北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0114民初4607号原告：贵州省人民政府驻北京办事处，住所地北京市朝阳区和平西桥樱花西街**。负责人：代兵，主任。委托诉讼代理人：王世柱，北京商顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丹妮，北京商顺律师事务所实习律师。被告：李卫忠，男，1954年2月5日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：罗文慧，北京卓纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李学艳，北京卓纬律师事务所律师。原告贵州省人民政府驻北京办事处（以下简称贵州驻京办）与被告李卫忠合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告贵州驻京办的委托诉讼代理人王世柱、吴丹妮、被告李卫忠的委托诉讼代理人罗文慧、李学艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵州驻京办向本院提出诉讼请求：1、判令被告将坐落于北京市昌平区东小口镇天通苑小区901号楼6层462号房屋过户给原告；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：1999年12月22日，原告为帮助本单位职工解决住房难问题，响应国家房改政策，并为了最大程度地节约成本，减少支出，与北京顺天通房地产开发有限责任公司签订了《天通苑小区房屋认购协议书》，依法以原告职工的名义购买了十套经济适用房。因经济困难，原告为该十套房屋支付首付款后，又以职工名义办理了银行按揭贷款，并由原告实际偿还。其中，九套房屋均已由原告职工依法补缴相关款项后购买，不存在争议。另有一套房屋（即北京市昌平区东小口镇天通小区901号楼6层462号房，建筑面积103.24平方米，以下简称争议房屋）作为原告职工在京期间的公差住宿暨主任周转房。其名义购房人为被告李卫忠。该争议房屋亦已取得了载明权利人为被告的《房屋所有权证》。但是，该争议房屋的全部首付款已由原告于1999年12月29日支付。其余启封亦已于2004年由原告支付完毕。卖方亦就该等购房价款向原告出具了《收据》和相应发票。现名义购房人李卫忠虽对原告借名购房一事予以承认，并对该房屋的实际所有权人为原告亦不存在异议。但因市场行情变动等原因，拒绝向原告交付争议房屋并要求原告给予经济补偿。双方因此发生争议。原告认为，房屋产权证书是登记机关颁发给权利人为其享有权利的证明和外在表现形式。虽具有推定的证据效力，但不能直接决定实体法律关系的存在与否。与实际权利状况亦不天下一家完全吻合。尽管争议房屋的《房屋所有权证》上载明的所有权人为被告，但被告对该房屋并无实体所有权。作为借名购房人，原告虽然以被告名义购买了上述房屋，但全部购房款均由原告实际支付。故原告应为该房屋的真正购买人和实际所有权人。并且，原告保有该等房屋的全套购买文件、《房屋所有权证》，以及该房屋的全部钥匙，对该房屋具有完全、实际的控制能力。同时，自购买之日至今，争议房屋的物业等费用以及其他维护费用亦均一直由原告缴纳。自始至终，被告未支付过争议房屋的任何购买价款和物业等费用，亦未保有争议房屋的钥匙，更未实际使用过争议房屋。作为名义购房人，被告应该将争议房屋过户给原告，即实际权利人。综上，原告特提起诉讼，判如所请。李卫忠辩称，一、本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，请求裁定驳回原告起诉。本案中，被告作为单位职工，因为工作积极贡献突出，依据单位的福利分房政策取得该争议房屋并办理房屋产权证。本案是因单位内部分房等引起的房地产纠纷，涉及单位落实相关政策问题，属于历史遗留问题，不宜由法院审理裁判，应当裁定驳回起诉。