广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20585号上诉人（原审原告）：廖海梅，女，1995年6月14日出生，汉族，身份证登记住址湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：刘森，广东法全律师事务所律师。上诉人（原审被告）：唐玉轩，男，1969年2月17日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：张艳媚，广东诺臣律师事务所律师。上诉人廖海梅、唐玉轩因租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初2978号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人廖海梅上诉请求：1.唐玉轩除按一审判决第一判项向廖海梅返还70%租金外，仍需向廖海梅返还30%租金，即51000元；2.唐玉轩向廖海梅支付资金占用利息（资金占用利息以170000元为本金，自2020年3月1日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；3.一、二审诉讼费由唐玉轩承担。事实与理由：一、唐玉轩应当全额返还廖海梅2020年2月份租金。（一）一审法院依据“公平原则”判令唐玉轩返还廖海梅2月份70%的租金，实际上对廖海梅并不公平。唐玉轩承租案涉商铺的目的并非用于经营，而是用于转租赚取差价，即所谓的“炒铺”。唐玉轩向上一手出租方承租案涉商铺每月租金不足10000元，却以高出几倍甚至几十倍的价格转租，五年合同期内已赚取巨额利益。因此，返还一个月租金对唐玉轩不会造成损失。反观廖海梅，作为案涉商铺的实际经营者，由于2月份无法经营，不仅承担了经营损失、备货损失，还承担了租金损失。即便全额返还2月份租金仍不足以弥补廖海梅的损失。（二）根据《联营协议书》第五条的约定，唐玉轩应当全额返还租金。一审判决对《联营协议书》约定的“政府行为令本档口不能继续使用”情形作出的解释是片面且错误的。第一，从该约定字面表述看，并未对政府行为的引起原因作出范围限制。条款中导致档口无法使用的政府行为应包括因新中国大厦自身原因引起的政府行为以及因其他原因引起的政府行为。第二，从合同目的看，廖海梅签订《联营协议书》的目的是为了经营商铺，无论是新中国大厦本身原因引起的，还是其他原因引起的，最终结果都是商铺无法经营使用。法院将政府行为导致档口无法使用的原因仅限定于新中国大厦自身原因引起的，不符合廖海梅签订《联营协议书》的合同目的。第三，《联营协议书》是唐玉轩提供的格式合同，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，双方对合同理解不一致的，应作不利于格式合同提供者即唐玉轩一方的解释。因此，由于政府疫情防控工作导致案涉商铺无法使用，符合《联营协议书》第五条的约定，唐玉轩应当将租金全额返还。（三）即使适用不可抗力原则，唐玉轩也应当全额返还租金。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定“因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。据此，“不可抗力免责”免除的仅仅是违约方的违约责任。2020年2月份整整一个月，唐玉轩未能将案涉档口交付给廖海梅使用，若适用不可抗力原则，可以免除唐玉轩的违约责任，但租金理应退还。二、唐玉轩应当向廖海梅支付资金占用利息。《联营协议书》已于2020年2月底到期，案涉商铺无法经营，唐玉轩应当于租赁合同期限届满次日即2020年3月1日立即返还租金，否则应该向廖海梅支付资金占用费。针对廖海梅的上诉请求，唐玉轩二审答辩称：答辩意见与上诉意见一致。上诉人唐玉轩上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判唐玉轩无需向廖海梅退还2020年2月租金及资金占用利息；3.判令廖海梅承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院判决唐玉轩应向廖海梅退还2020年2月份70%的租金，未考虑到唐玉轩承租商铺付出的实际成本，是认定事实不清，与公平原则不符。唐玉轩己通过现金支付的方式向大厦业主广东金穗丰实业有限公司、出租方广州市永鹏投资管理有限公司缴纳场地入驻费用800万元，以此获得涉案档口的五年使用经营权，并每月需要另向广州市永鹏投资管理有限公司支付租金、税费、管理费等各项费用，每月成本将近16万元。但由于大厦出租方要求唐玉轩必须现金支付且未提供收据，导致唐玉轩不能提供收据转账记录证明己支付入驻费用。但从唐玉轩与出租方广州市永鹏投资管理有限公司签订的《租赁合同》约定的租金仅为8000元，而唐玉轩转租商铺给廖海梅的租金高达17万元，由此也可推定出唐玉轩事先缴纳了高额入驻费用，才能用低额租金来承租高价租金商铺。