江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终8658号上诉人（原审原告）：张从兵。上诉人（原审原告）：蔡水健。委托诉讼代理人：张从兵。被上诉人（原审被告）：太仓立城房地产有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇苏州西路**。法定代表人：姚建立，总经理。委托诉讼代理人：郭刘洁，江苏瑞高律师事务所律师。原审第三人：太仓亿立义乌小商品城有限公司，住，住所地江苏省太仓市城厢镇弇山西路**/div>法定代表人：姚建炜，总经理。委托诉讼代理人：郭刘洁，江苏瑞高律师事务所律师。上诉人张从兵、蔡水健因与被上诉人太仓立城房地产有限公司（以下简称立城公司）、原审第三人太仓亿立义乌小商品城有限公司（以下简称亿立公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2020）苏0585民初608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张从兵、蔡水健上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：一审认定事实不清，程序违法。开发商通知的实际交付时间超过合同约定时间，开发商违约是事实。交付期间出现的异常给我方带来损失。按照补充条款约定需要支付违约金。根据现场视频显示，立城公司未能提供合同要求的标准的商铺，水管电线混乱，建筑垃圾遍地，致使我方利益受损。立城公司未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书等交付文件，存在明显违规行为，一审法院未予处理。2019年10月25日，我方结清尾款。开发商要求重新提供新合同备案才能过户，故意给业主下套。我方只能按对方不合理要求签备案合同、指定的委托经营管理协议书。立城公司赵副总监胁迫我方，我方通过录音录像，保存证据，随后进行投诉没有等到结果。案涉商铺可以进行分割，但对方有索要钱财的动机，赵副总威胁一旦分割会安排三个厨房在我方的商铺边。开发商在宣传时是虚假信息，诱导偷税漏税，高回报率欺骗客户。我方没有对商铺有所谓的充分了解。我方与立城公司于2019年7月14日签订合同，不知道所谓的第三方。补充条款约定开发商在2019年9月30日交付。商铺并未达到双方约定的标准。故要立城公司交付前整改，到交付期时返还给我方。我方在前案撤诉是因为开发商主动发出书面邀请，写明通知我方接受尾款时间，故主动撤诉。一审判决不公，变相放纵对方，漠视弱者的合法权益，违反公平原则、以及诚实信用原则，损害了当事人的合法民事权益。立城公司、亿立公司二审辩称：一审事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，予以维持。张从兵、蔡水健向一审法院提出诉讼请求：1.判令张从兵、蔡水健与第三人亿立公司所签包租协议无效;2.判令立城公司向张从兵、蔡水健交付的商铺必须符合合同要求，各方面设施完善与齐全;3.判令立城公司向张从兵、蔡水健支付5000元精神损失费;4.判令立城公司向张从兵、蔡水健支付因商铺交付异常而造成的损失5000元人民币;5.本案诉讼费用由立城公司承担。审理中，张从兵、蔡水健明确变更诉讼请求为：1.判令立城公司向张从兵、蔡水健交付的商铺必须符合合同要求、各方面设施完善与齐全;2.判令立城公司向张从兵、蔡水健支付因商铺交付异常而造成的损失10000元人民币；3.本案诉讼费用由立城公司承担。一审法院认定事实：2019年7‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌月14日，张从兵、蔡水健与立城公司签订《商铺D01‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌99买卖合同补充条款》一份，该条款载明：1.因网签系统原因，合同中买受人购买的商铺为‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌“其他”，出卖人承诺不动产权证中属性为商业“商铺”；2.负一层定位是美食，在商铺返还给买受人时需要提供水、电、网络、排污等基础设施；3.测绘图纸的示意图未盖上房产公司的公章，需要重新盖章；4.商铺交接时间为9月30日前，如卖方逾期交房属违约，需付违约金（已付房款的万分之二）。合同买卖需公‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌平，双方不可有欺诈、作假，否则按已交房款的双倍赔偿；本补充条款作为主合同的补充，享有相应的法律效力，如果出现补充条款与主合同有冲突之处，请以本补充条款为准。2019年10月25日，蔡水健（买受人）与立城公司（出‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌卖人）签订《商品房买卖合同》（合同备案编号201911850100224），采用的是太仓市住房和城乡建设局、太仓市市场监督管理局制订并公开的合同模板，模板首页“特别告知”处载明：……4.