广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24714号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市锐华仰忠商场发展有限公司，住所地广州市越秀区西湖路**首层。法定代表人：何秀容。委托诉讼代理人：莫锐敏，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州高富力包装容器厂，住所地，住所地广州市越秀区西湖路**后座**iv>法定代表人：莫俊豪，总经理。委托诉讼代理人：李琦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢冰蓉，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州市锐华仰忠商场发展有限公司（以下简称锐华仰忠公司）因与被上诉人广州高富力包装容器厂（以下简称高富力包装厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初12917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。锐华仰忠公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项，改判驳回高富力包装厂的全部诉讼请求；2.改判高富力包装厂向锐华仰忠公司返还保证金465000元及利息（利息以465000元为基数，按年利率6%的标准，自2020年5月16日起计至高富力包装厂实际返还完毕保证金之日止）；3.本案诉讼费用全部由高富力包装厂承担。事实和理由：一、《关于过渡期间场地移交和临时使用协议》约定高富力包装厂解除协议的条件，是高富力包装厂重新招租的竞投结果产生，且锐华仰忠公司未中标。但本案中，高富力包装厂就涉案场地公开招租竞投因报名人数不足3人，导致竞投无效，未产生竞投结果，因此高富力包装厂解除的条件并未成就，高富力包装厂不能以该理由解除协议，锐华仰忠公司有权按照协议约定继续使用涉案场地。一审认定的逾期交房违约金过高，应予调整。二、关于场地使用费的标准，锐华仰忠公司一直按89666元的标准支付，高富力包装厂在本案起诉之前，从未提出过异议。高富力包装厂单方自行委托第三方进行评估，并且评估后未将评估报告送达锐华仰忠公司，在高富力包装厂向锐华仰忠公司发出的催款通知中，也主张场地使用费是按照89666元的标准，因此一审认定锐华仰忠公司按照高富力包装厂主张的评估价111968元支付场地使用费是错误的。对涉案场地租金标准进行评估的第三方机构，也应当是经过出租方及承租方双方协商选定的机构。在本案中，双方并未就第三方机构选定进行过沟通。在本案一审开庭前，锐华仰忠公司从未收到过第三方机构的评估报告，双方未就评估事宜进行过沟通。因此，应当认定本案截止一审开庭前，都还没有产生双方认可的第三方机构就涉案场地出具的租金评估报告。根据《关于过渡期间场地移交和临时使用协议》第三条第2点的约定，涉案场地使用费就应该按89666元／月标准计算。三、一审法院认定锐华仰忠公司逾期交还房屋，已属迟延履行，从而不予免除2020年1月1日至2020年4月16日期间场地使用费，属于事实认定错误，导致法律适用错误。如上所述，锐华仰忠公司并不属于逾期交还房屋的情形，因此锐华仰忠公司不存在迟延履行的情况。涉案场地属于国有企业物业，应当给予租金减免。四、保证金465000元应退还锐华仰忠公司。根据《关于过渡期场地移交和临时使用协议》约定，抵扣保证金首先应以锐华仰忠公司逾期交还场地或支付临时场地使用费为条件。如上所述，锐华仰忠公司不属于逾期交还场地，亦未逾期支付场地使用费，因此不符合扣减的条件。另外，双方仅约定了保证金可用于抵扣违约金，并没有约定保证金可以抵扣场地使用费。因此，一审法院认定“原告认为应先用于抵扣使用费及违约金，符合上述协议的约定。”是错误的认定。高富力包装厂应向锐华仰忠公司退还保证金465000元。综上所述，一审法院判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院依法查清事实，撤销一审判决，改判驳回高富力包装厂的全部诉讼请求以维护锐华仰忠公司合法权益。高富力包装厂辩称：一、高富力包装厂依法委托交易所对案涉物业公开招租，该次公开招租已经结束，结果是没有征集到交易方。