上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10977号上诉人(原审原告)：上海兴辉置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：宋丽红，董事长。委托诉讼代理人：周家宝，上海沪师律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海金拱门食品有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：吴辉，董事长。委托诉讼代理人：孙鹏，北京德和衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅明珠，北京德和衡(上海)律师事务所律师。上诉人上海兴辉置业有限公司(以下简称“兴辉公司”)因与被上诉人上海金拱门食品有限公司(以下简称“金拱门公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初28093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴辉公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持兴辉公司一审全部诉请。事实与理由：1、兴辉公司要求解除租赁合同，系因麦当劳品牌未给兴辉公司商业体带来客户引流的商业目的。兴辉公司要求解除合同，符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条第1款规定的三个适用条件。2013年，兴辉公司以畸低租金将商铺出租给金拱门公司经营麦当劳，系因寄希望于麦当劳为商业体进行客户引流的商业目的。在合同履行中，因麦当劳品牌未能给兴辉公司商业体带来客户引流的作用，隆宇国际广场关门，商业体改为写字楼经营。兴辉公司商业目的无法实现，故要求解除合同，不存在恶意违约情形。其次，继续以市场价不到20％的租金继续履行合同，对兴辉公司显失公平。兴辉公司若继续履行合同根本无法获益，合同目的根本无法实现。2、金拱门公司租金畸低是客观事实，且本应由其承担的物业费、广告推广费、公共事业维护费等均包括在租金之中。兴辉公司长期无租金收入，无法实现租赁物的价值。3、合同签订当时，金拱门公司修改通用条款第三条，剥夺了兴辉公司基于租赁面积误差超过5％时，据实收取租金的权利，造成金拱门公司无偿使用23.9平方米的租赁面积，如继续履行合同，租金损失将达人民币200万元(以下币种均为人民币)。4、金拱门公司修改了合同通用条款第9条，剥夺了兴辉公司实时监督、监控金拱门公司实际营业情况的权利。兴辉公司无法核实金拱门公司实际营业额，直接影响提成租金的收取。5、金拱门公司在合同显失公平情况下拒绝解除合同，违反诚实信用原则。综上，兴辉公司主张解除租赁合同符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条第1款规定的三个适用条件。6、麦当劳品牌引流的商业目的无法实现，商业体关门改为经营写字楼，继续履行畸低租金对兴辉公司显失公平。根据情势变更原则，兴辉公司也有权解除合同。7、金拱门公司拖欠兴辉公司租金一年多，兴辉公司损失巨大，继续履行合同对兴辉公司显失公平。金拱门公司辩称，不同意兴辉公司的上诉请求。1、兴辉公司援引《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条作为解除租赁合同的依据不能成立。该条规定解除的前提是双方形成合同僵局，且必须满足三个条件。第一，违约方不存在违约恶意违约的情形。第二，违约方继续履行合同对其显失公平。第三，守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。首先，金拱门公司开设的餐厅正常经营，合同履行正常，兴辉公司之前一直收取租金且并未提出任何异议，也没有退回租金。且本案一审后兴辉公司通知金拱门公司变更了租金收款的账户，金拱门公司在抵扣损失后也恢复正常支付租金，故本案情形不符合合同僵局可予解除的规定。2、涉案商铺所在的商业体改为写字楼是兴辉公司的经营策略，与金拱门公司无关。兴辉公司在本案一审期间从未提及该抗辩意见，也没有提供任何证据，金拱门公司有理由怀疑是兴辉公司为了本次上诉特意虚构的情节。到目前为止，金拱门公司所在区域仍然是对外出租的商业体，兴辉公司与其他承租人租赁关系的租赁合同的纠纷与金拱门公司无关，也与本案无关。