贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9761号上诉人（原审被告）：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地:贵州省贵阳市观山湖区金朱路****商业****，统一社会信用代码：91520100569241394H。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢福成，男，1985年10月5日出生，汉族，该公司员工，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：王玉林，女，汉族，1989年8月25日出生，该公司员工，住重庆市奉节县。被上诉人（原审原告）：朱玉娟，女，1986年11月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称：中渝置地公司）因与被上诉人朱玉娟商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初1324号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中渝置地公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是，一、房屋已经取得竣工验收备案手续，符合法定使用条件。上诉人通知被上诉人收房后，被上诉人以房屋屋层不高、入户门等理由拒不收房，其理由不符合合同约定可以拒绝收房的理由，故应视为房屋符合使用条件。同时上诉人也当庭通知被上诉人收房，故违约金应计算至一审开庭之日。二、上诉人实际交付的房屋层高与合同约定相差0.3米，按照日常生活经验法则，该层高差异并不能导致房屋使用价值贬损。原审判决上诉人按照层高较少比例承担赔偿责任过重，赔偿金额明显过高。上诉人并未以层高作为宣传内容，即使上诉人交付的房屋与约定不符，但原审应综合考虑合同约定层高系工作失误所致以及层高差异较小等情形确定上诉人的违约程度，同时上诉人也并未因层高减少而获利。被上诉人朱玉娟答辩称：对于违约金问题，应计算至二审判决生效之日。房屋宣传时与签订合同时的房屋层高均是3.9米，现层高相差0.3米，增加了装修房屋的成本，影响了房屋的使用。原审原告诉讼请求为：1.被告从2019年6月30日开始，按照合同约定的购房总价的万分之一每天的标准向原告支付逾期交房违约金，至原告收到被告的交房通知书为止（暂计算至2020年3月16日，违约金金额为13640元），本案审理时，原告将该项诉讼请求变更为：被告从2019年6月30日起按照合同约定的购房总价的万分之一每天的标准向原告支付逾期交房违约金至本判决生效之日止；2.被告赔偿原告由层高不足、质量不过关给原告造成的损失金额40356.31元；3.被告赔偿原告整改入户门一扇，金额为5500元。原审查明，原告朱玉娟（买受人）为购买贵州省贵阳市观山湖区地块首开期Ａ1-17栋1-1-2号房屋，于2017年5月25日与被告中渝置地（出卖方）签订了《商品房买卖合同》，合同编号：黔契合字08-17-0770，合同第三条：该商品房的规划用途为【住宅】，属钢筋混凝土结构，【√层高】【净高】3.9米，【坡屋顶净结构高】／商品房朝向为：南北……。该商品房【√合同约定】【产权登记】建筑面积82.75平方米，套内建筑面积63.28平方米……。第七条计价方式与价款，出卖人与买受人按下述第1种方式，计算该商品房价款：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米8290.64元，总价款（小写）524632元……。第八条付款方式及期限，买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款。买受人以【银行按揭】【公积金贷款】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计304632元，余款（小写）220000元以【√银行按揭】【公积金贷款】支付……。第十一条交付时间和条件，（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4.经房产管理部门批准的商品房交付使用备案证书。第十三条逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订当日，原告向被告支付了首期款304632元，并按揭支付了尾款220000元，后被告一直未将该商品房交付原告，且原告发现房屋层高与合同约定的层高不一致，现双方就层高差异达不成一致意见，引起本案诉讼。审理中，经原被告双方确认，原告购买的房屋层高为3.6米。案涉房屋尚未满足合同约定的交付条件。原审认为，本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定诚实信用地全面履行自己的义务。被告未在约定的期限内交付符合合同约定条件的房屋，已构成违约，关于原告诉请被告从2019年6月30日开始，按照合同约定的购房总价的万分之一每天的标准计算逾期交房违约金，至原告收到被告的交房通知书为止，按照原被告签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2019年6月30日，依据合同第十三条，违约金应当从2019年7月1日按照已付款524632元的万分之一每日计算违约金，即每52.4632元，被告称当庭通知原告收房，违约金应当计算至庭审当日，即2020年8月17日，交房通知书送达并不代表被告满足合同约定的房屋交付条件，且合同约定应当采取书面形式通知。在本案审理过程中，原告主张违约金计算截止时间变更为本案判决生效之日止，从其自愿。合同约定原告购买的房屋层高3.9米，而原告欲交付的房屋层高比约定的层高少0.3米，意味着房屋的使用价值、空间利用价值相应减少。《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原告主张按照实际的层差（3.9米-3.6米）÷合同约定的层高×100%×合同总价524632元≈40356.31元，计算合理，予以支持。关于原告诉称因入户门方向的诉请，双方签订的《商品房买卖合同》中未对入户门的方向进行明确的约定，且原告提交的证据无法证实入户门方向给原告造成的实际损失，原告的该项诉请，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本案争议房屋交付之日起三十日内向原告朱玉娟支付逾期交房违约金（违约金从2019年7月1日起按照每日52.4632元计算至本判决生效之日止）；二、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内原告朱玉娟支付因层高不足的损失40356.31元；三、驳回原告朱玉娟其余诉讼请求。案件受理费643元，由贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均无新证据提交，本院对一审查明的事实予以确认。本案事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、微信聊天截图、照片、户型鉴赏图、网页截图、竣工验收备案表等证据在卷佐证。本院认为，朱玉娟与中渝置地公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，作为合同相对人，双方均应当秉持诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务。在《商品房买卖合同》第十一条双方明确约定了房屋的交房时间，即在2019年6月30日之前交付房屋。且中渝置地公司交付房屋，不仅需要符合该条第二款以及合同第十二条约定的交付条件，还应当履行通知买受人收房的义务。本案中，上诉人除了房屋竣工验收报告和房屋建筑面积测绘报告外，没有证据证明其已经完全符合合同约定的上述条件，鉴于朱玉娟要求以判决生效时间作为逾期交房违约金的截止时间，原审从其自愿并无不当。对于房屋层高差的问题，按照合同约定，案涉房屋层高为3.9米，但中渝置地公司实际交付房屋的层高仅3.6米，层高缩水0.3米。不管是否影响买受人的使用价值，中渝置地公司作为房开企业，该行为明显违反诚实信用原则，并因减少了施工成本而获利，因此，买受人要求赔偿损失符合法律规定。对于赔偿损失的具体数额，上诉人对朱玉娟提出的数额质疑，但没有提出更为科学的计算方法，也没有申请鉴定，中渝置地公司未就其反驳对方主张提供证据予以证明，故应当承担对己不利的法律后果，原审按照朱玉娟的主张判决中渝置地公司赔偿损失并无不当。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1286元，由贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十二月二十九日书记员 张 鑫