江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏06民终5260号上诉人（原审原告）：刘林，男，1974年12月21日出生，住海门市。委托诉讼代理人：陆正平，江苏万丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：施苏桐，江苏万丰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：海门市苏通科创农村小额贷款有限公司，住所地海门市三厂街道中华西路**。法定代表人：蔡国新，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐杰，江苏诚谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳庆，江苏诚谨律师事务所律师。上诉人刘林与上诉人海门市苏通科创农村小额贷款有限公司（以下简称苏通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2018）苏0684民初3388号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。刘林上诉请求：撤销原判,依法改判支持其损失或发回重审。事实和理由：1.关于经营童学馆产生的设备损失59050元，该部分设备系专门为经营童学馆而购买，后因童学馆无法继续经营而导致无法使用，该损失客观存在，应予支持。且评估机构评估的仅是不可移动或拆除的装修部分，没有对上述设备损失的重置价或折旧价进行评定不代表不能评定出折旧价格。2.关于中艾堂公司员工食宿费3660元，该款项不包含在工程总价款12万元中，应当予以支持。3.员工工作服制作费用25000元，中艾堂开业时间不足六个月，上述工作服尚未达到损坏程度，应当作为损失予以计算。4.预期经营损失57.6万元。虽然评估机构表示账册资料不完整，不具备审计条件，但因租赁房屋面临司法拍卖而造成的客源、生源影响真实存在，一审法院仅凭评估报告对该损失未予认定明显不当。二审中，刘林当庭撤回第二点关于员工食宿费3660元的上诉理由，同时增加如下上诉理由：东邻房屋租金损失22500元，应予支持；购买教育设施的费用105368元、中艾堂家电损失34650元，应当按照实际使用时间计算损失。苏通公司上诉请求：撤销原判,依法改判驳回刘林诉讼请求。事实和理由：1.刘林不是适格的诉讼主体，无权提起本案之诉。虽然双方签订租赁合同，但实际经营者系案外人陈某。刘林提供的童学馆的授权书、中艾堂的合作协议书签订主体均是陈某，两店个体工商登记的经营业主也是陈某，购买设备资料、缴纳税费凭证、装修材料、支付装修款项所有事项均由陈某进行，上述证据足以证明实际经营两店的系陈某而非刘林。案涉房屋系刘林转租给陈某，本案双方当事人在租赁合同中明确约定不许转租，所以刘林无权就其损失向苏通公司主张，即便陈某产生损失，根据合同相对性，应当由陈某向苏通公司主张，也与刘林无关。2.双方租赁合同明确约定租赁范围为海门镇珠江路166-1号310.82平方米的房屋，刘林故意夸大范围将场所转租给陈某经营，导致陈某在租赁范围之外的场地上装修经营，一审法院认定两店装修损失远超合同约定的范围，即便装修损失可以向苏通公司主张，也仅限于合同约定的范围。一审法院将两店将近648平方米的装修损失进行司法鉴定，超出合同约定的租赁范围。3.根据合同约定，乙方装修房屋或者增加附属设施必须事先通知甲方，由甲方按照租赁合同约定征得出租人书面同意方可进行。书面同意，是合同约定进行装修的前置程序。刘林未取得其公司书面同意，擅自同意陈某进行装修，违反合同约定，其公司不应当承担责任。4.损失以实际发生为前提，童学馆目前仍在经营，没有实际损失，中艾堂开设在租赁合同约定的范围之外，与其公司无关。退一步讲，加盟费、特许经营权、使用费、药品采购费，这些损失无需与租赁场所绑定，其在使用年限内可以在其他地方经营，与案涉房屋是否进行司法拍卖没有关系，不能作为实际损失。