四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16329号 上诉人（原审被告、申请执行人）：成都银行股份有限公司,住所地四川省成都市西御街**。 法定代表人：王晖，董事长。 委托诉讼代理人：孙路，四川横纵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵辉，四川横纵律师事务所律师。 上诉人（原审被告、被执行人）：刘荣，男，1968年2月20日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：李松，四川致高律师事务所律师。 上诉人（原审被告、被执行人）：张庆龙，女，1969年7月24日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：李松，四川致高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：蔡英明，男，1965年9月15日出生，汉族，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：李德芹（蔡英明之妻），女，1966年11月14日出生，汉族，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：刁塑，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 上诉人成都银行股份有限公司（以下简称成都银行）、上诉人刘荣、张庆龙因与被上诉人蔡英明案外人执行异议之诉一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初10089号民事判决，向本院提起上诉。本院审理后，作出（2019）川01民终8389号民事裁定，撤销一审判决，驳回蔡英明的起诉。蔡英明不服裁定，申请再审，四川省高级人民法院作出（2020）川民再301号民事裁定，撤销本院（2019）川01民终8389号民事裁定，指令本院进行审理。本院立案后，恢复二审程序，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 成都银行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蔡英明的诉讼请求。事实和理由：成都银行于2013年4月17日基于借款合同及抵押合同取得案涉房产的抵押权，具有公示效力，成都银行是善意第三人。蔡英明明知案涉房产是无产权的安置房仍旧与产权人签订房屋购销协议，且怠于行使过户权利，自身存在过错，蔡英明至今未取得案涉房屋的所有权，蔡英明取得的仅仅是债权。本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议和复议规定）第二十八条规定，该条规定只能排除普通金钱债权的执行，按异议和复议规定第二十七条规定，只有符合异议和复议规定第二十九条规定的情形才能对抗担保物权。 蔡英明辩称，本案应当适用异议和复议规定。蔡英明购房时因特殊情况无法过户登记，张庆龙等人在取得房产证后30天就将房屋抵押给成都银行，成都银行在办理抵押贷款过程中存在过错，没有查看抵押物的具体情况，查看就会发现权属纠纷，就不会进行抵押和发放贷款。虽然担保物权具有优先性，但只要符合执行异议和复议规定第二十八条规定的四种情形，就可以排除执行。合同法和物权法主要是保证交易安全和物权安全，蔡英明购买案涉房屋是基于诚信原则，按张庆龙等人的做法，交易安全将无法得到保证。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 刘荣、张庆龙辩称，认可成都银行的上诉理由。 刘荣、张庆龙上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蔡英明的诉讼请求。事实和理由：刘荣、张庆龙与蔡英明签订的房屋购销协议因违反强制性规定而无效。案涉房屋系拆迁安置房屋，土地性质是集体土地，按照政策及法律规定，安置房不能上市交易。蔡英明在2013年就知晓案涉房屋用于抵押贷款，怠于行使权利，已经超过诉讼时效，丧失了优先胜诉权。在案涉房屋变更权属变更登记之前，所有权仍归刘荣、张庆龙，基于物权处分权能抵押给成都银行，应当得到法律保护。蔡英明取得合同权利后，没有及时过户，不能排除执行，刘荣、张庆龙确认蔡英明享有的债权。 