江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终238号上诉人（原审被告）：徐州煜锦商贸有限公司，住所地徐州市解放南路**淮塔北门西侧。法定代表人：梁建英，该公司经理。上诉人：梁建英，女，住徐州市泉山区。二上诉人共同委托诉讼代理人：闫晓辉，江苏维阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈颖，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：李政，江苏运通律师事务所律师。委托诉讼代理人：马汉，江苏运通律师事务所实习律师。上诉人徐州煜锦商贸有限公司（以下简称煜锦公司）、梁建英因与被上诉人陈颖房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初2834号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人煜锦公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：一、一审应追加徐州市云龙区房产服务中心（以下简称云龙房产中心）为本案第三人。煜锦公司与被上诉人之间的租赁合同期满后，没有就后续租赁达成一致，对于后期费用应当视为损失，对于损失数额，应当参照被上诉人与云龙房产中心的租赁合同的约定。被上诉人与云龙房产中心签订的租赁合同第八条约定，承租人不得擅自转租，该协议约定被上诉人全部房屋每年租金仅为72000元，而煜锦公司使用的部分仅为被上诉人承租房屋的三分之一左右，被上诉人主张年租金7万余元，说明云龙房产中心与本案的裁判结果有重大利害关系，应当追加云龙房产中心为第三人。二、一审判决将2014年4月12日后认定为不定期租赁合同错误。合同法第236条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案不能引用该条款认定原租赁合同继续有效，因为煜锦公司与被上诉人租赁合同期满后，出租人对原合同提出了异议，要求增加租金，双方未能达成一致意见，故原租赁合同已经失效。故本案应为损害赔偿之诉而非租赁合同纠纷。三、一审对于煜锦公司使用房屋期限认定错误。煜锦公司提供搬家公司的证明、后期租赁其他房屋的证明、一层楼梯部分韩宝安的租赁合同，能够证明煜锦公司使用房屋的期间至2017年4月止，而不是被上诉人主张的2018年1月13日。并且搬家当天被上诉人雇佣的员工张静和段刚均在场。2017年10月10开庭中代理人陈述“房屋还是煜锦公司使用”，是因为煜锦公司搬走时未及时通知代理人，代理人不知情，认为煜锦公司还在使用房屋，一审中煜锦公司已经向法庭解释。四、一审认定保证金6000元错误。煜锦公司自2010年起租用该房屋，缴纳了保证金10000元，被上诉人出具了收据。2012年的合同是基于2010年合同的延续，原保证金转换为2012年合同的保证金，煜锦公司提交的收据可以证明。五、因为煜锦公司实际应支付损失金额尚未确定，故不应产生滞纳金。上诉人梁建英的上诉请求：上诉人不应对煜锦公司的债务承担连带责任，请求改判驳回被上诉人对梁建英的诉请。事实和理由：一审判决梁建英承担连带保证责任是错误的。本案中没有担保民事行为，不可能产生连带保证责任。梁建英未占有煜锦公司的财产，梁建英的财产是独立于煜锦公司的。煜锦公司成立时注册资本200000元，2010年4月支付给被上诉人租金57000元，保证金10000元，同期支付装修费用195000元，注册资本金已经超额使用完毕，后期煜锦公司的运营费用，都是梁建英出借给煜锦公司才能保持煜锦公司的运转，但因为持续亏损，2012年之后就不再经营。故，梁建英不应对煜锦公司的债务承担连带责任。被上诉人陈颖针对二上诉人的上诉答辩称：一审判决认定事实清楚，二上诉人的上诉请求没有法律依据，应当驳回。本案系煜锦公司与被上诉人之间的房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性，煜锦公司申请追加云龙房产中心为第三人没有法律依据。关于煜锦公司实际使用涉案房屋的期限，被上诉人已经举证证明。2017年10月10日的庭审笔录当中，煜锦公司自认其在当时还在实际使用涉案房屋。关于保证金问题，双方的房屋租赁合同明确约定了6000元保证金，一审法院在扣除3000元吧台损失费后，将剩余3000元保证金从租金中予以扣除是正确的。梁建英应当承担连带责任。