吉林省白山市中级人民法院   民事判决书   （2020）吉06民终738号   上诉人（原审第三人）：蔺某住吉林省靖宇县。   委托诉讼代理人：郭某，吉林郭某律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：曹某，住吉林省靖宇县。   委托诉讼代理人：张某，吉林靖吉律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：靖宇县睿丰房地产开发有限公司，住所地：吉林省靖宇县。   法定代表人:王某。   委托诉讼代理人：宁某，吉林衡丰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：腾某，吉林衡丰律师事务所律师。   原审第三人：吉林省七彩珠广告传媒有限公司。   法定代表人:丁某。   上诉人蔺某因与被上诉人曹某、被上诉人靖宇县睿丰房地产开发有限公司（以下简称睿丰公司）、原审第三人吉林省七彩珠广告传媒有限公司（以下简称七彩珠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省靖宇县人民法院（2019）吉0622民初442号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   蔺某上诉请求：请求撤销（2020）吉0622民初162号民事判决，改判驳回曹某的诉讼请求，确认蔺某与睿丰公司签订涉案房屋的《商品房买卖合同》有效。事实和理由：一、一审法院认定曹某与睿丰公司已成立商品房买卖合同关系错误。合同之债成立的前提是双方当事人的意思表示一致，针对本案，需要睿丰公司具有出售涉案房屋给曹某的意思，曹某有购买涉案房屋的意思，而本案的事实是，睿丰公司对李永丰将涉案房屋转让给曹某一事根本不知情，睿丰公司与曹某之间不存在债权债务关系。一审法院认定2013年9月30日李永丰提前将涉案房屋预售给曹某的结论是错误的，（2015）靖民二初字第362号判决书也是错误的，即使房屋买卖协议有效，该协议也仅能约束李永丰与曹某，而对睿丰公司不产生效力。假设李永丰与曹某签订的房屋买卖协议书是真实的，亦是李永丰将李永丰与睿丰公司签订的房屋所有权转让协议中的权利义务概括转让给曹某，依据《合同法》第88条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”之规定，未取得睿丰公司的同意，李永丰将与睿丰公司签订的房屋买卖协议中的权利义务转让给曹某不发生效力，即使是债权转让，依据《合同法》第80条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”之规定，未通知睿丰公司，债权转让非法无效。合同成立体现合同自由原则，睿丰公司明确房屋已经交付蔺某，不可能再与曹某签订商品房买卖合同，一审法院认定曹某与睿丰公司已成立商品房买卖合同关系是强制缔约行为。二、一审法院认定蔺某与睿丰公司签订的《商品房买卖合同》无效错误。判断合同无效的法律依据是《合同法》第52条，但一审法院没有适用《合同法》第52条，却选择性地适用了《民法总则》第143条第2项的规定，违背了特别法优先于一般法的法律适用原则。同时一审法院错误的理解了《民法总则》第143条第2项，意思表示不真实的民事法律行为可能是无效的也可能是可撤销、可变更的，一审法院以“其（睿丰公司）与蔺某之间买卖涉案房屋意思表示均不真实，双方所签订的《商品房买卖合同》属无效民事法律行为”属适用法律错误；其次，在睿丰公司与蔺某签订该涉案房屋的《商品房买卖合同》时，睿丰公司清楚，涉案房屋已经用工程款抵顶给白山旺达公司，旺达公司抵顶给李永丰，李永丰已经出售给刘吉霞，睿丰公司与蔺某签订合同时，刘吉霞与蔺某之间房屋买卖合同的合同效力、房款是否交付都不是睿丰公司审查的因素，这些因素不影响睿丰公司与蔺某之间的合同履行。一审法院在认定蔺某与刘吉霞签订的涉案房屋协议有效的情况下，认定蔺某与睿丰公司签订的涉案房屋买卖合同无效无事实和法律依据。三、一审法院判决睿丰公司将涉案商品房交付曹某错误。依法成立的合同存在履约不能的可能，法院应当依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条“审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”之规定，本案蔺某已经与睿丰公司签订商品房买卖合同，即使睿丰公司与曹某存在涉案房屋的商品房买卖合同，在两份商品房买卖合同均有效、均未登记的情况下，应当按照合法占有房屋确定权利顺位。