广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终21405号上诉人（原审被告）：广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社，住所地广州市海珠区新港东路琶洲跃龙大街**。法定代表人：徐志豪，该社社长。委托诉讼代理人：郑荣启，男，1973年5月1日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：陈宏展，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市联生电器科技有限公司，，住所地广州市南沙区东涌镇三沙路**（厂房）法定代表人：李国荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：成智军，广东维永律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾炜斌，广东维永律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：保利发展控股集团股份有限公司，住，住所地广州市海珠区阅江中路**保利国际广场**/div>法定代表人：宋广菊，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄碧洲，广东济方律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢博文，广东济方律师事务所实习人员。上诉人广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社（以下简称琶洲联社）因与被上诉人广州市联生电器科技有限公司（以下简称联生公司）、保利发展控股集团股份有限公司（以下简称保利公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初7791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人琶洲联社上诉请求：撤销一审判决，改判驳回联生公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、保利公司越权将琶洲联社名下房屋用于联生公司回迁，严重侵害了琶洲联社及全体社员的权益，联生公司主张取得案涉房屋使用权及所有权无任何事实与法律依据。首先，琶洲联社从未同意或确认对联生公司进行回迁安置，一直以来均主张应由保利公司进行货币补偿。在琶洲村改造项目中，涉及联生公司的拆迁与补偿事宜应由联生公司与保利公司协商确定货币补偿：琶洲联社与保利公司签署的《“琶洲村”项目合作合同》明确约定在琶洲联社范围内部队驻地及环球灯饰厂（即联生公司）的拆迁工作、费用均由保利公司负责解决；《琶洲村城中村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》经琶洲联社社员表决通过，明确环球电器厂（即联生公司）由保利公司、广州市昊丰投资有限公司负责谈判及拆迁公司，拆迁费用纳入城中村改造成本；《琶洲村改造项目复建成本》亦列明了包含对工厂（即联生公司）的补偿，并不涉及与琶洲联社相关的房屋回迁等事项。故保利公司无权以琶洲联社的房屋对联生公司进行回迁安置，联生公司无权进行回迁安置。其次，案涉房屋位于地块十一，根据广州市城市规划局于2009年9月17日作出的穗规（2009）1550号《关于报送琶洲村改造方案的复函》及广州市规划和自然资源局于2019年8月29日向一审法院作出的穗规划资源协查[2019]754号《协助司法查询复函》，该地块土地使用性质明确为琶洲村村民住宅用地、村经济发展用地，且前一复函更进一步明确为村民安置部分。联生公司非琶洲联社村属企业，保利公司无权以该地块房屋对其回迁安置，即使回迁安置，亦应当符合相关地块的土地使用性质，并应由保利公司以其有权处置的房屋进行回迁。此外，地块十一的回迁，地块十一的回迁安置房对村民进行分配时程序并予以公证，而联生公司亦未参与该次摇珠。二、联生公司在一审提交的《测绘结果》显示保利公司越权分配给联生公司回迁的位于11号楼的部分案涉房屋总面积合计为6816.2451平方米，与联生公司在本案所主张的4145.6平方米存在严重出入，一审法院对此未予核查，致使联生公司将违法取得约计2670平方米的回迁面积，势必进一步严重损害琶洲联社的合法权益。三、联生公司在琶洲村城中村改造前办理的原“琶洲村新马路xxxx”房屋国有土地使用权登记存在重大瑕疵，并非该房屋的合法权属人，无权依据该房屋的土地使用权登记对案涉房屋主张权利。四、在涉及琶洲改造项目的其他案件中，广东省高级人民法院曾经认定相关的补偿安置协议属于行政协议，且联生公司就案涉房屋持有的是国有土地产权证明，其征拆事宜与琶洲联社无关，应是由政府部门负责征收的，只是合并在琶洲项目中一起进行而已，故相关的纠纷应当属于行政诉讼的受案范围。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人联生公司二审辩称：关于琶洲联社所述的测绘面积问题，联生公司在一审期间已经提交了书面的说明，回迁面积粗略估算为4250平方米，但仍不是最终面积，最终应当以不动产登记记载的面积为准，琶洲联社在上诉状所述的实际回迁面积大大超过签约的面积不是事实。其他的意见同意一审判决的认定。被上诉人保利公司二审辩称：一、涉案的拆迁协议签署于2010年，应当适用当时合法有效的《城市房屋拆迁管理条例》，该条例第二十三条规定了货币补偿和产权调换两种方式，选择权在于被拆迁人。作为被拆迁人的联生公司与保利公司协调，选择大部分面积补偿、小部分面积回迁的方案，该方案符合当时的规定。参照现行有效的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条的规定，被征收人仍有选择权，联生公司选择在地块十一原址回迁是合理的。二、即使琶洲联社提交的琶洲村改造项目附件成本载明货币补偿，仅是琶洲联社在启动改造前的设想，具体的补偿方式应当以改造过程中与被拆迁人达成的协议为准。改造方案上报后政府部门只是批复了建设量，并无批复不能对联生公司回迁安置，而改造过程中，部分村民既有选产权调换，也有选择货币补偿，批复的建设量基本满足全体被拆迁人的需要，不存在损害村集体及村民利益的情形。三、琶洲联社于2010年1月4日向保利公司出具授权委托书明确全权委托保利公司与被拆迁人签订拆迁协议，并履行义务享有权利，该协议中被拆迁人是指村民及非村民，包括联生公司，琶洲联社并未限制保利公司只能对联生公司采取货币补偿，因此保利公司并无超出委托代理权限的行为。四、地块十一虽然名、地块十一虽然名称为村民住宅用地，只是因为村民占了大部分，但实际上地块是用于全村的安置，也是琶洲村唯一的安置地块，安置对象包括如联生公司在内的非村民及村民，其中非村民大约占20%，琶洲联社对此知悉，且陆续在为其他非村民办理产权证。