广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民再13号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：广西新桂路桥建筑工程有限公司，住所地广西武宣县武宣镇城东路（新路桥头东）缘江商住中心****。 法定代表人：张家骅，董事长。 委托诉讼代理人：罗洪亮，广西宾桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓龙，广西宾桂律师事务所实习律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：覃金柳，女，1982年2月16日出生，壮族，住广西象州县。 被申请人（原审被告、二审上诉人）：李远方，男，1976年3月12日出生，汉族，住广西鹿寨县。 二人的委托诉讼代理人：谭云峰，广西象州县法律服务中心法律工作者。 原审第三人：柳州市泰源房地产开发有限公司，住所，住所地广西柳州市温州街**温州商贸城****div> 法定代表人：冼胜威，董事长。 原审第三人：象州县物资有限责任公司，住所地广，住所地广西象州县象州镇金象路**君相嘉园v> 法定代表人：李家旗，董事长。 再审申请人广西新桂路桥建筑工程有限公司因与被申请人覃金柳、李远方申请 -2- 执行人 执行异议之诉一案，不服本院（2019）桂13民终801号民事判决，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审。广西壮族自治区高级人民法院于2020年6月29日作出（2020）桂民申1264号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2020年10月22日立案后，依法另行组成合议庭，合并公开开庭进行了审理。再审申请人广西新桂路桥建筑工程有限公司（以下简称“新桂路桥公司”）的委托诉讼代理人罗洪亮、邓龙，被申请人覃金柳及其与李远方的委托诉讼代理人谭云峰到庭参加诉讼。原审第三人柳州市泰源房地产开发有限公司（以下简称“泰源房开公司”）、象州县物资有限责任公司（以下简称“象州物资公司”）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 新桂路桥公司申请再审称：1.撤销来宾市中级人民法院（2019）桂13民终801号民事判决，维持象州县人民法院（2019）桂1322民初1665号民事判决；2.全部诉讼费用由被申请人承担。事实和理由：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”虽然在一审法院查封时，二被申请人已与第三人泰源房开公司签订了《商品房买卖合同》并全款购买该房屋，但2018年11月29日象州县不动产登记中心的房地产登记信息查询单显示，二被申请人在象州县尚有一处不动产，其购买案涉房屋虽然用于居住，但其名下还有其他用于居住的房屋，也就是说案涉房屋不是其唯一住房。被申请人作为买受人只符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异 -3- 议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）、（三）项的规定，不符合第（二）项规定，对案涉房屋所享有的权利不能排除法院强制执行。二、案涉房屋未依法办理房屋产权变更登记手续，亦未到房地产登记中心办理商品房买卖合同登记备案，故未发生物权变动及对抗第三人的法律效力，被申请人对案涉房屋所享有的权益不能排除法院强制执行。 覃金柳、李远方辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持来宾市中级人民法院（2019）桂13民终801号民事判决。事实和理由：1.法院查封之前已签订购房合同，且付清全部房款，未办理备案登记是房开公司的原因，且2020年1月21日已经依法办理了备案登记；2.其全款购买案涉房屋是为了方便母亲看病、孩子上学，是为了改善居住环境。而其位于的住房是案涉房屋一直无法交付且被法院查封后，为解决住房问题才购买的；3.其于2019年下半年已对案涉房屋进行装修入住，已经实际合法占有该房屋。 原审第三人泰源房开公司、象州物资公司未到庭，亦未提交书面意见。 新桂路桥公司向一审法院提出诉讼请求：一、撤销象州县人民法院（2018）桂1322执异24号之一执行裁定书；二、恢复执行（2018）桂1322民初437号之一民事裁定书和（2018）桂1322执保19号执行裁定书对柳州市泰源房地产开发有限公司名下座落于象州县房屋的查封；三、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：该院在审理申请人广西新桂路桥建筑工程有限公司与被申请人象州县物资有限责任公司、柳州市泰源房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，分别作出（2018)桂1322民初437号之一民事裁定书和（2018)桂1322执保19号执行裁定书，裁定以价值5000000元为限对 -4- 被申请人柳州市泰源房地产开发有限公司名下座落于象州县房屋进行查封；同时还以价值1000000元为限对被申请人柳州市泰源房地产开发有限公司名下座落于象州县象州镇温泉大道92号大印•象府商铺9套、房屋30套（其中包括本案争议的1栋2单元6层05号的房屋）和以价值3500000元为限对被申请人柳州市泰源房地产开发有限公司名下座落于象州县象州镇金象路中段的土地一块（土地证号：象国用（2012）第&tim**;×号）进行查封。