广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25442号上诉人（原审原告）：王德浩，男，1966年10月18日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：罗敬仁，广东华科律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴洁，广东华科律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：广州云梯地产开发有限公司（原名称为广州白云国际机场集团综合开发有限公司），住所地广州市白云区机场路航云北街自编******。法定代表人：梁国锋。被上诉人（原审被告）：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广，住所地广州市越秀区环市东路******v>法定代表人：何建信，董事长。被上诉人（原审被告）：广州资产管理有限公司，住所地广州市南沙，住所地广州市南沙丰泽东路**南沙城投大厦**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：梁镜华。委托诉讼代理人：邬元卿，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳驰原，广东海建律师事务所律师。上诉人王德浩因与被上诉人广州云梯地产开发有限公司（以下简称“云梯公司”）、广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称“颐和代理公司”）、广州资产管理有限公司（以下简称“资产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初15466号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用二审程序，由审判员独任审理，现已审理终结。王德浩上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。事实与理由：一、原审法院认定认购书和购房协议不发生效力属事实认定错误，法律适用错误。其于2017年12月1日向云梯公司购买涉案房屋，并在售楼中心签订购买协议及认购书，依约一次性支付购房款715392元及住房维修资金。颐和代理公司作为云梯公司的代理人，向其出具购房收据并加盖财务专用章。涉案房屋也已经交付其使用。本案中虽云梯公司没有在协议中加盖公章，但其已经履行主要义务，云梯公司也将房屋交付给其使用，其买卖关系理应受到法律保护。原审法院忽略云梯公司与颐和代理公司的代理关系及代理行为法律效力，简单认为认购书和购房协议对云梯公司不发生效力，处理错误。二、其作为房屋买受人具有优先权，且优先权优先于本案的抵押权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。又因资产公司享有的作为债权人从权利的“抵押权”，不得对抗作为债权的“工程价款优先受偿权”，故消费者的交房请求权优先于工程价款请求权更优先于银行抵押权，也优先于其他债权，这亦与优先保障公民生存权的立法与司法理念相契合。消费者的交房请求权优先于银行的抵押权，资产公司不得以实现抵押权为由损害消费者的交房请求权。本案中，其作为消费者已支付所有的房款，取得交房请求权优先于其他在该房设立的抵押权，即使资产公司享有抵押权，其作为消费者所拥有的权利也应优先于该抵押权。且资产公司在原审提交的抵押合同是在涉案认购书和购房协议签订后办理的抵押登记，资产公司的优先权不可对抗其的优先权，因此其提出原审诉讼请求，符合法律规定。其的房屋买卖关系应当受法律保护，被上诉人应当履行合同约定的义务，在其交付完购房款及具备办理产权登记的条件下为其办理相应登记手续，为维护其合法权益，特提起上诉，请求法院依法支持其上诉请求。资产公司辩称，原审判决正确，王德浩的上诉请求不成立，请求法院维持原判。云梯公司、颐和代理公司未到庭亦未提交书面答辩意见。王德浩向原审法院起诉请求：1.判令云梯公司、颐和代理公司、资产公司立即涂销广州市花都区颐林北街2号603房抵押权登记手续；2.判令云梯公司、颐和代理公司共同向王德浩支付逾期未办妥、交付房地产权证的违约金19673.28元（计算期限自2020年3月24日发律师函之日起至办妥并交付房地产权证之日止，以715392元为本金，依合同中约定的每日按总房价的万分之五计算，暂计算至2020年5月18日共55天，为19673.28元）；3.本案诉讼费用由云梯公司、颐和代理公司、资产公司承担。原审法院查明事实：2020年5月14日，经广州市市场监督管理局批准，广州白云国际机场集团综合开发有限公司变更名称为广州云梯地产开发有限公司（即云梯公司）。涉案房屋位于广州市花都梯面镇花都云梯山庄E区J2栋603房（以下简称涉案房屋），开发商为云梯公司。广州市住房和城乡建设局行业数据查询上述房屋现状态为有抵押，不可销售状态。该房屋的产权情况表显示，该房屋用途为住宅，抵押状态为在建工程抵押（登记日期为2018年6月30日，抵押权人为资产公司），合同状态为未签订合同，确权状态为未确权。王德浩提交编号为0061503号的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》显示：认购日期2015年7月8日，发展商（甲方）为云梯公司，认购方（乙方）为王德浩，代理方为颐和代理公司。甲乙双方就乙方向甲方认购商品房，经协商一致达成以下协议：一、认购单元情况：花都颐和山庄E区J2栋603号住宅。二、该房地产优惠后总房价为715392元。四、付款计划：1.乙方于签署认购书时交付定金20000元整；2.乙方于签署认购书之日起七日内即2015年7月15日前付清全部房款。五、签订《商品房买卖合同》：1.乙方在签署本认购书之日起7日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件等，以及首期楼款收据并到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》。3.在未签署《商品房买卖合同》前，若因甲方不能控制的因素致使该物业不能出售时，甲方不受任何事先约定约束，只需退还所收款项，而不附加任何利息和赔偿。