黑龙江省林区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑75民终26号 上诉人（原审被告）：哈尔滨天福缘房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市宾县宾州镇胜利街。 法定代表人：何平，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄继民，男，哈尔滨天福缘房地产开发有限公司职员。 委托诉讼代理人：秦磊，黑龙江秦磊律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王树春，男，1957年5月26日出生，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。 委托诉讼代理人：冯军胜，黑龙江博采律师事务所律师。 上诉人哈尔滨天福缘房地产开发有限公司（以下简称天福缘公司）因与被上诉人王树春不动产登记纠纷一案，原黑龙江省兴隆林区基层法院于2018年7月3日作出民事判决，天福缘公司不服该判决，向本院提出上诉。本院于2019年1月28日作出（2018）黑75民终214号民事裁定，撤销原判，发回重审。黑龙江省诺敏河人民法院于2019年4月16日立案后，依法重新组成合议庭，于2019年11月15日作出（2019）黑7530民初200号民事判决，天福缘公司不服该判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。上诉人天福缘公司委托诉讼代理人黄继民及秦磊，被上诉人王树春及委托诉讼代理人冯军胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天福缘公司上诉请求：1．撤销黑龙江省诺敏河人民法院（2019）黑7530民初200号民事判决，依法驳回王树春的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人王树春承担。上诉理由：一、一审法院认定事实错误。1．一审法院认定王树春与天福缘公司形成商品房买卖关系错误。涉案的43套房屋是天福缘公司抵给哈尔滨松花江林业建筑安装工程公司（以下简称松林公司）的工程款，一审中，没有一份证据证明松林公司将抵工程款的43套房屋拨给王树春，也没有证据证明王树春作为涉案43房屋的所有人到天福缘公司处要求签订商品房买卖合同，为此，天福缘公司没有和王树春形成商品房买卖关系。2．一审中，天福缘公司举证证明其在本案立案时不能办理房屋产权证不是天福缘公司的原因，是建设用地的管理部门的错误导致办理房屋产权登记的土地使用证不能办理。一审法院己经查清涉案房屋的建设用地不能办理土地使用证是国土部门的原因，天福缘公司没有过错，但一审法院错误的认为办理了建设工程施工许可证、建设工程规划许可证的情况下，该土地就为无争议土地，是认定事实错误。一审中，天福缘公司己经举证证明涉案的土地是抵押的土地，在2015年12月省国土部门才办理的解封手续。抵押的土地依法是不能办理土地使用权证的。二、一审法院适用法律错误。1．王树春和天福缘公司签订的承包协议是无效的，本案是以房抵债的工程款给付问题，不是商品房买卖合同纠纷。2．一审法院以天福缘公司于2012年12月10日取得了建设工程验收备案证书，就可以向房产部门申请办理初始登记证书是适用法律错误，是对房屋初始登记法律的错误理解。3．一审法院认为办理了建设工程施工许可证、建设工程规划许可证的情况下，该土地就为无争议土地，根据合同相对性原则，不构成免责事由，是对国土部门办理土地使用证法律的错误理解。抵押的土地是不能办理土地使用证和对外出售的。国土部门将抵押的土地挂牌出售，并且为天福缘公司办理了建设工程施工许可证、建设工程规划许可证是涉案土地国土部门的工作疏忽，是他们的错误，不是天福缘公司的原因。因此不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条的规定。综上所述，天福缘公司的主张，事实清楚，理由充分，没有违背法律规定，一审法院认定事实、适用法律均错误，请求二审法院查清事实，依法作出公正的判决。 王树春辩称，1．一审法院认定事实正确，双方之间建立了商品房买卖合同关系。2．天福缘公司在房屋交付王树春后至今未办理产权证，应承担逾期办证的违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持一审判决。 王树春向一审法院起诉请求：1．判令天福缘公司为王树春办理房屋产权变更登记手续；2．判令天福缘公司付王树春逾期办理产权证违约金4458096.29元（自2012年11月19日至2017年1月5日）。以后参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算并加收30%，至被告为原告办理房屋产权变更登记手续时止；3．诉讼费用由天福缘公司承担。 一审法院认定事实：2011年5月29日，王树春借用松林公司资质与天福缘公司签订了《兴隆林业局兴林新城1、2号楼工程承包协议书》。王树春组织人员当天进场施工，并垫付了工程款，施工中由王树春收取工程预付款。该工程于2011年12月5日竣工交接。2011年12月31日王树春代表松林公司与天福缘公司进行了结算。2012年8月20日天福缘公司为王树春出具购房收据43份（其中商服19套、住宅24套），抵偿工程款总金额为14276460.00元。当日天福缘公司将该43套房屋交付给王树春。天福缘公司至本案起诉前未通知王树春可以办理产权证事宜。另查明，兴林新城于2011年12月5日竣工交付使用，天福缘公司于2012年12月10日取得了建设工程验收备案证书。