安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖03民初43号 原告（申请执行人）:李先树,男,1974年3月15日出生,汉族,个体工商户,住安徽省怀远县。 委托诉讼代理人：王骏驰，安徽百舜律师事务所律师。 被告（执行案外人）:许向华,男,1977年6月20日出生,汉族,住北京市海淀区。 被告(被执行人):北京中翔华威科技有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇双河北里**楼**，组织机构代码67574728-2。 法定代表人：孙连楷，该公司总经理。 被告（被执行人）:烟台驰盛房地产开发有限责任公司,住所地山东省烟台市芝罘区××,统一社会信用代码91370600661960383Ｊ。 法定代表人:刘泽臣,该公司总经理。 委托诉讼代理人：任贺，山东鲁信律师事务所律师。 原告李先树与被告许向华、北京中翔华威科技有限公司（下称北京中翔公司）、烟台驰盛房地产开发有限责任公司（下称烟台驰盛公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李先树及其委托诉讼代理人王骏驰，被告烟台驰盛公司委托诉讼代理人任贺到庭参加诉讼，被告许向华、北京中翔公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李先树向本院提出诉讼请求：继续执行被执行人烟台驰盛公司名下位于山东省烟台市芝罘区××2-1号（房产证号31××07）房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。事实和理由：，烟台驰盛公司将其名下位于烟台市芝罘区××（房产证号31××07）房屋，向李先树提供抵押担保，并在烟台市住房和城乡建设局为李先树办理了烟房他证芝字第××号房屋他项权证书。 2015年5月26日，安徽省高级人民法院对李先树与北京中翔公司、烟台驰盛公司借款合同纠纷一案作出（2014）皖民二初字第00040号民事判决：1．北京中翔华威科技有限公司于判决生效之日起10日内，偿还李先树借款本金114575000元及利息（利息自每笔借款出借之日起自款清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，以85425000元为限）。2.如北京中翔华威科技有限公司届时不能清偿上述债务，李先树有权以烟台驰盛房地产开发有限责任公司的他项权证编号为烟房他证芝字第××号项下的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。3.驳回李先树的其他诉讼请求。该判决生效后，李先树向安徽省高级人民法院申请执行，该院于2015年8月3日立案执行。，该院作出（2015）皖执字第00030号执行裁定，指定安徽省蚌埠市中级人民法院（下称蚌埠中院）执行。蚌埠中院立案执行后，于2015年9月18日作出（2015）蚌执字第00298-1号执行裁定书，冻结烟台驰盛公司2亿元的银行存款，或查封、扣押、冻结、提取烟台驰盛公司总计价值2亿元的其他财产及收益。，蚌埠中院向山东省烟台市国土资源局发出（2015）蚌执字第00298-1号执行裁定书、协助执行通知书，查封烟台驰盛公司享有的国有土地使用权【土地证号为：烟国用（2008）第1003**】，查封期限自起至2019年12月26日止。同日，另行查封了烟台驰盛公司所有的位于烟台市芝罘区××30套住宅房。后因许向华对执行标的提出书面异议，蚌埠中院于2019年10月30日作出（2019）皖03执异17号执行裁定，中止对位于山东省烟台市芝罘区××2-1号（房产证号31××07）房屋及该房屋占用范围内的土地使用权的执行。李先树不服该裁定，特向本院提起执行异议之诉，请求对位于山东省烟台市芝罘区××2-1号（房产证号31××07）房屋及该房屋占用范围内的土地使用权继续执行。 一、《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债”。 二、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外……”该法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案案涉房屋并未登记于许向华名下。 