湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1877号上诉人（原审原告、反诉被告）：向柱旭，男，土家族，1978年1月1日出生，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：李青山，湖北君任律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫帅，湖北君任律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘涛，男，汉族，1971年4月1日出生，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：王成，湖北诚业律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁梦纯，湖北诚业律师事务所律师。上诉人向柱旭与被上诉人刘涛房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2020）鄂0506民初981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人向柱旭的委托诉讼代理人李青山、闫帅，被上诉人刘涛的委托诉讼代理人王成参加诉讼。本案现已审理终结。向柱旭上诉请求：1、撤销宜昌市夷陵区人民法院（2020）鄂0506民初981号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求并驳回被上诉人的反诉请求（不服金额350000元）；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清、证据不足。（一）一审法院认定“刘涛、向柱旭双方对装修装修物的处理并无相关约定”错误。《转让租赁合同》第六条“因该楼处于城市改造范围内，乙方经营会不断投入资金，若因城市改造，乙方有权找相关部门赔偿损失，甲方应尽量帮助乙方挽回损失”，该条明确约定，当案涉房屋遇到征收时，上诉人有权就前期投入损失向征收部门主张赔偿。所以双方对征收补偿已经进行了明确的约定，即上诉人应当获得装饰装修补偿。（二）一审法院认定“案涉房屋已经拆除，装饰装修已经毁损，亦无鉴定可能”与事实不符，案涉房屋至今还在原地并未拆除，可以做鉴定。另外，房屋征收部门对案涉房屋做的评估报告中对装饰装修做了记载，可以作为本案评估的参照。（三）一审法院认定转让费150000元不包含房屋的装修是错误的。根据市场交易管理，门面转让费包含原经营者装修费、杂费和其他相关成本。如门面转让费中不包含装修费，必将引发大量的转租人与新承租人之间权属争议纠纷。2011年2月，被上诉人将已经停止经营的房屋转租给上诉人时，该房屋已经被使用多年，装修已经十分陈旧，旧桌椅板凳等物品根本不值150000元，房屋装修残值加上旧物品的价值勉强能值转让款。（四）一审法院认定向柱旭2018年3月1日前尚欠刘涛租金20000元错误。被上诉人所称的2万元租金应当指2015年、2016年租金各降低的1万元。如果上诉人拖欠2万元租金，按照常理被上诉人肯定会不断催要。真实情况是当时经济形势不好，双方口头协商一致对2015年即2016年的租金下浮了1万元，2018年3月，双方又口头协商对租金上调了1万元。根据被上诉人在反诉状中所称“刘涛发现向柱旭早前承诺将未付的2万元租金已经用于维修房屋……导致刘涛房屋评估价值受损，向柱旭应当将2万元租金继续支付给刘涛”。上诉人提交证据证明在租赁期间对房屋进行了装修，一审法院对此也进行了认可，却认定上诉人拖欠被上诉人2万元房租，一审法院认定事实不清。（五）一审法院认定2018年3月1日至2019年6月20日的租金为32000元是错误。2018年6月1日，涉案房屋所在区域被纳入征收范围，房屋征收部门对周围实行了交通限制并对涉案房屋砌筑了围墙，周围的房屋陆续被拆除中，从2018年6月起，该房屋已不具备正常的商业使用功能，应当予以减免。二、原审法院适用法律错误。（一）上诉人为案涉房屋的实际经营者，依法应当获得搬迁费、临时安置费、停产停业损失赔偿。《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十条、第三十七条规定，上诉人作为案涉房屋的实际经营者，应当获得搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿款。