黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民终1315号上诉人（一审原告、反诉被告）：黑龙江东升国际旅行社有限公司，住所地黑龙江省抚远市抚远镇老区二委和平路中段。法定代表人：白银波，职务董事长。委托诉讼代理人：潘丽，黑龙江龙电律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：中国人民银行抚远市支行，住所地黑龙江省抚远市抚远镇和平路。负责人：王汉权，职务行长。委托诉讼代理人：李志滨，黑龙江富祺律师事务所律师。上诉人黑龙江东升国际旅行社有限公司（下称东升公司）因与上诉人中国人民银行抚远市支行（下称抚远支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省抚远市人民法院（2018）黑0833民初255号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人东升公司委托诉讼代理人潘丽、上诉人抚远支行委托诉讼代理人李志滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人东升公司上诉请求：一、撤销抚远市人民法院（2018）黑0833民初225号民事判决书第二、三判项。对第四判项反诉部分没有异议；二、依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法，依法应当予以改判。一、本案明显系单方违约导致合同解除，但一审法院同时适用了《合同法》第107条一方违约的规定、第120条双方违约的规定认定违约责任，并判决上诉人承担70%责任明显错误。（一）、一审法院适用了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”规定，认定被告未按照约定全面履行自己的义务导致本案租赁合同无法履行，因此判决解除合同。依据以上认定内容，合同无法履行的唯一原因是被上诉人交付的租赁物没有依法进行消防验收，导致上诉人无法按照约定的用途使用房屋。而对于房屋没有进行消防验收的结果，上诉人没有任何过错，不存在违约行为，因此一审认定系双方违约错误。（二）一审法院认定上诉人存在严重过错明显错误，违背基本的法律原理。本案违约方系被告，上诉人作为承租方系基于对合同条款的信赖、出租方承诺的信任，实施了装修、经营行为，没有任何法定的过错。损失后果系被上诉人实施了欺诈行为造成，上诉人无法知晓房屋不符合消防条件，应当由被上诉人承担全部责任。上诉人承租房屋时，该房屋2008年取得所有权证书，且系人民银行自营的宾馆使用多年，在上诉人承租之前也是经营中的宾馆，且被告在合同中保证房屋符合开设宾馆、餐饮、旅游服务业的条件，交付的房屋当中也有消防箱（在经营过程中发现是虚假的空箱，没有对应的消防供水系统）。即使依照被上诉人的主张，该房屋不是宾馆而是疗养院，上诉人更加有理由相信该房屋具备消防条件，至少具备设置自动喷水灭火系统的条件。《医疗机构管理条例》第二条规定：“本条例适用于从事疾病诊断、治疗活动的医院、卫生院、疗养院、门诊部、诊所、卫生所(室)以及急救站等医疗机构。”《医疗机构基础设施消防安全规范》第十二条规定：“医疗机构建筑物必须设置室内、室外消火栓给水系统。室内消防给水系统应与生活、生产给水系统分开独立设置。”第十四条规定：“医疗机构建筑物的消防控制室、消防水泵、消防电梯、防烟排烟设施、火灾自动报警、自动灭火系统、应急照明、疏散指示标志和电动的防火门、窗、卷帘、阀门等消防用电，应符合国家标准《工业与民用供电系统设计规范》等国家有关规定。”因此上诉人有理由相信该房屋已经通过了消防验收、备案，被上诉人在经营期间已经就房屋投入使用通过了消防安全检查，上诉人已经尽到相应的审慎义务。而且多次维修的补充协议证实涉及基础设施包括消防楼梯部分均由被上诉人以租金的方式承担费用，也可以证实上诉人对此并不知情也不认可，才在发现问题产生费用后要求被上诉人按照规定承担费用。（三）上诉人系被消防部门要求整改后，才发现租赁房屋没有基本的消防管道。此时房屋装修、改造及物品购置早已经完成并已经营业，因此上诉人对于损失没有任何过错。2013年6月3日因被告提供的房屋未经消防验收，且房屋基础设施不满足开设宾馆的条件，导致原告无法进行开业消防检查，被抚远县消防大队责令停业。2013年8月3日抚远县公安局向抚远县政府提交重大火灾隐患单位实施挂牌督办的请示，理由为“未按照规定设置自动喷水灭火系统”，2013年9月13日抚远县政府批复挂牌督办。此时案涉租赁房屋已经被列为重大火灾隐患单位，责令2014年3月之前整改完毕。此时上诉人要求被上诉人整改安装消防设备，才发现在出租房屋内设置的消防箱，并没有连接配套的消防水池，系虚假的消防设备。即使上诉人自己改造增设自动喷水灭火系统，由于没有供水消防池也无法实现。二、上诉人主张的各项损失有法律依据及合同约定依据，一审法院按照残值计算损失的方式错误，违背了合同的明确约定。1、《房屋租赁合同》第八条约定如出租方违约应当赔偿前期投入的全部损失，该条款明确约定了违约责任承担方式为“赔偿全部前期投入”。因此本案中应当按照鉴定的投入原值计算损失，装修、改造、物品购置费用应当得到全额支持。2、一审法院对于仁杰鉴定中心遗漏的锅炉价值187000元要求上诉人单独诉讼侵害上诉人的合法权益。该部分在原委托鉴定范围内，并非补充鉴定，系因工作失误予以遗漏，已经在补充鉴定中作出相应意见，应当在判决中一并审理。3、一审法院计算残值的方式没有依据，认定停业时间错误。