出卖人与买受人可以针对合同文本中不能约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议……该合同具体载明：出卖人经批准，建设‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌的商品房项目核准名称为亿立商贸城；该商品房为现房；该商品房的辅房按套内面积计价；幢号一期地下，辅房号D0199，用途其他，套内面积12‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌.63平方米，分摊面积16.62平方米，建筑面积29.25平方米，单价19803.88元，总价款25‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌0123元；出卖人应当在2020年3月31日前向买受人交付该商品房，相关设施设备交付条件均只有合同模板内容，空白行中也未进行补充约定。同日，张从兵在《亿立义乌国际商贸城（弇山西路126‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌号）业主收房结算清单》的业主签字处签字。同日，蔡水健（甲方、委托方）与第三人亿立公司（乙方、受‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌托方）签订《委托经营‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌管理协议书》一份，该‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌协议载明：第一条甲方自愿将其购买的亿立·商贸城D区0199号房(建筑面积‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌29.25㎡),在10年市场经营期内‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌的使用权和经营权全权委托予乙方,授权乙方全权代表甲方将上述商铺出租给第‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌三方从事合法经营活动。第二条委托期限为自2019年10月1日至2029年9月30日。第三条甲方的权利与义务：1、甲方承诺，为上述商铺的合法业主，(甲方及时办理该房屋的交接手‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌续)，并遵守《市场经营管理条例》，共同维护好市场发展，促进市场兴旺。2、在10年委托期限内，物业管理费及日常使用所产生的费‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌用由该套商铺使用者支付。……6、在委托期限届满之后或本委托协议提前终止，上述铺位由甲方自营或自行出租的，甲方或新的承租方应严格按市场规定从事经营活动，不得经营与市场总体布局相违背的项目，并按时全额缴纳物业管理费及日常使用所产生的所有应缴费用。第四条乙方的权利和义务：1、在受委托期限内，乙方负责对所受委托的商铺进行统一招‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌商和经营管理，促进市场兴旺和铺位升值。……3、根据市场情况，乙方有独立决定商铺的出租价格的权利、独立决定区域布局产品调整的权利、以及对形成的‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌市场独立进行管理的权利。……”合同另对‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌收益方式、合同终止、解除条件、违约责任及其他事项做了相应约定。张从兵、蔡水健为证明立城公司向其交付的商铺不符合合同要求，向一审法院提供了商铺现场情况视频、微信聊天截屏、立城公司公司员工交涉的录音及文字版及就交付问题向政府有关部门多次投诉的录音。其中2019年10月25日办理合同备案、网签时的录音中有如下内容：张从兵：这协议没有任何租金保证的，知道吧，他们卖的时候，说是两年养铺期，现在又搞这样子，而且没有最低收益保证。张从兵、蔡水健陈述：张从兵、蔡水健是听朋友介绍说有个房子升值潜力大，然后到商贸城（商铺所在地）旁边的立城公司售楼处现场买的，当时带其到开放的地方看了一下；立城公司销售人员说前两年由开发商统一管理，将品牌提升，张从兵、蔡水健才同意委托经营的，后来发现不合理要求收回自营，张从兵、蔡水健也有申请退款，要求立城公司赔偿张从兵、蔡水健部分损失就可以，但是立城公司不同意；原始的买房合同是大概是在2019年7月份签的，跟补充条款签的时间差不多，和后来网签合同是否有差异具体也没注意看；2019年10月25日办理收房手续时，立城公司对现场进行了封闭，阻止张从兵、蔡水健现场查勘，还拒绝提供房屋现场的一些具体设施的情况说明，张从兵、蔡水健不认可这一交房时间。