河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终7263号上诉人（原审被告）：栾川县盛元旅游开发有限公司，住所地河南省栾川县栾川乡画眉山路金融信息大厦****。法定代表人：孟健，该公司董事长。委托诉讼代理人：蓝海，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘喜，河南永晖律师事务所律师。上诉人（原审被告）：洛阳旅游发展集团有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区望春门街龙泉大厦**。法定代表人：崔光焱，该公司董事长。委托诉讼代理人：江艳艳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘喜，河南永晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：栾川清华园房地产开发有限公司，，住所地河南省栾川县栾川乡画眉山路与滨河大道交叉口**楼**法定代表人：常玉荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王丰春，河南鸾州律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王国强，男，1972年10月23日生，汉族，住河南省栾川县。上诉人栾川县盛元旅游开发有限公司（以下简称盛元公司）、洛阳旅游发展集团有限公司（以下简称旅发集团）因与被上诉人栾川清华园房地产开发有限公司（以下简称清华园公司）、王国强房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省栾川县人民法院（2019）豫0324民初913号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人盛元公司、旅发集团的共同委托诉讼代理人刘喜，被上诉人清华园公司的委托诉讼代理人王丰春，被上诉人王国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛元公司、旅发集团上诉请求：撤销原判，改判驳回清华园公司全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院错误认定本案实际情况和忽视市场交易习惯。在现有证据说明盛元公司与清华园公司之间不存在租赁关系的情况下，进行了倾向于清华园公司的认定。忽视王国强系盛元公司和清华园公司实际控制人及王国强私自刻制盛元公司公章，存在伪造租赁合同的可能。一审法院仅以旅发集团内部事务性安排和讨论工作记录来认定租赁关系成立，拒绝盛元公司对租赁合同真实性进行鉴定的要求，违背法律规定。未能查明房屋的交付情况，忽视房屋至今仍为清华园公司控制的真实状态。二、租赁合同的真实性是本案诉争的关键事实，一审法院应当予以查实，但简单以盛元公司内部议事流程中的讨论意见作为认定租赁关系的依据，错误决定不对盛元公司的合法鉴定申请委托鉴定，二审法院应予纠正。三、本案当事人于2016年8月8日签署的《栾川县盛元旅游开发有限公司增资扩股合同书》系双方的真实意思表示，在合同中约定了清华园公司的先履行义务，旅发集团有先履行抗辩权，而一审判决内容与增资扩股合同的约定相违背，错误认定清华园公司的合同义务已履行完毕。清华园公司辩称：一、签订租赁合同的真实性。2016年12月25日旅发集团所做的项目可行性报告，是以栾川金融信息大厦全部临街门面房和三号楼整体建设旅游服务综合体为目标，对金融信息大厦全部商业房产所做的整体规划，证明上诉人租赁房屋的目的和用途。2017年1月旅发集团据此出具了盛元公司栾川旅游服务综合体的规划图册。2017年3月，旅发集团董事长吕宗乐关于项目规划和租赁房产的亲笔批示，盛元公司上级主管旅发项目管理公司董事长卫智峰批示，项目管理公司总经理郭向辉批示，证明了旅发集团租赁并实际控制金融信息大厦全部房产的意思表示。2017年7月6日旅发集团组织召开股东协调会并形成纪要，参加人员包括旅发集团副总经理赵汝宪、盛元公司董事长孟健、洛阳顺途旅游公司洛阳礼物店总经理辛铁军、洛阳餐旅集团总经理郑雪松、旅发集团法务、律师等。