安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020)皖01民终9898号 上诉人（原审被告）：合肥砂之船商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市高新区长宁大道**砂之船(合肥)奥莱5F。 法定代表人:ANTHONYANGMENGHUAT，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈紫瑜，该公司员工。 委托诉讼代理人：高程，该公司律师。 被上诉人（原审原告）：丁点明，男，汉族，1976年8月28日出生，住安徽省合肥市蜀山区农村管理中心城西桥村染坊组**。 被上诉人（原审原告）：丁点冰，男，汉族，1979年5月8日出生，住，住安徽省合肥市蜀山区农村管理中心城西桥村染坊组**/div> 被上诉人（原审原告）：许华友，男，汉族，1974年9月10日出生，住安徽，住安徽省合肥市蜀山区农村管理中心新店村李小郢组**iv> 三位被上诉人共同委托诉讼代理人：甘路，安徽徽商律师事务所律师。 上诉人合肥砂之船商业管理有限公司（以下简称砂之船公司）因与被上诉人丁点冰、丁点明、许华友商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初3883号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 砂之船公司上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判砂之船公司于2020年6月12日向丁点冰、丁点明、许华友发出《解除合同告知函》的行为有效；2、由丁点冰、丁点明、许华友承担一审、二审案件受理费。事实与理由：一、原审法院判决超出丁点冰、丁点明、许华友诉讼请求。丁点冰、丁点明、许华友在原审中诉求为认定砂之船公司于2020年6月12日发函解除的行为无效，即请求判决行为无效，关于行为无效我国法律有明确的规定，民事行为须达到违反法律、行政法规强制性规定的程度才可以认定为无效。砂之船公司于2020年6月12日发函行为是砂之船公司的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，行为系合法有效的。原审中，丁点冰、丁点明、许华友的诉讼请求仅为确认砂之船公司发函行为无效，并且已在庭审辩论中多次向丁点冰、丁点明、许华友确认其诉求。砂之船公司认为，判定解除合同这种民事法律行为的无效与函件无效是不同的两个法律概念，不能简单的混为一谈，否则违背了法律条款制定的精神和原则，同时，在一审丁点冰、丁点明、许华友再三坚持自己诉讼请求的情况下，原审法院仍不顾丁点冰、丁点明、许华友的诉请作出砂之船公司发出的《解除合同告知函》无效的判决明显超出丁点冰、丁点明、许华友的诉讼请求，违反了法律的规定。二、原审法院依据存有异议的证据所作判决不符合法律规定。砂之船公司无法只通过截图和录音判断银行工作人员身份、聊天内容的真实性。砂之船公司既不认可微信截图和录音所谓徽商银行阜阳路工作人员身份的真实性，同时也否认了微信截图和录音的内容的关联性和丁点冰、丁点明、许华友的证明目的。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十七条的规定：人民法院应当在裁判文书中阐明证据是否采纳的理由，对当事人无争议的证据，是否采纳的理由可以不在裁判文书中表述。原审法院未在判决中阐明采纳有争议证据的理由，即依据其进行判决不符合法律规定。三、原审法院关于丁点冰、丁点明、许华友是否违约与砂之船公司是否获得解除权的认定存在问题。原审法院认定丁点冰、丁点明、许华友已向砂之船公司指定的银行提交了资料办理按揭贷款，砂之船公司未提供证据证明系丁点冰、丁点明、许华友原因造成无法贷款，砂之船公司在丁点冰、丁点明、许华友未先违约的前提下，并未获得解除权。事实上，丁点冰、丁点明、许华友未按合同约定按期办理贷款，已构成违约，砂之船公司获得单方解除权。《补充协议》第4.2条规定：丁点冰、丁点明、许华友保证在签订《商品房买卖合同》同时提供齐全符合银行所需要的按揭资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》。根据上述合同条款的约定可知：丁点冰、丁点明、许华友应于2015年9月2日前于砂之船公司指定的银行自行办理贷款手续，并签订《借款合同》付清剩余购房款300000元。无论何种原因导致丁点冰、丁点明、许华友无法获得按揭贷款的，丁点冰、丁点明、许华友应在自银行下达通知之日起5日内向砂之船公司付清全部剩余购房款；丁点冰、丁点明、许华友购买的房屋性质为预售商品房，以预售商品房设定抵押权的，无须办理产权证。根据《商品房买卖合同》第2条、《城市商品房预售管理办法》第2条、《城市商品房预售管理办法》第10条规定，砂之船公司仅持有案涉商品房预售许可证明，只需向合肥市房屋管理局办理备案手续即可，丁点冰、丁点明、许华友以预售商品房抵押的无须向银行提供不动产产权证明。