江西省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣执复128号 复议申请人（申请人）：吴立明，男，1971年3月12日出生，汉族，住江西省抚州市。 申请人：上海抚商投资管理有限公司。住所地：上海市松江区九亭镇九新公路******-403。统一社会信用代码91310117570817629U。 法定代表人：杨文华，该公司董事长。 申请人：杨文华，男，1957年9月28日出生，汉族，住江西省抚州市广昌县。 申请人：梅先明，男，1970年2月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。 上诉四申请人共同委托代理人：杜宇、李乐庆，北京大成（南昌）律师事务所律师。 被申请人（异议人）：徐国仔，男，1965年9月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被申请人：魏军，男，1975年9月13日出生，汉族，住江西省抚州市南丰县。 被申请人：魏平，男，1978年5月11日出生，汉族，住江西省抚州市南丰县。 被申请人：抚州宏恒房地产开发有限公司。住所。住所地：江西省抚州市南丰县桔都大道嘉禾商厦社会信用代码91361023778832887C。 法定代表人：平爱娥，该公司执行董事兼总经理。 被申请人：江西抚商合和投资发展有限公司。住所。住所地：江西省抚州市南丰县黄金工业园区社会信用代码913610230742548559。 法定代表人：徐国仔，该公司执行董事兼总经理。 复议申请人吴立明因不服江西省抚州市中级人民法院（以下简称抚州中院）于2020年10月15日作出的（2020）赣10执异32号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 在抚州中院执行申请人上海抚商投资管理有限公司、杨文华、梅先明、吴立明与被申请人徐国仔、魏军、魏平、抚州宏恒房地产开发有限公司、江西抚商合和投资发展有限公司股权转让纠纷财产保全一案中，被申请人徐国仔对冻结其持有的江西抚商合和投资发展有限公司99%的股权行为提出书面异议，该院裁定支持其异议请求。 抚州中院查明，该院于2020年8月31日作出（2020）赣10民初188号民事裁定，查封、扣押、冻结徐国仔、魏军、魏平、抚州宏恒房地产开发有限公司、江西抚商合和投资发展有限公司的价值135,000,000元银行存款或上述被申请人等价值的财产。2020年9月7日，该院在南丰县市场监督管理局冻结了徐国仔持有的江西抚商合和投资发展有限公司99%的股权及江西省南丰县桔苑宾馆100%的股权。2020年10月12日，徐国仔就冻结行为提出执行异议。 抚州中院认为，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定，本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。经查，徐国仔主张江西省南丰县桔苑宾馆100%的股权市值1.5亿元，因该宾馆系徐国仔个人独资，企业财产为投资人徐国仔个人或其夫妇所有，冻结企业股权的效力不直接等同于查封与独资企业相关的不动产。现在徐国仔、李湘琴夫妇同意查封“南丰县房权证丰房字第x号房产证，丰国用（2005）第x号土地证，南丰县房权证丰房字第x号房产证，丰国用（2005）第x号土地证，南丰县房权证丰房字第x号房产证，丰国用（2006）第x号土地证，南丰县房权证丰房字第x号房产证，丰国用（2006）第x号土地证，南丰县房权证丰房字第x号房产证，丰国用（2006）第x号土地证”不动产，该院予以支持。 本案的审查重点在于上述不动产的价值是否超出保全标的额1.35亿元。经查，徐国仔未提供上述不动产现在价值的评估报告，该院依据2017年4月17日关于丰国用（2005）第x号土地单价4,098元/平方米，丰国用（2005）第x号土地6,161元/平方米的评估价格，参照2018年6月26日桔苑宾馆附近土地成交单价8,347元/平方米计算所有土地价值如下：1．丰国用（2005）第x号土地证，面积9,415.4平方米，价值78,590,343.8元。2．丰国用（2005）第x号土地证，面积2,876.4平方米，价值24,009,310.8元。3．丰国用（2006）第x号土地证，面积3.64平方米，价值30,383.08元；4．丰国用（2006）第x号土地证，面积27.99平方米，价值233,632.53元；5．丰国用（2006）第x号土地证，面积254.78平方米，价值2,126,648.66元。以上土地价值合计104,990,318.9元。