湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0211民初3479号原告：株洲市朗廷房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区庐山路北侧。法定代表人：邵林波，系该公司董事长。委托诉讼代理人：叶翌旭，株洲市荷塘区阳光法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。被告：彭文育，男，汉族，1986年3月2日出生，住湖南省邵阳县。原告株洲市朗廷房地产开发有限公司（以下简称“株洲朗廷公司”）与被告彭文育商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案受理。本院受理后，依法由审判员彭鸿森适用简易程序于2020年11月20日、同年11月30日公开开庭进行了审理，实习法官助理文沁协助审理，书记员袁理担任法庭记录。原告株洲朗廷公司的委托诉讼代理人叶翌旭到庭参加了诉讼。被告彭文育经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。现已审理终结。原告株洲朗廷公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的株洲市天元区庐山路北侧朗廷览江大厦3009号房的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告立即配合原告办理案涉房屋《商品房买卖合同（预售）》的撤销网签与解除备案手续；3、判令被告办理撤销案涉房屋的预售商品房预告登记及预售商品房抵押权预告登记手续；4、判令被告按总房款20%向原告支付违约金105004元；5、判令被告承担本案的保全费、诉讼费。事实与理由：2019年10月22日，原、被告签订了关于株洲市天元区××路××号××大厦××号房屋的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定总房款为525020元。合同签订后被告仅缴纳10000元定金，其余首期房款95020元由原告以交房后房屋返租租金形式予以冲抵，后期420000元房款由被告向中国建设银行株洲湘银支行（以下简称“建行湘银支行”）按揭贷款。之后，被告违反合同约定，未按时支付银行房款，截至2020年6月23日，被告已拖欠4851.09元，已逾期2期，导致建行湘银支行扣划原告在银行的保证金。被告的行为已构成违约且给原告造成损失，原告有权解除合同并要求被告对此进行赔偿。2020年6月18日原告致函被告因其违约依约解除合同，并要求其配合原告解除网签备案手续，但被告一直置之不理，故诉至法院，请求判如所请。被告彭文育未予答辩，亦未向本院提交证据材料。经本院审理查明：2018年9月12日原告株洲朗廷公司（作为甲方）与案外人建行湘银支行（作为乙方）签订《按揭贷款最高额保证金质押合同》，该合同主要约定：甲方为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证金质押担保，其中债务人包括因购置座落于朗廷览江大厦一、二期项目所属之住房或商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人。2019年10月22日原告株洲朗廷公司（作为出卖人）与被告彭文育（作为买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：9000645992），该合同主要约定：买受人购买位于株洲市天元区××路××号××大厦××号房；房屋总价为525020元；付款方式及期限为买受人应当于2019年10月22日前支付首期房款105020元，余款420000元向银行申请贷款支付；2021年5月1日前交房；出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以刊登株洲晚报或邮政快递方式送达对方；任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。该合同附件十一《补充协议》中约定，出卖人为买受人购房贷款提供阶段性担保期间，买受人对银行违约，视同对本合同违约，如买受人未按约定向贷款银行偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任代买受人向贷款银行偿还已到期的贷款本息及罚息等，出卖人有权向买受人追偿被银行扣划的相应款项，买受人应于出卖人通知还款之日起七日内向出卖人偿还相应款项；如买受人仍未按上述约定时间偿还出卖人款项的，在案涉房屋尚未办理产权转移登记手续的情况下，出卖人有权解除合同，并有权向买受人收取总购房款20%的违约金。出卖人依约解除合同的，买受人应当在出卖人的通知送达之日内配合出卖人办理解除合同的备案手续。购房合同签订后，被告彭文育向原告株洲朗廷公司支付了首付款10,000元，首付款尾款94,504元在交房后以原告代租三年的租金冲抵，剩余420,000元购房款以在案外人建行湘银支行按揭贷款的方式支付。