吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2332号上诉人（原审原告、反诉被告）：季某，男，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：张某，吉林证律律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：何某，男，住吉林省舒兰市。委托诉讼代理人：汤某，吉林达恒律师事务所律师。上诉人季某因与被上诉人何某租赁合同纠纷一案，不服吉林省舒兰市人民法院（2020）吉0283民初1599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人季某及其委托诉讼代理人张某，被上诉人何某及其委托诉讼代理人汤某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。季某上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除季某与何某之间签订的《租赁协议》，判决何某立即退还剩余租金87,500元、维保费检测费保险费用11,400元、保证金50,000元，同时赔偿季某开业前3个月所有工作人员工资损失195,762元、固定装修投入损失422,976元、定制货架设备投入925,473元、办公设备投入损失约19,603元，合计1,712,714元。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律不当，所作出的判决明显错误。1.一审判决认定事实不清，片面的认定合同相对方为舒兰市红四方商贸有限公司（以下简称红四方公司）明显有误。本案中季某与何某以个人名义签订租赁协议，且已经实际履行近一年，此前季某一直不知道房屋产权登记是何某经营的红四方公司，何某也从来没有告知过季某，《租赁协议》中约定甲方何某拥有租赁房屋的所有权，并约定房屋产权等没有任何纠纷，如出现问题概由甲方何某负责。租赁协议约定的款项季某也都是按照何某要求汇入其个人名下，双方均以自然人身份履行协议。更为关键的是在一审庭审期间，何某也认同本案的诉讼地位，何某也以个人名义提起反诉，答辩过程中也对于何某属于房屋租赁方没有任何异议，仅仅是在何某没违约上进行抗辩，并且也以房屋租赁方名义提出后期租赁费的诉讼主张，这一点足以说明何某认可本案中诉讼地位的观点和态度。因此，本案中何某作为案件当事人是完全适格的，不存在任何问题。对于双方当事人都认可的事实法院应依法予以认定，而不应当为了简单的结案而推卸案件，引发新的矛盾，造成诉累。2.一审判决驳回季某的诉讼请求没有法律依据。红四方公司属于何某名下一人独资公司，何某100%持股，是公司唯一的股东，长期以来何某个人资产与其独资有限公司之间混同，公司资产没有独立于个人财产，公司利益和股东利益没有任何区分。季某作为善意承租人根本无法得知何某个人和公司资产状况。对于诉讼何某个人还是公司应当享有选择权。3.一审判决适用法律明显不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款的规定应当裁定驳回起诉，而非以判决形式驳回。何某辩称：1.关于季某提到的本案主体问题。一审法院以判决方式驳回诉讼请求是正确的。驳回起诉适用的是程序法；驳回诉讼请求是对当事人实体权利的否定性评价。一审法院在庭审过程中，已经向季某释明主体问题，但季某执意以何某作为被诉主体，而何某是否为争议法律关系的主体是法院进入实体审理阶段需要查明的事情。因经一审审理查明何某不承担民事责任，判决驳回季某的诉请请求是正确的。2.一审判决驳回季某在一审诉讼请求的结论是正确的。何某在履行合同过程中不存在违约的事实。何某是为了商场整体保温，关闭并调整了1扇门，不存在仅开启一处侧门的问题。商场中已经为季某预留了通往超市的合理通道，也提供了货运货梯，何某没有干涉季某的自主经营，何某擅自关闭商场，是在接到消防大队的停业通知后，并告知了季某停业，其原因是季某没有消防开业验收手续，消防队在疫情之前2019年11月28日要求超市停业整改，超市至今没有整改完成，导致没有取得消防开业手续。货梯、电梯在疫情期间损坏，因吉林、舒兰封闭交通，直到疫情过后，维修部门从吉林派员进行了维修。季某提到其经营超市部位产生冷风的问题是由于冬季开启防排烟系统后，室内外温差产生的空气对流造成的。整个商场的启防排烟系统原来是封闭的，后期消防部门检查时告知，该系统必须打开，故何某将整个商场的启防排烟系统全部开启。一审法院对季某提供的证据不予采信是正确的。季某与何某之间的关系在疫情来临之前一直很好，何某斥上亿巨资建设国贸大楼，招租是何某尽快收回投入的方式，不会故意为难租赁户。从疫情爆发开始，季某即开始偷拍、私录，收集各种证据，继而提起诉讼，其用意不言而喻。季某在本案中主张的解除合同的事实与真实情况不符。即便存在，也并非原则性的问题，不构成实质性的违约行为，均不能作为能够解除合同的法律事实。季某向一审法院起诉请求：1.解除季某与何某之间签订的《租赁协议》；2.何某立即退还剩余租金87,500元，维保费、检测费、保险费用11,400元，保证金50,000元，同时赔偿季某开业前3个月所有工作人员工资损失195,762元、固定装修投入损失422,976元、定制货架设备投入925,473元、办公设备投入损失19,603元。以上合计1,712,714元整（以上各项损失是因对方违约造成的直接损失且未计入经营损失及后期因无法经营而撤店的损失）。