天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4208号上诉人（原审被告）：天津市河东区晟达汽车用品经营部，住所地天津市河**卫国道翰林园2-4-101。经营者：王军，男，1969年7月27日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：张凤霞，天津韬鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津津辆实业公司，住所地天津市河**六经路**。法定代表人:王荣太，总经理。委托诉讼代理人：孙波，男。委托诉讼代理人：闫增春，天津春腾律师事务所律师。上诉人天津市河东区晟达汽车用品经营部（以下简称晟达经营部）因与被上诉人天津津辆实业公司（以下简称津辆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初2814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人晟达经营部上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，第二项最高应该按照存款利率1.3倍计算，撤销2020年1月1日之后房屋占有使用费和律师费的判项；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实有误，适用法律错误，因疫情影响，对于续租腾退事宜有所延迟，损失不应由上诉人承担；2020年1月1日至2020年7月31日期间上诉人并未实际使用涉诉房屋，故不应全额支持房屋占有使用费；后期双方联系过程中，也因被上诉人人员延误导致了拖延，故不应由上诉人承担期间全部房屋占有使用费的给付义务。被上诉人津辆公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。津辆公司向一审法院起诉请求：1.判令晟达经营部将坐落于天津市河东区××道××号房屋腾空并恢复原状后腾退给津辆公司；2.判令晟达经营部向津辆公司支付2019年10月至12月的房屋租金共计32100元；3.判令晟达经营部自2020年1月1日起至实际交纳所欠租金之日止，每逾期一日，按所欠租金总金额的1%的标准向津辆公司支付违约金。截止至2020年5月10日，晟达经营部应向津辆公司支付违约金共计42051元；4.判令晟达经营部按照《商铺租赁合同》约定的租金标准向津辆公司支付自2020年1月1日起至实际将房屋腾退给津辆公司之日止的房屋占有使用费。截止至2020年5月10日，晟达经营部应支付房屋占有使用费共计46083.04元；5.判令晟达经营部按照《商铺租赁合同》约定的日租金标准的1倍向津辆公司支付逾期还房的违约金，直至晟达经营部将房屋腾退给津辆公司之日为止。自2020年1月1日至2020年5月10日止，晟达经营部应支付逾期还房违约金共计46083.04元；6.判令晟达经营部赔偿津辆公司律师费支出共计10000元；7.本案诉讼费由晟达经营部承担。后因双方已办理完毕案涉房屋腾退交接事宜津辆公司放弃了第1项诉讼请求。一审法院认定事实：津辆公司系坐落天津市河东区××道××号房屋（以下简称案涉房屋）所有权人。津辆公司与晟达经营部自2011年1月起就案涉房屋形成租赁关系。2019年1月4日，津辆公司作为甲方、晟达经营部作为乙方续签《商铺租赁合同》（以下简称案涉合同），约定甲方将案涉房屋（上下两层底商）出租给乙方。建筑面积176.38㎡，使用面积111.4㎡，租赁面积以实际面积为准。租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日，租金每日每平方米3.1578元，每季度32100元。乙方应在向甲方交付首次房租的同时，一次性交付10000元租赁保证金，甲方有权在乙方未缴纳相关费用时直接从其租赁保证金中相应扣除。乙方应于甲方扣除租赁保证金后10日内补齐本合同约定的租赁保证金。租赁期满后，乙方未发生任何违约情形且按期腾退承租商铺、结清所有费用后，甲方将租赁保证金退还乙方。租赁保证金不计息。合同第七条第（四）项约定，租赁期满，甲方有权收回出租商铺，乙方应连同商铺中所有固定装置、设备和附加物归还甲方，需搬离商铺并清空商铺内属于乙方一切物品和商铺内的装修装饰使商铺恢复至甲方规定的状况（“腾空并恢复原状”），将处于良好、清洁且适租状态的商铺交还甲方，除非甲方另有要求或本合同双方另有约定。合同第九条第（二）项第2条约定，在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的（包括但不限于商铺租金、物业管理费、电费等），每逾期一日，则应按上述逾期交纳费用总额的1%支付甲方违约金。第4条约定，租赁期满，乙方应如期腾退并归还商铺，乙方逾期归还，每逾期一日应向甲方支付原日租金1倍作为违约金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。第（三）项约定，乙方发生违约情形时，甲方主张权利所支出的费用均由乙方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、律师费、交通费及其他相关费用。第十四条通知第（一）项约定，甲乙双方因履行本合同或与本合同有关的一切通知都应以书面形式送达对方，受送达方应即时签收。