在唐玉轩已向大厦出租方支付800万元场地入驻费用和2020年2月租金后，大厦出租方并未免除唐玉轩2020年2月份租金和退回相应平摊的场地入驻费用。而一审法院未考虑到唐玉轩付出将近16万的租金成本，判决唐玉轩向廖海梅退回租金，严重损害了唐玉轩的利益。且本次案件性质为群体性案件，若法院只将基于疫情产生的风险损失转移至二房东承承担，无疑是不公平的。二、一审法院未依法将大厦业主追加为本案第三人参加诉讼，属审理程序不当。唐玉轩在一审中申请追加涉案商铺大厦的业主广东金穗丰实业有限公司、出租方广州市永鹏投资管理有限公司作为本案第三人参加诉讼，但一审法院未予追加，该处理不妥，属程序错误，不利于查明唐玉轩实际已支付场地入驻费用的事实。三、廖海梅已享受了大厦业主提供的3月份免租，4、5、6三个月租金减半收取的租金优惠，实际上并不存在经济损失。在唐玉轩向廖海梅通知可在大厦免租续租一个月后，廖海梅基于自身原因拒绝了唐玉轩给出的弥补损失方案，而是另行选择了租赁新中国大厦的其他档口。在廖海梅承租其他档口后，也享受了大厦业主提供3月份免租，4、5、6三个月租金减半收取的优惠，廖海梅已经在大厦的免租优惠下完全弥补了其经营损失，其实际上并不存在任何的经济损失。一审法院认定的“即使承租人在2020年3月份免租使用了案涉商铺，显然也无法完全弥补其在2020年2月份无法使用案涉商铺的损失”没有事实依据。一方面，无证据证明廖海梅在3月份还处于亏损状态；另一方面，涉案档口用于服装批发，春节期间一般会闭市，2月份本就为淡季，是正常的商业风险，且根据双方合同约定，承包期内，旺季不增，淡季不减，廖海梅不得以任何理由要求减少或延期缴交承包费，因此该损失不应由唐玉轩承担。针对唐玉轩的上诉请求，廖海梅二审答辩称：答辩意见与一审意见及上诉意见一致。2020年3月份免租的优惠对象是针对2020年2月底与新中国大厦出租人形成新的租赁关系的租户，双方的合同在2020年2月已经到期，所以不属于减免租金优惠政策的对象。廖海梅于2020年4月8日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.唐玉轩向廖海梅退还2020年2月租金17万元；2.唐玉轩向廖海梅支付资金占用利息（利息以17万元为基数，自2020年3月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；3.本案诉讼费由廖海梅承担。一审法院查明事实如下：2015年3月1日，唐玉轩（乙方、承租方）与广州市永鹏投资管理有限公司（甲方、出租方，以下简称永鹏公司）签订《租赁合同》，约定：乙方租赁写字间的位置为广州市十三行路1号新中国大厦XX号（以下简称案涉商铺），用作女装服饰及饰品贸易之用。租赁期限五年，自2015年3月1日起至2020年2月28日止。该写字间每月租金及其他费用共8000元，从第二年起，费用在上一年基础上每年递增10%。乙方在签订本合同当日，应一次性交付16000元作为租赁本写字间的押金。不可抗力，因地震、台风、水灾、雷击等自然现象，动乱、战争、疾病流行等社会现象，政府行为及其他不可控制、不可预料的因素影响本合同履行或造成损失的，双方互不向对方承担违约责任，因此致使合同终止履行的，乙方应无条件按甲方要求退租，所缴纳的押金，由甲方在办理退租手续时扣除乙方应缴费用后，将余额不计利息退还给乙方等等。2019年6月22日，唐玉轩（甲方）与廖海梅（乙方）签订《联营协议书》，约定：甲方提供新中国大厦XX档口给乙方承包经营服装生意。一、承包期从2019年8月1日至2020年2月28日，承包期为7个月；每月承包费金额为17万元整；乙方在承包前，先向甲方缴交三个月承包费作为押金，共51万元整；每月1日提前三天缴交租金。二、承包期内，旺季不增，淡季不减，乙方不得以任何理由要求减少或延期缴交承包费，押金在合同期最后三月扣除，当作承包费。三、承包期内，甲方负责XX档内的费用有场租、税收、工商管理费等。乙方负责自己的债权债务，自负盈亏。五、承包期内，因商场改建或政府行为令本档口不能继续使用，但必须以收到商场正式通知为准，甲方按乙方已交的承包费和扣除乙方实际使用天数的承包费，将承包费余额、押金退还给乙方，甲方不做其他补偿。九、甲方预收乙方锁匙、消防器材押金1000元整，合同期满无息退还给乙方。合同签订后，唐玉轩将案涉商铺交付廖海梅使用；廖海梅依约定向唐玉轩支付押金及月租金。2019年12月至2020年2月的租金，廖海梅以押金抵扣。2019年12月12日，广州市仁柏杰物业管理有限公司（下简称仁柏杰物业公司）在帐号主体是广东金穗丰实业有限公司的“十三行壹號”微信公众号发布新中国大厦2020年春节期间休市时间为2020年1月18日至2020年1月31日，开市日期为2020年2月1日的通知。