河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终4181号上诉人（原审被告）：项城瑞元房地产发展有限公司，住所：河南省项城市人民路丛碧酒店，统一社会信用代码：91411681317386482X。法定代表人：张学敏，该公司董事长。上诉人（原审被告）：吉林瑞元集团有限公司，住所：延吉市参花街**，统一社会信用代码：91222400744595211D。法定代表人：张学敏，该公司董事长。二上诉人共同委托诉讼代理人：郭建领，河南平原律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：张文峰，男，汉族，1982年4月27日出生，住河南省项城市交通中路家旺小区**楼，身份证号码：4127271982********，系该二公司员工。被上诉人（原审原告）:师春花，女，1976年6月16日出生，汉族，住河，住河南省项城市div>委托诉讼代理人：尚时贤，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡禹明，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。上诉人项城瑞元房地产发展有限公司、吉林瑞元集团有限公司因与被上诉人师春花房屋买卖合同纠纷一案，不服项城市人民法院（2020）豫1681民初1048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人项城瑞元房地产发展有限公司、吉林瑞元集团有限公司的共同委托诉讼代理人郭建领、张文峰；被上诉人师春花的委托诉讼代理人尚时贤、胡禹明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉林瑞元集团有限公司、项城瑞元房地产发展有限公司上诉请求：1.改判上诉人不承担涉案商铺意向款（准购卡押金）12万元的利息或发回重审；2.改判上诉人不承担涉案门市定金88万元及利息的返还责任或发回重审；3.一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人对涉案准购卡押金12万元无权主张利息。准购卡客户协议书约定被上诉人自愿支付不计息的准购卡押金，以获得四个组合单位商铺的优先认购权。通过上诉人起诉状及庭审发言可以看出，上诉人对被上诉人进行过通知，且被上诉人多次到售楼部进行价格磋商，因其认为价格过高不愿购买从而导致认购卡失效，被上诉人应当依约到售楼部办理无息退还购卡押金。即使认定上诉人未履行通知选购义务构成违约，违约金也应当自正式开盘销售之日起算。2.88万元的门市定金系订约定金，因被上诉人拒绝订立商品房买卖合同致使该定金担保的合同目的不能实现，从而构成违约，依据定金罚则，该定金应不予返还。现上诉人基于公平原则及对对方利益的衡平考量，愿意退还其定金，但在退还定金的同时补偿利息明显有悖公平原则。即使计算利息也应当从上诉人明确拒绝履约之日起起算，现上诉人坚持履约，基于公平考量可以按照被上诉人明确拒绝订立购房合同之日起算资金占用利息。3.12万元的购房意向金和88万元的定金不属于同一法律关系。根据一诉只审一个法律关系的原则应当驳回原告起诉。4.项城瑞元房地产发展有限公司不应当承担上述还款义务，吉林瑞元集团有限公司也无需承担连带责任。师春花辩称:1.上诉人未通知被上诉人进行选房，违反《准购卡协议书》的约定，导致合同目的无法实现，被上诉人有权要求上诉人返还合同价款12万元并赔偿利息损失。2.被上诉人向上诉人支付了定金，该定金的性质为担保四套商业门市房屋买卖合同的签订。上诉人从定金支付之日截至目前未履行任何义务，被上诉人催告上诉人签约均遭拒绝。涉案的房屋预售手续办理在吉林瑞元集团有限公司名下，而与被上诉人签订《准购卡认购协议书》的主体均为项城瑞元房地产发展有限公司，项城瑞元房地产发展有限公司已经不具备与被上诉人签订买卖合同履行《准购卡客户协议书》义务的可能性，应当双倍返还定金，但是基于尽快解决纠纷挽回损失的考虑，被上诉人在二审中不予追究上诉人双倍返还定金的责任，上诉人主张不返还定金缺乏事实和法律依据。3.吉林瑞元集团有限公司是项城瑞元房地产发展有限公司唯一的股东，且未提交任何证据证明股东财产与公司财产分离。上诉人的运营模式是项城瑞元房地产发展有限公司从客户处收款，吉林瑞元集团有限公司用项城瑞元房地产发展有限公司收取的款项从事项目运营开发，二者存在组织机构、财务混同的情况，应当承担连带责任。请求驳回上诉，维持原判。师春花向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告购房意向金120000元及资金占用费（按年利率6%，从2015年1月8日开始计算至履行完毕之日）；2.判令被告双倍返还购房定金1760000元；3.案件受理费、财产保全费由被告负担。