新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)兵9001民初1081号 原告：新疆金嘉房地产开发有限公司，住所地新疆石河子市北泉镇北泉路**。 法定代表人：张丽娜，董事长。 委托诉讼代理人：郭新亚，新疆新石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘卫东，新疆新石律师事务所实习律师。 被告：袁廷付，男，1958年5月6日出生，汉族。 委托诉讼代理人：张宏新，新疆文舵律师事务所律师。 原告新疆金嘉房地产开发有限公司（以下简称金嘉公司）与被告袁廷付房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金嘉公司的委托诉讼代理人郭新亚与被告袁廷付的委托诉讼代理人张宏新到庭参加诉讼。因案情复杂，本案经批准依法延长了审理期限。本案现已审理终结。 金嘉公司向本院提出诉讼请求：1.返还多退的购房款1692787元；2.利息426582.32元（1692787元×6%×42个月，自2016年5月17日至2019年11月17日）；3.由被告承担本案诉讼费及送达费。事实和理由：原告金嘉公司与被告袁廷付在2015年11月2日签订一份商品房预售合同，双方约定被告购买原告开发的世纪华庭小区209栋32套住宅房屋，首付款总计4500000元。被告袁廷付在2015年11月3日打入此购房首付款，到后面经被告袁廷付与原告金嘉公司协商不想购买上述房屋，原告金嘉公司同意退还此款项。原告金嘉公司共计退还6192787元，多退1692787元，原告金嘉公司多次找被告袁廷付索要该笔资金，被告袁廷付以各种理由往后推，原告无奈诉至人民法院，请求判如所请。 袁廷付辩称，首先，原告所诉事实与本案事实不符。2015年10月被告听闻原告因拖欠大量的施工费用需要以较低的价格将其开发的北泉镇军垦新村的32套房产予以出售，2015年11月2日，原、被告双方签订了商品房预售合同，约定原告出让房屋32套，房屋总价款为4500000元，原告承诺在2016年2月1日前交付房屋，当日被告就向原告缴纳了4500000元总购房款，而非首付款4500000元。第二，在双方签订的商品房预售合同中约定，签订合同后1个月内，应当到房产部门办理网签手续，被告多次找原告办理网签手续，原告始终推脱不予办理，被告随即查明了原因，是原告将被告所购买的房屋进行了工程抵押，属于在建工程的抵押，无法办理网签手续，而且该工程在签订合同时仅是主体工程完工，在当年的冬季，工程已经无法继续施工，所以原告承诺的2016年2月交付房屋也显然是不可能的，在这两种情形下，原告不与被告办理网签，无非是害怕承担相应的违约责任，这时候双方才对房屋买卖合同进行了解除，并非是被告不想购买房屋才解除。第三，原、被告双方在2015年11月18日签订了购房资金占用费用支付协议，协议约定原告占用了被告的购房资金，自协议签订之日起原告每月向被告支付资金占用费315000元，从2015年12月2日开始，分摊下来每天10500元，6个月支付完毕，按此约定，原告应当支付被告1890000元的资金占用费，但是原告仅支付了1690000元，原告仍然在违约状态，被告保留诉权。第四，原告所要求的426582.32元利息损失，根本不存在，因本案涉诉的1690000元，并非是原告多退还的购房款，故不存在利息损失。第五，本案的诉讼时效已过，按照原告的主张，其利息自2016年5月开始计算，那么依照民事诉讼法和民法的相关规定，其诉讼时效已经远远超过法律规定的时效，故而请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年11月2日，原告金嘉公司作为出卖人与作为买受人的被告袁廷付签订《商品房预售合同》一份，合同约定：被告袁廷付购买原告开发的预售商品房北泉镇军垦新村北区209栋2个单元32套房，该商品房的用途为住宅，该栋商品房预测建筑面积共5715.88平方米，其中，套内建筑面积4880.56平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积835.32平方米；出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1100元，总金额肆佰伍拾万元整；买受人一次性支付人民币肆佰伍拾万元整；因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任，买受人自身原因未能及时办理房产证，由于政策原因追加的费用由买受人承担。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，被告于2015年11月3日通过银行转账方式向原告支付购房款4500000元。 2015年11月，原、被告经协商解除了上述《商品房预售合同》并就退还购房款事宜达成一致意见。