湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1867号上诉人（原审原告）：宜昌市水产技术推广站，住所地宜昌市东山大道**。统一社会信用代码12420500420177101B。法定代表人：冯德品，该站站长。委托诉讼代理人：胡峻峰，湖北百思特（点军）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：张海燕，湖北百思特（点军）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：中少童行（宜昌）教育科技有限公司，住，住所地宜昌市西陵区窑湾乡唐家大院****一社会信用代码91420500MA48YJFT1E。法定代表人：李百胜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：付聪，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：刘强，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。上诉人宜昌市水产技术推广站（以下简称宜昌水产站）因与被上诉人中少童行（宜昌）教育科技有限公司（以下简称中少童行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市三峡坝区人民法院（2020）鄂0591民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宜昌水产站的委托诉讼代理人张海燕，被上诉人中少童行公司的委托诉讼代理人付聪、刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宜昌水产站上诉请求：撤销一审判决，改判支持宜昌水产站对中少童行公司的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由中少童行公司承担。事实及理由：1、一审认定“2018年6月11日《房屋租赁合同》签订之时，被告未取得经原告交付的对涉案房屋的占有，案涉房屋由原告控制并可由原告自行处置”与事实不符，认定错误。中少童行公司未提交宜昌水产站收回案涉房屋的证据，其2018年6月11日出具的《情况说明》可证实中少童行公司在签订合同时对房屋持续地占有、使用，宜昌水产站已提前履行了交付房屋的合同义务，且没有实施影响使用房屋的行为。中少童行公司提供的两份《通知》仅说明宜昌水产站对中少童行公司未签订合同就强行进场施工的异议，无法证明宜昌水产站在签订合同前实际收回案涉房屋。嘉禾家居（宜昌）有限公司出具的《情况说明》不具有真实性、合法性、关联性。《竞买协议》第六条约定先交租金和履约保证金后再移交房屋，因此双方签订的《房屋租赁合同》对于租金和交付问题并未按照实际情况进行更改，但是宜昌水产站已在签订前就实际履行了合同的交付义务，对房屋就失去了控制，中少童行公司之后对房屋如何使用、装修是其自由处分权利，本案应以房屋实际状态作为标准来判断双方的合同履行行为。2、一审基于房屋是否交付问题进而未支持宜昌水产站关于腾空房屋、恢复原状，支付房屋租金、物业费、电梯费及非法占用费的诉讼请求，缺乏事实与法律依据。如前所述，宜昌水产站已履行了房屋交付义务，中少童行公司承租房屋后拒不支付保证金及租金的行为已构成违约，宜昌水产站有权解除合同，并要求其将房屋腾空并恢复原状返还宜昌水产站，中少童行公司应向宜昌产站支付合同解除前的租金、物业费、电梯费、违约金以及合同解除至腾退房屋期间的房屋占用费、物业费、电梯费。中少童行公司辩称，一审认定事实清楚，证据充分，应予维持。1、房屋并非持续地由某一方占有，而是中少童行公司先于2017年11月占有并装修，2018年3月由宜昌水产站收回且签订正式合同后一直再未向中少童行公司交付房屋。上述事实，中少童行公司提交了相关证据进行了充分的举证，提交的证据均符合三性，且证据之间相互印证，在证明内容、证明指向上形成逻辑一致性，履行了自己的举证责任，而宜昌水产站并未尽到举证责任。2、一审中，双方当事人已对各份证据进行了举证、质证。