福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初8914号 原告：兴业银行股份有限公司福州工业路支行，住所地福建省福州市台江区洋中街道广达路**“群升国际三期”J地块第J2、J3、J4连接体-1层02-06店面，统一社会信用代码：91350100X111926501。 负责人：柯艳，行长。 委托诉讼代理人：任丹，该银行员工。 委托诉讼代理人：何妍君，该银行员工。 被告：张燕，女，汉族，1986年1月7日出生，住福建省闽侯县。 被告：陈文，男，汉族，1982年7月15日出生，住福建省闽侯县。 被告：福州中海地产有限公司，住，住所地福建省福州高新区海西园高新大道**福汽集团研究院大楼主楼****一社会信用代码：913501000913633673。 法定代表人：刘显勇，董事长。 委托诉讼代理人：张淑珠，该公司职员。 原告兴业银行股份有限公司福州工业路支行（以下简称兴业银行工业路支行）与被告张燕、陈文、福州中海地产有限公司（以下简称中海公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴业银行工业路支行的委托诉讼代理人任丹、中海公司的委托诉讼代理人张淑珠到庭参加诉讼。被告张燕、陈文经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。 兴业银行工业路支行向本院提出诉讼请求：1．张燕、陈文向兴业银行工业路支行偿还借款本金292767.7元及相应利息、罚息、复利直至还清之日止（利息、罚息、复息暂计2020年10月23日至为8677.15元）；2．兴业银行工业路支行有权以其与张燕、陈文签订的个商116042019007号《个人购房抵押（保证）借款合同》项下的抵押物福州市闽侯县××街镇××道××号××楼××层××办公折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿；3．中海公司对张燕、陈文的上述债务承担连带清偿责任；4．三被告共同负担本案诉讼费用。 事实与理由：2019年1月4日，兴业银行工业路支行与张燕、陈文签订了编号为“个商116042019007”的《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定：借款金额为320000元，借款期限为120个月，自2019年1月4日至2029年1月4日止；借款利率按比例浮动定价，借款利率按照央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次乘以系数1.4执行；借款利率浮动方式采用固定日浮动，利率调整日为自借款发放之日起每个公历季的第壹天；借款逾期的，罚息利率为借款利率上浮50%；借款偿还方式为固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的10日及借款到期日为还款日；张燕、陈文未按期还款且又未就展期事宜与兴业银行工业路支行达成协议，即构成借款逾期的，兴业银行工业路支行有权对逾期的借款计收罚息，张燕、陈文不能按时支付利息的（包括借款到期前及借款到期后的利息、挪用罚息以及逾期罚息），兴业银行工业路支行有权按合同约定的借款逾期罚息利率对欠息计收复利，罚息和复利的计结息方式与合同约定的计结息方式一致；张燕、陈文不按本合同的约定按时偿还借款本息的，兴业银行工业路支行有权解除借款合同，要求张燕、陈文清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。同时，张燕、陈文自愿以其购买的福州市闽侯县××街镇××道××号××楼××层××办公设定抵押；抵押担保范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押权人实现债权的费用等。2018年11月22日，兴业银行工业路支行与张燕、陈文于闽侯县国土资源局办理抵押预告登记手续（权证号：闽20**闽侯县不动产证明第00×××07号）。中海公司作为保证人签署个商116042019007《个人购房抵押（保证）借款合同》，承担阶段性担保责任。其承诺如债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。保证范围包括主合同项下借款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、赔偿金及兴业银行工业路支行实现债权的费用。2019年7月23日，兴业银行工业路支行依约向张燕发放320000元借款，期限自2019年7月23日至2029年7月23日，张燕、陈文于2020年6月开始出现逾期，已构成违约。 张燕、陈文未做答辩。 中海公司辩称，一、本案讼争合同物保与人保并存，应优先处理物的担保。1．根据《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。张燕以其所购买的房产向兴业银行工业路支行抵押担保，中海公司为张燕的债务承担阶段性保证责任，若法院判决兴业银行工业路支行对诉争房产处置价款具有优先受偿权，兴业银行工业路支行应先对诉争房产实现抵押权，而后就不足部分向中海公司主张权利；2．担保活动应当遵循平等、公平的原则。在兴业银行工业路支行提供的借款合同中，要求中海公司放弃要求债权人先履行债务人提供的物的担保的权利，此合同条款为格式条款，中海公司与兴业银行工业路支行的权利义务并不对等，此项内容加重了中海公司的责任，已严重损害中海公司的权利，应属无效。因此，中海公司不应对债务承担连带清偿责任，而仅是对兴业银行工业路支行对本案诉争房产物权实现后不足部分承担连带清偿责任，并应有权就代偿金额向张燕、陈文追偿；3．若中海公司代张燕向兴业银行工业路支行进行了还款，中海公司亦应有权向张燕、张文进行追偿，并且对案涉房产处置后的款项享有优先权。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。据此，即使中海公司要向兴业银行工业路支行承担担保责任，但是中海公司亦应有权向张燕、陈文进行追偿，恳请法院在判决主文予以明确。二、案涉房产已经具备了办理产权证及抵押权证的条件，中海公司对未能办理抵押权登记不存在过错，不应继续承担连带保证责任。1．根据《个人购房抵押（保证）借款合同》第十一、十八条的约定，中海公司对张燕的债务提供阶段性连带保证责任，保证期限自合同生效之日起至张燕将案涉房产的抵押权利凭证正本交由兴业银行工业路支行收执之日止；2．依据中海公司提供的证据《开发项目首次登记证明》【闽（2020）闽侯县（G）总第0002号】显示，案涉房产已经于2020年8月17日进行了首次初始登记，至此已经具备了办理产权证及抵押登记的条件；3．中海公司多次要求张燕办理案涉房产的产权证及抵押登记，并于2020年11月11日再次发函催办，但是张燕未予以及时配合。因产权证及抵押权证需要产权人办理，而产权人拒不办理产权登记，那么阶段性担保就变成了全程担保，违反了阶段性担保的本意，对开发商而言也是显失公平的。案涉房产已经具备了办理产权证及抵押权证的条件，但是由于张燕未能依约履行办理产权证及抵押登记的义务，导致延长了中海公司的保证责任，且中海公司亦无过错，中海公司对此不应继续承担保证责任。三、在法院判决兴业银行××路支行对讼争房产处置价款具有优先受偿权的前提下，兴业银行××路支行已实际享有抵押权，则中海公司的保证责任应予终止；1．