湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂96民终1012号上诉人（原审原告）：马建雄，男，1978年9月8日出生，汉族，住湖北省仙桃市。上诉人（原审原告）：刘美琴，女，1983年10月1日出生，汉族，住湖北省仙桃市。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：杜志雄，仙桃市沔洲法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：湖北紫菘置业有限公司。住所地：湖北省仙桃市恒迪建材市场**楼**。法定代表人：张俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨红林，湖北伟宸律师事务所律师。上诉人马建雄、刘美琴因与被上诉人湖北紫菘置业有限公司（以下简称紫菘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院(2020)鄂9004民初326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。马建雄、刘美琴上诉请求：撤销原判，改判支持马建雄、刘美琴一审全部诉讼请求。事实和理由：紫菘公司与马建雄、刘美琴就《商品房买卖合同》签订补充协议属于格式合同，紫菘公司没有履行告知和说明义务，其中关于马建雄、刘美琴放弃权利的免责条款，免除紫菘公司责任，加重马建雄、刘美琴的责任、排除马建雄、刘美琴主要权利，是无效条款，不发生法律效力。即使该补充协议合法有效，仅涉及延期交房事宜，没有涉及延期办证内容。一审庭审没有归纳案件争议焦点，也没有围绕当事人争议的事实、证据和法律适用等焦点进行审理。一审判决在采信证据时，没有对马建雄、刘美琴提出的关于补充协议属于格式合同，其中免责条款属于无效条款的质证意见进行答复。一审判决第一项没有明确紫菘公司不履行该项义务的惩罚手段，属于格式判决。紫菘公司辩称，马建雄、刘美琴与紫菘公司就《商品房买卖合同》签订补充协议并领取紫菘公司支付的违约金，却主张该补充协议是格式合同，其中关于放弃权利的条款无效，系故意曲解法律，滥用诉权。该补充协议主要是对原合同中的违约责任进行修改，违约赔偿条款所约定的时间和金额都是精确的，是双方当事人充分协商的结果，不是格式合同。马建雄、刘美琴早就对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的全部所有权权能，没有因为未能办证而产生损失，要求紫菘公司支付延期办证的违约金超过其购房款的40%，有违公平。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，请求驳回上诉，维持原判。马建雄、刘美琴向一审法院起诉请求：1、紫菘公司依约交房并提供办理房屋不动产权证（房屋所有权证、土地使用权证）必备资料，协助马建雄、刘美琴办理房屋不动产权证等权属证书；2、判令紫菘公司向马建雄、刘美琴支付违约金，分别是①自2015年6月28日至2015年10月28日不能交房的违约金，以马建雄、刘美琴所购总房款为基础，按照日息万分之一计算的违约金5945.79元，②因不能协助马建雄、刘美琴办理房屋权属证书的违约金，以马建雄、刘美琴所购总房款为基础，按照日息万分之三计算的违约金，时间分别为：从2015年10月28日起至2016年10月27日的违约金35383.94元、从2016年10月28日起至紫菘公司能够为马建雄、刘美琴实际办理房屋权属证书之日的违约金。一审法院认定事实：2015年1月28日，紫菘公司与马建雄、刘美琴签订《商品房买卖合同》，马建雄、刘美琴向紫菘公司购买仙桃市××河办事处××社区黄金大道北侧紫菘·紫润尚城3号楼2101号商品房，房屋单价为2925.68元/㎡，总价款为323141元。