江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9100号上诉人（原审被告、反诉原告）：南京本末智能科技有限公司，住所地在南京市软件大道**花神大厦**。法定代表人：陈斌，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：薛立新，江苏巨浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：师欢迎，江苏巨浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）南京华龙电子电器投资有限公司，住所，住所地在南京市鼓楼区中山路**div>法定代表人：周文有，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李响，国浩律师（南京）事务所律师。上诉人南京本末智能科技有限公司（以下简称本末公司，该公司原名南京安客美邻酒店管理有限公司，2018年11月29日变更现名称）因与被上诉人南京华龙电子电器投资有限公司（以下简称华龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初13652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。本末公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回华龙公司的全部诉讼请求；3、判令华龙公司支付维修款18万元；4、判令华龙公司支付维修防水材料款4000元；5、判令华龙公司支付经营损失52000元；6、判令华龙公司赔偿装修损失合计502758.56元（后变更为291514.58元）；7、判令华龙公司退还未发生的房屋保证金11万元；8、华龙公司承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：1、一审判决事实查明不清。本案因华龙公司出租的房屋存在严重质量问题，其未能及时进行维修，故系华龙公司违约在先，本末公司支付的维修款项应当由华龙公司承担；且因涉案房屋存在严重质量问题导致客户退租，相关经营损失应由华龙公司赔偿；华龙公司曾承诺与本末公司续租，否则本末公司不可能在一年租期的条件下支出大量款项进行装修，故相应装修损失应由华龙公司赔偿。2、合同约定的违约金条款已经包含了诉讼费、律师费，不应重复计算。一审法院在计算违约金的前提下同时支持了诉讼费用和律师费用由本末公司承担，违反了合同约定。华龙公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据当予以驳回。1、本末公司逾期支付租金的事实已经一审法院予以查明，根据法律规定和合同约定已经构成违约，华龙公司依照合同约定行使约定解除权，合同已于2018年10月31日已经解除。2、本末公司所称房屋质量问题及所遭受损失没有证据证明。对此一审法院也已经查明，本末公司并未提交任何证据证明房屋就质量问题向华龙公司提出书面报修，也未提交任何证据证明华龙公司拒绝维修。因此，本末公司就房屋渗水为由拒绝缴纳租金，不符合合同约定，也不符合法律规定。3、一审法院组织两次现场勘验过程中，已就本末公司房屋漏水问题进行了充分的查明，且所勘验的事实，与本末公司一审所提交的证据出现严重的矛盾。本末公司提交的证据不足以证明涉案房屋维修费用支付已高达18.4万元的事实，一审法院酌定华龙公司支付本末公司6万元的维修费用，华龙公司本着要尽快解决纠纷，对该事实予以认可。4、关于本末公司所称赔偿维修损失费用合计502758.56元，本末公司所提供的证据仅仅是其自制的表格，对其真实性不予认可。二审当庭提交的补充证据，不认可是新证据。5、华龙公司有权依据合同条款主张律师费用的损失。华龙公司一审诉讼请求：1、判令双方之间房屋服务合同解除；2、判令本末公司立即返还房屋；3、判令本末公司支付欠付房租99945.3元（按3331.51元/日，自2018年10月1日计算至2018年10月30日合同解除，共计30天）；4、判令本末公司支付房屋使用费104942.6元（按日租金的1.5倍计算，为4997.26元/日，自2018年10月31日起算，至本末公司实际搬出房屋止，暂计算至2018年11月20日）；5、判令本末公司支付按年租金30%计算的违约金364800元（3331.51*365*30%=364800元）；6、判令本末公司支付欠付水电费用76890.60元（自2018年5月30日起至被告实际搬离房屋止）；7、判令本末公司承担本案律师费用60000元。