河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民再313号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）:宋志刚，男，1981年5月3日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王天领，河南奕信律师事务所律师。委托诉讼代理人：桑永刚，河南奕信律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）:李宝全，男，1979年3月23日出生，汉族，住吉林省舒兰市。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）:张振永，男，1975年4月24日出生，汉族，住郑州市。以上二被申请人共同委托诉讼代理人：梅龙生，河南义和信律师事务所律师。再审申请人宋志刚因与被申请人李宝全、张振永租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终10408号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2019）豫01民申2806号民事裁定，由本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人宋志刚及其委托诉讼代理人王天领、被申请人李宝全的委托诉讼代理人梅龙生、被申请人张振永及其委托诉讼代理人梅龙生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋志刚申请再审称，1.其于2018年2月1日前已提前缴纳了150万元租金，也就是说，从2018年4月1日开始，其可以使用案涉房屋至2018年8月10日左右，但李宝全、张振永在2018年3月3日将其赶走，给其带来巨大经济损失，其也不存在拖欠租金；2.双方就剩余60万元租金于2018年2月3日达成一致意见，确定了新的缴纳租金期限，可延长一个月后缴纳，那么剩余租金的缴纳期限应为2018年3月5日，但李宝全是在2018年3月3日向商户送达收回物业声明，次日电话通知其解除合同的，即在缴纳租金的期限未到期之前，李宝全、张振永单方解除合同，原审对此认定是错误的；3.根据双方合同约定，李宝全、张振永应向其提供消防工程验收意见书，没有提交应承担违约责任。李宝全、张振永在原审中明确表示至今未取得该意见书，且承租户因此还被消防队处罚，后其将该处罚款赔偿给了承租户，因此原审判决其转租房屋造成的扩大损失应自行承担是错误的。综上，原判认定其拖欠租金、存在违约错误。请求撤销原判，发回重审或改判支持其诉讼请求。李宝全、张振永辩称，一、宋志刚存在迟延支付租金等多种违约行为、违法行为，构成根本违约，其解除合同是正当行使合同解除权的合法行为，不是违约行为，无需承担违约责任。1.根据合同约定，宋志刚应于2018年1月底之前支付2018年4月至9月的租金210万元，但其未按约定支付。经双方协商，宋志刚承诺先支付150万元，欠60万元。2018年2月3日，宋志刚向其出具欠付租金60万元的欠条，并保证不再拖欠租金，一个月内交齐房租，否则无条件离场。该一个月的宽限期应截止到2018年3月3日，期限届满后宋志刚并未缴纳欠付的60万元租金。事实上，宋志刚不仅该60万元租金未缴纳，连承诺的150万元租金，也仅支付了100万元。因此，宋志刚构成根本违约，其解除合同符合法律规定；2.宋志刚经营期间，未经其同意，擅自拆除4部电梯及少量承重墙，还出现窃电行为。该行为不仅违约，还违法。二、其未办理消防验收意见书，系政府原因，属于不可抗力，其也无需承担违约责任。1.郑州市二七区路砦村改造指挥部出具的《关于路砦城中村改造项目“人和家苑”安置区手续办理的说明》可证明其未能提供消防意见书系政府原因；2.根据《建设工程消防监督管理规定》，案涉房屋无需办理消防验收意见书，只需进行消防备案。综上，请求驳回宋志刚的再审申请，维持原判。宋志刚向一审法院起诉请求：1.判决李宝全、张振永继续履行宋志刚与李宝全、张振永签订的合作经营合同；2.判令李宝全、张振永承担违约金200万元；3.判令李宝全、张振永赔偿宋志刚经济损失暂计16万元；4.本案诉讼费等均由李宝全、张振永承担。李宝全、张振永向一审法院反诉请求：1.请求确认李宝全、张振永与宋志刚签订的合作经营合同无效；2.判令宋志刚恢复被其拆除的承重墙原状,恢复被其拆除的四部电梯(手扶梯两部、货梯、消防梯各一部)原状;3.判令宋志刚将多收商户的租金1131159元退还李宝全、张振永;4.由宋志刚承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实:2013年11月1日，宋志刚与李宝全、张振永签订一份合作经营合同，约定双方合作经营李宝全、张振永所拥有的位于郑州市××街人和××楼下商业房屋，2014年12月1日前李宝全、张振永将上述争议房屋交给宋志刚，并且取得该商业房屋的消防验收意见书，宋志刚的装修期自2014年12月1日至2015年4月1日止，合作经营期限为20年，自2015年4月1日起至2035年4月1日止，宋志刚支付给李宝全、张振永合作经营保底金420万元/年，按半年支付，宋志刚在每期合同保底金及盈利分成金到期60日内向李宝全、张振永支付下期的合同保底金及盈利分成金等。2018年2月3日，宋志刚给李宝全、张振永出具一份欠条，载明“宋志刚欠李宝全60万元整，按千分之一利率算，为期一个月，保证不在（再）拖欠租金，如在（再）拖欠，无条件离场。宋志刚2018年2月3日”。2018年3月6日，李宝全通过微信告知宋志刚解除合同。后宋志刚诉至法院。以上事实有合作经营合同、欠条等证据，经庭审质证，予以确认。一审法院认为，宋志刚与李宝全、张振永签订的合作经营合同，实为房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，争议房屋虽未取得建设工程规划许可证等相关手续，但郑州市人民政府对争议房屋所属郑州市二七区路砦村城中村改造控制性详细规划作出同意批复，与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定所指向的违章建筑有本质区别，故认定该合同为有效合同，李宝全、张振永主张合同无效的请求不能成立，不予支持。