安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8942号 上诉人（原审原告）:谭晓雪，女，1996年12月18日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 委托诉讼代理人：罗超，安徽力澜律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：安徽智尚商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区站塘路**金盛家园**406。 法定代表人：杜明浩,总经理。 委托诉讼代理人：程杨，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许杨清，上海建纬（合肥）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审第三人）：安徽国祯商业运营管理有限公司，住，住所地安徽省合肥市高新区科学大道**国祯大厦**/div> 法定代表人：李效丰，总经理。 委托诉讼代理人：许竟文，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐杰，安徽安泰达律师事务所律师。 原审第三人：合肥国祯置业有限公司，住所，住所地安徽省合肥市蜀山区颐和花园****div> 法定代表人：李效丰，董事长。 委托诉讼代理人：许竟文，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐杰，安徽安泰达律师事务所律师。 上诉人谭晓雪、安徽智尚商业运营管理有限公司(以下简称智尚公司)因与被上诉人安徽国祯商业运营管理有限公司（以下简称国祯商管公司）、原审第三人合肥国祯置业有限公司（以下简称国祯置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初5611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谭晓雪上诉请求：1.撤销原判第五项；2.变更原判第三项为智尚公司赔偿谭晓雪损失130000元(即增加赔偿109740元)；3.判令智尚公司立即支付谭晓雪购买、安装通电设施材料费用29000元；4.本案的全部诉讼费用由智尚公司承担。事实和理由:1.智尚公司应当承担购买、安装通电设施材料费用2900元。提供正常的水电服务,是智尚公司的基本义务。案涉合同第12.1.3款约定“甲方须提供有关部门核准的水、电设施”，智尚公司应当承担购买、安装通电设施材料费用。谭晓雪接收案涉房屋时,案涉房屋为毛坯房,智尚公司未提供基本的水电设施。谭晓雪为尽早营业,经智尚公司同意,自主购买、安装通电设施材料，智尚公司也同意由其承担该费用。因智尚公司是从第三人处承租涉案房屋，谭晓雪协助智尚公司向第三人提交了“用电申请”,并要求第三人支付该2900元。该“用电申请”是谭晓雪为配合智尚公司维权才出具的，不能够突破合同的相对性,也不能导致智尚公司的免于承担该通电设施材料的购买及安装费用。2.智尚公司应赔偿谭晓雪损失130000元。谭晓雪已证明其装修花费131910.74元。涉案合同14.2款虽约定按使用时间折价补偿，但因漏水问题,谭晓雪从一开始就无法正常经营,未使用装修，故本案不应当折价。谭晓雪因涉案合同的解除,已向案外人退费24075元，其损失除装修损失及退费损失外,还包含人力资源、设备折损、期待利益损失等,已超过150000元。根据法律规定及双方合同第14.2款约定，智尚公司应赔偿包含装修损失在内的全部损失，一审法院应判决智尚公司赔偿谭晓雪损失130000元。智尚公司一审拒绝参加庭审,应承担不利法律后果。 智尚公司辩称，1.第三人国祯商管公司停水停电的时间并不长，在智尚公司努力下很快恢复供水供电，未对谭晓雪造成实际损失。且2020年4月10日停电时，国家未同意教育培训机构营业，谭晓雪经营的教育培训机构并未产生经营活动。2.谭晓雪的装修及向案外人退费产生的费用与本案无关，其在上诉中增加的赔偿数额，也不属于二审的审理范围。 国祯商管公司、国祯置业公司辩称，国祯商管公司与智尚公司签订的《租赁合同》，由于智尚公司长期欠付租金，国祯商管公司对其采取停水水电供应、电梯运行等措施。根据合同相对性，一审法院判决智尚公司对谭晓雪承担赔偿义务正确，国祯商管公司、国祯置业公司对此不持异议。国祯商管公司、国祯置业公司针对智尚公司长期拖欠租金已分别向仲裁委及法院提起仲裁和诉讼。 智尚公司上诉请求：撤销原判,改判驳回谭晓雪的一审全部诉讼请求，并判决由国祯商管公司对谭晓雪承担赔偿责任。事实和理由：1.一审法院审理程序错误,本案应中止审理。智尚公司与案外人安徽国祯商业运营管理有限公司在合肥市仲裁委就包括案涉房屋在内的房屋租赁合同纠纷已分别提出仲裁,目前正在审理之中；双方在合肥市蜀山区人民法院的诉讼案件也正在诉调阶段。智尚公司与案外人国祯商管公司之间纠纷的裁判结果应是审理本案的前提和基础，故本案应依法中止审理,并以智尚公司与案外人国祯商管公司之间的案件结论作为依据。