河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终5658号上诉人（原审原告）：田志国，男，1973年1月16日生，汉族，住河南省林州市。委托诉讼代理人：张相周，河南相州律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佩佩，河南相州律师事务所律师。上诉人(原审被告)：王重月，男，1990年1月6日生，汉族，住河南省林州市。委托诉讼代理人：杨保生，林州太行法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：郭振宇，男，1992年9月2日生，汉族，住林州市。委托诉讼代理人：刘竹林，安阳市林州市博开法律服务所法律工作者。上诉人田志国因与上诉人王重月、被上诉人郭振宇租赁合同纠纷一案，不服河南省林州市人民法院作出的（2019）豫0581民初7120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人田志国上诉请求:1、撤销林州市人民法院(2020)豫0581民初7120号民事判决书之第二项判决,并依法改判为“被上诉人王重月、郭振宇返还上诉人租金26万元”,不服金额为75000元;2、依法撤销林州市人民法院(2020)豫0581民初7120号民事判决书之第三项判决,依法改判为被上诉人王重月、郭振宇支付上诉人违约金26万元及赔偿上诉人损失105500元,不服金额为365500元;3、一、二审诉讼费及其他开支均由被上诉人负担。事实与理由:一、一审判决未查清部分本案的客观事实。1、一审判决认定被上诉人王重月、郭振宇在订立租赁合同时无重大过错,属事实认定错误。被上诉人王重月、郭振宇故意隐瞒法律法规的规定，且二人恶意与上诉人订立《租赁合同》,可见其二人具有明显的欺诈行为,具有重大过错。2、上诉人自2018年11月18日租赁王重月、郭振宇合伙经营的宾馆,至2019年4月底案涉酒店被林州市石板岩镇政府关停完毕,租赁期间共计5个月,且上诉人从未对该宾馆实施经营、营业性活动,故一审法院依据上诉人办理注销登记的时间认定上诉人实际租赁王重月、郭振宇的宾馆为一年时间,属事实认定错误。3、一审判决未依法认定上诉人主张的经济损失,属认定事实不清。4、一审判决认定租赁合同中约定的违约金超过法律规定不予支持，属适用法律错误。上诉人与被上诉人王重月、郭振宇订立的《租赁合同》是双方真实意思表示,且不存在欺诈、胁迫情形,故违约金应当予以支持。5、一审判决认定上诉人主张的经济损失应另案主张,属适用法律错误。王重月辩称，一、原、被告订立的租赁合同合法有效，双方应继续履行。原告要求解除合同，要求返还其26万元租金的请求应依法驳回。原告单方违约，不想继续履行合同，还要求返还其已交租金，缺乏法律依据。二、上诉人田志国要求判决王重月、郭振宇支付其违约金26万元，赔偿其损失105500元的请求应依法驳回。1、原告违约应交375000元租金，仅支付了26万元，合同约定租期20年，原告仅租占了2年就起诉要求解除合同，违约方是原告，应由原告支付被告违约金。2、原告占用被告出租的房屋后，未经出租方同意，在未取得建设许可证的情况下，擅自在所租房顶上搞建设，其违法建筑物被政府拆除，不仅其非法建设的损失应由原告自己承担，还应赔偿出租方因其非法建设损毁房顶护栏、毁坏房顶导致房顶漏水给出租方造成的损失。郭振宇辩称，同王重月意见。另补充三点：1、郭振宇不是本案适格主体，不应当承担田志国和王重月签订的合同责任。2、签订的租赁合同是为了收回借款。3、郭振宇虽然在租赁合同上签字，但不是产权所有人也不是合伙人。王重月上诉请求：1、撤销河南省林州市人民法院(2019)豫0581民初7120号民事判决书;2、判决一审原告按照实际占用一审被告房屋的时间支付租赁费,已收超过应收租赁费的部分,由一审被告返还原告，不服金额为100000元;3、判决一审原告赔偿上诉人因其在租赁期间损毁租赁物给上诉人造成的经济损失7万元;4、一、二审诉讼费由被上诉人田志国承担。事实与理由:一、一审原告所租占上诉人的房屋用于经营宾馆,企业名称为林州市半山听雨旅游服务中心，营业执照登记的业主是赵静丽。本案遗漏了业主赵静丽。二、上诉人向原告提供了可供合法经营的宾馆，原告没有出具任何证据证明其租赁的宾馆被政府强制关停或吊销了营业执照，一审判决认定为被告未能按照租赁合同约定出租可供合法经营的宾馆,属认定事实错误。三、由于一审判决认定的事实错误,导致判决适用法律错误。四、一审判决结果错误，田志国租赁占用上诉人的房屋及其他租赁物至今已两年时间,且仍占用着未向上诉人交付所租房屋及其他租赁物及宾馆钥匙。被上诉人占用上诉人出租的房屋及其他租赁物已两年时间,一审判决田志国支付一年的租赁费75000元是错误的。