广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终2358号 上诉人（原审被告）：陈宏有，男，1984年5月5日出生，汉族，住广东省电白县。 委托诉讼代理人：李桂英，广西齐川律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梁斌，男，1983年8月13日出生，汉族，住广西百色市右江区。 被上诉人（原审原告）：梁嘉璐，女，1985年1月6日出生，汉族，住广西百色市右江区。 上诉人陈宏有与被上诉人梁斌、梁嘉璐因房屋租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初1442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭。于2020年11月3日，传唤当事人到庭参加法庭调查。上诉人陈宏有的委托诉讼代理人李桂英，被上诉人梁斌、梁嘉璐到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。 陈宏有上诉称，请求二审法院撤销一审错误判决,改判驳回被上诉人对上诉人的原审诉讼请求。事实和理由:一、一审判决认定事实不清、证据不足,判决不公。一审认定双方签订的《房屋租赁合同》于2019年11月6日终止，属认定事实不清。被上诉人于2019年9月7日私自将上诉人经营的酒店大门上锁,造成上诉人无法经营,双方《房屋租赁合同》应该于2019年9月7日因合同目的无法实现而终止。二、一审判决认定“2019年9月7日因被告未交纳下一季度租金,经原告催促后被告的其行为已构成违约,应承担违约责任”，事实不清。事实是被上诉人不仅违反合同关于给予上诉人支付租金的宽容期的约定,反而直接锁住上诉人经营的酒店大门,给上诉人的酒店经营造成致命的影响,被上诉人的行为才构成违约,其才是违约方。被上诉人自2019年9月7日锁住上诉人的酒店大门阻碍经营至今都没有给酒店大门解锁,一直在扩大双方的损失,造成上诉人根本无法营业,这对酒店经营来说是致命的影响,被上诉人应该向上诉人支付损失赔偿,这些关键事实都没查明,明显是事实不清,直接判决上诉人承担违约责任实属错误,且损失赔偿额按租金为计算标准实属无事实根据、无法律依据。三、自2019年9月7日合同被迫终止后,上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系,也就不存在支付租金的问题,一审仍然判决上诉人向被上诉人支付租金实属错误。综上所述,上诉人认为一审判决认定事实不清、证据不足,认定关键事实错误,判决不公。请求二审法院依法撤销一审判决,改判驳回被上诉人对上诉人的原审诉讼请求。 梁斌、梁嘉璐答辩称，上诉人说我们锁他的门让他不能经营，这个我们有证据证明他在过后的那段期间一直在营业，一直在产生电费。且9月7日锁大门造成11月过后上诉人所说的不能营业，我们有证据证明在过后期间一直营业，并一直在产生电费。上诉人承租被上诉人的房屋后，又把部分房屋转租给何荣志经营“百色市右江区英伦酒吧”，该酒吧还经营至2019年10月1日（被上诉人锁门后），证实被上诉人是锁门不久，当天开门。庭后可提供何荣志的证据。 梁斌、梁嘉璐向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告在房屋所添置的固定装饰物归原告所有；3、判决被告向原告支付拖欠的房屋租金219423.33元（其中，2018年9月7日至2019年9月6日的租金43735元，2019年9月7日至2020年5月6日的租金175688.33元）；4、判决被告向原告支付滞纳金5670元（从2019年9月7日至2020年5月6日共210元，按照每日27元计算滞纳金为27×210=5670元），第3、4项合计225093.33元；5、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2011年，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定，原告将其位于百色市右江区房屋的一楼至五楼出租给被告，门前至连接公路空地给被告使用。房屋租金为：每年273800元，租金每满五年后，按原价格递增10%，依次类推。