江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9716号上诉人（原审原告）：苏州工业园区东湖大郡春之韵花园业主委员会，住所地江苏省苏州工业园区会心街**。负责人：窦宇，该业委会主任。委托诉讼代理人：梅峻岭，江苏普邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龚众升。委托诉讼代理人：岳阳，江苏拙正律师事务所律师。委托诉讼代理人：晁梦茹，江苏拙正律师事务所律师。上诉人苏州工业园区东湖大郡春之韵花园业主委员会（以下简称春之韵业委会）因与被上诉人龚众升房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2019)苏0591民初8031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。春之韵业委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：春之韵业委会在2019年6月3日的《通知函》中明确指出解除租赁关系的理由是：“未经同意向他人转租部分本案房屋”，并无涉及租金问题。春之韵业委会明确租金问题是需要协商的。春之韵业委会并未仅以租金作为解除租赁关系的理由。一审法院认定，苏州工业园区华成房地产开发有限公司(下称华成公司)“显然知晓或应当知晓龚众升的经营方式”不符合事实。华成公司出具了《情况说明》表明该公司并不知晓龚众升的转租行为。涉案租赁合同里明确了本案商铺系小区配套用房，华成公司并无所有权，亦无出租权。收取本案商铺租金对于华成公司而言，系额外收益，华成公司并不关心本案商铺使用情况。故，一审法院推测华成公司应当知晓龚众升的转租行为没有根据。根据《合同法》第二百二十四条第二款等规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。故一审法院认为即便存在局部区域的转租，也未影响合同目的的实现，不构成严重的违约行为，进而认定春之韵业委会《通知函》不能达到解除合同的效果，该观点与法律不符。龚众升辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。春之韵业委会发出的《通知函》中明确要求龚众升接受高于原《租赁合同》约定的租金标准，否则就解除租赁合同关系，说明春之韵业委会解除合同的根本目的就是提高租金。2019年6月24日，案涉房屋被春之韵业委会断水断电，后龚众升与春之韵业委会协商，协商内容仍是要求提高房租。后春之韵业委会诉至法院时才提出龚众升存在转租，要求解除，但实际春之韵业委会并未有证据证明龚众升存在转租。龚众升在案涉房屋经营超市已十几年，至2017年1月起开始设置蔬菜生鲜区，此前华成公司作为出租人，对于龚众升的经营模式应当是知晓的，也未提出过任何异议。华成公司在与春之韵业委会签订《和解协议》时，仍约定春之韵业委会要与龚众升继续履行此前的《租赁合同》，足以说明华成公司对于龚众升经营方式是认可的。所以不论龚众升是否存在转租的情况，华成公司都知道或者应当知道这种情况。故一审法院认为，龚众升与他人合作经营蔬菜生鲜区域后是否构成转租存在疑问，即使构成转租，也视为华成公司默许，春之韵业委会不能以此为由解除合同。春之韵业委会提交的《情况说明》性质是证人证言，华成公司并未组织工作人员出庭作证，因此该证据不能作为认定案件事实的根据。且龚众升根本不存在转租，《情况说明》中也没有说龚众升存在转租行为。龚众升超市开设在小区内，设置生鲜区域，扩大经营范围，也满足了小区业主日常生活需要，并未损害出租人的利益，也不影响合同目的的实现，故一审法院认定解除行为无效，认定正确。春之韵业委会向一审法院起诉请求：1.