蔡英明辩称，对排除执行问题与针对成都银行上诉答辩意见一致。刘荣、张庆龙在知道案涉房屋已经出售给蔡英明的情况下依然选择向成都银行抵押，属于诈骗行为，希望人民法院移交公安机关处理。 成都银行述称，对刘荣、蔡英明的上诉意见无异议。 蔡英明于2018年7月24日向一审法院起诉请求：停止对四川省成都市高新西区××小区××街××号××栋××单元××楼××号房产的执行。 一审法院认定事实：2009年6月17日，乙方蔡英明与甲方刘荣、张庆龙、刘建平签订《房屋购销协议》约定，购买位于高新西区××小区××街××号××栋××单元××楼××号的房屋，面积105平方米；售价为240000元，在办理买卖公证后乙方支付230000元，余款10000元待甲方协助乙方办完过户手续后，乙方拿到新产权证时付清；甲方必须保证此房产权清楚，无查封、抵押、冻结、实属纯私房，并无任何纠葛，否则承担一切法律责任；甲乙双方按约定时间到高新区公证处办理公证。同日，成都市高新公证处就协议书办理了公证，协议内容载明“刘荣、张庆龙、刘建平获得上述房屋的产权证后，自愿无偿将房屋所有权转让给蔡英明，并在30天内无条件协助蔡英明办理此房的变更过户换证手续，所产生的全部费用由蔡英明支付，初始产权证的办证税、费由刘荣、张庆龙、刘建平支付。若刘荣、张庆龙、刘建平不协助蔡英明办理上述手续，导致蔡英明不能拥有上述房屋的产权，视同刘荣、张庆龙、刘建平违约，刘荣、张庆龙、刘建平要承担违约责任和经济损失”。刘荣、张庆龙、刘建平向蔡英明出具收条，载明收到蔡英明案涉房屋购买款230000元。 一审另查明，2013年4月11日，成都银行与刘荣、张庆龙签订《个人借款合同》，约定成都银行向刘荣、张庆龙贷款330000元，并以案涉房屋为上述贷款于2013年4月17日办理了抵押登记。一审法院在审理成都银行与刘荣、张庆龙、刘建平金融借款合同纠纷一案中，依成都银行的保全申请，一审法院于2015年10月14日作出（2015）青羊民初字第7870-1号民事裁定及协助执行通知书，依法查封了案涉房屋。2016年8月15日，一审法院作出（2015）青羊民初字第7870号民事判决：一、刘荣、张庆龙偿还成都银行借款本金330000元及截至2015年7月23日的利息16766.34元、罚息11753.33元，并支付自2015年7月24日起至实际付清之日止的利息、罚息（按双方签订的《成都银行个人借款合同》约定计算）；二、若刘荣、张庆龙未按期足额履行上述第一项支付义务，则成都银行有权对刘荣、张庆龙、刘建平所有的位于高新区××清源环街169号1栋2单元4层5号（权2284568）的房屋折价或拍卖、变卖所得价款按照登记顺序优先受偿。判决生效后立案执行（执行案号（2017）川0105执658号），执行中，上述查封继续有效。蔡英明向一审法院提出异议，一审法院于2018年7月12日作出（2018）川0105执异169号民事裁定，驳回蔡英明的执行异议请求。蔡英明不服裁定提起诉讼。 成都市高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新法院）于2015年5月6日以（2015）高新执字第683号执行裁定，首先查封了案涉房屋。 刘荣、张庆龙系夫妻，育有刘建平。刘荣、张庆龙于2013年取得案涉房屋产权证，案涉房屋至今仍登记在刘荣、张庆龙、刘建平名下。 一审法院认定以上事实，主要采信了房屋购销协议、收据、公证书、承诺书、居住证明、房屋信息查询记录、执行裁定书、责令函、个人借款合同、个人借款抵押合同、民事判决书及当事人陈述等证据和庭审笔录。 一审法院认为，案件争议焦点为案外人蔡英明对案涉房屋是否享有足以阻却强制执行的民事权益。根据异议和复议规定第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足以上四个条件，才能得到支持。一、蔡英明与刘荣、张庆龙、刘建平在该房屋设定抵押前以及人民法院查封之前签订了《房屋购销协议》，并办理了公证。该协议系双方真实意思表示，协议签订后，刘荣等人在2013年3月27日取得房屋的所有权，故该协议应属合法有效。刘荣、张庆龙称协议违反了强制性规定应为无效的意见不能成立，一审法院不予采纳。二、协议签订之后，刘荣等人即将该房屋交付给蔡英明占有使用至今，故在人民法院查封之前蔡英明已合法占有案涉房屋。