湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终2195号上诉人（原审被告）沅陵天赐房地产开发有限公司，住所地沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码91431222550705507Q。法定代表人李带秀，该公司执行董事。委托诉讼代理人张显刚，湖南兴沅律师事务所律师。委托诉讼代理人姚杰耀，湖南兴沅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）向颖华，女，1981年1月8日出生，汉族，住沅陵县。委托诉讼代理人刘武，湖南天宇律师事务所律师。委托诉讼代理人印杰，湖南天宇律师事务所实习律师。上诉人沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）因与被上诉人向颖华商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法院（2020）湘1222民初1184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天赐公司上诉请求：1、撤销原判发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决事实部分认定上诉人于2018年12月20日才代收了房屋契税，但一审判决却要上诉人于2017年12月28日起承担违约金显然是错误的。二、双方《商品房买卖合同》约定的是办理房屋所有权和土地使用权证，因法律的变化上诉人只能提供不动产权证，新规过渡期长和办证机构滞后，双方对办理不动产权证时间没有重新约定，一审判决适用合同中约定办理房屋所有权和土地使用权证的时间，认为上诉人违约，依据不足。向颖华二审辩称：一、上诉人将逾期办证的责任归于被上诉人的上诉理由不能成立。首先，合同约定上诉人需为被上诉人办理房屋所有权证和土地使用权证，该两证为房屋权属登记证明，因不动产登记制度改革，上述两证合一为不动产权证书，故上诉人应当按约为被上诉人办理不动产权证书。其次，合同约定的办证时间充裕，即使政策变动或者机构整合，上诉人也有充足的时间在合同约定的期限内办理不动产权证书，且上诉人未提供证据证实系政策或者办证机构整合的原因导致逾期办理不动产权证书。再次，合同未约定被上诉人需提供《不动产查询结果证明》，相反的是上诉人作为合同约定的办证义务主体，应当在合同约定的期限内积极履行办证义务，并将办证所需的申报资料及时向被上诉人披露。现上诉人并未提交任何证据证明其已于2017年12月27日前通知被上诉人提交房屋所有权转移登记所需的资料。故上诉人主张被上诉人未及时提供《不动产查询结果证明》导致逾期办证的抗辩理由不能成立。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判决。向颖华向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告逾期办理不动产产权证书违约金23885元（自2017年12月28日起按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金至实际办妥不动产权证书之日2019年9月11日共622天）；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告天赐公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。2014年10月22日，原告向颖华（买受人）与被告天赐公司（出卖人）签订了一份《沅陵县商品房买卖合同》（合同编号：201400251102），合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县××镇××小区××幢××层××号商品房，建筑面积133.34平方米；总价款为384019元，同日原告向颖华首付款（含定金）224019元，剩余房款160000元采用银行按揭方式支付。关于产权登记双方在合同第十七条中约定，自本合同生效之日起60日内，双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。如因买受人的原因，致使出卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之一的违约金。双方还在合同补充协议第三条约定，签订《商品房买卖合同》时，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。同时，双方还就交付期限及条件、房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。2014年11月15日原、被告双方合同签订合同，同日原告向颖华向被告交纳了首付款（含定金）224019元，2015年1月7日被告代收了原告缴纳的房屋维修基金费用7680元，2018年12月20日被告代收原告缴纳的房屋买卖契税5760.28元。2016年1月1日，被告将该房屋交付原告使用。2019年9月11日，被告为原告办好了《不动产权证书》[证号：湘（2019）沅陵县不动产权第0002638号]。