陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异1209号异议人（被执行人）：陕西东方濠璟广场有限公司，住所地西安市经开区****。法定代表人：殷卫东，该公司董事长。申请执行人：钟华，女，汉族，1992年1月21日出生，住陕西省铜川市王益区。申请执行人：钟文旗，男，汉族，住陕西省铜川市王益区。丁素云、钟文旗与陕西东方濠璟广场有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院作出的（2013）西中民二初字第00014号民事判决书已经发生法律效力。因被执行人陕西东方濠璟广场有限公司未履行生效法律文书确定的义务，申请人丁素云、钟文旗向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行中，申请执行人丁素云去世，钟华向本院提出申请，以其为申请执行人丁素云的受遗赠人为由，申请变更其为本案申请执行人，本院于2019年11月22日依法作出（2019）陕01执异1087号执行裁定书，裁定：变更申请人钟华为本案的申请执行人。现被执行人陕西东方濠璟广场有限公司向本院提出执行异议申请，并提供了相应的证据材料。因案件事实清楚，权利义务关系明确，本院受理后依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查完毕。异议人陕西东方濠璟广场有限公司提出执行异议称：一、东方濠璟商务大厦第一幢1单元25层12501号和26层12601号房屋已于2009年4月7日具备交付使用条件。东方濠璟商务大厦系现房销售，房屋买卖合同签订时即具备交付使用条件，该大厦其他楼层的业主均自合同签订之后对其购买房屋进行了装修使用，在房屋具备交付使用条件的情况下，钟文旗未使用该房屋，异议人无过错。同时，根据西安璟城物业管理有限公司提供的《陕西省网络在线通用发票》记账联的内容，西安天安九郡置业有限公司向西安璟城物业管理有限公司已交纳2014年9月1日至2014年11月30日期间的物业管理服务费、物业日常维护费等合计23303元。西安天安九郡置业有限公司系从申请执行人钟文旗处租住的东方濠璟商务大厦第一幢1单元25层12501号房屋。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。在房屋具备交付使用条件的情况下，申请执行人钟文旗未使用该房屋，系申请执行人怠于行使其权利，异议人无过错。后申请执行人将房屋装修及租给他人的行为能够认定涉案房屋已经实际被其占有、使用，故异议人不应承担2009年4月7日之后的延迟交房违约金。二、截至2009年4月7日，本案的违约金为1220625.79元（对于该部分违约金我们通过再审途径正在解决），法院的查封措施明显超标的额。西安市中级人民法院作出（2013）西民二初字第00014号民事判决书。判决：一、被告陕西东方濠璟广场有限公司自本判决生效后十五日内向原告丁素云、钟文旗支付自2008年3月29日起至2009年4月7日的迟延交房违约金1220625.79元（以已付购房款10850007元为基数，按日万分之三的标准计算）。二、被告陕西东方濠璟广场有限公司自本判决生效后十五日内向原告丁素云、钟文旗支付自2009年5月1日起的迟延交房期间的违约金（以已付购房款10850007元为基数，按日万分之三的标准计算），直至交付房屋时止。涉案房屋于2009年4月7日已具备交付使用条件，异议人对于申请执行人迟延占有、使用该房屋无过错，本案的违约金最多应计算至2009年4月7日止。2018年2月27日，西安市中级人民法院作出（2014）西中执民字第00171号之三执行裁定书，查封了被执行人陕西东方濠璟广场有限公司名下位于商务大厦××、××、××房产三处。根据网络信息查询，仅东方濠璟商务大厦1F601号房产的价值估价约为2200万元，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结。”可知，法院不得明显超标的额进行查封。同时，2019年12月16日，最高人民法院发布《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》，要求严格禁止超标的查封和乱查封，明确要采取有效措施坚决纠正实践中出现的超标的查封、乱查封现象。对于体量较大的不动产，如果其价值明显超出债权额，应当对相应价值部分进行查封；如果不动产只有一个产权证书，无法进行分割查封，必要时，人民法院要积极协调相关部门办理分割登记和分割查封。因此，东方濠璟商务大厦lF601号房产虽作为整层备案销售，但是法院有必要积极协调相关部门办理分割登记和分割查封，查封与本案债权价值相当的房产即可。综上所述，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第三款之规定：“当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先与执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施”。异议人认为贵院超标的额查封1F104、1F105、10601号房产的行为，侵犯了异议人的共有财产权，依法向贵院提出异议，请求解除对超出债权额部分的查封。申请执行人钟华、钟文旗答辩称：法院查封行为合规合法，不存在超标的查封的问题，应依法驳回被执行人异议请求。1、截至2020年9月30日被执行人己累计欠答辩人违约赔偿金约1500万元，并持续增加；2、目前东方濠璟商务大厦20层尚有空置约200平米未装修房屋一间，以每平米11000元价格对外出售。在东方濠璟商务大厦周边200米范围内的三家房屋中介机构了解到周边写字楼的停车位充裕，餐饮商铺丰富，基本设施环境部明显优于东方濠璟商务大厦。