湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘07民再61号抗诉机关：常德市人民检察院。申诉人（原审原告）：李桂明（曾用名李镯明），男，1965年7月30日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区委托诉讼代理人：蒋钱威，湖南凌星律师事务所律师。被申诉人（原审被告）：常德市兴广龙房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区东江乡新安村**常德大道**。诉讼代表人：李锋。委托诉讼代理人：周佳勇，湖南相维律师事务所律师。被申诉人（原审被告）：王建国，男，1974年4月8日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：丁为香，常德市鼎城区蓝天法律服务所法律工作者。申诉人李桂明因与被申诉人常德市兴广龙房地产开发有限公（以下简称兴广龙公司）、王建国所有权确认纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院（以下简称鼎城区法院）（2018）湘0703民初83号民事判决，向湖南省常德市鼎城区人民检察院申诉。常德市人民检察院（以下简称常德市检察院）作出[2020]43070000051号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2020）湘07民抗10号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。常德市检察院指派检察员钟涛出庭。申诉人李桂明及其委托诉讼代理人蒋钱威，被申诉人兴广龙公司的委托诉讼代理人周佳勇，被申诉人王建国及其委托诉讼代理人丁为香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常德市检察院抗诉认为，鼎城区法院（2018）湘0703民初83号民事判决适用法律错误。具体理由：一、原审未认定《补偿合同》属于拆迁补偿安置协议错误。1.湖南省常德市中级人民法院（2020）湘07民终465号民事判决（以下简称465号民事判决）已认定《补偿合同》属于拆迁补偿安置协议，李桂明对案涉308房具有优先权，且排除王建国已取得登记的不动产物权。2.兴广龙公司应协助李桂明办理案涉308房的登记而未履行，反而将房屋转卖；王建国未实际支付合理对价，且在交易中未尽到合理谨慎的注意义务，二人均存在过错。二、原审未认定兴广龙公司与王建国签订的《商品房买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定无效错误。1.案涉《商品房买卖合同》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第三十八条第二项规定；2.案涉《商品房买卖合同》违反《房地产管理法》第三十八条第五项规定。兴广龙公司触犯《房地产管理法》第三十八条的行为系违反《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条第五项规定的“法律、行政法规的强制性规定”，故其与王建国签订的《商品房买卖合同》无效。合同无效后，王建国应向兴广龙公司返还已经登记的案涉308房，虽然兴广龙公司已进入破产程序，但李桂明可以安置房的优先权要求破产管理人协助办理不动产登记。李桂明称：请求撤销鼎城区法院（2018）湘0703民初83号民事判决，改判支持李桂明的诉讼请求。事实和理由：一、有新证据足以推翻原审判决，本案争议房屋系拆迁补偿安置房，李桂明有权优先取得该房屋的所有权。1.465号民事判决认定《补偿合同》系按照所有权（产权）调换形式订立的拆迁补偿安置协议，李桂明有权优先取得该房屋的所有权。2.案涉房屋于2010年4月交付给李桂明居住、使用至今，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”即使兴广龙公司后来将案涉房屋过户登记在王建国名下，李桂明仍有权要求优先取得所有权。3.新的证据《沙港花园国有建设用地使用权挂牌出让须知》《关于落实“沙港花园”安置工作的指示》《关于落实“沙港花园”储备地块安置房的回复》《房屋置换安置协议书》等看，《补偿合同》系按照所有权（产权）调换形式订立的拆迁补偿安置协议。二、原判认定王建国取得房屋所有权依据不足。不动产权证只是具有物权推定效力，有相反证据能够证明登记权利人与实际权利人不符时，则登记权利人不能取得物权。兴广龙公司破产管理人财务人员明确告知没有查到王建国付款的记录，实际情况是兴广龙公司法定代表人高启典向王建国借款，高启典则向王建国出具了主要条款全是空白的《商品房买卖合同》作为借款的担保并办理了不动产登记，王建国并没有购房的真实意思表示。兴广龙公司辩称：1.《补偿合同》中没有约定产权调换，而是约定以房屋折抵补偿款，故不符合产权调换形式。