天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终5000号上诉人（原审原告）：李向明，男，1971年10月10日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：陈岳，天津四方君汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金隅（天津）房地产开发有限公司，住所地天津市东丽区新立街道雅香苑配套公建1-2门。法定代表人：付政，经理。委托诉讼代理人：康振江，天津君利律师事务所律师。上诉人李向明因与被上诉人金隅（天津）房地产开发有限公司（以下简称金隅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初1949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李向明及其委托诉讼代理人陈岳，被上诉人金隅公司的委托诉讼代理人康振江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李向明上诉请求：1．撤销一审判决，并依法改判支持其原审全部诉讼请求或发回重审；2．判令本案全部诉讼费用由金隅公司承担。事实和理由：1．一审法院查明事实及证据认定可以确认李向明购买涉诉房产时，对价中包含小院，交付合法小院系买卖合同的重要内容，金隅公司明显存在严重违约行为；2．金隅公司自始至终无法交付具备合法使用权的小院，却以此向李向明收取高额对价，该损失自购房款支付之日即已产生，一审法院认定小院未拆除即没有损失，明显错误；3．结合同时提起诉讼的其他业主的判决，一审法院的前述错误明显是为保护金隅公司非法利益有意为之，反而置作为业主的李向明合法利益于不顾，理应纠正其错误判决。金隅公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。事实和理由：1．涉诉房屋价款不包括小院的面积和价款，一楼定价与小院无关；2．业主不服拆除决定，应申请行政复议或者提起行政诉讼，拆除违章建筑的后果与金隅公司无关。李向明向一审法院起诉，请求：1．请求依法判令金隅公司支付李向明款项共计372280元；2．请求判令金隅公司以上述金额为基数，按照同期银行贷款利率支付自购房款支付之日至实际支付款项之日期间的资金占用损失，截至2019年10月13日，该损失金额为145684.54元。上述两项金额总计517964.54元；3．请求依法判令本案全部诉讼费用由金隅公司承担。诉讼中，李向明变更第1项诉讼请求为：请求依法判令金隅公司支付李向明款项共计210000元。一审法院认定事实：李向明与金隅公司于2012年10月11日签订《天津市商品房买卖合同》及附件六《补充合同》，合同约定，李向明购买金隅公司开发建设的坐落于天津市东丽区××庄××道××路××，房屋面积93.07平方米，单价11636.40元，房价款1083000元，房屋为钢混结构，位置为一层，建筑总层数为11层。商品房买卖合同的附件六为补充合同，系金隅公司拟制的格式条款，其中第十六条约定，买受人所购商品房与现场示范单位可能存在部分差异，买受人在签订商品房买卖合同及补充协议时已了解这种变化并了解这种变化对其所购房屋带来的影响，买受人同意所购商品房的交付以买卖双方签订的商品房买卖合同（包括补充协议）的约定及交付时的实楼为准，上述变化不作为买受人退房及索赔的理由。后涉诉房屋的《不动产权证书》登记在李向明名下。金隅公司在竣工验收完毕后、交付涉诉房屋前，利用涉诉房屋南侧外墙以外规划的公共绿地使用铁艺围栏，圈占小院。李向明入住后拆毁了小院围栏进行改建成石材围栏，将院内土地进行硬化处理。2018年2月6日，天津市东丽区人民政府新立街道办事处对李向明作出津丽新立街行催字（2018）93号《天津市东丽区新立街道办事处履行行政决定催告书》。该决定书载明：“本机关于2017年8月3日向你下达了责令限期拆除决定书（津丽新立街行拆字（2017）111号），你在规定期限内未履行该决定。依据《中华人民共和国行政强制法》第三十五条之规定，现依法向你发出催告书，请你自收到本催告书后十日内，对秀悦园1-1-101室外建设自行拆除，在此期间，你享有向本机关陈述、申辩权利，逾期仍未自行拆除的，区房管部门将依法履行限制房地产转让程序，我街将依法履行强制拆除程序”。