广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终17105号上诉人（原审被告）：佳兆业物业管理（深圳）有限公司。住所地：广东省深圳市龙岗区坂田街道办象角塘宝吉行政办公楼**。统一社会信用代码：914403007152400407。法定代表人：廖传强，该司董事长委托诉讼代理人：陈曼曼，该公司员工。被上诉人（原审原告）：曹钰，女，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：叶启富，北京大成（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓露萍，女，身份证住址广东省深圳市龙岗区。上诉人佳兆业物业管理（深圳）有限公司（以下简称佳兆业公司）因与被上诉人曹钰、邓露萍相邻关系纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。佳兆业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项、第三项，依法改判；2.一审、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案是相邻关系纠纷，佳兆业公司作为物业服务单位，主体并不适格。二、一审判决曹钰的房屋空置损失（以3100元每月为标准，自2017年8月13日起计），无任何事实及法律依据。曹钰在一审中没有提供任何证据证明涉案房屋处于装修或者出租状态，既无装修合同也无租赁合同。曹钰在一审庭审中出示了“同类小区租房网站截图”，但并非作为证据提交，一审法院也不予认可。事实上，自2005年交付以来房屋长期处于毛坯房空置状态。曹钰2017年回深圳后发现房屋内厨房下水管被改造，向佳兆业公司投诉后，随后离开，后续事件交由曹钰的律师处理。曹钰一直没有采取任何措施对房屋进行修复，也没有实施为减少损失进一步扩大的任何行为，房屋自始至终都处于毛坯状态，曹钰本人根本不存在任何空置损失，其也无法提供证据证明水管改造与房屋空置损失存在任何因果关系。一审法院擅自按照可园一期5号楼的月租30元/平方米为准判定以3100元每月作为空置租金费用，并判决佳兆业公司对该部分空置损失承担补充赔偿责任，且时间计算为自2017年8月13日至邓露萍完成修复义务时止。由此可见，一审法院在曹钰并未有证据证明其主张的情况下，擅自作出房屋空置费的判决，且时间也明显超出了一审曹钰的诉讼请求时间范围，明显属于认定的事实缺乏证据证明并作出超判，违反了民事诉讼法的相关规定。三、一审法院认定邓露萍的改造水管及浇楼板等装修行为是佳兆业公司知情并允许，佳兆业公司放任邓露萍执行修改下水管造成本次诉讼，显然与事实不符，适用法律错误。1.涉案房屋所在小区可园小区交楼时是毛坯房，顶楼本身设计为复式楼，交楼时开发商并没有进行隔层处理，后续业主装修可以根据自身需要进行隔板。邓露萍所有房屋为顶楼二层复式，其进行顶楼室内浇楼板属于正常装修行为，并不违反可园小区装修协议的内容。而顶棚为邓露萍私自加装的违建建筑，佳兆业公司在发现之后已经第一时间上报执法大队。佳兆业公司作为物业服务企业并没有执法权，而是在出现上述情形后第一时间履行了对违规行为进行劝导和向有关部门报备的义务。执法大队认为顶棚是塑料材质且没有封窗，所以不予拆除的不作为行为不能认定为佳兆业公司的的责任，佳兆业公司已经履行了应尽的职责。2.佳兆业公司在一审中提交的两份装修许可证，其表明邓露萍分别申请了2009年1月28日至2009年4月27日和2009年9月10日至2009年12月10日的两次装修，而《业户自行装修申明》只是作为可园小区装修申请必填的手续材料，此份材料并不能表明佳兆业公司知道、允许、放任邓露萍擅自进入曹钰户内进行下水管改造和私搭顶棚等行为。涉案下水管在曹钰的专有建筑内，从外观看，公共下水管道无任何被改动的痕迹，再加上曹钰长年不曾居住在涉案房屋，佳兆业公司根本无法从肉眼看出邓露萍是否存在违法改造下水管道的行为。