贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初13167号原告：张成，男，1982年9月25日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：侯棋淞、翟兴浩，贵州一策律师事务所律师。被告：贵州惠华泰房地产置业有限公司，住所：贵州省贵阳市南明区文昌南路**文昌苑综合楼******。法定代表人：刘华，职务：执行董事。被告：贵州丰惠诚商业管理有限公司，住，住所：贵州省贵阳市南明区文昌南路**文昌苑综合楼******/div>法定代表人：蒋国华，职务：执行董事。二被告共同委托诉讼代理人：廖静，贵州朝华明鑫律师事务所律师。原告张成与被告贵州惠华泰房地产置业有限公司（以下简称：惠华泰公司）、贵州丰惠诚商业管理有限公司（以下简称：丰惠诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张成的委托诉讼代理人侯棋淞、翟兴浩、被告惠华泰公司、丰惠诚公司的共同委托诉讼代理人廖静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张成向本院提出诉讼请求：1、判令解除与被告惠华泰公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令解除原告与被告丰惠诚公司签订的《商铺委托经营管理合同》；3、判令被告惠华泰公司退还原告购房款205316元；4、判令被告惠华泰公司支付原告购房款资金占用费133044.77元（以购房款为基数，按照24%年利率标准，自2018年1月1日起暂计算至2020年8月30日，并一直计算至全部购房款退还之日止）；5、判令被告丰惠诚公司支付原告2019年的商铺使用收益款22585元；6、判令被告丰惠诚公司支付原告商铺收益款的资金占用费2273.56元（以2019年的商铺收益款为基数，按照24%年利率标准，自2020年4月1日暂计算至2020年8月30日，并一直计算至商铺收益款全部付清之日止）；7、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年11月26日，原告与二被告签订《商铺买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》，约定原告向被告惠华泰公司购买位于贵州省贵阳市南明区；委托被告丰惠诚公司管理该商铺。合同签订后，原告依约向惠华泰公司支付了购房款。后因惠华泰公司的原因不能为原告办理涉案房屋的所有权证，双方又签订《补充协议》、《备忘录》等协议，双方就二被告违约责任达成一致意见，约定二被告向原告支付2019年商铺使用收益、商铺使用收益款的资金占用费以及购房款的资金占用费等。协议约定支付期限过后，二被告未按约履行支付义务。被告惠华泰公司、丰惠诚公司辩称，同意解除商品房买卖合同及商铺委托经营管理合同；被告已于2020年6月23日退还原告购房款1万元，应予抵扣；原告请求计算资金占用费的标准年利率24%，双方并未约定，不应得到支持；对于商铺收益，被告不欠原告2019年的收益款，仅欠付2020年的收益款；原告请求商铺收益款的资金占用费，无事实和法律依据，不应得到支持。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年11月26日，原告（买受人）与被告惠华泰公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定原告购买位于贵州省贵阳市南明区；建筑面积11.15平方米；总价款205316元；《商铺买卖合同》签订后，出卖人向相关房产管理部门报批申请办理商铺产权分割手续，报产权登记机关备案。甲方承诺3年内为买受人办理所购的商铺产权证书；《商铺买卖合同》签订届满3年时，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，买受人有权退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失，双方解除合同。当年委托经营收益不受影响；若发生前条约定的情形买受人未选择退房解除合同，则在《商铺买卖合同》签订届满4年时，因出卖人的责任导致买受人仍不能取得产权证书的，买受人有权退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失，双方解除合同。当年委托经营收益不受影响。同日，原告（甲方）与丰惠诚公司（乙方）、惠华泰公司（丙方）签订《商铺委托经营管理合同》，约定：甲方将其购买的前述商铺委托给乙方经营管理；委托经营管理期限5年，自2015年11月26日起至2020年11月25日止；甲方收益依照委托经营期限结合相应的递增幅度计算，第一年收益额为16425元，乙方支付时间为2015年11月，第二年收益额为16425元，乙方支付时间为2016年11月，第三年收益额为18478元，乙方支付时间为2017年11月，第四年收益额为20532元，乙方支付时间为2018年11月，第五年收益额为22585元，乙方支付时间为2019年11月；委托经营期间，如乙方逾期支付甲方收益，则按照应支付收益每月百分之二的标准向甲方支付违约金，如乙方逾期三个月以上仍未支付收益，则甲方有权解除本合同，并要求乙方支付拖欠的收益额；如乙方逾期支付甲方收益连续超过三个月，则甲方有权要求丙方先行垫付乙方拖欠甲方的经营收益。