上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11202号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈武，男，1973年12月18日生，汉族，住安徽省金寨县。委托诉讼代理人：陆建承，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：荆亚斌，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海榕昶实业发展有限公司，住所地上海市奉贤区庄行镇南亭公路******。法定代表人：陈孟华，总经理。委托诉讼代理人：杨晔，上海景昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾君，上海景昊律师事务所律师。上诉人陈武因与被上诉人上海榕昶实业发展有限公司（以下简称榕昶公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初20357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈武上诉请求：撤销一审判决第二项、第五项，改判被上诉人返还多支付的房屋租金人民币（下同）73,950元、被上诉人支付因合同无效给上诉人造成的损失86,500元。事实和理由：一、违章建筑整治造成奉贤区XX镇XX路XX号厂房（厂区内：第3号车间办公楼第二层靠东面六间办公室，附属设施：5吨行车4部）（以下简称系争房屋）已不具备使用条件，上诉人为避免损失扩大不得不在2017年10月进行搬迁。系争房屋业主组织各方协调时，被上诉人已经清楚知道上诉人搬离，其庭审中称“直至2018年5月初才发现上诉人搬离”与客观事实不符。被上诉人称其多次向上诉人催讨2018年1月起的租金直至2018年5月初才发现上诉人搬离，纯系谎言，没有任何证据予以证明。因此上诉人不应支付2017年11月10日至2018年4月30日的房租、门卫费和电费；二、因被上诉人违约，上诉人支付了搬迁费86,500元，应由被上诉人赔偿。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。榕昶公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。系争房屋一直是具备使用条件的，上诉人在其他租客都在正常使用的情况下自行搬离，相应的后果应由其自行承担。请求驳回上诉，维持原判。榕昶公司向一审法院提起本诉请求：1.判令陈武向榕昶公司支付2018年1月1日起至2018年4月30日止的租金17.66万元；2.判令陈武向榕昶公司支付电费（2018年1月-4月基础电费）11,760元、门卫费（2018年1月-4月）10,000元、垃圾费（陈武遗留垃圾需清运的费用）68,240元，共9万元；3.判令陈武向榕昶公司支付违约金53万元。一审庭审中，榕昶公司增加诉讼请求2017年9月-12月四个月电费40,000元，撤回了诉讼请求中垃圾费部分。陈武向一审法院提起反诉请求：1.确认2015年12月18日榕昶公司、陈武签订的《厂房租赁合同》无效；2.判令榕昶公司返还租赁保证金50,000元；3.判令榕昶公司返还多支付的房屋租金73,950元（自2017年11月10日-2017年12月31日，共51天，以0.58元/平方米/天计算）；4.判令榕昶公司支付因合同无效给陈武造成的损失共计814,265元（设备搬迁运输费86,500元，因搬迁导致工人一个月无法施工的工资损失307,390元，因承租新房屋多支付的房屋差价476,425元）。一审法院认定事实：2015年12月，榕昶公司、陈武双方签订《厂房租赁合同》，约定榕昶公司将位于奉贤区XX镇XX路XX号厂房（厂区内：第3号车间办公楼第二层靠东面六间办公室，附属设施：5吨行车4部）出租给陈武使用，租期5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止，年租金53万元，每三年递增一次，每次在上一期租金金额的基础上递增10%，履约保证金5万元，待合同期满后，结算完水、电、物业管理等费用后无息退还；还约定，乙方（陈武）应承担租赁期内所发生的水、电、电讯费用及国家规定的其它费用。