龚众升将位于苏州工业园区东湖大郡花园149幢101室房屋立即腾空并交还其；2.龚众升承担诉讼费。一审法院认定事实：2015年10月9日，华成公司（甲方、出租方）与龚众升（乙方、承租方）签订《租赁合同》，内容如下：甲方同意出租春之韵149幢1层101号配套用房，建筑面积为192.42平方米，给乙方经营连锁性经营超市。租赁期限内，若未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变该配套用房的使用用途，不得转包或转租。租期为6年，自2015年11月9日至2021年11月8日，租金31元/月/平方米。租赁期间，如甲方将配套用房所有权转让给第三方，必须通知乙方，所有适用于甲乙双方的条款，甲方应保证同样适用于第三方(配套用房所有权的承收方)。租赁期间，乙方若需将该配套用房转租给他方使用和经营，必须事先通知甲方，在得到甲方同意后，由甲方与他方重新签定租赁合同，租赁期间，乙方不得将配套用房私自转租、转借。合同还就其他事项作了约定。龚众升承租涉案房屋后，用于经营苏州工业园区网邻超市，该个体工商户经营范围为：预包装食品兼散装食品，乳制品(不含婴幼儿配方乳粉)的零售；卷烟零售；日用百货的零售。合同履行期间，因涉及相关诉讼，春之韵业委会（甲方）与华成公司（乙方）签订《和解协议》，主要内容如下：1.乙方无偿将涉案房屋提供给小区全体业主，涉案房屋所有权自本协议签订之日起归涉案小区全体业主。……3.本协议签订后10日内，乙方向甲方移交涉案房屋。……6.截至本协议签订时涉案房屋由乙方对外出租，甲乙双方确认并同意：涉案房屋由乙方对外出租已经收取的租金归乙方所有。本协议签订完成，且双方办理完成移交手续后，涉案房屋对外出租所产生的租金归甲方所有。甲方同意按照乙方与第三人已经签订的房屋租赁合同的约定继续履行该房屋租赁合同……2019年5月14日，华成公司（甲方）与春之韵业委会（乙方）签订《房屋移交协议》，内容如下：经双方协商一致，就春之韵小区内149幢101、201室两间房屋(面积共计373.11平方米)移交达成如下协议，以资共同信守。一、甲方将坐落于春之韵小区内149幢101、201室两间房屋，面积共计373.11平方米(具体以实际面积为准)，移交给小区全体业主，并由乙方根据业主授权材料进行接收。二、甲方将春之韵小区内149幢101、201室两间房屋按照房屋现状移交给乙方，乙方予以认可。房屋租赁事宜，由双方按照已经签订的和解协议约定执行。三、甲方移交的房屋所有权归小区全体业主，使用权归乙方。房屋移交后，涉及房屋发生的水、电等费用以及损毁、灭失或拆迁补偿等风险均由小区全体业主承担和享有，与甲方无关。四、乙方为春之韵小区常设组织，乙方人员变更不影响本协议的效力。2019年5月31日，春之韵业委会向龚众升发送《通知函》，主要内容为：“……在移交之前，您支付给华城公司的租金为每平米、每月31元，该水平远低于同地段同时期的租金水平，显然有失公平合理。现向您发函告知如下：1.请您于收函之日3日内向本委员会书面确认：是否同意以同地段同时期的租金水平继续承租本案房屋？逾期视为您不同意以同地段同时期的租金水平继续承租本案房屋。2.若您拒绝以同地段同时期的租金水平继续承租本案房屋或逾期未答复，本委员会将通知您，解除与您之间关于本案房屋的租赁关系。”2019年6月3日，春之韵业委会向龚众升寄送《通知函》，主要内容为：“……在移交之前，您支付给华城公司的租金为每平米、每月31元，该水平远低于同地段同时期的租金水平，显然有失公平合理。您未经同意向他人转租部分本案房屋，已违约在先，现向您发函告知如下：1.本委员会解除与您之间关于本案房屋的租赁关系。2.请于收函之日起15日内完成搬离。3.请支付5月8至6月9日的一个月房租，金额人民币5968元。4.本委员会将于2019年6月18日对本案房屋停水、停电。”