合同签订后，宋志刚应及时足额向李宝全、张振永交纳房屋租金，2018年2月3日，宋志刚给李宝全、张振永出具欠条，注明一个月内支付租金，但在法律规定期限最后一日（2018年3月5日）宋志刚仍未交纳租金，2018年3月6日，李宝全通过微信告知宋志刚解除合同，符合法律规定，宋志刚关于要求李宝全、张振永承担违约责任的请求不能成立，不予支持。宋志刚关于要求李宝全、张振永赔偿损失的请求，因宋志刚转租房屋造成的扩大损失应由其自行承担，对该项请求不予支持。李宝全、张振永关于判令宋志刚恢复被其拆除的承重墙原状,恢复被其拆除的四部电梯(手扶梯两部、货梯、消防梯各一部)原状的请求，因其提交的证据不足以证实其主张，对该项请求不予支持。李宝全、张振永关于判令宋志刚将多收商户的租金1131159元退还李宝全、张振永的请求，因宋志刚与李宝全、张振永之间的房屋租赁合同和宋志刚与承租商户之间的房屋租赁合同系两个不同的法律关系，且宋志刚与承租商户之间的租金数额须其双方进行确认,宋志刚与李宝全、张振永及承租商户对多收取租金争议应另行起诉处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款、第九十六条规定，判决：一、驳回原告宋志刚的诉讼请求；二、驳回反诉原告李宝全、张振永的反诉请求。本诉案件受理费24080元，由宋志刚负担；反诉案件受理费100元，由李宝全、张振永负担。二审期间，当事人围绕上述请求依法提交了证据。二审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，二审法院认定如下：证人常某和证人王某的证言均系言词证据，无其他有力证据印证，对方亦不予认可，不予采纳。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审法院认为，关于李宝全、张振永上诉主张双方签订的合作经营合同为无效合同的上诉理由，双方签订的合同实为房屋租赁合同，郑州市人民政府就郑州市二七区路砦村城中村改造控制性详细规划作出同意批复，该涉案房屋不属于违章建筑。双方签订的合同系真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，李宝全、张振永主张合同无效的上诉理由不能成立。李宝全、张振永上诉称宋志刚在经营管理商场期间，擅自拆除少量承重墙及四部电梯的上诉理由，证据不力，宋志刚亦不予认可，其该项上诉理由不能成立。关于李宝全、张振永上诉主张宋志刚多收商户租金，涉及两个不同的法律关系，且租金数额须承租商户确认，应另行起诉处理。故李宝全、张振永的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。关于宋志刚上诉称应改判双方继续履行合同、赔偿违约金及损失的上诉理由，因宋志刚在规定期限最后一日（2018年3月5日）仍未缴纳租金，李宝全于次日通过微信告知其解除合同，符合法律规定。故宋志刚主张继续履行合同，要求李宝全、张振永承担违约责任的理由不能成立。宋志刚转租房屋，造成的扩大损失应自行承担。故宋志刚的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。综上所述，宋志刚和李宝全、张振永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24180元，由宋志刚负担24080元，李宝全、张振永负担100元。本院再审经审理查明的事实除与原审一致外。另查明，郑州市二七区公安消防大队对郑州市二七区伯特利幼儿园消防罚款人民币30000元整，该款项实际交款人为宋志刚。该事实有郑州市二七区公安消防大队于2018年5月18日出具的证明、河南省政府非税收入票据（No0334963）、杨园园出具的证言等在卷证据佐证。本院再审认为，本案中，宋志刚与李宝全、张振永之间签订的《合作经营合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。合同签订后，宋志刚应及时足额向李宝全、张振永交纳租金。2018年2月3日，其向李宝全、张振永出具欠条，承诺一个月内支付租金，但其在期限最后一日（2018年3月5日）仍未交纳租金，存在过错。后李宝全向商户送达收回物业声明，并于2018年3月6日通过微信告知宋志刚解除合同，但宋志刚已交付的租金并未到期，李宝全此时解除合同，亦存在过错。因本案已历经两年之久，且李宝全与案外人就本案争议房屋又重新签订了租赁合同，宋志刚已无法继续使用本案争议房屋，合同目的无法实现，双方的合同已于2018年3月6日事实上予以解除了，故宋志刚诉请李宝全、张振永继续履行案涉《合作经营合同》，本院不予支持。因双方在履行合同中均存在过错，故宋志刚诉请李宝全、张振永承担违约金200万元，本院不予支持。关于宋志刚要求李宝全、张振永赔偿其损失16万元的诉讼请求，其称该16万元系其代转租商户缴纳的消防罚款，但其提交的证据显示其仅代缴纳了30000元消防罚款，故李宝全、张振永应赔偿宋志刚30000元。对于宋志刚诉请超出部分，本院不予支持。李宝全、张振永再审称宋志刚在租赁期间擅自拆除承重墙及四部电梯，并要求其恢复原状，但其未能提交有力证据予以证明，故对其该项再审理由，本院不予支持。关于李宝全、张振永主张宋志刚多收商户的租金，因涉及两个不同的法律关系，且租金数额须经承租商户确认，该争议应另行起诉处理。综上所述，宋志刚的再审理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫01民终10408号民事判决及河南省郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初11118号民事判决；二、李宝全、张振永于本判决生效之日起十日内赔偿宋志刚损失30000元；三、驳回宋志刚的其他诉讼请求；四、驳回李宝全、张振永的反诉请求。一审案件受理费共计24180元，由宋志刚负担23745元，由李宝全、张振永负担435元。二审案件受理费共计24180元，由宋志刚负担23745元，李宝全、张振永负担435元。本判决为终审判决。审判长  楚绍京审判员  芦 祎审判员  赵志远二〇二〇年十二月二十二日书记员  宋笑寒