贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终10029号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗涵晖，男，1985年2月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：罗跃彪，男，1992年2月6日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：杨恩国，贵阳市云岩区延中法律服务所法律工作者。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）因与被上诉人罗跃彪商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初3362号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人宏益房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，被上诉人的解除权已消灭，无权单方解除《商品房买卖合同》；2、依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，被上诉人已办理接房手续，并已实际占有案涉房屋并对外出租进行收益，是案涉房屋的业主，合同目的已经实现，未办理房屋转移登记的有关文书，并不影响案涉房屋的占有、使用、收益的权利；3、《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条不能作为解除合同的法律依据；4、被上诉人已丧失解除权，《商品房买卖合同》应继续履行，故被上诉人提出的退还购房款、利息等其他诉请不应予以支持。被上诉人罗跃彪答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。罗跃彪向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房首期款888,364元、已还清银行本金及利息1,023,162.96元、维修基金17,583.64元、电表开户费122元、预告登记费550元、违约金（以首期款888,364元为基数按照银行年利率4%计算，从2015年1月31日起计算至被告实际返还全部购房款之日止）；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告罗跃彪（买受人）与被告（出卖人）于2015年1月5日签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买出卖人宏益房开开发建设的本市南明区房屋一套，该商品房规划用途为商业，建筑面积44.18平方米，套内建筑面积24.34平方米，房款按套计算，总房款1758364元；买受人应当合同签订当日支付首付款883864元，余款87万元以银行按揭贷款支付；出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付商品房；合同第二十二条房屋登记约定：“……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。……”；合同并就其他事项进行了约定。该合同附件十二补充协议第20.2条约定无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。……。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告于2015年1月5日向被告支付购房首期款888,364元，被告于2015年1月5日向原告出具收到购房款888,364元的收款收据一张；剩余房款87万元原告通过与中国银行贵阳市市东支行签订贷款合同支付给被告，被告于2015年6月15日向原告出具收到剩余购房款87万元的收款收据一张。2015年6月25日原、被告签订《房屋交付验收表》，原告确认自2015年5月1日起涉案房屋被告交付给原告。被告在2018年6月29日前未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告。原告于2020年3月12日向一审法院递交民事起诉状，其诉请如前。审理中，原告表示涉案房屋目前为空置状态，如法院判决解除商品房买卖合同，原告能随时将房屋腾空交还给被告。被告表示如判决解除合同原告应配合被告办理涉案房屋备案登记、预告登记的注销。原告表示本案涉案房屋系其婚前所购，不属于夫妻共同财产，也不涉及其他案外权利人。在一审辩论终结前，被告表示本案涉案房屋仍不具备办理产权转移登记条件，对涉案房屋被告未向一审法院提交已取得房屋初始登记证明。审理中，原告要求被告明示涉案房屋何时能办理房屋产权转移登记，被告未对此明确回复。原告对其诉请要求被告退还的房屋维修资金17,583.64元、电表开户费122元、预告登记费550元，向一审法院提交有贵州宏立城物业服务有限公司第一分公司出具的代收房屋维修基金17,583.64元的代收费收据一张、原告于2015年6月25日向贵州宏立城物业服务有限公司第一分公司交纳电表开户费122元的收据一张、被告向原告出具的收到原告交纳的涉案房屋预告登记费550元的收据一张；被告宏益房开表示对房屋维修基金、电表开户费、预告登记费均不同意向原告支付。