贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初10256号原告：石丹，女，1991年7月6日生，侗族，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：黄平忠、罗远江（实习），贵州听策律师事务所律师。被告：贵州裕美房地产开发有限公司，住所地：贵阳市云岩区中华中路******，统一社会信用代码：91520100775309943Q。法定代表人：杨明。委托诉讼代理人：周倩、彭雅欣（实习），贵州中孚律师事务所律师。原告石丹与被告贵州裕美房地产开发有限公司（以下简称“裕美房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告石丹的委托诉讼代理人黄平忠、罗远江，被告裕美房开的委托诉讼代理人周倩、彭雅欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石丹向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以已付购房款337630元为基数，按每日万分之一点五的标准自2017年10月1日计算至被告实际向原告支付商品房之日止，暂计算至起诉之日止为44800元）；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金（违约金以已付购房款337630元为基数，按每日万分之一的标准自2019年12月31日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，现计算至起诉之日为5000元）；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2017年9月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的房屋，购房金额为337630元，被告应于2017年9月30日前向原告交付房屋，应于2019年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，同时对其他事项进行约定。合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告未依约向原告交付房屋，未依约将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，也未向原告承担违约责任。为维护原告合法权益，诉至法院请求如前。被告裕美房开辩称：一、关于逾期交房，被告不存在违约情况，不应承担逾期交房的违约责任，涉案房屋经过建设单位、勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格，已取得竣工验收报告，原被告双方通过合同方式约定的交房条件已达成，且被告也于2017年9年26日通过登报等形式通知了原告收房，原告未根据被告的通知在交付期限届满之前到房开处办理交接房手续，是其自身原因不来收房导致，即使存在预期交房情况，逾期交房违约金应按双方签订的《商品房买卖合同》的约定，按照买受人已支付房价款的日万分之0.2的标准计算，原告主张调高违约金无事实和法律依据。二、针对逾期办证，该情况并非是由于被告原因导致，被告不应承担逾期办证的违约责任。主要表现在：1、因政府规划调整，导致项目规划一直被调整，从而导致了办证逾期；2、因新冠肺炎疫情的影响，疫情期间政府采取了强制控制、群防群治等措施，企业停工停产，没有办法去办理相关证件手续，至2020年3月2日被告才正式复工。对于新冠肺炎疫情不可抗力事件，不应将此期间逾期归为被告来承担。3、原告存在逾期付款行为，办证期间应参照原告逾期付款天数相应顺延；4、即使逾期，亦应按合同约定的违约金标准，即按已付款的千分之一承担逾期办证违约金。经审理查明，2017年9月12日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告所开发的位于贵阳市云岩区房屋，购房金额为337630元。该合同第八条第一款第3项约定：买受人于合同签订之日交纳首期房款67630元，剩余房款270000元以银行按揭的方式支付；买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，并在接到出卖人或贷款人书面通知之日后3日内前往指定地点办理贷款手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行义务的，按合同第十条办理。合同第十条约定：买受人未按时付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期不超过90日之内，自约定的付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金，并于实际支付之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同），出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起90日内按照累计的逾期应付款的1%向出买人支付违约金，并由出买人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.2（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金。第十一条约定：（一）出卖人应当在2017年9月30日前向原告交付房屋；（二）交付房屋应当符合以下1、2、3、4项所列条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。第十三条逾期交房责任约定：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内。自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.2违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.2违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金；合同第二十二条第二项初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。（若晚于上述期限办妥初始登记的，不应影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此迟延承担违约责任，若因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按照本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者违约责任不作累加。”第三项转移登记约定“（一）出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1‰承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”。第二十九条约定：合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定的应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利义务的，仍以本合同为准。此外，《商品房买卖合同》附《补充协议》（附件十二），《补充协议》第三条第3.2款约定，买受人选取按揭付款方式应在签订主合同之前向银行或者公积金机构及其代办机构确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的申请资料，若非因出卖人原因（包括不限于政策调整、法律法规变化、国家行政机关、金融机构、买受人资信或自身条件不符合贷款要求等原因）导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户的（商业贷款为合同签订之日起30日，公积金贷款为合同签订之日起60日）,买受人必须于前述付款期限届满之日起三十日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，逾期则视为买受人逾期付款，出卖人有权依据本合同第十条主张权利。