江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终3002号 上诉人（原审原告）：邹华香，女，汉族，1974年4月10日出生，住址：江西省赣州市兴国县。 委托诉讼代理人：潘红卫，江西事事律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赣州市呈祥实业发展有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区瑞金路**，统一社会信用代码：91360700063467812K。 法定代表人：金勤敏，公司总经理。 被上诉人（原审被告）：夏晓山，男，汉族，1973年1月13日出生，住址：江西省南昌市新建县。 委托诉讼代理人：余志刚，江西华兴律师事务所律师。 原审第三人：金勤敏，男，汉族，1969年3月8日出生，住址：江西省南昌市新建区。 原审第三人：余雪菲，女，汉族，1971年12月23日出生，住址：江西省南昌市新建区。 原审第三人：金奎霖，男，汉族，1993年2月8日出生，住江西省南昌市新建区。 上诉人邹华香因与被上诉人赣州市呈祥实业发展有限公司（以下简称呈祥公司）、夏晓山及原审被告金勤敏、余雪菲、金奎霖案外人执行异议之诉，不服江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 邹华香上诉请求：1、依法撤销一审民事判决；2、改判不得执行位于赣州市“呈祥·中央首府2号楼17#、18#”商铺，并解除对该商铺的查封措施；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人于2016年3月17日签订的编号为20160305147号、20160305163号《赣州市商品房买卖合同》为无效合同错误。2015年2月5日，上诉人与被上诉人呈祥公司就购买六套商品房事宜达成一致意见后，于当日支付了购房款8639526元，履行了付款义务。呈祥公司因资金需要，与上诉人达成了以按揭款作为借款的合意后，双方于2016年3月14日撤销了17、18#商铺的登记备案，于同年3月17日重新签订了编号为20160305147号、20160305163号的《赣州市商品房买卖合同》两份，并于同年3月24日在赣州市不动产登记中心办理了登记备案。呈祥公司有相应的房地产开发资质，上诉人作为购房人的资格也并未受到任何限制，该两份商品房买卖合同的主体符合法律规定。呈祥公司出售前对案涉的17、18#商铺享有完全的所有权益，也办理了《商品房预售许可证》，该两份商品房买卖合同的标的物符合法律规定。上诉人与呈祥公司将购买17、18#商铺的付款方式由全款购房变更为按揭购房并达成一致意见，是双方真实意思表示，更不违反法律禁止性规定，且此时案涉17、18#商铺上并不存在他人的合法权益，被上诉人的债权还未发生，不存在损害第三人利益的情形。上诉人将原已支付的购房款（以按揭款方式呈现）出借给呈祥公司后，双方的借贷关系更是得到了赣州市章贡区人民法院的判决确认，属于合法有效的民事借贷法律行为。因此，一审法院将两个虽有联系但完全独立的买卖合同与借款合同“以合法形式掩盖非法目的”为由认定买卖合同无效不但是错误的，也是对法院生效判决的肆意否决，更是直接损害了上诉人作为购房者安全交易的预期利益。二、一审法院认定上诉人未履行案涉二套商铺的付款义务错误。1、2015年2月5日，上诉人购买包括案涉二套商铺在内的六套房屋时，于同日一次性支付了购房款8639526元，该购房款包含了案涉二套商铺。2、2016年3月14日，上诉人与呈祥公司达成解除案涉二套商铺的买卖合同时，呈祥公司负有向上诉人退回购房款6003467元的义务。3、2016年3月17日，上诉人与呈祥公司达成重新购买案涉二套商铺的买卖合同时，上诉人负有向呈祥公司支付首付款3013467元的义务。4、同日，上诉人与呈祥公司达成合意，呈祥公司应当退还给上诉人的6003467元和上诉人应当支付给呈祥公司的3013467元相互抵消。因此，上诉人是通过抵销的方式向呈祥公司履行编号为20160305147号、20160305163号《赣州市商品房买卖合同》的付款义务。三、一审法院认定上诉人重新签订商品房买卖合同并将按揭贷款299万元出借给呈祥公司导致未办理案涉两间商铺的过户登记是自身原因所导致是错误的。1、案涉17、18#商铺所涉及的土地（D10地块）在2014年2月21日即已抵押，该抵押状态一直延续到2018年10月17日。