广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终25065号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市联投置地有限公司。法定代表人：蔡权。上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市联投东方资产管理有限公司。法定代表人：蔡权。上述两上诉人共同委托代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐柏良。委托诉讼代理人：郭奕璇，广东知明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张裕，广东知明律师事务所律师。上诉人深圳市联投置地有限公司（以下简称联投置地公司）、深圳市联投东方资产管理有限公司（以下简称联投东方公司）与上诉人徐柏良租赁合同纠纷一案，均不服深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初3031号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。联投置地公司、联投东方公司的上诉请求：1.撤销一审民事判决书；2。改判支持联投置地公司、联投东方公司的全部一审诉讼请求，驳回徐柏良的一审反诉请求；3。本案一、二审全部诉讼费用由徐柏良承担。徐柏良的上诉请求：1.判令撤销一审判决第四、五、六、七、八项；2.判令撤销一审判决第九项，改判联投置地公司赔偿徐柏良装修费损失300000元；3.判令撤销一审判决第十一项，改判联投置地公司赔偿徐柏良加盟费损失509800元；4.判令撤销一审判决第十一项，改判联投置地公司赔偿徐柏良消防工程验收费用损失35000元；5.判令撤销一审判决第十一项，改判联投置地公司赔偿徐柏良试营业期间经营成本损失94268.6元，包括员工工资支出、员工住宿费支出、员工餐费、购买食材等；6.判令撤销一审判决第十一项，改判联投置地公司、联投东方公司承担律师费40000元；7.本案一、二审的全部诉讼费由联投置地公司、联投东方公司承担。联投置地公司、联投东方公司向一审法院起诉请求：1.确认徐柏良与联投置地公司、联投东方公司签订的《商铺租赁合同》已经解除；2.确认徐柏良向联投置地公司交纳的履约保证金104036.40元、向联投东方公司交纳的履约保证金57798元（共计161834.4元）均不予退还；3.徐柏良立即向联投置地公司、联投东方公司支付违约金164724.3元（=[52018.20元月租金+2889.90元月管理费]×3倍）；4.徐柏良立即向联投置地公司支付拖欠的2018年10月21日起至原告收回商铺之日期间的租金（计至2019年8月29日合计为406748.77元），以及延期付款违约金（违约金按每年24%标准计算，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2019年8月29日为39482.19元）；5.徐柏良立即向联投置地公司支付装修期、经营免租期与租金优惠期期间未付的租金232571.69元；6.徐柏良立即向联投东方公司支付从2018年8月起计至原告收回商铺之日期间的运营管理费（计至2019年8月29日合计为32627.90元），以及延期付款违约金（违约金按每年24%标准计算，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2019年8月29日为4090.66元）；7.徐柏良立即向联投东方公司支付拖欠的2018年11月～2019年4月的水电费共计1624.13元，以及延期付款违约金（违约金按每年24%标准计算，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2019年8月29日为251.21元）；8.徐柏良立即联投置地公司支付律师费9540元、向联投东方公司支付律师费1060元；9.徐柏良承担本案案件受理费等一切诉讼费用。以上金额暂计至2019年8月29日合计为1054555.25元。