河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终4349号上诉人（原审被告）：宋光明，男，汉族，1989年3月16日出生，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：褚华伟，周口市沈丘县言正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：姚梦辉，男，汉族，1999年11月20日出生，住河南省睢县。委托诉讼代理人：孙海峰，河南恪信律师事务所律师。上诉人宋光明因与被上诉人姚梦辉房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省沈丘县人民法院（2020）豫1624民初2247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋光明的委托诉讼代理人褚华伟，被上诉人姚梦辉及其委托诉讼代理人孙海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宋光明的诉讼请求：1、请求依法撤销沈丘县人民法院（2020）豫1624民初2247号民事判决书，依法改判上诉人不承担返还购房款的责任，或将本案依法发回重审；2、本案的一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人宋光明从来未曾与被上诉人姚梦辉签订过任何的房屋买卖协议，上诉人不是本案的适格被告；上诉人宋光明曾是以宋礼斌为代表人的沈丘碧水明珠公司的销售员工，每月有固定的工资和提成收入，但上诉人并不是碧水明珠的负责人或者实际出资人，对碧水明珠项目也不享有任何的出资资本和出售条件，案涉房屋的实际出资人和项目负责人均系案外人宋礼斌，故本案中认定上诉人系房屋买卖人和出售人的身份明显错误，上诉人的的诉讼主体资格明显不适格。二、本案中上诉人的收款行为系职务行为，依法也应当承担任何的返还责任，上诉人在担任沈丘碧水明珠销售顾问期间，确实依职权收了被上诉人的购房款，但上诉人履行的系职务行为，所收款项也如数交付于沈丘碧水明珠或其开放负责人，上诉人仅仅是被雇佣的其中一名销售员工，根本不应当对公司或者实际开发人对外的纠纷承担任何的责任。三、一审程序违法、认定事实错误，依法应发回重审；本案在上诉人收到诉讼手续后，上诉人一直被告知该案件需要调解，上诉人基于被告知的情况，也明确反驳自己不是适格被告，调解可以，但上诉人不应承担任何责任，但本案却在上诉人不知情并没有依法陈述事实与理由的情况下作出缺席判决，故一审判决存在明显的程序瑕疵，应依法予以纠正。综上，请求二审法院依法对一审的错误判决予以纠正，以彰显法律之公平公正。被上诉人姚梦辉辩称，一、一审法院作出的案涉商品房买卖合同无效，宋光明全额退还姚梦辉购房款并支付利息的判决，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。首先，“沈丘碧水明珠”房产项目，即没有合法的国有土地使用规划和建设工程规划，更没有商品房预（销）售许可证，该房产项目的开发建设严重违反土地和城乡建设管理法律法规，系“五证”均无的违法建筑，属于“小产权房”性质。根据法律规定，商品房销售时应当持有国有土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证，并在房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。本案中，宋光明向姚梦辉销售案涉房屋时没有提供上述证明文件，且在商品房买卖合同上加盖“沈丘碧水明珠售房合同专用章”印章的单位也不存在。由此可见，“沈丘碧水明珠”房产项目的开发建设及销售不符合法律、行政法规的规定，双方签订的商品房买卖合同无效。其次，宋光明向姚梦辉销售案涉房屋时明确表示“沈丘碧水明珠”房产项目系其个人开发，并承诺负责为姚梦辉办理房产证。为此，姚梦辉先后支付购房款163,000元和办理房产证费用20,000元，合计183,000元。以上款项均由宋光明个人收取并出具收款凭证，宋光明从未向姚梦辉表明其仅是沈丘碧水明珠公司雇佣的销售员工，且经查询国家企业信用信息公开系统，根本不存在沈丘碧水明珠公司这一房地产开发企业。由此可见，宋光明诉称的案涉房屋是宋礼斌实际出资的沈丘碧水明珠公司开发建设，其收取房款的行为系职务行为的辩解理由明显虚假。以上事实说明，宋光明确系案涉房屋的出售人，是本案一审适格的被告。一审法院基于宋光明与姚梦辉签订商品房买卖合同并收取购房款和办证费用的基本事实，作出宋光明全额退还姚梦辉购房款并支付利息的判决，认定事实清楚，适用法律正确。二、宋光明经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院据此作出缺席判决符合法律规定。根据我国民诉法第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案在姚梦辉起诉后，一审法院依法向宋光明送达了开庭传票、举证通知书等诉讼材料。但宋光明经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对自己诉讼权利的放弃，一审法院据此作出缺席判决符合法律规定。