福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0982民初2965号 原告：尹朝红，男，1970年5月9日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：朱乃坚，福建秉坚律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：温宇，福建秉坚律师事务所执业律师。 被告：福鼎市零度健康管理有限公司，住所地福建省福鼎市中汇广场**楼****，统一社会信用代码：91350982MA2YDB627E。 法定代表人：郜武海，该公司执行董事兼经理。 原告尹朝红与被告福鼎市零度健康管理有限公司（以下简称“零度健康管理公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹朝红委托诉讼代理人温宇到庭参加诉讼，被告零度健康管理公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尹朝红向本院提出诉讼请求：1．解除尹朝红与零度健康管理公司签订的《商铺租赁合同书》；2．零度健康管理公司向尹朝红支付拖欠租金180,675.5元、物业费28,595元、水费5,562.7元、电费4,458元，合计219,291.2元；3．零度健康管理公司 向尹朝红赔偿违约金280646.2元；4．尹朝红有权没收零度健康管理公司已支付的保证金100000元；5、零度健康管理公司立即搬离福鼎市中汇广场10号楼3层301-3XXX20-XXX号。诉讼过程中，尹朝红变更第一、二项诉讼请求为：1．解除尹朝红与零度健康管理公司就福鼎市中汇广场10号楼3层301-3XXX20-XXX号商铺建立的租赁合同关系；2．零度健康管理公司向尹朝红支付拖欠租金180675.5元（截至2020年9月30日）、物业费28595元、水费5562.7元、电费4458元，并以每个月46774.37元的标准支付租金自2020年10月1日起至零度健康管理公司搬离福鼎市中汇广场10号楼3层301-XXX、320-XXX号之日止。事实与理由：2017年7月16日，福建中汇置业有限公司（以下简称“中汇公司”）将位于福鼎市××广场××号楼××层××号××商铺××度健康管理公司，双方签订《商铺租赁合同书》。由于中汇公司欠尹朝红工程款，中汇公司将福鼎市中汇广场10号楼3层301-XXX、320-XXX号共21间商铺以房抵工程款方式抵偿给尹朝红。后尹朝红、零度健康管理公司与中汇公司就上述21间商铺事宜签订《补充协议》，该《补充协议》明确约定将上述21间商铺的出售及租赁的权利义务转让给尹朝红，同时，确定从2019年11月1日起上述21间商铺租赁关系由尹朝红、零度健康管理公司继续按照《商铺租赁合同书》履行。2020年2月1日至2020年9月30日，零度健康管理公司应向尹朝红支付8个月租金共计327420.6元（即39.9×1172.29×（8-1）月＝327420.6元，已经扣除疫情期间减免一个月租金），但零度健康管理公司只向尹朝红支付146745.09元，剩余180675.5元至今未付。尹朝红多次向零度健康管理公司催要租金，零度健康管理公司以各种理由推诿，甚至弃场地不顾，零度健康管理公司的行为已构成违约。综上，双方签订《商铺租赁协议书》及《补充协议》真实合法有效，零度健康管理公司拖延租金、物业费、水电费、弃场地不顾已构成严重违约，根据双方签订的《商铺租赁协议》第十条规定，尹朝红依约解除合同、支付拖欠的租金并要求零度健康管理公司搬离及按照解除合同前6个月租金标准赔偿尹朝红经济损失。 零度健康管理公司未作答辩，亦未提供书面答辩意见． 尹朝红围绕诉讼请求依法提交的证据具有真实性、合法性、关联性，可以作为本案的适格证据使用。零度健康管理公司未到庭参加诉讼，亦未书面提出异议并提交证据，视为其自愿放弃在庭审中享有的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。 本院经审理认定事实如下：2017年7月16日，零度健康管理公司与中汇公司签订《租赁合同书》，约定零度健康管理公司承租中汇公司位于福鼎市××广场××号楼××层××号商铺（总建筑面积1206.1平方米），用于经营健身项目，租赁期为5年，自2017年8月1日起至2022年7月31日止，2019年8月1日至2022年7月31日期间的租金为每月每平方米39.9元，租金按季度支付，零度健康管理公司在合同签订生效之日起三天内向中汇公司支付100000元为履约保证金。该合同第十条还约定：“（一）本合同签订即生效，任何乙方不得单方面解除合同。如乙方（零度健康管理公司）单方面终止合同，甲方（中汇公司）有权没收乙方已交纳的各类保证金及其他款项。（二）因乙方违约导致合同解除的，甲方有权没收乙方已交纳的各类保证金及其他款项，并有权要求乙方按合同解除前六个月的租金标准赔偿经济损失。