河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15731号上诉人（原审被告）：董英娟，女，1990年9月18日出生，汉族，住河南省封丘县。委托诉讼代理人：张圣涛，河南锦盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：马慧敏，河南锦盾律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘唯娜，女，1984年12月19日出生，汉族，住郑州市。被上诉人（原审原告）：朱英萍，女，1958年8月14日出生，汉族，住郑州市。上诉人董英娟因与被上诉人刘唯娜、朱英萍房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初10996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。董英娟上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决并依法改判；2、本案的诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、上诉人并无违约行为，一审法院存在事实认定错误。根据双方签订的《房屋买卖合同》第十一条的约定，被上诉人应当于2019年7月15日将房屋交付给上诉人。但直至今日，被上诉人仍未交付房屋。本案中上诉人的房屋贷款于2020年1月方才审批通过，只因被上诉人未按合同约定于2019年7月15日履行其交付房屋的义务在先，故而上诉人不履行其交付房款义务在后，但一审法院据此认定上诉人存在违约行为，属于事实认定错误。二、一审法院认定上诉人存在违约行为的证据不足。一审法院根据房屋买卖合同、情况说明以及证人证言认定上诉人存在违约行为的证据不足。房屋买卖合同明确约定了交房时间及付款期限，这实际上恰恰证明上诉人的行为属于正当行使先履行抗辩权，而非违约。房屋中介刘豪豪的证人证言只是片面之词，因该证言属于言词证据，具有易变的特点，其关于事实具体情节的描述，很有可能存在根据利害关系重新取舍的情形，单凭该证言而没有其他证据予以佐证时，不能因此就认定上诉人违约的事实。同时，金渡公司出具的情况说明是听取其员工刘豪豪的汇报所作出，对刘豪豪所作证言的证明力并无补强作用。三、一审法院判决上诉人支付违约金证据不足，适用法律错误。退一步讲，即便上诉人存在违约行为，但一审法院判令上诉人支付违约金的数额也明显过高，应当有所调整。同时，被上诉人主张上诉人应当赔偿房屋差价损失，但由于国家一直以来的政策调控，××所导致的疫情影响，该房屋房价产生的上下波动属于市场本身的正常调节，且被上诉人对于房屋的实际成交价款具有极强的主观能动性，故而其并无要求上诉人支付差价的依据。朱英萍辩称:驳回上诉，维持原判。刘唯娜未到庭未答辩。朱英萍、刘唯娜向一审法院起诉请求：1、解除朱英萍、刘唯娜与董英娟于2019年5月5日签订的编号为0001923号的房屋买卖合同；2、董英娟向朱英萍刘唯娜支付违约金168600元、市场差价损失150000元、租金损失48000元（租金损失以4000元/月为基数，自2019年7月15日起计算至实际支付之日止），以上共计366600元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年5月5日，朱英萍、刘唯娜（甲方）与董英娟（乙方）、郑州金渡房地产营销策划有限公司（丙方）（以下简称金渡公司）签订房屋买卖合同约定，甲方拥有位于惠济区××街××楼××单元××号的房屋，房屋所有权证书号为0701039950，房屋所有权人为朱英萍、刘唯娜，房屋建筑面积153.26平方米；经双方协商一致，同意本合同项下房屋及配套设施总价款为1686000元。乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计40000元（其中佣金33600元，余额作为丙方代甲方保管的定金），甲乙双方同意使用按揭贷款方式付款。甲乙双方于签订本合同后共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。无需网签和资金监管的地区，乙方应在立契时，将上述首付款交付甲方，剩余房款由银行放贷之日向甲方支付。以上款项具体金额以贷款机构确定的金额为准，如果贷款机构确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应当在汇存首付房款时一次性补足。同时定金冲抵首付房款转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管。甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款之日向乙方完整有效的交付本合同项下之房屋及其他相关配套附属设施，并保证在立契过户之日起十日内将该房屋名下所有户口全部迁出。乙方违约致使房屋买卖合同不能履行的，则其无权要求返还定金或向甲方赔偿该房款10%的款项作为违约金，甲方可自由选择。二原告称合同签订后董英娟支付1万元。2020年7月2日，金渡公司出具情况说明显示，2019年董英娟与朱英萍、刘唯娜签订房屋买卖合同，协议签订后，董英娟说要进行贷款，但其预想额度过高，公司员工刘豪豪积极配合董英娟办理贷款，先后去了建行及交通银行办理贷款申请，每次去银行办理贷款的时候，董英娟、朱英萍、刘唯娜都跟着在现场。但是董英娟每次都嫌银行审批的额度达不到其贷款预期数额为由放弃贷款，最终在郑东新区CBD中国银行河南省分行营业部为董英娟批了额度为160万元的贷款，这次贷款额度董英娟非常满意，2020年1月，银行为董英娟的贷款在中国银行审批通过，贷款顺利审批成功。庭审中，涉案房屋中介刘豪豪出庭称“双方贷款审批下来后，该过户没过户，年前是因董英娟没钱，首付款不够，过完年后疫情结束上班，又催促董英娟，称没有签，首付款不够，之后联系不上了”、“双方合同没有约定首付款，银行贷款与总房款差额部分为首付款”、“合同签订后，董英娟实际交付定金2万元”。以上案件事实由房屋买卖合同、情况说明、证人证言及庭审笔录予以证明。一审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，对于合同是否解除问题，双方均同意解除合同，该院予以确认。对于违约责任问题，合同约定董英娟应在立契时将首付款交付朱英萍、刘唯娜，因本案中双方约定首付款金额为贷款金额与房屋总价款的差额，首付款在银行贷款金额确定后方可知晓，最终经中国银行审批通过贷款金额为160万元。之后董英娟一直未向朱英萍、刘唯娜支付首付款，也未到银行配合办理贷款手续，其行为构成违约应承担相应的违约责任。对于董英娟称朱英萍、刘唯娜未履行交付房屋义务存在违约，合同约定朱英萍、刘唯娜应在收到除物业交割保证金之外的房款之日向董英娟交付房屋及其他配套附属设施，本案中董英娟未向二原告支付房款，自身构成违约，其仅以未交付房屋主张朱英萍、刘唯娜违约，无事实及法律依据，该院不予采信。综上，朱英萍、刘唯娜要求董英娟支付违约金168600元，符合合同约定，该院予以支持，扣除二原告应向被告退还的1万元，被告应向原告支付违约金158600元。对于市场差价损失和租金损失，该院已经支持违约金，足以弥补朱英萍、刘唯娜损失，故对于差价损失及租金损失，该院不再支持。对于董英娟的反诉请求，因未预交案件受理费，不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告朱英萍、刘唯娜与被告董英娟于2019年5月5日签订的房屋买卖合同（合同编号0001923）；二、被告董英娟于本判决生效后十日内支付原告朱英萍、刘唯娜违约金158600元；三、驳回原告朱英萍、刘唯娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6799元，减半收取3400元，由原告朱英萍、刘唯娜负担1564元，被告董英娟负担1836元。二审期间，当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织双方当事人进行证据交换，并充分发表了质证意见。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己的主张应当提供充分的证据予以证明。涉案合同约定，董英娟应在立契时将首付款交付朱英萍、刘唯娜，因合同约定首付款金额为贷款金额与房屋总价款的差额，故首付款应在银行贷款金额确定后支付，但银行审批通过贷款金额为160万元后，董英娟未向朱英萍、刘唯娜支付首付款，也未到银行配合办理贷款手续，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，以及朱英萍、刘唯娜应向董英娟退还的1万元，故一审法院判决董英娟向朱英萍、刘唯娜支付违约金158600元，并无不当。董英娟上诉称，朱英萍、刘唯娜未履行交付房屋义务存在违约。合同约定朱英萍、刘唯娜应在收到除物业交割保证金之外的房款之日向董英娟交付房屋及其他配套附属设施，因董英娟未支付房款，自身构成违约，该上诉理由依据不足，不予采纳。综上所述，董英娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3472元，由董英娟负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年十二月九日书记员  马梦涵