四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川08民终1320号 上诉人（原审原告、反诉被告）：姚上洪，男，1977年6月29日出生，汉族，住湖北省天门市。 委托诉讼代理人：吕东，四川剑宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨德勇，四川剑宏律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：广元一盛置业有限公司，住所地四川省广元市利州区南河办事处南京路开云世家****，统一社会信用代码91510802052174504L。 法定代表人：罗万俊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韩勇，四川同方正（广元）律师事务所律师。 原审第三人：广元市利州市场开发有限公司，住所地四川省广元市利州开发区济南路，注册号×××24。 法定代表人：贺廉理。 委托诉讼代理人：邓功华，男，公司员工。 原审第三人：广元市利州区利隆商城规划片区业主委员会。 管理人：广元市利州区人民政府南河办事处郑州街居委会。 上诉人姚上洪及上诉人广元一盛置业有限公司因与原审第三人广元市利州市场开发有限公司（以下简称利州市场公司）、广元市利州区利隆商城规划片区业主委员会（以下简称利隆商城业委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802民初2567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姚上洪上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持在一审的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费及财产保全费由被上诉人承担。事实及理由：1、业委会不是业主，还房不属于业委会物业管理的范畴；所签还建合同的尾部明确注明仅为报建，不作为还建面积计算的依据。对方应按原楼层、原位置、原面积还房，否则，以货币形式按现行市场价1:1进行补偿。同时，过渡费应由对方全额支付到交房之日，业主对迟延交房没有责任，故业主不应自行承担部分过渡费。2、双方未就还房达成一致意见，交付双证的条件不成就。 广元一盛置业有限公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判；本案一、二审诉讼费及保全费由对方承担。事实及理由：1、居委会不应作为第三人的管理人参加诉讼。2、过渡费应从2014年10月20日计算至2018年11月30日。2014年4月7日，一盛公司发出交地通知，但利州市场开发公司是在2014年10月20日才交的地，一审法院从2013年6月开始计算过渡费错误。一盛公司在2018年11月16日发出收房通知，一盛公司不应再承担以后的过渡费。3、还房因规划调整不可能按原面积兑现。 针对姚上洪的上诉，广元一盛置业有限公司答辩意见与其上诉请求及理由一致。 针对广元一盛置业有限公司的上诉，姚上洪答辩称，1、关于过渡费起算时间。2014年在与广元一盛置业有限公司签订的合同中，一盛公司同意承接相关权利义务继续委托利州市场开发有限公司，就是说业主与一盛公司之间就过渡费起算时间达成了一致意见。关于过渡费截止时间。一盛公司认为计算到2018年10月30日不符合法律规定，从一审查明事实看，案涉营业房没有经过消防验收，交房也没有经过业主同意。2、对方提出不应当按套内面积或者补偿面积计算，该请求不成立，业主同意接收房屋的前提是按原朝向、原位置、原楼层，同时使用面积不得减少。如果实际还房不符的应当以套内面积补偿。 广元市利州市场开发有限公司称，利州市场公司也是被拆迁业主，对相关情况做个说明。1、房屋被拆迁的补偿合同应当是2013年起算，当时商铺就已经停产停业没有收入了，四川省的拆迁条例有明确规定，停产停业就开始补偿。2、上诉人（指原审原告）中有两位签订了还建合同，范斌没有签。已经签了的已经交到政府备案了，虽然业主称合同中只是报建使用，不作其他用途，其中有一点说明，关于还房面积套内面积不减少条款是约定了的，而且条款约定是根据广元市人民政府文件作出的。3、业委会2016年7月起就开始通知还房，发公告，发告示等，牵扯业委会和开发企业利益问题。 广元市利州区利隆商城规划片区业主委员会未派员参加诉讼，也没有提交答辩意见。 姚上洪向一审法院起诉：1.房屋面积赔偿：参照广府发［2011］24号文件第二十九条“被征收房屋套内面积不减少的前提下”的规定，被告在广元市利州区××商城××楼对应的原位置按23.57平方米套内面积精装修标准还房；2.停业损失赔偿：被告支付原告2013年5月1日-2019年4月30日的停业损失赔偿（过渡费）15万元，利息5.25万元（按照年利率10%计算），合计20.25万元；3.被告应参照广府发［2011］24号文件第二十六条第二款，在被告将房子交给原告之日顺延3个月发放过渡补偿费，并在交房之日一次性支付；4.本案诉讼费、财产保全、执行费等费用由被告承担。2019年5月14日，原告向本院申请变更诉讼请求，将诉讼请求变更如下：1.判令被告在广元市利州区××商城××楼对应的原位置按21.8平方米房屋套内面积精装修标准向原告还房；2.如被告不能按套内面积21.8平方米1:1进行还房，则按现行市场价进行全额的货币补偿；3.