租期12年（即从2012年9月7日至2024年9月7日止），租金按年支付，第一年租金于合同签订之日起支付，以后于年度租期届满前一天支付下年租金，不得超过一个月，如逾期则按每年度租金加收滞纳金的万分之一（即每天27元），若在租期超过2个月仍未交付租金，则视为自动终止合同。租赁期间所产生的水电费及经营有关税费由被告负责。双方还约定租赁期满，被告装修的固定物归原告方所有等内容。合同签订后，原告将合同约定的租赁标的物交付被告使用。2017年4月7日，原、被告双方在《补充协议》上签字，约定案涉房屋租赁时间与宋丽新名下的酒店租赁时间延长一致，递增时间不变，按每年递增10%。履行合同过程中，2019年9月7日，原告梁斌认为被告未将房屋租金全部支付，因此向被告催款时表示，如果被告于2019年9月7日不交付下一季度房租，将于2019年9月8日将租赁房屋大门上锁，被告暂停营业，表示被告什么时候交完房租就什么时候开门，被告对原告梁斌该信息未予答复。2019年12月31日原告梁斌因被告停用电梯，为此又向被告发信息，要求被告开启电梯，并营业，但被告仍不给予梁斌答复。据此，双方未能对房屋租赁的相关事宜进行协商，引起纠纷，原告遂向本院起诉。另查明，本案被告共承租原告梁斌、梁嘉璐及另两案原告宋丽新、江春艳共三户的房屋经营酒店，其经营的酒店三户共用水电表，所产生的水电费由被告一并缴纳。被告已缴纳房屋租金至2019年9月7日。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告梁斌、梁嘉璐与被告陈宏有签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同依法成立，并生效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按合同约定履行义务。本案原、被告存在以下争议：一、原、被告所签订的《房屋租赁合同》是终止还是应解除的问题。被告于2019年9月7日开始拒付租金，根据合同约定，被告逾期两个月则合同自然终止，因此被告辩解合同最迟于2019年11月6日终止的理由，本院予以采纳。且本案双方当事人均以其实际行为表示不再履行合同，故合同约定的终止条款生效，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年11月6日终止。二、原告请求被告支付从2018年9月7日至2020年5月6日的房屋租赁是否依法有据的问题。原告主张被告尚欠2018年9月7日起至2019年9月6日的租金43735元，从被告提供的第二、第三季度的收据可证实被告从2018年10月起每季度应支付给宋丽新和梁斌、梁嘉璐的租金为133735元，但2019年8月23日宋丽新所出具的收据是收到第四季度的租金为90000元，第四季度被告尚有43735元租金未付，因此原告请求被告支付尚欠2018年9月7日至2019年9月6日的租金43735元，本院予以支持。双方合同约定是先交租金后使用房屋，2019年9月7日因被告未按时交纳下一年度租金，经原告催促后又未作出答复，其行为已构成违约，应承担违约责任。关于原告是否存在违约行为的问题，对于原告是否于2019年9月7日将被告承租的房屋锁门的事实，双方各执一词，从被告提供原告梁斌向其发出的信息可证实，原告有向被告发出其将锁门并要求被告暂停营业的意思表示，在庭审过程中，原告方亦自述在2019年9月7日原告方将被告承租经营的酒店大门上锁一会后就将门打开，而2019年12月31日原告又向被告发出信息要求被告开启电梯，对双方的租赁关系进行解决，并表示被告可先营业，由此可证实，在此期间被告对其承租房屋所经营的酒店未正常营业，根据上述事实，原告在被告欠付租金时没有依法采取合法有效方式维护自身的权益，而是锁住租赁房屋大门，影响被告正常经营,因而必然造成相应损失，原告没有采取适当措施致使损失扩大,原告存在过错，但被告在原告提出其可先营业的表示后，未作出答复，也未进行营业或与原告处理交付租金或解除、终止合同事宜将房屋退回原告，被告的行为损害了原告的合法权益，致使损失扩大，应按合同约定的租金支付标准赔偿原告的损失。根据被告未退房的期间及租金和双方违约情形，并结合当前新冠肺炎疫情情况，本院酌情按双方租赁合同约定租金数额计算，由原告免收被告三个月的租金。被告至今仍未与原告办理终止合同退回房屋给原告，因此原告请求被告支付至2020年5月6日的租金，本院予以支持。双方租赁合同约定租金自2012年9月7日起计算，第六年至第十年租金增加10%，即2017年9月7日起至2021年9月7日期间年租金为301180元。