河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫12民终2314号上诉人（一审被告）：河南金堂房地产开发有限公司，住所地渑池县黄河路东段阳光花苑，统一社会信用代码91411221566475160H。法定代表人：杨建华，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨晓玉，河南宇萃律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（一审原告）：张宝海，男，汉族，1967年11月18日生，住渑池县新文**。被上诉人(一审原告）：袁延伟，男，汉族，1962年7月7日生，住渑池县。二被上诉人的委托诉讼代理人：王伟、李书龙（实习），河南新砥柱律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人河南金堂房地产开发有限公司（以下称金堂公司）因与被上诉人张宝海、袁延伟房屋买卖合同纠纷一案，不服渑池县人民法院（2019）豫1221民初826号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金堂公司的委托诉讼代理人杨晓玉，被上诉人张宝海、袁延伟及其委托诉讼代理人王伟、李书龙（实习）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金堂公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或者裁定发回重审。事实与理由：1、一审判决程序违法，遗漏当事人。上诉人在一审时书面申请追加张绍军为本案被告，一审法院未做任何答复，更未通知张绍军出庭应诉。2、一审法院将本案定性为“房屋买卖合同”纠纷一案，上诉人没有收到合同约定的购房款，当然无义务交付房屋，更无义务返还所谓的“购房款”。3、用于抵顶的200万元债权因张绍军已经得到实际清偿而归于消灭，被上诉人就不应当再向上诉人主张权利。被上诉人张宝海、袁延伟答辩：上诉人的请求不能成立。1、本案是买卖合同关系，按照合同相对性原则，不存在遗漏当事人问题；2、借条原件是代表债务存在的凭证，不管被上诉人用的是谁的借条，其后果是金堂公司接受了200万元的债务，只要张富才或者其儿子张绍军没有异议就可以了；3、涉案的200万元与（2014）三民初字第91号民事判决中的两张借条没有任何关系。张宝海、袁延伟一审诉讼请求：1、依法解除二原告与被告的商品房买卖合同；2、依法判令被告返还二原告购房款200万元，并自起诉之日按同期银行贷款利息计算至付清日止；3、依法判令被告给付违约金39.5万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告出资200万元，购买被告金堂公司商品房。2014年3月27日，被告金堂公司与原告袁延伟签订《商品房买卖合同》，该合同载明买受人购买商品房位于渑池县××桥北金堂国际的第26号8单元第8001、8003、8005、8007、8009号房，建筑面积238.5平方米，单价为每平方米4150.94元，总金额99.1万元；同时，被告金堂公司与原告张宝海签订《商品房买卖合同》，该合同载明买受人购买商品房位于渑池县××桥北金堂国际的第26号8单元第8002、8006、8008、8010、8012号房，建筑面积237平方米，单价为每平方米4151.9元，总金额98.4万元；合同约定按总房款的20%支付违约金，被告金堂公司分别向原告出具收据，将结算后多余的款项分别向二原告出具欠条一张。后因该房产被人民法院查封，致原告不能实现物权，现原告诉至法院要求被告返还购房款。金堂公司一审辩称：1、本案原告并没有支付《商品房买卖合同》中约定的购房款，原告在2017年10月30日庭审笔录第4页，原告出示证据时说到“签订合同之前，张宝海、袁延伟与被告之间就有债权债务共计200万元，金堂国际还不了我们钱，就商量说以房抵债。后来签订了商品房买卖合同，当时收据没有实际付钱，是拿着以前的借条顶的。”这说明原告已经自认商品房买卖合同约定的购房款没有实际支付；2、原告所谓的“以前的借条”，实际上是指我公司给张富才出具的借条；3、原告也认可我公司与张富才不存在真实的债权债务关系；4、张富才也认可与我公司没有债权债务关系；5、张绍军涉案抵顶房款的200万元，在张绍军诉我公司的（2014）三民初字第91号《民事判决书》中已经认定，并判决我公司偿还；6、（2014）三民初字第91号《民事判决书》已经执行完毕，原告声称用以抵顶购房款的债权已经归于消灭，不得再重复主张；综上，被告认为，因为原告在签订商品房买卖合同后没有履行支付房款的义务，所谓的债权抵顶购房款的债权又归于消灭的情况下，原告在要求返还购房款就没有事实依据和法律依据了。因此，请求驳回原告的诉讼请求。