广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终2202号 上诉人（一审被告）：北海创世纪房地产代理有限公司，住所地北海市北海大道**华美财富广场******，统一社会信用代码：914505003102077959。 法定代表人：花果，总经理。 委托诉讼代理人：梁树权，广西启迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛绮平，广西启迪律师事务所实习人员。 被上诉人（一审被告）：北海晏锋房地产开发有限责任公司，住所地，住所地北海市北海大道晏锋建材商城****面)，统一社会信用代码：91450500756514001G。 法定代表人：朱俊东，董事长。 委托诉讼代理人：张春友，广西谦言律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：卢源龙，男，1988年8月15日出生，汉族，住广西合浦县，现住北海市海城区。 被上诉人（一审第三人）：陈润强，男，1980年9月20日出生，汉族，住广西防城港市，现住北海市海城区。 被上诉人（一审第三人）：傅汉波，男，1984年7月15日出生，汉族，住广西合浦县。 被上诉人（一审第三人）：丁彦，女，1987年5月10日出生，汉族，住山西省大同市城区，现住北海市海城区。 上诉人北海创世纪房地产代理有限公司（以下简称创世纪公司）因与被上诉人北海晏锋房地产开发有限责任公司（以下简称晏锋公司）、卢源龙、陈润强、傅汉波、丁彦商品房买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初1439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 创世纪公司上诉请求：撤销北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初1439号民事判决，依法改判驳回上诉人无需承担返还购房款责任。事实和理由：1.一审判决并没有查清并确认涉案房屋出售前己由晏锋公司用于抵偿欠陈润强的债务，陈润强是实际出卖人，将本案纠纷定性为商品房买卖合同纠纷不符合事实;2.晏锋公司的签约代表薛强在签约现场告知各当事人购房款由傅汉波负责处理，创世纪公司将购房款移交傅汉波是房屋买卖合同双方当事人晏锋公司和卢源龙共同指定的，卢源龙向创世纪公司主张返还购房款没有事实和法律依据;3.陈润强与晏锋公司是涉案房屋买卖合同出卖人，傅汉波是两出卖人的共同委托代理人，涉案房屋买卖合同解除后，两出卖人是返还购房款的直接责任主体，一审判决在本案房屋买卖纠纷中免除卖房人的法定还款责任没有事实和法律依据;4.一审判决适用《合同法》第六十一条解决本案纠纷是适用法律不当;5.一审判决对已实际收取购房款并依法应当承担返还购房款的法定责任人（卖房人）没有依法判决其应承担的法律责任，反而判决没有实际收取购房款的居间人创世纪公司承担返还购房款责任，是严重的不公正，不但损害了上诉人的合法利益，也损害了购房者的合法利益，增加诉讼当事人的诉累，有悖社会公序良俗。本案中，傅汉波收受了涉案购房款，根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定，代理人傅汉波代收涉案购房款的代理行为对被代理人晏锋公司和陈润强发生效力，应当视为晏锋公司和陈润强收受了购房款。故应由晏锋公司和陈润强承担返还购房款民事责任，一审判决不公，请求二审法院依法纠正。 晏锋公司辩称，本案的合同是卢源龙与晏锋公司直接签订的，合同也明确约定卢源龙应当将购房款支付给晏锋公司，但是卢源龙未按照合同约定将购房款直接支付给创世纪公司，晏锋公司始终未收到卢源龙的购房款，也从未委托他人代收购房款，因此，本案的购房款不应当由晏锋公司返还。 卢源龙辩称：1.其全部购房款137200元由创世纪公司收取，创世纪公司内部审查不明，将购房款处理不当导致本案发生，创世纪公司须承担赔偿责任;2.一审判决将全部购房款中的中介费7200元另案处理，该7200元属于此案的涉案金额，此次交易不成，应一并退回，不应另案处理;3.开发商晏锋公司派代表薛强及傅汉波与其签订了《商品房买卖合同》，且傅汉波属于晏锋公司的委托销售人，傅汉波收取创世纪公司转交的房款及不交房的行为属于晏锋公司的行为;4.晏锋公司在未与其解除购房合同的情况下将涉案房屋另售他人，属于一房多售行为，晏锋公司应承担相应的还款及违约责任。综上，晏锋公司及创世纪公司应共同承担赔偿其全部购房款并支付利息及违约金。 傅汉波述称，卢源龙与晏锋公司签订《商品房买卖合同》后，因晏锋公司无法办理公积金贷款，其与卢源龙商量改用商业贷款，但卢源龙不同意，为此双方协商将款项退给卢源龙。后由于其经济问题没能及时退款，现愿意退还其所收的106000元给卢源龙。 陈润强述称，不同意上诉人的上诉意见，本着谁受益谁负责的原则，其没有收到款，不应承担还款责任。 卢源龙向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与晏锋公司2018年11月29日签订的《商品房买卖合同（现售)》，并支付违约金6311.2元给原告；2、判令两被告共同返还购房款137200元、赔偿己付购房款一倍137200元和利息10747元给原告（其中以本金137200元为基础，自2018年11月20日起按中国人民银行同期同类贷款年利率6%计算至2019年8月20日止，为6860元；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率；4.15%计算至2020年4月20日止，为3887元，共计10747元，以后另计）。 