江西省鄱阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1128民初2407号 原告:鄱阳县星际实业发展有限公司，住所地江西省上饶市鄱阳县鄱阳镇芝山时代广场**楼**121、122商铺，现办公地址山东省日照市烟台路169号E尚筑大厦906室，注册号361128210025450。 法定代表人：杨红梅，该公司总经理。 委托代理人：秦泗冰，该公司法务。 被告：江西华润万家商业有限公司（变更前为江西洪客隆百货投资有限公司），住所地江西省南昌市青云谱区解放西路**，统一社会信用代码91360000669774024C。 法定代表人：肖彬，该公司董事长。 委托代理人：张旭辉，江西求证沃德律师事务所律师。 第三人：浙江大洋房地产开发有限公司，住，住所地：浙江省龙泉市中山东路****一社会信用代码91331181724547968W。 法定代表人：王高良。 第三人：浙江大洋房地产开发有限公司鄱阳分公司，住所，住所地：江西省鄱阳县鄱阳镇大芝路芝山时代广场**楼社会信用代码91361128787295657U。 法定代表人：王高良。 原告鄱阳县星际实业发展有限公司与被告江西华润万家商业有限公司、被告华润万家（鄱阳店）超市房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，于8月7日适用简易程序开庭，庭审中被告申请追加浙江大洋房地产开发有限公司及浙江大洋房地产开发有限公司鄱阳分公司作为第三人，并撤回了对被告华润万家（鄱阳店）超市的诉讼，本院依法追加本院依法依法浙江大洋房地产开发有限公司及浙江大洋房地产开发有限公司鄱阳分公司作为第三人参与诉讼，并于2020年9月9日依法适用普通程序，第二次公开开庭进行了审理。原告鄱阳县星际实业发展有限公司的委托代理人秦泗冰、被告江西华润万家商业有限公司的委托代理人张旭辉、第三人浙江大洋房地产开发有限公司及浙江大洋房地产开发有限公司鄱阳分公司的法定代表人王高良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鄱阳县星际实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止侵害原告所有物收益权，向原告支付租金损失100万元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年7月31日，被告江西洪客隆百货投资有限公司与浙江大洋房地产开发有限公司鄱阳分公司签订了《江西鄱阳芝山时代广场租赁协议书》，大洋公司将鄱阳芝山路48号芝山广场11000平方米商铺出租给被告用于经营活动，此后被告又将承租的商铺整体转租给华润万家（鄱阳店）超市经营（华润万家超市是被告独资开设的经营机构）。2014年11月，大洋公司将该出租商铺中的2606.99平方米的部分出卖给原告，原告由此取得该部分商铺的所有权，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条和最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第2款的规定，被告华润万家超市应当按照原租赁合同自2015年1月1日起依法向原告交付租金，但两被告至今未向原告交付，也未与原告形成新的租赁关系，但一直持续使用承租物。据此，原告曾于2016年1月18日向被告二发出《关于按期缴纳房租的通知书》，被告二亦未积极回应，还是一直使用所承租的商铺从事商业经营。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，被告二在经原告催告后仍不向原告交付租金是错误的，明显侵害了原告对所有物的收益权。被告一虽然将商铺转租出去，但是根据《中华人民共和国合同法》二百二十四条规定，对于被告二的行为应当承担连带责任。为此，为了维护原告的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十条规定提起诉讼，请依法裁处。 原告为支持其主张，向本院提交了房产证及购房合同，证明原告在2014年通过购买大洋公司的房产，取得房屋所有权，享有案涉房屋的收益权。 江西华润万家商业有限公司辩称：1、原告要求返还原物依据不足，根据我国买卖不破租赁的规定，被告与大洋公司签订的租赁协议书一直持续到2024年年底，且被告一直按月支付租金，关于租赁物产权的变更并不能改变租赁关系的持续，因此被告依然享有对涉案房屋的租赁权；2、原告主张的涉案房产负一层、负二层，经核实负二层是之前与大洋公司承租的范围，负一层是与原告签订的补充协议，免费给予被告使用；3、被告已经按照鄱阳县法院或大洋公司的代支付工资的方式将往年的有关租赁房屋的租金全部支付出去，并且大部分是支付到鄱阳县法院执行局指定账户，由执行局分配到各个债权人，原告主张的租赁损失因被告全部支付出去，不能再向被告主张，原告可另行向鄱阳县法院申请执行回转或者向大洋公司申请执行。 