即使计算残值时间节点应为2013年6月3日（被责令停业时间），而不应以停止缴税时间2014年11月为节点。2013年6月3日-2014年11月期间，上诉人已经实际停业，但为了将来继续营业一直按照定额缴纳税费，并没有按照实际营业额缴税，因此以缴税情况认定停业时间错误。4、营业损失及可得利益损失应当予以支持。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”最高院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第九条规定：“在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。”第十条规定：“人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本”。依据以上规定，上诉人提出可得利益损失的主张，但并未按照合同约定的期限主张，而是按照自停业之日起至案件审理结束即合同解除之日止计算，已经考虑到以上因素进行了相应的扣减，因此原告主张的6年损失应当得到法院的支持。5、房屋的看护费用、罚金、违约金都是被告违约造成的，实际损失应当由被告承担。综上，上诉人经抚远市政府招商到抚远，投资巨额财产后仅仅经营了两年就因被告隐瞒房屋的实际情况而被责令停业。两年内上诉人多次让步垫付资金自行维修，以维护双方合同的履行。经多次与抚远支行协商要求整改房屋以达到使用目的无果后，上诉人无奈向法院提起诉讼。被告不诚信行为将政府招商引资的创税企业变为负债累累濒临破产的不良企业，一审法院4年多的审理不仅加剧了上诉人的损失，判决上诉人承担70%的责任，无法体现法律的公平、公正。恳请二审法院查明案件事实，支持原告的上诉请求。抚远支行辩称，东升公司上诉请求没有事实及法律依据。一、东升公司上诉称其基于信赖对房屋进行装修没有过错，显然是在偷换概念，该理由明显不能成立。1、租赁房屋的建成时间为1994年，并非上诉人所称的2008年。1994年《消防法》尚未出台，对于房屋的建设、租赁当时并无法律要求强制履行消防设计审核、验收等消防审批手续。2、该房屋在租赁给东升公司之前从未开设宾馆，只是用于银行接待上级人员的内部招待所，从未对外经营，从未收取过任何经营费用，也从未进行过工商登记和纳税登记，房屋租赁前从未用于宾馆使用。3、按照双方签订的租赁合同第六条第五款约定，东升公司进行改建、扩建及装修的，须经甲方书面同意并经政府有关部门批准。本案中，东升公司无论是基于何种所谓的“信任”，其均有义务在改建、扩建和装修前，取得银行的书面同意并经政府有关部门（包括消防部门）的批准。东升公司改建、扩建和装修行为并未依照合同约定履行，而且因其改建、扩建和装修等行为未获得包括消防部门在内的政府有关部门的批准，导致其改建装修后的房屋未能达到消防部门要求，该责任应当由其自行承担。二、东升公司上诉所基于的抚远支行违约的观点依法不能成立。抚远支行不存在违约行为，东升公司是消防审核申报的义务主体，抚远支行对此不存在过错。1、东升公司作为改建、装修的建设单位，同时也是宾馆开业的使用单位，其有义务依据《消防法》第十五条进行开业前消防申报，因其未申报而开业被消防机关处罚，其责任应当自负。2、东升公司改建及装修时，应当按照消防设计规定进行施工，其施工后应当符合消防标准，而且租赁合同已明确约定改建装修的费用应当由东升公司自行承担。3、东升公司未履行消防申报义务，未按照消防设计要求进行施工，导致其被消防部门处罚，并被列为重大火灾隐患单位的责任后果应当由其自行承担。三、东升公司提出的损失没有事实及法律依据。1、租赁合同履行期间，东升公司以其经营亏损为由多次提出要求减免租金，诉讼后却反而要求赔偿其经营损失，其主张明显自相矛盾。2、东升公司主张的停业时间自相矛盾，其在一审起诉时称其2014年9月停业，而在发回重审后的一审中又提出是2013年6月停业，而其纳税登记显示其2014年11月仍在经营。以上的各种矛盾均能够反映一个事实，即东升公司并没有因消防处罚而停业，其主张的停业损失及其他装修损失都与消防处罚无关。四、东升公司上诉所称其招商投资从创税企业变成不良企业更是无稽之谈。东升公司以每年不到20万元的租金租赁了抚远支行近5000平方米的房屋，而且在租赁期间东升公司多次以经营亏损、装修、增设设施等各种理由连年减免租金。在2015年又以所谓的消防处罚为由减免租金未果的情况下诉讼提出解除合同。本案一审判决抚远支行需要赔偿东升公司经济损失近70万元，但从本案租赁合同履行的情况来看，东升公司支付房屋租金至2014年8月总计57.6万元，也就是说再没有支付一分钱的情况下不但无偿使用国有资产四年有余，反而因此进行了获利，从该内容也能反映出一审判决明显错误。综上，请求二审法院依法查明案件事实，驳回东升公司的上诉请求。上诉人抚远支行上诉请求：一、撤销抚远市人民法院（2018）黑0833民初255号民事判决书；二、改判支持上诉人原审的反诉请求；三、改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求；四、判令本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决适用法律存在严重错误。原审适用《消防法》第十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条，进而认定上诉人未履行消防安全审核义务，该认定明显与法律相悖，与事实不符。