锐华仰忠公司报名参加竞投但故意不缴纳交易保证金，主动放弃交易，其已丧失交易资格，没有中标。案涉房屋公开招租均依法进行，锐华仰忠公司主张案涉房屋公开招租违法招标法无效缺乏事实和法律依据，应予驳回。公开招租不是招投标，不适用招投标法，国资监管部门及交易所对公开招租竞价参与人数没有最低人数要求。根据交易所网站公示的公开招租项目信息，有相当多项目只有一个竞价参与者参与竞价并以底价竞投成功。法律法规、国资监管部门以及交易所均没有规定公开招租必须要产生中标者，案涉协议中也没有约定，本案公开招租合法合规。如锐华仰忠公司按规定缴纳了保证金参加竞投，在只有其一家意向竞价者的情况下，其完全可以在当次竞投中以底价中标，但锐华仰忠公司主动放弃交易，没有中标，不利后果应由其自行承担。二、高富力包装厂于2018年11月6日向锐华仰忠公司发出解除合同通知，该通知已送达，双方租赁合同已经解除，锐华仰忠公司在疫情发生之前就负有交还房屋的义务。本案中，锐华仰忠公司2018年9月27日才支付2018年7、8月的场地使用费，2019年3月18日才支付2018年9月至12月的场地使用费，锐华仰忠公司逾期支付的行为已经构成违约，根据合同约定，高富力包装厂有权解除租赁合同，高富力包装厂于2018年11月6日发出律师函通知解除租赁关系时，锐华仰忠公司仍拖欠2个月场地使用费，故自律师函到达锐华仰忠公司时，合同已经解除，锐华仰忠公司负有交还房屋的义务。退一万步而言，即使双方就“未能中标”和“竞投结果”的定义产生争议，因《临时协议》没有约定明确的租赁期限，高富力包装厂亦有权依法随时解除合同。高富力包装厂已经书面通知锐华仰忠公司解除合同，并于2019年3月15日提起诉讼，本案《临时协议》已经解除，锐华仰忠公司负有交还房屋义务。三、锐华仰忠公司不仅逾期支付使用费差额部分费用，已支付的部分也存在逾期，且存在逾期交还房屋的违约行为，一审判决已经酌情对其逾期支付使用费的违约责任予以免除，二审再调低逾期交房违约金有违公平原则。因锐华仰忠公司逾期交房造成高富力包装厂需分开单独出租案涉房屋首层和二层，造成租金收益降低，一审判决的逾期交房违约金事实上并不足以弥补高富力包装厂的损失。四、《临时协议》约定评估机构出具评估报告后，锐华仰忠公司按两者中价高的标准支付场地使用费。签约后，双方即协商选定广东正诚资产评估房地产土地估价有限公司进行评估，评估机构亦需到现场进行评估，需要锐华仰忠公司的配合，锐华仰忠公司称其对评估不知情显然有违常理。评估结果合法合理，锐华仰忠公司没有提供证据或理由进行反驳，且在一审法院已经释明的情况下，锐华仰忠公司也明确不申请重新评估，故应当采信评估报告结果，由锐华仰忠公司按较高的标准支付场地使用费。五、疫情减免租金的政策，是国家对良善、守法守约者的保护，但不是随意、无原则减免，更不能成为违约者的护身符。本案中，双方的租赁关系在2018年11月6日已经解除，但锐华仰忠公司逾期交还房屋，在高富力包装厂起诉后仍拒不交还，也没有按照评估结果支付使用费，在疫情发生之前已经构成违约，不符合相关行政部门规定的可予减免的情形。高富力包装厂于2019年3月15日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认《关于过渡期间场地移交和临时使用协议》于2018年9月14日解除；2.锐华仰忠公司立即向高富力包装厂支付拖欠的场地使用费2245541.5元以及支付逾期付款违约金（逾期付款违约金以当月场地使用费为本金，按日千分之二的标准计算，每月逾期付款违约金从当月场地使用费逾期之日即每月16日计至实际付清之日）；3.锐华仰忠公司向高富力包装厂支付逾期交还房屋违约金（逾期交还房屋违约金以月场地使用费为本金，按日千分之二的标准，从2018年11月15日起计至2020年4月16日止，该违约金共计185975.47元）；4.锐华仰忠公司协助高富力包装厂办理广州市越秀区西湖路54-58号房屋首层的用水及电房的变更过户手续。锐华仰忠公司提出反诉，请求判令：高富力包装厂向锐华仰忠公司返还保证金465000元及利息（以465000元为基数，按年利率6%的标准，自2020年5月16日起计至高富力包装厂实际返还完毕保证金之日止）。一审法院经审理认定事实如下：广州市越秀区西湖路XX号首层、二楼，建筑面积1125.31平方米，该房屋产权登记在高富力包装厂名下。