江苏省淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0812民初7454号 原告：郑楠，男，1984年4月20日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：刘怀俊，江苏淮俊律师事务所律师。 被告：江苏浦斯宁建设发展有限公司，住所地淮安市清河新区青龙湖路**，统一信用代码91320800560340724B。 法定代表人：葛小保，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李海娟，江苏光剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁旭，江苏光剑律师事务所律师。 原告郑楠诉被告江苏浦斯宁建设发展有限公司（浦斯宁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告郑楠委托诉讼代理人刘怀俊，被告浦斯宁公司委托诉讼代理人丁旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑楠向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿逾期交房给原告造成的损失211375元（自2016年1月1日起按每年42275元计算至2020年12月31日），利息38047.5元（42275×6%×5+42275×6%×4+42275×6%×3+42275×6%×2+42275×6%×1=39047.5；分别以42275元为基数，按年利率6%，自2016年1月1日以后各年度计算至2020年12月31日），合计249422.5元；2、被告对2021年1月1日之后的租金及利息按每年42275元为基数计算到实际交房之日；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由如下，2013年10月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于清江浦区；在该《商品房买卖合同》签订后，原告于当日付清购房款445000元。《商品房买卖合同》约定房屋交付时间为2015年12月31日。根据被告要求，2013年10月10日，在原告付清购房款的同时，原告与案外人淮安市书香世家酒店有限公司（以下简称“书香世家公司”）签订了《书香世家商务公寓租赁合同》，将原告所购买的本案所涉房屋出租给书香世家公司用于酒店经营，根据该租赁合同约定，租赁期限为10年，即从2016年1月1日至2025年12月31日止，并约定了租金及违约责任等内容。书香世家公司已支付原告2015年12月31日之前的租金。后因书香世家公司未按时支付原告租金，原告曾起诉书香世家公司，（2018）苏0812民初6814号民事判决书已判决书香世家公司支付原告2015年12月31日前的租金，并判决被告对书香世家公司承担连带保证责任，被告和书香世家酒店公司已履行（2018）苏0812民初6814号民事判决书。2018年3月28日，书香世家公司书面通知原告解除相互间的租赁合同。因被告没有按合同约定的2015年12月31日交付房屋，致使原告与书香世家公司之间的租赁合同无法履行，导致书香世家公司解除与原告之间的房屋租赁合同。原告之所以购买本案所涉房屋，就是为了获取租金收益,被告逾期交房的违约行为给原告造成的损失非常的明确，就是原告每年预期的租金收益，根据《合同法》第107条、113条和最高院司法解释（法释〔2012〕7号）第29条之规定，被告对原告的损失理应承担赔偿责任。为维护原告自身权益，特诉至法院，请求依法裁判。 被告浦斯宁公司辩称，一、根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条第二款的约定，买受人未付清房款或者未按照规定缴纳相关配套费用，或者其他应该由买受人按规定缴纳的费用，出卖人不承担逾期交房的违约责任。因此原告除了负有付清房款的义务外，还应该缴纳相关的配套费用，例如维修资金和契税，但至今距离签订商品房买卖合同已经七年之久，但是原告依旧未履行缴纳维修资金和契税的义务，根据《合同法》第67条的规定，被告有先履行抗辩权，原告无权要求被告承担逾期交房的违约责任，无权要求被告赔偿损失。二、原告主张2016年1月1日至2020年12月31日的损失没有事实和法律依据。书香世家公司已于2018年3月28日向原告发出了《解除租赁合同通知书》且原告在贵院的（2018）苏0812民初6814号案件中也已经表示同意与书香世家公司解除租赁合同，所以原告与书香世家公司的租赁合同到2018年3月28日就已经终止。租赁合同不存在就更谈不上租金损失，因此原告主张2016年1月1日至2020年12月31日的损失没有事实依据。在贵院的（2018）苏0812民初6814号判决书第五页第三行认定原告主张的2015年10月11日至2018年3月30的利息就是主张逾期付款产生的损失，最终判决也支持了原告该部分的损失，被告作为担保人也承担了担保责任。现原告再次向被告主张2016年1月1日至2020年12月31日的损失，存在对损失的重复主张，因此原告主张的2016年1月1日至2020年12月31日的损失没有法律依据。三、原告主张损失的标准存在错误，原告按照其与书香世家公司签订的租赁合同中的租金标准向被告主张逾期交房的损失没有事实及法律依据。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第九条第一款中对于逾期交房违约金的计算方式进行了明确的约定。依据《商品房买卖合同》，应该按照已付房款日万分之一的标准向被告主张损失，现原告按照其与书香世家公司签订的租赁合同中租金的标准向被告主张逾期交房的损失没有事实及法律依据。四、原告于被告之间签订的是《商品房买卖合同》而不是《房屋租赁合同》，原被告之间存在的是商品房买卖关系而不是房屋租赁关系。因此原告向被告主张2021年1月1日之后的租金及利息没有事实和法律依据。五、原告按照年利率6%的标准主张利息无事实和法律依据，原被告之间签订的《商品房买卖合同》没有约定原告可以按照年利率6%来主张利息，且相关的法律规定也早已取消了年利率6%的规定，因此原告主张利息的标准无事实和法律依据，不应得到支持。综上，请求法院驳回原告诉请。