（三）乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同，并有权要求乙方按照本条第（一）（二）项约定承担违约责任……2．迟延支付履约保证金、租金、管理服务费、能源费等应付款项或费用超过15日的”。 后中汇公司将福鼎市中汇广场10号楼3层的301-XXX、320-XXX号共21间商铺（总建筑面积1,172.29平方米）转让给尹朝红用于抵偿工程款。中汇公司、零度健康管理公司及尹朝红签署《补充协议》，自2019年11月1日起，尹朝红与零度健康管理公司重新签订《商铺租赁合同书》，按原《商铺租赁合同书》内容继续履行，上述商铺的出售与租赁关系由尹朝红自行负责。中汇公司将零度健康管理公司所交纳的100,000元履约保证金转交给尹朝红。零度健康管理公司在支付2020年2月1日至2020年9月30日的部分租金146,745.09元后，未再支付租金，目前已停止营业。 本院认为，案外人中汇公司与零度健康管理公司签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。尹朝红通过以房抵工程款的方式从案外人中汇公司处取得了涉案商铺的物权，并与零度健康管理公司签署《补充协议》，承继了中汇公司与零度健康管理公司租赁合同关系中的合同权利和义务。因此《租赁合同书》、《补充协议》对本案双方当事人具有约束力，双方均应按照合同的约定享受权利及履行义务，零度健康管理公司应当按照合同约定按时、足额支付租金。但零度健康管理公司在自2020年2月1日起至尹朝红起诉之日止未足额支付租金，依据法律规定及合同约定，尹朝红有权解除本租赁合同。尹朝红自愿减免新冠肺炎疫情期间一个月租金，是对其权利的处分，本院予以支持。尹朝红提出的解除合同、零度健康管理公司支付拖欠租金180,675.5元（截至2020年9月30日）及按每月46,774.37元标准自2020年10月1日起至零度健康管理公司搬离涉案商铺之日止支付租金及商铺占有使用费，并要求零度健康管理公司立即腾空、搬离涉案商铺的请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。尹朝红关于要求零度健康管理公司赔偿违约金280,646.2元的诉讼请求，符合《租赁合同书》约定和法律规定，本院予以支持。尹朝红未提供其已为零度健康管理公司垫付缴纳物业费、水费、电费的证据，因此其关于要求零度健康管理公司支付电费、水费及物业费的诉讼请求，依据不足，不予支持。该三项费用的追偿可由有关债权人另行主张。关于尹朝红要求没收零度健康管理公司已交纳的100,000元履约保证金的诉讼请求，本院支持的上述违约金280,646.2元（6个月租金标准）足以弥补因零度健康管理公司违约造成的实际经济损失，故尹朝红要求没收零度健康管理公司已缴纳的履约保证金100,000元的诉讼请求，不予支持。零度健康管理公司已缴纳的该履约保证金100,000元应在判决款项执行中予以抵扣。零度健康管理公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理与判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除尹朝红与福鼎市零度健康管理有限公司就福鼎市中汇广场10号楼3层301-XXX、320-XXX号商铺建立的租赁合同关系； 二、福鼎市零度健康管理有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空、搬离福鼎市中汇广场10号楼3层301-XXX、320-XXX号商铺（计建筑面积1,172.29平方米）； 三、福鼎市零度健康管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付尹朝红拖欠租金180,675.5元，并按每月46,774.37元标准支付自2020年10月1日起至腾空、搬离之日止的所欠租金及商铺占有使用费； 四、福鼎市零度健康管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付尹朝红违约金280,646.2元（福鼎市零度健康管理有限公司已交纳的履约保证金100,000元在执行时用于抵扣）； 五、驳回尹朝红的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,800元，减半收取4,900元，由福鼎市零度健康管理有限公司负担4,110元，尹朝红负担790元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 李显清 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 董 虹 书 记 员 杨 影 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 官方微信官方微博