河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初10207号原告：福州融侨物业管理有限公司河南分公司，住所地新郑市龙湖镇湖滨路祥和路企业总部第**，统一社会信用代码：91410100MA3XBGNTXJ。法定代表人：周勇，董事长。委托诉讼代理人：代璐，河南言明律师事务所律师（特别授权）。被告：杨新风，男，1969年8月3日出生，汉族，户籍地河南省扶沟县，现住河南省新郑市。原告福州融侨物业管理有限公司河南分公司与被告杨新风物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月16日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告福州融侨物业管理有限公司河南分公司的委托诉讼代理人代璐到庭参加了诉讼，被告杨新风未经法庭许可中途退庭，依法按缺席审理。本案现已审理终结。原告福州融侨物业管理有限公司河南分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告2019年1月至2020年10月的物业服务费3748.8元及暂计算至2020年10月的违约金639.34元，共计4388.14元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告系新郑市龙湖镇融侨城小区的物业服务公司，被告系新郑市龙湖镇融侨城小区的业主，原、被告之间签订了融侨城《前期物业管理服务协议》。原告按照约定履行了义务，为被告提供了物业服务，而被告却没有依据协议的约定按期支付物业服务费。自2019年1月至2020年10月期间，被告拖欠原告应交的物业费共计3748.8元。经原告多次催要，被告仍拒绝交纳。根据协议约定和相关法律规定，被告未如期缴纳物业费用，应向原告支付违约金。截止起诉之日，被告应支付原告违约金639.34元。故为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告杨新风未经法庭许可中途退庭，亦没有向本院提交答辩意见及任何证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据上述有效证据，认定如下事实：原告福州融侨物业管理有限公司河南分公司系郑州融侨房地产开发有限公司选聘为其开发建设的位于新郑市龙湖镇河道绿地东侧融侨城小区的物业管理服务公司，被告杨新风系融侨城西苑3幢1单元1802室的业主，房屋面积为65.61平方米。2017年12月27日，福州融侨物业管理有限公司河南分公司（甲方）与被告杨新风（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，主要约定：1、甲方对包括乙方在内的所有业主所在的融侨城小区进行管理与服务，并按照高层住宅2.8元/月/平方米的标准向业主收取物业费用，前三年优惠0.2元/月/平方米；2、物业管理服务费按月进行交纳，乙方应在每月10日前交纳当月的物业服务费。乙方不按协议约定交纳相关物业服务费用的，甲方可以按照欠缴金额每日万分之五收取违约金；3、停车管理服务费的收费标准为：：地下车库停车位80元/位/月机械停车位100元/位/月。双方在《前期物业管理服务协议》中还约定了其他的权利和义务。《前期物业管理服务协议》签订后，原告福州融侨物业管理有限公司河南分公司即履行了对融侨城小区进行管理与服务的义务，但被告杨新风并没有按照约定向原告交纳协议的物业服务费用。2019年12月2日，原告福州融侨物业管理有限公司河南分公司向被告杨新风发出《费用结算通知单》，确认被告12个月的物业服务费为2044.8元。2019年12月6日，原告向被告发出《物业费催缴通知书》，再次确认被告2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费共计为2044.8元，并要求被告于2019年12月15日前到物业管理服务中心交纳。如逾期缴纳，原告将按照欠缴金额每日万分之五收取违约金，并可通过法律手段主张权利。2020年8月5日，原告委托河南言明律师事务所律师代璐向被告杨新风发出《律师函》，再次确认被告自2019年1月至2020年6月期间的物业费为3067.2元和违约金563.2元，要求被告自接到律师函之日起7日内前往物业管理处交纳，逾期将向法院提起诉讼，并要求被告支付自欠款之日起每日万分之五的违约金。同日，原告工作人员以手机短信的方式通知被告其公司已经委托律师并发出了律师函，请被告于2020年8月7日前向原告交纳拖欠的物业服务费。后被告杨新风仍没有按照原告的上述通知内容履行交纳物业费的义务，原告福州融侨物业管理有限公司河南分公司即于2020年12月16日向本院提起了诉讼。另查明：原告在庭审中称被告杨新风拒绝交纳物业费的原因为1、系被告住房门口门与墙之间裂缝过大，经过郑州融侨房地产开发有限公司维修，仍不能达到被告的满意；2、被告房屋内的窗户上下宽度不一致，导致窗户关闭不严。以上两个问题经核实系房屋质量存在的问题，物业公司多次与郑州融侨房地产开发有限公司协调，均无法解决，建议被告通过诉讼解决。上述事实，有原告向本院提交的房屋交付手续流程确认书、业主/使用人基本情况登记表、前期物业管理服务协议、费用结算通知单、物业费催款通知书、短信催费通知截图、律师函及邮寄单等证据与原告的当庭陈述相佐证。本院认为：被告杨新风未经法庭许可中途退庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为对其答辩、举证、质证、辩论等权利的放弃，原告福州融侨物业管理有限公司河南分公司向本院提交的证据符合证据的关联性、真实性、合法性原则，本院依法应予以采信。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告福州融侨物业管理有限公司河南分公司与被告杨新风签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效的合同，双方均应按照合同的约定履行其相应的义务。原告福州融侨物业管理有限公司河南分公司已经自2019年1月1日起即开始履行了对融侨城小区进行服务和管理的义务，被告作为该小区内的业主，享受了原告提供的物业管理服务，即应履行按照合同约定向原告交纳物业服务费用的义务。原告向本院提交的证据能够证实被告杨新风自2019年1月起至2020年10月期间拖欠应交纳的物业服务费共计应为3748.8元的事实，且原告主张的物业收费标准并未违反上述《前期物业管理服务协议》的约定，故本院对该事实依法应予以认定，对原告要求被告支付2019年1月至2020年10月拖欠物业费3748.8元的诉讼请求，应依法予以支持为宜；关于原告主张被告支付逾期付款违约金的问题，原告福州融侨物业管理有限公司河南分公司与被告杨新风签订的《前期物业管理服务协议》中虽然约定有“乙方不按协议约定交纳相关物业服务费用的，甲方可以按照欠缴金额每日万分之五收取违约金”，但由于双方约定物业费是按月交纳的方式，且原告向本院提交的证据中仅能证明其于2020年8月5日委托律师向被告发出的律师函中才向被告主张了违约金，故本院确认对于原告主张的违约金酌定从被告向本院主张权利之日的2020年12月16日起至实际还款之日止，以被告拖欠的违约金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付欠款利息为宜；对于原告在庭审中提到的被告杨新风涉案房屋存在的质量问题，不属于本案物业服务合同纠纷解决的范围，被告可另行向责任主体主张相应的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第八十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告杨新风应于本判决生效后十日内向原告福州融侨物业管理有限公司河南分公司支付2019年1月至2020年10月期间的物业管理服务费共计3748.8元，并自2020年12月16日起至实际还款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；二、驳回原告福州融侨物业管理有限公司河南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨新风负担。本判决为终审判决。审判员  高安民二〇二〇年十二月二十八日书记员  李明展