四川省屏山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1529民初1123号 原告：曾万军，男，1965年10月10日出生，汉族，住四川省屏山县。 原告：陈燕芬，女，1969年4月14日出生，汉族，住四川省屏山县。 二原告的共同委托诉讼代理人：周文芳，四川松云律师事务所律师。 被告：宜宾市海翔房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市兴文县古宋镇光明新城光明春天****楼******。 法定代表人：谢雅丽，董事长。 委托诉讼代理人：刘玉春，四川晏州律师事务所律师. 原告曾万军、陈燕芬诉被告宜宾市海翔房地产开发有限公司（以下简称“海翔公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告曾万军及曾万军、陈燕芬的共同委托诉讼代理人周文芳，被告海翔公司的委托诉讼代理人刘玉春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾万军、陈燕芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告彻底解决原告所购房产地下渗水、外墙漏水问题；2.被告赔偿原告因房屋质量问题造成的原装修及财产损失22627.60元（含2020年装修期间2个月房租3000元）、2020年装修费76295元，合计98922.60元【详见《损失清单》与《报价表》】；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年4月23日，原告与被告签订编号320号《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于屏山县××乡××组××幢××单元××层××号房。同年年底交房后，原告即着手装修，2013年年初入住。但在入住半年左右发现墙面潮湿，涂料开始脱落。原告立刻找装修公司修复，但在年底墙面又出现潮湿脱落，同时发现家具潮湿发霉、腐烂，衣柜里的衣物、被褥等也潮湿霉烂。原告再次找到装修公司，经装修公司请人查验确定渗水原因为房屋建设过程中的排水系统存在质量问题，排水管在地下漏水，造成原告家里地面和墙面潮湿。只有找开发商彻底改善排水系统，才能解决原告家里渗水问题。原告及小区其他所购房屋同样存在质量问题的业主多次找被告解决都没有结果。业主们没有办法又向物业公司寻求帮助，通过物业公司的一再联系和沟通，问题也没有得到彻底解决。原告一家本想买一套新房，一家三代住在一起，让老人老有所养，让儿子也能常伴左右。不曾想，刚搬进新家不久就出现房屋渗水现象，且因为被告不负责任的态度，导致问题久拖不决。潮湿、发霉的屋子，根本不敢让老人继续居住，只好另行为老人租房单住。儿子结婚也只好在外租房举办婚礼，婚后长期租房另住。自2013年年初到现在，原告夫妇一直住在潮湿发霉的家里，各种电器因为进水无法使用，家具衣物因为潮湿霉变腐烂。虽然想尽各种办法，一次次找装修公司处理，但因为房屋排水系统存在问题，原告购买的房屋始终被水浸泡着，无法正常使用和居住。为维护自己合法权益，原告于2019年8月提起诉讼，要求被告修复原告房屋室内装修，或按装修公司报价赔偿原告，原告自行修复，被告当庭答应庭下调解。但原告撤诉后，被告一直未与原告沟通，也未对原告遭受的损失进行赔偿。为维护原告的合法权益，再次向贵院提起诉讼，请依法支持原告诉求。 海翔公司辩称：案涉商品房的确曾经存在渗水、漏水，并造成业主原告一定财产损失是事实，但是：1.原告于2012年12月28日收房验房，被告交付的案涉房屋完好，并验收后予以确认，随后装修入住，直至原告起诉时，已过五年防水保修期，被告不应继续承担保修责任；2.原告未举证证明其主张的房屋渗水问题系房屋本身质量问题，原告主张的损失缺乏依据，被告依法不应承担赔偿责任，且原告对损失扩大部分应自行承担责任。原告在诉状中称2013年年初入住，入住半年左右发现墙面潮湿，涂料开始脱落，年底家具、衣物潮湿发霉、腐烂，原告在发现渗水后应采取措施防止损失扩大，管理好财物，故对其损失扩大的部分应由原告自行承担责任。原告主张的房屋地下渗水、外墙漏水问题目前已不存在。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 双方有争议的证据有二： 一是原告提交的《关于向海翔公司反映住房存在质量问题的证明》，拟以证明案涉房屋存在渗水、漏水的质量问题，且原告多年以来一直在向被告主张权利；被告质证认为，该证明系证人证言，是多人在打印件下签名，不符合证人证言的形式要求，且证人无正当理由未到庭陈述，被告方无法核对是否系证人真实意思表示，不能作为定案依据；本院认为，原告此节反驳意见正确，本院予以采纳，即该证据不能作为定案证据。 