广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23536号上诉人（原审被告、反诉原告）：李刚成，男，1979年9月11日出生，汉族，身份证住址安徽省安庆市宿松县。委托诉讼代理人：范少平，广东平英律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶耀华，男，1986年1月11日出生，汉族，身份证住址福建省平和县。委托诉讼代理人：叶振鑫，广东宏安信律师事务所律师。上诉人李刚成与被上诉人叶耀华房屋租赁合同纠纷一案，因上诉人李刚成不服广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初6243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员白小云独任审理。李刚成及其委托诉讼代理人范少平、叶耀华及其委托诉讼代理人叶振鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李刚成上诉请求：一、依法判决叶耀华承担李刚成的营业损失200000元；二、判决叶耀华承担上诉费用。事实和理由：一审法院查明本案事实部分错误，导致判决有失公平。1.李刚成和吴凌霄经营的广州市新奈丝服饰有限公司（未注册）签订的八份合同里有三份是在案涉房屋被停电之后签订的，这是因为在案涉租赁物被停电后，叶耀华承诺其可以通过所谓的关系尽快恢复用电，李刚成才与吴凌霄签订合同，故李刚成与吴凌霄签订加工合同在主观上没有任何过错。2.虽然广州市新奈丝服饰有限公司没有办理工商注册，但吴凌霄一直以此名义进行对外经营，李刚成以其经营的广州市成峰服装有限公司（未注册）与吴凌霄合作多年，因双方对外所称的公司都是没有办理工商登记，所以加工费无法通过公账进行支付，只能通过吴凌霄个人账户支付给李刚成，故李刚成提交的银行流水中吴凌霄支付的部分都是李刚成上个月的经营收入。3.根据李刚成提交的八份《生产合同》里的约定：结算方式是次月的15-20号结算。即李刚成与吴凌霄约定的结算方式是月结，当月收取上月的加工费用。故李刚成提交的2019年9月和2019年10月的银行流水，是证明李刚成在2019年8月和2019年9月营业收入。李刚成在2019年10月后因停电无法经营，没有任何经营收入，最终导致李刚成的公司无法经营，最终倒闭，故租赁场地的停电给李刚成造成的营业损失是确确实实存在的。一审法院认定签订租赁合同时李刚成与叶耀华双方都存在过错，李刚成没有意见，根据法院认定的责任比例，李刚成的营业损失叶耀华也应承担一半。一审判决中，在李刚成提交了相应营业收入作为参考的情况下，一审法院还是对李刚成的营业损失视而不见，判令营业损失全部由李刚成来承担，这明显有失公平公正，对李刚成不公平。叶耀华辩称，不同意李刚成的上诉请求，一审法院查明事实和法律适用正确。叶耀华对李刚成提到的八份经营合同的真实性合法性均有异议，一审期间叶耀华也提出该8份文件的格式、纸张基本一致，对方是为了诉讼准备的虚假合同。叶耀华于2020年4月21日向一审法院起诉请求：1.解除叶耀华、李刚成签订的《租赁合同》，李刚成立即搬出广州市番禺区南村镇XXX路X号X楼；2.没收李刚成的租赁保证金30000元；3.李刚成向叶耀华支付房屋占用费66000元（自2019年10月10日开始暂计至2020年4月10日）；4.本案全部诉讼费用由李刚成承担。诉讼中，叶耀华将诉讼请求变更为：1.解除李刚成、叶耀华签订的《租赁合同》；2.没收李刚成的租赁保证金30000元；3.李刚成向叶耀华支付房屋占用费101000元（自2019年10月10日起计至2020年7月26日，以11000元每月计算）；3.李刚成向叶耀华支付2019年9月的电费7155元、水费420元、管理费及卫生费600元；2019年10月至今的水电费未抄表核算。李刚成反诉请求：1.确认双方签订的《租赁合同》于2019年11月25日已经解除；2.叶耀华双倍退还押金60000元给李刚成，并赔偿李刚成进场装修费用130000元，2019年10月9日至2019年11月25日期间因停电造成的营业损失40万；3.本案全部诉讼费用由叶耀华承担。诉讼中，李刚成将反诉请求的第一项变更为确认双方之间签订的《租赁合同》无效。一审法院经审理查明：涉案房屋位于本区××村镇××市××号（不动产权证号：粤20**广州市不动产权第**），规划用途为商铺，共两层，叶耀华为承租人，从案外人广州市乔荣贸易有限公司处承租涉案房屋。李刚成、叶耀华确认双方租赁的是涉案房屋的三楼，并确认涉案房屋的三楼没有办理报建手续。