二、原告主张的合同并不存在，请求驳回原告的诉讼请求。一方面，原被告双方不存在任何形式的借名购房合同。原告也未提供任何证据证明双方就借名购房达成合意。而且，借名购房的借名人往往为了规避法律、政策，争享特定的国家购房优惠，隐藏真实的财产信息等等。如存在原告声称的借名关系，原告作为省级政府派出机关，本不应知法犯法。如涉案房屋属于原告合法享有的资产，为何需要借名？显然，原告的主张毫无合同依据，不合法，也不合理。另一方面，被告为房屋唯一所有权人。房屋产权证记载的所有权人为李卫忠。且房产证也为被告所持有。根据物权法规定，原告提供的证据无法证明其对涉案房屋享有所有权。因此，原被告双方不存在借名购房合同关系，被告为房屋唯一合法所有权人。原告主张的合同并不存在。请求驳回原告的诉讼请求。三、即使存在原告主张的借名购房合同关系，该合同应属无效。请求驳回原告诉讼请求。借名人往往是为了规避政策、转移资产等追求自身的某种利益。上述法律法规的规定意旨在于，违反法律借名购房的借名人，应当承担由此带来的房屋所有权得不到法律认可的相应风险。涉案房屋为经济适用房，交易主体应当遵守国家经济适用房的政策、法规的规定，经济适用住房，是由政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。贵州驻京办显然不具有购买经济适用房的主体资格，不可能作为经济适用房的所有权人。目前，根据相关规定，原告不属于经济适用房的供应对象，也并无购买经济适用房的申请资格。因此，原告不应作为经济适用住房的所有权人。显然违反相关政策、法规的规定。根据合同法的规定，假设存在原告主张的借名购房合同，该合同也因违反国家政策、法规归于无效。综上，原告以借名购房为由要求被告办理房屋所有权转移登记，没有事实依据，更没有法律依据。请求裁定驳回原告起诉或依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求和抗辩主张依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年5月10日，贵州驻京办制定《贵州驻京办2000年出售公有住宅楼房实施办法》，规定：第一条、凡我办已取得房屋产权证书或由当地人民政府予以确认，经我办房改办确定出售的单元式普通标准公有住宅楼房均属我办这次出售范围；第二条、2000年我办出售的普通单元住宅楼房共计2处，共计28号；第五条、我办2000年出售公有住宅楼房实行成本价格购房，职工按成本价购房，每个家庭只能享受一次；第六条、2000年新建楼房成本价每建筑平方米1485元；第八条、职工2000年按成本价购房，可享受工龄折扣和现住房折扣；办法还规定了其他内容。1999年12月22日，北京顺天通房地产开发有限责任公司（以下简称顺天通公司）与单芸签订《“天通苑”小区房屋认购协议书》（以下简称《认购协议》），约定：卖方（甲方）顺天通公司、买方（乙方）单芸；乙方选择银行按揭付款；乙方于签署本认购协议书一周内携同此认购书及身份证到北京市天通苑现场与甲方签署正式房屋买卖合同，同时支付首期房屋；有关房屋因上述买卖需缴付的税款、契税、律师费及公证费等及其他费用，由乙方负责；认购“天通苑”小区者，首先与顺天通公司签署房屋认购协议书，同时支付认购定金10万元；协议还约定了其他内容。1999年12月23日，贵州驻京办单芸向顺天通公司交付10套房屋定金10万元。1999年12月29日，贵州驻京办向顺天通公司交付房款640593元、20万元、440593元。2000年元月13日，顺天通公司与李卫忠签订《北京市经济适用住房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定：买方（乙方）李卫忠自愿购买卖方（甲方）的天通苑小区9组团1号楼4单元6层2号房屋；乙方预购房屋定金1万元；双方同意上述预售房屋售价2650元/建筑平方米，价款合计275759元；合同还约定了其他内容。