新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新29民终1431号 上诉人（原审原告、反诉被告）：孙康，男，1976年1月19日出生，汉族，新疆天元建筑有限责任公司项目经理，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。 委托诉讼代理人：王迂鸿，女，1977年9月8日出生，汉族。 委托诉讼代理人：唐芳丽，新疆璟广谦律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：谭丽芳，女，1964年4月26日出生，汉族，阿克苏地区艺校退休职工，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。 委托诉讼代理人：董晨星，新疆蒲健律师事务所律师。 上诉人孙康与上诉人谭丽芳房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2020）新2901民初1984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙康的委托诉讼代理人王迂鸿、唐芳丽，上诉人谭丽芳及委托诉讼代理人董晨星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙康上诉请求：请求依法撤销（2020）新2901民初1984号民事判决第三、第五项判决，支持孙康的一审诉讼请求。事实与理由：一审判决谭丽芳向孙康支付利息损失95,177元不足以弥补孙康的利息损失，该利息数额远远低于案涉房屋市场价值增值部分，一审法院应当参照现今案涉房屋市场价，支持孙康一审主张的全部利息损失142,218.01元。孙康主张的专项维修基金3,948.44元、物业费及垃圾清运费755元、装修垃圾清运费246元、水卡50元、电卡100元、墙地砖款15,430元、沙子400元、水泥1,800元及物品损失1,300元，应当予以支持。孙康在一审中出示的专项维修基金缴费收据、购买墙地砖的票据可以证明是孙康缴纳了专项维修基金并购买了墙地砖这一事实，且墙地砖店的老板也出庭作证，上述证据能够证实孙康主张的专项维修基金费用及墙地砖费用应当由谭丽芳向其支付。关于沙子、水泥、房中物品损失，在一审中谭丽芳也认可房屋内确实有沙子、水泥和一些干活工具，一审没有支持孙康对这些物品价款的主张实属错误。根据合同约定谭丽芳如违约应由其承担孙康实际支出的各类手续费及装修费用，而本案中谭丽芳存在违约，故应当由其承担物业费、装修垃圾清运费等费用。综上，请求二审法院查明案件事实后，依法支持孙康的上诉请求。 谭丽芳辩称，请求依法驳回孙康的全部上诉请求，房屋专项维修基金、天然气入户费、物业费全是由谭丽芳自己缴纳的，孙康无权主张。孙康接收房屋后未对房屋进行装修及管理，导致房屋地暖管渗水，侵权事件频发。孙康购买房屋后一直未装修入住，不存在垃圾清运费及装修垃圾清运费等费用，其主张的装修材料费、水泥费、沙子、房屋物品损失等费用并不存在。2019年12月之前谭丽芳不存在任何违约，本案中孙康存在违约情形且属于先行违约，在2019年12月之前谭丽芳合法享有245,653元房款，孙康无权要求谭丽芳支付2011年9月3日至2019年12月期间房款的利息，即便要支付利息，也应从2019年12月开始计算至孙康起诉之日2020年5月11日止。 谭丽芳上诉请求：依法撤销新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2020）新2901民初1984号民事判决，改判谭丽芳不向孙康支付利息损失95,177元、返还天然气入户费3,819.75元，减少返还购房款1,769.2元，并支持谭丽芳在一审中的全部反诉请求。事实及理由：孙康与谭丽芳之间的《协议书》已经解除，2011年9月3日双方签订协议，孙康支付房屋转让款后，谭丽芳已经将房屋缴付给孙康，但直至2019年12月31日长达八年的时间内，孙康一直不装修、不入住、不维护房屋设施也不缴纳物业费，致使谭丽芳垫付物业费及解决房屋漏水事宜数次。