苏通公司针对刘林的上诉理由辩称，1.刘林不是本案适格诉讼主体，实际经营者是陈某。2.应当严格按照合同约定确定装修面积。刘林没有取得出租方书面同意擅自同意陈某进行装修，明显违反合同约定，即便产生损失也应当由其自负。请求驳回刘林的上诉请求。刘林针对苏通公司的上诉理由辩称，1.其是租赁合同的当事人和实际经营人，有权对造成的损失主张权利。陈某是刘林的代理人，也没有以其个人名义向苏通公司主张权利。2.关于损失，虽然合同载明的面积为300多平方米，但是实际交付是600多平方米，一审法院对600多平方米范围的损失进行确定正确。关于租赁是否通知的问题，案涉房屋原来还是经营宾馆的，租赁合同没有明确使用用途是开设宾馆，仅说明用于商务，重新装修是必须的。合同中还约定三个月免租期，苏通公司还另行租赁仓库存放原来宾馆的用品，足以证明苏通公司明知租赁房屋以后需要重新装修。3.童学馆已经迁址，原地址不能经营。中艾堂不存在本身经营不善问题。关于加盟费、特许经营权使用费，相关加盟以及特许经营合同当中明确约定经营地址确定，离开了经营地址加盟、特许经营权都不能使用。采购的药品都有保质期，不存在能够重复使用的问题。一审法院在主体确定以及损失范围认定方面是正确的。刘林向一审法院起诉请求：判令苏通公司赔偿其各项损失共计1858321元。一审法院认定以下事实：2016年4月14日，双方签订《房屋转租协议》一份，约定苏通公司将其承租的海门市房屋转租于刘林，苏通公司于2016年4月15日前向刘林交付该房屋，租期为10年，自2016年7月15日起至2026年7月15日止，第一年租金10万元于7月15日前付清，刘林需装修房屋或者增设附属设施和设备的，必须事先通知苏通公司，由苏通公司按照租赁合同的约定征得出租人的书面同意，按规定需经有关部门审批的则应报经有关部门核准后方可进行。案涉房屋原系海门市岩珉宾馆，房屋登记建筑面积310.82㎡，宾馆使用面积648.7平方米。案涉房屋同东侧“文化传媒.鲜花定制”店（以下简称鲜花店）为邻，现该鲜花店使用案涉房屋一层部分面积，案涉租赁房屋使用该鲜花店二层全部面积。苏通公司向刘林交付“岩珉宾馆”后，刘林将原“岩珉宾馆”内部分设施转移至由苏通公司向海门市总工会租赁的海门市三厂街道中华西路113号仓库内安置。2016年4月14日，刘林雇请的负责人陈某同中艾堂公司签订《合作协议书》，次日双方签订《大艾能量房承建协议书》，约定，中艾堂公司同意刘林在海门市经营中艾堂都市灸养会所相关产品，刘林向中艾堂公司支付一次性加盟费12.8万元，协议期限为自2016年6月1日至2021年5月31日共计五年，刘林不得在该协议约定的地点以外经营和销售相关产品，不得恶意窜货，跨区域经营。中艾堂公司承建刘林大艾能量房免检20平方米，总价12万元，由刘林安排食宿。合同签订后，于2016年4月14日、4月15日共计缴纳加盟费3万元、5万元、4.8万元共计12.8万元，并委托中艾堂公司承建大艾能量房，支付工人食宿费用共计3660元。2016年4月25日，刘林雇请的负责人陈某同童学公司签订《心动力【童学馆】授权合同书》，约定，该公司同意授予刘林在本合同核准地点内开办“童学馆加盟馆”，使用“心动力【童学馆】”特许经营系统的非独占不可再分许可的使用权（以下简称特许经营权），加盟期限为五年，从2016年4月25日起至2021年4月24日止，课程一次性购买使用费：贰拾伍万元整，首年特许使用费免费，第二年至第五年每年度特许使用费叁万元整。合同签订后，刘林于2016年4月25日、4月27日共计缴纳课程购买费25万元，后于2017年4月29日、5月23日共计缴纳特许权使用费3万元，于2018年4月28日缴纳特许权使用费3万元，并缴纳配套教学设施费共计105368元。刘林经营“两店”期间，2016年12月19日，一审法院向刘林发出（2016）苏0684执1217号限期清空房屋通知书，要求刘林腾空案涉房屋。刘林于2017年1月5日提出执行异议，一审法院（2017）苏0684执异7号《执行裁定书》裁定驳回刘林的异议请求。刘林提出复议，本院（2017）苏06执复38号《执行裁定书》裁定驳回刘林复议申请。