河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初4486号原告：李聪梅，女，1972年8月8日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：张浩，河南崤山律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：三门峡市中原置业有限公司。住所地：三门峡市虢国公园东侧(崤山路与虢国路交叉口)。统一社会信用代码：91411200786243820P。法定代表人：肖英，该公司总经理。委托诉讼代理人：荆凤梅，河南天地律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告李聪梅与被告三门峡市中原置业有限公司（以下简称中原置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李聪梅的委托诉讼代理人张浩，被告中原置业的委托诉讼代理人荆凤梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李聪梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金54450.81元(以购房款957348元为基准，自2015年6月25日起按年利率3%计算至2018年11月12日)。2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月22日，原、被告因买卖位于三××市湖滨区××路××街坊中原世纪××楼××层××号房屋签订协议(合同编号:13117861),双方约定:被告将上述房屋(建筑面积113.97平方米)出售给原告,单价8400元，原告享有的土地使用年限自2002年12月4日至2052年12月4日，原告应支付购房款为957348元,被告应于2014年6月30日前向原告交付符合合同约定的商品房,于商品房交付后360日内为原告办理房地产权属证书。随后，原告依约付清了前述购房款，但被告未能在约定的时间内使原告取得相应的房地产权属证书。此后，经原告多次催促，被告于2018年11月初才开始向房管部门询问并递交所需材料,原告直到2018年11月12日才获得不动产权属证书。然而，依据不动产权属登记，原告仅获得40年的土地使用权限(2002年12月4日至2042年12月4日)，与双方约定明显不符，给原告造成了严重的损失(对此，原告保留相应的诉讼权利)。就逾期办证违约金事宜,虽经原告多次催促,被告至今仍予以拒绝。被告中原置业辩称，1.涉案房屋13号楼-1-110,于2015年1月19日交付原告，2017年9月26日向不动产登记机构提交申请书，2017年12月12日办理不动产权证。依据《商品房买卖合同》，××应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记的材料到产权登记机关备案，即应该在2017年1月19日之前办理产权登记的备案手续。涉案房屋逾期办证，有如下原因：第一，因房产证、土地证两证合一，办证机构合并的政策调整而导致，被告没有过错，不应承担逾期办证违约责任。1.《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行，2015年底及2016年初许多新交付房屋，开发商无法及时办理权属证书。2016年7月，被告到行政审批窗口递交办证资料，被拒收，并得知2016年10月1日才开始办理不动产证。2016年10月13日，被告以张贴公告方式告知了中原世纪苑北区各业主无法办证的情况。2017年9月26日不动产登记局受理了被告提交的办证材料。因此，2016年10月13日至2017年9月26日期间，是因我国法律、政策调整而无法办证。我公司已积极履行义务，不具有过错。该事实已被三门峡市中级人民法院（2019）豫12民再35号民事判决书予以认定。从2017年1月19日至2017年9月26日期间的逾期，并非由于××原因，被告不应承担逾期办证违约责任。第二，2017年9月26日不动产登记机关受理了被告提交的办证材料，从该日至2017年12月12日期间，系因登记机关延迟办理所致，被告履行了自身办证义务，对逾期办证不具有过错。2.因涉案土地政策调整而导致，被告没有过错，依法不应承担逾期办证违约责任。涉案土地的分割，因市政府土地政策调整，在多次与市政府、市国土局相关部门协调、沟通后，2017年8月16日才完成土地分割，该事实被三门峡市中级人民法院（2019）豫12民再35号判决书予以认定。土地不分割，无法办理房产证。被告不存在过错。综上，原告诉讼请求没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下，宋波与李聪梅原系夫妻关系。2013年3月22日，宋波（××）、李聪梅（××）与中原置业签订编号为13117861的《商品房买卖合同》1份，主要约定：1.××以出让方式取得位于河堤北路、九拱桥至陇海铁路桥中原世纪苑的土地使用权。规划用途为混合住宅，土地使用年限自2002年12月4日至2052年12月4日。