湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初11967号原告长沙矿冶研究院有限责任公司，住所地：湖南省长沙市麓山南路**。法定代表人谢建国，该公司董事长。委托代理人夏叶，女，1990年3月20日出生，汉族，住湖南省临湘市。系公司员工。委托代理人刘淑楠，女，1997年8月23日出生，汉族，住湖南省桃源县。系公司员工。被告长沙华鹰健身管理有限公司，住，住所地：湖南省长沙市雨花区芙蓉南路******/div>法定代表人曹礼华，该公司总经理。原告长沙矿冶研究院有限责任公司（以下简称“矿冶研究院”）诉被告长沙华鹰健身管理有限公司（以下简称“华鹰健身公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年11月19日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告的委托代理人夏叶、刘淑楠，被告的法定代表人曹礼华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告矿冶研究院向本院提出如下诉讼请求：1.确认双方的《房屋租赁合同》自2020年6月19日解除；2.判令被告返还房屋，并支付逾期返还房屋期间房屋占用费（按原租金标准计算至实际返还之日）；3.判令被告向原告支付逾期租金（包括房屋租金和物业管理费）共计503614.8元，其中逾期支付2019年10月至2020年6月的房屋租金为426135.6元；逾期支付2019年7月至2020年6月的物业管理费为77479.2元；4.判令被告按逾期支付租金每日万分之五标准向原告支付自逾期支付之日起至实际付清之日止的违约金（暂计算至2020年6月23日为50106.19元）；5、判令被告按实际逾期天数向原告支付日租金一倍的逾期返还房屋违约金；6、判令被告向原告补交6个月免租期间的房屋租金共计284090.4元；7、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2015年4月28日签订《房屋租赁合同》，双方约定原告将位于长沙市岳麓区××路××号“中南麓南商业广场”三楼3001号铺面（建筑面积1076.10平方米）租赁给被告使用，租赁期限为10年，即从2015年5月1日起至2025年4月30日止。双方约定装修期从2015年5月1日至2015年7月31日共3个月，期间免除房屋租金和物业管理费；免租期从2015年8月1日至2016年7月31日共12个月，期间免除房屋租金。合同约定计租起始日为2016年8月1日，租金标准为按建筑面积50元／ｍ2／月（其中房屋租金44元／ｍ2／月，物业管理费6元／ｍ2／月），租金支付方式为每三个月支付一次，具体为提前10天支付下一次租金。合同第十条第4款第1项约定被告逾期支付或不支付租金达一个月的，原告有权解除合同，合同第六条第2款约定被告应于租赁期满或合同解除之日起十五日内返还房屋。合同第十一条约定：“被告逾期未支付租金，每逾期一日按欠缴金额的5%支付违约金；租赁期满或合同终止，被告应如期交还租赁物，被告逾期归还应向原告支付合同日租金一倍的违约金。”合同签订后，原告按约定履行了合同义务，但被告使用房屋后未按约向原告支付房屋租金和物业管理费。被告拖欠2019年7月起至今的物业管理费和2019年10月起至今的房屋租金，经多次催要，被告仍未予支付，原告按照合同约定依法行使合同解除权，并于2020年6月19日向被告发送《关于解除房屋租赁合同的函》，《房屋租赁合同》自2020年6月19日解除。截止2020年6月23日，被告仍欠付2019年10月至2020年6月房屋租金426135.6元，以及2019年7月至2020年6月物业管理费77479.2元，两项费用共计503614.8元。根据合同约定，被告逾期支付租金应当按欠付金额的5%每日向原告支付违约金，考虑到被告实际情况，原告按欠付租金金额万分之五每日标准计算违约金，计算时间为自逾期支付之日起至实际付清之日止，暂计算至2020年6月23日为50106.19元。同时，根据合同约定，被告应当于2020年7月4日前返还房屋，被告逾期返还房屋应当向原告支付逾期返还房屋期间房屋占用费（按原租金标准计算至实际返还之日），并按实际逾期天数向原告支付日租金一倍的逾期返还房屋违约金。另，原告基于长期租赁关系为被告提供了较长的免租期（12个月），现因被告原因导致合同提前解除，损害了原告的逾期利益，被告的免租期应当缩短，按照实际租赁期间与合同约定租赁期间的比例计算，被告应当向原告补交6个月免租期间的房屋租金共计284090.4元。