黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7135号上诉人(原审原告、反诉被告)：黑龙江馨滋食品有限公司，住所地哈尔滨市南岗区信恒现代城富园春华庭别墅**。法定代表人：赵旭波，总经理。委托诉讼代理人：王珉，黑龙江凤翔律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司商管分公司，住所地哈尔滨市香坊区香福路**。负责人：刘丽，董事长。委托诉讼代理人：马金玲，女，1983年10月3日出生，汉族，该公司法务主管，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：张阅强，黑龙江**远律师事务所律师。上诉人黑龙江馨滋食品有限公司（以下简称馨滋食品公司）因与上诉人哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司商管分公司（以下简称泰鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初4987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人馨滋食品公司的委托诉讼代理人王珉，上诉人泰鸿公司的委托诉讼代理人马金玲、张阅强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。馨滋食品公司上诉请求：一、撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初4987号民事判决第四项、第五项；二、请求支持该公司要求返还意向金20000元的请求；三、本案诉讼费用由泰鸿公司承担。事实和理由：一、一审法院认定该公司缴纳的20000元意向金与本案无关，属认定事实错误，该意向金是由管理公司代泰鸿公司收取，泰鸿公司应返还该款项；二、一审法院仅扣除2020年1月28日至2020年2月29日期间天数认定拖欠租金天数，属于认定事实错误，导致租金数额及违约金数额判决错误，应减除因新冠病毒导致的闭店休息天数和商场开业后免除商铺租金的天数。泰鸿公司辩称：意向金20000元并非该公司收取，不应由该公司返还；因疫情影响已经免除馨滋食品公司33天的租金，馨滋食品公司提出免除租金的天数错误，请求驳回馨滋食品公司的上诉。泰鸿公司上诉请求：一、撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初4987号民事判决，发回重审或依法改判馨滋食品公司返还装修补贴款40010元；二、发回重审或依法改判馨滋食品公司将商铺进行清理，依照《租赁合同书》中附件三的房屋交付标准，将商铺恢复原状后交还；三、一、二审诉讼费由馨滋食品公司承担。馨滋食品公司辩称：泰鸿公司要求该公司给付装修补贴款没有依据；泰鸿公司在一审反诉时未提出交付商铺的具体标准，对泰鸿公司的上诉请求不应支持。馨滋食品公司向一审法院起诉请求：一、判令解除馨滋食品公司和泰鸿公司双方所签订的《租赁合同书》；二、判令泰鸿公司返还扣押馨滋食品公司的设备和物品（包括餐盘柜1台、中岛柜1台、边柜2组、二层烤炉1台、电脑1台、电话1台、二层醒发冷藏柜1台、上海电脑1台、杉德机1台、四门冷藏柜1台、验钞机1台、POS机1台、单侧驾车1台、电视1台、花筐1个、封闭驾车1台、炸炉1台、红酒架1个、冷藏操作台1台、微波炉1台、装饰碗3个、切片柜1台、切片玻璃盘7个、玩具4个、常温柜1台、塑料垃圾桶1个、桌子6个、大垃圾桶1个、蜡灯2组、沙发6个、小垃圾桶1个、保险柜1台、椅子7个等）；三、判令泰鸿公司给付因违约给馨滋食品公司造成的经济损失共计363178.65元；四、诉讼费由泰鸿公司承担。