天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4109号上诉人（原审被告）：天津鼎域文化传播有限公司，住所地天津开发区第三大街******及**。法定代表人：王金，经理、执行董事。委托诉讼代理人：牛志耘，天津汇川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津泰达酒店有限公司，，住所地天津开发区第三大街**法定代表人：郑敏，董事长。委托诉讼代理人：李秦璐，天津金诺律师事务所律师。上诉人天津鼎域文化传播有限公司（以下简称鼎域文化公司）因与被上诉人天津泰达酒店有限公司（以下简称泰达酒店公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初83958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。鼎域文化公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回泰达酒店公司一审诉讼请求或依法发回重审；2．本案一、二审诉讼费由泰达酒店公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。首先，2017年12月28日，鼎域文化公司与泰达酒店公司签订《合同书》，约定鼎域文化公司承租位于天津经济技术开发区××街××号××座××层××层，租赁期限为2018年1月10日至2023年7月9日，装修免租期为2018年1月10日至2018年7月9日。并且，合同约定泰达酒店公司有义务配合鼎域文化公司取得合法经营权，包括但不限于工商、税务、消防、治安等许可证，但事实上，由于泰达酒店公司所出租房屋的建筑结构影响导致鼎域文化公司不能正常通过消防检查，因此，泰达酒店公司存在过错。其次，为满足消防验收通过，鼎域文化公司不得已对酒店消防进行了改造，安装了外挂楼梯，投入了大量的人力、物力、财力，于2018年9月14日消防验收合格。因此，因泰达酒店公司出租房屋建筑结构的原因导致消防验收不能通过，泰达酒店公司要求支付在此期间的租金是不合理的。二、一审判决适用法律错误。一审判决要求鼎域文化公司支付违约金过高，合同法规定的违约金属于损失补偿性，并在违约金能弥补损失的情况下，对过高的违约金应依法调低。相关法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。泰达酒店公司重复要求鼎域文化公司支付违约金，于法无据，泰达酒店公司要求违约金过分高于损失，不应得到支持。在鼎域文化公司装修期间，因为承租房屋主体建筑的问题，导致消防设计图得不到批准，后经鼎域文化公司与泰达酒店公司协商达成了在涉案房屋主体之上加盖走梯的方式，达到了设计图批准的目的。因为泰达酒店公司提供的涉案房屋不具备消防条件，造成了消防批准的迟延以及装修迟延，为此双方多次协商达成一致意见，在双方准备签订新的变更的合同条款期间，泰达酒店公司突然向鼎域文化公司发出解除合同通知。鼎域文化公司并没有违约，鼎域文化公司迟延交付租金的行为不是违约行为，而是行使抗辩权行为。泰达酒店公司缺乏诚信，在双方达成一致意见之后突然反悔，而一审法院对本案客观事实和法律事实没有查清，作出错误判决。泰达酒店公司辩称，驳回鼎域文化公司的全部上诉请求，维持一审判决；诉讼费由鼎域文化公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实清楚。鼎域文化公司将租赁房屋用于经营娱乐场所，相关的审批手续由其自行承担；泰达酒店公司与鼎域文化公司签署的租赁合同就此亦有明确约定。泰达酒店公司已经将租赁房屋交付给鼎域文化公司，其不应将其经营场所的消防审批义务转嫁给泰达酒店公司，鼎域文化公司应按照合同约定支付租金。二、一审法院适用法律正确。泰达酒店公司主张的违约金涉及鼎域文化公司多项不同的违约责任，而一审法院依据合同法的规定，已经很大程度上调减了泰达酒店公司主张的违约金标准和数额。鼎域文化公司有明显的违约情形，应承担相应的违约责任并支付违约金。鼎域文化公司称双方曾达成一致意见，一审中鼎域文化公司也提出过，但并没有证据表明双方曾达成一致意见，只能说明双方曾经协商，但是没有达成一致意见。泰达酒店公司向一审法院起诉请求：1．请求一审法院依法判令鼎域文化公司立即将坐落于天津经济技术开发区××街××号××楼××层××层，面积为2004平方米的租赁房屋返还给泰达酒店公司；2．请求判令鼎域文化公司给付泰达酒店公司拖欠2018年9月10日至2019年6月5日期间的房屋租金1193498.9元；3．请求判令鼎域文化公司给付泰达酒店公司拖欠的2019年1月26日至2019年6月24日期间的房屋电费70852.5元；4．请求判令鼎域文化公司给付泰达酒店公司拖欠的2019年1月26日至2019年6月24日期间的房屋水费4772.06元；5．请求判令鼎域文化公司给付泰达酒店公司迟延支付租金、电费、水费的滞纳金至实际支付之日止，暂计算至2019年6月8日为871555.98元（按照每日千分之五的标准计算）；6．