2013年1月11日，高富力包装厂（出租人、甲方）与锐华仰忠公司（承租人、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定了：甲方同意将坐落在越秀区西湖路XXX号首、二层出租给乙方作商业用途使用，建筑面积1116平方米，租期从2013年1月5日至2018年1月4日；租金按月结算，由乙方在每月的第十日前交付租金给甲方；乙方向甲方交纳465000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的1%向甲方支付违约金；等。同日，高富力包装厂（出租人、甲方）与锐华仰忠公司（承租人、乙方）签订了《补充协议书》，其中约定了：租赁保证金不得直接抵扣租金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将上述款项无息退回乙方，若本合同履行过程中乙方违约，甲方可按合同约定，将该保证金转化为乙方应付违约金的一部分予以扣收；不足部分甲方可向乙方继续追偿，若有剩余，甲方应无息退还乙方；乙方应于合同自然终止或正式解除之日起七天内交还租赁场地，若逾期归还，每逾期一日除应向甲方支付日租金两倍的滞纳金外，乙方还须承担因逾期归还给甲方造成的损失；根据本补充协议需发出的全部通知，甲、乙双方均以书面形式，以挂号信或快递方式邮寄送至对方以下联系地址或挂号信方式邮寄，即视为已送达，甲方联系地址广州市十三甫路XX号，乙方联系地址广州市西湖路18-28号广百新翼XX室；等。2018年3月16日，高富力包装厂（甲方）与锐华仰忠公司（乙方）签订了《关于过渡期间场地移交和临时使用协议》，其中约定了：鉴于租赁届满后，上述的租赁合同及补充协议已经终止；甲方拟收回上址场地，截至本协议签订之日，因乙方单方原因，未按期将上址场地交回给甲方；上址场地首层（本层出租面积约480平方米，不含小马站巷上的独立小铺约16平方米）的移交事宜，乙方承诺于2018年4月4日前全部清退本层实际使用人，同时将房屋腾空交还甲方；上址场地二层（本层出租面积约620平方米）及首层小马站巷上独立小铺的临时使用事宜，因国有物业出租管理规定，二层及首层小马站巷上的独立小铺的出租需经广州市产权交易所公开招租，以竞价方式投标，乙方知悉并同意按上述相关流程参与竞投，同等条件下，乙方享有优先续租权；在相应的竞投结果产生前，乙方可以临时使用二层及首层小马站巷上的独立小铺；竞投结果产生后，如乙方中标，双方按照相关流程另行订立租赁协议；如乙方未能中标，乙方承诺于竞投结果产生后二个月内腾空交还二层及首层小马站巷上的独立小铺给甲方；若乙方未能中标需要交还场地，乙方逾期交还，甲方有权解除本协议，立即全部收回上址场地，同时，乙方还须按当月临时场地使用费的千分之二每日向甲方支付违约金，实际占用期间还需向甲方支付场地使用费；自2018年4月5日起，乙方须于每月15日前支付当月的二层临时场地使用费（即二层及首层小马站巷上的独立小铺），每月暂按每月89666元的标准（该标准参考广州市房地产租赁管理所《2017年广州市房屋租金参考价》，相同地段越秀××××街光明广场首层租金单价214元每平方米，第二层按首层65%计算，即二层临时使用费214元/平方米×65%×620平方米=86242元，小马站巷上的独立临时场地使用费214元/平方米×16平方米=3424元，合计89666元）；双方确认，上址场地二层及小马站巷上的独立小铺的临时场地使用费暂按上述《2017年广州市房屋租金参考价》计算，待第三方机构对上址场地出具租金评估报告后，乙方按照两者中价高的标准支付临时场地使用费，直至双方就上址场地二层、小马站巷上的独立小铺另行签订租赁协议或交还之日；乙方逾期支付临时场地使用费，甲方有权解除本协议，立即全部收回上址场地，同时，乙方还需按当月临时场地使用费的千分之二每日向甲方支付违约金，实际占用期间还需向甲方支付场地使用费；本协议履行期间，若因乙方逾期交还场地或支付临时场地使用费，甲方除有权行使上述权利外，可在乙方缴纳的租赁保证金450000元中直接抵扣违约金，保证金不足以抵扣的，甲方仍有权向乙方追偿；该保证金于乙方全部交还上址场地且没有造成甲方经济损失情况下或甲方关于上址场地二层另行签订新的租赁协议之日起，甲方30日内无息退还；等。