判令被告立即向原告支付2016年5月1日-2019年4月30日的停业损失赔偿（过渡费）7.2万元，利息1.44万元，合计8.64万元（过渡费暂计算至2019年4月30日，以被告实际交付房屋之日顺延3个月时止，利息从2016年5月1日起按年利率10%计算至过渡费付清时止）；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确第三项诉讼请求中的过渡费为按每年2.4万元计算至实际交付房屋为止顺延三个月。 一盛公司向一审法院提起反诉请求：判令被反诉人向反诉人交付房产证[广房城C03XXX号]及土地使用权证[（2009）第7918号]。 一审法院认定的案件事实：2012年12月5日，广元市人民政府召开会议专题研究规划建设及土地管理有关问题，并形成广府阅（2012）71号《研究规划建设及土地管理有关问题的纪要》，该纪要第（三）项关于利隆服X装批发商城重建有关问题规定：同意启动利隆服装批发商城连片改造项目，实行统筹考虑、一体规划、连片改造。执行旧城改造相关政策。X要充分发挥业主的主体地位和作用，由商城业主组建业主委员会，负责改造推进工作。后，利隆服装批发商城各房屋所有人成立了利隆商城业委会，并选举贺廉理为业委会主任。 2013年4月11日，广元市利州区人民政府、广元市工商行政管理局、广元市商务局作出《关于南河小商品市场利隆商城规划片区整体搬迁公告》第5号，该公告明确搬迁对象为依据广元市规划管理处出具的“南河利隆小商品市场连片改造范围线图”为准，包括利隆服装批发商城、皇佳幼稚园、四川元坝供电有限责任公司、晋蜀宾馆及片区内的其他相关业主。 2013年5月30日，第三人利隆商城业委会作出广利业委[2013]2号《关于呈送市场停业搬迁过渡补偿问题会议决议审查备案资料的报告》。该报告附件为2013年5月28日利隆商城业委会作出的《市场停业搬迁过渡补偿问题会议决议》，该决议明确：1.政府要求充分发挥业主的主体地位和作用，由商城业主组建业主委员会负责改造推进工作。与会代表表示理解和同意，并愿通过业委会积极推进拆迁改造工作。2、以货币补偿形式进行拆迁的，被拆迁营业房价值的补偿不得低于市场停业搬迁公告之日发布时被拆迁营业房类似房地产的市场价格，该决议发布起15日内由业主协商公开选择评估机构评估，评估时点为2013年6月10日24时前。3.过渡安置地点为广通国际商贸城、会展中心，过渡期暂定3年（2013年4月11日-2016年4月10日止）。4.搬迁过渡补偿办法为，由利州市场公司垫支租用广通国际商贸城商铺约1万平方米，以相应面积的商铺免租金形式作为过渡费补偿。商场内业主与利州市场公司签订《市场停业整体搬迁过渡补偿协议》当天，一次性支付2013年7月1日至2014年6月30日共1年的过渡补偿费。过渡补偿费参照业主与承租户所签订协议原件为依据，业主自己经营的，参照相邻商铺对外承租租金单价。5.产权面积置换参考市政府[2011]第24号《补偿安置暂行办法》，被拆迁房屋为经营性用房的，按被拆迁房屋产权面积调换成与原产权证上面积相符合的1:1还房，增减面积届时按市场价计算，业委会一致认为开发商在新建商城还建给业主的商铺原有使用面积不得减少、现有公摊面积不得增加。6.还建商铺位置。由于新建商城的规划设计，将首先满足消防安全的强制性规范要求，同时，由于四周的退距，整个建筑的占地面积将大大缩小，加之业态的定位等因素，其还房的位置将无法保证业主现有位置。因此，在开发商进场后，根据审批后的设计方案，原则上按业主原有朝向、楼层、位置相近的条件下拟定还房方案。7.该决议还对搬家费、装修补偿费等问题进行了明确。2013年5月30日，利隆商城业委会作出《关于市场停业搬迁过渡补偿问题会议决议的公示》，对上述会议决议进行了公示，公示期7天。 2013年6月1日，原告姚上洪作为乙方与甲方第三人利州市场公司签订《广元市利隆服装批发商城市场停业整体搬迁过渡补偿协议》，该协议明确：1、乙方现在利隆商城商铺所在层数一、编号为39#40#，建筑面积为23.57平方米（产权证记载面积），经营范围为小百货。2、根据乙方营业房的面积和在商城的具体楼层、朝向以及出租收取租金（未出租自营的参照同楼层、同朝向出租价格）等情况，甲方同意先行垫付过渡补偿费每年2.4万元。3、至本协议签订之日起当日内，由甲方一次性支付乙方从2013年6月1日至2014年5月30日一年的过渡补偿费2.4万元，过渡补偿期限暂定三年。4、第一年度的过渡补偿费由甲方垫付，待利隆服装批发商城片区业主委员会推荐的3-5家开发商报政府审核批准后，后二年的过渡补偿费由乙方在不违背本协议确定的过渡补偿费的原则下，与开发商具体签订《房屋拆迁安置补偿协议》。若三年或三年以后，无开发商进场，过渡补偿费则由甲方负责。 2013年5月31日，原告姚上洪向第三人利州市场公司出具收到一次性整体搬迁到国际商贸城搬家费0.1万元整（搬家费0.07万元，另0.03万元系用于公司支付汽车搬运费用）的收条。2013年6月8日，原告姚上洪向第三人利州市场公司出具收到搬迁过渡补偿款2.4万元的收条。2013年7月1日，原告姚上洪向第三人利州市场公司出具收到装修费0.5万元的收条。2014年6月11日，原告姚上洪向第三人利隆商城业委会出具收到2014年6月至2015年6月年度过渡补偿费2.4万元的收条。2016年1月24日，原告姚上洪向第三人利隆商城业委会出具收到2015年6月至2016年6月年度过渡补偿费2.4万元的收条。 