天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4621号上诉人（原审被告）：杨冬，男，1988年1月29日出生，汉族，无职业，住天津市河**。委托诉讼代理人：贾芳，天津君荐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘昕宁，男，1995年2月13日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：韩晶，天津四方君汇（河西）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马雨辰，天津四方君汇（河西）律师事务所实习律师。原审被告：天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司，住所地天津市河**靖江路**增**。法定代表人：李刚，董事长。委托诉讼代理人：汤阳鹏，男，该公司经理。委托诉讼代理人：王超，天津张盈律师事务所律师。上诉人杨冬因与被上诉人刘昕宁、原审被告天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司（以下简称鼎盛亿嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2020）津0105民初4140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨冬上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回刘昕宁要求双倍返还定金60,000元的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审案件受理费由刘昕宁承担。事实与理由：案涉《房屋买卖居间合同》中已经明确约定由买方为卖方清尾款，并承担垫资费用，杨冬虽在短时间内无法找到垫资公司要求的保证人，但杨冬不应承担垫资义务，刘昕宁也未穷尽所有清尾款的方式，故杨冬不应承担合同无法履行的责任；2020年6月3日，即在合同约定清尾款时间尚余两天时，垫资公司提出可以不需要保证人，鼎盛亿嘉公司工作人员询问刘昕宁意见时，刘昕宁明确拒绝履行合同，故合同无法继续履行的责任在刘昕宁，而非杨冬；买卖双方在合同履行过程中发生矛盾后，鼎盛亿嘉公司作为中介方，含糊其词、推卸责任，存在明显过错。综上，杨冬在合同履行过程中不存在过错，不应承担双倍返还定金的责任。刘昕宁辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。办理房屋清贷手续需提前两周向银行预约，即便杨冬于2020年6月3日可以清贷，已经不可能于2020年6月5日还清贷款，故刘昕宁不存在违约行为。鼎盛亿嘉公司述称，不同意杨冬的上诉请求，请求维持一审法院判决。刘昕宁向一审法院起诉请求：1．判令解除刘昕宁与杨冬、鼎盛亿嘉公司签订的编号为0007112的《房屋买卖居间合同》；2．判令杨冬返还刘昕宁双倍定金60,000元；3．判令杨冬赔偿刘昕宁居间服务费13,696元；4．判令杨冬、鼎盛亿嘉公司赔偿刘昕宁房屋溢价损失169,577元；5．判令杨冬、鼎盛亿嘉公司赔偿刘昕宁因无法及时交付房屋产生的租房费用7,200元；6．诉讼费由杨冬、鼎盛亿嘉公司承担。诉讼过程中，刘昕宁撤回第四项诉讼请求。一审法院查明：2020年1月1日，刘昕宁与杨冬经鼎盛亿嘉公司居间签订了《房屋买卖居间合同》，该合同约定，杨冬将其所有的坐落于天津市河北区靖江东里××号楼××栋××号房屋出售给刘昕宁。因所出售房屋设立有抵押，贷款余额约520000元，由出卖方即杨冬于2020年6月5日之前还清。房屋成交价格为756000元，刘昕宁于2020年1月1日将30000元定金交付杨冬，除定金外剩余房款726000元刘昕宁办理银行按揭贷款。并约定买方可向经纪方咨询有关贷款事宜，同时买方应向经纪方支付贷款咨询费600元。买卖双方须于2020年6月29日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。买卖双方需各向鼎盛亿嘉公司支付中介服务费7560元，买方自愿为卖方承担佣金。合同第四条违约责任约定，买卖双方均应按照约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交易等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方向守约方支付房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权解除合同，并要求违约方按定金罚则承担违约责任。