贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9758号上诉人（原审被告）：中天城投房开集团贵阳房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区渔安安井温泉旅游城未来方舟**团（接待中心）。法定代表人：李凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘莎莎，女，1993年2月20日出生，汉族，该公司法务，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审原告）：徐丽，女，1993年5月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：赵亮，贵州公成律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡祖飞，贵州公成律师事务所律师。上诉人中天城投房开集团贵阳房地产开发有限公司（以下简称：中天公司）因与被上诉人徐丽商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初5828号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中天公司上诉请求：1.依法撤销原判第一项、第二项，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求;2.本案诉讼费用由被上诉人承担。理由：一、原审根据2020年1月14日贵阳市住房与城乡建设局作出的《关于徐丽反映中天未来方舟购房合同逾期备案问题的回复》认定上诉人截止至2020年1月14日尚未取得备案登记，判决解除合同并要求上诉人退还已付款及赔偿利息，属于事实认定不清。该回复只对上诉人存在房屋逾期备案的情形进行阐述，并未明确指出房屋于2020年1月14日未进行备案登记，房屋实际备案时间是2020年1月3日。二、上诉人于2020年1月2日向被上诉人邮寄《告知函》，告知其提交银行按揭贷款相关资料，于2020年1月3日上诉人完成备案登记，被上诉人在合同备案之前，银行多次告知其提交贷款资料不完整，缺少2018年10月至2019年4月的银行流水及夫妻双方重新签字拍照。上诉人于2020年1月15日向被上诉人邮寄《催告函》，告知被上诉人由于其个人原因未能获得按揭贷款，被上诉人未获得贷款审批发生在上诉人备案登记后，原审不能以上诉人原因导致被上诉人未获得贷款审批作为解除合同的依据。根据《商品房买卖合同》第八条第一款第三项的约定，被上诉人在接到上诉人通知后提交贷款资料，但未明确上诉人应当于何时通知被上诉人，更未明确上诉人如晚于某个时间通知时被上诉人享有解除权。上诉人向银行提交贷款资料前，上诉人已经完成合同备案登记，完全符合贷款条件，后期未能办理贷款的原因在于被上诉人，其无权解除合同。三、合同备案登记系房屋主管部门出于行政管理需要而要求上诉人履行的相关手续，但并非上诉人的合同义务，即便上诉人未履行备案登记手续也只是违反相关行政法规或规章，并不影响银行对按揭贷款的审查及发放，不能以此要求上诉人承担合同违约责任。被上诉人能否获得银行发放的按揭贷款，由被上诉人的征信记录、银行负债、工资收入及银行贷款政策、房价市场行情等多种因素确定。双方签订的合同未约定合同备案具体时间，也未约定逾期备案应当承担何种违约责任。上诉人未及时办理备案登记不是被上诉人未能取得按揭贷款的唯一原因。四、根据《贵阳市房屋共用部位共用设施设备维修基金管理规定》第六条规定，上诉人收取维修基金系根据该规定代收代缴，并非实际收取该笔款项的主体，上诉人已将该款项向贵阳市住建局缴清。即便合同解除，被上诉人也应自行向实收部门退还。因上诉人不是该款项的实际缴纳主体，若判决上诉人退还维修基金，后期无法向住建局申请退还，将直接导致上诉人的损失。被上诉人徐丽答辩称，原审已查明上诉人在签订合同后一直未办理相关备案登记，上诉人直至2020年1月可能办理备案，但已超时限。由于上诉人没有办理备案登记，我方无法办理按揭贷款，上诉人辩称因我方个人原因未能办理贷款，但其并未提交证据证明，也不符合事实情况。根据相关法律规定，作为房开企业，其应知晓没有备案登记是无法办理按揭贷款，故完全是上诉人过错所致。上诉人原审提交的备案表上没有我方签字，无法判断真伪。无论是法定解除还是约定解除，均是上诉人违约在先，其也并未举证证明维修基金由谁收款，根据9014283号收据单显示，我方将维修基金转给上诉人，理应由上诉人返还。同时，我方从2019年3月便要求上诉人退款，同年11月到其前台反映要求解除合同并退款，上诉人出具了《客户事务登记表》。原审原告徐丽诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的编号为G8003的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告返还原告已经支付的首付款325693元及房屋维修基金32514元，以及自2018年10月20日起按照年利率6%的标准支付利息直至全部款项返还完毕（截止起诉时共20个月，利息暂计：32569元）；3.本案诉讼费、保全费、保全担保费均由被告承担。原审经审理查明：2018年10月20日，原告作为买受人、被告作为出卖人就被告开发的位于云岩区渔安安井片区未来方舟G7组团第G7-4栋（4）1单元32层6号房屋签订《商品房买卖合同》（合同编号G8003），合同主要约定：该房为预售商品房，套内建筑面积为98.14平方米。房屋总价为1625693元。该合同第八条第三款约定“买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款325693元，余款1300000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理……因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（2）种方式：……（2）买受人有权解除本合同，合同解除后30日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息……”。同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，该协议四条约定：“4.1关于以贷款方式（包括银行按揭和公积金贷款）付款的约定4.1.1若买受人选择银行按揭支付余款的，买受人必须在主合同签订后60个工作日内办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议）等相关文件，并根据银行要求提供银行按揭贷款所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人按主合同第十条之约定承担逾期付款的违约责任。合同签订前，买受人应自行查询其征信情况是否满足银行贷款要求，出卖人无协助买受人查询征信的义务。……如买受人因无法足额获得按揭贷款或无法一次性付清全部剩余购房款提出解除合同，且出卖人同意解除的，买受人应向出卖人支付商品房总价款的10%作为违约金”。