广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终1495号上诉人（原审被告）：梅州大百汇品牌产业园有限公司，住所地：广东省梅州市。法定代表人：欧晓东，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱灵谱，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨涛，男，汉族，1979年1月24日出生，住所地：广东省揭阳市榕城区。被上诉人（原审原告）：黄颖丽，女，汉族，1990年7月18日出生，住所地：广东省梅州市梅江区****办事处金山东街村麻子岗一村民小组。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：丘国中，广东义致律师事务所律师。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄婷丽，广东义致律师事务所实习律师。上诉人梅州大百汇品牌产业园有限公司因与被上诉人杨涛、黄颖丽房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初2802号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人梅州大百汇品牌产业园有限公司的委托诉讼代理人朱灵谱，被上诉人黄颖丽、杨涛的共同委托诉讼代理人丘国中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梅州大百汇品牌产业园有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、合同约定交付期限届满前，涉案房屋已满足合同约定交付条件。双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。”；涉案房屋于2018年6月27日取得建设工程竣工验收备案证明文件，并于2018年8月10日取得房屋测绘报告，均在合同约定的交付时间即2018年12月31日之前。因此，涉案房屋在交付期限前已经满足了合同约定的交付条件。二、被上诉人未能证明涉案房屋在合同约定的交付时间存在严重影响居住的质量问题。被上诉人在一审时提交的微信聊天记录、房屋照片、视频等均形成于2019年7月以后，其只能证明涉案房屋在2019年7月以后的状况，并不能进而推断涉案房屋在合同约定的交付时间(即2018年12月31日)存在质量问题。此外，上述证据也只能证明涉案房屋存在质量瑕疵，并不能证明存在严重影响居住的质量问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，被上诉人不能证明涉案房屋在合同约定交付时间存在严重质量问题，其举证不能的后果应当由被上诉人承担。三、涉案房屋满足合同约定的交付条件，也不存在影响居住的质量问题，且上诉人在交付期限前已提前通知被上诉人收楼，被上诉人因自身原因无正当理由拒绝接收房屋，应当视为办理交付手续的期限届满之日(即2018年12月31日)商品房已经交付。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定：“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。”涉案房屋在合同约定交付日期前已经取得竣工验收登记备案表、房屋测绘报告，也不存在房屋主体结构质量不合格以及房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，符合合同约定以及法定的交付条件。因此，被上诉人无权拒绝接收房屋，并应当视为办理交付手续的期限届满之日(即2018年12月31日)已经交付房屋，故上诉人无需承担逾期交付房屋的违约责任。综上所述，请法院依法裁决，支付上诉人的上诉请求。被上诉人杨涛、黄颖丽答辩称：1、涉案房屋是精装修房而不是毛坯房，双方签订的《商品房买卖合同》第九条针对的是毛坯房的法定交付条件，根据双方合同附件十一《补充协议》第六条第三项第二点的约定，对于装修质量问题应在修复后进行交付，但是上诉人一直未进行修复，直至被上诉人提起上诉后很长时间才修复完毕，被上诉人认为一审认定上诉人违约是正确的。2、一审法院只按房价2%的约定判决上诉人支付逾期交付房屋违约金，而合同中该条款明显是格式条款，本不应具有法律效力，但是考虑到尽快解决纠纷，被上诉人没有提起上诉。综上，被上诉人认为应驳回上诉人的上诉，请求二审法院维持原判。一审原告杨涛、黄颖丽向一审法院起诉请求：1、被告支付给原告逾期交付违约金51539.2元（暂计至2019年10月15日;此后至被告完成涉案房屋的装修修复义务并将房屋交付给原告之日起的违约金,按房屋总价、以日万分之一标准另计）。2、被告限期修复涉案房屋未完成的装修项目直至符合约定的装修标准为止（具体应修复范围以现场勘验确定的范围为准）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2018年7月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于梅州市梅江区芹洋半岛百汇·嘉印一期A地块别墅区***幢***房（以下简称涉案房屋）。对涉案房屋已满足主体结构验收合格的交付条件，2018年11月30日，被告已通知原告收（验）涉案房屋，合同约定原告在2018年12月31日就可以入住使用完成精装修的涉案房屋，及双方因精装修出现质量问题，被告本案审理期间，已对涉案房屋的装修进行了修缮等事实，双方均无异议，一审法院予以认定。庭审中，原告主张涉案房屋为精装修房，被告不仅要提供主体结构验收合格的房屋，还应确保房屋装修符合合同约定。但由于涉案房屋装修存在严重质量问题，被告尚未完成修复义务并将具备正常居住使用功能的房屋交付给原告使用，其行为实质上属于逾期交付的违约行为。根据双方签订的合同第十二条规定，被告应向原告支付违约金。截止至2019年10月15日止，被告应支付的违约金为51539.2元（1795791元×万分之一/日×287日，注：自2019年1月1日逾期日至2019年10月15日为287日）。被告则抗辩涉案房屋在交付期限届满前已经满足了交付条件，且已提前通知原告前往查验收楼，至于原告主张的所谓质量问题，属双方《商品房买卖合同（预售）》第十一条“除地基基础和主体结构外的其他质量问题”。因此，通知原告办理交接手续之日视为已经交付房屋，无需对原告拒绝接收房屋的行为承担逾期交付的违约责任；同时，被告也已完成了对涉案房屋的修复义务。至于原告主张逾期交付违约金标准毫无事实和法律依据。