查封期限为三年。2018年10月24日，二被告向该院提出执行异议。同年10月26日该院以（2018）桂1322执异24号执行异议案件立案并作出（2018）桂1322执异24号之一执行裁定书，裁定中止执行（2018）桂1322民初437号之一民事裁定书和（2018）桂1322执保19号执行裁定书对柳州市泰源房地产开发有限公司名下座落于象州县房屋的查封。后原告不服，向该院提出申请执行人执行异议之诉，提出如上的诉讼请求。同时查明，被告李远方与被告覃金柳为夫妻关系。2014年9月22日，被告覃金柳与柳州市泰源房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，合同约定覃金柳向柳州市泰源房地产开发有限公司购买位于象州县。房价全款为356000元。2014年4月19日以李远方之名缴付定金和购房款15000元、2014年9月22日以李远方之名缴付购房缴款341000元，共计金额356000元。目前该二被告尚未入住争议的涉讼房屋。2018年11月29日象州县不动产登记中心的房产登记信息查询单显示，二被告在象州县尚有一处不动产登记。 一审法院认为，该院在作出诉讼保全裁定，裁定对柳州市泰源房地产开发有限 -5- 公司名下座落于象州县屋进行查封时，被告覃金柳虽已与柳州市泰源房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》并全款购买该房屋，但被告既未依法办理房屋产权变更登记手续，亦未到房地产登记中心办理商品房买卖合同登记备案，因而未依法发生物权变动及对抗第三人的法律效力；同时被告也不能举证证明其所购的房屋具备了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形即：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。故被告对本案涉讼房屋依法不享有足以排除强制执行的民事权益。原告本案的诉讼请求理由充分，该院依法予以支持。综上述，为维护当事人的合法权益，依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：准许执行该院的（2018）桂1322民初437号之一民事裁定书和（2018）桂1322执保19号执行裁定书对柳州市泰源房地产开发有限公司名下座落于象州县房屋的查封。 覃金柳、李远方不服一审判决向本院提出上诉。 二审期间，上诉人提交了现状交房协议书、案涉房屋钥匙，证明泰源房开公司已经将《商品房买卖合同》约定将2单元6层05号案涉商品房交付给上诉人，加 -6- 强印证上诉人在案涉商品房被人民法院查封之前合法占有的事实；管道燃气费现金缴款单，证明案涉商品房在人民法院查封之前有上诉人合法占有，并依规交纳管道燃气费、装修保证金及防水服等生活费用，由此可见上诉人对办理案涉商品房过户登记事宜是积极的，但因泰源房开公司原因未能实现，上诉人不存在过错；商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用权证及宗地图，证明泰源房开公司依法取得建设工程案涉商品房预售，上诉人与泰源房开公司基于此签订的《商品房买卖合同》主体适格、内容合法，应受法律保护。泰源房开公司对以上证据无异议。二审认证意见，现状交房协议是在人民法院查封后签订，不产生在人民法院查封之前占有案涉房屋的法律效力；其余证据均不是房屋交付的有效证据，因此，对上诉人的上述证据不符采信。对一审认定的事实，二审予以确认。 本院二审认为，覃金柳、李远方于2014年9月22日与泰源房开公司签订案涉房屋《商品房买卖合同》，于2014年9月22日支付完毕所有房屋款项。泰源房开公司未依约在2016年8月30日前将案涉房屋交付给上诉人，亦未依约在约定交房之日后240日内办理不动产证，这属于泰源房开公司的违约行为。上诉人覃金柳、李远方不能按时占有案涉房屋及享有不动产产权的责任在于房地产开发商，上诉人覃金柳、李远方不存在违约行为。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”覃金柳、李远 -7- 方因孩子读书及老人便于医治而购买案涉房屋，其现购买的案涉房屋属于改善居住条件的住房，不是投资性住房，符合上述法律规定。综上，覃金柳、李远方对案涉房屋所享有的民事权益足以排除法院强制执行，其要求停止对象州县房屋执行的上诉请求，本院予以支持。