北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终8648号上诉人（原审被告、反诉原告）：王志欣，男，1964年6月2日出生，汉族，住北京市门头沟区。上诉人（原审被告、反诉原告）：郑玉淑，女，1963年4月5日出生，汉族，住北京市门头沟区。二上诉人委托诉讼代理人：李海亮，北京市亚太律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨飞，男，1972年2月8日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：栗荆，北京乾同律师事务所律师。上诉人王志欣、郑玉淑因与被上诉人杨飞合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初2615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王志欣、郑玉淑上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回杨飞的诉讼请求，支持王志欣、郑玉淑的反诉请求。事实和理由：1．王志欣、郑玉淑与杨飞签订的《合作协议书》标的物是15．7亩山地及地上物，不应是房屋租赁协议。2．一审法院认为涉案场地内的房屋拆除后，杨飞已将场地交付王志欣、郑玉淑错误。3．一审法院认为杨飞提供了装修合同、转账记录就认定杨飞实际支出装修款100余万元错误；杨飞装修没有经王志欣、郑玉淑同意，一审法院判决王志欣、郑玉淑承担装修损失错误；即使一审法院认为王志欣、郑玉淑同意杨飞装修，没有询问王志欣、郑玉淑石碑、廊子等是否同意利用就判决赔偿杨飞损失，违反法律规定；一审法院在计算装修损失时，没有考虑杨飞已经使用了三年，没有考虑折旧问题；杨飞已将自己装修的部分复合物搬走，一审法院对此未查清。4．王志欣、郑玉淑在本案中没有过错，一审法院认定王志欣、郑玉淑承担主要责任错误，王志欣、郑玉淑不应承担装修损失责任。5．王志欣、郑玉淑对涉案房屋的拆除没有过错，合作的介绍费应由双方共同负担；杨飞没有按照合同约定给王志欣、郑玉淑合作款，给王志欣、郑玉淑造成了利息损失，现涉案场地还由杨飞占用，王志欣、郑玉淑反诉请求给付合作费、电费的诉求符合法律规定。6．一审法院未去相关部门调查涉案土地性质的情况下，直接认定《合作协议书》无效，违反了法定程序；且没有释明装修附着物是否一并处理，就直接判决赔偿装修损失，违反法定程序。7．一审法院认定《合作协议书》无效属适用法律错误，本案所涉土地、房屋归集体组织所有且都是荒山，不在规划区内，即使认定合同无效，也不应认为涉案土地和树木部分无效。杨飞辩称，同意一审判决。杨飞向一审法院起诉请求：1．确认我与王志欣、郑玉淑签订的《合作协议书》无效；2．判令王志欣、郑玉淑返还剩余16年尚未使用期间的合作费用3733333元；3．判令王志欣、郑玉淑赔偿我装修款1007355元。王志欣、郑玉淑向一审法院提出反诉请求：反诉请求：1．判令杨飞给付迟延给付合作款给我二人造成的利息损失84443元；2．判令杨飞给付电费665．74元。一审法院认定事实：王志欣与郑玉淑系夫妻。杨飞系永华京电（北京）电力工程有限责任公司法定代表人。2006年7月5日，甲方北京市门头沟区妙峰山镇陇驾庄村经济合作社与乙方王志欣签订《荒地租赁合同》，约定：1．甲方将位于佟家坟处山坡5．2亩土地出租给乙方经营使用，进行养殖业、种植业及农家乐和旅游开发等经营项目；2．乙方在承租土地上可以进行相关建设，须经甲方同意并取得合法手续；3．租赁期内乙方不得转租；4．乙方在合同有效期内，可以采取合资或者合作形式开发和利用租赁场地，但合同主体不变，双方法律责任及双方权利义务不变。2006年7月5日，甲方北京市门头沟区陇驾庄村经济合作社与乙方北京市兵建建筑工程有限公司签订《租赁合同》，甲方将位于佟家坟处的10．5亩土地出租给乙方经营使用。后因北京市兵建建筑工程有限公司未按合同约定给付租赁费，北京市门头沟区妙峰山镇陇驾庄村民委员会、北京市门头沟区妙峰山镇陇驾庄村股份经济合作社依据合同约定，单方解除了双方签订的《租赁合同》，并于2012年7月6日与王志欣签订《租赁合同转让协议》，将上述10．5亩土地转由王志欣承包。2017年6月12日，甲方王志欣、乙方杨飞、丙方郑玉淑签订《合作协议书》，约定：1．