九、该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2017年12月30日期交付乙方使用。十一、本认购书一式四份，甲方三份，乙方一份，经甲方加盖销售专用章，经办人签字及乙方签字齐备后生效。该合同落款处，发展商（甲方）处空白，代理方处加盖颐和代理公司的公章，认购方（乙方）处有王德浩的签名，经办人处有一人的签名，审核人处有两人的签名。王德浩还提交编号为0101208号的《花都颐和山庄商品房购房协议》，该协议甲方（卖方）为云梯公司，委托代理机构为颐和代理公司，乙方（买方）为王德浩，约定：甲乙双方就乙方向甲方购买位于广州市花都梯面镇花都颐和山庄E区J2幢603号房事宜达成如下条款：一、乙方购买的商品房为在建商品房。二、乙方购买的商品房建筑面积为155.52平方米，该商品房按套出售。三、该商品房总价款为715392元。七、鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证。1.如广州市在乙方符合网签条件前取消限购政策的，乙方应在十天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本。否则，乙方每逾期一天，按总房价万分之五的比例向甲方支付违约金，超过三十日，甲方享有解除本协议的权利，且乙方应按总房价款的20%向甲方支付违约金。2.若广州市限购政策有所调整，甲乙双方可另行协商协议内容。3.甲乙双方在签订广州市房管局规定的网签合同版本时，房屋总价款与本协议约定的价款一致，双方均不得再提高或降低。十三、本协议自甲方盖章、乙方签字之日起生效。该协议落款处甲方处为空白，经办人处有卢慧贤签名，乙方处有王德浩的签名，委托代理机构处加盖颐和代理公司的公章。王德浩提交加盖颐和代理公司财务专用章的收款收据一张，出具时间为2017年12月1日，内容为“今收到王德浩交来代收花都颐和山庄（云梯山庄）E区J2栋603单元房款715392元”。颐和代理公司确认已经收到上述房款。王德浩主张云梯公司已将涉案房屋交付其使用，为证明其主张，王德浩提交了广州颐和酒店物业管理有限公司花都分公司开具的水电周转金押金收据，开具时间为2017年12月21日，内容为“今收到J2-603水电周转金”。王德浩还提交广州颐和酒店物业管理有限公司花都分公司于2017年期间和2020年期间开具的发票，开票项目为“花都颐和山庄J2栋603房住宅管理费、垃圾清运费、水电费”。原审法院认为：王德浩在本案庭审过程中撤回要求云梯公司、颐和代理公司为其办理涉案房屋房地产登记的诉讼请求系对其自身合法权益的处分，原审法院依法裁定予以准许，就此不再另行制作裁定书。王德浩提交的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄商品房购房协议》仅有颐和代理公司的签章，并无云梯公司的签章。《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》中明确需“经甲方加盖销售专用章，经办人签字及乙方签字齐备后生效”，《花都颐和山庄商品房购房协议》中约定“协议自甲方盖章，乙方签字之日起生效”，现云梯公司并未在认购书及购房协议上盖章，云梯公司亦未到庭对上述认购书和购房协议予以追认。王德浩提交的购房款收据上亦仅有颐和代理公司加盖财务专用章，并无云梯公司的签章。王德浩提交的《入伙通知书》及水电周转金押金收据的出具人亦非云梯公司。以上证据均不足以证实云梯公司已经追认上述认购书及购房协议书。故现上述认购书和购房协议对云梯公司并不发生效力。《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄商品房购房协议》尚未达到协议约定的生效条件，王德浩与颐和代理公司可与云梯公司继续协商，以取得云梯公司签章，以使上述认购书和购房协议达到合同约定的生效条件。但即使云梯公司在上述认购书和购房协议上签章，即上述认购书和购房协议对云梯公司发生法律效力的情况下，王德浩要求云梯公司和资产公司涂销涉案房屋抵押权登记手续的诉讼请求也无法得到支持，理由是资产公司与云梯公司之间的抵押合同并不存在合同无效的理由，资产公司对涉案房产的抵押权已经登记，该抵押权合法有效，在资产公司的债务获得清偿前，资产公司并无涂销涉案房屋抵押的义务，故王德浩的该项诉讼请求不予支持。对于王德浩要求云梯公司向其支付违约金的诉讼请求。由于《花都颐和山庄商品房购房协议》尚未达到协议约定的生效条件，王德浩现要求云梯公司支付违约依据不足，不予支持。颐和代理公司并非涉案房屋的开发商，王德浩要求颐和代理公司协助其涂销涉案房屋的抵押登记及支付违约金的诉讼请求缺乏合同依据，不予支持。综上，王德浩的全部诉讼请求均应当予以驳回。云梯公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四条、第四十五条第一款，第一百一十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2020年9月28日作出判决如下：驳回王德浩的全部诉讼请求。原审受理费660.1元，由王德浩负担。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。二审中，当事人均未提交新的证据。本院认为，王德浩虽上诉坚持主张云梯公司系《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄商品房购房协议》的合同出卖方，上述认购书及购房协议合法有效，对云梯公司具有约束力，但本院审理期间，王德浩既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，鉴于上述认购书及购房协议均无云梯公司的盖章确认，不符合合同约定的生效条件，现有证据也无法确认云梯公司以其他明示或实际履行方式等对颐和代理公司的代理销售行为予以追认，故原审判决认定上述认购书及购房协议对云梯公司不发生效力，事实、法律依据充分。王德浩依据上述认购书及购房协议要求办理涉案房屋涂销抵押登记手续及主张迟延办证违约金，依据不足。故本院对王德浩的上诉请求，不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。云梯公司、颐和代理公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1320.20元，由王德浩负担。本判决为终审判决。审判员  梁淑敏二〇二〇年十二月二十五日书记员  曾美玲