安徽省亳州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）皖16民终2876号 上诉人（原审被告）：亳州市中远物流有限公司，住所地安徽省亳州市木兰大道以东药都大道（东段）南侧。 法定代表人：李雪峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王磊，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙涛，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吕慧敏，女，1970年8月18日出生，回族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：邓颜静，安徽黄金律师事务所律师。 上诉人亳州市中远物流有限公司（以下简称中远物流公司）因与被上诉人吕慧敏合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初1589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亳州中远物流公司的委托诉讼代理人王磊、孙涛，被上诉人吕慧敏及其委托诉讼代理人邓颜静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 亳州中远物流公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回吕慧敏的诉讼请求；二、吕慧敏负担本案一、二审案件受理费、财产保全费。事实与理由：一、案涉《房屋使用权转让合同书》合法有效，吕慧敏主张该合同无效和一审判决确认该合同无效均没有法律依据。亳州中远物流公司是从事仓储服务的企业。2013年8月8日，亳州中远物流公司作为受让人与亳州市国土资源局作为出让人，签订《国有建设用地使用权出让合同》，受让亳州市木兰大道以东、药都大道南侧29170.10平方米国有建设用地，用途为仓储用地。亳州中远物流公司取得该物流仓储用房不动产权证后，为搞活物流中心经营市场，拟分别向物流仓储经营客户转让该物流仓储用房使用权。2017年3月8日亳州中远物流公司与吕慧敏签订《房屋使用权转让合同书》，将该物流中心的6栋楼106号面积329平方米的物流仓储房屋使用权转让给吕慧敏，约定房屋使用期限为永久使用，该房屋使用权转让费总额为1217300元。吕慧敏先缴纳上述总款的90%即1095570元，下余10%费用亳州中远物流公司将产权变更登记手续办妥一次性交清。从约定可见，《房屋使用权转让合同书》涉及房屋使用权转让和房屋买卖两种法律关系。吕慧敏依约向亳州中远物流公司付清了上述总款的90%即1095570元，亳州中远物流公司依约将案涉房屋交付吕慧敏使用至今。案涉《房屋使用权转让合同书》签订于2017年3月8日，对该合同效力应当依据当时有效实施的《民法通则》《合同法》《物权法》及相应司法解释的规定进行审查。退一步讲，即便吕慧敏主张案涉房屋产权依法不能转让过户理由成立，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定,吕慧敏以案涉房屋不能办理产权过户为由主张涉案合同无效的诉讼请求，人民法院也不应支持。二、一审判决援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》确认案涉《房屋使用权转让合同书》无效，系适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者己竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而本案合同的转让方亳州中远物流公司是仓储物流企业，不是房地产开发企业。合同约定的转让标的不是尚未建成或者己竣工的房屋，而是已经取得不动产权证书的房屋。根据上述司法解释规定，亳州中远物流公司作为转让方无论是转让其房屋使用权，还是转让其房屋所有权，均不适用该商品房买卖合同司法解释，亳州中远物流公司转让案涉房屋所有权无需申请商品房预售许可。三、案涉纠纷系房屋使用权转让纠纷，而非房屋所有权转让纠纷。如上所述，案涉《房屋使用权转让合同书》涉及房屋使用权转让和房屋买卖两种法律关系。本案是在双方签订《房屋使用权转让合同书》后，吕慧敏依约支付合同价款90%房屋使用权转让费、亳州中远物流公司依约将房屋交付吕慧敏使用的情况下发生的纠纷。