广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民再37号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：吕超红，女，1991年7月26日出生，汉族，住广东省信宜市************。委托诉讼代理人：熊苑东，广东法宗律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈荣洁，广东法宗律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：刘宏，男，1977年9月13日出生，汉族，住广东省中山市东区*********************。委托诉讼代理人：杨春雪，广东维也纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李启亮，广东维也纳律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：曹亮，女，1982年7月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区***********。原审第三人：中山市蓝图房地产中介有限公司，住所地：广东省中山市**********************。法定代表人：李玉华，该公司经理。委托诉讼代理人：李伟，该公司员工。原审第三人：中国民生银行股份有限公司中山分行。住所地：广东省中山市石岐区****—11号富豪山庄富华阁二层、兴中大厦首层。主要负责人：李群，该分行行长。委托诉讼代理人：毛素恒，该公司员工。再审申请人吕超红因与被申请人刘宏、曹亮，原审第三人中山市蓝图房地产中介有限公司（以下简称蓝图公司）、原审第三人中国民生银行股份有限公司中山分行（以下简称民生银行中山分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）粤20民终4984号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2019年9月29日作出(2017)粤民申8328号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人吕超红的委托诉讼代理人熊苑东到庭，被申请人刘宏的委托诉讼代理人杨春雪到庭，被申请人曹亮到庭，原审第三人蓝图公司的委托诉讼代理人李伟到庭，原审第三人民生银行中山分行的委托诉讼代理人毛素恒到庭。本案现已审理终结。吕超红申请再审称，撤销二审判决，依法改判刘宏、曹亮继续履行销售合同或将本案发回重审。事实及理由：1.二审法院认定物业销售合同第9、10条属有效条款是认定基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。首先，案涉格式合同的提供方并不轻易允许变更格式合同，并且格式合同提供方也未就格式条款向吕超红作任何的提醒、说明。吕超红甚至不知道蓝图公司提供的合同限制了自己的权利，因此二审法院对此认定错误。其次，销售合同是由蓝图公司提供，虽然法律对格式合同无效的情况未有明确的规定，但是格式合同的提供方对合同所涉的各方当事人都应当遵循公平、合理的基本原则，拟定对各方都公平、合理的格式合同。再次，如果物业销售合同第9、10条有效，那违约方可以以最少的代价解除销售合同，且守约方的权益将无法得到有效的救济，不利于倡导契约精神。2.二审判决违背常识和基本人情。曹亮在二审参与了庭审活动，其在二审后主动提出赔偿30万元，请求和解。但该赔偿不足以让吕超红在同一地段、同一小区内购买相似户型的房屋。因此吕超红拒绝了曹亮的要求。由此可见，其自知理亏。3.二审法院的判决助长违约风气，在刘宏、曹亮违约、合同又可以继续履行的情况下，仅凭蓝图公司的格式合同条款，认定吕超红放弃要求继续履行合同的权利，适用所谓的“禁止反悔”而判决不支持继续履行的请求有误。刘宏辩称，二审判决适用法律正确，理由如下：1.销售合同并未实际开始履行，销售合同中约定的买方付款义务分为三笔，第一笔是定金30000元，第二笔是首期款，第三笔是银行贷款。合同范本是由中介公司提供，刘宏是在看到银行同贷书后才正确理解这个付款方式对刘宏的影响。