辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽03民终3293号上诉人（原审被告、反诉原告）：戴善良，男，1963年11月2日出生，汉族，无业，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：姚淑贤，辽宁同方（鞍山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐钦义，男，1956年1月31日出生，汉族，个体工商户，住辽宁省鞍山市铁**。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐福威，男，1962年4月26日出生，汉族，个体工商户，住辽宁省鞍山市铁**。二被上诉人共同委托诉讼代理人：范振宝，辽宁仁源律师事务所律师。上诉人戴善良因与被上诉人徐钦义、徐福威房屋租赁合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2019）辽0302民初444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人戴善良的委托诉讼代理人姚淑贤，被上诉人徐钦义、徐福威的共同委托诉讼代理人范振宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴善良的上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判驳回二被上诉人的诉讼请求并支持上诉人一审诉请，二被上诉人承担连带赔偿责任；2.请求二审法院判令本案一、二审诉讼费用、保全费全部由二被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足，依法应予改判。1.原审法院认为合同中约定的“剩余有价值的物品由承租方拆除搬走，拆除时不以破坏性为标准”的文义解释，允许被上诉人拆除有价值的物品，势必会造成一定程度的损坏。这种解释实在太牵强，违背立法初衷，因理解偏差，所以导致判决结果错误。首先，对概念的理解存在偏差。法律明确规定，文义解释是指根据词语的字面含义来确定法律意思。所谓字面含义，指的是既不能扩大也不能缩小，按照字面的本来含义进行解释。合同中双方约定的“拆除时不以破坏性为标准”。即拆除时是不能破坏的。所以原审法院对该条款的解释并不是文义解释，而是扩大解释，已经超出了双方在订立合同时原有的本意；其次，原审法院认为合同中约定的“剩余有价值的物品由承租方拆除搬走，拆除时不以破坏性为标准”的文义解释，允许被上诉人拆除有价值的物品，势必会造成一定程度的损坏。显然对“物品”并未作区分，对“物品”概念的理解也是作了扩大解释，“物品”并不包括装修和设施。本案中二被上诉人拆除的并不是有价值的物品，而是故意采取破坏性的手段对房屋装修、设施等进行破坏，如将玻璃砸碎、地热分水器全部拆除、电表箱砸坏、瓷砖砸碎等，已经超出了正常人对物品的理解范围，并且二被上诉人采取这些行为都是故意为之，显然属于故意破坏。再次从附合物的角度理解，二被上诉人的行为也是存在违约的。装修材料已经与房屋结合，属于动产附合于不动产之上（如瓷砖等），动产已经成为不动产的重要组成部分，附合之后产生两种物权效果，即动产所有权因附合而消灭，不动产所有人取得附合物的所有权，所以二被上诉人也是无权进行破坏的；2.原审法院认为，上诉人认可房屋主体不存在损坏，且于2016年11月17日出具收条并接收钥匙。并在接收后将房屋出租案外人民生银行，未再对房屋进行任何装修、修复等行为，即认为二被上诉人拆除行为没有对上诉人造成直接损失，基于上述原因对其提出的鉴定申请不予组织鉴定，上诉人也无证据证明另有其他实际损失存在，故对上诉人诉讼请求不予支持，该观点明显不能成立。（1）房屋主体未损坏，不代表着二被上诉人就不存在违约行为。其对房屋内部装修、设施进行破坏已经构成违约。双方在《租赁合同》中约定，对楼内所有装修、设施，不能做任何拆除和搬移，保持完整现状交付给上诉人。后又在《解除合同协议》中约定，二被上诉人在拆除或搬走有价值的物品时，不以破坏性为标准。所以无论是《租赁合同》还是《解除合同协议》的本意都是对装修、设施都应保持现状完整交付。（2）出具收条接收房屋钥匙，只是双方约定的交接时间已满，双方在未达成协议的情况下，上诉人无奈之举，但并不意味着上诉人据此认可二被上诉人交付房屋符合约定。另外，双方在《解除合同协议》中约定房屋交付时间为2016年11月1日，而二被上诉人交房时间是2016年11月17日，从该点上也可以看出二被上诉人存在违约行为。（3）原审法院在证据认定中对上诉人提供的证据的效力即《公证书》、《评估报告书》予以采信，也阐述了该评估及公证是对房屋拆除装修后的情况及相关损毁评估。