贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终10031号上诉人（原审原告）：陈明明，女，1982年12月31日出生，汉族，住贵州省金沙县。被上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王帅，男，1987年6月25日出生，汉族，住陕西省礼泉县。被上诉人（原审第三人）：贵阳银行股份有限公司中南支行，住所，住所地贵州省贵阳市南明区中华南路**div>负责人：赵莉。委托诉讼代理人：李海，男，1977年9月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，该行员工。委托诉讼代理人：田渊，男，1965年8月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，该行员工。上诉人陈明明因与被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）、贵阳银行股份有限公司中南支行（以下简称贵阳银行中南支行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初14987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月04日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈明明上诉请求：1、撤销原判并依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人的解除权并未消灭；2、根据《合同法》第九十三条第二款、第九十五条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，合同约定的解除权条件成就，上诉任有权解除合同，约定解除权的行使应以享有解除权一方的相对方催告才计算解除权行使期限，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定不适用于本案。宏益公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求维持原判。贵阳银行中南支行答辩称，上诉人、被上诉人于2013年6月28日签订《商品房贷款借款（抵押）合同》，约定我行向宏益公司发放贷款240000元，截止至2020年11月24日，上诉人已向我行偿还贷款本息245365.03元（其中本金162587.02元，利息82778.01元），剩余贷款本金77412.98元。解除《商品房贷款借款（抵押）合同》的前提条件为上诉人、被上诉人需结清在我行的贷款本息，金额以结清当日银行出具的数据为准，无论由谁归还银行贷款，逾期未归还，由此产生的不良信用记录由上诉人、被上诉人承担。陈明明向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2013年5月25日签订的《商品房买卖合同》（编号142815）；2、判令解除原告与第三人于2013年5月28日签订的《商业用房贷款借款（抵押）合同》；3、判令被告向原告返还购房首付款244663元、维修基金4846元、预告登记费550元、电表开户费265元，共计250446元；4、判令被告立即支付原告2013年5月28日起至《商品房买卖合同》解除之日止原告已归还第三人的借款本金及利息暂计5万元（以第三人还款对账单为准）；5、判令被告支付原告资金占用利息（利息以全部购房款490446元为基数按照中国人民银行同期存款利率标准，从2013年5月25日起计算至被告将购房款全部退还原告之日止）；6、判令被告向第三人支付贷款合同解除后原告尚欠第三人的剩余贷款本金、利息和违约金暂计5万元（具体金额以第三人计算为准）；7、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年5月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发修建的位于贵阳市南明区办公用房一套，建筑面积为58.32平方米，套内建筑面积40.83平方米，总价款为484663元；付款方式及期限为买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款244663元，余款24万元以银行按揭支付；合同第二十二条房屋登记约定“……二、初始登记出卖人负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。……三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之1承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1项处理（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期存款利率支付利息。……”；合同并就其他事项进行了约定。合同签订当日，原告向被告支付首期购房款244663元，原告与第三人于2013年6月28日签订《商业用房贷款借款（抵押）合同》，通过向第三人按揭贷款向被告支付购房尾款24万元。2016年10月8日，原告与被告签订《交房协议》及《房屋交付验收表》，确认被告于2016年10月2日向原告交付涉案房屋。原告缴付了涉案房屋维修基金4846元、预告登记费550元、电表开户费122元、有线电视开户费250元。