天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终4845号上诉人（原审被告）：北京联优生活物业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**2503。法定代表人：韩光，经理。委托诉讼代理人：马少龙，男。委托诉讼代理人：贾龙，男。被上诉人（原审原告）：付宁，女，1972年5月17日出生，汉族，住天津市河**。原审被告：天津优居信息技术有限公司，住，住所地天津市南开区黄河道北京商会大厦****/div>法定代表人：贾全钰，经理。委托诉讼代理人：马少龙，男。委托诉讼代理人：贾龙，男。上诉人北京联优生活物业管理有限公司（以下简称“北京联优公司”）因与被上诉人付宁及原审被告天津优居信息技术有限公司（以下简称“天津优居公司”）委托合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初6315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人北京联优公司及原审被告天津优居公司的共同委托诉讼代理人马少龙和贾龙、被上诉人付宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人北京联优公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判上诉人北京联优公司给付被上诉人付宁20**年2月至7月的租金12300元；2.两审诉讼费用由被上诉人付宁承担。事实和理由：一、北京联优公司与北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称“美丽屋公司”）为合作关系，美丽屋公司为开拓优质租房租赁市场，授权北京联优公司、天津优居公司使用其品牌商标“美丽屋”从事自身住房经纪租赁业务。2019年5月因天津优居公司经营不善，遂介绍其他合作公司与业主签订委托合同，业主可根据自身需求决定是否同意与天津优居公司介绍的公司签订合同。本案房屋所有权人付宁，根据自身需求自愿解除了与天津优居公司签订的《天津市房屋出租委托合同》，后与北京联优公司签订了《资产管理服务合同》。天津优居公司与北京联优公司均为独立核算法人，一审法院认定诉讼当事人履行的是付宁与天津优居公司之间签订的《天津市房屋出租委托合同》，事实认定错误。二、付宁与北京联优公司签订的《资产管理服务合同》使用的系电子签章技术，通过具有相关电子签章资质的平台进行签订，签订前付宁需要进行实名注册，注册完毕后浏览合同内容，浏览完毕后可进行签订，签约人审核合同完毕后，点击客户端上的签约按钮，将签约人签名落款于合同上，每一份电子签约合同均经过国家电子签约认证，符合《中华人民共和国电子签名法》，故付宁与北京联优公司签订的《资产管理服务合同》为真实有效的委托合同。一审法院认定该电子合同的落款签名为打印签名，事实认定错误，证据审查瑕疵。三、付宁与天津优居公司的合同解除后，北京联优公司按照双方签订的《资产管理服务合同》约定内容，已经实际履行了生效合同义务，亦与房屋实际承租人签订《房屋租赁合同》。一审法院认定《资产管理服务合同》未履行，双方仍履行的是《天津市房屋出租委托合同》，事实认定错误。四、付宁交付北京联优公司的房屋有严重的漏水问题，导致房屋无法正常居住使用，维修义务人为付宁。北京联优公司多次联系付宁要求予以修复，但付宁拖延修复导致房屋无法达到正常的出租标准，自2020年1月6日始空置至今，遂付宁应当减免其间的房屋收益，北京联优公司同意从承租人处的实际收益12300元向付宁支付房租。五、依据北京联优公司与付宁20**年8月底签订的《资产管理服务合同》约定，逾期收益达不到，按照实际收益支付房租。被上诉人付宁辩称，不同意上诉人北京联优公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。答辩理由：一、天津优居公司与付宁签订的《天津市房屋出租委托合同》依法成立，对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。二、房屋现由北京联优公司实际控制，依法应当支付房租。三、北京联优公司主张变更房屋租金支付标准，于法无据，应当按期履行支付租金的义务。原审被告天津优居公司述称，同意上诉人北京联优公司的上诉意见。付宁向一审法院起诉请求：1.判令北京联优公司和天津优居公司连带支付合同第七期和第八期房屋租金共28500元;2.本案诉讼费由北京联优公司和天津优居公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2018年3月18日，付宁（委托人，甲方）与天津优居公司（受托人，乙方）签订《天津市房屋出租委托合同》，约定甲方将坐落于天津市南开区保山道瑞丽园2-2-301室出租委托乙方，出租委托期自2018年8月1日至2023年7月31日，租金标准为4750元/月，按季缴付。