北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初12733号原告：北京瑞槿健康科技有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区美安路**院**楼******（德山生物医药孵化聚集区）。法定代表人：李伟，执行董事、经理。委托诉讼代理人：韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。被告：北京东方长安房地产开发有限公司，住所，住所地北京市通州区新华北路********div>法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：朱方方，女，1984年2月6日出生，汉族，北京东方长安房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：李瑶，男，1989年9月1日出生，汉族，北京东方长安房地产开发有限公司员工。原告北京瑞槿健康科技有限公司（以下简称原告）与被告北京东方长安房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韦忠俊、廖钟菁，被告的委托诉讼代理人朱方方、李瑶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告于2016年11月14日签订的编号为Y1974237《北京市商品房预售合同》；2．判令被告向原告返还已付房款607502元，并以607502元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自实际支付之日起至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息；3．判令被告向原告返还印花税3038元；4．请求判令被告配合办理注销网签备案手续；5．请求判令被告向原告支付违约金18316．2元违约金；6．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月14日，原告作为房屋买受人与被告作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1974237），约定被告向原告出售通州区永顺镇居住、托幼及小学项目通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品住房）Exx＃公建楼（配套商业）1层xxx号商铺，房屋套内建筑面积89．84平方米，预测建筑面积共94．71平方米，套内计价面积单价每平方米人民币67620．47元，房屋总价款6075023元，付款方式为分期付款。被告宣传该楼盘是通州生活核心区，享有餐饮、超市、酒吧、亲子机构、美容美发等全部业态，主力为80-100㎡临街餐饮旺铺：首层4．2米，二层3．9米，为8．1米层高的一拖二设计，赠送80-90㎡地下室、赠送35㎡小院或露台，项目采用“一拖二”的灵动设计，实现“买一得三”的消费感受，并通过互联网、微信等平台展示该楼盘得样板间的相关内容，原告基于上述宣传与被告签订上述《商品房预售合同》购买了涉案房屋，并按照约定向被告支付房款人民币607502元。合同履行过程中原告曾达到涉案房屋现场观察，房屋确实与被告宣传的一致，屋内地下一层有70平方米左右地下室并建有35平方米独立小院，房屋总体使用面积在200平方米左右。2019年7月23日，北京市规划和自然资源委员会作出京规自（通）责改字[2019]第002号《责令限期改正通知书》，“经查，你单位于2015年9月，在通州区永顺镇建设的通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品住房）商业楼工程，未按照建设工程规划许可证进行建设，擅自在商业楼地下建设1层地下室。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条之规定。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条规定，其行为已构成违法建筑。根据《北京市城乡规划条例》第七十五条和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条之规定，本行政机关责令你单位于2019年8月8日前，接以下要求予以改正，逾期不改正的，本行政机关将依法限期拆除。自行将擅自建设的地下室采取妥善措施进行回填，消除违法状态”目前，该楼盘地下室的回填工作正在进行。涉案楼盘“富力惠兰美居”最为主要宣传及楼盘卖点是其“一拖二”的灵动设计以及“买一得三”的高得房率。“一拖二”具体是指该楼盘为三层商铺楼上楼下及地下室连贯起来作为一个单独的整体商铺销售：“买一得三”、“买送一”是指该楼盘，该楼盘套内建筑面积为一般为80-100㎡，但实际的建筑面积和使用面积约为套内建筑面积的2倍，包括一层、二层建筑面积以及90㎡的地下室和35㎡小院或者露台。所以，该楼盘最大的一个特点就是使用建筑面积和使用面积大，实际得房率高为最主要的特征。现因北京市规划和自然资源委员会作出京规自（通）责改字[2019]第002号《责令限期改正通知书》对涉案楼盘地下室进行回填，且被告物业也告知该小院和露台不能使用。