山东省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁民申10215号 再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：柴慧，女，1978年7月22日出生，汉族，无业，住山东省济南市槐荫区。 委托诉讼代理人：朱绍磊，山东储誉律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张宇，女，1987年5月8日出生，汉族，无业，住山东省济南市工业南路**都市。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：济南大有升房地产开发有限公司，住所地山东省济南市天桥区无影潭东路**。 法定代表人：曾国增，董事长。 诉讼代表人：杨营营。 再审申请人柴慧因与被申请人张宇、被申请人济南大有升房地产开发有限公司（以下简称大有升公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2020）鲁01民终7252号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 柴慧申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项之规定，本案应当再审。理由如下：一、柴慧认为在本案一房二卖情形中，对于大额购房款的支付，仅有购房人与卖房人双方的认可而没有具体明确的原始付款凭证且付款存在重大疑点情形下，存在购房人与卖房人相互通谋而损害实际付款的另一购房人的民事权益的的恶意串通情形。仅卖房人出具三份收据并不能证明张宇己全额支付购房款；原审法院认定张宇己全部付清涉案房屋购房款的事实缺乏证据证明。1、大有升公司出具三份收据中3万元定金的收据有时间记载，但大额的27万元及33，6万元的收据却没有时间记载，明显不符合房地产开发公司的财务规范。2、三份收据面载金额与商品房买卖合同约定的价款不符。根据张宇与大有升公司的《商品房买卖合同》约定的购房总价款为60.6万元；而三张收据面载金额分别为3万、27万元及33.6万元，面载金额合计63.6万元，与合同价款不符。根据常情常理，在日常生活实践中，没有购房人自愿多付购房款的。张宇与大有升公司没有证据证明“支付的款项与购房款项并不完全吻合“而让人信服的合理理由。3、张宇与大有升公司对其中33.6万元的支付过程没有证据证明。发回重审审理过程中，张宇代理人对33.6万元支付的时间和地点与张宇在原一审审理过程中对33.6万元支付的时间和地点的陈述前后不一致。柴慧认为从收据出具的整个过程看，张宇购房款的支付并不真实。购房人与卖房人通过共同认可收据的形式串通掩盖没有全额支付购房款的事实，损害柴慧民事权益。二、中国银行汇款单的27万元不是张宇支付的购房款，是对借款复印件的证据变造。张宇在一审中提交的案外人崔刚于2014年12月11日向谢圣满个人汇款27万元的汇款凭证复印件中明确记载该款项为“借款”，崔刚及谢圣满在该复印件中又添加的内容，是对借款事实进行变更改造为代为支付购房款。案外人谢圣满在汇款申请书上手写“收到购房款”，不能认定为“崔刚向谢圣满个人转账的27万元转为张宇的购房款”。谢圣满无权将崔刚对谢圣满的个人债权来抵消张宇对大有升公司购房款债务。而且谢圣满的签字没有时间，无法确定谢圣满签字时的身份、签字的背景和享有的公司管理权力。在没有证据证明谢圣满有合法授权的情况下，谢圣满签字将个人债务与公司债权相抵，属于谢圣满、崔刚四方串通将谢圣满对崔刚个人金钱债务转化成购房款，实现房屋抵债，侵害公司其他债权人的合法利益，违法无效。因此，张宇第二次付款27万元不真实。原审法院认为大有升公司对此是予以认可的，进而认定张宇第二次付款27万元真实成立。柴慧认为原审判决客观上帮助了崔刚、谢圣满与大有升公司通谋以房抵债，侵害了公司其他债权人的合法利益，是违背社会公平的，原审裁判不符合社会主义核心价值观。三、原审判决认定“合同的登记备案仅系当事人双方对于合同成立效力的确认与强化”“确认张宇与大有升公司签订的《房屋买卖合同》优先履行更为适宜”。柴慧认为张宇对案涉房屋的占有不能对抗己经交付全部房款且办理网签备案手续的前手购房人柴慧，原判适用法律错误。第一，柴慧的合同在先、全面履行了支付购房款义务且合法办理了商品房备案登记，权利顺位优先。首先，柴慧签约在先。本案中，柴慧与大有升公司签定的《商品房买卖合同》时间为：2014年10月8日，并依法办理了合同备案，购房款收据都具备。张宇诉称其与大有升公司在2014年12月3日签订了《商品房买卖合同》（不是网签形式），在时间上，柴慧比张宇签订的时间要早，并且柴慧是和大有升公司签订的是国家承认保护的网签合同，而张宇只是签订了一份普通的合同。其次，张宇没有全面履行支付购房款义务系恶意占有案涉房屋，不具有公信力，不能对抗签约在先且在房管部门依法办理了合法的商品房备案登记的第三人。在商品房买卖合同关系中，购房人支付购房款是房屋买受人最根本的合同义务。本案中，在张宇作为房屋买受人并没有全面履行支付购房款义务，在没有付清购房款的情况下并不能获得房屋的所有权。目前张宇的居住应认定为恶意占有。