陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   民事判决书     （2020）陕01民终15175号   上诉人（原审原告、申请执行人）：杜芳，女，1969年10月13日出生，汉族，住西安市鄠邑区。   委托诉讼代理人：王平，陕西沣京律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄松，陕西沣京律师事务所实习律师。   被上诉人（原审被告、案外人）：刘娓娟，女，1979年3月22日出生，汉族，住西安市鄠邑区。   被执行人（原审第三人、被执行人）：郑森，男，1981年2月4日出生，汉族，住西安市鄠邑区。   委托诉讼代理人：季媚，女，1983年2月25日出生，汉族，住西安市鄠邑区。   上诉人杜芳因与被上诉人刘娓娟、郑森申请执行人执行异议之诉一案，不服西安市鄠邑区人民法院(2020)陕0118民初3198号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   杜芳上诉请求：撤销一审判决,改判准许执行；查封郑森名下坐落于西安市鄠邑区XX街道XX街(八一)小区第3幢1单元2701室房屋,查封期限为三年或将本案发回重审。事实与理由：案涉房屋房管部门备案所有权人为郑森,按照物权法,应当执行西安市鄠邑区人民法院(2020)陕0118财保11号裁定书。刘娓娟虽与郑森签订了房屋买卖合同,但在产权登记前仅仅为债权而非物权,故不能当然主张对案涉不动产享有物权、排他权。另，刘娓娟本身怠于依法办理过户登记，具有过错，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定。   刘娓娟辩称，刘娓娟对涉案房屋享有实体权利。涉案房屋虽在房屋管理部门备案所有权人是郑森,但在西安市鄠邑区人民法院查封前,刘娓娟已与郑森签订合法有效的《房屋买卖合同》，支付房屋全部价款,实际占有该房屋,并向西安市鄠邑区不动产登记服务中心提交房屋所有权过户申请并已被受理,非刘娓娟本人原因未过户。故刘娓娟对涉案房屋享有不限于所有权的实体权利。刘娓娟支付全额房款,证据充分。刘娓娟与郑森签订《房屋买卖合同》第二条约定房屋价格715000元，刘娓娟依约支付了全额房款，其中银行转账540000元,现金支付175000元,有银行转账清单及郑森夫妇出具收条佐证。刘娓娟向郑森夫妇支付房款前均告知中介公司,并对涉案房屋申请减免资金监督,符合法律程序。刘娓娟未办理产权过户手续,非刘娓娟的过错，刘娓娟与郑森共同委托鄠邑区XX居房屋中介服务有限公司办理房屋过户手续(包括委托交税)，2019年11月13日涉案房屋所有权登记至郑森名下,刘娓娟得知能够办理房屋过户手续后,立即与中介公司商议办理过户事宜，后因新冠肺炎疫情业务停办,至3月10日上班后,刘娓娟与郑森再次去中介,4月7日刘娓娟与郑森、中介公司三方办理了网签过户手续,4月15日取证。刘娓娟领取房产证时,被房管所告知4月14日杜芳对涉案房屋做了诉前保全,涉案房屋过户被搁置。刘娓娟提出执行异议,事实清楚,证据充分,西安市鄠邑区人民法院解除查封裁定适用法律正确、程序合法，杜芳请求查封房屋无事实与法律依据。请求驳回杜芳的诉讼请求。   郑森辩称，其同意刘娓娟意见。   杜芳向一审法院起诉请求：1.判决准许杜芳有权对郑森名下的西安市鄠邑区XX街道XX街（八一）小区第3幢1单元2701室房屋申请查封，并继续执行（2020）陕0118执保11号协助执行通知书，查封涉案房产；2.本案诉讼费由刘娓娟负担。   一审法院认定事实如下：2018年2月12日，刘娓娟与郑森通过鄠邑区XX居房屋中介服务有限责任公司签订《房屋买卖合同》，约定将郑森所有的位于鄠邑区XX街道XX街八一小区第3幢1单元 2701室房屋以715000元的价格转让给刘娓娟，刘娓娟先后于2018年2月12日、2018年2月13日、2018年7月13日、2018年9月14日、2018年10月30日分8次向郑森支付房屋价款共计715000元，并向鄠邑区XX居房屋中介服务有限责任公司支付了中介费用，涉案房屋2018年2月14日郑森交付给刘娓娟居住。2020年4月7日，刘娓娟缴纳了契税及个人所得税。2020年4月7日，刘娓娟及郑森申请办理不动产产权变更登记， 2020年4月14日，西安市鄠邑区人民法院依据杜芳申请，作出（2020）陕0118执保11号裁定书及协助执行通知书对该房屋进行了查封。后刘娓娟向西安市鄠邑区人民法院提出执行异议，西安市鄠邑区人民法院于2020年6月15日作出（2020）陕0118执异14号裁定书，裁定中止对郑森名下该房屋的执行。杜芳不服该裁定，向一审法院提出前述诉讼请求。一审另查明，涉案房屋2019年11月13日登记在郑森名下。   一审法院认为，刘娓娟与郑森在查封前通过中介公司签订了《房屋买卖合同》，刘娓娟依据合同约定向郑森足额支付房屋价款，郑森已向刘娓娟交付房屋，刘娓娟现实际占有、使用该房屋。2019年11月13日涉案房屋登记在郑森名下后才具备房屋产权变更登记的相关条件，故可认定刘娓娟系涉案房屋的实际所有权人，刘娓娟对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条之规定，判决：驳回原告杜芳全部诉讼请求。本案案件受理费100元，由杜芳自行负担。   二审经询，各方当事人对一审查明事实均无异议，本院依法予以确认。   本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，本案审理焦点为刘娓娟就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘娓娟与郑森在涉案房屋查封之前已签订合同购买涉案房屋，刘娓娟依约支付购房款，刘娓娟提交收据亦可证实已于查封之前入住涉案房屋，交纳物业费，其已取得对该房屋事实上的管理和支配权，至于过户登记， 2020年4月7日刘娓娟缴纳了契税及个人所得税，并于同日申请办理不动产产权变更登记并获取西安市鄠邑区不动产服务中心出具的受理通知书，后因杜芳申请财产保全涉案房屋被查封，根据前述事实可以认定涉案房屋被查封之前刘娓娟过户登记手续正在办理中，后因杜芳申请查封该房屋致过户登记手续未能办理完毕，刘娓娟对此并无过错，参照前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审法院认定刘娓娟享有足以排除强制执行的民事权利，对杜芳关于继续执行、查封涉案房屋等诉讼请求未予支持，并无不当。   综上所述，杜芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，杜芳已预交，由杜芳负担。   本判决为终审判决。      审判长   刘    琪   审判员   师    婷   审判员   卫婉莹        二Ｏ二Ｏ年十二月十五日                           书记员   崔    旋                     1