天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终5429号上诉人（一审原告、反诉被告）：天津宏泰伟业房地产开发有限公司，住所地天津市武清区高村镇公学道**。法定代表人：王立文，董事长。委托诉讼代理人：王凯，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：李金双，女，1976年11月5日出生，汉族，住黑龙江省海伦市。委托诉讼代理人：石晓铃，河北张国庆律师事务所律师。上诉人天津宏泰伟业房地产开发有限公司（以下简称宏泰公司）因与被上诉人李金双商品房销售合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2020）津0114民初5156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏泰公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项，改判支持上诉人所有一审诉讼请求。2.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实错误。1.上诉人在签订合同过程中不存在任何过错。合同中明确被上诉人在签订合同前已就贷款事宜咨询过银行，而且非住宅商品房最低首部比例为50%是大众所熟知的常识，上诉人从没有承诺过被上诉人只交20%首付款就可以办理贷款，反而被上诉人承诺过要补足50%的首付款。因被上诉人延迟付款才造成了本合同无法履行，因此应承担相应的违约责任。2.剩余房款应在被上诉人配合办理完所有后续事宜待资金监管中心将房款退至上诉人账户30日后返还给被上诉人。合同附件六第十九条第二款就合同解除后的处理有明确约定，而原审法院未按合同判决。李金双辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宏泰公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告双方签订的编号为2017-0077740的《天津市商品房买卖合同》；2、依法判令被告配合原告办理解除后事宜（房管局和税务局办理注销商品房买卖合同备案、注销产权登记预告、网上数据恢复、退维修基金及契税手续）；3、判令被告支付违约金375536.1元；4、全部诉讼费用由被告承担。李金双向一审法院提出反诉请求：1、依法判令解除反诉原告与反诉被告于2017年11月26日签订的编号为2017-007740的天津市商品房买卖合同。2、依法判令反诉被告返还原告已付的购房定金10000元，购房首付款251788元，团购费40000元及代收的契税33832.08元、维修基金7092元、备案登记表费80元，共计342792.08元。3、依法判令反诉被告支付反诉原告第二项诉请342792.08元金额自2017年11月15日起至实际清偿之日止的利息，2019年8月19日之后按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率（LPR）给付；4、依法判令反诉被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年间，李金双通过宏泰公司的销售人员王烁了解购房情况，双方在“首创国际半岛购房合同及缴款确认单”确认购买房屋的房源、价格及贷款情况，关于贷款，确认贷款金额为100万元，贷款银行为中国农业银行，形式为按揭，付款金额为251788元。2017年11月16日，李金双向案外人天津瑞尔吉科技有限公司交纳定金1万元，团购费4万元。2017年11月25日，李金双向宏泰公司交纳代收契税33832.08元，代收维修基金7092元，代收备案登记表80元，共计41004.08元。2017年11月26日，宏泰公司与李金双签订编号2017-0077740的《天津市商品房买卖合同》，宏泰公司系甲方，李金双系乙方，合同约定李金双购买宏泰公司开发的位于武清区××镇××道××广场××号楼××,10,13,28-201，建筑面积70.92平方米，每平方米价格17650.69元，总价款1251787元。合同约定李金双于2017年12月2日前一次性存入商品房购房首付款251788元，剩余价款办理贷款。该合同附件六补充合同中第五条约定：1、乙方选择贷款方式支付房款余款的，应于签订买卖合同的当日，备齐全部符合要求的贷款资料，并开始办理贷款手续，如逾期7日仍未签订贷款合同，需向甲方按日支付房款余额0.5‰的违约金。2、上述贷款应于本合同签订之日起30日内全额达到甲方账户。3、银行实际发放的贷款金额少于乙方申请的金额或银行拒绝对乙方贷款时，乙方应在银行发放贷款之日或甲方通知乙方银行拒绝对乙方贷款之日起十日内付清差额部分；否则，根据本补充合同第七条按逾期付款处理。4、乙方在签订买卖合同前已就贷款问题与银行或公积金管理机构进行咨询，并且能够预见贷款政策变化（包括但不限于提高首付成数、提高基准利率、上浮贷款利率、要求提供财产性担保或收入证明或对符合特定条件的客户停止放贷等）的可能及贷款政策变化对购房的影响。若乙方未按约定办理贷款，甲方有权根据本补充合同第七条按逾期付款处理。