广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0422民初3044号 原告：广州市翔宇物业管理服务有限公司，住所地广东省广州市番禺区石楼镇国康大道岳溪路段罗岗工业区**，统一社会信用代码：91440106MA59DRLP7C。 法定代表人：欧阳国金，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩信德，广西乾达律师事务所律师。 被告：覃永林，男，1989年10月20日出生，汉族，户籍地广西岑溪市，现住广西藤县。 原告广州市翔宇物业管理服务有限公司（以下简称翔宇公司）与被告覃永林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州市翔宇物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人韩信德、被告覃永林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广州市翔宇物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告偿还拖欠原告的物业费（包括代收代缴的水、电费）共3047.45元；2.本案的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2020年2月开始未缴交物业费，一直拖欠至今。为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请依法判决。 被告覃永林辩称，1.原告广州市翔宇物业管理服务有限公司没有或者说不完全履行《物业委托管理合同》，依照权利义务相一致原则，原告无权向被告主张收取物业费的权利。原告未依约履行义务的表现在：没有配备足额的服务人员，致使服务不到位。合同约定，应当配备保安人员15人，但原告只安排了12人；应当配备清洁人员4人，但实际只有2人。因为人员不足，致使楼梯及其扶手沾满灰尘；过道路灯坏了没人修理；电梯逾期年检；甚至消防栓没有水到也没人过问，造成了严重的安全隐患！被告既然没有享受到原告的服务，当然有权拒绝付费。鉴于原告的不作为，被告所在的业委会曾向原告发函责令整改，但原告置之不理。经业委会发卷调查，仅第五栋楼的业主对原告的“不满意”率达到了74%！依照合同约定，被告所在的业委会完全有权终止合同。另外，原告与业委会签订了合同后，在藤县成立了分公司，聘请了业委会成员作为负责人，也违反了《公司法》对于公司高级管理人员禁止性规定。2.即使原告有权收费，其诉讼请求所主张的金额也与实际不符。被告居住的5栋405室，只有131.07平方米，按照约定，每平方米每月的管理费为1元，被告自2020年2月起至2020年9月止共需交纳的物业管理费为1048.56元，而非原告所主张的3047.45元。综上，原告的主张没有依据，依法应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告向本院提交了如下证据： 1.营业执照（编号：S2612018061543G），拟证明原告的企业登记信息； 2.法定代表人身份证明、欧阳国金的身份证复印件，拟证明原告法定代表人的身份信息； 3.《地王国际小区物业委托管理合同》复印件，拟证明原告为藤县地王国际小区提供物业服务，并约定物业服务费为每户每平方米1元； 4.地王小区的业主欠费统计表，拟证明被告共欠费3047.45元； 5.覃永林的身份证复印件，拟证明被告的身份信息。 6.覃永林欠费明细单，拟证明被告的具体欠费情况。 被告向本院提交了如下证据： 1.覃永林的身份证复印件，拟证明被告的身份情况； 2.《地王国际小区物业委托管理合同》复印件，拟证明被告与原告存在委托服务的法律关系； 3.《关于某业委会成员参与物业运营的处理结果公告》复印件，拟证明原告高级管理人员为业委会成员； 4.照片（若干张），拟证明原告没有履行服务义务； 5.视频（光盘），拟证明原告没有履行服务义务； 6.《关于当前贵公司存在不正当经营行为的勒令整改通知函》，拟证明被告对原告不作为提出告知； 7.不动产权证［桂（2020）藤县不动产权第××号］复印件，拟证明被告拥有的房产面积为131.07㎡（物业费计算依据）； 8.地王国际小区业主对广州市翔宇物业管理服务有限公司服务满意度调查表，拟证明业主对物业服务不满意。 经庭审质证，被告对原告提交的证据的质证意见为：对证据1、2认为原告的企业登记信息及其法定代表人身份情况被告不能确认；对证据3认为原告提交的《地王国际小区物业委托管理合同》不完整，缺少了补充协议；对证据4认为对于地王小区的业主欠费情况不清楚；对于证据5真实性无异议；对证据6有异议，认为原告多收了物业费。 原告对被告提交的证据的质证意见为：对证据1、2无异议；对证据3有异议，认为与本案无关联性；对证据4、5有异议，认为不足以证明原告没有履行服务义务；对证据6认为这不是被告方拒绝缴费及免于缴费的理由；对证据7无异议；对证据8有异议，认为与本案无关联性。 综合双方当事人的质证意见，认证如下：对原、被告确认无异议的原告提交的证据5和被告提交的证据1、2、7，本院予以认定。对于原告提交的证据1、2、3、6符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。对于原告提交的证据4，因其与本案具有关联性，其中能与其他证据相互印证的事实本院予以认定。被告提交的证据3、4、5、6、8，因与本案无关联性，本院不予认定。 综合全案证据，本院经审理查明案件法律事实如下： 2019年7月1日，原告广州市翔宇物业管理服务有限公司与藤县地王国际小区业主委员会签订《地王国际小区物业委托管理合同》，该合同第十二条约定：“受托方（即原告翔宇公司）负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、代收水电周转金（每户200元，该周转金由业委会保管）；3、代收代缴水电费。”