广东省珠海市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤04民再18号抗诉机关：广东省人民检察院。申诉人（一审被告，一审反诉原告、二审上诉人）：韦证明，男，汉族。申诉人（一审被告、一审反诉原告、二审上诉人）：李丝苗，女，汉族。以上两名申诉人共同委托诉讼代理人：周俊浩，广东坤展律师事务所律师。被申诉人（一审原告，一审反诉被告、二审被上诉人）：甘耀辉，男，汉族。委托诉讼代理人：鲁东飚，广东加通律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈世来，广东加通律师事务所律师。原审被告：珠海奥园华富置业有限公司。法定代表人：王涛，经理。委托诉讼代理人：林晓婷，女，汉族，系该公司法务工作人员。申诉人韦证明、李丝苗因与被申诉人甘耀辉、原审被告珠海奥园华富置业有限公司（以下简称奥园公司）合同纠纷一案，不服本院（2018）粤04民终102号民事判决，向广东省人民检察院申诉。广东省人民检察院作出粤检民（行）监【2019】44000000462号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院作出（2020）粤民抗43号，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。广东省珠海市人民检察院指派检察员陈燕玲出庭。申诉人韦证明、李丝苗的委托诉讼代理人周俊浩，被申诉人甘耀辉及其委托诉讼代理人鲁东飚、陈世来，原审被告奥园公司的委托诉讼代理人林晓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广东省人民检察院认为，终审判决认定双方在签订该协议书时对涉案房屋将来因拆迁产生的权益作出预见并就拆迁权益的分配作出了明确约定，韦证明、李丝苗应按上述协议所约定的各自分得的建筑面积的比例向甘耀辉支付拆迁补偿利益，存在不当。理由如下：第一，终审判决认定双方约定以各自分得的建筑面积的比例对拆迁权益进行分配，缺乏依据。本案中，虽然双方于2010年9月29日签订的《合作建房协议书》中约定：“若因有政府征用上述宅基地及地上建筑物，所有与该宅基地及地上建筑物有关的拆迁补偿等费用甲乙双方亦按照各建筑面积比例划分。”但是在2010年10月23日签订了的《合作建房协议书补充条款》又专门对拆迁补偿重新约定：“该房屋日后城中村改造，房产证件合法面积一百柒拾叁平方米属甲方所有，房屋拆迁补偿属于甲方户口优惠补偿归甲方所有，乙方不得以任何借口要求甲方补偿。”再结合房产证上登记建筑面积为一百柒拾叁平方米的事实，可以认定双方对拆迁补偿权益已经从按照各建筑面积比例划分变更为由韦证明、李丝苗一方享有。终审判决仍以《合作建房协议书》的约定作出认定，依据不足。第二，拆迁补偿权益与涉案土地的性质以及韦证明、李丝苗、韦敏仪、韦丽仪的户口优惠指标密切关联，终审判决简单将拆迁补偿权益等同于建筑物价值，有违公平。根据《珠海市香洲区****更新房屋面积认定和补偿暂行办法》（珠规建更【2016】18号）的规定，更新区域内房屋按现有房屋层数和建筑面积，结合权益人的身份，以户为单位进行认定。被征地农民按每户不超出5层且建筑面积不超出400平方米的标准认定。涉案房屋1-5层的面积经测量为1179.52平方米，按照上述规定，若仅有一户，则只能认定合法面积为400㎡.但该办法同时规定，被征地农民户已建成5层以下但建筑面积超过400平方米房屋，同时具备一定条件的可分户进行面积认定。韦证明、李丝苗的两个女儿均符合分户的政策规定，韦证明遂分立为3户。因3户可认定的最大合法面积为1200平方米，而涉案房屋1-5层面积只有1179.52,故最终确认合法面积为1179.52平方米。又根据《拆迁补偿安置合同》的记载，合法面积按1:1.1比例置换回迁房，超建面积240㎡以内按3.0:1置换，超过240㎡按3.3:1置换。