福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初10624号 原告：厦门加州百货有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲前东路****。 法定代表人：黄凌峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨秋婷，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晨，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：何丽萍，女，1989年3月2日出生，汉族，户籍地福建省云霄县，现住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：林水向，福建重宇合众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张小琴，福建重宇合众律师事务所实习律师。 原告厦门加州百货有限公司（以下简称加州百货公司）与被告何丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告加州百货公司的委托诉讼代理人杨秋婷，被告何丽萍及其委托诉讼代理人林水向、张小琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 加州百货公司向本院提出诉讼请求：1.何丽萍立即向加州百货公司支付自2019年12月1日起至2020年3月29日期间的租金共计268069.37元及逾期支付租金的违约金（违约金以逾期未付租金为基数，按日千分之八的标准计，自2019年11月26日起计至实际支付租金之日止）；2.何丽萍向加州百货公司支付自2019年12月1日起至2020年3月29日期间的物业管理费共计6543.58元及逾期支付物业管理费的违约金（违约金以逾期未付物业管理费为基数，按日千分之八的标准计，自2019年11月26日起计至实际支付物业管理费之日止）；3.何丽萍向加州百货公司支付自2019年12月1日起至2020年3月29日期间的水电费1088.78元及逾期支付水电费的违约金（违约金以逾期未付水电费为基数，按日千分之八的标准计，自2019年11月26日起计至实际支付水电费之日止）；4.何丽萍向加州百货公司支付自2020年3月3日起至2020年3月29日期间擅自停业的违约金198467.55元。事实和理由：2018年10月30日，加州百货公司（出租方）与何丽萍（承租方）签订了《租赁合同》（合同编号为：ＪＺＧＣ-ＢＦ-10-3-201810）约定：（1）何丽萍向加州百货公司承租位于厦门市思明区××路××号××广场××单元，租赁面积为63.02平方米，租赁期限自2018年11月8日起至2021年11月7日止；（2）2018年11月8日起至2020年11月7日止的租金为每月73506.53元。除首期租金外，何丽萍应当以每壹个月的租金为一个交租期，交租日为每个交租期的5天至10天前；（3）2018年11月8日起至2020年11月7日止的物业管理费为每月2205.07元。加州百货公司或聘请的物业管理公司将以每壹个月一结算的方式向何丽萍收取物业管理费（装修期内，该项费用照常缴纳）；（4）除首期物业管理费外，其余物业管理费支付时间：每个交费期的5天至10天前；（5）水电费和燃气费应于每月5日前按计量表读数向加州百货公司或聘请的物业管理公司交纳上月水电费和燃气费：（6）何丽萍应全年维持该单元正常营业，应当按照加州百货公司规定的营业时间进行营业，加州百货公司有权根据实际情况调整何丽萍的营业时间并于书面通知何丽萍后生效。何丽萍开业后，在任何一年度内，不得连续停业，如确需停业的，必须事先征得加州百货公司或加州百货公司选聘的物业管理公司的书面同意，否则视为何丽萍违约。