湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终1993号上诉人（原审原告）：杨昌洲，男，生于1963年12月5日，汉族，住湖北省来凤县，委托诉讼代理人：杨昌辉，男，生于1958年10月10日，汉族，住湖北省来凤县，系上诉人杨昌洲胞兄。委托诉讼代理人：熊海炜，湖北欧兴红律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋学琼，女，生于1971年4月9日，汉族，住湖北省来凤县，委托诉讼代理人：任毅，男，生于1986年6月8日，土家族，住湖北省来凤县，系被上诉人宋学琼同事，来凤海玉农林有限责任公司财务人员，由来凤海玉农林有限责任公司推荐。上诉人杨昌洲因与被上诉人宋学琼确认合同效力纠纷一案，不服湖北省来凤县人民法院（2020）鄂2827民初1151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法由本院审判员刘开平担任审判长、与本院审判员覃恩洲、张特立共同组成合议庭，开庭审理了本案。杨昌洲委托诉讼代理人杨昌辉、熊海炜以及宋学琼委托诉讼代理人任毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨昌洲上诉请求：1.撤销湖北省来凤县人民法院（2020）鄂2827民初1151号民事判决，改判上诉人与被上诉人于2017年11月20日签订的《土地使用权转让协议》有效，被上诉人履行合同附随义务协助上诉人办理土地使用权变更过户义务；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.原审法院适用法律错误，对法律规定中合同效力的禁止效力性强制性规定认定错误，其应当属于管理性强制性规定。原审法院判决引用了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定意味着只有违反法律、行政法规中的“效力性强制性规定”才会导致合同无效。原审判决引用的《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条、《中华人民共和国城乡规划法》第三十九条、第四十三条。具体到本案，根据《土地使用权转让协议》，首先被上诉人土地的规划用途为商服用地、城镇住宅用地，上诉人转让该土地的用途为城镇住宅用地，没有对土地用途变更。其次，即使按照上述法律条款的规定需要向有关部门申请批准，经相关部门同意是履行合同的行为。上诉人起诉的是确认双方签订合同行为的效力，即双方达成意思表示一致，建立土地使用权出让的民事法律行为的效力，而上述法律条款中经有关批准同意“实际是规制的合同履行行为，而不是规制签订合同的行为”变更土地用途、进行审批需要通过何种方式，履行何种程序的规定是一种行政管理性质的规定，上述法律规定应属管理性强制性规定。如果相关部门不予批准，不办理审批，物权不能发生变动，土地使用权转让合同也将不能履行，但是否审批并不导致合同无效。原审判决引用《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条，是被上诉人在土地出让合同约定的“完成25%投资总额，以及投资开发条件”，在没有达成该条件情况下土地使用权不允许转让。首先，完成25%投资总额以及投资开发条件的规定是法律、行政法规中的管理性强制性规定。因此，未能满足该条规定的土地转让协议并非违反了效力性规定，该协议合法有效；其次，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。具体到本案，土地使用权转让作为物权变动的一种形态，其转让行为适用物权变动原则，上诉人能否取得案涉土地使用权证书或经有批准权的政府同意转让，属于合同履行问题，并非合同生效要件。综上，原审法院适用法律错误，应予纠正。2.原审查明的事实与实际情况不相符，原审法院认定带有主观判断。一审法院查明事实部分所载上诉人哥哥通过关系等方法就像说上诉人有不正当行为，事情本身就是公民平等主体之间的一个土地使用权转让行为，是双方协商达成的协议。上诉人不知一审法院如何得出上诉人与宋勇私自以宋学琼的名义签订协议这个主观判断，协议是被上诉人知晓的，也当庭承认是其亲自出具的捌万元收据，协议即使不是被上诉人签字，也是上诉人委托他人进行的签字，何来私自签订协议一说。并且原审法院在双方没有申请调取证据的情况下，主动找被上诉人一方涉及的多名人员进行取证，且询问笔录均问及上诉人是否有胁迫行为这一词，有预设立场之嫌。综上，原审法院判决事实认定不清，夹杂自身主观判断。