吉林省安图县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）吉2426执异27号 案外人：王志远，男，1984年8月13日出生，汉族，个体工商户，住吉林省安图县。 申请执行人：吉林安图农村商业银行股份有限公司，住所地吉林省安图县明月镇龙安路**。 法定代表人：李刚，董事长。 委托诉讼代理人：朱斌，总经理。 委托诉讼代理人：张慧韬，副经理。 被执行人：长白山保护开发区东北虎林园有限公司，住所地吉林省安图县长白山保护开发区。 法定代表人：孙田东，总经理。 本院在执行吉林安图农村商业银行股份有限公司（以下简称安图农商行）与长白山保护开发区东北虎林园有限公司（以下简称：东北虎林园公司）金融借款合同纠纷一案中。2020年12月9日，案外人王志远对本院查封东北虎林园公司在两江镇东江村房屋向本院提出执行异议申请书，本院于2020年12月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王志远向本院提出异议称，请求解除因（2017）吉2426执73号之一执行裁定查封的位于安图县两江镇东江村土地分局综合楼A座x单元202室房屋（建筑面积为69.49平方米）的执行程序，解除对上列房屋的查封。事实与理由：贵院在申请执行人与被执行人金融借款合同纠纷执行一案〔案号为（2017）吉2426执73号之一〕的执行程序中，查封的位于安图县两江镇东江村，房产证号为00××××31号，面积为4485.12平方米的房屋（以下简称“综合楼”），其中A座4单元202室，建筑面积为69.49平方米的房屋系异议人的财产。 2008年2月3日，异议人与被执行人签订《购房合同书》，购买了被执行人开发的综合楼A座4单元202室房屋，合同约定购房款为9.74万元。合同签订当日，被执行人向申请人交付综合A座4单元202室房屋，自此综合楼A座4单元202室房屋一直由异议人居住至今。截止至2020年10月14日，异议人已向被执行人交付购房款4万元。综合楼于2008年8月11日取得首次登记房照（大照），被执行人于2008年8月20日将综合楼抵押给申请执行人。期间被执行人未通知异议人办理房照。此后，贵院依据申请执行人的申请于2018年10月24日作出（2017）吉2426执73号之一执行裁定书查封了综合楼。 综上所述，申请人在贵院查封综合楼前就已经签订合法有效的书面买卖合同，合法占有综合楼A座4单元202室。异议人已按照合同约定支付部分购房款，并自愿将剩余购房款按照人民法院的要求交付执行。且综合楼A座4单元202室房屋系因被执行人的原因未能办理房产证。鉴此，异议人的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，申请人的权利能够排除执行。为此，特向贵院提出执行异议申请，请求贵院依法查明事实，解除对上列房产的查封。并提供了证据：王志远身份证复印件一份、（2017）吉2426执73号之一执行裁定书复印件、2008年2月3日长白山保护开发区东北虎林园有限公司开具的交款40000元的收据复印件一份、2008年2月3日《购房合同书》复印件一份。 本院依法调取了相关（2015）安白民初字第395号民事调解书、房屋他项权证书复印件、（2017）吉2426执73号执行案件立案登记表复印件、执行通知书复印件。 安图农商行提出答辩意见称，王志远对涉案房屋不享有物权期待权，且安图农商行对涉案房屋享有抵押权，王志远所提异议不具有排除执行的效力，应当驳回其异议请求。 一、王志远对涉案房屋不享有物权期待权 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称异议复议规定）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”王志远并不具备该四个要件： 1.王志远与被执行人长白山保护开发区东北虎林园有限公司（简称虎林园公司）未签订合法有效的书面合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。” 王志远所提供《购房合同书》内容未满足构成商品房买卖合同的条件，也未提供证据证明其按约定向虎林园公司交付了房款，因此，不能认定其已签订合法有效的书面买卖合同。 2.王志远未在查封前合法占有涉案房屋。王志远在异议申请书中称虎林园公司于2018年2月3日向其交付涉案房屋且其居住至今，但未提供任何证据证明。且2008年8月安图农商行为办理抵押登记对涉案房屋进行现场察看时，涉案房屋无人使用且无使用痕迹。安图农商行于2018年8月19日办理了包括涉案房屋在内的抵押登记。抵押登记后，未经安图农商行同意，即使是虎林园公司将房屋交付王志远也无合法依据。因此，王志远并非合法占有该房屋。 3.王志远系因自身原因未办理过户登记。王志远在异议申请书中自述涉案房屋所在综合楼2008年8月11日进行首次登记，自此时起，进行过户登记的条件已经具备。