泰鸿公司向一审法院反诉请求：一、判令解除泰鸿公司与馨滋食品公司之间的租赁合同；二、判令馨滋食品公司将所承租商铺进行清理，按泰鸿公司要求交还；三、判令馨滋食品公司支付从2019年12月24日至2020年8月23日拖欠的租金合计65317.21元；四、判令馨滋食品公司支付延迟支付租金的违约金8396.43元（暂计自2019年12月24日起至2020年8月23日止，以馨滋食品公司实际欠付的租金65317.21元为基数，按每日1‰的标准支付从2019年12月24日起至实际给付之日止的违约金）；五、判令馨滋食品公司支付因违约而提前解除合同的违约金即三个月租金38529.63元；六、判令馨滋食品公司返还装修补贴款20005元；七、判令馨滋食品公司支付装修补贴违约金80805元；八、馨滋食品公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月19日，馨滋食品公司和泰鸿公司签订了一份《租赁合同书》，合同约定馨滋食品公司承租位于哈尔滨永泰城购物中心一层123号商铺用于“面包新语”品牌的烘焙，租赁面积120.03㎡，租赁期限为2015年7月31日至2020年7月30日止，第五个租约年每月每平方米107元，该租约年实际应交租金为154118.52元，泰鸿公司承诺为扶持馨滋食品公司经营，不在步行街一层招租以面包烘焙为经营主线的餐饮品牌。合同中另约定馨滋食品公司延迟交纳租金时，则每延迟一日应当向泰鸿公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，泰鸿公司有权单方解除合同。2015年12月24日，馨滋食品公司与泰鸿公司另签订一份协议书，将租赁合同期限调整为自2015年12月24日至2020年12月23日，2019年12月24日至2020年12月23日期间月租金为107元／平方米，该租约年实际应交租金为154118.52元。馨滋食品公司、泰鸿公司后又签订《补充协议书（一）》，约定将2019年12月24日至2020年12月23日期间的租金变更为121979.29元（2019年12月24日至2020年4月23日期间月租金为40.06元／平方米，2020年4月24日至2020年12月23日期间月租金为107元／平方米）。2020年4月20日，馨滋食品公司与泰鸿公司再次签订《补充协议书》，约定因新冠××疫情原因，泰鸿公司减免馨滋食品公司自2020年1月28日至2020年2月29日期间的租金。2015年8月27日，馨滋食品公司、泰鸿公司及黑龙江省速达信息产业股份有限公司签订一份《装修补贴协议》，协议约定泰鸿公司向黑龙江省速达信息产业股份有限公司支付300075元作为馨滋食品公司的装修补贴，馨滋食品公司开业经营之日起超过《租赁合同书》有效期一半，单方提出终止装修协议或租赁合同的，应向泰鸿公司按比例返还已支付的装修补贴［应返还的装修补贴额=已支付的装修补贴×（1-原告实际营业时间÷租赁合同约定的合同期限）］，同时支付装修补贴总价款30％的违约金80805元。馨滋食品公司已将2019年12月23日之前租金付清，2019年12月27日，馨滋食品公司出具一份关于申请解除租赁场地合同的函并于元旦前发送给泰鸿公司，泰鸿公司于2020年1月15日复函表示不同意解除合同。馨滋食品公司商铺于2020年4月20日歇业，现场核实商铺内物品清单时，确认锁门的钥匙保管在泰鸿公司处。馨滋食品公司曾向哈尔滨永泰城商业管理有限公司支付20000元意向金，通过馨滋食品公司提供的交通银行网上转账电子回执亦可确认，馨滋食品公司的物业费亦汇缴至该公司，而租金支付给泰鸿公司。一审法院认为，馨滋食品公司与泰鸿公司签订的《租赁合同书》、协议、两份补充协议及《装修补贴协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规禁止性规定，上述协议均合法有效，馨滋食品公司与泰鸿公司应当按照约定履行合同义务。本案的争议焦点在于解除合同的时间及违约责任的确定问题。关于解除合同的时间，馨滋食品公司虽于2020年元旦前向泰鸿公司提出解除合同的申请，但泰鸿公司复函表示不同意，而馨滋食品公司、泰鸿公司再次于2020年4月20日签订了《补充协议书》，应视为双方仍在履行《租赁合同书》并就《租赁合同书》的相关内容进行协商。