四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川18民初94号 原告：杨波，男，汉族，1978年10月24日出生，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：王理，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张**，重庆百君律师事务所律师。 被告：李福军，男，汉族，1974年5月7日出生，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：彭书洋，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈达恒，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：四川东科房地产开发有限公司。住所地：雅安市名山区蒙镇水碾街5段**。 法定代表人：谭卫东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谭杰，女，汉族，1985年9月27日出生，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：李赓，男，汉族，1990年7月11日出生，住福建省厦门市湖里区。 被告：谭卫东，男，汉族，1968年11月29日出生，重庆市南岸区人，现住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：谭杰，女，汉族，1985年9月27日出生，住重庆市沙坪坝区。 原告杨波与被告李福军、四川东科房地产开发有限公司（以下简称东科公司）、谭卫东案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年12月9日公开开庭进行了审理，原告杨波的委托诉讼代理人王理，被告李福军的委托诉讼代理人彭书洋、陈达恒，被告东科公司及谭卫东的委托诉讼代理人谭杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨波向本院起诉请求：1、判决撤销（2020）川18执异23号《执行裁定书》，2、判决杨波是四川东科房地产开发有限公司名下位于四川省雅安市名山区××镇××街××段××号××栋××单元××号××号，12栋1单元202号、204号,17幢1单元202、204号房屋的合法买受人，对上述房屋具有足以排除执行的在先合法权益，并有权执行（2019）渝仲字第3756号《裁决书》，3、判决不得执行（2020）川18民初9号《民事调解书》中关于上述房屋的执行内容。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1、执行裁定认定事实错误。杨波提出执行异议的依据，是与东科公司建立商品房买卖合同关系并支付房款并占有的时间早于人民法院对执行标的的查封时间。杨波与东科公司于2018年4月8日签订《四川省商品房买卖合同》，支付了绝大部分购房款，并在雅安市名山区不动产登记部门办理了网签备案登记，因此，杨波对东科公司开发的商品房享有足以排除执行的权利。杨波提交的重庆仲裁委员会作出的生效裁决书，只是证明前述事实的依据，并未将裁决作为提出案外人执行异议的依据。因东科公司在交付房屋后拒不履行办理房屋产权登记等附随义务，重庆仲裁委员会作出（2019）渝仲字第3756号《裁决书》，认定双方之间的法律关系为商品房买卖合同关系，且东科公司早在2019年4月10日向杨波交付了房屋钥匙，杨波已实际对案涉房屋进行了占有。因此，虽然杨波在提出案外人执行异议之诉时提交了生效裁决书，但仅将裁决书认定的事实作为主张异议事实的依据，用以证明杨波与东科公司建立商品房买卖合同关系的时间早于法院查封时间。2、执行裁定适用法律错误。对于金钱执行债务中，案外人对执行标的提出异议，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款给出了原则性规定，但东科公司作为房地产开发的企业，其开发销售的半山壹号小区属于商品房，第二十九条给出了特别规定，第二十六条一般规定与第二十九条规定不一致时，应当适用特别规定，依据购房者与开发商建立商品房买卖关系时间是否早于查封时间、是否支付绝大部分购房款、是否实际交付三个条件，作为认定是否享有足以排除执行的权利依据。