河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终7490号上诉人（原审被告、反诉原告）：秦波，男，汉族，1963年2月25日生，住洛阳市瀍河区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘久芝，女，汉族，1972年2月2日生，户籍地洛阳市洛龙区，现住洛阳市西工区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：魏金红，女，汉族，1969年11月26日生，户籍地洛阳市老城区，现住洛龙区。上诉人秦波因与被上诉人刘久芝、魏金红租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初4348号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月16日公开开庭审理了本案。上诉人秦波、被上诉人刘久芝、魏金红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦波上诉请求：1、撤销一审第四项判决；2、判令被上诉人支付(2020.2.29-7.12)涉案房屋4个月13天14000+1517=15517元房租损失。3、请求法院判令被上诉人恢复房屋原貌后交还被告。4、请求法院判令被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、撤销一审第四项判决2、请求判令刘久芝魏金红支付14000+1517=15517元。3、请求二审法院判令被上诉人维修恢复房屋原貌后交还。一审只认定破坏涉案房屋的事实造成违约，造成漏判被上诉人应该维修涉案房屋的约定事实。2020年2月29号租房合同到期后,大量证据证明,被上诉人没有尽到承租人的义务,恶意破坏涉案房屋,造成涉案房屋至今没法正常使用,侵犯了出租人的权利,造成房租损失。请求二审法院判令被上诉人维修恢复房屋原貌后交还。4、诉讼费由对方承担。刘久芝、魏金红辩称：2月28日，我们已经把房子腾空，房东不与我们交接，后果由房东承担，与我们无关。我的28号房子腾空，他说他28号有事，29号他不给退押金，29号还报警。我们把房子腾空后，通过110调解，也不解决。刘久芝、魏金红一审诉讼请求：1.判令秦波支付刘久芝、魏金红房屋押金3500元整；2.本案诉讼费由秦波承担。秦波一审反诉请求：1.判令刘久芝、魏金红缴纳2019年12月1日至2020年7月12日的水电物业费1417元；2.判令刘久芝、魏金红缴纳合同违约金10500元；3.判令刘久芝、魏金红缴纳2019年12月1日至2020年2月28日涉案房屋的全部房租10500元；4.判令刘久芝、魏金红缴纳2020年2月29日至2020年7月12日涉案房屋续占期间4个月13天的房租14000+1517=15517元；5.判令刘久芝、魏金红恢复房屋原貌后交还给秦波；6.判令刘久芝、魏金红承担本案诉讼费。后秦波当庭撤回第三项反诉请求。一审法院认定的事实：1.秦波因与洛阳三安石油化工有限责任公司的房屋租赁关系，拥有位于洛阳市××工区××号，建筑面积7层约694.32平方米房屋的使用权和转租权。2019年3月11日刘久芝、魏金红自韩宗亮处承接其租赁的房屋及经营的店铺。2019年10月17日，秦波（甲方）与刘久芝、魏金红（乙方）签订《租房合同》，载明：甲方将解放路100号房屋一楼南2号门面房，大约4平方租给乙方使用，租赁协议约定：租期三个月（2019年12月1日至2020年2月28日止），2019年11月30日以前缴纳三个月房租10500元。乙方向甲方缴纳押金3500元。乙方履行完合同，押金退还乙方。乙方有违约，押金不予退还乙方。要求乙方在承租期间爱护室内一切设施，不得损坏或擅自改动。人为造成损坏按价赔偿或修复。乙方不租，装饰物乙方不得破坏，如损坏乙方需恢复原样。否则乙方承担违约责任。每月电费1.1元一度，水费每月50元，物业管理费50元。每月结清一次，当日下单，当日交费结清。不结清视为违约承担违约责任。房屋到期，乙方不按期腾空，超过最后一天2020年2月28日的当天算违约，承担违约责任。违约责任：甲方，乙方，任意一方违约，须向对方赔偿违约金10500元。刘久芝、魏金红称合同签订后其根据合同约定以转账形式缴纳三个月租金，以现金形式缴纳租房押金3500元，秦波均未向其出具收款凭证。2.合同签订后，刘久芝、魏金红依约支付三个月租金。关于刘久芝、魏金红何时搬离的房屋，根据双方提交的微信聊天记录、照片等证据可以认定刘久芝、魏金红在2020年2月29日已将房屋腾空并交给秦波，秦波以刘久芝、魏金红在腾空房屋时破坏屋内电源开关、插座、电灯、电线、装饰物，影响房屋正常使用为由认为房屋不具备交接条件仍属于由刘久芝、魏金红占用。故秦波反诉要求刘久芝、魏金红支付2020年2月29日之后的水电物业费、占用期房租并在恢复原状后将房屋交还。据此秦波还主张刘久芝、魏金红违约要求其支付违约金。3、秦波称刘久芝、魏金红拖欠其2019年12月1日至2020年2月28日的水电费。