江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9823号上诉人（原审被告）：戴生文，男，1967年10月20日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市广德县，现住江苏省张家港市。被上诉人（原审原告）：肖胜高，男，1959年8月7日出生，汉族，住江苏省张家港市。上诉人戴生文因与被上诉人肖胜高房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2020）苏0582民初7524号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人戴生文上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、依法驳回肖胜高一审诉请。三、一审、二审诉讼费由肖胜高承担。事实和理由：一、一审判决戴生文支付肖胜高2019年3月8日至2019年12月5日期间租金10400元没有事实和法律依据。肖胜高在2018年6月后已经无法保障戴生文租赁房屋实现租赁目的。自2018年6月11日起，戴生文租赁的案涉房屋被无故停电，戴生文曾向肖胜高反映，但肖胜高一直未能解决问题，影响了戴生文正常使用房屋，停电状态一直持续至租赁期限届满后。二、戴生文在租赁期届满后打算搬出，但因第三方在租赁房屋门前堆满淤泥，阻碍通行，戴生文实际上根本无法实现搬出行为，而第三方之所以在戴生文租赁门前堆积淤泥，实际是基于肖胜高与其签订的搬迁协议，所以最终导致戴生文无法搬出的原因在于肖胜高。三、肖胜高在2018年10月12日就已经与张家港市农联城乡一体化发展有限公司签订了《张家港市非住宅房屋搬迁货币补偿协议书》，协议约定肖胜高因拆迁事宜获得房屋补偿金2984771元等，所以自签订搬迁补偿协议书之日起，肖胜高就已无权再就涉及搬迁的房屋主张占有、使用、收益、处分的权利。被上诉人肖胜高二审未作答辩。原审原告肖胜高向一审法院起诉请求：戴生文支付2019年3月8日至同年12月5日的房屋占有使用费26082元，并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：肖胜高（甲方）与戴生文（乙方）于2009年3月7日签订《租房合同》一份，约定肖胜高将位于张家港市门面房由南往北第3、4、5、6、7共五间门面房出租给戴生文加工大理石使用。租金为每年共3万元，于每年的3月8日前付清一年的租金。租期从2009年3月8号到2016年3月7号止。合同同时约定，肖胜高要保障戴生文在承租期间的水电畅通，租赁期满，双方续租无需再签合同。合同约定的租赁期满后，戴生文续租用该房屋，并于2018年3月6日向肖胜高支付了2018年3月8日至2019年3月7日的租金35000元。张家港经济技术开发区农联村民委员会、东莱办事处于2018年6月发出《“331”专项整治停电告知单》，告知内容：因你处(单位)存在消防安全隐患，在规定期限内至今未按照要求进行整改，为消除安全隐患，根据相关法律规定，将于2018年6月11日8：30分采取停电措施。2018年10月12日，张家港惠东皮带有限公司（以下简称惠东公司）与张家港市农联城乡一体化发展有限公司、张家港市合力房屋拆迁有限公司签订《张家港市非住宅房屋搬迁货币补偿协议书》，对拆迁事宜进行了约定。双方认可惠东公司成立于1993年，住所地为张家港市莱工业区，法定代表人为肖胜高，本案所涉的租赁房屋位于惠东公司内。2020年1月9日，戴生文至一审法院起诉肖胜高，要求肖胜高返还租金35000元并支付利息。一审法院于2020年6月3日作出（2020）苏0582民初837号民事判决，认为戴生文向肖胜高支付了2018年3月8日至2019年3月7日期间的租金35000元，肖胜高应当保障承租期间的水电畅通，2018年6月11日及之后，租赁房屋被停电且一直未能解决，影响了承租人正常使用，出租人未能尽到合同义务，虽停电会对戴生文的经营使用造成一定影响，但发生停电后的一年多时间里戴生文并未采取相应措施避免损失扩大，且一直占有使用案涉房屋到2019年12月被拆除，其自身存在重大过错。综合考虑双方过错程度、纠纷起因、损失程度等因素，酌定由肖胜高返还戴生文租金1万元。故判决：肖胜高返还戴生文租金1万元；驳回戴生文的其他诉讼请求。后戴生文、肖胜高均不服判决，均上诉至本院。2020年4月27日，戴生文又至一审法院起诉肖胜高、张家港市合力房屋拆迁有限公司，要求肖胜高、张家港市合力房屋拆迁有限公司赔偿其财产损失、停业损失，一审法院于2020年7月3日作出（2020）苏0582民初4403号民事判决，判决驳回戴生文的诉讼请求。戴生文不服判决，上诉至本院。一审审理中，肖胜高陈述：在前述案件中，戴生文自认在案涉房屋内烧火做饭，还垒了一个土灶，使用明火，由于331整治不允许室内使用明火，所以2018年6月11日农联村及东莱办事处向双方出具了停电告知单，在出具告知单之前，村里以及办事处还派人上门劝阻的，当时我方还和戴生文讲过我们愿意退还租金，让他搬走，但是戴生文不同意，要向政府要赔偿，后来就被停电、停水了，具体停电、停水的时间就是6月11日。