2.一审法院认定事实错误,谭晓雪要求赔偿损失于法无据,智尚公司没有违约行为,不应承担违约责任。谭晓雪的损失是由国祯商管公司的侵权行为造成的,其损失不应由智尚公司承担。案外人国祯商管公司以智尚公司欠付租金为由,于2020年4月11日起强制停止包括谭晓雪在内的所有商户的水电、电梯服务,2020年5月3日起对所有商户张贴封条,导致商户无法经营。国祯商管公司的上述行为属于侵权行为,应由其对谭晓雪承担赔偿责任。关于漏水、渗水问题,国祯商管公司出租的房屋大部分从交付时就存在漏水、渗水等问题并一直在维修,但修缮的义务主体应是国祯商管公司,实际修缮也一直是国祯商管公司承担,谭晓雪对此是知情的,故智尚公司不存在违约情形。谭晓雪的不能经营并非是由智尚公司造成，智尚公司在双方合同履行过程中也不存在违约行为,无需承担返还保证金或双倍返还责任。 谭晓雪辩称，1.智尚公司与国祯商管公司的房屋租赁合同纠纷的仲裁案件为独立案件，本案的审理不以该案的审理结果为依据，本案不符合中止审理的情形。智尚公司向谭晓雪承担违约责任后，可在该仲裁案件中主张的损失，本案的审理结果可能是该案的依据，应中止该案的审理。2.智尚公司关于谭晓雪无法经营系因国祯商管公司停水停电等行为导致，其无须承担违约责任的抗辩不能成立。智尚公司与国祯商管公司的纠纷与谭晓雪无关。即使智尚公司不欠付国祯商管公司款项，国祯商管公司的行为违反其与智尚公司的约定，本案也由智尚公司承担的法律责任。屋双方合同明确约定了出租方保证水电通畅、电梯能够使用，交付的房屋符合约定的用途，能够正常开门经营等，谭晓雪已通过《律师函》的形式对智尚公司进行了催告，智尚公司未能履行合同义务构成违约是客观事实。谭晓雪依据合同约定追究智尚公司的责任，有事实及法律依据。即便国祯商管公司存在侵权行为，谭晓雪作为受损方，也有权主张侵权责任或违约责任。3.保证出租房屋不漏水、符合约定的用途是出租方的基本义务。谭晓雪在签订合同时并不知晓涉案房屋漏水，合同签订后，也多次要求智尚公司解决漏水问题，智尚公司事前未告知事后未解决构成根本违约。智尚公司的违约行为已经多起房屋租赁合同纠纷案件查明，可以作为认定本案事实的依据。 国祯商管公司、国祯置业公司辩称，国祯商管公司与智尚公司签订的《租赁合同》，由于智尚公司长期欠付租金，国祯商管公司对其采取停水水电供应、电梯运行等措施。根据合同相对性，一审法院判决智尚公司对谭晓雪承担赔偿义务正确，国祯商管公司、国祯置业公司对此不持异议。国祯商管公司、国祯置业公司针对智尚公司长期拖欠租金已分别向仲裁委及法院提起仲裁和诉讼。 谭晓雪向一审法院起诉请求：1.确认谭晓雪与智尚公司于2019年3月4日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月9日解除；2.判令智尚公司及第三人解除对案涉房屋的封锁，协助谭晓雪搬迁物品，腾空房屋；3.判令智尚公司双倍返还谭晓雪租赁保证金38760元；4.判令智尚公司立即支付谭晓雪购买、安装通电设施材料费用2900元；5.判令智尚公司免除并返还谭晓雪自疫情开始至合同解除日租金15000元；6.判令智尚公司赔偿谭晓雪损失130000元；7.本案的全部诉讼费用由智尚公司承担。 一审法院认定事实：智尚公司由国祯商管公司处承租了位于，二层商2-001等物业，约定租赁期限自2018年10月1日至2026年9月30日及未经出租人书面同意不得将承租房屋全部或部分转租或出借给第三人等。 2019年3月4日，甲方智尚公司（出租方）与乙方谭晓雪（承租方）签订一份租赁合同，约定甲方将国祯广场商业-213号房屋出租给乙方，用于经营乐高机器人，房屋面积为142.5平方米，租期自2019年5月5日至2022年5月4日，甲方于2019年4月1日交付房屋，甲方给予乙方1个月装修免租期，租金约定为2019年5月5月至2020年5月4日68元／平方米、9690元每月……租金按季度计算，乙方应于签订合同当日支付首季度租金，之后租金提前十日支付，甲方指定收款账户“洪晶杭州银行合肥瑶海支行62×××01账户”，乙方签约当日支付保证金19380元，并约定甲方须提供经核准的水、电等设施，保证乙方承租期间可以正常使用房屋，违约责任中约定甲方违约乙方解除合同，甲方双倍返还乙方保证金、乙方装修损失甲方按照使用时间折价补偿。 当日，谭晓雪交付押金19360元，智尚公司出具了收据，注明“两个月押金”。谭晓雪承租房屋后进行了装饰装修用于经营“童创未来机器人”。 2020年4月，国祯商管公司在租赁物处张贴致智尚公司的律师函，内容为要求智尚公司在4月29日前说明承租区域是否存在转租或共用和因智尚公司迟延支付租金、商业管理费、物业费及擅自转租、共用而解除合同及要求5月3日前结清费用、腾空房屋等内容，并对包括案涉租赁物在内的智尚公司租赁物业采取了停水、停电措施。2020年5月3日，国祯商管公司在谭晓雪租赁房屋处刷贴封条。 2020年5月6日，谭晓雪委托律师事务所函告智尚公司，因租赁物渗水、漏水，及智尚公司欠付费用致租赁房屋被停止水电供应、电梯运行及张贴封条，要求智尚公司三日内解决水电供应、电梯运行等，如未能按期履行，则期限届满之日即解除合同。 