山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终2830号 上诉人（原审被告）：杨尚峰，男，1973年3月25日出生，汉族，住临猗县。 被上诉人（原审原告）：荆高社，男，1964年10月7日出生，汉族，住永济市。 上诉人杨尚峰因与被上诉人荆高社房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省永济市人民法院（2020）晋0881民初1008号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人杨尚峰上诉请求：1.撤销（2020）晋民初字第1008号民事判决书；2.依法改判应遵照合同继续履行，直至合同期满为止；3.判令被上诉人承担本案的一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、一审法院适用法律错误。在房屋租赁合同纠纷中，原审被告、原审原告所签房屋租赁合同，是双方各自真实意见表示，该合同依法成立有效，对当事人产生法律上的拘束力。而根据一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”而在一审时，原审原告、原审被告所签订的租赁合同第3条载明：“如果不租，必须提前半年说明。”而做为上诉人所认为的租赁合同第3条是完整的一句话，为“租赁为每年3500元，付款方式为一年一付，每年的10月1日付清下年租金，如果不租，必须提前半年说明。”而不是一审法院认定的“如果不租，必须提前半年说明”。做为上诉人的理解应为按照完整的一句话理解下去，只对上诉人有约束力，对被上诉人不具有约束力。故上诉人不愿意撕毁合同，应遵照合同继续履行。2、做为上诉人（原审被告）已分三次把租金打给被上诉人（原审原告）。上诉人（原审被告）在2019年9月15日左右给被上诉人（原审原告）他哥荆高中送租金，他哥说是他不管了，让我找被上诉人（原审原告），被上诉人不加我微信，上诉人（原审被告）让我店里的女孩加了被上诉人的微信，上诉人（原审被告）在2019年12月1日通过手机微信给被上诉人付过房租，于2020年3月9日又通过手机微信给被上诉人付过房租，但被上诉人均未收取，上诉人觉得我已经履行完毕我的义务，被上诉人三次拒收上诉人转给他的房租。3、上诉人为了增加收入，和被上诉人隔壁达成了租赁协议。因上诉人和被上诉人达成了租赁协议，故上诉人在做生意期间，为了增加收入，和另一家（名叫王永兵）达成了租赁协议，但双方并未签订协议，由对方出了一份收据，证明收到我租金15000元（自2018年10月1日至2028年10月1日，收款人：王永兵2018年10月1日）。被上诉人要我腾出房屋，我不同意，现在正是收购水果、售卖葡萄搭棚材料的好时候，对上诉人的影响损失很大，所以我不同意解除合同，应遵照合同继续履行，直至合同期满为止。综上所述，上诉人认为并没有违反合同，和被上诉人的房屋租金，已分三次都打给了被上诉人，被上诉人都拒收，上诉人认为法院应当同意我们继续租赁，直到2027年2月15日为止。被上诉人应继续履行合同，收取租金，到上诉人与被上诉人租期届满为止。故上诉人认为运城市中级人民法院应判决驳回原审判决。改判为按照合同继续履行为宜。 被上诉人荆高社辩称：原审法院判决上诉人杨尚峰于判决生效后十日内腾空其占有答辩人的房屋并承担占用期间的房屋使用费，依法有理有据，判决查明和认定案件事实清楚，适用法律正确，结果客观、公正。上诉人在看到判决结果对其不利，便在上诉理由中改变了自己先前的陈述，并以此为由提起上诉，完全没有事实和依据，理由如下：在原双方所签订的《租赁合同》中第三条明确写明“如果不租，必须提前半年说明”，这是双方对解除合同的约定，也是当时签订合同时双方明确的意见表示。首先，当时合同中之所以这样约定，是因为合同签订时，答辩人在外地打工，年龄也越来越大，随时要回到家中，关键的是这个房屋是答辩人和家人的唯一住年，所心才在合同中要求必须写明，而且这个半年时间是当时双方协商确定的时间；上诉人现在上诉中否认了先前的说法，没有向法庭说实话。