一审法院认定的事实：2015年1月27日，原告师春花与被告项城瑞元房地产发展有限公司签订《瑞元·项城国际广场项目准购卡客户协议书》，协议约定“鉴于乙方（本案原告）知悉甲方（本案第一被告）投资开发的“瑞元项城国际广场”项目及房屋信息，并有购买意向，为保障双方的权益，甲乙双方本着自愿、友好、公平的原则，就以下事项达成协议：一、准购卡的申购办法：本项目在正式销售前仅对准购卡客户进行内部认购。有意向认购的客户在交纳一定的准购卡押金后即可成为本项目的准购卡客户，取得准购卡，获得优先认购的权利。每张准购卡的押金人民币叁万元，每张卡限购一个组合单位（可能是一个房号，也可能是相邻2个以上房号的组合，详见销售现场控表标识），每个客户可以按照自己的认购意愿选择购买多张准购卡。二、乙方自愿支付不计息的准购卡押金壹拾贰万元整（￥120000.00），以成为本项目的准购卡客户，获得四个组合单位商铺的优先认购权，其准购卡号为：NO·000263、000266、000267、000268。三、准购卡客户的权利与义务：1、准购卡客户拥有优先选择甲方分批推出的本项目房源的权利。2、甲方将至少提前7天以电话、短信或书面方式通知乙方办理认购手续，并在销售中心现场公示。乙方须于通知规定时间内携带准购卡、《准购卡客户协议书》、收据、身份证等文件资料到指定地点办理认购手续。在通知的时间内未到者视为自动放弃优先认购，无需再另行通知。具体认购方法流程详见销售现场公示的《认购须知》”，原告于上述协议签订当日向项城瑞元房地产发展有限公司支付四笔款项，每笔款数额均为三万元，被告项城瑞元房地产发展有限公司针对四笔款项分别向原告出具收据，每份收据显示的收款事由均为“意向款”。2015年2月9日原告向被告项城瑞元房地产发展有限公司支付88万元，被告项城瑞元房地产发展有限公司向原告出具收据显示的收款事由为“市标商业门市定金”。被告项城瑞元房地产发展有限公司于2019年5月取得涉案房屋的预售许可，并于庭审中表示涉案项目于2019年5月具备了对外销售条件。另查明，涉案项目的产权登记及预售手续均办理在被告吉林瑞元集团有限公司名下。项城瑞元房地产发展有限公司系一人公司，吉林瑞元集团有限公司为其唯一股东。一审法院认为，原告与被告项城瑞元房地产发展有限公司签订的《瑞元·项城国际广场项目准购卡客户协议书》（以下称“准购卡协议”）系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据第一条第一款的约定，原告基于准购卡协议有权于正式销售前的内部认购阶段对于被告项城瑞元房地产发展有限公司推出的房源进行选购。而涉案项目于2019年5月已经具备了对外销售的条件。且被告项城瑞元房地产发展有限公司答辩称涉案项目依照计划于2020年1月上线销售，并认可原告支付12万元系意欲取得涉案项目4个组合单位的优先认购权。因此依据准购卡协议的约定，被告项城瑞元房地产发展有限公司应当于涉案项目上线销售前通知原告选房，否则应当承担违约责任。被告项城瑞元房地产发展有限公司虽然于庭审中主张已通知原告选房，但未能举证，一审法院不予认可。原告签署准购卡协议的根本目的为：基于此协议取得正式公开销售前的优先认购权利。被告违反了准购卡协议约定的义务导致原告这一根本目的无法实现，应当承担违约责任。原告主张返还12万元意向款并按照6%的标准向原告支付资金占用费的请求符合法律规定，予以支持。对于原告所主张双倍返还定金的诉求，因原告向被告支付88万元定金时双方并未对定金的类型进行具体约定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》115、116、117、120条的规定以及相关法理，定金分如下四种类型：一、订约定金。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。二、成约定金。给付定金的一方未支付定金，则合同不成立或不生效。但主合同已经履行或者已经履行主要部分的，不影响主合同的成立或者生效。三、解约定金。定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。四、违约定金。指以定金的放弃或者双倍返还作为违反合同的补救方法而约定的定金。双方当事人目前仅存在准购卡协议一项合同关系，根据司法解释的规定，成约定金及解约定金的适用以当事人明确约定为前提。而本案当事人并未对定金相关内容进行明确，解约定金需要在合同中约定以定金放弃或双倍返还作为解除合同的方式，本案当事人并未对该事项进行约定，因此所涉定金并非解约定金。成约定金作为合同成立后生效前，为担保合同生效所设，是当事人约定的合同生效条件。根据《合同法》的规定，若非当事人的另行约定或法律的规定，合同自双方当事人签字盖章时生效。因此本案原告向被告支付定金的时间发生在准购卡协议成立生效之后，且双方并未对该协议的生效条件进行另外约定，因此本案所涉定金亦非成约定金。综上原告向被告项城瑞元房地产发展有限公司支付的定金仅可能为订约定金或违约定金。