广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20518号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱汇锋，男，1987年5月17日出生，汉族，身份证登记住址浙江省杭州市上城区。委托诉讼代理人：黄锡峰，广东百高律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敏茹，广东百高律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王东辉，男，1988年8月18日出生，汉族，身份证登记住址安徽省全椒县。委托诉讼代理人：林贵岳，广东法全律师事务所律师。原审被告：朱狄熊，男，1962年6月8日出生，汉族，身份证登记住址浙江省绍兴市越城区。委托诉讼代理人：黄锡峰，广东百高律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敏茹，广东百高律师事务所律师。上诉人朱汇锋因与被上诉人王东辉、原审被告朱狄熊房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初3758号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人朱汇锋上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判押金366000元归朱汇锋所有；2.一、二审诉讼费全部由王东辉承担。事实与理由：一、王东辉拖欠租金的行为已构成违约，一审法院认定其并非恶意是错误的。对减免租金产生争议应当有合理的期限，不应当把争议期限无限延长。2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，经营开始逐步恢复。2020年3月5日，案涉场地所在的商场全面复市。2020年3月20日，广州市诚大置业有限公司（以下简称诚大公司）作出《新租金减免通知》，明确王东辉可享受的租金减免月份为2、3月，不包括4月份。为此，即使王东辉经营因疫情遭受一定影响，但自4月份已基本恢复正常，双方虽对减免租金产生争议，但争议的期限应当限于2020年2月和3月，且一审法院认定的免租期限也为2月、3月，故4月份不应属于租金争议期，应当正常缴纳租金。因此，王东辉在可以正常经营及明知减租优惠方案的前提下，仍然拖欠4月份租金，属于恶意违约。二、一审判决显失公平，过于偏颇王东辉，不利于维护市场交易安全和解决社会矛盾。（一）诚大公司作为商场管理方，各方应遵照其作出的制度执行。在诚大公司作出《新租金减免通知》后，朱汇锋同意完全按照诚大公司的减租方案将优惠给予王东辉，并正常向诚大公司支付了2020年4月份租金。相反，王东辉一方面享受诚大公司落实的减租优惠，另一方面又继续占用场地拒不交租，其行为有违诚实信用原则。一审法院在认可诚大公司的减租方案的情况下，却依然认定王东辉拖欠租金的行为不属于违约，是过分偏颇王东辉，对朱汇锋不公平。（二）按一审法院的认定，因为租金产生争议，拖欠租金不属于恶意。该认定将引起不良的社会效果。（三）朱汇锋在本案中并无过错，也是疫情的受害者，承租案涉商铺也支付了巨额的成本，而王东辉是租金减免的最终既得利益者，但一审法院在界定责任时对王东辉过于宽容，偏袒王东辉，完全忽视朱汇锋的利益，未能做到公平公正。综上，朱汇锋上诉请求二审法院依法改判。被上诉人王东辉二审答辩称：一、因为疫情影响，案涉商场在2020年2月1日至3月4日期间档口被封闭，王东辉无法进场营业。根据双方联营协议第五条约定，无法使用租赁物期间，相应的租金应当退还，案涉商场在疫情管控之后也发布了相应的租金减免通知。二、案涉商铺所在的首层至三层属于国有企业广州友谊集团旗下的物业，根据相应政策，结合租金减免通知，王东辉应支付的款项已经支付完毕。三、王东辉租赁案涉商铺的目的在于正常经营，但由于疫情影响，合同的履行基础发生重大变化，继续履行原合同显失公平，朱汇锋作为转租人，实际并未使用案涉商铺，而是以转租的方式获得巨大的差价，朱汇锋解除合同的目的是想占有王东辉已支付的押金及享有的租金减免政策，明显有违公平合理原则。综上，朱汇锋请求驳回朱汇锋的全部上诉请求。原审被告朱狄熊陈述称：同意朱汇锋的全部上诉意见。王东辉于2020年4月20日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.王东辉与朱汇锋于2019年6月17日签署的《协议书》在2020年4月20日解除；2.朱汇锋、朱狄熊退还王东辉已支付的2020年2月1日至2月10日的租金39333元；3.朱汇锋、朱狄熊退还王东辉定金366000元；4.朱汇锋、朱狄熊向王东辉支付资金占用利息（利息以405333元为本金，自起诉之日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.本案案件受理费等由朱汇锋、朱狄熊承担。朱汇锋提出反诉，请求判令：1.