云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终2613号上诉人（原审原告）：张洪刚，男，1981年6月25日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，大专文化，个体经营户，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人：王鑫麟，云南天外天律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：杜昊宸，云南天外天律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。上诉人（原审被告）：任小海，男，1983年1月1日出生，汉族，贵州省安顺市人，初中文化，个体工商户，住贵州省安顺市西秀区，现住云南省昭通市昭阳区。委托代理人：周源，云南元度律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人张洪刚因与上诉人任小海房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初2706号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月9日受理后，依法组成合议庭，在二审中，各方均没有新的事实和证据提交，合议庭决定不开庭审理，本案现已审理终结。张洪刚上诉请求：1.撤销云南省昭通市昭阳区人民法院(2020)云0602民初2706号民事判决书第四项，改判被上诉人向上诉人支付违约金100000.00元；2.撤销云南省昭通市昭阳区人民法院(2020)云0602民初2706号民事判决书第四项，改判被上诉人承担上诉人支出的律师费5000.00元；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实和理由：一、一审法院认定被上诉人延迟支付租金的理由正当，被上诉人的行为不构成违约，实属事实认定和法律适用错误。1.《店铺租赁合同》约定“乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视为违约，违约金壹拾万元整，甲方有权收回商铺，并不承担乙方任何装修损失。”系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，双方当事人均应严格遵守、受其约束。被上诉人未履行合同约定义务，已经构成违约。2.被上诉人称其推迟交纳租金系上诉人二楼房屋漏水到被上诉人承租的一楼门面，双方发生纠纷，被上诉人向一审法院提起诉讼所致，无法成为其延迟支付租金的理由正当。因造成房屋漏水的原因有多种可能，可能是由于被上诉人装修等自身原因所致，也有可能是物业修缮义务未尽到所致，故在鉴定机构作出鉴定报告前无法确认实际责任方。而被上诉人以其臆想，推断房屋漏水系上诉人原因所致，并以此为由拒付租金，没有事实和法律依据。退一步讲，即使房屋漏水与上诉人有关，被上诉人也不能在没有合同约定和法律规定的情况下，以此作为延迟支付租金的免责事由。因租金交纳与房屋漏水属于不同法律关系，被上诉人已就房屋漏水另案起诉，相关责任承担由生效法律文书予以确认，而上诉人要求被上诉人支付租金合情合理合法，因先履行一方上诉人已将房屋交付被上诉人使用，后履行一方被上诉人亦应按约交纳租金，况且被上诉人并不具备行使先履行抗辩权的条件。综上，被上诉人延迟支付租金的行为构成违约。二、一审法院认为上诉人要求被上诉人承担其支出的律师费于法无据，属于事实认定错误。根据合同第八条第5项：“甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担，并负责损失的赔偿。”上诉人于2020年4月27日委托云南天外天律师事务所王鑫麟律师向被上诉人发送律师函进行再次催告，并给予了其合理的履行期限，并在律师函中明确告知了被上诉人若不在履行期限内支付租金的话须承担上诉人因维权而支出的，根据上诉人一审提交的证据证明，被上诉人已经详细阅读并知晓了该后果。被上诉人无故拖欠租金的行为造成了上诉人无法经营，给上诉人带来了巨大的损失，上诉人在多次催告无效后不得已才起诉至法院进行维权。故无论是根据合同约定还是律师函的内容，上诉人要求被上诉人承担其因维权而支出的费用有理有据。其委托代理人意见与上诉人一致。任小海的上诉请求：1.请求依法改判(2020)云0620民初2706号判决书第三项判决内容：“由任小海于本判决生效后十日内支付原告张洪刚自2019年12月29日至搬离商铺时止的租金（租金按合同约定计算）”，改判为：驳回被上诉人一审请求上诉人支付2019年12月29日至搬离商铺时止的租金的诉讼请求。2.请求判令被上诉人支付全部诉讼费。其主要事实和理由：一、一审法院适用法律错误，1.一审法院仅依据《合同法》第226条：“承租人应当按照约定期限支付租金”即认定上诉人应当支付被上诉人租金，是不合理的，理由有两点，第一点：一审法院在判决书中已经认定是由于被上诉人二楼的房屋漏水导致上诉人一楼商铺被水淹从而导致上诉人长期不能正常营业的事实，那么显然在这件事上被上诉人应当承担全部责任，那么根据《合同法》第216条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”以及《店铺租赁合同》第8条第5款：“甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担，并负责损失的赔偿。”可知被上诉人作为出租人其二楼房屋漏水所致上诉人一楼商铺无法正常经营，那么被上诉人不但没有尽到出租人的法定基本义务也没有尽到双方合同约定的约定义务。所以一审法院仅依据《合同法》第216条判决上诉人承担支付租金的义务是对法律的片面理解和适用，所得出的结论必然不能显示公正、公平。二、一审法院不受理上诉人在一审时提出的反诉系程序违法，理由如下：1.