呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3687号上诉人（原审原告）：严锦华，男，住江苏省通州市。委托诉讼代理人：乔虎，内蒙古蒙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯璇，内蒙古蒙元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司。法定代表人：邢小海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：武菲，内蒙古百宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：高晓宇，内蒙古百宁律师事务所律师。上诉人严锦华因与被上诉人内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司（以下简称中城飞祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初3171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严锦华上诉请求：1.请求依法撤销（2020）内0102民初3171号民事判决书；2.请求依法改判支持严锦华一审诉讼请求；3.请求判令中城飞祥公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：严锦华与中城飞祥公司房屋租赁合同纠纷一案，严锦华于2020年8月20日收到原审法院呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初3171号民事判决书，判决中城飞祥公司向严锦华支付至2017年12月31日的商铺回报收益及违约金，驳回严锦华要求中城飞祥公司支付2018年1月1日至2019年12月31日商铺回报收益及违约金的诉讼请求。严锦华认为该判决存在事实认定不清、举证责任分配错误的问题,详述如下:一、一审判决事实认定不清致使判决结果错误。原审法院认为“由于双方签订的《维多利时尚广场委托经营合同书》已经于2017年12月31日到期，双方未再续签合同，严锦华称中城飞祥公司继续将商铺出租他人使用，但庭审中严锦华未提供相关证据予以佐证，故对严锦华主张的自2018年1月1日起至2019年12月31日的回报收益的诉请,本院不予支持”。以上内容属于事实认定不清。第一，合同到期后，中城飞祥公司应及时履行交还房屋义务。严锦华与严飞飞父女委托中城飞祥公司经营的商铺共19间，本案应将19间商铺视为整体，而非单个委托经营关系。依据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，无论是哪一方当事人在解除合同时，均应提前通知对方，并办理解除合同手续，如结清租金、交还租赁房屋等。中城飞祥公司应及时履行告知及交还房屋的义务，以便严锦华及时对外出租运营，避免房屋空置的损失。第二，中城飞祥公司未履行交还房屋义务且目前中城飞祥公司继续将部分商铺出租他人使用，严锦华有理由认为中城飞祥公司默认19间商铺全部继续不定期租赁关系。若中城飞祥公司不继续租赁，应及时履行告知义务及交还房屋义务，但本案中中城飞祥公司直到庭审中才告知严锦华19间商铺中有7间没有对外出租目前空置。原审法院认为合同到期后若房屋空置则双方不产生不定期租赁关系，中城飞祥公司不承担给付商铺回报收益的义务。上述结论的前提应是中城飞祥公司履行了交还房屋的义务。但事实上，合同到期时，中城飞祥公司并未告知严锦华哪些房屋继续租赁哪些房屋不再续租，严锦华认为中城飞祥公司默认19间商铺均继续租赁。第三，依据事实来看，是由中城飞祥公司决定哪些商铺继续租赁，严锦华无选择权。商铺是否交予中城飞祥公司租赁运营的选择权应在严锦华一方，而根据庭审法庭调查，房屋租赁的主动权在中城飞祥公司一方。由中城飞祥公司选择运营租赁哪些商铺，明显违背自愿、平等、公平的原则以及交易习惯，中城飞祥公司未履行在先的交还房屋或续签合同的义务，应视为19间商铺整体续租。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，合同到期后，严锦华有理由认为中城飞祥公司默认继续运营严锦华的全部商铺，双方是不定期租赁关系。严锦华与中城飞祥公司应继续受原合同约束，依约履行合同义务。二、一审举证责任分配错误致使判决结果错误。原审法院认为严锦华负有中城飞祥公司继续将商铺出租他人使用的举证责任，属于举证责任分配错误。委托经营合同到期后，中城飞祥公司未履行告知严锦华收房的义务以及交还租赁房屋的义务，严锦华有理山认为中城飞祥公司默认全部商铺均转为不定期租赁，中城飞祥公司应举证证明其履行了告知及交还租赁房屋的义务，而非由严锦华举证证明中城飞祥公司继续将商铺出租他人使用，对于此项事实的举证责任分配错误致使判决结果当然错误。综上所述，原判决认定事实不清、举证责任分配错误最终当然导致法律适用错误、判决结果错误。中城飞祥公司辩称，一、中城飞祥公司与严锦华签订的《维多利时尚广场委托经营合同书》明确约定合同期限为2015年1月1日至2017年12月31日，自2018年1月1日起，双方委托经营合同已经因合同期限届满而终止，双方不再存在任何委托经营关系。严锦华在整个案件审理过程中从未就中城飞祥公司实际使用案涉商铺进行任何举证。至于其是否收回房屋亦或是将房屋委托他人经营，原审判决未进行任何查明。2.在2017年12月31日后，双方没有就委托经营事项续约。2018年本案案涉商场已经整体停业，该事实在原审判决中已经认定。2019年7月22日，案涉商场已经由商铺业主代表成立的“自主招商工作组”全面承继，严锦华也签署了《授权委托书》，授权业主代表与中城飞祥公司签署协议，故其对案涉商铺已经由“自主招商工作组”承继这一事实是明确知晓的，同时其授权也证明严锦华同意由“自主招商工作组”接管继续经营案涉商铺，故中城飞祥公司无需承担自2018年、2019年之后的债务。3.在2017年商铺经营状况严重恶化之后，中城飞祥公司就组织全体业主在国航大厦召开全体业主大会，告知合同将于2017年底到期。一百多名业主到场参加了会议并进行了签字确认，中城飞祥公司对此事项也进行了通知。二、针对严锦华主张的2018年至2019年6月30日期间的返租费用问题，系严锦华妄图通过诉讼获利的无权主张行为。双方的委托经营协议早已在2017年12月期限届满，合同已经终止，双方在此后并没有续签委托经营协议，其商铺也没有由中城飞祥公司使用，且案涉商场早已停业，并没有进行经营活动。自合同终止后一直由严锦华自己占有商铺，其根本无权向中城飞祥公司主张根本不存在的合同义务。