江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2718号上诉人（原审原告反诉被告）：吉安凯旋物业有限公司，住所地江西省吉安市吉州区迎宾大道**，统一社会信用代码91360800309163158X。法定代表人：汤希贤，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙素娟，吉安市君合法律服务所法律服务工作者。上诉人（原审被告反诉原告）：赖如勇，男，1964年12月31日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。上诉人吉安凯旋物业有限公司（以下简称凯旋物业公司）与上诉人赖如勇因物业服务合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初4078号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人凯旋物业公司的委托诉讼代理人孙素娟与上诉人赖如勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人凯旋物业公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项；改判凯旋物业有限公司无需返还2014年10月31日至2015年10月30日期间的电梯运行费和二次供水费775元；2.撤销原审判决第三项判决内容；3.一审、二审诉讼费由赖如勇承担。事实与理由：1.赖如勇在一审中的反诉超过了诉讼时效，依法应当驳回。赖如勇签订的《前期物业服务协议》约定高层住宅1.2元/平方米/月(不包含公共水、电分摊),其按合同约定缴纳了2296元各项费用。凯旋物业公司为涉案小区提供了前期物业服务，赖如勇接受了物业服务，亦向凯旋物业公司缴纳了物业服务费，其要求退回多收的物业服务费没有法律依据，于情理亦不符。2.法院已经认定2014年9月28日及2015年10月28日至2017年10月27日合同有效，不能依据凯旋物业公司与小区业主委员会于2017年8月16日签订的合同约定的收费标准返还2014年10月31日至2015年10月30日期间的电梯运行费和二次供水费。针对凯旋物业公司的上诉，被上诉人赖如勇答辩称：1.小区业主自2016年11月从吉安市房管局物业科查知本小区前期物业中标价格为0.76元/平方米/月后，一直要求凯旋物业公司退回多收的费用，凯旋物业公司置之不理，为此，小区90多位业主于2018年9月签署联名信向吉安市房管局物业科和庐陵新区综合执法局物业科对凯旋物业公司投诉并要求召开业主大会。因此，赖如勇向凯旋物业公司主张返还电梯运行费和二次供水费没有超过诉讼时效。2.凯旋物业公司没有按实际耗费分摊收取电梯运行费，而是按测算面积分摊。实际耗损只有一万元左右，但是收取的合计四五万元。上诉人赖如勇上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.驳回凯旋物业公司的诉讼请求；3.依法改判凯旋物业公司返还不当得利共计3400元；4.一、二审案件受理费由凯旋物业公司承担。事实与理由：1.一审法院认为凯旋物业与华盛公司及凯旋中央城业主委员会签订的物业服务合同有效，其适用法律不明，证据不充分，未证明是依法订立的合同，上述合同应属无效。赖如勇在一审答辩状中要求按照《江西省物业管理服务收费办法》中规定的以三级资质的收费标准减半支付物业服务费，是为了电梯和二次供水的正常使用及同情做事的工人，绝不是承认合同事实有效，也绝不是对凯旋物业公司提供的服务表示认可。2.凯旋物业公司的物业服务不仅是瑕疵问题，还有严重违约的情形，如凯旋物业公司对小区架空层等公共区域被非法侵占未按照与业主委员会订立的物业服务合同的约定履行义务，导致部分一楼架空层、全部的二楼架空层被非法侵占。3.凯旋物业公司未提供依法收取装修垃圾清运费557元、出入证50元、工本费50元等费用2400元，一审法院亦未明确写出支持其收费主张的适用法律或行政法规的强制性规定，凯旋物业公司的上述收费系乱收费，一审法院认定事实错误，请求依法判决凯旋物业公司返还上述费用。4.