广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1421民初2937号 原告：程红梅，女，1968年11月16日出生，壮族，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：马婷梅，广西恒聚律师事务所执业律师。 被告：广西扶绥大正房地产开发有限公司，住所地：广西扶绥县新宁镇扶南大道**东盟国际长旺商贸城建材交易中心**商铺。统一社会信用代码：91451421697642619F。 法定代表人：陈柯羽，执行董事。 委托诉讼代理人：王强，男，1978年4月11日出生，汉族，公司经理，住广西宾阳县。 委托诉讼代理人：黄裕钧，男，1984年10月30日出生，汉族，公司经理，住广西北流市。 程红梅与广西扶绥大正房地产开发有限公司（以下简称大正公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭 2 进行了审理。程红梅的委托诉讼代理人马婷梅，大正公司的委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程红梅向本院提出诉讼请求：大正公司支付逾期交房违约金13152元（违约金以房屋总价480000元为基数，按日万分之一从2020年1月1日算至房屋满足交付条件为止，现暂计至2020年9月30日）。事实和理由：2019年1月11日，程红梅与大正公司签订《商品房买卖合同》《预售），购买大正公司位于扶绥县屋，房屋总价款为480000元。根据合同第九条、第十条、第十一条、第十二条的约定，大正公司应于2019年12月31日前交付符合交付条件的房屋，即房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件；取得房屋测绘报告；供水、排水连入城市供水、排水管网及供电设施纳入城市供电网络系统，由业主与水电部门直接结算费用。否则大正公司按日计算向程红梅支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，程红梅已经按照合同约定支付方式支付全部购房款，但大正公司在约定的交房日届满后却迟迟未能交房，直到2020年7月底，程红梅才收到通知于2020年7月31日交付房屋。然而，大正公司虽然通知程红梅收房，但大正公司拟交付的商品房并没有达到合同约定的交付条件，即大正公司并没有依法依约将涉案房屋建筑和市政基础设施向建设行政主管单位扶绥县住房和城乡建设局进行竣工验收备案，没有获得建设工程竣工验收备案证明文件，房屋的供电设施也没有与城市供电网络连接，程红梅无法与供电部门直接进行费用结算。程红梅认为，程红梅已经按照合同约定义务支付全部购房款，大正公司亦应依照合同约定 3 交付符合要求的房屋，现大正公司未能按照合同约定的时间交付房屋，并且隐瞒涉案房屋未取得竣工验收备案证明的事实，已构成违约，应承担相应的违约责任。另外，通过业主向扶绥县住房和城乡建设局投诉，该局答复涉案工程仍不能交付使用，因此，大正公司通知2020年7月31日收房的行为因房屋尚未满足交付条件，该收房日期无效，大正公司应继续承担逾期交付的违约责任，逾期交付违约金应计算至涉案房屋满足交付条件之日止。庭审中，程红梅明确将逾期时间计算至2020年9月30日。 大正公司辩称，对双方存在商品房买卖关系及合同签订的时间、内容、逾期交房违约金的计算方式等事实均无异议。但大正公司认为，1.涉案房屋于2020年7月29日通过五方验收合格。达到合同约定的交房条件，对房屋存在部分瑕疵经核实可要求出卖人按合同约定进行整改，但整改期间不计算逾期交房违约金。同时完成了水电的安装。交房日期应为2020年7月31日。2.扶绥县住房和城乡建设局的回复与合同约定的交房条件无关联。3.因修路、雨天、高温天气、新冠肺炎疫情等非出卖人原因延期交房，交房时间应顺延223天。因此，请求人民法院驳回程红梅的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年1月11日，程红梅与大正公司签订了《商品房买卖合同》（预售）及补充协议。合同约定：一、程红梅购买大正公司位于扶绥县，总价款480000元；二、出卖人应当自2019年12月31日前向买受人交付该商品房，交付条件为该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告，非出卖人原因导致在规定日期内未达到交付条件，交付时间顺延，出卖人无需承担违约责任；三 4 、逾期交房违约金：逾期在180日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。同时，双方签订的合同附件十一《补充协议》约定：“该商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方单体验收合格后，即达到本《合同》约定的交房条件，对房屋存在部分瑕疵的情况买受人应在验收交接时一次性提出，由出卖人核实后确认属于合同责任的按合同约定进行整改，在整改期间不计算逾期交房违约金。”。合同签订后，程红梅付清了购房款。2020年7月29日，由建设、施工、勘察、设计、监理等五单位组成的竣工验收组对东盟国际长旺商贸城A、B、C栋进行竣工验收，综合验收结论为：工程质量评定合格，同意验收。随后，大正公司发出交房通知，通知业主2020年7月31日交付房屋。程红梅收到通知后认为房屋未达到交付条件，双方至今未办理房屋交接手续。 另查明，涉案房屋在通知交付时水电已经接通到户，可正常使用。2020年10月21日，大正公司就东盟国际长旺商贸城A、B、C栋及附属地下室工程向扶绥县住房和城乡建设局申请消防验收备案。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的规定，合同合法有效，具有法律约束力。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。程红梅依约支付了购房款，履行了合同义务，但大正公司未能按照合同约定期限交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第九条虽约定交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件，但附件十一补充协议第二条3已将交付条件变更为：该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格 5 。现涉案房屋已于2020年7月29日经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，且水电亦已接通到户，符合双方当事人约定的交房条件。在房屋交接过程中，发现房屋存在瑕疵的，买受人有权按双方约定要求出卖人进行整改，但整改时间不计算逾期交房违约金。因此，大正公司通知2020年7月31日交房，程红梅无正当理由未办理房屋交付，因此2020年7月31日应视为涉案房屋实际交付之日。程红梅主张涉案商品房不符合交付条件，理由不当，本院不予支持。从合同约定的交房次日2020年1月1日起至2020年7月30日止为大正公司逾期交房期间。大正公司应按合同约定的以交付房价款的日万分之一向程红梅支付逾期交房违约金。大正公司主张扣减因修路、天气、疫情而延期交房的天数，双方合同中未约定可延期交房的条件，政府修路公告时间在合同签订之前，大正公司作为房地产开发公司，修路、天气因素均属于大正公司应预见情形。另新冠肺炎疫情是发生在合同约定的交房时间之后，不能作为扣减的事由，故对大正公司的辩解不予采纳。 综上所述，大正公司应支付程红梅逾期交房违约金10176元（480000元×212天×0.0001）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 广西扶绥大正房地产开发有限公司于本判决生效之次日起三十日内向程红梅支付逾期交房违约金10176元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 6 案件受理费元64元，保全费120元，合计184元，由广西扶绥大正房地产开发有限公司负担147元，程红梅负担37元。 本判决为终审判决。 审 判 员 李泠满 二〇二〇年十二月一日 法官助理 韦慧媛 书 记 员 吴敬仙