贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1839号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐超，男，1968年1月10日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：刘松，贵州磐正律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：刘环杰，贵州磐正律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：安顺市亿丰实业发展有限公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区王庄村（贵黄公路旁）。法定代表人：张绪剑。委托诉讼代理人：李先龙，贵州虹湖律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人徐超因与被上诉人安顺市亿丰实业发展有限公司（以下简称“亿丰公司”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初722号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐超上诉请求：1.撤销西秀区人民法院作出的（2020）黔0402民初722号民事判决中的第二项、第三项、第六项判决，并依法改判；2.本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.亿丰公司擅自将徐超已租赁的商铺门头200平方米转租他人，使案涉商铺存在商业价值上的贬低损失，上诉人的合同目的不能实现，应承担违约责任，违约责任的具体形式可以是采取补救措施、赔偿损失。2.亿丰公司将商铺门头租给第三人主观上系故意，存在重大过错，属于根本违约，亿丰公司应赔偿徐超的损失并返回租金。3.亿丰公司出租给案外人的门头占整个上诉人租赁门头约三分之一，但案外人租赁的面积仅为200平方米，而徐超租赁的商铺将近1700平方米，按三分之一进行均摊，对应的租赁面积为600平方米才不会对租赁商铺的价值进行影响。同时，出租给案外人的商铺对应的后面位置采光极差，造成徐超租赁商铺的三分之一性质变为仓库，商铺的商业价值大幅降低。4.亿丰公司应当赔偿徐超的各项经济损失，退还已经缴纳的租金，一审在诉讼过程中未向徐超释明是否需要对实际的损失进行鉴定。在签订合同后，徐超积极的为装修做准备，支付了加盟费、材料款及设备款系并进行专修系客观存在的事实，造成了徐超的经济损失，一审判决认定徐超无相关价款支出依据明显认定事实错误。另外，亿丰公司已经委托公证机构对徐超的装修部分进行公证拆除，至一审判决后才向一审法院提交公证书，该公证书中对于徐超的装修情况、所使用的材料、设备品牌等进行了公证，依据该公证书，完全可以对徐超的各项经济损失进行鉴定。亿丰公司私自将租赁商铺门头部分租赁给他人的行为属于根本违约，主观上存在故意，致使合同目的不能实现，所以无权要求徐超再行支付租金。亿丰公司二审辩称：驳回上诉，维持原判，案件受理费由徐超承担。事实和理由：1.徐超上诉称一审法院明显“适用法律错误”，但没有提出任何具体的理由和依据。2.双方2018年3月31日签订合同，亿丰公司在4月初即向徐超交付了所租房屋，所以不存在交付的商铺不完整的问题。由于徐超没有依照双方合同第三条第二款“在本合同签订时即将第一年租金一次性支付甲方”的约定支付租金，经亿丰公司再三催交、已逾期半个月至5月15日仍然没有交纳的情况下，亿丰公司才于5月16日将其中一小部分房屋另行出租给朱殿国。此后，即便徐超在5月17日、5月21日、5月22日共计支付了225360元，依然不足交一年的租金。在这种情况下，亿丰公司接收徐超所交付的225360元租金，实乃天经地义，既不违反法律规定，亦未违背任何情理。徐超试图以“擅自”将商铺“门头”转租他人、使案涉商铺价值贬损等“理由”，否定其没有依约支付租金的违约行为，不应得到法律支持。“门头”与铺面“均摊”之说也没有任何法律依据。至于铺面“后面位置采光”的情况，自始至终未发生变化。