河北省承德市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）冀08执复132号复议申请人（案外人）：高文宝，男，汉族，住河北省承德县。移送执行部门：河北省隆化县人民法院刑事审判庭。被执行人：张军，男，汉族，住河北省承德县。复议申请人高文宝不服河北省隆化县人民法院（2020）冀0825执异208号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人高文宝向原审法院提出异议称，请求解除对承德市双桥区房屋的查封，并停止对上述房屋的拍卖。事实和理由：一、2014年12月份，案外人高文宝向被执行人张军支付40万元全款，购买上述房屋。二、2014年12月19日，案外人高文宝与承德市银泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定房款55万元。同日，案外人向开发公司缴纳3439元物业费，开发公司向案外人出具了物业费收据。三、上述房屋自2014年起至今，一直由案外人占有使用。四、上述房屋未能办理房屋登记手续并非案外人的过错。五、案外人享有足以排除强制执行的权益，请求停止对上述房屋的执行。案外人高文宝为支持其请求，提供证据如下：证据一：商品房买卖合同、房款收据、《物业服务合同》、《装饰装修服务管理合同》、《加压供水合同》、《治安消防安全责任书》、《供热收费合同》、收据复印件各一份，拟证明房屋取得过程；证据二：房屋交接单复印件一份，拟证明房屋已交付给案外人；证据三：装修合同、瓷砖出库单、木门销售单及收据、吊顶收费单据、床及床垫销售单、壁纸合同及收据复印件各一份，拟证明案外人装修支出情况；证据四：法恩莎销售订货单、万家灯饰收费票据、奥普橱柜订货合同及收据、阳光森林家居订货单、国大电器收费票据、照片复印件各一份，拟证明房屋不可拆卸部分价值；证据五：水费票据、电费缴纳凭证、物业公司证明复印件各一份，拟证明案外人自房屋装修后至今，一直在该房屋居住。原审法院查明，被执行人张军追缴、罚没财物一案，（2019）冀0825刑初225号刑事判决书所附追缴、罚没财物清单中包括上述位于承德市双桥区房屋。2020年8月6日，本院作出（2020）冀0825执691号之三执行裁定书，拍卖被执行人张军违法所得的承德市双桥区老西营银和福星园小区15-1-202室房屋。另查明，位于承德市双桥区房屋，现未登记在案外人名下，案外人未完成不动产物权转移登记。原审法院认为，《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十一条第二款规定，第三人善意取得涉案财物的，执行程序中不予追缴。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案中，位于承德市双桥区本院执行时，未登记在案外人名下。案外人未完成不动产物权转移登记，不符合第三人善意取得情形。综上，案外人的异议请求法律依据不足，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十一条第二款、第十四条规定，裁定驳回案外人高文宝的异议请求。复议申请人高文宝向本院申请复议称，请求事项：一、依法撤销隆化县人民法院（2020）冀0825执异208号执行裁定书；二、裁定解除对承德市双桥区产的查封，并停止对该房产的拍卖。事实及理由：在隆化县人民法院执行张军追缴、罚没财物一案中，申请人向隆化县人民法院提出异议。隆化县人民法院作出(2020)冀0825执异208号执行裁定，驳回了申请人的异议申请。申请人不服，提起复议。申请人已经善意购买了被执行房屋并居住至今，该房屋并不属于张军的违法所得，不应被执行。具体事实及理由如下：一、2014年12月份，申请人向张军支付40万元全款，购买本案房屋。申请人通过朋友介绍，知道张军手里有房子出售。后双方经过协商，申请人以全款40万元的价格购买本案房屋。张军承诺申请人与开发商直接签订合同，属于购买一手房。二、2014年12月19日，申请人与承德市银泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买了本案房屋。在张军的联络下，申请人与承德市银泰房地产开发有限公司签订了正式的《商品房买卖合同》。在合同当中，形式上写了房款为55万元。同日，承德市银泰房地产开发有限公司向申请人出具了收到55万元房款的收据。申请人同时向开发公司缴纳3439元的物业费，由开发公司向申请人出具了物业费收据。三、该房屋自2014年起至今，一直由申请人占用使用。2014年12月30日，申请人与承德嘉谊物业服务有限公司签订《物业服务合同》、《装饰装修服务管理合同工》、《加压供水合同》、《治安消防安全责任书》。同日，向该物业公司支付了物业费1032元、电梯费688元、装修保证金1000元、装修垃圾清运费500元、生活垃圾费365元、楼灯费36元。申请人同时与承德普瑞能源管理有限责任公司签订了《供热收费合同》。2014年12月30日，申请人缴纳了维修资金12178元。2014年12月31日，承德嘉谊物业服务有限公司将房屋交付给申请人，并向申请人出具了《房屋交接单》。后申请人委托装修公司对该房屋进行装修，并购买家具家电，累计花费20多万元。房屋装修完成后即在该房屋居住，按时缴纳水电费、物业费等居住期间缴纳的各项费用。四、申请人享有足以排除强制执行的权益，请法院停止对该房屋的执行。申请人认为本案房屋不属于被申请人张军的违法所得，张军已经收取了申请人40万元的房款将房屋出售申请人，房屋已经属于申请人所有，张军所收取的房款才是其违法所得。申请人已经与房产开发公司签订了合同并履行。且在申请人购买该房屋时，开发公司及张军均承诺该房屋没有法律纠纷，其自愿出售并且将房屋交付给申请人居住至今。申请人在向张军交付全款、与开发公司签订合同以及为该房屋缴纳各种费用的过程中，履行了一个民事法律主体应尽的义务。申请人对张军与本案房屋有关的一切违法犯罪行为毫不知情，不能因为张军的犯罪行为，导致申请人所购买的财产被没收。五、未能办理房屋登记手续并非申请人的过错。隆化县人民法院裁定驳回申请人请求的主要理由为，本案房屋没有登记于申请人名下。但是包括本案房屋在内的整个银和福星园小区均由于开发公司原因，未能给业主办理产权登记。所以，申请人至今未能取得该房屋产登记手续并不是申请人的过错。不能以此为理由否定申请人善意取得本案房屋的事实。本院认为，《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条规定：“执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。人民法院审查案外人异议、复议，应当公开听证。”本案中，原审法院在被执行人张军未参加听证的情况下于2020年9月25日举行了听证，不符合上述规定。依照《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款（四）之规定，裁定如下：一、撤销河北省隆化县人民法院（2020）冀0825执异208号执行裁定；二、发回河北省隆化县人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审 判 长 刘军生审 判 员 李国臣审 判 员 薛 飞二〇二〇年十二月十一日法官助理 安国杰书 记 员 谢 峥