依据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》的合同目的不能实现并且合同成立以后，客观情况上发生当事人在订立合同无法预见的重大变化，继续履行合同对原告显失公平，特依向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告辩称，一、《北京市商品房预售合同》合法有效，被答辩人应当按照合同约定履行义务，不得随意变更或解除。答辩人与被答辩人于2016年11月14日签订了编号为Y1974237的《北京市商品房预售合同》，约定由被答辩人购买答辩人开发的通州区永顺镇居住、托幼及小学项目E11号公建楼（配套商业）1层xxx号房屋，房屋总价款6075023元。《北京市商品房预售合同》内容系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，《北京市商品房预售合同》真实合法有效，双方均应恪守合同约定，履行合同义务。根据合同法约定，依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定履行合同不得擅自改变和解除合同。被答辩人作为缔约主体，应对其缔约行为形成的履约义务承担责任，按照合同约定的时间继续支付后续房款。现被答辩人仅支付首期房款，逾期不支付剩余房款，已构成违约。二、被答人主张解约事由不成立，本案不符合合同法定解除情形，被答辩人作为违约方不享有合同解除权。1、《北京市商品房预售合同》中约定的商品房并不包括地下室。双方签订的《北京市商品房预售合同》第三条明确约定，被答辩人购买的是通州区永顺镇居住、托幼及小学项目Exx＃公建楼（配套商业）1层xxx号房屋，该商品房所在楼栋的建筑层数为地上2层，并不包括地下部分。2、答辩人从未承诺过案涉房屋赠送地下室。答辩人宣传销售过程合法合规，案涉房屋规划许可中并不包括地下室，答辩人严格按照规划许可开发建设并于2016年6月经竣工验收合格，从未承诺过案涉房屋赠送地下室，被答辩人亦未提供任何证据证明答辩人对赠送地下室做出过承诺。在答辩人不存在任何违约行为的情况下，被答辩人主张合同目的无法实现，单方要求解除合同并赔偿损失无任何事实和法律依据，不应予以支持。三、答辩人按照《北京市商品房预售合同》相关约定收取款项，被答辩人无权要求辩人返还已付房款、印花税并支付利息。《北京市商品房预售合同》附件五明确约定了购房款数额及支付方式，答辩人按照合同约定收取购房款，按照相关规定代业主向税务部门支付印花税，不存在任何违约行为，被答辩人亦未提供确实有效的证据证明案涉合同符合法定解除条件，其在无任何约定或法定理由的情况下要求解除合同不应予以支持，更不存在返还已付房款等相关款项的问题。在《北京市商品房预售合同》合法有效的情况下，被答辩人无故要求退房背离了契约精神和诚实信用原则。四、如支持被答辩人解除合同诉求将给答辩人造成巨大的经济损失，违背公平正义原则。自双方签订《北京市商品房预售合同》以来，答辩人尽责勤勉的履行合同义务，无任何违约行为。现被答辩人无视合同约定，单方要求无条件解除合同，事实上系因2017年以来政府房价调控导致北京楼市销售价格大跌、房产交易停滞的现状所导致。楼市有风险，应遵循风险自担原则在房屋买卖过程中，买方应充分预估其中的风险，并对相应风险有所预判。如解除合同将给答辩人造成巨大的经济损失。五、答辩人不存在任何违约情形，被答辩人拒不支付第二期至第七期购房款，存在严重违约，被答辩人作为违约方无权要求解除合同，更无权要求支付违约金，况且被答辩人也未提交任何证据证明其存在损失，答辩人不同意支付被答辩人任何违约金。六、因合同不应当解除，答辩人也不应当配合被答辩人办理网签手续。综上所述，答辩人与被答辩人签订的《北京市商品房预售合同》合法有效，被答辩人无权要求解除合同并要求答辩人返还相关款项，《北京市商品房预售合同》依法应当继续履行。答辩人不同意被答辩人的全部诉讼请求，请人民法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》（以下简称《预售合同》），约定原告购买被告坐落通州区永顺镇居住、托幼及小学项目通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品房）E11#公建楼（配套商业）1层111房屋，该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为2层，其中地上为2层，地下0层，，地下**为配套商业，预测建筑面积为94．71平方米，套内建筑面积为89．84平方米，商品房价款按照套内建筑面积计算，每平方米67620．47元，总价款为6075023元，付款方式为分期付款。《预售合同》附件五约定，原告于2016年7月15日交纳定金5万元，自《预售合同》签订之日起至2018年7月14日分七笔，将购房款全部付清。关于房屋交付条件，《预售合同》第十二条约定，出卖人应于2017年6月30日前向买受人交付房屋，在交房时应取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具该商品房面积实测技术报告书。关于逾期交房责任，《预售合同》第十四条约定，除不可抗力外，出卖人未按照合同第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期交房在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。《预售合同》附件五第8条还约定：如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据《预售合同》第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金。