广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民再436号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：罗烈通，男，1972年4月20日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：张森，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨学诗，国信信扬律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：深圳市真美车汽车服务有限公司宝安分公司，住所地：广东省深圳市宝安区新安街道宝民一路与新安五路交汇处黄金大厦**铺。负责人：王云，经理。委托诉讼代理人：甘红川，该公司员工。委托诉讼代理人：蒲永红，广东华商律师事务所律师。一审第三人：黄海刚，男，1973年11月9日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：林志强，广东宝城律师事务所律师。再审申请人罗烈通因与被申请人深圳市真美车汽车服务有限公司宝安分公司（以下简称真美车公司）、一审第三人黄海刚房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2017）粤03民终1736号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年8月20日作出（2018）粤民申429号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人罗烈通及其委托诉讼代理人张森、被申请人真美车公司委托诉讼代理人甘红川、蒲永红、一审第三人黄海刚委托诉讼代理人林志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗烈通申请再审称，（一）案涉合同约定，租期内真美车公司每月1日前应向罗烈通支付当月的租金、水电费及物业管理费，若拖欠费用超过15日，罗烈通有权解除合同，收回房屋，没收租赁保证金。真美车公司长期存在迟延交租的情形。2016年3月21日，罗烈通曾发函向真美车公司催收租金，函件载明真美车公司拖欠2016年2月、3月的租金分别达50天、21天，罗烈通在函件中亦明确要求真美车公司必须在收到函件之日起7天内清偿所有迟延费用，否则解除合同。但真美车公司直至3月29日仍未清偿费用，罗烈通于3月29日再次函告真美车公司，解除案涉合同。故案涉合同在3月30日真美车公司收到函件时解除。（二）黄海刚2016年3月17日发函给真美车公司要求撤场是主张物权权利的行为，与本案合同纠纷非属同一法律关系。如果真美车公司行使不安抗辩权亦只能对3月17日之后的租金主张不安抗辩权，对此前的租金仍应按时足额支付。真美车公司违约在先，业主黄海刚发函要求撤场不能成为真美车公司违约责任的阻却事由。（三）二审判决认定双方已就真美车公司长期迟延交租的行为重新达成口头协议，该认定与事实不符。真美车公司长期迟延交租，2016年1月，真美车公司分四次、拖延两个月才付完租金；2016年2月，真美车公司分七次、拖延两个月才付完租金，真美车公司已经构成严重违约。罗烈通一直催收，虽没有因此立刻与真美车公司解除案涉合同，但并不代表罗烈通放弃自身权利，更不代表罗烈通默许真美车公司的违约行为。（四）二审法院同案不同判。罗烈通与另一承租人之间的租赁合同纠纷案[（2017）粤03民终9020号]，与本案所涉案情基本一致，两案几乎同时审结，但深圳市中级人民法院对同样事实却作出相反判决。(五)真美车公司主张其装修及设备损失150万元,但仅提供一张装修电脑效果图和双方确认的租赁物业位置图,具体装修损失也未经过评估鉴定,证据明显不足。而案涉合同约定，合同解除后，承租人购置或装修的可移动设施可全部撤回，否则视为废弃物。真美车公司于2016年6月16日已搬离场地，租赁场地只剩一堆垃圾。