甘肃省广河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘2924民初916号 原告（被反诉人）：马俊清，男，回族，生于1975年4月20日，农民，初中文化，住甘肃省广河县祁家集镇谢家村上河庄**。身份证号6229241975********。 委托诉讼代理人：穆瑶，系甘肃匡信律师事务所律师。 被告（反诉人）：马有清，男，回族，生于1984年2月10日，农民，高中文化，，住甘肃省广河县城关镇石那奴村东坪庄**身份证号6229241984********。 被告（反诉人）：马有福，男，回族，生于1980年10月5日，农民，高中文化，住，住甘肃省广河县城关镇石那奴村百力花苑**楼**份证号6229241980********。 委托诉讼代理人：马进德，男，回族，生于1957年3月5日，农民，文盲，住甘肃，住甘肃省广河县城关镇石那奴村东坪庄**号6229241957********。 第三人：马进德，男，回族，生于1957年3月5日，农民，文盲，住甘肃省，住甘肃省广河县城关镇石那奴村东坪庄** 622924195703050056。 第三人：马彦龙，男，回族，生于1980年3月12日，农民，初中文化，住甘肃省广，住甘肃省广河县城关镇潘家村地中间**229241980********。 本案于2019年9月23日立案受理后，被告马有清、马有福于2019年11月25日提出反诉，本院合并审理后于2019年12月25日作出（2019）甘2924民初1198号民事判决书。判决作出后被告马有清、马有福不服，提出上诉。临夏回族自治州中级人民法院于2020年6月28日作出（2020）甘29民终105号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）甘2924民初1198号民事判决书，发回重审。本院于2020年7月9日立案受理后，依法另行组成合议庭，依据被告申请于2020年10月10日依法追加马彦龙为本案第三人，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告马俊清及其委托诉讼代理人穆瑶、被告马有清、马有福委托诉讼代理人马进德、第三人马进德、马彦龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（被反诉人）马俊清向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告向原告双倍返还购房定金人民币2400000元；2、依法判令二被告向原告返还购房款人民币900000元，并按照银行同期贷款利率4.75%/年向原告支付资金占用费150693.75元（自2016年3月27日起计算，暂计算至2019年9月16日，利随本清）；以上1、2项共计人民币3450693.75元；3、本案诉讼费、保全费、诉讼财产保全保险费等由二被告承担。事实与理由：2016年3月26日，二被告向原告出具《收条》一份，确认其二人收到原告因购买位于广河县城关镇三蒿路过境段的商铺一楼、二楼（下称：案涉商铺）所支付的购房定金人民币2100000元。 然而，二被告在收取上述定金后，并未履行与原告就案涉商铺买卖签订正式《商铺买卖合同》及交付房屋义务。尔后，原告多次要求二被告双倍返还已支付定金，但二被告截止原告起诉之日仍未返还，酿成纠纷。故原告（被反诉人）马俊清诉至法院请求判如所求。 被告（反诉人）马有清辩称，不认可原告（被反诉人）的诉讼请求，事情是本人与第三人马彦龙商议将商铺卖给他，当时马彦龙交了10万元定金。后来马彦龙拿我的房产证在临夏县信用社贷的200万元，直接汇入了马俊清账户中。但是后来原告马俊清反悔了，剩余的390万元不交。 被告（反诉人）马有福辩称，原告说未签订合同、210万元系定金是错误的，定金是10万元，200万交的是房款。