广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23352号上诉人（原审被告）：吴卫城，男，1968年8月24日出生，汉族，身份证住址广东省和平县。被上诉人（原审原告）：广州市花都区新华兆明购货商场。经营场所：广州市花都区商业大道莲塘市场商业楼**铺及**之一。经营者：谭兆槟，男，1973年8月24日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。被上诉人（原审原告）：谭兆槟，男，1973年8月24日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。被上诉人（原审原告）：曾金廷，男，1967年7月15日出生，汉族，身份证住址广东省揭西县。三被上诉人共同委托诉讼代理人：董威，广东金科律师事务所律师。上诉人吴卫城因与被上诉人广州市花都区新华兆明购货商场（以下简称兆明商场）、谭兆槟、曾金廷房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初6024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月18日公开开庭审理了本案。上诉人吴卫城与被上诉人兆明商场、谭兆槟、曾金廷的委托诉讼代理人董威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴卫城上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回兆明商场、谭兆槟、曾金廷的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由兆明商场、谭兆槟、曾金廷承担。事实与理由：吴卫城不同意支付占用场地费34900元和管理费1650元，因为吴卫城在2019年1月31日已停止营业，商场在2019年2月1日全场停水停电，望法院取消2019年2月1日起场地占用费以及管理费。兆明商场、谭兆槟、曾金廷提供的证据照片中，虽看到吴卫城，但兆明商场、谭兆槟、曾金廷已经开始装修，吴卫城刚好进去看看，里面场所并未开灯，光线是外面的太阳光，根本不存在吴卫城在营业。吴卫城于2019年1月31日撤离后，吴卫城并未追讨兆明商场、谭兆槟、曾金廷损坏及清空吴卫城的物品，所以不存在占用兆明商场、谭兆槟、曾金廷场地一事。如果兆明商场、谭兆槟、曾金廷追讨吴卫城场地占用费，吴卫城也可以通过法律手段追讨兆明商场、谭兆槟、曾金廷的违法行为并追回吴卫城的物品。兆明商场、谭兆槟、曾金廷使用不合法场地，骗取吴卫城费用贰万伍仟元入场费，希望法院支持吴卫城争取该费用。（合同期间：自2015年7月1日起至2019年6月30日）。兆明商场、谭兆槟、曾金廷在合同期间提前转让给第三方亿达百货经营，吴卫城有权追索装修折旧费。兆明商场、谭兆槟、曾金廷在清场时已属违法行为，把吴卫城以及第三方姜某洋的物品人为破坏及清空，当地派出所已立案。兆明商场、谭兆槟、曾金廷二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意吴卫城的上诉请求。兆明商场、谭兆槟、曾金廷于2020年4月16日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.吴卫城向兆明商场、谭兆槟、曾金廷支付欠缴的租金、水电费、管理费等费用共计145050元及利息（利息以145050元为基数，自2019年3月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止为2751.72元；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止）；2.本案诉讼费用由吴卫城负担。一审诉讼中，兆明商场、谭兆槟、曾金廷变更诉讼请求为：1.请求法院依法判令吴卫城向兆明商场、谭兆槟、曾金廷支付欠缴的租金143400元（2018年10月1日至2018年11月30日共计64830元，2019年1月1日至2019年1月31日共计5070元，2019年2月1日至2月28日共计49000元，2019年3月1日至3月15日共计24500元）、管理费1650元（2019年2月1日至2月28日共计1100元，2019年3月1日至3月15日共计550元）等费用共计145050元及利息（利息以145050元为基数，自2019年3月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止为2751.72元；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款日止，暂计至2020年3月9日为3467.18元），暂合计151268.9元；2.