田志国在租期内损毁的冰箱、灶具、房顶护栏和房顶等租赁物品,给上诉人造成7万元经济损失,田志国应当赔偿。田志国辩称，一、王重月主张遗漏当事人没事事实与法律依据。租赁合同具有相对性，合同的相对方是田志国，不是赵静丽，赵静丽不是本案必要共同诉讼人，不存在遗漏当事人。二、答辩人于2019年4月4日成立了林州市半山听雨旅游服务中心，该宾馆于2019年4月20日被林州市卫生健康委员会关停，并将答辩人已办理成功的餐饮营业执照收回。王重月所提供的照片、录像、名片等不能证实系案涉宾馆周围的宾馆、酒店、农家乐，更不能以此证明照片及录像中的宾馆、酒店、农家乐系合法经营。三、合同签订后，因冬天山路滑人客稀少，不能正常经营。答辩人成立的林州市半山听雨旅游服务中心自注册登记后至被关停仅为16天，答辩人从未对该宾馆实施经营、营业性活动，退一步讲，租赁时间也仅仅是5个月，被答辩人要求支付两年租金于法无据。四、一审法院不支持被答辩人王重月赔偿要求事实清楚，结果正确。郭振宇辩称，同意王重月的意见。田志国向一审法院起诉请求:1、判令解除原告与被告于2018年11月18日签订的《租赁合同》；2、判决被告王重月、郭振宇双倍退还租金520000元；3、判决被告王重月、郭振宇赔偿经济损失105500元；4、诉讼费、保全费、保全保险费均由被告负担。一审法院认定事实：原告田志国与被告王重月、郭振宇于2018年11月18日签订了《租赁合同》一份，合同约定：现有石板岩镇西乡坪村王重月与郭振宇合作经营一装修好的宾馆，因被告王重月、郭振宇另有发展，两人经过协商后同意租给原告田志国经营，现经甲乙协商达成以下条款。一、租期为二十年，租金为两个十年，第一个十年租金定位每年七万五千元，并且每五年付一次，后一个十年租金为每年壹拾万元整，也是五年付一次。两个十年均为两年付清五年房租。租金以被告王重月、郭振宇收据或者转账凭证为准。同时被告王重月、郭振宇提供一张中国建设银行卡用于原告田志国支付租金，卡号为62×××07，开户名为王重月，如改变账户，需提前通知原告田志国。原告田志国把钱打入此卡中后，视为支付过租金。二、原告田志国付清租金后，完全自主经营，被告王重月、郭振宇不得以任何理由干涉经营自有。原告田志国对现有的宾馆及设备有使用权，租期到后必须是能用，但不保新。原告田志国有权改造或者新增加设备或者装饰品以利于经营，租金到期后有权带走，固定带不走的东西留给甲方，不再收取费用。三、在原告田志国付清房租后，甲方原有的一切债权债务均与原告田志国无关，均有被告王重月、郭振宇自行解决。如果和村里或者四邻有纠纷的，被告王重月、郭振宇负责解决，原告田志国不承担费用。四、其他未尽事宜，经双方协商解决。本合同一式三份，具有同等法律效力，双方签字后生效，签字生效后双方不得违约。如果被告王重月、郭振宇在合同期内违约，那么甲方需双倍退还原告田志国所有支付过的租金，并且还需退还原告田志国从租赁开始投入的固定的、无法拆除带走的建筑物或者其他用于经营所支付过的所有资金，以原告田志国具体投入的钱数为准。甲方：王重月、郭振宇（签字），乙方：田志国（签字），2018年11月18日。原告田志国于2018年11月19日向被告王重月、郭振宇支付房租二十万元。2019年2月3日被告王重月、郭振宇收到董方成现金六万元整。林州市石板岩乡西乡坪村北岩自然村位于南谷洞水库饮用水源保护区二级保护区范围内。2019年11月29日，原告经营的林州市半山听雨旅游服务中心在林州市市场监督管理局办理注销登记。另查明，根据《河南省城市集中式饮用水源保护区划》中第三项县级市饮用水源保护区（九）2.南谷洞水库地表水饮用水源保护区一级保护区：取水口外围300米的水域及正常水位以上距岸边200米的陆域；二级保护区：一级保护区外库区全部的水域及距岸边500米的陆域。2018年8月1日，生态环境部办公厅《关于答复全国集中式饮用水水源地环境保护专项行动有关问题的函》，第四关于饮用水水源地保护区内的旅游餐饮项目，饮用水水源地保护区内农家乐、宾馆酒店、餐饮娱乐等项目应拆除或关闭。2019年4月11日，林州市环境污染防治攻坚指挥部办公室文件，林环攻坚办[2019]251号显示要求林州市卫生健康委员会于4月20日5时前对南谷洞水库饮用水源保护区农家乐、宾馆酒店、餐饮娱乐等行业相关证照进行注销。一审法院认为，原、被告签订的租赁合同成立并生效，该合同对双方当事人均有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，但本案中被告王重月、郭振宇将位于南谷洞水库饮用水源保护区二级保护区范围内的宾馆出租给原告，未能按照租赁合同约定出租可供合法经营的宾馆，该区域内的农家乐、宾馆酒店、餐饮娱乐等项目属于国家应拆除或关闭的范围，因此，原告无法对租赁的宾馆开展相匹配的合法正常的经营活动，致使租赁合同的目的不能实现，符合合同解除的情形，现原告诉请与二被告解除合同，证据确凿充分，符合法律规定，法院予以支持。