湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终13149号上诉人（原审原告）：彭松菊，女，1964年12月15日出生，土家族，住湖南省龙山县。上诉人（原审被告）：湖南千江投资有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放东路**富通大厦**。法定代表人：王春洁，执行董事。委托诉讼代理人：龙泽湘，湖南九门律师事务所律师。上诉人彭松菊与上诉人湖南千江投资有限公司（以下简称千江公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初8459号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人彭松菊上诉请求：一、请求依法改判（2020）湘0102民初8459号民事判决第二项内容为“千江公司以已付购房款387400元为基数。按照日万分之一的标准向彭松菊支付逾期交房违约金，暂从2017年7月1日起计算至2020年5月31日止违约金数额为41296.84元，其后的违约金支付按相同方式计算至实际交房之日止”二、本案上诉费由湖南千江投资有限公司承担。事实与理由:一审法院关于逾期交房违约计算的基数认定是错误的。计算逾期交房的基数应该是彭松菊已经支付的全部购房款387400元，而不是317400元。千江公司多次严重恶意逾期交房，从目前的实际建房情况而言，交房仍是遥遥无期的事情。而彭松菊从2010年1月21日交付第一笔购房款，至今已经过去10余年时间，千江公司不但不积极履行交付义务，还千方百计恶意阻挠交房条件成就，故千江公司严重恶意逾期交房应以彭松菊已支付的全部购房款387400元为基数计算逾期交房违约金。上诉人千江公司上诉请求：一、依法撤销（2020）湘0102民初8459号民事判决，改判驳回彭松菊对千江公司的诉讼请求；二、由彭松菊承担一审及二审案件全部诉讼费。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，千江公司依法不应对逾期交房、逾期办理合同备案与预告登记承担违约责任。一、双方就价格及支付条款等商品房买卖合同的主要条款未能达成一致，合同尚未成立。一审判决依照仅作备案使用的“肖立购房合同”中的违约条款计算违约金是错误的。长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第00501号民事调解书的内容仅系千江公司与湖南司法警官职业学院的合意，本案双方当事人如需按调解书内容执行，彭松菊需根据该调解书条款与千江公司签订书面合同，将调增价格及2017年6月30日的交房时间写入正式商品房买卖合同。因双方当事人并未就调增价格和支付达成一致，正式购房合同没有成立，故本案没有据以判定是否违约的合同依据，上诉人千江公司不应承担逾期交房违约责任。二、彭松菊应于2016年2月6日交清购房款，逾期超过60日的，千江公司有权解除合同，彭松菊未按合同约定付款，千江公司有权解除合同，合同已经达到了解除条件，千江公司无需向彭松菊支付违约金。三、即便按照“肖立购房合同”判定是否违约，该合同附件四第七条第3款第（11）项约定：“出卖人在约定的交房日期前三个月，未能完成建设方、勘察方、设计方、施工方、监理方等五方的联合验收，则交房日期则顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六。”涉案房屋至今尚未通过五方联合验收，故千江公司并不存在逾期交房的情形。四、彭松菊的单位湖南司法警官职业学院对不能交房具有过错，且彭松菊未能举证其实际损失，请求人民法院对千江公司的违约金予以减免。五、彭松菊有73700元缴纳日期为2018年8月27日，即使参照肖立的购房合同，那么根据合同的约定，在彭松菊缴纳完毕全部购房款之前，千江公司有权不支付逾期交房违约金。彭松菊向一审法院提出诉讼请求：1、判令千江公司按照合同约定履行建房交房义务，将房屋竣工验收后交付彭松菊使用；2、判令千江公司向彭松菊退还多收房款3546.3元及资金占用期间的利息（以3546.2元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付从2018年8月27日起至实际退还之日止，暂计算至2020年5月31日为700元）；3、判令千江公司向彭松菊支付延期交房违约金40018.42元（以已付房款387400元为基数，按每日万分之一的标准暂从2017年7月1日起计算至2020年5月31日止，其后的违约金按相同方式计算至实际交房之日止）；4、判令千江公司向彭松菊支付逾期办理预售合同备案与预告登记违约金5320元；5、判令千江公司承担本案全部诉讼费用。