江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2509号上诉人（原审被告）：刘京京，男，1990年11月8日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区，现住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：傅飞辉，江西瀛文律师事务所律师。委托诉讼代理人：冷分田，江西瀛文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢小文，男，1988年3月10日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县，现住江西省吉安市青原区。上诉人刘京京因与被上诉人谢小文房屋买卖合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初1156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘京京的委托诉讼代理人冷分田，被上诉人谢小文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘京京上诉请求：1.撤销原判第二项，改判刘京京承担谢小文利息4万元；2．一、二审诉讼费各半负担。事实和理由：刘京京于2018年5月21日向谢小文借款8万元，后因无钱归还，双方于2018年6月5日签订《房屋买卖（居间）合同》，该合同实为抵押合同，且抵押无效。2019年5月8日刘京京再次向谢小文出具了5万元的借条（实际借款3万元）。若上述合同为买卖合同，那么谢小文支付给刘京京的款项性质应为购房款而非借款，刘京京应出具的应是收条而非借条。借款期限计至刘京京办理了房产证为止，系因刘京京凭房产证即可向银行贷款，以还清借款。因本案为民间借贷关系，故刘京京不应承担违约金，只应承担利息4万元。另，谢小文拿了刘京京价值1.5万元金项链，应在本案中一并处理。谢小文辩称，刘京京与谢小文于2018年6月5日自愿签订《房屋买卖（居间）合同》，双方同意将借款8万元转为购房款。谢小文在签订合同时又支付了2万元定金。该合同是刘京京联系中介签订的，谢小文还支付了中介费。请求二审维持原判。谢小文向一审法院起诉请求：1．解除谢小文、刘京京签订的《房屋买卖合同》，刘京京退回谢小文支付款10万元，并承担违约金10万元；2.刘京京赔偿谢小文支付的中介费3,000元；3.本案诉讼费由刘京京负担。一审法院认定事实：2018年5月21日，刘京京向谢小文借款8万元，当日，谢小文通过银行转账将借款转至刘京京账户。2018年6月5日，因刘京京无力偿还借款，经双方协商，刘京京将位于吉安市房屋卖给谢小文，刘京京向谢小文所借的8万元转为房屋买卖定金。当日，在刘京京介绍的房屋中介处，谢小文（乙方）与刘京京（甲方）签订《房屋买卖（居间）合同》，载明：第一条：1.甲方自愿将坐落于建设吉州区白鹭苑26-1-1003的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方。甲方提供的该房屋基本情况如下：所有权人：刘京京，建筑面积：96.84（以产证为准），总楼层／所在楼层：10，是否电梯房：是，房屋用途：住宅，是否有银行抵押：是，该物业以现状按套售予乙方，乙方或其委托代表已全面检查和了解该物业之情况。……第二条：房屋成交价格为伍拾万元整（小写）：500000元。……第三条：付款约定按揭贷款方式：1.乙方于2018年5月21日向甲方交付定金人民币（大写）捌万元整；2.乙方于2018年6月5号向甲方交付首付款人民币（大写）贰万元整，剩余房款人民币（大写）肆拾万元整由乙方向银行申请二手房按揭贷款支付……第四条：过户及腾房约定：1.甲、乙双方商定于甲方取得房产证后一个月内办理该房屋的产权交易过户手续。……3.甲方承诺于2018年6月5号腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。……第六条：违约责任，……2.如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本合同第1、2、3、4、5款的违约行为导致本合同无法继续履行或不能完全履行的，均由违约方向守约方按本合同第二条约定房屋实际成交价格的20%支付违约金，实际损失超过违约总金额的，责任方应据实赔偿。3.如因甲、乙任何一方发生违约行为，导致本合同不能履行或不能全面履行，则由违约方承担本合同约定丙方所收取的全部服务费用等内容。当日，谢小文通过银行转账方式将首付款2万元转至刘京京账户。同时，刘京京向谢小文出具借条一份，内容为：今借到谢小文人民币拾万元整，所有款项已收到，收款方卡号62×××79中国建设银行刘京京，借款期限自2018年6月5日至刘京京名下房产白鹭苑26栋1单元1003室房产证办下来止，月息2%，到期一次性还本付息抵扣到购房款，如不能按时归还，愿承担所产生的一切法律责任。备注：2018年5月21号收到捌万元（￥80000）、2018年6月5日收到人民币贰万元整（￥20000）。当日，谢小文还支付房屋买卖中介费3000元。刘京京也在当日将该房屋钥匙交给谢小文。2019年6月24日，刘京京将该房屋卖给案外人彭仁斌，彭仁斌对该房进行了装修。