辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽05民终1852号 上诉人（原审原告）：申开胜，男，汉族，1959年10月23日出生，住址辽宁省桓仁满族自治县。 委托诉讼代理人：矫丹成，男，汉族，1973年12月24日出生，住址辽宁省桓仁满族自治县。 委托诉讼代理人：王晓雷，辽宁晓云律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：高明远，男，汉族，1962年3月9日出生，住址辽宁省桓仁满族自治县。 委托诉讼代理人：王彦宏、王湘辉，辽宁湘辉律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：桓仁鹏利多超市有限公司，住所地辽宁省桓仁满族自治县。 法定代表人：高明远，该公司经理。 委托诉讼代理人：王英飞，辽宁湘辉律师事务所律师。 原审第三人：大连环通房地产开发本溪有限公司，住所地辽宁省本溪市。 法定代表人：田洪利，该公司总经理。 上诉人高明远、申开胜与被上诉人桓仁鹏利多超市有限公司(以下简称鹏利多超市)、大连环通房地产开发本溪有限公司(以下简称环通本溪公司)买卖合同纠纷一案，均不服辽宁省桓仁满族自治县人民法院（2019）辽0522民初2038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人申开胜及其委托诉讼代理人矫丹成、王晓雷，上诉人高明远及其委托诉讼代理人王彦宏，被上诉人鹏利多超市的委托诉讼代理人王英飞，环通本溪公司的法定代表人田洪利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 申开胜上诉请求：1.撤销原审判决，改判高明远、鹏利多超市于判决生效后立即连带给付申开胜8241745.50元，并自2009年4月1日起按中国人民银行逾期贷款利率给付利息。2.案件受理费、鉴定费由高明远、鹏利多超市共同承担。事实与理由：一、一审判决认定，依据《补充协议》第二条规定，申开胜卖给高明远房屋的消防工程等费用由申开胜负责是错误的。该费用应当由高明远承担。案件审理过程中，申开胜向法庭提交了房屋买卖双方签订的《购房协议》和《补充协议》。一审法院仅以《补充协议》中双方对消防工程等费用负担约定之处存在手写涂改，在未经对该证据深入核查的情况下，就否认涂改部分的效力是错误的，是没有法律依据的。当时签字时将甲方负责改写成乙方负责是经过甲、乙双方共同协商确认后才签字的。更重要的是合同一式两份，高明远留有由复写纸复写的一式两份的另一份。高明远不承认涂改部分内容，应当向法庭提交自己留存的《补充协议》加以证明。否则应当根据《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第四十八条规定，“控制书证的当事人无正当理由拒不提交书证的，人民法院可以认定对方当事人所主张的书证内容为真实”，认定《补充协议》中的全部内容包括手写涂改部分的内容为真实，判定房屋消防工程等费用由高明远负责。二、一审法院认定消防费用及空调费电缆费用的分担存在多处事实错误。1.一审判决认定高明远原有一、二层消防工程款为830064.90元，由于采用的计算方式错误导致计算的结果错误。2007年7月13日，申开胜与震宇消防工程有限公司签订的施工主楼宾馆工程款合同约定为76万元。后因增加高明远原有的一、二层商场的消防设施工程又在2008年6月21日签订补充协议，工程总造价决算定为340万元。申开胜向法院递交了由震宇消防工程公司提供的盖有“辽宁震宇消防工程有限公司本溪分公司印章”的《商贸大厦消防工程一、二层决算》书原件，该份证据证明高明远原有一、二层商场的消防工程决算价格为1324025元，一审法院以面积划分认定高明远原有一、二层消防工程款为830064.90元的算法错误，该计算方式没有事实和法律依据。2.一审法院将高明远向李贵玉支付“消防动力电缆款30万元”抵扣高明远应支付的欠款是错误的。该款申开胜不知情，也不认可该款项的真实性，且《补充协议》第二款也约定乙方原购买的一、二层商场的消防、空调、电缆变压器等工程费用均由乙方自己承担。假设该款项实际支付也不能证明高明远所购买的电缆是用在其原购买的一二层商场以外的施工，一审法院没有任何法律和事实依据认定应由申开胜负担该款项，该认定违反《补充协议》第五条规定，一切给付款项需经申开胜确认的约定。所以一审法院认定消防工程款加上李贵玉电缆30万元后为278万元是认定事实错误。3.《补充协议》中约定“乙方原购买的一二层商场的消防、空调、电缆变压器等工程费用均由乙方承担”，申开胜所垫付的24万空调款是为乙方原购买的一二层房产的空调施工。并由施工人朴光成为其出具收据，证明申开胜垫付给朴光成垫付空调款24万元是替高明远垫付，高明远应当偿还。三、一审判决高明远对申开胜的欠款于桓仁县民族商贸大厦三层可以办理产权过户之日给付是错误的，没有法律依据。1.《补充协议》中给付方式的约定已经进行了变更，欠款中的500万元高明远应当给付的时间为2009年3月底前。因案涉房产系申开胜自承建商丹东市第五建筑工程公司（以下简称丹东五建公司）处购买，但尚欠房款，而丹东五建公司又对实际施工人刘绍文等人负有债务。该《补充协议》签订后申开胜积极奔走，为买方理顺办理产权手续的障碍。经其协调丹东五建公司、刘绍文等人与申开胜、高明远于丹东市中级人民法院(以下简称丹东中院)内达成执行和解“高明远在当日向丹东中院给付350万元，尚欠的500万元高明远在春节前给付200万元，2009年3月底前给付300万元”该事实已经（2010）丹民一初字第00007号民事判决认定，此判决系生效的法律文书。