广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25634号上诉人（原审被告）：广州富友投资管理有限公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：李灿炉，职务：执行董事。委托诉讼代理人：郭贤勇，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐倩，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社，住所地：广州市海珠区。法定代表人：尹灼航。委托诉讼代理人：廖伟坚，广东五羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾恩柱，广东五羊律师事务所律师。上诉人广州富友投资管理有限公司（以下简称富友公司）因与被上诉人广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社（以下简称新港社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初12571号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人富友公司代理人郭贤勇、徐倩、被上诉人新港社代理人廖伟坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富友公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，并驳回新港社的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由新港社承担。事实和理由：一、一审对涉案房屋的真实承租人查明错误，富友公司并非本案适格被告，新港社无权要求富友公司支付租金，一审应当驳回新港社的诉讼请求。从富友公司提交的与新港社、广州永瑞物业管理有限公司(以下简称永瑞公司)签订的《报告》可见，富友公司对涉案物业的权利义务自2018年6月26日起转由永瑞公司承担，即由永瑞公司负责支付租金及转租，发票抬头亦改为永瑞公司。富友公司后续向新港社发函是基于前期友好合作协助永瑞公司与新港社对接，不能以此认定富友公司仍是承租人。二、即使无论涉案房屋的实际承租人是富友公司还是永瑞公司，一审遗漏查明及错误认定涉案房屋租赁关系何时解除，混淆了租赁关系解除前后各方之间的权利义务关系，适用法律错误。1.涉案房屋租赁关系自新港社解除合同的意思表示发出之日(2019年12月13日)即已解除，物业腾空时间在后并不影响在先合同解除效力的发生。新港社于2019年12月26日接管了租赁物的水房、电房，也即实际控制了涉案物业。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同的双方都有任意解除权，该租赁关系的解除不以租赁物是否实际返还为必要条件。2.一审判决未区分涉案房屋租赁关系解除前后的性质，判决错误。如前所述，涉案房屋租赁关系自2019年12月13日起已实际解除，即2019年4月1日至2019年12月13日期间承租人与新港社之间为不定期租赁关系，应参考合同约定支付租金；2019年12月14日至2020年5月19日期间，实际占用人应承担并支付的是占用费而非租金，该占用费应以实际占用人占用的面积计付。三、新港社无权要求实际承租人支付租赁关系存续期间空置单元的租金和租赁关系解除后空置单元的占用费。1.一审对解除合同的责任及双方过错的认定等存在错误。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十一条的约定，涉案物业是整栋商业办公写字楼，承租人承租物业的目的是通过转租进行商业经营，因此能否在各个单元物业内办理工商注册登记是决定物业是否具有商业经营价值、永瑞公司能否顺利转租的关键因素。新港社自2019年1月起拒绝为永瑞公司引进的第三方租户出具转租证明以办理工商登记，导致合同目的(对外招租)难以实现并导致物业长期大量空置，由此产生的损失应由新港社承担。2.自2019年1月起，富友公司协助永瑞公司多次催促新港社配合办理转租事宜，并多次告知其拒绝出具证明导致的严重后果(物业空置、租金损失、经济亏损)，但新港社拒绝履行该义务，之后新港社先于2019年12月13日通知解除租赁关系。根据《房屋租赁合同》第十二条的约定“如因甲方的违约行为给乙方造成本合同租赁范围内的损失，由甲方负责赔偿”，故不定期租赁关系存续期间空置单元的租金损失应当由新港社自行承担。一审认定解除合同、物业空置的责任在于富友公司自身经营不善，判决富友公司支付此期间的全部租金，存在重大错误，违背了民法的公平原则。3.一审对涉案物业的交付及双方证明责任的认定存在错误。新港社通知解除租赁关系后，富友公司协助永瑞公司于2019年12月18日回函确认，并通知新港社3日内办理己空置单元的交接手续，然而新港社一直未履行交接义务，并非如判决所述“富友公司于2019年11月28日通知新港社不再承接涉案物业”。