四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民再494号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：四川恒河实业有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区滨江南路一段**。 负责人：胡钰，该公司副经理。 委托诉讼代理人：易守明，四川首力律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：江意章，男，1942年9月4日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 再审申请人四川恒河实业有限公司（以下简称恒河公司）因与被申请人江意章商品房预约合同纠纷一案，不服四川省南充市中级人民法院（2019）川13民终2250号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年8月4日作出（2020）川民申2822号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人恒河公司的委托诉讼代理人易守明，被申请人江意章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒河公司申请再审称，1.根据最高人民法院指导性案例确定的裁判原则和精神，判断认购协议是预约合同还是本约合同，主要是看认购协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容。案涉项目2004年取得建设用地规划许可证，2010年取得国有土地使用证，2012年完成拆迁并通过项目规划，2015年取得房屋预售许可证。案涉《预购房协议》没有确定项目规划方案、建设周期、交付时间、办证条件、期限、设备、装修、楼栋号、单元号、门牌号及对应的面积等条款，且约定了王阳中有三次机会选择是否签订《商品房买卖合同》的权利，因此案涉协议不具备商品房买卖合同的基本要素，系典型的预约合同。2.二审法院认定案涉协议没有履行障碍并判决强制交易缺乏证据证明。案涉房屋未抵偿给施工单位，为解决农民工工资和材料款，南充市顺庆城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）认可抵偿给施工单位。二审法院确认还房优先原则，案涉房屋为安置房房源，但又驳回城投公司参加诉讼的要求。本案还房的房源包括了案涉房屋，且恒河公司已没有可供还房的房源，故双方当事人签订的协议存在履行障碍。3.二审法院自行确定超出案涉协议约定面积的交易价格，不符合案涉协议约定，亦不符合市场定价。4.二审法院认定损失缺乏证据，另案认定的月租金180元／平方米是出租给成都银行的含税租金，除该四间门面外，其余房屋大多空置，能够出租的月租金为80-90元／平方米。5.原审判决依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条及参照《商品房销售管理办法》第十六条的规定系适用法律错误。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，恒河公司请求：1.撤销四川省南充市中级人民法院（2019）川13民终2250民事判决书，并依法驳回江意章的全部诉讼请求；2.全案诉讼费用由江意章承担。 江意章辩称，1.案涉协议具有商品房买卖合同的主要条款，且江意章付清了全部房款，应认定为商品房买卖合同。2.原审判决认定案涉协议没有履行障碍，本案是商品房买卖产生的纠纷，不影响施工单位的任何权利，且考虑了还房户权利，遵循了还房优先原则，拆迁安置最新结果表明，拆迁户已经安置完毕，判决恒河公司履行交房义务，证据确实充分，符合合同约定和法律规定，经过两级法院多次与相关部门协调沟通，不存在强制交易。3.