北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初31081号原告（反诉被告）：孙亮，男，1976年8月31日出生，汉族，XX建设有限公司职员，住北京市昌平区。原告（反诉被告）：刘娜娜，女，1979年6月4日出生，汉族，XX学校教职工，住北京市朝阳区。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：罗婕，北京京创律师事务所律师。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：蒲良翠，北京京创律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：盘什尔，男，该公司员工。原告（反诉被告）孙亮、刘娜娜（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司（以下简称江南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法转入普通程序，公开开庭进行了审理。孙亮及其委托诉讼代理人罗婕、蒲良翠（亦为刘娜娜委托诉讼代理人），江南公司之委托诉讼代理人盘什尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙亮、刘娜娜向本院提出诉讼请求：1.判令江南公司按《北京市商品房预售合同》及附件、《装修标准》向孙亮、刘娜娜交付位于北京市朝阳区小红门乡牌坊村XX一期X组团X住宅楼X层X单元-XX号的房屋（下称涉案房屋）；2.判令江南公司向孙亮、刘娜娜支付逾期交房违约金（按江南公司逾期交房给孙亮、刘娜娜造成的租金损失，以每月5500元为计算标准，自2019年1月1日起至江南公司实际交付房屋之日止）;3.判令江南公司向孙亮、刘娜娜交付《北京市商品房预售合同》附件十《补充协议》原件、《装修标准》原件；4.本案的诉讼费等相关费用由江南公司承担。事实和理由：2016年7月6日，孙亮、刘娜娜认购江南公司开发的涉案房屋，房屋建筑面积83平方米，购房合同总金额为3937586元。此后，孙亮、刘娜娜按照江南公司要求签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y，以下简称预售合同），该合同对房屋面积、单价及总价作出调整。同时，双方又针对该预售合同内容的变化签订《补充协议》，明确该房屋面积为83平方米，总价3937586元，首付款1977586元，贷款196万元。事后，该《补充协议》原件被江南公司收走盖章，至今未交付孙亮、刘娜娜。双方签订的预售合同明确了双方的权利义务，其中合同第十一条约定，除不可抗力外，江南公司未按照第十一条约定的时间将商品房交付孙亮、刘娜娜的，每逾期一日，江南公司需向孙亮、刘娜娜支付已付房款万分之零点一的违约金。孙亮、刘娜娜认为，江南公司至今不能交付房屋，孙亮、刘娜娜损失巨大。预售合同为江南公司单方提供的格式文本，逾期交房违约金的约定明显过低，系霸王条款，违约金不足以弥补孙亮、刘娜娜的经济损失，故要求法院对违约金予以调整。同时，双方签订的《补充协议》、《装修标准》系重要文件，江南公司应及时交付孙亮、刘娜娜。望法院判如所请。江南公司辩称，关于逾期交房的责任，1.逾期交房并非江南公司原因造成，自江南公司于2016年4月开工建设以来，北京市政府多次因环保、“两会”及重大会议召开、高考等原因发布停工令，截至2019年9月累计停工共计365天。政府行为对江南公司而言不能避免，亦不能克服，故逾期交房并非江南公司原因所造成，江南公司并无过错。根据双方签订的补充协议（预售合同附件九）第一条第1款“除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任，……”的约定，本案逾期交房属于江南公司因遵守政府法令造成，故江南公司不应承担逾期交房的违约责任。2.根据双方签订的补充协议（预售合同附件九）第一条第2款“因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。”该条款为双方就出现设计变更时，对于预售合同中交房时间的变更。在本案中，因施工过程中出现X院要求对π接室门改为外开、电梯厂家要求提高电梯机房高度、冲井高度及加强外墙防水、空调机雨水管防水等原因发生多次设计变更，该设计变更不仅是为了给业主提供更好质量的房屋，更是为了满足施工及验收要求。根据该约定，涉案房屋交付时间由原2018年12月31日前变更为2019年6月30日前，在此期间内，江南公司不承担任何逾期交房违约责任及赔偿责任。