湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初11132号原告王**芳，女，1983年6月30日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。原告刘诚，男，1981年11月19日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告陈典，男，1990年9月21日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。三原告委托代理人王强，湖南云端律师事务所律师。三原告委托代理人吴佳明，湖南云端律师事务所律师。被告朱诗微，女，1989年1月14日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告肖琼，女，1988年10月14日出生，汉族，住湖南省双峰县。原告王**芳、刘诚、陈典诉被告朱诗微、肖琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年10月21日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。三原告的共同委托代理人吴佳明，被告朱诗微、肖琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王**芳、刘诚、陈典向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告立即腾退位于岳麓区××路××号××栋××号商铺；3.判令被告向原告支付欠付的租金50096元（暂计至2020年6月11日，后段租金按照《商铺租赁合同》约定计算至被告实际腾退商铺之日止）；4.判令被告向原告支付欠付物业费1782元（自2019年10月10日暂计算至2020年6月30日止），并自2020年7月1日至被告实际返还商铺之日继续按《前期物业服务协议》约定的205.64元／月的标准计算物业费；5.判令原告无需退还被告押金10000元；6.由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更第3项诉讼请求为判令被告向原告支付欠付的租金43896元（暂计至2020年6月11日，后段租金按照《商铺租赁合同》约定计算至被告实际腾退商铺之日止）。事实与理由：两被告共同租赁三原告共有的商铺，双方签订《商铺租赁合同》，约定：原告将位于××路××号××栋××号商铺出租给被告使用，租期为五年，自2019年5月12日至2024年5月11日止。租金第一年每月人民币6200元，付款方式为三个月一付，租金第二年在第一年基础上递增8%，第三年在第二年的基础上递增8%，第四年在第三年的基础上递增5%，第五年在第四年的基础上递增5%。合同签订后被告需向原告支付房屋租赁押金10000元，合同生效后，被告需要在租金到期前5日内付清下次的租金，租金以现金或转账方式支付，不含税。如果超过15个工作日未支付房租，则视被告放弃租赁该商铺，合同终止，押金不予退还。此外，《商铺租赁合同》还约定租赁期间物业费由被告承担。根据《前期物业服务协议》约定，每月物业费为205.64元（4元／平方米×51.41平方米）。被告自2019年10月11日租金到期后，至今未按合同约定支付任何租金及物业费，已经构成根本违约。根据《商铺租赁合同》约定，原告有权解除《商铺租赁合同》并要求被告承担违约责任，不予退还押金10000元。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，望判如所请。被告朱诗微、肖琼辩称，一、关于解除原、被告签订的《商铺租赁合同》的问题，被告在承租期间房租已交至11月12日，被告已按照合同要求提前一月于2019年10月中旬与原告提出解约，原告也予以理解，并在后期与被告所提供的转租人进行房租商定，且被告在合同期内寻找到愿意承租的承租方金香，并在2019年11月4日由下一个承租人与原告的委托人张筱琴协议好房租并商定于2019年11月5日早上9点30分到涉案门面解除合同，并由金香与原告重新签订协议，但由于原告不按合同处理，不仅不退还押金，并要求被告承担下一个租客的装修期内的租金，故最终未协商一致，金香未进行转租，但被告与原告对于解除合同一事均已达成一致意见，且于2020年6月5日由原告联系被告前往其家协议退押金及腾退商铺一事，由于原告提出超出原被告双方签订的《商铺租赁合同》的要求，故未达成一致意见，被告于2020年6月8日要求退还押金一事再次与原告协议，亦未果。二、关于腾退商铺的问题，原告按照合同要求将押金退还后，被告将于限定时间内腾退商铺。三、关于原告要求支付欠付租金的问题，被告已与原告按照合同要求解约，故未欠付租金。四、关于支付物业费的问题，被告已于2019年10月提出与原告解除合同，且原、被告双方均已知晓，故只能支付至合同结束即2019年11月11日。五、关于原告诉请其无需退还被告押金10000元的问题，双方签订的《商铺租赁合同》第八条约定：“租赁期间，乙方中途退租或转让需提前一个月通知甲方，否则押金不予退还”，被告在承租期内已提前一个月通知原告退租及转让事宜，应按照合同的约定处理。六、关于被告承担本案诉讼费用的问题，请求按照民事诉讼法进行处理。经审理查明，2019年4月12日，原告（甲方）王**芳、刘志成、陈典与被告（乙方）朱诗微签订《商铺租赁合同》一份，约定：“第一条甲方保证向乙方出租的商铺系本人拥有完全所有权和使用权。乙方确保了解该房屋全貌，并以现状为准。第二条出租房屋情况甲方出租商铺位于××路××号××栋××号，建筑面积51.41平方米。第三条房屋租赁期限1、双方商定商铺租期为5年，自2019年5月12日至2024年5月11日止。2、续租：合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方享有优先权。租金按当时的物价及周围门市租金涨幅，由双方协商后作适当调整，重新签订租赁合同。如甲方或乙方不再续租，双方必须提前三个月告知对方。