2020年1月28日起，仁柏杰物业公司在上述微信公众号以新型冠状病毒感染的××疫情现况和广州市相关通知要求为由发布通知多次延迟新中国大厦启市时间，表示具体启市时间，视疫情情况另行通知；载明“十三行壹號”公众号为新中国大厦唯一官方认证公众号，一切通知均以此公众号发布的为准……2020年3月2日，该司发布新中国大厦的正式启市时间为2020年3月4日，并发布了相关入场指引。经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。一审庭审中，唐玉轩陈述其在2020年3月4日通过微信告知廖海梅商场可以顺延一个月使用，统一安排到7-9楼，廖海梅回复不愿意去。廖海梅确认唐玉轩的有关微信内容的陈述，其在微信中明确表示不同意唐玉轩提出的方案，市场安排到7-9楼，而7-9楼的租金远远低于涉案档口的租金，2月份的商业价值远远高于其他月份的商业价值，因此其不同意。廖海梅、唐玉轩双方确认廖海梅在涉案大厦另租其它档口经营。一审法院认为：廖海梅、唐玉轩签订的《联营协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。依《联营协议书》约定，廖海梅每月固定向唐玉轩支付费用，自负盈亏，而唐玉轩不承担经营风险、不享受经营成果，此符合租赁关系的特点，且协议亦有“租金”的表述。因此，《联营协议书》仅有联营之名，实为廖海梅、唐玉轩之间的租赁合同。对于廖海梅要求唐玉轩退还2020年2月租金17万元的诉讼请求，一审法院作如下分析：2020年1月23日至2020年2月24日9时，我省处于省重大突发公共卫生事件一级响应期间，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动；政府要求对于除农产品批发市场外的其它批发市场要审慎核实复工复产，报区疫情防控工作指挥部办公室同意后方可复市。结合仁柏杰公司2020年1月28日至2020年3月2日在新中国大厦官方微信发布的停市、休市、启市通知，可见，新中国大厦能否启市与新型冠状病毒感染××疫情的发展及政府的防控措施有关，新中国大厦复市需经政府部门审核。因此，一审法院对廖海梅主张的案涉商铺在2020年2月份无法经营使用的事实予以采信，认定案涉商铺在此期间无法经营的原因是政府防控工作。廖海梅租赁案涉商铺的目的是经营服装生意，疫情防控措施导致其在2020年2月份无法开门营业产生了实际损失，依据公平原则，一审法院酌定唐玉轩应向廖海梅退还2020年2月份70%的租金，即119000元；对于廖海梅主张的多出部分，一审法院不予支持，依法予以驳回。至于廖海梅主张的资金占用利息问题，如前述原因，案涉商铺无法使用不可归责于双方，故对于廖海梅要求唐玉轩支付资金占用利息的诉讼请求，一审法院不予支持，依法予以驳回。至于《联营协议书》第五条“承包期间，因商场改建或政府行为令本档口不能继续使用……甲方将承包费余额、押金退还给乙方，甲方不做其它补偿”的约定，廖海梅、唐玉轩双方对该条约定中的“政府行为令本档口不能继续使用”的理解不一致。一审法院认为，该条约定中的“政府行为令本档口不能继续使用”情形指的应该是由于新中国大厦自身原因引起政府对新中国大厦档口采取相对应的政府行政行为从而导致档口无法使用的情形。而本案商铺无法使用是因为政府的疫情防控工作，疫情的发生属不可抗力，疫情防控工作是政府主动采取的针对整个社会的行为，并非仅针对新中国大厦，该政府行为非因新中国大厦自身原因引起。故本案商铺在2020年2月份不能经营使用不属于《联营协议书》第五条约定的情形。廖海梅据此要求唐玉轩退还2020年2月的全部租金，理由不成立。对于唐玉轩抗辩廖海梅已享受新中国大厦给予的优惠，不应退还2月份租金的意见。现无证据证明廖海梅在2020年3月份免租使用案涉商铺是廖海梅、唐玉轩协商一致延长涉案《联营协议书》租期的结果；而且新中国大厦在2020年3月4日才启市，整个市场处于复苏状态，即使承租人在2020年3月份免租使用了案涉商铺，显然也无法完全弥补其在2020年2月份无法使用案涉商铺的损失。故唐玉轩有关廖海梅享有优惠的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年6月30日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，唐玉轩向廖海梅返还2020年2月份的租金119000元。二、驳回廖海梅的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1860元，由廖海梅负担588元，唐玉轩负担1302元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院认为，一审法院认定案涉双方之间签订的《联营协议书》名为联营实为租赁，合法有据，不作赘述。