因此，东方濠璟商务大厦的涉案房屋的挂牌拍卖底价，应该参考其较接近的级别、地、地段积、类型的写字楼后下浮10%-15%。3、查封的陕西东方濠璟广场10601号房屋而积为1531.04平方米，1F104、1F105面积约为200平方米，截至今日该楼宇尚未取得消防预验收手续，原因系被执行人违法变更图纸建设，在未进行有效合规整改前，根本无法取得消防验收合格的手续。故本案中涉案楼宇的网上拍卖底价应至少比周边小户型的写字楼单价下调20%-30%较为合理。4、按上述实际交易状况计算即使按底价成功拍出，也仅能回款约1120-1220万元，故法院对涉案三处房屋的查封不存在超标的的行为。5、本案系强制执行，人民法院就被查封房产的处置方式程序等行为，无须征得被执行人的同意。综上所述，为维护答辩人的合法权益，恳请法院驳回被执行人的执行异议申请。经审理查明，丁素云、钟文旗与陕西东方濠璟广场有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院作出的（2013）西中民二初字第00014号民事判决书认定，被执行人陕西东方濠璟广场有限公司承担逾期交房的违约责任系其未按约定向申请执行人交付经验收合格的房产，遂依法判决：一、被告陕西东方濠璟广场有限公司自本判决生效后十五日内向原告丁素云、钟文旗支付自2008年3月29日起至2009年4月7日的迟延交房违约金1220625.79元（以已付购房款10850007元为基数，按日万分之三的标准计算）。二、被告陕西东方濠璟广场有限公司自本判决生效后十五日内向原告丁素云、钟文旗支付自2009年5月1日起的迟延交房期间的违约金（以已付购房款10850007元为基数，按日万分之三的标准计算），直至交付房屋时止。三、被告陕西东方濠璟广场有限公司在本判决生效后十五日内返还原告钟文旗所垫付的履约保证金540000元。判决生效后，申请执行人丁素云、钟文旗依法向本院申请执行，本院于2014年7月23日依法立案执行，执行中，本院于2018年2月27日作出（2014）西中执民字第00171号之三执行裁定书，裁定：查封被执行人陕西东方濠璟广场有限公司名下位于商务大厦××、××、××房产三处，预售证号为：2006121。上述房产被查封后，被执行人陕西东方濠璟广场有限公司以申请执行人购买的房屋在具备交付使用条件的情况下，怠于行使其权利，故异议人不应承担2009年4月7日之后的延迟交房违约金及法院执行中查封上述房产超标的查封为由，向本院提出执行异议申请，并提供了以下证据：1、《情况说明》一份，2020年7月20日西安璟城物业管理有限公司出具的情况说明称：我司东方濠璟商务大厦的物业服务公司，业主钟文旗于2009年4月7日购买的东方濠璟商务大厦25层（房号：12501）和26层（房号12601）当时已具备装修使用条件；2、陕西省网络在线通用发票（记账联）一份，该发票载明：2014年9月4日西安天安九郡置业有限公司向西安璟城物业管理有限公司缴纳物业费、服务费、日常维护费、卫生费合计23303元，3、涉案12501号、12601号现场照片。另查，本案执行中查封的被执行人名下的东方濠璟商务大厦在西安市不动产登记服务中心登记簿载明：一、西安市经济技术开发区1幢10601室，建筑面积1531.04平方米，规定用途为商业服务，房屋上未设有抵押；二、西安市经济技术开发区1幢1F105室，建筑面积20.51平方米，规定用途为其它，房屋上未设有抵押；三、西安市经济技术开发区1幢1F104室，建筑面积16.67平方米，规定用途为其它，房屋上未设有抵押。以上三套房产均为西安市中级人民法院查封，查封文号（2014）西中民执字第00171号之三执行裁定书，查封期限2018年2月28日至2021年2月27日。再查，申请执行人丁素云去世，钟华向本院提出申请，以其为申请执行人丁素云的受遗赠人为由，申请变更其为本案申请执行人，本院于2019年11月22日依法作出（2019）陕01执异1087号执行裁定书，裁定：变更申请人钟华为本案的申请执行人。上述事实有判决书、裁定书、情况说明、陕西省网络在线通用发票、房屋登记簿等在卷予以佐证。本院认为，本案执行依据判决书认定，被执行人陕西东方濠璟广场有限公司未按双方约定向申请执行人钟华、钟文旗交付经验收合格的房产，其行为已构成违约，故应承担自2009年5月1日起逾期交房的违约责任；现被执行人提出执行异议，仍未向本院提交东方濠璟商务大厦验收合格的相关证据，因此，被执行人提交的西安天安九郡置业有限公司向物业公司缴纳的相关费用，不能证明其按合同约定履行了向申请执行人交付经验收合格的房产，理应继续承担逾期交房的违约责任，即迟延交房违约金。对于被执行人提出的超标的查封问题，因被执行人陕西东方濠璟广场有限公司未履行生效判决书所确定的向申请执行人支付违约金的法定义务，且违约金还在继续增加，法院执行中需对上述查封房产委托中介单位进行询价、评估，而询价、评估的价格亦仅能作为处置财产的参考价，在此基础上，法院根据案件的实际情况，依据法律规定，依法对查封房产酌情降价进行公开拍卖，第一次拍卖的最高降价幅度为30%，若一拍流拍，二次拍卖在一拍的价格基础上，仍可再降价20%进行拍卖，两次拍卖的最高降价幅度为44%。据此，本案中查封的上述房产未经询价、评估、拍卖之前，被执行人提出超标的查封的主张无事实和法律依据且证据不足，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人陕西东方濠璟广场有限公司的执行异议请求。如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十日内向陕西省高级人民法院申请复议。审判长  高甲星审判员  冯 健审判员  黄金华二〇二〇年十二月二十二日书记员  王 文