江苏省如皋市人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）苏0682民初7481号之一 原告：缪跃，男，1991年4月2日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：王进，江苏苏源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：缪宇婕，江苏苏源律师事务所律师。 被告：如皋市搬经镇晓庄村村民委员会，住所地：如皋市搬经镇晓庄村。 法定代表人：倪宏绒，主任。 委托诉讼代理人：章正建，如皋市高明法律服务所法律工作者。 原告缪跃与被告如皋市搬经镇晓庄村村民委员会（以下简称晓庄村委会）合同纠纷一案，本院于2018年12月21日立案受理后，于2019年3月18日作出（2018）苏0682民初11584号民事裁定，裁定驳回缪跃的起诉。缪跃不服该民事裁定，上诉至江苏省南通市中级人民法院。2019年7月30日，江苏省南通市中级人民法院作出（2019）苏06民终2081号民事裁定，裁定撤销（2018）苏0682民初11584号民事裁定,本案指令如皋市人民法院审理。本院于2019年8月13日重新立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告缪跃及其特别授权委托诉讼代理人王进、缪宇婕、被告晓庄村委会的法定代表人倪宏绒及特别授权委托诉讼代理人章正建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告缪跃向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《晓庄村托老院资产出售合同》以及《农村土地承包经营权租赁合同》；2、被告返还原告己支付的托老院资产受让总价1062000元及己支付的土地租金21156元；3、被告返还原告已支付的拍卖佣金53100元；4、被告支付上述款项的利息60685.54元(本金1136256元，自2018年5月4日，按中国银行同期贷款利率2倍暂计至2018年12月11日，实际计算至给付之日止）；5、被告支付原告己支出的费用8355元；上述2-5项费用合计1205296.54元;6、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，缪跃将诉讼请求4变更为：判令被告支付上述款项的利息(本金1136256元，自2018年5月4日，按中国银行同期贷款利率1.5倍暂计至2018年12月11日，实际计算至给付之日止）；缪跃撤回诉讼请求5中鱼苗损失3355元的诉讼请求。事实和理由：被告委托南通华隆拍卖有限公司（以下简称华隆公司）拍卖托老院房产及地面附属设施，根据“如皋市搬经镇晓庄村原托老院资产拍卖会竞买规则”第十二条第3款之规定，原告拍得资产后必须继续开办养老院，原告为开办养老院参与竞拍。2018年5月4日，原告通过竞拍获得托老院，竞拍成交价1062000元。同日，原告根据竞买规则第十条、第十二条第二款约定，共支付1136256元（其中拍卖价1062000元、拍卖佣金53100元、土地租金21156元）。2018年5月7日，原告与被告分别签订《晓庄村托老院资产出售合同》以及《农村土地承包经营权租赁合同》。2018年6月，原告至如皋市政务中心民政局窗口咨询托老院经营事宜，根据民政部门提供的“申办养老机构一次性告知单”第四条第5款之规定，办理养老机构经营必须具备公安消防部门出具的建设工程消防设计审核、消防验收合格意见或者消防备案凭证。原告又至公安局消防大队窗口咨询，根据“公安消防大队窗口告知单”第一条第5款、第二条第4款之规定，原告必须持有“建设工程规划许可证明文件、规划总平图”等材料才能申请消防备案。因托老院的房屋均是被告建造的，上述手续应被告持有，否则拍卖资产应是违法建筑。原告多次向被告讨要上述证明材料，被告答复托老院并没有建设规划许可证等材料。根据资产出售合同第四条第2、3款约定，被告需向原告提供托老院房屋非违建的证明并且被告应当协助支持原告办理民政、消防等相关行政许可并提供相关证明材料，因被告无法提供“建设工程规划许可证明文件、规划总平图”等材料，导致原告无法办理托老院经营许可证，无法合法经营养老院，原告的合同目的无法实现，被告行为已构成根本违约。综上所述，根据《合同法》第94条规定，原告可解除与被告签订的两份合同，并要求被告赔偿原告的经济损失。原告诉至法院，请求判如所请，维护原告的合法权益。 被告晓庄村委会辩称，被告不同意原告的诉讼请求，双方所签《资产出售合同》及土地租赁合同合法有效，原告的诉请不符合合同法及司法解释的法定解除情形，无返还转让价款、土地租金、拍卖佣金及利息等的事实和法律依据。1、案涉房产系经拍卖程序进行转让，转让程序合法有效，且双方对案涉标的均已完成交接。