确认朱汇锋与王东辉于2019年6月17日签订的《协议书》已于2020年4月20日解除；2.王东辉向朱汇锋支付2020年2月11日至4月20日期间的租金284666.7元（122000÷30×70）；3.王东辉支付的定金366000元归朱汇锋所有；4.反诉诉讼费用由王东辉承担。一审法院查明事实如下：2019年6月17日，由朱狄熊以朱汇锋代理人名义（甲方）与王东辉（乙方）签订《协议书》，约定：甲方同意将新中国大厦诚大时装广场XX号商铺出租给乙方作经营服装之用；协议期限从2019年8月11日至2020年8月10日止；商铺每月租金122000元，乙方必须在每自然月10号前将商铺次月的租金一次性缴交给甲方。乙方在本协议签订之日向甲方预缴3个月的租金共计366000元整，以作定金。如乙方无违约或其他应扣除定金行为的，定金在协议期限最后3个月内作租金抵扣；乙方应按时缴清次月租金，逾期不缴或未缴清的，除应如数缴清外，每逾期一天，甲方有权收取应缴金额2%作为滞纳金；逾期3天不缴或未缴清的,甲方无需通知乙方本协议即自动解除，甲方有权收回商铺且定金不予退还。乙方应在协议解除之日将商铺内的全部物品搬离，如未按时搬离，即视为乙方放弃商铺内全部物品所有权，甲方有权自由处置商铺内的全部物品及商铺的使用经营权；租赁期限内，因商场须进行消防安全整改、设施设备改建或政府规划、政策调整以及诚大时装广场升级改造等原因造成商铺无珐继续使用的，甲方按乙方实际使用天数扣除相应租金，剩余租金、定金无息退还乙方，甲方不作任何补偿；等等。协议签订后，朱汇锋依约将案涉商铺交付王东辉使用，王东辉依约向朱汇锋支付了定金366000元。2019年10月，双方协商将2019年10月11日至2020年5月10日的租金调整为118000元/月。王东辉已按月足额向朱汇锋支付租金至2020年2月10日。因受疫情防控措影响案涉商铺所在商场在2020年2月份停市，直至2020年3月5日案涉商铺所在商场才开市经营。2020年4月20日，朱汇锋以王东辉欠租为由收回涉案商铺。2020年3月3日，广州市诚大置业有限公司作出《租金减免通知》，具体如下：一、免收3月份租金和管理费；二、4、5、6月份减租70%，即每月收取三折租金和正常管理费；三、7、8、9月份减租50%，即每月收取五折租金和正常管理费；四、10、11、12月份减租30%，即每月收取七折租金和正常管理费；五、延长与档主租赁合同期一个月。按广州市诚大置业有限公司与档主签订的租赁合同条款即租金约定顺延执行（一楼层租赁合同届满日期由原来2020年8月10日延长至2020年9月10日，二、三楼层租赁合同届满日期由原来2022年8月10日延长至2022年9月10日）。2020年3月20日，广州市诚大置业有限公司作出《新租金减免通知》，载明撤销3月3日的租金减免通知作废各条款内容。2020年新的租金减免优惠具体如下：二、三楼：1、免收2、3月份租金和管理费（这期间部分已收取租金的顺延至抵扣4月份的租金费用）；2、档主和终端租户的二手租赁合约届满期统一延长至8月31日，我公司免收8月11日至8月31日的租金和管理费。自营商户同样享有此优惠；3、我公司延长与档主的租赁合同期，与档主签订的租赁合同条款及租期约定顺延执行，届满日期由原来2022年8月10日延长至2023年1月31日；4、按我公司与档主签订的租赁合同约定每年租金递增5%，我公司免收2020年9月至2021年8月租金5%的递增金额；5、存在二手租赁的，档主必须按第1条、第2条的内容，免收2、3月及8月11日至8月31日二手终端租户的全额租金，否则不能享受以上我公司的各优惠条款；一楼：1、免收2、3月份租金和管理费（这期间部分已收取租金的顺延至抵扣4月份的租金费用）；2、我公司延长与档主的租赁合同，与档主签订的租赁合同条款及租金约定顺延执行，届满日期由原来2022年8月10日延长至2020年10月10日；3、存在二手租赁的，档主必须按第1条的内容免收2、3月份二手终端租户的全额租金，否则不能享受以上我公司的各优惠条款。一审庭审中，王东辉陈述朱狄熊与朱汇锋是父子关系，朱汇锋向广州市诚大置业有限公司签订租赁合同，取得涉案商铺出租权，租期是2019年8月11日至2022年8月10日，每月租金及管理费15000元，在签订合同时，王东辉一次性向诚大公司支付了入场费230万元，没有收据，是现金支付。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。一审法院认为：王东辉与朱汇锋签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于协议书的解除问题。因朱汇锋已于2020年4月20日收回涉案商铺，合同的目的已不可能实现，且双方对合同解除均无异议，一审法院确认《协议书》于2020年4月20日解除。对于定金的返还问题。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对王东辉的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复。