湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘07民终2267号上诉人（原审原告）：张雪辉，男，1974年1月15日出生，汉族，经商，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：黄健刚，男，1980年10月9日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。常德市文化产业促进会推荐。被上诉人(原审原告)：常德市经山水投资有限公司，住所地湖南省常德市柳叶湖旅游度假区七里桥街道戴家岗社区柳河路常德河街**。法定代表人：肖静，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁伟志，湖南南天门律师事务所执业律师。上诉人张雪辉因与被上诉人常德市经山水投资有限公司(以下简称经山水公司)合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院(2020)湘0702民初3587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张雪辉上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.一审判决中未对张雪辉庭审中提起反驳的意见进行摘录和认定，对事实调查部分更是一笔带过，尤其对河街项目未通过消防验收及经山水公司在招商时故意隐瞒重大事实，利用虚假广告和回复欺诈商户入场经营的现实情况，没有进行实质性审查和认定，以张雪辉证据不足为由直接驳回其一审诉讼请求，显属认定事实不清。2.2020年8月，张雪辉在河街商铺业主群物业公司通知消防验收之前，并不知道涉案的商铺存在消防验收未通过等可能导致商铺无法使用的情形。一审判决以其没有要求经山水公司必须出示“消防验收合格证”证据为由不支持其请求完全错误。经山水公司在签订合同时明知手续不齐，却使用欺诈手段，隐瞒河街项目商铺至今仍未通过消防验收向其招租，使其违背真实意思表示与经山水公司签订了租赁合同。一审法院在审理时，故意忽略涉案商铺未完成消防验收的事实，回避张雪辉依据《中华人民共和国合同法》第五十四条行使撤销权的诉请，却引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定认定双方签订的合同有效，直接驳回张雪辉的诉请，显属适用法律错误。二、张雪辉请求撤销案涉租赁合同有事实和法律依据。1.签订合同前，张雪辉亲临商铺周边现场观察环境时，经山水公司的招商人员多次声称该项目是政府支持项目，所有证件都没问题，还提供了宣传资料。张雪辉出于对经山水公司系国企单位的信任，方与其签订了租赁合同。2.2020年8月12日，张雪辉才得知租赁的商铺没有经过消防验收，依法不得投入使用。且一审时，经山水公司也明确表示河街工程没有消防验收合格证。2020年9月22日一审庭审中，经山水公司出具了2018年6月取得的《建设工程规划许可证》，张雪辉才知晓签订租赁合同时，经山水公司没有取得《建设工程规划许可证》，但该公司故意隐瞒，显属欺诈，依法应予撤销，且没有超过撤销权行使期限。3.到2017年，河街的招商入驻面积只有30%左右，因业态不完善，生意亏损严重。经多次沟通，经山水公司于2017年9月15日出具了《关于常德河街商户经营诉求的回复》“七、与中国邮局常德分公司及常德档案馆均已签订合同，届时老式邮局及常德历史档案馆也将在河街重现，四栋客栈装修也基本完成，正在进行开业前的准备工作”。可时至今日，承诺仍未实现，应认定为欺诈行为。经山水公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。张雪辉认为经山水公司故意进行隐瞒和欺诈，系错误理解。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，应当进行验收的，验收不合格停止使用，应当备案抽查的，抽查不合格停止使用是有条件的。消防验收是否合格与租赁合同是否有效没有关联，只涉及出租房屋违约。一审后，经山水公司取得了消防验收报告，租赁合同合法有效。张雪辉上诉所提虚假宣传的问题不存在，经山水公司二审中已提交了相关证据，河街的商户入驻、开业率现均为100%。所谓消防欺诈问题，张雪辉在2019年元月已知晓，其在2020年9月7日起诉行使撤销权，已超过一年的时效。请求驳回上诉，维持原判。张雪辉向一审法院提出诉讼请求：撤销2016年12月19日双方签订的《经山水公司常德河街商铺租赁合同》。一审法院确认以下案件事实：2016年12月19日，张雪辉与经山水公司签订了一份《经山水公司常德河街商铺租赁合同》，张雪辉承租大河街D22a、D23、D23a号商铺。张雪辉向经山水公司交付了租金，经山水公司向张雪辉交付了租赁商铺。现张雪辉以经山水公司未取得大小河街消防验收合格证为由，认为在签订《经山水公司常德河街商铺租赁合同》时经山水公司构成欺诈，请求撤销2016年12月19日双方签订的《经山水公司常德河街商铺租赁合同》。