上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12791号上诉人（原审被告）：陈剑，女，1977年6月5日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：钱钧，江西挚诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：华东理工大学，住所地上海市徐汇区梅陇路**。法定代表人：曲景平，校长。委托诉讼代理人：刘源，上海瀚品律师事务所律师。委托诉讼代理人：李红，上海瀚品律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：张桂姬，女，1972年8月5日出生，汉族，户籍地福建省将乐县。上诉人陈剑因与被上诉人华东理工大学、张桂姬房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初23550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈剑的上诉请求：一、依法变更一审判决第一项有关判令陈剑承担腾房义务的判决内容，改判作为上海市徐汇区XX路XX号学生第十一宿舍南面平房内的话吧门面房（以下简称系争房屋）实际占有使用人张桂姬承担腾房义务；二、依法变更一审判决第二项有关判令陈剑与张桂姬共同承担150,355元（人民币，下同）房屋使用费的判决内容，改判作为系争房屋实际占有使用人张桂姬承担房屋占有使用期间的全部费用。事实和理由：一、陈剑与华东理工大学的租赁合同已于2017年12月31日结束，在此之后只有张桂姬与华东理工大学对系争房屋形成新的租赁关系；二、陈剑在2016年已将系争房屋转租给张桂姬，陈剑已不具备腾退房屋的能力和资格；三、陈剑自2017年1月1日后从未获得任何收益，且华东理工大学对陈剑与张桂姬之间的转租关系从未提出异议，陈剑不应承担系争房屋的使用费。被上诉人华东理工大学坚持一审辩称意见，要求驳回上诉,维持原判。被上诉人张桂姬未发表答辩意见。华东理工大学向一审法院提起诉讼，请求判令：一、陈剑及张桂姬搬离并交还所占用的华东理工大学位于上海市徐汇区XX路XX号学生第十一宿舍南面平房内的话吧门面房；二、判令陈剑及张桂姬支付自2018年7月1日至2018年9月30日通知搬离日期间的房屋使用费20,000元（按合同约定40,000元/半年）并支付逾期搬离违约金4,000元；三、判令陈剑及张桂姬共同支付自2018年10月1日至实际搬离日期间的房屋占用使用费，按2,191.80元/天计算；四、判令陈剑及张桂姬共同支付华东理工大学为维权支付的合理费用22,500元；五、诉讼费用归陈剑及张桂姬承担。一审法院认定事实：华东理工大学为上海市XX路**房屋权利人。2015年12月30日，华东理工大学与陈剑就系争房屋签订《房屋租赁协议》，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日止，租赁保证金3,000元，租金每年80,000元。2016年12月30日，华东理工大学与陈剑续签租赁合同，约定租赁期限从2017年1月1日至2017年6月30日止，租赁保证金为3,000元，半年租金为40,000元。2017年6月28日，华东理工大学后勤保障处商业管理办公室（甲方、出租方）与陈剑（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定，甲方房屋坐落于XX路XX号学生第十一宿南面平房，位于第**平房，共2间，房屋用途为通信器材、电话卡、包装食品、饮料、小百货等经营业务。租赁期限为半年，从2017年7月1日至2017年12月31日。租赁保证金3,000元。租金半年为40,000元。租金按乙方在租赁期满或协议提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本协议规定向甲方交还承租的租赁物等本协议所约定的责任后7天内，甲方将向乙方无偿无息退还租赁保证金。乙方装修时不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。租赁期满后，本协议即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前2个月书面向甲方提出，甲方在协议期满前1个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁协议。乙方有下列情形之一的，甲方可终止协议并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1.擅自将承租的房屋转租的；2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4.拖欠租金时间累积达1个月……若乙方在租赁期限届满10日内或租赁协议解除时所确定的搬迁日期内未搬离租赁房屋，乙方应当向甲方支付年度租金的5%违约金，且每逾期一日撤离，向甲方支付十倍的原房屋租金作为占有使用费，同时还应当赔偿甲方的其他全部损失，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、评估费、损失费、补偿费等费。2018年7月20日，华东理工大学在学校网站发布《华东理工大学2018年徐汇、奉贤两校区校园商户招商信息》，称上海市XX（集团）有限公司受华东理工大学委托对2018年徐汇、奉贤两校区校园商户招商项目进行招商，邀请合格的响应方前来参与。华东理工大学称陈剑租赁的部位所对应的项目编号为10号，名称为微型便利店，项目位置为徐汇十一宿舍南2号，房屋面积30.2平方米。2018年8月20日，上海市XX（集团）有限公司向案外人上海市XX经营部出具《成交通知书》，称在“华东理工大学2018年徐汇、奉贤两校区商户招商项目包件10徐汇校区微型便利店”的招商活动中，上海市XX经营部所投编号为1639-186228210251/10的响应文件，经评定，已正式成交，成交租金单价为10.89元/天/m2，年租金120,040.47元。