抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民初1462号原告抚顺市森林物业管理有限公司，住所地：抚顺市新抚区千金路千金嘉苑**。法定代表人王霞，系该公司经理。被告刘晨，女，1988年4月8日出生，汉族，住抚顺市顺城区。原告抚顺市森林物业管理有限公司与被告刘晨物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员路爽独任审判，公开开庭进行了审理。原告法定代表人王霞、被告刘晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告抚顺市森林物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1，判令被告刘晨给付原告物业服务费5657元。2,判令被告刘晨给付原告违约金704元。3,被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2013年原告承接了抚顺市千金嘉园小区三期（新抚区千金路一道街）的物业管理工作。被告刘晨于2013年12月12日办理了入住手续并缴纳了当期物业费，从2014年12月12日开始，被告刘晨再没有按照《前期物业服务合同》的约定交纳物业服务费，2019年至2020年物业费迄今也仍未缴纳，现累计拖欠6年物业服务费5657元。原告认为，在原告正常履行《前期物业服务合同》、且向被告数次发出催缴通知的情况下，被告仍拒不按照合同约定支付物业服务费，其行为构成违约。依据《前期物业服务合同》第二十八条-未能按时足额交纳物业服务费用的，应按拖欠物业费数额比照同期银行贷款利率的三倍的标准支付违约金。计算方法为5657X4.15%x3=704元，费用合计5657+704=6361元。综上所述，原告依据《物业管理条例》，《抚顺市物业管理条例》的原告规定，依法起诉，请求法院查清事实依法判决支持原告诉讼请求，以维护原告的合法权利。被告刘晨辩称：原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。1、不履行制止并报告不法行为的义务。《物业管理条例》第46条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法规、法律规定的行为，物业管理企业应当制止并及时向有关行政管理部门报告。抚顺市森林物业管理有限公司与被告签订的前期物业服务合同约定，“对业主和物业使用人违反法律法规的行为进行教育制止，提请有关部门处理。业主和物业使用人违反本合同的行为，根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、处罚等措施”。因此原告负有制止、上报不法行为的义务。从2019年10月至今，本小区前方明俊峰景楼盘开发存在严重的扰民施工等情况。物业的不但没有帮忙协调，反而谋取私权阻拦业主与开发商进行协商。包括小区内的临时停车位的搭建，也是由业主与明俊峰景开发商自行协商搭建。期间业主的车辆被迸溅的水泥等赃物也是由小区业主自行处理，物业并没有履行自己的权利义务。2、不履行安全保卫义务。合同里明确指出小区内有保安、有楼道清扫人员以及相应的配套设施及绿化区域，但是物业没有按照合同内容进行执行。包括：除雪除冰不及时，甚至不除，造成部分业主身体受到伤害。疫情期间消毒到二楼，平时卫生打扫不干净，拖一个门洞一桶水，特别脏、水有臭味。小区监控不清晰，导致业主丢失快递车辆被刮碰，电动车丢失。调监控看不清，造成业主直接经济损失。没有安保人员，门卫大爷在岗期间饮酒，半夜车杆没落下来，车辆随意进出，造成很大的安全隐患。热力公司违建并私自圈地自用，造成业主安全通道缺失，楼道消防设施不全。小区没有绿化，一楼车库全是破烂，残羹剩饭喂养动物，楼道里有老鼠出没。铁道没有隔音板以及前楼施工半夜产生的噪音全部推给业主自行解决。3、不履行维护公共设施的义务。防盗门出现故障后，原告不维修，业主自行更换闭门器。楼道内照明灯损坏，联系物业说耐心等待一周内无结果，业主自行更换。高层电梯连续损坏一个多月找物业维修，物业一直说正在处理，等了二十多天。期间出行都是需要爬楼梯，等维修人员到的时候咨询得知物业是前几天才联系的电梯维护人员。二、物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准。1、开发商与物业签署的前期物业服务合同规定每日巡查一次物业管理区域楼宇、单元门、楼梯通道以及其他公共部位的门窗玻璃等做好巡查记录。原告未履行相关责任及义务。2、未履行开发商与物业签署的《前期物业服务合同》，小区内有人挨打，物业并无人员阻拦42号楼一层公共车库内有大型垃圾场，泵房内的加压泵在业主不知情的情况下被私自挪用，楼道内照明灯损坏，41号楼五单元的单元门损坏，物业一拖再拖。三、物业公司擅自扩大收费范围，提高收费标准，重复收费。物业关闭西侧消防门，从中利用门禁卡催收物业费。一周之内更改两次门禁卡时效，并利用开发商办房票知名催收物业费。四、，物业公司擅自使用挪用园区内公共设施，园区内的增压泵被挪走，西侧消防安全通道未经业主同意被擅自关闭高层住宅的周围未形成环形车道，物业没有按照约定执行对公共部位的清洁、清运及污水管道的疏通，监控报警系统形同虚设。此外，被告2019年冬季被告车辆停放在小区内无故被剐蹭了两次，由于物业监控视频不清，至今仍未找到肇事方。本院经审理认定事实如下：被告刘晨系坐落抚顺市新抚区5.48平方米）房屋业主。原告系上述房屋的物业服务公司，为上述房屋提供物业服务。