2017年8月3日，叶耀华（作为出租人、甲方）与李刚成（作为承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市番禺区南村镇XXX路X号X楼商业房产租赁给乙方使用，每月租金11000元、第2年起每年递增3%、当月5日前支付租金，租期5年（2017年8月10日至2022年8月9日）；乙方于签订合同当日支付保证金30000元；租赁期间乙方有下列情况之一，作违约处理，甲方可以终止合约，收回该物业，乙方所交押金不得退回：……2.乙方拖欠场地使用费累计达15日的；……；租赁期间甲方中途无故收回该物业或解除合同作违约处理，双倍返还押金给乙方，其他装修费用及初期的进场费另行商议赔偿；乙方自行装修费用，如水电需要增容、自行向供电部门申报，所有费用由乙方支付，期间该租赁场地所产生的水、电费根据实际用量、价格按国家供水、供电的收费为准收费；租赁期间，乙方一切经营风险、债权债务、工人工资及工伤、火灾等事故责任由乙方负责，经营产生的各项税费由乙方负责。租赁期满或者提前解除合同，除能用螺丝拆卸的器具，乙方可自行拆走外，所有入墙入地的固定装修和水电设施以及消防设施均属甲方所有，乙方如有损坏负责维修及赔偿责任；未依时迁出的装修、设备设施、物品，视为乙方放弃所有权，甲方可任意处置。李刚成承租涉案租赁物用于服装生产加工，在租赁前已经查看过租赁物，但并未在涉案房屋地址办理工商登记，叶耀华也知晓李刚成的租赁目的。合同签订后，李刚成向叶耀华支付了30000元保证金。庭审中，双方均确认李刚成涉案商铺的租金交至2019年9月。另，叶耀华主张李刚成还欠缴2019年的9月的电费7155元、水费420元、管理费及卫生费600元合计8175元，李刚成确认欠缴上述费用。李刚成称涉案商铺于2019年10月9日被相关政府部门停电，2019年10月11日，广州市番禺区南村镇联勤执法队对涉案房屋贴上停电封条。李刚成、叶耀华均确认停电事实，停电系因广州市番禺区南村镇进行河涌整治活动，涉案房屋位于河涌六米范围之内不能在民宅内进行生产加工，故被相关部门采取停电整改措施，涉案房屋已于2019年11月25日恢复用电。李刚成主张因涉案房屋被停电，且停电前李刚成毫不知情，叶耀华在得知涉案房屋处于河涌整治范围内需要被整改情况下故意隐瞒李刚成，导致其无法进行生产加工，租赁合同目的无法实现，故没有继续向叶耀华支付租金，并已于2019年11月25日与叶耀华协商一致解除合同，但因叶耀华对涉案房屋一楼的大门进行上锁，其无法搬离涉案房屋。同时，李刚成也自认涉案房屋被停电后，其自行用柴油发电机进行了发电，但只发了几天的电，其后在涉案房屋恢复用电前已经全面停止生产。为此李刚成提供了双方谈话的录音材料拟证明，其中叶耀华问李刚成“你还回不回来继续做工厂”，李刚成说“如果是停电10天8天就挺过去了，如果停电50天以上，我们怎么挺也挺不过去，是你停电50天，我才到外面去买厂，今天是最后一次协商，这合同现在不确定谁违约，法律说了算”，叶耀华说“对，你没有违约”，李刚成回应“我如果确定不能做，你至少要提前半个月告知我，在停电的第三天，我们俩发生了争执，你才告诉我不能搞了，这样就搞得我们措手不及”。叶耀华认为其并不存在故意隐瞒李刚成涉案房屋存在被整改的情况，并称李刚成应于2019年5月涉案租赁物其他楼层承租人经营的商铺被发出整改通知书后知道政府整改的活动，而且涉案房屋被停电后叶耀华一直积极与李刚成协商解决，也确认上述录音谈话的内容，但认为双方一直未有协商一致，并未在2019年11月25日协商一致解除涉案租赁合同，叶耀华也有联系李刚成将涉案房屋里面的设备搬离，但是李刚成不予搬离。因此叶耀华主张其在2019年12月11日通过微信向李刚成发送《关于支付房租的告知函》，要求李刚成支付2019年10月至12月的租金，否则叶耀华将行使合同单方解除权解除涉案租赁合同，并没收保证金，要求李刚成搬离涉案房租并支付房屋占用费。诉讼中，双方均确认涉案房屋已于2020年7月26日进行交接，李刚成将涉案房屋交回叶耀华管业。一审法院为查清本案事实，于2020年7月10日到广州市番禺区南村镇环境保护监督检查中队进行调查，该中队工作人员确认李刚成经营的成峰服装厂存在“散乱污”的情况故于2019年9月2日向成峰服装厂出具环境问题限期整改通知书，载明检查情况是河涌6米范围内进行加工生产，整改意见是立即停止生产，停止产生污染物的有关生产或经营活动；限期在2019年10月8日前清理搬迁完毕。2019年10月11日，广州市番禺区南村镇环境保护监督检查中队委托广州市番禺区南村镇联勤执法队对涉案房屋贴上停电封条。