河南省封丘县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0727民初3168号原告：熊启平，男，1989年5月18日生,汉族，住重庆市开州区。被告：王文化，男，汉族，1984年11月9日出生，住河南省封丘县。第三人：沈依平，男，汉族，1972年4月20日生，住重庆市开州区。第三人：彭继林，女，汉族，1972年8月1日生，住重庆市开州区。原告熊启平与被告王文化，第三人沈依平、彭继林执行异议之诉一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告熊启平委托代理人崔周平、被告王文化、第三人沈依平到庭参加诉讼。原告熊启平，第三人彭继林经本院依法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告熊启平向本院提出诉讼请求：1.请求判令在（2020)豫0727执530号执行案件中停止对位于重庆市××××号房屋的执行，解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年12月26日，河南省新乡市中级人民法院做出（2019)豫07民终2436号民事判决书，判决为：1、撤销河南省封丘县人民法院（2017)豫0727民初2787号民事判决书：2、常青、沈依平于本判决生效后十日内支付王文化租赁费153197.51元及后续租赁费…；3、驳回王文化的其他诉讼请求。判决生效后由于常青、沈依平未履行，王文化向封丘县人民法院申请强制执行。执行过程中，封丘县人民法院于2020年4月24日作出（2020)豫0727执530号执行裁定书及协助执行通知书各一份，裁定查封了沈依平名下位于重庆市开县××号房××套（不动产权证书号为312房地证2015字第16771号，以下简称“案涉房屋”）及负1-311地下车库（不动产权证书号为渝［2016]开县不动产权第000229798号）。案涉房屋登记权利人为第三人沈依平、彭继林。因原告已购买并实际占有案涉房屋，故于2020年7月27日向封丘县人民法院提出书面异议申请。2020年8月13日，封丘县人民法院向原告送达了（2020)豫0727执异38号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求。原告认为原告对案涉房屋享有的权利已足以排除法院执行，具体理由如下：2020年4月23日，原告与沈依平、彭继林签订《定金合同》，双方就案涉房屋的交易初步达成一致意见，且原告向沈依平、彭继林支付3万元作为定金。2020年5月2日，原告与沈依平、彭继林签订《重庆市存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，约定：沈依平、彭继林将位于重庆市××××号的房屋，以103.6万元的价格出售给原告。原告按照约定，于2020年4月23日向沈依平、彭继林支付定金3万元，于2020年5月3日支付购房款37.5万元。此外，原告于2020年6月1日支付购房206026元，用于偿还案涉房屋剩余未还购房贷款，办理解除案涉房屋的抵押。剩余购房款，双方约定分别于2020年8月2日及案涉房屋产权过户当日支付。2020年5月2日，沈依平、彭继林按约向原告交付了案涉房屋。案涉房屋交付后，原告便开始对案涉房屋进行装修，目前案涉房屋仍处于装修过程中。案涉房屋贷款本息结清后，原告请求沈依平、彭继林配合办理房屋过户手续时才发现，案涉房屋已于2020年5月14被贵院司法查封。贵院强制执行沈依平的债权为金钱债权，原告于贵院查封案沙屋前便已签订合法有效的书面房屋买卖合同并实际合法占有。装修多涉房屋，且原告已按合同约定支付了大部分购房款，案涉房屋未能登记也并非原告的原因。此外，原告同意将利余购房款按照贵院求交付执行。故原告对案涉房屋享有的权利，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。综上，原告对案涉房屋享有的权利足以排除执行，为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起执行异议之诉，望贵院判如诉请。