2018年6月8日，广东正诚资产评估房地产土地估价有限公司受高富力包装厂委托作出《资产评估报告》，报告结果为：评估基准日为2018年4月18日，小马站巷上的独立小铺出租面积16平方米，评估租金单价每月每平方米666元，评估租金总价为每月10655元；越秀区西湖路54-58号二楼出租面积585.62平方米，评估租金单价每月每平方米173元，评估租金总价为每月101312元；合计总价为每月111968元。2018年8月17日，高富力包装厂委托广州产权交易所对涉案房屋二层的出租进行挂牌交易。广州产权交易所发出公告，仅有锐华仰忠公司一家办理意向登记手续，但锐华仰忠公司未按要求向广州产权交易所交纳交易保证金，视为自动放弃交易参与资格。2018年11月6日，高富力包装厂向锐华仰忠公司发出《律师函》，通知由于锐华仰忠公司未交纳保证金，视为放弃投标，且锐华仰忠公司未按照协议支付2018年9月份、10月份的临时场地使用费共179332元及违约金，故告知锐华仰忠公司自收到函件之日起解除《关于过渡期间场地移交和临时使用协议》，并于收到函件之日起两个月内协助办理涉案场地的用电、用水更名手续，并向委托人腾空交还上述场地的二层及首层小马站巷上的独立小铺，及支付拖欠的场地使用费和违约金。该邮件显示于2018年11月6日由他人签收。锐华仰忠公司提交书面质证意见，对该《律师函》真实性确认，但认为不能以此解除协议，之后锐华仰忠公司一审到庭又表示由于是复印件，对真实性不予认可。2018年7月1日至2019年12月31日，锐华仰忠公司均是按照每月89666元的标准向高富力包装厂支付租金。2020年1月1日起，锐华仰忠公司没有交纳租金。2020年4月16日，锐华仰忠公司将场地交还给高富力包装厂。一审庭审中，高富力包装厂表示：确认收到了锐华仰忠公司交纳的保证金465000元，该保证金应先用于抵扣使用费及违约金；高富力包装厂主张的租金，其中涉案房屋二层是按照2017年西湖路地段的租金参考价每月每平方米419元的标准计算，小马站巷上的独立小铺是按照评估价每月每平方米666元的标准计算，共每月179513元；锐华仰忠公司未付的租金是从2018年7月1日起至2020年4月16日止，其中2018年7月1日至2019年12月31日，租金差额每月89847元没有支付，2020年1月1日之后，锐华仰忠公司均无支付租金。锐华仰忠公司表示：2020年1月1日起没有支付租金，是因为该期间符合相关疫情期间租金的减免政策。一审法院认为：高富力包装厂与锐华仰忠公司签订的《关于过渡期间场地移交和临时使用协议》，出自双方的真实意思表示，属合法有效的合同，双方均应遵守。《关于过渡期间场地移交和临时使用协议》约定如锐华仰忠公司未能中标，锐华仰忠公司承诺于竞投结果产生后二个月内腾空交还二层及首层小马站巷上的独立小铺给高富力包装厂。2018年8月锐华仰忠公司参加竞投，但没有交纳保证金，视为放弃参与资格，属于未能中标的情况，故高富力包装厂要求解除上述协议，并要求锐华仰忠公司腾空交还房屋，合法合理。高富力包装厂于2018年11月6日向锐华仰忠公司发出《律师函》，邮件于2018年11月6日显示被他人签收。锐华仰忠公司已书面认可其真实性，之后又以复印件为由否认，但没有提供相应证据推翻之前的自认，故一审法院对于该邮件于2018年11月6日送达给锐华仰忠公司予以采信。因此《关于过渡期间场地移交和临时使用协议》应于2018年11月6日解除。高富力包装厂要求确认该协议于2018年9月14日解除，没有依据，一审法院不予支持。锐华仰忠公司在收到上述《律师函》后，应于两个月内腾空交还房屋，但直至2020年4月16日交还，已属违约，故从2019年1月6日起，锐华仰忠公司应承担逾期交还房屋的违约责任。按协议书的约定，逾期交还房屋的违约金每日应按当月临时场地使用费的千分之二计算。关于临时场地使用费的标准问题。该协议已经明确约定了涉案房屋二层及小马站巷上的独立小铺的临时使用费按照租金参考价方式所依据的地段和计算的金额，故按照该标准计算出的金额共为每月89666元。另外，该协议也约定了，之后评估则按两者中价高的标准支付，评估总价为每月111968元，因此取价高的一种计算方式，锐华仰忠公司应按照每月111968元支付临时场地使用费。高富力包装厂主张参照其他地段的租金参考价计算并分别选取最高额来计算最终的临时使用费为每月179513元，没有合同依据，一审法院不予支持。