广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25656号上诉人（原审被告、反诉原告）：黎月明，女，1959年2月5日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：李淑梅，广东中汉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈宝弟，女，1965年5月23日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：王金键，广东联合发展律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敏华，广东联合发展律师事务所实习律师。上诉人黎月明因与被上诉人陈宝弟宅基地房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初11323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人黎月明上诉请求：1.撤销一审判决第二、四、五项；2.改判陈宝弟向黎月明支付赔偿款项11228701.95元；3.一、二审诉讼费由陈宝弟承担。事实和理由：一审认定事实不清、证据不足。（一）一审遗漏重要事实没有查实。双方于2006年11月12日签订《房屋转让协议书》，黎月明依约向陈宝弟支付了广州市黄埔区x号房屋（以下简称涉案房屋）转让款62万元，约定陈宝弟将涉案房屋的所有权和使用权永久性转让给黎月明使用，黎月明至今一直在使用涉案房屋。现陈宝弟为获得涉案房屋所属地块巨额的征地拆迁款提起本案诉讼。黎月明在一审庭审以及对深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称鹏信公司）作出的《关于x号1项居住房地产市场价值估价报告书》（以下简称《报告书》）提出异议时，已多次提交证据证明涉案房屋进入具体的征地流程。根据广州市黄埔区云埔街沧联股份经济联合社（以下简称沧联经济联合社）公布的《广州市黄埔区云埔街沧联社区旧村改造补偿安置方案》，被拆迁人可以获得建筑面积每平方米13000元的补偿。2020年6月，沧联经济联合社委托的广州州游测绘技术信息有限公司就对涉案房屋进行了测绘，确认涉案房屋的实测总建筑面积为1073.9349平方米。该事实与黎月明要求陈宝弟赔偿款项的数额有密切关联，但一审没有对该事实进行认定，从而导致判决结果对黎月明极其不公平。（二）一审计算涉案房屋的增值损失有误。根据改造补偿方案，涉案房屋可以获得巨额补偿，而该征地补偿款正是涉案房屋价值的体现，也是陈宝弟收益的体现。一审认定涉案房屋的增值部分，理应全面考虑涉案房屋因土地升值或拆迁征地补偿所得利益。经测绘，涉案房屋的“实方”为836.3304平方米，按照“实方”面积计算的补偿金额就已经达到10872295.2元，加上超出四层以上部分，建安成本补偿款为356406.75元，涉案房屋的价值应为11228701.95元。一审不采用黎月明提出的合理计算方式，甚至于不采信法院瑶珠选定的评估公司评估的结果，在没有事实和法律依据的情况下，毫无根据的计算涉案房屋总价值错误。（三）在处理合同无效的法律后果时，除了合同法的相关规定以外，法院更应当结合诚信、公平原则来处理案件。陈宝弟明知涉案房屋坐落的宅基地为村集体所有，农村集体所有的宅基地不能向本村集体成员以外的人转让，陈宝弟却依旧转让涉案房屋，并在出卖多年后又以房屋买卖行为违反法律相关规定为由主张合同无效并要求返还房屋，严重违反诚信使用原则。2006年涉案房屋也就几十万元，但2020年涉案房屋的补偿款就达到了1100多万元。按照一审判决，黎月明在已经支付了62万元的房款，并对原来的毛坯房进行装修的情况下，陈宝弟仅需支付黎月明100多万元，就可以拿回价值1100多万的房屋显失公平。（四）虽然黎月明并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，但涉案房屋的补偿款项、安置面积等均是由涉案房屋被拆迁而衍生的补偿或奖励，该权利义务与被拆除房屋具有一致性，并非集体经济组织内部福利。因此涉案房屋的价值应参照旧村改造的补偿方案计算，而不应扣减涉案房屋的土地使用权价值及相应的增值部分。（五）涉案《房屋转让协议书》中约定将涉案房屋的使用永久性转让给黎月明，陈宝弟无权要求黎月明在没有实际取得合理赔偿款项的情况下返还涉案房屋。且黎月明在购买涉案房屋后，并非用于本人居住，而是用于出租，黎月明并非涉案房屋的实际使用人。在陈宝弟提起本次诉讼前，黎月明一直将涉案房屋交由陈宝弟管理出租事宜，由陈宝弟负责出租、收取租金、管理涉案房屋等，黎月明也向陈宝弟支付了管理涉案房屋的报酬。关于陈宝弟诉请黎月明返还涉案房屋，由于黎月明并非涉案房屋的实际使用人，所以腾空涉案房屋并返还给陈宝弟并非黎月明单方能履行的。一审法院遗漏查明涉案房屋的实际使用情况，应追加涉案房屋的实际使用人参与诉讼，而不应直接判决黎月明返还涉案房屋。请求二审法院判如所请。