河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终5340号上诉人（原审被告）河南智森房地产开发有限公司。住所地新县城关京九路中段。法定代表人张仁福，公司执行董事。委托诉讼代理人匡昭贵，河南庆勇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）新县金湖实业有限责任公司。住所地新县城关航空路**。法定代表人高斌，公司执行董事。委托诉讼代理人陈晓刚，河南国银（信阳）律师事务所律师。原审第三人新县新集镇周林咀村民组。上诉人河南智森房地产开发有限公司因与被上诉人新县金湖实业有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省新县人民法院（2020）豫1523民初1259号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人河南智森房地产开发有限公司的委托诉讼代理人匡昭贵，被上诉人新县金湖实业有限责任公司的法定代表人高斌及其委托诉讼代理人陈晓刚到庭参加诉讼。原审第三人新县新集镇周林咀村民组经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。河南智森房地产开发有限公司上诉请求：1、请求人民法院依法撤销一审判决，改判驳回新县金湖实业有限责任公司全部诉讼请求或将本案发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由新县金湖实业有限责任公司承担。事实与理由：一、一审法院认定“原被告双方签订的《土地转让协议》违反了法律的强制性规定，该土地转让协议无效”是正确的，说明通过再审，关于合同效力问题终于回归了法律和事实。二、一审法院在认定“土地转让协议无效”的前提下，判决智森公司折价赔偿金湖公司400万元却是没有任何事实及法律依据的。理由如下：1、一审判决未正确适用“合同无效”相关规定，也未正确适用“诚实信用”合同法原则。合同无效，自始无效，双方均无遵守无效合同条款的义务，同时，诚实守信的前提也是合法合规，即基于诚实守信所履行的合同义务合法，反之，不能以所谓“诚实信用原则”要求合同相对方履行一个违法无效的合同义务。所以，一审判决中（第21页）所述“原被告签订的《土地转让协议》，虽违反了法律强制性规定，但该协议内容系双方真实意思表示……协议目的得以实现，为尊重事实，秉持诚实信用原则，被告智森公司赔偿原告金湖公司400万元较为适当”是没有法律依据的。不遵守法律的“诚实信用”恰恰让违法后果扩大化，何来“较为适当”之说，这种诚实守信不是在遵守法律、尊重事实，而是在践踏法律。所以，一审判决在明确合同无效的前提下，又一再围绕合同约定的12套房屋来判决，明显是自相矛盾。2、一审判决未正确适用我国《合同法》第五十八条。该条款规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由此可见，“返还”或“折价赔偿”的前提和内容是“因该合同取得的财产”。本案中，首先需要明确一点，金湖公司从未取得过案涉土地的使用权或处分权，案涉土地在智森公司合法取得使用权之前属于周林咀村民组集体所有。其次，智森公司最终是取得了案涉土地的国有土地使用权，但这绝不是“因该合同取得的财产”，而是基于合法招拍挂程序，基于《国有土地使用权出让合同》，基于智森公司依法缴纳了275.2128万元的土地出让金，81.845万元的拆迁安置补偿款及19.112万元的违法占地罚金。从另一个角度来看，金湖公司通过该无效合同让渡了什么呢。实际上，之前新县土地市场不是非常规范，在这种背景下，有很多私买私卖土地，圈占土地高价倒卖的行为，案涉土地即是高斌（××）借助亲戚关系以杨志刚名义从土地所属村民组手中通过支付21万元所谓“山地地皮费”违法圈占过来的，然后未经过任何土地平整、土方施工等开发，直接高价倒卖给智森公司，可见其让渡的仅仅是这21万元，而且，杨志刚与周林咀村民组之间签订的《周林咀山地出卖协议》实际上也是一份违法无效协议，这21万元也带有违法成分。同时，《合同法》第五十八条还规定，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审判决已经认定“双方均有过错，均应承担相应的责任。”那么在金湖公司自身也存在过错，甚至是主要过错方的情况下，一审判决让金湖公司通过一份违法无效的协议和一场诉讼，变魔术似的将21万元变为400万元，如此空手套白狼般的违法者获益行为却得到判决支持，何谈“较为适当”呢。