辽宁省沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0191民初2056号原告：高庆龙，男，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：廉昊，辽宁跃重合律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲安盛，辽宁跃重合律师事务所实习律师。被告：沈阳北方航空职业培训学校，住所地沈阳经济技术开发区。统一社会信用代码：52210100MJ285173XJ。法定代表人：陈永厚，该校校长。委托诉讼代理人：郑国选，辽宁蓝月律师事务所律师。被告：陈永厚，男，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：郑国选，辽宁蓝月律师事务所律师。原告高庆龙与被告沈阳北方航空职业培训学校、陈永厚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告高庆龙及其委托诉讼代理人廉昊，被告沈阳北方航空职业培训学校法定代表人陈永厚及其委托诉讼代理人郑国选、被告陈永厚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高庆龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还房租50万元；2.判令被告返还押金10万元；3.判令被告培训原告的房屋装修损失1,161,468元；4.判令被告赔偿原告因搬迁导致的寻租期损失25万元；5.判令被告赔偿因拆迁而导致学员退学学费损失187,812元；6.判令被告赔偿因拆迁导致学员退学补课时费54,133元，为学员所缴保险损失8000元；7.判令被告赔偿原告开业前的广告宣传费用车10万元；8.判令被告赔偿原告搬迁费7.3万元，共计243,413元；9.判令原告就上述损失对位于辽中区房屋及位于沈阳经济技术开发区沈辽西路116号3180、3195处房屋优先受偿。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令解除原告于被告沈阳北方航空职业培训学校于2018年9月17日签订的合同书。事实及理由：原告于2018年9月17日租用被告陈永厚位于沈阳经济技术开发区新民屯镇北三台子村的房屋土地作为原告开办减脂塑体学校的办公及训练场所。原告耗资130多万对校区进行全面的装修，同时原告向校区周边及沈阳市繁华街区都进行了广告宣传。学校开业后招收了很多学员，由于健身塑体行业具有一定的意外风险性，因此原告还为每位学员都购买了人身意外保险，但是被告在向原告出租房屋土地时隐瞒了学校房屋、土地已经列入政府的大棚房整改范围的事实。2019年1月25日，原告在经营四个月的时候，被告知其所租用的房屋土地要被强制拆除，恢复为养殖场，原告不得不重新搬家，另外寻找新的办公场所，而且大多数学员在得到消息后都选择了退学。被告故意隐瞒其所租房屋土地即将被拆除的事实，导致原告各项直接经济损失，包括房屋装修费，因拆迁学员退费，为学员缴纳的保险费，学校开业前的宣传费、搬家费、房屋土地租金等共计2,434,413元。综上，为了维护原告的合法权益，恳请贵院支持原告诉讼请求。被告沈阳北方航空职业培训学校辩称，同意解除与原告于2018年9月17日签订的合同书，其他答辩意见与被告陈永厚答辩意见一致。被告陈永厚辩称，一、原告主体不适格。原告同被告于2018年9月17日签订的租用土地及地上建筑的合同。后原告在该租赁地成立了沈阳乐瘦健康服务有限公司，法人为原告。在此次全国性整顿在养殖地上违规改变土地经营性质行为过程中，政府针对的是以原告为法人的沈阳乐瘦健康服务有限公司。原告所诉求的各种损失也属于公司因违法经营被整顿搬迁的所谓“损失”，因此原告的主体不适格。二、原告诉求的各种财物返还及各项赔偿均系原告的经营违法行为造成，损失应由原告自行承担。1.被告负责人陈永厚于2003年1月9日同沈阳市辽中县新民屯镇三台子村签订养殖业开发的土地承包合同，合同约定被告负责人陈永厚所承包的土地必须作为养殖使用，不得改变土地用途，这也是法律有明确规定的。2.于2018年9月17日被告负责人同原告签订将被告所承包的养殖地及地上物（建筑房屋）转包给原告，并告知为养殖土地不得用于他用。而原告却利用该处办了沈阳乐瘦健康服务有限公司，并对整个养殖所用的房屋改造重组。