上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10343号上诉人(原审被告)：洪贵舜，男，1951年9月26日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人(原审被告)：徐燕，女，1953年8月23日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人(原审被告)：洪晔芳，女，1981年10月2日出生，汉族，住上海市杨浦区。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：赵婉婷，上海市建纬律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：从雪枫，男，1983年1月15日出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人(原审原告)：洪菲菲，女，1984年7月16日出生，汉族，住上海市静安区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：王成，上海市金茂律师事务所律师。上诉人洪贵舜、徐燕、洪晔芳因与被上诉人从雪枫、洪菲菲房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初15927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。洪贵舜、徐燕、洪晔芳上诉请求：一、撤销原审判决，发回重审；二、本案一审、二审案件受理费由从雪枫、洪菲菲承担。事实和理由：一、原审法院遗漏必要诉讼参与人，应予追加并查明事实。《房地产买卖协议》为三方签署的《房地产买卖居间协议》(以下简称“居间协议”)之附件，洪贵舜、徐燕、洪晔芳与从雪枫、洪菲菲双方并未就《房地产买卖协议》达成合意，故《房地产买卖协议》不具备成立条件。居间方对双方后续最终未签署《上海市房地产买卖合同》(以下简称“房屋买卖合同”)负有责任，一审法院未将其列为诉讼参与人，不利于查明案情。二、原审判决遗漏重要事实，双方后续未能签署房屋买卖合同的过错责任在从雪枫、洪菲菲及居间方。从雪枫于房屋买卖合同签约日称当日仅能支付一半购房款，改变了居间协议中约定的付款条件。居间方擅自变更买卖合同中关于违约金、交房日期、户口迁出时间等事项的约定。洪贵舜、徐燕、洪晔芳有合理理由拒绝签署房屋买卖合同。三、原审判决认定事实错误，即使洪贵舜方之前曾发短信表示过洪晔芳不同意转让房屋，但洪贵舜、徐燕、洪晔芳已于2020年6月3日前往房屋买卖合同签约现场，故不应再将其认定为违约。洪贵舜、徐燕、洪晔芳与案外人签订房屋租赁协议亦不影响涉案房屋的买卖，不构成违约。从雪枫、洪菲菲辩称，不同意洪贵舜、徐燕、洪晔芳的上诉请求。一、原审法院未遗漏必要诉讼参与人，无需追加居间方作为诉讼参与人。本案是房屋买卖合同纠纷，房屋买卖法律关系的当事人仅是洪贵舜、徐燕、洪晔芳与洪菲菲、从雪枫双方，本案诉讼主体无误。二、合同未能继续履行的责任在于洪贵舜、徐燕、洪晔芳一方违约，从雪枫、洪菲菲与居间方对此并无责任。房屋买卖合同签约文本约定的违约金条款公平对等，对房屋过户时间、交接时间的约定亦无不妥，房屋室号的笔误也不影响双方对交易房屋的认知。从雪枫、洪菲菲向一审法院起诉请求：洪贵舜、徐燕、洪晔芳共同承担违约责任，支付双倍定金差额10万元。一审法院认定事实：1、洪晔芳系洪贵舜、徐燕之女，洪贵舜、徐燕、洪晔芳系上海市宝山区康文路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的权利人。2、2020年4月28日，出卖方洪贵舜、徐燕、洪晔芳(甲方)与买受方从雪枫、洪菲菲(乙方)就上海市宝山区康文路XXX弄XXX号XXX室房屋签署《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，主要约定，房屋坐落为宝山区康文路XXX弄XXX号“1103室”(此为笔误，实为“1303室”)；总房价款317万元；乙方为表示购买意向，支付意向金10万元；如果甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金，若甲方违约不出售该房产，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还；本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因一方相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，该方签署人将自愿自行或连带承担定金责任。上述协议还约定，双方同意于本协议签署后35日内前往丙方签订示范文本；乙方于2020年4月28日当日支付甲方定金5万元，于2020年4月29日前补足定金10万元，于2020年6月3日之前支付购房款300万元(不含定金)，剩余房款7万元交房当日水电煤结清支付；交易过程中产生的税费乙方承担，中介费各付；过户后如果甲方不能交房给乙方，里面租金由乙方收取，双方不算违约。上述协议落款处，由洪贵舜、徐燕并代洪晔芳签字确认。同日，洪贵舜、徐燕提供了洪晔芳的身份证复印件，并出具了承诺书，内容为，洪晔芳因无时间不能前来签署协议，委托洪贵舜、徐燕代为签订，并承诺洪晔芳此后不同意出售该房地产或不同意该定金协议中所述的购买条件及条款的，洪贵舜、徐燕同意承担违约责任。当日，徐燕收取了定金1万元。同年4月29日，徐燕又收取了定金9万元。