浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1102民初5920号 原告：李建明，男，1971年1月11日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：陈政宏，浙江晟耀律师事务所律师。 被告：刘玲美，女，1961年10月8日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：姚佳燕，浙江汇时律师事务所律师。 原告李建明为与被告刘玲美排除妨碍纠纷一案，于2019年9月29日向本院起诉。本院受理后，依法适用普通程序,于2020年3月13日公开开庭进行了审理。原告李建明及其委托诉讼代理人陈政宏到庭参加诉讼，被告刘玲美经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。在本案审理过程中，被告刘玲美以本案原告李建明以及案外人胡金翠为被告提起要求确认案涉《房屋买卖居间合同》无效之诉，本案为此中止审理，该案经二审审理终结后，本院于2020年12月9日再次开庭进行了审理，原告李建明及其委托诉讼代理人陈政宏、被告刘玲美及其委托诉讼代理人姚佳燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李建明诉称：2019年9月21日，原告与胡金翠经丽水市莲都区万代房产中介服务部撮合签订《房屋买卖居间合同》，约定：原告购置胡金翠所有的莲都区××幢××单元××室房屋，房价148万元，合同约定了房款的支付方式、交房时间等内容。2019年9月24日，原告支付房款100万元，胡金翠将房屋产权变更登记至原告名下，原告缴纳税款共104839.23元，9月25日原告支付尾款48万元，胡金翠将房屋腾空并交付原告，被告趁原告去交物业费办理手续之时进入原告房屋，并表示不肯走，原告报警后，派出所民警说她是老人家让她冷静一晚上。9月26日，原告发现被告已将房屋门锁换掉，并将家具搬入房屋，原告再次报警，后经派出所调解未果。原告认为，原告依法取得涉案房屋的产权，系房屋所有人，有权要求被告腾空并返还房屋并按其实际占用时间支付相应的租金。为此，请求判令：一、被告停止侵害，腾空并返还非法占用原告坐落于莲都区××幢××单元××室的房屋；二、被告自起诉之日起按每月2500元支付至被告腾空并返还上述房屋之日止的非法占用房屋的租金；三、本案诉讼费用由被告承担。 被告刘玲美辩称：第一、原告的诉讼请求没有事实和法律依据。首先，原告在诉状中所陈述的被告在其办理物业交接手续之时才进入案涉房屋。与事实不相符，事实上，涉案的房屋是拆迁分配来的，房产分配到位之后，由于案外人胡金翠没有按照之前其与被告的约定进行相应的利益分配，为此被告就搬入这套房产进行居住。这个事实在胡金翠向人民法院起诉的诉状以及人民法院的判决书中都有认定，为此原告所陈述的被告是在其办理房屋交接手续的时候才搬入居住的，这一陈述是不客观和不真实的。第二、案涉房屋系被告家原先的老房子被征迁而取得，该征迁利益即使被人民法院认定无效的或者不合法，但征迁协议没有被撤销，房产没有被收回之前，由于被告刘玲美与案外人胡金翠之间对该征迁利益有协议约定，对征迁所取得的案涉房产享有共同权益，且被告在房产被出卖之前即已在案涉房屋内居住，由于被告无其他房产，其居住权应得到保护。涉案的房产实际上是案外人胡金翠通过欺骗的方式从征迁部门所取得，该事实已由人民法院做出的（2019）浙1102民初字3760号民事判决予以认定，由于案涉房屋的出售人胡金翠不具有相应的房产所有权，无出售该套房产的正当和合法的权利。为此，原告即使购买了案涉房屋并进行过户登记，也不必然拥有案涉房屋的所有权，为此，其以房屋的所有权人身份要求被告排除妨碍并腾空房屋，无事实和法律依据。第三、涉案的房屋在人民法院审理过程中，征迁部门已电话通知被告劝说案外人将案涉房屋返还征迁部门。案涉房屋被告在被征迁部门收回之前，被告是享有相应的共同权益，故有权进行居住无需支付租金。房屋即使被征迁部门收回，要支付占有使用费，也应该由相关的部门或者国家来收取，而并非向原告支付。此外，原告提出的按月租金2500元支付占用费依据不足。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，案涉房屋系丽水市莲都区下（厦）河村13号房屋被征收安置所得。丽水市莲都区下（厦）河村13号房屋原为金苏英（1958年去世）所有。