立城公司陈述：立城公司售楼处就在案涉房屋边上，且在2019年已经委托第三人对案涉房屋所在的商贸城进行统一经营管理，该商贸城一直是可以自由出入的状态，张从兵、蔡水健本人多次去售楼处及商贸城进行协商，应当知道案涉房屋现状；2019年7月份左右，双方已就案涉房屋买卖事宜进行过多轮协商，草签过一份合同，后又就案涉房屋交付问题多次沟通，甚至立城公司已明确告知张从兵、蔡水健可以退房处理，但张从兵、蔡水健坚持不退房，最后在2019年10月25日重新签订了《商品房买卖合同》，用于办理网签备案、房屋产权证，两份合同的内容是基本一致的，张从兵、蔡水健也是确认过才签的字；案涉房屋在2013年的时候就已符合交付备案条件，办理过交付备案了，张从兵、蔡水健签字的业主收房结算清单可以证明张从兵、蔡水健对房屋进行了验收和交接，立城公司已将房屋交付给了张从兵、蔡水健。就2019年7‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌月14日的补充条款，张从兵、蔡水健陈述：之前双方约定在第三年将商铺交还给业主使用时必须要提供基础设施，当时签合同前担心这些东西没有会给业主自营带来麻烦，同意额外增加补充条款第二条，立城公司应按照该条约定向张从兵、蔡水健交付房屋；立城公司交房时间也违反了补充条款第四条即商铺交接时间为2019年9月30日之前。立城公司陈述：商铺所在负一层定位为美食目前正在统一经营和招租，补充协议第二条约定的是张从兵、蔡水健与第三人的委托经营管理协议到期后，商铺返还给买受人时需提供水电、网络、排污等基础设施，而并不是房屋交付时达到的水平；补充协议第四条商铺交接时间已在双方2019年10月25日签订的正式买卖合同中重新进行了约定，即出卖人应当在2020年3月31日前向买受人交付该房屋，立城公司交付房屋的时间符合合同约定，不存在任何逾期。张从兵、蔡水健就其主张的损失计算方式明确如下：2019年10月25日开始算至2020年2月25日共4个月的经营损失，按照市场正常租金3元/平米/天，共29.25平米，合计租金为2632.50元，要求立城公司按2500元/月赔偿。另查明：1.太仓市城厢镇弇山西路126号商铺D01‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌99号于2019年12月11日登记于张从兵、蔡水健名下，系共同共有。2.2019年8月2‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌0日，一审法院受理张从兵、蔡水健起诉太仓立城房地产有限公司‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌商品房销售合同纠纷一案，张从兵、蔡水健诉请要求判令立城公司与其完成合同尾款的交付，并赔偿因拒收其合同尾款而产生的误工费‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌、通信费、律师咨询、车油费等合计1000元。后张从兵、蔡水健向一审法院提出撤诉申请，一审法院于2019年10月‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌8日作出（2019）苏0585民初5105号民事裁定书，准许张从兵、蔡水健撤回起诉。上述事实，‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌由张从兵、蔡水健提供的视频、微信聊天截屏、录音及文字版‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌、补充条款、委托经营管理协议书、商品房买卖合同书，立城公司提供的业主收房结算清单，一审法院调取的起诉状、‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌裁定书、房产证信息及当事人的陈述‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌等证据予以证明。一审法院认为：双方于2019年10月25日签订的《商品房买卖合同》真实有效。同时，结合双方在本案中的庭审陈述，以及2019年7月14日双方签署的补充条款等相应证据来看，双方在2019年10月25日签订该份网签的商品房买卖合同之前，曾于2019年7月签订过一份内容近似的《商品房买卖合同》，双方前期已对案涉商铺买卖的相关情况进行了充分协商和确认，并在此基础上签订了补充条款，对未明确的相应事项另行进行了约定，并明确“如果出现补充条款与主合同有冲突之处，以补充条款为准”。《商品房买卖合同》约定案涉商铺为现房，在张从兵、蔡水健购房时已达到交付备案条件。而网签的《商品房买卖合同》采用的是统一模板，模板上已明确告知了买卖双方可以根据所售项目的具体情况进行补充约定，也可以另行签订补充协议，故案涉商铺的具体交付方式、交付条件应结合商铺的具体情况、双方具体磋商情况予以确定。结合双方庭审陈述以及一审法院了解的案涉商铺所在的亿立商贸城整体情况来看，案涉商铺系用于亿立商贸城整体委托经营管理的产权式商铺，其不同于具有物理状态的空间分割模式的传统商铺，在使用和经营上与其他业主商铺具有整体、不可分割性。从张从兵、蔡水健提供的录音内容及其庭审陈述来看，其在考察案涉商铺并草签买卖合同时对案涉商铺的统一委托经营管理模式是充分了解的。因统一委托经营管理模式需要，案涉商铺可能需要交由受委托经营管理的公司与其他商铺共同进行规划、改造、装修，相关设施设备也可能因此暂时处于不完备状态，张从兵、蔡水健拟购买房屋时应对按这一现状交付方式是充分了解的，这一交付履行方式也更有利于张从兵、蔡水健通过参与商贸城整体经营方式从而实现获取租金收益这一购买案涉商铺的合同目的。