由于煜锦公司为梁建英设立的自然人独资公司，在上诉人梁建英未能提交证据证明财产独立的情况下，一审判决梁建英承担连带责任符合法律规定。陈颖的一审诉请：一、煜锦公司支付拖欠的2014年4月13日至2018年1月31日的房租合计282000元（2014年4月13日-2016年1月12日共21月，月租金6000元，共126000元，2016年1月13日-2018年1月31日按24月，月租金6500元，共156000元），迟延履行滞纳金4230元（282000元*年利率6%/12个月为1410元每月，本案只主张2019年5月15日之前的三个月1410*3=4230元），共计286230元。二、自2019年5月15日起，以282000元为基准，按银行同期贷款利率为标准，继续计算迟延履行滞纳金直至被告付清全部租金之日止。三、梁建英对上述租金及滞纳金承担连带责任。四、诉讼费、保全费等由二被告承担。一审法院认定事实：2011年6月8日，云龙房产中心（甲方、出租方）与陈颖（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：第一条，甲方现将坐落在云龙区户部山商贸城B1-3-143号的房屋（建筑面积约440平方米），在现有状态下出租给乙方作非住宅使用。乙方已对该房作充分了解，愿意承租该房。第二条，租赁期限贰年，自2011年7月1日起至2013年6月30日计算。起租时间从2011年7月1日起计算。租赁期满后，如乙方继续承租，需提前60天书面通知甲方，重新商订，重订租赁协议。第三条，租金及付租办法，租金按年计算，每年陆万元正。租金按季交付，每季租金壹万伍仟元正，租金以人民币计算，乙方应在每季的第一个月的五日前一次性交付租金。如有拖欠，每逾期一日，甲方按月租金的0.5%收取滞纳金。……2012年4月10日，原告陈颖（出租方、甲方）与被告梁建英（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将位于户部商城B1-3号二层房屋出租给乙方经营使用，租赁期限自2012年4月12日至2014年4月12日，计二年。二、本房屋年租金为人民币66000元，按半年结算，按照先付租金后用房的原则，每半年租期开始前10日内一次性交清当年租金。……五、乙方不得将上述房屋转租或转借给第三方，否则视为违约，甲方有权收回房屋。租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前一个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后10天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。乙方拖欠房租超过15天视作违约，甲方有权收回房屋。六、乙方向甲方支付房租、水电保证金陆仟元，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金一万元。乙方上次租期所交押金，扣除拆除甲方原装修吧台损失费叁仟元，余额留至本租期使用作保证金。……原、被告合同签订后，被告把承租房屋用于其一人投资设立的煜锦公司经营使用。原、被告签订的合同到期后，被告继续承租涉案房屋用于煜锦公司经营使用至今，但原、被告双方就续租事实未达成协议或续签合同，经原告催要被告未向原告支付2014年4月12日合同到期后的租金。后云龙房产中心（甲方、出租方）与陈颖（乙方、承租方）又签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：第一条，甲方现将坐落在云龙区户部山商贸城B1-3-143号的房屋（建筑面积约440平方米），在现有状态下出租给乙方作非住宅使用。乙方已对该房屋座充分了解，愿意承租该房。第二条，租赁期限陆年，自2014年1月1日起至2019年12月31日计算。起租时间从2014年1月1日起计算。租赁期满后，如乙方继续承租，需提前60天书面通知甲方，重新商订，重订租赁协议。第三条，租金及付租办法：租金按年计算，2014年1月1日至2015年12月31日，72000元/年；2016年1月1日至2016年12月31日，84000元/年；2017年1月1日至2017年12月31日，96000元/年；2018年1月1日至2018年12月31日，108000元/年；2019年1月1日至2019年12月31日，111600元/年。租金按季交付，租金以人民币计算，乙方应提前十日一次性交付下一季度租金。