湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初481号原告：陶文茜，又名陶文倩，女，1997年6月22日出生，汉族，户籍住址：江苏省苏州市吴江区，委托诉讼代理人：熊磊，湖北祥德律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：马玉芳，女，1968年7月15日出生，汉族，户籍住址：湖北省黄石市西塞山区，系陶文茜母亲，代理权限为特别授权。被告：唐皓兵，男，1992年7月11日出生，汉族，户籍住址：湖北省黄石市黄石港区，委托诉讼代理人：王丹、黄晨，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：鄂州市花湖致远房地产开发有限公司，住所地：鄂州市花湖开发区。诉讼代表人：柯国顺，鄂州市花湖致远房地产开发有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：肖鹏，湖北伸道律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：唐汉林，男，1964年8月8日出生，汉族，户籍住址：湖北省大冶市，第三人：陈桔红，女，1963年12月30日出生，汉族，住黄石市黄石港区，第三人：陈思思，女，1987年7月15日出生，汉族，住黄石市黄石港区，原告陶文茜诉被告唐皓兵、鄂州市花湖致远房地产开发有限公司（下称致远公司），第三人唐汉林、陈桔红、陈思思破产债权确认纠纷一案，本院于2017年12月15日作出（2017）鄂0704民初1859号民事判决，陶文茜、唐皓兵均不服，上诉至湖北省鄂州市中级人民法院，该院于2018年8月6日作出（2018）鄂07民终354号终审民事判决。唐皓兵不服上述终审判决，向湖北省高级人民法院申请再审，该院于2018年9月28日作出（2018）鄂民申3899号民事裁定提审本案，审理后于2019年8月23日作出（2019）鄂民再169号民事裁定：撤销湖北省鄂州市中级人民法院（2018）鄂07民终354号民事判决及本院（2017）鄂0704民初1859号民事判决，本案发回本院重审。本院于2020年3月26日重新立案后依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告陶文茜及其委托诉讼代理人熊磊、马玉芳，被告唐皓兵及其委托诉讼代理人王丹、黄晨，被告致远公司的委托诉讼代理人肖鹏及被告唐汉林到庭参加了诉讼，第三人陈桔红、陈思思经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经本院院长批准，延长审理期限六个月，现已审理终结。陶文茜向本院提出诉讼请求：1、依法撤销致远公司同唐皓兵于2014年6月11日签订的钱柜华园（上上坊）第13幢6号房（预告登记房屋坐落：鄂州市花湖开发区振兴大道钱柜华园一期13号楼6号房，下称案涉房屋，本院注）的《商品房买卖合同》，或确认该《商品房买卖合同》无效；请求依法撤销致远公司的破产管理人向唐皓兵发出的《债权确认通知书》，撤销鄂州市房预市直字第××号预告登记。2、依法撤销致远公司的破产管理人向陶文茜发出的《债权确认通知书》，确认陶文茜与致远公司于2007年10月16日签订的购买钱柜华园（上上坊）第13幢6号房的《商品房买卖合同》有效并继续履行；判决致远公司向陶文茜支付逾期协助办理房地产权属证书的违约金837.04元，判决致远公司立即将办理权属登记应由其提供的资料报鄂城区不动产登记中心备案。3、请求依法判决致远公司立即办理权利人为陶文茜的案涉房屋的预告登记，在能够进行不动产登记时，立即协助陶文茜将所购房地产过户登记给陶文茜。4、判令本案诉讼费用由唐皓兵、致远公司承担。事实和理由概括为：2007年10月16日，陶文茜与致远公司签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》，随后支付房款。2011年6月22日，陶文茜接收了致远公司交付的房屋并领取了房屋钥匙及车库钥匙，实际合法占有了案涉房屋。陶文茜随后又委托办理了案涉房屋的水、电开通手续。此后，陶文茜历经多年无数次要求致远公司协助陶文茜办理房地产权属登记，但致远公司以其材料不全及相关费用未交清为由拒绝。2017年6月23日，陶文茜收到致远公司破产管理人的《债权确认通知书》，破产管理人以唐皓兵办理了鄂州市房预市直字第××号预告登记为由，准备继续履行同唐皓兵所签订的《商品房买卖合同》，且以此为由认定陶文茜与致远公司签订的购房合同无法继续履行。