彭松菊于2020年8月17日向一审法院撤回第1项诉讼请求。一审法院经审理查明，2012年12月15日，湖南司法警官职业学院与千江公司签订了《千江锦园小区项目团购协议》，双方就湖南司法警官职业学院243户购房户团购“千江锦园小区”项目事宜达成了协议，约定：湖南司法警官职业学院负责做好购房款的收取工作等；千江公司保证按约定的数量、面积向湖南司法警官职业学院提供房源，供其购房户购买，销售价格为2980元/平方米，千江公司确保在2014年10月1日前向湖南司法警官学院的购房户交房，千江公司在取得《商品房预售许可证》后三个月内必须与各购房户签订购房合同。协议还对其他事项进行了约定。彭松菊委托其妹妹彭春艳于2010年1月21日向湖南司法警官职业学院交付购房订金款110000元，于2011年9月22日向湖南司法警官职业学院交付购房款110000元，于2013年12月20日向千江公司支付购房款83700元，于2014年3月31日向千江公司支付购房款10000元，2018年8月27日彭松菊向千江公司支付购房款73700元。共计支付购房款387400元，千江公司在庭审中确认彭松菊已交购房款387400元。因千江公司拒绝与湖南司法警官职业学院单位购房户签订商品房买卖合同以及办理商品房预售登记等，湖南司法警官职业学院于2015年3月26日向长沙市中级人民法院提出诉讼，长沙市中级人民法院于2017年1月19日作出（2015）长中民三初字第00501号民事调解书，内容为：一、千江公司同意于2017年6月30日前向团购该项目商品房的214名购房户交房（部分购房户已退订），但因政府部门规范手续的原因延期，交房时间相应顺延；二、双方由审计确定成本价后，计算亏损金额，在通过其他措施不能减亏的前提下，由湖南司法警官职业学院协助千江公司做购房户工作，确定购房单价适当减轻千江公司的亏损；三、千江公司确保项目后续资金；四、在本协议签订之日起三日内千江公司和全体团购户到房产管理部门开始办理合同备案和预告登记手续，二个月内办结，但因政府审批延期，办结时间相应顺延，同时湖南司法警官职业学院向长沙市中级人民法院申请解除对相应房屋的冻结。备案的合同以购房户肖立与千江公司签订的《长沙市商品房买卖合同》为准，其中购房价格的约定不妨碍执行本协议第二条。网签条款与调解书不符合的，以本调解书为准。另外，该民事调解书所附附件载明彭松菊认购“千江?锦园小区”1栋901号房屋，房屋面积128.81平方米。2016年1月29日，千江公司（出卖人）与肖立（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为坐落于芙蓉区××路××号××幢××层××号房屋，建筑面积130平方米；单价2980元每平方米，房价387400元；出卖人应当在2016年12月18日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合已经竣工验收通过（此处的竣工验收指建设房、勘察方、设计方、施工方、监理方等五方联合验收）；逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付已付房款万分之一的违约金；自本合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记，如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，买受人有权选择解除合同，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人向买受人支付10元／日的违约金。合同还对其他事项进行了约定。2018年9月3日，彭松菊购买的位于芙蓉区××路××号××栋××号房屋办理了不动产登记证明,编号为湘（2018）长沙市不动产证明第0287241号,该不动产登记证明上载明该房屋建筑面积为128.81平方米。一审法院认为，彭松菊就诉争房屋向千江公司交纳购房款，千江公司出具相应收据，可以认定双方存在事实上的房屋买卖合同关系。长沙市中级人民法院2017年1月19日作出的（2015）长中民三初字第00501号民事调解书已经发生法律效力，且已进入强制执行阶段。该调解书涉及彭松菊等第三人的权利义务，彭松菊以办理预告登记等行为表明其接受该调解书相关条款内容的约束，故该调解书内容对彭松菊与千江公司均具有法律约束力，双方应依法履行该调解书所确定的权利义务。关于多收取房款及资金占用利息。根据合同约定，彭松菊所购买房屋的总价款为人民币383853.8元（2980元*128.81平方米），彭松菊实际支付人民币387400元。