商品房预售许可证号为2012-20。2.××购买位于湖滨区××路××街坊中原世纪××层××房，用途为商业服务，建筑面积共113.99平方米，其中，套内建筑面积107.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.17平方米。3.按建筑面积计算，单价为每平方米8400元，总金额957516元。4.付款方式及期限。2013年3月15日前付487516元，余款470000元为商业贷款，付款时间为2013年6月15日。5.××应当在2014年6月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。6.××逾期交房的违约责任。（1）逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的3%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之3的违约金。6.××应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：由于××未能按照政府主管部门的要求交齐资料等原因导致××不能在规定时间内取得房屋所有权权属证书的，××不承担任何责任。中原置业在××处加盖合同专用章；宋波、李聪梅作为××、××签字并捺指印。合同签订后，宋波于2013年4月11日交纳房屋维修基金6839元，同月24日交纳契税38300.64元。2015年4月23日，中原置业就上述商铺向宋波、李聪梅开具金额为957348元的发票。2015年1月19日，宋波（乙方）与中原置业（甲方）签订《商品房买卖合同补充协议》1份，双方就延期交房时间从2014年7月1日起至甲方在三门峡日报公告的交房日2014年11月14日止，共计137天，相应的逾期交房违约金与宋波逾期付款天数266天的违约金互相折抵后，甲方应向乙方支付248元违约金。至此，乙方表示对双方签署的《商品房买卖合同》不再有任何异议。2015年1月19日，宋波签署《中原世纪苑业主接房查收记录表》《房屋交接验收单》，同意交、收房，并领取房屋钥匙、楼宇门感应卡及信箱钥匙等。2017年9月26日，中原置业就位于湖滨区虢国路二街坊中原世纪苑北区13号楼的房屋向三门峡市不动产登记中心申请首次登记。2017年12月12日，三门峡市国土资源局不动产登记中心就位于湖滨区××路××街坊中原世纪××楼××单元××层××号房屋向中原置业颁发豫（2017）三门峡市不动产证明第1708004668号不动产登记证明，登记事项为首次登记，土地年限2002年12月4日至2072年12月4日。2015年7月17日，宋波因病死亡。李聪梅于2018年8月10日向河南省三门峡市诚信公证处申请对案涉房屋办理继承权公证。该公证处于2018年8月21日作出（2018）豫三诚证内民字第791号公证书，证明被继承人宋波的上述遗产由其配偶李聪梅一人继承。2018年10月24日，李聪梅（××）与中原置业（××）就涉案房屋重新签订编号为18610970的《商品房买卖合同》1份，主要约定：1.××购买位于湖滨区××路××街坊中原世纪××层××房，用途为商业服务，建筑面积共113.97平方米，其中，套内建筑面积107.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.15平方米。商品房初始登记证明号1708004631。2.交付期限。××应当在2015年1月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付××使用。3.关于产权登记的约定。××应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：由于××未能按照政府主管部门的要求交齐资料等原因导致××不能在规定时间内取得房屋所有权权属证书的，××不承担任何责任。4.其余内容同宋波、李聪梅于2013年3月22日与中原置业签订的《商品房买卖合同》。李聪梅称上述合同是为办理房屋产权证而补签，其中变更内容中原置业未作出说明，系私自变更。中原置业对李聪梅的说法不予认可，称该合同系双方网签且已备案。2018年11月12日，三门峡市不动产登记中心就案涉房屋向李聪梅颁发了豫（2018）三门峡市不动产权第1801006741号不动产权证书，载明权利人为李聪梅单独所有，用途其他商服用地/商业服务，使用期限为2002年12月4日至2042年12月4日。李聪梅称案涉房屋交付后，因不动产权证书未能办理，导致房屋无法对外出租，自2014年至2018年期间一直空置，2018年9月1日才出租给他人，给其造成损失。中原置业不予认可。另查明，1.高旭与中原置业房屋买卖合同纠纷一案，双方合同约定买卖的房屋位于中原世纪××单元××号。本院经审理作出（2017）豫1202民初5234号民事判决。