上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6983号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海盛蒂斯自动化设备股份有限公司，住所地上海市松江区松闵路******。法定代表人：吴**贤，总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海磊讯实业有限公司，住所地，住所地上海市松江工业区松闵路****iv>法定代表人：叶建康，经理。委托诉讼代理人：周芝均，上海闻韬知策律师事务所律师。原审被告：樊利平，男，1973年11月24日出生，汉族，住江西省九江市修水县。上诉人上海盛蒂斯自动化设备股份有限公司（以下简称盛蒂斯公司）因与被上诉人上海磊讯实业有限公司（以下简称磊讯公司）、原审被告樊利平房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初16145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人盛蒂斯公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、七项，改判被上诉人先出具人民币（下同）65万元发票后，上诉人才支付相应的租金及利息，调整利息的计算利率，并支持上诉人的原审反诉请求。事实和理由：《租赁协议》约定被上诉人收到租金后应当提供发票凭证，然上诉人依约支付65万元租金后，被上诉人未提供任何有效发票，故上诉人有理由行使不安抗辩权，拒绝继续履行原合同义务；上诉人因经营困难被迫签订《律师调解协议书》，上诉人虽同意支付拖欠的房租，但不认同以年利率24%承担逾期利息；被上诉人实际出租的厂房面积与合同约定的面积不符，系以欺诈手段订立合同，上诉人直至起诉才知道该撤销事由，上诉人的撤销权尚未丧失。被上诉人磊讯公司辩称，《律师调解协议书》对开具发票事宜并未涉及，开具发票并非上诉人的付款条件，不构成不安抗辩的事由；《律师调解协议书》系被上诉人为解决双方纠纷作出的重大让步，其中关于利息的约定未违反法律强制性规定，理应得到遵守；早在上诉人办理工商登记、环评、新三板上市期间，被上诉人即向其提供产证复印件，依据原审查明之事实，上诉人也确于2016年7月19日向职能部门提供产权证等，故彼时上诉人已知晓厂房建筑面积，履约过程中，上诉人从未提出相关异议，其撤销权早已因除斥期间届满而丧失，故其要求维持原判。原审被告樊利平述称，经多次催告，被上诉人不履行开具发票的义务，上诉人有权行使不安抗辩权迟延支付租金；被上诉人实际出租的厂房面积与合同约定不符，具有明显过错，故其同意上诉请求。磊讯公司向一审法院起诉，请求判令：1.盛蒂斯公司支付磊讯公司2018年8月27日至2019年4月26日的租金差额510,732.80元；2.盛蒂斯公司支付磊讯公司截止至2019年8月31日的迟延给付租金的利息39,718.67元；3.盛蒂斯公司支付磊讯公司以租金差额510,732.80元为本金、按年利率24%计算的自2019年9月1日始至实际清偿之日止的利息；4.盛蒂斯公司支付磊讯公司律师费28,536元；5.樊利平对盛蒂斯公司上述债务承担连带清偿责任。盛蒂斯公司则提出反诉，请求判令：1.磊讯公司返还2011年8月27日至2017年8月26日虚增建筑面积而多收取的租金差额121,836.73元及其相应利息161,028元；2.磊讯公司返还2017年8月27日至2018年8月26日虚增建筑面积而多收取的租金差额35,761元及其相应利息13,814元；3.磊讯公司返还2018年8月27日至2019年4月26日虚增建筑面积而多收取的租金差额26,821元。一审法院认定事实：2011年8月27日，磊讯公司与盛蒂斯公司签订第一份《房屋租赁合同》。