三、蔡英明在签订协议后即支付了230000元购房款，剩余10000元按照约定在办理完过户手续后支付；四、根据协议，刘荣等人应当在取得房屋所有权证后的30日内将房屋过户登记至蔡英明名下，但刘荣等人在2013年4月12日即将房屋抵押给成都银行办理了抵押贷款，后该房屋先后被高新法院和一审法院查封，从上述事实可以看出，刘荣等人在取得房屋所有权后，不但未及时通知蔡英明并协助办理过户登记手续，反而立即将房屋进行了抵押贷款，蔡英明对此并无过错，故亦非蔡英明的原因导致未办理过户登记。综上，蔡英明要求停止对案涉房屋执行的诉讼请求成立。一审法院依照异议和复议规定第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：不得执行位于成都市高新区××清源环街169号1栋2单元4楼5号的房屋。案件受理费4900元，由刘荣、张庆龙承担。 本院二审期间，当事人提交了新的证据，本院依法组织证据交换和质证。蔡英明新提交了银行交易凭证，拟证明2019年8月15日已将案涉房屋尾款10000元交付至高新法院。成都银行和刘荣、张庆龙质证后对真实性均无异议，可作为证据采纳。根据采纳的证据，本院认定以下事实：因高新法院办理的执行案件查封了案涉房屋，2019年8月15日，蔡英明将房屋购销协议约定的10000元尾款交付到高新法院。 本院认为，根据双方的主张，本案争议的焦点是：蔡英明对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”执行异议之诉审理的重点在于，一是案外人对执行标的是否享有实体权益，二是这种实体权益能够排除人民法院强制执行。生效判决已经确定成都银行对案涉房屋享有抵押权，人民法院对案涉房屋的执行是为实现生效判决确定的担保物权，对案涉房屋的处置不属于普通金钱债权的执行。担保物权为定限物权，定限物权优先于作为完全物权的所有权，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》确立了建设工程价款优先受偿权优先于担保物权，消费者的商品房买受人的物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权的规则。但建设工程价款优先受偿的性质决定只在受偿顺位上的优先，不能排除对抵押物的处置。真正能排除实现担保物权的执行，只有作为消费者的商品房买受人的物权期待权，其蕴含的法律价值和正义在于生存权优先于财产权。异议和复议规定第二十九条和《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条均再次规定了这种权利保护顺位的要求。异议和复议规定第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”其中但书部分的例外就是作为消费者的商品房买受人的物权期待权，及异议和复议规定第二十九条规定的情形，而不包括异议和复议规定第二十八条规定的一般买受人购买不动产的情形。蔡英明在刘荣、张庆龙、刘建平处购买尚未办理物权登记的安置房，不符合对消费者特别保护的情形。蔡英明对刘荣、张庆龙享有的权利仍属债权，在无法定的特别优先保护的例外情况下，按照物权优先于债权的基本原则，蔡英明对案涉房屋的权利不能排除实现担保物权的执行。成都银行、刘荣、张庆龙主张准许执行的上诉理由成立，本院依法予以支持。 至于蔡英明在诉讼中提出的设置抵押时，成都银行存在过错，是对抵押权本身的异议，对生效判决确定的抵押权成立与否、合法与否的异议，应当通过审判监督程序解决，不属于执行异议之诉案件审理的内容，本院不作认定。 因刘荣、张庆龙出售房屋后又设置抵押是导致纠纷的根源，属于不诚信行为，因诉讼产生的案件受理费，本院决定由刘荣、张庆龙负担。 综上，成都银行、刘荣、张庆龙的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定主要事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、撤销成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初10089号民事判决； 二、驳回蔡英明的诉讼请求。 一审案件受理费4900元，由刘荣、蔡英明负担。二审案件受理费，成都银行股份有限公司上诉部分4900元，刘荣、张庆龙上诉部分4900元，均由刘荣、张庆龙负担；成都银行股份有限公司上诉部分的4900元案件受理费由刘荣、张庆龙在本判决送达之日起七日内向本院交纳，逾期将强制执行。 本判决为终审判决。 审判长  唐健 审判员  孙睿 审判员  郭静 二〇二〇年十二月十一日 书记员  朱娅