如有拖欠，每逾期一日，甲方按月租金的0.5%收取滞纳金。……上述合同签订后，被告把承租房屋用于煜锦公司经营使用。合同到期后，原、被告双方就续租事实未达成协议或续签合同，被告继续承租涉案房屋用于煜锦公司经营使用。2016年4月19日，原告以租赁合同纠纷为由将梁建英诉至法院，要求解除租赁合同并支付租金、违约金共计179200元。法院于2016年11月2日作出（2016）苏0303民初1910号民事判决书。该案被告上诉后，徐州市中级人民法院原审判决认定事实不清为由发回重审。后法院于2017年11月28日作出（2017）苏0303民初4248号民事裁定书，以被告主体不适格为由驳回了陈颖的起诉。另查明，煜锦公司系梁建英设立的自然人独资的有限公司，梁建英为该公司法定代表人。庭审中，煜锦公司陈述其从2017年4月底即从涉案房屋搬出，搬家时原告聘请的工作人员张静和老段都在场，他们在场肯定会告知原告。为此，煜锦公司提交了搬家公司出具的证明及房屋租赁合同一份，其中双喜搬家服务公司出具的证明载明：2017年4月份接139××××****电话，需从步行街办公室搬迁至徐州市云西小区，我们去车将所搬物品搬至云西小区。出具日期为2019年6月。房屋租赁协议约定案外人任琳将所属位于云西小区11号楼1单元301室租赁给梁建英。合同签订日期为2017年4月20日。对被告该陈述与证据原告均不予认可，原告称已向张静核实，不存在交接一事，并提供2017年10月10日开庭笔录一份，其中第9、10页有如下内容：审：涉案房屋现在仍是被告使用？原代：是的。被代：租赁房屋还是由煜锦商贸使用。一审法院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。一、关于2014年4月12日后原被告之间是否为租赁合同关系的问题。被告抗辩其在未续签新的租赁合同且双方未达成一致的情况下继续使用涉案房屋应为损害赔偿纠纷，关于该抗辩，经查认为，租期届满后，被告继续使用房屋，原租赁合同继续有效，该租赁期限为不定期。二、关于租赁费及租赁期限的问题。原被告双方未就续租事宜达成一致意见，依照公平原则及市场交易规则，租赁期满后的房屋租赁费应结合当前的市场价格、房屋坐落的地理位置并参照原告与与云龙房产中心签订的《房屋租赁合同》在原租赁费的基础上确定。关于租赁期限，被告虽主张自2017年4月其已从涉案房屋搬出，但其在2017年10月10日的开庭笔录中认可开庭时租赁房屋还是由煜锦商贸使用。被告的陈述自相矛盾，故原告提供的房屋租赁协议与证明尚不足以证明其已与原告进行涉案房屋的交接并从涉案房屋搬出的主张，现原告主张租赁期限至2018年1月31日其实际接管涉案房屋之日，法院予以支持。故法院酌定2014年4月13日至2016年1月12日的房屋租赁费为6000元/月，共126000元，2016年1月13至2018年1月31日按月租金6500元、计算24个月，共计156000元。三、关于保证金的问题。被告虽抗辩称保证金为10000元，但未提供证据证明。故按照租赁合同约定，原告收取保证金6000元扣除吧台损失费3000元，余款3000元未退还被告，从应付房屋租赁费中予以扣除。四、关于迟延履行滞纳金的问题。原告主张2019年5月15日之前的三个月的迟延履行滞纳金以282000元为基数按年利率6%计算三个月为4230元，自2019年5月15日起，以282000元为基准，按银行同期贷款利率为标准，继续计算迟延履行滞纳金至全部租金实际清偿之日止。经查认为，被告逾期付款的事实清偿，被告应当支付迟延履行滞纳金，法院支持以279000元（282000减去保证金3000元）为基准，按银行同期贷款利率为标准，自2019年2月16日计算至租金实际清偿之日止的迟延履行滞纳金。五、关于被告梁建英是否应当对煜锦公司的债务承担连带责任的问题。被告梁建英抗辩被告煜锦公司早在2012年即资不抵债，并提供了被告煜锦公司的验资报告，但该证据仅能证明被告煜锦公司在登记机关登记的认缴的出资额，不足以证明公司财产独立于股东梁建英自己的财产，故被告梁建英应当对煜锦公司债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、煜锦公司给付陈颖房屋租赁费279000元与迟延履行滞纳金（以279000元为基准，按银行同期贷款利率，自2019年2月16日计算至租金实际清偿之日止）；二、梁建英对上述第一项承担连带保证责任；三、驳回陈颖的其他诉讼请求。