辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8055号上诉人（原审被告）：林林，男，1975年5月26日生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：杨娜娜，辽宁诚进律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦信芬，辽宁诚进律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连市佳兆业商业经营管理有限公司，住所地大连市中山区天津街**。法定代表人：岳耀磊，该公司经理。委托诉讼代理人：刘鸿鹏，男，该公司职员。委托诉讼代理人：庄严，男，该公司职员。上诉人林林因与被上诉人大连市佳兆业商业经营管理有限公司（以下简称佳兆业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林林上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、案涉商铺经营的金钱柜KTV并不是上诉人经营的商铺，被上诉人并未将案涉房屋交付给上诉人使用，上诉人不应支付给被上诉人商铺租金、履约保证金、物业费、物业费保证金、水电燃气费等费用，金钱柜KTV应支付上述费用。二、被上诉人在一审中举证的房屋租赁合同并未成立和生效。上诉人在房屋租赁合同上签名时，被上诉人并未签名盖章，而是表示需要上报部门审批。事后，被上诉人也未告知上诉人审批结果，未向上诉人交付房屋租赁合同。故，房屋租赁合同并未成立和生效，上诉人不应该承担案涉《租赁合同》、《大连佳兆业广场金钱柜KTVL201物业服务合同》中约定的义务。佳兆业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：双方于2019年6月1日签订的租赁合同、物业合同，合法有效。上诉人作为签约人应承担相关费用，租赁合同由上诉人本人签署，合同成立。上诉人所述情况不存在。另外，关于铺位交付问题，双方签订租赁合同的日期为2019年6月1日，按照合同约定，场地交付日期为2019年6月1日，因此场地已于合同签订当日完成了交付。根据商场经营的惯例，如合同签订日期与交付日期一致，则无需另行签订交付文件，合同本身即证明场地已完成交付。佳兆业公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付自2019年6月1日至2019年9月18日期间欠付的租金人民币66,778.70元、逾期付款违约金人民币9081.90元（按欠费金额日千分之一计算，自2019年6月1日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止）；2.被告向原告支付自2019年9月1日至2019年9月18日期间欠付的物业管理费人民币25,326.00元、逾期付款违约金人民币3444.34元（按欠费金额日千分之一计算，自2019年9月1日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止）；3.被告向原告支付欠付的装修管理费人民币71,757.00元、逾期付款违约金人民币9758.95元（按欠费金额日千分之一计算，自2019年6月1日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止）;4.被告向原告支付欠付的水电费人民币46,647.83元（自2019年7月1日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告腾退商铺之日）、逾期付款违约金人民币1898.51元（按欠费金额日千分之一计算，自2019年7月1日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止）；5.被告向原告支付合同解除后逾期交还房屋的占有使用费人民币29,500.58元（每日按合同终止时租赁房屋租金标准的200%计算，自2019年9月25日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告腾退商铺之日）；6.请求判令被告立即腾退位于大连佳兆业广场二层L201号商铺，并恢复至交付使用时的原状；7.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）于2019年6月1日签订《租赁合同》约定：甲方将位于大连市中山区商铺出租给乙方。房屋建筑面积为2398平方米，套内建筑面积1407平方米；租赁期限为陆年，自2019年6月1日起至2025年5月31日止；租金按第4.1.1款计取固定租金，其中自2019年6月1日至2019年11月30日含税租金为18,895元/月，本合同项下第一期租金人民币113,370元，即自2019年6月1日至2019年11月30日租金于本合同签订后五个工作日内支付；第二期租金即自2019年12月1日至2019年12月31日租金，于2019年9月25日前支付；本合同签署后五个工作日内，乙方应当向甲方支付人民币102,204元作为乙方在本合同项下的履约保证金,双方确认，本合同因乙方违约擅自提前解除合同，或因乙方违约导致甲方单方解除合同的，则甲方有权不予返还本合同项下之履约保证金、物业费保证金、水电费保证金、质量保证金；物业管理费计费面积1407平方米（套内建筑面积），收费标准为人民币30元/平方米（套内建筑面积）/月，由乙方向甲方或甲方委托的物业管理公司缴纳；乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，迟延超过30日，甲方有权单方解除合同；本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方，该期限为本合同项下该房屋之交还期；无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将符合第23.2款要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付租金，并按照合同终止时该房屋管理费标准的100%向甲方支付管理费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止；乙方指定其通讯地址为大连市中山区群峰街22号3-2并约定租赁期间，该房屋也是乙方有效的通知地址。