河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终2145号上诉人（原审被告）：王会芳，女，1963年8月9日出生，汉族，住河南省临颍县。委托诉讼代理人：秦宏，河南盈硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：临颍县城关粮油贸易有限公司，住所地：河南省临颍县杜曲镇北徐庄村。法定代表人：徐松山，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹林壮，上海华勤基信（郑州）律师事务所律师。上诉人王会芳因与被上诉人临颍县城关粮油贸易有限公司（以下简称粮油公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省临颍县人民法院（2020）豫1122民初612号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王会芳上诉请求：1、依法撤销河南省临颍县人民法院作出的（2020）豫1122民初612号民事判决，改判驳回粮油公司的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由粮油公司承担。事实与理由：一审判决认定粮油公司有诉讼主体资格的事实不清。王会芳签订合同的相对方是临颍县粮食局油厂，粮油公司一审开庭时，仅提供了（2013）11号临颍县粮食局文件，但并未提供对涉案土地和地上房产的权属证明，该文件出具距今已经有7年之久，粮油公司是否将土地和地上房产转让，即涉案土地和地上房产目前归属问题，粮油公司是否有诉讼主体资格，一审判决并未查清。二、一审法院的判决认定事实错误，适用法律错误，王会芳与粮油公司所签契约和租赁合同并未违反法律强制性规定，应属有效协议。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条属于管理性强制规定，违反该条规定合同并非无效。《条例》第1条规定“为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。”说明全部条款，包括44条都属于土地管理部门为了加强管理而制定的，应属于管理性强制规定。人民法院报2009年7月14日，最高人民法院意见:强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，违反效力性强制规定，合同无效；违反管理性强制性规定，合同未必无效。三、退一万步讲，即便契约中土地转让部分无效，地上不动产及附属物转让应为有效。一审法院仅以土地转让未经批准就全盘否定全部契约内容无效，认定事实错误。根据临颍县房屋所有土地使用权登记卷宗显示：临颍县粮食局油厂1988年5月30日办理有土地使用权证和房屋所有权证。契约内容包括土地和厂房、平房及地上一切附属物的两部分转让。《合同法》第56条的规定：部分合同无效，并不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，是否登记或者交付，只影响物权变动的效力，并不影响合同的效力。虽然《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定划拨土地转让需经批准，但法律、法规并未规定地上附属物房屋的转让需要批准。参照最高院意见和公报案例（2019）最高法民再235号裁判观点：以划拨方式取得土地使用权的房屋转让纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，不会侵害国家利益和社会公共利益。故一审法院认定契约全部无效，认定事实错误。四、一审法院认为涉案房产地未经评估造成国家财产损失，认定事实错误。首先，未评估并非王会芳责任，两份刑事判决书证明是粮食局改革小组和领导集体开会讨论处置涉案财产是为了快速解决职工困难，决定不评估直接处置的。其次，一审法院采用的刑事判决认定涉案房地产评估价格为292.1万元（该案被告人当庭也提出了异议），但并没有区分房产、土地价格各自价值，一审判决也未查明。即便土地转让无效，但王会芳支付的价款绝对不低于房产当时的价值，不会给国家造成损失。一审判决未区分房产土地各自价值即笼统认定给造成国家损失，认定事实错误。且损害国家利益引起合同无效在合同法第52条规定中只有两条，一是以欺诈胁迫手段订立合同的，二是恶意串通损害国家利益的。但本案粮油公司证据刑事判决书可以证实，交易公平公开，粮食局开会讨论集体决定，根本不存在欺诈和恶意串通损害国家利益，并不能引起合同无效。五、一审法院认定契约无效，有违诚实信用原则和公平原则。2006年双方交易时，涉案房地产在当时位置偏僻、厂房年久失修，是粮食局改革小组找多人购买，无人问津，王会芳当时支付的款项全部用于职工的经济补偿金（见粮油公司证据刑事判决书），这在当时是给国家解决困难而不是造成损失，契约系双方真实意思表示签订，签订后，合同主要权利义务履行完毕已超过14年，王会芳是善意受让方。