《消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”依据该规定，消防安全检查的申请义务人为被上诉人，原审判决认定应由上诉人履行该义务明显与法律相悖，与事实不符。首先，该条款已明确规定，聚集场所投入使用前申请消防安全检查的义务人为建设单位或者使用单位，而本案中的租赁房屋已于1994年即已建成并取得房屋所有权证照，并非新建工程，也并非新建工程的投入使用，显然义务人并非建设单位，更不是上诉人，被上诉人作为使用单位为本案消防安全检查申请的义务人。其次，通过消防部门的处罚对象也能够确定，消防部门的处罚及处罚前的通知均是向被上诉人做出，因被上诉人未履行开业前的审批申报义务对其进行处罚，也同样证明了被上诉人才是《消防法》第十五条规定的义务人。再次，租赁房屋虽然未查询到消防审批材料，但该房屋在1994年已经取得了房屋所有权证，而消防法是1998年出台，无论从法律溯及力的角度还是房屋所有权证的取得情况都能够证明该房屋是符合法律规定的合法房屋。最后，消防部门处罚的原因是由于被上诉人没有进行开业前消防审批，而被上诉人在开业前对房屋进行了大规模的改造和装修，作为租赁房屋的改造施工方，其恰恰是房屋改造和装修工程的建设单位，这也正是导致消防不合格的另一个根源问题。依据《租赁合同》第六条第五款之规定，被上诉人对房屋的改建、扩建、装修，须经甲方书面同意并经政府有关部门批准。但被上诉人在房屋改造及装修前没有获得上诉人及政府有关部门的批准，而且其改造装修时完全没有按照消防要求进行，更没有考虑任何消防安全因素。其装修改造不符合法律规定更不符合双方合同约定要求。原审法院适用租赁合同纠纷司法解释第十一条，以出租人同意承租人进行装修为理由进而判决上诉人承担装修改造经济损失明显适用法律错误，也与事实不符。综上，上诉人已经取得房屋所有权证，房屋合法符合租赁条件，系被上诉人在开业前进行了大规模的装修改造，被上诉人作为装修改造工程的建设单位及宾馆的使用单位没有依据《消防法》规定履行消防检查的申请审批义务，并因此遭受处罚，其行为后果明显应由被上诉人自行承担。被上诉人进行的装修改造没有考虑消防因素，没有按照《消防法》的规定进行，更没有取得上诉人的书面同意，也没有经过政府有关部门的批准。其装修改造的工程施工最终不符合消防法的有关规定，装修改造费用不应由上诉人承担。二、原审法院对于事实认定存在错误。1、法院没有对被上诉人的停业原因及停业时间做出正确的认定。被上诉人在原一审起诉状中称其2014年9月停业，而发回重审的一审阶段称其2013年6月停业。上述矛盾反映了一个客观事实，即被上诉人的停业及主张合同不能继续履行的原因并非是由于消防部门的处罚。2013年6月消防部门因被上诉人没有履行开业前的消防审批申报程序而对其进行了处罚，但正如被上诉人自认其并未因此停业，而且被上诉人所称的2013年9月，市政府将其列为挂牌督办单位，被上诉人也没有因此事项停业，直至1年多之后，被上诉人才提出所谓的因消防问题导致其停业。其最终的停业原因与消防部门于2013年做出的处罚之间显然没有任何的因果关系，其停业及单方不履行合同的行为明显属于违约行为。2、一审法院认定被上诉人无需支付租金及占有使用费明显错误。双方均同意解除租赁合同，但自2015年上诉人提出解除合同后，被上诉人一直占用房屋从未进行返还，而无论房屋是否能够使用，房屋租赁合同解除被上诉人返还租赁房屋都应当属于其法定义务，上诉人在反诉请求中也明确提出了要求被上诉人搬离、返还房屋的请求。自2015年被上诉人一直非法占有租赁房屋，其非法占有的行为明显应当由其支付租赁费用。2019年案件发回重审审理期间，法院未向上诉人进行任何告知，强令上诉人接收房屋，对于房屋的交接更是没有任何交接确认，对于五年占有使用期间被上诉人所产生的供热费、水费、电费等均未进行任何处理。而一审法院在做出判决时，反而称房屋已返还，上诉人提出的反诉请求不予支持。综上，本案系因被上诉人拖欠租金未予支付导致双方合同解除，并且本案的租赁合同解除系上诉人行使解除权而解除，并非是由于租赁房屋无法使用而解除。显然消防部门的处罚并未导致房屋无法继续使用，而且客观事实也是被上诉人在2015年5月发律师函时其仍然在持续使用房屋，故一审法院以上诉人未尽到消防安全审核义务并以上诉人同意被上诉人装修改造为由进而要求上诉人承担装修改造损失没有事实及法律依据，其判决结果明显错误。本案被上诉人违反合同约定，逾期支付租金，上诉人依法解除合同。被上诉人在合同解除后没有依法返还房屋，一直占有使用租赁房屋，并且以所谓的消防处罚导致其无法使用为由提起诉讼。综合案件事实，能够认定消防处罚完全系因被上诉人的过错导致，而且其从未因消防处罚而停业。请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。东升公司辩称，一审法院认定被答辩人为违约方正确。一、一审适用《消防法》第十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条正确。但适用解释第十一条错误。本案违约方系抚远支行，其提供的房屋既不符合法律规定也不符合合同约定的条件，导致无法实现合同目的，合同无法继续履行。东升公司在合同无法继续履行的情况下，拒绝继续支付租金，符合合同约定及法律规定。1、抚远支行提供的房屋不符合开设宾馆的条件，导致东升公司无法营业。2013年6月3日因房屋未经消防验收，且房屋基础设施不满足开设宾馆的条件，导致无法进行开业消防检查，被抚远县消防大队责令停业，此时房租支付至2014年5月31日不存在违约行为。一审期间东升公司提交的证据证实2013年8月3日抚远县公安局向抚远县政府提交重大火灾隐患单位实施挂牌督办的请示，理由为“未按照规定设置自动喷水灭火系统”。