河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终9423号上诉人（原审原告）：邻里（洛阳）文化传播有限公司，住所地中国（河南）自由贸易试验区洛阳片区高新开发区张庄社区冷泉路**A03商铺。法定代表人：杨建设，该公司总经理。委托诉讼代理人：王方，女，该公司员工。委托诉讼代理人：范利好，河南大鑫律师事务所律师。上诉人（原审被告）：洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡张庄村卫生室，住所地河南省洛阳高新区孙旗屯乡张庄村。主要负责人：高延群。委托诉讼代理人：孔令朝，河南明耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭丽锋，河南明耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭洛丽，女，1980年8月15日生，汉族，住河南省洛阳高新区。委托诉讼代理人：李耿（郭洛丽之夫），住河南省洛阳高新区。上诉人邻里（洛阳）文化传播有限公司（以下简称邻里公司）、上诉人洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡张庄村卫生室（以下简称张庄村卫生室）因与被上诉人郭洛丽房屋租赁合同纠纷一案，均不服河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0391民初1679号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员王春峰独任审理，于2020年12月16日公开开庭审理了本案。上诉人邻里公司的委托诉讼代理人王方、范利好，上诉人张庄村卫生室的委托诉讼代理人孔令朝，被上诉人郭洛丽及其委托诉讼代理人李耿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邻里公司上诉请求：撤销原判，支持邻里公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。本案租赁合同系邻里公司同郭洛丽签订，郭洛丽以自己名义实际履行了合同，因此郭洛丽应当承担支付房租的义务。郭洛丽从个人账户支付了22948元的部分房租，首期管理服务费6024元、押金6275元、装修管理费753元，郭洛丽以实际行为按照合同约定履行了部分支付义务。无论是签订合同的行为还是支付费用的行为均未提供相应授权，可见其本身是合同相对方。二、一审法院适用法律错误。本案所涉租赁合同基于双方平等自愿的基础签订，郭洛丽既然未按约定支付房租，已构成违约，邻里公司有权解除合同并要求其承担违约责任。张庄村卫生室辩称：赞同邻里公司上诉要求郭洛丽承担房租的主张。张庄村卫生室同意解除合同。张庄村卫生室上诉请求：撤销原判，改判由郭洛丽承担房屋租赁费用或发回重审。事实和理由：一、郭洛丽与邻里公司签订《房屋租赁合同》张庄村卫生室不知情，张庄社区为卫生室安排的有经营场所。郭洛丽私下自己与邻里公司签订的房屋租赁合同与张庄村卫生室无关，张庄村卫生室不应承担房屋租金。二、张庄村卫生室虽然是由高新区农村和社区事务局核准登记执业的非营利性集体所有制卫生室，但实际经营者是郭洛丽，由郭洛丽自负盈亏，郭洛丽私自租赁的房屋租赁费应由其支付，张庄村卫生室不应支付房屋租赁费用。邻里公司辩称：一审判决遗漏重要义务主体，合同是邻里公司与郭洛丽签订，郭洛丽以自己名义实际履行了合同。郭洛丽明确支付房租的相对方为邻里公司，而非村集体。郭洛丽在案涉房产上经营卫生室，因此郭洛丽应当支付房租。合同是基于平等自愿基础上签订，郭洛丽既然未按照约定支付房租就构成违约，应当承担违约责任。郭洛丽对邻里公司和张庄村卫生室的上诉共同答辩称：一、郭洛丽与邻里公司签订租赁合同是职务行为，郭洛丽没有向邻里公司支付房租的义务。签订房屋租赁合同是为了让张庄村卫生室使用，且一直由张庄村卫生室占有和使用。卫生室是张庄村集体所有的非营利性医疗机构，而不是郭洛丽开办的经营性营利性医疗机构。