被告王文化辩称：原告和第三人属于私下交易，不能对抗被告王文化享有封丘县人民法院判决书及执行裁定书，故不能支持原告的诉讼请求。第三人沈依平辩称：（2017）豫0727民初2787号一审二审我都是缺席判决的，我现在在重审。未收到立案手续。第三人彭继林未答辩。根据原被告及第三人的诉辩意见，本院确定本案的审理焦点为：原告诉讼请求是否合理是否应予支持。原告向本院提供的证据有：一、定金合同1份，定金房款收款收据2份，买卖合同1份，房屋买卖补充协议1份，熊启平中国建设银行个人账户支出交易明细1份。证明原告与第三人于2020年4月23日就案涉房屋签订定金合同，于2020年5月2日签订买卖合同及补充协议，且原告按约定向第三人共计支付购房款611026元。二、贷款还清证明1份，案涉房屋登记证书1份，证明案涉房屋于2020年6月1日还清了按揭贷款，并于2020年6月4日办理了抵押权注销登记。原告在案涉房屋办理完毕注销抵押登记后准备过户时，发现案涉房屋被贵院司法查封无法办理过户手续，故并非原告的原因未办理过户手续。三、装修材料购置单5份，案涉房屋现场照片6张及视频1份，证明原告于2020年5月2日接房后便已经进场施工，并为案涉房屋装修购置了相关装修材料。视频庭后提交。四、原告熊启平向封丘县人民法院执行局缴纳剩余房款424974.00元的转账凭证的手机截屏。被告王文化向本院提交的证据有：（2017）豫0727民初2787号民事判决书及中院判决书各1份（复印件）。第三人彭继林、沈依平均未向本院提交证据。本院依职权调取证据有：1、（2020）豫0727执530号裁定书及送达回证；2、（2020）豫0727执异38号裁定书。本院认为，原被告提供的证据与本院依职权调取的证据，能够相互印证，符合证据的“三性”特征，本院均予以采信。根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，本院确定以下案件事实：2020年4月23日，原告熊启平与第三人沈依平、彭继林就涉案房屋的买卖达成了购买意向，并签订了定金合同，合同的主要内容为：“合同编号：DJ0000413定金合同甲方（××）彭继林沈依平证件名称及号码：512222197208014512222197004乙方（购买人）代理人：熊启平证件名称及号码：丙方（居间方）重庆上和不动产经济有限公司鉴于乙方通过丙方居间介绍向甲方购买位于重庆市××××23-1房屋，甲乙丙在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，为明确彼此的权利义务关系，订立本合同。一、该房屋情况概述：（一）该房屋所属楼盘侨城御景3幢23层1房号；建筑面积约107平方米；权利人沈依平；权属证明名称房产证；编号：312房地证2015字第16771；房屋用途：成套住宅；国有土地使用权以出让方式取得；（二）该房屋装修状况：装修房，该房屋目前是否抵押：有，房屋是否设立租赁：无，该房屋是否附着户籍：无，交房时间：签订合同当日；二、该房屋转让价格，房款支付方式：甲乙双方同意以￥1036000.00元（大写人民币壹佰零拾叁万陆仟元）整的价格买卖该房屋；三、定金支付：乙方为表示购买该房屋的诚意，同意于签订本合同时，即向甲方支付定金人民币：￥30000元，（大写叁万元）整，除押尾款伍万元外，其余款项签正式合同之日付一半，另一半三个月付清。代理人张弟兰代理人熊启平签约日期2020年4月23日”，定金合同签订当天，原告熊启平向甲方（出卖方）代理人张弟兰支付了定金30000元。张弟兰向原告熊启平出具了收据一份，收据的主要内容为“定金/房款收款收据NO:0001308合同编号：DJ0000413委托代理人：张弟兰兹收到熊启平购买位于重庆市××区××路房屋（所属楼盘侨城御景3幢23层1号房）的以下款项，购房定金30000元银行转账，收款人卡号为62×××66农村商业银行收款人身份证号：500234199302010823收款人签字盖章：张弟兰日期2020年4月23日”。