2013年11月8日，第三人利隆商城业委会作出广利业委[2013]22号《广元市利州区利隆商城规划区连片改造项目招商方案》（以下简称《招商方案》），该方案明确：1、该项目已经由业主委员会和利州区人民政府拆迁安置协调小组进行了前期的拆迁安置工作，对利隆市场片区已经签订了拆迁过渡补偿协议，业主已经搬迁并腾空了房屋但未拆除。2、根据旧城改造要求，本旧城改造项目由业主委员会作为牵头改造业主，通过竞争性谈判的方式按照本方案确定的原则选择开发企业，由开发企业独立投资、独立开发、独立核算、自负盈亏，业主委员会不承担开发环节的经济和法律责任，也不享有开发后的利润和分红。3、通过竞争性谈判确定开发主体既是开发主体也是前期的拆迁主体，负责支付改造范围内的所有拆迁安置补偿（含安置还建房建设）、项目全部建设费用等。4、业主委员会（或业主委员会委托的单位）前期已经实际支付了拆迁补偿费3000万元（包括业主委员会垫付其他费用、前期垫付资金的资金利息），后期拆迁费用预计需要7000万元，具体金额以开发主体和业主委员会核对的金额为准。开发企业一经确认，需要在签署开发协议前一次性全额支付业主委员会前期垫付的拆迁补偿费3000万元，并预交后期的拆迁费3000万元（与业主委员会建立共管账户）。5、开发企业进场后需要和拆迁安置对象签署拆迁安置协议（部分已经签订了过渡协议，但没有签署安置协议），已经签订拆迁安置协议的，不再另行签署。涉及未签署拆迁安置补偿协议的协商、谈判工作原则上由业主委员会负责，开发企业协助配合。最终拆迁安置协议由开发企业签署。6、产权要求置换的原则上按照被拆迁房屋面积与还建房屋面积1:1的比例还建，对要求货币补偿的原则上以业主委员会和被拆迁对象共同委托的评估机构出具的评估结论为准。7、报名企业需具备的条件包括接受业委会已决定的还房和货币补偿的方案。 2013年12月1日，第三人利隆商城业委会向被告一盛公司发出中标通知书，要求一盛公司在接到通知书七日内到利隆商城业委会签订该改造项目的《开发合同》。当日，被告一盛公司在该通知书上加盖公司印章签收该通知。 2013年12月7日，第三人利隆商城业委会作出《关于第二轮磋商的议题及解决办法》，该办法明确：1、原则上同意一盛公司提出的按建筑面积1:1进行还房，但使用面积不足部分按评估价对业主进行补偿；2、要求货币补偿的，按评估价上浮10%，可提前付款，按建筑面积，新商城修好出售后扣除一切税费，所得全部归业主。 2013年12月12日，被告一盛公司作为乙方与甲方第三人利隆商城业委会签订《广元市利隆商城规划区连片改造项目开发还建框架合同》（以下简称《框架合同》），该合同明确：1、甲方系本合同约定改造开发片区依法推选的业主委员会，代表全体业主。本合同涉及的甲方的权利、义务，由推选甲方的全体业主共同承担。2、项目暂定名称为：“南河利隆小商品市场连片改造项目”。3、该项目已经由甲方进行了前期的部分拆迁安置工作，对利隆市场片区已经与业主签订了拆迁过渡补偿合同，业主已经搬迁并腾空了房屋但未拆除。4、鉴于项目的特殊情况，甲方应确保该项目容积率大于7.0，建筑密度大于70%。5、建设工期暂定为24个月，以业主委员会向开发企业交付项目用地时起算，但最迟不超过2014年3月15日前必须交付利隆商城片区土地。6、拆迁补偿方式由业主自愿选择，一经双方选定之后，任何一方不得单方面反悔。整个改造片区的拆迁安置补偿合同由甲方负责具体谈判和协调工作，乙方委派人员参与，最终合同条件由乙方根据本合同和相关政策确定，合同文本由乙方准备，合同由乙方签署，合同的权利和义务由乙方享有和承担。7、产权置换：被拆迁业主要求产权置换的（已在甲方处登记要求货币补偿并已经委托资产评估的被拆迁人之外的其他被拆迁人），乙方应根据被拆迁房屋的产权登记面积（建筑面积），按照1:1的比例进行还房。套内使用面积不足部分（专指利隆商城片区），在项目最终批准的（实际建设）建设容积率达到7.0以上、建筑密度达到70%以上的条件下，乙方在该项目第六楼或第七楼统一还房补偿套内面积不足的部分（即差多少套内面积补多少建筑面积的原则补偿）。按照上述原则计算后，如补偿面积小于10㎡的，业主可以选择按照原购买价（向广元市利州市场开发有限公司的首次购买价）的115%进行现金补偿。对因套内使用面积不足而进行增加还房补偿部分，税费由业主自行承担，在办证前按照乙方预售商品房的程序统一预收。（甲方在签署本合同3日内向乙方提供首次购买的合同作为本合同的附件）。由于新的改造开发将改变现有房屋的朝向、位置布局、房屋尺寸，根据新建商城的设计方案、平面布置、功能分区由双方负责与被拆迁业主另行协商，原则上应参考被拆迁房屋原楼层、原朝向和原位置。8、货币补偿，被拆迁业主要求进行货币补偿的，乙方依据甲方及被拆迁人共同委托评估的评估价上浮10%以内支付货币补偿。9、搬迁过渡费，乙方应根据甲方作出的搬迁过渡补偿方案，向被拆迁人及租赁经营商户支付搬迁过渡费。甲方前期已经与被拆迁人及租赁经营的商户达成搬迁过渡合同的，乙方应予以认可并支付相应费用，甲方已经支付过渡费的，乙方应向甲方支付垫资的全部搬迁过渡费。10、还建房为清水房，如根据商场业态需要统一装修的，装修费用按照各楼层建筑面积由业主分摊。11、乙方应向甲方支付项目前期的费用、支付拆迁补偿款、过渡费等实际发生的费用。乙方应积极配合甲方与还房业主沟通，做好拆迁安置补偿工作，支付各项补偿款，并与各个业主签订《拆迁安置补偿合同》。12、甲方未按照本合同约定按期移交拆迁改造片区的土地的（不含广元市地方电力公司、皇佳幼儿园和晋蜀宾馆），甲方和利隆商城全体业主应当承担延期的过渡费和其他全部费用。 2014年1月21日，原告姚上洪与被告一盛公司签订《房屋还建合同》，该合同约定：1、被拆迁房屋位于1层39号，证载建筑面积为13.84㎡，其中套内使用面积为12.8㎡、公摊面积为1.04㎡。