浙江省金华市金东区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0703民初4132号原告：金华雅好生物制品有限公司，住所地浙江金东经济开发区东山北街**。法定代表人：李景柱，总经理。诉讼代表人：金华雅好生物制品有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：高寒，浙江振进律师事务所律师。被告：浙江金华瑞之祥包装材料科技有限公司，住，住所地金华市金**金东经济开发区03省道以北港街以西（金华市舒达文具印业有限公司内）。法定代表人：徐文强，总经理。委托诉讼代理人：徐培泉、喻亮，浙江英普律师事务所律师。第三人：李景柱，男，1979年7月19日出生，汉族，住浙江省苍南县。原告金华雅好生物制品有限公司（以下简称雅好公司）诉被告浙江金华瑞之祥包装材料科技有限公司（以下简称瑞之祥公司）、第三人李景柱对外追收债权纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告浙江雅好公司的委托诉讼代理人高寒、被告瑞之祥公司的委托诉讼代理人徐培泉、喻亮到庭参加诉讼，第三人李景柱经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告雅好公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告厂租金及违约金，暂按租金227916元及违约金45583元，合计273499元，实际租金及违约金按照市场价格或有关鉴定结果据实计算；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年10月28日，金华金东区人民法院裁定受理原告雅好公司破产清算一案，并于同日指定浙江振进律师事务所担任雅好公司破产管理人，履行管理人职责。管理人在履职过程中发现，2016年1月4日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定被告租赁原告坐落在金华市金东开发区××号地块，金港大道以北、东华街以西1幢厂房，租赁面积1200平方米，租赁期限为2年即2016年1月4日至2018年1月3日，第一年租金为60000元，第二年租金为65000元，在每年第一季度一次性交清当年租金。合同还约定被告如未按合同约定支付租金则需按照年租金金额的20%向原告支付违约金，原告实际损失超过违约金的，按实际损失赔偿。2019年4月9日至10日期间，义乌市人民法院将原告在金华市金东开发区××号地块房产和土地拍卖处置，2020年5月拍卖成交付款后三个月即2019年8月腾空交付。被告实际租赁期间也延长至2019年8月。2019年10月28日，雅好公司进入破产程序后，根据多方反馈，雅好公司法定代表人李景柱陈述及工商登记信息记载均显示被告确有租赁原告厂房，但原告银行账户却未收到有关租金收益。根据相关债权人反映，被告自2016年1月4日至2019年8月租用原告厂房期间的租金未向原告支付。2020年7月3日，管理人向被告发送通知书，要求被告说明情况并支付相应费用，若已支付须向管理人提供转账凭证等证据材料，但被告未向管理人交纳租金及说明有关情况。综上，原告认为被告拖欠原告租金，其行为已构成违约，给原告造成经济损失，损害原告债权人的合法权益。据此，特提起诉讼，肯请法院支持原告诉讼请求。为证明上述事实，原告雅好公司向本院提交下列证据：1、原告营业执照副本、破产受理裁定书、指定管理人决定书复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格以及原告已经进入破产清算程序的事实。2、被告公司登记基本情况一份，证明被告的诉讼主体资格。3、房屋租赁协议书、被告工商登记住所变更信息、淘宝网司法拍卖平台信息截图复印件各一份，证明被告租赁原告厂房，并实际租赁至2019年8月的事实。