恶意占有不具有公信力不能对抗善意第三人。再则，张宇与大有升公司存在恶意串通伪造商品房买卖的形式以达到以房抵债的目的情形，损害公司其他债权人利益。（1)张宇与大有升公司签订的房屋买卖合同记载，该合同签订时间为2014年12月3日，而合同中明确约定交房时间为2013年3月31日，交房时间早于签合同时间，显然该合同是伪造。（2）中国银行汇款单的27万元不是张宇的真实付款（不再赘述）。（3）张宇一审提交的三份收款收据，有两份大额款项的收据不记载收款时间且房款数额与双方签订的合同数额不一致（4）张宇与大有升公司不能对33.6万元的来源与支付过程做出合理解释。对前述不符合常情常理的行为，只能归为张宇与大有升公司涉嫌恶意串通，伪造商品房买卖以达到以房抵债损害公司其他债权人利益的重大合理怀疑。现大有升公司正在破产重组，当地政府己经介入清盘。根据目前的司法实践，不能以物抵债的方式发生房屋所有权的变更。大有升公司在原审中表示该笔款项是张宇的购房款，表明张宇与大有升公司恶意串通，将崔刚对谢圣满个人债权抵消张宇的购房款债务，以实现以房抵债的目的。因此，张宇主张大有升公司协助办理房屋产权过户的诉讼请求就是双方恶意串通以达到物抵债的目的，客观上成立妨碍破产程序，不能对抗善意第三人。第二、张宇与大有升公司在明知前手购房人己网签的情况下再进行房屋买卖交易，属于干扰正常房地产市场秩序的行为，不具有合法性，不能对抗善意前手购房人。大有升公司在与张宇签订商品房买卖合同时是明知己与柴慧签订商品房买卖合同并办理了合法的商品房备案登记，大有升公司在明知涉案房屋己经出售并且网签的情况下，仍然将房屋出售给张宇，大有升公司的行为本身就具有一房二卖的主观恶意。张宇在签订购房合同时涉案房屋己经网签，张宇对此己经知晓或者应当知晓房屋网签的情况。根据常情常理，购买不动产是普通老百姓家庭大额支出的消费行为。日常生活中购房人对房屋状况会持有谨慎注意义务。张宇在己经知晓或者应当知晓房屋网签的情况放任一房二卖的事实发生，对案涉房屋的占有并不具有合法对抗善意前手购房人。因此，柴慧认为：根据最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》27、在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，柴慧的合同在先、全面履行了支付购房款且合法办理了商品房备案登记。而张宇的合同在后且没有履行支付全额购房款恶意占有。同时张宇与大有升公司涉嫌恶意串通损害善意第三人合法权益；人民法院依法应当确定柴慧权利在先的保护顺位。原审法院简单地“确认张宇与大有升公司签订的《房屋买卖合同》优先履行更为适宜"是错误的。第三，原审判决第三人柴慧协助撤销合同备案登记手续属于适用法律错误。柴慧认为从民事诉讼程序上，张宇无权主张柴慧协助办理撤销合同备案登记的撤销手续；张宇的诉讼请求与行政机关的行政权相冲突。原审判决判令依法不能获得支持。本案系商品房买卖合同纠纷，司法机关一般情况下应仅对合同履行义务作出裁判，不能突破合同的相对性，不能对合同之外的第三人新设强制性履行义务。另外，民事裁判的司法权不能干涉行政权。撤销网签备案登记手续需要该合同双方协商一致并签订解除合同书面协议合同或者该合同一方起诉解除合同并获得生效裁判方可办理。在本案中，只有大有升公司有权起诉柴慧解除合同才能办理网签备案撤销手续；张宇没有权利起诉柴慧解除前手买卖合同的备案登记。法院越俎代庖支持张宇的诉讼请求没有法律依据。从程序上讲，合同的相对性要求只有案涉备案登记的该合同当事人即柴慧与大有升公司才有主体资格诉求协助撤销合同备案登记撤销手续。张宇不是案涉备案登记的合同主体没有诉讼主体资格诉求撤销他人合同的备案登记手续。 本院经审查认为，针对本案纠纷，山东省济南市中级人民法院作出（2017）鲁01民终6682号民事判决，柴慧不服该生效判决，向本院申请再审。本院作出（2018）鲁民再120号民事裁定，裁定撤销一、二审判决，发回济南市天桥区人民法院重审。济南市天桥区人民法院、济南市中级人民法院分别作出（2019）鲁0105民初4518号民事判决、（2020）鲁01民终7272号民事判决。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十三条第一款第二项规定，当事人申请再审，有下列情形之一的，人民法院不予受理：···（二）对再审判决、裁定提出申请的。第四百零二条第六项规定，再审申请审查期间，有下列情形之一的，裁定终结审查···（六）有本解释第三百八十三条第一款规定情形的。因柴慧向本院申请再审系针对（2020）鲁01民终7272号民事判决，该判决系经审判监督程序进行再审之后作出。故本案终结审查，柴慧可以向人民检察院申请再审检察建议或者抗诉。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第六项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十三条第一款第二项、第四百零二条第六项规定，裁定如下： 终结审查柴慧的再审申请。 审判长  王爱华 审判员  邝 斌 审判员  张秀梅 二〇二〇年十二月十四日 书记员  石 磊