2013年9月13日抚远县政府批复挂牌督办。此时案涉租赁房屋已经被列为重大火灾隐患单位，责令2014年3月之前整改完毕，由于房屋不符合消防规定，导致无法经营使用，被告已经严重违约。此期间仍未到东升公司交纳下一年房款的6月10日，因此东升公司不存在违约行为。东升公司要求抚远支行整改安装消防设备，才发现在出租房屋内设置的消防箱，并没有连接配套的消防水池，系虚假的消防设备。即使原告改造增设自动喷水灭火系统，由于没有供水消防池也无法实现。2、法律规定及合同约定被告有义务提供符合开设宾馆消防安全要求的房屋，但被告提供的房屋不符合条件，应当由其承担违约责任。《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第八条规定：“实行承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物。”《房屋租赁合同》第三条约定：“乙方租用房屋只能用于宾馆、餐饮、旅游服务业，乙方将本房屋改做其他用途前，须经甲方同意，并按照有关法律、法规的规定办理房屋用途变更等变更手续。”第五条约定：“甲方保证本房屋符合我国有关法律、法规及规章的规定，能够满足本合同第三条约定的房屋用途。”无论是法律规定还是合同约定，均要求被告负有提供能够用于开设宾馆消防安全要求的房屋。3、抚远支行提供的房屋不符合法律规定的消防条件。《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第十三条规定：“下列范围的单位是消防安全重点单位，应当按照本规定的要求，实行严格管理：(一)商场(市场)、宾馆(饭店)、体育场(馆)、会堂、公共娱乐场所等公众聚集场所(以下统称公众聚集场所)；”第十六条规定：“公众聚集场所应当在具备下列消防安全条件后，向当地公安消防机构申报进行消防安全检查，经检查合格后方可开业使用：(一)依法办理建筑工程消防设计审核手续，并经消防验收合格；”《消防监督检查规定》第八条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查，并提交下列材料：（三）依法取得的建设工程消防验收或者进行竣工验收消防备案的法律文件复印件；”抚远支行的房屋既未办理消防设计审核，也没有经消防验收合格，也没有消防备案，导致该房屋无法进行消防安全检查。2013年6月3日因“该场所未经消防安全检查擅自投入使用”被抚远县公安消防大队责令停业至今，并处罚款三万元。而出租房屋在原告2010年承租之前即已经投入使用开设宾馆，房屋的原来使用用途为办公室，但之后改为宾馆，在用途发生变化并且实际装修以后就应当进行消防验收，但实际上被告只是虚设了消防箱应付消防检查，未依法对改变后的宾馆用途进行消防验收，最终导致租赁房屋不符合开设宾馆的消防条件。因此消防大队的处罚系抚远支行未按照规定投入使用导致的，而非东升公司未按照规定营业导致。4、本案租赁房屋建设用途为疗养院，2008年重新办理房产登记时变更为办公，在使用过程当中实际用途由办公改为宾馆。由于被告在1998年后将房屋用途改变，并进行了相应的改造装修，因此应当适用《消防法》的相应规定，由被告对房屋进行消防验收。依据《消防法》（1998年）第十条规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”《消防监督检查规定》（1998年）第十六条规定：“对于新建、扩建、改建、建筑内部装修和用途变更的工程项目，未经消防设计审核或者经审核不合格，擅自开工的；未经消防验收或者经验收不合格，擅自使用的，一经发现，应当责令限期改正。逾期不改的，依法予以处罚。对现行国家工程建筑消防技术标准实施以前的建筑物，发现其缺少消防设计或者消防设计不符合现行标准的，应当通知建筑物的产权或者管理单位限期改正。”《建筑工程消防监督审核管理规定》（1996年）第四条规定：“建设单位应当将新建、改建、扩建、建筑内部装修以及用途变更工程项目的消防设计图纸和资料送公安消防监督机构审核，并填写相应的《建筑消防设计防火审核申报表》《自动消防设施设计防火审核申报表》或者《建筑内部装修设计防火审核申报表》，经审核批准后，方可开工兴建。”《建设工程消防监督管理规定》（2009年）第二条规定：“本规定适用于新建、扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）等建设工程的消防监督管理。”房屋虽然建设在1998年前，但在1998年后进行改建、装修应当进行验收，并应当由产权或管理单位针对消防设计等进行改正。可以证实本案案涉房屋应当适用《消防法》等1998年之后的法律法规。抚远市消防大队的复函也印证该规定，其强调在使用用途未发生改变的情况不需要消防验收，如发生改变，无论是哪年建设都应当由建设单位进行相应的消防验收。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，本案房屋未进行房屋消防验收，不得投入使用，违反了房屋使用条件强制性规定，东升公司有权解除合同。租赁的房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制规定的情况下，应当依法解除租赁合同。被告在签订《房屋租赁合同》时存在欺诈行为，导致原告无法知晓房屋不符合消防条件。原告承租房屋时，该房屋有2008年取得的房屋所有权证书，且系抚远支行自营的宾馆使用多年，《房屋租赁合同》附件2宾馆备品清单及行长孙良库录音可以证实房屋在原告承租之前也是经营中的宾馆。