福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7482号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路****。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄良兴，男，1978年11月13日出生，汉族，住福建省建瓯市，现住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审被告）：福州市仓山区连姐小吃店，住所，住所地福建省福州市仓山区建新镇金榕南路**金山碧水榕城广场****17店面。 经营者:张娇连，女，1978年3月28日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：刘付清，北京中银（福州）律师事务所律师。 上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称国有房产公司）因与被上诉人黄良兴、福州市仓山区连姐小吃店（以下简称连姐小吃店）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初383号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国有房产公司上诉请求：变更一审判决第三项为：福州市仓山区连姐小吃店按37990.8元/月的标准支付自2018年1月1日起至判决第二项房屋实际交还之日止的房屋占有使用费。事实与理由：一、因国有房产公司拟对案涉租赁房产按照市场租金评估价值进行公开招租，黄良兴不愿照此标准继续承租，双方办理具结手续，并签署移交国有房产确认书，确认实际使用人为连姐小吃店，但该小吃店却按原合同租金标准支付租金，国有房产公司始终没有同意，并对其支付款项进行挂账处理，没有纳入财政收入，足以表明不同意按原合同租金标准继续使用租赁房产，一审认为国有房产公司以实际行为对连姐小吃店继续使用租赁房产予以认可，属于认定基本事实不清。二、因连姐小吃店推诿拒签合同的行为，其占用案涉租赁房产缺乏合同依据。若双方成立不定期租赁关系，也应按市场租金评估价值标准支付租金，因其并未按前述标准支付，故应腾退租赁房屋，该小吃店明显存在过错。一审认为其对合同解除并不存在过错属于适用法律错误。三、国有房产公司主张的房屋占用费属于损害赔偿请求权。租赁关系解除后，连姐小吃店继续占用租赁房产，造成国有房产公司的实际损失，该损失相当于租赁房产市场租金价值的租金收益，因此，租赁房产的市场租金价值属于本案应当查清的重要事实。一审法院对国有房产公司提供的资产评估报告不予采纳，也没有组织对案涉租赁房产进行司法评估，未查清国有房产公司所遭受的损失，属于认定基本事实不清。四、一审法院认定连姐小吃店已按合同约定租金标准支付2018年12个月、2019年11个月、2020年4个月的费用，国有房产公司无法认可。 黄良兴、连姐小吃店辩称，国有房产公司所有上诉请求无事实和法律依据，应予驳回国有房产公司请求连姐小吃店按每月37990.8元的标准计算支付高昂的房屋占有使用费，所依据的资产评估报告为自行委托评估，评估的租金单价和面积既不合理也不合法，缺乏客观性和真实性，没有得到租赁双方的共同认可。该资产评估报告（《福州市国有房产管理中心因续租需要落实仓山区××广场1#、7#、9#一层店面市场客观租金评估项目资产评估报告》）并未提供完整，且连姐小吃店对于国有房产公司的评估单价及房屋面积未予以确认，双方就评估租金单价及评估面积并未达成共同认可。因此国有房产公司自行委托评估的租金情况并不能直接等同于其所遭受的实际损失，且房屋占有使用费明显超出连姐小吃店订立合同时可以预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。而事实上，榕城广场1#至9#楼国有房产的空置、弃租、未租店面大量存在，截止2020年2月22日，弃租、未租店面多达39家，空置时间最长的店面已达61个月，这些店面实收房屋租金为零，月均单价也为零，这些事实反映的才是该榕城广场区域内店面租金的市场真实情况。