广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2474号 上诉人（原审被告）：广西博白县坤鹏房地产有限公司，统一社会信用代码：91450923MA5K9M4D50，住所地：博白县宁潭镇兴宁路**。 法定代表人：黄宗龙，总经理。 委托诉讼代理人：蓝庆球，广西金大地律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄祖明，男，1974年7月2日生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：吕春，广西综纬律师事务所律师。 上诉人广西博白县坤鹏房地产有限公司（下称坤鹏公司）因与被上诉人黄祖明合同纠纷一案，不服博白县人民法院（2020）桂0923民初1381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人坤鹏公司上诉请求：请求撤销一审判决，驳回被上诉人黄祖明的诉讼请求或将本案发回重审。本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、上诉人不是涉案商品房预售合同即《认购协议书》的当事人，亦未收取被上诉人购买商铺款4438000元，不应承担《认购协议书》的合同义务，《认购协议书》是被上诉人与海南富士康房地产投资开发有限公司（下称富士康公司）、广西博白县鑫宝房地产开发有限公司（下称鑫宝公司）签订的，应将富士康公司及鑫宝公司列为本案的当事人，一审遗漏当事人，程序严重违法；2、上诉人和宁潭政府签订的《博白县宁潭镇农贸市场项目开发意向书》不具有法律效力，不产生民事权利义务，被上诉人是与鑫宝公司形成房屋买卖合同关系，而上诉人与被上诉人于2017年4月30日签订的《协议书》属于赠与合同，属于两个不同的法律关系，应分为两案处理；3、2018年7月18日上诉人与被上诉人签订的《博白县宁潭镇农贸市场楼盘预约协议书》是预约性质的文件，双方没有签订正式的商品房买卖合同，且上诉人已经撤销了对被上诉人赠与，被上诉人应按约定的买卖价款向上诉人支付购房款，否则，上诉人不承担与被上诉人签订正式商品房买卖合同的民事责任;4、因富士康公司与鑫宝公司尚未取得商品房预售许可证等三证，因此，上述两公司与被上诉人签订的《认购协议书》属于无效合同，承担财产返还责任的应是收取被上诉人款项的鑫宝公司，而不是上诉人。 被上诉人黄祖明辩称：1、上诉人通过2017年4月30日的《协议书》及2018年9月6日的《补充协议》承诺接受鑫宝公司开发宁潭农贸市场所形成的债务，还先后8次现金还款，协议用债务抵减购房款1次，因此，上诉人是本案适格主体；2、上诉人与被上诉人签订的《博白县宁潭镇农贸市场楼盘预约协议书》与《补充协议》具备合同的必要条款，被上诉人已经付清全部购房款，上诉人应履行签订《商品房买卖合同》并备案登记及办理不动产权证书的义务，上诉人至今未履行上述义务，应支付占用资金的利息损失及未按期还款的利息损失；3、被上诉人与鑫宝公司之间的认购协议是否合法，不能作为上诉人拒绝交付房屋及拒绝还款的理由，上诉人将其债务部分用房屋抵债，部分用现金偿还，都是对被上诉人的债务的偿还方式，本案不存在两个法律关系的问题；4、上诉人承接鑫宝公司的债务并不是对被上诉人的“赠予”。综上，请求驳回上诉，维持原判。 黄祖明向一审法院起诉请求：1、判令坤鹏公司全面履行与黄祖明于2018年7月18日签订的《博白县宁潭镇农贸市场楼盘预约协议书》及2018年9月6日签订的《补充协议》的内容，立即与黄祖明签订坐落在博白县项目名称为宁潭镇农贸巿场9幢1层1单元05号（约84㎡）、9幢1层1单元06号（约84㎡）房屋的《商品房买卖合同》并备案登记，办理不动产权证书给黄祖明；2、判令坤鹏公司向黄祖明支付因拒绝签订《商品房买卖合同》及拒绝交房而占用黄祖明资金的损失，该损失自2019年1月10日起计算，以人民币1967600元为基数，按年6%计算至交房给黄祖明之日止，暂计算至2020年5月17日为161999.07元；3、判令坤鹏公司立即向黄祖明偿还款项人民币1920400元及利息，利息自2018年4月1日起计算，以欠款本金为基数，按年利率6%计至本息全部还清之日止。暂计至2020年5月17日的利息为321858.67元，本息合计为2242258.67元。（该项利息的分段详细计算过程及金额另附）；4、本案诉讼费用由坤鹏公司承担。 