安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终3647号 上诉人（原审原告）:米冬，男，1983年12月27日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 上诉人（原审原告）:张魏，女，1990年7月16日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：米冬，男，1983年12月27日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区，系张魏丈夫。 上诉人（原审被告）：滁州三巽城南置业有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区丰乐大道**，统一社会信用代码91341102MA2N4DY05M。 法定代表人：陈宝林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王欣，安徽知秋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿晓兵，安徽知秋律师事务所律师。 上诉人米冬、张魏因与上诉人滁州三巽城南置业有限公司（以下简称三巽公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院(2020)皖1102民初2582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 米冬、张魏上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由三巽公司负担。事实和理由：一、一审判决以发生新冠××疫情为由,将三巽公司迟延交房的违约天数扣除了65天,该认定与法律规定完全相悖,属于枉法裁判。《中华人民共和国合同法》第117条规定:“当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”虽然新冠××疫情属于不可抗力,但因为新冠××疫情发生在三巽公司迟延交房之后,故不能因新冠肺疫情免除三巽公司迟延交房的违约责任。无论新冠××疫情多么严重,都不能超越法律的规定,都不能以迟延交房以后发生的疫情免除三巽公司的违约责任。二、米冬、张魏购买的地下室的迟延交付违约金应在本案中一并处理。1.双方签订的地下室转让协议名为使用权转让,实为一次性买断,不应认定为租赁合同关系让米冬、张魏另案诉讼。米冬、张魏是一次性缴费,以后无需再交租金,米冬、张魏对其不仅享有使用权,还享有受益权和处置权,即米冬、张魏可自行将其转卖给他人。从以上事实可以看出,米冬、张魏是在购买地下室,而非从三巽公司处租赁地下室。2.米冬、张魏购买房屋的合同为主合同,购买地下室的合同为从合同,主合同约定的违约责任也同样使用于从合同,同时,即使认为双方对迟延交付地下室的违约责任标准没有约定而适用全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率,则该利率也不低于每日万分之一的标准。3.将迟延交房的违约责任与迟延交付地下室的违约责任在本案中一并处理,既能减少诉累,也能取得较好的社会效益。 三巽公司辩称，一审判决对于延期误工期限的认定不准确，应该按照193天计算，米冬、张魏认为65天不应该扣除的理由不能成立，一审法院对该扣减的认定理由正确。购买地下室与案涉的房屋买卖合同是独立的两个合同，且地下室的协议中并未约定逾期交付的违约金。购房人认为系主从合同，缺乏事实依据。请求驳回米冬、张魏的上诉请求。 三巽公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判三巽公司向米冬、张魏支付逾期交房违约金为959223x1/10000x(154-128)=2493.98元,即扣除施工期间受市重污染防治政策影响的115天、中国农民歌会停工3天、2018年和2019年两次中高考停工天数10天,合计128天;或将本案发回重审;2.判决米冬、张魏承担本案一审及二审诉讼费用。事实和理由：三巽公司与米冬、张魏双方之间签订《滁州市商品预售合同》属实,合同约定内容依法受法律保护。《滁州市商品预售合同》第十一条明确约定“甲方定于2019年9月30日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外，”三巽公司在涉案房屋的建设施工过程中,受到滁州市重污染天气期间政府暂停建筑工地室外作业、2018年和2019年两年的中高考期间停止施工、“中国农民歌会”停止施工、2020年新冠疫情长时间不能复工复产等诸多不可抗力因素的影响,造成案涉房屋不能如期交房,逾期交房是不得已才发生的,三巽公司也将可能会逾期交房的信息书面通知各购房户,因此对因不可抗力造成的逾期交房的影响天数应当给予扣除。本案一审中三巽公司分别出具了其受上述不可抗力因素影响的相关证据,主张扣除受不可抗力影响的相应天数,但一审法院仅认定新冠疫情属于全国突发公共卫生事件,不可预见、不能避免、不能克服,属于不可抗力,把受疫情影响的天数从逾期交房的期间内予以扣除；而滁州市重污染天气期间政府暂停建筑工地室外作业、2018年和2019年两年的中高考期间停止施工、“中国农民歌会”停止施工没有认定为不可抗力,没有从逾期交房期间内予以扣除,属认定事实不清。三巽公司在施工建设期间,受滁州市重污染天气期间政府暂停建筑工地室外作业、2018年和2019年两年的中高考期间停止施工“中国农民歌会”停止施工的诸多不可抗力的因素影响是客观存在的,虽然这些影响不具有全国性,但却是客观存在的事实,是三巽公司无法避免也无法克服的,应该依法认定属于不可抗力。