天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6096号上诉人（一审原告）：李婷，女，1988年9月6日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：李世鑫（上诉人之父），1962年8月24日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。被上诉人（一审被告）：天津星辰朗读互联网科技股份有限公司，住所地天津市静海区大邱庄扬水站东侧，团泊水库大堤南侧圣水湖畔4号楼3门401。法定代表人：刘凤良，董事长。委托诉讼代理人：苏菲，该公司职员。上诉人李婷与被上诉人天津星辰朗读互联网科技股份有限公司（以下简称“星辰朗读公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初9286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李婷及其委托诉讼代理人李世鑫、被上诉人星辰朗读公司的委托诉讼代理人苏菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李婷上诉请求：1．撤销一审判决第四、五项，改判被上诉人支付违约金10万元；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1．被上诉人自始至终没有表示过违约数额过高的问题，一审法院不得依职权调整违约金；2．上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效，违约金数额并未约定过高，100000元主要用于支付以下损失：第一、合同约定三年到期即2020年12月31日到期，一审判决2020年8月提前解除合同，造成四个月房租损失54780元。第二、被上诉人一年没有支付房租，从2020年1月1日到2020年12月31日占房不退，造成房租利息损失，13695×12×4.35%等于7148.79元。第三、提前解除合同造成中介费损失1万元，另外再找中介还需支付1万元。第四、房屋未归还期间12个月的物业费及房屋空置四个月期间的物业费损失10008.4元。第五、房屋改造恢复的损失金额，暂估是一个月的房屋租金13695元。这五项相加约等于105632.19元，超过10万元的要求。被上诉人辩称，不同意上诉人上诉请求，请求维持原判。一审时已经明确提出了违约金过高，被上诉人并非恶意的违反合同2020年2月14日，被上诉人书面向上诉人提交过因为疫情需要解除合同的申请。2020年10月20日，被上诉人接到判决书的时候，曾与对方打电话协调，上诉人不同意被上诉人搬走。李婷向一审法院起诉请求：1．解除原、被告签订的编号为“0006380”的房屋租赁合同，被告返还天津市南开区黄河道永基花园3-17C（以下简称17C房屋）、天津市南开区黄河道永基花园3-17D（以下简称17D房屋）；2．被告向原告支付2020年1月1日至2020年8月26日房屋租金107351.13元；3．被告按合同约定的日租金456.5元标准支付2020年8月27日至实际返还房屋之日的使用费；4．被告支付违约金10万元；5．被告结清在使用房屋期间至实际返还之日发生的水电费、宽带网络费、暖气费、电话费、有线电视费、车位使用费、房屋租赁税费、经营过程中产生的税费；6．本案诉讼费、财产保全费由被告承担。一审法院认定事实：原告是17C房屋、17D房屋的所有权人。2017年12月22日，经案外人天津市宇景暄房地产投资咨询有限公司居间介绍，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告所有的17D房屋、17C房屋，建筑面积143.74＋106.41平方米，房屋仅作办公使用；租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止，共36个月；房屋月租金13695元,租金按押一付三结算,首次租金被告于2017年12月22日交付原告,以后各期租金交付时间为付款到期日前7天；被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同并要求被告在7天内退还该房屋，同时没收保证金：③.拖欠租金累计达十五日；该房屋租赁期间，被告应支付以下费用：水电费、宽带网络费、暖气费、电话费、有线电视费、车位使用费、房屋租赁税费、经营过程中产生的税费；此合同租期内，双方任一方违约，违约方赔偿对方10万元,终止该合同。合同订立后，被告向原告交纳了保证金13695元。被告自2020年1月1日起未向原告支付租金，也未将17C房屋、17D房屋返还原告。案件审理中，原告表明法庭辩论终结前，其诉请被告结清的水电费等各项费用数额不能明确，但被告当庭认可同意解除合同、返还房屋并结清使用房屋期间发生的水电费等各项费用。一审另查明，被告主张在2020年2月14日通过微信向原告发送内容为“由于目前新型冠状病毒肺炎疫情的不可抗性，解除疫情时间无法确定，我公司决定取消现场办公，进行网络办公，对甲方提出解除租赁合同”的通知书。原告表示确实曾于该日通过微信收到一份解除合同通知书，但内容与前述不同并当即回复表明不同意。