城投公司是受恒河公司委托，开展具体的还房工作，本案合同的主体系恒河公司，并非城投公司。4.超面积交易价格的确定符合合同约定和法律规定。有程玉华、张维帮与恒河公司商品房预约合同纠纷案生效判决确定。5.原审判决适用法律正确，不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的再审事由。 江意章向一审法院起诉请求：1.判令恒河公司立即将江意章购买的位于顺庆区××街××号××号××号楼××号商铺交付给江意章，并办理房屋产权证明；2.恒河公司自2014年12月17日起按月租金180元／平方米向江意章赔偿逾期交房损失，直到房屋交付之日止；3.本案诉讼费、保全费及其他费用由恒河公司承担。 一审法院认定事实：一、江意章与恒河公司房屋买卖合同的签订和履行情况。2009年12月11日，江意章（乙方）与恒河公司（甲方）签订了《预购房协议》，约定由江意章购买恒河公司启动开发的“外滩1号”房地产开发项目中位于南充市顺庆区××街××北向南顺序的第11间共一间商业门面，该商业门面为壹层临街门面，面积约50平方米，江意章在签订协议五日内一次性支付该物业的房款，在江意章未表示放弃前，恒河公司必须保留江意章预购物业的面积，不得另行销售。并约定了建筑面积单价为5500元／平方米，面积约50平方米，房款为贰拾柒万伍仟元。同时双方约定最终销售面积以南充市房管局产权产籍监理处核定的建筑面积为准，面积差异在5%范围内的，房价款按协议约定的销售单价在交房时结算；面积超过5%以上的部分按交房当时的市场价格标准计算；面积不足约定面积的5%以上部分江意章多交房款从交款之日起至结算之日止，由恒河公司按年15%资金占用标准退还江意章多交的房款及资金占用费；政府规定的其他费用，应由恒河公司代收的费用，双方在房屋交付之时进行结算。交房时间为2014年12月16日，交付期满而恒河公司不能交付的，江意章可选择是否继续履行协议，交付期满10日内江意章没有书面通知不继续履约，则该协议继续履行。案涉项目建筑规划方案及全部施工图确定后，正式对外销售前，恒河公司通知江意章查阅建筑规划方案及全部施工图，江意章根据建筑规划方案及全部施工图决定是否继续履约并在恒河公司通知后5日内书面告知恒河公司。江意章须在接到恒河公司通知后5日内到恒河公司售房部确定预购房屋的具体位置以确定保留物业的具体位置、间数、范围；如在前述期限内江意章不到恒河公司售房部确定预购房屋的具体位置，恒河公司只能保证留足约定门面间数，不得保证具体位置及面积。在签订正式合同前，江意章可重新书面指定《商品房买卖合同》的买受人。江意章不得干涉恒河公司对该项目的运作：包括恒河公司的专业思路，建筑设计方案、建设施工等。江意章确定预购房屋的具体位置后，恒河公司不得再次卖给其他客户或用作其他用途，否则恒河公司按江意章所交款项的三倍向江意章进行赔偿。2009年12月14日，江意章通过中国工商银行向恒河公司账户转款275000元。同日，恒河公司向江意章出具《收据》2份，载明：“收到江意章外滩1号（11号）贰拾柒万伍仟元”。二、案涉房屋的基本情况。2016年4月1日，江意章向恒河公司发出通知载明：“我们是贵公司购房户江意章于2009年就购买了贵公司位于××街××号，蓝光香江国际楼盘对面第一栋楼从北向南数的第十一间的商铺共一间，面积50平方米，在签订购房合同时我们已全部交清了购房款，现在我们看到我们所购的商铺已修建完成，希望贵公司能早日把房屋交付给我们使用”。并于2016年4月7日通过ＥＭＳ邮寄给恒河公司总经理办公室。根据房屋分层平面图，案涉项目标注位于顺庆区××街××座××街××号××号××号楼××街××段××层××号门面。案涉项目相关手续办理情况：恒河公司于2004年6月11日取得建设用地规划许可证，于2010年12月9日取得编号为南充市国用（2010）第025404号国有土地使用权证，于2012年12月27日取得案涉项目（外滩1号6、7、8栋）建设工程规划许可证，于2013年1月24日取得案涉项目（外滩1号6、7、8楼）建筑工程施工许可证，于2015年5月21日取得外滩一号8号楼商品房预售许可证。