辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终4220号上诉人（原审原告）：关琪，男，1954年5月1日出生，汉族，鞍山市铁**。委托诉讼代理人：关明安，关琪父亲。被上诉人（原审被告）：辽宁百特物业管理有限公司。住所地沈阳市和平区文化路**金科大厦**。法定代表人：姜福德，该公司经理。委托诉讼代理人：王斯，辽宁树家律师事务所律师。上诉人关琪因与被上诉人辽宁百特物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初3081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。关琪上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或依法改判关琪不予支付物业费23377元；关琪对一审不服部分为23377元；2、一、二审的诉讼费用由物业公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足且适用法律上存在诸多错误，理由如下：一、物业公司未能证明已按《前期物业管理服务协议》的全部约定履行了物业服务，因此，要求关琪向其支付物业费的诉讼请求没有事实根据。根据《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。但物业公司在起诉时向一审法院提交的材料中，没有关琪在当初接房时签署的《前期物业管理服务协议》，也没有提交物业公司已完全履行该协的证据材料。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条第2款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，物业公司应该是首先要履行好服务而收费，而不是因为签订了合同而收费。二、物业公司枉顾事实和诚信原则，非但违约在先.而且长期救衍、不作为，已严重侵害了关琪的各项正当权益，对此物业公司应承担全部责任，包括物业公司的违约责任、违约期间对关琪的物业费减免、关琪的各项正当权益及本案全部诉讼费用。欧华小区物业左一个又一个，现在已经是第四个了，此次更换物业，我们业主感到意外，可能又是来一次“白手起家”，不投入，进门就要钱吧，钱赚够就走，不然为什么也没有与业主打招呼，更没有合同呢？当物业来收费，我们才知道新来了物业。上次接到一审法院传票时，我已是90岁的人了，是儿子为我们买房子，儿子是脑血栓到不了场，给铁东法院邮寄了书面答辩状，可一审法院并未在查清事实的情形下，判决上诉人缴纳物业费23377元，我不理解根据什么合同？那是谁签的？内容是什么？应不应该给我们业主一份？以便双方维权。别墅门口公共区域的卫生无人打扫，冬天无人扫雪铲冰，以致于我90岁的老头，都不敢出自己的家门，生怕在门口一不小心摔死；夏天，我家房子漏雨报修，物业公司说暂时没有三节跳，没有及时进行维修；烟筒脖脱落，我们自己找人大修留下的砖头瓦片，物业公司不管不问，最后我们只能花钱雇人清扫的垃圾；物业合同在哪？我们业主怎么维权？我是最早一批入住小区的，入住时说的很好，别墅区是单独封闭地带，有保安站岗，现在别墅区的门岗全部被拆掉，而且无人巡逻，没有监控设备；我家就是在这样情况下，被小偷进户两次，物业及保安过来，居然没有可供调取的监控影像，最后不了了之；家中虽然没有丢失贵重物品，但是就是因为这两次小偷入户行为，将我瘫痪在床的80多岁的老伴吓的半死，结果加剧了老伴的病情，没过多久时间，我老伴因脑血栓病情恶化，驾鹤西游！试问物业公司，在自家安全、业主自身安全都无法保障的情况下，在物业公司没有为业主履行其应尽的义务的情况下，你凭什么向我追缴物业费！现在的物业公司不仅没有履行其相关义务，还对小区乱改乱建，比如我家门前小花园改成停车场，道路狭窄，每年冬天冻成冰雪场出不去；花园里两个铁柱灯倒了，物业不但不修还给拉走处理了；三期工程开工前我们问会不会对小区有影响，得到的答复是不会，并说建成后路宽了，增加绿化带等。现在道路变窄了，人行道消失，封闭的小区围栏扒掉，围栏物资随意处理，三期门前经常堵车，我们走路更加困难，小马路上划成停车位真是太霸道了。一审法院判决中说当事人双方都违反合同，应当各自承担相应的责任，又说当事人根据实际情况，物业公司服务过程中确实存在一定瑕疵，请问为什么单方判决业主补缴物业费？我已90岁了，并且独居，我错在哪？我家房子情况说没报修现在报修算不算晚？房子鼓包漏雨，房檐掉砖脱落请物业派人查看破损情况，如果不管，为什么按每平方来收费，我们别墅不同于单元楼，单元楼是群居房子，坏了漏雨，必须由房产或者物业来修，不然让哪家修？我们是独居房就应该自己管，自己修吗？公理在哪？？？按每平方米2.2元，每月三四百元租房都够了，百姓难活！综上，一审法院在没有正确认定事实、证据不足的情况下做出判决，使关琪的合法权益没有得到保护，故此，特向贵院提起上诉，恳请二审法院查明事实，依法予以改判。物业公司辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令关琪给付自2014年9月16日至2019年12月31日的物业费23377元及违约金按日万分之五计算；2、由关琪承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月16日，物业公司与鞍山市欧华小区业主委员会签订《鞍山市欧华小区物业管理服务合同》一份，合同约定：由物业公司为欧华小区提供物业服务，物业服务期限为3年，自2014年1月1日至2016年12月31日。