上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7279号上诉人(原审被告)：郭秋平，男，1971年12月8日出生，汉族，住江西省吉安市。委托诉讼代理人：郜松江，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被上诉人(原审原告)：上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：薛迎杰，董事长。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。上诉人郭秋平因与被上诉人上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司(以下简称“吉盛伟邦公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初10615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭秋平上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回吉盛伟邦公司的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、郭秋平有权继续使用房屋，一审法院判决郭秋平返还房屋与事实不符，也违背了双方达成的合意。吉盛伟邦公司多次作出同意经营不少于18个月的承诺，郭秋平也依约完成了续租。郭秋平承租房屋或场地是用来做家具展厅的，投资巨大，回报期较长。吉盛伟邦家具村原属于高端集散中心，对入驻商户品牌和投资额的要求很高，惯例是每年合同自动续约。二、因吉盛伟邦公司重大违约和不断的破坏行为，郭秋平依约行使不安抗辩权，有权缓交或免交相应费用。三、因吉盛伟邦公司违约在先，已造成商户重大损失，应当给予赔偿。该赔偿金额可与郭秋平应支付的租金、费用等相抵扣。吉盛伟邦公司辩称，不同意郭秋平的上诉请求，一审判决正确，请求维持原判。吉盛伟邦公司向一审法院起诉请求：1、判令郭秋平将上海市青浦区盈港东路XXX弄XXX号C1－127－129－131(即吉盛伟邦国际家具村二期C1馆一层C1－127－129－131)房屋(以下简称“涉案房屋”)返还给吉盛伟邦公司。2、判令郭秋平向吉盛伟邦公司支付欠付的租赁费、综合管理费、空调电费、代扣代缴税金、营销活动费用共计453，031.60元。3、判令郭秋平按每月65，751元(合同约定租金17，675元＋管理费48，076元)的标准向吉盛伟邦公司支付房屋占用费，自2020年4月1日起至实际搬离之日止。4、案件受理费由郭秋平负担。一审法院认定事实：吉盛伟邦公司(甲方)与郭秋平(乙方)签订《C1-127-129-131场地租赁合同》(以下简称“《场地租赁合同》”)，约定甲方将涉案房屋出租给乙方经营使用，在合同约定的用途、期限内，乙方对该承租物业享有使用权。租赁面积为707平方米，使用面积为租赁面积60％。乙方承租的物业，仅限于展示和经营乙方生产或代理经营的博尔森系列品牌整屋定制产品。租赁期限自2018年5月1日起至2019年3月31日止。甲方应当在2018年5月1日将乙方所租赁物业交付给乙方。乙方向甲方交纳的场地费用为租赁费，租赁费为乙方承租甲方物业须支付的租金。自2018年5月1日起至2019年3月31日期间，租赁费按计每月壹万贰仟伍佰贰拾肆元收取……乙方承租场地内配置卡式电表，实行预付费用方式，每度电按1.22元收取(如遇国家上调电价，甲方则调整供电价格)。空调为中央空调系统，统一由甲方开启，费用全年平摊计费，空调费每月按陆仟零陆拾元收取。其他需要甲方代付代缴的包括但不限于水费、电话费、网络通信费、营业票据(发票)、展位行政办公费用、银行卡手续费(按银行规定收取)等，由乙方据实承担。甲方提供统一收款服务，乙方按甲方营业流程将销售款项支付到甲方收款台，乙方应向顾客开具合法、有效的销售发票。约定的费用，双方每月进行结算，甲方每月末结账(以自然月最后一日为结账日)，乙方必须在11日前将须交纳的费用一次性交于甲方。乙方支付给甲方的各项款项(不仅限于包括履约保证金、租赁费、电费、空调费等各项费用)需汇入甲方指定账户内，不得汇入第三方账户。合同终止后，乙方展位的全部装修归吉盛伟邦家具村所有，乙方不得拆除、破坏，甲方无须为此向乙方再支付任何费用和补偿。甲方要求乙方拆除装修，乙方应将展位还原成交付时原状。合同经双方签订后伍日内，乙方应当按约定向甲方交纳5万元，作为乙方履约保证金。合同终止时，乙方应向甲方交纳产品质量保证金5万元。甲方有权将履约保证金转为质保金，余额无息返回乙方，不足部分乙方应另行补足。质保金在正常情况下，于乙方产品撤场之日起一年后返回乙方，但乙方在撤场一年时，仍存在质保期内未解决的问题，则质保金待问题处理后方可退回。合同另行约定了其他权利义务。同时，吉盛伟邦公司(甲方)与郭秋平签订《C1-127-129-131管理服务合同》(以下简称“《管理服务合同》”)，约定乙方向甲方交纳的管理费用为综合管理费，综合管理费主要包括甲方统一发布的广告费、物业管理费、公用照明费等。自2018年5月1日起至2019年3月31日期间，综合管理费计每月肆万捌仟零柒拾陆元。其余条款基本与《场地租赁合同》雷同。