山西省高级人民法院民事判决书（2020）晋民初61号原告（案外人）：雷宁，女，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。被告（申请执行人）：西藏信托有限公司。住所地：西藏自治区拉萨市经济开发区博达路**阳光新城别墅区**。法定代表人：周贵庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭玲，辽宁诚高律师事务所律师。第三人（被执行人）：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司。。住所地：盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。原告雷宁与被告西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）、第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月11日作出（2018）晋民初267号民事判决书。雷宁不服提起上诉，最高人民法院于2019年12月28日作出（2019）最高法民终1275号民事裁定书，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告雷宁的委托诉讼代理人李辉、高立先，被告西藏信托有限公司的委托诉讼代理人郭玲到庭参加诉讼，第三人龙驿公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告雷宁在本院第一次审理时提出诉讼请求：1.确认枫丹白露家园B区5#-2-701室归原告所有并排除执行；2.本案诉讼费用由被告承担。发回重审后，原告雷宁变更其诉讼请求为：1.请求排除对枫丹白露B区5#-2-701室的强制执行；2.诉讼费由原被告合理分担。事实与理由：2014年1月6日原告与第三人签订了《商品房买卖合同》，支付了购房款。2015年3月17日占有了该房屋，因小区项目整体尚未验收导致原告未办理不动产登记。2016年1月4日贵院根据被告的申请将该房查封。原告以案外人的身份提起执行异议被驳回，现提起案外人执行异议之诉。请求依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定支持原告诉请。被告西藏信托辩称，1.原告未提供证据证明其已向第三人支付全部购房价款，不符合法律规定的解除查封、阻却执行的条件，其诉讼请求不应当予以支持；2.原告提供的入住通知单不足以证明原告是在法院查封前已经合法占有涉案房屋；3.原告因自身原因未办理涉案房屋过户登记，对合同未能办理预告登记有重大过错。原告诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条的规定，应驳回其诉讼请求。第三人龙驿公司未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。本案属于最高人民法院发回重审的58件系列案之一，本院审理中组织双方对共有证据、共性问题发表意见并形成庭前会议笔录，原告变更了诉讼请求，被告放弃对起诉期限和诉讼主体资格的抗辩。原被告仍坚持原一审中对证据发表的举证、质证意见，不再重新举证、质证。本次审理中，主要针对二审期间当事人提交的和最高人民法院调取的新证据以及本院重审期间当事人提交的和本院调取的新证据进行举证、质证。分别评述如下：原告在原一审中提供以下共用证据：第一组证据：证据1.案外人执行异议起诉状；证据2.诉讼材料接收清单；证据3.共同诉讼撤诉申请书；证据4.山西省高级人民法院（2017）晋民初62号民事裁定书；证据5.山西省高级人民法院（2017）晋民初62号民事裁定书的送达回证；证据6.2017年9月20日起诉状。以证明原告提起执行异议之诉没有超过法定期限。被告对该组证据的质证意见为：真实性有异议，关联性有异议。理由：2017年8月23日，山西省高级人民法院作出（2017）晋执异7号民事裁定书，驳回原告执行异议申请。2017年9月14日原告收到（2017）晋执异7号民事裁定书，于2017年9月20日提起执行异议之诉，后又于2018年1月20日向法院提出撤诉申请，2018年1月29日，山西省高级人民法院裁定准许撤诉，裁定书送达日期是2018年3月28日，此前案件未审结，但2018年1月30日，原告又再次提起执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款规定，原告提起执行异议之诉的法定期限为自执行异议裁定送达之日起十五日内。