江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9946号上诉人（原审原告、反诉被告）：高乙捷，男，1992年9月6日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：吴佳慧，江苏新高的律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：南京易沃客房地产经纪有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区洪武路****。法定代表人：张建峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郁明娴，北京市中银（南京）律师事务所律师。上诉人高乙捷因与被上诉人南京易沃客房地产经纪有限公司（以下简称易沃客公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初3164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员钮丽娜独任审理，于2020年11月25日公开开庭审理了本案。上诉人高乙捷的委托诉讼代理人吴佳慧、被上诉人易沃客公司的委托诉讼代理人郁明娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高乙捷上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判易沃客公司向高乙捷支付租金19250元、物业费9342.24元、电费20.52元、违约金138600元、律师费15000元，合计182212.76元。2、一审、二审诉讼费用由易沃客公司承担。事实与理由：一、一审法院认定的违约金明显过低，没有依据，属于滥用自由裁量权，故意偏袒易沃客公司。违约金应当予以调整。一审法院认定易沃客公司单方解除合同，系违约行为，应承担相应的违约责任。依照《房屋托管合同》第十一条第3款约定“履约过程中如出现非约定原因，乙方擅自解约导致合同不能正常履行的，乙方应当按一年租金承担违约责任，按照约定赔偿违约金。”以上约定清楚明确，对双方均有法律约束力。一审法院将高乙捷根据合同约定诉请的违约金138600元改为30000元，显然不符合合同约定，对高乙捷极为不公平。首先，合同签订时，高乙捷之所以同意给予易沃客公司90天的免租装修期，是基于易沃客公司承租时间长达6年之久。而易沃客公司实际租赁不到三年就擅自违约退租，违反了高乙捷关于“90天免租装修期”的立约本意，故高乙捷给予易沃客公司的免租期应当相应缩减，且至少缩减一半（45天）的免租期。故易沃客公司应弥补高乙捷至少一个半月的租金损失。其次，易沃客公司擅自违约退租，导致高乙捷房屋闲置，该闲置期间高乙捷不但收不到租金，并且还需要花费大量时间寻找新的承租人，造成高乙捷经济成本及时间成本损失。即便高乙捷找到新的承租人，新的承租人同样会要求高乙捷给予其免租装修期，该期间高乙捷同样无法收取租金，造成高乙捷经济损失。再者，易沃客公司作为盈利企业，违反诚实信用原则，擅自解约，存在明显过错，应承担相应的过错责任。综上，一审法院认定的30000元违约金不足以弥补高乙捷的损失，且不符合合同约定及法律规定，属于滥用自由裁量权，故意偏袒易沃客公司。高乙捷的违约金主张应当得到法院的全额支持。二、一审法院擅自减免易沃客公司一个半月房屋租金，于法无据且显失公平。—审法院认定：“自2020年5月5日至2020年6月24日交还房屋时，房屋租金为19250元。”但是一审法院擅自以“案涉房屋系用于对外转租经营，疫情对案涉房屋使用确有影响”为由擅自减免一个半月的房屋租金，于法无据。正如一审法院所言，易沃客公司承租高乙捷的房屋是用于转租，从中赚取差价盈利，其实质是一个盈利企业而非房屋最终承租人。对此高乙捷对转租人没有减免租金的义务。即便高乙捷愿意减免一个半月租金，也是在房屋租赁合同正常履行的情况下愿意减免，而非在易沃客公司擅自违约解除合同存在过错的情况下减免一个半月租金。—审法院因疫情原因减免易沃客公司一个半月房屋租金，仅支持易沃客公司向高乙捷支付租金1925元于法无据，且明显违反公平原则。