可见，根据上述原则，若不分户，涉案房屋仅能置换868.11平方米（400x1.1+240÷3+1148.75÷3.3),而分户后则置换为1489.36平方米（1179.52x1.1+240÷3+369.23÷3.3)。由此可见，涉案房屋的现有拆迁权益是明显包含了户的权益。广东省人民检察院认为本院二审在已认定双方签订的《合作建房协议书》及补充协议无效、双方对拆迁权益约定已经变更的情况下，应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定由韦证明、李苗对不能返还的房屋进行折价补偿。现审法院简单以双方分得建筑面积的比例，认定韦证明、李丝苗应按69.74%的比例向甘耀辉分配《拆迁补偿安置合同》的权益，变相让甘耀辉足额取得了拆迁权益，实际上形成了合同有效的处理结果，与上述法律规定相悖，也有违公平。第三，即使按照建筑面积比例来分配拆迁补偿，广东省人民检察院认为本院二审判决过渡性租金的比例也存在不当。退一步说，即使按照建筑面积比例来分配，也应该分别区分双方在合法面积及超建面积的比例。根据《拆迁补偿安置合同》第三条临时安置补助的记载，租金补偿是按《认定表》认定的合法建筑面积且选择回迁房的，每月补偿31元／平方米。可见，该补偿仅针对涉案建筑合法建筑部分。如前所述，合法建筑面积即涉案房屋1-5层，其中1、4、5层为甘耀辉使用，2、3层为韦证明、李丝苗使用，故韦证明、李丝苗在合法建筑面积的比例应为40.94%(241.44x2÷1179.52x100%),本院二审判决以总面积比例来分配过渡性租金，存在不当。韦证明、李丝苗再审请求：1、撤销原审判决；2、改判甘耀辉不享案涉拆迁补偿权益，驳回甘耀辉以案涉合作建房合同有效为由向韦证明、李丝苗主张的全部诉讼请求；3、查明案涉合作建房建筑成本中甘耀辉的实际支出，据此酌情判处由韦证明、李丝苗应对甘耀辉的实际支出予以折价补偿的具体金额；4、本案一审本诉受理费209,560元、保全费5,000元、反诉受理费7,069元、二审受理费15,789元，全部由甘耀辉负担。事实与理由：一、原审判决认定的基本事不清、存在错误。本案中，甘耀辉支出的建筑成本，即属本案的基本事实，对此二审未予查清。且对下述基本事实缺乏证据证明或存在错误：（1）二审判决继续将案涉《合作建房协议书补充条款》之内容认定为约定不明，该认定缺乏证据证明，且违反逻辑推理及日常生活法则，严重损害韦证明、李丝苗实体权益。该补充条款约定的“该房屋日后城中村改造，房产证件合法面积一百柒拾叁平方米属甲方所有，房屋拆迁补偿属于甲方户口优惠补偿归甲方所有，乙方不得以任何借口要求甲方补偿。”如抗诉机关所述，双方对拆迁补偿权益已经从按照各建筑面积比例划分变更为由证明、李丝苗一方享有。（2）二审判决认定“基于双方对合同无效均存在过错”，即甘耀辉一方与韦证明、李丝苗一方具有同等过错，该认定错误。案涉《合作建房协议书》系甘耀辉委托律师事务所见证处理的，且本案一、二审诉讼中代理甘耀辉一方的也是该律师事务所。甘耀辉知道或应当知道案涉合作建房合同无效的法律后果，据此具有主要过错，应予承担主要责任。（3）二审判决认定“涉案宅基地上的建筑物系甘耀辉单方出资建设”错误。案涉房屋建设系拆旧建新而来，并非甘耀辉单独出资，韦证明、李丝苗二人亦有出资。根据案涉《合作建房协议书》所示案涉宅基地上韦证明、李丝苗所有的旧屋，因案涉合作建房被拆毁，该旧屋的价值应被认定为韦证明、李丝苗对建设案涉建筑物的出资。（4）二审判决认定“涉案宅基地上建筑物的建筑成本已全部转化在《拆迁补偿安置合同》所约定的权益当中”错误。涉案宅基地上建筑物的建筑成本，自其竣工时即已确定，其具体数额应为甘耀辉出资建房所支出的价款与韦证明、李丝苗被拆旧屋价值之和，并无转化。（5）二审判决认定“韦丽仪、韦敏仪在拆迁补偿安置合同中并没有独立的权益”错误。韦丽仪、韦敏仪二人是涉案《拆迁安置补偿合同》的合同主体，具有基于该拆迁补偿安置合同直接向奥园公司主张拆迁安置补偿权益的资格，《拆迁安置补偿合同》附件也明确显示，韦丽仪、韦敏仪各为一户，韦证明、李丝苗共为一户，共三户。因此，韦丽仪、韦敏仪在拆迁补偿安置合同享有独立的权益。原审判决适用法律确有错误的具体情形。