天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初7973号原告：马震震，男，1990年7月23日出生，汉族，居民，住北京市通州区。被告：天津恒利房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区霍各庄镇平安家园吉祥阁配套公建108，现办公地址天津市宝坻区南环路东段1号。法定代表人：何顺发，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张磊，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嘉兴，天津金诺律师事务所律师。原告马震震与被告天津恒利房地产开发有限公司（以下简称恒利开发公司）合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马震震、被告恒利开发公司的委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马震震向本院提出诉讼请求：1.恒利开发公司返还马震震车位款50000元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告系房屋买卖合同关系。被告系宝坻区钰华街东侧、云山街南侧金顺园小区房屋开发商,原告系购房业主。2018年6月8日,原告与被告签订《房屋买卖合同》一份,约定原告购买被告开发的坐落于宝坻区××街××街××房屋一套,此前因被告卖房时强制搭售小区车位,原告在小区尚未竣工,尚无法确定车位具体位置的情况下,于2018年5月23日被迫向被告交纳车位费5万元,双方就车位问题没有书面协议,更没有关于车位具体位置、车位面积、车位质量等问题进行过磋商。此后原告如约履行房屋款项缴纳的义务,被告因工期问题迟延交房,目前该房屋尚未具备验收条件,被告没有交付房屋和车位。经了解得知,被告小区车位租售没有明确说法,出售人防车位和地上车位违反相关规定,同时,原、被告并未就购买或租用车位达成过一致合意,亦未签订过任何车位买卖或租赁协议,权利义务均不明确,鉴于此被告收取的车位费没有任何事实和法律依据,原告有权要求被告退还上述车位费5万元。因多次协商未果,原告为维护其合法权益,根据有关法律规定,特向贵院提起诉讼,望判如所请。恒利开发公司辩称，请求驳回马震震的全部诉讼请求。理由：1.恒利开发公司所开发的案涉房地产项目已取得建设工程规划许可证，本案诉争车位为规划中车位，属于《中华人民共和国物权法》第七十四条关于建设区划内规划用于停放汽车的车位归属的规定。结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条、第6条的规定，恒利开发公司对规划中的车位享有合法的处置权利，有权对外转让车位使用权。2.恒利开发公司与马震震对车位使用权转让已达成合意,合同已经成立且合法有效并被马震震认可。订立合同可采用口头形式，恒利开发公司与马震震经口头协商后，马震震缴纳了车位使用权转让款，恒利开发公司向马震震提供了用于选定车位的选位顺序号码牌，足以体现双方已就车位使用权转让达成了一致意见并形成了合同关系。从马震震主张解除合同的诉讼请求来看,马震震也承认双方已经形成合同关系。3.马震震在其诉讼请求中主张解除合同关系，证明其对于与恒利开发公司已经形成了车位使用权转让合同关系的事实并无争议。在合同有效的情形下，马震震主张解除合同需满足合同约定解除条件或法定解除条件。马震震主张解除合同、返还车位使用权转让价款无合同依据和法律依据。另外，即使马震震存在合同解除权，其在本案诉讼时才行使解除权已经超过期限为1年的除斥期间，解除权应已消灭。4.恒利开发公司在销售房屋同时对车位进行处置符合房地产市场的惯例，不存在捆绑销售行为。马震震主张的车位与房屋捆绑销售并不属实，也无证据予以证明。5.如支持包括马震震在内的业主解除合同、返还车位使用权转让款项，则存在纵容业主对车辆乱停乱放、引发更大社会矛盾的可能。综上，马震震各项诉讼请求既无事实依据，也不符合法律规定。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方当事人提交的证据，本院认定事实如下：2018年5月23日，马震震欲购买恒利开发公司开发的金顺园6号楼-1-704房屋，向恒利开发公司交纳购房定金20000元及车位款50000元。恒利开发公司同日为马震震出具收据“今收到马震震6-1-704交来车位50000元”,并制作《金顺园缴款确认单》,内容：购房人马震震,房号6-1-704，面积104.18㎡，总房款1283497元，付款方式按揭，本次缴款性质：定金+地下，金额：70000元。2018年6月8日，马震震（乙方）与恒利开发公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定马震震购买恒利开发公司开发建设的位于天津市宝坻区××街××街××号楼××房屋，建筑面积104.18㎡，商品房销售按建筑面积计算，12319.99元／㎡，价款为1283497元。恒利开发公司应于2020年10月31日前交付房屋。合同附件六《补充合同》第19条约定，甲方基于本项目建造的地下车库／车位、架空层、配套公建等建筑物、构筑物的所有权及使用权归甲方所有，甲方有权对外出售、出租，具体方案由甲方制定并组实施，收益归甲方所有。