水、电费由甲方（榕昶公司）代缴。甲方提供电容量70KV给乙方使用，用电容量基数（KV费）由乙方承担（每1KV42元，乙方每月应付2,940元KV费），按电力公司提前一个月预交电费；门卫费每月2,500元。签约后，榕昶公司交付陈武房屋。2017年9月13日，南桥地区市容环境综合建设和管理工作联席会议、奉贤区南桥镇XX村村民委员会向陈武发出《限期搬离告知书》，告知陈武，责令至2017年10月31日前自行搬离，否则有关部门将依照相关法律法规规定开展联合专项整治，同时将于2017年11月1日起正式断水断电。嗣后，陈武自行搬离了租赁房屋。一审另查明，本案系争租赁房屋，其中办公室属有证建筑，其中厂房部分属未办理审批手续的翻建房屋。厂房部分面积远大于办公室面积，榕昶公司认为厂房面积2000平方米不到，办公室120平方米，陈武认为厂房面积2000平方米，办公室60平方米。一审还查明，陈武方曾以上海A有限公司名义于2019年8月提起诉讼，要求退还租金、保证金、支付搬迁费等，后撤诉。一审中，双方确认陈武支付了至2017年12月底的租金、门卫费、基础电费（KV费）；关于履约保证金，榕昶公司在庭审中又推翻自认，提出陈武仅支付了3万元；关于实际使用电费，双方确认已支付至2017年9月，对于10月至12月的电费，陈武认为仅在搬离期间产生少量用电，最多不超过300元。陈武提出其搬离后，无法联系到榕昶公司，故未与榕昶公司办理房屋交接手续；榕昶公司提出其于2018年5月初发现陈武已搬离，但陈武未明确表示不租用房屋，故不能强占房屋。一审法院认为，本案系争租赁房屋中的占绝大部分面积的厂房，未办理相关翻建的审批手续，仅占小部分面积的办公室属有证建筑，根据相关司法解释规定，本案系争《厂房租赁合同》办公室部分合同有效，厂房部分合同无效。无效的合同不受法律保护，也不应履行，即陈武不应租赁使用厂房，加之有关部门责令陈武搬离，以致合同有效部分的办公室，作为整体租赁物中的小部分也无法履行，陈武搬离租赁房屋，并以企业的名义曾提起诉讼，榕昶公司亦认可解除合同，故合同有效部分业已解除。对于合同部分无效和合同有效部分的解除，皆因榕昶公司提供未办理审批手续的翻建厂房，榕昶公司负有主要过错责任，陈武未尽审慎审查义务，负有次要过错责任。本案的争议焦点主要在于相关费用应计算到何时。双方对陈武已搬离的事实均予确认，陈武自述于2017年11月10日全部搬离，但陈武还应与榕昶公司办理房屋交接手续，将租赁房屋返还于榕昶公司。陈武提出因无法联系到榕昶公司致无法办理交接，对此，榕昶公司予以否认，而陈武未能举证证明，一审法院难以采信。榕昶公司自述于2018年5月初发现陈武已搬离，此时榕昶公司负有防止损失扩大的义务，应及时联系陈武，及时收回房屋，现榕昶公司主张相关费用计算至2018年4月底，尚属合理，一审法院予以采纳。故一审法院对榕昶公司主张至2018年4月的租金（占有使用费）176,600元、门卫费10,000元、基础电费（KV费）11,760元的本诉请求予以支持。至于2017年10月至12月的实际使用电费，榕昶公司未能举证证明，一审法院以陈武自认300元计，加上上述基础电费（KV费），电费合计12,060元。对榕昶公司本诉请求违约金，鉴于合同绝大部分无效，违约金请求无法律依据，合同有效部分，合同解除的主要责任在榕昶公司，该部分的违约责任亦无法支持。关于反诉部分，榕昶公司应予返还陈武支付的履约保证金，至于保证金的数额，榕昶公司推翻自认没有证据，一审法院认定为50,000元；至于损失请求，对搬迁费，陈武未能举证证明，一审法院不予支持；对期间工人停工费，属间接损失，一审法院亦不支持；对新租厂房的差价，因厂房的地段、面积、新旧程度等多种因素而决定租赁价格，是否存在差价，陈武未能举证证明，一审法院亦难以支持。