四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川05民终1953号 上诉人（原审第三人）：王息平，男，汉族，1967年3月30日出生，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：刘汉芬，女，汉族，1969年12月5日出生，住四川省泸州市江阳区，系王息平配偶。 委托诉讼代理人：易遵礼，四川为普律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：简玉兰，女，汉族，1967年3月4日出生，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：林延江，四川蜀泸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗丹，四川蜀泸律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泸州市龙城房地产开发有限公司，住所地：四川省泸州市龙马潭区红星路********，统一社会信用代码：91510504560705551W。 法定代表人：李启明。 上诉人王息平因与被上诉人简玉兰、泸州市龙城房地产开发有限公司（以下简称龙城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省泸州市龙马潭区人民法院（2020）川0504民初3637号民事判决，向本院提出上诉，本院立案受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 上诉人王息平上诉请求：撤销一审判决，驳回简玉兰的诉讼请求。主要事实和理由：原审判决将王息平的原诉讼代理人罗志栋所作的错误陈述视为王息平的自认，属认定事实错误，王息平对原诉讼代理人罗志栋的自认已明确表示否认，不应当视为自认。就本案诉争的龙马大道三段402号商品房，王息平与龙城公司之间系真实的房屋买卖法律关系，双方所签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》合法有效。根据王息平与龙城公司于2019年10月19日签订的《房屋回购协议》，王息平购买龙城公司12套商品房总房款为2757993元，龙城公司可以在6个月内回购，故王息平支付了250万元购房款。签订《四川省商品房买卖合同（预售）》和办理网签备案并非是为借款作担保。简玉兰与龙城公司之间签订《“东方俪城”商品房申购意向书》时不符合商品房预售条件，项目处于施工初期，简玉兰在该时间段以正常市场价格，全款购买涉案房屋，不符合交易常理。简玉兰与龙城公司之间签订《租赁协议》存在极大的虚假可能性。 被上诉人简玉兰辩称：本案一审诉讼中法院对李启明做了调查，龙城公司与简玉兰之间的房屋买卖是真实买卖。一审判决认定事实清楚，王息平上诉理由和事实不能成立，一审诉讼中证据交换当天，王息平随罗志栋一起到的法院，王息平称其一审诉讼中在外地出差不是事实，根据常理，庭前未做充分沟通，诉讼代理人作出与事实不相符的陈述与常理不符。王息平不能以庭审后解除代理权的方式否认和撤回其委托的律师所在诉讼中的陈述。王息平与龙城公司存在恶意串通导致合同无效，案涉房屋合同单价是120余万元，相当于简玉兰购买案涉房屋的百分之五十多，2018年4月，比简玉兰签订时间晚了，价格相差接近百分之五十，偏离市场价格，王息平与龙城公司均知道房屋已经出售给简玉兰的事实。王息平与龙城公司签订合同的行为导致简玉兰利益受损，符合恶意串通损害王息平利益的行为，应该认定合同无效，王息平陈述2018年4月与龙城公司签订合同，实际网签时间是2019年，说明签订合同与陈述相互矛盾。简玉兰购买房屋时，房屋已经修好了，还能去看房，只是没有办理到预售许可证，不能办理网签，简玉兰的签约时间早于王息平与龙城公司签订时间，并且是全款购房，支付225万元购房款，是与龙城公司的协商价款并有优惠，按市场价应该是超过225万元的。简玉兰在签订合同后，又与龙城公司签订了租房协议，龙城公司就无需再交付商品房，签了合同交付房屋，简玉兰是真实买卖关系，优先于王息平。王息平在上诉状中的陈述很多不符合常理。王息平陈述案涉房屋在内的十二套房屋是270余万元，仅需支付200万元即可购买270多万元的房，且270余万还低于市场价。根据李启明的录音陈述，他曾经向上诉人支付利息的事实，与王息平的陈述不一致。根据上诉人提交的合同，涉及的纳溪区房屋单价是1300元/平方米，该价格低于造价。综上，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人龙城公司未作答辩。 简玉兰向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决确认龙城公司与王息平就泸州市龙马潭区××道××段××号××栋××号商品所签订的商品房买卖合同无效；2、依法判令龙城公司将泸州市龙马潭区龙马大道三段410号8栋402号商品房交付给简玉兰，并为简玉兰办理网签登记；3、本案诉讼费、保全费由龙城公司承担。 