广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21391号上诉人（原审被告）：苏耀江，男，1947年12月12日出生，汉族，住所地广州市海珠区。委托诉讼代理人：苏慧妍，系上诉人苏耀江女儿。被上诉人（原审原告）：广州金铭物业管理有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道**122。法定代表人：周岳强，职务总经理。委托诉讼代理人：王晋、吴圆梦，均系该公司职员。上诉人苏耀江因与被上诉人广州金铭物业管理有限公司（以下简称金铭公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人苏耀江上诉请求：1.撤销一审判决。2.确认《前期物业管理服务协议》为无效合同。3.苏耀江无需承担违约责任和违约金。4.本案诉讼费用由金铭公司承担。事实与理由：金铭公司在苏耀江女儿苏慧妍没有委托书的情况下，让其代苏耀江签订《前期物业管理服务协议》。事实上，苏慧妍亦不认同《前期物业管理服务协议》中关于违约金的内容：违约金比例过高，相当于年利率36%，但由于当时金铭公司表示不签不给钥匙收楼，苏慧妍迫于无奈才签订该协议。苏耀江对《前期物业管理服务协议》毫不知情，且知道后亦不认可该条款，故《前期物业管理服务协议》应为无效合同，金铭公司不应收取高额违约金。一审法院在一审庭后要求苏耀江本人前往法院进行问话，由于苏慧妍需上班无法请假，无法陪同年迈的父亲到法院作解释工作，苏耀江到法院对陌生环境感到不适应，且对法律专业用词一窍不通，所以回答什么问题都是：是、承认、认同1.95元物业管理费。事实上，苏耀江只认同按1.95元/平方米的标准支付物业管理费，并不认同按2.5元/平方米的标准支付物业管理费以及按每日1‰的标准支付违约金，原因是金铭公司的管理质量和服务太差，但笔录却显示苏耀江承认《前期物业管理服务协议》。苏耀江在收到起诉状前并未看过《前期物业管理服务协议》，也不知道有《前期物业管理服务协议》的存在。金铭公司对楼盘的管理采取统治式的黑势力管理，管理质量非常差，令无数业主失望和气愤。苏耀江提供的视频证据也清晰显示，是金铭公司拒不收取苏耀江交的物业管理费，才导致高额违约金产生，苏耀江作为小业主是弱势群体，即便是年迈老人也没有得到金铭公司的好对待。一审法院亦已认可金铭公司存在拒不收取苏耀江交的物业管理费的行为。苏耀江在2017年9月初委托女儿苏慧妍第一次前往交物业管理费，当时苏慧妍提出一次性交2017年6月-12月的物业管理费，但金铭公司拒不收取并表示需收取高额违约金才给苏耀江交物业管理费。后续苏耀江在2017年-2020年3月期间多次委托女儿苏慧妍前往交物业管理费，但均被拒收。一审法院判令作为受害方的苏耀江支付高额违约金，不合情理。综上所述，请求二审法院分清事实真相，依法作出公平公正的判决，维护司法公义，还普通老百姓一个公道。被上诉人金铭公司二审答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回苏耀江的全部上诉请求，维持原判。理由如下：一、苏耀江在一审中已明确其授权其女儿代签《前期物业管理服务协议》，其同意并认可该协议的效力。苏耀江在一审中亦已确认涉案小区已有生效判决认定小区调价至2.5元/平方米/月收取物业管理费，其对此并无异议。苏耀江作为完全民事行为能力人，在一审中作出的意思表示和确认的事实是其真实意思表示，依法应予以认定。二、自2006年双方签署《前期物业管理服务协议》至2014年4月，苏耀江一直按约定缴纳物业管理费，自2014年5月1日其亦一直按照调整后的标准支付物业管理费，且从未提出过异议，故苏耀江在上诉状中所称的金铭公司胁迫不签不给钥匙收楼、其对协议毫不知情，均与事实不符。鉴于此，即使《前期物业管理服务协议》是由苏耀江女儿代签，该代理行为对苏耀江仍具有约束力，即《前期物业管理服务协议》对苏耀江具有约束力，双方均已按照执行除调整物业管理费外的《前期物业管理服务协议》，金铭公司已按照协议约定提供物业服务，苏耀江无故拖欠物业管理费，故金铭公司要求苏耀江按照协议约定的每日1‰的标准支付违约金，且一审法院判令苏耀江支付的违约金仅是以其当月所欠的物业管理费为本金。