郭洛丽是卫生室的技术负责人而非法定代表人，是以卫生室技术负责人身份代表卫生室与邻里公司签订的租赁合同，并不是以自己名义签订合同并由自己占有使用房屋。邻里公司已于2019年12月18日发文终止案涉《房屋租赁合同》，因此邻里公司要求郭洛丽向其支付房屋租赁费用没有法律依据。二、卫生室是为村民提供基本公共卫生健康服务的机构，应当无偿占有案涉房屋。根据国卫基层发（2014）33号文件，《河南省村卫生所（室）基本标准》《河南省卫生厅关于新型农村社区医疗卫生机构建设的指导意见》及《洛阳市村卫生室基础设施提升方案》等规定，村卫生室建设用地及房屋使用由地方政府协调解决，无偿提供使用。卫生室目前使用的房屋本身就是村集体财产，哪有再向村集体交房租的道理。三、邻里公司不具备房屋租赁资格。门面房是全体村民共同财产，根据村委会组织法，门面房整体出租关系到全体村民共同利益，邻里公司暗箱操作取得的承租合同是无效的。卫生室租赁房屋期间，邻里公司并未向张庄村委缴纳当期房租。四、邻里公司在疫情期间对卫生室断水断电，给防疫工作造成巨大负面影响。从合同签订后一周开始，房屋一周处于无法正常使用状态。请求驳回上诉，维持原判。邻里公司向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的《房屋租赁合同》（NO：LL20191106B20）；2．判令郭洛丽、张庄村卫生室支付房租52352元（暂计至2020年5月31日）及逾期支付的违约金（以年租金75300元为基数按月利率2％自2019年12月1日起计算至实际履行之日止）；3．判令郭洛丽、张庄村卫生室支付违约金18825元（按合同约定6275元/月当年度3个月的房屋租金）；4．判令郭洛丽、张庄村卫生室支付逾期腾房期间产生的占有使用费（按合同约定的租金标准自合同解除之日计算至实际返还租赁场地之日止）。一审法院认定事实：张庄村卫生室系由洛阳高新技术产业开发区农村和社会事务局于2018年1月1日核准登记执业的非营利性集体所有制村卫生室，日常经费主要来源于政府补助。现登记法定代表人为高延群，高延群为时任居委会主任。郭洛丽为张庄村卫生室的主要负责人，负责张庄村卫生室的日常经营管理。2019年1月1日，邻里公司与洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡张庄社区居民委员会签订一份《房屋租赁合同》，承租了张庄社区21061.36平方米安置房商铺（延光路北、冷泉路两侧的门面房），租赁期限20年。2019年11月11日，邻里公司（甲方）与郭洛丽（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，就出租前述商铺中的B20号商铺进行了约定。合同对租金支付、房产交付、续租等各项内容进行了约定。其中合同附件二约定租赁期限为3年，自2019年11月6日至2022年11月5日。邻里公司及郭洛丽所提交的合同附件三第一部分第1条均载明租金标准为2019年11月6日至2020年2月5日的租金为75300元，2020年2月6日至2021年2月5日的租金为75300元，2021年2月6日至2022年11月5日租金为56475元；第2条约定支付方式为先交租金后使用，按年支付，每年租金应提前30天支付。第二部分约定租赁押金为5000元，乙方应于签署本合同前缴清。同日，邻里公司与郭洛丽又签订了一份《商铺管理服务合同》，约定由邻里公司对上述商铺提供物业管理服务，并约定首期管理服务费为6024元。上述合同签订当天，郭洛丽向邻里公司支付了36000元，包含房屋租金22948元、首期管理服务费6024元、押金6275元、装修管理费753元。2019年12月中旬，案涉租赁房屋完成装修，此后张庄村卫生室继续使用案涉租赁房屋经营至今。本案审理过程中，邻里公司自认案涉房屋租赁合同附件三第一部分第1条记载的租金标准存在错误，第一笔租金75300元应为2019年11月6日至2021年2月5日的租金，以此类推。