由此可见在2008年10月28日《补充协议》签订后申开胜与高明远又对剩余的购房款给付方式进行了变更，变更为高明远直接将剩余购房款中的850万元交付给申开胜的债权人，根据《中华人民共和国合同法》第六十四条规定“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。”该行为具有法律效力。1.案涉房屋长期以来未办理产权手续是因高明远怠于申请的原因，与申开胜无关，与本案诉争房屋在申开胜提起诉讼之日并不存在被查封的情况。本案申开胜对高明远提起诉讼之日是在2017年，而房屋被法院查封导致不能办理产权过户手续是在2019年2月19日，因该查封申开胜找过丹东市振安区人民法院提出异议，丹东市振安区人民法院以主体不适格为由，没有受理此案，原因是丹东中院曾作出（2008）丹立执字第47号《民事裁定书》和《协助执行通知书》明确涉案房屋裁定过户给买受人高明远，于此同时也向桓仁县产权部门下达了协助执行通知书为高明远办理产权过户手续。依此可以证明，此时已完全满足办理产权过户条件。高明远对该查封并未提出异议。自2008年11月24日丹东中院裁定止此三层商场已全部解除查封之日起到2019年又被重新查封的长达11年的时间里，案涉房屋完全具备办理产权手续的条件。申开胜在《补充协议》中约定的义务是协助办理而不是负责办理，所以申开胜当时已经履行了全部的合同义务，高明远怠于办理与申开胜无关。2.把房屋可以办理产权过户之日确定为欠款的给付时间是适用法律错误。虽然房屋买卖双方约定买方给付所欠房款的时间为产权手续办理后一个月内，双方对付款行为约定了附加的条件。但在履行过程中，早在2008年11月24日经申开胜的协调，丹东中院解除查封后，高明远就已经取得了全部案涉房屋的使用权，其所开办经营的超市开始经营无任何使用障碍，并不影响其经营收益。之后申开胜多次向高明远提出索要欠款，但高明远从未提出办理产权手续的事宜而是均以资金紧缺为由推脱。因为高明远知道一旦办理了产权手续同时伴随巨额欠款的给付义务，而即使不办理手续其也可以占有和使用房产享有全部收益，并无任何损失。在此种情况下，即使当时案涉房产未被查封，办理产权手续无任何阻碍，高明远也故意拖着不办理产权手续，以达到拖欠房款的目的。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”，所以案涉房产一直未办理产权手续的责任应由高明远负责，而不能作为给付所欠房款的前提条件。3.导致案涉房屋2019年2月19日被查封的责任应由高明远承担，而不是申开胜。目前案涉房产的查封均为丹东市振安区人民法院，查封依据均为申开胜对丹东五建公司的债务。但早在2008年申开胜为高明远协助解除案涉房屋的查封时，在丹东五建公司与环通本溪公司签订的《协议书》中第五条已约定将该债务明确由买房人桓仁鹏翔超市有限公司支付作保负责赔偿和获取赔偿，该《协议书》经高明远签字确认。并且在2008年11月24日丹东中院对高明远、申开胜所作的询问笔录中，高明远明确承诺该欠款当年春节前其给付200万，2009年3月底前给付300万结清。根据以上事实，如今丹东振安区人民法院对案涉房产的查封就是由于高明远没有按照当初承诺给付购房款所导致的，而不是申开胜的过错。所以房屋被查封的一切后果应由高明远承担。4.办理产权手续是房屋买卖合同的附随义务，不能作为同时履行抗辩权的依据。《最高人民法院在关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定了“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”该规定只规定了房屋买受人在因出卖人原因未取得权属证书只能要求出卖人承担给付违约金的赔偿责任，而不能因此解除合同或对抗交付房款。由此可以看出办理产权手续是房屋买卖合同的附随义务，不能作为同时履行抗辩权的依据。所以一审判决欠款于桓仁县民族商贸大厦三层可以办理产权过户之日给付是错误的，没有法律依据。四、鹏利多超市应当与高明远共同承担连带给付责任。购买案涉房屋时高明远使用桓仁鹏翔超市有限公司的名义签订的《购房协议》，桓仁鹏翔超市有限公司与高明远共同为案涉房屋的买受人，负有给付购房款的义务。一审法院仅以书面手续确认桓仁鹏翔超市有限公司于2012年3月5日注销，鹏利多超市成立于2014年5月12日，认定两家公司为不同的法人单位是武断的。事实上桓仁鹏翔超市有限公司于2012年3月5日注销时完全是秘密进行的，并未按照《公司登记管理条例》和《中华人民共和国公司法》规定的法定程序进行公告，申开胜作为该公司的债权人对此毫不知情，严重违反法定程序。而且公司工商手续注销后鹏翔超市从未停止经营，高明远又以同一营业地址分别注册桓仁满族自治县鹏翔超市有限公司和桓仁鹏利多超市有限公司两家公司，并一直以桓仁鹏翔超市有限公司名义对外经营，鹏利多超市不实际经营。而且桓仁满族自治县鹏翔超市有限公司与原桓仁鹏翔超市有限公司完全一致，且完整的继承了原有桓仁鹏翔超市有限公司的员工、货物以及资金，公司股东也未发生变化。实际上桓仁满族自治县鹏翔超市有限公司与桓仁鹏翔超市有限公司仅是公司名称发生变化，按照《公司登记管理条例》规定应当按变更登记处理，而不是注销重新注册。在原审期间，高明远又故计重施将桓仁满族自治县鹏翔超市有限公司非法注销，并将全部资产无偿转移至鹏利多超市名下，故此以上三家公司并不具有各自独立的财产和住所地，不符合法人的构成法定条件。