因为银行贷款是在房屋过户到吕超红名下且其配合办理抵押登记后，银行才会放款给刘宏。按照销售合同约定，吕超红必须在2016年5月25日前支付首期款，且办理合法妥善的银行贷款手续。但其提出的银行按揭手续是虚假的。其提供给银行的交易金额为1100000元的房产买卖合同不是刘宏签名，收款账户也不是曹亮开设的。吕超红在诉讼前未按照合同约定的交易价格办理银行按揭手续，也未实际支付第二笔首期款，及时出具了按照合同总价1100000元的银行同贷书，也不能视为已经开始履行合同。2.案涉房产一直登记在刘宏及曹亮名下，一直没有出售，说明曹亮对于不肯出售房屋的意志非常坚定。3.吕超红与刘宏的合同关系早已解除，吕超红在2016年支付了30000元，2017年中介公司以刘宏违约，要求支付违约金23000元。2019年6月26日，刘宏也双倍退还60000元给吕超红。刘宏已经为其不能履行合同付出对等的代价，双方已经完全解除合同恢复原状。曹亮辩称，二审判决适用法律正确，理由如下：1.涉案房产是曹亮与刘宏在中山结婚后的唯一一套婚后房产。曹亮对于本案销售合同并不知情，不同意出卖该套房产。2.吕超红并非善意购买人，其知道曹亮系房产共有人，也明知在签订合同时曹亮未到场，却未要求提交同意出售或同意授权的证明。即使曹亮一审未提出刘宏是无权处分人的主张，也不能代表刘宏能未经曹亮同意处理曹亮房产。3.吕超红签订合同后仅仅支付了3万元定金，房产尚未交付，也没有办理产权登记。不知情的一方配偶有权主张追回房子。本案已经履行完毕，吕超红已经收回双倍定金，中介也收取了刘宏违约的中介费，合同已经解除。蓝图公司述称，坚持一、二审意见，销售合同是格式合同，所有合同都有第十条的内容。双方有争议时蓝图公司也是积极配合。民生银行中山分行述称，民生银行中山分行作为第三人参加诉讼，刘宏在2017年4月已经结清贷款。吕超红向一审法院起诉请求：1.吕超红与刘宏、曹亮继续履行双方于2015年3月7日签订的关于买卖位于中山市************************物业销售合同；2.刘宏、曹亮于判决生效之日起三日内向第三人民生银行清偿债务，消灭抵押权；3.刘宏、曹亮自涉案房屋注销抵押登记之日起五日内协助吕超红办理产权过户登记手续。对第二项诉讼请求，吕超红表示如果刘宏、曹亮不主动向银行清偿贷款，吕超红同意一次性支付房款或代替刘宏、曹亮清偿银行贷款。一审法院认定事实：2016年3月7日，吕超红（买方），刘宏、曹亮（卖方）与第三人蓝图公司（经纪方）签订物业销售合同，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市************御************【房产证号：************；土地证号：国（2014）************】，建筑面积为167.18平方米；该物业转让成交价为800000元，买方须按下列方式付款：定金30000元为第一部分楼款，在签署本合同时交纳，770000元为第二部分楼款，第二部分楼款为银行按揭付款；如买方需办理银行按揭，则上述第二部分楼款中之部分款项由买方寻找银行承诺贷款支付给卖方（贷款金额和年限由银行审批为准），办理银行按揭所发生的费用由买方自理，否则视为买方违约，买方需于本合同签订之日起15个工作日内申请买方所需按揭，卖方须配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书；买方须在2016年5月25日前支付首期款，买卖双方须签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并递件至国土部门；买方所付首期款为上述第二部分楼款中非由银行承诺贷款形式支付之金额，银行贷款承诺之金额由银行约定时间支付予卖方；过户税费均由买方承担；买卖双方均清楚该物业有房地产证在手（无银行抵押）；卖方须保证对上述物业享有完整所有权或处分权，能完全支配及处理，有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事宜，卖方应在转让完成前清理完毕，并保证转让后买方无须负责，否则卖方应赔偿由此引起的买方一切损失；如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让于任何人，唯卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失；如卖方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金予以买方，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；合同还约定了其他事项。