江西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）赣民终935号上诉人（原审原告）：欧阳海华，男，1972年4月23日生，汉族，住江西省赣州市安远县，现住江西省赣州市安远县。委托诉讼代理人：魏盛礼，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘克赞，江西求正沃德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赣州油富地产开发有限公司管理人，住所地江西省赣州市安远县沿江东路锦绣江**楼**。法定代表人：古约华，系该公司董事长。上诉人欧阳海华因与被上诉人赣州油富地产开发有限公司管理人（以下简称油富地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省赣州市中级人民法院（2020）赣07民初22号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。欧阳海华上诉称：1、一审裁定违反第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条和45条的规定，不当剥夺上诉人的程序权利和实体权利。根据第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条和45条的规定，对本案的处理只能以民事判决书支持原告的诉讼请求或者驳回原告的诉讼请求。一审裁定以程序性的民事裁定书否定《商品房买卖合同》的效力，以裁定文书替代了实体判决。2、一审裁定存在对重大案件事实错误认定的情形。一审裁定认定本案涉及的七套商品房买卖合同均在《还款协议》届满前签订，与事实不符。案涉7份《商品房买卖合同》，有两份是在《还款协议》期限届满以后签订的。一审裁定认定商品房买卖合同并非双方当事人真实意思表示缺乏证据。一审裁定认定债务履行期限届满日期是2014年10月31日与案件事实不符。3、上诉人与被上诉人1，000万元本金民间借贷债权债务关系早已经结算和履行完毕。2015年1月，欧阳海华与被上诉人副总经理刘方明、财务总监宋喜安、办公室主任唐春宏三人签订了《欧阳海华购房情况表》，对双方的以房抵债进行了最终结算。综上，请求撤销一审裁定，指令赣州市中级人民法院继续审理。油富地产在答辩期内未向本院提交书面意见。欧阳海华向一审法院起诉请求：1、判令被告办理安远县锦绣江南项目商铺40#-1、商铺40#-2、商铺40#-12、写字楼40#-1、写字楼40#-2、住宅40#-2102、住宅**-2101共计**房屋（总计合同价19，813，290元）的不动产登记手续；2、判令被告为第1条诉讼请求涉及的7套房屋完整交付手续；3、判令被告为其延期交付房屋行为支付违约金7万，以及拒绝办理房屋登记手续的行为承担违约金316，657元。4、本案诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年1月20日，欧阳海华通过油富地产原工作人员刘方明、宋喜安、宋苑群和唐春虹的账户向油富地产共转入1，000万元，刘方明、宋喜安、宋苑群和唐春虹于当日向欧阳海华出具借据，载明借期为4个月（2014年1月20日-2014年5月19日），月利率20‰，按月付息，到期一次性还本。2014年9月24日，油富地产作为甲方、刘方明、宋喜安、宋苑群和唐春虹作为乙方、欧阳海华作为丙方签订了一份《还款协议》，载明：“乙方于2014年元月20日向丙方借款计人民币壹仟万元，2014年5月19日到期，截至2014年9月20日，甲方通过刘方明还款150万元，唐春虹账户还款200万元，至今尚欠借款余额陆佰伍拾万元，乙方所借款项全部用于甲方周转。鉴于乙方借款已超期且至今尚未还清欠款，为保障各方正当权益，经甲、乙、丙三方协商，现就有关事宜达成如下条款，以供双方信守执行。一、乙方保证在2014年10月31日之前还清向丙方借款的本息。二、甲方同意乙方欠丙方的借款提供抵押物，经甲、乙、丙三方协商一致，抵押物按如下价格结算：商铺价格10，000元/㎡，写字楼价格5，000元/㎡，商住房价格2，500元/㎡。三、甲方同意将沿江东路40#号楼的二间商铺（商铺1建筑面积87.47㎡，商铺2建筑面积76.51㎡，合计面积为163.98㎡）、二层（写字楼1建筑面积328.67㎡，写字楼2建筑面积455.13㎡，合计面积为783.80㎡）和商住楼20层（建筑面积577.30㎡）抵押给丙方，据此计算抵押物结算价值应不少于650万元，并在房管部门直接办好购房手续和收款凭证（11月20日前提供实际抵款金额的正式发票）。在房管部门办理备案登记的价格按照物价备案的9折优惠办理，甲方实收房款单价按本协议第二条款收取。与甲、乙、丙三方商定价格的差异，需甲、乙双方承担，丙方不负责。