该十五日的期限应为除斥期间，不适用中止或中断情形。原告再次提起执行异议之诉已明显超过法律规定的起诉期限，根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第三百零五条第一款规定，原告不具有起诉的权利，应裁定驳回原告起诉。本院认为，该组证据中证据4为本院生效裁判文书，证据1、证据2、证据3、证据5及证据6均复印于本院案卷卷宗之中，来源合法且客观真实，因该组证据与原告起诉是否超过起诉期间相关，故本院对该组证据予以采信。第二组证据：证据7.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托合同》；证据8.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》；证据9.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》；证据10.《商品房预售许可证》兴房售许字（2012）018-1号；证据11.《商品房预售许可证》兴房售许字（2012）018-2号。以证明龙驿公司对诉争房屋具有出售资格，原告与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告对该组证据的质证意见为：无异议。本院认为，因被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对该组证据予以采信。第三组证据：证据12.在建工程抵押登记证明；证据13.山西省高级人民法院（2015）晋执保字第46号送达回证；证据14.关于盘锦龙驿房地产开发公司（枫丹家园小区）不动产登记情况的说明；证据15.长安国际信托股份有限公司法人授权委托书。以证明非因原告自身原因对涉案房屋未办理过户登记。被告对该组证据的质证意见：真实性无异议，关联性有异议。理由：1、案涉房屋不能办理房屋过户登记的原因是该房屋于2012年12月28日已经为其他人设定了抵押登记。原告在购买案涉房屋时，应当进行查询并且知道案涉房屋的抵押登记情况，原告没有履行必要的注意义务，因此，原告有过错。2、从2010年11月4日起，盘锦市已经实行《商品房买卖合同》网签备案登记，是公示行为，2010年11月8日《盘锦日报》对此规定进行了详细报道，其中明确指出“预售许可证办理之后，根据网上公布的可供销售的房屋没有实行网上签订电子版合同的，不予办理商品房交易手续。”3、原告提供的商品房买卖合同附件4（合同补充协议）明确约定：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，由预购人单方到房产部门申请预购商品房预告登记。”原告作为商品房预购人未按合同约定履行商品房预告登记申请义务，对产生本次案外人异议纠纷具有重大过错，是案外人执行异议之诉的重要原因。4、被告提供的证据三《送达回证》中显示盘锦市房屋产权产籍交易管理中心对查封涉案房屋出具的回执中备注有15套房屋因已经办理了网签备案登记手续而未被查封，故该小区在被告查封前已具备办理备案登记的条件，但原告未主动办理，具有主观过错。本院认为，该组证据客观真实、来源合法，且与认定原告对未办理房屋过户登记手续是否具有过错有关联，故本院对该组证据予以采信。原告在原一审中针对本案提供以下证据：第一组：证明其在查封前已签订合法有效的书面买卖合同。证据1.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托合同》；证据2.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》；证据3.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》；证据4.《商品房预售许可证》兴房售许字（2012）018-1号；证据5.《商品房预售许可证》兴房售许字（2012）018-2号。以证明龙驿公司对诉争房屋具有出售资格，雷宁与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。证据6.2014年1月6日签订的《商品房买卖合同》；证据7.《产权认购协议书》，签订日期不明。被告质证意见为：无异议。