2019年11月13日，广州市番禺区南村镇环境保护监督检查中队要求叶耀华出具承诺书，保证涉案房屋今后只出租给合法合规者做经营使用，不再进行生产加工。李刚成主张承租涉案房屋后经叶耀华同意对涉案商铺进行了装修，包括通电、墙面、空调、洗手间等，故要求叶耀华赔偿装修损失130000元，但由于时间久远，无法提供相关装修票据予以证实。叶耀华自认李刚成经其同意对涉案房屋进行了简易装修，但表示李刚成的装修附合形成的很少，大多可以拆卸，李刚成可自行拆卸搬走，其也不同意将装修残留物收归自用。双方在2020年7月26日交接后，李刚成确认已将涉案房屋可以拆卸的部分自行拆卸搬离。关于经营损失。李刚成认为涉案租赁合同无法继续履行的过错在于叶耀华，故叶耀华应赔偿其因涉案房屋停电50多天的经营损失40万元。为此李刚成提供了八份其和广州市新奈丝服饰有限公司签订的《生产合同》以及其2019年9月、10月的银行流水明细，拟证明其2019年8月、9月的实际经营损失。叶耀华对于该八份《生产合同》的真实性和合法性表示质疑，且认为其中三份合同是在停电后签订的，同时合同金额的累加并不能证明李刚成的实际损失，该合同是否实际履行、李刚成是否有在其他地方进行生产均不确定，无法证明李刚成存在有实际经营损失；对于银行流水，叶耀华认为不能证明李刚成的营业收入情况，更不能反应李刚成的实际损失，且李刚成根据上述《生产合同》主张2019年10月和11月份没有订单，损失严重，但银行流水显示李刚成在2019年10月均有进账，且数额高达30多万元，且多笔进账均是上述《生产合同》中的相对方名字，所以李刚成提供的证据之间相互矛盾，无法证明其存在营业损失。一审法院认为，涉案房屋产权证明显示房屋楼层为二层，叶耀华与李刚成于2017年8月3日签订的《租赁合同》租赁的是涉案房屋的三楼，现双方均无提供涉案房屋三楼的合法报建手续，且双方均确认三楼没有进行报建，故双方之间签订的《租赁合同》系无效合同，叶耀华诉请解除该合同无事实和法律依据，一审法院不予支持。李刚成反诉要求确认合同无效，一审法院予以支持。根据合同无效后的相互返还原则，叶耀华应将收取的合同保证金30000元返还给李刚成。同时李刚成也应当将涉案的商铺交还叶耀华管业，现因李刚成、叶耀华在诉讼期间已于2020年7月26日办理了涉案房屋的交接手续，故一审法院对于租赁合同无效后涉案房屋交还的问题不再作处理。关于叶耀华主张的房屋占用费问题。虽然案涉租赁合同无效，但李刚成已经实际占有并使用该租赁物，现双方确认李刚成已经缴纳至2019年10月10日前的房屋租金，涉案房屋于2020年7月26日完成交接。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，现叶耀华主张按照双方合同约定11000元每月的标准收取房屋占用费符合法律规定。由于涉案房屋于2019年10月11日被贴上停电封条停电，李刚成主张2019年11月25日恢复用电，叶耀华未提出异议，且叶耀华在关联案件（2020）粤0113民初6047号案件的庭审中也确认涉案房屋于2019年11月25日恢复用电，一审法院予以确认停电时间为45天。李刚成抗辩称停电期间租赁物无法使用，故不应支付停电期间的房屋占用费。对此，一审法院认为，第一，涉案合同的无效双方均存在过错，叶耀华明知涉案房屋的三楼没有办理报建手续仍然出租给李刚成，李刚成在实地查看了涉案房屋后签订合同的过程中没有尽到合理审查合同的义务，所以双方对于合同无效均有过错；第二，广州市番禺区南村镇环境保护监督检查中队2019年9月27日向李刚成发出整改通知书，要求李刚成限期搬离涉案房屋是因为涉案房屋与河涌的距离少于6米，李刚成在河涌6米范围内进行生产加工，李刚成使用涉案房屋需要接受行政管理部门的管理，其不规范的生产加工行为是导致环保部门要求整改的重要原因，对于因此造成的停电后果应由其承担责任；第三，涉案房屋的性质是商铺，不可用于生产加工，叶耀华明知李刚成的租赁目的是生产加工还进行租赁，租赁后也没有对李刚成的生产加工行为进行必要的规范和管理，导致涉案房屋最终被环保部门整改停电，也存在一定过错，一审法院综合考虑涉案房屋停电期间李刚成、叶耀华双方的过错程度，认定双方应对停电造成的房屋占用费各承担50%的责任，故李刚成应支付停电期间涉案房屋一半的房屋占用费，停电时间为45天，合计一个半月的房屋占用费16500元，李刚成应支付的金额为8250元。之后的房屋占用费由于双方均确认涉案房屋于2020年7月26日进行交接，李刚成应支付自2019年11月26日至2020年7月26日的房屋占用费88000元（11000/月×8个月），综上，李刚成应支付的房屋占用费为96250元（8250元+88000元）。