合肥市不动产管理中心有关预售房屋办理预告登记要求如下：以预售商品房等不动产设定抵押权的，需要提交不动产登记证明及不动产抵押合同，主债权合同。砂之船公司预售房屋已于2015年8月31日进行了网上备案，并向丁点冰、丁点明、许华友提供了不动产登记证明。按照规定，丁点冰、丁点明、许华友如需进行预售商品房预告登记，还须提供不动产抵押合同及主债权合同，即丁点冰、丁点明、许华友向银行办理银行贷款所需签订的不动产抵押合同及借款合同。截至2015年11月20日砂之船艺术商业广场竣工前，丁点冰、丁点明、许华友办理银行贷款需要砂之船公司提供的资料，砂之船公司已提供完毕。 丁点冰、丁点明、许华友辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回砂之船公司的上诉请求。 丁点冰、丁点明、许华友向一审法院起诉请求：1、确认砂之船公司于2020年6月12日发送《解除合同告知函》解除《商品房买卖合同》(合同编号:20150257800858SZ20150087)及《补充协议》行为无效；2、案件诉讼费由砂之船公司承担。 一审法院认定事实：2015年8月26日，砂之船公司（出卖人）与丁点冰、丁点明、许华友（买受人）签订《商品房买卖合同》(合同编号：20150257800858SZ20150087)一份。合同约定砂之船公司将其开发的位于合肥高新区长宁大道与彩虹路交口东南角砂之船艺术商业广场商品房出卖给丁点冰、丁点明、许华友。合同主要内容有：3、买受人购买的商品房为砂之船艺术商业广场第1幢-a-2、1幢-a-3单元1层商1036室房屋；该商品房的用途为商业；4、总金额1405045元；6、付款方式及期限，买受人采取按揭方式付款，首付房款1105045元应在2015年8月26日前支付给出卖人，剩余房款300000元办理按揭贷款；7、买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理……（2）逾期超过30日后，出卖入有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应累计付款的3%向出卖人支付违约金……。 同日，砂之船公司（出卖人、甲方）与丁点明（买受人、乙方）签订《合同补充协议》一份。协议约定：……四、关于付款的补充约定，2、乙方选择按揭贷款付款的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款由乙方向甲方认可的按揭银行申请按揭贷款支付，且乙方保证在签订《商品房买卖合同》同时提供齐全符合银行所需要的按揭资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》。乙方自行办理按揭贷款手续时，甲方提供协助，但相关责任及费用由乙方自行承担，甲方不因协助乙方或按揭银行而承担责任；3、乙方承诺签订本合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件，无论何种原因（含国家调整按揭政策等）导致乙方未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足，乙方应在自银行下达通知之日起5日内向甲方付清全部剩余购房款，否则应按本协议约定承担逾期付款的相关违约责任；4、乙方按揭贷款付款，未能按照按揭银行要求提供完整资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签署《借款合同》,或因及其他任何原因导致未能按照本合同及补充协议约定期限付清全部购房款的，均视为乙方违约，甲方有权解除本合同，并要求乙方按本补充协议约定承担违约责任；五、关于逾期付款的补充约定，1、若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任，……（2）逾期超过30日后，出卖入有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金……。 2015年8月31日，丁点冰、丁点明、许华友和砂之船公司就上述商品房买卖合同办理了网上认购备案确认手续。 上述合同签订后，丁点冰、丁点明、许华友向砂之船公司支付了购房首付款1105045元，并与砂之船公司指定的按揭贷款银行徽商银行合肥阜阳北路支行积极协商办理房屋按揭贷款手续，并提交了办理按揭贷款所需相关资料，但是一直未能办理成功。 2020年6月12日，砂之船公司向丁点冰、丁点明、许华友发出《解除合同告知函》一份。内容载明：贵、我双方于2015年8月26日签订了《合肥市房屋买卖合同》（合同编号：20150257800858SZ20150087）、《合肥市房屋买卖合同补充协议》，在合肥市房产管理局网上备案合同备案编号是1508010038，根据房屋买卖合同第六条第三款约定，贵方采取按揭的方式购买我司1幢-a-2、1幢-a-3商1036室的商品房，除了已交付的首付房款1105045元,贵方还应办理300000元的按揭贷款用于支付剩余房款，但贵方至今仍未办理完按揭也未向我司支剩余房款，根据补充协议第四条第二款、第三款约定，贵方已逾期付款超过30日。