2020年5月2日，原告熊启平与第三人沈依平、彭继林签订《重庆市存量房买卖合同》，合同的主要内容为：“甲方（××）沈依平共有权人：彭继林乙方（购买人）熊启平根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律、法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平和诚实信用原则，协商一致的基础上就存量房屋买卖事宜达成以下协议：一房屋基本情况（一）甲方所售房屋坐落于重庆市××云枫街道××号，所属楼盘侨城御景3幢22层1房号，该房屋建筑面积105.76平方米；（二）、该房屋用途为成套住宅。（三）、该房屋由甲方买卖方式取得。（四）、该房屋不动产权证号为：312房地证2015字第16771号。（五）、该房屋占用范围内的国有土地使用权以出让方式获得。五、成交价格、付款方式及资金划转方式（一）该房屋总成交为￥1036000元（大写壹佰零拾叁万陆仟元）整，该成交价包含该房屋附属设施设备，装饰装修、相关物品。（二）甲乙双方一致同意交易付款方式为：商业贷款，条件以及划转方式的约定详见补充协议。七、税费承担：由乙方一并承担。十一、本合同经双方签字盖章之日生效。甲方（××）签章：沈依平彭继林乙方（购买人）委托代理人签章：熊启平签约日期：2020你那5月2日签约地点：侨城御景店”。合同签订后原告熊启平与第三人沈依平、彭继林就房屋成交价格、支付方式等内容又签订了房屋买卖补充协议，该协议的主要内容为：“房屋买卖补充协议售方：沈依平（简称甲方）售方：彭继林（简称甲方）买方：熊启平（简称乙方）身份证号：身份证号：身份证号：。甲乙双方友好协商一致，就坐落于重庆市××云枫街道××号侨城御景3幢23-1号）房屋买卖事宜作出以下约定：一、成交总价甲乙双方协商一致同意，该房屋成交总价为人民币1036000.00元（大写：壹佰零叁万陆任元整），此价格包含物业附属设施清单上所列的家具家电、装修装饰和配套设施。二、房款支付（一）乙方于2020年4月23日向甲方支付定金人民币30000.00元（大写：叁万元整），该定金在支付首笔房款时，将作为房款的一部分扣除。（二）乙方于2020年5月2日向甲方支付购房款人民币375000.00元（大写：叁拾柒万伍仟元整）。（三）乙方于2020年8月2日向甲方支付购房款人民币375876.22元（大写：叁拾柒万伍仟捌佰柒拾陆元贰角贰分）。（四）甲方办理该房屋产权过户手续到乙方名下当日付清尾款，若因乙方原因一年内无法过户到乙方须支付甲方购房款人民币50000.00元（大写：伍万元整）甲方有责任配合乙方后期过户的相关事宜。（五）剩余购房款人民币205123.78元（大写：贰拾万伍仟壹佰贰拾叁元柒角捌分）。由于甲方原购买该房屋时向重庆银行股份有限公司开州支行申请的个人购房贷款，截止2020年4月20日未偿还贷款本金余额为人民币205123.78元。经甲乙双方自愿协商一致，由乙方承担偿还甲方原购买该房屋时向重庆银行股份有限公司开州支行申请的个人购房贷款剩余未偿还贷款，并用于冲抵本次房屋购买未支付剩余房款：且乙方应从2020年4月23日起承担偿还该贷款的本金及利息（还款账户继续以：沈依平原还款银行账户，卡号：62×××89;每月偿还本金及利息以银行扣款金额为准，月供扣款时间为每月的20号前。）三、税费承担；甲乙双方约定由乙方一并承担该房屋权属转移登记的相关税、费。甲方承诺于该房屋权属转移登记办理缴税前提供：原契税发票，交予乙方托管以便该房屋权属转移登记缴纳相关税费使用。如前述所需提供材料原件甲方遗失，则甲方应无条件配合前往相关部门办理档案核查并取得相应证明后再交予乙方托管。七、其它（五）本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。本协议一式二份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力。如本协议与其他合同、协议等约定不一致的，均以本协议为准。甲方（签章）：沈依平彭继林联系电话：联系电话：17823487596乙方（签章）熊启平签约日期：2020年5月2日”。2020年5月3日，原告熊启平依约将房款375000元支付给第三人彭继林，彭继林向原告出具了收据一份，收据的主要内容为：“定金/房款收款收据NO:0001312合同编号：MM0000377××：彭继林兹收到熊启平购买位于重庆市××区房屋（所属楼盘侨城御景3幢23层1号房）的以下款项，房款375000元银行转账，收款人卡号为62×××56收款人身份证号：收款人签字盖章：彭继林日期2020年5月3日”。