河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16840号上诉人（原审原告）：单桂中，男，1978年6月20日出生，汉族，住河南省兰考县。委托诉讼代理人：李龙，河南亚太人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州华南城有限公司，住所地河南省新郑市华南城三路南侧，环西路东侧。法定代表人：梁丽仪，该公司董事长。委托诉讼代理人：王增奎，该公司法务管理。委托诉讼代理人：冯真真，该公司法务管理。被上诉人（原审被告）：北京东方汉盛投资管理有限公司，住所地北京市丰台区造甲街****平房（新村企业集中办公区）。法定代表人：林秀宝，该公司执行董事。上诉人单桂中因与被上诉人郑州华南城有限公司（以下简称华南城公司）及北京东方汉盛投资管理有限公司（以下简称东方汉盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初2233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。单桂中委托诉讼代理人李龙、华南城公司委托诉讼代理人王增奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。单桂中上诉请求：1、请求撤销新郑市人民法院作出的（2020）豫0184民初2233号民事判决，依法改判支持上诉人诉讼请求或将本案发回重审。2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决将涉案商铺按揭贷款未能成功办理的责任完全归咎于上诉人，认定事实不清、错误。首先，上诉人在购买涉案商铺时已经将自身经济状况详细告知被上诉人的销售人员，销售人员在综合分析后告知上诉人办理按揭贷款没有问题，上诉人给予对被上诉人的充分信任缴纳了首付款。其次，在办理按揭贷款期间，上诉人积极配合被上诉人提供各种资料，不但提供个人信用资料，还提供其名下经营的公司营业执照资料，但均因银行贷款政策变动等原因未能成功。上诉人在按揭贷款未能成功办理后又多次要求二被上诉人积极帮助上诉人解决，但二被上诉人却互相推诿。上诉人在收到被上诉人华南城公司催办函后，仍然积极联系二被上诉人，配合办理按揭手续。上诉人自始至终不存在消极办理按揭贷款的情形，一审判决将未能成功办理按揭贷款的责任完全归咎于上诉人有失公允。二、一审判决认定二被上诉人之间不属于委托代理销售合同关系，认定事实错误。首先，被上诉人东方汉盛公司在被上诉人华南城公司项目所在地大张旗鼓的销售商铺，且二被上诉人之间签订的协议属于其内部协议，消费者无从得知，作为普通消费者的上诉人完全有理由相信华南城公司委托东方汉盛公司销售商铺。其次，上诉人与东方汉盛公司签订的《郑州华南城京温服装市场商铺确认书》中明确约定上诉人购买涉案商铺，向被上诉人东方汉盛公司缴纳商铺定金122850元。上诉人根据协议约定可以认为被上诉人东方汉盛公是代被上诉人华南城公司收取商铺定金。另，《郑州华南城京温服装市场商铺确认书》约定上诉人缴纳的122850元为商铺定金，然而上诉人与被上诉人华南城公司签订的《商品房买卖合同》中的房屋总价款却不包含上述定金。故，二被上诉人存在恶意串通损害上诉人利益的嫌疑。三、一审判决驳回上诉人要求被上诉人东方汉盛公司返还收取的122850元商铺定金，认定事实不清，判决错误。上诉人与华南城公司签订的《商品房买卖合同》第四条约定的房屋单价为每平方米10800元，总房款为379080元，上诉人已经向华南城公司缴纳199080元房款，剩余180000元未支付。上诉人向被上诉人东方汉盛公司缴纳的122850元房屋定金未算入总房款内，属于二被上诉人恶意串通多收取上诉人房款，应当予以返还。四、一审法院未充分考虑涉案合同继续履行的客观可能性，判决对上诉人严重不公。上诉人因自身经济原因在不能办理按揭贷款的情况下无力支付剩余房款，已明确表示拒绝继续履行商品房买卖合同。在合同一方明确表示拒绝继续履行合同的情况下，合同另一方要求继续履行合同已失去意义，人民法院应充分考虑合同履行的客观可能性，衡量继续履行合同或解除合同对于合同双方当事人利益损失之大小，综合判定。