湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初13076号原告：长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望岳街道杜鹃路**奥克斯缤纷广场****。法定代表人：吴伟益。委托诉讼代理人：王林,湖南智嵘律师事务所律师。被告：湖南童趣世界游乐文化有限公司，住，住所地湖南省长沙市岳麓区望岳街道杜鹃路**奥克斯缤纷广场**/div>法定代表人：彭进廷。委托诉讼代理人：黎友明，湖南中楚律师事务所律师。原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司与被告湖南童趣世界游乐文化有限公司物业服务合同纠纷一案，宁波市鄞州区人民法院于2020年8月7日受理，后被告湖南童趣世界游乐文化有限公司提出管辖权异议，宁波市鄞州区人民法院出具裁定书，裁定将该案移送至本院审理，本院于2020年10月10日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司的委托诉讼代理人王林，被告湖南童趣世界游乐文化有限公司的委托诉讼代理人黎友明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告清偿欠付的物业管理费380470元；2、判令被告向原告支付违约金63041.65元（违约金以880470元为基数从2019年5月26日按日万分之四的标准暂计算至2019年11月21日，后续违约金按照上述标准计算至实际清偿之日止）：3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月20日，湖南惜惜童世界游乐设施管理有限公司与长沙奥克斯置业有限公司签订了《关于长沙奥克斯缤纷广场的租赁合同》。根据合同约定，湖南惜惜童世界游乐设施管理有限公司租赁了长沙市岳麓区杜鹃路788号的长沙奥克斯缤纷广场三层L3-Z3.L3—23-B号商铺并由长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司提供物业服务。租赁面积为l362平方米。被告所租赁的房屋第一、二租约年每月每平方米的物业服务费为20元，第一年、第二年每年的物业管理费为326880元。第三年、第四年每月每平方米的物业服务费为21元，第三年、第四年每年的物业管理费为343224元。根据合同前言部分约定：“乙方是根据法律合法注册成立的独立法人，有完全的法律资格在租赁物业内通过其或关联公司独资设立或与第三方合资设立儿童游乐企业依法开展约定的经营活动，待游乐企业成立后，甲乙双方确认游乐企业成立乡日起本合同项下承租人的全部权利义务自动转移于企业，届时，甲方、乙方和游乐企业另行签署书面文件予以确”。2016年5月30日，被告公司湖南童趣世界游乐文化有限公司成立，并承接了涉案房屋的全部权利与义务。因被告未按照租赁合同的约定与原告另行签署《物业服务合同》，根据租赁合同第六条约定，原告作为物业公司有权直接援引租赁合同中关于物业服务管理的相关约定向被告主张权利。原告依据租赁合同的约定向被告提供了物业服务后，被告因经营问题未按照合同约定支付物业管理费。上述事实，在长沙市岳麓区人民法院的生效判决(2017)湘0104民初10657号民事判决书中已进行了认定。2019年2月22日，被告湖南惜惜童世界游乐设施管理有限公司擅自停业经营。2019年8月1日至2019年8月9日期间，长沙奥克斯置业有限公司通过多种方式向被告发出了《关于“L3-23、L3-23-B惜惜童”终止合约并限期交还承了租房屋的告知函》。解除了其与被告湖南惜惜童世界，游乐设施管理有限公司签订的《租赁合同》。原告主张的物业管理费计算至2019年8月9日，被告共欠付物业管理费880470元。根据《租赁合同》第十条第10-2-2款约定，被告迟延交纳合同项下费用的，每迟延一日，被告应向原告支付应付而未付部分万分之四的违约金。被告在2019年5月25日前共应支付的物业管理费为880470元，先前逾期支付的违责任，原告并未主张,自2019年5月26起计算至2019年11月21日的违约金为63041.65元。经多次催讨，被告一直未清偿上述费用，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告湖南童趣世界游乐文化有限公司辩称，被告公司法定代表人彭进廷因车祸于2020年11月初去世，公司暂时没有新的法定代表人，且公司没有营业。1、原、被告之间没有签订物业服务合同，租赁合同根据合同相对性原告并不享有依据合同条款主张的权利，因此原告诉请的物业管理费及违约金没有书面的合同依据，原告如果认为其按照湖南省物业管理条例等地方性法规提供了物业管理服务其应当举证证明同时物业费的收取标准也应有相应的依据。由于双方没有书面的合同，违约金计算没有法律依据。2、被告提供的物业服务存在诸多瑕疵，包括没有及时的阻止4楼在存在漏水安全隐患的情况下停业整顿，在出现漏水的情况下，擅自掐断被告电源撬开被告大门，在没有任何安全保障的情况下进行清理，导致被告的地面线路全部毁损，在2019年初，限制被告预交电费导致被告被迫停业，以及在被告与第三人的纠纷还没有二审的情况下，在被告经营场所粘贴公告，严重影响被告经营。因此原告无权按照诉讼请求向被告主张相关费用。经审理查明：2015年12月27日，长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司（甲方）与湖南惜惜童世界游乐设施管理有限公司（乙方）签订了一份《长沙奥克斯置业有限公司与湖南惜惜童世界游乐设施管理有限公司关于长沙奥克斯缤纷广场的租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），该租赁合同前言部分约定：“乙方是根据法律合法注册成立的独立法人，有完全的法律资格在租赁物业内通过其或关联公司独资设立或与第三方合资设立儿童游乐企业依法开展约定的经营活动，待游乐企业成立后由游乐企业实际运营本租赁合同项下的租赁物业。甲乙双方确认游乐企业成立之日起本合同项下承租人的全部权利义务自动转移于企业，届时，甲方、乙方和游乐企业另行签署书面文件予以确认”。该合同第1-1关于租赁物业约定：“甲方同意将Ｌ3-Ｚ3、Ｌ3-23-Ｂ商业用房出租给乙方，租赁面积约为1362平方米。”