本院认为，因西藏信托对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该组证据予以采信。西藏信托对商品房买卖合同无异议，本院予以采信；西藏信托对认购协议虽无异议，但因认购协议的签订日期不明，乙方未签名，不能认定其与待证事实的关联性，本院不予采信。第二组：2014年1月6日龙驿公司出具的345200元收据，以证明其在查封前已支付合同约定的价款，并已按人民法院要求将剩余价款交付执行。被告质证意见为：对收据的真实性有异议。因雷宁未提交支付全部房款的相应付款凭证，不能证明其已实际支付全部房款。本院认为，西藏信托虽然对收据的真实性有异议，但理由仅是该收据无相应的付款凭证，不能证明雷宁已实际付款，是对收据的证明力有异议。该收据由龙驿公司为雷宁出具，客观真实，且与认定雷宁的付款数额相关，本院予以采信。第三组：证据1.2015年3月17日龙驿公司出具的入住通知单；证据2.2015年3月17日物业公司出具的暂收1年物业费、电梯费收据复印件；证据3.2014年3月17日物业公司出具的一次性装修材料电梯使用费、垃圾清运费、水电气预交金收据；证据4.2015年9月19日预购水费收据；证据5.2016年2月2日至2018年7月9日燃气费明细；证据6.2017年1月1日至2017年11月3日电费明细；证据7.2018年7月11日预购气费收据。被告质证意见为：1.对入住通知单的真实性、关联性有异议。该证据只能证明雷宁可以办理入住手续的起始时间，而不能证明雷宁的实际合法占有时间。该入住通知单显示，雷宁已于2014年1月6日缴清首付款，但无相应的付款凭证证明，入住通知单的内容不具备真实性，不足以采信；2.对暂收1年物业费收据、一次性装修材料电梯使用费收据无异议；3.对水费收据真实性有异议，2015年9月19日的水费收据没有加盖收费部门印章，且为物业公司预代缴非雷宁入住后缴费，不应采信；4.对燃气费明细、电费明细、预购气费收据的真实性无异议，关联性有异议，三项证据的出具日期在涉案房屋被查封之后，不能证明雷宁在涉案房屋被查封前占有房屋。本院认为，入住通知单由龙驿公司为雷宁出具，形式上客观真实，且与待证事实相关。西藏信托虽然对入住通知单的真实性有异议，但理由是入住通知单不能证明雷宁实际占有房屋，并未指出入住通知单的虚假之处，因此，仅是对入住通知单的证明力有异议，而非对入住通知单真实性的异议，故本院对入住通知单予以采信；西藏信托对暂收1年物业费收据、一次性装修材料电梯使用费收据无异议，本院予以采信；2015年9月19日预购水费收据上标明“无收款单位收费章无效”，但雷宁提交的收据上无收费章，不能认定其真实性，本院不予采信；燃气费明细、电费明细、预购气费收据的出具日期均在涉案房屋被查封之后，显示的相关费用也发生在涉案房屋被查封之后，与待证事实无关，本院不予采信。第四组：证明非因其自身原因未办理过户登记。证据1.在建工程抵押登记证明；证据2.山西省高级人民法院（2015）晋执保字第46号送达回证；证据3.关于盘锦龙驿房地产开发公司（枫丹家园小区）不动产登记情况的说明；证据4.长安国际信托股份有限公司法人授权委托书。被告质证意见为：对该组证据的真实性无异议，关联性有异议。理由：1、涉案房屋不能办理房屋过户登记的原因是该房屋于2012年12月28日已经为其他人设定了抵押。雷宁在购买涉案房屋时，应当查询并且知道涉案房屋的抵押登记情况，雷宁未履行必要的注意义务，具有过错；2、自2010年11月4日起，盘锦市已经实行《商品房买卖合同》网签备案登记，是公示行为，2010年11月8日《盘锦日报》对此规定进行了详细报道，其中明确指出“预售许可证办理之后，根据网上公布的可供销售的房屋没有实行网上签订电子版合同的，不予办理商品房交易手续”；3、雷宁提供的商品房买卖合同附件4（合同补充协议）明确约定：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，由预购人单方到房产部门申请预购商品房预告登记。”雷宁作为商品房预购人未按合同约定履行商品房预告登记申请义务，对产生本案纠纷具有重大过错，是案外人执行异议之诉的重要原因；4、西藏信托提供的证据三《送达回证》中显示，盘锦市房屋产权产籍交易管理中心对查封涉案房屋出具的回执中备注有15套房屋因已经办理了网签备案登记手续而未被查封，故该小区在被查封前已具备办理备案登记的条件，但雷宁未主动办理，具有主观过错。本院认为，该组证据客观真实、来源合法，且与认定雷宁对未办理房屋过户登记手续是否具有过错有关联，故对该组证据予以采信。