2、参照广府发[2011]第24号《广元市中心城区城市棚户区改造土地及房屋征收补偿安置暂行办法》，被拆迁房屋为经营性用房的，按被拆迁房屋证载面积与产权调换房屋建筑面积的1:1的比例还房，增减面积届时按市场价计算，对业委会原讨论一致的要求“开发商在新建商城还建给业主的商铺原有使用面积不得减少、现有公摊面积不得增加”，必须待市规委会批准最终规划方案后，根据框架协议中使用面积不足部分约定原则处理。3、过渡费由甲方继续支付至通知交房为止。4、乙方应在本合同签署同时向业主委员会交付房屋（房屋已经腾空的，视为已交付），由业主委员会委托专业公司拆除。5、乙方所选定房屋面积与被拆迁房屋的建筑面积的差额在3%（含本数）以内的（以产权登记证载明的面积为准），甲乙双方按照开盘时的销售价格的90%进行补差，差额超过3%的以上的部分，甲乙双方按照项目开盘时的销售价格价进行补差。对面积差额部分价款在签署房屋位置确认书后10日内一次性相互补差。6、该合同打印件尾部有书写“补充合同：①此合同只作报建使用②不作为货币赔补或还房的依据，还房和货币赔偿另与开发商协商③还房协议与开发商签定后，乙方方可交付双证”。 2014年7月1日，被告一盛公司向第三人利隆商城业委会发出《督促广元市利州区利隆商城规划片区业主委员会履行交地义务承担违约责任的通知》，该通知明确利隆商城业委会按约最迟应于2014年3月16日向其交付利隆商城片区建设用地，但至今未履行交付土地义务，致使项目开发工作不能推进，业委会及全体业主应当承担2014年3月15日起至交付建设用地之日所产生的过渡费及其他全部费用。 2014年10月20日，案涉广元义乌国际小商品城A幢（1#楼）经建设单位、监理单位、施工单位出具单位工程开工报告，明确案涉项目开工日期为2014年10月20日，该报告载明竣工日期为2017年30日。 2015年5月8日，案涉项目1#地块综合经济技术指标明确建筑密度为67.08%、容积率为5.84。 2015年10月25日，被告一盛公司与第三人利隆商城业委会进行对账，明确从2013年11月13日至2015年9月28日，一盛公司陆续支付1889.0834万元；从2012年9月29日至2014年7月17日，一盛公司陆续支付2395万元。一盛公司及利隆商城业委会在该两份对账单尾部加盖印章。2013年9月5日，一盛公司与利州市场公司法定代表人贺廉理进行对账，双方确认从2012年10月31日起至2013年9月2日，一盛公司陆续共计转款471万元至贺廉理个人账户。2015年10月25日，经一盛公司与利州市场公司法定代表人贺廉理对账，从2013年9月10日起至2014年12月16日，一盛公司陆续共计转账83万元至贺廉理个人账户。 2015年10月26日，被告一盛公司与第三人利隆商城业委会签订《广元义乌国际小商品城改造项目保证协议》，该协议明确了建设保证及还房保证。广元市利州区南河街道办事处在该协议上作为监督方签字盖章。 2016年2月3日，广元市国土资源局、广元市财政局、广元市城乡规划建设和住房保障局、广元市商务局、广元市土地房屋征收拆迁办公室共同作出广征拆〔2016〕31号《关于广元市义乌国际小商品城A段项目征拆成本核算的报告》，该报告明确营业房的过渡费根据广元市实云房地产评估有限公司2014年出具的第026号房地产评估报告书，（一、二层）营业房租金标准为每平方米每月100元，过渡期暂按3年计算，过渡费合计为1413.72万元。同时，该报告建议采取中间价2100元/㎡作为安置还房建设成本单价，安置还房总成本为2059.76万元。 2016年10月21日，第三人利隆商城业委会向被告一盛公司作出广利业委[2016]19号《关于改造项目A段还房方案意见的函》，该函件明确：1、关于2015年度过渡费未支付的，因贺廉理应负责支付的约有71万元未支付，现由一盛公司负责于2016年年底前全额付清；2、还房位置绝大部分已明确固定，只有少数几户业主要求个别调整，此时由一盛公司与要求调整业主具体磋商解决。3、套内面积不足部分的补偿意见：（1）、按利州市场公司的首次购买价的115%进行现金补偿；（2）、按照拆迁货币补偿评估价进行现金补偿；（3）、在其它楼层对使用面积不足部分进行等面积补偿。2016年10月24日，被告一盛公司对该函件作出回复，该复函明确：1、2015年度的过渡费起已足额兑现支付，个别业主未支付责任不在其公司；2、关于套内面积不足部分其无法满足要求。当日，利隆商城业委会签收该复函。 2016年11月1日，第三人利隆商城业委会作出《还房补偿及收交原土地使用证、房产证方案的公示》，该公示明确：1、根据业委会与开发企业一盛公司多次磋商及达到法定多数业主参加的业主大会讨论后决定，按照1:1的建筑面积还房，套内面积减少部分，开发企业按原旧房购买价的75%给予现金补偿。2、收回所有业主原房屋权属证明是业主应尽的合同义务，按约由业委会负责完成。因此业主大会决定收证工作要与还房75%现金补偿挂钩，所有业主在2016年11月7日前交土地证、房产证的，还房套内面积减少部分按原初次购买价的75%给予现金补偿。在2016年11月8日至10日交齐旧土地证、房产证的，按原购买价的50%给予现金补偿，凡在2016年11月10日以后才交回土地证、房产证的，还房套内面积不足部分不予补偿，除必须履行合同义务交回土地证、房产证外，还将承担因此造成的经济损失和相应法律责任。3、此公示公示时间三日，若有不同意见和建议，请在公示期间内以书面形式送业委会办公室。 