中少童行公司2018年6月11日出具的《情况说明》仅能证明其愿意承担租赁房屋前期发生的物业管理费，而不能证明房屋实际占有情况；中少童行公司举证的两份《通知》证明宜昌水产站通过要求中友拍卖公司、颐安信物业管理公司采取函告、停水电、停电梯、工作人员阻挠施工等方式实际收回了房屋；嘉禾家居（宜昌）有限公司出具的《情况说明》具有真实性、合法性、关联性。3、因案涉房屋在双方签订正式租赁合同后未交付，宜昌水产站一直怠于履行解除合同、自行处置案涉房屋防止损失进一步扩大的义务，故一审未支持宜昌水产站诉请的2018年7月28日后的房屋租金、物业费、电梯费等项目，酌情认定中少童行公司承担责任的合理期间为签订合同后八个月，充分考虑了公平原则与诚信原则，均衡了双方的权利与义务，应予维持。宜昌水产站向一审法院诉讼请求：1、解除宜昌水产站与中少童行公司于2018年6月11日签订的《房屋租赁合同》，中少童行公司将涉租房屋腾空恢复原状并返还宜昌水产站；2、中少童行公司立即支付截止2019年5月28日拖欠的房屋租金356670元、物业费及电梯费65784元，共计422454元，并支付自2019年5月29日起至归还房屋之日止的非法占用费（35667元/月）及物业费（2389.29元/月）、电梯费（950元/月）；3、中少童行公司支付违约金42800元（按合同年度租金总额42.8万元的10%计算）；4、中少童行公司承担本案的诉讼费、保全费。一审法院认定事实：一、宜昌水产站与中少童行公司房屋租赁关系的由来及合同约定2017年3月，宜昌水产站将港窑路运河名都二期3号楼4、5、6层房屋3年期租赁权委托湖北中友拍卖有限公司（以下简称中友拍卖公司）进行拍卖。中少童行公司参与竞买，于2017年11月2日与中友拍卖公司签订《竞买协议》。2017年11月2日、3日，中少童行公司支付中友拍卖公司竞买保证金共计40万元。2017年11月3日中少童行公司与中友拍卖公司签订两份《拍卖成交确认书》，确认中少童行公司为拍卖标的的买受人。其中：运河名都二期3号楼第5层建筑面积796.43平方米房屋3年期的租赁权成交金额为642000元，拍卖佣金为32100元；第6层房屋建筑面积796.43平方米房屋3年期的租赁权成交金额为642000元，拍卖佣金为32100元。2018年6月11日，宜昌水产站（出租方，甲方）与中少童行公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、租赁房屋地址及设施设备情况：1、宜昌市××路8号运河名都二期3栋第5层、第6层，面积分别为796.43平方米，合计面积1592.86平方米。2、现有装修及设施设备情况。上述房屋属甲方所有（或甲方依法使用，有权出租），甲方将其出租给乙方使用，用途为旅居服务。二、租赁期限：从2018年7月28日至2021年7月28日止。三、租金、保证金及有关税费：年租金为42.8万元，合同期内租金总额为128.4万元。租金支付方式为按年支付（每年租金为42.8万元），先交租金后使用。乙方应于本合同签订之日起，每年向甲方交付设施设备等使用保证金15万元。四、交付房屋期限：乙方交付保证金及首期租金57.8万元后，甲方才能将乙方买受租赁权的房屋按房屋现状移交给乙方，乙方才能对该房屋进行装饰装修。七、合同的变更、解除与终止。2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：。（5）逾期1个月未交纳应当由乙方交纳的各项费用的；（6）拖欠租金累计1个月以上的。十、乙方违约责任：。2、租赁期间，乙方有本合同第七条第2款项行为之一的，一经发现，甲方有权终止本合同，收回该房屋，已收取的租金、保证金不予退还。乙方应按照本合同年度租金总额的10%向甲方支付违约金。”。当日，中少童行公司出具《补充说明》：“。因前期时间耽误，本公司愿承担该物业前期发生的物业管理费，该物业正式租赁使用日期为2018年7月28日”。二、《房屋租赁合同》的履行（一）中少童行公司举证有2017年11月6日中少童行公司致中友拍卖公司的《函》：“。与贵公司商洽，请贵公司报委托单位宜昌水产站，商请将我公司的40万元竞买保证金在扣除应付给贵公司的拍卖佣金6.42万元后的余额33.58万元转入委托单位宜昌水产站指定账户，作为我公司的第一年的部分房租。”。宜昌水产站称中少童行公司从未与其协商该《函》所载事项、中友拍卖公司也从未提及该《函》，对该《函》的真实性不予认可。