关于叶耀华主张的2019年9月电费7155元、水费420元、管理费及卫生费600元的问题，李刚成确认欠缴上述费用并愿意支付，故一审法院对叶耀华该项诉请予以支持。2019年9月以后的水电费、管理费、卫生费由于叶耀华未进行举证，一审法院不予支持。关于李刚成主张的装修损失问题。李刚成、叶耀华之间签订的《租赁合同》因租赁物无合法报建手续而无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，现李刚成在诉讼中确认在房屋交接时已经将可拆除的物件进行拆卸搬离，且李刚成也无提供证据证明其装修损失的产生费用，应承担举证不能的责任，故对于李刚成主张的装修损失费用一审法院不予支持。关于李刚成主张的经营损失问题。李刚成提供了八份《生产合同》拟证明其实际经营损失，经一审法院通过国家企业信用信息公示系统查询，与李刚成签订合同的相对方广州市新奈丝服饰有限公司并未进行工商登记，且该八份合同其中有三份签订于涉案房屋停电之后，李刚成明知涉案房屋被停电仍签订合同相关经营风险应由其自行承担；其次，李刚成单凭提供的生产合同并不能证明其实际损失的存在，该合同是否实际履行，履行过程中是否存在问题，李刚成的生产是否存在其他问题均是不确定因素；李刚成提供的银行流水也显示其于2019年10月有营业收入，凭据银行流水也不能反映李刚成平时的收入情况；再者，涉案房屋被环保部门要求整改的主要原因在于李刚成经营的成峰服装厂违反规定进行生产加工，李刚成存在过错，因此李刚成以此要求叶耀华赔偿其经营损失缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2020年9月8日判决如下：一、确认叶耀华与李刚成于2017年8月3日签订的《租赁合同》无效；二、李刚成应在本判决发生法律效力之日起十日内向叶耀华支付房屋占有使用费96250元；三、李刚成应在本判决发生法律效力之日起十日内向叶耀华支付2019年9月电费7155元、水费420元、管理费及卫生费600元；四、叶耀华应在本判决发生法律效力之日起十日内向李刚成退还保证金30000元；五、驳回叶耀华的其余诉讼请求；六、驳回李刚成的其余诉讼请求。本案本诉受理费3763元，由叶耀华负担1000元，由李刚成负担2763元；反诉受理费6145元，由叶耀华负担300元，由李刚成负担5845元。二审中，双方当事人未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审期间，李刚成主张20万元经营损失实际为2019年10月9日至2019年11月25日，共计45天停电期间的营业收入，是根据2019年9月、10月期间李刚成的银行账户交易收入计算出月平均收入，并按50%的过错比例计算得出。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：李刚成主张的经营损失20万元的依据是否充分。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”李刚成上诉主张20万元经营损失实际为2019年10月9日至2019年11月25日，共计45天停电期间的营业收入，并主张该20万元是根据其2019年9月、10月期间的平均银行账户流水收入计算得出，但是在无合同、交货凭证等证据佐证的情况下，单凭银行账户明细无法认定该期间的银行流水收入均为经营收入。即使为经营收入，由于经营收入并非利润，无法认定经营收入均可构成李刚成的损失。虽然李刚成提交了其与案外人签订的八份《生产合同》，但上述《生产合同》是否可以实际履行处于不确定状态，特别是在能否可以恢复用电尚不确定的情况下，李刚成与案外人在停电后签订的三份《生产合同》存在自行扩大损失的情形。李刚成主张叶耀华承诺其可以通过关系恢复用电，叶耀华对此不予确认，而李刚成对此未能提交充分的证据予以证实，本院对李刚成的该项主张不予采纳。因此，李刚成主张因停电造成其经营损失20万元缺乏有效的证据支持，一审法院驳回李刚成要求叶耀华支付经营损失20万元的诉请，并无不当，二审期间李刚成亦未提交新证据，故本院对李刚成的上诉请求不予支持。综上所述，李刚成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由李刚成负担。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二〇年十二月十七日书记员  熊盈颖林臻灏