“价值贬损”之说没有事实和证据。徐超更没有任何证据证明其所主张的“合同目的不能实现”。徐超与案外其他单位或者个人的往来，与亿丰公司无关。3.徐超不依约交付租金、未经依约申报的情况下擅自进行装修，依理、依法，其应当承担相应的法律责任，由此产生的任何损失，都应当由徐超承担或者进行赔偿。亿丰公司向一审法院起诉请求：1.判令徐超立即无条件腾退并向亿丰公司交还双方2018年3月31日《房屋租赁合同》所涉房屋；2.判决确认徐超所交3万元保证金归亿丰公司所有；3.判令徐超依照每月每平方米30元的标准向亿丰公司支付房屋占有使用费人民币494640元（暂计至2020年3月31日，要求计算至徐超实际腾退并完整交还房屋之日止）；4.判令徐超按年利率24%向亿丰公司赔偿经济损失（以徐超应付费用为基础，暂计至2020年3月31日止为人民币151027元，要求以494640元为基础继续计算支付自2020年4月1日至徐超实际付清赔偿损失金额之日止）；5.判令徐超立即无条件拆除其对双方2018年3月31日《房屋租赁合同》所涉房屋的全部装修，恢复原状；6.案件受理费由徐超负担。徐超反诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令亿丰公司向其赔偿装修费、购买及安装设备等费用共计人民币1597383元；3.判令亿丰公司返还其3万元保证金及225360元租金；4.亿丰公司承担本诉、反诉费用。一审判决认定的事实：亿丰公司（甲方、出租方）与徐超（乙方、承租方）于2018年3月31日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于安顺市经济技术开发区平方米，租赁给乙方从事商业经营，租赁期限自2018年4月1日至2021年3月31日止；乙方租赁场地用于汽车维修保养经营；第一年从2018年4月1日起至2019年3月31日止，租金以每月每平方米人民币30元计算，前8个月租金共计人民币400320元，后4个月甲方给予免租；第二年即从2019年4月1日起至2020年3月31日止，租金以每月每平方米人民币30元计算，前8个月租金共计人民币400320元，后4个月甲方给予免租；第三年从2020年4月1日起至2021年3月31日止，租金以每月每平方米人民币30元计算，年租金共计人民币600480元。乙方在本合同签订时第一年租金一次性支付给甲方，此租金不含税费，乙方须自行承担由此产生的税费。乙方于合同签订时一次性向甲方缴纳人民币30000元。乙方拖欠甲方租金、物管费或水电等费用超过十天的，甲方有权没收保证金；乙方在合同履行期内未违反或未造成甲方以及消费者损失，保证金在本合同期满或双方协议终止之日起30日内，甲方将保证金无息退还乙方。乙方进场装修时或中途改变装潢，须事先向甲方提出书面申请并提交装潢方案，缴纳装修保证金，经批准后方可施工。此外，合同第十二条“争议的解决”约定：因履行本合同而产生的争议，双方应友好协商解决，如协商解决不成，可向房屋所在地的人民法院起诉解决。在裁决生效之前，除有争议的事项外，本合同其余条款应继续履行。第十三条特别明确了该合同经甲乙双方签字并加盖公章（合同专用章），乙方按本合同约定交清租金和保证金之时生效。合同尾部甲方落款处加盖了安顺市亿丰实业发展有限公司合同专用章，法定代表人及委托代理人处无签字，乙方落款处在法定代表人一栏有徐超的签名及捺印。亿丰公司自认收到徐超保证金人民币30000元。徐超于2018年5月17日向亿丰公司支付租金人民币50000元、28000元，于2018年5月21日支付租金人民币70000元，于2018年5月22日支付租金人民币77360元，共计人民币225360元。徐超自认亿丰公司于2018年4月初向其交付租赁房屋，其接收房屋后即开始采购装修材料，且于2018年5月中下旬部分材料已进场等待装修。