贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终147号上诉人（原审被告）：贵州安顺精石房地产开发有限公司。住所地为贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。统一社会信用代码：91520421067702402L。法定代表人：赵士芬，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郭明、陈华磊，贵州能盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金某某，男，1982年5月28日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被上诉人（原审原告）：许某某，女，1982年7月15日出生，民族、住址同上。上诉人贵州安顺精石房地产有限公司（以下简称“精石房开”）与被上诉人金某某、许某某商品房预售合同纠纷一案，因不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403民初2959号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人精石房开委托代理人陈华磊、被上诉人金某某到庭参加诉讼，被上诉人许某某经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。精石房开上诉请求：一、请求依法撤销贵州省安顺市平坝区人民法院(2019)黔0403民初2959号民事判决书的第二、第三项，查清事实后依法改判;二、请求判令本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人逾期向被上诉人交付“办理商品房转移登记的有关文书”的主要原因是政府相关部门将上诉人的一切规费缴纳设置为权证办理的前置条件,非上诉人刻意逾期。就案涉不动产，上诉人到相关行政部门办理权证事宜时,被要求须缴清各种税费、规费,凭据缴费清单，不动产登记部门才接受办证登记。客观上，房开企业是否缴纳税费、规费等属于行政管理机关与房开企业之间行政管理范畴,办理房屋产权证是不动产登记部门与购房户之间的行政管理范畴,可实践中许多政府行政部门将两者紧密联系，凡是房开企业未缴清税费、规费的,一律不予受理办证登记申请。对于此,上诉人多次与有关政府部门沟通，请求办证机构依法办证,不要设置其他条件，上诉人应缴的税费、规费等由上诉人自行承担解决,不能捆绑购房户。经多次磋商后,截至本案一审时，上诉人已经取得案涉不动产的初始登记，目前,正在陆续办理转移登记。二、案涉不动产已经按照合同约定于2016年5月28日交付被上诉人,被上诉人已实际享有利益,“逾期办证”对被上诉人所造成的损害较小。三、《补充协议》真实有效,系上诉人与被上诉人的真实意思表示,即使认定约定的违约金标准过低,也应充分考虑。一审法院酌情认定违约金标准过高。本案一审时,被上诉人主张以已交付购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2016年8月28日起至实际交付房屋所有权证之日止计付违约金，上诉人主张依据双方所签订的《补充协议》之有关规定执行，按已付购房款万分之一的标准计付，另外，《补充协议》约定上诉人“在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记”,即2018年10月25日。综合考虑《补充协议》对办证时间和违约金的约定,且案涉不动产被上诉人已实际享有了利益,在此情形下，一审法院酌情认定按3%的标准计算违约金，该酌情标准和被上诉人一审主张标准均过高,况且，利息之利益并非合同可得之利益，损失亦非违约所必然发生之损失。所以，恳请二审人民法院予以调整。四、一审法院除认定上述3%违约金外，还判决若上诉人不能在一审判决生效起90日内交付办理商品房转移登记的有关文书的,自第91日起，按每日万分之一的标准另行计付违约金。此系无法律依据。首先，在上诉人已取得案涉不动产初始登记后,办理产权转移登记非上诉人单方行为，需上诉人与被上诉人配合方能完成。实践中,办理产权登记的,必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。初始登记完成后，开发商尚须履行相应的告知义务或者通知义务。但并不排除在上诉人履行上述告知或通知义务后,被上诉人是否配合上诉人提供必要的办理权证转移登记材料的情况下,要求上诉人承担违约责任,有违法律规定。其次,在上诉人和被上诉人都互相配合的前提下，上诉人完备了办证的手续(备案工作），被上诉人提出办理权属转移的登记申请,但由于房管部门的原因未能按期办证或者迟延办证的,属于政府的不作为，若要求上诉人为此承担违约责任，无法律规定。最后，因“逾期办证”在一审判决第二项已经裁判上诉人承担违约责任，若因此事件再加重上诉人的责任，对上诉人显失公平。被上诉人金某某答辩:无论是政府还是第三方原因，房开可以去告他们；补充协议不公平，且当时没有取得补充协议，没有仔细阅读内容，故未及时起诉。本人是不服一审判决的，是一审告知上诉人已上诉，一审判决是不生效的。因上诉人存在各种违约，一审也是根据上诉人各种违约作出的判决，上诉人还觉过高，我们觉得不合理，直至2020年上诉人对我们办理产权证设置了一些障碍，同时希望上诉人开具收取费用的发票给我们。一审对违约金的判决只是对业主进行了安慰。原告向一审起诉请求：1.判令被告立即向原告交付位于安顺市平坝区款1174836元的增值税普通发票；2.判令被告立即向原告支付156098.17元违约金（从2016年8月28日开始，以购房款1174836元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂算至2019年6月1日，此后计算至实际交付第一项所列房屋所有权证书之日止）；3.判决被告赔偿原告因本案产生的律师费1000元；4.诉讼费（包括案件受理费、保全费、公告费等）由被告负担。一审法院查明事实：被告精石房开系平坝区迎宾路“银座”房屋建筑项目的开发建设单位。2014年11月15日，原告与被告精石房开签订《商品房买卖合同》，向被告预购“银座”商业营业用房（以下简称案涉商铺）。