河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终4099号上诉人（原审原告）：冯建法，男，1974年5月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。上诉人（原审原告）：魏辉，女，1975年4月1日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。二上诉人委托诉讼代理人：张大旺，河南成盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张云仙，女，1943年6月3日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：刘朋飞，河南华珠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张戈，女，1969年11月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：付洋威，河南华珠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张珂，女，1974年11月22日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：付洋威，河南华珠律师事务所律师。上诉人冯建法、魏辉因与被上诉人张云仙、张戈、张珂房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院(2020)豫1702民初6629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯建法及其与魏辉的委托诉讼代理人张大旺，被上诉人张云仙的委托诉讼代理人刘朋飞，被上诉人张戈、张珂及二人委托诉讼代理人付洋威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯建法、魏辉上诉请求：撤销河南省驻马店市驿城区人民法院(2020)豫1702民初6629号民事判决，并改判三被上诉人协助二上诉人将位于驻马店市驿城区春晓街物资局家属院平房东2户房屋（产权证号驻房权证字第**）过户登记在二上诉人名下。事实和理由：被上诉人张戈、张珂对案涉房屋出售知情且同意。案涉房屋产权人张灵阁去世后产权仍然登记在其名下，张云仙将房屋卖给上诉人后，上诉人在房屋居住二十年，张戈、张珂均没有提出异议。张戈、张珂如果起诉本案房屋继承，已经超过二十年的最长诉讼时效。张云仙作为法定继承人，其在张灵阁去世后依法享有案涉房屋的三分之二份额，其处分房屋符合法律规定。上诉人在2001年支付了4万元，并在2020年6月17日同被上诉人相约共同办理过户时，又应张云仙要求再次支付了3万元，说明张云仙同意将房屋过户到上诉人名下。张云仙辩称，答辩人在丈夫张灵阁去世后，作为案涉房屋的共同继承人与女儿张戈、张珂达成约定，因案涉房屋寄托了母女三人对张灵阁的很多回忆，非常想保存这仅存的与父亲、丈夫的实物联系，一致同意三人各继承三分之一产权，房屋不允许买卖。上诉人魏辉在一次聊天中主动提出因房屋是学区房，孩子上学要用房产证，向买案涉房屋。大女儿张戈知道后明确提出异议不同意买卖。房款4万元是上诉人强行放到答辩人屋内，因女儿不同意卖房，答辩人将4万元退回给魏辉，但其不收，说让答辩人先拿着再说。因为是亲戚，当时只是同意他们住，但一直不同意卖给他们。双方自燃就把这4万元视为长期居住的租金补偿，并非房款。2020年6月，答辩人同意将房屋过户只是想给上诉人孩子上学提供便利，后来不同意是因为上诉人为了达到侵占房屋的目的，要求答辩人伪造大女儿张戈不存在的法律文书，所有才不同意买卖。答辩人从未向上诉人索要过任何钱财，也没有收到上诉人3万元房款。张戈、张珂辩称，上诉人称答辩人对案涉房屋出售知情并同意明显与事实不符。张珂在2020年6月才知道房屋出售的事情，张戈在2006年知道后明确表示不同意出售房屋。上诉人这么多年一直未过户的原因也是其一直知道张戈不同意将共有房屋出售。答辩人对案涉房屋拥有法定所有权不需另行主张权利。上诉人关于诉讼时效的上诉理由不能成立。答辩人与张云仙对案涉房屋属于共同共有，并不是按份共有。张灵阁去世后，房屋一直登记在其名下，答辩人与张云仙约定房屋共同共有，三人各占房屋产权三分之一。上诉人提交的通话录音证明上诉人自认房屋出售需二答辩人同意。案涉房屋是个平房小院，寄托了答辩人对父亲张灵阁的很多回忆与温情，答辩人想保存这仅存的与父亲的实物联系，不同意不是上诉人臆想取得增值部分。冯建法、魏辉向一审法院起诉请求：判令三被告协助二原告将位于驻马店市驿城区春晓街物资局家属院平房东2户房屋（房房权证号驻房权证字第**）户登记在二原告名下。一审法院认定事实：1998年1月10日，被告张云仙及其丈夫张灵阁以张灵阁的名义从原河南省驻马店地区物资局处购得位于驻马店市驿城区春晓街物资局楼平房东2门房屋一套。