天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终5823号上诉人（一审原告）：天津市南开区都菓饮品店，住所地天津市南开区红旗南路与陈塘庄铁路支线交口东南侧阳光壹佰北园**地下室负201（DX-20）B4。经营者：金春正，女，1977年4月12日出生，朝鲜族，住吉林省图们市。被上诉人（一审被告）：北京盛欣悦餐饮管理有限公司天津分公司，住所，住所地天津市南开区红旗南路与陈塘庄铁路支线交口东南侧阳光壹佰北园**地下室负201-20）。负责人：罗紫郡，经理。上诉人天津市南开区都菓饮品店（以下简称“都菓饮品店”）因与被上诉人北京盛欣悦餐饮管理有限公司天津分公司（以下简称“盛欣悦天津分公司”）租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初5953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。都菓饮品店上诉请求：1．撤销一审民事判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院仅凭微信记录中的“招商时说按摊位分摊管理费”一句话，驳回上诉人的所有诉讼请求，事实不清，理由非常不充分。上诉人是指实际发生的水电和公共卫生等管理费用按摊位分摊，一口价收费未提前告知，上诉人不接受。公摊费用应按实际发生金额实际计算，被上诉人按每月500元标准收取环境管理费用不合理。2．被上诉人没有经过协议擅自改变收费标准，应承担违约责任，应承担违约金及交通费等损失。3．因被上诉人违约，拖延4个月退还5000元，导致上诉人产生的房屋租金和物业费应由被上诉人承担。4．其他商家被招商时合同中写明管理费每月500元，上诉人的合同中不是固定金额，不应支持被上诉人擅自更改的收费标准。都菓饮品店向一审法院起诉请求：1．判令被告退还保证金6000元；2．判令被告赔偿2020年3月至2020年7月原告经营者个人居住房屋5个月租金9000元及物业费375元；3．判令被告支付违反合同的违约金14630元（按每日保证金的1%计算，3月1日至6月16日期间以11000元为基数，6月17日至6月23日期间以6000元为基数计算）；4．判令被告赔偿原告利息180元；5．判令被告赔偿原告交通费1500元（包括天津至图们往返高铁费900元、住宿费150元及打车费）；6．本案诉讼费由被告负担，要求被告直接给付原告。一审法院认定事实：2018年12月27日，原告与被告签订《MUSIC觅食街租赁管理服务协议》，约定：原告承租天津市南开区红旗南路与陈塘庄铁路支线交口东南侧阳光壹佰北园8-10号楼地下室负201B4，租赁期为12个月，年租金38000元；原告须向被告交纳保证金10000元，原告履行合同过程中如有拖欠租金、水电费等违约行为，被告有权直接从保证金中扣除，租赁期满后如原告无任何违约行为，且没有拖欠被告任何费用，保证金将在30日内退还原告，保证金不计利息；公共区域水电费、物业垃圾处理费等各项费用由原告交纳给被告进行统一缴费，费用为每月月底结算，如未按时缴费，被告有权从保证金中扣除；合同期满后，原告应于合同终止日后三日内将商铺及被告提供的设施、设备完好的交还被告；被告收取收银机押金1000元。合同签订后，原告向被告交付了保证金、押金11000元。双方均认可合同履行期限内原告未拖欠租金。合同到期后，原告与被告因退还保证金、押金数额产生分歧，原告未将商铺按期返还被告，被告已退还原告5000元。就被告扣除原告保证金6000元一节，原告认可根据合同约定，被告有权收取公共区域水电费、物业垃圾处理费等，但被告未在合同履行期限内向原告主张，且因合同未约定金额，原告不认可按照每月500元计算。被告提交与原告微信聊天记录，其中原告曾表示“招商时说按摊位分摊管理费”；被告另提交其他商户按照500元/月交付公摊部分费用及管理费的证据，原告认可为其周边商户，但认为与其无关。一审法院认为：《MUSIC觅食街租赁管理服务协议》系原、被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应遵守诚实信用原则行使合同权利、履行合同义务。本案争议焦点为被告以500元/月标准自原告交付的保证金中扣除12个月公共区域水电费等管理费，是否违反合同约定构成违约。依据双方合同约定，公共区域水电费等费用确应由原告负担，只是合同并未约定明确金额。依据合同法相关规定，合同没有约定或约定不明确的，当事人双方可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定，仍不能确定的，按照订立合同时履行地的市场价格确定。结合原告与被告微信聊天记录中，原告表示“招商时说按摊位分摊管理费”，以及被告按照500元/月标准收取其他商户管理费的实际情况，被告以同样标准向原告收取费用，并自保证金中扣除，符合原告认可的“招商时”协商明确的收费方法，也符合合同法关于合同约定不明时如何处理的相关法律规定，故被告该行为并无违约情形，故原告无权要求被告承担相应的违约责任。原告经营者个人承租房屋产生的费用及交通费等，均不是履行本案合同产生的必要费用，与本案无关。故原告全部诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院均不予支持。一审法院判决：驳回原告天津市南开区都菓饮品店的全部诉讼请求。案件受理费593元，减半收取计296.5元，由原告天津市南开区都菓饮品店负担。本院二审期间，对一审查明事实，本院予以确认。本院认为，双方当事人订立的租赁合同，是双方的真实意思表示。合同约定公共区域水电费等管理费由上诉人缴纳给被上诉人进行统一缴费，每月月底结算，次月3日内完成支付，如未能按时缴费，被上诉人有权从保证金中扣除。合同履行过程中，公共区域水电费等管理费被上诉人并未按月结算收取，而是12个月合同期满后一次性从保证金中按每月500元的标准扣除，上诉人因此主张被上诉人擅自改变合同内容应承担违约责任。公共区域水电费等管理费约定由上诉人负担，被上诉人虽改变收取方式，但并未超过时效不因此丧失权利。该费用是公共区域发生的管理费用，由商户共同分摊并无不妥。被上诉人按每月500元收取公共区域水电费等管理费，并将其写入随后与其他商户订立的合同中。依据合同法相关规定，合同没有约定或约定不明确的，当事人双方可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定，仍不能确定的，按照订立合同时履行地的市场价格确定。因此，本案涉案合同中虽没有载明按每月500元收取，但并未超过市场价格。综上，被上诉人以500元/月标准自上诉人交付的保证金中扣除12个月公共区域水电费等管理费6000元，一审法院认定该行为不构成违约据此驳回上诉人相应诉请并无不当，本院予以维持。关于合同期满保证金的退还，合同约定“租赁期满后如乙方无任何违约行为，且没有拖欠甲方任何费用，保证金将在30日内退还乙方”；同时还约定了合同期满，上诉人应将承租商铺交还，否则被上诉人有权不退还保证金等内容。经当庭询问合同期满后，上诉人因管理费争议未向被上诉人交还租赁商铺，因此其要求被上诉人承担逾期退还保证金及押金的违约责任没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费593元，由上诉人金春正负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年十二月二十八日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……