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月10日，原告郑楠（买受人）与被告浦斯宁公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买出卖人开发建设的七星路1号七星生态商务会所1号岛2号楼307室房屋（下称“307室”），房屋价款44.5万元，买受人应于签订合同当日付清总房款；出卖人应当在2015年12月31日前将经验收合格的房屋交付买受人。同时合同中第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）,（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期向的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。2、由于买受人未付清购房款或未按规定缴纳相关配套费用或其他应由买受人按规定缴纳的费用的，出卖人逾期交付房屋不受本条第1项的约束；附件四：合同补充协议（一）还约定，开发建设单位凭购房人足额缴存维修资金的专用票据交付房屋，逾期不缴纳的按每日万分之五加收滞纳金（以开发单位通知交付之日起计算），因业主不按规定缴存维修资金引起交房逾期的，建设单位不承担延期交房的责任。当日，被告浦斯宁公司向原告郑楠出具了金额为44.5万元的购房款发票。 同日，原告郑楠与案外人书香世家公司签订商务租赁经营管理合同书一份，约定：原告郑楠（甲方）将307室出租给书香世家公司（乙方）使用，租赁期限自2016年1月1日至2025年12月31日，从全款之日起至交付时间作为额外租赁时间；租赁房屋年租金为44500元，从甲方全款到位后，乙方将甲方应得的年租金扣除代扣代缴的个人租赁税收（5%）后，通过银行转账方式按年汇入甲方账户，租金一年一付，从甲方房款全额到账次日起计算租期、并支付一年租金；本合同丙方（被告浦斯宁公司）为担保人，为承租方承担一般保证责任，在发生下述两项行为，由担保人承担连带清偿义务：1、承租人亏损导致无法经营的；2、乙方逾期三个月未向甲方支付租金的。合同签订后，案外人书香世家公司依约按年向原告郑楠支付租金至2015年10月10日。2018年3月28日，案外人书香世家公司向原告郑楠发出《解除租赁合同通知书》，该通知书以截止通知书发出之日，郑楠未按合同约定交付租赁房屋导致合同目的无法实现为由，要求解除双方之间签订的租赁合同。 2018年7月10日，原告郑楠以书香世家公司和浦斯宁公司为被告主张2015年10月10日至2018年3月30日期间的租金及利息，经本院审理作出如下判决：一、被告淮安市书香世家酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告郑楠2015年10月11日至2015年12月31日期间的房屋租金9497元及2015年10月至2018年3月30日期间的利息1130元，合计10627元；二、被告江苏浦斯宁建设发展有限公司对被告淮安市书香世家酒店有限公司的上述付款义务承担连带保证责任；三、驳回原告郑楠其他诉讼请求。 另查，被告浦斯宁公司至本案庭审结束时尚未通知原告办理交房手续。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中原告郑楠与被告浦斯宁公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。 关于被告浦斯宁公司主张的先履行抗辩权，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》，原告负有支付购房款和相关配套费用以及缴纳契税的义务，但是合同中未明确约定相关配套费用的具体内容，且考虑到交易习惯中，物业公共维修基金、契税等相关费用均是在房屋交付时或交付后才交纳并办理相关手续，目前被告浦斯宁公司也未通知原告办理交房手续，故对于被告浦斯宁公司主张因原告未交纳相关费用，被告有先履行抗辩权，本院不予认可。 关于原告主张的逾期交房损失。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。根据双方之间签订的《商品房买卖合同》第九条中规定，在逾期交房超过60日时，原告选择继续履行合同的情况下，被告浦斯宁公司应于逾期交房的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金。现原告郑楠认为合同约定的违约金数额低于其实际损失，主张以与案外人书香世家公司签订的《房屋租赁合同》中约定的租金为标准主张逾期交房损失，现书香世家公司与原告郑楠解除该《房屋租赁合同》也是因被告浦斯宁公司不能如约按期交房所致，即使《房屋租赁合同》已经解除，因该部分损失系原告郑楠可获得的实际收益，本院予以认可，对被告浦斯宁公司抗辩租赁合同解除不存在损失的主张，本院不予采信。因此，被告浦斯宁公司应当以每年42275元的标准向原告赔偿损失，经计算截至2020年12月31日的损失费用应为211375元，此后损失费用计算至被告浦斯宁公司实际交付房屋之日止。对于原告主张自2016年1月1日起的利息，实为主张资金占用的损失，该损失客观存在，亦属于预期可得利益范畴，且该期间的利息与（2018）苏0812民初6814号民事判决书载明的利息并未重合，但原告主张年利率6%的标准无事实和法律依据，本院酌定按年利率4%标准计算为宜。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告江苏浦斯宁建设发展有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告郑楠2016年1月1日至2020年12月31日期间的逾期交房损失236740元（包括利息25365元），此后以每年42275元的标准加上年利率4%的利息向原告郑楠支付逾期交房损失至实际交房之日止； 二、驳回原告郑楠其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5042元，本院减半收取2521元，由被告江苏浦斯宁建设发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。 审判员  周凡人 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  张 荷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。