湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终2419号上诉人（原审被告）：宜昌市万佳实业有限责任公司，住所地宜昌市胜利四路**。统一社会信用代码914205007606649184。法定代表人：王国富，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙江，湖北百思特律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈则，湖北百思特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宜昌市商务局，，住所地宜昌市城东大道**统一社会信用代码114205000111008592。法定代表人：刘祯华，该局局长。委托诉讼代理人：郝军，湖北普济律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯，湖北普济律师事务所律师。上诉人宜昌市万佳实业有限责任公司（以下简称万佳公司）因与被上诉人宜昌市商务局（以下简称商务局）合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502民初642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万佳公司上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判；2、本案诉讼费用由商务局承担。事实和理由：一、一审遗漏了重要的事实，商务局是导致合同不能履行的过错方。一审仅查明案涉房屋无法交付的事实，没有查明房屋无法交付的过错在于商务局。万佳公司与商务局签订的拆迁协议是还建补偿，在拆迁还建过程中，还建安置房的登记需要原产权人出具证明。案涉房屋还建时，因协议签订主体与产权证上的主体不一致而无法办理登记手续，需要产权人出具相关文件。万佳公司为此多次催促商务局提供相关材料，但商务局一直拒不提供，万佳公司在房管局无法办理网签，案涉房屋因此售出。故房屋无法交付及办理产权登记的责任在商务局。二、一审认定损失的依据错误。由于商务局的过错而导致无法以房屋的方式获得补偿，继而主张货币补偿，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，货币补偿的标准应当是被拆房屋拆迁时的价值，而非建成之后的房屋现行市场价。从双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》来看，被拆迁房屋拆迁时的价值为3200元/平方米，故应以该价值确定补偿款数额。被上诉人商务局答辩称：1、万佳公司上诉的第一点事实，曾在一审中提出过，这个事实与本案没有关联，是另一个拆迁关系，商务局在一审中提供了相应证据予以证实。万佳公司再次提出该事由是混淆视听，与本案事实无关。2、原审认定事实清楚，适用法律正确，合理合法保护了商务局的权利。商务局向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令万佳公司向商务局赔偿损失894.99万元，支付违约金50万元；2、由万佳公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年9月30日,万佳公司（甲方）与商务局（乙方）就商务局位于宜昌市西陵区××大道××号的房屋(产权证号31××**)签订了《房屋拆迁安置补偿协议》。该协议约定：乙方房屋属砖混结构，建筑面积1248.83平方米,其中一楼使用性质为商业,二、三楼为办公用房；甲方在开发建设的“万佳幸福花园”的住宅楼对乙方一楼按1:3的比例,二、三楼面积按1:1的比例予以安置,安置面积为2000平方米；甲方在开发的“万佳幸福花园”A栋安置面积800平方米回迁,其余1200平方米房屋甲方按每平方米3200元对乙方进行货币补偿，补偿金额为384万元。同时双方对货币补偿的付款方式、付款时间、税费承担等进行了约定。该协议同时约定,任何一方违约的,应向守约方支付50万元违约金。《房屋拆迁安置补偿协议》中的货币补偿已经履行。同时查明，2012年8月16日，因“万佳幸福花园”楼盘已售罄，双方签订《确认书》,确认扣除对商务局前职工王洪明进行回迁的房屋面积52平方米外,万佳公司实际应对商务局交付的回迁房屋面积为748平方米，万佳公司拟定用位于西陵××路香格里拉小区对面“CBD科委”（楼盘名未知）项目楼盘对748平方米房屋回迁面积进行还建。该《确认书》未实际履行。2014年3月13日,双方签订《关于CBD数码城还建房屋的确认书》,约定万佳公司对商务局还建房屋地址位于宜昌市西陵××路与珍珠路交汇处“CBD数码城”楼盘,还建房屋户型为三房两厅两卫一厨(120.33㎡/套)3套、三房两厅两卫一厨(119.69㎡/套)1套、二房两厅一卫一厨(91.48㎡/套)1套、两房两厅一卫一厨(88.83㎡/套)2套,合计还建房屋套数7套,总面积约为749.82㎡（实际面积以房产证为准），与还建面积差额，按照还建楼盘开盘均价进行补偿。具体房号为010402（120.3㎡)、010502（120.3㎡)、011402（120.3㎡)、011801（91.48㎡）、021402（119.69㎡）、021804（88.83㎡）、022404(88.83㎡)。因上述7套房屋已出售，无法交付，遂成讼。另查，经商务局申请，一审法院依法启动司法鉴定程序，对案涉7套房屋的市场价值进行鉴定，中证房地产评估造价集团有限公司出具鉴定意见，案涉房屋价值894.99万元，鉴定费34900元。一审法院认为，双方针对商务局位于宜昌市西陵区××大道××号的房屋(产权证号31××**)签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，是双方真实意思表示，合法有效，不违反法律、行政法规的规定，双方当事人应履行各自的义务。