4、原告对公账户交易明细、债权人提供的情况说明各一份，证明原告一直未收到被告应付租金的事实。5、破产管理人向被告送达的通知书、送达信息复印件各一份，证明原告进入破产程序后，管理人通知被告交纳租金并说明情况的事实。6、破产管理人和李景柱的谈话笔录一份，证明管理人向李景柱了解案涉厂房的租赁情况。被告瑞之祥公司辩称：1、原告所说的拖欠的租金，被告已经通过原告厂房的实际施工人周贞洪抵扣相应的工程款，并且原告还向被告有过借款，当时原告在2016年就已经被法院列为失信被执行人，公司经营状况恶劣，欠下大量外债，原告将厂房以低于市场价格出租使用，故被告并不拖欠原告租金。2、根据民法典第229条、《最高人民法院关于民事执行中关于拍卖变卖财产的规定》第29条规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移，本案涉案房产已经于2019年4月10日拍卖成交，所有权已经发生变动，故2019年4月10后之后的相关权利不是原告享受，租金收益也不是债务人财产。3、原告法定代表人李景柱的情况说明已经很好反映了案件的事实，被告并不拖欠原告租金，反而还有相应的借款，这是原告的自认。为证明上述事实，被告瑞之祥公司向本院提交下列证据：1、网上银行电子回单、微信转账记录、情况说明各一份，证明被告已经通过被告股东支付款项570000元、原告已经自认收到足额租金的事实。2、网络竞价成功确认书，证明案涉不动产已经于2019年4月10日拍卖的事实。3、义乌市人民法院执行裁定书和送达回证各一份，证明案涉不动产拍卖成交情况。为查明案件事实，本院通知周贞洪到庭并制作了询问笔录一份，本院依法对第三人李景柱制作询问笔录一份。第三人李景柱未答辩，亦未向本院提交证据。对原告雅好公司提交的证据，被告瑞之祥公司对证据1、2均无异议；对证据3三性无异议，对证明目的有异议，原告和被告之间的租赁关系应该是2019年4月10日截止；对证据4中对公账户明细无异议，对债权人提供的情况说明三性无法确认；对证据5，被告瑞之祥公司认为没收到过；对证据6的真实性无异议，对于其中内容有异议，被告实际承租的面积只有一楼，由于李景柱外债较多，平时很多人来讨债，二楼没有租出去，由于是老乡，李景柱让被告可以在里面住宿，有人租要搬出去，没有达成任何承租协议，租金是工商备案过的，双方确认过的，不是李景柱说的20万，20万是他说当时有能力让厂房电费降价，降价钱补给李景柱，但是后面没有降价反而提高，所以租金还是按原合同执行，对于租期是2016年1月4日到2018年1月3日，后面没有合同，2019年的时候听说房子要被执行拍卖，拍卖后6月到9月之间被告是和拍卖买受人达成协议的，用被告原先购置的变压器抵房租，被告不存在拖欠房租的情况。对被告瑞之祥公司提交的证据，原告雅好公司对证据1的关联性及证明目的有异议，网上银行电子回单以及转账记录，其所备注的交易用途为货款、还款等与租金没有任何关联，收款方并非原告，不能证明其已经向原告支付租金的事实。李景柱出具的情况说明系2020年10月6日出具的，该日期在雅好公司进入破产程序之后及租赁关系发生之后，同时李景柱对于破产清算程序采取消极态度，怠于履行有关法律义务，其有关的情况说明不能证明原告自认收到租金；对证据2三性无异议，证明目的有异议，淘宝网司法拍卖成交时间并非产权转移时间，刚刚被告讲到了根据有关法律规定，需要由人民法院裁定，所以2019年4月10日拍卖成交日并不能够作为其实际租赁期限的截止日。同时，拍卖公告约定了腾空期限为3个月，并根据原告举证的工商住所变更信息显示其实际租赁期限截止日也晚于被告所辩称的2019年4月；对证据3三性无异议，以裁定书上记载的过户时间2020年5月29日为租赁截止日期。对周贞洪的询问笔录，原告雅好公司认为，李景柱与被告法人徐文强系亲朋关系，被告提交的银行流水显示双方存在名目众多的往来款项，但均未涉及支付租金的转账记录，无法显示被告已支付租金的事实。原、被告及周贞洪三方并未就款项代付签订过书面协议，仅有周贞洪和被告的陈述不足以证明有关事实。