陶文茜认为唐皓兵及致远公司以低于市场价格签订合同并恶意办理预告登记的行为，属于恶意串通，损害了陶文茜的合法权益，应当认定该合同无效，致远公司应继续履行同陶文茜所签订的《商品房买卖合同》，故起诉至法院。唐皓兵辩称，唐皓兵与致远公司之间系正常的交易关系，唐皓兵购房时到现场查看，房屋没有使用痕迹，并不知道房屋已另售他人。唐皓兵购房支付了相应对价，不能因唐皓兵支付的单价低于陶文茜支付的单价就认定低于市场价，唐皓兵支付的价格并没有远低于市场价，双方不存在恶意串通。致远公司依照与唐皓兵签订的《商品房买卖合同》的约定办理了预告登记，唐皓兵也支付了购房款，双方构成合法的商品房买卖关系。唐皓兵办理预告登记系在房屋不能办理房产证的情况下为维护权益作出的最优选择，预告登记具有准物权的效力，在取得案涉房屋的权益保护中优先于陶文茜的普通债权，唐皓兵的《商品房买卖合同》应当是优先履行的，破产管理人关于唐皓兵的《商品房买卖合同》事实认定合法，应予以履行。综上，请求驳回陶文茜的诉请。致远公司辩称，致远公司与陶文茜签订案涉房屋《商品房买卖合同》系买卖关系，致远公司确实收到了陶文茜的全部购房款837,042.00元；唐皓兵与致远公司签订的案涉房屋的《商品房买卖合同》是否为借款担保等其他法律效力问题由法院依法认定。唐汉林述称，我对房屋之前已经卖给他人的事实不知情，案涉房屋没有被占有使用，装修房屋是在破产公告之后发生的，我也没有指定唐皓兵购买案涉房屋。唐汉林未提交证据。陈桔红、陈思思未到庭亦未提交书面意见和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于陶文茜出示的证据：1、陶文茜与致远公司签订的《商品房买卖合同》及付款凭证、收据、交房手续原件；2、致远公司财务凭证；3、五份《商品房买卖合同》；4、《预告登记申请书》；5、唐皓兵、陈思思2014年5月至6月招商银行的交易流水清单、陈桔红2014年5月至10月工商银行的交易流水清单；6、增值税发票、用水客户信息表、自来水公司预存单据；7、刑事判决书、刑事裁定书各一份；8、说明一份；9、本院对袁园的调查笔录；均真实客观，依法予以采信。10、民事判决书、民事裁定书、执行裁定书共14份，真实性无法核实，不予采信。11、律师对葛伟的调查笔录，证人没有出庭作证，真实性无法核实，不予采信。对于唐皓兵出示的证据：1、唐皓兵与致远公司签订的13-6号房屋《商品房买卖合同》、收据、银行回单；2鄂州市房预市直字第××号号《房屋预告登记证明》、债权确认通知书各一份；3、银行流水单、鄂州中级人民法院开具的《律师调查令》；4、预售账款账簿；5、2008年5月28日现金交款单一张；均真实客观，依法予以采信。6、证人证言；证人没有出庭作证，真实性无法核实，不予采信。7、照片一组，真实性无法核实，不予采信。8、案涉楼盘房屋价值估价报告，系唐皓兵单方委托鉴定，不具有客观性、合法性，不予采信。对于致远公司出示的证据：1、《谈话笔录》，有其他证据相互印证，予以采信。2、13-6号《商品房买卖合同》，真实客观，依法予以采信。3、致远公司记账凭证；4、上上坊别墅销售价格一览表；均系原始记录，客观真实，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年10月16日，陶文茜与致远公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：陶文茜购买致远公司开发的案涉房屋，房屋单价3,068.00元每平方米，总价837,042.00元，于2007年10月16日支付首付款427,042.00元、2007年12月31日前支付330,000.00元、2008年8月31日前支付80,000.00元；致远公司应当在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因致远公司的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书，买受人不退房，致远公司按已付房款的0.1%向陶文茜支付违约金。合同还就其他事项进行了约定。当日，陶文茜以其母亲马玉芳名义汇款427,042.00元至致远公司账户；2007年12月28日，陶文茜以马玉芳名义汇款330,000.00元至致远公司；2008年9月2日，陶文茜通过其父陶惟佳账户汇款80,000.00元至黄石市致诚物业管理有限公司；致远公司分别在上述汇款时间开具收款收据，收据均载明款项系收取陶文茜案涉房屋的购房款。2009年12月18日，陶文茜出具《具结书》一份。该具结书载明，“本人在上上坊购买的13-6#商品房，因开发商延期交房，需赔付违约金33,146.00元。现经双方协商，由开发商将本人所购商品房后院由原来的25平方米扩建至50平方米并办理土地证，而本人则放弃索赔违约金。”