2018年8月21日、9月25日，华东理工大学向陈剑发《通知》称，根据第一轮商业招标结果，华东理工大学将于2018年8月24日24时收回店铺，通知话吧店在此日期前做好搬场准备，并无条件搬离店面，如发生逾期不搬离的，将采取强制收回措施。陈剑称其收到该通知，但当时已告知华东理工大学房屋由张桂姬实际经营，陈剑已经将房屋转租给张桂姬。张桂姬称其从未收到该通知。一审法院另查明，2016年2月15日，陈剑（转让方、甲方）与张桂姬（受让方、乙方）签订《经营权转让协议》，约定，甲方因家庭问题暂时不能经营位于学校的话吧便利店，该经营场地为甲方承租，经营权转让期间，乙方所产生的一切经营费用（如生产经营费用、水电费、房租及其他等）由乙方承担，店租每季度月初5号必须由乙方交于甲方，由甲方负责缴纳学校，经营转让期限：2016年2月15日起至2016年12月31日止。本合同期限同甲方向学校承租的租期一致，如租期到期后学校收回租赁房屋乙方不得阻拦。甲方话吧店内现有商品，移交后全部归乙方所有。陈剑收到张桂姬支付的转让款38万元。2016年2月17日，陈剑出具收款收据，载明，今收到张桂姬现金38万元（内含已付一季度的现金，店内商品及固定资产）。合同签订后，张桂姬向陈剑支付了一季度的租金后，之后的租金由张桂姬代陈剑支付给华东理工大学至2018年6月。合同到期后，陈剑与张桂姬未再签订合同，张桂姬自2016年2月15日开始使用系争房屋至今。华东理工大学称其在招投标之后才从陈剑处得知房屋由陈剑出租给张桂姬，之前一直认为张桂姬与陈剑系亲属关系，代陈剑来管理门店，张桂姬系现金支付租金。一审法院再查明，华东理工大学为本案以及案外人上海XX有限公司一案共支出法律咨询费45,000元。一审审理中，华东理工大学称学校建立于1952年，系争房屋是当时建造，现无法提供相关批建手续,系争房屋所在的位置在产证也未有标识。一审法院至现场勘验，系争房屋位于华东理工大学学校11宿舍南面靠西两间房屋，房屋门正对学校网球场。一审审理中,华东理工大学称疫情发生之后，学校处于封闭状态，陈剑的店铺也一直处于关闭的状态，对于疫情期间的房屋占用费由法院依法判决。张桂姬称疫情发生之后华东理工大学通知停止经营，现张桂姬仍未进入学校，对于不能经营期间的占用费，希望华东理工大学能免除，若之后恢复营业，张桂姬希望与华东理工大学另行签订租赁合同，并按照之前的支付标准或者另行协商租金标准支付租金。一审审理中,华东理工大学与陈剑均不要求一审法院处理押金。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案华东理工大学作为出租方在本案辩论终结前未提供建设规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，故华东理工大学与陈剑签订的《租赁合同》应为无效。合同无效，陈剑作为承租人应向华东理工大学返还房屋，张桂姬作为实际占用人亦无权使用系争房屋，故华东理工大学要求陈剑与张桂姬返还房屋，有法律依据，一审法院予以支持。合同无效后，出租人有权请求负有腾房义务的承租人和次承租人支付逾期腾房占有使用费的，现华东理工大学按照原合同标准主张自2018年7月1日至2018年9月30日房屋使用费，有法律依据，一审法院予以支持，华东理工大学按照新招商后与案外人的租金标准计算自2018年10月1日至实际搬离日期间的房屋占用使用费，因该标准远高于华东理工大学与陈剑原租金标准，一审法院难以支持，且华东理工大学自疫情发生之后封锁校区，陈剑亦未能使用系争房屋，一审法院结合房屋使用情况以及华东理工大学的实际损失，综合认定疫情发生前的占用费标准参照租金标准予以判处，疫情发生后的占用费标准，在租金标准上适当予以降低，考虑华东理工大学开放校区存在不确定性，故占用费标准计算至本案判决之日。之后的费用，由华东理工大学根据实际情况另行主张，本案不予处理。至于华东理工大学主张的违约金和维权费用，没有相应依据，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条规定于2020年9月11日作出民事判决：一、陈剑、张桂姬于判决生效之日起十日内搬离并交还其所占用的华东理工大学位于上海市徐汇区XX路XX号学生第十一宿舍南面平房内的话吧门面房；二、陈剑、张桂姬于判决生效之日起十日内支付华东理工大学2018年7月1日至判决之日止的房屋使用费150,355元；三、驳回华东理工大学其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币4,330元，由华东理工大学负担3,030元，由陈剑负担650元，由张桂姬负担650元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。本案二审期间争议的焦点集中在陈剑是否应当与张桂姬共同承担返还交付系争房屋并支付使用费的问题。由于系争房屋系由华东理工大学向陈剑交付，现系争的租赁合同无效，陈剑因无效租赁关系所取得的系争房屋应当向华东理工大学返还，即使陈剑认为现在的实际使用人系张桂姬，陈剑亦应与张桂姬共同承担该返还及交付义务。至于2018年7月1日之后系争房屋的使用费，陈剑对一审法院判决的数额并无异议，但认为陈剑已经将系争房屋转租给张桂姬，华东理工大学对此知道并予以认可，应由张桂姬承担支付义务。经本院审查现有证据，张桂姬的使用行为均以陈剑名义进行，华东理工大学并不知道张桂姬与陈剑之间的真实关系，陈剑与张桂姬之间的内部约定，不影响华东理工大学向陈剑提出支付房屋使用费的诉请。鉴于张桂姬并未对本案提起上诉，因此，一审法院判决陈剑与张桂姬向华东理工大学共同承担支付义务，并无不妥，本院依法予以维持。综上所述，上诉人陈剑的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,307.1元，由上诉人陈剑负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年十二月十六日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……