何丽萍擅自中途停业超过2天的，每停业一天，即须支付给加州百货公司当期日租金标准的三倍作为违约金，何丽萍停业超过5天的，加州百货公司有权提前解除本合同，何丽萍除应支付给加州百货公司上述违约金外，还应支付剩余租赁期的租金作为对加州百货公司损失的赔偿；（7）若何丽萍未能如期交纳本合同约定的租金、租金保证金、物业管理费、推广费、能源费及其预付款等其它费用，应当在加州百货公司的书面催告通知规定的期限内缴清该款项，并且应当自逾期之日起按逾期付款额的千分之八与逾期付款天数的乘积，向加州百货公司支付违约金。《租赁合同》还对其他事项进行了约定。上述《租赁合同》签订后，加州百货公司已经按照约定将租赁房屋交付何丽萍使用。但是何丽萍并未按照合同约定，向加州百货公司支付2019年12月1日起应缴纳的租金、物业管理费及水电费。2019年12月30日，何丽萍向加州百货公司递交《提前终止合同通知》，要求提前解除双方签订的《租赁合同》。双方签订的《租赁合同》于2020年3月29日解除。另，何丽萍于2020年3月3日开始便擅自停业。加州百货公司认为，加州百货公司与何丽萍之间签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。何丽萍应按照合同约定向加州百货公司支付租金、物业管理费和水电费并支付迟延支付租金、物业管理费、水电费的违约金以及擅自停业的违约金。据此，为维护加州百货公司的合法权益，特具状起诉，望判如所请。 何丽萍辩称，一、加州百货公司应当免除何丽萍2020年2月份全部租金、物业费，减半收取2020年3月份的租金、物业费，故何丽萍应付加州百货公司2019年12月至2020年3月租金为157888.62元，2020年1月至3月的物业费为3236.47元，共计161125.09元。因加州百货公司没收了何丽萍的合同保证金220519.59元可完全弥补加州百货公司上述租金损失、物业费损失，故何丽萍无需再承担租金、物业费及高额违约金。由于2020年1月底至今突发新冠肺炎疫情，并且加州百货公司采取疫情防控措施调整了其营业时间，导致了何丽萍的营业收入骤然锐减、资金周转困难，如继续按照租赁合同全额支付2月份、3月份的租金、物业费并计算逾期违约金对何丽萍明显不公平。根据最高人民法院2020年5月15日发布的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款的规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”故何丽萍请求参照《思明区财政局关于适当减免房租的通知》予以免除2月份租金、物业费合计75711.6元，减半收取3月份租金、物业费合计35413.49元【即½（73506.53÷31）×29+½（2205.07÷31）×29=35413.49】，何丽萍应支付的2019年12月至2020年3月租金、2020年1月至3月的物业费，共计161125.09元。此外，鉴于加州百货公司因何丽萍违约行为产生的损失主要是租金损失，而加州百货公司全额没收何丽萍的合同保证金220519.59元已经完全弥补了加州百货公司包括租金损失、物业费损失、违约损失等全部损失，故何丽萍无需再重复承担租金、物业费所产生的高额违约金。二、加州百货公司未证明2019年12月1日起至2020年3月29日期间何丽萍实际水、电用量，故何丽萍无法认可其主张的水费、电费共计为1088.78元及由此产生的违约金。即便何丽萍产生水费、电费欠费的，加州百货公司也完全可以从何丽萍缴交的水费、电费押金5000元中抵扣，根本不存在拖欠水费、电费及由此产生违约金的事实。由于加州百货公司未提供2019年12月1日起至2020年3月29日期间何丽萍实际使用水、电用量，故何丽萍无法认可其主张的水电费共计为1088.78元及由此产生的违约金。另外，依据何丽萍递交的《提前终止合同通知》，加州百货公司同意与何丽萍提前于2020年3月29日终止《租赁合同》，据此加州百货公司完全可以根据实际水、电用量从何丽萍缴付的水费、电费押金5000元中足额抵扣应付的水费、电费，故根本不存在何丽萍拖欠水费、电费及由此产生违约金的事实。