一审审理中，应原告申请，一审法院采取财产保全措施，实际冻结到被告名下银行存款4516.98元，期限自2020年9月17日起一年。（原告请求续封的，应在到期前15日内向一审法院书面申请）一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同订立后，原告作为出租方已经向被告交付租赁物，被告作为承租人应按照合同约定的时间履行交纳租金的义务。根据法律规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除违约责任。按合同约定，被告应当于2019年12月23日向原告支付2020年1月1日起三个月的租金，该交纳房租的时间在新冠肺炎疫情不可抗力发生之前，故被告未依约定时间交付租金已构成违约，除应当支付租金外，还应承担违约责任。鉴于被告欠付租金的时长已符合合同约定的“拖欠租金累计达15日”情形，原告于2020年8月26日以诉讼方式主张解除合同，一审法院予以支持，同时原告有权按合同约定没收被告交付的保证金13695元。被告虽于2020年2月14日以不可抗力为由向原告发出了解除合同通知书，但在发出解除通知书后，不仅未结清此前已发生的租金，且一直使用17C房屋、17D房屋未返还原告，一审法院对被告抗辩租赁合同已于2020年2月14日解除的抗辩理由不予采信。现被告应当按合同约定的月租金13695元标准向原告支付2020年1月1日至2020年8月26日的租金107351.13元并按月租金13965元的标准支付2020年8月27日至实际返还房屋之日的使用费。关于违约金数额问题，双方虽约定合同履行过程中，违约方应向守约方支付违约金10万元，但被告在本案审理过程中表示该违约金数额约定过高，根据法律规定，一审法院对违约金数额予以调整。综合考虑被告逾期支付房租的时长以及一审法院已经支持原告扣留保证金13695元，被告应再行向原告支付相当于1个月租金的违约金13695元。另，合同约定被告应承担在使用房屋期间产生的水电费等各项费用，应依约履行，现其同意结清截至返还房屋之日产生的各项费用，一审法院照准。一审法院判决：一、原告李婷与被告天津星辰朗读互联网科技股份有限公司于2017年12月22日签订的编号为“0006380”的房屋租赁合同于2020年8月26日解除；二、本判决生效后十五日内，被告天津星辰朗读互联网科技股份有限公司将天津市南开区黄河道永基花园3-17C、天津市南开区黄河道永基花园3-17D房屋返还原告李婷，并按实际发生的数额结清截至返还房屋之日的水电费、宽带网络费、暖气费、电话费、有线电视费、车位使用费、房屋租赁税费、经营过程中产生的税费;三、本判决生效后十五日内，被告天津星辰朗读互联网科技股份有限公司向原告李婷支付2020年1月1日至2020年8月26日房屋租金107351.13元，并按月租金13695元的标准支付2020年8月27日至实际返还房屋之日的房屋使用费；四、本判决生效后十五日内，被告天津星辰朗读互联网科技股份有限公司向原告李婷支付违约金13695元；五、被告天津星辰朗读互联网科技股份有限公司已付的保证金13695元由原告李婷扣留作为违约金；六、驳回原告李婷其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2447元，减半收取计1223.5元，财产保全费1520元，均由被告天津星辰朗读互联网科技股份有限公司负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告李婷。本院二审期间，双方当事人围绕争议焦点进行了举证质证，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议和补充，本院予以确认。本院认为，一审庭审笔录中，明确记载了被上诉人就违约金过高提出抗辩，一审法院据此对违约金进行调整裁判并无不当。一审中，上诉人主张违约金的依据是基于合同约定，违约行为即被上诉人没有按照合同约定的时间和金额交纳租金。二审中，上诉人要求支持违约金的理由是五项损失得出。一审已经判决双方合同于2020年8月26日解除，且对至实际腾房之日止的实际占有使用费按租金标准给付，故上诉人再行计算原租期内租金损失没有依据。根据双方合同约定，中介费和物业费非被上诉人应承担的内容，非被上诉人违约行为所致，上诉人将该费用计入被上诉人违约行为造成的损失，理由不能成立。上诉人主张房屋改造恢复的损失，但对此不能提供证据予以佐证，上诉人该主张，本院不予采信。关于上诉人主张的利息损失，与双方合同约定的违约金存在较大差距，已为一审判决确定的违约金覆盖。综上，一审法院认定双方租赁合同约定违约金数额过高，依法对违约金数额予以调整，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人李婷的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2320元，由上诉人李婷负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年十二月二十九日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……