湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初483号原告：唐汉林，男，1964年8月8日出生，汉族，户籍住址：湖北省大冶市，委托诉讼代理人：王丹、黄晨，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：鄂州市花湖致远房地产开发有限公司，住所地：鄂州市花湖开发区。诉讼代表人：柯国顺，鄂州市花湖致远房地产开发有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：肖鹏，湖北伸道律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：沈飞，男，1973年9月3日出生，汉族，户籍住址：湖北省浠水县，委托诉讼代理人：赵晓军，湖北思普润律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告唐汉林诉被告鄂州市花湖致远房地产开发有限公司（下称致远公司），第三人沈飞破产债权确认纠纷一案，本院于2017年12月15日作出（2017）鄂0704民初1677号民事判决，唐汉林不服上诉至湖北省鄂州市中级人民法院，该院于2018年8月2日作出（2018）鄂07民终312号终审民事判决。唐皓兵不服上述终审判决，向湖北省高级人民法院申请再审，该院于2018年9月28日作出（2018）鄂民申3897号民事裁定提审本案，审理后于2019年8月23日作出（2019）鄂民再167号民事裁定：撤销湖北省鄂州市中级人民法院（2018）鄂07民终312号民事判决及本院（2017）鄂0704民初1677号民事判决，本案发回本院重审。本院于2020年3月26日重新立案后依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告唐汉林及其委托诉讼代理人王丹、黄晨，被告致远公司的委托诉讼代理人肖鹏，第三人沈飞的委托诉讼代理人赵晓军，到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经本院院长批准，延长审理期限六个月，现已审理终结。唐汉林向本院提出诉讼请求（在本次诉讼中变更）：1、确认双方于2014年5月14日签订的《商品房买卖合同》有效并优先履行；2、确认位于鄂州市花湖开发区振兴大道钱柜华园一期15号楼2号房（下称案涉房屋）归唐汉林所有；3、本案诉讼费用由致远公司承担。事实和理由：2014年5月14日，唐汉林与致远公司签订一份《商品房买卖合同》，唐汉林购买致远公司开发的案涉房屋，该房价款928,000.00元，一次性付清。同时约定致远公司应当在2015年6月14日前交付约定的商品房给唐汉林使用。合同签订后，唐汉林按照致远公司指定于2014年5月16日一次性付清购房款，致远公司出具了购房款收据。双方于2014年5月19日鄂州市××产权登记发证办公室室办理了备案和房屋预告登记证明。唐汉林多次催促，致远公司一直未为唐汉林办理房屋产权登记。2017年6月15日，致远公司破产管理人没有确认唐汉林对合同约定房屋的所有权，故诉至法院。致远公司辩称，1、原审认定事实清楚，证据确实充分，结合致远公司与沈飞签订的认购书、购房合同、收款收据及致远公司财务记账凭证来看，足以证实双方系真实的房屋买卖关系；2、原审唐汉林已自认实际支付的1,856,000.00元实为借款，约定借款2,000,000.00元，月息2.4%，签订的15-2、15-6二套房屋买卖合同并办理的预告登记，仅是作借款担保；3、真实的购房行为从交易习惯上看不存在同时签订回购协议，回购协议的作废不足以认定双方已将借款关系转化为购房，作废合同仅能表示，恢复到原借款担保的状态。沈飞述称，唐汉林诉称没有事实和法律依据。唐汉林与致远公司签订的合同非双方真实意思表示，该合同为无效合同，双方不存在房屋买卖关系。袁园认可双方存在借款关系，致远公司的会计账簿记录致远公司向唐汉林支付利息的事实，可以证明双方存在借贷关系，唐汉林关于借款转化为购房款的主张没有事实和法律依据，不能成立。致远公司并未向唐汉林交付房屋，唐汉林也未占有和使用房屋。致远公司与唐汉林签订的合同价格明显过低，属于可撤销合同的范围。唐汉林办理的房屋预告登记对沈飞没有法律效力，沈飞签订合同时间优于唐汉林房屋预告登记时间，唐汉林对房屋不享有排他性权利。唐汉林与致远公司签订合同属无效合同，房屋预告登记赖以成立的关系不成立。沈飞提供的证据可以证明沈飞与致远公司之间存在买卖关系，买卖合同是双方真实意思表示，沈飞作为买受人已向致远公司支付全部购房款，致远公司已向沈飞交付案涉房屋，沈飞实际占有案涉房屋。致远公司破产管理人认定履行与沈飞的商品房买卖合同合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于唐汉林出示的证据：1、唐汉林与致远公司签订的案涉房屋《商品房买卖合同》、收据和银行流水、商品房回购合同；2、鄂州市房预市直字第××号《房屋预告登记证明》、债权确认通知书各一份；均真实客观，依法予以采信。3、照片一组；4、银行流水明细、鄂州中级人民法院开具的《律师调查令》；5、预售账款账簿；6、现金交款单三张办理的交费记录；均与本案无关联性，不予采信。