三、因案涉《租赁合同》系加州百货公司提供的“格式合同”，且加州百货公司未采取合理的方式提请何丽萍注意或向何丽萍说明《租赁合同》第3.9条内容，第3.9条排除了何丽萍权利、免除了加州百货公司责任，使得双方权利义务不对等，故第3.9条属于无效的格式条款，加州百货公司无权依据第3.9条主张停业期间的违约金198467.55元。首先，《租赁合同》第3.9条就“停业事项”约定加州百货公司随意单方通知何丽萍便可要求何丽萍停业，且加州百货公司无需向何丽萍承担任何责任；而相反，如何丽萍需停业则须事先征得加州百货公司或其选聘的物业公司同意，如擅自停业需向加州百货公司承担日租金标准的三倍的高额违约金。显然，该条款排除了何丽萍的权利，免除了加州百货公司的责任，使得双方权利义务不对等，且加州百货公司亦未采取合理的方式提请何丽萍注意或向何丽萍说明《租赁合同》第3.9条内容，故根据《合同法》第三十九条关于【格式合同条款定义及使用人义务】的规定及《合同法》第四十条关于【格式合同条款的无效】的规定，《租赁合同》第3.9条为无效的格式条款。其次，根据加州百货公司同意何丽萍的递交的《提前终止合同通知》载明，何丽萍保证于租赁合同终止之日前按照加州百货公司要求将所属何丽萍的物品搬离，确保将整洁的店铺移交加州百货公司。”显然，加州百货公司系同意何丽萍于租赁合同终止之日前搬离店铺并提前将店铺移交加州百货公司，且未约定具体的撤店日期。故何丽萍于2020年3月3日停业并搬离该店铺是履行《提前终止合同通知》中的承诺，不存在违反擅自停业的约定。况且何丽萍提前移交店铺仍承担相应租金之情形下，加州百货公司无任何损失。最后，因为受到新冠肺炎疫情严重影响，何丽萍经营的涉案店铺的营业人员恰好是湖北籍员工迟迟未能返岗，而每日维系店铺运营的人员无法稳定，并且每日营业销售量业已大幅缩水，实在难以为继，若在疫情期间仍执意要求何丽萍正常开店营业明显不合理，也违背市场公平原则。故，从合同效力层面及事实层面，何丽萍均无需向加州百货公司承担停业期间的违约金198467.55元。四、加州百货公司至少还应向何丽萍退还水费、电费、燃气费押金3911.22元（如加州百货公司无法证实何丽萍还应付的电费、水费为1088.78元，则应全额退还水费、电费、燃气费押金5000元）及全额退还装修押金5000元；此外何丽萍同意前述应退押金共计8911.22元可用于抵扣案涉何丽萍应付的租金、物业费。2018年10月26日何丽萍按照租赁合同约定向加州百货公司支付了首期租金73506.53元、首期物业费2205.07元、合同保证金220519.59元、水费、电费押金5000元、装修押金5000元，共计306231.19元。若加州百货公司提供水、电计量读数证实何丽萍对应还支付的水费、电费为1088.78元后，可从上述水费、电费、燃气费押金5000元中抵扣该应付水费、电费1088.78元，故加州百货公司还应向何丽萍退还水费、电费、燃气费押金3911.22元（即5000-1088.78=3911.22），但是，若加州百货公司无法证实何丽萍还应付的电费、水费为1088.78元，则应全额退还水费、电费、燃气费押金5000元。另外，加州百货公司还应向何丽萍全额退还装修押金5000元。综上，何丽萍应付2019年12月至2020年3月的租金、2020年1月至3月的物业费中，因新冠疫情造成何丽萍2月份、3月份营业收入锐减，该期间的租金、物业费应当予以减免，故何丽萍应付案涉租金、物业费共计为161125.09元。又因加州百货公司至少应退还何丽萍水费、电费押金3911.22元及装修费押金5000元，而前述应退押金可用于冲抵应付租金、物业费，故何丽萍应付加州百货公司的租金、物业费为152213.87元（161125.09-3911.22-5000=152213.87）。另，加州百货公司主张的截至2020年4月30日的各项违约金合计435018.42元，再加上加州百货公司已没收何丽萍缴纳的合同保证金220519.59元，共计高达66万余元。