天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初11481号原告：王辰，男，1976年3月28日出生，汉族，住天津市红桥区。被告：涂猛，男，1987年8月26日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。原告王辰与被告涂猛租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王辰、被告涂猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王辰向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《晨旺菜市场房屋（台位）租赁使用协议书》（以下简称涉讼合同）解除；2.被告返还原告保证金5000元、赔偿损失21600元并承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年10月9日，被告以“天津市南开区晨旺菜市场”的名义与原告签订涉讼合同，约定由原告承租涉讼市场房区15、18号房屋，期限自2019年11月1日至2020年10月30日，租金为每月3600元，设施保证金为10000元。当日，原告全额支付上述费用，被告出具收款收据。生效法律文书确认涉讼合同有效，但被告未及时提供租赁场地，涉讼市场未依约开业亦于2020年7月28日关门停业，导致原告的合同目的根本无法实现，遂成讼。被告涂猛辩称，原告以转租赚取差价为目的而租赁涉讼房屋，未实际经营，系违约方。2020年7月2日，被告依据涉讼合同约定函告原告解除合同，不予退还费用，故不同意原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月16日，原告曾以确认本案涉讼合同无效为由来院起诉被告，案号为（2020）津0104民初2888号。该案件认定事实如下：2019年10月9日，原告与“天津市南开区晨旺菜市场”签订涉讼合同，该合同相对方为本案原、被告，该合同签订过程及内容不具备法定无效情形；涉讼房屋已实际交付，涉讼合同已实际履行，原告自营还是转租不影响合同目的及履行；原告向被告交付本案房屋费及另案费用129600元、本案保证金及另案保证金28000元；经原、被告共同确认，涉讼房屋中的15号房屋又租予案外人，被告向原告退还房屋费26400元（按每月2200元标准）、保证金5000元。涉讼合同约定，原告租用涉讼市场房区15、18号房屋，自2019年11月1日起至2020年10月30日止，租金为每月3600元，设施保证金为10000元；原告使用被告房屋设施，保证不私自转借、转卖、转让，否则被告有权单方终止合同、收回房屋设施、摊位费不予退还、保证金全额作为违约金用于补偿被告；对于空岗缺岗连续达到三日以上的商户视为自动放弃摊位经营权，被告有权收回摊位，剩余部分摊位费及保证金不予退还。庭审中，原、被告确认涉讼市场于2019年12月8日开业，2020年春节期间休市（原告主张2020年1月20日、被告主张2020年1月24日晚），2020年3月26日复市，2020年8月2日停业至今。原告确认其未实际经营。2020年7月2日，被告通过微信方式向原告发送解除合同告知函，告知原告解除涉讼合同，同时根据合同规定，市场有权收回摊位，不予退还剩余部分的摊位费及保证金。原告认可收到该通知，但表示被告系在上述案件二审期间发送，不认可其证明力。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应依合同约定全面履行各自义务。生效法律文书确认涉讼房屋已实际交付，涉讼合同已实际履行，原告是否使用涉讼房屋不影响其向被告交付租金，但租赁期限应从涉讼市场实际开业起算。涉讼房屋长时间处于无人经营状态，已达到合同约定的解除条件，因此被告于2020年7月2日向原告发送告知函，解除与原告的租赁合同，符合合同约定及法律规定，本院予以确认。因双方租赁关系已经解除，原告再次诉请解除合同已无事实基础，本院不予支持。关于经济损失，实为退还租金。关于剩余租金及保证金，涉讼合同约定对于空岗缺岗连续达到三日以上的商户视为自动放弃摊位经营权，被告有权收回摊位，剩余部分摊位费及保证金不予退还。该合同条款应视为对被告解除合同的条件及原告违约后如何确定违约金标准的约定。因原告未经营及菜市场整体停业受到了疫情因素的影响，根据本案实际情况，被告主张的该违约金标准过高，本院酌定以三个月租金作为违约金为宜。合同履行期间，适逢我市新冠肺炎疫情防控，特别是我市于2020年1月24日启动应急一级响应措施后，对涉讼市场经营势必造成一定影响。因此从公平原则出发，本院酌定适当免除2个月租金，由双方当事人合理分担损失。鉴于涉讼房屋中的15号房已退租、退款，本院计算18号房应退租金为5760元[3600元÷2×（12个月-7.8个月-3个月+2个月）]、应退保证金为5000元（10000元-5000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告涂猛返还原告王辰租金5760元、保证金5000元；二、驳回原告王辰的其他诉讼请求。原告王辰确认收款账户为原告王辰名下中国建设银行4367××××8522账户。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费232.50元，由原告王辰负担198元，被告涂猛负担34.50元，被告负担部分于本判决生效后十五日内直接交付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 郭 岩二〇二〇年十二月十一日书记员 田唯宜附本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。