贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终445号上诉人（原审原告）：李正乾，男。上诉人（原审原告）：张芸，女。二上诉人共同委托诉讼代理人：谢忠俊、易甜，贵州达禾律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告）：贵州安顺精石房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。统一社会信用代码：91520421067702402L。法定代表人：赵士芬，职务执行董事。委托诉讼代理人：郭明、陈华磊，贵州能盛律师事务所律师。原审第三人：贵州安顺润家物业有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。统一社会信用代码：915204009156509254。法定代表人：赵金伟，执行董事。委托诉讼代理人：刘飞，男。上诉人李正乾、张芸因与被上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司（以下简称精石房开）、第三人贵州安顺润家物业有限公司商品房销售合同纠纷一案不服贵州省安顺市平坝区人民法院作出的（2019）黔0403民初2765号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1.撤销原判，依法改判。2.一、二审诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清、错误，适用法律错误。1.《补充协议》是格式条款，不合理减轻被上诉人责任，加重上诉人负担的条款应为无效，应当以《商品房买卖合同为准》。2.一审对违约金起算日期认定错误。一审判决依据《补充协议》第5.4条，又酌定90日的办证期，最终确定违约金起算日期是2018年8月28日。因补充协议无效，根据合同约定，被上诉人应当于2016年3月27日前取得所有权初始登记，如果超过90日未办理，应支付违约金，故被上诉人应支付自2016年6月27日计算至为上诉人办理转移登记之日止。3.一审法院对配套费认定不清，被上诉人并未举证证明配套费的缴纳情况。《商品房买卖合同》第七条约定商品房价格已经包括水、电建设安装费用及双方约定的配套设施建设安装费用，对方再按《补充协议》中无效格式条款的约定重复收取水电开户费，严重侵害上诉人合法财产权利。对方所举结算单只能体现双方对房屋面积差导致房款多退少补进行结算，与之相应契税也产生变化，清单中的“补/退代收”只是针对税费，并不是对配套费的总体结算。被上诉人也未出具证明各项费用的正规发票，只出具了双方房款及契税的结算清单及与案外人的代办费用清单及收据，不能直接证明被上诉人确实支付了相关费用。另外被上诉人利用我方对相关条文不熟悉、不知情，使得我方签下《补充协议》导致利益遭受重大损失，根据《中华人民共和国合同法》第四十条及相关规范性文件的规定，及《商品房买卖合同》第七条、第二十九条的约定，被上诉人应退还我方水电开户费。被上诉人精石房开答辩：1、补充协议是自愿签订的。2、一审法院对违约金的起算时间符合法律事实，客观真实。3、要求退还4920元的费用不应当支持，这是由商品房买受人承担的费用，其次上诉人退还的主张已经超过诉讼时效。李正乾、张芸向平坝区法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即为原告办理安顺市平坝区乐平镇金街A4幢1层*号房的所有权初始登记并交付给原告；2、请求法院依法判令支付原告违约金（暂计至2019年6月17日）25654元，实际赔偿数额计算至转移登记之日；3、请求法院判令被告返还原告违法收取的配套费4920元；4、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。一审法院查明：2014年7月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的平坝区乐平镇乐平村金街A4幢1层*号商铺一间，建筑面积26.05M2，房屋总价为224421元。同时约定，被告应当在2015年9月30日前向买受人（原告）交付该商品房，并于2016年3月27日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的相关文书，交付给买受人，逾期按日利率万分之一计算承担违约金。同日，双方又签订了《补充协议》，并在协议的5.1条约定：“商品房的权属证书由出卖人协助买受人办理，买受人在出卖人通知规定的时间内，及时交纳相关费用和提供所需资料。如因买受人的原因，未付清合同的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用，未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任。并由买受人自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日向出卖人偿付已付房价款万分之二的违约金”；同时协议5.4条约定：“双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为前提下，如非出卖人造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任”。合同签订后，原告依约交付购房款，被告依约将房屋移交原告占有，但未按约定时间申请办理商品房所有权初始登记和转移登记。同时查明，双方在签订的《商品房买卖合同》第七条中约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用及双方约定的配套设施建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”；在补充协议第1.1条中约定，被告向原告收取4920元，用于办理预告登记、抵押登记、备案及产权办理、印花税、房屋测绘及水电开户等，该笔费用根据实际办理情况以及政府规定多退少补。协议签订后，被告向原告收取4920元的相关费用，并按约定为原告办理了预告登记、抵押登记、开通水电、缴纳印花税等税费，且原、被告就该款进行结算。