一审判决对电梯运行费的计算金额有误，凯旋物业公司收取每月每平方米0.43元电梯运行费是不合法的，其应提供真实发生的收费凭证，应以实际发生耗费为准。针对赖如勇的上诉，被上诉人凯旋物业公司答辩称：1.凯旋物业公司已于2019年8月16日向吉州区人民法院提起诉讼，此时诉讼时效已经中断，不存在超过诉讼时效的可能性。物业公司对欠费的业主每月会打电话催收，2个月张贴一次催缴单，单元门贴催告函，故2016年7月1日至2017年4月26日的物业服务费未过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。赖如勇在一审中未提出诉讼时效问题，视为认同，二审中提及已经无任何意义。2.凯旋物业公司与开发商华盛公司签订的《凯旋中央城前期物业服务合同》、凯旋物业与凯旋中央城业主委员会签订的《物业服务合同》均合法有效。《江西省物业管理条例》系地方性法规，且系管理性规定并非效力性规定，不能由此认定涉案合同无效。凯旋物业公司为涉案小区提供物业服务至今,赖如勇作为该小区的业主享有接受物业管理公司提供服务的权利，同时应履行按时交纳物业服务费的义务，其拒交物业服务费的行为已构成违约。3.物业服务方不完全履行物业服务合同义务时，业主不能以此作为对交付物业服务费请求权的抗辩。赖如勇已接受了物业服务，就不能以其标准主张物业服务质量未达标准为由拒付物业服务费，否则将出现同一小区内对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业服务费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖赖物业服务费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。涉案合同也未约定在凯旋物业公司提供物业服务存在瑕疵时，赖如勇可拒付物业管理费。4.赖如勇提出小区架空层等公共区域被占用及公共收费款项分配问题，与本案无关联，不得就此进行抗辩。5.凯旋物业公司作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务,其在提供物业服务过程中虽然存在一定的不足之处，但已尽到了主要的物业服务义务。不能苛求凯旋物业公司提供的物业服务达到小区所有业主的满意，但是其仍在努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。6.凯旋物业公司收取赖如勇物业服务费及其他费用合理合法，且合同已经履行完毕，物业服务费不属于不当得利范围。上诉人凯旋物业公司向一审法院起诉请求：1.判令赖如勇立即向凯旋物业公司支付物业管理服务费11761元（截止2020年9月30日止，以到物业前台实际缴费为准）；2.本案的诉讼费用由赖如勇承担。上诉人赖如勇向一审法院反诉请求：判决凯旋物业公司向赖如勇返还之前收取的装修垃圾清运费557元、出入证50元、工本费50元、水电费400元、装修押金1500元，以及超过实际支出均摊，多收取的2014年10月31日至2015年10月30日期间电梯运行费和二次供水费953元，多收取的物业费743元，以上合计4253元；反诉费由凯旋物业公司承担。一审法院认定的事实：2015年10月28日，凯旋中央城小区的开发商江西华盛投资有限公司聘请凯旋物业公司为该小区提供前期物业服务，约定2015年10月28日至2017年10月27日期间的物业服务费收费标准为：高层住宅1.2元/平方米/月（不包含公共水、电分摊）。2017年8月15日，凯旋中央城业主委员会与凯旋物业公司签订《物业服务合同》，合同期限为2017年8月15日至2018年2月15日。2018年2月16日，凯旋中央城业主委员会与凯旋物业公司续签了《物业服务合同》，合同期限为2018年2月16日起至2019年12月31日。上述物业服务合同中对物业服务收费标准约定为每月按照业主房屋的建筑面积及其所在楼层分段计费，具体单价为：1-3层1.22元、4-6层1.27元、7-9层1.32元、10-12层1.37元、13-15层1.42元、16-18层1.48元、19-21层1.53元、22-24层1.58元、25-27层1.63元、28-30层1.68元、商铺和写字楼单价为2元，以上单价均包括电梯运行费和二次供水费用。