云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0302民初5468号原告：吴敏，女，彝族，1977年8月25日生，曲靖市会泽县人。住云南省曲靖市麒麟区。原告：王燕春，男，汉族，1979年2月15日生。住云南省曲靖市麒麟区。二原告共同委托代理人：黄涛、胡先文，云南黄涛律师事务所律师。（特别授权）被告：云南丰源房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530000790266697K。法定代表人：刘禄民，董事长兼总经理。住所地：云南省昆明市。委托代理人：陈鲁云，公司员工。（一般授权）第三人：刘馨，女，汉族，1974年5月8日生。住昆明市官渡区。委托代理人：张江，云南锦业律师事务所律师。（特别授权）原告吴敏、王燕春诉被告云南丰源房地产开发有限公司、第三人刘馨所有权确认纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告吴敏及二原告共同委托代理人黄涛、胡先文，被告云南丰源房地产开发有限公司的委托代理人陈鲁云，第三人刘馨的委托代理人张江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1.确认位于曲靖市麒麟区（梅苑巷内）馨源现代城Ｃ幢1单元二十四层Ｃ-2404号房屋归二原告所有；2.判令被告履行其与二原告签订的《商品房购销合同》义务，将位于曲靖市麒麟区（梅苑巷内）馨源现代城Ｃ幢1单元二十四层Ｃ-2404号房屋的所有权登记至二原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：为购买被告开发的位于曲靖市麒麟区（梅苑巷内）馨源现代城Ｃ幢1单元二十四层Ｃ-2404号房屋（以下简称“Ｃ-2404号房屋”），二原告与被告于2011年1月8日签订《商品房购销合同》，合同约定房屋套内面积为67.90平方米、单价4385.68元、总价297788元，乙方（原告）于2011年1月8日前将房款一次性支付甲方（被告），合同约定的交房时间为2011年3月31日前。合同第十二条同时约定“乙方签订委托甲方办理产权登记的申请书和委托书，向甲方交付办理产权证所需全部资料”委托甲方办理房屋产权登记手续。合同签订后，原告按约交付了购房款、配套费等费用，被告向原告出具了房款收据、销售不动产统一发票等，并与云南电网公司曲靖供电局就Ｃ-2404号房屋的用电事宜签订《居民用户供用电合同》。原告接房后一直使用至今，期间未发生权属争议。2020年5月，经原告查询，Ｃ-2404号房屋备案登记至被告公司股东刘馨名下，刘馨在2019年11月前一直为被告公司的法定代表人。被告的行为违反了合同约定，侵害了原告权益。根据《物权法》第三十三条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第二条之规定，应确认Ｃ-2404号房屋归二原告所有；根据《合同法》及本案合同之约定，被告应协助原告办理该房屋的转移登记手续。因与被告协商无果，特提起诉讼。被告云南丰源房地产开发有限公司答辩称，因涉案房屋已登记备案在刘馨名下，我公司现在暂时无法交房，我公司愿意按照原告实际已支付的款项进行退款处理。第三人刘馨答辩称，合同具有相对性，原、被告之间是否有合同及合同是否有效，我方都不清楚。根据诉状，原告陈述与被告之间的房屋购销合同基本是2012年签订，案涉房屋我方在2010年时就已经与丰源公司签订了《房屋购销合同》并在房管部门办理了备案登记，我方的登记权在先，从登记之日起我方已经取得房屋的所有权，被告明知房屋登记在我方名下，其与原告签订的合同无效，应该承担相应的责任，原告在签合同时没有对涉案房屋的备案情况进行核实，原告本身也存在一定过错，原告的损失应该另行向被告主张。二原告围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：第一组：原告居民身份证复印件、企业信用信息公示报告，证实原告身份信息、主体适格及被告公司基本信息。