一审法院认为：本案的争议焦点是：一、关于原告要求被告立即办理安顺市平坝区乐平镇金街A4幢1层3号房的所有权初始登记并交付给原告的请求问题；二、关于被告是否违约以及违约金的计算问题；三、关于被告收取的配套设施费4920元的问题；四、关于本案诉讼时效问题。下面分述之。一、关于原告要求被告立即办理安顺市平坝区乐平镇金街A4幢1层*号房的所有权初始登记并交付给原告的请求问题。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定及双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，办理商品转移登记（房屋产权证书）的义务本应由原告承担，被告承担的是办理商品初始登记并将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告的协助义务，由于双方签订《补充协议》后在第5.1条中约定：“如因买受人的原因，未付清合同的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用，未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任”，从该条内容来看，表明双方已对《商品房买卖合同》第二十二条进行了实质性的变更，将本来应由买受人承担办证（房屋产权证）主要义务，出卖人承担办证协助义务的约定，变更为出卖人承担办证的主要义务，买受人承担办证的协助义务。由于该变更约定系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。双方变更办证主要义务及协助义务后，被告不再承担将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的协助义务。另外，初始登记是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记，该登记是不动产登记机构对出卖人建造的商品房权属的确认。出卖人在对建造的商品房进行初始登记后，才能为买受人办理商品房的转移登记及房屋产权证。由此可看出，初始登记是不动产登记机构对出卖人建造的商品房物权归属和内容的确认，该确认与记载不动产物权的权利证书不同，不具有向原告交付的可行性，故原告的请求不能成立，本院不予支持。二、关于被告是否违约及违约金的计算问题。依照双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告精石房开公司本应于2016年3月27日前，取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。但由于双方在《补充协议》第5.4条中约定，“双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记”，从上述约定表明，双方已对《商品房买卖合同》第二十二的约定进行了实质性变更。因该约定系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。故被告办理该商品房初始登记的日期不再是2016年3月27日前，而是在商品房交付的日期2015年9月30日后600个工作日，按约定被告应在2018年3月1日前申请商品房所有权初始登记。由于该日期是双方约定的申请日期，而非初始登记的取得日期，故被告在该日期前向相关部门申请办理初始登记后，相关部门办理初始登记需要一定的时间，因双方在补充协议中未约定取得初始登记的时间，结合双方的合同约定，本院酌定被告取得初始登记的时间为申请日后90日，即被告应在2018年5月30日前取得商品房的初始登记。另外，因双方在《补充协议》第5.1条中约定，将商品转移登记（办理房屋产权证书）的义务转移给被告，因办理初始登记与转移登记具有时间上的顺序性，被告只有取得商品房初始登记，才能办理商品房的转移登记，由于双方在补充协议中未约定取得转移登记（房屋产权证）的时间，结合双方合同约定，本院酌定被告办理商品房转移登记并取得权利证书的时间为完成商品房初登记后的90日，即被告应在2018年8月28日是为原告办理并取得商品房转移登记（房屋产权证），截至2019年6月17日原告诉讼之时，被告仍未为原告办理并取得涉案房屋的转移登记，故被告已违约，应按合同约定承担违约责任。原告诉请违约金计算至2019年6月17日的请求，本院予以支持。因涉案房屋的转移登记至今未取得，对于原告诉请逾期办证违约金计算到实际转移登记之日的请求，原告可在实际取得转移登记之日后另行诉讼，在此本院不予处理。结合本案情况，被告的违约时间应从2018年8月28日起到2019年6月17日止共计289天，违约责任是按日向原告承担已交付房款总价万分之一，即被告应赔偿原告违约金：224421×289（天）×0.1‰＝6486元。三、关于被告收取的配套设施费4920元的问题。首先，被告收取原告的4920元并非双方签订的《商品房买卖合同》第七条中约定的水电安装费，而是双方在《补充协议》1.1条中另行约定应由原告承担预告登记费、抵押登记费、水电开户费及其交易费、印花税、房屋测绘费、备案及产权办理费等费用。水电安装费系建设工程的“三通”费用，属商品房建设的成本费用；而水电开户费、预告登记费、抵押登记费等费用是有关单位按法律法规收取的相关费用，该费用是商品房买受人为了保全其购买商品房，保障其将来实现物权，或者是为了其购买的商品房使用方便，便于生活，又或是为了使用其购买的商品房达到圆满状态而应由买受人应当承担的费用，该费用并不包含在商品房建设成本之内。两种费用的性质不同、承担主体不同，收费主体不同，用途不同，故被告收取原告的4920元的相关费用并未违反《商品买卖合同》第七条的约定；其次，被告收取该费用是依双方签订的《补充协议》中第1.1条的约定来收取的，而该约定是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的规定，故该约定合法有效，双方应按该约定履行自己的义务，被告在收取该费用后，已按约定为原告办理了预告登记、抵押登记、开通水电等约定义务，故原告无权要求被告返还该费用；再次，原、被告已对该笔费用进行结算，并按约定履行了多退少补的义务。故原告要求被告返还该笔费用的请求于法无据，本院不予支持。四、关于本案诉讼时效问题。