河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终2601号上诉人（原审原告）：马玲君，女，回族，1966年6月24日出生，住河南省漯河市源汇区。委托诉讼代理人：卢延祥，河南恩达律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢银娣，河南恩达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州市威仁实业有限公司。住所地：河南省郑州市冉屯路**。法定代表人：杜增俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：马永翔，北京天驰君泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘勇，北京天驰君泰（郑州）律师事务所实习律师。原审第三人：源汇新区管理委员会。住所地：河南省漯河市源汇区长江路**。法定代表人：周美锋，该管委会主任。委托诉讼代理人：黄庆伟，河南恩达律师事务所律师。上诉人马玲君因与被上诉人郑州市威仁实业有限公司（以下简称威仁公司），原审第三人源汇新区管理委员会物权纠纷一案，不服河南省漯河市源汇区人民法院（2019）豫1102民初5046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马玲君上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法判决威仁公司所有的登记在源汇新区管理委员会名下证号为20080015116号房产的48.68％产权归马玲君所有；依法判令威仁公司及源汇新区管理委员会协助为马玲君办理上述房地产的不动产登记手续；3、本案诉讼费由威仁公司负担。事实和理由：一、一审判决认定马玲君与威仁公司签订的协议书属于效力待定合同，是错误的，应依法予以纠正。（一）威仁公司对漯河市康乐宫房地产拥有50%的物权，威仁公司有权对所拥有的物权予以转让。1、漯河市中级人民法院（2000）漯民初字第22号民事调解书达成以下调解协议：威仁公司和双龙管委会同意将康乐宫及其附属建筑物房地产（以康乐宫产权证为准）作为双方共有，产权各占50%。2、漯河市中级人民法院调解书生效后，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条之规定，威仁公司对康乐宫及附属建筑物房地产享有50%的物权。3、威仁公司对于未经登记的物权进行转让，没有法律障碍。（二）2006年6月16日，威仁公司和马玲君签订的协议书不违反国家法律和行政法规的强制性规定，属于有效协议。一审判决认定该协议书属于效力待定合同，是错误的，应依法予以纠正。1、一审判决仅依据原漯河双龙区建设管理委员会填写的土地登记申请书就认定土地为“划拨”，缺乏相应的证据。2、漯河市中级人民法院调解书确认威仁公司对康乐宫及附属建筑物房地产享有50%的物权，表明漯河市中级人民法院在审理威仁公司和漯河双龙区建设管理委员会关于康乐宫产权转让一案中，并没有因土地性质问题影响转让协议的效力，影响威仁公司取得康乐宫房屋所有权。基于同样的事实，按照同案同判的原则，不应作出与漯河市中级人民法院（2000）漯民初字第22号民事调解书不一致的处理。3、即使康乐宫房产所占用范围内的土地为划拨土地，并不当然导致威仁公司和马玲君签订的协议书无效或者效力待定。一是《中华人民共和国物权法》第十五条确立了物权变动的原因行为与物权变动的区分原则，明确区分了合同效力（物权变动原因）与物权效力（物权变动结果）。二是2017年8月22日，在《李佰雄、刘光华房屋买卖合同纠纷案》［（2017）最高法民再87号］中，最高人民法院认为：“《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定‘以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金’，但该审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力”，最终按照买卖合同有效进行判决。三是本案诉争的房产不属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定禁止转让的房地产。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条也没有规定以划拨方式取得土地使用权的房地产不得转让，只是规定以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时，应当按照一定的程序办理相应的审批手续。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称合同法司法解释二）第十四条，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。也就是说该解释把强制性规范分为效力性强制规范和管理性强制规范，只有违反效力性强制规范才会导致合同无效，而违反管理性强制规范不影响合同的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条是管理性强制规范，不属于效力性强制规范。一审判决依据该条规定，认定马玲君与威仁公司签订的协议书属于效力待定合同，是错误的。基于上述事实和理由，马玲君依据生效的协议书主张的诉讼请求，有事实和法律依据，应当依法予以支持。