被告从2019年9月7日起拒付租金至2020年5月6日共8个月，免收被告3个月租金，被告应支付5个月的租金，共125491.7元。据此，被告应支付原告2018年9月7日至2020年5月6日的尚欠的租金共为169226.7元。根据合同约定被告逾期未支付租金超过一个月，被告则应按每年租金加收滞纳金万分之一（即每天27元），被告至今仍未付清2018年9月至2019年9月的租金违反合同的约定，应按合同承担支付违约金责任，据此，原告请求被告从2019年10月7日起每日支付逾期付款违约金27元至2020年5月6日止，（27元/天×212天）共为5724元，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、二百二十七条、第二百三十五，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告梁斌、梁嘉璐与被告陈宏有于2011年签订的《房屋租赁合同》及2017年4月7日签订的《补充协议》于2019年11月6日终止；二、租赁房屋内被告陈宏有所添置的固定装饰物归原告梁斌、梁嘉璐所有，限被告陈宏有于本判决生效之日起十日内将承租房内属其所有的其他非固定装饰的物品清理完毕，将租赁房屋退回原告；三、被告陈宏有给付原告梁斌、梁嘉璐房屋租金169226.7元，并支付逾期付款违约金5724元，两项共计174950.7元。案件受理费4676元，减半收取2338元，由原告梁斌、梁嘉璐负担514元，被告陈宏有负担1824元。 在二审期间，双方当事人都没有向法庭提供新证据。 综合全案证据，本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是：1、本案《房屋租赁合同》是于2019年9月7日终止还是2019年11月7日自动终止；2、本案合同终止是被上诉人锁住上诉人经营的酒店大门造成的，还是上诉人未交纳下一季度租金造成的；3、本案合同终止后上诉人还应否支付被上诉人的租金。 关于本案《房屋租赁合同》是于2019年9月7日终止还是2019年11月7日自动终止的问题。从本案《房屋租赁合同》约定“第一年租金于合同签订之日起支付，以后于年度租期届满前一天支付下年租金，不得超过一个月，如逾期则按每年度租金加收滞纳金的万分之一（即每天24.6元），若在租期超过2个月仍未交付租金，则视为自动终止”内容来看，在本案中，上诉人于2019年9月7日确实开始拒付租金，其在租期超过2个月仍未交付租金，符合上述合同约定的合同自动终止时间。一审法院判决本案合同2019年11月7日自动终止时间正确，本院予以维持。上诉人主张2019年9月7日私自将上诉人经营的酒店门上锁,造成上诉人无法经营,本案合同应该于2019年9月7日因合同目的无法实现而终止。被上诉人酒店门上锁行为是上诉人不履行合同约定的交付租金造成的，且后被上诉人也通知上诉人经营（履行合同），不符合本案合同约定的终止时间。故对上诉人的上述主张，本院不予支持。 关于本案合同终止是被上诉人锁住上诉人经营的酒店大门造成的，还是上诉人未交纳下一季度租金造成的问题。由于是上诉人未按双方签订的《房屋租赁合同》约定交纳下一季度租金，造成合同符合约定自动终止的条件。被上诉人锁住上诉人经营的酒店大门后，也主动发信息要求上诉人支付房租金（双方协商意思），但上诉人未主动协商，放弃事情发展，也存在过错。后被上诉人又向上诉人发信息，要求开启电梯，并营业，但上诉人仍不给予答复，且一审对被上诉人的此行为（锁大门），已经拆免上诉人的三个月租。故本案合同终止是上诉人未交纳下一季度租金造成的。 关于本案合同终止后上诉人还应否支付被上诉人的租金的问题。在本案中，上诉人未按双方签订的《房屋租赁合同》约定交纳下一季度租金，也没有主动找被上诉人协商退回租赁房屋的问题，直接长期占用被上诉人的房屋，上诉人存在过错，应当支付占用被上诉人的房屋期间的租金。故一审法院判决合同终止后上诉人还应支付被上诉人的租金是正确的，本院予以维持。 综上所述，上诉人陈宏有上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3799元，由上诉人陈宏有负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓梅君 审判员  凌 除 审判员  张力夫 二〇二〇年十二月十七日 书记员  覃 静