2016年11月11日，第三人利隆商城业委会作出《关于签订还房合同几个问题的确认》，该文件明确：1、2015年度未领取过渡费的业主经确认后由一盛公司于2016年1月20日前支付；2、对还房面积套内面积不足部分，每平方米按原房购买价为标准，以业委会公示为标准执行（公示为附件），该补偿在开发企业向业主交房时一次性支付；3、还房位置截止2016年11月15日原则固定，如个别确需调整的，在不影响整体位置的情况下，业主与一盛公司协商个别微调；4、以上确认，到会业委会全体成员与一盛公司法人签字生效。业委会成员胥克平、秦国辉、贺青财、冯燎原、万中山、屈明均、苟兴明、唐占武在该文件上签字确认，一盛公司法定代表人陈应明在该文件上签字确认。 2017年4月12日，第三人利隆商城业委会作出广利业委[2017]1号《关于A段还房推进工作问题的会议纪要》，该会议纪要明确：1、还房面积必须执行广元市人民政府2011年8月29日颁发《广元市中心城区城市棚户区改造土地及房屋征收补偿安置暂行办法》第二十九条第三项原则规定：被征收房屋为经营性用房的，按照被征收房屋建筑面积与产权调换房屋建筑面积1:1的比例还房。2、还房位置（楼层、方位）原则上坚持原楼层、原位置和原朝向不变，因设计整体变化而有所变化的，可以协商合理解决，但已交证签订了还房合同，还房位置已固定的不能变。3、所欠2015年度少数业主安置过渡费，责任不在一盛公司，但在业委会贺廉理主任确认的情况下，一盛公司交房时兜底解决不应影响业主旧证送交义务的履行。4、签订还房合同给予补偿不公的问题，由提此诉求的业主向业委会、协调办提供证据，如属实，必须纠正。5、从会议结束算起，在2017年4月13日前送交旧土地证、房产证并签订还房合同的业主，仍按原旧房购买价的75%给予补偿，2017年4月14日至4月17日前交证签订还房合同业主按原旧房购买价的50%给予补偿。凡2017年4月17日之后仍不交证、签合同的业主，一律不给予任何补偿，并由开发企业按利州区人民政府2016年12月12日《研究广元义乌国际小商品城A段办理国有土地使用证相关问题的纪要》执行。在此规定期限内仍拒绝交证的业主，将来自己申请办证时的办证责任和费用均由其自行依法承担，开发企业和业委会不承担责任。 2017年10月21日，案涉广元义乌国际小商品城经四川省天骏测绘有限责任公司测绘出具《房屋面积预测绘报告》，该报告显示了案涉还建商城的房屋位置，其中整幢房屋内分层、分户各类面积预测算统计表显示1层122号营业用房建筑面积为23.58平方米，套内面积为14.49平方米，原告姚上洪在该统计表1-122号房屋备注栏签字。该房为一盛公司预备确认为原告姚上洪的还房。 2018年10月15日，案涉广元义乌国际小商品城A幢（1#楼）工程取得竣工验收报告。 2018年11月7日，一盛公司在广元日报刊登《交房公告》，明确广元义乌国际小商品城A幢已通过竣工验收、具备交房条件，定于2018年11月12日至2018年11月16日正式办理交房手续，逾期视为已履行交付义务。 2018年11月11日，被告一盛公司向第三人利隆商城业委会发出《关于广元义乌国际小商品城A幢交房事宜的通知》，该通知明确案涉房屋已通过竣工验收，要求于2018年11月19日前对接交房相关事宜，逾期视为已履行交房义务。 2019年1月31日，广元市公安消防支队向一盛公司出具广公消验字第0004号《建设工程消防验收意见书》，该意见书明确对申报的“广元义务国际小商品城A幢”项目工程消防设计进行了竣工消防验收，并综合评定该工程竣工消防验收合格。同时，该意见书明确“工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审计、验收或备案；属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查”。 2019年3月31日，第三人利隆商城业委会向一盛公司发函，明确经业主大会讨论，要求1、将所还房屋的一楼、二楼按程序、按相关规定将每户房屋隔断为独立营业房。将设计方案报给业委会，方案公示后再开工。2、及时组织资金，尽快兑付所欠各个业主的过渡费及其它费用。并附有案涉广元义乌国际小商品城百余户业主要求隔断成独立门面的意见表。 被告一盛公司与第三人利州市场公司签署有《交接清单》，该清单明确一盛公司收到广元义乌国际小商品城A幢业主补偿款收条原件，装修费补偿款共74.6957万元、搬家费补偿款9.59万元、过渡费补偿款1429.89万元。 一审法院于2019年4月18日对原告利州市场公司、白再成等25原告诉被告利隆商城业委会与第三人广元市利州区南河街道办事处业主撤销权纠纷一案作出（2019）川0802民初677号民事判决书，该判决审理查明利隆商城业委会于2018年5月6日在委员冯燎原、秦国辉、屈明均等人出席及协调办人员参加下召开业主委员会并形成决议，该会议罢免贺廉理主任职务、免去王东强、蔡明、郭绍辉三人委员资格、决定胥克平为利隆商城业委会主任等。因该会议违反了选举业委会成员及更换业委会成员由业主共同决定之规定，故判决“撤销被告广元市利州区利隆商城规划片区业主委员会于2018年5月6日《会议纪要》中一、二、三、四项之决议内容及撤销该决议中五、六、七、八项中对新成员工作安排事项”。根据该判决书审理查明部分明确，该判项中的“一、二、三、四、五、六、七、八项”分别为“一、根据南河办事处5月4日会议建议，由于“利隆片区业主委员会”主任贺廉理已构成犯罪，依据《四川省物业管理条例》决定罢免其委员资格及主任职务。