广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4410号上诉人（原审原告）：开平市长沙云顶华庭小区业主委员会，住所地广东省江门市开平市*************云顶华庭，组织机构代码：34545321-6。负责人：张用姬，该业委会主任。委托诉讼代理人：邓燕红，广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁秋帆，广东风采新纪元律师事务所律师。上诉人（原审被告）：开平市鸿业房地产开发公司，住所地开平市*******************位。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：王晶，广东前海律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁吉松，广东前海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谭北胜，男，1972年12月29日出生，香港特别行政区居民，现住香港。上诉人开平市长沙云顶华庭小区业主委员会（以下简称云顶华庭业委会）、开平市鸿业房地产开发公司（以下简称鸿业公司）因与被上诉人谭北胜物业服务合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2019）粤0783民初564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。云顶华庭业委会上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法判令谭北胜、鸿业公司共同向云顶华庭业委会支付2017年1月至2018年12月期间的物业管理费31534.44元，2018年4月至12月期间水费6771.8元，垃圾费49.5元及水电费均摊费用893.6元、逾期付款损失（以39249.34元，按照中国人民银行同期同类贷款利率的150%计自2019年1月22日至8月19日和按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%计算自2019年8月20日至付清之日止）；3.本案一、二审诉讼费用由谭北胜、鸿业公司承担。事实和理由：一、谭北胜是涉案1802房的实际使用人，鸿业公司是涉案A08和A09商铺的实际使用人，一审判决未予以查明不当。谭北胜实际使用涉案1802房并缴纳电费，云顶华庭业委会在一审期间向法院申请调查令，法院不予准许不当。对于涉案A08和A09商铺，云顶华庭业委会提供了照片证明被鸿业公司用作“云顶华庭售房中心”，鸿业公司也未予以反驳，应当认定上述事实。二、涉案A08和A09商铺实际产生和拖欠水费的事实清楚，一审判决对此不予认定不当。鸿业公司在使用涉案A08和A09商铺期间，实际发生水费支出，一直以来是由云顶华庭业委会垫付后，鸿业公司再向云顶华庭业委会返还。后因云顶华庭业委会提起本案诉讼后，鸿业公司不再向云顶华庭业委会返还，拖欠2018年4月至12月的水费6153元。因云顶华庭业委会提供的《云顶华庭用户水费使用情况表》中，云顶华庭业委会笔误将涉案A08和A09商铺的物业编为A08-A11，导致一审法院认定该水费由四个商铺所发生，但云顶华庭业委会已经提交说明，也证明并不存在A10-A11编号的商铺。三、物业实际使用人应当对其使用的物业而产生的水费、垃圾费及水电费均摊承担责任，一审判决对此不予认定不当。鸿业公司辩称，首先，业委会并非本案适格的原告，其请求鸿业公司支付物业管理费没有事实和法律依据；其次，业委会所请求的金额没有相关证据可以证明，应当由法院委托司法鉴定机构对业委会的开支情况进行全面审计、核查，为本案提供合理、合法、客观的依据；再次，一审判决对物业产生的水费、垃圾费及水电分摊费用承担责任认定清楚，应当予以维持。谭北胜没有答辩。鸿业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.判令鸿业公司无须支付物业费22698.65元，水费618.8元、垃圾费49.5元、水电均摊费用893.6元以及逾期付款损失；3.云顶华庭业委会承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、云顶华庭业委会并非适格的原告，其请求鸿业公司支付物业管理费没有事实和法律依据。1.根据相关法律以及江门市中级人民法院（2019）粤07民终1648号民事判决书，业委会无权收取物业费等费用；2.没有经过小区业主双过半同意的情况下，云顶华庭业委会径行聘请江门永捷物业公司，其聘请程序不合法，所产生的费用不应当由鸿业公司承担；3.鸿业公司应当向物业公司支付物业费，而并非向云顶华庭业委会支付；4.