一审查明新港社己经收回了物业水房、电房的管理，由于水电供应是保证物业正常使用的基本条件，新港社接管水电房即实际上控制了租赁物业，客观上也能随时进入物业查看了解物业使用及空置情况。此外，一审中富友公司提供的多份与新港社往来的函件均己明确告知新港社涉案物业具体空置单元及相应的空置率，新港社未就物业空置事实提出异议，即使有异议其也未提供证据证明其异议成立，故应当认定富友公司主张的空置情况成立，一审认定富友公司未举证证明涉案物业何时清空属于查明事实错误。根据双方《房屋租赁合同书》的约定及《场地移交通知书》可见，基于涉案物业是整栋商业办公写字楼的特性，新港社在最开始出租给富友公司时是采取分批移交，未空置的单元移交管理权。此外，(2020)粤0105民初12570号一案中永瑞公司对新港社其他物业在终止租赁关系后也是采取对空置单元与非空置单元分批移交，非空置单元移交管理权的方式移交租赁物。由此足以证明，对租赁物分批移交，即对空置单元先行移交是双方均认可且实际采取的履约方式。在本案租赁物己经符合双方约定及实际履行中采取的交收条件后，新港社以必须整体移交为由拒绝先行接收空置单元、拒绝以接收管理权方式接收非空置单元的行为无事实及法律依据，己经构成严重违约，其应自行承担由此造成的空置单元租金或占用费损失。一审片面地认定“物业内尚有基于富友公司转租而使用涉案物业的租户，且新港社不愿在此情况下接收，则不应认定己交付涉案物业”，属于严重的事实查明及认定错误。4.自2019年12月26日后物业的水房、电房由新港社管理，鉴于此时双方的不定期租赁关系已解除，永瑞公司已经支付了2019年11月的水电费，故2019年12月及之后的水费电费不应当由永瑞公司承担，新港社应当要求实际使用水电的次承租人支付水电费。故本案中实际承租人应当承担的租金及占用费仅限如下：（1）不定期租赁关系存续期间(2019年4月1日至2019年12月13日)，应当承担的租金为1157312．3l元。（计算方式如下：双方约定每月租金为361276．24元，不定期租赁关系存续期间为8.43个月，新港社无权主张空置单元的租金(占比62%)，永瑞公司需承担的租金仅为361276.24×8.43×38％=1157312.31）；（2）不定期租赁关系解除后(2019年12月14日至2020年4月30日)，应当承担的占用费为562362.6元。（计算方式如下：从2019年12月14日至2020年2月29日共计2.57个月，空置率为62%，占用率为38%，占用费为352822.38元；2020年3月1日至2020年3月31日共计1个月，空置率为62％，占用率为33%，占用费为119221.16元；2020年4月1日至2020年4月30日共计1个月，空置率为75％，占用率为25％，占用费为90319.06元。总计562362.60元。）5.整个合同履行过程中，承租人无先行违约行为，故新港社应当退还租赁押金。四、一审判决未依法追加永瑞公司为第三人，程序错误。如前所述，涉案物业自2018年6月26日起转由永瑞公司承租。为了便于查明案件事实，富友公司提交了追加永瑞公司作为第三人的申请，但一审却未依法追加永瑞公司为第三人，以致于事实查明存在严重遗漏及错误。因此，一审判决在程序上亦存在严重错误。新港社二审答辩称富友公司的上诉主张无事实与法律依据。一审认定事实清楚，适用法律基本正确，新港社接受一审判决，请求二审核实涉案情况，维持一审判决。双方往来中未对实际占用期间的租金问题进行过交涉或确认，在原始合同中也不存在能支持富友公司该主张的依据。富友公司作为承租人对涉案物业进行转租、分租是其自主经营的问题，盈亏也应由其自行承担，不能因其分租而要求新港社承担责任，故双方对该问题不存在异议。就合同解除问题，富友公司提出解除合同的前提是以涉案房屋空置为由要求新港社承担不应承担的责任，新港社明确不同意富友公司上述主张，故富友公司提出解除合同的理由不成立。关于保证金问题，从涉案情况看，即使是富友公司认可的事实，富友公司也存在拖欠租金的违约行为，根据合同约定新港社有权没收保证金。关于转租证明的问题。富友公司认为新港社没有配合提供转租证明是其单方的说法且未提交证据证明，在整个租赁期间，基于富友公司的转租需要，新港社均无条件配合与支持，故其主张并不成立。关于富友公司提出其租赁场地空置率高达50%以上可以要求减免租金的问题，这本属于富友公司自主经营的情况，而对于其空置的具体情况，富友公司从未向新港社报备，新港社只是听富友公司说出现空置的情况，但没有经过双方的确认，且富友公司并未提交证据证明，富友公司以此主张减免租金没有依据。新港社将物业整体转租给富友公司，富友公司应整体向新港社交纳租金，有关空置损失应由富友公司自行承担。新港社于2020年4月1日向一审法院起诉请求：1.解除新港社与富友公司的不定期租赁合同关系；2.富友公司向新港社支付广州市海珠区江怡路240号之嘉仕工贸楼一至十二层（以下简称涉案物业）自2019年4月1日至2020年5月19日的租金4925399.41元（按每月361276.24元计算）、滞纳金（按每月租金每天千分之一逐月分别计算至款项清偿之日止）；3.