三、案涉房屋所涉还房事实。2017年3月28日，恒河公司向南充市房管局发出《关于确定还房范围的函》载明：“我中心开发的外滩1号项目承建部分还房工程，各种还房套数合计为618套，面积为49845平方米，营业房面积为1457.67平方米，其他非住宅面积为120平方米。经实际测绘核实：外滩1号6、7、8号楼住宅636套，面积52279.9平方米；7、8号楼1层文峰街一段150-198号附6号临街商铺为商业，确定为还房范围。在还房安置工作完成前不能对外出售，待还房安置工作完成后剩余房屋可对外销售。”同日，城投公司在该尾部指示“同意”并加盖公章。2018年3月2日，城投公司作出《关于四川恒河实业有限公司外滩1号楼盘7、8号楼营业房及非住宅有关情况的说明》载明：“恒河外滩1号楼盘7、8号楼已建成营业房及非住宅总面积5850.34㎡，其中7号楼一层营业房面积1621.18㎡，8号楼一层营业房面积1972.07㎡，8号楼二层2257.09㎡。应还营业房（一层）面积1451.95㎡，非住宅（二层）面积120㎡。”并附拆迁明细表和房源明细表，拆迁明细表载明应还营业房面积为1451.95㎡；房源明细表载明7号楼一层营业房20套，建筑面积合计为1621.18㎡；8号楼一层营业房24套，建筑面积合计为1972.07㎡。江意章所购买房屋在确定的还房范围之内。四、恒河公司申请继续释放还房限制的事实。2018年12月恒河公司向城投公司递交《关于释放部分商业用房销售用于支付民工工资和还房货币补偿的紧急报告》，其内容为：“恒河外滩1号有部分商业还房，已于去年11月建成并竣工验收。由于贵司已明确春节前非住宅还房不能实施，致使我司需支付还房户过渡费，被贵司多限制的商业用房无法销售。春节将至，民工工资支付又将成为社会焦点。我司目前情况经营十分困难，几乎无其它销售来源，尚欠民工工资我司早已着手积极疏导动员抵部分地下室车位予以化解，但尚需700余万元现金支付。同时，在贵我两司的共同努力下，外滩1号商业还房工作逐步取得还房户共识，已有部分还房户明确表达选择货币补偿，相信在我司共同努力下外滩非住宅还房会顺利完成，但货币补偿又急需通过销售现有商业支付。目前我司提供还房范围面积为1557平方米，实际还房面积1457.67平方米，按预案约定增加5%预留面积应为1530.55平方米，我司已多预留。现贵司限制的还房面积尚有902.89平方米多余。为了解决春节民工工资支付，急需贵司释放200余平方米商业销售。同时，针对还房货币补偿，贵司可根据我司与还房户签订的货币补偿协议按同等价值释放相应面积的商业销售，用销售款支付还房户货币补偿，以此来推进还房工作。对释放商业销售款存入贵我双方监管账户，专项用于春节民工工资支付和还房货币补偿款。望即批准为盼。”2019年元月2日，恒河公司向南充市房管局递交《关于释放部分商业用房销售的申请》，内容为：“春节将至，民工工资支付已成社会重大关切。我司经营困难已无其他资金来源，需要释放外滩一号文峰街一段60、62、64号房源167.01平方米，50号房源51.31平方米共218.32平方米销售予以支付。我司与城投公司商议申请对所属房源批准销售，销售收入存入两司监管账户，专项用于支付民工工资，请批准并办理合同网签手续。”城投公司同意并在申请尾部签章。2019年元月17日，南充市顺庆区人民政府东南街道办事处与城投公司一并向南充市顺庆区人民政府递交《关于释放恒河公司部分商业房相关问题的请示》，主要内容为：“恒河外滩1号营业房已于2017年11月竣工验收，恒河外滩1号7、8号楼1层文峰街一段150—198号临街商铺面积2459.89平方米锁定为还房范围。春节将至，由于无法完成营业房的安置工作，为解决民工工资问题，恒河公司向城投公司申请释放902.89平方米中的200余平方米用于商业销售，商业销售款存入双方监管账户，专款用于春节民工工资支付和还房货币补偿款。江意章等人的诉求属于个人问题，可根据法院判决情况，在安置完成后的剩余房源中予以救济。”