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《大连佳兆业广场金钱柜KTVL201物业服务合同》约定：自2019年9月1日起至2025年5月31日止物业管理费含税总价为42,210元/月；第一期物业管理服务费应于本合同签订后5个工作日内支付，收费期间为2019年9月1日至2019年11月30日，应缴物业管理服务费为人民币126,630元；物业管理服务费以季度为一个缴纳期；乙方应支付因其使用公共事业设施设备所产生的全部费用，包括但不限于乙方独立使用的水、电（含乙方独立使用的室外广告、泛光照明等用电）、燃气、通讯、有线电视等费用，甲方有权按公共事业部价格标准对水电收费标准进行调整，甲方应在调价当期向乙方提供相应的书面证明材料以确认调价的真实性，乙方经营实际发生的水电等费用，按其独立安装的水电表读数向甲方或物业产权人缴纳，其电价为1.2元/度，水价为5.05元/吨，乙方租赁区域的电、水等能源损耗应按月按照租赁区域实际用量占总用量的比例分摊；为确保乙方按本合同约定履行，乙方应于本合同签订之日一次性缴纳相当于贰个月的物业管理服务费人民币84,420元；乙方应按人民币10元每平方米的标准向甲方缴纳水电费保证金人民币14,070元；如果乙方违约延迟支付物业管理服务费、水、电、热力、燃气等公用事业费的，每延迟一日，乙方应向甲方支付应付而未付金额的万分之三作为逾期付款违约金。2019年8月23日，原告向被告发送《关于敬请尽快缴清欠费的督促函》，要求被告于2019年8月28日18点前付清2019年7月1日至2019年8月9日期间的欠费合计人民币347,503.56元，其中包括租金113,370元、租金保证金27,156.56元、装修管理费71,757元、物业费押金84,420元、装修押金50,000元、临时水费800元。2019年9月18日，原告通过EMS向被告发送《关于解除大连佳兆业广场的告知函》，载明：被告欠费214,482.59元（未含2019.8.21-9.18期间水电费），其中包括租金68,022元、物业管理费25,326元、水电费28,886.04元、装修管理费71,757元、滞纳违约金16,797.55元、合同保证金3694元；基于贵方上述违约情况，贵我双方所签订的合同于2019年9月18日解除，贵方已缴纳的保证金102,204元、管理费保证金84,420元、水电费保证金10,376（部分）元将不予退还；贵方应在合同解除后七日内（即2019年9月25日18:00前）缴清全部欠款214,482.59（以及2019.8.21-2019.9.21期间产生的水电费用）元，并按合同第23条第2款要求交还租赁房屋。该EMS快递单内件品名为“大连佳兆业解除租赁合同的告知函”，无收件人签收签字。原告提供了现场送达照片。2019年9月20日，原告通过EMS向被告发送《大连项目金钱柜KTV限期交还租赁房屋告知函》，要求被告于2019年9月25日前完成租赁房屋的复原工作并将租赁房屋返还原告。该EMS快递单内件品名为“大连佳兆业限期交还租赁房屋告知函”，无收件人签收签字。另查，原告提供的附件七：装修施工收费明细上载明：装修管理费人民币6元/平方米/月，以租赁面积为准；装修押金50元/平方米。但上述文件并未显示签订日期，也未显示合同双方，原被告双方更未在其上签字盖章。又查，根据原告提供的自5月21日至9月21日的《大连佳兆业广场商户用水抄表单》显示，上述期间金钱柜共产生水费3191.6元。又根据原告提供的自6月21日至9月22日电表号为44,292、44,112以及44,259的《大连佳兆业广场商户用电抄表单》显示，上述期间金钱柜KTV共产生电费52,681.92元（6月21日至7月22日，编号44292电表显示电费共计17,477.76元，编号44259电表显示电费共计270.72元；7月22日至8月21日，编号44112电表显示电费共计781.44元，编号44292电表显示电费共计16567.68元；8月21日至9月22日，编号44112电表显示电费共计2928.96元，编号44259电表显示电费共计14,655.36元）。原告庭上述称，截至开庭之日，案涉房屋空置，被告经营KTV的设备未搬离。一审法院认为，原被告签订的《租赁合同》、《大连佳兆业广场金钱柜KTVL201物业服务合同》系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《租赁合同》明确约定，被告延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，超过30日，原告有权单方解除合同，根据原告提供的《关于解除大连佳兆业广场租赁合同的告知函》显示，被告逾期缴纳租赁、物业管理费等费用以逾期超过30日，故原告有权单方解除合同，原告于2019年9月18日向合同约定的被告送达地址送达解除合同函件，并载明原被告双方签订的合同于2019年9月18日解除，该函件已送达至合同约定的送达地址，故该合同已于2019年9月18日解除。