广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23451号上诉人（原审原告、反诉被告）：周文飞，男，汉族，1987年7月29日出生，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：阮乃明，广东华科律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市荟城物业租赁管理有限公司，住所地：广东省广州市黄埔区鹤景路**首层商场。法定代表人：湛凤琦。委托诉讼代理人：周炳坚，男，汉族，1982年2月9日出生，身份证住址：广州市萝岗区，该司监事。上诉人周文飞因与被上诉人广州市荟城物业租赁管理有限公司（以下简称荟城物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初9612号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人周文飞代理人阮乃明、被上诉人荟城物业公司代理人周炳坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周文飞上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判支持周文飞第二、三、四项诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。由于周文飞以荟城物业公司在签订案涉合同及履行合同负有重大过错为由提出一审诉讼请求第二、三、四项。故而一审法院应当将荟城物业公司在签订案涉合同及履行合同是否负有重大过错列为争议焦点进行审查，以支持判决。但一审判决并未就相关事实进行审查。1.荟城物业公司签订案涉合同时，只出示门面商业用途房产凭证，并称出租房屋均为商业用途，其故意隐瞒后部非商业用途性质(车库)房屋的事实。该事实有周文飞一审提交的《广州市不动产查册表》为证。2.为证明荟城物业公司明知其出租的房屋不能作为机动车维修、“汽车美容服务部”等行业的事实，周文飞向法庭提交案涉房屋先前出租他人作为机动车维修、“汽车美容服务部”等行业进行经营后引发生活小区内业主向相关政府部门投诉并经电视台公开报道最后导致不能开业经营而结业的证据；相关法律规定及经营以及开办机动车维修、“汽车美容服务部”等行业必须向行业管理部门备案、提交经小区业主同意的环评报告后始得开业的相关证据。该证据已经法庭调查、质证，但一审判决未予载明。二、上述证据可证明案涉合同无法履行，周文飞有权以此为由提出解除案涉合同，荟城物业公司对案涉合同无法履行引起的经济损失负有过错责任，依法应承担赔偿责任，一审认定双方应诚意履行合同不当。三、为加强证明上述事实，周文飞的代理律师向一审提交了《律师调查令申请书》，一审未予接纳违反了诉讼程序。四、一审判决在荟城物业公司未出示证据原件，未经法定质证程序且证据存在重大瑕疵的前提下采信其证据违法。荟城物业公司提交的两份《授权委托书》郑少宋前后签名笔迹完全不相同，存在证据的真伪嫌疑，为有重大瑕疵的证据。一审对周文飞请求法庭通知郑少宋出庭作证不予理睬，直接采信有重大瑕疵的证据作为判案依据显然违法。五、一审判决认定事实错误。1.荟城物业公司提交的两份《授权委托书》表明荟城物业公司仅有权对案涉物业的使用和出租进行管理，一审认定荟城物业公司有权对商场进行使用、出租及管理错误。2.上述两份《授权委托书》涉及的房屋均为“首层商场”，不包括车库部分房屋。一审认定案涉合同合法有效缺乏依据。3.荟城物业公司从未向周文飞提交或者出示案涉出租房屋的产权凭证原件，其存在故意隐瞒相关事实的情况。一审认定周文飞己查看(原件)并复印该《房地产权证》有误。4.周文飞从未在“产权证附图(房地产分户图)中确认就租赁面积无异议”，只有在荟城物业公司提供的大楼建筑平面图手写“本人确认以上面积无异议”。一审判决将大楼建筑平面图认定为产权证附图(房地产分户图)，以证明周文飞签订合同时已经知道承租的房屋前部分为商业用房、后部分为车库的事实；同时，又反过来证明荟城物业公司没有隐瞒承租房屋存在部分非商业性质房屋的事实，主动免除荟城物业公司的过错责任，是不合理的。5.