三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本案中，作为执行案外人的被告许向华虽然交清案涉房产价款，但其目前并未实际占有使用。关于许向华对未及时办理过户登记手续是否存在过错的问题，李先树认为，案涉房产自许向华于2011年元月份购买后，至2014年7月14日办理抵押登记之前时间长达5年之久，许向华一直未办理过户登记手续，也未能举证证明其在该过户问题上不存在过错。 四、本案案由是执行异议之诉，对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议复议规定》）第二十八条、二十九条之规定而言，第二十八条是一般性条款，规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行；第二十九条是特别条款，专门针对房地产开发企业为被执行人的案件。在房地产开发企业作为被执行人的案件中，即可以适用特别条款也可以适用一般条款。 从本案的事实看，许向华与烟台驰盛公司自2011年1月8日签订《商品房买卖合同》，至案涉房屋具备办理权属登记条件的时间内没有办理权属登记，也没有证据证明其自身不存在过错，故许向华的主张不符合第二十八条规定的要件；另一方面，根据案涉房屋经烟台市公安局芝罘分局白石路派出所审批的住宅门牌号与商业门牌号的区分显示，案涉房屋为商业门牌号码××2-1号，也就证明了案涉房屋用途为非住宅，且许向华也未能提交证据证明该房屋系其唯一的用于居住的房屋，故许向华并非第二十九条规定所要保护的房屋买受人。全国法院民商事审判工作会议记要（最高人民法院民二庭向社会公开征求意见稿）（2019年8月6日）针对规定要件之一的“非因买受人自身原因未办理过户登记”该如何理解。该征求意见稿第117条释明为“主要是指不动产已经办理了抵押登记、因购房政策限制不能办理过户登记和买受人故意不办理过户登记三种情形”。结合本案的事实，许向华既不符合第二十八条的规定，也不符合第二十九条的规定。 五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。许向华提交的现有证据不能证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，理应对案涉房屋继续执行。 综上，为维护李先树的合法权益，特依法提起本案诉讼，望判如所请。 许向华向本院提交书面答辩意见称：其对涉案房产享有物权权益，足以对抗李先树对涉案房产享有的抵押权，应排除并停止执行涉案房屋。许向华于2011年1月10日与驰盛公司签订了书面的《商品房买卖合同》，购买了位于烟台市芝罘区××2-1号商业房产，并于2011年1月13日，通过ＰＯＳ机刷卡方式分两笔支付了购房首付款5224880元，剩余4300000元购房款，其于2011年2月1日在中国光大银行烟台解放路支行通过按揭贷款方式支付，至此购房款已全部交清。，涉案房屋在烟台市房产交易中心办理了商品房预告登记；，许向华与烟台明路物业公司办理涉案房屋的交付手续，并占有使用至今。自接收涉案房屋至今，许向华一直催促烟台驰盛公司为其办理涉案房屋产权登记，但烟台驰盛公司一直未给办理，后来才知道烟台驰盛公司已经将其位于烟台市芝罘区××的房产全部办理了抵押登记，导致目前仍无法办理产权登记，损害了许向华的合法权益。根据《执行异议复议规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，在烟台驰盛公司将其位于烟台市芝罘区××房产抵押给李先树及蚌埠中院查封之前，烟台驰盛公司与许向华已签订了合法有效的书面买卖合同，交纳了全部房款，并办理了房屋预告登记及交接手续，也已实际占用涉案房产，且导致无法办理产权登记的原因不在于许向华。目前，涉案房屋的预告登记仍然有效，许向华仍然享有物权效力，能够对抗李先树对涉案房屋享有的抵押权，并有权要求排除对涉案房屋及占用范围内的土地使用权的执行。综上，李先树的诉讼请求没有事实和法律依据，请求本院依法判决驳回其诉讼请求，停止对位于烟台市芝罘区××2-1号房屋及占用范围内的土地使用权的执行。 烟台驰盛公司辩称：一、蚌埠中院（2019）皖03执异17号执行裁定书裁定结果正确，涉案房屋及所占用范围内的土地使用权应当停止并排除执行。