山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁17民终4304号 上诉人（原审原告）：李建勇，男，1976年2月22日出生，汉族，住山东省鄄城县。 委托诉讼代理人：孙作收，山东天清律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：张志彬，男，1986年10月18日出生，汉族，住重庆市荣昌县。 委托诉讼代理人：孙作收，山东天清律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王百胜，男，1968年12月9日出生，汉族，住山东省鄄城县。 委托诉讼代理人：王百稳（系被上诉人王百胜之弟），男，1973年12月14日出生，汉族，住山东省鄄城县。 上诉人李建勇、张志彬因与被上诉人王百胜房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省鄄城县人民法院(2020)鲁1726民初2533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李建勇、张志彬及其委托诉讼代理人孙作收，被上诉人王百胜及其委托诉讼代理人王百稳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李建勇、张志彬上诉请求：1.撤销(2020)鲁1726民初2533号民事判决；2.改判王百胜退还李建勇、张志彬保证金2万元。事实和理由：一、一审法院未查清本案事实。一审法院认定案涉租赁合同有效，李建勇、张志彬单方解除合同违约错误。案涉租赁合同上的土地系鄄城县食品公司的国有土地，在企业改制时未把案涉土地出让给鄄城县健烨食品有限公司，案涉土地使用权仍属于鄄城县食品公司的国有土地。王百胜明知自己没有案涉国有土地出租权和签订合同的主体资格，欺骗李建勇、张志彬与其签订的租赁合同应当属于无效合同。一审法院认定王百胜将案涉土地清理干净并主动履行了自己的合同义务是错误的。李建勇、张志彬在得知王百胜对案涉土地没有出租权后便立即劝阻王百胜扒房，王百胜并没有扒掉自己的房屋。李建勇、张志彬与王百胜在于连和家中与于连和、王百胜同时签订租赁合同，其三人均知道李建勇、张志彬租赁其三人的土地是为了建设大型连体超市。合同签订后，于连和首先向李建勇、张志彬主动表明其没有案涉土地出租权，并主动退还了李建勇、张志彬交付的保证金，李建勇、张志彬便及时要求王百胜退还保证金，王百胜拒不退还。一审法院对此事实未予认定是错误的。二、一审法院适用法律和判决都是错误的。一审法院没有适用《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”内容判决案涉租赁合同无效是错误的。而一审法院却适用《中华人民共和国合同法》第一百一十五条确认租赁合同有效并判决驳回李建勇、张志彬要求王百胜退还保证金的诉讼请求是完全错误的。 王百胜辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，程序合法，应驳回李建勇、张志彬的上诉。一、一审法院认定事实清楚，李建勇、张志彬的上诉理由不能成立。1、“地随房走”是规则。“地随房走”是房地产行业的基本规则，也是物权法律制度的精神和原则。王百胜拥有房产，所占用的土地自然归王百胜使用。退一步讲，即便王百胜没有土地使用权，但李建勇、张志彬租赁了王百胜的房产，与“无使用权”的土地无关。土地的所有者或使用者与王百胜之间的土地使用权纠纷，与李建勇、张志彬的租赁房屋合同不是同一个法律关系。李建勇、张志彬以与本案无关的土地要求解除合同，违反了“打盆子说盆，打碗说碗”的法制精神。王百胜使用该处土地，没有出现任何法律争议，根本没有影响李建勇、张志彬租赁王百胜的房屋。李建勇、张志彬不履行生效的合同，不讲信用，为王百胜造成的损失应当赔偿。2、案涉房屋租赁合同与他人没有任何关系。双方签订的房屋租赁合同公平、自愿、合理、合法，没有任何附加条件，已生效。李建勇、张志彬有义务遵守并完成、彻底履行。二、一审法院适用法律正确、判决正确。合同无效必须是法定情况，不是李建勇、张志彬自认为土地无权使用而引起。李建勇、张志彬上诉状引用的《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权人处分他人财产的，该合同无效”错误。截止到现在，王百胜都没有处理案涉房地产，房没有处分，土地使用权更没有处分。综上所述，李建勇、张志彬的上诉无任何事实依据和法律依据，应依法驳回。 李建勇、张志彬向一审法院起诉请求：１.判令王百胜返还李建勇、张志彬定金2万元；2.判令王百胜自2020年3月30日起至付清定金之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；3.诉讼费由王百胜负担。 一审法院认定事实：鄄城县人民政府1998年12月25日发布鄄政字（1998）32号文件，同意收回县食品公司及其下属八分站共计九幅国有土地使用权，划拨给健烨食品公司。同年鄄城县健烨食品公司将原鄄城县食品公司箕山食品站使用土地西半部沿街商业带租赁给箕山六队，面积1865平方米（含路面333平方米），实用1532平方米，租期60年，收取租金5万元”。其中王百胜（箕山六队村民）租赁部分土地，即涉案土地，土地面积184平方米，王百胜在该宗土地上兴建两间门市楼房和院落一处，其中院落南北长9米，东西宽7米多，约64平方米。2009年鄄城县国土资源局对该宗土地进行了确权，王百胜之妻葛凤花获得该宗土地使用权。2020年3月30日李建勇、张志彬、王百胜签订租赁合同一份，具体内容：“出租方：王百胜，承租方：李建勇、张志彬。