云顶华庭业委会未提供证据证明其向物业公司支付相关费用的依据，不能证明费用已经实际发生，其无权向鸿业公司请求支付；5.即使云顶华庭业委会收取了物业费，也仅能用于相关支出，剩余部分不能由业委会享有。根据云顶华庭业委会提供的证据，其向业主收取的费用远远超过其实际支出，其超出部分应当向小区业主返还，不应当支持其收取物业管理费用。二、即使云顶华庭业委会有权集中代收物业费用，其收费也应当以实际开支为基础，在实际开支的范围内向业主收取。三、云顶华庭业委会未经审计等证明其实际开支，而提供的物业服务不能满足业主，对收费标准亦应当予以调整。四、关于费用的期间。1.云顶华庭业委会没有任何证据证明其在2017年1月至4月实际支出了任何的物业管理费，其要求鸿业公司承担物业管理费，没有依据；2.2017年5月至今的物业管理费，在云顶华庭业委会没有证据证明其实际支付的情况下，收取的对象为物业公司；3.云顶华庭业委会没有按照法定程序制定物业费的收费标准。五、公平原则。涉案的房屋、车位并没有销售，并未实际使用，并非接受物业服务的收益方，应当酌情减免物业管理等费用。鸿业公司在庭询中增加上诉理由如下：一、本案是物业服务合同纠纷，诉讼主体应当是合同相对方，而云顶华庭业委会并非物业服务合同的相对方，也不是提供物业服务的一方，其不能代替物业公司请求支付物业服务费，不具有原告资格。二、一审判决认定鸿业公司及谭北胜拒绝支付物业管理费不属实。鸿业公司与谭北胜愿意向永捷公司缴纳物业管理费，不存在拒付行为，云顶华庭业委会不能凌驾于物业公司之上，向鸿业公司主张物业服务费。三、云顶华庭业委会从2017年开始聘用永捷公司进行物业管理，由永捷公司履行物业公司的全部职能。一审判决认定永捷公司只是履行物业管理的部分职能，与事实不符，也没有依据。四、云顶华庭业委会并没有提供任何表决的依据，不能认定云顶华庭业委会有管理权限以及提起本案诉讼的资格。云顶华庭业委会辩称，一、涉案的云顶小区实行的是业主自治管理的模式，并非全部由物业公司管理。该模式符合物权法的相关规定。鸿业公司称收取物业管理费的主体是永捷公司，缺乏事实依据。鸿业公司并没有与永捷公司签订物业服务合同，其也没有向永捷公司缴纳物业管理费。二、云顶华庭业委会在一审中已经向法院提交了聘请保安、电梯维护等证据，鸿业公司称云顶华庭业委会没有证据证明业委会已提供物业服务与事实不符。三、关于业主授权问题，云顶华庭业委会已经向一审法院提供相应的资料。其他意见与上诉意见一致。谭北胜没有答辩。云顶华庭业委会向一审法院提出诉讼请求：1．鸿业公司、谭北胜向云顶华庭业委会支付2017年1月至2018年12月期间的物业管理费30968.64元，2018年4月至2018年12月期间的水费6771.8元、垃圾费49.5元、水电费均摊费用893.6元，合计38683.54元，以及自2019年1月至付清之日止，以1258.56元/月为标准的物业管理费和实际发生的水费、垃圾费、水电费均摊费用；2．鸿业公司、谭北胜向云顶华庭业委会迟延支付物业管理费、水费、垃圾费、水电费均摊费用的利息损失（以判决之日确认拖欠的物业管理费、水费、垃圾费、水电费均摊费用为基数，自起诉之日起至付清之日起止，按年利率6%计算）；3．本案诉讼费由鸿业公司、谭北胜承担。一审法院查明事实：2015年11月25日，云顶华庭业委会起诉云顶华庭物管公司，一审法院依法于2017年2月21日作出(2015)江开法民二初字第672号民事判决书，判决“一、依法解除被告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司对开平市长沙云顶华庭小区的物业服务关系……”该案于2017年3月22日生效。云顶华庭物管公司于2015年8月10日收到云顶华庭业委会的《解聘通知书》，于2016年12月31日撤场，停止为云顶华庭小区提供物业服务。2018年12月7日，云顶华庭物管公司起诉云顶华庭业委会物业服务合同纠纷一案，云顶华庭物管公司请求云顶华庭业委会向其支付2015年8月至2016年12月的云顶小区181户的物业管理费人民币681004.07元、水费人民币1773.45元、公共水电分摊费人民币48084.1元，共计人民币730861.62元……一审法院经审理依法于2019年2月25日作出(2018)粤0783民初4475号民事判决书，判决“一、开平市长沙云顶华庭小区业主委员会应于本判决发生法律效力之日起支付218222.7元和利息（自2017年1月1日起至款项付清之日止，以218222.7元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算）给开平市云顶华庭物业管理服务有限公司；二、驳回开平市云顶华庭物业管理服务有限公司其他的诉讼请求”。