请求判令鼎域文化公司给付泰达酒店公司因其违约造成合同解除的违约金482763.6元（按一年租金的30%计算）；7．请求判令鼎域文化公司给付泰达酒店公司自2019年6月8日至实际腾房之日止的房屋租金，暂计算至2019年7月23日为202804.8元（按2.2元每日每平方米，面积2004平方米计算）；8．请求判令鼎域文化公司给付泰达酒店公司自2019年6月8日至实际腾房之日止的房屋使用费，暂计算至2019年7月23日为405609.6元（按4.4元／日／平方米，面积2004平方米计算）；9．请求判令鼎域文化公司给付泰达酒店公司自2019年6月8日至实际腾房之日止得逾期腾房房屋使用费的违约金，暂计算至2019年7月23日为93290.2元（按照每日支付房屋使用费千分之五的标准计算）；10．请求判令鼎域文化公司赔偿泰达酒店公司损坏房屋造成的维修费损失3902.2元；11．请求判令鼎域文化公司立即向泰达酒店公司返还起租时泰达酒店公司提供给鼎域文化公司使用的家具、家电等物品（详见公证书清单）；12．请求判令本案诉讼费用由鼎域文化公司承担。一审法院认定事实：案外人天津泰达集团有限公司系开发区第三大街×××层的权利人，产权类别为国有自管产。天津泰达集团有限公司将上述房产委托泰达酒店公司进行经营管理，并签有委托管理协议。2017年12月28日，泰达酒店公司（甲方）与鼎域文化公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方租用甲方位于天津经济技术开发区××街××号××楼××层××层××房××，租赁用途为经营商业使用，租赁期限为2018年1月10日至2023年7月9日，装修免租期为自2018年1月10日至2018年7月9日。关于租金及费用的支付一节，约定房屋日租金及物业费每平方米为2.2元，合同租金为每月134101元，乙方应在每月20日前缴纳下一月租金，甲方在收到租金后两个工作日向乙方出具正式发票；自乙方进场之日起，甲方同时进行抄表统计，收费标准为电费1.41元／度、冷水8.87元／吨、热水21元／吨，每月应按实际发生额及时交纳；除房租费、物业费以外的一切费用于产生后的次月25日前结清，如未结清，甲方有权单方面解除合同，并向乙方追偿因合同解除而造成的损失。关于保证金一节约定乙方在合同签订后3日内应向甲方交纳134101元款项作为房屋保证金。房屋保证金是乙方认真履行合同条款的保证。合同履行期间，如出现乙方不履行或者不当履行合同义务的情形，甲方有权从保证金中直接扣除按照合同约定应由乙方承担的违约金、滞纳金和赔偿金；合同期满，双方办理有关手续和款项结算后，甲方将结余所有保证金款项退还乙方。在甲方按合同约定扣除保证金的，甲方应当在扣除后书面通知乙方，且乙方有义务在接到甲方要求补足履约保证金通知后10日内补足相应数额，否则乙方经催交仍未补足履约保证金的，自逾期之日起每逾期一日，乙方应按应缴未缴金额日5‰向甲方支付违约金，直至其付清应缴保证金为止；保证金不得作为房租、杂费（网络费、电话费、水电费）冲抵使用。关于公共设施，约定租赁期间乙方拆改房屋的，应预先将拆改方案交于甲方，征得甲方书面同意，未经同意私自拆改，甲方可解除合同并要求乙方赔偿损失；乙方装修房屋增加设备应预先征得甲方书面同意，否则因装修增加设备或因使用不当使房屋设备损坏的，乙方应当给予修复并赔偿损失。关于甲方的义务，约定甲方为配合乙方取得合法经营权，包括但不限于工商、税务、消防、治安等许可证提供相应的原始资料。关于乙方的义务，约定装修免租期包含在租赁期限内，如乙方在租赁期限内（含装修免租期）单方面中途退租，视为乙方违约，可按合同第十项违约责任中第三条执行；乙方应按合同约定及时交纳房屋租金及有关费用，如到期未付，甲方有权按照应付未付款项的日5‰比例收取滞纳金，逾期交纳房屋租金超过30日的，甲方有权单方面解除合同，并向乙方追偿因合同解除而造成的损失；乙方在征得甲方同意的前提下，可对租用房屋进行装修，但装修设计须由甲方审核，如未经甲方审核同意擅自装修的，甲方有权单方解除合同，并向乙方追偿因解除合同造成的损失；自双方签署合同之日起，视为乙方对承租区域所有设施设备、装修现状予以认可，后期出现任何问题与甲方无关。承租区域内设备、设施发生故障均由乙方自行维修；乙方如对场所进行局部装修调整，应向开发区消防支队报备，经行政部门审核同意后方可施工，因乙方未办理相关审批手续而被行政处罚的，由乙方承担行政责任；乙方负责承租场所的消防设施、电器设施按规定时间进行检测并取得合格证，甲方给予相应配合工作，因乙方管理不善发生事故的，由乙方承担一切责任，甲方不承担任何责任；乙方在现有条件下进行装修，必须保证按国家规定取得合法经营权，包括但不限于工商、税务、消防、治安等许可证、如因相关手续不合法导致甲方受到损失的，乙方应承担甲方所有经济损失。关于合同的变更、解除与终止，约定租赁期间乙方未按合同约定按时交纳保证金的，和逾期未交纳按约应当由乙方交纳的房租等各项费用的，以及逾期缴纳房租超过30天的情形下，甲方有权解除合同，收回出租房屋。