而一审法院并没有查清此处事实，也没有查清私搭顶棚行为发生时间，便以《业户自行装修申明》和《承诺书》认定佳兆业公司存在不作为的侵权行为，要求佳兆业公司承担相应补充赔偿责任的判定实属认定事实错误。四、一审判决中第三项“佳兆业公司对上述第一项确定的邓露萍的拆除及修复义务承担督促、协助责任，对上述第二项确定的邓露萍的赔偿义务承担补充赔偿责任”中没有明确“补充赔偿责任的比例”，属于判决不明晰，佳兆业公司无法认可该判决。五、佳兆业公司对邓露萍的装修进行审核，其审核范围是邓露萍的装修材料是否合规，是否有违建行为。佳兆业公司作为物业服务单位，其服务范围是整个小区的公共区域，业主的私有部分已超出物业服务范围。邓露萍向佳兆业公司申请装修其毛坏房，改造邓露萍自己家水管及邓露萍家私有部分楼板。在装修完成，邓露萍验收合格完毕后，佳兆业公司在邓露萍陪同下检查了邓露萍装修成果，此时，并未发现邓露萍有任何违规违建行为，也未收到其他业主投诉邓露萍有任何侵权行为。曹钰厨房、卫生间下水管及曹钰房屋外的顶棚均属于业主私有部分，已超出佳兆业公司的服务范围，此区域的下水管改造，是由邓露萍造成。曹钰被改造的下水管位于曹钰家厨房、卫生间内；曹钰房屋外的顶棚是曹钰与邓露萍家阳台的共有部分，均属于业主私有部分，业主私有部分已超出物业服务范围。佳兆业公司在接到曹钰投诉后，一直在积极协调处理，佳兆业公司作为物业服务单位，已经尽到管理职责。曹钰答辩称：一、曹钰与佳兆业公司签订了物业管理协议，已按约定缴纳了物业管理费，故佳兆业公司有义务确保曹钰房屋不被他人擅自闯入、破坏，也有义务制止邓露萍的前述侵权行为。佳兆业公司的服务范围并不限于公共领域，还包括业主的室内装饰装修的管理。邓露萍私自改造下水道、搭建雨棚均需向佳兆业公司申请和批准，没有佳兆业公司的许可，邓露萍不可能实施前述侵权行为。因此我们认为，佳兆业公司积极主动参加了该侵权行为，与本案侵权结果有因果关系，所以在本案中是适格的诉讼主体。佳兆业公司在一审提交的证据足以证明，在邓露萍装修房屋前后以及整个装修过程中，佳兆业公司与邓露萍、装修施工队之间是管理与被管理的关系。然而，佳兆业公司没有尽到管理监督义务，在没有告知曹钰、也没有征得曹钰许可的情况下，许可邓露萍私自搭建顶棚，许可装修施工人员从窗户闯入曹钰的房屋室内，拆除原有下水管道、损坏曹钰房屋的部分天花板及墙体、安装新的下水管道。邓露萍装修结束后，佳兆业公司没有及时查验是否存在违规违法装修情况，没有向曹钰核实邓露萍的装修是否损害了曹钰的房屋及其他权益。由此可见，佳兆业公司的积极主动参与，是导致本案侵权结果发生的原因之一，不能因为其是物业服务单位，就不能成为本案的诉讼主体。二、2015年年底，曹钰发现楼上业主（即邓露萍）私自搭建顶棚、修改下水管道后，向佳兆业公司反映有关情况、投诉邓露萍，希望佳兆业公司督促邓露萍拆除私建的顶棚、恢复下水管道原状、向曹钰赔礼道歉和赔偿损失，但佳兆业公司没有采取切实有效的措施，致使曹钰提出的诉求无法实现。曹钰不得不采取诉讼措施。随后曹钰及代理人曾要求佳兆业公司提供楼上业主（即邓露萍）身份证信息，便于起诉，但佳兆业公司拒不提供，导致曹钰迟迟无法将邓露萍诉至法院。最后，曹钰不得不将佳兆业公司一并起诉，通过法院函件才调取到邓露萍的身份证信息，才能在法院顺利立案。一审法院对本案作出判决后，佳兆业公司提出上诉，致使一审判决迟迟没有生效，侵权后果持续至今，进而导致曹钰至今也无法装修房屋入住。由此可见，佳兆业公司的积极主动参与侵权以及提起上诉，是曹钰的房屋空置至今的原因之一，所以佳兆业公司应当对曹钰房屋空置损失承担补充赔偿责任。此外，曹钰之所以没有修复房屋、装修入住，是因为本案二审仍在审理中，只要判决未生效，都有必要保护现场。因此，曹钰对房屋空置的损失扩大，没有过错，过错在于邓露萍和佳兆业公司。判决没有得到执行之前，曹钰的房屋空置损失，应由邓露萍、佳兆业公司共同承担。邓露萍未陈述意见。曹钰向一审法院起诉请求：1.佳兆业公司与邓露萍拆除曹钰房屋外的顶棚，由此产生的费用由佳兆业公司与邓露萍承担；2.佳兆业公司与邓露萍对曹钰房屋厨房、卫生间等天花板上的下水管道恢复原状，对下水管道滴水等问题予以修复，由此产生的费用由佳兆业公司与邓露萍承担；3.