陕 西 省 高 级 人 民 法 院  民 事 裁 定 书                                   （2020）陕民申3091号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：何昕芮，女。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：贺军，男。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘根虎，男。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：付惠丽，女。四申请人共同委托诉讼代理人：顾银，陕西其源律师事务所律师。四申请人共同委托诉讼代理人：王姣，陕西其源律师事务所实习律师。再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市彩生活物业管理有限公司陕西分公司，住所地陕西省西安市未央区北辰路860号绿地香树花城53号楼19层。负责人：刘美鸽，该公司总经理。再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路4140号彩生活物业管理处。法定代表人：昌荣，该公司董事长。二被申请人共同委托诉讼代理人：孙明靖，北京市天元（深圳）律师事务所律师。二被申请人共同委托诉讼代理人：姚鑫雨，北京市天元（深圳）律师事务所律师。原审第三人：绿地集团西安盛都置业有限公司，住所地西安市未央区渭滨路158号，现住所地西安市高新区锦业路9号绿地中心A座54层。法定代表人：安宝峰，该公司经理。委托诉讼代理人：秦素敬，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍鑫琪，北京市炜衡（西安）律师事务所实习律师。再审申请人何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽因与被申请人深圳市彩生活物业管理有限公司陕西分公司（以下简称彩生活西安分公司）、深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活深圳总公司），原审第三人绿地集团西安盛都置业有限公司（以下简称绿地西安盛都公司）物业合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2020）陕01民终4705号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽申请再审请求：撤销原审判决，重新审理本案。事实与理由：（一）原审认定前期物业管理服务协议有效缺乏证据证明。案涉洋房区共计760户，已收房入住的为200户。2014年6月13日，第三人与被申请人签订前期物业服务合同并备案，备案收费标准为1.5元/㎡/月，实行包干制。而已收房业主与被申请人签订了前期物业管理服务协议，约定物业费3.5元/㎡/月，没有约定包干制。目前未收房入住的业主均拒签协议，要求执行备案收费标准，收房入住的业主基本都拒缴物业费，理由是质价不符、违法收费，同样要求执行备案收费标准。原审中被申请人和第三人均认可备案的前期物业服务合同的真实性，被申请人认为合同已变更，应当以在后的前期物业管理服务协议为准，但被申请人就合同变更并未举证证明其与业主协商一致，也未告知收费标准变化，其单方变更无效。对于备案的收费标准，被申请人在与业主签订物业协议时并未告知构成欺诈，且其并未明确第三人是否也依据3.5元/㎡/月的标准缴费从而损害国家利益，也未明确洋房与高层是否执行同一收费标准，如并非同一标准则同样服务收取不同费用，是否有违公平公正原则，原审对上述事实未予查明，即认定案涉协议有效，缺乏事实依据。（二）原审认定前期物业管理服务协议有效适用法律错误。被申请人在签订案涉协议时从未告知申请人备案收费标准，申请人事后查询才得知，在申请人不知情情况下，不存在协商变更事实，被申请人单方违法变更收费标准无效，应执行备案收费标准。案涉协议3.5元/㎡/月的收费标准为被申请人事先拟定的格式条款，被申请人未尽真实告知和合理提示说明义务，提高的收费标准加重了申请人负担，该格式条款应为无效。3.5元/㎡/月的收费标准是被申请人隐瞒备案收费标准、擅自提高确定，因第三人绿地西安盛都公司属于上海市国有控股的绿地控股集团有限公司下属孙公司属于国企，第三人就已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业同样需要按照3.5元/㎡/月缴纳物业费，被申请人存在以欺诈的手段订立合同，损害国家利益的合同无效情形。