三、一审法院认定“原告诉求并未超过诉讼时效”是错误的。本来一审法院已经认定“从时间上看原告起诉时已超过法定的诉讼时效”，但是却又以“土地一直处于规划、建设状态，并未竣工”为由认定“原告的诉求并未超过诉讼时效”，这是没有任何法律依据的。民事诉讼时效是指权利人经过法定期限不行使自己的权利，依法律规定其胜诉权便归于消灭的制度。《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据第一百九十四条规定、第一百九十五条规定，由此可见，既然“从时间上看原告起诉时已超过法定的诉讼时效”，那么说明一审判决尊重了事实，即认定金湖公司知道或者应当知道权利受到损害以及义务人已经超过三年，那么“土地一直处于规划、建设状态，并未竣工”难道是引起诉讼时效中止或中断的法定事由么，明显不是。所以一审判决认定“原告的诉求并未超过诉讼时效”，没有任何法律依据。新县金湖实业有限责任公司答辩称：一、河南智森房地产开发有限公司关于本案超过诉讼时效的上诉理由不成立。1、河南智森房地产开发有限公司法定代表人张仁福在2018年8月16日承诺过“开盘后解决”。而占用新县金湖实业有限责任公司土地的8、9号楼开盘时间是2018年10月。2、应交付的房屋2018年才完善手续，2018年10月才开盘预售，金湖公司起诉不超过诉讼时效，3、合同无效自始无效，合同无效本身没有诉讼时效，只有合同无效后的债权请求权才有时效。二、一审判决河南智森房地产开发有限公司折价赔偿，认定事实清楚、适用法律正确。1、诚实信用是民法的基本原则，合同是否有效均应遵守。2、新县金湖实业有限责任公司已履行协议义务。3、一审判决的折价补偿数额依据充分。依据《九民会议纪要全文（法[2019]254号）》三、关于合同纠纷案件的审理33.【财产返还与折价补偿】。4、一审判决适用法律正确。依据《九民会议纪要全文（法[2019]254号）》三、关于合同纠纷案件的审理35.【损害赔偿】。本案河南智森房地产开发有限公司明显为过错方，应当赔偿金湖公司的利息（孳息）等损失。新县金湖实业有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令河南智森房地产开发有限公司折价赔偿新县金湖实业有限责任公司400万元；2、请求判令河南智森房地产开发有限公司支付新县金湖实业有限责任公司利息损失120万元。一审法院认定事实：2008年6月26日，金湖公司以公司员工杨志刚个人的名义与新县新集镇周林咀村民组的村民代表签订《周林咀山地出卖协议》，约定杨志刚以21万元的价格购买周林咀村民组位于福华东侧、县二中南侧的十亩山地。后金湖公司对该地块进行了部分青苗补偿和道路平整、土方施工，但因毁坏林木和违法用地问题被政府相关部门进行了处罚，并要求其按照规定补办土地及规划手续，但该地块一直未能办理土地手续和规划手续。庭审中金湖公司提供新县人民政府来文（电）处理复印件1份拟证明2010年1月，金湖公司向新县人民政府提交了《关于投资兴建“新县星级涉外宾馆”所需用地的请示》，欲申请在上述地块基础上征用土地13亩联合其他公司建设星级涉外宾馆。2010年4月8日，经县领导批复：“请新城办根据健康谷区域规划和功能布局提出意见，如果建宾馆，待该区域群众安置启动后再定”。智森公司对此不予认可，后金湖公司亦未提供该证据的原件或提供其他证据与该事实相佐证。2010年8月7日，金湖公司支付杨志刚73万元后，杨志刚退出周林咀项目。2011年4月7日，因智森公司前期在相邻地块建设“银河湾国际花园（城）”商业房地产项目与金湖公司因土地问题发生矛盾，经双方协商，签订了《土地转让协议》，约定金湖公司将周林咀村民组所购土地10亩（实际为9.556亩）转让给智森公司规划使用，转让以房产换土地的方式进行，即金湖公司将该土地整体交付给智森公司，不收取甲方的任何费用；智森公司将该宗土地平整后，在该宗土地内位于东城花园东侧××排的最东侧建造一梯两户共12套，每套面积为120平方米的毛坯住宅房（不含装修）交付给金湖公司，不收取金湖公司的建造和土地费用，以此与该宗土地交换，该房屋的建设三证由智森公司负责办理，费用由智森公司承担；该房屋的房产证、土地证、契税由金湖公司负责办理，费用由金湖公司承担。并且明确约定了智森公司负责1、该宗土地的地面附属物补偿并承担相关费用；2、负责办理该宗土地的建设规划和各项建设手续并承担相关费用；3、三年内向金湖公司交付12套砖混结构多层毛坯房的责任。同时，约定违约方应赔付对方违约金，违约金标准为12套住房市场销售总额的30%。