广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终7914号上诉人（原审原告）：梁先富，男，1986年11月3日出生，汉族，原住湖南省永兴县*********，现住广东省深圳市**********，公民身份号码为431************811。委托诉讼代理人：李福兴，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人：江泽钊，广东金地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市大朗碧桂园实业投资有限公司,住所地为广东省东莞市大朗镇大井头社区朗碧桂园**商业楼**，统一社会信用代码为914*******L3B。法定代表人：陈军，该公司总经理。委托诉讼代理人：马其友，广东名道律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧英，广东名道律师事务所律师。上诉人梁先富因与被上诉人东莞市大朗碧桂园实业投资有限公司（以下简称大朗碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初1395号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2020年7月10日作出（2020）粤1972民初1395号民事判决：驳回梁先富的全部诉讼请求。本案一审受理费10363元（梁先富已预交），由梁先富负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初1395号民事判决书。梁先富上诉请求：（一）撤销一审判决；（二）改判确认梁先富与大朗碧桂园公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、《交付补充协议》无效；（三）改判大朗碧桂园公司向梁先富返还购房款l219356元；（四）改判大朗碧桂园公司向梁先富支付签约律师费2000元、按揭手续费20元、契税32956元、专项维修资金3411元、不动产交易手续费137元、买卖合同印花税610元等损失，合计39134元；（五）改判大朗碧桂园公司向梁先富支付贷款利息30563.9元（贷款利息按每月实际向贷款方支付的数额，自计息日即自2018年1月1日起，暂计至2019年9月30日已支付的贷款利息为30563.9元，最终计至大朗碧桂园公司实际返还购房款之日止）；（六）改判大朗碧桂园公司支付占用梁先富购房款给梁先富造成的损失114679.86元（以梁先富已支付购房款859356元为基数，按同期贷款利率上浮30%确定的年利率6.175%计算，自梁先富支付款项之日即2017年10月15日起计至实际清偿之日，暂计至2019年12月1日的利息为114679.86元）；（七）改判大朗碧桂园公司因欺诈行为向梁先富支付赔偿款365806.8元（按购房款总额的30%计）；（八）大朗碧桂园公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，关于本案大朗碧桂园公司的彩页宣传广告、沙盘模型和样板房等销售广告和宣传均应属于要约，销售广告和宣传的户型、居住用途均应视为梁先富与大朗碧桂园公司所签合同的一部分，对大朗碧桂园公司有约束力。大朗碧桂园公司销售人员从始至终向梁先富宣传的房产性质均为居住型公寓。大朗碧桂园公司前期的宣传材料、交付的标准平面图均明确以公寓名义推广及销售，同时其展示给看房客及各业主的样板房也是厨卫床柜俱全和承诺民用水电价格及接通燃气的居住型公寓标准。前述对房屋用途的宣传具体确定，且案涉楼盘为居住公寓还是办公公寓，对于购房者的生活、教育和购房价格都是影响极大的，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，本案关于房屋为居住型公寓的宣传说明应属要约，应视为梁先富与大朗碧桂园公司所签合同的一部分，大朗碧桂园公司应受该宣传广告内容的约束。二、梁先富与大朗碧桂园公司约定购买的物业应为公寓而非办公室。公寓与办公室属性不同，办公类无法满足梁先富的居住需求，大朗碧桂园公司实际交付的系办公类房屋，和大朗碧桂园公司宣传以及双方约定的交楼标准明显不同。双方签订的《认购书》约定交易的物业为公寓而非办公室，《关于装饰装修及相关设备标准的约定》约定的装饰装修标准也是公寓的装修标准，《补充协议》第一条亦明确是公寓一套，且前述文件均是大朗碧桂园公司提供的格式版本，根据2017年9月30日东莞市城乡规划局、东莞市住房和城乡建设局、东莞市房产管理局发布的《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知》第二条第（二）项及第五条第（一）项的规定，商业办公类建筑不能居住。2019年10月21日，东莞市自然资源局也对市民反馈的“大朗碧桂园名座广场”违规销售问题明确回复，该项目为商业及办公用途，不包含居住功能。三、梁先富与大朗碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《交付补充协议》均应无效。1.