3.另依据双方签订的《装修委托协议》第一条约定，孙亮、刘娜娜同意江南公司在完成五方验收后视为交付房屋，江南公司即可进行装修，装修期限为320天。涉案房屋于2019年3月18日就完成了五方验收，该时间在双方约定的交房期间内，江南公司不存在逾期交房，故不应承担违约责任。4.2020年初全国突发新冠肺炎疫情，北京市政府发布了一系列通知，因疫情原因工人无法进行施工，设备材料因工厂停工原因无法供货，且疫情防控要求不得进行人员聚集性活动，故导致江南公司无法在疫情期间进行正常的整改、办理手续及交房。根据合同法及预售合同的约定，因不可抗力导致的违约，江南公司不应承担责任。故江南公司不应承担疫情期间的逾期交房责任。关于逾期交房违约金，1.双方争议的交房时间是以五方验收还是装修完成后。结合涉案相关合同和协议来看，交房时间应为五方验收之日，故江南公司不存在逾期交房的行为，不应承担任何违约责任。2.根据预售合同的约定，江南公司未按照约定时间交付房屋的，每逾期一日需向孙亮、刘娜娜支付已付房款万分之零点一的违约金；补充协议第一条第5款约定，江南公司因违反预售合同约定产生的利息、违约金即赔偿款的数额合计最高不超过孙亮、刘娜娜已支付购房款的万分之五。上述约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，孙亮、刘娜娜要求按照每月5500元的标准支付违约金，没有事实和法律依据。3.根据预售合同的约定，涉案房屋已经具备交房条件，且江南公司于2020年4月向孙亮、刘娜娜发出交房通知，但孙亮、刘娜娜以装修、违约金等问题未在通知期间内收房，由此造成的损失扩大应由其自行承担。江南公司向本院提出反诉请求：1.判令孙亮、刘娜娜向江南公司按首付款1087586元的万分之零点一支付自2016年7月21日至2016年9月24日逾期付款违约金706.93元；2.判令孙亮、刘娜娜向江南公司按补交首付款790000元的万分之零点一支付自2016年7月21日至2017年1月18日逾期付款违约金1429.9元;3.判令孙亮、刘娜娜向江南公司按照按揭贷款196万元的万分之零点一支付2017年3月4日至2017年11月23日的逾期付款违约金5174.4元；4.孙亮、刘娜娜承担本案的反诉费用。事实和理由：2017年1月18日江南公司与孙亮、刘娜娜签订预售合同，孙亮、刘娜娜从江南公司处购买涉案房屋，总房款3937586元，其中贷款196万元，首付款1977586元。因孙亮、刘娜娜仅能支付首付款1187586元，剩余首付款79万元直至2017年1月18日才支付。贷款196万元直到2017年11月23日才付至江南公司账户。根据双方于2016年7月6日签订的《北京市商品房认购书》（以下简称认购书）的约定，认购人需在认购书签订之日起15日内付清全部首付款。预售合同附件4约定，贷款应于预售合同签订后45天发放至出卖人指定账户。买受人逾期付款，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付总房款万分之零点一的违约金。预售合同签订于2017年1月18日，但房款全部交齐之日为2017年11月23日，故孙亮、刘娜娜应当支付逾期付款违约金。综上，因孙亮、刘娜娜原因未能在约定期限内支付全部购房款，其行为构成违约，现江南公司提出反诉，望判如所请。孙亮、刘娜娜针对江南公司的反诉辩称，一、2020年9月8日，江南公司提起反诉，其分段主张的逾期付款违约金的诉请已经全部超过三年的诉讼时效；二、孙亮、刘娜娜依据预售合同约定及江南公司的操作指示付款，不存在逾期付款的违约行为。第一，2016年7月6日，双方签订认购书，但关于付款的约定已经被此后签订的预售合同的约定所替代。依据预售合同中的约定，买受人于签署本合同时缴纳首期付款，即孙亮、刘娜娜在签订网签合同时，支付首付款即可。双方签订认购书后，孙亮、刘娜娜积极履行付款义务，不断催促江南公司尽快办理资格审查，签订网签合同，收款、贷款等相关事宜但也只能被动地根据江南公司的操作指示进行实际付款和提交相关资料。因江南公司违规操作，涉案项目在2016年7月至10月期间直被暂停网签，10月之后，又多次被房管局限制网签。因网签被暂停，江南公司一直未发出付款指令，孙亮、刘娜娜只能被动等待付款。直至2016年9月24日，江南公司才明确付款指令，孙亮、刘娜娜按其要求，缴纳30％首付款，加之此前定金10万元，共计1187586元。第二，因江南公司刻意隐瞒网签被暂停事实，导致孙亮、刘娜娜的贷款条件受到政策的重大影响，被迫调整贷款计划，首付款增加。