第1-2约定：“甲方应在2015年12月31日前向乙方交付的租赁物业应满足以下条件：1-2-1符合本合同附件四附表‘租赁物业移交条件’所述施工界面标准的租赁物业。”该合同第1-4条约定：“甲方将满足上述交付条件的租赁物业交付后，乙方享有6个月的期限（“免租装修期”）进行租赁物业装修及开业准备。甲方在该免租装修期内不收取租金、物业管理费等费用，但乙方应自行承担在免租装修期内所产生的水、电、煤气、垃圾清运费等公用事业费用。”合同第2-2-4条约定：“免租期：自乙方计租日起计6个月为经营免租期，在此免租期内，乙方无需租金费用，但乙方应向甲方交付约定之物业管理费；乙方还应自行承担该房屋发生的水、电、燃气、热力接驳费及能源使用等费用。合同第3-3条约定：“物业管理公司由甲方指定，物业管理费计算面积为第1和第2合约年物业管理费为326880元，第3和第4合约年物业管理费为343224元，第5年年物业管理费为360385.2元。”……物业管理费交付银行支票抬头：名称：长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司，开户行：交通银行股份有限公司长沙银盆南路支行，银行账号：4316********。合同第3-2条约定：“乙方应按季度（3个月）向甲方支付租金及物业管理费，首付租金应于开业日前十日支付。除首付租金外，其他各季度租金支付方式为：每季度后一个月的25日前（含25日）向甲方缴纳下季度的租金。”合同第10-2-2条约定：“在承租期内，乙方不得拖欠、拒付或抵扣租金和物业服务费，乙方延迟支付租金、物业服务费、水、电、燃气、热力等公用事业费或其他应付款项，每延迟一日应向甲方支付应付而未付金额的万分之四的违约金，迟延支付超过叁月以上的，甲方有权解除本合同。”2016年5月30日，被告湖南童趣世界游乐文化有限公司成立，并承接了涉案房屋的全部权利与义务。因被告未按照租赁合同的约定与原告另行签署《物业服务合同》，根据租赁合同第六条约定，原告作为物业公司有权直接援引租赁合同中关于物业服务管理的相关约定向被告主张权利。原告依据租赁合同的约定向被告提供了物业服务后，被告因经营问题未按照合同约定支付物业管理费。2018年12月15日，本院作出（2017）湘0104民初10657号民事判决书，该生效判决书对上述事实予以确认，并判令如下：“一、确认长沙奥克斯置业有限公司与湖南惜惜童世界游乐设施管理有限公司（现合同权利义务实际主体为“湖南童趣世界游乐文化有限公司”）于2016年1月20日签订的《长沙奥克斯置业有限公司与湖南惜惜童世界游乐设施管理有限公司关于长沙奥克斯缤纷广场的租赁合同》继续履行；二、限被告湖南童趣世界游乐文化有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告长沙奥克斯置业有限公司一次性交纳截止至2018年12月25日的租金992898元；三、驳回原告长沙奥克斯置业有限公司、长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告湖南童趣世界游乐文化有限公司的其他诉讼请求。”此后被告湖南童趣世界游乐文化有限公司未约缴纳房屋租金及物业管理费。2019年7月29日，长沙奥克斯置业有限公司向被告湖南童趣世界游乐文化有限公司发出《关于L3-Z3/23-B惜惜童终止合约并限期交还承租房屋的通知函》，解除房屋租赁合同，据此向被告主张2017年1月至2019年8月9日的物业管理费880470元及违约金。另查明，被告在庭审中陈述，其在2019年1月24日无法购电，原告亦在庭审中陈述原告为让被告缴纳物业管理费停止购电过一次。原告也一直未提交被告在2019年1月31日后的购电记录。以上事实有原告提交的《房屋租赁合同》、(2017)湘0104民初10657号民事判决书、《终止合约告知书限期交房告知书》证据及当事人陈述在案佐证。结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：被告湖南童趣世界游乐文化有限公司与长沙奥克斯置业有限公司签订的《长沙奥克斯置业有限公司与湖南惜惜童世界游乐设施管理有限公司关于长沙奥克斯缤纷广场的租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同中约定原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司有权收取物业管理费。现被告湖南童趣世界游乐文化有限公司逾期缴纳物业管理费违反合同约定，应承担缴纳物业管理费的责任。关于缴纳物业管理费的期间，原告主张期间为2017年1月至2019年8月9日，被告在庭审中陈述，其在2019年1月24日无法购电，原告亦在庭审中陈述原告为让被告缴纳物业管理费停止购电过一次。原告也一直未提交被告在2019年1月31日后的购电记录，本院认为物业管理费计算的截止日期应为2019年1月31日，具体金额为326880元+343224元+1362㎡×21元=698706元，对原告主张的超额部分依法不予支持。关于被告辩称与原告并未签订物业服务合同的抗辩理由，本院不予采纳。关于原告诉请的违约金，虽有合同约定，但本院认为计算标准过高，对计算至2019年11月21日的违约金酌情支持31520.83元，后续违约金按日万分之二的标准计算至被告实际清偿之日止。对于被告辩称原告提供的物业服务存在瑕疵，给被告造成了损失的抗辩理由，本院认为被告可另案主张，故对该抗辩理由本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南童趣世界游乐文化有限公司在本判决生效之日起三日内向原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司支付物业管理费698706元及违约金31520.83元（违约金暂计算至2019年11月21日，后续违约金按日万分之二的标准计算至被告实际清偿之日止）；二、驳回原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6618元，由被告湖南童趣世界游乐文化有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年十二月二十八日法官助理林青曼书记员解秋阳