广东省中山市第一人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤2071民申21号再审申请人（原审原告）：广州市家保物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市**悦城路**映翠豪庭**45卡（G3），统一社会信用代码91442000698106615G。主要负责人：陈绍基，董事长。委托诉讼代理人：陈玉婷，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：方子荣，广东凯行律师事务所实习律师。被申请人（原审被告）：梁凤蝶，女，1975年11月18日出生，汉族，住广东省中山市**。再审申请人广州市家保物业管理有限公司中山分公司（以下简称家保中山分公司）因与被申请人梁凤蝶物业服务合同纠纷一案，不服本院（2020）粤2071民初5453号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。家保中山分公司申请再审称，原审判决认定事实缺乏证据证明，适用法律错误。家保中山分公司提出如下再审请求：撤销（2020）粤2071民初5453号民事判决，依法再审并改判支持申请人的全部诉讼请求。具体理由如下：第一，被申请人举证申请人存在的管理问题，申请人在发现后均及时进行处理。原审判决认定申请人承认管理过程中曾存在消防设备未及时检测和维修、小区出入门存在常敞开、4座2单元负一楼至一楼的消防通道堆放了杂物未及时处理的情况，但又确认申请人已进行整改，因此说明申请人在管理过程中存在未全面、恰当地履行物业管理义务与事实不符，这些问题仅反映被申请人拍摄当时的状况，根本不能证明申请人不作为，未尽管理义务。事实上，申请人对业主投诉反映的情况，均积极进行处理，而原审判决认定申请人已进行整改也证明了申请人积极履行物业管理服务。申请人作为物业公司，并非是物业的主要使用人，由于业主的使用不当造成的损坏及产生的影响，不能全归责于申请人，申请人在发现问题后均及时进行处理，并同时做出相应的劝阻和提醒，已履行适当的管理义务。第二，被申请人自2017年开始拖欠物业管理费，但是其举证申请人未尽管理义务的证据基本都是形成于原审起诉之后，不应以原审起诉之后被申请人刻意制作的证据作为定案标准。任何一位业主包括被申请人认为物业公司存在服务瑕疵，可向物业公司反映并协商改进。但在原审中，被申请人并无举证其就申请人的服务提出过任何意见或建议，而大多数是申请人起诉之后被申请人刻意制作的证据，且如果是因为申请人的物业管理瑕疵问题而导致其未能按时缴纳物业管理费，那么判决生效后，被申请人不应再拖延缴纳物业管理费。直至申请人申请再审，被申请人仍未缴纳，并继续拖欠，显然这只是被申请人不按时缴纳物业管理费的借口。因此，原审判决对被申请人从2017年开始拖欠的物业费进行打折计算，没有法律依据。第三，（2020）粤2071民初5453号案与（2020）粤2071民初5450号案同时起诉，同一案由、同一事实、同时开庭、同一法官、同时判决，但是却同案不同判，5453号案原审判决酌定对物业服务费予以减免20%，5450号案原审判决酌定对物业服务费予以减免10%，申请人认为这是极不合理的，亦严重损害了司法制度及法院的公信力。第四，由于原审判决认定事实错误，导致适用法律错误。原审判决对同一物业管理区域内存在多种物业费标准，且对欠费业主降低物业费标准损害了物业管理企业的基本权益，也损害了其他按时、全额缴纳物业费的业主的合法权益，并导致欠费业主随意以物业公司服务不到位为由故意不缴纳物业费。综上，物业管理属于一个长期的过程，包括了保洁、保安、绿化、生活垃圾外运等方面，业主拖欠物业费会影响物业公司的正常经营，造成物业服务质量下降，长远损害的是全体业主的合法权益。原审判决认定事实不清，适用法律错误，同案不同判。为维护申请人的合法权益，请求法院依法再审，予以改判。家保中山分公司申请再审的法律依据是《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项。再审申请人家保中山分公司向本院申请再审提供以下主要证据：（2020）粤2071民初5453号民事判决书。被申请人梁凤蝶答辩称，第一，家保中山分公司没有履行物业管理服务企业应尽的职责，映翠豪庭小区存在很多管理漏洞，致使住户怨声载道，梁凤蝶曾多次要求家保中山分公司按前期物业管理服务协议履行合同义务，包括消防管理、交通车辆管理、设备管理以及环境卫生管理。第二，家保中山分公司的管理漏洞如下：1.消防设备日久失修,消防通道严重被堵,防火门不翼而飞；2.车库频频出现乱停乱放车辆现象；3.监控设备显示时间有误，小区出入口道闸敞开，无人监管，频频出现盗窃事件。被申请人于2020年3月23日17时30分左右发现停放在小区内的电动车被盗，立即找申请人协助调取监控。申请人直至2020年3月24日才通知被申请人查看监控，且所展示的监控视频显示时间为1970年1月12日。该监控视频不仅时间对不上，且画面不清。经被申请人询问，申请人仍未处理被申请人电动车被盗一事；4.4座2楼负一楼至一楼的消防通道、一楼架空层堆满了垃圾，影响小区环境。另，被申请人在2020年6月5日收到原审判决后，已于2020年6月7日到物业管理处交纳费用，但申请人的工作人员称不服原审判决，不同意按照原审判决收取物业服务费。因此申请人主张的被申请人拒不交费的情况并不存在。请求法院查明事实，依法裁判。被申请人梁凤蝶向本院提供以下主要证据：1.翠映豪庭公共区域照片；2.小区车库照片；3.架空层照片；4.证明。本院审查查明，梁凤蝶系中山市*******************的业主，物业建筑面积68.16平方米。