期间，经谭丽芳多次与孙康联系，其均表示对购买案涉房屋反悔，明确表示案涉房屋由谭丽芳自行处理。本案双方对于解除房屋买卖协议均无异议，协议解除后谭丽芳应当退还的房款应当以双方协议约定和孙康实际支付的房款金额245,653元为限，一审法院认定返还房款247,422.2元明显错误。本案中孙康先行违约，应当赔偿谭丽芳垫付的费用和损失，以及违约损失。根据双方《协议书》约定，因购买该房屋及落户所产生的费用由孙康承担，2019年3月谭丽芳因办理房屋产权登记承担的契税3,948元、土地出让税款10,626元、不动产登记工本费80元、测绘费330元，合计14,984元，应当由孙康承担。案涉房屋的天然气入户费3,819.75元已经包括在孙康支付的总房款内，故不存在重复返还的问题，且该费用也是谭丽芳缴纳的，孙康无权要求返还。孙康先行违约应当承担总房款20%的违约金49,136元。一审法院认定谭丽芳违约明显事实认定错误，即使认定谭丽芳违约，计算利息也明显错误。2019年12月谭丽芳将房屋另售他人是由于孙康在长达八年的时间里欠缴物业费对房屋不予维护，以及地区住建局要求限期办理房产证所致，谭丽芳并不存在违约，故不应承担违约金性质的利息95,177元，即使认定谭丽芳存在违约，在2019年12月之前，谭丽芳也不存在违约情形，其在此之前系合法享有孙康缴纳的房款245,653元，故利息也应当从2019年12月起算，一审法院从2011年9月3日起算，明显错误。综上，请求二审法院依法支持谭丽芳的上诉请求。 孙康辩称，谭丽芳在一审中反诉请求解除双方签订的《协议书》，就说明双方之间的《协议书》并没有实际解除，孙康从未向谭丽芳主张过解除房屋买卖合同或者退还房屋，更没有要求谭丽芳将房屋另售他人。谭丽芳将房屋另售他人，致使双方合同不能实际履行，是谭丽芳根本违约造成的。孙康不到场并不影响谭丽芳就案涉房屋办理权属证书，事实也证明谭丽芳在孙康不知情的情况下将房屋过户给了第三人。孙康不存在先行违约的行为，谭丽芳将房屋另售他人存在根本违约，所造成的损失应由谭丽芳承担。根据双方《协议书》约定，如谭丽芳反悔不将房屋卖给孙康或者不配合办理过户登记手续，房屋所产生的费用应由谭丽芳全部承担。从谭丽芳一审的反诉请求以及二审的上诉请求也可看出，其缴纳的费用并不包括房屋专项维修基金，故孙康缴纳专项维修基金的事实已经谭丽芳自认。谭丽芳主张天然气入户费已经包含在总房款中，但其并未提交任何证据予以证明。孙康即使未按期缴纳物业管理费，也是物业管理部门和孙康之间的物业合同纠纷，与谭丽芳无关。一审法院认定谭丽芳向孙康承担违约责任，认定事实正确。对于该部分违约损失，双方在协议中约定该损失应当以诉讼时房屋的实际市场价格与孙康购房时的差价来确定，但一审法院却按照年利率4.35%计算资金占用期间的利息，判决利息损失95,177元，数额过低，不足以弥补孙康的实际损失，二审法院应予以调整。本案合同解除后，谭丽芳应就该《协议书》所收取的所有费用向孙康予以返还，有损失的应予赔偿并承担相应的违约责任。综上，谭丽芳的上诉请求和上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回谭丽芳的上诉请求，支持孙康的上诉请求。 孙康向一审法院起诉请求：1．依法判令解除双方之间签订的《协议书》；2.依法判令谭丽芳返还孙康购房款247,422.2元；3．依法判令谭丽芳返还孙康所购房屋的专项维修资金3,948.44元、天然气入户费3,819.75元、物业费及垃圾清运费755元、装修垃圾清运费246元、水卡50元、电卡100元，共计8,919.19元；4．依法判令谭丽芳赔偿孙康占用房款期间的利息损失142,218.01元；5．依法判令谭丽芳赔偿孙康的装修材料墙地砖款15,430元、沙子400元、水泥1,800元、房中物品损失1,300元，共计18,930元，上述二、三、四、五项合计417,489.4元。 谭丽芳向一审法院反诉请求：1.依法解除房屋买卖合同；2.判令孙康向谭丽芳支付契税3,948元、土地出让金税款10,626元、不动产登记工本费80元、测绘费330元，谭丽芳垫付的物业费8,809元；3．