该房屋已经投入使用多年，被告在合同中保证该房符合开设宾馆、餐饮、旅游服务业的条件，交付的房屋当中也有消防箱。此外，即使依照被告的主张，该房屋不是宾馆而是疗养院，原告更加有理由相信该房屋具备消防条件，至少具备设置自动喷水灭火系统的条件。因此，原告有理由相信该房屋已经通过了消防验收、备案，被告在经营期间已经就房屋投入使用通过了消防安全检查，原告已经尽到相应的审慎义务，而且多次维修的补充协议证实涉及基础设施包括消防楼梯部分均由被告以租金的方式承担费用，也可以证实原告对此并不知情也不认可，才在发现问题产生费用后要求被告按照规定承担费用。抚远支行主张东升公司的装修、改造未经过其同意明显与事实不符。一审期间的多份证据证明抚远支行不仅对装修、改造知晓，而且由于是对房屋的增值行为，抚远支行一直都非常支持。2010年6月1日房屋租赁合同签订的当日双方就签定了补充合同，约定因东升公司对租赁房屋进行大规模的维修、改造、装潢，预估2011年5月方能开业，第一年租金再免2万元。可以证实无论是合同签订前还是签订后抚远支行都是了解维修、改造、装潢情况的，并减免租金给予支持。一审期间对于房屋装修等事宜一直认可，但二审期间却反称对此不知情，也没有经过其同意，很明显就是在恶意推脱责任。因此一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条准确，但是适用第十一条不当，该条款规定的是双方对于装饰装修物的处理没有约定的情况。而本案双方在《房屋租赁合同》第八条中明确约定如出租方违约应当赔偿前期投入的全部损失。该条款明确约定了违约责任承担方式为“赔偿全部前期投入”，因此应当按照鉴定的投入原值计算损失。而不是仅赔偿装修残值。二、被答辩人所称认定事实错误没有证据支持。（一）计算损失的停业时间应当以被行政机关责令停业时间为准，与停止纳税时间无关。1、法院计算残值认定停业时间错误。本案即使计算残值时间节点应为2013年6月3日（被责令停业时间），而不应以停止缴税时间2014年11月为节点。2013年6月3日-2014年11月期间，上诉人已经实际停业，但为了将来继续营业一直按照定额缴纳税费，并没有按照实际营业额缴税，因此以缴税情况认定停业时间错误。2、证据证实2013年6月3日因被告提供的房屋未经消防验收，且房屋基础设施不满足开设宾馆的条件，导致原告无法进行开业消防检查，被抚远县消防大队责令停业。2013年8月3日抚远县公安局向抚远县政府提交重大火灾隐患单位实施挂牌督办的请示，2013年9月13日抚远县政府批复挂牌督办。此时案涉租赁房屋已经被列为重大火灾隐患单位，责令2014年3月之前整改完毕。被列为重大火灾隐患单位是消防风险最高级别的认定，因此2014年9月之前不存在营业的可能性。（二）一审法院判定解除房屋租赁合同，东升公司无需支付租金及占有使用费正确。1、在法院审理之前双方并没有依法或者依照合同解除房屋租赁合同，抚远支行主张2015年合同已经解除错误。（1）法院审理之前东升公司从未收到过抚远支行的《解除房屋租赁合同通知书》，也未签字确认。抚远支行一审期间主张解除合同通知书邮寄给周岘律师，且周岘律师具有代为签收的权利。为证明其观点出示了《律师函》复印件、《授权委托书》复印件、《解除房屋租赁合同通知书》复印件、邮寄凭证复印件、快递查询网页截图。但是通过审核证据，几份证据均为复印件不具有合法性及真实性，即使为原件仅仅能够证实2015年8月14日被告向周岘的办公室邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》，2015年8月19日邮件由孙伟签收，无法证实周岘收到了通知书，更加无法证实原告收到了通知书。（2）周岘没有代为签收法律文书或其他文书的权限。首先，周岘律师发出《律师函》明确说明“接受黑龙江百程旅行社有限公司委托，对贵银行与百程公司2010年6月6日签订的《房屋租赁合同》履行中出现的问题及解决方案提出法律意见。”周岘的代理权限为提出法律意见，并没有被告主张的代签通知、代为继续商谈的权限，律师函中甚至都没有标注周岘律师的联系方式及地址。其次，东升公司及周岘律师本人从未向抚远支行出示过《授权委托书》，被告提交的委托书照片没有委托日期，委托人与《律师函》记载的委托人不一致，委托人为东升公司。而且是交给法院的委托“诉讼代理人”的委托书，并非诉讼前接受委托的委托书，明显是被告在案件进入审理阶段后在法院拍照取得的文书。该份委托书系2015年9月1日立案后提交给法院使用的格式文书，无法证实立案前的8月19日周岘有代为签收通知书的权限。抚远支行交付的房屋不符合约定及法律规定，导致无法实现合同目的，应当为其违约承担后果。此外，房屋一直空置，东升公司不仅未使用，反而为了维护房屋的安全及固定证据，一直聘用人员进行看护。原审一审期间东升公司即申请进行对房屋装修等内容进行鉴定，但法院一直未组织鉴定，直至案件发回重审后的2019年8月才完成鉴定。导致东升公司被迫一直为了保存证据而看护房屋。由于抚远支行的违约行为房屋无法用于经营，又因为一直未组织鉴定，东升公司被迫看护房屋多年，一直支付看护人员工资216600元，在此期间抚远支行无权要求东升公司支付租金或占用费。综上，抚远支行的上诉请求没有事实及法律依据，恳请二审法院驳回其上诉请求。一审原告东升公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.被告给付原告违约金20万元及前期投入损失、停业损失、停业期间房屋看护费用、罚金等经济损失500万元（具体数额以鉴定为准）；3.