案涉合同名称为房屋使用权转让合同，合同约定转让标的是房屋使用权，合同约定亳州中远物流公司收取的首期90%合同价款系房屋使用权转让费，亳州中远物流公司向吕慧敏出具的收款收据也载明收取的是房屋使用款。因此，双方之间的纠纷是房屋使用权转让纠纷，而非房屋买卖纠纷。本案双方之所以签订《房屋使用权转让合同书》，而未签订《房屋买卖合同》，是因为亳州中远物流公司取得案涉房屋建设使用的土地使用权时，与亳州市国土局签订的《建设用地出让合同》补充条款约定“该宗地产权不得分割出售”。双方签订案涉《房屋使用权转让合同书》时，对案涉房屋产权能否转让过户不能确定。故此，双方约定先交付90%合同价款作为房屋使用权转让费，先行转让房屋使用权，待确定该房屋产权能够转让过户时，再履行合同约定的房屋买卖条款。事实上，本案合同签订前，亳州中远物流公司己经完成涉案房屋产权分户登记，取得了涉案房屋的《不动产权证书》，只是按土地使用权出让合同约定仍将土地使用权登记由各房屋分割户共有。我国现行法律、行政法规没有限制该类房屋转让的规定。案涉合同也没有约定转让方应当为受让方分割转让房屋所在物流市场的土地使用权。因此，涉案合同无论是转让房屋使用权的条款，还是转让房屋所有权的条款，均不违背亳州中远物流公司取得土地使用权时所签《建设用地出让合同》的约定，涉案《房屋使用权转让合同书》所涉房屋产权过户条款能够履行，依法能够办理该房屋不动产权证书。四、吕慧敏违背诚实信用的民法原则，一审判决认定案件事实有失客观公正。1、吕慧敏违背诚实信用的民法原则。案涉《房屋使用权转让合同书》明确约定双方转让的是物流仓储用房，而非住宅房屋。从涉案合同约定价款金额看，该房屋的使用权转让费为1095570元、房屋面积为329平方米、房屋使用权转让期限为13700天，据此计算，每月每平方米房屋使用费为7.29元。加之合同约定房屋使用权转让期间的拆迁或者征收补偿款的收益权归作为受让方的吕慧敏享有。因此，涉案合同约定的房屋使用权转让价格明显低于当地物流仓储市场每月每平方米10元的租赁价格，双方当事人签订本案合同转让房屋使用权公平合理。而吕慧敏无视合同这一事实，在当前物流市场暂时萧条情况下，试图通过诉讼主张涉案合同无效，转嫁商业风险，达到使用亳州中远物流公司房屋长达三年多不支付费用，获取返还房屋使用权转让费及利息、房屋装修费、房屋增值收益等不当利益。吕慧敏这一做法，明显违背“诚实信用”的民法原则。2、一审判决认定案件事实有失客观公正。在案书证2017年2月10日亳州中远物流公司在亳州晚报刊登的公告，清楚记载亳州中远物流公司告知已付定金的客户，涉案房屋己经完全能够使用，通知相关客户到其公司办理房屋的相关手续。而一审判决将该通知内容篡改为“到其公司办理购房相关手续。”一审判决将吕慧敏单方委托作出的房屋装修费、房屋价格鉴定报告作为判决依据，明显有失公正。一审判决在确认合同无效系双方过错的前提下，判决亳州中远物流公司向吕慧敏返还合同价款、赔偿所谓装修损失和房屋升值收益。那么，吕慧敏占有使用亳州中远物流公司房屋多年却没有支付使用费，且吕慧敏改变案涉房屋主体结构、拆除消防设施进行破坏性装修给亳州中远物流公司造成的损失应当承担赔偿责任。吕慧敏违反合同约定单方终止合同履行，却还享有房屋增值收益。一审法院错误认定本案合同性质，违背当事人意思自治原则，错误认定案件事实，作出有失公正的判决，严重损害亳州中远物流公司的合法权益，造成双方当事人利益严重失衡。 吕慧敏答辩称，亳州中远物流公司上诉称《房屋使用权转让合同》合法有效，吕慧敏不予认可。《房屋使用权转让合同》实际为房屋买卖合同关系，从亳州中远物流公司自2015开始即向吕慧敏预售房屋，收取房屋定金。至2017年2月10日公开在亳州晚报上刊登房屋已竣工验收，前期缴纳定金的客户前来办理房屋所有权益的《公告》。根据日常生活经验和逻辑。吕慧敏不可能在房子未交付时就预付房屋使用费。且其向吕慧敏出具的收据中也包含了已经支付的购房定金。明显吕慧敏与亳州中远物流公司之间达成的系房屋买卖合同关系。在2017年签订《房屋使用权转让合同》，正因为亳州中远物流公司明知无法即刻为吕慧敏办理过户登记，又希望亳州中远物流公司交付绝大部分购房款才想出的欺骗吕慧敏的手段。但即使如此《房屋使用权转让合同》上已明确提出过户登记，该合同性质根本不具有同时满足是房屋使用权转让关系，又是房屋买卖关系的谬论。购买并享有房屋的所有权才是被上诉的真实意思表示。