甘肃省榆中县人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0123民初3194号原告:张昆，男，汉族，1961年2月9日出生，甘肃省兰州市城关区通渭路78号101，现住榆中县。被告：甘肃常正物业管理有限责任公司，住所地：甘肃省兰州市榆中县和平镇薇乐大道**。统一社会信用代码：91620123750917977Y。法定代表人：马祥儒，该公司经理。委托诉讼代理人：岩天斌、苗鹏飞，甘肃合睿律师事务所律师。原告张昆与被告甘肃常正物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张昆、被告甘肃常正物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人岩天斌、苗鹏飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张昆向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还超额收取的天然气初装费10000元；2、判令被告向原告支付地面维修费35000元；3、判令被告向原告支付微喷维修费5000元；4、判令被告免费维修甘肃省兰州市榆中县存在的厨房地漏漏水、外墙砖脱落、车库内墙瓷砖脱落、水景池漏水等质量缺陷；5、判令被告维修甘肃省兰州市榆中县内漏雨毁损的墙面；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、原告购得甘肃省兰州市榆中县住房，于2013年入住，被告为该小区开发商创办的前期物业公司。原告入住时被告以天然气初装费名义收取初装费12312元，根据《兰州市物价局关于调整兰州市天然气初装费的批复》文件规定：“普通居民用天然气初装费标准为现行1510元∕户调整为1800元∕户（含设计费50元∕户），除此之外不得以任何理由收取其它费用。”除购气费17元和设计费15元外，被告收取的天然气初装费超出10480元，该超出款项被告理应返还。二、2014年，经被告检查发现原告居住的薇乐花园报安居Ａ101室住房存在诸多质量问题需要维修，为此被告向原告出具书面说明，承诺免费维修该住房的厨房地漏、庭院地坪下陷、主体外墙砖脱落、车库墙瓷砖脱落、水景池防水、庭院微喷。其后，被告拒不履行维修义务，2017年原告无奈自行雇佣维修单位对地坪下陷及庭院微喷进行了维修，其中院落维修花费35000元、微喷维修花费5000元，其余质量问题被告至今未予维修。三、被告作为开发商的前期物业服务公司对尚未售出的房屋质量缺陷未尽到维修职责，因多次漏雨导致原告住房墙面毁损、壁纸开裂，原告亦多次要求被告维修未果。原告认为，被告的上述行为已违反了法律、法规等规定，且经多次协商未果，故诉至法院。被告甘肃常正物业管理有限责任公司辩称：一、原告主张的权利已超过法定的诉讼时效。本案被告是在2014年12月1日与原告对房屋存在问题进行确认，至今已有五年之久，原告对其所主张的权利未在法定诉讼时效三年期间内行使，故该主张已超过法定的诉讼时效。二、从原告提交的诉状可知，其主张权利的事实依据是房屋质量存在缺陷，但被告为原告提供的是物业服务，至于房屋质量存在缺陷的问题，原告应向房屋的销售者主张权利，被告不是本案的适格主体。三、原告的诉请无事实及法律依据。关于地面维修，被告已履行了相应的义务，原告主张的地面维修费35000元是原告为改建别墅门的位置和将水景池改建为凉亭导致地面需要改造、维修而产生的费用，从原告与第三方签订的地面改造合同亦可知，该笔费用系改造费用，故应由原告自行承担。关于天然气初装费，原告入住的薇乐花园别墅区没有天然气施工设计，在业主的要求下，开发商与天然气公司签订合同进行设计和施工安装天然气，最后经原告同意后才缴纳的安装费，且原告居住的是别墅区，不能适用《兰州市物价局关于调整兰州市天然气初装费的批复》文件的相关规定。关于其他质量缺陷的维修问题，原告与被告在2014年12月1日已通过减免物业费的方式解决，现原告再次主张无事实及法律依据，且有违诚实信用原则。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。对原告提供的证据的认定：1、天然气初装费用通知单及收款收据，证明被告代收天然气初装费12312元。被告对该份证据无异议，本院对该份证据的真实性及证明目的予以确认。2、《报安居A101号微喷滴灌安装合同》、《报安居A101号庭院地面改造施工合同》及微喷安装、地面改造施工费用收据、银行付款记录，证明原告对其所居住的薇乐花园报安居A101号庭院微喷及地面进行安装、改造，支出费用共计40000元。被告对上述证据的真实性及证明目的均有异议，认为该组证据是原告为安装微喷、改造庭院地面所产生的费用，且原告提供的证据不能证明已付款给对方。本院对原告安装微喷、改造庭院地面的事实予以确认。3、照片两组，证明原告所住房屋庭院地面改造前与改造后的状况。被告对原告改造庭院地面的事实无异议，对改造后照片的真实性亦无异议，本院对该组照片的真实性予以确认。4、照片两组，证明原告居住房屋车库瓷砖脱落、水景池漏水及被告管理的未售出的空置房漏雨造成原告房屋损坏的事实。被告质证认为首先该组照片不能证明系原告所住房屋，其次瓷砖脱落、空置房漏雨与物业公司即被告无关。