江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终5554号上诉人（原审被告）：张**翔，男，1984年1月18日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：吴忠华，江苏环科园律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆春捷，江苏环科园律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏省无锡市宜兴市屺亭街道广汇社区居民委员会，住所地宜兴市屺亭街道广源路**，统一社会信用代码5532028255120347XN。法定代表人：王燕峰，该单位主任。上诉人张**翔与被上诉人江苏省无锡市宜兴市屺亭街道广汇社区居民委员会（以下简称广汇社区）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宜兴市人民法院（以下亦称一审法院）（2020）苏0282民初3151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张**翔不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求：撤销宜兴市人民法院(2020)苏0282民初3151号民事判决书，驳回被上诉人全部的诉讼请求。一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案一审诉请为解除双方之间的租赁合同，并非解除双方之间的租赁合同关系，看似同一法律关系，其实不然。上诉人与被上诉人之间并未签订任何租赁合同，按照被上诉人提供的租赁合同证据材料，可以理解为被上诉人诉请解除上诉人与投资公司之间签订租赁合同，且事实是被上诉人也无权与上诉人直接签订就涉案房屋以其为主体的租赁合同，且就同一房屋不能同时存在2个并列的租赁合同关系，根据事实与法律规定，被上诉人与上诉人也不可能于2019年10月11日形成涉案房屋的租赁合同关系。因此，对于一个事实和法律和逻辑上都不存在的租赁合同关系，也无须解除。双方之间形成的仅仅是拍租关系，应当解除也是双方之间的拍租关系或者确认拍租行为无效。涉案房屋作为拍租的标的在没有第三方评估的前提下，直接设置底价为96万元/年，已高于《超市店铺租赁合同》约定78.9万元(自2019年10月1日起，每年租金应按78.9万元计算(第五次递增))，高出了21.7%，第三人周建良恶意竞拍，将价格哄抬到280万元/年，是原合同价的355%，根据《拍卖法》第二十八条委托人有权确定拍卖标的的保留价并要求拍卖人保密。拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。第三十七条竞买人之间、竞买人与拍卖人之间不得恶意串通，损害他人利益。第六十五条违反本法第三十七条的规定，竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通，给他人造成损害的，拍卖无效，应当依法承担赔偿责任。因此，该拍租应认定为无效，一审判决认定拍租有效，系事实认定错误。涉案房屋至今有被上诉人合法占用，不符合拍租的条件，该拍租行为无效。根据合同法的54条的规定，年租金280万元是原合同价的355%，该拍租行为显属显失公平，且2020年上半年一直受疫情影响，最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”因此，被上诉人认为该拍租相关文件也符合可撤销的条件。因此，一审判决，法律适用错误。二、一审判决未追加江苏宜兴经济开发区投资发展有限公司（以下简称经开公司）为本案第三人、未鉴定涉案房屋的租金价格等程序错误。经开公司为涉案房屋的所有权人，也是租赁合同关系的相对方、出租人，相关证据材料包括房屋租赁合同等原件都归其保管。在本案中，经开公司作为有独立请求权的第三人，未参与庭审，致使相关关键证据在其未核实，同时，一审也未向经开公司进行调查取证、核实相关证据原件的情况下，一审判决就做出草率认定。这也侵害了经开公司作为本案有独三的参与庭审的合法权益。在2020年5月27日庭审过程中，上诉人也申请就争议标的的市场价进行询价，被上诉人也没有其后，一审一直未询价，也未就该争议进行司法鉴定。同时，上诉人向一审申请追加经开公司为本案第三人并且在经开公司作为第三人的情况下重新开庭审理，一审也未接受上诉人的申请。在一审庭审过程中也未归纳本案的争议焦点。三、上诉人与经开公司就涉案房屋存在租赁合同关系。在上诉人与经开公司就涉案房屋租赁合同关系仍在存在，双方都在履行的情况下，上诉人就涉案房屋是直接占有、有权占有，其占有行为，是符合法律规定的有效的民事行为，且涉案房屋的所有权人是经开公司，被上诉人与经开公司就涉案房屋仅仅授权拍租及管理，无权占有该房屋，也无权向合法占有房屋的上诉人索要该房屋。本案中，涉案房屋作为超市成为了当地周围群众日常生活用品的主要采购地点，一直正常营业，上诉人装修改造该房屋也花费了大量的人力物力，一审判决将其恢复原状也是不切实际的，这将对上诉人造成巨大经济损失，这也侵犯了上诉人作为一个正常经营者的合法权益。