上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10323号上诉人(原审被告)：方兴，女，1976年8月18日出生，汉族，户籍地上海市静安区。上诉人(原审被告)：许丹纯，男，1969年3月14日出生，汉族，户籍地广东省汕头市。上诉人(原审第三人)：许宏毅，男，2007年4月5日出生，汉族，户籍地上海市静安区。法定代理人：方兴(系许宏毅之母)，女，1976年8月18日出生，汉族，户籍地上海市静安区胶州路****。法定代理人：许丹纯(系许宏毅之父)，男，1969年3月14日出生，汉族，户籍地广户籍地广东省汕头市金平区月浦街道信华园****。v>上列三上诉人共同委托诉讼代理人：杨巧生，上海市申中律师事务所律师。上诉人(原审第三人)：方绍钧，男，1945年3月18日出生，汉族，户籍地上海市户籍地上海市静安区。上诉人(原审第三人)：李德清，女，1943年8月28日出生，汉族，户籍地上海市户籍地上海市静安区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：林洪斌，上海市尚法律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李润祥，男，1935年6月25日出生，汉族，户籍地上海市户籍地上海市静安区，/div>被上诉人(原审原告)：FANGZHIKE(方之珂)，女，1940年1月3日出生，美利坚合众国国籍，住上海市罗秀路******。法定代理人：李润祥(系方之珂之夫)，男，1935年6月25日出生，汉族，户籍地上海市户籍地上海市静安区胶州路****。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈英杰，上海华夏汇鸿律师事务所律师。上诉人方兴、许丹纯、许宏毅、方绍钧、李德清因与被上诉人李润祥、FANGZHIKE(方之珂)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初30782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方兴、许丹纯、许宏毅上诉请求：撤销一审判决或发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实有误，本案的案由为房屋租赁合同纠纷，并不是完全的房屋租赁合同关系。2005年7月11日，方兴、许丹纯就上海市静安区胶州路XXX弄XXX号东厢房(以下简称系争房屋)签订的《租赁协议》，形式上是租赁房屋协议，实质上是公有房屋的共同居住人对系争房屋如何居住使用及费用分担的协议。2006年4月23日，李润祥与方兴共同向上海华园物业管理有限公司申请公租房承租人变更，要求将原承租人方某某更名为李润祥，方兴作为有户口的居住人也在申请户口的居住人也在申请书上写“同意”。为，系双方对系争房屋承租、使用达成的法律行为，并经过政府部门批准，具有法律效力。二、所谓的《租赁协议》名存实亡。从2005年7月至2018年12月，方兴已经支付了13年的房屋使用费用，并且向国家缴纳房屋租金。租赁协议的性质发生了变化，所以不是合同法上的租赁关系。现李润祥以解除合同为由，将共同居住人迁出系房屋没有事实依据。三、系争房屋是方家祖上承租的老房，而非是现承租人分配的房屋。系争房屋是1937年方兴的曾祖父方文年用重金从当时的产权人租赁的房屋，方家的第二代方某某、方子苏在解放前就居住此处。方家第三代方绍钧从小也居住在系争房屋内，以后随父母亲支外地建设迁出系争房屋。李润祥作为方家第三代女婿，其户口于1992年从河户口于1992年从河南迁入系争房屋，老房。四、一审法院判令许宏毅迁出系争房屋，没有事实依据。