天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初10404号原告：杨学森、郭勇等金云里小区19名业主（自然信息详见清单）诉讼代表人：杨学森，男，1949年6月4日出生，汉族，住天津市南开区。诉讼代表人：郭勇，男，1955年3月10日出生，汉族，住天津市南开区。。委托诉讼代理人：向阳，天津法睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔玉珠，天津法睿律师事务所律师。被告:天津市环圣物业服务有限公司，住所地天津市南开区王顶提林苑北里8-1-101-104。法定代表人:李波，总经理。委托诉讼代理人：石艳，天津君辉律师事务所律师。原告杨学森、郭勇等金云里小区19名业主与被告天津市环圣物业服务有限公司（以下简称环圣物业）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨学森、郭勇等金云里小区19名业主的诉讼代表人杨学森、郭勇及其委托诉讼代理人向阳，被告环圣物业的委托诉讼代理人石艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨学森、郭勇等金云里小区19名业主向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认2015年2月26日天津市南开区金云里业主会与被告天津市环圣物业服务有限公司签订的《天津市住宅物业服务合同》无效;2.诉讼费用等相关费用由被告承担。事实与理由:原告系天津市南开区金云里小区业主。2015年1月3日被告环圣物业公司与所谓的天津市南开区金云里业主会签订了《物业合同》。该合同的甲方即天津市南开区金云里业主会是虚构的,这个所谓的业主会不是金云里小区业主依法选举产生的,其中成员有多数不是该小区的业主(或产权人),这个所谓的业主会没有法定资格代表原告与被告环圣物业公司签订《物业合同》,当时所谓的金云里业主会的成立及其人员组成均违法,其签订的合同内容不能代表原告的真实意思表示,故该所谓的业主会与被告签订的合同违法,对原告不产生法律效力。鉴此,原告认为,该案所涉《物业合同》的订立,违反了我国《合同法》及相关的强制性法律规定,严重侵害了原告作为业主享有的法律赋予的合法权利，为此诉至法院。被告环圣物业辩称，不同意原告的全部诉请，因为本案涉及的物业服务合同系被告与金云里业主委员会签订合法有效的合同，不存在合同无效的情形。该业主委员会于2014年5月22日在物业管理部门进行备案，且我方与业委会签订的物业服务合同也按规定进行了备案，该备案符合相关规定，根据上述情况被告在签订该物业合同时，即代表签订的主体是适格的，对签订主体的身份和合法性我方没有核查的义务。原告如对当时签订的业委会主体资格有异议，也不能构成对本案案涉的服务合同有效抗辩，且在2016年11月11日一中院出具的行政判决书中对原告的诉求包括对本案的诉求，关于业委会主体资格的问题已经进行了阐明，如原告对主体资格有异议应申请物业管理部门重新组织选举，而不应对合同效力的问题不认可。当时的业委会是合法成立的，且在2016年11月11日（天津市第一中级人民法院（2016）津01行终654号行政判决书生效之日）业主应已知道其权利和义务及其诉求的中心点，但业主自那之后一直没有去主张其合法权益，我方认为原告已经超过了诉讼时效。关于案涉合同不存在合同无效的情形。我方认为是确认合同无效的案由，本案中不应只单独把我方作为被告，而应把业委会也作为被告，如业委会不存在了，原告应追加当时的全体业主作为本案的共同被告。业主委员会辞职后并不代表合同无效或自然失效，且在2016年4月22日原业委会辞职后街道办也已按照相关规定指定由金环里居委会代行其职责，我方认为本案中不存在合同无效的情形。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨学森、郭勇等金云里小区19名业主系金云里小区业主，被告环圣物业系物业管理企业。现金云里小区由被告环圣物业提供物业服务。2015年2月26日，天津市南开区金云里业主会（甲方）与被告环圣物业（乙方）签订《天津市住宅物业服务合同》，约定居委会将金云里物业项目委托乙方进行物业管理服务，双方对物业服务内容及标准、物业管理服务期限、甲方权利义务、乙方权利义务、物业管理服务费用等内容进行了约定。该合同约定物业管理期限为三年，自2015年3月1日起至2018年2月28日终止。物业管理服务费用多层及高层住宅按建筑面积每月每平方米0.6元的标准交纳，商业按建筑面积每月每平方米1.2元的标准交纳。另查，天津市第一中级人民法院于2016年11月11日作出行政判决书，该判决已生效。该判决载明“本院另查明，2016年4月22日，原审第三人金云里业主委员会成员集体辞职，并向全体业主公示。