广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终1234号 上诉人（原审原告）：钦州钦廉恒大置业投资有限公司。住所:广西壮族自治区钦州市子材东大街88号钦州·恒大绿洲会所。统一社会信用代码：XXXX079P。 法定代表人：唐巍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马云飞，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：农波，男，1977年11月1日出生，汉族，住广西壮族自治区灵山县。 委托诉讼代理人：陈伟，广西众源律师事务所律师。 原审第三人：华夏银行股份有限公司南宁分行。住所：广西壮族自治区南宁市民族大道**华润大厦**。 负责人：史柏亭，该分行行长。 上诉人钦州钦廉恒大置业投资有限公司（以下简称“恒大公司”）因与被上诉人农波、原审第三人华夏银行股份有限公司南宁分行（以下简称“华夏银行”）商品房销售合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初1525号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人恒大公司的委托诉讼代理人马云飞、被上诉人农波及其委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼。原审第三人华夏银行经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 恒大公司上诉请求：1.撤销钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初1525号民事判决书并依法改判；2.被上诉人承担本案的全部上诉费用。经本院释明，恒大公司明确其上诉请求第一项为：撤销钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初1525号民事判决书，改判支持恒大公司一审的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人农波在合同履行过程中存在根本性违约，上诉人恒大公司有权行使合同解除权。一审认定被上诉人农波已支付完毕购房款，上诉人恒大公司已将房屋交付被上诉人农波，合同基本权利义务已经履行完毕是错误的。第一，商品房买卖合同权利义务履行完毕的标志是出卖人协助将房屋产权过户到买受人名下，对此案涉合同第十七条有清晰的约定。本案中，案涉房屋尚未办理产权登记手续，其所有权仍属于上诉人恒大公司，被上诉人农波只拥有物权期待权，案涉合同并未履行完毕，合同可以解除；第二，如前所述，不动产所有权须经依法登记而取得，因此，房屋交付并不具有房屋所有权转移的法律意义，不能成为商品房合同权利义务履行完毕的标志。第三，一审判决认定被上诉人农波已将购房款通过银行贷款支付给上诉人恒大公司，双方均履行了各自的权利义务是错误的，遗漏了因被上诉人农波造成按揭贷款被银行收回，付款无效这一因素。本案中，被上诉人农波大部分购房款是向银行贷款取得，银行同意放贷的原因在于上诉人恒大公司提供阶段性还款担保。被上诉人农波选择银行按揭方式支付购房款，其付款义务不仅在于贷款下款，还在于保证上诉人恒大公司担保责任解除前，按照约定归还贷款本息，否则银行将贷款收回致使上诉人无法获取购房款，这一行为会导致合同目的无法实现。一审判决免除被上诉人农波后续的合同义务，导致上诉人恒大公司在银行将贷款收回后仍不能行使解除合同的权利是不合理的。被上诉人农波的行为构成根本性违约，且案涉合同约定的解除条件是被上诉人可以预见的，只要被上诉人农波及时履行还贷义务就不会发生解除合同的情形，按揭贷款不能清偿是被上诉人农波违约造成，上诉人恒大公司行使合同解除权合理合法。二、一审判决原审第三人华夏银行继续履行贷款合同超出本案诉请，没有法律效力。本案诉讼是商品房买卖合同纠纷，与被上诉人农波与原审第三人华夏银行之间的借贷合同关系属于不同的法律关系。上诉人恒大公司提出解除合同之诉是基于原审第三人华夏银行已收回贷款的事实，被上诉人农波知道原审第三人华夏银行收回贷款后未采取补救措施，也未起诉要求原审第三人华夏银行继续履约，被上诉人农波的违约行为给上诉人恒大公司造成重大损害，商品房买卖合同的合同解除权行使条件成就，与原审第三人华夏银行应否继续履行贷款义务无关。被上诉人农波若认为原审第三人华夏银行收回贷款的行为无效，也应另案解决。依据一审判决的认定，被上诉人农波即使长期不归还贷款，银行也无权解除合同，因银行收回贷款的行为导致本案商品房买卖合同解除，被上诉人可向原审第三人华夏银行主张赔偿，但原审第三人华夏银行是否违约并非本案审理范围，即便在本案判决中认定原审第三人华夏银行继续履行合同，对其也不会产生法律约束力，结果只能是损害上诉人恒大公司权益。被上诉人农波自2018年1月起就存在多次拖欠清偿月供的严重失信行为，自2018年11月至2019年6月，被上诉人农波就再也未向原审第三人华夏银行清偿任何欠款，被上诉人农波清楚其违约行为。一审法院并非贷款合同约定的管辖地，庭审中也未对贷款合同的内容及履约情况进行审理就认定贷款合同继续履行明显不当。 