其次，在原审开庭审理时，就此点合同内容的约定，法官专门向上诉人和答辩人进行了询问，就是问这个内容是约束谁的，上诉人明确答复是约束双方的，这个有庭审笔录予以证明，如果上诉人还不认可，可以查看当天的庭审直播内容，足以证实在上诉中上诉人对此说假话，而且没有充分的理由证明其先前的陈述，应当承担相应的法律责任。最后，答辩人向法庭说明一下，现在上诉人占用房屋不腾出，造成答辩人和家人已无家可归，只能在外边租房或是在亲戚家寄宿，想给孩子用此房子结婚也办不成，严重影响了答辩人的生活、损害了答辩人的合法权益。综上所述，答辩人认为上诉人的上诉理由没有缺乏事实依据和证据支持，明显是在滥用上诉权利，恳请二审法院依法查明后，尽快做出判决，驳回上诉，维持原判。答辩人和家人们表示感谢。 被上诉人荆高社向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告限期十日内腾出租赁原告的位于永济市卿头镇长杆村路口的房屋；2、被告支付自2020年2月16日起至腾出之日占用房屋期间的租金，按每月292元计算；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告租赁原告建盖的坐落于永济市卿头镇长杆村路口的房屋，用于收购水果、销售葡萄搭棚材料。2017年2月15日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订了租赁合同，主要内容为：1、甲方须保证房屋有水电，不漏雨。2、期限为2017年2月15日至2027年2月15日。3、租金为每年3500元，付款方式为一年一付，每年的10月1日付清下年租金，如果不租，必须提前半年说明……。6、拖欠租金半年之久，甲方有权收回房屋。……8、乙方建棚费用自行解决，合同期满后经双方协议作价。原告、被告，中间人卫红文、荣生在合同上签名。原告陈述合同第3条载明的“如果不租，必须提前半年说明”的内容，是给双方当事人设定的权利义务，即被告不租提前半年说明，原告不租也是提前半年说明。被告承认该内容是给双方设定的权利义务。原告解释合同第8条载明的“合同期满后经双方协议作价”的准确意思是:(如果双方达成协议),设施归原告所有，原告给被告折钱;协商不成，被告自行拆除。被告对原告陈述的内容无异议，但提出协议作价的前提是合同期满后，如果双方对价格协商不成，搭建的设施由被告自行拆除。原告陈述自己以前在广东打工，除本案出租的房屋外，本人在本村再无居住房屋。2019年4月份，原告让妻子告知被告房屋不租了，第二天又让兄长荆高中告知被告房屋不租了。被告本人当时不在家，其妻子知道原告不租房之事。2019年12月1日，被告通过“风”的手机微信向原告转账3500元，原告未收款。2020年3月9日22时32分，被告通过手机微信向原告转账3500元，同时向原告发送了内容为“2020年租房租金”的微信，原告未收款。合同履行过程中，被告在租赁原告房屋上搭建了彩钢棚，用水泥硬化了地面。被告陈述搭彩钢棚花费7200元；当时原告院子地面不平，拉了二三十车土，硬化地面（含土方）花费14400元。原告对彩钢棚费用没有异议，同时提出自己的院子不需用垫土，认可硬化地面费用3000元。经当庭释明，被告申请对在租赁原告房屋上搭建的彩钢棚、硬化水泥地面申请司法鉴定评估，但其未在本院指定的期间内提交书面鉴定申请。2020年6月29日，被告委托诉讼代理人向本院提交书面申请，以证据不充分为由，申请撤回要求原告赔偿硬化水泥地面损失的诉讼请求，同时表示待完善充实相关证据后，对该项损失另行起诉。同时查明，原告建盖案涉房屋所使用的土地是租赁案外人解随青的承包地，每年租金420元，承包期限为2003年10月1日至2024年10月1日。被告委托诉讼代理人的质证意见是原告建盖房屋使用的是农业用地，其与解随青签订的土地承包合同应为无效合同；原告与解随青签订的土地承包合同期满日为2024年10月1日，而原告与杨尚峰签订的租赁合同期满日为2027年2月15日，由此可以看出原告与杨尚峰签订的租赁合同存在欺诈情形。