关于违约责任一节，双方约定因一方违约行为导致合同被解除的，违约方应支付合同年租金总额的30%的违约金，违约金不足以弥补因解除合同给对方造成损失的，还应继续赔偿损失；在租赁期内，乙方逾期缴纳租金或相关费用的，应按照应付款项的日5‰比例向甲方交纳滞纳金。逾期30天，甲方将扣除乙方所有保证金。乙方须向甲方支付合同年租金总额的30%作为违约金，并要求乙方限期离店，如乙方超过甲方限期离店日期拒不离店，甲方有权进行封门并向乙方追缴因乙方违约造成的损失；租赁期满，乙方应在合同终止解除前3日内搬离租赁场地，否则甲方有权按照逾期日期收取租赁费外，可按照租金标准双倍收取使用费并按日5‰的比例收取违约金，如乙方经催告后仍未将所属物品搬离，则视为乙方放弃物品所有权，甲方有权执行处置，因此发生的费用及受到的损失由乙方承担。合同签订后，鼎域文化公司就案涉房屋装修工程消防设计向相关主管部门申报审批，2018年4月24日天津市滨海新区公安消防支队出具建设工程消防设计审核意见书（开公消审字2018第0032号），告知鼎域文化公司该工程的部分消防设计不符合相关消防技术标准的规定，该工程消防设计不合格，并列出了四项问题，要求将该问题修改后，将消防设计重新按照程序报该支队审核，该工程未经消防设计审核合格不得施工。2018年5月28日天津市滨海新区公安消防支队再次出具建设工程消防设计审核意见书（开公消审字2018第0039号）认定该工程消防设计合格。此后鼎域文化公司对案涉房屋进行了改造施工，并于2018年9月14日取得了公共聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证。鼎域文化公司共支付泰达酒店公司款项数额为543887.39元。鼎域文化公司曾于2018年1月9日支付134101元保证金；于2018年9月4日支付能源费53441.89元；于2018年9月7日支付134101元（泰达酒店公司主张此笔费用系2018年7月10日至8月9日的租金）；于2018年11月1日支付水电费42243.5元；鼎域文化公司于2019年1月28日支付180000元（泰达酒店公司主张包括2018年8月10日至9月9日的租金及2018年10月25日至2019年1月25日的水电费）。鼎域文化公司抗辩应以取得消防合格证的2018年9月14日作为计租的起始时间，在此之前该房屋不具备使用条件，不应支付租金。2019年1月4日鼎域文化公司曾向泰达酒店公司致函，称因其夜总会经营期间遇多方影响导致经营困难，希望泰达酒店公司给予降低租金和延长免租期的优惠，但双方未达成一致意见。另查，2019年6月3日泰达酒店公司向鼎域文化公司送达律师函，告知鼎域文化公司因其拖欠泰达酒店公司2018年9月至2019年6月期间租金1206909元，以及截止到2019年4月25日期间的水电费11846.8元，鼎域文化公司已违反合同第三条第一款、第七条第二款的约定，泰达酒店公司通知鼎域文化公司自2019年6月3日起解除与鼎域文化公司的租赁合同，鼎域文化公司需在2019年6月7日前搬离泰达中心酒店主楼A区二层及四层房屋，并要求鼎域文化公司同时搬离房屋内所属物品，逾期未搬离的，泰达酒店公司将按照鼎域文化公司放弃物品所有权处置，由此产生费用及损失将由鼎域文化公司承担；鼎域文化公司需在2019年6月7日前全额付清拖欠的租金、水电费，同时还需支付拖欠租金、水电费的滞纳金794548.45元；鼎域文化公司须在2009年6月5日前支付泰达酒店公司违约金482763.6元，违约金不足以弥补损失的，鼎域文化公司还应承担赔偿责任。该律师函于2019年6月4日寄出，并于次日妥投。一审庭审中泰达酒店公司表示保证金已经按照合同条款予以没收，而鼎域文化公司则认为保证金应抵扣一个月租金，但泰达酒店公司并未提交关于其扣除保证金书面通知鼎域文化公司的相关证据。又查，2019年1月26日至2019年6月24日期间，鼎域文化公司欠付房屋电费70852.5元、水费4772.06元；泰达酒店公司主张损坏房屋造成的维修费损失3902.2元，但其仅提供了案外人签章的河北银行顶面及柜台修缮明细，和建筑服务工程款发票和支票存根，未能提供任何证据证实该修缮费用与鼎域文化公司有关。再查，泰达酒店公司提交（2018）津泰达证经字第163号公证书，证实泰达酒店公司向鼎域文化公司交付房屋时房屋内的物品清单，一审庭审中鼎域文化公司对于泰达酒店公司要求腾房并返还家具家电等物品的诉讼请求并无异议，并认可返还物品范围为上述公证书所列清单范围。一审法院认为，泰达酒店公司与鼎域文化公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，当事人应当按照合同的约定和法律的规定全面履行自己的义务。合同约定乙方应在每月20日前缴纳下一月租金，逾期交纳房屋租金超过30日的，甲方有权单方面解除合同，并向乙方追偿因合同解除而造成的损失。