当时商铺已经出售给了马家的一家人，但马俊清们要呢，交了200万，后来第三人马彦龙找到被告说原告支付不了款项，把被告的房产证给对方，让对方贷款后支付。我们同意后马彦龙将证件拿走了，贷款出来后汇入了别人的账户中。原告和第三人马彦龙推翻了前面的合同，又要推翻这个合同，当时说的贷款200万元给被告的，但是贷出来却没有给。到现在我在兰州银行的贷款还未还上，原告的行为给我造成了一定的损失。被告是诚心卖的，不然也不会给房产证和土地证，被告与第三人马彦龙联系时，没有和马俊清见过面。现在是原告违反了合同，被告不应该返还定金，原告应当继续履行合同，支付剩余的390万元。当时房子在邮政抵押的事情，给第三人马彦龙说清楚着呢。 第三人马进德答辩意见同被告（反诉人）马有福答辩意见。 第三人马彦龙辩称，其只是中间人，房子是原告马俊清要的，当时10万元是马俊清委托本人给付的。当时要交10万元的定金，原告没有带那么多现金，也没有手机银行，所以先替原告支付，原告第二天还的。 反诉人（被告）马有福、马有清向本院提出反诉请求：1、请求确认双方之间的房屋买卖合同成立；2、请求判令被反诉人继续履行房屋买卖合同，支付剩余房款390万元；3、请求判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年3月反诉人和被反诉人（第三人马彦龙出面协商，应为其代理人。）协商，将反诉人位于广河县城关镇三蒿公路过境段商铺出卖给被反诉人，双方协商房价款600万元，被反诉人支付全部房款后，反诉人将涉案房屋交付被反诉人。 协议达成后，被反诉人支付反诉人房款210万元。之后经多次催要，被反诉人以资金紧张为由，未支付剩余房款。2016年4月26日，被反诉人代理人即本案第三人马彦龙以给反诉人支付房款为由，从临夏县农村信用社合作联社新西路信用社贷款，让反诉人先交付房屋产权证并协助办理抵押贷款，反诉人为该笔贷款办理抵押手续后，被反诉人却将贷款挪作他用，并未支付给反诉人。之后，经反诉人多次催促支付剩余房款，但被反诉人一再推拖，至今未能支付剩余房款。综上所述，被反诉人以反诉人违约未签订房屋买卖合同和交付房屋为由起诉，实属不当，现反诉人要求被反诉人继续履行合同，支付剩余房款，故提出反诉，请求法院判如所求。 被反诉人（原告）马俊清辩称，一、反诉人诉称：“被反诉人在向其支付定金210万元后因资金紧张为由，经多次催要后仍拖延支付剩余购房款”。然而对此事实，反诉人马有清、马有福并未向法庭提供其向被反诉人催收房款及被反诉人经催收后仍拖延履行房款的证据。另外，反诉人诉称：“其以涉案房屋为被反诉人抵押贷款用于支付剩余购房款，然而贷款发放后被反诉人挪作他用”，同样，对此事实是否成立，反诉人未提供任何证据证明。故第一，被反诉人支付定金后，双方达成了以涉案房屋抵押贷款的方式支付剩余购房款的合意；第二，反诉人以案涉房屋作为抵押从临夏县农村信用社合作联社新西路信用社贷款390万元且该笔贷款实际由被反诉人占有、控制之事实。因此，反诉人以上述事实为由主张被反诉人未依约履行支付剩余房款义务既无事实亦无法律根据，依法不能成立。 二、被反诉人之所以未继续履行剩余购房款支付义务，是因为反诉人隐瞒了涉案商铺一层在向被反诉人出售前已抵押贷款的事实。被反诉人与反诉人就涉案商铺协商确定出售价格后，被反诉人即要求反诉人出示涉案商铺第一层的房屋产权证书，然而，反诉人却以各种理由拖延出示。后经被反诉人了解得知，该一层商铺在向反诉人出售之前即已抵押给广河县邮政银行用于贷款且该笔贷款并未清偿。故反诉人与被反诉人所达成的关于购买涉案商铺一、二层协议的合同目的因反诉人的欺诈根本无法实现。 三、关于涉案商铺的买卖，反诉人与被反诉人自始至终未签订书面买卖合同或达成口头协议，反诉人诉请继续履行合同与事实不符。关于涉案商铺的买卖事宜，被反诉人与反诉人之间仅有《收条》一份证明反诉人收取被反诉人购房定金210万元，双方并未签订符合《合同法》规定的《房屋买卖合同》，即关于房屋出售总价、房屋交付时间、剩余房款支付方式等内容均未约定。