对于原告要求被告支付自2019年6月1日至2019年9月18日期间欠付的租金人民币66,778.70元以及逾期付款违约金人民币9081.90元（按欠费金额日千分之一计算，自2019年6月1日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止）一节，鉴于《租赁合同》明确约定“其中自2019年6月1日至2019年11月30日含税租金为18,895元/月，本合同项下第一期租金人民币113,370元，即自2019年6月1日至2019年11月30日租金于本合同签订后五个工作日内支付”，且案涉合同于2019年9月18日解除，故被告理应于2019年6月7日内（即5个工作日内）向原告给付2019年6月1日至2019年9月18日租金人民币68,022元。原告要求被告给付自2019年6月1日至2019年9月18日期间欠付的租金66,778.70元视为对自身权利的放弃，一审法院予以支持。被告未按时给付上述租金66,778.70元，应按合同约定欠费金额的日千分之一承担违约责任，故截至2019年10月18日，被告应给付原告欠付租金违约金人民币8881.57元（66,778.70×0.001×133）。故被告应给付原告自2019年6月1日至2019年9月18日期间欠付的租金人民币66,778.70元以及逾期付款违约金人民币8881.57元（按欠费金额日千分之一计算，自2019年6月8日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止）。对于原告要求被告支付自2019年9月1日至2019年9月18日期间欠付的物业管理费人民币25,326.00元以及逾期付款违约金人民币3444.34元（按欠费金额日千分之一计算，自2019年9月1日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止）一节，鉴于《大连佳兆业广场金钱柜KTVL201物业服务合同》约定“自2019年9月1日起至2025年5月31日止物业管理费含税总价为42,210元/月；第一期物业管理服务费应于本合同签订后5个工作日内支付，收费期间为2019年9月1日至2019年11月30日”，故被告应于2019年6月7日内向原告给付自2019年9月1日至2019年9月18日的物业管理费25,326元，被告逾期给付应承担违约责任，鉴于《租赁合同》以及《大连佳兆业广场金钱柜KTVL201物业服务合同》中对于逾期交纳物业费约定的违约金标准不一致，按照不利于格式合同提供方的违约金条款理解，被告应按应付金额日万分之三承担违约责任，同时原告自愿要求被告给付自2019年9月1日起的违约金，视为对自身权利的放弃，即自2019年9月1日至2019年10月18日，被告应向原告支付违约金364.69元（25,326×0.0003×48）。故被告应支付原告自2019年9月1日至2019年9月18日期间欠付的物业管理费人民币25,326.00元以及逾期付款违约金人民币364.69元（按欠费金额日万分之三计算，自2019年9月1日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止）。对于原告要求被告支付欠付的装修管理费人民币71,757.00元以及逾期付款违约金人民币9758.95元（按欠费金额日千分之一计算，自2019年6月1日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止）一节，鉴于原告并未提供证据证明原被告已就装修管理费事宜达成一致，故原告该诉请一审法院不予支持。对于原告要求被告支付欠付的水电费人民币46,647.83元（自2019年7月1日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告腾退商铺之日）以及逾期付款违约金人民币1898.51元（按欠费金额日千分之一计算，自2019年7月1日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止）一节，根据原告提供的大连佳兆业广场商户用电抄表单、大连佳兆业广场商户用水抄表单显示，自5月21日至9月21日的案涉房屋共产生水费3191.6元，自6月21日至9月22日案涉房屋共产生电费52,681.92元。原告诉请水电费金额系自2019年7月1日至2019年10月18日，根据原告提供的证据，上述期间，案涉房屋共产生水电费共计55,873.52元。又根据2019年9月18日，原告发送的《关于解除大连佳兆业广场的告知函》载明：被告欠费214,482.59元（未含2019.8.21-9.18期间水电费），其中包括水电费28,886.04元。故上述欠费数额加上8月21日至9月22日新产生水电费，被告共欠水电费47,131.91元。原告诉请被告承担欠付的水电费人民币46,647.83元（自2019年7月1日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告腾退商铺之日）视为对自身权利的放弃，一审法院予以支持。对于原告要求被告给付逾期支付水电费违约金人民币1898.51元（按欠费金额日千分之一计算，自2019年7月1日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止），鉴于《租赁合同》以及《大连佳兆业广场金钱柜KTVL201物业服务合同》中约定的违约金标准不一致，按照不利于格式合同提供方的违约金条款理解，被告应按应付金额日万分之三承担违约责任，故截至2019年10月18日，被告应给付上述费用的违约金人民币947.53元(19,021.08×0.0003×88+17,722.82×0.0003×57+18,245.87×0.0003×26）。故被告应支付欠付的水电费违约金人民币947.53元（按欠费金额日万分之三计算，自2019年7月22日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止）。