如由于受送达方的原因不能送达或受送达方拒绝签收的，送达方可采用挂号信或者邮政特快专递邮寄送达，邮件寄至本合同记载之地址时，即视为送达。合同对租金给付方式没有约定。合同签订后，晟达经营部陆续给付了2019年1月至9月的房屋租金，现仍拖欠2019年10月至12月房屋租金未给付。案涉合同期限届满后，双方未再续签租赁合同。2019年5月15日，津辆公司出具《房屋腾退告知书》，内容为：按照北京局集团公司工作要求，现天津津辆公司公司对全部房屋进行腾退收回。因此，请房屋使用人自接到此通知后，立即做好相关准备进行房屋的清理腾退，在天津津辆公司公司所要求的腾退期限内（2019年12月31日前）将房屋恢复原貌并交付天津津辆公司。在此期间，房屋使用人不得将房屋转租他人或允许他人使用，清理腾退过程中不得损坏房屋结构及原有基础设施（含墙内电线、水暖管路等），否则由此产生的后果及经济损失由房屋使用人全部承担，天津津辆公司公司将依法进行索赔。房屋使用人在清理腾退完毕、并完成房屋交接手续后，对于该房屋内所留存的一切物品，天津津辆公司公司将视为自身所有，并有权进行处置处理。落款房屋使用人签收处空白。最下方空白处手写内容为：“备注：2019年5月15日，公司综合部孙波前去递交本《告知书》，但对方拒绝签收，拒绝盖章。孙波2019.5.15。”2020年3月10日，津辆公司向晟达经营部出具《房屋腾退告知书》，内容为：我公司与你方所签订的《商铺租赁合同》已于2019年12月31日到期，双方已自动终止该商铺的租赁与承租关系，故你方须将该房屋腾退。鉴于我公司已于2019年6月份起，多次告知你方2020年不再续签合同，须进行房屋腾退并缴纳欠款。因此请你方接此告知后十个工作日内，将完成房屋腾退的预计期限及欠款缴纳等相关情况与我公司进行联系确认。同时，做好房屋内自有物品清理和房屋腾退准备。若逾期未与我公司联系确认腾退时间以及欠款缴纳等事宜，我方将依据合同第十五条规定，向天津铁路运输法院提起诉讼。自接到本告知书之日起，你方须尽快将水、电等相关费用自行结清，清理腾退过程中不得损坏房屋结构及原有基础设施（含墙内电线、水暖管路等），否则由此产生的后果及经济损失由你方承担。3月23日，津辆公司将此告知书邮寄给晟达经营部，晟达经营部于3月24日签收。晟达经营部承租案涉房屋后，将案涉房屋一层用于经营，二层用于办公。晟达经营部对案涉房屋进行过改造，即对一层地面及电力电压进行过改造，但并未涉及主体结构变化。津辆公司对此亦予以认可。另外，双方均认可晟达经营部已于2011年初将案涉合同约定的保证金10000元交至津辆公司。2020年4月17日，晟达经营部将其营业执照上的经营场所变更为天津市河东区卫国道翰林园2-4-101。2020年7月31日，津辆公司与晟达经营部就案涉房屋的腾退与交接工作已办理完毕。一审法院认为，津辆公司与晟达经营部就案涉房屋所签的租赁合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行。现案涉合同约定的履行期限已经届满，津辆公司没有继续履行合同的意向，合同因到期终止，且双方已就案涉房屋腾退事宜办理完毕交接手续，故津辆公司放弃腾空案涉房屋并恢复原状的诉讼请求，不违反法律规定，依法照准。关于津辆公司要求晟达经营部给付2019年10月至12月房屋租金的主张，晟达经营部对此予以认可并同意给付，不违反法律规定，予以准许。本案的争议焦点为：一、晟达经营部是否存在违约行为。对于腾房问题，津辆公司提交2019年5月15日出具的房屋腾退告知书，证明津辆公司于2019年5月15日则以书面的形式向晟达经营部送达了房屋腾退告知书。且津辆公司提交的此告知书的空白处有津辆公司员工孙波备注的“对方拒绝签收、拒绝盖章”等内容，但津辆公司并未提供其他证据佐证。其提交的现有证据不足以证明津辆公司于2019年5月15日将房屋腾退告知书送达晟达经营部。晟达经营部抗辩称租赁期内津辆公司承诺合同到期后晟达经营部可以继续租赁房屋，但其并未提交证据证明，应当承担举证不能的法律后果。晟达经营部又抗辩称合同约定通知应以书面形式送达，故应以签收房屋腾退告知书之日即2020年3月24日双方租赁关系终止。对此以一审法院认为，合同第九条违约责任第4条约定，租赁期满，晟达经营部应如期腾退并归还商铺。合同已于2019年12月31日到期，即使津辆公司在合同期限内未以书面形式通知晟达经营部腾房，但晟达经营部亦应按照合同约定在合同期限届满时将房屋腾退并返还津辆公司。庭审中晟达经营部自认2019年5月15日后双方沟通协商合同到期后不再续签合同的相关事宜。由此可以看出，此时津辆公司已不再有继续租赁案涉房屋的意向，晟达经营部不能仅以津辆公司未以书面形式通知而否认津辆公司对合同到期后晟达经营部继续承租的行为没有提出异议。津辆公司在合同期限届满前已向晟达经营部作出合同到期后不再续租的意思表示，双方租赁关系亦应于合同到期之日即2019年12月31日终止。而合同到期后晟达经营部仍占有使用案涉房屋，已构成违约。对于租金给付方式，合同对租金给付方式没有约定，晟达经营部抗辩称租金给付方式实际履行过程中都是迟延给付，但其并未提交证据予以证明，故此项抗辩理由不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。晟达经营部应在合同期限届满时给付租金。但其并未按时给付租金，已构成违约。二、晟达经营部是否应当给付2020年1月1日之后的房屋占用使用费。案涉合同已于2019年12月31日到期，租赁期限届满后，晟达经营部应当返还租赁房屋。