本院认为，根据《天津市物业管理条例》第二十五条的规定，被上诉人天津市南开区人民政府王顶堤街道办事处具有为辖区内业主委员会办理备案手续的法定职权。2014年5月22日被上诉人为金云里小区业主委员会办理备案手续，该备案行为实际是物业主管行政部门对业主委员会具备主体资格的确认，办理备案登记后，业主委员会取得对外活动的主体资格。现金云里小区业主委员会成员于2016年4月22日全体辞职并公示，《天津市业主大会和业主委员会活动规则》第三十七条规定，业主委员会成员提出辞职并在物业管理区域内公告，业主委员会成员的职务自行中止。本案中，因金云里业主委员会全体成员职务中止，业主委员会无法对外活动，应当由被上诉人履行法定职责组织选举，而非撤销备案。上诉人郭勇、杨学森起诉请求判令被上诉人撤销金云里小区业主委员会的备案行为欠缺依法应予救济的诉讼利益。原审判决正确。上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费50元，由上诉人郭勇、杨学森负担。本判决为终审判决。”本院认为，相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告认为物业服务合同无效的理由为“金云里业主会的成立及其人员组成均违法,其签订的合同内容不能代表原告的真实意思表示”，然综合现有证据不足以证实原金云里业主会的成立及其人员组成违法。且现有证据亦不足以认定原金云里业主会与环圣物业签订的《天津市住宅物业服务合同》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条应被认定合同无效的情形。另，早在2016年天津市第一中级人民法院审理的行政案件中，郭勇、杨学森已自称得知金云里小区业委会的多名委员不是业主这一情况。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。再者，案涉的《天津市住宅物业服务合同》已于2018年2月28日履行完毕，可见原告请求判令确认天津市南开区金云里业主会与被告环圣物业签订的《天津市住宅物业服务合同》无效欠缺依法应予救济的诉讼利益，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨学森、郭勇、刘保民、周震、尹世红、毛连和、杜莲菊、刘贵生、陈玉金、杨玉枝、李俊兰、杨淑娟、胡振雷、张连永、毛绍明、魏延霞、宋扬、于方、任军全部诉讼请求。案件受理费40元，由原告杨学森、郭勇、刘保民、周震、尹世红、毛连和、杜莲菊、刘贵生、陈玉金、杨玉枝、李俊兰、杨淑娟、胡振雷、张连永、毛绍明、魏延霞、宋扬、于方、任军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郑博涵二〇二〇年十二月十四日书记员  宋明芮附：19名业主明细原告：杨学森，男，1949年6月4日出生，汉族，住天津市南开区。原告：郭勇，男，1955年3月10日出生，汉族，住天津市南开区。原告:刘保民，男，1957年10月13日出生，汉族，住天津市南开区金云里**楼1304。原告:周震，男，1974年4月5日出生，汉族，住天津市南开区金云里**楼1门601。原告:尹世红，女，1973年4月10日出生，汉族，住天津市南开区金云里**楼1门502。原告:毛连和，男，1972年2月29日出生，汉族，住天津市南开区金云里**楼1门401。原告:杜莲菊，女，1955年10月28日出生，汉族，住天津市南开区金云里4-602。原告:刘贵生，男，1955年8月16日出生，汉族，住天津市南开区金云里4-1004。原告:陈玉金，女，1951年9月8日出生，汉族，住天津市南开区金云里7-504。原告:杨玉枝，女，1955年11月5日出生，汉族，住天津市南开区金云里7-901。原告:李俊兰，女，1956年6月17日出生，汉族，住天津市南开区金云里5-301。原告:杨淑娟，女，1962年11月3日出生，汉族，住天津市南开区金云里7-301。原告:胡振雷，男，1955年3月22日出生，汉族，住天津市南开区金云里7-102。原告:张连永，男，1963年10月7日出生，汉族，住天津市南开区金云里7-701。原告:毛绍明，男，1950年12月26日出生，汉族，住天津市南开区金云里7-501。原告:魏延霞，女，1965年5月21日出生，汉族，住天津市南开区金云里5-602。原告:宋扬，男，1975年10月5日出生，汉族，住天津市南开区金云里5-902。原告:于方，男，1956年8月5日出生，汉族，住天津市南开区金云里5-402。原告:任军，男，1969年9月8日出生，汉族，住天津市南开区金云里6-1-702。附本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国物权法》第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。