2019年11月11日，被告通过建设银行转账退还了原告缴纳的办证费6116元。一审法院认为，本案系一起因房屋买卖合同逾期办证引发的纠纷。依据原、被告的诉辩意见，争议焦点是原告主张逾期办证违约金的诉讼请求是否成立。具体评判如下：一是从本院已采信的证据及查明的事实来看，本案原、被告签订的《沅陵县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应全面履行合同义务。原告已经按合同约定交纳购房款及房产交易契税、维修基金、产权登记费等，说明原告已经履行了合同义务，而被告则未在合同约定的期限内即2017年12月27日前履行办证义务，被告一直到2019年9月11日才为原告办好《不动产权证书》，已构成违约，应当承担违约责任。本案被告辩称依据损失与违约相一致原则，原告要求的违约金过高。本院认为双方当事人在合同中约定违约金是具有惩罚性质的违约条款，不以原告方产生的实际损失为前提，且本案中违约金数额在合同标的额百分之三十内，未违反法律规定，对被告天赐公司的该答辩意见，本院不予采信。二、根据双方合同补充协议第三条约定签订合同时买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。上述约定符合商品房买卖合同的性质、目的和交易习惯，也就是说在合同签订时或者合同约定的办证期限内出卖人有通知买受人提交相关办证资料的义务。本案被告辩称在合同约定的期限内不能办证的原因是原告未及时提供不动产查询证明及迟延交纳契税的责任造成的，但是诉讼中被告不能向本院提交在约定的办证期限（即2017年12月27日）前已通知了原告提供不动产查询证明等相关办证资料的证据，应承担举证不能的法律后果。综上，对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持。诉讼中被告抗辩系国家政策或办证机构整合等原因导致逾期办证及原告要求的违约金过高等意见，缺乏事实依据，且不符合有关法律规定，本院不予采纳。依据合同约定被告应于2017年12月27日前办好产权证书，那么被告逾期办证时间应从2017年12月28日起计算至2019年9月11日被告实际办好产权证书时止，共计逾期622日，被告应当支付原告逾期办证的违约金为23885元（384019元×622天×1?）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告向颖华逾期办理房屋权属证书的违约金23885元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费397元，减半收取计198.5元，由被告沅陵天赐房地产开发有限公司负担。二审中，天赐公司提交了《关于集中化解县房地产办证历史遗留问题的通告》，拟证明办证一开始是向县房地产局申请，不动产机构改革是逐步放宽的，它不是一下子铺开的，所以天赐公司办理房产证的时候，时间上面就存在冲突，所以导致最后办证的时间往后延了。向颖华一方发表质证意见为：不属于新证据，法院已经给了双方举证期限了，但是对方并没有提交此份证据。本院认为，天赐公司二审提交的《关于集中化解县房地产办证历史遗留问题的通告》，天赐公司已于一审时提交并经双方质证，该证据与本案没有关联性，本院不予采信。本院二审查明：一审判决认定的事实属实，本院二审予以确认。本院认为：本案上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行各自的义务。根据合同第十七条关于产权登记约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证”，上诉人应在商品房交付使用后725日内为被上诉人办妥涉案房屋的房屋所有权证和土地使用权证。但因国家实施不动产统一登记制度后，不再单独办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证，故上诉人为被上诉人办理房屋所有权证和土地使用权证的义务转化为办理不动产权证的义务。本院对上诉人主张办理不动产权证的时间不应适用合同中约定办理房屋所有权证和土地使用权证的时间来计算的理由不予支持。关于上诉人主张新规过渡期长和办证机构成立滞后影响其办证的理由，因其未能提供充分的证据予以证实，本院对该理由亦不予支持。关于上诉人主张一审法院不予采信其提交的《不动产登记查询结果证明》不能成立的理由，经查，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，及双方签订的补充协议第三条之约定，上诉人在合同约定的办证期限内有通知被上诉人提交相关办证资料的附随义务，亦与目前商品房销售的一般交易习惯相符。现上诉人仅提交该证据而未能提供其他证据佐证其已尽到了通知义务，其提交的该证据达不到其证明被上诉人未在合同期限内提供资料致使上诉人在期限内无法办证的目的，故一审法院仅采信该证据本身体现的事实，对该证据的证明目的不予采信并无不当。综上所述，天赐公司的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费397元，由沅陵天赐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二〇年十二月二十三日书记员  戴蚁玲