二、许向华对涉案房产享有物权权益，能够对抗李先树对涉案房产享有的抵押权，同时具有排除或阻止执行措施的理由。（一）基本事实。，烟台驰盛公司与许向华签订了书面的《商品房买卖合同》，将涉案商业房产出售给许向华；，许向华通过ＰＯＳ机刷卡方式分两笔支付购房首付款5224880元，许向华于2011年2月1日在中国光大银行烟台解放路支行通过按揭贷款支付购房款4300000元，合计9524880元，购房款已全部交清（对此事实，李先树在起诉状中也予以认可）；，涉案房屋在烟台市房产交易中心办理了商品房预告登记；，涉案房屋由烟台驰盛公司委托的前期物业公司交付给了许向华，由许向华实际占有使用至今。2013午9月16日，烟台驰盛公司为位于烟台市芝罘区××楼办理了初始登记，当时应烟台市房管局要求，先办理住宅部分的房产证，后办理包括涉案房产在内的商业部分房产证。此后，在2013年11月22日，烟台驰盛公司将位于烟台市芝罘区××房产办理了抵押登记，抵押权人为中粮世通供应链物流（中国）有限公司，又在2014年7月14日将位于烟台市芝罘区××房产抵押给了李先树，用于抵押担保。另，蚌埠中院分别于、对涉案房屋及占用范周内的土地使用权进行了查封。（二）法律依据。1.《执行异议复议规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的．人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定,“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。3.《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力……”。根据上述事实及法律和司法解释的相关规定，在烟台驰盛公司将其位于烟台市芝罘区××房产抵押给李先树及蚌埠中院查封之前，烟台驰盛公司与许向华已签订了合法有效的书面买卖合同，许向华交纳了全部房款，并办理了房屋预告登记及交接手续，也已实际占用涉案房产，因涉案房产已设定了抵押，导致无法办理产权登记的原因不在于许向华。同时，的预告登记仍然有效，许向华因该登记而使其对涉案房屋享有的请求权具有了物权效力，故能够对抗李先树对涉案房屋享有的抵押权，同时也享有排除对涉案房屋及占用范围内的土地使用权强制执行的权利。综上，李先树的诉讼请求及其主张的事实、理由均不能成立，请求依法判决驳回其诉讼请求，停止对位于烟台市芝罘区××2-1号房屋及占用范围内的土地使用权的执行。 北京中翔公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉辩请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。许向华、北京中翔公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃举证、质证的权利。 李先树在庭审中向本院提交了如下证据： 1.调查令回执之五（附银行流水），拟证明烟台驰盛公司账户（中国银行烟台南大街支行409302561148093001）在2010年11月1日至30日期间，没有5224880元购房首付款的进账记录。 2.调查令回执之三（附银行流水），拟证明许向华在中国光大银行烟台解放路支行无按揭抵押贷款合同。 3.调查令回执之二，拟证明许向华及烟台驰盛公司没有办理商品房预告登记信息。 4.调查令回执之四（烟台驰盛公司企业信息、法定代表人及董事监理信息及公司章程），拟证明许向华系烟台驰盛公司监事及高管。 5.调查令回执之一【（2015）烟民一初字第297号民事判决书、（2016）鲁民终2004号民事判决】，拟证明许向华与烟台驰盛公司之间存在虚假诉讼。 烟台驰盛公司质证意见：对第1组证据的真实性无异议，关于款项问题将提交证据证明。对第2组证据的真实性无异议，但达不到其证明目的。目前许向华仍在偿还银行按揭贷款（尚欠20万左右），且李先树提供的光大银行账户流水其性质属于活期账户对账单，并非贷款专用账户流水，针对该问题我公司将提供相关证据。对第3组证据的真实性无异议，但达不到其证明目的。涉案房产已经办理预告登记，调查令回执中已经明确载明无法找到物理档案的原因是因搬家没有上架，并非是未办理预告登记。