仍因双方仅存在准购卡协议一项合同关系，尚未签订房屋买卖合同或预售合同，因此若认定为订约定金，则该定金所担保的内容为被告与原告针对涉案房屋签订买卖合同或预售合同，因被告并未拒绝与原告签订协议，原告也未能对被告拒绝签约的事实进行举证，被告不存在根本违约，不应当适用定金罚则。若认定为违约定金，则该定金所担保的内容为双方依照准购卡协议履行合同义务。依照前述，被告对于准购卡协议构成根本违约，应当依照定金罚则向原告双倍返还定金。但因双方未对定金类型进行约定，原告也未能举证，能否适用定金罚则向原告双倍返还无法确定，因此对于原告所主张的双倍返还定金的请求，不予支持。但是考虑到原告将88万元支付于被告已逾五年之久，在这期间因人民币的贬值和房价上涨，原告确存在资金损失。且经庭审被告表明该笔资金用于涉案项目的开发和建设，被告基于该笔定金享有一定利益。因此基于公平原则以及对各方利益的衡平考量，酌定被告向原告按照民间借贷资金占用利息年利率6%的标准对原告的损失进行补偿。另根据《公司法》第五十七条、六十三条，“本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司”。“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。本案被告吉林瑞元集团有限公司系被告项城瑞元房地产发展有限公司的唯一股东，项城瑞元房地产发展有限公司为一人公司。庭审中，被告吉林瑞元集团有限公司未能举证证明其财产独立于项城瑞元房地产发展有限公司，依法应当对项城瑞元房地产发展有限公司的债务承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第四十五条、第九十四条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十七条、第一百二十条之规定，判决：一、判令被告项城瑞元房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内向原告返还意向款12万元，并自2015年1月28日起以12万元为基数按照年利率6%的标准向原告支付利息直至实际清偿之日止；二、判令被告项城瑞元房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内向原告返还定金88万元，并自2015年2月10日起以88万元为基数按照年利率6%的标准向原告支付利息直至实际清偿之日止；三、被告吉林瑞元集团有限公司对项城瑞元房地产发展有限公司的上述还款义务承担连带责任；四、驳回原告师春花的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21720元，由原告师春花负担6120元，被告项城瑞元房地产发展有限公司、吉林瑞元集团有限公司负担15600元。二审中，当事人没有提交新证据。经二审庭审查明的事实与一审查明的事实相一致。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.准购卡押金12万元应否给付利息；2.88万元门市定金应否予以返还；3.吉林瑞元集团有限公司应否对上述款项承担连带责任。关于争议焦点一，依据师春花与项城瑞元房地产发展有限公司签订的准购卡客户协议书的约定，项城瑞元房地产发展有限公司应当于涉案项目上线销售前通知师春花选房，否则应当承担违约责任。项城瑞元房地产发展有限公司未能举证证明其履行了上述约定义务，其违反协议约定导致师春花未能行使优先购买权，应当承担违约责任，但涉案项目已于2020年1月上线销售，现合同目的已无法实现。因此，原审认定项城瑞元房地产发展有限公司应当返还12万元意向款并按照6%的标准支付资金占用费并无不当。关于争议焦点二，因项城瑞元房地产发展有限公司未履行准购卡客户协议的约定义务，导致师春花行使优先购买权不能，师春花有理由要求项城瑞元房地产发展有限公司退还88万元定金，且项城瑞元房地产发展有限公司占用该笔资金已逾五年之久，原审基于公平原则酌定项城瑞元房地产发展有限公司按照民间借贷资金占用利息年利率6%的标准对师春花的损失进行补偿并无不当。关于争议焦点三，项城瑞元房地产发展有限公司为一人公司，吉林瑞元集团有限公司系项城瑞元房地产发展有限公司的唯一股东，吉林瑞元集团有限公司并未举证证明其财产独立于项城瑞元房地产发展有限公司，原审认定其应当对项城瑞元房地产发展有限公司的债务承担连带责任并无不当。综上所述，上诉人项城瑞元房地产发展有限公司、吉林瑞元集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21720元，由上诉人项城瑞元房地产发展有限公司、吉林瑞元集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡体兵审判员  王红飞审判员  杜文杰二〇二〇年十二月二十五日法官助理方贝贝书记员贾腾