江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终4988号上诉人（原审被告）:射阳富民农产品交易市场经营管理有限公司，住所地射阳县富民市场物业管理办公室。法定代表人：郑亚飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋玉明，江苏公正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：射阳县富民农副产品交易市场业主委员会，住所地射阳县富民市场**105。法定代表人：顾小丽，该业委员会主任。委托诉讼代理人：王琳，江苏瀛鑫（射阳）律师事务所律师。上诉人射阳富民农产品交易市场经营管理有限公司（以下简称富民管理公司）因与被上诉人射阳县富民农副产品交易市场业主委员会（以下简称富民业委会）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院(2020)苏0924民初3631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。富民管理公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由富民业委会承担。事实和理由：1.富民业委会未经业主大会授权即提起本案诉讼，不具有主体资格。根据《物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会的职责是执行业主大会决定的事项，根据业主大会作出的决定事项，予以执行。本案富民业委会未召开业主大会更未经业主大会同意且授权，只是由某些业主委员会成员私自商议决定起诉，故富民业主委会员与本案没有直接利害关系，不具有主体资格。2.富民业委会与大明物业公司签订的物业服务合同无效，前期物业服务合同并未终止，一审法院未对富民业委会是否有资格代表全体业主与盐城市大明物业服务有限公司（以下简称大明物业公司）签订合同进行审查，直接认定双方合同成立并生效错误。富民业委会一审中提交了召开临时业主大会的书面征求意见表决书，以证明其经过双过半的业主同意解聘富民管理公司及选择聘了新的物业公司。但根据《物业管理条例》规定，临时业主大会的召开应当由20%以上的业主提议，且应当于会议召开前15日通知全体业主，富民业委会未提交任何证据证明其召开临时业主大会经过了相应的程序，且也未证明临时业主大会的决议经过了双过半的业主同意。据此，该次临时业主大会召开的程序不符合法律规定，会议所作出的相关决议也不产生任何效力。3.选举的业主委员会成员及业主代表不符合法律规定，业委会在成立时程序不合法，一审法院未对其成立时是否合法进行实质性审查。富民业委会辩称，富民管理公司提出的上诉理由均基于富民业委会成立不合法，但事实上富民业委会已经过行政机关备案，是一个合法的组织。本案所涉及的物业合同也是经业主大会表决，授权由业委会与相关物管企业所签订的合法有效的合同，所以原审判决并无不妥，请求二审法院予以维持。富民业委会向一审法院起诉请求：1.要求富民管理公司退出射阳县富民农副产品交易市场（物业管理区域）并返还物管用房，同时依法向富民业委会移交变压器等相关配套设施设备；2.要求富民管理公司依法向富民业委会移交射阳县富民农副产品交易市场竣工总平面图；单位建筑、结构、设备竣工图；配套设施、、地下管网工程竣工图设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.本案诉讼费由富民管理公司承担。一审法院认定的事实：富民管理公司系射阳县富民农副产品交易市场的前期物业服务单位。2018年7月18日，富民业委会成立。2018年8月，经所在社区射阳县合德镇城北社区居民委员会和所在乡镇射阳县合德镇人民政府审批同意后，富民业委会于2018年8月9日在射阳县物业管理办公室进行了备案。2018年9月7日，富民业委会与大明物业公司签订《物业管理服务合同》，富民业委会委托大明物业公司对富民农副产品交易市场进行物业管理。后富民管理公司以富民业委会的成立、业主大会代表的选举和确定程序不合法致解聘富民管理公司的程序不合法为由至今未退出富民农副产品交易市场物业服务区域，亦未移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必须的相关资料，富民业委会诉至一审法院。一审法院认为，1.《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，富民管理公司虽系射阳县富民农副产品交易市场的前期物业服务单位，但富民业委会于2018年7月18日成立，并于2018年8月9日在射阳县物业管理办公室进行了备案。在此情形下，富民业委会于2018年9月7日与大明物业公司签订了物业管理服务合同，并委托大明物业公司对富民农副产品交易市场进行物业管理，故富民管理公司管理射阳县富民农产品交易市场的前期物业服务合同已终止。富民管理公司认为富民业委会的成立、业主大会代表的选举和确定程序不合法致解聘富民管理公司的程序不合法，并无相关有效证据予以证实，不予采纳。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，物业服务合同权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。本案中，富民业委会与大明物业公司之间的物业服务合同成立并生效，富民管理公司的前期物业服务合同即终止。物业服务合同权利义务终止后，富民管理公司应及时履行退出物业服务区域，并向富民业委会移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料等后合同义务，但富民管理公司至今未履行上述后合同义务，故富民业委会要求富民管理公司退出射阳县富民农副产品交易市场物业服务区域，并移交物管用房和相关配套设施设备，以及物业服务所必须的相关资料（包括但不限于射阳县富民农副产品交易市场竣工总平面图；单位建筑、结构、设备竣工图；配套设施、、地下管网工程竣工图设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料），具有事实和法律依据，予以支持。综上，依照《物业管理条例》第二十六条、第二十九条、第三十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，一审法院判决：富民管理公司于判决生效后十五日内退出射阳县富民农副产品交易市场物业服务区域，并向富民业委会移交物管用房和相关配套设施设备以及物业服务所必须的相关资料（包括但不限于射阳县富民农副产品交易市场竣工总平面图；单位建筑、结构、设备竣工图；配套设施、、地下管网工程竣工图设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料）。如果未按判决指定的期限履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，由富民管理公司负担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，富民管理公司系射阳县富民农副产品交易市场的前期物业服务单位，因案涉小区已于2018年7月18日成立业主委员会，即富民业委会，并于2018年8月9日在射阳县物业管理办公室进行了备案登记，故富民业委会系物业管理区域内的业主通过业主大会会议选举产生的自治管理组织，其有权代表全体业主对物业实施自治管理，并有权代表全体业主提起本案诉讼。富民业委会经业主大会讨论，授权富民业委会于2018年9月7日与大明物业公司签订了物业管理服务合同，并委托大明物业公司对富民农副产品交易市场进行物业管理，富民业委会召开业主大会程序合法，该物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业服务合同权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。故富民业委会在与大明物业公司之间的物业服务合同成立并生效后，富民管理公司的前期物业服务合同即终止，富民业委会有权要求富民管理公司退出物业服务区域，并向其移交物业服务用房和相关设施及物业服务所必须的相关资料。综上，富民管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人射阳富民农产品交易市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 治审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年十二月二十五日书记员 郁婷婷