具体付款日期：“①2018年3月21日支付房租14250元②2018年11月1日支付房租14250元③2019年2月1日支付房租14250元④2019年5月1日支付房租14250元……”以上付款方式以此类推概不列举。出租委托期内租金标准调整由双方另行书面约定，否则适用以下款项：1、甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应该按约定的租金标准向甲方交付租金；2、为了便于出租，如乙方出资对房屋进行了改善维修或添置设备的情况（在对主体结构不改动的前提下），甲方允许乙方适当浮动出租价格，高出部分归乙方所有。合同第十一条“合同的解除”条款约定，（一）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.……；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的;3.……；4.不承担约定的维修、装修义务致使乙方无法正常委托出租该房屋的；5.设施严重老化，供暖供电供气不足，影响正常使用的；6.因甲方隐瞒房屋重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患，影响乙方对外出租或承租人居住的……。上述合同签订当日，付宁将涉案房屋交付给天津优居公司，双方签订《物业交接清单》。《天津市房屋出租委托合同》履行至2019年8月，付宁未收到第五期租金，向天津优居公司催要时被告知“现在公司升级，全国统一管理”，需完成与集团公司的网签合同才能付款。付宁查看北京联优公司出具的“美丽屋”《资产管理服务合同》（载明签署日期为2019年8月2日），该合同约定，标的资产的逾期合理收益为4750元/月，但乙方（北京联优公司）运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，乙方应根据本协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方（简称为甲方应得收益）。2019年8月6日付宁收到落款为天津优居公司、北京联优公司、天津鸿晟物业管理有限公司的《租赁合同主体变更通知函》，“因我司业务进一步发展，为实现更规范化管理、持续强化‘美丽屋’品牌，现将天津鸿晟物业管理有限公司及天津优居信息技术有限公司（以上合同均简称：原合同签约主体）所签订租赁合同的全部权利义务转至集团公司，以期更好致力于长租公寓生活服务。现将有关事宜通知如下：1、原合同签约主体所签订的合同将解除；2、合同剩余权利义务均由北京联优生活物业管理有限公司（以下简称：联优公司）承接，需与联优公司重新签订租赁合同，联优公司作为租赁合同主体继续依照合同内容履行至合同终止；3、因合同剩余权利义务已承接至联优公司，联优公司继续履行合同符合法律规定，遂原合同签约主体所签订合同不发生任何违约行为。”付宁同意合同主体变更为北京联优公司，但不同意合同内容变更为北京联优公司出具的上述“美丽屋”《资产管理服务合同》，遂于2019年8月9日将天津优居公司诉至一审法院，要求解除与天津优居公司之间的《天津市房屋出租委托合同》。该案审理过程中，付宁（甲方）与天津优居公司（乙方）签订《补充协议》，约定：“甲方委托乙方管理的房屋：（两套）天津市南开区保山道瑞丽园2-2-301号和天津市红桥区水西园2-4-201号。因乙方变更经营主体，双方以（2019）津0104民初11159号案件调解方案为基础，签订如下协议：一、甲方配合乙方完成两套房子的网签；二、对该两处房屋的管理，甲乙双方在合同期限内继续履行原合同条款。本协议一式两份，经甲方签字和乙方盖章后生效。”2019年9月19日，付宁向一审法院申请撤回该案起诉。2019年10月18日，付宁应天津优居公司要求在其办公现场配合办理上述《补充协议》中的“网签”程序，付宁主张用手机验证码登录网签小程序后进入电子签名步骤，付宁明确表示不会签名，之后离开。付宁承认于2019年9月3日和2019年11月1日收到过北京联优公司支付的第五、六期租金，但第七、八期租金至今未收到，故成讼。一审庭审中，北京联优公司提交注明签署于2019年8月31日的《资产管理服务合同》一份（页脚显示共有18页，北京联优公司仅提交了第3、4、5、6、7页的复印件），付宁不认可该合同第7页甲方签章处“付宁”是其本人所签名，北京联优公司当庭要求撤回该份证据并表示庭审后提交有付宁电子签名的《资产管理服务合同》、与承租人之间的合同以及承租人缴纳租金的凭证，以证明第七、八期租金对应期间的实际收益。后北京联优公司提交注明签署于2019年8月2日的“美丽屋”《资产管理服务合同》一份，付宁质证认为该合同甲方签字处的“付宁”系打印字体，并非其本人手写签名，合同载明的签署日期在（2019）津0104民初11159号案件起诉前，其不可能同意签字。对北京联优公司补充提交的承租人缴纳租金的记录，付宁表示不认识该承租人，不掌握承租人实际缴纳租金的情况。另，北京联优公司主张在2020年3月20日曾向付宁提出解除合同，理由是房屋存在漏水、邻里关系问题导致不具备出租条件，“如果不办理解约，这期间租金我们不会支付……”。