天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初7782号原告：刘爽，女，1966年1月22日出生，汉族，居民，住黑龙江省哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：马文明，河北维民权律师事务所律师。被告：天津景秀置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白庄镇水岸城春华园40-9。法定代表人：冯胜巍，该公司经理。委托诉讼代理人：只蕊，该公司职员。原告刘爽与被告天津景秀置业投资有限公司（以下简称景秀公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘爽的委托诉讼代理人马文明、被告景秀公司的委托诉讼代理人只蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘爽向本院提出诉讼请求：1.判令解除刘爽与景秀公司签订的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》、《停车位合同》及其附件协议；以及与第三人天津亿鸿房地产经纪有限公司签订的《代理服务委托协议书》；2.判令景秀公司返还刘爽购房款836083元、车位款70000元、税费6500元，共计912583元及利息，暂算至起诉之日止的利息为82793.50元，合计995376.50元（以836083元为基数，从2018年12月11日起至付清之日止，以70000元为基数，从2020年7月9日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率标准计算）；3.判令第三人与景秀公司共同返还税费并赔偿上述利息损失。诉讼过程中，刘爽撤回对第三人天津亿鸿房地产经纪有限公司的起诉，并变更诉讼请求为：1.判令解除刘爽与景秀公司签订的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》、《停车位合同》及其附件协议；2.判令景秀公司返还购房款836083元、车位款70000元，共计906083元及利息，暂计算至起诉之日止的利息为82793.50元，合计988876.50元（以836083元为基数，从2018年12月11日起至付清之日止，以70000元为基数，从2020年7月9日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率标准计算）。事实和理由：2018年6月9日，刘爽与景秀公司签订《天津恒大花溪小镇商品房认购书》（编号2002911）（以下简称《认购书》），约定，刘爽认购景秀公司开发的恒大花溪小镇26-101单元房屋一套，建筑面积97.12平方米，每平方米8928元，总房款867097元，当日刘爽交付首付款（含定金）86710元，同年9月9日至12月11日，刘爽分5次提前将剩余房款付清。因提前支付房款具有优惠，故总房款为836083元。在签订《认购书》前，刘爽已明确告知景秀公司售楼员王树芬、方珂珂其不是天津户籍，但景秀公司售楼人员告知其可以通过在天津交纳2年个人所得税的方式来规避限购政策，因此，在刘爽与景秀公司签订《认购书》并交纳首付款后，再与第三人签订了《代理服务委托协议书》。2020年7月9日，刘爽在景秀公司售楼人员建议下，又一次性支付该小区车位款70000元，并于2020年7月23日由售楼员徐佳伟代签了《停车位合同》中的附件协议，协议约定刘爽的停车位在2号车库负1层-1768号停车位。2020年9月24日，刘爽应景秀公司之约来签订正式《房屋买卖合同》，但到天津市税务局开完税证明时才发现第三人仅在2018年为其交纳了半年的税费，此后历年税费均未交纳。由于第三人未履行协议约定，致使刘爽与景秀公司无法进行网签及办理房屋权属证书。因景秀公司与第三人的过错导致刘爽权益无法实现，景秀公司应返还其购房款、车位款并承担利息损失。景秀公司辩称，不同意刘爽的诉讼请求，不同意解除《天津恒大花溪小镇商品房认购书》、《停车位合同》及附件协议，不同意退还购房款、车位款。刘爽与景秀公司于2018年6月9日签订认购书，刘爽采取分期付款的方式购买房屋，现刘爽已交纳全部购房款836083元，涉诉房屋是现房，并向刘爽发送了收房通知，涉诉房屋经验收合格后具备了交付的条件，景秀公司作为开发商在履行合同过程中无过错，且涉诉房屋已经可以交付使用，因此不同意解除合同。天津市的限购政策并非仅由景秀公司掌握，刘爽在诉状中也明确其知晓其不具备天津市购房资格，虽然不具备购房资格，不影响双方签订认购书的效力，因此双方签订的认购书是合法有效的。景秀公司在签订合同中不存在隐瞒的行为，刘爽在明知其不具备购房资格的情况下，仍愿意购房是对自身权利的处分，因此在合同主要的义务已经履行完毕的情况下，景秀公司不同意解除合同，请求驳回刘爽的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年6月9日，景秀公司作为甲方，刘爽作为乙方，双方签订《天津恒大花溪小镇商品房认购书》（编号2002911）（以下简称《认购书》），约定，乙方认购天津恒大花溪小镇楼盘26幢101单元商品房，建筑面积97.12平方米，单价每平方米8928元，房屋总价款867097元。一、乙方同意签署本认购书时，支付10000元作为定金。