对于原告要求被告支付合同解除后逾期交还房屋的占有使用费人民币29,500.58元（每日按合同终止时租赁房屋租金标准的200%计算，自2019年9月25日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告腾退商铺之日）一节，虽然《租赁合同》明确约定占有使用费为租赁房屋租金标准的200%，但是被告承担的违约责任应以补偿为原则，现被告已承担逾期给付租金、物业管理费、水电费等的违约金，故一审法院将上述占有使用费调整为租金标准，鉴于原告要求被告于2019年9月25日前腾退房屋，故自2019年9月25日至2019年10月18日，被告应给付原告占有使用费人民币14,120.46元。即被告应支付原告合同解除后逾期交还房屋的占有使用费人民币14,120.46元（自2019年9月26日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告腾退商铺之日）。对于原告要求被告立即腾退位于大连佳兆业广场二层L201号商铺，并恢复至交付使用时的原状，鉴于《租赁合同》已经解除，被告继续占有案涉房屋已无法律依据，应腾退案涉房屋，故原告该诉请，一审法院予以支持。被告林林经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，应视为对自身举证、质证、辩论等诉讼权利的放弃，一审法院依法缺席审判。据此，一审法院判决：一、被告林林向原告大连市佳兆业商业经营管理有限公司支付自2019年6月1日至2019年9月18日期间欠付的租金人民币66,778.70元；二、被告林林向原告大连市佳兆业商业经营管理有限公司支付租金逾期付款违约金人民币8881.57元（按欠费金额日千分之一计算，自2019年6月8日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止）；三、被告林林向原告大连市佳兆业商业经营管理有限公司支付自2019年9月1日至2019年9月18日期间欠付的物业管理费人民币25,326.00元；四、被告林林向原告大连市佳兆业商业经营管理有限公司支付物业管理费逾期付款违约金人民币364.69元（按欠费金额日万分之三计算，自2019年9月1日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止）；五、被告林林向原告大连市佳兆业商业经营管理有限公司支付自2019年7月1日至2019年10月18日期间欠付的水、电费46,647.83元；六、被告林林向原告大连市佳兆业商业经营管理有限公司支付水电费逾期付款违约金人民币947.53元（按欠费金额日万分之三计算，自2019年7月22日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止）；七、被告林林向原告大连市佳兆业商业经营管理有限公司支付合同解除后逾期交还房屋的占有使用费人民币14,120.46元（自2019年9月26日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告腾退商铺之日）；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。八、被告林林立即腾退位于大连佳兆业广场二层L201号商铺，并恢复至交付使用时的原状；九、驳回原告大连市佳兆业商业经营管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费5260元（原告已预交），由被告林林负担3247元，原告大连市佳兆业商业经营管理有限公司负担2013元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人佳兆业公司提交证据：证据1、照片6张，拟证明截至2020年11月30日，上诉人仍未将租赁场地按照合同约定恢复原状，并返还给被上诉人。上诉人林林质证认为，照片的真实性无法确认，即使照片为真，也与上诉人无关，因为该KTV并不是上诉人经营。证据2、微信截图，拟证明被上诉人向上诉人进行催收，上诉人未提出异议。上诉人林林质证认为，无法确定对话主体是否为上诉人，也无法证明待证事项。本院经审查认为，证据1被上诉人未提交拍摄的原始载体，无法核实照片中显示的拍摄时间与原始载体拍摄时间是否相符，不予采信；证据2未提交原始载体，无法核实真实性，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、案涉《租赁合同》、《大连佳兆业广场金钱柜KTVL201物业服务合同》是否成立并生效；二、佳兆业公司是否向林林交付了房屋。关于争议焦点一，案涉《租赁合同》、《大连佳兆业广场金钱柜KTVL201物业服务合同》落款处有佳兆业公司公章以及林林的签字及手印，应认定两份合同成立，且两份合同未违反法律法规的强制性规定，当为合法有效。林林主张上述两份合同未成立及生效，没有事实及法律依据，不应予以支持。关于争议焦点二，案涉《租赁合同》中约定的房屋交付时间为2019年6月1日即签订该合同当天，佳兆业公司称因签订合同与交付房屋为同一天故未签署书面交接手续，该主张符合一般的房屋租赁交易习惯。林林主张房屋未交付，对于其为何未向佳兆业公司要求交付房屋或提出解除合同，林林解释为系案涉房屋原承租人杨晓伟（音，下同）找到林林提出合作经营KTV，让林林以自己名义签订租赁合同，林林认为租赁合同并未签订，但林林在本案未能提供其与杨晓伟签订的合作协议或合作意向协议，而林林已经与佳兆业公司签订《租赁合同》，林林作为《租赁合同》的合同相对方，在佳兆业公司未向其交付房屋的情况下一直未与佳兆业公司就交付房屋或解除合同等事项进行协商不符合常理。林林的主张不应得到支持。综上所述，上诉人林林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5260元，由上诉人林林负担。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 季 烨审判员 吕 瑛二〇二〇年十二月二十五日书记员 黄月妍