天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终5415号上诉人（原审原告）：刘书豪，男，1999年2月10日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王士萍，系刘书豪之母，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：刘宝平，天津海天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津自贸区万达置业有限公司，住所地天津自贸区（中心商务区）迎宾大道旷世国际大厦2-1501、2-1508、2-1509、2-1510、2-1511、2-1512室。法定代表人：肖广瑞，总经理。委托诉讼代理人：郭立新，天津建嘉律师事务所律师。上诉人刘书豪因与被上诉人天津自贸区万达置业有限公司（以下简称万达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘书豪上诉请求：1.撤销一审“对于原告要求拆除排水管的诉讼请求,本院难以支持”的判决,判令万达公司拆除在刘书豪所购商铺临街主面加装的两根塑料管,使商铺外墙恢复原状；2.判令万达公司赔偿刘书豪2019年9月20日至2020年6月6日物业费损失6641元；3.判令万达公司返还刘书豪缴纳的2019-2020年采暖费7816.8元；4.一审二审案件受理费的承担作相应的调整。事实和理由：一、1.万达公司在刘书豪所购商铺临街主面垂直敷设两个塑料管属于违法建筑，依法应予拆除；2.万达公司垂直敷设塑料管的行为，致使刘书豪所购商铺存在严重的安全隐患；3.万达公司垂直敷设塑料管的行为，严重损害了刘书豪对商铺外墙无偿使用的权利；4.万达公司在刘书豪所购商铺临街主面垂直敷设两个塑料管事先未告知刘书豪，刘书豪对加装塑料管毫不知情。二、一审法院判决“2019年9月20日至2020年6月6日期间的物业费损失酌情确定为1411元”是法院对事实没有调查清楚。三、一审判决“2019-2020年采暖费原告未交纳且被告并非收费主体，可据证另案解决”是法院对实际情况没有了解清楚，万达公司就是采暖费收费主体且刘书豪已交纳采暖费。万达公司辩称，原审判决认定事实、适用法律都是正确的，请求驳回上诉，维持原判。刘书豪向一审法院起诉请求：1．要求万达公司赔偿刘书豪自2018年12月16日至2019年12月15日物业服务费损失7969.2元，自2019年12月16日至2020年6月30日4327.36元，合计12296.56元；2．要求万达公司赔偿刘书豪2018年至2019年采暖季的采暖费损失6783.17元，2019年至2020年采暖费未交，要求免交；3．要求万达公司赔偿刘书豪商铺2018年12月2日至2020年6月30日期间租金损失（575天，按19个月计算。计算租金的商铺建筑面积：230号商铺，65.86平方米；236号商铺，66.96平方米，合计132.82平方米。计算租金标准：每平方米每天7元，7元/平/天。计算过程：7元×132.82（平方米）×575（天）=534600.5元）；4．判令万达公司拆除刘书豪所购上海道236号商铺临街一面，垂直敷设的两根直径18厘米的塑料管，使商铺外墙恢复原状；5．万达公司承担案件受理费。一审法院认定事实：2017年11月4日，万达公司（甲方）与刘书豪（乙方）签订了《天津市商品房买卖合同》。合同约定乙方购买甲方开发建设的位于滨海新区××道××号××道××号××商铺。其中，位于滨海新区××道××号商铺，设计用途为商业，钢混结构，建筑层数为4层，建筑面积67.65平方米，总价3911440元；位于滨海新区××道××号商铺，设计用途为商业，钢混结构，建筑层数为4层，建筑面积66.44平方米，总价3501800元。案涉房屋于2018年11月26日经过竣工验收，2018年12月2日，万达公司向刘书豪交付案涉房屋，刘书豪进行验房时发现应急灯不亮、下水管根部有水印、燃气管道后墙面有水印并在《验房统计表》中记录，由刘书豪签字。房屋交付后，发生漏水，经刘书豪多次向万达公司反映，万达公司在刘书豪商铺外墙面加设排水管，接入地下。刘书豪认为，因渗水问题以及加设排水管影响刘书豪对涉诉房屋的使用，故提起本案诉讼。另查，刘书豪交纳案涉房屋2018-2019年采暖费损失6783.17元，2018年12月16日至2019年12月15日物业管理费7969.2元，2019年12月16日至2020年6月30日物业管理费4327.36元。一审法院认为，刘书豪和万达公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。万达公司向刘书豪交付房屋后，在质保期内，房屋发生漏水，万达公司应当承担维修责任。诉讼过程中，万达公司已通过加设排水管接入地下的方式进行修复。刘书豪起诉要求万达公司拆除该排水管，但并未提交充足的证据证实存在更加合理并具有操作性的方法解决漏水问题，且刘书豪所有的一楼商铺与二楼物业为毗邻连接的不动产，所有权人为不动产的相邻权利人，根据《中华人民共和国物权法》第八十六条第一款规定：“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。”