三、一审法院不支持高乙捷律师费主张，于法无据。高乙捷为了维权提起诉讼而与律师事务所签订《法律事务委托代理合同》，且高乙捷已全额支付律师费。根据高乙捷与易沃客公司签订的《房屋托管合同》第十一条第4款约定：任何一方违约，给守约方造成的如下（包括但不限于：诉讼费，律师费，赔偿第三人方损失、交通费）损失亦由违约方承担。该约定系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，应诚信履行。故一审法院不支持高乙捷律师费主张于法无据。综上，请求撤销一审判决并依法改判。易沃客公司辩称：一、一审认定违约金合理。1、一审法院已经充分考虑高乙捷的损失情况。2017年5月4日，高乙捷与易沃客公司签订房屋托管合同，易沃客公司从转租服务中赚取利润，2019年9月21日，第三方承租人退租后，租赁房屋一直空置，一审判决支持了高乙捷截止到2020年6月24日的房屋租金，已经充分考虑了高乙捷的情况。2、易沃客公司为完成托管多次花费进行装修。高乙捷交付的托管房屋系毛坯房，自托管以来，易沃客公司花费了大量的精力管理、维护房屋，安装了三台中央空调。2019年9月21日承租房屋的第三方退租，易沃客公司为了完成托管工作，尽快出租房屋，联系装修公司，花费了31500元，重新装修房屋，易沃客公司的装修实际已经使案涉房屋有所增值。3、易沃客公司承担了八个月的空置费用。2019年9月21日，承租房屋的第三方退租，易沃客公司所托管的房屋难以出租，按照一审判决易沃客公司需要支付房屋租金至2020年6月24日，易沃客公司已经承担了八个月房屋空置费用，损失巨大。4、高乙捷拖延沟通，扩大双方损失。2019年9月，第三方退租后房屋空置，2019年11月开始，易沃客公司就向高乙捷提出解除合同，高乙捷完全有时间和方法对房屋进行处置，但是高乙捷怠于沟通，2019年11月28日至2020年3月16日，易沃客公司多次向高乙捷提出解除合同，但高乙捷一直拒绝沟通，不接电话、不回短信，直到在诉讼过程中经一审法院沟通才办理了交接，期间高乙捷一直没有出面且拒绝接听易沃客公司的电话，对合同的解除负有主要责任。而易沃客公司在合同履行中遵守约定，按约支付款项，尽职完成房屋托管工作，一直努力继续履行合同。2019年11月提出解除合同后，依然协助托管房屋，即使因为经营原因不能继续承租房屋，也提前与高乙捷协商沟通，主动要求承担一个月违约金，尽量减少各方损失，5、因新冠疫情房屋无法实现合同目的。2020年1月发生新冠疫情，南京市政府要求不得在2月9日24时前复工，而租赁房屋系商用房屋，主要租客系美容、教育、酒吧等行业，上一位租客就是经营酒吧，而此类行业是在3月中旬后才开始逐步复工，期间房屋无法进行托管，出租合同解除，并非易沃客公司故意为之，而是经营实际情况的限制。6、免租期是行业惯例。免租期系合同约定也是房屋出租的惯例。易沃客公司对外出租时也给予了租客免租期，就租赁房屋的位置、朝向、设计等情况，高乙捷的房屋租金在该区域是较高的，并且定期上浮。高乙捷给予的免租期，也是考虑了双方租金较高的事实才进行免租。二、租金减免符合规定。1、租金的减免符合法律规定。根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二第一条第六项，承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。中共南京市委、南京市人民政府印发关于促进中小微企业稳定发展的若干措施的通知第七条也提出对承租国有资产类经营用房的困难，中小微企业免收一个月房租，减半收取两个月房租。2、高乙捷拖延交接，已经多收了租金。2019年11月开始，易沃客公司一直要求高乙捷办理交接，但高乙捷迟迟不予配合，不进行沟通。2020年6月17日在一审法院庭审后，双方租赁合同解除，易沃客公司一直主动要求办理交接，但是高乙捷一直拖延，直到6月24日才完成交接。为此易沃克公司还多承担了七天的房屋租金。三、律师费已经在损失中考虑，不能扩大支持。1、律师费是高乙捷恶意扩大损失。本案本可以协商解决。易沃客公司多次希望与高乙捷沟通，但是高乙捷拒不配合。