河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终14255号上诉人（原审原告、执行案外人）：秦雨康，男，汉族，1992年11月7日出生，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：杨致敏，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄春雨，河南天基律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：陈京华，女，委托诉讼代理人：李志萍，河南英泰律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：焦淑霞，女，汉族，1970年10月5日出生，住河南省荥阳市。上诉人秦雨康因与被上诉人陈京华及原审第三人焦淑霞案外人执行异议之诉一案，不服郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初7477号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秦雨康上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持秦雨康的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定秦雨康未实际支付全部房款属事实不清、证据不足。依据2018年6月22日秦雨康、焦淑霞签订的《商品房买卖协议》的约定，秦雨康应于合同签订当日支付房款200000元，过户当日支付余款500000元。秦雨康依约当日支付200000元，焦淑霞出具了金额为200000元的收条。双方到房管局办理过户手续的时间为2019年9月19日，秦雨康按焦淑霞的指定，将剩余房款500000元转至张传芳（焦淑霞之子）名下。购房发票、焦淑霞的个人所得税缴纳凭证及税收完税凭证、秦雨康缴纳契税的缴款凭证及完税证明等票据的开具日期均为2019年9月19日。双方不存在其他经济纠纷及款项往来。2、一审认定秦雨康对未办理过户登记存在过错属事实不清、证据不足。焦淑霞的陈述可证明未及时办理过户是因为焦淑霞将房屋进行了抵押贷款，客观上无法过户，因此在秦雨康多次催促时，焦淑霞以秦雨康支付剩余房款后再进行过户为由拖着不办。3、一审判决认定一审法院于2019年9月19日查封涉案房屋属证据不足、认定错误。正常情况下，不动产登记中心只有在经过查询确定房屋不存在抵押、查封，能够办理过户手续的前提下才会接收申请人的过户申请材料。秦雨康、焦淑霞于2019年9月19日办理过户手续时，相关工作人员并未告知涉案房产存在查封、不能办理。一审中陈京华也未提交查封时间的证据。4、一审认定秦雨康不是涉案房屋的实际所有人属于事实认定错误。一审中秦雨康提交了物业公司出具的情况说明，秦雨康交纳物业费的收据，秦雨康及配偶、父母的支付宝电费、水费、天然气费缴纳凭证，秦雨康及其配偶在涉案房屋接收快递的单据等证据，足以证明秦雨康及家人自2018年8月便对涉案房屋实际占有、居住、使用。陈京华辩称，1、秦雨康未按照合同约定支付房款，其陈述支付20万元现金与常理及交易习惯相悖，且没有银行转账凭证予以佐证，收据上亦没有显示款项的用途。任凤仙向张传芳的转款凭证不能证明其支付了相应的房款，且转账凭证亦未显示用途。2、秦雨康对涉案房产未办理过户手续存在过错。秦雨康与焦淑霞签订的合同没有任何第三方的见证或参与，签订时间是否在法院查封之前无法确定，即使是2018年6月22日，至2019年9月20日法院查封，在长达一年多的时间内未完成过户手续，秦雨康也没有催促焦淑霞办理过户手续，只是在法院查封后给焦淑霞发了短信，其消极履行对涉案房产未办理过户手续存在过错。根据现有证据，无法认定秦雨康与焦淑霞之间存在真实有效的房屋买卖合同关系，秦雨康主张其为涉案房屋的所有人无法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。焦淑霞述称，把涉案房屋卖给秦雨康是和秦雨康父母谈的，总房款700000元，当时付了200000元，交付了钥匙。剩余500000元其想让对方先给，对方不同意，商量了几次，秦雨康的父母多次让过户。因其儿子张传芳用涉案房屋办理了抵押贷款，就让把500000元房款直接转给张传芳还贷，银行出手续后当天下午直接去过户，向房管局交纳了相关费用。第二天房屋被查封了，后来才知道陈京华起诉了。和秦雨康之间不存在恶意串通。秦雨康向一审法院起诉请求：1、依法中止对郑州市荥阳市广武路北段东侧基正盛世名苑2号楼3单元5层505（产权证号：豫（20**）荥阳市不动产权第0004237号）房屋的执行程序，依法解除对该房屋的查封措施；2、确认郑州市荥阳市广武路北段东侧基正盛世名苑2号楼3单元5层505（产权证号：豫（20**）荥阳市不动产权第0004237号）房屋归原告所有；3、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：该院在审理陈京华与焦淑霞民间借贷纠纷一案过程中，因陈京华申请财产保全，该院于2019年9月19日查封了焦淑霞名下位于郑州市××路北段东侧××正盛世××楼××单元××号房屋（产权证号：豫（20**）荥阳市不动产权第0004237号），并于2019年11月15日作出（2019）豫0103民初15523号民事判决书，判决：焦淑霞于判决生效之日起十日内偿还陈京华借款本金2000000元及利息（自2018年10月1日起按照月利率1.6%计算至实际清偿完毕之日止）。