案件受理费5593元，由被告徐州煜锦商贸有限公司、梁建英负担。二审期间双方当事人均无新证据提供，在本院庭审中，被上诉人自认收到上诉人缴纳的保证金10000元。一审查明事实二审予以确认。本院认为，关于在上诉人煜锦公司与被上诉人签订《房屋租赁合同》期满即2014年4月12日之后，上诉人煜锦公司与被上诉人之间是否存在租赁合同关系的问题。上诉人煜锦公司主张其在未续签新的租赁合同且双方未达成租金一致的情况下继续使用涉案房屋应为损害赔偿纠纷，关于该主张，被上诉人不予认可，并主张双方仍然存在租赁合同关系。本院认为,《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，上诉人煜锦公司与被上诉人签订《房屋租赁合同》期满后，上诉人煜锦公司继续使用涉案房屋。被上诉人对上诉人煜锦公司继续使用涉案房屋的事实并没有提出异议，且上诉人煜锦公司也实际继续使用了涉案房屋。根据上述法律规定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2014年4月12日之后上诉人煜锦公司与被上诉人之间存在不定期房屋租赁合同关系。二、关于租赁期限的问题。上诉人煜锦公司主张自2017年4月其已从涉案房屋搬出，但其在2017年10月10日的开庭笔录中认可开庭时租赁房屋还是由煜锦公司使用。故上诉人煜锦公司提供的房屋租赁协议与证明尚不足以证明其已与被上诉人进行涉案房屋的交接并从涉案房屋搬出的主张，一审法院按照被上诉人主张支持租赁期限至2018年1月31日并无不当。三、关于保证金的问题。房屋租赁合同虽然约定煜锦公司向被上诉人支付房租、水电保证金6000元。但上诉人煜锦公司提供的租房押金10000元的收据，以及二审期间被上诉人自认其收到上诉人缴纳的保证金10000元，故本院认定上诉人煜锦公司向被上诉人支付的保证金为10000元。扣除吧台损失费3000元，余款7000元未退还煜锦公司，故从应付房屋租赁费中予以扣除。四、关于欠付租金及滞纳金的问题。上诉人煜锦公司欠付被上诉人2014年4月13日-2018年1月31日期间的租金事实清楚，该期间的租金为282000元，上诉人煜锦公司还应赔偿被上诉人吧台损失费3000元，合计285000元，扣除上诉人缴纳的保证金10000元，上诉人煜锦公司还应支付被上诉人租金275000元。关于滞纳金，本院支持以275000元为基准，按银行同期贷款利率为标准，自2019年2月16日计算至2019年8月19日止的利息，以及自2019年8月20日起，以275000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至上诉人实际给付之日止的利息。五、关于梁建英是否应当对煜锦公司的债务承担连带责任的问题。梁建英抗辩煜锦公司早在2012年即资不抵债，并提供了煜锦公司的验资报告，但该证据仅能证明煜锦公司在登记机关登记的认缴的出资额，不足以证明煜锦公司财产独立于股东梁建英自己的财产。故一审法院判令梁建英对煜锦公司债务承担连带责任并无不当。综上，由于二审期间出现新证据，导致一审法院认定案件部分事实错误，本院依法予以纠正。上诉人的部分上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初2834号民事判决；二、徐州煜锦商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付陈颖房屋租赁费275000元及迟延履行滞纳金（以275000元为基准，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年2月16日计算至2019年8月19日止的利息；以及自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至徐州煜锦商贸有限公司实际给付之日止的利息），梁建英承担连带责任；三、驳回陈颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5593元，由徐州煜锦商贸有限公司、梁建英负担5000元，陈颖负担593元；二审案件受理费10970元，由徐州煜锦商贸有限公司、梁建英负担8000元，陈颖负担2970元。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  崔金城审 判 员  孟 娟二〇二〇年十二月二十八日法官助理  曹 勇书 记 员  金宇婷