综上，为维护原告合法权益，请求法院支持原告全部诉讼请求。被告华鹰健身公司辩称：一、对欠付的租金、物业费金额无异议，但水电费已经付清。二、被告租赁的房屋在中南大学校门口，被告申请寒暑假免租，但原告没有同意，今年又遇上疫情，被告从2020年1月10日开始闭馆，一直到2020年5月18日街道办事处催被告复工复产，后来到2020年9月15日大学开学，并且只有大四的学生开学，学校又是封闭式管理，被告经营到2020年9月15日，学校才陆续开学，被告才正式营业。因为原告是央企，被告打报告申请减租三个月，但原告提出要先交租金之后才能减免。2020年11月6日，因被告没有交纳房租，原告通知说要停电，从2020年11月6日早上八点多一直停电至今都没有恢复来电。被告是预付款行业，会员交了会费，被告希望履行自己的职责，现在停电期间会员都在免费使用，希望原告能够给被告一个缓冲时间，大学还有一个多月就快放寒假，希望能够经营到大学放寒假，以便被告给会员一个交代。三、之前已恢复营业的一个多月收入都用于发放员工工资，被告现在在申请贷款，也在找亲朋好友凑钱，被告也不想拖欠原告的钱，希望原告能够给被告一个缓冲的时间。经审理查明，2015年4月28日，原告矿冶研究院（甲方）与被告华鹰健身公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条租赁标的物甲方将位于长沙市岳麓区××路××号“中南麓南商业广场”三楼3001号铺面建筑面积1076.10ｍ2（套内面积879.50平方米）租赁给乙方使用。如无例外约定，本协议项下的租金、物业管理费等费用均以建筑面积为计算标准。第二条租赁用途乙方租用该商铺用于“健身及相关配套服务”的经营场地。租赁期内，未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准，乙方不得擅自改变该商铺的用途，不能用作不符合国家法律法规的经营用途。第三条租赁期限及装修期1.租赁期限为10年，即从2015年5月1日起至2025年4月30日止。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回租赁物，乙方应如期交还。乙方应在租期届满日起15日内腾房。2.装修期：从2015年5月1日至2015年7月31日共计3个月，乙方享受免租金与物业管理费，但须缴纳水电费，水电费按照物业公司规定标准执行。3.免租期：从2015年8月1日至2016年7月31日共计12个月，乙方只享受免租金优惠，但应按约定缴纳物业管理费及其他相关费用，物业费暂定6元／ｍ2……第四条租金及支付时间1.租金标准：从2016年8月1日至2018年7月31日，租金标准为按建筑面积50元／平方米／月（其中租金44元／平方米／月，物业管理费6元／平方米／月），月租金为人民币53805元。此后甲乙双方每两年根据周边同类商场租金情况协商调整，原则上与周边同类商场租金标准持平；物业管理费按实际标准由甲方代收代缴……3.租金支付方式和时间：计租起始日为2016年8月1日，第一次租金（2016年8月1日-2016年10月31日租期租金）需在2016年8月1日前10个工作日内完成，支付金额为161415元。以后租金每三个月支付一次，具体为提前10天支付下一次的租金。4.合同签订后三个工作日内乙方须向甲方支付履约保证金人民币壹拾陆万元整（￥160000.00），合同解除或期满中止后30日内，甲方须全额不计利息一次性将人民币壹拾陆万元整（￥160000.00）履约保证金退还给乙方，退还之前如乙方有损坏房屋、拖欠租金等情形，在扣除相应金额后予以退还余额；退还时如履约保证金不足以抵偿房屋损坏或拖欠的租金等费用的，保证金不退还，并且甲方有权继续向乙方追偿金额不足的部分。5.以上租金价格均为含税价格，由甲方办理完税手续并向乙方开具房租发票；物业费发票由物业公司直接向乙方开具，甲方负责协调……第十条合同的变更、解除与终止……4.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物，由此给甲方造成的损失，乙方应予以赔偿：（1）不支付或者不按照约定支付租金达1个月的……；第十一条违约责任1.