北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终14579号上诉人(原审被告)：北京瑞正源商贸有限公司，住所北京市通州区颐瑞东里**楼102。法定代表人：王正，总经理。委托诉讼代理人：邹子乾，北京市鉴杜律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：景革，男，1994年5月30日出生，住，住山西省运城盐湖区/div>委托诉讼代理人：王铭，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛沼鑫，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：王嘉瑞，男，1966年11月6日出生，住，住北京市朝阳区/div>委托诉讼代理人：邹子乾，北京鉴杜律师事务所律师。上诉人北京瑞正源商贸有限公司（以下简称商贸公司）因与被上诉人景革、王嘉瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初28444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法适用独任制，公开开庭进行了审理。商贸公司、王嘉瑞之共同委托诉讼代理人邹子乾，景革之委托诉讼代理人王铭、薛沼鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商贸公司上诉请求：撤销一审法院判决或发回重审。事实和理由：景革因自身经营不善，单方提前解除租赁合同，且景革在2019年9月24日之前并没有搬走，一审法院没有查清何时搬离。合同约定期限到2019年11月1日，一审法院仅凭借景革与合同之外的无关人员之间的录音即草率认定合同解除时间错误。景革实际占有涉案房屋5个月，且合同中未约定进场费如何处理。一审法院判令商贸公司退还进场费显失公平。景革辩称，一审法院认定的事实大部分认可，双方虽于2019年4月签署涉案房屋租赁合同，但商贸公司直至2019年5月10日才交付房屋，与王嘉瑞的电话录音可以证实合同日期和交付日期不同的问题；商贸公司违约逾期交付房屋，应该多退还7天租金，但是景革没有对此提起上诉。双方在签署合同时，王嘉瑞和商贸公司承诺5点到5点半之前开门为景革做早点提供方便，但是实际签完合同之后，一直到打官司之前，王嘉瑞与商贸公司一直没有交付房屋的钥匙，没有按时间开门，导致景革不能做早点，王嘉瑞与商贸公司严重违约导致景革无法继续经营。王嘉瑞辩称，一审判决没有判决王嘉瑞承担责任，王嘉瑞主要对景革提交的录音有异议，该录音是景革私自偷录，不能作为证据使用。王嘉瑞的说法不能代表商贸公司；关于实际交付房屋的时间，既然景革也觉得没有查清，那就应该发回重审。景革向一审法院起诉请求：1．判令解除商贸公司、王嘉瑞与景革于2019年4月23日签署的商铺租赁合同；2．商贸公司、王嘉瑞返还景革支付的租金34666．67元、押金16000元、进场费10000元；3．商贸公司、王嘉瑞支付景革违约金16000元；4．商贸公司、王嘉瑞承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年4月23日，商贸公司（出租方、甲方）与景革（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：基本情况：出租店铺坐落于北京市颐瑞东里×号楼一层底商瑞正源便民市场内。房屋所有权证号：京×第**。租赁商铺用途：经营主食项目，除双方另有约定外，任何一方不得任意改变其经营项目。租赁期限：店铺租赁期限为一年，免租期自2019年4月23日开始至2019年4月30日止，正式租期自2019年5月1日至2020年4月30日止。租金、押金及结算：至正式租期起始日起，首年租金合计96000元，首次房租支付金额为48000元。租金支付方式为押2付6，押金数额为16000元。开户行及账号：甲方账号：×××，开户名：王嘉瑞，开户行：中国工商银行。违约责任：甲、乙任何一方违反本合同，均构成违约，除向守约方按照下列方式承担违约金外，还应赔偿其因违约行为给守约方造成的损失。在租赁期内，如因甲方原因导致合同终止的，甲方应退还乙方剩余租金，向乙方支付相当于两个月租金的违约金。经甲乙双方协商一致，可变更或解除合同。变更或解除合同应采用书面形式。乙方单方解除事由：甲方存在违约行为，影响乙方对房屋的正常使用，乙方可以单方解除合同，乙方解除合同后，甲方应将押金、剩余租金退还给乙方，并有权要求甲方支付2个月租金作为违约金。《商铺租赁合同》还约定了权利义务、违约责任等其他内容。合同签订后，景革向王嘉瑞支付宝账户转账40024．63元和34028．27元。双方均认可上述费用系押金16000元、进场费10000元、租金48000元，剩余52．9元系转账手续费。庭审中，关于景革进入涉案租赁商铺的时间，景革表示合同约定交房日期为2019年5月1日，其系2019年5月10日才入场，预期市场是5月1日开业，但实际是5月10日，逾期交房，所以主张其交纳的6个月租金系从2020年5月10日计算至2019年11月10日。商贸公司表示景革实际经常进场时间就是2019年5月1日，不同意退还景革租金。关于双方合同未能继续履行的原因，景革诉称王嘉瑞与商贸公司法人王正系父子关系，系该公司实际控制人。王嘉瑞当时口头承诺给景革钥匙，但后来拒绝交付，不能保障景革正常使用房屋，导致景革营业入不敷出。当时双方说好门口招的是中餐和晚餐，但是现在门口那家招的是早餐，对景革的营业造成冲突，为此景革向法庭举证提交了电话录音予以证明。商贸公司、王嘉瑞表示合同一直可以履行，景革承包的是超市内的窗口，开门时间应该遵守超市的规定。而且王嘉瑞与商贸公司没有直接关系，王嘉瑞有自己的工作，只是有时和景革沟通，王嘉瑞不是商贸公司的职员，其陈述不能代表商贸公司。