被告承担诉讼费用、鉴定费。一审反诉原告抚远支行向一审法院提出反诉请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同于2015年8月19日解除或判令解除房屋租赁合同；2.反诉被告给付反诉原告2014年6月1日至2015年8月19日的租金238808元或2014年6月1日至房屋租赁合同被确认解除之日的租金；3.反诉被告给付反诉原告违约金20万元；4.反诉被告搬离租赁房屋，并按房屋租赁合同约定的租金标准赔偿反诉原告自房屋租赁合同解除之日至反诉被告搬离该房屋期间的损失；5.诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：经上级银行允许，位于抚远市抚远镇建筑面积4586.97㎡黑龙江省金融干部疗养院大楼（大楼权属登记在黑龙江省金融干部疗养院名下，但抚远市市场监督管理局无黑龙江省金融干部疗养院登记注册）交由被告管理使用，该房屋产权档案记载房屋使用性质、用途为办公。2010年6月1日原、被告签订房屋租赁合同，被告将黑龙江省金融干部疗养院（大楼及附属设施）出租给原告，合同约定：租赁期限从2010年6月1日起至2020年5月31日止，租金于每年6月10日前交纳19.5万元；原告租赁该房屋期间只能用于宾馆、餐饮、旅游服务业，原告将该房屋改做其他用途前须经被告书面同意，并按有关法律、法规的规定办理房屋用途变更等报批手续；被告保证该房屋符合法律、法规及规章的规定，能够满足原告使用该房屋经营宾馆、餐饮、旅游服务业；被告违反双方签订的租赁合同第五条第一款的约定，使原告无法按约定用途继续使用租赁房屋（不可抗力无法履行合同、政府征用、征收或拆除房屋除外），原告有权单方解除合同，但应当及时书面通知被告，被告应返还原告已经交纳的当年未使用该房屋期间租金，并赔偿原告前期投入的全部损失；原告拖欠租金及其它各项费用达到30天，未经被告书面同意及有关部门批准擅自改变该房屋用途，被告有权单方解除合同，并书面通知原告搬离该房屋，原告预交的当年租金不予退还；原、被告签订的补充协议为该合同的有效组成部分，一方违反合同约定须向另一方支付违约金20万元。同日原、被告签订房屋租赁补充合同，约定因原告需要两个多月时间对租赁房屋维修、装潢，第一年的租金免除2.5万元。2011年3月20日原、被告签订协议书，约定因原告对租赁房屋进行了大规模的维修、改造、装潢，工期远超过双方预期时间，预估2011年5月方能开业，第一年的租金再免除2万元。原告租赁的黑龙江省金融干部疗养院历时11个月装修后，取名东升商务会馆开始经营宾馆、餐饮、洗浴项目。2011年8月1日原、被告签订协议书，约定因原告经营面临诸多困难，新安装一台变压器，又按消防新规定增设室外消防楼梯，被告于2011年6月1日至2012年6月1日只收取租金10万元（第二年租金）。2012年7月18日原、被告签订协议书，约定因境外游客减少、县域内宾馆增加，原告经营亏损，经被告调查核实、研究决定下一年度租金减免5.4万元，实际收取租金14.1万元（第三年租金）。2013年6月28日原、被告签订协议书，约定因原告对租赁房屋东侧墙面贴保温板，被告减免租金1万元（第四年租金实收18.5万元）。被告收取原告租金共计57.6万元，均由被告使用。2013年5月30日抚远县公安消防大队对东升商务会馆进行检查时作出责令立即改正通知书，认定该场所未经消防安全检查擅自投入使用。2013年6月3日抚远县公安消防大队作出行政处罚决定书，认定东升商务会馆未经消防安全检查擅自投入使用，依据《中华人民共和国消防法》第十五条第二款，作出责令东升商务会馆停产停业，罚款3万元处罚。原告于2013年6月4日通过抚远工商银行交纳了该笔罚款。2013年9月13日抚远市人民政府作出批复，确定东升商务会馆大楼存在整体未设置自动喷水灭火系统、地毯未经阻燃处理等重大火灾隐患并实施挂牌督办。原告与被告协商解决黑龙江省金融干部疗养院消防安全问题未果，于是委托黑龙江朗信银龙律师事务所起草了律师函送给被告，律师函主要内容为：消防部门到东升商务会馆例行检查过程中提出多项消防整改事项，原告就此向被告反映并要求予以解决，被告通过减免部分租金方式增设安装了室外消防楼梯，但其他消防问题至今未能解决；按照双方签订的房屋租赁合同第五条第一款规定，被告应增设消防设施使黑龙江省金融干部疗养院符合消防部门要求的标准，使黑龙江省金融干部疗养院符合租赁合同约定的租赁用途。2015年7月15日被告作出解除房屋租赁合同通知书并邮寄给黑龙江朗信银龙律师事务所，通知书以原告拖欠租金为由解除了双方签订的房屋租赁合同。经调查，抚远市消防大队、抚远市不动产登记中心、抚远市住房和城乡建设局均无黑龙江省金融干部疗养院大楼消防验收档案。本案审理过程中，依原告申请本院依法分别委托黑龙江滨港工程造价咨询有限责任公司、黑龙江仁杰房地产资产价格评估有限公司进行鉴定。黑龙江滨港工程造价咨询有限责任公司鉴定意见：涉案东升商务会馆室内外装修、改造工程为4150771.56元。原告为此支付鉴定费44700元。黑龙江仁杰房地产资产价格评估有限公司鉴定意见：黑龙江省金融干部疗养院室内物品在价格鉴定基准日（2013年6月3日）的市场价格为1533213元；黑龙江省金融干部疗养院在2013年6月至2014年6月的经营损失2015802元。原告为此支付鉴定费60000元。黑龙江仁杰房地产资产价格评估有限公司补充鉴定意见为：黑龙江省金融干部疗养院室内物品在价格鉴定基准日2014年11月1日的残值为1117655元；两台锅炉在价格鉴定基准日2013年6月3日的市场价格为187000元。