2.没有证据证明兴广龙公司违反了《房地产管理法》，李桂明提交的拆迁资料均是限制拆迁户进行交易，没有限制新建房屋进行交易。3.465号民事判决是针对停止侵害纠纷进行处理，不能直接作为本案证据，且该判决也没有针对王建国案。王建国辩称，《商品房买卖合同》合法有效，请求驳回李桂明的申诉请求。李桂明向一审法院起诉请求：请求确认沙港花园3号楼4单元308号房的不动产所有权归李桂明所有。一审法院认定事实：（一）双方当事人无争议的事实1.2007年5月18日，兴广龙公司（甲方）与李镯明（乙方）签订了一份《房屋拆迁补偿安置协议》，约定甲方对乙方坐落在沙港社区3组的155㎡的房屋拆迁并进行186920元的货币补偿，该款兴广龙公司已支付完毕。2.2007年10月5日，兴广龙公司（甲方）与李桂明（乙方）、常德市武陵区南坪乡沙港社区居委会（保证人）签订了《补偿合同》，约定：“一、甲方征用乙方位于常德市武陵区××乡××社区××栋，建筑面积300多平方米，土地使用面积420多平方米。二、征收补偿款甲方以支付部分现金和甲方再次开发建筑的房屋价款折抵。三、以房屋价款折抵部分补偿款的办法是：1、甲方给付乙方在该地开发修建小区内的房屋共计四层套，每层套使用面积100平方米，共计400平方米……房屋建至两层后由乙方首次支付拾万元，余下拾万元在房屋完工，通过质监部门检验合格后由甲方两证办齐连同新宅交给乙方时，由乙方一次性付清全部房款”。李桂明于2009年7月4日向兴广龙公司交付了房屋首付款100000元。3.2015年9月29日，兴广龙公司将沙港花园3号楼4单元308号房卖给王建国，并办理了湘（2016）常德市不动产权第0××1号不动产权证书，但一直未交付给王建国使用。（二）双方当事人有争议的事实沙港花园3号楼4单元308号房是否已经交付给李桂明使用。李桂明认为该房屋已经交付使用，并提交了《证明》1份。兴广龙公司认为，本案诉争房屋没有完成交付，是李桂强行占有使用。对李桂明提交的证据，兴广龙公司对其真实性没有异议，一审法院予以采信，认定沙港花园3号楼4单元308号房已于2010年4月交付给李桂明使用。一审法院认为，本案属所有权确认纠纷，争议焦点为沙港小区3号楼4单元308号房到底归谁所有。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。王建国与兴广龙公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》并办理了不动产所有权变更登记，王建国依法取得该房屋的所有权。李桂明与兴广龙公司签订的《补偿合同》合法有效，亦应受法律保护，但从该《补偿合同》的约定内容来看，是由兴广龙公司拆迁李桂明的房屋，补偿款以兴广龙公司支付部分现金和其开发的商品房价款折抵，故该《补偿合同》不属于拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议。一审法院判决：驳回李桂明的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由李桂明负担。再审中，常德市检察院向本院提交下列证据：1.465号民事判决书；2.李桂明妻子覃大英的《常德县人民政府村民建房占地许可证》；3.兴广龙公司与李桂明签订的《补偿合同》；4.常德市征地拆迁事务处与沙港社区居委会《项目交地会记录》；5.常德市征地拆迁事务处对沙港社区居委会《关于落实“沙港花园”储备地块安置房的回复》；6.常德市征地拆迁事务处对常德市国土资源局（现常德市自然资源和规划局）武陵分局答复的《安置资格名单》；7.常德市国土资源交易中心发布《327号（沙港花园地块）国有建设用地使用权挂牌出让须知》（以下简称《挂牌须知》）；8.沙港社区居委会与兴广龙公司签订的《房屋置换安置协议书》；9.兴广龙公司与常德市国土资源局《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》；10.兴广龙公司与常德市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》；11.兴广龙公司关于李桂明入住沙港花园4单元208房、308房、408房、115门面的证明；12.兴广龙公司对常德市土地储备中心《关于将沙港花园项目拆迁户公寓楼安置资格过户到我公司的申请报告》（以下简称《过户申请报告》）；13.兴广龙公司破产管理人《关于对湖南省常德市武陵区人民法院调查令的回复》；14.李桂明委托诉讼代理人蒋钱威与兴广龙公司破产管理人财务人员李丹的对话记录；15.兴广龙公司与王建国签订的《商品房买卖合同》；16.王建国与常德农村商业银行股份有限公司永安支行签订的《最高额借款合同》《最高额抵押合同》。对常德市检察院提交的证据，李桂明质证没有异议。兴广龙公司对常德市检察院提交的上述证据的真实性、合法性没有异议，对于涉案房屋属于产权调换协议这个证明目的有异议。