5、乙方采用贷款形式购买本合同项下房屋，甲方协助乙方具体办理贷款手续，但就银行最终审批结果对乙方不做任何保证性承诺。其中第4项有下划线。2019年4月15日，宏泰公司向李金双开具发票，金额为251788元。合同签订后，因李金双应交付的房款余款不能通过银行贷款交付，而需提高首付比例，在商谈过程中，李金双表示无力支付其余首付款，提出解除合同，并自述在北京办理了公租房，名下不能再有房屋登记。一审法院认为，宏泰公司与李金双均提出解除合同的主张，一审法院对双方意见予以确认，本案所涉的天津市商品房买卖合同解除。关于合同解除过程中双方的过错问题，一审法院认为，双方均存在过错。宏泰公司作为房地产开发机构，具备和银行合作的优势，且其认可售楼处就有银行对接，双方又在合同中约定由宏泰公司协助办理贷款手续，可见，宏泰公司应当对贷款政策具有一定程度的熟悉，才有履行合同的条件，但其销售人员对购房人员李金双作出首付约20%的确认，且双方签订的《天津市商品房买卖合同》中亦约定了此首付款比例，足以导致李金双误认为此比例的首付是可行的，而宏泰公司当庭陈述贷款政策一直是首付50%，可见宏泰公司在签订合同中具有过错。虽双方在补充合同中对贷款有可能发生的变化的情况做出了约定，但宏泰公司并未证明是银行贷款政策发生变化而导致李金双应交付的首付款比例大幅提高，故对其主张适用补偿合同相关条款的主张不予支持。对于李金双而言，其购房过程中，应当对信贷政策进行了解咨询，但其未能充分了解，在此基础上，不能充分应对首付款比例变化的事实，且在双方协商解除合同的过程中，尚未能签订书面文件确认解除合同就表示办理公租房，无法继续购房。鉴于双方均有过错，对双方要求对方承担违约责任的主张一审法院均不予支持。宏泰公司主张李金双协助办理解除合同后续的网上数据恢复，李金双认可，一审法院予以支持。其他注销备案等，宏泰公司认可尚未办理，被告无需协助办理。李金双要求宏泰公司返还购房首付款、代收契税、维修基金、备案登记表费，以上费用均由宏泰公司收取，宏泰公司应当返还。李金双要求返还购房定金1万元，团购费4万元，该款项由案外人收取，李金双未提交证据证明案外人与宏泰公司的关系，也未证明该款项汇入宏泰公司账户，故对该请求不予支持，李金双可在证据充分后另行主张权利。综上所述，原告的诉讼请求，一审法院部分予以支持，反诉原告的反诉请求，一审法院部分予以支持。一审法院判决：一、解除原告（反诉被告）天津宏泰伟业房地产开发有限公司与被告（反诉原告）李金双签订的编号为2017-0077740的《天津市商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）李金双协助原告（反诉被告）天津宏泰伟业房地产开发有限公司办理解除合同后的网上数据恢复事宜；三、原告（反诉被告）天津宏泰伟业房地产开发有限公司于判决书生效之日起五日内一次性返还被告（反诉原告）李金双购房款、维修基金、契税、备案登记表费292792.08元；四、驳回原告（反诉被告）及被告（反诉原告）其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3467元，由天津宏泰伟业房地产开发有限公司担负；反诉案件受理费3221元，由李金双担负375元，由天津宏泰伟业房地产开发有限公司担负2846元。二审中，上诉人提交贷款承诺书，证明李金双一直知晓首付款为50%房款的事实，并且向上诉人承诺了付款时间。被上诉人庭后向本院出具书面质证意见，不认可该证据及证明目的。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上述证据约定的首付款数额添加在文本主体之外，且与签订在后的天津市商品房买卖合同内关于首付款的约定不符，本院不予采纳。本院认为，本案的争议焦点为对于上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖合同无法继续履行，被上诉人是否应承担违约责任。上诉人与被上诉人在所签订的《天津市商品房买卖合同》中约定，被上诉人首付款的付款比例为20%，其余进行银行贷款。但在实际贷款过程中因非住宅类房屋需提高首付比例，贷款未能成功办理，导致双方合同不能继续履行。依据合同约定，上诉人有协助被上诉人办理贷款的义务。上诉人主张对涉诉的非住宅类房屋的首付款最低比例为50%是众所周知的常识，但其在明知的情况下，仍与被上诉人签订首付款比例为20%的合同，对合同不能继续履行存在过错。同时，被上诉人作为购房者，未在购房前对贷款政策进行咨询，未对贷款资格及额度进行确认的情况下，径行签订首付比例过低的房屋买卖合同，对合同不能继续履行亦存在过错。因此，一审结合本案情况，判令解除双方的房屋买卖合同，并由上诉人返还被上诉人购房款及其他费用，未支持上诉人主张的违约责任并无不当，本院予以维持。综上所述，天津宏泰伟业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6934元，由天津宏泰伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  张 莹二〇二〇年十二月十六日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……