拍卖公告及竞买规则中对案涉标的的面积、坐落、无房产证及未设定他物权以及在参与竞买之前竞买人“有权了解拍卖标的的情况、向有关管理部门咨询、了解、核实房地产的现行政策和管理规定以及所在区域的建设规划等相关情况，有偿获得拍卖会文本资料、按拍卖公告规定的标的展示时间到实地进行看样，一旦办理了竞买报名手续，进入拍卖会场，即表明竞买人已行使上述权利，完全了解拍卖标的的构成情况，认可拍卖标的的整体现状（含建筑物现状、权证现状、权利现状、四邻界址现状），知晓标的瑕疵，认可并愿意遵守本《竞买规则》中的所有条款和规定，愿意承担相应的法律、经济责任”等一应事宜进行了明确告知和特别提示，原告在行使上述权利、并知晓相关情况后履行报名手续，参与了竞拍，并以竞拍价受让案涉标的，且原告系完全民事行为能力人，应当对自己的上述行为承担相应的法律风险及后果。2、原告要求解除案涉相关合同的理由不能成立。一是原告诉称的情况，合同没有约定为解除条件。相反，出售合同第四条第3项约定，乙方在经营过程中所需的民政、工商、税务、消防等相关行政许可由乙方自行办理，费用由乙方自行负担。二是从合同法及司法解释规定合同解除的法定情形来看，原告要求解除合同的理由，不符合法律规定。3、虽然合同约定被告应当协助支持原告办理相关证明并提供相关证明资料，但原告从未明确要求被告提供何种协助，被告也从来没有拒绝提供任何协助。从原告诉状中所称的事实和理由来看，原告并没有要求被告提供协助。且被告已按原告要求提供民政部门及建管部门出具的相关证明。2019年1月2日，民政部下发民函（2019）1号《关于贯彻落实新修改的的通知》，不再实施养老机构设立许可，原告只需到民政部门做好登记和备案工作，故原告也无解除案涉合同的必要。原告在办理登记和备案工作中如需被告进行协助的被告将积极予以协助。4、至于原告在（2018）苏0682民初11584号案件庭审中对事实和理由部分所增加的“需要办理消防设计竣工验收备案手续”的问题，被告认为，该义务不应由被告承担，原告可以按国家规定，按现有房产的现状完成消防设计竣工验收，并报相关部门进行登记备案；案涉房产在拍卖之前是村办托老院，具有营业执照及许可证；案涉房产无房产证的事实，在拍卖公告中已经明确告知；被告拍卖的仅仅是房产，原告需要完成的消防设计、施工、验收、报备的义务，应由原告自行承担，对于被告而言，也仅仅是协助，而不是包办。现原告将消防设计、施工、验收、报备的义务强加或转移给被告，完全不当，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：2014年4月17日，如皋市民政局向如皋市晓庄居家养老院颁发皋民证字第320622070009号《民办非企业单位登记证书》，载明住所为如皋市搬经镇晓庄村**。 2018年3月5日，晓庄村委会向如皋市人民政府报送一份《请示》，载明：“晓庄村托老院占地面积10亩，内部鱼塘占地面积11.81亩。2015年因消防设施验收不合格至今一直处于闲置状态，但托老院每年仍需缴纳土地租金2万元。因村经济状况不佳，无力承担土地租金，拟将村托老院对外拍卖处置。恳请政府相关部门牵头处置该块土地，我村将全力做好配合工作。”如皋市人民政府民政办公室在该请示上加盖公章并注明“原晓庄村托老院因未落实消防措施被市民政局责任停止经营，该地段地表面建筑物由村级资金投资建筑，不属民政部门所有”。 2018年5月4日，华隆公司作出一份《如皋市搬经镇晓庄村原托老院资产拍卖会竞买规则》，载明：三、本场拍卖会的拍卖标的为：位于托老院房产及地面附属设施。其中：地上建筑物面积1075.05平方米。以上标的整体拍卖，面积数据仅供参考，不作为拍卖的计价和交割依据，实际面积数据以有权部门勘察核查的数据为准，若有差异，不影响本厂拍卖会的拍卖成交结果。五、竞买人在拍卖公告规定的时间内有权了解拍卖标的情况，向相关管理部门咨询、了解、核实房地产的现行政策和管理规定以及所在区域的建设规划等相关情况，有偿获得拍卖会文本资料，按拍卖公告规定的标的展示时间到实地进行看样。一旦办理了竞买报名手续，进入拍卖会场，即表明竞买人已行使上述权利，完全了解拍卖标的的构成情况，认可拍卖标的的整体现状（含建筑物现状、权证现状、权利现状、四邻界址现状），知晓标的瑕疵，认可并愿意遵守本《竞买规则》中的所有条款和规定，愿意承担相应的法律、经济责任。十二、关于拍卖标的有关情况的特别提示：1、本次委托拍卖的资产所有集体资产，权属及四址均无争议，亦无抵押、担保等他项权利及债权债务纠纷。若因权属或四址争议而引发的矛盾和纠纷概由委托人晓庄村委会负责协调处理，责任与拍卖人无涉。2、本次拍卖的房产无房产证。房产所占用的土地为集体土地性质，面积为11752.78平方米（约17.63亩，包括鱼塘），参照现行土地流转的相关政策规定，原托老院房产拍卖成交以后，买受人须以租赁方式取得土地使用权，租赁期限为2018年5月1日至2027年10月31日。土地租金为1200元/年·亩，第一年的土地租金21156元随拍卖成交价款同步缴纳到位，以后由买受人向晓庄村委会一年一缴，先缴后租。3、根据委托人的要求，本次托老院的房产拍卖成交以后，买受人不得改变用途，必须继续开办托老院，买受人可以对原托老院进行改建或扩建，但事先必须履行相关审批手续，且符合相关政策法规要求。