吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2751号上诉人（原审被告）：王国敏，男，1964年8月20日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：钟影（系王国敏妻子），女，1968年10月2日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。被上诉人（原审原告）：吉林市友好物业服务有限公司，住所地吉林市船营区。法定代表人：杨玉杰，该公司经理。委托诉讼代理人：李殿臣，该公司副经理。委托诉讼代理人：应玉良，该公司法律顾问。上诉人王国敏因与被上诉人吉林市友好物业服务有限公司（以下简称友好物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初2979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。王国敏上诉请求：撤销一审民事判决，改判王国敏支付物业服务费3000元或者发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，程序违法，判决缺少足够的法律依据。事实和理由：一、一审法院程序违法，一审法院没有向王国敏送达起诉书，诉讼程序违法，由于诉讼程序违法，影响案件公正审理。在开庭前王国敏对友好物业公司的诉讼请求不知晓，事实理由不了解，只是法院电话通知，通知王国敏到庭后就开庭审理。致使王国敏开庭审理时不能正常行使举证、质证和辩论的权利，影响案件公正审理。请二审法院撤销一审法院的错误判决，改判或者发回重新审理。二、一审法院认定事实不清，判决书确有错误。友好物业公司在诉求中提到王国敏从2013年8月至2019年12月拖欠物业费12,486.86元，与事实完全不符。友好物业公司进入物业管理，管理程序违法，没有营业执照、没有与业主签订物业服务合同，事实上没有形成物业合同法律管理关系，其也没有尽到物业管理义务。友好物业公司与开发商签订的前期物业合同，王国敏并不知情。事实上友好物业公司没有实际履行与吉林市正鸿基房地产开发有限公司2012年10月31日签订的前期物业管理协议中应当对业主履行的义务。其向王国敏主张支付全部物业费用，违反国家政策和法律，是有失公平的，双方权利和义务关系不对等。三、一审判决适用法律确有错误，二审法院应当纠正。前期物业管理服务协议书约定的服务期限是2012年11月1日起至2017年10月31日止，一审法院对双方签订的物业管理服务协议书没有认真审查，就判令王国敏给付2017年10月31日之后的物业费缺少足够的法律依据。事实上，双方没有签订物业管理服务合同。事实上，小区形成多年脱管状态，小区脏、乱、差，外来人员和外来车辆随时进出，小区公共设施无人管理，无人过问，物业私自违章建筑等等，给小区业主居住和生活造成极大的不方便，严重影响了正常的生产和生活。所以，一审法院判令王国敏支付全部的物业费用，缺少足够的法律依据，是极其不公平、不合理的。请二审法院查清事实，正确适用法律，正确处理本案的事实和法律关系，依法撤销一审法院的错误判决，发回重审或者改判。友好物业公司辩称，王国敏的上诉没有事实、没有理由、没有依据，请驳回上诉，维持原判。友好物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王国敏给付2013年8月至2019年12月的物业费12,483.86元；2.判令王国敏给付违约金1711.34元；3.诉讼费由王国敏承担。一审法院认定事实：王国敏系吉林市昌邑区东昌小区x号楼x单元xxx室业主，面积162.12平方米。2012年10月31日该房屋的建筑商吉林市正鸿基房地产开发有限责任公司与友好物业公司签订了前期物业服务协议，合同约定高层住宅每平米1元物业费。友好物业公司按照合同约定履行了物业服务义务，王国敏自2013年8月至2019年12月拖欠物业费12,483.86元。一审法院认为，《物业管理条例》第七条第（五）项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用。”本案中，吉林市正鸿基房地产开发有限责任公司与吉林市友好物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，委托管理东昌小区，王国敏为该小区业主，合同中约定了友好物业的相应权利和义务，也约定了物业费的收费标准。该合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为有效。友好物业是王国敏所在小区的物业服务企业，具有物业收费资质，并且已经按约定履行了物业服务义务，王国敏作为小区业主享受友好物业提供的物业服务，应当履行相应的交费义务。友好物业现主张王国敏应缴纳2013年8月至2019年12月的物业费12,483.86元有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于友好物业支付违约金的请求，无法律依据不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，作出判决：王国敏于判决生效之日起三日内给付拖欠友好物业公司2013年8月1日至2019年12月的物业费12,483.86元；驳回友好物业公司的其他诉讼请求。案件受理费77元，由王国敏负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。王国敏向本院提交证据：照片21张，证明物业管理不到位。友好物业公司质证称，有异议。不属于新证据，不应采信。照片第一张是门卫房，因为该小区无门卫房，是正常建设。第二张，照的是门，随时可以打开，不影响消防通道，经过消防部门允许。第三张楼道杂物，物业通知相关人员、业主清理。且已经清理。第四张是老旧小区，设施不全，并非向王国敏所说无法使用，消防部门经常来检查。有其他消防器材。第五张一楼管道井物业经常维修，维修后，有的业主给踹开，物业再维修。王国敏照的只是踹开后的，不能反映事实。第六张，按照要求每年维保，由维保单位负责。第七张，夜间无工作照明，门口和单元都有灯，小区内没灯，因为物业费较低，小区小，用不着小区院内安装路灯。第八张，不属实，现在楼道都有灯。第九张，不属实，电梯的设施由维保单位安装负责，不知道照片在哪里照的。第十张同上。第十一张，车辆不是外来车辆，是小区前工行网点的车辆。是有卡的。第十二张，不清楚在哪照的。第十三张，门框是刚坏的，明年春天能维修。第十四张，同上。第十五张，电梯内的灯属于电梯维保部门负责，灯是亮的未损坏。第十六张，整个小区的垃圾随时有人清理，王国敏照的是一单元五楼装修还未拉走的垃圾。第十七张、十八张、十九张、二十张、二十一张，不清楚是在哪照的。王国敏所提供的照片不能证明其主张。经审查认为，通过现场核实，王国敏所举照片为案涉小区拍摄，对其真实性，本院予以确认。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，2020年12月18日，通过现场勘查，王国敏所举照片中部分问题已经解决。本院认为：一、关于王国敏认为一审法院未向其送达起诉状，程序违法的上诉请求。一审法院在电话通知其开庭事宜时，告知了起诉状的相关内容。其该部分上诉请求不成立。二、关于王国敏认为不应支付2017年10月31日之后物业服务费的上诉请求。房屋建设单位与友好物业公司签订了《前期物业管理协议》，约定服务期限为2012年11月1日至2017年10月31日。合同到期后，虽未续签，但友好物业公司为案涉小区实际提供物业服务，故王国敏作为业主应按时交纳相应的物业服务费。三、关于王国敏主张友好物业公司提供服务不到位等相关问题，对物业费应予以减免的上诉请求，通过王国敏所举证据，反映出友好物业公司提供物业服务存在一定问题，但物业服务合同的履行过程中，物业服务企业负有多项物业服务的义务，而业主的核心义务是缴纳物业费。因物业服务企业的某几项服务存在瑕疵，业主就可拒交物业费，这不符合权利义务对等原则。而本案通过实地踏查，友好物业公司针对王国敏提出的部分相关问题已经改正，对其余部分问题也作出了相关承诺，考虑以上情况，一审法院判决王国敏支付物业费，并驳回友好物业公司的违约金诉请，并无不妥。综上，王国敏的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112元，由王国敏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张艺凡审判员  郝振翔二〇二〇年十二月二十三日书记员  聂 力