河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终5386号上诉人（原审被告）：信阳天源房地产开发有限责任公司。住所地：信阳市大庆路口**。法定代表人：袁绍宇，该公司总经理。上诉人（原审被告）：袁绍宇，男，汉族，1958年11月27日出生，住信阳市浉河区。上诉人（原审被告）：袁琳琳，女，汉族，1982年7月16日出生，住信阳市浉河区。上述上诉人委托诉讼代理人：吴继寿，河南银辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谷祥乐，男，1970年3月4日出生，住固始县。委托诉讼代理人：田**，河南冠南律师事务所律师。上诉人信阳天源房地产开发有限责任公司（以下简称天源公司）、袁绍宇、袁琳琳因与被上诉人谷祥乐确认合同无效纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初5882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人袁琳琳及上诉人袁琳琳、袁绍宇、天源公司的委托诉讼代理人吴继寿，被上诉人谷祥乐及其委托诉讼代理人田**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天源公司、袁绍宇、袁琳琳上诉请求：1.撤销（2020）豫1503民初5882号判决，改判驳回谷样乐的一审请求；2.判决一、二审诉讼费用由谷祥乐承担。事实与理由：一、原审判决认定房屋买卖合同的性质是错误的。因为法律规定合同的性质不以合同书写的名称为准，而应以合同内容为准。案涉合同虽然书写的名称为房屋买卖合同，但其内容实质上是以房抵债，应认定为以房抵债合同。而本案一不是商品房买卖合同，二不是经济适用房买卖合同。二、原审判决适用法律错误。1，原审判决适用商品房买卖合同纠纷司法解释判决本案合同无效是文不对题，该解释不能在以房抵债合同中适用。2，虽然本案的审批文件中批准的经济适用房，但平桥区政府的文件中明确批准在安置完拆迁户后的房屋由天源公司对外出售。天源公司所建设的房屋为三个单元，其中一个单元就可安置全部拆迁户且还有多余。实际上天源公司根据平桥区政府的安排已经为拆迁户留下了固航小区2号楼第三单元。不存在违反经济适用房行政法规的问题。原审判决所称的国家强制性规定不是强制的禁止性规定，根据司法解释的规定，合同无效必须是禁止性规定且必须是效力性的禁止性规定，而原审适用的行政法规是管理性的规定而非效力性规定。因此原审判决适用该司法解释也是错误的。三、原审判决在确认事实部分故意回避以下案件事实，直接影响本案判决结果。1，故意回避谷祥乐在签订以房抵债合同后已经将住宅全部出卖给他人的事实。（上诉人一审已经提交录音及文字记录）。2，故意回避保证金结算中按月息3％计息的事实。且又在判决中将该利息作为本金再计算利息。明显违反法律关于利息不得再计算利息的规定。四、原审判决袁绍宇承担责任是错误的。因为袁绍宇的行为是职务行为，更为重要的是原审判决用原来的保证金收取作为本案合同纠纷的理由是也是文不对题的。因为本案不是保证金诉讼纠纷，而是房屋以房抵债合同纠纷，原来的保证金在本案中已经变成了房款。两个问题性质完全不同。如果本案是保证金诉讼可以让袁绍宇承担连带责任是没有问题的，而在房屋抵债合同中让袁绍宇承担责任就没有任何理由。五、原审判决袁琳琳承担责任是错误的。表现在：1，我收取保证金的行为是职务行为，所有款项都用于公司的2号楼建设，并非我个人使用。2，在谷祥乐签订以房抵债合同时保证金己抵了房屋，保证金的事已经不存在了。再者以房抵债合同中我又没有签字。我不是本案合同中的当事人。我不应承担任何法律责任。鉴于上述理由，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。谷祥乐辩称，本案一审法院查明事实清楚、适用法律正确，判决无误。请二审法院依法予以维持。1、上诉人以开发工程为由骗取答辩人工程保证金事实清楚、证据确凿。根据原审法院审理查明可知，上诉人天源公司在开发平桥区固航运输总站经济适用房期间，与答辩人签订《水电工程施工合同》、《劳务大清包施工承包合同》、《建设工程承包施工合同》，约定由原告承建该小区的部分工程。原告按照合同约定分别向上诉人天源公司的法人袁绍宇、袁绍宇的女儿即公司财务人员袁琳琳的个人银行卡多次支付工程保证金，并购买施工项目所需材料等待进场施工。但上诉人不但未按合同约定安排答辩人进场施工，反而另行安排其他人进场施工。根据《合同法》第8条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中上诉人违背诚实信用的基本原则，严重违反双方合同约定，构成违约。答辩人无奈之下只得要求上诉人返还保证金及支付利息，退出项目。双方在2017年12月15日经结算：上诉人天源公司、袁绍宇应返还答辩人资金共计7168000元。至此，双方签订的上述合同因履行不能已解除。上诉人应当按照结算金额返还答辩人。2、上诉人辩称资金不足，与答辩人签订的两份《房屋买卖合同》违反法律规定，属于无效合同。上诉人应当按照与答辩人签订的结算单履行还本付息的义务。上诉人为恶意躲避债务，与答辩人签订《房屋买卖合同》约定：以其开发的平桥区固航小区2号楼1单元一梯四户型28楼4户、1梯五户型小套3楼4楼和2号楼2-11——2-21门面房作价7168000元抵偿给原告。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。