另补充：1、被上诉人东方汉盛公司并未使上诉人以优惠的价格获得涉案商铺。上诉人已经向二被上诉人缴纳321930元，仍需按揭贷款支付180000元，上诉人购买涉案商铺共需支出501930元，房屋面积35.1平米，房屋单价14300元／平方米。该单价与当时市场价相差无几，上诉人并未通过被上诉人东方汉盛公司购买商铺少支付购房款，仍然以商场价购买商铺，只是购房款同时支付给了二被上诉人。2、上诉人与被上诉人履行合同过程中客观情况发生了改变，合同目的也已经无法实现。上诉人购买涉案商铺所在的6号馆为服装类场馆，依据《郑州华南城房屋买卖补充协议》第二条约定，涉案商铺上诉人也只能用来经营服装类商品。然而，被上诉人华南城公司在合同履行过程已将6号馆由服装类经营改变为家具类，包括涉案商铺在内的众多商铺已整体开业经营家具类商品。上诉人长期经营服装类生意，购买涉案商铺即是为经营服装类生意，被上诉人擅自更改商铺经营种类致使上诉人合同目的已无法实现。上诉人选择按揭购买涉案商铺即是在综合考虑自身经济能力前提下的选择，在上诉人明确告知被上诉人自身经济条件后，被上诉人工作人员明确告知可以办理按揭的情况下，上诉人才选择购买涉案商铺。然而，在签订合同后，由于政府对房地产的调控以及银行对于商品房按揭贷款政策的调整，使上诉人无法顺利办理按揭贷款。上诉人作为普通消费者基于对被上诉人的信赖，根本无法预期未来政策调整、无法办理按揭贷款的可能。故，上述事实属于在履行合同过程中的情势变更。人民法院应当综合审查本案合同继续履行的可能性、能否解除。一审法院判决驳回上诉人的解除合同请求，实则强制上诉人继续履行合同。在上诉人无力支付全款、无法办理按揭贷款的情形下，继续履行合同势必导致上诉人钱房两空，合同双方当事人利益严重失衡，对于上诉人明显不公平。综上，请求二审法院综合考量本案实际情况，撤销一审判决，重新裁判。华南城公司辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正。该合同可以继续履行，能够实现合同目的，房屋现状是统一出租，可以随时交房。华南城可以与上诉人协商分期支付剩余房款或者以租金抵扣部分房款，以减轻上诉人的经济压力。东方汉盛公司未到庭未答辩。单桂中向一审法院起诉请求：1、判令解除单桂中与华南城公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号为180××××****)及《郑州华南城房屋买卖补充协议》。2、判令华南城公司返还单桂中已付款201416.6元（首付款199080元＋手续费54.6元＋维修基金2282元）及利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年5月10日起计算至实际支付之日起止）。3、判令东方汉盛公司返还单桂中已付款122850元及利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年4月10日起计算至实际支付之日止）。一审法院认定事实：2015年5月11日，华南城公司（甲方）与东方汉盛公司（乙方）签订《郑州华南城团购房屋预定协议书》，约定的主要内容如下：一、物业概况。1.1乙方在认真了解了甲方位于郑州新郑市××镇××大道与郑××路交汇处郑州华南城“4#区、6#区、8#区”的现状后，决定购买4#区西区1-3层，6#区西区1-3层，8#区1-2层，共约2311间房屋（以下简称该等房屋），总建筑面积约9.7万平方米(最终以政府主管部门的批复为准)。1.2乙方需在甲方有关该等房屋正式开盘（或取得预售许可证）后在2015年12月31日前，前往甲方处与甲方签订正式的《房屋买卖合同》（含补充协议及相关合同、文书等，详见附件2，下同），并依约支付相关款项。1.3该等房屋的交付时间和具体买卖条件，以甲、乙双方签订正式的房屋买卖合同为准。该等房屋交付前的占有、使用、收益等权益均归甲方享有。四、更换××。