而且公司仅有的两名股东又系夫妻关系，各公司并不具有法人的独立意志，完全由高明远的意志所掌控。所以鹏利多超市现有资产就是原桓仁鹏翔超市有限公司的资产，高明远将各公司的资产违法任意转移是企图以滥用法人地位转移、隐匿财产，所以鹏利多超市应当对所欠购房款承担连带给付责任。五、一审判决认定事实部分存在错误。一审法院（2019）辽0522民初2038号民事判决书第八页上数第三行、第四行关于地下停车场面积的问题，需要说明的是3631.89平方米的地下停车场面积不是准确面积，依据《补充协议》的约定该部分面积应该以房屋产权办实际测量面积为准，当中不包括原开发商王文彦销售的14个车位、消防水池、配电室、洗衣室、烘干室、洁净物品室、热交换站、进出口、进风机室、消毒室及原开发商王文彦销售的14个车位等共用部分。另外圆弧门市及黑间门市房的面积应该为2769.57平方米，而不是2768.19平方米（该部分已办完房票）。综上所述，一审判决认定案件事实不清，适用法律错误。请二审法院查明案件事实依法予以改判，支持申开胜的上诉请求。 高明远辩称：申开胜的上诉请求没有事实及法律依据，请求予以驳回。一、1.虽然《补充协议》约定补充协议一式两份，但该协议的打字文本是由申开胜制作的，事实上，该文本只有一份，留在申开胜处，高明远并没有该合同文本，申开胜对此是明知的。也正是因为高明远没有合同文本，申开胜才会在原一审中伪造与有原件的《补充协议》未经涂改的内容不同的补充协议复印件提起诉讼。2.《补充协议》的签订时间应当以打字文本的落款时间为准。关于手写体的日期部分，并没有答辩人的手写体日期，不能排除申开胜的手写体日期部分为其个人后添加上去的。3.申开胜主张高明远留有由复写纸复印的一式两份的另一份，没有事实根据，也不符合基本的生活经验及商事习惯。合同文本是打印的文本，日常生活中如果存在两份打印的合同文本，合同双方在签署落款时都会在相应的合同文本落款处签字，按照申开胜的主张该两份文本在签署落款时，是在两份打印的合同文本中间夹上复写纸对落款进行的签字，这不符合最基本的生活常识和商事习惯，是为了套用相关法律规定，凭空捏造杜撰的，毫无事实根据，其主张不能成立。4.本案被发回重审后，申开胜重新递交了诉状，其又主张因2007年10月18日签订的购房协议中第三款第一项约定的消防工程费用由乙方承担错打成由甲方承担，因此，在签订《补充协议》时，对消防工程费用进行了再次约定，试问，如果真有该事实存在的话，能在第二次补充协议中又将由乙方承担错打成由甲方承担么，进而，通过手写的方式进行勾画涂改，这足以说明该事实是申开胜捏造的，其目的不言而喻，申开胜在明知高明远处没有合同文本的情况下，通过伪造的补充协议从高明远处骗取不应当由高明远承担的消防费用。其行为严重违反了民事诉讼应当遵循的诚实信用原则。综上，申开胜主张其出卖的房屋消防费用应当由高明远承担的上诉理由没有事实及法律依据，不能成立。二、关于申开胜主张的一审法院认定消防费用及空调费电缆费用的分担存在多处事实错误的上诉意见。1.申开胜在案件发回重审期间提供的盖有“辽宁震宇消防工程有限公司本溪分公司印章”的《商贸大厦消防工程一、二层决算》书，该决算书在原第一审时，申开胜并未提交，另外，根据申开胜原二审提供的消防工程图纸、签证及变更签证部分明细，所列明的审计后金额，表明该份决算中所列的一、二层决算费用中部分包括三层、地下商场及公寓整体的费用，因此该决算不具有真实性，不能以此作为认定一、二层商场的消防工程价格，原判决以面积划分认定一、二层的消防工程款具有科学性和合理性，应予维持。2.向李贵玉支付的消防动力电缆款30万元系在消防施工过程中由高明远垫付的费用，因此，该费用应当作为消防工程费用予以认定，并由高明远与申开胜分摊。3.空调款24万元的收据明确记载：二十四万元，三层商场宾馆门市房空调工程款结清，集安暖通安装有限公司，由朴光成签字摁手印。足以证明该费用是三楼的空调费用，根据《补充协议》第二条的约定，原判决认定该费用应由申开胜承担完全有事实及合同依据，是正确的，申开胜主张该费用应由高明远承担的上诉意见不能成立。三、关于判决高明远对申开胜的欠款与桓仁县民族商贸大厦三层可以办理产权过户之日给付是错误的，没有法律依据。1.所谓的达成和解协议的承诺，是高明远作为2008年6月24日丹东五建公司与申开胜就涉案房产买卖签订的协议（以下简称624协议）的担保人，为了该协议能够顺利履行所作出的承诺，事实上，高明远是从申开胜处购买的该协议中的涉案房产标的，即桓仁民族商贸大厦地下停车场及商场三层，并没有从刘绍文、任伟处购买涉案房产，2011年8月18日丹东五建公司分别与刘绍文一人及任伟、张永信二人就依据624协议其享有的债权签订债权转让协议书，足以证明该事实，该承诺与事实不符，也不是高明远的真实意思表示。因丹东五建公司没有按照624协议的约定履行义务，将涉案房屋过户到申开胜或房屋实际买受人高明远名下，才没有将余下的500万元支付完毕，因此本案不存在申开胜主张的《补充协议》中给付方式的约定已经进行了变更，欠款中的500万元高明远应当给付的时间为2009年3月底前的事实。2.丹东中院作出的（2008）丹立执字第47号《民事裁定书》和《协助执行通知书》虽然明确裁定涉案房屋裁定过户给答辩人，但该裁定并未在桓仁产权部门得到实际执行，因裁定中的标的面积少于实际面积，以致该裁定未得到桓仁产权部门的认可及实际执行。对该事实，申开胜也是完全明知的，为此，高明远曾向丹东中院提起诉讼，依据624协议要求出卖方丹东五建公司承担不能办理产权过户手续的违约责任，申开胜作为第三人参加了诉讼，对于高明远主张的事实完全予以认可。