鹤壁市山城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0603民初1417号原告（反诉被告）：田新房，男，1953年6月8日出生，汉族，住鹤壁市山城区。委托诉讼代理人：张新群，鹤壁市山城区红旗街道法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：关鹤伟，男，1974年9月1日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：张学良，鹤壁市淇滨区大赉店镇法律服务所法律工作者。原告田新房与被告关鹤伟租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开审理。被告关鹤伟于2020年12月2日提出反诉，本院依法合并审理。本院分别于2020年12月2日、12月7日公开开庭进行了审理。原告田新房委托诉讼代理人张新群、被告关鹤伟及其委托诉讼代理人张学良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田新房向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告租赁合同关系，限期被告将该房腾清；2、被告给付租金6500元（2020年2月1日至2020年7月31日）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月1日，原、被告双方签订了房屋租赁合同一份，合同约定被告从2019年8月1日至2022年8月1日租原告的房屋，年租金13000元，每六个月付租金一次，被告未按时付租金，原告可以终止合同。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，被告却未按照合同约定，按期给付租金，原告多次催要，被告一直拖延搪塞未付。为此原告诉至法院，请求判决解除租赁关系、腾清房屋，并支付租金与水电费。被告关鹤伟辩称，1、被告与原告已于2020年2月1日终止房屋租赁协议,原告的诉讼请求不能成立。根据原告与被告于2019年8月1日签订的书面房屋租赁协议第二条的规定,已构成合同终止。双方不存在租赁关系,被告不应当给付原告租金6500元。2、被告早已将房屋腾清,并将房屋钥匙交付给原告,不再产生租金。2019年10月28日,被告身体患病,到鹤壁长虹医院住院治疗,经医生诊断为:急性脑缺血、脑梗死等，共住院14天。另外,××”疫情的发生而造成影响,导致被告承租原告房屋经营的鹤壁市山城区御品熟肉店无法经营。被告于2020年1月份将承租原告的房屋予以腾清，并将房屋钥匙一并交付原告。之后,被告一再催促原告结算水、电费,并要求退还水、电押金1000元,原告一再推脱,不予理睬。被告所提供的水费交费明细表可以证明2020年1月份之后未发生任何水费,也证明被告已于2020年1月份将承租原告的房屋交付原告。原告应当返还被告水、电押金1000元。3、原告的诉讼不具有事实及法律依据,原告诉状陈述不属实,不是被告一直拖延、搪塞,相反是被告一再催促原告结算水、电费,并要求退还水、电押金1000元,而原告一再推脱不给被告见面。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告关鹤伟提出反诉请求，要求判令原告退还被告水、电押金1000元。事实与理由：2019年8月1日,原告自愿将坐落在朝阳街中××与××路交叉口北家属楼下门面房一间出租给被告,当日双方签订书面房屋租赁协议,协议约定年租金13000元,租赁期限自2019年8月1日至2022年8月1日止,每六个月付租金一次,被告未按时付租金,原告可以终止合同。承租后被告经营鹤壁市山城区御品熟食店。原告诉状中称被告未按照合同约定,按期给付租金,多次催要,被告一直拖延搪塞未付,严重不属实。实际上是由于被告于2019年10月28日身患脑梗,并住院治疗。由于被告本次患病,××”疫情的影响等相关因素，导致被告的店无法经营。被告于2020年1月份已将承租的房屋腾空,2020年3月份在承租屋附近偶遇原告,被告要求清算水、电费退水电押金,原告称押金不退,后经公安调解后,被告将承租屋钥匙交于原告。故,原告称曾多次与被告催要房租,纯属虚构,相反是被告一再催促原告结算水、电费,并要求退还水、电押金1000元,而原告一再推脱不予见面。被告与原告的租赁协议早已于2020年1月份终止。为此,根据法律规定,提起反诉。原告田新房针对被告关鹤伟的反诉请求辩称，被告的反诉理由不能成立，1、被告反诉请求是在双方签订的合同有效期之内，在未达到法定解除合同时，不应给予返还，其反诉的请求中没有解除合同的事项。2、被告反诉的理由中没有证据证明在该电表、水表的总数，其反诉理由不能成立。