对第4组证据的真实性无异议，但达不到其证明目的。李先树未提供烟台驰盛公司企业信息变更记录，许向华曾经是烟台驰盛公司监事，但后期已经退出，且该证据与本案无关联性。对第5组证据的真实性无异议，但达不到其证明目的。 本院认证意见：烟台驰盛公司对上述1-5组证据的真实性均无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认，对其证明力在裁判理由部分予以评析。 本院为进一步查明案件事实，在本案庭审后将李先树在庭审时未提交但在起诉时提交的下列证据交由当事人质证： 1.蚌埠中院（2019）皖03执异17号执行裁定书一份。 2.安徽省高级人民法院（2014）皖民二初字第00040号民事判决书一份。 3.安徽省高级人民法院（2015）皖执字第00030号执行裁定书一份。 4.蚌埠中院（2015）蚌执字第00298-1号执行裁定书一份。 5.最高人民法院（2018）最高法民申688号民事裁定书打印件一份。 6.房屋他项权登记证（烟房他证芝字第××号）一份。 7．李先树身份证复印件一份。 许向华质证意见：对第1组证据的真实性无异议。该组证据完全可以证实案涉房屋已出售给许向华，许向华支付全部款项，并已办理房屋交付手续，现也已实际占有该套房屋，许向华有权提出中止对该套房屋的执行，且该请求也得到了执行法院的认定，该裁定有事实和法律依据应该得到执行。对第2、3组证据的真实性无异议。但烟台驰盛公司将已出售的房屋作为担保抵押给李先树，实际损害善意第三人的利益，且当时与案涉房屋同一楼盘的房屋均已出售完毕，这也是明知的事实，而李先树却明知房屋已出售，仍接受烟台驰盛公司用已出售的房屋为其借款提供担保，属于对自己权利的处分，所造成的不利后果也应由李先树承担。对第4组证据的真实性无异议。该裁定对案涉房屋的查封为轮候查封，且查封之时案涉房屋已出售给许向华，并由许向华实际占有，因许向华为案涉房屋的实际所有人，已对前面的查封提出异议并得到支持，前面的查封已经解除。现许向华已提供相关法律规定及充分证据，申请法院解除查封，并提出中止对案涉房屋的执行，该请求已在执行异议审查阶段得到法院的支持，且许向华已提出证据证明，案涉房屋之所以未登记在其名下，并非许向华的原因，因此该查封裁定是错误的，应当予以纠正。对于第5组证据的真实性无异议。但该案与本案不同。本案中，许向华与烟台驰盛公司的房屋买卖合同签订时间、款项交付时间、房屋交付时间明确，之所以未办理房产登记的原因在于烟台驰盛公司，且也并非许向华一户没有办理产权证。许向华提交的证据以及案涉执行异议裁定认定的证据，完全可以证实案涉房屋在查封之前已出售给许向华，因此，不能以事实及证据不相同的判决书作为认定本案的证据。对于第6组证据的真实性无异议。但案涉房屋已于2011年1月8日出售给许向华，许向华于2011年2月1日付清全部购房款，办理了预购商品房抵押登记手续，办理完毕交接手续，之所以未办理房屋登记手续原因在于开发商烟台驰盛公司。2014年7月，烟台驰盛公司无权将实际上已属于许向华的房屋对外抵押，李先树也未尽到一般审查注意的义务，该抵押已侵害第三人的利益，应属无效抵押。对第7组证据无异议。 烟台驰盛公司质证意见：对第1组证据的真实性无异议。该裁定结果正确，请求依法判决维持，并驳回李先树的诉讼请求。对第2、3组证据的真实性无异议。对第4组证据的真实性无异议，但蚌埠中院依据该裁定查封案涉房产是错误的，因案涉房屋属于案外人许向华所有，故应当排除对该房屋的执行。对第5组证据的真实性无异议，对其证明目的不予认可，该组证据与本案没有关联性。许向华于2011年1月24日为案涉房屋办理了房屋预告登记证书，烟台驰盛公司于2013年9月16日为案涉烟台市芝罘区××楼办理了初始登记，，我公司与中粮公司为案涉烟台市芝罘区××楼办理了抵押登记，期间许向华一直催促我公司为其办理房产证，但由于先办住宅后办商业及后期已经抵押的原因，一直未能为其办理，许向华对此没有过错。同时，该裁定书查明的案件事实、证据等均与本案不同，法律适用也就有所不同，不能以此裁定书认定的事实、理由及结果作为本案的定案依据。对第6组证据的真实性没有异议。案涉房屋在为李先树办理抵押之前已出售给许向华，且办理了预告登记等。对第7组证据的真实性无异议。 本院认证意见：许向华、烟台驰盛公司对上述第1-4组、第6、7组证据的真实性均无异议。