贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9993号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗涵晖，男，1985年2月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：刘某1，男，2013年6月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。法定代理人：刘某2，男，1978年9月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系刘某1之父。法定代理人：杜某，女，1980年11月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系刘某1之母。委托诉讼代理人：卢意，贵州鼎尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：江小虎，贵州鼎尊律师事务所律师。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）因与被上诉人刘某1商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初1158号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人宏益房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，被上诉人已办理接房手续，并已实际占有案涉房屋并对外出租进行收益，是案涉房屋的业主，合同目的已经实现，未办理房屋转移登记的有关文书，并不影响案涉房屋的占有、使用、收益的权利；2、上诉人未按时取得商品房所有权初始登记、交付办理商品房转移登记的有关文书的行为不构成根本违约，不应据此解除合同；3、执行合同约定的违约金条款即可，上诉人不应再承担被上诉人所产生的损失赔偿责任，上诉人所承担的违约金中应扣除被上诉人已获得的租金收益；4、依据补充协议的约定，上诉人应于被上诉人配合上诉人办理完毕备案登记、预告登记、预抵押登记注销手续后才退还款项。被上诉人刘某1答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。刘某1向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2015年8月17日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令被告向原告返还购房款2200877元并支付原告违约金（违约金以全部购房款为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2019年1月1日起计算至被告将购房款全部退还原告之日止）；3、判令被告退还原告已付维修基金22008元、有线电视开户费265元、电表开户费718元；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告刘某1（买受人）的法定代理人刘某2、杜某与被告（出卖人）于2015年8月17日签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买出卖人宏益房开开发建设的本市南明区房屋一套，该商品房规划用途为商业，建筑面积50.11平方米，套内建筑面积41.76平方米，房款按套计算，总房款2200877元；买受人采取分期付方式，应当在2015年8月17日将总房款2200877元付清；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付商品房；合同第二十二条房屋登记约定：“……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。……”；合同并就其他事项进行了约定。该合同附件十二补充协议第20.2条约定：无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。……。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告于2015年8月17日向被告分两次支付了购房款660877元、154万元，共计2200877元，被告分别向原告出具两张收取购房款的收款收据。2017年10月24日原、被告签订《房屋交付验收表》，原告确认自2017年7月11日起涉案房屋被告交付给原告。被告在2019年6月29日前未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告。原告于2019年11月11日向一审法院递交民事起诉状，其诉请如前，原告递交民事起诉状同时申请了诉前调解，但诉请调解未果，一审法院于2020年1月17日立案。审理中，被告认可收到原告全部购房款2200877元。审理中，在第一次开庭辩论终结前，被告于庭审中表示本案涉案房屋仍不能办理产权转移登记至原告名下。原告的法定代理人刘某2、杜某表示涉案房屋未装修未出租，处于空置状态，如法院判决或调解解除商品房买卖合同，在原告收到被告退还的购房款及被告承担违约责任的情况下，原告的法定代理人刘某2、杜某代理原告立即向被告交还房屋。