江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0113民初3557号原告：谭金华,女,1955年12月11日出生,汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：孙来平，江苏恩格律师事务所律师。被告：陈冬林,男,1979年3月6日出生，汉族,住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：江伟，江苏丰典律师事务所律师（2019年12月16日撤销委托）。委托诉讼代理人:朱禹豪，江苏丰典律师事务所实习律师（2020年11月5日撤销委托）。委托诉讼代理人：易波，江苏丰典律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢雨娟，江苏丰典律师事务所律师。原告谭金华与被告陈冬林房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理，后依法转为普通程序，四次公开开庭进行了审理。原告谭金华及其委托诉讼代理人孙来平，被告陈冬林（第四次）及其委托诉讼代理人江伟（第一次、第二次）、朱禹豪（第一次、第二次）、易波（第三次）、谢雨娟（第四次）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭金华向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即交付南京市栖霞区（即迈皋桥创业园经济适用住房地块70平方米住宅，简称102室房屋）给原告；2.判令被告因错误交付转让房给原告造成的房屋占有使用费损失每月800元，自2017年5月15日起至实际支付之日起总款项；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年6月2日，被告欲将自己的拆迁安置房出售给原告，原告将自己卖房款45万元从女儿史某账户汇给被告陈冬林后，同日与被告签订了《拆迁安置房转让协议》（简称《转让协议》）1份，转让方为被告（甲方），受让方为原告（乙方）。该协议约定被告将其拆迁安置地为迈皋桥创业园经济适用房地块面积为70平方米的住宅一套以45万元转让给原告。原被告还约定，被告计划于2015年12月1日交付住房给原告，并在可以办理相关住房权证时，无条件协助原告办理两证过户手续。2017年1月3日，被告陈冬林将南京市栖霞区某某街XX号某某园北区X幢X单元XXX室房屋（简称XXX室房屋）住宅钥匙交给原告，告知该房屋是转让给原告的安置房。同时还将《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》原件交付给原告，但两本证书上只有门牌号码没有权利人姓名。2017年2月23日，被告之妻陈某带着视力一级盲的原告去物业办公室办理装修手续，此时原告才得知XXX室房屋权利人系被告陈冬林的母亲陈某甲。但被告与陈某承诺虽然名字不对，但系一家拆迁户，可以调剂，过户事宜由其负责解决。出于信任和无奈，原告装修了XXX室房屋并入住。谁知在原告花费10万元将XXX室房屋装修完毕入住以后，陈某甲诉讼至法院，要求原告返还XXX室房屋并支付房屋占有使用费，原告系一盲人，且患有癌症，带着90岁的母亲住在XXX室房屋，且支付的45万元购房款系出卖自己原先的房屋而来。两被告出于私利，故意将其母亲名下的XXX室房屋冒充本应交付的X幢XXX室房屋交付给原告，后又让其母亲将原告推上被告席，意图毁约，将原告逼上无家可归的绝路。原告认为：原被告签订的《转让协议》合法有效，在具备交付房屋条件时，应及时正确地将标的物交付给原告，被告故意将其母亲名下的房屋交付给原告，并造成原告装修损失和房屋占有使用费损失，应当负全部的责任。原告有权要求被告全面及时履行卖房协议，故具状起诉。被告陈冬林辩称：1.2013年6月2日双方签署《转让协议》属于名为买卖实为担保的阴阳合同，依法对双方不具有约束力；2013年6月2日，我向原告借款20万元，借期为2年，双方口头约定月息为1万元，本息合计44万元，为了担保我能够依约还本付息，双方商定，以我名下一套70平米拆迁安置房作为担保，因此双方之间并未达成拆迁安置房转让的合意，故上述协议对双方均无约束力。