广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终3022号 上诉人（原审被告）：晏传雄，男，1983年11月6日出生，住广西玉林市玉州区。 上诉人（原审被告）：晏丽媚，女，1978年11月22日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：甘林，广西八桂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林睿，男，1980年9月6日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 上诉人晏传雄、晏丽媚因与被上诉人林睿房屋租赁合同纠纷广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院（2020）桂0902民初4218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人晏传雄、晏丽媚上诉请求：一、判令撤销(2020)桂0902 -2- 民初4218号民事判决第二项判决，维持(2020)桂0902民初4218号民事判决第一、三项判决；三、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人晏传雄不是本案的适格被告。上诉人将商铺交由上诉人晏丽媚管理，由晏丽媚自主决定案涉商铺的所有事宜，被上诉人也是与晏丽媚签订租赁合同，根据合同相对性，上诉人晏传雄不是本案的适格被告。二、一审法院认定事实不清，涉案转让费5万元不是基于双方签订三年期房屋租赁合同的租赁期限完全履行而支付的，转让费对应的内容为上诉人晏丽媚的经营成果。转让费对应内容是指上诉人晏丽媚将商铺转让给被上诉人之前的经营成果，该经营成果包括装修资金投入、经营积累的商誉以及为经营商铺的生意所投入的精力和汗水等，在被上诉人取得案涉商铺后，上诉人晏丽媚已将案涉转让费所对应的内容交付给被上诉人，被上诉支付转让费、上诉人晏丽媚交付经营成果这一交易行为在被上诉人取得案涉商铺后交易完成，该交易完成后，被上诉人是否继续利用上诉人交付的经营成果（实际被上诉人另外重新装修做其他生意，没有继续利用上诉人的经营成果）或者实际使用商铺的时间是多久，是被上诉人的自主意思决定，因支付转让费涉及的交易已经完成，不能以被上诉人没有按租赁期限使用租赁物而要求上诉人遐还转让费。三、一审判决以公平原则要求上诉人按剩余租赁期限比例退还转让费对上诉人而言实属不公。（一）、本案是被上诉人违约，上诉人没有任何违约的地方。公平原则的适用必须要双方履约情形对等，如上诉 -3- 人也存在违约的话，那么在双方违约的情形下，适用公平原则要求上诉人退转让费则情有可原，但本案上诉人一方不存在违约情形，双方履约情形不对等。一审判决判令上诉人在不存在违约情形的前提下依旧要退还转让费，一审判决实际是鼓励合同当事人一方违约。（二）、如要求上诉人按比例退还转让费，按照公平原则被上诉人也应当按比例退还其取得的上诉人转让的经营成果，而被上诉人退还上诉人的经营成果在实际上无法履行。一审判决以公平原则要求上诉人按剩余租赁期限比例遐还转让费对上诉人而言实属不公。 被上诉人林睿辩称，1、实际上晏传雄与晏丽媚属于委托代理关系，晏丽媚代理晏传雄与其签订合同，晏伟雄属于合同当事人，是适格被告；2、转让费并不是上诉人转让经营成果的对价，因为装修的费用是其出的，并且上诉人经营的商品与其经营的商品并不一样，上诉人是经营不下去才转让铺面给其，上诉人的经营成果与其毫无关系；3、一审判决上诉人返还转让费，因为双方仅对租金及履行保证金进行约定，未对转让费进行约定，而转让费属于其取得整个承租期间商铺经营权的对价，而解除合同属于双方协商一致的结果，不存在谁对谁错的问题，因此应当根据合同解除前其实际使用的期限与整个租赁期限的比例进行分担才公平合理，所以一审判决是正确的。 林睿向一审法院起诉请求：一、确认原告与两被告2017年7月23日签订的《租赁合同》于2018年1月1日解除；二、判令 -4- 两被告返还50000元转让费、32000元履约保证金以及32000元租金给原告；三、本案诉讼费用由两被告承担。 一审法院认定事实：2017年7月5日，被告晏传雄与玉林市玉州区财政局签订一份《房屋租赁合同》，约定，玉林市玉州区财政局将涉案商铺出租给晏传雄使用，面积95平方米，租赁期限三年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止，租金按125元／平方米计，合计每月11875元。其中第七条约定：乙方（即被告晏传雄）有下列情形之一的视为违约……1、乙方未经玉林市玉州区财政局同意将房屋转让、转租。2017年7月23日，被告晏丽媚受晏传雄委托，与原告签订一份《租赁合同》。约定，被告晏丽媚将位于玉林市租赁给原告，租赁期限为三年，自2017年7月23日起至2020年6月30日止，每月租金为16000元，履行保证金为相当于两个月租金即32000元。