请求法院判令本案案件受理费由吴卫城负担。一审法院经审理查明：涉案租赁物位于广州市花都区新华街商业大道莲塘商业广场一楼，兆明商场、谭兆槟、曾金廷认为其从广州市江源贸易有限公司及广州市花都区莲塘市场管理有限公司承租得来。2015年7月4日，曾金廷（出租方）与吴卫城（承租方）签订《联营租赁合同》，约定，乙方租赁甲方一楼880平方米，租赁期限4年，从2015年7月1日起至2019年6月30日止，第一年租金每月38000元，第二年租金每月40000元，第三年租金每月45000元，第四年租金每月49000元。乙方于每月5日前缴纳当月租金。合同签订后乙方支付甲方每月管理费1100元。合同签订后乙方支付甲方装修、商业宣传分摊费25000元，此费用不得退还，乙方需缴纳押金50000元，合同期满缴清一切费用30日后退还给乙方。合同对其他权利义务进行了约定。合同尾部甲方处盖了“广州市花都区乐家连锁超市”的印章，关于合同主体，兆明商场、谭兆槟、曾金廷陈述，“乐家超市”没有进行工商注册登记，实际注册登记的是广州市花都区新华兆明购货商场，租赁合同实际履行中的主体是兆明商场、谭兆槟、曾金廷。合同签订后，吴卫城支付了装修商业宣传分摊费25000元以及押金50000元，双方一致确认装修商业宣传分摊费是对整个租赁期间使用的对价。合同签订当天，兆明商场、谭兆槟、曾金廷将涉案租赁物交付给吴卫城使用，吴卫城于2016年将部分租赁物租给姜某洋，2017年将部分租赁物租给欧阳某明。2018年11月28日，谭兆槟（甲方）、吴卫城（乙方）、欧阳某明（丙方）签订《合同补充协议》，约定，关于一楼服装区880平方合同补充协议事项如下：一楼880平方服装区由甲方（乐家生活超市莲塘店）以下简称甲方承租给乙方个人，乙方分租出去的大众服装区从一楼服装区第一条柱开始至后面，租金总额28000元，电费按比例分摊70%计算，门面卡敦汉堡铺面租金，电费，从2018年12月1号起，租金、电费每月5号准时交租给甲方，一楼880平方总租金、电费剩余部分由吴卫城个人承担于每月5号准时交给甲方。2018年11月30日，谭兆槟（甲方）、吴卫城（乙方）、姜某洋（丙方）签订《补充协议》，约定，关于一楼服装区880平方补充协议事项如下：一楼880平方服装区由甲方（乐家生活超市莲塘店）以下简称甲方承租给乙方个人，乙方分租出去的门面卡敦汉堡铺面租金＿，电费＿，从2018年12月1日起至2019年6月30日止，租金、电费每月5号准时交租给甲方，一楼880平方总租金、电费剩余部分由吴卫城个人承担于每月5号准时交给甲方；乙方与丙方签订的合同相关事宜、权利与义务与甲方无关。兆明商场、谭兆槟、曾金廷与吴卫城一致确认姜某洋使用的租赁物应交的租金金额为11000元。2018年12月27日，吴卫城写下《欠条》，载明截止2018年12月27日本人吴卫城尚欠广州市花都区新华镇莲塘乐家生活超市（工商注册：花都区新华镇兆明购物商场）2018年10月、11月租金及水电费总计75553元，该欠款本人承诺于2018年12月份起每月还10000元，直至还清为止。兆明商场、谭兆槟、曾金廷确认姜某洋、欧阳某明向其足额交纳了2018年12月1日至2019年1月31日的租金。兆明商场、谭兆槟、曾金廷与吴卫城关于两份补充协议的理解不一，兆明商场、谭兆槟、曾金廷认为，补充协议是因吴卫城拖欠租金未付，兆明商场、谭兆槟、曾金廷要求欧阳某明、姜某洋交还场地，为了继续经营，各方签订了上述补充协议，是兆明商场、谭兆槟、曾金廷为了减少自己损失采取的妥协，不排除兆明商场、谭兆槟、曾金廷向吴卫城主张权利，吴卫城与欧阳某明、姜某洋应承担连带责任。吴卫城认为，2018年12月1日之前欧阳某明、姜某洋都是直接向吴卫城支付租金，2018年12月1日之后欧阳某明、姜某洋直接向兆明商场、谭兆槟、曾金廷支付租金和水电费，2018年12月1日之后吴卫城只需每月支付10000元租金。兆明商场、谭兆槟、曾金廷确认其在2019年2月1日将姜某洋使用的租赁物采取了停水停电措施并对租赁物上锁直至2019年3月15日，欧阳某明在2019年2月1日之前已经清空场地。吴卫城认为其在2019年1月31日之前已经全部搬离，且兆明商场、谭兆槟、曾金廷在2019年2月1日开始对欧阳某明使用的租赁物及吴卫城使用的租赁物停水停电，兆明商场、谭兆槟、曾金廷对吴卫城的陈述不予确认，兆明商场、谭兆槟、曾金廷认为吴卫城在2019年3月15日向其交还场地，并提交2019年2月20日的照片拟证明吴卫城在2019年2月20日尚未撤场未交还场地，照片显示吴卫城在场地内，场地内仍有服装。兆明商场、谭兆槟、曾金廷分别于2019（一审笔误为2020）年2月20日、2019（一审笔误为2020）年2月21日、2019（一审笔误为2020）年2月24日通过陈某明的微信向吴卫城的微信发送函件，告知吴卫城解除合同并要求支付占有使用费等。