合同关系都不存在，以何为依据主张合同义务？故严锦华的诉请依法应当驳回。严锦华向一审法院起诉请求：1.请求判令中城飞祥公司立即向严锦华支付位于呼和浩特市××区商铺自2016年1月1日起截至2019年12月31日的欠付租金133856元及违约金（按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月20日止，违约金为11215.77元；并以133856元为基数，自2019年8月21日起按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；2．判令本案诉讼费用由中城飞祥公司承担。一审法院认定事实：2015年4月20日，严锦华、中城飞祥公司签订《维多利时尚广场委托经营合同书》，约定：严锦华将从中城飞祥公司所购买的维多利时尚广场负1层43号商铺委托给中城飞祥公司经营。委托经营期限3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。委托经营的回报及支付方式：以严锦华购买该商铺合同总价款486757元百分比的方式计算，第一阶段2015年1月1日-2015年12月31日，按严锦华购买该商铺合同总价款6％的年回报率计算回报；第二阶段2016年1月1日-2016年12月31日，按严锦华购买该商铺合同总价款6.5％的年回报率计算回报；第三阶段2017年1月1日-2017年12月31日，按严锦华购买该商铺合同总价款7％的年回报率计算回报。合同约定，回报金额每半年支付严锦华，中城飞祥公司按每年的1月1日-10日，7月1日-10日向严锦华支付半年度的回报金额，回报金额直接汇入严锦华指定的银行账户，本回报额为中城飞祥公司缴纳营业税和企业所得税后的净得。违约责任：中城飞祥公司未按时向严锦华支付回报金额，除按合同规定支付严锦华应得回报金额，应自第三十一天起，每逾期一日按拖欠的回报金额5‰，向严锦华支付违约金。合同到期后，双方未续签该合同，但中城飞祥公司一直占有使用严锦华的商铺至今，而中城飞祥公司仅仅支付了严锦华2015年的回报收益，2016年1月1日至2017年12月31日的回报收益未支付。一审法院认为，严锦华、中城飞祥公司双方自愿订立的《维多利时尚广场委托经营合同书》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方应当按照约定履行各自的权利义务。庭审中，中城飞祥公司对2016年1月1日起至2017年12月31日的回报收益数额予以认可，故对于严锦华请求支付2016年1月1日起至2017年12月31日的回报收益65712元（486757元×6.5%＋486757元×7%），该院予以支持。由于双方签订的《维多利时尚广场委托经营合同书》已经于2017年12月31日到期，双方未再续签合同，严锦华称中城飞祥公司继续将商铺出租他人使用，但庭审中严锦华未提供相关证据予以佐证，故对严锦华主张的自2018年1月1日起至2019年12月31日的回报收益的诉请，该院不予支持。中城飞祥公司迟延支付回报收益，存在违约行为，应当支付违约金。严锦华请求利率未超过法律规定的范围，该院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、中城飞祥公司于本判决生效之日起十日内向严锦华支付商铺回报收益65712元及违约金（自2016年2月11日起至2019年8月20日止，以每半年应付固定收益为基数，按中国人民银行的同期贷款基准利率分段累计至2019年8月20日止；2019年8月21日之后，以每半年应付固定收益为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算至实际给付之日止）。二、驳回严锦华的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1489元（严锦华已预交），由严锦华承担731元，由中城飞祥公司承担758元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为中城飞祥公司应否向严锦华支付2018年1月1日-2019年12月31日的回报收益及违约金。针对该争议焦点，中城飞祥公司称双方之间的委托经营合同已于2017年12月31日终止，其不应向严锦华支付2018年1月1日-2019年12月31日的回报收益及违约金。鉴于双方签订的《维多利时尚广场委托经营合同书》实质上属于严锦华将所购房屋租赁与中城飞祥公司使用的租赁合同，中城飞祥公司在合同期满后虽未与严锦华续签合同，但案涉租赁房屋此后仍由中城飞祥公司继续占有使用，中城飞祥公司提供的证据亦不足以证明其在合同期满后已将案涉租赁房屋返还严锦华，故依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，双方在2018年1月1日后成立不定期租赁合同，中城飞祥公司仍应当按照原《维多利时尚广场委托经营合同书》的约定继续履行义务。其应当依据原合同约定向严锦华支付2018年1月1日至2019年12月31日的回报收益68145.98元（486757元×7%×2），并按照严锦华的请求数额支付违约金。一审判决以严锦华未举证证明中城飞祥公司在合同到期后继续将商铺出租他人使用为由驳回严锦华关于2018年1月1日-2019年12月31日的回报收益及违约金的诉讼请求适用法律不当，本院予以纠正。另，严锦华提出的诉讼请求是中城飞祥公司支付其欠付租金133856元为基数并计算违约金，而按照上述计算方法计算出的数额为133857.98元，本院对其未超出诉讼请求范围数额133856元予以支持。综上所述，严锦华的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初3171号民事判决；二、内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向严锦华支付商铺回报收益133856元及违约金（自2016年2月11日起至2019年8月20日止，以每半年应付固定收益为基数，按中国人民银行的同期贷款基准利率分段累计至2019年8月20日止；2019年8月21日之后，以每半年应付固定收益为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1489元，二审案件受理费2978元，由内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨蔚堃审判员 姜 怡审判员 蔡世杰二〇二〇年十二月十四日法官助理 齐兴宇书记员 翟 玥