被上诉人陈宝弟二审辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，符合法律程序，同意一审判决，不同意黎月明的上诉请求，请求二审法院依法予以维持原判。陈宝弟于2019年10月10日向一审法院起诉请求：1.确认《房屋转让协议书》无效；2.黎月明返还广州市黄埔区沧联村x层房屋，陈宝弟返还转让款62万元；3.案件诉讼费由黎月明承担。黎月明向一审法院反诉请求：1.陈宝弟向黎月明支付赔偿款项12772211元；2.陈宝弟承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2006年11月12日，陈宝弟（甲方）与黎月明（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定：甲乙双方所转让的房屋是位于广州市黄埔区沧联社区小迳文运坊三角大街3号的房屋，该房屋的权属人是甲方，用地面积约为170平方米，建筑面积约为1050平方米，房屋四至：东面是戴x的房屋，南面是戴x、戴x的房屋，西面是戴x的房屋，北面是大路鱼塘。现甲方愿意将该房屋的所有权和使用权永久性转让给乙方。房屋转让金合计620000元。自甲方收齐房屋转让金后，该房屋的所有权和使用权归乙方所有，其他任何人均不得干涉（包括甲方的配偶、子女、父母及兄弟姐妹等）。甲方收齐上述房屋转让金后，该房屋的有关宅基地证资料应交给乙方保管，如该房屋可以办理产权变更，甲方必须全力协助乙方办理好房屋的产权变更手续。在签订本协议之前，该房屋的一切权利和义务归甲方所有，若因甲方原因而引起该房屋出现纠纷或争议的，甲方应主动解决，否则视违约处理，乙方可随时要求甲方退回房屋转让金并追加同期贷款利息。在签订本协议之后，该房屋的一切权利义务归乙方所有，一概与甲方无关；若该房屋被政府部门或其他单位征用，一切补偿归乙方所有。在签订本协议之后，甲方不得收回该房屋，否则，甲方必须双倍返还房屋转让金总计1240000元给乙方。双方均确认黎月明向陈宝弟支付了转让金620000元。黎月明接收毛坯房屋后，对房屋进行了水电、墙面、地面等装修。黎月明为证明房屋的价值，向一审法院提交了由广州市华盟价格事务所有限公司于2019年11月4日出具的《关于广州市黄埔区小迳文运坊三角塘大街3号房屋价格评估结论书》（以下简称《价格评估结论书》），评估结论：小迳文运坊三角塘大街3号房屋在评估基准日2019年10月24日的总价值为12772211元。因双方对涉案房屋的价值存在争议，根据陈宝弟的申请，一审法院摇珠选定鹏信公司对黄埔区沧联村x号房屋市场价值进行评估。鹏信公司于2020年6月28日作出《报告书》，估价结果：经过市场调查和实地查勘，根据相关资料和有关政策法规，并遵循房地产估价原则，选取收益法及成本法作为主要估价方法进行估价，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验和对影响房地产价值因素分析、估算，确定委托估价对象在价值时点2019年11月12日的评估市场总值为4423800元，其中证载第1-4层，评估建筑面积320㎡，评估单价9660元/㎡，计3091200元，其他评估建筑面积697.706㎡，评估单价1910元/㎡，计1332600元。另鹏信公司在对《报告书》出庭作证时称，涉案宅基地房屋的其中320㎡使用的是收益法，因为市场上没有转让的案例，转让范围受到限制，土地价值也没有转让案例，限制了成本法的使用，但城中村房屋都是有出租收益的，所以倒推相应的价值。其他的建筑部分就直接使用成本法，因为没有包含土地价值。一审另查明，黄埔区沧联村x号房屋的《集体土地房产证》登记权属人为陈宝弟，权属来源为2000年新建，用地面积100㎡，建筑结构及层数：钢筋混凝土4层，使用性质居住，建基面积80㎡，总建筑面积320㎡，备注：1.该用地是由沧联村和南岗镇批准使用，并经规划部门报建审批；2.另有：用地面积61.99平方米未经批准使用，建筑面积697.706平方米未申请产权登记。双方均确认签订《房屋转让协议书》后未对房屋主体结构进行加建，房屋的现有建筑面积即为《集体土地房产证》登记的320平方米＋697.706平方米。庭审中黎月明确认其并非涉案房屋所在农村集体经济组织成员。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。黎月明并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，其与陈宝弟就买卖宅基地房屋所签订的《房屋转让协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故陈宝弟要求黎月明将涉案宅基地房屋返还，符合法律的规定，一审法院予以准许，同时陈宝弟亦应将其收取的转让款620000元返还黎月明。因《房屋转让协议书》无效，黎月明要求陈宝弟支付因宅基地房屋增值导致的损失有理，一审法院予以支持。关于涉案宅基地房屋的增值损失。由于宅基地房屋的土地使用权具有身份性，涉案宅基地房屋的土地使用权价值及相应的增值部分应由陈宝弟所享有，故在计算涉案宅基地房屋的增值损失时应当扣除地价部分。