另结合被反诉人已支付购房定金及被反诉人自认购房总价为600万元之客观事实，即便被反诉人履行支付剩余购房款之义务，金额亦为390万元，并非反诉人所主张的400万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据如下： 原告（被反诉人）马俊清提交的210万元收条，拟证明双方形成定金合同法律关系。 经质证，被告（反诉人）马有清表示对收条没有异议，对其证明目的有异议。被告（反诉人）马有福和第三人马进德对收条本身没有异议，但表示10万元是定金，200万元是房款。 第三人马彦龙表示无异议。 原告（被反诉人）马俊清提交编号62005891314052359092号个人最高额抵押合同、两份房屋查询情况通知单，拟证明马有福涉案房产一层、马有清涉案房产二层均处于抵押状态，在向原告（被反诉人）出售前已处于抵押状态，合同目的无法达成，购房目的无法实现。 经质证，被告（反诉人）马有清、马有福有异议，表示商铺一层抵押的当时给第三人马彦龙交代清楚着呢，房产证现已经办理出来了，并且二楼的房产证当时已经交给原告，不可能在抵押。 第三人马进德意见同马有福一致。 第三人马彦龙表示一楼抵押的不知道，二楼有抵押的说了。 原告（被反诉人）马俊清提交增值税发票一张，拟证明应由被告承担原告为维权支出的诉讼费用、财产保全费用。 经质证，被告（反诉人）马有清、马有福对票据本身没有异 议，但表示不承担。 第三人马进德意见同马有福一致。 第三人马彦龙表示无意见。 被告（反诉人）马有清、马有福提交的商铺一层的房产证，拟证明商铺一层房产现没有抵押；二楼的房产证已交给第三人马彦龙，还有土地证也交给了马彦龙，现在在原告（被反诉人）马俊清手里。 经质证，原告（被反诉人）马俊清表示对其所提交证据的真实性及关联性有异议。该证据作为权利人的所有权证明，在内容记载中应当有房屋状态的登记栏，具体说该房屋是否存在抵押登记以及抵押何时设立、何时注销均应在其中列明。现该证据中并无关于抵押的内容登记，因此对该份证据存异，故关联性不予认可。第二份证据被告（反诉人）马有福、马有清当庭未提交，原告代理人未见过，不予认可。 第三人马彦龙质证意见为，当时对于一楼是否处于抵押状态不知道，二楼的抵押状态被告向第三人表明过，本人知道。当时本人把二楼的房产证和土地证拿上在自己的名下贷了款，被告马有清担保的，款项并未给原告马俊清。贷款用了一年后现已经还清，当时二楼的房产本身在东乡有抵押，第三人贷的款已经还清了，跟今天的事情没有关系，房产证和土地证当时放在了我自己的车上，现在在哪记不清楚了。 本院对以上证据的分析认定如下： 对原告（被反诉人）马俊清提交的210万元收条、编号为 62005891314052359092号个人最高额抵押合同、增值税发票被告（反诉人）马有清、马有福及第三人对其证据本身均无异议，本院认为上述证据具有真实性、客观性、关联性，予以确认。对原告提交的二份拟证明马有福案涉房产一层、马有清案涉房产二层均处于抵押状态的两份房屋查询情况通知单，经审查，其在形式上因制作人未签字具有瑕疵，本院不予认定。 对被告（反诉人）马有清、马有福提交的马有福提交的商铺一层的房产证，原告（被反诉人）马俊清虽以房屋是否存在抵押、登记以及抵押何时设立、何时注销均应未在其中列明，而对其真实性、关联性予以否定。经审查，根据相关规定，房屋所有权证应当记载的内容主要有房屋所有权人、房屋坐落、土地使用权取得方式、房屋实际用途、房屋结构及面积，因此原告（被反诉人）马俊清以房屋是否存在抵押、登记以及抵押何时设立、何时注销均因未在其中列明而对其真实性予以否定是不成立的，因此，本院予以确认。对涉案商铺二楼的房产证被告未于当庭提交，无法确认其真实性，本院不予认定。 结合当事人提交的证据及庭审中的陈述，本院确认的事实如下：第三人马进德与二被告（反诉人）马有清、马有福系父子关系。