买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。合同还约定了其他权利义务。2016年11月14日，被告向原告出具了金额为607502元的北京增值税普通发票。原告另向被告交纳代收印花税3038元。北京市规划委员会建设工程规划许可证附件（2014规（通）建字0xxx号）中“公共服务设施第13项”显示，通州区永顺镇居住、托幼及小学项目通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品房）E11#公建楼（配套商业）地上建筑面）地上建筑面积1278平方米，地下建筑面积0平方米；地上**，地下**；地上高度8高度0，地下高度0米>2019年7月23日北京市规划和自然资源委员会向被告作出京规自（通）责改字[2019]第002号责令限期改正通知书，主要内容为：经查，你单位于2015年9月在通州区永顺镇建设的通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品房和自住型商品住房）商业楼工程，为按照假设工程规划许可证进行建设，在商业楼仅取得地上2层建设工程规划许可的情况下，擅自在商业楼地下建设1层地下室，以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条规定，其行为已构成违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第七十五条和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条规定，责令你单位于2019年8月8日前，自行将擅自建设的地下室采取妥善措施进行回填，消除违法状态，逾期不改正的，将依法限期拆除。另查，北京市长安公证处于2019年10月8日出具（2019）京长安内经证字第49067号公证书，该公证书内容显示公证人员于2019年9月23日，前往北京市通州区永顺镇潞苑北里4区33号楼112的底商进行摄现场摄像，并载明“……首先，公证员助理杨磊使用自备数码摄像机对该商铺的坐落位置入口，以及内部有关现状进行摄像。随后上述一行人经由该商铺内的地面入口进入地下室，由公证员助理杨磊对待地下室的部分现状进行了摄像。……”该公证书附有现场拍摄后经打印取得的照片9张。北京市方圆公证处于2019年7月25日出具（2019）京方圆内经证字第24553号公证书，该公证书附件第10页网页显示，来源为“北京东方长安房地产开发有限公司”的文字中，载明“富力惠兰星光大道现房商铺在售：主力78-128平米临街餐饮商铺，赠送80-90平米地下室，赠送35平米小院或露台，首层4．2米，二层3．9米，价格为65000/平米。物业费为6元/平/月，……。”原告提交案外人张利伟的证人证言。张利伟向在证人证言中表示其曾作为销售人员代理被告进行涉案项目的销售工作，在销售过程中，主要宣传内容为涉案商铺为全业态临街现铺，面积在68-280平方米不等，为一拖二的设计，赠送80-90平米地下室，赠送小院或露台，小院和露台的面积在35平方米左右，实现所有商铺均具备餐饮，“买一得三”，宣传中提到的地下室、露台或者小院客观存在，部分业主在地下室填埋前正常使用。在案件审理过程中，本院工作人员在原告代理人、被告代理人的陪同下前往本案涉诉的Exx＃公建楼（配套商业）1层xxx号及另案案涉Exx＃公建楼（配套商业）1层110号商铺进行现场勘察，在现场，本院工作人员看到，涉案商铺临街而立，其对面和旁边均有其他商铺分布，并于其他商铺整体形成商业街形态。经询问原告和被告的在场人员，在场人员称商业街两旁商铺内部结构基本一致。经观察，涉案商铺分地上一层和二层，由室内楼梯相连，无人使用，商铺的墙壁和地面均未进行过装修。其中商铺内楼梯下方空间地面的表面与商铺内其他地面基本相似，但用脚用力蹬踏时，能明显感觉到地面下方呈非实心状态，回声明显。原告称该处原系商铺地下室入口，后经过整治，被告将该入口封住。被告称地面下方可能有空腔存在，但否认为地下室。本院工作人员同期前往另案涉案的E12＃公建楼（配套商业）1层110号商铺和F11＃公建楼（配套商业）1层103号商铺内勘察，该商铺内部结构与本案涉案商铺现状及内部结构基本一致，在商铺内楼梯下方同一位置处，用脚用力蹬踏时地面下方均呈非实心状态，回声明显。后本院工作人员前往Fxx＃公建楼（配套商业）1层106号商铺内观察，该商铺内无装修，在商铺楼梯下方的地板被人为破开，漏出一处洞口，该商铺占有人称，该洞口系其在开发商处购买商铺后自行挖成，系为了证明该商铺存在地下室情况。经观察，该洞口下方有较大空间，无光，下方地板离商铺地面有一定距离。该商铺占有人称该地下空间即其购买商铺时开发商所赠送的地下室，原告称该地下空间即为商铺的地下室，被告未发表意见。勘察过程中，本院工作人员随机进入一家正在经营的商铺内询问，经询，商铺内工作人员称该商铺有地下室，只是后来被封上了。勘察过程中，本院工作人员来到该商业街西端路北侧一处商铺，原告称该商铺系张利伟作为销售人员参与涉案楼盘销售时开发商所设立的样板间。现场经观察，该商铺内部结构与本案涉案商铺内部结构基本一致，本院工作人员来到该商铺楼梯下方，发现一处门，打开门后有一部铁质楼梯，顺楼梯下去，进入一面积较大的内部空间，该空间堆放由物品若干，人可以在该空间内部较为自由地走动，原告称该处即为被告销售涉案楼盘时的样板间地下室，被告认可将意向购房者带来该处进行参观并介绍为地下室。经本院核实，本院于2020年5月9日收到原告提交的起诉状、证据等诉讼材料，本院于2020年5月22日向被告送达起诉状副本及证据等材料。