湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初14985号原告：湖南兴文物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道咸嘉湖西路**吉顺美苑****。法定代表人：朱飞，总经理。委托诉讼代理人：焦芳，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丰庆庆，女，1989年5月3日出生，汉族，住湖南省石门县。（）被告：谭丽群，女，1978年11月20日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原告湖南兴文物业管理有限公司（以下简称“兴文物业公司”）与被告谭丽群物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴文物业公司的委托诉讼代理人焦芳、丰庆庆，被告谭丽群均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告兴文物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告立即支付长沙市岳麓区银盆岭金色山庄小区8-204房物业管理费8341.78元，违约金732.82元，合计人民币9074.59元。2、依法判令由被告承担本案所有诉讼费。事实与理由：原告是具有合法资质的物业服务企业。2010年11月26日，长沙市岳麓区金色山庄小区业主委员会与原告签订《金色山庄小区物业服务委托合同》，选聘原告为金色山庄小区提供物业管理服务至今。被告为长沙市岳麓区银盆岭金色山庄小区8-204房业主，房屋面积为131.16㎡。原告一直积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务。但是，自2010年12月1日至2012年8月31日，2017年5月1日至2019年12月31日，被告一直未缴纳物业服务费，截止2019年12月31日，被告共计欠缴53个月物业费，共计人民币8341.78元。经原告多次催缴，但其拒绝缴纳。依照合同约定，被告还应当承担万分之五的违约金人民币732.82元,合计人民币9074.59元。现根据金色山庄物业服务委托合同的约定及《中华人民共和国合同法》相关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告谭丽群辩称：一、原告诉请的事实已过诉讼时效，应视为无效诉讼。二、原告诉称被告欠缴2010年12月1日-2012年8月31日的事实不清，证据不足，原告主张湖南葆力物业管理有限公司与原告为同一公司没有法律依据；《金色山庄小区物业服务委托合同》是金色山庄小区业主委员会与原告签订的合同，业主委员会在解聘、选聘物业管理公司时没有依据法定程序进行，故业主委员会无权代表业主签订合同，该合同无效，原、被告之间没有直接的合同关系；原告向银星社区申请继续进行物业管理的函件没有法律效力。三、即使原、被告双方形成了事实上的合同关系，原告也没有提供符合要求的服务，被告可以拒绝支付物业费。原告提供的服务没有达到《湖南省住宅物业服务等级规范二级》中规定的相应要求，小区的清洁卫生、垃圾收集、车辆停放、电梯等公共设施的维修等都没有达到基本的标准。四、原告未能依法依规分配停车费和广告费及其他公共收益。根据《金色山庄小区物业服务委托合同》的约定，停车费和广告费的分配比例为7:3，甲方分配7成，按月结算。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，作出公正的判决。经审理查明：2010年11月26日，长沙市岳麓区金色山庄业主委员会与湖南葆力物业服务有限公司(现兴文物业公司)签订《金色山庄小区物业服务委托合同》,合同载明甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就长沙市金色山庄小区物业服务区域（以下简称“本物业”）物业服务事宜，委托给湖南葆力物业服务有限公司。合同约定委托管理期限为3年，自2010年12月1日起至2013年11月30日止。2013年7月22日，长沙市岳麓区金色山庄业主委员会（甲方）与兴文物业公司签订《金色山庄小区物业服务委托合同》。合同第二章第二条约定：“乙方应当提供的服务包括物业公共部分的日常维修、运行和管理、公共绿地。景观的养护、清洁服务、协助做好安全防范工作、消防服务等。”第四章第4条约定：“物业服务期限为1年半，自2013年8月1日—2015年1月30日。”第五章第五条约定：“电梯住宅用房的物业服务费标准为每月1.2元/平方米。”第八章第十四条约定：“服务期限届满前3个月，甲方末将续聘或解聘意见通知乙方的，视甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。”第九章第十七条约定：“业主未按期交纳物业服务费的，乙方按照每日万分之五的标准收取相应滞纳金。对逾期6个月未交费者，可通过法律程序进行追缴。”该合同还就物业项目的基本情况、物业服务标准、双方权利义务等进行了约定。合同到期后，因长沙市岳麓区金色山庄业主委员会解散，该小区未选举成立新的业主委员会。2015年11月13日原告向长沙市岳麓区银盆岭街道银星社区居委会出具《函件》一份，载明：“关于我湖南兴文物业公司管理有限公司与原金色山庄业委会签订的物业服务合同将于2016年1月30日到期，现金色庄小区暂未成立新的业委会，为保障小区的日常工作能正常进行，小区正常的生活秩序不至于紊乱不堪，现特申请继续为金色山庄小区进行物业服务，在此期间按照原合同享有物业权利及法律效力并承担物业服务的义务，不降低物业服务的水准。