陕西省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）陕民申3026号 再审申请人（一审原告、二审上诉人、执行案外人）：刘飞，男，1981年5月25日出生，汉族，住陕西省绥德县，身份证号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：王硕，陕西名州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈茹，陕西名州律师事务所律师。 再审申请人（一审原告、二审上诉人、执行案外人）：刘毓霞，女，1985年9月18日出生，汉族，住陕西省绥德县，系刘飞之妻，身份证号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：王硕，陕西名州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈茹，陕西名州律师事务所律师。 被申请人（二审上诉人、一审被告鲍利萍，申请执行人）：，女，1968年2月20日出生，汉族，住绥德县，身份证号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：杜枫，陕西格道律师事务所律师。 一审第三人（被马凌霄，执行人）：，男，1980年2月29日出生，汉族，住榆林市。 再审申请人刘飞、刘毓霞因与被申请人鲍利萍、原审第三人马凌霄案外人执行异议之诉一案，不服榆林市中级人民法院（以下简称榆林中院）（2020）陕08民终1780号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。 再审申请人刘飞、刘毓霞再审请求：依法裁定再审，撤销榆林中院（2020）陕08民终1780号民事判决，改判停止对位于榆林市XX路东、XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号及XX层XX号房产（房产证号：**0XX**）的强制执行，并解除查封。主要事实和理由：1、原审法院以“损害社会公共利益”认定再审申请人与原审第三人之间签订房屋买卖合同无效明显有误。原审法院法律适用错误，对“社会公共利益”的界定错误，损害公共利益裁判合同无效系对法律原则的随意适用。2、原审法院认定事实不清。本案中，再审申请人因转账时间距今时隔较长且银行流水较大，但在开庭时已经提交了转账凭证照片、马凌霄出具的收据等，虽并非转账凭证原件，但能够与马凌霄亲笔书写的收据原件相互佐证，同时马凌霄对此也予以认可，再结合购房合同签订时间、房屋交付时间等，完全可以佐证再审申请人已足额支付购房款的事实。然而，原审法院却避重就轻、仅以无转账凭证原件予以核对为由认定未提供足够证据予以证实，属于事实认定不清。本案中再审申请人与马凌霄签订的买卖合同中明确约定“在收到政府发放房产证之日起10内交于乙方，并办理房产过户手续”，同时对于违约责任也作了明确约定，因此，马凌霄在收到再审申请人支付的购房款后是否用于注销按揭贷款系其自由，而是否注销贷款也并不必然影响将后房屋产权的变动，再审申请人无权也无必要干涉，未能办理过户登记完全是因马凌霄违约所致，并非基于再审申请人的原因。然而，原审法院却仅因再审申请人未要求马凌霄消除抵押便认定再审申请人对房屋不能过户持放任态度，过分苛责再审申请人的过错责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项、第十三项规定提出再审申请。 鲍利萍答辩称，本案并不能排除刘飞和马凌霄是恶意串通逃避执行，马凌霄以268000余元购买的房屋，在2013年10月榆林经济下滑的情况下，刘飞以60万元购买100平米以下的经济适用房不符合常理，60万元在当时的榆林可以买到100平米以上的商品房。刘飞称将60万元房款足额支付给了马凌霄，转账款项不一定是购房款，也可能是借款。该房屋在2020年按揭还尚未还清，由马凌霄每月偿还贷款，由此可见双方交易的真实性合理性存疑，有理由相信双方是恶意串通，为了逃避执行。即使交易真实，经济适用房未满5年仍然进行交易，损害社会公共利益，合同应当无效。 本院经审查认为，本案争议的焦点问题为刘飞、刘毓霞对案涉房产即位于榆林市XX路东、XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号及XX层XX号房产（房产证号：**0XX**）是否享有足以排除强制执行的民事权益。因本案系申请再审案件，应当围绕刘飞、刘毓霞申请再审的事由是否成立进行审查。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。当事人必须同时符合以上四项法定情形，才能对案涉标的依法享有物权期待权，进而排除强制执行。本案中，刘飞主张其与马凌霄签订房屋买卖合同购买案涉房产，已全额支付房款，并实际占有适用案涉房产，未办理过户并非其原因所致。 关于刘飞、刘毓霞提出原审法院以“损害社会公共利益”为由认定其与马凌霄签订的房屋买卖合同无效属错误适用法律的再审理由。刘飞、刘毓霞提交其与马凌霄于2013年9月25日签订的房屋买卖合同，证明刘飞、刘毓霞在法院查封前已签订合法有效的书面合同。二审经审查查明，案涉房产系马凌霄2010年4月25日与榆林市住房制度改革委员会办公室签订合同所购的经济适用房，该经济适用房买卖合同中约定，经济适用房五年内不得上市交易，满五年后确需上市交易的，需按照相关管理办法执行。在刘飞、刘毓霞与马凌霄签订合同时，案涉房产仍处于禁止上市交易的期限内，二审据此认定刘飞、刘毓霞与马凌霄签订房屋买卖合同损害社会公共利益而无效。本院认为，经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定审批手续。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。虽然政府通过部门规章、部门文件对经济适用房的购买资格、上市交易条件作出相关要求，但目前并无效力性强制性规定认定转卖经济适用房的合同无效，二审法院认定刘飞、刘毓霞与马凌霄之间买卖合同无效，适用法律存有瑕疵。 关于刘飞、刘毓霞是否支付案涉房产的全部房款的问题。刘飞、刘毓霞主张其已全部交纳房款，但在一审中未提供原件予以核对，鲍利萍对转账凭证不予认可，二审法院对此不予采信，并无不当。 关于案涉房产未办理过户登记，刘飞、刘毓霞是否存在过错的问题。经查，刘飞、刘毓霞提交的房屋买卖合同载明定，马凌霄所售房屋为《榆林市购买经济适用房核准通知书》编号671，位于榆林市XX路东、XX路XX小区的经济适用住房的第********房屋和**号地下室，案涉房产的交易价格为600000元整，刘飞、刘毓霞一次性付清款项，马凌霄承担每月按期向银行偿还分期付款义务。如马凌霄因未按期偿还分期付款而造成房屋的产权纠纷，马凌霄支付由此带来的一切经济损失。依据合同约定内容可以看出，刘飞、刘毓霞在签订协议时明知案涉房产为经济适用房以及案涉房产存在银行按揭，应当预知到房屋过户存在风险。且案涉房产至今仍未解除银行按揭贷款，刘飞、刘毓霞对案涉房产未办理过户登记具有过错。 综上，刘飞、刘毓霞所提主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形，刘飞、刘毓霞对案涉房产不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。二审法院适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，本案不符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十条规定的“原判决、裁定适用法律确有错误，导致判决、裁定结果错误的”情形。刘飞的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回刘飞、刘毓霞的再审申请。 审 判 长  张 工 审 判 员  李 俊 审 判 员  赵 玲 二〇二〇年十二月十八日 法官助理  鹿元兴 书 记 员  高 丹 1