荟城物业公司对周文飞租金减免申请作出的《关于租金减免申请书的复函》的内容可证明装修改造已经荟城物业公司同意。一审认定周文飞并未举证进行装修改造经过荟城物业公司的同意，是错误的；6.周文飞不认同一审判决关于“装修材料费"论述的法律观点。周文飞是主张装修工程款，而非“装修材料费”。周文飞提交《预算总价》报价表作为证据并非主张以该《预算总价》报价表作赔偿依据，而是证明装修工程的价值。但一审认定有误。周文飞已举证证明荟城物业公司对装修工程款负有过错责任，一审认为案涉租赁合同解除的过错责任并非荟城物业公司有误。七、一审判决以双方实际同意解除合同为依据判决双方解除合同，但又根据案涉合同中“提前终止合同”条款处理合同解除后的后果，有误。八、一审法院确定双方实际同意解除合同，则应当适用案涉合同第四条的规定判决退还保证金和水电保证金，一审判决适用提前终止的约定解除合同是不当的。一审认定合同合法有效是不符合事实的。一审认定领取营业执照后可以合法经营，违反了有关的规定。鉴于以上事实和理由，望法院依法作出公正判决。荟城物业公司二审答辩称其同意一审判决，案涉商铺是商业用途。周文飞承租的商铺已经领取了营业执照，荟城物业公司已经按合同约定履行了应尽的义务，荟城物业公司并不存在违约行为，不同意周文飞的上诉意见。周文飞于2019年8月14日向一审法院起诉请求：1.判令撤销双方签署的《广州市物业租赁合同》；2.判令荟城物业公司退还周文飞已交的保证金（押金）及租金共计73400元；3.判令荟城物业公司支付违约金59976元；4.判令荟城物业公司赔偿周文飞装修材料费用90000元；5.本案诉讼费由荟城物业公司承担。一审庭审中，周文飞变更第一项诉讼请求为：判令解除双方签署的《广州市物业租赁合同》。荟城物业公司向一审法院提出反诉请求：1.判决周文飞继续履行《广州市物业租赁合同》并向荟城物业公司支付拖欠租金166600元及违约金10000元（租金从2019年9月1日起至交付涉诉商铺给荟城物业公司之日止暂计算至2020年3月1日；违约金从2019年10月1日起算至付清租金之日止暂计算至2020年3月1日，按照拖欠租金每月3%计算），以上合计人民币176600元；2.判决周文飞承担反诉费。一审法院认定事实：2019年5月21日，荟城物业公司（甲方）与周文飞（乙方）签订《广州市物业租赁合同》，约定荟城物业公司将坐落在广州市黄埔区鹤林苑鹤景路367、369号的商铺出租给周文飞做商业用途使用，建筑面积约237平方米。租金从2019年5月20日至2020年5月19日，每月为23800元；乙方向甲方交纳47600元租赁保证金及2000元水电保证金，甲方在租赁期满或解除合同后将租赁保证金和水电保证金本金（不计利息）退回乙方；第六条甲方应按照合同约定将物业现状交付乙方使用，未按约定提供物业的，每逾期一日，须按月租金额的3%向乙方支付违约金。第七条乙方应按时交纳租金，每逾期交付租金一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金。第八条其他约定：1.在租赁期间内，乙方所租赁的物业不得转租或分租，不得提供给“三无人员”居住，不得作为“二合一”、“三合一”场所使用，如有违反，甲方有权单方取消合同，收回物业，并没收乙方的保证金。4.乙方须按时交纳租金、水电费，若逾期10天未缴纳租金和水电费，或者所租赁物业连续空置两个月以上的，甲方有权单方终止合同，收回物业且没收保证金，甲方不承担违约责任。乙方同意放弃申辩权。5.乙方需对物业进行装修改造时，必须以书面形式将装修改造方案报甲方，经甲方同意才能进行施工，并向甲方交纳装修保证金。甲方对施工过程有权监督和管理，乙方必须无条件做好施工期间的安全、卫生等工作，否则甲方可扣罚保证金。施工完毕经甲方检验后方可退回保证金。施工期间如物业损坏的，乙方要赔偿损坏损失，乙方自行负责装修的一切费用，并向有关部门办理各项手续，必须经有关部门验收合格后，方能投入使用。12.如乙方需提前终止合同时，应提前三个月书面向甲方申请，并征得甲方书面同意，否则保证金不予退回。同日，周文飞向荟城物业公司支付房屋押金47600元，水电押金2000元。一审庭审中，双方确认2019年5月21日至2019年6月30日是装修期，2019年7月1日至2019年7月31日为免租期，周文飞向荟城物业公司缴纳了2019年8月1日至2019年8月31日的租金23800元。