许宏毅于2007年4月5日出生在系争房屋内，其户口也在系房屋内。根户口也在系房屋内。生婴儿的户口申报不需要户主同户口申报不需要户主同意，，故许宏毅出生后即取得系争房屋的居住权。另外，本案是租赁合同纠纷，许宏毅不是合同的当事人，不涉及合同关系，即使其母亲应迁出，也不影响小孩的居住权利。五、一审法院适用合同法的相关条文，判令方兴、许丹纯、许宏毅迁出系争房屋及支付房屋使用费，属于适用法律错误。一审法院用合同法的租赁条文来判决同住人之间的居住纠纷，必然得出错误的判决。即使要按合同法判决，也要先审理双方间的居住权纠纷，在确认双方不存在居住权纠纷后，再适用合同法的租赁纠纷。李润祥、FANGZHIKE(方之珂)辩称，不同意方兴、许丹纯、许宏毅的上诉请求。一、方兴不是系争房屋的同住人。协议书、《租赁协议》等证据足以证明方兴是受李润祥的帮助，才将其户籍迁入系争房屋并入户籍迁入系争房屋并入住，户籍迁入但不享有居住户籍迁入但不享有居住权。、李德清与李润祥签署《承租权转让协议》，亦表明其明知自己不是系争房屋的同住人。二、《租赁协议》真实有效并实际履行。方兴依据《租赁协议》入住系争房屋，并由方兴代李润祥向物业公司缴纳公有住房的租金，相关租金在方兴应向李润祥、FANGZHIKE(方之珂)支付的房租中抵扣。三、系争房屋为政府分配于案外人方某某，并不是祖上承租的老房。四、《租赁协议》解除后，方兴、许丹纯、许宏毅应立即迁出系争房屋。基于方兴在争房屋无居住权，故其儿子许宏毅也无居住权。方绍钧、李德清述称，同意方兴、许丹纯、许宏毅的上诉请求。方兴是系争房屋的同住人。方绍钧、李德清上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：一、本案认定事实不清。方绍钧、李德清于2011年5月26日将户口迁入系争房屋并实户口迁入系争房屋并实际居住至今，承户口的迁入得到房屋承租人李润祥的同意。上海房屋租赁管理条例》有关公有住房同住人的规定，是系争房屋的同住人，有权居住在系争房屋内。方绍钧、李德清并非因与承租人李润祥有租赁协议关系而享有系争房屋的实际居住权。根据常住人口登记表，方绍钧、李德清系因离退休原因于2011年5月26日将户口迁入系争房屋，并户口迁入系争房屋，投靠子女为由迁入。二、一审法院适用法律不当，程序违法。方绍钧、李德清并非是《租赁协议》的合同当事人，其户口迁移的过程中也未户口迁移的过程中也未涉及该协议，德清没有约束力。本案系房屋租赁合同纠纷，方绍钧、李德清不是合同当事人，李润祥、FANGZHIKE(方之珂)将解除合同通知发给方绍钧、李德清没有法律依据。方绍钧、李德清是否要迁出系争房屋，应当先认定方绍钧、李德清是否为系争房屋的同住人，一审法院在未认定方绍钧、李德清是否为系争房屋同住人的情况下，判令其腾空迁出系争房屋，违反法定程序。李润祥、FANGZHIKE(方之珂)辩称，不同意方绍钧、李德清的上诉请求。一、方兴、方绍钧、李德清的户籍迁入系帮助的性质户籍迁入系帮助的性质。绍钧、李德清是受李润祥的帮助，才将其户籍迁入系争房屋。方户籍迁入系争房屋。状中陈述及《承租权转让协议》，均明确表明其明知自己不是系争房屋的同住人。二、《租赁协议》解除后，方绍钧、李德清继续居住系争房屋失去事实依据。方绍钧、李德清在《申报常住户口申请表》中表明是户口申请表》中表明是希望得到方兴的帮助，籍迁入系争房屋。三户籍迁入系争房屋。动申请参加诉讼，应接受法院的判决。方绍钧、李德清自认与本案有关，主动申请以第三人参加诉讼，应依法接受判决。一审法院审理中，李润祥、FANGZHIKE(方之珂)因方绍钧、李德清申请以第三人参加诉讼而变更诉讼请求，合法有据。一审法院为免讼累，将解除《租赁协议》纠纷与已进入诉讼程序的《租赁协议》解除后的纠纷(即要求方绍钧、李德清迁出系争房屋的诉请)一并处理，程序并无违法。