新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新28民终1367号上诉人（原审被告）：巴州美好酒店投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市经济技术开发区中兴家园小区。法定代表人：王路国，系该公司负责人。委托诉讼代理人：朱应斌，新疆库尔勒市新城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：库尔勒和泰物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市经济技术开发区科创路南侧，兴民路西侧。法定代表人：贾国立，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨华宇，新疆库尔勒市团结法律服务所法律工作者。上诉人巴州美好酒店投资有限公司（以下简称美好公司）因与被上诉人库尔勒和泰物业服务有限公司（以下简称和泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2020）新2801民初3643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月11日开庭进行了审理。上诉人巴州美好酒店投资有限公司的法定代表人王路国及委托诉讼代理人朱应斌，被上诉人库尔勒和泰物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨华宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美好公司上诉请求：请求二审依法撤销一审判决，判决驳回被上诉人一审的诉讼请求或者发回重审。事实及理由：第一，一审未能查明被上诉人提供物业服务的事实，所以认定事实不清，判决没有合法的法律依据，被上诉人2018年11月评定等级和行政备案前，没有取得涉案物业服务费标准收费的资格。被上诉人无权主张收取上诉人物业物业费。第二，《物业管理条例》第35条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，《物业管理条例》第40条规定，物业服务收费应当遵循合理公开，以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由物业由业主和物业服务企业，按照国家按照国务院价格主管部门，会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定，被上诉人2018年10月16日前，没有评定物业服务等级，也没有在社区和物业物价局进行行政备案，没有取得物业服务标准收费资格，被上诉人至今也没有与上诉人签订物业服务合同或者协议，也没有为上诉人美好公司提供相应的物业服务，被上诉人无权向上诉人主张收取物业服务物业费。第三，由于被上诉人承诺，给上诉人支付90万元工程款，还没有还有60多万元没有兑现，并承诺用部分工程款冲抵垃圾清运费，现在被上诉人主张要求上诉人支付垃圾清运费没有依据；四、一审法院审理程序违法，在送达开庭传票和判决书时程序违法。进综上所述，上诉人认为一审法院认定事实不清，案件审理程序违法，请求二审法院依法查明事实支持上诉人的上诉请求。和泰物业公司辩称，第一，原审已经查明美好公司位于××区，根据被上诉人的前期物业服务合同，可以确认上诉人为物业服务合同中的物业使用人，第二点，美好公司的物业使用面积，双方当事人在2017年10月13日签订的垃圾清运合同，对物业使用面积约定很清楚，原审法院据此判决作并无不当；第三，关于物业收费资格的问题，我们认为只要物业公司提供的物业服务，就可以享受物业服务费，他就可以享受收取物业服务费，这是一种报酬。物业费的收取标准是政府行政部门对物业的一种管理上的需要，并不是行政审批性质，业主不能以没有备案为由而拒交物业费。第四、一审程序送达并不违法，原审在第一次送达时间时由于美好公司拒绝签收，采取留置送达，且一审在送达民事起诉书以及民事判决书时均有视频录像，故一审法院的送达程序是合法的。同时一审法院采取简易程序审理，告知了上诉人，所以简易程序审理案件不受答辩期限的限制，故一审审理的程序是合法的。