3.交易中诚实信用原则不容合同主体恶意反悔说无效。本案中，被上诉人以不是其真实意思表示、协议显失公平、违反法律规定应当经政府批准存在违法违规为由，于一审中主张合同无效，其行为不仅违反诚实信用基本原则，而且不利于民事法律关系的稳定，属于不讲诚信、为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的恶意抗辩行为。合同无效制度设立的重要目的在于防止因为无效合同的履行给国家、社会以及第三人利益带来损失，维护社会的法治秩序和公共道德。如确认合同无效，意味着体现双方真实意愿的合同约定不仅对其没有约束力，甚至可能使其获得不正当利益，这将违背合同无效制度设立的宗旨，也将纵容违法行为人从事违法行为，使合同无效制度沦为违法行为人追求不正当甚至非法利益的手段。实践中，未能履行义务的土地使用权转让方也即违约方，却往往以“未经批准，故无效”为由进行抗辩，实际上是用“无效”做掩护，以达其不承担违约责任的目的。如司法裁判仅仅从某一孤立的法律条款入手进行裁判，则极有可能违反“诚实信用”基本原则。4.本案诉讼费用一审法院计算错误，增加上诉人的上诉成本，造成诉累。本案在来凤县人民法院立案时以“确认合同效力纠纷”立案，按照简易程序收费40元，但一审判决书确认诉讼费为1800元，上诉人发现是按照土地使用权转让费8万元计算，上诉人一审诉讼请求没有涉及具体财产标的，只是要求确认合同效力及履行附随过户义务。如原审法院在诉讼过程中认为少交了诉讼费，可以要求上诉人补缴，而不是在判决书中直接判决确定，请二审法院纠正。宋学琼二审答辩称，原审认定事实清楚，适用法律准确，公平审理判决，上诉人的上诉人理由不能成立，请驳回上诉，维持原判。1.该转让协议是宋勇私自做主签订，未经权利人委托的买卖行为视为无效，因当时处于上诉人的胁迫状态，是为了顺利打好施工围墙的缓冲措施，不是权利人真实意思表示。2.该协议显失公平，权利人当时购买价是2100元/平方米，而转让给上诉人的价位是1296元/平方米，明显低于实际购买价的二分之一，转让协议无效。3.根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第五十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条、《中华人民共和国城乡规划法》第三十九条、第四十三条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定以及来凤县人民政府相关部门与被上诉人签订的《国有建设用地使用权出让合同》第二十一条、第二十二条约定，上诉人与被上诉人签订的转让协议，将小块土地擅自转让给上诉人建房，未经国土和规划部门的批准，改变了该宗地原国土、规划机关批准的商住用途，属于私自违法转让土地，不符合上述相关法律法规，上诉人与被上诉人签订的转让协议属于无效行为。请驳回上诉人全部诉讼请求。杨昌洲向一审法院起诉请求：1、要求确认2017年11月20日杨昌洲、宋学琼签订的《土地使用权转让协议》有效，要求宋学琼履行合同附随义务协助杨昌洲办理土地使用权变更过户义务；2、由宋学琼承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月，宋学琼通过来凤县人民政府挂牌拍卖受让了原来凤县茧丝绸公司位于来××××号土地，其面积3115.2平方米，支付了土地拍卖价款6351600元，相关税费409876.6元，每平方米价款2170.50元，取得了该宗地整体规划用于商服用地、城镇住宅用地的使用权。来凤县人民政府相关部门与宋学琼签订了《国有建设用地使用权出让合同》并为其办理了《中华人民共和国不动产权证》、《宗地图》。来凤县人民政府批准该宗地准建建筑总面积17133.6平方米、容积率不高于5.5、建筑限高56.1米。该《国有建设用地使用权出让合同》第十八条规定“受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变。在出让期内，需要改变本合同约定的土地用途的，双方同意按照本条第（一）项规定办理：（一）由出让人有偿收回建设用地使用权；”第二十一条规定“受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的，应当符合本条第（一）项规定的条件：（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；（二）按照本合同约定进行投资开发，已形成工业用地或其他建设用地条件。”第二十二条规定“国有建设用地使用权的转让、出租及抵押合同，不得违背国家法律、法规规定和本合同约定”等。