河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终6427号上诉人(原审原告)：宋连科，男，1970年7月10日出生，汉族，住河南省登封市。委托代理人：刘照耀、，河南天基律师事务所律师。委托代理人：洪永立（实习），河南天基律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：新乡市康鑫源房地产开发有限公司。住所地：新乡市文化路中段孟源小区**楼**北。法定代表人：李小席，董事长。委托代理人：万家，河南良秦律师事务所律师。上诉人宋连科因与被上诉人新乡市康鑫源房地产开发有限公司（以下简称康鑫源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0725民初3100号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年12月24日公开开庭审理了本案。上诉人宋连科委托诉讼代理人刘照耀、洪永立，被上诉人康鑫源公司委托诉讼代理人万家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋连科上诉请求:1、原审判决第二项中利息计算方式改判为按月利率1%计算,即改判为被上诉人康鑫源公司向宋连科返还购房款379930元及利息(其中第一笔购房款5万元的利息自2010年11月28日起计算,第二笔购房款329930元的利息自2010年12月29日起计算,按月利率1%计算至实际清偿完毕之日止)。2、撤销原审判决第三项,改判为被上诉人康鑫源公司向上诉人宋连科赔偿房价上涨损失57万元(按建筑面积每平方米损失3000元计算);被上诉人康鑫源公司向上诉人宋连科赔偿已付购房款一倍的赔偿金379930元。3、诉讼费由被上诉人康鑫源公司承担。事实与理由:一、一审判决适用法律错误,本案属于“商品房买卖合同纠纷”,应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》而没有适用。被上诉人康鑫源公司将上诉人宋连科已经支付全款的房屋又卖给他人,一房二卖导致上诉人宋连科无法实现合同目的。让消费者承担涉案房屋合法性的注意义务是不公平的,违背相关法律的立法目的,一审认定上诉人宋连科有过错是错误的。被上诉人康鑫源公司与上诉人宋连科签定《商品房买卖合同》时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,导致合同无效应当承担相应法律责任。二、原审没有遵循《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》,导致国家要求统一适用法律的目的落空,破坏了司法的公信力。三、原审不支持上诉人宋连科主张的涉案房产差价损失是错误的。康鑫源公司辩称：一、本案土地性质系集体所有，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》。二、上诉人诉称应遵循《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》的上诉理由不成立。三、上诉人宋连科要求房屋升值的损失及一倍赔偿缺乏事实和法律依据。宋连科一审诉讼请求：1、解除双方2010年12月31日签定的编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》；2、康鑫源公司向宋连科返还购房款379930元及利息（其中第一笔购房款5万元的利息自2010年11月28日起计算，第二笔购房款329930元的利息自2010年12月29日起计算，按月利率1％计算至实际清偿完毕之日止）、康鑫源公司向宋连科赔偿房价上涨损失57万元（按照建筑面积每平方米损失3000元计算）；3、康鑫源公司向宋连科赔偿已付购房款一倍的赔偿金379930元；4、诉讼费由康鑫源公司承担。原审查明：2010年12月31日，宋连科与康鑫源公司签订《商品房买卖合同》，约定宋连科购买康鑫源公司开发的商品房．（期房）一套，位于新乡市××（××）田园枚歌小区笫****，建筑面积190.92平方米，按建筑面积毎平米单价1990元，总价款为379930元：宋连科于2010年11月28日、12月28日分两笔向康鑫源公司支付房屋价款5万、329930元付清全部价款。该房建成后宋连科从康鑫源公司处领取了全套钥匙，因长期未居住，该房屋已经卖给其他人。新乡市××（××）田园枚歌小区土地的所有权是马井村村民委员会的集体土地，该小区属于新型农村建设的小区，房屋不得对本村以外的村民出售。原审认为：一、关于合同主体的认定，宋连科向康鑫源公司购买房屋时，支付购房款的收据上加盖有康鑫源公司的印章，康鑫源公司应认定为合同的相对方。二、关于合同效力，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案当事人买卖的是集体土地上的房屋，且宋连科非本集体经济组织成员，该购房协议因违反了农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让的法律强制性规定，为无效协议。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故宋连科要求康鑫源公司返还购房款379930元，于法有据，予以支持。