天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4785号上诉人（原审被告）：天津市一米阳光广告传播有限公司，住所地天津市河**黑牛城道**红星美凯龙商务中心****。法定代表人：王海凤，执行董事。委托诉讼代理人：徐强，天津立人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津泰达科技工业园有限公司（原名称：天津滨海服务外包产业有限公司），住所，住所地天津开发区信环西路**div>法定代表人：李华，执行董事。委托诉讼代理人：周永妍，天津赫德律师事务所律师。上诉人天津市一米阳光广告传播有限公司（以下简称一米阳光）因与被上诉人天津泰达科技工业园有限公司（以下简称泰达科技）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初83324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。一米阳光上诉请求：1．撤销原判第二项和第三项，改判一米阳光支付2016年1月15日至2019年3月9日期间的租金及物业费961,932.17元。2．一审、二审诉讼费由天津滨海服务外包产业有限公司（以下简称滨海服务）承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，2019年3月9日，一米阳光按照滨海服务的要求搬离涉诉房屋，涉诉房屋内至今留存一米阳光的物品系滨海服务无正当理由阻止所致，故一米阳光已经履行完毕腾房义务，更不应承担腾房之后的租金及物业费。其次，2015年8月12日，天津港爆炸事件，涉诉房屋处于爆炸核心区，期间涉诉房屋无法使用，一米阳光与滨海服务无法达成减免租金及物业费事宜，一米阳光有权拒绝缴纳上述期间租金及物业费，故不存在一米阳光逾期支付租金及物业费情形，故一米阳光不应承担违约金。最后，滨海服务主张违约责任日0.05%明显标准过高，且计算标准存在严重瑕疵，故原审法院适用法律错误。滨海服务辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。滨海服务向一审法院起诉请求：1．判令一米阳光向滨海服务支付租赁合同期内自2014年10月15日至2016年1月14日期间拖欠的租金213941.53元、物业费117307.35元并支付逾期付款滞纳金（以应付未付金额为基数，自约定付款之日起按照每日0.05%计算，计算至2019年5月10日金额为245708.52元），以及租赁合同期满后一米阳光占用房屋产生的租金及物业费（自2016年1月15日至2019年5月10日金额为1012764.17元）；2．判令一米阳光从滨海服务位于天津开发区××路××号××号楼××的租赁房屋内搬出并将房屋恢复原状；3．本案诉讼费用由一米阳光承担。一审法院认定事实：坐落于天津开发区××路××号楼宇所有权人为滨海服务。2015年7月17日，滨海服务（甲方）与一米阳光（乙方）签订了《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），租赁期间为2014年1月15日至2016年1月14日。上述租赁合同约定：一米阳光承租上述天津开发区××路××号××号楼××房屋，房屋面积321.39平方米，用于办公用房使用，对于租金方面，合同约定：本合同租赁房屋租金单价为1.8元／天／平方米，按季结算，自2014年1月15日至2016年1月14日期间，租金总额422306.46元。租金分八期支付，首期租金于2014年1月15日前支付，第二期租金于2014年3月20日前支付，直至租赁合同期限届满。自2014年3月至2015年6月，每年3月20日、6月20日、9月20日、12月20日前分别支付下一期房款总额76249.77元。物业管理费单价0.8元／天／平方米，按季结算。该单价已包含公告区域的水、电费以及供暖、送冷期的能源费，租赁期限内共计187691.76元。该费用与租金同时支付。合同还约定，租赁期间，乙方未按合同约定支付房屋租金、物业费等费用，按日收取欠缴费用0.05%的滞纳金。合同约定乙方应缴纳的履约保证金共计21211.74元。与首期租金同时支付，一米阳光已支付完毕上述费用。双方均认可上述保证金可直接抵扣一米阳光在本案中欠付滨海服务费用，滨海服务不必再行向一米阳光返还。同时，合同还约定，在合同期满、解除或提前终止时，乙方应按时迁出租赁房屋，如乙方未能按时迁出该房屋，甲方可宽限三个工作日，若乙方在宽限期内仍未按期迁出租赁房屋，则乙方应按实际滞留天数支付租金和物业费。