2、2018年8月19日，深圳市中级人民法院对D10地块进行查封，案涉的17、18#商铺作为D10地块的地上建筑物，也一并被查封，该查封状态一起延续到2018年12月18日。3、2018年9月21日，一审法院因本案查封了案涉17、18#商铺，但并未查封所在的D10地块。4、2019年1月29日，上诉人办理了其他四套房屋的过户手续，领取到了其他四套房屋的不动产权证。因此，案涉二套商铺在被一审法院查封前无法办理过户手续的原因，是所在的D10地块被抵押和查封所导致的，不是上诉人的自身原因。四、一审法院在被上诉人夏晓山没有提出任何诉讼请求、没有提出反诉的情况下，作出“准许被告夏晓山申请对登记在赣州市呈祥实业发展有限公司名下的位于赣州市章贡区呈祥中央首府2幢号楼17#商业网点、18#商业网点的执行，但不妨碍登记或查封在先的优先受偿权利”的判决，违背了“不诉不理”的诉讼原理，更违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条一款第十一项的规定。 夏晓山辩称：一、邹华香与呈祥公司签订的案涉二份商铺买卖合同，是以合法形式掩盖非法目的，合同无效，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项的规定。邹华香与呈祥公司签订的案涉二份商铺买卖合同，不是双方真实意思表示，邹华香实则是通过虚假买卖合同，从中国银行股份有限公司赣州市分行套取按揭贷款299万元，又委托其弟弟邹义平将从银行套取的299万元贷款，加上其自己1万元现金共300万元，以月息54000元（1.8%）的高利息出借给呈祥公司，以此获取高利息的非法目的。二、邹华香未按案涉商铺买卖合同约定向呈祥公司支付全部价款。案涉两间商铺价款分别为2737713元和3265754元，合计6003467元，其中首付款共计3013467元，没有支付至合同第七条第（三）项明确规定的呈祥公司的监管银行账户，而是支付至该公司法定代表人金勤敏的个人账户。依据《中华人民共和国公司法》的规定，公司财产与公司法定代表及股东个人财产是不能混同的。而且，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定“……商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》也要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保资金用于项目的施工。商品房预售资金在形式上为开发公司所有，但该资金在用途上受到严格的限制和监管。邹华香购房首付款不仅没有按双方合同约定支付至呈祥公司被监管账户，也没有证据证明其转给金勤敏的3013467元首付款转给了呈祥公司用于呈祥·中央首府项目的施工，不能认定邹华香向呈祥公司支付了案涉商铺首付款。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审民事判决认定事实清楚，适用法律正确，邹华香作为案外人不享有足以排除案涉两间商铺强制执行的民事权益，请求二审法院驳回其上诉请求，维持原判。 邹华香向一审法院起诉请求：1、判决不得执行位于赣州市“呈祥?中央首府2号楼17#、18#”商铺，并解除对赣州市“呈祥?中央首府2号楼17#、18#”商铺的查封措施；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：2015年2月6日，邹华香与呈祥公司签订《购房合同补充协议》，双方约定该合同为针对2015年2月6日签订的关于呈祥?中央首府2号楼17、18号商铺一楼、二楼及2号楼305、306、307、308四套住宅楼进行补充约定：1、购房款总计8799526元，邹华香一次性支付8639526元，剩余160000元在电梯安装完毕且验收合格后一周内付清；2、因呈祥公司交房时间不确定，呈祥公司同意在占用邹华香购房款8639526元期间，计算支付一年的利息给邹华香，月息按1.7%计息，时间到2016年2月6日，利息按月支付；该协议由吴昌圻、朱新明作为担保。邹华香于2015年2月5日通过转账方式向呈祥公司的法定代表人即金勤敏支付8639526元，备注为付房款。 2016年3月14日，邹华香与呈祥公司于2015年2月5日签订的购买2幢17#商业网点、2幢18#商业网点的商品房购买合同在赣州市不动产登记中心办理了撤销登记。