2017年1月，因刘林所经营中艾堂所使用的案涉房屋二楼占用东隔壁邻居部分面积，东隔壁邻居以案涉房屋涉诉为由要求收回，中艾堂停止经营。后案涉房屋被案外人陈健通过司法拍卖取得，2017年11月8日，陈某同案外人陈健签订租赁合同一份，约定陈健将案涉房屋出租于陈某，租期一年，自2017年11月8日起至2018年11月7日止，年租金10万元，刘林继续租赁案涉房屋经营童学馆。租赁期限届至后，刘林未继续经营并已搬离。另查明，2014年4月17日，案外人海门农村商银行股份有限公司同黄某订立《最高额抵押合同》，将案涉房屋抵押用于海门市岩珉家用纺织品有限公司借款。2015年12月14日一审法院（2015）门商初字第00347号民事判决书判决实现抵押权。2015年3月1日，苏通公司同黄某、孙某签订租房协议，约定将案涉房屋出租给苏通公司，租期十五年，抵作黄某、孙某在苏通公司处的贷款。经一审法院依职权调查，陈健称同意将房屋继续出租于陈某，但陈某表示因价格原因不再承租。案件审理过程中，经一审法院释明，双方一致同意解除《房屋转租协议》。案件审理过程中，刘林提出其存在如下损失：一、租金损失。2017年1月1日，因刘林占用的东邻居要求刘林退回二楼占用面积，中艾堂停止经营，造成刘林租金损失为（10万元-5.5万元）/12个月×6个月计22500元。二、加盟费损失。1.童学馆课程购买费25万元，2017年缴纳的特许权使用费3万元，2018年缴纳的特许权使用费3万元，购买配套教学设施费用105368元。2.中艾堂加盟费12.8万元。三、装修损失。根据司法鉴定意见，刘林为“两店”装修的重置价值为758340元，现存评估价值为571170元。四、支付的费用及“两店”购买的动产损失。1.童学馆购买的投影仪、打印机、电脑等共计59050元；2.安装监控24950元，虽然在装修损失中进行了评估，但其要求安装监控费用由苏通公司全部赔偿；3.中艾堂购买洗衣机、净水器、热水器等家电共计34650元；4.承租案涉房屋时缴纳之前拖欠电费2399元；5.支付2016年4月至2017年4月物业管理费3000元；6.建设大艾能量房支付中艾堂公司员工食宿费3660元；7.制作“两店”员工工作服费用25000元；8.现存所购买中艾堂各类药品共计151542.8元（具体药品名目、数量根据实地勘察清点所得从略，价格根据刘林自中艾堂公司购买“订货单”为准）。五、两店逾期经济损失，童学馆9.6万元/月计6个月，中艾堂4万元/月计6个月，共计57.6万元。对上述损失，一审法院认定如下：1.2017年1月1日，一审法院未实际执行刘林腾空案涉房屋，中艾堂系因东邻居要求刘林退出在二楼其多占的面积而停止营业，故对刘林诉称的租金损失，一审法院不予认定。2.童学馆加盟费25万元，期限五年，刘林实际经营时间约为2016年4月25日至2018年11月7日，共计约1.5年，故童学馆加盟费损失为25万元/5年×3.5年计17.5万元；至于向童学公司缴纳的特许权使用费，2018年4月刘林缴纳3万元，但实际使用至约2018年11月7日，故其特许权使用费损失为3万元/2计1.5万元。至于购买配套教学设施费用，刘林无证据证明系用于教师抑或已出售于学员，故对该项损失，一审法院不予认定。3.中艾堂加盟费12.8万元，期限5年，刘林实际经营时间约为2016年6月1日至2017年1月1日约7个月，故中艾堂加盟费损失约为12.8万元/60个月×53个月计11.3万元。4.装修损失571170元，根据司法鉴定意见，刘林对“两店”进行装修，现存评估值为571170元，故对该损失，一审法院予以认定。5.童学馆设备损失59050元，上述设备刘林尚可继续使用，折旧价格难以估算，故对该项损失，一审法院碍难认定。6.监控损失24950元，在司法鉴定意见中已经列明“电器照明线路、灯具、监控”项目，故对刘林该项损失，一审法院不予认定。7.中艾堂家电损失34650元，上述设备刘林尚可继续使用，折旧价格难以估算，故对该项损失，一审法院碍难认定。8.缴纳案涉房屋拖欠电费2399元，合同中未约定该费用负担方法，系刘林自愿承担，且该损失同苏通公司是否存在违约行为无关联性，故对该项损失，一审法院不予认定。