粤房地权证穗字第**《广东省房地产权证》记载，房地产权人为郑少宋，房屋坐落于广州市黄埔区鹤景路353-373（单号）首层商场，建筑面积372.64㎡，规划用途为商业。粤房房地权证穗字第**广东省房地产权证》记载，房地产权人为郑少宋，房屋坐落于广州市黄埔区鹤景路341-373（单号）车库，建筑面积270.76㎡，规划用途为车库。周文飞确认签订合同前有实地查看过案涉场地，双方在《租赁合同》附件附图中也标注出周文飞实际租赁的地块及面积，周文飞签名确认对该标注面积无异议。郑少宋于2018年10月1日出具《授权委托书》，载明自签发之日起至2028年12月前，授权湛凤琦在鹤林苑1号楼首层商铺依据相关法律对上述商铺进行使用、出租及管理。郑少宋于2020年3月31日再次出具《授权委托书》，再次明确委托湛凤琦自2018年10月1日起至2028年12月前对黄埔区鹤林苑341-373（单号）首层商场进行使用、出租管理。2019年8月9日，周文飞向荟城物业公司邮寄《解除合同告知书》，写明因贵司与我方签订合同过程中出现欺诈行为，根据《中华人民共和国民法通则》第58.3条，双方签订的租赁合同无效，要求荟城物业公司退还已缴纳的保证金及租金共73400元及赔偿装修费及交通费70000元，共计143400元。2019年8月27日，周炳坚通过微信向周文飞发送《解除房屋租赁合同协议书》，写明现在甲乙双方经过平等协商，一致同意订立如下条款，以解除租赁合同。一、甲方同意退还乙方租赁保证金47600元，乙方核算、缴清所有应缴费用，甲方直接从应退还乙方的租赁保证金中扣除，余额退还乙方。二、双方自本协议书签订之日起解除租赁合同。租赁合同解除当日，乙方搬离该租赁房屋，双方不再主张租赁合同项下任何权利。三、收到甲方退款后，乙方自行向法院撤回诉讼。2019年9月1日，周炳坚再次通过微信向周文飞发送《解除房屋租赁合同协议书》，写明鉴于乙方对租赁物如经营汽车美容行业需办理完成环境审批手续信心不足，因租赁物楼上有部分住户闹事，怕影响开业经营。现双方经过平等协商，一致同意订立如下条款：一、解除租赁合同；二、甲方同意退还乙方租赁保证金47600元，乙方核算、缴清所有应缴费用，甲方直接从应退还乙方的租赁保证金中扣除，余额退还乙方；三、双方自本协议书签订之日起解除租赁合同。租赁合同解除当日，乙方搬离该租赁房屋，双方不再主张租赁合同项下任何权利。同时乙方承诺不追究甲方因楼上由部分住户闹事引发所产生的任何损失和责任，乙方同意放弃抗辩权；四、收到甲方退款后，乙方自行向法院撤回诉讼。若乙方不撤诉，乙方应赔偿甲方律师费及占用场地的所有租金（包括甲方已书面通知免除一个月的租金），并承担违约责任。上述两份《解除房屋租赁合同协议书》甲方均为荟城物业公司，乙方均为周文飞，甲乙双方均未在上述两份《解除房屋租赁合同协议书》中签名确认。荟城物业公司主张上述《协议书》系周炳坚个人发出，不能代表荟城物业公司，且《协议书》双方均未签名，因此不发生法律效力。周文飞提供荟城物业公司的工商登记信息资料，主张周炳坚系荟城物业公司股东，且就案涉物业的租赁周文飞一直是与周炳坚联系。周文飞提供拍摄于2019年9月4日的照片一张，主张周炳坚在发出《解除房屋租赁合同协议书》后，直接在大门上张贴商铺招租公告，且公告上留下的电话也是其本人电话。周文飞提交建筑材料收条、收据若干份，装修工程预算表，及房屋现状照片，拟证实其对租赁房屋进行了装修并支付了装修款项。周文飞陈述款项均是通过现金支付，没有转账凭证。一审庭审中，一审法院向双方释明有关合同效力问题，周文飞、荟城物业公司均主张租赁合同有效，荟城物业公司主张虽然周炳坚向周文飞发出《解除租赁合同协议书》，但双方均未签字确认，协议书并未生效，因此合同并未解除，双方应遵照履行，其于2020年3月28日向周文飞发出《拖欠租金催款通知》，并表示在此之前也有向周文飞催收过租金，但未提交证据予以证实。周文飞主张解除合同的依据为荟城物业公司隐瞒租赁面积一部分是车库，并非用于商业用途的，另一原因是租赁场地之前已出现纠纷，荟城物业公司隐瞒了该事实。周文飞提供了光盘一张，拟证实该物业之前的租赁商户被业主投诉并经电视台曝光。