本院认为，该6组证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。对于第5组证据，许向华、烟台驰盛公司对其真实性无异议，但认为与本案无关联性。本院认为，该组证据虽来源合法，内容真实，但因具体案情不同，与本案缺乏关联性，故本院不予确认。 烟台驰盛公司向本院提交了如下证据： 1.《商品房买卖合同》，拟证明：烟台驰盛公司与许向华签订了商品房买卖合同，烟台驰盛公司将其位于烟台市芝罘区××2-1号（即涉案的138号2-1号）房产出售给了许向华，房产面积529.16平方米，总价款9524880元。 2.御金台商铺交付手续流转单，拟证明:2011年3月15日，烟台驰盛公司委托的前期物业公司“烟台明路物业管理有限公司”将涉案房产交付给了许向华，许向华已实际占有该房产。 3.（1）2011年1月13日，许向华ＰＯＳ机刷卡凭条两张；（2）2011年1月14日中国银行烟台分行南大街支行进账单一张；（3）2011年1月27日，许向华作为借款人，烟台驰盛公司作为保证人与中国光大银行烟台解放路支行签订的《个人贷款合同》一份；（4）登记时间为2011年1月27日的烟房预芝抵字第××号抵押权证一份；（5）2011年2月1日的中国光大银行个人贷款划款凭证一张。拟证明：许向华通过ＰＯＳ机刷卡支付首付款5224880元，通过按揭贷款支付房款4300000元，合计9524880元，已经按照买卖合同约定付清了全部购房款。 4.案外人褚彩云、蔡明生ＰＯＳ机刷卡凭条及烟台驰盛公司出具的收款收据各一份，烟台驰盛公司对许向华支付首付款明细的说明一份。拟证明：烟台驰盛公司提交的第3组第（2）份证据中，进账单中的金额5664938元和交易费138元（合计5665076元），包含了许向华2011年1月13日刷卡支付的首付款5224880元，以及案外人褚彩云、蔡明生为购买烟台市芝罘区××御金台Ｂ座1806室房产，于2011年1月13日刷卡支付的首付款440196元。由于系同一天刷卡支付，且银行系统实际入账时间与ＰＯＳ机刷卡时间存在迟延，因此，上述刷卡金额5665076元均于第二天即2011年1月14日进账，并汇总打印了一张进账单。 李先树质证意见：对第1组证据的真实性不认可，达不到其证明目的。对第2组证据的真实性不认可，达不到其证明目的。烟台明路物业管理有限公司未出庭作证。对第3组证据的真实性不认可，达不到其证明目的。对第4组证据的真实性不认可，达不到其证明目的。案外人褚彩云、蔡明生POS机刷卡凭条与本案无关。中国光大银行个人贷款划款凭证付款人及收款人均是烟台驰盛公司。对烟台驰盛公司出具的许向华购买首付款明细的说明的真实性不认可。 本院认证意见：对于第1、2组证据，虽然李先树不予认可，但上述证据证明的事实，已经发生法律效力的山东省烟台市中级人民法院（2015）烟民一初字第297号民事判决书、山东省高级人民法院（2016）鲁民终2004号民事判决书确认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条“下列事实，当事人无需举证证明……（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实……前款第二至五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六、七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”的规定，许向华、烟台驰盛公司本无需举证证明，且李先树未能提供足以推翻上述生效判决所确认的基本事实的相反证据。关于案涉《商品房买卖合同》的签订时间问题，烟台驰盛公司向本院作出如下说明：“在当时销售案涉楼盘房屋的过程中，存在销售人员与购买人办理合同签订手续时不写落款时间的情况【正如最高人民法院（2018）最高法民申688号裁定书中涉及的刘鹏程购房合同无落款时间情况一样】，导致我公司留存的部分合同没有写明签订时间，后期为满足归档要求，工作人员才在我公司留存的合同中填上了大概时间，进而导致本案中我公司留存的合同落款时间与许向华留存的合同落款时间存在一定的时间差。本案购房合同签订时间以山东省烟台市中级人民法院（2015）烟民一初字第297号以及山东省高级人民法院（2016）鲁民终2004号民事判决查明的合同签订时间即2011年1月10日为准”。