添置公司需要的设备、扩展按公司形式经营。3.于2019年1月沈阳市政府根据中央布置，依法对大棚房全面整顿，清理违法、违规使用、乱用耕地、养殖地的各种违法行为。原告属于私自改变原土地用途而用作开办公司，使土地性质发生变化，系在整顿的系列对象。4.于2019年1月25日，辽中县新民屯镇人民政府下达通知并约谈原告及被告负责人，告知违法使用、改变土地性质，通知马上清理整改。2019年2月2日，又下决定告知原告整改，并于2019年2月13日又下达催告书，告知拆除原告违法装修并恢复土地用途。以上的违法行为均系原告自行改变土地用途性质，私自违法装修所造成。由于原告的违法行为，政府依法责成原告搬迁整改，原告却迟迟不予配合，并最终导致被告两处房产被强拆除损失严重，其他周边的同样改变土地用途的企业及时自费搬迁，各个整改，养殖房得到保留，没有拆除。5.原告所诉请的各种请求是由于原告违法改变土地用途，政府依法责令其整改（搬迁）而造成的，其损失同被告的房屋土地的租赁没有因果关系，因此，被告不应承担赔偿责任。6.原、被告所签订的房产抵押合同是在被告无奈，害怕自己租赁给原告的房屋被强拆的情况下签订的。由于原告的前提是违法行为，政府依法拆迁整改。因此原、被告所签订的房屋抵押的目的是为了保证原告的违法行为的赔偿。主合同违法，担保抵押合同无效。7.被告给付原告的搬迁费同样是对原告违法行为的所谓赔偿，也应视为无效的行为，由原告返给被告。8.被告在原告得知被整改对象时，及时协调各部门为其寻找经营地点，均被原告否定，原告的退学费、补课费（不存在），寻租费等各项损失应由原告自行承担。综上，原告的诉求是由其违法改变土地使用性质而导致的强行整改，其损失同其违法行为有因果关系，应自己承担。同被告的行为无因果关系，被告不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告高庆龙系沈阳乐瘦健身服务有限公司法定代表人，被告陈永厚系被告沈阳北方航空职业培训学校法定代表人，被告沈阳北方航空职业培训学校住所地位于沈阳经济技术开发区新民屯镇北三台村。2018年9月14日，原告高庆龙因拟租用被告沈阳北方航空职业培训学校，向其支付定金5万元。2018年9月17日，原告（乙方）与被告沈阳北方航空职业培训学校（甲方）签订《合同书》，主要约定：经甲、乙双方商定，甲方同意将沈阳北方航空职业培训学校租与乙方，具体内容如下：一、出租学校地址及区域：地址：沈阳市铁**新民屯镇北三台子村区域（幼儿园，及六个库房除外）由甲方使用，其余全部租给乙方。二、租金及年限：租金：每年60万元（人民币）。上打租，每年到期前二个月交齐。年限五年：2018年9月17日至2023年9月17日，五年期满后乙方如有需租，租金另议，同等条件以乙方优先，（如开发发票，税金由乙方担负。）三、押金10万元人民币，如期满五年后乙方不再租用，并经甲方验查所有房屋、用具、器材等所有物品没有损坏，丢失，完好无损，须将押金退给乙方，不得延误。《合同书》签订后，被告沈阳北方航空职业培训学校将租赁物交付原告高庆龙使用。2018年10月27日，原告（乙方）与被告沈阳北方航空职业培训学校（甲方）签订《补充协议》，主要约定：乙方以人民币陆万元整购买甲方所有设施及设备，如：厨房用品、食堂桌椅、办公桌椅、铲车、工具、办公用品、空调、单杠、篮球架、冰箱、冰柜等。甲方将后面库房6间无偿借用乙方使用。乙方应甲方请求暂时将超市借用甲方，用于存放物品，待乙方需要时腾空。若乙方不再租用学校，需将改造的汗蒸房，按摩房等恢复原样，安装不可移动设施不可拆除搬走，乙方在租用期间行为不得违法，如有违法事件发生，甲方停止租用。原告高庆龙入住被告沈阳北方航空职业培训学校后，进行装修，并从事健身培训。2019年1月21日，沈阳市铁西区人民政府发布《铁西区人民政府关于全面整治“大棚房”违法行为的通告》，通告主要内容如下，凡本区行政区域内的“大棚房”违法行为，相关部门应当依法查处并坚决制止。二、自本通告发布之日起，全区大棚房违法行为应当立即按要求标准时限进行整改。逾期不整改的区政府责成功能区、街道、乡镇作为主体，相关部门配合依法强制拆除。2019年1月25日，辽中县新民屯镇人民政府向被告陈永厚下发《通知》，限定被告陈永厚3日内进行整改，清除所有与养殖无关的设备。对逾期不整改的，相关部门将依法进行强制拆除，后果自负。