天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0110民初7975号原告：北京首万物业服务有限公司天津分公司（统一社会信用代码911201046714687559），住所地天津市东丽区华明新家园居住区**地首创-溪堤郡配套公建房。负责人：邹明，董事长。委托诉讼代理人：刘杰，女，该公司职员。委托诉讼代理人：卢照玉，女，该公司职员。被告：门万祺，男，1990年11月19日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：门义（系被告之父），男，1966年8月10日出生，汉族，住天津市东丽区。原告北京首万物业服务有限公司（以下简称首万物业）与被告门万祺物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告首万物业的委托诉讼代理人刘杰、卢照玉，被告门万祺的委托诉讼代理人门义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告首万物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费31458.03元，违约金9722.55元，共计41180.58元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告系物业管理服务合同关系。原告系具有国家一级资质的物业服务企业，被告系天津市东丽区华明新家园首创溪堤郡雅园****楼****房屋所有权人。原告依据《天津市前期物业管理服务合同》及其补充协议对小区提供物业服务。被告使用的房屋面积为196.26平方米，物业费标准每月每平方米2.39元，每月物业费为469.06元。但被告自2014年12月1日至2020年7月31日拒绝向原告交纳物业费，对于上述费用原告多次催缴无果，已经损害了原告的经济利益，故起诉。被告门万祺辩称，对欠付物业费的事实、期间和金额没有异议，但是认为原告的物业服务不合格，对于2015年和2016年的物业费同意按照三折标准交纳，对于2017年至今的物业费同意按照原告实际提供的物业服务等级，每月每平米不超过1.2元的标准交纳，不同意支付违约金。原告对园区公共秩序、路灯的维护，绿地的养护及保洁等各方面都不能达到物业服务合同所约定的服务标准。因原告没有做到对变电箱的有效维护，致使2013年至2017年8月间家中经常断电、烧坏电器，最后是自费购买了电缆，请了电工才将这一问题解决。入住园区时原告没能根据合同约定对其家中安装可视对讲设备，后原告根据其再三要求安装的可视对讲设备是坏的，不能使用。因原告疏于管理，其在自家小院搭建的架子、封闭的阳台被执法部门认定为违建，准备拆除，造成损失巨大。疫情期间申请通行证被原告拒绝，造成其回家困难。原告的管家服务，只负责收费，形同虚设，入住几年来没享受到服务。原告首万物业围绕诉讼请求提交了以下证据：天津市住宅前期物业服务合同复印件1份，商品房买卖合同首页复印件1张，物业费催缴律师涵邮寄单复印件1份，2020年三季度工作行动计划，工作照片两页，建筑垃圾清运合同书1份，化粪池、排水排污管、井、渠等设施清掏服务合同1份，绿化养护承包合同书1份，清洁服务承包合同1份，溪堤郡清洁服务承包合同1份，溪堤郡2019年安保服务外包合同补充协议书1份、溪堤雅园设备监控系统应急维修资金使用申请详细信息单。被告门万祺向本院提交了以下证据：天津市普通住宅小区物业管理服务指导价格标准1份、商品房买卖合同交工标准、天津市新建商品住宅质量保证书、天津北达线缆有限公司提货单、2017年8月16日收据1份、关于溪堤雅园物业服务的情况1份、溪堤雅园前期物业管理服务协议1份、园区照片7张、业主群聊天记录12页、履行行政决定催告书1份、责令限期拆除决定书1份。被告门万祺对原告提供的证据发表质证意见认为原告虽然签订了各项外包合同，但是所提供的各项物业服务并未达标。原告首万物业对被告提供的证据发表质证意见认为可视对讲设备和房屋线缆属于房屋配套设施，出现的质量问题应由开发商担责，与原告无关；监控系统零件老化问题，物业已经向房管局申批维修基金；业主评价签名表中约四分之三的业主已经交费；小区的路灯现已经修复；对于安保问题，门卫白天和夜晚各设一人一岗，巡逻是两人岗；原告更名前在物业服务方面是有瑕疵，但是更名后各项服务都是按照前期物业服务合同来履行的，不存在不达标的问题。本院对原告提交证据的真实性，合法性予以确认，认为与本案具有关联性，予以采信。对被告提供的证据，本院认为商品房买卖合同交工标准、天津市新建商品住宅质量保证书、天津北达线缆有限公司提货单、2017年8月16日收据、履行行政决定催告书、责令限期拆除决定书与本案没有关联性，不予采信；溪堤雅园前期物业管理服务协议与本案有关联性，真实、合法，予以采信；溪堤雅园物业服务的情况、园区照片、业主群聊天记录部分内容与本案有关联性，但是静态的照片、部分业主的评价不足以证明动态的物业服务持续未能达到合同约定的标准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月15日北京金网络物业管理有限公司与天津首创新明置业有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由北京金网络物业管理有限公司对溪堤雅园进行前期物业管理服务事宜。合同对物业服务内容及标准、前期物业管理服务合同期限、物业管理服务费收费标准、双方权利义务等内容进行了约定。2017年3月8日北京金网络物业管理有限公司更名为北京首万物业服务有限公司天津分公司。被告门万祺为坐落于天津市东丽区××号楼××单元××号房屋的业主。被告入住后交纳了部分年份的物业服务费用，但自2014年12月1日起被告开始拒交物业服务费。经原告催缴被告仍未交纳物业费。庭审中被告对原告主张的其应交纳的物业服务费用的期间和数额虽然没有异议，但认为原告物业服务不合格，对于2015年和2016年的物业费同意按照三折标准交纳，对于2017年至今的物业费同意按照原告实际提供的物业服务等级，每月每平米不超过1.2元的标准交纳，不同意支付违约金。原告同意2014年12月1日至2016年12月31日期间的物业费按60%收取。本院组织双方调解未能达成协议。本院认为，原告与开发建设单位签订《天津市住宅前期物业服务合同》，对天津市东丽区××小区××期的物业管理，符合《物业管理条例》的规定，该物业服务合同对物业服务公司及全体业主具有约束力。原告依据服务合同已对被告居住的小区提供了物业管理服务，应享有收取相关费用的权利。被告作为业主享受了物业服务，理应按照物业服务合同中的约定履行交纳物业服务费的义务。被告欠付物业服务费的行为不仅侵犯了原告的合法权益还间接地侵害了该小区其他业主的权益。庭审中被告主张原告的服务不达标，但是提交的静态照片和部分业主的评价不足以证明动态的物业服务持续未能达到合同约定的标准。被告提出的可视对讲设备配备、房屋线缆及违建拆除损失的问题与本案无关，对此答辩意见本院不予采纳。故原告诉请被告交纳所欠付的物业费的请求本院予以支持。现原告同意2014年12月1日至2016年12月31日期间的物业费按60%收取，本院照准。关于原告主张的违约金问题，本院综合实地勘察情况及该小区物业服务合同纠纷在我院的立审情况，认为原告在物业服务过程中系存在服务瑕疵，虽不足以构成酌减物业费的条件，但能构成免除违约金的条件，故原告的此项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告门万祺于本判决生效之日起十日内给付原告北京首万物业服务有限公司天津分公司2014年12月1日至2020年7月31日期间的物业服务费21576.76元。二、驳回原告北京首万物业服务有限公司天津分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取415元，由被告门万祺负担217.44元，原告北京首万物业服务有限公司天津分公司负担197.56元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  顾凤和二〇二〇年十二月七日书记员  刘焕平本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。四、《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。五、《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。六、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。七、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。