徐柏良向一审法院反诉请求：1.判令双方当事人在2018年7月16日签订的《商铺租赁合同》于2019年4月10日解除；2.判令联投置地公司返还徐柏良履约保证金l04036.40元，联投东方公司返还徐柏良履约保证金5779.80元；3.判令联投置地公司向徐柏良支付违约金7594.66元（以104036.40为基数，按日利率0.000002％自2019年4月11日计算至实际还清之日止，暂计至2020年4月l0日)，联投东方公司向徐柏良支付违约金421.93元（以5779.80为基数，按日利率0.000002％自2019年4月ll日计算至实际还清之日止，暂计至2020年4月10日)；4.判令联投置地公司赔偿徐柏良装修费损失300000元；5.判令联投置地公司赔偿徐柏良加盟费损失509800元；6.判令联投置地公司赔偿徐柏良消防工程验收费用损失35000元；7.判令联投置地公司赔偿徐柏良试营业期间经营成本损失94268.6元(包括员工工资支出、员工住宿费支出、员工餐费、购买食材等支出)；8.判令联投置地公司、联投东方公司承担律师费40000元；9.本案的诉讼费由联投置地公司、联投东方公司承担。以上各项合计金额为1096901.39元。一审法院认定事实：合同签订及履行情况。联投置地公司（甲方）作为出租人，联投东方公司（丙方）作为商场的经营管理方于2018年7月16日与徐柏良（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定由乙方承租X（二期）商业第一层的编号为F167、F168、F169、F170作为经营餐饮“X”店，租赁期限为2018年8月1日至2023年7月31日；装修免租期61天；经营免租期从2019年1月1日至同年2月28日；乙方应于签订合同之日起5日内向甲方支付104036.40元、向丙方支付履约保证金5779.80元，如乙方擅自提前终止合同的，或因乙方未履行合同义务甲方或丙方依合同约定解除合同的，前述保证金不予退还；装修期、经营免租期内免收租金，但乙方仍须向丙方支付装修管理费、运营管理费、能源费用等实际发生的费用；租金约定为自计租日起第一、二租赁年度每月租金52018.2元，乙方应于每月5日前向甲方交付当月租金；除因甲方或丙方违约导致合同解除以外的原因造成乙方实际租赁不满本合同规定的租赁期的，乙方应向甲方补付装修期、经营免租期、租金优惠期间所减免的租金；运营管理费约定为每月运营管理费2889.90元，乙方应于每月5日前向丙方交付；乙方延期支付租金的，应按拖欠金额每月2%的标准向甲方支付延期付款违约金，乙方延期支付运营管理费或水电燃气等费用的，应按拖欠金额每月2%的标准向丙方支付延期付款违约金；乙方逾期支付租金超过两个月或一年内累计拖欠租金达三次的，或乙方逾期支付运营管理费或水电燃气等费用（包括但不限于保证金、利息和违约金等）超过两个月的，或出现其他情形的，甲方或丙方有权解除合同，同时乙方应按本合同约定承担违约责任；甲、丙方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予退还，此外乙方还应向甲、丙方支付合同解除当月租金、管理费之和三倍的金额作为违约金，如违约金不足以弥补因此给甲、丙方造成的损失，乙方还应补足，损失包括但不限于租金损失、中介费、广告费、装饰装修拆除费、留存物品保管费、诉讼费、仲裁费、律师费。合同签订后，徐柏良于2018年7月30日、2018年7月18日分别向联投置地公司交纳了履约保证金104036.40元，向联投东方公司交纳了运营管理费履约保证金5779.80元，共计109816.2元。此后一直未再交付租金及管理费等费用。2018年8月21日，联投置地公司向徐柏良交付案涉商铺，双方签订了《商铺交付确认书》，载明：租赁期从2018年8月21日至2023年8月20日，装修免租期从2018年8月21日至10月20日，计租日为2018年10月21日。徐柏良接收商铺后开始进场装修。2018年8月底，徐柏良发现涉案房屋存在漏水问题，经与联投置地公司、联投东方公司沟通后推迟装修期，于2018年11月30日实际完成装修。一审庭审中，徐柏良称因漏水问题一直没有解决，故其无法继续经营并于2019年1月3日撤场，2月份实际搬离。