江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终7307号上诉人（原审被告）：徐沛华，男，1962年11月7日出生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：魏威,江苏竞自由律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沛县沛城镇村镇建设开发有限公司，住所地沛县正阳路**。法定代表人：张新玉，该公司经理。委托诉讼代理人：邢文强，江苏金维律师事务所律师。上诉人徐沛华因与被上诉人沛县沛城镇村镇建设开发有限公司排除妨碍纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院(2020)苏0322民初521号民事判决，向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人徐沛华及其委托诉讼代理人魏威，被上诉人沛县沛城镇村镇建设开发有限公司的委托诉讼代理人邢文强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐沛华上诉请求：1、二审法院依法撤销沛县人民法院(2020)民初521号民事判决书，依法改判驳回被上诉人村镇开发公司一审诉讼请求，或以一审认定事实不清发回重审；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人村镇开发公司负担。事实与理由：一、被上诉人村镇开发公司不具有一审原告的诉讼主体资格。根据规定，房地产开发项目的转让需要办理如下手续：1、项目土地使用权为划拨取得的，应办理土地使用权出让手续。2、项目土地使用权的变更登记手续。3、房地产开发项目转让的备案手续。4、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续。房地产开发转让需满足的两个条件：一是按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。房地产开发转让的程序：(1)签定房地产开发转让合同。(2)房地产转让权属登记房地产转让应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，否则房地产转让行为无法律效力。新的房地产产权人领取变更后的房屋所有权证书，并凭该证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。同级人民政府土地管理部门核实以后，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。本案中，据被上诉人称，房屋的第一任开发商为徐州盛泉房地产开发公司；后转给第二任开发商徐州亿华房地产开发公司；再后来徐州亿华房地产开发公司将涉案房地产开发项目转让给被上诉人村镇开发公司。但一审过程中，根据上据法律规定第一任开发商必须办理的手续被上诉人基本没有提交；涉案开发项目转让手续，无论是由徐州盛泉房地产开发公司转让给徐州亿华房地产开发公司，还是再由徐州亿华房地产开发公司转让给村镇开发公司，均没有提供满足房地产开发转让的两个条件的证据，也没有提供房地产开发转让合同、没有作房地产转让权属变更登记。因此项目转让无效，村镇开发公司不具有涉案房产项目开发商的主体身份，对涉案房屋没有所有权，也不具有本案原告的诉讼主体资格。另外，一审法院认定事实错误：谓的证据认定：2007年1月23日亿华公司《徐州亿华建设开发有限公司关于转让沛县鑫粮苑小区开发经营权的函》内容中有：。现将该小区项目开发经营权转让给沛县村镇开发公司2007年5月18日亿华公司《关于鑫粮苑小区的声明》：。二、关于对外借款，我公司在前期建设时，所有借款均是用房屋买卖合同+房票方式抵押借的，这些借款的抵押房，我公司声明由沛城镇村镇建设开发有限公司收回，借款的债务由村镇公司代为清偿…。但以上证据均不真实，沛县人民法院(2008)沛民一初字第1575号、徐州市中级人民法院(2009)徐民三终字第307号两份民事判决书载明：陈维维诉沛县粮食局、徐州盛泉房地产开发公司、徐州亿华建设开发有限公司、沛县双龙建筑安装防腐工程公司建设工程施工合同纠纷一案，原告陈维维起诉于2008年6月2日，一审判决于2009年6月19日，二审判时间为2009年11月19日作出，两案中，如果本案一审判决认定的开发项目转让为实、时间为实，涉案工程的开发商早就是本案的被上诉人一—村镇开发公司，但在陈维维案件中，无论是一审、还是二审，无论是该案的原告还是多个被告，均没有向法庭陈述于2007年将开发项目转让给村镇公司的任何信息，一审判决双龙公司承担给付工程款及利息的责任，亿华公司在欠付工程款范围内承担连带责任，二审维持原判。