2016年9月30日，北京市出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，即“930新政”，该政策第四条规定对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50％。依据该政策，孙亮、刘娜娜首付需要提升至50％，故不得不补交790000元首付款。2017年1月18日，孙亮、刘娜娜依据江南公司指示办理网签，签订书面预售合同，补交首付款。第三，XX银行系江南公司唯一指定的合作贷款银行，江南公司对该银行贷款的审批及货款发放时间应当有清楚的认识和时间预期。而孙亮、刘娜娜对贷款进度，只能被动接受，无法实际控制。同时，预售合同约定，买受人其余房款以按揭款方式支付的，本合同签署之日起45日内，全部付到出卖人公司账户内。该条款系江南公司事先拟定的格式条款，既不符合该项目的实际贷款操作，也加重了孙亮、刘娜娜的责任。对该格式条款，江南公司并未在合同订立时，采取足以引起孙亮、刘娜娜注意的文字、符号、字体等特别标识，也未对该格式条款予以说明，因此该格式条款系无效条款。综上，孙亮、刘娜娜不存在任何逾期付款的违约行为。三、江南公司提起反诉的目的就是为了拖延本案本诉的裁断时间，主观恶意明显。江南公司反诉主张逾期付款的违约责任，无任何事实和法律依据。恳请法院综合考量本案，依法驳回江南公司的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年7月6日,孙亮、刘娜娜作为认购人、江南公司作为出卖人签订认购书，约定：认购人认购涉案房屋，建筑面积83平方米；双方均同意该房屋按建筑面积计价，单价每平方米47920元，总金额3977360元；出卖人同意认购人按照贷款方式付款；认购人可以首期支付购房款总价30%，认购人需在认购书签订之日起15日内付清全部首付款；认购人应当于签订认购书之日向出卖人支付认购定金10万元。2017年1月18日，孙亮、刘娜娜作为买受人、江南公司作为出卖人签订预售合同及附件，约定孙亮、刘娜娜购买江南公司开发的涉案房屋，预测建筑面积79平方米，套内建筑面积59.82平方米，价款按照套内建筑面积计算，每平方米62352元，总房款3729951元；买受人于签署合同时缴付首期付款1869951元（认购定金于签署预售合同时自动转作等额首付房价款），其余房款186万元以按揭贷款方式支付，预售合同签署之日起45日内，全部付至出卖人公司账户内，否则视为违约，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点一的违约金；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，装饰和设备标准详见《装修委托协议》；出卖人未按照约定时间交付房屋，每逾期一日需向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金；除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任；因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。庭审中，孙亮、刘娜娜提交案外人马某与江南公司签订的“附件十《北京市商品房预售合同》补充协议”，用以证明孙亮、刘娜娜与江南公司之间通过补充协议的形式确定了涉案房屋的面积为83平方米，总房款3937586元，首付款1977586元，贷款196万元，但该补充协议被江南公司收走盖章，至今未交付孙亮、刘娜娜。江南公司在反诉的事实与理由陈述中认可孙亮、刘娜娜所述的补充协议确定的房屋面积、总房款、首付款数额、贷款数额，但对孙亮、刘娜娜提交的以上证据的真实性、合法性、关联性不予认可，称这并不能代表双方补充协议未交付孙亮、刘娜娜。庭审中，孙亮、刘娜娜提交XX银行借款借据一张（借款日期为2017年11月23日，金额为196万元）、购房款发票两张(金额分别为1869951元、107635元）、微信聊天记录、刷卡单据、（2020）京03民终5422号民事判决书网页打印件、政府通知打印件，欲证明其积极支付购房款，不存在逾期付款的情况，且已经支付全部房款3937586元，因江南公司多次被限制网签，导致购房人只能被动等待指令进行付款，2016年9月30日北京市政府出台房地产新规导致购房人首付款比例提升，有些购房人存在两次交首付款的情况。江南公司对于房款发票、刷卡单据、XX银行借款借据、民事判决书、政府通知的真实性及孙亮、刘娜娜已付购房款金额表示认可，对微信聊天记录真实性不予认可，江南公司称该房屋最终实测面积为84.2平方米，最终总房款为3994515元，孙亮、刘娜娜尚有部分房款未支付。