大朗碧桂园公司未办理合法手续，擅自改变土地用途，违反《中华人民共和国物权法》第一百四十条及《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条的强制性规定，诱导梁先富签订的前述合同依法应认定无效。2.大朗碧桂园公司虚假宣传，把明明不具备居住用途的办公室当成住宅公寓来销售，采用格式条款规避法律规定，不仅侵害了梁先富的合法权益，也扰乱了市场管理秩序，其实质是损害国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，前述协议应属无效合同。3.大朗碧桂园公司违反《中华人民共和国物权法》第八十三条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，对案涉房屋进行装饰装修，把办公室改成具有居住功能的公寓销售属于损害社会公共利益的行为，因此，前述协议应属无效合同。另外补充：案涉商品房虽已经经过竣工验收和初始登记，但大朗碧桂园公司在验收后经过改建将原来属于办公室的案涉房产改建为住宅，属于偷换概念，掩盖非法性。大朗碧桂园公司辩称：一、一审判决认定“彩页宣传广告、沙盘模型和样板房等销售广告和宣传资料为要约邀请”，事实正确，应依法予以维持。大朗碧桂园公司的宣传资料并未对案涉商品房为住宅用房性质有具体的说明和允诺，其所作的推广及展示仅是一种具体的营销手段，而非具体的权利义务的确定，且梁先富已签署《客户购房前须知》，大朗碧桂园公司亦不存在以虚构事实或隐瞒重要事实的方法引人误解的情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，前述销售广告和宣传资料应为要约邀请，而非要约。二、大朗碧桂园公司在整个交易过程中并未有“欺诈”或者“隐瞒案涉商品房的规划用途”行为，梁先富对其购买的物业类型一直是明确的，一审判决认定“大朗碧桂园公司与梁先富签订的《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》《交付补充协议》是大朗碧桂园公司与梁先富双方的真实意思表示，没有有违反法律的规定，也没有损害国家利益，损害社会公共利益，均为合法有效”，事实正确，应依法予以维持。1.大朗碧桂园公司在售楼场所公开展示的《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》等证件，均明确显示建设项目为“商业、办公楼”，预售房屋性质为“商业、办公楼”，大朗碧桂园公司不存在隐瞒案涉商品房为办公室的行为。2.梁先富签订的《认购书》、《客户购房前须知》、《签约特别提示》、《买卖合同重要事项告知书》、《收执书》及大朗碧桂园公司对梁先富支付定金及首期款出具的《收据》均显示梁先富买受的物业为商业、办公楼办公室811，且《认购书》第六条第1款亦显示“梁先富确认在签订认购书之前，其已仔细阅读并理解大朗碧桂园公司明示的双方将签署的案涉合同文件及全部条款内容……”由此可见，在签署《商品房买卖合同（预售）》时，大朗碧桂园公司已尽充分提示、说明义务，梁先富对购买的商品房为办公用房完全清楚并知情，大朗碧桂园公司不存在欺诈或隐瞒。3.梁先富签订的《商品房买卖合同（预售）》第三条、合同附件一“房屋平面图”均明确载明案涉商品房为办公室，由此可见，梁先富对案涉商品房为办公室性质明确知情。梁先富即便在《认购书》或者《商品房买卖合同（预售）》签订前对案涉宣传资料可能存在误解，但其签订《认购书》和合同及补充协议的行为，应视为其认可案涉宣传资料为要约邀请而非要约，大朗碧桂园公司不受该宣传资料的约束。4、梁先富签订的《交付补充协议》明确载明梁先富购买的商品房为“商业、办公楼办公室811房”，协议第一条、第五条进一步约定梁先富委托大朗碧桂园公司对案涉商品房进行改造、装饰、装修并承诺自愿承担因改造、装饰、装修导致的责任。梁先富委托大朗碧桂园公司为将案涉商品房改造为公寓的行为，客观上也证明了梁先富对其购买的物业类型是明确并知晓的。案涉商品房开发项目属于综合性用地项目，商品房规划用途为办公室并非住宅，大朗碧桂园公司是依据梁先富的委托将案涉商品房改造、装饰、装修为公寓，即将案涉商品房改变为居住用途的公寓是合同双方当事人意思自治的结果，而并非大朗碧桂园公司擅自改变案涉楼盘的使用用途。5.大朗碧桂园公司开发的案涉商品房项目是按照规划建造，合法合规，并不存在擅自改变规划的情况，且涉案商品房已通过竣工验收备案，已完成国有建设用地使用权及商品房所有权的首次登记，物权登记已生效，案涉商品房具备办理商品房权属转移登记的条件及双方约定的交付条件。大朗碧桂园公司已按约定向梁先富交付了案涉物业，大朗碧桂园公司已经全面履行了合同义务，不存在违约的情形。梁先富主张大朗碧桂园公司擅自改变土地用途没有任何事实依据，其相应的各项诉讼请求，亦缺乏事实和法律依据。本院二审期间，梁先富提交：（1）东莞市市*监督管理局《询问笔录》，拟证明大朗碧桂园公司在销售过程中有设置样板房进行宣传；（2）东工商处字（2016）第10号行政处罚决定书，拟证明大朗碧桂园公司的控股股东东莞市****地产开发有限公司（以下简称东莞碧桂园公司）曾因在宣传广告中使用违法用语、排除消费者解释格式条款及发布虚假内容广告而被行政处罚；（3）大朗碧桂园公司销售员朋友圈视频，拟证明大朗碧桂园公司销售人员在朋友圈中宣传强调案涉房产住宅性质及其住宅装修风格；（4）微信截图，拟证明梁先富就案涉违法改建行为向相关部门投诉信访。