上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10638号上诉人(原审被告)：上海东兴置业(集团)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：唐雪明，董事长。委托诉讼代理人：杨钢强，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被上诉人(原审原告)：芮春，男，1968年4月18日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：杨绍平，北京安博(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓筱，北京安博(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海青浦煤气管理所，住所地上海市青浦区。法定代表人：高军，所长。委托诉讼代理人：高雪林，上海市珠玑律师事务所律师。原审第三人：上海农村商业银行股份有限公司青浦支行，营业场所上海市青浦区。负责人：占玲灵，行长。委托诉讼代理人：吴静，上海汇臻律师事务所律师。上诉人上海东兴置业(集团)有限公司(以下简称“东兴公司”)因与被上诉人芮春、上海青浦煤气管理所(以下简称“青浦煤气所”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初10678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员卢薇薇独任审理，于2020年12月8日公开开庭审理了本案。上诉人东兴公司的委托诉讼代理人杨钢强，被上诉人芮春的委托诉讼代理人杨绍平、黄晓筱，被上诉人青浦煤气所的委托诉讼代理人高雪林，原审第三人上海农村商业银行股份有限公司青浦支行(以下简称“农商行青浦支行”)的委托诉讼代理人吴静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东兴公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回芮春的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院判决认定事实不清，未查清本案基础、重要的事实。青浦煤气所主张与东兴公司签署了购房合同并通过债权债务冲抵的方式履行了合同项下的付款义务。但东兴公司处并没有任何债权债务冲抵的材料。一审中，东兴公司要求青浦煤气所提供相关证据，但青浦煤气所称无法找到，而其提供的唯一证据是加盖青浦国资委印章的审计报告，东兴公司对该审计报告不认可。二、一审法院适用法律错误，涉案芮春与青浦煤气所的合同应是效力待定。如前所述，青浦煤气所对涉案房屋并没有权利，其出售给他人属于无权处分，而法律规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，故青浦煤气所与芮春之间签订的购房合同应属于效力待定，而非一审法院认定的有效。芮春辩称，不同意东兴公司的上诉请求。一审法院判决程序合法，事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。针对东兴公司认为的青浦煤气所无权处分问题，一审中的证据包括购房合同、审计报告以及调解书等都可以印证青浦煤气所是有权处分的。青浦煤气所提供的是由上海长信会计师事务所向上海市青浦区国有资产监督管理委员会出具的审计报告，该证据是合法有效的，况且青浦煤气所与东兴公司之间的债权债务关系也不影响青浦煤气所与芮春之间合同的效力。根据《物权法》的相关规定，未办理物权登记的不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》也规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，法院不予支持。青浦煤气所辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回东兴公司的上诉请求。原审第三人农商行青浦支行述称，涉案房屋发生了两次买卖，对于第一次青浦煤气所与东兴公司之间的买卖，农商行青浦支行同意东兴公司的意见。对于第二次青浦煤气所与芮春之间的买卖合同效力，因买卖发生在2005年，当时《物权法》还没有颁布，故应该依据《担保法》的相关规定。涉案房屋属于抵押物，按照《担保法》的规定，转让抵押物的，应征得抵押权人的同意。青浦煤气所与芮春之间的买卖没有征得抵押权人，即农商行青浦支行的同意，请求按照当时的法律法规依法裁判。芮春向一审法院起诉请求：一、确认芮春与青浦煤气所签订的房屋买卖合同有效；二、青浦煤气所、东兴公司共同协助芮春完成房屋过户手续。一审审理中，芮春撤回第二项诉讼请求。一审法院认定事实：涉案房屋位于上海市青浦区公园路XXX号舜浦大厦10层。1999年9月上海市青浦县农村信用合作社联合社(后变更为农商行青浦支行)在涉案房屋上设立了抵押权登记。目前房屋上存在司法查封。2000年3月22日，东兴公司与青浦煤气所签订购房合同，约定东兴公司将舜浦大厦10层、11层房屋出售给青浦煤气所，价格800万元。2005年3月8日，青浦煤气所与芮春签订购房合同，约定青浦煤气所将舜浦大厦10层出售给芮春，价格400万元。房屋交付日期为2005年3月10日。2005年3月，由上海三灵市政建设工程有限公司代芮春向青浦煤气所支付了房款400万元，青浦煤气所出具收据。