周贞洪陈述存在施工款由被告支付的情况，但被告支付其的工程款具体数额含糊不清，以租金代付工程款时间、数额也未进行说明，不能证明被告将应付原告租金代为支付周贞洪工程款的事实。综上，该询问笔录不能证明被告已付原告应付厂房租金或者以厂房租金代付工程款的事实，周贞洪的陈述与被告证明目的不存在关联性，不具有证明力。对李景柱的询问笔录，原告雅好公司认为，第三人李景柱于2020年11月23日所做的笔录中指出，其所向被告租赁的租赁物为一号厂房，应收的租金是按照第二年的租金标准计算，每年65000元，这与其2020年3月17日在管理人处接受询问时所述的其租赁给被告为一号厂房的一楼和二楼，租金每年20万元的陈述互相矛盾；第三人李景柱在笔录中未对其抵工程款的租赁时间、租赁数额进行说明，也未就被告直接打给李景柱的租赁时间、租赁数额进行说明；3、根据债权人反映情况，被告法定代表人徐文强与李景柱为同乡关系，第三人李景柱也实际参与被告的经营管理，综上，第三人李景柱在笔录中叙述的内容不具有证明效力。对周贞洪和李景柱的询问笔录，被告瑞之祥公司认为，周贞洪的笔录反映了当时的基本情况，第三人名下的金华雅好生物制品有限公司厂房的实际建造人系周贞洪。2016年，由于李景柱经营不善导致其个人和两个公司（其中一个是本案原告）有大量的外债，无力支付所拖欠的周贞洪工程款，而周贞洪上门讨债采取了堵门、谩骂一系列的讨债方式，被告当时已经承租涉案厂房，为了经营需要也和李景柱、周贞洪商量通过分期分年支付给周贞洪工程款以抵扣之后的房屋租金。周贞洪与第三人、被告法人徐文强没有任何亲属关系。李景柱的证言也基本反映了当时的事实，虽然他在破产管理人所做的笔录和法官面前所做的笔录有出入，代理人认为应该以在法官面前称述的事实为准，其称述的让被告代付给周贞洪工程款以抵扣房租的事实与周贞洪的证言是能够相互印证的。另外相关的债权人并不知道本案被告的经营情况，被告的股东并没有李景柱，李景柱也没有参与过被告任何经营。经审核，对原告雅好公司提交的证据1、2本院予以确认，对证据3本院予以确认，对其证明双方租赁截止日为2019年8月的证明目的本院不予确认；对证据4的真实性本院予以确认，对该证据的证明目的本院不予确认；对证据5、6的真实性本院予以确认。对被告瑞之祥公司提交的证据1中的网上银行电子回单、微信转账记录的真实性本院予以确认，结合本院对李景柱的询问情况，对情况说明本院予以确认；对证据2、3本院予以确认；周贞洪与李景柱的询问笔录系本院依法制作，结合案涉其他证据，对两人的询问笔录本院依法予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年1月4日，原告雅好公司与被告瑞之祥公司签订《房屋租赁协议书》，约定被告租赁原告坐落在金华市金东开发区××号地块，金港大道以北、东华街以西1幢一楼，租赁面积1200平方米的房屋，租赁期限为2年，自2016年1月4日至2018年1月3日，第一年租金为60000元，第二年租金为65000元，在每年第一季度一次性交清当年租金，合同还约定被告如未按合同约定支付租金则需按照年租金金额的20%向原告支付违约金，原告实际损失超过违约金的，按实际损失赔偿。协议书还约定了其他内容。2016年2月4日，李景锁（被告瑞之祥公司）转账周贞洪人民币100000元，交易用途备注货款；2016年2月24日，李景锁转账李景柱人民币80000元，交易用途备注还款；2016年6月13日，李景锁转账周贞洪人民币70000元，交易用途备注李景柱、瑞之祥；2016年9月18日，李景锁转账周贞洪人民币70000元，交易用途备注李景柱房子；2017年7月21日，李景锁转账周贞洪人民币60000元，交易用途备注归李景柱-瑞之祥；2017年11月22日，李景锁转账周贞洪40000元，交易用途备注周贞洪-瑞之祥；2018年10月18日，李景锁转账周贞洪人民币60000元，交易用途备注瑞之祥；2018年12月4日，李景锁转账周贞洪人民币50000元，交易用途备注李景柱-瑞之祥；李景柱于2018年2月14日、2018年10月1日、2018年11月15日2019年2月12日分别收到徐文强微信转账人民币10000元。