辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2298号上诉人（原审被告）：辽宁东旭置业有限公司，住所地：辽宁省沈抚新区。法定代表人：和阳，该公司经理。委托诉讼代理人：杨涛，辽宁湘辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张程，辽宁湘辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张旭东，男，1968年12月31日出生，汉族，户籍所在地抚顺市顺城区，现住抚顺经济开发区。被上诉人（原审原告）：李琴，女，1969年3月16日出生，汉族，户籍所在地抚顺市顺城区，现住抚顺经济开发区。上诉人辽宁东旭置业有限公司因与被上诉人张旭东、李琴商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初1636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人辽宁东旭置业有限公司的委托诉讼代理人杨涛、张程，被上诉人张旭东、李琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁东旭置业有限公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回张旭东、李琴的诉讼请求。二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律必然错误。一、上诉人与被上诉人在双方签订买卖合同附件五中有明确的约定，即“沙盘、宣传单所宣传的相关内容不作为出卖人对被买受人相应的要约，依据政府规划的变更，交房应以现状为准。”一审判决在对双方合同约定内容没有查清的情况下，盲目引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条司法解释之规定进行判决，其判决结果必然错误。二、关于交付房屋没有安装煤气报警器及没有修建飘窗事宜。因2013年11月份上诉人已经将诉争房屋交给被上诉人使用，没有证据证明被上诉人对此提出过异议。在2020年6月份也就是交付房屋7年多以后，被上诉人提出诉讼，上诉人认为被上诉人应当是对没有安装煤气报警器及没有修建飘窗这一客观事实认可的。一审判决以上诉人提出此观点没有法律依据为由没有采信，被上诉人接手房屋居住7年之久，是一个法律事实。通过这一法律事实应当推断出，上诉人与被上诉人对交付房屋的现状进行了变更。三、即便被上诉人不认可交付房屋的现状，在7年之后提出了没有安装煤气报警器及没有修建飘窗的违约诉讼请求。那么上诉人在一审诉讼过程中，没有提供一直主张过权利的相关证据。依据民法有关规定，被上诉人已经超出了法律规定的诉讼时效。一审法院在没有任何证据情况下，就在判决书中注明被上诉人一直主张权利，显然是错误判决。四、依据《合同法》的规定，违约责任是因为约定才承担的法律责任，通过审查上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，对于没有安装煤气报警器及没有修建飘窗的违约行为，没有约定相关违约责任。那么上诉人对此不应当承担违约责任。同样依据《合同法》之规定，应当由违约方赔偿非违约方因此造成的实际损失。在一审诉讼过程中，被上诉人就这两处违约行为并没有向法院提交其造成损失的相关证据，但一审法院却判决上诉人按照购房合同总价款的5%承担违约责任，明显于法无据。五、关于财产损失，被上诉人并没有向法院提交其造成损失的相关证据，但一审法院却判决上诉人支付1000元财产损失，明显于法无据。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请二审法院查清事实撤销一审法院判决，并驳回被上诉人诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。张旭东、李琴辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律必然正确。一、被上诉人与上诉人双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律，应当认定有效。合同签订后，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中被上诉人已经按照合同约定交付了购房款，上诉人应当按照合同约定的条件向被上诉人交付合同所约定的房屋，但上诉人未能达到合同约定的交房标准。根据法律规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，应视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。本案中，（1)大商房地产作为开发单位，对楼宇的设计、建设、销售宣传应专业、合法、真实。大商房地产售楼时对外宣传房屋建有“屋顶花园”，但至今未进行建设，并在平台多处放置大型排风设备，大商房地产违约事实存在。