合同签订当日，吕超红向刘宏、曹亮支付了定金30000元。之后，吕超红向交通银行申请按揭贷款。2016年3月26日，吕超红接到交通银行通知，按揭贷款已获得银行的审批通过，银行审批表中表明合同总价为1100000元，首付款为400000元，同意给予吕超红按揭贷款700000元。2016年3月30日，为办理房产证过户手续，吕超红向中山市粤城测绘工程有限公司申请对案涉房屋进行测绘，支付测绘费360元。此后，吕超红联系第三人蓝图公司，要求刘宏、曹亮配合收取首期款、办理过户手续，但刘宏、曹亮一直拖延。吕超红遂委托律师于2016年5月18日向刘宏、曹亮发出律师函催告其积极配合吕超红履行合同或者协商一致解除合同。刘宏、曹亮作出复函，但对是否履行合同没有明确答复。吕超红遂于2016年5月30日诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院另查明，涉案房屋登记在刘宏、曹亮名下，2016年4月13日，涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人为第三人民生银行，抵押金额为476000元。一审诉讼中，根据吕超红申请，一审法院查封了涉案房屋。一审庭审中，民生银行称刘宏、曹亮的银行贷款是按月付息，到期还本（还本日期是2017年4月20日），刘宏、曹亮现在每月正常清偿利息，没有逾期。吕超红、刘宏、曹亮及蓝图公司均确认涉案合同是蓝图公司提供的格式合同。一审庭审结束后，吕超红提交其于中山农村商业银行股份有限公司坦洲金山支行的存款明细，显示截止2016年9月29日，账户余额为806922.49元。一审法院判决：一、刘宏、曹亮继续履行与吕超红于2016年3月7日签订的关于买卖位于中山市************************【房产证号：************0；土地证号：国（2014）易************】的物业销售合同；二、刘宏、曹亮于一审判决发生法律效力之日起七日内向民生银行清偿位于中山市************************的贷款本金及利息（贷款本金以及利息以清偿之日确定的实际数额为准）；刘宏、曹亮清偿前述贷款本金及利息后，于七日内办理注销前述房地产的抵押登记手续并将前述房地产过户至吕超红名下。案件受理费11800元，诉讼保全费520元，合共12320元（吕超红已预交），由刘宏、曹亮负担（刘宏、曹亮于一审判决生效之日起七日内迳付吕超红）。刘宏、曹亮不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吕超红的诉讼请求。本院二审另查明：一审期间，曹亮未主张刘宏的行为属于无权处分行为，也未抗辩称其不知晓刘宏与吕超红的交易行为。蓝图公司向一审法院提供的短信记录显示，案外人陈建军与刘宏沟通涉案房屋的过户问题，刘宏曾回复称“我和我老婆约下时间”“确实明天8点半吗？我要让我老婆过来”“明天下午，今天我老婆没请到假”。刘宏确认，其曾向吕超红提供涉案房产的房产证复印件、刘宏和曹亮的身份证复印件及买卖合同等资料。二审期间，吕超红向本院出具承诺书称：若刘宏、曹亮配合其办理涉案房屋的过户登记手续，其承诺在过户当天将剩余购房款770000元支付给刘宏和曹亮。一审判决审理查明的其他事实清楚，本院二审予以确认。本院二审认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点主要有三：一是刘宏出售涉案房屋是否征得曹亮同意；二是刘宏、曹亮的行为是否构成违约；三是若刘宏和曹亮的行为构成违约，吕超红能否要求刘宏和曹亮继续履行合同。关于争议一，刘宏出售涉案房屋是否征得曹亮的同意的问题。涉案房屋为刘宏、曹亮夫妻共有财产，并登记在两人名下。曹亮主张，刘宏出售涉案房屋并未征得其同意，其不同意出售涉案房屋。