湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终13029号上诉人（原审原告）：长沙乾璟置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道环湖路**方茂苑******。法定代表人：范建军。委托诉讼代理人：邓媛女，女，住湖南省长沙县。该公司法务。委托诉讼代理人：杨俐，女，住湖南省株洲市荷塘区。该公司法务。上诉人（原审被告）：邓洋志，男，1989年4月26日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。上诉人长沙乾璟置业有限公司（以下简称乾璟置业公司）与上诉人邓洋志商品房预售合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2020）湘0104民初8783号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人乾璟置业公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判邓洋志在判决生效10日内向乾璟置业公司支付违约金21600元；2、维持一审判决第一项、第二项；3、邓洋志承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。邓洋志因自身原因和过错致未支付剩余房款已构成根本违约，应按合同约定向乾璟置业公司支付违约金人民币21600元。二、乾璟置业公司已自愿放弃主张为协调解决邓洋志故意违约一事浪费的人力、物力及预期利益损失等，已经从情面上特殊照顾了邓洋志。综上，请二审法院支持上诉人乾璟置业公司的上诉请求。邓洋志答辩称：1、法院不应当支持乾璟置业公司要求支付违约金的请求；2、要求继续履行合同，并将付清尾款。上诉人邓洋志上诉请求：1、撤销一审法院判决，依法改判驳回乾璟置业公司的全部诉讼请求；2、乾璟置业公司承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、上诉人邓洋志签订购房合同时不具备购房资格，乾璟置业公司作为专业的房地产公司应当知晓，乾璟置业公司具有一定的过错。二、涉案房屋目前已升值，如果解除合同将给上诉人邓洋志造成巨大的损失，故请求继续履行合同。乾璟置业公司答辩称：涉案房屋尚未过户，尾款部分邓洋志亦未支付，导致乾璟置业公司资金无法回笼和投资损失。上诉人乾璟置业公司向一审法院起诉请求：1、请求依法确认乾璟置业公司和邓洋志签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件已于2019年12月25日解除；2、请求依法判决邓洋志向乾璟置业公司支付应付未付款1080000元的2%的违约金21600元；3、请求依法判决邓洋志配合乾璟置业公司办理合同解除相关手续；4、请求依法判决邓洋志承担本案全部诉讼费等费用（含案件受理费和财产保全费等）。一审法院认定的事实：2017年11月30日，乾璟置业公司（出卖人）与邓洋志（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ1702401702），约定由邓洋志购买乾璟置业公司开发的位于长沙市岳麓区××路××号××幢××单元××层××号房屋。该商品房规划用途为住宅，楼栋主体建筑结构为钢混结构，建筑层数26层，其中地上26层，地下车库0层，地下车库**面积172.13㎡，该商品房单价为（人民币）11447.68元／㎡，总房价壹佰玖拾柒万零肆佰玖拾元（1970490.00元）。合同第六条付款方式及期限买受人按下列第2种方式付款：……2.银行按揭贷款或公积金贷款：买受人以银行按揭方式付款的，应于2017-11-29向出卖人交付首期房款（含定金）计捌拾玖万零肆佰玖拾元整（￥890490.00），剩余房款壹佰零捌万元（￥1080000）向银行申请贷款，出卖人应协助办理。买受人应在签定商品房买卖合同之日起七日内，完成银行按揭贷款手续，并将银行按揭所需的全部资料一次性提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知（包括电话、信息、邮件等方式）后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理。……因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知（包括电话、信息、邮件等方式）之日起十日内，以自有资金一次性支付，不承担本合同第七条约定的违约责任；逾期按照本合同第七条处理。合同第七条买受人逾期付款的违约责任买受人未按本合同的约定时间付款，双方同意按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过三十日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的2%向出卖人支付违约金。经买受人同意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同附件八《长沙市商品房买卖合同》补充协议第五条关于买受人逾期付款的补充约定1、若买受人逾期付款，应在主合同第七条约定基础上作如下补充约定……（2）如因买受人的原因致使银行按揭贷款不能批准的，买受人应在出卖人通知日起10日内按银行要求提高首付款比例或达到银行其他要求，或选择一次性付清房款。否则，买受人应按逾期付款承担违约责任，买受人应按未付房款的每日万分之二的比例向出卖人支付违约金。