辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7561号上诉人(原审被告)：庄树庆，1958年8月2日出生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：马维枢，男，大连市中山区人民政府退休干部。被上诉人(原审原告)：鞠丹丹，女，1983年12月14日出生，汉族，住大连市甘井子区。上诉人庄树庆因与被上诉人鞠丹丹租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鞠丹丹经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。庄树庆上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回鞠丹丹在原审的全部诉讼请求；2.鞠丹丹承担全部诉讼费用。事实与理由：庄树庆不服一审判决第一、二、三项判决，服从第四项判决，理由如下：原审判决与所适用的法律相悖。一、原审判决认为，2019年12月25日至2020年4月16日，案涉商铺不具备经营条件，此期间原告无营业收入，合同未实际履行。因此，根据公平原则，此期间原告己付的租金13,118元(42,000元/年÷365天×114天)应予返还。原判适用法律《合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。原审判决己查清，在此期间，依据合同约定，鞠丹丹己对案涉商铺享有占有、使用和收益的权利。由于案涉商铺上层楼失火，被封闭处理，致使案涉商铺无法经营，合同不能履行，是失火责任者侵犯了鞠丹丹对案涉商铺的使用和收益的权利。庄树庆只能保证案涉商铺在正常条件下正常经营，没有义务也没有能力保证上层楼不失火。正是上层楼的失火与鞠丹丹不能履行合同，无营业收入，造成经济损失，形成因果关系，显然，应由侵权人失火责任者来赔偿鞠丹丹的经济损失。2、原审判决认为“现原告坚持解除合同，考虑到继续履行合同对原告显失公平，故对原告解除合同的请求予以支持，但原告应承担相应的违约责任，因双方未对承租方提前解除合同及相应违约责任作出约定，本院酌定以原告2020年8月6日至2020年9月5日租金承担赔偿责任，剩余2020年9月6日至2020年12月28日期间预付租金13,118元(42,000元/年÷365天×114天)”应返还原告。原审判决依据的是《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一，鞠丹丹坚持解除合同没有法律依据，与《合同法》第九十四条和第二百三十一条相悖，法律是公正、公平的，原判违背法律而人为认定“考虑到继续履行合同对原告显失公平”，那么，为什么不“考虑到不继续履行合同对被告显失公平”呢？解除合同，没有法律依据；第二，既然原判认定“2020年4月17日之后，影响合同履行的情形已消除”，又认定鞠丹丹“应承担相应的违约责任”，又适用《合同法》第一百零七条，顺理成章，理应依法判定：鞠丹丹“应当承担继续履行的违约责任”，而酌定赔偿一个月的损失没有法律依据。综上所述，鞠丹丹在原审的诉讼请求不仅没有法律依据，而且与现行的法律条款相悖，请求二审法院依法改判驳回鞠丹丹的诉讼请求。鞠丹丹向一审法院起诉请求：判令解除原告与被告商铺租赁合同；退还原告交付的租金42,000元。一审法院认定事实：原告经被告同意从他人处转租到案涉铺位经营。2019年10月18日，原告(乙方)与被告(甲方)双方签订《店铺出租合同》，内容为：1、甲方将凯旋商城地下二层568号店铺出租给乙方经营，租期一年，租金42,000元。2、今收到乙方鞠丹丹承租费42,000元，时间自2019年12月29日至2020年12月28日止。3、乙方缴纳物业等费用。4、乙方不可转租店铺，更不可破坏现有的装饰装修，否则视为违约，甲方有权收回店铺。5、承租期满，如乙方想继续承租，可在当年的十月一日前交纳下一年房租，出租方可按市场价首先考虑承租人。同日，原告通过银行转账方式向被告交纳租金42,000元。2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区(中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域)刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损(毁)、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损(毁)、烟熏、水渍；无人员伤亡。2019年12月26日，大连市西岗区消防救援大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对大连市西岗区菜市街1号火灾现场予以封闭。封闭范围为警戒标志以内的区域。禁止任何人擅自进入封闭区域，违者依法追究相应法律责任。同日，大连大都会物业管理有限公司向凯旋商城全体业主发出停业通知。2020年1月7日，原告微信联系被告，要求退还租金，被告不同意。另查，2020年2月因新冠疫情的发生，凯旋商城一直停业。2020年3月22日，大连市西岗区消防救援大队经调查后，作出西消火认字2020第0002号《火灾事故认定书》，认定起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。2020年6月19日，大连市公安消防局作出大消火复字2020第0006号《火灾事故认定复核决定书》，认定大连市西岗区消防救援大队作出的西消火认字2020第0002号《火灾事故认定书》认定主要事实清楚、证据确实充分、程序合法，起火原因认定正确，予以维持。2020年4月17日，凯旋商城恢复开业。庭审中原告称其已将店铺清空，但并未告知被告进行交接，也未将店铺钥匙交还被告。一审法院认为：原、被告双方签订的《店铺出租合同》系双方真实意思表示，合法有效。由于大连市西岗区菜市街1号大连凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，原、被告签订的《店铺出租合同》在火灾发生时尚未进入履行期，火灾发生后，原告虽于2020年1月7日向被告提出退租的要求，但被告未同意。