河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终7341号上诉人（原审原告）：王志同，男，汉族，1968年10月9日出生，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：房明明，河南大鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杰锋，河南大鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳康鑫置业有限公司，住所地河南省洛阳市伊滨区科技大道**。法定代表人：王海区，该公司董事长。委托诉讼代理人：王苏楠，河南博同律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵志毅，河南博同律师事务所律师。上诉人王志同因与被上诉人洛阳康鑫置业有限公司（以下简称康鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，不服洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初2565号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月4日，依法公开开庭审理了本案。上诉人王志同的委托诉讼代理人陈杰锋，被上诉人康鑫公司的委托诉讼代理人王苏楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王志同上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判康鑫公司支付逾期交房、办证违约金合计352181.24元（其中逾期交房违约金暂计算至2020年5月8日、逾期办证违约金计算至实际办证之日止）。2.一、二审诉讼费由康鑫公司承担。事实与理由：一、一审法院关于逾期交房违约金的数额认定错误。1.依据双方合同上下文体系中所表述之意，如康鑫公司逾期交房超过330天，王志同选择有二：一是解除合同，康鑫公司支付违约金，二是合同继续履行，不免除康鑫公司的违约责任，仍应按已付房款万分之二，自王志同交付全部房款之日起计算违约金。2.结合合同条款及体系，逾期超过330天，合同继续履行应支付违约金的标准只能高于万分之一，不能相同或更低，这也是违约条款应有之意。3.合同对出卖人逾期交房、逾期办证和买受人逾期付款违约金计算标准明显不对等，显失公平性，且违约金标准明显过低，按日万分之二计算并不显失公平。二、王志同主张康鑫公司承担逾期办证违约金35066元应予支持。一审判决认定康鑫公司逾期办证是因该区域与上位规划冲突，属不可抗力是错误的。1.合同对规划变更仅进行了概括约定，但王志同所购房屋已备案，不存在政府审批延迟亦不包括康鑫公司所称土地规划调整的原因。2.即使是土地规划调整也属于康鑫公司自身的商业风险，不属于不可抗力范围，不能免除其应承担的违约责任。3.康鑫公司未对规划变更举证证明，亦未通知王志同，应承担相应违约责任。康鑫公司辩称，一审法院在查明本案事实的基础上作出了公正判决。请求二审法院驳回上诉，维持原判。王志同向一审法院起诉请求：1.判令康鑫公司继续履行《商品房预售合同》编号为YS0356607，确认该房产（房屋代码1018245）归王志同所有，并立即配合王志同办理房产权属登记手续。2.判令康鑫公司向王志同支付逾期交房、逾期办证的违约金计352181.248元（暂计算至2020年5月8日，逾期办证违约金以1803841元为基数，按日万分之0.2计算至办证之日止）。3.本案所有诉讼费用由康鑫公司承担。一审法院认定事实：2016年6月25日，王志同与康鑫公司签订《商品房预售合同》，合同编号：YS0356607，房屋代码：1018245，出卖人为康鑫公司，买受人为王志同，合同对付款方式及期限、违约责任等进行了约定，合同约定买受人向出卖人购买位于伊滨区××生态××城乡××区域××路以北用地界以东“新希望组团一期多层住宅”第2幢2单元2-202号房，房屋代码为1018245，商品房预测建筑面积共257.64平方米，其中套内建筑面积218.88平方米，公共部位与公用房屋分摊面积38.76平方米，该商品房层高为3米，建筑层数地上5层，，地下**有5个阳台。双方约定的付款方式为：买受人王志同于2015年1月20日前一次性付清全部房款1803841元。双方就交付期限作了约定：出卖人在2016年6月30日前，将具备下列5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、五方（建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位）验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在消除之日起30日内告知买受人的；2、由于相关政策、法律、法规调整，建设过程中遇到文物需挖掘清理或者设计变更规划变更等原因影响交房的，日期相应顺延。3、由于市政规划变更，市政公用设施（水电暖、消防工程）等配套设施的安装和验收超出现有工期的，交房时间相应顺延；突发性公共事件导致施工受阻或拖延，以及商品房建设工程的政府批文延期的，买受人逾期付款后未按照本合同承担违约责任的，交房日期相应顺延。