谢小文发现后，要求解除合同。刘京京在2019年10月2日支付谢小文1万元，2019年10月10日支付谢小文3000元，2019年11月4日支付谢小文3000元，2019年12月9日通过彭仁斌支付谢小文1万元，共计2.6万元。一审法院认为，本案谢小文、刘京京双方争议的主要焦点为：1.谢小文、刘京京之间系房屋买卖关系还是借贷关系？2.双方签订的房屋买卖合同是否有效？关于焦点1，刘京京主张其与谢小文之间系民间借贷法律关系而非房屋买卖关系，从谢小文向刘京京转账的时间上及双方在庭审中均确认8万元系借款这一事实上分析，双方最初的合意是刘京京向谢小文借款，后因刘京京无力偿还谢小文借款，谢小文要求刘京京将涉案房屋卖给谢小文，双方签订《房屋买卖（居间）合同》，双方当事人之间的合意由起初的民间借贷变成了房屋买卖，其中借款8万元转化为涉案房屋的定金，谢小文另支付2万元作为首付款，在谢小文借款转为定金和支付首付款后，刘京京将该房屋钥匙交给谢小文，充分证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思一致，因此，谢小文、刘京京之间系房屋买卖关系。关于焦点2，刘京京辩称房屋买卖（居间）合同不是其真实意思表示，合同无效，但房屋买卖中介方是由刘京京提供并联系，且房屋买卖合同内容由中介工作人员填写，对房屋买卖双方的信息和权利义务进行了约定，双方签字确认，且谢小文缴纳了中介费，整个过程刘京京均参与并知晓，在收到谢小文相关款项后，刘京京亦将钥匙交给了谢小文，以其实际行为履行了合同相关义务。因此，刘京京该项辩解，一审法院不予采信，该房屋买卖合同真实有效。合同签订后，刘京京又将该房卖与案外人，致使谢小文合同目的不能实现，谢小文现要求解除合同的诉请，一审法院予以支持。按照合同约定，违约行为导致本合同无法继续履行或不能完全履行的，均由违约方向守约方按本合同第二条约定房屋实际成交价格的20%支付违约金并支付第三方服务费用，故谢小文要求刘京京退回谢小文10万元支付款，承担违约金10万元，赔偿谢小文支付的中介费3,000元，一审法院予以支持，但应核减刘京京已支付的2.6万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、解除谢小文、刘京京于2018年6月5日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、被告刘京京返还原告谢小文购房款74,000元，并支付原告违约金100,000元，限判决生效后七日内付清；三、被告刘京京赔偿原告谢小文支付的中介费3,000元，限判决生效后七日内付清。案件受理费9,830元，由被告刘京京负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、谢小文与刘京京之间系民间借贷还是房屋买卖合同关系？二、刘京京应否向谢小文支付违约金10万元？关于争议焦点一，刘京京上诉主张其与谢小文系民间借贷法律关系，双方签订的《房屋买卖（居间）合同》实为抵押合同。本院认为，谢小文分别于2018年5月21日向刘京京转账8万元，6月5日转账2万元。刘京京于6月5日出具借条，载明：“今借到谢小文人民币十万元整……到期一次性还本付息，抵扣到购房款。”同日，刘京京与谢小文签订《房屋买卖（居间）合同》，约定刘京京将房屋以50万元的价格出售给谢小文，付款方式为谢小文于2018年5月21日交付定金8万元，2018年6月5日交付首付款2万元。从谢小文与刘京京之间发生的法律关系过程来看，谢小文最初向刘京京转账系向其提供借款，故双方之间最初系民间借贷法律关系。而后，双方于刘京京出具借条的同日签订了《房屋买卖（居间）合同》，并确认谢小文此前出借的8万元作为购房定金，当日支付的2万元为首付款，故双方此时已达成将借款抵扣购房款的合意，双方之间的民间借贷法律关系因此转化为房屋买卖合同法律关系。《房屋买卖（居间）合同》的内容并无抵押意思表示，双方亦未达成抵押房产的合意。虽然刘京京于2019年5月8日再次向谢小文出具借条，但借条仍载明借款到期一次性还本付息，抵扣购房款，说明刘京京仍同意借款到期后转为购房款。刘京京主张其与谢小文为民间借贷法律关系，《房屋买卖（居间）合同》实为抵押合同，与事实及法律规定不符，本院不予支持。关于争议焦点二，《房屋买卖（居间）合同》系刘京京、谢小文真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据《房屋买卖（居间）合同》第六条第2点约定，若发生违约行为导致本合同无法继续履行或不能完全履行的，均由违约方向守约方按房屋实际成交价格的20%支付违约金。本案中，刘京京于2019年6月24日与案外人彭仁斌签订《二手房委托代办协议》，约定将案涉房屋出卖于彭仁斌。刘京京将案涉房屋再次出售，导致其与谢小文之间的房屋买卖合同无法继续履行，刘京京应当按合同约定向谢小文违支付约金10万元。此外，刘京京还主张谢小文拿走其1.5万元金项链应在本案中予以处理，但未能提供证据证明其主张，依法应承担举证不能的不利后果，故本院不予采信。综上所述，刘京京的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,300元，由上诉人刘京京负担。本判决为终审判决。审判长 陈 麒审判员 胡文君审判员 刘 娟二〇二〇年十二月四日书记员 万敏妍