执行裁定依据第二十六条规定驳回杨波的异议申请，明显适用法律错误。 李福军辩称，杨波的诉讼请求缺乏法律和事实依据，且违反信用、禁反言原则，应予驳回。本案的焦点就是案外人杨波是否享有足以排除执行的权利以及案外人杨波是否满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的法定条件。1.杨波对案涉房屋并无物权或者物权期待权基础，其享有的权利仅为请求东科公司办理过户登记的债权请求权，其权利无法排除执行。案涉房屋在仲裁裁决作出之前，已被人民法院查封，根据第二十六条第二款规定，杨波无法依据仲裁裁决阻却对案涉房屋的执行；杨波提起执行异议所依据的仲裁裁决，在未查明案涉房屋真实权属的情况下也仅支持杨波享有请求东科公司交付案涉房屋的债权请求权，并未对房屋的真实权属作出判断，未作出确权裁决。2.杨波与东科公司之间系名为买卖实为借贷，并非真实的房屋买卖关系。杨波与东科公司的房屋买卖，价格严重偏离市场行情、购房通过东科公司股东会决议、双方资金往来密集且双向流动、合同权利义务强弱等因素均有悖于正常的购房习惯，表明并不是真实的房屋买卖关系，房屋也未实际交付，办理房屋备案手续仅作为借款的担保。而且，杨波与东科公司发生了九套房屋买卖，每套房屋均在300平方米左右，说明其并非以居住为目的，其向东科公司的转款载明为借款。因此，无法满足第二十八条、第二十九条任一条之要件。3.杨波的第一项诉讼请求即请求撤销（2020）川执民23号执行裁定诉请错误。案外人执行异议及案外人执行异议之诉均以排除对特定标的物的执行为目的，执行异议仅为执行异议之诉的前置程序，其诉求不应得到支持。案涉房屋在仲裁裁决作出之前即被查封，雅安中院有充分理由确信杨波并非案涉房屋的真实权利人无法阻却李福军所申请之执行。4.杨波在执行异议听证程序以及执行异议之诉中援引法条依据不明，前后不一，有违“禁反言”原则。另外，李福军从未请求人民法院查封过17幢1单元204号，东科公司也无该号房屋。 东科公司辩称，杨波和东科公司之间自始至终都不存在真实的房屋买卖关系，是名为买卖实为借贷的关系，商品房买卖合同和补充协议不是真实购房协议，仅是作为借款的担保；东科公司从来没有将房屋交付给杨波，杨波当时一共签订了9套房屋买卖合同，因为有真实的业主购买，东科公司已将案涉房屋钥匙更换过，东科公司还款以后解除了其中五套房屋，表明不是真实的购房，杨波也一直未向东科公司提供要求过户的资料。 谭卫东辩称，谭卫东仅是东科公司的法定代表人，杨波起诉谭卫东个人不当。 本院经审理查明：雅安市名山区蒙顶山镇水碾街5段76号东科.半山壹号小区系东科公司开发的项目，房屋为200平方米以上的大户型。经东科公司申请，雅安市名山区城乡规划建设和住房保障局于2018年2月8日向东科公司作出《关于的批复》，原则同意“东科.半山壹号”住;住宅小区****房屋大户型改小户型事宜东科公司将12栋1单元201号房屋改为12栋1单元201号和12栋1单元203号，将12栋1单元202号房屋改为12栋1单元202号和12栋1单元204号。庭审中，李福军称，从未请求人民法院查封过17栋1单元204号房屋，东科公司从未修过该房屋；东科公司称，未对17幢1单元202号房屋进行过大改小的分割，即不存在杨波所称的17幢1单元204号房屋。 李福军因与东科公司、谭卫东的民间借贷纠纷，于2021年1月21日向本院申请诉前财产保全，本院于2020年1月21作出（2020）川18财保1号民事裁定，查封了东科公司所有的位于雅安市名区××镇××街××段××号××号小区××房屋，其中包括12-1-201、12-1-203、12-1-202、12-1-204、17-1-202，并不包含17-1-204号房屋。李福军与东科公司均称，该45套房屋为通过大改小后的房号。后李福军提起民间借贷诉讼，诉讼过程中，双方于2020年3月20日达成调解协议，由东科公司、谭卫东于2020年3月31日一次性支付李福军借款本金4174.9439万元及利息1450万元。 2019年12月16日，杨波因与东科公司的商品房买卖纠纷，向重庆仲裁委员会申请仲裁，请求办理4套（12栋1单元201号、12栋1单元202号、12栋2单元201号、17栋1单元202号）房屋的权属登记证书并支付违约金、律师费等。