2.退一步说，即使《转让协议》为双方真实的意思表示，该份协议也因为违反法律行政法规的强制性规定而无效，案涉拆迁安置房为具有安居保障性质的经济适用房，被告申购的价格是明显低于市场价的，为了避免扰乱正常的房屋交易市场的经济秩序，该类房屋在交房五年之内禁止上市交易，因此双方的协议是无效的。3.再退一步说，即使上述协议的内容合法，但是该份协议并未生效，协议的第七条约定，本协议自双方签字之日起生效，而在该份协议的乙方签字处，原告并未签字，因此该份协议未生效。4.退一万步说，即使协议合法有效，原告的诉讼请求依法也应当驳回，我并没有实际收取到原告的购房款，原告违反协议约定，逾期付款长达五年，我有权解除协议。5.原告以及案外人史某在另案中关于买房借款等情节多处表述前后不一，明显有编造、拼凑的嫌疑，该行为违反了诚实信用原则，原告主张的诉讼请求依法应当驳回。本院经审理认定事实如下：2013年1月9日，被告陈冬林（被拆迁人，乙方）与栖霞区房屋拆迁安置办公室（拆迁实施单位，甲方）签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》1份，约定：乙方同意将其坐落于栖霞区燕子矶街道柳塘村诚实上组68号建筑面积为220平方米的房屋，于协议签订之日起3日内移交给甲方拆除；乙方被拆迁房屋货币补偿为1308100元；拆迁安置房地点为迈皋桥创业园经济适用住房地块，基准价为2950元/平方米，计划于2015年12月1日前交付。同日，陈冬林填写《南京市征地房屋拆迁户购买拆迁安置房申请表》1份，载明：申购人陈冬林、配偶陈某、女儿陈某乙，家庭人口3人，申购住房套型为65-70平方米2套、85-90平方米1套。2013年6月2日，被告陈冬林（转让人，甲方）与原告谭金华（受让方，乙方）签订《转让协议》1份，主要约定：1.房屋基本情况：拆迁安置房地点迈皋桥创业园经济适用住房地块，面积为70平方米，房屋用途为住宅，房屋附属设施情况为开发商实际交付状况；2.房屋价格为固定价45万元，无论最后实测面积与第1条所述面积是否存在差异，交易价格维持不变；3.付款时间：乙方于2013年6月2日支付全部房款并签订本协议；4.房屋交付时间：甲方计划于2015年12月1日交付（如遇政策变化交房时间顺延）；5.上述房屋在可以办理相关权证时，甲方须无条件协助乙方办理两证过户手续，过户应缴纳的全部税费均由乙方承担。2016年12月拆迁安置房建好后，被告选取了某某街XX号X幢XXXX室（70平方米左右）、X幢XXX室（70平方米左右）、X幢XXX室房屋（90平方米左右，即案涉102室房屋）3套房屋。因被告之母陈某甲发生交通事故受伤住院，被告代陈某甲领取了XXX室房屋的钥匙及《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等相关材料，并将XXX室房屋交付给原告，原告与其女儿史某自2017年1月3日起对XXX室房屋进行了装修并入住。2017年5月15日，陈某甲至XXX室房屋，以该房屋系其所有为由要求原告与史某搬出未果，后陈某甲报警并具状诉至本院，要求原告及史某搬出并支付占有使用费。本院经审理后作出（2017）苏0113民初3233号民事判决书，判决：谭金华、史某于判决生效之日起三十日内将XXX室房屋腾空并交付给陈某甲，并按照每月800元的标准支付自2017年5月15日起至实际交付之日止的房屋占有使用费。该判决已生效。其后，原告遂以陈冬林、陈某为被告提起本案诉讼。另查明，2013年6月2日，史某自个人账户中分别取款15万元、30万元，合计45万元。庭审中，原告陈述该款项系其存放于女儿史某处的卖房款，当日其让女儿去取45万元房款交付给被告，因未提前和银行预约，故分两次自两家银行网点才取出该45万元，后现金交付给被告陈冬林。还查明，2017年11月8日，原告以陈冬林、陈某为被告具状诉至本院，要求两被告共同偿还借款10万元及利息。原告诉称陈冬林于2013年3月起分3、4次向其借款20万元，并于2013年6月2日双方签订案涉《转让协议》当天补具了借条，后陈冬林于2014年7月8日偿还了10万元并重新出具10万元借条1份。