广东省恩平市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0785执异185号 案外人：恩平鼎尚实业发展有限公司，住所地：恩平市平石石青地洞（恒安汽车检测站侧），统一社会信用代码：91440785584666702G。 法定代表人：许忠协。 委托诉讼代理人：冯登华，广东汉铎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林少莲，女，1982年1月9日出生，住广东省广州市。系该公司员工。 申请执行人：恩平市金穗小额贷款有限公司，住所地：广东省恩平市恩城锦江大道御锦珑湾****，统一社会信用代码：91440785MA4WAGJQ5T。 法定代表人：冯伟锋。 委托诉讼代理人：张桐枫，广东金硕律师事务所律师。 被执行人：岑泽锋，男，1975年9月13日出生，住广东省恩平市。 被执行人：吴美花，女，1976年12月10日出生，住广东省恩平市。 第三人：中国农业银行股份有限公司恩平市支行，住所地：恩平市恩城恩新东路****，统一社会信用代码：914407851942319067。 负责人：曾锦培。 委托诉讼代理人：梁超平，广东五邑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗彩兵，广东五邑律师事务所律师。 本院在执行恩平市金穗小额贷款有限公司与岑泽锋、吴美花民间借贷纠纷一案过程中，案外人恩平鼎尚实业发展有限公司对本院查封、拍卖被执行人岑泽锋名下的坐落于恩平市恩城××路×号××城×幢××的房屋[产权证号：××××]提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并依法追加中国农业银行股份有限公司恩平市支行作为第三人参加听证，本案现已审查终结。 案外人恩平鼎尚实业发展有限公司请求法院：一、立即中止对恩平市××城××路×号××城×幢××房屋的执行行为；二、解除上述执行案件中对恩平市××城××路×号××城×幢×房屋的查封。事实与理由：位于恩平市××城××路×号××城×幢×房屋虽经异议人与岑泽锋签订商品房买卖协议，并办理商品房预售预告登记以及抵押预告登记手续。但该房屋至今没有办理不动产产权登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”以及第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，该房屋的所有权人现阶段仍然是作为上述商品房开发商的恩平鼎尚实业发展有限公司，而并非岑泽锋。综上所述，其公司是案外人，法院将其单位的财产予以执行，明显错误。特依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提出异议，请立即中止对上述财产的执行，切实维护案外人的合法权益。 案外人恩平鼎尚实业发展有限公司向本院提交以下证据：1.建设用地规划许可证；2.建设工程规划许可证；3.商品房预售许可证；4.执行裁定书；5.营业执照。 申请执行人恩平市金穗小额贷款有限公司辩称：一、涉案房屋所有权属于被执行人岑泽锋的财产，应当拍卖以实现债权人的合法债权。首先，被执行人岑泽锋已经向恩平鼎尚实业发展有限公司付清购房款，完成了《商品房买卖合同》约定的支付义务，涉案房屋的所有权实际已经转移至购房主体。其次，根据（2020）粤0785执644号执行裁定书，涉案房屋的公示登记产权证号为××××号和××××号，不动产单元号为××××。人民法院在不动产公开查询渠道查实涉案房屋登记于被执行人岑泽锋名下，该权属登记具有法定的排他性和公示性，不属于仅具有合同相对性的债权或期待权性质。无论从房屋所有权转让合同的履约情况还是从公示登记情况，被执行人岑泽锋均为涉案房屋的权利人。二、恩平鼎尚实业发展有限公司不是涉案房屋的权利人，不是适格的执行异议主体。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”的规定，恩平鼎尚实业发展有限公司显然不是涉案房屋的登记人，被执行人岑泽锋是涉案房屋的登记人。根据该司法解释第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持”的规定，即使涉案不动产仅办理了预告登记的，该不动产的权属应当属于受让人的财产。退一步来说，被答辩人无法提供不动产登记记录或生效法律文书以证明其对涉案房屋享有所有权。综上，根据《民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，答辩人请求人民法院确认被答辩人的异议不成立，裁定驳回异议。 恩平市金穗小额贷款有限公司没有向本院提供证据。 被执行人岑泽锋、吴美花没有提供证据和答辩意见。 第三人中国农业银行股份有限公司恩平市支行述称：一、案外人提出执行异议没有依据，涉案房产已经销售给被执行人岑泽锋并办理了预告登记，房屋的实际所有权人是岑泽锋，可以直接拍卖。二、对于案外人提出的中止执行异议，请法院依法责令其提供担保，如其不提供担保，法院应继续执行，无须等待本执行异议案的结果。三、案外人提供的证据真实性由法院根据原件依法审查，但其所有证据均无法证明涉案房屋属案外人所有。综上所述，请法院尽快驳回案外人的执行异议。 本院查明，坐落于恩平市××城××路×号××城×幢×号房屋[产权证号：××××号]登记的权利人为岑泽锋，登记日期为2017年6月13日，该登记类型为预售商品房买卖预告登记。 另查明，原告恩平市金穗小额贷款有限公司诉被告吴美花、岑泽锋民间借贷纠纷一案，经原告申请，本院于2019年1月23日作出（2019）粤0785民初172号民事裁定，查封登记在岑泽锋名下位于恩平市××城××路×号××城×幢×号房屋（产权证号：××××号，查封限额48166元），查封期限两年；于2019年8月21日作出（2019）粤0785民初172号民事判决，判决“一、被告吴美花、岑泽锋应在本判决生效之日起七日内偿还借款本金、分期手续费合计43166元及逾期还款利息（从2019年9月30日起至还清借款日止，以借款本金29166元为基数按年利率6%计付）给原告恩平市金穗小额贷款有限公司；二、被告吴美花、岑泽锋应在本判决生效之日起七日内支付律师费5000元给原告恩平市金穗小额贷款有限公司；三、驳回原告恩平市金穗小额贷款有限公司的其他诉讼请求”。案件生效后，被告吴美花、岑泽锋未履行上述判决义务，本院于2020年4月15日立案执行[案号：（2020）粤0785执644号]，并于2020年4月27日作出（2020）粤0785执644号执行裁定，拍卖被执行人岑泽锋名下的位于恩平市××城××路×号××城×幢×号房屋[产权证号：××××号]。案外人恩平鼎尚实业发展有限公司遂提出本案异议。 再查明，涉案房屋于2017年7月19日办理抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司恩平市支行，登记证明号：××××号。 本院认为，本案属案外人对执行标的提出执行异议。案外人恩平鼎尚实业发展有限公司基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 本案涉案房屋位于恩平市××城××路×号××城×幢×号[产权证号：××××号]，恩平市不动产交易登记中心《不动产登记查询结果证明》显示权利人为岑泽锋。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”、第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”，涉案房屋已登记在岑泽锋名下。又根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产……”的规定，因岑泽锋未履行判决指定义务，故本院对登记在其名下的涉案房屋采取查封、拍卖执行措施，于法有据，程序合法。其次，恩平鼎尚实业发展有限公司于庭审中确认岑泽锋的商品房首付款已付清，其也收到了中国农业银行股份有限公司恩平市支行发放的由岑泽锋申请的购房贷款，且明确表示其与岑泽锋之间已不存在其他的法律纠纷。再者，恩平鼎尚实业发展有限公司所提供的证据亦不足以证明其系涉案房屋的权利人。故案外人恩平鼎尚实业发展有限公司所提的执行异议，理据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下： 驳回案外人恩平鼎尚实业发展有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 吴艳明 审判员 郑艳慈 审判员郑平平 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 周义钦 书记员冯宇君