上述“以房抵债合同”属于实践性合同，那么对于不动产应当办理过户登记，而本案上诉人并未给答辩人办理过户登记。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律有关问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，从上诉人在原审时提供的证据可知，涉案抵债房屋至今未办理预售许可证。从《经济适用住房管理办法》第25条规定的针对城市低收入家庭申请购买经济适用住房的条件可知，答辩人不符合该规定，该以房抵债协议严重违反法律规定和国家相关政策的强制性规定，应当认定为无效。3、上诉人袁绍宇、袁琳琳应当承担连带责任。根据《公司法》第二十条三款规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第65条规定，借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行账户的，出借单位和借用人为共同诉讼人。单位和个人出借业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行帐户都存在法律风险，发生纠纷时，将要承担相应的法律责任。本案中的保证金分别汇入被告袁绍宇、袁琳琳开立的个人银行卡账户，据以可以认定该款由袁绍宇、袁琳琳实际控制和支配。二人作为完全民事行为能力人，其应当知道银行卡账户的重要性并妥善保管，对管理不善产生的法律后果亦应承担责任。袁绍宇、袁琳琳出借银行账户既违反了《公司法》中对于公司财产混同的规定也违反中国人民银行《人民币银行结算账户管理办法》第65条：关于存款人使用银行结算账户，不得出租、出借银行结算账户的规定。同时根据最高人民法院《关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》“出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为，人民法院应当依法收缴出借账户的非法所得并可以按照规定处以罚款，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任”。因此，根据上述法律规定，袁绍宇、袁琳琳应当承担连带清偿责任。综上所述，原审法院认定事实清楚、判决正确，请二审法院依法维持原判。谷祥乐向一审法院起诉请求：1.确认谷祥乐于2018年1月27日与信阳天源房地产开发有限公司、袁绍宇签订的两份《房屋买卖合同》无效；2.判令被告信阳天源房地产开发有限责任公司、袁绍宇偿还原告本金7168000元及利息4587520元（利息暂从2017年12月15日计算至2020年8月15日按照月息2份计算，以后利息计算至本息还清为止）；3.被告袁琳琳对以上还款承担连带责任；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告天源公司在开发平桥区固航运输总站经济适用房期间，原告承建了该小区部分工程，双方签订有相关施工合同。按照合同约定，原告分别向被告袁绍宇、袁琳琳个人银行卡多次支付工程保证金。在履行施工合同过程中，双方因合作不通畅，原告退出施工工程。2017年12月2日，原告与被告袁绍宇、袁琳琳对双方的往来账进行了初步结算。2017年12月15日，袁绍宇与谷祥乐就应当支付的款项进行结算如下：原告支付保证金本金397.5万元，分期计算利息总额274.5万元，原告垫付工地材料费44.8万元，共计716.8万元。2018年1月27日，原告与被告天源公司签订两份《房屋买卖合同》，天源公司将其开发的该小区2号楼1单元一梯四户型28楼4户、1梯五户型小套3楼4楼和2号楼2-11--2-21门面房作价7168000元抵偿给原告。原告在合同尾部注明：“2018年1月27日之前给袁总、袁琳琳716.8万元转为购房款，以前和袁总签订合同作废（天源房地产袁绍宇）。2018年1月27日谷祥乐”。另据查明，涉案房屋系平桥区固航运输总站经济适用房及廉租小区项目，有省发改委批复，办理有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。一审法院认为，案涉房屋是经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）第二十五条规定：城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：（一）具有当地城镇户口；（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。根据以上规定，原告不符合购买案涉房屋的条件，原告与被告签订的《房屋买卖合同》违反了国家相关政策的强制性规定。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告天源公司将尚未建成的经济适用房以以物抵债的方式出卖给原告，违反了上述法律、法规的强制性规定，系无效合同。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，被告无证据证明其向原告交付了房屋，且无证据证明原告对案涉房屋予以出卖，因此，原告无需向被告退还房屋。因以房抵债合同被确认无效，合同自始无效，原告与被告的债权债务关系并未消失，被告天源公司仍应当向原告偿还债务。至于双方债务的标的额，应当以双方结算确认金额为准。