贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初7377号 原告：朱显花，女，汉族，1972年7月15日出生，贵州省遵义市人，住遵义市播州区三合镇阁老村建设组。身份证号码：5221211972********。 委托诉讼代理人：敖霖，贵州谋道律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：孙雨林（曾用名：孙明），男，汉族，1974年9月15日出生，贵州省遵义市人，住遵义市播州区三合镇阁老村建设组。身份证号码：5221211974********。 被告：孙中波，男，汉族，1985年5月4日出生，贵州省遵义市人，住遵义市播州区三合镇阁老村建设组。身份证号码：5221211985********。 被告：孙明英：女，汉族，1967年11月2日出生，贵州省遵义市人，住遵义市南白镇白锦社区五小区。身份证号码：5221211967********。 被告：孙明会，女，汉族，1971年10月12日出生。浙江省诸暨市人，住诸暨市店口镇南塘村**。身份证号码：5221211971********。 被告：孙中燕，女，汉族，1987年3月14日出生，贵州省遵义市人，住，住遵义市汇川区香港路********份证号码：5221211987********。 被告：曾安华，女，汉族，1945年4月16日出生，贵州省遵义市人，住遵义市播州，住遵义市播州区三合镇阁老村建设组5221211945********。 被告：宋义明，女，汉族，1963年2月12日出生，贵州省遵义市人，住遵义市播州，住遵义市播州区南白镇白龙社区四小区5221211963********。 原告朱显花与被告孙雨林、孙明会、孙明英、曾安华、宋义明、孙中波、孙中燕确认合同效力纠纷一案，本院于2020年9月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，依法追加孙明会、孙明英、曾安华、宋义明、孙中波、孙中燕为本案被告参加诉讼。原告朱显花及其委托诉讼代理人敖霖、被告孙雨林、曾安华、孙中波到庭参加诉讼，被告孙明英、孙明会、宋义明、孙中燕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告朱显花向本院提出诉讼请求：1．依法确认原、被告之间的购房协议合法有效，即基于该购房协议中涉及其中2.3亩地中剩余部分调解协议有效。2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2002年2月21日，被告孙雨林因在阁老坝街上购买房屋缺乏资金，遂多次找到原告协商将被告房屋及房屋后空地、院坝下面的土、大土堡的土、朱登钊责任田下面的土全部出卖给原告。后被告哥哥孙明学知道后也找原告要将房屋出卖给原告。原告与孙明达成8,000.00元购买孙明、孙明学房屋及周边空地和土一并转让给原告。其中孙明的自留地、责任田、责任土2.3亩由原告长期耕种。被告将房屋和流转的土地交付原告后，搬离阁老村建设组到阁老坝街上居住，双方一直没有发生争议。2017年，因修建南环公路需要征用被告流转给原告的部分土地，被告就站出来主张权利，要求分配征收补偿款。后经三合镇协调办协调，对已征收土地双方各占一半，对未征收已流转给原告的部分土地，确权权属属于被告孙明，征收补偿款双方各占一半，双方签补充协议，但双方一直未签补充协议。综上，原告特诉至法院，请求依法支持其诉求。 被告孙雨林辩称：1．我与原告系地邻关系，2002年2月21日我将三合镇高河村建设组2号木瓦结构房、猪牛圈、房前屋后的空地、院坝下面的土、大土堡的土、朱登钊责任田下面的土出售给原告，约定价位8,000.00元，另外将自留地、责任田给原告长期耕种，这事双方都认可。但协议中明确的是长期耕种，并不是原告诉称的流转，如果是流转土地，是要产生流转费，我自始至终都没有收取原告什么费用。2．原告诉称我因在阁老坝街上购房缺乏资金不属实，只是原告个人想象，被告的房屋早就建完了。3．现诉争的责任土、责任田的拥有人员是我母亲曾安华、孙明学、孙雨林、孙明月、孙明会等五人，被告没有权利处置另外四人的土地。综上，原告的诉讼不属实，请求法院查清事实后驳回原告的诉请。 被告曾安华辩称：土地是我的，是我的名字，我的土地是不会给哪个的，我的儿子都没有分断，也不是卖给原告，他们签协议时我都没有到场。 被告孙中波辩称：田土问题我爸爸没有卖给原告，只是给她长期耕种，马路下边的路属于原告走，权利还是我和孙雨林，土是给原告长期耕种，但是我们准备开年不给原告耕种了。 被告孙明英、孙明会、宋义明、孙中燕未到庭，也未提交书面答辩意见。 本院经审理查明以下案件事实：朱显花、孙明学、孙雨林均为三合镇高河村建设组的村民。2002年2月21日，原告作为乙方与孙明、孙明学作为甲方签订《购房协议》，协议中约定对甲方原居住的三合镇高河村建设组2号的房屋出售给乙方，售价为13,500.00元，其中孙明的房屋售价为8,000.00元，孙明学的房屋售价为5,500.00元。协议第一条约定：甲方已售的房屋为三合镇高河村建设村民组2号（及2号木瓦结构房、猪牛圈、房前房后的空地、院坝下面的土、大土堡的土、朱登钊责任田下面的土）。第三条约定：孙明的自留地、责任田、责任土长期属乙方耕种，孙明不得提取各种费用。国家稳收费用属朱显花自行负责，孙明不得干涉。第四条约定：甲方父母去逝后需在乙方的自留地、责任土上安葬，乙方（朱显花）不得以任何借口干涉。朱显花与孙明、孙明学在当事人处签字。宋义明、朱登方、宋義仕、朱显亮等在在场人处签字。执笔人：钱吉发。建设村民组组长朱显尤在协议上签名并加盖建设村民组印章。协议签订后，朱显花支付协议中约定的价款，孙雨林、孙明学将房屋及土地交付朱显花，双方一直未发生争议。后被告孙雨林父亲去世，需要埋葬在协议中由朱显花耕种的土地上，因朱显花不同意，孙明学用其他土地互换后安葬。2017年，原告与被告孙雨林因协议中的部分土地被征占，双方因征地补偿费归属发生争议，后经协调，双方达成“现有征地款各占一半，对未占的所有土地，双方签一份补充协议。