该事实有丹东中院（2010）丹民一初字第00007号民事判决书为证。要向法庭指出的是为了能够办理涉案房屋的过户手续，高明远甚至为申开胜垫付了办理过户手续所需的税费51万元。因此，申开胜主张的涉案房屋能够办理产权手续之所以没有办理是因为高明远不去办理，甚至故意拖延不办理产权手续，恶意阻止付款条件成就毫无事实根据。另外，对于上述房屋不能办理过户手续的原因是丹东五建公司违约，未履行协助办理过户手续义务所导致的事实，申开胜也是完全明知的。其在与张永信、任伟债权转让合同纠纷案件中，已明确主张债权转让人丹东五建公司违约，未履行协助办理涉案房产的过户手续，据此拒绝向其二人偿还受让的债权，该事实经生效的辽宁省高级人民法院（2019）辽民申6082号民事裁定书及辽宁省本溪市中级人民法院（2019）辽05民终742号民事裁定书以确认，其抗辩事由也得到了上述两份民事裁定书的支持。因此，没有办理过户手续的责任不在于高明远，本案依据合同约定付款条件尚未成就，高明远有权拒绝支付余下房款。3.本案并不是商品房买卖合同纠纷，另外，根据物权法的规定，不动产物权的转让经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，协助买受人办理产权过户将出让房屋登记在受让人名下，是不动产买卖合同出卖方的主要合同义务，其直接影响到买受方的合同目的是否能够实现。因此，申开胜依据商品房买卖合同纠纷的司法解释的规定，认为办理产权手续时房屋买卖合同的附随义务，不能作为同时履行抗辩权的抗辩依据是错误的。四、鹏利多超市为有限责任公司，其依法注册成立于2014年5月12日，晚于买卖合同成立时间。申开胜要求鹏利多超市承担给付责任，无事实及法律依据，应予以驳回。五、高明远与申开胜于2007年10月18日签订的《购房协议》第1条第2项明确约定购买的是东兴公寓地下停车场，除不含已出售部分外，其余在高明远的买受范围内都归高明远所有。 鹏利多超市辩称：不同意申开胜的上诉请求，申开胜要求鹏利多超市承担连带给付责任，没有事实及法律依据，请求予以驳回。 环通本溪公司陈述：没有意见。 高明远陈上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判：1.对高明远所欠房款数额重新核定（所欠数额为4735810.40元）；2.高明远在诉争房屋三楼商场办理产权过户手续后一个月内交清所欠房款。二、本案一、二审诉讼费用由申开胜承担。事实及理由：原判决适用法律错误。1.《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。结合本案高明远与申开胜于2008年10月28日签订的《补充协议》，该《补充协议》对双方于2007年10月18日签订的《购房协议》第三条第2项约定的内容:“乙方要求对3楼楼梯进行改造成人行道式自动扶梯，由甲方负责40万元费用，其余款项由乙方负责。”及第三条第3项约定的内容：“乙方要求对三楼进行改造，甲方负责支付20万元费用，由乙方自己改造。”未做任何变更及修改，因此，上述约定的内容对双方仍具有法律约束力，原判决以补充协议中无约定为由对高明远总房款数额为27607181元减掉60万元不予支持，在适用法律上存在错误。2.《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。结合高明远与申开胜在签订《购房协议》前于2007年10月12日签订《借款合同》，约定申开胜向上诉人借款100万元，还款日期为2008年6月30日，利息216000元，根据上述规定双方互为金钱债务，申开胜主张该利息抵顶房款完全有法律依据，因此，原判决认为因本案为买卖合同纠纷，对高明远利息抵顶房款的请求，不予一并处理，高明远可另案诉讼在适用法律上存在错误；3.《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。本案涉案房产的出售方为环通本溪公司，田宏利系该公司法定代表人，其因公司经营需要向高明远借款50万元，根据上述规定应由公司承担偿还责任，原判决以田宏利自认该款为个人欠款为由，对高明远主张该50万元抵顶房款的请求不予支持，在适用法律上存在错误。4.《补充协议》的第三条约定：“甲方协助乙方办理消防验收及办理房屋产权房照事宜。办完上述手续后，乙方在一个月内交清所欠房款。”该约定具有法律约束力，因此，原判决违背该约定，认为高明远应于本案诉争房屋三楼商场可以办理产权过户时将所欠房款给付申开胜并予以判决，在适用法律上存在错误。综上，原判决适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持高明远的上诉请求。 申开胜辩称：一、高明远主张的扶梯改造费用40万元和三楼改造费用20万元。双方于补充协议签订时已将全部合同价款及给付方式等内容全部进行了重新约定。在签订补充协议时申开胜不再承诺负担以上费用，所以高明远的主张没有事实依据。二、100万元未抵消，已付1868万元购房款中未包含这100万元，这100万是包含在消防工程款中。高明远向申开胜主张100万元的借款利息没有事实依据。申开胜于2007年10月12日向高明远借款100万元用于案涉房屋的消防改造。但仅仅六天之后双方即已达成《购房协议》，协议达成后双方债权人、债务人的地位发生了互换，高明远已成为申开胜的债务人，因此高明远主张利息是没有事实依据的。三、高明远主张田洪利的个人借款50万元抵顶其购房款系没有法律依据的。在之前庭审中田洪利已承认该借款是其个人借款与环通本溪公司无关。所以不能视为该借款应当由公司进行偿还。