约定合同到期后，如双方无异议，合同自动续签。凯旋物业公司现仍在赖如勇所在小区进行物业服务。赖如勇系凯旋中央城7幢1单元1401室的业主，该房建筑面积123.80平方米。赖如勇自2015年11月起未缴纳物业服务费。凯旋物业公司于2015年1月31日收取了赖如勇2014年10月31日至2015年10月30日期间物业服务费1783元和电梯运行费716元、二次供水费386元。一审法院认为：凯旋物业公司与凯旋中央城小区的开发商及凯旋中央城业主委员会签订的物业服务合同合法有效，赖如勇系该小区内的业主，物业服务合同对其具有约束力。凯旋物业公司为凯旋中央城小区提供了物业管理服务，赖如勇应当支付物业服务费，收费标准以合同约定为准。关于赖如勇主张的2015年11月1日至2017年8月15日期间的物业服务费和电梯运行费、二次供水费，因前期物业服务合同只约定物业服务费的单价为1.2元每月，电梯运行费和二次供水费根据实际支出由业主分摊，现凯旋物业公司未提供证据证明其实际支出及分摊合理，故对分别按0.482元、0.260元的标准计算电梯运行费和二次供水费的主张不予支持，但考虑其确实有实际支出，结合凯旋物业公司与小区业主委员会签订的物业服务合同，以该合同约定的13-15层1.42元的标准计收物业服务费（含电梯运行费、二次供水费），故凯旋物业公司的诉请应当核算为10372元。关于赖如勇辩解的2017年9月26日前的物业服务费超过诉讼时效的问题，法院认为：赖如勇欠付物业服务费的状态一直持续，且凯旋物业公司一直在小区从事物业服务并多次向其催收，故对其关于诉讼时效的辩解不予采纳。关于赖如勇辩解提出的小区架空层等公共区域被占用及公共收费款项分配的问题，可通过另案诉讼处理，不应以此为由拒交物业服务费。关于赖如勇辩解提出凯旋物业公司提供的物业服务存在瑕疵的问题。考虑到物业服务的特性及物业服务的标准，物业服务存在瑕疵在所难免，除非物业服务企业出现严重违约，不应对物业服务企业过分苛求。本案中赖如勇提供的相应证据不足以证实凯旋物业公司存在严重违约，亦不足以构成其不交纳物业费的抗辩。但凯旋物业公司对赖如勇提出的诸多问题亦应高度重视，妥善处理业主的相关意见建议，不断提高物业服务质量。同时，小区整体环境的改善以及小区良好秩序的形成，不仅需要物业服务企业依法提供相应服务，亦需要全体业主共同维护，共同营造。希望双方今后共同努力，共同营造一个和谐、宜居、有序的物业小区。关于赖如勇反诉要求凯旋物业公司返还其收取的2014年10月31日至2015年10月30日期间收取的物业服务费和电梯运行费、二次供水费，法院认为：凯旋物业公司之前按照0.482元和0.260元的标准分别向赖如勇计收电梯运行费和二次供水费，但未举证证明其收费标准系按照其实际支出后的合理分摊，法院亦参照其与业主委员会签订的物业服务合同的标准予以核定，核算后凯旋物业公司应该将多收取的755元电梯运行费和二次供水费退回给赖如勇。关于赖如勇反诉的其他费用，因其未提供证据证明，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、被告赖如勇支付原告吉安凯旋物业有限公司2015年11月1日至2020年9月30日期间的物业服务费（含二次供水和电梯运行费）10372元；二、反诉被告吉安凯旋物业有限公司返还反诉原告赖如勇多收取的2014年10月31日至2015年10月30日期间的电梯运行费、二次供水费775元；三、以上两项相品后，被告赖如勇应支付原告吉安凯旋物业有限公司物业费9597元，限判决生效后5日内履行完毕；四、驳回反诉原告赖如勇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费94元，减半收取47元，反诉案件受理费25元，由原告负担42元，被告负担30元。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：凯旋物业公司提交的证据：1.电梯管理员培训费、电梯维保费发票、电梯维修费发票等费用凭证18张，以证明为保证电梯运行实际花费了电梯维修费、年检费、电梯管理员培训费用等费用。情况及费用；2.物业费催缴通知照片12张，以证明凯旋物业公司催缴物业服务费的情况。3.