河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终5644号上诉人(原审原告)：冯文云，女，汉族，1975年9月15日出生，住新乡市。上诉人(原审被告)：新乡市深业地产有限公司，住所地：新乡市卫滨区文岩路世纪新城小区**。法定代表人：李轩，董事长。委托诉讼代理人：李莉莉，河南三多律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕超飞，河南三多律师事务所律师。上诉人冯文云因与被上诉人新乡市深业地产有限公司（以下简称深业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0703民初1557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人冯文云，上诉人深业公司的委托诉讼代理人李莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯文云上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，无法办理贷款并非因上诉人原因，银行在贷款审批中拒绝放款。被上诉人违约造成导致合同无法履行应当承担违约责任。被上诉人没有及时退还购房款，现房价上涨，被上诉人应当补偿因此造成的差价损失96999元，同时应按照中国人民银行年利率6%计算应返还购房款的利息。请求二审法院支持上诉人请求。深业公司辩称：上诉人无法办理贷款的原因是其拒绝增加共借人、拒绝增加首付比例，与答辩人无关，与上诉人的个人征信无关。征信报告不是办理贷款的唯一依据，上诉人是否符合银行办理贷款的条件，不属于答辩人的审查范围。本案中，答辩人不存在过错，一审判决驳回上诉人要求答辩人承担房屋差价损失及资金占用利息的诉请系认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。深业公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判冯文云支付我公司违约金62795.2元（违约金从冯文云已付房款中直接扣除）。一、二审诉讼费由冯文云承担。事实和理由：一审判决已经认定我公司在合同履行中没有过错，但对请求支付违约金的诉请不予支持是错误的，应予纠正。案涉合同及附件均是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，不属于格式条款，一审判决以违约金条款属于格式条款不予适用属于适用法律错误，应予以纠正。冯文云辩称：违约金条款就是格式条款，合同无法履行不是我的原因，深业公司应当及时退还我房款。请求支持我的上诉请求。冯文云向一审法院起诉请求：1、深业公司退还冯文云购房首付款70000元的双倍违约金；2、深业公司按照现行价格8800元／平方米，减去6700元／平方米，差价96999元补给冯文云；3、深业公司支付冯文云700**元首付款利息从2018年4月17日至今，按银行年利率6％计算；4、本案的一切诉讼费用由深业公司承担。一审法院认定事实：2018年4月17日，冯文云与深业公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为2018-0417049），约定冯文云购买深业公司开发的位于新乡市文岩路××、××县体校以西，赵村以东的深业?世纪新城6号楼1单元34层13410号房屋，建筑面积46.19㎡，单价6797.49元／㎡，总价款313976元，冯文云应于2018年4月17日前支付首期房价款63976元，余款250000元，于2018年4月23日前向银行（贷款机构）申请贷款支付，并在60日内汇入深业公司指定银行账户。同时双方约定，若因买受人的原因，导致银行拒贷，买受人应在30日内将剩余未付房款全额补齐，若买受人未能在约定时间内补足全款，一切责任由买受人承担，深业公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，将房屋另行出售，买受人应按照该商品房总价款的20％向深业公司支付违约金，买受人同意该违约金由深业公司从已付房款中直接扣除。合同签订同日，冯文云向深业公司缴纳房屋定金10000元、购房款53976元、房屋维修基金2771.4元、房屋抵押费160元、办证费110元。2018年4月17日，深业公司将案涉房屋备案至冯文云名下。随后，冯文云向交通银行股份有限公司新乡分行申请房屋贷款，该行以冯文云年龄偏大，未增加共借人为由拒绝审批。冯文云向中国银行股份有限公司牧野湖支行申请房屋贷款，该行以冯文云未增加首付至40％贷款风险较大为由拒绝贷款。一审法院认为，第一，深业公司是否违约的问题。本案系房屋买卖合同纠纷，冯文云作为买受人，其义务应为按照合同约定方式交付房款及其他相关费用。深业公司作为出让人，其义务应为按照合同约定进行房屋备案、房屋交付以及办理产权证书等。就本案而言，案涉合同对于冯文云的交款方式做了明确约定，即首付20％，剩余房款通过向银行贷款方式支付。