2015年11月26日，惠华泰公司向原告出具一张《收款收据》，载明：收到商铺款205316元，备注扣除第一年收益16425元，实收188891元。2019年9月19日，原告与惠华泰公司签订《关于张成与贵司于2015年11月26日签订、贵司履行瑕疵事宜专项洽谈备忘录》，载明：“参与洽谈双方代表：1、商铺出售方：贵州惠华泰房地产置业有限公司，罗维智（公司实际负责人），商铺运营受托方：贵州丰惠诚商业管理有限公司，罗维智（公司实际负责人）；2、购买方、商铺运营委托方：张成。关于张成与出售方及商铺运营受托方于2015年11月26日签订《商铺买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》履行事宜，经过双方近期多次协商，就出售方未按约定办理产权登记，商铺受托方未按约定支付收益款项事宜达成如下方案，该方案经双方签字确认执行：一、关于商铺运营受托方未按约定支付收益，经协商罗维智承诺：（1）有权代表贵州丰惠诚商业管理有限公司与张成就收益款项支付事宜磋商并执行；（2）双方同意：于本备忘录签订后由受托方5个工作日内支付张成2018年收益款项20532元、2019年收益款项22585元，于2020年4月1日前支付张成，未按约支付参照本文本约定的资金占用费计算至付清时止；未在本备忘录记载内容双方应继续按约履行相关约定。二、关于商铺出售方未按约定履行《商铺买卖合同》第五条事宜，经协商罗维智承诺：（1）有权代表贵州惠华泰房地产置业有限公司与张成就违约补偿比例及款项支付事宜磋商并执行；（2）双方同意：由商铺出售方按合同价款总额18%／年支付张成资金占用费，自2018年1月1日起至2019年12月31日止，该笔款项应于2019年12月31日前付至张成账户；（3）未按约定支付时商铺出售方按24%／年支付资金占用费自张成付款至款项结清时止。未在本备忘录记载内容双方应继续按约履行相关约定。”该备忘录尾部“商铺出售方、商铺运营受托方代表签字处”有惠华泰公司的印章和罗维智的签名，“商铺购买、委托运营方”处有张成的签名。2020年6月23日，案外人曾荣通过银行转账向原告汇款1万元，该《汇款电子回单》的“附言”处载明“代惠华泰公司支付退购商铺款”。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规、尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。原告与被告惠华泰公司因双方签订的《商铺买卖合同》未能实现合同目的，经协商后又签订了《关于张成与贵司于2015年11月26日签订、贵司履行瑕疵事宜专项洽谈备忘录》，对购房款的资金占用费等事项进行了约定。被告认为“罗维智”不是公司法定代表人，不能代表公司，但对惠华泰公司签章的真实性予以认可。该备忘录应为惠华泰公司与原告就购房款资金占用费及支付时间达成的协议，但双方约定的资金占用费标准过高，本院在2019年9月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4.2%的四倍、即年利率16.8%范围内予以支持。原告请求解除与惠华泰公司签订的《商铺买卖合同》，被告表示同意，本院予以支持；原告请求惠华泰公司退还商铺价款205316元，本院予以支持，但应扣除惠华泰公司已支付的1万元；原告主张该1万元系被告支付的商铺收益款，与该汇款回单上载明的内容相悖，本院不予采纳。原告请求惠华泰公司支付购房款的资金占用费，本院按照年利率16.8%的标准予以支持。原告请求解除与丰惠诚公司签订的《商铺委托经营管理合同》、并由丰惠诚公司支付商铺收益及资金占用费，因该请求是基于《商铺委托经营管理合同》约定的权利义务关系，与本案审理的商品房销售合同纠纷不属同一法律关系，本案中不予处理，原告可另诉解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：解除张成与贵州惠华泰房地产置业有限公司于2015年11月26日签订的《商铺买卖合同》；贵州惠华泰房地产置业有限公司于本判决生效之日起三日内支付张成购房款195316元及资金占用费（资金占用费按照年利率16.8%的标准计算，从2018年1月1日计算至债务清偿之日止）；驳回张成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3374元，由贵州惠华泰房地产置业有限公司负担2868元，张成负担506元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  谢相鹏二〇二〇年十二月一日书记员  简 溢