湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终2596号上诉人（原审原告）：宜昌市西陵区金安奥园业主委员会，住所地宜昌市东正街金安奥园小区。负责人：胡月成，该业委会主任。委托代理人肖庆、朱发刚，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：宜昌金安房地产开发有限责任公司，住所地宜昌市环城北路**。法定代表人李旭钢，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：宜昌金安奥园物业管理有限公司，，住所地宜昌市环城北路**法定代表人王志江，该公司总经理。二被上诉人共同委托代理人杨傲，湖北诚业律师事务所律师。一般授权代理。被上诉人（原审被告）：宜昌市西陵区环城北路冉府家宴四合院餐馆，住，住所地宜昌市西陵区环城北路**/div>经营者黄发治，男，汉族，1956年1月15日出生，住宜昌市西陵区。上诉人宜昌市西陵区金安奥园业主委员会（以下简称金安奥园业委会）与被上诉人宜昌金安房地产开发有限责任公司（以下简称金安房地产公司）、宜昌金安奥园物业管理有限公司（以下金安奥园物业公司）、宜昌市西陵区环城北路冉府家宴四合院餐馆（以下简称四合院餐馆）排除妨害纠纷一案，不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2020）鄂0502民初277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金安奥园业委会上诉请求：一、撤销原审判决并改判金安房地产公司、金安奥园物业公司、四合院餐馆立即交还东正街社区金安奥园小区位于环城北路一侧属于业主共有的停车位（以经营店铺四合院右侧墙壁向左至地下停车场出口右侧）并按照每月6600元标准赔偿业主从2017年8月至实际交还之日止的停车费损失。二、由金安房地产公司、金安奥园物业公司、四合院餐馆承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、经宜昌市西陵区人民法院（2019)鄂0502民初1980号案件审理查明：2016年2月19日，金安奥园物业公司（甲方）与朱江（乙方）签订《金安奥园小区地面停车场租赁合同》，该合同约定：甲方同意将金安奥园小区地面停车场（含小区临街面及小区入口外面）租赁给乙方，甲方同意乙方承租五年，从2016年3月1日起至2021年2月18日止。上述租赁合同中的停车场包括小区临街面及小区入口外面，均由金安房地产公司指定的金安奥园物业公司于2016年发包给了朱江。后因开发商将自持临街门面出租给了四合院餐馆，遂将上述租赁合同中的停车场一分为二，将四合院餐馆右侧墙壁至爱丁堡铁珊门的停车场交由朱江继续承包，将四合院餐馆右侧墙壁向左至地下停车场入口处的停车场交由四合院餐馆控制、经营。通过规划图纸可以看出，本案诉争的场地在规划上就是停车位，且现实中也是一直作为停车位使用的。2、金安奥园物业公司于2018年11月退出金安奥园小区，金安奥园小区业主选聘了新的物业公司入驻小区管理，在新旧物业交接更替时,金安奥园物业公司未与新的物业公司就上述租赁合同中的停车场办理交接手续，未将上述停车场的经营权移交给新物业公司或业委会。二、原审法院己查明：“四合院餐馆左侧设立石墩，且四合院餐馆不同意拆除道闸控制”。该行为对所有业主的共有权利造成侵害。案涉停车位属于金安奥园小区全体业主共有的事实清楚，不论四合院餐馆是否享受小区业主权利，其权利行使必须符合全体业主的公共利益，不能为了其私人利益而损害小区全体业主的合法权益。三、四合院餐馆从金安房地产公司、金安奥园物业公司处取得案涉停车位的相关权利，在金安奥园物业公司退出金安奥园小区后，三方均未就案涉停车场地进行交接，未将停车位经营权交给新的物业公司或业委会，其行为损害了全体业主的合法权益，给全体业主的公共利益造成了损失。因此，无论四合院餐馆是否在经营案涉停车场，由于原物业公司未交还上述场地，导致金安奥园小区全体业主的共有权利损害（停车收费)，金安房地产公司、金安奥园物业公司、四合院餐馆均应连带赔偿全体业主的停车费损失。金安房地产公司、金安奥园物业公司、四合院餐馆答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果符合法律规定，应当维持。