广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25640号上诉人（原审被告）：陈宝惠，女，1974年1月19日出生，汉族，身份证住址：广东省台山市之一。委托诉讼代理人：王爱霞，广东粤源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司，住所地：广东省广州市南沙区黄阁镇黄阁大道******。法定代表人：何有祥，职务：总经理。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：方如大，广东格林律师事务所律师。上诉人陈宝惠因与被上诉人广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司（下简称黄阁镇房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初1537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈宝惠上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.解除陈宝惠与黄阁镇房产公司签订的《商品房预售合同》，黄阁镇房产公司向陈宝惠返还已支付的首期房款；3.由黄阁镇房产公司承担本案一、二审受理费。事实与理由如下：一、原审法院违反送达程序，未向陈宝惠送达任何诉讼材料，剥夺了陈宝惠举证、答辩及提起反诉的权利。因陈宝惠长期在国外(美国)学习、居住，再加上疫情的原因，对于黄阁镇房产公司因房屋买卖合同纠纷起诉陈宝惠一案及原审法院将开庭时间定为2020年9月9日11时30分的具体事宜，陈宝惠都不曾知晓，更未曾收到原审法院通过任何形式向陈宝惠送达的有关案件的诉讼材料，仅在2020年9月7日原审法院通过电话向陈宝惠告知具体的开庭时间，但电话中也未向陈宝惠明示陈宝惠应享有的包括答辩、举证及反诉等权利。由于原审法院的送达程序违法，导致陈宝惠丧失了提出反诉的权利；二、黄阁镇房产公司对于涉案房屋未办理成功银行按揭贷款应承担过错责任。首先，在陈宝惠买房时，黄阁镇房产公司表示必须到其指定的银行办理按揭贷款手续，并且明确表示不同意陈宝惠自行委托其他银行办理按揭贷款手续，截止黄阁镇房产公司起诉时陈宝惠未收到黄阁镇房产公司或其指定的第三人通知陈宝惠需补充任何关于按揭贷款的资料。其次，根据双方签订的《补充协议》第五条的约定可知，只有陈宝惠在收到黄阁镇房产公司或其指定的第三人通知补充资料而陈宝惠未按约定时间补充的，才可视为陈宝惠逾期付款。最后，黄阁镇房产公司称是因陈宝惠的个人征信原因导致办理不了按揭贷款手续，但事实上，陈宝惠在同年曾因个人需要成功办理过银行贷款，故涉案贷款未办理成功并不是因陈宝惠的个人原因所致；三、陈宝惠要求解除双方签订的《商品房预售合同》，并要求黄阁镇房产公司退还已支付的首期房款。双方签订的《商品房预售合同》及《补充协议》并未明确约定，作为乙方的陈宝惠不能单方提出解除合同，且在整个买卖过程中陈宝惠没有任何过错。为保障陈宝惠的利益不受损，现特提出要求解除合同，并要求黄阁镇房产公司返还陈宝惠已支付的首期房款。被上诉人黄阁镇房产公司答辩称：其一，陈宝惠因其个人原因导致按揭申请未获银行批准，且黄阁镇房产公司已通知其付清剩余房款，故陈宝惠理应支付购房余款。其二，原审法院在通过邮寄送达、委托送达等多种方式向陈宝惠送达本案诉讼文书均无法成功送达的情况之下，被迫通过公告方式向陈宝惠送达了本案法律文书，并未剥夺陈宝惠的诉讼权利，原审判决程序合法。其三，陈宝惠自始至终从未提出解除合同并返还首期房款的请求，其在二审阶段提出该上诉请求，不属于二审的审理范围，依法应驳回其上诉。综上，请求维持原判，驳回陈宝惠的上诉。黄阁镇房产公司于2020年2月12日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.陈宝惠立即向黄阁镇房产公司支付剩余房款320000元及逾期付款违约金（以320000元为基数，按每日万分之二，自2017年11月10日起计至实际清偿之日止）；2.由陈宝惠承担本案的诉讼费。原审法院经审理查明，黄阁镇房产公司于2016年10月14日取得涉案小区的《广东省广州市商品房预售许可证》。