约定：磊讯公司将位于松江区XX路XX号XX栋1-6层建筑面积为4,793.41平方米厂房出租给盛蒂斯公司；租赁期限为2011年8月27日至2017年8月26日；每月租金为61,235元，年租金为734,820元，租金按6个月支付一次，先付后用，磊讯公司收到租金后提供发票、收款凭据，租金每月支付日为起租日30天交付，租金不包括管理费、水、电、电话费等其他费用；物业费每月每平方米1元；2011年8月27日至2011年10月6日为免租期；盛蒂斯公司逾期交付房租的，应按本合同年租金的2.5%/日向磊讯公司支付滞纳金；本合同约定租期为6年，每2年续签一次合同，每次合同到期前两个月内双方根据当时市场价格协商下一个2年的租金，但浮动不超过8%，协商不成双方都有权终止合同，2013年10月6日租金开始上浮8%等。上述合同签订后，磊讯公司按约向盛蒂斯公司交付上述厂房，盛蒂斯公司向磊讯公司支付相应租金。2017年8月18日，磊讯公司与盛蒂斯公司签订第二份《房屋租赁合同》。约定：磊讯公司将位于松江区XX路XX号XX幢1-6层建筑面积为4,793.41平方米厂房出租给盛蒂斯公司；租赁期限为2017年8月27日至2023年8月26日；租金以每平方米0.8元/天为基准（含物业费），每月租金为116,639.64元（房屋建筑面积×0.80元/天/平方米×365天÷12个月），年租金为1,399,676元，租金按3个月支付一次，计349,919元,先付后用，租金每月支付日为起租日7天交付，磊讯公司收到租金后提供发票；盛蒂斯公司逾期交付房租的，应按本合同年租金的5‰/日向磊讯公司支付滞纳金；约定租期为6年，每3年到期租金上调6%等。2019年1月7日，磊讯公司与盛蒂斯公司签订《补充协议》，对租金推迟付款补偿事宜约定如下：盛蒂斯公司于2019年2月25日前支付磊讯公司796,423.42元。其中，自2018年8月26日至2018年11月25日止的租金349,919元及其自2018年8月26日至2019年2月25日止的利息45,590.28元和前期律师调解费30,000元；自2018年11月26日至2019年2月25日止的租金349,919元及其自2018年11月26日至2019年2月25日止的利息20,995.14元。若超过2019年2月25日还未支付的，盛蒂斯公司同意除支付上述款项外，另外补偿磊讯公司100,000元作为根本性违约金等。2019年4月27日，樊利平向磊讯公司出具《担保函》，载明：磊讯公司与盛蒂斯公司于2019年4月29日在上海市诚至信律师事务所（以下简称诚至信律所）戴国庆律师主持下达成《律师调解协议书》。为保证盛蒂斯公司对其在该协议书项下付款义务能够全面、认真履行，本人自愿出具本担保函，对上述付款义务承担保证责任。担保方式为连带责任保证，担保期限自项下债务履行期限届满之日起二年，担保范围包括但不限于租金、利息、违约金及日后涉诉可能产生的律师费等。原审另认定，2019年4月29日，磊讯公司与盛蒂斯公司签订《律师调解协议书》。该协议书载明：盛蒂斯公司尚欠磊讯公司租金、利息及违约金共计1,160,732.80元。其中，自2018年8月27日至2018年11月26日止的租金349,919元及其自2018年8月26日至2019年3月27日止的利息53,948.50元和前期律师调解费和违约金30,000元；自2018年11月27日至2019年2月26日止的租金349,919元及其自2018年11月27日至2019年3月27日止的利息28,226.80元；自2019年2月27日至2019年4月26日止的租金233,279.33元；以及根据《补充协议》约定应支付的100,000元根本违约金（注：以上数据合计应为1,145,292.63元）。盛蒂斯公司承诺于2019年4月29日前支付50,000元、于2019年5月10日前支付500,000元、余款610,732.80元于2019年5月20日前支付完毕。盛蒂斯公司法定代表人在本调解协议签订的同时另行出具担保书，由其作为保证人签字，以其名下所有财产对本协议项下盛蒂斯公司的付款义务承担无限连带担保责任，保证期限为债务履行期限届满起2年。磊讯公司同意自2019年4月27日起将租赁房屋的5、6两层收回，双方另行签订《房屋租赁协议》。