一米阳光签署了《入住通知单》并入住房屋，但其认为，2015年8月12日天津港爆炸事件后，滨海服务拒绝修补涉诉房屋。房屋系由滨海服务维修，房屋因处于爆炸核心区，此期间房屋无法使用。就此，滨海服务提交了其与第三方公司天津世达建筑工程有限公司就涉案5号楼等签订的灾后临时封堵工程合同及室内维修工程合同。滨海服务同时提交了挂号信签收表、水电费文件下发通知单，认为一米阳光公司人员在爆炸后两个月内均签收了挂号信、水电费缴费通知书，故认为爆炸后两个月内一米阳光即已恢复办公。同时，根据滨海服务提供的租赁涉诉房屋所在的5号楼的其他租户签订的《房屋租赁合同补充协议》，均约定“8.12”事件造成租户于2015年8月13日至2015年10月13日期间无法正常办公，故约定了减免租户两个月租金及物业费。一米阳光认为，一米阳光试图于2019年3月9日将涉诉房屋内物品搬出，被滨海服务拒绝，并将涉诉房屋加实体锁至今。滨海服务仅认可一米阳光主张的该日有人试图从租赁房屋中搬东西，且不是搬家，其声称搬的系个人物品，滨海服务系防止一米阳光物品被盗方加锁。一米阳光主张该日搬东西的人系一米阳光方的人，但未能提供证据予以证实。滨海服务提供了2018年5月至2019年4月期间电费缴费通知书，欲证明在上述期间涉诉房屋一直有电费产生，一米阳光一直在使用涉诉房屋。同时，双方均认可涉诉房屋原系电子锁。一米阳光未能提供已腾退房屋并与滨海服务进行交接的证据。一米阳光表示若滨海服务配合将实体锁打开，一米阳光认可滨海服务第2项关于腾房及恢复原状的诉讼请求并可以随时腾房。另查明，2016年12月23日，一米阳光向滨海服务支付租金50000元，滨海服务称诉请金额已经扣除了一米阳光缴纳的50000元租金。一米阳光对滨海服务主张的租金、物业费及滞纳金的计算方法没有异议。一米阳光称该50000元费用系和滨海服务协商一致一次性解决双方全部合同项下纠纷，支付之后双方再无其他争议，但其未能就上述抗辩理由提交相应证据。滨海服务亦不认可有上述事实存在。2015年9月11日，2016年1月21日，2017年1月13日、2018年3月16日，滨海服务分别就一米阳光拖欠租金及物业费问题向双方租赁合同约定的一米阳光送达地址用邮寄催收函的方式进行了催收。在2016年1月21日、2017年1月13日的函件中，滨海服务更作出了租赁合同到期后，不再续租的意思表示，同时要求一米阳光在合同到期后将涉诉房屋腾空并恢复原状返还，否则将按照同期租金和物业费标准收取房屋占有使用费。在2018年3月16日的函件中，滨海服务亦重申了要求一米阳光腾房，否则将主张房屋占有使用费及违约金等费用。根据双方合同约定，滨海服务向上述合同约定地址发出通知，即视为通知的有效送达。一审法院认为，滨海服务为涉案房屋产权人，其与一米阳光签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，租赁合同有效性一审法院予以确认，双方均应依约履行各自义务。关于滨海服务主张的租金及物业费一节，根据本案查明事实，一米阳光于涉诉期间使用了房屋，应依照租赁合同约定向一米阳光缴纳租金及物业费。但在“8.12”天津滨海新区爆炸事故中，涉案房屋因处于爆炸核心区周边而受损，结合滨海服务提供证据综合考虑爆炸事故对于涉案房屋的影响情况，一审法院酌情扣减涉诉期间两个月的租金及物业费。故滨海服务主张租金178074.41元，物业费101366.41元，上述计算的期间及标准有相关合同依据，属合法合理范畴，故一审法院对滨海服务诉讼请求中主张的上述费用予以支持，超出部分，不予支持。上述费用，因一米阳光先行缴纳了滨海服务履约保证金共计21211.74元。双方均认可上述保证金可直接抵扣一米阳光在本案中欠付滨海服务租金，滨海服务不必再行返还，一审法院照准，在抵扣后一米阳光仍需支付滨海服务租金156862.67元，物业费101366.41元。一米阳光在合同到期后经滨海服务多次书面催促，至今仍占有涉案房屋，滨海服务依约主张自2016年1月15日至2019年5月10日金额为1012764.17元租金及物业费有据，一审法院予以支持。一米阳光主张其已在2019年3月9日试图搬家但被滨海服务阻拦依据不足，一审法院无法采信。关于滨海服务主张截止至2019年5月10日的滞纳金一节，其系依照租赁合同约定主张逾期给付租金等各项费用的违约金。一审法院认为，一米阳光拖欠滨海服务各项费用，滨海服务依据租赁合同主张逾期给付的违约金合法有据，一米阳光对违约金计算方式亦未持异议，上述费用一米阳光应予支付。在扣除受“8.12”爆炸事件影响的两个月期间后，滨海服务主张违约金数额为208924.8元，一审法院予以支持。