乙方在签订本协议后，在甲方关于该等房屋开盘后，签订单个正式《房屋买卖合同》之前，乙方可对该等房屋的部分或全部单个房屋向甲方申请办理××更名手续，在符合以下条件的前提下，甲方应予同意：1、更名后的××必须为东方汉盛公司指定成员，并通过甲方资格审核。2、更名后的××保证在取得所购房屋房产证后三年内不得将产权转让。3、更名后的××接受甲方与乙方有关该房屋的价格政策。4、更名后的××同意附件2：《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》的约定并同意按此版本签订合同。对销售价格及优惠、商业秘密、违约责任、通知及联系方式等内容，双方也进行了详细约定。在该协议书的落款处，加盖有华南城公司合同专用章及有授权代表人签字，加盖有东方汉盛公司合同专用章及有授权代表人签字。2017年7月25日，东方汉盛公司（甲方）与单桂中（乙方）签订《郑州华南城京温服装市场商铺确认书》（编号0000573），约定的主要内容如下：一、乙方在认真了解甲方团购的位于新郑市××镇××大道与郑××路交汇处郑州华南城现状后，决定购买6栋2层352号房屋，建筑面积约为35.1平方米。二、该房屋交付时间和具体买卖条件，以乙方前往华南城公司签订正式的房屋买卖合同（含补充协议及相关合同、文书等）为准。该房屋交付前的占有、使用、收益等权益均归甲方享有。三、为保证双方顺利签约，乙方同意向甲方缴纳定金122850元。四、签订本确认书时，乙方向甲方缴纳定金30000元，余款92850元于2017年8月25日前缴清。五、乙方应在2017年8月25日前去华南城签署正式的房屋买卖合同，并依约支付相关款项。否则，视为乙方自愿放弃该房屋并构成违约，甲方将不予退还乙方已交定金。同时甲方有权将该房屋出售或出租给任何其他第三方而不需另行通知乙方。六、华南城需交费用：1、电商平台服务费35000元，房款344080元。七、乙方在签订本确认书后不得提出更换房屋、更名、减名、加名等实质性内容的变更要求。九、本确认书一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字盖章后生效。在该确认书落款处，加盖有东方汉盛公司合同专用章，有单桂中签名。同日，单桂中通过刷卡方式向东方汉盛公司支付定金30000元。截至2018年4月10日，单桂中向东方汉盛公司共支付122850元，东方汉盛公司向单桂中出具《收据》。2018年4月10日，东方汉盛公司为单桂中向华南城公司出具郑州华南城房屋更名申请书。2018年5月10日，华南城公司（出卖人）与单桂中（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号180××××****），主要内容约定如下：单桂中购买华南城公司开发的位于龙湖镇××城××路北侧郑州华南城6#区-1#幢2层2352号房，该商品房建筑面积35.1平方米，总价款为379080元。第六条付款方式及期限。××按以下方式按期付款：约定金额199080元，付款方式为现金，付款时间2018年5月10日；约定金额180000元，付款方式为商业贷款，付款时间2018年7月10日。第七条××如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：详见附件四。第八条交付期限。出卖人应当在2016年6月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的并符合本合同约定的商品房交付××使用。第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条本合同自双方签订之日起生效。合同补充协议（附件四）约定的主要内容如下：第二条关于按揭付款方式及期限。2.1如因个人原因导致××无法办理按揭的，××需按出卖人要求在2018年7月19日前补齐余款。第三条××逾期付款的违约责任。××未按时足额支付房款的，须按以下约定向出卖人承担违约责任：3.1××迟延支付房款的，每天须按应付款的0.05%作为违约金支付给出卖人，自迟延付款之日起至实际付清之日止。3.2××超过本补充协议约定的付款期限60日仍未付清房款的，除需按双方约定承担违约责任之外，出卖人有权随时单方面解除原合同及本补充协议。