上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10956号上诉人（原审原告、反诉被告）：顾先彦，男，1972年8月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：范朝峰，男，1973年5月20日出生，汉族，户籍地安徽省利辛县，现住上海市浦东新区。上诉人顾先彦因与被上诉人范朝峰房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初32485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。顾先彦上诉请求：维持一审判决第一、第三、第六项，撤销一审判决第二、第四、第五项，改判范朝峰支付顾先彦2020年1月1日至3月31日的房屋占有使用费15,000元；驳回范朝峰要求顾先彦返还部分租金及支付违约金的反诉请求；本案一审、二审案件受理费由范朝峰负担。事实和理由：2018年3月17日，顾先彦、范朝峰签订《房屋租赁合同》，约定范朝峰承租顾先彦位于上海市浦东新区XX镇XX村XX队XX路房屋一幢（以下简称系争房屋），面积40平方米。租赁期限为三年，自2018年4月1日至2021年4月1日止。系争房屋包括40平方米有证面积及120平方米无证面积，范朝峰使用系争房屋至2020年3月31日、范朝峰主张此前已经搬离系争房屋，但其从未通知顾先彦，也未将系争房屋返还顾先彦。故范朝峰应全额支付至2020年3月31日止的房屋占有使用费，并驳回范朝峰要求返还2019年12月房屋占有使用费的反诉请求。关于范朝峰主张的解约违约金。根据租赁合同第八条之约定，系争房屋遇到动迁或者拆迁的，双方互不承担责任，且对于系争房屋中包括120平方米的建筑，范朝峰属于明知，由此，顾先彦无需承担合同不能履行之违约责任，范朝峰的该项反诉请求，应予以驳回。被上诉人范朝峰辩称，不同意顾先彦的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。顾先彦向一审法院提出诉讼请求：1.解除顾先彦与范朝峰2018年3月17日签订的《租赁合同》；2.范朝峰支付2020年1月1日至2020年3月31日的租金15,000元；3.范朝峰支付3个月违约金15,000元；4.诉讼费由范朝峰承担。范朝峰向一审法院提出反诉请求：1.顾先彦退还范朝峰2019年11月6日至12月31日房屋使用费9,042元；2.顾先彦承担提前退租违约金15,000元；3.顾先彦赔偿范朝峰门面房装修费损失8,000元；4.诉讼费由顾先彦承担。一审法院认定事实：2018年3月17日，顾先彦（出租方、甲方）与范朝峰（承租方、乙方）签订租赁合同，约定甲方将XX镇XX队XX路XX号房屋出租给乙方，面积40平方米，租赁期自2018年4月1日起至2021年4月1日止，年租金60,000元，第三年起房租每年递增5%；因出租人原因造成承租人无法正常经营的，出租人应赔偿承租人无法正常经营的实际损失，直至无法经营状况消失为止；出租人或承租人擅自单方面提前解除本合同，应提前一个月书面通知出租人或承租人，并支付违约金（如剩余租赁期不足3个月，则违约方向非违约方支付剩余租赁期全部租金作为违约金，如剩余租赁期超过3个月，违约方向非违约方支付相当于本合同提前终止时3个月租金的款项作为违约金）；合同另对其他事项作了约定。合同签订后，顾先彦将系争房屋交付给范朝峰，范朝峰支付了至2019年12月31日止的租金，并为门面安装无框门、移门、卫生间隔断花费装修款15,000元。2019年10月10日，顾先彦发微信给范朝峰，言明：“本房屋现接到曹路镇人民政府及XX村民委员会通知，需要拆除，根据所签租赁合同已经无法履行，现提前通知你，望你尽快搬离，逾期不搬离，后果由你方承担，截止日期为2019年12月31日，提前搬离的，多付的房租予以退还。”范朝峰回复称：“不可能，要么把房租全部退还”。10月14日，顾先彦又将通知面交给范朝峰，言明：“本房屋现接到曹路镇人民政府及XX村民委员会通知，需要拆除，根据所签租赁合同已经无法履行，现提前通知你，望你尽快搬离，逾期不搬离，后果由你方承担，截止日期为2019年11月30日。”2019年11月6日，范朝峰与案外人赵某签订协议书，向赵某租借门面房两间及卫生间一间，租期2019年11月6日至2020年7月4日，租金每月3,340元，一次付清，押金2,000元，范朝峰于11月10日向赵某转账2万元。顾先彦、范朝峰均确认出租的系争房屋包括40平方米的有证房屋及面积约120平方米的违章建筑。违章建筑系顾先彦自行搭建，40平方米的有证房屋土地使用权人系顾先彦的父亲及叔叔，该二人同意顾先彦转租。上述约120平方米的无证建筑于2020年5月中旬被拆除。2020年6月3日，XX村村民委员会出具情况说明，证明范朝峰一行四人从2020年2月19日来沪隔离在XX路XX号。XX村村民委员会于2020年3月5日向范朝峰发放通行证。范朝峰于3月8日开始在他处营业。一审法院另查明：2018年5月7日，范朝峰办理了XX村XX路XX号XX室租赁面积80平方米用于居住、租金每月800元的上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。顾先彦、范朝峰签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。顾先彦交付给范朝峰的系争房屋除了40平方米的房屋为有证面积外，其余约120平方米系无证建筑。关于合同解除。顾先彦、范朝峰对解除均无异议，予以准许。解除之日应为范朝峰当面收到顾先彦发出的通知即2019年10月14日为准，予以确认。关于租金。