一审法院认为，王树春、天福缘公司于2012年8月20日达成的以房抵债协议，交付了房产，完成了房屋所有权的转移，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应为合法有效，双方买卖关系成立。王树春、天福缘公司应当按照法律规定各自履行合同义务。天福缘公司在收取购房全款后将涉案房屋交付给王树春，应当在法定期限内向有关机关履行法定手续，通知买受人并协助办理产权登记手续。天福缘公司未尽上述事宜，拖延为买受人办理产权证书，应当承担逾期办理产权证的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条规定，判决：一、被告哈尔滨天福缘房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告王树春办理43套房屋房地产权属证书（房屋清单附后）；二、被告哈尔滨天福缘房地产开发有限公司于本判决生效后给付原告王树春逾期办理产权证的违约金，应依法向原告支付逾期办理产权证的利息4458096.29元（以购房款14276460.00元为本金，自2012年11月19日至2017年1月5日，具体计算方式附后表），以后参照中国人民银行规定的金融机构代收逾期贷款利息的校准计算并加收30%至被告为原告办理房屋产权登记手续时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币42464.77元，由被告哈尔滨天福缘房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：证据一、天福缘公司提供的房屋买卖合同21份，欲证明王树春在2012年、2013年已将抵账房出售给李彦海、李也、罗志刚、王凤全、刘玉芬、由贵森、张林荣、于广东、庞志远、胡英歌、任丽英、孙学忠、戴玉杰、刘彦秋、邹学磊、辛彦力、宁春杰、田焕龙、陈秉秀、刘志明、刘玉晶、由贵春，上述房屋购买人没有委托王树春提起不动产登记的诉讼，现王树春以自己的名义提起诉讼，主体不适格。经质证，王树春对陈秉秀购房合同不认可，因其手中无该人购房合同，对其他20人的购房合同认可。证据二、对巴彦县房屋管理部门的咨询笔录，证实现房屋的基础材料具备，但欠缴纳税收的材料，在完税后可办理房产证。对该证据，经质证，天福缘公司有异议，认为不是天福缘公司未交地税，就差增值税发票。王树春无异议，认为涉案房产可以办理产权证，未办理的原因是天福缘公司没有缴纳地税。 本院认证意见：对于天福缘公司提供的21人购房合同，因王树春对除陈秉秀购房合同外均予认可，应予认定；因陈秉秀购房合同有合同原件证实，应予认定。对本院的咨询意见，因系巴彦县房屋管理部门工作人员的意见，具有真实、合法性且与本案有关联，应予认定。 经审理查明：王树春在2012年至2013年已将21套抵账房出售，其余19套门市房及3套住宅未有出售。办理房屋产权证需要交纳不动产交易税款。 二审查明的事实除上述事实外，其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点：1．双方当事人是否形成商品房买卖合同关系；2．天福缘公司是否应承担办证责任及支付逾期办证的违约金。 一审法院将本案的案由确定为商品房买卖合同纠纷不当，本案的案由应为不动产登记纠纷。 关于双方当事人是否形成商品房买卖合同关系问题。王树春借用松林公司资质承包建设兴林新城1、2号楼，在施工中投入了资金、材料和劳力进行工程施工，并且有案外人松林公司的证明，应认定王树春为此工程的实际施工人。对于工程结算款，在重审中，松林公司以单位名义出具证明，证实兴林新城1、2号楼工程的一切权利归王树春，包括工程结算及收取工程款等。在双方对工程款的数额确定后，天福缘公司以房屋抵偿工程款，后天福缘公司给王树春出具了收据，43份收据中对买卖房屋的价格、数量、面积予以写明，在收款事由中写明交购房全款，并交付了房屋。但双方当事人的真实意思表示是以物抵债，并不是买卖房屋。为此，一审法院认定双方形成商品房买卖合同关系错误，应予纠正。对天福缘公司的该项上诉请求予以支持。 关于天福缘公司是否应承担办证责任及支付逾期办证的违约金问题。因双方形成的不是商品房买卖合同法律关系，是在工程款结算后，王树春代表松林公司与天福缘公司就工程款进行了结算，天福缘公司为王树春出具了收据说明双方对用43套房屋抵天福缘公司所欠工程款认可，在重审中，松林公司对天福缘公司将以物抵债43套房屋交付王树春认可，为此，应认定天福缘公司与王树春达成了以物抵债的协议，虽然交付了43套房屋并使用多年，但现因欠缴税收，不具备办证的条件，未能办理物权转移手续，双方以物抵债的目的未能实现。故对王树春以双方形成商品房买卖合同关系为由请求天福缘公司办理房产证及承担支付违约金的诉讼请求不予支持，应驳回其诉讼请求。一审判决适用法律错误，应予纠正。如双方以物抵债协议无法实现，王树春可按原债务关系主张债权，另行提起诉讼。 综上所述，天福缘公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销黑龙江省诺敏河人民法院（2019）黑7530民初200号民事判决； 二、驳回被上诉人王树春的其他诉讼请求。 一审案件受理费42464.77元，由原告王树春负担；二审案件受理费42464.77元，由被上诉人王树春负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕元恒 审 判 员 韩国民 审 判 员 刘 涛 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 杨 艺 书 记 员 王静雪