北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终6673号上诉人（原审被告）：北京首开立信置业股份有限公司，住所地北京市海淀区双榆树西里**楼。法定代表人：杨东平，总经理。委托诉讼代理人：王槟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：阎葳葳，女，北京首开立信置业股份有限公司员工。被上诉人（原审原告）：刘炳强，男，1964年11月11日出生。原审被告：北京市运输有限公司第七分公司，，住所地北京市海淀区西三旗法定代表人：龚文政，经理。委托诉讼代理人：张志峰，男，北京市运输有限公司第七分公司职员。上诉人北京首开立信置业股份有限公司（以下简称首开公司）因与被上诉人刘炳强、原审被告北京市运输有限公司第七分公司（以下简称运七公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初43193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。首开公司上诉请求：撤销原判第一项，发回重审或者改判驳回刘炳强的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.一审在刘炳强未提交房屋漏水开始时间的情况下，即以“漏水问题持续存在未予解决”为由，判决首开公司承担保修责任，属于认定事实不清。2.运七公司为海淀区602号（以下简称涉案房屋）小区提供物业，其与刘炳强已形成事实物业服务合同关系，其也是涉案房屋所在楼宇的大产权单位，应由运七公司承担维修费用。3.涉案房屋顶层系整楼楼顶，漏水应适用公共维修基金予以支付，一审仅以买卖合同判决首开公司承担全部维修费用，明显违反公平原则。刘炳强辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。房屋性质是康居工程，但首开公司按照商品房出售给我。运七公司辩称，刘炳强的房屋没有交纳公共维修基金。刘炳强向一审法院起诉请求：1.请求法院判令首开公司、运七公司支付我房屋顶层维修费24957.24元；2.首开公司、运七公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2006年3月1日，刘炳强与北京颐安房地产股份有限公司（现名称变更为首开公司）签订《住宅销（预）售合同书》，刘炳强购买位于602号房屋（现房号变更为海淀区602号），每建筑平方米3500元，购房款总计285250元。合同约定，首开公司在与北京市长运公司（市运七场、现变更名称为运七公司）办理完产权分割后，及时为刘炳强办理该套房屋的房屋产权证。房屋委托运七公司进行物业管理。另查，涉案楼宇系首开公司与运七公司联合建设，双方于1993年3月29日签订《联合建设协议书》，1998年4月2日双方签订《协议书》，约定首开公司分得的2号楼、3号楼作为康居工程交给市开发办，并已出售，所分得部分房屋由首开公司自行经营或使用；运七公司需提供办理房屋产权过户的所有相关资料，协助办理房屋产权过户的一切事宜。2004年运七公司取得合建房屋的所有权证，但首开公司分得的2号楼、3号楼至今未办理产权过户手续。2018年，刘炳强将首开公司、运七公司、北京市运输公司诉至法院，要求上述三被告为其涉案房屋办理房产证。法院出具（2018）京0108民初9375号民事调解书，由该被告协助刘炳强办理涉案房屋的所有权证。后刘炳强于2018年9月26日取得涉案房屋的所有权证。诉讼中，刘炳强称自入住后第四年开始其房屋房顶漏水，多次找首开公司、运七公司维修未果。首开公司并不认可；运七公司认可刘炳强提出过维修事宜。刘炳强提供房顶漏水照片，首开公司、运七公司对于真实性不持异议。对有争议的证据和事实，法院认定如下：刘炳强提供《防水维修施工合同》及发票，证明2019年3月18日刘炳强委托北京鸿宇昌泰建筑工程有限公司进行屋面防水维修，支付了维修费20799.24元；其提供北京碧波通达建筑装饰有限公司4158元发票一张，证明屋内装修款。首开公司、运七公司均对真实性持有异议，价格高于市场价格，但首开公司、运七公司亦不申请法院对维修造价进行鉴定。法院对刘炳强的证据予以确认。首开公司提供《建设工程质量合格证书》，证明涉案房屋建设工程质量合格。刘炳强对证据的真实性认可，不认可证明目的。法院确认该份证据的真实性，并根据案件性质决定是否采纳。首开公司以其与运七公司签订的协议为证，主张涉案楼宇的维修义务在于运七公司，且运七公司应开立公共维修基金账户并承担维修费用。运七公司不予认可。经询问，刘炳强在此次诉讼中明确为房屋买卖合同诉讼，要求房屋产权人承担维修责任。一审法院认为，刘炳强与首开公司签订的《住宅销（预）售合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效。合同签订后，刘炳强已支付价款，并取得房屋所有权证。作为房产出售人，首开公司负有对所销售的房屋予以维修的义务。诉讼中，刘炳强提供了漏水照片，首开公司及运七公司不持异议，且运七公司认可刘炳强曾多次寻求解决房屋漏水维修一事，故法院对于刘炳强的陈述予以采信。因漏水问题持续存在未予解决，首开公司称已过保修期、不再承担保修责任的抗辩意见，法院不予采信。诉讼中，首开公司提供《建设工程质量合格证书》，表示涉案房屋建设工程质量合格，但并不妨碍刘炳强就房屋存在的质量问题要求首开公司承担质量保修责任。故刘炳强要求房屋买卖合同的出售方即首开公司承担房屋维修的义务，有事实与法律依据，法院支持。因涉案房屋已由刘炳强自行修复，故首开公司应当向刘炳强支付维修费用。诉讼中，刘炳强提供了维修合同及发票，虽然首开公司认为费用过高，但并未提供相反证据予以反驳，故对于刘炳强主张的金额，法院予以支持。首开公司称房屋大产权方在运七公司，运七公司应当承担维修管理义务，系双方内部关系问题，且本案原告提起的是房屋买卖合同之诉，故法院对于首开公司的抗辩意见不予采信，并对刘炳强要求运七公司承担维修费的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、于本判决生效后七日内，北京首开立信置业股份有限公司支付刘炳强房屋维修费24957.24元；二、驳回刘炳强其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。另查，北京市运输公司第七分公司于2020年4月22日变更名称为北京市运输有限公司第七分公司。本院认为，刘炳强与首开公司签订的《住宅销（预）售合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。本案的争议焦点是首开公司作为房屋出售人是否有义务对房屋予以维修。《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第六条规定，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。第五条则规定，屋面防水保修期3年。本案中，首开公司通过联合建设取得涉案房屋，并将涉案房屋出售给刘炳强，其与刘炳强未就房屋保修事宜予以约定，故应参照前述规定予以认定，首开公司就屋面防水应承担的保修期限为3年。刘炳强一审认可从第四年开始漏水，已经超过首开公司承担保修责任的期限，故其要求首开公司对其维修费予以赔偿，缺乏相应事实与法律依据，本院对此主张不予支持。一审法院判决首开公司赔偿错误，本院予以纠正。综上所述，首开公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初43193号民事判决；二、驳回刘炳强的全部诉讼请求。一审案件受理费424元，由刘炳强负担（已交纳）。二审案件受理费424元，由刘炳强负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 王爱红审 判 员 范 磊二〇二〇年十二月二十三日法官助理 黄旭宁书 记 员 明 玥