河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初3151号原告：程云恒，男，1978年1月26日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：李刚，河南度信律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王路，河南度信律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：交通银行股份有限公司南阳分行，住所地南阳市独山大道与张衡路交叉口东北角中泰国际大厦裙楼**，统一社会信用代码91411300681792911N。负责人：曾庆辉，该行行长。委托诉讼代理人：邓景坡，男，该银行员工，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：刘丽佳，河南问鼎律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人：杨焕珍，女，1969年6月3日出生，住。第三人：陈中锋，男，1968年10月10日出生，住址同上。原告程云恒与被告交通银行股份有限公司南阳分行(以下简称交行南阳分行)、第三人杨焕珍、陈中锋案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告程云恒的委托诉讼代理人王路，被告交行南阳分行的委托诉讼代理人邓景坡、刘丽佳，第三人陈中锋作为第三人杨焕珍的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程云恒向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、停止对新野县××路与××路交汇处书香人家小区8幢1单元402室房屋的执行并解除查封措施；2、本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2018年5月7日,原告与第三人签订《房屋买卖协议》，约定将第三人杨焕珍购买的案涉房屋以58万元价格转让给申请人，协议签订之日支付56万元,余款2万元于房屋过户办理完毕之日支付,房屋于协议签订后3日内交付。协议签订当日，申请人将56万元转账至陈中锋个人名下,同日,第三人将房屋钥匙及《商品房买卖合同》、收据等关于房屋产权手续交付给原告，履行了房屋交付义务。房屋交付后，原告占有该房屋并向物业公司缴纳了水电费、物业费。故原告签订《房屋买卖协议》及占有使用房屋等合法行为早于人民法院2020年6月12日的查封措施。原告接收房屋后，即向第三人杨焕珍、开发商要求变更登记,而开发商以该小区部分楼盘存在违规问题而无法将产权登记在杨焕珍名下,也就无法登记在原告名下,无法办理产权变更并不是原告的原因。2020年7月，原告发现购买的房屋被贵院查封,即向贵院提起执行异议,认为原告排除执行的理由符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,且原告的物权期待权优先于被告的金钱债权,应当排除对案涉房屋的执行。2020年10月30日,贵院作出（2020)豫1391执异15号执行裁定,驳回了原告的执行异议申请。原告不服该执行裁定，故依法提起民事诉讼。被告交行南阳分行辩称，一、原告未取得案涉房屋所有权，无权排除执行。《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。原告明知该房屋无房屋所有权证而受让，该交易行为违反了行政强制性规定而无效，原告不能取得该房屋所有权。《物权法》第九条规定，不动产物权的变动登记生效，未经登记不发生物权变动效力。原告未取得案涉房屋所有权证，不是房屋所有权人，无权排除执行。二、本案不适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，该条款适用的前提是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，而本案中不动产并未登记在被执行人杨焕珍、陈中锋名下，而是登记在开发商名下，故该条款适用的前提不成立。即使依据该条款，原告也不能证明其实际占有、使用该房产。三、法院对案涉房产查封具有合法依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告在房屋交易时明知房屋没有房产证而受让具有过错，该交易行为违反行政强制性规定而无效。故法院对案涉房屋查封具有合法依据。第三人杨焕珍、陈中锋述称，第三人在2018年5月已将涉案房屋出售给了原告，原告已经交付购房款，第三人也已经将相关手续交付原告。涉案房屋因开发商原因一直办不下手续，导致房屋无法过户。本院经审理认定事实如下：2011年8月9日，第三人杨焕珍、陈中锋与案外人新野县瑞祥房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，第三人购买了位于新野县××路与××路交汇处书香人家8幢1单元402号房产一处，总价款为423697元。第三人首付263697元，下余160000元向中国银行申请了十年期按揭贷款。上述《商品房买卖合同》已经新野县房产管理局登记备案。