原告为此支付鉴定费20000元。原告经营的东升商务会馆于2014年11月停止纳税。现原告已搬离黑龙江省金融干部疗养院。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同确定了租赁房屋的用途，即只能用于宾馆、餐饮、旅游服务业，而租赁房屋原为内部使用的场所，被告允许原告使用租赁房屋开设对外经营的公众聚集场所，已实质改变了租赁房屋的原有用途。被告在租赁合同中承诺保证出租房屋符合法律、法规及规章的规定，能够满足原告使用该房屋经营宾馆、餐饮、旅游服务业，在租赁房屋新用途与原有用途不一致的情况下，按此约定被告应保证出租房屋符合消防法规的要求，既符合消防法规程序的要求，也符合消防法规实体的要求。程序的要求包括按照《中华人民共和国消防法》第十五条第一款的规定履行申报消防安全审核义务，实体的要求应为申报消防安全审核后确保租赁房屋及附属设施符合消防检查标准能够经营宾馆、餐饮、旅游服务业。抚远市人民政府确定租赁房屋存在重大火灾隐患，大楼整体未设置自动喷水灭火系统，该项目属于基础建设工程，按约定应由被告承担。双方在履行租赁合同过程中被告曾免除原告部分租金增设租赁房屋室外消防楼梯，此情况亦佐证租赁房屋符合消防条件是被告的义务。经调查租赁房屋无消防验收档案，由此可见被告未履行申报消防安全审核义务。综上，被告未按照约定全面履行自己的义务导致本案租赁合同无法履行存在过错。《中华人民共和国消防法》第十五条第二款规定，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。原告虽经被告允许投入财、物筹备经营，但在租赁的房屋未达到消防安全条件下，盲目装修、购置经营物品，违背经营者通常情况下禁止作为的义务，导致发生重大经营风险，原告存在重大过错。综上，根据双方过错程度原告对履行租赁合同所导致的损失应承担主要责任，被告承担次要责任。被告对原告租赁房屋室内外装修、改造工程残值承担30%赔偿责任，原告自行承担70%责任。原告经营的东升商务会馆于2014年11月停止营业，本院确定租赁房屋室内外装修、改造工程残值为2317514.12元｛4150771.56元（鉴定为原值）÷10年（租赁期限）×5年7个月（剩余租赁期限）｝。公众聚集场所未经消防安全检查合格不得投入使用，原告擅自经营所导致的经营损失等其他损失属于自行扩大的损失，本院不予支持。原告经营东升商务会馆期间购置、使用的物品自行处理，其主张的物品经济损失不予支持。双方履行租赁合同过程中均存在过错，原、被告主张的违约金均不予支持。原告已搬离租赁的房屋，被告再主张该诉讼请求无实际意义，本院不予支持。被告出租的房屋不符合约定要求，其主张给付租金的请求本院不予支持。租赁房屋不符合消防安全条件，无法实现租赁合同用途，现双方均同意解除该租赁合同，本院予以支持。双方签订的租赁合同通过诉讼予以解除，被告主张逾期搬离租赁房屋期间占用费本院不予支持。一审判决：一、解除黑龙江东升国际旅行社有限公司与中国人民银行抚远县支行于2010年6月1日签订的房屋租赁合同；二、中国人民银行抚远县支行赔偿黑龙江东升国际旅行社有限公司租赁房屋室内外装修、改造工程经济损失695254.24元（2317514.12元×30%）；三、驳回黑龙江东升国际旅行社有限公司其他诉讼请求；四、驳回中国人民银行抚远县支行其他诉讼请求。案件受理费48883元、反诉案件受理费7880元、鉴定费124700元，由黑龙江东升国际旅行社有限公司负担127024.10元，其余由中国人民银行抚远县支行负担。二审期间双方当事人均未提供新证据，本院经审理对一审法院认定的案件事实予以确认。另确认，2019年5月15日一审法院组织双方对房屋进行了交接。本院认为，本案争议的焦点问题有以下几点：一、关于合同效力问题。双方当事人签订的房屋租赁合同及一系列补充协议是当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，租赁合同及系列补充协议合法有效。二、关于合同违约认定、违反法定义务及合同解除问题。双方在租赁合同中约定：“被告保证该房屋符合法律、法规及规章的规定，能够满足原告使用该房屋经营宾馆、餐饮、旅游服务业”。东升公司在实际经营过程中曾增设室外消防楼梯,抚远县支行以减免租金的方式承担相关费用，2013年5月30日因未经消防安全检查擅自投入使用被责令改正，2013年6月3日被责令停产停业和处以罚款，2013年9月13日被确定存在整体未设置自动喷水灭火系统、地毯未经阻燃处理等重大火灾隐患并实施挂牌督办，双方因消防改造及费用负担问题产生争议。以上事实说明抚远县支行在履行合同过程中交付的房屋不符合合同约定的情形，存在违约行为，因此抚远县支行不享有法定解除权，其向东升公司发出的解除合同通知不能产生合同解除的效果。《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”《建设工程消防监督管理》第二条规定：“本规定适用于新建、扩建、改建（含室内装修、用途变更）等建设工程的消防监督管理。”第十条规定：“施工单位应当承担下列消防施工的质量和安全责任：（一）按照国家工程建设消防技术标准和经消防设计审核合格或者备案的消防设计文件组织施工，不得擅自改变消防设计进行施工，降低消防施工质量；（二）查验消防产品和有防火性能要求的建筑构件、建筑材料及室内装修装饰材料的质量，使用合格产品，保证消防施工质量；（三）建立施工现场消防安全责任制度，确定消防安全负责人。加强对施工人员的消防教育培训，落实动火、用电、易燃可燃材料等消防管理制度和操作规程。