西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0103民初10899号 原告（反诉被告）：李保担，男，汉族，1994年12月8日出生，个体，住河南省滑县。委托诉讼代理人：高菁，陕西磐宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛建华，陕西磐宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安大味门餐饮运营管理有限公司，住西安市碑林区骡马市。法定代表人：任峻毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏莲莲，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘利静，泰和泰（西安）律师事务所律师。原告（反诉被告）李保担与被告（反诉原告）西安大味门餐饮运营管理有限公司(下简称大味门公司)租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高菁、薛建华；被告委托诉讼代理人苏莲莲、刘利静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告李保担诉称, 2019年10月20日，原被告签订了《小吃车租赁合同》，约定被告将位于西安市碑林区XX街道XX道XX号小吃车租给原告经营卤味/手抓饼使用，月租金4000元，租期自2020年10月25日至2020年10月24日。租赁合同签订后，原告按约向被告交纳履约保证金15000元。合同签订后双方正常履行，由于新冠疫情发生，2020年1月25日陕西省启动了重大突发公共卫生事件一级响应，要求聚集性场所全部关闭，原告承租摊位暂停营业。在此期间，原告曾多次与被告协商解除合同并退还保证事宜，但均遭到被告拒绝。2020年7月15日，被告向原告送达《合同解除通知函》，告知原告双方签订的《小吃车租赁合同》于2020年7月15日解除。现诉至法院，要求:1、确认双方签订的《小吃车租赁合同》于2020年7月15日解除；2、被告退还履约保证金15000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告大味门公司辩称,原告的诉讼请求无任何事实和法律依据,请求依法驳回。被告确实于2020年7月15日因原告拒付租金向其发送了解除通知，也同意《小吃车租赁合同》于该日解除。但因原告在合同签订后仅支付租金至2020年3月25日，2020年3月26日起至合同解除日的租金并未支付。且合同解除后，原告拒绝与被告办理交接手续，并将其物品放置于小吃车内对小吃车占用至今，导致被告无法对外招租产生一定的租赁损失。原告应支付拖欠的租金及给被告造成的租金损失。另外,《小吃车租赁合同》约定的租赁期限为2019年10月25日至2020年10月24日，在此期间原告且在擅自离场后恶意不与被告办理交接，占有小吃车至今。被答辩人因自身原因不愿履行合同，属于单方违约，其无权要求退还履约保证金。故请求驳回原告所有诉讼请求。被告反诉称， 2019年10月20日其与原告签订《租赁合同》，约定将位于西安市碑林区XX街道XX道XX号小吃车租给原告经营卤味/手抓饼。合同约定租赁期限为1年，自2019年10月25日至2020年10月24日止，租金为每月4000元，支付方式为每3个月支付一次，双方在签订合同之日一次性付清3个月租金，以后每期费用到期前一个月缴租金。但原告自第二期缴纳租金时就存在迟延之情形,后又多次拖欠租金不予支付,被告多次催要租金无果,遂于2020年7月15日向原告发出合同解除通知函。但原告收到合同解除通知函后不与被告办理交接手续,占用小吃车至今,导致原告无法正常对外招租。同时，由于原告在小吃车使用过程中对小吃车造成了损害，故产生磨损费1500元及损坏维修费用2450元，该费用亦应由原告承担。现要求：1、原告向被告支付自2020年3月25日起至2020年7月15日止欠付的房屋租金14666.67元。2020年7月16日至2020年11月15日的租赁费损失20000元；2、原告向被告支付小吃车的磨损费1500元及损坏维修费2450元，共计3950元。3、本案诉讼费用由原告承担。针对被告大味门公司的反诉，原告认为双方签订的合同实际上于2020年5月25日进行了变更，经被告同意原告将小吃车分租给案外人周燕，周燕本人亦向被告大味门公司缴纳了履约保证金及租金。故即使原告需要承担相应租金也应按原合同租金一半即每月2000元承担。同时，在分租事实发生后，被告亦应退还一半的履约保证金。另外，原告不存在不支付租金之行为，主观上亦非故意迟延交纳租金。且因新冠疫情及国家宏观政策之影响，被告方向原告方承诺减免三个月租金，故其无须再缴纳免租期的租赁费用。此外，其方办理小吃车时，小吃车状态完好，故不存在磨损之情形。综上，请求驳回被告的反诉请求。经审理查明，原告李保担与被告大味门公司于2019年10月20日签订《小吃车租赁合同》，对租赁范围及用途、租赁期限、租金保证金、设施及费用承担、甲方权利、乙方责任与义务、合同解除等内容进行了约定。载明“租赁期限为一年，自2019年10月25日至2020年10月24日止”；“租金为4000元/月”；“乙方在签订本合同之日交纳人民币（大写）壹万伍仟元（15000元）作为小吃车使用合同履约保证金。待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，交还所租赁的小吃车，甲方根据车辆损耗程度从履约保证金扣除百分之十至百分之百的维护费用。”“若因乙方自身原因无法正常履行合同约定，则视为乙方单方面违约，甲方有权利解除合同，并扣除所缴纳的履约保证金。”“乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他各项费用。”“如因乙方保管不当或不合理使用，致使该小吃车及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或赔偿责任。”；原告李保担通过支付宝于2019年10月9日及2019年10月19日分别向署名为“西安乾坤”和“张某某”的账户分别转账5000元及22000元，缴纳了其租赁小吃车的履约保证金（15000元）及第一季度租金（12000元）共计27000元。后合同正常履行。2020年1月27日,受新冠肺炎疫情影响，根据相关政策文件的要求，大味门公司暂停了小吃车所在的“夜色长安风味街区”项目的营业。2020年5月10日，原告李保担通过支付宝向张某某的支付宝账户转账4000元，缴纳了小吃车5月份的租金。