孙亮、刘娜娜提交北京市朝阳区房屋管理局2020年8月12日作出的《行政事项处理意见书》，其中该局对孙某反映的江南公司在销售房屋过程中存在的1.预售商品住宅未按套内面积计价，未如实申报房地产转让成交价格；2.违法收回与购房人签订的补充协议原件；3.欺骗购房人将未达到约定条件的房屋交付购房人；4.在交付房屋时要求签订补充协议、免责协议，不合理排除购房人的权利；5.委托有利害关系的测绘公司进行测绘，且房产测绘成果未按规定备案等问题进行了调查处理。经该局调查核实，于2020年6月4日向江南公司下发《责令整改通知书》，要求江南公司将预售合同及补充协议退还给购房人，江南公司反馈“预售合同、补充协议签订完成后集团内部进行会签流程并且盖章后将返还业主”，该局后续将继续督促江南公司整改；由于江南公司存在“不合理的减轻或免除应当由开发企业承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的违规行为”，该局已于2019年11月11日依据《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》第三条限制了该项目的网签资格，目前江南公司承诺“已将免责条款从收房协议中删除，剩余收房客户不再要求签署免责条款”；该局另于2020年5月19日约谈江南公司及北京XX工程测量有限公司，要求江南公司更换房屋测绘合作单位；经核实江南公司提交该局的预售合同及补充协议，并经江南公司反馈，预售合同是按照套内面积计价，但之后签订的补充协议是按照建筑面积计价，此行为属于违规销售行为；根据其他来信人提供的相关材料，江南公司收取的房款已经超过预售合同的备案总价款，亦属违规销售行为；根据《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条的规定，房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：（一）取得建筑工程竣工验收备案表；（二）取得商品房面积实测技术报告书；（三）预售合同约定的其他交付条件，该局调取了涉案房屋所在项目1#、2#、3#住宅楼竣工验收备案表和面积实测技术报告书，关于“预售合同约定的其他条件”，预售合同及补充协议中均无明确约定。孙亮、刘娜娜另提交估价结果表，拟证明孙亮、刘娜娜损失计算标准是依据另案诉讼中针对涉案楼宇两居室租金评估结果（2019年度月租金平均为5500元）来主张的。江南公司对该证据的真实性认可，证明目的不予认可，江南公司认为双方预售合同中对违约责任进行了明确约定，且评估房屋并非涉案房屋，不具有参考性和比照性，孙亮、刘娜娜在涉案房屋具备交付条件后未按照江南公司通知在规定期限内收房，损失扩大应由其自行负担。江南公司提交北京市环境保护局在2016年10月2日至2019年3月4日期间发布的关于空气重污染预警措施通知（其中要求相关单位加强施工工地扬尘控制，全市停止土石方、建筑拆除、混凝土浇筑、建筑垃圾和渣土运输、室外建筑工地喷涂粉刷等施工作业）、北京市朝阳区环境保护局发布的《关于印发的通知》《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》、中咨工程建设监理有限公司应相关政府要求在2016年10月1日至2019年6月6日期间因环保、高考、重大会议等陆续发布的《工程暂停令》及关于停工的新闻报道网络查询打印件，欲证明因政府部门的环保要求等外部原因造成工程停工共计365天，逾期交房不构成违约，不应承担违约责任。孙亮、刘娜娜对前述证据中政府的通知、行动方案及新闻报道的真实性认可，其他证据真实性均不予认可，对证明目的均不予认可，孙亮、刘娜娜认为相应通知、要求均应在签订预售合同时即已考虑进去，这些证据不能证明江南公司有停工的必要性。孙亮、刘娜娜提交《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，用以证明根据央行的该通知规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人放贷，涉案房屋所在小区在2017年7月银行已经陆续对业主放贷，所以2017年上半年涉案小区楼体均应已经主体结构封顶，不存在土石方作业情况，故不存在江南公司所称的需要根据限工令停工的必要性。江南公司对该证据真实性认可，证明目的不认可，认为不能凭字面意思理解“土石方”的工程内容及是否具备停工的必要性。