由此可见：本案被上诉人一审时提供的所谓的开发项目转让的声明、函均为虚假。二、上诉人与徐州市盛泉房地产开发公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》合法有效，一审以“名为买卖、实为借贷”认定双方之间不存在商品买卖合同关系是错误的。本案中，上诉人与盛泉公司2003年9月3日同时签订了《商品房买卖合同》和借款协议各一份，借款协议约定：借款五个月，如到期不能归还，抵押房三套归上诉人所有，双方互不相欠。上诉人认为：依照法律规定应当认定为：上诉人与盛泉公司之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系，该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，借款到期，借款人不能按期归还借款，出借人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，以维护自己的合法权益完全是正当的，不违反任何法律规定，应予支持。最高人民法院公报案例——朱俊芳与山西和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案件(案号(2011)民提字344号)与本案案情基本相似，该案最高院认定买卖合同有效，并最终支持了购买人的主张。三、被上诉人起诉时超过了法定的诉讼时效。中华人民共和国民法通则第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；《中华人民共和国民法总则》第188条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。上诉人与盛泉公司签订商品房买卖合同的时间为2003年9月3日，此后至今盛泉公司一直未对上诉人提起诉讼，超过了法定的诉讼时效；据被上诉人村镇公司自称：该公司于2007年即受让为项目开发商，其2007年即知道或应当知道上诉人购买涉案房屋并占有该房屋的事实，其起诉时间为2020年1月16日，自上诉人购买房屋达17年之久，自被上诉人知道上诉人购买占有房屋的时间也长达13年，超过法定的诉讼时效，根据法律规定，应丧失胜诉权。四、一审判决支持被上诉人一审诉讼请求，侵害了被上诉人的合法权益。退一万步讲，即便上诉人与盛泉公司的商品房买卖合同无效，即便房屋为借贷的抵押，涉案房屋亦为抵押物，在上诉人债权没有实现的情况下，上诉人亦对涉案房屋享有抵押权。但一审判决却置上诉人的抵押权于不顾，支持被上诉人的一审诉讼请求，要求上诉人腾空搬出涉案房屋，如果在此之后被上诉人将涉案房屋出售给他人，请问上诉人的抵押权如何实现?如果被上诉人无力偿还借款及利息，责任由谁承担?本案涉及房屋多间、同样情形的购买人众多，社会影响大、关注度高，其他购买人及家人均对本案最终裁判结果拭目以待，还请二审法院务必慎重处理。综上，上诉人认为一审法院无论是在法律适用上还是在事实认定上均存在严重错误，为此请求二审法院依法支持上诉人的上诉主张。沛县沛城镇村镇建设开发有限公司辩称，1、上诉人主张被上诉人不具备原告的诉讼主体资格问题不能成立，关于这一点在一审判决第二页、第三页和第四页案件事实查明部分均已详细论述。2、上诉人称其与盛泉房地产开发公司签署的商品房买卖合同效力问题仍然不能成立，因为在2009沛刑初字第70号刑事判决中已经对该事实作出了认定，上诉人与盛泉公司之间行为已涉嫌刑事犯罪，并且法院已经判决。上诉人提出的2011民提字344号案例没有参考价值，因为2011年时与现行法律适用不同。3、上诉人主张超过诉讼时效问题，根据民法总则第196条规定，请求排除妨害等不动产请求权不适用诉讼时效。4、上诉人主张的第四点，我们的答辩意见同第二点一致。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。沛县沛城镇村镇建设开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令对方搬出沛县鑫粮苑小区门面房8号楼24、28、29号房屋，停止对涉案房屋所有权的侵害；2、诉讼费由对方承担。一审法院认定事实：一、鑫粮苑小区开发建设情况。2007年1月23日，亿华公司向沛县建设局、建管局、粮食局等部门报送了《徐州亿华建设开发有限公司关于转让沛县鑫粮苑小区开发经营权的函》，内容：“徐州亿华建设开发有限公司性质为中外合资公司，本公司成立之初由于外资没有及时注入，导致由公司开发的沛县鑫粮苑小区工程无法继续进行。……现将该小区项目开发经营权转让给沛县村镇开发公司，由该公司开发建设。