判令孙康向谭丽芳支付违约金49,136元（245,653元×20%），二至三项合计72,729元。 一审法院认定事实：2011年9月3日，孙康与谭丽芳签订《协议书》，约定由乙方（孙康）购买甲方（谭丽芳）位于晶水路以北、友谊路以东、水韵路以南、福建路以西的地直统建房，房号为**号楼*单元****号，建筑面积为97.34平方米；购房合同以甲方的名义与售房单位签订，购房款由乙方按甲方与售房单位所签订的合同价款直接向合同中指定的账户中缴纳，购房合同的缴款收据均由乙方保存；房屋的产权登记手续由乙方办理，因购买该房屋及落户至乙方名下所产生的费用及需向房管部门缴纳的费用均由乙方支付。甲方需提供办证所需的证件及相关手续，并配合乙方办理，房屋产权证办好后，由乙方保管；房屋建成后直接由乙方接手办理入住手续，相关费用由乙方承担，如需甲方配合，甲方应予协助；在甲方与售房单位签订购房合同并将购房合同交付乙方后，乙方向甲方一次性支付转让费245,653.4元；本合同签订后，若甲方反悔，不同意将房屋转让给乙方，或五年后能过户时，甲方违约不配合办理相关手续等，甲方应该以当时市场价与实际缴纳房款的差价向乙方赔偿，并退还转让费，承担乙方实际支出的各类手续费（含入住、办证费用）及乙方的装修费用；合同还对其他事宜进行了约定。合同签订当日，孙康即向谭丽芳支付购房款245,653.4元，并由谭丽芳出具了收条。2013年9月，孙康在涉案房屋入住前缴纳各项费用，并就房屋增加的面积补缴1,768.8元房款（97.34平方米增加为98.22平方米）。2019年12月，谭丽芳将涉案房屋出卖于第三人，孙康认为合同目的已经无法实现，经与谭丽芳协商无果后，遂诉至法院。一审法院认为，本案争议的焦点：一、孙康与谭丽芳于2011年9月3日签订的《协议书》是否应当解除；二、孙康支付的购房款谭丽芳是否应当返还，孙康支付涉案房屋专项维修资金3,948.44元、天然气入户费3,819.75元、物业费及垃圾清运费755元、装修垃圾清运费246元、水卡50元、电卡100元，谭丽芳是否应当退还，孙康装修材料墙地砖款15,430元、沙子400元、水泥1,800元、房中物品损失1,300元，谭丽芳是否应当支付；三、谭丽芳占用房款期间的利息损失数额如何确定，谭丽芳是否应当支付；四、谭丽芳主张孙康支付契税3,948元、土地出让金税款10,626元、不动产登记工本费80元、测绘费330元，谭丽芳垫付的物业费8,809元是否应当得到支持；五、谭丽芳主张孙康支付违约金49,136元（245,653元×20％）是否应当得到支持。一、关于第一个争议焦点孙康与谭丽芳签订的《协议书》均系双方真实意思表示，由双方签字予以确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。现因涉案房屋已另售他人，双方签订的《协议书》已无法履行，且双方均主张解除该《协议书》，故一审法院对双方主张要求解除《协议书》的诉讼请求均予以支持。二、关于第二个争议焦点本案中，孙康虽长期未缴纳物业费，但其行为并不构成根本违约，也未导致合同目的无法实现，且谭丽芳所出示的证据不足以证实孙康要求退房退款。在此情形下，谭丽芳将涉案房屋另售他人实属违约，谭丽芳应将孙康缴纳的购房款予以退还，故一审法院对孙康要求谭丽芳返还购房款247,422.2元（245,653.4元＋1,768.8元）的诉讼请求予以支持；对孙康主张谭丽芳返还天然气入户费3,819.75元的诉讼请求，一审法院亦予以支持；因孙康所提交的证据专项维修基金收据为复印件，亦无其他证据予以佐证，故对其主张谭丽芳返还专项维修资金3,948.44元的诉讼请求，一审法院不予支持；孙康主张谭丽芳返还其所缴纳的物业费、垃圾清运费、装修垃圾清运费、水卡、电卡等费用，因孙康交款项目系其房屋占用期间所产生的费用，故一审法院对孙康主张谭丽芳返还物业费及垃圾清运费755元、装修垃圾清运费246元、水卡50元、电卡100元的诉讼请求不予支持；孙康主张谭丽芳赔偿其装修材料墙地瓷砖款15,430元、沙子400元、水泥1,800元、房中物品损失1,300元的诉讼请求，因其所提交的证据不足以证实其主张，故对孙康的该项诉讼请求一审法院不予支持。