国祯商管公司陈述案涉租赁物由其进行运营管理并与合作物业公司提供物业服务，其在国祯广场派驻管理人员。 一审法院认为，谭晓雪与智尚公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同履行过程中，案涉房屋被停止水电供应、电梯运行且未能及时恢复，谭晓雪不能合理使用该房屋，其有权解除合同，案涉合同自谭晓雪解除通知到达智尚公司之日起解除，故谭晓雪诉请于2020年5月9日解除合同，该院予以支持。因智尚公司未能按照约定保证租赁物水、电供应及谭晓雪可正常使用租赁物，案涉合同无法继续履行，智尚公司应承担违约责任，谭晓雪要求智尚公司双倍返还保证金38760元，符合双方约定，该院予以支持。谭晓雪要求智尚公司承担损失130000元，但其提供的证据不足以证明其发生装修损失131568元，考虑其确有装饰装修费用及营业损失发生，结合案涉合同履行情况，该院酌定智尚公司承担损失40000元，因已支持谭晓雪要求双倍返还保证金的请求，故智尚公司应另承担损失20620元。谭晓雪要求智尚公司返还其2020年2月至5月租金15000元，但该期间租金谭晓雪自述仅给付15000元，并未按照约定足额支付，该请求不予支持。谭晓雪主张通电设施及安装费用2900元，但提供的用电申请系复印件，且申请对象为国祯置业公司，谭晓雪该项诉请该院不予支持。谭晓雪要求第三人国祯置业公司、国祯商管公司协助其腾空房屋，两第三人亦同意予以配合，该请求予以支持。第三人提出谭晓雪与智尚公司之间转租合同无效，但租赁物所在物业由国祯商管公司管理，其应当及时知晓转租事实，其于2020年4月提出异议，已经超过法定期限。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决：一、谭晓雪与安徽智尚商业运营管理有限公司间的《房屋租赁合同》于2020年5月9日解除；二、安徽智尚商业运营管理有限公司于判决生效之日起十日内双倍返还谭晓雪保证金38760元；三、安徽智尚商业运营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付谭晓雪损失20620元；四、第三人合肥国祯置业有限公司、安徽国祯商业运营管理有限公司于判决生效之日起十日内协助谭晓雪腾空案涉房屋、搬迁其物品；五、驳回谭晓雪的其他诉讼请求。本诉案件受理费4033元，减半收取计2016.5元，由谭晓雪负担1376.5元、安徽智尚商业运营管理有限公司负担640元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审查明而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，根据合同相对性原则，出租人与承租人、承租人与次承租人之间的租赁合同关系是两个独立的合同关系，应当各自履行，出租人与次承租人之间不存在直接法律关系。本案中，智尚公司与国祯商管公司之间租赁合同纠纷事宜，可由其双方之间进行处理，并非必须与本案一并处理，本案的审理也无需以该案的处理结果作为裁判依据，故一审法院对于智尚公司主张本案中止审理的请求未予准许适当，本院予以认同。本案中，虽具体的停水停电等行为是由国祯商管公司实施，但智尚公司作为出租人未能按照约定保证涉案房屋的水电供应及正常使用，致使其与谭晓雪签订的《房屋租赁合同》客观上履行不能。现谭晓雪据此要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，有事实及法律依据。一审依据合同相对性，认定智尚公司应对谭晓雪承担违约责任，并按照双方合同约定，判决智尚公司双倍返还保证金38760元，并无不当，本院予以维持。 关于谭晓雪上诉主张智尚公司承担损失130000元和通电设施及安装费用2900元。谭晓雪为了自身经营需要对涉案房屋进行装饰装修，属于其对于自己经营活动的投入。现因智尚公司的违约行为导致租赁合同提前解除，谭晓雪投入的装饰装修价值未全面实现，确存在一定损失。但一审中，谭晓雪所提供的转账凭证的款项性质多为其单方备注，不足以证明其主张的装修损失数额。一审在综合考虑合同履行情况、智尚公司违约情节及过错等基础上，从兼顾双方当事人利益角度出发，酌定智尚公司另赔偿谭晓雪损失20620元，并无明显不当，本院予以维持。至于谭晓雪主张通电设施及安装费用2900元，但其书面申请中负担对象为国祯商管公司，也未提供证据证明智尚公司同意负担该笔费用，现其主张智尚公司承担赔偿责任，缺乏依据。 综上，谭晓雪及智尚公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6991元，由谭晓雪负担2958元，安徽智尚商业运营管理有限公司负担4033元。 本判决为终审判决。 审判长 王 莉 审判员 陆建群 审判员 沈 静 二〇二〇年十二月十日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。