山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁15民终3930号 上诉人（原审原告）：钱磊，男，1991年2月17日出生，汉族，住聊城市。 委托诉讼代理人：吴晓冉，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭延宽，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贾海军，女，1978年10月28日出生，汉族，住聊城市。 委托诉讼代理人:高飞，聊城东昌援众法律服务所法律工作者。 上诉人钱磊因与被上诉人贾海军房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初5051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钱磊上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判为：1.解除《房屋买卖合同》；2.双倍返还上诉人定金4万元；3.赔偿上诉人支付的佣金费用24,383元；4.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，被上诉人存在违约情形，并导致合同根本目的不能实现，应依法解除合同并承担违约责任。原被告双方在合同第一条约定，案涉房产无抵押、租赁情况。合同第十一条约定，被上诉人保证案涉房产产权清晰，无任何产权纠纷，无查封，可正常过户。但是实际上，被上诉人出卖的房产存在32万元的最高额抵押。被上诉人作为出卖方，应详细向上诉人告知房产信息，但是被上诉人没有详尽告知，并承诺房屋买卖合同中对被上诉人房产信息的描述。对此，被上诉人应承担违约责任。上诉人在购房前选择中介购房，目的就是弥补自己在该方面知识的不足，并且上诉人在之前已经多次叮嘱中介方要进行产调，上诉人已经尽到了足够的注意义务。对于案涉房产存在抵押的事宜，上诉人不应承担过错。案涉合同于2020年4月12日签订，2020年4月14日，上诉人与被上诉人按照合同约定办理网签业务时，上诉人才发现涉案房屋已设立抵押，无法办理网签及之后的房屋过户等一系列的合同义务。上诉人就此情况与中介、被上诉人进行协商。被上诉人明确告知没有钱解押，并表示资金困难，不然也不会卖房，并且被上诉人至今也没有解押。上诉人为了结婚购买房产，其作为一个普通的工薪阶层，首付款37万元是上诉人及父母的大部分积蓄。在被上诉人没有详细告知房产信息并在上诉人提出房产存在抵押的情况下回复上诉人资金困难无力解押，上诉人合理怀疑被上诉人的履约诚意。故，上诉人依据先履行抗辩权拒绝支付首付款。在上诉人提起一审诉讼之前，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同已经出现了履约僵局导致合同的根本目的无法实现。被上诉人已经明确表示并且以自己的行为表明不履行合同的主要义务。案涉合同继续有效不仅不符合鼓励交易的目的，甚至会损害合同双方的利益，应予以解除，并且被上诉人应按照合同约定返还上诉人定金及中介佣金以弥补上诉人的实际损失。二、一审法院适用法律错误，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，本案符合解除合同的条件，应予解除。合同是否符合解除条件根本在于是否出现合同目的无法实现的情形。本案中，被上诉人不办理解押，合同已经无法进行，上诉人有权依据相关规定申请解除合同。退一步讲，假如上诉人对合同的订立有责任。那么上诉人也是因对案涉房产信息了解有误的情况下订立的合同。上诉人的本意是购买没有抵押的房产，但是案涉房产存在抵押且被上诉人不先解押，这已经触犯到了上诉人的根本利益。上诉人依据第一百四十七条的规定主张撤销合同是有法可依的。 贾海军辩称，贾海军至今同意按照原合同继续履行，本案成因系上诉人怠于履行合同所致，现在上诉人要求解除合同，无任何依据，希望驳回上诉请求。 钱磊向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2020年4月12日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告双倍返还原告定金4万元；3.判令被告赔偿原告支付的佣金费用24,383元。 一审法院认定事实：2020年4月12日，贾海军、钱磊在聊城市鼎泰房产经纪有限公司居间下签订《房屋买卖合同》，约定贾海军将其名下位于东昌府区，向阳路以西颐馨园小区二期9幢1单元161室的房产出售给钱磊，房屋总价款为128万元，钱磊在房屋买卖合同签订时应向贾海军支付定金2万元，于2020年4月22日前支付首付款37万元，剩余房款91万元由钱磊向银行申请按揭贷款，在贷款发放之日由银行向贾海军支付。