如买受人在接到出卖人或银行通知后30日内仍未能达到上述要求，出卖人有权解除本购房合同，并按应付款的2%向买受人收取违约金；买受人须在出卖人发出解约通知之日起5日内配合出卖人将全部退房手续办理完毕，否则，每逾期一日买受人另按应付款的万分之二向出卖人支付违约金，出卖人在全部退房手续完成之日起60日内扣除上述违约金后，无息退还买受人已付的购房款。此外，双方还就合同其他事宜进行了约定。合同签订后，邓洋志向乾璟置业公司支付了首付款890490.00元，但双方未办理网签备案等手续。邓洋志至今未按照合同约定向贷款银行提交所有按揭贷款资料和办理相关手续取得银行按揭贷款，也未依约以自有资金补足剩余购房款。乾璟置业公司于2019年6月15日向邓洋志邮寄了《催告函》，通知其于2019年6月19日前至金茂湾项目营销中心缴纳剩余部分房款或完成按揭手续。2019年12月20日乾璟置业公司向邓洋志邮寄了《商品房购房合同解约通知函》，通知邓洋志在收到本函之日后7日内配合乾璟置业公司完成合同解除手续。2020年3月6日，乾璟置业公司再次向邓洋志邮寄了《关于办理商品房购房合同解除结算事宜的再次催告函》，通知邓洋志于2020年3月13日前，前往乾璟置业公司处办理购房合同解除后的结算事宜。在上述通知送达后，邓洋志至今既未向乾璟置业公司补足剩余购房款，也未办理购房合同解除及结算事宜，故乾璟置业公司诉至一审法院。另一审法院还查明：邓洋志因自身原因，在签订合同时属于长沙市购房政策限购对象，已不具备购房资格，不能办理银行按揭贷款、网签备案等手续。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。乾璟置业公司与邓洋志签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效。1.关于涉案合同解除。在合同签订后，乾璟置业公司履行了合同义务，邓洋志在支付了首付款后，因自身原因未按照合同约定向贷款银行提交所有按揭贷款资料和办理相关手续取得银行按揭贷款，也未依约以自有资金补足剩余购房款。根据合同第七条及合同附件八《长沙市商品房买卖合同》补充协议第五条约定，买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，并按应付未付款的2%向买受人收取违约金。在合同解除后，买受人应当在出卖人发出解约通知之日起5日内配合出卖人将全部退房手续办理完毕。本案中，邓洋志逾期支付剩余购房款超过30日，乾璟置业公司向邓洋志送达了《催告函》、《商品房购房合同解约通知函》、《关于办理商品房购房合同解除结算事宜的再次催告函》，已履行了告知义务，但邓洋志至今仍未补足剩余购房款，其行为已达到合同约定的解除条件，故该院对乾璟置业公司主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件补充协议、要求邓洋志协助办理合同解除相关手续的诉请，该院予以支持。2.关于涉案违约金。根据合同约定逾期交款超过30日，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付应付未款2%的违约金。在本案中，邓洋志因自身原因，在签订合同时属于长沙市购房政策限购对象，已不具备购房资格，不能办理银行按揭贷款、网签备案登记等手续，乾璟置业公司在得知邓洋志因自身原因不能购房后，未及时履行告知义务，致使涉案合同长期未能得到履行，乾璟置业公司、邓洋志对此均有一定的过错，故乾璟置业公司主张的该项诉请，该院予以部分支持，酌情认定涉案违约金为10800元。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百六十一条之规定,判决：一、确认乾璟置业公司与邓洋志于2017年11月30日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX1702401702）及附件补充协议已于2019年12月25日解除；二、邓洋志在本判决生效后15日内协助配合乾璟置业公司办理合同解除后退房、退款等相关手续；三、邓洋志在本判决生效后10日向乾璟公司支付违约金10800元；四、驳回乾璟置业公司其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取170元，乾璟置业公司负担70元，邓洋志负担100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审查明的事实无异。本院认为，《长沙市商品房买卖合同》系乾璟置业公司和邓洋志的真实意思表示，合法有效。合同签订后，邓洋志未按合同约定足额付款，经乾璟置业公司多次发函催告亦未支付尾款，上诉人乾璟置业公司要求解除合同有合同依据，本院予以支持。上诉人邓洋志提出《催告函》、《商品房购房合同解约通知函》、《关于办理商品房购房合同解除结算事宜的再次催告函》未收到，经查，以上三函件均由邮政快递公司送达，收件地址和联系电话与邓洋志在《长沙市商品房买卖合同》及《梅溪湖金茂湾认购书》上所留地址与电话一致，故本院对邓洋志的该上诉意见不予采纳。另，《长沙市商品房买卖合同》未能履行，乾璟置业公司和邓洋志均具有一定过错，一审法院针对乾璟置业公司主张的违约金予以适当调整，并无不当，本院予以维持。综上，本案一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费340元，上诉人乾璟置业公司和邓洋志各负担170元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年十二月二十四日法官助理叶伟志书记员刘峙宏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。