2016年3月17日，邹华香与呈祥公司针对位于章江新区D10地块的2幢17#商业网点、2幢18#商业网点重新签订了两份编号分别为20160305147号、20160305163号的赣州市商品房买卖合同，17#商业网点的建筑面积为108.21㎡，套内面积为104.096㎡；18#商业网点，建筑面积为128.27㎡，套内面积为123.398㎡。合同中约定该商品房有债权抵押，抵押人为呈祥公司，抵押权人为中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司，抵押登记日期为2014年2月21日，债务履行期限为2014年2月21日至2016年2月20日止。合同中约定2幢17#商业网点的商品房总价2737713元，签订合同前邹华香已向呈祥公司支付定金三万元，邹华香采取以商业贷款的方式付款，邹华香应当于2016年3月17日前支付首期房价款（占全部房价款的50.3%）1377713元，余额1360000元申请贷款支付；2幢18#商业网点的商品房总价为3265754元，签订合同前邹华香已向呈祥公司支付定金三万元，邹华香采取以商业贷款的方式付款，邹华香应于2016年3月17日前支付首期房价款（占全部房价款的50%）1635754元，余额1630000元申请贷款支付。2016年4月20日，邹华香与呈祥公司签订的两份赣州市商品房买卖合同在赣州市不动产登记中心重新进行了商品房网上合同备案。 2016年8月16日，邹华香与中国银行股份有限公司赣州市分行签订了编号为2016年城东投字0214号《个人商业用房贷款合同》，贷款金额为1360000元，贷款期限为120月，贷款用途为购买商用房：呈祥?中央首府2栋17号商铺，呈祥公司作为本次贷款的保证人在合同上签字盖章；邹华香将呈祥?中央首府2号楼17号商铺为本次贷款进行抵押担保。2016年8月17日，邹华香与中国银行股份有限公司赣州市分行签订了编号为2016年城东投字0214号《个人商业用房贷款合同》，贷款金额为1630000元，贷款期限为120月，贷款用途为购买商用房：呈祥?中央首府2栋18号商铺，呈祥公司作为本次贷款的保证人在合同上签字盖章；邹华香将呈祥?中央首府2号楼18号商铺为本次贷款进行抵押担保。2016年8月18日，中国银行股份有限公司赣州市城东支行向邹华香发放贷款1630000元；2016年8月24日，中国银行股份有限公司赣州市城东支行向邹华香发放贷款1360000元；共计发放贷款299万元。 2017年9月3日，邹华香与许师峰签订《商铺租赁合同》，合同约定许师峰承租经营场所位于江西省赣州市章贡区呈祥?中央首府，房号为2＃楼17-18商铺，租赁期限自2017年12月1日至2026年2月28日，许师峰经营的商品范围为足浴养生会所，租金按季度支付。 另查明，2016年8月18日，呈祥公司与邹华香的弟弟邹义平签订《借款合同》，合同约定呈祥公司要求邹义平借款300万元，邹义平表示同意，邹义平在呈祥公司办理好房屋备案登记手续后一次性转账支付给呈祥公司，呈祥公司同意所借款项按月利息54000元/月，借款期限为2016年9月1日至2017年2月28日，呈祥公司所借邹义平款项，呈祥公司提供呈祥中央首府1#楼301房、302房、303房、2#楼301房、3#楼302房、303房作为抵押担保，呈祥公司负责到房产管理部门办理房产备案登记手续。2019年3月20日，邹义平与呈祥公司签订《还款协议》，约定，呈祥公司向邹义平借款300万元，截至2019年3月20日，利息尚欠136万元，呈祥公司欠邹义平款项总计为436万元，呈祥公司承诺在2019年4月20日前将上述欠款及利息支付给邹义平。邹义平出具证明表示：呈祥公司向邹义平及邹华香借款300万元，款项由邹华香将呈祥?中央首府2号楼17#、18#商铺按揭贷款299万元及现金1万元出借。邹义平、邹华香与呈祥公司的该借贷关系已经江西省赣州市章贡区人民法院于2019年8月28日作出判决且支持邹义平、邹华香的诉请。 夏晓山与呈祥公司、金勤敏、余雪菲、金奎霖民间借贷纠纷一案，夏晓山向一审法院申请诉讼财产保全，一审法院经审查后于2018年9月13日作出（2018）赣0112民初2291号之一民事裁定书，裁定冻结被申请人呈祥公司的银行存款770万元或查封、扣押其相应价值的财产。根据该裁定，一审法院于2018年9月21日查封了登记在呈祥公司名下的案涉两间商铺。邹华香作为案外人得知案涉两间商铺被查封后于2019年11月18日向一审法院提起执行异议申请，一审法院经审理后裁定驳回案外人邹华香的异议请求。