本案系因真美车公司违约导致合同解除，真美车公司要求罗烈通赔偿其装修残值损失理据不足。综上，罗烈通请求再审本案。真美车公司辩称，真美车公司逾期支付租金不是案涉租赁合同解除的根本原因，是案涉房产业主收回物业导致履行不能。罗烈通单方发出解约通知不能产生合同解除的效力。二审认定事实清楚，适用法律正确。黄海刚述称，黄海刚虽然曾通知罗烈通限期搬离案涉场地，并警告停水停电，但该通知只是在租赁房屋上张贴，并未实施停水停电，对次承租人正常经营未造成实质影响；黄海刚与罗烈通产生租赁合同纠纷后，仅是提起诉讼要求法院判令罗烈通返还案涉租赁场地，并未强行收回，直至法院作出生效判决且黄海刚申请强制执行，真美车公司才于2017年7月13日将租赁场地返还给黄海通。真美车公司向一审法院起诉请求：1、因合同无法履行，请求判令解除真美车公司与罗烈通签订的租赁合同书；2、罗烈通向真美车公司承担违约赔偿金150万元（具体损失数额以司法鉴定确定的数额为准）；3、罗烈通向真美车公司返还保证金224280元；4、罗烈通承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉案的租赁商铺位于深圳市宝安区，罗烈通于2013年3月份向黄海刚承租包括该涉案商铺在内的物业并取得转租权。2014年9月10日，罗烈通与真美车公司签订《物业租赁合同》，约定的主要内容包括：罗烈通将位于深圳市宝安区的物业出租给真美车公司使用，租赁面积为534平方米，租赁期为2014年9月10日至2019年9月9日；租金140元／平方米／月，即月租金总额为74760元，从2016年9月10日起，租金在上一年的基础上递增5%，之后每年的9月1日起，租金在上一年的基础上递增5%；真美车公司在合同签订时向罗烈通支付相当于三个月租金金额的保证金，共计224280元；真美车公司应于每月1号前向罗烈通支付当月的租金、水电费及其他物业管理费；若真美车公司拖欠租金或水电费等费用超过3日，每迟延一天，真美车公司须按拖欠额的千分之八向罗烈通支付迟延付款违约金，如真美车公司拖欠费用超过15日的，罗烈通有权停止租赁房屋水电的供应，且无需承担因此给真美车公司造成的任何经济损失和声誉损失；若真美车公司存在拖欠租金、水电费、物业管理费等超过15日或者拖欠款项达到一个月租金金额等违约行为的，罗烈通有权解除合同，收回房屋，没收租赁保证金（《合同》第十三条第2项）；合同解除或终止，凡属真美车公司购置或装修之可移动设施，真美车公司可全部撤出，否则视为真美车公司废弃物，罗烈通有权予以清理处分，天花、门窗及装饰柱等经罗烈通确认应保留部分不得拆除等（《合同》第十四条）。上述《合同》签订后，真美车公司向罗烈通缴纳了租赁保证金224280元，罗烈通将涉案的租赁物业交付给真美车公司使用，真美车公司实际缴纳租金至2016年3月份。2016年3月17日，黄海刚向包括真美车公司在内的次承租人发出《限期搬离告知书》，以罗烈通严重违约，黄海刚已于2016年3月15日解除了与罗烈通之间的租赁合同为由，通知真美车公司于2016年4月1日之前搬离涉案物业。2016年4月30日，黄海刚再次发出《停水停电通知》，以罗烈通拖欠租金超过20日为由，将授权深圳市宝居物业管理公司于2016年5月1日零点整对包括涉案商铺在内的出租物业正式停水、停电。真美车公司据此认为，罗烈通已经失去向真美车公司履行合同义务的基础，不能按照合同约定向真美车公司提供租赁房屋的使用权，其行为已经构成根本违约，导致真美车公司无法实现合同目的，也给真美车公司造成了特别巨大的经济损失。因此，真美车公司诉请解除双方之间签订的《合同》，由罗烈通返还租赁保证金并赔偿真美车公司的损失。罗烈通辩称，其与黄海刚的租赁合同尚未解除，双方之间的租赁纠纷尚在法院审理过程中。相反，因真美车公司长期拖欠罗烈通租金及水电等费用，经催告仍未缴清，罗烈通已于2016年3月29日通过ＥＭＳ快递向真美车公司送达了《解除房屋租赁合同通知书》及《限期搬离告知书》，以真美车公司逾期交纳租金及水电管理费等早已超过合同约定的15日为由，通知真美车公司，解除双方之间的租赁合同，并限令真美车公司于5日内返还房屋，租赁保证金不予退还等。