2020年2月因新冠疫情的发生，商城延期开业，2020年4月17日凯旋商城才恢复开业。而原告也未在2020年4月17日凯旋商城恢复营业前将案涉店铺交还被告，案涉店铺仍在原告控制中，应视为案涉租赁合同仍在继续履行。现原告要求解除合同，返还全年租金，一审法院认为，2019年12月25日至2020年4月16日，案涉商铺不具备经营条件，此期间原告无营业收入，合同未实际履行。因此，根据公平原则，此期间原告已付的租金13,118元(42,000元/年÷365天×114天取整)应予返还。2020年4月17日之后，影响合同履行的情形已消除，至2020年8月5日本案开庭时案涉店铺仍在原告控制中，此期间租金属于原告实际占用期间租金，不应予以返还。现原告坚持解除合同，考虑到继续履行合同对原告显失公平，故对原告解除合同的请求予以支持，但原告应承担相应的违约责任。因双方未对承租方提前解除合同及相应违约责任作出约定，一审法院酌定以原告2020年8月6日至2020年9月5日租金承担赔偿责任。剩余2020年9月6日至2020年12月28日期间预付租金13,118元(42,000元/年÷365天×114天取整)应返还原告。以上被告应返还原告租金共计26,236元(13,118元+13,118元)。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条之规定，作出如下判决：一、解除原告鞠丹丹与被告庄树庆签订的《店铺出租合同》；二、被告庄树庆于判决生效之日起十日内返还原告鞠丹丹租金26,236元；三、原告鞠丹丹于判决生效之日起三日内将凯旋商城地下二层B区568号店铺返还给被告庄树庆；四、驳回原告鞠丹丹其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元，减半收取425元(原告已预交)，由原告鞠丹丹负担160元，被告庄树庆负担265元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院补充查明，一审判决作出后，鞠丹丹提起上诉，但经本院传票传唤无正当理由未到庭参加庭审。二审中，庄树庆认可鞠丹丹已于2020年8月15日向其交付案涉房屋。本院认为，鞠丹丹在二审中经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法按鞠丹丹撤回上诉处理，故本案的争议焦点可归纳为两个：一、鞠丹丹诉请解除双方之间签订的《店铺出租合同》是否应予支持；二、若解除合同，则鞠丹丹已交纳的租金应如何处理。针对第一个争议焦点，即案涉《店铺出租合同》应否解除问题。本院认为，庄树庆作为案涉商铺的权利人，将商铺出租给案外人后，在租赁期限尚未到期时，鞠丹丹经庄树庆同意从案外人（原承租人）处转租案涉商铺，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”之规定，在该阶段，庄树庆与鞠丹丹之间不存在直接的租赁合同关系，而是出租人与次承租人之间的关系。庄树庆与鞠丹丹虽然在2019年10月18日签订了《店铺出租合同》，但该协议约定的租赁期限自2019年12月29日至2020年12月28日止。因此，根据约定，双方的租赁关系应始于2019年12月29日。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的基本义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。在2019年12月25日凯旋商城发生火灾时，庄树庆与鞠丹丹之间的租赁协议尚未进入履行期，且根据大连市西岗区消防救援大队做出的封闭火灾现场公告，自2019年12月26日起，对火灾现场予以封闭，禁止任何人擅自进入封闭区域。庄树庆未能在租期伊始时向鞠丹丹交付租赁物并保证租赁物在租赁期间符合约定的用途，未履行出租人的基本义务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，庄树庆虽系因他人原因无法向鞠丹丹交付租赁物，但仍应向鞠丹丹承担违约责任。鞠丹丹签订租赁合同的目的无法实现，在此情形下，鞠丹丹向法院提起诉讼要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同法定解除的情形。一审法院对鞠丹丹解除合同的诉讼请求予以支持，有事实和法律依据。对于庄树庆上诉称，鞠丹丹无权向其主张权利及案涉租赁合同不应解除的上诉理由依据不足，本院不予支持。针对第二个争议焦点，即鞠丹丹已交纳的租金如何处理。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据查明的事实，鞠丹丹于2019年10月18日向庄树庆交纳的是2019年12月29日至2020年12月28日的租金42,000元。虽然在凯旋商城因发生火灾被封闭时，双方所签订的租赁协议尚未进入履行期，鞠丹丹并未基于该协议而使用租赁物、获得收益，但一审法院判令鞠丹丹承担自凯旋商城恢复营业至一审开庭前的租金，并判令鞠丹丹支付一个月的租金作为违约赔偿，鞠丹丹虽提起上诉，却在二审中经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其撤回上诉，产生其认可一审判决的法律效果，故本院对一审判决第二项内容不予调整。二审中，双方当事人均认可案涉店铺已于2020年8月15日交接，故本院对一审判决第三项予以撤销。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3324号民事判决第一、二、四项；二、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3324号民事判决第三项。一审案件受理费850元，减半收取425元，由鞠丹丹负担160元，庄树庆负担265元；二审案件受理费850元（庄树庆预交530元，鞠丹丹预交320元），鞠丹丹案件受理费320元减半收取160元，二审案件受理费合计690元，由鞠丹丹负担160元，庄树庆负担530元。本判决为终审判决。审判长  吕瑛审判员  季烨审判员  王亮二〇二〇年十二月十八日书记员  王亮