贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终4353号上诉人（一审被告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称华融贵州分公司），地址贵州省贵阳市新华路**富中商务大厦。负责人：何斌，华融贵州分公司总经理。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：覃帮全，男，1946年08月26日出生，汉族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审原告）：李文秀，女，1946年06月17日出生，汉族，住贵州省凯里市。一审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称大地联创房产公司），地，地址贵州省凯里经济开发区香山别苑****/div>法定代表人：杨昌鑫，大地联创房产公司总经理。上诉人华融贵州分公司因与被上诉人覃帮全、李文秀及一审第三人大地联创房产公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初12367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华融贵州分公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:2013年12月，上诉人华融贵州分公司取得对一审第三人大地联创公司本金520万元的债权，一审第三人用其开发的在建工程提供抵押担保，并办理抵押登记。本案争议房屋在抵押登记范围内，属于抵押物的组成部分。因大地联创公司违约，经省高级人民法院调解，双方达成协议，并制作(2017)黔民初51号民事调解书。上诉人申请执行后，凯里市人民法院于2017年12月13日查封了包括争议房屋在内的抵押物。凯里市人民法院执行过程中，被上诉人作为案外人提出执行异议，请求人民法院撤销对该房屋的查封措施。凯里市人民法院审查后，裁定驳回异议人覃帮全、李文秀的异议申请。被上诉人不服，遂提起执行异议之诉。凯里市人民法院经审理后，认为认定被上诉人与一审第三人签订的合同有效，被上诉人已支付房款并已入住多年，被上诉人的购房行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故支持了被上诉人诉讼请求，判决不得执行涉案房屋。但上诉人认为，涉案房屋属于上诉人拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，该在建工程抵押权已经得到贵阳市中级人民法院认可。一审法院未根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，使上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护，否认上诉人抵押权没有依据，导致判决认定事实不清，判决结果和适用法律错误。被上诉人作为一般买受人，根据《执行异议复议规定》第二十八条的规定，一般买受人的物权期待权仅能对抗普通债权的执行，并不能对抗具有物上优先权的受偿权，也不能排除人民法院执行优先债权，上诉人对涉案房屋具有在建工程抵押权，因此一审判决不应当参考《执行异议复议规定》第二十八条的规定支持被上诉人的诉讼请求；被上诉人作为一般买受人，可以请求人民法院依照《执行异议复议规定》第二十九条的规定，保护商品房消费者权，以对抗抵押权、排除执行。但被上诉人在一审中，并未证明其符合商品房消费者的身份，具备商品房消费者权。一审判决认可上诉人的在建工程抵押权是已经登记的物权，就应当参照《执行异议复议规定》第二十七条规定予以保护，而不是依照第二十八条排除执行。因此，一审判决适用法律错误。三、一审判决关于诉讼费的负担违反了诉讼费承担原则。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款的规定，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。一审中，一审法院仅支持被上诉人覃帮全、李文秀在一审中提出的部分诉讼请求，而案件受理费全部由上诉人负担，违反了诉讼费负担原则。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，为维持上诉人的合法权益，特提起上诉，请求驳回被上诉人一审诉讼请求。被上诉人覃帮全、李文秀辩称：一、一审判决认定事实正确，证据充分，应予维持。上诉人称一审判决认定事实不清没有任何依据。被上诉人覃帮全、李文秀与一审第三人大地联创房产公司签订了《商品房买卖合同》后，被上诉人已一次性支付全部购房款668882元，而且已经对涉案房屋进行装修并入住多年。未能对涉案房屋办理备案登记和办理房屋所有登记，完全是大地联创房产公司自身原因造成的，何况登记备案不是认定房屋买卖真实性的唯一标准。被上诉人购买涉案房屋没有过错。上诉人所依据《在建工程抵押他项权证》中，因未载明涉案房屋已抵押给上诉人，却申请法院查封被上诉人合法取得的房屋引起诉讼，上诉人应承担本次诉讼风险，案件受理费应由上诉人承担。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决合法、合理，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。一审第三人大地联创房产公司未向本院提交书面答辩意见。覃帮全、李文秀向一审法院提出诉讼请求：1.立即停止对位于凯里市房屋的强制执行并解除查封；2.确认我俩与第三人大地联创房产公司于2016年2月5日签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认涉案房屋（位于凯里市归我俩所有；3.由第三人大地联创房产公司为我俩办理涉案房屋（位于凯里市的产权过户登记手续；4.本案受理费由被告承担。一审法院认定事实：原告覃帮全、李文秀系凯里市住房业主。被告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司的分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括6栋23层2302号住房在内）。覃帮全、李文秀得知自己所购的“大地春城”小区6栋23层2302号住房被查封后，于2020年7月22日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年8月5日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异120号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人覃帮全、李文秀的异议请求。”宣判后，覃帮全、李文秀不服裁定结果并于2020年8月12日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。庭审中，原告覃帮全、李文秀当庭表示放弃第三项诉讼请求即“第三人大地联创房产公司为我俩办理涉案房屋（位于凯里市的产权过户登记手续”。因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，一审法院未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：2016年2月5日，以大地联创房产公司为出卖人、覃帮全、李文秀为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1、覃帮全、李文秀购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积196.73ｍ2，总价款668882元；2、买受人应一次性支付购房款668882元。