云顶华庭物管公司不服，提起上诉，江门市中级人民法院经审理认为“云顶华庭业委会只是云顶华庭小区全体业主的自治组织，并没有物业管理职能，亦无能力提供物业管理服务，其无权收取物业管理费。其已经收取的物业管理费，应当全部用于小区管理的相关支出，余下部分，应当退回云顶小区缴费业主。但因云顶华庭物管公司提出本案物业管理费诉讼，一审法院为了避免云顶华庭物管公司向已缴费的各业主另行主张，造成诉累，判令由云顶华庭业委会将已收取的物业管理费部分直接返还给云顶华庭物管公司并无不当”。遂判决“一、撤销广东省开平市人民法院（2018）粤0783民初4475号民事判决；二、开平市长沙云顶华庭小区业主委员会应于本判决发生法律效力之日起支付203820.51元和利息（自2017年1月1日起至款项付清之日止，以203820.51元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算）给开平市云顶华庭物业管理服务有限公司；三、驳回开平市云顶华庭物业管理服务有限公司其他的诉讼请求”。另查明，云顶华庭小区建筑物总面积61512.34平方米，户数为283户。2015年5月24日，云顶华庭召开首次业主大会并选举成立云顶业委会。2015年6月11日，开平市住建局对云顶业委会予以备案并将备案回执送达云顶业委会。2015年8月3日，云顶业委会召开第二次业主大会，决议：1、修改管理规约、业主大会议事规则；拟定《云顶华庭业主委员会财物管理制度》。2、解聘小区前期物业管理公司“开平市云顶华庭物业管理服务有限公司”，并由全体业主自主管理小区。3、业主自主管理小区物业管理费收费标准为1.5元每平方米。……（2016年6月29日云顶华庭物管公司起诉何晓玲、第三人开平市长沙云顶华庭小区业主委员会等系列案查明的事实）。云顶华庭物管公司撤场后，云顶华庭业委会雇佣保安、保洁等人员为小区提供安保、清洁等服务。2017年4月22日，云顶华庭业委会就小区聘请物业管理公司，向开平市安信网络科技有限公司租赁“智能车辆管理系统”及设备等事宜进行表决，同意的户数为192户，专有部分面积为39296.42平方米。2017年4月28日，云顶华庭业委会（委托方、甲方）与江门永捷物业管理有限公司（受托方、乙方）签订一份《云顶华庭物业服务合同》，约定江门永捷物业管理有限公司向云顶华庭小区提供物业服务。合同期限自2017年5月1日至2018年4月30日止，每月物业服务管理费用为32000元，费用按月支付。签订合同后，云顶华庭业委会依约支付了合同期间的费用（每月32000元）给江门永捷物业管理有限公司。2018年4月30日，云顶华庭业委会（委托方、甲方）与江门永捷物业管理有限公司（受托方、乙方）又签订一份《云顶华庭物业服务合同》，约定江门永捷物业管理有限公司向云顶华庭小区提供物业服务。合同期限自2018年5月1日至2020年4月30日止，每月物业服务管理费用为36615元。费用按月支付。2017年6月，云顶华庭业委会就小区物业管理服务收费进行表决，表决内容包括：1.有电梯住宅管理服务收费每月1.5元/㎡（按业主物业建筑面积计算，可上下浮动20%）；2.商铺管理服务收费每月2元/㎡（按市场调节价）;3.业主自有产权的车位（车库）管理服务收费，小汽车每月30元/个，摩托车每月30元/个[按车位（车库）数量收费，可上下浮动20%]；4.公摊水、电费，按约定方式向全体业主合理分摊，没有约定或约定不明确的，按照业主专有部分占建筑总面积的比例分摊（含物业管理区域内业主共用场地路灯、住宅楼内走廊、楼梯、电梯、增压水泵、中央空调等业主共同使用的设施设备产生的水电费）。同意的户数为184户，专有部分面积为37417.55平方米。2017年12月16日，云顶华庭业委会作出《关于小区物业管理费下调的通知》，将住户物业管理费由原来的每月1.5元/㎡下调至每月1.4元/㎡，自2018年1月1日进行下调。2018年4月10日，云顶华庭业委会就小区拖欠物业管理费等费用的业主提起诉讼进行表决，同意户数为149户，专有部分面积为30594.19平方米。再查明，查询至2019年2月18日，坐落于开平市*************************（建筑面积652.26㎡）登记在开平市鸿业房地产开发公司名下；查询至2019年11月4日，坐落于开平市********************位（建筑面积79.56㎡）、A09号铺位（建筑面积104.52㎡）于2012年7月2日登记在谭北胜名下。2018年9月4日，云顶华庭业委会委托广东风采新纪元律师事务所向谭北胜发《律师函》，催收相关的物业费等，因无法联系谭北胜而退件。2018年4月至2018年12月期间，开平市*************************应负担的水费为618.8元、垃圾费49.5元、水电费均摊费用为893.6元。另鸿业公司与云顶华庭物管公司认为谭北胜向云顶华庭物管公司缴纳了2015年8月至2016年12月期间的物业费、水费、水电公摊费。