被告江西华润万家商业有限公司为支持其辩称，向本院提交了如下证据： 一、《江西鄱阳芝山时代广场租赁协议书》一份、平面图二张，证明被告向第三人承租了鄱阳县时代广场2号楼与6号楼的一层、二层全部框架结构。租赁面积约11000平方米，承租期自2010年1月1日至2024年12月31日。被告对涉案房屋具有合法的承租权； 二、营业执照3份、企业变更信息、变更审核表，证明第三人变更前为浙江大洋房产集团，并设立鄱阳分公司； 三、补充协议、补充协议二、代行支付协议、物管费用代行支付告知函、商铺业主租金代行支付通知函、关于预支洪客隆超市鄱阳店2017年部分租金申请报告、协议、变更通知函，证明第三人自2016年以来一直存在经营不善的情况，把租赁区域进行部分分割销售，并发函至被告直接要求预支租金支付相关物业费用及部分小业主租金； 四、代行缴费支付函、漏渗水维修工程费用代行支付告知书，证明第三人要求被告代缴开具发票的税费及维修费； 五、执行裁定书、协助执行通知书，证明鄱阳县法院关于第三人执行案件向被告发出协助执行通知书，要求把租金直接支付给法院制定账户； 六、民事调解书、协议书、民事起诉状、调解笔录，证明鄱阳县华源小额贷款股份有限公司通过诉讼与第三人、被告达成有关租赁纠纷调解，由被告继续承租涉案房屋； 七、支付电子凭证，证明被告已经几乎足额支付了租金，不存在拖欠或故意拖欠租金的事实； 八、税金计算表，证明2017年开始涉案租金因需要开票而涉及的税金； 九、收款收据，证明被告向第三人缴纳了100万保证金。 浙江大洋房地产开发有限公司、浙江大洋房地产开发有限公司鄱阳分公司述称：1、我公司在2014年7月23日双方签订的合同没有履行完毕，且是抵押关系，不是买卖关系，不存在支付租金；2、如要支付租金，首先要原合同履行完毕后支付；3、同意在法院的主持下进行调解。 第三人向本院提交了协议书两份，证明：1、涉案房屋不是买卖，当时是属于抵押性质，用于过户抵押，当时与原告的经办人协商，拿出一栋房屋进行融资；2、两份协议均未约定租金的支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，结合当事人陈述，确定事实如下：2009年7月31日，第三人与被告签订一份《江西鄱阳芝山时代广场租赁协议书》，约定由被告承租鄱阳县芝山路48号时代广场2号楼与6号楼的一、二层全部框架结构，租赁房屋范围及面积约为11000平方米，其中一层约6900平方米，二层约4100平方米。租赁期为15年，自2010年1月1日起至2024年12月31日，协议还对租金计算方式及支付时间等进行了约定。2009年8月13日，双方签订了一份《补充协议书》，约定9号楼二层约700平方米的附属用房无偿提供给乙方使用，期限与主协议相同。2016年12月20日，双方签订一份《补充协议》，约定由被告现行预支2017年部分租金，协助第三人解决鄱阳县亮晶晶物业管理公司物业管理费用的遗留问题，金额为136000元。2017年7月14日，双方签订《补充协议二》，约定被告代行支付2017年部分租金，用于第三人及小区业主委员会委托物业管理公司支付物业管理费用。2018年8月8日，双方再次签订《代行支付协议》，由被告代行支付2018年部分租金，用于第三人及小区业主委员会委托物业管理公司支付物业管理费用。上述协议签订后，被告按约定向第三方支付了相应物业管理费。2017年鄱阳县人民法院作出（2016）赣1128执694号执行裁定书及（2016）赣1128执694号之一的协助执行通知书，提取第三人在被告处享有的2017年剩余租金收入1723014元。 2014年9月4日、11月6日，被告与原告分别签订一份《商品房买卖合同》，将其所有的案涉房屋的负一层1304.70平方米、负二层1302.29平方米出卖给原告，并在2014年11月5日、11月11日办理了房屋产权登记，原告取得案涉房屋负一层、负二层的所有权。 本院认为，第三人与被告签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租给被告使用，被告向第三人支付租金，双方形成房屋租赁关系。原告主张与第三人签订房屋买卖合同，并办理产权登记手续，第三人对此提出异议，辩称双方之间系抵押关系，不是买卖关系，原告要求被告支付租金的主要基础是其通过买卖方式取得案涉房屋的所有权，但买卖合同中并未约定案涉房屋出租后的租金由原告收取，且租赁在先，买卖在后，原告提供的证据不能支持其主张，本院不予支持。 综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下： 驳回原告鄱阳县星际实业发展有限公司的诉讼请求。 案件受理费14600元，由鄱阳县星际实业发展有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审 判 长  曹海涛 人民陪审员  徐青叶 人民陪审员  汤文钊 二〇二〇年十二月二日 代书 记员  张 庆