贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔04民再6号再审申请人（一审原告、二审上诉人）:刘某某，男，1988年1月12日生，布依族，住贵州省安顺市西秀区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）:伍某某，女，1989年6月28日生，侗族，住址同上，系刘某某之妻。二再审申请人委托代理人：张青龙，贵州贵正律师事务所律师。代理权限：特别授权。二再审申请人委托代理人：李振兴，贵州贵正律师事务所律师。代理权限：特别授权。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司，住所地：安顺市西秀区龙青路与凤东路交叉口西北侧。统一社会信用代码：915204907095624495。法定代表人：王永和，系该公司董事长。再审申请人刘某某、伍某某因与被申请人贵州省安顺市东关村房地产开发有限公司（以下简称东关村房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2019）黔04民终245号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年11月15日作出（2019）黔民申3978号民事裁定：指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，于2020年4月26日公开开庭进行了审理，再审申请人的委托代理人张青龙、李振兴及被申请人贵州省安顺市东关村房地产开发有限公司法定代表人王永和到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。再审申请人申请再审称，请求撤销安顺市中级人民法院（2019）黔04民终245号民事判决，改判支持再审申请人一审诉求。一、本案当事人约定逾期办证违约金按日万分之一计算，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的利率相比，当事人约定的利率明显低于法定的利率，故不应再予以调减。二、一审法院认为申请人应举证证明逾期办证损失，举证责任分配错误。逾期办证违约金责任的承担并不以买受人遭受损失为基础，按照“谁主张，谁举证”的原则，被申请人主张违约金高于实际损失的，应由被申请人承担举证责任。三、被申请人自始至终均没有提出过“申请人存在违约行为”，违约金应“折抵”的主张及相应的依据，二审判决以申请人接受案涉房屋存在过去为由对违约金进行调减，违反了居中裁判原则。在收房时对房屋进行查验并非申请人的义务，申请人在收房时不查验被申请人的相关证明文件与被申请人逾期办证之间无因果关系，不能将申请人在收房时未对房屋进行检查的行为认定为违约行为，以此来减轻被申请人的违约责任。此外，原判决确定的超低违约金不利于市场秩序的维护，纵容了房地产开发企业低成本违约。被申请人贵州省安顺市东关村房地产开发有限公司辩称：再审申请人的理由不成立。首先，案涉房屋已经被交付给了申请人，且案涉房屋已经办理了网签备案登记，逾期办证并不影响申请人对房屋进行占有、使用和受益，不会造成任何损失。一审法院适用合同法第一百一十四条规定对违约金进行调低，适用法律正确。其次，申请人明知房屋办证出现障碍，仍然要求被申请人交房，二审法院认定申请人存在违约行为，适用合同法第一百二十条规定进行判决，适用法律正确。再次，案涉房屋迟延办证是因2014年贵州省政府150号令、省发改委（2014）1705号文件收费标准不合理所致，该两份文件直至2017年才废止。在此情况下，让被申请人承担全部违约金责任显然是不公平的。最后，被申请人由始至终都保持城市信用，在经济困难的情况下，仍然四处筹措资金用于向龙凤小区各业主赔偿违约金。原审原告向一审法院提出诉讼请求：1．判令东关村房开公司将位于安顺市西秀区房屋不动产权证书交付给刘某某、伍某某；2．判决东关村房开公司以368272元购房款为基数，按日万分之一支付刘某某、伍某某从2016年7月3日起至2018年8月14日，逾期天数为773天，逾期办证违约金28467.43元，并判令支付至东关村房开公司交付刘某某、伍某某房屋不动产权证书之日止；3．本案诉讼费用由东关村房开公司承担。一审法院认定事实：2016年7月3日，刘某某、伍某某与东关村房开公司签订《商品房买卖合同》，约定刘某某、伍某某购买东关村房开公司开发的位于安顺市西秀区房屋，所购商品房建筑面积为93.47平方米，套内建筑面积为73.95平方米，按套内建筑面积计算，房屋单价为每平方米4980.01元，总价款为368272元。合同第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款转移登记约定，（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该《商品房买卖合同》还对付款方式、交房条件、本项目内的相关设施、设备的交付时间与使用条件、面积差处理、商品房质量及保修、前期物业管理等内容进行了约定。合同签订后，刘某某、伍某某依约向东关村房开公司支付了购房首付款人民币118272元、代收费18477元，通过银行按揭支付购房余款250000元。该房屋于2017年3月1日交付给刘某某、伍某某管理使用。因东关村房开公司一直未将所购房屋的产权证办理并交付给刘某某、伍某某，致成诉讼。同时查明：东关村房开公司开发的“龙凤花园1-5栋”项目尚未办理现房备案，还不能办理产权登记。一审法院认为：刘某某、伍某某与东关村房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。双方在《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。东关村房开公司应当及时履行合同约定的义务。东关村房开公司未履行上述义务，已构成违约，依法应向刘某某、伍某某承担违约责任。东关村房开公司提出因为供电局的政策，2014年省政府文件及省发改委收费标准，要其预先交纳914万元维护费后才能安装生活用电，东关村房开公司无力交纳高额维护费，影响工程全部竣工不能完成，办不了产权证，东关村房开公司不能给刘某某、伍某某办理产权证，责任不在东关村房开公司的辩称意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”之规定，故对东关村房开公司该辩称不予采纳。