二、马玲君和威仁公司签订的协议是双方真实意思的表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效。（一）威仁公司称2006年6月16日的协议书是强迫交易，完全系子虚乌有。1、威仁公司向马玲君转让康乐宫房屋经历了以下事实：（1）2006年6月16日威仁公司和马玲君签订协议书；（2）威仁公司分别于2006年6月18日和2006年7月14日出具具结书和承诺，要求提前支付转让款，保证其履行协议书约定的各项义务；（3）为了转让产权，威仁公司于2007年10月31日向漯河市房管局申请恢复其房产证；（4）2009年1月23日，威仁公司又与源汇新区管理委员会和马玲君三方共同签署“情况说明”，就协助为马玲君办理房产证进行了明确；（5）威仁公司在上述两年多的时间内，特别是在上述时间节点前后，没有向公安机关报案其受胁迫的记录。以上事实充分说明不存在胁迫威仁公司签订协议的问题。2、漯河市公安局顺河分局于2016年11月24日作出的撤销案件决定书可以证明，从2014年开始省公安厅就针对威仁公司反映马玲君丈夫李峰强买强卖康乐宫房产一事进行立案侦查，最终认定“杜增俊被强迫交易案，无证据证明有犯罪事实的发生”，决定撤销了该案件。（二）威仁公司称2006年以200万元的价格将涉案房产转让给马玲君，明显低于正常市场价格，不符合常理是错误的。一是本案中，威仁公司的法定代表人是在刚被郑州市公安机关释放、债务缠身、急需用钱、无人购买其康乐宫50％产权的情况下，主动提出将该50％产权出售给马玲君方。二是从协议签订后的履行情况来看，在协议书签订将近一个月的2006年7月14日，威仁公司法定代表人杜增俊出具承诺书一份、收条一份，更能说明是杜增俊急需用钱才主动转让的康乐宫产权。此后，在付款条件尚未成就的情况下，杜增俊又向马玲君方要求提前支付房款，马玲君方陆续又提前支付给他70万元。三是在威仁公司的协助下，漯河市房产管理局为马玲君办理了房屋所有权登记。上述事实足以证明，威仁公司是在自觉自愿的情况下与马玲君签订和履行的协议书，不存在胁迫强迫交易，协议书的内容是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定。综上所述，为了维护马玲君的合法权益，特向贵院上诉，请依法公正处理。威仁公司二审答辩称，一、因涉诉的康乐宫房产所占土地权属性质为国有划拨土地，虽然威仁公司拥有部分产权，但马玲君与威仁公司签订的转让康乐宫50%房屋和土地的《协议书》，因违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属于无效合同，房屋所有权和所占用的国有划拨土地使用权不发生转移，马玲君的诉请不符合法律规定，应当予以驳回。二、马玲君的丈夫李峰是漯河黑社会成员，李峰使用黑社会犯罪手段，以暴力相威胁，逼迫威仁公司与其妻子马玲君签订转让协议书，以极低的价款200万元强买威仁公司面积达5000平方米价值数千万元的康乐宫商用房屋50%的产权。虽然李峰于2014年被河南省高级人民法院以组织、领导、参加黑社会组织犯罪等罪名数罪并罚判刑七年半，但其保护伞仍然没有全部被打倒，经济基础仍然没有被摧毁，党中央作出《关于开展扫黑除恶专项斗争的通知》，最高人民法院、最高人民检察院、公安部也多次强调要坚决打掉黑恶势力保护伞，摧毁其经济基础，斩断经济黑手，从根本上铲除黑恶势力。马玲君的诉求企图维持其非法经济利益和非法经济基础，绝不能得到人民法院的判决支持。请求驳回上诉，维持原判。源汇新区管理委员会二审述称，一审判决认定康乐宫占用土地是划拨土地没有证据支持，康乐宫占用的土地虽然提出了登记申请，但未获核准，截至目前康乐宫占用的土地没有土地使用权证书，且康乐宫是经营性建筑物，不具有公用性质，不符合获得划拨土地使用权的条件。马玲君向一审法院起诉请求：1、判决确认原属于威仁公司所有、登记在源汇新区管理委员会名下证号为了20080015116房产48.68％产权归马玲君所有；2、判令威仁公司及源汇新区管理委员会协助马玲君办理上述房地产的不动产登记；3、本案诉讼费由威仁公司负担。一审法院认定事实：本案涉诉房产位于漯河市××号，房产1995年3月31日登记在漯河市双龙开发区经济发展公司名下。威仁公司及源汇新区管理委员会为履行康乐宫转让合同发生争议，诉至漯河市中级人民法院，经漯河市中级人民法院主持达成调解协议，最终出具的（2000）漯民初字第22号民事调解书确认：郑州市威仁实业有限公司和漯河双龙建设管理委员会同意将康乐宫及其附属建筑物房地产（以康乐宫产权证为准）作为双方共有，产权各占50％。威仁公司与马玲君于2006年6月16日签订《协议书》，约定威仁公司将其拥有位于漯河市××号的“康乐宫”房产所有权（不含甲方已处理的五间房屋）及土地使用权二项作价200万元转让给马玲君，办理房产证后付100万元，余款在办理土地使用权证后一个月内给付，合同以付款约定为准生效。协议签订后，威仁公司于2006年6月18日出具具结书，威仁公司法定代表人杜增俊于2006年7月14日出具承诺，要求提前支付转让款，保证其履行协议书约定的各项义务。但威仁公司辩称具结书和承诺系在受到威胁情况下出具，不予认可其合法性。自2006年7月14日至2009年9月7日，杜增俊向马玲君出具收条三份含57万元、借条2份合计23万元，马玲君通过漯河市汇鑫典当有限公司向杜增俊转账三次合计20万元，以上共计100万元。马玲君称该100万元系协议约定的康乐宫房产转让款，威仁公司对此不予认可。