被告表示如判决解除合同原告应配合被告办理涉案房屋备案登记、预告登记的注销。原告的法定代理人刘某2与杜某表示涉案房屋不涉及其他案外权利人。原告的法定代理人刘某2与杜某向一审法院出具承诺书，二人表示提起本案诉讼是根据最有利于保护被监护人刘某1的原则，二人承诺如法院判决解除合同退还的购房款及相应其他款项、利息、违约金，刘某2与杜某承诺妥善保管，除为被监护人的利益外不得处分。原告对其诉请要求被告退还的房屋维修资金22008元、电表开户费718元、有线电视开户费265元，向一审法院提交有2018年2月12日贵州省住宅专项维修资金专用收据一张（金额为22008元，业主姓名为刘某1）、原告于2018年2月向贵州宏立城物业服务有限公司交纳电表开户费718元、有线电视开户费265元的收据各一张。被告宏益房开表示对房屋维修基金、电表开户费、有线电视开户费无法核实，均不予认可。原告主张于2019年11月1日向被告邮寄了《解除合同通知书》，并对此提交了《解除合同通知书》及邮单复印件、邮件投递情况查询结果；《解除合同通知书》主要内容为：原告告知宏益房开因其逾期180日仍未向原告交付商品房转移登记的有关文书，故原告通知宏益房开解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议，予以退房，并要求宏益房开在接到通知三日内向原告退还全部购房款并支付相应违约金；邮件投递情况查询结果显示该邮件被告于2019年11月4日签收。被告对此不予认可，被告表示未收到原告上述《解除合同通知书》。原告对涉案房屋的产权登记情况向一审法院提交有贵阳市房地产交易管理中心出具涉案房屋产权登记信息查询，显示涉案房屋已办理预售合同备案登记；原告以此证明涉案房屋无抵押登记及限制信息。被告向一审法院提交有以下证据材料：1、2017年10月24日原、被告签订《房屋交付验收表》、2017年10月24日的《交房协议》；《交房协议》载明宏益房开与原告就交房事宜达成如下协议：“一、宏益房开向原告支付违约金21128.42元；……二、本协议生效后，甲方（宏益房开）除履行第一条规定的付款义务外，以后不再承担因履行商品房买卖合同所产生的违约责任，甲方因履行商品房买卖合同产生的违约责任即告全部终结。……”，该《交房协议》乙方处有原告的法定代理人刘某2签名并捺手印，甲方处未加盖被告印章。2、《建设工程消防验收意见书》彩印件，该消防验收意见书彩印件显示涉案被告申报消防验收的区域为花果园五里冲棚户区危旧房城中村改造项目Ｖ区7-9＃楼及3、4＃地下室（不含到室内装修）。被告以上述证据证明原告已经接收房屋，对房屋享有占有、使用、收益等权利，原告合同目的已经实现。原告以《交房协议》不予认可，认为被告未该协议上签章，没有法律效力，消防验收意见书仅能证明土建合格。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告宏益房开签订的上述《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应按约履行合同权利义务。合同签订后，原告已履行了向被告支付购房款的义务，按合同约定，被告承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至第一次庭审辩论终结前仍未将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，被告行为已构成违约，一审法院对此予以确认。根据原、被告举证及双方主张，本案争议焦点为：1、被告已向原告交房，被告据此主张原告合同目的已实现，被告主张的逾期履行办理商品房转移登记义务不构成根本违约及不影响原告合同目的的实现，被告该抗辩理由应否采纳？原、被告签订的商品房买卖合同应否解除？2、合同解除后的法律后果？对争议焦点之一，被告逾期履行办理商品房转移登记义务的违约行为是否构成根本违约及是否影响原告合同目的的实现？对此，一审法院认为，根据物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，被告逾期履行办证义务，原告虽然有权占有使用房屋，拥有一种实际的“所有权”，但是他的“所有权”缺少最根本的权利，即处分权，故被告违反交房义务或办证义务其中之一的，将使原告对房屋的处分权不能实现，严重影响原告订立合同时预期的经济利益；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，同时根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条之约定，被告承诺于2018年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，自2018年12月31起180日以后（即2019年6月29日以后）被告仍然不能向原告交付办理商品房转移登记有关文书的，原告有权退房；至第一次庭审辩论终结前被告仍未能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告逾期履行办理产权转移登记义务构成根本违约，根据法律规定及合同约定，原告享有合同解除权。根据原告向一审法院提交的上述《解除合同通知书》及邮单复印件、邮件投递情况查询结果，原告已于2019年11月1日向被告邮寄了《解除合同通知书》，被告于2019年11月4日签收，按双方合同约定及法律规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》自解除合同的通知到达被告时解除，即原、被告签订的商品房买卖合同已于2019年11月4日解除。