西安市莲湖区人民法院 西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初8359号原告（反诉被告）：米方格商业运营管理（西安）有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区。法定代表人：谢某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：周煊，陕西锦园律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐海兰，陕西锦园律师事务所律师。被告（反诉原告）：贾某，男，1983年10月20日出生，汉族，住重庆市开县贾某。委托诉讼代理人：苗青，北京市中闻（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁倩，北京市中闻（西安）律师事务所律师。原告（反诉被告）米方格商业运营管理（西安）有限公司（以下简称“米方格公司”）与被告（反诉原告）贾某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员赵海涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）米方格公司委托诉讼代理人周煊、徐海兰、被告（反诉原告）贾某及其委托诉讼代理人苗青、梁倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告米方格公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金、服务费、物业费共计44002.51元（2019年9月1日至2019年9月29日）、滞纳金7252.08元（自2019年9月1日计算至2020年5月5日，2020年5月6日至实际履行之日按年利率24%计算）；2.判令被告支付原告水电费2513.36元；3.判令被告支付原告佣金服务费74180.48元；4.判令被告赔偿原告空置期损失1053.7元；5.本案诉讼费、律师费、公告费、保全费、执行费等实现债权费用由被告承担。事实与理由：2019年3月1日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定被告承租原告房屋用于办公，每月租金31611元、服务费9694.04元、物业费4214.8元，合计45519.84元；每三个月付费一次，被告应在上次交费到期前10日交纳下个计费周期的费用，物业费及水电费由原告代收代缴；如被告未按时付费，应按欠付金额每日5‰支付滞纳金，逾期达七日，原告有权解除合同，没收保证金；合同期内如被告提前解约或违约，须承担全部免租期租金，并全额返还原告代付的佣金服务费，原告催讨债权的费用由被告承担。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告自2019年8月21日起未按时支付下个计费周期的费用，构成违约。原告催收无果，于2019年9月27日向被告发出解约通知，房屋租赁合同于2019年9月29日起解除。被告应当承担原告的各项损失，故诉至法院。被告贾某辩称，原告所诉不属实，合同履行期间，被告已交纳各项费用至2019年8月31日。因生意不好，被告找原告协商换一个小房间，双方未达成协议。2019年8月26日，房屋被原告断电，被告询问原告，原告称被告未交纳下期房租。因原告违约在先，被告向原告送达了解约通知。2019年8月29日，原告更换了门禁密码，被告无法进入房屋。原告的行为已构成收房，应视为2019年8月29日合同解除。被告无奈搬离，但原告不让被告搬离，经派出所民警介入，被告于2019年8月30日搬离。2019年9月27日，原告补充下发解约通知，主张被告承担截至2020年5月5日的租金、服务费、物业费、水电费及滞纳金，没有事实和法律依据。双方直接签订合同，未通过任何中介，佣金服务费不予认可。合同解除后，原告租赁是否产生佣金服务费，与被告无关。被告搬离后，原告于2019年9月4日将房屋重新出租，其主张被告承担四个月的租金，明显过高。合同约定保证金不予退还，系格式条款，应属无效。反诉原告贾某向本院提出反诉请求：1.判令米方格公司返还贾某租赁保证金111270.72元、物业费保证金12644.4元、水电费保证金10131.04元，共计134046.16元；2.反诉费由米方格公司承担。事实与理由：双方签订《房屋租赁合同书》后，贾某已交纳各项费用至2019年8月31日，另交纳租赁保证金111270.72元、物业费保证金12644.40元、水电费保证金12644.40元。米方格公司违约在先，将房屋停电，又更换门禁密码，其行为已构成收房，租赁合同已于2019年8月29日解除。贾某已经搬离，米方格应将贾某交纳的保证金予以退还。贾某同意扣除水电费2513.36元，米方格公司应当退还剩余保证金134046.16元。反诉被告米方格公司针对贾某的反诉辩称，双方签订的房屋租赁合同明确约定，如承租人提前解约或违约，保证金不予退还，米方格公司有权将该房屋收回出租。贾某未按时支付下个计费周期的费用，导致合同解除，米方格公司有权扣除贾某交纳的履约保证金。本院经审理认定事实如下：2019年3月1日，米方格公司与贾某签订《房屋租赁合同书》，约定贾某承租米方格公司位于西安市莲湖区唐延路北段20号太和时代广场D座办公楼10楼01单元作为办公场所，面积421.48平方米，租赁期限两年，自2019年3月4日至2021年3月3日，每月租金31611元、服务费9694.04元、物业费4214.8元，合计45519.84元；每三个月付费一次，贾某须在合同签订后两日内支付首期租金、服务费、物业费136559.52元，并于上次交费到期前10日交纳下个计费周期的费用；物业费及水电费由米方格公司代收代缴；房地产代理商促成双方达成本合同收取的佣金服务费，由米方格公司全额代贾某支付，如双方合作至合同期满，米方格公司免除贾某的佣金服务费。