因为受滁州市重污染天气期间政府管控要求暂停建筑工地室外作业、2018年和2019年两年的中高考期间停止施工、“中国农民歌会”停止施工虽然不具有全国性,但对三巽公司的影响确实是不可避免的,三巽公司在建设施工过程中也完全是按照当地政府环保部门的管理要求,积极响应号召才停止施工。 米冬、张魏辩称，1.所有的有规律的活动所导致的停工不属于不可抗力，如高考、农歌会等，三巽公司应该考虑到该因素，纳入到确定交房时间的因素中。政府的治理扬尘环境污染等通知与三巽公司没有关系，治理扬尘要求不能进行土方作业，不能进行房屋拆除，而按照三巽公司获得房屋预售许可证的时间来看，该段时间三巽公司根本不需要从事土方作业、房屋拆除的工作，对三巽正常施工没有正常影响；2.三巽公司不仅在一期工程的合同里面，也在二期工程的合同里面约定交房时间是2019年9月30日，而签订二期合同的时候三巽公司已经收到政府的这些通知，但是三巽公司仍然将交房时间确定在2019年9月30日，由此可见，该通知既不是不可预见，同时三巽公司也认为该通知对三巽公司的交房没有影响，所以三巽公司在接到通知后仍然定在2019年9月30日交房。请求驳回三巽公司的上诉请求。 米冬、张魏向一审法院起诉请求：1.判令三巽公司支付逾期交房违约金25220元（以1141183元房款为基数自2019年9月30日起按日万分之一计算至2020年5月8日止共221天）；2.本案诉讼费用由三巽公司承担。 一审法院认定事实：2018年7月13日，三巽公司与米冬、张魏签订了一份《滁州市商品房预售合同》，合同约定：“第二条乙方向甲方购买南谯区阳明南路1628号《三悦澜山》10幢2单元101室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为140.62平方米。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币￥6837.92元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币￥961549元。……第十一条甲方定于2019年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。” 上述合同补充条款约定：“四、本《合同》第十四条不执行，按本合同第十条执行。出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，以《入户通知书》形式通知买受人办理交付手续。双方同意以下约定：①如规定期限内买受人未按时接受房屋的，视为买受人已收房；②出卖人对该房屋的保修责任从交付之日起计算；③所购房屋的风险责任（火灾、地、地震及第三方责任等原因造成的房屋灭失损风险的责任）从交付之日起转移至买受人；④所购房屋物业管理费从交付之日起由买受人计缴；⑤买受人自《入户通知书》规定领房之日起向出卖人缴纳每日总房款万分之一的违约金。五、本《合同》约定的交付期限如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的”。 2018年5月6日，三巽公司（甲方）与米冬、张魏（乙方）签订《地下室使用权转让协议》，甲方同意将该套房屋所在的地下室使用权以181960元的价格长期转让给乙方使用，并约定地下室交付时间与乙方购买房屋时间一致。2019年9月30日，三巽公司向米冬、张魏邮寄送达《延期交房通知书》，告知将不迟于2019年11月30日交付。2019年11月27日，三巽公司再次向米冬、张魏邮寄送达《延期交房通知书》，告知具体交付时间另行通知。米冬、张魏所有房款已付清，共计959223元。2020年4月29日，三巽公司向米冬、张魏邮寄送达《交房通知书》，通知米冬、张魏于2020年5月6日至2020年5月7日办理交房手续，该通知书于2020年4月30日被签收。2020年6月15日，米冬、张魏签订《入伙确认书》并办理交房手续。 另查，2020年2月26日，三巽公司向滁州市建设工程质量安全管理站申请于2020年3月3日复工。2020年3月3日，三巽公司向其监理单位安徽国汉建设监理咨询有限公司提出申请，申请定于2020年3月28日组织已经到岗并完成隔离的工人继续该工程的施工建设。2020年3月28日，该项目的监理日志记载:“工人隔离期满，已陆续到场，工地开始复工”。 一审法院认为，根据《滁州市商品房预售合同》约定，三巽公司未能在2019年9月30日前交付房屋，构成违约，应当按照双方的合同约定向米冬、张魏支付逾期交房违约金。违约金按照买方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。2020年4月29日，三巽公司书面通知米冬、张魏于2020年5月6日至2020年5月7日办理房屋交接手续，米冬、张魏未在上述期限内办理，根据合同约定，视为三巽公司已于2020年5月6日交房。三巽公司辩称其延期交房系受滁州市重污染防治政策、“中国农民歌会”、中高考及疫情影响，属于不可抗力。因滁州市重污染防治政策、“中国农民歌会”、中高考并非属于不可预见、不能避免、不能克服的活动，且三巽公司对上述问题应当具有预见性和合理性安排，故本院对该辩解意见不予采纳。受新冠××疫情影响，安徽省于2020年1月24日启动重大公共卫生事件一级响应，停工停产。新冠××疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，三巽公司因新冠××疫情防控而停工属于不可抗力，应当从逾期交房的期间内予以扣除，综合考虑三巽公司因新冠××疫情防控延期复工、交通路线的恢复以及返工劳务人员需隔离观察等因素，三巽公司当庭提供证据证明其复工日期为2020年3月28日符合客观实际，予以采纳。