顾先彦通知范朝峰于2019年11月30日前搬离，范朝峰于11月间另行签订租房协议并支付相应的租金及押金，范朝峰自认其设备自系争房屋的违章建筑处搬离，但继续居住系争房屋处直至隔离结束，故对范朝峰的经营设备搬离系争房屋违章部分、但实际占用系争房屋有证部分至2020年3月5日的事实予以确认。对于范朝峰已付的12月使用费，鉴于租赁合同约定的年租金6万元实际包含了约120平方米的违章部分，一审法院酌定使用费标准为2,500元，故12月期间的部分使用费应予返还。结合双方提供的证据，2020年1月至3月5日期间范朝峰仍使用系争房屋，故应当支付该期间的使用费，费用亦酌定为每月2,500元。范朝峰要求按照每月800元的标准支付租金，不予支持。关于违约金。顾先彦、范朝峰均确认顾先彦出租给范朝峰的系争房屋既包含有证面积，又包含无证的违章部分，因拆除违章导致范朝峰经营目的难以实现，租赁合同难以继续履行，且系顾先彦通知范朝峰提前搬离，提前解约方系顾先彦，顾先彦应当承担违约责任，但范朝峰辩称不知情，不予采信，范朝峰亦未尽到承租人的基本审查义务租赁使用违章建筑，亦有过错，故违约金酌定为10,000元。关于装修损失。范朝峰装修系为其自身经营所需，亦未经顾先彦同意，加之租赁合同明确约定承租人在返还房屋时，不得以任何理由要求出租人收购或补偿承租人自置的分割、装修和设施，故不予支持。一审法院审理后于2020年7月24日作出判决：一、顾先彦、范朝峰签订的《租赁合同》于2019年10月14日解除；二、范朝峰于判决生效之日起十日内支付顾先彦2020年1月1日至3月5日的租金5,411元（按每月2,500元标准计算）；三、驳回顾先彦的其余诉讼请求；四、顾先彦于判决生效之日起十日内返还范朝峰2019年12月的使用费2,500元；五、顾先彦于判决生效之日起十日内支付范朝峰违约金10,000元；六、驳回范朝峰的其余诉讼请求。本诉案件受理费550元，减半收取计275元，由顾先彦负担185元，范朝峰负担90元。反诉案件受理费601元，减半收取计300.50元，由范朝峰负担180.50元，顾先彦负担120元。二审中，双方均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人将系争房屋出租给被上诉人，其中有证建筑面积为40平方米，无证建筑面积为120平方米，则租赁合同涉及无证建筑部分应属无效，租赁合同涉及有证建筑部分有效。一审法院确认租赁合同有效部分于2019年10月14日解除，上诉人与被上诉人均无异议，本院予以维持。关于被上诉人应负担的房屋占有使用费之争议。上诉人于2019年10月14日已要求被上诉人搬离系争房屋，且被上诉人亦于11月另行租赁了门面房。综合在案证据，被上诉人关于其于2019年11月后不再使用系争房屋无证建筑部分的主张，具有合理性。故就系争房屋无证建筑部分，被上诉人自2019年12月之后，无需再行支付房屋占有使用费。由此，一审法院酌定上诉人返还被上诉人2019年12月之房屋占有使用费2,500元，并未不当，本院予以维持。因被上诉人继续使用系争房屋有证建筑部分，故该部分建筑面积对应的房屋占有使用费，被上诉人仍需支付。被上诉人提供了XX村村民委员会于2020年3月5日向被上诉人发放的通行证，以证明其于此时搬离系争房屋有证建筑部分，一审法院认定被上诉人支付系争房屋有证建筑部分的房屋占用费至2020年3月5日，并无不当，本院予以维持。上诉人要求计算至2020年3月31日的上诉意见，本院不予采纳。至于房屋占有使用费的标准。系争房屋月租金标准为5,000元，有证建筑面积为40平方米，无证建筑面积为120平方米。综合系争房屋的用途、有证面积与无证面积的比例等因素后，一审法院酌定有证建筑部分与无证建筑部分的房屋占有使用费均按每月2,500元计算，并无不当，本院予以维持。由此，被上诉人应支付上诉人自2020年1月1日起至3月5日止的房屋占有使用费5,411元。一审法院对房屋占有使用费的金额计算无误，但一审法院将其定性为租金有误，本院予以纠正。关于被上诉人反诉主张的解约违约金。本案租赁合同无法继续履行的原因，在于系争房屋无证建筑部分被依法拆除，而非征收或者拆迁。故上诉人主张的依照租赁合同第八条之约定，因拆迁导致租赁合同无法继续履行，双方互不承担违约责任的情形。并不适用于本案纠纷。上诉人无权以此为由不承担违约责任。综合考虑当事人的过错程度、租赁合同约定的解约违约金水平、系争房屋存在部分无证建筑的事实、被上诉人的实际损失等因素后，一审法院酌情将上诉人应承担的解约违约金调整为10,000元，并无不当。本院予以维持。上诉人关于其无需承担解约违约金的上诉请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初32485号民事判决第一、第三、第四、第五、第六项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初32485号民事判决第二项为：范朝峰于本判决生效之日起十日内支付顾先彦自2020年1月1日起至3月5日止的房屋占有使用费5,411元（按每月2,500元标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费275元，由顾先彦负担185元，范朝峰负担90元。反诉案件受理费300.50元，由范朝峰负担180.50元，顾先彦负担120元。二审案件受理费112元，由顾先彦负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年十二月十日书记员 许 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第八条民事诉讼当事人有平等的诉讼权利。人民法院审理民事案件，应当保障和便利当事人行使诉讼权利，对当事人在适用法律上一律平等。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……