而加州百货公司根据《租金合同》追究前述所谓停业违约金、逾期交租付费逾期违约金、没收保证金等，虽然种类和名称不同，但实际均属于因何丽萍每况愈下的营业收入无力承担高额租金等费用而产生的违约行为，导致《租赁合同》无法继续履行弥补加州百货公司一定损失的范畴，然何丽萍的违约行为给加州百货公司造成的损失主要是租金、物业费上的损失而已（结合上述分析，何丽萍应付加州百货公司的租金、物业费仅为152213.87元）。很明显，加州百货公司所让何丽萍承担66万余元高额违约责任过分高于其实际租金、物业费损失15万余元。据此，加州百货公司没收合同保证金220519.59元完全可以弥补其租金、物业费的损失，何丽萍无需再支付任何租金、物业费、违约金、水费、电费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： “加洲城市广场”商品房项目系由案外人厦门嘉盛建设有限公司开发建设。厦门嘉盛建设有限公司于2020年4月20日出具《证明》，载明“厦门市思明区莲前东路123号‘加洲城市广场’系我司所有，加州百货公司向我司租用，我司同意由加州百货公司对外出租加洲城市广场店铺”。 2018年10月30日，加州百货公司（出租人、甲方）与何丽萍（承租人、乙方）签订《租赁合同》（合同编号为：ＪＺＧＣ-ＢＦ-10-3-201810）一份，约定甲方将位于厦门市思明区××路××号××广场××单元即案涉店铺出租给乙方，租赁面积63.02平方米（计租面积），租赁期限为三年，即自2018年11月8日至2021年11月7日止。装修期为两个月，即2018年11月8日起至装修时间届满止（2019年1月7日止），2021年10月8日至2021年11月7日为甲方给予乙方的免租期。该单元仅限于乙方用作经营“陆一叁部落女装”，不得改作其它任何用途。除首期租金外，乙方应当以每一个月的租金为一个交租期，交租日为每个交租期的5天至10天前，乙方将当期的租金支付到甲方指定的账户上。其中第1年（2018年11月8日至2019年11月7日）、第2年（2019年11月8日至2020年11月7日）的租金均为73506.53元／月，第3年租金递增6%、即77916.92元／月。乙方应当另行向甲方交纳相当于三个月第一个租约年标准月租金的保证金，总计220519.59元，需于乙方签订本合同的当日全额向甲方支付完毕。当租赁期限届满或者双方一致同意提前解除本合同时，如果乙方付清所有租金及租赁保证金、物业管理费、推广费、能源费及预付款、违约金（若有）、损失赔偿金（若有）等款项并且将该单元如期完好地交还甲方，完成了本合同项下全部义务，则甲方应当在乙方履行完毕前述事项并确认乙方无违约事项后的十四日内，将保证金无息退还乙方。乙方同意按该单元的套内面积计算物业管理费。甲方或聘请的物业管理公司将以每一个月一结算的方式向乙方收取物业管理费，物业管理费收费标准为34.99元／平米／月，其中第1年（2018年11月8日至2019年11月7日）、第2年（2019年11月8日至2020年11月7日）的物业管理费均为2205.07元／月，第3年递增6%、即2337.37元／月。除首期物业管理费外，其余物业管理费支付时间以每三个月的物业管理费为一个交费期，交费日为每个交费期的5天至10天前，乙方将当期的物业管理费支付到甲方指定的账户上。水电费、燃气费收费标准由甲方或聘请的物业管理公司依据相关规定进行公示。由乙方于每月5日按计量表读数向甲方或聘请的物业管理公司交纳上月水电费和燃气费。乙方应向甲方或聘请的物业管理公司交纳水电费和燃气费押金5000元，该款由甲方或聘请的物业管理公司收取，应在乙方签订本合同的当日全额支付完毕。乙方应全年维持该单元正常营业，乙方应当按照甲方规定的营业时间进行营业，甲方有权根据实际情况调整乙方的营业时间并于书面通知乙方后生效。乙方开业后，在任何一个年度内，不得连续停业，如确需停业的，必须事先征得甲方或甲方选聘的物业管理公司的书面同意，否则视为乙方违约。乙方擅自中途停业超过2天的，每停业一天，即须支付给甲方当期日租金标准的三倍作为违约金，乙方停业超过5天的，甲方有权提前解除本合同，乙方除了支付给甲方上述违约金外，还应支付剩余租赁期的租金作为对甲方损失的赔偿。