对此，本院作如下分析：虽然曹亮本人并未在涉案的物业销售合同上签名，该合同上曹亮字样的签名为刘宏所代签。但刘宏与曹亮为夫妻关系，根据婚姻法的规定，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见；他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，根据蓝图公司提供的短信记录载明的内容可知，刘宏在与案外人陈建军就涉案房产的过户问题进行协商沟通时，多次表示其需与妻子曹亮沟通协商办理相关手续的具体时间。同时，刘宏亦为吕超红办理涉案房产的按揭贷款手续提供了曹亮的身份证复印件及房产证复印件等材料。在此情况下，吕超红作为善意第三人，有理由相信刘宏签订涉案物业销售合同的行为系刘宏与曹亮协商后所作出的决定，即吕超红有理由相信刘宏签订涉案物业销售合同的行为系刘宏与曹亮夫妻双方共同意思表示。此外，若如曹亮所称，其并不知晓刘宏与吕超红之间买卖涉案房产的行为，曹亮在吕超红提起本案诉讼后已委托律师参加一审诉讼活动，其即已知晓本案的相关事实，其应就此提出抗辩。但曹亮在一审期间并未就此提出抗辩。相反，曹亮在二审期间才主张其对涉案房产的交易并不知情，与常理不符，本院不予采信。故本院认定曹亮亦为涉案物业销售合同的当事人。关于争议焦点二，即刘宏、曹亮的行为是否构成违约的问题。根据一审判决查明的事实可知，吕超红在签订涉案物业销售合同后，已依照双方合同约定向刘宏、曹亮支付了30000元的购房定金，并在合同约定的期限内申请银行按揭贷款，同时也获得了银行的批准。由此可见，吕超红一直在积极履行合同。相反，刘宏、曹亮在收到吕超红催告其履行的律师函后，虽然向吕超红进行了复函，但复函中既未载明其收款的银行账户也未承诺其将按照合同约定配合吕超红收取首期购房款，刘宏、曹亮在复函中对于是否履行合同以及如何履行合同未作明确答复。同时，刘宏、曹亮在双方当事人签订涉案的物业销售合同后，未经吕超红的同意，在涉案房产上为第三人民生银行设立抵押权，且至今未解除该抵押登记，刘宏和曹亮的行为使涉案房产的过户徒增法律障碍。刘宏和曹亮的上述行为已构成违约，应承担违约责任。此外，刘宏、曹亮虽然辩称吕超红向银行申请按揭贷款时以虚假的交易价格骗取银行贷款，致刘宏、曹亮可得的首期购房款数额降低而损害其合法权益。但双方合同明确约定吕超红应向刘宏和曹亮支付的首期款是吕超红所取得的银行按揭贷款之外的购房款，双方并未明确约定该首期购房款的最低数额。故吕超红的行为没有违反双方合同约定。另外，因双方约定的购房款总额明确具体，无论该款项系由吕超红直接进行支付还是吕超红通过银行贷款的方式进行支付，均不影响刘宏、曹亮最终系按双方合同约定数额收取购房款，即并不会损害刘宏和曹亮的合法权益。因此，刘宏和曹亮的该辩解意见，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三，即吕超红能否要求刘宏和曹亮继续履行合同的问题。本院认为，双方当事人签订的涉案物业销售合同第9条、第10条已明确规定，一方违约时，另一方只能适用定金条款要求违约方承担违约责任，不得要求违约方强制履行。上述约定系双方当事人对于一方违约时守约方可主张违约方承担违约责任方式的约定，不违反法律及行政法规的强制性规定。同时，上述条款的内容具有对等性，即该约定对于双方当事人均同等适用，该约定并不存在一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况，应属有效的约定。此外，涉案物业销售合同的文本系由蓝图公司提供，并非由刘宏、曹亮所提供。而吕超红与刘宏、曹亮均为个人，二者系属平等经济地位的合同主体，双方当事人对于合同条款的确定均有平等的协商权，若吕超红对涉案合同条款有异议，其既可与对方协商对合同条款进行修订，也可以放弃签订该合同。故一审法院认定涉案合同为格式合同，上述条款为格式条款，并进而根据合同法第四十条的规定认定双方的上述约定无效，理据不足，本院予以纠正。本院认定，双方当事人的上述约定系其真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对于双方当事人也无明显不公，属有效的约定。吕超红既已在合同中明确如果刘宏、曹亮违约则放弃要求刘宏、曹亮继续履行合同的权利，其再在本案中诉请刘宏、曹亮继续履行合同，违反了民事诉讼中“禁止反悔”的原则，本院不予支持。