注明：土地权属确给孙明，由朱显花长期耕种，若是征占，产生的利益双方各占一半。”的协调意见，朱显花与孙雨林在会议记录上签名。该次协调后，双方一直未签订补充协议。2019年11月6日，朱显花以孙雨林、孙明学为被告向本院提起诉讼，后于2019年11月25日撤回起诉。 另查明：1．孙明与孙雨林系同一人。2．孙明学于2020年7月18日去世，其继承人曾安华、宋义明、孙中波、孙中燕明确表示加入本案诉讼。3.3．孙明英与钱吉发原系夫妻关系，二人离婚后自1998年一直共同生活在一起。 再查明，曾安华与孙明学、孙雨林、孙明英、孙明会系母子关系，五人共同承包了三合镇高河村建设组4.85亩土地。案涉土地系自留地，与五人共同承包的4.85亩土地无关。 以上事实，有原、被告，《购房协议》、会议记录、三合镇阁老坝村民委员会证明、民事答辩状、民事裁定书、火化证、农村承包土地基本情况登记证等证据在卷佐证，经庭审举证、质证，足以认定。 本院认为，原、被告双方对《购房协议》中关于房屋转让并无异议，故本案发生争议的系《购房协议》中第三条“孙明的自留地、责任田、责任土长期属乙方耕种”的性质，该约定是否有效的问题。庭审中，被告孙雨林陈述协议中“房前房后的空地、院坝下面的土、大土堡的土、朱登钊责任田下面的土”均为自留地，并非承包地。按照土地管理法的规定，自留地属于农民集体所有。农村自留地是由农村集体经济组织按政策规定分配给其成员长期使用的土地，一般以农户为单位进行分配，其使用权一般由同一户籍成员共同享有，虽然我国法律法规对自留地经营使用权的具体内容没有作出明确规定，但从法律性质上讲，农村自留地等同于农村承包地，农民只享有经营使用权，不享有所有权。因此，农村自留地使用权以出租、转让等方式流转的，可参照农村承包地转包、出租、转让的相关规定和流转程序处理。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。第三十三条“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。”第三十四条“土地承包经营权流转的主体是承包方，承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式”等规定。本案中，原、被告均为同一集体经济组织成员，且双方所在的村民小组在《购房协议》上签字并盖章，所在集体经济组织对涉案自留地是由该集体经济组织分配给被告孙雨林一家使用以及被告孙雨林将该自留地流转给朱显花使用的事实予以确认，其对该转让行为并不表示反对，可视为同意。综上，朱显花与孙雨林、孙明学签订的《购房协议》中关于土地的约定系双方真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定，应为合法有效，合同是否备案并不影响该协议的效力。双方应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。《购房协议》中，双方约定孙雨林将涉案自留地交由朱显花长期使用，并未转让，朱显花也明确表示双方对案涉土地是转包行为，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十九条“承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。”之规定，被告作为承包方与发包方的承包关系并未因此而发生改变，双方享有的权利和承担的义务不变。朱显花基于《购房协议》占有、使用协议中约定的自留地并获取相应收益，其权利性质为债权，而非物权，被告作为土地的承包经营权人的权利并未因此发生改变。双方在协议中未明确约定案涉土地的流转期限，故双方应当继续履行该《购房协议》，由朱显花继续耕种案涉自留地。被告孙明英、曾安华提出对该《购房协议》中关于土地的转让并不知情，孙雨林、孙明学系无权处分，案涉《购房协议》于2002年2月21日签订，至今已达18年之久，被告曾安华与孙雨林、孙明学长期生活在一起，其辩解对土地流转不知情的辩解本院不予采信。被告孙明英与钱吉发虽然已离婚，但二人自1998年一直生活在一起，钱吉发系《购房协议》的执笔人，孙明英明确表示知道卖房的事情，否认知道土地流转之事，本院对被告孙明英提出不知道土地流转之事不予采信。被告孙明会结婚后并未在本地居住，但根据被告孙雨林等的陈述，被告孙明会在协议签订后返回过老家，对孙雨林、孙明学流转土地之事应当是知情的。被告曾安华、孙明英、孙明会对《购房协议》并未作否认表示，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条：“没有代理权，超越代理权，或者代理权终止后的行为，只有经被代理人的追认，被代理人才承担民事责任，未追认的，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为，而不作否认表示的，视为同意。”之规定，应视为曾安华、孙明英、孙明会同意孙雨林、孙明学流转土地及房屋的行为，故朱显花与孙明学、孙雨林于2020年2月21日签订的《购房协议》有效。关于原告提出基于该购房协议涉及其中2.3亩地中剩余部分调解协议合法有效的问题，原告提交了朱显花与孙雨林签字的会议记录证明其主张，该会议记录达成统一意见后，双方并未签订补充协议，故该会议记录中针对未被征占土地达成的意见并未发生法律效力。被告孙明英、孙明会、宋义明、孙中燕经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本院依法缺席判决。 为维护交易安全和诚实信用的民事法律行为，保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告朱显花与孙明学、被告孙雨林于2002年2月21日签订的《购房协议》有效。 二、驳回原告朱显花的其余诉讼请求。 本案案件受理费50.00元（已减半收取），由被告孙雨林承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  黄开群 二〇二〇年十二月七日 法官助理邓朝华 书记员陈开近