对此，本院认为，烟台驰盛公司说明的事实具有高度可能性，且案涉商品房买卖合同除落款时间略有差异外，其余内容均一致，并均加盖有烟台驰盛公司的印章，许向华也签字捺印予以确认。关于对案涉商品房买卖合同签订时间的认定，无论是按烟台驰盛公司向本院提交的留存合同中载明的“2010年12月1日”，还是许向华在本案中述称的“2011年1月8日”，抑或是山东省烟台市中级人民法院、山东省高级人民法院作出的案涉生效判决所确认的“2011年1月10日”，均在本院对案涉房屋查封之前，对本案的法律适用并无实质性影响，故本院对案涉商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性予以确认，并认定生效判决确认的“2011年1月10日”为案涉合同的签订时间。对于第3、4组证据，李先树虽不予认可，但其中的三张ＰＯＳ机刷卡凭条中大部分字迹，尽管由于时间长久的自然原因而褪色，部分字迹模糊不清，但交易金额尚能辨析，分别为：4924880元、300000元（许向华），440196元（褚彩云）；结合2011年1月14日中国银行烟台分行南大街支行进账单（载明的交易金额为5664938元，交易费为138元）、烟台驰盛公司出具的收款收据（载明的付款人为褚彩云、蔡明生，金额为440196元）等证据可以看出，上述第3组证据中的第（1）、（2）份证据与第4组证据之间能够相互印证并形成证据链，故本院予以确认；对于第3组证据中的第（3）份证据即《个人贷款合同》、第（5）份证据即中国光大银行个人贷款划款凭证（430万元按揭贷款），如前所述，该两份证据已经生效判决所确认，李先树未能提供足以推翻的相反证据，故本院予以确认；对于第3组证据中的第（4）份证据，即登记时间为2011年1月27日的烟房预芝抵字第××号抵押权证，该证据虽系复印件，但从李先树提交的山东省烟台市中级人民法院（2015）烟民一初字第297号案件庭审笔录可以看出，许向华在该案庭审中已将该抵押登记证明书作为第5份证据提交，其他当事人对其真实性均无异议，尽管李先树未参加该案诉讼发表质证意见，但结合案涉《个人贷款合同》等证据综合分析，本院认为该份证据的真实性具有高度可能性，故本院对其真实性予以确认。 烟台驰盛公司根据本院要求，于本案庭审结束后补充提交了下列证据： 1.烟台驰盛公司于2020年11月2日出具的《关于合同备案号的回复说明》一份，载明：“2020年10月29日，经我公司向烟台市住房和城乡建设局查询，其工作人员回复：商品房买卖合同进行备案后，房管局会出具合同备案回执单，上面载明备案号，后期颁发的商品房预告登记证编号根据合同备案号进行编写，与合同备案号一致，即涉案《商品房买卖合同》合同备案号为房预芝字第××号。合同备案回执单在颁发预告登记证时予以收回”。 2.烟台驰盛公司出具的《对我公司收到许向华首付款及贷款的补充说明》一份。载明：2011年2月1日,中国光大银行烟台解放路支行将许向华4300000元贷款发放至烟台驰盛公司账户,并因该笔贷款,烟台驰盛公司向在中国光大银行烟台解放路支行的保证金账户交纳了86000元保证金,与其在庭审中提交的《中国光大银行个人贷款划款凭证》记载内容一致。烟台驰盛公司在2011年1月14日的一笔进账金额为5664938元，与烟台驰盛公司提交的3张ＰＯＳ机刷卡凭条及《许向华购买××御金台2-1商铺首付款明细》中的说明内容一致。 3.中国光大银行烟台解放路支行对公账户对账单一页；烟台驰盛公司银行账户流水信息单15页（2011年1月1日至2011年1月31日期间）。 李先树质证意见：对第1组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该份说明系烟台驰盛公司为许向华出具的证明，达不到其证明目的。对第2组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，无法达到其证明目的，且其陈述与山东省烟台市中级人民法院的生效判决书查明的首付款事实不一致。对第3组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，首付款日期与山东省烟台市中级人民法院生效判决查明的事实不符合，且银行转入方也不是许向华，证据提供方系烟台驰盛公司，没有加盖银行的印章并予以签字确认。 