河南省南阳市卧龙区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫1303执异192号案外人：龚文伟，男，汉族，1973年9月4日生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：谢玉欣，河南众筹律师事务所律师，代理权限为一般授权。申请执行人：张丰芝，女，汉族，1955年10月16日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：樊显坤，河南国敏律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：胡云龙，男，汉族，1985年6月5日生，住河南省南阳市卧龙区，代理权限为特别授权。系申请执行人之子。被执行人：张**，男，汉族，1980年10月19日生，住河南省南阳市卧龙区。本院在执行张丰芝与张**机动车交通事故责任纠纷一案中，案外人龚文伟向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人称，2018年7月份，案外人通过丹源房产中介了解到涉案房产出售信息，2018年7月6日，案外人与张**夫妇签订房产买卖协议并办理公证书。协议签订次日，案外人付清全部房款65万元，张**将房产及档案资料交付给案外人。因当时涉案房产租约未到期，承租人支付案外人1000元租金居住至2018年10月，之后案外人在涉案房产处居住至今。因涉案房产尚未办理房产证书，无法办理过户手续。综上，案外人对涉案房产享有所有权，请求法院解除对位于南阳市宛城区汉冶路鸿源小区8号楼1单元1层103室房屋的查封。案外人为支持其请求，提交了如下证据：一、房产买卖协议公证书一份，欲证实2018年7月6日，案外人与被执行人张**及彭云星签订房产买卖协议。二、中国银行人民币汇款业务回单及收据一份，业务回单显示2018年7月7日，案外人向收款人张**付款60万元。欲证实案外人已全款支付房款，张**向案外人出具65万元的收据。三、保证书一份，欲证实张**向案外人保证房产无债权债务纠纷。四、委托书公证书一份，欲证实因涉案房产处于网签状态无法过户，在2018年7月6日，被执行人张**及其配偶彭云星委托案外人办理房产买卖、协议公证、代为办理房产办证、缴纳费用、物业更名、领取不动产权证等事项。五、收据八张，有房款、办证、初装费、物业费、维修基金、交税等事项的收据，欲证实张**将购买涉案房产的相关票据原件交付给案外人。六、微信转账截图一张，欲证实案外人2018年9月29日收到涉案房产的房租1000元，因购房涉案房产时房屋处于租赁状态，租户将房租交给案外人。七、河南移动固网终端设备使用协议一份，欲证实案外人于2018年11月19日在涉案房产处办理宽带业务，说明涉案房产在此时已交付给案外人占有使用。八、2020年11月12日的燃气缴费收据一张，欲证实案外人在涉案房产处居住。申请执行人发表如下答辩及质证意见：被执行人张**在涉案的事故发生以后才进行房屋买卖，属于恶意转移财产。涉案房产登记在张**名下，法院的查封行为有效，涉案房产属于经济适用房，案外人与被执行人的买卖行为无效。一、对证据一真实性无异议，该协议明确写明签订之日2018年7月6日付清65万元。二、证据二的时间为2018年7月7日，与证据一相矛盾，付款时间及金额与约定不一致，买卖情况不真实。三、对证据三有异议，其中彭云星的签名注明是代笔，对真实性有异议。四、对证据四的真实性有异议。五、证据五的收据显示是张**名称，与案外人无关。六、对证据六的转账真实性无异议，但不能证实案外人已合法占有使用。七、证据七不能证明案外人合法占有使用。八、证据八的缴费时间是2020年11月12日，在法院查封之后交纳。庭审后，申请执行人提交如下证据：汉冶东路399号小区的现场图片三张。被执行人张**提交如下证据：一、丹源房产经纪出具的收据一张，显示该售房中心于2018年7月7日收到张**中介费100元。二、收据一张，显示张**收到龚文伟总房款65万元。张**在接受法庭询问时，关于房款支付方式，其刚开始表述是通过转账支付，未要求现金支付，关于房产租赁情况，其述称已向租户退还剩余租赁费，租户退租。询问结束后，张**再次到庭说明付款方式为转账60万元和现金支付5万元。案外人另行提供三组证据：一、银行回单两张，欲证实案外人在2018年6月25日向收款人南阳市丹源房地产十三代理售房中心转账10000元，该费用系支付中介费。二、物业费收据三张、水电费交费单四张，欲证实案外人交纳了2018年、2019年、2020年的物业费，并以张**名义交纳日常水电费，因物业不能更名，票据显示是张**名字。三、结婚证复印件一份、网购订单截图、销货清单，欲证实案外人配偶自2019年4月至2020年的网购地址均在涉案房产处，销货清单显示涉案房产处物品购买人预留电话为案外人电话，证明案外人在此居住。同时，案外人申请证人杨某到庭说明情况，杨某表示其于2017年8月开始租赁涉案房产，房租半年一付，2018年6月张**将房子出售给龚文伟，刚好该交下一次租金，关于房租的具体数额以及支付月份，杨某表述已记不清楚，通过与龚文伟协商，向龚文伟微信转账支付房租1000元，大概是居住一个多月后在9月底搬离涉案房产。杨某提交其向龚文伟转款1000元的微信转款截图。现查明,本院在审理张丰芝与张**机动车交通事故责任纠纷一案中，于2020年5月21日作出（2020）豫1303民初2999号民事判决书，判决如下：一、本判决生效后三十日内，被告张**向原告张丰支付赔偿款1165109元；二、驳回原告张丰芝的其他诉讼请求。因被执行人未按上述生效法律文书履行义务，申请执行人张丰芝向本院申请强制执行，本院于2020年9月2日依法立案受理，于2020年9月3日作出（2020）豫1303执2991号执行裁定书：冻结、划拨被执行人张**在银行的存款1199324.75元或扣留、提取其等值收入或查封、扣押其价值相等的财产。本院于2020年9月9日作出（2020）豫1303执2991号协助执行通知书，由南阳市不动产登记中心协助执行查封被执行人张**名下位宛城区××大道东侧××楼××单元××室房房产一处（合同号13799038，建筑面积129.94平方米）。执行过程中，案外人以该涉案房产已归其所有为由提出执行异议，要求解除对涉案房产的查封措施。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2018年7月6日，案外人与被执行人张**及其配偶彭云星签订协议，约定案外人购买位于鸿源小区8号楼1单元1层103室的涉案房产，交易价格为65万元。双方于2018年7月9日在南阳市汉都公证处对该房产买卖协议办理公证。同时，案外人提供其于2018年7月7日向收款人名称为张**的中国银行账号内转款60万元的汇款业务回单，张**向案外人出具65万元的收据，在案件审查过程中，双方均表示其余5万元系现金支付，从该笔款项的支付时间、金额可以证实案外人已履行付款义务。其次，案外人称未办理房屋产权证书，物业不同意办理更名，因此未能提供以其名义交纳的水、电、物业费票据，但其提供收取房租的微信截图、移动固网终端设备使用协议等证据可以证明其已占有该不动产。因涉案房产暂未办理产权证书，因此不能办理过户登记。综上所述，在本次执行异议的程序性审查中，案外人的异议理由可以阻却本案的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：中止对位于南阳市宛城区独山大道东侧8号楼1单元1层103室房产（合同号13799038）的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 张 平代理审判员 张 冠代理审判员 王 园二〇二〇年十二月一日书 记 员 张圣坤