一审期间，海珠区住建局出具的复函也确认包括国有土地房屋及非村民的房屋，办理的不动产权属证明书中也包含了部分直管房，该部分直管房并非琶洲村民房屋，也安置在地块十一。五、一审法院虽然判决办理房屋产权过户登记手续，但判项中的地址是自编地址，而办理产权登记应当以测绘地址为准，否则在执行阶段有可能存在障碍。因双方发生纠纷，联生公司于2019年3月11日诉至一审法院，请求判令：1.保利公司立即为联生公司办理琶洲村城中村改造回迁安置房自编11号楼1层1-12号商铺、2、3整层商铺、17层办公单元以及自编11号楼B塔3305单元的不动产登记证，办证所涉全部税费均由保利公司承担；2.琶洲联社协助办理变更手续；3.保利公司以每月30元/平方米标准向联生公司计付至实际交付不动产登记证之日止的逾期办证违约金（其中4439.3578平方米从2016年8月9日起计，58.2272平方米从2018年5月28日起计）；4.本案诉讼费由保利公司、琶洲联社承担。一审法院经审理查明：座落在广州市海珠区新港东路琶洲新马路xxxx房屋产权属于联生公司所有，建筑面积为16400.8平方米。2010年10月27日，联生公司（乙方）与保利公司（甲方）签订《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议书》，约定乙方同意将其坐落于广州市海珠区琶洲街琶洲村新马路xxxx、房地产权证号码为2009登记字8032830号的房屋交由甲方组织拆迁；该房屋为框架结构，使用性质为办公、厂房，建筑面积为16400.8平方米，该房屋已缴清土地出让金；目前处于被抵押状态；经实测乙方被拆迁房屋的实际建筑面积为17420.5平方米，其中包含该房屋的合法产权面积16400.8平方米，超建建筑面积1019.8平方米，附属物花池、水池等；乙方被拆迁房屋的总面积为17420.6平方米，其中乙方选择回迁安置的房屋面积为6500平方米，该回迁安置房屋的使用性质为商业、办公（商业面积约2000平方米，办公面积约4500平方米），回迁安置房屋按统一整体安置为原则，坐落位置紧邻新港东路北侧、位于改造项目回迁安置地块（即广州市海珠区琶洲村改造规划地块十一）；回迁安置房屋自该整栋房屋的建筑占地面积一半从首层自下往上布置，直到回迁面积用完为止，裙楼商业面积按裙楼一半面积划分，并同一栋楼地下室或就近配套提供60个车位供乙方使用（车位使用费以政府物价部门核定的标准计收），乙方拥有有偿的专属使用权，如上述配套车位能办理合法产权至乙方名下，乙方可按甲方公布的最低售价享有优先购买权，如乙方不行使优先购买权的，甲方向第三方出售上述车位时，应当以不妨碍乙方对车位的专属使用权为出售的附带条件，最终具体按政府规划批准文件为准；乙方回迁安置物业以毛坯房标准交付使用，公共部分按乙级写字楼标准装修到位（包括大堂、走道、卫生间、楼梯间、电梯间、天面），另乙方选择补偿的房屋面积为10920.6平方米，甲方按4079.45元/平方米给予货币补偿，合计44550000元；除上述回迁安置房屋及货币补偿外，甲方同意对包括但不限于乙方房屋的附属物建筑、企业经营损失、机器设备损失等进行补偿，并向乙方支付搬迁补助费、设备安装调试费等，以上各项补偿款合计25450000元；回迁房及款项已包含对乙方房屋的全部拆迁补偿及安置；乙方被拆迁房屋位于琶洲村“城中村”全面改造地块规划红线（规划地块十一）范围内，对乙方的拆迁补偿安置使用琶洲村“城中村”改造的各项政策规定，与其他被拆迁人享有相同待遇；乙方选择回迁安置的房屋面积为6500平方米，甲方按每月30元/平方米的标准给与乙方临时安置补助费，故甲方每月给予乙方的临时安置补助费为195000元；临时安置补助费自乙方腾空搬出并将房屋交付甲方之日起计至甲方交付回迁房屋之日止，以分期预付的方式支付，第一期预付一年临时安置补助费，自乙方腾空搬出并将房屋交付甲方之日起十个工作日内向乙方支付，之后按季度支付，在每季度第一个月的15日前支付；乙方应在签订之日起4个月内，按照本协议约定自行腾空房屋完成搬迁，并将房屋及附属物完整地交给甲方拆除，临时安置补偿费按乙方实际交房之日起开始计算；甲方交付的回迁安置房屋必须经有关部门验收合格，并取得房屋各类验收合格证书；根据本协议约定，甲方应向乙方支付的各类货币补偿款项合计为70000000元，本协议签订之日起十个工作日内，甲方向乙方支付第一期补偿款30000000元，乙方依约将房屋腾空搬迁并交付甲方之日起十个工作日内，甲方向乙方支付第二期补偿款40000000元，甲方付清上述补偿款之日起120个工作日内，乙方负责注销被拆迁房屋的抵押登记；甲方负责乙方房屋的拆迁以及回迁安置房屋的建设工作，并应于回迁安置地块交付之日（即以甲方与琶洲经济联合社就该安置地块签订交地确认书之日起）起48个月内将符合本协议规定的回迁房屋及配套车位交付给乙方使用；甲方负责在交付回迁安置房屋之日起420个工作日内（以双方签订交收房地产权证确认书的日期为准）在房地产登记机构为乙方按照商业及办公用途办妥回迁房屋的房地产权证，办证费用由甲方负责，如因工业使用性质转为商业使用性质所需补交土地出让金差价由乙方负责，但原被拆迁房屋使用性质为办公用途的面积已缴清土地出让金，乙方无须补缴差价；甲方负责协助乙方办妥本协议在房管部门的备案登记手续，并将其中一份经备案的本协议文本原件交付乙方，在本协议签订之日起6个月内，向乙方出具经市三旧改造办公室或区更新改造办公室确认的关于“对于乙方的拆迁补偿安置适用琶洲村‘城中村’改造的各项政策规定，与其他被拆迁人享有相同待遇”的书面证明文件；因甲方原因未按本协议约定的期限向乙方交付回迁房屋房地产权证的，从逾期之日起至交付产权证之日止，甲方应当按照临时安置补偿费标准（即每月30元/平方米）继续向乙方支付费用；本协议履行过程中，任何一方向对方发出的通知、文件等法律文书等应当发往以下地址，如任何一方的通讯联络方式发生变更，应当及时书面通知对方，未经书面通知，视为通讯联络方式不发生变更，甲方的通讯联络方式为：名称保利房地产（集团）股份有限公司、通信地址关注是阅江中路688号31层保利房地产（集团）有限公司、联系人冯建成、电话138××******，乙方的通信联络方式为：名称广州市联生电器科技有限公司、通信地址广州市海珠区怡乐路70号大院37号楼2207、联系人李国荣、电话139××******；等。2011年6月30日，保利公司向广州市国土资源和房屋管理局发出《关于如何办理琶洲村‘城中村’全面改造项目国有土地房屋权属变更登记的请示》，主要内容为保利公司经过公开出让的方式取得了海珠区琶洲村城中村改造项目。通过调查，地块内共有16，地块内共有16件国有土地房屋属于拆迁补偿安置范围，其中8件为直管公房。保利公司已和全部私有房屋所有权人签订了《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》，涉及国有土地房屋建筑面积17409.2392平方米，上述私有房屋所有权人已依约将房屋交付保利公司，保利公司已将上述房屋全部拆除，所有拆迁补偿款均已全部补偿到户。根据2011年5月26日贵局召开的会议精神，国有土地房屋的拆迁补偿需要按照房屋买卖的程序来办理，关于这8件私有房屋权属变更登记的具体办理程序请贵局给予明确的指示。