二、由于委员王东强、蔡明名下资产已被现金收购，郭绍辉代表的元坝地方电力公司适用“国家征收”，会议同时决定免去王强东、蔡明、郭绍辉委员资格。三、根据市建设局相关批复决定将原“银海宾馆”业主纳入“利隆片区业主委员会”管理。四、会议决定新增万中山、王文海、汪凤林为“利隆片区业主委员会”委员。五、为完善业委会管理，A段事务由胥克平全权负责，B段事务由王文海全权负责，自2016年6月8日至2018年5月6日，胥克平、王文海各自对自己签字办理事务负责，2018年5月6日，胥克平、王文海各自对A、B段全部事务负责。六、业委会公章管理由办公室何小芸保管，公章使用A段事务由胥克平签字，B段事务由王文海签字，并做好用章登记。七、会议一致决定胥克平为片区业委会负责人。八、关于业委会委员新增委员未完成备案前，在业委会工作中视同正式委员参与业委会事务”。宣判后，利隆商城业委会不服该判决，向广元市中级人民法院提起上诉。广元市中级人民法院于2019年11月19日作出（2019）川08民终1507号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。 2020年3月11日，广元市利州区人民政府南河街道办事处作出广利南办〔2020〕71号《关于郑州街社区居委会代行利隆商城规划片区业主委员会职责的通知》，明确暂由郑州街社区居委会代行利隆商城规划片区业主委员会职责至新一届业委会选举产生止。 2020年4月24日，针对原告诉请的按原位置还房，经本院组织进行现场勘验，原告明确原位置系两个门面，现在只有位于一楼一层的122号，与原位置相比横移了10多米，门面无法使用，价值减小。 另查明，原位于广元市利州区××路××层××号营业用房系原告姚上洪所有，房产证号为广房权证城字第Ｃ××7号，房屋建筑面积分别为13.84平方米、9.73平方米，合计23.57平方米，套内建筑面积分别为12.8平方米、9平方米，合计21.8平方米。土地使用权证号为广国用（2009）第XXXX8号，土地使用权面积为13.63㎡。该房屋已全部被被告一盛公司拆除。 2011年8月29日，广元市人民政府作出广府发〔2011〕24号《关于印发的通知》，该通知第二十六条第二款规定“被征收人选择房屋产权调换的，过渡期自被征收人实际搬离交房时间起，至房屋征收部门通知被征收人接收安置房之日顺延3个月截止”。 一审法院认为，一、对于原告要求还房及对套内面积不足部分进行补偿的问题。被告一盛公司系原“利隆服装批发商城”连片改造项目的实施者，拆除了原告姚上洪原位于“利隆服装批发商城”一区39-40号门面；同时被告一盛公司与包含姚上洪在内的各业主组成的利隆商城业委会签订《广元市利隆商城规划区连片改造项目开发还建框架合同》，与姚上洪签订《房屋还建合同》，两份协议均明确一盛公司在改造后新修商场内按“原则上应参考被拆迁房屋原楼层、原朝向和原位置”（框架合同第三条第一项）向姚上洪还等面积的商铺。现一盛公司已将新的商场修建完毕并完成了竣工验收，故原告姚上洪有权向一盛公司主张还房，一盛公司应当履行向姚上洪还房的义务。同时，由于一盛公司在实施“利隆服装批发商城”连片改造项目过程中，因为城市建设的需要，在规划时将土地面积进行了退距，造成新的商场占地面积与原“利隆服装批发商城”的占地面积相比减少较多，造成一盛公司不能按套内使用面积向包含姚上洪在内的利隆商城业主还房，故一盛公司应当对原告姚上洪进行补偿。 2019年3月31日，包括原告在内的利隆商城业主要求一盛公司将案涉商场全面进行改造，将原来数千平方米的大空间隔断成数百间单独小房间。隔断时对商场的部分消防设施进行了遮挡，消防通道可能存在变化，按广公消验字第0004号《建设工程消防验收意见书》规定，“工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审计、验收或备案”。同时，《中华人民共和国消防法》第十五条规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。本案并无证据表明在案涉工程扩建、改建后，被告一盛公司按消防应急管理部门的要求进行了建设工程消防设计审计、验收或备案。同时，改造后的工程也未向消防应急部门申请消防安全检查。故案涉房屋不具备交付条件，对原告要求交付还建房的诉讼请求，不予支持。 再者，案涉商场的房屋面积测绘报告系在改造之前测量的，改造之后，实际使用面积并未进行测绘，套内面积未能进行确定。同时，改造后的工程重新进行验收和消防安全检查，可能对案涉房屋所在商场进行消防通道变更或撤除影响消防设施的隔断和房间，可能存在商场整个布局的改变，现有隔断可能存在变动，各业主的套内面积存在不确定性。因此，各业主含本案原告的实际套内面积目前处于不确定状态。原告要求一盛公司立即补偿套内面积不足部分的诉讼请求，因套内面积差处于不确定状态，无法得到支持。原告可以在案涉商场建设工程消防设计审计、验收或备案以及消防安全检查后，另行测量案涉房屋套内面积后再行起诉。 二、原告主张的过渡费的问题。 1、原告姚上洪已收到2013年6月1日至2016年6月年度过渡补偿费7.2万元。本案《框架合同》及《房屋还建合同》明确一盛公司系支付搬迁过渡费的主体，故一盛公司应当向原告支付2016年6月1日之后的过渡费。 2、一盛公司认为其已向利州市场公司支付过渡费不应再向原告支付过渡费，因本案《房屋还建合同》明确被告一盛公司委托第三人利州市场公司向业主支付过渡费，被委托人未完成委托事项，业主有权向委托人主张权利。原告未收到2016年6月1日之后的过渡费的责任应当由委托方一盛公司承担，至于一盛公司与利州市场公司之间的过渡费清算应当另行提起诉讼。