3.3条第三款约定的“非归责于双方的原因”具体指自然灾害、暴乱、战争,国家政策调整不属此列。7.1条出卖人在本合同约定的房屋交付时间之前，应按照本合同约定方式通知买受人房屋交付事宜，买受人自身亦负有注意义务。本合同约定的通知方式为：出卖人在《贵阳晚报》或《贵州都市报》刊登交房通知。7.4条约定，买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关补充协议……后，方可办理入住手续。否则，出卖人有权拒绝将本合同项下房屋交付给买受人。同时，因此造成的逾期交房责任由买受人承担。2017年8月20日，原告向被告支付首期款67630元。余款270000元原告向工商银行申请贷款后于2018年2月9日支付被告。针对萃山国际一期业主，被告于2017年5月26日发布公告，公告载明：关于延期交房，确系本小区供水、供电外线至今未接通，造成验收推后，不能按时交房，我司承诺：1、本项目住宅于2017年9月30日交付使用；2、未按购房合同期限2016年12月31日交房，违约金我司将从2017年1月1日起直至交房之日按合同已付房款日万分之一计算；……4、若2017年9月30日无法按时交房的，从2017年1月1日至2017年9月30日违约金按日万分之一计算，2017年10月1日起直至交房之日以万分之一点五计算。2017年7月1日，被告再次张贴公告，公告载明：萃山国际8号楼业主，因8号楼延期交房至2017年9月30日，……关于延期交房的违约责任，我司将按照一期业主的赔付标准（即从2017年7月1日起至实际交房之日止按日万分之一的违约金）统一执行。2017年9月26日，被告在贵阳晚报刊登交房通知，通知该项目2、4、5、6、8栋已经具备交房条件，于2017年9月30日正式交房。2018年1月4日，被告取得涉案房屋的竣工验收合格证明。2017年12月萃山国际2、3、4、5、6、7、8、9、10栋土建部分通过消防验收。另查明：2018年11月28日我院就原告（反诉被告）赵辉诉被告（反诉原告）裕美房开商品房销售合同纠纷作出（2018）黔0103民初2237号民事判决，本案中裕美房开就原告逾期付款提出反诉，要求反诉被告支付逾期付款违约金，经本院审理认为双方《补充协议》（附件十二）第3.2条约定不合理地减轻或者免除本合同约定的应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除受让人主要权利，驳回了裕美房开的该项诉请。审理中，被告认可目前尚未取得商品房面积实测技术报告书和商品住房交付使用备案证书，项目仍不具备办证条件。上述事实，有原、被告陈述，相关书证及本院庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、关于逾期交房违约金应如何认定；二、关于逾期办证违约金应如何认定。针对焦点一：关于逾期交房违约金，双方合同约定，被告应于2017年9月30日前向原告交房，无论逾期是否超过90日，出卖人均按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.2违约金。现原告主张按照2017年5月26日被告张贴的公告标准（每日万分之1.5）支付，但该标准系针对合同约定为2016年12月31日交房萃山国际一期及8栋的业主，本案并不适用。审理中，被告认可房屋尚未取得商品房面积实测技术报告书和商品住房交付使用备案证书,不符合合同约定的交房条件，导致至今原告未办理交房手续，应由被告承担逾期交房的违约责任，但根据合同附件十二补充协议第7.4条的约定，在原告未付清房款时，被告有权拒绝向原告交房，并由原告承担逾期交房的责任，故本案的逾期交房时间应从原告付清款项（即2018年2月9日）之次日起计算逾期交房违约金，同时，由于疫情影响，贵州省于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，至2020年2月23日将一级响应调整为三级响应，此期间符合双方合同约定的不可抗力，共计30日，应予以扣除，故至原告2020年6月17日（起诉之日），逾期交房违约金为：337630×每日万分之0.2×（859-30）≈5597.91元，此后的违约金以本金337630元为基数，按每日万分之0.2计算至达到合同约定的交房条件并通知交房之日止或原告实际接收房屋之日止。针对焦点二：关于逾期办证违约金，合同第二十二条第三项约定“出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。本案在审理中，被告已当庭认可目前房屋尚不具备办证条件，被告应当按照约定向原告支付逾期办证违约金。关于违约金标准，合同约定：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1‰承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”，该两条标准并不一致，但鉴于该合同系被告提供的格式合同，应当作出有利于原告的解释，因此应当采用每日万分之一的标准。关于被告的辩称：1、关于规划调整，被告在本案当中并未提交相关证据，且即使存在规划调整，也并不属于逾期办证的免责事由；2、关于疫情影响，贵州省于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，至2020年2月23日将一级响应调整为三级响应，此期间符合双方合同约定的不可抗力，共计30日，应予以扣除；3、关于原告逾期付款，本院此前的生效判决已将双方《补充协议》（附件十二）第3.2条认定为不合理地减轻或者免除本合同约定的应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除受让人主要权利，根据合同第二十九条的规定，仍应按合同第八条第3款的约定进行处理，而该款并未就获得贷款的时间进行约定，故被告主张逾期付款违约责任已无事实依据，对被告要求顺延逾期办证的主张，本院不予支持。综上，被告应从逾期办证之日（即2020年1月1日）起按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，具体至起诉之日2020年6月17日期间的逾期办证违约金为4693.06元（计算标准337630×每日万分之一×（169-30）≈4693.06元），对于2020年6月18日后的违约金，应按每日万分之一的标准支付至被告取得该商品房的初始登记，并通知买受人领取办理商品房转移登记的有关文书之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告贵州裕美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告石丹至2020年6月17日的逾期交房违约金5597.91元，此后的违约金以本金337630元为基数，按每日万分之0.2计算至达到合同约定的交房条件并通知交房之日止或原告实际接收房屋之日止；二、被告贵州裕美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告石丹从2020年1月1日至2020年6月17日的逾期办证违约金4693.06元，此后的违约金以337630元为基数，按每日万分之一的标准支付至被告取得该商品房的初始登记，并通知买受人领取办理商品房转移登记的有关文书之日止。三、驳回原告石丹的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1045元，减半收取522.5元，由原告负担494.5元，被告负担28元（该款原告已预交，被告在履行本判决时一并支付原告）。本判决为终审判决。审 判 员 王琼琼二〇二〇年十二月二十二日法官助理 徐 丹书 记 员 陈 霞