江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终3211号 上诉人（原审被告）：江西百视通眼镜有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区上海北路**，统一社会信用代码：91360100343307047N。 法定代表人：杨华太，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：程院中，男，汉族，1984年10月14日出生，身份证住址：江西省鹰潭市余江县，现住南昌市，系该公司员工。 上诉人（原审被告）：杨华太，男，1978年10月2日生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。 被上诉人（原审原告）：夏振中，男，1965年8月11日生，汉族，自由职业，身份证住址：江西省南昌市新建区，现住新建区。 被上诉人（原审原告）：郭永红，女，1967年8月14日生，汉族，新建区财政局职工，身份证住址：江西省南昌市新建区，现住新建区。 上诉人江西百视通眼镜有限公司（以下简称江西百视通公司）、杨华太因与被上诉人夏振中、郭永红房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初2551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭采用阅卷、笔录的形式进行了不开庭审理，本案现已审理终结。 江西百视通公司提出上诉请求：1、请求撤销一审判决并改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、本案2020年2月6日至2020年4月26日租金应当予以减半，应当按40500计取，退还上诉人金额20250元。上诉人停业是无法否认的事实，2020年疫情属于不可抗力，期间损失应当由双方当事人公平负担。2、本案合同应当认定于2020年6月29日解除，上诉人对2020年6月29日以后所谓的“租金”不应承担支付义务。3、被上诉人一审诉请没有要求确认上诉人解除行为无效。4、本案上诉人不应承担违约责任，退还上诉人金额为15000元。综上，请求依法驳回被上诉人诉请。 杨华太未向本院提交书面答辩状。 夏振中、郭永红辩称：疫情期间全国情况都是一样，我的房屋还有贷款，上诉人提出的上诉请求不成立。上诉人系故意违约，没有书面提出解除合同，仅仅向我方邮寄了一把房屋钥匙，我向对方交付了4把钥匙，寄送钥匙的时候也没有说明要解除合同。就算要解除合同，上诉人也应该将房屋恢复原状。综上，上诉人的上诉请求不成立，请求法院依法维持。 夏振中、郭永红向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原审原、被告2019年3月18日签订的房屋《租赁合同》；2、请求依法判令二原审被告立即共同支付拖欠原审原告四个月租金计60000元；3、请求依法判令二原审被告承担违约责任，支付违约金90000元；4、依法判令原审被告承担店铺的清洁人工费3000元；5、本案诉讼费用由原审被告承担。 一审法院认定事实如下：长堎镇解放路商房11-13号Ａ11号门面登记的房屋所有权人为郭永红，两原审原告为夫妻关系。2019年3月18日，夏振中与杨华太、江西百视通公司签订了《租赁合同》一份，约定由杨华太、江西百视通公司租赁位于南昌市新建区房屋；租赁期限约定为2019年3月18日至2024年3月27日；租金约定为：2019年3月18日至2019年3月27日免租金，2019年3月28日开始每年租金为180000元；约定履约保证金为15000元；合同第九条违约责任约定“……（二）本合同履行期间，甲、乙双方必须严格遵守，如因一方原因导致本合同不能履行或一方不履行应尽义务的，均应承担违约责任，即由违约方向守约方赔偿相当于6个月租金的违约金……”。2019年3月22日，杨华太向夏振中账户汇款105000元；同日，夏振中向杨华太出具收条一张，载明收到租房押金15000元。2019年8月31日，杨华太向夏振中账户汇款90000元。2020年7月15日，江西百视通公司将案涉店面钥匙邮寄给夏振中，由夏振中本人签收。2020年1月26日，新建区人民政府发布了《南昌市新建区人民政府关于做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告》，要求“全区各类公共文化场所、旅游景区……及其他娱乐场所暂停开放或营业，全区旅行社暂停经营活动……”。 一审法院认为：夏振中与两原审被告签订的《租赁合同》为双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。一、关于合同是否解除的问题。本院认为，两原审被告向夏振中邮寄店面钥匙并拒付租金，已经以实际行为表示不履行合同，符合合同的法定解除条件，两原审原告现在向一审法院提出解除合同诉讼请求，为行使其合同解除权，一审法院予以支持。合同应自两原审被告收到本案民事起诉状之日解除，即自2020年8月7日开始解除。二、关于租金是否减免的问题。江西百视通公司认为根据《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，应当减少房屋租金。但是，该《意见》中对非国有房屋租金减免的规定，仅是一种鼓励和号召，并不具有强制性，所以在两原审原告不同意减免租金的情况下，江西百视通公司要求减免租金并无事实和法律依据，故一审法院对江西百视通公司提出的减少租金的意见不予采纳。两原审被告已付租金共计180000元，时间为2019年3月28日至2020年3月27日。从未付租金之日（即2020年3月28日）至合同解除之日（2020年8月7日）已过四个月，故一审法院对两原审原告诉请四个月房租60000元予以支持。