三、关于第三个争议焦点本案因谭丽芳违约，其应向孙康支付房款占用期间的利息损失，但孙康计算的房款占用期间的利息损失142,218.01元数额较高，经一审法院综合考虑谭丽芳的违约时间、违约程度、孙康的可期待利益、房屋差价等因素，酌定房款占用期间的利息损失为95,177元［（2011年9月3日至2020年7月9日，计3233天，245,653.4元×4.35％／365天×3233天=94,651元）＋（2013年9月11日至2020年7月9日，计2494天，1,768.8元×4.35％／365天×2494天=526元）］。四、关于第四个争议焦点谭丽芳主张孙康支付契税3,948元、土地出让金税款10,626元、不动产登记工本费80元、测绘费330元的诉讼请求，因该项支出费用系谭丽芳办证应缴纳的费用，且涉案房屋已另售他人，故对该诉讼请求一审法院不予支持；庭审中孙康对谭丽芳出具物业公司证明认为不符合证据形式，但其对未缴纳物业费的事实予以认可，且物业费缴纳期间系孙康实际占有涉案房屋，物业公司证明内容和落款印章可证实谭丽芳缴纳物业费的事实，故一审法院对谭丽芳主张孙康支付垫付物业费8,809元的诉讼请求予以支持。五、关于第五个争议焦点谭丽芳主张孙康支付违约金49,136元的诉讼请求，经当庭释明，谭丽芳确认违约金指其垫付物业费用、支付税款、土地出让金以及孙康违约行为要求解除合同给其造成的利息损失。本案系谭丽芳违约导致合同无法履行，故一审法院对其主张孙康支付违约金49,136元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款之规定，判决：一、解除孙康与谭丽芳于2011年9月3日签订的《协议书》；二、谭丽芳于判决生效后十日内向孙康返还购房款247,422.2元、返还天然气入户费3,819.75元；三、谭丽芳于判决生效后十日内向孙康支付利息损失95,177元；四、孙康于判决生效后十日内向谭丽芳支付垫付物业费8,809元；五、驳回孙康的其他诉讼请求；六、驳回谭丽芳的其他诉讼请求；上述二至四项相互折抵后，谭丽芳向孙康支付337,609.95元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 孙康向本院提交了其与谭丽芳的短信聊天记录。用以证明孙康一直在和谭丽芳联系办理过户事宜，是谭丽芳不给孙康办理。谭丽芳对短信聊天的内容认可，但对发送短信的时间不认可，认为该短信发送时间应该是在2019年7月2日前后。本院认为，该证据能够证实孙康曾与谭丽芳通过短信联系，但从该短信内容无法证明孙康主张的系谭丽芳不给其办理过户的证明观点，故对该证据的证明观点，本院不予确认。 谭丽芳向本院提交了其与孙康的短信聊天记录。用于证明孙康在本案二审中提交的短信聊天记录的时间是2019年7月2日前后，而并非孙康认为的12月份，且在从短信内容来看是孙康不要房子在先，孙康违约在先。孙康对该短信聊天内容认可，认为该证据能够证明孙康的妻子王迂鸿于2019年7月2日给谭丽芳发过短信，谭丽芳知道并认可王迂鸿是孙康的妻子，并且一直在和王迂鸿联系，但对该证据的证明观点不认可。本院认为，该证据能够证实谭丽芳曾与孙康的妻子王迂鸿联系的事实，但在短信内容中并没有孙康明确表示放弃购买案涉房屋的内容，故对谭丽芳的证明观点，本院不予确认。 本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：一、孙康主张的房款占用期间的利息损失是否应予支持及一审法院对于该利息损失数额的认定是否存在不当；二、孙康所主张的专项维修基金3,948.44元、物业费及垃圾清运费755元、装修垃圾清运费246元、水卡50元、电卡100元、墙地砖款15,430元、沙子400元、水泥1,800元及物品损失1,300元，是否应予支持；三、谭丽芳是否应当向孙康返还天然气入户费3,819.75元，谭丽芳在一审反诉主张的其缴纳的契税3,948元、土地出让金税款10,626元、不动产登记工本费80元、测绘费330元以及其主张的违约金49,136元是否应当予以支持。 