湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1002民初2155号原告：宏杰内衣股份有限公司，住广东省汕头市濠江区河浦产业转移园C01-2-1。法定代表人：翁创杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：巩云飞，湖北民本律师事务所律师。被告：田在兵，男，1969年10月26日出生，汉族，现住湖北省荆州市沙市区。原告宏杰内衣股份有限公司诉被告田在兵房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告宏杰内衣股份有限公司的委托诉讼代理人巩云飞、被告田在兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏杰内衣股份有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《商铺租赁合同》解除；2.判令被告向原告返还租金167809元；3.判令被告向原告赔偿装修损失168000元；4.判令被告向原告双倍返还押金10000元；5.判令被告向原告返还装修补偿费5000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：2019年1月18日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，合同约定：原告租赁位于湖北省荆州市××中央大道××区××、××号的商铺用于经营，租期为三年，年租金为275000元，租金每年一付，合同签订后原告向被告支付押金5000元及装修补偿费5000元。2020年1月19日，原告依约向被告支付了第二年度租金275000元。合同还约定：因被告违约提前终止合同的，按照2000元每平方米的标准赔偿原告装修损失，同时退还原告所有已交手续费及双倍押金。2020年7月10日，原告在经营期间突然遭到该商铺业主锁门并强制收回房屋，至此原告发现所租赁的商铺系被告转租，因被告未按约定向业主足额支付2020年度的租金，而是仅仅将租金支付至2020年6月30日，进而导致业主强制收回商铺，使得原告无法继续经营。原告认为，原告已依约履行支付租金的义务，被告的违约行为导致原告所承租的商铺被收回，使得原、被告双方的租赁合同无法继续履行，合同目的无法实现，其行为已构成违约。原告为维护自身合法权益，故向人民法院提起诉讼。被告田在兵辩称：我与原告签订租赁合同属实，原告向我交付租金数额属实，对原告提出的装修款有异议，原告已经与原房东签订租赁合同，原告目前仍在经营状态，不存在装修损失。装修补偿费5000元实际是搬运费5000元，实际是按被告工作人员范武标的要求写成装修补偿款5000元。原告宏杰内衣股份有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1．《商铺租赁合同》，拟证明原、被告双方签订的《租赁合同》合法有效；2．中国民生银行支付业务回单及收据，拟证明原告已按照租赁合同约定履行了全部义务；3．装修合同及民生银行业务回单，拟证明被告应当按照商铺租赁合同约定向原告承担装修损失；4．业主黄安标、邓天晴与被告田在兵之间签订《商铺租赁合同》，拟证明2019年1月1日，业主黄安标、邓天晴与被告签订租赁合同，约定了租赁地址和期限；5．照片，拟证明被告田在兵转租构成违约，现因其未足额向出租房缴纳租金的行为导致转租合同无法继续履行，应当向原告承担违约责任；6．接处警工作登记表，拟证明因被告田在兵未足额向业主缴纳租金的行为导致业主强行收回商铺，导致原告的合同目的无法实现，应当向原告承担违约损失。被告田在兵为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：1.《门面转让协议书》，拟证明被告就案涉房屋支付了15万元的转让费；2．中国农业银行卡交易明细、四张收据及《通知函》，拟证明2020年6月30日前被告不欠黄安标、邓天晴租金；3．照片三张，拟证明杨青青强制关闭门面；4．《通知函》，拟证明黄安标、邓天晴应参照物业管理公司有关减免的政策减免租金。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法向本院提交的上述证据，本院已组织双方进行证据交换和质证。有关质证意见已记录在卷。对原、被告双方提交的证据，本院认证如下：原告提交的证据1、2、4、5、6，被告对其真实性均无异议且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认，原告提交的证据3，虽然被告不认可其真实性，但原告提供了原件供核对，本院对其真实性予以确认，是否能达到原告的证明目的将在本院认为部分进行阐述；被告提交的证据1、4，与本案缺乏关联性，本院不予确认其证明效力，证据2和证据3与原、被告双方就有关案件事实的陈述互相印证，本院对其证明效力予以确认。