综上，被上诉人认为上诉人上诉的理由缺乏事实依据，我们请法庭依法驳回其上诉请求。库尔勒和泰物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付拖欠的物业费、垃圾清运费360,284.42元；2、案件受理费、送达费等由被告承担。一审法院认定事实：原审法院经审理认定事实如下：原告与新疆和泰房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，由原告为库尔勒中兴家园小区提供物业服务。2018年11月10日，经库尔勒经济技术开发区房产管理局评定，原告在中兴家园小区的服务等级为二级。2018年7月22日库尔勒市发展和改革委员会的库发改价费（2018）193号文件《关于调整库尔勒市普通住宅物业服务收费标准的通知》确定“高层或带电梯普通住宅二级物业带电梯的住宅物业服务费为1.1元／月／平方米。并确定用于餐厅、商店、旅馆等经营性用途的，在物业服务费收费标准基础上加价100％收取。”2019年11月26日，库发改价费（2019）518号文件确定继续执行库发改价费（2018）193号文件。2017年4月11日原告以库尔勒经济技术开发区中兴家园小区（乙方）名义与巴州高洁环境绿化工程有限公司（甲方）签订《清运生活垃圾有偿服务协议书》，合同约定由乙方向甲方提供垃圾清运工作。2017年10月31日原告（甲方）和被告（乙方）签订《垃圾清运合同书》，合同约定甲方按照《2016年度园区环卫有偿服务费收费标准》收取乙方生活垃圾清运费，餐饮业垃圾清运费标准为0.6元／月／平方米，住宿服务业清理费标准为0.3／月＊平方米。双方约定自2017年11月1日至2018年1月31日乙方餐饮业垃圾清理费每月2597.75平方米＊0.6元／月／平方米＊50％=779.33元，并约定不收取住宿业服务费。自2018年2月1日起乙方餐饮业垃圾清理费每月2597.75平方米＊0.6元／月／平方米=1,558.65元，住宿业垃圾清理费每月为4010.55平方米＊0.3元／月／平方米=1,203.17元，每月垃圾清理费合计为2,761.82元，结算方式为每月5日前结算上月垃圾清运费。库尔勒开发区环卫局针对餐饮业垃圾清运费公示价格为0.6元／月＊平方米，针对住宿业公示价格为0.3／月＊平方米。被告住所地为巴州经济技术开发区中兴家园小区**楼**。被告系中兴家园小区的物业使用人，被告于2016年4月12日注册营业，使用的高层或带电梯普通住宅，用于住宿、餐饮经营。一审法院认为，原告与新疆和泰房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，由原告为库尔勒中兴家园小区提供物业服务，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告为库尔勒中兴家园小区提供了物业服务，被告作为业主实际享受了相关的服务，应当支付相应的物业服务费。且原告被认定为二级物业，被告使用的房屋用于住宿和餐饮经营，原告按2.2元月／平方米收取物业服务费的标准符合巴州发改委及库尔勒市发改委核定的标准。从原告和被告签订的《垃圾清运合同书》内容可知，被告餐饮部的面积为2597.75平方米，住宿，住宿部的面积为4010平方米，现原告主张被告从2017年5月1日至2018年9月30日餐饮部交纳的物业服务费为97,155.85元（2597.75平方米×2.2元／平方米／月×17个月＝97,155.85元）；原告主张从2017年5月1日至2019年8月31日，被告住宿部应当交纳的物业服务费为247,049.88元（4010.55平方米×2.2元／平方米／月×28个月＝247,049.88元），两项合计344,205.73元，原告以上主张不违反法律和政策规定，原审法院予以支持。依据原告和被告签订的《垃圾清运合同书》，原告主张从2018年2月1日至2018年9月30日，被告餐饮部应当交纳的垃圾清运费为12,469.20元（2597.75平方米×0.6元／月×8个月＝12,469.2元）；原告主张从2018年2月1日至2018年4月30日，被告住宿部应当交纳的垃圾清运费为3,609.49元（4010.55平方米×0.3元／月×3个月＝3,609.49元）两项合计16,078.69元，原告以上对被告应当交纳的垃圾清运费的主张不违反合同约定和法律及政策规定，原审法院予以支持。