另上诉人在其售房广告中明确建立“屋顶空中花园”，且在2013年11月20日向该小区业主出具的“对大商中心城业主诉求的处理意见”中明确“现屋顶上的设备我公司予以拆除，建设屋顶花园，于2014年6月30日前交付使用”，如不能按期完成，我公司将承担法律责任。但截至庭审之日止，上诉人仍未能按照承诺履行，故应当承担相应的违约责任。（2)大商房地产于2020年7月2日变更为辽宁东旭置业有限公司，东旭置业于2020年9月15日对大商XX小区露台进行改造喷漆，本小区大自然物业把东旭置业施工方案发到业主群告知，向法院提供证据只给露台排风设备有木质、围挡、喷漆，其他原样没动，数十台大型排风机仍然没有拆除。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决结果正确。二、关于交付房屋没有安装燃气报警器和飘窗缺失事宜。根据抚顺开发区房产管理局备案合同编号K2011343-xxx商品房买卖合同附件三：大商XX（C块）住户交房标准中，第5条门窗：窗：高级塑钢平开窗，客厅、居室为飘窗，第十一条安防系统：第一小点，燃气报警系统：各户厨房设置。实际中，开发商没有履行合同中所列项目，并且故意隐瞒。对减少飘窗的具体数量进行遮掩回避，不能其真实告知购房者，对于消防系统燃气报警器根本就没有安装到户，燃气至今没有开栓使用。证据已在一审中提供。一审判决中被告提出的观点没有法律依据没有采信，是一个法律事实。通过这一法律事实对此可以看出，大商开发商为故意欺骗购房者，达到减少建房成本的目的。本小区几**居民，每家都减少了飘窗数量和没有安装燃气报警器装置，由此不难看出，大商开发商的用意所在。所以，我国法律明确规定依据中华人民共和国民法通则若干问题意见第68条规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。并根据《合同法》的规定，违约责任是因为约定才承担法律责任，通过一审判决中原告与被告签订商品房买卖合同中，对于没有安装燃气报警器装置及没有修建飘窗，飘窗数量的缺失，所以构成违约。故大商开发商应当承担违约责任。同样依据《合同法》之规定，应当有违约方大商开发商赔偿给非违约方因此造成的实际损失。在一审诉讼过程中，原告方已经向法院提交了其造成损失的相关证据。一审法院的判决被告大商开发商按照购房合同的价款的5%承担违约责任是具有法律依据的。三、关于一审原告主张被告赔偿房屋质量问题损失一节，案涉房屋各个房间墙体确实存在不同程度裂痕，被告方亦曾向原告方出具书面材料（维修催告单）认可该项事实，原告就维修墙体裂缝支出的合理损失应由被告方承担，具体数额已向一审法院提供的证据所显示的房屋居住情况、裂痕面积与位置、修补状况及当地装饰公司装修报价明细，所以，一审法院根据实际情况，酌定其损失为1000元赔偿原告。一审被告说原告对交付房屋的现状进行了变更，一审被告要拿出证据来证明我家没有看到证据。四、关于诉讼时效，几年来我家一直从未间断，多次去大商房地产售楼处去主张我家的权利来维权，但因大商售楼处大门关闭，没人上班，在这种情况下，我家的维权受到了阻碍：（1)2014年5月16日，大商房地产开发商给我开具一张墙体裂缝维修催告单，证据一审以提交，其内容大商开发商只负责房屋墙体裂缝维修，宣传的空中花园，燃气报警器，飘窗等，都不管，我家认为不合理，我家就一直去找大商房地产售楼处来维护我的权利，找不着人，没人管，维权受到阻碍。（2)2016年4月中旬，几号记不清了，下午我和本小区业主一起约时间去大商售楼处维权，宣传的空中花园没建设，房屋质量等等问题，大商售楼处仍然大门关闭，没人上班，我的维权受到了阻碍，在售楼处门前等了一会我们就走了（有证人可以证明）。（3)2018年1月末一天下午，我去大商售楼处去维权，关于宣传空中花园没建设，房屋质量问题等等，碰见了我爱人的同事，也是我的朋友，我让他陪我一起去大商售楼处维权，大商售楼处还是大门关闭没人上班，我家的维权受到了阻碍。等了一会仍没有看见有人我们就走了（有证人证明）。（4)2019年10月末，我与本小区两名业主，一起到大商售楼处去维权，关于宣传空中花园没有建，房屋质量问题等等，售楼处大门关闭没人上班，我们维权又受到了阻碍（有证人证明）。（5)2019年11月12日，去大商地产售楼处拍摄证据照片，也能够证明大商房地产售楼处大门关闭没人上班，我家的维权受到阻碍（提供证据照片）。（6)我们本小区业主委员会提供了证据证明，2018年末至2019年初，大商某某小区业委会成立后去大商售楼处送材料等等，同样遇到大商售楼处大门上锁，所以更充分证明了业主维权受到阻碍（提供业委会证明材料）。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干的解释》第三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，一审适用法律正确。所以，恳请二审法院驳回上诉人的请求，维持一审法院的判决，二审一切诉讼费由上诉人承担。张旭东、李琴向一审法院起诉请求：1、赔偿违约金18486.6元（房款总额的5%）；2、房屋出现质量问题后，造成损失8490.5元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告张旭东与抚顺大商房地产置业投资有限公司于2013年8月21日签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告以每平方米3300元的价格购买被告开发的位于抚顺经济开发区，建筑面积为112.04平方米的房屋，房款总额为369732元；被告在2013年12月31日前将房屋交付原告使用，交付条件为该商品房经验收合格。