因中少童行公司未举证证实该《函》送达中友拍卖公司，亦未举证证实其已与宜昌水产站、中友拍卖公司就该《函》的内容协商一致，故一审法院对该《函》及该《函》所载事项，不予认定。（二）2018年6月11日《房屋租赁合同》签订后，中少童行公司未依约支付保证金及首期租金。中少童行公司陈述，其不支付保证金及首期租金，是因其“不想履行合同”（《庭审笔录》第16页第1行）。（三）关于《房屋租赁合同》签订时，中少童行公司是否占有运河名都二期第3栋第5层、第6层面积合计1592.86平方米的房屋（以下称案涉房屋），双方持相反主张。相关事实如下：1、中少童行公司进场装修。宜昌水产站陈述：“中少童行公司未经宜昌水产站同意擅自进入房屋装修。具体进场时间宜昌水产站也不清楚，是在2017年12月之前”（《庭审笔录》第15页7—11行）；中少童行公司陈述：“2017年11月8日，宜昌水产站允许装修公司进场施工”（《庭审笔录》第15页第5行）。即，双方一致确认：中少童行公司于2017年11月进入案涉房屋进行装修施工。2、2017年12月1日中友拍卖公司致中少童行公司《通知》：“关于宜昌市水产技术推广站委托我公司拍卖位于宜昌市××路运河名都2期3栋5、6层房屋租赁权事宜，特通知我公司要求你公司在未签订《房屋租赁合同》前立即停止各项进程。”。同日，宜昌水产站致宜昌颐安信物业管理有限公司《通知》：“宜昌水产站2017年10月11日向贵公司递交的关于中少童行公司的物业费和电梯费等缴费说明作废。为此我站决定暂停与其签订《房屋租赁合同》，请贵公司立即采取措施，不允许中少童行公司进场进行装修”。3、中少童行公司举证有嘉禾家居（宜昌）有限公司出具的《情况说明》：“。我公司于2017年11月8日与中少童行公司签订装修合同并同时进场施工。装修合同总造价165万元，在我公司进场装修施工期间多次有自称水产站的领导和员工进入施工现场阻挠工人施工，并且联合物业公司停电、停水、停电梯。我公司实在无法继续施工，于2018年3月14日与中少童行公司协商暂停施工，我公司工人撤出施工现场，之后一直未接到中少童行公司恢复施工的通知。（加盖‘嘉禾家居（宜昌）有限公司’印章，‘黄俊峰’签名）”。宜昌水产站对该《情况说明》内容的真实性不予认可。一审法院在裁判理由中阐明对该证据认证的理由和结论。（四）2018年10月16日宜昌水产站致中少童行公司《催款函》：“。你公司至今未向我站缴纳任何租金及保证金。请你公司于收到本函之日三日内向我站支付拖欠的各类应付款项812090元。若你公司逾期不予理会，我站有权将按照约定解除合同，收回房屋。”。2019年5月14日，宜昌颐安信物业管理有限公司运河名都物业服务中心向宜昌水产站发出《物业费催缴函》：“。运河名都3号楼5—6楼所属房屋产权物业费自2017年10月10日至2019年5月31日，共计物业费人民币47069元，电梯费18715元，共计65784元尚未交纳。物业费单价：1.5元/m2。”。一审法院认为，宜昌水产站与中少童行公司签订《房屋租赁合同》，双方应依约履行，当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任。一、关于案涉房屋的交付、占有1、《房屋租赁合同》签订前，宜昌水产站与中少童行公司双方没有正式办理房屋交接手续，中少童行公司于2017年11月进入案涉房屋进行装修施工。2、中少童行公司主张其于2018年3月14日撤出案涉房屋，举证有：2017年12月1日中友拍卖公司致中少童行公司《通知》，载有宜昌水产站通知中友拍卖公司要求中少童行公司在未签订《房屋租赁合同》前立即停止各项进程的内容；同日宜昌水产站致宜昌颐安信物业管理有限公司《通知》，载有宜昌水产站要求物业公司立即采取措施，不允许中少童行公司进场进行装修的内容。中少童行公司还举证有嘉禾家居（宜昌）有限公司出具的《情况说明》，内容：嘉禾家居（宜昌）有限公司于2017年11月8日与中少童行公司签订装修合同并同时进场施工，有宜昌水产站人员到施工现场阻挠施工并联合物业公司停电停水停电梯，嘉禾家居（宜昌）有限公司无法施工，于2018年3月14日撤出施工现场。2017年11月中少童行公司进入案涉房屋装修后，宜昌水产站于2017年12月1日以案涉房屋拍卖委托人的身份通知拍卖人中友拍卖公司，要求竞买人（买受人）中少童行公司“在未签订《房屋租赁合同》前立即停止各项进程”；当日，宜昌水产站又以案涉房屋业主的身份致函物业公司要求物业公司“立即采取措施，不允许中少童行公司进场进行装修”。