北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7083号上诉人（原审原告）：冉祥海，男，1979年9月21日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：赵琼花，北京常鸿（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦淑香，北京市擎天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：颜杏云，女，1968年11月23日出生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：肖梅霞，北京安翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京林兴得塑料制品有限公司，住所地北京市昌平区马池口镇横桥村南。法定代表人：颜杏云，总经理。委托诉讼代理人：王敏峰，男，北京林兴得塑料制品有限公司经理。委托诉讼代理人：肖梅霞，北京安翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京两岸共盈建材商贸有限责任公司，住所地北京市昌平区马池口镇横桥村。法定代表人：张镇发，总经理。委托诉讼代理人：肖梅霞，北京安翔律师事务所律师。上诉人冉祥海因与被上诉人颜杏云、北京林兴得塑料制品有限公司（以下简称林兴得公司）、北京两岸共盈建材商贸有限责任公司（以下简称两岸公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初10855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冉祥海上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持我一审诉讼请求第1项、第2项、第3项、第4项。事实和理由：1.涉案租赁标的物包括土地和厂房，登记在同一份土地使用证上，属于合法建筑，一审法院认为厂房未取得建设规划许可则租赁合同无效，是适用法律错误；2.颜杏云、林兴得公司严重违反合同约定，擅自将租赁标的物转租给他人，且拖欠租金，我有权行使合同解除权，并要求其承担违约责任、赔偿损失；3.一审法院未履行释明义务，判决结果剥夺了我的诉讼权利和实体权利。颜杏云、林兴得公司和两岸公司均辩称，同意一审法院判决。冉祥海向一审法院起诉请求：1.判令解除冉祥海与颜杏云签订的租赁合同；2.判令颜杏云、林兴得公司、两岸公司立即腾空租赁的房屋；3.判令颜杏云、林兴得公司从2019年6月1日支付到合同解除之日的租金；4.判令颜杏云、林兴得公司、两岸公司支付从合同解除之日到实际腾退之日的使用费；5.判令颜杏云、林兴得公司、两岸公司将转租差价收益116.8万元返还冉祥海；6.判令北京碧水源必兴水健康科技有限公司、威迩（北京）科技有限公司、北京恒远志创信息科技有限公司、北京文洋嘉业商贸有限公司一并腾退房屋。一审法院认定事实：冉祥海与案外人齐欣原系夫妻关系，2015年二人离婚。颜杏云与王林法系夫妻关系。颜杏云是林兴得公司法定代表人。2009年3月1日，昌平区马池口镇横桥村经济合作社（甲方）与齐欣（乙方）签订《协议书》，主要约定：甲方同意将横桥村百葛路旁厂址东西长80米，南北宽63米租赁给乙方使用，甲方同意乙方规划与新建，租赁期限为30年，自2009年3月1日起至2039年2月28日止。《协议书》还约定了其他内容。2017年6月15日，昌平区马池口镇横桥村股份经济合作社（甲方）与冉祥海（乙方）签订《变更承租人协议书》，主要内容为：横桥村百葛路旁厂址（原抛光厂）东西长80米，南北宽63米，于2009年3月1日由我村村民冉祥海、齐欣共同承租，原协议由齐欣签字，二人于2015年4月3日离婚，原承租人齐欣不具备继续履行协议的条件，由于每年的租金由冉祥海交付，经村两委会研究决定，承租人变更为冉祥海，其他条款按原协议执行。