佳兆业公司与邓露萍向曹钰赔偿损失人民币20万元（暂计算至2017年11月27日，以后据实计算）；4.本案诉讼费用由佳兆业公司与邓露萍承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：深圳市龙岗区7××号房产系曹钰所有，现房屋是毛坯房，一直无人居住；深圳市龙岗区8××号房产，即曹钰楼上房产，系邓露萍所有，佳兆业公司为曹钰及邓露萍房产所在的物业提供管理服务。2005年5月28日，曹钰（乙方）与佳兆业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》。协议第一条第一款第一项规定对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；第九条第五款规定乙方装修时违反《装修指南》、《装修管理协议书》以及法律、法规有关规定的，甲方有权要求乙方整改，恢复原状、赔偿经济损失；第九条第六款规定乙方擅自改变房屋功能，占用、损坏本物业的共用部分、共用设施、设备，甲方有权责令整改、恢复原状，赔偿经济损失。同日，曹钰签订《业主公约》，公约第一条第（二）款第五项规定业主如需进行室内装饰装修，必须遵守物业装饰装修管理规定，并填写申请表，向物业管理公司申报登记、同物业管理公司签订装饰装修管理协议并缴交装修押金后方可按规定施工；按有关法律法规及当地政府规定，需相关行政主管部门审批的，必须报经相关行政主管部门审批同意后方可施工，完工后由物业管理公司进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），押金予以退还，否定视违章情况予以扣除并责令限期整改；第十四项第一目规定不得擅自改变房屋建筑及设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；第二目规定不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；公约第三条第一款规定违反本公约业主义务条款规定的，物业管理公司有权处理，并要求限期整改；逾期不整改的，有权强制整改；第二款规定因违反本公约或不遵守本物业业主大会、业主委员会的决议、决定，而造成其他业主、非业主使用人人身伤害或财产损失的，当事人应承担赔偿责任。另，佳兆业公司与邓露萍及施工单位三方签订《装修管理协议》，生效日期为2009年7月15日。协议第一条第六款规定装修完毕，邓露萍与施工单位验收合格后，双方向佳兆业公司提出检查申请。若无违章装修行为，可在装修检查合格20个工作日凭《物业装修许可证》原件、《装修日检记录表》、《装修人员临时出入证》退还装修押金。协议落款有佳兆业公司盖章、邓露萍及施工单位签字确认。2009年1月20日，佳兆业公司出具编号00×××52装修许可证，装修内容包括水管改造。2009年9月10日，《装修申请表》显示邓露萍申请装修内容包括浇楼板。同日，佳兆业公司出具编号00×××71装修许可证的装修内容包括浇楼板。另外，邓露萍向佳兆业公司出具《业户自行装修申明》，表明在被明确告知自行装修所带来的严重后果（供电、给排水、渗漏水、质量保修等现有及后续问题）和相关政府法律文件后，邓露萍仍要求自行装修，并自行承担因装修引起本房屋及房屋相邻设施（备）或公共设施（备）的任何责任及后果。2010年6月29日，邓露萍出具一份《承诺书》，承诺其自行承担在阳台安装雨棚后所产生的后果。2010年7月13日，佳兆业公司向深圳市龙岗区布吉执法队出具关于8×××房号业主违规搭建的报告，内容概要为邓露萍违规搭建雨棚，改变了建筑外观，影响房屋主体结构安全，存在严重安全隐患。已下发《建规装修停工、整改通知书》，业主拒不整改，请求给予工作指导及对违规行为进行处理。佳兆业公司称执法大队查看后，认为顶棚是塑料材质且没有封窗，所以没有拆除，但并未就该陈述提交相关证据证明。2017年5月12日，顾客投诉处理记录表显示，曹钰向佳兆业公司投诉其家中楼上的下水管在未从正门进入且未破坏门锁的情况下被人改造管道。