甘肃省白银市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘04民初67号 原告：王红，女，汉族，1966年8月12日生，住白银市平川区。 委托诉讼代理人：刘鹏飞，甘肃天旺律师事务所律师。 被告：拦龙龙，男，藏族，1987年11月16日生，住甘南州碌曲县玛艾镇德庆小区。 委托诉讼代理人：陈锐，甘肃溥德律师事务所律师。 第三人：马立海，男，汉族，1970年6月11日生，住白银市平川区。 原告王红与被告拦龙龙、第三人马立海执行异议之诉一案，本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王红及其委托诉讼代理人刘鹏飞，被告拦龙龙的委托诉讼代理人陈锐，第三人马立海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王红向本院提出诉讼请求：请求准许执行第三人名下位于兰州市皋兰县忠和镇盐池村保利领秀山第1幢2单元2304号房产。事实及理由：原告与第三人民间借贷纠纷一案，白银市中级人民法院作出（2019）甘04民初66号民事判决书，判决第三人应当在判决书生效后的30日内向原告支付借款本息。判决书生效后，第三人并未按照判决书履行义务，故原告向白银市中级人民法院申请强制执行，法院作出裁定，强制执行第三人名下位于兰州市皋兰县忠和镇盐池村保利领秀山第1幢2单元2304号房产。在执行过程中，被告对执行标的提出书面异议。白银市中级人民法院于2020年8月12日作出（2020）甘04执异14号执行异议裁定：中止对第三人位于兰州市皋兰县忠和镇盐池村保利领秀山第1幢2单元2304号房产的执行。原告认为，应当继续执行第三人名下位于兰州市皋兰县忠和镇盐池村保利领秀山第1幢2单元2304号房产，不应中止执行。理由如下：第一，本案所涉房产系第三人名下合法财产，且抵押给中国银行办理了房屋按揭贷款，截止法院查封，案涉房产属于第三人。第二，第三人在未取得产权证且存在抵押的情况下，擅自转让案涉房产的行为无效，不受法律保护。第三，被告明知案涉房产未取得产权证且存在抵押，签订《房屋转让协议》明显不具有法律上的善意。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的规定提起执行异议之诉，支持原告的诉讼请求，继续执行第三人名下位于兰州市皋兰县忠和镇盐池村保利领秀山第1幢2单元2304号房产，以维护原告合法权益。 拦龙龙辩称，一、被答辩人王红诉称本案所涉房产系第三人名下合法财产，截止法院查封，涉案房产属于第三人。事实是:答辩人与第三人于2018年8月21日签署《房屋转让协议》，并于同日支付转让款40万，缴纳水电费，物业费等相关费用占有使用至今，当时协商待房屋产权证办理下来并将房屋产权过户到答辩人名下后，答辩人付给第三人马立海剩余房款。2019年8月8日，答辩人开始承担房贷月供，总计45100元。房屋已交付使用，合同已实际履行，与在马立海房屋交易当时，房屋的产权证书还未办理出来，因而不能与答辩人办理房屋产权过户手续，答辩人未拿到房产权证而已，但房屋产权实际为答辩人所有。二、被答辩人诉称第三人在未取得产权且存在抵押的情况下，擅自转让房屋的行为无效，不受法律保护。根据《民法典》第四百零六条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。退一步讲因房贷房屋是抵押给银行的，与被答辩人之间并无房屋抵押合同，被答辩人的抗辩也不成立。三、被答辩人诉称答辩人明知涉案房产未取得产权证且在存在抵押，签定的《房屋转让协议》明显不具有法律上的善意。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》第十五条，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。2018年8月21日答辩人通过甘肃菲尔尼斯法律服务有限公司和巨信房屋中介公司，对双方买卖房屋的过程进行法律见证，答辩人所知第三人是处分自己所有的房屋，答辩人无过失，且支付了合理价格。答辩人有明显的善意。四、被答辩人的诉求无事实法律依据。本案《房屋转让协议》早于法院查封之前，答辩人与被答辩人马立海于2018年8月21日签署《房屋买卖合同》，而执行案件及执行案件所依据的借款合同纠纷均发生于2019年，支付价款为2018年签订合同时支付的40万，和2019年8月8日至今答辩人开始承担房贷月供45100元，房屋当时协议73万元整，该房屋系答辩人家人唯一居住房，且答辩人已支付超过合同约定总价款的百分之五十以上。