广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终4015号上诉人（原审被告）：周观龙，男，1989年6月7日出生，汉族，住江西省九江市。委托诉讼代理人：刘晓东，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：清远市世纪鑫元投资发展有限公司。住所地：广东省清远市***************。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯开阳，广东大观律师事务所实习律师。上诉人周观龙因与被上诉人清远市世纪鑫元投资发展有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初3273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周观龙上诉请求：1、撤销原判第二项关于违约金支付的内容，改判周观龙无需支付违约金；2、诉讼费由清远市世纪鑫元投资发展有限公司负担。事实与理由：一、一审判决对部分事实认定不清，进而对上诉人作出有失公正的判决。具体理由如下，一、上诉人欠付物业费、电费实属无奈之举，因被上诉人经营不善，未积极履行运营推广义务，涉案物业所在商场客流不断下降，各品牌门店陆续撤场，商场经营环境每况愈下，以致上诉人在撤离租赁物业前半年来均处于亏损状态，经营无以为继。二、根据上诉人提交的证据可知，上诉人一直与被上诉人积极沟通欠付费用减免事宜，在沟通过程中，被上诉人两次提出减免方案，在减免方案未确定之前，上诉人暂未支付物业费及电费也在情理之中，上诉人并无恶意拖欠物业费及电费的情形，故不应对上诉人适用违约责任。综上，一审判决对上述事实认定不清，对上诉人作出有失公平的判决，请二审法院查明事实并支持上诉人的上诉请求。清远市世纪鑫元投资发展有限公司答辩称：一、根据案涉《世纪荟商业管理合同》内容，答辩人与上诉人对违约金有明确约定，违约金兼具补偿功能和惩罚功能，且一审判决对违约金标准进行适当的调整，故上诉人要求免除违约金不承担违约责任，其上诉理由不成立。上诉人逾期支付管理费、电费的行为构成违约，违反合同严守义务，原审判令上诉人承担逾期违约金，认定事实清楚，适用法律正确。二、上诉人以其曾提出费用减免申请为由，要求免除违约金于法无据。且减免租金和管理费的申请属于单方要求变更合同，其申请不属于法律事由，违反合同严守原则。双方当事人未经协商一致，不构成合同变更，也不构成顺延付款期限的法定事由。综上依法应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。清远市世纪鑫元投资发展有限公司向一审法院起诉请求：1、清远市世纪鑫元投资发展有限公司与周观龙签订的《世纪荟商业管理合同》于2019年9月18日解除；2、周观龙向清远市世纪鑫元投资发展有限公司支付拖欠的管理费84579元、电费6466.27元，以上合计91045.27元；3、周观龙向清远市世纪鑫元投资发展有限公司支付拖欠管理费、电费、水费的违约金，违约金从逾期之日起按欠费总额的每日千分之三计至周观龙付清管理费、电费之日止，暂计至2020年2月20日为75593.22元；4、诉讼费由周观龙负担。一审法院认定事实：2017年7月6日，清远市世纪鑫元投资发展有限公司与周观龙签订《世纪荟商业管理合同》，约定由清远市世纪鑫元投资发展有限公司对周观龙承租的位于清远市清城区世纪荟购物广场1层131、135号商铺提供物业服务；管理期限自2017年7月23日至2020年7月22日止；管理费为每月12815元，于当月第10日前支付；在管理期限内，周观龙逾期交付管理费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金，逾期超过15日，清远市世纪鑫元投资发展有限公司有权对周观龙承租的商铺采取停止供应电力、水、煤气等及停止提供任何服务，直至周观龙缴清应缴的费用及违约金。合同履行期间，因周观龙未履行交纳物业管理费等义务，清远市世纪鑫元投资发展有限公司于2019年9月18日致函周观龙，通知解除双方签订的《世纪荟商业管理合同》。庭审时，双方一致确认周观龙退场的时间为2019年9月9日。对于欠付的费用，周观龙对未付2019年3月至9月管理费，以及未付2019年5月电费2515.37元、8月电费2620.04元、9月电费1330.86元的事实予以认可，但认为管理费应计付至2019年9月9日。一审法院认为，清远市世纪鑫元投资发展有限公司与周观龙之间的物业服务合同关系，有清远市世纪鑫元投资发展有限公司向一审法院提交的《世纪荟商业管理合同》为凭，对此一审法院予以确认。清远市世纪鑫元投资发展有限公司主张确认《世纪荟商业管理合同》于2019年9月18日解除。虽然清远市世纪鑫元投资发展有限公司于2019年9月18日致函周观龙解除合同，但周观龙于2019年9月9日撤场，双方的物业管理合同事实上已终止，故一审法院确认双方签订的《世纪荟商业管理合同》已于2019年9月9日解除。对于清远市世纪鑫元投资发展有限公司主张管理费、电费的诉讼请求。关于电费6466.27元，周观龙没有异议，对此一审法院予以确认。至于管理费，应计至2019年9月9日，经一审法院审核，为80734.50元。对清远市世纪鑫元投资发展有限公司主张其余管理费的诉讼请求，一审法院不予支持。对于清远市世纪鑫元投资发展有限公司主张违约金的诉讼请求。清远市世纪鑫元投资发展有限公司主张违约金按每日3‰计算过高，违约金可按年利率24%，自每期管理费、电费逾期之日起计至付清款之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：一、确认清远市世纪鑫元投资发展有限公司与周观龙签订的《世纪荟商业管理合同》于2019年9月9日解除；二、周观龙于判决生效之日起7日内向清远市世纪鑫元投资发展有限公司支付管理费80734.50元、电费6466.27元，两项合计87200.77元及违约金（违约金按年利率24%，自每期管理费、电费逾期之日起计至付清款之日止）；三、驳回清远市世纪鑫元投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2227元，由清远市世纪鑫元投资发展有限公司负担879元，周观龙负担1348元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审经审查，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕周观龙的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为周观龙是否应向清远市世纪鑫元投资发展有限公司支付违约金。关于焦点问题。本案中，清远市世纪鑫元投资发展有限公司与周观龙于2017年7月6日签订《世纪荟商业管理合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，双方均应遵守。依据合同约定及权利与义务相一致原则，接受服务一方理应向提供服务一方支付相应的费用，一方违反合同约定，理应承担违约责任。周观龙虽主张其迫于经营压力欠付费用，并一直与清远市世纪鑫元投资发展有限公司沟通欠费减免事宜，但未能举证证明双方达成一致意见，亦未能提供其他充分证据予以证明其未构成违约，故本院对其抗辩不予采纳。因此，一审法院综合查明的事实，确定周观龙向清远市世纪鑫元投资发展有限公司支付物业服务费（含管理费、电费）合计87200.77元，并调整违约金以87200.77元为基数按年利率24%，自每期管理费、电费逾期之日起计至付清款之日止，理据充分，本院予以认同。综上所述，上诉人周观龙的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院对其上诉请求予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1980元，由上诉人周观龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘志英审 判 员 苏永术审 判 员 李奕东二〇二〇年十二月五日法官助理 张聪聪书 记 员 韦思烨本案适用的法律法规及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。