2018年5月16日，亿丰公司（甲方，出租方）将出租给徐超的商铺中的约200㎡的部分另行出租给案外人朱殿国（乙方、承租方）用于二手车经营，并签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年6月1日至2021年5月30日；租金为35元/月/㎡，给予12个月免租优惠政策，按三年租期每年减免4个月，故每年只需交付8个月租金人民币56，000元；第一年租赁期限为2018年6月1日至2019年5月1日，第二年租赁期限为2019年6月1日至2020年5月30日，第三年租赁期限为2020年6月1日至2021年5月30日；乙方在签订本合同时应向甲方交纳第1年的租金共计人民币56000元，此后按年交纳租金，遵循“先付后用”的原则，每年4月30日前缴纳下一年的租金。亿丰公司出租给案外人朱殿国的部分已交付使用，案外人朱殿国于2019年5月26日向亿丰公司支付其承租部分的租金人民币56000元。徐超自认其对所承租商铺进行装修实际进场动工是在案外人经营的二手车行开业以后，装修进行2-3个月后便停工至今。2019年12月27日，亿丰公司向徐超送达告知函，告知函中载明徐超尚欠亿丰公司2018年4月1日至2019年3月31日的租金为134640元、以及2019年4月1日至2020年3月31日的租金360000元，欠付租金总计494640元，催告徐超于2019年12月31日前支付租金，并按照合同约定支付实际产生的违约金。徐超于2020年1月2日就亿丰公司向其送达的告知函作出回函，表示亿丰公司在与其签订了房屋租赁合同以后，将出租给其的房屋中的门头部分约200平方米租赁给他人用于二手车经营，因其承租的商铺面积减小、使用价值大幅下降，造成其巨大经济损失，其多次与亿丰公司协商解决均没有结果，并非其故意拖延不支付租金，而是亿丰公司未按照协议约定将所有租赁房屋交付其使用，并表示希望与亿丰公司重新达成并签订商铺租赁协议。但之后双方就此事一直未达成一致意见，故致成诉讼。同时查明，徐超在承租原告商铺后，因开展经营之需于2018年4月12日与北京车爵仕汽车用品有限公司签订《车爵仕汽车服务加盟协议书》，该协议书中约定了徐超需支付的加盟费用；另外，徐超于2018年5月6日就其租赁商铺的装修与镇宁时代装饰工程有限责任公司签订了《北京车爵士汽车服务安顺加盟店装修合同》，合同系打印件，合同首部甲、乙双方未列明具体单位，对于合同中需填充约定的事项均为空白，合同尾部有手写“甲方、徐超”字样，并加盖了徐州同济市政建设工程有限公司的印章；有手写“乙方：陆勇”字样，并加盖了镇宁时代装饰工程有限责任公司印章；2020年1月22日，镇宁时代装饰工程有限责任公司出具的工程量结算表上显示合同内结算金额为738377元、合同外后补项结算金额为150742元，扣除质保金等88911.9元后，已付505000元、未付金额为295207.10元。徐超就店铺的消防工程、空调安装、监控设备安装以及汽修设备工具的采购等事项与拟提供服务或者采购产品的供应方签订了合同或接收到对方提供的报价单。庭审中，亿丰公司表示若双方之间签订的《房屋租赁合同》依法认定为有效的情形下，其同意解除合同。双方对于亿丰公司将徐超承租商铺中转租给案外人的面积均认可为约200平方米。另查明：徐超系徐州同济市政建设工程有限公司贵州分公司负责人，徐州同济市政建设工程有限公司贵州分公司于2014年9月22日成立，已于2020年6月15日注销。徐超自认其于2018年3月31日与亿丰公司签订《房屋租赁合同》租赁场地用于汽车维修保养经营系其个人行为，非公司行为。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效。双方当事人意思表示一致而建立了合同关系，表明了合同订立过程的完结，合同即成立。当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同自条件成立时生效。本案亿丰公司与徐超于2018年3月31日签订《房屋租赁合同》，双方就相关事项达成一致意见、形成书面合同约定时，该合同即成立。合同成立属于合同订立阶段，不存在合同义务，合同责任问题；合同生效是在合同订立终结后，开始实现合同目的，开始履行合同义务，处于履行阶段，因而存在必须履行义务及违约责任等问题。根据亿丰公司提起的诉讼请求、徐超提起的反诉请求，以及庭审双方陈述意见的情况，本案双方的争议焦点主要如下：一、双方于2018年3月31日签订的《房屋租赁合同》的效力以及法律后果问题。该合同约定：“本合同经甲乙双方签字并加盖公章（合同专用章），乙方按本合同约定交清租金和保证金之时生效。”