根据房屋买卖合同第七条第二款约定贵方逾期付款超过30日的，我司有权解除合同，贵方还应向我司支付应累计付款3%的违约金，共计9000元。现我司依据房屋买卖合同第七条第二款约定行使合同解除权，解除贵、我双方于2015年8月26日签订的《合肥市房屋买卖合同》、《合肥市房屋买卖合同补充协议》，函件一经送达即视为发生效力，双方合同自此解除……。2020年8月5日，丁点冰、丁点明、许华友诉至该院，请求判如所请。 另查明，根据丁点明与徽商银行合肥阜阳北路支行工作人员的微信、电话聊天记录可知，案涉房屋按揭贷款未有办理成功并非因其个人原因导致。 一审法院认为，丁点冰、丁点明、许华友与砂之船公司于2015年8月26日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均系双方真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为合法有效，双方均应严格履行。 关于砂之船公司于2020年6月12日发出的《解除合同告知函》是否发生解除合同的效力。丁点冰、丁点明、许华友按约向砂之船公司支付购房首付款1105045元后，又向砂之船公司指定的银行提交资料办理按揭贷款，砂之船公司未提供任何证据证明系丁点冰、丁点明、许华友原因造成无法贷款。纠纷发生过程中，丁点冰、丁点明、许华友拟直接向砂之船公司支付全部购房款，砂之船公司拒绝接受。在丁点冰、丁点明、许华友未先行违约的前提下，砂之船公司并未获得合同解除权，其以丁点冰、丁点明、许华友逾期支付剩余购房款超过30日为由直接以《解除合同告知函》的形式单方解除合同，不符合合同解除的法定条件。综上，砂之船公司无权单方解除与丁点冰、丁点明、许华友签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，故砂之船公司于2020年6月12日发出的《解除合同告知函》中关于解除合同的通知无效。 综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决:确认砂之船公司于2020年6月12日向丁点冰、丁点明、许华友发出《解除合同告知函》中的解除通知无效。案件受理费200元，减半收取为100元，由砂之船公司负担。 二审期间，丁点冰、丁点明、许华友向法院提交徽商银行个人房贷类业务调查报告、征信查询授权书、征信查询结果，拟证明目丁点冰、丁点明、许华友一直在积极办理银行按揭贷款，2019年3月8日还向徽商银行阜阳路支行提交了贷款申请，经查询丁点冰、丁点明、许华友的征信不存在任何问题，银行调查结论为：建议同意贷款申请。结合一审时丁点冰、丁点明、许华友提交的证据，足以证明是因为砂之船公司的原因，导致砂之船公司无法办理按揭贷款。砂之船公司对上述证据三性均不认可，该材料中没有银行公章，没法证明是向阜阳路支行提交的贷款材料。也达不到其证明目的，丁点冰、丁点明、许华友称其一直在积极办理银行按揭贷款，丁点冰、丁点明、许华友在2019年3月8日办理贷款，合同是在2015年签订，长达三年时间，丁点冰、丁点明、许华友怠于履行自己的义务，丁点冰、丁点明、许华友的征信报告是在2019年3月8日申请，不能证明其在2015年至2019年3月7日的个人征信不存在问题。 对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该条规定了在法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限的情况下，商品房买卖合同解除权行使期限计算的两种方法及其后果。其一，对方当事人催告的，解除权行使期限为3个月。其二，当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。逾期不行使的，即发生解除权消灭的后果。本案中，并不存在当事人催告的情形，砂之船公司与丁点冰、丁点明、许华友约定于双方签订合同后7日内即2015年9月2日前签订《借款合同》，逾期则砂之船公司有权单方解除合同，故砂之船公司应从2015年9月29日到2016年9月2日的一年期限内行使解除权，且该期限在性质上为除斥期间，不因任何事由中止、中断或延长，砂之船公司于2020年6月12日向丁点冰、丁点明、许华发出《解除合同告知函》已超过一年，其已经从实体上丧失了该权利，砂之船公司向丁点冰、丁点明、许华友发出的《解除合同告知函》不能发生解除合同的效力，一审判决并无不当，本院予以维持。 综上，合肥砂之船商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由合肥砂之船商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理陈思 书记员李丽莎 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。