晟达经营部未及时返还租赁房屋，应当承担占用房屋期间的使用费。至于给付房屋占用使用费的期间，鉴于双方已于2020年7月31日对案涉房屋办理了腾退及交接手续，故晟达经营部应给付房屋占用使用费的期间应为2020年1月1日至7月31日。晟达经营部抗辩所称的新冠肺炎疫情期间按照政策应予减免问题，虽然该期间处于疫情期间，新冠肺炎疫情属于不可抗力，但合同已于2019年12月31日终止，晟达经营部应于合同终止时将房屋腾空并返还，晟达经营部并未按时返还房屋系违约在先，后遇见不可抗力，则应由晟达经营部自行承担不利后果。因此，对于该部分费用，不应予以减免。津辆公司按照合同约定的租金标准主张房屋占用使用费，符合法律规定，予以准许。故晟达应给付津辆公司2020年1月1日至2020年7月31日期间的房屋占用使用费共计74900元。三、晟达经营部是否应当给付逾期交纳租金违约金及逾期腾房违约金。关于逾期给付租金的约金，合同对租金给付时间并未约定，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定,晟达经营部应于合同期限届满时将租金给付完毕，但晟达经营部未按期交纳拖欠租金，已构成违约。故津辆公司主张自2020年1月1日起至实际腾房之日止的违约金，符合法律规定。至于利率标准，津辆公司主张按照合同约定的违约金标准计算，晟达经营部则认为合同约定的违约金计算标准过高，应按照同期银行存款利率标准计算实际损失的违约金。对此，一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失’”。晟达经营部对于违约金过高负有举证责任，但因津辆公司更了解违约给己方造成的损失情况，在其未举证证明实际损失的情况下，该项违约金的基础是金钱给付义务，故一般而言其损失就是其应得款项的利息损失。本案并非民间借贷纠纷，故不能以民间借贷的利息标准来衡量其利息损失。合同中约定的此项违约金数额显然远远超过其合理利息损失，故认定为合同约定违约金过高，依法予以调整，酌情以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为基础，参照逾期罚息利率标准（上浮50%）作为其实际损失，即按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，给付津辆公司迟延履行违约金。津辆公司就2019年10月至12月的租金主张迟延履行违约金，从2020年1月1日开始主张至实际腾房之日，并未超出合理范围。关于逾期腾房违约金，津辆公司已就迟延给付租金主张违约金，如再主张逾期还房违约金，明显超出法律规定的范围，故不予准许。四、晟达经营部是否应当承担律师费。合同约定如晟达经营部发生违约情形时，需要承担的费用包括律师费等。现晟达经营部已经违约，津辆公司要求晟达经营部给付律师费，符合合同约定及法律规定，且津辆公司亦提交其已交纳律师费的增值税普通发票予以证明，故其该项主张，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、晟达经营部于本判决发生法律效力之日起十日内给付津辆公司2019年10月至12月房屋租金32100元；二、晟达经营部于本判决发生法律效力之日起十日内按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍给付津辆公司迟延履行违约金（以32100元为基数，自2020年1月1日起计算至2020年7月31日止）；三、晟达经营部于本判决发生法律效力之日起十日内给付津辆公司2020年1月1日至2020年7月31日止房屋占用使用费74900元；四、晟达经营部于本判决发生法律效力之日起十日内给付津辆公司律师费10000元；五、驳回津辆公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3826元，减半收取计1913元，由津辆公司负担593元，晟达经营部负担1320元。二审中，各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间的租赁合同成立并合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。现双方租赁合同已经于2019年12月31日到期，上诉人应当于到期日前腾空案涉租赁房屋。关于房屋占有使用费，上诉人逾期腾房，属违约行为，上诉人应当承担腾房之前的房屋占有使用费。虽该期间正值疫情，但因上诉人违约行为发生在疫情爆发之前，故一审判决未予减免房屋占有使用费，并无不当。关于违约金标准，一审认定合同约定的违约金标准过高，根据相关法律规定，酌情确定为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，参照逾期罚息利率标准按照1.5倍计算，合理适当。上诉人主张应当按照存款利率的1.3倍计算，依据不足，本院不予支持。关于律师费，双方合同有明确约定，被上诉人也举证证明了损失的实际发生，故应当予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1672元，由上诉人天津市河东区晟达汽车用品经营部负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  房利甲二〇二〇年十二月二十二日书记员  姬诚心