河北省丰宁满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0826民初2498号 原告：胡成祥，男，1964年6月22日出生，汉族，个体，住丰宁满族自治县。 原告：陈吉泉，男，1969年8月12日出生，满族，个体，住丰宁满族自治县。 二原告委托诉讼代理人：孙晓平，河北坤平律师事务所律师。 被告：刘志远，男，1990年11月26日出生，汉族，农民，住丰宁满族自治县。 委托诉讼代理人：张子华，河北坤平律师事务所律师。 第三人：丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司，住所地：丰宁满族自治县大阁镇撒袋沟门影视城。 统一社会信用代码：91130826073746356U。 法定代表人：王月民。 第三人：丰宁伟业房地产开发有限公司，住所地：丰宁满族自治县大阁镇一中对面影院南街。 社会统一信用代码：91130826661096660M。 法定代表人：边永森，职务经理。 委托诉讼代理人：林玉太，男，1960年10月4日出生，满族，该公司股东，职务副经理，住丰宁满族自治县。 原告胡成祥、陈吉泉与被告刘志远、第三人丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司（以下简称比比爱公司）、第三人丰宁伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业房地产公司）执行异议之诉一案，本院于2020年08月03日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告胡成祥、陈吉泉及委托诉讼代理人孙晓平、被告刘志远委托诉讼代理人张子华、第三人伟业房地产公司委托诉讼代理人林玉太均到庭参加诉讼，第三人比比爱公司经本院传票传唤未参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告胡成祥、陈吉泉向本院提出诉讼请求：1、依法撤销(2020)冀0826执异30号执行裁定书，依法确认（2017）丰民保字第231号民事裁定书具有强制执行效力；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告胡成祥、陈吉泉与比比爱公司建设工程施工合同纠纷一案，二原告申请保全比比爱公司开发的明星花园A2座一单元的20套房屋，被告刘志远对（2017）丰民保字第231号民事裁定书提出异议，称其已经购买了其中的一套房屋，法院经过审查作出（2020）冀0826执异30号执行裁定书裁定停止对被执行人比比爱公司坐落在明星花园A2座的01081号楼房的强制执行。原告认为被告刘志远不具有排除强制执行的权益，理由如下：一、被告称该小区A2栋一单元均为林玉太从比比爱公司负责人王月民处抵顶过来的，双方商定抵顶楼房的售楼款由林玉太收取用来偿还其所欠工程款及借款。林玉太所代表的伟业房地产公司与比比爱签订协议，约定售出的楼房款应存入监管账户，客户备案完毕后，金额从监管账户审批出来后转给乙方。被告刘志远称将购房款交给伟业房地产公司的情形不符合双方协议约定；二、被告刘志远与比比爱公司于2016年3月27日签订购房合同，直到2016年6月13日才交购房款236640.00元不符合情理；三、被告刘志远购买楼房虽签订商品房买卖合同，但未办理备案登记，不属于原告申请保全楼房的权利人。四、被告刘志远购买的楼房至今未交付使用，也未实际掌握该楼房。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告刘志远辩称，（2020）冀0826执异30号执行裁定书客观真实，合法有效，被告伟业房地产公司与比比爱公司签订的楼房债权抵顶协议是双方当事人的真实意思，被告与比比爱公司签订的商品房预售合同在先,应经按约定通过银行转账给付了房款，并以实际占有使用，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人伟业房地产开发公司述称，合同是双方自愿签订的合法有效，没有异议，原告之后查封房子是不合法的。 第三人比比爱公司未到庭视为放弃答辩的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：本院依据原告胡成祥、陈吉泉的申请于2017年12月8日做出了（2017）冀财保231号民事裁定书，查封比比爱公司开发的座落于大阁镇撒袋沟门明星花园A2座的房屋20套，其中包括本案1单元801室在内。执行过程中，案外人（本案被告）刘志远于2020年7月6日就此裁定向本院提出执行异议，本院于2020年7月19日作出(2020)冀0826执异30号执行裁定书，认为：涉案房屋虽然登记在被执行人比比爱公司名下，但比比爱公司与丰宁伟业房地产公司达成抵顶协议，异议申请人刘志远已经于本院作出（2017）冀0826财保231号民事裁定书之前按照约定向伟业公司支付部分价款，据此应当认定房屋买卖合同有效；虽然未办理房屋登记手续，但并非买受人边继江的过错所致，裁定停止对被执行人比比爱公司坐落于大阁镇撒袋沟门明星花园A2座的01081号室房产的强制执行，解除查封措施。申请执行人胡成祥、陈吉泉对此不服，于2020年8月3日向本院提起执行异议之诉。2020年8月24日申请追伟业房地产开发公司作为第三人参加诉讼。 第三人比比爱公司与伟业房地产公司签订抵债协议的时间是2016年3月24日，主要内容如下：比比爱公司用丰宁影视城A2号楼一单元55户房屋和9号楼四套底商抵顶伟业房地产公司担保的借款（日期为2015年11月19日至2016年3月24日）人民币共计17426250.00元，抵顶后借款本息全部结清，所抵顶的房屋由伟业房地产公司负责出售，比比爱公司负责办理相关手续及预售许可证，所出售的抵顶楼房款全部按照房管所规定存入监管账户，包括首付款和银行放款金额，客户备案完毕后，存入监管账户的金额申请从监管账户审批出来后，方可转给乙方使用。 2016年3月27日，被告刘志远与比比爱公司签订《商品房买卖合同（预售）》，刘志远购买A2幢一单元8层801号，每平米4000.00元，总价款为456640.00元，约定买受人于2016年6月13日前支付首付款236640.00元，占全部房价款的51%。被告刘志远于2016年6月13日通过银行向伟业房地产公司员工徐品瑞汇款236640.00元，并由伟业房地产公司出具收据一份，注明收到刘志远影视城A2号楼1单元801号购房款236640.00元。2020年4月16日，被告刘志远交纳维修基金及物业费。现该房屋已经交付给刘志远实际占有。经本院向丰宁满族自治县建设局房产管理所查询，被告刘志远名下无产权登记记录。 本院认为，本案是申请执行人提起的执行异议之诉，依据民诉法解释第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中被告刘志远是房屋买受人，买房目的是为了居住且其名下无其他房产登记记录，应认定为消费者购房，其对案争房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益应当按照上述规定进行审查。首先，被告与比比爱房地产公司订立购房合同时间为2016年3月27日，是在人民法院查封之前；其次，被告于2016年6月13日通过银行转账向伟业公司交付了首付款236640.00元，超过合同约定总价款的百分之五十。比比爱公司与伟业公司以楼抵债协议是双方真实意思的表达，且无证据证明存在违反法律强制性规定的无效情形，伟业公司因有效的抵顶协议而有权向外销售房屋，购房人向伟业公司支付价款应认定为有效给付。目前买受人对案争房屋已经实际占有并交付各项物业费用。综上，被告刘志远对案争楼房享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告胡成祥、陈吉泉的诉讼请求。 案件受理费3698元,由二原告承担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  王海龙 人民陪审员  李淑英 人民陪审员  杜建云 二〇二〇年十二月二十日 法官 助理  苏 颖 书 记 员  徐 兵 ——