杨昌洲的房子紧邻宋学琼购买的该地块，为了自身方便，其同胞哥哥杨昌辉通过关系等方法，在该地块尚未按照政府批准的整体规划要求进行投资开发建设时，于2017年11月20日，以1296.18元∕平方米，与宋勇私自以“宋学琼”名义签订了《土地使用权转让协议》，转让了其中与之相邻的61.72平方米土地。之后，杨昌辉等人去到宋学琼所在公司支付了土地转让价款80000元。宋学琼出具了收据，双方《土地使用权转让协议》未明确约定办理变更过户手续。案涉土地的再次转让至今也未取得来凤县人民政府相关机关的批准。2019年9月后，宋学琼将所受让的该宗地（包括案涉土地）报经来凤县人民政府规划委员会、国土、教育主管部门批准，用于投资建设来凤海玉幼儿园，现正在进行幼儿园的相关房屋等设施的建设。宋学琼认为系未经政府机关批准、他人代替而私自与杨昌洲进行的土地转让、又未实际交付土地的《土地使用权转让协议》无效，并于2020年4月23日通过中间人周国东退还转让款80000元。周国东向杨昌辉退款被拒绝。一审法院认为，为了合理、有效利用土地资源，国家严格实行土地用途管制制度。《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”本案宋学琼应当依法按照与来凤县人民政府相关主管机关签订的《国有建设用地使用权出让合同》所约定的商服用地、城镇住宅用地进行投资开发建设，在未完成开发投资总额的法定条件时，不得转让土地使用权。同时，《中华人民共和国城乡规划法》第三十九条“规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。”杨昌洲找宋学琼转让61.72平方米土地使用权前，双方均未依法报经相关主管机关获得批准；双方的转让行为系将应当整体开发建设的案涉土地转变为“城镇居民个人建房用地”，改变了政府出让给宋学琼时整体规划开发使用土地的性质和条件，违背了来凤县人民政府出让该土地使用权时合同的明确约定和上述法律的禁止性、强制性效力性规定，属于法律规定的无效民事行为。且案涉的地块经来凤县人民政府相关主管机关批准已经变更整体规划为幼儿园用地，杨昌洲、宋学琼的合同目的不能实现。因此，杨昌洲要求确认2017年11月20日杨昌洲、宋学琼签订的《土地使用权转让协议》有效，宋学琼履行合同附随义务协助杨昌洲办理土地使用权变更过户义务，缺乏有力的证据支持，也不符合法律规定，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国城乡规划法》第三十九条、第四十三条及国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回杨昌洲的诉讼请求。案件受理费1800元，因依法适用简易程序审理减半收取900元，由杨昌洲负担。二审期间，杨昌洲向本院提交照片打印件三张，拟证明土地位置是凹进去的地方，土地价值不大，与杨昌洲老屋紧邻，老屋为瓦房。宋学琼向本院提交以下证据：证据一、商品房开发项目预算报告书一份，拟证明宋学琼按政府挂牌出让此地的规划要求进行开发预计投入资金金额的事实；证据二、视频录像光碟一张，拟证明杨昌洲原有的通行道路情况。二审组织当事人进行了质证。对杨昌洲提交的上述证据，宋学琼对证据真实性无异议，但认为与本案无关。对宋学琼提交的上述证据，杨昌洲认为两份证据均不属于新证据的范畴，且与本案无关。该项目未进行商品房开发，已重新规划准备修建幼儿园。本院经审查认为，杨昌洲、宋学琼提交的上述证据与认定涉案《土地使用权转让协议》的效力无关，不影响案件的处理结果，本院不予采纳。二审查明：一审法院查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。本案中，涉案土地为出让性质，双方当事人签订涉案《土地使用权转让协议》转让涉案土地的行为改变了行政主管部门整体规划开发使用土地的性质和条件，且未依法报经相关行政主管部门获得批准，违反前述法律法规强制性规定，应认定为无效。一审法院驳回杨昌洲要求确认涉案《土地使用权转让协议》有效及宋学琼履行合同附随义务协助杨昌洲办理土地使用权变更过户义务的诉讼请求并无不当，本院予以维持。另，本案为确认合同效力纠纷，一审法院收取案件受理费的数额不当，本院予以更正。综上所述，杨昌洲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费80元，减半交纳40元，由杨昌洲负担；二审案件受理费80元，由杨昌洲负担。本判决为终审判决。审判长  刘开平审判员  覃恩洲审判员  张特立二〇二〇年十二月二十二日书记员  黄绮煊