2011年8月23日，广州市国土资源和房屋管理局出具穗国房业务[2011]191号《关于琶洲村城中村改造项目国有土地上房屋权属登记问题的复函》，主要内容为经研究，现提出意见如下：一、补办原房屋转移登记问题。为完善已被拆除的原房屋的房地产登记手续，请你司会同琶洲村地块国有土地上房屋产权人，按照《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条规定，持申请书、身份证明、房地产权证书、证明房地产权属发生转移的文件、房地产测绘附图、完税（或免税）证明等材料，向我局海珠区分局申请补办原房屋转移登记手续。鉴于原房屋已被拆除，我局将参照《广州市城镇房地产登记办法》第二十三条规定，向你司出具土地或房地产权属证明书。二、办理新建房屋转移登记问题。用于补偿安置的新建房屋，应于你司办理初始登记后，按照《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条规定，持申请书、身份证明、房地产权证书、证明房地产权属发生转移的文件、房地产测绘附图、完税（或免税）证明等材料，为琶洲村地块原国有土地上房屋产权人办理转移登记。2012年12月21日，联生公司（乙方）与保利公司（甲方）签订《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置补充协议》，约定：一、甲、乙双方共同确认在不影响双方执行已签订《补偿安置协议》内容的基础上，为满足市房管局关于拆迁国有土地房屋相关产权手续的复函，并应甲方要求，双方同意就乙方被拆迁房屋另行签订《房地产买卖合同》（该合同的内容需事先征得乙方同意，不得损害乙方利益，否则乙方有权拒签）。该买卖合同的效力仅限于办理和完善乙方上述拆迁房屋产权变更法律手续，与甲乙双方签订的《补偿安置协议》无关，乙方上述房屋的拆迁补偿安置权益的具体内容和执行仍以甲乙双方于2010年10月27日签订的《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议书》为准。二、乙方签订本补充协议后，须配合甲方，按照市房管局的程序和要求签署相关文件及提供房地产权证等，办理拆迁房屋的产权注销及变更登记的相关手续。因该手续所产生任何税费（包括但不限于：营业税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、契税、印花税、登记费、手续费、应缴司法行政费等）均由甲方自行承担，与乙方无关。甲乙双方签订的《补偿安置协议》另有约定的除外。合同约定的价格只是为了办理产权变更手续之用，不需要甲方实际支付给乙方。三、如因双方另行签订《房地产买卖合同》导致乙方无法按《补偿安置协议》规定享有“对于乙方的拆迁补偿安置适用琶洲村‘城中村’改造的各项政策规定，与其他被拆迁人享有相同待遇”，由此增加的拆迁补偿所对应的一切税费负担（包括但不限于：营业税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、契税、印花税、登记费、手续费、应缴司法行政费等）均由甲方承担，与乙方无关。2014年6月8日，联生公司（乙方）与保利公司（甲方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方同意回迁安置房位置从原协议约定的红线12号楼（原为商业办公楼功能，现改为公寓功能）位置调整至11号楼（现为商业办公楼功能）位置，回迁房屋总面积6500平方米，按整体自下而上的安置原则，11号楼整层加11号楼和12号楼之间的整层裙楼的一半自商业地面第一层楼层不间断、每层不隔断一直往上扣减乙方回迁房屋总面积直至扣减完毕为止作为甲方安排乙方回迁房的顺序，其余事项仍按原协议约定执行；等。2014年12月8日，联生公司与保利公司签订《收楼确认书》，内容为本人/本单位（被拆迁人）是琶洲村城中村改造回迁安置房自编11号楼1层1-12号商铺，2、3层整层商铺，17层整层办公，建筑面积4145.6平方米（以下简称“该单元”）的业主，本人确认该单元已符合收楼条件，现对收楼及相关手续确认如下：1.确认已收齐该单元的钥匙44条。2.确认自2014年12月8日起已接收该单元，但保利房地产（集团）股份有限公司仍需承担编号为20104910《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》中规定的保修义务。联生公司（乙方）与保利公司（甲方）签订编号为20141230-1《回迁安置补偿补充协议》，约定：在原协议项下乙方的回迁安置房面积6500平方米，经友好协商甲、乙双方确认乙方的回迁安置的房屋面积回迁至琶洲村城中村改造项目回迁安置区内（地块十一）第1（地块十一楼的1层1-12号商铺，2、3整层商铺、17层整层办公，合计建筑面积约4145.6平方米（最终以房产权证登记面积为准）；乙方自愿将其中合计1935.66平方米回迁安置房屋面积转让给甲方，甲方同意受让，甲、乙双方协商确定转让单价为21000元/平方米，合计总价款40648860元；剩余回迁安置房屋面积乙方将按照甲方公示《琶洲村回迁安置房摇珠分房方案》申报选择房屋户型回迁；转让价款支付方式本协议签订之日起10内甲方向乙方支付第一期款项12194658元，本协议签订之日起20日内甲方向乙方支付第二期款项12194658元，本协议签订之日起30日内甲方向乙方支付剩余款项16259544元；本协议生效后，乙方不得再向甲方主张交付回迁安置房，不再参加回迁安置房户型申报、摇珠分房等程序，亦不享有甲方公布的《琶洲村城中村改造回迁安置房收楼奖励方案》之全部奖项，乙方确认所转让的回迁安置房所有权归属甲方，甲方可自行处分，如在回迁安置房办理产权证等过程中需要乙方配合的，经甲方提出，乙方应积极配合签署相关法律文件及提供必要的协助；等。2015年5月27日，保利公司向联生公司出具《关于承担涉及拆迁补偿款税费的情况说明》，主要内容为为了进一步保障贵司权益，根据贵我双方签订的《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议书》及其补充协议，约定贵司需配合我司办理拆迁房屋的产权注销及变更登记的相关手续，且本公司承诺，由此导致《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议书》内所载拆迁安置及补偿款所对应的税费，均由我司承担。2015年7月22日，联生公司办理了被拆迁房屋产权的核准注销登记手续。2015年9月17日，广州市国土资源和规划委员会向保利公司、琶洲联社作出穗国房业务[2015]265号《广州市国土资源和规划委员会关于琶洲村城中村改造后国有土地范围（地块十一）复建（地块十一登记问题的复函》，内容为《关于海珠区琶洲村“城中村”全面改造项目复建安置房产权登记工作的请示》收悉。经研究，函复如下：根据建设部《房屋登记办法》第三十条和第三十三条相关规定，在符合房屋所有权初始登记和转移登记条件下，海珠区琶洲街琶洲经济联合社可备齐资料（详见附件1、2），向广州市房地产交易登记中心申请办理琶洲村城中村改造后国有土地范围（地块十一）复建（地块十一登记，向海珠区房地产交易登记所申请办理复建安置房转移过户至拆迁安置户名下的转移登记。