本案中，因该合同签订于2015年12月31日之后，该项目至今尚未进行竣工验收，根据合同约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定，刘某某、伍某某认为其购买房屋时为现房，其签订合同之日为交房之日。因本案房屋尚未竣工验收，不应视为现房，而东关村房开公司向刘某某、伍某某交付钥匙的行为可视为其交房行为，故违约金的起算日应从2017年3月1日交付房屋后90日，即2017年5月30日起开始计算支付。在审理过程中，东关村房开公司认为该违约金约定过高并要求调减。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续客观存在，刘某某、伍某某未举证证明因为东关村房开公司的违约行为给其造成的损失及损失的数额。根据公平与诚实信用原则、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，结合房屋已交付给刘某某、伍某某使用的事实和本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决东关村房开公司支付给刘某某、伍某某自2017年5月30日起至2018年8月21日（即起诉之日）止的逾期办证违约金1617元。之后的逾期办证违约金刘某某、伍某某可向东关村房开公司另行主张权利。刘某某、伍某某诉请东关村房开公司为其办理所购房屋的不动产权证书。因东关村房开公司开发建设的“龙凤花园1-5栋”项目的房屋尚未申请办理商品房现房备案，目前达不到办理不动产权证书条件，故刘某某、伍某某现要求东关村房开公司办理所购房屋的不动产权证书的诉讼请求，暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，刘某某、伍某某可另行向东关村房开公司主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：1．由贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付刘某某、伍某某从2017年5月30日起至2018年8月21日止的逾期办证违约金人民币1617元；2．驳回刘某某、伍某某的其他诉讼请求。受理费人民币562元，减半收取人民币281元，由刘某某、伍某某承担人民256元，由贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司承担人民币25元。刘某某、伍某某上诉称：1．改判东关村房开公司在一审判决基础上增加支付逾期办理房屋权属登记的违约金27,108元。2．一、二审诉讼费由东关村房开公司负担。事实及理由：1．一审适用法律错误。双方所签合同约定了东关村房开公司逾期办理房屋权属登记违约金的计算方式，该计算方式符合法律及司法解释的规定，依法应予保护。2．一审法院涉嫌枉法裁判，判决没有法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，按照双方所签格式合同条款约定计算780天（2016年7月3日至2018年8月21日）逾期办证违约金为28,725元。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，本案属于“损失数额难以确定”的情形，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准4.35%上浮30%计算逾期办证违约损失为44,504元。故本案双方约定的违约金不高于没有约定违约金或损失数额难以确定所计算的损失。3．本案我方所购为现房，双方签订购房合同之日即为房屋交付之日，违约金应从签订合同次日起算。合同中所约定的90日是认定违约事实是否成就的时间，不是违约金的起算时间，一审以交钥匙时间往后推90日为违约金起算时间是错误的。4．一审将双方约定的违约金标准调低10倍，滥用司法裁量权。5．本案中双方所签合同已经约定了违约金的计算方法，一审将“违约金”与“损失赔偿金”混为一谈，适用法律错误。本案逾期办证违约金属于单纯的债权性质义务，我方作为非违约方，不负损失举证责任。6．一审未查明房屋交付我方使用的事实，案涉房屋未经政府相关部门验收合格，无法办理权属登记证书，与上诉人及政府办证部门均无关，系东关村房开公司违约。7．一审法院在同一辖区、同一年内对同一性质、同一诉求的案件所作判决前后差别巨大。8．被上诉人违约，应承担所有案件诉讼费用，一审确定的诉讼费分担不公平。二审查明，本案双方所签订的《商品房买卖合同》第二章商品房基本状况第二条销售依据约定：……预售商品房批准机关为安顺市住房和城乡建设局，预售许可证号为商房预字第××号。第四章商品房交付使用条件及日期、交接手续第十一条第（二）项约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1．该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十二条第（一）项约定：……2、供电：交付时达到使用条件。第十四条第（一）项约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。其他事实与一审认定的事实一致。本案的争议焦点归纳为：1．一审判决对逾期办证违约金的计算是否正确；2．一审判决确定的诉讼费分担是否公平。二审认为：案涉房屋所在小区配套电力设施未安装，竣工验收未完成，自然无法办理房屋产权登记，东关村房开公司在该状态下，向上诉人移交房屋，违反了合同约定，存在过错。上诉人接收房屋时如认真查验合同约定的验收交接资料及相关事项，本可以发现案涉房屋不具备办理房屋产权登记的条件，但其怠于查验，并放弃拒绝接收的权利，视为对瑕疵交付的认可，故上诉人同样存在过错。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条是关于房开商单方过错的违约金承担，而本案双方当事人均具有过错，应当根据各自的过错程度承担相应的责任。关于违约金起算时间问题，上诉人主张案涉房屋为现房，违约金应从合同签订之次日开始起算。但案涉房屋所在小区配套电力设施至今仍在施工，属于未建成的房屋，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项之规定，根据本案合同签订时间晚于合同约定交付办理商品房转移登记有关文书期限的客观事实，确定的逾期办证违约金起算时间并无不当。