一审法院认定事实：2014年1月29日，黄祖明与鑫宝公司签订了一份《认购协议书》，《认购协议书》约定：黄祖明向鑫宝公司认购其在博白县，并于当日支付了购房款人民币4438000元；2016年3月15日，坤鹏公司与博白县签订了《博白县宁潭镇农贸市场项目开发意向书》，按该意向书的第11、12、13条的约定，鑫宝公司此前收取客户的购房款由坤鹏公司承担；2017年4月30日，黄祖明与坤鹏公司签订《协议书》，《协议书》约定：坤鹏公司承诺开发位于博白县，确认开盘之日起三个月内代富士康公司及鑫宝公司还清黄祖明认购商铺款4438000元，如黄祖明未能如期收到代还的认购商铺款，则自开盘之日起三个月内或者取得预售许可证、销售许可证之日建好开发区120套第一层框架商铺3个月延后一周内向坤鹏公司追讨；2018年6月11日、20日（收条日期为19日）、28日，坤鹏公司分3次先后向黄祖明付还认购商铺款项150000元、100000元、50000元，合计共300000元；2018年7月18日，黄祖明与坤鹏公司签订了分别预约购买9幢05号、9幢06号2份《博白县宁潭镇农贸市场楼盘预约协议书》，黄祖明向坤鹏公司交付了100000元，向坤鹏公司认购了该楼盘两套房屋；2018年9月6日，双方又签订了《补充协议》，约定黄祖明购买坤鹏公司开发的“博白县宁潭镇农贸市场”楼盘9幢05号、9幢06号共两套房屋，房价共1967600元。黄祖明已于2018年7月18日支付购房诚意金100000元给坤鹏公司。双方另行签订购房合同。房款从2017年4月30日《协议书》确认需偿还给黄祖明的和2018年7月18日交付的100000元诚意金折抵，协议还确认在扣减购房款后，坤鹏公司尚欠黄祖明款2270400元；之后坤鹏公司分5次先后还款给黄祖明，其中：2018年11月2日还款50000元，2019年1月14日还款100000元，2019年4月12日还款100000元，2019年4月30日还款50000元，2019年6月17日还款50000元，合计共还款350000元，余下的1920400元至今未还。此外，坤鹏公司一直未按双方签订的《博白县宁潭镇农贸巿场楼盘预约协议书》和《补充协议》的约定签订《商品房买卖合同》备案，至今仍然未与黄祖明签订《商品房买卖合同》。黄祖明认为坤鹏公司的行为损害了其合法权益，2020年5月18日，黄祖明向一审法院起诉。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自已的义务。黄祖明所诉其与坤鹏公司签订《协议书》约定坤鹏公司承诺开发位于博白县，开盘之日起三个月内代富士康公司及鑫宝公司还清黄祖明认购商铺款，协议双方意思表示真实，不违反法律强制性规定合法有效。双方订立商品房买卖预约合同即《博白县宁潭镇农贸巿场楼盘预约协议书》后又在楼盘开盘后签订《补充协议》约定明确了双方的名称，住所、买卖的房号、房价，并确定房屋全部价款由黄祖明以债权和预约买房订协议时所交的诚意金当即抵折结清。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，黄祖明与坤鹏公司签订的预约协议书和《补充协议》应当认定为商品房买卖合同，对当事人双方具有约束力。双方在订立《补充协议》时亦认识到该协议不是完善的商品房买卖合同，因此在协议中约定双方另行签订购房合同，作为商品房开发经营企业的坤鹏公司与买受人应按合同继续履行约定，按《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》等规定要求，在保留已订立《补充协议》的主要内容为主要条款外，补充完善和签订商品房买卖合同，黄祖明请求坤鹏公司履行合同约定的签订《商品房买卖合同》理由正当，应予以支持。黄祖明关于坤鹏公司应为合同备案登记和办理不动产权证书以承担及资金占用损失的请求，缺乏事实和法律根据，一审法院不予以支持。黄祖明主张坤鹏公司尚欠其债款1920400元，事实清楚，证据确实、充分，一审法院予以采纳。黄祖明请求坤鹏公司偿还并支付逾期还款期间利息理由正当，但请求按年6%计算利息缺乏法律依据，依法不予照准，应参照中国人民银行的贷款利率政策规定计算。坤鹏公司以其不是本案的适格主体和其与黄祖明订立的协议书和补充协议属于赠与合同等没有事实和法律根据，理由不成立，一审法院不予采纳和支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，作出判决：一、广西博白县坤鹏房地产有限公司于判决生效之日起30日内继续履行合同约定义务，在保留或明确双方已经协议约定的内容外的基础上按商品房销售管理法规规范，与黄祖明完善和签订宁潭镇农贸巿场9幢5号和9幢6号房的《商品房买卖合同》；二、广西博白县坤鹏房地产有限公司支付欠款1920400元及利息给黄祖明，利息的计算：以1920400元为基数从2018年4月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款利率计算利息；又从2019年8月20日起至本判决确定的履行期届满之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给黄祖明；三、驳回黄祖明的其他诉讼请求。