海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终4266号   上诉人（原审被告）：羊某1，住海南省海口市琼山区。。   委托诉讼代理人：羊某2，男，汉族，住海南省儋州市，系羊某1哥哥。。   上诉人（原审被告）：羊某2，1985年5月6日出生，住海南省儋州市。公民身份号码：XXX。   被上诉人（原审原告）：海口宏兴红房地产经纪有限公司新大洲大道分公司。营业场所：海南省海口市琼山区新大洲大道375号滨江帝景小区S1地块S4号商业楼1层110房。统一社会信用代码：91460100MA5REWQQ×××。   负责人：苏某。。   委托诉讼代理人：罗某，北京大成（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李某，北京大成（海口）律师事务所律师。   原审第三人：潘某，住海南省万宁市东澳镇凤华园安置区。。   原审第三人：吴某，住海口市琼山区。。   上诉人羊某1，上诉人羊某2因与被上诉人海口宏兴红房地产经纪有限公司新大洲大道分公司（以下简称宏兴红新大洲大道分公司)，原审第三人潘某、吴某居间合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初6938号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月18日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。   羊某1上诉请求：1.请求人民法院依法撤销一审判决，改判驳回宏兴红新大洲大道分公司全部诉讼请求。2.一、二审产生的诉讼费由宏兴红新大洲大道分公司承担。   事实和理由：一、一审判决认定的事实不清，存在错误，应予查明纠正宏兴红新大洲大道分公司没有任何证据证明羊某1委托羊某2代为购买房子，在羊某1与潘某、吴某签订的购房合同中，也没有宏兴红新大洲大道分公司参与盖章。一审法院认为在羊某1与潘某、吴某签订的购房合同中有宏兴红新大洲大道分公司工作人员的签名，从而认定是宏兴红新大洲大道分公司协助羊某1购得房子。这没有事实依据，属于主观臆断。首先，没有明确的证据证明田娟是宏兴红新大洲大道分公司工作人员。一审中宏兴红新大洲大道分公司提供的劳动合同是宏兴红新大洲大道分公司单方盖章制作的，主要认定田娟是否属于宏兴红新大洲大道分公司工作人员的证据应当是社保缴纳凭证，但宏兴红新大洲大道分公司无法提供，不能证明田娟是宏兴红新大洲大道分公司的员工。其次，即便田娟属于宏兴红新大洲大道分公司员工，她在羊某1与潘某、吴某的购房合同中是以见证人的名义签署的，不是合同的主体，更不是居间方。一审认定宏兴红新大洲大道分公司与羊某2签订合同后，积极提供房产信息，斡旋交涉，并促成交易，故羊某2应按约支付报酬。另外又依据潘某、吴某的陈述便认定羊某2提出房屋要登记在羊某1名下，从而认定羊某1与羊某2串通，不符合常理。首先，真正的购买者是羊某1，当然要登记在羊某1名下，这是任何人都清楚的道理，根本不需要羊某2提出要求。因此，本案没有证据证明羊某1委托羊某2代为购房。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除等一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。一审法院没有查明事实的前提下，主观认定宏兴红新大洲大道分公司协助羊某1与潘某、吴某订立合同、办理贷款和过户是没有事实依据的。   二、一审适用法律错误。首先，根据《海口市房地产中介服务管理办法》第六条：从事房地产中介业务，应当设立具有独立法人资格的中介机构，取得企业法人营业执照。而宏兴红新大洲大道分公司作为分公司，没有独立的法人资格，却从事中介业务，明显违反了《海口市房地产中介服务管理办法》规定，应属无效。其次，海口市宏兴红房地产经纪有限公司在从事房地产中介业务时违规，受到海口市房屋交易与产权管理中心限期整改，整改时间自2019年2月21日至2020年2月20日止，期间暂停海口市宏兴红房地产经纪有限公司的网上签约资格。宏兴红新大洲大道分公司作为海口市宏兴红房地产经纪有限公司的分公司，在总公司被行政处罚期间仍从事违反法律规定的业务，明显违法，应属无效。   综上，羊某1认为一审判决认定的事实不清，适用法律错误，且证据采信存在错误，为维护羊某1的合法权益，恳请二审法院依法查明本案具体事实，依法裁定撤销一审判决，支持羊某1的诉讼请求。   羊某2上诉请求：1.请求人民法院依法撤销一审判决，改判驳回宏兴红新大洲大道分公司全部诉讼请求。2.一、二审产生的诉讼费由宏兴红新大洲大道分公司承担。   