依据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》第一条第六项规定，前期物业管理服务收费仍实行政府指导价，被申请人在备案将收费标准擅自提高到3.5元/㎡/月，违反《价格法》第十二条、第十四条第（四）款、第三十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条等法律法规的强制性规定，属于无效。不存在申请人认可并自愿履行3.5元/㎡/月收费标准的事实，洋房业主都拒缴物业费，2019年8月21日被申请人向法院一次性起诉拖欠物业费的业主就达40人，后期还有大批待起诉业主，可见3.5元/㎡/月收费标准根本无法履行，申请人没有认可也没有自愿履行，曾经按照3.5元/㎡/月的标准缴纳过物业费的业主，主要还是因为受到欺诈，违背真实意思，原审以合同实际履行为由认定有效，确属错误。原审认定案涉协议有效将导致大批业主起诉，尤其是没有收房的洋房业主还没签订协议，现只认可备案收费标准，原审判决没有取得好的法律效果和社会效果。（三）原审对1元/㎡/月收费未予支持，实属错误。申请人原审提交大量证据证明被申请人提供的服务质价不符，违反《物业管理条例》第四十条、《陕西省物业服务收费管理实施办法》第六条、第十八条规定，相反被申请人未举证证明其提供了质价相符的物业服务。申请人认为即使是按照备案的1.5元/㎡/月的标准确定物业费，还会面临物业收费与服务水平严重不相适应、质价不符的问题，因此应当降低至1元/㎡/月相对适当。（四）原审审判组织的组成不合法，影响了案件的程序公正。原审只有一位主审法官参与审理，从未见过其他合议庭成员，审判组织的组成不合法，严重影响了案件的审判质量。同时，主审法官庭审状态差，多次接听电话和查看手机，也无法保证审判质量。综上，申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第七项规定申请再审。彩生活西安分公司、彩生活深圳总公司提交意见称，（一）原审认定案涉协议有效正确。前期物业服务合同、前期物业管理服务协议为两个不同法律关系的合同，均为各合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。申请人将房屋出卖方列为本案第三人要求确认合同条款无效，确有不当。当时行政机关要求备案的规定为《陕西省物业管理条例(2008修订)》第四十九条、《西安市物业管理条例》第三十二条以及《陕西省物价局关于物业服务收费备案有关事项的补充通知》，均属管理性而非效力性强制性规定，即使有与备案价格不一致的情况，亦属于备案申请人违反管理性规定的违规行为，不足以导致价格条款约定无效，且2015年陕西省已经简政放权，无需备案，价格由市场调节。洋房与高层物业服务内容的差异，已在原审中提交证据证明。本小区共有建筑面积448810.83平方米，用地面积约15万平方米，总计2364户业主；其中花园洋房业主760户，建筑面积160891.87平方米，占地约11.4万平方米；高层普通住宅业主1604户，建筑面积228280.32平方米，占地约3.8万平方米。花园洋房全体业主在住户总量上为少数，建筑面积只有160891.87平方米，却占用地面积约11.4万平方米，花园洋房业主所占用的平均用地面积、物业服务成本远远高于其他业主。普通住宅的物业费按1.5/元/㎡/月标准收取，申请人的房产属于花园洋房，服务标准等物业投入明显好于普通高层住宅，依据《陕西省物业服务收费管理实施办法》第七条、《陕西省物业服务收费管理实施办法（试行）》第六条规定物业服务收费标准为市场调节的范畴，故上述合同均明确约定了物业费单价为3.5元/㎡/月，是合同当事人的意思自治，没有损害第三人、国家利益。案涉协议物业费缴纳标准3.5元/㎡/月的条款为重要商务条款，申请人在购房时就获悉并手写了该价格，且签订了各类规约及承诺书，各份合同约定一致，因此该条款不属于格式条款，合法有效。申请人对《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》第一条第（六）项的理解断章取义，3.5元/㎡/月的收费标准没有违反法律、行政法规的强制性规定。洋房业主包含四名申请人已接受合同约定并实际履行3.5元/㎡/月约定，缴纳了物业费。后申请人未缴纳物业费，系因本案部分申请人违法加建、与高层住宅部分业主就二道门问题矛盾激化等原因。现未缴费业主已经诉讼催缴，大部分的业主已达成调解并自愿交纳欠缴物业费。（二）原审对1元/㎡/月的收费标准未予支持正确。申请人请求按1元/㎡/月标准收费的前提是恢复二道门，但其恢复二道门的请求原审并未予以支持，因此其请求的收费标准已没有相应前提条件。申请人仅是4名业主，不能代替全体业主和业委会，本案无论是在程序上还是在法律关系的实质上都不构成代表人诉讼，如果依据申请人请求强行调整收费标准，将导致整个小区的混乱状态，其中包括高层业主、洋房业主、物业公司、开发商之间，各种矛盾集合在一起，群诉、维权、上诉、申诉等纠纷或不断发生。关于申请人主张的各种服务的问题，也仅为个别业主的主观态度，绝大多数业主并未提起诉讼，申请人亦未举证证明服务问题的真实存在。