综上，原审法院对原告要求被告支付拖欠的物业费、垃圾清运费共计360,284.42元予以支持。被告经原审法院合法传唤未出庭应诉，视为放弃自己的相关权利，理应承担对其不利的诉讼后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告巴州美好酒店投资有限公司于判决生效后三日内向原告库尔勒和泰物业服务有限公司支付拖欠的物业管理费、垃圾清运费360,284.42元；二、驳回原告库尔勒和泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,352.13元，由被告巴州美好酒店投资有限公司负担（原告以预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，上诉人提交了三组证据。第一组证据，1、2017年11月3日，和泰·中心家园会议记录，2、2017年12月20日，王新军完成备案后，将八栋楼的八份备案表交给了和泰公司的杨宝群写的收条一份。证明就是双方达成共识，会议确认：2017年12月30日前，王新军将中信家园1号、2号、3号、4号、5号、6号、9号、10号共八栋楼全部竣工完成备案，和泰物业则不收取美好公司2017年5月至2017年10月底产生的水电费和垃圾清运费。会议纪要的第二项，约定的就是2017年11月以后产生的费用，由双方签订供水供电合同和垃圾清运合同，按合同约定交纳费用。2017年12月20日，王新军完成备案后，将八栋楼的八份备案表交给了和泰公司的杨宝群。但是会议确定的支付给王新军90万元工程款，至今还有60万没有兑现，约定被上诉人应当先履行的义务，被上诉人没有履行。被上诉人质证意见：真实性没有异议，关联性和证明的问题都不予认可。对原告提供的第一份证据的真实性我们没有异议，关联性我认为与本案没有关系。所证明的问题不予认可，本案被上诉人在原审诉讼的是物业费确认书，会议记录上是指的水、水电费和垃圾清运费，而原在原审中我们主张的垃圾清运费，没有计算这个会议记录，这个时间段的。我们的垃圾清运费是从2018年2月份开始计算的。本院对于该组证据的真实性予以认可，关联性及证明的问题本院不予认可。第二组证据，2017年10月31日，上诉人美好公司与被上诉人公司签订的供水供电合同，证明上诉人美好公司的水电费，双方有明确的约定，美好公司按照合同完全履行了交付义务，足额交付了水电费款。被上诉人质证意见：真实性无异议，关联性及证明的问题与本案没有关系。物业费不含水电费，不在我们这个案件审理范围以内，我们在一审也没有主张过水电费。本院对于该组证据的真实性予以认可，关联性不予认可。第三组证据，2017年10月31日，上诉人美好公司与被上诉人公司签订的垃圾清运合同一份，2018年7月28日维修合同一份。供电合同和垃圾清运合同都是按照前面主张举证的会议记录进行签订的垃圾清运合同，按照合同的约定，上诉人基本上已经履行完了，实际按时间，也就是欠2078.69块钱，中间有一笔账被上诉人他没有抵充掉，和泰物业公司和库尔勒市中聚源机械设备维修中心签订的有一份维修合同，修这个电机当时修的钱有14000块钱，上诉人垫了修理费，他没抵充掉，合同第十一条写了一句话，维修款从垃圾清运费中扣除。被上诉人质证意见：对这份合同的真实性认可，但需核实。本院对于该组证据的真实性及证明的问题就证据核实后，予以认定。第四组证据，2018年10月15日，因为双方对物业费、垃圾清运费这些，还有当时办的房产证这些不动产证，这些发生纠纷以后，房管局组织双方进行了协调，当时协调的内容会议确定的内容总共有六项，第一项是垃圾清运费问题，美好公司可与重庆高洁公司协调，单独缴纳，也可为与委托与和泰物业公司垃圾清运费由物业公司代收代缴，双方清算垃圾清运费，这是约定的第一会议协调确定的第一项。第二项是物业服务费，和泰物业应与美好公司签订物业服务协议，也就是括号注明了一下商业如有收费问题，与巴州物价局联系，和泰物业公司收费等，备案后签订协议。第三，水费电费缴纳问题，美好公司按时交交给和泰物业公司，水水电费、水费、电费，和泰物业公司不准停电停水为由催交物业费。第四，合泰物业公司尽快到社区备案，评定物业收费等级，在物价局备案。