江西省发改委、省财政厅关于调整电梯检验费标准的通知（赣发改收费字[2010]609号），以证明政府规定每年每台电梯都要进行年检。4.2016年和2017年签订的电梯日常维护保养合同原件各一份，以证明电梯每年需花费的维保费用。5.庐陵新区管委会于2016年3月颁发的2015年度“优秀物业服务企业”奖牌、2016年4月吉安市房地产管理局颁发的吉安市中心城区“优秀物业服务企业”和吉安市房地产管理局2017年12月颁发的凯旋中央城住宅小区“最美小区”奖牌照片，证明凯旋物业的服务质量符合行业标准及被评为优秀服务企业。赖如勇质证后认为：1.对电梯管理员培训费、电梯维保费发票、电梯维修费发票等费用凭证的真实性持异议，电梯管理员应该是凯旋物业公司聘请持证上岗的员工，管理员培训费用不该由业主出。发票不能证明是为凯旋中央城出具的，凯旋物业公司还为其他的小区提供了物业服务，不足以证实是本案小区的费用，该组证据不能证实凯旋物业公司实际支付了这些费用，亦不能证实支付这些费用的必要性。2.对物业费催缴通知照片的真实性持异议，赖如勇没有见过，可能是临时在门上贴拍照后撕掉。3.赣发改收费字[2010]609号文件只能证实收取电梯维保费和检验费的依据，服务费没有依据。4.对该组证据真实性、合法性、关联性及维保费用的单价均持异议，电梯有两年质保期。5.对该组证据的真实性不持异议，但认为该组证据不能证实凯旋物业公司按合同约定提供了物业服务。本院认为：1.凯旋物业公司提交了2015年4月17日和2016年10月25日电梯维修费发票原件、2016年8月17日支付电梯维保费的发票原件、2016年10月25日支付电梯维修费的发票原件与复印件予以核对，故对该4张票据的真实性依法予以确认；凯旋物业公司提交了2016年8月23日支付厅外显示器收据的原件、2016年3月14日支付维保费的发票的原件及2016年11月1日支付电梯服务费发票的原件，故对该3张票据的真实性依法予以确认；凯旋物业公司提交的其他票据的复印件未与原件核对，真实性无法确认，故对该11张票据依法不予采信。2.凯旋物业公司提交的物业费催缴通知照片未与原件予以核对，真实性无法确认，故对该组证据依法不予采信。3.赣发改收费字[2010]609号文件足以证实凯旋物业公司收取电梯维保费和检验费有依据。4.凯旋物业公司提交电梯日常维护保养合同的原件，对该两份合同的真实性依法予以确认。5.赖如勇对该组证据的真实性不持异议，本院依法予以确认。赖如勇提交的证据：1.涉案小区业主向吉安市房管局物业科庐陵新区综合执法局物业科提交的对凯旋物业公司的投诉及要求召开业主大会的报告及签名业主的联系电话，以证明赖如勇的反诉没有超过诉讼时效，业主曾经向凯旋物业要求返还多收的电梯运行费和二次供水费；2.公共区域被侵占使用的照片共24张，以证明凯旋物业公司未按合同要求采取措施及时制止，严重违约；3.小区内环境照片及业主群聊天记录截屏照片共40张，以证明凯旋物业对物业合同是瑕疵履行，凯旋物业公司知道二楼有人在装修，其放任二楼装修，未按合同约定及时制止。凯旋物业公司质证后认为，1.对报告的真实性、合法性、关联性均持异议，不能确定执法局物业科已签收该报告，2014年的物业服务费已经收取了，不属于终止诉讼时效的范畴，该证据是要求召开业主大会报告，不能起到其证明目的。2.对公共区域被侵占使用的照片的真实性、合法性、关联性均持异议，没有与原件核实，不予质证，不能起到其证明目的。3.对小区内环境照片及业主群聊天记录截屏照片的真实性、合法性、关联性均持异议，该组照片拍摄的时间是2020年12月8日，但现在诉争的2014年-2016年的事情，不能起到其证明目的。本院认为，1.报告不能证实赖如勇已就电梯运行费向凯旋物业公司主张过权利，故对该证据依法不予采信。2.公共区域被侵占使用的照片系复印件，故对该证据依法不予采信。3.小区内环境照片拍摄的时间是2020年12月8日，不能证实凯旋物业公司主张物业服务费期间的情况，赖如勇未提交业主群聊天记录的载体与截屏照片予以核对，故对该组证据依法不予采信。本院经二审审理查明：凯旋物业公司为保证涉案小区电梯的正常运行，对电梯进行了日常的维保、年检等，并支出了相关的费用。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：关于本案是否已过诉讼时效的问题。