四、《补充协议》约定的给付时间及给付方式在双方于丹东中院所做的询问笔录中已经变更。所以一审判决的给付时间应当变更。综上，高明远的上诉请求没有事实及法律依据，请求驳回其请求。 鹏利多超市辩称：同意高明远的上诉请求。 环通本溪公司辩称：同意原审判决。 申开胜向一审法院起诉请求：1.确认2008年11月16日签订的《补充协议》有效。2.判令高明远及鹏利多超市立即给付拖欠的购房款8927181元）及年息24%利息，利息给付时间自2007年10月18日起至欠款还清之日止。3.判令高明远及鹏利多超市立即给付拖欠的空调工程款24万元及利息，利息给付时间自2008年11月16日起至欠款还清之日止。4.判令高明远立即将所占用的地下洗浴的洗衣室、烘干室、进风机室、电梯间、水井等归还给申开胜并恢复原状；宾馆第四层及平台上四层小楼的3个房间使用了四年零六个月虽已经归还给申开胜但未给付租金，所以，请求高明远及鹏利多超市承担自2007年10月18日起至起诉日止的占有期间使用费30万元。5.诉讼费、保全费、评估费、执行费由高明远及鹏利多超市承担。 一审法院认定事实：2007年10月18日，申开胜以环通本溪公司（合同甲方）名义与桓仁满族自治县鹏翔超市有限公司（合同乙方）签订购房协议。协议内容：一、购房的地点及面积：1.东兴公寓三楼商场面积5800平方米（按产权部门核定为准）；2.东兴公寓地下停车场（不含已售出部分，已售出部分有双方认可的明细）；二、价格及总价值：1.三楼商场价格为2500元每平方米，总价值为5800×2500=1450万元；2.地下停车场（除去已售出部分）共计300万元；3.两项合计：1750万元；三、关于消防设施问题：1.甲方负责按消防部门的要求搞好消防设施的完善，并经消防部门验收合格，费用由甲方承担；2.乙方要求对3楼楼梯进行改造成人行道式自动扶梯，由甲方负责40万元费用，其余款项由乙方自行负责；3.乙方要求对三楼进行改造，甲方负责支付20万元，由乙方自己改造；四、付款方式：1.乙方应付款总额：1750万元-40万-20万=1690万元；2.本合同签字时，乙方交付50%房款即845万元。由于乙方现金支付有困难，所以先支付200万元，一个月内在支付450万元，逾期未给付，乙方给付甲方的损失补偿50万元。其余195万元乙方于2008年2月末还清，在未还清之前，乙方按月息3分给甲方支付利息。即每月支付6万元；3.余下50%的房款(即845万元由甲方协助乙方贷款解决)。五、其他事项：1.甲方负责为乙方办理产权证，费用由乙方承担；2.甲方根据乙方的要求，同意协助乙方将原已出售的车库收回。费用由乙方自己承担；3.本合同未尽事宜，由双方另行协商；4.本合同一式三份，甲、乙、见证人各一份。上述协议，由环通本溪公司签章，申开胜签名。桓仁满族自治县鹏翔超市有限公司签章，高明远签名。购房协议履行过程中，为明确购房等相关事宜，申开胜（甲方）与高明远（乙方）于2008年10月28日，签订补充协议。该补充协议约定：一、所购房屋价格：1.地下停车场共计400万元，已售出除外，甲方配合乙方收回并妥善处理，费用由乙方承担。2.商场的一、二、三层（含黑间门市房）计2768.19平方米，其中：一、二层黑间及三层商场：1968.19平方米×2700元。3.圆弧门市房800平方米×8000元。4.十一层住宅333.25平方米，原定价格1980元每平方米。二、甲方卖给乙方房屋的消防工程等费用甲方负责，乙方原购买的一二层商场的消防、空调、电缆变压器等工程费用均由乙方自己承担。三、甲方协助乙方办理消防验收及办理房屋产权房照事宜。办完上述手续后，乙方一个月内交清所欠房款。四、合同未尽事宜双方另行协商，本协议一式两份，各执一份，共同遵守；五、乙方已付房款以收款明细双方确认为准。补充协议中“甲方卖给乙方房屋的消防工程等费用甲方负责”被手写划掉甲方负责、改为乙方负责，高明远对改的不予认可。经产权办核算，三楼商场面积为4403.46平方米，圆弧门市面积800平方米（现已办房照），圆弧一、二、三层黑间门市房面积1969.57平方米（现已办房照）。按补充协议价格，地下停车场、三楼商场、圆弧门市、圆弧一、二、三层黑间门市房房款总计27607181元。申开胜、高明远对房款总价款27607181元无异议，对已还房款1868万元部分双方亦无异议。 另查明，2020年2月18日，辽宁大学司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：1.检材1甲方处的“申开胜”字迹，乙方处的“高明远”字迹是直接书写，而非复制形成；2.检材2甲方处的“申开胜”字迹，乙方处的“高明远”字迹是出自检材1甲方处的“申开胜”字迹，乙方处的“高明远”字迹。 高明远购买申开胜房屋的面积为三楼商场4403.46平方米，地下停车场3631.89平方米，圆弧门市房及黑间门市2768.19平方米。 再查明，桓仁满族自治县鹏翔超市有限公司于2012年3月5日注销。鹏利多超市成立于2014年5月12日。 本案诉争房屋桓仁县民族商贸大厦三层（即房屋买卖合同中约定的三楼商场）在桓仁满族自治县不动产登记中心有多笔司法查封，其中（2013）振安执字第00026号之一、（2015）振安恢执字第00022号之一、（2015）振安恢执字第00023号之一、（2015）振安恢执字第00024号之一、（2015）振安恢执字第00025号之一五份协助执行通知书于2019年2月19日下发，查封期限均为3年。 一审法院认为，（一）2008年10月28日签订的补充协议，系申开胜、高明远双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。