2020年4月20日签订《补充协议书》后，馨滋食品公司以实际行动表示将不再履行合同，而泰鸿公司关闭馨滋食品公司店门的行为应视为其已知晓馨滋食品公司将不再继续履行合同的意思表示，故馨滋食品公司与泰鸿公司所签订的《租赁合同书》于2020年4月20日解除。关于违约责任的确定问题，馨滋食品公司与泰鸿公司于2020年4月20日协商未果后，馨滋食品公司拖欠租金在前且在泰鸿公司关闭其店门后未积极行使其他救济权利，致使损失扩大，对于合同的解除及相应损失均负有违约责任；而泰鸿公司在与馨滋食品公司协商过程中，在租赁期间封闭馨滋食品公司店门，且亦未采取其他行动致使损失扩大化，泰鸿公司所举示的2020年4月25日通知函中明确要求馨滋食品公司于2020年5月10日前付清所欠费用，否则将进行法律诉讼，但直至2020年8月14日馨滋食品公司起诉后，泰鸿公司方于2020年8月27日提出反诉请求，可见泰鸿公司对于合同的解除及损失的扩大化亦负有违约责任。馨滋食品公司虽主张因泰鸿公司开设了另外一家蛋糕店违约在先，但馨滋食品公司与泰鸿公司签订的《租赁合同书》中明确约定泰鸿公司不得开设以面包烘焙为经营主线的餐饮品牌，而泰鸿公司开设的该家店铺仅售卖蛋糕，并非以烘焙类的面包为经营主线，故对馨滋食品公司这一主张不予支持。关于馨滋食品公司认为因泰鸿公司经营环境恶化严重影响其收入的主张，首先，其提供的照片证据不足以证明馨滋食品公司经营环境恶化；其次，馨滋食品公司与泰鸿公司签订的租赁合同中并未对泰鸿公司提供何种经营环境进行明确约定；再次，作为经营者，馨滋食品公司亦应自行承担相应的商业风险，故对馨滋食品公司该项主张，不予支持。综上，因馨滋食品公司、泰鸿公司均违反了合同，故应当各自承担相应的责任。关于馨滋食品公司要求泰鸿公司返还其扣押的设备和物品的诉请，因双方的租赁合同关系已经解除，根据现场核实明细，泰鸿公司应向馨滋食品公司返还。关于馨滋食品公司所主张的经营损失363178.65元，因其未能提供证据证明其实际损失，亦无法证明2020年4月20日前的经营损失系由泰鸿公司导致，且馨滋食品公司、泰鸿公司均对租赁合同的解除负有违约责任，故对馨滋食品公司的该项主张，不予支持。馨滋食品公司所主张的经营损失内包含20000元意向金，但其提供的证据表明该笔款项系支付给哈尔滨永泰城商业管理有限公司，而非泰鸿公司，故该笔款项与本案无关，不予处理。关于泰鸿公司主张馨滋食品公司清理商铺并按其要求交还的反诉请求，因租赁合同已解除，馨滋食品公司应当及时清理商铺并向泰鸿公司交还，但泰鸿公司主张按其要求交还这一诉请并不明确，亦未提供证据证明其要求馨滋食品公司交还商铺的具体标准，故认为馨滋食品公司应遵循诚实信用原则对商铺进行清理并交还给泰鸿公司。关于泰鸿公司要求馨滋食品公司向其支付自2019年12月24日至2020年8月23日拖欠的租金65317.21元的反诉请求，因租赁合同于2020年4月20日解除，馨滋食品公司应向泰鸿公司支付2019年12月24日至2020年4月20日期间的租金，因双方签订的补充协议中明确泰鸿公司减免自2020年1月28日起至2020年2月29日止的租金，故馨滋食品公司应向泰鸿公司支付租金13784.09元［40.06元／㎡×120.03㎡÷30日×（119日-33日）］。2020年4月20日以后的租金部分，因泰鸿公司封闭店门的行为与租赁合同的解除之间具有直接关系，故对于2020年4月20日以后的租金部分不予支持。关于泰鸿公司主张的馨滋食品公司延迟支付租金的违约金部分，根据合同约定馨滋食品公司应提前向泰鸿公司支付租金，故其应就未按期支付的租金13784.09元承担相应的违约责任，泰鸿公司主张按照每日1‰的标准支付违约金，该违约金约定过高，酌情予以调整，馨滋食品公司应当按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍以该公司所拖欠的租金13784.09元为基数向泰鸿公司支付自2019年12月24日起至拖欠租金付清之日止的违约金。关于泰鸿公司要求馨滋食品公司支付因违约提前解除合同的违约金38529.63元的反诉请求，因馨滋食品公司、泰鸿公司均对租赁合同的提前解除负有违约责任，故对泰鸿公司的该项请求不予支持。