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。因谭北胜是香港特别行政区居民，本案属涉港商事案件。关于云顶华庭业委会是否有权主张涉案的物业费等费用的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、第七十八条第一款规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，结合一审法院采纳的证据及查明的事实，就云顶华庭小区的物业服务费收费标准、选聘物业管理服务企业等的重大事项已由云顶华庭业委会召开业主大会并形成符合法律规定的“两个过半数”的有效表决，故表决的内容对云顶华庭小区全体业主有约束力。云顶华庭业委会于2017年1月至4月自行聘请保安、保洁人员为小区提供物业服务，后又与有物业服务资质的江门永捷物业管理有限公司及其他公司签订了相应的物业服务合同，并依约缴纳了相应的物业服务费用及支付了小区公摊水费、电费等费用。再依照《中华人民共和国物权法》第八十三条“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”的规定，云顶华庭业委会基于选聘物业公司、确定物业收费标准、提起本案诉讼进行的有效表决和因小区物业管理对外统一支付的相关费用，有权通过诉讼向拒付物业费的业主主张相应的权利。而且每月1.5元/㎡的物业费包含了小区绿化、安保服务、电梯维修、车辆出入管理系统等物业服务内容，江门永捷物业管理有限公司仅提供了部分物业服务，因此，由江门永捷物业管理有限公司统一收取全部物业服务费，不符合客观事实。至于云顶华庭业委会向业主收取的物业费是否超过实际产生的费用、有无结余，各业主有监督、共同决定余款用途等权利，不应在本案予以核查和调整。关于涉案各项费用的金额、支付期限、支付主体的问题。《中华人民共和国物权法》第八十条规定“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”，《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”、第四十四条第一款规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”。云顶华庭小区原物业服务企业即云顶华庭物管公司于2016年12月31日撤场，停止为云顶华庭小区提供物业服务，自2017年1月1日起，云顶华庭小区业委会开始聘请各类人员和不同服务企业为小区提供不同类别的物业服务及支付小区公摊水费、电费等，但鉴于小区专有部分建筑有可能存在产权转移的情况，云顶华庭小区业委会请求支付至付清之日止的各项费用欠妥。结合主张逾期付款损失的起算点为2019年1月22日，一审法院仅处理至起诉前一个月（2018年12月31日）止实际产生的、关系明确、便于计付的各项费用。坐落于开平市********************位（建筑面积79.56㎡）、A09号铺位（建筑面积104.52㎡）于2012年7月2日已登记在谭北胜名下，因此，2017年1月1日至2018年12月31日（含）期间房产的物业费应由谭北胜交纳，即谭北胜应负担的商铺物业费为8835.84元（184.08㎡×2元×24个月）。云顶华庭主张上述商铺于2018年4月至2018年12月期间拖欠水费6153元，但从其提供的2018年4月至12月云顶华庭用户水费使用情况表可以看出，该水费为4间商铺共同使用而产生，在无法区分A08号铺位和A09号铺位实际拖欠水费的情况下，一审法院对该请求不予支持。坐落于开平市*************************（建筑面积652.26㎡）至2019年2月18日一直登记在鸿业公司名下，因此，2017年1月1日至2018年12月31日（含）期间房产的物业费应由鸿业公司交纳。又因住宅物业费自2018年1月1日起由每月1.5元/㎡下调至每月1.4元/㎡，即鸿业公司应负担的住宅物业费为22698.65元（652.26㎡×1.5元×12个月＋652.26㎡×1.4元×12个月）及应负担2018年4月至12月的水费618.8元、垃圾费49.5元、水电均摊费用893.6元，各项费用合计24260.55元。云顶华庭业委会主张该住宅于2017年1月1日至2018年12月31日期间谭北胜使用，应由谭北胜共同负担上述费用，理据不足，一审法院依法不予支持。至于云顶华庭业委会主张的利息实为逾期付款损失问题。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，因此，谭北胜应支付的逾期付款损失以8835.84元为基数，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款利率计算自2019年1月22日（原告主张自起诉之日起）计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至款项清偿之日止，但应以云顶华庭业委会主张的年利率6%为上限。