国良的答辩意见。 申请执行人宁波正茂建设有限公司、金雅萍、王雪祥共同答辩称，根据（2015）甬镇民初字第612号民事判决书，被执行人管建新当时在对外有巨额债务情况下，以明显低于市场价将涉案房屋租给异议人，双方存在恶意串通，损害了他人利益，申请执行人认为店面房租赁协议应认定无效。 申请执行人陶国龙答辩称，按照市场经济，涉案房屋不可能租20年，店面房租赁协议估计是被执行人欠异议人钱被迫签订的。 申请执行人宁波市镇海丰顺机械锻造有限公司答辩称，对于租金3万元一年的租赁合同真实性不认可，租赁价格明显过低；被执行人当时在对外有巨额债务情况下，以明显低于市场价将涉案房屋租给异议人，申请执行人对此不认可；至于汇款50万，是不是支付租金，申请执行人对此无法核实，双方有可能存在其他债权债务。故请求驳回异议人请求。 申请执行人周杰、宁波市镇海本盛小额贷款股份有限公司、高善康、潘宝财、茅昂儿、尹超、茹鸿坚及被执行人管建新均未到庭，也未提交书面答辩意见。 异议人何智荣向本院提交了如下证据： 1.（2018）浙0211执1659号执行裁定书1份，欲证明法院裁定拍卖涉案店面房的事实。申请执行人吴国良、郑志光、翁维雷、陶国龙、宁波正茂建设有限公司、金雅萍、王雪祥、宁波市镇海丰顺机械锻造有限公司对证据无异议。本院予以认定。 2.店面房租赁协议、委托书、转账凭证、营业执照、宁波市住宅装饰装修施工合同、房产证、土地证各1份，欲证明异议人已于2012年6月租赁涉案店面房用于宁波市镇海智荣酒业有限公司实际经营并交付租金的事实。申请执行人吴国良认为，店面房租赁协议是虚构的；营业执照本身没有异议，但营业执照显示公司成立日期是2013年，不可能提前1年知道要开公司；50万款项是借款不是租金，而且已经归还；房产证、土地证无异议；装修合同是虚假的且是后补的。申请执行人郑志光、翁维雷同意申请执行人吴国良的质证意见。申请执行人宁波正茂建设有限公司、金雅萍、王雪祥对店面房租赁协议、委托书的真实性有异议，要求对其真实性进行鉴定；转账凭证请法院核实是否为借款；房产证、土地证请法院核实真实性；对装修合同同意申请执行人吴国良的质证意见，虽然形式上合法，但实际上后补的可能性较大。申请执行人宁波市镇海丰顺机械锻造有限公司对店面房租赁协议的真实性有异议，认为租赁合同形式上不是原件，也没有备案，双方串通的可能性较大；转账凭证看不出是租金，即使是租金也是双方恶意串通，故不予以认可；营业执照显示公司在2013年成立，而租赁在12年6月，不可能提前那么长时间租赁；房产信息请求法院核实。申请执行人陶国龙同意上述申请执行人的答辩意见。异议人庭后向本院补充提交了店面房租赁协议和委托书原件。本院认为，据调查，被执行人管建新现下落不明，代表被执行人管建新在店面房租赁协议上签字的方爱惠已经去世，鉴定程序实际无法启动，且法院对执行异议案件一般只作形式审查，故对申请执行人宁波正茂建设有限公司、金雅萍、王雪祥的鉴定申请不予准许。综合本组证据，基本能够相互印证，申请执行人虽有异议，但未能提供反驳证据，结合申请执行人的陈述和提供的其他证据，本院对该组证据予以认定。 3.店面房租赁协议、宁波市住宅装饰装修施工合同、图纸、营业执照、照片各1份，欲证明异议人于2014年5月开始继续租用涉案的店面房作为宁波梓荣文化交流有限公司经营使用。申请执行人吴国良对营业执照没意见，对店面房租赁协议、装修合同、图纸不清楚，认为是异议人自己制作的。申请执行人郑志光、翁维雷同意申请执行人吴国良的质证意见。申请执行人宁波正茂建设有限公司、金雅萍、王雪祥质证称，营业执照没意见，店面房租赁协议真实性有异议，且约定租金每年25万，与之前的店面房租赁协议约定每年租金3万相比，明显不合理；照片的真实性没有意见，关联性有意见；装修合同形式上合法，但没有没有相应的施工过程、材料购买以及最后验收和款项支付；施工图纸没有办法核实真实性和关联性。申请执行人宁波市镇海丰顺机械锻造有限公司质证称，对店面房租赁协议有异议。装修合同与图纸因没有付款凭证不知道是否实际装修，与本案没有关联。申请执行人陶国龙同意上述申请执行人的答辩意见。本院认为，该组证据能够相互印证，申请执行人虽有异议，但未能提供反驳证据，本院对该组证据予以认定。 