至于一盛公司认为其已向业委会支付剩余部分过渡费、不应再向原告支付过渡费的意见，因其未提供已支付的过渡费能够全面足额支付完毕全体业主（含原告姚上洪）应领取的过渡费的证据，故该理由不成立，不予支持。 3、一盛公司认为利隆商城业委会存在延迟移交拆迁改造片区土地、业主应承担延期过渡费。因案涉改造项目并非仅针对原利隆商城业委会，还包括了晋蜀宾馆片区、广元市地方电力公司、皇佳幼儿园等。一盛公司提交的开工报告仅表明开工时间迟延，并未明确系由于原利隆商城业委会迟延移交土地，故对该辩解意见，不予采纳。 4、案涉项目竣工验收时间为2018年10月15日、一盛公司于2018年11月7日在广元日报刊登公告，明确交房时间为2018年11月12日至2018年11月16日。原、被告双方《房屋还建合同》第二条规定明确“过渡费由甲方继续支付至通知交房为止”，因此，原告最迟应于2018年11月16日收房，原告至今未收房，其过错责任在于原告。之后的过渡费，被告不应予以支付。但案涉房屋的消防验收系2019年1月31日，之后案涉房屋达到当时的交付条件，原告此时应当按约收房。2019年1月31日前的过渡费应当由被告承担，从2016年6月1日起至2019年1月31日，被告一盛公司应当支付的过渡费为6.4万元（2.4万元*2+2.4万元/12月*8月）。 5、对2019年3月1日之后的过渡费问题。（1）原、被告双方虽然未对还房补偿标准达成一致，但原告接收房屋后仍可以通过协商或者诉讼的方式向被告一盛公司主张还房补偿的损失，故原告按约接房和向被告主张还房面积补差损失并不冲突，按约接房既是原告的权利、也是其义务。因此，原告未按约接收房屋，过错责任在于原告，也扩大了本案的损失。（2）包括原告在内的百余户业主于2019年3月31日共同要求一盛公司对还建商场进行隔断，本案《框架合同》并未明确约定是否应当进行隔断形成独立门面，该隔断要求系业主方自行提出，此后产生的过渡费，不应由一盛公司独自承担。（3）案涉商场建设工程改造后，应当经消防设计审计、验收或备案以及消防安全检查后才能投入使用，此时才能达到使用的条件。被告一盛公司未积极进行改造后的消防检查和验收，其有过错。故本院综合考虑双方过错，酌定原、被告双方对2019年1月31日之后产生的过渡费按照原告60%、被告40%的比例承担。参照广元市人民政府广府发〔2011〕24号《关于印发的通知》第二十六条之规定，房屋产权调换的、过渡期应计算至通知接收安置房之日顺延3个月截止。故过渡费应当支付至消防设计审计、验收或备案、消防安全检查合格之日后三个月止。过渡费的支付标准由原告自行承担60%的责任。 综上，被告一盛公司应当向原告支付从2016年6月1日起的过渡费，过渡费应从2016年6月1日起按每年2.4万元计算至2019年1月31日，2019年2月1日起按每年2.4万元40%的标准计算至消防设计审计、验收或备案、消防安全检查合格之日后三个月止。一盛公司在消防设计审计、验收或备案、消防安全检查合格后，应当立即通知原告，以便原告收房。 6、对原告主张的过渡费利息。本案过渡费利息本质上是被告一盛公司逾期支付过渡费应承担的违约责任，虽合同并未约定违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原告有权追究被告一盛公司的违约责任。本案2016年6月1日起至2019年1月31日期间过渡费的支付责任在于一盛公司，一盛公司应当承担未及时支付过渡费给原告带来的损失，故对原告要求的过渡费利息，本院支持从2016年6月1日起以2.4万元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2017年5月31日，从2017年6月1日以4.8万元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2018年5月31日，从2018年6月1日以6.4万元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起以6.4万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该6.4万元过渡费付清时止。对2019年1月31日之后的过渡费，因原告方存在过错，故原告主张此后产生的资金占用利息，不予支持。 三、对于本案反诉原告一盛公司要求反诉被告姚上洪交付原房屋房产证及土地使用权证的反诉请求。本案还建商城已经修建完毕并竣工验收，原告姚上洪持有的原房屋房产证及土地使用权证不及时交付给一盛公司或自行办理注销，将导致还建商城整体权属证明办理受到影响。原告拒不交付原房屋房产证及土地使用权证的行为将导致该还建商城其余业主的权利受到影响。故对于一盛公司的反诉请求，予以支持。 