出卖人解除原合同/本协议时将以书面形式通知××，并有权以违约金名义没收××已支付的房款。若××支付的违约金尚不足以抵付出卖人损失的，××还需赔偿因此给出卖人造成的一切损失及所发生的一切费用和开支（包括一切法律费用）。出卖人有权把该等损失和费用当作债务向××追索。3.3不论××因何理由未按本协议约定的日期付清房价款，出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同及本协议约定的相应时间为××办理《不动产权证书》和交付商品房，在该种情况下出卖人无须承担由此导致逾期办理不动产权证书或逾期交付该商品房的任何责任。第四条交接。4.2.4××未能按时付款，或因××原因未办理交房手续。××以银行按揭贷款方式支付购房款的，在贷款银行尚未将××的贷款发放给出卖人时，出卖人有权延期交房。同日，华南城公司（甲方）与单桂中（乙方）签订《郑州华南城房屋买卖补充协议》，主要内容约定如下：第三条付款方式约定。3.2.2.2乙方应在本协议签订之日起60日内以银行按揭贷款的方式支付剩余房屋价款180000元。3.4如因乙方原因无法如期足额获得银行按揭贷款用于支付剩余房款的，乙方应在本协议签订之日起70日内补齐余款。2018年5月10日，单桂中向华南城公司支付购房款199080元、维修基金2282元、手续费54.6元，共计201416.6元；同时，华南城公司向单桂中出具了发票和收据。2018年8月15日，华南城公司与单桂中共同去办理了合同信息备案。单桂中提交个人征信报告，与东方汉盛公司销售人员艾玉阳、高伟婷、负责人徐总及华南城公司工作人员的通话录音和微信聊天记录等证据，拟证明：单桂中多次打印个人征信报告，在东方汉盛公司销售人员确定单桂中符合分期贷款条件即无失信、逾期等不良征信记录情况下，双方才签订《商品房买卖合同》。在被按揭贷款银行以负债过高为由拒贷后，多次与东方汉盛公司销售人员艾玉阳、高伟婷、负责人徐总及华南城公司工作人员联系沟通办理按揭贷款事宜；根据东方汉盛公司和华南城公司的要求，单桂中多次提供本人及其妻赵黎的征信报告及补充资料，按揭贷款银行仍不审批发放贷款，直至拖延至今仍未解决。在签订《商品房买卖合同》前，单桂中已明确告知东方汉盛公司销售人员自身除负债高外没有征信不良记录，并多次提交征信报告，在得到承诺能够办理分期贷款的情况下才签订《商品房买卖合同》，单桂中不存在过错；现因合同目的无法实现，单桂中请求解除《商品房买卖合同》并要求东方汉盛公司和华南城公司返还已付款。华南城公司认为无法核实被录音人员系其工作人员，也没有证据证明华南城公司向单桂中承诺可以办理按揭贷款，单桂中系因自身负债过高而被按揭贷款银行拒绝发放贷款。东方汉盛公司对微信聊天记录及通话录音的真实性有异议，无法核实被录音人员身份；另外，从通话录音中可知，单桂中因自身负债过高而被按揭贷款银行拒绝发放贷款，但东方汉盛公司仍积极协助单桂中办理按揭贷款。一审法院另查明：1、2019年3月12日，华南城公司向单桂中邮寄《关于协助办理按揭付款手续的催办函》，通知单桂中在收到催办函后7日内补齐按揭所需相关资料并协助办理按揭贷款手续，如因个人原因导致无法办理按揭贷款手续的请在收到催办函后3日内补齐余款180000元等内容。同年3月19日，单桂中收到上述催办函。2、从单桂中提交的与东方汉盛公司销售人员艾玉阳、负责人徐总的通话录音中可知，在单桂中因自身负债过高及贷款政策调整而被按揭贷款银行拒绝发放贷款后，东方汉盛公司曾建议单桂中通过小额贷款公司办理按揭贷款，并愿意补贴息差，但单桂中不予同意。以上事实，有当事人的陈述，《郑州华南城团购房屋预定协议书》，《郑州华南城服装市场商铺确认书》，《商品房买卖合同》，《郑州华南城房屋买卖补充协议》，发票，收据，个人征信报告，微信聊天记录，通话录音资料以及本案庭审笔录等相关证据予以证明。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《郑州华南城团购房屋预定协议书》约定的内容可知，华南城公司开发的房屋已被东方汉盛公司预购，但东方汉盛公司可以将其预购的房屋向华南城公司办理××更名手续，然后由更名后的××直接与华南城公司签订《商品房买卖合同》。