原告在本院重审中针对本案向本院提交以下新证据：第一组：证明原告通过顶账方式已经支付全部购房款。证据1.记账凭证，2014年1月4日龙驿公司第0013号记账凭证。证明原告的房屋是因为其父亲向北方公司出售水泥，北方公司未支付相应的货款，债权转让给龙驿公司，由龙驿公司支付相应的货款。且支付了1万多现金补足了涉案的房款；证据2.《审计报告》分册二附表7-1序列号1734，证明原告的房屋是空心砖的款北方水泥厂14万多，应付的货款通过债权转让取得房屋，《审计报告》分册二附表7-2序列号939，写的是工程款，货款包括在工程款内，证明原告的房屋通过顶账加部分现金，交足了涉案房屋的房款。被告质证意见为：1.关于记账凭证证明事项有异议，原告提供的两份收据只能证明龙驿公司用涉案房屋的购房款分别抵了雷保文的和刘伟的空心砖款，但原告未提供龙驿公司与雷保文，龙驿公司与刘伟之间存在债权债务关系的相关证据，基础法律关系事实不清，证据不足。2.刘伟与雷保文之间的关系，没有任何证据证明，原告没有向刘伟支付涉案房屋18.69万购房款的证据，所以不能明原告已经支付了全部房款，况且原告一二审中极力主张现金购买涉案房屋，现在又举证证明是顶账支付房款，且其中一部分顶账款与原告没有关系，所以原告于付款的事实证据不足。本院认为，上述证据材料均来源于龙驿公司，而龙驿公司账目混乱，且与本案存在利害关系，对上述证据的认定将结合本案其他在案证据予以综合评判。第二组：证据1.原告的身份证、户口本，证明夫妻二人没有未成年子女，只有成年女儿；证据2.原告夫妻二人的结婚证及不动产登记资料查询结果证明，证明二人没有其他用于居住的房屋。被告质证意见为：1.对于户口本、结婚证，不动产登记查询证明，形式上没有异议，对证明事项有异议。2.原告本人及配偶出具的唯一住房的证明是兴隆台分中心出具的，不能证明盘锦市其他区域无住房。关于盘锦市县区不动产登记中心出具的查询结果的适用范围，本院依职权向盘锦市自然资源事务服务中心进行调查取证，故对该证据的证明效力，将在本院依职权调取的证据部分进行分析认定。被告在原一审中提供以下共用证据：证据1.山西省高级人民法院（2017）晋执异7号民事裁定书及该裁定书的送达回证，以证明原告提起执行异议之诉已超过法定期限，应驳回起诉。原告对该证据的质证意见：真实性无异议，但该证据不是起诉、立案完整的全过程，其证明结论是错误的。本院认为，原告仅对该证据的证明目的有异议，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以采信。证据2.2010年11月8日《盘锦日报》，以证明自2010年11月4日起，盘锦市商品房买卖实行网签备案登记。原告对该证据的质证意见：《商品房买卖合同网上签约让百姓受益》仅仅是通讯报道性文章，不是具有依据效力的法律、法规和规范性行政文件，与本案争议无关。本院认为，该证据虽然并非法律、法规等规范性文件，但被告提供该证据的目的是为证明原告未办理网签手续具有过错，与本案有关联，故本院对该证据予以采信。证据3.山西省高级人民法院（2015）晋执保字第46号送达回证，以证明涉案房屋在被查封前已具备办理合同备案登记条件，原告对涉案房屋未办理房屋过户登记有过错。原告对该证据的质证意见：真实性无异议。该证据只能证明诉讼保全查封的事实，不能证明原告对涉案房屋未办理过户登记存在过错。本院认为，原告仅对该证据的证明目的有异议，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以采信。证据4.在建工程抵押登记证明。证明2012年12月28日起，案涉房屋已经抵押给长安信托股份有限公司。原告对该证据的质证意见：真实性和证明问题无异议。但该抵押登记的事实可以反证自2012年11月28日抵押登记至2016年1月4日法院查封前的期间内，在抵押登记尚未撤销之前，原告作为房屋购买人是不能办理《商品房买卖合同》备案和房屋所有权过户登记手续的。本院认为，原告仅对该证据的证明目的有异议，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以采信。被告在本院重审中向本院提供以下共用证据：证据1.盘锦市大洼区不动产登记中心2018年10月10日出具的袁铁石的《房屋查档情况说明》和《不动产登记资料查询结果证明》，以证明查询范围仅限于大洼区所辖范围，不包括除大洼区以外盘锦市所辖区域房屋产权登记信息，也不包括2016年以前大洼区不动产登记中心的登记结果。