2016年3月22日，原告（被反诉人）马俊清通过第三人马彦龙与被告（反诉人）马有清协商，将其位于广河县城关镇三蒿路过境段的一楼、二楼商铺以600万元出售给原告（被反诉人）马俊清，并由第三人马彦龙通过手机转账方式向第三人马进德支付定金100000元。2016年3月23日、2016年3月26日，原告（被反诉人）马俊清根据协商二次将200万元分别支付给马成宝、马有福二人。2016年3月26日，被告(反诉人)马有清、马有福通过第三人马彦龙向原告（被反诉人）马俊清出具《收条》一份，确认其二人收到原告（被反诉人）马俊清因购买位于广河县城关镇三蒿路过境段的商铺一楼、二楼（下称：案涉商铺）所支付的定金人民币2100000元。 对有争议的事实，本院认定如下： 关于原告（被反诉人）马俊清与二被告(反诉人)马有清、马有福定金合同订立时，(反诉人)马有清、马有福是否将商铺抵押的事实。根据原告（被反诉人）马俊清提交的编号62005891314052359092号个人最高额抵押合同，以及第三人马彦龙、马进德的陈述、被告（反诉人）马有清、马有福自认的事实、可以认定定金合同成立时涉案商铺处于抵押状态的事实。同时根据二被告(反诉人)马有清、马有福在庭审中出示的一层涉案商铺的房产证及本院在原审过程中依职权调取的证据可以认定涉案商铺现处于无抵押状态。 关于二被告(反诉人)马有清、马有福在订立定金合同时是否告知原告（被反诉人）马俊清涉案商铺抵押的事。被告(反诉人)马有清及第三人马进德均主张涉案商铺抵押的事情当时协商时就已经给第三人马彦龙说请楚了，而且后来第三人马彦龙说原告拿不出后面的390万元，拿的涉案商铺二楼房产证和商铺的土地证去临夏县信用社贷的款，但款贷出来并未支付给被告。但第三人马彦龙陈述涉案商铺一层抵押的事情没有告知，他不知道（在（2019）甘2924民初1198号案件庭审过程中证人亦陈述在被告（反诉人）出具2100000元定金时，协商了总价600万元，并未对房屋抵押一事提及）；二楼的当时在东乡的银行办理了抵押，后来因为其贷款还上了，贷款是第三人个人使用贷的，在第三人名下，由被告(反诉人)马有清担保的，与原告没有任何关系。二被告(反诉人)马有清、马有福与第三人马彦龙双方陈述完全相反，且二被告(反诉人)马有清、马有福未能提供其他合法有效证据予以证明，故对其主张商铺抵押在定金合同订立时已告知的事实本院不予确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同是双方当事人真实意思表示一致，当事人订立合同后应按照合同约定的内容各自履行合同义务。本案的争议焦点为：双方当事人争议的200万元是购房款还是定金、商铺买卖合同是否成立。 关于双方当事人争议的200万元是购房款还是定金。原、被告、第三人马进德对2016年3月22日由第三人马彦龙代为原告（被反诉人）马俊清交付的100000元系定金均无异议；但对原告（被反诉人）马俊清交付的2000000元，原告（被反诉人）马俊清提出2000000元系交付的定金，二被告（反诉人）马有清、马有福及第三人马进德认为2000000元是原告（被反诉人）马俊清交付的购房款。通过审查，原告（被反诉人）马俊清提交的2016年3月26日收条内容为“今收到马俊清现金为贰佰壹拾万元整（￥2100000元），此款为新月广场以北三蒿公路过境段商铺一楼、二楼出售定金，该商铺一楼面积343㎡（原户主为马有福）、二楼面积为399.88㎡（原户主为马有福），其他事宜待签订协议确定。收款人：马有清、马有福”，因此可以确定原告（被反诉人）马俊清交付的2000000元系定金的事实。且定金合同属于实践性合同，自交付定金时合同成立。 关于商铺买卖合同是否成立。根据原告（被反诉人）马俊清提交的2100000元的收条内容，双方仅对2100000元系定金及商铺的面积予以确认，其他事宜约定待签订协议确定，可以确定双方签订的是定金合同，且本案定金的性质应为立约定金而非违约定金，立约定金不是合同成立的要件，也不能证明合同已经成立，而只是为了保证当事人在今后订立合同。