（二）依据补充协议，本案诉争的总房款为27607181元，申开胜、高明远对此无异议。另对已还房款，申开胜、高明远对1868万元部分无异议。上述两笔款项，予以确认。1.申开胜主张总房款数额为27607181元加24万元，依据为2008年1月6日收据一张，收据记载：二十四万元，三层商场宾馆门市房空调工程款结清，集安暖通安装有限公司，由朴光成签字摁手印。依据补充协议第二条规定，甲方卖给乙方房屋的消防工程等费用甲方负责，乙方原购买的一二层商场的消防、空调、电缆变压器等工程费用均由乙方自己承担。三楼的空调费用应由申开申负担，其要求该24万元应为房款的请求，不予支持。2.高明远主张总房款数额为27607181元减掉60万元，因补充协议中无约定，不予支持。3.高明远要求2007年10月12日申开胜向其借款100万元的利息216000元抵顶房款的意见，因本案为买卖合同纠纷，对该项请求，不予一并处理，高明远可另案诉讼。4.高明远主张环通本溪公司法定代表人田洪利向借款50万元应抵顶房款的意见，因田洪利已自认该款为个人借款，对高明远的该项请求，不予支持。5.高明远主张两笔税款51万元、4154355元为申开胜垫付交于税务机关、应抵顶房款的意见，因纳税人名称均为环通本溪公司，且该税务单据并不是高明远办理产权过户需要由其负担的税费，故高明远要求抵顶房款的诉讼请求，予以支持。6.消防费用。依据补充协议第二条规定，甲方卖给乙方房屋的消防工程等费用甲方负责，乙方原购买的一二层商场的消防、空调、电缆变压器等工程费用均由乙方自己承担。除一二层商场外，本案诉争房屋的消防费用应由申开胜负担。本案诉争房屋的消防费用合计278万元（含给付李贵玉消防动力电缆款30万元），按面积折算，一二层商场的消防费用应为830064.90元，扣除该部分后剩余1949935.10元应抵顶房款。综上，高明远尚欠申开胜购房款6051810.40元。（三）鹏利多超市为有限责任公司，成立于2014年5月12日，晚于买卖合同成立时间。申开胜要求鹏利多超市承担给付责任，无法律依据，不予支持。（四）因本案诉争房屋三楼商场存在多处查封，高明远提出本案诉争房屋三楼商场无法办理过户手续、拒付房款的意见，有合同依据，予以采信。对申开胜要求利息的诉讼请求，不予支持。但高明远应于本案诉争房屋三楼商场可以办理产权过户时，将其所欠房款给付申开胜。（五）申开胜要求高明远立即将所占用的地下洗浴室、烘干室、进风机室、电梯间、水井等归还申开胜并恢复原状；宾馆第四层及平台上四层小楼的3个房间使用四年零六个月自2007年10月18日起至起诉日止的占用期间使用费30万元，因不属于房屋买卖合同审理范围，不予合并审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、申开胜与高明远于2008年10月28日签订的房屋买卖补充协议有效；二、高明远应给付申开胜购房款6051810.4元，该款于桓仁县民族商贸大厦三层可以办理产权过户之日给付；三、驳回申开胜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105800元，由高明远负担54162元，由申开胜负担51638元。 本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。 另查明：2007年10月18日，申开胜以环通本溪公司（合同甲方）名义与桓仁鹏翔超市有限公司（合同乙方）签订购房协议。申开胜与高明远签订的《补充协议》上打印的时间为2008年10月28日，申开胜用手写的方式签署的时间为2008年11月16日。高明远交纳的两笔税款分别为51万元、415435.50元。圆弧门市及黑间门市房的面积为2769.57平方米。桓仁鹏翔超市有限公司于2005年5月16日注册成立，于2012年3月5日注销。桓仁满族自治县鹏翔超市有限公司于2012年4月6日注册成立，于2018年2月12日注销。鹏利多超市成立于2014年5月12日。以上查明事实与一审查明事实略有不同。 再查明：高明远提供了两张借据，分别为：2007年12月29日，消防动力电气安装借款，15万元。领收人李贵玉签字。2008年1月8日，借款购消防动力电缆线15万元。领收人李贵玉签字。该借据上没有申开胜签字。而高明远提供的支付消防费用248万元的六张收据、借据均有申开胜签字。其中，2007年10月12日的借据载明：付震宇消防工程材料款，完善消防工程，现金100万元。同日，高明远(债权人)与申开胜(债务人)签订了一份《借款合同》约定，一、经债权人、债务人双方共同协商，债务人向债权人借款100万元，还款日期为2008年6月30日。二、从借款之日起至2007年12月31日，债权人不向债务人收取借款利息，从2008年1月1日至2008年6月30日，债权人按3%利率向债务人收取利息216000元。到期偿还连本带息共计1216000元。三、债务人必须保证在2008年6月30日前向债权人偿还借款。 又查明：环通本溪公司与辽宁震宇消防工程有限公司本溪分公司签署了承包协议及补充协议，就案涉房产做消防施工工程。工程总造价340万元。总面积为16275.45平方米，扣除申开胜主楼宾馆走廊1200平方米，剩余面积15075.45平方米。其中一、二层商场面积分别为2028.17平方米、2242.36平方米，合计4270.53平方米。申开胜主张辽宁震宇消防工程有限公司本溪分公司给其出具的《商贸大厦消防工程一、二层决算》的工程款数额是1324025元，高明远应承担的消防工程费用为1324025元。