山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终4251号 上诉人（原审原告）：吴志红，女，1993年3月18日出生，汉族，住山东省陵县。 被上诉人（原审被告）：闫玉芹，女，1972年3月30日出生，汉族，住山东省桓台县。 委托诉讼代理人：王海燕，山东尽善律师事务所律师。 上诉人吴志红因与被上诉人闫玉芹房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初4021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴志红上诉请求：1.请求撤销一审判决改判，依法改判被上诉人双倍返还上诉人定金4万元；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉合同第四条第4款约定，如该房产已设立抵押，甲方应于签订本合同后10日内或于抵押权人许可的最短时限，到抵押人处全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余款，办理抵押注销手续。上诉人与被上诉人及居间方所订立的购房合同签订于2019年9月4日，被上诉人未在合同约定期限内(2019年9月14日前)办理抵押注销手续，也未能举证其已积极向抵押权人申请办理抵押注销手续，因此被上诉人行为已构成实际违约。二、上诉人于2019年9月9日由居间方工作人员陪同到银行审贷。上诉人按照要求携带了相关资料，当时银行业务人员称节后利率有变动(可能上下浮动)建议节后再办理，此后上诉人并未接到银行或房产中介任何通知说贷款手续不全。上诉人要求被上诉人按合同约定办理抵押注销手续，被上诉人一直推脱，至2019年国庆节放假前一个工作日(2019年9月30日)，上诉人得知被上诉人仍未办理抵押注销手续，遂于2019年10月2日正式通知要求解除合同。后被上诉人与房产中介仅同意部分返还房款定金及居间费，故协商未果致本案诉讼。三、本案审判的核心焦点并非案涉房屋贷款是否能成功办理，而是被上诉人是否违约在先(未按合同约定期限办理抵押注销手续)的行为，及由此导致的后续法律适用问题。 被上诉人闫玉芹未提交书面答辩意见。 吴志红向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告于2019年9月4日签订的房地产买卖合同；2.判令被告向原告双倍返还定金40000元；3.判令本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年9月4日，被告闫玉芹（甲方、卖方）、原告吴志红（乙方、买方）、淄博汇中房地产营销策划有限公司（丙方、居间方）签订《房地产买卖合同》一份，约定原告购买被告坐落于张店区户的房产一套，房屋成交价格为1660000元，付款方式为贷款，乙方签订本合同同时向甲方支付购房定金20000元。合同第四条第2.1.2款约定：“甲方同意乙方通过向银行申请贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同后10日内向贷款银行申请办理贷款手续，若乙方的银行贷款未经审核通过或经审核通过的贷款成数不足，乙方应于接到丙方通知三日内与甲方协商用现金或甲方同意的其他方式补足。甲乙双方协商购房首付款为560000元整（包含定金），支付时间为过户前，乙方申请贷款金额为1100000元整。甲乙双方应于接到丙方通知乙方贷款申请审核通过后10个工作日内到房管部门办理产权过户手续及抵押手续”；第四条第4款约定：“若该房地产已设立抵押，甲方应于签订本合同后10日内，或于抵押权人许可的最短时限，到抵押人处全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额，办理抵押注销手续”；第四条第6款约定：“甲乙双方同意丙方收取人民币10000元整作为交房押金”；第五条第4款约定：“若甲方未能履行合同所述事项，则应向乙方双倍返还定金并承担违约责任，若乙方未能履行本合同所述事项，由甲方所收定金不予退还并承担违约责任”；第五条第5款约定：“本合同签订后，甲乙双方任何一方未按本合同约定日期办理产权过户、交付房款、按揭贷款、产权抵押、房屋交接的，逾期七日视为毁约并承担违约责任”。同日，原告向被告支付定金20000元，同时被告向原告出具了收据一份。