（二）被上诉人违反《转让租赁合同》的约定义务未协助上诉人主张权利，应当承担相应的赔偿责任。根据《转让租赁合同》第六条“因该楼处于城市改造范围内，乙方经营会不断投入资金，若因城市改造，乙方有权找相关部门赔偿损失，甲方应尽量帮助乙方挽回损失”之约定，在案涉租赁房屋遇到征收时被上诉人有义务协助上诉人向房屋征收部门主张合法的补偿。被上诉人签订征收补偿协议时没有告知上诉人，没有协助上诉人主张权利，应当承担相应的赔偿责任。（三）一审法院判决由上诉人赔偿被上诉人利息损失没有事实和法律依据。首先，被上诉人违反合同约定，在案涉房屋征收过程中未协助上诉人主张权利，还非法占有属于上诉人补偿款，导致上诉人无法搬离房屋。其次，从被上诉人2020年4月29日向上诉人发出搬离房屋《通知》来看，被上诉人要求上诉人搬离的时间为2020年5月5日。再次，《转让租赁合同》中并未约定由上诉人承担利息损失。一审法院以2019年7月5日起计算所谓利息损失，无事实和法律依据。综上，一审法院判决事实认定错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。刘涛辩称：请求驳回其上诉，维持原判。向柱旭向一审法院起诉请求：1、判令刘涛支付装饰装修补偿、停业损失、搬迁安置费、加建的建筑补偿费等共计40万元。2、本案诉讼费用由刘涛承担。刘涛向一审法院反诉起诉请求：1、判令向柱旭向刘涛支付租金52000元。2、向柱旭赔偿刘涛迟延受偿拆迁款的利息损失80301元。3、诉讼费用由向柱旭承担。一审法院认定事实：2011年2月19日刘涛（甲方）与向柱旭（乙方）签订《转让租赁合同》，合同约定：一、甲方以十五万的价格转让位于：小溪塔老街43号三层附带顶层的私房给乙方经营餐馆。转让后除房子以外的所有物品归乙方所有，另见清单；二、该店铺的营业执照、税务登记证已由甲方办理，租赁期内乙方继续以甲方的名义使用，但相关费用及乙方经营所引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关；乙方接手前，该店铺所涉及的一切债权债务由甲方负责，与乙方无关；三、甲方将自己的私房租给乙方收取租金。每月租金5000元，一次性付清六个月租金，前两年租金保持不变，之后随市场价上下浮动。若遇不可抗力的因素影响经营环境，甲方应考虑下调租金；四、租期暂定五年（从2011年3月1日起至2016年3月1日止）；五、甲方保障乙方有稳定的经营环境，确保水电畅通，乙方不得随意改变房屋结构，不做违法经营活动；六、因该楼处于城市改造范围，乙方因经营会不断投入资金，若因城市改造，乙方有权找相关部门赔偿损失，甲方应尽量帮助乙方挽回损失……。合同签订后，向柱旭支付了转让费150000元，2011年2月26日刘涛妻子蒋珊珊给向柱旭出具《收据》，载明上述款项已收到，对该合同第一条中所述“清单”问题，双方庭审中一致认定无清单。2013年3月1日刘涛、向柱旭双方再次签订了一份《转让租赁合同》，该书面合同对2011年2月19日《转让租赁合同》内容仅作了租期修改，改为“租期：暂定五年（从2013年3月1日起至2018年3月1日止）”，其他并无变化，2018年3月1日《转让租赁合同》到期后双方并未再次签订书面租赁合同，向柱旭继续使用刘涛房屋经营至2018年3月1日之后，双方在合同实际履行上将月租金变更为5850元（年租金上调10000元左右），对此庭审中双方均认可。2018年3月1日之后向柱旭向刘涛支付了租金59550元，之后再未付租金。《转让租赁合同》所述房屋于2019年6月21日由刘涛（丙）与宜昌市夷陵区房屋征收办公室（甲方）、宜昌市夷陵区小溪塔街道办事处（乙方）签订《城市棚户区改造项目房屋征收补偿协议》，协议第一条第（三）项房屋价值及其他补偿：……2、室内装饰装修补偿费267134元；3、附属用房补偿费21898元；13、搬迁补偿费2000元；14、税费补助204.47平米×300元/平米=61341元；15、临时安置补偿304.83平米×8月×12元/月=29264元；17、停产停业损失补偿费0元；20、其他未登记面积补偿费367999元……。第三条搬迁时限：丙方于2019年6月30日前凭甲方通知注销水、电、气等户头，并搬家腾出房屋交付乙方拆除。第四条奖励：对积极签约并按约定时间迁出的住户，给予20000元的奖励；逾期不予奖励。