江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4443号上诉人（原审被告）：无锡市崇安新城龙安置业有限公司，住所地无锡市广泽路**。法定代表人：舒策城，该公司董事长。委托诉讼代理人：金鸿，江苏伟嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷鹏飞,江苏伟嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王英，女，1978年12月20日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：臧树华，陕西诺尔律师事务所律师。原审被告：上海居裕房地产营销策划有限公司，住，住所地上海市崇明县长兴镇潘园公路****楼**/div>法定代表人：沈子成。上诉人无锡市崇安新城龙安置业有限公司（以下简称龙安公司）因与被上诉人王英、原审被告上海居裕房地产营销策划有限公司（以下简称居裕公司）商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初11834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。龙安公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王英对其一审全部诉讼请求。事实和理由：1.其与居裕公司系行纪合同关系，而非一审法院认定的委托关系，其无需就居裕公司向王英收取的款项承担法律责任。2.王英自一开始就知晓并认可总房价为2030000元的事实，即便对其中超出1631345元房款的金额398655元认识存在偏差，也不应由龙安公司予以返还。3.房产销售除开发商自行销售外，渠道分销是重要形式，其中合作模式有的是根据成交价提成，有的是给分销机构一个相对低价，由分销机构自行调整，分销利润由成交价与低价之间的差额产生，一审法院认定开发商需返还客户实际支付价与合同价之间的差额，将直接导致分销渠道丧失存在基础。王英辩称：1.龙安公司一审中提交的情况说明自认其与居裕公司之间系委托销售关系，且所有房款均由居裕公司代为收取，一审法院认定龙安公司与居裕公司之间成立委托合同关系并无不当。龙安公司虽主张与居裕公司系行纪合同关系，但根据合同法第四百一十四条的规定“行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同”，本案中，居裕公司并非以自己名义出售房屋，龙安公司主张与居裕公司系行纪合同关系，没有依据。2.其自始至终坚持要求在商品房买卖合同中按照真实成交价格填写房款，且反对避税，系居裕公司的销售人员李盼提出所谓避税的，龙安公司与居裕公司互相串通，以避税为名，行欺诈之实，占有实际支付款项与正式合同差价系不当得利行为。3.《商品房销售管理办法》第二十八条明确规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用，而根据合同法的规定，佣金报酬应由委托方向销售代理公司支付。根据民法总则第一百六十七条关于“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”的规定，即便诉争款项系“服务费”，该笔费用也应由龙安公司支付。综上，无论诉争款项性质系房款还是服务费，龙安公司均需予以返还。请求驳回上诉，维持原判。居裕公司未作陈述。王英向一审法院提出诉讼请求：判令龙安公司、居裕公司连带向其退还多收的购房款398655元，并支付利息（以398655元为基数，自2018年8月17日起至实际给付之日止，按照银行同期贷款利率计算），并负担本案诉讼费用。事实和理由：2018年6月，其欲购买无锡市××路××房屋（以下简称案涉房屋），售楼处销售人员称房屋价款为2030000元，其在销售人员的指示下于2018年6月至8月向居裕公司支付了上述款项，居裕公司出具了收据，收据中载明房款1631345元、服务费398655元，付款时其以为居裕公司是开发商，同时销售人员告知写服务费是为了避税。2018年9月，其与龙安公司签订商品房买卖合同，当时并未注意合同内容，工作人员称合同需拿到公司盖章，其于2019年2月份收到商品房买卖合同和购房款发票，发现合同价款为1631345元，并非2030000元，才得知居裕公司是代理销售方。龙安公司与居裕公司之间为委托合同关系，居裕公司应向龙安公司收取报酬，但本案中却向其收取服务费，龙安公司知晓但未反对，应和代理人居裕公司承担连带责任。龙安公司一审辩称：其与王英签订的商品房买卖合同中的价款为1631345元，其亦仅收到居裕公司转交的1631345元，超出部分398655元并未收到。其委托了居裕公司销售案涉房屋，双方约定龙安公司给居裕公司底价，超过底价部分作为居裕公司的利润和代理费用，其他方面龙安公司不予干涉。故就超出的398655元部分，龙安公司与王英之间不存在合同关系，系居裕公司收取的服务费，与龙安公司无关。