一审法院认为，关于本案的第一个争议焦点——案涉房屋租赁合同的相对人是张庄村卫生室还是郭洛丽个人，对此，因邻里公司所提交的租赁合同首部乙方均为空白，无法确切反映合同相对方的情况。结合案涉租赁房屋由张庄村卫生室实际使用而张庄村卫生室为集体所有的非营利性医疗机构的情况，可以表明该卫生室并非由郭洛丽个人开办经营并获取盈利的机构，郭洛丽应系以张庄村卫生室负责人的身份代表张庄村卫生室与邻里公司签订案涉租赁合同，该房屋租赁合同的相对人应为张庄村卫生室，故有关邻里公司要求郭洛丽个人承担合同项下义务的请求，一审法院不予支持。关于本案的第二个争议焦点——合同双方当事人在履行合同过程中是否存在违约。由于邻里公司提供的租赁合同中对首期租金的记载与双方实际约定不符，邻里公司亦没有证据可以证明其向郭洛丽提供了正确的合同文本或签订补充协议以明确正确的租金标准，由此导致张庄村卫生室对于履行租金支付义务存在合理的疑虑，张庄村卫生室没有足额支付实际约定租金的行为不应视为违约，邻里公司有关解除房屋租赁合同并要求张庄村卫生室承担违约责任的请求，一审法院不予支持。郭洛丽虽主张邻里公司存在交付房屋不符合质量标准以及阻挠使用租赁房屋等行为，但并未提交有效证据加以证明，故对郭洛丽关于邻里公司违约在先的抗辩，一审法院不予采信。鉴于邻里公司当庭确认第一笔租金75300元为2019年11月6日至2021年2月5日的租金，与郭洛丽主张一致，视为双方对租金标准达成一致意见。扣除张庄村卫生室已经支付的租金22948元，余款52352元张庄村卫生室应予支付。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、张庄村卫生室于判决生效之日起十五日内向邻里公司支付2019年11月6日至2021年2月5日期间租金余款52352元；二、驳回邻里公司其他诉讼请求。一审案件受理费1806元，减半收取903元，由邻里公司负担313元，由郭洛丽、张庄村卫生室负担590元。二审期间郭洛丽围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同具有相对性，除法律另有规定的情况外，仅对合同当事人具有法律约束力。本案中的《房屋租赁合同》落款处“承租方（乙方）”系郭洛丽签字，合同首页“乙方”处邻里公司提交的合同为空白，郭洛丽提交的合同为“张庄村卫生室”。因首页空白处当事人可以事后自行添加，而合同落款处“承租方（乙方）”处均为郭洛丽，且双方签订的商铺管理服务合同落款处乙方亦为郭洛丽。另外，郭洛丽签订的合同中均未加盖张庄村卫生室公章，郭洛丽亦未提交其签订合同取得张庄村卫生室授权的证据，本案中张庄村卫生室参加诉讼亦不认可郭洛丽签订合同经其授权，邻里公司已收到的费用亦为郭洛丽个人支付。因此，结合以上事实应认定合同当事人系郭洛丽与邻里公司，郭洛丽应向邻里公司承担合同义务，支付房屋租赁费。关于郭洛丽认为依据相关文件，村卫生室应由地方政府协调解决并无偿提供使用的主张，与本案房屋租赁合同纠纷不是同一法律关系，郭洛丽可依据相关文件另行向相关政府部门要求解决。关于邻里公司要求解除合同的诉讼请求，因双方在合同中对租金支付期限约定有误，并在一审诉讼中达成一致意见，因此一审法院对邻里公司该诉讼请求不予支持处理并无不当，本院予以维持。综上所述，邻里公司与张庄村卫生室的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0391民初1679号民事判决第二项；二、变更河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0391民初1679号民事判决第一项为：郭洛丽于判决生效之日起十五日内向邻里公司支付2019年11月6日至2021年2月5日期间租金余款52352元；三、驳回邻里（洛阳）文化传播有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费903元，由邻里（洛阳）文化传播有限公司负担313元，由郭洛丽负担590元。二审案件受理费1606元，由郭洛丽负担。本判决为终审判决。审判员  王春峰二〇二〇年十二月十七日法官助理安超书记员高会茹