综上，被上诉人姚梦辉请求法庭在查明事实的基础上，依法驳回宋光明的上诉，维持一审判决。姚梦辉向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原告与被告签订的《沈丘碧水明珠售房合同》无效；2、请求依法判令被告返还原告购房款及办理房屋产权证费用共计183,000元，并支付自交款之日起至实际返还之日止的利息（2019年8月19日之前，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日至实际履行之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计18,300元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月29日，被告宋光明以沈丘碧水明珠的名义与原告姚梦辉签订商品房买卖合同，合同约定原告购买沈丘碧水明珠房产一幢11层东户11-1号的房屋一套，建筑面积126平方米，总房款28万元。该合同加盖有“沈丘碧水明珠售房合同专用章”，原告姚梦辉和被告宋光明签字。2018年5月24日原告向被告交付30,000元购房订金，2018年5月29日原告向被告交付120,000元购房款，2018年11月2日原告向被告交付13,000元购买储藏室款，2018午12月21日原告向被告交付20,000元办理房产证费用，以上款项共计183,000元。此后原告要求被告办理房产证，被告一直未予办理，经原告查询沈丘碧水明珠项目并未登记注册，该房屋没有办理商品房预售许可证。原告要求被告退还所收款项，被告至今没有退还。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，原告姚梦辉与被告宋光明签订的商品房买卖合同涉及房屋没有取得商品房预售许可证，应当认定该合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”，因被告宋光明故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效，买受人姚梦辉请求返还已付购房款及利息，依法应予支持。被告宋光明经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼是对其抗辩权的放弃。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、确认原告姚梦辉与被告宋光明签订的商品房买卖合同无效；二、被告宋光明于判决生效之日起十日内退还原告姚梦辉购房款183,000元及利息（其中30,000元从2018年5月21日起、120,000元从2018年5月29日起、13,000元从2018年11月2日起、20,000元从2018年12月21日起至付清款之日止，2019年8月19日以前的利率按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日以后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率报价利率计算）。以上款项可汇至沈丘县人民法院账户，开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司沈丘迎宾大道支行，账户名：沈丘县人民法院，民事款账号：94100601002505890510002。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,160元，保全费1,520元，由被告宋光明负担。经二审庭审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、宋光明是否与姚梦辉签订房屋买卖协议，宋光明是否是本案适格被告；二、宋光明的收款行为是否是职务行为，应否承担返还责任；三、一审程序是否合法。关于焦点一，结合本案事实，涉案的商品房买卖合同上加盖有沈丘碧水明珠售房合同专用章和姚梦辉、宋光明的签字，经国家企业信用信息公开系统未查询到沈丘碧水明珠公司的存在，上诉人宋光明亦未向法庭提交沈丘碧水明珠公司的工商登记信息证明沈丘碧水明珠公司实际存在，加之涉案的购房款等费用均由宋光明个人收取并向姚梦辉出具收款凭证，据此足以认定宋光明与姚梦辉签订有房屋买卖协议，一审法院认定宋光明为本案适格被告并无不当。关于焦点二，首先，由于沈丘碧水明珠公司并不存在，上诉人宋光明个人收取购房款等费用的行为应认定为其个人行为非职务行为。其次，上诉人宋光明故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致涉案的房屋买卖协议无效，被上诉人姚梦辉请求上诉人宋光明返还已付购房款及利息于法有据，应予支持。关于焦点三，上诉人宋光明经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对自己诉讼权利的放弃，一审法院缺席判决并无不当。综上所述，上诉人宋光明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,960元，由上诉人宋光明负担。本判决为终审判决。审判长  王红飞审判员  胡体兵审判员  杜文杰二〇二〇年十二月二十三日法官助理申亮亮书记员李琮