山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁11民终2879号上诉人（原审被告）：五莲县恒力置业有限公司，住所地五莲县城解放路**，统一社会信用代码91371121564080106P。法定代表人：伊良善，总经理。委托诉讼代理人：刘兆志，五莲明辨法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：王志东，男，1965年6月25日出生，汉族，住五莲县。委托诉讼代理人:王发金,山东舒登律师事务所律师。上诉人五莲县恒力置业有限公司（以下简称恒力置业）因与被上诉人王志东房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省五莲县人民法院（2020）鲁1121民初1295号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。恒力置业上诉请求：1、一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由王志东承担。事实与理由：1.一审判决恒力置业于判决生效后三十日协助王志东办理西班牙风情街第17幢3单元301号房的不动产权证书错误，恒力置业不同意协助办证义务。在双方的商品房买卖合同中，没有约定具体的办证时间，恒力置业只是协助王志东办理不动产权证。办理不动产权证书是房管主管机关的行政行为，一审法院涉嫌以司法权力干涉行政权力。恒力置业在2019年6月份已经办理完毕涉案17幢整栋楼的大产权证书，完成了协助义务。王志东完全可以自己去办理自己的产权证。2.一审法院判决恒力置业承担违约金74706元错误。双方在《商品房买卖合同》中没有约定违约金条款的，人民法院才可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干的解释》第十八条的规定。本案恒力置业与王志东在《商品房买卖合同》中有约定违约金条款，双方应当首先适用违约金条款，及按照《商品房买卖合同》的第十五条第二款的约定，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。一审法院在认定事实不清、证据不足的情况下，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干的解释》第十八条的规定，做出错误判决。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。王志东辩称，一、王志东一审提供的商品房销售合同中明确约定了恒力置业协助办理不动产权证书的时间及协助的义务，恒力置业对王志东提供的商品房销售合同发表质证意见时也明确认可其具有协助办理不动产权证书的义务。因此，恒力置业负有协助王志东办理不动产权证书的义务有明确的合同依据和法律依据。二、按照谁主张谁举证的原则，对恒力置业是否完成办理不动产权证书的备案等协助义务，恒力置业应当提供不动产登记部门出具的证明，显然其一审提供的证据是无法证明其主张的，恒力置业应当承担举证不能的后果。三、不动产权证书的办理必不可少的一个前提条件是恒力置业必须给王志东开具合法的正式购房发票，但截止目前为止恒力置业仍未给王志东开具正式的购房发票，显然王志东无法办理涉案房屋不动产权证书。况且根据不动产登记部门的规定，不动产权证书的办理必须由开发商出具书面授权的工作人员到不动产登记部门现场办理相关手续方可办理，可向不动产登记部门调查核实。因此，恒力置业在上诉状中所称业主可自行办理不动产权证书的说法明显违背目前不动产登记部门规定的办证流程和规定，毫无依据。基于以上三点理由，一审判决恒力置业协助王志东办理不动产权证书完全正确。四、一审判决已经认定商品房销售合同中对逾期办证违约金的约定条款因违反法律规定而为无效条款，况且王志东一审也提供了生效判决认定其条款为无效条款。根据最高人民法院案例检索规定，应当适用同案同判，生效判决已经足以认定本案一审判决结果正确。五、对诉讼时效问题王志东一审已经举证，一审认为王志东主张的逾期办证违约金有部分时间段超过诉讼时效而仅判决恒力置业支付不足三年的逾期办证违约金，判决数额已经照顾了恒力置业，王志东只是考虑诉讼成本未提出上诉。因此，恒力置业对逾期办证违约金计算方式、标准及数额提出的上诉理由无任何依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。王志东向一审法院起诉请求：1.判令恒力置业协助王志东办理位于五莲县的不动产权证；2.判令恒力置业向王志东支付截至2020年4月26日前的逾期办证违约金142061.44元及2020年4月27日之后的逾期办证违约金(以房款424064元为基数，按照年利率6%，自2020年4月27日起计付至不动产权证书办理完毕之日)；3.恒力置业承担案件受理费、邮寄费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年11月28日，王志东向恒力置业交纳涉案房屋首付款202835元及储藏室款21229元。2012年11月29日，王志东与恒力置业签订商品房买卖合同，约定王志东购买恒力置业开发的位于五莲县，建筑面积110.49m2，房款402835元。第五条约定,商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，根据合同约定单价结算房款，多退少补;第七条约定，买受人逾期付款在60日之内，自本合同规定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金;第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.