关于泰鸿公司主张的馨滋食品公司应向其返还装修补贴款20005元及装修补贴违约金80805元的反诉请求，根据装修补贴协议的约定，馨滋食品公司开业经营之日起超过《租赁合同书》有效期一半，单方提出终止装修协议或租赁合同的，应向泰鸿公司按比例返还已支付的装修补贴。但本案中，泰鸿公司亦对租赁合同的解除负有违约责任，不能将合同解除的原因全部归咎于馨滋食品公司，故对泰鸿公司的上述两项反诉请求，不予支持。判决：一、馨滋食品公司与泰鸿公司2015年8月19日签订的《租赁合同书》于2020年4月20日解除；二、泰鸿公司于判决生效之日起十日内向馨滋食品公司返还蛋糕切片柜1台、冷藏展示柜1台、边柜2组、中岛柜1台、边岛柜2台、架车2台（1个封闭、1个未封闭）、冷藏操作台1个、操作柜1个、微波炉1个、工作台1个、不锈钢工作台（上下）1组、过滤器1个、电箱1个、不锈钢工作台1个、移动展示架2个、大垃圾桶1个、小垃圾桶1个、移动推车1个、炸炉1个、保险柜1个、不锈钢过滤箱1个、手推车1个、铁网烤盘5个、烤盘10个、模具2组、塑料周转箱2个、不锈钢盆5个、收银台1个、验钞机1台、电脑（上海牌）2台、POS机2台、固定电话1部、钱箱1个、电视（海尔牌）1台、展示柜1台、收银区靠墙边柜19组、菜牌1组、吊式展示柜2个、大餐盘15个、小筐5个、餐盘柜1个、沙发（双人）2组、沙发（单人）4组、椅子7把、桌子6张、展示架1个、面包烤炉1个、醒发箱1个、冷藏柜（双门）1台、打蛋器1个、量杯6个、果酱展示架1个、木箱2个、试吃盘1个、乐扣盒6个、监控设备1套、灯架2个；三、馨滋食品公司于判决生效之日起十日内向泰鸿公司交还位于哈尔滨永泰城购物中心一层123号商铺；四、馨滋食品公司于判决生效之日起十日内向泰鸿公司支付租金13784.09元；五、馨滋食品公司于判决生效之日起十日内按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍以13784.09元为基数向泰鸿公司支付自2019年12月24日起至拖欠租金付清之日止的违约金；六、驳回馨滋食品公司的其他诉讼请求；七、驳回泰鸿公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3373.84元（已减半收取），由馨滋食品公司负担3273.84元，由泰鸿公司负担100元。案件反诉受理费2247.90元，由馨滋食品公司负担72.30元，由泰鸿公司负担2175.60元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：泰鸿公司向本院提交了2020年4月20日照片三张，意在证明馨滋食品公司系主动撤场，一审法院认定泰鸿公司将案涉商铺店门上锁导致馨滋食品公司无法经营的事实错误，泰鸿公司不存在违约行为。馨滋食品公司质证意见：对泰鸿公司提交的证据真实性无异议，但认为该证据不能证明泰鸿公司不存在违约行为。本院认定意见：因馨滋食品公司对泰鸿公司提交的证据真实性无异议，且该证据与本案的待证事实具有关联性，本院对该证据予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因本案双方当事人在一审中的起诉及反诉中均要求解除双方之间签订的《租赁合同书》，且对一审判决中解除双方间的《租赁合同书》的判项均无异议，故本案的焦点问题是：案涉《租赁合同书》解除后，双方应如何承担相应的责任。关于租赁天数问题。馨滋食品公司与泰鸿公司对案涉《租赁合同书》的解除均无异议，但对于合同解除的时间存在分歧。馨滋食品公司提出，2019至2020年度实际的租赁天数应为2019年12月25日起至2020年1月28日止，共计34天，一审判决认定该公司实际租赁的天数为86天错误。一审中，馨滋食品公司提交了案涉商铺被锁闭的照片，泰鸿公司在本院二审中亦提交了2020年4月20日照片三张，且在一审与本院二审中，馨滋食品公司与泰鸿公司均认可泰鸿公司于2020年4月20日锁闭案涉商铺的事实，结合《补充协议书》、申请解除合同函等证据，可以证实馨滋食品公司于2020年4月20日主动撤离案涉商铺，虽然该公司未与泰鸿公司办理案涉商铺的交接手续，但泰鸿公司于当日将案涉商铺锁闭，实际接收、占有了案涉商铺，系对案涉《租赁合同书》解除的认可，故原审法院判决案涉《租赁合同书》于2020年4月20日解除，并无不当。