甘肃省武威市中级人民法院甘肃省武威市中级人民法院民事判决书（2020）甘06民终1478号上诉人（原审被告）：何燕（又名何丽林），女，1985年2月20日出生,住甘肃省武威市凉州区。委托诉讼代理人：何学勇(系何燕父亲)，住甘肃省武威市凉州区。被上诉人（原审原告）：许玉梅，女，1966年2月4日出生，住甘肃省武威市凉州区。委托诉讼代理人：白亮，甘肃开洲律师事务所律师。上诉人何燕因与被上诉人许玉梅房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初8913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人何燕的委托诉讼代理人何学勇，被上诉人许玉梅及其委托诉讼代理人白亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何燕上诉请求：请求二审改判上诉人何燕不支付租赁费或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实与客观不符，涉诉房屋属未获审批修建的违法建筑，合同履行期间上诉人才知道被上诉人无产权，租赁合同应属无效，过错在于上诉人，应赔偿装修投入；房屋位置位于东西两边商户都享有使用权的公共通道，被上诉人出租给的房屋存在严重瑕疵，导致我另向毗邻商户王建国交纳公摊面积使用费12000元，增加了合同履行成本，应当予以扣减；合同约定的租赁费标准明显高于周边商铺，显失公平。许玉梅辩称，房屋是否属违法建筑，须经行政机关审查认定，被上诉人许玉梅购买取得涉案房屋，有权对外出租收益，是否办理产权证书，不影响租赁合同效力，双方租赁合同于2018年6月30日到期后，上诉人再未与被上诉人续签合同而继续使用房屋，形成不定期租赁关系，应按原合同约定交纳租赁费；上诉人与王建国之间的交易不论真实与否，均与本案无关；上诉人主张的装修投入，合同第二条有明确约定，合同结束时上诉人应将内部装修完好无损交还被上诉人；租赁费的约定是双方当事人的意思自治，也不存在显失公平的情形。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立，应驳回上诉，维持原判。许玉梅向一审法院起诉请求：1、判令被告腾退其占用的涉诉房屋；2、判令被告向原告支付房屋租赁费173333.3元；3、依法判令被告支付租赁期间的物业费2823.7元；4、依法判令被告支付租房违约金1000元；5、依法判令被告支付物业费滞纳金451.6元。以上合计177608.6元。一审法院认定事实：2016年12月20日，何燕与许玉梅签订房屋租赁合同，约定由何燕租用许玉梅位于武威市凉州区北关西路天瑞花苑二区5号楼第一层、建筑面积88.24㎡的房屋。2018年1月31日，许玉梅作为出租人（合同甲方）与作为承租人的何燕（合同乙方）又续签了房屋租赁合同，该份合同约定：1、由何燕承租许玉梅位于武威市凉州区北关西路天瑞花苑二区5号楼第一层商铺，商铺建筑面积88.24㎡，合同租期自2018年1月1日至2018年6月30日止,房屋租金为40000元，租赁期满后,本合同即终止,届时乙方须将房屋退还甲方;如乙方要求继续租赁,则须提前两个月书面向甲方提出;下年租金收缴时间定为2018年5月31日前缴清,逾期未交,每日按租金的10%收取滞纳金。2、乙方承担该房屋在租赁期间的水费、电费、暖气费、物业费、租赁税等与使用该房屋有关的费用，并承担上述费用延期付款的违约责任。3、为保证房屋的完好性，乙方自合同生效之日内向甲方交付保证金5000元；租赁期间乙方不得私自转让，如果乙方私自转让保证金视作违约金不予退还；合同结束时，乙方将房屋所有设施及内部装修完好无损的交还甲方，甲方再将保证金退还乙方。乙方不得随意损坏房屋设施,如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备,需先征得甲方书面同意,投资由乙方自理；租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归甲方所有。4、本合同签订之日起生效，任何一方不得中途违约，违约者要向对方承担总租金2倍以上的违约金；因不可抗力因素或自然灾害以及国家政策导致合同无法履行的,合同终止,甲、乙双方互不承担责任等内容。合同续签后，何燕按合同约定向许玉梅交付了约定的房屋租金，并经营止2018年6月30日租赁期满，何燕继续租赁使用涉诉房屋，但未按合同约定“续租房屋应提前两个月书面向甲方提出，并于2018年5月31日前交清房租”的要求履行合同义务。至起诉前，何燕拖欠涉诉房屋租金173333.3元（从2018年7月1日至2020年8月30日期间的租金，按年租金80000元计算，租金合计173333.3元）、物业费2823.7元未付。上述欠款经许玉梅催要，何燕托词未付，许玉梅遂提起诉讼。另查明：1、2015年12月25日，何燕曾与甘肃天瑞置业有限公司签订房屋租赁合同，何燕租用甘肃天瑞置业有限公司涉诉房屋，租期自2016年1月1日至2016年12月31日止。2、2016年12月20日，何燕曾与许玉梅签订房屋租赁合同，租期自2017年1月1日至2017年6月30日止；2017年5月26日，何燕曾与许玉梅签订房屋租赁合同，租期自2017年7月1日至2017年12月31日止。