9.2016年4月至2017年4月物业管理费3000元，在该期间，刘林仍继续使用案涉房屋，故对该项损失，一审法院不予认定。10.中艾堂公司员工食宿费3660元，“大艾能量房”现存装修价值已通过评估方式予以确定，在该能量房建设中的用工成本亦应体现在装修价值之中，不应单独主张，故对该项损失，一审法院不予认定。11.制作“两店”员工工作服费用25000元，工作服系易耗品应当时常更换，在刘林雇请的员工使用1年左右后折旧价格难以估算，故对该项损失，一审法院碍难认定。12.现存所购买中艾堂各类药品共计151542.8元，上述药品一审法院经勘验尚在库房，药品名目、数量记录在卷，因中艾堂已自2017年1月不再经营，上述药品无法继续使用，故对该项损失，一审法院予以认定。13.两店逾期经济损失57.6万元，根据刘林申请，一审法院委托南通大华联合会计师事务所依据刘林自行提供的账册进行审计，该事务所以账册资料不完整，不具备审计条件为由退回一审法院。故现刘林提供的证据不足以证明其逾期经济损失，故对该项损失，一审法院碍难认定。综上，一审法院认定刘林现有证据足以证明的实际损失为童学馆加盟费损失17.5万元、童学馆特许权使用费损失1.5万元、中艾堂加盟费损失11.3万元、“两店”装修损失571170元、中艾堂各类药品损失151542.8元，共计722743.1元。一审法院认为，合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应当予以赔偿。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，苏通公司向刘林提供的案涉租赁房屋上被设定有抵押权，苏通公司作为具备相当法律知识与能力的小贷公司应当知晓出租被设定有抵押权的房屋对承租人构成的法律风险。虽然合同中明确约定：“乙方需装修房屋或者增设附属设施的，必须事先通知甲方，由甲方按照租赁合同约定征得出租人书面同意……方可进行。”刘林的合同义务系通知苏通公司。根据该合同约定，苏通公司于2016年4月15日前向刘林交付案涉房屋，承租期自2016年7月15日开始计算，该3个月即应为租赁合同中关于“装修免租期”的惯常约定。且根据刘林提供的证据，苏通公司将其承租自海门市总工会的仓库借用于刘林用于放置案涉房屋中原“岩珉宾馆”设施。足以证明对于刘林装修、改造案涉租赁房屋用以经营“两店”，苏通公司是知晓的，即刘林已履行了通知苏通公司的义务。苏通公司以刘林未履行通知义务为由主张不承担违约责任，缺乏事实依据，一审法院不予采信，苏通公司应当向刘林承担相应的违约责任。但刘林承租案涉房屋，租赁期长达十年，且刘林即将对案涉房屋进行根本性改造和装修，理应在签订协议前尽到足够的注意义务，对房屋权属状况进行核实，查询案涉房屋上是否存在在先抵押权，其自身具有一定过错，故应当相应减少苏通公司应当承担的违约责任。至于苏通公司辩称的陈某系“两店”经营者，刘林系转租于陈某的辩称意见，刘林提供的证据足以证明陈某系刘林聘请的管理人，刘林系“两店”的实际经营者，故刘林诉请苏通公司承担违约责任并无不妥。至于苏通公司辩称的其出租于刘林的房屋仅为310.82平方米，并非648.7平方米的辩称意见，租赁合同系转移房屋使用权，而非所有权的合同，苏通公司向刘林移交的系原“岩珉宾馆”整体，虽然原“岩珉宾馆”占用了其东隔壁二楼部分面积，但其亦让渡了一楼部分面积，刘林作为承租人无权对原所有权人黄某、孙某对案涉房屋同东隔壁邻居所作的部分房屋面积互换提出反对意见，只能按照房屋现状进行接收，故苏通公司应当对整个向刘林交付的原“岩珉宾馆”权属瑕疵对刘林造成的损失承担违约责任。综上，一审法院酌定由苏通公司承担刘林损失的70%，即722743.1元×70%计505920元（取整）。同时，确认双方签订的转租合同解除。