…；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3.双方按第2项约定协商处理，办理证件所产生的费用由买受人承担。上述合同签订后，王志东于2013年2月4日向中国建设银行按揭贷款200000元交付恒力置业,恒力置业将涉案商品房于2014年1月10日交付王志东。王志东至今未取得涉案房屋不动产权登记证书。恒力置业未提供相关证据证实在交房后360日内将办理涉案商品房权属登记所需资料报产权登记机关备案。关于违约金。王志东主张，因恒力置业至今未协助办理不动产权证书，要求以总房款424064元为基数,按照年利率6%计算逾期办证违约金，自2014年9月26日计算至2020年4月26日，数额为142061.44元，对2020年4月27日之后逾期办证违约金，以购房款424064元为基数，按照年利率6%，自2020年4月27日计付至不动产权证书办理完毕为止。恒力置业认为，应当按照合同约定计算违约金，不同意王志东违约金的计算方式。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王志东与恒力置业签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反强制性法律规定，合同成立并生效，予以确认。该买卖合同约定，恒力置业应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助王志东办理不动产权证书，故对王志东要求恒力置业协助办理位于五莲县不动产权证书的诉讼请求，予以支持。对于逾期办证违约金的诉讼时效。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。王志东房屋交付的时间为2014年1月10日，诉讼时效应自2015年1月5日开始计算。对于2014年9月26日至2015年1月4日的逾期办证违约金，因尚在约定的履行期限内，王志东主张该期间的逾期办证违约金，不予支持。对于2015年1月5日至2017年5月18日的逾期办证违约金，王志东提供的证据不足以证实诉讼时效发生中断，王志东主张该期间的逾期办证违约金，不予支持。对于逾期办证违约金的数额计算。王志东与恒力置业签订的商品房买卖合同系由恒力置业提供的格式合同，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条规定：提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。该商品房买卖合同中对王志东逾期付款和恒力置业逾期办证的违约责任约定不对等，明显减轻了恒力置业责任，该条款并无特别标识，恒力置业亦未提供证据证实其在订立合同时尽到了合理提示及明确说明义务，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。故商品房买卖合同第十五条中关于“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”的约定，应为无效条款。买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（1）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（2）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。本案中，王志东因逾期办证产生的损失难以确定的情况下，应按照上述规定予以计算，2017年5月19日至2020年4月26日的违约金数额为，以总购房款424064元为基数，按照年利率6%计算，逾期办证违约金为74706元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第一款、第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定，判决：一、恒力置业于判决生效后三十日内协助王志东办理位于五莲县的不动产权证书；二、恒力置业于判决生效后十日内向王志东支付自2017年5月19日至2020年4月26日的逾期办证违约金74706元；三、恒力置业自2020年4月27日起，以购房款424064元为基数，按照年利率6%计算逾期办证违约金至不动产权证书办理完毕之日；四、驳回王志东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3141元，减半收取1571元，由恒力置业负担826元，王志东负担745元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据恒力置业与王志东签订的商品房买卖合同的约定，恒力置业应当在涉案商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助王志东办理不动产权证书，其未提供有效证据证明其已依约履行上述约定，一审判令其协助王志东办理涉案商品房的不动产权证书并无不当。涉案商品房买卖合同第十五条中关于“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”的约定，已经生效判决认定为无效条款，一审判决恒力置业以总购房款424064元为基数，按照年利率6%支付王志东逾期办证违约金74706元符合法律规定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1667元，由上诉人五莲县恒力置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉玉审判员  宋海红审判员  刘 芳二〇二〇年十二月十日法官助理汤阳书记员刘一凤