4.房屋租赁协议、营业执照、企业雨水污水分流改造设计各1份，水费电费凭证1组，欲证明2017年11月30日异议人将涉案的店面房租给他人作宁波市镇海区哒哒滚私房菜馆经营使用。申请执行人吴国良对房屋租赁协议有意见，对其余证据无异议。申请执行人郑志光、翁维雷同意申请执行人吴国良的质证意见。申请执行人宁波正茂建设有限公司、金雅萍、王雪祥质证称，房屋租赁协议无效，对其他证据的真实性无异议。申请执行人宁波市镇海丰顺机械锻造有限公司质证称，房屋租赁协议无法确认真实性，房租收入应该属于被执行人财产，对其余证据的真实性无异议。申请执行人陶国龙同意上述申请执行人的答辩意见。本院认为，该组证据能够相互印证，申请执行人虽有异议，但未能提供反驳证据，本院对该组证据予以认定。 申请执行人吴国良向本院提交了房屋租赁合同1份，欲证明这份合同载明的租赁期限至2020年11月29日，与异议人提交的店面房租赁协议在租赁期限上相矛盾。异议人称，这份合同是会计事务所当时为给异议人领取宁波市镇海智荣酒业有限公司营业执照代签的，没有实际意义。经核实，该份证据上“何智荣”签名与异议人在本案其他材料上的签名明显不同，且与异议人提供的转账凭证、营业执照等证据在租金支付、租赁用途等方面不能相互印证，故本院不予认定。 申请执行人宁波正茂建设有限公司、金雅萍、王雪祥向本院提交（2015）甬镇民初字第612号民事判决书1份，欲证明2012年6月异议人和被执行人签署店面房租赁协议时被执行人欠款80多万元，在此情况下，被执行人以极低价格将房屋租给申请执行人是不合理的，应该认定为无效。异议人对这份证据的真实性没意见，称当时被执行人欠债较多，急需要钱，当时房子很破也没有装修，所以租金3万元每年是合情合理的。本院对该证据予以认定。 根据上述已经认定的证据，并结合当事人的陈述，本院认定事实如下：被执行人管建新名下有坐落于镇××街道××路××楼〈房屋所有权证号：房权证骆字第2××1号，国有土地使用权证号：镇国用（2000）字第0××1号〉的房地产。该房地产于2014年6月抵押给申请执行人吴国良。本院于2019年1月10日作出（2018）浙0211执1659号执行裁定书，裁定拍卖上述房地产。 另查明：2012年6月1日，被执行人管建新由其家属出面与异议人何智荣签订店面房租赁协议一份，约定管建新名下的上述店面房租给异议人作为开发“智荣酒业”的店面场所，租赁期限20年，即自2012年6月1日至2031年5月30日，每年租赁费3万元。但需一次性支付50万元，若业务开展尚可第17个年头再支付10万元。2012年6月13日，异议人向被执行人管建新妻子方爱惠汇款50万元。2013年2月，异议人何智荣利用上述店面房经营宁波市镇海智荣酒业有限公司。2014年7月，异议人何智荣利用上述店面房经营宁波市镇海梓荣文化交流有限公司。2017年11月，异议人将上述房地产转租给他人经营宁波市镇海区骆驼哒哒滚私房菜馆至今。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”本案异议人提供的相关证据基本能够相互印证，能够证明涉案店面房在抵押之前已经租赁给异议人，异议人已经交付租金并实际使用至今的事实。故异议人与被执行人的租赁关系不受抵押权影响，租赁合同在合同约定的有效期内对抵押物实现后的受让人继续有效。本院在处置被执行人的抵押物即涉案店面房时，应当不影响异议人对租赁物的租赁使用权，即应当带租赁进行处置。异议人的异议请求有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下： 中止对异议人何智荣承租的被执行人管建新名下坐落于镇××街道××路××楼〈房屋所有权证号：房权证骆字第2××1号，国有土地使用权证号：镇国用（2000）字第0××1号〉房地产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 本裁定送达后即发生法律效力。 审 判 长 孙圣烔 审 判 员 吴绍海 审 判 员 纪培福 二〇二〇年十二月二十五日 代书记员 郑彦嫣