本末公司一审反诉请求：1、判令华龙公司支付维修款18万元；2、支付维修防水材料款4000元；3、支付经营损失52000元；4、赔偿装修损失合计502758.56元；5、退还未发生的房屋保证金11万元。一审法院认定事实：华龙公司向案外人某集团南京物业管理有限公司承租位于南京市鼓楼区房屋（面积为1901平方米），每年签一次租赁合同。2017年4月起，华龙公司将上述房屋2、3、4、5楼出租给本末公司，租期一年，华龙公司交付的案涉房屋系简装房，本末公司接收房屋后进行简单装修并配家具、电器后作公寓宿舍使用。2018年3月底，华龙公司（甲方，出租方）与本末公司（乙方，承租方）再次签订《房屋服务合同》，约定：华龙公司将南京市鼓楼区（以下简称案涉房屋）租赁给本末公司，租赁期限自2018年4月1日起至2019年3月31日止，每日租金为3331.51元，合计年租金1216000元，先付租金后用房屋，租金每3个月结算一次，乙方必须于每期到期前提前10天按银行转账方式向甲方支付下一期租金，乙方支付押金11万元整，水电费由乙方支付，水费4.2元／立方、电费1.2元／度；租赁期间，甲方对房屋的大修，不得干扰乙方正常营业，费用由甲方承担，乙方承租房屋内部的修缮、保洁及因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用由乙方承担；乙方未经甲方同意不得擅自转租、转让给第三方，由于乙方经营不善将房屋转租给第三方使用的必须提前90天向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可转租、转让，否则视为乙方违约；租赁期满或解除合同后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，甲方免息退还已收保证金；在同等条件下乙方享有优先续租权，若续租房屋租金三年不递增；乙方应合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添，确需变动的，必须经甲方书面同意，并按规定向有关部门办理申报手续，发生所有的费用由乙方自行承担；乙方逾期支付租金应支付逾期付款的违约金，每逾期一天，按照逾期付款金额的千分之五缴纳滞纳金，逾期支付租金达到15天的，逾期付款的违约金按当年租金的30%来计算且甲方有权同时解除合同；乙方逾期交还房屋的，必须向甲方支付滞纳金，每日费用为日租金的1.5倍；乙方逾期15天不支付房租或拖欠水电费达15天的，甲方可以解除合同，收回房屋，乙方赔偿因此而给甲方造成的实际损失；甲方不尽修缮义务的，乙方可以解除合同，因此而造成损失的，由甲方赔偿；乙方承租期满后，乙方无意续租无须将承租房屋恢复至租赁前的状态，除可拆除乙方添加的电器设备外，乙方不得破坏装潢；甲乙双方违约或造成对方损失，违约方承担全部责任，违约金按当年租金的30%来计算（包括诉讼费用、律师费用等费用）。合同签订时，华龙公司认可已收到本末公司支付的保证金11万元。租赁期内，华龙公司每月向本末公司发送水电费《收费通知单》。2018年9月20日，本末公司未支付2018年10月1日后的3个月房租并欠付前期水电费。2018年10月26日，华龙公司通过中国邮政ＥＭＳ特快专递向本末公司实际住所地南京市雨花台区邮寄了《房租催缴函》和《水电费催缴函》，催收本末公司应交2018年10月1日至12月31日的租金和2018年5月30日至9月29日水电费，要求本末公司按合同约定支付违约金和滞纳金，并在2018年10月29日下午17：00前缴纳水电费。该两催缴函本末公司签收显示于2018年10月27日由“他人收”。2018年10月30日，华龙公司向本末公司邮寄了《解除合同告知函》，该函中言明：因本末公司拖欠租金和水电费，根据案涉合同之约定，华龙公司将于发函当日正式行使合同解除权，双方合同在2018年10月30日通知解除，要求本末公司在2018年11月12日前搬离原租赁房屋，支付相应租金，并支付按年租金30%计算的违约金364800元、水电费76890.6元、滞纳金62320元。该告知函本末公司签收显示于2018年10月31日上午由“他人收”。2018年10月31日下午,本末公司向华龙公司送达《解除合同告知函》，告知函称：“贵我双方分别于2017年10月20日和2018年4月1日订立了房屋租赁合同，由我方租赁贵方的华龙电子城负一楼和华侨路25号，贵方负责向我方提供相应的配套服务。