附件：1.琶洲村城中村改造后国有土地范围（地块十一）复建（地块十一登记材料；2.琶洲村城中村改造后国有土地范围（地块十一）复建（地块十一登记材料。2015年12月21日，保利公司向联生公司出具《物业权属证明》，内容为根据保琶拆协第20104910号《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议书》,贵司属于琶洲改造项目被拆迁人,为唯一被拆迁房屋业主，2014年12月琶洲村全体被拆迁人通过摇珠分房得到回迁安置，经查贵司已办理收楼手续，分配所得回迁安置房具体为：11号楼1楼商铺01号面积97.0365㎡、02号42.3842㎡、03号35.8537㎡、04号47.1970㎡、05号38.7619㎡、06号29.0422㎡、07号99.7241㎡、08号108.6694㎡、18号99.0053㎡、19号76.9356㎡、20号31.2331㎡、21号66.8395㎡、22号62.3696㎡，2楼商铺整层1045.8㎡（以大确权后分割数据为准），3楼商铺整层1161.2㎡（以大确权后分割数据为准），商铺小计3042.0521㎡，17楼写字楼01号103.9㎡、02号83.7平方米、03号83.7平方米、04号108.8㎡、05号112.7㎡、06号106.5平方米、07号83.1㎡、08号83.7㎡、09号103.7㎡、10号52.4㎡、11号52.4㎡，写字楼小计974.6㎡；3号楼公寓1602号83.9㎡、1702号83.9㎡，公寓小计167.8㎡；物业面积总计4184.4521㎡。根据保琶拆协第20104910号《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议书》第六条第三项约定，目前贵司所属上述回迁安置物业正办理产权证。（注：国土房管部门办证实测数据与内部实测数据存在测量误差，或导致以上物业数据与办证数据存在少许误差，最终结算面积以国土房管部门实测数据为准）。2016年9月20日，联生公司与保利公司签订《收楼确认书》，内容为本人/本单位（被拆迁人）是琶洲村城中村改造回迁安置房自编1号楼B塔3305单元，建筑面积58.22平方米（以下简称“该单元”）的业主，本人确认该单元已符合收楼条件，现对收楼及相关手续确认如下：1.确认已收齐该单元的钥匙15条。2.确认自2016年9月20日起已接收该单元，但保利房地产（集团）股份有限公司仍需承担编号为20104910《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》中规定的保修义务。据广州市国土资源和规划委员会出具的《广州市不动产权属证明书》显示：登记日期2016年1月27日，不动产权利人为琶洲联社，房屋所有权来源自建，占有份额全部，权利性质国有，坐落海××区××、××、××（除××房、××房、××房、××房外），建筑面积66424.89平方米，房屋结构及层数钢筋混凝土结构39层，共有情况单独所有。附记：未办土地有偿使用手续；规划用途：1号地下3层为汽车库（人防工程，其中B301、B302、B3206、B3213为子母车位），地下2层为汽车，地下**为汽车库下1层为汽车，地下**为汽车库（其中**子母车位），1号首层至3层为商业（其中2层、3层为餐厅），3号第5至11层、13层至21层、23至33层为办公，5号第5至12层、14至24层、26至39层为办公；另有1号地下3层车库另共有面积4985.1237平方米，地下2层车库另共有面，地下**车库另共有面积4766213(人防水池)172.1088平方米，B2187房（人防水池）289.9983平方米，地下1层车库另共有面，地下**车库另共有面积42315号第4层01房（架空层）1908.2071平方米,3号12层01房（避难层）935.2554平方米，3号22层01房（避难层）935.2554平方米，5号13层01房（避难层）801.2626平方米，5号25层01房（避难层）804.3008平方米（共19829.7059平方米），属于建筑区划内的全体业主共有；土地用途：城镇住宅用地、商务金融用地；琶洲村村民住宅和村经济发展用地；直管房：琶洲蟠龙新街5号506房、507房、510房、512房。联生公司要求保利公司办理讼争房屋的权属证书无果，遂提起本案诉讼。一审法院于2019年7月11日向广州市规划和自然资源局发出《调查函》查询：1.广州市海珠区新港东路琶洲新马路xxxx房屋是否包含在琶洲村“城中村”改造项目内、其所属地块及对应的建设用地规划许可证情况；2.广州市海珠区新港东路琶洲新马路xxxx房屋是否办理征用拆迁备案登记手续或买卖备案登记手续；3.若如上述房产包含在琶洲村“城中村”改造项目内，对于涉及琶洲村“城中村”改造项目内的国有土地产权房屋，在征用拆迁中如何界定广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社、保利发展控股集团股份有限公司[原名称保利房地产（集团）股份有限公司]在改造项目的主体地位、性质；4.现已登记在广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社名下的海珠区琶洲占决新街3、5、7、9、11、13号（除地下2层B2337号其中的12.2875平方米外），暄悦西街8号；海珠区琶洲占决新街6、8号（除地下2层B2189、B2198、地下层1层B1253、地下层**B1253海珠区琶洲蟠龙新街9、11、13、17、19、21号（除地下2层B2039、B2040号车位、地下层1层B1038、地下层**B1038；海珠区琶洲宸悦路4、6号；海珠区琶洲跃龙新街3、5、7号，宸悦路2号；海珠区琶洲跃龙新街11、13号（除地下2层B207、B2224车位外）；海珠区琶洲跃龙新街15、17、19、21号；海××区××、××、××（除××房、××房、××房、××房外）；海珠区琶洲跃龙新街2、6号；海珠区琶洲蟠龙新街23号；海珠区琶洲蟠龙新街2、6、8、10号（除10号811、812、816房外）房屋是否包含联生公司的回迁安置房自编11号楼1层1-12号商铺、2、3整层商铺、17层办公单元、自编11号楼B塔3305单元及对应的产权房屋坐落；5.联生公司的回迁安置房自编11号楼1层1-12号商铺、2、3整层商铺、17层办公单元、自编11号楼B塔3305单元目前是否具备办理产权登记手续的条件。该局于2019年8月29日作出穗规划资源协查[2019]754号《协助司法查询复函》，函复为：一、关于来文事项1，海珠区新港东路琶洲新马路xxxx地块相关的建设用地规划许可证为穗规地证[2010]11号（详见附件1）。二、关于来文事项2，琶洲新马路xxxx房屋权利人已与保利房地产（集团）股份有限公司签订补偿协议，房屋已拆除。保利房地产（集团）股份有限公司已办理了该用地的《国有土地使用证》（2013国用06120010号，详见附件2）。三、关于来文事项3，我局不掌握“琶洲城中村”改造征地拆迁相关资料，建议向住建部门查询。