睿丰公司已经将涉案房屋交付蔺某，蔺某已经合法占有的情况下，蔺某的房屋买卖合同债权应当优先保护，曹某只能对其他主体主张违约责任，一审判决睿丰公司再次交付曹某违反法律规定。综上，一审判决认定事实错误、适用法律不当，一审判决错误，请求支持蔺某的上诉请求。   曹某辩称，一审判决查明事实清楚，证据采信正确，法律适用明确。1、合同之债成立的前提是双方当事人意思表示一致，本案睿丰公司将涉案房屋以工程款的方式抵顶给旺达公司，旺达公司又将涉案房屋抵顶给李永丰。那么涉案房屋的买卖合同成立的前提是李永丰与买受人之间的意思表示一致，并不是睿丰公司与买受人之间的意思表示一致，睿丰公司将涉案房屋抵顶工程款后，虽从法律意义上讲其还是涉案房屋的所有权人，但其处分权已经丧失，处分权已由旺达公司与李永丰享有，而李永丰认可的真实卖房意思表示仅是曹某，已生效的（2015）靖民二初字第362号判决书与（2015）靖民一初字第319号判决书已经确认曹某与睿丰公司的房屋买卖合同有效。2、睿丰公司已将涉案房屋抵顶给旺达公司与李永丰，其并不是债权人，当其与旺达公司签订预定协议时，就丧失了对该涉案房屋的自由买卖权利，其仅具有根据李永丰指示为真正的买受人出具房屋买卖合同的义务，该义务是其与旺达公司签订房屋抵顶工程款协议时必须履行的，不存在订立合同自由问题，故本案不适用《合同法》第80条，不存在债权转让问题，判决睿丰公司为曹某出具商品房买卖合同是其法定义务，不是强制缔约行为。3、睿丰公司与蔺某签订的房屋买卖协议是无效的，因涉案房屋已被睿丰公司以工程款的方式抵顶给了旺达公司与李永丰，那么买卖合同的签订还是要以旺达公司与李永丰的真实意思表示为准，睿丰公司未经旺达公司与李永丰的同意私自为蔺某签订房屋买卖协议，损害了曹某的利益，根据《合同法》第52条的规定，其行为也是无效的。4、李永丰与刘吉霞之间的房屋买卖合同并不是真实的，而是李永丰向刘吉霞借款30万元，用涉案房屋予以抵押，该合同名为买卖实为抵押，李永丰并没有将涉案房屋出售给刘吉霞的真实意思表示，刘吉霞在没有征得李永丰的同意，没有处分权的情况下，以40万元价款将价值80万元的案涉房屋（有刘吉霞丈夫邢振伟与李永丰录音为证）出卖给蔺某的行为不应得到支持。睿丰公司虽不用审查合同效力，房款是否交付，但其应审查并收回买受人本应持有的涉案房屋抵顶给旺达公司房屋《预定房屋协议》原件，且应向旺达公司及李永丰求证是否存在真实的买卖房屋关系，睿丰公司在没有征得李永丰的同意下，私自为蔺某开具了涉案房屋的房屋买卖协议的行为无效。5、蔺某占有涉案房屋的行为属非法占有，涉案房屋已于2015年5月4日由（2015）靖民二初字第362号民事裁定书予以查封，且靖宇县人民法院在查封时，涉案房屋并无人居住，也未进行装修，已被法院查封的房屋被蔺某装修入住必然是非法占有。且涉案房屋验收时间为2017年12月21日，蔺某在房屋未经验收前入住非法，不应得到法院支持。6、睿丰公司已将涉案房屋交付给蔺某的说法不成立。根据《物权法》第9条规定，不动产交付是登记发生法律效力，涉案房屋至今无任何登记行为，故不存在交付事实。7、涉案房屋不存在一房二卖情况，旺达公司、李永丰仅与曹某有买卖房屋的真实意思表示，睿丰公司未经旺达公司与李永丰的同意私自向蔺某出具房屋买卖合同的行为是无效的，因睿丰公司已将涉案房屋的处分权让渡给旺达公司与李永丰。现涉案房屋已验收合格，完全具备到不动产登记机关办理产权登记的法定条件，一审法院判决睿丰公司向曹某交付房屋是有事实依据和法律依据的。   睿丰公司辩称，一、睿丰公司与曹某及第三人蔺某之间均不构成商品房买卖合意，也与未与曹某签订书面协议，其与李永丰及蔺某签订的合同是为了履行睿丰公司与旺达公司（现昌达公司）于2013年10月23日达成的《预定房屋协议》，依据旺达公司及转手人的指示为后续人员办理抵账房屋的第一手续，曹某无权要求睿丰公司承担商品房买卖合同义务。二、睿丰公司无法为曹某办理商品房买卖合同备案、交付房屋。因睿丰公司已为蔺某办理了备案手续并且房屋早已交付。基于现行规章制度，在前份备案合同没有解除的情况下，睿丰公司无法为曹某在同一房屋上备案第二份《商品房买卖合同》、变更备案购房人并依据备案合同交付房屋。三、睿丰公司没有谋取除抵顶工程款外的利益，没有一房二卖，只是善意地协助旺达公司将抵账房屋办理出售手续，不存在任何过错。   七彩珠公司未到庭亦未答辩。   曹某向一审法院起诉请求：判令睿丰公司交付曹某位于靖宇县康馨花园荷旺苑9号楼3号门市。   