上述资产评估报告评估该7#楼一层店面租金单价多达180元/m2•月，完全违背事实，价格虚高。国有房产公司自行委托评估的该计算标准合法性与真实性存在严重问题，应不予采纳。当前，受新冠肺炎疫情影响，经济活动已受到严重削弱，广大房屋租户损失惨重，国有房产公司本应积极响应国家号召，理应协助租户战胜疫情，减免房租，度过难关，而不是依据虚高的评估价格向广大租户收取高昂的费用。希望法庭依法维护连姐小吃店黄良兴和连姐小吃店的合法权益。 国有房产公司向一审法院起诉请求：1.确认国有房产公司与黄良兴之间的《房屋租赁合同》于2017年12月20日解除；2.判令黄良兴、连姐小吃店共同立即腾空搬离坐落于福州市仓山区××广场××号楼××层××单元房产，并返还予国有房产公司；3.判令黄良兴向国有房产公司支付拖欠的租金28495元；4.判令黄良兴、连姐小吃店共同按37990.8元／月标准向国有房产公司支付自2018年1月1日起至实际搬离之日止的房屋占用费（暂计至2019年8月为759816元）；5.确认国有房产公司有权不予退还黄良兴交付的租赁押金；6.判令黄良兴、连姐小吃店共同赔偿国有房产公司因本案所支出的律师费27272元；7.判令本案诉讼费用全部由黄良兴、连姐小吃店共同承担；8.确认黄良兴与连姐小吃店之间的转租行为无效。 一审法院认定事实：2010年6月22日，黄良兴与国有房产公司签订《房屋租赁合同》，约定：黄良兴向国有房产公司承租坐落于福州市仓山区××路××广场××号楼××层××单元房产（建筑面积共计211.06㎡）；租赁期限24个月，自2010年6月10日起至2012年6月9日止，租赁期间届满，黄良兴如需继续租赁，应提前一个月通知国有房产公司，在同等条件下，黄良兴享有优先权，租金由双方协商确定并重新签订租赁合同；第一年每月租金5699元，第二年租金无递增；黄良兴应于每月5日前向国有房产公司一次性支付本月租金；黄良兴应于签订合同时向国有房产公司支付租赁押金17097元，租赁期满，黄良兴无违约情形，国有房产公司完整收回房屋后，将租赁押金无息退还黄良兴；租赁期间，未经国有房产公司书面同意，黄良兴不得将租赁物转租、分租、转借或变相转租、分租、转借给第三方，违者国有房产公司有权终止合同，收回租赁物并没收租赁押金；黄良兴迟延支付租金的，每逾期一日按所欠租金的百分之一支付违约金，逾期一个月以上的，国有房产公司除有权继续要求黄良兴按日支付违约金外，还有权解除合同，并不退还租赁押金。 合同签订后，黄良兴向国有房产公司支付了租赁押金17097元。 合同约定的租赁期间届满后，黄良兴继续使用前述租赁房产并按前述合同约定的月租金标准支付了截至2017年12月30日的租金。 2017年12月20日，国有房产公司向黄良兴出具通知，告知：自通知函发出之日起终止涉讼房产租赁关系；自通知送达之日起五个工作日内携带租赁合同及身份证明文件至国有房产公司办理房产移交手续……对于不参加国有房产公司公开招租且未在通知规定时限内办理房产移交手续的原承租人或房产使用人，福州市国有房产管理中心及国有房产公司将依法强制收回房产。同日，国有房产公司将前述通知以挂号信方式寄予黄良兴。 2018年1月16日，国有房产公司作为接收人与作为移交人的黄良兴签订《房产现状移交确认书》，确认涉讼租赁房产现状为：店名为旗山小农家，现场为餐饮场所；现场建筑面积为211.06㎡，均为旗山小农家使用；核实现场营业执照，名称为福州市仓山区连姐小吃店，法定代表人为张娇连，登记时间为2014年8月28日，统一社会信用代码为350104600333424；约定：通知送达即代表原租赁关系终止并按房产现状移交，国有房产公司将对不配合进行房产移交及拒绝签署确认书的租户通过法律手段收回房产并追诉相关赔偿；请租户核实前述内容并确认移交该处房产，如对前述核实情况有异议请以书面形式提出；确认书一式两份，双方各执一份，自双方签字或盖章之日起生效。