一审法院认定事实：2017年5月26日，简玉兰与龙城公司签订《“东方俪城”商品房申购意向书》，约定简玉兰申购龙城公司开发的“东方俪城”（二期）住宅小区******房屋；建筑面积220㎡（最终以泸州市房监所实测面积为准），房屋总价225万元，简玉兰在2017年6月20日前付清全款，同日，双方又签订《租赁协议》，约定龙城公司承租简玉兰购买的前述房屋。简玉兰于2017年5月24日至2017年6月16日期间分别以自己的银行账户及案外人简国蓉的银行账户向龙城公司及其财务人员张怀玉共计支付购房款225万元及税款5万元，龙城公司于2017年6月16日向简玉兰出具收据两张，其中一张收款金额为225万元，收款事由为“购3#-2-201号营业房款”，另一张收款金额为5万元，并载明“购3#-2-201号营业房税款”2020年4月10日，龙城公司法定代表人李启明向简玉兰出具承诺书，承诺在2020年4月17日前办理东方俪城简玉兰8栋2-201号网签合同。 2018年4月23日，龙城公司与王息平就涉案房屋签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，载明该商品房坐落于泸州市龙马潭区××道××段××号，规划用途为商业，面积222.93平方米，单价为每平方米5500元，总价1226115元，约定王息平应于2019年10月19日前一次性付清全款。2018年3月23日，龙城公司及王息平就涉案房屋进行了网签，2019年10月22日，龙城公司将涉案房屋网签备案到了王息平名下，网签备案证明显示房屋坐落于龙马潭区××道××段××号，总价为1226115元。2019年10月23日至2019年10月28日，龙城公司还将其开发的位于泸州市纳溪区××商品房网签备案到了王息平名下。 2019年10月23日，龙城公司出具《委托书》，载明龙城公司委托王息平将龙城公司开发的《滨河春色》和《东方郦城》二期共计12套房屋购房款转入张怀玉账户。2019年10月24日，王息平向张怀玉转款200万元，2019年11月5日，王息平又向张怀玉转款50万元。 一审法院于2020年8月21日向龙城公司法定代表人李启明电话核实，其称龙城公司与简玉兰就涉案房屋是真实的买卖关系，网签备案到王息平名下是基于龙城公司向王息平借款所提供的担保。 简玉兰提起诉讼前，曾与王息平就涉案房屋权利归属问题发生争议并报警，莲花池派出所民警与龙城公司法定代表人李启明在2020年6月4日电话沟通过程中，李启明称将涉案房屋网签到王息平名下是因为龙城公司向王息平借款而提供的担保。 还查明：泸州市龙马潭区××道××段××号商品房与泸州市龙马潭区龙马大道三段410号8栋402号商品房为同一套商品房，房屋唯一号：1859640。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，简玉兰与龙城公司之间签订的申购意向书具有预约合同的性质，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效；而龙城公司在涉案房屋已经出售给简玉兰并收取全部购房款的情况下又与王息平签订商品房买卖合同，严重损害了简玉兰的合法权益，且其交易价格不仅远低于简玉兰与龙城公司的交易价格，还远低于市场价格；况且，在龙城公司与王息平的合同约定了王息平应于2019年10月19日前一次性付清全款，而王息平并未按约履行的情况下，龙城公司却先行将涉案房屋网签备案到了王息平名下，有悖常理；同时，王息平向张怀玉转入的250万元也与合同约定的房款不符，即便如王息平代理人所述，签订的合同价为1226115元是为了少交税，但双方的该行为也系恶意串通，损害了国家利益而无效。其次，龙城公司于2019年10月23日出具的《委托书》中载明的内容是委托王息平将龙城公司开发的《滨河春色》和《东方郦城》二期共计12套房屋购房款转入张怀玉的银行账户，故王息平向张怀玉转入的250万元并不能证明其支付了涉案房屋的合理对价。再者，龙城公司法定代表人李启明向简玉兰、莲花池派出所民警及一审法院均陈述，龙城公司与王息平具有借款关系，将涉案房屋在内的12套房屋网签备案到王息平名下是为龙城公司向王息平的借款作担保，属于变相的流质契约，违反了禁止流押的法律规定，应属无效，同时，参照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第113条“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押的，应当认定抵押无效”规定之精神，龙城公司将已出售给简玉兰的房屋以担保其债务的形式网签备案到王息平名下也应无效。故综上，简玉兰基于真实的房屋买卖关系，并已支付了全部房款，其合法权益应得到法律保护，对简玉兰的诉讼请求一审法院依法予以支持，据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，判决如下：一、龙城公司与王息平就泸州市龙马潭区××道××段××号商品房（房屋唯一号：1859640）所签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》无效；二、龙城公司于本判决生效之日起三日内将泸州市龙马潭区××道××段××号商品房交付给简玉兰，并为简玉兰办理网签登记备案；本案案件受理费24800元，一审法院减半收取为12400元，保全费5000元，合计17400元，由龙城公司承担。 