7、证人证言；证人没有出庭作证，真实性无法核实，不予采信。8、案涉楼盘房屋价值估价报告，系当事人单方委托鉴定，不具有客观性、合法性，不予采信。对于致远公司出示的证据：1、致远公司财务凭证、收据及房产登记信息查询共7张；2、致远公司财务记账凭证及银行汇款单共11张。均系原始记录，客观真实，且与其他证据相互印证，予以采信。对于沈飞出示的证据：1、认购承诺书和商品房买卖合同各一份；2、收据5份和致远公司财务明细清单19份（现金交款单、收据、记账凭证、银行进账单转账单据）；3、入户门钥匙托管单、房屋质量保证书、房屋使用说明书、住户手册、业主临时公约、前期物业管理服务协议各一份、房屋钥匙四套、收据二份；4、证人证言和银行流水、银行转账单据各一份；均真实客观，证人亦出庭作证，依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年10月18日，沈飞与致远公司签订《上上坊认购承诺书》，认购案涉房屋，单价3,130.00元每平方米，总价911,049.00元，送一年物业管理费；同日，第沈飞向致远公司交付现金20,000.00元，致远公司出具收到认购承诺金的收据一张。2007年11月21日，沈飞与致远公司签订《商品房买卖合同》，约定沈飞购买致远公司开发的案涉房屋，总价911,049.00元，于2007年10月23日支付首付款365,000.00元，2007年12月31日之前支付455,000.00元，2008年8月31日前支付余款81,049.00元；合同还就其他事项进行了约定。2007年10月23日，沈飞通过案外人张磊磊银行账户向致远公司汇款345,000.00元，致远公司出具一张载明收到345,000.00元即40%首付的收据；2007年12月27日，沈飞向致远公司支付现金35,000.00元；2007年12月28日，沈飞通过案外人张磊磊银行账户向致远公司汇款330,000.00元，致远公司于次日开具365,000.00元房款收款收据；2008年7月7日，沈飞向致远公司汇款81,049.00元；2011年7月25日、26日，沈飞通过信用卡和银行现金支付方式，向致远公司支付100,000.00元，致远公司出具收房款100,000.00元的收据。2011年7月25日，沈飞与黄石市致诚物业管理有限公司办理物业入伙手续。双方签订钱柜华园（上上坊）小区的《前期物业管理服务协议》，沈飞缴纳水、电、有线电视配套费2,090.00元，物管费1,746.00元。为方便房屋维修，沈飞与黄石市致诚物业管理有限公司于同日签署了《入户门钥匙托管单》。2014年5月，致远公司因资金周转需要，向唐汉林借款2000000.00元。同年5月14日，唐汉林与致远公司签订二份《商品房买卖合同》，二份合同约定，唐汉林以3,200.00元每平方米的价格购买致远公司开发的位于鄂州市花湖开发区振兴大道特一号钱柜华园（上上坊）第15幢6号房和案涉房屋，房屋总价均为928,000.00元，并约定致远公司放弃以成交价低于市场价为由显失公平，申请撤销买卖合同的诉讼请求。同日，唐汉林还与致远公司签订二份《商品房回购合同》，均约定唐汉林按3,200.00元每平方米购买致远公司的房产，双方一致同意致远公司保留对该房产的约定回购权，致远公司仅在2014年5月14日至2014年5月30日期间，方可向唐汉林支付全部回购房款。同时，致远公司开具二张金额均为928,000.00元购房款收据。同月16日，唐汉林通过银行汇款方式向致远公司汇款856,000.00元及向致远公司指定账户汇款1,000,000.00元，共计1,856,000.00元（致远公司账册记载为2014年5月16日还唐汉林利息144,000.00元）。2014年5月19日，上述二套房屋办理了预告登记（预购商品房），预告登记权利人为唐汉林。同年6月16日，致远公司在其中一份《商品房回购合同》注明“该回购合同作废，同时如有其他与此相同回购合同一并作废，特此说明。”2015年3月24日，致远公司向法院申请破产，本院于同年7月23日作出(2015)鄂鄂城破字第00001号民事裁定书，决定立案受理申请人致远公司的破产申请，并通过摇号方式指定湖北伸道律师事务所为破产管理人。唐汉林、沈飞依法向致远公司申报债权，破产管理人于2017年6月15日向唐汉林、沈飞发出《债权确认通知书》，确认唐汉林的二份《商品房买卖合同》属于以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，依法应按基础法律关系即借款处理，审核确认致远公司累计借款本金1,856,000.00元，已偿还本金0.00元，已支付利息100,000.00元，最终确认债权金额为1,756,000.00元。确认沈飞签订的《商品房买卖合同》合法有效，应予继续履行。因唐汉林对此持有异议产生纠纷。另查明，唐汉林与唐皓兵系父子关系，陈桔红与陈思思系母女关系，陈桔红与是唐汉林姐弟关系。唐汉林与致远公司在2014年5月14日签订二份《商品房买卖合同》，唐皓兵在2014年6月11日签订二份《商品房买卖合同》，陈思思在2014年6月11日签订一份《商品房买卖合同》，均约定致远公司放弃以成交价格低于市场价为由显失公平，申请撤销买卖合同的诉讼请求，致远公司出具收款收据、申请预告登记，然后“购房人”支付“房款”。