该合同第十五条约定：“委托管理期限为贰年，自2019年7月1日起至2021年6月30日止”。该合同第十九条约定：“本物业的管理服务费（物业费）由乙方（即原告翔宇公司）按每户每月1元/平方米向业主或物业使用人收取，合同期限内管理服务费标准不作调整。”该合同第二十条约定：“物业服务范围内共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用分摊约定：1、单项维修费用（同一维修项目合计费用）超过一万元且业主不愿意分摊的，由维修资金支付。2、乙方（即原告翔宇公司）每年让利8.5万元，当作公摊维修费用，保障小区公共区域的设备、设施的正常使用的维修费用。维修费用超出了乙方让利金额的，超出部分由业主公摊。3、属于养护类（第十九条第一款）的费用不得向业主分摊。各栋排污管维修支出由 各栋业主分摊。4、属于业主和物业共同承担类：化粪池清掏费、发电机柴油费由业主和物业共同承担各出50％（乙方发电机柴油费最多承担1000元/年，超过的比例的全部由业主共同分摊）。5、属于大维修、增配、大项目更换类的支出、电梯年检费、发电机柴油费（乙方负担部分除外）等支出，由乙方每年让利的8.5万元承担，超出部分由业主共同分摊，本项所有项目必须报请业委会同意后实施。6、任何维修、更换设备设施零件等的维保行为，报价要合理透明，在选择施工（维修）方及价格谈判上业委会有自主选择和监督权利。乙方不得以任何借口绕过甲方（即藤县地王国际小区业主委员会）的监督，否则所产生的支出全部由乙方承担。”该《地王国际小区物业委托管理合同》还约定了委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、特别约定、违约责任等内容。2019年8月18日，原告翔宇公司与藤县地王国际小区业主委员会还签订了《补充协议》。 被告覃永林系藤县地王国际小区5栋4层405号房业主，缴交物业管理服务费（包括代收代缴的水、电费）至2020年1月份，2020年2月至9月的物业管理服务费、水费、电费未缴交。2020年2月至9月的物业管理服务费共计1048.56元（131.07元×8月）。2020年2至9月的水费分别为36.24元、42.28元、63.42元、45.3元、60.4元、69.46元、57.38元、57.38元，共计431.86元。2020年2至9月的电费分别为147.45元、163.23元、178.46元、125.69元、158.88元、264.98元、285.11元、202.95元，共计1526.75元。以上三项共计3007.17元。原告经向被告追索物业管理服务费未果，遂于2020年11月5日向本院提出前述诉讼请求。 另查明，被告覃永林所有的位于广西藤县地王国际5栋4层405号房屋的建筑面积为131.07㎡。 本院认为，原告翔宇公司与藤县地王国际小区业主委员会签订的《地王国际小区物业委托管理合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性 规定，是合法有效的，双方当事人应当依据合同约定履行各自的义务。该《地王国际小区物业委托管理合同》，对地王国际小区业主具有约束力。 原告翔宇公司诉请被告覃永林缴交物业管理服务费（包括代收代缴的水、电费），是基于其与藤县地王国际小区业主委员会签订的《地王国际小区物业委托管理合同》的约定。被告覃永林作为藤县地王国际小区的业主，应履行该合同中规制各业主的约定。该合同第十二条约定，原告翔宇公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、代收代缴水电费。该合同第十九条约定，本物业的管理服务费（物业费）由原告翔宇公司按每户每月1元/平方米向业主或物业使用人收取，合同期限内管理服务费标准不作调整。根据上述约定，原告翔宇公司有权向被告覃永林按房屋建筑面积收取物业管理服务费、代收代缴水电费。被告的物业管理服务费、水费、电费只缴交到2020年1月，2020年2至9月的物业管理服务费、水费、电费尚未缴交，已构成违约，被告应承担相应的民事责任。 被告覃永林所有的藤县地王国际小区5栋4层405号房的房屋建筑面积为131.07㎡，每月应缴交的物业管理服务费为131.07㎡×1元/㎡=131.07元，被告覃永林拖欠原告2020年2至9月的物业管理服务费应为131.07元×8月=1048.56元。被告覃永林拖欠原告代收代缴2020年2至9月的水费共计431.86元。被告覃永林拖欠原告代收代缴2020年2至9月的电费共计1526.75元。以上物业管理服务费、水费、电费三项共计3007.17元，应由被告覃永林支付给原告。原告诉请的物业管理服务费（包括代收代缴水、电费）3047.45元，超出3007.17元的部分，本院不予支持。关于原告翔宇公司诉请更换钢丝绳分摊费39.24元由被告覃永林承担的问题，根据《地王国际小区物业委托管理合同》第二十条的约定，因原告不能提交证据说明更换钢丝绳费是应该在物业服务费开支还是由各业主分摊，也不能举证该维修项目费用（即更换钢丝绳费）是属于业主和物业共同承担，还是在原告翔宇公司每年让利的8.5万元中支出，故在本案中对原告的该 诉请本院不作处理，原告可另案起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十的规定，判决如下： 一、被告覃永林应当支付2020年2至9月的物业管理服务费1048.56元、代收代缴水费431.86元、代收代缴电费1526.75元，共计3007.17元给原告广州市翔宇物业管理服务有限公司； 二、驳回原告广州市翔宇物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费25元（原告已预交），由被告覃永林负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  黄庆平 二〇二〇年十二月四日 书记员  赵 颖 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。