一、关于孙康主张的房款占用期间的利息损失是否应予支持及一审法院对于该利息损失数额的认定是否存在不当的问题。本院认为，本案中，孙康于2011年9月3日双方签订《协议书》当日即向谭丽芳支付了全部购房款，后2019年12月谭丽芳将案涉房屋另售他人，虽然谭丽芳主张房屋交付后系孙康表示不再购买案涉房屋并要求谭丽芳自行处理该房屋其才将房屋另售他人，但从本案谭丽芳提交的证据，并不能证实是孙康表示放弃购买在先，故谭丽芳在收取孙康购房款后又违反双方合同约定，将房屋另售他人的行为，已经构成违约，其应当向孙康返还房款并承担相应的违约责任。孙康在2013年9月补交房款1,768.8元，后谭丽芳将房屋另售他人，虽该补交的房款1,768.8元并未直接交予谭丽芳本人，但在房屋过户前孙康交纳的房款均是以谭丽芳的名义缴纳，谭丽芳将房屋另售后已经享有该补交房款的利益，故在合同解除后，对于孙康补交的房款其应当予以返还。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，谭丽芳自2011年9月3日之后即对孙康支付的房款占有并使用，自谭丽芳占有使用该房款直至孙康向其主张返还之日，在此期间孙康已支付的房款所产生的利息损失，应当认定为因谭丽芳违约给孙康造成的损失，一审法院认为孙康主张的利息损失过高，综合考虑谭丽芳的违约时间、违约程度、房屋差价等因素，酌定以孙康已支付的房款为基数，按照年息4.35%，以谭丽芳实际占有使用房款的天数确定孙康的利息损失数额为95,177元，并无不当。 二、关于孙康所主张的专项维修基金3,948.44元、物业费及垃圾清运费755元、装修垃圾清运费246元、水卡50元、电卡100元、墙地砖款15,430元、沙子400元、水泥1,800元及物品损失1,300元，是否应予支持的问题。本院认为，孙康主张专项维修基金并提交了相关证据，但其提交的专项维修基金收据为复印件，亦无其他证据相佐证，故对该项上诉请求，本院不予支持。孙康主张的物业费及垃圾清运费、装修垃圾清运费、水卡、电卡等费用，因上述费用系办理房屋入住时必须缴纳的费用，且发生在孙康占有使用房屋期间，故对上述费用一审法院未予支持，并无不当。孙康主张的墙地砖款、沙子、水泥及物品损失费用，因其提交的证据并不足以证实确实存在上述损失，故对其该向上诉请求，本院不予支持。 三、关于谭丽芳是否应当向孙康返还天然气入户费3,819.75元，谭丽芳在一审反诉主张的其缴纳的契税3,948元、土地出让金税款10,626元、不动产登记工本费80元、测绘费330元以及其主张的违约金49,136元是否应当予以支持的问题。本院认为，谭丽芳虽主张天然气入户费已经包括在孙康交纳的总房款中，故不应当重复返还，但谭丽芳并未提交相应的证据予以证实其主张，故对于其该项上诉请求，本院不予支持。谭丽芳主张的契税、土地出让金税款、不动产登记工本费、测绘费等费用系办理案涉房屋不动产产权证所必须缴纳的费用，现谭丽芳已将房屋另售他人并已办理了案涉房屋的不动产产权证，孙康已无法实际取得案涉房屋的所有权，谭丽芳与孙康之间的《协议书》已经无法继续履行，协议中关于办证费用承担的条款已经对孙康不再具有约束力，谭丽芳向孙康主张上述费用无相应的事实及法律依据，故对谭丽芳的相关上诉请求，本院不予支持。谭丽芳认为本案系孙康先行违约，并向孙康主张违约金49,136元。本院认为，根据本案证据及审理查明的事实，谭丽芳主张孙康违约在先并无相应的事实依据，故其主张违约金亦无相应的事实及法律依据。故对谭丽芳的该项上诉请求，本院不予支持。 综上所述，孙康、谭丽芳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，孙康预缴1,576.76元，由孙康负担；谭丽芳预缴3,597.78元，由谭丽芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹燕燕 审 判 员 姬 冰 审 判 员 冀俊齐 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 马 妮 书 记 员 吕 雯