周文飞还提供了荟城物业公司2019年4月8日发出的《鹤林苑住户告知书》，荟城物业公司告知鹤林苑业主、住户其招商对象为便利店、商场超市、汽车美容、汽车改装、关于汽车经营类的办公室用途的客户，并会遵守相关法规、守法经营，办理好工商营业执照、税务登记、环保拍照等相关资质，并承诺不招加工厂、污染的客户进场。另查，周文飞于2019年6月6日在案涉租赁场地注册了名称为广州市黄埔区领航员汽车维修服务部的个体工商户的工商登记，经营范围为汽车修理与维护、汽车润滑油更换、汽车清洗服务、汽车零配件零售，并于2019年8月9日注销该登记。双方确认案涉场地钥匙一直在周文飞处，笔录中周文飞同意交还房屋，荟城物业公司不同意收回，主张继续履行合同。上述事实有《广州市物业租赁合同》及经营场地附图、房地产权证、不动产登记查册表、鹤林苑住户告知书、场地移交书、收条、收据、装修预算表、解除合同告知书、快递回执、照片、微信聊天记录、解除房屋租赁合同协议书、授权委托书、拖欠租金催款通知、企业信用信息公示报告、光盘等证据及当事人陈述予以证实。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点为：一、《广州市物业租赁合同》的效力问题；二、《广州市物业租赁合同》是否解除及解除时间认定；三、违约责任的承担。争议焦点一：关于《广州市物业租赁合同》的效力。第一，案涉房屋产权人郑少宋授权荟城物业公司、湛凤琦就案涉商铺进行使用、出租及管理，荟城物业公司有权与周文飞就案涉商铺签订租赁合同；第二，根据双方签订的物业租赁合同及附件附图，结合周文飞陈述其签订合同前案涉场地进行过实地考察情况，双方就物业租赁合同包含面积范围约定清楚明确，周文飞亦在产权证附图中确认就租赁面积无异议；第三，就案涉租赁面积内包含一部分面积规划用途为车库，并非商业用途。一方面，这一情况案涉房屋《房地产权证》房地产分户图中已有显示，签订合同时周文飞已查看并复印该《房地产权证》，并非不知悉；另一方面，租赁房屋有一小部分面积规划用途为车库，并不影响双方租赁合同的效力认定；第四，关于周文飞陈述租赁前场地已经存在纠纷，荟城物业公司故意隐瞒该事实的的主张，周文飞并未举证荟城物业公司就该事实存在隐瞒的证据，且周文飞已在案涉场地完成工商登记注册，符合经营条件。周文飞向一审法院提交律师调查令申请，要求调查案涉商铺开设洗车店是否能通过环境评估及业主投诉之前洗车店案件。如前所述，双方签订租赁合同是真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效且周文飞已实际登记注册维修服务部，上述律师调查令的结果不影响本案合同效力的认定，对周文飞的该申请，一审法院不予接纳。综上，关于《广州市物业租赁合同》应属合法有效，双方应诚意履行。争议焦点二：《广州市物业租赁合同》是否解除及解除时间认定。双方确认2019年5月21日至6月30日为装修期，7月1日至31日为免租期，周文飞向荟城物业公司交纳了8月1日至8月31日的租金23800元。周文飞于2019年8月9日以荟城物业公司欺诈为由，主张合同无效，并要求解除合同，并无法律及事实依据，周文飞并不享有合同约定及法定的解除权。然，周炳坚于2019年8月27日通过微信向周文飞发出《解除房屋租赁合同协议书》，虽荟城物业公司抗辩周炳坚无权代表荟城物业公司，但事实上周炳坚系荟城物业公司的股东，周文飞就租赁事宜一直是与周炳坚联系，且2019年9月4日的《招租公示》上留的也是周炳坚的电话，周文飞主张周炳坚有权代表荟城物业公司有理据，一审法院予以确认。虽然双方并未在《解除房屋租赁合同协议书》中签名确认，但客观上荟城物业公司表达了同意解除租赁合同的意愿，且在发出《解除房屋租赁合同协议书》几日后，周炳坚就案涉房屋又重新张贴了《招租公示》。且荟城物业公司亦未提交证据证实在2019年9月之后曾向周文飞主张过租金，仅在本案开庭前几日即2020年3月28日才向周文飞发出《拖欠租金催款通知》，因此一审法院认为荟城物业公司实际已同意解除合同，双方仅就解除合同的原因及合同解除后的后果存在较大争议，无法达成协议。荟城物业公司本案反诉要求继续履行《广州市物业租赁合同》并要求周文飞支付拖欠租金及违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。争议焦点三：合同解除后违约责任的承担。如前所述，本案的租赁合同依法成立且生效，双方应诚意履行。