合同第一条房屋抵押、租赁情况一栏，中介公司填写“无”；合同第七条约定：钱磊、贾海军应在合同签订之日起一日内，委托并协助济南聚隆房地产经纪有限公司聊城分公司办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续。合同签订当日，钱磊向贾海军支付定金2万元，贾海军将房屋不动产登记证书交付给聊城市鼎泰房产经纪有限公司，该公司出具收到条。后双方因房屋存在抵押产生争议，钱磊主张依据合同约定贾海军应先履行网签及过户义务，贾海军在庭审时表示，如钱磊积极履行合同，可以随时解除房产抵押，提前还清贷款。一审法院认为，本案争议的焦点问题为案涉房屋买卖合同是否符合解除条件？《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，钱磊、贾海军与聊城市鼎泰房产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。钱磊主张解除合同的理由是贾海军在签订合同时故意隐瞒案涉房产存在权利瑕疵的事实，属于欺诈。根据庭审查明事实，在签订合同时，贾海军已向中介公司及钱磊出示了案涉房屋的不动产登记证书，不动产登记证书对房屋抵押权状况有明确记载。房屋买卖合同系中介公司提供的格式合同，空白部分均由中介公司填写，中介公司在房屋抵押、出租情况一栏填写“无”后，原被告均未仔细审阅合同，造成房屋实际权利状况与合同记载不符，三方对此均有责任，对此贾海军并非故意隐瞒，不能构成欺诈。庭审时，贾海军明确表示可偿还银行贷款，涤除抵押，积极履行合同，因此本案并不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，不符合解除合同的条件，涉案房屋买卖合同不应予以解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决：驳回原告钱磊的诉讼请求。案件受理费705元，由原告钱磊承担。 本院二审期间，上诉人提交录音整理内容一份，拟证明曾要求中介进行产调，上诉人在购房上没有过错；中介承认贾海军称涉案房屋无抵押。贾海军明确表示没有能力解决抵押问题。贾海军认为，对于通话中上诉人与中介的通话不清楚，对于上诉人与贾海军的通话内容，贾海军当时的意思是收到上诉人交付的首付款后去办理解押。上诉人提交从聊城市不动产登记中心调取的涉案房屋产权登记信息，拟证明涉案房屋有32万元的抵押。贾海军对该证据没有异议。对于通话录音，本院认为，首先，上诉人在一审中未提交通话录音；其次，该通话录音内容涉及案外人，录音的真实性和完整性难以认定；最后，该录音发生在上诉人与中介和贾海军的交涉之中，贾海军对于抵押的意见应以其在法庭中承诺的为准。对于上诉人提交的涉案房屋产权登记信息，当事人双方均无异议，本院予以确认。依据上述产权登记信息，本院认定以下事实：涉案房屋于2019年9月10日自聊城市明康房地产开发有限公司转移登记至贾海军名下，2019年10月10日抵押人贾海军以涉案房屋办理了最高额为32万元的抵押并进行了登记，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司聊城市分行。 本院认为，本案的争议焦点为双方签订的房屋买卖合同是否应当解除。双方当事人在中介公司参与下签订的房屋买卖合同第一条房产状况的房屋抵押、租赁情况栏中填写“无”，这与涉案房屋存在32万元的抵押的事实的确不符，依据一审查明的事实，房屋买卖合同空白处均由中介公司填写，贾海军在签订合同时向中介公司及钱磊出示了房屋的不动产登记证书，不动产证书中记载有房屋抵押权的情况，因此，原审认为无法证明贾海军对此存在故意隐瞒并无不当。造成抵押情况与合同记载不符系双方没有仔细审验不动产登记证书和房屋买卖合同所致，合同各方当事人对此均有责任。上诉人钱磊主张被上诉人的行为导致合同的根本目的不能实现，应解除合同并承担违约责任。本院认为双方签订房屋买卖合同的根本目的在于上诉人钱磊取得涉案房屋的所有权，被上诉人贾海军得到合同约定的价款。本案中抵押权系在涉案房屋被确权登记在贾海军名下一个月后设立，性质为最高额抵押，最高额为32万元，而本案房屋买卖合同价款为128万元。被上诉人贾海军庭审中表示可以随时提前还清贷款解除抵押，因此，双方当事人仍可以实现合同目的。上诉人关于因被上诉人存在违约导致合同根本目的不能实现的主张，不能成立。原审驳回上诉人的诉讼请求并无不当。 综上所述，钱磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1410元，由上诉人钱磊负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘育颖 审判员  王玉东 审判员  李曙霞 二〇二〇年十二月十八日 法官助理陈闪 书记员孙静文