洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初1658号原告：徐海青，男，1956年12月13日出生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：余祥东、贾艳鹤，河南绿剑律师事务所律师。被告：史连香，女，1958年10月24日出生，汉族，住洛阳市老城区。被告：马丹丹，女，1982年9月26日出生，汉族，住洛阳市老城区。二被告共同委托诉讼代理人：周飞,男,1977年9月23日出生,汉族,住址同上。原告徐海青与被告史连香、马丹丹宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐海青及其委托诉讼代理人余祥东、贾艳鹤、被告史连香、马丹丹及其委托诉讼代理人周飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐海青向本院提出诉讼请求：1.依法撤销被告史连香对马丹丹的关于史连香名下宅基地及房屋安置补偿的转让行为；2.二被告向原告交付洛阳市老城区葛家岭村拆迁安置房10号楼2单元202室、10号楼1单元302室二套房产（价值100万元）；3.二被告向原告支付洛阳市老城区葛家岭村房屋拆迁临时安置费257280元；4.判令被告史连香向原告支付违约金20万元；事实与理由：2010年8月31日，原告与被告史连香签订转让协议一份,史连香将其位于葛家岭村五组的宅基地使用权转让给原告,并约定:史连香对原告在该宅基地上建造的房屋不享有任何权益,如因该宅基地被征收及征用,政府或有关单位对该宅基地赔偿或补偿的所有款项均由原告受领,被告不得对此主张任何权益并办助原告办理相关手续。还约定任何一方不得违约,史连香如果违反本协议的约定,应向原告支付宅基地转让款及建房全部费用的3倍赔款。该宅基地转让后,原告建造房屋三层,面积420㎡,并居住数年,与该村村民形成了良好的邻里关系。后该村拆迁,原告的房产也被拆迁,因宅基地在史连香名下,需要其配合办理拆迁手续,史连香将本该属于原告的拆迁赔偿款27万元扣留不给原告,无奈,原告只好与史连香协商,将赔偿款中的17万元给史连香。双方于2015年12月11日签订财产分割协议:1、赔偿款共27万元,甲方(史连香)得17万元,乙方(原告)得10万元,10万元支付以乙方收条为准:2、三套拆迁安置房归乙方所有,过户费用由乙方承担:3、此协议双方如再反悔,承担违约金20万元。现该村拆迁安置房屋己经分配领取钥匙,史连香应依分割协议约定将洛阳市老城区葛家岭村拆迁安置房10号楼C门1单元603室、2号楼2单元302室、2号楼2单元202室三套房产交付给原告,但经多次讨要,史连香迟迟不将上述房产钥匙给原告,拒不交付上述三套房产。原告认为:史连香已将本该属于原告的拆迁赔偿款17万元无辜克扣,现在又想将原告的房产侵吞,其贪得无厌、出尔反尔、不讲诚信的行为应当受到法律的惩罚和道德的谴责,以维护社会和法律的公平和正义。为此,为维护原告的合法权益,诉至贵院。案涉宅基地原使用权人为被告史连香,其一直未将拆迁安置补偿方案告知原告,原告对房屋具体信息一概不知。立案后,经原告查询档案发现二被告明知房产系原告所建仍恶意串通将史连香名下宅基地及原告所建房屋及相关拆迁安置收益转给被告马丹丹,现要求撤销其转让行为。因宅基地上房屋系原告所建，故相关权益应归原告所有。