龚众升2019年6月4日收到此函。春之韵业委会还在涉案房屋门上张贴该函。2019年6月30日，春之韵业委会与龚众升商谈涉案房屋租赁事宜，春之韵业委会提出租金与附近小区相比偏低，要求涨价，龚众升未接受春之韵业委会提出的租金标准。2019年7月4日，春之韵业委会提起本案诉讼。诉讼中，春之韵业委会提交超市照片、视频以及业主吕某,4、孙某,4、尹德政、庞如华、李喜俊、熊莉、孙洪清、仇佩亮、汪丽丽，反映龚众升自2017年起就将超市部分区域隔离先后给两个商户销售水果、蔬菜、水产等，且超市与卖菜商户中间有卷帘门隔开，收付款也各自独立，直至2019年上半年，长达两年多，以证明龚众升转租了涉案房屋。根据春之韵业委会的通知，证人吕某,4、孙某,周某,4也到庭陈述了上述相关事实。春之韵业委会还提交华成公司2019年11月8日出具的《情况说明》，其中反映：“租赁期间，我司不知道龚众升是否将该房屋全部或部分转租给他人，也没有同意过龚众升将该房屋全部或部分转租给他人，龚众升亦从未通知我司其将该房屋全部或部分转租给他人。”龚众升说明：其所承租的房屋用于开设社区超市，经营范围由普通物品超市扩大到蔬菜生鲜经营，是从2017年1月开始的，但之后从未有人提过异议。2019年6月24日，春之韵业委会对超市强行停电停水，给其造成巨大损失，所以其超市自停电事件后就不再售卖蔬菜和生鲜了。另外，超市是否设置蔬菜生鲜区，仅仅是其经营方式和经营范围的变化，不等同于春之韵业委会所称的转租，其从未转租过涉案房屋。其经营的是社区超市，面对的主要客户是小区居民，超市中设置生鲜区，售卖水果蔬菜符合社区超市的一般经营模式，也是为了便利小区业主，其自行购买了放置生鲜的货架、冷柜、鱼缸等，也说明其本身有独自经营生鲜蔬菜区的初衷，但考虑到供应渠道与售卖经验等，于是找第三人合作经营生鲜蔬菜。生鲜蔬菜区无独立的营业执照和门头，合作期间，生鲜蔬菜区也没有分出水电表，生鲜蔬菜区的水电费都是其统一缴纳的。其从未与第三人签订过房屋租赁合同，也没收取过他人租金。其是根据每日售卖的蔬菜生鲜的情况，一般按每日营业额5％左右提取一定比例的收益，收益也不固定，本质上来说，是与他人共担风险、共负盈亏的合作关系。关于独立收银，其售卖的日用杂货是独立经营的，不与他人分享收益，而生鲜蔬菜是合作经营，所以需独立收银，其实主要就是微信和支付宝，也是为了便于结算每天的营业额，便于双方分配收益。关于设置卷帘门，蔬菜生鲜经营有特殊性，与普通日用品、食品的经营时间不同，一般来说蔬菜生鲜开市较早，闭市也较早，而日用品食品区是其独自经营，考虑到经营灵活和经营安全，所以另设卷帘门。综上，其从未将案涉房屋转租他人。以上事实，有租赁合同、工商登记信息、和解协议、房屋移交协议、通知函及张贴照片和投递结果记录、会议纪要、照片、视频、证明、证人的到庭陈述、情况说明等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼主张应当提供证据加以证明。涉案房屋由原房屋权利人华成公司出租给龚众升，租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规相关强制性规定，应为有效。租赁合同约定，租赁期间，如华成公司将房屋转让给第三方，应保证合同同样约束第三方，且此约定也与法律规定一致。合同履行期间，春之韵业委会通过与华成公司签订的《和解协议》，代表业主取得华成公司原有的出租人地位，但《和解协议》也同样约定，春之韵业委会同意按照华成公司与龚众升已经签订的租赁合同的约定继续履行租赁合同。因此，租赁合同继续有效，且出租方变更为春之韵业委会。春之韵业委会接收涉案房屋后，随即于2019年5月31日就向龚众升发送《通知函》，要求龚众升接受高于合同约定的租金标准，否则解除租赁关系，其行为有违诚信。租赁合同约定，若未征得华成公司书面同意，龚众升不得转包或转租。