滨海服务主张超出部分，不予支持。关于滨海服务主张一米阳光将房屋立即腾空、将房屋恢复原状一节，因双方租赁合同已到期终止，且滨海服务已向一米阳光发函表示不再续签合同并要求一米阳光腾空房屋，一米阳光亦对腾房不持异议，故一米阳光理应依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定履行腾房义务，滨海服务应尽必要之配合义务，故对于滨海服务上述请求，一审法院予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“一、被告天津市一米阳光广告传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告天津滨海服务外包产业有限公司租金156862.67元，物业费101366.41元；二、被告天津市一米阳光广告传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告天津滨海服务外包产业有限公司2016年1月15日至2019年5月10日租金及物业费1012764.17元；三、被告天津市一米阳光广告传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告天津滨海服务外包产业有限公司违约金208924.8元；四、被告天津市一米阳光广告传播有限公司于本判决生效之日起十日内自天津开发区××路××号××号楼××的房屋内搬出，将房屋恢复原状；五、驳回原告其他诉讼请求。上述给付义务，如被告未按本判决指定的期间履行，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取计19107元，由被告承担。”二审中，当事人均未提交新证据。本院查明，在诉讼期间，天津滨海服务外包产业有限公司名称变更为天津泰达科技工业园有限公司。本院查明的其他事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，一米阳光同意向泰达科技支付2016年1月15日至2019年3月9日期间的租金及物业费961,932.17元，不同意支付自2019年3月9日至2019年5月10日的房屋占有使用费及物业费，并不应当支付违约金，对于其他判项均无异议。二审争议焦点为：1．一米阳光是否应当给付泰达科技自2019年3月9日至2019年5月10日的房屋占有使用费及物业费；2．一米阳光是否应当给付泰达科技逾期给付租金的违约金。关于一米阳光是否应当给付泰达科技自2019年3月9日至2019年5月10日止的房屋占有使用费及物业费的问题。经查，自2019年3月9日至2019年5月10日，案涉房屋实际被一米阳光占用，一米阳光亦自认尚有办公设备存留于案涉房屋。依照法律规定，租赁合同终止后，承租人继续占用出租房屋的，出租人有权请求承租人参照租赁合同约定的租金标准支付占用期间的房屋占有使用费及物业费，故一米阳光应当向泰达科技支付上述期间的房屋占有使用费及物业费。至于一米阳光提出2019年3月9日，泰达科技阻止其腾交房屋的抗辩。经查，一米阳光该日并未向泰达科技提出腾交房屋，直至一审诉讼，一米阳光均未向泰达科技提出腾交房屋申请，故对一米阳光上述抗辩不予采纳。关于一米阳光是否应当给付泰达科技逾期给付租金的违约金的问题。双方在租赁合同中约定了逾期给付租金的违约金条款。合同履行中，一米阳光公司存在拖欠租金、逾期给付租金的客观事实，故依照双方合同约定，一米阳光应当向泰达科技给付逾期支付租金的违约金。双方在租赁合同约定的违约金的计算标准为日0.05%，经计算为年利率18%，并不存在显著高于实际损失的情况，且一米阳光亦未对违约金过高提出相应证据予以证实，故对一米阳光提出违约金过高的抗辩，不予采纳。至于一米阳光提出受天津港爆炸事件影响,双方无法达成减免租金及物业费事宜,一米阳光有权拒绝缴纳上述期间租金及物业费,不应承担违约金一节，一米阳光上述抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一米阳光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5196元，由上诉人天津市一米阳光广告传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  何日升审判员  郭小峦二〇二〇年十二月十四日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……