本院二审判决：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初11129号民事判决；二、驳回被上诉人吕超红的诉讼请求。一审案件受理费11800元，诉讼保全费520元，合共12320元（吕超红已预交），由吕超红负担；二审案件受理费11800元（刘宏、曹亮已预交），由吕超红负担。再审诉讼中，刘宏向本院提交证据如下：1.物业销售合同，证明该合同是由中介提供，对首期款约定并不明确，导致吕超红使用虚假合同申请贷款，从而减少支付首期款导致刘宏风险增加。2.律师函、快递单，证明刘宏曾委托律师告知银行，吕超红提供的申请贷款资料是假的，银行也联系过刘宏复核。故吕超红实际无法取得贷款。3.中山市不动产登记资料查询结果，证明案涉房产仍然登记在刘宏、曹亮名下。4.发票，收据，证明二审判决后，中介机构以刘宏违约为由，收取了23000元中介费，其中20000元用于开具发票，3000元是收据。4.收据，证明吕超红主动联系刘宏，按照原审判决收回了2倍定金，原物业销售合同已经终止或解除完毕。吕超红对上述证据质证称，对证据一真实性确认，证明刘宏因房价上涨不愿继续履行合同。对证据二真实性确认，该律师函是2019年9月14日发出的，在一审庭审期间补做的，是刘宏为其违约制造的理由。对证据三真实性确认，证明合同有继续履行的客观条件。对证据四无异议。证据五收据中的定金收取是基于原审判决，如果继续履行合同，吕超红愿意返还30000元。曹亮、蓝图公司、民生银行中山分行对上述证据未提出异议。本院经审理查明，刘宏、曹亮与吕超红于2016年3月7日签订销售合同，由刘宏、曹亮以总价800000元向吕超红出卖案涉房屋。合同约定吕超红需在签订合同当日支付定金30000元，剩余770000元则由银行按揭付款。并约定吕超红需在2016年5月25日前支付首期款，其所付首期款为770000元楼款中非由银行承诺贷款形成支付之金额，则银行贷款承诺之金额由银行约定时间支付予卖方。本院再审另查，销售合同第9条约定：“如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权将该物业转让于任何人，唯卖方不可再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失”。第10条约定：“如卖方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金予以买方，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行合同”。本院再审再查，2016年3月7日即签订销售合同当天吕超红向刘宏支付定金30000元。2016年5月18日，吕超红委托广东道而胜律师事务所律师向刘宏、曹亮发出律师函，载明：“委托人讲述：你们与我委托人吕超红于2016年3月7日就中山市***************************签订了《物业销售合同》。约定成交价为800000元，吕超红向你们支付了定金30000元。合同约定卖方（即委托人吕超红，下同）以银行按揭的方式付款，并约定自《物业销售合同》签订之日起15个工作日内申请买方所需按揭，卖方（即你们，下同）需配合卖方。我的委托人签订《物业销售合同》起，即积极向银行申请按揭贷款。并于2016年3月26日接到了银行通知，按揭贷款已获得银行的审批通过。此后，我的委托人即备好了首期款，为合同的履行做好了充分的准备，并与经纪公司联系，要求经纪公司通知你们。但经纪公司反馈的信息是，你们未能积极配合履行合同义务，一直故意拖延。本律师认为：我委托人与你们签订的《物业销售合同》是合法有效的，具有合同约束力，双方应严格遵守，积极履行合同约定的义务。违反合同义务的一方，须向守约方承担违约责任。鉴此，本律师郑重向你们催告：希望你们尽快与我委托人或者与本律师联系，商讨下一步的合同履行事宜，即“买方向卖方支付首期款，买卖双方签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并递件至国土部门”或协商一致解除《物业销售合同》，请于收到本函后，于本月25日前答复，否则，届时本律师将代理委托人向法院提起诉讼”。