一审法院判决：一、解除原告卢源龙与被告北海晏锋房地产开发有限责任公司于2018年11月29日签订的《商品房买卖合同(现售)》（合同编号：G-2-701）；二、被告北海创世纪房地产代理有限公司返还购房款130000元及支付利息（利息计算：1、以10000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年11月21日起计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清款项之日止；2、以30000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年11月22日起计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清款项之日止；3、以90000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年11月30日起计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清款项之日止）给原告卢源龙；三、驳回原告卢源龙的其他诉讼请求。案件受理费5670元，由原告卢源龙负担2792元，被告北海创世纪房地产代理有限公司负担2878元。 本院二审期间，上诉人提供以下证据：证据一其法定代表人花果分别与晏锋公司签约代表薜强、法定代表人朱俊东、股东马会君的电话录音三段，拟证明签约时薜强对签约现场告知当事人购房款由傅汉波处理没有异议，涉案房屋已抵押给陈润强，陈润强负责卖房，晏锋公司负责出手续，陈润强委托傅汉波卖房收款；证据二企业信用信息公示报告一份，拟证明朱俊东与马会君是晏锋公司股东。晏锋公司及陈润强对证据一有异议，认为录音内容不能证实上诉人所主张的证明内容，对证据二无异议；卢源龙对以上证据不予认可，认为是上诉人与晏锋公司之间的联系，与本案无关；傅汉波对以上证据无异议。其余当事人均没有新证据向本院提供。本院认为，上诉人提供证据一的对话内容不清晰，未能证明其主张内容，证据二与本案没有关联性，本院均不予采纳。 二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明：创世纪公司共收到卢源龙付款137200元，其中7200元作为中介费，13万元为购房款；付给傅汉波90000元，丁彦16000元，创世纪公司截留24000元作为出卖人中介费。傅汉波在本院询问时表示愿意承担退还其收取的90000元及丁彦收取的16000元的还款责任，但卢源龙不同意，坚持要求由创世纪公司与晏锋公司共同承担还款责任。 综合当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、傅汉波代收购房款的行为是否代理晏锋公司收款，是否系有权代理；二、返还卢源龙购房款的责任应由谁来承担。 一、关于傅汉波代收购房款的行为是否代理晏锋公司收款，是否系有权代理的问题。本院认为，晏锋公司出具《授权委托书》，授权傅汉波销售包括涉案房屋在内的部分房屋，即傅汉波享有委托书中载明的房屋销售代理权限，有权代理晏锋公司对外出售涉案房屋并签订合同，其销售行为代表晏锋公司的行为。卢源龙与晏锋公司的签约代表薜强在办理签订《商品房买卖合同》时，傅汉波也承认其出示过《授权委托书》给卢源龙及创世纪公司工作人员看过，且该《商品房买卖合同》明确载明出卖方为晏锋公司,亦证实傅汉波系代理晏锋公司出售房屋,故傅汉波系有权代理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力”的规定，故傅汉波收取创世纪公司转付购房款的代理行为有效，其行为应由晏锋公司承担法律后果。 二、关于返还卢源龙购房款的责任应由谁来承担的问题。卢源龙因购房共支付了购房款130000元，现合同解除购房不成，支付的130000元应得以返还。其中晏锋公司作为涉案房屋的出卖人，也是《商品房买卖合同》的合同相对人，其在合同解除后对代理人傅汉波代为收取买受人卢源龙的购房款应承担返还购房款的义务，并按合同约定承担相应民事责任。傅汉波共收取购房款106000元（含其代理人丁彦收取的16000元），应由晏锋公司承担还款责任。创世纪公司主张陈润强是涉案房屋的真正出卖人，但未能提供任何证据证实涉案房屋为陈润强所有，而陈润强与晏锋公司私下约定的以房抵债行为未能对抗第三人，故创世纪公司主张陈润强共同承担返还购房款责任没有事实依据和法律依据，本院不予支持。创世纪公司作为中介公司，在收取卢源龙的中介费7200元后，仍将24000元截留自用，其截留卢源龙的购房款没有任何法律依据，依法应退还给卢源龙。至于其公司与晏锋公司或傅汉波或丁彦的居间合同关系，可以另行协商或起诉处理。 此外，卢源龙支付给创世纪公司中介费7200元与本案是不同的法律关系，不宜在本案合并处理，卢源龙可另行起诉解决。 综上所述，创世纪公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理有所不当，应予以部分纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初1439号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初1439号民事判决第二项、第三项； 三、被上诉人北海晏锋房地产开发有限责任公司返还被上诉人卢源龙购房款106000元并支付利息（利息计算:以16000元为基数从2018年11月21日起，以90000元为基数从2018年11月30日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清款项之日止）； 四、上诉人北海创世纪房地产代理有限公司返还被上诉人卢源龙购房款24000元并支付利息（利息计算:以10000元为基数从2018年11月20日起，以14000元为基数从2018年11月21日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清款项之日止）； 五、驳回被上诉人卢源龙的其他诉讼请求。 一审受理费5670元，由北海晏锋房地产开发有限责任公司承担4530元，北海创世纪房地产代理有限公司承担1140元；二审案件受理费5670元，由北海晏锋房地产开发有限责任公司承担4530元，北海创世纪房地产代理有限公司承担1140元。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 全 审 判 员  何能媛 审 判 员  廖 红 二〇二〇年十二月九日 法官助理  文 菁 书 记 员  龚安珍