湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1222民初1171号原告：黎胜，男，1979年2月19日生，汉族，湖北省通城县人，住通城县。原告：申秋，女，1980年7月13日生，汉族，湖北省通城县人，住址同上。与原告黎胜系夫妻关系。委托诉讼代理人：黎霞，湖北宁华律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎旭，男，1987年8月22日生，汉族，湖北省通城县人，住通城县。系黎胜的胞弟。被告：湖北玉立海润置业有限公司（以下简称玉立海润置业公司）。法定代表人：杜旺华，公司经理。住所地：隽水镇玉立大道**。统一社会信用代码：9142122259715436X7。委托诉讼代理人：李三明，湖北泰元律师事务所律师。委托诉讼代理人：王锋，公司财务总监。原告黎胜、申秋与被告湖北玉立海润置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告黎胜、申秋的委托诉讼代理人黎霞、黎旭、被告湖北玉立海润置业有限公司委托诉讼代理人李三明、王锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黎胜、申秋向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同编号为TCX15000283的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付已付房款的逾期交房违约金49445.2元；3、判令被告按《商品房买卖合同》附件三的标准，对阳台、电梯两项进行完善；4、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年2月25日，原告与被告签订了一份合同编号为TCX15000283的《商品房买卖合同》及附件，二原告共同购买被告开发建设的隽水镇民主路海润·玉秀苑小区第3幢2单元1502号住宅，房屋建筑面积131.18平方米，每平方米3044.64元，总价款399396元。约定买受人于签订本合同当日向出卖人支付首期款199396元，余款人民币20万元，由买受人在2015年2月28日前办妥银行按揭贷款，出卖人协助办理相关贷款手续。2015年2月27日交购房款199396元，2017年1月17日通过银行按揭交购房款20万元。在合同第八条约定，出卖人应当在2015年9月8日前该商品房经验收合格后交房。但如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：但被告未按合同约定在指定的时间内向原告交付房屋。其行为构成违约，应当承担违约责任。依合同第八条约定，被告应于2015年9月8日前交付房屋，交付的房屋应经验收合格。而据原告了解到，该房屋于2019年1月28日验收合格，并办理竣工验收备案，则房屋逾期1238天，合同第九条约定，被告逾期交房应当按已收房款总额的日处万分之一支付违约金。被告应当承担49445.2元的违约责任。依合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，否则买受人有权要求出卖人按设计要求及时予以完善。而出卖人交付使用的商品房阳台、电梯两项不符合附件三的标准，出卖人有义务完善。由于双方协商未果，原告遂向法院起诉。被告玉立海润置业公司辩称，对于原告诉求一，要求合同继续履行，我公司没有异议。在2015年1月至2月我公司已通知本案的原告交付房屋。对于诉求二，原告主张的逾期交付违约金，只应计算至2015年2月20日。理由如下：1、出卖人已于2015年1月份通知原告交付房屋，因买受人自身原因不来办理房屋交接手续，视为房屋已按合同约定交付；2、出卖人未能按照约定办理房屋竣工验收的原因，是因为2015年3月6日省委巡视组进驻通城对隽水城区开发项目全部冻结，通城县人民政府于2017年9月13日才作出2017（46）号文件，解除玉秀苑项目冻结审批。依据商品房买卖合同第八条，因政府行为而导致建设周期延长的，以及合同附件四补充协议第一条第四款的约定，为免责事由，不是因出卖人的违约行为造成的；3、出卖人所诉商品房于2015年2月已交付业主入住，后因政府原因，至2017年12月19日竣工验收，因职能部门出具竣工备案验收时间滞后为2019年1月28日，政府主管部门验收时间滞后为合同约定的免责事由；4、2015年1至2月，我公司已通知全体业主收房。原告在接到交房通知后，不来物业公司拿钥匙收房的原因，是为了不交纳前期物业服务费用与暂不装修等自身原因。其他业主已于2015年2月以后已基本入住的事实，说明了所出售的房屋并非开发商的原因未按时竣工交付。原告主张2015年2月20日以后逾期交付违约金的责任在于原告自身，按合同第11条第2款约定，出卖人通知交付，由于买受人的原因未能按期交付责任由买受人承担；5、2019年5月25日，玉秀苑业主委员会经业主代表授权作出决议，对延期交房违约金结算起止时间界定为合同约定的交房日期计算至截止时间为2015年2月20日，对全体业主有法律约束力，业委会作出的关于延期交房违约金的决议已经业主授权，且有业主代表签字盖章；6、原告主张的玉秀苑业主委员会现已撤销，该组织成立的程序违法，所作出的决议不具有法律效力的意见，于法无据，也不是本案民事诉讼调整的范围。业主委员会在撤销前作出的决议应当维护。