2019年3月6日，义乌市人民法院发布拍卖公告，将于2019年4月9日在阿里巴巴司法拍卖网路平台上拍卖原告雅好公司所有的金华市金东开发区××号地块、金港大道以北、东华街以西1幢、2幢厂房。2019年4月10日，网络竞拍成功。2019年5月24日，义乌市人民法院制作（2016）浙0728执2695号之五执行裁定书，裁定原告雅好公司所有的坐落于金华市金东开发区××号××金港大道以北、东华街以西1幢、2幢不动产及相应的其他权利归买受人金华市永福喜庆用品有限公司所有，上述财产所有权自本裁定送达买受人时转移。2019年5月29日，上述裁定及执行通知书送达金华市自然资源和规划局。2019年10月28日，本院裁定受理对原告雅好公司破产清算一案，本院于同日指定浙江振进律师事务所担任原告雅好公司破产管理人，履行管理人职责。管理人在履职过程中发现，被告确有租赁原告厂房，但原告银行账户却未收到有关租金收益。2020年3月9日，部分债权人反映，被告自2016年1月4日至2019年8月租用原告厂房期间的租金未向原告支付。2020年3月17日，管理人对李景柱制作了谈话笔录，管理人询问李景柱厂房出租及租金收取情况，李景柱回答厂房确实有出租的，除了李来梨外，其他人都支付过的，徐文强（其租赁在1号厂房1楼及2楼）是我老乡每年20万，租金支付过的，都打到我个人账户上，没有备注用途。2020年7月3日，管理人向被告发送通知书，要求被告说明情况并支付相应费用，若已支付须向管理人提供转账凭证等证据材料，被告未回复。2020年11月6日，李景柱出具情况说明，当时由于我经营的雅好公司经营不善，欠下大量外债，为了资金回转，便宜将厂房出租给外人。期间本人有收到瑞之祥公司房租222500元（2016年1月4日-2019年6月3日），其中第一年是按年租金6万收取的，其余按照每年65000元收取。本人指示瑞之祥公司将上述款项转给本人的指定人员周贞洪（系雅好公司的实际施工方）和本人账号和微信。2020年11月13日，本院依法对周贞洪制作询问笔录，周贞洪陈述他是雅好公司厂房的施工人，根据李景柱要求，徐文强将租金给他抵施工款，其和李景锁、李景柱之间无其他债务往来。2020年11月23日，本院对李景柱制作询问笔录，李景柱陈述情况说明是事实的，周贞洪系建厂房的包工头，我欠他工程款，我让瑞之祥公司直接把租金给周贞洪抵工程款，当时我认为反正房租都付清了，钱都是实际给我的，实际租赁时间到2019年6月，二楼就是给被告借用一下，有人租要腾空给我，实际没有租金的，实际租赁面积是1幢厂房1楼，我和李景锁是同村，和徐文强没有关系，其对被告提交的银行电子、微信转账记录没有意见，转的钱就是租金。本院认为，原告雅好公司与被告瑞之祥公司签订的《房屋租赁协议书》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行。租赁到期后被告瑞之祥公司继续使用租赁物，原告雅好公司未提异议，原租赁合同继续有效。案涉租赁物所有权于2019年5月发生变更，原告雅好公司无权主张之后的租金。本案的争议焦点为被告瑞之祥公司是否拖欠原告雅好公司租金。被告瑞之祥公司的银行回单、微信转账记录等证据与周贞洪、李景柱的询问笔录能够证明李景柱与被告瑞之祥公司、周贞洪达成了代付款协议，该协议对原告雅好公司具有约束力，被告瑞之祥公司支付周贞洪的款项即其应付原告雅好公司的租金。原告雅好公司认为被告瑞之祥公司拖欠租金依据不足，对原告雅好公司诉请本院依法不予支持。第三人经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告金华雅好生物制品有限公司的诉讼请求。案件受理费2701元（已减半收取，原告金华雅好生物制品有限公司已预交），由原告金华雅好生物制品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。审 判 员 荆笑言二〇二〇年十二月二十五日代书记员 翁灵珠