高明远对此不予认可。 申开胜提供2008年1月6日收据一张，收据记载：二十四万元，三层商场宾馆门市房空调工程款结清，集安暖通安装有限公司，朴光成签字摁手印。 还查明：2008年11月24日，高明远、申开胜在丹东中院所作的询问笔录中高明远陈述，审判人员问：本院交付给刘绍文、任伟以物抵债的标的民族大厦三层3127平方米，地下停车场3631.89平方米，被你购买是否属实？高明远回答：属实。审判人员问：多少钱购买？高明远回答：合计850万元(详见2008年6月24日协议书)。审判人员问：钱怎么给付？高明远回答：今天我给350万元(除已付67万)，实际今天给付283万元。审判人员问：余额500万元怎么办？高明远回答：春节前我付200万元，2009年3月底前给付300万元结清。当日，高明远通向丹东中院汇款283万元。丹东中院作出(2008)丹立执字第47号民事裁定，裁定：将申请人刘绍文、任伟(五建抵债)所有的位于桓仁民族商业大厦三层面积3127平方米及地下车库3631.89平方米，过户给买受人高明远。面积以产权单位实际测量为准。止此三层商场全部解除查封。丹东中院向桓仁县产权处送达了该裁定书和下达了《协助执行通知书》。此后，高明远未向丹东中院履行其所承诺给付的500万元。 本院认为，环通本溪公司与桓仁鹏翔超市有限公司签订的《购房协议》，申开胜与高明远签订的《补充协议》均是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照协议约定的内容履行各自的义务。《补充协议》是对《购房协议》的变更和补充。对于《补充协议》变更的部分，应以变更的内容为准，对于未变更的部分仍按照《购房协议》的内容履行。因申开胜与高明远签订的《补充协议》上打印的时间为2008年10月28日，高明远并未签署时间，而申开胜在签名时用手写的方式签署的时间为2008年11月16日。签署时间在打印的时间之后，《补充协议》生效时间应以最后签字的时间为准。故对申开胜主张2008年11月16日《补充协议》有效的请求，予以支持。 关于高明远应给付申开胜购房款的数额问题。本案诉争房屋的总房款为27607181元，申开胜、高明远对此无异议。对已还房款1868万元，申开胜、高明远对此无异议。上述两笔款项，予以确认。 关于高明远主张从总房款27607181元减掉60万元改造费用的问题。因双方在《购房协议》中第三条第二项、第三项对此有明确约定，故对高明远的该项主张予以支持。 关于高明远主张两笔税款51万元、415435.50元应抵顶房款的问题。因纳税人名称均为环通本溪公司，且该税务种类并不是应由高明远负担的税费，故对高明远要求抵顶房款的诉讼请求，予以支持。 关于消防费用应如何计算的问题。依据《补充协议》第二条约定，“甲方卖给乙方房屋的消防工程等费用甲方负责，乙方原购买的一、二层商场的消防、空调、电缆变压器等工程费用均由乙方自己承担”。补充协议中“甲方卖给乙方房屋的消防工程等费用甲方负责”被手写划掉甲方负责、改为乙方负责，高明远对手写修改的部分不予认可。因在打印好的《补充协议》进行修改，而且是对高明远不利的修改，应由高明远签字认可，在申开胜不能举证证明的情况下，应认定除高明远原购买的一、二层商场的消防、空调、电缆变压器等工程费用由高明远承担，其他消防工程的费用由申开胜负担。首先，对于高明远支付给李贵玉的30万元是否是支付案涉房产的消防费用的问题。因高明远提供的证据为二张借据，是李贵玉为消防动力电气安装和购消防动力电缆线向高明远借款30万元。该借据上没有申开胜签字。而其他由高明远支付的248万元消防费用票据上均有申开胜的签字。因此，依据高明远提供的现有证据，不能将高明远借给李贵玉的款项作为案涉房产的消防费用。高明远可就该两张票据另行主张权利。故应认定高明远支付的消防费用为248万元(含申开胜向高明远借款的100万元，不含借款合同上约定的216000元利息)。其次，高明远应承担的消防工程费用是多少的问题。因申开胜主张辽宁震宇消防工程有限公司本溪分公司给其出具的《商贸大厦消防工程一、二层决算》的工程款数额为1324025元，所以高明远应承担的消防工程费用为1324025元。高明远对此不予认可。而从申开胜所举证据而言，因为辽宁震宇消防工程有限公司本溪分公司是统一施工，一起结算，一、二、三层的费用划分并不明确，不能依据辽宁震宇消防工程有限公司本溪分公司给申开胜出具的没有注明日期的《商贸大厦消防工程一、二层决算》就认定一、二层商场消防费用为1324025元。在申开胜不能进一步举证证明的情况下，应按一、二层商场面积占施工面积的比例来分担消防费用。消防工程总造价为340万元，扣除申开胜主楼宾馆走廊1200平方米的消防费用92万元，剩余面积15075.45平方米，消防费用为248万元。其中一、二层商场面积为4270.53平方米。故高明远应承担的消防费用为702527.24元。最后，高明远所支付的消防费用248万元，减去高明远应承担的消防费用为702527.24元，高明远应冲抵房款的数额为1777472.76元(248万元-702527.24元)。 关于高明远要求2007年10月12日申开胜向其借款100万元的利息216000元抵顶房款的问题。100万元借款已计算在消防费用中，双方对此无争议，双方有争议的是利息216000元是否抵顶房款，高明远认为应当冲抵房款，申开胜不同意给付利息。因本案为买卖合同纠纷，双方对利息的争议属于民间借贷纠纷，与本案不是同一法律关系。对于已到期且双方无争议的款项可以抵顶，对于利息部分双方尚有争议不予抵顶，高明远可就利息部分，另行解决。 