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，请求法院驳回原告的不合理诉求，依法做出公正的判决。 马立海述称，同意被告的答辩意见。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、（2019）甘04民初66号民事判决书一份，（2020）甘04执异14号执行裁定书一份。证明：其主张的债权系合法债权。及提起执行异议之诉的理由。被告质证认为，真实性、合法性无异议。证明目的有异议。马立海认可原告提交的证据。本院对上述证据予以确认。 被告提交的证据：第一组1.1《房屋转让协议》、1.2马立海出具的收条、1.3合同签订时被告向第三人的房屋转让款的转账凭证、1.4巨信房屋中介承诺书。证明：原、被告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面协议，被告作为房屋的受买方，已于协议签订当日完成约定的付款义务。第二组2.1《商品房买卖合同》；2.2.马立海身份证复印件、其妻子王兴梅身份证、结婚证复印件；2.3．马立海妻子的授权委托书；2.4．甘肃升融房地产开发有限公司开具的增值税发票。证明：被告在与第三人签订《房屋转让协议》前已经尽到了交易上的合理注意义务，被告系善意买受人。第三组3.1．甘肃菲尔尼斯法律服务有限公司出具的收款收据；3.2《房屋转让协议》第二条，证明：案涉房屋未能办理过户登记并非被告拦龙龙的原因所致。第四组4.1.房屋现场照片；4.2.案涉房屋装修凭证；4.3.水费缴费凭证；4.4.物业费缴费凭证；4.5.契税、印花税缴费凭证；4.6.测绘费、滞纳金缴费凭证；4.7.维修基金缴费凭证；4.8.电费、装修押金、装修管理费、垃圾清理费缴费凭证；4.9.执行裁定书、4.10.转账凭证。证明：被告在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋并入住至今。自2019年8月8日至今，被告一直在替马立海偿还银行的按揭贷款。 原告质证认为：对第一组证据的真实性、合法性均提出异议，根据我国担保法49条的相关规定，转让无效，本案中双方签订房屋转让协议的时候，受让人没有代为清偿债务，消除抵押权，对这个协议的真实性也无从考证，因为甘肃菲尔尼斯法律服务有限公司没有权限见证，不属于法定的见证方。其买卖行为不合法，因为支付的款项应当优先支付抵押权人，清偿债务消灭抵押权，其行为不能抗拒人民法院的强制执行，拦龙龙的后续款项没有支付，并没有结清银行的贷款，按照最高院关于办理执行异议和复议案件的执行规定第二十八条，如果想要排除执行的话需要将剩余的款项交付人民法院执行，根据城市房地产管理法的规定，对没有取得产权证书的房屋是不允许转让的，巨信房屋所作的中介承诺书是违法的，因为按照房屋经纪管理办法和兰州市住房保障和房产管理局关于进一步规范房产代理行为的通知，对没有取得房屋所有权证或者不动产权证书的商品房是禁止交易的也是禁止提供中介服务的，所以无论中介公司还是甘肃菲尔尼斯法律服务有限公司所从事的行为都是违法的，所作的承诺都是无效的。对第二组证据真实性、合法性均无异议，该合同恰恰证明不动产登记部门登记本案第三人马立海为房屋所有权人是合法有效的，被告购买存在抵押的房产且未及时办理过户违背了公示公信原则，其行为不足以推翻人民法院的强制执行效力。对于第三组证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，该房屋未能过户的原因是因为本案被告与第三人房屋转让过程中违反国家法律规定导致的，存在明显的过错，其应当承担未能过户产生的相应风险。对第四组证据不能证明被告已经合法占有房屋，合法占有不动产的前提是其对所有权的取得必须是合法有效的，而且必须在抵押权已经消灭的前提下。合法有效是房屋买卖合同的一种体现，而租住房屋和借用房屋同样可以产生上述证据，所以其第四组证据不能证明被告合法占有涉案房屋。转账凭证不是正式的银行凭证，其真实性无法确认。拦龙龙转账给马立海不能证明是替马立海偿还银行贷款，证明目的不认可。马立海认可被告所举证据。马立海未提交证据。本院经审查认为，被告提交的证据真实、来源合法与本案具有关联性，能够证明被告在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，且案涉房屋未能办理过户登记并非被告拦龙龙的原因所致。