2012年1月16日新县人民政府政府办会议纪要做出如下指示“原福华早教中心是经政府审批的建设项目，审批用地面积40.84亩。2011年2月经福华公司申请，县政府同意变更该区域用地性质为商住用地，福华公司取得了该区域土地的商住用地使用权；另外，福华公司私下购买该用地相邻区域的相关房屋所有人私房后，通过拆迁私征部分用地；还私下购买他人私征的部分土地加上私自超挖共9.556亩用地。针对福华公司计划实施房地产开发建设项目，鉴于该区域用地现状，会议明确，一、建设规划部门要对该区域尽快提出区域规划，报县政府审批；二、对该公司通过私自购买他人房屋拆迁所得的用地，按城中村改造建设项目实施建设，该部分用地经评估后依法缴纳土地出让金；三、对该公司购买他人私征的用地，会议要求国土部门依法立案查处私买私卖行为，对福华公司私买和超挖的该部门用地，提高标准征缴土地出让金。同时要求尽快完善相关手续，加快该区域建设。”2013年10月23日，新县国土资源局监察大队向智森公司出具了191120元的罚没收入票据，票据显示违法事项为违法占地（9.556亩），庭审中金湖公司主张该191120元罚款实为金湖公司缴纳，只是开具票据的抬头为智森公司，智森公司不予认可，金湖公司亦未提供其他证据予以证实。新县国土资源局新国土资【2014】95号文件新县国土资源局关于办理“银河湾”项目用地手续的请示记载“5月15日，县国土资源局收到县政府转来2014年5月9日《关于“银河湾”项目用地情况调查报告（二）》，根据县领导的意见，5月18日我局组织监察队、测绘队、信访办有关工作人员，汇通智森公司、周林咀居民组、碾子湾居民组代表现场指界，对银河湾用地无权属纠纷部分进行了实测，并将实测结果对照信阳盛鹏房地产评估师测量师有限公司的低价标准进行了测算……高斌协议出让（S1）9.556亩、特征（S2）3.74亩（9.556＋3.74）×28.8万元/亩=382.9248万元”。2014年7月17日、2015年8月19日，智森公司分两次补交了（含高斌协议出让（S1）9.556亩）的土地价款。2015年9月24日智森公司与中华人民共和国河南省新县国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，将涉案土地及其自行征收拆迁的土地依法办理了国有土地出让手续、规划手续，期间因规划变更，智森公司未按合同在约定地点建设砖混结构多层毛坯房，且无按照转让合同约定建设一梯两户12套多层主张的规划。目前，涉案土地上的多层建筑已封顶，但未竣工。现智森公司以金湖公司与其签订《土地转让协议》系其被迫签订的，并且属于金湖公司非法倒卖土地的无效合同为由，拒绝履行合同义务，引起金湖公司起诉。庭审中，智森公司认可签订协议时，对涉案土地的无规划手续及产权状况是明知的。一审法院受理本案后，智森公司以金湖公司非法转让倒卖土地使用权、敲诈勒索、伪造公司印章和诈骗为由，向新县公安局经济犯罪侦查大队提起控告，经公安机关审查认为金湖公司没有犯罪事实，并向智森公司出具了不予立案通知书。为查明案件事实，法院向新县公安局经济犯罪侦查大队申请调取了上述案件的卷宗材料，并走访了新县发展改革委员会及部分房产中介，咨询了涉案房屋周边多层建筑的市场价格，经走访核实该地段附近多层建筑的平均价格为4100元/㎡。一审法院认为，虽然双方合同约定的履行期限系2011年4月7日签订协议后3年，从时间上看金湖公司起诉时已超过法定的诉讼时效，但庭审中双方均认可双方约定的土地一直处于规划、建设状态，并未竣工，故金湖公司的诉求并未超过诉讼时效。本案争议的焦点是：金湖公司、智森公司于2011年4月7日签订的《土地转让协议》是否有效；金湖公司的诉讼请求能否得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，该涉案土地原为第三人新县新集镇周林咀村民组集体所有的土地，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的相关规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，故金湖公司、智森公司双方签订的《土地转让协议》，违法了法律的强制性规定，该土地转让协议无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的相关规定，合同无效，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案金湖公司、智森公司签订协议时，对涉案土地的无规划手续及产权状况均是明知的，双方均有过错，均应承担相应的责任。