金苏英有三个子女，分别为胡金福（被告刘玲美之夫，2008年9月6日去世）、胡金娇、胡金翠。 1991年4月16日，被告刘玲美至胡金翠家中，由胡金翠出具《丽水市放弃继承房屋产权权利书》，胡金翠同意放弃城关镇下（厦）河村13号房产的继承权利，并由其丈夫魏以言在立放弃继承房产权利人处盖两人私章。2006年1月18日，丽水市莲都区人民政府紫金街道办事处出具《证明》，内容为，金苏英子女三人经协商，胡金娇、胡金翠自愿放弃房产，所有房产归胡金福所有，确认胡金福为金苏英的唯一继承人。 因上述房屋列入江滨地块储备项目的征收范围，2010年7月19日，被告刘玲美、案外人胡金翠及胡金娇经协商并形成《协议书》，主要内容为，案外人胡金翠、胡金娇“挂靠”胡金福即被告刘玲美处，如胡金翠、胡金娇因“挂靠”而获得拆迁权益，由其二人与刘玲美另行分配，其中，胡金翠的“股份补偿货币”与刘玲美各半所有。2010年10月28日，被告刘玲美、胡金翠、胡金娇经丽水市莲都区紫金街道厦河村人民调解委员会调解，并由三人签字形成《人民调解协议书》，主要内容为前述房由其三人平均分摊，各自管业。根据该《人民调解协议书》，胡金翠作为厦河村13号房屋的被征收人参与拆迁，取得坐落于丽水市莲都区××幢××单元××室的安置房屋（下称案涉房屋），不动产权证登记为胡金翠单独所有。 2019年6月20日，胡金翠以案涉房屋为其拆迁安置所得，被告刘玲美强占该房屋，多次报警处理未果等为由，向本院提起诉讼，请求确认案涉房屋属其所有，被告刘玲美腾空案涉房屋。本院经审理后于2019年8月19日作出（2019）浙1102民初3760号民事判决，认为前述《人民调解协议书》非各方真实意思表示，其真实目的是使胡金翠经“挂靠”后获得额外的拆迁权益，明显存在各方恶意串通损害国家利益的情形，应认定为无效，基于该协议书取得的房屋没有充分的法律依据。故判决驳回胡金翠的诉讼请求。该判决现已生效。 2019年9月21日，胡金翠（卖方）与原告李建明（买方）与汤文元（中介方）签订《房屋买卖居间合同》，约定，胡金翠将案涉房屋出卖给原告李建明；价款为148万元；签订合同预付定金20万元，余款于2019年10月15日前付清，款清交房；办理过户登记产生的契税、所得税、增值税由原告李建明承担；如10月15日后不能正常过户，解除本合同，双方不产生违约责任；合同还约定了中介费等其他事项。当日，胡金翠（借资方）与案外人胡建武（垫资方）及汤文元（中间方）签订《垫资协议书》，约定，胡金翠向徐建武借款80万元，期限至2019年10月15日，用于为归还案涉房屋的银行抵押贷款，还款来源为购房款，等。后原告李建明通过支付定金、代还垫资款、付购房余款等方式，支付了合同约定的购房款148万元。2019年9月24日、9月25日，胡金翠分别向原告李建明出具有两份收条，确认收取了合同约定的148万元购房款。2019年9月24日，案涉房屋过户至原告李建明名下[权证号为浙（2019）丽水市不动产权第0030897号]，原告李建明另支付了房屋过户的税款104839.23元。 房屋过户后的第二天、第三天，在交付房屋时，由于被告不肯搬出案涉的房屋，双方曾发生纠纷并报警，经处警的民警调解，由各方通过诉讼方式解决。原告李建明遂于2019年9月29日向本院提起本案诉讼。 另查明，2019年10月，原告李建明以案涉房屋设定抵押，向中国邮政储蓄银行丽水分行贷款。 在本案审理过程中，被告刘玲美于2020年3月26日向本院起诉，要求确认李建明与胡金翠于2019年9月21日签订的丽水市莲都区××幢××单元××室房屋的《买卖居间合同》无效，案经审理，本院综合在案的证据，从案涉房屋出卖前的不动产登记、房屋买卖居间合同的订立过程、购房款的来源和交付方式、过户、看房、交付房屋等情况看，不能认定被告李建明在合同订立前或者房屋过户前已经知晓案涉房屋存在刘玲美与胡金翠之间的纠纷，且具有重大过失，并与被告胡金翠恶意串通损害原告利益的情形，认为被告刘玲美要求认定原告李建明与胡金翠签订的《房屋买卖居间合同》无效的依据不足，本院为此于2020年6月22日作出（2020）浙1102民初1152号民事判决书，判决驳回刘玲美的诉讼请求。被告不服该判决，向丽水市中级人民法院提起上诉，案经丽水市中级人民法院审理，于2020年10月10日作出（2020）浙11民终712号民事裁定书，该裁定认定的事实与一审法院认定的事实一致，认为根据已查明的案件事实，案涉的房屋系案外人胡金翠因拆迁所得房屋，且案涉《房屋买卖居间合同》也未侵害被告刘玲美的权益，被告刘玲美非该案适格原告，故撤销了本院作出的（2020）浙1102民初1152号民事判决并驳回了被告刘玲美的起诉。 