2016年5月25日，刘宏、曹亮向吕超红复函，载明：“本人不明白未积极配合履行合同哪一条款，故意拖延什么？请详细具体指出。本人通讯方式没有变化，卖方可随时联系到我；本人也多次通过手机通话、短信、上门面谈等多种方式积极与经纪人联系；至于“买方向卖方支付首期款”则是买方必须履行的合同条款，为何催告我方？”2016年6月7日，交通银行出具个人信贷业务调查、审查（批）表（住房），该表反映交通银行就案涉房屋向吕超红授信贷款额度700000元。本院再审还查明，吕超红于2019年6月26日出具收据，内容载明：“今收到刘宏、曹亮双倍返还的购房定金60000（************），金额大写陆万元整”。吕超红在经手人处签字确认。一、二审判决查明的其他事实基本清楚，本院予以确认。本院再审认为，本案再审争议焦点有二：一是关于销售合同第9、10条是否合法有效的问题，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，被申请人刘宏向再审申请人吕超红出售登记在刘宏、被申请人曹亮夫妻名下的房屋，刘宏向吕超红出示了身份证复印件及房产证复印件等资料，吕超红作为善意第三人，有理由相信刘宏出售案涉房屋的行为系夫妻双方共同意思表示，故原二审认定销售合同当事人为刘宏和曹亮二人与吕超红是正确的。刘宏、曹亮与吕超红签订销售合同系双方真实意思表示，未违反强制性规定，双方均应依约履行。本案各方当事人均确认销售合同系由原审第三人中介方蓝图公司提供，且合同第9条、第10条均明确约定予以定金作为违约责任，也均要求违约方除收取定金或跟定金金额对等的违约金之外不能继续追究另一方责任，该两条约定并未有所偏颇。由此可知，销售合同并非严格意义上的格式合同，如当事人有其他约定与范本条款冲突，以当事人本身的约定为准。故吕超红以销售合同第10条为格式合同为由主张该条款约定无效的主张无理据支持，本院不予采信，原二审对此认定正确，本院予以维持。二是关于涉案销售合同是否应当继续履行的问题，《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：“（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”。由销售合同约定可知：吕超红应在签订合同之日向刘宏、曹亮支付30000元定金，且应在2016年5月25日前支付首期款即770000元楼款中非由银行承诺贷款形成支付之金额。经查，吕超红确在签订销售合同当日支付了30000元定金。之后，吕超红于2016年5月18日通过律师函告知刘宏、曹亮已备好首期款，并希望其配合履行合同义务。刘宏虽提交复函证明吕超红须履行支付首期款的义务，但该复函并未明确如何收取首付款及何时、何地收取首付款等具体操作也未对于是否履行合同、如何履行合同未作明确答复。结合本案证据及各方当事人陈述，吕超红主张刘宏、曹亮未能配合履行合同义务更符合事实。刘宏、曹亮虽提交复函，但该复函并不能证明其已经配合收取首付款，故此，刘宏、曹亮为本案销售合同无法继续履行的违约方，本院二审对此认定正确。根据上述焦点一可知，涉案合同第10条为有效条款，双方当事人自愿签订，均应予以遵守。现吕超红并未提交证据证明其为履行合同所作出的行为足以突破双方对于违约责任的约定，其提交的证据也不足以证明双方以实际行为改变了合同约定。而合同条款也明确限定在此情况下，买方仅可收取双倍定金而不能要求卖方继续履行合同。故本院依据双方自愿签订的销售合同于2017年3月22日作出二审判决驳回吕超红继续履行销售合同的诉讼请求正确。在二审判决生效后，刘宏、曹亮于2019年6月26日向吕超红支付了60000元，吕超红出具收据写明“涉案房产双倍返还定金”。由此可知，刘宏、曹亮已按照销售合同第10条约定履行了双倍返还定金的责任，吕超红予以收取并开具收据的行为系其以事实行为对上述条款的明确确认。故涉案销售合同的效力已告终止，吕超红在收取双倍返还的定金后仍要求继续履行销售合同于法无据，本院不予支持。综上所述，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：维持本院（2016）粤20民终4984号民事判决。本判决为终审判决。审判长  李勇源审判员  葛贻环审判员  杨剑心二〇二〇年十一月二十七日书记员  孙静杏梁思斯