合同另就出卖人逾期交房的违约责任作出如下约定：1、逾期不超过330日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过330日（2017年5月30日）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20天内退还全部已付款，自付清全部房款之日起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。本案中，王志同已实际交纳购房款1803841元。康鑫公司的实际交房日期为2017年6月10日。关于涉案房屋产权登记办理问题，庭审中，康鑫公司向法庭提交洛阳市自然资源和规划局向洛阳市人民政府提交的《洛阳市自然资源和规划局关于香堤河畔项目规划建设情况的报告》一份及《关于问题楼盘处置会议备忘录》一份，证明导致延期交房及办理该房屋的产权登记系政府的规划行为所致，属不可抗力。该案件由于双方意见分歧较大，致调解不能。一审法院认为，王志同、康鑫公司所签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效。双方应依据诚实信用原则，认真履行合同所约定的义务。（一）关于王志同的第一项诉讼请求：判令康鑫公司继续履行《商品房预售合同》编号为YS0356607，确认该房产（房屋代码1018245）归王志同所有，并立即配合王志同办理房产权属登记手续。因王志同已经按照约定交纳了购房款，康鑫公司已经于2017年6月10日将涉案房屋交付给了王志同，涉案房屋已经在房屋管理部门进行了备案并进行了预告登记，涉案房屋按照法律规定理应归王志同所有，现王志同、康鑫公司双方均未要求解除合同，合同理应继续履行；至于配合办理房屋权属登记手续将在第二项诉讼请求的办证违约金中一并处理说明。（二）关于王志同的第二项诉讼请求：判令康鑫公司向王志同支付逾期交房、逾期办证违约金以1803841元为基数，按日万分之0.2计算至办证之日止及配合办理房屋权属登记手续的问题。一、逾期交房违约金：王志同已按约定交纳购房款1803841元，而康鑫公司未按约定期限交付王志同所购房屋，并迟于2017年6月10日才将涉案房屋交于王志同，按合同约定已构成交房违约338天（2016年7月2日至2017年6月10日）。合同约定：1、逾期不超过330日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日至，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。但是在第二款约定：逾期超过330日（2017年5月30日）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20天内退还全部已付款，自付清全部房款之日起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。该条款只是对于解除合同时，买受人要求解除合同时的违约金进行了约定；对于买受人要求继续履行合同的，合同继续履行的情形没有约定。本案中，逾期交房超过了330天，王志同要求按日万分之二计算，因王志同没有要求解除合同，故该要求不符合法律规定；结合该合同的第一款和第二款的本意，从公平出发，一审法院酌定330天内的违约金按日万分之一计算，超过330天的部分按同期人民银行贷款利率计算。二、逾期办证违约金及配合办理房屋权属登记手续的问题：根据庭审调查情况，该涉案房屋已经至洛阳市房屋管理局登记备案，因为该项目与上位规划相冲突，涉案房产证的办理已被政府政策纳入规划，并非康鑫公司所能控制，该项属于合同中约定的不可抗力，故王志同的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、王志同与康鑫公司所签订的编号为YS0356607《商品房预售合同》继续履行，康鑫公司于本判决生效之日起十日内支付王志同逾期交房违约金（以1803841元为基数，按日万分之一，从2016年7月2日计算至2017年6月2日为330日，以1803841元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2017年6月3日计算至2017年6月10日为8日）。二、驳回王志同的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3291元（已减半），由王志同承担2500元，由康鑫公司承担791元。本院二审期间，各方均未提交证据。经二审审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，关于王志同上诉主张康鑫公司应按日万分之二的标准支付逾期交房违约金的意见，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”王志同、康鑫公司签订的《商品房预售合同》第九条第2项仅对逾期超过330天买受人解除合同时的违约金计算方法进行了约定，对于买受人要求继续履行合同的，并未约定违约金及计算方法。一审判决依据公平原则，酌定逾期交房超过330天的违约责任按中国人民银行同期贷款利率计算并无不当。且王志同认可案涉房屋已于2017年6月10日交付，其主张2017年6月10日至2020年5月8日的逾期交房违约金于法无据，本院不予支持。关于王志同上诉主张康鑫公司应支付其逾期办证违约金的意见，经查，案涉项目规划因与上位规划冲突，案涉房屋房产证的办理已被政府纳入规划，一审判决未予支持王志同该项主张亦无不当。综上，王志同的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6583元，由王志同负担。本判决为终审判决。审判员 董 鹏二〇二〇年十二月十八日书记员 麻琳娜