保证在建工程竣工验收前消防通道、消防水源、消防设施和器材、消防安全标志等完好有效。”虽然抚远支行提供的房屋不完全符合合同约定，但东升公司在接收房屋时对房屋现状并未提出异议，在开始装修时没有按照消防法律法规的规定进行消防设计、备案和施工，也没有申请消防安全检查就投入使用，违反法定义务。东升公司在被责令停业整改后与抚远支行协商消防整改问题未果并提起诉讼，鉴于本案合同履行的实际情况，对东升公司要求解除合同的诉讼请求予以支持，一审判决解除双方的房屋租赁合同符合法律规定和本案实际，本院予以维持。三、关于损失数额认定及责任承担问题。（一）关于东升公司的损失。1、物品损失，根据黑龙江仁杰房地产资产价格评估有限公司补充鉴定意见，确定室内物品残值为1117655元，两台锅炉鉴定价格为187000元，室内物品属于动产，所有权归东升公司所有，锅炉是东升公司为经营需要自行安装，合同解除后可自行移除，产权归己，故室内物品和锅炉的价值不属于东升公司的实际损失，对东升公司主张的该部分诉讼请求不予支持。2、经营损失，东升公司主张2013年6月至2014年6月的经营损失2015802元，2013年6月3日抚远县公安消防大队作出行政处罚，2013年9月13日抚远市人民政府批复挂牌督办，但2013年6月28日双方签订协议书，对墙面贴保温板费用负担作出约定，说明东升公司当时并未停止经营。一审法院根据东升公司纳税记录认定其2014年11月停止营业并无不当，对东升公司主张2013年6月至2014年6月期间的经营损失不予支持。3、装修损失，根据黑龙江滨港工程造价咨询有限责任公司鉴定意见，涉案东升商务会馆室内外装修、改造费用为4150771.56元，因租赁房屋装修折旧属于实际正常经营期间的成本支出，且东升公司在接收房屋时对房屋现状没有提出异议，在进行装修设计和施工时违反法定义务，故对东升公司要求赔偿全部装修、改造费用的诉讼请求不予支持。从2014年11月停止经营至合同约定的履行期限届满之日即2020年5月31日共计67个月，租赁房屋室内外装修、改造工程残值为2317514.12元（4150771.56元÷120个月×67个月），该部分损失为东升公司的实际损失。4、看护人员工资损失，东升公司主张停业期间支付看护人员工资每月3000元，根据其提供的工资支付表及证人张某证言，对东升公司支付看护人员工资的事实予以认定，但具体计算时间应从2014年11月份停止经营开始计算至一审法院组织的交接时间即2019年5月15日共计54.5个月，此间看护人员工资应为163500元（3000元/月×54.5个月）。综上，东升公司的实际损失数额为2481014.12元(2317514.12元＋163500元)。（二）、关于抚远支行的损失，根据双方签订的租赁合同及系列补充协议，2014年5月31日之前的租金东升公司已实际交纳完毕，2014年6月1日之后的租金东升公司没有交纳，截止到2019年5月15日发生的租金数额为966875元，期间产生的租金属于抚远支行的实际损失。根据合同约定内容和补充协议变更及合同履行情况，考量双方约定的租金标准，说明双方在签订租赁合同时均未意识到达到符合消防设计施工要求所需要的费用负担问题，根据前述合同违约及违反法定义务事实，双方当事人对合同没有继续履行及由此所造成的损失均存在过错，一审法院确定东升公司承担70%的责任，抚远支行承担30%的责任，在认定过错及责任承担比例上并无不当。据此计算，抚远支行应赔偿东升公司实际损失的30%即744304.24元（248104.12元×30%）。东升公司应赔偿抚远县支行实际损失的70%，即676812.50元（966875元×70%)。因双方在履行合同中均存在过错，对各自主张违约金的诉讼请求均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：维持黑龙江省抚远市人民法院（2018）黑0833民初255号民事判决第一项，即“解除黑龙江东升国际旅行社有限公司与中国人民银行抚远市支行于2010年6月1日签订的房屋租赁合同”；变更黑龙江省抚远市人民法院（2018）黑0833民初255号民事判决第二项为“中国人民银行抚远市支行赔偿黑龙江东升国际旅行社有限公司实际损失的30%，即744304.24元”；撤销黑龙江省抚远市人民法院（2018）黑0833民初255号民事判决第三项、第四项；黑龙江东升国际旅行社有限公司赔偿中国人民银行抚远市支行房屋租金损失的70%，即676812.50元；以上二、四项互抵后中国人民银行抚远市支行应给付黑龙江东升国际旅行社有限公司67491.74元；驳回黑龙江东升国际旅行社有限公司的其他诉讼请求；驳回中国人民银行抚远市支行的其他诉讼请求。一审案件受理费48883元、反诉案件受理费7880元，由黑龙江东升国际旅行社有限公司负担39734元，由中国人民银行抚远市支行负担17029元；黑龙江东升国际旅行社有限公司预交的二审案件受理费10753元、中国人民银行抚远市支行预交的二审反诉案件受理费73325元，由黑龙江东升国际旅行社有限公司负担18238元，由中国人民银行抚远市支行负担7816元，余款58024元退还中国人民银行抚远市支行；装修、改造工程鉴定费44700元，由黑龙江东升国际旅行社有限公司负担31290元，由中国人民银行抚远市支行负担13410元，其余鉴定费由黑龙江东升国际旅行社有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜广武审判员  王春霞审判员  彭景丰二〇二〇年十二月三十日书记员  蒋婧玮