在租赁过程中，贵方多次拒不履行相关的义务，给我方经营造成巨大的困难和经营损失。一、华龙电子城负一楼----；二、华侨路25号，由于华侨路25号房屋屋顶多处渗漏，导致我方经营受到很大的影响，在我方提出维修要求后，贵方一直拒不履行相关的维修服务，导致我方无法正常经营，给我方造成重大损失。由于贵方多次不履行相关义务且拒绝沟通，现我方要求和贵方解除两处的合同，并且贵方需赔偿我方前期的装修费用损失，----华侨路25号损失为人民币50万元，限贵司在2018年11月5日前将赔款支付至我公司账户，否则我方将依法追究贵方的民事赔偿责任，我方追偿损失所发生的诉讼费用、律师费等费用也将由贵方承担”。2018年11月1日，华龙公司在案涉房屋楼梯口张贴《通知》；“南京安客美邻酒店管理有限公司：贵我双方于2018年4月1日订立《房屋租赁合同》，贵方在合同履行过程中因多次出现水电费、租金欠缴的严重违约行为，至今为止，贵司还欠我司五十多万元水电费及租金未付.具体欠费金额见《解除合同告知函》，经我司多次催要无果后。根据合同第十二条第一款及第十三条第三款约定，我司己于2018年10月30日通知解除贵我之间的《房屋租赁合同》，也将解除函邮寄给贵司。现限贵司在2018年11月12日前迁出该房屋，我司将于2018年11月12日停止水、电供应。逾期不迁出的，所有经济损失由贵司自行负担”。一审另查，华龙公司为本案诉讼支付律师费60000元。一审审理中经双方核对，本末公司欠华龙公司2018年5月1日至10月28日期间水、电费76890.6元，欠2018年12月1日至12月31日期间水、电费17691.6元，欠2019年5月30日至6月27日期间水、电费12348元，以上共计106930.2元。一审审理中，本末公司为证明报修且对方拒修提交一份落款时间为2018年10月18日的《通知函》作为证据，内容为：“目前的现有的两个合作项目存在几个问题，需要沟通处理：1、----；3、关于华侨路25号的公寓项目，由于屋顶渗水给我公司的日常营运造成了影响，我司为保证日常运营，只能自己进行防水的施工，该部分施工费用贵司至今未表明需如何处理。----希望贵公司尽快安排有决策权的人员出面与我司沟通，尽快将问题解决，在问题未得到解决之前，我司将停止支付一切房租水电费用，且由此带来的影响，我司概不负责”。华龙公司否认接到过报修并否认收到过此通知函。本末公司为证明防水维修提交证据：1、招商银行转账单及付款凭证9份，转给维修人员王某，备注为工程维修款，证明维修款共计支出18万元；2、与南京在雨装饰工程有限公司（以下简称在雨公司）签订房屋漏水维修合同四份，其中2018年6月10日合同金额5万元，维修地点为201-206房，维修内容为外墙防水及室内渗水维修出新，2018年8月15日合同金额6万元，维修地点为301-306房，维修内容为外墙防水及室内渗水维修出新，2019年2月1日合同金额5万元，维修地点为2-5楼公共区域，维修内容为外墙防水及室内渗水维修出新，2019年3月5日合同金额8万元，维修地点为4-5楼外墙、楼顶防水，维修内容为外墙防水及室内渗水维修出新，合同总计金额24万元；3、公寓宿舍出现墙体发霉和渗水的照片复印件，证明房屋确实存在维修的必要性；4、证人王某（在雨公司法定代表人）证言为:本末公司在南京多处项目和案涉房屋的装修及漏水维修都由其公司施工，上述合同分次由其打印并加盖公章，漏水部位已实际维修，漏水维修项目与合同内容不一致是表达不严谨；5、2018年9月18日付款凭证和修缮合同，证明被告向案外人滑某某支付了案涉房屋维修的防水材料金额为4000元。本末公司为证明经营损失52000元提交案外人退租告知函。本末公司为证明装修损失502758.56元，提交自行制作的装修项目及物品添置价格表。华龙公司对上述证据质证意见为，上述漏水维修合同反诉原告应在提交反诉证据时一并提交，但反诉原告是先提交转账凭证，后补充提交了维修合同，且只有合同没有维修照片、工程造价、预算决算、维修清单等证据予以佐证，无法证明维修事实真实发生；有3份合同发生在2018年10月31日之后，此时双方合同已经解除，华龙公司已发函催告反诉原告交还房屋，反诉原告拒绝交还房屋，且继续选择对房屋进行所谓的维修，就算真实发生，也系其自行扩大的损失，华龙公司最多认可4万元漏水维修的损失；上述维修合同的金额与反诉原告提交的招商银行转账单不能一一对应，且维修款项均为整数不合常理；相关的备注摘要只体现了工程维修款，反诉原告承租后本身也对房屋进行了修改和修建，故该备注摘要无法显示其与漏水修理费之间的关联性；提供的照片无法看出具体的时间、地点以、地点以及有无实际维修后的对比照片由就同处房屋渗水维修多次且花费多达18万元；证人陈述本末公司在南京有多个项目均由其负责装修施工，华侨路25号的装修施工也由其负责，其应对装修的防水本应提供维保责任，不应再收取款项，同时本末公司在每次付款的备注也都是工程维修款而非与防水有关，其陈述漏水维修的行为惯例与合同的约定并不一致，在雨公司与本末公司存在利害关系。