上诉人在一审时提出反诉要求被上诉人退还因被上诉人二楼房屋漏水导致上诉人不能正常经营期间（2019年4月13日至2019年12月28日）的租金229837元的请求，不管是从反诉的当事人范围还是从反诉与本诉的法律关系来看，均是完全符合《民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用的解释》第233条的规定。2.一审法院不同意受理上诉人的反诉既没有下达裁定书也没有在一审判决书中释明，显然不符合法律规定，变相的剥夺了上诉人的提起反诉权。3.上诉人向一审法院提出中止审理的申请，一审法院也没有受理。其委托代理人意见与上诉人一致。张洪刚的一审诉讼请求是：1.解除张洪刚、任小海签订的《店铺租赁合同》；2.判令任小海立即腾空、搬离昭通市省耕山水C40、C41两间商铺；3.判令任小海支付张洪刚自2019年12月28日起至搬离商铺时止的租金，暂计算至2020年5月13日为122361.64元；4.判令任小海向张洪刚支付违约金100000.00元；5.判令任小海承担张洪刚支出的律师费5000.00元；6.本案诉讼费由任小海承担。一审法院经审理确认的法律事实是：2017年9月28日，张洪刚与任小海签订《店铺租赁合同》，约定：“张洪刚（甲方）将其所有的位于昭通市出租给任小海（乙方），租赁期限为2017年12月28日至2022年12月28日，每年租金326000.00元，一年一付，前三年租金不变，后每年租金递增10%，合同签订之日乙方一次性向甲方支付全年房租，第二年至第五年的房屋租金应提前一个月支付。乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视为违约，违约金壹拾万元整，甲方有权收回商铺，并不承担乙方任何装修损失。若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或者租赁给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有壹拾万元的违约金。合同还约定了其他事项。”合同签订后，任小海向张洪刚支付了第一年、第二年的租金。任小海未支付2019年11月28日起至今的租金。2020年5月25日，张洪刚诉至一审法院。另查明，任小海租赁的商铺二楼系张洪刚所有并居住，该楼层漏水到一楼的商铺，任小海于2019年4月26日以财产损害赔偿纠纷向本院提起诉讼，因诉讼标的不明确，2020年5月19日，被一审法院裁定驳回起诉。一审法院经审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，张洪刚、任小海均同意解除双方签订的《店铺租赁合同》，故对张洪刚要求解除双方签订的《店铺租赁合同》的请求，符合法律规定，故一审法院予以支持。合同解除后，任小海应当将租赁物返还给张洪刚，故对张洪刚要求任小海立即腾空、搬离昭通市省耕山水C40、C41两间商铺的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定限期支付租金。”本案中，任小海还差欠张洪刚自2019年12月29日起至今的租金未支付，故对张洪刚诉求判令任小海支付张洪刚自2019年12月29日起至搬离商铺时止的租金的请求，符合法律规定，予以支持。对张洪刚要求任小海向其支付违约金100000.00元的请求，因任小海推迟向张洪刚缴纳租金的重要原因系张洪刚二楼房屋漏水到任小海承租的一楼门面，双方发生纠纷，任小海向法院提起诉讼所致，任小海延迟支付租金的理由正当，符合法律规定，任小海的行为不构成违约，故对张洪刚的该请求，不予支持。对张洪刚要求任小海承担张洪刚支出的律师费5000.00元的请求，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除张洪刚与任小海签订的《店铺租赁合同》；二、任小海于判决生效后五日内腾空、搬离其租赁的昭通市省耕山水C40、C41两间商铺，并退还张洪刚。三、由任小海于判决生效后十日内支付张洪刚自2019年12月29日起至搬离商铺时止的租金（租金按合同约定计算）。四、驳回张洪刚的其他诉讼请求。案件受理费4710.00元，减半收取2355.00元，由张洪刚负担1083.30元，任小海负担1271.70元。在二审中，各方均未提出新的证据。上诉人对一审认定事实部分未提出实质异议，上诉人张洪刚对一审未判决支持违约金不服，上诉人任小海对一审判决生效后十日内支付张洪刚自2019年12月29日起至搬离商铺时止的租金不服。双方当事人对一审认定的其余事实未提出异议，对一审认定双方无异议的事实本院予以确认。本院认为，关于张洪刚的上诉，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物维修的义务，但当事人另有约定的除外。按本规定，本案中出租的房屋因二楼房屋漏水致一楼商铺不能正常经营，而二楼居住的就是上诉人张洪刚，对二楼房屋漏水造成的影响双方仍有争议，因而双方同意解除合同，任小海迟延给付租金，不能视为违约。而关于律师费，是张洪刚寻求权利保护支出的费用，但不是必须的开支，且双方合同中并未约定。故上诉人张洪刚的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于任小海的上诉，根据合同法的规定，对于租赁房屋出现故障时，承担人应及时通知出租人在合理期限内维修，出租人应尽维修义务，承租人也可自行维修，维修费用由出租人负担。本案中任小海并未提交证据证明租赁房屋完全不能维修使用，影响合同目的的实现，其同意解除合同，即应及时腾空房屋，避免造成不必要损失，一审判决由其支付张洪刚自2019年12月29日起至搬离商铺时止的租金并无不当。而关于任小海在一审中的反诉，一审审判员已在庭审中当庭释明，反诉与本案不是同一法律关系，反诉属于侵权纠纷，并口头裁定不予受理。对其中止审理的请求，本院不是必须以其他案件的审理为依据。一审审理程序正确。综上所述，本院认为，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4710.00元，由张洪刚、任小海各负担2355.00元。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。审判长  王荣祥审判员  戴红梅审判员  宋明涛二〇二〇年十二月四日书记员  祖维灿