四、关于来文事项4，回迁安置房自编11号楼1层1-12号商铺、2层和3层商铺、17层办公单元、自编11号楼B塔3305单元及对应的产权房屋，已包含在海××区××、××、××（除××房、××房、××房、××房外）的登记范围内（详见附件3）。五、关于来文事项5，需根据《广州市国土资源和规划委员会关于琶洲村城中村改造后国有土地范围（地块十一）复建安置房（地块十一题的复函》（穗国房业务[2015]265号，详见附件4）的要求办理回迁安置产权登记；附件：1.穗规地证[2010]11号，2.广州市不动产登记查册表，3.广州市房地产查丈原图（层图），4.穗国房业务[2015]265号。等。据附件1广州市城市规划局于2010年1月7日核发的穗规地证（2010）11号《建设用地规划许可证》显示：用地单位保利房地产（集团）股份有限公司，用地项目海珠区琶洲村“城中村”全面改造项目，用地位置海珠区新港东路琶洲村，用地性质二类居住用地、商业金融业用地、村镇居住用地、村镇企业用地、公共绿地、广场用地，用地面积柒拾伍万柒仟陆佰叁拾玖平方米（其中净用地面积493323平方米、道路面积136360平方米、绿化面积127956平方米）。附加说明：……地块十和地块十一为琶洲村村民住宅用地和村经济发展用地，用地面积166846平方米，为代建地块，……。一审法院2019年10月24日向广州市海珠区住房和建设水务局发出《调查函》查询：对于涉及琶洲村“城中村”改造项目内的国有土地产权房屋，在征用拆迁中如何界定广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社、保利发展控股集团股份有限公司[原名称保利房地产（集团）股份有限公司]在改造项目的主体地位、性质。该局于2019年11月13日作出海建局复函[2019]622号《海珠区住房和建设局关于广州市海珠区人民法院调查函的复函》，函复为根据《关于加快推进“三旧”改造工作意见》（穗府[2009]56号）附件二《关于广州市推进“城中村”（旧村）整治改造的实施意见》第三条第（六）款规定：全面改造原则上以所在村的集体经济组织为主体。琶洲村“城中村”改造主体是琶洲经济联合社。2009年9月，原广州市国土资源和房屋管理局整体挂牌出让琶洲村改造项目。2009年10月，保利公司摘牌琶洲村改造项目，并与原广州市国土资源和房屋管理局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。2010年1月，琶洲经济联合社与保利公司签订《授权委托书》（详见附件1），全权委托保利公司与被拆迁人依据《琶洲村城中村改造村房屋拆迁补偿安置方案》（详见附件2）签订拆迁补偿安置协议。《琶洲村城中村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》第二条规定：合法产权证明是指政府的国有土地房产证及镇宅基地证和集体土地房产证；第十条规定：外地非村民在本村内建有房屋或购买房屋（必须是有房产证或宅证的使用人或权属人），可选择货币补偿，村集体按国家有关一次性弃产给予货币补偿，亦可选择复建安置。从《琶洲村城中村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》可见，琶洲村改造房屋拆迁补偿对象包含国有土地房产证房屋及外地非村民的房屋。附件：1.授权委托书；2.琶洲村城中村改造村民房屋拆迁补偿安置方案。另查：联生公司原名称为广州市海珠区环球电器灯饰厂，因企业改制于2008年7月16日经工商行政部门核准变更为现名称。据联生公司所有的位于广州市海珠区新港东路琶洲新马路xxxx房屋的产权内档资料显示：该房原登记广州市海珠区环球电器灯饰厂名下，2009年12月3日因转制出售给联生公司并于2009年12月17日核准变更登记为联生公司名下。保利公司原名称为保利房地产（集团）股份有限公司，于2018年10月10日经工商行政部门核准变更为现名称。2008年5月26日，琶洲联社（甲方）与保利公司、案外人广州昊丰投资有限公司（昊丰公司）签订《“琶洲村”项目合作合同》，约定：一、项目概况。东至黄洲大桥、西至规划中的琶洲公园东侧，南至新港东路北侧，北至珠江南岸沿线（简称项目地块），整个项目地块约716亩，目前均为集体土地，包含用于兴建回迁用房和甲方发展用房的安置用地（以下简称安置地块），其余为用于房地产开发的地块（以下简称“开发地块”），具体数据均以政府最终批复为准。由于本项目用地现状建筑密度大、拆迁补偿难、项目投资高，原规划的实施已存在巨大困难，鉴于乙方拥有丰富开发经验及雄厚开发实力，甲方委托乙方负责本项目规划调整方案的编制，规划调整方案应将项目用地划分为两个部分，一部分用于拆迁安置及甲方自留集体经济发展用房的建设，另一部分由甲方提请市政府公开出让用于筹措“安置地块”的建设资金。规划调整方案编制完成后，由甲乙双方共同努力完成方案的报批工作。在甲方范围内部队驻地及环球灯饰厂的拆迁工作、费用等均由乙方进行解决。二、合作方式。由甲乙双方合作成立项目公司负责本项目地块范围内的现状地上建筑物拆迁安置及甲方集体经济发展用房建设，同时甲方提请市政府收购“开发地块”并公开出让“开发地块”，项目公司争取取得“开发地块”的土地使用权并自主进行开发，开发项目由乙方自筹资金，开发项目的所有收益归乙方所有。在“开发地块”完成出让后，甲、乙双方共同要求政府将其土地出让金中返还的拆迁安置补偿款全额返还项目公司，由乙方承包拆迁安置补偿款。盈亏由乙方负责，甲、乙双方对款项共同监管，并由项目公司在本项目“安置地块”内建设回迁安置用房及甲方经济发展用房。……四、关于合作项目公司。……2.本项目规划调整方案报政府主管部门批准后，由甲乙双方以“项目前期筹备小组”为框架合作成立项目公司，负责本项目地块范围内的现状地上建筑物的拆迁安置及甲方集体经济发展用房建设，合作项目公司的运作管理细则由双方另行约定。甲方应按以下标准向市政府申请“开发地块”土地出让金总返还的拆迁安置补偿款，并积极争取将拆迁安置补偿款全额直接退还至合作项目公司，由乙方承包完成项目的补偿返还款以支付建设和其他所有拆迁安置费、管理费等开支。返还拆迁安置补偿款总额应包括但不限于以下内容:（1）本项目各项补偿、回迁安置用房和甲方集体经济发展用房建设费用。（2）在甲方范围内部队驻地及环球灯饰厂拆迁费用。（3）……。等。2008年9月4日，琶洲联社经社员表决通过了《琶洲村城中村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》，内容为：一、本方案是适用于村址改造范围内的房屋拆迁安置（环球电器有限公司及部队驻地房屋除外）。环球电器有限公司及部队驻地房屋由保利房地产（集团）股份有限公司、广州市昊丰投资有限公司负责谈判及拆迁工作，拆迁费用纳入城中村改造成本。二、城中村改造拆迁安置原则上按有证面积“拆一补一”为准则。“拆一补一”是指对被拆迁房屋有合法产权证明部分的建筑面积以一比一计算，一平方米建筑面积补回（已按一级一类装修好的楼房）一平方米建筑面积。合法产权证明是指政府的国有土地房产证及镇宅基地使用证和集体土地房产证。