龚众升自2017年起就将超市部分区域隔离给他人销售水果、蔬菜、水产等，在长达两年多的期间内，华成公司显然知晓或应当知晓龚众升的经营方式，但华成公司长期未提出任何异议，且直至签订《和解协议》及交房给春之韵业委会时，仍然要求春之韵业委会继续履行与龚众升的租赁合同，应为对龚众升经营方式的默认。即便华成公司事实上不知晓龚众升的经营方式，也应视为华成公司对龚众升在超市内从事蔬菜水果类经营或与从事蔬菜水果类经营的他人合作并不介意。龚众升与他人合作经营部分区域的蔬菜水果类销售是否构成转租本身即有疑问，且即便构成转租，也视为华成公司默许。而经营部分区域的蔬菜水果类销售，不仅对出租方没有任何损害，而且作为小区内商铺，此类经营，也完全符合小区业主的实际需要，因此即便将龚众升的行为认定为转租，进而认为其构成违约，出租方也无权据此迳行主张解除租赁合同，理由在于合同并未将此作为出租方单方解除合同的约定条件，且即便存在局部区域的转租，也未影响合同目的的实现，不构成严重的违约行为。因此，春之韵业委会于2019年6月初向龚众升发送《通知函》，以龚众升擅自转租为由，迳行通知解除合同，既与合同相悖，也与法律精神不符，在其试图通过协商博取更高租金利益的努力未能实现预期效果的背景下，发送此函之举亦显然有违诚信。因此，《通知函》不能达到解除合同的效果，春之韵业委会诉请龚众升腾空并交还涉案房屋，缺乏事实和法律依据，一审法院碍难支持。综上所述，春之韵业委会的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回春之韵业委会的诉讼请求。案件受理费80元，由春之韵业委会负担。二审中，双方均未有新证据提交。二审经审理查明的事实与一审相一致。本院认为，华成公司（甲方）与龚众升（乙方）之间约定：“租赁期间，如甲方将配套用房所有权转让给第三方，必须通知乙方，所有适用于甲乙双方的条款，甲方应保证同样适用于第三方(配套用房所有权的承收方)。”春之韵业委会（甲方）与华成公司（乙方）就案涉房屋约定：“甲方同意按照乙方与第三人已经签订的房屋租赁合同的约定继续履行该房屋租赁合同。”因此，春之韵业委会在继受华成公司与龚众升之间租赁合同约定的权利义务后，应当按约继续履行。春之韵业委会在接受房屋后即要求龚众升提高租金支付标准，有违诚信原则。关于双方争议的转租问题。春之韵业委会提出存在转租的主要理由是出售蔬菜区域与龚众升经营的超市中间有卷帘门隔开、单独收银及经营的人员不同等。春之韵业委会行使权利的基础是继受了华成公司租赁合同中的权利义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”且不论龚众升与经营蔬菜区域的人员是合作关系还是转租关系，即使是转租关系，春之韵业委会一方证人反映隔离给他人经营蔬菜等时间是2017年以后，而截止2019年5月华成公司与春之韵业委会就案涉房屋进行移交时，华成公司并未对此向龚众升其提出过异议，甚至与春之韵业委会约定由春之韵业委会继续履行与龚众升的租赁合同，故应当视为华成公司对于龚众升对于案涉房屋的经营使用情况表示认可。此外，春之韵业委会多位证人证言中提及，春之韵业委会与龚众升就案涉房屋租赁问题在发生纠纷后，超市内的蔬菜店也不再经营，也说明春之韵业委会提出的转租事由目前已不存在。综上，春之韵业委会现以未经出租人同意转租为由提出解除租赁合同，依据不足，一审法院未予支持春之韵业委会诉请，并无不当。综上，春之韵业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人苏州工业园区东湖大郡春之韵花园业主委员会负担。本判决为终审判决。审判员  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年十二月二十一日书记员  徐馨岚