又称其于2019年3月11日将案涉商铺的钥匙通过邮寄的方式交还联投置地公司、联投东方公司，并于2019年4月10日通过微信向联投置地公司、联投东方公司员工关X、汪X、王X发送信息，提出其终止合同的决定，又将解除函送至联投置地公司、联投东方公司办公室。徐柏良为此提交了微信聊天记录、照片作为证据，并申请证人王某、余某出庭作证。其中与关X的聊天记录显示，其于2018年9月2日向联投置地公司、联投东方公司反应涉案商铺的漏水情况，关X回复的内容基本上围绕着教徐柏良如何书写材料描述漏水的情况及如何申请补偿；与王X的聊天记录显示徐柏良向其发送关于伸缩缝的问题致联投函，王X经审查后提出：“第二项需要补充”、“我先把第一期的免租期现报上去”；与汪X的聊天记录显示徐柏良向其发送关于伸缩缝的问题致联投函，汪X回复“可以”。证人王某为案涉商铺的装修人员，一审庭审中述称案涉商铺所在房屋分属两栋楼，中间是空的，两面墙中间有一个伸缩缝，打墙的时间发现里面是湿的；证人余某为其他商铺租户，称其装修花了60多万，因商铺漏水墙面发霉的原因，联投置地公司、联投东方公司抵扣了其12万元的租金。另，联投置地公司、联投东方公司主张在案涉商铺中徐柏良仍遗留有灶台、餐桌、长凳、储物柜、菜架等大量物品，徐柏良确认未搬走上述财产，但表示，商铺的问题让其很伤心，且那些东西不值钱，所以就不要了，又称按照合同10.6条的约定联投置地公司、联投东方公司可以自行处置。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。从一审庭审查明事实可见，徐柏良确实存在至今未支付租金的违约事实，本案争议焦点在于案涉商铺漏水的责任归属。对此，徐柏良主张因案涉商铺存在漏水情形，导致其装修期延长，并且因漏水导致天花板有石灰往下掉造成其商铺无法正常营业才被迫撤场。联投置地公司、联投东方公司对此不予认可，认为系徐柏良自行打掉分割墙、导致分隔墙上方的伸缩缝直接暴露在天花板上且又没有进行正确的防渗水装修导致漏水的情况发生。一审法院认为，徐柏良提交的与关X、汪X、王X的微信聊天记录，该证据业经固化处理，其真实性应予认定。此外，《商铺租赁合同》第二页落款处记载联投置地公司、联投东方公司方的联系人为“关X”，一审庭审时联投置地公司、联投东方公司代理人亦确认王X系其公司员工，因此，在无相反证据的情况下，一审法院采纳上述聊天记录作为本案的定案依据。纵观上述聊天记录，均未见联投置地公司、联投东方公司提出伸缩缝漏水的责任在于徐柏良的相关内容，相反，从聊天记录内容可见，徐柏良于2018年9月2日已向联投置地公司、联投东方公司提出伸缩缝漏水问题，联投置地公司、联投东方公司员工关X及王X均在教徐柏良如何撰写函件申请免租期或者请求联投置地公司、联投东方公司维修，由此可见，上述证据已初步证实造成伸缩缝漏水的主要原因在于案涉房屋的主体结构问题。结合本案中无证据显示联投置地公司、联投东方公司于2019年8月25日向徐柏良发出解除通知前曾就徐柏良在租赁期间的租金向徐柏良催收过的事实，以及出庭证人证言的佐证，一审法院采信徐柏良的主张，认定造成案涉商铺漏水的主要原因系案涉商铺主体结构造成，其责任在于出租人，即联投置地公司、联投东方公司。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。案涉商铺长期漏水且导致天花板会掉落石灰，租赁期间一直无法修复，该问题必然严重影响徐柏良的正常经营，徐柏良关于其已无法正常使用商铺，无法实现经营餐饮的合同目的的主张符合常理，一审法院予以采信。案涉商铺漏水问题的责任在于联投置地公司、联投东方公司，联投置地公司、联投东方公司作为出租人未能提供适租房屋，徐柏良作为承租人依法享有合同解除权。徐柏良于2019年4月10日通过微信向关X明确提出终止合同，故《商铺租赁合同》于2019年4月10日解除。因此，徐柏良关于判令确认案涉租赁合同于2019年4月10日解除的诉求，一审法院予以支持。关于徐柏良请求判令联投置地公司、联投东方公司退还履约保证金104036.40元、运营管理保证金5779.80元及违约金的诉求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。