1、确定民事责任违背法律规定、当事人约定。首先，就法律规定而言。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、《土地管理法实施条例》第二十六条“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有”以及合同法第五十八条，甘耀辉得以主张的是案涉房屋建筑成本中由其支出的折价补偿。甘耀辉不享有向韦证明、李丝苗主张案涉拆迁补偿权益的实体权利，特别是不享有案涉房屋所占土地对应的拆迁补偿权益。二审判决有违上述法律规定。其次，如前所述，双方对拆迁补偿权益的约定，已经从按照各建筑面积比例划分变更为由证明、李丝苗一方享有。二审判决仍按照各建筑面积比例作出认定，依据不足。其三，结合甘耀辉原审诉讼意见“韦证明、李丝苗与甘耀辉前后一共签订了三份协议，这些协议对涉案房屋的现状使用和日后的权益分配进行了多次明确”，甘耀辉从未主张《合作建房协议书补充条款》约定不明，该合作建房协议补充条款系甘耀辉真实意思表示，应予作为本案实体裁判依据。2、原审判决违反法律适用规则。（1）未履行释明义务，超出甘耀辉诉讼请求判决，剥夺韦证明、李丝苗的辩论权利。本案一、二审中甘耀辉均以案涉合作建房协议及其补充条款、协议合法有效为由，主张继续履行合同请求权，要求依据案涉协议分享拆迁补偿权益，二审认定案涉补充条款、协议无效的，应向甘耀辉一方及韦证明、李丝苗一方释明，并询问甘耀辉是否变更诉讼请求，但二审并未向双方当事人释明，甘耀辉也未变更诉讼请求。韦丽仪、韦敏仪是本案必须共同进行诉讼的当事人，二审未通知二人参与诉讼。本案中，韦丽仪、韦敏仪系《拆迁补偿安置合同》项下的合同主体，案涉拆迁补偿权益系其与韦证明、李丝苗的共同财产。在二审判决认为韦丽仪、韦敏仪应受案涉《合作建房协议》及其补充条款、协议的拘束，并在实体上将全部已取得拆迁补偿权益作为讼争财产，直接影响了韦丽仪、韦敏仪的利益。根据上述法律规定，应认定韦丽仪、韦敏仪属于必须共同进行诉讼的当事人。二审应通知而未通知其二人参与诉讼的，属于适用法律错误。三、原审判决对韦证明、李丝苗及其两个女儿显失公平。根据《珠海市香洲区****更新房屋面积认定和补偿暂行办法》（珠规建更［2016］18号）第二十六条“房屋建筑面积扣减房屋认定面积的差额部分按建筑成本作货币补偿”。二审判决，实质是令甘耀辉享有宅基地使用权的补偿价值，有悖于上述法律规定。作为翠微村被征地农民的韦证明、李丝苗一家四口积极签约，且韦敏仪、韦丽仪二人可以申请也可以不申请分户认定房屋面积的情况下，二人各自以被征地农民身份申请分户，才使得将案涉房屋整体被认定为合法面积的提高至1179.52平方米。而被认为合法面积，是享受按1：1.1比例置换回迁房面积、过渡租金（31元每平方米每月）、装修费（930元每平方米）的前提，超建面积不享有上述权益。因此，案涉拆迁补偿权益，绝大部分都是基于韦证明、李丝苗及韦丽仪、韦敏仪的户口优惠政策即被征地农民身份利益取得的。如不具有被征地农民身份及分户指标，案涉房屋仅能依照超建面积的标准进行补偿，其补偿标准根据案涉《拆迁补偿安置合同》所示为3,300元/平方米（补偿标准见一审正卷第2册第68页）。由此可见，是否具有被征地农民身份及分户指标，对应的拆迁补偿权益相差悬殊，案涉绝大部分拆迁补偿权益系因被征地农民身份、分户指标取得的。甘耀辉不是案涉村集体成员，依法不能享有宅基地使用权的补偿价值。二审判决未划分认定宅基地使用权对应的补偿价值和地上房屋的补偿价值，未考虑韦证明、李丝苗及其女儿韦丽仪、韦敏仪四人对案涉拆迁补偿权益的贡献程度，未查明甘耀辉实际投入建筑成本的情况下，维持一审认定的案涉《拆迁补偿安置合同》项下全部权益甘耀辉享有69.74%，韦证明、李丝苗二人合计享有30.26%，韦丽仪、韦敏仪二人没有独立的权益。并以合同无效财产返还为由，根据被判定无效的《合作建房协议书》变相让甘耀辉取得了拆迁权益。如抗诉机关所述，这不仅实际上形成了合同有效的处理结果，也有违当事双方在《合作建房协议书补充条款》的重新约定，对于韦证明、李丝苗及案外人韦丽仪、韦敏仪显失公平。