2020年4月5日，易沃客公司实在无法支付租金，高乙捷没有进行任何协商告知，立即在4月23日向法院提起诉讼，完全没有考虑双方合同履行的情况，所花费的律师费也是恶意扩大双方损失。本可以协商解决的问题，诉诸法院，易沃客公司也无奈聘请律师进行应诉，该项费用是高乙捷滥用诉权，恶意扩大损失。2、律师费已经在违约责任、损失中进行考虑。就合同的履行情况来看，易沃客公司一直是积极主动配合，尽量促成合同继续履行，而高乙捷是被动的，怠于协商沟通。就双方的损失来看，易沃客公司承担了超过八个月的房屋空置损失以及装修损失，实际损失更为严重，就合同解除的责任来看，因疫情和经营影响，易沃客公司并非恶意解除合同，而高乙捷拒绝沟通不配合协商，加速了合同的解除，如果高乙捷能够心平气和的协商，适当降低租金或者及时沟通给予减免，那么合同可能还会继续履行。但是高乙捷高高在上，拒绝沟通的态度，直接导致了合同的解除，负有绝大部分责任。法院在判断租金、违约金、押金时，已经充分考虑了这部分的费用，而易沃客公司为了应诉也已经支付了该项费用，双方是可以冲抵的。综上，在租赁合同履行中，易沃客公司尽职履行托管合同承担了巨大的损失，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，已经充分考虑了高乙捷的损失，应予维持。高乙捷向一审法院起诉请求：1.判令易沃客公司继续履行房屋托管合同；2.判令易沃客公司支付租金34650元，并支付违约金23100元；3.案件受理费等费用由易沃客公司承担。一审审理中，高乙捷变更诉讼请求为：1.判令易沃客公司支付租金（房屋占有费）19250元（2020年5月5日于2020年6月24日）、物业费9342.24元、电费20.52元、违约金138600元，合计167212.76元；2.判令易沃客公司支付律师费15000元；3.本案诉讼费用由易沃客公司承担。易沃客公司向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的《房屋托管合同》于2019年11月28日解除；2.判令高乙捷返还押金11000元、垫付装修费31500元，退还自2019年11月28日合同解除后多付租金60445元，共计102945元；3.本案诉讼费用由高乙捷承担。一审法院认定的事实：2017年5月4日，高乙捷与易沃客公司签订《房屋托管合同》一份，合同约定，高乙捷将南京市秦淮区太平南路168号2幢413室房屋（以下简称案涉房屋）托管出租给易沃客公司，房屋建筑面积约132.91平方米；为实现租赁目的，高乙捷同意给易沃客公司90天免租装修期，免租装修期自2017年5月5日至2017年8月4日，免租装修期不计算在托管租赁期限内；托管租赁期六年，自2017年8月4日起至2023年8月3日止，易沃客公司与次承租人合同期和易沃客公司与高乙捷的合同期不一致时，高乙捷同意易沃客公司顺延或提前结束（一年以内）租期，双方互不承担违约责任；托管租赁期间租金为11000元，前两年无递增，第三年2019年，第五年2022年总计递增两次，递增金额为年租金总额的5%；托管租赁期内租金每3个月为一个支付期，先付后使用，首期租金支付时间为2017年5月5日，金额为33000元，之后易沃客公司必须在距每一支付周期开始前30天全额付清本期租金；合同签订时，易沃客公司须向高乙捷支付11000元作为押金，合同履行完毕、解除或终止后，结清所有费用的情况下，高乙捷在交房即日将押金全额退还易沃客公司；易沃客公司可根据自身经营需要对房屋进行装修，租赁期满后或因易沃客公司责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于该房屋的装修归高乙捷所有，易沃客公司退场时不得破坏；租赁期内，该物业管理费、水电煤气费、公摊水电费等与房屋使用有关的费用由易沃客公司负担；高乙捷将案涉房屋交付易沃客公司后，高乙捷向易沃客公司收取托管期间租金，易沃客公司可根据本公司需要对房屋进行装修后自行经营或出租用于其他单位或个人，期间产生亏损或盈余由易沃客公司承担，高乙捷不得干涉易沃客公司；双方违反合同约定，不论是否给守约方造成损失，均应向守约方支付等同于违约当时标的物的两个月租金作为违约金；履约过程中如出现非约定原因，易沃客公司擅自解约导致合同不能正常履行的，易沃客公司应当按一年租金承担违约责任，按照约定赔偿违约金；任何一方违约，给守约方造成的如下（包括但不限于诉讼费、律师费、赔偿第三方损失、交通费等）损失亦有违约方承担。