综上，一审法院酌定逾期交房天数应当扣除65日（2020年1月24日至2020年3月28日）。违约金的起算时间应当为合同约定的交房时间届满之次日，即2019年10月1日起算；截止时间应为房屋交付时间2020年5月6日，共计219日，扣除65天，三巽公司迟延交付房屋天数应为154天（219日-65日）。违约金按合同约定以已交付房屋款959223元按日万元之一计算。故三巽公司应给付米冬、张魏违约金为959223元×1／10000×154天＝14772.03元。双方签订的《地下室使用权转让协议》未约定逾期交付需支付违约金，故米冬、张魏要求三巽公司支付逾期交付地下室违约金的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。 根据权利、义务对等的原则来看，商品房买卖合同双方中买受人一方的主要合同义务是按约交付房款，出售人一方的主要义务是按约交付符合质量要求的房屋。对于交房而言，本是出售人的主要义务，对于买受人无正当理由未能及时收房，则可视为对相应权利的放弃。米冬、张魏虽在三巽公司通知其办理房屋交接手续后未及时办理房屋交接手续，但《滁州市商品房预售合同》补充协议第四条一方面约定在买受人未及时办理房屋交接手续时视为商品房已经按合同交付，房屋毁损、灭失的风险由买受人承受，另一方面又约定买受人需向出卖人支付违约金，在出卖人未产生损失的情况下，仍然让买受人因权利放弃而向原本对房屋交付仅承担义务而不享有权利的出卖人一方承担违约责任，权利义务明显不对等。因三巽公司未能提供其他证据证明其损失，故对三巽公司辩称米冬、张魏应承担逾期收房违约金的抗辩意见不予采纳。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、滁州三巽城南置业有限公司于判决生效后十日内支付米冬、张魏逾期交房违约金14772.03元；二、驳回米冬、张魏的其他诉讼请求。本案案件受理费440元，减半收取220元，由米冬、张魏负担91元，由滁州三巽城南置业有限公司负担129元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，三巽公司与米冬、张魏签订的《滁州市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。米冬、张魏已按约支付了购房款义务，三巽公司也应按照合同约定履行按期交房的义务。案涉合同约定，三巽公司应于2019年9月30日前将该房屋交付米冬、张魏，不可抗力除外。但三巽公司未在该期限内履行交房义务，故三巽公司构成违约，应当承担相应的违约责任。对于三巽公司应当承担的逾期交房违约责任，米冬、张魏上诉认为，虽然受新冠××疫情影响，安徽省于2020年1月24日启动重大公共卫生事件一级响应，停工停产，该情形属于不可抗力，但案涉合同约定三巽公司应于2019年9月30日交房，而新冠××疫情发生在2019年9月30日之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，该不可抗力属于三巽公司迟延履行后发生，不能免除三巽公司因疫情而产生的违约责任。对米冬、张魏的该项上诉理由，本院认为，虽然新冠××疫情发生在三巽公司迟延履行义务之后，但新冠××疫情的发生客观上导致了三巽公司交房日期的迟延履行，属于造成违约损失的扩大因素，而对该扩大部分的损失，也非三巽公司故意造成，且双方当事人均认可“新冠××疫情”属于不可抗力情形，一审判决根据新冠××疫情发生的时间、三巽公司复工等实际情况，综合案件事实，酌定扣除三巽公司65天违约责任，只是适当减轻了因新冠××疫情产生的三巽公司对扩大损失的违约责任，并未免除三巽公司的违约责任，亦不违反《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，也不违反公平原则。米冬、张魏的该项上诉理由，本院不予支持。 米冬、张魏上诉主张应将迟延交付地下室的违约责任在本案中一并处理。因一审法院以双方签订的《地下室使用权转让协议》未约定逾期交付需支付违约金而驳回了米冬、张魏要求支付逾期交付地下室违约金的主张。故一审法院已将迟延交付地下室在本案中一并进行了审理，米冬、张魏该上诉理由不能成立，对其该上诉主张，本院不予支持。 对于三巽公司应当承担的违约责任，三巽公司上诉认为，除了新冠××疫情外，还应当扣除因“滁州市重污染防治政策影响的115天、中国农民歌会停工3天、2018年和2019年两次中高考停工天数10天，”合计128天的违约责任。因双方当事人签订的滁州市商品房预售合同明确约定，三巽公司应于2019年9月30日前将该房屋交付米冬、张魏，不可抗力除外。该条款明确约定三巽公司逾期交房的抗辩理由仅存为不可抗力情形，其他情形均不得作为逾期交房的合理抗辩理由。而三巽公司的上述上诉理由均不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故其上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，米冬、张魏、三巽公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费157元，由上诉人米冬、张魏负担50元，上诉人滁州三巽城南置业有限公司负担107元。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  李 刚 审判员  付广永 二〇二〇年十二月七日 书记员  岳陈陈 二审附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。