根据建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度的规定，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，亳州中远物流公司作为经营范围不包括房地产开发的法人企业，其在明知其没有经营权限，未取得《商品房预售许可证》的情况下，仍向吕慧敏人预售房屋，收取房屋定金，已违反了法律强制性规定，《房屋使用权转让合同》当然无效。即使依亳州中远物流公司所述以合同签订的时间为准，合同约定转让标的不是尚未建成或者已竣工的房屋，而是已经取得不动产产权证书的房屋，那也不是能够作为合法出售的现房，所谓现房是已领取房产证和土地证的房子才能称得上是现房，且依旧要取得商品房销售许可证具有房地产开发资质的法人企业。显然亳州中远物流公司也不具备该资质与许可证。更何况在亳州中远物流公司向吕慧敏出具的定金收据上已经明确了预购房屋的坐落位置及价格，之后签订的名使用权转让合同实为购房合同只是再次对房屋坐落位置及价款的确认。二、亳州中远物流公司违背诚实信用原则，应依法赔偿吕慧敏损失。亳州中远物流公司向吕慧敏隐瞒其未取得房屋预售许可资质的事实，向吕慧敏隐瞒其土地为整体受让而不得分割销售的事实，向吕慧敏隐瞒无法为吕慧敏办理房产过户登记的事实都足以说明亳州中远物流公司严重违背诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案亳州中远物流公司显然违反了上述规定，应返还已付购房款及利息、赔偿损失，吕慧敏并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原审已按照过错程度，减轻了亳州中远物流公司的责任。吕慧敏作为普通百姓，更想的是能早日平息此事，踏实度日，故没有提出上诉，愿意按照原审判决履行。综上所述，原审判决事实清楚，适用法律正确，应维持原判。 吕慧敏向一审法院起诉请求：1、确认吕慧敏、亳州中远物流公司签订的《房屋使用权转让合同书》无效；2、亳州中远物流公司返还吕慧敏购房款1095570元；3、亳州中远物流公司支付吕慧敏资金占用利息,截止起诉之日止204854.08元（分别以100000元为基数自2015年11月13日起至2017年3月8日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；以1095570元为基数自2017年3月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至房款付清完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息）；4、亳州中远物流公司赔偿吕慧敏对房屋装修损失费360000元及房屋增值部分的差价损失493500元；5、本案诉讼费、评估费、保全费等由亳州中远物流公司承担。后吕慧敏申请将第三项诉讼请求变更为：亳州中远物流公司支付吕慧敏资金占用利息截止2020年2月19日起诉之日止204854.08元，至全部履行完毕之日止（分别以100000元为基数自2015年11月13日起至2017年3月8日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；以1095570元为基数自2017年3月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至房款付清完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息）；将第四项诉讼请求变更为：亳州中远物流公司赔偿吕慧敏对房屋装修损失费220500元及房屋增值部分的差价损失592529元。 一审法院查明事实：亳州中远物流公司成立于2013年7月4日，经营范围为道路普通货物运输、仓储服务、货物中转、农产品加工、农副产品购销、农作物种植。2013年8月8日，亳州中远物流公司作为受让人与作为出让人的亳州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：3416002013ＧＧ023），该合同项下的出让宗地坐落于木兰大道以东、药都大道（东段）南侧。宗地编号为：2013-23，出让宗地面积为29170.10平方米。《国有建设用地使用权出让合同》第五条约定：本合同项下出让宗地用途为：仓储用地（物流仓储）。另外，补充条款中约定：该地块产权不得分割出售。