该组照片仅说明原告所住房屋现状，原告不能举证证明出现上述问题与被告物业公司存在直接因果关系，是由被告造成的，故对上述证据的证明目的本院不予采信。5、说明一份，证明被告承诺解决原告住房质量缺陷问题。被告对该份证据的真实性无异议，承诺解决的室内遗留问题被告已解决，其余由于原告自行改造院落、地坪、微喷导致被告无法维修。本院对该份证据的真实性予以确认。6、判决书一份，证明天然气初装费的收费标准应依据《兰州市物价局关于调整兰州市天然气初装费的批复》文件规定：“普通居民用天然气初装费标准为现行1510元∕户调整为1800元∕户（含设计费50元∕户），除此之外不得以任何理由收取其它费用。”被告认为该份证据与本案无关，本院对该份判决书的真实性予以确认。对被告提供的证据的认定：1、《壁挂炉居民用户燃气管道安装施工补充合同》，证明天然气初装费由安装费和特殊施工费构成，原告要求返还天然气初装费无事实依据，且依据上述合同，被告不是本案适格主体。原告质证认为因甘肃常安置业有限责任公司未向业主公开此合同，故原告不知情。该份合同证明被告代收天然气初装费用是依据合同约定收取的，本院对该份合同的真实性予以确认。2、说明一份，证明原告所住房屋存在的缺陷问题原、被告已于2014年12月1日协商解决。原告对该份说明的真实性无异议，但被告承诺的室内车库墙瓷砖脱落、水景池防水问题仍未解决。该证据证明经原、被告协商室内遗留问题以减免物业费的方式全部解决，且经双方签字盖章予以确认，本院对该份说明的真实性及证明目的均予以确认。3、照片四张及限期整改通知书一份，证明原告改建别墅出入口位置，并将水景池改建为凉亭，该笔改造费用被告不予承担。原告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。本院对原告改建的事实予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明的事实如下：原告张昆系榆中县业主，被告甘肃常正物业管理有限责任公司系该小区物业服务公司。为解决原告所住房屋交房时存在的遗留问题，2014年12月1日被告向原告出具说明一份，承诺于2015年5月开始免费维修案涉房屋的厨房地漏、庭院地坪下陷、主体外墙砖脱落、车库墙瓷砖脱落、水景池防水、庭院微喷问题。同日，经原、被告协商，从原告2014年物业费中支出2000元解决遗留问题，至此室内遗留问题全部解决。后原告对其所居住的薇乐花园报安居Ａ101号庭院微喷及地面进行了安装、改造，并改建了别墅出入口的位置，将水景池改建为凉亭。另查明，甘肃常安置业有限责任公司与甘肃中石油昆仑燃气建安投资有限公司签订了《壁挂炉居民用户燃气管道安装施工补充合同》，对原告居住小区159户的壁挂炉燃气管道进行安装，该工程确定的民用户安装费为1750元∕户，特殊施工费为1666285元，合计1944535元。被告代为收取原告天然气初装费12312元（包括设计费65元、购气费17元）。本院认为，本案双方争议的焦点为：一、原告起诉是否已超过法定的诉讼时效；二、原告的各项诉请能否成立。一、关于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过20年的，人民法院不予保护。”本案被告于2014年12月1日向原告出具说明，承诺于2015年5月开始解决案涉房屋交房时存在的遗留问题，但未约定截止日期，故原告主张权利未超过法定的诉讼时效。二、关于原告的各项诉请能否成立的问题。2014年12月1日被告向原告出具说明，承诺于2015年5月开始免费维修案涉房屋的厨房地漏、庭院地坪下陷、主体外墙砖脱落、车库墙瓷砖脱落、水景池防水、庭院微喷遗留问题，同日，经原、被告协商，室内遗留问题以减免物业费的方式全部解决。后原告自行将案涉房屋庭院地面及微喷进行改造，并改建了别墅出入口的位置，将水景池改建为凉亭，房屋维修遗留部分问题已经原告自行改建后不存在，故原告要求维修已客观不能，剩余主体外墙砖脱落问题，因原告未提交证据予以证明，本院不予支持。至于地面及微喷维修费用，依据原告提交的证据显示，该笔费用系原告为改造地面及微喷而支出的工程款，非维修费，故对原告的该项诉请本院亦不予支持。因原告居住的小区进行了壁挂炉燃气管道的安装工程，天然气初装费中包含有特殊施工费用，故被告代为收取的天然气初装费是工程所需的必要费用，原告要求被告返还超额收取的天然气初装费10000元与事实不符，本院不予采信。当事人对自己提出的主张有责任提供证据予以证实，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，应承担不利后果。原告未能提供证据证明未出售房屋漏雨导致其居住的房屋损坏是由被告物业公司造成的，故对其要求维修房屋毁损墙面的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，原告的各项诉讼请求均不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张昆的诉讼请求。案件受理费413元（已减半收取），由原告张昆承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  贾常玲二〇二〇年十二月七日书记员  张哲铭