但原审法院认为二被上诉人拆除行为没有对上诉人造成直接损失等原因，故对上诉人提出的鉴定申请认为无事实和法律依据，依法不予组织鉴定，该不予鉴定的理由错误。因为原审法院已经认可了《评估报告》的效力，所以不需要重新鉴定。鉴于原审法院采信了《评估报告》的效力，那么对二被上诉人造成对房屋损失的数额不需要进行鉴定，以评估结果为准；二、原审法院不认可二被上诉人存在违约行为，直接导致判决结果错误，应予改判。判决书中原审法院对《评估报告》的效力予以采信，但不认可二被上诉人存在违约行为，显然是自相矛盾。如前所述，《评估报告》是对房屋拆除装修后相关损毁评估，既然二被上诉人对上诉人造成损失了，那么二被上诉人就存在违约行为，故原审法院判决结果错误，应予改判；三、原审法院适用法律错误，也直接导致裁判结果错误，依法应予改判。本案中适用的法律应针对二被上诉人作出，二被上诉人未按照约定履行义务，给上诉人造成损失，已经构成违约，故二审法院应予改判。综上所述，原审法院认定事实清楚、证据不足，适用法律错误，故恳请二审法院查清事实后，依法改判，维护上诉人的合法权益。徐钦义、徐福威二审辩称：服从原审判决。徐钦义、徐福威向一审法院起诉请求：要求戴善良支付欠款200万元及违约金30万元、律师费57.5万元，共计287.5万元。戴善良向一审法院提出反诉请求：1.判令二原告连带赔偿被告损失5,517,765元，二原告承担律师费39.8万元，评估费5万元，共计5,965,765元；2.案件受理费、保全费由二原告承担。一审法院认定事实：2014年8月29日，戴善良和徐钦义、徐福威签订租赁合同，约定戴善良将坐落于鞍山市铁东区二一九公园北园林路219丙3808.08㎡商业用房出租给徐钦义、徐福威，租期自2014年9月15日至2019年12月31日止，保证金50万元，到期后不计息返还，年租金160万元。合同第五条约定合同到期后，若不再续租，对楼内原有的装修、物品、设施不做任何拆除和搬移，完整现状交付。再查，2016年10月11日，戴善良（甲方）和徐钦义、徐福威（乙方）签订解除合同协议书，载明双方于2014年8月29日签订的租赁合同提前解除，乙方于2016年11月1日前将房屋腾空，甲方将50万元押金返还，甲方一次性支付乙方124万元，返还两个月租金26万元。第十二条约定上述款项共计200万元，于2016年10月20日前，甲方将100万元存入翟铁羽律师个人账户，存入后，任何一方不能单方取出，待承租人搬出交房后，双方无异议，共同签订取款凭证，若发生纠纷，款项不能取出，待法院判决后按照判决执行。剩余100万元于2016年11月底前交清。双方约定，承租方不按时搬出，出租方不按时付款，均需承担违约金30万元，同时违约方承担案件受理费、保全费、律师费。第十三条约定，关于物品交接，承租方保持地下室现状不动，炉台、操作台、冰箱、十个餐桌、五十把餐椅、原有茶台、五台正在使用的电视机、一副刺绣画、一个百财雕塑留给戴善良，剩余有价值的物品由承租方拆除搬走，拆除时不以破坏性为标准。另查，2016年11月17日，戴善良出具收条一份，载明收到徐钦义、徐福威交还租赁房屋钥匙二把，因双方对租赁物交接有异议，故存在翟铁羽律师处的100万元先不支付。一审法院认为，本案争议的焦点问题是：1.原、被告双方之间是否存在违约行为；2.戴善良是否应支付徐钦义、徐福威200万元及违约金30万元、律师费57.5万元；3.徐钦义、徐福威是否应赔偿戴善良经济损失5,517,765元、律师费39.8万元、评估费5万元、保全费5000元。原、被告之间签订了租赁合同及解除合同协议书，均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原、被告双方均应依约履行。原、被告现就履行解除合同协议书第十三条中关于“剩余有价值的物品由承租方拆除搬走，拆除时不以破坏性为标准。”产生争议。关于戴善良主张徐钦义、徐福威在倒房时候将室内设施破坏违反了上述条款约定的诉讼请求，首先，根据合同“剩余有价值的物品由承租方拆除搬走，拆除时不以破坏性为标准”的文义解释，允许徐钦义、徐福威拆除有价值的物品，事必会造成一定程度的损坏，另戴善良亦认可房屋主体不存在损坏，且于2016年11月17日出具收条证明其已经接收钥匙；其次庭审中戴善良的委托诉讼代理人自认与徐钦义、徐福威解除房屋租赁合同并由徐钦义、徐福威向戴善良交付房屋后，戴善良将房屋确认后出租给案外人民生银行，此后戴善良在接收房屋后再未对房屋进行任何装修、修复等行为，徐钦义、徐福威的拆除行为没有给戴善良造成直接损失，故戴善良以上述原因提出的鉴定申请无事实与法律依据，应依法不予组织鉴定。戴善良也无证据证明其另有其他实际损失存在，故戴善良认为徐钦义、徐福威违反合同约定的反诉请求，没有事实及法律依据，该院不予支持。