甲方、丙方承诺，依照2006年7月5日，甲方与北京市门头沟区驾庄村经济合作社签订的《荒地租赁合同》、2012年7月6日与北京市门头沟区陇驾庄村民委员会、北京市门头沟区陇驾庄村股份经济合作社签订的《租赁合同转让协议》，甲方、丙方对佟家坟约5．2亩及约10．5亩的山坡地及地上物享有相应的权利，有权与乙方合作；2．上述土地面积共约15．7亩，此前相应权利归甲方、丙方一家享有，无其他权利人存在，本土地及地上物无任何法律纠纷；3．甲方、丙方用上述土地、房屋、树木等地上物作为出资，乙方负责投资及经营管理，合同期内，三方约定在此地及地上物进行农家餐饮服务、农家旅游、观光、采摘、种植、家禽饲养等经营活动；4．本合同期限从2017年6月5日至2035年6月4日，共18年；5．三方约定合作期内，乙方负责投资和经营，甲方、丙方负责协调与村里及村民的关系，不管合作经营盈亏，乙方分两次共支付给甲方、丙方共4200000元的合作款。第一次于2017年6月5日向甲方、丙方支付1000000元，第二次于2017年9月5日向甲方、丙方支付3200000元；6．甲方、丙方于本协议签订后当天，将上述约15．7亩的土地及全部地上物交给乙方经营、管理、使用；7．甲方、丙方保证乙方正常自主使用、经营、管理本协议中的土地及地上物；8．乙方根据经营需要，取得相关手续后可以建设一些房产及建筑物，如需甲方、丙方配合，在法律许可的范围内，甲方、丙方应予以协助；9．如甲方、丙方有违反本协议的行为使乙方无法正常经营、使用上述土地，甲方、丙方应退还已向乙方收取的还未履行的剩余期限的合作款，（如合同已履行10年时拆迁，甲方应退还乙方剩余8年的合作款）退还合作款时按每年233333元的标准计算，并退还乙方全部增建的建筑物投入款项及赔偿乙方损失；10．甲方与丙方于1987年结婚，婚姻关系至今，甲方在本合同中如有法律责任，丙方均负连带责任。后杨飞委托其妹杨慧分四次向王志欣账户内转账共计4200000元。协议签订当日，王志欣、郑玉淑将涉案15．7亩土地交由杨飞占有使用，杨飞开始组织工人对涉案场地内的房屋进行装修并于2017年底开始对外经营。镇人民政府于2019年5月14日向王志欣发放《责令限期拆除违法建设事先告知书》，于2019年5月20日向王志欣发放《责令限期拆除违法建设决定书》，于2019年6月10日向王志欣发放《停电停水告知书》。涉案场地内房屋于2019年6月被拆除。案件审理过程中，法院到镇人民政府调查，工作人员告知，共拆除王志欣土地上违法建筑1276平方米，发放拆除违法建筑奖励费791024．8元（已全部发放），涉案场地内现只剩一排老房子。王志欣土地上共拆除完整建筑988．17平方米，棚子300平方米左右。王志欣土地上的违法建筑是2019年拆除的，但2018年开始就有工作小组入户告知拆除违建的各项工作。双方认可剩的老房子为现场示意图中的3号房屋。另，杨飞于2020年7月28日向法院申请财产保全，请求对被申请人王志欣名下北京农商银行、北京银行、中国建设银行账户内5256458元存款采取保全措施。杨飞向法院提交中华联合财产保险股份有限公司出具的诉讼财产保全责任保险保单作为担保。法院作出（2020）京0109民初2615号民事裁定书，裁定：冻结被申请人王志欣名下北京农商银行（账号×××）、北京银行（账号×××）、中国建设银行（账号×××）账户内的存款5256458元。上述事实有当事人当庭陈述、合同、合作协议书、转账记录、工作记录、民事裁定书等证据在案佐证。双方争议事实如下：杨飞装修涉案房屋实际支出的装修费用。杨飞主张，其装修涉案房屋共计花费装修款1007355元。杨飞向法院提交下列证据：1．杨慧与北京中达美景科技发展有限公司签订的《门头沟工程施工合同》及施工明细四份，证明杨飞委托杨慧与北京中达美景科技发展有限公司签订合同对涉案场地内房屋进行装修，合同约定装修费共计1014355元；2．收据及北京农商银行转账回执，证明杨飞实际支出装修费1007355元。杨飞另申请证人杨虎出庭作证，杨虎向法院陈述，其与北京中达美景科技发展有限公司是合作关系，其是涉案房屋装修工程的实际施工人，工程6月开工，9月结束，承包方式为包工包料，装修款共计1000000元左右，通过电汇和支票的方式部分给了其个人，部分打入北京中达美景科技发展有限公司账户。