合同签订当日，马建雄、刘美琴支付购房首付款103141元，余款220000元通过中国建设银行住房贷款付清，合同约定：1、紫菘公司应当在2015年4月28日前，依照国家及地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付马建雄、刘美琴使用；2、紫菘公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付马建雄、刘美琴使用，则按逾期时间，分别处理：①如逾期不超过30日，则自2015年4月29日起至实际交付之日止，紫菘公司按日向马建雄、刘美琴支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超30日后，马建雄、刘美琴有权解除合同，马建雄、刘美琴解除合同的，紫菘公司应当自马建雄、刘美琴解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按马建雄、刘美琴累计已付款的2%向马建雄、刘美琴支付违约金，马建雄、刘美琴要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年4月29日起至实际交付之日止，紫菘公司按日向马建雄、刘美琴支付已交付房价款万分之一的违约金；3、紫菘公司应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由马建雄、刘美琴提供的资料报产权登记机关备案，如因紫菘公司的责任，马建雄、刘美琴不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列①②③项处理：①马建雄、刘美琴退房，紫菘公司在马建雄、刘美琴提出退房要求之日起30日内将马建雄、刘美琴已付房价款退还给马建雄、刘美琴，并按已付房价款的0.5%赔偿马建雄、刘美琴损失；②马建雄、刘美琴不退房，紫菘公司按已付房价款的0.5%向马建雄、刘美琴支付违约金；③因产权登记机关工作流程或其它原因导致马建雄、刘美琴不能取得房屋权属证书的，马建雄、刘美琴不得向紫菘公司追究责任。2015年2月3日，紫菘公司为马建雄、刘美琴所购房屋办理了购房合同备案证明。2015年6月12日，紫菘公司因客观原因导致未能按约定的交房时间如期交房，遂向全体业主发出延期交房承诺书一份，承诺：1、承诺延期后最终交房时间为2015年10月28日，若延期至2015年10月28日仍不能交房，紫菘公司承诺无条件退房并按照合同约定赔偿损失并办理退房手续；2、关于延期交房的违约责任，紫菘公司愿意按《商品房买卖合同》第九条约定的：自2015年4月29日起至实际交付之日止，紫菘公司按日向马建雄、刘美琴支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金交付日期为实际交房日，以现金形式结算。2015年10月4日，紫菘公司因资金短缺，原承诺的2015年10月28日交房日期需再次延期，并再次向全体业主发出延期交房承诺书一份，承诺：1、二号楼于2015年10月28日交业主提前装修，一、三号楼于2015年12月28日交业主提前装修，2016年3月15日前全部拿到合法的竣工备案证，2017年3月15日全部拿到两证（土地证和产权证）；2、一、二、三号楼由于提前交业主装修，由业主在装修期提供装修设计图和预算书，并与开发商签订协议，协议中注明：由于开发商交房手续未达到而提前交业主装修的于2016年3月15日前仍未拿到合法竣工备案证的，由开发商按协议中提供的预算总价向业主赔偿所有装修费用并退房；3、由于2015年10月28日已无法如期交房，原2015年6月12日紫菘公司出具的《延期交房承诺书》中的违约责任（紫菘公司按日向马建雄、刘美琴支付已付房款的万分之一违约金）在2015年10月28日全额现金支付给马建雄、刘美琴；4、若不能按照上述第一条约定时间提前交由业主装修，或2016年3月15日不能拿到合法竣工备案证明，或2017年3月15日前不能拿到两证的，自2015年10月28日始，紫菘公司向马建雄、刘美琴按已支付房款日息万分之三标准追付违约金，违约金每月支付一次；5、2015年10月28日始，如有业主愿意退房的，紫菘公司无条件30日内办理退房手续并在30日内返还业主所有房款，同时无条件解除银行贷款协议书并注销房产局备案的房产信息。2015年10月28日，紫菘公司与马建雄、刘美琴就《商品房买卖合同》签订补充协议，双方约定：1、双方一致同意继续履行《商品房买卖合同》，该协议作为《商品房买卖合同》的有效补充和修改；2、至2015年10月28日止，紫菘公司依据原《商品房买卖合同》约定应向马建雄、刘美琴支付违约金5913.48元；3、自2015年10月29日起，至实际交房之日止，期间所产生的违约金按照马建雄、刘美琴已付购房款的日息万分之一标准执行；4、除本协议约定外，马建雄、刘美琴同意放弃依据原《商品房买卖合同》向紫菘公司主张违约责任，也不再向紫菘公司主张其他相关权利，协议有约定事项按其约定执行，未尽事宜以原《商品房买卖合同》为准，不得随意更改工程材料影响工程质量。