一审诉讼中，兆明商场、谭兆槟、曾金廷陈述，若兆明商场、谭兆槟、曾金廷需要返还押金和部分装修商业宣传费，兆明商场、谭兆槟、曾金廷同意将上述费用与吴卫城欠付的费用相互抵扣。另查，一审法院在（2019）粤0114民初11570号案中向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问位于广州市花都区新华街商业大道莲塘商业广场的规划报建情况，该局向一审法院复函称，根据贵院提供的《集体土地使用证》【花集用（2006）第90XXX09号】及地理位置，我局未查询到来函所述“广州市花都区新华街商业大道莲塘商业广场”办理《建设工程规划许可证》的记录。一审法院认为：兆明商场、谭兆槟、曾金廷与吴卫城就涉案租赁物签订的租赁合同虽是双方的真实意思表示，但该租赁物的建设没有取得建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述法律规定，涉案租赁物的建设未取得建设工程规划许可证，因此，双方签订的上述合同应为无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。因此，租赁合同虽无效，吴卫城仍应当按照双方合同约定的标准支付占有使用费，结合本案查明的事实可知，合同履行过程中出租方主体变更为兆明商场、谭兆槟、曾金廷，故兆明商场、谭兆槟、曾金廷要求吴卫城向其支付占有使用费和物业管理费，合理有据。吴卫城确认兆明商场、谭兆槟、曾金廷诉讼请求中的2018年10月份、11月份以及2019年1月份的租金金额。双方有争议的是2019年2月1日至2019年3月15日期间由欧阳某明、姜某洋使用租赁物的部分是否应当由吴卫城支付占有使用费，从两份《合同补充协议》约定的文意以及结合欧阳某明、姜某洋在2018年12月1日后向兆明商场、谭兆槟、曾金廷支付租金的情况来看，各方就欧阳某明、姜某洋使用租赁物应支付的租金、水电费已经构成了权利义务的概括转移，即2018年12月1日后上述费用已经变更为由欧阳某明、姜某洋向兆明商场、谭兆槟、曾金廷支付，故兆明商场、谭兆槟、曾金廷请求吴卫城支付欧阳某明、姜某洋使用租赁物应支付的占有使用费39000元，依据不足，一审法院不予采纳。经核算，2018年12月1日后吴卫城每月应支付的占有使用费金额为10000元（49000元-39000元）。吴卫城认为其已于2019年1月31日前全部搬离且兆明商场、谭兆槟、曾金廷在2019（一审笔误为2020）年2月1日后对其使用的部分停水停电，但吴卫城并未举证证明其陈述，且据兆明商场、谭兆槟、曾金廷举证，2019（一审笔误为2020）年2月20日涉案租赁物内仍有吴卫城的物品，故一审法院对吴卫城的陈述不予采纳，一审法院对兆明商场、谭兆槟、曾金廷陈述的交接场地时间予以采纳。吴卫城应当向兆明商场、谭兆槟、曾金廷支付2019（一审笔误为2020）年2月1日至2019（一审笔误为2020）年3月15日期间的占有使用费和物业管理费，经核算，吴卫城应支付的占有使用费为15000元（10000元/月×1.5个月）、物业管理费为1650元（1100元/月×1.5个月）。综上，吴卫城应当向兆明商场、谭兆槟、曾金廷支付的占有使用费数额为84900元（64830元+5070元+15000元）。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因涉案合同无效，兆明商场、谭兆槟、曾金廷应当将收取的押金50000元予以返还。关于装修商业宣传分摊费，双方一致确认是对整个租赁期使用场地的对价，合同约定租期4年即从2015年7月1日起至2019年6月30日止，吴卫城使用场地期间已经超过合同约定的租期，故该笔款项不应再返还。兆明商场、谭兆槟、曾金廷同意将押金与吴卫城欠付的费用相互抵扣，故吴卫城应向兆明商场、谭兆槟、曾金廷支付的占有使用费为34900元（84900元-50000元）。吴卫城未按约定向兆明商场、谭兆槟、曾金廷支付占有使用费、物业管理费造成兆明商场、谭兆槟、曾金廷孳息损失，故兆明商场、谭兆槟、曾金廷请求吴卫城从2019年3月15日起支付占有使用费、物业管理费的利息，合理有据，一审法院予以支持。利息以36550元（34900元+1650元）为本金，从2019年3月15日起计至付清款项之日止，利息标准：2019年3月15日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准。