被申请人长期按照高标准提供物业服务，按照物业服务合同为业主提供质价相符的服务，虽然申请人绝大多数均拖欠物业服务费用，有的高达近六万元，被申请人保留追索物业费用的权利，但被申请人依然依约提供物业服务，自本案诉讼后，被申请人意识到物业服务质量可能存在一定瑕疵，不断提升服务质量，在疫情期间被申请人的辛勤付出更是让全体业主有目共睹。谭家街道办及泘沱社区居委会表扬信、香树花城2019年度物业服务品质提升报告及季度简报、业主对被申请人工作认可的照片及聊天记录截图均可对此证明。综上，再审申请所述内容与事实、法律不符，请求依法裁判，维护被申请人的合法权益。绿地西安盛都公司未提交意见。本院经审查认为，再审审查应结合当事人原审中的诉求理由，围绕原审认定的事实和法律适用是否正确等问题进行审查，不能随意超越原审审理的范围，而当事人亦应合理的行使自己的诉讼权利，不能在再审审查中另行提出诉求主张。故本院以申请人二审上诉状为据，对其再审事由在二审中已提出的予以审查，对申请人在原审未主张且原审未予评判的事由，本院不予审查。申请人二审上诉和申请再审均称，《前期物业管理服务协议》关于3.5元/㎡/月收费标准约定，没有实行政府指导价，违反《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》第一条第六项规定，单方变更备案收费标准未经业主同意，属加重业主责任的格式条款，损害国家利益，应为无效。首先，依据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》第一条第六项的规定，前期物业管理服务收费应实行政府指导价，依据《中华人民共和国价格法》第三十九条规定，经营者不执行政府指导价的应责令改正，没收违法所得并可处罚款。以上说明合同约定没有执行政府指导价，经营者应承担相应法律后果，但并不能因此导致合同无效。其次，申请人主张被申请人在签订前期物业管理服务协议时未告知已备案的收费标准，被申请人单方变更收费标准，双方间协议应为无效。若如申请人所述其在不知晓备案价格情形下签订协议，则其实际主张订立协议时遭受欺诈，协议约定收费标准变更了备案价格，有违其真实意思表示，在此情形下案涉协议也属《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定的可撤销合同，亦非申请人原审中所主张的无效合同。第三，申请人主张协议中关于收费标准的约定属加重其责任的格式条款，应为无效。本案中申请人所提交协议中计价标准处系在留白处手工填写，并非是与其他条文一样为提前打印成文，故在无其他相反证据情况下应认定收费标准系双方协商一致后填写，不符合格式条款不可协商性的特征，申请人以格式条款损害其利益为据认为约定无效的主张，不能成立。第四，申请人认为第三人绿地西安盛都公司为国企，第三人对已竣工但尚未出售或者未交给买受人的物业同样需要按照3.5元/㎡/月标准缴纳物业费，损害国家利益应为无效。因合同具有相对性，申请人与被申请人之间关于收费标准的约定未涉及第三人，对第三人并无约束力，故第三人利益是否实际受到损害亦对申请人与被申请人之间协议效力不构成影响，申请人该诉讼主张不能成立。综上，申请人原审中主张案涉协议无效的事由均不成立，原审认定协议有效，并无不当。申请人以被申请人提供服务质价不符为由请求被申请人依照1元/㎡/月标准收费。依申请人主张事由其可请求被申请人承担相应违约责任，但双方协议违约条款并未约定被申请人违约责任的承担方式为将收费标准降为1元/㎡/月，故申请人的该项主张，缺乏相应合同依据，不能成立。申请人还依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第七项规定申请再审。经查，本案一审合议庭由一名审判员和两名人民陪审员组成，二审合议庭由三名审判员组成，符合法律规定；一审庭审笔录、二审询问笔录显示审理中均征求了各方当事人是否申请回避的意见，各方当事人均表示不申请回避。申请人现并未提交证据证明原审存在审判组织组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避之情形，故其该项申请事由不能成立。综上所述，再审申请人何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽的再审申请。                                 审  判  长    王小平                               审  判  员    张奋霆                               审  判  员    李勇杰                              二〇二〇年十二月二十二日                            法 官 助 理   王乐璋  书   记  员   赵颖晨 1