结合一审庭审中查明的付款时间，鼎域文化公司支付租金的时间已经逾期30天以上，鼎域文化公司的行为已构成违约，故泰达酒店公司有权解除合同，泰达酒店公司向鼎域文化公司送达律师函，鼎域文化公司已然收到，泰达酒店公司的解除通知有效，双方合同已于2019年6月5日解除，鼎域文化公司应依约及时向泰达酒店公司腾房、返还屋内所属泰达酒店公司的物品、并支付欠付的租金及水电费，还须向泰达酒店公司依法承担违约责任。一审庭审中鼎域文化公司抗辩在取得消防验收合格证书之前不应该起算租金，对此一审法院认为，合同已然约定了乙方如对场所进行装修调整，应向开发区消防支队报备，经行政部门审核同意后方可施工……由乙方承担行政责任；乙方负责承租场所的消防设施、电器设施按规定时间进行检测并取得合格证……由乙方承担一切责任，甲方不承担任何责任；乙方在现有条件下进行装修，必须保证按国家规定取得合法经营权，包括消防、治安等许可证……乙方应承担甲方所有经济损失。由上述合同条款，能够认定对于鼎域文化公司经营公共娱乐场所的相关审批手续和相应责任应由鼎域文化公司自行承担，故鼎域文化公司此项抗辩没有依据，一审法院不予采信。综上，泰达酒店公司主张2018年9月10日至2019年6月5日期间的房屋租金1193498.9元，以及2019年1月26日至2019年6月24日期间的房屋电费70852.5元和水费4772.06元，事实依据、法律依据充分，一审法院予以支持。鼎域文化公司对于泰达酒店公司要求腾房并返还所属泰达酒店公司的家具家电等物品的诉讼请求并无异议，并认可返还物品范围为公证书所列清单范围，一审法院予以照准。本案争议焦点主要集中在泰达酒店公司诉请的多项滞纳金、违约金的依据是否充分，以及泰达酒店公司主张的实际腾房之前的房屋租金和使用费是否能够同时主张。但讨论上述争议焦点，须从两个部分分别考虑，其一为合同解除前的欠付租金、水电费的违约责任，其二为合同解除后，鼎域文化公司拒不腾房的违约责任。一、合同解除前的违约责任。对于泰达酒店公司第五项关于滞纳金的诉请，合同中在乙方义务一项，约定了乙方应按合同约定及时交纳房屋租金及有关费用，如到期未付甲方有权按照应付未付款项的日5‰比例收取滞纳金，逾期交纳房屋租金超过30日的，甲方有权单方面解除合同，并向乙方追偿因合同解除而造成的损失。在违约责任一项，又一次约定了在租赁期内，乙方逾期缴纳租金或相关费用的，应按照应付款项的日5‰比例向甲方交纳滞纳金，逾期30天甲方将扣除乙方所有保证金，乙方须向甲方支付合同年租金总额的30%作为违约金。按照上述合同条款，如鼎域文化公司发生逾期支付的违约情形，则同时触发了滞纳金、没收保证金、并支付年租金30%的违约金，三项违约责任的承担方式，而泰达酒店公司本次诉请也是据此同时向鼎域文化公司主张了上述三项违约责任。一审法院认为三项违约责任是否可以兼得，应从双方履行合同情况，以及泰达酒店公司实际损失范围综合判断。首先，对于保证金没收，与合同解除一样，泰达酒店公司并未提出此项诉请而是径行自认已然解除并对已收取的保证金直接没收，但鼎域文化公司提出了保证金应予以折抵的抗辩，一审法院认为，因泰达酒店公司没有证据证实其曾按照合同约定对保证金没收的事项向鼎域文化公司进行过书面告知，故本案中不应产生保证金没收的法律后果，但目前鼎域文化公司尚未腾房，结合保证金的作用，和双方均未提出针对保证金的诉请，故保证金不应在本案中处理，双方可在房屋交接后，另行解决。其次，此项关于滞纳金的约定实为逾期付款违约金，合同条款的日5‰标准，折算为年标准则为183%，若叠加年租金的30%的违约金，违约责任则超出年213%的标准。而相对于解除前泰达酒店公司的损失范围主要为逾期付款利息损失，年183%显然畸高。据此综合考虑鼎域文化公司欠付的解除前的租金和截至6月24日的水电费已经实际发生，鼎域文化公司未依约给付应承担的违约责任范围应以年24%为宜，泰达酒店公司超出此范围的逾期付款违约金诉请标准过高，且依据不足，一审法院不予支持。故鼎域文化公司应向泰达酒店公司支付拖欠2018年9月10日至2019年6月5日期间的房屋租金1193498.9元的逾期付款违约金，包括：1.以134101元为基数，按照年24%的标准，自2018年9月21日至实际付清之日止；2.以134101元为基数，按照年24%的标准，自2018年10月21日至实际付清之日止；3.以134101元为基数，按照年24%的标准，自2018年11月21日至实际付清之日止；4.以134101元为基数，按照年24%的标准，自2018年12月21日至实际付清之日止；5.以134101元为基数，按照年24%的标准，自2019年1月21日至实际付清之日止；6.以134101元为基数，按照年24%的标准，自2019年2月21日至实际付清之日止；7.以134101元为基数，按照年24%的标准，自2019年3月21日至实际付清之日止；8.以134101元为基数，按照年24%的标准，自2019年4月21日至实际付清之日止；9.以114628.8元为基数，按照年24%的标准，自2019年5月21日至实际付清之日止。