会议决议由孟健负责，盛元公司与清华园公司签订长期租赁协议，执行优惠价月30元每平方米。其中洛阳礼物店因长期装修不营业造成烂尾，清华园公司收回三年免租承诺，由盛元公司与清华园公司签订租赁协议；三号楼确定为餐旅集团旅游酒店，先由盛元公司签订租赁合同，出资装修后再与餐旅集团合作经营。其中的洛阳礼物店为旅发集团全资子公司，餐旅集团为旅发集团的控股子公司。2017年7月18日，盛元公司召开股东会，决议由盛元公司整体租赁金融信息大厦剩余房产，用于建设洛阳礼物店、电子商务平台、旅游酒店、集散中心等。2017年9月28日，盛元公司召开董事会和总经理办公会议，旅发集团出席会议的是常务总经理赵汝宪、盛元公司法定代表人孟健、栾川文旅集团董事长卫智峰、财务总监马洪波、顺途航空公司（洛阳旅游集散中心）总经理辛铁军，决议同意盛元公司整体租赁金融信息大厦三号楼1-9层约12000平方，与餐旅集团签订《宴天下栾川店合作经营合同》。与顺途航空公司签订“栾川旅游集散中心”合作协议。盛元公司与清华园公司2017年6月30签订从7月1日起履行的整体租赁合同是在以上旅发集团的统一安排、整体规划部署的基础上，经盛元公司董事长孟健确认并安排签订的。租赁关系真实存在。二、履行租赁合同的真实性。以下事实证明双方实际履行了租赁合同：1.洛阳礼物栾川旗舰店在租赁合同签订前的2016年1月即进入装修，半年后仍未营业。在租赁合同签订后由原来承诺的免租三年变为按约支付租金。该礼物店至今仍然占用着租赁的房产。栾川文旅的牌子和楼顶大字照片，盛元公司办公楼一楼大厅里招商公示的规划图照片等。2.2017年8月清华园公司开出的房租收据；2017年12月清华园公司开出的催缴租金通知书（盛元公司员工签收）；2018年2月旅发集团出借给盛元公司由其直接支付给七里坪十三组的84万租金（涉及礼物店占用房产的安置过渡费）的资金审批单、收据、银行转账记录；盛元公司大门上张贴的物业费催缴通知书。3.盛元公司三年工作总结、2018工作计划及一系列向旅发集团申请包含金融信息大厦房租的资金申请报告；向旅发集团提交的多次租金申请文件等。均能证明旅发集团、栾川文旅和栾川礼物店等一直以来实际占用金融大厦租赁房产。三、清华园公司占有、使用或空置租赁房产，是租赁人的权利，不影响应当支付租赁费用的履行义务。上诉人否认租赁关系的真实原因是因为租赁的房产大部分空置，没有利用，支付租金亏了。旅发集团从控制盛元公司开始，一直是规划、设计、研判、招商。把持金融信息大厦全部商业房产准备建设栾川旅游服务综合体。为了这个目标，旅发集团要求清华园收回全部商业房产，已经认购的以返租、委托经营的形式收回经营权，没有作为出资的全部租赁。但租赁合同签订、房产交付给盛元公司后，又是长期的论证和等待，根本没有实际的经营活动。造成房屋长期空置的原因是旅发集团虚无缥缈的远景设想，与“市场议事规则”、“文明规则”完全是背道而驰。但作为出租人房屋已经出租，收取约定的租金是合同和法律赋予的权利。同时，清华园公司为了落实旅发集团的意图，收回了18家已经认购商铺的经营权，并从2016年10月开始，以受托经营的方式给这些业主支付经营收益；收回了栾川县七里坪村的安置房用于洛阳礼物店的用房并每年支付42万元的租金，为此清华园已经支付了500余万元。综上，一审法院经过实地现场查勘，逐一走访18家认购商铺的业主和地方群众后，依充分的事实认定了租赁合同和租赁关系的真实存在。盛元公司认为租赁合同系伪造纯粹是臆想，其上诉请求应予驳回。王国强辩称，旅发集团和清华园公司合作向盛元公司增资扩股4268万元，根据合同约定其合作目的明确就是利用金融信息大厦整体35000平方米商业房产建设电子商务平台（后根据吕宗乐批示改为旅游服务综合体），整栋金融信息大厦除了清华园公司出资给盛元公司自持的1万多平方米3-4层负一层房屋外，剩余1-2层和3号楼9层全部租赁，这是合作的基础。整体租赁合同是双方合作建设旅游服务综合体的唯一基础条件。