一审法院查明：2013年，经中间人张某介绍，被告方法定代表人杨建华与原告袁延伟、案外人孟金明、张绍军相识，并提出因金堂工程筹借资金事宜。同年3月5日，被告方向张绍军借款1000万元，该借款中含有原告袁延伟、案外人孟金明各200万元，后孟金明将此债权转让给原告张宝海。经原告催要，被告偿还张绍军600万元，其中袁延伟、张宝海各得100万元。下余欠款，原告与被告方经张某从中说和达成以房抵账意向，张绍军不同意以房抵账，用被告方向其父张富才名义出具的200万元借款借据抵顶原告的200万元。原告将张绍军转让给其的张富才2014年5月10日借被告方的200万元用于置换房子，原告方将张富才的200万元借款收据原件交付被告方。原告袁延伟与被告金堂公司于2014年3月27日签订了《商品房买卖合同》，约定袁延伟购买被告金堂公司位于渑池县××南侧××街西侧××楼××、××、××、××、××房产，价格为99万元，并约定“本合同签订后，任何一方不得擅自单方终止合同，否则原按合同约定的总房款的20%向对方支付违约金”。被告金堂公司向原告出具了99万元购房款收据一份，2014年8月21日，将多余10000元购房款向原告出具欠条一份；原告张宝海与被告金堂公司于2014年3月27日签订了《商品房买卖合同》，约定张宝海购买被告金堂公司位于渑池县××南侧××街西侧××楼××、××、××、××、××房产，价格为984000元，违约内容与原告袁延伟所签合同内容一致。被告金堂公司向原告出具了99万元购房款收据一份，2014年8月21日，将多余16000元购房款向原告出具欠条一份。另查明：张绍军于2014年8月26日以被告方法定代表人杨建华及被告金堂公司下欠1000万元及2013年4月28日所欠200万元向河南省三门峡市中级人民法院提起民事诉讼，并由三门峡市中级人民法院作出了（2014）三民初字第91号民事判决书认定被告金堂公司向张绍军借款共计1200万元。另查明：2014年6月，被告因与案外人王文丽民间借贷纠纷一案，河南省洛阳市中级人民法院查封被告开发的6号楼8层（即本案合同所涉房屋）。一审法院认为，本案争议焦点：本案案由是房屋买卖合同纠纷还是债权转让合同纠纷，本案基础法律关系为房屋买卖的法律关系，因此本案案由应为房屋买卖合同纠纷。本案中所涉的两份《商品房买卖合同》是合同双方当事人自愿所签，是双方真实意思表示，该合同应为有效合同。张绍军以其父张富才名义于2014年5月10日借给被告金堂公司的200万元置换给二原告，二原告以此款抵房，被告金堂公司同意后将二原告所持的200万元借条原件收回，被告金堂公司与二原告签订了《商品房买卖合同》，并给原告出具了收款收据，结算后，被告金堂公司分别向二原告出具10000元和16000元的欠条，二原告与被告签订合同的金额与欠条的金额合计为每人100万元，原、被告的行为符合通常买卖交易习惯，应当认定，二原告履行了交付《商品房买卖合同》中房款的义务。现被告金堂公司与二原告签订有《商品房买卖合同》中所涉的商品房被法院查封，被告金堂公司客观上无法向二原告交付房屋，故二原告要求解除本案所涉合同及被告金堂公司返还其购房款共计200万元，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告张宝海与被告河南金堂房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，解除原告袁延伟与被告河南金堂房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告河南金堂房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张宝海购房款100万元，返还原告袁延伟购房款100万元；三、驳回原告张宝海、袁延伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25960元，由被告河南金堂房地产开发有限公司负担。二审另查明：1、2014年12月10日在张绍军诉杨建华、金堂公司民间借贷一案庭审中，张绍军申请的证人张某称：除了1000万元的借款还有个200万的，杨建华说急用只用一个月，这个本金和利息没有还，说是用房子顶账，但没有顶。张绍军申请的证人袁延伟称：2013年3月份，张某找到我说金堂公司需要用钱1000万，我就给张绍军说了，张绍军说行，谈成后在杨建华公司办公室签的协议，东边第二栋楼作抵押。2、本院（2014）三民初字第91号民事判决书认定：2013年3月5日杨建华、金堂公司共同向张绍军借款1000万元，张绍军通过银行转账分三笔将1000万元转给杨建华、金堂公司；2013年4月28日，杨建华、金堂公司又向张绍军借款200万元，并出具了借据。对杨建华、金堂公司答辩认为的该200万元已用其开发的房子抵顶问题，该判决认为二被告没有提供充分证据予以证明，对该200万元借款予以认定。杨建华、金堂公司共计借张绍军款1200万元。