邹华香不服该裁定于2019年12月25日向一审法院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案的争议焦点为：邹华香对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，第三十条规定，“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。本案中，邹华香与呈祥公司于2016年3月17日签订了两份编号为20160305147号、20160305163号的《赣州市商品房买卖合同》，邹华香表示该两份合同实际上是因呈祥公司需要资金，希望邹华香通过按揭的方式重新购买案涉两间商铺，并将按揭款作为借款借给呈祥公司，故一审法院认为该两份商品房购买合同非邹华香与呈祥公司真实意思表示，实则为以合法形式掩盖非法目的，虽该两份合同均办理了商品房网上合同登记备案，但一审法院认为两份商品房买卖合同无效。邹华香与呈祥公司于2015年2月5日签订了案涉两间商铺的买卖合同，与邹华香向呈祥公司购买其他四套商品房共同签订买卖合同并共同支付了8639526元购房款至呈祥公司的法定代表人即金勤敏的账户上，剩余购房款为16万元，故一审法院认为邹华香与呈祥公司并未按照双方重新签订的两份编号为20160305147号、20160305163号的《赣州市商品房买卖合同》履行双方的义务。邹华香与呈祥公司重新签订的商品房买卖合同实际目的为向银行贷款299万元并向呈祥公司出借300万元从而赚取利息，故一审法院认为邹华香未办理案涉两间商铺的过户登记实际为其自身原因导致。综上所述，邹华香就案涉商铺并不能享有足以排除强制执行的民事权益。对于邹华香的该诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院判决：一、准许夏晓山申请对登记在赣州市呈祥实业发展有限公司名下的位于赣州市章贡区呈祥中央首府2幢号楼17#商业网点、18#商业网点的执行，但不妨碍登记或查封在先的优先受偿权利；二、驳回邹华香的其他诉讼请求。一审案件受理费53800元，由邹华香负担。 本院二审期间，上诉人邹华香补充提交了以下证据：1、新建区法院（2018）赣0112民初2291号民事判决书，证明夏晓山对金勤敏的债权请求权成立于2017年4月6日和4月18日，对呈祥公司的担保债权请求成立于2018年1月25日，晚于上诉人与呈祥公司于2016年3月17日成立的物权期待权。2、深圳市中院（2019）粤03执异1104号民事裁定书，证明呈祥公司因拖欠债权人深圳市惠风文化产业有限公司的债务5900万元及利息，深圳惠风公司在诉讼中申请财产保全，深圳市中院查封了案涉二间商铺。上诉人提出执行异议之后，深圳中院经审理后，中止了对17、18号商铺的执行。3、新建区法院（2019）赣0112民初2947号、（2019）赣0112民初2948号、（2019）赣0112民初2950号民事判决书，证明1．案外人岳小康购买的呈祥公司开发的2#楼12、13、14、15号商铺与上诉人购买的2#楼17、18号商铺属于同类案件，均属夏晓山这一民间借贷案件所引发的，对于该同类案件，法院应当统一裁判尺度；2.整个D10地块上的所有购房户均未办理房产证，该判决已经认定是由于呈祥公司的原因造成，该事由应当同样适用于上诉人。4、新建区法院（2020）赣0112民初386号民事判决书，证明案外人徐世民未办理产权过户登记手续，但不能证明原告对此有过错，该事由应当同样适用于上诉人。5、新建区法院（2020）赣0112民初398号民事判决书，证明案外人徐世明未办理产权过户登记手续，但不能证明其对此有过错，在新建法院查封案涉房产前，呈祥公司早已停业，人员下落不明，客观上也是致房产不能过户的原因，该事由同样适用上诉人。 夏晓山质证称：上诉人提交的第一份证据与本案有关联，本案是执行异议之诉，上诉人只是签订了商品房买卖合同进行了备案登记，不是物权登记，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四种情况，该证据不能达到其证明目的；其他证据均与本案无关。 被上诉人呈祥公司、原审被告金勤敏、余雪菲、金奎霖未到庭应诉答辩，亦未提交证据。 本院二审查明，邹华香与中国银行股份有限公司赣州市分行就购买案涉二间商铺分别签订了编号为2016年城东投字0214号、0215号《个人商业用房贷款合同》，贷款金额分别为1360000元、1630000元。2016年8月18日，银行将1630000元贷款发放至呈祥公司账户；2016年8月24日，银行将1360000元贷款发放至呈祥公司账户；共计发放贷款2990000元。