关于戴善良是否应支付徐钦义、徐福威200万元一节，依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该案中，在戴善良和徐钦义、徐福威签订解除合同协议书中载明在徐钦义、徐福威于2016年11月1日前将房屋腾空后，戴善良应返还徐钦义、徐福威押金50万元、两个月租金26万元并一次性支付124万元，上述款项共计200万元。现戴善良已经接收房屋，并将房屋重新出租他人使用，故应当按照约定向徐钦义、徐福威支付200万元，徐钦义、徐福威的该项诉讼请求，有事实及法律依据，该院予以支持。关于戴善良是否应支付徐钦义、徐福威违约金30万元一节，该案中戴善良按照约定的期限将100万元存入翟铁羽律师个人账户，剩余100万元虽未按约定交清，系由于双方对于房屋交接有异议，并非恶意拖欠，故不能认定为违约行为，因此无需向徐钦义、徐福威支付违约金30万元。关于戴善良是否应支付徐钦义、徐福威律师费57.5万元，徐钦义、徐福威是否应支付戴善良律师费39.8万元一节，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”该案中，双方当事人均未提供律师费的正规发票，故无法核实律师费支付的真实情况，故对双方当事人的该项诉讼请求，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、戴善良于该判决生效之日起十日内支付徐钦义、徐福威200万元；二、驳回徐钦义、徐福威的其他诉讼请求；三、驳回戴善良的其他反诉诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,800元，由徐钦义、徐福威承担7000元，由戴善良承担22,800元（此费用徐钦义、徐福威已垫付，执行前款时一并扣除）；反诉案件受理费26,781元，由戴善良承；保全费5000元，由戴善良承担。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查，经辽宁省俊隆房地产土地资产评估有限责任公司对戴善良所属位于铁东区园林路219内的房地产房屋装修重置价值评估，评估结果为造成经济损失5,517,765元。其中损失数额为：第二项：强电（含人工、主材料及辅料）180,100元；第三项：弱电（含人工、主材料及辅料）90,050元；第十二项：电梯维修费20,000元；第十三项：四楼主梁损坏后的加固修理费5000元。共计：295,150元。本院对295,150元损失数额予以采信。本院认为，依法订立的合同应受法律保护。本案中，被上诉人徐钦义、徐福威与上诉人戴善良于2014年8月29日签订的租赁合同以及2016年10月11日签订的解除合同协议均系双方自愿达成，其约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁合同第五条约定合同到期后，若不再续租，对楼内原有的装修、物品、设施不做任何拆除和搬移，完整现状交付。解除合同协议第十三条约定“剩余有价值的物品由承租方拆除搬走，拆除时不以破坏性为标准。”该约定系对租赁合同第五条的合意变更，租赁合同第五条已经失去约束力。嗣后，徐钦义与徐福威在协议约定的腾房日之前将房屋倒出并拆除其添附的设施和配件，拆除过程中对房屋造成了一定损坏。对此，上诉人委托辽宁省俊隆房地产土地资产评估有限责任公司对其所属的房地产房屋装修重置价值进行评估，本院结合公证书、评估报告书及现场光盘等证据，及本案已经查明的事实，确认该房屋装修损失数额为295,150元。原审法院认定徐钦义、徐福威的拆除行为没有给戴善良造成直接损失有误，本院予以纠正。上诉人主张的其他损失，无充分的事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人戴善良的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持鞍山市铁东区人民法院（2019）辽0302民初444号民事判决第一项、第二项；二、撤销鞍山市铁东区人民法院（2019）辽0302民初444号民事判决第三项；三、被上诉人徐钦义、徐福威于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人戴善良房屋装修损失295,150元;四、驳回上诉人戴善良其他诉讼请求；五、驳回上诉人戴善良其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费29,800元，由徐钦义、徐福威负担7000，戴善良承担22,800元;一审反诉案件受理费26,781元,由徐钦义、徐福威负担1325元，戴善良负担25,456元。保全费5000元，由戴善良负担；二审案件受理费49,581元，由徐软义、徐福威负担2453元，戴善良负担47,128元。本判决为终审判决。审判长 曲 涛审判员 周 洁审判员 张 彤二0二0十二月三十日书记员 王 茜书记员 薄李娜