因此，一审判决内容二要求上诉人将涉案房屋恢复原状，返还给被上诉人也是错误的。另外，一方面，上诉人与被上诉人之间的拍租行为无效，被上诉人也不是涉案房屋的所有权人或租赁合同的出租人，且经开公司也未授权其代为收取相关租金。在上诉人提出申请就涉案房屋的租金询价或鉴定，一审未予采纳。因此，租金请求和返还原物的请求也不应当被支持，一审判决内容三也是错误的。本案受理费的计算方式也可能存在误差。因此，一审判决相关事实认定错误、法律适用错误。综上，特向贵院提起上诉，请求支持上诉人的诉求，撤销原判，依法改判，驳回被上诉人的全部诉请。广汇社区向一审法院起诉，请求：1、判令张**翔立即支付2019年10月11日至2020年4月10日广源路1号店铺的租金140万元及利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自起诉之日起至实际支付时止）。2、请求法院判令解除双方之间的房屋租赁合同，并恢复店铺原状，返还租赁的店铺，并按照拍租280万元／年的租金标准支付自2020年4月11日起至被告实际搬离时止的无权占有使用费。3、由张**翔承担诉讼费用。事实与理由:2009年6月1日，张**翔因经营超市租赁位于宜兴市××街道××社区××路××号的店铺，租赁期限2009年6月1日至2019年9月30日，租赁合同到期后，张**翔通过拍租的方式于2019年10月11日继续取得了广源路1号店铺租赁权，并签订了《江苏省农村产权交易项目成交确认书》，该确认书明确成交价格为2800000元／年，同时约定交易结果公示结束后7个工作日内签订合同，否则视为违约，保证金转为违约金。但经过广汇社区多次发函，张**翔以价格过高并且一次性上交三年租金有困难为由至今没有履行确认书约定的义务，故诉至法院。张**翔辩称，1、其与经开公司存在房屋租赁合同，与广汇社区无租赁关系。广汇社区不具有诉讼主体地位，无权向其主张租金、利息，也无权解除租赁合同，无权要求其返还房屋；2、其于2019年10月11日签订的成交确认书及其相关附属文件是在被迫无奈下签订的，并非其真实意思表示，且违反了法律规定，应属无效，因为涉案房屋在没有第三方评估的前提下就直接设置底价为96万元/年，竞拍过程中周建良恶意竞拍致价格最终为280万元/年，该拍租行为显失公平，应予撤销。故请求驳回广汇社区诉请。一审法院经审理查明，2009年5月25日，经开公司（甲方）与被告张**翔签订《超市店铺租赁合同》，约定由甲方将其拥有所有权的位于××小区××期××路××层房屋，设计面积3239.1平方米，出租给乙方用于商业超市使用，期限为八年，自2009年10月1日开始至2017年9月30日止，乙方履约情况良好，延长两年，租金按八年期方式递增。合同签订后，双方履行租赁合同。2015年11月16日，经开公司向广汇社区出具委托管理手续，由广汇社区负责对宜兴市××街道××路××路的店面拍租和管理、收取租金等。经开公司与张**翔的租赁合同履行至2019年9月30日止。2019年9月23日，由村集体经济成员代表、广汇社区居民委员会、宜兴市屺亭街道办事处、宜兴市屺亭街道农村产权交易服务中心（以下简称产权交易中心）签字、盖章通过《农村集体资产使用权交易项目审批表》。同年9月25日，广汇社区委托产权交易中心对案涉广源路1号店面进行公开拍租，并发布《江苏省宜兴市农村产权交易公告》，载明“项上标段1广源路1号店面房，面积3200平方米，目前为好鲜生超市，于9月底租赁到期，此次招租租赁期限3年，租金三年一次性支付，转让期限3年，报名费0元，保证金1000000元，……项目成交后，受让方的保证金抵缴成交款，未成交者退还保证金，受让方须于交易结果公示结束后7个工作日内签订合同，否则保证金转为违约金，标段重新发包”等内容。发布公告当日，张**翔报名竞拍，并委托宜兴市诚则诚百货超市有限公司广汇分公司汇入广汇社区账户1000000作为竞拍保证金。同时，报名参加的还有周建良，二人均签署《江苏省农村产权交易意向受让方承诺书》，承诺书载明“三、我方充分了解、接受该项目信息发布的全部内容和要求，并认真考虑了不可预计的各项风险因素，愿意承担可能存在的一切交易风险；四、我方将以自己申报的交易价完成交易，并遵守交易机构有关规定，否则同意将所缴保证金转为违约金。如违反上述承诺或有违规行为，给交易相关方造成损失的，我方愿意承担相应的法律责任及经济赔偿责任。”2019年10月11日14时30分，交易中心开始竞拍，通过12轮竞价，最终张**翔以2800000元竞价成功，张**翔、周建良均在《竞价记录表》上签字。后张**翔与广汇社区签订《江苏省农村产权交易项目成交确认书》，载明“项目名称：广源路1号店面拍租，项目编号：320282002Ｑ19090001，第1标段，交易底价960000元／年，成交价为2800000元／年，交易结果公示后7个工作日内签订合同，否则视为违约，保证金转为违约金。”成交确认书签订后，产权交易中心将上述结果予以公示，但张**翔未能按约于7个工作日内与广汇社区签订租赁合同。2019年11月29日，江苏骏图律师事务所向张**翔出具《催款函》一份，要求张**翔在收到本催款函后30日内尽快与广汇社区取得联系，主动履行相应义务。然张**翔至今未能履行成交确认书中的义务，并持续占有使用上述房产。