该涉案土地无法返还，应当折价赔偿。金湖公司、智森公司双方签订的《土地转让协议》，虽违法了法律的强制性规定，但该协议内容系双方的真实意思表示，且双方协议签订后智森公司已取得合法手续，并已实际开发，协议目的得以实现，根据本案实际情况，智森公司未按合同在约定地点建设砖混结构多层毛坯房，智森公司向其交付12套多层毛坯房已无可能。庭审中双方均未提供证据证明该地段普通住宅（多层建筑）的平均单价，且无法通过对标的物进行评估的方式确认平均单价，为查清该地段普通住宅（多层建筑）的平均单价，一审法院走访了新县多家房产中介，结合调查走访的相关信息，该地段普通住宅（多层建筑）的平均单价为4100元/㎡，依据该价格，金湖公司、智森公司双方约定的12套120平方米毛坯房的价格为5904000元（12套×120㎡×4100元/㎡），金湖公司主张智森公司折价赔偿400万元明显低于双方协议约定的12套毛坯房的市场价格，鉴于金湖公司、智森公司双方均有过错，为尊重客观事实，秉承诚实信用原则，彰显司法公正，一审法院认为智森公司折价赔偿金湖公司400万元较为适当，故智森公司要求金湖公司折价赔偿400万元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于金湖公司主张的智森公司赔偿利息等损失120万元的诉讼请求，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、河南智森房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿新县金湖实业有限责任公司400万元；二、驳回其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38800元，由河南智森房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本相同。本院认为：围绕上诉人河南智森房地产开发有限公司的上诉请求，本案二审的争议焦点为：金湖公司的损失应当如何认定。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。2011年4月7日，河南智森房地产开发有限公司与新县金湖实业有限责任公司签订了《土地转让协议》，约定金湖公司将周林咀村民组所购土地10亩（实际为9.556亩）转让给智森公司规划使用。新县金湖实业有限责任公司转让周林咀村民组集体所有的土地给智森公司的行为，属于违反法律强制性规定的行为。原审法院依据以上事实认定《土地转让协议》无效并无不当，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案《土地转让协议》无效后，涉案土地已无法返还，应当折价赔偿。新县金湖实业有限责任公司、河南智森房地产开发有限公司双方约定的12套120平方米毛坯房的价格为5904000元（12套×120㎡×4100元/㎡），因新县金湖实业有限责任公司、河南智森房地产开发有限公司签订协议时，对涉案土地的无规划手续及产权状况均是明知的，双方均有过错，均应承担50%的责任，河南智森房地产开发有限公司折价赔偿新县金湖实业有限责任公司2952000元（5904000×50%）较为适当。河南智森房地产开发有限公司上诉称金湖公司的诉讼请求已经超出诉讼时效，原审法院认定“庭审中双方均认可双方约定的土地一直处于规划、建设状态，并未竣工，故金湖公司的诉求并未超过诉讼时效”并无不当，故对于河南智森房地产开发有限公司的该项上诉理由，本院不予采纳。本案经合议庭评议，并认真听取了本院专业法官会议的指导意见。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省新县人民法院（2020）豫1523民初1259号民事判决第二项，即驳回其他诉讼请求；二、变更河南省新县人民法院（2020）豫1523民初1259号民事判决第一项为河南智森房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿新县金湖实业有限责任公司2952000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各38800元，由河南智森房地产开发有限公司各承担30416元，新县金湖实业有限责任公司各承担8384元。本判决为终审判决。审判长 张 杰审判员 左立新审判员 李 虎二〇二〇年十二月三十日法官助理段昀初书记员朱云飞