提交微信聊天记录一份，根据该聊天记录可以显示秦波在2020年1月2日通过微信给刘久芝发送2020年12月1日至12月31日的水电物业费计算清单，其中记载电费441元、水费50元、物业费50元，共计541元。2月20日通过微信给刘久芝发送2020年1月1日至1月31日的水电物业费计算清单，其中电费233元，水费50元、物业费50元，共计333元。对此问题刘久芝、魏金红出具微信转账记录一份证明其在2020年1月4日下午通过微信转账交水电物业费141元，并称12月份的剩余400元通过现金缴纳，秦波未给其出具收款凭证。1月、2月的水电、物业费确未缴纳。一审法院认为，原、被告签订的《租房合同》系双方真实意思表示，依法有效，本院予以确认，双方应当按照合同履行各自的权利、义务。当事人对其主张需提交证据予以证明。那么本案中刘久芝、魏金红仅提交《租房合同》不能证明其已依约向秦波缴纳3500元的租房押金，故其主张秦波退还该押金的诉讼请求不予支持。根据秦波提交的刘久芝、魏金红承租前后的对比照片可以显示，合同到期后刘久芝、魏金红搬离房屋时将墙上粘贴的广告、灯带等拆下，墙上开关处电线裸露，空气开关处电线裸露，其行为违反了《租房合同》的约定构成违约应向秦波支付违约金。秦波要求刘久芝、魏金红支付违约金10500元，相当于三个月的房屋租金，该违约金明显过高，且秦波也未举证其实际损失，并考虑到刘久芝、魏金红生意受2020年新冠病毒疫情影响也有损失，故本院调整违约金为2500元。鉴于刘久芝、魏金红因其违约行为已承担违约金，故秦波主张刘久芝、魏金红为其房屋恢复原状的诉讼请求不再支持。双方均认可2020年2月29日刘久芝、魏金红搬离房屋之后未再实际使用房屋，故秦波要求刘久芝、魏金红支付其搬离房屋后的占用期租金、物业水电费的反诉诉求，本院不予支持。根据合同约定，水电及物业管理费由乙方根据甲方统计按月及时缴纳。那么水电费需实际使用房屋才需缴纳，物业费租赁期间均需缴纳。根据双方出具的微信聊天记录及刘久芝、魏金红的自认，可以认定2020年1月的水电物业费333元及2月的物业费50元未缴纳，故应当缴纳。2020年2月刘久芝、魏金红并未开张营业未使用水电，故水电费不应缴纳。本院仅支持秦波主张的水电费共计383元。关于2020年12月份水电、物业费刘久芝、魏金红是否足额缴纳的问题，根据双方的微信聊天记录可以证明在秦波催要后刘久芝、魏金红及时给秦波转账141元，之后秦波并未再催要过剩余400元，到2020年2月20日其直接统计了2020年1月的费用，也未催要或统计该400元，如刘久芝、魏金红确实存在欠缴该400元，秦波不及时催要不符合常理，故秦波要求刘久芝、魏金红缴纳2019年12月水电物业费的反诉请求证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、刘久芝、魏金红于本判决生效之日起十日内向秦波支付违约金2500元；二、刘久芝、魏金红于本判决生效之日起十日内向秦波支付支付水费、电费、物业费383元；三、驳回刘久芝、魏金红的诉讼请求；四、驳回秦波的其他反诉请求。如刘久芝、魏金红未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由刘久芝、魏金红负担；反诉费243元，秦波负担216元，刘久芝、魏金红负担27元。本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：经过一、二审审理已查明，秦波承租洛阳三安石油化工有限责任公司的房屋，享有使用权和转租权。2019年3月11日，刘久芝、魏金红自案外人韩宗亮处承接案涉店铺，2019年10月17日，秦波与刘久芝、魏金红签订《租房合同》，约定了案涉房屋的租期、租金、押金等事项。关于秦波的上诉事项，经审查，一审法院经审理，已查明合同签订后，2020年2月29日，刘久芝报警解决退押金问题；秦波在本院庭审中认可自2020年2月29日其房屋空置，自己掌握一把钥匙，称对方也有一把钥匙，但未提交证据予以证明，刘久芝、魏金红予以否认，故对秦波称对方也有钥匙的观点，本院不予采信。根据以上事实，由于秦波已于2020年2月29日收回钥匙，视作案涉房屋双方已经进行了交接，秦波上诉要求刘久芝、魏金红承担2020年2月29日之后租金的观点，本院不予支持。关于秦波要求将房屋恢复原貌的上诉事项，经审查双方于2019年10月17日签订的《租房合同》，虽然约定承租方不得改动房屋内设施，但秦波在本案一、二审审理过程中，均未提交证据证明将房屋交付给刘久芝、魏金红时的状态，该上诉请求不予支持。综上所述，原审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据，对本案事实进行了认定，对房屋租赁事实认定无误，并在此基础上依法作出原审判决，理由阐述充分，本院予以确认。本院对秦波的上诉请求，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费188元，由秦波负担。本判决为终审判决。审判员  裴文娟二〇二〇年十二月二十三日书记员  刘 洋