另查明：经山水公司已于2018年6月取得常德市河街D21-D23#的建设工程规划许可证，张雪辉承租大河街D22a、D23、D23a号商铺属于常德市河街D21-D23#。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据该规定，出租方应该对出租房屋取得建设工程规划许可证，即经山水公司出租大河街D22a、D23、D23a号商铺应取得建设工程规划许可证，现经山水公司已于2018年6月取得常德市河街D21-D23#的建设工程规划许可证，张雪辉承租大河街D22a、D23、D23a号商铺属于常德市河街D21-D23#，故应依法认定《经山水公司常德河街商铺租赁合同》合法有效。一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张雪辉并未举证证实在签订《经山水公司常德河街商铺租赁合同》时，张雪辉曾要求经山水公司必须出示消防验收合格证，而经山水公司故意欺骗其已取得消防验收合格证，使张雪辉在违背真实意思的情况下签订了《经山水公司常德河街商铺租赁合同》，故对其诉讼请求，不予支持。判决：驳回张雪辉的全部诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由张雪辉负担。二审期间，张雪辉提交了如下证据：证据1、2020年9月27日常德市住房和城乡建设局(常德市人民防空办公室)关于大小河街消防验收询函的回复，拟证明无论属于特殊建设工程或其他建设工程，都需要经过消防验收的事实；证据2、2020年6月24日常德市住房和城乡建设局(常德市人民防空办公室)政府信息公开申请答复书，拟证明2016年、2017年签订租赁合同时河街没有消防验收的事实。经质证，经山水公司对证据1、证据2的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。认为两个回复是粗向性的回复，经山水公司已取得消防验收合格文书。本院认为，证据1仅是消防验收职能部门对大小河街商铺是否需要消防验收的一种政策性解读，证据2与本案没有直接的关联性。经山水公司向本院提交了如下证据：证据1、常德市住房和城乡建设局(常德市人民防空办公室)建设工程竣工消防验收意见书(常建消验字﹝2020﹞第22号、41号、44号)，拟证明案涉商铺消防验收合格的事实；证据2、包括本案上诉人在内的部分商户签名的《请求加大力度挽救河街商户的报告》，拟证明上诉人2019年1月21日已知道消防的相关情况；证据3、经山水公司与中国邮政集团公司常德分公司、常德市城市建设档案馆、常德柳叶湖聚乾餐馆、庄兰、常德道恒文化旅游开发有限公司、李发明(壹德壹)等的租赁合同，拟证明经山水公司与邮政局、档案馆签约，几大餐饮入住的事实；证据4、包括本案上诉人在内的水电费缴纳明细，拟证明经营户每天都在正常经营，交纳水电费的事实；证据5、央视视频图片，拟证明中央电视台宣传肯定河街的事实。经质证，张雪辉对证据1认为个别商户的消防验收合格，不代表整个河街的消防验收合格；证据2的真实性无异议，但该报告不能证明2019年1月21日其已知晓河街商铺消防验收的事实；证据3签订的协议没有意义，恰巧证明了经山水公司一直在欺诈的事实；证据4与本案无关，不能证明其每天在正常经营；证据5与本案无关。本院认为，证据1、证据3、证据5客观真实，可以认定。证据2、证据4的真实性可以认定，但不能达到证明目的。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。另查明，1.一审中，张雪辉提交了当年经山水公司租售河街商铺时的宣传单一份，该宣传单主要包括四个方面的内容，即：2公里，领略中外别样风情；3段街区，汇聚吃喝玩乐全业态；滨河一线，多功能独栋商墅；国企倾力打造并统一运营。2.2017年5月15日，经山水公司与常德市城市建设档案馆签订《常德河街商铺租赁合同》一份，将建筑面积为192.3平方米的大河街D30号商铺出租给该馆，租期五年。同年6月8日，经山水公司与中国邮政集团公司常德市分公司签订《常德.河街门面订购单》一份，将建筑面积159.35平方米的D98栋房屋出售给该分公司，总价4270580元。同年9月15日，经山水公司针对部分商户经营诉求予以回复，在“七、关于业态布局和招商情况”中，该公司陈述“另外与中国邮局常德分公司及常德档案馆均已签订合同。届时老式邮局及常德历史档案馆也将在河街重现。4栋客栈装修已基本完成，正在进行开业前的准备工作。”3.2020年8月12日，物业公司工作人员在河街商铺业主群中微信告知全体业主，接通知8月13日下午15:00将对部分商铺进行消防验收，住建局消防科带队进行检查，请业主们务必积极配合。2020年11月6日，案涉商铺所在区域的建筑工程经消防验收合格。本院认为，本案二审争议的焦点有二：一是经山水公司与张雪辉签订案涉《经山水公司常德河街商铺租赁合同》是否存在欺诈行为，应否予以撤销？