现锐华仰忠公司已按照每月89666元支付了2019年12月31日之前的场地使用费，高富力包装厂主张从2018年7月1日开始补足场地使用费，该差额应该按照每月111968元-89666元计算，即每月差额为22302元。因此，锐华仰忠公司应向高富力包装厂支付从2018年7月1日至2019年12月31日的场地使用费差额共401436元。从2020年1月1日起的场地使用费，锐华仰忠公司以疫情为由抗辩要求减免，但由于锐华仰忠公司逾期交还房屋，已属迟延履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。故锐华仰忠公司应按照111968元向高富力包装厂交纳从2020年1月1日至2020年4月16日的场地使用费共395620.27元。关于逾期付款违约金，由于高富力包装厂主张的场地使用费标准错误，导致锐华仰忠公司没有交纳，并非是锐华仰忠公司恶意拖欠，故该违约金，一审法院不予支持。关于保证金465000元及利息的反诉请求，高富力包装厂认为应先用于抵扣使用费及违约金，符合上述协议的约定。经计算，其中从2018年7月1日至2020年4月16日的场地使用费共797056.27元（401436元+395620.27元）。故用保证金465000元抵扣了部分的场地使用费后，还剩余332056.27元的场地使用费，锐华仰忠公司应当支付。对于保证金利息的反诉请求，没有依据，一审法院不予支持。关于高富力包装厂要求锐华仰忠公司配合办理涉案房屋的用水及电变更过户手续，一审法院认为高富力包装厂是涉案房屋的产权人，其可以自行到相关部门办理上述过户手续，无需由法院处理，故对于该项诉请，一审法院不予调处。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，一审法院于2020年8月14日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市锐华仰忠商场发展有限公司应向广州高富力包装容器厂支付从2018年7月1日起至2020年4月16日止的场地使用费余额332056.27元（已抵扣了保证金465000元）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市锐华仰忠商场发展有限公司应向广州高富力包装容器厂支付从2019年1月6日起至2020年4月16日止的逾期交房违约金104578.11元（以111968元为基数，按照每日千分之二计算，共467天）。三、驳回广州高富力包装容器厂的其他诉讼请求。四、驳回广州市锐华仰忠商场发展有限公司的反诉请求。广州市锐华仰忠商场发展有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25457.50元（本诉受理费16320元、反诉受理费4137.50元、保全费5000元)，由广州高富力包装容器厂负担本诉受理费10752.89元、保全费3239.24元，广州市锐华仰忠商场发展有限公司负担本诉受理费5567.11元和反诉受理费4137.50元、保全费1760.76元。本院二审期间，锐华仰忠公司提交照片四张，拟证明高富力包装厂已对案涉物业首层2、3月的租金给予减免的事实。高富力包装厂称，免除首层租金的事实与本案没有关联，按照国家相关行政机构的政策，符合减免条件的，高富力包装厂都会依据政策予以减免，本案中锐华仰忠公司长期拖欠使用费，且在高富力包装厂发出解除合同通知以及起诉之后，仍拒不交还房屋，严重违约，不符合减免政策。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明：广州产权交易所于2018年10月11日向高富力包装厂作出的《关于出租广州市越秀区西湖路54-58号二层项目挂牌情况的函》上载明：“广州高富力包装容器厂：贵方委托本所通过公开市场方式出租广州市越秀区西湖路XX号二层项目……本所于2018年8月20日对交易标的发布信息公告，公告期至2018年9月14日止……鉴于公告期内没有征集到符合交易参与资格的意向方，若贵方需对交易标的重新挂牌交易，请以书面形式通知本所，以便本所办理再次挂牌手续”。一审庭审过程中，经法庭释明，锐华仰忠公司明确表示不申请对案涉房屋租金进行司法评估。二审再查明：高富力包装厂的企业类型为集体所有制。二审庭询中，高富力包装厂称其公司性质是集体所有制，归国资委管理。