综上，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告（反诉原告）广元一盛置业有限公司在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）姚上洪支付过渡费，从2016年6月1日起至2019年1月31日的过渡费为6.4万元，从2019年2月1日起的过渡费按每年2.4万元的40%计算至案涉商场消防设计审计、验收或备案、消防安全检查合格之日后三个月止；二、被告（反诉原告）广元一盛置业有限公司在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）姚上洪支付过渡费利息，利息从2016年6月1日起以2.4万元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2017年5月31日，从2017年6月1日以4.8万元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2018年5月31日，从2018年6月1日以6.4万元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起以6.4万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该6.4万元过渡费付清时止；三、原告（反诉被告）姚上洪在本判决生效后二十日内向被告（反诉原告）广元一盛置业有限公司交付位于广元市利州区××路××层××号营业用房房产证（证号为广房权证城字第Ｃ××7号）、土地使用权证（证号为广国用（2009）第7XXXX号）；四、驳回原告（反诉被告）姚上洪其他诉讼请求。 本院审理时，双方当事人均未提交新证据，对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人上诉意见和请求，本院作如下评判： 关于业委会由管理人行使权利的资格问题。案涉业委会由商城业主组建而成，系根据市政府会议纪要的要求，为配合利隆服装批发商城连片改造。根据物业管理的相关规定，在业委会不能作出履职而不能产生新一届业委会前，物业所在居民委员会可代行业委会职责，该职责应包括代为诉讼。就本案而言，在案涉业委会不能正常履职时，所在片区居委会代为参加诉讼是应当得到允许的，广元一盛置业有限公司以居委会不能作为业委会的管理人参加诉讼的观点不成立。 关于广元一盛置业有限公司如何为业主还房的问题。以原楼层、原位置、原朝向作为基本原则，但，正如2013年5月28日利隆商城业委会在其作出的《市场停业搬迁过渡补偿问题会议决议》中所言“由于新建商城的规划设计，将首先满足消防安全的强制性规范要求，同时，由于四周的退距，整个建筑的占地面积将大大缩小，加之业态的定位等因素，其还房的位置将无法保证业主现有位置…….”,在广元一盛置业有限公司应就原楼层还房的原则下，其客观上不可能保证所还房的位置一致，面积完全相等，所还房屋较业主原登记的套内减少的面积，应得到补偿。因此，业主关于在广元一盛置业有限公司不能按1：1标准还够面积、不能还原位置时即以货币方式进行补偿的请求不能得到支持。在所还房屋较业主原登记的套内减少的面积，应得到补偿。补偿的标准，业主请求按现行市场价标准，而作为代表业主的业委会于2016年10月21日向广元一盛置业有限公司发出的《关于改造项目A段还房方案意见的函》，2016年11月1日作出的《还房补偿及收交原土地使用证、房产证方案的公示》，2016年11月11日作出的《关于签订还房合同几个问题的确认》，以及2017年4月12日作出的《关于A段还房推进工作问题的会议纪要》等，对套内减少部分的面积，按照原购买价（业主提供购买票证）75%应认定为体现了业委会与开发企业共同的意思表示，该意思表示应得到尊重。业主认为业委会超越职权缺乏证据支持，本院不予确认。 关于过渡费。1、关于过渡费起算时间。广元一盛置业有限公司提出因业委会交地迟延导致其不能按期开工，过渡费应从2014年10月20日起算。对此，本院认为，根据还建合同中关于过渡费起算时间的约定，广元一盛置业有限公司同意从2013年6月1日起计算过渡费。交地迟延与业主无关，广元一盛置业有限公司不得以此顺延向业主支付过渡费的时间。一审法院从2013年6月1日计算过渡费是正确的。2、关于过渡费截止时间。广元一盛置业有限公司提出其已以公告方式通知了业主，2018年11月30日之后的过渡费不应再支付。而业主认为在房屋尚不具备交房条件，且未履行通知义务前，广元一盛置业有限公司应承担全部的过渡费。本院认为，广元一盛置业有限公司在符合交付条件后，通过在报纸上发公告、向业委会发通知的方式通知业主接房，应认定广元一盛置业有限公司履行了通知义务。广元一盛置业有限公司承担此前和之后三个月全部过渡费是应当的。此后，业委会又提出将每户业主的房屋隔断成为独立营业房。广元一盛置业有限公司表示同意并组织施工，但没有证据证明其将业主房屋隔断施工完毕报当地建设行政主管部门验收后再次通知业主接房。将业主房屋隔断不在还建合同或业委会提出的还房方案内，但广元一盛置业有限公司接受业主的请求，应在施工完毕后履行报验手续达到符合消防验收合格标准，而广元一盛置业有限公司没有按照相关规定完善相关手续致业主至今不能使用，一审法院对此期间的过渡费作出的分摊是合理的。如若房屋不能通过消防验收而需拆除，广元一盛置业有限公司不再承担拆除后的过渡费。 关于“两证”的交付问题。按照还房协议或业委会还房方案、会议纪要等，业主交付两证不以房屋竣工验收和交付房屋为前提，在广元一盛置业有限公司改造过程中，业主即应将两证交付给广元一盛置业有限公司，故一审法院判令业主交付两证是正确的。 综上，无论原审原告还是原审被告作为上诉人的上诉理由均不成立，相应上诉请求不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5900元，由上诉人姚上洪负担4338元，上诉人广元一盛置业有限公司负担1562元。 本判决为终审判决。 审 判 长 夏茂中 审 判 员 吕 晶 审 判 员 徐小雁 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 康小莲 书 记 员 王汇锋