合同附“大商XX(C地块)住户交房标准”第5条记载：窗为高级塑钢平开窗，客厅、居室为飘窗；第11条安防系统：(1)燃气报警系统：各户厨房设置；(3)单元门禁系统：每单元设置可视对讲，连接本单元各住户。被告的售楼广告及售楼处的房屋效果图均承诺建设“屋顶花园”。但被告实际交付的房屋并没有在厨房处安装燃气报警系统，原告房屋中的小居室未按合同约定安装“飘窗”，抚顺大商房地产置业投资有限公司未能按照其售楼广告上承诺的建设“屋顶花园”。2013年12月20日，抚顺大商房地产置业投资有限公司向全体业主出具了一份《对大商中心城业主诉求的处理意见》第四条载明：现屋顶上的设备我公司予以拆除，建设屋顶花园，于2014年6月30日前交付使用。2013年12月21日，抚顺大商房地产置业投资有限公司发出《大商顺景屋顶花园设计方案公示通知》，表明“屋顶花园”设计方案已经向全体业主公示，将以公示方案为标准，2014年3月施工，2014年6月末交付使用。截至庭审之日案涉屋顶机械设备仍未拆除。另查，原告所有的案涉房屋，房间墙体出现不同程度裂痕，抚顺大商房地产置业投资有限公司就此于2014年5月16日，向原告张旭东出具《维修催告单》，载明：您所购买的大商XX景X#X-XX-X(抚顺市临湖街XX-X号X-XX-X)房间内墙体出现不同程度的裂纹，经我司与施工单位现场勘察，具备维修条件，并已通知您随时可以维修，因未获您的配合，至今无法施工，现敦请您尽快安排好时间配合此次维修工作。又查，抚顺大商房地产置业投资有限公司于2020年7月2日变更名称为辽宁东旭置业有限公司。一审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律，应当认定有效。合同签订后，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告已经按照合同约定交付了购房款，被告应当按照合同约定的条件向原告交付房屋。关于被告辩称其向原告交付的房屋已经验收合格，符合交房条件，不同意支付违约金一节，因原、被告虽在合同中约定交付条件为“该商品房经验收合格”，但在合同后又附加了入住条件即在客厅及居室建设飘窗，被告交付原告的房屋虽经验收合格，但却未能达到合同约定的交房标准，故该行为构成违约，被告应当承担相应的违约责任。根据法律规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。本案中，被告在其售房广告中明确建立“屋顶花园”，且在2013年11月20日向业主出具的“对大商中心城业主诉求的处理意见”中明确“现屋顶上的设备我公司予以拆除，建设屋顶花园，于2014年6月30日前交付使用”，但截至庭审之日止，被告仍未能按照承诺履行，故应当承担相应的违约责任。关于原告主张被告赔偿因未按约定建设“空中花园”违约金、未按合同约定建设“飘窗”违约金一节，结合被告履行合同的具体情况，参照原告购房合同的购房款总额369732元，酌定两项违约金为总房款的5%即18486.6元，原告诉讼请求数额不超过此限度，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿房屋质量问题损失一节，案涉房屋各个房间墙体确实存在不同程度裂痕，被告亦曾出具书面材料认可该项事实，原告就维修墙体裂缝支出的合理损失应由被告承担，但具体数额，根据原告就此向本院提供的证据所显示的房屋居住情况、裂痕面积与位置、修补状况及当地装饰装修行业市场现状，本院酌定其损失为1000元，原告主张中超出部分无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告辽宁东旭置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内赔偿原告张旭东、李琴违约金18486.6元；二、被告辽宁东旭置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内赔偿原告张旭东、李琴财产损失1000元；三、驳回原告张旭东、李琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费474元，减半收取237元，由原告张旭东、李琴承担93元，由被告辽宁东旭置业有限公司承担144元，被告承担部分随上述款项一并给付原告。本院对一审查明的事实给予确认。二审期间，张旭东、李琴提交如下证据材料：1、2020年6月28日、2020年11月22日的照片两张、大自然物业公司的证明，欲证明大商楼盘空中花园现状及上诉人只是进行了喷漆，其余什么都没有做。2、大商售楼处2019年11月12日无人的照片，欲证明：我们去维权，售楼处大门关闭，找不到人，导致维权受阻。3、大商XX业委会2018年末－2019年初成立以来向大商送交业委会的材料遇到的大门紧锁无人上班出具的证明，欲证明：在这个时间也找不到人。4、大商房地产卖房时向业主宣传广告证据，欲证明：宣传与房屋现状不符，有欺诈的嫌疑。