本院对被告提交的证据证明力予以确认。 对各方核对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述、被告答辩意见、第三人陈述意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月21日被告拦龙龙与第三人马立海签订了《房屋转让协议》，约定房屋价款73万元，转让了第三人名下位于兰州市皋兰县忠和镇盐池村保利领秀山第1幢2单元2304号按揭贷款所购房产，并支付房屋转让款40万元，当日取得房屋钥匙。2019年8月8日起，被告拦龙龙开始承担房贷月供，共计支付房屋贷款45100元。但案涉房屋至今未办理产权登记。 2019年7月25日原告王红将第三人李平章、马立海等七人为被告向白银市中级人民法院提起诉讼，要求李平章、马立海立即向原告偿还借款本金16052000元，利息7293325.2元，共计23345325.2元，并按年利率24%的标准偿还自2019年7月起至还清借款本金之日止的利息。白银市中级人民法院作出（2019）甘04民初66号民事判决书，该判决书生效后原告向白银市中级人民法院申请强制执行，法院查封了马立海名下位于兰州市皋兰县忠和镇盐池村保利领秀山第1幢2单元2304号房产。其后，案外人拦龙龙向本院提起案外人执行异议，请求中止对该房产的执行，本院于2020年8月12日作出（2020）甘04执异14号执行裁定书，认为案外人提出的执行异议理由成立，裁定中止对拦龙龙名下兰州市皋兰县忠和镇盐池村保利领秀山第1幢2单元2304号房产的执行。王红遂诉至本院，要求判如所请。 本院认为，本案争议焦点为：被告拦龙龙对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告诉称第三人在未取得产权证且存在抵押的情况下，擅自转让案涉房产的行为无效，不受法律保护。被告明知案涉房产未取得产权证且存在抵押，签订《房屋转让协议》明显不具有法律上的善意。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案被告拦龙龙与第三人马立海2018年8月21日签订的《房屋转让协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据被告提交的第三人出具的收条以及网上银行电子回单、转账凭证，能够证明《房屋转让协议》签订后被告向第三人支付了首付款40万元，2019年8月8日起，被告拦龙龙向马立海转账支付房屋贷款，共支付45100元。被告拦龙龙并非以严重不合理价格购买案涉房屋，原告王红亦无证据证明拦龙龙购买案涉房屋存在恶意。因此，拦龙龙系善意买受人。拦龙龙一直向马立海转账偿还房屋贷款，未损害抵押权人的利益。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”之规定，第三人马立海向被告拦龙龙转让案涉房产的行为有效，双方未办理产权登记手续，仅是物权变动未发生效力，但双方签订的《房屋转让协议》有效，受法律保护。且被告提交的案涉房屋装修凭证、水费缴费凭证、物业费缴费凭证、契税、印花税缴费凭证等证据能够证明2018年8月被告已实际占有、使用案涉房屋的事实。故，案涉房屋虽未办理房屋产权登记，但被告依据《房屋转让协议》，已合法占有了案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问题的规定》第二十八条之规定，本案被告拦龙龙在人民法院查封之前已合法购买并占有案涉房屋且非因买受人拦龙龙的原因未办理过户登记。被告合法占有案涉房屋足以排除原告对该房产的强制执行。故，原告王红关于执行第三人马立海名下位于兰州市皋兰县忠和镇盐池村保利领秀山第1幢2单元2304号房产的请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告王红的诉讼请求。 案件受理费5350元，由原告王红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省高级人民法院。 审判员  高登云 审判员  栾春鹏 审判员  李作凤 二〇二〇年十二月八日 书记员  张诗琪 附：法律释明 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。” 《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”