湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2626号上诉人（原审被告）：许群英，女，1971年11月12日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：首炎明，湖南楚瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郴州市第三建筑工程公司，住所地湖南省郴州市北湖区燕泉北路**。法定代表人：刘晓波，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄柳菊，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：黄柳菊，女，1971年2月6日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。原审第三人：湖南恒利房地产开发有限公司，，住所地湖南省郴州市飞虹路**法定代表人：曹晓明，该公司总经理。原审第三人：谭利娜，女，1980年5月20日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。上诉人许群英因与被上诉人郴州市第三建筑工程公司（下称三建公司）、黄柳菊及原审第三人湖南恒利房地产开发有限公司（下称恒利公司）、谭利娜债权转让合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初3038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。许群英上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回三建公司和黄柳菊的诉讼请求；2.本案诉讼费用由三建公司、黄柳菊承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。一审认定“2013年6月6日，三建公司向该院提交的报告，说明其与恒利公司、许群英三方协商，许群英同意向其支付尾款450,000元，故申请解封湘南大酒店主楼二楼1-3号房。2015年5月11日，因许群英仍未清偿债务，郴州市中级人民法院再次下达协助执行通知书，2015年6月17日，许群英委托其弟嫂谭利娜代为签收，黄柳菊在送达回证上备注：‘购二楼尾款按房产证上的面积计算补差款，多退少补，办好房产证才付款’。”一审上述认定是认定事实不清，缺乏证据证实。（一）郴州市中级人民法院下达的协助执行通知书是执行程序的协助，不是债权债务转让效力的确定，更不是债权转让的通知。1.许群英从未与三建公司、恒利公司协商过将房屋尾款付给三建公司，恒利公司从未通知过许群英将未付房屋尾款的债权转让给三建公司。2.三建公司提供的2010年9月7日许群英与三建公司、湘南大酒店签订的《和解协议》第三条约定：在2010年10月31日之内，如甲方恒利公司将丙方许群英所购买的原钵兰街酒吧大厅462㎡的房屋在产权登记机关办理好权属备案后，丙方则需在2010年10月31日支付甲方房款300,000元。第四条约定：在甲方协助丙方办好房产证时，丙方必须将剩余房款200,000元一次性付清给甲方。3.黄柳菊提供的2012年10月17日郴州市中级人民法院送达回证上，许群英明确备注恒利公司必须为许群英购买的房屋办好产权证后，才付余款。4.2015年5月11日，郴州市中级人民法院下达了协助执行通知书，要求许群英把应交给恒利公司的房款110,000元交给本院，该通知书是2015年5月17日由黄柳菊带着执行人员交给谭利娜签收的，许群英并未委托谭利娜代收法律文书。上述事实足以说明许群英与恒利公司之间没有债权债务转让的事实，法院下达的协助执行通知书只是执行程序的协助，而不是债权债务转让关系的确定，且许群英及时提出了异议，故而郴州市中级人民法院对三建公司要求执行许群英有异议的200,000元房款的请求未予支持，许群英也没有义务向恒利公司支付剩余房款200,000元。（二）黄柳菊在本案诉状中陈述的事实与以前诉状陈述的事实不符，是虚假陈述。黄柳菊不是三建公司的委托代理人，其行为是个人行为。2017年4月27日，黄柳菊以民间借贷纠纷向郴州市北湖区人民法院起诉许群英，诉状陈述的事实和理由是：恒利公司欠三建公司工程款，在向郴州市中级人民法院申报财产时将许群英购买恒利公司开发的湘南大酒店二楼的门面所欠房款列入其中，郴州市中级人民法院分别于2012年10月17日、2015年5月17日向许群英下达了协助执行通知，许群英表示愿意协助执行将款项付给黄柳菊。