……十、外地非本村村民在本村内建有房屋或购买房屋的（必须是有房产证或宅证的使用人或权属人），可选择货币补偿，村集体按国家有关一次性弃产给予货币补偿，亦可选择复建安置。选择复建安置的，必须服从村集体的统一安排，不纳入购买超出有证部分安置房面积；安置面积按建筑面积拆一补一计算，上楼居住期间不享受琶洲村民所享有的一切福利待遇。等。该方案与广州市海珠区住房和建设局于2019年11月13日作出海建局复函[2019]622号《海珠区住房和建设局关于广州市海珠区人民法院调查函的复函》所附的附件2内容一致。2010年1月4日，琶洲联社向保利公司出具《委托书》，内容为依据委托人广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社与受托人保利房地产（集团）股份有限公司签订的《“琶洲村”项目合作合同》，委托人现全权委托受托人在广州市海珠区琶洲村城中村改造项目中，代为与被拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议及具体实施拆迁补偿安置工作事宜，具体委托权限包括：1.在琶洲村城中村改造项目中，委托人全权委托受托人以受托人的名义与被拆迁人依据《琶洲村城中村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》签订拆迁补偿安置协议。2.受托人代替委托人履行与被拆迁人签订的拆迁安置协议中的义务，享有拆迁补偿安置协议约定的权利；并具体实施各项拆迁补偿安置工作。委托期限为自本授权委托书出具之日起至委托事项全面完成之日止。该《委托书》与广州市海珠区住房和建设局于2019年11月13日作出海建局复函[2019]622号《海珠区住房和建设局关于广州市海珠区人民法院调查函的复函》所附的附件1内容一致。2010年4月10日，琶洲联社向保利公司出具《授权委托书》，内容为根据广州市城市规划局核发的穗规地证[2010]11号《建设用地规划许可证》，海珠区琶洲村“城中村”全面改造项目用地分为十三宗地块：其中地块一、地块三、地块四、地块、地块三、地块四、地块五为出让地块股份有限公司取得使用权；地块十、地块十一为琶；地块十、地块十一为琶洲村村民住宅用地和村经济发展用地为中小学用地；地块十三为中小学用地广场用地，为；地块二为广场用地六、地块七、地块；地块六、地块七、地块八、地块九以及地块十二为公共绿地该项目应统一编制修建性详细规划、统一实施开发建设。故此，广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社委托保利房地产（集团）股份有限公司代为建设地块十及地块十一琶洲村村民住宅用地和村经济发展用地，具体委托事项包括代为实施海珠区琶洲村“城中村”全面改造项目地块十、地块十一的工程招标、、地块十一的工程招标。委托期限为自本授权委托书出具之日起至委托事项全面完成之日止。据琶洲联社提供的（2015）粤广广州第020346号《公证书》显示：保利公司向广东省广州市广州公证处申请对保利公司于2014年11月19日在广州市海珠区新港东路1000号保利世贸博览馆负一楼举办的琶洲村城中村改造回迁安置房（地块十一）摇珠分房结（地块十一监督公证。广东省广州市广州公证处于2015年2月3日出具公证书，证明摇珠分房活动符合《摇珠分房现场工作方案》的规定，摇珠人均按该方案的规定进行摇珠抽签确定回迁分房房号。公证员在摇珠现场监督公证，现场所取得的《琶洲村城中村改造回迁安置房摇珠分房房号确认表》（内容详见附件）所反映的摇珠分房结果真实、有效。并证明与本公证书相黏连的《琶洲村城中村改造回迁安置房摇珠分房房号确认表》复印件与原件相符。原件由本处存档。据附件《琶洲村城中村改造回迁安置房摇珠分房房号确认表》复印件显示没有包含联生公司的拆迁安置回迁房。保利公司、琶洲联社分别于2016年1月7日、1月8日、1月9日、1月10日、1月11日、1月12日、1月13日、2月2日、2月8日在《广州日报》，2016年1月7日、1月13日在《南方日报》刊登《关于琶洲村复建安置房办理产权证的通知》，通知琶洲村“城中村”改造项目被拆迁人在2016年1月11日至2016年1月31日期间按照身份类别对应的时间段到广州市海珠区新港东路琶洲村地块十三复建小学（原琶洲村牌坊东北侧）集中签署《广州市不动产登记申请表》《补充协议》等有关材料。未能按时前来签署并提交相关文件的，则延期办理产权证的责任由该被拆迁人自行承担；等。保利公司、琶洲联社于2016年1月31日、2月6日在《南方日报》刊登《关于限期提交办理琶洲村复建安置房产权证资料的通知》，通知至今尚未申请办理安置房产权证的琶洲村“城中村”改造项目被拆迁人，以及已申请办理安置房产权证但提交办证资料不全需要补充资料的被拆迁人，限于2016年3月20日前带齐相关资料到广州市海珠区新港东路琶洲村地块十三复建小学（原琶洲村牌坊东北侧）签署，未能按时前来签署办理安置房产权证相关资料，以及未能按时提交全部办证资料的，则延期办理产权证的责任由该被拆迁人自行承担。等。保利公司、琶洲联社还在琶洲村复建安置区公告栏、琶洲街琶洲经济联合社社（财）务公开栏张贴了《关于琶洲村复建安置房办理产权证的通知》。根据广州市人民政府于2009年12月31日制定的穗府[2009]56号《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》附件2《关于广州市推进“城中村”（旧村）整治改造的实施意见》第三条第六款规定：全面改造原则上以所在村的集体经济组织为主体，根据经村民意并报市“三旧”改造办公室批准的全面改造项目专项规划、拆迁补偿安置方案和实施计划具体组织实施。全面改造项目立足于市场运作，除村集体经济组织自行改造外，应当通过土地公开出让招商融资进行改造。鼓励村集体经济组织自主实施改造。本案审理期间，联生公司申请撤回要求保利公司支付逾期办证违约金的诉讼请求。诉讼中，联生公司与保利公司均确认涉案被拆迁房屋实际已经交付给保利公司。联生公司表示地块十一土地性质确实是琶洲村民用地，但实际回迁安置房包括了直管公房也含原来国有土地的房屋回迁安置，按照191号文保利公司应该将原来国有土地的房屋回迁安置面积初始登记至其名下，正因为保利公司没有按191号文执行才导致至今无法办证的局面。安置补偿协议已约定保利公司以通知的方式通知办证。联生公司已于2015年12月向保利公司提交了办证申请书及身份资料，保利公司没有出具收据。保利公司出具的《权属证明》也注明了正在办理产权证，就是说保利公司收到联生公司的材料，已经在办理产权证。联生公司于2017年2月21日通过特快专递的方式向保利公司发出《律师函》催促保利公司办理产权证并承担违约责任。保利公司出具的《物业权属证明》是为了办理工商执照和证明实际办理产权证的主体。保利公司表示改造范围内都是有非村民购置房在内，所以都笼统称为村民用地或村经济用地，除村民以外的非村民拆迁也需要安置。琶洲村也是超过20%是非村民的房屋，除联生公司外还有其他国有土地的房屋，全部都是回迁到地块十一，不仅限制在村民。村经济发展用地是规划部门对土地用途的认定，对房屋权属无关联性，是泛指整个改造范围内的琶洲村。