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，双方均应按照合同约定，全面履行合同义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。关于原告提出的要求解除原告与被告签订的《预售合同》的诉讼请求，根据本院工作人员现场勘察，结合京规字（通）责改字[2019]第002号责令限期改正通知书、（2019）京长安内经证字第49067号公证书、（2019）京方圆内经证字第24553号公证书可以认定被告在销售涉案楼盘时通过多种方式和渠道告知原告涉案商铺存在地下室，被告在宣传和实际建设楼盘时确实存在建设有地下室的情况，购买涉案商铺及于购买地下室，该项内容应当视为要约，构成合同内容，再根据查明的事实，地下室空间，地下室空间较大实对涉案商铺的销售价格构成了重大影响。关于证人证言，证人对于涉案楼盘的陈述和解释与本院查明的事实和相关证据内容基本一致，本院对于证人证言中关于涉案商铺存在地下室的部分予以采信，从证人证言可以看出，被告的销售人员在销售涉案房屋时，明确向购房人宣传了购买商铺赠送地下室，小院或露台，并对地下室，小院或露台的面积、位置等进行了较为具体的说明，上述内容对商品房买卖合同的订立及房屋价格亦存在重大影响，虽未载入双方签订的《预售合同》，但应视为要约，构成合同内容，系合同标的的重要组成部分。关于被告虽提出其从未向原告说明赠送地下室、小院或露台、双方签订的《预售合同》中未载明赠送地下室、小院或露台且不认可证人陈述的证言，但被告并未提供充分的证据对其主张予以佐证，故本院对被告的答辩意见不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。关于原告提出的解除双方于2016年11月14日签订的《预售合同》的诉讼请求，因被告建设的地下室已被行政机关认定为违法建设并责令被告限期回填，导致被告无法向原告交付地下室，违反合同约定，面积误差大，导致原告已无法实现合同目的，故对于原告提出的因合同目的无法实现要求解除双方于2016年11月14日签订的《预售合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除的日期，原告在本案民事起诉状中明确了解除合同的请求，本院依法于2020年5月22日向被告送达了民事起诉状副本，故本院依照实际情况确定《预售合同》解除日期为2020年5月22日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现因被告违约，原、被告双方签订的《预售合同》解除，故原告应将购买的涉案房屋退还被告，被告应配合原告办理注销网签备案手续并将原告向被告支付的购房款、印花税、公共维修基金退还原告，对于原告提出的要求被告退还已付购房款607502元、印花税3038元并要求被告配合原告办理注销网签备案手续的诉讼请求，本院予以支持。关于原告提出的要求被告支付已付房款利息的诉讼请求，因被告违约导致《预售合同》解除，原告要求被告支付已付房款利息，本院结合双方证据以及查明的事实，综合考虑确认被告支付原告已付房款利息应当自合同解除之日的次日起开始计算为宜，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率开始计算。关于原告提出的要求被告支付违约金18316．2元的诉讼请求，原告主张依据《预售合同》第12条关于交付条件和第14条逾期交房责任的约定，被告逾期交付房屋应承担违约责任，被告逾期交付房屋应承担违约责任，经查，原告仅支付了首期房款607502元，后并未按照双方合同约定的时间按期足额支付购房款，不符合《预售合同》附件五中第8项的双方约定，且未有任何证据证明原告曾依照合同约定向被告主张交付房屋，故原告的此项诉讼请求事实及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条之规定，判决如下：一、北京瑞槿健康科技有限公司与北京东方长安房地产开发有限公司于2016年11月14日签订的编号为Y1974237《北京市商品房预售合同》于2020年5月22日解除；二、北京东方长安房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还北京瑞槿健康科技有限公司购房款607502元、印花税3038元，以上共计610540元，于本判决生效之日起十五日内给付；三、北京东方长安房地产开发有限公司向北京瑞槿健康科技有限公司支付已付房款的利息损失，计算方法为：以607502元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年5月22日起至实际付清之日，于本判决生效之日起十五日内给付；四、北京东方长安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助北京瑞槿健康科技有限公司办理通州区永顺镇居住、托幼及小学项目通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品房和自住型商品房）E11#公建楼（配套商业）1层xxx号商铺注销网签备案手续；五、驳回北京瑞槿健康科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5045元，由北京瑞槿健康科技有限公司负担92元（已交纳）；由北京东方长安房地产开发有限公司负担4953元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 何杨彪二〇二〇年十二月三十一日法官助理 张津铭书 记 员 刘 仙