文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初17828号原告：张鹏，女，1981年9月30日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：张瑶，重庆丽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶小兰，重庆丽达律师事务所律师。被告：贺绍水，男，1970年3月26日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：贺中艳（贺绍水女儿），女，1993年1月1日出生，汉族，住重庆市大足区。第三人：重庆铸兴房地产经纪有限公司，住所地重庆市沙坪坝区南一路**，统一社会信用代码91500106MA5UFD73XF。法定代表人：李凤海，重庆铸兴房地产经纪有限公司总经理。原告张鹏与被告贺绍水、第三人重庆铸兴房地产经纪有限公司（以下简称铸兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张鹏及其委托诉讼代理人张瑶，被告贺绍水及其委托诉讼代理人贺中艳，第三人铸兴公司的法定代表人李凤海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张鹏向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付剩余购房尾款950000元；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋抵押登记的违约金372000元；3、判令本案被告支付律师费10000元；4、本案诉讼费、保全费5000元由被告承担。事实及理由：2020年8月16日，原、被告签订《房屋买卖合同》、《补充合同》、《过户、按揭代理合同》，同时，被告与中国建设银行重庆分行签订了房屋贷款合同。上述合同约定，原告将其所有的位于重庆市沙坪坝区大学城某路某号房屋以124万元出卖给被告，原告已按约将涉案房屋过户至被告名下，被告按约向原告支付了定金5万元、首付款24万元后，未按约定将房屋办理抵押，致贷款银行至今未向原告支付房屋尾款，被告也未直接向支付剩余房款，已构成违约。故起诉来院，要求判如所请。被告贺绍水辩称，2020年8月17日，经贺中华介绍贺绍水认识王杨、铸兴公司业务员李凤海二人，二人拿起贺绍水的身份证，在中国建设银行股份有限公司重庆大足复兴支行和重庆农村商业银行以被告名义各办理了一张银行卡。2020年8月27日，王杨打给张鹏房款6万元，张鹏就将房屋过户到了贺绍水名下。办理张鹏和贺绍水的购房合同、产权过户和小额贷款公司贷款都是王杨、童浩、李凤海、卢俊怜、刘春艳等人，用贺绍水的身份证办理银行卡，房产证抵押贷款都是办在贺绍水名下，均用贺绍水的银行卡进行操作。2020年9月11日王杨用贺绍水的房产证在一家小额贷款公司抵押贷款55万元，由该公司的刘春艳打在贺绍水银行卡上，当天王杨用贺绍水的手机银行转款43.688万元到其账户，同时在农村商业银行用贺绍水银行卡取现4万元、中国建设银行卡取现5万元、在自动取款机上取款1万元，共计53.688万元。2020年9月11日，童浩、王杨用贺绍水房产证在另外一个小额贷款公司抵押贷款78万元，当日王杨、童浩用贺绍水银行卡向卢俊怜转款55万元。2020年8月18日，王杨、李凤海用贺绍水银行卡向张鹏转房款18万元、2020年8月27日又向张鹏转房款6万元和18万元，加上合同签订当日支付的定金5万元，合计已支付房款47万元。故原告诉称与事实不符，同时请求驳回违约金和律师费的诉讼请求。第三人铸兴公司述称，我公司系原、被告房屋买卖的居间方，王杨不是我公司的员工，我们也没有去过大足，因为王杨之前通过我公司购买过房屋，被告是通过另外一个姓陈的人介绍买原告的房屋，当时王杨也一起去签按揭。当时我们是开车载着被告和王杨去沙坪坝区建设银行面签。面签通过之后我们又约了原、被告双方去过户，过户前被告向原告转账支付了首付款240000元，通知被告去银行办理抵押时就找不到被告了。我方只知晓被告支付了240000元房款和定金50000元，共计290000元。本院经审理认定事实如下：位于重庆市沙坪坝区大学城某路某号房屋原系原告张鹏所有。2020年8月16日，原告张鹏作为出售方（甲方）与被告贺绍水作为购买方（乙方）、第三人铸兴公司作为经纪方（丙方）签订了《重庆市房屋买卖合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》，约定原告将位于重庆市沙坪坝区大学城某路某号房屋出售给被告。甲乙双方通过铸兴公司居间介绍成交。房屋成交总价为1240000元。乙方应在签订本合同当日支付定金50000元。过户当日，乙方将首付款250000元支付给甲方，过户完成后剩余房款940000元由银行支付给甲方。（房屋首付款=房屋成交价-贷款机构放款额度，具体首付款以银行放款为准）。乙方同意在签订本合同当日向丙方支付居间服务费15000元。乙方申请贷款的，应在银行通知之日起3个工作日内办理房屋抵押登记，乙方每逾期1日办理抵押登记，应按照房价的5%的标准向甲方支付违约金。乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：（1）自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，每逾期1日，乙方按照成交价的5%向甲方支付违约金，并于实际支付起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。本合同履行过程中产生争议，双方应先协商解决。协商不成时，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼，通过诉讼进行解决的，违约方应承担相应诉讼费用、律师费用、保全费用以及以诉讼产生的误工费交通费差旅费等相关费用。