三门峡市中级人民法院经再审于2019年5月31日作出（2019）豫12民再24号民事判决，认定中原置业于2016年11月1日通过售楼部销售人员打电话通知高旭，无法办理房产证；2016年12月13日三门峡市住房和城乡建设局到中原世纪苑小区召开座谈会；2017年1月6日，中原置业向三门峡市住房和城乡建设局提出问题解决方案；2017年4月17日，中原置业向三门峡市国土资源局提交难题汇报函；2017年8月16日，三门峡市城乡规划局就用地分类标准不同向国土资源局复函。该民事判决认为，基于以上时间点以及影响因素的综合考量，根据公平原则，确定违约金按年利率3%计算至2016年11月1日中原置业通知业主房产证无法办理之日止。2.马红恩、潘芳芳与中原置业房屋买卖合同纠纷一案，双方合同约定买卖的房屋位于中原世纪××单元××号房屋。本院经审理作出（2017）豫1202民初5013号民事判决。三门峡市中级人民法院经再审于2019年8月6日作出（2019）豫12民再35号民事判决。该民事判决中本院认为部分载明：对于违约金的计算标准，应综合考虑本案中涉及的规划部门与国土部门用地分类标准不同、实测报告不能及时出具以及不动产登记政策调整、中原置业是否积极履行合同义务、逾期办证的影响等因素予以确定。中原置业提交证据显示：中原置业向国土资源局难题汇报函的时间为2017年4月17日；中原置业在中原世纪苑北区张贴公告通知业主不能办证的时间为2016年10月13日。基于以上时间点以及影响因素的综合考量，根据公平原则，违约金按3%计算至2016年10月13日中原置业公告通知业主房产证无法办理之日止。本院认为，宋波、李聪梅与中原置业于2013年3月22日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同有效。双方当事人应依照合同约定履行各自义务。后宋波因病去世，原告李聪梅经公证继承遗产，独自享有案涉房屋的所有权。虽然2018年10月24日原告与被告重新签订《商品房买卖合同》，对前述合同约定的建筑面积、房屋交付期限、产权登记期限进行变更，但是2018年10月24日的合同是在案涉房屋已经交付，被告对案涉房屋已经进行首次登记之后才签订的，也就是说后合同所变更的内容均是被告已经按前述合同履行义务的部分。针对原告请求逾期办证违约金，产生适用哪个合同的争议。结合本院查明事实，2013年合同签订后，双方遂开始履行义务，宋波及原告于2015年支付了合同约定的购房款，被告也交付了案涉房屋。2018年原、被告重新签订合同，对房屋交付、产权登记进行延期，以减轻被告的责任，有违公平和诚实信用原则。故本案应根据2013年3月22日的《房屋买卖合同》来确定双方的权利义务。被告根据2018年10月24日签订的《房屋买卖合同》抗辩不构成违约，理由不能成立，本院不予采纳。关于被告是否构成违约问题。根据2013年《商品房买卖合同》关于“××应该在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案。”的约定，被告应在房屋交付后360日内履行由××提供的办理权属登记资料向产权登记机关备案的义务。关于房屋交付时间，2015年1月19日宋波与被告签订的《商品房买卖合同补充协议》，双方对逾期交房及逾期付款的违约责任进行相互折抵后，宋波于补充协议签订当日接收房屋及钥匙，本院认定案涉房屋交付时间为2015年1月19日。原告主张房屋交付时间为2014年11月14日，与本院查明事实不符，本院不予采信。基于前述，被告应于2016年1月14日前履行向产权登记机关提供资料进行备案登记的义务。被告就案涉的中原世纪苑13号楼房屋向产权登记机关申请首次登记的时间为2017年9月26日，已超过合同约定的期限，构成违约，应承担违约责任。关于违约责任承担及违约金计算标准问题。由于双方对逾期办理产权登记的违约金及计算标准没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，结合案涉房屋位于的中原世纪苑小区，此前已有多份生效民事判决确定违约金按年利率3%计算，已综合考虑本案中涉及的规划部门与国土部门用地分类标准不同、实测报告不能及时出具以及不动产登记政策调整、中原置业是否积极履行合同义务、逾期办证的影响等因素，且被告只是抗辩免除违约责任，并未对违约金的计算标准提出抗辩。故原告主张按年利率3%计算违约金，本院予以支持。基于以上影响因素的综合考量，本案的违约金以957348元为基数，按照年利率3%计算，自2016年1月14日起计算至2016年10月13日中原置业公告通知业主房产证无法办理之日止。原告请求违约金计算至2018年11月12日止，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告三门峡市中原置业有限公司支付原告李聪梅逾期办证违约金，违约金计算方式：以购房款957348元为基数，自2016年1月14日起按年利率3%计算至2016年10月13日中原置业公告通知业主房产证无法办理之日止。限本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费580元（已减半收取），由原告李聪梅负担340元，由被告三门峡市中原置业有限公司负担240元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  郭战民二〇二〇年十二月二十六日书记员  吕 蓉