为了实现整体租赁合同，落实旅发集团的投资获利以及旅发集团高层领导吕宗乐、卫智峰、郭向辉等人的指示，清华园公司先是解除了2015年已经招租的36户入驻电商商户的租赁合同，又异地安置七里坪村民的安置房以腾空房产给洛阳礼物店使用，再受托回租16户业主的商铺给顺途航空公司，从2017年盛元公司签订租赁合同之后，前后付出了500多万元的巨大代价，其中退还电商商户租金120余万元、支付七里坪村民安置过渡费210万元，至今仍在支付（今年增加到50万元且承担利息）、18户商铺业主第一年2017年从购房款返还39万元，2018年第二年支付了23万多后暂停，2019年第三年以后的都是通过法院执行，已经赔付了160余万元现在还有部分商户没有执行完毕，最终得赔付高达490余万元。这都是由于旅发集团出资违约、租房违约造成的。清华园公司向一审法院起诉请求：1.盛元公司、旅发集团共同支付拖欠房屋租金11863333.2元，并从拖欠之日起承担月息2分的违约金；2.解除2017年6月30日签订的租赁合同中大厦三号楼3-9层9556平方米房屋租赁，其他合同条约继续履行。一审法院认定事实：盛元公司成立于2011年7月13日，股东王国强兼法定代表人，2015年1月20日栾川县栾川乡七里坪村十三组（以下简称七里坪村十三组）与之签订租赁协议，将七里坪社区金融信息大厦B座一、二楼，面积3500平方米房产出租给该公司使用，期限30年，每年先预交42万元。2016年1月23日清华园公司与七里坪村十三组签订《异地安置协议》，约定为七里坪村十三组异地建设或购买3500平方米商业安置房，七里坪村十三组同意该公司使用金融信息大厦3500平方米房产与旅发集团合作开展农村特产电子商务产业园项目，清华园公司在异地安置房没有建成或交付前，以房租形式每年给42万元安置过渡费。2016年8月8日，旅发集团成为盛元公司股东之一。2018年2月1日，王国强向盛元公司出具委托付款书，委托公司向七里坪村十三组支付八十四万元房租，并同意上述款项从其本人在该公司的应付款项当中扣除。当日盛元公司支付七里坪村十三组2017年、2018年租金84万元。同时，栾川县人民法院（2019）豫0324民初1361号民事判决“一、解除七里坪村十三组和盛元公司于2015年1月20日签订的《租赁协议》；二、盛元公司应于本判决生效之日起十日内向七里坪村十三组支付租金（计算方法42万元/365天），从2019年5月1日计至房屋返还之日”。2017年6月30日，清华园公司与盛元公司签订栾川县金融信息大厦商业房租赁合同，约定由盛元公司租赁清华园公司金融信息大厦A、B、C座三个区域临街1-2层商铺房屋9351平方米，及C座3-9层商业用房9556平方米，租赁时间为10年，自2017年7月1日至2027年6月30日，租金为每平方米30元，每年6806520元，并根据市场行情，在原基础上每三年递增10%，付款方式为自签合同之日起一个月内一次性支付全年房租，第二到第十年房租提前一个月交。后清华园公司与盛元公司又分别签订了两份房屋租赁合同，租赁房屋面积、租赁期间、租金计算方式与上述合同重合。根据盛元公司工商登记信息以及盛元公司章程显示，盛元公司注册资本为42689800元，其中旅发集团认缴出资额为28670500元（51%股权的21771800元+6898700元），占注册资本的67.16%，出资方式为货币，于2017年10月1日前缴足。在一审法院（2018）豫0324民初1482号、1483号、1484号民事判决中均显示旅发集团未提供证据证明其履行了足额出资义务。一审法院认为：一、双方是否有真实的租赁关系。在租赁合同签订时，盛元公司已经由旅发集团派人进行管理。从盛元公司及旅发集团的股东会议纪要中显示，盛元公司多次向旅发集团汇报金融信息大厦租赁情况，因此2017年6月30日签订的栾川县金融信息大厦商业房租赁合同真实存在，清华园公司与盛元公司存在租赁合同关系。二、租赁房屋的面积。栾川县金融信息大厦共有A、B、C三座，其中B座一、二层系七里坪村十三组安置房屋，盛元公司已经支付2017、2018年房租，且法院判令盛元公司支付该房租至房屋返还之日止，因此对于租赁合同中B座一、二层房屋的面积应予以扣除。盛元公司租赁清华园公司房屋面积依次为A座2018.33㎡、C座13079.82㎡。三、部分解除合同。因盛元公司未支付房租，清华园公司有权解除租赁合同，因此对于其要求2018年8月1日解除C座3-9层9556㎡租赁合同的诉求，一审法院予以支持。