乙方应当在本合同终止或被解除当日，负责将该单元恢复至甲乙双方认可的状态交付该单元和供乙方专用的其他场地、设施、设备及该单元的所有钥匙交还甲方，并与甲方共同验收，如有损坏（自然磨损者除外），乙方负责赔偿损失。乙方同时应负责支付因该单元和供乙方专用的其他场地、设施、设备恢复原状而直接或间接对该单元以外或第三方造成损害所发生的费用。乙方应于进场装修前向甲方支付5000元作为装修押金，装修工程结束验收合格并确认无损失赔偿后，管理公司于十四内无息退回本金。若乙方未能如期交纳本合同第2.1-2.5款所述的租金、租金保证金、物业管理费、推广费、能源费及其预付款等其他费用，应当在甲方的书面催告通知规定的期限内缴清该款项，并且应当自逾期之日起按逾期付款额的千分之八与逾期付款天数的乘积，向甲方支付违约金。合同第8.3“提前终止”约定：除了本合同第4.12条以外，甲乙双方的任何乙方均有权以任何理由提前三个月以书面通知的形式通知另一方解除合同。如甲方提出解除合同的，应支付给乙方相当于合同保证金的金额作为全部补偿（但本合同约定甲方有权解除合同的除外）。如乙方提出解除合同的，其缴交的合同保证金则作为甲方全部补偿支付给甲方、不再退还（但本合同约定乙方有权解除合同的除外）。本条款属于本合同的特别条款，即本条款享有特别优先权，本合同的其他任何条款与本条款不一致的，以本条款为准。何丽萍还在合同抬头指定了其有效送达地址，双方确约定甲方的任何通知和函件以书面、短信或微信等方式，按照乙方确认的地址或手机号码寄出或发送的，即视为甲方履行了通知告知义务、均视为已将通知或函件送达给乙方，依法产生送达效力。 合同签订后，双方依约履行。何丽萍于2018年10月26日支付了加州百货公司306231.19元（含首期租金73506.53元、首期物业费2205.07元、合同保证金220519.59元、水电费押金5000元、装修押金5000元）。 2019年11月13日，何丽萍在一份《加州商业广场2019年12月租金物业费汇总》上对2019年11月、12月费用予以确认，其中2019年11月的费用6411.4元系2019年10月滞纳金转入11月租金，2019年12月租金为73506.53元、物业管理费为2205.7元。 因何丽萍欠付费用，加州百货公司分别于2019年11月27日、2019年12月6日、2019年12月27日向何丽萍发出书面通知，通知其缴交拖欠的租金和物业管理费。何丽萍签收了上述通知。 2019年12月30日，何丽萍向加州百货公司递交一份《提前终止合同通知》，载明“加州百货公司：本人与贵司签订了一份《租赁合同》（合同编号：ＪＺＧＣ-ＢＦ-10-3-201810），约定本人承租位于厦门市思明区××路××号××广场××单元，用于经营‘陆一叁部落’女装，租赁期限为2018年11月8日起至2021年11月7日止。本人何丽萍因个人原因决定根据租赁合同第八条第三款的约定提前解除贵我双方签订的租赁合同，因此，本人于今日以书面形式正式通知贵司，贵我双方签订的上述租赁合同将于2020年3月29日提前终止。同时本人做出以下承诺：1.租赁期间所有的租金、物业费、水电费以及逾期支付违约金（如有）及装修期间产生的消防空调改造等合同中约定的相关费用本人保证全部缴清。2.租赁期间及撤场时产生的水电费从水电押金里抵扣。3.本人同意按着合同约定将缴交的合同保证金作为对甲方全部补偿支付给甲方，不再要求予以退还，同时保证于上述合同提前终止之日前按着贵司的要求将所属本人的物品搬离，确保将整洁的店铺移交贵司”。 加州百货公司先后又于2020年1月10日、2020年2月13日向何丽萍的合同指定地址寄送《关于承租人欠费违约事宜》的通知，通知何丽萍应及时支付拖欠的租金、物业管理费、水电费等并依约追究何丽萍的违约责任。 2020年3月4日，加州百货公司向何丽萍发送《关于承租人擅自停业违约事宜》的通知，通知载明：“根据租赁合同第8.3条约定，贵我双方签订的租赁合同将于2020年3月29日提前终止且贵方缴交的合同保证金将作为对我司的全部补偿支付给我司，不再退还。贵方还应在合同终止日前的前三个月内正常营业，营业期间按时缴交租金、物业费、水电费以及租赁期间产生的其它款项。