第二组：《商品房购销合同》、C-2404号房屋收费明细表、C-2404号房屋收款收据、云南省销售不动产统一发票，证实原、被告之间就C-2404号房屋存在买卖合同关系，原告已经履行了房屋买卖合同约定的义务，依法应确认C-2404号房屋归二原告所有。第三组（补充提交）：住宅使用说明书、住宅质量保修书、住宅质量保证书各一份、《居民用电供电合同》《物业服务管理协议》、房屋验收单一份、水电物业费收据6份，证实原告为C-2404号房屋实际所有人，应依法确认C-2404号房屋归二原告所有。经质证，被告对原告所举第一组证据无异议，但表示不能确定刘馨以前是否是公司的法定代表人，需要核实；第二组证据无异议；第三组证据因为我公司是委托销售公司对房屋进行销售，曲靖市房管局对楼盘信息采取屏蔽措施，导致我们无法及时了解房屋的销售情况，我们无法确认房屋实际是谁在居住。第三人对原告所举第一组证据的真实性合法性无异议，但法定代表人不是刘馨，她只是公司的小股东，实际控制人是刘意；第二组证据的购销合同三性不认可，房屋已经备案在我方名下，不能一房二卖，房屋收费明细表、房款收据、云南省销售不动产统一发票因为我方没有参与，我方不清楚；第三组证据我方都不清楚，不认可原告的证明目的，房屋备案在我方名下且已经办理了不动产权证。第三人刘馨围绕其答辩意见，向本院提交证据备案登记表、不动产权登记证各一份，证实2010年涉案房屋已经备案在第三人刘馨名下并办理了不动产权证。经质证，原告对第三人所举证据的真实性无异议，但认为不能证实第三人刘馨系涉案房屋的真实、合法所有权人。被告云南丰源房地产开发有限责任公司对第三人所举证据无异议。被告云南丰源房地产开发有限责任公司未向本院提交证据。本院认为，二原告所举证据来源合法、真实，与本案具有关联性，本院予以采信；第三人所举证据经质证对其真实性无异议，证据与本案具有关联性，本院予以采信。本案经审理，本院确认如下事实：2011年1月8日，二原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《商品房销售合同》，合同约定：1.甲方以出让方式取得位于麒麟××路以南，梅苑巷东侧编号Ｃ-（2）-1-2的地块的土地使用权，土地规划用途为住宅，土地使用权证号为曲市国用（2007）第262号，甲方经批准在上述地块上建设商品房，项目名称为馨源现代城。2.乙方购买的商品房为前述约定的馨源现代城Ｃ幢第二十四层Ｃ-2404号房屋，房屋套内建筑面积为67.90平方米，总价款为297788元。3.付款方式为乙方于2011年1月8日前将购房款297788元一次性支付给甲方。4.甲方保证销售的商品房产权清晰，乙方委托甲方办理房屋产权登记手续，在乙方结清房款及各项费用、办理接房手续、签订办证委托书并向甲方交付办证所需全部资料后90个工作日内，甲方向产权登记机关申办产权，甲方向产权登记机关报送合格资料后视为甲方履行代办产权证之义务。5.其他约定。同日，被告向原告出具一次性支付Ｃ-2404号房屋房款297788元的收据。2011年1月24日，原告办理接房手续；并于同日与昆明金馨物业服务有限公司签订《物业管理服务协议》。2011年8月8日，原告与云南电网公司曲靖供电局签订《居民用户供用电合同》。原告接房后使用房屋至今。另查明，涉案房屋于2010年10月18日登记备案在第三人刘馨名下，于2020年10月12日办理不动产权证书，登记所有权人为第三人刘馨。2019年11月25日，被告云南丰源房地产开发有限责任公司的法定代表人由第三人刘馨变更为刘禄民。第三人刘馨对涉案房屋的购买经过陈述如下：丰源房地产公司在开发房地产的过程中资金短缺，便向其股东刘馨借款，第三人刘馨于2010年9月21日通过案外人云南景龙房地产公司账户将借款773万元转账支付给被告，双方未约定还款期限，口头约定月利率2%，但借款后便未偿还借款本息。当时由于出借款项金额巨大，刘馨担心被告无力偿还，便于2010年10月将包含涉案房屋在内的多套房屋备案登记在刘馨名下以提供担保，若日后被告实在无力偿还借款再将房屋登记在第三人名下。