琶洲联社虽然没有改造联生公司的权限，但联生公司按照相关文件明确规定允许城中村内的国有土地一并列入改造范围，且市政府区政府对琶洲联社作为改造主体申请对整个琶洲村里面的土地房屋进行改造已经作出同意批复，所以琶洲联社作为改造主体，改造范围是包含联生公司的土地使用权及房屋，联生公司就是琶洲联社实施改造的被拆迁人。回迁安置房的收楼及办证实际通过公告和登报的方式通知。保利公司始终没有收到联生公司的办证申请及材料，在2015年12月前回迁安置房尚未办理大确权，不可能在没有办理大确权的情况下收取联生公司的办证申请材料，登报及公告也载明是在2016年1月才向全体被拆迁人收取材料，其他被拆迁人交了资料都是有收据的。保利公司除了公告外还通过电话通知联生公司办理产权证手续，但没有证据证明。没有收到联生公司的《律师函》，联生公司也没有催促办证。向联生公司出具的《物业权属证明》时，正在办理大确权，应联生公司要求办理工商执照出具的，备注也是应联生公司要求注明。因为办证政策调整，变更后约定的回迁补偿房屋已经确权登记到琶洲联社名下，再以拆迁补偿安置协议约定的工作日期来执行相关权属登记已经无异议，整个条款无法履行。联生公司回迁的商铺和公寓属办公性质，不用通过摇珠方式确定，琶洲联社是知悉的，也没有异议。琶洲联社表示联生公司与保利公司达成的拆迁补偿安置协议，琶洲联社不清楚，保利公司无权将地块十一物业补偿给联生公司。不清楚联生公司与保利公司之间的涉案物业交付情况，也没有收到针对涉案物业所提交的任何资料，直至案发才了解情况。与保利公司签订项目合作合同就是做了摸查，并制定了联生公司的补偿预算是1.5亿元，联生公司的拆迁补偿不涉及琶洲联社的地块十一的相关物业，且琶洲联社并非联生公司在本案主张的琶洲村城中村改造拆迁补偿的主体，因此涉及相关拆迁补偿安置事宜应由联生公司与保利公司协商解决，与琶洲联社无关。琶洲村城中村改造方案复建指标没有包含联生公司的产权面积，从地块十一的规划条件已经明确土地使用性质。在琶洲联社与保利公司约定的项目合作合同内已经约定外村人统筹安排，也约定联生公司是现金补偿方式，与政策不违背也符合要求。琶洲联社没有收到联生公司的办证资料或通过保利公司转交的办证资料。对于联生公司涉案安置的房屋没有经琶洲联社确认，不清楚联生公司的安置情况。现回迁房屋已具备办理不动产权证的条件。都是通过公告方式通知被拆迁人办证，没有其他方式。琶洲联社未能在一审法院限定的期限内提供针对联生公司的涉案被拆迁房屋权属问题的证据。一审法院认为：本案为拆迁安置补偿合同纠纷。保利公司主张本案属于行政诉讼受案范围，不属于民事诉讼的受案范围，应驳回起诉。根据广州市规划和自然资源局作出的穗规划资源协查[2019]754号《协助司法查询复函》及附件穗规地证[2010]11号《建设用地规划许可证》显示，联生公司所有的广州市海珠区新港东路琶洲新马路xxxx房屋包含在海珠区琶洲村“城中村”全面改造项目范围。联生公司既非琶洲村村民，也非琶洲村、社所属的集体经济企业。按保利公司、琶洲联社之间签订的《“琶洲村”项目合作合同》约定及琶洲联社作出《琶洲村城中村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》内容明确联生公司不适用村址改造范围内的房屋拆迁安置，联生公司作为特定的被拆迁人进行拆迁补偿安置。琶洲村“城中村”改造项目是琶洲联社自主组织实施的改造，根据海珠区住房和建设局作出的海建局复函[2019]622号《海珠区住房和建设局关于广州市海珠区人民法院调查函的复函》显示琶洲联社是琶洲村“城中村”改造主体，没有进一步明确涉及国有土地产权房屋的拆迁补偿安置是否由国家行政机关或其授权机关委托保利公司、琶洲联社进行。同时在拆迁补偿安置过程中，联生公司与保利公司于2012年12月21日签订《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置补充协议》约定为满足市房管局关于拆迁国有土地房屋相关产权手续的复函而另行签订《房地产买卖合同》，用于办理和完善对案涉房屋产权变更法律手续，亦表明保利公司、琶洲联社对联生公司的被拆迁房屋进行拆迁补偿安置并非受国家行政机关或其授权机关委托进行。现保利公司已按拆迁补偿安置协议约定安排了联生公司回迁，回迁房屋已经确定，只是在办理回迁房产权登记过程中产生争议，因此本案的拆迁补偿安置关系应属于在琶洲村“城中村”全面改造项目的拆迁补偿安置过程中形成的平等主体之间民事法律关系，应属于民事诉讼的调整范围，故保利公司的该主张没有法律和事实的依据，一审法院不予支持。联生公司与保利公司签订的《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议书》《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置补充协议》《补充协议》及《回迁安置补偿补充协议》没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，双方意思表示真实，应为有效合同。双方均应按上述协议的约定全面履行自己的义务。联生公司已将被拆迁房屋交付给保利公司拆除，同时办理了涉案房屋产权的注销登记手续，有广州市规划和自然资源局作出的穗规划资源协查[2019]754号《协助司法查询函》及被拆迁房屋的产权登记内档资料为证证实，保利公司予以确认，琶洲联社虽然不予确认，但未能提供相反的证据证明，故一审法院予以认定。保利公司已按拆迁补偿安置协议约定将位于琶洲村城中村改造回迁安置房自编11号楼1层1-12号商铺，2、3层整层商铺，17层整层办公单元，B塔3305单元房屋安置给联生公司回迁，有联生公司与保利公司签订的《收楼确认书》为证证实，保利公司予以确认，故一审法院予以认定。琶洲联社提出保利公司无权将地块十一物业补偿给联生公司。联生公司的拆迁补偿不涉及琶洲联社的地块十一的相关物业，涉及相关拆迁补偿安置事宜应由联生公司与保利公司协商解决，与琶洲联社无关。联生公司与保利公司均予以否认。保利公司根据琶洲联社的委托与联生公司签订《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议书》及补充协议，在琶洲联社的授权委托范围内所产生的的权利义务应由琶洲联社承担。在没有证据证明联生公司与保利公司串通恶意损害琶洲联社的情况下，保利公司对联生公司的补偿安置行为应对琶洲联社产生法律效力，故琶洲联社的上述抗辩依据不足，一审法院不予采纳。对于保利公司在履行委托事项过程中造成对琶洲联社的损害可另寻途径解决。根据广州市规划和自然资源局作出的穗规划资源协查[2019]754号《协助司法查询函》显示，联生公司的被拆迁房屋包含在海珠区琶洲村“城中村”全面改造项目内，同时回迁联生公司的回迁安置补偿房屋已包含在琶洲联社位于海××区××、××、××（除××房、××房、××房、××房外）的初始登记范围内，现联生公司的回迁房屋已符合登记条件。保利公司是拆迁补偿安置协议的相对人，亦有义务协助联生公司办理回迁房的不动产权证登记手续，保利公司的主体适格，故联生公司要求保利公司、琶洲联社协助办理回迁房屋的不动产权证手续有理，一审法院予以支持。