陈冬林在该案中辩称其实际系向史某借款，分别于2013年6月20日借款20万元、2014年7月8日再借款10万元，而2013年6月2日双方签订的《转让协议》实际系当日借款20万元的担保。该案查明陈冬林与陈某于2009年5月21日登记离婚。本院经审理后作出（2017）苏0113民初6098号民事判决书，判决书认定该案案涉10万元借款系2013年6月2日借条转化而来，结合陈冬林与陈某离婚的事实，以及原告自认被告偿还了5000元的事实，判决：一、陈冬林于判决生效之日起十日内偿还谭金华借款9.5万元及逾期利息（以本金9.5万元为基准按照年利率6%自2014年12月9日起计算至实际还清之日止）；二、驳回谭金华的其他诉讼请求。该判决亦已生效。审理中，原告撤回了对陈某的起诉，并撤回了第2项诉讼请求。原告称被告拆迁安置选取的某某街XX号X幢XXXX室、X幢XXX室均已出售给他人，并由买受人实际入住，故要求被告交付102室房屋，原告愿意按评估价支付超出70平方米面积部分的差价。庭审中，经本院释明，原告在本案中坚持要求被告交付102室房屋，不在本案中主张合同履行不能的赔偿。被告表示拆迁时是按家庭3个人口拆迁，拆迁安置的3套房屋应当1人1套，其与前妻陈某约定将90平方米的102室给女儿陈某乙，其本人的1套房屋已经出售，现102室房屋装修后由陈某和陈某乙在居住使用，其当庭表示不同意交付102室房屋。审理过程中，本院根据原告申请，依法对102室房屋采取了保全措施。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，被告认可《转让协议》系其签订，原告亦对该协议予以认可，综合考虑原告的身体状况、原告女儿史某签订协议当天取款45万元的事实以及被告于2016年底将其母亲陈某甲的XXX室房屋交付给原告装修入住的事实，从证据的盖然性出发，本院认为原告陈述的通过其女儿取现支付被告45万元房款，并与被告签订《转让协议》购买被告70平方米拆迁安置房的可信度更高，本院对此予以确认，而双方签订的《转让协议》，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告辩称该《转让协议》实际是借款20万元的担保、未收到45万元房款等，无充分证据予以佐证，且与其交付房屋给原告的行为不符，本院不予采信。原告根据《转让协议》全额支付了购房款后，被告应当按期交付70平方米的房屋给原告，而被告在选取拆迁安置房后，未将自己的房屋交付给原告，却故意将陈某甲的XXX室房屋交给原告，后该房屋被陈某甲收回，被告存在过错，应当承担继续履行或赔偿损失等相应的违约责任。但根据原被告陈述，被告名下两套70平方米的拆迁安置房屋均已出售他人，并为他人占有使用，被告实际上已经履行不能，故原告无法主张被告继续履行交付70平方米房屋的合同义务；而原告要求被告交付90平方米的XXX室房屋并自愿支付相差面积部分差价的诉请，本院认为，原被告之间签订的《转让协议》约定的系以45万元的固定价购买70平方米的拆迁安置房，原告要求补差价后由被告交付90平方米的102室房屋，其实质是要求签订新的房屋买卖合同，对此被告不予认可，且102室房屋现由案外人陈某及陈某乙装修后实际居住，即双方无法达成新的房屋买卖合意，原告的要求无合同和法律依据，本院不予支持。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，相对方可以解除合同，并于合同解除后要求违约方承担赔偿损失等违约责任，但本案中原告经本院释明后，坚持要求被告交付102室房屋，而并未主张解除合同或赔偿损失，故对其是否解除合同，本案中不予理涉，原告可就合同履行不能的法律后果，另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告谭金华的全部诉讼请求。案件受理费80元（原告预缴案件受理费1050元，因其变更诉讼请求实收80元，多缴部分970元本院予以退还），保全费5000元，合计5080元，由原告谭金华自行负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  丁 旦人民陪审员  殷明美人民陪审员  何广凤二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  程 洁书 记 员  潘明珠