合同还约定，原告不按双方签订的合同履约的，则没收其履约保证金并要求赔偿因原告违约造成的全部损失，履约保证金不足的，则按实际损失赔偿。合同签订当天，原告将铺面转让费50000元、履行保证金32000元、2017年8月1日至9月31日的租金32000元支付给被告晏丽媚。随后，原告即对铺面进行装修、经营。2017年10月，原告认为被告晏丽媚无转租权，提出不再支付租金。同年12月31日，原告搬离租赁商铺。被告晏传雄于2018年3月将涉租赁商铺交回给玉林市玉州区财政局。后原告诉至原审法院，要求确认其与被告签订的涉案合同无效， -5- 庭审期间，该项诉讼请求变更为确认涉案合同于2018年1月1日解除。 一审法院认为，被告晏传雄与玉林市玉州区财政局签订《房屋租赁合同》后取得涉案商铺的承租权。被告晏丽媚与原告就涉案商铺签订的《租赁合同》，该合同属于转租合同，亦为效力待定合同，因出租方玉林市玉州区财政局在六个月内未提起诉讼请求确认该转租行为无效，期间亦未提出终止合同。原审法院确认涉案《租赁合同》为有效合同。关于本案民事责任承担主体的问题。由于涉案租赁合同出租方为被告晏传雄，该合同系被告晏传雄授权被告晏丽媚与原告签订的，晏丽媚收取原告的转让费、履约保证金、租金的行为应视为晏传雄的行为。合同的权利义务相对人为原告与晏传雄。因此，本案民事责任应由晏传雄承担。原告主张被告晏丽媚与被告晏传雄共同承担本案民事责任无事实和法律依据，原审法院不予支持。关于涉案租赁合同是否于2018年1月1日解除的问题。原告与被告晏传雄应按合同约定的权利义务履行，被告晏传雄已经将租赁房屋交付原告，原告应按合同约定履行其交付租金等义务，但原告在未与被告晏传雄协商一致的情况下即拒绝交纳租金，其行为构成违约，在此情况下，原告作为违约方不享有单方解除合同的权利。原告主张涉案租赁合同于2018年1月1日解除，被告无异议，原审法院予以认可。关于被告晏传雄应否返还50000元转让费给原告的问题。原审法院认为，双方签订的租赁合同对转让费未作约定，原告已经支付转让费给 -6- 被告晏传雄，双方已就转让费作为签订租赁合同的条件达成合意，具有合同条款的性质，有法律约束力。该转让费系基于双方签订三年期房屋租赁合同的履行支付的，现房屋租赁合同因原告的违约行为解除，在合同未就原告违约时转让费是否退还作出明确约定的情况下，本着公平原则，原审法院酌定由被告晏传雄按剩余租赁期限比例退还原告转让费41666.7元。关于被告晏传雄应否返还32000元履约保证金、32000元租金给原告的问题。原审法院认为，因原告违约，根据双方合同约定，原告违约，保证金不予退还。因原告已实际使用租赁房屋，租金亦不应退还。综上原告主张被告晏传雄退还履约保证金及租金依据不足，原审法院不予支持。综上所述，原告主张涉案租赁合同于2018年1月1日解除、被告晏传雄返还原告转让费41666.7元的诉讼请求，原审法院依法予以支持。其余诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、确认原告林睿与被告晏丽媚2017年7月签订的《房屋租赁合同》于2018年1月1日解除；二、被告晏传雄返还原告林睿转让费41666.7元；三、驳回原告林睿的其他诉讼请求。案件受理费2580元，减半收取计1290元，财产保全费1090元，合计2380元，由原告负担1524元，被告晏传雄负担856元。 本院二审期间，被上诉人林睿提交了一份新证据即照片，欲证明转租的店铺没有装修。因该照片是从外面隔着玻璃门拍摄，无法看清店铺内的情况，对该证据本院不予采纳。本院对一审查 -7- 明的相关事实予以确认。 本院认为，上诉人晏传雄主张其没有在本案租赁合同中签字，其不是本案适格的被告。一审中，其已承认其委托晏丽媚代其签订本案租赁合同，故其与晏丽媚形成委托代理关系，晏丽媚代理其签订的租赁合同，权利义务应由其承受，故对其该主张，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人一致认可双方签订的租赁合同于2018年1月1日解除，合同解除后，关于被上诉人林睿已交付的租金、保证金问题，对于一审判决的处理，双方没有异议，本院予以维持；对于转让费50000元应否退还的问题。根据本案查明的事实，转让费并不涉及财产权的转让，实际上是承租经营权的转让，该租赁经营权的价值体现在三年转租期中，因被上诉人仅使用几个月便提出解除合同，上诉人亦最终同意解除合同，一审法院根据公平原则酌情判决上诉人退还部分转让费41666.7元，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人晏传雄、晏丽媚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 -8- 二审案件受理费842元，由晏传雄、晏丽媚负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  卢有南 审判员  覃惠健 审判员  陈劲松 二〇二〇年十二月二十日 书记员  陈丽君