合同签订后，原告收到了购房定金50000元。2020年8月18日，被告通过中国建设银行向原告转款180000元，原告随即将该款项转给第三人铸兴公司法定代表人李凤海，李凤海又将该款项转给了被告。之后，被告贺绍水与中国建设银行股份有限公司重庆市分行签订了《个人住房借款合同》，约定被告将借款用于购置沙坪坝区大学城某路某号房屋，未经贷款人书面同意，不得改变借款用途。借款本金为950000元，借款期限为2020年8月30日至2039年8月30日。发放贷款的前期条件为抵押登记完成。2020年8月27日，原、被告双方完成涉案房屋的产权变更登记。被告通过中国建设银行分两次向原告转款共计240000元。被告领取涉案房屋产权证后，未依约办理购房贷款的抵押登记。2020年9月11日，被告与重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司签订《借款合同》和《抵押合同》，由被告向该公司借款780000元，并以涉案房屋作为抵押物提供担保。同日，双方办理了涉案房屋的抵押登记，抵押权人为重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司。2020年10月11日，原告（甲方）与重庆丽达律师事务所（乙方）签订《法律事务委托合同》，委托该所为其与被告的房屋买卖合同纠纷提供法律服务，约定律师费为10000元，原告现已支付律师费10000元。庭审中，原告主张被告于2020年8月27日支付的24万元系购房首付款，因被告贷款审批金额为95万元，故首付款较合同约定减少了1万元。关于2020年8月18日被告转款18万元，是经中介公司要求用于过账，便于办理按揭贷款，原告收到后随即转给了中介公司，由中介公司退还给原告。第三人铸兴公司对上述事实予以认可，认可收到了原告转款18万元后，随即转给了被告，但被告要求直接转给王杨，故李凤海又将该18万元扣除5400元按揭服务费后转给了王杨。被告主张其经亲戚贺中华介绍认识王杨，房屋买卖合同、借款合同和抵押合同上虽然都是被告本人亲笔签字，但被告根本不清楚房屋买卖和贷款的事情，都是王杨在操作。被告不应支付违约金和律师费，如法院支持违约金，要求调低计算标准。上述事实，有双方当事人的陈述以及原告举示的重庆市房屋买卖合同、补充协议、银行转账凭证、过户按揭代理合同、个人住房（商业用房）借款合同、不动产登记申请书、重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司抵押合同、不动产登记信息查询结果告知单、法律事务委托合同、律师费发票、律师费转账凭证，被告举示的中国建设银行个人账户明细，第三人举示的手机银行转账截图等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，合同双方应当全面实际履行合同约定的义务。原、被告之间的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行权利义务。本案中，原告已依约履行了配合产权变更的义务，被告应当按约向原告支付购房款。根据双方合同约定，除定金和首付款外，剩余房款由被告办理贷款后，由银行直接支付原告，被告应在银行通知之日起3个工作日内办理房屋抵押登记。结合本市二手房买卖交易流程，原、被告双方在办理过户登记后，当日即可取得房屋产权证，取证后当日可办理抵押登记，银行在完成抵押登记后方才放款，因各银行在不同时期放款时间存在差异，本院综合二手房交易惯例及本案实际情况，将被告通过贷款方式应当支付房款的时间确定为办理过户登记后三十日内，即被告应于2020年9月27日前向原告支付购房款。现因被告未及时办理抵押登记，并将涉案房屋用于为其它贷款提供抵押担保，导致原告无法收取剩余房款，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告辩称其已支付房款470000元，但结合原、被告及第三人的陈述及各自举示的证据，可以认定其中180000元并未实际支付至原告，不应抵扣房款，被告的该项辩称本院不予采信。故对原告要求被告支付房款950000元的诉请，本院依法予以支持。关于违约金，根据合同约定，被告逾期付款应当支付违约金。鉴于衡量违约金是否过高的最重要标准是违约造成的损失，被告针对违约造成的损失负有证明违约金过高的举证责任，其对此并未举示证据，而原告作为非违约方，也未对其主张违约金约定的合理性提供相应证据。结合合同的履行情况、被告的过错程度等综合因素，根据诚实信用原则和公平原则，结合案件的实际情况，本院将违约金调整为以未付购房款950000元为基数，从2020年9月28日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至被告付清之日止。关于律师费，根据合同约定，被告逾期付款构成违约，原告为实现债权支出的律师费应由违约方承担，故对原告要求被告支付律师费10000元的诉请，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告贺绍水于本判决发生法律效力后立即支付原告张鹏购房款950000元；二、被告贺绍水于本判决发生法律效力后立即支付原告张鹏违约金，该违约金以未付购房款950000元为基数，从2020年9月28日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至被告付清之日止；三、被告贺绍水于本判决发生法律效力后立即支付原告张鹏律师费10000元。四、驳回原告张鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费18192元，减半收取9096元，财产保全费5000元，合计14096元（原告已预交），由被告贺绍水负担，限于本判决发生法律效力后立即迳付原告张鹏。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 周 敏二〇二〇年十二月四日书记员 楚龙静