金铭公司向一审法院起诉请求：1.判令苏耀江支付欠缴的物业服务费9541元（从2017年6月计至2019年10月）以及由此产生的违约金（违约金每天按欠费金额的1‰计算，自2017年6月起至实际清缴物业服务费之日止，其中暂计至2019年10月31日为4046.7元）；2.苏耀江支付欠缴的垃圾处理费145元（从2017年6月暂计至2019年10月）；3.苏耀江承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：海珠区雅汀街39号803房的所有权人是苏耀江和陆艳芬，该房屋建筑面积为131.6098平方米，使用性质居住用房。苏耀江和陆艳芬是夫妻关系，陆艳芬已于2018年7月5日死亡。陆艳芬名下房屋产权份额尚未办理继承。金铭公司表示在本案只起诉苏耀江，不追加陆艳芬的继承人参加诉讼。金铭公司提供了一份2006年11月29日的《前期物业管理服务协议》，该协议甲方为金铭公司，乙方为C2-803，乙方代表人签名处为苏耀江、陆艳芬。苏耀江委托代理人苏慧妍表示该协议并非苏耀江本人签名，经一审法院询问苏耀江本人，其表示是其口头授权女儿苏慧妍代签的，其同意并认可该协议的效力。该《前期物业管理服务协议》主要内容为：金铭公司为广州市海珠区新港东路48号雅郡花园C2-803房业主提供前期物业管理，即自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；（第四条）物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：苏耀江应在当月25日前交纳费用；住宅按建筑面积每月每平方米1.95元。（第六条）代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，金铭公司可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；（第十一条）违约责任：……四、苏耀江违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，根据《广东省物业管理条例》，金铭公司有权要求苏耀江补交并从逾期之日起按每天欠交金额的1‰交纳违约金；等。2014年5月1日，金铭公司调整物业管理费标准为住宅每月每平方米2.5元。一审法院另查，涉案小区业主多人曾于2014年向一审法院起诉要求确认金铭公司2014年5月1日起涨管理费的行为属于违法无效行为。一审法院于2014年作出（2014）穗海法生民初字第525号民事判决书，驳回上述业主等人的诉讼请求。上述业主等人不服，依法向广州市中级人民法院提出上诉，该院于2015年9月11日作出（2015）穗中法民五终字第3996号民事判决书：驳回上诉，维持原判。金铭公司于2019年11月27日通过中国邮政EMS特快专递向苏耀江邮寄了《关于缴纳物业管理费及其他费用的函》，向苏耀江催缴本案相关费用。苏耀江向一审法院提供了录音光盘视频资料及文字整理，拟证明苏耀江于2020年3月28日去管理处缴纳物业管理费但金铭公司拒不收取。金铭公司质证表示对该视频资料真实性确认，关联性不确认，认为苏耀江可以通过提存或转账来履行义务。一审诉讼过程中，苏耀江向金铭公司缴纳了本案中欠付的物业管理服务费及垃圾费，金铭公司自愿撤回该部分诉讼请求。一审法院认为，涉案房屋现登记业主为苏耀江和陆艳芬，金铭公司仅起诉苏耀江一人、不追加陆艳芬的继承人是其自行对权利的处分，一审法院予以准许。苏耀江代理人虽抗辩《前期物业管理服务协议》不是苏耀江本人签名，但苏耀江本人同意并认可该协议的效力，故2006年11月29日签订的《前期物业管理服务协议》是合法有效的合同，对金铭公司、苏耀江均有约束力。现苏耀江已向金铭公司缴纳了涉案的物业管理费及垃圾费，金铭公司自愿撤回该部分诉请并无不当，一审法院予以准许。根据《前期物业管理服务协议》第四条及第十一条的约定，苏耀江应在当月25日前支付物业管理费，如苏耀江违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，金铭公司有权要求苏耀江补交并从逾期之日起按每天欠交金额的1‰交纳违约金。苏耀江没有按时支付物业管理费给金铭公司，已构成违约，应承担违约责任。