鸿业公司应支付的逾期付款损失以24260.55元为基数，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款利率计算自2019年1月22日（云顶华庭业委会主张自起诉之日起）计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至款项清偿之日止，但应以云顶华庭业委会主张的年利率6%为上限。综上所述，一审法院对云顶华庭业委会的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十条、第八十三条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条和《人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、谭北胜应在判决发生法律效力之日起10日内支付商铺物业费8835.84元和逾期付款损失（以8835.84元为基数，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款利率计算自2019年1月22日计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至款项清偿之日止，但应以年利率6%为上限）给云顶华庭业委会；二、鸿业公司应在判决发生法律效力之日起10日内支付住宅物业费22698.65元、水费618.8元、垃圾费49.5元、水电均摊费用893.6元和逾期付款损失（以24260.55元为基数，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款利率计算自2019年1月22日计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至款项清偿之日止，但应以年利率6%为上限）给云顶华庭业委会；三、驳回云顶华庭业委会的其他诉讼请求。一审案件受理费767.08元，由云顶华庭业委会负担310.57元，由谭北胜负担50元，由鸿业公司负担406.51元。二审期间，当事人没有向本院提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕云顶华庭业委会、鸿业公司的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。关于云顶华庭业委会是否有权收取物业管理费的问题。2015年8月3日，云顶华庭业委会召开第二次业主大会，决议解聘小区前期物业管理公司，由全体业主自主管理，业主自主管理小区物业管理费收费标准为1.5元每平方米。2017年6月，云顶华庭业委会就小区物业管理服务收费进行表决，住宅管理服务收费每月每平方米1.5元(可上下浮动20%)，车位管理服务收费每个每月30元，公摊水电费向业主分摊。一审认定上述决议经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，各方当事人均无异议，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款“下列事项由业主共同决定：……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项”及第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，该决议对全体业主具有约束力。2016年12月31日，前期物业管理公司撤离小区停止提供物业服务，而云顶华庭业委会系小区业主依法成立的自治管理组织，其作为业主大会的执行机构，根据业主大会的决议，在前期物业管理公司撤离小区后全面接管小区并代表业主管理物业，符合《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理”及《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……”的规定，故云顶华庭业委会聘请服务人员或服务企业协助其对小区实行自治管理，并为小区提供物业服务，云顶华庭业委会与业主之间形成了事实上的服务合同关系,其有权按照业主大会决定的收费标准向业主收取物业服务费用。虽然本院(2019)粤07民终1648号民事判决认定云顶华庭业委会只是自治组织，没有物业管理职能，亦无能力提供物业管理服务，其无权收取物业管理费，但该判决是在前期物业管理公司没有实际撤离并继续提供服务的情况下作出的，而本案云顶华庭业委会系自行管理小区物业，基本案情发生了变化，故前案认定的上述事实不影响本案事实的认定。