亿丰公司认为徐超未按照合同约定在订立合同时一次性付清第一年的租金，导致合同至今无法生效。徐超认为双方签订的合同已经实际履行，合同合法且已生效。一审法院认为：虽然徐超并非依约于合同签订时一次性付清第一年的租金，但徐超于合同签订后分4次向亿丰公司支付第一年的部分租金人民币225360元，亿丰公司接受并就未付租金向徐超进行催告，徐超在收到催告后向亿丰公司进行回函，双方这一系列的行为表明双方对合同生效条件进行了变更。并且，支付租金系承租人一方应当履行的合同义务，附条件合同中的条件，与合同义务是不同的。条件的实质是当事人对民事法律行为所添加的限制，由于这个限制使法律效果的发生、变更、消灭系于将来不确定的事实，法律行为经附条件后就处在一种不确定状态，条件的本质特征在于成就与否的不特定性。合同义务是依法成立并生效的合同的内容，合同义务确定且明确，当事人未全面、适当履行义务应承担违约责任。虽然当事人依约履行合同义务的结果也具有不确定性，但不同于条件成就与否的不确定性。本案中，“乙方按本合同约定交清租金和保证金”是双方当事人对于承租人合同义务的约定，其性质不属于法律事实，内容明确且确定，不应作为限制合同生效的条件。故基于双方出租与承租的意思表示真实，且双方的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，本案诉争合同应为依法成立的有效合同。亿丰公司庭审时表示若与徐超签订的《房屋租赁合同》有效，同意解除合同，故对于徐超要求解除《房屋租赁合同》的诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故对于亿丰公司要求徐超拆除其对双方2018年3月31日《房屋租赁合同》所涉房屋的全部装修、恢复原状、腾退并向亿丰公司交还房屋的诉请，予以支持。徐超作为承租人，应当向亿丰公司支付合同解除前其在租赁期间占有、使用房屋的租金，以及在合同解除后向亿丰公司返还房屋前应按照租金标准向亿丰公司支付占有使用费。对于亿丰公司将徐超已承租商铺中的部分面积再行出租给他人后徐超实际占有使用的面积为多少的问题，亿丰公司在庭审时称本案实际测量结果正在形成中，有确定结果后会提交法院。但截至本判决作出前，仍未收到亿丰公司提交的面积测量结果。故对于租金的计算涉及的面积一项以双方认可的亿丰公司于2018年5月16日与案外人签订合同将徐超承租范围内另行出租给案外人的部分约为200平方米为已知条件项作相应计算，即：自2018年4月1日至2018年5月15日（共计45天）的租金以1668平方米计，2018年5月16日起的租金应以实际面积1468平方米计，按合同约定的每月每平方米30元的标准，自2018年4月1日暂计算至2019年3月31日期间的租金为人民币367192元。亿丰公司自认第一年（2018年4月1日至2019年3月31日）的租金以人民币360000元计，视为其对自己权利的处分，那么，徐超就第一年租金已向亿丰公司支付了人民币225360元，尚欠租金即为人民币134640元；第二年（2019年4月1日至2020年3月31日）的租金以1468平方米、每月每平方米30元，计算8个月为人民币352320元；租赁期限前两年徐超欠付亿丰公司的租金合计为人民币486960元。因徐超实际向亿丰公司返还房屋的日期尚不确定，故对于亿丰公司诉请的租金暂计算至2020年3月31日，自2020年4月1日起至徐超向亿丰公司实际交还房屋之日的租金，待房屋交还后，亿丰公司可向徐超另行主张。对于亿丰公司要求徐超自2018年4月1日起以应付费用为基础，按照年利率24%向其赔偿经济损失的诉请，双方合同中约定第一年的租金在合同签订时一次性支付，徐超实际于合同签订后于2018年5月17日至22日分四次陆续向亿丰公司支付了租金共计人民币225360元，此后便因亿丰公司将其承租商铺范围内的部分面积另行出租给案外人而与亿丰公司发生争议，故便一直未再继续支付租金；双方在合同中对第二年、第三年租金的支付时间未作约定。亿丰公司将徐超已承租商铺的部分面积再行租给他人，对于徐超尚余租赁面积部分应当支付的租金数额双方未达成一致意见，徐超逾期支付租金的过错不完全在于徐超。