2018年5月7日，第三人杨焕珍、陈中锋与原告程云恒签订《房屋买卖协议》，约定第三人将上述房屋以580000元出售给原告，原告按照约定于协议签订当日向第三人陈中锋支付560000元，下余20000元双方约定过户手续办理完毕之日支付。原告购买上述房屋后未进行装修入住，现涉案仍为毛坯状态，原告交纳物业费、水电费等至2020年12月31日。2020年4月25日，本院对交通银行股份有限公司南阳分行与河南中牧联合担保有限公司、朱俊芳、陈**丽、王国庆、鲁德芝、陈中锋、杨焕珍、新野县康星棉业有限公司、新野县康园纺织有限公司金融借款合同纠纷一案作出（2020）豫1291民初374号民事判决，判决生效后二十日内，新野县康园纺织有限公司向交通银行股份有限公司南阳分行偿还借款本金799万元，支付利息、罚息及复利共计1089824.62元（截止到2020年4月8日），并自2020年4月9日按照合同约定的罚息利率标准给付罚息及复利至款付清之日止；河南中牧联合担保有限公司、朱俊芳、陈**丽、王国庆、鲁德芝、陈中锋、杨焕珍、新野县康星棉业有限公司对上述第一项应付款项承担连带清偿责任。承担保证责任后，有权向新野县康园纺织有限公司追偿；驳回交通银行股份有限公司南阳分行其他诉讼请求。交通银行股份有限公司南阳分行向本院申请强制执行，本院于2020年6月8日立案，在执行过程中，本院于2020年6月10日作出的（2020）豫1391执192号执行裁定书，裁定冻结被执行人河南中牧联合担保有限公司、朱俊芳、陈**丽、王国庆、鲁德芝、陈中锋、杨焕珍、新野县康星棉业有限公司、新野县康园纺织有限公司在银行的存款9295012.75元或查封、扣押与其价值相等的财产。本院于2020年6月12日前查封了被执行人杨焕珍位于河南省××路与××路××小区××单元××室房屋。后原告程云恒以查封房产系其所有为由向本院提出案外人执行异议，要求法院中止对河南省××路与××路××小区××单元××室房屋的执行，本院于2020年10月30日作出（2020）豫1391执异15号执行裁定书，驳回程云恒的异议请求。裁定书送达后，程云恒在法定期限内向本院提起诉讼。另查明：1、第三人杨焕珍、陈中锋于2020年4月30日一次性结清银行按揭贷款；2、新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于2020年7月28日出具的《证明》中称“（涉案房屋）产权证正在办理中”。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行。”交行南阳分行对杨焕珍、陈中锋的担保债权业经人民法院生效判决予以确认,而程云恒与杨焕珍、陈中锋签订的《房屋买卖协议》亦是真实合法的交易,交行南阳分行和程云恒均系杨焕珍、陈中锋的债权人,二者的法律地位平等,但各自的债权内容有别。具体而言,交行南阳分行作为债权人,在债务人和其他保证人未清偿债务的情况下,有权要求保证人杨焕珍、陈中锋以其全部财产承担连带清偿责任,其债权指向的责任财产范围,是杨焕珍、陈中锋的全部个人财产。而程云恒作为债权人,在案涉《房屋买卖协议》签订后,已经依约定支付了绝大部分房屋价款,并实际占有了案涉房屋,虽然并未办理过户登记,但程云恒作为合法占有人有权要求出卖人杨焕珍、陈中锋为其办理案涉房屋的过户登记手续。由此可见,交行南阳分行作为债权人的权利内容,指向的是杨焕珍、陈中锋的一般责任财产,并非指向案涉房屋这一特定财产;而程云恒作为债权人的权利内容,则以案涉房屋这一特定财产为唯一客体。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定:“占有的不动产或动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或妨害造成损害的,占有人有权请求损害赔偿”。程云恒已经对涉案房屋实际占有使用至今，其作为案涉房屋的买受人,除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外,其作为合法占有人还依法享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。本案中,杨焕珍、陈中锋将案涉房屋出售给程云恒并取得房屋价款的行为,虽然在客观上导致了其责任财产中的一部分从实物形态转化为货币形态,但其责任财产的范围并未因此而不当减损,交行南阳分行作为债权人的权利并未因此而受到损害。相反,在案涉《房屋买卖协议》合法成立、且已经实际履行的情况下,查封案涉房屋并将其作为交行南阳分行债权执行标的的结果,不仅在客观上不当扩张了杨焕珍、陈中锋的责任财产范围,亦直接损害了程云恒的合法权利。综上，原告程云恒提出的执行异议可以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：停止执行新野县中兴路与健康路交汇处书香人家小区8幢1单元402室的房屋。案件受理费9600元，由被告交通银行股份有限公司南阳分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  何 志审 判 员  李剑光人民陪审员  吴 森二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  宋 伟