如上述认定，案涉租赁合同的解除系由于联投置地公司、联投东方公司的原因导致，故履约保证金及运营管理保证金应退还给徐柏良。至于违约金。联投置地公司、联投东方公司占用履约保证金必然导致徐柏良产生利息损失，故徐柏良主张违约金的诉求符合事实及法律规定。徐柏良要求联投置地公司以履约保证金104036.40元为本金，按日利率0.000002%的标准从2019年4月11日开始算至履约保证金退回之日；要求联投东方公司以运营管理保证金5779.80元为本金，按日利率0.000002%的标准从2019年4月11日开始算至运营管理保证金退回之日，徐柏良该项诉求于法有据，一审法院予以支持。关于联投置地公司、联投东方公司诉求的违约金。虽然徐柏良一直未交付租金，但因联投置地公司、联投东方公司未能依约提供符合合同目的的商铺给徐柏良使用，即联投置地公司、联投东方公司违约在先，且一直未能修复，属根本违约，故徐柏良拒付租金系依法行使其先履行抗辩权，故联投置地公司、联投东方公司诉求徐柏良支付违约金无法律依据，一审法院不予支持。联投置地公司、联投东方公司关于承租期间的租金及运营管理费、装修免租期、经营免租期、后期租金及运营管理费、违约金的诉求。如上所述，案涉租赁合同已解除，且该违约责任在于联投置地公司、联投东方公司，联投置地公司、联投东方公司要求徐柏良补缴纳免租期、经营免租期的租金，没有事实及法律依据，一审法院均不予支持。《商铺交付确认书》对合同原约定装修免租期更改为2018年8月21日至2018年10月20日，经营免租期未作变更，故仍为2019年1月1日至2019年2月28日。徐柏良与关X的聊天记录显示，徐柏良在2018年9月2日就已向关X表达因漏水需延缓装修的时间，故徐柏良关于案涉商铺漏水问题导致实际装修时间延缓至2018年11月30日完成的主张具有可信度，一审法院予以采信。因此，租金起租日应相应延缓至2018年12月1日。由于2019年1月1日至2019年2月28日为约定的经营免租期，故截止至2019年4月10日合同解除之日，徐柏良应承担租金及运营管理费的期间为：2018年12月1日至2018年12月31日、2019年3月1日至2019年4月10日。经核算，上述期间的租金金额为121375.8元（52018.2元+52018.2元+52018.2元/月÷30天×10天），运营管理费金额为6743.1元（2889.90元+2889.90元+2889.90元/月÷30天×10天）。至于逾期付款利息问题，考虑到案涉租赁商铺存在严重漏水问题一直未解决，且责任在于联投置地公司、联投东方公司，故联投置地公司、联投东方公司关于逾期付款利息的诉求，一审法院不予支持。虽然徐柏良于2019年4月10日提出解除合同，但由于其至一审庭审前仍遗留有经营财产尚未清空，至一审庭审时才作出放弃上述财产的意思表示。因此，徐柏良应对合同解除后案涉商铺的空置损失承担相应的责任。双方在合同中已明确约定：……商铺里面的物品联投置地公司、联投东方公司可以自行处置，而从一审庭审查明可见，遗留在商铺内的财产为灶台、餐桌、长凳、储物柜、菜架等物品，价值有限，但本案中，无证据显示作为出租方的联投置地公司、联投东方公司在提起本案诉讼前曾要求徐柏良腾退商铺，联投置地公司、联投东方公司亦存在怠于行使其权利的情形。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。结合本案的实际情况，一审法院酌定徐柏良应承担自合同解除后二个月的空置损失，即2019年4月11日至2019年6月10日的租金104036.4元（52018.2元/月×2个月）及运营管理费5779.8元（2889.90元/月×2个月）由徐柏良承担。至于2019年6月11日后的空置损失，属于因联投置地公司、联投东方公司未及时采取措施防止损失的进一步扩大所造成，应由其自行承担。关于水电费问题。联投置地公司、联投东方公司提交缴费通知书显示徐柏良截止2019年4月产生水电费1624.13元，徐柏良虽然对此不予认可，但由于徐柏良未提交有效证据证实其在4月份未实际使用案涉商铺，且联投置地公司、联投东方公司提交的水电费在合理的范围内，故一审法院予以采信。