陕西省定边县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0825民初6414号 原告高某某，女， 委托代理人马某、谷某某北京大成（银川）律师事务所律师。 被告定边县某某某房地产投资有限责任公司。 法定代表人：李某某，系该公司经理。 委托代理人张某某，陕西金赞律师事务所律师。 原告高某某诉被告定边县某某某房地产投资有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月27日受理后，依法由审判员赵彩艳适用简易程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告高某某的委托代理人及马某、谷某某，被告的法定代表人及委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2014年9月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将坐落于定边县长城南街帝豪大厦A区4层89号房屋出售给原告，房屋性质为商业，建筑面积为18.48平方米，每平方米5824元，总金额为107627元。合同附件四《返租补充约定》第7条约定：买受人享有所购房产的所有权，若主合同约定期限未获得房管部门颁发的产权证，买受人同意延期至三年内，合同签订后，原告如约交付了全部购房款。由于合同未约定办理产权证的期限，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告自合同订立之日起90日内即2014年11月30前应向原告办理房屋权属证书。根据《合同》附件四《返租补充约定》第7条约定，被告应至迟于2017年11月30日前向原告办理房屋权属证书，但被告至今未给原告办理，已经构成违约，且被告早在双方签订《商品房买卖合同》前即2012年3月18日就已经将包括涉案房屋在内的帝豪大厦商场4层过户给案外人李某某（被告法定代表人），并办理了产权登记，并于2018年1月24日办理了抵押登记，故原、被告之间的房屋买卖合同目的已经无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，原告有权申请解除合同、赔偿损失等。原告诉至法院请求1、依法判令解除原、被告于2014年9月1日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告购房款107628元、维修金1663元及利息33430.62元（以109201元为基数，自2014年9月1日至2020年9月20日按照中国人民银行同期贷款利率、贷款市场报价利率LPR计算，此后继续计算至购房款全部退还完毕之日止）；3、判令被告向原告支付购房款一倍的赔偿金107628元；4、本案诉讼费由被告承担。 原告向法庭提交以下证据： 1、《商品房买卖合同》一份、《收款凭证》2张（原件核对，提交复印件），证明2014年9月1日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定被告将位于定边县长城南街帝豪大厦A区4层89号房出卖给原告，房屋建筑面积18.48平方米，每平方米单价5824元，总金额107627元。同日，原告向被告以现金方式一次性支付购房款107628元、物业维修基金1663元，合计109281元。 2、被告企业信用登记信息1份、定边县不动产登记资料查询结果证明1张，证明被告系自然人独资的有限责任公司，李某某系被告的法定代表人及唯一股东；被告于2012年3月18日就已将涉案房屋在内的帝豪大厦商场4层整层过户到李某某名下，并于2018年1月24日办理了抵押登记。 被告辩称，1、2014年9月1日被告与原告签订商品房买卖合同，同日李某某个人又与原告签订反租补充约定，根据合同和补充约定的条款，被告收取原告购房款107628元，从2015年9月1日到2020年5月28日连续六年支付原告租金62090元，另外2014年当年的租金在原告交付房款时原告已经扣除。2012年3月18日，定边县房管所将被告出售给原告的帝豪大厦四层总面积5596.600平方米，登记在李某某个人名下，其中原告所购买的面积占总面积的18.48平方米，根据上述事实，原告购买商铺后连续六年时间在租金利益上未受到损失。2、虽然被告房屋登记在李某某个人名下，但是原告购买房屋的所有权转移可以满足原告的购买要求。原告依据《最高人民法院解释》第九条规定，故意隐瞒所售房屋抵押的事实，在签订合同时没有隐瞒房屋抵押，因为当时并不抵押，被告没有故意隐瞒商品房预售许可证，原告所说的三种情形均不存在。《最高人民法院解释》第三条第二款规定，被告当时的建设用地、售房许可均是被告，只是在办证时登记部门办理到了李某某名下，被告已经向登记部门申请要求变更过来，所以适用《最高人民法院解释》第三条第二款的情形与事实不相符，被告可以满足原告购买房屋的所有权请求。故请求法庭驳回原告的诉讼请求。 