双方在履行《房屋拆迁安置补偿协议》过程中，根据实际情况同意变更交付标的物是对自身权利的处置，不违反法律、行政法规的规定，一审法院予以支持。《确认书》及《关于CBD数码城还建房屋的确认书》均是对《房屋拆迁安置补偿协议》中还建房屋的具体事项进一步确定，合法有效，一审法院予以认可。万佳公司称案涉“CBD数码城”楼盘非其开发，上述协议是否有效未知，一审法院认为，若该楼盘非由万佳公司承建，应由其履行告知义务，万佳公司在《关于CBD数码城还建房屋的确认书》签字确认，系对《确认书》内容的认可，合法有效，故对万佳公司的辩称意见，不予采纳。现双方争议焦点为：一、商务局起诉是否超过了诉讼时效；二、万佳公司是否应承担违约责任；三、赔偿标准是以签订《房屋拆迁安置补偿协议》时的价值还是以《评估报告》中的市场价值进行补偿。一、关于诉讼时效问题，因双方在《关于CBD数码城还建房屋的确认书》中明确以宜昌市西陵××路与珍珠路交汇处“CBD数码城”楼盘作为交付标的物，并未明确交房时间，而当时该房屋尚在建设中，并不具备交房条件。按照实际情况，需等该楼盘竣工、验收合格、具备交房条件时才能履行交房义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款之规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”商务局于2016年12月才得知该楼盘已开盘，要求万佳公司交房并多次与其就交房事宜进行交涉，于2019年3月5日起诉时未超过法定的3年诉讼时效。同时，交付房屋是万佳公司的义务，理应于交房条件成就时主动履行该义务，而不应将交房义务的启动程序转嫁到商务局。万佳公司辩称商务局怠于行使自己的权利、应以2014年3月13日双方签订《关于CBD数码城还建房屋的确认书》的时间作为诉讼时效起算时间点，一审法院不予支持。二、关于违约问题，因《确认书》及《关于CBD数码城还建房屋的确认书》均是对《房屋拆迁安置补偿协议》中748平方米还建房屋的具体事项进一步确定，且对还建房屋的房号、面积、布局进行了固定，使得案涉7套房屋是确定并唯一的。房屋是否能办理过户手续，并不影响该7套房屋的存续状态以及被告依约应履行的交房义务。因此，万佳公司称因商务局未积极配合提交机构变更的相关材料导致无法过户，合同无法履行的意见，一审法院不予采纳。案涉7套房屋已出售、万佳公司无法交房的事实清楚，因此，万佳公司未按合同约定履行交房义务，理应承担违约责任。《房屋拆迁安置补偿协议》中已经明确“任何一方违约的,应向守约方支付50万元违约金”，该约定未违反法律规定，一审法院予以支持。三、关于房屋价值问题，因合同约定的房屋已无法交付，合同目的无法实现，根据法律规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，因此万佳公司应承担相应的赔偿责任。而损害赔偿的范围法律有明确规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。商务局要求万佳公司按照案涉房屋的市场价值进行赔偿于法有据，一审法院予以支持。万佳公司对鉴定费无异议，但是认为不应由其承担，一审法院认为因万佳公司违约导致无法交付案涉房屋，鉴定费应由万佳公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第四款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决：万佳公司应于判决生效之日起十五日内向商务局赔偿损失894.99万元、支付违约金50万元。如果万佳公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费77949.3元、保全费5000元、鉴定费34900元,合计117849.3元，由万佳公司负担。万佳公司应在支付上述判决款项时一并给付商务局。双方当事人在二审中均未提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、万佳公司是否存在违约行为；2、案涉房屋的货币补偿标准如何认定。关于争议焦点1。万佳公司上诉认为拆迁还建不能履行系因商务局未能及时提供办理资料而导致房屋被售出，万佳公司不应承担违约责任。根据一审中万佳公司拟证明相关事实的证据，万佳公司与商务局除签订了案涉房屋的还建确认协议之外，还对位于幸福花园小区的五套房屋的还建有过约定。就本案审理的CBD数码城还建房屋的内容，万佳公司提交的一系列证据中，并不能证明其所主张的商务局存在违约的事实。因此，在双方协商一致签订了还建协议的情况下，万佳公司就所承诺的七套还建房屋实际履行不能，应承担相应的违约责任。关于争议焦点2。万佳公司上诉认为本案的补偿标准应依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照双方所签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中被拆迁房屋拆迁时的价值3200元/平方米进行计算。《国有土地上房屋征收与补偿条例》适用于政府为了公共利益需要而征收房屋并给与补偿的情形，而本案案涉《房屋拆迁安置补偿协议》与此不同，具有商业开发性质。因此，在双方协商一致签订还建协议又不能履行的情况下，万佳公司应对其违约行为承担相应赔偿责任，一审法院按照评估价对案涉房屋的价值予以认定，并无不当。综上，万佳公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费77949.3元（宜昌市万佳实业有限责任公司已预交），由宜昌市万佳实业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 鄢 睿审判员 杨 楠审判员 陈 璐二〇二〇年十二月二十二日书记员 朱晓冬