此外，鼎域文化公司还应向泰达酒店公司支付2019年1月26日至2019年6月24日期间的房屋电费70852.5元和水费4772.06元的逾期付款违约金，计算方式为：以下五项内容均按照年24%的标准计算并汇总：1、以26437.79元为基数，自2019年2月26日至实际付清之日止；2、以17888.63元为基数，自2019年3月26日至实际付清之日止；3、以11846.8元为基数，自2019年4月26日至实际付清之日止；4、以7959.55元为基数，自2019年5月26日至实际付清之日止；5、以11491.79元为基数，自2019年6月5日至实际付清之日止。泰达酒店公司第五项诉请中超过上述范围的部分，依据不足，一审法院不予支持。第三，泰达酒店公司第六项诉请要求鼎域文化公司承担其造成合同解除的违约金482763.6元。一审法院认为，合同约定了因一方违约行为导致合同被解除的，违约方应支付合同年租金总额的30%的违约金，违约金不足以弥补因解除合同给对方造成损失的，还应继续赔偿损失。综合考虑双方协商确定的免租期6个月是以预期合作60个月为前提的，而本案租赁合同因鼎域文化公司原因中途解约，至2019年6月5日解除，合同仅持续一年有余，泰达酒店公司丧失了对未来四年案涉房屋稳定收益的预期。综合此节因素，一审法院认为泰达酒店公司在鼎域文化公司承担上述24%逾期付款违约金的同时，依约主张年租金30%的解除合同违约金，事实依据法律依据充分，一审法院予以支持。二、合同解除后的违约责任。关于泰达酒店公司第七、八项诉请，同时要求鼎域文化公司承担自2019年6月8日起至实际腾房之日止的房屋租金和双倍租金标准的房屋使用费，实际上是要求鼎域文化公司承担三倍房租标准的使用费。对此一审法院从两方面予以分析，其一是时间节点的问题，其二是使用费标准的问题。第一，关于时间节点，本案泰达酒店公司要求截止至实际腾房之日的占有使用费，但因爆发新型冠状病毒感染的肺炎疫情，天津市自2020年1月24日零时起启动重大突发公共卫生事件一级响应，此期间对经济运行和社会生产生活方面会产生一定程度的影响，也势必会对双方房屋租赁关系的履行和处置产生影响。目前一级响应状态尚未解除，解除时间亦无法确定，此情节对于鼎域文化公司自一级响应开始后至实际腾房期间使用费的确定也势必产生影响。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项的规定，泰达酒店公司的诉讼请求须为具体明确的，而泰达酒店公司此项诉求时间范围跨越了上述不确定的因素，故一审法院认为泰达酒店公司主张占有使用费应截止至2020年1月23日为宜，此后的房屋占有使用费，双方可另行解决。故泰达酒店公司要求自2019年6月8日起至2020年1月23日止的房屋使用费，一审法院予以支持，超过2020年1月24日这一时间节点的使用费要求，一审法院不予处理。第二，关于使用费标准，泰达酒店公司主张一倍租金加双倍租金标准的使用费。一审法院认为，合同自2019年6月5日解除后，承租人持续占有房屋未返还，其应向泰达酒店公司支付房屋使用费，但泰达酒店公司不能以租金的名义予以主张，对于使用费标准，泰达酒店公司主张三倍租金标准，鼎域文化公司抗辩泰达酒店公司要求多项违约金属于重复主张，且标准过高要求调整。合同约定的要求鼎域文化公司承担三倍租金标准的房屋使用费的内容，实为因鼎域文化公司违约后拒不腾房的行为，而对鼎域文化公司施加的一种惩罚性、违约金性质的使用费支付标准，综合考虑到原定租期为60个月加6个月装修免租期，现因鼎域文化公司过错导致中途解约，泰达酒店公司预期可得利益的损失，免租期的利益损失，以及鼎域文化公司已于2019年6月5日收到鼎域文化公司要求解除合同、腾房的解约通知，但时至一审法庭辩论终结之时仍未予以腾房的主观过错，加之泰达酒店公司第六项诉请的30%解除合同违约金已经得到支持，一审法院认为，鼎域文化公司应以二倍租金标准向泰达酒店公司支付2019年6月8日起至2020年1月23日期间的房屋占有使用费为宜，泰达酒店公司超出此范围的主张，缺乏依据，一审法院不予支持。泰达酒店公司同时要求使用费违约金，因二倍租金标准的房屋使用费已然属违约后损失赔偿的约定方式，且上述标准已在一定程度上弥补了泰达酒店公司的损失，故泰达酒店公司再行主张使用费违约金依据不足，一审法院不予支持。再，关于泰达酒店公司主张维修房屋的损失3902.2元，泰达酒店公司不能提供证据证实该损失与鼎域文化公司之间相关，故此项诉请缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、鼎域文化公司于判决生效之日起十五日内将坐落于天津经济技术开发区××街××号××楼××层××层，面积为2004平方米的租赁房屋返还给泰达酒店公司；二、鼎域文化公司给付泰达酒店公司2018年9月10日至2019年6月5日期间的房屋租金1193498.9元；三、鼎域文化公司给付泰达酒店公司2019年1月26日至2019年6月24日期间的房屋电费70852.5元、水费4772.06元，共计75624.56元；四、鼎域文化公司给付泰达酒店公司房屋租金1193498.9元的逾期付款违约金，包括：1.