但涉案房屋因已经抵押给安图农商行，存在过户登记的障碍，而不可能完成过户登记。根据《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》问题十八第二项之规定，“存在着如抵押权、共有等他人权利的登记障碍，而买受人未加以合理注意的”属于“因买受人自身原因未办理过户登记”。 因此，异议复议规定第二十八条所要求的四项条件，王志远至少三项条件不具备，因此，其对涉案房屋不享有物权期待权。 二、安图农商行对涉案房屋享有抵押权，王志远的权利不能排除执行 异议复议规定针对的是无优先权债权人，而安图农商行对涉案房屋享有抵押权，该事实已经被（2015）安白民初字第395号《民事调解书》所确认。因此，王志远作为仅对涉案房屋享有债权的主体，其权利不能排除对涉案房屋的执行。 综上，请求贵院依法驳回王志远异议申请。 本院经审查查明，原告安图农商行与被告李焕蕾、东北虎林园公司金融借款合同纠纷一案诉讼中，2015年11月17日本院制作（2015）安白民初字第395号民事调解书，载明：2008年8月20日，原安图县农村信用合作联社所辖信用社—两江信用社与李焕蕾签订了《吉林省农村信用社借款合同》。约定：李焕蕾向两江信用社借款1950000元，借款期限从2008年8月20日起至2011年8月18日止，借款月利率为9.45‰。还款方式：2009年11月30日返还借款本金5万元，2010年11月30日返还本金90万元，2011年8月18日返还本金100万元。同日，两江信用社与东北虎林园公司签订了《吉林省农村信用社抵押合同》，房屋他项权证载明：房屋他项权人：两江信用社，房屋所有权人：东北虎林园公司，房屋所有权证号：00xxx31，房屋座落：两江镇东江村，建筑面积：4485.12平方米。经调解双方当事人自愿达成协议：一、被告长白山保护开发区东北虎林园有限公司于2016年3月31日前返还给原告吉林安图农村商业银行股份有限公司借款本金1950000元及利息2099989.83元（截止2015年7月31日止），期后利息继续按照合同约定的利率计算至全部本息偿还完毕为止；二、被告李焕蕾不承担返还涉案借款本息的责任；三、案件受理费39200元，减半收取19600元，由被告长白山保护开发区东北虎林园有限公司负担。 2017年2月9日，安图农商行根据已经发生法律效力的本院（2015）安白民初字第395号民事调解书，向本院申请执行东北虎林园公司，申请执行标的额为4049989.83元。本院在执行过程中，2018年10月24日（2017）吉2426执73号之一执行裁定书依法查封东北虎林园公司坐落于两江镇东江村土地分局综合楼，房屋所有权证号：00029031，建筑面积：4485.12平方米房屋，查封期限为三年。 另查明，2008年2月3日王志远与东北虎林园公司就东北虎林园公司开发的在安图县两江镇东江村土地分局综合楼A座2单元201室房屋达成《购房合同书》，建筑面积为81平方米，王志远以97200元的价格购买该房屋，首付57200元。签订合同当日，王志远将购房款40000元交付给了东北虎林园公司，收据未注明是那一座楼。 因此，王志远于2020年12月9日以本院查封房屋中，A座4单元202室是王志远财产为由，向本院提出案外人异议，请求解除本院对王志远房屋的查封。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，安图县人民法院依法查封东北虎林园公司名下的房屋4485.12平方米，其中，A座4单元202室房屋，案外人提出执行异议，其实体权利，即对房屋的权利未经不动产登记，就不能认为对房屋享有所有权，即房屋目前是东北虎林园公司的。物权期待权保护角度看，案外人是在人民法院查封之前2008年2月3日已签订了合法有效的书面买卖合同（虽然欠缺一些内容），但缺乏充分有效证据证明购买并合法占有A座4单元202室房屋，同时也未支付全部价款，而非将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；因东北虎林园公司房屋抵押贷款而被法院查封房屋（含A座4单元202室），王志远购买A座4单元202室房屋证据不足，且未办理过户登记。故案外人的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所列情形，其权利不能排除执行，案外人解除查封的理由不成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人王志远的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向安图县人民法院提起诉讼。 审判长  胡征光 审判员  陈 帅 审判员  金永日 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  孙新雨