2017年3月30日，黄阁镇房产公司（甲方、卖方）与陈宝惠（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方通讯地址为天河区天河广场天威阁15C单元，通讯电话为138××******；乙方向甲方购买位于广州市南沙区黄阁镇黄阁大道大井村段西侧麒麟广场1号楼706房，用途为办公，建筑面积为58.56平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16059.04元，总金额为648143元；付款方式为按揭贷款方式付款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付全部房价款的50.63%（328143元），剩余房款320000元须于2017年4月2日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是中国银行股份有限公司广州番禺支行；关于通知的约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效；附件七本合同补充协议第二条、合同当事人资料（关于对《商品房预售合同》合同当事人条款的补充）：甲乙双方的联络方式以本合同所载明的电话、传真、通讯地址为准。如甲方按上述电话、传真、通讯地址等联络不到乙方的，由乙方承担因此产生的所有相关责任。乙方保证在《商品房预售合同》中填写的通讯地址、电话是有效的通讯资料，如乙方的地址或电话更改，应在更改之日起3日内以挂号信或其它书面形式通知甲方，并得到甲方的确认，否则由此引致的通知无法送达等一切责任甲方概不负责；第五条、对《商品房预售合同》第八条第3小点“按揭贷款方式付款”的补充：乙方须到甲方指定银行办理按揭贷款，“甲方代理乙方办理按揭手续”是指甲方指定银行予乙方，由乙方自行与银行协商，办理按揭贷款手续。乙方在签订本《商品房预售合同》的同时，应将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付银行或银行指定的第三人：1、乙方在签订合同及支付首期款当天内，向甲方或甲方指定第三人提供申请银行按揭贷款所需的全部资料，银行在审核资料过程中，如果需要乙方补充资料的，乙方须在接到甲方或甲方指定第三人通知之日起三天内提供补充资料。若乙方未能按照上述约定时间提供全部资料，将视为乙方逾期付款，乙方应按照本补充协议中第六条约定承担逾期付款违约责任。2、……如非甲方原因银行未批准乙方按揭贷款申请，乙方须在银行或甲方书面通知发出之日起7日内选择由甲方提供的其他付款方式（乙方不再享有付款方式调整给予的折扣优惠），并交清房款。如果乙方逾期按要求付清房款，乙方应按照本补充协议第六条规定承担逾期付款违约责任。第六条、对《商品房预售合同》第十条“逾期付款违约责任”全部内容修改为：1、如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至甲方银行账号，甲方有权要求乙方自逾期付款之日起每日按应付未支付房价款0.2‰的标准支付违约金。其后，陈宝惠向黄阁镇房产公司支付首期款328143元。黄阁镇房产公司在庭审中陈述陈宝惠因征信问题无法办理贷款。2017年11月3日，黄阁镇房产公司按照涉案合同载明的陈宝惠通讯地址和通讯电话向陈宝惠寄送《关于付清剩余房款的通知书》，其载明：近日，黄阁镇房产公司收到按揭银行通知，陈宝惠递交的按揭申请由于陈宝惠的征信原因而退件，现黄阁镇房产公司书面通知陈宝惠于本通知书发出之日起7日内向黄阁镇房产公司付清剩余房款320000元，逾期将追究陈宝惠的违约责任。黄阁镇房产公司曾于2019年4月10日和2019年6月20日两次分别按涉案合同载明的陈宝惠通讯地址和陈宝惠户籍地址向陈宝惠寄送《付款通知书》，要求陈宝惠向黄阁镇房产公司支付剩余房款320000元。黄阁镇房产公司在庭审中陈述上述邮寄均被拒收退回。2019年9月29日，黄阁镇房产公司委托广东格林律师事务所周宦生律师向陈宝惠寄送《律师函》，要求陈宝惠向黄阁镇房产公司支付剩余房款320000元及逾期付款违约金。据中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司出具的妥投证明显示，上述律师函快件已于2019年9月30日完成妥投，签收人为本人。原审法院认为，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。涉案合同约定如非黄阁镇房产公司原因银行未批准陈宝惠按揭贷款申请，陈宝惠须在银行或甲方书面通知发出之日起7日内选择由黄阁镇房产公司提供的其他付款方式并交清房款，逾期则陈宝惠应承担逾期付款的违约责任。陈宝惠未能成功办理按揭贷款手续，黄阁镇房产公司已于2017年11月3日按合同载明的地址和联系方式向陈宝惠寄送付款通知书。虽然上述付款通知书未成功送达给陈宝惠，但依据涉案合同约定，未成功送达的责任应当由陈宝惠自行承担，故陈宝惠应于2017年11月9日前向黄阁镇房产公司支付剩余房款320000元，但陈宝惠至今未支付上述剩余房款，应当自2017年11月10日承担逾期付款违约金。