兴辉公司提起诉讼是其权利，但其强行以金拱门公司拖欠租金、物业费、广告使用费及其他违约行为为由，通过停水、停电、中断餐厅的正常经营，实属恶意，也不存在显失公平的情形。显失公平制度并不是为了消除当事人应承担的商业风险，而是禁止或限制一方当事人获得不符合交易规则而获取的暴利，租金条款不管是价格还是租金内容都是双方意思自治的结果，合同条款的约定修改也并非是金拱门公司一方决定。合同签订后，双方都应当受合同的约束，按约履行合同，自行承担商业风险。对于不同的承租人，兴辉公司都约定了不同的租金标准，足以证明兴辉公司在商业地产租赁上具备成熟经验，面对每个承租人都有针对性地租赁经营策略，并不存在所谓的显失公平的情形。3、金拱门公司一直按约履行租赁合同，不存在《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条中违反诚实信用原则的行为，兴辉公司援引该条作为解除合同依据不能成立。4、兴辉公司依据情势变更原则解除合同也不能成立的，在一审中兴辉公司已明确其解除合同的依据仅为《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定。且情势变更是当事人所无法预见，不属于商业风险的重大变化。而在本案中自金拱门公司开始支付租金以来，每年都向兴辉公司支付提成租金，即实际销售额度超过合同约定，合同约定的销售额标准完全符合兴辉公司签订合同时的预期。本案不属于情势变更，兴辉公司应当按照合同约定继续履行。5、金拱门公司暂时没有支付租金是依据合同抵扣兴辉公司停水、停电产生的违约金，且自2020年11月抵扣完毕后，金拱门公司也已开始继续支付租金。请求驳回上诉，维持原判。兴辉公司向一审法院起诉请求：1、判令解除兴辉公司、金拱门公司之间就上海市静安区恒丰路XXX号一层101-01／101-02、二层201-01／201-02商铺(以下简称“系争商铺”)房屋租赁合同法律关系；2、判令金拱门公司于判决生效之日起五日内腾退系争商铺。一审法院认定事实：2013年7月29日，上海隆宇国际商务广场经营管理有限公司(以下简称“隆宇公司”)作为甲方与上海麦当劳食品有限公司(2017年11月15日更名为金拱门公司)签订《房屋租赁合同》，约定：通用条款第三条第1.2项：本合同所称“计租面积”是指附件一“商铺租赁物业平面图”红线圈定位置的实用面积。如果本合同双方当事人就面积数据存在异议，误差超过正负5％的，甲方可按实计算租金。专用条款中约定：本合同双方当事人就“通用条款”中的相关约定的补充或变更形成如下合意，如本条款中相关补充与“通用条款”及“工程建设协议”有冲突的，以本“专用条款”内容为准。其中第三条修改为：甲方愿意出租、乙方愿意承租本合同附件一红线图中标明的场地(以下简称“租赁物业”)，由乙方改建并用于经营麦当劳餐厅。租赁物业是系争商铺。租赁物业的使用面积一层至少150平方米、二层至少236平方米，共计386平方米。第五条修改为：本合同所订租期为17年，自起租日开始计算，至17年期满为止。甲方最迟应于2013年8月1日向乙方发出进场的书面通知，并将符合进场条件租赁物业交付乙方使用。第七条修改为：甲方同意给予乙方自租赁物业按本合同约定的交付之日起60天的免租装修期，乙方应自免租装修期满次日及餐厅正式开业日中二者较早之日(以下简称“起租日”)起向甲方支付租金。乙方从起租日起按以下方式缴付租金(已包含所有物业服务费、招牌位置占用费和管理费、公共区域及公共通道的使用费等所有费用，以下简称“租金”)：1、保底租金加提成租金：1.1乙方向甲方支付第一年保底租金为550，000元，月租金为45，833元，以后每三年递增5％。……1.2提成租金：若乙方餐厅年销售额(销售额定义详见附件八)超出1000万，取超出部分的8％作为提成租金。……乙方向甲方交付的所有款项(包括但不限于租金及公用事业费用)结算应以税务局制定的相应项目发票为收款凭据。甲方应根据本合同约定于收款之前开具发票，否则乙方有权延缓支付租金及公用事业费用，直至收到发票为止。乙方最迟应在2013年10月1日开业，但条件是租赁物业所在商场内已营业的面积(含乙方租赁物业面积)达到商场总营业面积的55％(含本数)。若商场内已营业的面积未能达55％，则乙方有权推迟开业时间并且不支付租金直至甲方达到上述条件；如乙方仍选择开业，甲方同意在此期间内免收乙方租金。第三十一条修改为：……如乙方发现甲方交付的租赁物业实际面积与约定面积不符(上下超过5％)，乙方可选择：……或(2)终止合同。