湖南省长沙市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）湘01民申472号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）:刘银平，女，1976年7月9日出生，汉族，住湖南省长沙县。被申请人（一审原告、二审上诉人）：廖芳芳，女，1965年5月7日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：张鎏，湖南金州律师事务所律师。再审申请人刘银平与被申请人廖芳芳房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2017）湘01民终4496号民事判决，向本院申请再审。本院受理后依法另行组成合议庭对本案进行了再审审查，现已审查终结。刘银平申请再审称：一、二审法院认为“刘银平的行为导致双方《房产租赁合同》解除，刘银平应承担相应的违约责任。刘银平辩称廖芳芳在通知解除合同后关停了涉案房屋的煤气和水电，以至于其无法继续经营私家菜馆，但刘银平未提供有效证据予以证实…，故对刘银平的该项抗辩理由不予采信”。申请人现提供新证据证明被申请人于2016年7月28日补办了新的燃气充值卡，导致申请人持有的老卡无法使用，被申请人为切断房屋燃气已完成准备工作。同时，申请人提供了与物业公司负责人的谈话录音，被申请人已授意其不得向申请人出售水电。申请人无法使用房屋燃气、水、电，私房菜馆无法继续经营，方才被迫搬出租赁房屋。在未与申请人协调一致的情况下，被申请人的自行补卡、授意物业公司不得向申请人出售水电的行为，导致了申请人使用租赁房屋的目的不能实现。被申请人的行为违反了《房地产租赁合同》第六条中的“出租方保证……在租赁期间保持该房地产始终符合约定的用途，该房地产及有关设施处于良好的可正常使用状态”和备注第5条“交房有两张小卡……一张燃气卡”的约定。且该情形符合《合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定。申请人被迫搬离租赁房屋的行为，是因被申请人的先行违约导致的，故本案《房地产租赁合同》的解除系因被申请人的违约行为导致的。二、本案申请人向被申请人所交纳的押金6000元，被申请人应当返还。本案《房地产租赁合同》的解除系因被申请人违约行为导致的，而非基于申请人的违约行为导致的。故申请人依据《房地产租赁合同》于2015年4月8日向被申请人交纳的押金6000元，在合同被解除时，被申请人应当向申请人返还。三、申请人已于2016年8月履行完毕租赁房屋交还义务，之后的租金损失及物业费用应当由被申请人自行承担。四、被申请人主张的拖欠租金的滞纳金、厨房改造费没有法律依据。为此，申请人特请求贵院依法撤销原审判决，改判驳回被申请人的全部诉讼请求。廖芳芳答辩称：首先，关于2016年7月28日补办新燃气卡的事实，被申请人不清楚，因为在新燃气补卡只要拿身份证复印件就可以，不需要本人，这个菜馆经过一次转让，我们不清楚具体由谁补得；第二，提供的录音证据，廖芳芳让物业公司不卖水电与事实不符，刘经理无法核实身份，也无法证实；第三，刘银平提交的两份证据都不应该视为新证据，事实发生于2016年，刘银平在一、二审中均未提交上述证据。我们认为申请人没有缴纳租金，构成违约，根据合同约定不能够转租，这也是违约，合同的违约责任在申请人，二审判决并无不当。在本案复查过程中，刘银平向本院提交了如下证据：证据一、燃气卡原件复印件，拟证明，燃气卡原件在刘银平处保管；证据二、燃气公司查询到的记录照片，拟证明被申请人在2016年7月28日补办了新的燃气充值卡，导致申请人无法使用租赁房屋；证据三、申请人与物业刘经理的电话录音，拟证明被申请人授意物业公司不得向申请人出售水电。被申请人廖芳芳对刘银平提交的证据质证认为，上述证据均未提交原件，对其三性均不予认可。廖芳芳向本院提交了如下证据：证据一、2018年1月31日房主跟刘银平的交接记录，拟证明申请人在交接时承认水电气卡遗失，且我们在交接前没有房门钥匙，房屋空置了一年半；证据二、补水卡、电卡的收据、补气卡的发票，拟证明房屋交接的时候，水电气卡已经遗失，如果在2016年7月28日被申请人有补卡行为，就没有必要后面还要补卡，所以7月28日不存在补卡行为。刘银平对廖芳芳提交的证据质证认为，对上述证据的真实性、合法性无异议，但2018年补办并不能证明2016年未进行补办。本院对刘银平提交的上述证据分析认证如下：对证据一，其不能达到被申请人是否补办新卡的证明目的，故本院不予确认；对证据二，本院无法核实其真实性与关联性，故本院不予采信；对证据三，该电话录音的当事人并未出庭作证，本院无法核实其身份及真实性，故本院不予采信。对廖芳芳提交的证据，本院认证如下：对证据一，刘银平对其真实性及合法性予以认可，故本院对其真实性予以确认，本院对其关联性及证明目的将结合案件其他事实予以综合评判；对证据二，其不能证明2016年未补办的事实，故本院不予确认。本院复查查明的事实与本院二审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点在于：一、本案违约责任由谁承担的问题；二、涉案合同解除后至实际交付涉案租赁房屋前的租金及物业费用损失由谁承担的问题。一、关于违约责任由谁承担的问题。申请人认为是被申请人切断了涉案租赁房屋的水电气，导致申请人无法继续经营，申请人才被迫搬离租赁房屋，被申请人违约在先，导致双方间合同解除。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，申请人提交的证据不足以证明被申请人切断了涉案租赁房屋的水电气且被申请人的行为已导致合同无法履行，故本院对申请人的该主张不予支持。同时，因申请人无法证明涉案合同的解除系被申请人违约所致，故申请人要求被申请人返还所交纳的6000元押金无事实及法律依据，本院不予支持。二、涉案合同解除后至实际交付涉案租赁房屋前的租金及物业费用损失由谁承担的问题。申请人认为其被迫于2016年8月搬离该租赁房屋时，已交回了房屋钥匙，已履行完毕房屋的交还义务，申请人搬离后，被申请人已取得该租赁房屋的占用、使用、处分、收益等全部权能，故因被申请人自身原因导致房屋空置所产生的租金损失及物业费用，应当由被申请人自行承担。本院认为，申请人虽搬离租赁房屋，但并无证据证明其已向被申请人交还钥匙并办理了租赁房屋交接手续，因此，申请人应对租赁房屋实际返还前的空置承担部分责任。同时，申请人搬离租赁房屋后，被申请人理应知情，且双方《房地产租赁合同》中亦约定刘银平不交还钥匙及处理物品时，廖芳芳可自行处置，因此，廖芳芳自身对涉案房屋占有使用费的扩大存在一定过错。综上，本院二审酌情确定申请人应承担部分占有使用费并无不当，本院对申请人的该再审理由不予支持。对于被申请人预付的物业管理费，本院认为，因双方约定租赁期间的物业管理费由刘银平支付，刘银平未实际返还涉案租赁房屋，因此，申请人刘银平应支付廖芳芳已实际垫付的物业管理费，本院二审支持廖芳芳要求刘银平返还其垫付的物业管理费并无不当，故本院对申请人刘银平的该申请理由不予支持。另，申请人还主张其不应支付滞纳金及厨房改造费用等，本院认为，本院二审并未支持被申请人廖芳芳的上述上诉主张，故本院对申请人该申请理由不再予以支持。综上所述，本院认为，申请人刘银平主张的再审事由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回刘银平的再审申请。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  程 婧二〇二〇年十二月十六日法官助理周政国书记员李峻屹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。