一审法院认为，本案中北京联优公司虽主张与付宁重新签订了“美丽屋”《资产管理服务合同》，但其最终提交的合同并未有付宁的手写签名字体，付宁也不认可打印字体的签名，故对北京联优公司的该项抗辩不予采信。从付宁与天津优居公司签订的《补充协议》内容看，付宁的意思表示始终是同意变更合同主体，但要继续履行原合同条款，在此基础上付宁收到了北京联优公司给付的两期租金，故其有理由相信与北京联优公司之间履行的是原《天津市房屋出租委托合同》。现北京联优公司援引《天津市房屋出租委托合同》第十一条的部分情形，主张天津优居公司已在2020年3月20日提出解除合同，对此一审法院认为，从微信聊天记录的内容看，并不能证明付宁未履行维修义务，北京联优公司提交的承租人租金缴纳情况，说明至少到2020年7月涉案房屋仍由北京联优公司对外经营出租的状态，而非合同约定“致使乙方无法正常委托出租该房屋”的解除条件，故对北京联优公司的该项抗辩意见不予采纳。关于北京联优公司提出受疫情防控措施影响涉诉房屋出租收益下降一节，参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定的精神，结合案件实际情况，酌情确定从2020年2月至4月期间（天津市新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件一级响应状态）北京联优公司应付付宁的租金中减免500元/月*3个月=1500元，故北京联优公司应付付宁20**年2月至7月的租金降为27000元。关于付宁主张天津优居公司承担连带责任一节，一审法院认为，付宁既已认可合同主体变更为北京联优公司，则其要求天津优居公司承担连带责任缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告北京联优生活物业管理有限公司于判决生效后十日内向原告付宁给付2020年2月至7月的租金27000元；二、驳回原告付宁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费513元，减半收取计256.5元，由原告付宁负担13.5元，由被告北京联优生活物业管理有限公司负担243元。二审期间，上诉人北京联优公司、原审被告天津优居公司均未提交新的证据。被上诉人付宁提交了一份网上下载的另案生效判决，证明：1、天津优居公司要求客户统一与北京联优公司签订新的合同，如果不签将停止打款，签订新合同后北京联优公司统一打款，即支付租金；2、此为当时付宁配合北京联优公司、天津优居公司进行网签的原因，同时，付宁与天津优居公司签订了《补充协议》，双方同意变更合同支付主体，继续履行原合同条款，即仍按原与天津优居公司签订的《天津市房屋出租委托合同》条款执行，不执行北京联优公司新的合同。北京联优公司、天津优居公司经质证，对证据的真实性没有异议，但认为与本案当事人之间的合同没有关联性。本院认定，付宁提交的证据未改变一审法院确认的事实。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实本院予以确认。案经本院调解未果，诉讼当事人各持己见。本院认为，本案当事人二审争议的主要焦点为，北京联优公司应给付付宁20**年2月至2020年7月期间房屋租金的标准及金额。付宁与天津优居公司签订的《天津市房屋出租委托合同》合法有效，并已实际履行。在双方履行过程中，按照北京联优公司、天津优居公司等公司联合发出的《租赁合同主体变更通知函》要求，付宁与天津优居公司在关联案件诉讼中，协商后签订了《补充协议》，双方同意变更经营主体，约定付宁配合天津优居公司完成房屋的网签，双方在合同期限内继续履行原合同条款。随后付宁配合天津优居公司、北京联优公司进行网签程序。北京联优公司成为合同权利义务主体后，按原《天津市房屋出租委托合同》的租金标准4750元/月，向付宁支付了2019年8月1日至2020年1月31日的两期租金，故付宁有理由相信其与北京联优公司履行的仍为原《天津市房屋出租委托合同》租金标准。北京联优公司上诉主张应依照其与付宁重新网签的“美丽屋”《资产管理服务合同》之约定标准向付宁支付租金，因该合同并无付宁手写（或电子）签名，且付宁对打印签名不予认可，仍坚持按原《天津市房屋出租委托合同》条款履行，故本院认定北京联优公司的上诉主张证据不足，不予支持。一审法院适用原《天津市房屋出租委托合同》租金标准，酌情降低新冠肺炎疫情防控一级响应状态期间的租金数额，所作判决处理结果并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人北京联优公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费475元，由上诉人北京联优生活物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭武强审判员  魏晓川审判员  高彦军二〇二〇年十二月二日法官助理刘亚宏书记员李霞附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……