以134101元为基数，按照年24%的标准，自2018年9月21日至实际付清之日止；2.以134101元为基数，按照年24%的标准，自2018年10月21日至实际付清之日止；3.以134101元为基数，按照年24%的标准，自2018年11月21日至实际付清之日止；4.以134101元为基数，按照年24%的标准，自2018年12月21日至实际付清之日止；5.以134101元为基数，按照年24%的标准，自2019年1月21日至实际付清之日止；6.以134101元为基数，按照年24%的标准，自2019年2月21日至实际付清之日止；7.以134101元为基数，按照年24%的标准，自2019年3月21日至实际付清之日止；8.以134101元为基数，按照年24%的标准，自2019年4月21日至实际付清之日止；9.以114628.8元为基数，按照年24%的标准，自2019年5月21日至实际付清之日止；五、鼎域文化公司给付泰达酒店公司2019年1月26日至2019年6月24日期间房屋电费70852.5元和水费4772.06元的逾期付款违约金，计算方式为以下五项内容均按照年24%的标准计算并汇总：1.以26437.79元为基数，自2019年2月26日至实际付清之日止；2.以17888.63元为基数，自2019年3月26日至实际付清之日止；3.以11846.8元为基数，自2019年4月26日至实际付清之日止；4.以7959.55元为基数，自2019年5月26日至实际付清之日止；5.以11491.79元为基数，自2019年6月5日至实际付清之日止。六、鼎域文化公司给付泰达酒店公司合同解除违约金482763.6元；七、鼎域文化公司给付泰达酒店公司2019年6月8日起至2020年1月23日止的房屋使用费2019230.4元；八、鼎域文化公司于判决生效之日起十五日内向泰达酒店公司返还起租时泰达酒店公司提供给鼎域文化公司使用的家具、家电等物品（范围以公证书清单为准）；九、驳回泰达酒店公司其他诉讼请求。上述金钱给付义务，应于判决生效之日起10日内履行，如果鼎域文化公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16716元、保全费5000元，共计21716元，由鼎域文化公司负担14477元，由泰达酒店公司负担7239元。二审中，当事人没有提交新证据。鼎域文化公司在二审庭审后向本院提交了两份证人证言，因证人均未出庭作证，无法核实相关证人证言的真实性，且其内容与本案待证事实也缺乏直接的关联性，本院不予采信。另查，2020年7月23日，天津市文化和旅游局发布关于剧院等演出场所、互联网上网服务营业场所和娱乐场所有序恢复经营活动的通知。上述通知规定，我市剧院等演出场所、互联网上网服务营业场所和娱乐场所，在做好各项防控措施的基础上，从即日起复工复业。再查，2019年6月3日泰达酒店公司向鼎域文化公司送达律师函，告知鼎域文化公司须在2019年6月5日前支付泰达酒店公司违约金482763.6元，违约金不足以弥补损失的，鼎域文化公司还应承担赔偿责任。本院审理查明的其他事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，泰达酒店公司（甲方、出租方）与鼎域文化公司（乙方、承租方）签订的合同书是双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，双方当事人均应按照合同约定与法律规定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，合同书中约定乙方应在每月20日前缴纳下一月租金，逾期交纳房屋租金超过30日的，甲方有权单方面解除合同，并向乙方追偿因合同解除而造成的损失。根据现有在案证据以及一审庭审查明的租金付款时间，鼎域文化公司逾期支付租金的时间已经超过30日以上，鼎域文化公司的行为已构成违约，故泰达酒店公司有权解除合同。同时，泰达酒店公司向鼎域文化公司邮寄送达了律师函，鼎域文化公司已经收到。因此，一审法院认定双方签订的合同书于2019年6月5日解除，并无不当，本院予以维持。鼎域文化公司抗辩因泰达酒店公司出租房屋建筑结构的原因导致消防验收不能通过，在取得消防验收合格证书之前不应起算租金。同时，在二审庭审后向本院申请律师调查令，请求调取消防机关对涉案租赁物整改或处罚的资料。鼎域文化公司还抗辩其与泰达酒店公司通过多次协商已经达成一致意见，签订了变更合同条款的新合同，应按新合同履行。本院认为，合同书约定，乙方如对场所进行局部装修调整，应向开发区消防支队报备，经行政部门审核同意后方可施工，因乙方未办理相关审批手续而被行政处罚的，由乙方承担行政责任；乙方负责承租场所的消防设施、电器设施按规定时间进行检测并取得合格证，甲方给予相应配合工作，因乙方管理不善发生事故的，由乙方承担一切责任，甲方不承担任何责任；乙方在现有条件下进行装修，必须保证按国家规定取得合法经营权，包括但不限于工商、税务、消防、治安等许可证、如因相关手续不合法导致甲方受到损失的，乙方应承担甲方所有经济损失。