金铭公司要求苏耀江以每月欠缴物业管理费为本金，按每日欠费千分之一的标准支付违约金有理，一审法院予以支持。但违约金总额以苏耀江欠缴的物业管理费为限。苏耀江已提供证据证明其在2020年3月28日前去物业管理处缴费，物业管理处拒不收取。故本案违约金计算至2020年3月28日为宜。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，作出如下判决：一、苏耀江在本判决生效之日起十日内支付拖欠的2017年6月至2019年10月物业管理费的违约金（按每日1‰的标准计付，每月所欠物业管理费的违约金以苏耀江当月所欠物业管理费为本金，从每月26日起计算至2020年3月28日止，但违约金总额以苏耀江欠缴的物业管理费9541元为限）给广州金铭物业管理有限公司；二、驳回广州金铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费143元由苏耀江负担。上述受理费已经由广州金铭物业管理有限公司预交，广州金铭物业管理有限公司同意由苏耀江在履行本判决时将其应承担部分直接支付给广州金铭物业管理有限公司。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，苏耀江向本院提交了录音视频资料及文字整理，拟证明苏慧妍在2017年7月至2020年3月期间，曾多次代苏耀江前往缴纳物业管理费，但金铭公司拒不收取并表示违约金与物业管理费需一同缴纳，如此才导致高额违约金产生。另就金铭公司管理涉案小区的服务水平差、侵害业主利益的行为，苏耀江提交了相关照片及金铭公司被纳入失信被执行人名单和欺行霸市等资料。金铭公司质证称：对2020年11月2日的视频资料的真实性、合法性和关联性均不予认可。至于其他补充证据已过举证期，依法不应再予质证，该等证据亦无法证明与苏耀江女儿苏慧妍对话的是金铭公司的员工，且其属于电子数据，因电子数据容易被伪造、篡改，苏慧妍私自制作的补充证据不具有合法性和真实性。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合双方当事人的诉辩意见，本院确定二审期间双方当事人争议的焦点为：苏耀江是否应当向金铭公司支付拖欠的2017年6月至2019年10月的物业管理费的违约金。对此，本院分析如下：关于涉案《前期物业管理服务协议》效力问题，由于该协议甲方为金铭公司，乙方为C2-803，乙方代表人签名处为苏耀江、陆艳芬。苏耀江委托诉讼代理人苏慧妍表示该协议并非苏耀江本人签名，经一审法院询问苏耀江本人，其表示是其口头授权女儿苏慧妍代签的，其明确表示同意并认可该协议的效力，现苏耀江又否认该协议效力，本院不予支持。苏耀江上诉主张其在2017年9月初即委托女儿苏慧妍代缴所拖欠的物业管理费，其后其数次主动要求缴纳物业管理费，但金铭公司要求其一并缴纳违约金后才能收取涉案房屋的物业管理费。二审期间，苏耀江提交了其女儿苏慧妍与金铭公司工作人员就其原来的缴费情况进行沟通的视频、音频及相关文字记录，虽然金铭公司对此不予确认，但并未提交相关证据予以反驳，本院对该证据予以采信。由于苏耀江已提供证据证明其在2017年9月开始数次主动去物业管理处缴费，物业管理处拒不收取，故苏耀江未能及时缴纳涉案房屋物业管理费的责任在于金铭公司，其要求苏耀江支付拖欠的2017年6月至2019年10月的物业管理费的违约金无据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，唯二审期间发生新的事实，苏耀江的上诉理由成立，其上诉请求应予支持，本院据实予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初65号民事判决；二、驳回广州金铭物业管理有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费143元，由苏耀江负担43元，广州金铭物业管理有限公司负担100元；二审案件受理费143元，由广州金铭物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年十二月二十二日书记员 古嘉玲张海燕