吉林省辽源市中级人民法院民事判决书（2020）吉04民终775号上诉人（原审原告、案外人）：邹某，住所吉林省梅河口市。委托诉讼代理人：赵某，住所吉林省梅河口市，系邹某母亲。被上诉人（原审被告、申请执行人）：马某，住所吉林省辽源市龙山区。委托诉讼代理人：王某，吉林达信律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：辽源市双龙房地产开发有限责任公司。法定代表人：姜某委托诉讼代理人：柳某，该公司法律顾问。上诉人邹某因与被上诉人马某、原审第三人辽源市双龙房地产开发有限责任公司（以下简称双龙公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2020）吉0402民初1024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。邹某的委托诉讼代理人赵某、马某的委托诉讼代理人王某、双龙公司的委托诉讼代理人柳某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹某上诉请求：一、撤销一审的错误判决，并依法改判停止对邹某所有的辽源市百乐购物广场产籍号008042-0018-3102号商铺的执行。二、一、二审案件受理费由马某承担。事实和理由：一审法院仅以邹某未能按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，提交证据证明案涉房屋在人民法院查封前已经进行实际交付和合法占有，以及未办理产权登记系因自身原因为由，就判决驳回邹某的诉讼请求。该判决适用法律和判决结果明显错误，严重损害了邹某的合法权益，依法应当予以撤销和作出重新裁决。具体理由如下：一、本案是案外人执行异议之诉案件，认定邹某对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的合法权利，应当根据案件的具体情况、异议人主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的享有的权利作出比较，综合判断，而非机械和片面的适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中某一独立条款，这与全国法院民商审判工作会议纪要也就是《九民会议纪要》和最高院民一庭关于执行异议和执行异议之诉案件不能完全适用同一标准的指导性意见背道而驰，应当予以纠正。二、邹某是商品房消费者，又系对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议。按照《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》和《九民会议纪要》第125条和127条之规定，应当适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定进行审查。审查范围仅限于：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。而一审法院适用的却是该司法解释的第二十八条，也就是案外人是商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下不动产异议请求排除执行的规定。由于适用法律条款错误，直接导致审查范围的扩大和判决结果错误。三、邹某是该房屋的实际权利人，在一审时就已经提交了与房地产开发公司签订的书面商品房买卖合同，以及付款收据，对此出卖人双龙公司没有提出异议，应当予以认定。该房屋自买卖合同签订时就进行了交付，目前正在委托物业公司进行整体出租，每年都有租金收益。至于为何没有及时办理房屋产权证，一审时已向法庭做出合理的解释，是开发商擅自增加费用和没有出具正规发票造成的，责任不在邹某。况且无论是谁的原因没有办理产权证，由于不在本案的审查范围之内，所以不构成判决驳回诉讼请求的理由。综上所述，邹某是商品房的买受人，对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的合法权益，依法应当停止执行，恳请二审法院查明案件事实，公正裁决。马某辩称，邹某的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。第一，本案涉案房屋为商铺，不是住房，实质是邹某是否具有不动产无过错买受人物权期待权，故应适用司法解释二十八条规定。第二，邹某起诉时称不能过户的原因是双龙公司没有正式发票所造成，但原审中马某已举证2005年1月17日双龙公司涉及到同样商铺的发票一张和105838号及062193号房屋权属证书，能够证明涉案商铺双龙公司可以开具正式发票，并且能办理房屋产权登记证书。第三，张秀芝（系列案件中的另一上诉人）在原审中当庭自认涉案房屋在几年前就可以办房照。第四，没有证据证明邹某对涉案商铺积极办理过户登记。第五，依据《物权法》第九条及《民法典》第二百一十四条规定，不动产登记发生物权效力，不登记不发生物权效力。双龙公司述称：一、邹某确系案涉商铺的所有权人，该商铺早在被人民法院查封前的2003年6月29日就已经出售给了邹某，双方签订了合法有效的商品房买卖合同，并支付了全部价款，商铺已经实际交付多年，不再是双龙公司名下的财产，依法应当停止执行。二、本案是案外人执行异议之诉案件，当事人的诉讼请求是否成立，最高院民一庭在《最新民事审判疑难问题的解答》中给出的答复意见是不能完全依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》进行审查，而应根据案件的具体情况、异议人主张的权利、申请执行人债权实现的效力，以及被执行人对执行标的享有的权利作出比较，综合判断，从而确定异议人的权利能否排除执行。《九民会议纪要》第127条中也就《最高人法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第4个条件的理解作出了扩张性的解释，人民法院在审理执行异议案件时应当遵照执行，以便案件得以公正处理和避免不必要的连锁效应。