若为满足托老院正常运行，用水用电需要扩容增容，镇、村将给予支持配合，并帮助协调解决在此过程中可能遇到的问题。十三、根据《拍卖法》有关条款的规定，拍卖成交以后，买受人须向本公司缴纳按成交总额计5%拍卖佣金，拍卖佣金随拍卖成交价款同步结算到位。 同日，华隆公司向委托人晓庄村委会、买受人缪跃发出《拍卖标的交接通知书》，载明：缪跃于2018年5月4日通过公开竞价，以1062000元的价格拍得位于托老院房产及相关地面附属设施，成为买受人，缪跃已根据约定将拍卖成交价款1062000元及第一年租金21156元汇入华隆公司指定的账户，拍卖标的已具备交接条件，请委托人与买受人约定时间办理标的交接相关手续，同时签署土地租赁协议。缪跃、晓庄村委会倪宏绒分别在该通知书上签名并签署“已交接”。 同日，华隆公司作为拍卖人与缪跃作为买受人签订一份关于位于托老院房产及地面附属设施的《拍卖成交确认及价款结算通知书》，载明：成交价1062000元，佣金53100元，成交总价1115100元。缪跃、晓庄村委会倪宏绒分别在该通知书上签名并签署“已交接”。 2018年5月7日，晓庄村委会作为甲方与缪跃作为乙方签订一份《晓庄村托老院资产出售合同》，载明：一、出售价格：……，托老院房产及地面附属设施（……）出售价格总额为1062000元。二、土地租赁：甲方将托老院所属土地租赁给乙方使用，乙方享有土地使用权，面积为17.63亩，具体按甲乙双方签订的《农村土地承包经营权租赁合同》约定为限。四、权利和义务的特别约定：2、甲方向乙方提供现有建筑物非违建的证明。3、乙方在今后托老院经营过程中须合法经营，如有违法经营行为，由乙方自行负责，与甲方无关。乙方在经营过程中所需的民政、工商、税务、消防等相关行政许可由乙方自行办理，费用由乙方自行负担。甲方应当协助支持乙方办理相关证明并提供相关证明资料，原托老院经营所办理证明。 同日，晓庄村委会作为出租方（甲方）与缪跃作为承租方（乙方）签订一份《农村土地承包经营权租赁合同》，载明：一、出租面积：甲方流转使用的搬经镇晓庄村15、16、19、20组的17.63亩土地的使用权出租给乙方（现晓庄村托老院围墙内土地）。二、出租期限：10年，自2018年5月1日起至2027年10月31日止。三、出租价格：每年租金为21156元，即每亩1200元。四、支付方式和时间：乙方采用现金支付出租费的方式，支付时间为每年5月1日前全额支付。 同日，晓庄村委会出具一份《证明》，载明：“2009年根据如皋市政府建设新农村的要求，在晓庄村集中居住区一号点规划建设托老院1075.05平方米。”次日，如皋市建设服务中心在该证明上加盖公章并注明“晓庄村托老院是按集中居住规划要求建设，不属违章建筑”。 2018年12月21日，缪跃诉至本院，要求判如所请。2019年3月18日，本院作出（2018）苏0682民初11584号民事裁定，裁定：驳回缪跃的起诉。缪跃不服该民事裁定，上诉至江苏省南通市中级人民法院。2019年7月30日，江苏省南通市中级人民法院作出（2019）苏06民终2081号民事裁定，裁定：一、撤销（2018）苏0682民初11584号民事裁定；二、本案指令如皋市人民法院审理。 2019年8月13日，本院重新立案。诉讼过程中，原告向本院申请诉讼保全，本院于2019年9月6日作出（2019）苏0682民初7481号民事裁定，裁定对晓庄村委会在如皋市农村经济服务中心（如皋市经管办）处的120万元进行保全。 庭审中，原告陈述：其曾至如皋市国土所了解，案涉地块只有小部分在规划以内，有部分土地为农户的承包地。 以上事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证在卷佐证。 本院认为，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第二十一条规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。本案中，未有证据证实案涉房屋的建设已取得建设工程规划许可证，且案涉房屋系在集体土地上进行的非农业建设，但对于案涉房屋是否属于违章建筑的认定不属于人民法院职权，其属于行政机关的职权范围。案涉资产出售合同实质上为在集体土地上建造的没有建设工程规划许可证的房屋的买卖行为，必然涉及对该房屋权属的认定，故应适用前述纪要第二十一条的规定，待相关行政机关对该房屋性质作出处理后，人民法院再审理。现本院已经受理，则应裁定驳回起诉。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下： 驳回原告缪跃的起诉。 案件受理费15650元，退回原告缪跃。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。 审 判 长  钟 文 人民陪审员  徐正建 人民陪审员  邓正新 二〇二〇年十二月九日 书 记 员  汤亚南