同日，国有房产公司向租户黄良兴出具具结书，确认：涉讼租赁房产系黄良兴向国有房产公司承租，租金已收缴至2017年12月30日，国有房产公司于2018年1月16日与黄良兴终止租赁关系，办理退还押金手续，同时黄良兴将该房产按现状交还国有房产公司等。黄良兴亦于该具结书下方落款租户处签字捺印。 2018年5月15日，福建龙健房地产土地资产评估与运营有限公司接受福州市国有房产管理中心委托出具资产评估报告，评定：福州市仓山区××广场一层1#101、7#13、9#03、9#16、9#33、9#49店面在评估基准日2018年5月1日的租金单价分别为120元/㎡.月、180元/㎡.月、120元/㎡.月、120元/㎡.月、100元/㎡.月、120元/㎡.月；评估报告使用有效期为一年，即评估报告基准日2018年5月1日至2019年5月1日……超过一年，需重新进行评估。 另，福州市国有房产管理中心与国有房产公司签订《国有房产委托管理协议》，将其所属的包括涉讼租赁房产在内的部分国有房产委托国有房产公司经营管理，由国有房产公司具体负责受托管业房产的租赁合同签订、租金收缴、押金代收代付等事项。 国有房产公司因本案诉讼聘请律师支出律师费27272元。 双方庭审确认，国有房产公司已向黄良兴退还了租赁押金17097元。 连姐小吃店庭审确认，自国有房产公司向黄良兴出具具结书后（即自2018年1月17日起）至今，涉讼租赁房产一直由其占有使用；其同意将该房产腾空返还。 一审法院认为，国有房产公司受托对包括本案涉讼租赁房产在内的国有房产进行经营管理，后与黄良兴平等协商自愿签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同所约定租赁期间届满后，黄良兴继续使用租赁房产，国有房产公司未提出异议，双方所签订原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2017年12月20日，国有房产公司发出解除合同通知后，黄良兴与国有房产公司于2018年1月16日就终止双方租赁关系、移交房产、退还押金等事宜签订房产现状移交确认书，国有房产公司并出具具结书确认双方租赁关系于2018年1月16日终止，则双方之间不定期租赁合同已于2018年1月16日协商确认解除。国有房产公司于具结书中确认黄良兴已支付截至2017年12月30日的租金，双方亦庭审确认租赁押金已退还黄良兴，国有房产公司再行诉请黄良兴支付截至2017年12月拖欠的租金及不予退还押金，无依据，一审法院不予支持。国有房产公司于房产现状移交确认书中作为接收人对确认移交涉讼租赁房产予以盖章，即已确认接收了涉讼房产，其再行主张黄良兴未向其移交房产并要求黄良兴腾空搬离返还房产及支付房屋占有使用费，无依据，一审法院不予支持。连姐小吃店庭审确认其自国有房产公司与黄良兴签订房产现状移交确认书解除双方之间租赁合同后（即自2018年1月17日起）承租涉讼房产，并按原国有房产公司与黄良兴所签订房屋租赁合同约定的月租金标准支付租金，国有房产公司亦诉称房产现状移交确认书签订后，黄良兴、连姐小吃店愿意继续承租并遵守公开招租程序，由连姐小吃店直接与其签订公开招租期过渡性租赁协议，表明其对涉讼租赁房产后续由连姐小吃店承租使用并无异议，且国有房产公司所盖章确认的房产现状移交确认书中核实的店铺营业执照所登记营业者亦为连姐小吃店，国有房产公司后续对连姐小吃店交纳租金的行为也未提出异议，国有房产公司已以其实际行为对涉讼房产由连姐小吃店实际承租使用予以认可，连姐小吃店主张其与国有房产公司自前述黄良兴与国有房产公司解除合同后已建立不定期租赁合同关系，符合法律规定，一审法院予以采纳。国有房产公司主张黄良兴与连姐小吃店之间系转租关系，要求确认无效，一审法院不予支持。国有房产公司诉称要求连姐小吃店共同承担腾退返还涉讼房产的义务，是以终止双方租赁合同为前提，也即国有房产公司已表明解除租赁合同的意思表示，后连姐小吃店庭审同意腾退返还房产，亦即对国有房产公司的解除合同意思表示予以了同意，双方至此对解除合同达成合意，则双方之间的不定期租赁合同于开庭时（即2020年6月12日）解除。合同解除后，连姐小吃店应将租赁房产返还国有房产公司，国有房产公司诉请连姐小吃店腾空搬离涉讼租赁房产并向其返还，一审法院予以支持。