河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初5771号原告（反诉被告）：刘海龙，男，1959年7月13日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托代理人：高军威，男，1960年8月15日出生，汉族，住洛阳市西工区。被告（反诉原告）：河南湘鄂汇餐饮管理有限公司，住所地：洛阳市涧**南昌路**明珠花园山水华庭**楼。法定代表人：赵丹丹，职务：执行董事兼总经理。委托代理人：顾振兴，河南牧真律师事务所律师。委托代理人：席磊，河南牧真律师事务所实习律师。原告（反诉被告）刘海龙诉被告（反诉原告）河南湘鄂汇餐饮管理有限公司为房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。刘海龙的委托代理人高军威、河南湘鄂汇餐饮管理有限公司的委托代理人顾振兴、席磊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘海龙向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告湘鄂汇支付拖欠的逐年上浮的房租合计314868.13元（2014年2月18日至2019年3月17日）；二、请求依法判令被告湘鄂汇支付拖欠的房租1399986.83元（2019年3月18日至2020年2月17日计11个月，含上浮房租）；三、由被告湘鄂汇承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年初，被告承租原告位于洛阳市涧西区××明珠花园××楼××层的房屋开办湘鄂汇酒店，租赁期限为7年（自2013年2月18日起至2020年2月17日止），第一年每月的房租为94972元（2013.02.18-2014.02.17）。根据双方签订的《房屋租赁合同》第三条约定：“2014年2月18日开始以上一年的租金基数上浮6%，以此类推至2020年2月17日”。房屋承租的第二年，被告以生意不太好为由，首先是要求少上浮些房租，原告最终同意按5%上浮，后又要求缓交上浮房租，待生意旺起来后再补。截至2019年3月17日止，被告一直以生意不太好为由，共拖欠逐年上浮的房租314868.13元。自2019年3月18日起，被告以南昌路修建立交桥影响其生意为由开始拖欠房租，原告多次催讨无果，截至2020年2月17日，被告共拖欠房租11个月整，合计1399986.83元（含上浮房租）。两项共计1714854.96元。无奈原告只得诉诸法律，请求法院判令被告清偿拖欠的房租，并按合同约定支付违约金（按合同约定为每日千分之二），请求法院维护原告合法权益，支持原告诉讼请求。被告（反诉原告）河南湘鄂汇餐饮管理有限公司辩称，一、根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民法总则》的相关规定，被答辩人要求答辩人支付2014年2月18日至2019年3月17日期间逐年上浮的房屋租金的诉讼请求已经超过诉讼时效。二、答辩人与被答辩人之间的《房屋租赁合同》已于2019年3月31日解除，并且答辩人已于2019年3月31日腾空了租赁房屋并完成了搬离事宜，所以被答辩人要求答辩人支付房屋租赁合同解除之后的房屋租金没有事实及法律依据。1.2018年9月，答辩人当时所经营酒店位置因市政南昌路路面提升改造工程的政策性不可抗力原因，长期处于道路围挡之中，交通极其不便，客流锐减，营业收入随之大幅下降，进一步加重了答辩人当时已经存在的亏损状态，难以继续维持经营，所以2019年3月答辩人向被答辩人送达了关于解除《房屋租赁合同》的通知函，向被答辩人通知其与答辩人之间的房屋租赁关系将于2019年3月31日解除，答辩人并于当月停止经营。2.答辩人因经营酒店除租赁二楼被答辩人所拥有的房屋外，另外又租赁了闫烈、王强二人的一楼房屋，答辩人将一楼、二楼改造后整体对外经营。答辩人在解除与被答辩人的租赁关系并腾空、搬离租赁房屋的同时，也将一楼房屋予以腾空，并完成搬离事宜。因酒店楼梯设在内部，一楼腾空并交接后，二楼已经完全不具备继续经营使用的条件。3.被答辩人在明知《房屋租赁合同》已于2019年3月31日解除的情况下，既不向答辩人表达异议，又不向法院起诉，而是等到《房屋租赁合同》中约定的租赁期限到期后向法院主张权利，该违背常理的行为明显是被答辩人为了达到向答辩人索要《房屋租赁合同》解除后的租金所埋下的伏笔，所以被答辩人向答辩人索要《房屋租赁合同》解除后的租金不具有正当性。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，贵院应依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告（反诉原告）河南湘鄂汇餐饮管理有限公司向本院提出如下反诉请求：一、判令被反诉人返还反诉人的房屋租赁押金共计200000元（大写：人民币贰拾万元整）；二、判令被反诉人向反诉人支付利息（以200000元为基数，其中2019年4月1日至2019年8月19日期间的利率按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率并加收50%的标准计算，2019年8月20日至被反诉人将所欠押金全部返还完毕之日期间的利率按同期全国银行拆借中心公布的贷款市场报价利率并加收50%的标准计算）；三、判令被反诉人承担本诉、反诉的全部诉讼费用。事实与理由：反诉人与被反诉人于2013年2月15日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定反诉人租赁被反诉人名下位于洛阳市涧西区××明珠花园××楼××约1292.14平方米的房产用于经营使用，合同对房屋租赁价款、租赁期限、支付方式等条款作了明确的约定。合同签订后，反诉人依约向被反诉人支付了200000元整的房屋租赁押金，并且每月按照合同约定支付租赁费用。