2012年1月3日，梁凤蝶（甲方）与家保中山分公司（乙方）签订映翠豪庭前期物业管理服务协议，约定家保中山分公司为开发商通过公开招投标选聘的物业管理企业，由家保中山分公司为映翠豪庭小区提供前期物业管理，期限自房屋出售之日起至业主委员会成立，并与选聘的物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止；梁凤蝶于2012年1月3日接收案涉物业；家保中山分公司应对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，但对于涉及第三方责任（包括但不限于建筑物的质量问题，设施设备供应商的产品质量问题等）的有关事务，家保中山分公司仅承担与相关责任进行协调处理，或为梁凤蝶保留有利于梁凤蝶的证据责任；梁凤蝶交纳费用时间为每月10日前缴纳本季度物业服务费；住宅物业服务费按建筑面积每月每平方1.8元计算；梁凤蝶不按协议约定收费标准和时间交纳有关费用，家保中山分公司有权要求梁凤蝶补交所欠费用，并从逾期之日起以欠交部分按每天3%缴交滞纳金。该前期物业管理服务协议还约定了其他事项。2020年3月10日，家保中山分公司以梁凤蝶拖欠2017年10月至2019年9月期间的物业服务费2944.51元以及水费346.06元为由诉至本院，请求判令梁凤蝶支付物业管理费2944.51元及违约金、水费346.06元。本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理，于2020年4月30日作出（2020）粤2071民初5453号民事判决，判令梁凤蝶向家保中山分公司支付2017年10月1日至2019年9月30日期间共24个月的物业服务费2355.6元（2944.51元×80%）以及水费346.06元，驳回家保中山分公司的其他诉讼请求。（2020）粤2071民初5453号民事判决于2020年6月22日发生法律效力。2020年8月31日，家保中山分公司不服原审判决，向本院提出再审申请。原审诉讼过程中，家保中山分公司对梁凤蝶提出的四点管理不到位问题回应并提交了证据：1.关于消防栓逾期未检测问题，其方从2018年开始整改，家保中山分公司提交的《防火巡查情况记录表》反映，2018年5月4日消防部门经巡查发现案涉小区存在“灭火栓内部缺少水枪、水带、走火通道堆放杂物、电动车乱放乱充现象”等火灾隐患，现在其方已经按照消防部门的意见进行整改，但消防部门的整改通知书还没有发过来，家保中山分公司提交了其与消防部门的沟通记录。关于4幢2单元的消防门改变为不锈钢门是因为该门是以刷卡方式进出的,早期很多业主嫌麻烦故意把门弄坏,后来其方更换成不锈钢门，但还是有业主故意破坏，导致该门再次损坏；2.关于车库汽车乱停乱放问题，小区的汽车进出是使用识别系统的，由于业主家庭拥有几辆汽车但只有一个车位，故出现乱停乱放现象，如有此情况，其方会立即通知车主移车；3.关于小区出入门常敞开且无人看管的问题，其方认为门岗一直有人值守，早期该门是刷卡进出的，但是有些业主嫌麻烦乱推门导致该门常损坏，其方经常找人维修，对于梁凤蝶主张因为该门经常打开导致电动车在小区内被盗的事实不予确认，家保中山分公司提交的照片显示小区人行道出入门常敞开问题已进行处理；4.关于杂物堆放问题，4幢2单元的负一楼至一楼消防通道所堆放的杂物属于业主的私人物品，原告每周都会进行处理，但业主还是照样堆放，其方无法天天处理，而且这些位置没有安装摄像头故不知道是谁堆放，对于一楼架空层的杂物，主要是梯子和手帕，这是其方用于清洁的工具，其方没有专用的保洁房，只能将清洁用品摆放在边上，家保中山分公司提交的照片显示4幢2单元的负一楼、一楼消防通道所堆放的杂物已进行清理。本院经审查认为，家保中山分公司作为物业服务企业，应当按照前期物业管理服务协议的约定，对小区的房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。家保中山分公司提出再审申请，认为其方已尽管理义务，对于梁凤蝶反映的管理不到位问题已作整改，不应因此减免梁凤蝶应交的物业服务费。对此本院认为，家保中山分公司在原审中承认其在管理中确实存在过消防栓未及时检测以及小区出入门经常敞开、4幢2单元负一楼至一楼的消防通道堆放了杂物未及时处理等情况，且从家保中山分公司提交的《防火巡查情况记录表》来看，家保中山分公司负责管理的小区确实曾存在“灭火栓内部缺少水枪、水带、走火通道堆放杂物，电动车存在乱放乱充现象”等火灾隐患。虽然家保中山分公司在事后对此进行整改，但是这不能否认家保中山分公司所提供的物业管理服务确实存在瑕疵的事实。家保中山分公司与梁凤蝶作为物业服务合同关系的合同主体，双方均应按照约定全面履行自己的义务。家保中山分公司虽然提供了一定的物业管理服务，履行了一定的合同义务，但服务质量明显存在瑕疵，原审从合同约定的权利义务相适应角度出发，酌定对物业服务费予以减免20%并无不当，本院对家保中山分公司的上述再审申请主张不予采纳。另外，对于家保中山分公司提出的原审判决对物业服务费的减免标准与另案不一致故应予再审改判的主张，该两案案涉不动产的处所位置不同，计收物业服务费的标准不同，案件所涉及的物业管理缺陷和瑕疵也不尽相同，家保中山分公司以此为由申请再审，再审理由明显不能成立。综上所述，家保中山分公司所主张的再审事由不成立，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的申请再审条件，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回广州市家保物业管理有限公司中山分公司的再审申请。审判长  廖志良审判员  丁向娜审判员  李海艳二〇二〇年十二月七日书记员  梁心然程慕桦