故原告提交的盘锦市不动产登记中心2019年3月5日出具的《不动产登记资料查询结果证明适用区域范围有效性的说明》内容不真实，不应采信。证据2.盘锦市双台子不动产登记中心2020年7月27日出具的李楠、王鑫《不动产登记信息》，以证明李楠、王鑫在双台子区有一套面积为52.85平方米的房屋，且该查询范围仅限于双台子区所辖范围，不包括除双台子区以外盘锦市所辖区域房屋产权登记信息。证据3.盘锦市不动产登记中心兴隆台分中心2020年7月27日出具的李楠、王鑫《不动产登记信息》，以证明李楠、王鑫在兴隆台区有一套面积为294.26平方米的房屋，且该查询范围仅限于兴隆台区所辖范围，不包括除兴隆台区以外盘锦市所辖区域房屋产权登记信息。证据4：盘锦市大洼区不动产登记中心2020年11月09日出具的李楠《不动产登记资料查询结果证明》，内容结果为“申请人无房屋所有权登记记录。”证据2、3和证据4证明，李楠在双台子区和兴隆台区均有住房，但大洼区不动产登记中心查询不到，说明盘锦市县区不动产登记中心查询范围仅限于该区域。故原告提交的盘锦市不动产登记中心2019年3月5日出具的《不动产登记资料查询结果证明适用区域范围有效性的说明》内容不真实，不应采信。原告对以上四份证据发表质证意见：1.县区不动产登记中心出具的不动产登记查询结果“备注”中记载的查询范围仅限于本区范围，这是一个过时的无效的备注；2.县区不动产登记中心出具的查询结果不能否定盘锦市不动产登记中心出具的说明。3.最高人民法院在其他生效判决中对盘锦市不动产登记中心2019年3月5日出具的《不动产登记资料查询结果证明适用区域范围有效性的说明》已经予以采信。4.证据4虽系原件，但真实性仍无法核实。李楠的身份无法确认，与本系列案件无关，不能证明被告主张的待证事实。关于盘锦市县区不动产登记中心出具的查询结果的适用范围，本院依职权向盘锦市自然资源事务服务中心进行调查取证，故对该证据是否采信，将在本院依职权调取的证据部分进行分析认定。本院依职权向盘锦市自然资源事务服务中心调查取证，该局2020年11月20日出具的《关于不动产登记信息查询适用范围的复函》主要内容为：原盘锦市不动产登记中心2019年3月5日出具的《不动产登记资料查询结果证明使用区域范围有效性的说明》存在不妥。说明中“均可证明查询人在查询时点盘锦市域范围内的不动产产权登记情况，不存在区域限制”的表述与实际不符。实际情况是我市使用的登记系统平台于2016年11月开始正式使用，登记受理与存量数据整合同步推进。出具说明时点，2019年3月5日前，兴隆台区和双台子区存量数据整合已完成，无论在我市哪个中心（包括盘山县和大洼区）查询坐落在兴隆台区和双台子区的不动产登记信息，查询结果都是一致的，确实不存在区域限制，如果查询人在分中心查询未做特别说明，查询结果仅限于该范围。由于盘山县和大洼区不动产存量数据整合还未达到100%，利用系统查询坐落在该两县区的不动产登记信息存在不准确的可能。说明中“均可证明查询人在查询时点盘锦市域范围内的不动产权登记情况，不存在区域限制”修改为“均可证明查询人在查询时点盘锦市主城区范围内的不动产登记情况，不存在区域限制，查询坐落在盘山县和大洼区不动产登记信息应到盘山县和大洼区的不动产登记中心”。对以上公文的内容本院予以采信，据此对被告在本院重审时提交的共用证据亦予以采信。依照本院依职权调取的该证据，雷宁仅提供其本人及配偶的由盘锦市兴隆台不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明，不能证明其在盘锦市域范围内无房屋所有权登记记录。另，最高人民法院二审期间依职权调取的物业公司出具的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》，原被告均无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月6日雷宁与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，购买枫丹白露B区5#-2-701室，面积86.3平方米，房款345200元，合同约定的付款方式为一次性支付。物业公司出具的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》显示，雷宁办理入住、领取钥匙、首次缴纳物业费的时间均为2015年3月17日。龙驿公司的记账凭证与山西瑞明会计师事务所出具的审计报告显示，案涉房屋系抵账房屋。