事实和理由：一、一审判决认定的事实不清，存在错误，应予查明纠正宏兴红新大洲大道分公司没有任何证据证明羊某2是受羊某1委托，在羊某1与潘某、吴某签订的购房合同中，也没有宏兴红新大洲大道分公司参与盖章。一审法院认为在羊某1与潘某、吴某签订的购房合同中有宏兴红新大洲大道分公司工作人员的签名，从而认定是宏兴红新大洲大道分公司协助羊某1购得房子。这没有事实依据，属于主观臆断。首先，没有明确的证据证明田娟是宏兴红新大洲大道分公司工作人员。一审中宏兴红新大洲大道分公司提供的劳动合同是宏兴红新大洲大道分公司单方盖章制作的，主要认定田娟是否属于宏兴红新大洲大道分公司工作人员的证据应当是社保缴纳凭证，但宏兴红新大洲大道分公司无法提供，不能证明田娟是宏兴红新大洲大道分公司的员工。其次，即便田娟属于宏兴红新大洲大道分公司员工，她在羊某1与潘某、吴某的购房合同中是以见证人的名义签署的，不是合同的主体，更不是居间方。这与之前羊某2签署的购房合同时，宏兴红新大洲大道分公司作为居间人参与进来不一样。一审认定宏兴红新大洲大道分公司与羊某2签订合同后，积极提供房产信息，斡旋交涉，并促成交易，故羊某2应按约支付报酬。这不符事实。羊某2根本没有与宏兴红新大洲大道分公司达成交易，何来支付报酬？另外，一审法院依据潘某、吴某的陈述便认定羊某2提出房屋要登记在羊某1名下，从而认定羊某2与羊某1串通，这不符合常理。首先，真正的购买者是羊某1，当然要登记在羊某1名下，这是任何人都清楚的道理，根本不需要羊某2提出要求。因此，本案没有证据证明羊某2受羊某1委托。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除等一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。一审法院没有查明事实的前提下，认定宏兴红新大洲大道分公司协助羊某1与潘某、吴某订立合同、办理贷款和过户是没有事实依据的。   二、一审适用法律错误。首先，根据《海口市房地产中介服务管理办法》第六条：从事房地产中介业务，应当设立具有独立法人资格的中介机构，取得企业法人营业执照。而宏兴红新大洲大道分公司作为分公司，没有独立的法人资格，却从事中介业务，明显违反了《海口市房地产中介服务管理办法》规定，应属无效。其次，海口市宏兴红房地产经纪有限公司在从事房地产中介业务时违规，受到海口市房屋交易与产权管理中心限期整改，整改时间自2019年2月21日至2020年2月20日止，期间暂停海口市宏兴红房地产经纪有限公司的网上签约资格。宏兴红新大洲大道分公司作为海口市宏兴红房地产经纪有限公司的分公司，在总公司被行政处罚期间仍从事违反法律规定的业务，明显违法，应属无效。   综上，羊某2认为一审判决认定的事实不清，适用法律错误，且证据采信存在错误，为维护羊某2的合法权益，恳请二审法院依法查明本案具体事实，依法裁定撤销一审判决，支持羊某2的诉讼请求。   宏兴红新大洲大道分公司辩称，一、首先而言，一审法院并未直接认定羊某1与羊某2之间是否存在委托关系。其次，虽然宏兴红新大洲大道分公司是与羊某2签订的中介服务合同，但是羊某2是通过宏兴红新大洲大道分公司的居间服务认识的潘某、吴某，本案一审潘某、吴某也证实是羊某2要求将购买的涉案房屋登记在羊某1名下，由羊某1签订买卖合同，后羊某2支付的购房定金转化为羊某1的购房款，以及宏兴红新大洲大道分公司的员工在羊某1的购房合同上签字见证等一系列事实，足以证明，羊某1接受了宏兴红新大洲大道分公司的居间服务，购买了涉案房屋，因此至于羊某1与羊某2之间是否是委托代理关系均不影响羊某1应当支付居间报酬的义务。根据羊某2与宏兴红新大洲大道分公司员工的聊天记录可知，涉案房屋过户到羊某1名下后，宏兴红新大洲大道分公司员工向羊某2追讨居间报酬时，其始终表示同意支付居间报酬。因此，羊某1与羊某2实际上是恶意串通，企图逃避支付居间报酬，明显有违诚实信用原则。   二、宏兴红新大洲大道分公司虽然是分公司，但是其总公司是依法设立的具有独立法人资格的中介机构，法律法规并未禁止有独立法人资格的分支机构不得从事居间服务业务，并且宏兴红新大洲大道分公司在相关部门办理了相关手续，经相关部门许可能够开展居间服务业务。至于宏兴红新大洲大道分公司是否在限期整改期间从事中介业务属于行政管理的范畴，应由行政主管部门依法处理。故而，宏兴红新大洲大道分公司的居间行为并不违反法律法规的强制性规定，因此本案相关协议均是合法有效的。   综上所述，一审法院认定事实真实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回羊某1、羊某2的上诉请求，维持原判。   潘某、吴某书面陈述意见称，（1）2019年6月4日21时36分潘某收到由宏兴红中介公司代转付羊某2支付的购房定金60000元。有潘某出具的书面“定金收据”，羊某2本人也在该“定金收据”上签字（姓名、电话、身份证号）。