2019年元月22日，恒河公司向南充市顺庆区人民法院递交了《申请书》，申请解除对位于南充市顺庆区××街××号××号××号楼××号××号××号××号商铺的查封。用位于顺庆区××街××号××号××号××号××号××号商铺置换查封。理由为：春节将至，施工单位催促交割，政府监管部门同意释放外滩一号7号楼50、60、62、64号房源交割销售用以解决施工单位民工工资。同日，恒河公司向南充市顺庆区人民法院递交了《复议申请书》请求撤销该院（2017）川民初6538号之一民事裁定，解除对南充市顺庆区××街××号××号××号楼××号××号××号××号商铺的查封。主要理由为：7号楼包括查封的56号、58号、60号、62号商铺在内的多间房屋抵偿修建“外滩一号”6、7、8号楼的施工单位四川省阆中顺达建筑工程有限公司（以下简称顺达公司），以实现该公司的优先受偿权，故查封7号楼56号、58号、60号、62号商铺明显错误。五、江意章向南充市房地产管理局申请解除还房限制的事实。因为涉及还房限制，江意章向南充市房地产管理局递交了《关于解除还房限制的请求》，南充市房地产管理局于2019年1月23日作出《关于江意章、王阳中、邓云丰、邓凌膑申请解除还房限制的回复意见》答复：“经我局调查，目前尚不能直接按你们提出的要求解除上述房屋的还房限制。原因是：该还房限制是我局根据2017年3月28日城投公司与恒河公司共同申请办理的，是为保障还房的落实采取的限制措施，所以解除该部分还房限制必须由城投公司与恒河公司共同向我局申请。为保障你们的合法权益，建议你们向人民法院提起民事诉讼或者提起行政诉讼，请求解除还房限制，我局将按法院的判决办理。”六、相关类案生效判决情况。南充市顺庆区人民法院作出了（2017）川1302民初6537号民事判决：一、恒河公司于判决生效之日起十日内将位于南充市顺庆区××街××号××号××号楼××层××号门面房屋交付给程玉华、张维帮，并于判决生效之日起六十日内协助程玉华、张维帮办理房屋产权过户登记手续；二、程玉华、张维帮于判决生效之日起十日内向恒河公司支付房屋价款（按房屋实际面积计算后补差）尾款1054430元；三、恒河公司于判决生效之日起十日内向程玉华、张维帮赔付逾期交房损失（以月租金180元／平方米标准，按250平方米进行计算，自2014年12月17日计算至实际交房之日止）。（以上二、三项于判决生效之日起十日内进行品迭，以确定具体支付金额）。该案上诉后，四川省南充市中级人民法院作出（2018）川13民终3077号民事判决指出“认定双方签订的《预购房协议》具有本约合同性质，并无不当”，并判决如下：维持一审判决之一、二项，变更第三项判决为：恒河公司于判决生效之日起十日内向程玉华、张维帮赔付逾期交房损失（以月租金180元／平方米标准，按250平方米进行计算，自2015年5月22日计算至实际交房之日止）。一审法院判决：一、恒河公司于判决生效之日起十日内将位于南充市顺庆区××街××号××号××号楼，即顺庆区文峰街一段一层80号门面房屋交付给江意章，并于判决生效之日起六十日内协助江意章办理房屋产权过户登记手续；二、江意章于判决生效之日起十日内向恒河公司支付房屋价款尾款1286950元；三、恒河公司于判决生效之日起十日内向江意章赔付逾期交房损失（以月租金160元／平方米标准，按50平方米进行计算，自2015年5月22日计算至实际交房之日止）。（上述第二项于判决生效之日起十日内进行品迭，以确定具体支付金额）本案诉讼费5425元、保全申请费1895元，合计7320元，由恒河公司负担。 恒河公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决并依法驳回江意章的一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由江意章承担。二审法院认定事实：2010年、2011年、2012年城投公司作为甲方分别与南门坝棚改工程被搬迁人（乙方）签订了《南门坝棚改工程私有房屋搬迁还房安置协议书》。