向银行申请贷款，系冯文云支付房款的方式，也是合同约定的义务，作为出让人的深业公司仅为配合和协助，并非合同约定的义务或者法定义务。结合本案的有效证据，银行拒绝贷款的原因是银行审查后认为冯文云年龄偏大，首付比例较低，需要增加共同借款人以减少银行贷款风险，而并非征信问题所致，也不是深业公司原因致使无法办理贷款。结合查明的案件事实，深业公司已按照约定履行房屋备案手续，在冯文云未交清房款的前提下，不交付房屋和办理房产手续亦是合法有据。深业公司在合同履行过程中不存在过错，也无违反合同约定的行为。冯文云要求首付款的双倍违约金、补差价96999元、按照年利率6％从2018年4月17日支付利息均于法无据，一审法院不予支持。因冯文云未按照约定支付房款，案涉合同已无法履行，且深业公司反诉要求解除案涉合同，因此冯文云的第一项诉求，一审法院仅能支持要求深业公司退还已交纳的首付款及其他相关费用。第二，深业公司反诉的问题。冯文云未按照约定期限交纳房款，其行为已致使合同根本上无法履行，且合同约定逾期超过60日，出让人有权解除合同。因此，对于深业公司要求解除案涉合同的诉讼请求，一审法院予以支持。案涉合同解除后，作为合同的附随义务，对案涉房屋的备案应当一并撤销。在冯文云无法获得贷款审批，也无法补齐全款的情况下，深业公司应当及时按照逾期超过60日解除案涉合同，而不是放任该权利，在冯文云起诉时才以反诉的形式要求解除案涉合同。关于该约定虽在案涉合同上明确显示，但该合同的此约定属于格式条款，其不对称的加重购房者的责任和义务，加之深业公司未及时履行解除权，该违约金的条款不应适用于本案。因此，对于深业公司反诉要求冯文云支付违约金的诉求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，一审法院判决：一、深业公司于判决生效之日起十日内返还冯文云交纳的购房款63976元、房屋维修基金2771.4元、房屋抵押费160元、办证费110元；二、解除冯文云和深业公司于2018年4月17日签订的商品房买卖合同（预售）》（合同编号为2018-0417049），冯文云于判决生效之日起十日内协助深业公司办理案涉房屋撤销备案手续。；三、驳回冯文云的其他诉讼请求；四、驳回深业公司的其他反诉请求。本诉诉讼费3300元，减半收取1650元，由冯文云承担1000元，由深业公司承担650元；反诉诉讼费687元，由深业公司承担500元，由冯文云承担184元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”按照上述司法解释的规定，结合上诉人上诉请求，对本案评述如下:关于上诉人冯文云的上诉请求问题。案涉合同已无法履行，合同解除后，深业公司应当返还冯文云交纳的购房款63976元、房屋维修基金2771.4元、房屋抵押费160元、办证费110元。对案涉合同的无法履行，深业公司并无过错，冯文云主张赔偿房屋差价损失没有法律依据，本院不予支持。冯文云主张深业公司支付购房款利息，符合法律规定，一审判决不当，应予纠正：以63976元为基数，从2018年4月17日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起计算至实际还款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于上诉人深业公司的上诉请求问题。案涉合同无法履行后，深业公司怠于行使合同解除权，依据案涉合同的格式条款主张违约金，显失公平，对其主张违约金的请求本院不予支持。综上所述，冯文云的上诉请求部分成立。深业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果部分不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省新乡市卫滨区人民法院（2020）豫0703民初1557号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更河南省新乡市卫滨区人民法院（2020）豫0703民初1557号民事判决第一项：新乡市深业地产有限公司于判决生效之日起十日内返还冯文云交纳的购房款63976元及利息（利息以63976元为基数，从2018年4月17日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起计算至实际还款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、房屋维修基金2771.4元、房屋抵押费160元、办证费110元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉诉讼费3300元，减半收取1650元，由冯文云承担800元，由新乡市深业地产有限公司承担850元；反诉诉讼费687元，由新乡市深业地产有限公司承担500元，由冯文云承担184元。二审案件受理费3984元，由新乡市深业地产有限公司负担984元，冯文云负担3000元。本判决为终审判决。审判长  赵明宪审判员  付学堂审判员  赵 斌二〇二〇年十二月十五日书记员  石涵西