2013年11月22日，被告入住该住房并签署《千金嘉园入住通知书》，内容为：兹有业主刘晨女士，已购买41号楼4单元601室，面积65.48平方米。该业主房款已付清，可以办理入住手续，望及时接洽，特此通知。关于物业管理服务费，该入住通知书载明为：多层1.2元，预收一年943元。该入住通知书开发公司处加盖“大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司合同专用章”印证、物业公司处加盖“抚顺市森林物业管理有限公司”印证。原告向本院提交《前期物业服务合同》以证明其与大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司签订了前期物业服务协议，合同期限为自2013年7月8日起至2021年7月7日止，合同内容为：甲方：大连经济技术开发区中环房地产开发有限公司抚顺分公司；乙方：抚顺市森林物业管理有限公司。第一条物业基本情况：千金嘉园40、41、42号楼；座落位置：抚顺市新抚区千金路；建筑面积：16351.31平方米。物业管理区域四至：东至一道街；南至铁路红线；西至十二道街；北至千金路。第二条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件二)；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件三；)3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第四条，乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准(前期物业管理服务质量标准见附件四)。第六条、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：1.2元/月.平方米；高层住宅：1.5元/月.平方米；商业物业：2.2元/月.平方米；办公物业：2.2元/月.平方米。第七条，业主应于办理入住手续之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)物业服务费用(物业服务资金)按年交纳，业主或物业使用人应在每年一月份(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。第三十条、除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，甲方可以解除合同，更换物业公司。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条第三十一条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，应按拖欠物业费数额比照银行同期贷款利率的三倍的标准向乙方支付违约金。第三十五条，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。超出本期限未签订新的物业管理合同，本合同继续有效。第三十八条，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。后由于被告对原告提供物业服务不予认可故未按期缴纳物业费，原告因此诉至法院。刘晨所有的车辆停在小区内被撞，调取监控后无法看清肇事车辆车牌号，未能找到肇事车主。本院所确认的上述事实，有入住通知单、物业费欠费明细、前期物业服务合同、照片、录像资料及当事人陈述等相关证据材料在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中,原告为小区提供了物业服务,被告作为该小区业主,理应支付物业费用。关于被告主张原告未按约定履行服务内容一节，被告向本院出具的照片证明其已经按照合同约定履行了园区管理、绿化、卫生等物业合同约定的相关义务。由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题,业主可以向其提出改正意见,或成立业主委员会,通过业主委员会提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。故就已经实际履行的物业服务期间的物业费，本院不予调整。抚顺市森林物业管理有限公司作为刘晨所在小区的物业服务企业，已履行提供物业服务的职责，刘晨应按合同约定承担交纳物业费的义务。关于刘晨主张其车辆停在小区内被撞，因物业监控设备拍摄的画面无法清晰显示肇事车辆车牌号，致使其无法找到肇事车主，导致其产生财产损失一节，本院认为，森林物业自认案涉小区系封闭小区，依据《前期物业服务合同》的约定森林物业提供的服务包括车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等职责，对刘晨车辆在园区内被撞，森林物业应提供监控视频协助刘晨查找肇事车辆获得赔偿，但因监控设备老旧等原因导致视频无法清晰显示肇事车辆车牌号，刘晨无法据此查找肇事车主，并因此产生财产损失，可以认定森林物业在提供物业服务中存在一定的瑕疵，本院酌定对刘晨应交纳的物业费减免500元。关于原告主张违约金，原被告在服务义务履行上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘晨于本判决生效后三日内给付原告抚顺市森林物业管理有限公司自2014年12月12日至2020年12月11日（共计72个月）物业费人民币5157（5657-500）元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 员 路爽二〇二〇年十二月三十日代书记员 徐月