因此，真美车公司的诉讼请求均无事实和法律依据，依法应予驳回。罗烈通为支持其抗辩意见，向一审法院提交了如下证据：1、合议庭组成人员通知书，证明罗烈通与黄海刚之间的租赁合同纠纷已由宝安区法院立案审理；2、租金、水电费、滞纳金明细表，证明真美车公司拖欠租金、水电费及滞纳金的事实；3、快递单、告知书、解除合同通知书、限期搬离通知书，证明因真美车公司拖欠租金超过15日，罗烈通依合同约定通知真美车公司解除合同，真美车公司已于2016年3月30日签收上述通知书的事实。真美车公司对上述证据的真实性均表示无法确认，并认为罗烈通是为了逃避赔偿责任而恶意解除合同，违反了诚实信用原则。真美车公司认可在合同履行过程中确有迟延支付租金及水电管理费等的情形，但主张是因为罗烈通提供的物业环境不合适，双方协商同意延付租金，并已形成惯例。但真美车公司对其主张的该事实未能提供证据予以证实，罗烈通对此亦不予确认，认为在双方没有重新作出约定之前，真美车公司应当严格按照合同约定的期限履行付款义务。真美车公司提交了房屋装修设计图纸，拟证明真美车公司承租涉案商铺后进行了装修的事实，具体装修损失以评估鉴定结果为准。罗烈通对此证据的真实性及证明目的均不予认可。一审法院认为，本案属于租赁合同纠纷，争议焦点为：1、真美车公司、罗烈通之间的租赁合同是否已经解除及解除的原因；2、真美车公司诉求的损失是否有事实及法律依据。关于第一个焦点问题，一审法院认为真美车公司、罗烈通之间的租赁合同已于2016年3月30日因罗烈通单方行使合同解除权而解除，理由如下：（一）依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案《合同》第十三条第2项约定，真美车公司拖欠租金或其他各项费用超过15天的，罗烈通有权解除合同，收回房屋，没收保证金，如造成罗烈通实际损失的，真美车公司应继续赔偿。根据罗烈通提交的租金、水电、管理费、滞纳金明细表、收款收据、入账回单及告知函等证据以及当事人的当庭陈述，一审法院确认真美车公司确实长期存在迟延缴纳租金、水电费等费用的行为，且迟延时间远超合同约定的最长时限15日，已经符合合同约定的可予单方解除的条件。真美车公司辩称迟延缴纳租金等费用系因罗烈通管理不善，双方形成了迟延缴纳的惯例，但未提交任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果；在罗烈通不予认可的情况下，一审法院对于真美车公司该项抗辩主张不予采信，并认为双方约定的合同解除条件已经成就。（二）黄海刚虽然于2016年3月17日向真美车公司发出了《限期搬离告知书》，但由于黄海刚与真美车公司之间并不存在合同关系，该发出告知书的行为应视为其作为房屋所有权人行使物权的行为，该行为不必然导致真美车公司、罗烈通之间的房屋租赁合同关系解除。在《合同》的双方当事人（真美车公司、罗烈通）未主张解除合同之前，该《合同》关系仍然继续有效。根据前述查明的事实，双方之间的租赁《合同》因真美车公司违约已符合解除条件，罗烈通于2016年3月29日发出通知单方解除该租赁《合同》的行为符合法律规定。因此，一审法院确认双方之间的租赁《合同》已于真美车公司签收通知之日即2016年3月30日解除。黄海刚与罗烈通之间的租赁合同纠纷与本案不属于同一法律关系，其责任认定及处理结果与本案不必然具有法律上的关联性。从发生时间来看，真美车公司拖欠租金等费用及罗烈通通知真美车公司解除合同的事实明显在先，罗烈通与黄海刚之间的租赁纠纷及真美车公司起诉解除《合同》的时间在后，故无论法院最终判决结果如何，均不影响本案对真美车公司、罗烈通之间租赁合同纠纷的违约责任及合同解除时间的认定。因此，真美车公司在真美车公司、罗烈通之间的租赁《合同》已实际解除之后，以罗烈通与黄海刚之间存在租赁纠纷，真美车公司、罗烈通之间的《合同》已履行不能为由诉请解除《合同》的主张缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于第二个焦点问题，一审法院认为真美车公司要求罗烈通返还租赁保证金及赔偿损失的诉求均无事实和法律依据，依法应予驳回。