上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10898号上诉人(原审原告)：林东，男，1987年9月14日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：林玮(系林东父亲)，男，1959年5月15日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：张培傛，上海一曼律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海华浙外滩置业有限公司，住所地上海市黄浦区延安东路****。法定代表人：张猛，董事长。委托诉讼代理人：蔡卫东，浙江天册律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐骏，浙江天册律师事务所律师。上诉人林东因与被上诉人上海华浙外滩置业有限公司(以下简称华浙公司)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初23694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林东上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉请。事实和理由：第一，华浙公司在一审中提供的证据系伪造，导致一审法院认定事实错误。首先，一审法院认定林东于2018年1月10日签订了一份《阳台改造委托书》，但事实上林东从未签署过该委托书，该委托书上的签字是华浙公司假冒林东签署的。林东在一审质证过程中对真实性提出过异议，但一审法院未予采纳。故林东在二审中提出笔迹鉴定申请，以证明该委托书系伪造证据。其次，上述阳台是双方约定的上海市中山南路XXX弄XXX号楼XXX室房屋(以下简称系争房屋)的交房标准，虽未载入买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。再次，一审法院对设备平台未计入房屋总价和不影响业主使用房屋的认定亦属于事实认定错误。也许该阳台未计入房屋总面积，但并不代表没有对价。且该阳台存在与否严重影响业主的生活安全与质量。第二，由于林东未委托华浙公司改造阳台，交付房屋时的状况即为现状，故对于该阳台被认定为违建的事实，林东不存在任何过错。一审法院对华浙公司应承担的逾期办证违约金酌情减半缺乏依据。第三，一审法院认定的违约金计算标准显失公平。虽然双方合同约定华浙公司迟延办理产证的违约金系每日万分之零点五，但合同中约定的林东迟延收房的违约金却高达每日万分之三，明显不对等。根据公平原则，法院应当依职权将违约金调整至按照每日万分之三计算。被上诉人华浙公司辩称，不同意林东的上诉请求。请求二审法院驳回上诉，维持原判。林东向一审法院起诉请求：1．判令华浙公司向林东支付逾期交房违约金人民币(以下币种均为人民币)137，682元(以32，019，080元为基数，按日万分之一的标准，自2018年1月1日计算至同年2月12日止)；2．判令华浙公司向林东支付因交房瑕疵所引起的房屋价值减少部分，计125，285元(按1平方米房屋价款)；3．判令华浙公司向林东支付逾期办理房地产初始登记的违约金3，506，089元(以32，019，080元为基数，按日万分之三的标准，自2018年6月30日计算至2019年6月30日止)；4．诉讼费由华浙公司负担。一审法院认定事实：2017年10月14日，林东与华浙公司签订《上海市商品房预售合同》，约定：林东向华浙公司购买系争房屋，每平方米单价为125，285元，暂测建筑面积256.68平方米，如暂测面积与实测面积不一致，则按每平方米建筑面积单价计算多退少补；根据暂测面积，总房价款暂定为32，158，146元，林东若未按约付款，应当向华浙公司支付违约金，按逾期未付款额的日万分之三计，自应付款期限之第二天起算至实际付款之日止；华浙公司定于2017年12月31日前将系争房屋交付林东，房屋的交付必须取得《上海市新建住宅交付使用许可证》；如华浙公司未能按约定期限将房屋交付林东，应向林东支付违约金，按林东已支付的房价款的日万分之一计，自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；华浙公司应于交付之日前10天书面通知林东办理交付手续，林东应于收到该通知之日起10天内，会同华浙公司对房屋进行验收交接，房屋交付的标志为交接该房屋钥匙；华浙公司承诺在2018年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房的大产证，若华浙公司逾期取得的，则每逾期一日，应向林东支付房屋总价款万分之零点五的违约金；林东应在华浙公司送达的《房屋交付通知书》所规定的期限内办理房屋交接手续，逾期超过15天后，每逾期一日，林东应向华浙公司支付房屋总价款万分之三的违约金。