按约定办证所涉的税费应由保利公司承担,故联生公司要求保利公司承担办理不动产权证所涉的全部税费有理，一审法院亦予以支持。联生公司在本案审理过程中表示撤回要求保利公司支付逾期办证违约金的请求，是其对自己上述权利的处分，并没有违反法律规定，一审法院予以准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条的规定，于2020年6月24日作出如下判决：一、琶洲联社、保利公司在本判决生效之日起15天内协助联生公司办理位于广州市海珠区琶洲村城中村改造回迁安置房自编11号楼1层1-12号商铺，2、3层整层商铺，17层整层办公单元，B塔3305单元房屋房地产权证手续，将上址房屋产权过户登记至联生公司名下。二、办理本判决第一项所确定房屋产权过户登记手续所产生的全部税费由保利公司承担。一审案件受理费100元，由琶洲联社、保利公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，琶洲联社提交了证据1民事裁定书，拟证明在涉及琶洲改造项目的其他案件中，广东省高级人民法院认定相关补偿安置协议应视为保利公司受房屋征收部门委托而签署的合同，而房屋征收及补偿协议纠纷，属于行政诉讼的案受范围；证据2《国有建设用地使用权出让合同》，拟证明保利公司作为琶洲改造项目的合作改造主体，根据其与政府签订的融资地块的出让合同第四十七条的约定，其负有按照琶洲村全面改造要求实施开发建设，并承担全部改造成本的义务，据此，由该土地出让合同所衍生出来的拆迁补偿纠纷，也应属行政诉讼的受案范围。联生公司对此质证称：对证据1的真实性无异议，但该案中的郑荣启是琶洲联社的村民，而联生公司被拆除房屋是国有产权，两者的性质与地位不同；对证据2联生公司没有见过，无法发表意见。保利公司对此质证称：对证据1的真实性、合法性确认，关联性由法院认定；对证据2的真实性、合法性确认，对关联性不确认，该份合同明确载明出让的地块是琶洲村地块一、三、四、五，不涉及本案的地块十一，不能证明琶洲联社主张的内容。另查，已生效的（2010）穗中法民五终字第3859号民事判决，还查明以下事实：1.2009年3月23日，琶洲街道办向广州市海珠区人民政府作出海琶办[2009]17号《关于提请对琶洲村整村改造方案进行审议的请示》。该文载有，我街琶洲联社城中村改造方案经多次修改，特别是最近根据广州市规划局《关于琶洲村改造规划方案意见的复函》（穗规[2009]115号）的意见和区政府关于琶洲村改造工作会议的精神，琶洲联社组织社员对市规划局的复函意见进行了认真讨论，并在原改造规划设计方案的基础上，对该方案部分内容进行了调整，提出了新的改造方案。经我街领导班子会议讨论审议，认为新的改造方案符合琶洲村的实际情况，具有较强的可操作性，现将琶洲联社报来的《关于提请组织对琶洲城中村改造方案进行联合初审的请示》上报区政府，恳请区政府组织有关部门进行审议。2.2009年3月24日，广州市海珠区人民政府向广州市建委、市规划局、市土地开发中心作出海府函[2009]39号《关于请求审批琶洲村整村改造方案的函》。该函载有：我区政府收到广州市海珠区琶洲街道办事处的来文《关于提请对琶洲村整村改造方案进行审议的请示》（海琶办[2009]17号）。经研究，我区政府同意琶洲联社编制的琶洲“城中村”改造规划方案。按照《广州市城中村改造规划工作流程》的要求，现将方案报给你们组织联合初审，争取早日报市城中村改造领导小组审定实施。3.广州市规划局2010年6月12日发出穗规批[2010]160号《关于原则同意琶洲村改造方案第十一地块修建性详细规划的复函》，载明：用地面积158451平方米，其中可建设用地面积146631平方米，代征市政道路用地面积11820平方米；计算容积率建筑面积670000平方米，包括住宅（含阳台）建筑面积322000平方米，配套公建建筑面积8580平方米，公寓或商务楼、办公写字楼、商业类建筑面积共339420平方米，均为规划建设建筑……已生效的（2016）粤01民终6217号民事裁定书查明，广州市规划局于2015年6月1日向一审法院作出穗规[2015]900号《广州市国土资源和规划委员会关于协助调查的复函》，内容如下：一、广州市土地开发中心为推进琶洲村全面改造公开出让工作，2009年8月7日向当时的市规划局申请琶洲村改造项目地块规划设计条件。市规划局根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十八的规定，经审查，2009年8月25日作出《关于申请琶洲村改造项目地块规划条件复函》（穗规函[2009]6932号）。其后，保利公司以出让方式取得琶洲村改造建设项目，负责按照规划条件进行村民住宅回迁房的建设。二、《关于原则同意琶洲村改造方案第十一地块修建性详细规划的复函》（穗规批[2010]160号）已明确住宅的建筑面积，“公寓式商务楼”不能改为“住宅”用途。三、《关于原则同意琶洲村改造方案第十一地块修建性详细规划的复函》（穗规批[2010]160号）中的“公寓式商务楼”指的是办公用房，后续的规划许可与商业用房一同报建，建筑物各楼层的使用性质以《建设工程规划许可证》《建设工程规划验收合格证》为准。四、琶洲村改造项目地块十一的《国有建设用地划拨决定书（编号：410100—2012—0010）》，载明土地的用途为城镇住宅用地、经济发展用地，故该地块为国有土地。现琶洲村改造项目尚未初始登记。根据《广州市城镇房地产登记技术规范》第四十九条、五十条规定，琶洲村的改造项目如办理房地产权证，房地产权证地使用权性质一栏将按照国有土地使用证或建设用地批准书记载土地用途填写。本院认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款的规定，国有土地上房屋征收与补偿协议的签订主体为房屋征收部门或其委托的房屋征收实施单位和被拆迁人。从本案查明的事实来看，琶洲村的改造方案是经所在的街道、区级人民政府以及市级房屋建设、管理、征收行政部门的审批通过，其中地块十一属于国有土地，是通过取得《国有建设用地划拨决定书》而进行建设的。涉案的《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议书》虽然是联生公司与保利公司签订的，但是在政府的主导下进行的，应视为保利公司受房屋征收部门委托与联生公司签订合同，案涉协议应为行政协议，现因上述协议的履行发生争议，应属于行政诉讼的受案范围，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，当事人应当通过行政诉讼解决本案的争议，故本院对联生公司的起诉予以驳回。综上，一审法院实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初7791号民事判决；二、驳回广州市联生电器科技有限公司的起诉。一审案件受理费38875元，退还广州市联生电器科技有限公司；上诉人广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年十二月十八日书记员 莫善友区敏儿