因原审判决案涉《租赁合同书》于2020年4月20日解除并无不当，故原审判决认定从2019年12月24日至2020年4月20日，期间共计119日，扣除双方在补充协议中明确约定的减免租金的天数即2020年1月28日至2020年2月29日（共计33天），原审判决案涉2019年至2020年度房屋租赁的实际天数为86天并无不当。关于违约责任问题。泰鸿公司提出，原审判决认定该公司关闭店门后未积极行使其他救济权利，负有违约责任错误。因原审判决认定泰鸿公司关闭门店的日期即2020年4月20日系案涉《租赁合同书》的解除日期并无不当，故在案涉《租赁合同书》已解除情况下，就不再存在违反合同约定的问题，原审判决认定泰鸿公司在案涉《租赁合同书》解除后存在违约问题错误，本院对此予以纠正。关于意向金问题。馨滋食品公司提出，根据双方的约定，泰鸿公司应向该公司返还意向金20000元。一审中，馨滋食品公司提交了银行交易单，欲证实该公司向泰鸿公司支付了意向金20000元，在合同解除后，泰鸿公司应向该公司予以返还。根据馨滋食品公司提交的银行交易单，在该交易单中明确记载收款人户名为“哈尔滨永泰城商业管理有限公司”，并非本案当事人泰鸿公司，且馨滋食品公司并未举示该款项系哈尔滨永泰城商业管理有限公司代泰鸿公司收取的相关证据，故原审判决认为该笔款项与本案无关，对此不予处理符合法律规定。关于租金减免及违约金问题。馨滋食品公司提出，根据相关文件的规定，在新冠疫情期间因新冠疫情导致闭店休息的天数应予减除，相应的违约金数额亦应予以减少。一审中，馨滋食品公司与泰鸿公司均举示了双方签订的《租赁合同书》，泰鸿公司同时举示了双方签订的《协议书》、《补充协议书（一）》、《补充协议书》，上述合同与协议均系双方真实意思表示，合法有效，馨滋食品公司已在《补充协议书》中认可泰鸿公司减免该公司自2020年1月28日至2020年2月29日期间的租金，该协议书对馨滋食品公司具有约束力，原审判决据此扣除上述期间的租金数额，依据上述合同与协议中约定的租金计算标准判决馨滋食品公司给付泰鸿公司租金13784.09元，并酌情以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍的标准判决馨滋食品公司支付拖欠租金的违约金数额，合法有据。关于装修补贴款问题。泰鸿公司提出，一审中该公司举示了《装修补贴协议》，馨滋食品公司违反了该协议5.1.3条的约定，应按比例返还该公司装修补贴款40010元。该协议5.1.3条中约定：“乙方（馨滋食品公司）专区开业经营之日起超过（含）《原合同》（《租赁合同》）有效期一半，乙方单方面提出终止本协议或《原合同》，或因乙方严重违反《原合同》及本协议约定，导致甲方（泰鸿公司）提前终止或解除《原合同》或本协议。”如前所述，因馨滋食品公司与泰鸿公司对案涉《租赁合同书》于2020年4月20日解除已达成合意，且原审及本院二审中，泰鸿公司始终未举示相关证据证实馨滋食品公司存在单方面终止或因馨滋食品公司严重违约导致该公司单方面终止《租赁合同书》或《装修补贴协议》的情形，故原审法院判决驳回泰鸿公司要求返还部分装修补贴款的诉请，合法有据。关于商铺交付标准问题。一审中，泰鸿公司反诉请求判令馨滋食品公司将所承租的商铺进行清理，按该公司要求交还。但在原审及本院二审中，泰鸿公司始终未明确该公司具体的交还要求，亦未提交证据证实双方间对商铺的交还标准有明确的约定，故原审法院认为馨滋食品公司应遵循诚实信用原则对商铺进行清理，判决馨滋食品公司于判决生效之日起十日内向泰鸿公司交还案涉商铺，符合法律规定。综上所述，馨滋食品公司、泰鸿公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费644.60元，由上诉人馨滋食品公司负担;二审案件受理费6747.68元，由泰鸿公司负担。本判决为终审判决。审判长  曲海涛审判员  张晓梅审判员  柳 红（）二〇二〇年十二月三十日书记员  张佳蕊