乙方如逾期未支付租金，每逾期一日，则乙方须按欠缴金额的5%支付违约金；租赁期满或合同终止，乙方应如期交还该租赁物，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付本合同租金一倍的违约金，并应承担由此给甲方造成的一切损失及甲方维权费用（包括但不限于诉讼费、律师费和交通费等）……”上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告并签订了《房屋交接验收确认书》，被告亦依约向原告支付了160000元履约保证金，合同履行期间，被告自2019年7月1日起未再履行物业管理费缴纳义务，自2019年10月1日起未再履行租金支付义务，截至2020年5月31日，被告共拖欠原告租金426135.6元未支付、拖欠物业管理费77479.2元未支付，对上述欠付的金额，被告明确表示认可。因被告一直未履行租金及物业管理费支付义务，2020年5月21日，原告向被告发送《关于催缴房屋租金的函》，载明：“长沙华鹰健身管理有限公司：贵司于2015年4月28日与我司签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），约定贵司租赁我司所属中南麓南商业广场三楼3001号铺面，房屋建筑面积1076.10m2，合同对租期、租金的计算和支付、违约责任等均作出了明确约定。同日，我司按约完成房屋交付，但贵司使用房屋后未按约向我司支付租金及物业费。截至2020年5月21日，贵司累计欠缴我司房屋租金及物业费共计503614.8元（详见附表）。请贵司收到本函后于2020年5月30日前向我司缴纳所欠房屋租金及物业费共计503614.8元。若贵司逾期未支付，我司将通过法律途径追缴贵司所欠房屋租金及物业费，并依合同约定按欠缴金额的5%每日向贵司收取违约金（以贵司实际应付房屋租金及物业费之日起算），由此引起的一切损失均由贵司承担。望贵司以多年保持的良好信誉与市场诚信为重，慎思并妥善以待。”后被告仍未履行付款义务。2020年6月19日，原告向被告邮寄长矿冶律函字[2020]19号《关于解除房屋租赁合同的函》，载明：“长沙华鹰健身管理有限公司：贵司于2015年4月28日与我司签订《房屋租赁合同》，我司按照约定履行了合同义务，但贵司未按约向我司支付租金（包括房屋租金和物业管理费）。贵司拖欠自2019年7月起至今的物业管理费和2019年10月至今的房屋租金，经多次催要，贵司仍迟迟未予支付。我司根据《房屋租赁合同》第十条第4款第1项“贵司不支付或不按约定支付租金达一个月，我司有权解除合同收回租赁物”的规定，现通知贵司，双方签订的《房屋租赁合同》自2020年6月19日解除，请贵司自合同解除之日起十五日内将自有设备、工具、材料等未形成附合的物品带走，并将房屋打扫干净后返还房屋。逾期返还房屋的，贵司除应当向我司支付逾期返还房屋期间房屋占用费（按原租金标准计算至实际返还之日）外，还应当按实际逾期天数向我司支付日租金一倍的逾期返还房屋违约金。”同日，被告收到上述函件。2020年11月4日，原告向被告的法定代表人发送停电通知，后原告自2020年11月6日早上八点起对被告所租房屋断电，停电期间被告一直在营业。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经本院依法认定的《房屋租赁合同》、《房屋交接验收确认书》、《房屋租赁安全协议书》、《关于催缴房屋租金的函及附表》、《关于解除租赁合同的函》予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的涉案《房屋租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方当事人均应严格按照合同约定履行相应的合同义务。然合同履行过程中，被告自2019年7月1日起未再向原告履行物业管理费支付义务，自2019年10月1日起未再向原告履行租金支付义务，截至2020年5月31日，被告共计拖欠原告租金426135.6元、物业管理费77479.2元未支付，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任。关于原告的各项诉请，具体分析如下：关于原告要求确认双方租赁合同于2020年6月19日解除并收回涉案房屋的诉请。本案中，被告自2019年7月1日起未再向原告履行物业管理费支付义务，自2019年10月1日起未再向原告履行租金支付义务，截至2020年5月31日，被告共计拖欠原告租金426135.6元、物业管理费77479.2元未支付，根据原、被告签订的涉案《房屋租赁合同》第十条之约定，被告不支付或者不按照约定支付租金达1个月的，或欠缴各项费用达1个月的，原告有权解除合同，收回租赁物。截至2020年6月19日，被告拖欠原告租金及物业管理费已近一年，根据双方上述合同约定，原告有权解除双方签订的涉案租赁合同。