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第七条约定：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。”。即使被告存在逾期交付行为，应承担的违约金也应按照上述约定为每日万分之一，且逾期180日后原告还要求继续履行合同的，违约金总额不超过房价的2%。双方各持己见，案经一审法院调解无效。诉讼中，原告于2019年12月10日向一审法院提交司法鉴定申请书，请求对涉案房屋进行如下司法鉴定：1.对涉案房屋的室内装修是否存在质量问题，及是否达到双方签订的《商品房买卖合同》约定的装修交付标准进行司法检测鉴定；2、如存在上述质量问题或未达到合同约定的装修交付标准的情况下，对涉案屋进行修复所需的修复费用进行司法评估鉴定。对此，一审法院依法中止本案审理，依法进行委托检测、评估鉴定程序，但在委托检测、评估评鉴定期间，原告于2020年5月18日向一审法院提交终止司法鉴定申请书，以被告在案件审理期间，为掩盖其装修质量不符合交付标准的事实，已擅自对涉案房屋的装修进行了修缮，目前涉案房屋装修现状己无法反映起诉之时的装修情形，按现状继续进行鉴定己难于进行为由。请求终止申请的司法检测、评估鉴定，并要求仍以起诉时的装修存在严重瑕疵的事实对本案作出判决。一审法院核准后恢复案件的审理，受托鉴定机构也于2020年6月12日给一审法院邮寄了退案函。另，一审法院为此于2020年5月22日约同原、被告双方到涉案房屋现场进行指认、勘验、拍照和录像，并作了现场勘验笔录；勘验笔录中，对涉案房屋装修存在质量问题，已对存在问题进行维修、整改，及原告仍未入住使用涉案房屋的事实，双方均无异议。另，在第二次的庭审中，原告对诉请中第二项请求：“被告限期修复涉案房屋未完成的装修项目直至符合约定的装修标准为止”变更为请求被告将涉案房屋交付给原告。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿基础上签订，且是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，一审法院予以确定。双方的买卖合同关系成立，依法受法律保护。涉案房屋室内精装修未达到合同约定的交付条件的事实，有原告提交的《商品房买卖合同》，涉案房屋起诉前现状照片、现场录像光盘，原告与被告工作人员微信聊天截图，及双方在庭审中的相关陈述等予以证实，因此，涉案房屋因存在装修质量问题导致原告未能如期入住，被告已构成违约的事实确已存在，一审法院予以确认。同时，被告在原告向一审法院提交鉴定申请书后，对涉案房屋室内精装修后出现的质量问题已进行修理、完善的事实，有原告提交的撤回鉴定申请书，一审法院的勘验笔录、拍摄的照片、录像，及双方庭审中的相关陈述等予以证实，一审法院予以确认。本案诉争的焦点：一是被告是否己完成涉案房屋的交付，二是被告是否应承担违约责任以及支付违约金。一、关于被告是否己完成涉案房屋的交付问题。本案双方诉争的是被告对涉案房屋的精装修是否已达到合同约定的交付条件，原告能入住使用的问题，这与被告抗辩的涉案房屋已验收合格符合交付条件是不同的法律事实。上述已确认的相关事实，及被告庭审中陈述涉案房屋的钥匙仍在其控制和支配的，已足以说明涉案房屋未交付的事实。本案中，原告并未主张解除合同，而主张交付涉案房屋，事实清楚，证据充分，符合双方的合同约定和法律的规定，一审法院予以支持。二、关于被告是否应承担违约责任及支付违约金的问题。双方均未提交充分的证据证明被告对涉案房屋完成修复的具体日期，且双方对该修复的效果是否符合交付条件各持己见，但从现场勘验来看，涉案房屋室内的装修已全部完成，且未发现尚不能交付和入住使用的情况，结合本案实际，一审法院认为原告自愿向一审法院提交终止司法鉴定申请书申之日，即2020年5月18日，视为涉案房屋已符合交付条件之日。据此，合同约定2018年12月31的交付日次日至2020年5月18日可交付日期间，被告应承担违约责任及支付违约金；2019年1月1日至2020年5月18日共为501日，按合同约定该期间的违约金为89969元（1795791元×万分之一/日×501日）。根据双方《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第七条“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。”的规定，而该款额89969元已超出涉案房屋总价的2%为35915.82元（1795791元×2%），而原告诉请的该部分标的款51539.2元，也已超出涉案房屋总价的2%为35915.82元的范畴。因此，原告关于违约金诉请部分中的35915.82元，一审法院予以支持，超出部分金额，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告梅州大百汇品牌产业园有限公司应于判决生效之日起5天内，将梅州市梅江区芹洋半岛百汇·嘉印一期A地块别墅区A30幢802房交付给原告。二、被告梅州大百汇品牌产业园有限公司应于判决生效之日起5天内，将支付给原告杨涛、黄颖丽逾期交付房屋违约金35915.82元。三、驳回原告杨涛、黄颖丽的其他诉讼请求如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1088.48元，按规定减半收取544.24元（原告已预交），由原告负担165.24元，被告负担379元。二审期间，双方未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，从被上诉人提交的本案所涉房屋的装修质量问题的现场照片及被上诉人在一审中提出质量鉴定申请后上诉人对涉案房屋进行了修复，被上诉人撤回质量鉴定申请等事实，可以认定本案所涉房屋在交付前存在房屋装修质量问题。双方补充协议约定买受人查验房屋存在除地基和主体外的质量问题的，由出卖人在60天内修复，修复后再行交付。据此，一审判决认定应自通知被上诉人收楼的2018年11月30日至2019年1月30日前应完成修复并交付房屋，可以维持。上诉人没有证据证明在房屋修复后已将房屋交付给被上诉人，一审判决据此认定上诉人应承担按合同约定的标准计算的逾期交房违约金，可以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1088.48元（已由上诉人梅州大百汇品牌产业园有限公司预交），由上诉人梅州大百汇品牌产业园有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 柯 彬审 判 员 孔宁清二〇二〇年十二月八日法官助理 赖志明书 记 员 黄怡芬