三、关于宋连科要求康鑫源公司支付利息、房屋升值损失及要求康鑫源公司按照购房款的一倍赔偿的问题。关于宋连科要求从已交购房款之日起至起诉之日的利息及赔偿房屋升值损失57万元的问题。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案导致合同无效双方均有过错，即双方对升值损失的承担比例按照过错予以确定。关于损失数额的确定，对于宋连科作为买受人利益损失的赔偿，应当考虑买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成的损失予以确定。因该房屋系新型农村社区的房屋，不是商品房，不能按照市场平均价格确定，双方均没有提供证据证明该房屋的现在实际价值，原审法院也无法查明。关于宋连科主张的返还购房款利息的请求，利息损失和房屋差价均系合同无效的损失，二者只能请求一项，宋连科请求康鑫源公司赔偿利息损失，原审法院予以支持；关于宋连科要求康鑫源公司承担购房款一倍的损失。因双方买卖的房屋并非商品房的买卖，宋连科该项诉求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、确认宋连科与康鑫源公司2010年12月31日签定的编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》无效；二、康鑫源公司于判决生效后十日内向宋连科返还购房款379930元及利息（其中第一笔购房款5万元的利息自2010年11月28日起计算，第二笔购房款329930元的利息自2010年12月29日起计算，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2020年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算到实际清偿完毕之日止）；三、驳回宋连科的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8384.37元，由康鑫源公司负担。二审中当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院依法组织了质证。上诉人宋连科提供商品房买卖合同照片及装修照片，证明康鑫源公司一房二卖。康鑫源公司质证意见：该两份证据不具有证据效力。本院认证意见：该商品房买卖合同照片无法原件核对，本院不予认定；装修照片无法证明其目的，本院不予认定。二审查明的事实与原审认定一致。本院认为，关于本案的案由应当如何确定的问题。民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。第一审法院立案时首先应当根据《民事案件案由规定》列出第四级案由；第四级案由中没有规定的，适用相应的第三级案由。案涉新乡市××（××）田园牧歌小区土地的所有权是马井村村民委员会的集体土地，该小区属于新型农村建设的小区。故上诉人宋连科主张案由应为商品房买卖合同纠纷理由不成立，上诉人宋连科因此主张被上诉人康鑫源公司应赔偿其已付房款一倍的赔偿金缺乏事实和法律依据。关于上诉人宋连科主张利息的计算方法是否有事实和法律依据，应否支持的问题。上诉人宋连科主张利息按月利率1%计算既无合同依据也无法律依据，本案的情形与另案的土地不在同一范围，与本案不具有可比性，故本院依法不予支持。关于上诉人宋连科主张房产差价损失有没有事实和法律依据的问题。关于合同不成立、无效或者被撤销时，有过错的一方承担的损害赔偿责任性质上属于缔约过失责任，其范围为信赖利益损失，主要是缔约费用的损失。在确定其范围时，要注意以下几点：一是信赖利益损失限于直接损失。一般包括：因信赖对方邀约邀请或邀约而与对方联系、赴实地考察等支出的合理费用；为缔约做各种准备时支出的合理费用；为谈判而支出合理费用。二是不能参照合同约定来确定信赖利益的范围。三是信赖利益不得超过履行利益。四是信赖利益损失属于财产损失，不包括人身损害和精神损害。合同无效后，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失责任向对方当事人进行损害赔偿，所赔偿的损失限于信赖利益（包括直接损失和间接损失），不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益，认定损失赔偿数额时，应根据案件具体情形判断各项损失应否全额赔偿；若受害人也存在过错的，受害人应根据自己的过错程度承担相应的责任。具体到本案中，案涉合同因违反法律强制性规定而无效，被上诉人康鑫源公司所应赔偿的损失限于信赖利益（包括直接损失和间接损失），不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益，本案上诉人宋连科主张房产差价损失系合同有效情形下通过履行可以获得的利益。故原审不予支持上诉人宋连科主张的房产差价损失并无不当。综上所述，上诉人宋连科的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13099元，由上诉人宋连科负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年十二月三十日书记员  李好杰