一审法院认为，李向明、金隅公司双方签订的商品房买卖合同及补充合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。金隅公司对李向明的主张提出超过诉讼时效的抗辩。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案诉讼时效应自李向明收到政府拆除决定书起算，故金隅公司此抗辩不能成立。从本案查明事实分析，李向明所称金隅公司承诺赠送、附带小院有相关证据证明，金隅公司使用铁艺围栏圈占小院已随涉诉房屋一并实际交付李向明，交付后李向明自行对原小院原状进行拆建，因此能够确认金隅公司在向李向明出售涉诉房屋时赠送了小院。李向明诉讼起因是在收到行政部门要求拆除小院的通知，李向明所诉款项是比照其他楼层房价核算的房屋价款差额，实为主张返还房屋部分价款。现涉诉房屋附赠的小院李向明尚在使用过程中，其自身财产亦无损失，故李向明诉请无事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“驳回原告李向明的全部诉讼请求。案件受理费8980元，减半收取4490元，由原告李向明负担。”在本院审理期间，李向明提交视频录像，证明物业公司代表金隅公司和业主谈判，要求业主拆除小院，足见该小院不仅不受法律和物权的保护，甚至金隅公司也认为应予拆除，故金隅公司应退还李向明支付小院的对价。经质证，金隅公司对录像当中物业人员代表金隅公司工作人员的事实不认可，也不能证实该内容与围挡有关系。经本院审查认为，该证据无法证明与本案具有关联性，故对该证据的证明力不予确认。二审中，本院查明，涉案商品房买卖合同的附件六为补充合同，系金隅公司拟制的格式条款，其中第十五条约定，由于维护公共利益的原因，出卖人或物业管理公司的相关工作人员有权进入买受人所购商品房及附属院落，但应事先通知买受人，买受人有义务予以配合。因买受人原因，包括作为及不作为给出卖人或第三人造成的损失由买受人承担。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审争议焦点为：金隅公司是否应当返还李向明购置小院的相应款项以及占用上述款项期间的利息。首先，李向明与金隅公司签订的商品房买卖合同及补充合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，一审法院认定合同合法有效正确。该合同是确定双方权利义务的基础，应该遵从契约自由、意思自治的原则，来寻找当事人主张的法律依据，从而确定双方的权利义务。本案所争执的院落或者小院，在商品房买卖合同中并没有书面约定，但是在合同附件六第十五条中载有“……买受人所购商品房及附属院落，……”，由此看出，在当年购买诉争房屋时，确实存在开发商赠送院落给住户使用的事实，且实际上，小院已随诉争房屋一并实际交付，能够确认金隅公司在出售涉诉房屋时赠送了小院，履行了交付义务。在交付后，李向明擅自改变小院现状，引起纠纷，成讼。其次，院落或小院，顾名思义是房屋前后用墙或栅栏围起来的空地，即依靠一楼房屋一面围成的U型物理空间，与公共空间相对隔离，能够独立使用的露天区域。现U型区域的院落空间，仍由业主单独使用至今，并未剥夺业主对小院的独立使用。第三，拆除违章建筑不等同于剥夺房屋附属院落的独立使用。拆除违章建筑是行政机关依法行政执法的职责，关乎城市建设。违章建筑应当拆除，这是公民应遵守的基本义务。本案中，由于李向明的院落中构建了尚未取得合法手续的建筑物，使得行政执法机关下达了拆除决定。但是对于附属院落并没有剥夺、限制其正常使用。因此小院依旧由李向明使用，不存在返还相应款项及其利息的基础。因此对于李向明的诉讼请求予以驳回，一审判决处理并无不妥，本院应予维持。综上所述，李向明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8980元，由李向明负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  王 晶审判员  薛东超二〇二〇年十二月二十一日法官助理郑昌明书记员翟畅附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……