吉林省辽源市中级人民法院民事判决书（2020）吉04民终776号上诉人（原审原告）：温庆丰,男，住吉林省辽源市龙山区。委托诉讼代理人：于忠秋，辽源市龙山区新兴法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告)：崔传福，男，住辽源市龙山区。委托诉讼代理人：董晓丽，吉林恒太律师事务所律师。原审第三人：吉林省龙腾房地产开发集团有限公司。法定代表人：伍国春，该公司董事长。委托诉讼代理人：王延安，该公司副总经理。上诉人温庆丰与被上诉人崔传福及原审第三人吉林省龙腾房地产开发集团有限公司（以下简称龙腾公司）执行异议之诉一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2020）吉0402民初1183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。上诉人温庆丰及其委托诉讼代理人于忠秋，被上诉人崔传福的委托诉讼代理人董晓丽，原审第三人龙腾公司的委托诉讼代理人王延安出庭应诉。本案现已审理终结。温庆丰上诉请求：1．撤销原审判决，解除对温庆丰所居住的龙腾景昇佳园小区2号楼3单元2411室的查封。2．一、二审诉讼费由崔传福承担。事实及理由：温庆丰于2019年5月13日，在苏某的陪同下，到龙腾公司办理了购房手续，签订了购房合同，并办理了进户，同时交纳各项费用，并装修入住至今，该房屋是案外人柏某以支付工程款的方式抵顶给苏某的，温庆丰是从苏某手中买的该房屋。苏某是辽源市森宇公路工程有限公司的法定代表人，温庆丰是该公司员工，购房款交给了苏某现金人民币十九万元，余款是用工资抵顶的。购房过程是经多方认可的，也是符合法律规定的，温庆丰是该房的合法取得人和实际占有人，其诉讼请求是符合法律规定的。一审法院以事实不清，证据不足，驳回温庆丰的诉讼请求没有法律依据，请二审人民法院能够依据事实和法律对本案作出公正裁判。崔传福答辩称：一、一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应当维持一审判决。二、温庆丰的上诉事实与理由不存在。首先，一审中温庆丰并没有提供证据证明其与苏某之间存在拖欠工资事实；其次，没有证据证明苏某与龙腾公司之间存在为龙腾公司施工的事实存在；再次，温庆丰不能对因何原因取得正式发票作出合理说明及解释。综上，温庆丰所主张的权利不能排除人民法院的强制执行。龙腾公司述称，温庆丰的诉讼请求符合法律规定，应依法得到法律的支持和保护。温庆丰向一审法院起诉请求：一、依法解除对其居住的位于辽源市龙山区龙腾景昇佳园2号楼2411室的查封和执行。二、崔传福承担诉讼费。一审法院查明：一审法院在执行申请执行人崔传福与被执行人龙腾公司民间借贷纠纷一案过程中,执行案号为（2019）吉0402执675号，于2020年4月13日查封被执行人龙腾公司所有的、位于辽源市龙山区龙腾景昇**楼、产籍号008006-0002-2411、面积为97.65平方米住宅房。温庆丰向一审法院提出执行异议，要求依法解除对其购买的位于辽源市龙山区龙腾景昇2号楼4单元2411室的查封，一审法院于2020年8月13日作出（2020）吉0402执异44号执行裁定书，驳回温庆丰的异议请求。温庆丰提起本案诉讼。另查明，龙腾公司（出卖人）与温庆丰（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，载明：买受人向出卖人购买辽源市龙山区南康街济康路地块上建设的核准名称为中银大厦科技城(现为龙腾景昇小区)的2幢4单元2411号商品房，建筑面积为97.65平方米，单价为每平方米3000元，总价款为292950元。合同落款处日期为2019年5月13日。同日，龙腾公司向温庆丰出具购房款红联收据一份，载明：“今收到温庆丰中银大厦科技城2#4单元2411室购房款292950元”，该收据加盖了龙腾公司财务专用章。