富友公司向新港社支付2019年11月1日到2020年5月19日的水电费172086.77元；4.富友公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：据粤房地证字第**《房地产权证》记载，新港社是海珠区嘉怡街14-26号（双）、江怡路240-258号（双）的权属人，该建筑物共12层、建筑面积31080.12平方米。2006年4月7日，富友公司（承租方、乙方）与新港社（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将海珠区江怡路240号之嘉仕工贸楼一至十二层，面积共计17338平方米租赁给乙方作为经营及办公使用；租赁期限自2006年5月1日起至2016年4月30日止；第一年每月每平方米租金17元，第二年起每月每平方米租金18元，从第四年起租金每三年递增5%，租金按月结算；水、电价格甲方以供电、供水公司规定的（按发票）为准的价格收取；甲方在每月的5号前向乙方收取当月租金，逾期未缴纳租金的按当月租金总额的1‰每天计收滞纳金；乙方同意向甲方交纳60万元作为租赁履约金，在本合同签定日交付履约金，履约金作为乙方履行本合同的保证金，不得作为乙方缴纳租金和其他费用的用途；合同期满或者双方同意解除合同，在乙方交回所租房屋，缴清租金和其他费用时，甲方将履约金无息退还给乙方，但本合同另有规定的除外；（第十一条）乙方租赁甲方房产作为商业经营场所……乙方以自营、转租、分租的方式进行经营；（第十二条）……二、乙方有以下行为之一者，视作严重违约：⑴逾期三十天未交齐当月租金；三、违约的处理方式：……乙方违约：按以下方式处理：⑴乙方缴付的履约金不予返还，视作违约金，归甲方所有等。2018年9月至2019年4月期间，富友公司多次向新港社发函说明涉案物业空置率高、公司经营困难、申请延期支付租金等。2019年12月18日、2020年1月6日，富友公司连同永瑞公司分别向新港社作出《关于瀚林物业、凤凰楼物业及财智中心物业交收情况的复函》、《关于再次限期要求收回瀚林水岸及财智中心物业的通知》，分别告知：对涉案物业自函件发出之日其不再承接经营；涉案物业绝大部分单元早已空置多时，新港社指派人员接收等。2019年12月26日，新港社将涉案物业水、电房收回管理。本案于2020年7月27日开庭审理。新港社表示：保证金是否交纳需庭后核实，如有应当没收。新港社为证明其主张还提交了水电费的缴费通知单、发票等作为证据，富友公司表示对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。富有公司为证明其主张还提交了富友公司、永瑞公司于2018年6月26日向新港社作出的《报告》作为证据，该报告记载：永瑞公司一直负责涉案物业的管理和日常维护；现富友公司申请：从2018年6月起改由永瑞公司向新港社支付租金以及向租户收取租金等，并请新港社出具的发票抬头改为该司名称；同时，富友公司承诺将继续协助及配合永瑞公司完成相关事宜；等。新港社在该报告下方盖章。新港社表示：关联性不认可，该报告没有显示富友公司的权利义务转由永瑞公司承担，在后续双方往来函件中富友公司还是以其主体身份向新港社发函，进一步认证富友公司说法不能成立。一审庭审后，新港社提交了情况说明：富友公司实际缴纳的租赁押金为60万元。一审法院认为：新港社与富友公司双方签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。上述合同租赁期满后，新港社继续收取租金、富友公司继续使用涉案物业，则双方存在不定期的租赁关系。富友公司提交的《报告》中并未明确《房屋租赁合同书》中富友公司的权利义务的概括转让，则其仍应为该合同的主体。现新港社明确表示要求解除合同且已收回涉案物业，而富友公司也曾发函主张不再承接涉案物业，则一审法院对于上述合同关系已经解除的事实予以确认。从富友公司作出的函件及通知可见，富友公司因自身经营困难提出解除合同，即责任并非在于新港社，则在实际交还涉案物业前仍应承担租金等费用。富友公司称新港社自2019年1月起不出具转租证明，但此后仍有案外人在使用涉案房屋，可见转租证明与使用房屋之间并无对等关系，富友公司的该抗辩不足以免除其上述责任。富友公司曾于2019年11月28日通知新港社不再承接经营涉案物业、新港社也于2019年12月26日收回水、电房的管理权，但该物业内尚有基于富友公司转租而使用涉案物业的租户，且新港社不愿在此情况下接收，则不应认定已交付涉案物业。富友公司并未举证证明涉案物业何时清空，则一审法院对于新港社2020年5月19日收回该物业的主张予以采纳，涉案物业的相关费用也应计至此时。因此，新港社要求富友公司支付涉案物业自2019年4月1日至2020年5月19日的租金4925399.41元（按不定期租赁关系开始前的租金即每月361276.24元的标准计算）、自2019年11月1日到2020年5月19日的水电费172086.77元的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。