徐柏良未能就已付水电费的情况举证，故一审法院认定其尚未支付上述费用。因此，徐柏良应向联投东方公司支付拖欠水电费1624.13元及延期付款违约金，违约金按照按中国人民银行同类同期贷款利率1.5倍计算，从各期当月的6月起计至实际付清之日。关于装修损失问题。案涉合同因联投置地公司、联投东方公司未能提供适租商铺而解除，其应承担相应的违约责任，徐柏良要求联投置地公司、联投东方公司承担装修损失费有理，一审法院予以支持。至于具体的损失金额问题。徐柏良提交其与案外人深圳市粤众星装饰工程有限公司签订的《施工合同》显示装修工程合同价款为35万元、深圳市粤众星装饰工程有限公司出具的收据为30万元。但是经一审法院核算徐柏良提交的微信支付交易明细证明及银行转账记录，显示转账给深圳市粤众星装饰工程有限公司款项合计为30000元，徐柏良未能提交其他有效证据证实其装修费用为30万元的主张，且联投置地公司、联投东方公司亦不予认可，故徐柏良对此应承担举证不能的不利后果，一审法院据此认定装修费用为30000元。因此，徐柏良的该项诉求，一审法院支持合理部分，超出部分，一审法院不予支持。关于加盟费、试业期间的工人工资等的损失问题。加盟费、试业期间的工人工资等属于徐柏良作为经营者的正常经营成本，且从查明事实可见，从装修竣工至合同解除期间徐柏良实际上已投入经营接近半年，虽然联投置地公司、联投东方公司未能提供适租商铺系造成合同解除的主要原因，但结合徐柏良提供的其他证据可见，案涉商铺还存在人流量低等营商环境较差等情形，该因素系造成徐柏良无法继续经营的另一重要原因，而营商环境属于徐柏良的经营风险。综上，徐柏良的上述损失诉求，一审法院均不予支持。关于消防工程验收费用的损失问题。徐柏良未能举证证实其消防工程验收不合格的原因在于联投置地公司、联投东方公司，且该商铺最终亦已通过了消防验收并进入了正常运营，故徐柏良的该项诉求，没有事实依据，一审法院不予支持。关于律师费的问题。如上述认定，联投置地公司、联投东方公司作为违约方，其诉求律师费，无事实依据，一审法院不予支持。《商铺租赁合同》仅约定徐柏良违约，联投置地公司、联投东方公司可要求徐柏良支付律师费的情况，并未作相反约定，故徐柏良诉求律师费没有合同依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、确认联投置地公司、联投东方公司与徐柏良签订的《商铺租赁合同》于2019年4月10日解除；二、联投置地公司应在本判决生效之日起十日内向徐柏良返还履约保证金104036.40元及违约金（违约金的计算，以104036.40元为本金，按日利率0.000002%的标准从2019年4月11日起计至实际返还之日止）；三、联投东方公司应在本判决生效之日起十日内向徐柏良返还运营管理履约保证金5779.80元及违约金（违约金的计算，以5779.80元为本金，按日利率0.000002%的标准从2019年4月11日起计至实际返还之日止）；四、徐柏良应于本判决生效之日起十日内向联投置地公司支付2018年12月1日至2018年12月31日、2019年3月1日至2019年4月10日期间的租金121375.8元；五、徐柏良应于本判决生效之日起十日内向联投置地公司支付2018年12月1日至2018年12月31日、2019年3月1日至2019年4月10日期间运营管理费6743.1元；六、徐柏良应于本判决生效之日起十日内向联投置地公司支付2019年4月11日至2019年6月10日的占用费104036.4元；七、徐柏良应于本判决生效之日起十日内向联投置地公司支付2019年4月11日至2019年6月10日的运营管理费5779.8元；八、徐柏良应于本判决生效之日起十日内向联投置地公司支付水电费1624.13元及延期付款利息（利息的计算，以6743.1元为本金，按中国人民银行同类同期贷款利率1.5倍从各期当月6日其起计至付清之日止）；九、联投置地公司应于本判决生效之日起十日内向徐柏良赔偿装修损失费30000元；十、驳回联投置地公司、联投东方公司的其他诉讼请求；十一、驳回徐柏良的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7145元，由徐柏良负担1448元，由联投置地公司、联投东方公司负担5697；反诉费7336元，由联投置地公司、联投东方公司负担1548元，徐柏良负担5788元。