湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终1796号上诉人（原审被告、反诉原告）：荆州恒信德龙房地产开发有限公司，住所地荆州市沙市区北京西路**。法定代表人：胡华，公司总经理。委托诉讼代理人：龙秀英，湖北思捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：呙巍，男，1978年5月5日出生，汉族，住荆州市沙市区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：樊琳，女，1981年1月10日出生，汉族，住荆州市沙市区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：郑刚，湖北恒祥律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：何永鹏，湖北恒祥律师事务所律师。上诉人荆州恒信德龙房地产开发有限公司（下称“恒信房地产公司”）因与被上诉人呙巍、樊琳商品房销售合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院(2019)鄂1002民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒信房地产公司的委托诉讼代理人龙秀英，被上诉人呙巍、樊琳共同委托诉讼代理人郑刚、何永鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒信房地产公司上诉请求：撤销（2019）鄂1002民初235号民事判决第一项，改判按合同约定违约金标准的30%计算上诉人应承担的违约金，即承担违约金4843.79元。事实与理由：一审判决将违约金调整为日万分之一，未能充分体现公平原则和诚实信用原则，上诉人认为违约金不得超出合同约定的违约金的30%。1、一审查明的事实表明，上诉人在履行与被上诉人签订的商品房买卖合同时，除办证时间延迟外，交房是按照合同约定的时间，房屋质量符合国家质量标准，履行了合同的主要义务。被上诉人在一审审理过程中，并未提供证据证明延迟办证具体造成了多大的实际经济损失。2、客观上，本案的被上诉人也没有因延迟办证遭受实际经济损失，2015年，被上诉人买房时，房价是5200元/平方米，2018年办证时房价是8500元/平方米，被上诉人并未因迟延办证导致房屋价值贬损。3、我国法律设置违约金制度的目的是对合同当事人因对方的违约行为所造成的实际损失的赔偿。一审法院虽认为合同约定的违约金过高，予以调整，但按日万分之一进行计算，仍然高于司法解释及相似判例确定的在守约方没有实际损失时按合同约定的违约金的30%支付违约金的标准，对上诉人不公平。因为向上诉人主张要求支付延迟办证违约金的业主较多，按一审确定的支付违约金的标准，上诉人根本无力承受。综上，上诉人认为一审调整的违约金的标准依然过高未能充分体现公平公正的原则，上诉人恳请二审法院在查明事实的基础上判如所请。呙巍、樊琳辩称，1、上诉人要求降低违约金标准的上诉请求没有法律依据，请求驳回上诉，维持原判。一审认定事实清楚，法律适用正确，一审降低了违约金的标准，对被上诉人有所不公。根据交易习惯，办证的时间、签署银行贷款协议的时间均应以银行、开发商的通知为准，业主不可能每天向开发商询问是否可以办证。加之部分业主为没有及时去办理贷款承担的违约责任，也认为不公平，业主都是按照开发商的要求配合办理。被上诉人并非确因自身原因导致无法完成银行贷款，从而未能购买房屋的。春秋府的房屋价值大几十万甚至上百万，购房者签订买卖合同足见其买房的诚心，没有哪一个购房者在支付了首付款之后，故意来拖延办理房屋贷款的，又不是要借故解除合同，这明显不符合常理，况且在7天之内办理也不符合情理。所以，即便归责也绝不是被上诉人来承担这个责任。但被上诉人本着息事宁人、和平共处的原则并未提出上诉。2、违约金制度设立的目的旨在合同的公正性与意思自治，既然双方约定就应当遵守。上诉人主张被上诉人没有损失，但违约金并不要求守约方有损失才可以请求支付违约金。合同约定违约金的初衷是为了促进合同双方更好的履行合同内容，哪怕守约方没有损失，只要违约了也应当向守约方支付违约金，根本不需要守约方来证明自己受到了损失。且合同是上诉人提供的格式合同，上诉人更应该严格遵守合同。上诉人称买房时房价5200元每平方米，现涨价到8500元每平方米，这属于偷换概念。房屋的价格是当年的市场行情所决定，同时也是各位业主购房的眼光，并不是开发商主动让利。同时，在当年春秋府的房价相比其他各楼盘还是比较高的，不能混为一谈，上诉人的意思是否系认可将来如果房屋降价可以包赔呢？违约金制度的目的除了对违约行为所造成实际损失的赔偿以外，更重要的是合同的约束，双方对防止违约情况的认可，应当遵循意思自治原则和诚实信用原则，即使是人民法院结合实际情况，在违约金没有明显过高时，都不能干预。本案一审法院已经作出了降低调整，而且降低了一半，如果一而再、再而三的无底线的降低，还要合同有什么用，以后谁会尊重合同、尊重法律？希望二审法院结合实际情况，本着和谐社会、以人为本，尊重事实、依据法律作出公正的裁决。呙巍、樊琳向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期办证的违约金16145.96元（自2017年6月30日起至2017年11月28日止）；2、本案诉讼费用由被告负担。恒信房地产公司向一审法院反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付逾期办理贷款的违约金52315元；2、反诉案件受理费及相关费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2016年3月27日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：被告（反诉原告）将沙市区江津西路恒信春秋府商品房出卖给原告，价款为531117元，2016年12月31日前交付房屋；另约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”“任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。”同时在附件十一补充协议约定：“买受人应在签订《商品房买卖合同》7日之内到银行办理按揭手续，签订按揭贷款合同，如没有在规定时间内办理，逾期每日按总房款的万分之五支付违约金。”上述合同签订后，原告（反诉被告）按约定支付了首付款，2016年4月26日向荆州住房公积金中心办理贷款手续。被告（反诉原告）依约于2016年12月31日向原告（反诉被告）交付涉诉商品房。2017年11月28日，涉诉商品房进行初始登记。2018年6月26日，原告（反诉被告）办理了不动产权证。2018年9月11日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）在内的购房人发出可以办证的通知。