现在出让方又不讲诚信，肆意毁约，一审法院偏袒不讲诚信的一方，判决认定合同无效，有违诚实信用原则。且标的上的地上附属物价值已远远超过14年前的购买价格，确认合同无效给王会芳带来了巨大损失，也违反公平原则。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请二审法院依法改判。粮油公司辩称：依法驳回王会芳的上诉请求，维持原判。事实与理由：一、王会芳的上诉对象错误，上诉不能成立，应当予以驳回。粮油公司名称为：“临颍县城关粮油贸易有限公司”，并非王会芳上诉状中所载明的：“临颍县城关镇粮油贸易有限公司”。王会芳要求撤销的临颍县人民法院作出的（2020）豫1122民初611号民事判决书，原告主体为临颍县城关粮油贸易有限公司，因此，王会芳的上诉对象明显错误，并非粮油公司，二审法院应当予以驳回上诉。二、本案一审判决认定临颍县城关粮油贸易有限公司具备诉讼主体资格事实清楚。2013年11月12日，中共临颍县粮食局委员会下发临粮党【2013】11号文件，决定将临颍县粮食局有偿并入城关粮油公司，并负责处理原油厂一切遗留问题。该文件赋予了粮油公司行使原属于临颍县粮食局油厂的权利，包括本案涉及的合同权利。2019年12月27日，临颍县自然资源局出具临自然资（2019）224号《关于对临颍县城关粮油贸易有限公司职工反映问题的调查情况》显示，2015年该宗地经规划部门审核，依据新的规划用途，属于二类居住用地。临颍县国有资产处置委员会，会上确定了挂牌起始价，报临颍县人民政府批准后挂牌出让，最终由城关粮油公司竞得。因此，从合同权利的继受取得以及对涉案土地的使用权竞得，临颍县城关粮油贸易有限公司均享有主体权利，一审判决认定临颍县城关粮油贸易有限公司是本案适格原告并无不当。三、一审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当予以维持。依照相关法律规定，王会芳与临颍县城关粮油贸易有限公司之间签订的《租赁合同》及《契约》应当为无效。不单单因为涉案的《租赁合同》及《契约》违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条而无效，更重要的是涉案《租赁合同》及《契约》的签订，严重损害了国家利益。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定以及最高人民法院的相关指导意见指出，如果强制性规定规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。结合河南省临颍县人民法院作出的（2014）临刑初字第192号刑事判决书的认定，涉案合同系对评估价值为292.1万元的资产通过签订的《租赁合同》及《契约》以56万元低价处置，致使国有资产遭受损失。并且，涉案的土地租赁、转让时为国有划拨土地，依法应经土地管理部门批准登记，违反了法律的强制性规定，且因为处置行为造成国家财产损失，相关政府部门官员因此被判处刑罚，故该处置行为违反了效力性强制性规定，因此，《租赁合同》及《契约》均为无效合同。四、结合王会芳签订《租赁合同》及《契约》的内容，以及河南省临颍县人民法院作出的（2014）临刑初字第192号刑事判决书的认定，《租赁合同》及《契约》不能存在部分无效的情形。首先，《租赁合同》及《契约》明确写明所租赁、转让的对象并不仅仅是土地，还包括土地上的房产及其他附属物，该处土地及地上附属物均为国有资产。其次，（2014）临刑初字第192号刑事判决书在本院审理查明的部分已明确：“2005年至2006年，临颍县粮食局副局长、临颍县国有粮食企业改革领导小组副组长赵某某在负责粮食局油厂改制工作期间，明知未进行评估、拍卖不能处置国有资产的情况下，仍违反规定处置临颍县粮食局油厂的不动产，将油厂土地31.25亩及地上附属物以56万元的低价分四块处置给袁某某、王某一、王某某、张某一……”也说明了其租赁、转让的并非仅有土地，违规处置国有资产违反法律强制性规定自始无效。基于生效判决书的查明与认定，《租赁合同》及《契约》自始无效，那么王会芳对涉案的土地及地面一切附属物即不享有法律上的权属，本身不具备所有权和使用权，不受法律保护。根据最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第10条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实当事人无须举证证明。本案一审判决的依据生效刑事判决书查明认定的部分进行认定，符合事实和法律规定，并无不当。因此，一审判决认定《租赁合同》及《契约》无效并非仅就土地转让未经批准而进行无效的认定，其实质在于土地转让未经批准从而造成国家利益受损进而致使合同无效。王会芳对此一直混淆逻辑关系，一审判决认定《租赁合同》及《契约》无效，并不仅是以违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条，也并不仅是土地转让未经批准，认定《租赁合同》及《契约》无效。