该院依据2017年4月17日关于南丰县房权证丰房字第x号房产（房屋用途为商业服务）单价8,000元/平方米，南丰县房权证丰房字第x号房产（房屋用途为旅游）单价1,000元/平方米的评估价格，在不考虑房价上涨和调整房价的前提下，计算其他三处房屋用途同样为商业服务的房产价值为：南丰县房权证丰房字第x号房产证，面积24.31平方米，价值194,480元；南丰县房权证丰房字第x号房产证，面积186.9平方米，价值1,495,200元；南丰县房权证丰房字第x号房产证，面积1,701.14平方米，价值13,609,120元。上述五套房产价值为53,101,000元。上述不动产有设定最高额抵押11,000,000元、6,000,000元、4,890,000元，合计抵押额21,890,000元，在扣除最高抵押限额后，其价值为136,201,319元，大于1.35亿元。因上述房产及土地价值判断依据的时间分别为2017年4月和2018年6月，在未考虑2017年、2018年以来房产及土地价值上涨的情形下，其价值总额已经超出了保全标的。徐国仔请求解除其持有的江西抚商合和投资发展有限公司99%的股权，该院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十二条、第二十六条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，裁定解除对徐国仔持有的江西抚商合和投资发展有限公司99%股权的冻结；查封徐国仔所有的位于南丰县桔都大道桔苑东路的南丰县房权证丰房字第x号房产及丰国用（2006）第x号土地；查封徐国仔、李湘琴所有的以下房产及土地：1．位于南丰县桔都大道中段的南丰县房权证丰房字第0**26**房产及丰国用（2005）第x号土地；2．位于南丰县桔都大道桔苑宾馆的南丰县房房权证丰房字第x号产及丰国用（2005）第x号土地；3．位于南丰县桔都大道桔苑东路的南丰县房房权证丰房字第x号产及丰国用（2006）第x号土地；4．位于南丰县桔都大道桔苑东路的南丰县房房权证丰房字第x号产及丰国用（2006）第x号土地。查封期限为三年。 复议申请人吴立明称，第一，抚州中院认为本案属于超标的查封，并裁定解除对徐国仔持有的江西抚商合和投资发展有限公司99%股权的冻结，没有事实和法律依据。徐国仔为证实江西省南丰县桔苑宾馆100%股权市值为1.5亿元而提交的房产证及土地使用权证均系徐国仔个人或其夫妇所有的资产，并非登记在桔苑宾馆名下资产，不能视为桔苑宾馆的资产。第二，即使徐国仔及其妻子李湘琴以其房产及土地使用权提供担保并申请解除对江西抚商合和投资发展有限公司99%股权的冻结，但抚州中院认定徐国仔及其妻子李湘琴提供的房产及土地使用权在扣除抵押额后的价值为136,201,319元没有事实和法律依据，该房产及土地使用权也不属于《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十二条规定的“充分有效担保”。为此，请求依法撤销（2020）赣10执异32号执行裁定。 本院经审查补充查明，2020年10月15日，徐国仔向抚州中院提交其签名的担保申请书，称其夫妇同意将以下不动产交由法院查封：南丰县房房权证丰房字第x号产证，丰国用（2005）第x号土地证，南丰县房房权证丰房字第x号产证，丰国用（2005）第x号土地证，南丰县房房权证丰房字第x号产证，丰国用（2006）第x号土地证，南丰县房房权证丰房字第x号产证，丰国用（2006）第x号土地证，南丰县房房权证丰房字第x号产证，丰国用（2006）第x号土地证。2020年12月4日，徐国仔的妻子李湘琴向本院及抚州中院出具情况说明，称“本人对2020年10月15日徐国仔向抚州中院提交的担保申请书知情，并完全认可……”，同意将上述不动产交由法院查封。 又查明，2020年12月14日，受上海抚商投资管理有限公司委托，抚州市仁信房地产价格评估事务所有限公司作出房地产估价报告，对南丰县房房权证丰房字第x号、丰县房房权证丰房字第x号产，以及丰国用（2005）第x号、丰国用（2005）第x号土地进行评估。评估报告显示，南丰县房房权证丰房字第x号产评估单价为2,671元/平方米，评估金额为12,610,352元；南丰县房房权证丰房字第x号产评估单价为2,671元/平方米，评估金额为86,861元；丰国用（2005）第x号土地评估单价为2,251元/平方米，评估金额为21,194,065元；丰国用（2005）第x号土地评估单价为2,251元/平方米，评估金额为6,272,186元。上述不动产评估总金额为40，163，465元。徐国仔质证时表示，对该评估报告不予认可。 再查明，2020年12月28日，受本院委托，江西省抚州市南丰县人民法院就本案徐国仔、李湘琴提供的上述担保财产向国家税务总局南丰县税务局询价，该局于当日出具回复函，称经存量房价格评估系统查询，没有相关信息，故无法向法院提供房产价格。 本院查明的其他事实与抚州中院基本一致。 本院认为，本案的争议焦点有二：其一，本案保全是否存在超标的查封情形；其二，执行法院裁定准许置换保全标的物是否适当。 