广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终23986号上诉人（原审原告）：邱伟东上诉人（原审原告）：罗玉媚上诉人（原审原告）：邱观柱上诉人（原审原告）：陈丽茹四上诉人共同委托诉讼代理人：张焕繁，江西天使律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐海民委托诉讼代理人：方剑鹏，广东深展律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄娟子，广东深展律师事务所实习律师。上诉人邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹因与被上诉人唐海民房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初5392号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹上诉请求：一、撤销一审判决；改判支持邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹在一审中的诉讼请求，即：1.确认邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹与唐海民签订的《房屋买卖协议书》无效；2.唐海民将坐落在深圳市某房建筑面积625.59㎡的房屋返还邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹，由邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹返还唐海民购房款1068000元；二、一、二审案件受理费由唐海民承担。上诉事实和理由：一、一审判决以“涉案房屋已取得房屋产权证”为由认定涉案《房屋买卖协议书》合法有效是错误的。邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹的涉案房屋至今都只是绿皮的《房地产证》即小产权证，而没有取得红皮的《房地产证》。二、邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹涉案房屋所在地的坪山区农村集体经济组织全部成员转为了城镇居民是属实，但绿皮的《房地产证》与红皮《房地产证》没有法律上的必然关联。故，邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹与唐海民签订的房屋买卖合同合法有效显然是错误的。一审判决在明知涉案房屋、土地依国家法律、行政法规强制性规定不能进行买卖的情形下，仍以“坪山区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，涉案房屋不属于集休所有土地房屋”为由认定涉案合同合法有效是错误的。三、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条来认定涉案合同合法有效，是错误的。四、一审审限超法定期限、一审法官释明权严重违法。五、一审判决无视其本深圳市龙岗区人民法院“已发生法律效力的裁判所确认的事实”，违法地认定涉案合同“合法有效”。被上诉人唐海民辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1.涉案房屋转让合同有效。2.涉案房产不能过户的事实并不影响转让合同的效力。二、一审法院适用法律正确，程序合法，邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹的上诉理由不能成立。邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹向一审法院起诉请求：1.确认邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹与唐海民签订的《房屋买卖协议书》无效；2.唐海民将坐落在深圳市工业区坪山镇江岭村三洋湖新区7巷5号建筑面积625.59㎡的房屋返还邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹，由邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹返还唐海民购房款1068000元；3.诉讼费由唐海民承担。一审法院认定事实：涉案房产位于深圳市坪山区，权利人：陈丽茹（50%）、邱伟东（50%）；房地产证号：深房地字第**；宗地号：××0，宗地面积161.11㎡；土地用途：居住用地；房地产名称：私宅；建筑面积：625.59㎡；用途：住宅；竣工日期：1998年12月30日；登记价：500000元；他项权利摘要及附记：1.根据《深圳市龙岗区实施的办法》进行登记，该房屋未经质检、消防验收；2.非市场商品房（村民一户一栋）；除市政府另有规定外，违法私房确认产权并核发绿皮《房地产证》后不得买卖。2010年5月，陈丽茹、邱伟东、邱观柱、罗玉媚（甲方）与唐海民（乙方）签订一份《房屋买卖协议书》。协议主要内容为：甲方将坐落在深圳市工业区坪山镇江岭村三洋湖新区7巷5号（自建住宅）的房屋出售给乙方。成交价格为1068000元，乙方在2010年6月1日前支付。甲方在2010年6月1日将房屋交付给乙方。若一方不履行协议，需赔偿另一方双倍的房屋成交价格200万元。协议经双方盖章后，经房地产交易主管机关审核后，产权归唐海民所有。上述协议书签订后，唐海民支付了房款1068000元，邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹向唐海民交付了涉案房产。另查，本诉受理后，唐海民提出反诉请求，请求一审法院判令：1.确认邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹与唐海民签订的《房屋买卖协议书》无效；2.邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹返还唐海民购房款1068000元;3.赔偿唐海民房屋装修损失497430元;4.邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹赔偿唐海民损失7064670元（按房屋价值13000／平方米计算，共计8132670元，扣除购房款1068000元）；5.判令邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹承担本案诉讼费。经开庭审理，一审法院认为涉案合同为有效合同，故向邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹唐海民释明，邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹坚持涉案合同无效；唐海民则撤回其反诉请求。再查，就涉案合同土地性质问题，一审法院先后致函相关行政机关进行核实。2018年11月9日，深圳市规划和国土资源委员会坪山管理局复函称，鉴于Ｇ11210-2107号宗地为经《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》处理用地，其业务内容不属于我局职权，如需进一步了解“两规”的相关问题，建议向坪山区规划土地监察局咨询。2018年12月12日，深圳市坪山区规划土地监察局复函一审法院称，根据《市规划国土委坪山管理局关于答复深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初5239号文相关情况的函》（深规土坪函【2018】1782号）所示，该房屋已办办理深房地字第**房地产证》，证载权利人为陈丽茹、邱伟东，二人产权各占50%，以及所提交的《房地产证》中“他项权利摘要及附记”记载：“非市场商品房（村民一户一栋）；除市政府另有规定外，违法私房确认产权并核发绿皮《房地产证》后不得买卖”。鉴于上述，关于所询的土地性质、该土地能否进行流通转让、转让的条件等，应向规划国土部门咨询。2019年2月28日，深圳市规划和自然资源局坪山管理局复函一审法院称，根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》第六条“占用集体所有的土地的违法私房，确认产权时应补办征地手续，政府不再支付征地补偿安置费用”。同时根据《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》第五条规定：“违法建筑行为人缴纳罚款后，应补办征地手续”，涉案房屋于2008年5月取得深得深房地字第**地产证》后应补办征地手续。经核实我局现有征（转）地台账，未发现涉案房屋所在土地的征（转）地补偿记录。根据《关于印发的通知》（深坪编［2017）68号）第一条第三款的规定：“统筹辖区内农村城市化历史遗留问题处理工作，开展历史遗留违法建筑处理工作，负责原村民非商品房住宅后续处理及批后监管工作”。鉴于Ｇ11210-2107号宗地为“两规”处理用地，其后续处理及监管工作属坪山区规划土地监察局的职能。建议径向坪山区规划土地监察局进一步确认。2019年4月4日，深圳市坪山区规划土地监察局复函一审法院称，关于所询该房产的土地性质为国家土地还是农村集体土地，根据本局工作职责，所询事项不属于我局业务范畴，建议向市规划和自然资源局咨询。又查，在案件审理过程中，唐海民主张涉案房产实际面积与房地产证记载不一致，申请进行测绘。一审法院委托深圳市勘察测绘院有限公司进行测绘，测绘结果涉案房产建筑面积与房地产证记载一致。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，坪山区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。因此，本案涉案房屋不属于集体所有土地房屋，且涉案房屋亦取得房屋产权证，故邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹与唐海民签订的《房屋买卖协议书》没有违反法律、行政法规强制性规定，系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹请求确认合同无效的诉讼请求，一审法院不予支持；相应的其返还涉案房产的诉讼请求，一审法院亦予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：驳回邱伟东、陈丽茹、邱观柱、罗玉媚全部诉讼请求。一审案件受理费14412元（邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹已预交），由邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹负担。反诉费36105元（唐海民已预交），由唐海民负担；测绘费，评估费因唐海民撤回反诉，由其自行负担。本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案合同的效力问题。依本案查明事实，涉案合同系合同双方的真实意思表示，其内容未有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，本案中亦未有证据表明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。故本院认为，涉案合同系有效合同。一审关于涉案合同效力的认定正确，本院予以维持。一审据此驳回邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹关于其向唐海民返还房款、唐海民返还房产的诉请，亦处理正确，本院予以维持。另，一审期间，因涉案双方对涉案合同效力的主张与一审法院根据案件事实作出的认定不一致，故一审法院依法向双方释明是否变更诉讼请求，并无不妥。邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹上诉主张一审严重违反法定程序，与事实不符，本院不予采纳。综上，邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14412元（邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹已预交），由邱伟东、罗玉媚、邱观柱、陈丽茹负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二〇年十二月二十二日书记员 陈晓莹（兼）