甘耀辉辩称，一、终审判决认定事实清楚，适用法律正确，针对案涉房屋的拆迁补偿分配比例的认定并无不当。理由如下：1、终审判决对案涉房屋的拆迁补偿分配比例的认定符合当事人的真实意愿。甘耀辉与韦证明、李丝苗早已就案涉房屋利益分配方案在《合作建房协议》中达成一致意见，并自案涉房屋建设完工以来，一直按约定比例实际占有、使用案涉房屋，韦证明、李丝苗及其女儿在《合作建房协议》的实际履行过程中从未对此事提出异议。因此，虽然《合作建房协议》及其补充协议是无效合同，但是终审判决基于公平及诚实信用原则，依据甘耀辉、韦证明、李丝苗各自实际占有使用案涉房屋的比例对拆迁利益进行分配，是符合当事人真实意愿的，并无不当。2、终审判决没有侵害韦敏仪、韦丽仪的户口指标利益。第一，甘耀辉出资建设的案涉房屋，是韦敏仪、韦丽仪在案涉房屋拆迁中能够进行分户处理的前提。若无甘耀辉出资建设案涉房屋，按照面积为173平方米的旧房进行拆迁，根据《珠海市香洲区***更新房屋面积认定和补偿暂行办法》的规定，韦敏仪、韦丽仪在案涉房屋拆迁时根本无分户处理的可能性，更别谈分户后取得更多的拆迁利益。而即使无韦敏仪、韦丽仪二人在案涉房屋中使用自己的户口指标，甘耀辉依然能够依据《珠海市香洲区***更新房屋面积认定和补偿暂行办法》的规定，按照超建面积的补偿方法取得拆迁补偿。第二，韦敏仪、韦丽仪分户处理后取得的拆迁补偿虽有增加，但韦证明、李丝苗按比例分得的拆迁补偿也随之增加，韦敏仪、韦丽仪户口指标部分能够分得的拆迁利益已包含在韦证明、李丝苗所分得的拆迁利益中。案涉房屋若无韦敏仪、韦丽仪二人的户口指标，在拆迁中置换面积为868.11平方米，韦证明、李丝苗可从中分得265.03平方米；韦敏仪、韦丽仪二人在案涉房屋拆迁过程中分户处理后，案涉房屋能置换面积为1489.36平方米，韦证明、李丝苗可从中分得454.7平方米。由此可看出，韦证明、李丝苗在案涉房屋拆迁时利用了韦敏仪、韦丽仪二人的户口指标后，可多分得189.67平方米，韦敏仪、韦丽仪的权益已包含在韦证明、李丝苗所分得部分的权益中。二、韦敏仪、韦丽仪在拆迁中不享有独立的权益，不是本案当事人。1、韦敏仪、韦丽仪不是《合作建房协议》及补充协议的当事人。案涉房屋所使用的宅基地使用权是登记在韦证明名下的，案涉房屋是甘耀辉全额出资建设的，韦敏仪、韦丽仪在案涉房屋建设过程中以及建成后的使用、收益中均未作为一方当事人。2、韦敏仪、韦丽仪在案涉房屋拆迁过程中不享有独立的权益。韦证明、李丝苗在案涉房屋过程中让韦敏仪、韦丽仪分户处理，是其依托在甘耀辉出资建设的案涉房屋面积的基础上，获得更多拆迁利益的一种方式。若无甘耀辉出资建设的案涉房屋，韦敏仪、韦丽仪的户口指标在拆迁中毫无用处，并且因利用韦敏仪、韦丽仪户口指标所多置换的面积，已包含在韦证明、韦丽仪所分得部分的拆迁补偿中。因此，韦敏仪、韦丽仪的户口指标需要依附在案涉房屋上才能发挥作用，韦敏仪、韦丽仪在案涉房屋拆迁过程中并无独立的权益，不是本案的当事人。奥园公司述称，一、原判决诉讼过程中未通知被拆迁人韦丽仪、韦敏仪参加诉讼程序，并直接分配其合同权益予甘耀辉，韦丽仪、韦敏仪如解除合同，补偿权益将减少。根据珠海市更新政策及实践操作，被征地农民身份的使用及相应的认定指标属于政策赋予权利，被征地农民有权自行决定使用与否，被征地农民为出嫁女的，可自主选择农民指标身份的使用地点。被征地农民韦丽仪、韦敏仪二人未参加本案诉讼过程，原判决结果实际损害二人权益。原判决做出后，为维护自身合法权益，韦丽仪、韦敏仪多次向奥园公司提出解除拆迁补偿合同的请求，如奥园公司在《民事再审应诉意见》中陈述，如该二人解除拆迁补偿合同，涉案房屋认定面积及相应的补偿权益将大幅缩减。二、原判决认定合作建房“外来人”享有拆迁补偿权益，而未考虑被征地农民等身份待遇的特殊性、未划分五层以上、五层以下房屋面积相应的补偿权益，直接以实际占有面积/房屋测绘面积的计算方式分配权益，与珠海市城市更新政策相违背。