合同签订后，第三人彭继林、沈依平依约向原告交付涉案房屋，原告收到涉案房屋并开始进行装修。原告于2020年6月1日支付购房202985.33元，用于偿还案涉房屋剩余未还购房贷款，办理解除案涉房屋的抵押。截止到2020年8月27日原告熊启平共支付彭继林房款611026元，剩余424974万元未支付，原告熊启平于2020年12月1日已将剩余房款人民币￥424974元汇入封丘县人民法院账户。另查明：王文化诉沈依平、常青建筑设备租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日作出（2017）豫0727民初2787号判决，判决：一、被告常青、沈依平于本判决生效十日内支付王文化租赁费989148.23元，并支付未返还扣件8110个，钢管7512米、顶丝374套的租赁费用（扣件每个日租金0.03元、光管每米日租金0.03元，顶丝每套日租金0.2元，自2016年1月2日起计算至本判决确定的生效之日）；二、驳回王文化的其他诉讼请求。常青不服本判决向新乡市中级人民法院提起上诉，新乡市中级人民法院于2019年12月26日作出（2019）豫07民终2436号民事判决书，判决结果为：一、撤销河南省封丘县人民法院（2017豫07**民初2787号民事判决；二、常青、沈依平于本判决生效十日内支付王文化租赁费153197.51元及后续租赁费（后续的租赁费计算按照双方约定手写优惠标准计算至本判决确定的履行期限届满之日止，十字扣件，每个产品价格6元，每日租金0.012元；转向扣件，每个产品原件6月，每日租金0.012元，接头扣件，每个穿品原件6元，每日租金0.015元。油托，每套原价40元，每日租金0.05元），并返还扣件8110个，钢管7512米、顶丝374套（如到期未还，按照双方约定价格进行赔偿）；三、驳回王文化的其他诉讼请求。判决书生效后，王文化申请执行，本院于2020年4月14日作出（2020）豫0727执530号民事裁定书，裁定查封被执行人沈依平名下位于重庆市开县××房产××套，不动产权证书号为：312房地证2015字第16771号；并查封被执行人沈依平位于重庆市开县××地下车库××地下车库，不动产权证书号为渝（2016）重庆市开县不动产权第000229798号。查封期限均为三年本裁定立即执行。该裁定于2020年5月14日送达重庆市××区自然资源局。2020年8月10日。原告熊启平向本院提出执行异议，本院于2020年5月26日作出（2020）豫0727执异38号裁定书，裁定驳回熊启平的异议请求。现原告已将剩余价款424974元按照人民法院的要求交付封丘县人民法院账户。本院认为，关于熊启平享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告熊启平与第三人彭继林、沈依平签订的合同合法有效，该定金合同的签订时间为2020年4月23日，又于2020年5月2日签订《重庆市存量房买卖合同》答。合同签订后原告对房屋已经合法占有，本院于2020年4月14日作出（2020）豫0727执530号民事裁定书，于2020年5月14日对该进行涉案房产查封，合同签订时间及原告合法占有该项时间位于本院查封之前；原告已向法院交付剩余货款424974元。未办理过户手续的原因是因为第三人购买涉案房屋存在贷款无法办理过户手续，目前涉案房屋因被法院查封无法办法办理房产证，未办理房产证非原告自身原因。原告熊启平作为买受人提出异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，故原告要求停止对位于重庆市××××号房屋的执行;关于原告要求解除对该房屋的查封问题，属于执行行为，不属于本案审理范围。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行位于重庆市开县云枫街道南山西路315号3幢23-1号房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告王文化负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判长  曹永彬陪审员  徐艳艳陪审员  孙若义二〇二〇年十二月十一日书记员  王军令