贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9308号上诉人（原审被告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘秀兰，女。被上诉人（原审原告）：陈超，男，1989年10月5日出生，彝族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：李坚，贵州谦明律师事务所律师。上诉人贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）因与被上诉人陈超商品房预售合同纠纷一案，不服贵阳市观山湖区人民法院(2020)黔0115民初2944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序简繁分流改革试点工作的决定》，由审判员刘妍独任审理。上诉人新世界公司的委托诉讼代理人刘秀兰，被上诉人陈超的委托诉讼代理人李坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、业主实际收房后才支付违约金，因为房屋是否达到合同约定条件属于业主与我方的主观认识，具体金额双方难以达到统一，在执行阶段，双方因对交付条件理解不一致导致违约金计算持续增多，我方不得不向法院提起执行异议和执行异议之诉。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条约定，案涉房屋的逾期交房违约金最高不得超过房屋总价的2%，但一审判决未对逾期交房违约金数额上限进行认定，导致违约金计算金额过多，一审属于认定事实错误。陈超辩称，1、一审中上诉人未否认逾期交房的事实，合同约定了交房的时间，但上诉人未按时交房，支付违约金合法合理，本案的违约天数计算亦是正确的；2、业主因上诉人违约所造成的损失大于2%的违约金，取消2%的违约金限制符合法律规定，亦符合合同约定；3、根据相关法律规定，上诉人交付的房屋要提供“三书一证一表”，目前即使已经交付的房屋亦为违约交付，始终不具备交房条件，我方未上诉只为尽早拿到违约金，本案不存在执行异议和执行异议之诉的情形。陈超向一审法院起诉请求：一、确认原被告签订的《商品房买卖合同》有效;二、判令被告立即向原告支付未依照《商品房买卖合同》第十一条约定的条件按期交付商品房的违约金至商品房符合第十一条约定条件并实际交付之日止,且不受总房价2%的限制,暂计算至2019年12月31日,违约金数额为95132元(违约金以总房价868789元为基数,日万分之三为标准,从2018年12月31日起计算至商品房符合合同约定条件并实际交付之日止);三、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉请的逾期交房违约金计算标准变更为按日万分之一计算，相应金额予以降低。一审法院认定事实，2016年5月11日，原告以868789元向被告购买位于观山湖区房屋一套，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”；第十三条逾期交房责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”；第十四条交接手续“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第十三条处理。”；补充协议第十五条其他约定“1、关于通知的约定（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前‘合同当事人’项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址，如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担。如买受人通讯地址变更，须在五日内书面通知出卖人，否则，出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人。（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务”。上述合同签订后，原告如约支付了购房款，但被告未按约定期限向原告交付房屋，至今案涉房屋不具备交付条件。2019年6月27日，被告向原告支付违约金7905.98元。2020年5月6日，原告以诉称事实与理由向一审法院提起诉讼并提出如前诉请。一审法院认为，双方当事人对案涉《商品房买卖合同》效力并无异议，原告的该项诉请，一审法院予以确认。本案争议的焦点系案涉房屋至今不具备交付条件，原告能否主张逾期交房违约金。对上述焦点，一审法院意见如下：案涉《商品房买卖合同》第十三条约定，被告逾期交房的，应在原告实际收房后30日内向其支付逾期交房违约金，原告亦未实际收房，但案涉房屋至今不具备交付条件，超过约定交付期限1年半，且至今被告仍不能确定交付期限，若待原告实际收房后方能主张逾期交房违约金，则不利于督促被告履行交房义务，一审法院确定原告主张的截止2019年12月31日的逾期交房违约金被告应予支付，原告的该项诉请，一审法院予以支持,但应扣除已支付的7905.98元。原告诉状中载明的逾期交房违约金95132元系按每日万分之三的标准计算至2019年12月31日，诉讼过程中其将违约金标准降低为日万分之一，则其诉请的截止2019年12月31日的逾期交房违约金为31710.8元，计算无误，扣除已支付的7905.98元，剩余23804.82元，一审法院予以确认，超出诉请部分原告预交的案件受理费，予以返还。