鉴于云顶华庭业委会分别聘请不同的服务人员或服务企业为小区提供不同类别的物业服务，即各服务人员或服务企业仅为小区分别提供部分物业服务，而每月每平方米1.5元的物业费包含了小区绿化、安保服务、电梯维修、车辆出入管理系统等物业服务内容，故由其中单个的服务人员或服务企业统一向业主收取全部物业服务费，或者由业主向不同的服务人员或服务企业交纳物业服务费，均不符合客观事实。鸿业公司认为即使交纳物业服务费也应当向永捷公司交纳，缺乏依据，其作为业主享受云顶华庭业委会聘请服务人员或服务企业提供物业服务后，根据权利与义务对等原则，应当按照业主大会的决议向云顶华庭业委会交纳物业服务费。云顶华庭业委会对小区实行自治管理期间，云顶华庭业委会为小区业主垫付了公摊水费、电费等费用，一审判决根据物业登记及使用情况，结合业主大会决议的物业费每月每平方米1.5元、车位每个每月30元及云顶华庭业委会作出的2018年1月起物业费下调至每月每平方米1.4元的通知，核算出云顶华庭第B幢1802房须承担物业费22698.65元，水费618.8元、垃圾费49.5元、水电均摊费用893.6元，开平市********************位、A09号铺位须承担物业管理费8835.84元，鸿业公司与谭北胜均并未提交证据予以反驳。因云顶华庭第B幢1802房登记在鸿业公司名下，开平市********************位、A09号铺位登记在谭北胜名下，根据《中华人民共和国物权法》第八十条“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”及《物业管理条例》第四十五条第一款“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”的规定，鸿业公司、谭北胜应分别将其名下物业产生的上述费用支付给云顶华庭业委会。鸿业公司主张云顶华庭业委会未提供合格、优质管理服务应降低收费标准，且收费标准并无向开平市物价局备案，但其未能提交证据证明云顶华庭业委会提供的物业服务存在重大瑕疵，而收费标准是否履行备案手续属于行政管理范畴，与本案争议无关，故鸿业公司的该主张理据不足。云顶华庭业委会系自治管理组织，其本身并无资金来源，只有在业主交纳物业服务费用之后才能向物业服务人员或服务企业支出费用，而交纳物业服务费用是业主应尽的法定义务，如果云顶华庭业委会收取的物业服务费用超过了实际产生的费用，各业主有权依法对该费用行使监督、民主决策其用途等权利，但不能成为业主拒付物业服务费用的理由，否则可能导致更多的业主拒付物业服务费用，损害全体业主的共同利益，故鸿业公司请求委托司法鉴定机构对云顶华庭业委会的开支情况进行审计，主张云顶华庭业委会在实际开支范围内收取物业服务费用，缺乏依据，本院不予支持。另根据《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，云顶华庭业委会并没有提供证据证明鸿业公司与谭北胜之间存在由物业使用人缴纳物业服务费的约定，故其要求谭北胜对云顶华庭第B幢1802房、鸿业公司对开平市********************位、A09号铺位的物业管理费承担连带清偿责任的理由没有事实和法律依据，本院亦不予采纳。关于开平市***************A08、A09号铺的水费问题。云顶华庭业委会主张上述铺位于2018年4月至2018年12月期间拖欠的水费为6153元，谭北胜应当缴纳，但云顶华庭业委会提供的2018年4月至12月云顶华庭用户水费使用情况表显示，其所主张的6153元水费为A08-A11共4间商铺共同使用而产生。云顶华庭业委会辩称该A08-A11商铺即为A08和A09商铺，实地并无A10和A11商铺，其记载为A08-A11商铺属笔误，但云顶华庭业委会并没有提供充分证据证明其事实主张。云顶华庭业委会无法提供充分的证据证明A08和A09铺位实际拖欠水费金额，一审法院对云顶华庭业委会该请求不予支持并无不当，本院予以维持。云顶华庭业委会的上诉理据不充分，本院不予支持。综上所述，云顶华庭业委会与鸿业公司上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费767.08元（已由开平市长沙云顶华庭小区业主委员会预交781.23元，开平市鸿业房地产开发公司预交406.51元），由开平市长沙云顶华庭小区业主委员会负担360.57元，开平市鸿业房地产开发公司负担406.51元。开平市长沙云顶华庭小区业主委员会多预交的二审案件受理费420.66元，由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年十二月二十二日法官助理 吴碧如书 记 员 梁丹婷