按照双方在《补充协议》第5.4条中约定，“双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记”。本案诉讼时效应自2015年9月30日后600个工作日加上被告取得初始登记、转移登记之日起算，故本案未过诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生后五日内赔偿原告李正乾、张芸违约金6486元。二、驳回原告李正乾、张芸其余诉讼请求。案件受理费564元，减半收取282元，由被告贵州安顺精石房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人提交了一份不动产登记申请书，拟证明被上诉人在2018年9月13日才申请登记。被上诉人、原审第三人对该证据不予认可。本院对该证据的真实性予以确认。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、补充协议的效力问题；二、被上诉人应否承担商品房转移登记未能办理的责任，若承担责任，应如何认定违约责任；三、配套费用应否退还。第一，关于补充协议的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”及第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，补充协议系精石房开为重复使用而预先拟定未与对方协商的格式条款，修改了主合同关于房屋登记的约定内容，对办理产权证的责任主体、证件办理期限内容、违约责任等都做了调整（例如，办证主体由出卖人（即精石房开）变更为出卖人协助买受人，初始登记申请时间由房屋交付之日起90日内变更为600日内），明显加重了购房户的责任，故该有关条款应认定为无效。第二，关于被上诉人应否承担商品房转移登记未能办理的责任，若承担责任，应如何认定违约责任的问题。由于补充协议的有关条款无效，故本案应当按照双方签订《商品房买卖合同》中约定的办理不动产权证来计算违约时间。合同中约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，于2016年3月27日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。则在2016年3月27日前，被上诉人应当将商品房转移登记的文书即不动产权证交给上诉人，而被上诉人未能交付，构成违约，故违约起算时间应当为2016年3月27日。但是，由于双方在《商品房买卖合同》中约定的计算逾期办证违约金的方式是按日计算，则该债权属于继续性债权，在被上诉人一审对诉讼时效提出抗辩的情况下，对于继续性债权倒推保护三年，即从上诉人一审起诉时计算倒推三年，起算时间实际应为2016年10月15日。计算至被上诉人起诉之日2019年10月15日，之后的计算到被上诉人实际取得产权证并交付给被上诉人之日止。对于被上诉人在一审抗辩认为不能办证的客观原因和时间的拖延非归责于自己的问题，经审查，被上诉人并未提供确实充分的证据予以证明，该抗辩不能成立。一审对于被上诉人延期办证原因的确认缺乏证据支持，对于合同责任适用比例承担不当。对于计算逾期办证违约金的标准问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中精石房开逾期未办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任，但结合涉案房屋已经交付，履行了部分合同义务，且逾期办证的违约行为所造成的实际损失，结合个案有所不同。而事实上，合同双方当事人订立违约金的目的是以违约金去督促合同双方履行合同义务，当一方违约时，需坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，有效维护各方当事人利益。是故，在精石房开一审申请调减违约金的前提下，结合精石房开违约的主客观过错、房屋的实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。则本案中精石房开应当承担的逾期办证违约金金额为：224421×0.15÷10000×1095天=3686元。第三，关于配套费是否应当退还的问题。根据补充协议1.1条约定,精石房开收取买受人4920元代收费用，对于该笔代收费用，双方约定包含了预告登记费、抵押登记费、水电开户费及其交易手续费、印花税、房屋测绘费、备案及产权办理费等，并约定该费用根据实际办理情况以及政府规定据实结算后多退少补。精石房开现在没有充分证据证明上述款项所实际发生的项目及费用，故对于该4920元代收费先予退还，精石房开可持相关票据或缴费单位证明证实实际发生费用，向买受人另行主张权利。综上，上诉人的上诉理由中成立的部分本院予以支持。一审判决认定事实不清，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条、第十条、第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销贵州省安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403民初2765号民事判决；二、改判被上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人李正乾、张芸支付2016年10月15日至2019年10月15日的逾期办证违约金3686元；2019年10月15日之后的逾期办证违约金以224421元为基数，按照每日万分之零点一五计算至实际交付不动产权证书之日止。三、被上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还给上诉人李正乾、张芸配套费4920元。四、驳回上诉人李正乾、张芸其余诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费282元（已减半收取），二审案件受理费564元，均由被上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 王 爽审判员 辜贤莉二〇二〇年十二月十四日法官助理赵奇瑾书记员张颖（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。