请县政府有关职能部门给沛县沛城镇建设开发有限公司办理有关开发建设鑫粮苑小区项目的手续！”2007年5月10日，亿华公司向沛县粮食局、村镇开发公司出具《关于鑫粮苑小区的声明》，内容为：“我公司作为鑫粮苑前期开发商，因在小区开发建设运作中的失误，导致债权债务复杂，故我公司特作以下声明：一、在我公司前期开发建设中，无论门面房还是安置房，我们没有卖过一套，现社会上一些人持有购房合同及房票收据，全部为抵押借款虚开的，纯属抵押物。二、关于对外借款，我公司在前期建设时，所有借款均是用房屋买卖合同+房票方式抵押借的，这些借款的抵押房，我公司声明由沛城镇村镇建设开发有限公司收回，借款的债务由村镇公司代为清偿。三、我公司所有借款都是用房产作抵押。凡是只拿借条、借据、没有抵押房的债务，全部由我公司解决，与沛县粮食局及村镇公司无关。四、因小区开发建设形成的，我公司与粮食局的债务，由村镇公司向粮食局履行，该小区开发建设形成的一切权利也由村镇公司享有。”2018年1月1日，亿华公司出具《情况说明》，内容为：“我公司承建的沛县粮食局鑫粮苑小区，由于资金紧张于2005年1月退出该项目建设，由沛县沛城镇村镇建设开发有限公司承继建设，退出之前我公司未销售过任何房屋。沛县沛城镇村镇建设开发有限公司承继我公司关于鑫粮苑小区项目工程所产生的债权债务，包括部分房屋进行抵押借款所产生的债权债务。”另查明，涉案鑫粮苑小区项目原以徐州市盛泉房地产开发公司名义开发建设。2003年10月26日，徐州市盛泉房地产开发公司退出联合开发沛县国家粮库配套工程项目。2007年3月17日，沛县粮食局向沛县国土资源局出具《沛县粮食局关于变更沛县鑫粮苑小区国有土地使用权权属的申请》，要求将沛县鑫粮苑小区国有土地使用权权属从沛县粮食局变更到村镇开发公司名下。2007年3月21日沛县粮食局向沛县国土资源局出具《沛县粮食局关于沛县鑫粮苑小区土地使用权转让的情况说明》，内容为：“2002年7月8日，沛县粮食局与美国C&T国际（集团）公司签订沛县国家粮食储备库附属工程（实指鑫粮苑小区）联合开发项目协议书，约定联合开发该小区，由沛县粮食局提供土地，美国C&T国际（集团）公司负责开发。因美国C&T国际（集团）公司未在江苏省内成立相关房地产开发公司，2002年11月在办理土地使用手续时，便将土地使用权权属确权在徐州市盛泉房地产开发公司名下，后该公司退出开发，与沛县粮食局、美国C&T国际（集团）公司未形成事实上的债权债务关系，开发被搁置。美国C&T国际（集团）公司为继续履行合同，出资成立徐州亿华建设开发有限公司，性质为中外合资公司。自2003年8月开始经营、开发该小区，由于各方面原因所致，开发进程缓慢，矛盾重重，工程被一拖再拖。在此期间，沛县粮食局起诉徐州亿华建设开发有限公司开发合同违约，2006年8月形成（2005）徐民一初字第133号民事调解书，双方据此重新履行合同，复建小区。后又因外资未能及时注入，徐州亿华建设开发有限公司房地产开发资质自动无效，开发被再度搁置。沛县粮食局为重新启动小区建设，2007年初重新组织了具有开发资质的沛县村镇开发公司进行开发，目前工程主体已经完成，正在组织验收。综上，因土地使用权转让问题未形成任何债权债务关系”。2007年4月9日，沛县粮食局申请将其沛县正阳北路东出让的国有土地使用权转让给村镇开发公司。2007年7月9日，沛县国土资源局下发《土地权属及地类变更批准通知书》，沛县粮食局所有的沛县正阳北路东出让的国有土地使用权变更使用人为沛县村镇开发公司。2007年2月16日，沛县国家粮库配套工程门面楼的施工许可证建设单位变更为村镇开发公司。二、本案诉争房屋的情况。2003年9月3日，徐沛华与徐州市盛泉房地产开发公司签订三份商品房买卖合同，约定徐沛华购买徐州市盛泉房地产开发公司开发的鑫粮苑小区8-24、8-28、8-29号三套门面房，每套门面房价格均为125266元，总价为375798元。2009年2月10日，一审法院作出（2009）沛刑初字第70号刑事判决，查明亿华公司开发沛县鑫粮苑项目工程，因缺少流动资金，亿华公司法定代表人、经理孙敬民以约定月息2分至5分不等的利率并用开发的鑫粮苑的房子作抵押的手段，以该公司的名义非法吸收公众存款，并将非法吸收公众存款用于工程开发，其中2003年9月份非法吸收徐沛华10万元，遂判决孙敬民犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑一年六个月，并处罚金人民币十万元，涉案赃款予以追缴，发还被害人，追缴不足部分，责令被告人退赔。2008年9月24日，徐沛华在公安机关询问时陈述，孙敬民于2003年9月向其借款10万元，孙敬民将鑫粮苑小区8#楼24、28、29号房与徐沛华签订了合同并出具收据。