合同第九条备注注明买方为卖方清房屋尾款，买方承担清尾垫资费用。上述合同签订当日，刘昕宁向杨冬支付购房定金30000元，向鼎盛亿嘉公司支付买卖中介费12096元、贷款服务费600元、代收评估费1000元，总计13696元。2020年1月2日，刘昕宁与杨冬在鼎盛亿嘉公司的主持下，再次签订了《补充协议》，该协议甲方为杨冬，乙方为刘昕宁。双方约定，买方于卖方清理该房产尾款当日交接部分房款人民币266000元，若办理过程中无论任何原因导致该房产后续手续不能正常办理，卖方应于确定该房产不能继续办理后30日内将该款项全部退还买方，如未能按期退还，每逾期一日，卖方应按该款项的1‰补偿买方利息。本《补充协议》是2020年1月1日编号为0007112《房屋买卖居间合同》的一部分，并具有同等的法律效力。如与《房屋买卖居间合同》发生冲突，以本《补充协议》的约定为准。嗣后，因涉诉房屋清偿尚欠银行贷款需找第三方垫资，垫资公司需杨冬提供保证人才能代为垫资，杨冬未提供保证人致使垫资公司不予垫资，未能按照合同约定清偿尚欠银行贷款，导致《房屋买卖居间合同》无法继续履行。一审庭审中，刘昕宁与鼎盛亿嘉公司均表示同意解除合同，但杨冬、鼎盛亿嘉公司均对刘昕宁的其他诉讼请求不予认可。刘昕宁与杨冬就涉诉房屋清偿尚欠银行贷款应由谁出资争议较大。刘昕宁认为，根据合同约定，应由杨冬出资偿还涉诉房屋尚欠银行贷款，因杨冬需要找第三方垫资，为节省部分因第三方垫资产生的相关费用，由其先行将房款266000元支付给杨冬用于清偿贷款，其仅同意负责承担因第三方垫资产生的利息和手续费用。杨冬则认为，根据《房屋买卖居间合同》第九条约定，清尾款款项应由刘昕宁负责，因清尾款产生的手续费、资金使用费也是应由刘昕宁承担。《补充协议》第3条第一款并未明确变更清尾款的义务，鼎盛亿嘉公司虽告知杨冬是因为其本人征信问题导致没有垫资公司为其垫资，但是刘昕宁和鼎盛亿嘉公司是否穷尽了垫资方式有待核实，事实是刘昕宁未在2020年6月5日之前完成清尾款义务，是导致合同无法履行的根本原因。鼎盛亿嘉公司表示，对于涉诉房屋清偿尚欠银行贷款出资问题，应该是刘昕宁拿出266000元房款垫资，剩余250000元由杨冬找垫资公司进行垫资，因杨冬提出卖房后要净得756000元，刘昕宁愿意承担垫资产生的利息、服务费用，但又担心先行支付266000元后杨冬不卖房了，所以签订了《补充协议》。鼎盛亿嘉公司的委托诉讼代理人也是涉诉《房屋买卖居间合同》的实际经办人汤阳鹏当庭陈述，其当时告知刘昕宁清尾款250000元找第三方垫资需要支付给第三方的利息和服务费9000元由刘昕宁承担。一审庭审结束后，鼎盛亿嘉公司出具情况说明，陈述在为刘昕宁和杨冬居间签订涉诉房屋买卖合同后，代为收取的1000元评估费，虽然其公司为刘昕宁办理贷款手续已委托相关部门对涉诉房屋进行了预评估，但评估公司并未向其公司收取评估费用，代收的1000元评估费尚在其公司保管，随时可退还刘昕宁。另查，杨冬与案外人刘蕊于2019年7月15日在天津市河北区民政局协议离婚，双方在离婚协议书中约定，坐落于河**靖江东里××号楼××栋××号房屋，离婚后归女方所有，房屋贷款由女方偿还，男方自行解决住房。为此，一审法院于2020年8月7日对刘蕊进行询问，其表示虽然与杨冬在2019年7月15日协议离婚时约定涉诉房屋归其所有，但因房屋是杨冬母亲在婚前出的房屋首付款所购，现其因资金困难，无法按照双方约定给予杨冬补偿，所以双方在2019年8月又签订协议一份，其自愿放弃房屋权利。因离婚协议约定房屋归其所有，所以在杨冬出售房屋时，其还是配合双方办理相关手续，其对杨冬出售房屋是知情的，现同意由杨冬出售涉诉房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘昕宁与杨冬经鼎盛亿嘉公司居间介绍就涉案房屋签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，均是经各方合意后签订，应是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，予以确认。各方均应按照合同的约定享受权利、履行义务。现三方均同意解除《房屋买卖居间合同》，予以照准。本案争议的焦点是：在涉诉房屋买卖合同履行过程中违约方的认定问题。