上述合同签订后，吉盛伟邦公司按约向郭秋平交付了房屋，郭秋平亦按约支付了履约保证金5万元。2019年3月31日，吉盛伟邦公司确认郭秋平继续租赁涉案房屋，期限自2019年4月1日至2020年3月31日止，租赁费为每月17，675元，管理费为每月48，076元，空调费为每月6，060元，计费自2019年4月1日起。一审法院另查明，2011年6月23日，涉案房屋登记于吉盛伟邦公司名下，房地坐落上海市青浦区赵巷镇盈港东路4369弄1，4-6号，建筑面积116，301.04平方米。目前郭秋平仍在涉案房屋内。一审审理中，吉盛伟邦公司表示，租赁合同评审表证明双方形成新的租赁合同法律关系。新的合同交付郭秋平，郭秋平未将合同返回吉盛伟邦公司，但郭秋平正常经营。吉盛伟邦公司确认合同续至2020年3月31日。商户账单证明郭秋平欠款情况，截止2020年3月31日，郭秋平欠付诉请金额，表格中9月、10月不收管理费、租赁费，代收的税金仍计算的。空调费、管理费系定数，代扣代缴也系固定的，月租金为17，675元。2018年12月底，有6，000元营销活动费。2019年1月1日至2020年3月31日，每个月租金、管理费、税金、空调费，去掉8、9月费用，2、3月没有计算空调电费，共计87万余元，扣除代收营业款结转5笔。租赁房屋现阶段郭秋平没有正常经营。按照合同第八条约定，合同到期后，应当将履约保证金转为质量保证金，待郭秋平撤场一年后，没有发生赔付消费者的情况下，无偿退还郭秋平。合同系续签一年，亦已到期。郭秋平如果认为没有续签，原合同在2019年3月31日到期，之后没有合同但郭秋平正常经营，吉盛伟邦公司也认可。郭秋平表示，不确认合同续签一年，双方自2019年4月1日起没有书面合同，但郭秋平正常经营。郭秋平是2015年进场的，在同一个地方，之前也是一年一签合同。郭秋平每月需支付的租金、管理费、电费、空调费的金额，按照合同约定的金额没有异议。吉盛伟邦公司陈述关于保证金的合同约定属实。吉盛伟邦公司去年9月、10月免了租金、管理费，郭秋平认为合同应自动延长两个月。在营商环境破坏情况下，郭秋平无法正常经营，租金正常结算不合理。一审法院认为，吉盛伟邦公司与郭秋平双方签订的合同(场地租赁合同、管理服务合同)到期后，吉盛伟邦公司确认郭秋平续租一年，即至2020年3月31日，郭秋平确认双方未签订书面合同，但继续使用系争房屋，并支付了一定的租金，双方之间租赁合同关系继续有效，但租赁期限为不定期。鉴于不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，吉盛伟邦公司诉请解除租赁关系，符合法律规定，故一审法院确认双方租赁关系于2020年3月31日解除。租赁关系解除后，郭秋平应负有及时返还房屋的义务。对于租赁关系期内拖欠的租赁费、综合管理费等，郭秋平作为承租人理应支付，郭秋平虽对吉盛伟邦公司计算的费用有异议，但其未提供相应的证据证实，故对郭秋平的主张不予采信。吉盛伟邦公司要求郭秋平支付租赁费、综合管理费等的诉讼请求，予以支持。现郭秋平仍实际占有使用涉案房屋，故吉盛伟邦公司要求郭秋平支付租赁关系终止后至其实际腾退期间的房屋占有使用费，于法有据，房屋占有使用费标准可参照实际支付的租赁费、综合管理费标准。一审法院据此判决如下：一、郭秋平应于判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区盈港东路XXX弄XXX号C1-127-129-131(即吉盛伟邦国际家具村二期C1馆一层C1-127-129-131)室房屋腾退后返还上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司；二、郭秋平应于判决生效之日起十日内支付上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司租赁费、综合管理费计453，031.60元；三、郭秋平应于判决生效之日起十日内支付上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司房屋占有使用费(自2020年4月1日起至实际返还房屋日止，按照每月65，751元的标准计算)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，郭秋平为证明自己的主张，提供下列三组证据：一、若干录音录像资料及文字整理稿，用以证明吉盛伟邦公司在2019年9月中旬，曾多次承诺商户可以继续经营，至少保证18个月的租赁期等；二、吉盛伟邦公司于2019年9月16日发布的升级改造函以及之后的《告知书》《承诺函》《会议纪要》《信访事项答复意见书》，用以证明吉盛伟邦公司要对家具村进行升级改造，对承租户的经营产生影响。之后，吉盛伟邦公司多次承诺不追究商户欠费产生的合同责任，给予2019年9月、10月两个月免租；三、2019年10月、2020年3月的商场照片等材料，用以证明在没有拆迁许可情况下，吉盛伟邦公司对家具村商户进行驱赶，逼迫离场，2019年10月后门店周边被清场以及公用设施设备被停用，经营环境恶化，2020年3月以后商场阻止客流进入，6月拆除招商信息中心等情况。对郭秋平提供的证据，吉盛伟邦公司认为，吉盛伟邦公司仅是有进行升级改造的可能，目前并没有拆除过合法的房屋。前期在其他股东经营期间，存在一些违章建筑、临时建筑，对这些建筑进行了部分拆除。