江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1929号上诉人（原审原告）：德兴市银城房地产开发有限公司星子分公司，住所地庐山市柳絮北路**，统一社会信用代码91360427748513260E。负责人：裘名高，该公司总经理。委托代理人：陈强，江西柴桑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈则敏，男，1969年9月6日出生，汉族，住庐山市。委托代理人：龚歆，江西星子律师事务所律师。上诉人德兴市银城房地产开发有限公司星子分公司（以下简称银城星子分公司）因与被上诉人陈则敏商品房预售合同纠纷一案，不服江西省庐山市人民法院（2020）赣0483民初1378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人委托代理人陈强、被上诉人委托代理人龚歆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人银城星子分公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。理由为：被上诉人通过不法手段取得房屋并实际使用房屋，但没有交清房款，上诉人享有解除权并依法行使解除权，应得到支持。即便合同不能解除，被上诉人也应向上诉人支付逾期付款利息。被上诉人陈则敏辩称：1、未办理银行按揭贷款是上诉人造成的，并非被上诉人本人造成的，因上诉人一直没有为被上诉人办理房屋产权登记，导致无法办理按揭贷款，按揭贷款是要上诉人和被上诉人互相配合才能办理，上诉人也一直没有通知被上诉人去办理按揭贷款，从一审查明的事实来看，由于上诉人的管理不规范，导致该房屋一直未通知被上诉人去办理按揭贷款，被上诉人在2012年1月12日已向上诉人支付了1万元购房款，并且承诺，只要上诉人办理了房屋产权登记，被上诉人可以用其他方式支付购房款。2、赔偿利息损失的诉请没有基础，上诉人赔偿利息损失的请求是基于合同解除为前提，既然合同未解除，故赔偿利息损失的诉请应不予支持。3、应当严格限制解除合同的条件，维护合同的严肃性。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。银城星子分公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，并确认柳絮北路商业步行街第11幢店B103、104号房归原告所有。2、判令从被告已付款中扣除应当赔偿给原告的利息损失61,720元（自2006年12月28日起直至还清之日止按本金88,000元和年息6%计算损失，暂计算至2020年7月27日为71,720元，再减去已支付的10,000元）。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告银城星子分公司类型为自然人投资或控股的有限责任公司分公司，于2002年12月6日经原星子县工商行政管理局（现更名为庐山市市场和质量监督管理局）登记成立，经营范围包括从事房地产开发、销售、民用建筑施工装潢、水泥管道安装业务联系、水泥预制构件生产、销售。2006年12月27日，原告作为出卖人与被告作为买受人，双方签订一份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的原星子县（后撤县设庐山市）柳絮北路商业步行街第11幢B103和B104两间商用店面，建筑面积共57.56平方米，单价每平方米3,100元，合同总价款为178,436元。合同第二条关于商品房销售依据载明买受人购买的商品房为现房（预售商品房），预售商品房批准机关为县房管局，商品房预售许可证号为（2003）04号。合同第六条关于付款方式及期限的条款中载明银行按揭88,000元，余款已付清。合同第八条约定该商品房经验收合格后交付买受人使用，同时又注明“现房，交清房款及各种费用时交房”。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任的条款和第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的条款均被手工划线省略，无任何约定内容。合同签订后，被告于2007年2月27日交付第一笔购房款50,436元，随后原告将案涉店面钥匙交付被告。2007年10月17日，被告交付房款40,000元。2012年1月12日，被告交付房款10,000元。后原告在公司查账时发现被告未交清购房款，于2020年8月20日向该院提起诉讼，要求解除购房合同并要求赔偿利息损失。另查明，在签订房屋买卖合同前，被告于2006年7月6日已向原告交付了案涉房屋的水电开户费600元，收款收据中载明项目为押金。庭审中，原告诉称其开发的柳絮北路商业步行街商品房于2008年竣工验收。被告至今未办理案涉房屋的所有权登记，一直使用该房屋。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按约交付商品房，而被告未按约付清房款，被告的行为构成违约，依法应承担违约责任。案涉房屋合同价款178,436元，被告已支付房款100,436元，该院认定被告尚欠购房款78,000元。关于原告要求解除商品房买卖合同的诉请。被告未付清房款构成违约，而原告在交房后180日内未办理被告对案涉房屋的权属登记亦构成违约。双方当事人均存在违约行为，被告不构成根本违约，本案不符合法定解除的情形。根据双方签订的商品房买卖合同，双方对买受人逾期付款的违约责任未作任何约定，合同未约定原告在被告逾期付款的情况下有权解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。据此，即便原告享有解除权，其解除权也已消灭。该房屋从2007年交付使用至今长达13年之久，合同已实际履行多年，考虑到案涉房屋买卖的实际情况，本案亦不宜解除合同，原告应主张被告付清房款为宜。原告未提交任何催告手续并自称查账时才发现被告未付清房款，足以表明原告在经营管理上还存在漏洞，不够严格、规范。关于被告未办理银行按揭贷款付清购房余款的问题。该院认为，签订购房合同时，案涉房屋尚未竣工验收，办理银行按揭贷款需要原、被告双方和银行的协助配合，原告并未提交证据证明未办理按揭贷款的原因在被告一方。况且办理银行按揭贷款仅仅是支付房款的一种方式，未办理银行按揭贷款的行为本身并不构成违约。关于第二项赔偿利息损失的诉讼请求。因该项诉请基于原告要求解除合同为前提，现解除合同的诉请不予支持，故该项诉请亦不予支持。被告以原告未按期办证进行抗辩，该抗辩主张仅是被告的辩称意见，被告未向法院提出反诉，本案不作处理。双方在合同中也未约定被告交清房款应以原告办证为前提，该辩称意见不能对抗被告履行交付房款的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告陈则敏于本判决生效之日起十日内支付原告德兴市银城房地产开发有限公司星子分公司购房款78,000元。二、驳回原告德兴市银城房地产开发有限公司星子分公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，上诉人银城星子分公司主张解除《商品房买卖合同》，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人银城星子分公司关于逾期付款利息的主张，基于双方继续履行合同，对于该诉讼请求上诉人银城星子分公司在一审中并未主张，其上诉请求超出了诉讼请求范围，一审法院虽超出诉请对被上诉人陈则敏应支付的购房款进行判决，但双方并无异议。对于逾期付款利息部分，本院不予处理，上诉人银城星子分公司可另行主张。综上所述，上诉人银城星子分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,926元，由上诉人德兴市银城房地产开发有限公司星子分公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈双武审判员  朱 力审判员  施龙西二〇二〇年十二月十日法官助理段晓娟书记员戴坤利