3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。同时查明：原告覃帮全（李文秀）在购买涉案房屋期间，通过女儿覃霞的账户分三次向大地联创房产公司支付购房款。具体为：2016年2月5日付500000元、2016年2月6日支付8776元、2016年2月26日支付160106元，共计668882元。大地联创房产公司认可全额收到覃帮全、李文秀购买涉案房屋的购房款。再查明：经本案承办人实地查看，原告覃帮全、李文秀已对涉案房屋进行装修并入住多年。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据覃帮全、李文秀对一审法院裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从双方当事人所举证据来看，覃帮全、李文秀在法院查封涉案房屋前不仅与房地产开发商即本案第三人大地联创房产公司签订了商品房买卖合同，而且全部支付了购房款，甚至装修入住多年来。虽然至今未能办理产权过户登记手续是事实，但覃帮全、李文秀作为买受人没有过错责任。对原、被告的诉辩主张，一审法院评析如下：第一,原告的诉讼请求是否可以一并审理？《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定:“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判”。原告覃帮全、李文秀的第一项诉讼请求是停止对所购房屋（“大地春城”小区6栋23楼2302号商品房）的执行并解除查封，主张的是对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。而第二项诉讼请求主张却是确认商品房买卖合同合法有效以及确认涉案商品房的产权归其所有。一审法院认为商品房的产权是否归买受人所有不是司法权能解决的问题，故本案对第二项诉讼请求不予一并判决。第二，抵押权的问题。华融贵州分公司取得的不良债权确有在建工程抵押是事实。但抵押协议未明确涉案房屋系抵押范围内，凯房建州字第××号《在建工程抵押他项权证》也没有具体载明“大地春城”小区6栋23层2302号住房已抵押给债权人华融贵州分公司。就本案而言，覃帮全、李文秀对涉案房屋完全享有排除法院强制执行的民事权益，华融贵州分公司所举证据不足以证明其已取得涉案房屋的抵押权。第三，合同对抵押的约定。涉案商品房买卖合同第四条确实约定“大地春城”小区6栋23层2302号商品房已设置抵押，但抵押权人不是华融贵州分公司，而是农行凯里金泉支行，且合同附件三写明该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。虽然买受人明知所购商品房已设置抵押，但从附件三约定的表述来看，买受人有足够的理由相信房地产开发商已经取得抵押权人同意才销售的事实，故覃帮全、李文秀购买涉案房屋并无过错，且与华融贵州省分公司享有的在建设工程抵押无关。第四，备案登记。覃帮全、李文秀购买涉案房屋至今未到房管部门办理备案登记是事实，但过错责任应当在房地产开发商即大地联创房产公司。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，登记备案不是认定房屋买卖真实性的唯一标准，充其量仅是人民法院判决时参考而已。第五，李文秀是否为本案适格原告？虽然商品房买卖合同首部买受人处没有李文秀的签名，但该合同的尾部买受人处有李文秀的签名和按捺，故李文秀系本案适格原告。综上所述，原告覃帮全、李文秀的诉请事实清楚、证据充分、于法有据，一审法院依法予以支持。被告华融贵州分公司的答辩意见既缺乏事实依据，又与庭审查明的事实不符，理由不能成立，一审法院依法不予采纳。原告覃帮全、李文秀当庭放弃第三项诉讼请求既是其真实意思表示，也是在法律规定范围内对自己诉讼权利所作的处分，按照当事人意思自治原则，一审法院依法予以准许。第三人大地联创房产公司经一审法院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、不得执行被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行原告覃帮全、李文秀购买位于凯里市的房屋，并解除查封。二、驳回原告覃帮全、李文秀的其余诉讼请求。案件受理费10489元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定事实基本一致，予以确认。本案二审焦点为：1.被上诉人覃帮全、李文秀对争议房屋占有使用权是否可以对抗该房屋抵押权；2.一审案件诉讼费用应当如何负担。本院认为，合法的民事权利受法律保护。被上诉人覃帮全、李文秀与一审第三人大地联创房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。一、关于被上诉人覃帮全、李文秀对争议房屋的占有使用权是否可以对抗该房屋抵押权的问题。在覃帮全、李文秀位于凯里市房屋被查封前，大地联创房产公司已与覃帮全、李文秀签订《商品房买卖合同》，将该房屋出售给覃帮全、李文秀。覃帮全、李文秀已支付全部房款，而且在查封之前已装修入住，实际占有该房屋。覃帮全、李文秀购买的房屋因未办理过户手续，尚在大地联创房产公司名下，大地联创房产公司作为房地产开发企业，又是（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书的被执行人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”和第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，争议房屋在未办理过户登记的情况下，被上诉人虽不能取得物权，但符合下列条件的，仍享有排除强制执行的民事权益：一是被执行人与案外人签订买卖合同；二是案外人已经支付全部价款；三是案外人实际占有财产；四是未办理登记并非案外人的原因造成。本案中，由于被上诉人在争议房产被查封前已经与一审第三人大地联创房产公司签订了房屋买卖合同，并付清全部购房款后已装修入住，实际占有该房屋，未办理过户登记的过错责任不在被上诉人。因此，一审法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，作出的判决并无不当。二、关于诉讼费用如何负担的问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，虽然诉讼费用由败诉方负担，但对于部分胜诉、部分败诉的，可以由人民法院根据案件的具体情况决定。由于上诉人未提供一审法院收取诉讼费用的具体标准，也未主张上诉人应负担一审诉讼费用的具体数额，何况诉讼费用的负担不属于本案判决内容，因此，上诉人的该上诉意见，证据不足，理由不充分，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果适当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10489.00元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司承担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 刘志红审判员 欧阳樟二〇二〇年十二月十一日法官助理杨长坤书记员刘智慧