2020年2月18日，锐华仰忠公司向高富力包装厂邮寄《关于西湖路XX号二层物业减免租金共渡疫情的申请函》称：其公司业户西湖路XXX号二楼火锅餐厅，作为餐饮经营行业，受疫情和疫情防控措施的影响，面临巨大经济损失，而根据广州市的相关政策，承租广州市属国企及其下属各级国有全资、控股、实际控制企业位于广州市行政区域内的权属物业的线下商业实体店经营的中小微企业和个体工商户，如批发零售、餐饮旅业等，可减免2020年2月1日至3月31日两个月的租金，故申请高富力包装厂给予锐华仰忠公司减免西湖路XXX号二层物业2020年2月1日至3月31日期间的物业租金，等。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。高富力包装厂与锐华仰忠公司在原《广州房屋租赁合同》到期后，另行签订《关于过渡期间场地移交和临时使用协议》（以下简称为临时使用协议），双方对案涉房屋成立租赁合同关系，故案涉协议中所约定的临时场地使用费实为租金。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、锐华仰忠公司是否构成逾期交还房屋的违约行为；二、案涉房屋2018年7月1日之后的租金应按何标准支付；三、2020年1月1日至4月16日的租金应否予以减免；四、锐华仰忠公司要求退还保证金并支付利息的主张能否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于锐华仰忠公司是否构成逾期交还房屋的违约行为的问题。根据临时使用协议中关于案涉房屋公开招租事宜之约定，在“竞投结果产生后”且“乙方未中标”的情况下，锐华仰忠公司负有腾退案涉房屋之义务。但是，广州产权交易所向高富力包装厂作出的函件显示，公告期内没有征集到符合交易参与资格的意向方，是否再次挂牌交易须以高富力包装厂的书面通知为准。即，该次公开招租在公告阶段就因没有征集到意向方而无法继续交易下去，临时使用协议约定的竞投结果并没有产生，故而临时使用协议约定的腾退房屋条件并未成就。高富力包装厂虽主张即便只有锐华仰忠公司一家企业作为意向方参与竞投，也能以底价成交，但对此主张高富力包装厂并未提供证据予以证实，且该主张也与该次公开招租同时期的相关政策规定不符。再者，临时使用协议中也并未以锐华仰忠公司须参与竞投作为公开招租的必要条件，故对高富力包装厂上述主张本院不予采信。一审判决将锐华仰忠公司未交纳保证金、视为放弃参与资格的情形认定为锐华仰忠公司未中标的情形，从而确认腾退房屋条件已成就，与临时使用协议约定不相符，认定结果有误，本院予以纠正。因临时使用协议所约定的锐华仰忠公司腾退房屋的条件并未成就，高富力包装厂以此为由主张解除临时使用协议之请求，不能成立。虽然，临时使用协议约定锐华仰忠公司逾期支付临时场地使用费的，高富力包装厂有权解除合同、收回场地，但该约定并未明确逾期支付的具体情形。而根据已查明的事实显示，双方就案涉房屋存在多年的租赁关系，如仅因一方暂时迟延支付行为，另一方即解除合同，则不利于双方订立合同目的的实现和交易的稳定。鉴于双方当事人在临时使用协议履行过程中对于协议的解除、房屋的腾退、租金计算标准等问题均存在较大争议，在此情况下，锐华仰忠公司虽有迟延支付2019年12月31日之前的临时场地使用费，但并非恶意拖欠，最终均已实际支付，且高富力包装厂也已接收。锐华仰忠公司迟延支付行为并不构成根本违约，高富力包装厂以此为由主张解除临时使用协议，理据并不充分。因此，高富力包装厂于2018年11月6日发出的关于解约的《律师函》并不产生解除临时使用协议的后果，一审判决对于临时使用协议于该日解除的认定不当，本院予以纠正。双方当事人确认，锐华仰忠公司于2020年4月16日将案涉房屋交还给高富力包装厂，故临时使用协议于该日实际解除。在此之前，因临时使用协议尚未解除，腾空交还房屋的情形并未出现，故锐华仰忠公司不构成逾期交还房屋的违约行为，高富力包装厂关于逾期交还房屋违约金的主张，缺乏事实依据，应予驳回。一审判决关于逾期交房违约金的处理不当，本院予以纠正。二、关于案涉房屋2018年7月1日之后的租金应按何标准支付的问题。临时使用协议已明确约定，待第三方机构出具租金评估报告后，锐华仰忠公司按照《2017年广州市房屋租赁参考价》与评估结果两者中价高的标准支付临时场地使用费。现根据高富力包装厂提供的第三方评估机构出具的《资产评估报告》显示，案涉房屋租金评估总价为每月111968元，高于原来每月89666元的标准。