本院经审理查明，一审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。另查明，徐柏良于2018年12月18日向联投东方公司预付电费13500元。本院认为，联投置地公司、联投东方公司与徐柏良签订的《商铺租赁合同》，系三方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应遵照履行各自的义务。联投置地公司、联投东方公司称伸缩缝漏水问题系徐柏良未正确装修所致，但并未提供相关证据予以证明，本院不予采信。相反，根据徐柏良提交的相关证据显示，徐柏良于2018年9月2日就已向联投置地公司、联投东方公司提出伸缩缝漏水问题，联投东方公司员工均在教徐柏良如何撰写函件申请免租期或者请求联投置地公司、联投东方公司维修，结合装修人员的证人证言，一审认定案涉商铺漏水的主要原因系案涉商铺主体结构造成，责任在于联投置地公司、联投东方公司并无不妥，本院予以确认。案涉商铺长期漏水且导致天花板会掉落石灰，租赁期间一直无法修复，该问题必然严重影响徐柏良的正常经营，徐柏良关于其已无法正常使用商铺，无法实现经营餐饮的合同目的的主张符合常理，一审对此认定正确，本院予以确认。联投置地公司、联投东方公司称案涉商铺漏水对徐柏良经营影响极小，没有事实依据，本院不予采纳。案涉商铺漏水的责任在于联投置地公司、联投东方公司，联投置地公司、联投东方公司作为出租人未能提供适租房屋致使徐柏良的合同目的无法实现，徐柏良有权解除案涉租赁合同。联投置地公司、联投东方公司称徐柏良不享有合同解除权，于理无据，本院不予支持。徐柏良于2019年4月10日通过微信向联投置地公司、联投东方公司员工明确提出终止合同，一审据此认定案涉租赁合同于2019年4月10日解除正确，本院予以确认。案涉合同系因联投置地公司、联投东方公司的原因解除，联投置地公司、联投东方公司作为违约方，请求不予退回徐柏良支付的履约保证金、运营管理保证金，请求徐柏良支付相关违约金及补缴装修期、经营免租期与租金优惠期期间的租金，于理无据，本院不予支持。因联投置地公司、联投东方公司在案涉合同解除后迟延退还徐柏良履约保证金、运营管理保证金，一审判令联投置地公司、联投东方公司按日利率0.000002%的标准支付违约金正确，本院予以维持。关于租金及运营管理费问题。案涉商铺存在漏水问题必然导致联投置地公司、联投东方公司的装修造成延缓，徐柏良亦在2018年9月2日就已向联投东方公司员工表达因漏水须延缓装修的时间，一审据此认定租赁起租日应享有延缓至2018年12月1日并无不妥，本院予以确认。截止至案涉合同解除之日即2018年4月10日，徐柏良应承担2018年12月1日至2018年12月31日、2019年3月1日至2019年4月10日期间的租金总额为121375.8元（52018.2元×2+52018.2元÷30天×10天）。案涉租赁合同约定，装修期、经营免租期内免收租金，但徐柏良仍需支付运营管理费等实际发生的费用。因此，截止至案涉合同解除之日，徐柏良应承担2018年8月21日至2019年4月10期间的运营管理费总额为22252.2元（2889.90元×7个月+2889.90元÷30天×21天）。徐柏良请求无须支付上述租金及运营管理费，于理无据，本院不予支持。至于逾期付款利息，考虑到案涉租赁商铺存在严重漏水问题一直未予解决，且责任在于联投置地公司、联投东方公司，一审据此驳回联投置地公司、联投东方公司的该项主张并无不妥，本院予以维持。关于合同解除后的占有使用费问题。徐柏良在2019年4月10日解除案涉合同后，未及时将涉案商铺清空并恢复原状返还给联投置地公司、联投东方公司，应承担相应的责任。同时，联投置地公司、联投东方公司作为出租方及经营管理方，在未收到租金及徐柏良已解除案涉合同的情况下，怠于行使自身权利，导致涉案房屋一直空置，依法应对扩大损失承担相应的责任。考虑到涉案商铺仍有隔墙尚未恢复原状，以及恢复原状需要一定施工时间等事实，一审酌定徐柏良承担自合同解除后二个月的占有使用费或空置损失并无不妥，本院予以确认。