黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7476号上诉人（原审被告、申请执行人）：金艳玲，女，1975年3月3日出生，汉族，农民，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：谭伯峰，黑龙江银兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：刘亮，男，1978年12月5日出生，汉族，农民，住黑龙江省五常市。原审第三人、被执行人：邢国超，男，1978年2月8日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省五常市。上诉人金艳玲因与被上诉人刘亮、原审第三人邢国超案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省五常市人民法院（2020）黑0184民初652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金艳玲上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回刘亮的诉讼请求；二、案件受理费由刘亮负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足，对证据的审核认定存在严重错误。（一）刘亮在听证时提交了中国银行股份有限公司五常支行（以下简称“五常支行”）于2019年12月2日出具的《证明》，在一审时又提交了五常支行于2020年8月25日出具的《证明》，两份《证明》形式上均不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条的规定，没有单位负责人和制作证明材料的人员签名或盖章，且加盖的不是单位印章，而是个人贷款业务专用章，是部门内部业务用章，不具有民事主体资格，对外不能代表单位。两份《证明》内容亦不真实，存在相互矛盾之处。刘亮尚欠邢国超购房款9.5万元，而邢国超欠五常支行贷款约30万元，五常支行和刘亮不会同意将房屋贷款还款账户变更为刘亮。且合同权利义务的转移，需提供三方签订的书面合同方能证实。对于这两份《证明》，法院理应向单位及制作材料的人员进行调查核实，必要时可以要求制作证明材料的人员出庭作证，否则不予采信。而一审法院未予核实,将形式不合法、内容不真实的证据予以采信，作为认定案件事实的依据，以致作出错误的判决；（二）刘亮和邢国超至今未提交该房屋的所有权证，无法确认邢国超是否取得、何时取得该房屋所有权证；（三）刘亮竟然对自己在听证时向法院递交的《执行异议申请书》的真实性有异议，而一审未予核实即不予采信。二、刘亮对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。目前审理案外人执行异议之诉的主要依据是最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，本案应适用该规定第二十八条且必须同时满足第二十八规定的四项条件，才能够排除执行，否则应驳回案外人的诉讼请求。而刘亮对该四项条件均不符合:（一）刘亮与邢国超签订的房屋买卖合同是违法的、无效的。1.刘亮申请执行异议时提供的2019年12月2日中国银行股份有限公司五常支行出具的《证明》称“我行于2019年3月份，在贷后管理催收过程中了解到该抵押房产借款人邢国超私下里出售给自然人刘亮，贷款还由借款人邢国超偿还。”该《证明》足以证明刘亮与邢国超之间买卖房屋的行为未经抵押权人同意，根据《担保法》第四十九条、《民法总则》第一百五十三条第一款之规定，该转让行为无效。在《民法典》实施之前，《担保法》仍应有效适用。2.刘亮与邢国超签订房屋买卖合同时邢国超尚未取得案涉房屋所有权证书，根据《城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产，不得转让:（六）未依法登记领取权属证书的”,因此该房屋买卖合同无效。（二）在人民法院查封之前刘亮未合法占有该房屋。2019年4月15日五常市人民法院（2019）黑0184民初1318号《民事调解书》上体现邢国超现住五常镇鸿霖现代城Ａ号楼三单元1501号，这肯定是邢国超自己告诉法院的，证明该房屋在2019年4月15日时没有交付给刘亮，仍由邢国超居住。即使刘亮在此居住，也不能证明必然存在买卖关系，租赁关系也可以在此居住。（三）刘亮未支付全部价款，也未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。