居裕公司一审未作答辩。一审法院认定事实：王英自2018年6月24日至2018年8月7日期间分多次支付居裕公司合计2030000元，居裕公司于2018年8月7日出具收据两份，其中金额为1631345元的收据收款事由载明为“广益哥伦布广场15-108室房款”，金额为398655元的收据收款事由载明为“广益哥伦布广场15-108室服务费”。2018年9月17日，龙安公司收到居裕公司支付的案涉房屋的购房款1631345元，并于2018年9月19日开具了金额为1631345元的购房款发票。2018年9月19日，龙安公司（出卖人）与王英（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称商品房买卖合同）一份，约定：龙安公司将其所有的坐落于无锡市××路××房屋出售给王英，房屋单价43771元／平方米，建筑面积37.27平方米，总价为1631345元。买受人应在2019年9月19日前支付该商品房全部价款等内容。2019年5月29日，王英办理了案涉房屋的不动产权登记。2019年12月6日，依王英申请，一审法院作出（2019）苏2013民初11834号民事裁定书，冻结居裕公司名下银行存款398655元或查封、扣押相应价值的财产。居裕公司副总经理夏青在无锡市公安局梁溪分局广益派出所询问笔录中陈述杨丽娣系居裕公司会计。一审中，王英为了证明居裕公司出具398655元的收据时称是为了避税只能写服务费一节，提供了2019年2月14日王英与居裕公司杨丽娣的电话录音、杨丽娣手机号码查询记录截图，该录音中：“王：我现在再问你一件事情，现在我两张收据翻出来了，刚刚翻出来了，就是我刚刚看清楚，那个一张1630000元的你写的是房款，然后三十九万八的，你怎么写的是广益哥伦布广场15-108室服务费，你怎么这样写？杨：恩，对这个是，这个是，为什么，要避税，避税肯定不能写房款的呀，只能写服务费的呀这个……”。经质证，龙安公司认为与其无关，不清楚。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王英、龙安公司对商品房买卖合同的真实性无异议，法院予以确认，该合同合法有效，双方均应按约履行。王英向居裕公司支付了2030000元，龙安公司认可收到其中的购房款1631345元，本案的争议焦点为：1.王英支付给居裕公司的398655元（2030000元-1631345元）的性质；2.居裕公司、龙安公司是否应连带返还王英该款项。关于争议焦点1，首先，龙安公司与居裕公司之间虽未签订合同，但结合龙安公司陈述的其委托居裕公司销售案涉房屋、王英与龙安公司直接签订商品房销售合同、龙安公司收取的购房款系通过居裕公司转交的事实，可以认定龙安公司与居裕公司之间系委托合同关系，龙安公司委托居裕公司销售案涉房屋，居裕公司根据龙安公司指示代为收取购房款。其次，龙安公司对王英提供的与居裕公司杨丽娣的电话录音、电话号码截图未持异议，居裕公司亦未到庭抗辩，对该组证据依法应作为证据采纳，居裕公司虽就王英支付的398655元出具了“服务费”收据，但居裕公司工作人员电话录音中认可写“服务费”是为了避税，据此，应认定该398655元的性质并非是“服务费”，而是居裕公司受龙安公司委托收取的购房款。关于争议焦点2，首先，商品房销售合同约定的房屋总价款为1631345元，王英向龙安公司支付了2030000元，超出部分398655元龙安公司无合法占有依据，应予返还，故对王英要求龙安公司返还398655元的诉请法院予以支持。其次，关于利息，居裕公司收到款项的时间为2018年8月7日，王英要求支付自2018年8月17日起的利息符合法律规定，法院予以支持，但计算方式调整为：以398655元为基数，自2018年8月17日起至2019年8月19日止，按银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按同期全国间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。最后，居裕公司系受委托方，代表龙安公司收取王英购房款，亦应由委托方龙安公司承担返还责任，王英主张居裕公司连带返还398655元于法无据，法院不予支持。最后，王英基于对居裕公司的错误认识而保全居裕公司的财产所产生的保全费以及公告费应由委托人龙安公司承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，作出如下判决：一、龙安公司于判决发生法律效力之日起十日内返还王英购房款398655元，并支付利息（以398655元为基数，自2018年8月17日起至2019年8月19日止，按银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回王英的其他诉讼请求。二审中，双方均未提供新的证据。二审查明事实与一审法院已查明事实相同，本院对一审法院已查明事实，依法予以确认。二审中，王英陈述，其系开广告公司的，因其一个朋友在我爱我家公司工作，介绍案涉商铺，才去售楼处看的房。