双方合同约定：案涉商铺建筑面积为47.77平方米，套内建筑面积为37.24平方米；按套内建筑面积计算，每平方米单价为31547.69元，总价款为1174836元；买受人（原告）应于本合同签订之日向出卖人（被告）交付首期房款588836元，剩余房款586000元以银行按揭贷款方式支付；出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付买受人；出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，若买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金等。同时约定，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。上述《商品房买卖合同》签订当日，原告即向被告支付首期购房款588836元及其它相关费用，并在其后通过银行按揭贷款方式向被告支付购房余款586000元。2016年5月28日，被告精石房开将案涉商铺向原告予以交付，但至今未完成所有权转移登记。庭审中，被告提交经原告署名确认的《补充协议》一份，该协议落款日期与上述《商品房买卖合同》相同。协议约定：双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任；约定日期起360个工作日内出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，若买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，一次性向买受人支付已付房款万分之一的违约金；本补充协议条款与《商品房买卖合同》条款不一致的内容，以本补充协议条款内容为准等。一审法院认为：意思自治，是私权主体自主决定其活动方式和活动内容，从而创设相应权利和义务的民事基本原则。当事人对其意思自治的结果，应当自觉遵守；社会对当事人意思自治的结果，应当予以尊重。而当这种意思自治结果导致明显利益失衡时，基于当事人的请求，司法可给予适当的干预。就本案而言，其一，原、被告双方均一致认可案涉《商品房买卖合同》的效力，法院认为该合同亦不存在效力瑕疵，予以确认其合法有效，原、被告均应信守执行。其二，被告庭审中同意原告“立即交付1174836元购房款增值税普通发票”的诉讼请求，予以确认并支持。此外，根据原、被告双方诉辩意见，结合举、质证情况，尚需解决的焦点问题是：一、原告诉请判令被告立即向其交付案涉商铺所有权证书，并以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2016年8月28日起至实际交付案涉商铺所有权证书之日止的违约金是否合理；二、原告主张律师费有无事实基础和法律依据。针对以上焦点问题，具体分析如下：第一关于“立即交付房屋所有权证”及相应逾期办证违约金问题。商品房买受人取得房屋所有权证书，以所涉商品房完成所有权转移登记为前提。在买卖双方无特别约定的情况下，为买受人办理商品房所有权转移登记应属出卖人的法定义务。但考虑办理商品房所有权转移登记需要出卖人、买受人以及政府有关职能部门共同协作方可完成的现实情况，法院认为若出卖人向不动产登记部门提交了完备的登记所需材料，并有效通知了买受人，即应视为履行了上述法定义务。本案中，原、被告双方《商品房买卖合同》约定被告应“于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付买受人”。同日，双方签订《补充协议》，约定被告“在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记”。这是双方基于案涉商铺就被告向原告交付办理所有权转移登记有关文书之日期进行了变更。鉴于该《补充协议》原、被告均签章进行了确认，原告作为心智健全的成年人，应当知晓其签名所对应的法律后果，故对该《补充协议》的效力予以确认。原告庭审中就此所持质证意见不予采信。据此，结合案涉商铺于2016年5月28日完成交付的事实，延后600个工作日，被告履行交付义务的截止日期应为2018年10月25日。由于被告就案涉商铺至今仍未向原告交付上述有关文书，致原告未取得房屋所有权证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，被告已然构成违约，应承担相应违约责任。被告庭审中抗辩称“迟延办证”系因政府相关部门将其交纳税费作为前置条件所致，但其并未就此举示相应证据证明，况且，即便被告所述属实，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，其亦不能因此免责。故而，本院对被告之抗辩不予采纳。同时，基于原、被告双方仅约定被告应向原告交付“办理商品房转移登记的有关文书”，而这里的“有关文书”很显然不包含房屋所有权证书，应当理解为办理商品房转移登记的必备资料。因此，原告诉请判令被告立即交付案涉商铺所有权证书与其双方约定不符，不予支持。至于被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任承担问题，结合前述分析，原告要求被告交付房屋所有权证书，必然包含要求被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。故原告诉讼主张的违约金，按被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金处理。具体到违约金的数额和计算方式问题，双方《商品房买卖合同》约定“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”，原告主张以其所交购房款1174836元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2016年8月28日起至实际办证之日止计算，被告抗辩主张按双方《补充协议》约定以原告支付购房款的万分之一计算。对此，法院认为，若根据原、被告双方补充协议的约定方式计算，被告应承担的违约金为：1174836元×0.0001=117.4836元。这一结果明显较低，不能体现违约金同样具有惩罚属性的制度特点，有失公允。原告主张按中国人民银行同期贷款年利率（4.75%）标准计算，视为其就双方《补充协议》约定的违约金计算标准请求予以调增。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，考虑案涉商铺被告早已交付原告使用的客观实际，并综合案涉商铺的商业用途属性、原告购房款的交付情况、被告的过错程度以及违约金以填补损失为主的制度特点等因素考量，法院对截止本判决生效之日的违约金，酌情按原告已付购房款的百分之三计算并支持为：1174836元×0.03=35245.08元。