紫菘公司于2015年10月28日将房屋交付马建雄、刘美琴。另查明：紫菘公司于2015年10月29日向马建雄、刘美琴支付违约金5913.48元，于2016年2月3日向马建雄、刘美琴支付违约金2940.58元，共计向马建雄、刘美琴支付违约金8854.06元。2020年5月20日，紫菘公司取得竣工备案证明。2020年7月9日，紫菘公司为所售商品房办理房屋不动产权证的资料均已提交，并完成初始登记。一审法院认为，紫菘公司与马建雄、刘美琴之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法、有效，对双方均具有约束力。马建雄、刘美琴已经依约足额支付了全部购房款，履行了合同义务，按照合同约定，紫菘公司应当及时协助马建雄、刘美琴办理房屋不动产权证等相应权属证书，对其要求紫菘公司协助办理房屋不动产权证等权属证书，符合法律规定，一审法院依法予以支持。因马建雄、刘美琴已实际接收房屋，对其要求紫菘公司依约交房的诉讼请求，一审法院依法不予支持。马建雄、刘美琴要求紫菘公司按照二份承诺书的约定支付逾期交房违约金和逾期办证违约金，因紫菘公司在出具二份承诺书之后，紫菘公司与马建雄、刘美琴双方又于2015年10月28日签订了一份补充协议，双方约定“除本协议约定外，马建雄、刘美琴同意放弃依据原合同向紫菘公司主张违约责任，也不再向紫菘公司主张其他相关权利”，双方已对原购房合同及承诺书的违约责任进行了变更，变更后的违约责任对双方均具有约束力，紫菘公司已按该协议向马建雄、刘美琴支付了违约金，马建雄、刘美琴不再享有要求紫菘公司支付违约金的权利，对其诉讼请求，一审法院依法不予支持。庭审过程中，紫菘公司向一审法院提交其向马建雄、刘美琴支付违约金8854.06元的银行回单，并承诺其多支付的违约金不再要求马建雄、刘美琴返还，系当事人自由行使处分权，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，一审法院依法予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决：一、紫菘公司自该判决生效之日起60日内协助马建雄、刘美琴办理位于仙桃市××河办事处××社区黄金大道北侧紫菘·紫润尚城3号楼幢2101号房屋的权属证书；二、驳回马建雄、刘美琴的其他诉讼请求。案件受理费2999元，由马建雄、刘美琴负担1499.50元，紫菘公司负担1499.50元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，紫菘公司与马建雄就《商品房买卖合同》签订补充协议一份，约定：双方签订的《商品房买卖合同》，由于工期原因逾期交房，经双方友好协商达成补充条款，以资信守。马建雄同意将《商品房买卖合同》的交房时间更改至2016年1月28日之前，紫菘公司在2016年1月28日之前保证水通、路通、电通、天然气安装，保障马建雄可以装修。房产证办证时间由实际交房时间顺延至270天后。协议还对违约金的支付方式等内容进行了约定。马建雄、刘美琴在二审中将上诉请求中的逾期办证违约金变更为请求紫菘公司按已付房款日息万分之三的标准支付从2015年10月28日至2019年12月20日的逾期办证违约金。紫菘公司在二审中陈述，如果人民法院判决其按照2015年10月4日的承诺书承担逾期办证违约金，则其主张违约金过高要求下调。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，紫菘公司与马建雄签订的补充协议，并非是紫菘公司预先拟定，而是与马建雄充分协商，双方就交房时间、违约金的数额、违约金的支付方式等内容协商一致后签订的，不属于格式合同。马建雄、刘美琴与紫菘公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方真实意思表示、不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。该补充协议约定，至2015年10月28日止，紫菘公司依据《商品房买卖合同》约定应向马建雄、刘美琴支付违约金5913.48元。