王志欣、郑玉淑认可杨飞对涉案场地内的房屋进行过装修，但对杨虎是否是实际施工人不清楚，对杨虎陈述的施工过程不清楚，杨虎与杨飞存在亲属关系，对杨虎的证言不予认可。对上述争议的事实，法院作如下认定：杨飞主张其对涉案场地内房屋进行装修并提交相关证据证明其装修支出1007355元，王志欣、郑玉淑虽表示杨飞装修支出过高，但未向法院提交证据予以证明，故法院对杨飞支出装修费1007355元予以采信。本案争议焦点为：杨飞与王志欣、郑玉淑签订的《合作协议书》的性质及效力问题。杨飞主张，双方签订的《合作协议书》虽名为合作经营，但本质为房屋租赁合同，由杨飞承租王志欣、郑玉淑的房屋用于经营，涉案房屋因属于违法建筑已被拆除，故双方签订的《合作协议书》应当为无效。王志欣、郑玉淑主张，双方签订的系合作经营协议而非房屋租赁合同，且涉案房屋并非违法建筑，涉案场地用于经营农家乐亦经过陇驾庄村村委会同意，不同意《合作协议书》无效。王志欣、郑玉淑向法院提交以下证据：1．《申请书》，载明：为了响应我区功能定位，减少我村的环境污染，响应市里号召，发展种植业、养殖业和农家乐，因此向领导请示，我准备把我多年经营的烧木炭业转产为符合我镇功能定位的民族旅游度假。条件是（1）利用我承包的山地，这些年的绿化有现成的生态环境；（2）利用现有1500平方米房屋改建就可以……申请人王志欣。申请书后附北京市门头沟区陇驾庄村民委员会“同意”的批示及盖章。2．《房产证明》，载明：门头沟区卫生局，王志欣是陇驾庄村村民，现有房屋12间，位于陇驾庄村佟家坟，用于经营农家乐、餐饮的房屋10间，面积1500平方米，为商业用房，不属于居住用房，无房产证明，房屋归王志欣所有，不属于违法建筑，特此证明。后附北京市门头沟区人民政府、北京市门头沟区陇驾庄村民委员会盖章。杨飞对上述两份证据的真实性认可，对证明目的不认可。一审法院认为，根据相关法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人最主要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。本案中，双方虽然约定了合作经营，但王志欣、郑玉淑并未货币出资，表面上其提供了15．7亩土地及地上物作为合作的“实物出资”，杨飞负责投资及经营管理，但王志欣、郑玉淑并不参与任何经营活动，仅负责保障杨飞能够正常使用15．7亩土地及地上物。杨飞在经营过程中独立自主、自负盈亏。杨飞在合作协议签订后已给付王志欣、郑玉淑全部合作款42000000元。另，杨飞可以根据经营需要在涉案土地上进行建设，王志欣、郑玉淑负责协助，合作期满后杨飞建设的所有建筑物归王志欣、郑玉淑所有。从以上约定看，该合作协议并不具备合作经营、风险共担、利润共享的特点，反而具备租赁合同的特点。本质上讲，王志欣、郑玉淑提供15．7亩土地及地上物作为合同标的物给杨飞使用，杨飞在合同履行期内在该合同场地内自行经营，并预付固定数额的租金，该合同从双方权利义务关系上分析，更符合租赁合同的性质。故杨飞与王志欣、郑玉淑2017年6月12日签订的《合作协议书》的性质应当为租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，王志欣、郑玉淑就位于北京市门头沟区妙峰山镇陇驾庄村佟家坟约15．7亩的山坡地及未取得规划许可的房屋与杨飞签订租赁合同，该合同当属无效。王志欣、郑玉淑向法院提交的《申请书》及《房产证明》不能作为涉案场地内房屋合法性的有效证明，对王志欣、郑玉淑关于涉案房屋合法有效、合作协议合法有效的意见，法院不予采纳。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于杨飞主张王志欣、郑玉淑返还涉案房屋剩余16年尚未使用期间的合作费用3733333元一节，其实质为返还剩余租期的房屋占有使用费。法院认为，因双方签订的《合作协议书》系无效合同，涉案场地内房屋现已被拆除，杨飞认可根据其实际占有使用涉案房屋的期限扣减两年的涉案房屋占有使用费并无不当，故杨飞要求王志欣、郑玉淑返还房屋剩余16年尚未使用期间的房屋占有使用费，于法有据，法院予以支持，具体数额由法院根据双方协议约定的“退还合作款时按每年233333元的标准计算”，重新核算为3733328元。王志欣、郑玉淑表示，其二人向介绍人王志强支付介绍费310000元，此笔费用应当予以扣除。杨飞表示其对王志欣、郑玉淑给付的上述费用不知晓，不同意承担。