甲方对外出租或者销售的，乙方在同等条件下享有优先受让或承租的权利。另查，现涉案小区尚未竣工验收，亦未向业主交付。诉讼中，双方对就诉争车位所形成的合同关系性质及车位位置存在争议，马震震称交纳车位款后恒利开发公司说的是车位买卖合同。恒利开发公司称双方之间是车位使用权转让合同关系。双方对预定车位为地上车位还是地下车位存在争议，马震震称认购的为地上车位，恒利开发公司称为地下车位，以提交的《金顺园缴款确认单》为证据。经审查，该确认单为印贴下的复写联，非首联，此确认单由销售人员填写并签字，财务收款后予以签字确认并转交销售内勤处存档。原告马震震对复写联上其名字的复写印书不予认可，其主张并未在该缴款确认单的首联签过名。本院认为，本案虽以商品房预售合同纠纷立案，因争议标的物为车位，并非在建商品房，且双方均认可车位没有包含在商品房销售合同中，故本案不属于商品房预售合同纠纷。本案是因车位问题所引发的争议，案由应为合同纠纷。综合双方的诉辩意见，确定本案争议焦点为：一、涉诉车位为地上车位还是地下车位；二、恒利开发公司对诉争车位是否享有处分权；三、马震震与恒利开发公司就诉争车位是否存在合同关系、合同的性质及合同效力问题。理由分述如下：一、涉诉车位为地上车位还是地下车位。马震震称预定的是地上车位，恒利开发公司称是地下车位。恒利开发公司在案件中提交的《金顺园缴款确认单》为印贴下的复写联而非首联，另原告马震震对复写联上的其名字的复写印书不予认可，其主张并未在该缴款确认单的首联签过名，故本院难以通过上述《金顺园缴款确认单》的复写联判别此确认单的复写联上的原告签名为原告本人为之，恒利开发公司亦没有提供证据证实原告在该《金顺园缴款确认单》的首联上签字确认过。并且，经本院释明后，被告恒利开发公司在本院限定期限内仍未能提供上述《金顺园缴款确认单》的首联以证实原告在该确认单签过字，或者提供其他证据佐证《金顺园缴款确认单》复写联的原告签名为原告所书写形成。对于车位价款而言，其售价不统一亦无规律，故不能简单以车位价款判别车位的地上或地下的属性。综上，根据证据规则的规定，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。恒利开发公司应对其主张承担举证责任，因其不能举证证明马震震称预定的是地下车位，故对其主张该车位为地下车位不予支持，对马震震的主张予以支持，认定为地上车位。二、恒利开发公司对诉争车位是否享有处分权。《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。恒利开发公司在建造金顺园小区时交纳了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但在小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。恒利开发公司未提供证据证明其就金顺园小区建筑区划内的土地使用权保留了专有份额，故该小区的地上停车位属于占用业主共有部位建设的车位，是否经过规划审批，不影响地上停车位的土地使用权性质。另外，根据《补充合同》第19条的约定可知，双方对仅对地下车位进行了约定，对地上车位未进行约定，亦能证明该地上车位所占用的土地使用权范围属于全体业主共有，其权益应归全体业主。因此，恒利开发公司对金顺园小区地上车位不享有处分权。三、涉诉车位是否存在合同关系及该合同的性质与效力。马震震交纳车位款50000元，恒利开发公司给马震震出具收据，说明双方对车位问题形成了事实上的合同关系。马震震虽主张双方之间存在车位买卖合同关系，其应对法律关系成立承担举证责任，但其未能提交证据予以证明，故对其主张不予采信。庭审中，恒利开发公司主张双方是使用权转让合同关系，另根据双方补充合同约定，可认定马震震与恒利开发公司之间存在车位使用权转让合同关系。如上所述，恒利开发公司不享有对地上车位的使用权，故其对外转让车位行为属无处分权的人处分他人财产的行为，该转让行为应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，不存在解除问题。因该合同取得的财产，应当予以返还。故对马震震要求恒利开发公司返还车位款50000元，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第一项规定，判决如下：天津恒利房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内返还马震震车位款50000元。（上述款可直接给付马震震或汇入本院账户，汇款时注明案号及承办法官姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052********）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取计525元，由天津恒利房地产开发有限公司负担，于本判决发生法律效力后10日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  裴悦杰二〇二〇年十二月三十日书记员  于心平附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。