从黄柳菊诉状陈述的事实可知，是三建公司申请强制执行，在强制执行过程中，恒利公司将购房未付余款作为债权申报，法院以执行恒利公司的到期债权通知许群英协助执行，并不是三建公司和黄柳菊所主张的恒利公司将许群英购房未付余款转让给他们。二、根据合同法第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。许群英除收到法院下达的协助执行通知书之外，恒利公司从未通知过许群英，故如果恒利公司认为许群英未支付购房尾款200,000元，起诉的应是恒利公司，而非三建公司和黄柳菊。三、根据许群英与恒利公司2006年11月28日签订的《商品房买卖合同》，恒利公司有义务办理包括房产证、契证和土地证在内的所有权属证书，恒利公司仅办好了房产证，故许群英向恒利公司支付剩余房款200,000元的条件还未成就，许群英不应支付剩余房款200,000元。四、一审判决许群英支付超出面积购房款89,984元没有任何事实和法律依据。房屋测绘后，许群英与恒利公司对超出面积从未协商过，2015年5月17日黄柳菊在送达回证上备注的补差方式是单方备注，且黄柳菊既不是三建公司的代理人，也不是恒利公司的代理人。双方在合同中约定面积以房产局测绘面积为准，一审法院所确定面积补房款差价的方式违背了当事人的合同意愿，是故意强加给许群英的合同义务。五、一审判决许群英支付资金占用利息66,571.59元错误。许群英并不欠三建公司、黄柳菊的钱。2015年5月21日欠条不是许群英书写，许群英没有授权谭利娜出具，且许群英与黄柳菊之间没有任何债权债务关系，如果黄柳菊是三建公司的代理人，则欠条中欠付的钱应是三建公司的，而不是写欠黄柳菊的钱。综上，一审法院认定事实不清，法律关系认定错误，适用法律错误，请求二审查明事实，支持许群英的上诉请求。三建公司和黄柳菊共同辩称，一审认定事实清楚，法律关系认定正确，适用法律准确，许群英的上诉理由不能成立，请求二审予以驳回。一、恒利公司将对许群英的债权转移给了三建公司，通知并征得了许群英同意。1.2012年10月25日，恒利公司因许群英提出的电缆款问题向郴州市中级人民法院提交情况说明，将对许群英的债权从500,000元调整为450,000元。12月20日恒利公司书面同意三建公司的代理人段呈祥直接收取许群英等人的购房款。2013年3月27日-12月3日，许群英先后将200,000元付给段呈祥。2013年6月6日三建公司向郴州市中级人民法院申请解封湘南大酒店主楼201-3号房。由上可见，许群英同意恒利公司将450,000元房屋款债权转移给三建公司。2.谭利娜一审当庭认可2015年5月17日，将协助执行通知书和备注了内容的送达回证拍照发给了许群英，许群英同意后才在送达回证上签字的。结合2015年5月21日谭利娜前往恒利公司领取了200,000元和104,303元收款收据的行为，可见恒利公司将房屋补差款债权转让给三建公司并征得许群英同意，否则许群英不可能在房产证未出来的情况下，提出房屋补差款为110,000元，谭利娜也不可能领取收款收据，并代许群英出具了包括104,303元房屋面积补差款的欠条。二、2015年3月至今，三建公司一直委托黄柳菊处理湘南大酒店综合楼施工项目的相关事务，黄柳菊是三建公司的委托代理人。三、许群英拒绝支付房款没有依据。1.2006年11月28日许群英购买201-3号房所签订的《商品房买卖合同》第六条约定854,000元房款以银行按揭方式支付，之后银行未批准许群英的按揭贷款，为此2010年9月7日，许群英与恒利公司达成了《和解协议》，约定办好房产证一次性付200,000元，故201-3房的房产证办好时，许群英应当履行付尾款200,000元的义务。2.2013年底，许群英因对过道测绘有异议对201-2房和201-3房重新测绘，产生测绘费1180元，恒利公司表示许群英不支付该费用则无法协助办理房产证，为此2015年4月下旬恒利公司经理全斌当着黄柳菊的面打电话给许群英，许群英在电话里同意办好房产证将房屋补差款支付给黄柳菊。2015年5月上旬恒利公司向郴州市中级人民法院申报了110,000元债权，黄柳菊5月14日同意支付1180元取出201-2和201-3号房的第二次初始登记证。黄柳菊没有义务为业主办理房产证，且201-2房的办证与三建公司实现450,000元债权利益毫无关系，黄柳菊出钱出力单独为许群英两间房屋办理房产证就是为了顺利实现收取购房尾款的权利，房产证办好之前，许群英对黄柳菊做出各种承诺。2015年6月取得201-2和201-3号房房产证之后，以各种理由拖延付款。四、许群英认为一审对面积差异处理方法极不公平，纯属胡搅蛮缠。