1998年11月14日，张灵阁去世。2000年3月21日，驻马店市房地产产权监理所为上述房屋办理了房屋所有权证，所有人登记为张灵阁。2001年，被告张云仙以4万元的价格将上述房屋出售给了原告冯建法、魏辉，并将诉争房屋的房产证及购房协议书的原件交给二原告；二原告即在诉争房屋内居住至今。后二原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。一、（一）诉讼中，二原告提交：①冯建法与张云仙于2020年7月11日的电话录音一份，写明：“冯：就说那物资局那个房屋一套，73.16平方米，4万元价格售于冯建法和魏辉，因为和冯建法是亲戚关系，当时没有签订房屋买卖协议，等于俺妗奶收到4万元后，在01年将房屋交给冯建法和魏辉使用，从此将俺舅爷的房产证原件及俺舅爷里购房合同手续给我们了。张：对对。冯：到时候需要，你主要是对俺俩比较好，俺俩不忍心说别哩东西，俺不能叫你做难，你知道不，妗奶。张：我给你说，恁姑父说哩再给恁戈姑商量一下。冯：你虽然4万块钱卖给俺了，俺戈姑要真不同意，那我只有叫房产证原件给这个手续，我咋弄，我回来还给你？张：那等他说了，看咋说吧。冯：你想想这二十年了，这4万块钱这房子，你没想过户，到现在俺珂姑她那边也有困难也有事，都可以理解。张：嗯。冯：但是恁说俺占超姑父、珂姑、戈姑、姑父他四个开过电话会议了，已经，俺占超姑父开门见山就说这房子还是不给俺过户，只叫俺住，是这个意思吧。张：是哩。张：那小孩思想没做通，我自己也不中啊。张：不过那时候要真是给恁俩姑说，他俩肯定也不愿意，弄不成。张：肯定弄不成，恁戈姑不愿意，那时候在上海，恁一提这过户的事，她就说不愿意。冯：我给你说妗奶，我给你说这，你这个房子，你说要卖给邻居，人家找着过户，你不可能不过。张：那时候卖不成，当时张戈说给小辉她还不愿意哩，给别人才不同意，就卖不成张：那我根据她俩的态度，我想着最后不是多理想。冯：不是多理想，他也不会坑俺俩。张：她能坑你俩啥啊，不会坑，但是这不是我自己说了算的，我该签的都签了了，也牵扯住她俩哩。冯：那妗奶，你要这样说的话，那你当时卖房子的时候你肯定跟她俩说了，你没说的话，你会管卖房子吗。张：没说没说，没给她俩说，你不是最后问的，她在上海的时候，你给她打电话，她不是不愿意吗？冯：那是06年的事，都过去五年了。张：是哩。冯：那这个01年我给你的4万块钱，06年我要求办房产证，当时恁还同意了，结果又传真发过去之后又不同意了，我也不知道因为啥。张：当时她也没同意冯：卖了了，她俩这钱，你也一人分一半了，那都是同意了对不对。张：哪给她分了，她都不知道这钱”；②冯建法与张云仙于2020年7月13日的通话录音一份，显示：“冯：想着当时2002年说哩好好哩，过户哩，结果。张：那给我说的好好哩，怨我了，我没有及时通知她们，你看那时候，一说她就不愿意”。③二原告于2006年5月29日书写内容一份，显示：“果姑：您好为办理房产证的需要，公证处需您一份放弃继承权公证证明021-58200626,138××××****”。（二）二原告用以证明：1、张云仙将涉案房屋以4万元的价格出售给二原告的事实，虽没有签订书面房屋买卖合同，但张云仙收到4万元购房款后将房屋交付给二原告，原告及其家属居住至今，属于事实上的房屋买卖合同关系。2006年，二原告与三被告协商办理过户手续，需要相应证明，张灵阁的继承人是三被告，张戈、张珂在外地不能到场，二原告发传真告知被告是否可以书写放弃证明，同时证明诉争房屋是张云仙卖给二原告，张戈、张珂是知情的。（三）被告张云仙的质证意见为：1、对①②真实性无异议，但对其证明目的有异议，原告在录音中也明确承认是为了子女上学，如其他共有人不同意，将档案及证件返还给被告张云仙，由此可证明双方对买卖合同关系是不确定的，同时能证明二原告与被告张云仙前期协商时并未通知其他共有人。2、对③与张云仙无关，不发表意见。（四）被告张戈、张珂的质证意见为：1、对①②真实性无异议，但对其证明目的有异议，录音中是冯建法个人陈述买卖关系，张云仙并未承认，且张云仙在录音中明确告知原告其个人不能处理房产，需要二被告同意后方能处理。原告在录音中也明确表示如果二被告不同意，其将房产证等房屋权属证明退回，证明原告与张云仙并未达成买卖合同。张云仙在通话中，明确告知了二原告二被告不同意，也没有与二被告沟通过，二被告没有义务配合原告办理任何手续，且二被告对房屋具有所有权，房屋仍归二被告及张云仙所有。2、对③真实性有异议，抬头部分显示是“果姑”，不能证明是向张戈发送了传真，该传真是否发送无法确认，二被告从未同意过出售房屋或者放弃其房屋的继承，该房屋仍归三被告所有。二、诉讼中，被告张戈称，卖房子时其不知情，其是在2003年至2006年期间，二原告给被告张云仙打电话要求过户时，其听到了，才知道这个事，当时明确表示反对。被告张珂称，卖房子时其不知道，后来2020年6月才得知房子卖给二原告了，二原告从未告知过张珂。