同时，陶文茜在该具结书中还签署“接受同意后院扩5.9M的暂时协商意见”。葛伟代表致远公司在该具结书上签字。2011年6月22日，陶文茜母亲马玉芳代其与黄石市致诚物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，并领取了涉案房屋钥匙，物业费交至2014年12月31日。2014年6月11日，唐皓兵与致远公司签订二份《商品房买卖合同》，合同约定，唐皓兵以单价2,800.00元每平方米，总价分别为761,600.00元和812,000.00元的价格购买致远公司开发的案涉房屋和位于鄂州市花湖开发区振兴大道特一号钱柜华园（上上坊）第13幢6号房、第15幢4号房。合同签订后，唐皓兵于2014年6月17日通过银行汇款方式向致远公司汇款761,600.00元，银行回单用途栏注明为“还款”；6月18日分四次总计汇款812,000.00元；致远公司分别向唐皓兵出具收款收据。同月23日，上述二套房屋办理了预告登记（预购商品房），预告登记权利人均为唐皓兵。2015年3月24日，致远公司向法院申请破产，本院于同年7月23日作出(2015)鄂鄂城破字第00001号民事裁定书，决定立案受理申请人致远公司的破产申请，并通过摇号方式指定湖北伸道律师事务所为破产管理人。陶文茜、唐皓兵依法向致远公司申报债权，破产管理人于2017年6月15日向陶文茜、唐皓兵发出债权确认通知书，确认案涉房屋存在一房多卖，因唐皓兵已于2014年在房产部门办理预告登记手续，故认定其与致远公司签订购房合同无法继续履行，确认其债权金额837,042.00元；确认唐皓兵的购房合同合法有效，应予继续履行。因陶文茜对此持有异议产生纠纷。另查明，唐汉林与唐皓兵系父子关系，陈桔红与陈思思系母女关系，陈桔红与是唐汉林姐弟关系。唐汉林与致远公司在2014年5月14日签订二份《商品房买卖合同》，唐皓兵在2014年6月11日签订二份《商品房买卖合同》，陈思思在2014年6月11日签订一份《商品房买卖合同》，均约定致远公司放弃以成交价格低于市场价为由显失公平，申请撤销买卖合同的诉讼请求，致远公司出具收款收据、申请预告登记，然后“购房人”支付“房款”。致远公司对涉及唐汉林、唐皓兵、陈思思、陈桔红的汇款均以借款名目记入公司账册，但无借款合同或借条。因与唐汉林、唐皓兵、陈思思、陈桔红有关的房屋涉及一房多卖情形，均已另案诉讼。原审中本院在武汉女子监狱对在此服刑的袁园（致远公司法定代表人，因犯非法吸收公众存款罪、信用卡诈骗罪，于2017年2月24日被本院数罪并罚判处有期徒刑十七年六个月，并处罚金人民币二十万元，本院注）调查时袁园证实：唐汉林“那一圈人是以个人名义做贷款的”，2014年大概向唐汉林等人借了4,000,000.00元左右，是多人提供的；因急需借款，就同意房屋办证（备案），按唐汉林的要求将房屋备案到唐汉林指定的人名下，备案的房屋是我们随便挑的；我们只想借40几天就可以从银行贷款偿还，“根本就没有想给房的”；与唐汉林等人签订的5套房屋的买卖合同，是根据借款的金额倒推定的房价，合同中价格条款（致远公司放弃以成交价格低于市场价为由显失公平，申请撤销买卖合同的诉讼请求）是无效的，显失公平；2012年之前购房款都是出具的收据，之后的开发票。本院认为，本案的争议焦点为：1、唐皓兵与致远公司是否成立借贷关系，双方签订的商品房买卖合同及对案涉房屋申请预告登记的行为是否有效；2、陶文茜与致远公司之间的商品房买卖合同关系是否真实并成立，是否应继续履行。本院结合案件事实及相关法律规定评判如下：一、关于唐皓兵与致远公司是否成立借贷关系，双方签订的商品房买卖合同及对案涉房屋申请预告登记的行为是否有效的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”本案中，唐皓兵与致远公司于2014年6月11日签订《商品房买卖合同》，约定唐皓兵以单价2,800.00元每平方米购买案涉房屋。虽有收据、转款证明、房屋预告登记等证据证明，但致远公司财务账簿将唐皓兵以购房名义支付的款项记载为借款。致远公司法定代表人袁园亦证实，2014年致远公司向唐汉林及其相关的多人借款4,000,000.00元左右，并按唐汉林的要求将随便挑选房屋备案到唐汉林指定的人员名下，根据借款的金额倒推确定房价，只想借40几天就可以从银行贷款偿还，“根本就没有想给房的”。在案证据致远公司的公司财务账簿证明的事实与袁园证实的事实一致。并且，唐皓兵2014年6月11日购买案涉房屋的价格为2,800.00元每平方米，远低于该楼盘同期正常销售价格，甚至低于陶文茜2007年10月16日购房时3,068.00元每平方米的价格，双方还在合同中约定“甲方放弃以成交价格低于市场价为由显失公平，申请撤销买卖合同的诉讼请求”。