一审法院按照《商品房买卖合同》第五条第一种处理方式确定房屋面积是正确的。一审法院对面积差异产生的房价款数额按照《商品房买卖合同》第五条第2种处理方法计算亦是正确的。如果按照许群英所述第一种房产局测绘面积计算补差款，则许群英还应多付14,319元。五、许群英应当支付三建公司资金占用利息。许群英有权退房，但至今未申请退房。恒利公司未作陈述。谭利娜述称，许群英委托谭利娜办理房产证。在办证过程中，黄柳菊领着法院工作人员向许群英下达了协助执行通知书，黄柳菊要求许群英出具欠条，否则就不协助办证，在此情况下，谭利娜出具了欠条。三建公司和黄柳菊向一审法院起诉请求：1.判令许群英支付欠款304,303元，支付逾期付款利息72,815.05元（从2015年6月14日起按银行同期贷款利率计算至2020年5月20日止，以后利息按银行同期贷款利率5.5%计算直至清偿之日止），以上合计377,118.05元；2.本案诉讼费由许群英承担。一审法院认定事实：2006年3月2日，恒利公司（出卖人）与许群英（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号ＧＦ-2000-0171）,主要约定：买受人向出卖人购买位于郴州市××路××路××楼××层××号房，建筑层数地上二层；建筑面积750㎡，按房产局测绘面积计算，每平米3700元，总价款2775000元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；面积误差比绝对值超出3%时，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。2006年11月28日，恒利公司（出卖人）与许群英（买受人）又签订《商品房买卖合同》（编号ＧＦ-2000-0171），主要约定：买受人向出卖人购买位于郴州市××路××路××楼××层××号房，建筑层数地上17层；建筑面积为462㎡，每平方米3700元，总价款1709400元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定面积发生差异以房产局测绘面积为准；面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。恒利公司及其委托代理人金文武和许群英分别在出卖人、买受人处盖章签字。2009年3月5日，郴州市中级人民法院依法受理三建公司诉恒利公司建筑工程合同纠纷一案，2010年4月6日，该院作出（2009）郴民一初字第3号民事判决书。恒利公司不服上诉，2010年11月22日，湖南省高级人民法院作出（2010）湘高法民一终字第54号民事判决书，判决：维持第三项；变更第一项为恒利公司支付三建公司湘南大酒店综合楼工程款等款项2,634,516.7元；变更第二项为恒利公司赔偿三建公司经济损失1,245,581.4元。2010年9月7日，恒利公司（甲方）、湘南大酒店（乙方）与许群英（丙方）签订《和解协议》，主要载明：在2010年10月31日之内如甲方将丙方所购买的原钵兰街酒吧大厅约462㎡的房屋在产权登记机关办理好权属登记备案后，丙方则需在2010年10月31日支付甲方房款300,000元，否则，需等到甲方办理好该房屋的备案后五天内丙方支付此房款。在甲方协助丙方办理好该房屋的房产证之日，丙方必需将剩余房款200,000元一次性付清给甲方，丙方必需将办理房产证的费用准备好。因恒利公司未履行上述生效判决书，三建公司向郴州市中级人民法院申请强制执行，该院于2011年1月6日立案受理，并于2012年10月17日，向恒利公司的债务人许群英送达执行裁定书和协助执行通知书，此后查封了涉案房产。2012年10月18日，恒利公司向该院提交财产报告，愿以许群英购买湘南大酒店项目主楼2#层应收房款500,000元等债权偿还三建公司债务，并注明办理好备案付300,000元，办好总证付200,000元。2013年6月6日，三建公司向该院提交申请报告，说明经其与恒利公司、许群英三方协商，许群英同意向其支付购房尾款450,000元，故申请解封湘南大酒店主楼二楼1-3号房。2015年5月11日，因许群英仍未清偿债务，郴州市中级人民法院再次向许群英送达协助执行通知书，2015年5月17日，许群英委托其弟媳第三人谭利娜代为签收，黄柳菊在送达回证上备注：购二楼尾款按房产证上的面积计算补差款，多退少补，办好房产证才付款。三建公司在处理上述事宜的过程中，委托黄柳菊之夫段呈祥进行处理，因其夫去世，又委托黄柳菊进行处理，无证据证明将债权转让给黄柳菊。