刘亮未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，而是替邢国超继续偿还银行贷款，其实质就是变相将剩余价款交付给邢国超，这是一种渺视法院、践踏法律的行为，理应受到法律的制裁，然而却得到一审判决的支持。（四）该房屋未办理过户登记是买受人刘亮自身原因导致的。刘亮在《执行异议申请书》中称“抵押权人银行同意转移并由案外人继续还贷。房屋未办理过户手续就是因为约定银行贷款偿还完毕后过户且银行同意”。这是诉讼中的“自认”。该房屋抵押贷款34万元，还款期限为29年，刘亮称与邢国超约定银行贷款偿还完毕后过户即29年后过户,足以证明是买受人刘亮自身原因未办理过户登记，未办理过户登记是刘亮主观过错导致的。刘亮在签订合同时明知该房屋已抵押，在抵押解除前是办不了过户手续的;亦明知已付款60万元足以偿还贷款、解除抵押、办理过户，但其在合同中未约定偿还贷款、解除抵押及办理过户手续等事宜;合同履行中在明知邢国超收到购房款后没有偿还银行贷款，却继续给付购房款。刘亮的上述行为不符合交易习惯，不符合具有完全民事行为能力人的正常思维，二人存在恶意串通弄虚作假、制作交易流水、规避法律之嫌。因此，在长达两年半的时间里能够过户而不积极办理过户，在房屋被法院查封后才想起过户，明显是买受人刘亮自身过错造成的。另，一审判决支持刘亮两项诉讼请求中的一项，却判决金艳玲负担全部诉讼费用没有依据。综上所述，刘亮对案涉房屋不应享有物权期待权，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，请求二审法院撤销一审判决第一项，改判驳回刘亮的诉讼请求并由刘亮负担一、二审诉讼费用。刘亮辩称，首先，一审法院认定事实清楚，采信证据合法。一、刘亮所提交的五常支行《证明》材料客观属实，具有充足的法律效力。五常支行有不同的业务种类和业务部门，其个人贷款业务专用章属于专门负责个人贷款业务的专用印鉴，是由个人贷款业务部负责人员审核确认无误后统一加盖公章，这完全是按照银行内部业务管理规范进行的。同时刘亮提供的五常支行证明是与刘亮提供的中国银行交易流水明细清单相互佐证、印证的，完全能够证明刘亮偿还案涉房屋银行贷款和银行将还款账户变更刘亮名下的事实。为了进一步加强该证据效力，刘亮在二审期间又提供了近期的五常支行还款证明和银行交易流水，证明在一审庭审之后刘亮偿还案涉房屋贷款的实际情况。此外该证明内容并不矛盾，刘亮是在邢国超没能如期偿还银行贷款情况下，担心贷款银行起诉收房不得已而采取的最后的补救措施，刘亮先后与邢国超和五常支行方面达成协议，由刘亮以每月偿还银行贷款方式作为给付房屋余款的模式，同时又经抵押权人五常支行同意刘亮与邢国超转让贷款抵押房屋事实，将争议房屋贷款还款账户变更为刘亮名下，由刘亮以房主身份负责偿还房屋贷款，房价余款给付方式变更为向银行偿还。虽然这当中存在着差价，但刘亮是被迫无奈的，如果不按期还贷款，在银行方面构成违约，必然要涉及收房，刘亮的损失会更大，刘亮只能被迫暂时还款，后期再与邢国超研究解决多付贷款差额问题。因此，刘亮始终在履行给付房屋价款的义务，后期仅仅是改变了偿还的方式和渠道。二、案涉房屋已经获取房屋所有权证是一个不争的事实，在金艳玲申请查封保全案涉房屋时，一审法院对房屋产权部门下发了裁定书，上边明确标明了案涉房屋不动产权证号为黑（2016）五常市不动产权第0005073号，这足以证明案涉房屋已经获取不动产权证的事实。三、刘亮在听证阶段向法院提交的《执行异议书》是其他法律工作者代为书写，刘亮对该异议书本身并没有异议，而是对金艳玲提出的证明目的有异议，是金艳玲一方断章取义，曲解刘亮所提交的异议书，刘亮异议书真实的目的是说明购房事实，请求法院解除对案涉房屋查封，停止执行该房屋。其次，依据本案事实和法律规定，刘亮完全享有排除强制执行的民事权益。本案中刘亮方提供的系列证据，已经形成了完整的证据链条，足以证明刘亮所主张的事实和权利主张。这些证据中既有普通买卖关系中常见的房屋买卖合同书、收据，又有物业公司和贷款银行方面证明，这些证据是客观、真实存在的，并且刘亮一直以房主名义占有居住涉案房屋，在本案作为普通购房人的刘亮所举示的各项材料已经达到了一个善意购买者的认知标准。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释【2015】10号）第二十八条规定的四个条件，刘亮已同时具备。一、本案中《房屋买卖合同》在2017年4月25日，即早在法院查封两年之前已经合法签订，该合同依法成立有效，应当受到法律的保护，对双方当事人都具有法律约束力。（一）本案中邢国超将自己名下房产（鸿霖现代城A号楼3单元1501室房屋）以共计695,000元价格出售给刘亮，邢国超本人作为卖方在合同上签字认可，在先后收取了60万元房款后又分别出具了收条。