3、被告反诉理由中依据合同第二条，终止合同的理由不能成立，因该第二条终止合同事项是原告的权益，而非被告的权益，请求人民法院驳回被告的反诉请求。原告田新房向本院提交房屋租赁协议一份。被告关鹤伟向本院提交下列证据：1、房屋租赁协议一份（同原告田新房提交证据）；2、鹤壁长红医院病历首页、出院记录各一份；3、水费交费明细表（2019年7月30日-2020年11月30日）一份、水费客户账单二份；4、水电押金1000元二联单一份、2019年8月1日-2020年1月30日房租6500元二连单一份、2019年9月30日交纳电费68.8元二联单一份；5、通话记录一份、视频光盘一份。为查明案情，本院于2020年11月26日拍摄现涉案房屋照片1组。本院认为，原告田新房提交的证据及被告关鹤伟提交的证据1、4能够证明原被告双方存在租赁关系，被告关鹤伟交纳了水电费押金1000元、2019年8月到2020年1月租金等事实，本院予以确认。被告关鹤伟提交的证据2，与本案不具有关联性，本院不予确认。被告关鹤伟提交的证据3、5及本院现场拍摄的照片能够证明被告关鹤伟于2020年1月19日将自己物品从本案涉案出租房屋内搬离，并于当天与原告田新房通话，2019年12月份后未产生水费，目前涉案房屋内无被告关鹤伟的物品等情况，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月1日原告田新房与被告关鹤伟签订《房屋租赁协议》一份，该协议载明：原告田新房将坐落在朝阳街中××与××路交叉口北家属楼下门面房第八门面房一间出租给被告关鹤伟使用，房屋月租金（不包括租金应纳税的税金）13000元整（庭审中原、被告认可13000元为年租金），租赁期限自2019年8月1日至2022年8月1日止，租金每六个月交纳一次，下一次租金必须提前十五天预交，以此类推，不得推迟，如被告关鹤伟违反交纳房屋租金的日期，原告将终止合同，被告将房屋交还给原告。协议还约定了其他内容。在原被告双方签订租赁合同前，2019年7月8日被告关鹤伟向原告田新房交纳水电费押金1000元，2019年7月20日交纳2019年8月至2020年1月半年的房租6500元。在租赁合同履行过程中，2020年1月19日被告关鹤伟将自己的物品从涉案租赁房屋内搬离，并于当天与原告田新房电话通话。被告关鹤伟当庭陈述于2020年3月份将房屋钥匙交于原告田新房。目前涉案房屋内已经没有被告关鹤伟的物品。另外，本院进行现场拍照时，由原告方找来开锁人员当场开锁并更换了锁芯，后涉案房屋钥匙由原告方持有。本院认为，依法成立的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出租人将租赁物交付承租人占有、使用、收益，承租人应当按照合同约定支付租金。本案中，涉案房屋出租人田新房在签订租赁协议后，将涉案房屋交付给被告关鹤伟使用、收益，被告关鹤伟应当按照合同约定支付租金。被告关鹤伟在租赁期间于2020年1月19日将其物品搬离涉案房屋，并于当天与原告田新房电话通话，虽不能显示通话内容，但按照租赁合同的交易习惯，应为电话通知原告其不再继续租赁房屋及已经搬清物品的事实。被告关鹤伟又当庭陈述其在2020年3月才将房屋钥匙交还给原告，但未明确具体时间，故本院确定该时间为2020年3月31日，综合上述情况，本院确认双方租赁关系于2020年3月31日解除，因被告关鹤伟已将其物品从涉案房屋内搬离，故原告田新房要求解除租赁合同关系，并要求被告关鹤伟腾清房屋的诉讼请求，本院不予支持。因在解除租赁合同关系之前，被告关鹤伟持有涉案房屋钥匙，具有占有、使用房屋的条件，应交纳此前的租金，因被告关鹤伟已经交纳了2019年8月至2020年1月的租金，剩余2020年2月、3月的租金2166.67元（13000元÷12个月×2个月）未交纳，应支付于原告田新房，原告田新房主张的租金诉讼请求超出部分，本院不予支持。关于被告关鹤伟的反诉请求，本院认为，因原、被告双方租赁合同已经解除，且原告田新房未提交需要扣除或扣减被告关鹤伟水电费押金的证据，故关于被告关鹤伟要求原告田新房返还水电费押金1000元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）关鹤伟于本判决生效之日起十五日内支付原告田新房（反诉被告）房屋租金2166.67元。二、原告田新房（反诉被告）于本判决生效之日起十五日内退还被告关鹤伟（反诉原告）水电费押金1000元。上述一、二项相互抵付后，被告（反诉原告）关鹤伟于本判决生效之日起十五日内支付原告田新房（反诉被告）款项1166.67元。三、驳回原告（反诉被告）田新房的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由原告田新房负担17元，被告关鹤伟负担8元。反诉案件受理费25元，由原告田新房负担。本判决为终审判决。审判员  唐建二〇二〇年十二月十六日书记员  张晓