合同签订后，隆宇公司于2013年8月15日将系争商铺交付金拱门公司使用。2016年2月16日，隆宇公司告知金拱门公司于2016年2月16日起开始支付租金，金拱门公司自2016年2月16日起开始按照合同约定支付租金。2016年6月，隆宇公司作为甲方、金拱门公司(原上海麦当劳食品有限公司)作为乙方、兴辉公司作为丙方签订《隆宇国际商务广场租赁合同(商业)之补充协议》，约定：甲、乙、丙三方经友好协商，就甲方与乙方签订的有关系争商铺《隆宇国际商务广场房屋租赁合同(商业)》订立补充协议如下：一、自2016年6月1日起出租方由隆宇公司变更为兴辉公司；二、乙方承诺并保证作为承租方对丙方继续履行租赁合同；三、乙方根据租赁合同的约定，已向甲方支付的租赁保证金83，333元，由甲方直接支付给丙方，作为乙方履行租赁合同已支付给丙方的租赁保证金。一审法院审理中，双方一致确认金拱门公司支付系争商铺租金至2019年5月31日。一审法院审理中，金拱门公司表示兴辉公司于2019年4月30日对系争商铺采取停水停电措施，强行中止其经营，直至2019年5月25日恢复供水供电，未付租金用以抵扣停水停电产生的违约金。兴辉公司表示金拱门公司经营的餐厅于2019年4月30日遭到不法分子破坏，其才于当日停水停电。金拱门公司表示兴辉公司停水停电与餐厅遭到破坏无关。一审法院认为：隆宇公司与金拱门公司(原上海麦当劳食品有限公司)签订的《房屋租赁合同》，以及隆宇公司、金拱门公司(原上海麦当劳食品有限公司)、兴辉公司签订的《隆宇国际商务广场租赁合同(商业)之补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方应当依约履行。根据上述补充协议，兴辉公司与金拱门公司之间成立房屋租赁合同法律关系。兴辉公司认为金拱门公司支付的租金远低于市场租赁价格，加之系争商铺位广告费、物业费逐年递增，合同目的已无法实现，继续履行合同对兴辉公司显失公平，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定，要求解除租赁合同法律关系。租赁合同中已明确约定了租金标准，系当事人的真实意思表示，在签订租赁合同时，当事人对于租金的涨跌均应有所预见，兴辉公司签订补充协议承继了出租方的权利义务，视为对租金标准的认可，金拱门公司拒绝解除合同未违反诚实信用原则，现兴辉公司以租金明显低于市场标准构成显失公平要求解除合同并腾退系争商铺，无事实和法律依据，法院不予支持。另外兴辉公司提出的因面积差导致了租金差额损失，以及金拱门公司签订合同时利用优势地位等构成显失公平的解除合同的理由均不能成立，法院不予支持。一审法院判决：上海兴辉置业有限公司的全部诉讼请求，不予支持。二审审理中，各方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，兴辉公司、金拱门公司及隆宇公司签订的《隆宇国际商务广场租赁合同(商业)之补充协议》系各方真实意思表示，合法成立并生效，各方均应恪守履行。兴辉公司依据该合同承继隆宇公司所有的合同权利义务，对租金标准、计付方式等约定均系明知且同意。金拱门公司修改的合同条款也是在与隆宇公司签订《房屋租赁合同》时即已形成且双方均按约履行，兴辉公司在签订上述补充协议时亦未对此提出任何异议。现兴辉公司提出因引进金拱门公司未能达到引流效果，且商业体整体改为写字楼，继续履行合同会导致兴辉公司巨大损失为由要求解除合同，本院认为，兴辉公司作为专业的房地产开发经营企业，对商业地产租赁中可能发生的盈亏及存在的风险应是明知的，兴辉公司称其为达引流之目的引进金拱门公司，现商业体整体转型导致合同目的无法实现，继续履行会对兴辉公司产生重大损失，但未提供证据予以证明，亦无法证明涉案合同继续履行对兴辉公司显失公平，故兴辉公司主张适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条第一款之规定解除涉案房屋租赁合同依据不足，不予采信。综上所述，兴辉公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52，190元，由上海兴辉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年十二月二十二日法官助理 张 煜书 记 员 任思琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……