双方就迟延办证及逾期办理贷款的违约金产生争议，因而成讼。另查明，2017年6月22日，宜昌市三峡坝区人民法院因案件执行，查封了恒信公司涉诉房屋所占的荆州国用（2015）第1020100011号国有建设用地使用权。被告（反诉原告）于2017年10月18日向宜昌市三峡坝区人民法院申请以五套房屋置换上述土地使用权，法院遂解除对上述土地使用权的查封。一审法院认为，根据双方当事人的诉辩意见，将本案争议焦点归纳为：一、被告（反诉原告）是否承担逾期办证的违约责任。二、逾期办证的违约金数额如何确认。三、原告（反诉被告）是否应承担逾期办理贷款的违约责任、违约金数额如何确认。关于焦点一，一审法院认为，涉诉商品房初始登记系不动产权登记的前提条件，也是被告作为开发商的义务。本案中，商品房交付时间为2016年12月31日，依约不动产权证办理期限届满日为2017年6月29日。但涉诉商品房初始登记时间为2017年11月28日。另宜昌市三峡坝区人民法院查封涉诉房屋所占国有土地使用权系被告（反诉原告）自身行为造成，上述查封不属于法律上不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力的客观情况。被告（反诉原告）依约应向原告（反诉被告）承担违约责任。关于焦点二，一审法院认为，原告作为买受人不解除合同，涉诉商品房不动产权证办理期限届满日为2017年6月29日，原告（反诉被告）主张逾期办证违约期算至2017年11月28日（初始登记之日）止，符合法律规定因此本案计算违约金的期间为2017年6月30日起至2017年11月28日止，共计152天。依照“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”的规定，被告（反诉原告）申请降低违约金，人民法院有权综合衡量实际损失、合同履约等情况对约定的违约金计算标准进行适当调整。本案被告按约交房，未影响原告的装修、入住等使用情况，本院将违约金计算标准调整为日万分之一，因此违约金为8073.00元（531117元×0.0001×152）。关于焦点三，《补充协议》约定，买受人应在签订《商品房买卖合同》七日内到银行办理按揭手续、签订按揭贷款合同。若未在约定时间内办理，逾期每日按总房款的万分之五支付违约金。该条款设立目的是督促买受人及时办理按揭贷款手续、以便出卖人及时收到全部房款。从字面上看，“到银行办理按揭手续”及“签订按揭贷款合同”以顿号间隔，即两行为是连续关系，而非并列。但从实际操作来看，买受人按约向相关部门提出申办申请，相关部门同意申请事项后方可签订《贷款合同》，买受人无法控制签订贷款合同的确定时间，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，买受人在合同约定期限内及时到相关部门提出办理贷款申请，即视为已履行约定之义务。本案合同签订时间为2016年3月27日，原告办理贷款手续的时间为2016年4月26日，未在合同约定的期限内申办贷款手续，构成违约。诉争协议约定按购房款的日万分之五计算违约金，系以“日”为单位计算违约金的继续性债权，计算违约金诉讼时效时应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算。违约期限自2016年4月4日起至2016年4月26日止，本案被告（反诉原告）提交反诉状时间为2019年4月16日，但未向本院提交证明其期间产生的违约金债权的诉讼时效存在中断、中止、延长的情形，扣除已超过诉讼时效的违约期限，有效违约期限为2016年4月16日至2016年4月26日共11天。依照“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定，格式条款应对等地约定双方的违约责任。本院将逾期办证违约金计算标准调整为按全部房款的日万分之一，因此将逾期申请办理按揭贷款的违约金计算标准调整为按全部房款的日万分之一。故违约金数额为584.20元（531117元×0.0001×11天）。综上，双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应诚信履行合同义务。因被告的原因，原告在约定的期间未取得不动产权登记证书，被告应承担违约责任。原告（反诉被告）未按约申请办理按揭贷款，对被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）支付逾期办理按揭贷款的违约金的反诉请求，未超过诉讼时效的部分予以支持。据此，本案经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）荆州恒信德龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）呙巍、樊琳支付逾期办证违约金8073.00元；二、原告（反诉被告）呙巍、樊琳于本判决生效十日内向被告（反诉原告）荆州恒信德龙房地产开发有限公司支付逾期办理按揭贷款手续违约金584.20元；三、驳回原告（反诉被告）呙巍、樊琳的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）荆州恒信德龙房地产开发有限公司的其他反诉诉讼请求。（上述第一项、第二项给付义务相冲抵，被告（反诉原告）荆州恒信德龙房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）呙巍、樊琳支付款项7488.80元。）本诉案件受理费204元，反诉案件受理费554元，合计758元，由原告（反诉被告）呙巍、樊琳负担6元，由被告（反诉原告）荆州恒信德龙房地产开发有限公司负担752元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审过程中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本案双方当事人二审争议的焦点是：上诉人对因逾期办理房屋产权证承担违约责任而支付被上诉人的违约金是否过高。本院认为，一审法院兼顾案涉合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、双方的举证情况和诉辩意见等，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，将逾期办证违约金标准由双方合同约定的日万分之二调整为日万分之一。恒信房地产公司上诉认为违约金标准仍过高，主张应予继续调减，但其二审中并未提交相关证据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人荆州恒信德龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭元亮审判员  陶齐学审判员  李 静二〇二〇年十二月二十二日法官助理江媛书记员邱爽