综上所述，兆明商场、谭兆槟、曾金廷诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年7月7日作出一审判决：一、吴卫城于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市花都区新华兆明购货商场、谭兆槟、曾金廷支付占有使用费34900元（已与广州市花都区新华兆明购货商场、谭兆槟、曾金廷应向吴卫城返还的押金50000元相抵扣）；二、吴卫城于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市花都区新华兆明购货商场、谭兆槟、曾金廷支付物业管理费1650元；三、吴卫城于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市花都区新华兆明购货商场、谭兆槟、曾金廷支付利息，利息以36550元为本金，从2019年3月15日起计至付清款项之日止，利息标准：2019年3月15日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准；四、驳回广州市花都区新华兆明购货商场、谭兆槟、曾金廷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1663元，由广州市花都区新华兆明购货商场、谭兆槟、曾金廷负担689元，由吴卫城负担974元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。一审诉讼中，吴卫城确认其欠2018年10月、11月费用64830元，兆明商场、谭兆槟、曾金廷诉讼请求主张吴卫城欠付2019年1月费用为5070元。二审诉讼中，关于涉案场地的使用情况及退场移交手续的办理问题。吴卫城表示，其在2019年1月31日停止使用涉案场地，没有办理退场移交手续，没有办理手续的原因是当时商场正在处于装修状态，找不到人办理退场手续。对此，兆明商场、谭兆槟、曾金廷表示：吴卫城是在2019年3月15日才从其自营部分退场的，吴卫城所称的无法联系并不属实，吴卫城和谭兆槟是互加微信好友的，吴卫城可以通过微信联系谭兆槟；兆明商场、谭兆槟、曾金廷在一审中提交的证据显示吴卫城2019年2月20日晚上20：40仍在其自营部分整理货架及货物，且当时店内是灯火通明的，并不存在吴卫城所陈述的停水停电以及对方在2019年1月31日停止经营的情况。兆明商场、谭兆槟、曾金廷认为在2019年3月15日之前，吴卫城都并未将涉案场地内其个人物品清空，也并未向兆明商场、谭兆槟、曾金廷表达其退场的意思表示，因此应当认定为双方合同在正常履行中；对于吴卫城承租的场地是否开门经营，这属于吴卫城的权利，兆明商场、谭兆槟、曾金廷认吴卫城以其未实际经营为理由，拒绝向兆明商场、谭兆槟、曾金廷支付租金及管理费不应得到支持。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：是否支持吴卫城无需支付2019年2月1日之后的占有使用费和物业管理费的主张。案件事实表明，涉案租赁合同因涉案租赁物的建设未取得建设工程规划许可证而无效，为此兆明商场、谭兆槟、曾金廷应当向吴卫城返还50000元押金。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，涉案租赁合同虽被认定为无效，兆明商场、谭兆槟、曾金廷仍有权参照涉案租赁合同约定的租金标准要求吴卫城支付占有使用费。现有证据材料显示，2019年2月20日涉案租赁物内仍存有吴卫城的物品，一审法院认定吴卫城应支付其因占用涉案场地所需支付的占有使用费对价，并采纳兆明商场、谭兆槟、曾金廷所陈述的交接场地时间2019年3月15日，并非没有依据。吴卫城上诉主张其已于2019年1月31日停止使用涉案场地，故无需支付2019年2月1日之后的占有使用费和物业管理费。但本案中，吴卫城并未与兆明商场、谭兆槟、曾金廷办理退场交接手续，且吴卫城并未提供充分的证据对兆明商场、谭兆槟、曾金廷一审中提供2019年2月20日显示涉案租赁物内仍存放有吴卫城的物品的图片等证据予以反驳，故本院对吴卫城该上诉理由不予采纳。一审法院结合本案事实及吴卫城对欠付款项金额的确认情况，确定吴卫城应当向兆明商场、谭兆槟、曾金廷支付占有使用费84900元，抵扣兆明商场、谭兆槟、曾金廷本案应向吴卫城返还的50000元押金后，判决吴卫城应向兆明商场、谭兆槟、曾金廷支付占有使用费34900元和物业管理费1650元及利息，并无不当，本院予以维持。本案诉讼中，双方一致确认吴卫城已支付的25000元装修商业宣传分摊费属于吴卫城使用涉案场地的对价，一审法院基于吴卫城已实际使用涉案场地的事实，认定兆明商场、谭兆槟、曾金廷无需返还装修商业宣传分摊费，并无不当。吴卫城上诉所提物品损失、装修折旧费用，不属本案处理范围。综上所述，吴卫城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3326元，由吴卫城负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二〇年十二月二十八日书记员  吴敏玲李美琦