河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终3775号上诉人（原审被告）：郭长征，男，1966年10月27日出生，汉族，住河南省宝丰县。委托诉讼代理人：彭俊岭，河南碧野律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李文须，男，1953年8月12日出生，汉族，住河南省宝丰县。委托诉讼代理人：李松要（系李文须长子），住河南省宝丰县。上诉人郭长征因与被上诉人李文须房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省宝丰县人民法院（2020）豫0421民初965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭长征及其委托诉讼代理人彭俊岭，被上诉人李文须及其委托诉讼代理人李松要参加诉讼。本案现已审理终结。郭长征上诉请求：1.请求依法改判河南省宝丰县人民法院（2020)豫0421民初965号民事判决，驳回李文须的诉讼请求。2.上诉费由李文须承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。首先案涉房屋并非“商品房”，而是建设在集体土地上的房屋，且案涉房屋已交付给了李文须。房屋被政府拆迁属不可抗力，依法应由李文须自行承担民事责任。案涉房屋被政府强行拆迁是事实，政府拆迁属于不可抗力的范围。其次，案涉房屋系二室二厅，120平方米，若是商品房的话，在2018年12月的价值应为50万元左右，而实际出售的价格只有15万元，很明显，买卖双方均知道案涉房屋是小产权房屋。明知是小产权房屋，李文须还予以购买，事后该房屋被政府强制拆除，郭长征和李文须在买卖房屋过程中均存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所谓过错是指双方在签订买卖合同时是否存在过错，而非一审判决所述过错。案涉房屋系小产权房屋，李文须在明知是小产权房屋，价格非常便宜的情况下予以购买，存在过错，李文须因案涉房屋被政府拆迁而履行不能，也应承担相应的责任。因此，李文须的诉讼请求不应得到支持，亦或不应得到全部支持。另，一审判决引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，也是错误的。综上，请求二审人民法院查明事实，依法予以改判，支持郭长征的上诉请求。李文须辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，请求依法驳回上诉，维持原判。一、根据一审庭审查明的事实，案涉房屋所在小区为怡水庄园小区，该小区系郭长征在宝丰县××××南集体土地上开发建设的多幢、多层标准化商品化住宅小区，且在建成后并非用于郭长征自住，而是以商品房模式对外向不特定买受人销售，郭长征一审提交的电表入户安装表可以印证该对外销售事实，故一审判决参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》认定案涉合同无效正确。二、合同无效后当事人承担过错责任的要件之一是“当事人过错与损失之间具有事实和法律上的因果关系”，即有过错的当事人只承担对方因该过错遭受到的损失。李文须认为，一审判决认定案涉房屋被拆除灭失的损失与李文须不存在因果关系，李文须无需承担折价赔偿责任的结论正确。本案争议的主要问题是案涉房屋被拆除灭失后的责任承担问题，作为房屋出卖人的郭长征应当承担全部责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条规定，案涉标的物毁损、灭失的风险在交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。郭长征仅举证一份电表安装表格拟证明其已交付房屋，根据房屋买卖的交易习惯，出卖人在交付房屋前有义务将水电等基本生活设施安装入户，郭长征提供电表安装系其交付房屋前的合同义务而非交付后义务，故该电表安装不能证明其已交付案涉房屋。作为出卖人的郭长征并未将案涉房屋或者钥匙、交接单、验收单等交付给李文须，房屋被拆除灭失的风险应由郭长征承担。三、李文须并未因合同行为取得郭长征房屋，故本案合同无效后互相返还问题仅涉及郭长征向李文须返还购房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，该条款同时规定了过错承担问题。郭长征基于其开发建设者的身份应承担全部责任。案涉房屋所在的怡水庄园小区系郭长征建设的多幢多层多套具有标准化商品房属性的住宅小区，建成后即全部由郭长征对外销售，郭长征对外销售时均声称该小区房产具备所有合法产权手续，李文须作为年近七旬的普通农民之所以借款购买案涉房屋亦与郭长征明确保证其房屋具备合法产权有相当之因果关系。李文须认为，郭长征系案涉小区投资建设者，其在未办理建设工程规划许可证的情况下违法建设案涉小区，因出卖案涉小区住宅获得购房款数百万元并占有该款至今，获取了可观利息。而李文须系普通农民，且系借贷购房，至今已遭受了数万元利息损失，如苛求李文须承担其购房时无法预见的风险，则会导致包括李文须在内的买受人承担与其购房行为不对等的责任，而郭长征反而因其违法开发行为获取非法利益。综上，一审判决适用法律正确，处理结果适当，郭长征的上诉请求没有事实依据和法律依据，请二审依法驳回上诉，维持原判。李文须向一审法院起诉请求：1.判令郭长征返还李文须购房款15万元及购房款占有期间法定孳息（按中国人民银行同期贷款利率4.75%自2018年12月14日暂计至2020年5月14日）10093元，共计160093元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年12月14日，李文须（乙方，购房方）与郭长征（甲方，售房方）签订《购房合同》一份，约定：甲方在宝丰县××××南新建住宅楼一套，根据相关法律规定，在平等、自愿协商一致的基础上，乙方自愿购买该楼房一套，甲乙双方达成如下条款：一、住宅区位置最南排二楼中户、二室二厅。