2009年1月23日马玲君威仁公司及源汇新区管理委员会共同签署“情况说明”，就办理房产证的手续问题进行了明确。根据该“情况说明”约定的程序，漯河市住房保障和房屋管理局于2009年3月6日为马玲君颁发20××77号房产证。2012年5月3号威仁公司提起行政诉讼，要求确认漯河市住房保障和房屋管理局为马玲君颁发的20××77号房产证的行为无效。2018年9月13日，商丘市中级人民法院作出（2018）豫14行终64号行政判决，维持了商丘市梁园区人民法院（2017）豫1402行初124号行政判决，确认漯河市住房保障和房屋管理局为马玲君颁发的20××77号房产证的行为无效。涉案房产现登记在源汇新区管理委员会名下。后马玲君以与威仁公司签订有《协议书》为由，向一审法院提起民事诉讼，遂形成本诉。另查明：一审庭审后，威仁公司向一审法院申请律师调查令，申请调查登记在源汇新区管理委员会（原漯河双龙区建设管理委员会）名下的，位于长江路××号的土地信息（土地证号：199801**）的全部数据的档案资料，其中有漯河双龙区建设管理委员会的土地登记申请书显示，康乐宫用地的权属性质为“划拨”。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案是所有权确认纠纷，需要着重审查当事人签订的房屋买卖合同的效力。关于协议书的效力问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，马玲君称双方具有转让涉案房产和房产项下土地使用权的真实意思表示，威仁公司辩称是强迫交易。威仁公司称威仁公司法定代表人杜增俊多次实名举报马玲君丈夫李峰采取暴力手段强迫杜增俊转让涉案房产，且公安机关曾以李峰涉嫌强迫交易罪立案并进行侦査。另外源汇新区管理委员会于1997年11月以1500万元将康乐宫房产出售给威仁公司，威仁公司在2006年以200万元的价格将涉案房产转让给马玲君，明显低于正常市场价格，不符合常理。涉案房产项下的土地使用权的属性是划拨。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当报有批准权的人民政府审批，准予转让的，由受让方办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴税土地使用权出让金；有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。马玲君在一审庭审中未提供法律规定的报批手续，是否能得到有批准权的人民政府审批未确定，故马玲君、威仁公司签订的协议书系效力待定合同。马玲君请求依此协议确认原属于威仁公司所有，现登记在源汇新区管理委员会名下证号20080015116房产48.68％产权归马玲君所有，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条、第十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回马玲君的诉讼请求。本案诉讼费45600元，由马玲君承担。二审中威仁公司提交了在漯河市不动产登记中心电脑查询该土地的截屏照片，显示案涉土地使用类型为划拨，欲证明一审中所提交的土地登记档案为划拨土地。马玲君质证称，1、对证据的真实性、合法性及证明目的均不认可，该证据未加盖不动产中心的印章，无法核查是否来自于不动产登记信息。2、威仁公司在一审中提交的涉案土地的登记档案中没有土地登记审批表，说明涉案土地没有办理土地使用权登记手续。3、该证据的内容与实际情况不符，康乐宫属于经营性用地。4、即使涉案土地是划拨土地，转让该土地上的房屋的协议并不当然无效，马玲君为此提供了最高人民法院的相关判例相佐证。源汇新区管理委员会质证称，物权法规定物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记的产生效力，未经登记的不产生效力，康乐宫占用土地只进行过登记申请，登记未完成，故所谓的划拨土地属性没有事实根据和法律依据。二审中马玲君、源汇新区管理委员会未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”关于本案涉案房产项下的土地使用权的属性，威仁公司向一审法院一审中申请律师调查令，申请调查登记在源汇新区管理委员会（原漯河双龙区建设管理委员会）名下的，位于长江路××号的土地信息（土地证号：199801**）的全部数据的档案资料，其中有漯河双龙区建设管理委员会的土地登记申请书显示，康乐宫用地的权属性质为“划拨”。马玲君与威仁公司转让协议第一条约定“甲方（威仁公司）将其拥有的位于漯河市××号的‘康乐宫’房产所有权（不含甲方已处理的五间房屋）及土地使用权二项全部作价贰佰万元转让给乙方（马玲君）。”双方转让标的包括涉案房产所有权及土地使用权。在涉案土地使用权的属性是划拨的情况下，依照上述法律规定，转让房产及土地使用权时应报有批准权的人民政府审批。本案中马玲君并未提供证据证明其履行了相应的审批手续，是否能得到有批准权的人民政府审批未确定，故马玲君诉请确认涉案房产的48.68％产权归其所有、诉请判令威仁公司及源汇新区管理委员会协助为其办理上述房地产的不动产登记手续的依据不足，一审法院判决驳回马玲君的诉讼请求，判决结果并无不当。综上所述，马玲君上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45600元，由上诉人马玲君负担。本判决为终审判决。审判长 左 昊审判员 李 刚审判员 王路明二〇二〇年十二月二十二日法官助理王潇逍书记员潘娅琦