3、2020年5月1日，洪贵舜方发送短信，内容为：洪晔芳系涉案房屋的产权人之一，洪女士未在《房地产买卖居间协议》及附件中签字确认，且不同意相关协议约定的交易事宜，故居间协议及附件无效，请提供联系方式及银行账号，以便将买方的十万元款项退回。从雪枫方回复称，2020年6月3日不到场签订买卖合同，则算洪贵舜、徐燕违约。同年5月10日，洪贵舜方与案外人签订房屋租赁协议，约定租期为2020年5月起至2026年5月，每月租金1，800元。同年5月24日，中介方向洪贵舜方发送短信，内容为：从雪枫方是同意之前住在房子里的租客晚点交房不算违约，不是说在签订协议后又重新找租客不算违约，洪贵舜方又重新把房子租给另一个新租客，要算违约的。同年6月3日，双方至中介处但未能成功签署网签合同。根据洪贵舜方提供的录音，内容有：陈杨(洪贵舜的女婿)称，之前因为房子有争议，所以房子已经先租出去了。陈杨又称，看下样张，比如全款到账，大概几天交房。陈杨还称，我要看一下样张，条款和居间协议不一样的，正式合同看了才能签，接下来怎么来，条款都要看，我也不想多说，样张打出来给我看一样。陈杨另问，产证三个人你没看到吗？从雪枫回，我没看过。陈杨回，你之前产证都不给人家看吗？陈杨又称，有问题。从雪枫说，房号写错了是吧。中介说，是的。从雪枫说，是笔误，我也没仔细看。中介说，是笔误，下次我也要认真对了。陈杨说，你看是1103还是1303？中介说，居间协议是1103。陈杨说，居间协议是1103，买卖合同是1303。中介说，你的房子是1303，1103是你们的房子吗？买卖合同哪一条不符合法律规定。当日，洪贵舜方向从雪枫方返还了10万元定金，并发送短信表示，在6月3日至中介处办理签约事宜，发现之前向买家介绍的房屋是11楼的，不是洪贵舜方13楼的，引起争议，另外就房屋室号、交付时间、付款方式等均无法达成一致，故先行退还定金。一审法院认为，从雪枫、洪菲菲与洪贵舜、徐燕签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。根据已经查明事实，双方于2020年4月28日签订涉案协议，洪贵舜方于同年5月1日发送短信明确表示因权利人之一洪晔芳未签字确认，且不同意约定的交易事宜，故涉案协议及附件无效，并提出退回已收款项。洪贵舜方还于2020年5月10日另行与案外人签某某的租赁协议，租期长达6年之久。洪贵舜方的上述行为均已明确表示了不再继续履行涉案协议，已构成违约。审理中，洪贵舜方抗辩，双方系合同实质性条款未协商一致故未签署示范合同，对上述意见，法院不予采纳。至于房屋房号，根据已查明事实，洪贵舜方系1303室房屋的权利人，双方就涉案协议项下房屋的座落为1303室均系明确知晓，涉案协议中写为“1103室”实为笔误，故洪贵舜方以此为由抗辩，法院亦不予采纳。根据约定，若甲方违约不出售该房产，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还。现洪贵舜、徐燕违反约定不出售涉案房屋，从雪枫、洪菲菲起诉要求双倍返还定金共计20万元，合法有据，予以准许。洪贵舜、徐燕已返还10万元，故还应向从雪枫、洪菲菲支付10万元。双方之间就1303室房屋(涉案协议中写为“1103室”)建立的房屋买卖合同关系解除。审理中，洪贵舜、徐燕、洪晔芳同意共同承担违约责任，法院予以认可。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百一十五条规定，判决如下：洪贵舜、徐燕、洪晔芳于判决生效之日起十日内，向从雪枫、洪菲菲支付10万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。从雪枫、洪菲菲与洪贵舜、徐燕签订《房地产买卖居间协议》《房地产买卖协议》，洪贵舜、徐燕亦提供《承诺书》及洪晔芳身份证复印件，该协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。洪贵舜、徐燕、洪晔芳主张自身行为不构成违约，双方后续未签署房屋买卖合同的过错责任在于从雪枫、洪菲菲与房屋买卖居间方。然而，2020年5月1日洪贵舜方发送短信，以涉案房屋产权人之一洪晔芳未在《房地产买卖居间协议》及其附件中签字且不同意协议约定的交易事宜为由，主张居间协议及其附件无效，并要求向洪菲菲、从雪枫退还已收取的10万元款项。此后，洪贵舜方复于2020年5月10日将涉案房屋向案外人另行出租，租期至2026年5月10日。嗣后，洪贵舜方于《房地产买卖协议》约定的双方签订房屋买卖合同示范文本的日期前往签约现场，主张因房屋买卖合同示范文本记载的房号等部分内容与居间协议及其附件的约定不一致，导致双方最终未签订房屋买卖合同。然而，涉案房屋之买卖系双方合意之结果，涉案房屋房号亦为洪贵舜方出具的《承诺书》所载明，居间协议对房号的错误记载并不影响买卖标的物的确定。洪贵舜方虽前往房屋买卖合同签约现场，但其行为明显缺乏签约诚意。综合以上情况，对于洪贵舜、徐燕、洪晔芳关于自身不构成违约的主张，本院难以支持。此外，房屋买卖居间方与从雪枫、洪菲菲在本案中的诉讼请求并无法律上的利害关系，对于洪贵舜、徐燕、洪晔芳关于一审遗漏房屋买卖居间方作为诉讼参与人的主张，本院亦不予支持。综上所述，洪贵舜、徐燕、洪晔芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，300元，由上诉人洪贵舜、徐燕、洪晔芳共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 陈 俊审 判 员 王 珍二〇二〇年十二月二十二日法官助理 仇祉杰书 记 员 叶 戈附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……