案涉房产已具备物权登记条件但因张燕原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下应赋予兴业银行工业路支行对不动产处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定；2．兴业银行工业路支行与中海公司约定的阶段性连带责任保证期间为“如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除”，在抵押权未能登记而设立情况下，中海公司的保证期间延续。但条款中约定的“办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续”的目的是为了保障兴业银行工业路支行对抵押物切实享有优先受偿权，抑制中海公司的保证期间被不当延长。因此，在法院判决确认了兴业银行工业路支行对涉案房产拍卖、变卖所得款享有优先受偿权，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，也就是兴业银行工业路支行已实际享有抵押权，则中海公司的保证责任应予终止。 兴业银行工业路支行围绕诉讼请求向本院提交了下列证据：个商116042019007号《个人购房抵押（保证）借款合同》、借款借据、闽20**闽侯县不动产证明第0051607号、客户还款明细清单及个人贷款催收通知书。 张燕、陈文未发表质证意见。中海公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，并向本院提交了下列证据：开发项目首次登记证明【NO：闽（2020）闽侯县（G）总第0002】、不动产登记证办理通知书、寄件单、回执单。 兴业银行工业路支行对上述证据的真实性无异议，但主张以上证据只能证明案涉房产可以办理产权登记，并不能证明中海公司不应承担连带担保责任。 经本院审查认为，兴业银行工业路支行、中海公司提交的证据均能提供原件予以核对，且与本案具有关联性，本院予以采信并在卷佐证。 根据当事人陈述及本案现有证据，本院确认兴业银行工业路支行所述属实。另查明，截止至2020年10月23日，张燕、陈文尚欠兴业银行工业路支行贷款本金292,767.7元、利息（含罚息、复利）8,677.15元。 本院认为，兴业银行工业路支行与张燕、陈文签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定的内容履行义务。兴业银行工业路支行依约向张燕、陈文发放贷款，已经履行合同义务。张燕、陈文未按约还款，已构成违约，故兴业银行工业路支行主张张燕、陈文向其偿还借款本金292,767.7元及相应利息、罚息、复利的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 案涉抵押物仅办理了不动产抵押权预告登记。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理不动产抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。案涉不动产坐落于福州市闽侯县××街镇××道××号××楼××层××办公，已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，故购房人张燕、陈文负有协助办理抵押登记的义务。 若购房人张燕、陈文逾期仍未协助办理抵押登记，则在抵押登记因客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，张燕、陈文虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于购房人财产，客观上应作为其责任财产进行处置。其二，案涉不动产已具备不动产抵押登记条件，但购房人却未办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，兴业银行工业路支行有权处分张燕、陈文于商品房买卖合同项下的合同权利，而张燕、陈文取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故兴业银行工业路支行有权处置案涉不动产。综上，案涉不动产已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对该不动产处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认兴业银行工业路支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 中海公司与兴业银行工业路支行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，自愿为张燕、陈文在该合同项下的债务承担阶段性保证责任，保证期间为该合同生效之日起至房产完成抵押登记之日止；保证方式为不可撤销的连带保证责任，故本案在抵押权未能登记设立的情况下，尚处于保证期限内，应当对主合同项下的张燕、陈文债务承担连带清偿责任，中海公司关于案涉房产系因张燕、陈文的原因未办理房屋所有权证进而无法办理抵押手续，中海公司因此无需承担阶段性担保责任的答辩意见，于法无据，本院不予支持。但其关于本案有债务人物保及第三人人保，应先行执行债务人物保的意见合法有据，本院予以支持。 根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利”的规定，保证人中海公司在承担保证责任后，有权向张燕、陈文追偿。在追偿过程中，若兴业银行工业路支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还中海公司垫付款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还张燕、陈文。张燕、陈文未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告张燕、陈文应于本判决生效之日起十日内偿还原告兴业银行股份有限公司福州工业路支行借款本金292,767.7元、利息（含罚息、复利）8,677.15元（利息、罚息、复利暂计至2020年10月23日，之后利息、罚息按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定的标准计付至借款本息清偿之日止）； 二、原告兴业银行股份有限公司福州工业路支行有权对张燕、陈文所有的坐落于福州市闽侯县××街镇××道××号××楼××层××办公房产折价或拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债务优先受偿； 三、若通过本判决第一、二项判决方式无法清偿或无法足额清偿本案债务，则被告福州中海地产有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；被告福州中海地产有限公司承担连带清偿责任后，有权就其代垫款向被告张燕、陈文追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,821元，减半收取2,910.5元，由被告张燕、陈文、福州中海地产有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员 邱玲燕 二〇二〇年十二月七日 法官助理 祝诗偲 书 记 员 林晓宁 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。