后，亳州中远物流公司向吕慧敏出售在上述宗地上所建造的房屋，并允诺为吕慧敏办理所购买房屋的房屋产权证书。2015年11月13日，吕慧敏向亳州中远物流公司交纳购买房屋定金10万元并由亳州中远物流公司出具收据一份。2017年2月10日，亳州中远物流公司在亳州晚报刊登声明，声明称：亳州中远物流公司已办理完毕房屋的竣工验收相关手续，所有已交付定金的客户，应于2017年3月10日前到亳州中远物流公司办理购房相关手续，逾期不办理视为自动放弃该房屋的所有权益，亳州中远物流公司将房屋另行处理。吕慧敏得知该消息后，遂与亳州中远物流公司交涉购房一事，并于2017年3月8日与亳州中远物流公司签订《房屋使用权转让合同书》。该合同第一条约定：该房屋坐落于亳州市中远中药农产品物流中心6栋楼106号房，皖（2016）亳州市不动产权第××号，不动产单元号：341602400003ＧＢ00005Ｆ00130006。总共三层，面积329平方米。第二条：房屋使用期限：该房屋由乙方永久使用（按照国家规定的使用期限为准）。如有政策性变动（包括房屋拆迁、征收等），乙方（吕慧敏）应享有该房屋变动的所有权益。第三条：房屋款：该房屋使用权转让费总款为1217300元，人民币大写：壹佰贰拾壹万柒仟叁佰元整，乙方使用时，首先需缴纳使用款总款的90%：1095570元，人民币大写壹佰零玖万伍仟伍佰柒拾元整，下余10%：121730元，人民币大写壹拾贰万壹仟柒佰叁拾元整。甲方将乙方的产权登记手续办妥，乙方一次性交清下余费用。第四条：违约责任:该合同签订后，双方应严格按照合同约定办理，如乙方违约，应承担相应的法律责任。吕慧敏在合同签订时即将90%的购房款交付给亳州中远物流公司，亳州中远物流公司亦将案涉房屋交付吕慧敏，吕慧敏装修后一直居住，但至今案涉房屋未办理产权变更登记手续。依吕慧敏申请，一审法院于2020年1月21日作出（2020）皖1602财保84号民事裁定书，裁定：查封被申请人亳州中远物流公司名下位于307省道东侧、昌升中药城南侧亳州市中远中药农产品物流中心6＃物流配送106（产权证号：皖20**亳州市不动产权第**）不动产，期限为三年。保全费5000元，由申请人吕慧敏预付；2020年4月29日，一审法院作出（2020）皖1602民初1589号民事裁定书，裁定：查封被申请人亳州中远物流公司名下位于307省道东侧、昌升中药城南侧亳州市中远中药农产品物流中心4＃物流配送109号【产权证号：皖（2016）亳州市不动产权第0008993号】房产一处，期限为三年。另查明：案涉房屋权利人为亳州中远物流公司，产权证号为：皖（2016）亳州市不动产权第009015号，权利类型为：国有建设用地使用权／房屋所有权；权利性质：出让／市场化商品房；用途：仓储用地／原证书用途。案涉房屋经安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司评估：位于亳州市谯城区东侧、昌升中药城南侧亳州市中远.中药农产品物流中心6＃物流配送106的仓储用房及装修（建筑面积329.00平方米）在价值时点的客观市场价值为203.03万元（其中房屋市场价值180.98万元，房屋装修市场价值：20.05万元），鉴定费12100元。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效”。本案中，亳州中远物流公司在无房地产开发销售资质、未取得商品房预售许可证的情况下,将其开发的仓储用房销售给吕慧敏，并与其签订《房屋使用权转让合同书》,且在吕慧敏起诉前仍未取得商品房预售许可证明,该《房屋使用权转让合同书》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，故吕慧敏要求确认《房屋使用权转让合同书》无效的诉讼请求，符合法律规定,一审法院予以支持。因吕慧敏所提交的证据亳州中远物流公司房产证权利性质一栏中显示“权利性质：出让／市场化商品房”，且《房屋使用权转让合同书》中明确约定亳州中远物流公司将吕慧敏的产权登记手续办妥，故亳州中远物流公司“吕慧敏所购房屋是物流用房，工业用地，不是商品房，不适用商品房销售有关法律规定的制约”之辩解，一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“无效合同或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。故对吕慧敏要求亳州中远物流公司返还吕慧敏购房款1095570元的诉讼请求，一审法院予以支持。