关于4000元防水材料款，合同中注明的是修缮费用，与本末公司陈述不一致。关于经营损失52000元，没有相应的租赁合同、付款凭证、押金收据等证据予以佐证，无法确认该事实有无发生。关于装修损失502758.56元，反诉原告提交的仅为自行制作的表格，不是法律规定证据，故对其三性均不认可。一审审理中，2019年7月4日和7月18日，一审法院两次组织双方参与现场勘验：本末公司对案涉房屋的使用布局情况为，华侨路25号2、3、4、5楼用作出租公寓宿舍，每层内走廊呈L形，公寓套房分别在南边和北边，东西侧为楼梯和部分隔间，西侧为备用楼梯，房间序号由东向南再向北，每层12间至13间套房不等，每层北边有公共卫生间；2、3、4楼没有公共区域外墙，5楼东面窗户周边有渗水痕迹及部分墙皮翘起，未见维修的痕迹，202室、205室房间未见维修痕迹，302室南面墙有贴墙纸，本末公司称贴纸下面用防水胶刷过，304室和306室房间没有看出墙面新维修，有过去刷过的痕迹并有霉斑，302室、304室住户称南墙面有漏水，看到502室窗户附近墙面有渗水，住户称1个月之前因下大雨室内漏水有物业的人来看过并到楼顶维修过，看到五楼顶楼区域约15平方米左右近期做过防水维修的痕迹，本末公司称上述及顶楼另三、四处隐蔽部位是今年二、三月份新做防水维修，案涉房屋整栋楼南面外墙未见维修的痕迹。经一审法院释明，双方均不申请对漏水维修部位和维修造价进行鉴定。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均有约束力，当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方签订的《房屋服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。关于案涉租赁合同解除的效力问题。法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方行使解除权时，应当通知对方，享有解除权的当事人一方将解除合同的意思表示送达合同另一方当事人，就发生合同解除的法律效力。本案中，本末公司未履行在2018年9月20日前支付下一期3个月租金的主要合同义务构成违约，华龙公司有权依照案涉合同约定单方解除合同；华龙公司于2018年10月30日向本末公司实际住所地发函，要求于2018年10月30日解除合同，并要求本末公司2018年11月12日搬离，虽本末公司2018年10月31日上午签收显示“他人”签收，该“他人”应视为本末公司授权的接收人，本末公司收到该函件后于2018年10月31日下午也向华龙公司发函要求解除合同，一审法院认定华龙公司解除合同的意思表示于2018年10月31日到达本末公司，已发生合同解除的法律效力，无须本末公司的同意。租赁物使用中存在漏水、报修属合理现象，不必然构成出租人违约。但如承租人在报修后出租人拒绝维修才构成出租人违约，本末公司未提供证据证明华龙公司拒绝维修，故华龙公司不构成违约。本末公司以房屋渗水为由拒交租金既不符合合同约定，亦不符合法律规定，对本末公司关于华龙公司违约在先、租金应与维修费及损失冲抵的辩称意见，因证据不足，一审法院不予采纳。一审法院认定，案涉租赁合同应自2018年10月31日解除合同，本末公司应向华龙公司返还房屋，并支付2018年10月1日至2018年10月31日房租和2018年5月至2019年6月27日期间的欠付水电费。2019年6月27日至实际搬离房屋止的水电费，因尚无数据可另行结算。因华龙公司通知本末公司于2018年11月12日搬离案涉房屋，即同意本末公司有12天的腾房期，故本末公司应支付2018年11月1日至11月12日即12天的按约定租金标准支付占用房屋使用费39978.12元。案涉合同解除后，本末公司已付的押金11万元应返还或冲抵上述费用。关于承担违约责任的范围和违约金的调整。华龙公司认为1.5倍租金的占用房屋使用费与年租金30%违约金分别针对的是继续占用和前期欠付房租导致合同违约的两个行为，不存在重复计算，应当尊重双方当事人在合同中的意思自治。