同日，易沃客公司向高乙捷支付44000元，其中押金11000元，租金33000元；高乙捷向易沃客公司出具授权委托书，委托易沃客公司及张建峰全权办理案涉房屋装修、收取房租及押金、税务办理等房屋出租相关事宜。后易沃客公司将案涉房屋转租给案外人，并向高乙捷支付租金。2019年9月，易沃客公司对案涉房屋进行了装修。2019年10月8日，易沃客公司向高乙捷支付2019年11月5日至2020年2月4日期间的租金34650元。2019年11月28日，易沃客公司的工作人员通过短信联系高乙捷的父亲称“首先我们作为违约方，按照合同约定，我们理当承担违约责任，这个是不争的事实，我也第一时间给你们协商。因为市场所致，加上我们投入的装修空调以及空置时间，现在一直处于亏损状态，为了止损我们迫不得已做此打算，提前解约。……”高乙捷父亲回复称“相互理解，待十二月抽空见面再说”。2019年12月3日，高乙捷的父亲向易沃客公司的工作人员发送短信称“请继续履行合同”。易沃客公司的工作人员回复表示已经没有履行能力。2020年1月6日，易沃客公司向高乙捷支付2020年2月5日至5月4日期间的租金34650元。2020年3月17日，易沃客公司的工作人员再次短信联系高乙捷的父亲称“因为疫情影响公司已经无法再继续经营，下期房租已无力支付，为了避免双方的损失我们不得已要提前把房子退给你，上期房租我们提前一个月付款支付，到2020年5月4日，加上一个月押金共计差不多还有两个半月的房租在你那边，我们现在的想法是希望你能适当考虑一下我们的难处，退我们一个月的租金，我们把物业水电所有费用结算清楚，把房子退还给你……”高乙捷的父亲收到短信后未予回复。案件审理过程中，高乙捷于2020年6月17日同意不再继续履行合同并交接案涉房屋，同时向一审法院申请变更了诉讼请求。2020年6月24日，高乙捷与易沃客公司就案涉房屋进行了交接，并收回案涉房屋。一审另查明，截止2020年4月30日，案涉房屋尚欠电费20.52元；截止2020年5月31日，案涉房屋尚欠物业费7177.14元、公摊费2165.1元，合计9342.24元。2020年6月8日，高乙捷与江苏新高的律师事务所签订《法律事务委托代理合同》一份，委托该所律师代理诉讼，并支付律师费15000元。一审法院认为，高乙捷与易沃客公司签订的《房屋托管合同》符合租赁合同的法律特征，实质上属于房屋租赁合同，该合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力。易沃客公司主张双方系委托合同关系，一审法院不予采纳，易沃客公司单方解除合同，系违约行为，应承担相应的违约责任。易沃客公司提起反诉后，高乙捷于2020年6月17日同意不再继续履行合同并交接案涉房屋，可以认定双方签订的《房屋托管合同》于2020年6月17日解除。案涉房屋系用于对外转租经营，疫情对案涉房屋使用确有影响，根据公平原则，一审法院酌定减免一个半月的房屋租金。自2020年5月5日起至6月24日交还房屋时，房屋租金为19250元，扣除减免的一个半月租金，易沃客公司应向高乙捷支付租金1925元。合同解除后，易沃客公司应结清案涉房屋交还前的电费20.52元、物业费及公摊费9342.24元，高乙捷应向易沃客公司返还押金11000元。易沃客公司根据自身经营需要对案涉房屋进行了装修，现因易沃客公司的原因导致合同解除，根据合同约定案涉房屋的装修归高乙捷所有，故对易沃客公司要求高乙捷支付装修费31500元的诉讼请求，一审法院不予支持。合同约定易沃客公司擅自解约导致合同不能正常履行的，易沃客公司应当按一年租金承担违约责任。双方约定的违约金已过分高于高乙捷的损失，一审法院综合考虑合同的期限和履行情况、合同关于免租期的约定，以及高乙捷为诉讼所支付的费用等因素，酌定易沃客公司向高乙捷支付违约金30000元。