通过上述合同约定能够认定鼎域文化公司经营公共娱乐场所的相关消防审批手续和相应责任应由鼎域文化公司自行承担，故鼎域文化公司该项上诉主张以及申请律师调查令调取相关资料，本院不予支持。鼎域文化公司对于泰达酒店公司要求腾房并返还所属泰达酒店公司的家具家电等物品的诉讼请求，在一审庭审中明确表示并无异议，并认可返还物品范围为公证书所列清单范围，一审法院予以照准，并无不妥，本院予以维持。对于双方是否针对新合同达成一致意见的问题。鼎域文化公司在一审期间提交的相关证据为泰达酒店公司的内部审批文件，无法证明双方对于合同书最终达成了一致变更合同条款的新合同，鼎域文化公司两审期间也未能提供其他证据予以证明，泰达酒店公司对此也不予认可，故对其该项主张，本院不予采信。综上，鼎域文化公司应依约及时向泰达酒店公司腾房、返还屋内所属泰达酒店公司的物品、并支付欠付的租金及水电费。关于保证金的处理问题。鼎域文化公司抗辩保证金应在本案中折抵相应支付的费用，泰达酒店公司认为应对已收取的保证金直接没收。本院认为，在涉案合同书已经解除的情况下，为了减少当事人诉累，对于合同书中约定的保证金应在本案中一并进行处理为宜，泰达酒店公司主张应对已收取的保证金直接没收，无相关法律依据，本院不予支持。涉案保证金应在鼎域文化公司应支付泰达酒店公司的相应款项中予以折抵，故本院酌定泰达酒店公司主张的租金及其损失从欠付租金的次月开始起算。一审中，双方对于鼎域文化公司的已付款数额以及付款时间没有异议。关于鼎域文化公司主张的其中一笔十八万元款项为借款，因其未提供充分证据证明双方存在借贷关系，对其该项抗辩，本院不予采信，上述十八万元应算作鼎域文化公司向泰达酒店公司支付的相应房屋租金以及水电费用。因此，鼎域文化公司应向泰达酒店公司支付2018年9月10日至2019年6月5日期间的房屋租金，在抵扣保证金后为1059397.9元，以及2019年1月26日至2019年6月24日期间的房屋电费70852.5元和水费4772.06元。泰达酒店公司上述主张，事实、法律依据充分，本院予以支持。关于鼎域文化公司合同解除前应承担的违约责任问题。合同书中约定，在乙方义务一项，约定了乙方应按合同约定及时交纳房屋租金及有关费用，如到期未付甲方有权按照应付未付款项的日5‰比例收取滞纳金，逾期交纳房屋租金超过30日的，甲方有权单方面解除合同，并向乙方追偿因合同解除而造成的损失。在违约责任一项，又一次约定了在租赁期内，乙方逾期缴纳租金或相关费用的，应按照应付款项的日5‰比例向甲方交纳滞纳金，逾期30天甲方将扣除乙方所有保证金，乙方须向甲方支付合同年租金总额的30%作为违约金。按照上述合同条款约定，如鼎域文化公司发生逾期支付租金的违约情形，则同时触发了滞纳金、没收保证金、并支付年租金30%的违约金，三项违约责任的承担方式，而泰达酒店公司本次诉请也是据此同时向鼎域文化公司主张了上述三项违约责任。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，鼎域文化公司应承担的违约责任，应结合上述法律规定进行综合判断。本案中，鼎域文化公司未能依约按时支付租金，进而触发合同书约定的解除合同条件导致合同解除，上述违约情形给泰达酒店公司造成的损失主要为租金以及相应的利息损失，泰达酒店公司并未有充分证据证明其还存在其他损失。合同书中双方关于滞纳金的约定实为逾期付款违约金，合同条款约定的日5‰标准，折算为年标准为183%，若叠加年租金的30%的违约金，违约责任则超出年标准的213%，相对于泰达酒店公司的上述损失范围显然过高。本院依据上述法律规定，根据公平原则和诚实信用原则，酌定将鼎域文化公司未依约给付相应款项以及因此导致合同解除应承担的违约责任范围依法调整为贷款利率1.3倍标准计算的利息，即自每期欠款应付未付之日起至2019年8月19日止参照中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍、自2019年8月20日起至实际付清之日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。泰达酒店公司超出此范围的逾期付款违约金诉请，事实及法律依据不足，本院不予支持。关于鼎域文化公司合同解除后应承担的违约责任问题。泰达酒店公司一审中主张的第七项、第八项以及第九项诉请，同时要求鼎域文化公司承担自2019年6月8日起至实际腾房之日止的房屋租金和双倍租金标准的房屋使用费及其相应的违约金，实际上是要求鼎域文化公司在涉案合同书解除后承担三倍房租标准的房屋使用费及其违约金。关于合同书解除后鼎域文化公司应承担的支付房屋使用费以及违约金标准，基于本院上述关于鼎域文化公司违约责任的分析，在鼎域文化公司继续给付泰达酒店公司房屋使用费即正常一倍房屋租金情况下，也应将鼎域文化公司未依约给付相应款项的违约责任范围依法调整为贷款利率1.3倍的标准计算的利息即自2019年6月8日起至2019年8月19日止参照中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍、自2019年8月20日起至实际付清之日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。