被告认可收到了原告支付的20000元定金。2020年6月23日，被告闫玉芹与案外人王兴帅、王翠芬签订《二手房买卖合同》，被告将涉案房产以1500000元的价格出卖给了案外人王兴帅、王翠芬。原告主张因被告迟迟未将涉案房屋原贷款注销，致使原告无法办理涉案房屋贷款，且被告将涉案房屋出售给案外人，被告存在违约行为，故要求解除涉案合同并要求被告双倍返还定金。被告认可其未在合同约定的期限内解除涉案房屋的抵押手续，但主张原告去建行提交贷款申请，被告夫妻也积极配合到银行签字，原告的按揭贷款一直未审核通过，原告也不积极以其他方式缴纳房款，因房价下跌，2020年5月被告才被迫从中介处取回三证，于5月29日以1500000元的价格另行出售。为查明涉案房屋贷款未能办理成功的原因，法院于2020年9月16日到中国建设银行股份有限公司淄博西城支行处对原告吴志红的贷款申请及审批情况进行了调查，据银行工作人员陈述，之前原告吴志红到银行办理贷款，但所带材料不全，且告知其贷款利率后，可能嫌利率过高，之后原告吴志红一直没有再来银行申请贷款，无法从系统中查出原告吴志红的贷款审批情况。庭审中被告明确表示同意解除原、被告签订的《房地产买卖合同》。 一审法院认为，原告吴志红、被告闫玉芹、居间方淄博汇中房地产营销策划有限公司签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告主张解除该《房地产买卖合同》，被告亦同意解除，故对此予以支持。本案的争议焦点在于是可归责于哪一方的原因致使合同目的未能实现。根据原、被告的诉辩内容以及庭审中的举证质证情况可以看出，原、被告签订的《房地产买卖合同》未能继续履行的根本原因在于涉案房屋贷款未能成功办理，故审理本案争议焦点问题的关键在于涉案房屋贷款未能成功办理系哪方的原因所导致。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，虽然被告未在合同约定的期限内办理涉案房屋的抵押注销手续，但原告并未举证证明涉案房屋贷款无法办理系被告的该行为所导致，也未提供证据对被告方的证人证言予以反驳，故原告应承担举证不能的法律后果。综上，由于原告未能举证证明系被告的原因致使合同目的未能实现，故原告要求被告双倍返还定金，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告吴志红与被告闫玉芹于2019年9月4日签订的《房地产买卖合同》；二、驳回原告吴志红其他诉讼请求。案件受理费400元（已减半），由原告吴志红负担。 二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点是上诉人吴志红与被上诉人闫玉芹在履行房屋买卖合同中系哪一方首先违约。上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》虽然约定了“若该房地产已设立抵押，甲方（被上诉人）应于签订本合同后10日内，或于抵押权人许可的最短时限，到抵押人处全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额，办理抵押注销手续”，但被上诉人在签订合同后未办理解除抵押并不导致合同不能履行。根据房产中介一审陈述的房屋交易流程，本案房屋买卖需要办理银行贷款，按照银行规定和流程，客户需要先去银行提交贷款申请材料，材料齐全贷款审核通过后，银行会通知客户和房产中介，这时房主再去解除房屋抵押，然后到房管部门过户，过户时客户将首付款打给房主，然后客户带着房产证去银行办理抵押，银行将贷款钱打给原房主。因此，上诉人作为买方应首先提交贷款资料期待获得银行审核通过，以保证后期能够顺利贷款，上诉人并未提交证据证明其已积极履行了上述义务，而从银行没有获取上诉人的完整资料并进行审批的结果看，应系上诉人不再履行提交贷款资料的义务，导致银行不能审批其是否符合贷款条件和相应的贷款额度，以影响了整个房屋买卖合同的履行，因此应认定上诉人首先违约导致合同不能履行，故其主张被上诉人双倍返还定金4万元，本院不予支持。 综上所述，吴志红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由上诉人吴志红负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏 审判员  刘宁 审判员  郭鹏 二〇二〇年十二月十七日 书记员  刘健