2005年3月22日，青浦煤气所向上海仁杰河滨房地产有限公司出具函件，表示上海仁杰河滨房地产有限公司向青浦煤气所租赁的舜浦大厦10层已转让给芮春，自2005年4月1日起10层产权归芮春所有。2005年4月起涉案房屋由芮春占有使用和收益至今。2005年上海长信会计师事务所向上海市青浦区国有资产监督管理委员会出具审计报告(长信财审［2005］220号)，报告中记载：上海双鹏置业有限公司(以下简称“双鹏公司”)系由青浦煤气所和青浦建筑总公司第五公司共同出资组建。双鹏公司应收账款中，应收东兴公司为1997年发生的债权，经过历年变化1999年底的账面债权余额为10，706，700元。2000年双鹏公司收回存款50，000元。同年东兴公司与青浦煤气所签订购房合同，东兴公司将舜浦大厦10、11层转让给青浦煤气所。2004年，上述房产11层以双鹏公司名义作价400万元转让给上海青浦资产经营有限公司，双鹏公司冲减对东兴公司的400万元债权。2005年3月，双鹏公司收到青浦煤气所400万元，同时冲减对东兴公司的400万元债权。2020年1月14日，东兴公司委托律师向芮春发函，表示东兴公司为合法产权人，芮春非法占有房屋，要求腾退。该函件被退信。一审法院另查明，2003年，农商行青浦支行就借款合同纠纷起诉东兴公司与上海东兴国际游艇俱乐部有限公司，案号：(2003)沪二中民三(商)初字第200、201、202号。上述案件判决东兴公司归还借款并支付利息，若东兴公司未履行付款义务，农商行青浦支行有权就青浦区公园路XXX号舜浦大厦3、4、6、8、9、10、11、12、13层抵押物折价、拍卖、变卖等所有价款优先受偿。一审审理中，芮春为证明涉案房屋自2005年4月1日起由芮春占有使用和收益，提供了水电费发票、物业费发票、房屋租赁情况说明、房租租赁合同、租金发票。青浦煤气所对上述证据予以认可，东兴公司和农商行青浦支行均表示无法确认。青浦煤气所表示：双鹏公司由青浦煤气所和青浦建筑总公司第五公司共同出资组建，双鹏公司与东兴公司合作开发了青浦区蓬莱山庄4、5、6、9、10、11、12号房屋，因东兴公司欠双鹏公司钱款，故约定东兴公司将舜浦大厦10层和11层房屋给青浦煤气所用于抵偿债务，双方签订了购房合同。双鹏公司早已不经营，关于合作建房的协议和抵偿债务的材料目前无法完整提供，除了青浦煤气所与东兴公司签订的购房合同原件和青浦国资委的审价报告外，仅能提供1997年6月16日的记账凭证和发票记账联。东兴公司对记账凭证、发票均表示真实性无法确认，无法证明抵债的事实。东兴公司表示：东兴公司近20年来经营管理混乱，大量房屋被人占用。青浦煤气所尽管提供了购房合同，但未提供合作建房和抵扣工程款的相关材料。东兴公司对涉蓬莱山庄的相关材料进行了梳理也未找到合作建房和工程款抵扣的材料。青浦煤气所未提供证据证明支付对价的情况下，没有权利将房屋出售给芮春。一审法院认为，芮春与青浦煤气所一致认可双方于2005年3月8日就涉案房屋签订了购房合同，并提供了购房合同原件以及付款凭证，芮春也提供证据证明涉案房屋自2005年4月1日起由芮春占有使用和收益，故芮春与青浦煤气所签订的购房合同系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。青浦煤气所提供了2000年与东兴公司签订的购房合同原件，东兴公司认可该合同真实性，但是否认青浦煤气所履行了付款义务，对此法院认为无论青浦煤气所是否履行了付款义务，均不影响芮春与青浦煤气所签订的购房合同的效力，青浦煤气所的付款情况不在本案审查范围。因涉案房屋上存在抵押和司法查封无法办理过户手续，芮春在诉讼过程中撤回了要求过户的请求，青浦煤气所并未否认合同的效力，也未阻止芮春使用房屋，故本案的诉讼费和保全费由芮春自行承担。一审法院据此依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：芮春与上海青浦煤气管理所于2005年3月8日签订的购房合同有效。本院二审期间，各方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案中芮春的诉讼请求是要求确认其与青浦煤气所签订的房屋买卖合同有效。依据查明的事实，该房屋买卖合同是芮春、青浦煤气所双方真实意思之表示，且未违反法律的禁止性规定。东兴公司上诉主张，青浦煤气所并未与东兴公司签署购房协议，也没有履行购房协议，故对涉案房屋不享有处分权，其与芮春签订的房屋买卖合同因青浦煤气所无权处分，且未经东兴公司追认，应属于无效。鉴于买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果，故出卖人在缔约时对标的物是否享有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，故东兴公司以青浦煤气所无权处分为由，主张合同无效，理由不成立。同理，买卖合同的签订亦未对作为抵押权的担保物权产生影响。一审法院判决确认芮春与青浦煤气所的买卖合同有效，合法有据。对东兴公司的上诉请求，本院不予支持。就东兴公司主张的青浦煤气所与东兴公司之间买卖合同的履行事宜，不属本案审查范围。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38，800元，由上诉人上海东兴置业(集团)有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 卢薇薇二〇二〇年十二月十六日法官助理 仇祉杰书 记 员 吴是佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……