被上诉人农波辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回上诉人的上诉请求。2.一审判决认定原审第三人华夏银行解除与被上诉人农波的借款合同没有履行通知的义务，是无效的。上诉人恒大公司依据原审第三人华夏银行与被上诉人农波借款合同的解除要求解除与被上诉人的商品房买卖合同没有相关的事实与法律依据。 原审第三人华夏银行未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 恒大公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016100919484）；2.判令被告在判决生效后10日内配合原告办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：2016100919484）手续；3.判令被告将位于钦州市返还原告；4.判令被告向原告支付违约金62580.8元（按房屋总价625808元的10%计算）。 一审法院认定事实：2016年10月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于钦州市，房屋总价款625808元，被告采取银行按揭付款的方式支付房款，合同约定被告支付首期房款125808元，余款50万元办理银行按揭贷款支付。该合同附件四合同补充协议第一条第（一）款第5项约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项作为违约金不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协调出卖人到房管局办理有关解除合同的手续;第二条关于分期付款约定：如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买方所交的全部款项不予退还，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。商品房买卖合同签订后，被告在支付了首期房款125808元后,于2016年10月26日与第三人华夏银行股份有限公司南宁分行签订《个人房屋抵押借款合同》，原告对被告的贷款债务承担阶段性连带责任保证担保义务，该行向被告发放贷款50万元。2016年11月4日，钦州市房产局办理了涉案房屋买卖合同登记备案证明。2018年6月3日，原告依约定将涉案房屋向被告交付使用。由于被告逾期还款，第三人从原告保证金帐户中划扣了27351.74元，原告于2019年1月20日，原告向被告发出《催款通知书》，要被告在2019年1月25日前还欠款。2019年1月25日被告向原告支付了1万元还款，尚欠17351.74元未还。2019年2月11日，第三人华夏银行致函原告，认为被告逾期还款要求提前收回贷款，故从原告公司保证金帐户中代偿483950.56元。2019年4月3日，第三人给原告出具《代偿证明》，确认农波逾期还款，原告于2018年1月对2019年3月替农波偿还本息共515429.28元。嗣后，原告诉至法院提起本案诉讼。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定各自履行义务，被告义务是支付购房款，原告作为开发商的义务是收到购房款后将房屋交付给被告。现被告已将购房款通过银行贷款支付给原告，原告也依约向被告交付了房屋，双方均按合同约定履行了各自的权利义务。根据《合同法》第九十四条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。在本案中，虽然在合同中约定可以解除合同的条件，但第三人在单方解除借款合同时，没有履行相应的通知义务。且鉴于被告逾期支付贷款的违约情形并不致使合同目的无法实现，其行为没有构成根本性违约，故第三人解除借款合同，明显有违公平原则，该院不予支持，第三人与原、被告之间的合同应继续履行。据此，原告以第三人已解除借款合同为由要求解除与被告的买卖合同，明显有违公平原则，损害购房者的生存利益，该院认为应以被告偿还原告代偿贷款并支付相应违约金更符合实际情况，更符合双方签订合同的目的，更能体现公平交易原则，故对原告主张解除合同并办理解除合同备案的诉讼请求，该院不予支持。对于被告提出原告主张的违约金过高，要求法院调整予以减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合原告因被告逾期支付房款造成的实际损失情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，被告的抗辩理由成立，故对原告主张的违约金，该院酌情调整为5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十六条、第一百一十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告农波偿还原告钦州钦廉恒大置业投资有限公司代偿贷款17351.74元及利息（从2018年12月21日起计算至实际还清之日止，按被告与第三人签订的《个人房屋抵押借款合同》中约定的利率计算）；二、被告农波支付给原告钦州钦廉恒大置业投资有限公司违约金5000元；三、驳回原告钦州钦廉恒大置业投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1465元，公告费350元，合计1815元，由原告钦州钦廉恒大置业投资有限公司负担977元，由被告农波负担838元（原告预交诉讼费10784元，由该院退还原告9319元，被告在履行还款义务时一并支付给原告838元）。 