安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终3533号 上诉人（原审被告）:吴影，女，1990年12月28日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：黄鹂莎，江苏显明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：来安裕山房地产开发有限公司，住所地安徽省来安县汊河经济开发区高新路**，统一社会信用代码91341122MA2REYKA3A。 法定代表人：赵威，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：袁丹华，该公司员工。 上诉人吴影因与被上诉人来安裕山房地产开发有限公司（裕山公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院（2020）皖1122民初2645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 吴影上诉请求：1.撤销（2020）皖1122民初2645号民事判决，发回重审或改判其不承担违约责任；2.本案诉讼费用由裕山公司承担。事实和理由：1.一审法院未通知其到庭应诉，程序违法；2.其并非故意不办理银行贷款，由于裕山公司指定的银行没有额度放款，导致其无法贷款，事后双方沟通贷款事宜，并已达成解除房屋买卖合同的意思表示；3.其对本案无任何过错，一审判决其承担违约责任无事实依据。 裕山公司辩称，1.一审法院认定吴影构成违约正确，吴影贷款未获得银行同意原因在其自身，在向光大银行申请借款时，光大银行要求吴影再支付首付8万元，但吴影无力支付，被光大银行退贷，后其公司配合吴影换银行申请借款，吴影以怀孕需要休息为由未及时提供材料，之后又在继续办理按揭和退房之间反复改变意愿，故吴影怠于办理按揭导致未在约定期限内支付购房款构成违约。2.一审判决的违约金并不过高，今年房地产市场下行，其公司另售的价格将有较大降低，加上另售所需要支出的推广费用、佣金等均是裕山公司的实际损失，以实际损失为参考违约金并不过高。 裕山公司向一审法院起诉请求：1.判令解除其公司与吴影签订的《来安县商品房预售合同》，判令吴影配合裕山公司办理预售合同网签备案撤销手续;2.判令吴影支付违约金93216元;3.本案诉讼费用由吴影承担。 一审法院认定事实：2018年8月9日，裕山公司与吴影签订《来安县商品预售合同》及补充条款（网上合同签订时间为2018年7月19日，合同备案日期为2018年8月28日），约定：吴影购买裕山公司开发的位于来安县汊河新区房屋,房屋总价款为932160元；付款方式和期限为：吴影于2018年7月9日支付房款192160元，2018年8月8日前支付房款740000元（商业贷款）；吴影若未按约定的时间付款，逾期超过90天后，裕山公司有权解除合同的，吴影按累计应付款的10％向裕山公司支付违约金。补充条款第七条第7款约定：如非出卖人原因导致买受人应付的剩余购房款于买卖合同备案后满60日仍未能到账的,出卖人可单方解除买卖合同及本协议,如未能于前述期限到账系买受人自身原因导致的，出卖人还有权向买受人收取商品房总价款10%的违约金。合同签订后，吴影向裕山公司支付了首期房款192160元，但剩余购房款740000元至今未付。 一审法院认为，裕山公司与吴影签订的《来安县商品房预售合同》及补充条款，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，是合法有效合同。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案补充条款约定：“如非出卖人原因导致买受人应付的剩余购房款于买卖合同备案后满60日仍未能到账的,出卖人可单方解除买卖合同及本协议,如未能于前述期限到账系买受人自身原因导致的，出卖人还有权向买受人收取商品房总价款10%的违约金”，本案合同备案日期为2018年8月28日，吴影至今未能办理剩余740000元的银行按揭贷款或以其他方式支付该款，已构成违约，应承担违约责任，故对裕山公司要求解除《来安县商品房预售合同》及要求吴影配合其办理预售合同网签备案撤销手续并支付违约金93216元（932160元×10％）的诉讼请求予以支持。因吴影已支付裕山公司购房款192160元，故对于吴影应当承担的违约金93216元从该购房款中扣除为宜；对于剩余的购房款98944元（192160元-93216元），双方可自行协商解决，协商不成后吴影可另案诉讼。吴影经传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,放弃了答辩和质证的权利,由此产生的不利后果由其自负。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除来安裕山房地产开发有限公司与吴影于2018年8月9日签订的《来安县商品房预售合同》；二、吴影于本判决生效后十日内配合来安裕山房地产开发有限公司办理预售合同网签备案撤销手续；三、吴影向来安裕山房地产开发有限公司支付违约金93216元（从被告吴影已付购房款192160元中扣除）。案件受理费2130元，减半收取计1065元，由吴影负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴影提交的短信截图不能准确反映其是否收到相关诉讼材料，不能达到其证明目的，本院不予采信。对于吴影提交的证明，裕山公司认可吴影向银行提供过资料，本院予以确认。吴影提交的住院证明及出院记录与本案无关联性，本院不予采信。吴影与裕山公司提交的微信聊天记录内容一致，本院对该证据的真实性予以确认。裕山公司提交的商品房预售合同与本院无关联性，本院不予采信。 二审中，各方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。 本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，经本院在审判系统查询，原审法院对于吴影通过电子平台送达的开庭传票等诉讼材料已经发送成功，且吴影对于上述材料已经查看，应视为送达。吴影未按期到庭参加诉讼，原审法院依法缺席审理并无不妥，故吴影关于原审缺席审理程序违法的上诉主张不能成立，本院不予支持。 双方在案涉《来安县商品房预售合同》补充条款第七条对于适用于贷款支付房款的情形进行了约定。根据补充条款第七条第7款“如非出卖人原因导致买受人应付的剩余购房款于买卖合同备案后满60日仍未能到账的,出卖人可单方解除买卖合同及本协议,如未能于前述期限到账系买受人自身原因导致的，出卖人还有权向买受人收取商品房总价款10%的违约金”的约定，出卖人向买受人收取商品房总价款10%的违约金的前提条件是剩余购房款未能按期到账系买受人自身原因导致的。本案中，裕山公司依据上述约定向吴影主张违约金，但未能提供证据证明吴影购房贷款被银行退回是因吴影的原因所致，且在贷款被银行退回后，双方对退房、换房或是更换银行继续贷款进行了协商，但在协商的过程中并未对达成一致意见，据此也不能认定系因吴影的原因导致剩余购房款未能按期到账，故裕山公司关于违约金的主张无事实依据，与双方的合同约定不符，不应获得支持。原审未考虑购房贷款被退回的原因，仅以吴影未按期支付剩余房款即认定构成违约，与双方的约定内容不符，判决不当，应予纠正。此外，根据上述约定内容，裕山公司有权解除合同，且吴影于诉讼中对于解除合同也予以认可，故本院对原审关于解除合同及配合办理网签备案撤销手续的判决内容予以维持。 综上，上诉人吴影的部分上诉请求成立，本院予以支持。原判认定部分事实错误，判决不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省来安县人民法院（2020）皖1122民初2645号民事判决第一、二项，即：解除来安裕山房地产开发有限公司与吴影于2018年8月9日签订的《来安县商品房预售合同》；吴影于本判决生效后十日内配合来安裕山房地产开发有限公司办理预售合同网签备案撤销手续。 二、撤销安徽省来安县人民法院（2020）皖1122民初2645号民事判决第三项，即：吴影向来安裕山房地产开发有限公司支付违约金93216元（从吴影已付购房款192160元中扣除）。 三、驳回来安裕山房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费2130元，减半收取1065元，由吴影负担80元，来安裕山房地产开发有限公司负担985元；二审案件受理费2130元，由吴影负担80元，来安裕山房地产开发有限公司负担2050元。 本判决为终审判决。 审判长  高奎 审判员  王敏 审判员  刘勇 二〇二〇年十二月四日 书记员  吴敬 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。