马建雄、刘美琴上诉请求判令紫菘公司向其支付自2015年6月28日至2015年10月28日不能交房的违约金，以马建雄、刘美琴所购总房款为基础，按照日息万分之一计算的逾期交房违约金5945.79元。马建雄、刘美琴该上诉请求与补充协议约定不符，故本院对马建雄、刘美琴该上诉请求仅支持5913.48元，超出部分不予支持。紫菘公司与马建雄签订的补充协议虽然载明除本协议约定外，马建雄同意放弃依据原《商品房买卖合同》向紫菘公司主张违约责任，也不再向紫菘公司主张其他相关权利。但该协议系双方为解决紫菘公司逾期交房问题而签订，且协议仅对逾期交房的违约责任进行了约定，而未对逾期办证的相关责任进行约定。紫菘公司与马建雄签订的补充协议，约定马建雄同意将《商品房买卖合同》的交房时间更改至2016年1月28日之前，房产证办证时间由实际交房时间顺延至270天后，即2016年10月24日。双方在签订补充协议时，不动产权证办证时间并未到来，马建雄、刘美琴并不知道紫菘公司是否会违反该义务，不应认定马建雄、刘美琴对紫菘公司承担逾期办证违约金责任的放弃。此外，从民事权利义务对等原则考量，如果紫菘公司依此补充协议不再承担逾期办证的违约责任，紫菘公司对未来协助办证的义务可以一直不履行却不用承担违约责任，故可推断双方当事人并未就紫菘公司可能存在逾期办证的违约责任进行约定。紫菘公司应协助马建雄、刘美琴办证的时间为2016年10月24日，但紫菘公司直到2020年7月9日才完成涉案房屋的初始登记，才具备为马建雄、刘美琴办证的条件，存在逾期办证的违约行为。马建雄、刘美琴与紫菘公司签订《商品房买卖合同》后，紫菘公司于2015年10月4日向全体业主发出延期交房承诺书一份，该承诺系原《商品房买卖合同》的变更，对紫菘公司具有约束力。马建雄、刘美琴要求紫菘公司依据该承诺按已付房款日息万分之三的标准支付从2015年10月28日至2019年12月20日的逾期办证违约金，虽不违反法律、行政法规及合同约定，但违约金数额已超过购房款总额的40%，有失公平。在紫菘公司提出违约金过高，要求进行调整的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院依法对违约金进行调整。酌情调整逾期办证违约金标准为0.09‰/天，即以购房总价款323141元为基数，自2015年10月28日起至2019年12月20日按0.09‰/天计算逾期办证违约金为44031.19元（计算方式为323141元×0.09‰/天×1514天）。紫菘公司应向马建雄、刘美琴支付逾期交房违约金和逾期办证违约金共计49944.67元（计算方式为5913.48元+44031.19元）。紫菘公司已向马建雄、刘美琴支付违约金8854.06元，还应向马建雄、刘美琴支付违约金41090.61元（计算方式为49944.67元-8854.06元）。马建雄、刘美琴上诉称，一审判决第一项没有明确紫菘公司不履行该项义务的惩罚手段，属于格式判决。本院认为，一审判决第一项判决紫菘公司自该判决生效之日起60日内协助马建雄、刘美琴办理涉案房屋的权属证书，该判决明确、具体，具备可操作性，充分保护了马建雄、刘美琴的合法权益，如果紫菘公司不履行该判项义务，马建雄、刘美琴可凭此判决向人民法院申请强制执行以办理涉案房屋的权属证书，该判项并非马建雄、刘美琴所谓的格式判决，故本院对马建雄、刘美琴的该上诉理由不予采纳。综上所述，马建雄、刘美琴的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省仙桃市人民法院(2020)鄂9004民初326号民事判决；二、湖北紫菘置业有限公司自本判决生效之日起60日内协助马建雄、刘美琴办理位于仙桃市干河办事处肖台社区黄金大道北侧紫菘·紫润尚城3号楼幢2101号房屋的权属证书；三、湖北紫菘置业有限公司于本判决生效之日起十日内向马建雄、刘美琴支付违约金41090.61元；四、驳回马建雄、刘美琴的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2999元，由马建雄、刘美琴负担2192元，湖北紫菘置业有限公司负担807元。二审案件受理费3118元，由马建雄、刘美琴负担2279元，湖北紫菘置业有限公司负担839元。本判决为终审判决。审判长 苏 哲审判员 别瑶成审判员 刘汝梁二〇二〇年十二月二十二日书记员 李碧佳