一审法院判决：一、上海榕昶实业发展有限公司与陈武《厂房租赁合同》部分无效、部分有效，有效部分已予解除；二、陈武于判决生效之日起十日内支付上海榕昶实业发展有限公司租金（占有使用费）人民币176,600元、门卫费人民币10,000元、电费人民币12,060元；三、上海榕昶实业发展有限公司于判决生效之日起十日内返还陈武履约保证金人民币50,000元；四、驳回上海榕昶实业发展有限公司的其余本诉诉讼请求；五、驳回陈武的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,766元，减半收取计5,883元，由上海榕昶实业发展有限公司负担4,764元，陈武负担1,119元；反诉案件受理费6,591元，由上海榕昶实业发展有限公司负担351元，陈武负担6,240元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供了一份2017年11月21日的电话录音以及上诉人支付搬迁费的银行流水和发票，欲证明被上诉人至少于2017年11月21日已经知晓上诉人搬离系争房屋以及上诉人为搬迁支付了86,500元。被上诉人质证后认为，录音证据并非新证据，即使按照录音里的内容上诉人也承认其搬离时未做交接，且承认现场还遗留有大量垃圾需搬走并承诺会搬走，但实际直到一审法院去现场时还未搬走；录音中上诉人也认可水电费未结清；对于搬迁费发票，被上诉人认为支付主体并非上诉人，与本案不具有关联性。本院认为，上诉人二审提供的两份证据，因被上诉人对真实性均不持异议，本院予以采纳。经审理查明，2017年11月21日，上诉人与被上诉人法定代表人陈孟华及案外人曾就系争房屋现状进行过对话，陈孟华说“11月1号电费还有啊，上个月电费也没付，11月1号还在生产”，“你搬走了也没跟我讲，我到今天才知道”，陈武说“……该付你电费付你电费，该清理垃圾清理垃圾”。另查明，上海A有限公司于2018年1月29日向上海B有限公司支付运费86,500元。一审法院认定的其余事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人的租金应支付至何时以及上诉人主张的搬迁费损失是否能够支持。上诉人认为其于2017年11月10日全部搬离，故之后的租金等费用其不应再承担。虽然上诉人与被上诉人并未办理房屋交接手续，但根据上诉人在二审中提供的录音证据可以证明，被上诉人最迟于2017年11月21日已知道上诉人搬离系争房屋，即使上诉人在搬离时未通知被上诉人，但鉴于上诉人事实上业已搬离，故对被上诉人主张上诉人支付2018年1月至2018年4月底租金及相关费用的诉请，本院不予支持。至于上诉人已付的租金是否应当返还的问题，在录音证据中被上诉人亦指出上诉人在现场遗留大量垃圾并欠付电费，上诉人录音中也承认要结清欠付的电费和清理垃圾，由于被上诉人不能举证证明上诉人2017年9月至12月的电费金额确为40,000元，考虑到双方各自的损失，对被上诉人要求上诉人支付拖欠租金及上诉人要求返还多支付的房屋租金的诉请，本院均不予支持。关于上诉人主张的搬迁损失，二审审理中上诉人虽提供了补强证据，但考虑到双方租赁合同大部分无效、上诉人在租赁物现场遗留大量物品垃圾需要清理等情况，故上诉人要求被上诉人补偿搬迁费之诉请，本院亦不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本案二审改判系基于上诉人自身在一审中未充分举证所致，故本院认定二审诉讼费由上诉人承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初20357号民事判决第一项、第三项、第五项；二、撤销上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初20357号民事判决第二项；三、驳回上海榕昶实业发展有限公司的其余本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币11,766元，减半收取计人民币5,883元，由上海榕昶实业发展有限公司负担；反诉案件受理费人民币6,591元，由上海榕昶实业发展有限公司负担人民币351元，陈武负担人民币6,240元。二审案件受理费人民币6,687元，由陈武负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二〇年十二月十五日书记员 赵云龙附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……