处理跟进显示2017年5月12日，曹钰家中门锁未被破坏，两个洗水间管道都被改动过，邓露萍到曹钰家中查看时表示愿意整改处理，双方自行协商；2017年9月17日，邓露萍不出面不处理，曹钰欲起诉。2017年7月11日，顾客投诉处理记录表显示，曹钰再次投诉，佳兆业公司现场查看时请邓露萍到曹钰家中沟通，其承认私改行为并答应恢复原状，具体事宜双方自行协商。处理跟进显示2017年7月20日，曹钰的委托人答复邓露萍尚未修复，具体事宜正在沟通；2017年8月28日，曹钰的委托人表示邓露萍仍未修复，询问能否协助催促其尽快修复；2017年9月7日，佳兆业公司向邓露萍下发《整改通知书》，要求其尽快修复消除影响。2017年9月7日，佳兆业公司向邓露萍下发《维修整改通知函》，内容概要为物业服务中心接到曹钰来电反映自家洗手间上方下水道被改造现象，经现场查看为邓露萍私自改变洗手间原有下水道位置和用途，影响曹钰将来的装修和居住，请邓露萍尽快将下水道恢复原状。再查，经曹钰申请，一审法院调查取得了涉案房屋厨房及卫生间的下水道相关设计图，显示邓露萍装修时确实对上述地方进行了改动，曹钰与邓露萍、佳兆业公司对上述设计图真实性无异议。一审法院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼请求应当提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告在诉讼中有提供答辩意见及相关证据反驳原告请求的权利，邓露萍在一审法院向其送达诉状及证据副本后未提供答辩及证据，视为其对相关权利的放弃。本案系相邻关系纠纷，现有证据足以证明邓露萍私自搭建房屋外的顶棚，并对曹钰房屋厨房、卫生间等天花板上的下水管道进行了修改，造成下水管道滴水的事实，故对曹钰要求邓露萍拆除顶棚并对下水管道恢复原状、修复滴水的诉求，予以支持。由此所产生的费用也由邓露萍自行负责，具体以实际支出为准，故对曹钰由此提出的评估请求，不予准许。因邓露萍的上述侵权行为，导致曹钰无法装修入住，房屋空置产生损失，邓露萍理应对此进行赔偿。曹钰称其在2015年年底就打算入住，但并未提交相应证据予以证明，现有证据仅显示其2017年5月12日开始进行了相关投诉，故在此之前所产生的房屋空置并无证据表明系邓露萍行为引起，且房屋本身是毛坯状态，装修好到可以出租的状态应当给予一定的合理期间，该合理期间的空置责任也不应由邓露萍承担，故一审法院按照一般常理给予四个月的装修期，房屋空置损失从2017年8月13日开始起算；另曹钰要求以每月8000元的标准进行计算，但仅提供的是同类小区租房网站截图，无法有效证明该标准的合理性，2017年深圳市指导租金显示可园一期5号楼的月租为30元/平方米，曹钰房屋面积为101.3平方米，即每月3035.7元，2018年尚未有公开的房屋租金指导价格，因每年租金均有一定的变化，一审法院统一酌定标准为3100元每月，计算至邓露萍恢复原状之日止。关于佳兆业公司的责任。根据《装修协议》等证据，可知业主装修前需向佳兆业公司先申请，装修完毕后，还需要其检查合格才可退还押金。邓露萍按照协议规定，提交装修申请，并获得装修许可证，证明了邓露萍改造水管及浇楼板等装修行为已预先经过佳兆业公司的许可。另外，《业主自行装修申明》及邓露萍承诺书，进一步证明佳兆业公司对此知情并允许。虽佳兆业公司称邓露萍的行为系其个人的侵权行为，并出具《维修整改通知函》及关于违规搭建的报告等证据证明其采取了措施，但该证据系佳兆业公司单方面作出的文件，无法证明已送达至邓露萍处，此外，其所称的执法队的后续处理情况也并无证据予以佐证，邓露萍签署的自行承担一切责任的承诺，系两人之间的约定，该约定对曹钰并不产生相应法律效果，且佳兆业公司放任邓露萍自行修改下水管道造成本次诉讼，应属于不作为侵权，故其对邓露萍的上述义务应承担督促及补充赔偿责任。