彭松菊在合同约定价款外多付的人民币3546.2元，千江公司应予返还。对于该笔款项的资金占用利息，应自彭松菊主张权利时即2020年7月16日起开始计算，对超出此范围的利息，一审法院不予支持。关于逾期交房违约金。依据长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第00501号民事调解书，千江公司应在2017年6月30日前向彭松菊交房，千江公司未能在上述确定的日期交付房屋应承担违约责任。违约责任可以依照千江公司与肖立签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的违约条款认定。彭松菊在2017年1月19日之前共支付购房款人民币313700元，经一审法院计算，至2020年5月31日止，千江公司应支付违约金为人民币33440.42元，彭松菊要求千江公司对2018年8月27日支付的购房款人民币73700元自2017年7月1日起按每日万分之一的标准给付违约金，该请求无合同依据，故对彭松菊要求千江公司支付延期交房的违约金人民币40018.42元（以已付房款人民币387400元为基数，按每日万分之一的标准暂从2017年7月1日起计算至2020年5月31日止，其后的违约金按相同方式计算至实际交房之日止）的诉讼请求，一审法院部分予以支持。关于逾期办理预售合同备案与预告登记的违约金。长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第00501号民事调解书确定“在本协议签订之日起三日内湖南千江投资有限公司和全体团购户到房产管理部门开始办理合同备案和预告登记手续，二个月内办结”，因此千江公司应于2017年3月21日前为彭松菊办理合同备案和预告登记手续，但千江公司迟至2018年9月3日才为彭松菊办理预告登记手续。依照千江公司与肖立签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的违约条款，千江公司应按每日10元的标准向彭松菊支付逾期办理预售合同备案与预告登记违约金，经一审法院计算该违约金为人民币5310元。故对彭松菊要求千江公司支付逾期办理预售合同备案与预告登记的违约金人民币5320元的诉讼请求，一审法院部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审判决：一、湖南千江投资有限公司于本判决生效之日起十日内向彭松菊退还多收房款人民币3546.2元及支付相应利息（以人民币3546.2元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2020年7月16日起计算至实际退还之日止）；二、湖南千江投资有限公司于本判决生效之日起十日内向彭松菊支付逾期交房违约金人民币33440.42元（从2017年7月1日起至2020年5月31日止的违约金）；湖南千江投资有限公司以人民币313700元为基数从2020年6月1日起按日利率万分之一标准向彭松菊支付逾期交房违约金至实际交房之日止；三、湖南千江投资有限公司于本判决生效之日起十日内向彭松菊支付逾期办理合同备案、预告登记的违约金人民币5310元；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回彭松菊的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币1040元，因适用简易程序减半收取人民币520元，由湖南千江投资有限公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明：千江公司（出卖人）与肖立（买受人）签订的《长沙市商品房买卖合同》第八条“交付时间及条件”中约定，若买受人未能按时付款，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。同时该合同附件四《合同补充协议》中约定，由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或买受人未付清房款（含未取得足额贷款）、物业维修基金相关税费及合同约定的违约金（若有）等因买方原因合同未备案等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人不承担由此造成延期交房的违约责任。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，结合庭询以及双方诉辩情况，本案二审争议焦点为：千江公司是否应当向彭松菊支付逾期交房违约金和逾期办理合同备案、预告登记违约金。