2000年2月13日，借款人（甲方）李卫忠与贷款银行（乙方）中国农业银行北京市西城区支行（以下简称西城支行）、保证人（丙方）顺天通公司签订《个人住房借款合同》，约定：甲方向乙方借款19万元；甲方借款用于向丙方购买北京昌平区东小口镇天通苑住宅小区9组团1号楼4单元6层2号；借款期限20年；乙方在甲方借款的次月起，每月20日按《划款授权书》约定，从甲方活期储蓄账户内扣收还款；等额还款额为1315.59元；合同还约定了其他内容。同时，李卫忠签署《划款扣款授权书》，载明：委托方李卫忠（甲方）委托受托方西城支行（乙方）将所申请获准的个人住房贷款以甲方购房款的名义，直接划到顺天通公司存款账户；甲方采用农行活期存折作为个人住房贷款的还款方式；首次农行活期存折还款期为2000年3月20日；甲方应每月20日前在农行活期存折内存入足够金额，并委托乙方于每月20日从活期存折当中扣收个人住房贷款每月偿还额；授权书还载明了其他内容。当日，抵押人（借款人）李卫忠与抵押权人（贷款银行）中国农业银行北京市分行西城支行签订《中国农业银行北京市分行住房抵押合同》（以下简称《抵押合同》），约定：抵押人因购买住房向抵押权人申请住房借款，愿将所购住房抵押给抵押权人；抵押权人同意向抵押人发放贷款；本合同是个人住房借款合同的从合同；抵押期限20年；抵押物坐落北京昌平区东小口镇天通苑住宅小区9组团1号楼4单元6层2号；房屋类型经济适用房；合同还约定了其他内容。2000年6月10日，贵州驻京办向中央国家机关房改办报送《贵州驻京办2000年出售公有住宅楼房实施办法》的请示》载明：根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）和中央国家机关办公室国家机关房改字[1999]18号文件的规定，结合我办的实际情况，制定了《贵州驻京办2000年出售公有住宅楼房实施办法》，现报上，请予批复。贵州省人民政府住房制度改革领导小组办公室（以下简称贵州房改办）批复：根据房改的属地原则，同意贵州驻京办房改工作按规定报中央国家机关房改办批准执行。2000年11月30日，贵州驻京办《办公会议纪要》载明：1、关于购买天通苑住宅需要签订的买卖契约，认真听取群众反映出来的意见进行修改，明确“甲方应将按揭款尚需缴纳部分，必须足额按时全部缴纳定写入契约，以解除群众的后顾之忧，以及取暖费按国家有关规定执行的内容。2、由于我办财力困难，购买天通苑住房采取了20年按揭的形式，由此发生的前期费用，共包括：保险费、律师费、公证费、代理费等4项，根据应该由单位负责的，绝不因单位有困难，转给职工负担；应该由职工负担则必须由职工负担的原则，这笔前期费用，系我办采取按揭形式产生的费用，理应由办事处承担。3、购买天通苑住房的职工必须在2000年12月5日一次付清住房款的70%，入住费用的侠客，所余的30%房款必须在2001年6月30日前全部缴清。2000年12月7日，李卫忠驻京办交付了607-561号房屋部分款项，尚欠12557.77元。2001年8月22日，李卫忠向贵州驻京办交付607-561房款（4区22楼5单元601号）12557.77元。2001年4月15日，贵州驻京办向贵州房改办请示：我办多年来职工住房困难，为此拟在天通苑购买10套住房给职工解决住房困难问题。贵州房改办、贵州省住房资金管理中心批复：同意按属地房改政策处理。2001年5月15日，北京市昌平区房地产管理局房政科出具《证明》，载明：贵州驻京办在昌平区天通苑购商品楼共拾套，产权正在办理之中。2001年5月18日，贵州驻京办《关于购买天通苑住房的情况说明：中央国家机关房改办：我办于1999年底在天通苑购买了顺天通公司10套住房；我省属于西部地区贫困省份，我办因为资金困难，采取了按揭购买的形式购房；10套住房的竣工时间为2000年10月30日；我办在购买住房后于2000年6月10日即向贵州房改办报告了按属地房改政策参加房改的报告，并得到批复；由于办事处远在北京，贵州房改办工作很忙，我办拿到批文的时间已是2001年1月初，延误了当年上报的时间；恳请中央国家机关房改办考虑我办的实际情况，对于我办的房改报告给予批复。