关于高明远主张田洪利向其借款50万元应抵顶房款的问题。因本案为买卖合同纠纷，而高明远主张的借款属于民间借贷纠纷，与本案不是同一法律关系。对于已到期且双方无争议的款项可以抵顶，对有争议部分不予抵顶，高明远可就该借款，另行主张权利。 关于申开胜主张24万元空调工程款应由高明远承担的问题。根据申开胜提供的2008年1月6日收据记载：二十四万元，三层商场宾馆门市房空调工程款结清，集安暖通安装有限公司，由朴光成签字摁手印。依据补充协议第二条规定，该费用应由申开胜负担，故对其主张高明远应给付空调工程款24万元的请求，不予支持。 关于鹏利多超市是否承担给付房款的责任问题。因鹏利多超市为有限责任公司，成立于2014年5月12日，而2007年10月18日是环通本溪公司与桓仁鹏翔超市有限公司签订《购房协议》时鹏利多超市还没有成立，桓仁鹏翔超市有限公司已经被注销，申开胜要求鹏利多超市承担给付责任，无事实和法律依据，不予支持。购房款应由高明远给付申开胜。 关于高明远尚欠申开胜购房款的具体数额问题。综合上述几项论述，高明远尚欠申开胜购房款的具体数额5624272.74元(27607181元-1868万元-40万元-20万元-51万元-415435.50元-1777472.76元)。 关于高明远什么时间给付申开胜购房款及是否给付尚欠购房款利息的问题。因从高明远与申开胜签订《补充协议》之日起，购房款的数额就已经确定。高明远已给付了部分购房款。高明远在丹东中院作询问笔录时承诺：2009年春节前付200万元，2009年3月底前给付300万元结清。首先，申开胜在2008年就已将出售房屋交付给高明远占有、使用。其次，在高明远作出承诺后，丹东中院作出(2008)丹立执字第47号民事裁定：将申请人刘绍文、任伟(五建抵债)所有的位于桓仁民族商业大厦三层面积3127平方米及地下车库3631.89平方米，过户给买受人高明远。面积以产权单位实际测量为准。止此三层商场全部解除查封。最后，丹东中院已将其作出(2008)丹立执字第47号民事裁定及协助执行通知书向桓仁县房产处送达。综合上述三点，依据丹东中院作出的(2008)丹立执字第47号民事裁定，高明远已是涉案房屋的权利人，其有权对损害其利益的人就案涉房产主张权利。从丹东中院出具(2008)丹立执字第47号民事裁定之后，申开胜就不再具备对涉案房屋提出异议的权利。如果有异议只能是高明远提出。该承诺对付款时间及付款数额约定的非常明确，且在笔录中并未对承诺附加给付条件，应视为对《补充协议》房款给付时间的变更，高明远最晚应于2009年3月底前向丹东中院付清500万元。从高明远作出承诺至今已有十二年，高明远没有向丹东中院履行承诺给付购房款，高明远已构成违约，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十四条规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。故高明远在给付购房款500万元时还应承担给付利息的责任，从2009年4月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。从2019年8月20日起至给付之日止，按中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率计付。对于其余高明远尚欠申开胜的624272.74元购房款，根据《补充协议》的约定在办理房屋产权房照事宜手续后，高明远在一个月内交清所欠房款。 关于申开胜要求高明远立即将所占用的地下洗浴室、烘干室、进风机室、电梯间、水井等归还申开胜并恢复原状；宾馆第四层及平台上四层小楼的3个房间使用四年零六个月自2007年10月18日起至起诉日止的占用期间使用费30万元，因不属于同一法律关系，不予合并审理，申开胜可另行主张权利。 综上所述，申开胜、高明远的上诉请求均部分成立，应予部分支持，不成立部分予以驳回。一审判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销辽宁省桓仁满族自治县人民法院（2019）辽0522民初2038号民事判决。 二、上诉人申开胜与上诉人高明远于二○○八年十一月十六日签订的《补充协议》有效。 三、上诉人高明远于本判决生效之日起十五日内给付上诉人申开胜购房款五百万元及利息(从二○○九年四月一日起至二○一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。从二○一九年八月二十日起至给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息)。 四、上诉人高明远于案涉房产办理房屋产权房照事宜手续之日起一个月内给付上诉人申开胜尚欠购房款六十二万四千二百七十二元七角四分。 五、驳回上诉人申开胜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费十万五千八百元，二审案件受理费二万一千五百四十四元，合计十二万七千三百四十四元，由申开胜负担四万七千一百一十五元，由高明远负担八万零二百二十九元。鉴定费一万零七百二十元由高明远负担。 本判决为终审判决。 审判长  周明辉 审判员  赵丹阳 审判员  孙 燕 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  宋光磊 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。