第三人刘馨并未对涉案房屋进行过接房。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利；《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案争议焦点在于：1.第三人是否能够基于以房抵债的基础取得涉案房屋所有权；2.原告是否能够基于商品房销售合同关系取得涉案房屋的所有权；3.原告要求被告履行合同义务将涉案房屋所有权登记至原告名下的诉请是否应予以支持。一、关于第三人是否能够基于以房抵债的基础取得涉案房屋所有权：1.根据被告及第三人庭审陈述，涉案房屋于2010年10月登记备案在刘馨名下只是基于对刘馨出借给被告款项的担保，而非直接以房抵债；2.在本案诉讼过程中，第三人刘馨于2020年10月办理了涉案房屋的产权登记，将涉案房屋所有权登记至其名下，但截止本案庭审结束时，被告及第三人均未提交相关材料证实双方之间的借款关系是否成立有效，同时针对法庭提出的被告及第三人是否对双方之间的借款及下欠款项进行结算以及具体结算情况，被告及第三人均未向法庭进行陈述亦未提交相关材料予以证实；3.第三人刘馨在长达十年的时间内未对涉案房屋办理接房手续进行实质接房，就所有权的权利内容来看，截止原告提起诉讼时，第三人对涉案房屋实际上并未享有占有、使用及收益的权利。综上，对第三人基于被告以房抵债的基础取得涉案房屋所有权的法律事实，本院不予确认。二、关于原告是否能够基于商品房销售合同关系取得涉案房屋的所有权：1.被告将已办理备案登记的涉案房屋对原告进行出售，与原告签订《商品房购销合同》，原告对此并不知情，但第三人作为被告的股东及法定代表人，对被告的上述行为一直未提出异议；2.原告作为购房者已将全部购房款一次性支付被告，办理了接房，并管理使用涉案房屋至今，而第三人作为被告股东的身份，与公司售房所得款项等公司经营收入之间存在利害关系；3.原告已履行完全部义务并实际管理使用房屋至今，未能办理涉案房屋的产权登记等行政手续并非原告的原因，但就所有权的权利内容来看，原告已实际上享有了对涉案房屋的占有、使用及收益的权利。综上，结合全案证据及当事人庭审陈述，2011年1月8日原告与被告于签订合同时，对于涉案房屋登记备案在第三人名下的这一行为，被告及第三人仍属于借款担保的初始意图，而非直接以房抵债；但该备案登记并非法律规定的不动产抵押的法定形式，当基于当事人的行为引发的行政登记的法律后果与当事人的真实意图不一致时，应以当事人的真实意思表示为准予以确认。因此，即使被告与第三人的借款关系成立有效，但被告通过与原告签订《商品房购销合同》并与原告实际履行，且第三人（同时亦是被告的法定代表人）在长达十年的时间内亦未对此提出异议，客观上也认可了被告对涉案房屋的处分，故原告与被告签订的《商品房购销合同》合法有效，本院予以确认。原告要求确认涉案C-2404号房屋归原告所有的诉请，本院予以支持。三、关于原告要求被告履行合同义务将涉案房屋所有权登记至原告名下的诉请：根据双方签订的《商品房购销合同》之约定，被告有义务向登记机关提交涉案房屋办证所需的合格资料，但涉案房屋在诉讼中已实际完成所有权的行政登记手续，将该房屋登记在第三人名下。综上，本案仅对涉案房屋的所有权进行司法确认，针对涉案房屋的产权登记手续仍应按照产权登记的相关程序另行处理，现原告要求被告履行合同义务将涉案房屋所有权登记在原告名下，客观上无法实现，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第一条、第二条之规定，判决如下：一、位于曲靖市麒麟区房屋归原告吴敏、王燕春所有。二、驳回原告吴敏、王燕春的其他诉讼请求。案件受理费5766元（原告已预交），由被告云南丰源房地产开发有限公司负担。（于本判决确定的履行期限内支付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。审 判 长  王艳红审 判 员  高 飞人民陪审员  姜兆荣二〇二〇年十二月二十六日书 记 员  晏梅芳