2019年3月反诉人向被反诉人发出合同解除通知函，并于当月停止经营，同时腾空租赁房屋并完成搬离。合同解除后，被反诉人应当将房屋租赁押金返还给被反诉人，但截至目前，反诉人仍未收到上述押金，被反诉人的行为严重侵害了反诉人的合法权益。现反诉人特向贵院提起反诉，请求贵院依法支持反诉人的诉求。原告（反诉被告）刘海龙辩称，反诉不成立，20万元是履约保证金，反诉前提必须是依据合同履行了全部义务，但是被告没有履行合同，所以要这个20万元不成立。经审理查明，2013年2月15日，刘海龙（出租人、甲方）与河南湘鄂汇餐饮管理有限公司（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：甲方购买的商品房位于洛阳市××××号，明珠花园一期3号楼二层约1292.14平方米（房产证所标实际面积），甲方愿意将该房租赁给乙方经营使用；租赁期限自2013年2月18日起至2020年2月17日止，共计7年；上述房屋每平方米每月70元。2014年2月18日开始以上一年的租金基数上浮6%，以此类推至2020年2月18日；合同签订前乙方向甲方支付定金20万元，合同成立后可作为履行合同的保证金，待租期满后乙方未按照期限归还甲方房屋，甲方有权按照6元/平/日计算租金在保证金里扣除，若保证金扣除完毕乙方还未归还房屋甲方有权强行收回房屋；乙方应及时向甲方交纳租金，逾期不交租金应向甲方支付每日千分之二的违约金，逾期超过一个月不交租金甲方有权收回房屋；协议到期后，乙方必须保证该房屋现有固定设施不便，如有损坏，乙方必须恢复原样。后于2013年8月20日，刘海龙出具一份《收条》载明：今收到合同保证金贰拾万元整。后根据被告河南湘鄂汇餐饮管理有限公司出具的《湘鄂汇二楼房租支付情况双方另外约定》载明：“从2013年9月18日开始，每月18日向房东刘海龙先生支付房租90450元；双方约定，从2015年2月19日开始，在上年度租金的基数上，实际按5%递增执行。”刘海龙在其后面载明：同意，刘海龙，2013年9月16日。庭审中，河南湘鄂汇餐饮管理有限公司出示制作日期为2019年3月1日的《通知函》一份，主要载明：尊敬的刘海龙先生：我公司将于2019年3月31日结束对湘鄂汇大酒店的经营，亦将结束与贵方的房屋租赁关系。望贵方在接收此函后的5个工作日内，就房屋租赁关系解除后的交接等问题与我公司进行磋商，并给予书面回复。事态紧急，望贵方能及时回复此函，否则我公司将视为贵方默认同意我方解除房屋租赁关系。刘海龙不认可收到上述《通知函》，河南湘鄂汇餐饮管理有限公司未提交证据证明其公司向刘海龙实际送达了《通知函》。另，庭审中刘海龙与河南湘鄂汇餐饮管理有限公司均未提交房租支付的相关凭证，刘海龙认可2019年3月18日前的租金（不含上浮部分）河南湘鄂汇餐饮管理有限公司已支付，并提交了未付的上浮租金及2019年3月18日至2020年2月17日欠租金清单。针对上浮租金及在使用房屋过程中是否拆除了一二楼之间的原有建筑，本院限定河南湘鄂汇餐饮管理有限公司于2020年12月1日前向本院提交书面答复意见。河南湘鄂汇餐饮管理有限公司未能按期向本院提交相应材料。关于租金数额，结合双方的合同约定及刘海龙自认，本院认定如下：2015年2月19日至2016年2月18日，以90450元/月为基数，上浮5%，月租金为94972元；2016年2月19日至2017年2月18日，以94972元/月为基数，上浮5%，月租金为99721元/月；2017年2月19日至2018年2月18日，以99721元/月为基数，上浮5%，月租金为104707元；2018年2月19日至2019年2月18日，以104707元/月为基数，上浮5%，月租金为109942元；2019年2月19日至2020年2月17日，以109942元/月为基数，上浮5%，月租金为115439元。本院认为，刘海龙与河南湘鄂汇餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及变更租金约定，系当事人的真实意思表示，合法有效。刘海龙已按约向河南湘鄂汇餐饮管理有限公司履行了房屋交付义务，河南湘鄂汇餐饮管理有限公司亦应按约向刘海龙支付房租。庭审中，原、被告双方均未向本院提交证据证明2019年3月18日前的房租实际支付情况，本院无法认定上浮房租部分实际拖欠数额，刘海龙的第一项诉求，证据不足，本院不予支持。河南湘鄂汇餐饮管理有限公司未提供证据证明其公司已向刘海龙送达了合同解除《通知函》，且双方签订的合同中也未赋予河南湘鄂汇餐饮管理有限公司单方解除合同的权利，河南湘鄂汇餐饮管理有限公司主张租赁合同2019年3月份已解除的意见，证据不足，于法无据，本院不予采纳。刘海龙主张其支付合同期内11个月租金的诉求，符合双方合同约定，但其主张的计算标准不当，结合本院认定的租金数额，河南湘鄂汇餐饮管理有限公司应向刘海龙支付拖欠的该部分租金共计1269829元（115439元/月×11月）。刘海龙主张河南湘鄂汇餐饮管理有限公司在使用房屋时改变了房屋结构，现未恢复原状，河南湘鄂汇餐饮管理有限公司未在本院指定的日期内针对上述问题向本院提交书面意见，在河南湘鄂汇餐饮管理有限公司未能举证已将涉案房屋恢复原状交付刘海龙的情况下，其主张退回押金20万元的诉求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告（反诉原告）河南湘鄂汇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）刘海龙支付租金1269829元；二、驳回原告（反诉被告）刘海龙的其他本诉请求；三、驳回被告（反诉原告）河南湘鄂汇餐饮管理有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10117元，由原告（反诉被告）刘海龙承担2117元，被告（反诉原告）河南湘鄂汇餐饮管理有限公司承担8000元；反诉受理费2150元，由被告（反诉原告）河南湘鄂汇餐饮管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  张通通二〇二〇年十二月四日书记员  白莉婷