重庆仲裁委员会于2020年5月23日作出（2019）渝仲字第3756号裁决书。裁决书认定2018年4月8日杨波与东科公司签订9份《四川省商品房买卖合同》，约定单价为3500元/平方米，其中7套房屋每套房屋780000元，2套房屋首期款为770000元。合同签订当日，办理了9套房屋网签备案登记，杨波分两次向东科公司转账支付了7000000元，转账凭证的用途中记载为借款，东科公司出具了对应9套房屋的9张收款收据。2018年6月15日，双方协商解除其中11栋1单元201号房屋的购买合同，东科公司退回购房款，收回房屋。2019年4月10日，东科公司将12栋1单元201号、12栋1单元202号、12栋2单元201号、17栋1单元202号4套房屋的钥匙交给杨波，同时出具《房屋交接单》，2019年4月10日、2019年7月10日双方签订两份《补充协议》对相关问题进行了约定。后杨波将其中的5套房屋（1栋1单元201号、1栋1单元202号、1栋2单元201号、12栋2单元202号、11栋2单元201号）退还给东科公司并解除网签备案登记。仲裁庭认为，虽然双方签订的是商品房买卖合同，但实质上所签商品房买卖合同是对借款的一种保证形式，并非真实的买卖合同关系，其真实的法律关系应当认定为借贷法律关系为宜。根据补充协议约定，东科公司履行了交房义务，但对交房后的其他附随义务没有履行，也未办理房屋产权过户登记，构成违约，东科公司应当按照补充合同约定将房屋产权转移至杨波名下，并支付逾期交房的违约金。裁决：东科公司应协助将自己开发的4套房屋（12栋1单元201号、12栋1单元202号、12栋2单元201号、17幢1单元202号）产权转移登记在申请人杨波名下，并支付违约金3157元及律师费100000元。 （2019）渝仲字第3756号仲裁裁决发生法律效力后，杨波向本院申请强制执行，本院于2020年8月24日作出（2020）川18执210号执行裁定书，驳回杨波的执行申请。杨波向四川省高级人民法院申请复议，四川省高级人民法院于2020年11月6日作出（2020）川执复306号执行裁定书，以要求过户的房屋被执行法院另案查封在先属能否执行及可能执行不能的情形，但不能以杨波应提出案外人执行异议为由驳回其执行申请，且申请执行内容还包括金钱给付为由，撤销本院（2020）川18执210号执行裁定书。 2020年8月11日，就本院（2020）川18财保1号民事裁定书查封的12栋1单元201号、12栋1单元202号、12栋2单元201号、17栋1单元202号4套房屋，杨波以支付了大部分购房款，办理了网签登记，并有仲裁委员会生效裁决为由，向本院提出执行异议，本院于2020年9月11日作出（2020）川18执异23号执行裁定书，认为杨波以在查封后作出的另案生效（2019）渝仲字第3756号仲裁裁决书提出排除执行异议，其请求不能成立为由，驳回杨波的异议请求。杨波不服，遂提出执行异议之诉。 另查明，案外人刘丽霞、童晓军就李福军申请查封的12-1-203号房屋向本院提起执行异议之诉，本院于2020年12月7日作出（2020）川18民初27号民事判决，认定刘丽霞、童晓军享有足以排除强制执行的民事权益，判决停止执行12-1-203号房屋。 以上事实，有各方当事人所举示的三份商品房买卖合同（12-1-201、12-1-202、17-1-202）、（2019）渝仲字第3756号裁决书、（2020）川18财保1号民事裁定书、（2020）川18执异23号执行裁定书、四川省高级人民法院（2020）川执复306号执行裁定书、民事调解书、民事判决书等证据证实。 本院认为，杨波作为案外人，对本院（2020）川18财保1号民事裁定查封的12栋1单元201号、12栋1单元202号、12幢2单元201号、17栋1单元202号4套房屋提出执行异议，被驳回后，依法提出执行异议之诉。该4套房屋的房号来源于生效的仲裁裁决。李福军申请财产保全的（2020）川18财保1号裁定书查封的45套房屋并不包12幢2单元201号，亦不包括杨波所称17幢1单元204号房，而东科公司大改小将12-1-201号房屋分割成了12-1-201号和12-1-203号房，12-1-202号分割为12-1-202号和12-1-204号房，未对17栋1单元202号房进行大改小，即不存在17栋1单元204号房屋，（2020）川18财保1号裁定书民事裁定书查封的45套房屋，包括12-1-201、12-1-203号、12-1-202、12-1-204号、17-1-202号共五套房屋。