江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4018号上诉人（原审被告）：戴晓华，女，1969年11月18日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：刘俊杰，江苏居和信律师事务所。被上诉人（原审原告）：王文兴，男，1955年7月24日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：袁培燕，女，1957年10月25日生汉族，住无锡市梁溪区。上诉人戴晓华因与被上诉人王文兴房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初9925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。戴晓华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王文兴的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）关于6万元，仅约定支付但王文兴未实际支付。1.在王文兴之前，房屋的年租金为9万元，但是王文兴愿意以15万元的年租金承租房屋，因此其与王文兴约定在原租金基础上增加6万元，但王文兴并未单独支付该6万元。第一，由案外人卿某收款且王文兴实际支付的款项，卿某均会出具收条，但该6万元却没有对应的收条，明显不符合交易习惯。第二，王文兴称该6万元是当其面交给卿某，在王文兴明知其系出租人且应与其签订租赁合同的情况下，不直接交给其不符合常理。第三，王文兴关于6万元交付地点的陈述前后不一致，先称在药店交付，后称在戴晓华家里支付，而王文兴对此没有作出合理解释。2.从反面推，如果王文兴实际支付了6万元，不可能于2013年6月17日再支付15万元年租金和1万元押金，相当于支付了21万元年租金，不符合双方在2013年6月20日签署的租赁合同中的约定。且根据王文兴陈述租赁合同是约定租金后才签订，即王文兴付款前已经知晓年租金上限是15万元，不可能超付。（二）关于3万元。虽《收条》载明“租金订金”，但因为在双方就年租金和押金已达成一致且王文兴在6月17日已支付全部租赁合同款，无需再支付与租赁有关的订金。该3万元实际是王文兴为感谢卿某帮助租下房屋而支付卿某的酬金，是王文兴与卿某之间的交易，即使主张返还也应向卿某提出，与其无关。之所以出具收条是因为王文兴当时声称需要向自己妻子交代。（三）关于王文兴租用房屋的时间。其根据租赁合同的约定于2013年8月15日交付房屋，该日应作为租赁起始日并计算租金。其一审中并没有确认王文兴实际使用一个月，其意思是，如果法院确认是9月1日拿到房屋，那就是1个月加5天的租期，可以算1个月租金。根据戴晓华与李国良于2013年12月26日约定租赁起始日为2013年10月7日，其认为王文兴实际租期应为53天，应付租金为21780.82元。二、王文兴未经其同意擅自转租，其有权不退还任何费用。基于此，王文兴在转让时收取李国良10万元转让费，将自己支付给其的16万元租金和押金损失已经进行了弥补，所以，王文兴在转让后的6年内也没有要求其返还钱款。三、一审判决适用法律错误。（一）关于诉讼时效。双方之间的租赁合同于2013年因王文兴违约转让而解除，此时王文兴即知道或应当知道其具有返还租金和押金的义务，但王文兴在6年时间里不向其主张，已经超过诉讼时效期间。王文兴称出院后就打电话向其主张返还款项，即便该事实成立，但之后6年间王文兴未再行主张权利，也超过了诉讼时效期间。王文兴自认在香榭街79号开店，案涉房屋是80号，其另外承租了88-201，就在王文兴的店面楼上，而且必须从王文兴店门外经过才能走到楼上88-201。平时王文兴不可能没再与其见面。（二）关于王文兴转租房屋是否构成违约。其与李国良事后签订租赁合同仅表明其后来同意出租房屋给李国良，不构成免除王文兴的违约责任。被上诉人王文兴辩称：1.其于2013年春节后联系戴晓华说有租房意向，戴晓华说租期没到，之后其打了几次电话说可以加一点房租到13万元，转让费12万元，戴晓华提出定金10万元，其同意，并提出先交一些定金，后于2013年4月6日带了6万元现金到戴晓华店里，当时戴晓华和卿某都在场，并出具给其收条，6万元包含了水电和押金；该6万元并没有包含在房租15万元之中。2.