本末公司认为年租金30%违约金是针对欠付房租的利息，按此计算严重过高，其本身已经包含律师费，再另外提出律师费属于重复计算，且合同约定的房屋的使用费按照1.5倍计算违约金也明显偏高，应当由华龙公司举证证明其实际发生的损失。一审法院认为，依照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，案涉合同约定逾期腾房按租金1.5倍计付房屋使用费、逾期支付房租和水电费滞纳金以及其他违约金的约定均属因违约应承担违约责任的方式。华龙公司仅提交律师费损失证据，未提交因解除合同或迟延搬迁所造成实际损失的直接证据，本末公司同时主张按年租金的30%来计算违约金、按日租金的1.5倍支付使用费并承担律师费损失标准显然过高，故本末公司请求降低违约金数额具有事实和法律依据，一审法院予以采纳。本末公司逾期支付租金、欠交水电费构成违约，造成华龙公司垫付租金、水电费和占用房屋使用费的资金成本、利息损失及对租赁市场价格上浮的预期利益损失，本末公司应承担约定解除合同和支付与华龙公司实际损失相适应的违约金的后果。一审法院本着公平原则，根据当事人的过错程度、违约造成的损失、预期利益等多种因素，酌情将逾期付租金违约金的标准调整为自逾期之日起至实际支付日止按每日万分之三标准计算，将逾期腾房的房屋使用费调整为按合同约定日租金的1.2倍计算，本末公司还应承担华龙公司律师费的实际损失60000元。关于房屋漏水维修损失的认定。法律规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的后果。本末公司主张华龙公司支付因房屋漏水维修款18万元和维修防水材料款4000元，未提供证据证明向华龙公司报修或华龙公司拒修，本末公司提供多份合同与现场勘验维修项目不对应，本末公司证人王某对合同内容表达不严谨的解释不尽合理，证人王某系与本末公司在本市有他处装饰装修业务及案涉租赁房屋另有装饰装修合作关系，属有利害关系证人，本末公司提供的拍摄照片复印件看不出楼层、房间和照片形成时间，不能证明系案涉房屋漏水维修前状况，故本末公司提供的维修合同、付款凭证、证人证言、照片均不足以证明本末公司为案涉房屋漏水维修支付达到18.4万元的维修费用。基于一审法院现场勘验案涉房屋确有维修漏水的痕迹，且双方当事人庭审中明确表示不申请由专业机构鉴定漏水维修范围和维修造价，故一审法院结合现场勘验、本末公司提供的部分证据和华龙公司自认同意支付漏水维修款4万元，酌定华龙公司应支付本末公司因漏水维修及材料款等费用共计6万元。关于本末公司主张的其他诉讼请求。因华龙公司不构成违约，故本末公司主张华龙公司支付经营损失52000元和赔偿装修损失502758.56元的诉讼请求，无合同约定或法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决:一、华龙公司与本末公司签订的《房屋服务合同》于2018年10月31日解除；二、本末公司于判决发生法律效力之日起十日内将坐落于南京市鼓楼区房屋腾空返还给华龙公司；三、本末公司应支付华龙公司2018年10月1日至2018年10月31日的欠付租金103276.81元和2019年6月27日之前的欠付水电费106930.2元，并支付2018年11月1日至11月12日即12天的房屋使用费39978.12元；四、本末公司于判决发生法律效力之日起十日内按每日3997.81元向华龙公司支付自2018年11月13日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费；五、本末公司于判决发生法律效力之日起十日内支付华龙公司自2018年10月1日起至实际付清日止以逾期支付房租103276.81元为基数按每日万分之三计算的违约金；六、本末公司支付华龙公司律师费损失60000元；七、华龙公司应支付本末公司漏水维修损失60000元；八、华龙公司退还本末公司保证金110000元；九、以上第三、六、七、八项冲抵后本末公司于判决发生法律效力之日起十日内向华龙公司支付140185.13元；十、驳回本末公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费12766元，由本末公司负担；反诉案件受理费12288元，由本末公司负担11428元，由华龙公司负担860元。