河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终2633号上诉人（原审被告）：陈素珍，女，汉族，1972年9月15日出生，住河南省临颍县。委托诉讼代理人：陈守业，男，汉族，1976年8月29日出生，住河南省临颍县。系陈素珍弟弟。被上诉人（原审原告）：河南鑫秀物业管理有限公司。住所地：河南省临颍县人民路西段。法定代表人：高真真，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛鹏飞，该公司经理。上诉人陈素珍因与被上诉人河南鑫秀物业管理有限公司（以下简称鑫秀物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省临颍县人民法院（2020）豫1122民初2459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈素珍上诉请求：依法撤销一审判决，并发回重审或依法改判。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间不存在合法有效的合同关系。被上诉人并没有提供上诉人与之签订的物业委托管理合同，一审判决利用临颍县颍和置业有限公司签订的物业管理合同，确认为是与上诉人之间的合同，主体错误。合理的物业委托管理合同，应当与代表业主利益的业主委员会签订，或直接与业主签订。被上诉人的物业管理服务连70%都达不到，合同为什么还存在。二、被上诉人的物业管理服务不但没有达到要求，而且连起码的义务都没有做到。小区内杂乱无章、乱停乱放、堵塞严重、行走困难，有事求助不应，垃圾到处可见，区域内花草树木砍伐严重，电线乱拉乱扯等等，这种服务根本不可能达到一级收费标准，更不可能让上诉人与被上诉人自动后续合同，只能按照四级收费标准收取物业费。一审法院推论的后续合同期限不符合实事求是的原则和法律规定。鑫秀物业公司答辩称，上诉人与答辩人之间存在合法有效的物业服务合同。根据《河南省物业管理条例》的相关规定，前期物业服务合同约定的合同期限届满，业主委员会尚未成立，或尚未选聘任何物业服务企业，原物业服务企业可以不再进行管理，也可以与开发商继续签订前期物业服务合同，继续对物业进行管理。因此陈素珍与答辩人之间存在合法有效的物业服务合同，陈素珍已经享受到答辩人提供的物业服务，就应当承担相应的物业费。对于陈素珍提出的答辩人在服务、管理不到位的地方，答辩人愿意听取建议，积极改正，努力为全体业主提供良好的生活环境。如果答辩人在工作中有做得不好的地方，陈素珍可以另行起诉答辩人承担相应的责任，但不应当以此作为拒缴物业费的理由。目前物业费的收取是根据市场调节价作出的，答辩人是合理收费，物业服务合同在有关部门也有备案，物业服务项目、制度、收费标准均符合法律规定。综上，答辩人提供的物业服务收费合理，于法有据，一审判决对答辩人不公，请求驳回陈素珍的上诉请求，重新改判。鑫秀物业公司向一审法院起诉请求：1．判令被告支付原告物业管理费6,319元；2．判令被告承担本案诉讼费；3．判令被告支付违约金500元。一审法院认定事实：2017年5月4日，临颍县颍和置业有限公司（甲方）与鑫秀物业公司（乙方）签订《物业委托管理合同》，由鑫秀物业公司对位于漯河市临颍县新城路北四环交汇处的颍和御苑小区提供物业管理服务。合同对物业服务的相关事项，以及权利义务作出了规定，第三条合同期限：“本合同期限为一年。自2017年5月4日起至2018年5月3日止。如双方取消协议，需提前两个月进行书面通知。合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成协议责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订协议。”；第七条管理服务费用：“1．本物业的管理服务费按下列第2项执行：②按双方协商的标准向业主（住用户）收取，住宅每月每平方米建筑面积1.05元；商铺每月每平方米建筑面积1.3元，小区内室外停车位服务费每车位每月50元，地下车库车位服务费按照每车位每月60元。”；第八条违约责任：“4．业主对乙方的满意度达不到80%，甲方有权解除合同。”；第九条其他事项：“6．本合同自签订之日起生效……”。陈素珍为临颍县颍和御苑小区6号楼2单元101房的业主，该房屋建筑面积为167.18㎡。鑫秀物业公司以向陈素珍催缴2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理费后，其仍未交纳为由诉至本院。一审法院认为，鑫秀物业公司自与临颍县颍和置业有限公司签订物业委托管理合同后，即取得和承担了对颍和御苑小区提供物业管理服务的权利和义务，并一直在为该小区提供物业服务。物业服务合同作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服务的合同，在实践和履行中不可能是完美的，业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应通过及时有效的方式来解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高服务质量。物业公司以业主交纳的物业费维持正常运转并提供相应的服务，业主通过拒绝交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则会导致物业服务质量的进一步降低，损害的不仅仅是个人的利益，更会影响小区全体业主的利益。业主的生活环境需要物业公司细致的服务与管理，物业公司的经营需要业主的支持与推动，如此方能共建和谐美好家园。本案中，鑫秀物业公司虽没有很好的尽到物业管理及服务职责，但是鑫秀物业公司也完成了一定的物业管理服务工作，故陈素珍不得以鑫秀物业公司服务不到位为由拒绝交纳所有物业费。另外，结合当地交易习惯，鑫秀物业公司要求业主按年交纳物业费并无不当，本院予以准许。鉴于鑫秀物业公司在提供物业管理服务过程中存在一定的服务不到位的问题，对陈素珍所欠2018年1月1日至2020年12月31日共计三十六个月的物业费应适当予以减少，本院酌定每年减少两个月即共交纳三十个月的物业费为宜；经计算，陈素珍应交纳的物业费共计5,266.17元（=167.18㎡×1.05元/月×30个月）。关于违约金的请求，由于鑫秀物业公司提供的物业服务尚有需要改进的地方，故对鑫秀物业公司要求陈素珍支付违约金的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项的规定，判决：一、被告陈素珍于判决生效后三日内支付原告河南鑫秀物业管理有限公司2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费5,266.17元；二、驳回原告河南鑫秀物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由原告河南鑫秀物业管理有限公司负担5元，被告陈素珍负担20元。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中陈素珍所居住的颍和御苑小区尚未成立业主委员会，在业主、业主大会未选聘物业服务企业之前，由建设单位临颍县颍和置业有限公司选聘物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同，符合上述规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”临颍县颍和置业有限公司与鑫秀物业公司2017年5月4日签订的《物业委托管理合同》对颍和御苑小区包括陈素珍在内的全体业主具有约束力。陈素珍作为业主，是物业服务合同项下权利义务的享有者和承担者，接受了鑫秀物业公司提供的物业管理服务，应当履行交纳物业费的义务。小区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、小区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响小区良好环境的运转进而导致小区环境质量下降。更何况，物业公司需要以收取的物业费来保证物业服务的正常运转，业主是否及时足额交纳物业费影响物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到小区诸多业主的利益。鑫秀物业公司在提供物业管理服务过程中确实存在服务不到位的问题，一审法院结合鑫秀物业公司提供物业服务的实际情况，已酌减诉争物业费数额，陈素珍拒付全部物业费的理由不能成立，本院不予支持。鑫秀物业公司作为物业服务企业，应切实提高物业服务的水平和质量，及时与业主沟通，为业主提供良好的生活环境。陈素珍以及其他业主如认为鑫秀物业公司提供的物业服务不到位，应争取早日成立业主委员会，由业主委员会与其协商确定物业服务费标准或选聘其他物业公司提供物业服务，监督物业公司履行义务。综上，陈素珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈素珍负担。本判决为终审判决。审判长 王跃民审判员林晓光审判员李刚二〇二〇年十二月十五日法官助理朱兰君书记员张利敏