被告向法庭提交任何证据。 1、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证各一份，证明原告高某某所购买的帝豪大厦四层的部分面积是允许合法销售和建设的。 2、领条六张，证明被告支付原告租金62090元，支付的期间是2015年9月1日至2020年6月28日，共六年。 经庭审质证： 被告对原告提交的证据1真实性及证明目的无异议，被告按照该协议如实给原告交付了租金。对证据2被告企业信用登记信息一份无异议，对定边县不动产登记资料查询结果证明真实性无异议，对证明从某某某过户到李某某名下有异议，初始登记就登记在李某某名下，不是过户到李某某名下，定边县不动产资料查询结果材料总面积包括了高某某的18.48平米的面积，但是属于整体登记，虽然在农村商业银行做过抵押，但抵押处于未注销阶段，从整体抵押权益上主要抵押李某某未销售出的房屋，不抵押高某某的，从法律层面上实际也将高某某的抵押了，但被告的本意不是将高某某房产抵押。 原告对被告提交的对证据1、2的真实性、合法性、关联性及证明目的没有异议。但是相关的土地使用权及建设的证书显示建设单位都是被告公司，被告当时答辩称房屋初始登记在李某某名下没有相应的证据予以证实。说明一下被告支付原告2020年5月28日的领款单上金额是8870元，是十个月的租金，少付两个月的。 本院对原、被告质证的证据做如下认定： 原告提交的证据1被告无异议，本院予以确认；证据2的真实性予以确认。 被告提交的证据原告无异议，本院予以确认。 本院根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实： 2014年9月1日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的位于定边县长城南街帝豪大厦A区4层89号房，该房屋的用途为商业，建筑面积为18.48平方米，套内建筑面积为10.86平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.6平方米。该房屋每平方米5824平方米，总价款为107627元；被告应当在2012年12月30日前向原告交付房屋，双方未约定办理房屋产权证书的期限。同日原告将购房款及维修金1663元一次性向被告付清。同时原、被告签订《返租补充约定》作为《商品房买卖合同》附件四，原告从出卖人交房之日起，将所购房屋承租于被告，由出卖人承担统一策划进行租赁经营，返租期限从公司约定交房之日起，算至10年届满。原告享有所购房产的所有权，若主合同约定期限未获得房管部门颁发的产权证，原告同意延期至三年以内。被告共向原告支付租金62090元。同时查明，案涉房屋于2012年3月18日办理产权登记，登记的产权人为李某某。2018年1月24日被告将帝豪商厦4层整体办理了抵押登记，抵押登记的抵押权人为陕西定边农村商业银行股份有限公司营业部。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容真实，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已经按照约定向被告支付购房款，被告向原告交付房屋及办理产权证书系被告的一项基本义务，但是被告将案涉房屋出售给原告后，在未告知原告的情况下又办理了抵押登记，且抵押登记并未解除，导致原告无法取得案涉房屋所有权，原告购买房屋的合同目的已然不能实现，根据法律规定，原告有权解除合同；又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的规定，被告应当向原告退还购房款107627元及维修金1663元，并向原告赔偿已购房款一倍的损失即向被告支付107627元；关于原告请求被告支付利息的请求，因原告购买房屋后又出租给被告，被告也按时向原告支付租赁费，故本院对该项诉请不予支持；关于被告辩称解除合同的条件还不成熟，该辩称意见于法相悖，本院不予支持；据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下： 一、原、被告于2014年9月1日签订的《商品房买卖合同》合法有效，予以解除。 二、被告定边县某某某房地产投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告购房款107627元、维修金1663元。 三、被告定边县某某某房地产投资有限责任公司于本判决生效之日起是日内赔偿原告购房损失107627元。 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2578元，由原告负担193元，被告负担2358元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 长  赵彩艳 人民陪审员  李志存 人民陪审员  张志安 二〇二〇年十二月十七日 书 记 员  王 飞