第五，小区乱搭建自建问题，综合执法大队对小区检查是否存在乱搭现象。第六，房产公司2018年10月16日前，告知不动产发票办理时间，开好不动产发票，由王路国自行办理不动产手续，主要证明会议纪要协调的这六个问题。被上诉人没有按照会议确定的六项内容履行，所以被上诉人无权主张收取上诉人物业费。被上诉人质证意见：对这份协调的会议记录的真实性无异议，内容协调内容里面的六项内容我们均已经完成了物业备案和物业公告，都在小区进行了公告的，这个小区服务人数有三百300多户，并不止他一家，在原审中我们已经向法院提供了物价部门、发改部门出具的文件，以及住建局对我们物业公司的等级评定等等，全部提交了提交法庭了。在原审卷宗。至于协议中会议协调记录里面谈到的办理房产证等等其他事项，包括水费电费的事儿，我认为不在本案的审理范围，我们在一审的诉讼请求是支付物业费和垃圾清运费。本院对于该组证据的真实性予以认可，证明的问题与本案无关联不予认可。另经本院核实和泰物业公司和库尔勒市中聚源机械设备维修中心签订的有一份维修合同，由美好公司垫付10,000元维修费，对此事实双方均无异议，并同意在本案中抵扣垃圾清运费。查明其他事实与一审查明一致。本院认为，本案的争议焦点为：1、双方之间是否存在物业服务合同法律关系；2、被上诉人主张的物业服务费和垃圾清运费收费标准是否有事实和法律依据；3、双方之间是否存在以维修费抵付垃圾清运费的约定；4、一审法院审理程序是否违法。关于双方之间是否存在物业服务合同法律关系的问题，和泰物业公司与新疆和泰房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示由没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。”美好公司位于××园，属于和泰物业公司与新疆和泰房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》服务区域，应认定双方之间存在物业服务合同法律关系。关于被上诉人主张的物业服务费和垃圾清运费收费标准是否有事实和法律依据的问题，经库尔勒经济技术开发区房产管理局评定，和泰物业公司在中兴家园小区的服务等级为二级。库尔勒市发展和改革委员会的库发改价费（2018）193号文件《关于调整库尔勒市普通住宅物业服务收费标准的通知》确定了物业费的收取标准，同时，和泰物业公司与美好公司签订的《垃圾清运合同书》对双方垃圾清运费作了明确约定，故一审法院据此判决并无不当。双方之间是否存在以维修费抵付垃圾清运费的约定问题，本院核实和泰物业公司和库尔勒市中聚源机械设备维修中心签订的有一份维修合同，由美好公司垫付10,000元维修费，对此事实双方均无异议，并同意在本案中抵扣垃圾清运费。故本院在一审法院认定的垃圾清运费16,078.69元中，扣减10,000元，最终确定本案垃圾清运费为6,078.69元。关于一审法院审理程序是否违法的问题，一审法院在第一次送达时间起诉状和传票时由于美好公司拒绝签收，采取留置送达，且一在送达民事判决书时均有视频录像，同时适用简易程序审理案件不受答辩期限的限制，故一审法院审理的程序合法。综上所述，美好公司的主张维修费抵扣垃圾清运费的上诉理由成立，本院予以支持，其他上诉请求无事实和法律依据本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2020）新2801民初3643号民事判决；二、变更新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2020）新2801民初3643号民事判决第一项为巴州美好酒店投资有限公司于判决生效后三日内向库尔勒和泰物业服务有限公司支付拖欠的物业管理费、垃圾清运费350,284.42元；三、驳回库尔勒和泰物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一二审案件受理费上诉人10,056.4元，由上诉人巴州美好酒店投资有限公司负担9,956.4元，由被上诉人库尔勒和泰物业服务有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长 杨  奇  志审判员 扬    娜审判员 巴都木才次克二〇二〇年十二月二十一日书记员 涂  玥  洁