前述《询问笔录》显示，大朗碧桂园公司确认其“销售过程中有设置样板毛坯板房，同时现场有装修公司设置带有厨房和洗手间的装修样板房”。前述行政处罚决定书显示，其当事人东莞碧桂园公司，所涉项目为“碧桂园·常平首府”。前述微信截图显示，相关部门回复案涉项目具体信息可以到东莞市自然资源局官方网站查询。大朗碧桂园公司对前述《询问笔录》、行政处罚决定书、微信截图的真实性确认，但对其关联性及证明内容不予确认；对前述朋友圈视频的真实性不予确认。大朗碧桂园公司提交东莞市住房和城乡建设局《关于对的复函》（以下简称住建局复函）。梁先富对该住建局复函的真实性确认，但对其关联性不予确认。本院二审期间依法调取（2020）粤19民终2474号《协助调查函》及东莞市住房和城乡建设局《关于对的复函》（以下简称住建局复函）、东莞市自然资源局《关于（2020）粤19民终2474号的复函》（以下简称自然资源局复函）。前述住建局复函显示：案中业主通过签订《交付补充协议》委托开发商装修改造，属于预购人同意的情形，不违反《广东省商品房预售管理条例》第十条的规定。前述自然资源局复函显示：8号商业、办公楼属于商业金融用地；8号商业、办公楼于2016年10月办理《建设工程规划许可证》，于2019年1月已通过规划条件核实，已批的建筑物用途为商业办公。大朗碧桂园公司对前述证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。梁先富对前述证据的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对梁先富上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院具体分析如下：关于案涉楼盘彩页宣传广告、沙盘模型和样板房等销售广告和宣传是否属于要约。大朗碧桂园公司制作的彩页宣传广告、沙盘模型、样板房销售广告和宣传资料中，虽然有粗体字“可商可住”、“创意LOFT”、“公寓”等字眼，但仅为宽泛的宣传字眼，并未对房屋及相关设施作出具体明确的说明和允诺，且在彩页宣传广告底部标注“1.本宣传资料一切关于项目图片和文字仅供参考，最终以政府批文及《商品房买卖合同》约定为准……3.本户型图在建设过程中可能因政府或其他有权单位要求修改，同时，在不违反法律及合同约定的前提下，本公司亦有权作出细部调整，本宣传图册为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准……”，在沙盘模型上标注“1.本模型仅作为展示使用，不作为出卖人向买受人发出之要约或要约邀请……”等，因此，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约……”的规定，认定上述宣传广告、资料、沙盘模型为要约邀请而非要约，并无不当。梁先富二审期间提交的东工商处字（2016）第10号行政处罚决定书，其当事人系东莞碧桂园公司，所涉楼盘亦非本案所涉楼盘，与本案不具有关联性，本院依法不予采纳。梁先富二审提交的东莞市市*监督管理局《询问笔录》、大朗碧桂园公司销售员朋友圈视频、微信截图亦不足以证明大朗碧桂园公司有向梁先富允诺案涉房产为公寓，本院对前述证据依法不予采纳。梁先富依据前述宣传广告、资料、沙盘模型主张双方约定销售的房产为公寓，理据不足，本院依法不予采信。关于大朗碧桂园公司在梁先富签订案涉《商品房买卖合同（预售）》时是否存在欺诈。梁先富作为完全民事行为能力人，在做出涉及自身重大利益的房屋买卖事宜时应持谨慎注意义务。案涉的《商品房预售许可证》明确载明预售商品房的性质为办公楼、办公室，《认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《交付补充协议》等多份书面资料均明确载明案涉商品房的性质为办公室，且均有梁先富的签名确认，加之《交付补充协议》还明确约定了梁先富委托大朗碧桂园公司对案涉商品房进行局部改造、装饰、装修。在经过了多份正式、书面资料反复提示下，梁先富仍主张其对案涉房产的性质为办公室不知情，显然不符合常理。梁先富以大朗碧桂园公司在梁先富签订案涉《商品房买卖合同（预售）》时存在欺诈为由主张案涉《商品房买卖合同（预售）》等无效，理据不足，本院不予采信。关于梁先富对案涉《商品房买卖合同（预售）》等主张无效的其他理由。案涉房产所在的碧桂园名座广场11号商业、办公楼已获《建设工程规划许可证》，《竣工验收备案证书》、《商品房预售许可证》，且案涉房产亦已办理《不动产权证书》。梁先富以案涉房产涉嫌改变土地用途、未经审批变更规划、损害社会公共利益为由主张案涉《商品房买卖合同（预售）》等无效，理据不足，本院依法不予采信。梁先富关于案涉《商品房买卖合同（预售）》等无效的主张，理据不足，其基于前述合同无效而提出的各项诉请亦不应支持。一审判决对此处理正确，本院依法予以维持。综上所述，梁先富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费20726元（梁先富已预交），由梁先富负担。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇二〇年十二月十五日书记员 陈培森