2010年，齐欣（出租人、甲方）与颜杏云（承租人、乙方）签订《北京市昌平区农村集体资产租赁合同书》（以下简称《资产租赁合同书》），主要约定：承租场地位于昌平区马池口镇横桥村百葛路北侧，场地原有房屋结构请见附图；租赁期限自2010年6月1日起至2039年1月1日止，共计28年7个月（但租赁期限最长不得超过二十年）；租金总额为人民币伍佰壹拾叁万伍仟元整；第一年租金为壹拾柒万元整，以后每年租金为壹拾捌万元整；双方在签订合同之日乙方向甲方交纳第一年租金17万元整，自第二年起不同年份的相同日期乙方向甲方支付租金；如果乙方逾期一个月未向甲方交纳租金，甲方按年租金5%收取滞纳金，乙方逾期2个月未向甲方交纳租金，甲方有权终止合同；乙方按照本租赁合同约定的用途自主经营所租赁的集体资产，享有租赁集体资产的收益和按照合同约定的财产所有权，按照本租赁合同约定的用途、期限，经营利用所租赁的集体资产，保护自然资源和共用农田水利设施，按期交付租金；未经甲方同意，乙方不得自行转租、改建；乙方应当妥善保管租赁物，因保管不善造成承租物毁损、灭失，应当承担损害赔偿责任；乙方应在甲方注册并属地纳税，因合同经营，乙方造成环境污染或扰民现象由乙方全部承担；在租赁期限内如乙方需要改建和扩建，在政策允许下，乙方应先与甲方沟通，经甲方书面同意后方可施工，如果乙方在原甲方现有的基础上擅自改建或扩建，未经甲方同意，全部不动资产归甲方所有，因市场波动和国际形势的经济变化，造成经济的货币上下波动较大使合同明细有失公正时，双方调整租金数额；因不可抗力等原因造成集体资产损失的不视为双方违约。乙方拖欠甲方租金一个月以上，没有征得甲方同意，视为乙方提前终止合同，如甲、乙各自单方违反该协议内容，视为单方自行放弃该协议。《资产租赁合同书》还约定了其他内容。《资产租赁合同书》后有“附图”一份。根据“附图”显示场地东西长为80米，南北宽为63米，场地中除“门卫”“变压器”外，有三处标为“拟翻建”的建筑物，面积分别为207.4平方米（20米×10.37米）、472.374平方米（29.34米×16.1米）、275.25平方米（7.5米×36.7米）。2010年3月31日，冉祥海（甲方）与颜杏云之夫王林法（乙方）签订《补充协议》，主要约定：甲乙双方在原有房屋租赁合同的基础上作以下补充，乙方新建造房屋拆除了甲方原有建筑，其中包括房屋和地面方砖，甲方原有房屋价值为人民币2万元整，地面方砖价值为人民币3万元整，乙方同意在新建房屋成本内有甲方人民币5万元整，此补充协议作为以后拆迁补偿证明。2010年4月12日，冉祥海（甲方）与王林法（乙方）签订《建筑施工安全协议书》，载明：甲方出租乙方场地，甲方同意乙方合法施工建筑，在建筑期间出现任何工伤事故伤亡事故甲方不负责任何责任，全部由乙方来承担。2011年6月1日，齐欣（甲出租方）与颜杏云（乙承租方）签订《补充协议》，主要内容为：经双方友好协议，2011年6月1日至2016年6月1日止，年租金调整为二十万元整。关于案涉《资产租赁合同书》的主体问题，一审庭审中，冉祥海、颜杏云、林兴得公司一致认可实际出租人为冉祥海，承租人为颜杏云与林兴得公司。本案审理中，一审法院与案外人齐欣进行了谈话。齐欣明确表示，《资产租赁合同书》中出租人虽然写的是自己的名字，但实际出租人是冉祥海，《资产租赁合同书》是由冉祥海签订，租金也由冉祥海收取，与自己没有关系，权利义务应由冉祥海承担。关于《资产租赁合同书》约定的场地和房屋问题，庭审中，冉祥海、颜杏云、林兴得公司均认可场地面积约为4000多平米，但对于场地上的房屋双方意见不一。颜杏云、林兴得公司称，根据“附图”承租时仅有房屋1000平方米左右，其余部分都属于自己扩建。冉祥海则主张其出租的房屋有3000多平方米，颜杏云和林兴得公司仅是将场地东南侧的部分房屋增加了高度，加了棚子，并未进行大规模扩建。冉祥海还表示，“附图”来源于齐欣与昌平区马池口镇横桥村经济合作社签订《协议书》时的“附图”，并非冉祥海出租给颜杏云和林兴得公司时的实际状态。冉祥海对于房屋情况述称，场地上横桥村原有2000多平米房屋，之前的承租人王欣加盖了约1000平米，自己支付了18万的转让费受让了相关权益，故实际出租给颜杏云和林兴得公司的地上物约3000多平米。《资产租赁合同书》签订后，冉祥海交付了房屋和场地，颜杏云、林兴得公司依约交纳租金。