城投公司于2019年7月31日向二审法院提出申请，称江意章等所购买房屋已经被锁定为用于南门坝旧城改造棚户区范围内恒河外滩一号的还房房源范围，要求以无独立请求权的第三人参加诉讼。2019年8月16日，二审法院组织城投公司、恒河公司以及江意章等到庭核实案涉楼盘还房房源面积情况。城投公司称：恒河外滩一号6、7、8号楼锁定为还房工程，其中7号和8号一层为非住宅，锁定为还房房源的面积是1846.93平方米。被拆迁户23户，应该还房的面积是1571.95平方米，但恒河公司修建的非住宅营业房进深长，开间窄，只能根据实际情况扩大安置，按照还房方案要给拆迁户增加5平方米以上的面积，锁定的1846.93平方米还房面积本身就不够，恒河公司现在提供的还房房源面积不能满足还房的需要，就需要对现在被锁定的房源面积进行整合，达到具备营业房的正常功能以达到还房条件，被拆迁户完成回迁安置后，有剩余面积再由恒河公司自行处置。江意章委托诉讼代理人称，2019年1月城投公司和东南街道办事处共同给区政府的请示中，城投公司认可锁定还房面积是2459.89平方米，实际还房面积是1557平方米。对于城投公司所称锁定面积是1846.93平方米，没有包括7号楼50号-66号共9间，总的面积是523.62平方米。根据从房管局调查来的房屋测绘表和平面图以及城投公司出具的证明看，城投公司所说的还房房源不够的说法并不存在。2019年10月29日，二审法院组织城投公司负责人与江意章到案涉现场进行核实，城投公司称正在进行与各拆迁户的还房安置，对恒河公司外滩一号7号楼、8号楼均确定为还房房源，根据安置方案在确定了还房面积后，有剩余面积可以满足江意章的购房面积。恒河公司同时提交了二审法院2019年7月11日（2019）川13民初75号民事判决书，系顺达公司与恒河公司建设工程施工合同纠纷一案，该案判决恒河公司支付顺达公司工程款36091068.6元及利息，顺达公司享有对恒河公司承建的恒河外滩一号ＩＶ标段6号、7号、8号楼及其地下室工程折价或者拍卖价款的优先受偿权。二审查明的其他事实与一审一致。二审法院认为，根据双方当事人诉辩请求，本案争议焦点是：一、江意章与恒河公司签订的《预购房协议》的性质？二、一审法院确定的恒河公司交付案涉房屋位置以及租金计算是否适当？三、江意章与恒河公司签订的《预购房协议》是否存在履行障碍？关于第一个争议焦点。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，本案中，江意章与恒河公司签订的《预购房协议》内容具备当事人名称、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、违约责任等，该协议具备了商品房买卖合同的主要内容，恒河公司已经按照约定收取了购房款，恒河公司已于2015年取得了案涉房屋的预售许可证。据此，江意章与恒河公司签订的《预购房协议》合法有效，其性质应认定为商品房买卖合同。关于第二个争议焦点：江意章购买的房屋位置为南充市顺庆区××街××向南顺序的第11间商业门面，该商业门面为壹层临街门面，根据房屋分层平面图显示，该商业门面对应座落于南充市顺庆区××街××段××层××号。一审法院根据江意章购买房屋的面积确定恒河公司向江意章交付位于南充市顺庆区××街××段××层××门面并无不当。恒河公司未按照约定向江意章交付房屋，并于2015年5月21日才取得预售许可证，恒河公司存在违约，必然导致江意章房屋租金损失，一审法院从恒河公司取得预售许可证的次日并以同地段同类房屋租金的市场价格计算违约损失不违反法律规定。关于第三个争议焦点：1.关于拆迁户的安置还房权利是否存在对案涉房屋履行障碍的问题。2010年、2011年、2012年城投公司作为甲方分别与南门坝棚改工程被搬迁人签订了《南门坝棚改工程私有房屋搬迁还房安置协议书》。至今，南门坝旧城改造棚户区范围内恒河外滩一号的非住宅还房确实尚未完成，江意章所购门面房屋也属于还房房源范围，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，恒河外滩一号的非住宅房应当优先满足还房安置。