该判决生效后，焦淑霞未按期履行判决书所确定的给付义务，陈京华向法院申请强制执行，在执行过程中，案外人秦雨康提交2018年6月22日其与第三人焦淑霞签订的《商品房买卖协议》、收条等证据，以证明被执行标的房屋权属发生改变，以其为标的房屋的实际所有权人为由，对执行标的房屋提出书面异议。该院受理后，于2020年6月11日作出（2020）豫0103执异25号执行裁定书，驳回案外人秦雨康的异议请求。案外人秦雨康不服该裁定，遂诉至该院，形成本案。另查明，据原告秦雨康提交的《商品房买卖协议》显示，卖方（甲方）焦淑霞将位于荥阳市广武路北段东侧基正盛世名苑2号楼3单元5层505号的房屋出让给买方（乙方）秦雨康，收到房款45日内，甲方配合乙方到不动产登记中心办理过户手续，过户当日，乙方支付剩余房款500000元整，否则视为违约。秦雨康提交的《收到条》显示，今收到秦雨康现金贰拾万元，收条落款日期为2018年6月22日，落款人为焦淑霞；秦雨康提交的中国农业银行转款回执显示，2019年9月19日，秦雨康之母任凤仙向焦淑霞之子张传芳的中国农业银行账户转款50万元，转账回执未显示转款用途。一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告秦雨康提起执行异议之诉，应当举证证明其与第三人焦淑霞之间的房屋买卖行为同时符合上述四个条件并且其对位于荥阳市广武路北段东侧基正盛世名苑2号楼3单元5层505号的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告秦雨康提交《商品房买卖协议》、收据、转账凭证、水电费缴费凭证等证据以证明其是标的房屋的实际所有人，但是，其提交的收据不符合日常交易习惯，提交的转账凭证上没有备注款项用途，且付款人与收款人均不是买卖双方，结合其提交的《商品房买卖协议》，不能证明原告已经支付全部房款，亦不能证明其是涉案房屋的实际所有人。另外，从2018年6月22日至2019年9月19日涉案房产被查封，在长达一年三个月的时间里秦雨康并未通过法定程序维护其权益，秦雨康称焦淑霞拒不配合过户但并未提交证据予以证明，故一审法院认为秦雨康自身对于涉案房产未办理过户登记手续存在过错。综上所述，秦雨康举证未达到其对上述房屋享有所有权，不能排除对该案房屋的执行，故对秦雨康的诉讼请求，不予支持。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告秦雨康的诉讼请求。案件受理费10800元，由原告秦雨康负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。二审查明：1、焦淑霞之子张传芳于2018年3月7日与河南荥阳农村商业银行股份有限公司高村支行签订最高额个人借款合同，约定自2018年3月7日至2021年3月7日期间内连续借款，连续借款累计最高未清偿借款余额不超过530000元。同日焦淑霞与河南荥阳农村商业银行股份有限公司高村支行签订最高额抵押合同，焦淑霞以涉案房产为前述借款提供抵押担保。2019年9月19日，秦雨康之母任凤仙的银行账户向焦淑霞之子张传芳的银行账户转款500000元；张传芳账户向河南荥阳农村商业银行股份有限公司账户转账530000元，交易流水显示交易类型“还贷”，摘要“还贷”。当日，就涉案房屋交易焦淑霞交纳个人所得税7000元，秦雨康交纳契税10500元，荥阳市不动产登记中心受理了秦雨康、焦淑霞的转移登记申请，出具了《不动产登记受理凭证》。2、陈京华诉焦淑霞民间借贷纠纷一案中，陈京华申请财产保全，一审法院于2019年9月20日查封涉案房屋，查封期限至2022年9月19日。一审判决认定查封日期为9月19日有误。一审法院于2019年9月23日向焦淑霞邮寄应诉手续，退回；送达回证显示焦淑霞于2019年10月28日签收应诉手续。3、一审中秦雨康提交有秦雨康及其妻子许雪姣、母亲任凤仙实名认证支付宝账户2018年7月至2019年8月间交纳涉案房屋电费凭证11份、水费凭证4份、燃气费用凭证2份。二审审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，秦雨康与焦淑霞就涉案房屋签订买卖协议的时间为2018年6月22日，早于一审法院查封日期2019年9月20日；秦雨康一审提交的2018年7月份之后的水、电、燃气费凭证足以认定其在法院查封前已合法占有涉案房屋；合同约定房款700000元，秦雨康提交有2018年6月22日焦淑霞出具的收到其200000元现金的收条，2019年9月19日，秦雨康之母任凤仙向焦淑霞之子张传芳转账500000元；2019年9月19日荥阳市不动产登记中心已受理秦雨康、焦淑霞的转移登记申请，出具受理凭证。本案符合前述法定情形，秦雨康对涉案房屋享有物权期待权，足以排除本案强制执行。关于秦雨康要求确认涉案房屋归其所有的诉求，可待排除执行后依法通过不动产登记程序实现。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初7477号民事判决；二、不得执行河南省荥阳市广武路北段东侧基正盛世名苑2号楼3单元5层505（不动产权证号豫（2018）荥阳市不动产权第0004237号）房屋；三、驳回秦雨康的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各10800元，均由焦淑霞负担。本判决为终审判决。审判长  范亚玲审判员  张 晔审判员  朱长勇二〇二〇年十二月八日书记员  陈威东