本案中，亳州中远物流公司于2015年因出售案涉房屋而收取吕慧敏定金100000元，并于2017年2月10日在亳州晚报发表声明，其公司已办理完毕房屋的竣工验收相关手续，已交付定金的客户及时到亳州中远物流公司处办理购房相关手续。此时，亳州中远物流公司对其无房地产开发销售资质是明知的，对其于2013年8月8日与亳州市国土资源局所签订的《国有建设用地使用权出让合同》中补充条款“该地块产权不得分割出售”的内容是明知的，对其所持有的皖（2016）亳州市不动产权第××号房屋所有权证中的内容“用途：仓储用地／原证书用途”亦是明知的。同时，吕慧敏作为案涉房屋的购买人，其在购买案涉房屋时未对亳州中远物流公司是否具有房地产开发销售的资质、是否取得商品房预售许可证明未尽到审慎义务亦存在一定的过错。因吕慧敏、亳州中远物流公司双方均存在过错，故，一审法院酌情认定吕慧敏对其所受到的损失承担20%的责任、亳州中远物流公司对吕慧敏所受到的损失承担80%的责任。经安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司鉴定，案涉房屋在价值时点的客观市场价值为180.98万元，吕慧敏所购房屋增值部分的价值为：533250元【90%×（1809800-1217300）】。亳州中远物流公司应当承担的房屋增值部分的差价损失为426600元（533250×80%），应当承担的房屋装修损失费为：176400元（220500×80%）。因吕慧敏购房款已用于购买案涉房屋且案涉房屋增值部分的差价已由亳州中远物流公司按照责任比例负担。故，吕慧敏要求亳州中远物流公司支付资金占用利息的诉讼请求的时间起点，应从安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对案涉房屋的价值鉴定时点之次日起算。对吕慧敏要求亳州中远物流公司承担“评估费”的诉讼请求，因该评估行为是查清涉案房屋实际价值的必经程序，对吕慧敏该请求，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决:一、确认吕慧敏与亳州市中远物流有限公司于2017年3月8日签订的《房屋使用权转让合同书》无效。二、亳州市中远物流有限公司于本判决生效之日起十日内返还吕慧敏购房款1095570元及利息（以1095570元为基数，自2020年3月31日起至购房款付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。三、亳州市中远物流有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿吕慧敏房屋装修损失费176400元、房屋增值部分的差价损失426600元及评估费12100元。四、驳回吕慧敏的其他诉讼请求。如果亳州中远物流公司未在本判决指定的期间内履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23804元,保全费5000元，合计28804元。由吕慧敏负担3608元,由亳州市中远物流有限公司负担25196元。 本院认为，虽然中远公司与亳州市国土资源局所签订的《国有建设用地使用权出让合同》中补充条款约定“该地块产权不得分割出售”，但案涉房产实际已经分割并单独办理了产权证号为“皖20**亳州市不动产权第009015号”的权属登记证书。该房产能否交易及办理产权变更登记，需相关行政主管部门作出认定后,再依法处理。在有关行政主管部门作出处理前，吕慧敏迳行提起本案诉讼不当，本案纠纷暂不属于人民法院受理案件的范围，已经受理的应当驳回起诉。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定,裁定如下: 一、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初1589号民事判决; 二、驳回吕慧敏的起诉。 吕慧敏预交的一审案件受理费23804元予以退还，保全费5000元，由吕慧敏负担;亳州市中远物流有限公司预交的二审案件受理费23804元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  朱晓非 审判员  刘 强 审判员  李红波 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理郭肖冰 书记员王琪