合同签订后，林东按约向华浙公司支付了相关购房款。2017年12月29日，华浙公司取得黄浦湾公寓7号楼的《上海市建设工程竣工规划验收合格证》。2018年1月3日，华浙公司取得系争房屋所在黄浦湾公寓项目的《建设工程竣工验收备案证书》。2018年1月18日，华浙公司取得黄浦湾公寓7号楼的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2018年1月12日，上海市房地产测绘管理办公室出具《房屋土地权属调查报告书》，经测量系争房屋实测建筑面积255.57平方米，未计入设备平台面积。华浙公司向林东退还面积补差款139，066元。2018年2月12日，双方办理了房屋交接手续，并签订了《验房表》《房屋交付验收清单》《交付物品清单》等文件。2018年1月10日，林东签订了《阳台改造委托书》一份，主要内容为：本人系系争房屋买受人，为合理利用空间，增加使用便利，特申请在取得《住宅交付使用许可证》房屋交付后，委托上海华浙外滩置业有限公司将室外设备平台内结构预留洞口改造为阳台，后续可能会出现的相关问题自行处理。2018年1月20日，双方签订《房屋预售合同之补充协议》一份，约定，就华浙公司迟延交付房屋事宜，若林东满足购买车位的条件且拟购买黄浦湾公寓内的车位，并且在2018年12月31日前与华浙公司签署合法有效的正式车位买卖合同，则林东可在63，673元金额范围内享受优惠；林东应当在前项金额范围内一次性且在单个车位买卖合同中减少部分车位买卖价款，若林东不满足购买车位的条件或放弃购买黄浦湾公寓内的车位，抑或晚于2018年12月31日与华浙公司签署合法有效的车位买卖合同，均视为林东放弃减少部分车位买卖价款的权利；自补充协议签订之日起，双方就房屋交付达成一致，再无任何争议，林东不得以任何方式就华浙公司迟延交付提出任何请求与主张。补充协议签订后，林东未实际购买到系争房屋所在小区的车位。2018年6月20日，黄浦区规划和土地管理局执法大队向华浙公司发出《执法大队现场查勘情况联系单》［沪黄规土执联(2018)002号］，载明：黄浦湾公寓3号楼、4号楼、7号楼完成规划竣工验收后，尚未进行土地核验的情况下，建设单位擅自对3号楼、4号楼和7号楼采取了封堵阳台预留孔洞、填实底层平面下沉采光井和设备平台原有镂空钢板、隔离底层架空层等违法建设行为，增加了违法建筑面积。建设单位应当按照《建设工程规划许可证》及附图的要求进行建设，未经法定程序调整，不得擅自变更许可事项进行建设，要求建设单位自查自纠，及时整改到位。2018年9月10日，华浙公司向小区3号楼、4号楼、7号楼业主发出《告知函》，主要内容为：根据黄浦区规土局的整改意见，对于已交付房屋中存在的部分违建问题，华浙公司将统一为黄浦湾公寓3号楼、4号楼、7号楼业主的设备平台进行整改施工，并尽快完成大产证的办理。华浙公司将《告知函》张贴于3号楼、4号楼、7号楼底层大厅电梯口。2018年11月26日，黄浦区规划和管理局执法大队向华浙公司发出《执法大队现场查勘情况联系单》［沪黄规土执联(2018)003号］，载明：上海华浙外滩置业有限公司在完成黄浦湾公寓3号楼、4号楼和7号楼规划竣工验收后，尚未进行土地核验的情况下，擅自对3号楼、4号楼和7号楼实施了封堵阳台预留孔洞、填实设备平台原有镂空钢板、封闭底层架空层和采光井等违法建设行为。近日，执法大队对上海华浙外滩置业有限公司违法建筑整改情况进行了现场查勘，发现上述三栋楼中仍有部分楼层内的违法建筑尚未开始作整改，要求上海华浙外滩置业有限公司抓紧落实整改措施。2019年1月8日，华浙公司在黄浦湾公寓3号楼、4号楼和7号楼的各电梯内张贴了通知业主于2019年1月15日召开业主恳谈会的通知。2019年1月16日，华浙公司出具《黄浦区业主恳谈会相关问题回复》一份，其中关于违建拆改问题，答复如下：1．产证办理进度：大产证的办理时间点为土地核验完成后30个工作日之内完成；2．恢复方案：大产证办理完毕后，根据当栋全体业主的统一意见，公司协助完善3、4号楼大堂装修，确保品质；同时协助有意愿的业主对其设备平台进行完善；3．对于赔偿诉求的回复：在与业主签署的各期销售合同中均约定交付条件为取得《新建住宅交付使用许可证》，3、4号楼交付时的状况也是符合交付标准的，不存在无法入住的情况；另外，7号楼相关交付延期赔付已全部操作完成；因公司原因导致大产证办理延期的，相关赔付将按照预售合同约定的标准执行。2019年4月8日，上海市黄浦区城市管理行政执法局出具《责令限期拆除违法建筑决定书》一份，主要内容为：经查，华浙公司于2019年3月24日在中山南路566弄黄浦湾公寓3号楼、4号楼、7号楼内存在违法建筑，责令华浙公司自收到本决定书之日起60日内自行拆除下列违法建筑，拆除部位及面积如下：1．