本院二审期间，王息平向本院提交了下了证据：1.《房屋回购协议》，拟证明王息平与龙城公司约定签订协议后6个月内，龙城公司可以回购房屋的事实；2.房屋（商铺）租赁、账户历史明细清单、说明，拟证明王息平占有房屋并将房屋出租给徐凡的事实；3.接房通知、物业管理协议、收条，拟证明已经办理了房屋移交。简玉兰质证认为：《房屋回购协议》不是新证据，该证据正好证明王息平与龙城公司涉及的款项不是购房款，就是流押性质的协议，所以是无效协议。房屋（商铺）租赁、账户历史明细清单、说明不是新证据，无法核实真实性。接房通知、物业管理协议、收条不是新证据，接房通知书是纳溪区的十一套商品房，不能达到其证明目的。本院认为《房屋回购协议》符合证据的客观性、合法性、关联性，作为本案定案证据。房屋（商铺）租赁、账户历史明细清单、说明、接房通知、物业管理协议、收条缺乏证据的关联性，不能作为本案定案证据。简玉兰向本院提交收据一张，拟证明其已经支付案涉房屋2020年6月至12月的物业管理费，本院认为；该票据未加盖收款单位印章，本院不予采信。龙城公司未向本院提交新证据。 本院二审查明的事实除一审查明的事实外。另查明：2019年10月19日，龙城公司（协议中的甲方）与王息平（协议中的乙方）签订《房屋回购协议》，协议约定：“一、甲乙双方确认乙方购买附表所列房屋总价款为人民币2757993.00元，所购房屋办理网签登记后乙方支付甲方房款200万元，余款按本协议第二条或第三条的约定执行时不再另行支付或用于支付所产生的费用。二、甲方在与乙方签订《商品房买卖合同》之日起，六个月之内乙方同意甲方按3337171.53元回购附表所列房屋，因此导致办理撤销网签登记所产生的一切费用由甲方承担。”，合同还约定了其他内容。 本院认为，本案的争议焦点是：王息平与龙城公司之间签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是否有效；简玉兰是否有权要求龙城公司交付房屋并办理网签备案登记。本院评述如下： 一、关于王息平与龙城公司之间签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是否有效的问题。 在一审诉讼中，一审法官向龙城公司法定代表人李启明询问，李启明回答房屋是卖给简玉兰，给王息平办理网签是向王息平借款作担保。通过李启明的回答表明龙城公司与王息平签订《四川省商品房买卖合同（预售）》没有买卖房屋的意思表示，其合同内容不是真实意思表示。龙城公司与王息平签订《四川省商品房买卖合同（预售）》后，2019年10月19日，龙城公司与又签订《房屋回购协议》，回购协议约定，六个月之内王息平同意龙城公司按3337171.53元回购附表所列房屋，《四川省商品房买卖合同（预售）》的房屋出售价格为2757993.00元，《房屋回购协议》回购价格为3337171.53元，两份合同的价差为579178.53元，而实际王息平向龙城公司支付的是2500000元，实际支付价款2500000元与回购价格为3337171.53元之差为837171.53元。实际形成了同一批房屋由龙城公司低价卖出再由龙城公司高价回购的闭合循环交易，没有形成房屋在市场主体中真实流转，虽王息平主张是买卖合同关系，否认存在民间借贷等其他法律关系，但闭合循环交易流程不符合买卖交易常理，双方没有建立房屋买卖合同法律关系的真实意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示事实的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”之规定，王息平与龙城公司之间的商品房买卖合同的虚假意思表示隐藏真实的民事法律关系。一审判决确认龙城公司与王息平就泸州市龙马潭区××道××段××号××栋××号商品所签订的商品房买卖合同无效；并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。 二、关于简玉兰是否有权要求龙城公司交付房屋并办理网签备案登记的问题。 简玉兰与龙城公司之间签订的申购意向书具有预约合同的性质，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。一审法院依法判令龙城公司将泸州市龙马潭区龙马大道三段410号8栋402号商品房交付给简玉兰，并为简玉兰办理网签登记，并无不当，一审判决结果正确。王息平主张简玉兰与龙城公司之间签订的申购意向书可能存在虚假交易，但未提交确实充分的证据予以证明，对其主张，本院不予采信。王息平向本院申请对《“东方俪城”商品房申购意向书》和《租赁协议》进行形成时间鉴定，该鉴定申请因与本案查明事实不符，本院不予准许。 综上所述，上诉人王息平的上诉理由不能成立。对其上诉请求，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12400元，由上诉人王息平负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 剑 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇二〇年十二月十日 书记员 金 晶