一审法院认为，宜昌水产站的上述行为足以阻止中少童行公司继续进场装修施工，中少童行公司陈述其“无法施工，于2018年3月14日撤出施工现场”，予以采信。宜昌水产站未提供在2017年12月1日中友拍卖公司致中少童行公司《通知》、宜昌水产站致宜昌颐安信物业管理有限公司《通知》之后，其重新允许中少童行公司进场施工的证据；也没有提供证实2018年3月14日之后中少童行公司有进场施工行为的证据；再结合《房屋租赁合同》第四条“交付房屋期限：乙方交付保证金及首期租金57.8万元后，甲方才能将买受租赁权的房屋按房屋现状移交给乙方，乙方才能对该房屋进行装饰装修”的约定，一审法院认定，2018年6月11日《房屋租赁合同》签订之时，中少童行公司未取得经宜昌水产站交付的对案涉房屋的占有，案涉房屋由宜昌水产站控制并可由宜昌水产站自行处置。二、《房屋租赁合同》当事人的违约行为、违约方2018年6月11日宜昌水产站与中少童行公司签订《房屋租赁合同》后，中少童行公司“不想履行合同”，未依约支付保证金（15万元）及首付租金（42.8万元），构成违约。即，中少童行公司系《房屋租赁合同》的违约方。三、中少童行公司应承担的违约责任（对宜昌水产站诉讼请求的评判）（一）宜昌水产站诉请判令解除宜昌水产站与中少童行公司于2018年6月11日签订的《房屋租赁合同》，中少童行公司将涉租房屋腾空恢复原状并返还宜昌水产站。中少童行公司违约，不履行约定的支付保证金及首付租金义务，宜昌水产站有权解除合同。宜昌水产站诉请解除《房屋租赁合同》，予以支持。因一审法院认定2018年6月11日《房屋租赁合同》签订之时，中少童行公司未取得经宜昌水产站交付的对案涉房屋的占有，案涉房屋由宜昌水产站控制并可由宜昌水产站自行处置，宜昌水产站诉请中少童行公司返还案涉房屋，不予支持；因中少童行公司进场装修施工、撤出施工现场的事实均发生在《房屋租赁合同》签订之前，宜昌水产站诉请中的将案涉房屋腾空恢复原状部分系案涉房屋承租权拍卖法律关系中的相关事实与争议，本案不予处理。（二）宜昌水产站诉请判令中少童行公司支付自2018年7月28日至2019年5月28日拖欠的房屋租金356670元、物业费及电梯费65784元，共计422454元，并支付自2019年5月29日起至归还房屋之日止的非法占用费（35667元/月）及物业费（2389.29元/月）、电梯费（950元/月）。宜昌水产站上述请求成立的前提是其已交付案涉房屋、中少童行公司自2018年7月28日至今占有案涉房屋。然而，如前述事实认定，中少童行公司于2017年11月进场施工，于2018年3月14日撤出施工现场，之后宜昌水产站未重新允许中少童行公司进场施工（交付房屋），案涉房屋由宜昌水产站控制并可由宜昌水产站自行处置。故，宜昌水产站诉请中少童行公司支付自2018年7月28日至今的房屋租金（非法占用费）、物业费、电梯费，没有事实依据。2018年6月11日《房屋租赁合同》签订后，中少童行公司不履行合同约定的支付保证金及首付租金义务，宜昌水产站应在合理期间内解除《房屋租赁合同》并自行处置案涉房屋。一审法院综合考虑本案案情，酌定该合理期间为签订《房屋租赁合同》后八个月。即，八个月内的案涉房屋可收租金及应交物业费为中少童行公司违约所致宜昌水产站损失，中少童行公司应当赔偿；八个月之后的案涉房屋可收租金及应交物业费等系宜昌水产站没有采取适当措施所致扩大的损失，宜昌水产站不得要求中少童行公司赔偿。一审法院对宜昌水产站该项诉请支持的内容为：中少童行公司赔偿宜昌水产站损失304450.32元[（可收租金35667元/月+应交物业费2389.29元/月）×8个月]。（三）宜昌水产站诉请判令中少童行公司支付违约金42800元（按合同年度租金总额42.8万元的10%计付）。宜昌水产站该项诉请，系依据《房屋租赁合同》第十条第2款的约定，然而，该条款约定的是租赁期间中少童行公司有转租、拖欠租金等行为所应承担的违约责任，本案案情是中少童行公司自始即不履行支付保证金及首付租金的合同义务，宜昌水产站并未交付房屋。该条款约定的情形与本案案情不符，不能适用该条款的约定确定中少童行公司应承担的违约责任。宜昌水产站的该项诉请，不予支持。四、关于竞买保证金40万元本案审理房屋租赁合同纠纷。