卿某收到其的3万元是订金，并非给卿某的酬金，当时房屋租赁关系已经成立且其已经支付了房租，没有必要再送3万元给对方。3.其于2013年因脑供养不足住院，至2016年正式出院。其儿子2015年去戴晓华崇宁路6号的店里，发现店铺已经转让，戴晓华也已搬家。其出院后，一周一次去找戴晓华，亲戚也帮一起找，后来在县前西街199号发现戴晓华原来店铺的名字，才找到了戴晓华。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。王文兴向一审法院起诉请求：判令戴晓华立即归还房屋租金15万元、押金1万元、租房订金9万元合计25万元。事实和理由：戴晓华将无锡市香榭街86号店铺转让给其，转让费17万元，并支付了房屋租金、押金和定金计25万元。其于2013年9月8日开始试营业，后因生病于2013年9月27日停业，并将此情况告知戴晓华。后经三方协商一致于2013年10月6日将店铺转让给案外人李国良，后戴晓华拒绝将上述25万元款项返还。戴晓华一审辩称，其确实收到卿某转交的租金15万元及房屋押金1万元；6万元水电押金只是约定支付，并没有实际支付；房屋订金3万元包含在房屋租金15万元之内，不应返还。王文兴将房屋擅自转让给李国良且未能按约支付租金，属于私自转让房屋严重违约，应当视为已经终止了合同。李国良向王文兴支付了10万元，故租金15万元不应予以退还；其与王文兴的租赁关系已经于2013年10月6日王文兴转让给李国良时终止，即使其应当向王文兴退还款项，也应当扣除王文兴违约产生的损失，且王文兴主张返还已超过诉讼时效期间，不应当返还。一审法院认定事实如下：无锡市梁溪区香榭街86号房屋的所有权人为戴晓华。2013年，戴晓华委托卿某向王文兴收取了房屋转让租金及水电押金6万元、一年的租金15万元及房屋押金1万元计16万元、房屋租金订金3万元及转让费17万元。2013年4月6日，卿某出具《约定》载明：现有卿某与王文兴约定于2014年4月30日前香榭街86号房屋转让租金及水电押金合计6万元。2013年6月17日，卿某出具《收条》载明：今收到王文兴支付1年的香榭街86号房屋现金15万元及房屋押金1万元。2013年6月18日，卿某出具《收条》载明：今收到王文兴房屋租金订金3万元。2013年6月20日，卿某出具《收条》载明：今收到王文兴房屋订金17万元。2013年6月20日，戴晓华与王文兴签订《租房合同》，主要内容为：王文兴租用戴晓华所有的无锡市香榭街86号房屋，期限5年（2013年8月15日至2018年8月14日止），王文兴应预付租金、家具使用费，合计15万元/年，先付后住，居住使用押金1万元。王文兴在租期内，不得破坏房屋结构，不得转租、转让他人居住使用等，戴晓华发现有权收回租房，不退还任何费用。如王文兴在出租期未满而停租，应赔偿戴晓华一个月房租金。2013年10月6日，经戴晓华同意，王文兴将该房屋转让给李国良，转让包括装修、装饰及其他所有设备、营业设备（除餐桌和冷饮冰箱外），转让费为10万元，并由李国良与戴晓华重新签订房屋租赁合同，戴晓华开始向李国良收取租金。一审中，戴晓华陈述，其只与王文兴签订了合同，后面的事情没有参与；其对店铺转租给李国良的事情不知道。当法庭向戴晓华询问何时开始收取李国良的租金时，其又回答是第二年；当法庭进一步向其询问如何第二年要向李国良收取租金时，戴晓华又回答记不清楚了。此外，关于戴晓华与卿某的关系，戴晓华先是陈述与卿某并非夫妻关系亦非男女朋友关系，卿某是其的合伙人，后又陈述卿某只是其店内的员工，之所以要收取卿某交付的房租和押金是因为之前未同意出租之后同意了，但并不代表委托卿某全权处理租房事宜。关于转让费17万元，王文兴陈述，转让费是应当付给戴晓华的，其已经收取李国良10万元的转让费，故其仅主张应当退还的25万元的租金、押金等费用。一审中，王文兴与戴晓华一致确认王文兴实际使用房屋时间为一个月，双方同意扣掉一个月房租1.25万元。双方同时确认王文兴因身体疾病无法经营于2013年10月6日将房屋转租给李国良，李国良支付了王文兴转让费10万元。一审法院认为：受托人在委托权限范围实施行为由委托人承担相应法律责任。本案争议焦点是戴晓华是否应当向王文兴退还25万元。结合当事人的陈述以及相关证据，法院认定卿某受戴晓华委托处理与王文兴关于涉案房屋的租赁事宜，戴晓华已经收到了王文兴支付的租房订金、租金、押金共计25万元。戴晓华作为涉案商铺的产权人，自称不清楚商铺的租赁情况，且任由自己的员工收取费用并出具收款凭证，明显与常理不服，并且其陈述前后矛盾且无法自圆其说。