同时卖方代表：潘某，中介方代表：舒海川，买方代表：羊某2，三方在宏兴红公司新大洲分公司签订了卖方中介服务合同和买方中介服务合同。羊某2告知后面的手续由其弟弟羊某1跟潘某对接办理手续，因为海口市琼山区江军苑小区的1-1502房要过户到羊某1弟弟的名下。（2）2019年6月27日，卖方潘某、吴某和买方羊某1签订《房产买卖契约》，羊某2本人在现场也在该《房产买卖契约》上以见证人的身份签字按手印（姓名、身份证号）。相关证据证词潘某、吴某已在一审时提交给海口市琼山区人民法院。   宏兴红新大洲大道分公司向一审法院起诉请求：1.判令羊某1、羊某2向宏兴红新大洲大道分公司支付中介服务费44000元；2.判令羊某1、羊某2向宏兴红新大洲大道分公司支付违约金（违约金的计算方式：以44000元为基数，自2019年6月27日开始，按照银行同期贷款利率计算至羊某1、羊某2实际付清之日止）；3.本案的案件受理费及因诉讼产生的律师费5000元全部由羊某1、羊某2承担。   一审法院认定事实：2019年6月4日，宏兴红新大洲大道分公司与羊某2签订《房地产中介服务合同（买方）》约定：一、羊某2委托宏兴红新大洲大道分公司协助购买海口市琼山区博雅路92号江军苑1号楼第15层1-1502房（产权人潘某、吴某），该房产售价为1140000元；二、羊某2于签订本合同时向宏兴红新大洲大道分公司支付预购定金60000元，宏兴红新大洲大道分公司取得卖方同意并与卖方签署出售该房地产的书面文件后，将购房定金转交给卖方；三、买卖双方在2019年6月30日前签订《房地产买卖契约》，签约当日买方支付首期房款350000元（包含定金），余款790000元申请贷款支付；四、宏兴红新大洲大道分公司与羊某2如有一方中途违约，导致此次交易纠纷，产生的诉讼费、律师服务费、查封担保费、差旅费及相关的费用均由违约方承担；五、宏兴红新大洲大道分公司促成羊某2与卖方签署《房地产买卖契约》时，羊某2应向宏兴红新大洲大道分公司支付中介服务费及税费承包干给宏兴红新大洲大道分公司办理，合计44000元，包含中介费、评估费、按揭费、过户费，不作多退少补。签订合同当日，宏兴红新大洲大道分公司代收羊某2交付的购房定金60000元。同日，宏兴红新大洲大道分公司与潘某、吴某签订《房地产中介服务合同（卖方）》，宏兴红新大洲大道分公司将60000元转交给潘某。   2019年6月27日，潘某、吴某作为出卖人与买受人羊某1签订《房地产买卖契约》，约定潘某、吴某自愿将涉案房屋出售给羊某1，潘某、吴某已收到羊某1预付的购房定金60000元，房屋成交价格为1140000元，签订契约当日支付首付款350000元（包含定金），余款790000元申请银行按揭贷款支付；涉案房屋办理产权过户手续中双方所产生的个人所得税、契税、中介服务费及相关费用均由羊某1承担。宏兴红新大洲大道分公司的业务员田娟及羊某2作为见证人在《房地产买卖契约》上签字。羊某2与羊某1系兄弟关系。潘某认可上述契约中约定的60000元定金实为羊某2此前交付。   签订契约当日，羊某1向潘某账户转款310000元，加上60000元定金，潘某已收到370000元。羊某1提交银行申请贷款的资料载明首付款为350000元，为尽快办理贷款手续，与申请资料信息保持一致，潘国斌给羊某1退还了20000元。至此，潘国斌实际收到羊某1首付款350000元。2019年7月31日，中国建设银行海南省分行与羊某1签订《个人住房（商业用房）借款合同》，羊某1借款790000元。2019年8月，中国建设银行海南省分行按约发放贷款790000元。潘某、吴某已向羊某1交付房屋。   再查明，宏兴红新大洲大道分公司为本次诉讼委托律师，与北京大成（海口）律师事务所签订《法律事务委托合同》，支付服务费5000元。   一审法院认为，一、关于宏兴红新大洲大道分公司与羊某2签订的《房地产中介服务合同（买方）》是否有效的问题。宏兴红新大洲大道分公司作为海口宏兴红房地产经纪有限公司的分公司，依法登记成立，经营范围为房地产经纪、房地产销售代理，具有从事房地产中介服务的资格，其与羊某2签订的《房地产中介服务合同（买方）》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性效力性规定，当属有效。至于该公司某些工作人员不具有房地产经纪人资格证的问题，并不影响双方居间合同的效力。而宏兴红新大洲大道分公司是否在限期整改期间从事中介业务属于行政管理范畴，应由行政主管部门依法处理，亦不影响本案居间合同效力。   二、关于宏兴红新大洲大道分公司要求羊某1和羊某2支付中介服务费44000元及违约金的问题。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。宏兴红新大洲大道分公司与羊某2签订居间合同后，积极提供房产信息、斡旋交涉，并促成买卖交易，故羊某2应按约支付报酬。