关于为何支付2030000元款项，王英陈述当时销售人员开价为60000元/平方米，算出来是223.62万元，先还价还了100000元，后又用接下来的一年租金共计100000元抵了房款，所以金额是2030000元。关于主张龙安公司及居裕公司返还诉争的398655元的依据，王英主张发票跟房屋买卖合同上的金额与其实际支付的金额不一致，龙安公司与居裕公司构成不当得利。关于为何愿意以2030000元的金额去购买案涉商铺，王英称“他们说租金就是最起码十几万一年，我才会想到去买这个房子。主要是基于投资回报率。”关于诉争的398655元是否由龙安公司收取，王英明确没有证据证明398655元由龙安公司收取及最终获得，但认为销售人员当时是以开发商的名义出现的，直到后来其看到发票以后，给杨丽娣打电话，才知道居裕公司并非开发商。以上事实，有当事人陈述在卷佐证。二审补充查明：2019年5月15日，王英在无锡市公安局梁溪分局广益派出所制作的报案笔录中反映：“2018年6月份的时候，我想买商铺，有个朋友推荐我去我爱我家房产中介了解情况，我爱我家就向我推荐了广南路315号广益哥伦布广场的商铺，还跟我说租金一年至少有11万以上的，我就决定去看看，他们就联系了上海居裕房地产营销有限公司李盼接待的我，带我实地看商铺，向我介绍详细情况，我看中了当时必胜客租得商铺中的一间，具体位置是315单位1层15-108号，面积是37.27平方米，我就到哥伦布广场的销售处，跟杨丽娣和李盼谈价钱，杨丽娣和李盼都跟我说，我看中的那一间租金每年十几万以上的，单价是每平方6万元，总价是223万元，扣除一年租金13万元，以及公司优惠后确定房款为203万元，杨丽娣和李盼称开发商为了避税，将房屋销售合同价格定为1631345元，剩余的398655元不作为合同价，不开票，还说这样购房人也可以少交税，她们还帮我计算过，说是每年的租金正好可以用来交贷款，我考虑到每年租金有十几万元，具有一定的投资价值，就决定买下这个商铺，2018年6月份的时候交了3万元定金，到2018年8月7日陆陆续续全部交完，一共交了203万元整……2019年2月18日……那天我到广益哥伦布广场龙安置业的经营公司查询我商铺的租金，他们告诉我，我那间商铺的租金算下来一年只有2万余元，我就感觉被骗了，要是我知道那间商铺一年只有2万余元租金，我肯定不会买的，而且他们告诉我开发商这边只收到1631345元的房款，剩余的398655元跟他们没关系。”2019年10月9日，夏青（时任居裕公司副总经理）在无锡市公安局梁溪分局广益派出所制作的询问笔录中反映：“王英的房款到账后，我们公司的会计杨丽娣到无锡市龙祥投资有限公司代缴了1631345元房款办理产权证，并开具了房产购买发票，剩余的398655元，我们作为项目市场咨询服务费，开具了收据，这398655元服务费我们给了无锡的我爱我家中介11%的中介费用，10%是明的佣金共203000元，1%是暗的佣金20300元，这个我们和无锡的我爱我家中介有分销协议，这个协议目前我找不到，我们公司还奖励给接待的李盼千分之三的提成，共6000余元，剩余的都是我们公司的收入了。”关于销售房产是如何定价的问题，夏青陈述“我们是在无锡市龙祥投资有限公司给的底价上上浮23%定价的，因为定这个价格我们公司可以不亏，像王英购买的这套房屋我们应该是底价200万，低于200万不会卖的。具体标价是多少忘了，我记得是6万元一平方。”关于卖给王英诉争房屋当时的租金你们有无和王英说的问题。夏青陈述“那套必胜客的房产卖给王英时已经是租给必胜客了，当时物业跟我们说是租金7、8（万）元一个平方，但是具体多少我们不掌握，销售员有无跟王英说我不知道了……”以上事实，有报案笔录、询问笔录复印件及当事人陈述在卷佐证。本院认为，商铺的成交及成交金额议定属市场行为。本案中，虽然居裕公司受龙安公司委托在销售案涉房屋过程中存在不规范行为，且旨在通过该行为谋取超出其与龙安公司商定底价的高额利润，但该行为对王英自愿以支付总计2030000元款项购买案涉房屋不存在误导，现王英支付款项后已依约取得案涉房屋所有权，合同主要目的已经实现，王英仅以商品房买卖合同中载明的商铺价格、发票中金额与其实际支付款项金额不符为由，主张龙安公司、居裕公司存在不当得利，要求龙安公司、居裕公司返还本案诉争款项依据不足。关于王英在本案审理中提出的居裕公司虚报商铺租金对其成交意愿产生影响及发票金额低于其实际支付的款项等问题，应由其依据其他法律关系另行主张权利。综上，上诉人龙安公司的上诉请求成立。一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初11834号民事判决；二、驳回王英的全部诉讼请求。一审案件受理费7665元、保全费2513元、公告费560元，合计10738元（已由王英预交），由王英负担。二审案件受理费7665元（已由龙安公司预交，由本院退还），由王英负担，王英应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  宁尚成二〇二〇年十二月三十日书记员  李宜洋