凯旋物业公司在一审期间亦未对赖如勇的反诉已过诉讼时效提出抗辩，在二审期间提出相应的主张。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，故对凯旋物业公司的该项上诉理由依法不予采纳。关于赖如勇应否向凯旋物业公司缴纳2015年11月1日至2020年9月30日期间的物业服务费及金额如何确定的问题。凯旋物业公司与凯旋中央城小区的开发商及凯旋中央城业主委员会签订的物业服务合同合法有效，赖如勇系该小区内的业主，物业服务合同对其具有约束力。凯旋物业公司为凯旋中央城小区提供了物业服务，赖如勇应当按合同约定支付物业服务费，收费标准以合同约定为准。根据涉案物业服务合同的约定，2015年11月1日至2017年10月27日期间的物业服务费收费标准为：高层住宅1.2元/平方米/月（不包含公共水、电分摊），故该期间的物业服务费为3565.45元（1.2元/平方米/月×24个月×123.80平方米）。2017年10月28日起至2020年9月30日期间的物业服务费收费标准为：13-15层为1.42元/平方米/月（含电梯运行费和二次供水费），故该期间的物业服务费为6152.86元（1.42元/平方米/月×35个月×123.80平方米）。赖如勇上诉认为凯旋物业公司未按合同约定提供物业服务，但未提供确凿的证据予以证实，理应承担举证不能的法律后果，故对其该项上诉理由亦不予采纳，其理应向凯旋物业公司支付2015年11月1日至2020年9月30日期间的物业服务费9718.31元。关于凯旋物业公司应否返还赖如勇装修垃圾清运费557元、出入证50元、工本费50元等费用的问题。本院认为，凯旋物业公司因赖如勇装修为其雇请的工人有偿办理出入证及代为清运装修垃圾，并代交有关水电费预充值，符合法律规定。赖如勇上诉称装修垃圾费系其自行清理装运的，但未提供证据予以证实。因此，赖如勇的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于凯旋物业公司应否返还赖如勇2014年10月31日至2015年10月30日期间的电梯运行费、二次供水费的问题。凯旋物业公司与江西华盛投资有限公司签订的前期物业服务合同约定的物业服务费的收费标准是1.2元/平方米/月（不包含公共水、电分摊）。合同签订后，凯旋物业公司按约定为涉案小区提供了物业服务，赖如勇作为涉案小区的业主亦按合同约定缴纳了物业服务费和电梯运行费、二次供水费。凯旋物业公司提交了证据证实其为了保证电梯运行支出了电梯维保、年检等电梯运行费。因此，凯旋物业公司关于不返还电梯运行费、二次供水费的上诉请求符合合同约定，本院依法予以支持。综上，赖如勇的上诉请求不成立，依法均不予支持；凯旋物业公司的上诉请求成立，依法予以支持。据此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，凯旋物业公司在二审期间提交了新的证据证实其收取的电梯运行费和二次供水费系其实际支出的，故按合同约定的标准计收物业服务费及按实际支出收取电梯运行费和二次供水费。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、撤销吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初4078号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初4078号民事判决第一项为：上诉人赖如勇在收到本判决之日起15日内支付上诉人吉安凯旋物业有限公司2015年11月1日至2020年9月30日期间的物业服务费9718.31元；三、驳回上诉人吉安凯旋物业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回上诉人赖如勇的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费94元，二审案件受理费100元，合计194元，由上诉人赖如勇负担50元，上诉人吉安凯旋物业有限公司负担144元。本判决为终审判决。审判长  肖永兰审判员  李伟杰审判员  罗良华二〇二〇年十二月二十二日书记员  宋男茜