至于2020年1月1日之后的逾期交房违约金，因原告主张的“实际交付日止”在执行过程中可能产生争议，一审法院确认应明确为计算至案涉房屋符合《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定的交付条件并由被告按约定方式履行通知义务之日止，若原告在此之前实际接收房屋，则计算至其实际接收房屋之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决：一、确认原告陈超与被告贵阳新世界房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陈超截止2019年12月31日止的逾期交房违约金23804.82元，并以868789元为基数、按每日万分之一的标准，从2020年1月1日起继续计算逾期交房违约金至案涉房屋符合约定交付条件并由被告贵阳新世界房地产有限公司按约定方式通知原告陈超接收房屋之日止，若在此之前原告陈超实际接收房屋的，则计算至其实际接收房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。应收案件受理费296元，由被告贵阳新世界房地产有限公司负担。预交案件受理费1189元，返还原告陈超893元。二审期间，新世界公司提交贵阳市建筑工程竣工验收备案表、贵阳市商品住房交付使用备案证书，拟证明案涉房屋已于2020年9月14日取得贵阳市建筑工程竣工验收备案表，于2020年11月4日取得贵阳市商品住房交付使用备案证书。陈超质证称，备考表中未体现建筑工程认证书，无“三书一证一表”，未达合同约定交房条件。新世界公司提交贵阳恒大金阳新世界项目收（验）楼通知书、邮单、贵阳晚报，拟证明上诉人已经了通知业主收房，但业主并未收房，同时因未收房而不能取得住宅使用说明书、住宅质量保证书的事实。陈超质证称，收房的信件确实寄出了，但寄出去的内容不能证明是何物，业主是否收到亦不知晓，对贵阳晚报内容无异议。本院二审经审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致。另查明，《商品房买卖合同》第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。本案事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、贵阳市建筑工程竣工验收备案表、贵阳市商品住房交付使用备案证书、贵阳恒大金阳新世界项目收（验）楼通知书、邮单、贵阳晚报等证据在卷佐证，并经庭审质证、核实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为逾期交房违约金如何认定的问题。本案中，出卖人新世界公司未按照合同约定的交房时间向买受人交付房屋已构成违约，依据合同约定，买受人有权向新世界公司主张逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》第十三条内容，双方当事人约定的逾期交房违约金标准为：自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》附件十二补充协议针对前述约定内容，将逾期交房违约金限定为支付比例最高不超过房屋总价的2%，若依照该约定，无论新世界公司逾期交房违约行为持续多长时间，逾期交房违约金最高仅能计算至房屋总价的2%，补充协议的该项约定明显不合理地减轻了《商品房买卖合同》中约定应当由出卖人承担的责任，限制了买受人的权利，不利于督促新世界公司积极履行交房义务，依照《商品房买卖合同》第二十九条约定的内容，若补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以《商品房买卖合同》为准，故本案逾期交房违约金应依据《商品房买卖合同》第十三条予以认定，一审判决以《商品房买卖合同》第十三条约定的全部已付款的万分之一/日的标准计算违约金符合双方约定，本院予以确认。新世界公司上诉主张违约金计算金额超限，本院对该项上诉请求不予支持。按照案涉《商品房买卖合同》第十三条约定，逾期交房的，新世界公司应在买受人实际收房后30日内向其支付逾期交房违约金，本案一审审理过程中，案涉房屋未具备交付条件，一审判决认为若待实际收房后方能主张逾期交房违约金，则不利于督促新世界公司履行交房义务，故对买受人主张的逾期交房违约金予以支持，并无不妥。鉴于案涉房屋已于2020年9月14日通过贵阳市建筑工程竣工验收备案，达到合同约定的交房条件，亦已按照合同约定的方式同日通知收房，故从2018年12月31日计算至2020年9月14日，新世界公司共逾期623天，逾期交房违约金计算为868789元×0.0001×623=54125.55元，扣除已支付的7905.98元，剩余46219.57元。一审判决以868789元为基数、按每日万分之一的标准，计算至案涉房屋符合约定交付条件并由贵阳新世界房地产有限公司按约定方式通知陈超接收房屋之日止，并无不妥，亦无歧义。至于买受人主张交付的房屋要提供“三书一证一表”，案涉房屋始终不具备交房条件，因合同并未明确达到交房条件的具体材料名称，且买受人并未对此提出上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，不属于二审审理范围。综上所述，上诉人贵阳新世界房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费592元，由上诉人贵阳新世界房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 刘 妍二〇二〇年十二月二十一日书记员 李连睿