二是原告提交的《工作衔接函》及所附《防水工程整改遗留问题统计》，拟以证明案涉房屋存在漏水、渗水的质量问题，原告通过物管公司要求被告整改，且在双方第一次诉讼庭审（2019年9月17日）质证时，被告已认可该证据，故未提交该来源于物管公司的证据；被告质证认为，己方在双方第一次诉讼庭审质证时，未认可该证据，该证据系复印件，上面载明的签收人陈天中并非被告的法定代表人或公司授权委托的工作人员，己方不再参加休庭后对该证据来源的核对，由法院核对、审查，即便该证据来源属实，也达不到原告的证明目的；本院认为，被告方不参加休庭后核对证据的来源，系其诉权的行使，本院予以尊重，该证据来源单位物管公司已于庭后与原件核对无异并盖章确认入卷，该证据依法可作为定案依据，涉及争议事实本院待后综合评定。 综上，本院认定事实如下： 2012年4月23日，原告曾万军、陈燕芬与被告海翔公司签订《商品房买卖合同》，出卖人海翔公司向买受人曾万军、陈燕芬出售位于四川省屏山县××镇××组××幢××单元××层××号房。2012年12月28日，原告接房后随即装修，2013年年初入住。之后不久，原告发现外墙渗水、漏水，多次向案涉项目物管公司反映，要求开发商被告解决未果。 2016年5月13日，海翔公司向本院起诉四川省花园实业股份有限公司建设工程施工合同纠纷一案【（2016）川1529民初464号】，要求施工人支付因屏山县“海翔凤凰城”小区出现建筑质量问题实际产生的维修整改费、赔偿费近80万元。本院于2017年5月4日作出民事判决：驳回海翔公司的诉讼请求。该案判决书在海翔公司诉称的事实与理由部分主要载明：1.案涉工程完工后，小区业主反映“海翔凤凰城”不断出现土建外墙及屋面防水工程漏水等质量问题；2.海翔公司从2014年2月起就将“海翔凤凰城”小区不断出现的质量问题多次书面通知施工人并要求其及时整改未果；3.海翔公司对“海翔凤凰城”小区业主（本院注：未涉及本案业主）因房屋质量问题而遭受的损失和自行维修的费用进行了赔偿，还专门委托第三方进行维修整改。经海翔公司上诉，双方于2017年9月20日达成二审调解协议：前述施工人向海翔公司所交质保金30万元不予退还并扣减施工人案涉项目工程款55846元作为海翔公司的维修整改费。 2017年6月2日，案涉项目物管公司四川博南商务服务有限公司宜宾分公司向开发商海翔公司发出《工作衔接函》及所附《防水工程整改遗留问题统计》，主要载明：1.案涉项目物业4个单元均存在外墙渗水问题，虽经过整改但仍有部分还在渗水；2.有10余户由于外墙渗水造成室内装修受损的未进行赔偿；3.项目所涉B-2-104号物业（本院注：本案房屋）门前通道漏水反碱、室内大面积墙面发霉脱落、空调下水管道未处理（已入住）等若干物业防水工程整改遗留问题，以上问题望海翔公司给予支持整改，并承担损失。海翔公司员工陈天中于次月20日签收。 2018年6月、7月，海翔公司再次组织施工人员对案涉项目地下室、一楼院坝、外墙（包括毗连本案房屋外墙处）等渗水、漏水处进行维修整改。 2019年8月7日，原告向本院起诉要求被告海翔公司修复房屋室内装修，或按装修公司报价赔偿原告。同年11月6日，原告申请撤回起诉，本院裁定准许原告撤诉。 2020年5月初，原告将其案涉房屋发包给屏山县别致装饰材料经营部进行重新装修。随后，双方补签了《房屋装修合同》、《施工方案》及《报价表》，主要载明:1.由于房屋地面积水造成墙面长时间受潮，墙面脱落严重，潮湿受创高度50—120㎝，全部房间只有厨房受损较小；2.房屋电路、线路完全不能使用（房主现状改用明线临时使用），原地面布线因潮湿积水线路短路，由于长时间浸泡线路粘连，如果再次使用或不完全排除必将造成电路火灾及伤人事故，经线路排查，计划不再从地面布线，大约比抠地砖布线节省三分之二的费用；3.三间卧室门因潮湿造成两根主门框变形，门框装饰板腐蚀需更换修复；4.主卧室大衣柜及书柜因潮湿损害，按照要求在原主卧室走道定做壁式衣柜一套，在客厅阳台定做书柜一套，主卧室北侧的次卧室衣柜背面受潮变形不能修复，另一间次卧室床整体空间受潮骨架散架不能修复；5.双方按施工方案包工、包料，工程总价款76295元（其中电工、泥工及材料费9481元）。在该次装修期间，原告在案涉房屋附近承租他人房屋用于周转，支付房屋租金3000元（含水电气费）。 本院认为，依法成立的商品房买卖合同受法律保护，合同当事人应当按照合同的约定和法律规定行使权利，履行义务。案涉住宅存在质量问题的，消费者有权向销售者（开发商）主张权利。本案商品房曾经存在渗水（漏水）并造成业主原告一定财产损失，开发商被告不持异议，本院予以确认。本案的争议焦点有以下四点：1.案涉房屋的渗水并致原告财产损害是否系房屋质量问题；2.本案若系房屋质量问题，原告的权利主张是否已过5年防水保修期限；3.本案若未过防水保修期限，原告提出的被告彻底解决原告案涉房屋渗水诉讼请求问题；4.本案若未过防水保修期限，原告合理损失项目、金额的认定及责任划分问题。 关于第一个焦点，案涉房屋的渗水并致原告财产损害是否系房屋质量问题。既然案涉房屋的确存在渗水并致原告财产损失是事实，则按常理可以认定案涉房屋存在质量问题；被告的反驳意见不合常理，不能成立。 关于第二个焦点，原告的权利主张是否已过5年防水保修期限。