原告对其主张的已还清银行本金及利息1,023,162.96元，向一审法院提交有《零售贷款结清证明》（载明原告申请的个人一手商铺贷款87万元已于2018年9月28日结清）、中国银行贷款还款已结清凭证、中国银行贷款已还款明细清单（载明至2018年9月28日止原告已还本金合计87万元、已还应收利息合计153,162.96元），原告拟证明已还银行贷款本金87万元、利息153,162.96元，合计1,023,162.96元；被告表示如判决解除合同，被告只应按合同约定承担违约金。原告对其主张于2019年12月16日向被告邮寄了《法律告知函》，向一审法院提交有邮件交寄单（收件人为被告，收件地址为被告工商登记注册营业地）、邮件投递查询信息及《法律告知函》为凭，原告于《法律告知函》中要求被告按合同约定的时间与原告办理相关退房手续，并要求退还全部购房款及赔偿由此带来的相应损失；邮件交寄单及邮件投递查询信息显示该邮件被告于2019年12月21日签收；被告否认收到原告邮寄的该《法律告知函》，被告表示即使收到该《法律告知函》原告所享有的合同解除权也已消灭。被告向一审法院提交有以下主要证据材料：1、原、被告签订《房屋交付验收表》及交房协议，拟证明原告已接收房屋，对房屋享有占用、使用、收益等权利，原告合同目的已实现；原告对上述证据材料的真实性无异议，但不认可被告的证明目的，原告认为仅证明被告履行了交房义务。2、本市花果园C区12栋住宅部分的不动产权属证书及商品房现房备案证明、《建设工程规划许可证》、宏立城官方微信（含花果园产权证办理攻略、花果园不动产登记便民服务点启用宣传、花果园办证点照片）等，被告拟证明涉案房屋所在区域的住宅部分能够办理产权转移登记，拟证明涉案房屋的建设规划手续合法、涉案房屋的土地使用权合法，被告在积极履行办证义务；原告不认可被告的证明目的，原告认为被告至今为止仍不能履行办证义务，已严重违约，原告可行使单方解除合同的权利。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”本案中，原告与被告宏益房开签订的上述《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应按约履行合同权利义务。合同签订后，原告作为买方已履行了向被告支付购房款的基本合同义务，被告的合同目的已经实现，原告作为买方取得房屋及房屋所有权为原告订立商品房买卖合同的根本合同目的，被告应履行房屋出卖人向买受人交付房屋并将房屋所有权转移给买受人的基本合同义务，被告逾期履行交房义务或产权转移登记义务其中之一的，即构成根本违约。本案涉案商品房买卖合同签订后，被告已向原告交房，按合同约定，被告承诺于2017年12月31日前，取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至原告起诉时止仍未履行该项产权转移登记义务，以致原告未能取得房屋所有权，原告虽占用房屋，但对房屋缺少最根本的处分权，严重影响原告订立合同时所期望的经济利益。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，自2017年12月31日起180日后即2018年6月29日后原告有权解除合同，至一审庭审辩论终结时止被告逾期履行产权转移登记的违约行为处于持续状态，被告没有向原告明确可以办理产权转移登记的时间，亦未举证证明有向相关产权登记机关申请办理房屋初始登记等积极履行合同义务的行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，被告至今未履行产权转移登记义务，原告合同目的不能实现，原告有权依照合同约定及法律规定行使合同解除权，对原告诉请解除《商品房买卖合同》一审法院应予支持。对被告提出除斥期间的抗辩，一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条未对因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人行使合同解除权的期限作出规定，《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”，本案中，被告逾期履行产权转移登记义务的根本违约行为持续，原告合同目的不能实现，而原、被告于合同中未约定解除权的行使期限，被告未催告原告行使解除权，原告诉请解除合同并无不当，应予支持；被告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”，认为原告的解除权已过一年的行使期限，但该规定中一年除斥期间从整体条文看是针对逾期交房及逾期付款情形下解除权的行使期间，并非针对逾期办证情形，从内容上看，前述司法解释的规定是针对《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”所作解释，不适用于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，否则，将导致买受人作为守约方不能行使合同解除权，又无法取得房屋所有权，合同的履行将陷入僵局，对买受人有失公平，故对被告除斥期间的抗辩一审法院不予采纳。综上，原告诉请解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议并要求被告退还相应购房款、预告登记费，于法有据，一审法院予以支持。因原告已于2019年12月16日向被告发出解除合同的《法律告知函》，该函被告于2019年12月21日签收，按双方合同约定及法律规定，原、被告签订的商品房买卖合同自解除合同的通知到达被告时解除，即原、被告签订的商品房买卖合同已于2019年12月21日解除。