遂判决：一、撤销象州县人民法院（2019）桂1322民初1665号民事判决；二、不准许执行象州县屋。 再审期间，被申请人覃金柳、李远方向法庭提交了3组证据：一是象州县房地产管理所于2020年1月21日出具的《商品房买卖合同备案证明（预售）》，证实案涉房屋已经进行备案登记，其合法拥有该房子；二是案涉房屋现场图片，证实已经装修入住、实际占有案涉房屋；三是户口本、覃金柳母亲黄慈珍残疾证及诊断证明书、覃金柳孩子读书证明，证实其母亲患有精神分裂症，需长期就医服药，女儿儿子都是义务教育阶段，其购买案涉房屋是为了方便老人看病就医和孩子上学，是为改善居住环境而购房。 本院依法查看覃金柳案涉房屋并拍摄现场图片若干。另提取象州县住房和城乡建设局于2020年7月10日发出的《关于禁止提前装修的告知书》一份。 覃金柳、李远方对法院提取的证据无异议，认为案涉房屋现场图片及《告知书》进一步证实其已经实际装修入住，政府相关部门已经知情，并正在协调处理案涉楼盘的相关事宜。新桂路桥公司对覃金柳、李远方所提供证据的真实性无异议，但不认可其证明目的，认为证据一法律没有规定登记备案就合法拥有房屋，不能据此认定案涉房屋就是被申请人的；证据二装修入住是其私下进行，案涉房屋并未实际交房；证据三不能说明是为了改善居住环境，且法律并未规定该理由可以排除强制执 -8- 行。对法院依法提取的证据无异议，认为案涉房屋现场图片进一步说明被申请人是法院查封后才简单装修抢住，目的是为了形成居住的事实，《告知书》也进一步证实被申请人进行装修抢住不合法。 根据上述证据，再审确认如下事实：房产登记信息查询单显示，覃金柳、李远方在象州县购买一套二层的自建房，面积为178.5㎡，2018年7月30日办理了产权登记。除此之外，二人名下再无其他不动产。2020年7月10日，象州县住房和城乡建设局向案涉楼盘业主发出《关于禁止提前装修的告知书》，告知大印•象府项目尚未达到交房条件，存在较大隐患，未经许可业主不得自行装修，违者后果自担。覃金柳、李远方正在对案涉房屋进行装修。其余查明的事实与原审一致，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：覃金柳、李远方对案涉房屋所享有的民事权利能否排除法院强制执行？ 本院认为，目前我国现行房地产开发以及登记制度的不完善，特别是办理不动产产权所需的关键材料均为出卖人持有，买受人能否办证所发挥的作用极为有限。结合本案来看，买受人已经签订购房合同支付全额购房款，但是因为出卖人的原因无法实际占有及办理不动产权证，涉及无过错买受人物权期待权的保护，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所调整的范畴，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原一 -9- 审、二审适用上述规定的第二十九条进行调整不当，本院再审予以纠正。同时符合上述规定的四个条件，买受人对登记在被执行人名下不动产的权利可以排除执行。本案中，覃金柳、李远方于2014年9月22日与泰源房开公司签订《商品房买卖合同》，全款购买大印•象府1栋2单元6层05号房屋。2018年4月24日，一审法院才作出诉讼保全裁定查封案涉房屋，查封行为明显发生在双方签订买卖合同且付清房款之后。至于原一审认定二人名下已有的位于象州县的房产，是在2018年7月30日办理产权登记，也是在一审法院查封案涉房屋之后。且象州县住房和城乡建设局发出的《关于禁止提前装修的告知书》也证实，大印•象府项目尚未达到交房条件，开发商泰源房开公司至今无法按期向业主交房，故未能合法占有案涉房屋的原因不归咎于买受人。综上，泰源房开公司违反双方购房合同的约定，未能在2016年8月30日前将案涉房屋交付，亦未依约在交房之日后240日内办理不动产证，这属于泰源房开公司的违约行为，未能合法占有及完成不动产登记的过错不应由买受人承担。故覃金柳、李远方对登记在泰源房开公司名下的案涉房屋提出的异议，符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，二人对案涉房屋所享有的民事权利足以排除法院的强制执行。 综上所述，再审申请人新桂路桥公司的再审申请不成立，本院不予支持。原二审判决认定事实清楚，裁判结果正确，但适用法律不当，再审予以纠正后，对原二审判决予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： -10- 维持广西壮族自治区来宾市中级人民法院（2019）桂13民终801号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长马翠柳 审判员成靖 审判员宋曾丽 二〇二〇年十二月十日 法官助理林荣祥 书记员吴雪梅 -11- 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方 -12- 式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照 民事诉讼法 第 一百 七十条 第一款第一项规定予以维持。