后邹华香按月向银行归还贷款。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，本案的争议焦点是邹华香能否享有足以排除案涉两间商铺强制执行的民事权益？即是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。 关于邹华香于2016年3月17日与呈祥公司签订的编号为20160305147号、20160305163号《赣州市商品房买卖合同》是否有效的问题。本院认为，该两份合同于一审法院查封前签订，并办理了购房备案登记，合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。案外人邹义平、上诉人邹华香与呈祥公司的借贷关系已经江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初3251号判决审理，并支持了邹义平、邹华香的诉请，因此不存在以合法形式掩盖非法目的的情况。 关于在人民法院查封前，邹华香是否已合法占有案涉商铺的问题。2017年9月3日，邹华香与案外人许师峰签订《商铺租赁合同》，由许师峰承租案涉两间商铺用于经营，租赁期限自2017年12月1日至2026年2月28日，期间邹华香已收取了该商铺相应租金。而夏晓山申请诉讼保全，案涉两间商铺被一审法院查封的时间为2018年9月21日，故邹华香于人民法院查封之前已实际占有并使用案涉两间商铺至今。 关于邹华香是否已支付购房款的问题。上诉人于2015年2月5日购买包括案涉二间商铺在内的六套房屋时，于同日一次性支付了购房款8639526元，其中包含了案涉二间商铺的购房款。后上诉人于2016年3月14日与呈祥公司达成解除案涉商铺的备案登记时，呈祥公司本应将该二间商铺的购房款6003467元（2737713元＋3265754元)退回邹华香。因邹华香于2016年3月17日与呈祥公司重新达成购买该商铺的买卖合同，依合同约定二间商铺应先支付50%/50.3%的购房款，即邹华香应先支付3013467元首付款,剩余购房款2990000元,由邹华香申请银行贷款的方式支付。之后,邹华香依合同约定向银行申请贷款2990000元,该贷款银行也已实际发放至呈祥公司。故上述款项中，呈祥公司应当退还给邹华香的6003467元和邹华香应当支付的商铺首付款3013467元相互抵扣后剩余2990000元。之后，无论邹华香将贷款的2990000元或将已付购房款抵扣后余款2990000元用于出借给呈祥公司，均不影响案涉商铺购房款已支付完毕的认定。虽然之前六套房屋的购房款8639526元是向呈祥公司法定代表人金勤敏支付，但从邹华香于2019年1月取得其中四套房屋权属证来看，呈祥公司是认可金勤敏代其收取购房款的行为，该8639526元应视为呈祥公司收取了包括案涉房屋在内的购房款。 关于是否因邹华香自身原因未办理过户登记的问题。因呈祥公司将案涉二间商铺所涉及的土地（D10地块）进行抵押，自2014年2月21日至2018年10月17日该地块处于抵押状态。期间，相关法院于2018年8月19日至2018年12月18日对D10地块又进行查封，同时，一审法院依夏晓山的申请于2018年9月21日对案涉商铺查封至今，故可以认定案涉商铺未能办理过户登记，非因邹华香自身的原因。 综上，邹华香就案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行案涉二间商铺的诉讼请求成立，其要求解除对上述商铺的查封措施，待本判决生效后另向执行法院提出。一审查明事实部分不清，处理不当，本院依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、撤销江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初483号民事判决； 二、停止对位于江西省赣州市“呈祥?中央首府2号楼17#、18#”商铺的执行； 三、驳回邹华香的其他诉讼请求。 一审案件受理费53800元；二审案件受理费53800元，均由夏晓山负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗锦戎 审 判 员 胡 伟 审 判 员 王宏瑞 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 周曼莉 书 记 员 李 阳