福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初5553号 原告：倪东，男，1967年10月20日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：陈榕童，福建闽润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张云龙，福建闽润律师事务所律师。 被告：福州泰禾新世界商业物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路**东二环泰禾城市广场****楼第**的编号为15的商铺。统一社会信用代码：913501110843477727。 法定代表人：杨家勇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄礼赞，福建君立律师事务所律师。 原告倪东与被告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司（以下简称泰禾新世界）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪东及其委托诉讼代理人陈榕童，被告泰禾新世界的委托诉讼代理人黄礼赞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 倪东向本院提出诉讼请求：判令1.被告支付原告自2019年10月1日起至2020年9月30日止的租金317588元，并以欠付款项为基数按年利率9.5%（五年期贷款利率4.75%的两倍）计算支付自2019年9月15日起至款项付清之日止的违约金；租金及违约金均实际计至被告付清欠付租金及违约金之日止。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月30日，原被告签订房屋租赁合同，约定：被告承租原告位于晋安区××的房屋；租赁期限五年，自2016年4月1日起至2021年3月30日止；租金逐年递增，第四、第五租赁年度的租金为317588元；租金每三个月支付一次，在计租日起满三个月后的15个工作日内支付；逾期支付租金的按同期银行贷款利率的两倍支付逾期违约金。根据合同约定，被告应于计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金，但被告自2019年10月15日起拒付租金，构成违约。 泰禾新世界辩称，被告逾期支付租金存在客观原因，自2020年年初以来，受“新冠肺炎”疫情影响，各行各业均受到不同程度的冲击，旅游文化、餐饮等更是首当其冲。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第三条第(一)款规定“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的,依法适用不可抗力的规定,根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”。《福建高院关于充分发挥审判职能作用为坚决打赢疫情防控阻击战提供有力司法服务保障的指导意见》第12条规定“因疫情影响致使合同根本不能履行而引起纠纷，当事人主张部分或者全部免除责任的，依法予以支持。”，被告作为物业管理公司，受疫情影响尤为严重，目前经营困难，未能支付租金系疫情原因所致，请求依据前述规定免除被告的责任。 即便被告存在逾期支付租金的情形，原告的损失仅仅是逾期支付的租金在逾期支付期间的资金占用的损失，原告主张以同期银行贷款利率2倍计算逾期支付违约金超出其实际损失，《最高人民法院关于适用 合同约定，房屋租金每三个月结算一次，在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金，原告主张的违约金起算点有误。 本院经审理认定事实如下：原告（甲方）就坐落福州市晋安区××的房屋（建筑面积136.69㎡）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告，原告同意在2015年12月30日将经双方验收通过的房屋交付被告使用，自实际交付日起三个月装修免租期满次日起计算租金；租赁期限五年，自装修免租期满次日即2019年4月1日起至2021年3月31日止；第一个租赁年度租金总额238191元、第二、第三个租赁年度租金总额分别为277890元、第四、第五个租赁年度租金总额分别为317588元；房屋租金三个月支付一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金（如遇法定节假日，则顺延），逾期支付租金，应按同期银行贷款利率的两倍支付逾期违约金。合同履行期间，被告依约向原告支付了截至2019年9月30日止的租金，自2019年10月1日起被告未再支付租金，原告催索未果遂诉至本院。 本院认为，原被告订立的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同订立后，被告未依约支付租金，其行为构成违约。被告主张，其逾期支付租金系受“新冠肺炎”疫情影响。不可否认，疫情或者疫情防控措施对旅游文化、餐饮业造成了一定的影响和冲击，但被告并未提供证据证明疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行，故被告主张适用不可抗力的规定,部分或者全部免除责任，依据不足。 被告承租诉争房屋后，自2019年10月起未支付租金，根据合同约定，第四、第五个租赁年度每年租金总额均为317588元，原告诉请被告支付2019年10月1日起至2020年9月30日止(共12个月)的租金317588元（317588元÷12个月×12个月），符合合同约定，本院予以支持。 被告逾期支付租金应当承担违约责任，原告请求被告支付违约金，可予支持。关于违约金的计算期间，合同约定“租金三个月支付一次，在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金(如遇法定节假日，则顺延)”，故被告应于2020年1月21日前支付2019年10月1日至2019年12月31日的租金79397元（317588元÷12个月×3个月），逾期未支付，应自2020年1月22日起计付违约金直至该部分租金付清之日。同理，2020年1月1日起至3月31日止的租金79397元被告应于2020年4月22日前支付，逾期未支付，应自2020年4月23日起计付违约金直至该部分租金付清之日；2020年4月1日至2020年6月30日的租金79397元被告应于2020年7月21日前支付，逾期未支付，应自2020年7月22日起计付违约金直至该部分租金付清之日；2020年7月1日至2020年9月30日的租金79397元被告应于2020年10月28日前支付，逾期未支付，应自2020年10月29日起计付违约金直至该部分租金付清之日。 关于违约金的计算标准，合同约定被告应按“同期银行贷款利率的两倍支付逾期违约金”，全国银行间同业拆借中心2020年1月20日发布的一年期贷款市场报价利率为4.15%，原告请求被告按年利率4.75%的两倍计算支付逾期付款违约金，依据不足，且计算标准偏高，不能全部采纳。依合同约定，违约金的计算标准应按全国银行间同业拆借中心2020年1月20日发布的一年期贷款市场报价利率为4.15%的两倍即年利率8.3%计算支付。 原告主张被告继续履行给付2020年10月1日起的租金义务，但至法庭辩论终结前该部分债务的履行期限尚未届满(其中2020年10月至12月期间的租金支付期限应为2021年1月22日前)，本院不予支持。原告可待该债务履行期限届满后再行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告倪东支付2019年10月1日起至2020年9月30日期间的租金317588元，并以各季度欠付的租金79397元为基数按年利率8.3%标准计算支付各期（第一期自2020年1月22日起、第二期自2020年4月23日起、第三期自2020年7月22日起、第四期自2020年10月29日起）逾期付款违约金至款项付清之日止； 二、驳回原告倪东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6595元，减半收取计3297.5元，由被告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴仕红 二〇二〇年十二月四日 书记员  林 熠 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。