因5、6两层目前由盛蒂斯公司转租第三方，盛蒂斯公司承诺其协调第三方与磊讯公司直接签订租赁合同，确保5、6两层的顺利交接，并将已经收取的自2019年4月27日起的租金返还给磊讯公司，如第三方拒绝或不能与磊讯公司直接签订租赁协议的，则由盛蒂斯公司按原协议继续支付5、6两层的租金。如盛蒂斯公司履行了本协议项下约定的全部义务后，则租赁房屋的2、3两层自2019年5月21日起由磊讯公司收回，其放弃2019年4月26日起至2019年5月20日期间的租金，不再向盛蒂斯公司收取，如盛蒂斯公司有任何一期付款不能兑现的，则仍按原合同执行，自2019年4月26日起的租金仍由盛蒂斯公司承担。双方于本协议签订当日同时签订三份《房屋租赁协议》，并保管于诚至信律所，自盛蒂斯公司履行了本协议约定的全部义务后生效，并方可交由双方各执一份，另一份由诚至信律所留存备案。任何由此协议产生的争议，守约方有权要求违约方承担诉讼费用、律师代理费等所有费用。律师调解费57,000元，磊讯公司承担20,000元、盛蒂斯公司承担37,000元，于本协议签订之日付清等。上述协议签订后，盛蒂斯公司分别于2019年4月29日、2019年5月10日和2019年8月7日支付磊讯公司50,000元、500,000元和100,000元，合计650,000元。2019年11月21日，樊利平向诚至信律所支付37,500元。原审再认定，2019年8月29日，因盛蒂斯公司及樊利平未依上述《律师调解协议书》的约定履行支付剩余价款义务，磊讯公司遂与诚至信律所签订《委托律师合同》，委托律师代理诉讼，并支付律师费28,536元。2020年1月13日，樊利平向一审法院确认上述《补充协议》、《担保函》、《律师调解协议书》中“樊利平”的签名系其本人所签。原审还认定，2016年7月19日，在向相关职能部门办理有关登记时，盛蒂斯公司提供了登记日为2009年12月23日、房地坐落为松江区“XX路XX号XX”的沪房地松字（2009）第XXXXXX号上海市房地产权证。该证房屋状况栏建筑面积项载明的建筑面积为4,793.41平方米。同时，盛蒂斯公司还提供了打印日期为2016年1月20日的上海市房地产登记簿。该登记簿载明房地坐落为松江区“XX路XX号XX、XX幢”、幢号为XX号XX幢、建筑面积为4,670.94平方米、房地产权证号为松XXXXXXXXXX。上述权证和登记簿载明的权利人为磊讯公司。2017年4月27日，磊讯公司对松江区“XX路XX号XX、XX幢”房屋取得沪（2017）松字不动产权第XXXXXX号不动产权证，载明3、4幢建筑面积分别为4,670.94平方米、122.47平方米，合计为4,793.41平方米。原审中，经一审法院现场勘查，上述4幢系门卫室，现由磊讯公司聘请的保安公司的保安使用。原审中，磊讯公司就其主张的利率标准问题称，合同约定是按本合同年租金的日千分之五计算，其主动调低至按年利率24%计算。盛蒂斯公司和樊利平则称，调低后的年利率24%的标准还是过高，其认为可以按银行贷款利率计算利息。同时，盛蒂斯公司就其主张的利息标准称因磊讯公司按年利率24%提出主张，故其亦按该标准主张。一审法院认为：磊讯公司与盛蒂斯公司之间就涉案厂房签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《律师调解协议书》，以及樊利平向磊讯公司出具的《担保函》均系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守，否则应承担相应的违约责任。本案中，根据合同约定及协议书载明的内容，盛蒂斯公司应当向磊讯公司支付涉案厂房租赁期间自2018年8月27日至2019年4月26日止的租金933,117.33元。同时，由于盛蒂斯公司未按合同约定向磊讯公司支付上述期间的租金，按协议书关于盛蒂斯公司向磊讯公司支付利息的约定，盛蒂斯公司应当向磊讯公司支付迟延给付租金的利息。现协议书中载明的合计为82,175.30元的利息，经计算均在合理范畴之内，盛蒂斯公司应当向磊讯公司承担上述约定利息的给付义务。此外，两份协议书中均载明的前期律师调解费30,000元，并无明显不当之处，盛蒂斯公司同样应当向磊讯公司承担该调解费的给付义务。