本院认证意见：对于第1、2组证据，虽系烟台驰盛公司单方陈述，但其内容能够与本院审查认定的其他证据相互印证，故本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。对于第3组证据，李先树虽不予认可，但本院认为，该组证据中的对账单系烟台驰盛公司从中国光大银行烟台解放路支行调取，分别加盖了银行和烟台驰盛公司公章，且其中载明的许向华贷款金额及时间，与前述生效判决认定的相应事实一致；对于其中的烟台驰盛公司银行账户流水信息单，虽李先树不予认可，但本院认为，该银行账户流水信息单虽未加盖银行公章（只加盖了“中国银行股份有限公司烟台南大街支行”的方形章），但加盖了烟台驰盛公司的财务专用章，且其中载明的烟台驰盛公司账户于2011年1月14日进账5664938元等内容，与经本院审查认定的“2011年1月14日中国银行烟台分行南大街支行进账单”载明的内容相互印证，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对其证明力在裁判理由部分予以阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实： 李先树与北京中翔公司、烟台驰盛公司借款合同纠纷一案，安徽省高级人民法院经审理，于2015年5月26日作出（2014）皖民二初字第00040号民事判决书，判令：1.北京中翔公司于判决生效之日起10日内，偿还李先树借款本金114575000元及利息（利息自每笔借款出借之日起自款清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，以85425000元为限）；2.如北京中翔公司届时不能清偿上述债务，李先树有权以烟台驰盛公司的他项权证编号为烟房他证芝字第××号项下的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。3.驳回李先树的其他诉讼请求。案件受理费1041800元，由李先树负担21800元，北京中翔公司负担1020000元。该判决生效后，北京中翔公司、烟台驰盛公司没有履行义务，李先树向安徽省高级人民法院申请执行，该院于2015年8月3日立案执行。2015年8月10日，该院作出（2015）皖执字第00030号执行裁定，将该案指定本院执行。本院于2015年9月1日立案执行，案号为（2015）蚌执字第00298号。2015年9月18日，本院作出（2015）蚌执字第00298-1号执行裁定书，裁定冻结被执行人烟台驰盛公司2亿元的银行存款，或查封、扣押、冻结、提取被执行人烟台驰盛公司总计价值2亿元的其他财产及收益。2015年9月22日，本院通过烟台市房产交易中心，以（2015）蚌执字第00298-1号查封文号，轮候查封烟台市芝罘区××（证号：××号）房屋。 2016年12月27日，本院向山东省烟台市国土资源局发出（2015）蚌执字第00298-1号执行裁定书、协助执行通知书，查封烟台驰盛公司享有的国有土地使用权【土土地证号为：烟国用（2008）第1003**，查封期限自2016年12月27日起至2019年12月26日止。同日，本院另行查封了烟台驰盛公司所有的烟台市芝罘区××30套住宅房。 另查明，山东省烟台市人民政府制发的烟国用（2008）第100355号土地证书载明，该处面积为13089平方米的国有土地使用权，土地使用权人为烟台驰盛公司，土地坐落于烟台市芝罘区烟台铁姆肯有限公司用地、北至南大街，使用权类型为出让，用途为住宅、商服用地，其中：商服用地使用终止期限至2047年4月10日止，住宅用地使用终止期限至2077年4月10日止。 再查明，2011年1月10日，许向华与烟台驰盛公司签订了《商品房买卖合同》，主要约定：许向华以9524880元的价格购买烟台市芝罘区××2-1号，建筑面积529.16平方米的房屋。2011年1月14日，许向华以银行转帐的方式向烟台驰盛公司交付首付款5224880元，2011年2月1日，许向华以银行按揭贷款的方式向烟台驰盛公司支付剩余房款4300000元。 2011年1月24日，许向华在烟台市房产交易中心办理了《预购商品房预告登记证》；同年1月27日，中国光大银行烟台解放路支行在该交易中心办理了《预购商品房抵押预告登记证》；同年3月15日，烟台驰盛公司委托烟台明路物业管理有限公司与许向华办理了涉案房屋的交接手续。 