四、如甲方、乙方未按约定还清欠款，实际欠款的累计余额，按甲、乙、丙三方协商价格等值结算甲方抵押物。等值结算抵押物时按商住房、二层写字楼和商铺的顺序依次递减。五、如甲方、乙方按约定还清欠款，则由甲方、乙方负责解除房屋销售有关手续，丙方予以积极配合，涉及相关税费由甲方、乙方负责。”2014年10月至2015年4月，欧阳海华与油富地产签订了7份《商品房买卖合同》，油富地产将安远县锦绣江南项目商铺40#-1、商铺40#-2、商铺40#-12、写字楼40#-1、写字楼40#-2、住宅40#-2102、、住宅**-2101共计**房屋出售给欧阳海华并进行了网签备案登记合同签订后，油富地产分别于2014年12月29日、2015年1月30日、2015年2月2日向欧阳海华出具上述商铺、写字楼、住、住宅的购房款收据019年6月12日、2019年7月17日欧阳海华支付了上述房屋契税。2015年1月23日，欧阳海华交纳了住宅专项维修资金5，831元。另查明，油富地产于2020年3月5日被江西省安远县人民法院裁定受理破产重整申请。指定江西理公律师事务所为油富地产的管理人。本院依油富地产管理人申请于2020年4月9日裁定中止本案审理，2020年5月19日，油富地产以其已完成对债务人财务接管为由要求恢复审理，本案遂恢复审理并口头告知当事人。一审法院认为，本案争议焦点为：双方之间的法律关系是否为商品房买卖合同关系？《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，双方当事人及案外人宋苑群、宋喜安、刘方明、唐春虹三方在2014年9月24日签订的《还款协议》中明确约定，尚欠借款650万元的还款期限延长至2014年10月31日，且在该《还款协议》第三条约定，甲方（油富地产）用以将沿江东路40#楼的二间商铺、二层写字楼和商住楼20楼抵押给丙方（欧阳海华）。第四条约定：“如甲方（油富地产）、乙方（宋苑群、宋喜安、刘方明、唐春虹）未按约定还清欠款，实际欠款的累计余额，按三方协商价格等值结算甲方抵押物。等值结算抵押物时按商住房、二层写字楼和商铺的顺序依次递减。”该约定的以案涉房屋作为抵押，明显具有担保借款650万元的意思表示，也即双方之间签订的7份商品房买卖合同并非双方真实意思表示，本院对其合法性不予认定。庭审中，原告欧阳海华对被告提交的1，000万元借据的真实性不持异议，故双方之间的真实法律关系应为借款关系。从2014年9月24日签订的《还款协议》内容来看，原、被告双方并没有将借款关系转化为商品房买卖关系的合意。庭审后，本院向原告欧阳海华释明是否需要变更诉讼请求，原告欧阳海华明确表示不变更，故按照上述司法解释的规定，应裁定驳回原告欧阳海华的起诉。据此，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定驳回原告欧阳海华的起诉。本院查明的事实与原审查明的事实基本一致。本院经审查认为，本案的审查焦点是欧阳海华的起诉是否符合起诉条件，应否驳回。本案，欧阳海华提供了其与油富地产签订的7份《商品房买卖合同》以及油富地产向欧阳海华出具的7份《买房交款收据》等证据用于证明其与油富地产是商品房买卖法律关系。油富地产认为本案基础法律关系为民间借贷法律关系，而非房屋买卖合同法律关系，为此油富地产提供了《还款协议》、《借据》等证据。经审查，从2014年9月24日《还款协议》的内容来看，双方当事人及案外人宋苑群、宋喜安、刘方明、唐春虹达成了以签订商品房买卖合同作为民间借贷合同担保的合意。但之后签订的七份《商品房买卖合同》，其中五份合同是在2014年10月31日之前签订的，另两份合同是在2014年10月31日之后签订的。并且七份买卖合同中所涉及的房产与《还款协议》约定签订购房手续用来抵债的房产并不完全吻合，其中三份商品房买卖合同的标的物并不包含在《还款协议》所约定的房产之中，因此当事人并未完全按照《还款协议》的约定来履行。特别是在约定的履行期限届满后双方又签订了两套商品房买卖合同，而在履行期限届满后签订的商品房买卖合同不应认定为“以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”，而是借款到期后的以物抵债行为。故本案不完全适合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形，虽一审法院对上诉人进行了释明，但上诉人的起诉符合基本的起诉条件，一审裁定驳回欧阳海华的起诉属于适用法律不当。综上，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销江西省赣州市中级人民法院（2020）赣07民初22号民事裁定；二、本案指令江西省赣州市中级人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  张宏审判员  高治审判员  沈伟二〇二〇年十二月一日法官助理陈晨雨书记员熊超