沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初15970号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行，住所地：沈阳市中山区中山路**，统一社会信用代码：912101027164086509。负责人：姜述松，系行长。委托诉讼代理人：韩昀鸰，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任明月，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。被告：刘迪,女，1996年12月16日出生，汉族，住黑龙江省庆安县。被告：保利达地产佳伴（沈阳）有限公司，住，住所地：辽宁省沈阳市沈河区沈水东路**9门一社会信用代码：91210100788709049Y。法定代表人：黎家辉。委托诉讼代理人：张美尊，系该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行与被告刘迪、保利达地产佳伴（沈阳）有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行委托诉讼代理人韩昀鸰到庭参加诉讼，被告刘迪经本院依法传唤，未到庭参加诉讼,保利达地产佳伴（沈阳）有限公司经本院依法传唤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年11月17日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告偿还原告借款本金312,019.76元，利息5,803.51元，罚息97.63元，合计317,920.90元（以上本金、利息、罚息截止日为2019年6月27日，具体偿还金额以实际发生为准）；3、原告对被告刘迪名下位于沈阳市沈河区，建筑面积81.2平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4、请求法院判令被告赔偿原告实现债权的费用，即律师费1000元；5、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。（共计：335,268.95元）事实和理由:1、2015年11月17日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行与被告刘迪签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款。贷款金额为33万元，贷款期限为360个月，即从2015年11月17日起到2045年11月17日止。本合同贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日，还款方式为等额本息还款。同时约定借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。2、被告刘迪以其名下位于沈阳市沈河区，建筑面积81.2平方米的房产为该笔贷款进行抵押担保。2015年11月25日，被告按协议约定到登记机关为该房产办理了抵押预告登记，登记权利人为原告。3、协议同时约定借款人发生下列任一情况，均构成违约：……借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……，出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……。抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用（包括但不限于保管费、评估费、拍卖费、过户费、税费、国有土地使用权出让金等）后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人。4、原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行与被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告自愿为上述债权提供连带责任保证。保证期间为：自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。保证担保的范围为主合同项下贷款本金，以及由此产生的利息(含复利和罚息)、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项(包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等)、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等)。5、借款合同签订后，原告如约发放贷款。贷款生成后，被告刘迪前期尚能按期偿还借款本息，但从2019年2月23日起未按期足额偿还原告借款本息。截至2019年6月27日，被告尚拖欠贷款本金312,019.76元，利息5,803.51元，罚息97.63元未还。6、原告委托北京市中银（沈阳）律师事务所处理本次诉讼，支出律师费1000元。被告沈阳华锐置业有限公司答辩，根据我公司与建行的合作协议及个贷合同约定，我公司在被告一办理房证后解除阶段性连带保证责任，借款数额由法庭核实，我公司不知情。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2015年11月17日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行与被告刘迪、保利达地产佳伴（沈阳）有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，被告刘迪向原告申请个人住房贷款，借款用于购买位于沈阳市沈河区，建筑面积81.2平方米的房产，借款额为人民币330,000元，借款期限为360个月，即从2015年11月17日至2045年11月17日，贷款利率采取月利率，执行浮动利率下浮10%，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日，还款方式为等额本息还款。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同还约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）由借款人承担。2、被告刘迪名下位于沈阳市沈河区，建筑面积81.2平方米的房产为该笔贷款进行抵押担保。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。3、被告刘迪于2015年11月25日到登记机关为抵押房产办理了抵押权预告登记，登记权利人为原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行。4、被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司自愿为被告刘迪的借款承担连带保证责任。担保范围包括借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等），保证期间为自本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。5、原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行按照合同约定于2015年11月23日向被告刘迪发放贷款，被告收到并使用该笔贷款初期能按约定还款，但2018年12月23日开始出现逾期，原告经过多次催收，被告均不能偿还当期及逾期应还贷款本金及利息。截止2019年11月26日尚欠借款本金312,011.76元，利息11,319.16元,罚息421.26元，共计323,752.18元。6、原告委托北京市中银（沈阳）律师事务所处理本次诉讼，支出律师费1,000元。上述事实，除当事人陈述外，另有《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款申请表、个人贷款支付凭证、对账单、预告抵押证、房屋电子登记查询证明、律师费发票、公告费发票等证据证明，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告刘迪经本院公告传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对原告所述的案件事实予以认定。原告与被告刘迪经签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。被告刘迪未按上述合同约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。本案，被告刘迪从2019年2月23日起未按期足额偿还原告借款本息，因此原告有权依照合同约定收回贷款，收回贷款即意味着合同的解除，故对原告要求与被告解除《个人住房（商业用房）借款合同》并偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行请求对被告刘迪抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求。依照《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案涉案房屋未办理抵押物登记，仅办理了备案登记，抵押权未能设立，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司承担保证责任的诉讼请求。因抵押房产尚未办理抵押登记，原告有权要求被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司对该笔借款本息及诉讼费用的偿还承担连带保证责任，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于律师费的问题。在《个人住房（商业用房）借款合同》中约定了，由借款人及保证人承担原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行实现债权的费用，包括但不限于律师费。故律师费应由被告承担。根据沈阳律师协会自2015年9月6日起试行的《沈阳市律师业服务收费标准（试行）》显示，标的额10万至50万元部分的收费比例为7%-9%，本案符合相关律师收费标准。本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行与被告刘迪、保利达地产佳伴（沈阳）有限公司于2015年11月17签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告刘迪于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行借款本金312,011.76元，利息11,319.16元,罚息421.26元，共计323,752.18元未还（以上本金及利息截止日为2019年11月26日），并自2019年11月27日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行逾期利息至本判决实际清偿之日止；三、被告刘迪于本判决生效后十日内一次性支付原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行律师费1000元；四、被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前对被告刘迪应支付的上述款项承担连带保证责任，并在承担连带保证责任后，有权向被告刘迪追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6329元，保全费2110元，公告费400元均由被告刘迪、保利达地产佳伴（沈阳）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李学佳人民陪审员  董秀坤人民陪审员  刘光珍二〇二〇年十二月十七日法官助理金婉书记员宋娇娇本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。