关于千江公司是否应当向彭松菊支付逾期交房违约金和逾期办理合同备案、预告登记违约金的问题。本院认为，彭松菊就诉争房屋向千江公司交纳购房款，千江公司出具相应收据，可以认定双方存在事实上的房屋买卖合同关系。一审法院根据已经发生法律效力且已进入强制执行阶段的（2015）长中民三初字第00501号民事调解书认定千江公司应当依照其与肖立签订的《长沙市商品房买卖合同》中约定的违约条款向彭松菊承担相应的违约责任并无不当。千江公司上诉称其与肖立在合同补充协议中约定，若出卖人在约定的交房日期前三个月，未能完成五方联合验收，则交房日期顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六，千江公司至今尚未完成五方联合验收，交房日期应顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六，因此千江公司并未逾期交房。对此，本院经审查认为，从2008年8月21日湖南司法警官职业学院与千江公司签订《定向开发建设住宅小区协议书》，到2012年12月15日湖南司法警官职业学院与千江公司签订《千江锦园小区项目团购协议》，到2016年1月29日肖立与千江公司签订《长沙市商品房买卖合同》，双方约定应在2016年12月18日前交房；再到本案诉讼，先后经过了10余年时间，千江公司均未积极协调和沟通完成五方验收，怠于履行相关义务，阻止交房条件成就。同时，千江公司在已具备商品房预售合同备案条件的情况下，未积极履行备案义务，甚至在经过人民法院出具调解书后仍未履行备案义务，已构成违约。故一审判决认定千江公司逾期交房及逾期办理预售合同备案，并判令其支付逾期交房及逾期办理预售合同备案违约金，并无不当。关于逾期交房违约金的数额。湖南司法警官职业学院与千江公司商品房销售合同纠纷一案的民事调解书确定的交房时间为2017年6月30日，彭松菊作为该案当中的团购户之一，该民事调解书确定的内容对本案彭松菊、千江公司双方均有法律效力。但根据肖立与千江公司签订的合同，在买受人未交足房款时，出卖人有权拒绝交付房屋并不承担延期交房的违约责任。因彭松菊于2018年8月27日交足购房款，且一审法院认定千江公司应向彭松菊退还多收房款人民币3546.2元，并自2020年7月16日起支付相应利息。故本案逾期交房违约金的数额应自2018年8月28日起以彭松菊所付房款总额（即387400元）为基数按照每日万分之一标准计算至2020年7月15日，共计26614.38元（387400×687天×0.0001），2020年7月15日以后的违约金应以退还多收房款后的房屋总价款（即383853.8元）为基数按照每日万分之一标准计算至千江公司实际交房之日止。一审判决本案的逾期交房违约金以313700元为基数，按照每日万分之一标准自2017年7月1日起计算至实际交房之日止，属于事实认定错误，本院予以纠正。关于逾期办理合同备案与预告登记违约金的数额。湖南司法警官职业学院与千江公司商品房销售合同纠纷一案的民事调解书确定的合同备案及预告登记办理时间，对本案双方当事人均具有法律约束力，应视为双方对办理时间达成了新的协议，一审法院据此进行判处较为妥当，应予以维持。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院在此不再赘述。综上所述，千江公司的上诉理由部分成立，本院予以支持；一审判决事实认定错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初8459号民事判决第一、三项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初8459号民事判决第二、四项；三、限湖南千江投资有限公司于本判决生效之日起十日内向彭松菊支付逾期交房违约金26614.38元（从2018年8月28日起至2020年7月15日止的违约金）；湖南千江投资有限公司以383853.8元为基数从2020年7月16日起按日利率万分之一标准向彭松菊支付逾期交房违约金至实际交房之日止；四、驳回彭松菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1040元，因适用简易程序减半收取520元，由湖南千江投资有限公司负担。二审案件受理费2080元，由彭松菊负担1080元，湖南千江投资有限公司负担1000元。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  刘耀武审判员  金新贵二〇二〇年十二月二十二日法官助理黄毕莅书记员王嘉翌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。