河南省新密市人民法院民 事 判 决 书(2020）豫0183民初6209号原告（执行案外人）：朱晓娟，女，1979年1月9日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：王志远，河南开通律师事务所律师。被告（申请执行人）：郑志超，男，1974年10月23日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：苏剑英，郑州市新密市尖山法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：程俊莉，郑州市新密市尖山法律服务所法律服务工作者。被告（被执行人）：李隆，男，1990年5月18日出生，汉族，住新密市。原告朱晓娟与被告郑志超、李隆执行异议之诉一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱晓娟及其委托诉讼代理人王志远，被告郑志超及其委托诉讼代理人苏剑英,被告李隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱晓娟向本院提出诉讼请求：1.请求中止新密市城区溱水路与××通路交叉口西北角33号楼20层2001号房产（合同编号：15167181）的强制执行，解除对该房产的查封。2.本案的诉讼费用由郑志超、李隆承担。事实和理由：2017年12月27日，朱晓娟与李隆签订了《房屋买卖合同》，合同约定李隆位于新密市溱水路××楼××房产出卖给朱晓娟,双方经过协商确定房屋成交价为75万元整。合同签订后,朱晓娟根据合同约定分别于2017年12月31日前支付李隆房款10万元、2018年1月31日前支付李隆20万元、2018年4月12日支付李隆购房款10万元、2018年8月28日支付李隆购房款20万元用于案涉房屋的银行解押,同日,李隆将房屋搬空并将房屋钥匙交给朱晓娟。此后,朱晓娟一直在该房屋占有使用至今。朱晓娟将房屋解押款交给李隆之后,李隆迟迟不告知朱晓娟房屋解押的相关情况，之后朱晓娟多次找到李隆询问案涉房屋的解押情况,并催促其赶紧解押、办理房产证并配合朱晓娟过户,但李隆没有给予任何回复。因为李隆在收到房屋解押款之后迟迟不予办理解押,最终导致无法给朱晓娟办理过户。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，在本案金钱债权执行中,因为在人民法院查封案涉房屋之前朱晓娟已经与李隆签订合法有效的书面买卖合同,且在人民法院查封之前已合法占有该不动产并按照合同约定支付大部分房屋价款,并且朱晓娟愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行,本案中朱晓娟已经严格按照合同约定履行义务,案涉房屋并非因朱晓娟自身原因未办理过户登记。另外,根据相关法律规定房屋只要实际交付给买受人就属于合法占有房屋,合法占有房屋并不要求买受人实际居住。因此,本案中2018年8月28日李隆将房屋交给朱晓娟之后，朱晓娟已经实际合法占有了案涉房屋。综上,朱晓娟是案涉房产的实际所有人,贵院强制执行案涉房产损害了异议朱晓娟的合法权益,朱晓娟对贵院执行的案涉房产提出异议,应当受法律保护,因此,朱晓娟恳请贵院中止对案涉房产的执行。被告郑志超辩称，朱晓娟的诉讼请求不能成立。2018年5月4日李隆在出借借款时注明要把案涉房屋抵押给郑志超，若当时该房屋已经将房屋出售给朱晓娟，那么李隆不可能用该房产做出抵押。该案房产于2018年9月5日被新密市人民法院查封，查封时该房屋仍登记在李隆名下。被告李隆辩称，其没有意见，其确实把房子卖给朱晓娟了，其也欠郑志超的钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月27日李隆与朱晓娟签订《房屋买卖合同》一份，载明朱晓娟购买李隆所有的位于新密市溱水路××楼××（西户）房屋，建筑面积约为127平方米。房屋价格总价款合计为人民币柒十伍万元整（小写：750000.00元），该价款含该房产银行贷款33万元。朱晓娟于2017年12月31日前向李隆支付拾万元整（小写：100000.00元），朱晓娟于2018年1月31日前向李隆再支付贰拾万元整（小写：200000.00元）。朱晓娟于2018年8月底前向李隆再支付叁拾万元，该款支付后，李隆应向银行归还该房屋的按揭款并解除该房产在银行抵押，同时，李隆将房屋钥匙和房产手续交付给乙方，该房屋交付前的水电费等费用由李隆承担，交付后水电费用由朱晓娟承担。李隆解除该房产抵押后，朱晓娟应在三日内一次性向李隆支付房屋尾款拾伍万元（小写：150000.00元），之后李隆配合朱晓娟办理房产过户手续……在2018年9月1日前，李隆将该房屋相关的所有手续原件以及该房屋的钥匙等交给朱晓娟，朱晓娟向李隆出具收到条。朱晓娟称《房屋买卖合同》乙方落款处为其丈夫李清波代签朱晓娟的名字。2017年12月31日朱晓娟通过其工商银行个人账户向李隆转账40000元，2018年1月10日朱晓娟通过其工商银行个人账户向李隆转账150000元，2018年4月12日朱晓娟通过其工商银行个人账户向李隆转账100000元，2018年8月28日朱晓娟通过其工商银行个人账户向母志卫转账三笔共计120420元。母志卫称其系案涉房屋的中介人员。朱晓娟的母亲蔡花转出具证明一份，载明其与2017年12月27日从其中国邮政储蓄银行存折中取现金65083.46元，借给朱晓娟65000元用于买房。2017年12月31日李隆出具收据一张，载明收到朱晓娟购房定金壹拾万元整。2018年1月10日李隆出具收据一张，载明收到朱晓娟购房部分现金款贰拾万元整，房价总款柒拾伍万元整。2018年4月12日李隆出具收据一张载明收到朱晓娟房款拾万元整。