涉案合同约定，陈宝惠应承担自逾期付款之日起每日按应付未支付房价款0.2‰的标准支付违约金。综上，黄阁镇房产公司要求陈宝惠支付剩余房款320000元及自2017年11月10日起计至实际清偿之日止的逾期付款违约金（以320000元为基数，按照每日万分之二的标准计算）的诉请，理据充分，予以支持，但违约金总额应当以320000元为限。本案受理费6100元，由陈宝惠负担。陈宝惠经合法传唤，未依时到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，故依法缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2020年9月25日判决如下：陈宝惠应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司支付剩余房款320000元及自2017年11月10日起计至实际清偿之日止的逾期付款违约金（以320000元为基数，按照每日万分之二的标准计算，违约金总额以320000元为限）。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明，陈宝惠在与黄阁镇房产公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中预留的通讯地址为“天河区天河广场天威阁15C单元”。原审法院曾于2020年2月19日向该地址及陈宝惠户籍所在地邮寄送达包括开庭传票、诉讼当事人权利义务诉讼活动规则等在内的诉讼文书但分别被退回和拒收，退回原因是“人在美国回不来，要求退回法庭”，拒收原因是“收件人不在收件地址电话联拒收”。后原审法院在委托广东省台山市人民法院向陈宝惠的户籍地送达开庭传票、诉讼当事人权利义务诉讼活动规则等诉讼文书未果后于2020年6月5日向陈宝惠公告送达。二审中，陈宝惠称：原审法院在开庭前有致电陈宝惠告知开庭信息。开庭当天，陈宝惠通过微信小程序参加了原审法院主持的庭前调解，之后因信号中断未能参与后续的开庭审理。陈宝惠通过电子邮件向原审法院寄交了书面意见；陈宝惠在《广州市商品房买卖合同（预售）》中预留的通讯地址一直未变更，陈宝惠并未收到黄阁镇房产公司催缴剩余房款的书面通知，但有在2018年12月左右有收到黄阁镇房产公司的电话通知。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案的争议焦点是陈宝惠是否需向黄阁镇房产公司支付剩余房款及相应的逾期付款违约金。依据已查明的事实，陈宝惠在向黄阁镇房产公司支付部分房款后，就剩余房款向银行申请按揭贷款，但最终未能获得批准，黄阁镇房产公司已书面告知陈宝惠贷款未获批准的信息并催告陈宝惠以其他方式付款，但陈宝惠一直未履行付款义务。据此，陈宝惠的行为已构成违约，黄阁镇房产公司诉请陈宝惠承担继续付款及支付相应逾期付款违约金的违约责任，符合合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。陈宝惠以黄阁镇房产公司单方指定按揭银行导致其按揭不成，故黄阁镇房产公司对造成涉案房屋未能成功办理按揭贷款为由，上诉认为其无需向黄阁镇房产公司支付剩余房款及违约金，但即使按揭银行为黄阁镇房产公司指定，陈宝惠也已接受并在《广州市商品房买卖合同（预售）》中予以确认，且现无证据反映陈宝惠的按揭申请未能获批系可归责于黄阁镇房产公司的原因所致，故陈宝惠的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。对于陈宝惠上诉请求判决解除双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》一项，因陈宝惠在本案原审中未就此提出反诉，且黄阁镇房产公司对此提出异议，故本院对此不予审查处理。另，陈宝惠以原审法院违反审理程序剥夺其诉讼权利为由，对原审判决提出异议，但原审法院已依照法定程序向陈宝惠送达开庭传票等诉讼文书充分告知各项诉讼事宜，陈宝惠因自身原因未能签收，应自行承担相应的法律后果。且依陈宝惠自身陈述，陈宝惠已接收开庭信息，虽因故未能参加原审庭审，但有通过提交书面意见充分表达自身诉求。据此，陈宝惠上诉认为原审审理违反法定程序缺乏事实根据，本院不予采纳。综上所述，上诉人陈宝惠的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6100元，由上诉人陈宝惠负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  郑怀勇审判员  邓 颖二〇二〇年十二月二十九日书记员  王文杰唐颖琪