案件受理费13017元（已减半收取），财产保全费5000元，合计18017元，由广西博白县坤鹏房地产有限公司负担14017元，黄祖明负担4000元。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。 经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为： 1、上诉人应否承担偿还被上诉人4438000元的购房款义务的问题。经核查，虽然被上诉人是与鑫宝公司签订《认购协议书》认购博白县宁潭镇开发的农贸市场开发区的商铺，并交付4438000元购房款给鑫宝公司，但上诉人在2016年3月15日与博白县宁潭镇人民签订的该市场《项目开发意向书》中约定，鑫宝公司此前收取客户的购房款由上诉人承担。且上诉人还在2017年4月30日与被上诉人签订的《协议书》中明确约定，上诉人确认在博白县开盘之日起，三个月内代富士康公司及鑫宝公司还清被上诉人认购商铺款共4438000元，此《协议书》是双方真实意思表示，双方当事人协议变更债务人为上诉人，不违反法律强制性规定，合法有效，且上诉人亦根据《协议书》中约定的还款义务，已付还了被上诉人部分购房款，上诉人还款给被上诉人的事实在双方于2018年9月6日签订的《补充协议》中得以印证，因此，上诉人提出此《协议书》属于赠与合同没有法律和事实依据，本院不予采信。根据该《协议书》，上诉人依法应承担偿还被上诉人4438000元购房款的义务。 2、本案是否遗漏当事人的问题。根据查明的事实，2017年4月30日的《协议书》一方当事人签字的是黄祖明，另一方是坤鹏公司，坤鹏公司按照合同的约定支付了部分购房款给黄祖明，2018年7月18日、8月6日，黄祖明与坤鹏公司又相继签订了《博白县宁潭镇农贸市场楼盘预约协议书》和《补充协议》，约定购房事项及还款方式，之后坤鹏公司又按约定支付了部分购房款给黄祖明。上述协议均为黄祖明与坤鹏公司的真实意思表示，而黄祖明在起诉时，亦是根据双方所签订的上述协议主张自己的权利，且坤鹏公司在与博白县签订的《农贸市场项目开发意向书》中，与政府约定保留对富士康公司与鑫宝公司在宁潭农贸市场建设项目中所违法收取的购房款的追索权利。综上，一审并未遗漏当事人，对坤鹏公司称遗漏当事人的上诉理由,本院不予支持。 3、博白县宁潭镇农贸市场9幢5号和9幢6号房的《商品房买卖合同》是否在本案处理的问题。商品房作为一种特殊的买卖标的，与普通商品买卖存在一定区别,故《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应当明确的内容，以规范商品房买卖行为。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条也规定，商品房的认购、订购、预订等协议只有在具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的情形下，才应被认定为商品房买卖合同。本案中，上诉人与被上诉人签订的《博白县宁潭镇农贸市场楼盘预约协议书》及《补充协议》约定明确了双方的名称、住所、销售方式、买卖的房号、房价、办理产权登记有关事宜及违约责任，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，双方还在《补充协议》中确定房屋全部价款由黄祖明以债权和预约买房订协议时所交的诚意金当即抵折结清。因此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，坤鹏公司与黄祖明签订的《预约协议书》和《补充协议》应当认定为商品房买卖合同，对当事人双方具有约束力。双方在《补充协议》中约定另行签订购房合同，但坤鹏公司至今未依约履行，一审法院判决坤鹏公司履行合同约定义务，与黄祖明签订《商品房买卖合同》是正确的，本院予以维持。 综上所述，上诉人广西博白县坤鹏房地产有限公司上诉无理，依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26034元，由上诉人广西博白县坤鹏房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  钟 荣 审 判 员  李小莉 审 判 员  黄 河 二〇二〇年十二月十四日 法官助理  陈伟君 书 记 员  甘思媚