本院据以认定上述事实的证据有原告提供的原、被告身份信息资料、原告与案外人胡金翠签订的《房屋买卖居间合同》、《垫资协议书》、银行转账交易凭证、最高额抵押合同（胡金翠为抵押人）、收条、税收缴款书及ＰＯＳ签购单、小额贷款最高额抵押合同（抵押人为李建明）、证人黄某的出庭证言、被告刘玲美提供（2019）浙1102民初3760号民事判决书、本院调取的（2020）浙1102民初1152号民事判决书、（2020）浙11民终712号民事裁定书以及当事人当庭陈述。 本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十四条规定:“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十五条规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第三十七条规定:“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案中，原告李建明与案涉房屋登记的产权人胡金翠通过签署《房屋买卖居间合同》达成买卖合意，签署合同后，按约支付买卖价款，且已将案涉房屋过户到自己名下，在现有证据不能认定原告李建明在合同订立前或者房屋过户前已经知晓案涉房屋存在刘玲美与胡金翠之间的纠纷，且具有重大过失，并存在与胡金翠恶意串通损害原告利益的情形，亦不能证明其存在损害国家利益的情形下，原告作为房屋的登记所有人，享有对案涉房屋占有、使用、处分和收益的权利，具有排他性。被告刘玲美并非案涉房屋的所有权人或共有人，其与案涉房屋的《房屋买卖居间合同》也没有直接的利害关系，仅因为其与案外人胡金翠对丽水市莲都区下（厦）河村13号房屋的拆迁权益存在纠纷而占用案涉房屋，显然对原告李建明的权益造成了损害，原告李建明有权要求被告刘玲美停止侵权并要求承担占用期间的房屋租金损失。关于占用期间的租金损失金额问题，原告要求被告按月租金2500元计算案涉房屋的占用期间租金，该租金标准过高，本院根据案涉房屋系毛坯房实际情况，结合房屋面积以及类似房屋在58同城平台上的出租报价，酌定案涉房屋按月租金为1500元计算占用期间的房租。被告认为涉案的房产系她家老房子被征迁后，案外人胡金翠通过“挂靠”的欺骗方式从征迁部门所取得，在“挂靠”时双方已签署共同享有拆迁权益的协议，根据该协议，其对案涉房屋享有共同权益，在双方就案涉房屋权益发生纠纷后，案外人胡金翠私自出售案涉房屋，损害了其利益，不具有出售该房产的正当和合法权利，原告的购房行为不足以取得案涉房屋所有权，且案涉房屋系通过欺诈的手段所取得，损害了国家利益，相关部门已要求归还案涉房屋，原告并非案涉房屋的合法所有人，无权要求被告腾空房屋并收取居住期间的房屋租金的抗辩意见。针对该抗辩意见，本院认为，根据物权法“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，本案中，案涉房屋在原告李建明与案外人胡金翠签署《房屋买卖居间合同》后，原告支付了相应的价款，并向房管部门办理了登记过户手续，即已享有案涉房屋的物权。被告与案涉房屋的原登记所有人就案涉房屋的权利存在纠纷，并不能因此使其具有直接享有对案涉房屋的物权，应该依法通过相关途径进行处理，而不应该采取直接占有的方式进行处理。即使案外人胡金翠取得案涉房屋的途径不符合法律规定，侵害了国家利益，也应由相关部门依法予以收回，被告也无权占有案涉房屋。为此，被告要求驳回原告诉讼请求的抗辩意见，无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条的规定，判决如下： 一、被告刘玲美于本判决生效后十五日内腾空并返还原告李建明其占用的坐落于丽水市莲都区××幢××单元××室的房屋； 二、被告刘玲美自2019年9月29日起按每月1500元的标准向原告李建明支付占用房屋的租金至其腾空并返还上述房屋之日止； 三、驳回原告李建明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，由被告刘玲美负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  蒋俊伶 人民陪审员  孙伟红 人民陪审员  陈欢欢 二〇二〇年十二月二十二日 代书 记员  朱丽梅