理由如下：经前述审查认定，本案中真美车公司、罗烈通之间的租赁合同关系因真美车公司违约而由罗烈通单方解除，依据《合同》第十三条第2项之约定，罗烈通有权没收真美车公司已经缴纳的租赁保证金。真美车公司要求返还该保证金的诉求与《合同》约定不符，一审法院不予支持。至于真美车公司主张的装修及设备损失。首先，罗烈通在本案《合同》的解除中并不存在违约行为，真美车公司以罗烈通违约为由要求对方承担违约赔偿金缺乏基本的事实依据，依法不应得到支持。其次，双方《合同》第十四条约定：合同解除或终止，凡属真美车公司购置或装修之可移动设施，真美车公司可全部撤回，否则视为真美车公司废弃物，罗烈通有权予以清理处分，天花、门窗及装饰柱等经罗烈通确认应保留部分不得拆除。据此，在《合同》依法解除的情况下，真美车公司应自行承担不可拆除的装修装饰部分的财产损失；对于可拆除及移动的财物，真美车公司应在罗烈通要求的合理时间内及时搬离，除因罗烈通方的原因导致逾期未能搬离的，真美车公司应自行承担未及时撤场的相关损失。真美车公司未举证证明罗烈通存在恶意阻扰其合理搬迁、侵犯其财产权利的行为，应承担举证不能的不利后果。再次，依据最高人民法院的相关司法解释，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因此，在真美车公司违约的情况下，一审法院对其提出的有关违约赔偿金的诉请依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：驳回真美车公司的全部诉讼请求。本案受理费20319元，由真美车公司承担。真美车公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持真美车公司的全部诉讼请求。二审期间，各方当事人均未提交新的证据，二审法院对一审法院认定事实予以确认。二审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。真美车公司与罗烈通签订的涉案《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，一审法院确认合同有效，适用法律正确，应予维持。在合同履行过程中，真美车公司虽存在迟延付款的情况，但截至2016年4月，其已将双方发生争议之前的租金、管理费、水电费等各项费用全部结清。考虑到涉案楼盘的涉诉情形，结合真美车公司自免租期结束后即存在迟延支付各项费用，而罗烈通并无异议等情况，真美车公司关于双方已就迟延付款达成口头协议的主张符合客观实际，应予确认。至2016年3月17日，涉案房产的所有权人黄海刚以书面通知形式，要求包括真美车公司在内的涉案楼盘承租人搬离，使罗烈通作为转租人的履约能力存在丧失的严重风险，真美车公司可依法行使不安抗辩权，暂停支付相关费用。故罗烈通在此之后以真美车公司迟延付款为由发出《解除房屋租赁合同通知书》及《限期搬离通知书》，并不能产生解除合同的法律后果。由于双方此后无法就合同的继续履行达成一致，且因所有权人黄海刚收回涉案房产，真美车公司与罗烈通之间的租赁合同事实上已无法履行，现真美车公司请求解除涉案《租赁合同》，应予支持。合同解除后，真美车公司所交纳的租赁保证金224280元应予返还，对其该部分上诉主张，应予支持。关于装修及设备等损失，二审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，首先，由于真美车公司用以证明其装修及设备损失的票据中，有大部分涉及购置设备、用品，而设备、用品其可自行搬离。其次，形成附合的装修亦已使用超过一年半，应予折旧。第三，涉案《租赁合同》虽因罗烈通无法提供适合合同目的的租赁物、合同事实上无法履行而解除，但真美车公司长期迟延付款、造成罗烈通的资金压力亦是原因之一，真美车公司亦应就其损失承担一定责任。