江西省南昌市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣01执异246号 异议人（案外人）：丁玮，女，1971年5月23日出生，住北京市顺义区，美国籍。 申请人：廊坊银行股份有限公司。住所地：河北省廊坊市广阳区。 法定代表人邵丽萍，该银行董事长。 被申请人：北京天劲房地产开发有限公司，住所地：北京市顺义区。 法定代表人陈晶，该公司执行董事兼经理。 被申请人：东兆长泰集团有限公司，住所地：北京市朝阳区。 法定代表人郭向东，该公司董事长。 被申请人：郭向东，男，1961年10月27日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 在本院执行申请人廊坊银行股份有限公司（以下简称廊坊银行）与被申请人北京天劲房地产开发有限公司（以下简称天劲房地产）、东兆长泰集团有限公司（以下简称东兆公司）和郭向东财产保全一案中，查封了位于北京市顺义区的房屋（以下简称案涉房屋）。对上述案涉房屋进行查封行为，异议人丁玮对房屋查封不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人丁玮称，案涉房屋系其与被申请人天劲房地产于2017年10月24日签署的《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定被申请人将案涉房屋以2760万元出卖给异议人。2017年9月15日至2019年1月9日期间异议人已经向被申请人支付完毕全部购房款，涉诉房屋系异议人丁玮用于居住且名下无其他用于居住的房屋。异议人根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条规定，申请法院依法裁定撤销（2020）赣01执保392号民事裁定和解除对异议人购买的北京市顺义区房屋的查封。 申请人廊坊银行答辩称，其对涉案北京市顺义区棕榈滩花园二区63号别墅享有抵押优先权，有权予以查封并优先受偿。异议人要求解封于法无据。1、其对涉案63号别墅及其所属土地享有抵押优先权，有权予以查封并优先受偿。申请人廊坊银行与中航信托股份有限公司签订《信托合同》（编号ＡＶＩＣＴＣ2016Ｘ0680）,由申请人廊坊银行提供63840万元资金成立信托。中航信托股份有限公司向被申请人天劲房地产发放贷款人民币63840万元。被申请人天劲房地产以北京市顺义区21幢别墅（房产证号Ｘ京房权证顺字第××号：楼号为天劲花园一期ＣＤ区）（以上抵押物对应的实测房号为Ｃ、Ｄ区）及其附属土地的土地使用权（京顺国用2013出第xxx号）、一区1号商业办公楼房产（房产证号Ｘ京房权证顺股字××号）及其附属土地的土地使用权（京顺国用2013出第xxx号）作为贷款抵押物并办理了抵押登记手续。被申请人天劲房地产至今尚欠贷款本金人民币52001万元未能偿还。中航信托股份有限公司已将涉案全部债权，担保权利一并转让给申请人廊坊银行。根据《物权法》第一百八十二条规定申请人廊坊银行对案涉16号别墅及其所属土地享有抵押优先权，有权予以查封、并优先受偿。2、异议人私下买卖抵押物，违反了法律规定，损害了抵押权人的合法权益，无权主张解除查封，且应自行承担因此造成的损失。根据《物权法》第191条、《担保法》第49条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（法释【2000】44号）第67条规定，异议人丁玮在抵押权人不知情的情况下私下交易，违反了以上法律规定，应自行承担相应后果，且异议人丁玮并未代替债务人清偿债务，无权要求解除查封，其权利不能对坑申请人廊坊银行的抵押权。 异议人丁玮为证明其主张，提交了如下证据：1、《不动产登记信息查询结果告知单》；2、北京市商品房预售许可证；3、北京市现房买卖合同；4、北京增值税普通发票2张；5、收据；6、兴业银行个人汇款及无卡（折）存款申请表及兴业银行交易明细；7、棕榈滩二期业主验房单；8、房屋产权登记办理所需携带材料；9、物业收据；10、涉诉房产装修改造施工合同；11、涉诉房产现状照片；12、不动产登记信息查询结果告知单13、房产抵押合同；14、资产转让合同。 本院查明，廊坊银行股份有限公司与天劲房地产公司、东兆长泰集团有限公司、郭向东金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月22日作出（2020）赣01民初632号之一民事裁定书，裁定冻结被申请人北京天劲房地产开发有限公司、东兆长泰集团有限公司、郭向东银行存款6.6亿元，或者查封、扣押其相应价值的其他财产。依据该裁定，本院于2020年10月12日在北京市规划和自然资源委员会顺义分局查封了天劲房地产名下包括案涉房产在内的位于北京市顺义区，及土地使用权（土地证号为：京顺国用（2013出）第**）。查封期限三年，自2020年10月12日起至2023年10月11日止。本院对案涉房产的查封为首先查封。 另查明，2017年10月24日异议人丁玮与被申请人天劲房地产签署了案涉房屋的《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》（合同编号为XF7321xx），合同约定案涉房屋购房总价为2760万元。另合同第四条抵押情况约定，案涉房产的抵押情况为已抵押，抵押权人为中航信托股份有限公司，抵押登记日期为2016年11月11日及关于抵押的约定见附件三。附件三约定该商品房所分摊的土地使用权和在建工程均已设定抵押，抵押权人为中航信托股份有限公司，抵押登记日期为2016年11月11日，出卖人承诺，于2019年11月10日之前解除该商品房因上述事项设定的抵押，双方确认，出卖人已就该商品房分摊的土地使用权、在建工程及现房抵押情况向买受人进行了充分告知，不存在任何隐瞒和遗漏的情况，买受人对此已充分知悉并认可。双方签订的《补充协议》，补充协议第七条约定，买受人于签订买卖合同之日向出卖人支付部分房价款（首付款）13800000元，并交付该商品房的专项维修资金；另向银行贷款13800000元，应于买卖合同签订之日起30日内支付给出卖人。异议人分别于2017年9月15日支付500万元、2017年9月18日支付500万元、2017年9月19日支付380万元、2018年9月29日支付700万元、2019年1月9日支付169万元，共计2249万元。 再查明，根据北京市规划和自然资源委员会于2020年9月11日出具的异议人丁玮不动产登记信息查询结果告知单显示，异议人丁玮案涉房产所在地北京无用于居住的房屋。2020年7月22日国贸物业酒店管理有限公司向丁玮开具物业费收据一份并附消费凭证。2016年被申请人天劲房地产与中航信托股份有限公司签署了《房产抵押合同》合同编号为AVICTC2016X0680-x-x。2020年6月10日中航信托股份银行与申请人廊坊银行签署《资产转让合同》合同编号为AVICTC2016X06xx-债权转让。 本院认为，本案的争议焦点是异议人丁玮是否符合法定情形且其权利能够排除执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，异议人丁玮在本院查封之前签订了书面买卖合同支付了案涉房屋百分之五十以上价款，案涉房产用途为住宅，异议人丁玮名下无其他用于居住的房屋，故异议人丁玮对案涉房产主张的所有权足以排除本院对案涉房产的执行，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十九条规定，裁定如下： 解除对北京市顺义区全部房产及对应土地使用权的查封，中止对该房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 (此页无正文) 审判长  李国兴 审判员  姚 国 审判员  吴明军 二〇二〇年十二月十五日 书记员  刘玲瑶