上述违约金已足以弥补高乙捷的损失，故对高乙捷要求易沃客公司支付律师费15000元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，易沃客公司应向高乙捷支付41287.76元（1925元+9342.24元+20.52元+30000元），扣除高乙捷应向易沃客公司返还的押金11000元，易沃客公司还应给付高乙捷30287.76元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：一、高乙捷与南京易沃客房地产经纪有限公司于2017年5月4日签订的《房屋托管合同》于2020年6月17日解除；二、南京易沃客房地产经纪有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付高乙捷30287.76元；三、驳回高乙捷的其他诉讼请求；四、驳回南京易沃客房地产经纪有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3898元，减半收取为1949元，由高乙捷负担1533元，南京易沃客房地产经纪有限公司负担416元；一审反诉案件受理费1180元，由高乙捷负担50元，南京易沃客房地产经纪有限公司负担1130元。本院审理期间，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，双方均未提交新的证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，易沃客公司在与高乙捷签订《房屋托管合同》后，在无约定及法定事由的情况下，单方要求解除租赁合同，其行为构成根本违约，依法应当承担相应的违约责任。根据双方短信往来内容，易沃客公司曾于2019年11月28日、2020年3月17日先后两次向高乙捷提出提前解除合同的要求，并未再向高乙捷支付2020年5月4日后的租金。易沃客公司虽系违约方，但在高乙捷不同意解除合同的情况下，继续履行合同，对易沃客公司亦显失公平，对高乙捷亦不利。一审法院根据当事人的意思表示，确认合同于2020年6月17日解除，符合法律规定。双方的租赁合同解除后，易沃客公司作为违约方应承担的违约责任不因解除合同而免除。高乙捷作为守约方，其在易沃客公司违约后，亦应当采取适当措施防止损失的扩大。一审法院鉴于合同履行期间疫情对案涉房屋使用确有影响，依据公平原则酌定减免一个半月的房屋租金，不违反法律规定。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。双方在合同中虽约定易沃客公司擅自解约应按一年租金承担违约责任，但一审法院根据易沃客公司请求，并综合考虑本案的客观事实，认定双方合同约定的违约金标准已过分高于高乙捷的实际损失，将违约金标准予以调减，酌定金额并无明显不当，高乙捷要求易沃客公司支付违约金138600元的上诉理由，本院不予采纳。根据双方合同约定，任何一方违约，给守约方造成的如下（包括但不限于诉讼费、律师费、赔偿第三方损失、交通费等）损失，亦有违约方承担。高乙捷作为守约方，其为本案诉讼而支付的律师费15000元实际发生，高乙捷要求违约方易沃客公司承担，有合同依据。一审法院未予支持欠妥，本院予以纠正。综上，高乙捷的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初3164号民事判决第一、二、四项；二、撤销南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初3164号民事判决第三项；三、南京易沃客房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付高乙捷律师费15000元；四、驳回高乙捷的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3898元，减半收取为1949年，由高乙捷负担1364元，易沃客公司负担585元；反诉案件受理费1180元，由高乙捷负担50元，易沃客公司负担1130元。二审案件受理费1244元，由高乙捷负担871元，易沃客公司负担373元。本判决为终审判决。审判员  钮丽娜二〇二〇年十二月十四日书记员  孙雪松