原审第三人蔺某诉称：请求确认蔺某与睿丰公司在2015年4月20日签订的靖宇县康馨花园荷旺苑小区9号楼3号门市的《商品房买卖合同》有效。   一审法院认定事实：2013年6月6日，睿丰公司取得商品房预售许可证，有效期为2013年6月6日至2014年12月31日，2013年10月23日睿丰公司与昌达公司（原旺达公司）签订预定房屋协议，约定将睿丰公司开发的康馨花园荷旺苑9号楼5号商铺以拨付工程款的方式预定给昌达公司。此后，该5号商铺变更为3号门市。2014年7月17日，白山市旺达建筑有限公司第三施工处出具证明将争议房屋作为工程款抵顶给李永丰，刘宝贵、李永丰在证明上签字。2014年7月17日，睿丰公司与李永丰签订关于争议房屋的门市预售协议。2013年9月30日，李永丰与曹某签订涉案房屋买卖协议，并为曹某出具了收到80万元购房款的收据。2014年10月23日，李永丰与刘吉霞签订涉案房屋买卖协议，并为刘吉霞出具了收到77.399万元购房款的收据，李永丰与刘吉霞签订的争议房屋的买卖协议为二人之间的借款提供担保。同日，睿丰公司又与刘吉霞签订了门市预售协议。   2015年4月20日，刘吉霞与蔺某共同出具一份将争议房屋转让给蔺某的证明，蔺某与睿丰公司就争议房屋签订编号为GF-2000-0171商品房买卖合同。   2015年4月30日，曹某向本院提出诉讼保全申请，申请查封涉案争议房屋（靖宇镇康馨花园荷旺苑9号楼5号商品房，东数第三套门市房），2015年5月4日，本院作出（2015）靖民二初字第362号民事裁定，查封涉案争议房屋，到现场进行查封时，涉案房屋没有人居住，也未进行装修。   2017年5月25日，靖宇县人民法院作出（2015）靖民一初字第319号民事判决，判决靖宇县睿丰房地产开发有限公司为曹某出具靖宇镇康馨花园荷旺苑9号楼3号门市《商品房买卖合同》，判决生效后，曹某申请执行，靖宇县人民法院作出（2017）吉0622执386号执行裁定，睿丰公司不服提出异议，2017年9月29日，靖宇县人民法院作出（2017）吉0622执异12号执行裁定，睿丰公司提出的异议理由不成立，睿丰公司不服，向本院申请复议，2017年11月23日，本院作出（2017）吉06执复40号执行裁定，驳回睿丰公司复议申请，维持靖宇县人民法院（2017）吉0622执异12号执行异议裁定。2018年，睿丰公司不服（2015）靖民一初字第319号民事判决，向本院申请再审，2018年6月29日，本院作出（2018）吉06民申18号民事裁定驳回睿丰公司的再审申请。2018年8月7日，曹某申请恢复执行，靖宇县人民法院在执行过程中，依法对睿丰公司、李永丰采取限制高消费、纳入失信被执行人名单、罚款等执行措施，在穷尽执行措施后，睿丰公司不存在正常经营的状态，白山昌达公司被宣告破产，李永丰无财产可供执行，不具备履行能力。2019年5月30日，靖宇县人民法院作出（2018）吉0622执恢81号之一执行裁定，终结本次执行程序。   本案所争议房屋（靖宇镇康馨花园荷旺苑9号楼3号门市房）现无法办理产权变更登记，但是已经竣工验收合格，现涉案房屋所有权人仍登记为睿丰公司。目前该房屋由蔺某提供给第三人吉林省七彩珠广告传媒有限公司使用。   一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。一、关于原告曹某与睿丰公司之间是否成立债权债务关系问题。本案涉案房屋靖宇康馨花园荷旺苑小区9号楼3号门市，睿丰公司于2014年7月17日以抵顶工程款的形式抵付给李永丰，双方签订《门市预售协议》，该协议系双方真实意思表示，内容形式合法，依法成立有效，李永丰对房屋具有相应的处分权。李永丰于2013年9月30日将涉案房屋提前预售给曹某，预售转让行为并不违反法律法规的规定，且双方签订的《房屋买卖协议》已经生效的（2015）靖民二初字第362号民事判决认定为合法有效，根据（2015）靖民一初字第319号民事判决及白山市中级人民法院（2018）吉06民申18号民事裁定，李永丰已将其对睿丰公司的关于本案涉案房屋的债权转让与曹某，睿丰公司应将对李永丰履行的合同义务，转向曹某履行，债权转让合法有效，故曹某与睿丰公司已成立商品房买卖合同关系。   关于第三人蔺某与刘吉霞签订《房屋预售协议》是否有效问题。已生效（2015）靖民一初字第319号民事判决认定，李永丰与刘吉霞签订的涉案房屋预售协议系为双方之间的30万元借款提供保证，买卖房屋并非双方真实意思表示，双方不成立房屋买卖合同关系，刘吉霞并未取得争议房屋的处分权。