湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1224民初2650号原告：吴继锋，男，1987年11月1日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。委托诉讼代理人：熊灵芝，湖北自成律师事务所律师。被告：石则兴，男，1974年10月5日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。原告吴继锋与被告石则兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴继锋的委托诉讼代理人熊灵芝、被告石则兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴继锋向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告所签订的《购房协议书》；2、判令被告返还原告购房款17万元并给付违约金5万元；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年10月4日，被告将其拥有的位于通山县××下路洋城壹号小区（原德行玻璃厂）3栋2单元902室商品房出售给原告，双方经协商一致签订了一份《购房协议书》，双方约定：甲方（被告）所出售的房屋折价22万元，由乙方（原告）先预付甲方购房款17万元，余款5万元将于2019年1月底一次性付清，如甲方不能按时交房及办取该房屋的不动产权证给乙方或拒绝将该房屋出售给乙方，甲方须双倍退回购房款给乙方等。但被告视合同为儿戏，拒不按约定履行向原告交付房屋的义务，甚至将房屋出卖给他人。为此，特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。石则兴辩称，一、本案应当追加陈英锐和倪建卫为被告。在签订《购房协议书》之前，原告明知该房屋为陈英锐和倪建卫通过建设洋城一号楼的房屋工程抵账获得，答辩人也告知过原告：答辩人不是实际的房屋出卖人，答辩人是代倪建卫签字出售。因为倪建卫是失信被执行人，原告当时也同意，后原告向答辩人支付房款时，答辩人立即将该房款转给陈英锐和倪建卫。二、应当由答辩人与倪建卫、陈英锐一起承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条立法原意体现的隐名代理制度，即在代理关系中，被代理人隐名，直接由代理人与客户签订合同，如果被代理人的产品给买受人造成损失，则被代理人显名并承担法律责任。三、原告主张的违约金过高，请求依法核减。在双方签订合同中双方并没有约定违约金，依法无须承担违约责任，即便原告遭受了损失，也请求法庭酌情减轻违约责任。本院经审理认定事实如下：2018年10月4日，原、被告签订了一份《购房协议书》，双方在该协议书中约定的主要内容为：1、被告石则兴（甲方）将其拥有的位于通山县××下路洋城壹号小区（原德行玻璃厂）3栋2单元902室的房屋以22万元的价格出售给原告吴继锋（乙方）；2、乙方先预付甲方购房款17万元，余款5万元于2019年1月底一次性付清；3、如果甲方不能按时交房及办理该房屋的不动产权证给乙方或者拒绝将该房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的损失，甲方须双倍全额退回购房款给乙方等。合同签订时，原告吴继锋即向被告石则兴支付了购房款14万元。后因被告石则兴未向原告吴继锋交付房屋，原告即诉至本院。本院于2020年12月5日向被告石则兴送达了民事起诉状副本。被告石则兴则认为其是案外人陈英锐和倪建卫的代理人，其代理案外人与原告签订的《购房协议书》所形成的义务，应当由案外人陈英锐、倪建卫来履行。本院认为，首先，因被告石则兴是以自己的名义与原告吴继锋签订《购房协议书》的，且被告石则兴至今未提交证据证明其与原告签订该协议书时，其系案外人陈英锐和倪建卫的受托人，即使被告石则兴向原告披露了其系案外人的受托人，原告吴继锋亦有权选择被告作为相对人主张其权利，为此，对被告石则兴要求追加陈英锐和倪建卫为本案共同被告的请求，本院不予支持。其次，因被告石则兴至今未取得所出售房屋的所有权或者处分权，为此，对原告吴继锋要求被告石则兴承担违约责任并解除合同的诉讼请求，本院予以支持。因合同解除权系形成权，原告吴继锋提起本案诉讼的诉讼请求中含有解除合同的要求，被告已于2020年12月5日收到起诉状副本，故本院确认原、被告所签订的《购房协议书》已于2020年12月5日解除。第三，因原告至今未提交被告因违约行为导致其损失数额的证据，故本院以原告所交付购房款为基数，按原告起诉时一年期贷款市场报价利率，从其交付购房款之日起计算至被告偿清购房款之日止，来确定原告的损失较为妥当，即原告的损失为14526.26元（以17万元为基数，年利率3.85%已计算至2020年12月23日），为此，原告要求被告支付的违约金不得高于其损失的30%，即不能高于18884.14元（暂计算至2020年12月23日），对于原告要求被告支付超过以上数额的部分请求，本院不予支持。综上所述，原、被告所签订的《购房协议书》已于2020年12月5日解除，被告石则兴应向原告吴继锋返还购房款17万元并支付违约金18884.14元（暂计算至2020年12月23日）。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十二条第一款、第四百零三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，判决如下：一、限被告石则兴于本判决生效后一个月内返还原告吴继锋购房款17万元，并向原告支付违约金18884.14元（已计算至2020年12月23日，之后的违约金以所应返还购房款为基数，年利率3.85%的1.3倍，计算至判决确认被告返还购房款之日止）；二、驳回原告吴继锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，减半收取2300元，由原告吴继锋负担300元，被告石则兴负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员 华 强二〇二〇年十二月二十三日书记员 袁文恩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十二条第一款出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。第四百零三条第二款受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。