三、诉讼中，被告张戈、张珂称，因与二原告是亲戚关系，从其父亲张灵阁去世前，二原告就在其家中居住两年，后来因二被告长期不在驻马店，其父亲去世后，原告陪其母亲张云仙居住，现在一直由二原告居住。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，驻马店市驿城区春晓街物资局楼平房东2门房屋一套是被告张云仙与其丈夫张灵阁的共同财产。被告张云仙拥有该房屋的部分所有权，另有部分所有权为张灵阁的遗产。由于作为遗产的这部分所有权在张灵阁去世后并未作处理，因此被告张云仙、张戈、张珂对该遗产形成共有关系。诉讼中，二原告主张被告张戈、张珂同意张云仙将诉争房屋出售给二原告；被告张戈、张珂对此不予认可。因二原告提交的电话录音中显示张云仙将房屋出售给二原告时并未经过被告张戈、张珂的同意，且二原告也未有其他证据证明被告张戈、张珂同意张云仙将诉争房屋出售给二原告，故二原告的该项主张，事实依据不足，本院不予采信。本案中，被告张云仙在未经过被告张戈、张珂的同意的情况下，擅自将诉争房屋出售给二原告，被告张云仙的售房行为构成了无权处分，但根据上述法律规定，张云仙将诉争房屋出售给二原告，张云仙与二原告形成的房屋买卖合同关系应为有效。故被告张戈、张珂辩称，即使形成房屋买卖合同也是无效合同，本院不予采纳。但因被告张云仙的售房行为并未经过张戈、张珂的追认，也未取得诉争房屋的处分权，故二原告依据其与被告张云仙之间形成的房屋买卖合同关系请求三被告协助其将诉争房屋过户至二原告名下，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告冯建法、魏辉的诉讼请求。案件受理费3650元（已减半收取），由原告冯建法、魏辉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。冯建法、魏辉提交冯建法与张珂的微信聊天记录，证明张珂对出售本案房屋同意，张戈知情。银行流水一份，证明张云仙收到上诉人现金3万元。张云仙不动产权证书／登记证明继承（转移）公告，证明张云仙同意将房屋出售给上诉人。张云仙质证称，微信聊天记录真实性由张珂核实，对证明目的有异议，该记录反映冯建法知道出售房屋需三人同意，且张戈、张珂不同意。张云仙未收到3万元。对转移公告，当时是办理过户的时候先公告，然后共有人共同签字。因张戈不同意，上诉人要求张云仙伪造一份张戈不存在的证明，所以张云仙未同意办理过户。张戈、张珂质证称，聊天记录反映张珂2020年才知道房屋出售，且张珂并未同意出售房屋，张戈也不同意出售。银行流水与本案无关联性。转移公告证明冯建法明知张戈、张珂对房屋具有所有权。本院审查认为，微信聊天记录内容并不能反映张珂同意出售房屋，张戈对房屋出售知情。当天的银行流水仅能反映出上诉人取款2万元，不足以证明张云仙收到3万元。对上述证据本院不予采信。结合本案其他证据和冯建法长期居住案涉房屋的事实，房屋产权转移公告可以证明张云仙将案涉房屋出售上诉人，本院予以采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，结合张云仙收到冯建法、魏辉4万元现金，冯建法、魏辉对房屋装修、长期在案涉房屋居住生活的事实，足以认定张云仙将案涉房屋出售给了冯建法、魏辉。张云仙、张戈、张珂关于房屋未出售的抗辩理由不能成立。案涉房屋原为张灵阁、张云仙夫妻共同财产，根据《中华人民共和国继承法》第二条规定：继承从被继承人死亡时开始。《中华人民共和国物权法》第二十九条规定：因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。第一百零三条规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。本案诉争房屋在张灵阁去世后，房屋的权属应为张云仙、张戈、张珂共同共有。根据《全国法院民事审判工作会议纪要》（2015年）第37条规定：被继承人死亡后，继承人请求分割被继承人财产，其他继承人以诉讼时效为由抗辩的，人民法院不予支持。冯建法、魏辉诉称张戈、张珂对案涉房屋主张权利超过诉讼时效的理由缺乏法律依据。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第三十一条规定：依照本法第二十八条至三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。依照上述法律规定，在案涉房屋产权仍登记在张灵阁名下，共同共有人张戈、张珂不同意出售房屋，以及冯建法、魏辉长期未予主张要求办理房屋过户登记的情况下，冯建法、魏辉要求办理房屋过户登记的请求缺乏事实根据和法律依据。综上所述，冯建法、魏辉的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人冯建法、魏辉负担。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  刘 东审判员  李 峰二〇二〇年十二月八日书记员  赵聪聪