故综合评判全案情况，二审法院酌定罗烈通赔偿真美车公司损失30万元，对真美车公司超过该部分的赔偿诉求，不予支持。综上所述，真美车公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，作出如下判决：（一）撤销深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初15821号民事判决；（二）解除真美车公司与罗烈通于2014年9月10日签订的《租赁合同》；（三）罗烈通应于判决生效之日起十日内向真美车公司返还租赁保证金224280元；（四）罗烈通应于判决生效之日起十日内赔偿真美车公司损失30万元；（五）驳回真美车公司的其他诉讼请求。本院对一审、二审认定的事实予以确认。本院再审查明，另案罗烈通作为原告起诉真美车公司、深圳市真美车汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷案（一审案号为（2016）粤0306民初15464号，二审案号为（2017）粤03民终9021号），该案与本案基于同一法律事实及同一法律关系。该案生效判决认定双方已就迟延付款达成口头协议，罗烈通向真美车公司发出的案涉《解除房屋租赁合同通知书》及《限期搬离通知属》不产生解除合同的法律后果。上述（2017）粤03民终9021号二审判决作出后，双方当事人均未申请再审，该判决已发生法律效力。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据申请人罗烈通的再审申请，本案应审查的主要问题是：（一）案涉合同解除的根本原因。（二）如何认定真美车公司的装修及设备损失。关于案涉合同解除根本原因的问题。本案中，真美车公司与罗烈通于2014年9月10日签订《物业租赁合同》，从合同签订后的实际履行情况看，真美车公司自合同约定的免租期结束后就存在迟延支付各项费用的情况，即自合同签订后至本案纠纷发生时长达将近一年半的时间里，罗烈通对真美车公司每月迟延付款的行为均予以容忍，合同继续履行。二审判决据此确认双方就真美车公司每月迟延付款达成口头协议，符合合同履行情况。因此，真美车公司迟延付款不是案涉合同解除的根本原因。2016年3月17日，案涉房产所有权人黄海刚书面通知包括真美车公司在内的案涉楼盘承租人搬离，即案涉租赁合同存在履行不能的可能，在此情形下，真美车公司有权行使不安抗辩权暂停向罗烈通支付相关费用。即便如此，截至2016年4月，真美车公司亦已将双方发生争议前的租金、管理费、水电费等各项费用全部结清。案涉租赁合同因房产所有权人黄海刚收回案涉房产而无法继续履行，二审法院认定真美车公司对案涉合同解除不存在过错，并无不当，本院予以维持。因此，对于罗烈通申请再审提出的因真美车公司逾期支付租金导致合同解除，租赁保证金应予没收的主张，本院不予支持。关于如何认定真美车公司的装修及设备损失的问题。案涉合同约定的租赁期限为2014年9月10日至2019年9月9日，合同签订后真美车公司投入资金对租赁场地进行装修并添附设备营业。罗烈通因与产权人黄海刚之间的租赁纠纷告知产权人黄海刚收回案涉场地，罗烈通与真美车公司之间的租赁合同无法继续履行。对于真美车公司已投入的装修及设备损失，罗烈通应予赔偿。真美车公司用以证明其损失的票据大部分涉及设备、用品，二审法院认为因设备、用品可自行搬离，损耗不大，故对真美车公司主张的150万元损失数额不予支持。综合考虑场地租赁面积、租赁用途、装修及设备情况、投入使用时间等因素，对已形成附和的装修，酌定损失为30万元，处理并无明显不当，本院予以维持。综上所述，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。罗烈通申请再审理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持广东省深圳市中级人民法院（2017）粤03民终1736号民事判决。本判决为终审判决。审判长  张艮开审判员  许 娟审判员  刘史丹二〇二〇年十二月十四日书记员  陈贤璇