三、关于是否承担违约责任的问题。江西百视通公司在没有与两原审原告协商一致的情况下，直接通过邮寄的方式归还钥匙并拒付租金，具有违约情形。但是，新冠疫情的爆发，属于不可抗力，根据合同法的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。一审法院认为，政府发布的《南昌市新建区人民政府关于做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告》仅是要求各类娱乐场所关门，而江西百视通公司作为眼镜店，并不在要求关门的范围之内，故新冠疫情的发生并不是江西百视通公司关门的主要原因，违约责任不应全部免除。一审法院综合考虑新冠疫情发生后，出行管控、客源减少等给江西百视通公司的实际经营造成的影响程度，以及江西百视通公司对租金的承受能力等因素，认为赔付违约金应当以已经交纳的15000元保证金为限更为妥当，故对江西百视通公司提出的用已经交纳的15000元保证金抵扣租金的意见不予采纳，对两原审原告提出再行支付90000元违约金的诉请不予支持。四、关于是否应支付清洁人工费的问题。首先，对于诉请的3000元清洁人工费，两原审原告庭审中并未提供存在清理情况、清洁费计算依据等相应证据，应当承担举证不能后果；其次，虽然庭审时江西百视通公司认可遗留了货柜在店内，但也表示两原审原告可以自行处置。一审法院综合考虑变卖货柜费用可用以抵扣搬运费用，以及原审原告举证不能等情况，对两原审原告提出的两原审被告支付清洁费3000元的诉请，不予支持。综上所述，两原审原告的诉讼请求一审法院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、判决夏振中与被告杨华太、江西百视通眼镜有限公司于2019年3月18日签订的《租赁合同》于2020年8月7日开始解除；二、由江西百视通眼镜有限公司、杨华太向郭永红、夏振中支付房屋租金共计60000元；三、由江西百视通眼镜有限公司、杨华太向郭永红、夏振中赔付违约金15000元，与已经交纳的保证金15000元相抵后，不须再另行赔付违约金；四、驳回郭永红、夏振中其他诉讼请求。案件受理费1680元（为已经减半收取数额），由郭永红、夏振中负担1021元，由江西百视通眼镜有限公司、杨华太负担659元。 二审期间，双方均未向本院提交新证据。 双方对一审查明的事实均无异议和补充，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为：本案的焦点为：1、涉案租赁合同解除的时间如何认定；2、上诉人要求减免租金及不予以承担解除合同的违约责任是否有事实和法律依据； 关于第一个争议焦点，两上诉人主张由于疫情原因导致合同目的不能实现，故两上诉人于2020年6月29日腾房并向两被上诉人邮寄的钥匙的时间即为合同解除的时间。首先，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。在认定为不可抗力的情形下，由此导致合同目的不能实现的，当事人享有法定解除权。但行使解除权一方当事人须对不可抗力与合同目的不能实现之间的因果关系进行举证。政府发布的《南昌市新建区人民政府关于做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告》仅是要求各类娱乐场所关门，而江西百视通公司作为眼镜店，并不在要求关门的范围之内，故新冠疫情的发生并不是江西百视通公司关门的主要原因；其次，根据双方签订的租赁合同可以看出，两上诉人在以下情况下可以单方解除合同：1、两被上诉人迟延交付商铺达15日以上的；2、上诉人提前30日书面通知被上诉人，经双方协商一致同意的。从上诉人提交的证据看，上诉人虽向被上诉人归还了涉案房屋钥匙，但未书面通知被上诉人要求解除合同，亦未提供证据证明其要求解除合同的意思表示经被上诉人同意。综上，两上诉人并不具有单方解除合同的法定或约定事由，故上诉人主张双方解除合同的时间以其向被上诉人邮寄钥匙的时间为准，于法无据，本院不予支持。两被上诉人在上诉人逾期交付租金后向法院起诉要求解除合同，一审法院认定涉案租赁合同自两上诉人收到本案民事起诉状之日解除，并无不当。 关于第二个争议焦点，2020年2月以来，突如其来的新冠××疫情，给企业的生产经营确实带来不利影响，涉案房屋为商业经营性房屋，考虑在疫情防控期间承租人对租赁房屋的使用受到一定限制及因疫情带来损失等情况，根据公平原则，法院可以酌情免除上诉人的部分房屋租金。而关于解除合同的违约金，江西百视通公司作为眼镜店，并不在政府要求关门的范围之内，故新冠疫情的发生并不是江西百视通公司关门的主要原因，违约责任不应全部免除。在本案中，一审法院虽未免除上诉人疫情期间部分租金，但在综合考虑新冠疫情发生后，出行管控、客源减少等给江西百视通公司的实际经营造成的影响程度以及江西百视通公司对租金的承受情况等因素，仅酌情认定解除合同的违约金为15000元，可以看出，一审法院已经对江西百视通公司所应承担租金及违约金进行了综合考虑，故江西百视通公司要求减免疫情期间的租金并不予支付解除合同的违约金的上诉请求，不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审法院判决并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1675元（江西百视通眼镜有限公司、杨华太已预缴），由江西百视通眼镜有限公司、杨华太负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 江 审 判 员  沈 莉 审 判 员  陈大奎 二〇二〇年十二月十四日 法官助理  王超迁 书 记 员  钟万友