故现亿丰公司诉请的经济损失，应以徐超应付的租金人民币486960元为基数，自其起诉之日（2020年4月3日）起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金付清之日止。对于徐超反诉要求亿丰公司返还其租金225360元的请求，无事实及法律依据不予支持。亿丰公司要求确认徐超所交保证金30000元归亿丰公司所有。徐超要求亿丰公司返还其保证金30000元。双方在《房屋租赁合同》第五条中约定承租人于合同签订时一次性缴纳保证金30000元，承租人拖欠租金、物管费或水电费用超过十天的，出租人有权没收保证金。本案中，徐超虽然未按合同约定在合同签订时一次性向亿丰公司支付第一年的租金，但对于其在合同签订后陆续支付的部分租金（225360元），亿丰公司是予以接受的。亿丰公司接受了徐超支付的部分租金，徐超未履行剩余租金系因亿丰公司将徐超已承租商铺中的部分面积再行出租于他人致双方对租金产生争议，双方就该问题未达成一致意见，徐超未支付剩余租金不应视为拖欠租金的违约情形。另外，亿丰公司将已出租给徐超的商铺中的部分面积又出租给案外人，亦属违约。基于公平原则，亿丰公司无权没收徐超交纳的保证金人民币30000元。现合同解除，该保证金应返还徐超，故对于徐超提出要求亿丰公司返还其保证金30000的反诉请求予以支持。对于徐超反诉要求亿丰公司赔偿其装修费、购买及安装设备等费用共计人民币1597383元的诉请，因其提交的证据不足以证实其该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：1.解除安顺市亿丰实业发展有限公司与徐超于2018年3月31日签订的《房屋租赁合同》。2.限徐超在本判决生效之日起十五日内将其承租的位于安顺市经济技术开发区恢复原状，并交还给安顺市亿丰实业发展有限公司。3.限徐超在本判决生效之日起十五日内支付其向安顺市亿丰实业发展有限公司承租的位于安顺市经济技术开发区截至2020年3月31日的租金人民币486960元，并支付因其逾期付款给安顺市亿丰实业发展有限公司造成的经济损失（该损失以租金人民币486960元为基数，自2020年4月3日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金付清之日止）。4.限安顺市亿丰实业发展有限公司在本判决生效之日起十五日内退还徐超保证金人民币30000元。5.驳回安顺市亿丰实业发展有限公司的其他诉讼请求。6.驳回徐超的其他反诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10656元，减半收取人民币5328元；反诉费人民币24406元，减半收取人民币12203元，合计人民币17531元，由安顺市亿丰实业发展有限公司承担人民币2012元，由徐超承担人民币15519元。二审中，各方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本案的争议焦点归纳为：1.亿丰公司是否应向徐超返还租金；2.亿丰公司是否应向徐超赔偿装修损失。本院认为，亿丰公司擅自将出租给徐超商铺门头部分200平方米租赁给他人，导致徐超无法使用这200平方米的门头面积，构成违约，但剩余商铺面积1468平方米仍为徐超使用，虽然减少的200平方米门头会或多或少地减损剩余1468平方米商铺的商业价值，但绝不可能导致该1468平方米商铺的价值为零，故对于徐超可使用的1468平方米商铺，其仍应当向亿丰公司交纳租金。徐超关于返还其已交纳租金的上诉理由，本院不予支持。徐超在明知亿丰公司将商铺门头200平方米出租给他人的情况下，仍组织装修公司进场装修，可见亿丰公司的违约行为并没有导致合同目的无法实现。徐超仍然抱着继续履行《房屋租赁合同》的心态，对铺面进行装修。现徐超同意解除《房屋租赁合同》，并要求亿丰公司赔偿其装修损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，徐超的装修损失属于其不当的扩大损失，一审判决未支持该主张，并无不当。综上所述，徐超的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 宋 颂审判员 朱俊蓉二〇二〇年十二月二十五日法官助理赵强强书记员杨艳（代）