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月1日被告田在兵与案外人黄安标、邓天晴签订房屋租赁合同，承租了位于荆州市××中央大道××区××、××区××号的门面两间，约定的租期为2019年1月1日至2021年10月31日止。2019年1月18日，原告宏杰内衣股份有限公司（乙方）与被告田在兵（甲方）之间签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将由拥有经营、管理权的位于荆州市××中央大道××区××、××区××号使用面积为42.19×2平方米的商铺出租给乙方，租赁期限为三年，自2019年2月20日至2022年2月19日止，租金为27.5万元每年，租金每年一付，首期租金27.5万元乙方须于2019年1月25日付清，此后乙方应提前1个月付租金，及第二期租金应予2020年1月20日付清，还约定为了确保租赁设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方交纳5000元作为商铺押金，另还约定如因甲方原因提前终止合同，则需按2000元每平方米赔偿乙方装修损失，退还乙方承租交付甲方的所有手续费及双倍押金，另还约定乙方需一次性给付甲方装修补偿费5000元整。合同签订后，原告于2019年1月22日向被告给付了第一年的租金27.5万元，于2019年1月25日向被告交付押金5000元，于2020年1月19日向被告交付了第二年的租金27.5万元。2020年7月10日，因被告田在兵仅向案外人黄安标、邓天晴交付租金至2020年6月30日，案外人杨青青对案涉房屋门面采取了封门措施，导致原告无法继续经营。2020年8月21日，因被告田在兵未按时缴纳租金，案外人黄安标向其发出了解除合同通知书。另查明，原告已与案外人黄安标、邓天晴就案涉房屋直接签订房屋租赁合同，并另行交纳租金后，现仍在案涉房屋内进行经营活动。本院认为，被告田在兵租赁案外人黄安标、邓天晴的房屋后另行转租给原告，虽然从现有证据无法看出转租是否征得黄安标、邓天晴的同意，但至本案纠纷发生时，转租后原告使用案涉房屋已达近一年半之久，案外人黄安标、邓天晴均未对被告田在兵的转租行为提出异议，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原、被告之间于2019年1月18日签订的《商铺租赁合同》合法有效，但该合同约定的租期超过了被告田在兵与案外人黄安标、邓天晴约定的租期，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，超出部分的约定无效，故原、被告之间《商铺租赁合同》的有效租赁期限应为自2019年2月20日至2021年10月31日止，在此期间双方都应该严格履行《商铺租赁合同》的约定。案外人黄安标、邓天晴在被告田在兵仅缴纳租金至2020年6月30日的情况下，已于2020年7月10日对案涉门面采取了封门措施，并向被告田在兵发出了解除合同通知书，原、被告之间的《商铺租赁合同》自2020年7月1日开始显然已无法继续履行，依法双方的《商铺租赁合同》应予解除。导致合同无法继续履行的原因在被告，且原告已经向被告缴清2021年2月19日前的租金，故被告依法向原告返还2020年7月1日至2021年2月19日共计234天的租金176301元（275000元／年÷365天×234天），但原告仅请求被告返还租金167809元，属于原告对自己诉讼权利的部分放弃，本院依法予以照准，并对原告的该项诉讼请求予以支持。同时依照《商铺租赁合同》第九条的约定，被告还应向原告双倍返还押金10000元，并按2000元每平米的标准向原告赔偿装修损失。但从本院查明的事实来看，原告现仍继续承租案涉房屋，其装修损失并未实际发生，被告亦提出了相应损失不存在不应赔偿的主张，故依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对原告的有关装修损失的请求本院不予支持；5000元虽然是押金，但合同中已经明确约定被告在违约时双倍向原告返还，本院对原告的该项诉讼请求依法予以支持。关于装修补偿费5000元，合同中并无关于被告违约时返还该笔费用的约定，且装修仍然由原告在使用，将该笔补偿费返还给原告显然不合理，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、确认原告宏杰内衣股份有限公司与被告田在兵于2019年1月18日签订的《商铺租赁合同》于2020年7月1日解除；二、被告田在兵于本判决生效之日起十日内向原告宏杰内衣股份有限公司返还租金167809元；三、被告田在兵于本判决生效之日起十日内向原告宏杰内衣股份有限公司双倍返还押金10000元；四、驳回原告宏杰内衣股份有限公司其他的诉讼请求。如被告田在兵未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6562元，减半收取3281元，由被告田在兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  王菊红二〇二〇年十二月八日法官助理曹露芸书记员徐雪峰