综上所述，本案的现有证据足以证明邹某对案涉商铺享有足以排除人民法院强制执行的合法权益，应当予以支持。邹某向一审法院起诉请求：一、停止对辽源市百乐购物广场产籍号008042-0018-3102号商铺的执行，并解除查封措施；二、诉讼费由马某承担。一审法院认定事实：法院在审理马某与双龙公司民间借贷纠纷一案中，于2018年5月7日作出（2018）吉0402民初962号民事裁定书，查封双龙公司名下产籍号008042-0018-3102商铺。2018年6月7日，法院作出（2018）吉0402民初962号民事判决书，判决双龙公司待判决生效后五日内向马某偿还借款人民币282,552.00元及利息（利息按年利率24％标准计算从2012年2月3日起至实际给付时止）。双龙公司不服判决，向吉林省辽源市中级人民法院提起上诉。2018年8月17日，吉林省辽源市中级人民法院作出（2018）吉04民终500号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案进入执行程序后，保全措施自动转为执行中的查封措施。在执行过程中，邹某向法院提出执行异议。法院于2020年7月20日作出（2020）吉0402执异34号执行裁定书，裁定驳回邹某的异议请求。邹某不服，于2020年8月4日向法院提起本案的案外人执行异议之诉。2008年3月10日，双龙公司（出卖人）与邹某（买受人）签订了《商品房买卖合同》一份，载明：买受人向出卖人购买位于百乐购物广场的3102号商品房，商品房用途为商用，建筑面积共16.83平方米，单价为每平方米2000元，总金额33660元，合同落款处加盖了双龙公司公章，并有买受人邹某签名。双龙公司于同日向邹某出具房款33660元收据一张，该收据加盖了双龙公司公章。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”经庭审查明，双龙公司对邹某的主张不持异议，也即不反对案外人异议，故应列双龙公司为本案第三人而非被告。本案焦点为：对于涉案房屋，邹某是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案所涉商品房系商用的商铺，并非用于居住，故本案应适用第二十八条，而非第二十九条。案外人同时具备第二十八条上述条件方可排除人民法院的强制执行。本案中，邹某与双龙公司签订《商品房买卖合同》的时间为2008年3月10日，早于人民法院查封时间。且根据购房收据可以认定邹某交付了全部购房款33660元。邹某虽主张案涉房屋由其对外出租并定期收取租金，但并未向法院提交相关证据证明，故无法认定该案涉房屋在人民法院查封前已经实际交付并由邹某合法占有的事实。且邹某虽主张未办理过户登记系因双龙公司拖欠税款、没有正式发票，导致无法办理房屋产权证，但并未举证证明这一事实。且邹某购买案涉商铺行为发生在2008年，人民法院查封行为发生在2018年，时间间隔十年，买受人未提供相应证据证明其存在积极主张办理房屋过户登记行为，属于怠于行使自身权利。故应认定未办理登记系买受人自身原因。综上所述，对邹某请求停止对辽源市百乐购物广场产籍号008042-0018-3102号商铺的执行并解除查封措施的诉讼请求，不予支持。判决：驳回邹某的诉讼请求。案件受理费100.00元，由邹某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。邹某当庭提交了下列证据：一、商铺交接书1份，证明案涉商铺于2012年8月6日交付给邹某。马某质证称，该证据不能证明2018年5月7日法院查封前邹某合法占有案涉商铺。双龙公司对该证据无异议。本院经审查认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明在人民法院查封前，邹某已合法占有案涉商铺，本院予以采纳。二、百乐商场三楼商铺授权委托书、三楼商铺出租委托合同各1份，证明：邹某将商铺授权业主委员会对外出租。马某质证称，该组证据不能证明2018年5月7日法院查封前邹某合法占有。双龙公司对该组证据无异议。本院经审查认为，该组证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明邹某将案涉商铺对外出租获得收益的事实，本院予以采纳。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。就本案而言，第一，邹某与双龙公司于2008年3月10日签订了案涉商铺的《商品房买卖合同》，可以证明双方在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同；第二，在法院查封之前，双龙公司已将案涉商铺交付给邹某，由邹某合法占有；第三，邹某提供的收据，能够证明其在法院查封前已经支付了全部价款。第四，一般而言，正式增值税发票是办理房照的必需条件，邹某至今未能取得正式增值税发票，因此没有办理房照。虽然本案案涉房屋经政府协调可以凭红联收据办理产权变更手续，但应属特例，本案邹某没有办理案涉商铺的产权变更手续，应属非因本人原因未办理过户登记的情况。另外，虽然本案案外人邹某与申请执行人马某所享有的合法权益均为债权请求权，但就邹某而言，其买卖合同的目的就是为了取得商铺所有权，邹某已经合法占有商铺并与其他业主统一对外出租收益，其债权已经大部分得以实现，债务人双龙公司的主体债务已经履行完毕，只需邹某申请产权变更即可，相比马某所享有的金钱债权而言具有更明显的权利外观。为了保护交易的稳定性，邹某的请求权更值得保护。因此，上诉人邹某请求停止执行的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，邹某的上诉请求成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省辽源市龙山区人民法院（2020）吉0402民初1024号民事判决；二、不得执行辽源市百乐购物广场产籍号为008042-0018-3102的商铺。一审案件受理费100.00元、二审案件受理费642.00元，由邹某负担。本判决为终审判决。审判长陈传冬审判员李爽审判员夏丹二〇二〇年十二月三十一日书记员 李尧