就鄄城县箕山镇箕山南街十字路口西大约二百米路南门市楼房及院落（原箕山食品站）租赁事宜，经双方充分协商自愿达成租赁合同条款如下，并共同遵守：一、租赁楼房（主体两间楼房的临街一层）及院落，楼房一楼面积为120平方米，院落面积64平方米；出租方应当于2020年6月1日前把院落清理干净；二、出租方保证对其出租的楼房及院落拥有独立的出租权利，就其四址产权清晰无争执；三、租赁期限为壹拾伍年，自承租方经营的商场正式开业开始计算租赁合同的开始日期：四、租赁费前五年每年陆万元，第六年至第拾年每年陆万伍仟元，第十一年至第十五年每年柒万元，合同订立之日交付定金贰万元，门市后院建设之日支付肆万元，2021年农历正月16日至20期间内提前缴纳下一年的租金，之后每年租金由超市开业之日日期提前一个月缴纳租金；五、承租方负责在该租赁土地上楼房相应的建设投资，初步建设为钢构两层商场设计，建设投入资金由出租方承担，并门市墙体改造由出租方负责；六、改动房屋主体机构（砸墙）应经过出租方认可方案后才能改动；七、履行合同期间如遇政策原因或者不可抗力等导致合同无法履行，双方均不为违约；八、承租方应承担的水、电、税，与出租方无关，承租方的债权、债务与出租方无关；九、租赁期满后，同等条件下承租方有优先承租权；十、任何一方违约应向对方支付违约金6万元，并赔偿对方的全部经济损失。未尽事项，可补充合同，补充合同的效力与本合同相同，本合同一式两份，自双方签字之日起生效”。李建勇、张志彬、王百胜分别在合同承租方、出租方处签字并按了手印，李建勇、张志彬与王百胜签订合同时，同样与案外人葛学山签订租赁合同，租赁葛学山的门市及院落，李建勇、张志彬同时与案外人于连和签订租赁合同，租赁其占用的位于箕山食品站院内的空闲地，利用李建勇、张志彬和案外人葛学山的门市和案外人于连和占用的土地建造超市。李建勇、张志彬与王百胜及案外人葛学山、于连和分别签订租赁合同后，李建勇、张志彬支付了定金2万元，王百胜按合同约定于2020年6月1日前将院落清理干净，向李建勇、张志彬交付使用时，李建勇、张志彬以涉案租赁土地王百胜没有使用权为由拒绝履行合同，要求王百胜返还其已支付的定金，王百胜不同意返还，双方发生纠纷，李建勇、张志彬于2020年8月17日诉至一审法院。李建勇、张志彬述王百胜对涉案租赁土地没有使用权，李建勇、张志彬未提供足够证据证明。 一审法院认为：李建勇、张志彬、王百胜达成的沿街门市、房屋、院落租赁合同，从王百胜提交的证据上能够认定王百胜对该租赁门市、院落及所属土地具有独立的使用权，王百胜具备该合同订立的主体资格，且订立该合同系双方充分协商达成合意后订立的，应认定该租赁合同系双方真实意思表示，并且符合法律规定，系有效合同。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王百胜依约在2020年6月1日前将涉案院落清理干净，交付李建勇、张志彬使用，履行了自己的义务，李建勇、张志彬应当按照约定履行该租赁合同约定的义务。但李建勇、张志彬以王百胜没有对涉案门市、房屋及院落附属土地的使用权为由拒绝履行合同，且未提供有效证据证明自己的主张，根据合同的相对性原则，李建勇、张志彬拒绝履行义务，属违约行为，应承担违约责任，作为给付定金的一方即李建勇、张志彬不履行约定的债务，无权要求返还定金，李建勇、张志彬可待取得有效证据后，另行主张。 综上所述，李建勇、张志彬的诉讼请求，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条规定，判决下：驳回李建勇、张志彬的诉讼请求。案件受理费304元，减半收取152元，由李建勇、张志彬负担。 本院二审期间，李建勇、张志彬提交以下证据： 证据一、山东省鄄城县食品公司出具的两份证明，证明案涉土地属于吉山食品站的国有土地，该土地在1998年企业改制时，没有出让给鄄城县健烨食品公司，该国有土地使用权仍然属于山东省鄄城县食品公司。案涉土地未经该公司同意，出租该土地，都是无效行为，对该土地骗取的集体土地使用证也是非法无效的。 证据二、鄄集用（2009）第1532号、1533号两份集体土地使用权登记审批资料各一份，证明上述两份集体土地使用权证程序是违法的，四邻没有经吉山食品站签字确认，把国有土地颁发为集体土地使用权证是错误的。 王百胜对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，出具证明的主体应当到庭接受讯问，否则该证据不具备证明目的。山东省鄄城县食品公司如果不认可王百胜持有的集体土地使用权证书，应当向法院提起行政诉讼来撤销王百胜的土地使用权证书。证明中涉及的土地并非案涉土地。对证据二真实性无异议，无法证明李建勇、张志彬的证明目的，该证据可以证明王百胜对涉案土地拥有所有权。 对以上证据本院认证如下：证据一系山东省鄄城县食品公司出具的证明，与王百胜提交的土地使用权证书内容不符。其证据效力本院不予采纳。对证据二的真实性予以认定。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。 本院认为，李建勇、张志彬上诉主张王百胜不具备案涉土地的使用权，提交山东省鄄城县食品公司出具的证明予以作证。本案中，王百胜提交鄄集用（2009）第1533号集体土地使用权证书，证明其对案涉土地使用权享有权利。因该土地使用权证书系国家土地管理部门颁发的权力凭证，对外具有公示效力。在案涉土地使用权证书没有被撤销的情况下，山东省鄄城食品公司出具的证明不能推翻鄄城县国土资源局颁发的土地使用权证书。故，李建勇、张志彬的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费304元，由上诉人李建勇、张志彬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈淑梅 审 判 员 王媛媛 审 判 员 姜 健 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 王 群 书 记 员 刘蕾蕾