郭秋平提供的第一、二组证据，均非二审中的新证据，在一审中均已提供过，并不能证明吉盛伟邦公司同意商户无条件地继续经营18个月。对郭秋平提供的其他照片的真实性没意见，但与本案没有直接关系。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，2019年9月16日，吉盛伟邦公司向家具村内的各入驻商户发送《上海吉盛伟邦国际家具村升级改造告知书》，称：“……将对吉盛伟邦国际家具村进行定位调整和升级改造，在原址上打造集产学研一体，产业生态完备、具有领先科技实力的百万方世界级人工智能创新中心－‘市西科技园’……项目的升级改造将分阶段、分步骤进行，自2019年11月启动，总体升级改造周期总计划约4年。家具村将根据各阶段的节点规划，陆续开展与各区域商户关于调整升级的沟通工作”。次日，吉盛伟邦公司发布《告知书》，称“……现阶段吉盛伟邦家具村经营不会有大的变更和调整……绿地商贸集团有考虑在合适时间并取得政府相关手续后，对家具村现状进行改建和升级，但目前具体方案尚未确定……为了解现所有入驻商户的诉求，特派驻代表成立工作组，将与各商户进行面对面沟通……”，《告知书》还告知不同区块的接待人员的联系方式。嗣后，家具村内各商户向政府相关部门进行信访，并在政府相关部门的介入下，形成过《会议纪要》，吉盛伟邦公司与会人员表示愿意减免2019年9月、10月的租金和管理费用，对于其他事项未能达成一致意见。2020年3月起，吉盛伟邦公司在家具村外显著位置张贴内容为“平台升级改造在即，园区现有部分商户合同到期且欠费，为维护您的消费权益，购物时请关注展位标识，谨慎下单”的告示，并陆续拆除了家具村内的部分房屋。本院再查明，一审审理中，吉盛伟邦公司起诉主张郭秋平欠费时提交的商户账单中，租赁费、综合管理费均计算至2020年3月31日，标准为租赁费17，675元／月，综合管理费48，076元／月。本院认为，郭秋平与吉盛伟邦公司签订的《场地租赁合同》《管理服务合同》均至2019年3月31日到期。期限届满后，吉盛伟邦公司虽确认郭秋平可继续承租，郭秋平亦继续占有使用涉案房屋，但双方并未签订书面合同，故郭秋平与吉盛伟邦公司之间形成不定期租赁关系。依据法律规定，不定期租赁关系的任一方当事人，可随时提出解除合同。吉盛伟邦公司向法院起诉请求判令郭秋平腾退返还涉案房屋，已隐含合同解除的意思表示，故本院确认郭秋平与吉盛伟邦公司的租赁合同关系自诉状副本送达之日起解除。合同解除后，郭秋平作为承租人理应返还租赁物，故一审法院判决郭秋平限期腾退，返还涉案房屋，依法有据。就郭秋平应支付的租赁费、综合管理费，根据吉盛伟邦公司的主张，郭秋平欠付2018年12月至2020年3月31日期间的营销活动费、租赁费、空调电费、综合管理费、代扣代缴税金共计453，031.30元(已抵扣郭秋平在吉盛伟邦公司处的营业款423，614.88元)。就上述期间的各项费用，本院认为，2019年9月16日前，并无出现任何影响郭秋平经营的行为，故此前的各项费用，郭秋平应据实支付。2019年9月16日后，吉盛伟邦公司因拟整体升级改造而发布《告知书》等，更于2020年3月后对家具村内的房屋进行拆除，致使家具村的整体环境受损。同时，2020年2月后的新冠疫情，亦对家具村的经营造成客观影响。吉盛伟邦公司已自愿免除2019年9月、10月的租赁费、综合管理费，本院依据查明的事实，确定2020年2月、3月的租赁使用费、综合管理费，亦予以免除。2020年4月起，因整体营商环境受损，无论租赁合同是否已解除，郭秋平可不再支付租赁费、综合管理费，但郭秋平仍负有及时归还租赁房屋的义务，如郭秋平未及时返还的，应承担相应的民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初10615号民事判决第一项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初10615号民事判决第二、三项；三、郭秋平应于本判决生效之日起十日内支付上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司租赁费、综合管理费321，529.60元。四、对上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司其余诉讼请求，不予支持。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费4，047.75元，由郭秋平负担2，833.43元，由上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司负担1，214.32元。二审案件受理费8，095.50元，由郭秋平负担5，666.85元，由上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司负担2，428.65元。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 邬海蓉审 判 员 王晓梅二〇二〇年十二月二十二日法官助理 仇祉杰书 记 员 倪 晨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……