方兴、许丹纯、许宏毅述称，同意方绍钧、李德清的上诉请求。李润祥、FANGZHIKE(方之珂)向一审法院提出诉讼请求：1．李润祥、FANGZHIKE(方之珂)及方兴、许丹纯之间就系争房屋签订的《租赁协议》于2018年12月31日解除；2．方兴、许丹纯、许宏毅、方绍钧、李德清立即迁出系争房屋，拆除屋内搭建的阁楼并将房屋归还李润祥、FANGZHIKE(方之珂)；3．方兴、许丹纯共同向李润祥、FANGZHIKE(方之珂)支付2019年1月1日至2019年5月30日期间的房屋使用费人民币25，000元(以下币种均为人民币)；4．方兴、许丹纯共同向李润祥、FANGZHIKE(方之珂)支付自2019年6月1日至实际交付房屋之日期间的房屋使用费(以每月5，000元标准计算)。一审法院认定事实：方某某(1990年11月7日报死亡)与方子苏系兄弟关系。方某某与FANGZHIKE(方之珂)系父女关系。李润祥与FANGZHIKE(方之珂)系夫妻关系。方子苏与方绍钧系父子关系。方绍钧与李德清系夫妻关系，方兴系二人所生之女。许丹纯与方兴系夫妻关系，许宏毅系二人所生之子。系争房屋坐落于上海市静安区胶州路XXX弄XXX号，独用部位为二层东前间及挑阳台，公用租赁部位为二层东卫生间、晒台、底层客堂，租赁户名为李润祥。1978年12月20日，方某某向愚园路房管所递交申请，内容为，“我家于1937年开始即在胶州路XXX弄XXX号居住……于1975年退休，回上海原籍，现本人与爱人宋宝玲的户口已由河南洛阳迁入户口已由河南洛阳迁入上海，将户主姓名变更为方某某”。1983年2月，上海市静安区愚园路房地产管理所核发了《租用公房凭证》，租赁户名为方某某。2006年4月，李润祥向系争房屋所在的物业公司申请，内容为，系争房屋的租赁户主方某某于1990年去世，故申请公房租赁凭证户名变更为李润祥。上海华园物业管理有限公司于2006年8月发放了《上海市租用居住公房凭证》，租赁户名变更为李润祥。关于系争房屋内户籍状况。系争房屋现户籍状况。人员5人，其户籍在册人员5人，有方兴、许宏毅、方绍钧、李德清四人户籍。李润祥、FANGZHIKE(方之珂)户籍于1992年1月户籍于1992年1月自河南省洛阳市涧**1-148-201迁入系争房屋。(方之珂)户籍于2006年7月户籍于2006年7月自本市罗秀路******迁入系争房屋。ZHIKE(方之珂)定居美国，户籍注销。2003年7月16日，户籍注销。部门递交《迁户口申请书》，内容为：“本人于2户口申请书》，万士德电子器材有限公司工作，暂住胶州路XXX弄XXX号二楼我姑姑方子珂家。2001年单位为我办理调转，户口从武汉市迁到上海市徐汇区高安户口从武汉市迁到上海市徐汇区高安路**，现经胶州路XXX弄XXX号二楼户主李润祥(系我姑父)同意，本人特提出申请将户口迁入胶州路XXX弄XXX号二楼。户口迁入胶州路******。《户主同意意见书》，即，李润祥同意内侄女方兴的户口迁入胶州路XXX弄XXX号。2003年8户口迁入胶州路****。XX号迁入系争房屋内。许宏毅于20户籍自本市高安路**迁入系争房屋内。屋内。2011年2月21日，李润祥在公安部门户籍于系争房屋内。、承租人、农业户户主同意接受申请人入户意见书》上签名，同意方绍均、李德清二人户口从武汉市迁入胶州路XXX弄XXX号二楼东厢房。201户口从武汉市迁入胶州路******东厢房。常住户口申。常住户口申请表》照顾为由，申请上海市常住户口。2011年户口申请表》，绍钧、李德清二人的户籍自湖北省武汉市汉阳区梅岩村XXX号XXX楼XXX号迁入系争房户籍自湖北省武汉市汉阳区梅岩村******迁入系争房屋内。EIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>2003年7月16日，李润祥(甲方)与方兴(乙方)签署了一份协议书，内容为，为了确保李润祥系争房屋使用权的权益，避免将来产生不必要利益纠纷，双方协议如下：一、方兴是李润祥的内侄女，她的上海户口期限到年底到期，故李润祥同意方兴的户口转入到胶州路XXX弄XXX号，但没户口期限到年底到期，拆迁或其他因素变化户口转入到胶州路****，切事宜)均归李润祥所有，与方兴无关；三、若李润祥户口迁出(如出国等)，房子居住权及支配所有权，永远归李润祥所有，除方兴以外的其他任何户口迁出(如出国等)路XXX弄XXX号。2005年7月11日，李润祥、方之珂(甲方，房东)与许丹纯、方兴(乙方，租赁者)签订了《租赁协议》，约定：甲方将胶州路XXX弄XXX号2楼东厢房一间、小厨房和卫生间出租给乙方，每月租金1，000元；每月的水、电、煤气、有线电视以及扫街费等等均由租赁者支付；唯独交给物业管理的房钱由甲方支付；乙方只有居住房屋的权利，没有决定出售房屋和再出租他人的权利，若房子要拆迁和处理房子只有甲方决定。协议签订后，许丹纯、方兴按约支付1，000元至2018年12月31日。2018年6月25日，李润祥、FANGZHIKE(方之珂)向许丹纯、方兴、李德清、方绍钧寄送《解除〈租赁协议〉通知书》，内容为“方兴于2005年7月提出要租借系争房屋，于是双方签订了《租赁协议》，约2011年，李德清、方绍均来沪借住系争房屋。现我们拟出售系争房屋使用权，故通知你们《租赁协议》于2018年9月30日解除。届时请承租方许丹纯、方兴一家(包括子女许宏毅)及借住于此的李德清、方绍钧夫妇腾空房屋并交还我们，你们违章搭建的阁楼一并拆除。因我们将出售此房屋使用权，故在《租赁协议》终止后，请方兴、许宏毅、李德清、方绍钧将各自的户籍迁出本市胶州路XXX弄XXX号。若你们有意购买上述房屋使用权，可享有以同等条件优户籍迁出本市胶州路****。的房屋租金至今均未收到，望在近日内一并支付”。该份《解除〈租赁协议〉通知书》于2018年6月28日送达方兴。2018年9月25日，方兴、许丹纯信函李润祥、FANGZHIKE(方之珂)，主要内容为，李德清、方绍钧决定最后付款时间定在2019年1月30日，如果不顺利，贷款也要付；为表示履行协议的诚意，方兴、许丹纯愿意在协议签字后支付首付款200，000元。由李润祥为甲方与乙方许丹纯、方兴、李德清、方绍钧签署《承租权转让协议》，内容为，系争房屋承租人李润祥，现居住人许丹纯、方兴、李德清、方绍钧。因李润祥年事已高，现经双方友好协商，甲方以较低总价2，300，000元转让承租权，考虑到乙方实际情况，2，300，000元赠与和分配方式如下：1、李润祥分得1，100，000元；2、赠与方绍尹分得600，000元(方之珂的大哥)；3、赠与方绍均分得600，000元(方之珂的堂弟)；故甲方决定以1，700，000元转让承租权给乙方，具体操作如下：一、本协议双方签订后，乙方(指定方兴、许丹纯为付款人)付给甲方首款200，000元，作为本协议的定金；二、乙方最迟在2019年1月30日前筹齐全款，乙方筹齐款后，即通知甲方，并再付款500，000元给甲方；三、甲方在上款入账后三日内，须配合乙方办理在有关部门变更承租人为乙方等相关手续和在派出所办理户口迁出手续；四、在办完第三条全部手续当天(若银行休息顺延)，乙方支付甲方余款1，000，0户口迁出手续；乙方付清全部款项，本协议终止；五、本协议为双方协商之最终协议。乙方未按规定付款为违约，甲方未办完第三条的全部手续而中止协议为违约，违约方须承担违约责任。李润祥在该份协议上签名，落款时间为2018年10月8日。许丹纯、方兴、李德清、方绍钧也在协议上签名，落款时间为2018年9月27日。