河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1104民初3907号原告：漯河市鑫龙物业管理有限公司，住所地漯河经济开发区金山路南段。法定代表人：张俊峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：高继仓，该公司员工。被告：黄红燕，女，1969年11月7出生，汉族，住漯河市召陵区。原告漯河市鑫龙物业管理有限公司（以下简称鑫龙物业公司）与被告黄红燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告鑫龙物业公司的委托诉讼代理人高继仓、被告黄红燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫龙物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即交付所欠物业管理费1278元；2.判令被告立即交付所欠公共照明费84元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年2月28日，原告经金土地物业管理有限公司委托为金山花园小区提供物业服务，被告自原告提供物业服务以来欠缴（2019年1月1日至2020年9月30日）物业管理费、公共照明费共计1362元，经原告多次催要，被告拒不缴纳，给原告造成了严重的经济损失，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。原告鑫龙物业公司对自己提出的主张，向法庭提供以下证据：证据组一前期物业管理委托合同、交接协议各一份，用以证明其公司服务是合理、合法的，其公司提供服务的事实；证据组二物业财务提供服务小区的交费明细，用以证明其他业主已经缴纳。针对原告鑫龙物业公司提供的证据，被告黄红燕的质证意见为：对证据组一，协议中约定车辆管理、自行车棚的管理及电动车在车子棚丢也不管；对证据组二，这是其他业主交的跟我无关。被告黄红燕辩称，公司走的时候把公共大门弄坏，把公共照明的灯泡、线路、电表都拆走了，值班室的配套设施热冷风扇、钟表都弄走了，垃圾回收箱在拉走时俺给他卸下来了，车子棚的钥匙也拿走了，房屋及电路维修公司不管，物业公司服务期间下水道也没有清理过。被告黄红燕针对其辩称意见及对反驳原告鑫龙物业公司的诉讼请求所依据的事实，未向法庭提供证据。被告黄红燕针对其辩称意见及对反驳原告鑫龙物业公司的诉讼请求所依据的事实，未向法庭提供证据。经审理查明，1、被告黄红燕系漯河市召陵区金山路58号院1号楼1单元101室的业主；2、2017年1月1日，漯河市金土地物业管理有限公司与漯河金土地置业有限公司书面签订《前期物业管理委托合同》，约定：涉案小区由漯河市金土地物业管理有限公司提供物业服务，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.4元，公共能源费的交纳等事项；3、2019年2月28日，原告鑫龙物业公司与漯河市金土地物业管理有限公司书面签订《金山花园物业管理交接协议》，协议约定：2019年2月23日之前所欠物业费、公共能源费等由原告鑫龙物业全权收取，原告鑫龙物业公司给金山花园小区提供服务至2020年9月30日；4、2019年1月1日至2020年9月30日，被告黄红燕共欠物业服务费1278元，其中2019年1月—2月份2个共欠121.71元，2019年3月1日至2020年9月30日19个月共欠1156.29元，公共照明费每月4元，21个月共欠84元，双方的交接协议中明确约定“2019年2月28日以前的电费”由漯河市金土地管理有限公司负责，对于漯河市金土地物业管理有限公司委托原告鑫龙物业公司收取的2019年1月—2月份共计121.71元，该债权转让原告鑫龙物业公司未提供证据证明已通知被告黄红燕；5、经调解，原、被告双方未达成共识。上述事实，有当事人的陈述与自认、起诉状、身份证复印件、授权委托书、营业执照副本、法人身份证明、《前期物业管理委托合同》、《管理交接协议》、收费缴纳明细表、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。综合本案，原告鑫龙物业公司和被告黄红燕之间的物业服务合同关系，有前期物业管理委托合同、物业管理交接协议在卷佐证，本院予以确认。人民法院的判决应当保障、规范最基本的生产生活秩序，人民法院不鼓励、不支持业主个人以拒缴物业费的形式表达对物业企业的不满情绪，这种拒缴物业费的私力救济只会使业主和物业企业之间的矛盾无限制、无秩序的扩大，进入一个恶性的循环。试想，每个小区的几十户、几百户甚至更多的业主都以各自的理由，拒绝缴纳物业费，物业企业失去经济来源，更谈不上较好的、高质量的物业服务，如此恶性循环，最终权利受侵害的，还是广大业主群众。如果大量业主认为物业企业服务不好，法院鼓励、支持通过业主委员会的形式更换、选聘新的物业服务企业，以维护广大业主的合法权益。原、被告双方虽未书面签订《物业服务合同》，但2019年2月28日漯河市金土地物业管理有限公司将涉案小区交由原告鑫龙物业公司管理，即将小区物业服务等事宜转委托给本案原告鑫龙物业公司，根据通常理解及社会经验法则，原告鑫龙物业公司与漯河市金土地物业管理有限公司书面签订《金山花园物业管理交接协议》，对漯河市金土地物业管理有限公司的转委托应不持异议，且被告黄红燕亦无证据证明原告鑫龙物业公司未对该小区提供物业服务，故，原告鑫龙物业公司有权对案涉小区提供物业服务并按原签订的《前期物业管理委托合同》的约定收取物业管理费及公共照明费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据上述法律规定，被告黄红燕应当交纳拖欠的物业服务费。漯河市金土地物业管理有限公司委托原告鑫龙物业公司收取的2019年1月—2月份121.71元，该债权转让原告鑫龙物业公司未提供证据证明已通知被告黄红燕，对于该部分费用，本院不予支持，况且，上述期间并非原告鑫龙物业公司提供的物业服务。关于2019年1月至2020年9月共21个月的公摊照明费84元，虽双方协议约定服务范围不包含水电费，但双方的交接协议中明确约定“电费”由漯河市金土地管理有限公司负责，故对原告鑫龙物业公司该项主张，本院不予全部支持，而在原告鑫龙物业公司服务期间，被告黄红燕享受了公共照明的便利，不支付公摊照明费对小区其他业主明显不公平，故对原告鑫龙物业公司该主张，本院予以支持19个月即76元（4元/月×19个月）。人民法院支持缴纳物业费的裁判初衷只是要保障基本的生产生活秩序，并不代表对本案物业企业服务质量的认可。市场经济条件下，优胜劣汰是基本的生存法则。一个有责任感的物业企业，应当转变理念，强化服务意识，否则，只会坐等收钱而不管服务质量的物业企业不会长久，终究会被时代和人民群众淘汰。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告黄红燕于本判决生效后三日内支付原告漯河市鑫龙物业管理有限公司2019年3月1日至2020年9月30日的物业费共计1156.29元；二、被告黄红燕于本判决生效后三日内支付原告漯河市鑫龙物业管理有限公司2019年3月1日至2020年9月30日的公摊照明费共计76元；三、驳回原告漯河市鑫龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄红燕负担。本判决为终审判决。审判员  张耀轩二〇二〇年十二月十八日书记员  刘二锋