后李保担再未继续缴纳租金。2020年7月15日，大味门公司向李保担送达《合同解除通知函》，载明“首期你已缴付第一季度时间为2019年11月1日至2020年1月31日租金”；“秉着共克时艰的理念特给与愿意与我司继续合作并缴纳租金履行合同约定的合作伙伴3个月免租政策，时间为2020年2月1日至2020年4月30日，原合同时间往后推延三个月，若不能按约履行合同则不享有此三个月免租期”；“自此，你我方双合同解除，我方再宽限你三日，你方撤出便民餐车，如不处理，我方将内在物品视为废品处理，由此引起的一切损失由你方自行承担。”经查，张某某系被告大味门公司监事。另查，大味门公司于2020年3月13日向案涉小吃车所在的长乐坊街道办提交了2020年2月1日至2020年4月30日期间的场地租赁费及其相关费用的免除申请，并获得批准，该三个月期间的相关费用被予以免除。再查，2020年5月，案涉小吃车所在“夜色长安风味街区”项目恢复正常营业。以上事实，有《小吃车租赁合同》、《合同解除通知函》、大味门公司向西安市碑林区长乐坊街道办提交的《申请》及李保担支付宝转账记录等证据、当事人陈述及庭审笔录存卷为证。本院认为，合法的合同关系受法律保护。原、被告签订《小吃车租赁合同》，意思表示真实，内容未违反法律、法规等强制性规定，应属有效。双方均应按照合同约定主张权利、履行义务。对于原告李保担请求确认《小吃车租赁合同》于2020年7月15日解除的主张，因双方均对该事项无异议，故本院依法予以确认；《小吃车租赁合同》对原告方按时支付租金及其他各项费用的责任及违约事项进行了约定，原告李保担未按期缴纳小吃车租金存在违约情形，但考虑到“新冠肺炎”疫情系不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，其对原告经营小吃车客观上造成的影响，可减轻原告的违约责任，故对李保担要求大味门公司退还15000元履约保证金的主张，本院依据公平原则并结合本案案情，酌情按10000元予以确定。关于被告大味门公司主张原告李保担支付2020年3月25日起至2020年7月15日止欠付租金14666.67元之反诉请求，其虽主张对小吃车租户的免租政策仅面向继续缴纳租金履约的租户，且其免租方式为将租期免费顺延三个月的方式进行。但因小吃车所在的长乐坊街道办对大味门公司2020年2月1日至2020年4月30日期间的场地租赁费及其相关费用被予以免除，故此期间小吃车项目的停业并未对大味门公司造成额外损失，大味门公司亦不应将此期间的其他损失转嫁由租户来承担。故其对李保担承担2020年3月25日至2020年4月30日期间租金的主张本院不予支持。李保担主张其5月10日通过支付宝向张某某支付的4000元租金系5月份小吃车租金，大味门公司亦未否认，故本院依法予以确认。自2020年6月起，李保担再未向大味门公司交纳租金，原告虽主张合同于2020年5月25日发生变更，其与案外人周燕一同分租小吃车并分担租金，但由于其提供的聊天记录并不足以对该项事实予以佐证且被告亦不予认可，故本院对大味门公司要求李保担支付2020年6月1日起至2020年7月15日止的租金的主张予以确认，原告李保担应向被告大味门公司支付欠付租金6000元。关于大味门公司请求李保担承担2020年7月16日至2020年11月15日的租赁费损失一节，原告李保担否认其将物品置于小吃车内，且由于大味门公司在2020年7月15日致李保担的《合同解除函》中载明：“自此，你我方双合同解除，我方再宽限你三日，你方撤出便民餐车，如不处理，我方将内在物品视为废品处理，由此引起的一切损失由你方自行承担。”的内容，故小吃车占用而导致无法对外出租不能归责于原告李保担，本院对该项主张不予支持。关于大味门公司要求李保担支付小吃车磨损费1500元之主张，因《小吃车租赁合同》第三条第2、2款载明：“待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，交还所租赁的小吃车，甲方根据车辆损耗程度从履约保证金扣除百分之十至百分之百的维护费用。”，故本院对该项请求予以确认；第四条第2款载明：“如因乙方保管不当或不合理使用，致使该小吃车极其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或赔偿责任。”因大味门公司未对案涉小吃车发生损坏的原因及时间进行举证且该笔费用并未实际发生，故对其要求原告支付小吃车损坏维修费用2450元之诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十八条、第二百二十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、        原告（反诉被告）李保担与被告（反诉原告）西安大味门餐饮运营管理有限公司签订的《小吃车租赁合同》于2020年7月15日解除；二、        被告（反诉原告）西安大味门餐饮运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李保担退还履约保证金10000元；三、        原告（反诉被告）李保担于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）西安大味门餐饮运营管理有限公司欠付租金6000元；四、        原告（反诉被告）李保担于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）西安大味门餐饮运营管理有限公司小吃车磨损费1500元；五、        驳回原告（反诉被告）李保担其余之诉讼请求；六、        驳回被告（反诉原告）西安大味门餐饮运营管理有限公司其余之诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费175元，本院减半收取，由原告李保担负担30元，被告西安大味门餐饮运营管理有限公司负担57.5元；反诉案件受理费 383元，由原告李保担负担74元，由被告西安大味门餐饮运营管理有限公司负担309元（上述费用折抵后，原告李保担于本判决生效之日起十日内支付被告西安大味门餐饮运营管理有限公司案件受理费16.5元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                               审  判  员     王  湛                         二〇二〇年十二月三十日                         法 官 助 理    李晓乐书   记  员    陈梦麒   1