协议签订后，因方兴、许丹纯未履行付款义务，该份协议未履行。一审法院庭审中，李润祥、FANGZHIKE(方之珂)表示愿意继续履行该份协议，许丹纯、方兴、李德清、方绍钧则表示不同意按协议履行。系争房屋现由许丹纯、方兴、许宏毅、李德清、方绍钧五人居住。一审法院审理中，双方对2019年1月1日之后房屋使用费的标准未能达成一致，经李润祥、FANGZHIKE(方之珂)申请，一审法院委托上海国城土地房地产估价有限公司对系争房屋的市场租金进行估价，估价结果为：2019年1月1日至现场查勘日(2019年12月25日)房地产市场租金为平均月租金4，100元。李润祥、FANGZHIKE(方之珂)遂调整房屋使用费计算标准，要求方兴、许丹纯按该估价结果(以每月4，100元标准计算)支付2019年1月1日至实际返还房屋之日期间的房屋使用费。一审法院认为，方兴户籍迁入是基于其与李润祥于2003年7月16日签署的协议以及许丹纯、方兴与李润祥、方之珂于2户籍迁入是基于其与李润祥于2003年7月16日签署的协议以及许丹纯、权利，没有居住权，系争房屋的居住权及支配所有权，归李润祥所有。如方兴不签署上述协议，方兴户籍不可能迁入系争房屋。李德清、方绍钧户籍也是基于需要方兴照顾，投靠子女为由迁入。上述三人户户籍不可能迁入系争房屋。，并不享有系争户籍也是基于需要方兴照顾，于出生后就报入系争房屋，但户籍迁入均属于照顾帮助性质，定监护人的监护而独立生活，因其监户口虽于出生后就报入系争房屋，有居住权，故许宏毅对系争房屋亦不享有居住权。应该指出的是，李润祥出于帮助，同意方兴、李德清、方绍钧三人户籍迁入，方兴、李德清、方绍钧对此应当心存感激，但方兴、李德清、方绍钧三人户籍迁入后，又对系户籍迁入，居住权，显，居住权诚实信用之原则。李润祥、FANGZHIKE(方之珂)与方兴、许丹纯于2005年7月11日签订的《租赁协议》，系当事人真实意思表示，与法不悖，双方均应恪守。《租赁协议》仅约定了租金标准、双方各自的权利义务，但对租赁期限没有约定。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，可以视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。李润祥、FANGZHIKE(方之珂)于2018年6月28日向方兴、许丹纯送达《解除〈租赁协议〉通知书》，通知方兴、许丹纯《租赁协议》于2018年9月30日解除，已经给予方兴、许丹纯三个月的合理期限，故《租赁协议》于2018年9月30日解除。《租赁协议》解除后，方兴、许丹纯应当及时搬离租赁房屋，将房屋交还给李润祥、FANGZHIKE(方之珂)，继续使用房屋的，应当支付房屋使用费。李润祥、FANGZHIKE(方之珂)主张按系争房屋的市场租金标准计算房屋使用费，合法有据，一审法院予以采纳，方兴、许丹纯应自2019年1月1日起至实际返还房屋之日止按市场租金标准支付房屋使用费。《租赁协议》解除后，许宏毅、李德清、方绍钧占有使用系争房屋的前提条件已不复存在，许宏毅、李德清、方绍钧作为房屋实际使用人，亦负有向李润祥、FANGZHIKE(方之珂)腾退房屋的义务。综上，方兴、许丹纯、许宏毅、方绍钧、李德清以其对于系争房屋也有居住权否认方兴、许丹纯与李润祥、FANGZHIKE(方之珂)之间存在租赁合同法律关系，并拒绝在《租赁协议》解除后搬离系争房屋、支付房屋使用费，无事实和法律依据，一审法院不予采信。据此，一审法院判决如下：一、李润祥、FANGZHIKE(方之珂)与方兴、许丹纯就系争房屋所签订的《租赁协议》于2018年9月30日解除；二、方兴、许丹纯、许宏毅、方绍钧、李德清应于判决生效之日起十日内腾空迁出系争房屋，将上述房屋交还给李润祥、FANGZHIKE(方之珂)；三、方兴、许丹纯应于判决生效之日起十日内向李润祥、FANGZHIKE(方之珂)支付2019年1月1日起至实际房屋返还之日止的房屋使用费，按照每月4，100元计算。