2018年8月28日母志卫出具收据一张，载明收到朱晓娟转账贰拾万元整，用于李隆中强御金湾房产解压。该收据日期处有涂改，随后李隆在该收据上签字并按手印。李隆出具《交房证明》一份，载明今证明位于新密市溱水路××楼××（西户）房屋业主李隆于2018年8月28日将该房屋已经清空，将钥匙交给买方朱晓娟。证明人：李隆，接收人：朱晓娟，落款时间为2018年8月28日。2020年8月14日河南中强物业服务有限公司出具证明一份，载明中强御金湾33号楼2001房间2019年物业费2624元，2019年上半年水费243元，由朱晓娟女士缴纳。另查明，郑志超诉李隆、刘颖民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月12日作出（2018）豫0183民初5321号民事调解书，调解如下：一、被告李隆、刘颖于2018年12月7日前将借款本金200000元一次性偿还给原告郑志超；如果被告李隆、刘颖没有按时还款，从2018年12月8日起按照月利率2%向原告郑志超支付利息至借款还清之日止。二、本案受理费用减半收取为2150元，保全费1520元，共计3670元，由原告郑志超自愿承担。调解生效后，被执行人李隆未履行其义务，郑志超向本院申请执行。本案在诉前保全期间，本院于2018年9月5日以（2018）豫0183财保842号民事裁定及（2018）豫0183执保854号协助执行通知书保全查封了被执行人李隆名下位于新密市城区溱水路与××通路交叉口西北角33号楼20层2001（合同编号：15167181）的房产一处。本院于2020年7月22日作出搬迁公告，责令被执行人期限内办理案涉房产。朱晓娟由此提出异议。2020年9月27日本院作出（2020）豫0183执异133号执行裁定书驳回异议人朱晓娟的异议请求。朱晓娟于2020年9月29日收到该执行裁定书。本院查封的位于新密市城区溱水路与××通路交叉口西北角33号楼20层2001（合同编号：15167181）的房产登记的预告权利人为李隆。本院认为，本案的争议焦点为朱晓娟对案涉房产是否享有排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，其一，案涉房屋于2018年9月5日被本院查封，2017年12月27日朱晓娟丈夫以朱晓娟的名义与李隆签订《房屋买卖合同》一份，朱晓娟对此予以认可。该合同不违反法律、法规强制性规定，可以认定朱晓娟与李隆在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其二，朱晓娟提交李隆出具的《交房证明》一份，用于证明李隆在2018年8月28日将案涉房屋清空并将钥匙交给朱晓娟。但是，朱晓娟亦提交一张收款人为母志卫的收据，该收据中落款有涂改，朱晓娟称是笔误，时间应为2018年8月28日。经查，母志卫作为证人在庭审中称其出具的上述收据载明的200000元是在2019年3月转给李隆的。而且，李隆在执行异议中称该200000元朱晓娟没有直接支付给其本人，而是先付给母志卫，母志卫又分三次将该200000元转交给他，李隆在2018年8月28日的收据中的签名应为后续补签。但朱晓娟、李隆却主张二人在2018年8月28日交付了案涉房屋钥匙，李隆在同日出具了《交房证明》。那么2018年8月28日当天，朱晓娟本能按照《房屋买卖合同》约定将购房款直接支付给李隆，却选择向案外人支付，而且在知道房屋被法院查封无法过户的情况下，放任大笔购房款在几个月后继续支付给李隆。上述情况不符合大笔款项购买房屋的交易逻辑，而且也不符合《房屋买卖合同》中朱晓娟应在2018年8月底向李隆支付300000元，之后李隆向银行归还房屋的按揭款并解除抵押的约定。所以，李隆出具的落款日期为2018年8月28日的《交房证明》证明力不足，在没有其他证据佐证的情况下不足以证明李隆于2018年8月28日将案涉房产的钥匙交付给朱晓娟。而且，朱晓娟提供的缴纳各类生活用费的证据均在2019年之后，亦不能证明其在2018年9月5日前合法占有案涉房屋。另外，朱晓娟在庭审中称李隆在2018年8月28日给其了一套钥匙，其与家人在2018年腊月搬进去住。李隆在庭审中称其留的还有钥匙，其在2018年年底把案涉房产里的东西搬完的。按照二人上述的说法，即便2018年8月28日朱晓娟得到了案涉房屋的钥匙，鉴于朱晓娟、李隆均有房屋钥匙，且朱晓娟没有居住，李隆东西未能搬走，不宜认定2018年8月28日朱晓娟合法占有案涉房产。故，朱晓娟在人民法院查封之前没有合法占有案涉房产，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项的规定。其三，朱晓娟通过银行转账的方式共向李隆及母志卫支付410420元，朱晓娟称其向其母亲借款65000元用于购买案涉房屋，但是李隆与母志卫向朱晓娟出具的收据收到房款的数额为600000元，二者差额部分的款项支付情况朱晓娟未能提供证据予以证明。而且，朱晓娟未按照《房屋买卖合同》要求足额支付案涉房款。其四，李隆未能按照《房屋买卖合同》的约定将案涉房产解除抵押并办理过户登记，此后又因李隆涉诉案涉房产被查封致使无法继续办理过户登记，并非朱晓娟的自身原因导致案涉房屋无法办理过户登记。综上，朱晓娟对案涉房屋享有的民事权益不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，不能排除强制执行。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，判决如下：驳回朱晓娟的诉讼请求。本案受理费11300元由原告朱晓娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  申万青人民陪审员  高连群人民陪审员  胡晓峰二〇二〇年十二月八日法官助理于洁书记员胡佳文