关于合同解除的时间，因原告已于2020年6月19日向被告送达了《关于解除房屋租赁合同的函》，原告在该函中已明确通知双方租赁合同于2020年6月19日解除，故对原告的上述诉请，本院予以支持。虽然被告辩称其经营的业态主要面向当地大学生群体，但原告作为一家专门从事健身会所经营的公司，其在承租涉案房屋从事健身会所经营之前对其面向的客户群体已经明确知晓，因此，上述因素并不能构成被告拖欠租金的理由。另，虽然2020年爆发的新冠病毒肺炎疫情对被告的经营造成了一定影响，但其违约行为在疫情发生前即已产生，且其复工复产后亦未及时采取有效措施向原告补交欠付的租金及物业管理费，因此，新冠病毒肺炎疫情的发生亦不构成其拒付租金的正当理由。关于原告要求被告支付自2019年10月1日至2020年5月31日期间拖欠的租金426135.6元、自2019年7月1日至2020年5月31日期间拖欠的物业管理费77479.2元的诉请，因被告对上述欠付的金额无异，故本院予以确认。对2020年6月1日之后的租金及物业管理费，被告仍应依约支付给原告，因双方租赁合同已于2020年6月19日解除，故被告自2020年6月1日至2020年6月18日期间应依约向原告支付租金44元/平方米/月×1076.1平方米÷30天×18天=28409.04元、物业费6元/平方米/月×1076.1平方米÷30天×18天=3873.96元。以上租金共计426135.6元+28409.04元=454544.64元、物业费共计77479.2元+3873.96元=81353.16元。关于原告主张的房屋占用费问题，因2020年6月19日之后被告一直在占用涉案房屋，故被告仍应按涉案租赁合同约定的标准（50元/平方米/月，其中，租金44元/平方米/月、物业管理费6元/平方米/月）向原告支付房屋占用费至其实际将涉案房屋返还给原告之日止。关于原告要求被告按万分之五每日支付逾期支付租金违约金的诉请，虽然原告已自愿将租赁合同中约定的按欠缴租金百分之五每日支付违约金的标准降低为万分之五每日，但该标准亦明显偏高，同时，2020年爆发的新冠病毒肺炎疫情这一不可抗力事件的发生对被告的经营造成了重大影响，客观上加重了被告不能及时支付租金的风险，且现双方租赁合同已被确认解除，故考虑到上述实际情况，本院从公平原则的角度考量，对被告应承担的逾期支付租金的违约金酌情予以调整，酌定由被告一次性支付原告违约金20000元。关于原告要求被告按实际逾期天数支付日租金一倍的逾期返还房屋违约金的诉请，因本院已判决由被告向其支付房屋占用费至实际返还涉案房屋之日止，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告补交6个月免租期间的房屋租金的诉请，因无合同依据，且原告在被告使用涉案房屋期间对涉案房屋采取了强制停电措施，原告亦存在过错，故对其该项诉请，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告长沙矿冶研究院有限责任公司与被告长沙华鹰健身管理有限公司于2015年4月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月19日解除；二、限被告长沙华鹰健身管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于长沙市岳麓区××路××号“中南麓南商业广场”三楼3001号铺返还给原告长沙矿冶研究院有限责任公司；三、限被告长沙华鹰健身管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙矿冶研究院有限责任公司支付租金共计454544.64元、物业管理费81353.16元，并应自2020年6月19日起按50元/平方米/月（其中租金44元/平方米/月、物业管理费6元/平方米/月）的标准向原告支付房屋占用费至被告将涉案房屋实际返还给原告之日止；四、限被告长沙华鹰健身管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙矿冶研究院有限责任公司支付逾期支付租金的违约金20000元；五、驳回原告长沙矿冶研究院有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取6089元，由原告负担1089元，被告负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年十二月二十一日法官助理贺梅清书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。