一审判决在查明事实以及生效刑事判决书的查明事实的基础上，基于涉案《租赁合同》及《契约》签订，因临颍县粮食局相关领导，在未进行评估、拍卖的情况下低价处置、变卖国有资产，致使国有资产流失，使国家利益受损，该情形符合《合同法》第52条及《民法总则》第132条规定：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”结合上述多种综合性因素认定合同无效。综上所述，王会芳的上诉依法不能成立，敬请二审法院查明事实，依法驳回上诉维持原判。粮油公司向一审法院起诉请求：一、依法确认临颍县粮食局油厂与王会芳于2006年1月1日签订的《租赁合同》及《契约》无效；二、依法判令被告立即腾空租赁土地及厂房、恢复原状并返还原告；三、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1988年5月30日临颍县粮食局油厂获得由临颍县房地发证办公室制作的《土地使用证》，土地来源显示为“调拨”，性质显示为“全”，面积20834.38平方米，四至为：东至：护城河底，西至：以自墙为界；南至：以自墙为界；北至：护城河底。2006年1月1日，粮食局油厂与本案被告王会芳签订《租赁合同》一份，内容为：为推进粮食企业改革，安置下岗职工，鉴于临颍县粮食局油厂长期停产，无法经营，现经过油厂改革领导组研究，报粮食局批准，将油厂闲置厂院部分（包括车间、厂房及地面一切附属物）租给乙方经营使用，租期30年，自2006年1月1日至2035年12月1日。厂院坐落为：北至：崔双岑院以墙为界；南至：以现有房墙为界，后有一米滴水；西至：油厂院内路中；东至：城河底。乙方一次性付给甲方租金10万元。同日，临颍县粮食局油厂与王会芳又签订《契约》一份，内容为：临颍县粮食局将油厂、酱油分厂闲置院落一处转让给王会芳永久性经营，转让标的与上述《租赁合同》一致，价格也是10万元。2013年11月12日，中共临颍县粮食局委员会下发临粮党【2013】11号文件，决定将临颍县粮食局油厂并入城关粮油公司，并负责处理原油厂一切遗留问题。河南省临颍县人民法院2014年11月29日作出的（2014）临刑初字第192号刑事判决书的证据部分显示：2014年3月7日，漯河汇审资产评估事务所受委托，对临颍县粮食局油厂位于临颍县城关镇的房屋及土地使用权价格进行评估，评估基准日为2006年2月5日，经鉴定，委托资产的房地产价格为292.1万元。该刑事判决书法院认为部分显示：被告人赵某某在时任临颍县粮食局副局长、企业改制小组副组长期间，明知未进行评估不能处置国有资产，仍将粮食局油厂房地产以56万元低价处置，致使国家财产遭受损失且造成恶劣社会影响，其行为已构成滥用职权罪。为何同一个标的同时存在租赁和买卖的问题，上述刑事判决书证据部分同案犯刘某某的供述：局里一开始说是按租赁的形式，因为租户不愿意签《租赁合同》，没办法才签的买卖合同。为应付上级检查，与租户同时签《租赁合同》和《契约》，双方对外公开是租赁，其实是买卖。另查明，临颍县自然资源局于2019年12月27日出具临自然资（2019）224号《关于对临颍县城关粮油贸易有限公司职工反映问题的调查情况》一份，该文件关于涉本案土地的陈述如下：该宗土地于1981年11月29日经临颍县粮食局、城关公社东街第二生产队、城关公社东街生产大队、城关公社管理委员会、临颍县人民政府共同签订《土地协议书》。依据协议书，该宗地土地性质已征收为国有划拨土地，不再属于集体土地。2015年该宗地经规划部门审核，依据新的规划用途，属于二类居住用地。临颍县国有三项资产处置委员会，会上确定了挂牌起始价，报临颍县人民政府批准后挂牌出让，最终由城关粮油公司竞得。城关粮油公司属于改制企业，公司成立后，于2015年5月12日重新办理了新的营业执照。于2015年9月17日以出让方式取得该宗地的国有土地使用权。国家企业信用信息公示系统显示，城关粮油公司成立于2005年5月12日，股东之一为临颍县金粮粮食收储有限公司，临颍县金粮粮食收储有限公司的股东是临颍县粮食局。上述事实，有当事人提供证据在卷证实。一审法院认为，本案的第一个焦点问题是原告是否具有诉讼主体资格。2013年11月12日，中共临颍县粮食局委员会下发临粮党【2013】11号文件，决定将临颍县粮食局油厂并入城关粮油公司，并负责处理原油厂一切遗留问题。该文件赋予了城关粮油公司行使原属于临颍县粮食局油厂的权利，包括本案涉及的合同权利。其次，临颍县自然资源局于2019年12月27日出具临自然资（2019）224号《关于对临颍县城关粮油贸易有限公司职工反映问题的调查情况》显示，2015年该宗地经规划部门审核，依据新的规划用途，属于二类居住用地。临颍县国有三项资产处置委员会，会上确定了挂牌起始价，报临颍县人民政府批准后挂牌出让，最终由城关粮油公司竞得。城关粮油公司现在是该宗国有土地的使用权人。综上，原告城关粮油公司是适格原告。本案的第二个焦点问题是涉案《租赁合同》及《契约》效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的强制性规定是指效力性强制性规定。”