根据双方对客观性、合法性无异议的在卷《工作衔接函》及所附《防水工程整改遗留问题统计》可以认定，原告于2012年12月28日接房后不久就发现渗水问题，原告等众多业主已多次向案涉项目物管公司反映，且物管公司已于2017年7月20日向开发商海翔公司书面汇总反映，故原告的权利主张未过五年防水保修期限。 关于第三个焦点，原告提出的由被告彻底解决原告案涉房屋渗水的诉讼请求问题。案涉项目已由被告在2018年6月、7月最近一次组织施工予以维修整改，且从原告2020年7月重新装修结束后至今未发现还存在渗水或新的渗水问题，原告的该项诉讼请求不能成立。若今后在新的保修期限内有新发现，权利人可依法另行主张权利。 关于第四个焦点，原告合理损失项目、金额的认定及责任划分问题。 涉责任划分问题。被告认为，原告在发现渗水后应采取措施防止损失扩大，管理好财物，对损失扩大部分应由原告自行承担责任；对此，原告不予认可。本院认为，被告的反驳主张较笼统，本院拟在对原告合理损失项目、金额的认定时综合评定。 涉原告合理损失项目、金额的认定问题。本院认为，对此节争议需考虑：（一）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，被告应承担原告的修复费用及修复期间造成的其他损失；（二）根据双方对客观性、合法性无异议的票据、装修照片、《房屋装修合同》及所附《施工方案》、《报价表》等证据，尤其是《施工方案》前述载明部分在卷佐证，在案涉房屋重新装修设计、施工中已考虑安全性（电线及电工部分）、经济性、必要性或不扩大等因素；（三）原告提交的《损失清单》与《报价表》存在部分项目交错甚至重复，宜综合后并项评判；（四）再考虑本案房屋质量问题与损失的因果关联性，且双方均不申请鉴定的因素，为减少诉累，故宜综合法律规定和现有证据酌情认定： 1.家具类损失的认定问题。原告主张的重新装修前家具损失10488元【包括客厅沙发（一套）2680元、主卧室衣柜（一组）2638元、书柜（一组）1680元、电视柜（一组）1690元、次卧室双人床（一张）1979.60元】，提供了票据，本院按前述认定原则且考虑到开发商被告数年来未履行维修义务，对消费者原告产生持续性的财产损害的实际，此部分不适宜折旧，按原购买价（10488元）认定为妥；因另一间次卧室衣柜的损失，原告未提供原购票据，再考虑到次卧室衣柜的价值通常比主卧室衣柜的价值低，本院酌情按前述主卧室衣柜（一组）2638元的80%予以认定，计2110.40元；虽三间卧室门的门框无单独的票据，但受损及已修复是事实，本院酌定600元；此节共认定原告损失13198.40元，原告家具类损失的其余主张所涉重新制作的衣柜、吊柜、集成电视墙及辅材的损失，或因属原告提档、升级性需求，不属于按原档次、材料的修复，或与前述认定的损失存在重复，本院依法不再支持。 2.墙体损失的认定问题。原告主张的重新装修前墙体（钢化涂料）损失，虽未提供票据，但该损失及已修复是事实，本院酌定为3000元，对原告主张的重新装修按墙板装修的损失，因该装修属原告对房屋装修的提档、升级，不属于按原档次、材料的修复，超出部分，本院不予支持。 3.电线及电器损失的认定问题。对原告主张的电线及电器损失，本院按前述“1”的认定原则并考虑前述《报价表》已载明的电工、泥工、材料及人工费为9481元，酌情认定为9481元，原告其余损失证据不充足，本院依法不予支持。 4.宽带网络损失的认定问题。对原告主张的宽带网络损失600元，本院按前述“1”的认定原则酌定600元。 5.房租损失的认定问题。对原告主张的重新装修期间房租损失3000元（含水电气费），原告已提供票据予以佐证，但票据上未载明水电气费的具体金额，且即便不重新装修，业主也会有水电气费支出，此类费用应在总费用中予以扣除，本院酌情扣减200元，即认定原告在重新装修期间周转性房租损失为2800元。 6.起居损失的认定问题。原告认为，案涉房屋质量问题导致无电可用，严重影响生活，故主张7年生活起居损失6000元；被告不予认可；本院认为，本案系合同纠纷，双方签订的合同又无此类损失项目及计算方法的约定，原告的主张缺乏合同和法律依据，且即便不考虑本案的法律关系性质，原告的证据也不充足，本院依法不予支持。 以上，本院累计采纳原告主张的损失29079.40元；对原告主张的其余69843.20元，本院依法采纳被告的反驳意见，不认定为本案损失。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告宜宾市海翔房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告曾万军、陈燕芬损失费29079.40元； 二、驳回原告曾万军、陈燕芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1137元（已减半），由原告曾万军、陈燕芬负担823元，被告宜宾市海翔房地产开发有限公司负担314元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  龙志印 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  裴艺玲