至于100,000元的违约金，因违约金的性质主要是对损失的赔偿，又具有一定的惩罚性。鉴于前述利息基本已足以弥补因盛蒂斯公司逾期向磊讯公司给付租金所受损失，并且也体现了相应的惩罚性，结合盛蒂斯公司在第2项答辩意见中的部分观点，上述违约金不应再计入盛蒂斯公司对磊讯公司所负债务范畴。因此，就本案而言，盛蒂斯公司对磊讯公司所负债务应为租金933,117.33元、利息82,175.30元和前期律师调解费30,000元，合计1,045,292.63元。该款扣除盛蒂斯公司在签署协议书之后已付磊讯公司价款650,000元，盛蒂斯公司尚应支付磊讯公司所诉称的租金差额应为395,292.63元。至于磊讯公司主张的利息，根据前述认定的债务总额，结合协议书约定的付款时间及数额，以及盛蒂斯公司在签署协议书之后实际给付磊讯公司钱款的具体情况，一审法院作相应调整。经计算，盛蒂斯公司应当向磊讯公司给付至2019年8月31日止的利息31,900.70元，以及以395,292.63元为本金、按年利率24%计算的自2019年9月1日始至实际清偿之日止的利息。磊讯公司主张的律师费，符合协议书关于任何由此协议产生的争议，守约方有权要求违约方承担律师代理费的约定。至于其具体数额，一审法院根据磊讯公司的诉讼请求，并结合如上裁判意见，作相应的调整，酌情确定盛蒂斯公司应付磊讯公司律师费20,000元。盛蒂斯公司关于无需支付律师费的答辩意见，与协议书如上约定不符，一审法院不予采纳。樊利平作为盛蒂斯公司对磊讯公司所负如上债务的保证人，其应当按《担保函》的约定向磊讯公司承担连带责任保证。因此，一审法院对磊讯公司关于要求樊利平对盛蒂斯公司上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，予以支持。樊利平在承担上述保证责任后，有权向盛蒂斯公司追偿。至于盛蒂斯公司的反诉请求。租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持，但租赁合同存在《合同法》第五十四条规定的可撤销情形的除外。租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，依据《合同法》第一百一十一条规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，可予支持。本案中，第一份合同约定的租赁标的为特定的松江区XX路XX号XX栋（幢）1-6层厂房。该合同虽约定厂房的建筑面积为4,793.41平方米，但是该合同约定的租金标准是固定的每月61,235元。而且，在现已履行完毕的该合同约定的租赁期间内，盛蒂斯公司从未提出过异议。此外，从盛蒂斯公司于2016年7月19日向职能部门提供上海市房地产权证、上海市房地产登记簿的事实来看，盛蒂斯公司彼时即应当知道涉案厂房的建筑面积应为4,670.94平方米而非4,793.41平方米的事实。因此，即便磊讯公司对盛蒂斯公司存在欺诈行为，盛蒂斯公司的撤销权因一年除斥期间业已届满而丧失。第二份合同约定的租金虽与约定的租赁面积相关联，但是鉴于租赁的涉案厂房不需要依据合同约定的面积来确定具体范围，故亦不能减付相应租金。基于此，一审法院对盛蒂斯公司的反诉请求，均不予支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条之规定,于二〇二〇年五月十三日判决：一、盛蒂斯公司于判决生效之日起十日内支付磊讯公司租金差额395,292.63元；二、盛蒂斯公司于判决生效之日起十日内支付磊讯公司利息31,900.70元；三、盛蒂斯公司于判决生效之日起十日内支付磊讯公司利息（以租金差额395,292.63元为本金、按年利率24%计算，自2019年9月1日始至实际清偿之日止）；四、盛蒂斯公司于判决生效之日起十日内支付磊讯公司律师费20,000元；五、樊利平对盛蒂斯公司上述第一、二、三、四项债务承担连带清偿责任；六、樊利平承担全部保证责任后，有权向盛蒂斯公司追偿；七、驳回盛蒂斯公司的反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,446元，减半收取5,223元，财产保全申请费3,520元，反诉案件受理费3,344元，合计诉讼费12,087元，由磊讯公司负担1,275.50元（已付），盛蒂斯公司、樊利平负担10,811.50元（已付3,344元，余款7,467.50于判决生效之日起七日内交付一审法院）。