根据2009年2月1日起施行的《关于规范我市农民（被征地农民）建房管理的若干意见》（珠府［2008］160号）规定：宅基地统一按每户不高于五层且总建筑面积不超过400平方米的标准进行建设；所建住宅超过五层的，超出五层的建筑部分，由市城管执法部门按现行规定处以罚款后，可作为临时建筑保留，但不予确权登记，今后如城市建设需要拆除的，不予补偿。而根据《香洲区城中旧村更新改造政策宣传通稿（范本）》（珠香住更（2019）22号）规定：五层以上的房屋面积不予认定；未认定面积仅按1,200元/平方米的标准给予建筑成本补偿，不享有搬迁补助、过渡期租金等补偿款。珠海市更新政策对于五层以上的房屋均不予以认定，且仅给予建筑成本补偿；为鼓励推进更新改造进度，奥园公司对五层以上房屋面积制定了高出政府补偿标准的补偿方案，奥园公司有权自主决定是否对被拆迁人进行让利补偿。原判决虽然确认了合资建房合同因违反法律法规的规定而无效，但最终结果却按照该协议约定分配权益，直接对整份拆补合同的权益进行划分，无疑于从实质上确认了协议约定。不仅与前述无效的确认相矛盾，甚至未考虑旧村改造政策因素，不仅对被征地农民不公平，更是不利于推进更新改造工作，致使珠海市***改造项目的合作建房人纷纷效仿，增加累讼。综上所述，恳请法院在法律法规规定的基础上，充分考虑旧村改造的强政策性背景情况，并结合涉案房屋的性质，做出公正、合理的分析并裁决。本院再审查明，《珠海市香洲区***更新房屋面积认定和补偿暂行办法》【珠规建更（2016）18号】第七条规定：“更新区域内房屋按现有房屋层数和建筑面积，结合权益人的身份，以户为单位进行认定；（一）被征地农民按每户不超出5层且建筑面积不超出400平方米的标准认定……”；第十一条规定：“被征地农民户已建成5层以下但建筑面积超出400平方米房屋，且同时具备以下条件的，可分户进行面积认定：（一）父母身份是被征地农民，与其同户的子女身份也是被征地农民；（二）同户子女已达到法定结婚年龄……。”本院再审另查明，《珠海市香洲区*********道翠微村被征地农民房屋面积认定表》确认韦证明、李丝苗的长女韦丽仪、次女韦敏仪为被征地农民，符合分户条件。本院再审还查明，2017年2月16日，奥园公司作为甲方与作为乙方的韦证明、李丝苗、韦丽仪、韦敏仪签订《拆迁补偿安置合同》。本院再审认为，甘耀辉向韦证明、李丝苗主张分配涉案《拆迁补偿安置合同》项下的房屋拆迁补偿款、拆迁租金以及按拆迁补偿面积支付等额价值等补偿权益，但诚如本院再审查明事实所示，《拆迁补偿安置合同》的一方合同主体不仅仅只是韦证明、李丝苗，还包括韦丽仪、韦敏仪。同时，《珠海市香洲区*********道翠微村被征地农民房屋面积认定表》明确确认韦丽仪、韦敏仪为被征地农民，符合分户政策，且确认按3户予以补偿。此外，按照《珠海市香洲区***更新房屋面积认定和补偿暂行办法》【珠规建更（2016）18号】的补偿标准，若没有韦丽仪、韦敏仪的分户指标，则涉案房产合法补偿面积只能认定为400平方米，其他1388.75平方米面积则认定为超建面积，涉案房屋仅能置换868.11㎡（=400㎡×1.1＋240㎡÷3＋1148.75㎡÷3.3）。而因韦丽仪、韦敏仪的分户指标，涉案房产最终确认合法补偿面积为1179.52平方米，超建面积仅为609.23平方米，涉案房产可置换为1489.36㎡（=1179.52㎡×1.1＋240㎡÷3＋369.23㎡÷3.3）。由此可见，涉案房产的现有拆迁权益包含了户的利益。因此，本案审理结果与韦丽仪、韦敏仪有法律上的利害关系，本案应追加韦丽仪、韦敏仪为本案第三人参加诉讼，故本案应发回重审。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百二十二条第二款之规定，裁定如下：一、撤销本院（2018）粤04民终102号民事判决及广东省珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初4432号民事判决；二、本案发回广东省珠海市香洲区人民法院重审。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇二〇年十二月二十八日书记员 苏婉婷