经核实，刘昕宁与杨冬签订《房屋买卖居间合同》后，双方在出售房屋清偿银行贷款问题上产生矛盾，致使合同未能如期履行。究其原因，双方在《房屋买卖居间合同》第一条第三款约定房屋贷款余额约520,000元，由出卖方即杨冬于2020年6月5日之前还清，在第九条中又注明买方为卖方清房屋尾款，买方承担清尾垫资费用。嗣后，签订的《补充协议》中又约定买方于卖方清理该房产尾款当日交接部分房款人民币266,000元，若办理过程中无论任何原因导致该房产后续手续不能正常办理，卖方应于确定该房产不能继续办理后30日内将该款项全部退还买方。作为涉诉房屋买卖合同居间方的鼎盛亿嘉公司陈述三方签订的《房屋买卖居间合同》第九条及《补充协议》真实意思是除刘昕宁将266,000元房款先行支付杨冬作为偿还银行贷款资金外，剩余250,000元找第三方垫资，需要支付给第三方因垫资产生的利息和服务费应由刘昕宁承担。但在与第三方办理垫资手续时，必须杨冬配合办理。而在实际办理过程中，杨冬因未能按照第三方要求及时提供担保人，致使第三方未能提供垫资款，导致双方不能按照《房屋买卖居间合同》约定的时间办理房屋买卖手续。鉴于上述情况，导致涉诉房屋买卖居间合同未能如约履行责任应在杨冬，因此，应由其承担相应的违约责任。根据相关法律规定及双方签订合同约定按定金罚则承担违约责任，杨冬应双倍返还刘昕宁定金。故对该项诉讼请求，依法予以支持。关于刘昕宁主张杨冬赔偿其居间服务费等损失13,696元及主张杨冬、鼎盛亿嘉公司赔偿其因无法购买房屋导致未交付房屋产生的租房费用7,200元问题。一审庭审中，刘昕宁陈述上述主张均是基于杨冬违约给其造成的损失，而刘昕宁在本案中已向杨冬主张返还双倍定金，一审法院依法支持了其该项诉请，且双方《房屋买卖居间合同》中也约定按定金罚则承担违约责任，一审法院支持杨冬双倍返还的定金足以弥补刘昕宁上述两项损失，故对刘昕宁的上述两项诉讼请求不予支持。一审庭审中，刘昕宁自愿放弃向杨冬、鼎盛亿嘉公司主张赔偿其房屋溢价损失169,577元，是其自行处分其诉讼权利，并无不当，予以照准。一审庭审后，被告鼎盛亿嘉公司表示，收取刘昕宁的1,000元评估费并未支出，同意退还刘昕宁，为减少当事人诉累，一审法院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条、第一百一十六条规定，判决：“一、解除原告刘昕宁与被告杨冬及天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司签订的合同编号为0007112的《房屋买卖居间合同》；二、本判决生效后十五日内，被告杨冬双倍返还原告刘昕宁购房定金共计60,000元；三、本判决生效后十五日内，被告天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司返还原告刘昕宁评估费1,000元；四、驳回原告刘昕宁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费911元，由原告刘昕宁负担237元，被告杨冬负担674元。”二审期间，当事人均未向本院提交证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，首先，双方当事人争议的主要事实问题为清理房屋剩余贷款的责任应由谁承担，虽然《房屋买卖居间合同》对该问题的约定并不明确，且存在矛盾之处，但双方在《补充协议》中约定买方于卖方清理该房产尾款当日交接部分房款人民币266,000元，明确由卖方清理尾款，同时结合中介方鼎盛亿嘉公司的陈述及合同的履行情况，应认定清理房屋剩余贷款的责任由杨冬承担，现杨冬未能在合同约定的期限前完成清尾款义务，导致合同无法继续履行，应当依约承担双倍返还定金的责任。其次，关于杨冬主张刘昕宁拒绝履行合同的问题，案涉《房屋买卖居间合同》约定杨冬应于2020年6月5日之前还清剩余贷款，但向银行偿还贷款需要履行相关手续，需要一定的办理时间，鼎盛亿嘉公司于2020年6月3日询问刘昕宁意见时，距合同约定的清理贷款之日仅余两日，客观上难以完成清贷手续，且杨冬实际上也并未在2020年6月5日还清贷款，故刘昕宁对于合同解除并不存在过错，本院对杨冬的该项主张不予支持。综上所述，杨冬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,300元，由上诉人杨冬负担。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  包颖审判员  王晶二〇二〇年十二月二十三日书记员  王欣