苏通公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证等诉讼权利，一审法院依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除刘林与海门市苏通科创农村小额贷款有限公司于2016年4月14日签订的《房屋转租协议》；二、海门市苏通科创农村小额贷款有限公司于判决生效之日起十日内赔偿刘林各项损失共计505920元；三、驳回刘林的其他诉讼请求。案件受理费21525元，由刘林负担10000元，海门市苏通科创农村小额贷款有限公司负担11525元，并于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳（刘林预交且应退还的11525元，刘林于判决发生法律效力后向一审法院申请退还）。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审中的主要争议焦点为：1.案涉租赁合同关系的主体如何认定；2.苏通公司的责任如何认定；3.损失如何认定。关于争议焦点1，2016年4月14日，刘林与苏通公司签订案涉《房屋转租协议》，约定苏通公司将其承租的案涉房屋转租给刘林，租赁期限为10年。双方之间形成租赁合同关系，刘林系该租赁合同关系的相对方，有权就合同履行中产生的损失向苏通公司主张。苏通公司上诉认为实际承租人系陈某，刘林已经将案涉房屋转租给陈某。对此本院认为，租赁合同系刘林与苏通公司签订，刘林一审中提供的其向陈某的转账记录等能够证明陈某系其聘请的管理人，授权合同书、装修款支付等虽以陈某名义出具，但系职务行为，苏通公司以此主张陈某是实际承租人缺乏事实依据，本院不予采纳。关于争议焦点2，出租人的基本义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。案涉租赁合同约定租赁期限为10年，在租期内，案涉房屋因存在在先抵押权导致合同无法履行而解除，苏通公司构成违约，对刘林因此而造成的损失应当承担赔偿责任。苏通公司上诉认为，刘林装修房屋未事先征得其公司书面同意，违反合同约定，其公司也不应当承担赔偿责任。对此本院认为，合同约定了三个月免租期，符合装修免租期的交易习惯。而且苏通公司将其公司承租的仓库借用给刘林用于放置案涉房屋中原“岩珉宾馆”设施，可以证明苏通公司对于刘林装修、改造案涉租赁房屋是明知且同意，苏通公司以刘林未履行通知义务为由主张不承担违约责任，理由不能成立，本院不予采纳。一审法院因此酌定由苏通公司承担刘林损失的70%，并无不当。关于租赁范围，虽然合同约定是310.82平方米，但在实际履行时苏通公司向刘林交付的是原“岩珉宾馆”整体，与东隔壁邻居部分房屋面积已进行互换，刘林系按照房屋现状进行接收，故苏通公司应当对其公司交付的原“岩珉宾馆”权属瑕疵对刘林造成的损失承担违约责任。关于争议焦点3，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。刘林主张的因经营童学馆产生的设备损失59050元、购买教育设施的费用105368元、中艾堂家电损失34650元，因上述家电、设备、教育设施仍可继续使用，刘林对其主张的该部分损失未能提供证据予以证明，一审法院未予支持，并无不当。关于刘林主张的员工工作服制作费用25000元，因服装是易耗品，已经发放使用，不能认定为本案损失。关于刘林主张的经营损失57.6万元，其未能提供相应证据，法院碍难支持。关于陈林主张的东邻房屋租金损失22500元，刘林实际使用的房屋面积明显超出合同约定面积，刘林对二楼房屋权属应当是明知的，现其主张的该部分损失系因东邻居要求刘林退出在二楼其多占的面积停止营业而发生，与本案不具有直接关联，一审法院未予认定，亦无不当。加盟费、特许经营权使用费等，因案涉租赁合同解除而无法继续经营，属于实际产生的损失，一审法院予以认定具有事实和法律依据。综上所述，刘林和苏通公司的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20051元，由刘林负担11192元，由海门市苏通科创农村小额贷款有限公司负担8859元。本判决为终审判决。审判长 吕 敏审判员 杨 谦审判员 卢 丽二〇二〇年十二月十一日书记员 何梦玲