为顺利办理产权登记手续，黄柳菊于2015年5月14日，支付了产权初始登记证费用1180元；于2015年5月20日，在未收到房款的情况下，先行签写领取房款304303元的领款凭单，恒利公司委托人金文武在领款凭单的审批人处注明：根据中院协助执行通知书，同意换收据；2015年5月21日，许群英弟媳第三人谭利娜出具欠条，载明：“许群英欠到黄柳菊304303元（房款直抵恒利公司欠三建公司工程款）。等湘南大酒店二楼房产证（201-2、201-3）办好15天内付清该款项。立欠条人：谭利娜代许群英。”2015年5月26日，涉案房产办理房产证，登记所有权人为许群英，权证号分别为郴房权证北湖字第7××9号、郴房权证北湖字第7××3号，分别坐落于郴州市××路××路××，登记面积分别为776.37㎡及463.82㎡。此后，许群英并未支付剩余房款。2017年4月28日，湖南省郴州市北湖区人民法院依法受理黄柳菊诉许群英民间借贷纠纷一案，后因黄柳菊申请撤诉，该院于2017年8月31日作出（2017）湘1002民初1199号民事裁定书，准许黄柳菊撤回起诉。一审法院认为，本案系债权转让合同纠纷，受让人受让债权人对债务人的债权后，即取得与债权有关的从权利，可代位向债务人主张债权。恒利公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其相应的诉讼权利。本案在审理过程中有如下几个争议焦点，一审法院作出如下判定：一、三建公司和黄柳菊主体是否适格。三建公司经生效判决书确认对恒利公司享有债权，在法院的强制执行过程中，恒利公司将其对许群英的债权转让给三建公司以抵消部分债务，法院以法定程序通知了许群英，故债权转让合法有效，三建公司可依法代位向许群英主张债权，主体适格。黄柳菊只是三建公司委托处理本案相关事宜的被委托人，主体不适格。二、许群英是否有先履行抗辩权。许群英抗辩涉案房产虽办理了房产证，但因恒利公司未办总证，导致涉案房产无法办理不动产权证，在办理不动产权证前，有权拒绝支付购房尾款200,000元。许群英与恒利公司在签订的和解协议中约定，许群英需在办理好房产证之日，将剩余房款200,000元一次性付清给恒利公司，现涉案房产的房产证已办好，已达到合同约定的付款条件，恒利公司也已将涉案房产交付给许群英使用，不存在严重侵害许群英权利的行为，不构成根本违约，换为不动产权证系国家政策变化要求，许群英应依约支付剩余购房款200,000元。三、许群英是否应支付超出面积的购房款。许群英与恒利公司在《商品房买卖合同》中约定以产权登记面积为准，产权登记面积大于合同约定面积，面积误差比绝对值在3%以内，据实结算；面积误差比绝对值超出3%，买受人不退房的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。涉案房产中201-2房的面积误差为776.37-750=26.37㎡，3%以内的面积误差比为750×3%=22.5㎡，应补购房款为22.5×3700=83,250元，超出3%的由出卖人自行承担；201-3房的面积差为463.82-462=1.82㎡，未超出3%，据实结算，应补购房款为1.82×3700=6734元；以上两项共计应补购房款为83,250+6734=89,984元。四、许群英应于办证之日付款，但违反双方约定，至今未付，应赔偿三建公司持续占用资金期间造成的利息损失。三建公司请求起息日自2015年6月14日开始计算，系合法处分其民事权利及诉讼权利，一审法院予以支持，但利息计算标准须依法参照全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价年利率4.65%予以计算，认定为289,984×4.65%÷365×1802﹦66,571.59元（按年利率4.65%自2015年6月14日暂计至2020年5月20日，后续利息损失以此为标准继续计算至全部购房款还清之日止）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：“一、被告许群英于本判决生效之日起十日内支付原告郴州市第三建筑工程公司购房款289,984元；二、被告许群英于本判决生效之日起十日内支付原告郴州市第三建筑工程公司资金占用利息66,571.59元（按年利率4.65%自2015年6月14日暂计至2020年5月20日，后续利息损失以此为标准继续计算至全部购房款还清之日止）；三、驳回原告郴州市第三建筑工程公司、黄柳菊其他诉讼请求。如被告许群英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3478元，由原告郴州市第三建筑工程公司、黄柳菊共同承担190元，被告许群英承担3288元。”