根据鹏信公司对《报告书》的补充意见，考虑涉案宅基地房屋的土地使用权价值确实难以单独作出评估，一审法院参考《报告书》中建筑面积697.706㎡房屋的价值，确定有合法报建手续的320㎡建筑物的价值为611200元（320㎡×1910元/㎡），即涉案宅基地房屋地上建筑物的总价值为1943800元（1332600元+611200元）。扣除双方交易价格620000元，陈宝弟应赔偿黎月明房屋增值损失1323800元。据此，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，于2020年9月14日作出如下判决：一、确认陈宝弟与黎月明于2006年11月12日签订的《房屋转让协议书》无效；二、黎月明于判决发生法律效力之日起十日内将广州市黄埔区沧联村x号宅基地房屋返还陈宝弟；三、陈宝弟于判决发生法律效力之日起十日内向黎月明返还转让款620000元；四、陈宝弟于判决发生法律效力之日起十日内向黎月明赔偿房屋增值损失1323800元；五、驳回黎月明的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费10000元，由黎月明负担；反诉受理费49217元，由陈宝弟负担8357元，黎月明负担40860元。评估费13560元，由陈宝弟、黎月明各负担6780元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，在一审法院于2020年3月11日组织双方现场勘查时，双方当事人均确认《房屋转让协议书》签订后，房屋的主体结构没有加建。二审庭询中，黎月明提交租赁合同、微收款记录、收据等，拟证明涉案房屋一直用于出租给他人使用，黎月明并非涉案房屋的实际使用人。陈宝弟质证称，真实性无法确认，该证据与本案没有关联性，本案审理的是房屋权属问题，与实际使用人无关，返还房屋不影响租赁，可以继续租赁，对于实际租赁人问题不需要在本案处理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合黎月明的上诉请求和理由以及陈宝弟的答辩，本院确定本案争议的焦点是：黎月明主张陈宝弟赔偿房屋损失的认定问题。现评析如下：一审法院已就黎月明与陈宝弟签订的《房屋转让协议书》为无效合同作出了详细、充分的阐述，本院予以确认，并不再赘述。陈宝弟明知农村宅基地住房不能出售给该集体经济组织成员外的其他人，却为了经济利益将涉案房屋出售，多年后又在房价大幅上升时起诉要求返还房屋，以获得更大的利益，应承担买卖行为无效的过错责任。同理，合同无效，黎月明亦有过错。对于《房屋转让协议书》的无效，本院确认双方当事人均存在同等过错。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，在黎月明向陈宝弟返还涉案房屋以及陈宝弟向黎月明返还购房款的基础上，黎月明仍有权主张陈宝弟承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失，该差价损失应考虑陈宝弟因土地升值等所获得利益。依照鹏信公司出具的《报告书》结论，涉案房屋市场总值为4423800元，陈宝弟向黎月明赔偿的损失应为1901900元［（4423800元-620000元）×50%］。一审法院未考虑房屋升值部分利益，仅以涉案房屋的地上建筑物价值作为赔偿损失依据不妥，本院予以纠正。虽然黎月明提出涉案房屋所属地块已开始征地拆迁，但其并无举证证明陈宝弟已就涉案房屋的拆迁问题与相关单位签订了拆迁补偿协议，故黎月明上诉主张按照沧联经济联合社公布的《广州市黄埔区云埔街沧联社区旧村改造补偿安置方案》补偿其11228701.95元，缺乏参考依据，本院不予采纳。至于黎月明二审提交证据证实涉案房屋还有其他实际使用人问题，因陈宝弟已明确表示实际使用人可继续租赁，本案不需要处理实际使用人的搬迁，因此，是否追加实际使用人，不影响本案实体处理，黎月明上诉要求追加实际使用人作为第三人参加诉讼，本院不予采纳。综上所述，一审认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初11323号民事判决第一、二、三项；二、撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初11323号民事判决第五项；三、变更广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初11323号民事判决第四项为：陈宝弟在本判决书送达之日起10日内向黎月明赔偿房屋损失款1901900元；四、驳回黎月明其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉受理费10000元，由黎月明负担，反诉受理费49217元，由陈宝弟负担7329元，由黎月明负担41888元；评估费13560元，由陈宝弟负担5830元，由黎月明负担7730元；二审案件受理费81134元，由陈宝弟负担13742元，由黎月明负担67392元。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二〇年十二月二十八日书记员 李志康谢金泽