一审法院认为，许玉梅与何燕签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，除合同中约定的违约金超过法律规定外其余内容不违反法律强制性规定，属合法有效的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同期满双方未续签合同，形成不定期租赁关系，根据合同法第二百三十二条、第二百三十六条的规定，何燕拖欠租赁费用及物业费经许玉梅催要仍未履行给付义务，以其实际行为表示不继续履行租赁合同，许玉梅可随时解除与何燕之间的不定期租赁合同关系，现许玉梅要求何燕腾退交付涉诉房屋，双方之间的不定期租赁合同关系理应解除，故对许玉梅的该项诉请予以支持。许玉梅诉请何燕支付2018年7月1日至2020年8月30日的房屋租赁费173333.3元，虽在起诉时有部分欠款未到追索期限，但在本案判决前已达到追索期限，为减少诉累，节省司法资源，故对许玉梅的该项诉请一审法院予以支持。许玉梅诉请何燕支付物业费2823.7元，属何燕租赁使用涉诉房屋应交纳的费用，且双方在原租赁合同中明确约定由何燕交纳，何燕对此亦无异议，一审法院予以支持。许玉梅诉请何燕支付物业费滞纳金451.6元，因许玉梅未提供合法有效的证据证明该主张，何燕亦不予认可，故一审法院不予支持。根据双方签订的房屋租赁合同约定，“乙方要求继续租赁,则须提前两个月书面向甲方提出;下年租金收缴时间定为2018年5月31日前缴清,逾期未交,每日按租金的10%收取滞纳金”，何燕在2018年6月30日租赁期满时，未按合同约定在继续租用涉诉房屋的情况下向许玉梅交纳房租，应承担相应的违约责任，虽然双方约定的滞纳金过高，但许玉梅诉请判令何燕仅支付租房违约金1000元，未超过法律规定及合同约定，一审法院予以支持。何燕辩称涉诉房屋权属不明确、其向案外人王建国支付了涉诉房屋的房屋租赁费，该辩称主张不符合事实和法律规定，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除许玉梅和何燕之间的不定期租赁合同关系，何燕于判决生效后十日内向许玉梅腾退移交所租赁的位于武威市凉州区北关西路天瑞花苑二区5号楼的第一层房屋；二、何燕于判决生效后十日内支付给许玉梅2018年7月1日至2020年8月30日的房屋租赁费173333.3元及违约金1000元；三、何燕于判决生效后十日内支付给许玉梅物业费2823.7元；四、驳回许玉梅的其他诉讼请求。案件受理费3854元，减半收取1927元，由何燕负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人何燕代理人提交以下证据：1、联合经营合同一份，证明何燕向许玉梅租赁的房屋由何燕和其父亲何学勇共同经营；2、租赁合同及收条三份，证明何学勇和王建国妻子茹洪梅签订房屋租赁合同，每年向王建国交付租赁费12000元；3、周边商铺租赁合同一份，证明周边150平方米商铺的租赁费是每年100000元，而本案房屋88.24平方米，租赁费80000元，高于周边房屋租赁价格；4、2020年5月20日凉州区人民政府办公室文件一份，证明涉案房屋占用了消防通道，属于违章建筑；5、2020年11月5日凉州区城市管理综合执法局责令改正通知书一份，证明涉案房屋属于违章建筑；6、西大街执法中队违法建设摸排表一份、照片一张，证明天瑞二区5号楼9号商铺是砖混结构，属于违章建筑。经质证，被上诉人认为，证据1、2一审时已提交，不是二审新证据，不再质证；证据3的真实性无法核实，且与本案无关；证据4的真实性及来源无法确定，内容也看不出与本案房屋有关；证据5的真实性无法确认，是发给天瑞置业公司的，内容也看不出与本案房屋有关；证据6的来源和真实性无法确认，对商铺照片无异议，就是何燕租用的房屋。本院认为，证据1、2上诉人在一审时已提交，证明目的仍和一审一致，不属二审新证据；证据3、4、5、6除房屋照片一张外，证据的来源及真实性均无法作出判断，且不能反映与本案有关联，对证据效力不予认定。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。许玉梅购买取得涉案房屋，虽未办理房屋产权证，但并不因此影响其对房屋的使用和收益，也不必然影响其对外出租的合同效力，自2016年12月20日起，上诉人何燕与许玉梅多次签订涉案房屋的租赁合同并连续使用，至2017年12月31日合同到期后，再未续签合同，但何燕仍继续使用房屋至今，被上诉人在起诉要求解除合同前，也未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方形成不定期租赁合同关系，许玉梅要求何燕按原合同支付租赁费合法有据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在之前双方几次签订合同时，何燕均未提出涉案房屋存在使用瑕疵和租金标准过高的问题，使用房屋过程中亦未就此提出过撤销或变更的任何主张，故应当认定租赁物符合双方合同约定的标准，在租赁期间能够正常使用。上诉人对其二审主张的事实，未能提供有效证据证明，其要求扣减租赁费的请求无合同及法律依据，不予支持。综上所述，何燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3767元，由上诉人何燕负担。本判决为终审判决。审判长 周小鹰审判员 陈 静审判员 宋明霞二〇二〇年十二月十四日书记员 伏慧慧