羊某1系最终买受人，结合出卖人关于羊某2提出房屋要登记在羊某1名下的陈述，羊某2支付的定金转化为羊某1的购房款以及宏兴红新大洲大道分公司业务员在房屋买卖合同上签字的事实，一审法院认定羊某1正是利用宏兴红新大洲大道分公司提供的房源信息和机会与卖方达成房屋买卖交易。宏兴红新大洲大道分公司还协助羊某1与卖方订立合同、办理贷款手续和过户手续。羊某1辩称其通过其他途径获联系卖方并达成交易，并未接受宏兴红新大洲大道分公司的居间服务，与一审法院查明事实不符，其有违诚信原则，一审法院对羊某1的意见不予采纳。综上，羊某2作为居间合同相对方，而羊某1是实际购房人，接受宏兴红新大洲大道分公司的居间服务，亦应当受到居间法律关系的约束。《房地产中介服务合同（买方）》约定，宏兴红新大洲大道分公司促成羊某2与卖方签订房屋买卖合同时，羊某2应支付中介服务费44000元。现房屋买卖交易已完成，居间报酬支付条件已成立。因此，宏兴红新大洲大道分公司要求羊某2和羊某1共同支付中介费44000元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。   羊某1已于2019年6月27日与卖方签订正式买卖合同，其逾期不支付中介服务费用，给宏兴红新大洲大道分公司造成资金利息损失，故宏兴红新大洲大道分公司要求羊某1和羊某2自2019年6月27日起按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金，未超过规定标准，应予以照准。因人民法院裁判贷款利息的基本标准自2019年8月20日起改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，故对宏兴红新大洲大道分公司主张的利息损失计算标准作相应调整，2019年8月20日之后的利息损失，按全国银行间同业贷款拆借中心报价利率计算。   三、关于宏兴红新大洲大道分公司要求羊某1和羊某2支付律师服务费5000元的问题。《房地产中介服务合同（卖方）》约定，任何一方中途违约，导致交易纠纷，产生的诉讼费、律师服务费等费用由违约方承担。本案因羊某1、羊某2拒不支付中介服务费而产生，羊某1、羊某2为违约方，故宏兴红新大洲大道分公司要求二人承担律师服务费5000元，一审法院予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限羊某1、羊某2于本判决生效之日起十日内向宏兴红新大洲大道分公司支付中介服务费44000元及逾期付款违约金（以44000元为基数，自2019年6月27日起计算至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率支付，2019年8月20日至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、限羊某1、羊某2于本判决生效之日起十日内向宏兴红新大洲大道分公司支付律师服务费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元（宏兴红新大洲大道分公司已预交），由羊某1、羊某2共同负担。   二审期间，各方当事人均未提供新证据。   本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，本案的争议焦点为：羊某1、羊某2应否向宏兴红新大洲大道分公司支付中介服务费及违约金、律师费。羊某2与宏兴红新大洲大道分公司签订中介服务合同后，宏兴红新大洲大道分公司向羊某2提供中介服务。根据潘某、吴某陈述，羊某2向潘某、吴某交纳定金后，羊某2要求把房屋登记在羊某1名下，后在宏兴红新大洲大道分公司全程参与下，羊某1与潘某、吴某签订房屋买卖合同，羊某2亦参与签订合同过程，并在羊某1与潘某、吴某签订的合同上签名。根据以上事实可知，宏兴红新大洲大道分公司已为羊某1、羊某2向潘某、吴某购房提供了中介服务，羊某1、羊某2应向宏兴红新大洲大道分公司支付中介服务费。羊某1、羊某2未按时支付中介服务费构成违约，应当支付违约金及律师费。故一审判决支持羊某1、羊某2向宏兴红新大洲大道分公司支付中介服务费及违约金、律师费，并无不当，本院予以维持。   综上所述，羊某1、羊某2的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费900元（上诉人羊某1已预交），由上诉人羊某1负担。二审案件受理费900元（上诉人羊某2已预交），由上诉人羊某2负担。   本判决为终审判决。   审判长 谢焕怡   审判员 刘思其   审判员 范 晨      二Ｏ二Ｏ年十二月四日   书记员 吴毓冰   速录员 李 萍   附相关法律法规条文规定：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。