现涉案沛县鑫粮苑小区门面房8号楼28、29号房由徐沛华占有使用，24号房已被徐沛华出售给他人。一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。关于沛县沛城镇村镇建设开发有限公司是否有权主张权利的问题。根据沛县沛城镇村镇建设开发有限公司提供的《徐州亿华建设开发有限公司关于转让沛县鑫粮苑小区开发经营权的函》、《关于鑫粮苑小区的声明》、《情况说明》以及（2010）苏民终字第0035号民事判决所查明的事实，可以确认涉案鑫粮苑小区项目工程原以徐州市盛泉房地产开发公司名义开发建设，后该公司退出该项目，亿华公司继续经营、开发该项目，后亿华公司将该项目转让给沛县沛城镇村镇建设开发有限公司，并办理了土地使用权变更、施工许可等变更手续，因此村镇开发公司是涉案房屋权利人，有权主张权利。关于徐沛华是否无权占有的问题。根据（2009）沛刑初字第70号刑事判决查明的事实以及徐沛华在公安机关的陈述，可以确认徐沛华与徐州市盛泉房地产开发公司签署的涉案三套房屋商品房买卖合同，是为借款提供担保，双方并不存在真实的商品房买卖合同关系。且就徐沛华交付的10万元，刑事判决中判决涉案赃款予以追缴，发还被害人，追缴不足部分，责令被告人退赔，徐沛华的权利已经得到保障。庭审中，徐沛华陈述其取得涉案房屋系通过陈维维取得，而非亿华公司或者村镇开发公司将涉案房屋交付给徐沛华。徐沛华主张其又将剩余房款27万元交付给案外人陈维维的代理人孟宪亚，已付清房款，但徐沛华未提供证据证明陈维维、孟宪亚具有代表村镇开发公司或者亿华公司的代理权限，或者陈维维、孟宪亚对涉案房屋有处分权，故对徐沛华该项主张，不予采纳。因此，徐沛华对涉案房屋的占有属于无权占有。因涉案24号房已被徐沛华出售给他人，徐沛华现并不实际占有24号房，就24号房沛县沛城镇村镇建设开发有限公司可通过其他形式另行主张权利。故对沛县沛城镇村镇建设开发有限公司要求徐沛华搬出沛县鑫粮苑小区门面房8号楼28、29号房屋，停止侵害的诉讼请求，予以支持。综上，一审法院遂判决：一、徐沛华于判决生效后三十日内腾空搬出沛县鑫粮苑小区门面房8号楼28号、29号房屋，停止侵害；二、驳回沛县沛城镇村镇建设开发有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由徐沛华负担。二审中，上诉人提供了(2008)沛民一初字第1575号、(2009)徐民三终字第307号民事判决书，两份判决书形成的时间分别是2008年和2009年，该案中能够证明在判决之前沛县粮食局、原开发商徐州盛泉房地产开发公司、沛县双龙建筑安装防腐工程公司均认可徐州盛泉房地产开发公司为项目开发商，从而能够证明本案一审法院认定的事实2007年4月9日沛县粮食局将土地使用权转让给被上诉人，同年7月9日沛县国土资源局将涉案国有土地使用权变更使用人为沛县村镇开发公司，即被上诉人。同年2月16日施工许可证建设单位变更为被上诉人，均与该两份生效判决书不符。被上诉人的质证意见是：对该两份判决书的真实性无异议，但是这两份判决书不属于新证据，是在十余年前就已经存在的证据，但是上诉人在一审时并未提供，所以不能作为新证据使用。即使一审提供了该证据，该两份判决书也不能证明被上诉人主体资格不适格问题，因为涉案工程已经实际将相关手续变更至被上诉人名下，其中包括施工许可证以及土地使用权相关手续。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于被上诉人诉讼主体资格问题。根据查明的事实，被上诉人合法取得涉案争议房屋所有权，被上诉人有权向非法占有人主张权利。上诉人就此提出的上诉没有事实依据，本院不予采信。二、关于本案是否超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定：下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。本案为排除妨碍纠纷，不存在诉讼时效问题。上诉人就此提出的上诉没有法律依据，本院不予采信。三、关于上诉人占有涉案房屋是否合法问题。上诉人占有涉案房屋的依据是其借款给原项目开发公司，但根据（2009）沛刑初字第70号刑事判决认定的事实，能够确定上诉人与徐州市盛泉房地产开发公司签署的涉案房屋商品房买卖合同，是为借款提供担保，并不存在真实的商品房买卖合同关系，上诉人占有涉案房屋没有合法依据。故上诉人就此提出的上诉理由与查明的事实不符，本院不予支持。综上所述，上诉人徐沛华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元；由徐沛华负担。本判决为终审判决。审判长  秦国渠审判员  汪佩建审判员  张 洁二〇二〇年十二月十八日书记员  陈斯雅