宜昌水产站与中少童行公司于2018年6月11日签订《房屋租赁合同》，该合同的约定、履行、违约责任等争议，本案已予处理。《房屋租赁合同》签订之前，案涉房屋承租权拍卖的相关事实及争议（包括中少童行公司支付中友拍卖公司竞买保证金40万元、中少童行公司进场装修及退场等）系委托人、拍卖人、竞买人（或买受人）之间的拍卖法律关系，属另一法律关系，本案不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除原告宜昌市水产技术推广站与被告中少童行（宜昌）教育科技有限公司于2018年6月11日签订的《房屋租赁合同》；二、被告中少童行（宜昌）教育科技有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告宜昌市水产技术推广站损失304450.32元；三、驳回原告宜昌市水产技术推广站的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8279元（原告已预交），由被告中少童行（宜昌）教育科技有限公司负担5000元，原告宜昌市水产技术推广站负担3279元。二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，1、宜昌水产站与中少童行公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行合同义务。中少童行公司在签订案涉合同后，未依约支付保证金和首付租金，其行为构成违约，宜昌水产站有权在合理期限内解除合同，一审综合本案已查明事实，认定该合理期限为签订《房屋租赁合同》后八个月不违反法律规定，中少童行公司应当承担该期间内宜昌水产站所受损失，即八个月内的案涉房屋可收租金及应交物业费共计304450.32元；根据《房屋租赁合同》第十条第二款“租赁期间，乙方有本合同第七条第2款项行为之一的，一经发现，甲方有权终止本合同，收回该房屋，已收取的租金、保证金不予退还。乙方应按照本合同年度租金总额的10%向甲方支付违约金。”之约定，中少童行公司未支付保证金及首付租金的行为，不属于该条款中载明的“本合同第七条第二款”的情形，宜昌水产站依据该条款主张中少童行公司按合同年度租金总额42.8万元的10%承担违约金不符合合同约定，本院不予支持。2、关于签订合同时案涉房屋的占有情况。宜昌水产站主张中少童行公司在签订合同时仍持续占有案涉房屋，中少童行公司则认为其已在签订合同前已撤出案涉房屋。本院认为，中少童行公司一审中提交了房屋现状照片、嘉禾家居（宜昌）有限公司出具的《情况说明》、宜昌水产站分别向宜昌颐安信物业管理有限公司、中少童行公司出具的《通知》、湖北中友拍卖有限公司向中少童行公司出具的《通知》等证据支持其主张，宜昌水产站虽对上述证据的真实性、合法性或关联性持有异议，主张上述证据不能证明中少童行公司于2018年3月14日撤出案涉房屋，但宜昌水产站并未提交证据推翻中少童行公司提交的上述证据，亦未证明中少童行公司在签订合同时仍持续占有案涉房屋的事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，宜昌水产站应当承担举证不能的后果，本院对中少童行公司于2018年3月14日撤出案涉房屋的事实予以认定，2018年3月14日后中少童行公司丧失对案涉房屋的占有，一审认定“2018年6月11日《房屋租赁合同》签订之时，中少童行公司未取得经宜昌水产站交付的对案涉房屋的占有，案涉房屋由宜昌水产站控制并可由宜昌水产站自行处置”并无不当，对于宜昌水产站要求中少童行公司将案涉房屋腾空恢复原状并返还的主张，本院不予支持；因中少童行公司已于2018年3月14日撤出，不存在2018年3月14日后仍持续占用案涉房屋的事实，其亦不承担因持续占用案涉房屋而产生的相应费用，故宜昌水产站要求中少童行公司支付自2018年7月28日至今的房屋租金（非法占用费）、物业费、电梯费等费用无事实依据，本院亦不予支持。综上所述，宜昌市水产技术推广站的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8279元，由宜昌市水产技术推广站负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  关俊峰二〇二〇年十二月一日书记员  张 萍