二审中，双方当事人对于一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，本末公司补充提交如下证据：本末公司在房屋装修过程中明细表及具体支付凭证，证明在华龙公司承诺向本末公司一直出租房屋的情况下，本末公司投入大量的人力、物力进行装修，因华龙公司恶意违约在先，提前解除合同，应当就维修款项进行赔偿。华龙公司认为封面两张表格是上诉人自制，不符合证据三性。关于后面的附件，银行汇款单，并非新证据，不应当得到二审采信。本院另查明，在一审判决后，本末公司又向华龙公司支付了2019年6月水电费12348元。本末公司自称于2020年2月9日退出了案涉房屋，华龙公司不予认可，但确认已于2020年3月将案涉房屋交还交运公司。该时段正处于疫情防控阶段，结合相关证据与当事人的称述，本院确定本末公司于2020年2月15日退出案涉房屋。二审中，本末公司申请对案涉房屋的装修及维修部分进行鉴定，对案涉房屋的墙面、墙顶渗水原因及影响程度和经济损失进行鉴定。华龙公司均不同意鉴定。本院根据本案查明的事实及对双方法律责任的认定，确定本案不需要进行上述鉴定。本院认为，本末公司主张华龙公司出租的房屋存在严重质量问题，又未能及时进行维修，故系华龙公司违约在先，本末公司支付的全部维修款项应当由华龙公司承担；且因涉案房屋存在严重质量问题导致客户退租，相关经营损失应由华龙公司赔偿。但本末公司并未就其上述主张提供充分的证据加以证明，故对本末公司的该项上诉理由，本院不予支持。一审法院根据案情酌定华龙公司支付本末公司漏水维修损失60000元，并无不当，本院予以维持。双方当事人合同约定，当乙方（本末公司）逾期付款达到一定期日后，甲方（华龙公司）有权解除合同。合同解除后，本末公司如逾期交还房屋的，必须按日租金的1.5倍向华龙公司支付滞纳金。该条款用语虽为“滞纳金”，但实质是对合同解除后，如本末公司无正当理由而持续占有房屋所约定的占有使用费的计算标准。双方当事人合同还约定，双方违约或造成对方损失，违约方承担全部责任，违约金按当年租金的30%来计算（包括诉讼费用、律师费用等费用）。该条款是对合同内违约行为所约定的违约金计算标准。上述两种费用的适用场合并不相同，一审法院分别予以计算并酌情降低计算标准，并无不当。双方当事人虽然约定违约金中包括诉讼费用和律师费用等，但根据计算，年租金的30%为364800元；而每日万分之三折合年利率为10.95%，逾期支付房租103276.81元。如按此标准计算，每年违约金为11308.72元，二者差距过大。故一审法院为平衡双方利益，一方面酌情降低了违约金的计算标准，同时判令本末公司承担律师费60000元，并无不当，本院予以支持。综上，本末公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。由于在一审判决后出现了新的事实，对一审部分判决内容产生影响，故本院依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初13652号民事判决第一项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项、第十项；二、变更南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初13652号民事判决第三项为：被告南京本末智能科技有限公司应支付原告南京华龙电子电器投资有限公司2018年10月1日至2018年10月31日的欠付租金103276.81元和2019年6月27日之前的欠付水电费94582.2元，并支付2018年11月1日至11月12日即12天的房屋使用费39978.12元；三、变更南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初13652号民事判决第九项为：以上第三、六、七、八项冲抵后南京本末智能科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向南京华龙电子电器投资有限公司支付127837.13元；四、撤销南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初13652号民事判决第二项；五、驳回本末公司的其他上诉请求。二审案件受理费3103元，由南京本末智能科技有限公司负担2994元，南京华龙电子电器投资有限公司负担109元。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  李 斐审判员  王 路二〇二〇年十二月二十三日法官助理李玲玲书记员郭旭冬