这一切，足以表明出售房屋是邢国超本人的真实意思表示。抵押权人五常支行已经先后多次出具证明材料，以追认方式认可了刘亮与邢国超之间的买卖行为，并将案涉房屋贷款人变更到刘亮名下，由刘亮实际履行继续偿还贷款责任，这就是最好的说明。（二）《城市房地产管理法》第三十八条第一款第(六)项规定并不适用于本案。依据《城市房地产管理法》第二条规定，本案属于两个自然人之间的普通房屋买卖，理应适用《合同法》的相关规定，《合同法》第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定,只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定才能依据该条款确定合同无效。但《城市房地产管理法》第三十八条第一款第(六)项并未对合同效力进行规定,属于管理性强制性规定,不属于效力性强制性规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准、登记等手续的，人民法院才认定该合同未生效。依据此规定在一审法院辩论终结前，特别是依据金艳玲提供的裁定书，案涉房屋早已在2016年就获取了房屋产权登记手续，因此，金艳玲该项上诉理由不能成立。二、刘亮在签订买卖合同、按约定履行给付房款义务后已经实际占有、居住、管理、使用房屋。金艳玲提供的调解书记载的邢国超住址情况并不属实，该信息也不是邢国超本人所提供的，而是金艳玲在起诉邢国超时自行提供的，证明不了案涉房屋由邢国超居住情况。刘亮在购买房屋后就搬进房屋，占有使用居住该房屋，又始终以房主的名义缴纳物业、水电、供暖等费用。三、刘亮已积极履行支付房款的义务。本案中双方形成的房屋买卖合同中，由于当时情况下涉案房屋正处于银行贷款抵押期间，所以双方约定了分期付款的买卖方式，同时约定了“房款分三期给付，剩余部分在房本交付刘亮手里后一次性付清”属于附条件的约定，是附条件的给付方式，只有在交付房本这个条件成就之后，刘亮才有义务足额给付剩余房款。现在经抵押权人银行同意认可了刘亮与邢国超转让贷款抵押房屋事实，将争议房屋贷款还款账户变更为刘亮，由刘亮以房主身份负责偿还房屋贷款，房价余款给付方式变更为向银行偿还。正如金艳玲所计算的账目可知，刘亮只欠邢国超9.5万房款余额，而如果刘亮向贷款银行全额偿还贷款的情况下已经远远超过了该房款总额。该情况应当视同刘亮交纳全额房款的一种特殊情况。更为关键的是，截止目前为止，刘亮已经偿还银行贷款共计41,301.48元，加之原来交付给邢国超的600,000元，实际给付了房款是641,301.48元，已经占到了总房款的92.27%。第一期房款25万元，2017年4月25日现金交付给邢国超25万元，其中从刘亮名下邮政储蓄取现23万，加上手里2万。第二期房款25万元，2017年4月30日转账20万到邢国超中行尾号3592银行卡，从刘亮邮政储蓄尾号2501银行卡转出。由于转账金额受限，当天在刘亮邮政储蓄尾号2501银行卡提现4万，加上手里现金1万，5万元现金交给邢国超。第三期房款10万元，2017年8月13日转账10万到邢国超中行尾号3592银行卡，从刘亮邮政储蓄尾号2501银行卡转出。第四期房款已交付41,301.48元，刘亮按照约定向银行偿还房屋贷款。四、案涉房屋没有过户，不是刘亮自身原因造成的。双方房屋买卖合同签订后由于开发商原因暂时无法办理房照，后期在房屋能够办理房照情况下需要提前偿还贷款进行解押，而邢国超又无力偿还贷款余额。在此过程中，邢国超和刘亮约定“房款分三期给付，剩余部分在房本交付刘亮手里后一次性付清”中的“剩余部分是19.5万元”，在这期间刘亮为了能让邢国超提前还贷、解押、及时办理房照，能顺利获取房照，按照邢国超要求提前给付了10万元，希望邢国超能提前偿还银行贷款办理房屋过户。因此，刘亮在购买、入住涉案房屋之后，一直在积极推进办理房屋过户手续，现在不能办理过户的原因并非买受人刘亮所造成。在本案中刘亮不具有任何过错。关于诉讼费，刘亮在一审期间虽然提出两项诉讼请求，但第二项属于确认之诉，并没有影响第一项诉请的收费标准，依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担”的原则一审法院判决并无不当，诉讼费不属于上诉请求范畴，请二审法院不予审理。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持一审判决，以维护刘亮的合法权益。邢国超未到庭，提交书面答辩意见如下：邢国超早在2017年4月25日就将案涉楼房出卖给刘亮，刘亮以695,000元成交，邢国超与刘亮签订了房屋买卖合同。