由此可知，华南城公司与东方汉盛公司不属于委托代理销售合同关系，即东方汉盛公司对其所实施的民事法律行为应承担相应的民事责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。单桂中于2017年7月25日与东方汉盛公司签订的《郑州华南城京温服装市场商铺确认书》、于2018年5月10日与华南城公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，均系当事人的真实意思表示，其不违反法律行政法规的强制性规定的内容对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。同时，在签订上述合同时，单桂中已具有相应的民事权利能力和民事行为能力，应当对自己实施的民事法律行为承担相应的民事责任。根据《商品房买卖合同》及补充协议约定的内容可知，单桂中向华南城公司支付购房款199080元后，剩余购房款180000元以按揭贷款形式支付。单桂中因自身负债过高及贷款政策调整而被按揭贷款银行拒绝发放贷款后，也无法以自有资金补齐剩余购房款；即便在东方汉盛公司愿意补贴息差情况下，单桂中也不愿意通过小额贷款公司办理按揭贷款。另外，在单桂中就剩余购房款180000元不能办理按揭贷款的情况下，单桂中可以解除与华南城公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议并要求返还已付款，双方在上述合同中对此均没有约定，且单桂中目前提交的证据对此也不能予以证明。在华南城公司要求继续履行上述合同的情况下，单桂中请求解除与其签订的《商品房买卖合同》及补充协议并要求返还已付款201416.6元及利息，缺乏法律依据，该院对其该项诉请不予支持。同样地，《郑州华南城服装市场商铺确认书》对上述内容也没有约定，在《商品房买卖合同》及补充协议、《郑州华南城服装市场商铺确认书》尚未解除的情况下，该院对单桂中请求东方汉盛公司返还已付款122850元及利息也不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告单桂中的诉讼请求。案件受理费6164元，减半收取计3082元，由原告单桂中负担。二审期间，单桂中提交其与妻子名下的三个营业执照，证明其在购买商铺前长期从事的是服装类的生意，购买涉案商铺的目的在于从事服装批发、零售收益。华南城公司质证称，真实性没有异议，但是与本案无关，上诉人购买房屋的目的是取得商铺的所有权，即便是涉案房屋经营业态的改变，也并不影响上诉人取得商铺。东方汉盛公司未到庭未发表质证意见。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己的主张应当提供充分的证据予以证明。单桂中与东方汉盛公司签订的《郑州华南城京温服装市场商铺确认书》、与华南城公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，均系当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。根据《商品房买卖合同》及补充协议约定，单桂中向华南城公司支付购房款199080元后，剩余购房款180000元以按揭贷款形式支付。单桂中因自身负债过高及贷款政策调整而被按揭贷款银行拒绝发放贷款，截止二审庭审时，单桂中仍未支付剩余购房款。单桂中上诉主张解除与华南城公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并要求华南城公司、东方汉盛公司返还相关款项及利息，依据不足，不予支持。综上所述，单桂中的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6164元，由上诉人单桂中负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年十二月二十二日书记员  李明雪