庭审中，双方均认可租金已交至2019年5月31日。租赁期间，颜杏云和林兴得公司对部分房屋进行了改扩建。2019年4月，冉祥海提起本案诉讼。2019年6月1日，颜杏云曾向冉祥海名下的银行账户转账20万元，但因该收款账号早已注销，该笔租金被退回。本案审理中，一审法院对现场进行了勘验并到马池口镇横桥村村民委员会进行了走访调查。根据勘验，案涉厂房不同区域分别存有钢材、建材、纯净水、酒等货物，东南侧厂房还粘贴有两岸公司致北京碧水源必兴水健康科技有限公司关于租金催收的《函》。《函》的主要内容为两岸公司向北京碧水源必兴水健康科技有限公司催收2019年12月1日至2020年2月29日的租金。另，根据横桥村委会工作人员的陈述，案涉地块的安全管理事项由两岸公司报送，安全管理备案企业包括北京碧水源必兴水健康科技有限公司、威迩（北京）科技有限公司、北京恒远志创信息科技有限公司、北京文洋嘉业商贸有限公司。另，冉祥海提交的照片亦显示案涉厂房张贴有“库房出租”的广告和联系方式。另查，案涉场地的土地性质为集体土地，土地类别为工业用地。场地上的房屋，双方均未能提交相关建设工程规划许可审批手续。冉祥海提交了落款日期1985年8月5日《土地使用证》复印件（昌政地字第00441号）一份（以下简称00441号土地证复印件），但该证并未记载房屋情况，本案审理中，一审法院就00441号土地证复印件向北京市规划和自然资源委员会昌平分局查询，北京市规划和自然资源委员会昌平分局回复：“土地证号：昌政地字第**，非本单位核发，未查询到相关档案。”本案审理中，一审法院就租赁合同效力问题向冉祥海进行了释明。释明后，冉祥海仍坚持主张双方租赁合同关系有效并坚持解除租赁合同等诉讼请求。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，虽然《资产租赁合同书》中记载的出租人为齐欣、承租人为颜杏云，但根据租金交纳、租赁物交付等实际履行情况，结合冉祥海、颜杏云以及林兴得公司本案庭审自认以及案外人齐欣的陈述，可以认定案涉《资产租赁合同书》的实际出租人为冉祥海，承租人为颜杏云和林兴得公司。另，根据冉祥海提交的证据，结合法院现场勘验情况以及在横桥村村委会调查的情况，可以认定颜杏云、林兴得公司将案涉场地和房屋转租给两岸公司使用，两岸公司再转租给北京碧水源必兴水健康科技有限公司等其他主体使用。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《北京市城乡规划条例》第二条规定，本市行政区域全部为规划区。本市城乡规划包括城市总体规划，分区规划，详细规划，乡、镇域规划，村庄规划，特定地区规划和专项规划。第二十九条规定，本市依法实行规划许可制度，各项建设用地和建设工程应当符合城乡规划，依法取得规划许可。规划许可证件包括选址意见书、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证和相应的临时规划许可证。城镇建设项目应当按照建设工程规划许可证或者临时建设工程规划许可证的许可内容进行建设；农村建设项目应当按照乡村建设规划许可证或者临时乡村建设规划许可证的许可内容进行建设。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，冉祥海仅提交了00441号土地证复印件。首先，从证据形式上看，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条规定，证据应当提交原件。本案中，冉祥海仅提交了复印件，且并未在规划审批部门查询到相关房屋档案。其次，从内容上看，00441号土地证复印件内容仅记载了场地面积，并未记载房屋。再者，冉祥海庭审中陈述1985年前后场地上原有约2000平米厂房，但案涉《资产租赁合同书》“附图”中显示房屋仅有不足1000平米（且标记为“拟翻建”），冉祥海还称“附图”是来源于齐欣与马池口镇横桥村股份经济合作社签订租赁合同时的原始附图，案外人王欣在该处也加建了房屋。据此，冉祥海对于案涉房屋建造的情况陈述不一致且存在矛盾之处，且未提交相应证据。综合上述分析，仅凭00441号土地证复印件无法认定案涉租赁物房屋取得了建设工程规划审批手续。