2001年6月1日，国务院机关事务管理局《中央国家机关住房制度改革办公室文件》，国家机关房改字[2001]52号：《关于同意贵州驻京办2001年出售公有住宅楼房实施办法的批复》，载明：贵州驻京办：你办《关于报送的请示》（贵京办[2000]1号）收悉。经研究，批复如下：一、同意你办出售公有住宅楼房的实施办法。2001年的售房成本价、各项折扣办法及截止时间，按《关于2001年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》（京国土房管方字[2000]同学696号）执行。出售昌平区的公有住宅楼房，按当地房改成本价和具体政策执行。请到出售房屋所在地区政府房改办办理有关售房手续。二、出售公有住宅楼房的房价款，列入单位住房基金，存入中央国家机关住房基金专户内，统一管理，专项用于本单位的住房制度改革。三、产权待办的房屋，应在规定的时间内，取得房屋所有权证书或由当地人民政府予以砍树后方可出售。2001年8月6日《北京市房屋登记表》，载明：坐落昌平区（县）东小口镇天通苑小区901号楼；所有权人李卫忠；房号462；楼房建筑面积103.24平方米；登记表还载明了其他内容。2001年8月8日填发的京房权证昌私字第741**《房屋所有权证》载明：房屋所有权人李卫忠；房屋坐落昌平区东小口镇天通苑小区901号楼；房号462，建筑面积103.24平方米；抵押权利人中国农业银行北京市西城区支行；设定日期2000年2月21日；约定期限2000年2月21日-2022年2月21日；注销日期2005年11月17日。2017年7月26日，李卫忠办理的京（2017）昌不动产权第0047629号《不动产权证书》，载明：权利人李卫忠；房屋单独所有；坐落昌平区东小口镇天通苑四区11号楼6层462；房屋建筑面积103.24平方米；附记：补发原证号：京房权证昌私字第**；原发证日期：2001-8-8。又查，案涉房屋《天通苑小区房屋认购协议书》原件、《北京市经济适用住房预售合同》原件、《北京市房屋登记表》原件、京房房权证昌私字第741**房屋所有权证》原件、交款《收据》原件、交款支票《存根》原件、《个人住房借款合同》原件、《住房抵押合同》原件、缴税《发票》原件、物业、供暖费《发票》原件、《个人还款凭证》原件、缴款凭证等手续均由贵州驻京办持有、保存。购房款由贵州驻京办支付。物业费、供暖费等日常费用由贵州驻京办支付。再查，单芸，女，64岁，于1987年2月至2016年8月就职于贵州驻京办，历任秘书处副处长、处长。李卫忠自述1986年6月至2014年2月就职于贵州驻京办。案件审理过程中，贵州驻京办明确要求变更登记房屋坐落为昌平区东小口镇天通苑四区11号楼6层462号。本院现场勘验，案涉房屋由贵州驻京办占有，东西朝向；室内装修、家具，风格、款式，陈设、布置，与日常家居生活存在显著差异。李卫忠自述案涉房屋南北通透，未长期居住过，偶尔居住；2020年9、10月，李卫忠之子李岩的朋友曾经居住于此；因次卧堆放了杂物，所以朋友住在了主卧；11月10日离开。上述事实，有《天通苑小区房屋认购协议书》、《北京市经济适用住房预售合同》、《北京市房屋登记表》、京房权房权证昌私字第741**屋所有权证》、交款《收据》、交款支票《存根》、《个人住房借款合同》、《住房抵押合同》、贵州驻京办账册、《利息及代扣税款清单》、《个人还款凭证》、《发票》、《贵州驻京办2000年出售公有住宅楼房实施办法》、《贵州驻京办2000年出售公有住宅楼房实施办法的请示》、《办公会议纪要》、贵州驻京办向贵州房改办《请示》、《证明》、《关于购买天通苑住房的情况说明》、《关于同意贵州驻京办2001年出售公有住宅楼房实施办法的批复》、京（2017）昌不动产权第0047629号《不动产权证书》、《录音》及当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