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，物业服务费多层0.8元平方米月，连体别墅1.7元平方米月，独栋别墅2.2元平方米月，电梯费30元月户。业主应按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年1月18日和7月18日。另查，物业公司与鞍山市铁东区新兴街道弘扬社区签订《鞍山市欧华小区物业管理服务合同》一份，合同约定：由物业公司为欧华小区提供物业服务，物业服务期限为3年，自2018年1月1日至2020年12月31日。物业服务费用由业主按其建筑面积缴纳，物业服务费多层0.8元平方米月，连体别墅1.7元平方米月，独栋别墅2.2元平方米月，电梯费30元月户。业主应按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年1月18日和7月18日。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照日万分之五的标准承担相应的滞纳金。再查，关琪在欧华小区拥有往房一处，建筑面积为216.55平方米，关琪未向物业公司交纳2014年9月16日至2019年12月31日的物业费23377元。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，2013年业主委员会与物业公司签订的物业服务合同符合上述法律规定，物业公司向关琪所住小区提供物业服务的行为合法有效。根据《辽宁省物业管理条例》第三十条：“不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居（村）民委员会临时代行业主委员会职责”之规定，因欧华小区业主委员会到期解散后未能及时成立新的业主委员会，鞍山市铁东区新兴街道弘扬社区临时代行业主委员会职责与物业公司重新签订物业服务合同符合上述法律规定，合法有效。关琪作为由物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，物业公司要求关琪给付物业费23377元的诉讼请求，本院予以支持。关于关琪提出的相关拒交物业费的抗辩理由，关琪提出的相关抗辩理由不能充分证明物业公司存在根本性违约的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中关琪存在违约行为，应当承担违约责任。关琪主张物业公司存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，关琪可通过与物业公司协商或通过向人民法院提起民事诉讼要求物业公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，关琪向本院提出的抗辩理由均不能构成拒交物业费的理由，故对于关琪提出的抗辩理由，本院不予支持。关于物业公司主张要求关琪给付违约金的诉讼请求，根据本案实际情况，物业公司服务过程当中确实存在一定瑕疵，本院对于物业公司要求关琪给付违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第六条规定，判决：一、关琪于该判决生效之日起十日内给付物业公司2014年9月16日至2019年12月31日的物业费23377元；二、驳回物业公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费385元，由关琪负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，2013年业主委员会与物业公司签订的物业服务合同符合上述法律规定，物业公司向关琪所住小区提供物业服务的行为合法有效。根据《辽宁省物业管理条例》第三十条：“不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居（村）民委员会临时代行业主委员会职责”之规定，因欧华小区业主委员会到期解散后未能及时成立新的业主委员会，鞍山市铁东区新兴街道弘扬社区临时代行业主委员会职责与物业公司重新签订物业服务合同符合上述法律规定，合法有效。关琪作为由物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了物业公司提供的物业管理服务，应按照合同的约定向物业公司支付相应的物业管理费。关于上诉人关琪提出的物业公司未按《前期物业管理服务协议》约定履行物业服务，物业服务不达标，物业费定价没有依据，并且物业公司未与其签订物业服务合同，不同意缴纳物业费的主张，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，关琪可通过与物业公司协商或通过向人民法院提起民事诉讼要求物业公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，关琪提出的抗辩主张均不能构成拒交物业费的理由，本院对此不予支持。一审法院判决关琪给付物业费23377元并无不当之处，本院对此予以维持。综上所述，上诉人关琪上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费385元，由上诉人关琪负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 张 雪审判员 许爱军二〇二〇年十二月二十四日书记员 王 娇