一审法院认为，原、被告所签房屋租赁合同，是双方各自真实意思表示，该合同依法成立生效，对当事人产生法律上的拘束力。原告建盖房屋所使用的土地，虽然是租赁案外人解随青的承包地，的确存在将承包地用于非农建设的情形，该违法行为应由相关职能部门处理，此情形并不必然导致本案租赁合同无效。原告起诉要求被告腾出房屋，实际上是主张解除双方之间签订的房屋租赁合同，本院根据合同解除的相关规范对本案予以裁判。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原、被告签订的租赁合同第3条载明“如果不租，必须提前半年说明”，该内容实际上是对解除合同约定的条件，二人均认可该内容是给双方设立的权利义务。原告于2019年4月份让自己的妻子、兄长告诉被告房子不租了，被告虽然当时不在家，但其妻子清楚知道原告不租房的事实，原告已履行了法律规定的解除合同的通知义务，现约定的解除条件业已成就，双方之间签订的房屋租赁合同解除，被告应将房屋腾空并交还原告。合同解除后，被告继续占用租赁房屋已失去了合同依据，遵循公平原则，参照租赁合同约定的租金数额，每日租金应为9.59元，被告应按此标准向原告支付自2020年2月16日至腾出房屋之日的房屋占有使用费。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案合同履行过程中，被告陈述在租赁原告房屋上搭建彩钢棚花费7200元，原告对此无异议，在合同已经解除的情况下，为一次性解决双方之间的纠纷，减轻当事人的讼累，对被告的上述损失，原告应予赔偿。被告以证据不充分为由，申请撤回要求原告赔偿硬化水泥地面损失的诉讼请求，是对自己诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。被告在答辩状中提出要求原告赔偿其租赁王永兵房屋搭建彩钢棚费用12000元、硬化地面费用14580元、剩余7年租赁期限应得的利润损失105万元，属反诉，因其未办理反诉立案交费手续，且该纠纷与本案并非同一法律关系，故对该纠纷本案不予处理，权利人可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、被告杨尚峰于本判决生效后十日内将其占有、使用原告荆高社的房屋腾空并交还给原告荆高社（房屋地址位于卿头镇长杆村路口）；二、被告杨尚峰支付原告荆高社2020年2月16日起至腾房之日止的房屋使用费，房屋使用费按每日9.59元计算；三、原告荆高社赔偿被告杨尚峰在租赁房屋上搭建的彩钢棚损失7200元；四、驳回原告荆高社的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告杨尚峰负担。 经二审查明事实与一审基本一致。 本院认为，上诉人与被上诉人2017年2月15日签订的租赁合同第3条约定：“租金为每年3500元，付款方式为一年一付，每年的10月1日付清下年租金，如果不租，必须提前半年说明”。应视为双方对解除合同进行了约定。被上诉人于2019年4月份经妻子、兄长告知上诉人不再将房屋出租给上诉人，已履行了约定义务。一审法院查明本案基本事实后，判令上诉人腾空案涉房屋、支付房屋使用费，并判令被上诉人赔偿上诉人彩钢棚损失并无不当。上诉人以其三次把租金打给被上诉人为由，要求继续履行合同，但被上诉人均不予收取，但三次转账分别发生在2019年9月15日、2019年12月1日、2020年3月9日，均在被上诉人解除合同通知的2019年4月份之后，本院对上诉人的上诉理由不予采纳。 综上所述，上诉人杨尚峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人杨尚峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  林学武 审判员  梅智勇 审判员  席少君 二〇二〇年十二月十四日 书记员  余 婧