王建国质证后对第13份证据的形式有异议，认为没有负责人或经办人署名，形式不合法；第14份证据应由证人出庭作证；对其他证据没有异议。对常德市检察院提交的证据，本院认证如下：证据3、11、15原审已经提交，不再重复认证；证据14系李桂明方自行制作的谈话记录，但其内容已经得到兴广龙公司破产管理人的认可，应予采信；其余证据真实合法，应予采信。李桂明向本院提交案涉《商品房买卖合同》及相关法院判例，拟证明王建国未在购房合同上签字，不是真实购房者，其他法院类似案例认定被拆迁人可以优先取得所有权。因《商品房买卖合同》已经提交，不再重复认证，相关法院判例不是证据，不作证据认定。王建国向本院提交下列证据：1.王建国的交通银行交易清单；2.兴广龙公司出具的案涉房屋房款收据；拟共同证明王建国购房的事实。对王建国提交的证据，李桂明质证认为：1.转账记录的真实性、合法性没有异议，但转账是给高启典，金额只有20万元，收据上注明28万元，《商品房买卖合同摘要》上载明房款为276318元，两组证据相互矛盾，转账与购买房屋无关。兴广龙公司对该两组证据有异议，主张兴广龙公司的转账记录上没有收到该笔购房款。对王建国提交的证据，本院认证如下：王建国的20万元是转账给高启典个人，且与购房合同、购房收据上金额不一致，虽然王建国解释余款是支付现金给兴广龙公司，但没有提交证据证明，且兴广龙公司账上并未收到王建国购房款，故对该两组证据均不予采信。本院再审查明：1.兴广龙公司（甲方）与李桂明（乙方）签订的《补偿合同》明确约定“1.甲方给付乙方在该地开发修建小区内的房屋共计四层套，每层套使用面积100平方米，共计400平方米。2.甲方给付乙方的房屋壹至肆层的为止在甲方所开发小区与老四超市毗邻的临街面，其中第壹层系临街门面贰间，面积100平方米。”李桂明于2010年4月入住案涉房屋至今。2.2019年3月29日，王建国与常德农村商业银行股份有限公司永安支行签订《最高额借款合同》及《最高额抵押合同》，以案涉房屋为抵押物，向银行贷款350000元，合同载明借款用途为生产经营，王建国庭审中自述贷款目的是用于其母治病。再审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案争议焦点为：一、案涉房屋是否为李桂明以所有权调换形式取得的拆迁安置房；二、案涉房屋的所有权人是谁。一、案涉房屋属于李桂明以所有权调换形式取得的拆迁安置房。兴广龙公司与李桂明签订的《补偿合同》明确约定兴广龙公司以支付部分现金和在此开发修筑的房屋价款折抵应支付给李桂明的拆迁补偿款，并对补偿安置的房屋位置、结构、数量、面积、差价款支付、产权登记等内容进行了具体约定，交付的补偿安置房屋位置特定、指向明确。结合《“沙港花园”项目交地会记录》《关于落实“沙港花园”安置工作的请示》《关于落实“沙港花园”储备地块安置房的回复》《房屋置换安置协议书》的内容，可以确定《补偿合同》即为当事人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，案涉房屋属于李桂明以所有权调换形式取得的拆迁安置房。二、案涉房屋的所有权人应为李桂明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，故兴广龙公司将案涉房屋另行出卖给王建国后，李桂明仍可依法请求优先取得案涉房屋的所有权。不动产权证是权利人享有不动产物权的证明，仅具有权属推定的法律效力。当不动产权证书载明的所有权人与实际所有权人不符时，应以实际所有权人为准。故王建国虽持有不动产权证书，但仍不能对抗李桂明享有的取得补偿安置房屋的优先权。同时王建国与兴广龙公司于2015年9月29日签订的《商品房买卖合同》约定案涉门面价款为276318元，但在兴广龙公司并未查询到相关收款记录。本案中，李桂明于2010年4月起实际占有使用案涉房屋，王建国签订合同办理不动产权登记在后，从房屋交易行为常态考量，王建国作为买受人，应当在购买前实地查看，了解该门面的实际情况，尽到谨慎注意义务，但在整个购买过程中，王建国自身存在明显过错。综上所述，李桂明的再审请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第四十二条第三款、第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省常德市鼎城区人民法院（2018）湘0703民初83号民事判决；二、确认坐落于湖南省常德市武陵区××路××花园××号楼××单元××号房的所有权人为李桂明。一审案件受理费100元，减半收取50元，由王建国负担。本判决为终审判决。审判长  文国银审判员  金春明审判员  李 雪二〇二〇年十二月二十二日法官助理王星书记员余贵媛附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上、地上附着物和青苗的补偿费等费用被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。