为防止再次漏水或其他损害事件发生以及避免拆除排水管造成的不必要的损失，对于刘书豪要求拆除排水管的诉讼请求，无法支持。对于刘书豪主张的物业费损失，刘书豪陈述万达公司在2019年9月19日加装的排水管，在2020年6月6日才将排水管埋入地下并提交证据予以证明，万达公司陈述在2019年年中时加装的排水管，一审法院认为因在交房时刘书豪已经向万达公司反馈存在漏水问题，直到2019年9月19日万达公司才加装排水管，应认定万达公司未对房屋及时进行修复，对刘书豪房屋使用及出租产生一定影响，故万达公司应当赔付刘书豪2018年12月16日至2019年9月19日的物业费损失6042元。刘书豪陈述在加装排水管后，遇到下雨时仍会漫灌，后万达公司才在加装的排水管埋入地下，故一审法院认为在埋入地下前，下雨会流至刘书豪商铺门前地面，会对刘书豪有一定的影响，故对于2019年9月20日至2020年6月6日期间的物业费损失，将依据双方证据以及实际情况酌情确定为1411元。对于刘书豪主张的2018-2019年采暖费损失6783.17元，因万达公司2019年9月19日才加装排水管，故予以支持。至于2019-2020年采暖费损失，刘书豪主张减免，万达公司并非收费主体，因涉及案外人，可据证另案解决。对于刘书豪主张的租金损失，依据双方证据以及实际情况，参照同地段类似房屋租赁市场标准，并考虑商铺出租有多种因素影响，不能全部归因于万达公司，确定案涉房屋2018年12月16日至2019年9月19日的租金损失为132448元，2019年9月20日至2020年6月6日的租金损失为31080元。以上租金损失共计163528元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告天津自贸区万达置业有限公司于判决生效后十日内给付原告刘书豪物业费损失7453元，采暖费损失6783.17元，租金损失163528元；二、驳回原告刘书豪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9336元（原告已预交），由原告负担6319元，由被告负担3017元，于判决生效之日起十日内直接给付原告。本院二审中，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。刘书豪提供证据：2020年8月17日由天津自贸区万达置业有限公司盖章出具的收款收据，显示刘书豪交纳2019-2020年案涉商铺采暖费共计7816.8元。本院认证意见：上述证据本案中不予认证，具体理由详见本判决论理部分。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，二审的争议焦点为：一、万达公司是否应当拆除在刘书豪所购商铺临街主面加装的两根塑料管,使商铺外墙恢复原状；二、万达公司应否赔偿刘书豪2019年9月20日至2020年6月6日物业费损失6641元；三、万达公司应否返还刘书豪缴纳的2019-2020年采暖费7816.8元。争议焦点一：关于万达公司是否应当拆除在刘书豪所购商铺临街主面加装的两根塑料管,使商铺外墙恢复原状的问题。首先，本案系合同纠纷，案涉商铺外墙部分并非诉争双方签订的《天津市商品房买卖合同》所涉标的物，双方合同对外墙情况亦无明确约定。故刘书豪在本案中，请求万达公司拆除所购商铺临街主面加装的两根塑料管，缺乏合同依据。此外，根据双方在《合同补充协议》第九条项下第2条约定：“双方明确，在该房屋屋面及其他公共空间和部位可能根据需要建有相关配套设施、设备，甲方无需事先通知乙方或取得乙方同意。乙方对此无异议，且不提出任何主张。”故万达公司敷设塑料管未告知刘书豪，并不违反合同约定。因此，对于刘书豪该项主张，因缺乏合同依据，本院不予支持。争议焦点二：关于2019年9月20日至2020年6月6日物业费问题。一审法院依据双方证据以及实际情况酌情确定为1411元，对刘书豪部分诉请未予以支持。虽然刘书豪陈述在加装排水管后，遇到下雨时仍会漫灌，但加装排水管到排水管埋入地下期间，排水对刘书豪商铺影响有所降低是客观的，一审法院据此酌减该期间物业费损失并酌定数额，并无不当，本院予以维持。争议焦点三：关于万达公司应否返还刘书豪缴纳的2019-2020年采暖费7816.8元问题。2019-2020年采暖费，刘书豪一审提出的诉讼请求为：“2019年至2020年采暖季，未交，要求免交。”二审期间，刘书豪提交其于2020年8月17日已经交纳2019-2020年采暖费7816.8元的收款凭据，表示其已将该部分款项交纳。但刘书豪于2020年9月15日一审法院开庭时并未将上述证据提交法庭并相应调整诉讼主张，上述证据属于二审新的证据。考虑一审法院对该部分诉请未予以审理，二审经调解未果，刘书豪可以另行解决。综上所述，刘书豪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费161.5元，由上诉人刘书豪负担。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  郭小峦审判员  何日升二〇二〇年十二月三十日法官助理姜玉姝书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……