本案的基础法律关系不是民间借款纠纷，被告辩称利率过高的意见，本院不予采纳。从本案实际可以看出，结算单中包含有被告对应付工程款和应当退还保证金的一种经济补偿。被告应当从2018年1月28日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。关于被告袁绍宇与被告袁琳琳是否应当对公司债务承担连带责任问题，天源公司的股东为袁绍宇、袁琳琳、刘启凤，袁琳琳是袁绍宇和刘启凤的女儿，该公司实质上是家庭经营。原告多次向被告支付保证金，都是通过袁绍宇和袁琳琳的银行卡进行收款，该两被告无证据证明其个人、家庭资产独立于被告天源公司资产，形成资产混同，因此，该两自然人被告应当对公司债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认原告谷祥乐于2018年1月27日与被告信阳天源房地产开发有限责任公司、袁绍宇签订的两份《房屋买卖合同》无效；二、被告信阳天源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告谷祥乐支付7168000元及利息，利息从2018年1月28日起按照中国人民银行同期银行贷款基准利率计算至结清款项之日止；三、被告袁绍宇、袁琳琳对上述债务承担连带清偿责任。案件受理费92332元，减半收取46166元，由三被告共同承担。本案二审中，上诉人天源公司、袁绍宇、袁琳琳举证房屋买卖合同与微信截图，意证实谷祥乐将房子卖给了案外人葛立平，另一户B2户型的卖给了黄超，也就是本案中以房抵债的住宅楼已经由谷祥乐卖了，而且买卖合同中有一个见证人叫吕志成的签字，和一审提供的吕志成的录音完全一致，微信截图是葛立平丈夫发过来的，证明合同有效而且房屋已经被谷祥乐卖掉。谷祥乐质证认为，上述证据均不属于新证据，房屋买卖合同均为复印件，不能作为新证据使用。本院认为，因案涉房屋天源公司并未交付给谷祥乐，谷祥乐与案外人之间就案涉房屋是否达成协议只在其与案外人之间产生相应的法律关系，与本案并无直接关联。且上述证据不属于法律和司法解释规定的新证据，本院不予评判。本院另对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的案件事实和双方当事人的举证、陈述，结合诉辩双方的上诉理由和答辩意见，本案双方当事人争议的焦点为：1.案涉以房抵债合同的效力与认定；2.袁绍宇、袁琳琳案涉的收款行为是个人行为还是履行的职务行为，应当承担何种责任。第一、2018年1月27日，谷祥乐与天源公司签订两份《房屋买卖合同》，约定天源公司将其开发的位于信阳市平桥区固航小区1单元一梯四户型28楼4户、1梯五户型小套3楼4楼和2号楼2-11--2-21门面房以总价格7168000元出售给谷祥乐。合同尾部注明：2018年1月27日之前给袁总、袁琳琳7168000元转为购房款，以前和袁总签订合同作废（天源房地产袁绍宇），即谷祥乐与天源公司达成一致合意，以以房抵债的方式将双方之前的债权债务法律关系转变为房屋买卖合同法律关系。经查，案涉房屋的性质系经济适用住房，作为具有保障性质的政策性住房，经济适用住房实行严格的准入和退出机制。经济适用住房制度是解决城市中低收入家庭住房困难政策体系的组成部分，关涉社会公共利益。因此，双方签订的《房屋买卖合同》、以房抵债，破坏了经济适用房的管理秩序，有损社会公共利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案案涉合同确认无效后，天源公司作为合同相对方应当向谷祥乐返还该7168000元房款，因双方当事人庭审中均认可案涉房屋没有交付，故谷祥乐不再向天源公司返还。第二，公司人格混同，公司和股东彻底分离是公司取得法人独立资格的前提，也是股东有限责任原则的基础。该分离表现在公司财产和股东财产的彻底分离，而且还表现为股东远离公司的经营管理，股东的财产权和公司经营权彻底分离。在现实中公司与股东财产混同、业务混同从而造成人格混同的情形较为普遍，公司虽在法律上具有独立的人格，但公司的人格只有象征意义，实际已被股东控制。财产混同主要表现为股东的营业场所或住所完全一致，公司账簿与股东账簿不分或合一，公司与股东的资本或其他财产混合等，容易造成公司财产被股东非法转移、私吞，影响公司对外承担责任的物质基础。而认定公司人格与股东人格是否存在混同，其根本判断标准是公司是否具有独立意思和独立财产，最主要的表现是公司的财产与股东的财产是否混同且无法区分。结合本案，袁绍宇、袁琳琳同为天源公司的股东；谷祥乐与天源公司为签署上述多份合同，谷祥乐向天源公司缴纳的所谓保证金均转至天源公司股东袁绍宇、袁琳琳的个人银行卡内，袁绍宇、袁琳琳没有提供证据证明将收取谷祥乐的保证金已转入天源公司账户。因此，袁绍宇、袁琳琳案涉的收款行为应为天源公司股东的个人行为。上述双方结算单，既有天源公司应付谷祥乐的工程款部分，又有天源公司股东袁绍宇、袁琳琳个人收取谷祥乐的保证金。一审法院以袁绍宇、袁琳琳无证据证明其个人、家庭资产独立于天源公司资产、形成资产混同，判决袁绍宇、袁琳琳对天源公司的该债务承担连带清偿责任，并无不当。综上所述，信阳天源房地产开发有限责任公司、袁绍宇、袁琳琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61976元，由信阳天源房地产开发有限责任公司、袁绍宇、袁琳琳负担。本判决为终审判决。审判长  邰本海审判员  徐 宏审判员  胡晓峰二〇二〇年十二月十四日法官助理吕天雯书记员罗逍