第五条费用支付的期限及方式：丙方补偿总金额4368229元，协议生效10各工作日内乙方将50%的征收补偿费用2174115元（不含奖励2万元）通过转账方式支付丙方，余款2194114元（含奖励2万元）待房子腾空交钥匙5个工作日内一次性付清……。协议还对其他事项进行了约定。2019年6月24日刘涛收到房屋补偿款2174115元，2020年4月29日刘涛书面通知向柱旭搬离，2020年5月13日刘涛收到房屋补偿尾款款2194114元。另查明：本案中涉诉房屋（三层附带隔热层）系刘涛自有房屋，房屋出租前刘涛自行开立重庆老汤王火锅店使用，房屋有相应装修。刘涛曾于2009年对房屋进行过评估，宜昌信诚房地产估价咨询有限公司评估报告中确定：房屋为三层（另自行加建第四层，未办理相关证件），面积304.83平米，设计用途为商业，实际用途为商业，现自营重庆老汤王火锅，一、二层大厅散席，三层为包间。房屋室内装修情况：入户为中式木门，全玻璃幕墙、铝合金窗，一楼地面为条形大理石砖，二层为600×600地砖，三层为复合地板，墙、顶面仿瓷涂料，中式及石膏混合吊顶。2011年刘涛将房屋（自营的重庆老汤王火锅）出租给向柱旭使用，且一并移交了营业执照等，屋内桌椅等都转给向柱旭使用。向柱旭自营的川王府火锅城实际租赁包含刘涛在内的三个相连的不同房东房屋，由于设施过于老旧，向柱旭又重新投入装修了，但装修的具体明细及装修时候的收据等证据其因时间久远无法提供。2020年5月8日房屋强制拆除,装修现场均已毁坏。庭审中向柱旭主张装饰装修补偿、搬迁安置费、临时安置费、附属用房补偿费、停业损失、营业损失共计400000元。还查明：刘涛、向柱旭双方对装饰装修物的处理并无约定。一审法院认为，刘涛将自有房屋出租给向柱旭使用，并签订《转让租赁合同》，双方成立租赁关系。在没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形的情况下，合同自成立时生效。依法成立并生效的合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应及时、全面的履行合同义务。《转让租赁合同》到期后，向柱旭继续使用刘涛房屋经营，并按月支付租金，双方实际租赁关系继续存续，双方租赁期限依法转为不定期。直至2019年6月21日刘涛房屋被征收，双方租赁关系实际已终止。一、关于向柱旭租金支付问题。经审理核实，向柱旭2018年3月1日前尚欠刘涛租金20000元；2018年3月1日《转让租赁合同》到期后双方并未再次签订书面租赁合同，租赁期限转为不定期，向柱旭继续使用刘涛房屋经营至2019年7月，双方租金标准上调至5850元/月。2018年3月1日至2019年6月20日（2019年6月21日刘涛房屋被依法征收）期间租金应为91650元（5850元/月×15个月+5850元/月÷30天/月×20天），扣除向柱旭已支付的59550元。向柱旭尚欠刘涛2018年3月1日至2019年6月20日期间租金32100元，以上欠付租金共计52100元（32100元+20000元）。但刘涛向一审法院诉请主张租金52000元，系其对自身权益的合法处分，予以支持。二、关于向柱旭主张的装饰装修补偿问题。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第二十五条规定，房屋征收各项补偿的对象为房屋所有权人，不包括承租人。参照《湖北省国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十七条之规定，被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿。本案中双方对装饰装修补偿、搬迁安置费、临时安置费、附属用房补偿费、停业损失、营业损失分配并无约定，依据双方《转让租赁协议》内容本案主要需考虑刘涛是否已将装饰装修价值转让给向柱旭。（一）关于刘涛房屋转让租赁的问题。刘涛将自有房屋（自营重庆老汤王火锅店）转让租赁给向柱旭使用，事实上包含两层意思，一是房屋的租赁使用，二是房内物品的转让。根据双方《转让租赁合同》第一条约定：转让后除房子以外的所有物品归乙方所有，另见清单。一审法院认为在双方并未确定清单，向柱旭又无法证实所转让的具体物品的情况下，对双方以150000元价格转让的内容无法具体核实。但从前述协议内容、刘涛原自营重庆老汤王火锅店的事实、刘涛2009年对房屋的评估报告以及双方的当庭陈述综合分析可以得出:1、刘涛对案涉房屋是有装修的；2、案涉房屋无论是刘涛自营还是向柱旭经营川王府火锅均系经营火锅店，房内的物品在使用价值上具有一致性，故对“除房子以外的所有物品归乙方所有”的理解，应该依据添附或附合的相关规定作文义解释，刘涛转让的物品应为屋内可移动物品，所有附合至房屋的物品（主要为装饰装修）应属房屋本身的组成部分，仍归刘涛所有。