2019年2月2日，辽中县新民屯镇人民政府下发《决定》，因陈永厚建筑物建设未办理任何审批手续，且未按照限期整改通知书要求进行整改，要求陈永厚在2019年2月12日前清除房屋内所有与农业无关设施、恢复养殖条件，逾期如未能恢复，新民屯镇人民政府将依法对建筑实施强制拆除。2019年2月4日，原告（乙方）与被告沈阳北方航空职业培训学校（甲方）签订《双方协议》，主要约定：甲方将其沈阳北方航空职业培训学校位于沈阳市院内房屋土地租赁给乙方用于经营健身培训使用。自2019年1月25日，村、镇、区政府通知说甲方学校是大棚房在整改范围，要求把学校恢复为养殖场。因甲方土地使用性质问题致使乙方无法继续经营，需要搬出，配合整改。由于搬迁所出现的费用及损失问题，甲乙双方达成以下协议，双方共同遵守：1、经双方协商，甲方将沈阳市辽中区茨于坨镇都市蓝湾门市二处（沈阳市辽中区茨榆坨镇茨榆坨街66-6号第6幢11号房209.2平方米门市和沈阳市辽中区茨榆坨镇茨榆坨街66-6号第6幢12号房183.56平方米门市）抵押给乙方。另外向乙方支付贰拾万元的搬家费，乙方搬家时所发生的费用金额以实际产生为准，由甲乙双方共同认定，乙方在收到房产抵押手续及贰拾万元整后方可搬家（如因甲方原因导致抵押登记无法办理，乙方有权拒绝搬家，并同甲方另行协商相关赔偿）。2、乙方在搬出后，甲方退还乙方剩余房租和押金共计人民陆拾万元整（其中包括剩余租金伍拾万元整、押金拾万元整），另外乙方将计算装修投资金额及搬迁造成的经营损失（以乙方所保留的视频、图片、收据、发票和装修期间的一切费用证明为准）金额提供给甲方，甲方赔偿乙方损失，用沈阳市辽中区茨榆坨镇都市蓝湾门市房二处（沈阳市辽中区茨榆坨镇茨榆坨街66-6号第6幢11号房209.2平方米门市，沈阳市辽中区茨榆坨镇茨榆坨街66-6号第6幢12号房183.56平方米门市），门市房按2019年市场房价计算，如双方对房产价格有争议可以共同委托相应的评估机构进行评估作价多退少补。如金额甲方不认可乙方可以起诉法院，经法院判定后甲方给予乙方赔偿。2019年2月13日，辽中县新民屯镇人民政府向被告陈永厚下发《催告书》，主要内容：因陈永厚在未能取得合法建设审批手续情况下，擅自在新民占地建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条的规定。新民屯镇人民政府已于2019年2月2日向陈永厚送达了对上述违法建筑自行拆除并恢复违法占用土地的农业用途性质的决定。陈永厚至今未履行，新民屯镇将协同有关部门依法进行强制拆除。2019年2月16日，陈永厚（甲方）与高庆龙（乙方）签订《合同补充协议》，约定：自2019年2月4日合同后，由于陈永厚辽中茨榆坨都市蓝湾6号楼11号门不能进行抵押，陈永厚又把财富广场两个档口在于洪大厦作抵押，代替都市蓝湾6号楼11号门，高庆龙将6号楼11号门市的购房合同已还给陈永厚，高庆龙说从2019年2月17日开始往外搬配合陈永厚整改，先往外搬，特此说明。同日，高庆龙、陈永厚到沈阳市自然资源局办理抵押登记，沈阳市自然资源局出具辽（2019）沈阳市不动产证明第0045726号不动产登记证明，载明：证明权利或事项：抵押权；权利人（申请人）：高庆龙；义务人：陈永厚；坐落：沈阳经济技术开发区沈辽西路116号（3195）等；抵押方式：一般抵押权，担保债权数额（人民币）：400,000元；债务履行期限：2019年2月15日起2020年2月15日止。2019年2月18日，陈永厚（甲方）与高庆龙（乙方）签订《双方协议》，约定：陈永厚因都市蓝湾6号楼12门市无法抵押，暂时更改高庆龙的名字。但高庆龙不许转卖，得等高庆龙装修费和陈永厚房产都作出准价钱，双方再到茨榆坨政府更名；注：高庆龙要在2月22号前把活动物品搬出院内，否则活动物品受损高庆龙自己负责。高庆龙提出如装修物品需拆改时，要经双方定价，高庆龙认可后方可拆改，陈永厚同意。同日，高庆龙与出卖人沈阳宗达置业有限公司签订买卖辽中县茨榆坨镇茨榆坨街66号第6幢12号房的《商品房买卖合同》，在该《商品房买卖合同》第一页顶部，高庆龙与陈永厚签字确认：此房合同陈永厚因无法抵押暂时更改高庆龙的名字但是高庆龙不许转卖，得等高庆龙装修费用和陈永厚房产都作出准价钱，双方再更名，特此说明。2019年2月23日、2019年2月24日，高庆龙向陈永厚出具六份《定价清单合同》，载明高庆龙的损失赔偿项目及金额，共计105,6541元。陈永厚在上述六份《定价清单合同》下部签字予以确认。2019年3月3日，沈阳市辽中县新民屯镇人民政府对沈阳北方航空职业培训学校位于沈阳市新民屯镇北三台子村的建筑物实施拆除。