原告主张超出部分理据不足，予以驳回。但是，为敦促被告积极履行上述交付有关文书的义务，平衡双方利益，本院综合本案实际，酌定若被告在本判决生效之日起的三个月合理期限内仍未履行交付有关文书的义务，应按其双方《商品房买卖合同》约定的原告已付购房款每日万分之一的标准，在三个月期限届满之日起至实际履行完毕该义务之日止，另行计付违约金。第二，关于律师费的问题，鉴于原、被告双方对此并未进行过事先约定，加之我国并不实行强制律师代理制度，且原告委托律师代理诉讼产生的费用与被告的违约行为并无直接因果关系，有鉴于此，法院认为原告主张律师费没有事实基础和法律依据，亦予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内，就案涉商铺向原告金某某、许某某交付面额为1174836元的增值税普通发票。二、被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告金某某、许某某给付违约金35245.08元。三、若被告贵州安顺精石房地产开发有限公司在本判决生效之日起九十日内，仍未能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，应自本判决生效后第九十一日起，至实际履行完毕交付有关文书义务之日止，以原告所付购房款1174836元为基数，按每日万分之一的标准向原告另行计付违约金。四、驳回原告金某某、许某某的其余诉讼请求。若当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1721元，由原告金某某、许某某共同负担1200元，由被告贵州安顺精石房地产开发有限公司负担521元。限于本判决生效之日交纳。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点是：1、一审判决逾期办证违约金计算标准是否过高；2、一审判决上上诉人在判决生效之日起90日内仍未能交付办理商品房转移登记的有关文书后的违约金是否有依据。第一，关于逾期办证违约金的计算标准问题，上诉人精石房开认为一审法院酌定按照已付购房款的百分之三计算过高，并认为导致逾期办理产权证的原因并非其主观原因，且被上诉人的损害较小。对此，首先关于《补充协议》的效力问题。2014年11月15日上诉人与被上诉人签订的《补充协议》中对于上诉人申请商品房所有权转移登记的时间作出了重大改变，同时将逾期办证违约金的计算标准从日万分之一改变成一次性支付已交付房价款的万分之一，对于上述重大变更，上诉人明显减轻了己方的责任，采用格式条款而又无证据证明向被上诉人做出了合理的提示、说明，所以该有关条款无效。其次，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中上诉人逾期未给被上诉人办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任，但结合涉案房屋已经交付给被上诉人，即上诉人履行了部分合同义务，且逾期办证的违约行为所造成的实际损失，结合个案有所不同。而事实上，合同双方当事人订立违约金的目的是以违约金去督促合同双方履行合同义务，当一方违约时，需坚持以补偿为主，惩罚性为辅的原则，有效维护各方当事人利益。故，结合上诉人违约的主客观过错、实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。对于违约起算时间，应当从双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的“出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”起算，即应当从2016年12月31日开始起算逾期办证违约金，至被上诉人诉请的2019年6月1日，该段期间的逾期办证违约金计算为1174836元×0.000015×883=15560.7元，之后的计算到被上诉人实际取得产权证并交付给被上诉人之日止。同时说明，本案庭审中上诉人精石房开陈述已经办理了案涉房屋的不动产权证，但是没有提供证据予以证明，也没有说明具体的办证时间，因此不能证明其已经按照合同约定办理了转移登记并将相关文书交付给买受人，所以本案的逾期办证违约金的计算截止时间仍然为实际交付之日止。第二，关于一审判决上诉人在判决生效之日起90日内仍未能交付办理商品房转移登记的有关文书后的违约金是否有依据的问题。经查，原审原告在起诉时对于违约金的诉请是要求计算至实际交付房屋所有权证书之日止的，所以一审判决的计算期间并未超出诉请范围，对于计算标准本院已经酌情重新认定标准，此处不再赘述。综上，上诉人关于逾期办理房屋产权证的违约金的上诉请求部分成立，对于成立部分本院依法予以支持。一审判决认定事实清楚，但是处理结果不当，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第十条、第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持贵州省安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403民初2959号民事判决第一、四项；二、撤销贵州省安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403民初2959号民事判决第二、三项；三、变更贵州省安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403民初2959号民事判决第二项为：上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向被上诉人金某某、许某某支付2016年12月31日至2019年6月1日的逾期办证违约金15560.7元；2019年6月1日之后的逾期办证违约金以1174836元为基数，按照每日万分之零点一五计算至实际交付不动产权证书之日止。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费1721元（已减半收取），二审案件受理费3442元，均由贵州安顺精石房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 辜贤莉审判员 王 爽二〇二〇年十二月十四日法官助理赵奇瑾书记员曹佳慧（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。