一审法院认定事实：何某（甲方）与季某（乙方）于2019年7月29日签订《租赁协议》，载明：“经甲乙双方友好协商，甲方将位于舒兰市站前路220号国贸购物中心地下超市租赁给乙方，用于经营商超使用（经营项目：食品、小百货、洗化、生鲜、粮油、床品、针织等，其中床品、针织经营范围不得超过租赁面积的5%，经营商品不可与一楼家电冲突），经甲乙双方协商一致的基础上达成以下协议：一、乙方所承租房屋的基本情况：出租房屋位于国贸购物中心地下一楼，甲方拥有租赁房屋的所有权，且通过消防土建验收手续，具有完整的上下水系统和供电系统，已经装修完毕，具备出租条件，房屋建筑面积2800平方米。二、租赁房屋期限、租金、缴纳方式、保证金：房屋租赁期限为八年（共计96个月），自2019年10月15日起至2027年10月14日止。1.租赁费及交纳说明，2019年10月15日起至2021年10月14日，每年租赁费叁拾伍万元。10月15日起至2023年10月14日，每年租赁费肆拾万元。2023年10月15日起至2025年10月14日，每年租赁费肆拾伍万元。2025年10月15日起至2027年10月14日，每年租赁费伍拾万元。2.租赁费逐年交付，每年于下一年租赁期开始的前二个月支付。3.双方在签订合同时，乙方向甲方交纳定金人民币伍万元，此定金在合同履行后转化为保证金，待合同终止结清后，无息返还乙方。三、房屋交付时间：双方签订合同后，三日内付第一年租赁费拾万元，甲方将场地交付乙方使用，一个月内付清本第一年全部房租（注：每次付款以银行汇款凭证为准）。四、租赁期间相关费用及税金的承担：乙方在租赁经营期间产生的水、电、电梯、空调使用组护费及其他经营产生的费用由乙方承担。除此之外发生的费用按照法律规定各自承担，供热费用根据乙方需要另行付议。五、甲方保留现有房屋装修状态，乙方在取得甲方书面同意后，在不影响房屋主体的前提下，乙方可以对房屋进行装修或装饰，但需符合消防要求，合同终止后，固定的装修归甲方，乙方投入的可移动的设备、设施由乙方搬走，不能移动的无偿归甲方。六、双方的权利与义务：1.甲方的权利与义务（1）甲方需按时交付房屋，并保证房屋符合使用要求，确保乙方能正常经营。房屋质量问题由甲方提供免费修缮。（2）甲方出租给乙方的房屋，在交付前所需的消防合格手续由甲方负责；交付后，因乙方经营需要的消防手续由乙方负责，甲方配合办理，费用由乙方承担。乙方租赁区域内的消防灭火器、消防疏散指示牌、应急灯、微型消防站、消防四个一等由乙方负责，其他消防主体设备设施问题有甲方负责。（3）甲方保证房屋没有产权等其他纠纷，并保证不干涉乙方的正常经营。（4）合同期内，甲方从甲方变电所的控制柜内为乙方预留200千瓦的三相电主电源及独立的电表，保证乙方正常使用，乙方按照电业标准安装执行，费用由乙方承担。（5）合同期内，甲方负责在乙方区域内接入上下水，安装独立的水表供乙方使用，水费按照当地标准缴费，因地下室没有卫生间，甲方的二、三楼卫生间乙方可无偿使用。（6）合同期内，甲方向乙方提供商场正面和东侧各一个广告位供乙方使用。（7）乙方超市营业时间日常为早七点三十分至晚七点三十分，如遇节假日需延长晚上营业时间，甲乙双方另行协商。（8）甲方应预留通向乙方租赁区域的合理通道，保证乙方卖场有收货通道并畅通，有运货货梯能正常使用。2.乙方的权利与义务（1）在国家法律、法规、政策允许的范围内合法经营。（2）承租期内对所承租的房屋及设施享有合法的使用权，并保证房屋及设备完好，如有损坏，照价赔偿。（3）做好日常消防安全工作。（4）按照本合同约定交纳租金。（5）在经营期间，乙方不得以任何借口擅自关门、停业，不得张贴非经营性文字，不得有其他任何不利于商场经营、声誉的行为。（6）未经甲方同意，乙方不得转租，或以合伙方式变相转租，否则甲方有权解除合同。（7）按时缴纳租赁费，如乙方未按规定的时间交纳租金，在逾期一个月后，甲方有权解除合同，自甲方解除合同通知下达后一个月内，由乙方自行搬离，如乙方不搬，则视为乙方放弃商场内一切财物所有权，由甲方自行处理，其损失由乙方自负。七、甲乙双方各自投保财产险及意外伤害险，发生事故后，首先由保险公司承担赔偿，保险公司赔偿不足部分，由过错方承担过错责任。八、违约责任：在合同期内，甲乙双方应自觉遵守合同约定，任何一方违约均应承担给对方造成的损失。九、承租期限届满，若乙方需要续租的，应在期限届满前三个月书面告知甲方，同等条件下乙方享有优先承租权。本合同未尽事宜，由甲方双方协商解决，并另行签订补充协议，其他补充协议与合同具有同等法律效力。本合同一式两份，甲乙双方签字按印后生效。”租赁合同所涉房屋的权利人为红四方公司，该公司的类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为何某。一审法院认为，依照《中华人民共和国民法通则》第三十八条“依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人”及第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定，何某签订《租赁协议》的行为应为代表红四方公司行使职权的行为，与季某形成租赁合同关系的相对方应为红四方公司，现季洪飞向何某主张权利与法律规定不符，故一审法院对季某的诉讼请求不予支持。何某的反诉主张一审法院另行制发民事裁定书。一审判决：驳回季某的诉讼请求。本诉案件受理费20,141元，由季某负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，案涉房屋的权利人为红四方公司，该公司为何某独资的有限责任公司，法定代表人亦为何某，故一审判决认为季某是与红四方公司之间形成租赁合同关系，并以此判决驳回季某的诉讼请求，并无不当。综上所述，季某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20,214元，由上诉人季某负担。本判决为终审判决。审判长  张利宏审判员  郭立坤审判员  李 昂二〇二〇年十二月十四日书记员  刘一凝