为，依据贵州驻京办提交的京房权证房权证昌私字第741**所有权证》等证据，以及双方当事人的诉辩意见、当庭陈述，购买案涉房屋时贵州驻京办支付了首付款及相关费用，按揭贷款由贵州驻京办实际偿还，《天通苑小区房屋认购协议书》、《北京市经济适用住房预售合同》、《北京市房屋登记表》、京房权证昌房权证昌私字第741**有权证》、交款《收据》、交款支票《存根》、《个人住房借款合同》、《住房抵押合同》、贵州驻京办账册、《利息及代扣税款清单》、《房屋所有权证》、交易《发票》、物业、供暖费《发票》、《个人还款凭证》等手续原件均由贵州驻京办持有、保存。本院现场勘验，房屋由贵州驻京办占有，东西朝向；室内装修、家具，风格、款式，陈设、布置，与日常家居生活存在显著差异，更符合临时居住的宾馆客房特征。李卫忠自述案涉房屋南北通透，未长期居住过；其子李岩之友2020年9、10月曾居住于此；因次卧堆放杂物，住于主卧；次卧杂物不知其主。李卫忠自述事实亦印证了案涉房屋由贵州驻京办实际占有、使用。故可以认定李卫忠与其曾任职单位贵州驻京办之间存在借名买房的合同关系。关于李卫忠提出“本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，请求裁定驳回原告起诉”的抗辩意见。虽然案涉房屋登记权利人李卫忠。但据前述分析，李卫忠仅系案涉房屋名义购房人，实际购房人应为贵州驻京办。李卫忠称因为工作积极贡献突出，依据单位福利分房政策取得争议房屋并办理房屋产权证。而诉讼过程中，李卫忠提供的唯一证据为其补办之京（2017）昌不动产权第0047629号《不动产权证书》。且根据贵州驻京办的分房政策，李卫忠享受了福利分房。享受的福利房产恰恰是另外一套。同时，李卫忠也未能举示其贡献突出的证据。因此，本案难以认定系因单位内部分房引起的纠纷。属于平等主体间的民事争议，本院依法有权立案受理。李卫忠提出“原告主张的合同并不存在，请求驳回原告的诉讼请求”的抗辩意见。本院前已论及，不再赘述。且李卫忠作为曾任职于贵州驻京办的员工，既有身份依附，又有分房福利，出借名义用于单位购房的举手之劳，无损分毫地助力单位解忧，完全符合通常逻辑。故认定双方之间存在借名购房关系。李卫忠提出“即使存在原告主张的借名购房合同关系，该合同应属无效”的抗辩意见是否成立的关键在于，案涉经济适用住房购房合同的签订时间。根据本院查明的事实，顺天通公司与李卫忠于2000年元月13日签订案涉房屋《预售合同》，取得《房屋所有权证》业已十年有余，具备上市交易条件。为此，贵州驻京办与李卫忠之间成立的借名购房合同关系，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，合法有效。需要明确京（2017）昌不动产权第0047629号《不动产权证书》载明房屋坐落与贵州驻京办持有的京房权证昌私房权证昌私字第741**权证》载明房屋坐落不同。但京（2017）昌不动产权第0047629号《不动产权证书》载明附记：补发原证号：京房权：京房权证昌私字第**日期：2001-8-8。因此，两证指向房屋同一，不同之处在于房屋坐落已变更为昌平区东小口镇天通苑四区11号楼6层462。诚实信用，恪守履行，是契约精神的最好体现。现案涉房屋具备变更登记条件，贵州驻京办请求李卫忠协助办理变更登记的主张，于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：李卫忠于本判决生效后七日内协助贵州省人民政府驻北京办事处将坐落于北京市昌平区东小口镇天通苑四区11号楼6层462号房屋权利人变更登记为贵州省人民政府驻北京办事处。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由李卫忠负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  冯玉国二〇二〇年十二月三十日书记员  孟祥龙