最高人民法院的相关指导意见指出，如果强制性规定规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”该条例第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”本案原粮食局油厂出租、转让的土地为国有划拨土地，双方签订的合同未按规定办理批准登记手续。另，河南省临颍县人民法院2014年11月29日作出的（2014）临刑初字第192号刑事判决书的证据部分显示：2014年3月7日，漯河汇审资产评估事务所受委托，对临颍县粮食局油厂位于临颍县城关镇的房屋及土地使用权价格进行评估，评估基准日为2006年2月5日，经鉴定，委托资产的房地产价格为292.1万元。该刑事判决书法院认为部分显示：被告人赵某某在时任临颍县粮食局副局长、企业改制小组副组长期间，明知未进行评估不能处置国有资产，仍将粮食局油厂房地产以56万元低价处置，致使国家财产遭受损失且造成恶劣社会影响，其行为已构成滥用职权罪。本案土地租赁、转让时为国有划拨土地，依法应经土地管理部门批准登记，违反法律的强制性规定，且因为处置行为未经评估造成国家财产损失，相关政府部门官员因此被判处刑罚，故处置行为违反了效力性强制性规定，《租赁合同》及《契约》均为无效合同。关于原告诉请判令被告立即腾空租赁土地及厂房、恢复原状的问题。因该诉请为给付之诉，与第一项确认合同效力之诉非同一法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：临颍县粮食局油厂与被告王会芳于2006年1月1日签订的《租赁合同》及《契约》无效；驳回原告临颍县城关粮油贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告临颍县城关粮油贸易有限公司负担50元，被告王会芳负担50元。二审审理查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。本案中,王会芳与原油厂于2006年1月1日签订《租赁合同》及《契约》,约定原油厂将其所有的部分厂院出租给王会芳经营,双方之间形成租赁关系。粮油公司依据以上《租赁合同》及《契约》诉请确认其无效而引起本诉,本案应属租赁合同纠纷。一审法院确定本案案由为租赁合同纠纷符合本案纠纷的法律特征。关于粮油公司是否有本案的诉讼主体资格的问题。首先，依据中共临颍县粮食局委员会于2013年11月12日下发的临粮党【2013】11号文件，临颍县粮食局油厂并入城关粮油公司，由城关粮油公司负责处理原油厂一切遗留问题。至此，粮油公司有权行使原属于临颍县粮食局油厂的权利，包括本案涉及的合同权利。其次，临颍县自然资源局于2019年12月27日出具临自然资（2019）224号《关于对临颍县城关粮油贸易有限公司职工反映问题的调查情况》显示，2015年涉案土地新的规划用途是二类居住用地，经挂牌出让，最终由城关粮油公司竟得。城关粮油公司现在是涉案国有土地的使用权人。因此，从合同权利的继受取得以及对涉案土地的使用权竞得城关粮油公司均享有主体资格，是本案适格原告，有诉讼主体资格。关于涉案《租赁合同》及《契约》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的强制性规定是指效力性强制性规定。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”该条例第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”本案中，原油厂出租、转让的土地为国有划拨土地，在与王会芳签订涉案《租赁合同》及《契约》时，未按规定办理批准登记手续,违反了国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定。该条例虽然没有规定违反以上规定将导致合同无效或不成立,但违反以上规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益。且已生效的河南省临颍县人民法院2014年11月29日作出的（2014）临刑初字第192号刑事判决书已确认，涉案土地是在未进行评估的情况下被低价处置，致使国家财产遭受了损失，因此以上规定应当认定为效力性强制性规定，涉案《租赁合同》及《契约》因违反上述效力性强制性规定而无效。上诉人称原审判决适用法律错误,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》不是效力性强制性规定,不能据此认定涉案《租赁合同》及《契约》无效的上诉理由本院不予采信。综上所述，上诉人王会芳的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王会芳负担。本判决为终审判决。审判长  曹**刚审判员  吕茹辛审判员  张素丽二〇二〇年十二月十一日法官助理张珂书记员李晶晶