在此期间，王东辉以疫情防控影响其经营而要求减免租金，朱汇锋对此提出异议，王东辉在协商变更租金期间拖欠租金因其对租金标准有争议所致，并非恶意，故朱汇锋以王东辉拖欠租金为由要求没收王东辉的定金依据不足，一审法院不予支持。朱汇锋应向王东辉返还定金。至于王东辉主张的资金占用利息问题。如前述原因，案涉商铺《协议书》的解除主要受疫情防控影响，致使双方对减免租金产生争议，故《协议书》的解除不可归责于双方，故对于王东辉要求朱汇锋、朱狄熊支付资金占用利息的诉讼请求，一审法院不予支持，依法予以驳回。对于租金的调整支付及退还问题。王东辉租赁案涉商铺的目的是经营服装生意，疫情防控措施导致其在2020年2月1日至3月4日期间无法开门营业产生了实际损失。鉴于疫情对双方经营均有影响，依据公平原则及参考广州市诚大置业有限公司于2020年3月20日公布的《新租金减免通知》，一审法院酌定朱汇锋应免收王东辉2020年2月、3月租金，2020年4月1日至2020年4月20日的租金王东辉按118000元/月交纳（即租金为78667元）。王东辉已付的2020年2月1日至2月10日的租金39333元可在其未付的2020年4月1日至2020年4月20日的租金中扣减。对于朱汇锋反诉主张的多出部分租金，一审法院不予支持，依法予以驳回。对于朱狄熊是否需承责问题。因《协议书》的签约主体是王东辉与朱汇锋，朱狄熊只是作为朱汇锋的代理人在协议上签字，依据合同相对性，朱狄熊无需承担《协议书》的权利义务，王东辉要求朱狄熊退还租金、定金缺乏依据，一审法院不予支持，依法予以驳回。综述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（五）项、第九十八条的规定，一审法院于2020年6月30日判决如下：一、确认原告王东辉与被告朱汇锋于2019年6月17日签署的《协议书》已于2020年4月20日解除。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告朱汇锋向原告王东辉返还定金366000元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告王东辉向被告朱汇锋支付2020年4月1日至2020年4月20日的租金39334元（已扣减原告已付的2020年2月1日至2月10日的租金39333元）。四、驳回原告王东辉其它诉讼请求。五、驳回被告朱汇锋其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2905元，原告王东辉负担50元，被告朱汇锋负担2855元（此案件受理费已由原告预交，法院不作退回，被告负担部分，由被告迳付给原告）。本案一审反诉受理费5153元，原告王东辉负担623元，被告朱汇锋负担4530元（此案件受理费已由被告预交，法院不作退回，原告负担部分，由原告迳付给被告）。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院认为，一审法院认定案涉双方当事人之间签订的《联营协议书》名为联营实为租赁，合法有据，本院不再另行赘述。本院据此依法明确本案案由为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：朱汇锋上诉主张没收案涉押金能否成立。对此，本院认定如下：王东辉在2020年2月3日至3月4日期间受疫情防控措施影响，无法使用商铺经营，所遭受损失事实明显，2020年3月3日、3月20日广州市诚大置业有限公司亦先后作出对包括案涉商铺在内物业的租金减免通知，在此情况下，王东辉向朱汇锋提出减免租金请求遭到拒绝，双方因此发生争议，王东辉在双方最终未能确定租金减免标准之前暂缓交纳租金，有其正当理由，朱汇锋据此主张王东辉逾期交租构成违约，并要求没收王东辉的押金，理据并不充分。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”一审中，王东辉诉请退还押金，朱汇锋反诉没收押金，一审法院结合案件事实，判令朱汇锋向王东辉退还押金，并驳回朱汇锋要求没收押金的反诉请求，合法有据，故本院予以维持。另外，2020年2月份因疫情影响，新中国大厦管理方为保障人民生命健康安全需要，严格落实政府相关疫情防控政策对案涉商铺所在商场采取休市措施，导致案涉商铺无法正常经营使用。一审法院结合具体案件事实，依据公平原则并参考诚大公司于2020年3月20日公布的《新租金减免通知》，酌定朱汇锋免收王东辉2020年2月、3月租金，王东辉依约应向朱汇锋支付2020年4月1日至4月20日的租金，已付2020年2月1日至2月10日的租金予以抵扣，各方均无异议，本院予以维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人朱汇锋的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6790元，由上诉人朱汇锋负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年十二月二十二日书记员  纪惠敏黄晶晶