故本案的争议焦点在于案外人杨波对案涉12-1-201号、12-1-203号、12-1-202号、12-1-204号、17-1-202号共五套房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 被告李福军系基于其与东科公司民间借贷纠纷，申请对东科公司开发的半山壹号小区中包括案涉房屋在内的45套予以诉前财产保全，其目的是为保证生效法律文书的执行，且双方在诉讼中达成调解协议。也就是说，李福军对案涉五套房屋的执行，属于金钱债权。而案外人杨波以其支付了大部分房款且交付并有生效仲裁裁决为由，认为对东科公司名下的案涉五套房屋享有排除执行的权利。根据本案事实，杨波对案涉五套房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。理由是，第一，虽然（2019）渝仲字第3756号仲裁裁决书要求东科公司协助办理案涉房屋的产权登记，但仲裁裁决同时认定，杨波与东科公司之间并未有成立并履行商品房买卖合同的意思表示，商品房买卖合同系作为履行民间借贷关系项下还款义务的担保，双方系民间借贷法律关系，杨波对案涉房屋而言不是真实的买受人。第二，查封案涉房屋的时间为2020年1月21日，而（2019）渝仲字第3756号仲裁裁决书作出时间为2020年5月23日，即仲裁裁决在案涉房屋被查封后作出，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”，因此，在查封案涉房屋后作出的另案生效的（2019）渝仲字第3756号仲裁裁决书，并不能排除强制执行。退一步讲，第二十六条第（一）项规定，“该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持”，该条第（二）项规定“该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持”，也就是说，即使另案生效法律文书在执行标的物被查封前作出，如另案文书并非第（一）项的权属、租赁、借用、保管纠纷而裁决标的归属于案外人的，不予支持，即本案生效仲裁裁决即使在查封前作出，但其内容而言，虽裁决东科公司协助杨波办理案涉房屋产权登记，但并非权属、租赁、借用、保管纠纷而系其他合同纠纷而作出的裁决，亦并不能排除强制执行。第三，虽然东科公司向杨波交付房屋钥匙，但由于双方之间并无商品房买卖的真实意思表示，而事实上，双方一次性签订了9套房屋后又解除5套房屋的买卖合同，杨波对东科公司将部分案涉房屋改为小户型以及再次出售事实均不知晓，说明杨波对案涉房屋并未实际占有，也不是用于居住。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封方前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定，就本案事实而言，杨波对案涉房屋的权利，并不符合上述规定，不享有排除执行的民事权益。故杨波请求确认其系案涉五套房屋的合法买受人并享有足有排除强制执行在先合法权益的诉讼请求，不予支持。第四，东科公司经政府相关部门批准，将12栋1单元201号房屋改为12栋1单元201号和12栋1单元203号，将12栋1单元202号房屋改为12栋1单元202号和12栋1单元204号。庭审中，东科公司称，未对17幢1单元202号房屋进行过大改小建设，即不存在杨波所称的17幢1单元204号房屋，杨波也无证据证明该房屋确实存在并被法院执行，杨波对该房屋的请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回杨波的诉讼请求。 案件受理费25440元，由杨波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 饶三祥 审 判 员 付 屹 审 判 员 伍子刚 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 丁东红 书 记 员 赵 楷