二、该住宅楼配备储藏室位于一楼最西边第一个储藏室。三、房屋和储藏室房价共计壹拾伍万元整。……甲方：郭长征乙方：李文须2018年12月14日。签订合同当日，李文须通过其银行账户向郭长征账户转款15万元。另查明，涉案房屋所在小区为怡水庄园小区。2019年11月15日，宝丰县城市管理局发布调查公告〔2019（1115）〕，内容为：郭长征、白红、郭星光、郭优美、李璐丹、齐红丽、潘荣花、王红伟、白亚鸽、王苗苗、何延浩、方显恩：你（单位）位于肖旗乡郭庄村**怡水庄园小区的建筑物涉嫌存在违法行为。根据《中华人民共和国城乡规划法》第五十三条的规定，请你（单位）自公告之日起携带下列材料到宝丰县城市管理局应急大队接受调查。逾期不提供相关合法手续，造成的法律后果，自行承担。1、土地权利证书；2、建设工程规划许可证；3、身份证、户口簿及复印件；4、其他相关资料。2019年11月22日，宝丰县城市管理局就怡水庄园小区内的建筑物向郭长征等人发布限期拆除送达公告〔2019（1122）〕。2019年11月27日，宝丰县城市管理局发布强制拆除违法建设的公告。公告发布后，宝丰县城市管理局组织有关部门对怡水庄园小区内的建筑物实施了强制拆除。其中，涉案房屋也被强制拆除。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、关于涉案《购房合同》效力如何认定的问题，二、关于郭长征是否应向李文须返还购房款及资金占用期间利息问题。以上争议焦点分别分析评判如下：一、关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十二规定，损害社会公共利益的合同无效。本案中，李文须与郭长征之间存在房屋买卖合同关系。双方当事人所买卖的房屋所占用的土地为农村集体土地，李文须也不是该土地所在农村集体的成员，郭长征使用农村集体土地建设房屋后以“商品房”的模式将涉案房屋卖给李文须,郭长征并没有取得建设工程规划许可证,所买卖房屋属于违法建筑，且郭长征与李文须签订合同时没有取得商品房预售许可证,在李文须起诉前也没有取得,故郭长征与李文须签订的《购房合同》应认定为无效合同。二、关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”从该条“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”的规定来看,合同无效后当事人因过错承担赔偿责任的要件之一是“过错”和“损失”之间存在因果关系,即有过错一方当事人只赔偿对方因此所受到的损失,其他损失与过错无关的无须赔偿。本案中,《购房合同》被确认无效后,李文须不能向郭长征返还房屋,是由于郭长征建设的房屋被政府拆除,而并非是由于李文须一方的过错所导致。并且,郭长征建设的房屋被拆除,其原因在于该房屋为违法建筑,双方当事人是否签订购房合同、合同是否履行以及李文须是否存在过错,均和涉案房屋被拆除没有因果关系,故李文须不负有返还房屋或折价赔偿的义务,对郭长征因房屋被拆除所遭受的损失亦不承担赔偿责任。与此相反,郭长征是基于《购房合同》收取了李文须的购房款,合同被确认无效后,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,郭长征应向李文须返还购房款,并支付资金占用期间利息，该资金占用期间利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：郭长征于判决生效后十日内返还李文须购房款15万元及利息（利息以15万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2018年12月14日起计算至2020年5月14日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3502元，由郭长征负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下，二审查明的事实与原审判决认定的事实相一致。本院认为，本案当事人二审争议的焦点问题主要为：一、案涉房屋被拆除是否属于不可抗力；二、李文须在案涉纠纷中是否存在过错，郭长征应否退还其购房款。对此，本院针对双方当事人的上诉理由和答辩意见，结合一、二审查明的事实，综合分析评议如下：一、关于案涉房屋被拆除是否属于不可抗力的问题。依据我国法律规定,房屋买卖领域的不可抗力是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。本案中，案涉房屋因“未取得建设工程规划许可证，属违法建筑”而被政府相关部门拆除，该后果系郭长征在未经政府主管部门许可的情况下就违法建房并对外出售时就应该预见到的后果,并非法律意义上的不可抗力所致。综上，郭长征关于案涉房屋交付后被政府拆除属于不可抗力的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于李文须在案涉纠纷中是否存在过错，郭长征应否退还其购房款的问题。本案中，案涉房屋系郭长征建设，违法建设的行为人系郭长征而非李文须，故应对违法建设承担过错责任的亦应为郭长征而非李文须。因案涉《购房合同》被确认无效且案涉房屋已被拆除，一审判令已获得购房款的郭长征返还购房款及相应利息，并无不当。郭长征关于李文须具有过错应承担相应责任的上诉理由也不能成立，本院不予支持。综上所述，郭长征的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3502元，由郭长征负担。本判决为终审判决。审判长  侯晓宏审判员  李双双审判员  李 洁二〇二〇年十二月七日书记员  段奇敏