原告于审理中明确是依照商品房买卖合同中关于逾期办证的约定，被告存在逾期办证行为，故原告行使合同解除权。另原告与贵州恒祥置业公司签订《委托管理协议》，将案涉房屋委托贵州恒祥置业公司对外招租管理，管理期为《商品房买卖合同》约定的交付期限届满第二日起36个月，贵州恒祥置业公司确保原告在管理期限内的租赁收益的租金标准不低于（含本数）60元／平方米／月（按建筑面积计）。2019年5月15日，被告取得案涉房屋商品房现房备案证明（筑房2019现售字第0264号）。2019年5月24日，被告取得案涉房屋所有权属证书（黔20**南明区不动产权第0043655号）。一审法院认为，本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已将购房款484663元支付给被告，履行了自身义务。被告未在约定的期限即2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，构成违约，一审法院予以确认。关于原告以被告逾期交付转移登记相关文书为由诉请解除双方所签《商品房买卖合同》及补充协议的主张，一审法院认为，除考虑合同约定的解除条件是否成就外，还应结合合同目的能否实现、合同履行情况等因素进行综合考虑。就本案而言，首先，被告超过180日仍不能将办理案涉房屋转移登记的有关文书交付给原告，按照合同约定，原告于2018年6月30日即取得解除《商品房买卖合同》的权利，但原告并未及时行使该解除权，而是依据与案外人贵州恒祥置业公司签订的为期三年的《委托管理协议》继续获取涉案房屋的租金收益。其次，被告已分别于2019年5月15日、5月24日取得涉案房屋商品房现房备案证明及房屋所有权属证书，即涉案房屋已取得初始登记，办理涉案房屋权属转移登记的障碍已经消除，涉案房屋已具备办理产权登记至原告名下的条件。对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告已于一审辩论终结前取得涉案房屋的初始登记及商品房现房备案证明，具备办理产权转移登记至原告名下的条件，说明被告已采取了补救措施，使合同具备继续履行的条件，阻却原告合同目的实现的情形已消失，原告获得房屋所有权的合同目的已能够得到实现，原告受损害的权益可得到救济，不影响原告处分权的实现，原告如认为被告逾期办证造成其损失可另诉主张被告承担违约责任；再次，因被告已具备办证条件，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定的法定解除情形。综上，在合同完全具备履行条件的情况下，原告的合同目的已能够实现，从维护合同稳定性及鼓励交易原则考虑，对原告要求解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。原告要求被告返还购房款、维修基金、预告登记费并支付利息及返还向银行支付的贷款利息等其余诉讼请求系基于解除合同的请求权而提出，现合同并未解除，一审法院亦不予支持。考虑到本案纠纷根本上系被告的违约行为引起，故一审法院酌情认定案件受理费由被告承担，一审法院在此予以说明。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决：驳回原告陈明明的诉讼请求。案件受理费7672元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款原告陈明明已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告陈明明）。二审期间，上诉人提交案涉房屋的预售许可证（复印件）、第0043655号不动产登记证（复印件），拟证明宏益公司开发的土地不合法，与上诉人的购房合同上的土地不是同一块。宏益公司质证称，真实性无异议，证明目的不认可，该证据恰好证明我公司销售行为是合法、合规的，我公司在销售时已经取得预售许可证，第0043655号不动产登记证证明我公司已经取得所有权初始登记，已经满足办理产权转移登记的条件。颁发不动产登记证就已经说明我公司的土地出让金已经缴纳，因为按照流程不缴纳土地出让金是不会办理土地产权证的，上诉人购买的案涉房屋不在查封范围，他项产权并无任何注明，只是写明了房屋的结构为混凝土结构；该区域并不是由一块地单纯构成，是由多块地块共同组成的该小区，甚至有存在划地块的情况存在，关于M区涉及的地块庭后核实后向法庭提交。本院经审理查明其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：陈明明与宏益公司于2013年5月25日签订的《商品房买卖合同》是否应当予以解除。宏益公司迟延取得初始登记及交付办理产权转移登记文书的行为构成违约，但合同约定的解除权于2018年6月30日成就后，陈明明并未及时行使，而是选择继续履行合同，直到2019年8月，陈明明又以合同约定的解除权成就为由诉至一审法院要求解除合同，此时宏益公司已取得案涉房屋的现房销售证明与所有权初始登记，办理产权转移登记的障碍已经消除，涉案房屋已具备办理产权登记至原告名下的条件，上诉人获得房屋所有权的合同目的已能够得到实现，若判决解除合同亦不利于交易之稳定，基于诚信原则及鼓励交易原则考虑，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”的精神，一审判决驳回上诉人要求解除合同等诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用7672元，由上诉人陈明明负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十二月十七日书记员 岳立莲