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《物业管理条例》第三十五条，第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、邓露萍于判决生效之日起三十日内拆除其在深圳市龙岗区××6房间私自搭建的房屋外顶棚、对其在该房屋内厨房、卫生间等地方进行的下水管道修改恢复原状、并对下水管道滴水现象予以修复；二、邓露萍于判决生效之日起三日内向曹钰支付房屋空置损失（以3100元每月为标准，自2017年8月13日计算至邓露萍完成上述第一项确定的修复义务时止）；三、佳兆业公司对上述第一项确定的邓露萍的拆除及修复义务承担督促、协助责任，对上述第二项确定的邓露萍的赔偿义务承担补充赔偿责任；四、驳回曹钰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，依法支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元（曹钰已预交），由邓露萍、佳兆业公司负担2300元，曹钰负担2000元。双方当事人对一审法院认定的事实没有异议，本院对一审法院查明事实予以确认。二审中双方当事人均当庭提交了新证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对于二审提交的新证据，本院认定如下：佳兆业公司提交一张照片，拟证明从外部看下水管道属于正常状态，并没有受到任何破坏，涉案下水管道在曹钰的专有建筑物内，非佳兆业公司的服务范围内。另当庭出示手机中涉案房屋的照片，证明曹钰房屋仍处于空置状态，一审中没有证据证明存在空置损失。曹钰对以上证据的关联性及证明目的不予认可，称该照片不能反映邓露萍装修前后的真实情况和对比情况，本案在审理当中，为了保护现场所以空置至今，其已提交同类小区租金的相关证据。本院认为，佳兆业公司提交的照片未能反映邓露萍装修前后的情况，也未能反映曹钰房屋空置的原因，无法实现其证明目的。曹钰提交了一审公告费登报信息，拟证明曹钰方支出一审传票公告费450元和一审判决公告费550元，要求佳兆业公司与邓露萍承担该费用。佳兆业公司质证称曹钰对此没有提出上诉，其不予认可。本院认为，本案为涉港相邻关系纠纷，各方当事人对一审法院适用内地法律审理均无异议，本院予以确认。现有证据足以证明邓露萍私自搭建房屋外顶棚，并对曹钰房屋厨房、卫生间等天花板上的下水管道进行了修改，造成曹钰房屋下水管道滴水的事实。根据佳兆业公司与邓露萍及第三方施工单位签订的《装修管理协议》，邓露萍在对装修验收合格后，需要向佳兆业公司提出检查申请，待佳兆业公司检查无违章装修行为后可退还押金。佳兆业公司于2009年1月20日向邓露萍出具编号00×××52装修许可证，许可内容包括水管改造；向邓露萍出具编号00×××71装修许可证，许可内容包括浇楼板。前述事实表明，佳兆业公司清楚并允许邓露萍进行的水管改造及浇楼板的行为。因此，邓露萍的装修行为及佳兆业公司在物业管理中的失职行为，均与曹钰房屋损失具有因果关系，佳兆业公司是本案的适格主体。一审法院根据本案实际情况，要求佳兆业公司对邓露萍的侵权行为承担督促、协助修复及补充赔偿责任，并无不当。邓露萍向佳兆业公司出具的《业主自行装修申明》及《承诺书》承诺由其自行承担一切责任，属于邓露萍与佳兆业公司内部约定，对曹钰不具有法律效力。曹钰未提供证据证明其计划2015年年底入住，但提供了证据证明其自2017年5月12日起开始进行相关投诉；曹钰的房屋为毛坯房，需经过装修才可使用。一审法院认定从2017年8月13日开始按照2017年深圳市住房租金指导价计算曹钰的房屋空置损失，合理有据，本院予以确认。公告费不属于《诉讼费用交纳办法》中规定的向人民法院交纳的诉讼费用。曹钰在一审诉讼请求中未明确要求邓露萍与佳兆业公司承担公告费，一审判决后，其也未上诉，其在二审中要求邓露萍与佳兆业公司承担公告费，本院依法不予处理，曹钰可另循法律途径解决。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币4334.5元，上诉人佳兆业物业管理（深圳）有限公司已预交，由该公司负担。本判决为终审判决。审判长 胡  曲  云审判员 石    磊审判员 林  建  益二〇二〇年十二月七日书记员 陈永雪（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。