合同解除后，被告按约应向原告退还已付购房款，故原告诉请要求被告退还已付购房款2,200,877元，于法有据，一审法院予以支持。对原告要求被告支付违约金的诉请，双方合同约定出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款并按照同期银行存款利率支付利息，该约定仅对退还房款的时间进行了约定，并未就利息的起算时间进行约定，现因被告逾期履行办证义务的违约行为导致双方签订的商品房买卖合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同的违约方为被告，原告有权要求就利息部分的损失要求赔偿，原告支付全部购房款的时间为2015年8月17日，其违约金应从付款次日即2015年8月18日起按照同期银行存款利率计算至被告将购房款退还原告之日止。对原告要求退还房屋维修资金的诉请，因该款并非被告收取，在原、被告签订的商品房买卖合同解除后，原告可向相关房产部门或向收取人申请退还，故对原告的该诉请一审法院依法不予支持。关于原告要求退还电表开户费718元、有线电视开户费265元的诉请，原告提交有相应收据为凭，一审法院予以采信，因电表开户费、有线电视开户费依附于房屋产生，原告已经实际支出，在解除合同后上述费用仍然为房屋所用，应当视为原告的损失，由被告进行赔偿。对被告称如合同解除原告应当还房并应当配合被告办理完毕涉案房屋的预告登记、商品房买卖合同备案登记的注销手续，一审法院认为合同解除以后房屋的返还以及相关备案登记、预告登记的注销属于合同解除以后原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，原告于本案已表示在合同解除后收到被告退还的购房款、违约金后能随时向被告交还涉案房屋，故对房屋的交还及相关备案登记、预告登记的注销在本案中一审法院一并进行处理。对被告答辩所称的房屋交还后的租金收益应明确归被告所有的主张，不在本案处理范围之内，一审法院对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决：一、确认原告刘某1的法定代理人刘某2、杜某代理刘某1与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2014年12月26日就位于本市南明区房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2019年11月4日解除。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内退还原告刘某1已付购房款2200877元。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内支付原告刘某1违约金，该违约金计算方式如下：以购房款2200877元为基数按照中国人民银行同期存款利率标准，从2015年8月18日起计算利息至该2200877元退还原告刘某1之日止。四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内赔偿原告刘某1电表开户费718元、有线电视开户费265元。五、原告刘某1于上述判决第二项、第三项、第四项履行完毕之日起十日内将本市南明区房屋腾空交还给被告贵阳宏益房地产开发有限公司（由刘某1的法定代理人刘某2、杜某代理刘某1履行）。六、原告刘某1于上述判决第二项、第三项、第四项履行完毕之日起十日内与被告贵阳宏益房地产开发有限公司相互配合办理本市南明区房屋的商品房买卖合同备案登记、预告登记的注销手续（由刘某1的法定代理人刘某2、杜某代理刘某1履行）。七、驳回原告刘某1的其余诉讼请求。案件受理费25236元、保全费5000元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，宏益房开逾期履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务构成违约，且案涉房屋至今仍未达到办理产权转移登记的条件，不能履行协助办理产权转移登记的义务，已构成根本违约，被上诉人通知宏益房开解除合同即符合合同约定，又符合法律规定，一审判决确认合同已于解除合同的通知到达之日解除并无不当，本院予以确认。被上诉人签订《商品房买卖合同》的目的系取得完备的所有权，并非仅取得占有、使用、收益的权利，故宏益房开仅以房屋已交付使用为由认为被上诉人合同目的已实现，其不构成根本违约的主张不能成立，本院不予采纳。电表开户费、有线电视开户费系被上诉人为履行合同实际支出的费用，一审判决宏益房开赔偿该部分损失符合法律规定，本院予以确认。租金收益系被上诉人合法占有案涉房屋期间获得的正当收益，宏益房开主张在其承担的违约金中进行扣除于法无据，本院不予支持。配合办理相关注销手续系合同附随义务，宏益房开不能据此抗辩履行退还购房款的主要义务，本院对宏益房开的相关主张不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用25,236元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二〇年十二月十五日书记员  帅艳芷