温庆丰另向一审法院提交了辽源市圣洁物业服务有限公司于2019年7月8日出具的物业费、卡扣、电梯费、公用电费、建筑垃圾清运费等收款收据。一审法院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”关于温庆丰是否享有足以排除人民法院强制执行的实体性权利。1.依据温庆丰在庭审中关于房屋取得的陈述，温庆丰与龙腾公司之间并非房屋买卖关系，而是龙腾公司以案涉房屋抵顶给案外第三人苏某作为工程欠款，因苏某拖欠温庆丰两年工资10万元，故温庆丰以苏某拖欠其的两年工资10万元抵顶部分购房款，并向苏某另外支付了现金19万余元购买案涉房屋，后龙腾公司与其签订购房合同并为其出具购房款收据。关于温庆丰主张以诉争房屋抵顶苏某拖欠其10万元工资一节。温庆丰并未向本院提交任何证据证明其与苏某之间存在拖欠工资的事实，且其虽主张向苏某支付了现金19万余元的购房款，但并未就现金来源作出合理解释，现有证据不能充分证明其已经以以房抵债与部分现金支付方式交付了案涉房屋的全部房款。2.温庆丰不符合房屋消费者物权期待权的保护条件。温庆丰虽主张其购买案涉房屋用于居住，但并未向本院提交由不动产登记机关出具的唯一住房证明。综合以上两点，即使温庆丰提供了用以证明其实际占有案涉房屋的物业费等收据，亦不能证明温庆丰对执行标的所主张的权利能够排除人民法院的强制执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条规定，判决：驳回原告温庆丰的诉讼请求。案件受理费100.0元，由原告温庆丰负担。二审期间，温庆丰向本院提交了不动产登记资料查询结果证明等证据，拟证明温庆丰除涉案房屋外没有其他住房，本院组织双方当事人进行了举证质证。崔传福一方质证认为上述证据不属于新证据，且不能证明涉案房屋是温庆丰唯一住房，网签备案证明不能证明温庆丰与龙腾公司完成了房屋买卖的事实。龙腾公司对上述证据没有异议。本院认为，该证明出具时间为2020年12月28日，且备注内容为“本查询结果只表明当事人在本登记机构-所辖范围内目前在吉林省辽源市不动产登记中心无电子产权登记记录”，不能证明温庆丰购买涉案房屋时即2020年5月13日，其名下无其他电子产权登记记录的待证事实，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为温庆丰是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四个条件应当同时具备，缺一不可。本案中，温庆丰主张龙腾公司拖欠案外人苏某工程款，以涉案房屋抵顶，苏某拖欠温庆丰两年工资款10万元，以该10万元抵顶部分购房款，另向苏某支付现金19万余元购买涉案房屋，应当提供证据予以证明。但温庆丰未提交证据证明龙腾公司拖欠苏某工程款、苏某拖欠其工资款的事实，亦未提交证据证明现金19万余元的来源并作出合理解释，原审未认定其已支付涉案房屋全部价款符合法律规定。因而，在温庆丰不符合上述条款第三项的情况下，即便符合其他几项，也无法据此排除执行。另外，温庆丰原审庭审时称，其购买房屋用于居住，名下无其他房产。根据《规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述三个条件也应同时具备，缺一不可。本案中，温庆丰原审时未提交唯一住房相关证据，二审时提交的证据亦不足以证明其购买房屋时无其他住房，且在温庆丰未对苏某拖欠其工资款的事实举证证明、未说明涉案19万余元现金来源并作出合理解释的情况下，本院无法认定其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因而，温庆丰不满足上述条款第二、三项规定的条件，不能适用该条款排除执行。综上,温庆丰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,695.00元，由温庆丰负担。本判决为终审判决。审判长 李 爽审判员 温桂杰审判员 夏 丹二〇二〇年十二月三十日书记员 孙鹤嫣