合同约定贾某应付租赁保证金111270.72元、物业费保证金12644.4元、水电费保证金12644.4元，合计136559.52元，合同终止时贾某交还房屋且结清所有费用、注销工商登记手续后三十个工作日内，米方格公司无息退还保证金，保证金不能免除违约责任，不能冲抵租金、服务费、物业费或其他费用；合同期内如贾某提前解约，须提前两个月通知米方格公司，保证金不予退还，贾某还需承担剩余租期的租金（超过四个月的按四个月计算）；如贾某未按约定支付费用，应按欠付金额每日5‰支付滞纳金，逾期付款达五日，米方格公司将停止提供服务（包括水电、门禁等）；逾期达七日，视为严重违约，米方格公司有权解除合同，没收保证金，有权将房屋收回另行出租，贾某还需承担剩余租期的租金（超过四个月的按四个月计算）；贾某提前解约或违约，须承担全部免租期的租金，并全额返还米方格公司代付的佣金服务费，米方格公司催讨债权的费用由贾某承担。合同签订后，贾某向米方格公司交纳了保证金，支付了租金、服务费、物业费等费用，米方格公司将房屋交付给贾某使用。2019年3月11日，米方格公司向西安厚德嘉业房地产营销策划有限公司支付居间服务费74180.48元。2019年8月，贾某与米方格公司协商缩减租赁面积，双方未达成协议。贾某未在2019年8月20日前支付下个计费周期的费用，米方格公司停止提供服务，租赁房屋停电，无法进入使用。贾某认为其已付费用尚未到期，米方格公司无权停止服务。双方为此发生争议。2019年8月26日，贾某向米方格公司送达《告知函》，载明因本人原因无法继续承租房屋，特通知米方格公司于2019年8月31日解除合同，并定于8月30日搬离房屋，清理办公物品，要求米方格公司予以协助。米方格公司于当日回函，不同意解除合同，要求贾某继续履行。2019年8月29日，贾某前往租赁房屋，房屋无法进入。2019年8月30日，贾某要求搬离房屋，双方发生争执。贾某向公安机关报警，经辖区派出所处警，贾某于当日搬离。2019年9月12日，米方格公司通过手机微信向贾某发送《付款通知》及《收费通知单》，要求贾某支付2019年9月1日至11月30日的租金、物业费、电费。贾某于2019年9月20日通过手机微信回函，称其已于2019年8月26日发出了解除通知，且已于8月底搬离房屋，米方格公司已将房屋重新出租，无权再向贾某收取9月1日之后的费用，电费2513.36元同意在水电保证金中扣除，剩余保证金应当予以返还。2019年9月26日，贾某前往租赁房屋，发现房屋已由他人承租使用。2019年9月27日，米方格公司向贾某寄送《解除合同通知书》，载明贾某未在2019年8月20日前交纳下个计费周期的费用，已逾期1个月零8天，米方格公司催收无果，故行使合同解除权，合同自通知送达之日起解除。2019年10月3日，邮件未妥投退回。此后，双方的纠纷仍未解决，米方格公司诉至本院。本院认为，双方当事人签订《房屋租赁合同书》，约定贾某承租米方格公司的房屋作为办公场所，贾某履行了付款义务，米方格公司将房屋交付给贾某使用，合同付诸执行。合同履行期间，贾某找米方格公司协商缩减租赁面积无果，未在2019年8月20日前支付下个计费周期的费用，虽然构成违约，但违约程度显著轻微。米方格公司未催促贾某支付下期费用，而在贾某已付费期间尚未届满时停止供电，致使房屋无法使用，造成双方矛盾升级，米方格公司的行为显系不当。经公安机关处警，贾某已于2019年8月30日搬离，双方的房屋租赁合同在客观上已无继续履行的可能，房屋租赁合同应于2019年8月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。贾某已付费用至2019年8月底，米方格公司主张贾某承担2019年9月1日之后的租金、服务费、物业费、滞纳金、空置期损失，无事实与法律依据，本院依法不予支持。双方当事人直接签订房屋租赁合同，米方格公司未举证证明西安厚德嘉业房地产营销策划有限公司实际提供了居间服务，也未举证证明其向贾某披露过该中介公司的服务以及中介费用的金额，米方格公司主张贾某承担佣金服务费，本院依法不予支持。房屋租赁合同已经解除，米方格公司继续持有贾某交纳的保证金，于法无据。贾某同意在水电保证金中扣除水电费2513.36元，扣除后剩余租赁保证金111270.72元、物业费保证金12644.4元、水电费保证金10131.04元，米方格公司应向贾某返还。米方格公司主张贾某承担诉讼费、律师费、公告费、保全费、执行费等实现债权费用，本院依法不予支持。贾某预交的反诉费，应由米方格公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款第二项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，米方格商业运营管理（西安）有限公司向贾某退还租赁保证金111270.72元、物业费保证金12644.4元、水电费保证金10131.04元，合计134046.16元；二、驳回米方格商业运营管理（西安）有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费5568元，由米方格商业运营管理（西安）有限公司自行承担；反诉费2981元，由米方格商业运营管理（西安）有限公司承担（米方格商业运营管理（西安）有限公司在执行本判决时一并支付贾某）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    员      赵海涛                    二○二○年十二月二十二日                    书    记    员      浦鑫玫 1