龙驿公司2014年1月4日第0013号-0001记账凭证载明，借方：其他应付款-雷保文北方143000元，借方：其他应付款-刘伟186900元，借方：现金15300元，贷方：预收帐款345200元。《审计报告》中《附表7-1：A区、B区的房源信息账面明细》序号1734记载：房源为B-5-2-701，交款人为雷宁，签字人为雷保文、刘伟，抵账人为雷保文、刘伟，事由“收据1：刘伟空心砖186900元，收据2：北方水泥款143000元雷保文”，交款日期为2014年1月6日。《附表7-2：A区、B区住宅、商网销售台账汇总表》序号939记载：房源状态为工程款顶款，《附表7-2-1：A区、B区住宅、商网销售台账十二种情况明细表》也显示房源状态为工程款顶款。2012年12月第三人龙驿公司与长安信托公司签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定第三人龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。2012年第三人龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。原告至今未办理房屋过户登记手续。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为：原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。评述如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案涉案房屋系住房，原告提供的盘锦市不动产登记中心及兴隆台分中心出具的不动产登记资料查询结果不能证明其在盘锦市区域内原告及其家庭成员名下没有其他住房，不符合上述第二十九条第（二）项的规定，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定进行审查，即，排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。本案中，根据已经查明的事实，原告提交的证据足以证明其诉请均已符合前述四个要件。理由如下：1.关于是否在查封签订合法有效的商品房合同，雷宁提交的商品房买卖合同显示签订时间为2014年1月6日，早于涉案房屋被查封时间2016年1月4日，合同内容为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，可认定雷宁于查封前已签订合法有效的书面买卖合同。2.关于是否合法占有案涉房屋的问题。雷宁提交的入住通知单虽然仅能证明查封前涉案房屋具备入住条件，但综合一次性装修材料电梯使用费收据、物业费收据等证据，可认定雷宁在查封前已合法占有涉案房屋。3.关于是否支付全部购房款的问题。龙驿公司2014年1月6日分别向雷保文、刘伟出具收据，向雷保文出具的金额为143000元（事由：北方水泥款），向刘伟出具的金额为186900元（事由：刘伟空心砖），另外同一天还向雷宁出具了15300元的现金收据。本院认为，虽然收款收据与记账凭证的时间有矛盾，但收款收据、记账凭证、审计报告的其他内容能够互相印证，能够认定案涉房屋为抵账房，结合原告已经签订合法有效的买卖合同且已经实际入住等情况，可以认定原告已经支付全部购房款。4.关于原告对未办理过户登记手续是否有过错的问题。本案中，雷宁提交的“关于盘锦龙驿房地产开发公司（枫丹家园小区）不动产登记情况的说明”可证明龙驿公司尚未办理涉案房屋所有权的首次登记，雷宁作为买受人无法办理涉案房屋所有权过户登记。雷宁提交的兴房售许字（2012）018-1号、018-2号《商品房预售许可证》，可证明龙驿公司已取得涉案房屋的《商品房预售许可证》，对涉案房屋有出售资格，故雷宁购买涉案房屋已尽到合理的注意义务，对未办理过户登记手续无过错。综上，原告的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，原告主张的民事权益能够排除强制执行，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，判决如下：不得执行辽宁省盘锦市兴隆台区枫丹白露家园B区5#-2-701号房屋。案件受理费6478元，由被告西藏信托有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 魏佩芬审判员 吴捷慧审判员 成 堃二○二○年十二月十八日法官助理 李洪才书记员 李晨颖