5、张某的民事判决书，欲证明：同一个小区同样的房屋同样的问题具有同样的共性，一、二审法院予以支持。辽宁东旭置业有限公司的质证意见：对证据1，2020年6月28日的照片是东旭置业接手之前的实景照片，该照片并不是大商置业建设空中花园之后的照片，在2014年大商置业将空中花园修建后当时的物业公司是黎明物业公司及相关业主没有妥善的使用及维护空中花园，导致了6月28日的现状。因此该照片不能证明所谓的大商置业违约。关于11月22日的照片，我公司2020年9月份接收以来投资了800余万元，将整个园区的环境进行了提升，空中花园进行了刷油，对整个楼体外墙进行了粉刷修缮，而且我们接收以来引进了学区，所以使现在的业主居住环境及房屋的价值大大提升了。对证据2，这组证据不能证明被上诉人曾经向上诉人的公司主张过权利，因为法律规定明确了，想主张权利应找到权利人及相关人，对方说大门紧锁找不到人不是法律规定的引起诉讼时效中断的情形。售楼处没人可以到公司注册地去找，或者是诉讼解决，并且之前也有例证。对证据3，质证意见同第二组质证意见一致。对证据4，一审上诉人已经向法庭提交了相关证据，商品房司法解释明确说了所谓的宣传资料是要约邀请，不是合同的组成部分。只有所谓的商品房的出卖人进行了进一步说明和承诺才能视为要约，这个也是商品房司法解释第三条明确规定的，本案当中我们双方相关的约定在合同附件5当中是有的，因此单纯从宣传单上认定我方违约于法无据。对证据5，判决书恰恰证明之前有人起诉维权了，主体是抚顺大商置业，都是我公司接手之前的事。张旭东、李琴申请证人李某、孙某出庭作证，欲证明张旭东、李琴一直向大商地产主张权利，但一直找不到人。辽宁东旭置业有限公司的质证意见是：证人与被上诉人或者是同一小区的居民或者是朋友，与本案有利害关系，真实性不予认可。到政府、房产局等其他非引起诉讼时效中断的部门主张权利或是没有找到当时的上诉人前身公司，均不能引起诉讼时效中断的法律后果。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、被上诉人张旭东、李琴要求上诉人辽宁东旭置业有限公司承担违约责任的权利请求是否超过诉讼时效。二、被上诉人张旭东、李琴要求上诉人辽宁东旭置业有限公司赔偿因房屋质量问题造成的损失是否应予支持。关于焦点一，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。法律另有规定的除外。诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案中，被上诉人张旭东、李琴在2013年12月初接收房屋，针对居室飘窗及安装燃气报警系统问题，张旭东、李琴在接收房屋时即知道权利被侵害；上诉人前身抚顺大商房地产置业投资有限公司于2013年12月20日向业主出具《对大商中心城业主诉求的处理意见》，明确“现屋顶上的设备我公司予以拆除，建设屋顶花园，于2014年6月30日前交付使用”。2014年6月30日之后上诉人应当发现存在其认为的违约之情形，即上诉人知道或应当知道权利被侵害的时间分别为2013年12月初和2014年6月30日，被上诉人应当在2015年12月初和2016年6月30日前主张自己的权利。被上诉人在一、二审期间提供的证据不属于诉讼时效中断、中止的法定情形，不能实现其在法律规定的诉讼时效期限内曾向上诉人主张过权利的证明目的，因此被上诉人的起诉已超过法律规定的诉讼时效期间。综上，上诉人所提出的不承担违约责任的上诉理由符合法律规定，被上诉人要求上诉人赔偿因未按约定建设“空中花园”违约金、未按合同约定建设“飘窗”及安装燃气报警系统违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点二，被上诉人自接收涉案房屋并装修后，发现房间墙体存在不同程度裂痕，上诉人前身抚顺大商房地产置业投资有限公司在2014年5月16日向被上诉人出具的《维修催告单》可以印证该事实存在，因该节问题上诉人一直未予解决，被上诉人因此产生的损失向上诉人主张赔偿有事实和法律依据，被上诉人一审中提交的相关证据仅能证明其房屋装修的费用，并不能客观、准确反映其维修墙体裂痕所支出的费用，一审法院考虑本案实际，酌情确定被上诉人的损失为1000元，系在合理的范围、幅度内进行裁量，本院予以确认。关于上诉人认为被上诉人提交的维修单系在公司接手之前产生，因此不应予赔偿一节，本院认为，公司无论发生更名、股东变更或其他情形，公司主体不变，公司的债权债务延续，对外应仍由公司承担责任和主张权利，故上诉人以上理由于法无据，本院不予支持。综上，辽宁东旭置业有限公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初1636号民事判决第二项、第三项；二、撤销抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初1636号民事判决第一项。一审案件受理费474元，减半收取237元，由上诉人辽宁东旭置业有限公司负担50元，由被上诉人张旭东、李琴负担187元；二审案件受理费287元，由上诉人辽宁东旭置业有限公司负担25元，由被上诉人张旭东、李琴负担262元。本判决为终审判决。审判长  马开智审判员  张 秦审判员  张庆敏二〇二〇年十二月二十三日书记员  王 琪