黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终2234号上诉人（原审被告）：杨秋艳，女，1961年4月18日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：鲍俭，肇源县为民法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：林发军，男，1978年6月9日出生，汉族，教师，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：郑国庆（系林发军妻子），女，1974年10月1日出生，汉族，教师，住黑龙江省肇源县。原审第三人：张莉娟，女，1965年10月2日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省肇源县。原审第三人：杨秋朋，男，1963年10月7日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：张莉娟（系杨秋朋妻子），女，1965年10月2日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省肇源县。上诉人杨秋艳因与被上诉人林发军、原审第三人张莉娟、杨秋朋执行异议之诉一案，不服黑龙江省肇源县人民法院（2020）黑0622民初1011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本院现已审理终结。杨秋艳上诉请求：1、撤销肇源县人民法院（2020）民初1011号民事判决，予以改判，维持（2020）黑0622执异13号民事判定书。恢复对肇源县盛世华庭小区2号楼4单元501室的执行。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定林发军对执行标的排除强制执行的证据不足,未办理产权登记过错在被上诉人。1、林发军一审诉称：2011年7月14日被上诉人林发军与第三人张莉娟签订买卖合同，购买案涉房屋，于签订合同当天交款10万元，同年11月交款2万元，而林发军的姐姐林某为林发军出庭作证证实林发军交购房款时林某在现场，是在六合内衣店，第一次付5万元，第二次付5万元，把原收条收回，出的10万的收条，付款时间应在6、7月份，证人证言与被上诉人陈述相互矛盾。2、被上诉人林发军2011年7月14日购买案涉房屋，已近九年时间，2016年9月19日第三人张莉娟、杨秋朋办理不动产登记，登记在张莉娟、杨秋朋名下，张莉娟在一审庭审笔录第10页自认“2016年办完房产证后，与林发军还签了一份合同，现在找不着了，房产证给林发军了”。既然第三人将其房屋证能交给林发军，证明已具备办理房产登记转移条件，而且第三人办理房产证时张莉娟、杨秋朋必须在肇源到房地产登记部门签字。从2016年9月19日起到案外人李春平申请法院保全涉案房屋，相隔20个月，有充分时间办理产权过户。而且案外人李春平申请肇源县人民法院查封，被上诉人林发军、第三人张莉娟并未向法院提出异议，该房屋于2019年7月6日解除，到杨秋艳2020年1月13日申请保全中间相隔6个月之久，被上诉人林发军未要求第三人对案涉房屋进行转移登记。所以未办理产权过户，被上诉人存在过错。4、一审法院确认的第三人张莉娟出示的杨秋朋病情检查报告和庭审中的各方陈述意见，可以看出案涉房屋在2016年9月后未能办理产权过户登记，是第三人杨秋朋常年外出并不在肇源导致的，这种确认是错误的。第三人张莉娟一审提供的四份病情报告及意见均为门诊检查，2019年1月22日、29日、30日在北京中日友好医院共10天，2019年4月15日会诊意见在肇源县人民法院。四份诊断报告和意见时间均在李春平申请后，法院查封时间内。所以杨秋朋检查10天在外地，不影响法院解除查封后到上诉人申请查封的六个月时间内办理产权转移登记。5、第三人杨秋朋2017年初至查封前一直在肇源，房屋假如存在买卖关系，双方均可以办理产权转移登记，未办理过错主要在被上诉人。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》中规定的人民法院不得查封的财产必须具备三个条件，一是第三人支付了全部价款，二是第三人实际占有了该财产，三是第三人没有过错。虽然本案中被上诉人支付了价款，并实际占有，但是林发军于2016年9月19日就拿到了张莉娟交给其的张莉娟、杨秋明名下的产权证。从2016年9月19日至2018年7月5日前李春平未申请保全相隔20个月，李春平保全解除与杨秋艳保全相隔6个月，被上诉人均未主张涉案房产转移登记。更关建的是，李春平提出保全，法院查封被上诉人知道并未提异议。为此被上诉人未办理房产过户登记手续，存在过错。林发军辩称，上诉人上诉理由均不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，体现了公平公正的原则，请求二审维持原判。