另查明，2003年1月9日，陈永厚与辽中县新民屯镇北三台子村民委员会签订《北三台村发展养殖业协议书》，主要约定：辽中县新民屯镇北三台子村民委员会将其土地17.6亩流转给陈永厚，用于发展养殖业，承包期从2003年到2050年。陈永厚在该处土地建设用房，并开办沈阳北方航空职业培训学校。本院认为，原告与被告沈阳北方航空职业培训学校签订的《合同书》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告是否系本案适格主体的问题。本案中，案涉《合同书》及《补充协议》系原告与被告沈阳北方航空职业培训学校签订，故原告与本案具有利害关系，其系本案适格主体。关于原告主张解除与被告沈阳北方航空职业培训学校于2018年9月17日签订的《合同书》应否支持的问题。被告沈阳北方航空职业培训学校在庭审中明确表示同意解除，故对原告该项诉讼请求，予以支持。同时对双方于2018年10月27日签订的《补充协议》，亦应一并解除。关于原告主张二被告返还房租50万元及押金10万元应否支持的问题。根据原告与被告沈阳北方航空职业培训学校于2019年2月4日签订的《双方协议》第2条的约定，被告沈阳北方航空职业培训学校应予退还上述款项。因二被告未予返还，故对原告该项诉讼请求，予以支持。关于原告主张二被告赔偿其房屋装修损失1,161,468元应否支持的问题。根据原告与被告陈永厚签订的六份《定价清单合同》，被告陈永厚对原告的房屋装修损失105,6541元签字予以确认，故对原告该项诉讼请求，部分予以支持。原告提交的另一份损失金额为113,495元的《定价清单合同》，因无二被告进行确认，对其主张的该份《定价清单合同》所确定的损失113,495元，不予支持。关于原告主张二被告赔偿其因搬迁导致的寻租期损失25万元、因拆迁而导致学员退学学费损失187,812元、因拆迁导致学员退学补课时费54,133元、为学员所缴保险损失8000元、原告开业前的广告宣传费用车10万元、原告搬迁费7.3万元应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告主张的上述损失均非二被告订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故对原告上述诉讼请求，不予支持。关于原告主张被告赔偿搬迁费7.3万元应否支持的问题。因原告未提交证据证明，应由其承担不利后果。对原告该项诉讼请求，不予支持。关于原告主张对位于辽中区房屋及位于沈阳经济技术开发区房屋优先受偿应否支持的问题。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定，为担保债权的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。本案中，被告陈永厚为担保债务的履行，将其名下位于沈阳经济技术开发区的房屋抵押给原告，并办理了抵押登记，故对原告该项诉讼请求，部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下:一、解除原告高庆龙与被告沈阳北方航空职业培训学校于2018年9月17日签订的《合同书》及2018年10月27日签订的《补充协议》；二、被告沈阳北方航空职业培训学校、陈永厚于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告高庆龙租金50万元及押金10万元；三、被告沈阳北方航空职业培训学校、陈永厚于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告高庆龙房屋装修损失105,6541元；四、原告高庆龙对被告陈永厚名下位于沈阳经济技术开发区的房屋就第二项、第三项所确定的债务在折价或者拍卖、变卖所得的价款内优先受偿；五、驳回原告高庆龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,275元，由原告高庆龙负担8396元，被告沈阳北方航空职业培训学校、陈永厚负担17,879元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  徐峰阳人民陪审员  荣慧妍人民陪审员  姜 楠二〇二〇年十二月二十六日书 记 员  徐筝慧本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。