3、2017年4月11日，张宝海在接受公安机关询问时称：2013年8月份，袁延伟找到我说在2013年3月初他和张绍军、孟金明三个人筹集1000万元借给金堂的老总杨建华了。张绍军出资600万，孟金明和袁延伟各出资200万，袁延伟说现在孟金明有事急着用钱，想把之前自己筹资的200万元抽出来急用，问我想不想拿200万元放到金堂，还可以吃3分5厘的利息，我当时手里也有闲钱，再加上是好朋友袁延伟找我说的，比较可靠安全，于是我给袁延伟转账200万元，让袁延伟代交给孟金明，算是我顶替孟金明成为债主之一。2013年3月借给杨建华那1000万元的时候是张绍军代表给杨建华签的借款借据。4、2017年4月17日，袁延伟在接受公安机关询问时称：2013年3月份左右，我和张绍军、孟金明借了金堂公司老总杨建华1000万元。2013年3月份左右，杨建华给我们打了一张借款协议和抵押协议，杨建华在协议上签了字，金堂公司在协议上盖有公章，我们这边是张绍军签的字。签完字之后，我们就把钱给了杨建华。张绍军出了600万元，我和孟金明一人出了200万元。给杨建华1000万元的时候，扣了一个月的利息35万元。到了2013年8月份的时候，孟金明说他有事需要钱想退出。我就找到了张宝海，张宝海同意借钱给杨建华，就拿200万元给孟金明了。到了2014年的时候，杨建华还了我们400万（或者600万，具体记不清了），我和张宝海一人分了100万，张绍军分了200万（或者400万）。我和张宝海剩下的100万元，经过协商杨建华用金堂公司26号楼的10套房子顶账，我和张宝海都和杨建华签有房屋买卖合同。经质证，上诉人对该两份询问笔录真实性没有异议，被上诉人对询问笔录的真实性和内容均没有异议。5、本案一审原告起诉状陈述：2013年3月，张绍军共借给金堂公司1000万元，包含原告400万元，后被告偿还了张绍军600万元，其中包含两原告200万元，下欠200万元未还。后原告将上述200万元债权与张富才对金堂公司的200万元债权交换，并于2014年3月27日与金堂公司签订了《商品房买卖合同》。6、本案第一次发还重审后，张绍军向一审法院证明称：2013年3月5日，我借给金堂公司1000万元，其中有张宝海、袁延伟400万元，后来，金堂公司归还600万元本金，我归还张宝海、袁延伟200万元本金，为了把我们的分清，我将我父亲借给金堂公司的200万元借条给了袁延伟和张宝海，由他两人到金堂公司换成了房子顶账。我父亲张富才借给金堂公司的200万元是2013年3月到5月份由我以我父亲名义支付给金堂公司，后来我找金堂公司要账，金堂公司于2014年5月10日又打的条，我当时就把这张条交给了张宝海、袁延伟。二审查明的其他事实与原审一致。本案经合议庭评议并报请本院审判委员会讨论认为，被上诉人张宝海、袁延伟与上诉人金堂公司之间并无直接民间借贷法律关系，也没有与金堂公司、杨建华直接发生经济往来，根据一审认定的事实和张宝海、袁延伟在公安机关所述，2013年3月经张绍军借给杨建华、金堂公司的1000万元中有其400万元，2014年初，金堂公司、杨建华已还款200万元，下欠各100万元用房子抵顶，涉案房子被有关部门查封。经查，在本案双方2014年3月27日签订房屋买卖合同后的2014年8月26日，张绍军向本院起诉，对包括本案被上诉人所称的400万元在内的2013年3月5日1000万元借据和2013年4月28日200万元借据（系复印件）共计1200万元主张权利，本院于2015年3月20日作出（2014）三民初字第91号民事判决，该判决对1200万元已经认定处理，并认定剩余本金为3869546.47元，判令杨建华、金堂公司共同偿还张绍军3869546.47元，袁延伟是该案张绍军方的证人之一，其应当知道该案判决的处理结果，该判决已经生效且已执行完毕。2014年3月27日，当事人双方虽然签订了《商品房买卖合同》，双方也均认可该购房合同是为了以房抵债，金堂公司也向被上诉人分别出具了99万元、98.4万元的收据和1万元、1.6万元的欠条，但本案房款的交付系以张绍军给被上诉人的2014年5月10日的借条抵顶，被上诉人并未实际向金堂公司支付房款。同时，该商品房买卖合同2014年3月27日签订，但抵顶房款的200万元借条是2014年5月10日出具。综上，一审认定事实基本清楚，但处理不当，应予纠正。被上诉人要求金堂公司返还200万元的理由不足。上诉人金堂公司上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项规定，判决如下：一、维持渑池县人民法院（2019）豫1221民初826号民事判决第一项；二、撤销渑池县人民法院（2019）豫1221民初826号民事判决第二、三项；三、驳回一审原告张宝海、袁延伟的其他诉讼请求。一审案件受理费25960元、二审案件受理费22800元，均由被上诉人袁延伟、张宝海负担。本判决为终审判决。审判长  李占通审判员  景志贤审判员  范俊洁二〇二〇年十二月十八日法官助理葛秋燕书记员申胜男书记员张**