特此申请！”长沙市岳麓区银盆岭街道银星社区居委会在此函件上加盖公章。另本院还查明：1.被告谭丽群系金色山庄小区8栋204房业主，房屋建筑面积131.16平方米，物业服务费标准为每月1.2元/平方米。被告自2010年12月1日至2012年5月31日，2020年7月1日至2020年8月31日，2017年5月1日至2019年12月31日期间共计52个月未向原告兴文物业公司缴纳物业服务费，共计8184.38元。2.2012年12月12日，湖南葆力物业管理有限公司名称经工商登记名称变更为湖南兴文物业公司管理有限公司。3.原告分别于2012年12月3日向被告催缴2010年12月1日至2012年3月31日期间的物业费，于2014年11月17日向被告催缴2010年12月1日至2012年8月31日期间的物业费，于2017年5月22日向被告催缴2010年12月1日至2012年8月31日及2017年5月1日至2017年5月31日期间的物业费，于2018年11月14日通过短信方式向被告催缴所欠物业费，于2019年12月29日向被告催缴2010年12月1日至2012年8月31日及2017年5月1日至2019年12月31日期间的物业费。4.原告兴文物业公司在履行物业服务合同过程中，未能对小区公共区域的环境进行整治、对公共设施进行维护、对小区停车位进行管理，未能尽职尽责，存在服务瑕疵和服务不到位的现象。上述事实，有双方当事人陈述，原告提交并经当庭质证的金色山庄小区物业服务委托合同、函件、通知、小区化粪池清理、管道维护协议、生活垃圾清运合同、小区保安工作日检查记录表、领款单、关于金色山庄水泵房噪声整改、关于申请恢复金色山庄小区地面停车位的函、电梯安全维修基金申请、房屋漏水维修基金申请、垃圾运送发票、供水发票、节能服务费发票、电梯维保发票、工程维修单、律师函、律师函照片，被告提交并经当庭质证的照片、图片、收据等证据予以证明，本院予以采信。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原、被告之间是否存在合法有效的合同关系；二、本案诉讼时效是否届满；三、被告是否应向原告支付物业费与违约金。一、原、被告之间是否存在合法有效的合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，金色山庄业主委员会与原告兴文物业公司于2013年7月22日签订的《金色山庄小区物业服务委托合同》于2015年1月30日到期终止，之后，因金色山庄业主委员会解散未再选举成立新的业主委员会，原告兴文物业公司无法续签新的物业服务合同，但原告兴文物业公司于2015年11月13日向金色山庄小区所在的基层组织长沙市岳麓区银盆岭街道银星社区居委会申请继续为金色山庄小区进行物业服务，被告也接受了原告提供的物业服务，原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系，被告应当按照原委托合同约定的标准支付物业服务费，故被告提出未与原告建立合法有效的合同关系的抗辩意见不成立，本院不予采纳。二、本案诉讼时效是否届满。本案中，原告主张被告向其支付2010年12月1日至2012年8月31日、2017年5月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。根据本院查明的事实，原告就物业服务费曾多次向被告进行催缴，其中2010年12月1日至2012年8月31日物业费的诉讼时效，分别于2012年12月3日、2014年11月17日发生中断，于2016年11月16日届满。2017年5月1日至2018年10月31日物业费的诉讼时效于2018年11月14日发生中断，该部分物业费的诉讼时效尚未届满。原告于2020年11月3日提起本案诉讼，故2010年12月1日至2012年8月31日期间发生的物业费已超过诉讼时效，被告提出本案已超过诉讼时效的抗辩意见，本院予以部分采纳。三、被告是否应向原告支付物业费与违约金。原、被告之间已经建立合同关系，被告应向原告支付物业费。因2010年12月1日至2012年8月31日期间发生的物业费已超过诉讼时效，故对原告主张被告向其支付该部分物业费的诉讼请求，本院不予支持。鉴于原告在履行物业服务合同的过程中存在服务瑕疵和服务不到位现象，结合本案的实际情况，基于公平原则，本院对上述物业费、违约金予以酌情减免，酌情确定被告需支付原告物业费3525.58元（131.16㎡×1.2元×32个月×70%=3525.58元）。对原告请求判令被告支付原告违约金732.82元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出长沙市岳麓区金色山庄业主委员会选聘物业公司时违反法定程序、未向业主分配停车费和广告费及其他公共收益等抗辩意见，因被告未提供相关证据予以证实，该项抗辩意见不成立，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定。判决如下：限被告谭丽群在本判决生效之日起五日内支付原告湖南兴文物业公司管理有限公司物业费3525.58元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告谭丽群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王立文二〇二〇年十二月十八日法官助理刘利平书记员陈双飞