二、乙方选择第3种方式付款：3.分期付款：乙方须于2018年6月11日前支付首期房款76710元（不含定金），并签署商品房买卖合同；于2018年9月9日前付清130065元；于2018年12月9日前付清173419元；于2019年3月9日前付清260129元；于2019年6月9日前付清216774元；如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。三、乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金8670元。四、乙方支付首期款的同时预缴税费26092.91元。……。”景秀公司为刘爽分别出具2018年6月9日支付首期房款76710元、定金10000元，同年9月9日支付房款130065元，10月11日支付房款173419元，10月15日支付房款260129元，12月10日支付房款106891元，12月11日支付房款109883元的票据，因刘爽提前付款享受优惠，刘爽实际支付总购房款836083元。2020年6月28日金碧物业有限公司天津分公司向刘爽发出《恒大花溪小镇收（验）楼通知书》，通知刘爽于2020年6月30日接受业主现场办理收验楼手续。（集中办理收楼手续时间为2020年6月30日至2020年7月5日）。2020年7月9日刘爽向景秀公司交付车位款70000元，后于2020年7月23日作为甲方与景秀公司（乙方）签订了《协议》，约定甲方的停车位为乙方开发建设的天津恒大花溪小镇楼盘首开2号车库负1层-1768号停车位。庭审中，刘爽称2018年6月9日其向天津亿鸿房地产经纪有限公司交纳6500元税费，用于办理2年个人所得税，但经刘爽2020年9月24日查询，天津亿鸿房地产经纪有限公司仅为刘爽交纳了2018年半年的税费，此后一年半的税费均未交纳。另查，景秀公司于2017年8月9日取得涉案房屋的商品房销售许可证。因刘爽没有购房资格，双方未能签订《商品房买卖合同》。本院认为，刘爽与景秀公司在协商一致的基础上签订的《认购书》，是双方真实意思表示，其内容虽不违反法律、行政法规的强制性规定，但因购房限购政策相关规定，刘爽至今仍然不符合在天津购买商品房的必备条件，直接导致双方签订该认购书的目的不能实现，即购房交易无法继续进行，形成事实上不能履行，依据法律规定，涉案认购书应予解除。刘爽主张解除认购书，并返还购房款836083元的请求，本院予以支持。关于刘爽与景秀公司签订的停车位合同是否应予解除问题。本案中，刘爽与景秀公司签订认购书，购买景秀公司开发建设的恒大花溪小镇房屋，在购买房屋后又与景秀公司就车位签订了停车位合同，目的是在居住房屋时便于自家车辆的停放，方便自己生活。但因限购政策影响，涉案认购书应予解除，刘爽无法达到购房的目的，故其与景秀公司签订的停车位合同及协议亦无法实现合同的目的。认购书与停车位合同及协议虽不具有主从合同关系，但二者之间存在从属性及紧密的关联性，作为业主签订停车位合同及协议的前提就是在涉案小区购买房屋，如不能购买房屋，签订停车位合同的目的也无法实现。且根据《物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。刘爽既然不能成为涉案小区的业主，其亦不具有与景秀公司签订停车位合同的先决条件，故刘爽主张解除停车位合同及协议，并返还车位款70000元，符合相关法律规定，本院予以支持。关于刘爽主张的利息损失应否支持问题。在刘爽与景秀公司签订认购书之始，对涉案商品房买卖地区的房地产调控政策，双方应均属明知。景秀公司作为专业房地产开发、销售企业，应当在明晰涉案楼盘所在地的限购政策的基础之上，销售商品房时，严格遵守和执行限购政策，在诉讼中，景秀公司未提供证据证明其对刘爽的购房资格作出实质性审查，且客观存在着刘爽至今仍无购房资格的事实，双方无法按照案涉认购书的约定签订《商品房买卖合同》，也不能完成房屋的过户手续，对此，景秀公司负有过错。刘爽对自己为限购对象应当明知，仍然与景秀公司签署认购书，且至今仍然无法取得购房资格，刘爽对此纠纷发生亦负有过错。现本院查明的事实可以认定涉案双方确因限购政策无法继续履行认购书，双方虽然具有过错，但限购政策是不可归责于双方的原因导致认购书无法继续履行，故当事人要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，均不予支持。刘爽主张景秀公司支付购房款、车位款利息的请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除刘爽与天津景秀置业投资有限公司于2018年6月9日签订的编号2002911号《天津恒大花溪小镇商品房认购书》、《停车位合同》及附件《协议》；二、天津景秀置业投资有限公司于判决生效后十日内返还原告刘爽购房款836083元、车位款70000元；三、驳回刘爽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13754元，减半收取计6877元（刘爽已预交），由天津景秀置业投资有限公司负担，于判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  高振雷二〇二〇年十二月十四日书记员  刘宝静附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。