根据合同第3.9条之约定，贵方开业后，在任何一个年度内不得连续停业，如确需停业的，必须事先征得我司或我司选聘的物业管理公司的书面同意，否则视为贵方违约。现我司发现贵方在未经我司书面同意的情况下擅自从2020年3月3日起停止营业。特通知贵方以下事宜：1.请立即恢复正常营业；2.请在收到该通知后立即按合同约定缴交应交的合同费用，我司将根据租赁合同约定计收贵方逾期付款的违约金直至贵方将该笔款项交纳至我司为止；3.我司将从2020年3月3日开始计算贵方应支付给我司的停业期间的违约金（每停业一天，贵方须支付给我司当期日租金标准的三倍作为违约金）；4.保留追究贵方的其他违约责任的权利”。该邮件显示于2020年3月9日由“他人”代收。 2020年3月5日，加州百货公司委托律师向何丽萍发送《律师函》，载明：“加州百货公司发现你方擅自停业并于2020年3月3日搬空租赁房屋内的货物，至今仍未恢复经营。故通知你方：1.鉴于你方于2019年12月30日向加州百货公司递交《提前终止合同通知》，书面通知加州百货公司《租赁合同》将于2020年3月29日提前终止，故加州百货公司同意与你方签订的租赁合同于2020年3月29日提前终止。同时，因你方提前解除合同，加州百货公司根据合同约定将你方缴交的合同保证金全部予以没收。2.立即恢复案涉店铺的正常经营，保持正常的营业状态直至合同终止之日，并按照合同约定向加州百货公司支付2020年3月3日起至实际恢复营业期间的违约金；3.立即向加州百货公司支付2019年12月1日起至2020年3月29日止应缴纳的租金、物业管理费、水电费以及迟延支付上述费用所产生的违约金；4.加州百货公司保留追究你方违约责任的权利”。该函件于2020年3月9日签收。 根据加州百货公司工作人员与何丽萍的微信聊天记录显示，加州百货公司于2019年11月底开始向何丽萍催收租金和物业管理费等，何丽萍陆续支付了部分费用。 还查明，因新冠疫情爆发，加州商业广场于2020年1月25日发出《通知》，载明“为了有效的配合新型冠状病毒肺炎的疫情防控工作，加州商业广场春节长假营业时间调整为：1月30日（初六）至2月2日（初九）10:00-18:00”。 2020年2月5日，何丽萍向加州百货公司工作人员尤鹭凯发送微信：“尤经理你好，由于疫情严重，我们所在村还封村着，还有两个营业员刚好是湖北的，一个是武汉的，过年回家就被封城来不了，另一个怀孕现在需要去医院，现在没有办法到齐，我们陆一叁申请2月5号至2月9号暂停营业，可以申请吗”、“如果不行，我就叫人帮忙开个灯”。何丽萍后于2020年3月3日腾空搬离案涉店铺。 双方确认何丽萍尚欠2019年12月租金5万元未付，自2019年1月起未付租金；物业费自2020年1月1日起欠付，水电费自2019年12月1日起欠付。双方均同意前述水电费押金和装修押金在本案一并处理。何丽萍确认2019年12月至2020年3月期间应付电费为1088.78元，但应从水电押金中予以抵扣，并同意抵扣后的剩余款项再行抵扣尚欠加州百货公司的款项（如法院认定何丽萍仍需支付款项）。何丽萍要求按政府相关政策对2020年2月份租金予以减免、3月份租金予以减半；加州百货公司主张其公司仅对愿意继续履行合同不存在违约情形的商户进行租金减免，且需要商户提出申请并仅限于租金。 本院认为，加州百货公司与何丽萍就案涉店铺签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。 据前述查明事实，何丽萍系因个人经营原因向加州百货公司提出提前终止合同的申请，加州百货公司对该申请予以同意，双方协商一致于2020年3月29日终止履行案涉租赁合同，符合合同约定，加州百货公司有权要求何丽萍已付的保证金220519.59元作为补偿予以没收，何丽萍无权再要求退还该保证金或者以该保证金抵扣其欠付款项。 双方协商一致案涉租赁合同履行至2020年3月29日，何丽萍在租赁期限内仍应依约履行合同。何丽萍欠付租金、物业管理费和水电费的事实清楚，构成违约，应承担相应的违约责任。 关于欠付租金、物业管理费的数额。