（二）关于向柱旭主张的补偿问题。结合《征收补偿协议》作如下认定：1、装饰装修补偿。其一，刘涛、向柱旭双方对装饰装修物的处理并无约定，依法应由向柱旭自行搬离并恢复原状后交付刘涛；其二，向柱旭庭审中提交了其对川王府火锅城重新投入装修的《房屋装修合同》，且其庭审中自认其租赁了相邻的三个房东的房屋，该合同中的装修款仅部分投入到刘涛房屋上，其他房屋亦有装修，且向柱旭并无证据证实对刘涛房屋具体明确的装修项目；其三，结合前述第（一）项分析认定，所有附合至房屋的物品（主要为装饰装修）应属房屋本身的组成部分，仍归刘涛所有；其四，案涉房屋已经强制拆除，装饰装修已损毁，亦无鉴定可能；其五，考虑刘涛在门面转让租赁前亦有相应装修，向柱旭无任何证据证实其在原有装修基础上进行了哪些部分的重新装修，难于区分认定。综合以上分析，对向柱旭主张装饰装修补偿不予认定。2、附属用房（向柱旭加建的厨房）补偿。对于厨房灶台，双方庭审中一致确认向柱旭仅对操作台进行了加宽。本院认为，在灶台原本存在的情况下，向柱旭在原灶台基础上进行投入加宽，但其并无证据证实其加宽部分的具体情况及支出凭证，本院难以认定。3、搬迁安置费、临时安置费。因刘涛房屋实际全部由向柱旭租赁使用，故从公平角度考量，征收补偿协议中搬迁补偿费2000元应由向柱旭所有；临时安置补偿是按房屋所有权人刘涛产权登记面积304.83平米计算，系对房屋产权人的补偿，房屋租赁权人向柱旭依法不应享有。4、停产停业损失并未补偿，故对向柱旭的该主张不予认定。三、对刘涛主张的迟延受偿拆迁款的利息损失问题。按照《征收补偿协议》协议，房屋所有权人刘涛应于2019年6月30前凭甲方通知注销水、电、气等户头，并搬家腾出房屋交付夷陵区小溪塔街办拆除。征收补偿尾款2194114元（含奖励20000元）待房子腾空交钥匙后5各工作日内一次性付清。向柱旭作为租赁权人理应配合政府拆迁，但其拒不搬出，此行为不仅导致政府拆迁工作停滞不前，亦导致刘涛迟延受偿拆迁补偿款。在双方租赁合同权利义务关系因房屋征收而实际终止的情况下，向柱旭不及时搬离房屋实际造成刘涛相应损失，依法应予承担赔偿责任。本案中刘涛主张自2019年6月30日起至2020年5月13日止按贷款利率计算利息80301元，一审法院认为，向柱旭的据不腾退行为导致拆迁补偿余款迟延受偿（迟延进入刘涛银行账户），即使该款项按期进入刘涛账户，在无相反证据证实存在其他用途的情况下，其损失仅为上述征收补偿余款在其账户产生的相应存款利息，且计算时间按《征收补偿协议》约定，应调整为自2019年7月5日起至2020年5月13日止。综上所述，因双方当事人不同意调解，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十一条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二项），《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条、第十三条，国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《湖北省国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十七条之规定，判决：一、刘涛于判决生效之日起立即返还向柱旭搬迁补偿费2000元。二、向柱旭于判决生效之日起立即向刘涛支付房屋租金52000元，并自2019年7月5日起至2020年5月13日止以2194114元按银行同期存款利率标准赔偿刘涛迟延受偿征收补偿款损失。三、驳回向柱旭的其他诉讼请求。四、驳回刘涛的其他诉讼请求。如果未按照判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3650元，由刘涛负担20元，向柱旭负担3630元；反诉案件受理费减半收取1500元，由向柱旭负担915元，刘涛负担585元。二审中，当事人未提交新证据，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于向柱旭欠付刘涛租金的问题。