合同约定刘亮分三期给付邢国超房价款，现刘亮已经交付给邢国超房款60万元整，邢国超与刘亮约定房产证下来后刘亮再一次性付清余款，因当时开发商办理不了房产证，所以当时没有办理房产证过户，后期开发商能办理房屋过户时，由于邢国超个人资金紧张无力偿还银行剩余贷款，以致房屋一直没能过户，该责任确实在邢国超，与刘亮无关。2019年由于邢国超无力偿还房屋贷款，出现多期逾期，经邢国超、刘亮、贷款银行三方共同协商，抵押权人五常支行认可邢国超将案涉房屋出售给刘亮的事实，并同意剩余房屋贷款由刘亮负责偿还，现在偿还贷款账户已经变更为刘亮个人账户，刘亮已偿还多期。2017年4月25日涉案房屋就已经交付给刘亮，由刘亮占有居住使用，也是由刘亮承担因使用房屋而产生的物业管理费、电费、取暖费、燃气费等各项费用。五常市人民法院（2019）黑0184民初1318号民事调解书中关于邢国超的住址是金艳玲起诉时写的，并不是邢国超提供的，当时邢国超早就不在该房屋居住了，该房屋已经实际出售，交付给刘亮。综上，案涉房屋与邢国超欠金艳玲债务无关，不应当执行该房屋，该房屋早已出售并实际交付给刘亮，属于刘亮的个人合法财产，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。刘亮向一审法院起诉请求：1.请求人民法院停止对刘亮购买的位于五常市五常镇鸿霖现代城A号楼3单元1501室房屋的执行，解除对该房屋的查封；2.请求人民法院确认案涉房屋为刘亮所有；3.诉讼费由金艳玲负担。一审法院认定事实：2017年4月25日，刘亮与邢国超签订了《房屋买卖合同》，约定邢国超将其所有的坐落于五常镇鸿霖现代城A号楼3单元1501室房屋〔房屋交易和产权确认书号为五常市房交转字第1603806号，不动产权证号为黑（2016）五常市不动产权第0005073号，建筑面积为130.23平方米〕出卖给刘亮，价款为人民币695,000元，分三次付清（合同签订日交付250,000元；2017年4月30日交付250,000元；剩余部分在房本交付刘亮手里后一次性付清）。合同签订后，刘亮于当日给付房款人民币250,000元，邢国超将案涉房屋交付刘亮；嗣后，刘亮又于2017年4月30日给付房款人民币250，000元，2017年8月13日给付房款人民币100,000元，共计给付房款人民币600,000元。刘亮自2017年5月搬入该房屋居住至今，并交纳了各项费用。刘亮在五常镇行政区域内仅有案涉房屋一套住房。另查明，邢国超于2015年3月18日以案涉房屋抵押在五常支行办理了按揭贷款，贷款金额为340,000元，贷款期限为29年。至2019年3月份，邢国超未能按时偿还贷款，刘亮代邢国超分别于2019年5月27日、6月17日、8月5日共计偿还贷款人民币10,000元。后经五常支行同意，案涉房屋贷款自2019年12月26日起改为刘亮负责偿还。还查明，金艳玲诉邢国超民间借贷纠纷一案，金艳玲向一审法院申请财产保全，一审法院于2019年4月3日作出（2019）黑0184民初1318号民事裁定书，对案涉房屋进行了查封，期限三年。2019年12月，刘亮以案外人身份提出了书面异议，一审法院于2020年1月19日作出（2019）黑0184执异84号执行裁定书，驳回了刘亮的异议请求。因此，刘亮提起了执行异议之诉。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，当事人争议的焦点为：一、刘亮是否享有案涉房屋的所有权。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”本案中，案涉房屋属于不动产，刘亮及邢国超对案涉房屋进行买卖，依法应当办理登记，登记完成后方发生所有权变动的效力。而案涉房屋至今并未登记到刘亮名下，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件，因此，刘亮请求确认对案涉房屋享有所有权的诉讼请求，不予支持。二、刘亮对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋登记在邢国超名下，邢国超是案涉房屋的权利人，有权对案涉房屋进行处分。刘亮与邢国超于2017年4月25日就案涉房屋签订的《房屋买卖合同》，时间发生在五常法院查封之前。虽然签订《房屋买卖合同》时未经抵押权人中国银行五常支行的同意，但签订协议的行为并不会直接导致物权变动的效果、亦不会导致抵押权的消灭，抵押权人仍可以行使抵押权，并且五常支行同意案涉房屋按揭贷款自2019年12月26日起由刘亮偿还，所以，未经抵押权人同意并不影响《房屋买卖合同》的效力。该《房屋买卖合同》系刘亮与邢国超的真实意思表示，且无法律规定的无效情形，故该合同合法有效。