双方争议的系2020年2月、3月的费用可否减免的问题。双方已在新冠疫情爆发前达成提前终止合同的一致意见，何丽萍承租案涉店铺系经营服装，疫情及防控措施确实会造成何丽萍履约成本的增加。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6点第2款规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”故综合考虑厦门市新冠肺炎疫情的防控情况，新冠肺炎疫情对商场营业、服装业等所产生的影响以及加州百货公司已采取的相关措施，参照厦门市有关租金减免的政策，根据公平原则，酌定何丽萍可免于支付2月份租金、减半支付3月份租金。何丽萍要求减免2020年2月、3月的物业管理费缺乏事实依据，本院不予采纳。故何丽萍欠付的租金为159034.69元（2019年12月份租金5万元+2020年1月份租金73506.53元+2020年3月份减半租金35528.16元）、2020年1-3月份物业管理费6543.58元，共计165578.27元。 关于欠费水电费数额。何丽萍对加州百货公司主张的欠付费用1088.78元无异议，双方均同意从水电费押金中抵扣，本院予以照准。 关于前述费用的违约金。案涉租赁合同约定欠付相关费用，均按日千分之八的标准支付违约金。何丽萍抗辩该违约金标准过高，且加州百货公司没收的合同保证金足以弥补其损失。鉴于何丽萍在同意将保证金作为补偿支付给加州百货公司后仍欠付租金等费用，加州百货公司有权要求何丽萍支付逾期付款违约金，但何丽萍已承诺水电费可从押金中抵扣，故对加州百货公司主张的水电费违约金，不予支持。双方合同约定的违约金标准确实偏高，本院酌情调整为按1年期贷款市场报价利率3.85%的四倍计算；其中何丽萍在2020年2月、3月疫情期间的延迟支付租金的行为，不视为违约，何丽萍可不予支付逾期支付该期间租金的违约金。关于擅自停业的违约金。综合考虑疫情期间商场营业的客观情况、疫情对何丽萍经营的服装店影响、剩余租期的期限、何丽萍的申请理由、闭店对商场的影响力以及加州百货公司的损失等因素，本院对加州百货公司主张的何丽萍停业期间的违约金，酌情不予支持。 双方同意何丽萍已付装修押金一并在本案处理，本院予以照准。加州百货公司未举证证明何丽萍已付的装修押金5000元不符合合同约定的退还条件，本院对何丽萍主张的该押金可在欠付款项中予以抵扣，予以采纳。 综上所述，对加州百货公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、何丽萍于本判决生效之日起十日内支付厦门加州百货有限公司租金159034.69元及逾期支付租金违约金（违约金分别以5万元为基数、自2019年11月26日起计算；以73506.53元为基数、自2019年12月26日起计算；均按1年期贷款市场报价利率3.85%的四倍计算至实际支付之日止）； 二、何丽萍于本判决生效之日起十日内支付厦门加州百货有限公司物业管理费6543.58元及逾期支付物业管理费违约金（违约金分别以2205.7元为基数、自2019年12月26日起计算；以2205.7元为基数、自2020年1月26日起计算；以2132.18元为基数、自2020年2月26日起计算；均按1年期贷款市场报价利率3.85%的四倍计算至实际支付之日止）； 三、何丽萍于本判决生效之日起十日内支付厦门加州百货有限公司水电费1088.78元； 四、何丽萍已付水电费押金5000元、装修押金5000元可在何丽萍上述欠付费用中予以抵扣； 五、驳回厦门加州百货有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5453.5元，由厦门加州百货有限公司负担3536.5元、何丽萍负担1917元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 戴建平 二〇二〇年十二月二日 法官助理 冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。