连姐小吃店庭审确认涉讼租赁房产至今仍由其使用，国有房产公司诉请连姐小吃店支付自合同解除次日起至房产实际返还之日止的房屋占有使用费合理，一审法院予以支持。但国有房产公司所提供资产评估报告系2018年5月15日出具，至今已过一年的使用有效期，其主张以所提交资产评估报告中评定的租金标准计算合同解除之后的房屋占有使用费，一审法院不予支持。国有房产公司与连姐小吃店之间的合同系合意解除，连姐小吃店对合同解除并不存在过错，故一审法院认定房屋占有使用费参照原合同约定的租金标准5699元／月计算，国有房产公司申请对涉讼租赁房产市场租金予以评估并以此计算房屋占有使用费，一审法院不予准许。连姐小吃店所提交福建海峡银行解款单证实其已按原合同约定的月租金标准交纳2018年12个月、2019年11个月、2020年4个月的租金，而“新冠”疫情暴发后，福州市人民政府于2020年2月4日印发《关于帮助中小微企业应对疫情共渡难关若干措施的通知》，出台了对承租福州市国有资产类经营用房的中小微企业以及个体工商户，2020年2月份房租（含摊位费）免收，3月份、4月份房租（含摊位费）减半的政策，结合连姐小吃店系自2018年1月17日起与国有房产公司建立不定期租赁合同关系的情况，一审法院认定连姐小吃店已支付截至2020年6月16日的费用，后续房屋占有使用费自2020年6月17日起算。国有房产公司所确认的涉讼房产租金支付款项明细表中虽体现仅收到2018年1月之后的部分款项，但其未就款项出入提交证据或作出说明，而连姐小吃店所提供加盖银行业务公章的解款单记载有连姐小吃店已将相应款项汇入国有房产公司账户的情况，故一审法院对解款单所载明款项支付情况予以确认。律师费非主张合同权利所致必然支出，国有房产公司与黄良兴、连姐小吃店亦未对此作出明确约定，国有房产公司诉请黄良兴、连姐小吃店予以承担，一审法院不予支持。连姐小吃店系个体工商户，其前述债务应由其经营者张娇连承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决：一、福州市国有房产经营有限公司与黄良兴之间的房屋租赁合同于2018年1月16日解除；二、福州市仓山区连姐小吃店经营者张娇连于本判决生效之日起二十日内腾空搬离坐落于福州市仓山区××路××广场××号楼××层××单元（建筑面积共计211.06㎡），并返还予福州市国有房产经营有限公司；三、福州市仓山区连姐小吃店经营者张娇连按5699元／月标准向福州市国有房产经营有限公司支付自2020年6月17日起至判决第二项中房屋实际交还福州市国有房产经营有限公司之日止的房屋占有使用费；四、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12126元，由福州市国有房产经营有限公司负担10926元，福州市仓山区连姐小吃店经营者张娇连负担1200元。福州市仓山区连姐小吃店经营者张娇连负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。 本院认为，根据一审查明的事实，连姐小吃店在一审庭审确认其自国有房产公司与黄良兴签订房产现状移交确认书解除双方之间租赁合同后（即自2018年1月17日起）承租涉讼房产，并按原国有房产公司与黄良兴所签订房屋租赁合同约定的月租金标准支付租金，国有房产公司亦诉称房产现状移交确认书签订后，对连姐小吃店实际承租并交纳租金的行为并未提出异议。因双方已在一审对解除合同达成合意（2020年6月20日），国有房产公司在此长达近两年半期间一直按照原租金标准收取讼争店面租金，对连姐小吃店陆续按照原租金标准支付相应款项的行为均未提出异议，现其主张应按讼争店铺评估市场租金价格标准支付占用费于法无据，不予支持。一审法院参照原租金标准判决连姐小吃店支付占用费已臻合理，应予维持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12126元，由国有房产公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 刘 奕 书 记 员 程伟威