第三人张莉娟辩称，上诉人的上诉理由不成立，一审认定事实清楚，判决公平公正。案涉房屋是2011年卖给林发军的，开始开发商没有给办理产权，2016年开始办理。当时杨秋朋在北京没有回来，办理了委托书，由张莉娟一人办理的房屋产权证。林发军去找过张莉娟几次，都是因为杨秋朋回不来，就没给办理过户。李春平起诉保全了房子，当时我不懂有异议这一环节，所以也没跟林发军说。后来林发军和他妻子郑国庆找张莉娟办理过户时，张莉娟跟他们说了这件事，说别人起诉了，房子做保全了，张莉娟还完款就给办理过户。年初时候我们又去法院才知道该房子又被杨秋艳保全了。郑国庆咨询之后才知道可以提出异议，所以这样我才想起打官司，对法律不太懂。2016年之前杨秋朋那时候是在北京，之后就到泰州医药厂去做医疗器械了。2017年冬天，天气冷了，因为杨秋朋关节不好，就回来了，然后去大连了，在大连待了三个月，就到2018年，就被李春平把房子保全了。在北京检查完了之后为了省去住院的钱，杨秋朋是自己买的药，每天去航空医院打肌肉针。2019年3月、4月份，杨秋朋从北京回来的。林发军一直找我们几次，我们就一直就没给人家办成产权证，没过成户，所以责任在于我们。第三人杨秋朋于2020年12月10日向本院提供书面说明一份，全文如下：我叫杨秋鹏，是张莉娟的丈夫。我于2006年去北京做生意，一直到2016年底回来。待几天后2017年初去了泰州医药城，到那里不取暖，屋里冷就回来了。去大连过的年，过完年回到家又去北京一趟，回来后知道了李春平起诉把这个房子保全了。到了十一月份我又去北京打工连看病。在中日友好医院看的，住院因钱不够，我家生意黄了，赔了很多钱，就在离我住的近的北京航空医院打针吃药，过完年2019年4月初回的家，到家不几天脑梗严重了，在肇源医院看的没看好，半个身子不能动。从2016年到2019年这期间中，2011年将我家盛世华庭小区2号楼4单元501室房子卖给了林发军。因为我没在家，都由我爱人张莉娟在家处理的，卖了12万。2016年开发商给办的房照，因为我在北京回不来，写的委托书，全由张莉娟处理。之后，林发军和郑国庆多次找我们过户，都因为我没在家没给办上，因为过户写委托书不行，必须本人到场签字，所以给耽误了。法院开庭也因为我走不了缺席了，这些情况属实，我姐杨秋艳也知道。希望法官本着公平公正来处理，我不能用已是卖给人家的房子去顶账。林发军向一审法院起诉请求：1.要求立即停止对位于肇源县盛世华庭小区2号楼4单元501室（产权证号为ＹＦ××**）建筑面积83.16平方米的住宅楼的强制执行，并解除查封；2.诉讼费由杨秋艳承担。诉讼过程中，撤回要求解除案涉房屋查封的诉讼请求。一审法院认定事实：第三人张莉娟、杨秋朋系夫妻关系。肇源县盛世华庭小区建设工程竣工时间为2010年1月1日。第三人张莉娟、杨秋朋系该小区回迁户，案涉盛世华庭小区2号楼4单元501室房屋系第三人张莉娟、杨秋朋回迁房屋，案涉房屋竣工后，该小区房地产开发公司将案涉房屋交付给第三人。第三人于2016年9月30日取得该房屋不动产权证，不动产权证号为ＹＦ××96。2011年7月14日，林发军与第三人张莉娟签订《房屋买卖合同》，双方约定林发军购买第三人所有的位于大庆市××县盛世××小区××楼××单元××室房屋，建筑面积为83.16平方米，房屋总价款为12万元，付款方式为签合同之日起已付清10万元房款，余款2万元于年末之前付清。并约定由于小区目前不能办理房屋产权证和土地使用证，能够办理时第三人负责办理房屋产权证和土地使用证，并协助林发军完成过户手续。后林发军按照约定付清全部房款12万元，第三人张莉娟于2011年7月14日、2011年11月1日分别为林发军出具金额为10万元、2万元的收据两张。同时，第三人将案涉房屋交付给林发军占有使用，林发军接收房屋后以房主的名义办理了电卡、水卡，安装了天然气、有线电视，并交纳了电费、水费、天然气费、有线电视费、物业费、取暖费等费用，但未办理房屋产权过户登记。另查明,一审法院在审理杨秋艳与第三人张莉娟、杨秋朋民间借贷纠纷一案中,杨秋艳提出保全申请，要求查封案涉盛世华庭小区2号楼4单元501室房屋，一审法院于2020年1月15日作出（2020）黑0622民初423号民事裁定，查封案涉房屋。一审法院执行机构出具(2020)黑0622执保10号协助执行通知书对案涉房屋实施了查封措施。案外人林发军对查封该房屋提出执行异议。一审法院受理后，经审理于2020年4月20日作出（2020）黑0622执异13号执行裁定，驳回林发军的异议请求。林发军不服该裁定，提出执行异议之诉。再查明，因第三人张莉娟、杨秋朋与案外人李春平债务纠纷，李春平申请保全案涉房屋，法院于2018年7月5日作出民事裁定查封案涉房屋，后于2020年年初解除保全。在该案保全过程中，林发军曾联系该案法院执行员，提出过案涉房屋已被出售一事。一审期间，杨秋艳及其代理人自认自2011年起长达6年时间，第三人杨秋朋均在北京。