周文飞主张荟城物业公司存在欺诈导致合同无法履行亦不存在，周文飞要求荟城物业公司支付违约金59976元并无依据，一审法院不予支持。《广州市物业租赁合同》第八条第十二点约定，如周文飞提前终止合同，应提前三个月书面向荟城物业公司申请，并征得荟城物业公司书面同意，否则，保证金不予退回。荟城物业公司依约交付房屋，周文飞未按该约定提出申请，其要求荟城物业公司返还已交保证金及租金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。至于周文飞主张的装修材料费。一是《广州市物业租赁合同》第八条第5点约定，周文飞需对物业进行装修改造时，必须以书面形式将装修改造方案报荟城物业公司，经荟城物业公司同意才能进行施工，周文飞并未举证进行装修改造经过荟城物业公司的同意；二是周文飞提供的装修改造工程预算报价仅是案外人的方案报价，周文飞并未依照该方案报价实际支付；三是收据、送货单未能清楚显示所送材料用于何处，亦未有支付凭证；更为重要的是，本案租赁合同解除的过错责任并非荟城物业公司，周文飞主张荟城物业公司赔偿其装修材料费90000元，并无依据，一审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年6月8日作出判决：一、确认原告（反诉被告）周文飞与被告（反诉原告）广州市荟城物业公司租赁管理有限公司于2019年5月21日签订的《广州市物业租赁合同》于2019年8月27日解除；二、驳回原告（反诉被告）周文飞的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）广州市荟城物业公司租赁管理有限公司的全部反诉请求。一审本诉受理费4651元，由原告周文飞负担。反诉受理费3832元，由反诉被告广州市荟城物业公司租赁管理有限公司负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，周文飞向本院提交以下证据：证据1.关于租金减免申请书的复函，证明一审法院认定“未举证进行装修改造经过荟城物业公司的同意”是臆想，编造出来的。证据2.不予支持鹤林苑小区内开设影响生活环境店铺请求书，证明荟城物业公司隐瞒案涉商铺不能经营汽车维修类店铺的事实。证据3.商事登记基本信息，证明案涉房屋不能经营汽车维修类店铺，荟城物业公司隐瞒该事实。证据4、营业执照，证明一审判决拒绝采信周文飞“须经批准项目未经相关部门批准而经营是违法”的主张；反而认定“周文飞已在案涉场地完成工商登记在册，符合经营条件”违法。荟城物业公司对周文飞所提交证据质证认为：证据1可证明双方只是一个协商阶段，并没有最终落实。证据2中的签名无法确认其真实性，荟城物业公司认为其内容与本案没有关系。对证据3，荟城物业公司认为与本案没有关系。对证据4，荟城物业公司认为可以证明周文飞已经在实际经营。二审期间，周文飞向本院提交律师调查令申请书，请求本院向其开具律师调查令，请求事项：一、向广州市生态环境局黄埔区分局查证经营汽车维修、润滑油更换、清洗服务行业是否须经环境影响评估；鹤景路353-373号二楼及该址鹤林苑小区住户明确反对开设汽车维修、润滑油更换、清洗服务店铺能否通过环境影响评估。二、向广州市城市管理综合执法局黄埔区分局鱼珠街执法队查证鹤林苑小区住户投诉荟城物业公司出租鹤景路353-373号首层作经营影响环境、影响小区居民生活的几件投诉案。二审期间，周文飞向本院提交郑少宋出庭质证申请书，申请郑少宋出庭进行质证。二审期间，周文飞向本院提交笔迹司法鉴定申请书，请求对荟城物业公司提交《授权委托书》、《授权委托书-出租商铺》中郑少宋的签名进行鉴定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对周文飞的上诉请求与荟城物业公司的答辩意见，分析如下：本案双方二审争议的焦点为：1.荟城物业公司出租的案涉物业有60平方米的规划车库用途，与合同约定的商业用途不符，荟城物业公司是否存在故意隐瞒的过错？2.荟城物业公司是否明知案涉商铺不能作汽车维修美容经营而将案涉物业出租给周文飞，是否负有过错？3.郑少宋出具的委托合同是否有效，荟城物业公司是否有权出租案涉物业给周文飞。4.本案是否应当适用合同约定的提前三个月通知解除条款，如不适用，荟城物业公司是否应当返还周文飞支付的保证金。