一、关于本案保全是否存在超标的查封情形。根据抚州中院（2020）赣10民初188号民事裁定，本案保全数额为135,000,000元。保全过程中判断是否超标的额时，原则上应以查封、扣押、冻结的财产价值为准，当被查封、扣押、冻结的财产价值大于保全标的额时，为超标的查封、扣押、冻结财产。本案保全过程中，查封了徐国仔持有的江西抚商合和投资发展有限公司99%的股权及江西省南丰县桔苑宾馆100%的股权，故判断是否超标的查封，应以该两项股权价值为基准。上述股权均未经执行法院委托评估，难以精确计算价值，但可以根据财产的权属状况、查封顺位、权利负担等情况，以合理的方法对执行财产进行价值估算。关于查封的股权，在执行实践中，一般以实际出资额估算，徐国仔主张仅江西省南丰县桔苑宾馆100%的股权就价值1.5亿元，并无证据佐证，本院不予支持。复议申请人吴立明主张按照江西抚商合和投资发展有限公司和江西省南丰县桔苑宾馆的注册资本金（徐国仔的认缴额）估算，合计为5，450万元。该主张不违背法律规定，本院予以认可。故本案已查封财产价值并未超过裁定保全金额1.35亿元，不存在明显超标的查封、冻结的情形，抚州中院认定本案存在超标的查封不妥，本院予以纠正。 二、关于执行法院裁定准许置换保全标的物是否适当。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百六十七条规定：“财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的，人民法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产。”《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十二条规定：“财产纠纷案件，被保全人或第三人提供充分有效担保请求解除保全，人民法院应当裁定准许。”本案异议审查过程中，被保全人徐国仔经其妻子李湘琴同意，以其个人或二人名下不动产提供担保，请求解除对徐国仔持有的江西抚商合和投资发展有限公司99%股权的查封，实质上是请求置换保全标的物，该请求能否得到支持，关键在于该担保是否充分有效。根据上述法律规定，判断担保是否充分有效，首先，要求担保财产价值至少要与已采取保全的财产价值等值且有利于执行；其次，结合本案具体情况，在已查封财产价值并未达到裁定保全金额的情况下，还要求担保财产的价值和继续查封的财产价值之和足以覆盖裁定保全金额，方能实现财产保全目的，便于后续执行。本案担保财产是土地和房产，在未经法院委托评估且询价不能的情况下，可以按照周边不动产市场价估算，抚州中院参照2018年6月26日桔苑宾馆附近土地成交单价8,347元/平方米，估算案涉五宗土地［丰国用（2005）第x号土地证、国用（2005）第x号土地证、丰国用（2006）第x号土地证、丰国用（2006）第x号土地证、丰国用（2006）第x号土地］价值为104,990,318.9元；参照2017年4月17日关于南丰县房房权证丰房字第x号产（房屋用途为商业服务）单价8,000元/平方米，南丰县房房权证丰房字第x号产（房屋用途为旅游）单价1,000元/平方米的评估价格，在不考虑房价上涨的前提下，估算案涉五套房产价值［南丰县房房权证丰房字第x号产证、南丰县房房权证丰房字第x号产证、南丰县房房权证丰房字第x号产证、南丰县房房权证丰房字第x号产证、南丰县房房权证丰房字第x号产证］为53,101,000元。在扣除上述不动产最高抵押限额21,890,000元后，认定其价值为136,201,319元，大于1.35亿元。该估算方法和估算结果符合市场行情和执行工作实际情况，具有客观性，本院予以认可。此外，在本案复议审查过程中，上海抚商投资管理有限公司提交了抚州市仁信房地产价格评估事务所有限公司作出的房地产估价报告，但该评估报告系其单方委托作出，评估对象只包括徐国仔、李湘琴提供的部分担保财产，且徐国仔质证时对该报告不予认可，该证据证明力不足以否定原审异议裁定依据周边不动产市场价作出的估算结果，本院不予采信。故徐国仔、李湘琴提供的担保财产价值足以覆盖裁定保全金额，便于后续执行，为充分有效的担保。基于善意文明执行理念，对被保全人徐国仔置换保全标的物的请求，应予支持。 综上所述，复议申请人吴立明的主要复议理由不能成立，本院不予支持。本案原审异议裁定认定事实基本清楚，适用法律基本正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回吴立明的复议申请，维持江西省抚州市中级人民法院（2020）赣10执异23号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  邹中华 审判员  龙 崎 审判员  汤志勇 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理李哲 书记员朱学斌