拆除3号楼、4号楼、7号楼中在设备平台镂空钢板上擅自增加的楼板，合计违法建筑面积525.80平方米，涉及的住宅楼及室号如下：3号楼301、303、305、502、602、705、801、805、901、902、1105、1503、1505、1701、1705、1802、1803、1805、1905、2103、2202、2502、2503；4号楼302、501、603、701、901、902、1002、1102、1105、1201、1202、1505、1605、1702、1703、1705、1801、1905、2005、2102、2105、2203、2205、2303、2503、2505；7号楼501、505、601、602、606、607、706、707、802、803、805、905、906、1006、1007、1106、1501、1502；2．拆除3号楼、4号楼中擅自填补阳台外侧装饰构架部分的违法建筑，合计违法建筑面积37.18平方米，涉及的住宅楼及室号如下：3号楼301、305、705、801、805、901、1105、1505、1701、1705、1805、1905；4号楼501、701、901、1105、1201、1505、1605、1705、1801、1905、2005、2105、2205、2505。华浙公司最终于2019年6月30日取得《不动产权证书》(大产证)。林东就华浙公司逾期交房、所交付房屋不符合销售宣传内容、房屋存在违章建筑导致房屋价值受损以及逾期办理房地产初始登记等事宜与华浙公司交涉未果，故起诉至法院，请求判如所请。一审法院另查明，系争房屋的设备平台至今未进行拆改。一审法院再查明，在本案诉前调解阶段，华浙公司告知一审法院，小区大部分业主均与开发商就逾期办理大产证的违约责任达成了和解协议，具体方案为：2018年11月30日之前完成设备平台整改的，开发商承担全部责任；2018年11月30日之后完成设备平台整改的，业主承担20％的责任，开发商承担80％的责任；2019年1月15日业主与开发商洽谈之后完成设备平台整改的，业主承担40％的责任，开发商承担60％的责任；至今未完成设备平台整改的，业主承担70％的责任，开发商承担30％的责任；赔偿标准均为按房屋总价款日万分之零点五的标准赔偿7个月。拆除工作均由开发商实施，政府部门监督。一审审理中，双方确认就逾期交房违约补偿达成新协议，由华浙公司一次性支付林东违约金57，885元。华浙公司根据该协议已向林东支付了上述违约金。林东收到上述违约金后向一审法院申请撤回要求华浙公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。一审审理中，林东对于实际损失未提供相应证据证明。一审法院认为，双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均符合法律规定，故为有效合同，双方均应全面履行。林东要求华浙公司赔偿房屋价值减少的损失一节，设备平台不同于普通阳台，主要用于安装有服务功能的空调、热水器等设备，不属于建筑物室内的延伸，亦不计建筑面积。本案系争房屋的设备平台经业主委托，由开发商统一装修改造而导致增加了违法建筑面积，被相关行政部门要求整改，一审法院认为，首先，设备平台不能用于日常生活系众所周知的生活常识；其次，即便设备平台装修成生活阳台系开发商售楼时的宣传亮点，亦并非业主购房的主要原因，且设备平台变更为生活阳台系业主额外获利；第三，设备平台并未计入系争房屋的总房价，亦不影响业主对房屋的使用，现林东在未支付过任何对价的情况下，按1平方米房屋价格主张损失的依据不足，亦未提供证据证明设备平台整改对整体房价造成损失，故林东该项诉讼请求，于法无据，不予支持。但华浙公司的宣传行为亦有欠妥当，一审法院一并予以指正。关于逾期办理房地产初始登记的违约金标准，根据合同约定，华浙公司逾期办理房地产初始登记，则应以房屋总价款为基数按日万分之零点五的标准向业主支付违约金，现林东主张提高违约金的标准，参照合同中关于业主逾期办理房屋交接手续的违约金标准日万分之三，不符合合同约定，亦缺乏法律依据，故对于林东要求将逾期办证违约金标准提高至日万分之三的诉请，依法不予支持。关于华浙公司辩称逾期办理房地产初始登记是由于部分业主不配合设备平台拆改所致，华浙公司已履行积极通知、配合提供服务的义务，相关责任应由拒不配合整改的业主承担的意见，一审法院认为，虽然配合整改是业主应尽的义务，但不能以华浙公司应当承担的违约责任来牵制业主，在违章建筑已经存在的情况下，无论是华浙公司，还是业主都应各尽其责，以解决问题为目的，在华浙公司取得大产证之前，对配合整改设备平台的业主，华浙公司均应按照合同约定无差别的承担违约责任；对于至今未整改的业主，因其不予配合的行为影响了小区全体业主的共同利益，故对该部分业主主张的违约金，一审法院酌情减半。