窗口一直开着，是景革自己的原因导致经营不善。双方均认可《商铺租赁合同》未约定租赁商铺具体开门时间、是否给景革钥匙以及对于其他招商店铺的限制等事项。关于景革搬离涉案租赁商铺的具体时间及合同解除时间，景革表示其2019年6月30日从涉案租赁商铺搬走，合同解除时间应为2019年6月30日，商贸公司承诺不收取7月租金。2019年6月30日，王嘉瑞说让景革把设备留下，双方对于有争议的部分诉至法院，由法院裁决。2019年7月1日，王嘉瑞称要是走法律程序，其就不要设备了，于是景革在2019年7月10日让二手商家把设备就拉走了，走的时候双方没有交接，景革没有涉案租赁商铺的钥匙，没有要清走的东西，而且王嘉瑞和商贸公司在7月1日开始招商，商铺在2019年8月11日之前就已经出租了，并向法庭举证提交2019年6月30日、2019年7月1日与王嘉瑞的录音和现场转租的视频录像予以佐证。商贸公司表示不认可景革举证提交的录像，并称至少在上次庭审即2019年9月24日之前景革并没有搬走。涉案租赁店铺于2020年4月、5月另行转租他人。合同解除时间应为2019年11月1日，因为景革租金交纳到了2019年11月1日。合同第14条约定了未尽事宜另行写补充协议，但双方未签订补充协议。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，景革与商贸公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵守。双方均同意解除《商铺租赁合同》，一审法院对此不持异议。《商铺租赁合同》的签订主体系景革与商贸公司，合同约定交纳租金的账号系王嘉瑞所有，景革已向王嘉瑞支付租金、押金等费用，依据合同相对性原则，无法认定王嘉瑞系合同一方主体，故景革主张王嘉瑞承担退还其租金、押金等费用的诉讼请求，没有事实及法律，一审法院不予支持。关于《商铺租赁合同》的具体解除时间，根据景革向法庭举证提交的日期为2019年6月30日的录音可以证实，王嘉瑞要求景革将设备留在商铺内，并承诺不再收取7月租金，可以认定2019年6月30日双方已对合同解除事宜达成一致，故对于景革主张合同解除时间为2019年6月30日的意见，一审法院依法予以采纳，商贸公司、王嘉瑞主张合同解除时间应为2019年11月1日，依据不足，一审法院不予采信。合同约定正式租期为2019年5月1日至2020年4月30日，现景革主张从2019年5月10日起算租金的依据不足，关于景革要求商贸公司退还租金的数额，由一审法院依法予以核实。《商铺租赁合同》解除后，景革主张退还押金16000元的诉讼请求，商贸公司表示同意退还，一审法院对此不持异议。关于景革主张退还进场费10000元的诉讼请求，对此一审法院认为，《商铺租赁合同》签订后，景革已进入涉案租赁商铺内经营，但《商铺租赁合同》已于2019年6月30日解除，而《商铺租赁合同》中对于合同解除后进场费如何处理并未进行明确约定，结合双方合同实际履行情况，商贸公司继续占有上述进场费，缺乏相应的合同依据，也有违公平和诚实信用原则，故商贸公司理应将景革交纳的进场费10000元依法予以退还。关于景革主张的违约金的诉讼请求，景革主张商贸公司、王嘉瑞存在拒绝交付商铺钥匙，不能保障景革正常使用房屋，以及商贸公司在超市门口招商早餐，与景革的早餐业务冲突等违约行为，商贸公司不认可景革的该项主张，对于商贸公司在履行《商铺租赁合同》是否存在景革所主张的违约行为，对此一审法院认为，《商铺租赁合同》约定景革租赁商铺的用途为经营主食，合同未约定进入商铺的经营时间及钥匙交付等内容，且景革可在涉案商铺内经营至晚上九、十点钟，故景革主张商贸公司存在违约行为的主张，依据不足，其要求商贸公司、王嘉瑞支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。商贸公司不同意退还进场费的辩解意见，没有事实及法律依据，一审法院不予采信。判决如下：一、确认景革与北京瑞正源商贸有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年6月30日解除；二、北京瑞正源商贸有限公司给付景革租金、押金以及进场费共计58000元，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回景革的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华平安共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1716元，由景革负担466元（已交纳）；由北京瑞正源商贸有限公司负担1250元，于判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于商贸公司是否应当退还景革进场费，景革退场时间是否应认定为2019年6月30日。关于景革退场时间，商贸公司主张为2019年11月1日，理由为景革已交纳租金至2019年11月1日，并无其他证据佐证；为此景革提交其与商贸公司法定代表人有父子关系的王嘉瑞录音为证。本院认为综合双方证据，商贸中心的主张无事实依据，本院不予支持。一审法院认定景革退场时间为2019年6月30日并以此计算商贸公司应当退还的租金数额无误，本院予以确认。关于进场费一节，一审法院综合双方合同就进场费并无约定、景革与王嘉瑞录音内容及景革实际经营时间及景革退场原因，认定进场费应当全额退还并无不当，本院予以确认。综上所述，商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由北京瑞正源商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孙妍二〇二〇年十二月一日法官助理  何平