焦点一，根据一审查明事实可知，周文飞与荟城物业公司签订《广州市物业租赁合同》时，周文飞已查看并复印了荟城物业公司向其提供案涉房屋的《房地产权证》及分户图，且实际查看了案涉租赁场地，故周文飞理应知晓荟城物业公司出租的案涉租赁物业存在60平方米的车库规划，在此情况下，周文飞仍签署案涉租赁合同，作为完全民事行为能力人，应自行承担由此而导致的法律后果，据此，周文飞上诉主张荟城物业公司出租的案涉物业存在60平方米的规划车库用途，与合同约定商业用途不符，荟城物业公司存在故意隐瞒的过错，本院不予采纳。焦点二，周文飞上诉主张其租赁场地前，案涉场地已经存在纠纷，荟城物业公司明知案涉商铺不能作汽车维修美容经营而将案涉物业出租给周文飞，存在过错，但周文飞并未提交荟城物业公司就该事实存在隐瞒的证据，而根据荟城物业公司粘贴的招商告知书可知，有关汽车美容、汽车改装仅是其中的部分类别，其余还包括便利店、商场超市等。再从周文飞提交的《广州市机动车维修建设项目环境影响文件报批业务指引》及《营业执照》记载的要求，办理有关环境影响文件本属于其自身的义务，故其在承租案涉物业前理应对案涉物业是否可以经营汽车美容、维修、改装等进行考察，周文飞未尽该谨慎义务的，应由其自行承担责任。而荟城物业公司作为专业的租赁公司，该司仅负责出租物业，并不对出租后物业的经营是否符合相关行政法规规定负有审核义务。综上，周文飞提出的上述主张缺乏依据，本院不予采纳。因周文飞上诉要求本院出具律师调查令所调取的事项不影响前述认定，本院不予照准。焦点三，根据荟城物业公司提交的《房地产权证》显示，案涉物业产权人是郑少宋。一审诉讼中，荟城物业公司为证明该司享有出租权，提交了《授权委托书》、《授权委托书-出租商铺》予以证明。《授权委托书》及《授权委托书-出租商铺》署名虽有不一致的地方，但郑少宋签署的《授权委托书-出租商铺》在后，应视为其对荟城物业公司出租案涉物业的追认。根据郑少宋出具的《授权委托书-出租商铺》，其委托荟城物业公司法人湛凤琦（或其开办租赁公司），对案涉物业的使用、出租进行管理，在郑少宋未自己出租案涉物业的情况下，该授权应包含荟城物业公司享有出租的权利，况且，本案并未有证据显示案涉物业的产权人郑少宋对此前荟城物业公司的出租行为提出异议，为此，周文飞上诉质疑郑少宋出具的委托书效力及荟城物业公司享有出租的权利与事实不符，本院不予采纳。综上，周文飞上诉要求郑少宋出庭质证及要求对郑少宋签名笔迹进行鉴定的请求，因不影响上述认定，本院亦不予照准。焦点四，本案周文飞于2019年8月9日以荟城物业公司欺诈为由，主张合同无效，并要求解除合同，但经审查，本案的租赁合同依法成立且生效，周文飞要求解除合同的主张无事实及法律依据，本院不予采纳。为此，周文飞提出解除合同已构成违约，应承担相应的违约责任，其要求荟城物业公司支付违约金于法无据，应予驳回。双方签订的《广州市物业租赁合同》第八条第十二点约定，如周文飞提前终止合同，应提前三个月书面向荟城物业公司申请，并征得荟城物业公司书面同意，否则，保证金不予退回。如前所述，本案周文飞提出解除合同构成违约，周文飞缴纳的保证金是其履约的担保，故可参照该条约定处理，周文飞要求荟城物业公司返还已交保证金及租金缺乏依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以认可。同理，租赁合同解除的过错责任并非荟城物业公司，且周文飞按其经营业务对案涉物业进行装修改造，本案并无证据显示经过荟城物业公司的同意，而周文飞提交的证据亦不足以证明其按装修方案报价实际支付了装修费用，故周文飞主张荟城物业公司赔偿其装修材料费90000元缺乏依据，亦应予驳回。根据一审查明的事实可知，在周文飞要求解除合同后，周炳坚于2019年8月27日通过微信向周文飞发出《解除房屋租赁合同协议书》，且在几日后，其在案涉房屋处又重新张贴了《招租公示》，一审法院据此认为荟城物业公司实际已同意解除合同，判决确认合同于2019年8月27日解除无误，本院予以认可。综上所述，周文飞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4651元，由周文飞负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年十二月二十九日书记员  颜旭怀徐毅敏