二审中，许群英提交了以下证据材料：证据1.交房协议，拟证明房屋有质量问题，恒利公司应承担赔偿责任；证据2.关于申请办理消防楼梯审批手续的报告和开通消防楼梯的报告、平面图，拟证明房屋没有消防通道，不能使用；证据3.政务中心电话录音回复，拟证明湘南大酒店土地总证被查封，房屋不能办理不动产权证。同时，许群英还申请本院调取湘南大酒店项目土地被查封不能办理土地总证的证据。三建公司和黄柳菊质证如下：恒利公司与许群英约定2010年7月31日前交房，但此后三方在2010年9月7日达成了《和解协议》，应以《和解协议》约定为准，故证据1与本案无关；证据2来源不明，且与本案无关；证据3与本案无关，三建公司查封行为合法。谭利娜对上述证据无异议。恒利公司未发表质证意见。其他当事人均未提交新证据。对许群英提交的新证据，本院认证如下：上述证据反映的均系恒利公司应当履行的义务，但三建公司并未受让恒利公司应当承担的义务，故上述证据均与本案无关，不予采信。关于许群英提出的调查取证申请，因双方对土地总证被查封导致涉案房屋至今未能办理不动产证的事实均无异议，故无调查取证的必要，本院不予准许。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案为债权转让合同纠纷。争议焦点为：恒利公司向三建公司转让债权是否成立；《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”本案中，恒利公司对许群英享有的房款支付请求权不属于法律规定不得转让的债权，可以依法转让。恒利公司、三建公司与许群英三方协商，于2010年9月7日签署《和解协议》，约定在符合条件时，许群英将欠付的购房款直接支付给三建公司。三建公司就恒利公司欠付工程款一案申请法院执行过程中，三建公司向执行法院提交《申请被告》，说明许群英同意将购房尾款450,000元支付给三建公司以偿还恒利公司欠付的工程款，执行法院于2012年10月17日向许群英送达了执行裁定书和协助执行通知书，许群英接收签字确认。由此，足以认定恒利公司已经通过协商签订《和解协议》以及法院送达协助执行通知书的特定方式通知了债务人许群英。同时，2015年5月17日，执行法院再次向许群英下达了协助执行通知书，三建公司委托代理人黄柳菊在未实际收到许群英房款的情况下，先行出具领款凭证，恒利公司委托代理人在领款凭单上注明“同意换收据”的事实，表明许群英已经通过收取法院文书的方式，再次知晓恒利公司向三建公司转让债权的事实，恒利公司认可三建公司直接向许群英收取欠付购房款的行为。故恒利公司向三建公司转让债权的行为对许群英发生效力，许群英应当向三建公司直接支付欠付的购房款。许群英上诉抗辩法院送达的协助执行通知书仅在执行程序中生效，但是《中华人民共和国合同法》第八十条过规定的通知并未限定特定方式，更未将法院通过送达协助执行通知书这一特定方式排除适用。因此，对许群英未收到恒利公司转让债权通知的上诉理由与查明的事实和上述法律规定不符，本院不予采信。至于许群英提出涉案所在的土地总证因查封导致无法办理不动产证的主张，恒利公司并未将对许群英负有的合同义务转让给三建公司，故许群英应当根据与恒利公司所签订的《商品房买卖合同》的约定，遵循合同相对性原则，向恒利公司主张权利。恒利公司与许群英签订的《商品房买卖合同》已经明确约定房屋面积以产权登记面积为准，一审法院按照办出房产证上登记的面积确定房屋面积符合法律规定和合同约定，一审据此所核定差价面积房款亦符合合同约定，故一审法院判令许群英支付超出面积的购房款89,984元并无不妥。根据《和解协议》约定，办好房产证时，许群英应当付清全部购房款。签订《和解协议》及2015年5月26日办出涉案房屋房产证时，国家并未施行不动产登记制度，当时的房产证并未包含土地等相关权属，故应当认定2015年5月26日办好房产证时，许群英即应当履行付款义务。许群英未按时支付购房款，对三建公司造成损失，三建公司请求自2015年6月14日起支付资金占用费，一审法院予以支持正确，本院予以维持。综上，许群英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6648元，由许群英负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 伟审判员 李建湘审判员 杨利平二〇二〇年十二月十八日法官助理李敏书记员高尚书附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。