2018年10月14日，原告向被告支付案涉房屋定金30万元。合同签订当日，原告向被告支付首期房款25693元，支付房屋维修基金32514元。2019年11月19日，原告就涉案房屋事宜向被告进行反映，原告提交的2019年11月19日《客户事务登记表》中载明：“问题记录：2018年10月14日付定金￥300000元，2018年10月20日首付25693元，2018年10月20日付维修基金32514元。至今未贷款，未办理该房的手续要求退房并质疑中天城投房开集团在售房过程中是否合法、合规、是否有欺骗消费者行为，要求退房并赔偿消费者损失。（该表仅作为登记客户反映问题或投诉使用，不作为确认客户反映问题或投诉内容真实性的依据）备注：两周左右回复联系业主”。2020年1月14日贵阳市住房和城乡建设局作出《关于徐丽反映中天未来方舟购房合同逾期备案问题的回复》，该回复载明：“徐丽：关于你反映的中天未来方舟G7组团4栋1单元3206号《商品房买卖合同》逾期未备案的问题，经我局核实及沟通协调，现将处理意见回复如下：一、经我处核实，中天未来方舟G7组团4栋具有《商品房预售许可证》，你于2018年10月20日与中天城投贵阳开发公司签订《商品房买卖合同》，此日期在预售许可证有效期内。二、你购房时所交付定金已计入购房款。并在《商品房买卖合同》中有所体现。三、经我处核实，信访人员反映中天城投集团贵阳房地产开发有限公司对购房合同逾期备案的情况属实，已移交相关部门对房开该行为进行处罚。四、对于信访人要求退款的问题，经我局协调，现房开公司不予退房退款，建议通过司法途径解决”。原告因与被告就退款事宜协商未果，故诉至法院。庭审中，被告提交《贵阳市商品房预售合同备案登记表》，拟证明被告已为原告就涉案房屋进行备案登记。原告认为该表中没有原告签字，是被告在双方发生纠纷后自行备案，双方合同签署于2018年10月20日，根据商品房预售管理办法规定，房开应在30日内办理备案。被告还提交维修资金交付通知书及刷卡小票各一张，拟证明被告已将原告交付的维修基金交付住建局。交款时间因小票看不清楚无法确定。被告对三性不予认可，认为通知书上没有相关部门签章，小票无法辨别真伪。庭审中，原告陈述其就案涉房屋尾款向建设银行申请贷款，因被告未办理备案登记，被告的资料不全，银行对于原告申请不收取贷款申请资料。被告认为不能发放贷款的原因是没有做备案登记，也有可能是其他原因。原审认为：原、被告于2018年8月20日签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，系有效协议。原、被告当庭陈述，原告与被告签订《商品房买卖合同》后，原告就案涉房屋余款向银行申请了贷款，但未获批。结合原告提交的2020年1月14日贵阳市住房和城乡建设局作出《关于徐丽反映中天未来方舟购房合同逾期备案问题的回复》可见，在2020年1月14日前被告就涉案房屋尚未取得备案登记，原告未能获得贷款的原因在于被告。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，原告有权解除合同。故对原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，予以支持。根据该条约定，合同解除后，被告应退还原告已付房款及银行同期贷款利息，故原告要求被告退还已支付的首期款325693元及房屋维修基金32514元，予以支持。关于原告主张的利息，对2019年8月20日之前的利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率予以支持。2019年8月20日之后的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告徐丽与被告中天城投房开集团贵阳房地产开发有限公司于2018年10月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：G8003）及补充协议；二、被告中天城投房开集团贵阳房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告徐丽已付购房款32569３元、维修基金32514元及利息（以358207元为计算基数，从2018年10月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；以358207元为计算基数，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项退还之日止）；三、驳回原告徐丽的其余诉讼请求。案件受理费9862元（已减半收取），由被告中天城投房开集团贵阳房地产开发有限公司负担（原告已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，徐丽与中天公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力。《城市商品房预售管理办法》第十条规定，“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”，本案中，徐丽和中天公司签订《商品房买卖合同》的时间为2018年10月20日，而且徐丽已经依约支付了首付款及房屋维修基金，则中天公司应当在2018年11月20日前将双方签订的合同向房地产管理部门进行备案。但是，从贵阳市住房与城乡建设局针对徐丽反映的逾期备案问题的回复可以看出，中天公司逾期备案的情况属实，而且，中天公司也自认案涉房屋在2020年1月3日才完成备案，已经严重超过法律规定的备案期限。双方在《商品房买卖合同》的补充协议中约定，买受人选择银行按揭支付余款的，买受人必须在主合同签订后60个工作日办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同等相关文件。众所周知，未经备案的《商品房买卖合同》，买受人是不可能与银行签订贷款手续的，也就是说，由于中天公司未将《商品房买卖合同》备案，徐丽是不可能完成补充协议约定的60日内向银行申请按揭贷款的义务。2019年11月19日，徐丽已经向中天公司要求退房，即解除合同的通知已经到达出卖人，中天公司于2020年1月2日发出的《告知函》、1月15日发出的《催告函》不具有通知的效力。由于中天公司法律规定的时间内履行合同义务，且徐丽在一年的时间内向中天公司发出了解除合同的通知，故产生解除合同的法律后果。上诉人称导致不能进行银行按揭贷款是由于徐丽原因引起，系恶意推卸自己应当承担的违约责任，系不诚信行为，本院对中天公司的上诉主张不予支持。关于维修基金的退还问题，虽然徐丽缴纳的房屋维修基金最后转至政府主管部门的房屋维修基金专户，因案涉房屋的维修基金系由中天公司直接向徐丽收取，故原审判令中天公司并无不当。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19724元，由上诉人中天城投房开集团贵阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十二月三十日书记员 张 鑫