江南公司提交《设计变更通知单》若干，拟证明涉案房屋所属项目在2017年5月15日至2019年4月17日期间曾发生多项设计变更，而根据预售合同附件九的约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。孙亮、刘娜娜对《设计变更通知》的真实性、证明目的均不予认可，认为江南公司未提交施工日志予以进一步证明，且该通知内容均系施工量的变化，不属于合同约定的足以影响工期顺延六个月的设计变更。江南公司提交其（乙方）与孙亮、刘娜娜（甲方）签订的《装修委托协议》，其中第一条约定“甲方同意所购置的1-1-1501号房屋在楼栋整体五方验收合格后，由乙方代表甲方委托装修公司对房屋进行装修……装修期限自五方验收合格之次日起320日内完成装修及竣工验收手续”，江南公司据此主张双方约定五方验收后即视为交付房屋。孙亮、刘娜娜对该份《装修委托协议书》真实性、证明目的均不予认可，孙亮、刘娜娜提交案外人李某与江南公司签订的《装修委托协议书》、《装修标准》复印件，称孙亮、刘娜娜签订《装修委托协议书》后，原件被江南公司收走，江南公司提交的《装修委托协议书》第一页和第二页内容与孙亮、刘娜娜实际签订的内容明显不符，被修改的部分均是有利于江南公司的内容，且修改部分对预售合同交房标准和交房时间的约定进行了重大变更，不符合常理。江南公司另提交《单位工程质量竣工验收记录表》，拟证明涉案房屋所在楼栋的五方验收的时间为2019年3月18日，该日期在双方变更后的交房时间之内。孙亮、刘娜娜认为该证据真实性无法确定，证明目的亦不予认可。江南公司提交《国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于进一步做好重点场所重点单位重点人群新冠肺炎疫情防控相关工作的通知》，拟证明北京市政府因疫情防控，明确要求减少人员聚集，不得进行聚集性活动，因房屋交付涉及人员较多，按照通知要求无法办理交房。孙亮、刘娜娜认为疫情系在2020年发生，不能免除江南公司的逾期交房责任。另查，涉案房屋所在楼栋于2019年11月8日取得规划验收，于2020年3月25日完成竣工验收备案，另于2020年4月16日取得《房屋面积测算技术报告书》（测绘单位为北京YY测绘有限公司，此前曾于2019年12月21日取得由北京XX工程测量有限公司出具的《房屋面积测算技术报告书》）。另，江南公司在2020年9月8日本院组织交换证据时主张要提出反诉，后于2020年9月11日提交书面反诉状。本院认为，涉案预售合同及附件、补充协议等均系孙亮、刘娜娜与江南公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据庭审查明的事实，孙亮、刘娜娜已经全额给付了预售合同及补充协议约定的涉案房屋购房款，江南公司应当依约履行交付房屋的义务，故本院对孙亮、刘娜娜要求江南公司向其交付符合法定和约定条件的房屋的诉讼请求予以支持。江南公司虽称涉案房屋现实际面积与双方约定不符，孙亮、刘娜娜尚有部分购房款未支付，但江南公司未提交证据证明该事实，故本院无法认定。现双方争议焦点在于江南公司在交付房屋过程中是否存在逾期。预售合同约定的交房日期为2018年12月31日，但预售合同附件九同时约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。根据江南公司提交的《设计变更通知单》，本院认为涉案房屋所在项目确曾发生多项设计变更，现江南公司主张将交房日期顺延至2019年6月30日，符合预售合同附件九的约定，本院予以支持。关于江南公司主张因环保政策等原因停工并导致工程延期的答辩意见，本院认为，结合江南公司提交的证据可知，在预售合同签订之前北京市即已经存在因为空气重污染对于施工方式和时间进行限制的通知，且停工要求并非全时、无间断的，停工令发布时间相对集中和固定，故江南公司对其在合同中承诺的交房时间应有谨慎的预判，其所称原因不属于不可抗力，不能免除其逾期交房的责任，对于江南公司上述抗辩意见本院不予采纳。关于江南公司称五方验收日期即视为房屋交付日期的辩解意见。本院认为，江南公司提供的《装修委托协议》上未加盖骑缝章，孙亮、刘娜娜对该协议的真实性提出的异议合理。且江南公司自己提供的证据也可以证明，五方验收人员于2019年4月18日在《单位工程质量竣工验收记录表》上签字确认之后，施工单位人员又于2019年4月23日在《设计变更通知》上签字确认，而该工程直至2020年3月25日才完成了竣工验收备案。因此，仅凭五方验收手续，很难认定涉案房屋在2019年4月18日已经实际达到了国家规定和合同约定的房屋交付条件。故此，本院对江南公司的此项抗辩意见不予采信。