故，案涉场地虽为工业用地，但现有证据不足以证明案涉房屋取得了相应建设工程规划许可，双方之间的《资产租赁合同书》及《补充协议》应认定为无效合同。法院依职权审查合同效力并向冉祥海释明后，冉祥海仍坚持认为租赁合同有效且不同意变更诉讼请求，其主张与法院认定相悖。在案涉租赁合同无效的情况下，冉祥海坚持主张解除合同并腾退房屋、支付租金及使用费、返还租金差价收益等请求，缺乏依据，法院不予支持。关于冉祥海主张的要求北京碧水源必兴水健康科技有限公司、威迩（北京）科技有限公司、北京恒远志创信息科技有限公司、北京文洋嘉业商贸有限公司腾退的问题，因案涉次承租人较多，本案审理中法院已明确告知冉祥海本案中不予追加，其可另行解决，故本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、冉祥海与颜杏云、北京林兴得塑料制品有限公司2010年签订的《北京市昌平区农村集体资产租赁合同书》、2010年3月31日签订的《补充协议》以及2011年6月1日签订的《补充协议》无效；二、驳回冉祥海的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的主张应当提交证据加以证明，否则应当承担举证不能的不利后果。本案中租赁合同关系的主体实际为冉祥海与颜杏云、林兴得公司，双方对此均表示认可，本院不持异议。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案的争议焦点是《资产租赁合同书》的效力。依据前述法条的规定，基于如下理由，本院认定该合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《北京市城乡规划条例》第二条规定，本市行政区域全部为规划区。本市城乡规划包括城市总体规划，分区规划，详细规划，乡、镇域规划，村庄规划，特定地区规划和专项规划。1990年4月1日起生效的《中华人民共和国城市规划法》第32条的规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。2008年1月1日起施行的《中华人民共和国城乡规划法》虽废止了《中华人民共和国城市规划法》，但《中华人民共和国城乡规划法》第40条仍规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《中华人民共和国城乡规划法》虽在2015年、2019年两次修订，但两次修订后的第40条均要求办理建设工程规划许可证。根据前述列举法条的规定不难看出，从1990年4月1日起，我国就办理建设工程规划许可证件这一点上的要求是一贯的。1.冉祥海虽提交了00441号土地证，但是该土地证并未载明房屋信息，其又未能举证证明其所出租的全部房屋取得了建设工程规划许可证。2.冉祥海庭审中陈述1985年前后场地上原有约2000平米厂房，但案涉《资产租赁合同书》“附图”中显示房屋仅有不足1000平米。该证据可以印证，涉案场地上存在扩建，而冉祥海未能证明扩建后的房屋取得了建设工程规划许可证。3.冉祥海还称案外人王欣在该处也加建了房屋，但冉祥海亦未能证明王欣扩建的房屋取得了建设工程规划许可证。由此，冉祥海主张00441号土地证包括了土地和厂房缺乏相应的依据，冉祥海主张涉案房屋系合法建筑，证据不足，应不予支持。由此，《资产租赁合同书》《补充协议》违反了法律的强制性规定，应为无效。在合同无效的情况下，冉祥海所提出的基于合同有效的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。一审法院对于合同效力依法行使了释明权，并不存在剥夺冉祥海诉讼权利的情形，对于冉祥海该上诉理由，本院不予采纳。综上所述，冉祥海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38400元，由冉祥海负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  刘秋燕审 判 员  朱文君二〇二〇年十二月二十一日法官助理  李 正书 记 员  杨 帆书 记 员  李佳星