锐华仰忠公司虽对上述评估结果提出异议，但并未能提供证据对于上述《资产评估报告》的真实性、合法性予以反驳，且在一审中锐华仰忠公司亦明确表示不申请案涉房屋租金的司法评估，其应承担举证不能的不利后果。因此，一审依据临时使用协议之约定，确定2018年7月1日之后的租金应按照《资产评估报告》结果（每月111968元）来计算，合法有据，一审判决据此确定锐华仰忠公司应支付自2018年7月1日至2019年12月31日止的租金差额为401436元正确，本院予以确认。三、关于2020年1月1日至4月16日的租金应否予以减免的问题。如前所述，临时使用协议至2020年4月16日才实际解除，锐华仰忠公司在此之前不构成逾期交还房屋的违约行为，故锐华仰忠公司有权以疫情为由要求减免租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”本案中，在临时使用协议约定的租赁期限内，因新冠××疫情和疫情防控措施，案涉商铺的经营受到严重影响，锐华仰忠公司亦已于2020年2月向高富力包装厂提出减免2、3月租金的申请，而根据二审中锐华仰忠公司提供的照片以及高富力包装厂的陈述，高富力包装厂已减免了案涉房屋所属物业首层商铺承租人2、3月的租金，故锐华仰忠公司要求减免案涉房屋2、3月租金的抗辩意见应予以采纳。一审判决关于2020年2、3月租金的处理不当，本院予以纠正。由于2020年1月处于疫情发生之前和春节放假期间，而2020年4月广州市的疫情防控措施已取得显著成效，各行各业都已有序复产复工，锐华仰忠公司要求减免这两个月租金，缺乏依据，故其仍应按照前述每月111968元的标准支付租金。经核算，2020年1月份以及2020年4月1日至16日，锐华仰忠公司共应向高富力包装厂支付租金合计171684.27元。四、关于锐华仰忠公司要求退还保证金并支付利息的主张能否成立的问题。临时使用协议约定保证金于锐华仰忠公司全部交还案涉房屋且没有造成高富力包装厂经济损失的情况下无息退还，现锐华仰忠公司尚有573120.27元（其中2018年7月1日至2019年12月31日的租金差额401436元，2020年1月份及2020年4月1日至16日的租金171684.27元）租金未结清，高富力包装厂要求以保证金抵销尚欠的租金的主张，合法有据，应予以支持。以保证金465000元抵扣应付租金后，锐华仰忠公司仍应向高富力包装厂支付租金余额108120.27元，故锐华仰忠公司要求退还保证金并支付利息的主张不能成立。一审判决驳回锐华仰忠公司的全部反诉请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，锐华仰忠公司的上诉请求部分成立。一审判决对部分案件事实认定有误，导致部分处理结果不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初12917号民事判决第四项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初12917号民事判决第二、三项；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初12917号民事判决第一项为自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市锐华仰忠商场发展有限公司向广州高富力包装容器厂支付自2018年7月1日至2020年4月16日止的租金余额108120.27元；四、驳回广州高富力包装容器厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费16320元，由广州高富力包装容器厂负担14941元，由广州市锐华仰忠商场发展有限公司负担1379元，财产保全费5000元，由广州高富力包装容器厂负担4578元，广州市锐华仰忠商场发展有限公司负担422元；一审案件反诉受理费4137.50元，由广州市锐华仰忠商场发展有限公司负担。二审案件受理费9704.61元，由广州市锐华仰忠商场发展有限公司负担6169元，由广州高富力包装容器厂负担3535.61元。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二〇年十二月二十八日书记员  陈婷婷郭蔚琳