法院认为，双方签订的《合作协议书》中并未体现此笔费用，王志欣、郑玉淑亦未提交证据证明此笔费用应当由谁承担，王志欣、郑玉淑要求扣除此笔费用的意见，缺乏事实依据，法院不予采纳。关于杨飞主张的装修款1007355元一节。根据法院查明的事实，杨飞装修涉案房屋确花费1007355元，本案中，王志欣、郑玉淑以未取得规划审批许可的房屋向外出租并由杨飞进行大范围装修改造，其应当对杨飞的损失承担主要责任。另，杨飞虽表示其在签订合同时已根据《申请书》及《房产证明》对涉案场地内房屋的合法性进行必要的审查，但杨飞应当知晓上述证据并不能作为房屋合法性的依据，且涉案场地内实际房屋数量与《房产证明》上载明的房屋数量明显不符，故杨飞亦应当对其自己的损失承担部分责任。综上，杨飞要求王志欣、郑玉淑赔偿其装修损失的诉讼请求，符合事实及法律依据，法院予以支持，具体赔偿数额由法院根据杨飞的实际损失、双方的过错程度等酌情确定为600000元。关于王志欣、郑玉淑主张的要求杨飞支付迟延给付房屋占有使用费利息一节。法院认为，双方合同虽对房屋占有使用费的给付时间有明确约定，但在杨飞迟延给付房屋占有使用费时，王志欣、郑玉淑并未提出异议并在杨飞实际向其给付房屋占有使用费时予以接受，应视为双方以行为变更了原协议约定的房屋占有使用费给付时间，王志欣、郑玉淑要求杨飞给付迟延履行利息的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。关于王志欣、郑玉淑要求杨飞给付电费的诉讼请求。王志欣、郑玉淑向法院提交的电费缴纳票据无法核实与涉案场地的关联性亦无法证明电费的产生时间，王志欣、郑玉淑的主张缺乏事实依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决：一、杨飞与王志欣、郑玉淑于2017年6月12日签订的关于北京市门头沟区陇驾庄村佟家坟约5．2亩及10．5亩的山坡地及地上物的《合作协议书》无效；二、王志欣、郑玉淑于本判决生效之日起七日内返还杨飞未使用期间的房屋占有使用费3733328元；三、王志欣、郑玉淑于本判决生效之日起七日内赔偿杨飞装修损失费600000元；四、驳回杨飞的其他诉讼请求；五、驳回王志欣、郑玉淑的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，王志欣、郑玉淑申请证人郑某出庭作证，证明涉案房子是王志欣和杨飞分别拆除的，并非镇政府拆除，且涉案场地至2020年6月还在杨飞控制之下；杨飞认为证人与王志欣之间有亲属关系，对证人证言不予认可。王志欣、郑玉淑提交微信聊天记录、视频光盘，证明杨飞未将涉案场地交付给王志欣、郑玉淑；杨飞对证明目的不予认可，主张房屋已被拆除，在拆之前杨飞已经撤离。杨飞提交微信聊天记录，证明双方协商中王志欣、郑玉淑同意退钱，但最终没有达成一致，王志欣、郑玉淑认可真实性，但对证明目的不予认可。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据合同条款，王志欣、郑玉淑只收取固定收益，不承担杨飞的经营风险，双方之间法律关系不属于合伙性质，应当认定为租赁合同。本市城乡统一规划，全市行政区域全部为规划区，涉案房屋因无规划已经被认定为违法，而房屋是涉案合同租赁物的主要部分，因此，涉案合同应当整体认定为无效。出租人王志欣、郑玉淑应当更加了解出租物的情况并承担适租义务，因此对合同无效过错较大。合同明确约定杨飞可以建设房产及建筑物，王志欣、郑玉淑应当对合同无效导致的杨飞后续建设损失承担责任。房屋已经被拆除且附属建设没有单独利用的价值，全部价值均属于杨飞的损失。杨飞提交的证据足以证明其建设花费，且一审法院未支持杨飞主张的全部赔偿数额，而是酌情支持部分数额，已考虑了涉案房屋的建设、使用等具体情况，数额合理，本院予以确认。房屋拆除后，杨飞不能继续使用房屋，相应不能使用期间的费用应当得到退还。合作费在涉案合同中没有约定，法院不予支持。综上所述，王志欣、郑玉淑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42147元，由王志欣、郑玉淑负担（已由王志欣代为交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  刘秋燕审 判 员  朱文君二〇二〇年十二月二十一日法官助理  郭仁鑫书 记 员  张 一