后离开北京去江苏泰州，2017年杨秋朋回过一次肇源，2018年夏季杨秋朋再次返回肇源后一直未再离开。一审法院认为，根据当事人诉讼请求及答辩意见，结合本案实际,本案争议焦点为林发军对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于案外人对其购买的尚未办理过户登记的房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益,可依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定,并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定予以确认。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定,“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉及在本案中，首先，在一审法院依杨秋艳申请对张莉娟、杨秋朋的强制执行程序开始之前，即与张莉娟签订了《房屋买卖合同书》，购买了涉案房屋。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。其次，从林发军提交的物业费、燃气费、有线电视费等生活费用的票据及水卡、电卡可以看出,原告收房后控制使用涉案房屋至今，即有实际占有涉案房屋的事实存在。再次，通过林发军出示的收据、其长期占有使用房屋的事实结合证人证实的房款来源及第三人收受房款的庭审陈述，可以证实在合同履行中，林发军已经按照约定支付了全部房款，履行了合同项下的付款义务。最后，就涉案房屋办理产权登记一项，林发军及第三人买卖房屋的时间虽为2011年，但案涉房屋系回迁房屋，该房屋初始产权登记权利人应为回迁人即二第三人，其二人获得产权登记时间为2016年9月，林发军能够办理产权转移登记的初始时间为2016年9月。从第三人张莉娟出示的杨秋朋病情检查报告和庭审中各方的陈述意见可以看出案涉房屋在2016年9月后未能办理产权过户登记，是第三人杨秋朋常年外出并不在肇源导致的，且2018年案涉房屋又因张莉娟、杨秋朋欠案外人借款而被另案保全，直至2020年年初张莉娟、杨秋朋偿还该借款后才解除查封，后杨秋艳又对案涉房屋申请保全，致使第三人无法协助林发军办理过户手续，因此未办理案涉房屋产权过户手续并非林发军原因造成。综上所述，故林发军的异议符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够排除本案所涉房屋的执行。对林发军要求停止执行案涉房屋的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：不得执行第三人张莉娟、杨秋朋名下所有，位于肇源县盛世华庭小区**楼****的房屋。案件受理费2700元，由杨秋艳负担。二审中，当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案主要争议焦点为：林发军对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，应当符合下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，方可排除执行。具体到本案，杨秋艳上诉中并未对林发军在案涉房屋查封之前合法占有案涉房屋提出异议。虽本案房屋买卖合同为张莉娟一人与林发军签署，但经本院二审期间核实，杨秋朋对其妻子张莉娟将房屋出卖给林发军并由张莉娟一人签署房屋买卖合同、收取房款的行为均予以认可，且无其他无效事由的情况下，林发军与张莉娟签署的房屋买卖合同应为合法有效，且早在人民法院查封案涉房屋之前。林发军陈述的房款支付情况与张莉娟陈述基本一致，虽在时间上与一审出庭的证人林某陈述存在差异，但鉴于支付房款时间距今已经十多年，时间较长，存在记忆不清的情况亦符合常理，在无其他充分证据足以反驳的情况下，陈述缴款时间的差异不足以否认林发军向张莉娟支付全部房款的事实。林发军虽于2011年购买案涉房屋，但案涉房屋直至2016年才具备办理产权登记的条件。一审期间，杨秋艳及其诉讼代理人对杨秋朋自2011年至2017年期间并未在肇源，仅在2017年回过一次肇源的事实予以自认，又因案外人李春平以及上诉人杨秋艳的申请被人民法院查封，应认定非林发军自身原因未办理过户登记。故参照前述司法解释的规定，应当认定林发军对案涉房屋具有排除执行的民事权益，杨秋艳的上诉请求，本院不予支持。综上所述，杨秋艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由杨秋艳负担。本判决为终审判决。审判长  王东辉审判员  金 玉审判员  毛瑞利二〇二〇年十二月十四日法官助理俞舒书记员包锐