之后我们通过案外人知道有人将房屋门口堆满了淤泥，但具体是谁堆的、什么时候堆的我们不清楚，反正不是我们，有可能是拆迁办，也有可能是农联村。事实上，戴生文一直使用房屋至2019年12月5日，当天政府来强拆，戴生文放在房屋内的东西被拿走了，据说政府还补偿了他一些钱。戴生文陈述：关于331整治的停电告知单我不清楚，从未见过该告知单，我真的完全不知道这件事，可能是和门面后面的人讲了，而且告知单也没有贴在我门面附近，我从未见过。2018年6月11日早上8：30后就一直没有水电了，我做大理石加工、销售的，没有水电就没有办法正常营业了，2018年11月11日，不知道是谁在门面房的门口堆满了淤泥，里面的东西没有办法拿出来，2019年12月5日房屋被强拆了，里面的东西也没有拿出来，也没有肖胜高讲的有人补偿我几千元钱。我还起诉了肖胜高及张家港市合力房屋拆迁有限公司，要求他们赔偿我损失，法院判决下来后，我上诉了。上述事实，有民事判决书及庭审笔录等证据予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，双方之间签订的租房合同真实有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。该合同载明的租期从2009年3月8号到2016年3月7号止，于每年的3月8日前预付一年的租金。合同同时约定，租赁期满，双方续租无需再签合同。在2016年3月8日后，戴生文继续使用该租赁房屋，肖胜高接受戴生文按约预付的租金（截止至2019年3月7日），原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。之后，戴生文仍占有该租赁房屋，截止至2019年12月5日该房屋被强拆，未向肖胜高予以返还，戴生文应向肖胜高支付上述期间的房屋租金，但自2018年6月11日起，该房屋被停电一直未能解决，影响了戴生文正常使用，肖胜高未能尽到租赁合同义务。虽然停电对戴生文的经营使用造成一定影响，但戴生文并未采取相应措施避免损失扩大，其自身存在重大过错。综合考虑双方过错程度、纠纷起因、损失程度等因素，参照之前年租金35000元的标准，一审法院酌定由戴生文支付肖胜高2019年3月8日至2019年12月5日期间的租金10400元。肖胜高的诉讼请求，部分予以支持。戴生文的抗辩，于法无据，一审法院难以支持。至于戴生文所称的损失，戴生文已另案主张，本案中不再理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、二百三十六条之规定，判决：一、戴生文应于判决生效后十日内支付肖胜高租金10400元。二、驳回肖胜高的其他诉讼请求。案件受理费减半收取226元、财产保全费320元，合计546元，由肖胜高负担392元，由戴生文负担154元。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。二审另查明，戴生文、肖胜高不服一审法院（2020）苏0582民初837号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年8月13日作出（2020）苏05民终6303号民事判决：驳回上诉，维持原判。戴生文不服一审法院（2020）苏0582民初4403号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年9月30日作出（2020）苏05民终7091号民事判决：驳回上诉，维持原判。以上事实，由本院（2020）苏05民终6303号民事判决书、（2020）苏05民终7091号民事判决书予以证明。本院认为，肖胜高与戴生文签订的《租房合同》约定的租赁期限届满后，戴生文继续使用租赁房屋，肖胜高亦无异议，双方之间形成不定期租赁关系。戴生文占用租赁房屋至2019年12月5日房屋被拆除，应支付租金至2019年12月5日。戴生文上诉主张2018年6月后租赁房屋被停电，影响其正常使用房屋，本院认为，虽然停电对戴生文的经营使用造成一定影响，但戴生文并未采取相应措施避免损失扩大，也未向肖胜高返还租赁房屋，故其自身存在重大过错。一审法院综合考虑双方过错程度、纠纷起因、损失程度等因素，参照之前年租金35000元的标准，酌定戴生文支付肖胜高2019年3月8日至2019年12月5日期间的租金10400元，尚属合理裁量，并无不当。戴生文还上诉主张因第三方在租赁房屋门前堆满淤泥，导致其无法搬出，本院认为，如戴生文有证据证明因第三方原因造成其损失的，可依法另行主张权利。关于肖胜高与案外人签订的《张家港市非住宅房屋搬迁货币补偿协议书》，属于另一法律关系，不影响本案中肖胜高依据租赁关系向戴生文主张权利。综上，戴生文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费452元，由上诉人戴生文负担。本判决为终审判决。审判员 周 红二〇二〇年十二月八日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。