本院据此依法明确本案案由为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、廖海梅上诉请求唐玉轩返还2020年2月份全部租金，能否成立；二、唐玉轩上诉主张不应向廖海梅返还2月份租金以及一审判决认定事实不清、显失公平，能否成立；三、唐玉轩应否支付2月份租金的资金占用费的问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，廖海梅上诉请求唐玉轩返还2020年2月份全部租金能否成立的问题。案涉《联营协议书》第五条约定“承包期内，因商场改建或政府行为令本档口不能继续使用……甲方将承包费余额、押金退还给乙方，甲方不做其它补偿”。2020年2月份因疫情影响，新中国大厦管理方为保障人民生命健康安全需要，严格落实政府相关疫情防控政策对案涉商铺所在商场采取休市措施，导致案涉商铺无法正常经营使用。疫情的发生属于不可抗力，因疫情或者疫情防控措施造成案涉商铺无法正常使用的，不应认定为“政府行为令本档口不能继续使用”的情形。另外，廖海梅在2月份并未腾空交还商铺给唐玉轩。廖海梅亦应适当分担因疫情或者疫情防控措施造成的损失。因此，一审法院认定本案不属于“政府行为令本档口不能继续使用”的情形，并无不妥。廖海梅依照《联营协议书》第五条约定诉请唐玉轩退还2月份全部租金，于约不符。关于争议焦点二，唐玉轩上诉主张不应向廖海梅返还2月份租金以及一审判决认定事实不清、显失公平能否成立的问题。（一）案涉商铺所在商场原本因春节放假于2020年1月18日起处于休市阶段，正常应于1月31日复市。但因疫情突然暴发，广东省人民政府决定于2020年1月23日启动我省重大突发公共卫生事件一级响应，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动等。广州市商务局亦于2020年2月8日发文明确规定，对于除农产品批发市场外的其它批发市场要审慎核实复工复产，报区疫情防控工作指挥部办公室同意后方可复市。结合仁柏杰公司2020年1月28日至2020年3月2日在新中国大厦官方微信发布的停市、休市、启市通知可见，新中国大厦能否复市与新型冠状病毒感染××疫情的发展及政府的防控措施有关，如复市需经政府部门审核。廖海梅主张案涉商铺在2020年2月份无法经营使用的事实应予确认，并且此期间无法经营的原因是疫情防控工作所需。（二）廖海梅承租案涉商铺的目的是经营收益，疫情防控措施导致整个商场在2020年2月份无法开门营业产生损失。但本案为租赁合同纠纷，出租人负有提供适租物业的合同义务，而承租人亦负有交付租金的合同义务。虽然廖海梅2月份未交还商铺，但其承租案涉商铺经营的合同目的在2月份无法完全实现，案涉商铺不具有适租的充分条件，该责任不应归咎于双方。一审法院认定双方应从租金承担方面共担责任，并无不妥。至于唐玉轩上诉主张其为了承租案涉商铺已投入巨额进场费等问题，按唐玉轩所述其一次性支付了巨额进场费，并每月支付案涉商铺租金和管理费，但前述费用系五年期间商铺使用权的对价，此前唐玉轩也已经通过转租而获得相应利益，其损失不应全部归结于2020年2月份的损失。唐玉轩以此为由抗辩不应退还2月份租金或认为一审判决显失公平，理由不能成立。因此，唐玉轩上诉主张一审法院不同意其追加广东金穗丰实业有限公司、广州市永鹏投资管理有限公司为第三人的申请导致该部分事实查明不清不成立，对其该主张，本院不予采信。（三）唐玉轩抗辩称廖海梅已享受新中国大厦给予的优惠，一审法院认定唐玉轩承担2月份租金70%的责任显失公平。因涉案联营协议期限已经于2020年2月届满，唐玉轩与上一手出租人的租赁合同期限亦已经届满，唐玉轩对案涉商铺是否仍享有使用的权利不能确定，且双方就案涉《联营协议书》的租期延长至2020年3月份亦未能达成一致意见。因此，一审法院认定唐玉轩有关廖海梅享有优惠的抗辩理由不成立，并无不妥。综上所述，一审法院综合全案案情适用公平原则，酌情认定唐玉轩应向廖海梅退还2020年2月份70%的租金，处理原则既充分体现了疫情之下风险共担、共克时艰、共渡难关的原则，亦公平保障了双方当事人的合法权益，应予维持。关于争议焦点三，唐玉轩应否支付2月份租金的资金占用利息的问题。如前文所述，因2月份疫情影响，案涉商铺无法正常经营使用，双方对于2月份租金的分担和返还产生分歧并诉至法院，双方需待法院判决后，才能最终确定各自的权利义务。因此，一审法院不支持廖海梅要求唐玉轩支付2月份租金资金占用利息的诉请，理据充分，本院予以维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人廖海梅、唐玉轩的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3780元，由上诉人廖海梅负担1176元，上诉人唐玉轩负担2604元。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 黄春成审判员 柳玮玮二〇二〇年十二月二十二日书记员 冯 韵彭诗敏黄晶晶