截止清华园公司起诉之日2019年4月30日，盛元公司拖欠清华园公司房租明细如下：A座:2018.33㎡×30元×22月=1332097.8元，C座：13079.82㎡×30元×13月+（13079.82㎡-9556㎡）×30元×9月=6052561.2元。违约金部分，清华园公司与盛元公司、旅发集团之间就同一标的物共签订三份合同，违约金约定各不相同，视为未约定违约金。旅发集团未向法庭出具已实际出资证据，应对盛元公司债权人承担补充赔偿责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第十三条第二款规定，判决：一、解除2017年6月30日清华园公司与盛元公司签订的栾川县金融信息大厦商业房租赁合同中标的物C座3-9层的租赁；二、盛元公司于判决生效之日起十五日内支付清华园公司房租7384659元；三、旅发集团对盛元公司的上述还款义务承担补充赔偿责任；四、驳回清华园公司其他诉讼请求。一审案件受理费92700元，由清华园公司负担35226元，由盛元公司负担57474元。本院二审期间，上诉人盛元公司、旅发集团围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。另，二审庭审后根据盛元公司的申请，本院依法委托法大法庭科学技术鉴定研究所对落款日期为2017年6月30日的《栾川县金融信息大厦商业房租赁合同》中盛元公司公章真伪进行司法鉴定。法大法庭科学技术鉴定研究所作出“法大（2020）文痕鉴字第323号”《司法鉴定意见书》，鉴定意见为该合同中盛元公司公章与双方当事人提交的盛元公司公章样本均一致。对《司法鉴定意见书》质证时，旅发集团补充提交本院（2020）豫03民终7449号民事判决书、栾川县人民法院（2020）豫0324执异63号执行裁定书、银行回单两份及其向盛元公司发出的《债务抵消通知书》一份。本院组织双方当事人进行了质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中盛元公司与清华园公司签订租赁合同，由盛元公司租赁清华园公司金融信息大厦商业用房，该合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依照合同约定行使权利并履行义务。清华园公司应向盛元公司提供合同约定的房产，盛元公司应向清华园公司支付约定的租赁费。盛元公司、旅发集团对该租赁合同真实性有异议，并申请对其中盛元公司公章真实性进行司法鉴定。经本院委托司法鉴定，可以认定该合同中盛元公司公章真实，因此盛元公司、旅发集团对该合同真实性提出的异议不能成立，盛元公司应履行合同义务支付租赁费。关于旅发集团的义务，清华园公司主张其作为盛元公司股东应承担未足额出资的赔偿义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第十三条第二款规定“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持”，旅发集团应在未出资本息范围内对盛元公司向清华园公司的付款义务承担补充赔偿责任。关于旅发集团二审庭审后补充提交的其已经承担补充赔偿责任的证据，其中栾川县人民法院（2020）豫0324执异63号执行裁定显示对旅发集团主张的8880398.34元的债务予以抵销，该裁定系执行本院（2019）豫03民终2256号民事判决，本院（2019）豫03民终2256号民事判决判令旅发集团对其因未对盛元公司足额出资而向盛元公司的债权人王国强承担补充赔偿责任。因旅发集团对盛元公司应履行的出资义务扣除旅发集团在本院（2019）豫03民终2256号民事判决执行中承担补充赔偿责任而实际履行的部分后，仍超过本案中盛元公司应向清华园公司支付的房租，因此旅发集团仍应对盛元公司向清华园公司支付房租的义务承担补充赔偿责任。综上所述，盛元公司和旅发集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63493元，由栾川县盛元旅游开发有限公司、洛阳旅游发展集团有限公司共同负担。鉴定费34000元，由栾川县盛元旅游开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  董 鹏二〇二〇年十二月三十日法官助理安超书记员高会茹