故在二被告（反诉人）马有清、马有福无其他证据证实双方签订有商铺买卖合同的情况下，不能认定双方之间存在合法有效的商铺买卖合同。因此反诉人（被告）马有清、马有福请求确认双方之间的房屋买卖合同成立、请求判令被反诉人（原告）马俊清继续履行房屋买卖合同的诉求无事实根据，本院不予支持。 关于是否适用定金罚则，双倍返还定金的问题。原告（被反诉人）马俊清与二被告（反诉人）马有清、马有福定金合同系双方的真实意思表示，且内容未违反法律的禁止性规定，故合法有效，双方均应全面履行。定金合同是合同当事人在订立主合同时，为了保证主合同的订立、履行等，签订从合同约定一方当事人预先支付给对方一定数额的货币的一种担保合同。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。根据已查明的事实，二被告（反诉人）所出售的涉案商铺设有抵押权。现二被告（反诉人）的证据不足以证明原告（被反诉人）马俊清在签订房屋买卖定金合同、交付定金时已明知二被告（反诉人）的涉案商铺设有抵押权。定金合同的订立并不等同于主合同《商铺买卖合同》的订立，本案中，定金合同未就将关于房屋买卖合同的关键性条款明确下来，如房价、付款方式、付款时间等。原告（被反诉人）马俊清也并未提供发现涉案房屋抵押一事后与二被告（反诉人）马有清、马有福就商铺抵押一事进行友好协商、要求被告办妥贷款结清手续后注销抵押登记并签订《商铺买卖合同》的相关证据，其仅以涉案商铺设有抵押为由不足以证明二被告（反诉人）马有清、马有福拒绝签订房屋买卖合同，致使其合同目的无法实现，故原告（被反诉人）马俊清要求二被告（反诉人）马有清、马有福双倍返还定金证据不足，本院不予支持。二被告（反诉人）马有清、马有福亦在庭审中未予提交积极协商、解决涉案商铺抵押，促成双方《商铺买卖合同》订立的任何证据。 当事人在缔约过程中应当遵循诚实信用原则，双方应当就签约过程存在的问题，通过协商沟通解决，尽量促成交易。本案中对于双方争议的问题，双方完全可以协商沟通予以解决，促成交易活动进一步顺利进行，但客观事实是双方发生争议互不相让，并未进行任何形式的协商沟通，导致未能签订正式的《商铺买卖合同》，对此双方的行为均有悖于诚实信用原则。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商铺买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”规定，原告（被反诉人）马俊清与二被告（反诉人）马有清、马有福双方当事人都有义务按约协商完成《商铺买卖合同》等材料的签订，但上述事例中双方均未就争议事项进行友好协商、解决争议并签订《商铺买卖合同》，双方对于该结果都存有过错，因此在双方无法达成《商铺买卖合同》的情况下，被告（反诉人）马有清、马有福收取的定金2100000元应予以退还。 关于是否给付资金占用费的问题。原告（被反诉人）马俊清与二被告（反诉人）马有清、马有福在订立定金合同时，双方对此并无约定，因此本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉人）马有清、马有福于本判决生效之日起二十日内返还原告（被反诉人）马俊清支付的定金2100000元； 二、被告（反诉人）马有清、马有福于本判决生效之日起二 十日内支付原告（被反诉人）马俊清因本案支出的财产保全保险费用4140元； 三、驳回被告（反诉人）马有清、马有福的反诉请求； 四、驳回原告（被反诉人）马俊清的其他诉讼请求。 案件受理费34405元，由被告马有清、马有福负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临夏回族自治州中级人民法院。 审 判 长  赵晓玲 审 判 员  马伊华 人民陪审员  马志华 二〇二〇年十二月二十一日 书 记 员  马秀梅