对于诉求三，阳台、扶手的问题，设计部门出于安全考虑，于2014年6月14日依法变更为锌钢栏杆制作，不是出卖人擅自变更，且质量经验收合格，电梯已按约定标准安装交付，不存在违约情形，诉求三应依法驳回；黎胜的房屋销售时间为2015年2月25日，2015年9月8日约定交付，购买的房屋是3栋1502房，通过原被告的举证与陈述，是买的现房，并交付业主入住了。经本院审理查明，2015年5月25日，原告黎胜、申秋与被告玉立海润置业公司签订了一份合同编号为TCX15000283的《商品房买卖合同》及附件。其时，被告玉立海润置业公司案涉销售商品房为现房。二原告共同购买被告开发建设的隽水镇民主路海润·玉秀苑小区第3幢2单元1502号住宅，房屋建筑面积131.18平方米，每平方米3044.64元，总价款399396元。约定买受人于签订本合同当日向出卖人支付首期款199396元，余款人民币20万元，由买受人在2015年2月28日前办妥银行按揭贷款，出卖人协助办理相关贷款手续。2015年2月27日交购房款199396元，2017年1月17日通过银行按揭交购房款20万元。在合同第八条约定，出卖人应当在2015年9月8日前该商品房经验收合格后交房。但如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因市政工程或政府行为而导致开发建设周期延长的；3、遇雨雪天、台风天气，交付期限相应顺延。第九条第一款第②项“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”2018年3月12日，通城县国土资源局隽土资信（2018）11号“关于答复隽水居民卢雄飞等信访事项答复意见书”中，玉秀苑买房户不能及时办理房产证的原因为省委巡视组进驻通城后，对隽水城区开发建设项目全部冻结，进行清理整顿，2017年9月13日,通城县整治违法建设和违法用地工作领导小组办公室隽两违办（2017）46号发文，解除玉秀苑项目冻结。2019年1月28日，海润·玉秀苑工程项目验收合格，并办理竣工验收备案。2018年9月29日，在通城县隽水镇白沙社区的组织下选举成立了玉秀苑业委会，并报通城县房地产管理局备案。2019年5月25日，海润·玉秀苑小区业主委员会就延期交房违约金、房屋面积补差及物业费、停车费的收取经会议讨论作出决议,其中延期交房违约金的决议为，延期交房违约金的结算兑现原则上合同约定执行，结算起止时间界定为，起始时间为合同约定的交房时间，截止时间为2015年2月20日。原告黎胜、申秋至今未办理入住手续。2014年6月14日，武汉科技大设计研究院根据玉立海润置业公司对商品房阳台原设计危险性的反映，对设计进行了变更，改为除注明凡室外栏杆及扶手均采用锌钢栏杆制作。电梯未贴墙面砖。由于双方协商未果，原告遂向法院起诉。本院认为，2015年5月25日，原告黎胜、申秋与被告玉立海润置业公司签订了一份合同编号为TCX15000283的《商品房买卖合同》及附件，不违反法律规定，原、被告应当遵守合同规定，履行相应法律义务。2018年9月29日，在通城县隽水镇白沙社区的组织下选举成立了玉秀苑业委会，并报通城县房地产管理局备案。2019年5月25日，海润·玉秀苑小区业主委员会就延期交房违约金、房屋面积补差及物业费、停车费的收取经会议讨论作出决议,其中延期交房违约金的决议为，延期交房违约金的结算兑现原则上合同约定执行，结算起止时间界定为，起始时间为合同约定的交房时间，截止时间为2015年2月20日。原告黎胜、申秋签订合同的时间为2015年5月25日，故此原告黎胜、申秋请求由被告玉立海润置业公司支付逾期交房的违约金，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。原告黎胜、申秋提出业委会成立的程序违法，所形成的决议不应有法律效力，却未提供相应的事实依据加以证明，其理由不能成立，本院不予支持。2017年9月13日，通城县整治违法建设和违法用地工作领导小组办公室隽两违办（2017）46号发文，解除玉秀苑项目冻结。被告海润·玉秀苑工程项目至2019年1月28日验收合格，并办理竣工验收备案，具有客观因素。关于阳台、电梯两项进行完善的问题。2014年6月14日，武汉科技大设计研究院根据玉立海润置业公司对商品房阳台原设计危险性的反映，对设计进行了变更，改为除注明凡室外栏杆及扶手均采用锌钢栏杆制作。该设计变更出于公共安全的需要，并未损害买受人的利益。电梯部分墙面贴瓷砖的问题，双方约定不明，原告请求由被告进行完善，内容不具体，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由原告黎胜、申秋与被告湖北玉立海润置业有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、驳回原告黎胜、申秋的其他诉讼请求。案件受理费1000元，由原告黎胜、申秋负担500元，被告湖北玉立海润置业有限公司负担500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，并向咸宁市中级人民法院预交上诉案件受理费1000元（开户银行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50，户名：湖北省咸宁市中级人民法院，用途：诉讼费）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则，按自动放弃执行申请权处理。审判员  王仲明二〇二〇年十二月二十三日书记员  卢 群附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。