双方于2019年7月14日签订的《补充条款》可以印证这一事实，虽然双方对《补充条款》第二条的理解在返还时间上可能有所差异，但是均认可“返还商铺给买受人时需要提供水、电、网络、排污等基础设施”这里的“返还”时间是指委托经营管理关系终止、商铺交由业主自营时，并非指的是房屋买卖当下的交付。张从兵、蔡水健主张其后来不同意委托经营、要求收回自营，其还曾就立城公司拒收房屋尾款问题诉至一审法院又撤诉，说明双方后续就具体的交付方式、交付条件又进行了进一步明确细致的沟通，此种情况下，张从兵、蔡水健于2019年10月25日同立城公司签订了《商品房买卖合同》，双方就交付时间重新约定为2020年3月31日前，张从兵、蔡水健并于当日签收了收房结算清单，另与第三人签订了《委托经营‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌管理协议书》，第三人在庭审中也认可案涉商铺已交付给其用于统一经营管理。从这一系列后续行为来看，双方对案涉商铺因统一委托经营管理需要而按现状交付这一交付条件已达成合意，且无论从交付时间、交付形式还是转移占有情况来看，都应视为立城公司已履行完毕《商品房买卖合同》之交付义务。至于立城公司在《补充条款》第二条所承诺的“返还商铺给买受人时需要提供水、电、网络、排污等基础设施”之义务，其需以张从兵、蔡水健与第三人的委托经营管理关系终止、商铺交由业主自营为前提条件。本案中未有任何证据显示这一前提条件已经成就，张从兵、蔡水健以该条约定主张立城公司违约交付于法无据。综上，立城公司对于《商品房买卖合同》项下之交付义务的履行不存在违约情形，而双方《补充条款》所约定的返还时的相关基础设施的确保完善之义务也尚未达到履行条件，张从兵、蔡水健主张立城公司违约交付并要求立城公司赔偿因交付异常而给其造成的相关损失没有事实和法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十一条、第六十二条、第七十七条《中华人民‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌一审法院判决如下：驳回张从兵、蔡水健的全部诉讼请求。案件受理费130元，由张从兵、蔡水健负担。二审中，张从兵、蔡水健提供了以下新证据：1.商品房买卖合同。开发商临时提交合同，未给业主充分说明、检验时间，直接要去签。业主没有仔细核对就签了。签后发现新旧的合同有很大区别。开发商增加了很多补充条款，对业主不利。之前签订的补充协议，还能维护我方的利益。2.录音以及文字材料。证明开发商在宣传、签订合同时，诱骗业主配合偷税漏税。业主没有和开发商同流合污，事后进行了举报，后来发现前期宣传不详实。开发商强迫业主签订委托经营管理协议。3.光盘视频。证明赵副总通过言语对我方进行威胁。立城公司、亿立公司质证认为，对证据1真实性没有异议。并不存在任何胁迫或显示公平的情况。证据2，涉税事宜向有关部门反映过，不属于法院审理的内容。证据3，商铺完全可以由张从兵、蔡水健正常出入。张从兵、蔡水健在合同签订前及签订时及签订后都非常清楚了解涉案商铺的情况及定位。亿立义乌小商品城自2013年起一直在运营当中。目前正在经营的是建材家具等产品。赵副总是向张从兵、蔡水健阐述商铺的正常运营情况，并未胁迫张从兵、蔡水健。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，2019年10月25日，蔡水健与立城公司签订《商品房买卖合同》，与第三人亿立公司（乙方、受‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌托方）签订《委托经营‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌管理协议书》时，人身自由未受到限制，并在现场进行了录音，张从兵、蔡水健主张签订前述商品房买卖合同及委托经营管理协议时立城公司工作人员以拒不交房、言语极其恶劣相胁迫，签订协议并非真实意思表示，本院难以支持。案涉商品房买卖合同约定在2020年3月31日前向买受人交付该商品房，‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌商铺于2019年12月11日登记至张从兵、蔡水健名下。根据案涉委托经营管理协议约定，张从兵、蔡水健授权亿立公司全权代表张从兵、蔡水健将商铺出租给第‍‍‌‌‍‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌三方从事合法经营活动，委托期限为自2019年10月1日至2029年9月30日。立城公司将商铺交给亿立公司完成了交付义务。案涉商铺由受委托经营管理的公司与其他商铺进行规划、改造、装修，商铺并非同时处于使用状态。故对于张从兵、蔡水健认为立城公司交付商铺不符合合同要求，要求赔偿交付异常造成的损失，一审法院未予支持正确。综上所述，张从兵、蔡水健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由张从兵、蔡水健负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年十二月十四日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。