一审审理中，广汇社区明确诉讼请求第二项中要求解除的是双方拍租签订的房屋租赁合同，对此张**翔辩称此次拍租无效或应予撤销，理由是广汇社区只是受托方，实际所有权人经开公司并未盖章签字确认，而双方签订的是成交确认书，并非正式的租赁合同，此次竞拍的房产没有第三方评估机构定价即定了底价960000元，又规定三年租金一次性支付，保证金1000000元都明显偏高，而最后由于对手恶意竞价导致成交价明显偏高，同时张**翔提交其经营场所的照片、缴纳租金情况、工资发放清单以证明承租店面的超市经营正常，为维持民生提供基本服务。上述事实，由租赁合同、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、委托书、农村集体资产使用权交易项目审批表、交易意向受让方承诺书、竞价记录表、成交确认书、催款函等证据在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。拍卖成交后，买受人和拍卖人应当签署成交确认书。本案中，经开公司与张**翔的原租赁合同已履行到期，原告广汇社区作为经开公司授权委托人，有权对案涉店面此后三年期的租赁进行拍租。张**翔竞拍成功后与广汇社区签订的成交确认书，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方就租赁标的、期限、租金标准及其支付方式等均已达成合意，租赁关系成立。张**翔虽抗辩成交确认书是被迫无奈下签订的，竞拍标的并未作评估，最终成交价过高，应认定为无效或予以撤销，租金标准应按照原先租金标准计算。但张**翔系自行报名竞拍，整个竞拍过程中张**翔亦签字认可并最终签订成交确认书，未有证据证明其受协迫、重大误解或者原告与其它竞拍人间有恶意串通的行为，故对张**翔的该抗辩意见，不予采纳。成交确认后，张**翔未按约履行，反而持续占有使用案涉店面给广汇社区造成损失，属违约行为，应承担违约责任，赔偿原告损失。广汇社区有权解除合同。故对广汇社区的诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二十五条、第三十三条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：一、解除广汇社区与张**翔于2019年10月11日形成的广源路1号店面房（面积3200平方米）租赁合同关系。二、张**翔于本判决发生法律效力之日起三十日内将广源路1号店面房（面积3200平方米）恢复原状，返还给广汇社区。三、张**翔于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的租金140万元及其利息（自2020年4月26日起至实际支付时止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；并支付自2020年4月11日起至实际搬离返还之日止按280万元/年标准计算的占有使用费。本案经二审审理，本院确认一审法院查明的基本事实。本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人陈述不利后果。本案中，涉案店面房的所有权人经开公司向广汇社区出具委托管理手续，委托广汇社区负责对包括涉案店面房在内的宜兴市××街道××路××路店面进行租赁权拍卖及管理、收取租金等经营管理活动，故广汇社区对于涉案店面房因拍卖引起的纠纷有权向法院提起诉讼，张**翔上诉认为经开公司应当追加为第三人参加诉讼，没有法律依据。本案所涉店面房拍卖，系由当地村集体经济成员代表、广汇社区居委会、宜兴市屺亭街道办事处、产权交易中心等各部门按照相关程序审批后，于同年9月25日由广汇社区委托产权交易中心对案涉广源路1号店面进行公开拍租。拍卖前广汇社区发布了《江苏省宜兴市农村产权交易公告》，对拍卖项目、时间地点、注意事项、拍卖底价等涉及本次拍卖的重要事项均予以公示，张**翔自愿参与涉案店面房竞拍并签署了意向受让方承诺书，表明其已对该次拍卖项目信息发布的全部内容和要求充分了解，并认真考虑了不可预计的各项风险，愿意承担可能存在的一切交易风险。后张**翔于拍卖日通过多轮竞价以280万元每年的成交价竞得涉案店面房相应的租赁权。广汇社区与张**翔签署了成交确认书并予以公示，系双方真实自愿的意思表示，不违反法律规定，双方就租赁标的、期限、租金标准及其支付方式等均已达成合意，租赁关系依法成立，双方均应严格依约履行各自的责任。但成交确认后，张**翔不按约履行，反而持续占有使用案涉店面给广汇社区造成损失，属违约行为，依法应承担违约责任，并赔偿损失。广汇社区有权解除合同。现张**翔上诉提出拍卖设置的底价过高、存在竞买人与拍卖人之间恶意串通行为、租金价格未经鉴定等理由，张**翔均未提交证据加以证明，对此本院不予采信。张**翔的其他上诉理由，亦无法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人张**翔的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17400元，由上诉人张**翔负担。本判决为终审判决。审判长  秦小兵审判员  刘永刚审判员  俞 彤二〇二〇年十二月三十日书记员  杨钦雅