向柱旭2018年3月1日前尚欠刘涛租金20000元，向柱旭虽诉称该2万元系2015年、2016年各降低了1万元租金，但未提交其与刘涛约定2015年、2016年租赁期间降低租金的证据，其虽诉称刘涛在反诉状中陈述“刘涛发现向柱旭早前承诺将未付的2万元租金已经用于维修房屋……导致刘涛房屋评估价值受损，向柱旭应当将2万元租金继续支付给刘涛”。因刘涛并不认可未付2万租金已用于维修房屋，双方对此存在争议，向柱旭也未提供充分的证据证明其已经按其与刘涛的约定维修了房屋并抵扣租金，应由向柱旭承担举证不利的法律后果，对向柱旭提出的2018年3月1日前不欠租金的主张依法不予支持。2018年3月1日《转让租赁合同》到期后双方并未再次签订书面租赁合同，租赁期限转为不定期，向柱旭继续使用刘涛房屋经营至2019年7月，双方租金标准上调至5850元/月。但根据宜昌市中级人民法院作出的（2020）鄂05民终620号案件中查明的事实，2018年6月，宜昌市夷陵区人民政府作出征收决定，将向柱旭承租的房屋纳入被征收范围。2019年6月21日由刘涛（丙）与宜昌市夷陵区房屋征收办公室（甲方）、宜昌市夷陵区小溪塔街道办事处（乙方）签订《城市棚户区改造项目房屋征收补偿协议》，向柱旭称纳入征收范围后，其经营受到影响，本院酌定2018年7月至2019年6月20日期间租金减半收取。因此2018年3月1日至2019年6月20日租金计算为5850元/月×4个月+（5850元/月×11个月+5850元/月÷30天/月×20天）/2=57525元，因向柱旭2018年3月1日之后已支付租金59550元，向柱旭尚欠刘涛2018年3月1日之前的租金2万元，故向柱旭还应支付其租金17975元。二、关于向柱旭主张的装饰装修及营业损失能否获得补偿的问题。刘涛2011年2月19日将自有房屋（自营重庆老汤王火锅店）转让租赁给向柱旭使用，包含房屋的租赁使用、经营和房内物品的转让。向柱旭虽称该门面转让包含房屋的装饰装修，但结合《转让租赁合同》约定的内容及本案案情综合分析，刘涛转让的物品应为屋内可移动、拆卸的物品，所有附合至房屋的物品（主要为装饰装修）应属房屋本身的组成部分，仍归刘涛所有。向柱旭称其受让承租涉案房屋后，对店面进行了装饰装修，并主张装修补偿，双方《转让租赁合同》第六条虽约定“因该楼处于城市改造范围内，乙方经营会不断投入资金，若因城市改造，乙方有权找相关部门赔偿损失，甲方应尽量帮助乙方挽回损失”，该约定仅在租赁期限内具有约束力。但2018年3月1日《转让租赁合同》到期后双方并未再次签订书面租赁合同，租赁期限转为不定期，双方对装饰装修如何处理并无约定，2018年3月1日后双方存在不定期租赁关系，双方可以随时主张解除合同，向柱旭虽称其对涉案房屋投入了资金进行了装修并主张装饰装修损失，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。故向柱旭主张的装饰装修损失本院难予支持。向柱旭主张的停产停业损失在刘涛签订的《城市棚户区改造项目房屋征收补偿协议》中并未获得补偿，故对向柱旭的该主张不予支持。三、关于向柱旭是否应向刘涛支付迟延受偿征收补偿款损失的问题。刘涛称向柱旭未及时腾退房屋，导致其第二笔补偿款直到2020年5月13日才得到受偿，请求向柱旭支付迟延受偿征收补偿款损失，但向柱旭未腾退房屋系双方对房屋租赁涉及的租金、装饰装修补偿等存在争议。刘涛主张向柱旭应支付迟延受偿征收补偿款损失不予支持。上诉人向柱旭的上诉请求部分成立，应予改判。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持宜昌市夷陵区人民法院（2020）鄂0506民初981号民事判决第一项，即：刘涛于判决生效之日起立即返还向柱旭搬迁补偿费2000元。二、撤销宜昌市夷陵区人民法院（2020）鄂0506民初981号民事判决第二项，即：向柱旭于判决生效之日起立即向刘涛支付房屋租金52000元，并自2019年7月5日起至2020年5月13日止以2194114元按银行同期存款利率标准赔偿刘涛迟延受偿征收补偿款损失；三、向柱旭于判决生效之日起立即向刘涛支付房屋租金17975元；四、驳回向柱旭的其他诉讼请求；五、驳回刘涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审中向柱旭预缴的案件受理费6550元，由向柱旭负担3000元，由刘涛负担3550元。由当事人在执行时一并直接给付或扣除。本判决为终审判决。审判长  张士勇审判员  廖朝平审判员  李 丹二〇二〇年十二月三日法官助理张宽红书记员彭先悦