关于业主认为部分业主未整改，开发商仍取得大产证，故设备平台是否整改并不影响开发商取得大产证的意见，对此华浙公司表示系政府考虑到绝大部分业主的利益，审批通过发放了大产证，根据华浙公司提供的证据及大部分业主已进行整改的事实，华浙公司的陈述符合常理，一审法院予以采信。关于部分业主在取得大产证后，又将设备平台恢复成生活阳台的情况，虽不属于本案的处理范围，但一审法院需指出，业主在明知存在违章的情况下，仍要求开发商恢复成交房状态的行为有欠妥当，开发商作为专业的房地产开发商，有义务告知所有业主法律规定的正确做法，以及相关行为需要承担的法律责任，而不是通过文字技术规避自己的责任。假若设备平台存在设计缺陷，可能产生危害业主正常生活状态的后果，业主可以通过合法手段向开发商主张权利，要求其进行整改。因此，无论是业主主动提出，还是开发商配合提供服务，再次将设备平台进行装修恢复成交房状态的行为必然会产生相应的风险，一审法院需郑告相关当事人，由此产生的风险将由相关责任人自行承担。据此，一审法院作出判决：一、华浙公司应于判决生效之日起十日内以购房款32，019，080元为基数，按日万分之零点五的标准支付林东自2018年7月1日起至2019年6月30日止的逾期办理房地产初始登记违约金的50％计292，174.11元；二、林东的其余诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，华浙公司在一审提供了一份署期为2018年1月10日、委托人署名为林东的《阳台改造委托书》作为证据；一审庭审质证时，林东家属表示，2018年1月10日时林东在美国，后面的交房通知书等都是林东家属代为办理，林东家属也没有签过《阳台改造委托书》；一审庭审后林东的一审委托诉讼代理人金赟代林东向一审法院提供的书面质证意见中对上述《阳台改造委托书》的表述如下：“该份证据系被告作为房屋开发商单方制作后由原告签署的，其内容不符合事实，并非原告委托被告进行阳台改造的，实质是被告在房屋销售过程中虚假宣传，同时在开发和建设房屋过程中违反了规划及法律规定，违法搭建，为了规避法律处罚而要求原告签署的委托文件”。一审法院查明的其余事实属实，本院予以确认。二审中，林东申请就华浙公司在一审中提供的2018年1月10日《阳台改造委托书》右下角“林东”是否为林东本人所签进行笔迹鉴定。对此，华浙公司认为，一审中林东并未对《阳台改造委托书》的真实性提出异议，且认可《阳台改造委托书》是其签署的，现二审中又推翻一审中的陈述，有违诚信，故不应准予鉴定。本院认为，第一，关于林东要求华浙公司赔偿的因交房瑕疵引起的房屋价值减少的损失，从林东在一审中提供的华浙公司销售宣传户型图来看，本案所涉的设备平台已明确标识为设备平台。设备平台不同于普通阳台，不属于建筑物室内的延伸，亦不计入建筑面积。即便华浙公司在销售宣传中作出了可将设备平台装修成生活阳台的不当宣传，但设备平台不能用于日常生活应属众所周知的常识，故购房者对设备平台可装修成生活阳台的期待不属于合理期待，亦不能构成对商品房买卖合同订立及房屋价格确定的重大影响因素。无论涉案设备平台的装修改造是由业主委托，还是由开发商自行完成，均不影响上述定性。因此，现林东认为华浙公司未能合法地将设备平台改造为阳台后交付林东，故应承担该交付瑕疵导致的房屋价值减少之损失的主张，依据不足，本院无法支持。第二，本案中，系争房屋的设备平台实际由华浙公司施工改造为阳台后交付给林东。后该设备平台改造行为被认定为违法建设行为，系争房屋因此增加了违法建筑面积。无论设备平台改造是否由林东委托实施，在系争房屋已实际交付林东后，林东理应配合整改。因林东等部分业主不配合整改的行为，影响了小区全体业主的共同利益，故一审法院对其主张的逾期办理房地产初始登记违约金酌情减半，较为合理，本院予以认同。林东认为应调高双方合同约定的逾期办理房地产初始登记违约金计算标准的主张，缺乏相应的事实依据，本院难以支持。第三，关于林东在二审中提出的笔迹鉴定申请，考虑到林东在本案一审中未曾提出笔迹鉴定申请，且基于以上论述，华浙公司在一审中提供的2018年1月10日的《阳台改造委托书》是否确由林东本人签署的事实，对本案的处理结果并无影响，故对林东的笔迹鉴定申请，本院不予准许。综上所述，林东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34，615元，由林东负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  成 皿审 判 员  姚 跃二〇二〇年十二月二十二日法官助理  陈雅葳书 记 员  朱贝晰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……