综上，江南公司应在2019年6月30日以前将涉案房屋交付孙亮、刘娜娜，否则即构成违约。根据预售合同的约定，涉案房屋交付的必要条件为已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。因涉案房屋所在楼栋于2019年11月8日取得规划验收，于2020年3月25日完成竣工验收备案，另于2020年4月16日取得《房屋面积测算技术报告书》，故涉案房屋于2020年4月16日方满足交付条件。此前江南公司虽曾委托北京XX工程测量有限公司进行测绘，但经购房人投诉，相应政府主管部门已明确要求江南公司更换测绘公司，故此前测绘报告取得的时间不能作为判断交房条件是否成就的依据。因2020年4月16日已经超出上述本院确定的应当交付房屋的最晚期限，故江南公司逾期交房，构成违约，应当承担相应的违约责任。江南公司虽称其通知过孙亮、刘娜娜收房，但未举证证明其通知收房的事实及发出收房通知时涉案房屋已经具备前述交付条件，故江南公司主张购房人未在规定时间内收房，应自行承担损失扩大的部分的意见，本院不予采纳。关于违约责任的确定标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，孙亮、刘娜娜主张因江南公司逾期交房，导致其产生损失，本院认为孙亮、刘娜娜主张增加违约金给付标准的诉求未超出合理范围。预售合同约定的逾期交房违约金计算标准为每逾期一日按照已付购房款的万分之零点一进行赔偿，该计算标准明显低于违约造成的损失。因孙亮、刘娜娜未提交实际损失具体数额的证据，本院参照本市房屋租金价格一般水平，综合考虑新冠肺炎疫情对交房的实际影响等因素，酌情以每月4300元作为计算江南公司逾期交房违约责任的标准，江南公司应自2019年7月1日起按照每月4300元的标准向孙亮、刘娜娜支付逾期交房违约金至实际交付涉案房屋之日止。关于江南公司提出的反诉请求，根据预售合同的约定，孙亮、刘娜娜应在签订预售合同当日，即2017年1月18日支付全部首付款。另外，预售合同约定孙亮、刘娜娜应于签订预售合同后45日内，即最晚2017年3月4日付清按揭贷款。本院认为，即便孙亮、刘娜娜支付首付款或贷款存在逾期，江南公司在孙亮、刘娜娜逾期付款当日就已经知道自身权益受到损害，但其于2020年9月8日提出反诉，已经超过诉讼时效，故本院对江南公司的反诉请求均不予支持。关于孙亮、刘娜娜主张江南公司交付《北京市商品房预售合同》附件十《补充协议》原件、《装修标准》原件的诉讼请求。本院认为，根据孙亮、刘娜娜提交的《行政事项处理意见书》，江南公司在向行政机关反馈时称“预售合同、补充协议签订完成后集团内部进行会签流程并且盖章后将返还业主”，现江南公司未举证证明其已将盖章后的补充协议返还给业主，故本院对孙亮、刘娜娜要求江南公司返还补充协议原件的诉讼请求予以支持。孙亮、刘娜娜未举证证明《装修标准》原件在江南公司手中，故本院对相应诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）孙亮、刘娜娜交付符合《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号Y）项下位于北京市朝阳区小红门乡牌坊村XX一期X组团X住宅楼X层X单元-XX号的房屋；二、被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起七日内按照每月4300元的标准,向原告（反诉被告）孙亮、刘娜娜支付自二○一九年七月一日起至被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司履行本判决第一项下义务之日止的迟延交房违约金；三、被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）孙亮、刘娜娜返还《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号Y）附件十《补充协议》原件；四、驳回原告（反诉被告）孙亮、刘娜娜的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2940元，由原告（反诉被告）孙亮、刘娜娜负担1205元（已交纳），由被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司负担1735元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 乐审 判 员  赵 靓审 判 员  吴 玲二〇二〇年十二月二十五日法官助理  秦 彬书 记 员  庞晓婷