本院二审期间，方兴、许丹纯、许宏毅向本院提交二份证据，证据一：方兴向静安置业物业管理有限公司缴纳物业费的账单凭证复印件，证明方兴是系争房屋的共同居住人。证据二：一审法院(2019)沪0106民初29387号一案的相关诉讼材料，证明李润祥曾经以买卖房屋买卖合同纠纷起诉方兴、许丹纯、许宏毅、方绍钧、李德清，后因证据不足而主动撤诉。李润祥、FANGZHIKE(方之珂)对上述二份证据的真实性予以认可，但不认可其关联性。方绍钧、李德清对上述二份证据的真实性、合法性、关联性均予认可。方绍钧、李德清向本院提交证据常住人口登记表(摘抄)，证明方绍钧、李德清迁入户口的理由是离退休，并不是一审法院认定的基于需要方兴照顾。李润祥、FANGZHIKE(方之珂户口的理由是离退休，予以认可，但不认可其关联性。方兴、许丹纯、许宏毅对上述证据的真实性、合法性、关联性均予认可。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的焦点是方兴、许丹纯、许宏毅、方绍钧、李德清对系争房屋是否享有居住权。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，协议书、《租赁协议》系方兴与李润祥的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。上述两份协议均明确约定方兴只有居住房屋的权利，没有居住权，系争房屋的居住权及支配所有权，永远归李润祥所有，故方兴、许丹纯对系争房屋不享有居住权。许宏毅的户口因出生报入系争房屋，其监护人方兴、许丹纯对系争房屋不享有居住权，故许宏毅对系争房屋并不享户口因出生报入系争房屋，申报常住户口的申请理由是退休后需要方兴照顾，经户主李润祥同意后，才将其户籍迁入系争房屋，故李德清、方户口的申请理由是退休后需要方兴照顾，对租赁期限没有约定或者约定户籍迁入系争房屋，定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。李润祥、FANGZHIKE(方之珂)于2018年6月28日向方兴、许丹纯送达《解除〈租赁协议〉通知书》，通知方兴、许丹纯《租赁协议》于2018年9月30日解除，已经给予方兴、许丹纯三个月的合理期限，故一审法院认定《租赁协议》于2018年9月30日解除，并无不当，本院予以维持。《租赁协议》解除后，方兴、许丹纯应当及时搬离租赁房屋，并支付继续使用房屋的使用费，故一审法院按市场租金标准要求方兴、许丹纯支付2019年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，并无不妥，本院予以认可。《租赁协议》解除后，许宏毅、李德清、方绍钧占有、使用系争房屋的前提条件已不复存在，为避免累诉，一审法院根据当事人的申请和案件需要，依法追加许宏毅、李德清、方绍钧为本案第三人，在本案中一并处理合同解除后的纠纷，据此判令上述三人腾空迁出系争房屋，于法有据，本院予以认同。综上，方兴、许丹纯、许宏毅、方绍钧、李德清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，645元，由上诉人方兴、许丹纯负担；上诉人方绍钧、李德清预交的二审案件受理费人民币1，645元予以退回。本判决为终审判决。审判长 余 艺审判员 彭 辰审判员 张常青二〇二〇年十二月二十二日书记员 姜晓洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……