除此以外，唐汉林、唐皓兵、陈思思存在亲属关系，唐汉林与致远公司在2014年5月14日签订二份《商品房买卖合同》，唐皓兵在2014年6月11日签订二份《商品房买卖合同》，陈思思在2014年6月11日签订一份《商品房买卖合同》，采取的方式一致（先签订合同且约定致远公司不得以显失公平为由撤销合同、致远公司出具收款收据、申请预告登记，然后“购房人”支付“房款”）。以上行为均有悖常理，亦与房地产开发企业正常销售商品房的交易习惯明显不符，但进一步印证袁园所述属实。故本院认定，唐皓兵与致远公司之间是借贷关系，而非商品房买卖合同关系，双方签订的商品房买卖合同因缺乏买卖房屋的真实意思表示而无效。无效的合同自始无效，无需撤销。由此可见，唐皓兵与致远公司办理案涉房屋的预告登记本意是为担保借款债权的实现。唐皓兵不是案涉房屋的真实购房人，不能产生相应的保障所有权实现的法律效果，其登记行为无效。该预告登记赖以成立的基础法律关系（真实的商品房买卖合同关系）已经丧失，为无效登记，应当由相关行政管理部门依法予以注销，陶文茜诉请本院判令撤销不属民事案件审理范围，不符合民事法律规定。二、关于陶文茜与致远公司之间的商品房买卖合同关系是否真实并成立，是否应继续履行的问题。陶文茜与致远公司于2007年10月16日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方成立真实的商品房买卖合同关系。合同签订后，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。陶文茜与致远公司签订的《商品房买卖合同》长期没有备案，不影响双方之间商品房买卖合同关系的成立与生效。陶文茜最后一期付款80,000.00元应当在2008年8月31日前支付，其于2008年9月2日支付，系违约行为，亦不能否定双方合同的真实性。其向物业公司支付该笔购房款是受致远公司的指定，并得到致远公司确认。陶文茜已向致远公司支付全部购房款，致远公司也向其开具了收款收据，办理了水电开户，交付了房屋钥匙。在致远公司迟延交房时，双方于2009年12月18日进行协商，陶文茜签署了《具结书》，该房屋已由陶文茜接收占有，致远公司还应按双方合同约定协助陶文茜办理案涉房屋的相关不动产登记手续。致远公司按双方合同约定逾期办理房屋权属登记证书构成违约，应按约向陶文茜支付违约金837.04元，但致远公司已进入破产程序，陶文茜享有的该债权依法仅能经确认后参与分配，不能直接判决致远公司向其支付。债权确认通知书作出后，还应由法院作出裁定予以确认，故陶文茜无需请求撤销涉案的二份债权确认通知书。综上所述，陶文茜的诉讼请求，本院部分予以支持；唐皓兵的答辩意见无事实、法律依据，不予采纳；致远公司的答辩意见，部分采纳。唐汉林、陈思思、陈桔红不是本案所涉合同的相对人，在本案中不承担责任。陈思思、陈桔红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对法律赋予庭审中应享有的相关权利的放弃，依法应由其承担相应的法律后果。本案依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条第一款第五项及第二款，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国破产法》第五十八条第三款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认鄂州市花湖致远房地产开发有限公司与唐皓兵于2014年6月11日签订的位于鄂州市花湖开发区振兴大道钱柜华园一期13号楼6号房的《商品房买卖合同》无效；二、确认鄂州市花湖致远房地产开发有限公司与陶文茜于2007年10月16日签订的位于鄂州市花湖开发区振兴大道钱柜华园一期13号楼6号房的《商品房买卖合同》有效并继续履行；三、鄂州市花湖致远房地产开发有限公司在不动产登记部门依法注销权利人为唐皓兵、位于鄂州市花湖开发区振兴大道钱柜华园****楼**房的预告登记之日起三十个工作日内协助陶文茜办理上述房屋的预告登记，在上述房屋具备办理不动产登记条件后三十个工作日内协助陶文茜办理不动产登记手续；四、驳回陶文茜的其他诉讼请求。本案案件受理费1,000.00元，由唐皓兵、鄂州市花湖致远房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉湖北省鄂州市中级人民法院。审判长 ：李健审判员：姜昭威审判员：陈茜二〇二〇年十二月二十三日书记员 ：       程       爽