2012年2月2日，烟台市公安局芝罘分局白石路派出所审批的《驰盛国际公寓（御金台）门牌号码编制说明》载明，经批准驰盛国际公寓-御金台小区商住楼门牌号码统一核定为烟台市芝罘区南大街137、138号，其中住宅门牌号码为××，商业门牌号码为××，分别为××2-1、2-2、2-3…… 2014年11月21日，烟台市芝罘区人民法院以（2014）芝民仲保字第3-1号查封文号，对位于烟台市芝罘区××2-1号房屋（证号：××号）予以查封，烟台市芝罘区公安分局于2015年8月13日以烟公芝（经）封通字（2015）0810号查封文号对上述房产轮候查封。 2019年10月24日，烟台市芝罘区自然资源局向本院出具证明，载明：本院送达的（2015）蚌执字第00298-1号对烟台市芝罘区××2-1号房屋进行“轮候查封”，现为首轮查封，有效期自2018年11月21日至2021年11月20日。烟台市芝罘区人民法院于2019年3月14日送达协助执行通知书对该房屋进行轮候查封。 本院认为，本案案由为申请执行人执行异议之诉，争议焦点为许向华对案涉房地产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，本案中，作为执行案外人的被告许向华应当就其对案涉房地产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。结合各方当事人的诉辩主张，根据本案查明的事实和相关法律规定，本院综合评判如下： 《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，许向华对案涉房地产是否享有足以排除强制执行的民事权益，关键在于其异议主张能否同时满足上述规定中的四项条件，且其权利能够排除执行。 根据查明事实可以看出，许向华与烟台驰盛公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，许向华依约支付了全部房款，办理了房屋交接手续，并已实际占有涉案房产，因此，许向华的异议主张符合上述规定中的第一、二、三项保护条件。关于案涉房地产未办理过户登记是否属于许向华自身原因所致的问题，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，本案中，许向华在与烟台驰盛公司签订书面合同后，于2011年1月24日到烟台市房产交易中心办理了预告登记。烟台市芝罘区××楼于2013年9月16日办理了初始登记，取得权属登记证书，直至此时，涉案房产才具备办理产权证书的条件，但2013年11月22日涉案房产又办理了抵押登记，被抵押给了案外人中粮世通供应链物流（中国）有限公司（下称中粮公司），此时涉案房产产权证书仍无法办理，期间间隔时间尚不足三个月，按照物权法的上述规定，2011年1月24日的预告登记仍然有效，许向华对涉案房屋享有的请求权具有了物权的效力，不仅能够对抗中粮公司在后对涉案房屋设立的抵押权，更能够对抗李先树在后设定的第二顺位的抵押权。烟台驰盛公司在许向华已经办理案涉房产预告登记的情况下，又将案涉房产为他人设定抵押权，导致案涉房产因存在他人的抵押权负担而不能办理过户登记，许向华对此并不存在过错，案涉房产未能办理过户登记不属于许向华自身原因所致，故其对案涉房产的异议主张亦符合上述规定中的第四项保护条件。 综上所述，许向华对案涉房地产享有足以排除强制执行的民事权益，李先树的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第二项规定，判决如下： 驳回李先树的诉讼请求。 案件受理费78474元，由李先树负担，予以免交。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审 判 长  张 凯 审 判 员  洪增余 人民陪审员  王小虎 二〇二〇年十二月十日 法官助理祁克轩 书记员毛婉月 附本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和 复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。