被告称案涉酒店可以合法经营且周围的宾馆仍在合法经营的意见，因被告无法证实周围的宾馆、酒店系国家政府仍允许其合法经营，考虑到该宾馆位于水源保护区二级保护区范围内，故被告王重月称案涉酒店可以合法经营的意见，法院不予采信。合同解除后，二被告应返还原告支付的租金，考虑到本案实际，原告自签订合同到注销工商营业登记已逾一年，原告应支付在此期间的租赁费75000元，剩余的租金185000元应由被告返还原告，因二被告系合伙经营关系，二被告理应共同返还原告。关于原告主张的双倍返还租金的诉讼请求，合同解除后，因原被告双方对违约责任的约定超过法律规定的违约金标准，且合同解除的原因是租赁物处于饮用水水源地保护区内，经营活动与国家规定及上级政策相悖，二被告并不存在重大过错，原告在订立合同之初也未尽到审慎审查的义务，对原告的该项诉请，证据不足，故法院依法不予支持。原告诉请被告王重月、郭振宇赔偿经济损失105500元，原告主张的该项损失绝大部分为添附物，该部分价值涉及评估损失问题，原告如有证据可另案主张。被告王重月辩称中要求原告赔偿其维修、恢复原状的直接经济损失6万元及因火灾造成灶具烧毁、冰箱损毁的意见，该主张属于反诉的内容，因被告王重月未在本案中提出反诉，被告如有证据可另案主张。综上，依照《中华人民共和国水污染防治法》第六十五条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、依法解除原告田志国与被告王重月、郭振宇于2018年11月18日签订的《租赁合同》；被告王重月、郭振宇于本判决生效之日起十日内返还原告田志国租金185000元；二、驳回原告田志国的其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10055元，由原告田志国负担5955元，由被告王重月、郭振宇负担4100元；保全费2020元，由被告王重月、郭振宇负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王重月提交：1、一审原告开宾馆营业执照复印件。2、私营企业基本资料查询。3、食品经营许可证。4、食品经营许可证副本。5、林州市食品药品管理局发放的餐饮服务食品安全监督信息、食品进货查验记录管理等制度。6、证人侯某出庭作证。用于证明田志国所开的宾馆取得了合法手续，没有被政府强制关停。田志国认为，证据均系复印件，不予质证；证据2不是新证据，不认可其证明目的；证据3自原告起诉送达被告之日起，合同应当视为解除，房子空置的后果应由被告承担；证据4不属于新证据，不能证实被告的证明目的；证人证言不客观不真实，与实际情况不符，也未提供在被告家其他宾馆用餐住宿的发票，不应采信。郭振宇认可王重月的证据。二审法院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，田志国与王重月、郭振宇签订的租赁合同，是当事人真实意思表示，合法有效，对各方当事人均有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案租赁物处于饮用水水源地保护区内，合同目的无法实现的原因是经营活动与国家政策规定相悖造成的，各方当事人均不存在重大过错，故田志国要求王重月、郭振宇支付违约金260000元的意见，本院不予支持。关于租赁费用的认定问题，从2018年11月18日租赁合同签订，到2019年11月29日林州市半山听雨旅游服务中心办理注销登记，合同履行时间已逾一年，一审法院综合考虑，按一年认定租赁费用为75000元，认定数额准确，故对田志国主张返还租金260000元的意见及王重月提出的计算超过一年租赁费的意见，本院不予支持。关于田志国主张的经济损失问题，因其在一审中未提供充分的证据予以证实，且涉及评估问题，一审法院告知另案主张并无不当，当事人可另行主张权利。关于本案是否遗漏当事人的问题，本案为租赁合同纠纷，合同的出租人为王重月、郭振宇，承租人为田志国，赵静丽不是合同的相对方，故对王重月提出的本案遗漏当事人的意见，本院不予支持。关于王重月提出的经济损失问题，因王重月主张的租赁期间损毁租赁物造成的经济损失属于反诉的内容，且未在一审中提出反诉，一审法院也已告知其另案主张，其应另行主张权利解决。综上所述，上诉人田志国、王重月的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10208元，由上诉人田志国负担7908元，上诉人王重月负担2300元。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  刘永刚二〇二〇年十二月七日书记员  楚世龙