二审期间，上诉人恒大公司、被上诉人农波、原审第三人华夏银行均没有向本院提交新证据，且对一审查明事实均无异议。 二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院对一审查明的法律事实予以确认。 综合各方当事人的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：被上诉人是否存在根本违约行为，上诉人请求解除与被上诉人签订的商品房买卖合同并要求被上诉人配合上诉人办理注销手续以及返还房屋，赔偿违约金的请求是否有事实和法律依据。 本院综合评判如下： 关于商品房买卖合同是否符合解除条件的问题。上诉人恒大公司与被上诉人农波之间存在商品房买卖合同关系；上诉人恒大公司、被上诉人农波与原审第三人华夏银行之间存在银行贷款担保保证合同关系。商品房买卖合同中,恒大公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下;而农波作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中,农波已经依约支付了全部购房款,恒大公司作为卖方的商品房买卖合同的目的已经实现。恒大公司也已经将涉案房屋实际交付给农波使用多年。至于农波未按期偿还银行贷款致使恒大公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任,这属于恒大公司原本应该预知的合同风险,其依此享有作为保证人承担责任后依法向债务人农波进行追偿的权利。《商品房买卖合同（预售）》中约定买受人未按银行贷款合同逾期偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除合同收回该商品房的条款违反合同相对性原理和公平合理原则。恒大公司以农波违反商品房买卖合同为由,诉请解除双方之间的商品房买卖合同并要求被上诉人农波配合办理注销手续、返还房屋并支付违约金,缺乏事实和法律依据,不能成立。 对于上诉人恒大公司因被上诉人农波逾期还贷被原审第三人华夏银行划扣了贷款本息共计515429.28元的情况。经本院当庭释明，上诉人恒大公司表示如果法院认定双方签订的商品房买卖合同不予解除，被上诉人农波应向上诉人恒大公司偿还代偿的贷款本息及资金占用费（资金占用费从2019年3月起按全国银行间同业拆借中心公布的利率上浮50%计算）。被上诉人农波亦当庭表示如果双方签订的商品房买卖合同不予解除，愿意向上诉人偿还其代偿的贷款本息，但利息应当按全国银行间同业拆借中心公布的利率。本院认为，尽管在本案中上诉人起诉请求解除双方签订的商品房买卖合同，并没有提出要求被上诉人返还已经代偿的贷款本息及资金占用费，但本院经审查认为合同不符合解除的条件，但上诉人已经承担保证责任系事实，且双方当事人均认为农波应偿还上诉人代偿款项，为尽可能一次性解决纠纷，应认定由被上诉人向上诉人偿还505429.28元（515429.28元扣减农波于2019年1月25日已偿还的10000元）。同时，基于被上诉人农波的逾期还贷行为导致上诉人承担保证责任，则本案的资金占用费从2019年3月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计付；从2019年8月20日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计付。 综上所述，一审判决处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初1525号民事判决； 二、被上诉人农波应向上诉人钦州钦廉恒大置业投资有限公司支付代偿贷款本息505429.28元及资金占用费（资金占用费以505429.28元为基数，从2019年3月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计付；从2019年8月20日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计付）； 三、驳回上诉人钦州钦廉恒大置业投资有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费1465元，公告费350元，合计1815元，由上诉人钦州钦廉恒大置业投资有限公司负担。二审案件受理费8854元，由被上诉人农波负担。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行或向该院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 成 审 判 员  赵斯婷 审 判 员  李彦君 二〇二〇年十二月八日 法官助理  张海量 书 记 员  韦光波