而王文兴的陈述可以与相关证据相互印证，故对戴晓华的抗辩意见，法院不予采信。又因戴晓华已与李国良重新签订的房屋租赁合同并收取了李国良租金，故法院认定戴晓华对于王文兴转让给李国良的转租行为是明知且同意的。因此,王文兴与戴晓华双方租赁合同因王文兴转租而协商解除，戴晓华因出租房屋给王文兴而取得的25万元在扣除王文兴已实际使用房屋期间的租金1.25万元后，剩余部分应当予以返还，故戴晓华应当退还王文兴23.75万元。此外，对于戴晓华提出的王文兴的起诉已过诉讼时效的抗辩意见，因王文兴与戴晓华之间并未就房屋租赁合同解除后，已交付款项的返还时间进行约定，且戴晓华在合同解除后并未予以返还，故戴晓华的返还义务一直存在，因此，王文兴起诉并未超过诉讼时效。综上，对王文兴的诉讼请求，法院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条规定，作出判决：一、戴晓华应于判决发生法律效力之日起三日内返还王文兴23.75万元；二、驳回王文兴其他诉讼请求。除一审认定2013年戴晓华委托卿某向王文兴收取了房屋转让租金及水电押金6万元之事实有误外，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。二审补充查明，戴晓华一审称，如果法院支持王文兴的诉请，就王文兴使用房屋1个月又5天期间，可以算作1个月的租金。二审中，戴晓华提交证据1，租房协议，证明：在王文兴承租店铺前，其与承租人邵国新约定的租金为9万元，租期至2013年4月30日。证据2，2019年8月20日（星期二），王文兴妻子袁培燕与卿某的手机短信，内容如下：袁：“现在我问你那个押金的钱，你给不给我们。是我老公忘掉了。现在你肯定给我们的。如果你不给我们。不然我们要上法院。”卿：“押金的事情，和你家老公说的清清楚楚明明白白的。在房东处，并且他们已经接洽了。到房子的主人那里拿就可以了，和我没有关系的。”用于证明：在本案诉讼前王文兴仅就涉案房屋押金1万元问题要求偿还，与本案涉及的租金并未提及。证据3，2020年9月22日（星期二）王文兴与卿某手机短信，内容如下：王：“卿某。我是老王。你在2013年。九月份拿了我1万块钱。讲什么合同没有到。要给原来的房西3万块钱。转让费我已经给你了。你给他与我无关。这1万块钱。你肯定要还给我。”王：“卿某我是老王戴晓华说在2019年你拿了我叁万元好处费你拿了吗你什么时候还给我请回复。”卿某未答复。用于证明：涉案的3万元是感谢费，与租金无关，并且该3万元系王文兴与卿某之间的法律关系，与戴晓华无关。经质证，王文兴对证据1的真实性不予认可，并认为与其无关；对证据2、3的真实性认可，但认为是关于卿某向其借款7500元的另外一个纠纷。二审中，戴晓华申请的证人卿某出庭陈述，2018年王文兴找其退1万元的押金，其答复其于2016年离开无锡，此前收到的钱均给了戴晓华，后续事情不清楚；关于其在2013年4月6日与王文兴出具《约定》，是因为王文兴要租房，并愿意将租金从9万元提到15万元，其就有底气去推掉原来的承租人，该6万元没有另支付，是包含在后续15万元的租金中；其收到王文兴的款项中，15万元租金与1万元押金支付了戴晓华；关于3万元是王文兴给其的报酬，不用支付给戴晓华。二审补充查明，关于6万元的支付，王文兴在2019年12月9日一审庭审中陈述，是在戴晓华位于无锡市公安局对面的芝华堂药店内直接支付的现金，其与戴晓华二人在场。2020年6月9日一审庭审中，王文兴陈述，其于2013年4月6日至戴晓华药店内写协议，后至戴晓华家中清点6万元现金，卿某也在场。二审中，王文兴陈述，其拿钱先到戴晓华的店里，等戴晓华店里客人走之后卿某准备打开来清点，但是戴晓华提出回家里点，于是其与卿某到戴晓华家里清点，戴晓华在店里看店，卿某清点好后将写好的纸给其。以上事实，有短信、证人证言以及当事人陈述等证据在卷佐证。本案的争议焦点是：一、关于6万元有无实际支付；二、关于3万元能否向戴晓华主张返还；三、王文兴实际租赁期限是多少天；四、王文兴提前解除《租房合同》，应如何承担违约责任；五、诉讼时效是否已经经过。本院认为：关于争议焦点一，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。