新港社提交的上述时间段的水电费缴费通知单、发票等与其主张的金额相符，富友公司虽然予以否认但其作为承租人并未举证使用期间水电费金额，则一审法院仍对新港社的主张予以采纳。新港社与富友公司之间虽为不定期租赁关系，但仍受原合同条款的约束。富友公司未及时支付前述使用期间的租金，已构成违约，应当承担违约责任，但新港社基于富友公司的同一违约行为一并主张没收具有违约金性质的保证金及支付迟延支付租金的滞纳金显失公平。综合本案情况，一审法院仅对新港社主张没收租赁保证金的主张予以采纳，对新港社要求富友公司支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十七条、二百三十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年9月28日作出判决：一、确认原告广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社与被告广州富友投资管理有限公司就广州市海珠区江怡路240号之嘉仕工贸楼一至十二层的租赁关系已经解除；二、被告于本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付上述物业自2019年4月1日至2020年5月19日的租金4925399.41元；三、被告于本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付上述物业自2019年11月1日到2020年5月19日的水电费172086.77元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审案件受理费53340元，由被告负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对富友公司的上诉请求与新港社的答辩意见，分析如下：根据一审查明事实可知，合同租赁期满后，新港社继续收取租金、富友公司继续使用涉案物业，双方存在不定期的租赁关系。富友公司虽称自2018年6月26日起转由永瑞公司承租涉案物业，但本案并无证据显示其与新港社、永瑞公司三方签署有承租权转让协议，且在此后仍与新港社协商延付租金等问题，故本案新港社将合同相对方富友公司列为被告提起诉讼于法有据，对富友公司上诉认为其非适格被告的主张，本院不予采纳。本案富友公司虽曾于2019年11月18日通知新港社不再承接经营涉案物业、新港社也于2019年12月26日收回水、电房的管理权，但该物业内尚有基于富友公司转租而使用涉案物业的租户，且新港社不愿在此情况下接收，故不应认定富友公司已交回涉案物业。在富友公司并未举证证明涉案物业何时清空的情况下，一审法院对新港社于2020年5月19日收回该物业的主张予以采纳并无不当。综上可确定，涉案租赁物业于2020年5月19日起交还新港社。从富友公司作出的函件及通知可见，富友公司因自身经营困难提出解除合同，责任并非在于新港社，故在富友公司实际交还涉案物业前仍应承担租金等费用。至于富友公司提出新港社自2019年1月起不出具转租证明，从此后仍有案外人使用物业的情况，一审认为转租证明与使用房屋之间不存在对等关系，富友公司该抗辩不足以免除其承担租赁费用的责任并无不妥，本院予以认可。根据《中华人民共和国合同法》二百三十二条之规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。富友公司二审确认该司于2019年4月1日起未足额支付租赁费用给新港社，故该司上述发出不再承接经营涉案物业的通知并不发生法律效力。鉴于本案新港社也主张双方租赁关系已解除，且已实际收回租赁物业，故双方的不定期租赁关系可确定自新港社收回上述租赁物业之日起解除。对富友公司提出双方不定期租赁关系解除的时间节点及解除后计付费用属于占用费的主张，本院不予采纳。根据前述认定收回租赁物业的时间，本案新港社要求富友公司向其支付自2019年4月1日至2020年5月19日的租金及自2019年11月1日到2020年5月19日的水电费于法有据，应予支持。至于租金的标准，双方虽为不定期租赁关系，但仍受原合同条款的约束，本案新港社要求按不定期租赁关系开始前的租金即每月361276.24元的标准计算合理合法，一审予以支持无误。对富友公司提出按占有率计付租金的主张，本院不予采纳。如前所述，富友公司未足额支付2019年4月1日之后的租金，已构成违约，该司上诉认为已交纳的租赁保证金不应被没收的主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，富友公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44227元，由广州富友投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年十二月二十八日书记员  颜旭怀徐毅敏