但根据本案一审查明的事实以及二审中二审法院组织城投公司与江意章在案涉房屋现场进行核实，恒河公司与城投公司锁定的房源面积在满足还房安置后，尚有剩余面积能够履行一审法院确定给江意章的门面面积，履行江意章的门面面积与被拆迁户还房面积不存在权利冲突，据此，二审法院对拆迁户的安置还房权利已经充分考虑，城投公司申请参加诉讼再无必要，对城投公司申请参加诉讼的请求不予准许。2.关于顺达公司对恒河公司承建的恒河外滩一号ＩＶ标段6号、7号、8号楼及其地下室工程折价或者拍卖价款的优先受偿权是否存在对案涉房屋履行障碍的问题。顺达公司与恒河公司建设工程施工合同纠纷一案，虽经二审法院判决恒河公司支付顺达公司工程款36091068.6元及利息，顺达公司享有对恒河公司承建的恒河外滩一号ＩＶ标段6号、7号、8号楼及其地下室工程折价或者拍卖价款的优先受偿权。但江意章与恒河公司于2009年12月11日即签订了案涉购房合同，顺达公司对案涉房屋的优先受偿权于2019年7月11日方才判决，恒河公司对顺达公司的工程款给付义务如何履行，是否需要对案涉房屋进行折价或者拍卖现均不能确定，判决恒河公司履行向江意章的交房义务并不违反法律规定。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5425元，由恒河公司负担。 四川省南充市中级人民法院二审判决认定的事实，本院予以确认。另查明，2020年3月5日，南充市顺庆区人民政府东南街道办事处、城投公司、南充鸿安房屋拆迁事务所有限公司出具《南门坝棚户区改造三期A区（恒河·外滩1号）非住宅安置方案》，内容主要为，A区需安置的非住宅被改造户共23户，其中营业房21户，面积1451.95m2，其他非住宅2户。该方案中有19户还房户签字捺印。2020年7月8日，营业房部分的安置户已签署安置卡，没有与本案二审判决同一的商铺号。恒河公司不服四川省南充市中级法院作出的（2018）川13民终3077号民事判决，向本院申请再审，本院于2019年7月4日作出（2019）川民申1974号民事裁定，驳回恒河公司的再审申请，该裁定书认定《预约房协议》具有本约合同的性质。 本院再审认为，一、案涉《预购房协议》的性质？二、若案涉《预购房协议》为本约合同，原审判决确定的超面积价格及损失是否适当?三、本案的履行是否存在障碍？ 关于争议焦点一，已生效的四川省南充市中级法院（2018）川13民终3077号民事判决已认定案涉《预购房协议》系本约合同，现恒河公司未有新证据推翻该认定，本院对其再审称案涉协议系预约合同不予采信。 关于争议焦点二，《预购房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，二审判决参照市场价格标准计算超面积价格合理。因恒河公司未能按约向江意章交付房屋，江意章提起本案诉讼之前，恒河公司已取得商品房预售许可证，故二审判决认定恒河公司未能按约交付房屋的行为构成违约正确。因恒河公司存在违约导致江意章房屋租金损失，二审判决从恒河公司取得预售许可证的次日并以同地段同类房屋租金的市场价格计算违约损失不违反法律规定。 关于争议焦点三，对于恒河公司所称顺达公司优先受偿权问题，二审判决认定并无不当。一、二审中，确认江意章所购门面房屋属于还房房源范围，但再审审理过程中，江意章已提交新证据证明现有商业用房拆迁户已安置完毕，与江意章所购买门面房并无冲突，故本案的履行障碍在再审审理中已消除，二审法院判决恒河公司向江意章履行交房义务并不违反法律规定。 综上所述，因再审审理中出现的新证据，二审判决结果正确，再审申请人恒河公司的再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 维持四川省南充市中级人民法院（2019）川13民终2250号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  陈书娟 审判员  何 丛 审判员  冯一平 二〇二〇年十二月十一日 书记员  韩 瑛