湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初14987号原告：湖南兴文物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道咸嘉湖西路**吉顺美苑****。法定代表人：朱飞，总经理。委托诉讼代理人：焦芳，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丰庆庆，女，1989年5月3日出生，汉族，住湖南省石门县。（）被告：邝立超，男，1983年2月14日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告湖南兴文物业管理有限公司（以下简称“兴文物业公司”）与被告邝立超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴文物业公司的委托诉讼代理人焦芳、丰庆庆，被告邝立超均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告兴文物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告立即支付长沙市岳麓区银盆岭金色山庄小区8-507房物业管理费5011.58元，违约金2430.62元，合计人民币7442.20元。2、依法判令由被告承担本案所有诉讼费。事实与理由：原告是具有合法资质的物业服务企业。2010年11月26日，长沙市岳麓区金色山庄小区业主委员会与原告签订《金色山庄小区物业服务委托合同》，选聘原告为金色山庄小区提供物业管理服务至今。被告为长沙市岳麓区银盆岭金色山庄小区8-507房业主，房屋面积为130.51㎡。原告一直积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务。但是，自2017年5月1日至2019年12月31日，被告一直未缴纳物业服务费，截止2019年12月31日，被告共计欠缴32个月物业费，共计人民币5011.58元。经原告多次催缴，但其拒绝缴纳。依照合同约定，被告还应当承担万分之五的违约金人民币2430.62元,合计人民币7442.20元。现根据金色山庄物业服务委托合同的约定及《中华人民共和国合同法》相关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告邝立超辩称：原告主张2017年5月1日至2019年12月31日期间的物业费没有法律依据，该时间段已经过了《金色山庄小区物业服务委托合同》约定的期限；函件并不是合同，银盆岭街道银星社区只加盖了公章，没有签署意见也未签名，且未征求小区50%以上业主的意见，该函件的有效性存疑。综上所述，原告的起诉缺乏事实和法律依据，与被告住房金色山庄小区之间没有任何合同关系，属于强制交易。被告不应对原告的所谓物业服务承担任何责任，请求法院依法驳回其诉讼请求。经审理查明：2010年11月26日，长沙市岳麓区金色山庄业主委员会与湖南葆力物业服务有限公司(现兴文物业公司)签订《金色山庄小区物业服务委托合同》,合同载明甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就长沙市金色山庄小区物业服务区域（以下简称“本物业”）物业服务事宜，委托给湖南葆力物业服务有限公司。合同约定委托管理期限为3年，自2010年12月1日起至2013年11月30日止。2013年7月22日，长沙市岳麓区金色山庄业主委员会（甲方）与兴文物业公司签订《金色山庄小区物业服务委托合同》。合同第二章第二条约定：“乙方应当提供的服务包括物业公共部分的日常维修、运行和管理、公共绿地。景观的养护、清洁服务、协助做好安全防范工作、消防服务等。”第四章第4条约定：“物业服务期限为1年半，自2013年8月1日—2015年1月30日。”第五章第五条约定：“电梯住宅用房的物业服务费标准为每月1.2元/平方米。”第八章第十四条约定：“服务期限届满前3个月，甲方末将续聘或解聘意见通知乙方的，视甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。”第九章第十七条约定：“业主未按期交纳物业服务费的，乙方按照每日万分之五的标准收取相应滞纳金。对逾期6个月未交费者，可通过法律程序进行追缴。”该合同还就物业项目的基本情况、物业服务标准、双方权利义务等进行了约定。合同到期后，因长沙市岳麓区金色山庄业主委员会解散，该小区未选举成立新的业主委员会。2015年11月13日原告向长沙市岳麓区银盆岭街道银星社区居委会出具《函件》一份，载明：“关于我湖南兴文物业公司管理有限公司与原金色山庄业委会签订的物业服务合同将于2016年1月30日到期，现金色庄小区暂未成立新的业委会，为保障小区的日常工作能正常进行，小区正常的生活秩序不至于紊乱不堪，现特申请继续为金色山庄小区进行物业服务，在此期间按照原合同享有物业权利及法律效力并承担物业服务的义务，不降低物业服务的水准。特此申请！”长沙市岳麓区银盆岭街道银星社区居委会在此函件上加盖公章。另本院还查明：1.被告邝立超系金色山庄小区8栋507房业主，房屋建筑面积130.51平方米，物业服务费标准为每月1.2元/平方米。被告自2017年5月1日至2019年12月31日期间共计32个月未向原告兴文物业公司缴纳物业服务费，共计5011.58元。2.2012年12月12日，湖南葆力物业管理有限公司名称经工商登记名称变更为湖南兴文物业公司管理有限公司。3.原告兴文物业公司在履行物业服务合同过程中，未能对小区公共区域的环境进行整治、对公共设施进行维护、对小区停车位进行管理，未能尽职尽责，存在服务瑕疵和服务不到位的现象。上述事实，有双方当事人陈述，原告提交并经当庭质证的金色山庄小区物业服务委托合同、函件、通知、小区化粪池清理、管道维护协议、生活垃圾清运合同、小区保安工作日检查记录表、领款单、关于金色山庄水泵房噪声整改、关于申请恢复金色山庄小区地面停车位的函、电梯安全维修基金申请、房屋漏水维修基金申请、垃圾运送发票、供水发票、节能服务费发票、电梯维保发票、工程维修单、律师函、律师函照片，被告提交并经当庭质证的小区公共区域的环境照片、私有停车位被物业堆放垃圾的照片等证据予以证明，本院予以采信。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。金色山庄业主委员会与原告兴文物业公司于2013年7月22日签订的《金色山庄小区物业服务委托合同》于2015年1月30日到期终止，之后，因金色山庄业主委员会解散未再选举成立新的业主委员会，原告兴文物业公司无法续签新的物业服务合同，但原告兴文物业公司于2015年11月13日向金色山庄小区所在的基层组织长沙市岳麓区银盆岭街道银星社区居委会申请继续为金色山庄小区进行物业服务，被告也接受了原告提供的物业服务，原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系，被告应当按照原委托合同约定的标准支付物业服务费。故被告提出与原告未建立合同关系的抗辩意见，本院不予采纳。鉴于原告在履行物业服务合同的过程中存在服务瑕疵和服务不到位现象，结合本案的实际情况，基于公平原则，本院对上述物业费、违约金予以酌情减免，酌情确定被告需支付原告物业费70%即3508.11元（130.51㎡×1.2元/㎡×32个月×70%=3508.11元）。对原告请求判令被告支付原告违约金2430.62元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定。判决如下：限被告邝立超在本判决生效之日起五日内支付原告湖南兴文物业公司管理有限公司物业费3508.11元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告邝立超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王立文二〇二〇年十二月十八日法官助理刘利平书记员陈双飞