一审在对逾期办证违约金的论述上虽存在瑕疵，但结合双方的过错程度及本案实际，一审判决酌定的违约金数额并无不当。案涉房屋目前虽不具备房屋产权登记的条件，但本案是因为东关村房开公司未完善案涉房屋所在小区的配套电力设施安装，无法完成竣工验收备案，造成房屋产权登记无法办理，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，东关村房开公司在承担违约金的同时，仍应继续完善电力设施安装，完成竣工验收备案，直至向上诉人交付房屋产权登记。针对一审确定的诉讼费承担是否公平的问题，鉴于东关村房开公司在实际交房后，长期未及时完善房屋居住条件及办理相关竣工验收手续，使案涉房屋至今不具备办理商品房权属证书的条件，对争议的发生有不可推卸的责任，本院依法明确一审案件诉讼费由东关村房开公司负担。上诉人该上诉理由成立，本院依法予以支持。二审期间，东关村房开公司自愿承担一二审诉讼费，系其真实意思表示，本院依法予以确认。综上，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律存在瑕疵，本院依法纠正后予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费562元，减半收取281元,二审案件受理费562元，共计843元，由贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司负担。围绕当事人的再审请求，本院对当事人提交的新证据及有争议的事实认定如下：再审确认原审查明的事实。另查明案涉房屋“一户一表”手续已办理完毕。本院再审认为，综合双方诉辩观点，本案争议的焦点为：1、东关村房开公司是否违约；2、原判确定的违约金数额及起止期间是否合理；3、东关村房开公司应否为案涉房屋办理房屋不动产权证书。关于东关村房开公司是否违约的问题。双方在《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。但双方签订的《商品房买卖合同》时间为2016年7月3日，即签订合同时间晚于上述约定的商品房转移登记的有关文书交付时间，而本案案涉房屋尚未竣工验收。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日”的规定，出卖人应当在2017年3月1日房屋交付使用之日起９０日交付商品房转移登记的有关文书，没有交付的，出卖人应承担违约责任，违约金应从房屋交付使用之日起９０日计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，故违约金从2017年5月30日起计付。对于东关村房开公司称案涉房屋迟延办证是因2014贵州省政府150号令、省发改委（2014）1705号文件收费标准不合理所致的辩称理由，并不能对抗买受人，故对其方的辩称理由，不予采纳。关于原判确定的违约金数额及起止期间是否合理的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中被申请人逾期未给再审申请人办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任。至于违约金的计算标准，本院认为：违约金坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，即使按“谁主张谁举证”的原则，违约金是否过高过低的举证责任在违约一方，但要违约一方举证非违约一方的实际损失过于苛求，为有效维护各方当事人利益，在实际损失不能确定的情况下，结合被申请人违约的主客观过错、合同实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。故一审将逾期办证的损失片面的分配给再审申请人显然不当，二审认为逾期办证的责任，再审申请人怠于行使查验义务系其中原因之一，而逾期办证与再审申请人是否对房屋进行查验并无关联性，二审认定逾期办证为双方过错导致，属事实认定错误，故原审所酌定的违约金不合理。同时，再审申请人的一审诉请的违约金计算至东关村房开公司交付案涉房屋不动产权证止，而原审确仅判决至起诉之日止，裁判不当。支付违约金的起算日应从2017年3月1日交付房屋后90日，即2017年5月30日起开始计算支付。故本案被申请人应支付再审申请人2017年5月30日起至2018年8月21日止的逾期办证违约金2475元（368272元×0.000015×448天），2018年8月22日起至贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以再审申请人已交付房价款368272元为基数，按日万分之零点一五进行计付。关于东关村房开公司应否为案涉房屋办理房屋不动产权证书的问题。双方当事人在《商品房买卖合同》中已约定了东关村房开公司具有为再审申请人办理房屋不动产权证的义务，但目前案涉房屋达不到办理不动产权证书条件，故原判不支持再审申请人现要求被申请人办理所购房屋的不动产权证书的诉讼请求并无不当，再审申请人在待该房屋具备办证条件后，另行向被申请人主张。综上所述，原审所确定的违约金数额及所支持的期间不当，再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2019）黔04民终245号民事判决及贵州省安顺市西秀区人民法院（2018）黔0402民初3848号民事判决。二、被申请人贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付再审申请人刘某某、伍某某2017年5月30日起至2018年8月21日止的逾期办证违约金2475元，2018年8月22日起至贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以再审申请人刘某某、伍某某已交付房价款368272元为基数，按日万分之零点一五进行计付。三、驳回刘某某、伍某某的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费562元，减半收取281元，二审案件受理费562元，由贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 芶薇薇审判员 王明芹二〇二〇年十二月二十八日书记员 伍志敏