二是张雪辉主张行使撤销权是否超过了法定除斥期间？关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国民法总则》施行后，关于民事法律行为欺诈的规定，相较于《中华人民共和国合同法》，《中华人民共和国民法总则》为新法，应优先适用。该法第一百四十八条规定“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”也即是欺诈行为成立要有相对人故意告知虚假情况或隐瞒真实情况，使表意人在意思表示的形成过程中陷入错误，导致最终表示行为与真实意思不一致。本案中，经山水公司是否存在欺诈的行为，欺诈的故意，张雪辉是否因经山水公司的欺诈行为陷入错误的认识及张雪辉因错误的认识继而作出不当的意思表示，张雪辉应提出证据予以证实。综观全案，张雪辉主张欺诈的理由不能成立：首先，张雪辉主张在签订合同前，自己亲临商铺周边现场观察环境时，经山水公司的招商人员多次声称该项目是政府支持项目，所有证件都没问题，还提供了宣传资料。经查，常德河街确系经山水公司投资开发并统一运营，该公司系国有独资公司，对河街项目，无论是从立项，还是其后的开发、经营，常德市人民政府均给予了大力支持。张雪辉认为经山水公司招商人员声称所有证件均没有问题，并未提供证据证实。至于案涉相关宣传资料，依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条的规定，从法律性质上说系经山水公司希望他人向自己发出承租商铺的意思表示，属于要约邀请。张雪辉了解宣传资料的相关情况并实地考察后向经山水公司表示愿意租赁案涉商铺的意思，属于要约。张雪辉认为宣传资料系虚假广告，但从该资料的内容来看，没有虚假或者引人误解的内容，不存在《中华人民共和国广告法》第二十八条所列虚假广告情形。其次，张雪辉认为经山水公司在签订案涉商铺租赁合同时故意隐瞒了没有取得建设工程规划许可证和经消防验收合格的事实。不可否认，案涉商铺在2018年6月才取得建设工程规划许可证，2020年11月6日，案涉商铺所在区域的建筑工程才经消防验收合格。但从签订案涉商铺的租赁合同内容来看，双方没有就此问题作出任何约定，未将案涉商铺是否取得建筑工程规划许可证和消防验收合格作为是否签约的衡量因素，不能认定经山水公司存在欺诈行为。张雪辉在租赁经营的过程中，亦未因上述问题的存在而受到影响。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉商铺在2018年6月才取得建设工程规划许可证，并不影响本案租赁合同的效力。至于消防验收的问题，虽然现行《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”但该规定属于房屋使用条件强制性规定，相关企业、人员违反该规定，消防行政主管部门有权进行行政处罚。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项关于“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持:……三、租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”的规定，《中华人民共和国消防法》第十三条的规定属于行政管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，对租赁合同的效力亦不产生影响。再次，张雪辉认为经山水公司2017年9月15日针对部分商户经营诉求的回复所作承诺至今仍未实现亦属欺诈。根据二审查明的事实，经山水公司在案涉回复之前，确已和常德市城市建设档案馆、中国邮政集团公司常德市分公司签订了相关合同，不存在虚假。合同没有得到实际履行的原因，现有证据不能认定系经山水公司违约。至于张雪辉上诉所述2017年河街商户入驻率较低的情况，众所周知，市场招商行为存在诸多不确定的因素，亦有较大的商业风险。张雪辉作为商事主体，对此应有合理的判断和心理预期。关于焦点二，《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第一项规定，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，依据查明的事实，张雪辉在2020年8月12日方才知道其所租赁的案涉商铺所在区域的建筑工程未经消防验收的情况，故其在9月7日向一审法院以受到欺诈为由起诉撤销案涉商铺租赁合同，没有超过法定的除斥期间。综上所述，张雪辉的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由张雪辉负担。本判决为终审判决。审判长  肖丕国审判员  樊 英审判员  刘宇学二〇二〇年十二月十七日书记员  何丹荔附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。