第四条租金及付款方式1、租金第一年每月人民币6200元，付款方式为三个月一付，租期第二年在第一年基础上递增8%，第三年在第二年的基础上递增8%，第四年在第三年的基础上递增5%，第五年在第四年的基础上递增5%。2、合同签订后，乙方需向甲方支付人民币10000元整作为房屋租赁押金，合同到期后该押金全额退还给乙方。甲方收取押金后向乙方出具收条，该押金无利息。3、合同生效后，乙方需在租金到期前5日内付清下次的租金，租金以现金或转账方式支付，不含税。如果超过15个工作日未支付房租，则视乙方放弃租赁该商铺，合同终止，押金不予退还……第五条租赁期间，乙方因正常生活之需要的物业费、水电费、有线电视费、网络使用费等均由乙方承担。按物业规定支付……第八条租赁期间，乙方中途退租或转让需提前一个月通知甲方，否则押金不予退还。如转让给他人，需要重新装修的时间与甲方无关，由乙方负责承担……”上述合同签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告朱诗微、肖琼共同经营奶茶店，被告依约向原告缴纳了10000元押金。合同履行过程中，被告因自身原因于2019年9月中旬停止经营并向原告提出将涉案商铺另行转租给他人，解除原、被告签订的涉案租赁合同，双方协商过程中，原告曾向被告提供了《解除商铺租赁合同协议书》模板，后因原、被告未就押金退还及租金承担问题达成一致意见致使被告对外转租未能成功，涉案商铺被告至今未腾空。另查明，庭审中，原、被告一致确认，被告对涉案商铺的租金已缴纳至2019年11月11日，物业费已缴纳至2019年10月10日，物业费由被告直接向物业公司缴纳。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《商铺租赁合同》、《不动产权证》、《前期物业服务协议》、《证明》等证据予以证实，被告提交并经庭审质证的银行转账记录、微信聊天记录截图等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的涉案《商铺租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，虽然上述租赁合同的承租人只有被告朱诗微一人签字，但涉案房屋实际由被告朱诗微、肖琼两人共同经营使用，故两被告均应认定为涉案租赁合同的承租人，应共同履行租赁合同义务。合同双方当事人均应严格按照合同约定履行相应的合同义务。然上述合同履行过程中，被告在要求提前解除合同未果的情形下既未腾空涉案商铺返还给原告，亦未向原告缴纳相应的租金，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。关于原告要求解除与被告签订的涉案《商铺租赁合同》并要求被告返还涉案商铺的诉请。本案中，被告作为承租人，在租赁合同履行过程中因自身原因要求提前解除合同未果后，既未腾空涉案商铺返还给原告，亦未向原告缴纳相应的租金，其行为已构成根本违约，现原告要求解除涉案《商铺租赁合同》，理由正当，本院予以支持。至于合同的解除时间，因被告至今未腾空涉案商铺，故对租赁合同的解除时间以原告起诉之日即2020年8月19日为准。被告抗辩称其已经于2019年10月向原告提出解除合同，原告也予以同意，但被告提交的证据不足以证明在2019年10月双方就解除《商铺租赁合同》已达成一致意见，故被告的抗辩意见，证据不足，本院不予采纳。上述合同解除后，被告理应将涉案商铺及时返还给原告。关于原告要求被告支付欠付租金的诉请。本案中，原、被告在庭审中明确认可2019年11月11日之前的租金已经付清，且目前被告仍未将涉案商铺腾空返还给原告，故现原告要求被告支付2019年11月12日之后的租金，理由正当，本院予以支持。因涉案租赁合同已被认定自2020年8月19日解除，故对解除之前的租金，被告理应予以支付。根据原、被告在涉案租赁合同中约定的租金标准，两被告自2019年11月12日至2020年8月19日应支付给原告的租金为6200元/月×6个月+6200元/月×（1+8%）×3个月+6200元/月×（1+8%）÷30天×7天=58850.4元。因原、被告已曾就解除双方签订的涉案租赁合同进行过协商，且被告已于2019年9月起即停止经营，此种以情形下，原告明知双方签订的租赁合同已不可能再继续履行，其本应积极采取相应的措施及时收回涉案房屋以避免损失继续扩大，但其并未积极履行相应的措施进行止损，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此，对原告主张的2020年8月19日合同解除之后的租金，本院不予支持。关于原告要求被告支付欠付物业管理费的诉请，根据双方在涉案租赁合同中的约定以及原、被告双方在庭审中的陈述，虽然原告向本院提交了物业管理公司向其出具的《证明》，但原告并未举证证明其已经实际替被告向物业管理公司垫付了相应的物业管理费，故原告该项诉请，理据不足，本院不予支持。关于原告主张的无需退还被告10000元押金的诉请。因本案系原告起诉要求解除双方签订的涉案租赁合同，且该合同已被判决解除，故对被告缴纳的上述押金，原告理应予以退还，但可从被告欠付原告的租金中予以抵扣，抵扣该押金后，被告自2019年11月12日至2020年8月19日期间还应支付原告租金48850.4元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告王**芳、刘诚、陈典与被告朱诗微于2019年4月12日签订的《商铺租赁合同》于2020年8月19日解除；二、限被告朱诗微、肖琼于本判决生效之日起十日内将位于长沙市岳麓区××路××号××栋××号商铺腾空后返还给原告；三、限被告朱诗微、肖琼于本判决生效之日起十日内向原告王**芳、刘诚、陈典支付租金48850.4元；四、驳回原告王**芳、刘诚、陈典的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取673元，由原告王**芳、刘诚、陈典负担200元，由被告朱诗微、肖琼负担473元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年十二月二十一日法官助理贺梅清书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。