被告彭文育偿还了案外人建行湘银支行房贷2881.11元后，于2020年4月起分文未还，导致至2020年10月30日止，案外人建行湘银支行分7次共划扣了原告株洲朗廷公司的保证金17,003.37元。庭审中，原告陈述：被告彭文育因案涉房屋在案外人建行湘银支行的剩余房贷由原告负责偿还，被告彭文育已付的首付款及按揭贷款12,881.11元在其应付的违约金中予以冲抵。2020年6月2日原告通过邮政快递的方式向被告发送《告知函》：鉴于您长时间断供，银行已从我司划走2020年4月及5月两个月的按揭保证金4851.09元，请您收到本函后5个工作日内将银行已扣除的保证金转至我司以下账户，逾期我司将委托律师按照合同约定内容进行处理。2020年6月18日原告再次通过邮政快递的方式向被告发送《解除商品房买卖合同告知函》：阁下因断供导致银行已连续两个月扣取我司按揭保证金，且自2020年6月4日收到我司告知函后一直未偿还我司保证金，现我司通知双方于2019年10月22日签订的《商品房买卖合同-预售》于阁下收到本通知函之日起终止，请阁下于收到本函后5日内协助我司完成解除商品房买卖合同网签备案手续，并向我司赔付总购房款20%的违约金。原告因多次催讨未果，遂诉至本院，请求判如所请。另查明，2020年1月13日案涉《商品房买卖合同（预售）》项下坐落于株洲市天元区××路××号××大厦××号××商品房××商品房抵押权预告登记手续。以上事实，有原告提交的原告工商登记信息，被告的身份信息，《按揭贷款最高额保证金质押合同》，《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，不动产权利及其他事项登记信息，购房款收款凭证、银行流水、收据、划扣保证金的银行凭证，《告知函》、《解除商品房买卖合同告知函》及EMS快递单、物流信息，保全费发票以及庭审笔录等证据予以证实，足以认定，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否有事实和法律依据？现综合分析如下：原、被告之间签订的合同编号为9000645992的《商品房买卖合同（预售）》依法成立，内容未违反我国相关法律法规的禁止性规定，系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。现被告未偿还银行贷款本息，致使原告承担了数期还贷的保证责任，已经构成根本违约，故原告要求解除双方合同，被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同（预售）》项下房屋的网签、备案登记、预售商品房预告登记登记手续的诉讼请求，符合合同约定和法律法规，本院予以支持。关于原告要求被告协助办理撤销预售商品房抵押权预告登记手续的诉讼请求，本院认为，该商品房抵押预告登记的依据是原、被告以及案外人银行之间的借款及保证关系，涉及案外人银行的权利义务关系，故在本案中不予处理。关于违约金的标准，本院认为合同约定的违约金20%过高，根据公平原则和诚实信用原则予以调整，本院酌定违约金按购房款10%计算为宜即为52,502元。原告超过上述部分的违约金诉讼请求，本院不予支持。《商品房买卖合同（预售）》解除后，原告应向被告退还已支付的购房款。经核算，被告彭文育已支付购房首付款10,000元，贷款420,000元并偿还了按揭贷款2881.11元。原告已明确陈述由其负责偿还被告彭文育因案涉房屋的剩余房贷，且同意在违约金中冲抵被告彭文育已付首付款及按揭贷款12,881.11元，原告的该意见没有违背法律规定，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告株洲市朗廷房地产开发有限公司与被告彭文育于2019年10月22日签订的合同编号为9000645992的《商品房买卖合同（预售）》；二、限被告彭文育于本判决生效之日起十日内协助原告株洲市朗廷房地产开发有限公司办理撤销株洲市天元区××路××号××大厦××号房屋的网签、备案登记、预售商品房预告登记手续；三、限被告彭文育于本判决生效之日起十日内向原告株洲市朗廷房地产开发有限公司支付违约金52,502元；四、驳回原告株洲市朗廷房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2400元，减半收取1200元，保全费1070元，共计2270元，由原告株洲市朗廷房地产开发有限公司、被告彭文育各负担1135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101********。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  彭鸿森二〇二〇年十二月四日实习法官助理文沁书记员  袁 理附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。