2015年11月18日，原告金嘉公司作为乙方与作为甲方的被告袁廷付签订《购房资金占用费用支付协议》一份，该协议约定：一、乙方因工程周转事项，并能提供到期票据担保，开具陆个月的短期支票，前述乙方理由保证真实，所以甲方向乙方出具购房资金占用款项；二、签订此协议后，每月乙方向甲方支付购房资金占用费叁拾壹万伍仟元整（大写），（小写）315000元整，从2015年12月2日开始支付，依次类推，同时甲方应退还乙方相对应的短期支票；三、乙方收到此购房款（现金或转账款）后本协议才正式生效，计算费用日为款项到账日；四、乙方不履行合同第二条款，不按月（或按日）支付给甲方或到期未按时支付给甲方视为违约（在到期后30个工作日内支付此款项，不视为违约），如违约按每月应付款项的30%承担违约金；五、特别约定：乙方保证提供给甲方证明履行归还义务的书面材料的真实性，如有虚假导致甲方误判乙方无偿还能力时，自愿承担所有法律责任；六、乙方给甲方支付购房手续等一切费用共计壹佰捌拾玖万元整（大写），（小写）1890000元整，按180天平均分摊，即每天壹万零伍佰元整（大写），（小写）10500元整，乙方每月给甲方支付叁拾壹万伍仟元整（大写），（小写）315000元整，陆个月平均支付完，此协议与购房预售合同时间同步，如乙方在30天以后至180天以内的任何一天把购房款退还给甲方，就是乙方给甲方支付费用停止支付的时间，之后乙方不用再给甲方支付剩余的分摊费用，同时此协议终止作废，甲方退还乙方所开具剩余短期支票。 上述协议签订后，双方即开始履行，原告自2015年12月21日至2016年5月17日间陆续分多次向被告支付资金占用费并退还购房款合计6192787元，被告在庭审时也认可收到前述款项，但认为原告未依照双方签订的上述协议履行，仍有部分款项未支付，原告则认为除购房款4500000元外，其余款项均为原告多向被告退还的购房款。此外，原告认为被告提交的《购房资金占用费用支付协议》应为无效，但其未能举证证实。 本院认为，本案的争议焦点有二，一为原告主张由被告返还其多退的购房款1692787元并赔偿其利息426582.32元的诉讼请求是否应当得到支持；二为本案是否已过诉讼时效。 关于争议焦点一，本案中，原、被告对于解除房屋买卖合同达成合意，同时就被告已支付的4500000元购房款的退还问题达成一致意见并自愿签订了《购房资金占用费用支付协议》，该协议是双方的真实意思表示，在该协议中，双方约定原告支付资金占用费并陆续退还被告已支付的购房款，而原、被告双方也依约部分履行了该协议，自2015年12月21日至2016年5月17日间原告依照上述协议向被告支付资金占用费并陆续向被告返还购房款合计6192787元，双方在前述协议中约定“乙方给甲方支付购房手续等一切费用共计壹佰捌拾玖万元整（大写），（小写）1890000元整，按180天平均分摊，即每天壹万零伍佰元整（大写），（小写）10500元整，乙方每月给甲方支付叁拾壹万伍仟元整（大写），（小写）315000元整，陆个月平均支付完，此协议与购房预售合同时间同步，如乙方在30天以后至180天以内的任何一天把购房款退还给甲方，就是乙方给甲方支付费用停止支付的时间”，在本案庭审时，被告并未举证证实其存在除购房款孳息以外的其他实际损失，故前述协议中约定的所谓“购房资金占用费用”、“购房手续等一切费用”应认定为购房款孳息，而本案中若以该孳息为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，则双方约定的资金占用费用明显过高，应予以调整，确定为127237.5元（4500000元×4.35%×130%÷12个月×6个月），因此，原告向被告支付资金占用费并返还购房款6192787元，被告理应返还原告多退的购房款1565549.5元（6192787元-127237.5元-4500000元），故对于原告的该项诉讼请求，本院予以部分支持，对于原告多诉的部分，本院不予支持。对于原告提出的上述《购房资金占用费用支付协议》应为无效的意见，其未有证据证实该协议存在法定无效的情形，故本院不予采信。此外，原告还主张利息426582.32元，没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，原、被告双方对于购房款4500000元的返还时间并未有明确约定，则被告提出本案已过诉讼时效的抗辩意见，没有事实依据，也不符合法律规定，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告袁廷付于本判决生效之日起五日内返还原告新疆金嘉房地产开发有限公司多退的购房款1565549.5元； 二、驳回原告新疆金嘉房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费23755元（原告已预交），由原告新疆金嘉房地产开发有限公司负担5878元，由被告袁廷付负担17877元，被告袁廷付负担部分，与前款同期一并给付原告新疆金嘉房地产开发有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审 判 长  田丽丽 人民陪审员  蔡文英 人民陪审员  姜少华 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员  张丽莎 1