对金艳玲主张的《房屋买卖合同》未经抵押权人同意而无效的抗辩理由，不予采纳。刘亮在购买案涉房屋后，邢国超将案涉房屋交付给了刘亮，刘亮随即入住案涉房屋，并交纳了各项费用，故刘亮占有案涉房屋系合法占有。刘亮向邢国超支付了600,000元购房款，并向五常支行偿还案涉房屋部分按揭贷款，后经贷款银行中国银行五常支行同意案涉房屋剩余按揭贷款自2019年12月26日起由刘亮偿还，应视为刘亮支付了案涉房屋全部价款。故金艳玲主张刘亮未支付全部价款的抗辩理由，不予采纳。刘亮未办理房屋过户登记系因第三人不履行偿还按揭贷款义务，而非刘亮自身原因。故刘亮基于买卖合同合法占有案涉房屋，对案涉房屋享有的物权期待权，优先于金艳玲对邢国超的金钱债权，足以排除对案涉房屋的执行。因此，刘亮要求停止对案涉房屋执行的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。另外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”因此，案外人执行异议之诉案件的审理方式是对是否能够强制执行涉案执行标的予以评判，而解除查封等具体强制执行措施的变更或撤销，则系执行机构的具体执行行为范畴，并非执行异议之诉的审理范围，故刘亮要求解除查封案涉房屋的诉讼请求，不属于本案审理范围。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款、第三百一十四条第一款之规定，判决：一、不得执行五常市五常镇鸿霖现代城A号楼3单元1501室房屋。二、驳回刘亮的其他诉讼请求。案件受理费10,750元，由金艳玲负担，于判决书生效后立即履行。（2019）黑0184执异84号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：邢国超提交的涉案房屋产权证复印件，刘亮对该证据真实性无异议，但依据房产证中他项权利记载的时间，此证据不足以认定2016年涉案房产即办理了产权证照，故对此证据的证明目的不予采信。刘亮提交的证明及银行流水，其中证明属于单位证明性质，该证明中有出具人签名及联系方式符合法定形式要件，结合一审中的银行流水可以互相印证，对此证据予以采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，案外人对执行标的物是否享有所有权或者其它足以阻止执行的实体权利是审理此类纠纷的关键问题，也是本案审理的焦点问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该条规定，买受人应当在法院针对执行标的物的强制执行程序开始前，签订合法有效买卖合同，已经支付全部价款并实际占有该标的物，非因买受人原因未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等买受人意志以外的原因造成的。结合本案，关于是否签订合法有效的书面买卖合同的问题。结合一审中的书面证据及刘亮、邢国超的陈述，涉案房屋查封前，二人于2017年4月25日签订了《房屋买卖合同》。该合同系双方当事人真实意思表示，认定民事合同效力问题必须以违反法律、行政法规效力性强制性规定为前提，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条不属于效力性强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，结合全案事实，应认定刘亮与邢国超之间签订的《房屋买卖合同》合法有效。关于刘亮是否支付房屋价款的问题。刘亮依照协议约定已经分次支付了相应购房款，且有时间吻合的银行流水凭证印证，且以实际履行替代清偿债务的义务，故在此情况下可以认定购买房屋资金来源的真实性及付款真实性，证据已形成完整的证据链。关于刘亮是否已经占有涉案房屋的问题。法律上的合法占有，应当是指对不动产的管理与支配，应具有持续性。对房屋的管理与支配，一般在占有房屋过程中会产生房屋电费、水费、取暖费、物业费、电梯费等支出。刘亮提交上述费用票据可以证实在人民法院采取强制执行措施前，合法占有了涉案房屋。关于刘亮对未办理房屋过户是否存在过错的问题。涉案房屋未能及时办理产权过户的主要原因系邢国超未能及时偿还银行贷款，刘亮未及时办理产权更名但已经积极与抵押权人达成协议并实际履行还款义务，故不能认定刘亮对未办理房屋过户存在过错。综上所述，金艳玲的上诉请求不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,178元，由上诉人金艳玲负担。本判决为终审判决。审判长 赵丹晖审判员尹红杰审判员侯守东（）二〇二〇年十二月二十二日法官助理杜鹏飞书记员李迪