因原告已将本案涉案房屋的购房贷款提前结清，并向一审法院提交有《零售贷款结清证明》、中国银行贷款还款已结清凭证、中国银行贷款已还款明细清单为证，故原告诉请要求被告支付已还银行贷款本金及利息1023162.96元（贷款本金87万元＋已还贷利息153162.96元），一审法院予以支持。对原告要求被告支付违约金的诉请，双方合同约定出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款并按照同期银行存款利率支付利息，故对违约金应按合同约定处理。因该约定仅对退还房款的时间进行了约定，并未就利息的起算时间进行约定，现因被告逾期办证的违约行为导致双方签订的商品房买卖合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同的违约方为被告，原告有权要求就利息部分的损失要求赔偿，故对原告要求以首付款888364元为基数计算违约金一审法院予以支持，但应从该款付款次日起按照同期银行存款利率计算至该款付清之日止。对原告要求返还房屋维修资金的诉请，在原、被告签订的商品房买卖合同解除后，原告可向相关房产部门或向收取人申请退还，故对原告的该诉请一审法院依法不予支持。关于原告要求返还电表开户费122元的诉请，因电表开户费依附于房屋产生，原告已经实际支出，在解除合同后上述费用仍然为房屋所用，应当视为原告的损失，由被告进行赔偿。对被告称如合同解除原告还应当配合被告办理完毕房屋的预告登记、商品房买卖合同备案登记注销手续，一审法院认为合同解除以后房屋的返还以及相关备案登记、预告登记属于合同解除以后原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，原告于本案已表示在合同解除后能随时向被告交还涉案房屋，故对房屋的交还及相关备案登记、预告登记的注销在本案当中一审法院一并进行处理。对被告提出应从其所承担的违约金中扣除原告已获得的租金收益的主张，因被告未提起反诉，一审法院对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决：一、确认原告罗跃彪与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年1月5日就位于本市南明区房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2019年12月21日解除。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告罗跃彪购房首付款888364元、已还银行贷款本金及利息1023162.96元、预告登记费550元并赔偿电表开户费122元。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告罗跃彪违约金，该违约金计算方式如下：以购房首付款888364元为基数按照中国人民银行同期存款利率标准，从2015年1月6日起计算至该888364元退还原告罗跃彪之日止。四、原告罗跃彪于上述判决第二项、第三项履行完毕之日起十日内将本市南明区房屋腾空交还给被告贵阳宏益房地产开发有限公司。五、原告罗跃彪于上述判决第二项、第三项履行完毕之日起十日内与被告贵阳宏益房地产开发有限公司相互配合办理本市南明区房屋的预告登记、商品房买卖合同备案登记的注销手续。六、驳回原告罗跃彪的其余诉讼请求。案件受理费23660元,减半收取11830元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，宏益房开逾期履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务构成违约，且案涉房屋至今仍未达到办理产权转移登记的条件，宏益房开的违约行为导致合同目的不能实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，本案买受人有权解除合同。本案买受人已向宏益房开发出解除合同的通知，故一审判决确认合同于通知解除之日已经解除符合法律规定，本院予以确认。宏益房开认为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，被上诉人的解除权已过一年的行使期限，但该条规定中一年除斥期间从整体条文看是针对逾期交房及逾期付款情形下解除权的行使期间，并非针对逾期办证情形。即使前述一年的除斥期间的规定适用于逾期办证的情形，宏益房开出售的案涉房屋至今仍不具备办证条件，何时能具备办证条件宏益房开亦未提交证据证明，故宏益房开的违约行为已达到合同目的不能实现的程度，构成根本违约，从内容看，前述司法解释的规定是针对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”所作解释，不适用于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，否则，将导致买受人既不能行使合同解除权，又无法取得房屋所有权，合同的履行必然陷入僵局，有失公平。被上诉人签订《商品房买卖合同》的目的系取得完备的所有权，并非仅取得使用权，故宏益房开仅以房屋已交付使用为由认为被上诉人合同目的已实现的主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用23,660元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二〇年十二月十五日书记员  帅艳芷