金安奥园业委会向一审法院起诉请求：1、金安房地产公司、金安奥园物业公司、四合院餐馆立即交还东正街社区金安奥园小区位于环城北路一侧属于业主共有的停车位（以经营店铺四合院右侧墙壁向左至地下停车场出口右侧）并按照每月6600元标准赔偿业主从2017年8月至实际交还之日止的停车费损失（暂计算至2019年12月为191400元）。2、由金安房地产公司、金安奥园物业公司、四合院餐馆承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：争议场地位于包括四合院餐馆在内的多个商铺前，范围自四合院餐馆门左侧石墩处起至金安奥园小区停车场止，与金安奥园已收回的停车场相连。目前该场地未规划停车位，仅有一个出入口，在出入口处设有两个门闸，靠外的门闸系金安奥园业委会设置，里面的门闸系所有商户共同使用，且两个门闸现均处于开放状态。2017年8月6日，宜昌市西陵区物业管理办公室向东正街社区金安奥园小区业委会出具《通知》，金安奥园业委会成立并已备案；金安奥园物业公司为金安奥园小区的物业管理公司，其于2018年11月退出金安奥园小区；金安房地产公司系金安奥园小区的开发商。一审法院在现场调解时，四合院餐馆承认控制争议场地位出入口处其中一个门闸，不同意拆除控制门闸，不同意拆除石墩。一审法院认为，本案争议场地位于金安奥园小区规划图纸内，虽该规划图纸系复印件，但其与金安奥园小区已收回的停车场相连，系一个整体，应视为小区公共部分，为小区业主共同所有，金安奥园业委会有权代表小区业主对该争议场地进行管理。本案争议场地未规划为车位，为开放区域，未进行管理收费，为不特定对象使用，且金安奥园业委会未提交金安奥园物业公司、金安房地产公司将本案争议场地占有、控制的证据，故对金安奥园业委会要求返还争议场地的要求不予支持。金安奥园物业公司、金安房地产公司未实际占有本案争议场地，金安奥园业委会要求其支付停车费损失的要求无事实及法律依据，不予支持。四合院餐馆左侧设立石墩，且四合院餐馆不同意拆除控制门闸，虽有碍于金安奥园业主委员会对本案争议场地进行管理，但是并不构成对本案争议场地的独立占有，金安奥园业主也未证明其收费，金安奥园业委会要求其支付停车费损失的要求无事实及法律依据，不予支持。争议场地为小区公共部分，为小区业主共同所有，四合院餐馆作为小区业主，也有权使用，金安奥园业委会要求交还该公共区域无法律依据。四合院餐馆不同意拆除控制门闸与石墩，金安奥园业委会可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回金安奥园业委会的诉讼请求。案件受理费2064元（金安奥园业委会已预交），由金安奥园业委会负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的场地为位于包括四合院餐馆在内的多个商铺前，范围自四合院餐馆门左侧石墩处起至金安奥园小区停车场止，该场地为金安奥园小区全体业主共有。虽然金安奥园业委会提出该场地在宜昌市中级人民法院（2019）鄂05民终3317号判决书中记载为停车场，但是该场地在上述案件中认定为承包给私人（朱江）进行经营、占有，并已经被生效判决确认退还该部分区域给金安奥园业委会。现案争场地未规划为车位，为开放区域，未进行管理收费，为不特定对象使用。故金安奥园业委会要求金安房地产公司、金安奥园物业公司、四合院餐馆退还停车场，支付停车费损失的要求无事实及法律依据，本院不予支持。四合院餐馆是金安奥园小区业主之一，有权对该公共区域进行使用。其左侧设立石墩，不同意拆除控制门闸，虽有碍于金安奥园业主委员会对本案争议场地进行管理，但是并不构成对本案争议场地的独立占有，金安奥园业委会也未证明其收费，故要求其支付停车费损失的要求无事实及法律依据，不予支持。金安奥园业委会起诉时并未要求拆除控制门闸与石墩，根据不诉不理原则，本案不予处理，金安奥园业委会可另案主张。综上所述，宜昌市西陵区金安奥园业主委员会上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4128元（宜昌市西陵区金安奥园业主委员会已预交），由宜昌市西陵区金安奥园业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  鄢睿审判员  罗娟审判员  陈璐二〇二〇年十二月十七日法官助理向晓琳书记员张鹏炜