同时，因爆发新型冠状病毒感染的肺炎疫情，天津市自2020年1月24日零时起启动重大突发公共卫生事件一级响应，此期间对经济运行和社会生产生活方面会产生一定程度的影响，也势必会对双方租赁合同的履行和处置产生影响。2020年7月23日，天津市文化和旅游局发布关于剧院等演出场所、互联网上网服务营业场所和娱乐场所有序恢复经营活动的通知。上述通知规定，天津市剧院等演出场所、互联网上网服务营业场所和娱乐场所，在做好各项防控措施的基础上，从即日起复工复业。因新型冠状病毒疫情均非双方能预见到的客观因素，本院酌定自2020年1月24日零时启动重大突发公共卫生事件一级响应之前即自2019年6月8日起至2020年1月23日止的房屋使用费，鼎域文化公司应按照上述标准进行支付。从2020年1月24日至2020年7月23日的房屋使用费，基于公平原则，本院酌定鼎域文化公司按照上述标准的50%支付为宜。2020年7月24日至实际腾房之日的房屋使用费仍按上述标准进行支付。关于泰达酒店公司主张损坏房屋造成的维修费损失3902.2元，泰达酒店公司仅提供了案外人签章的河北银行顶面及柜台修缮明细、建筑服务工程款发票和支票存根，未能提供任何证据证实该修缮费用与鼎域文化公司有关，故一审法院未予支持其该项诉请，并无不妥，本院予以维持。综上所述，鼎域文化公司的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、维持天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初83958号民事判决第一、三、八项；二、撤销天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初83958号民事判决第二、四、五、六、七、九项；三、天津鼎域文化传播有限公司给付天津泰达酒店有限公司自2018年9月10日至2019年6月5日期间的房屋租金抵扣保证金后共计1059397.9元；四、天津鼎域文化传播有限公司给付天津泰达酒店有限公司自2019年6月8日起至实际腾房之日止的房屋使用费，按照月租金即134101元的标准计算（其中2020年1月24日至2020年7月23日期间按照月租金即134101元的50%标准计算）；五、天津鼎域文化传播有限公司以每期应付未付租金或房屋使用费（其中2020年1月24日至2020年7月23日期间以应付未付房屋使用费134101元的50%）为基数，以每期应付未付款项应得利息的1.3倍（自2018年10月21日起至2019年8月19日止，参照中国人民银行同期同档贷款利率，自2019年8月20日起至实际付清之日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）为标准，给付天津泰达酒店有限公司自2018年10月21日至实际付清之日止的逾期付款违约金；六、天津鼎域文化传播有限公司给付天津泰达酒店有限公司自2019年1月26日至2019年6月24日期间房屋电费70852.5元和水费4772.06元的逾期付款违约金，以每期应付未付款项应得利息的1.3倍（2019年8月19日之前，参照中国人民银行同期同档贷款利率，自2019年8月20日起至实际付清之日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）为标准计算。违约金计算基数及时间段包括：1、以26437.79元为基数，自2019年2月26日起至实际付清之日止；2、以17888.63元为基数，自2019年3月26日起至实际付清之日止；3、以11846.8元为基数，自2019年4月26日起至实际付清之日止；4、以7959.55元为基数，自2019年5月26日起至实际付清之日止；5、以11491.79元为基数，自2019年6月5日起至实际付清之日止。七、驳回天津泰达酒店有限公司其他诉讼请求；八、驳回天津鼎域文化传播有限公司其他上诉请求。上述金钱给付义务，应于本判决生效之日起十五日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16716元、保全费5000元，共计21716元，由天津泰达酒店有限公司负担10858元，由天津鼎域文化传播有限公司负担10858元；二审案件受理费36969元，由天津泰达酒店有限公司负担18484.5元，由天津鼎域文化传播有限公司负担18484.5元。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  王 晶审判员  薛东超二〇二〇年十二月十四日法官助理郑昌明书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……3．《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。