联投置地公司、联投东方公司请求徐柏良支付之后的占有使用费，不符合法律规定，本院不予支持。徐柏良请求不予支付上述占有使用费或空置损失，亦不符合法律规定，本院不予支持。关于水电费问题。徐柏良于2018年12月18日向联投东方公司预付了电费13500元，联投东方公司主张的水电费1624.13元应从徐柏良预付的上述费用中进行抵扣。因此，对联投置地公司、联投东方公司主张的水电费及违约金，本院不予支持。关于装修损失问题。案涉合同因联投置地公司、联投东方公司未能提供适租商铺而解除，其应当承担相应的违约责任，徐柏良要求联投置地公司、联投东方公司承担装修损失，于理有据，本院予以支持。至于具体的损失金额问题，徐柏良主张其装修费用为30万元，但并未提交充分的证据予以证明，一审依据徐柏良的微信支付交易明细及银行转账记录认定装修费用为30000元并无不妥，本院予以维持。关于加盟费、试业期间的工人工资等的损失问题。加盟费、试业期间的工人工资等属于徐柏良作为经营者的正常经营成本，与案涉合同的解除无关，。一审判令驳回徐柏良该项主张正确，本院予以维持。关于消防工程验收费用的损失问题。徐柏良未能举证证明其消防工程验收不合格的原因在于联投置地公司、联投东方公司，且该商铺最终亦通过了消防验收并进入了正常经营，一审据此驳回徐柏良的该项诉请正确，本院予以维持。关于律师费问题。如上所述，联投置地公司、联投东方公司作为违约方，其诉请律师费，无事实依据，一审据此驳回联投置地公司、联投东方公司该项主张正确，本院予以维持。律师费并非诉讼中必然产生的费用，在案涉合同未约定徐柏良可要求联投置地公司、联投东方公司支付律师费的情况下，一审驳回徐柏良的该项主张正确，本院予以维持。综上所述，一审实体处理欠妥，本院予以纠正。联投置地公司、联投东方公司、徐柏良的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初3031号民事判决第一、二、三、四、六、七、九项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初3131号民事判决第八、十、十一项；三、变更深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初3031号民事判决第五项为：徐柏良应于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市联投置地有限公司支付2018年8月21日至2019年4月10期间的运营管理费22252.2元；四、驳回上诉人深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回徐柏良的其他反诉请求。本案一审案件受理费人民币7145元，由上诉人深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司负担人民币5417元，被上诉人徐柏良负担人民币1728元。一审反诉费用人民币7336，由上诉人深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司负担人民币1548元，被上诉人徐柏良负担人民币5788元。本案二审受理费人民币25841元（深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司已预交人民币24500元，徐柏良已预交人民币13591元），由上诉人深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司负担人民币11984元，上诉人徐柏良负担人民币13857元。上诉人深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司多预交的人民币12250元，由本院予以退回。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年十二月二十二日书记员 刘尹琳(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。