本案中，2013年4月6日的《约定》仅仅是对6万元的性质进行了明确，并不包含交付该6万元的事项；其他15万元、1万元、3万元均分别出具《收条》，且明确“收到”，说明收款出具收条是双方的交易习惯；戴晓华所称在原租金9万元基础上增加6万元的事实，与查明的原承租人支付年租金9万元与王文兴支付15万元的差额为6万元能够印证，应予采信。据此，本院对戴晓华该上诉意见予以支持，并确认《约定》的6万元系增加的租金，包含在15万元中一并支付，并未另行支付。一审认定该6万元系单独支付有误，二审予以纠正。关于争议焦点二，3万元的收条虽然是案外人卿某而非戴晓华出具，但卿某是受戴晓华委托出租房屋，王文兴有权选择向卿某或戴晓华主张。至于能否返还，需要认定该3万元的性质，收条明确是“租金订金”，应认定是与租赁合同的履行有关的费用。戴晓华主张系王文兴感谢卿某而支付的报酬，因为证人卿某与戴晓华关系密切，故证人证言不足以推翻该收条，本院对戴晓华该主张不予采信。关于争议焦点三，戴晓华一审已经确认王文兴因疾病无法经营而于2013年10月6日将房屋转租，故一审认定王文兴租用了1个月的时间与事实相符，一审计算王文兴应承担一个月租金并无不当。戴晓华上诉主张计算租期至其与后承租人李国良订立租赁合同之日，系对一审自认的反悔，二审不予支持。关于争议焦点四，王文兴因生病提前终止租赁合同的履行，戴晓华予以同意，双方系协议解除《租房合同》。但王文兴确实构成违约，按租赁合同约定，王文兴应承担一个月租金数额的违约金。戴晓华在与王文兴解除合同后同意另租给李国良，王文兴不属于擅自转租。戴晓华在与王文兴解除合同后，就尚未履行的不再履行，已经履行的能够返还的应返还，戴晓华应返还相应的租金、押金。经计算，戴晓华应退还16.5万元（租金15万元+押金1万元+订金3万元-实际承租1个月的租金1.25万元-违约金1.25万元）。关于争议焦点五，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。在后承租人李国良于2013年10月16日与戴晓华另行签订租赁合同后，李国良已经支付王文兴转让款10万元，则王文兴与戴晓华的租赁合同已经解除，应从此时起算王文兴返还租金请求权的时效。王文兴主张其因大脑缺氧、中风住院，期间当然无法行使请求权。在王文兴出院后，其虽未能举证及时主张权利，但鉴于王文兴年龄较大、反应不灵敏，诉讼中又表现出记忆力亦较弱、陈述时有词不达意之情形，本院认为其未能及时行使请求权的障碍一直未消失，故王文兴提起诉讼时，诉讼时效尚未届满。综上，戴晓华的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定部分有误，二审依法改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十四条第一款第（五）项，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第一款之规定，判决如下：一、撤销无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初9925号民事判决；二、戴晓华应于本判决发生法律效力之日起10日内返还王文兴16.5万元；三、驳回戴晓华的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5050元（王文兴预交），由王文兴负担1717元，由戴晓华负担3333元。二审案件受理费4863元（戴晓华预交），由王文兴负担1484元，戴晓华负担3379元。戴晓华于本判决生效之日起10日内将其应负担的1849元直接支付王文兴。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年十二月九日书记员  陆焱琳本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》第一百九十四条在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止：（一）不可抗力；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人没有法定代理人，或者法定代理人死亡、丧失民事行为能力、丧失代理权；（三）继承开始后未确定继承人或者遗产管理人；（四）权利人被义务人或者其他人控制；（五）其他导致权利人不能行使请求权的障碍。自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。