《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”规定，刘吉霞将涉案房屋转让给第三人蔺某的行为构成无权处分，但双方签订的房屋买卖协议合法有效，因涉案房屋李永丰具有相应的处分权，没有得到李永丰的追认，不发生物权的转移。   关于第三人蔺某与睿丰公司签订《商品房买卖合同》效力问题。睿丰公司将涉案房屋抵付给李永丰时，已取得商品房预售许可证，双方签订《门市房预售协议》，系真实意思表示，内容合法有效，对双方具有约束力，但睿丰公司未给李永丰办理产权转移手续，此时从房屋权利外观上看，房屋所有权人虽为睿丰公司，但睿丰公司并未将涉案房屋另行出售给他人，只将房屋抵付给李永丰，已经履行了合同义务，双方之间债权债务已履行完毕。后续李永丰再将房屋另行转售他人时，睿丰公司根据李永丰的指示只负责出具相关手续，涉案房屋经过一系列转售，第三人蔺某从刘吉霞处购买，双方共同到睿丰公司办理相关手续，此时睿丰公司主观上并未真实将涉案房屋出售给蔺某，且蔺某是从刘吉霞处购买的涉案房屋，双方不具有真实买卖房屋的意思表示。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项：“具备下列条件的民事法律行为有效。（二）意思表示真实；”睿丰公司已将房屋抵顶工程款，没有出卖房屋的真实意思，其与蔺某之间买卖涉案房屋意思表示均不真实，双方所签订《商品房屋买卖合同》属无效民事法律行为，故蔺某请求确认与睿丰公司签订的《商品房买卖合同》有效，缺乏事实及法律依据，不予支持。   综上，曹某、李永丰、睿丰公司之间债权转让合法，曹某与睿丰公司已成立商品房买卖合同关系，睿丰公司应按照约定全面履行自己的义务，将涉案房屋交付给曹某，曹某的诉讼请求有事实及法律依据，应予支持。   依照上述法律、司法解释及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告靖宇县睿丰房地产开发有限公司于判决生效后十日内将靖宇县康馨花园荷旺苑小区9号楼3号门市房交付给原告曹某。二、第三人蔺某与被告靖宇县睿丰房地产开发有限公司在2015年4月20日签订的靖宇县康馨花园荷旺苑小区9号楼3号门市的《商品房买卖合同》无效。曹某案件受理费11800元，公告费150元（曹某已预交），由靖宇县睿丰房地产开发有限公司负担；蔺某案件受理费11800元（蔺某缓交），由靖宇县睿丰房地产开发有限公司负担。   本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。   本院认为，睿丰公司将涉案房屋以抵顶工程款的方式抵顶给昌达公司（原旺达公司），昌达公司又将争议房屋作为工程款抵顶给李永丰，李永丰取得对案涉房屋的处分权，睿丰公司丧失对房屋的处分权，其仅具有依李永丰指示为房屋买受人出具房屋买卖合同的义务，李永丰已于2013年9月30日与曹某签订《房屋买卖协议》，将案涉房屋出售给曹某，此《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。睿丰公司仅具有按李永丰指示向曹某出具商品房买卖合同的义务，曹某享有案涉房屋的占有、使用、处分权。蔺某上诉主张曹某与睿丰公司不成立商品房买卖合同关系无事实及法律依据，本院不予采信。因李永丰与刘吉霞并不存在真实房屋买卖合同关系，此已由生效的（2015）靖民一初字第319号民事判决所认定，刘吉霞并未取得争议房屋的处分权刘吉霞将案涉房屋转让给蔺某的行为系无权处分，未得到处分权人李永丰的追认，且蔺某亦未提供充分证据证实其以合理对价购买案涉房屋，故不发生物权转移效力。睿丰公司已不具有案涉房屋的处分权，睿丰公司与蔺某签订的商品房买卖合同已损害曹某的权益，蔺某未取得案涉房屋处分权，蔺某的损失可向无权处分人刘吉霞主张。靖宇县人民法院已于2015年5月4日作出（2015）靖民二初字第362号民事裁定，查封涉案房屋，到现场进行查封时，涉案房屋没有人居住，也未进行装修，曹某的入住装修行为属非法占有，蔺某上诉主张案涉房屋应按合法占有房屋确定权利的顺位，其享有案涉房屋占有使用权，理由不成立，本院不予支持。   综上，一审判决认定事实清楚，故对蔺某的上诉请求不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费23600元，由上诉人蔺某负担。   本判决为终审判决。   审判长张伟审判员兆艳红审判员迟吉岩     二〇二〇年十二月三十一日   法官助理 胡 雪   书记员 张福民