致远公司对涉及唐汉林、唐皓兵、陈思思、陈桔红的汇款均以借款名目记入公司账册，但无借款合同或借条。因与唐汉林、唐皓兵、陈思思、陈桔红有关的房屋涉及一房多卖情形，均已另案诉讼。原审中本院在武汉女子监狱对在此服刑的袁园（致远公司法定代表人，因犯非法吸收公众存款罪、信用卡诈骗罪，于2017年2月24日被本院数罪并罚判处有期徒刑十七年六个月，并处罚金人民币二十万元，本院注）调查时袁园证实：唐汉林“那一圈人是以个人名义做贷款的”，2014年大概向唐汉林等人借了4,000,000.00元左右，是多人提供的；因急需借款，就同意房屋办证（备案），按唐汉林的要求将房屋备案到唐汉林指定的人名下，备案的房屋是我们随便挑的；我们只想借40几天就可以从银行贷款偿还，“根本就没有想给房的”；与唐汉林等人签订的5套房屋的买卖合同，是根据借款的金额倒推定的房价，合同中价格条款（致远公司放弃以成交价格低于市场价为由显失公平，申请撤销买卖合同的诉讼请求）是无效的，显失公平；2012年之前购房款都是出具的收据，之后的开发票。本院认为，本案的争议焦点为：1、唐汉林与致远公司是否成立借贷关系，双方签订的商品房买卖合同及对案涉房屋申请预告登记的行为是否有效；2、沈飞与致远公司之间的商品房买卖合同关系是否真实并成立，是否应继续履行。本院结合案件事实及相关法律规定评判如下：一、关于唐汉林与致远公司是否成立借贷关系，双方签订的商品房买卖合同及对案涉房屋申请预告登记的行为是否有效的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”本案中，唐汉林与致远公司于2014年4月14日签订《商品房买卖合同》，约定唐汉林以单价3,200.00元每平方米购买案涉房屋。虽有收据、转款证明、房屋预告登记等证据证明，但致远公司财务账簿将唐汉林以购房名义支付的款项记载为借款。致远公司法定代表人袁园亦证实，2014年致远公司向唐汉林及其相关的多人借款4,000,000.00元左右，并按唐汉林的要求将随便挑选房屋备案到唐汉林指定的人员名下，根据借款的金额倒推确定房价，只想借40几天就可以从银行贷款偿还，“根本就没有想给房的”。在案证据致远公司的公司财务账簿等证明的事实与袁园证实的事实一致。并且，唐汉林2014年6月11日购买案涉房屋的价格为3,200.00元每平方米，远低于该楼盘同期正常销售价格，与沈飞2007年10月18日购房时3130.00元每平方米的价格相当，双方还在合同中约定“甲方放弃以成交价格低于市场价为由显失公平，申请撤销买卖合同的诉讼请求”并签订了《商品房回购合同》。以上行为均有悖常理，亦与房地产开发企业正常销售商品房的交易习惯明显不符，但进一步印证袁园所述属实。另外，即使先借款后以房抵债，当事人也应当经过借款本息的结算后协商以房抵债，具有明确的以房抵债的意思表示。双方未结算借款本息，也未明确终止借贷关系，更未明确以房抵债，致远公司同意废除《商品房回购合同》的行为并不能证明双方的借贷关系转化为商品房买卖关系。故本院认定，唐汉林与致远公司之间是借贷关系，而非商品房买卖合同关系，双方签订的商品房买卖合同因缺乏买卖房屋的真实意思表示而无效。由此可见，唐汉林与致远公司办理案涉房屋的预告登记本意是为担保借款债权的实现。唐汉林不是案涉房屋的真实购房人，不能产生相应的保障所有权实现的法律效果，其登记行为无效。该预告登记赖以成立的基础法律关系（真实的商品房买卖合同关系）已经丧失，为无效登记，应当依法予以注销。二、关于沈飞与致远公司之间的商品房买卖合同关系是否真实并成立，是否应继续履行的问题。沈飞与致远公司分别于2007年10月18日、2007年11月21日签订的《上上坊认购承诺书》、《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。沈飞已依约向致远公司支付全部购房款，致远公司也向其开具了收款收据，并在公司财务账簿中予以记载，该房屋已由沈飞占有，故本院认定双方成立真实的商品房买卖合同关系。沈飞没有严格按照合同约定时间付款，存在迟延履行，其通过张磊磊支付部分款项得到收款方致远公司开具收款收据确认，在签订合同后也没有办理备案，这些事实为客观存在。在商品房买卖合同的履行中，迟延付款、委托付款、未进行合同备案的情况并不鲜见，不违反常理，该事实不能否认沈飞与致远公司成立真实的商品房买卖合同关系。综上所述，唐汉林的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持；致远公司的答辩意见及沈飞的陈述意见，合法有据，均予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条第一款第五项及第二款，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国破产法》第五十八条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回唐汉林的全部诉讼请求。本案案件受理费1,000.00元，由唐汉林负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉湖北省鄂州市中级人民法院。审判长 ：李健审判员：姜昭威审判员：陈茜二〇二〇年十二月二十三日书记员 ：       程       爽