二审中，上诉人、原审被告出示下列证据材料：1、分类处理告知书一份，旨在证明原审被告向上海市松江区规划和自然资源局反映重建门卫室与房地产证记载面积不一致情况，该机关答复将处理反映事项；2、上海公安局案（事）件接报回执单，旨在证明其因被上诉人存在合同诈骗而报警。被上诉人发表如下质证意见：证据1：关联性与证明目的不予确认，材料内容与本案诉请及事实无关；证据2：关联性及证明目的均不予确认，系上诉人恶意举报。本院认为，该两份材料内容与本案争议事实无直接关联，故不具有证据效力。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，被上诉人向本院出具书面意见，表示为促进纠纷尽快解决，其愿意按年利率12%的标准计算逾期利息。本院认为，盛蒂斯公司主张磊讯公司未开具有效发票，其有理由行使不安抗辩权，而磊讯公司则不予认可。本院认为，支付租金系承租人的主要义务，因盛蒂斯公司欠租，本案双方重新达成的《律师调解协议书》对于开具发票亦未有约定，故盛蒂斯公司主张其有权行使不安抗辩权，本院难以支持。盛蒂斯公司主张磊讯公司实际出租的厂房面积与合同约定的面积不符，存在欺诈；而磊讯公司则认为盛蒂斯公司的撤销权早已因除斥期间届满而丧失，对此本院评述如下：其一，本院注意到，双方先后签订过两份《房屋租赁合同》，第一份合同约定了固定的月租金标准，第二份合同约定以建筑面积计算月租金。该两份租赁合同记载的租赁范围一致，因此，盛蒂斯公司对于租赁范围明知且其在合同履行期间从未对租赁面积提出过异议；其二，2016年，盛蒂斯公司向相关职能部门办理登记时提供了房地产权证，表明盛蒂斯公司当时知晓租赁面积且对面积、租金计算未提出异议，故盛蒂斯公司于本案中的相关上诉理由，本院难以采纳。关于利息之争议，磊讯公司于二审中自愿按年利率12%的标准计算逾期利息，系其对自己民事权利之处分，于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初16145号民事判决第一、四、五、六、七项；二、变更上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初16145号民事判决第二项为：上海盛蒂斯自动化设备股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海磊讯实业有限公司利息15,950.18元；三、变更上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初16145号民事判决第三项为：上海盛蒂斯自动化设备股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海磊讯实业有限公司利息（以租金差额395,292.63元为本金、按年利率12%计算，自2019年9月1日始至实际清偿之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10,446元，减半收取5,223元，财产保全申请费3,520元，反诉案件受理费3,344元，合计诉讼费12,087元，由上海磊讯实业有限公司负担1,275.50元，上海盛蒂斯自动化设备股份有限公司、樊利平负担10,811.50元。二审案件受理费7,708元，由上海盛蒂斯自动化设备股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年十二月十日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。