被告史连香辩称，一、原告提出的2015年12月11日签订的财产分割协议不是本人真实意愿,该协议是在原告家人以及原告家人带来的七、八个人闯进家中恐吓威胁下签订的,该协议内容其本人并不知情,原告提出的支付违约金20万元更是无理要求,希望法庭认定无效；二、原告诉状中提出的三套房产不是史连香本人财产,请法庭明察；三、史连香卖给原告的宅基地是史连香女儿马丹丹所有,该宅基地拆迁赔偿后，原告爱人及儿子于今年8月份在马丹丹家中与史连香、马丹丹约定好并已将两套房产钥匙交于原告,再无任何纠纷。因此,答辩人请法院对农村宅基地使用权予以保护,对被答辩人的不法行为给予教育,对其无理要求给予驳回,作出公正判决。被告马丹丹辩称，一、原告提出的2015年12月11签订的财产分割协议不是其母亲史连香本人真实意愿,是在原告家人以及原告家人带来的七八个人闯进家中恐吓威胁下签订的。该协议内容马丹丹本人并不知情而且签订日期是在房产确权之后,原告提出的支付违约金20万元更是无理要求,希望法庭认定无效；二、国家有明文规定宅基地不允许买卖,老城区葛家岭城中村改造指挥部在宅基地确权一事中明确指出不是葛家岭村民没有拆迁补偿的权利，不能办理拆迁补偿和过渡费赔偿,而答辩人父母双方只能确权一处宅基地,也不能参与此房产拆迁偿,所賠偿款项及房产只能赔偿给葛家岭村民,此情况下史连香名下的宅基地才确权给答辩人,此款项和房产是葛家岭村民才能享受的权益。针对原告提出赔偿25万元的无理要求,请求法院驳回；三、该宅基地因答辩人母亲跟原告徐海清存在买卖关系，所以拆迁赔偿后原告爱人及儿子于今年8月份在答辩人家中与答辩人及答辩人母亲约定好并已将两套房产钥匙交于原告,再无任何纠纷,并约定过户或装修的时候全力配合,如果不是约定好的原告怎会得到两套房产的钥匙,口头约定也应受到法律保护,相信法院一定会公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：史连香在洛阳市××××宅基地一块，面积134㎡。2010年8月31日，史连香（甲方）与徐海青（乙方）签订转让协议一份，约定：史连香将其上述宅基地使用权转让给徐海青,转让费5万元。以后建筑物由乙方设计建造并拥有物属权使用权；甲方对乙方在该宅基地上建造的房屋不享有任何权益,如因该宅基地被征收及征用,政府或有关单位对该宅基地赔偿或补偿的所有款项均由乙方受领,甲方不得对此主张任何权益并协助乙方办理相关手续；任何一方不得违约,甲方如果违反本协议的约定,应向乙方支付宅基地转让款及建房全部费用的3倍赔款等。徐海青按约支付史连香转让费5万元，史连香将宅基地交于徐海青使用。后徐海青在该宅基地上建造三层房屋一栋,面积约420㎡,该房由徐海青家人一直居住至房屋拆迁时。2015年6月葛家岭村整体拆迁改造,徐海青建造的上述房屋被拆迁。2015年7月24日葛家岭村委会经研究将案涉宅基地确权给马丹丹。因徐海青非葛家岭村村民，2015年7月27日，葛家岭村委会（甲方）与马丹丹（乙方）签订了“房屋征收补偿安置协议书”，载明：马丹丹挑选安置房3套，即10-2-202室，建筑面积93.7㎡；10-1-302室，建筑面积93.7㎡；2-1-603室，建筑面积,88.3㎡。根据拆迁政策规定，甲方应付乙方超出证内有效面积房屋补偿款104941.67元，装修物、装饰物、附属物补偿款95072.74元，搬迁费5360元，过渡费32160元，奖励费55739.844元，以上共计293274.25元，乙方应付甲方安置房价款20020元，相抵后甲方支付乙方273254.25元，该273254.25元由马丹丹领取。后马丹丹还分期领取过渡费154617.24元（截止2020年4月30日），2017年6月9日至2020年4月30日间双倍过渡费尚未发放。2015年12月11日，史连香与徐海青签订财产分割协议一份，约定：1、赔偿款共27万元,甲方(史连香)得17万元,乙方(徐海青)得10万元,10万元支付以乙方收条为准；2、三套拆迁安置房归乙方所有,过户费用由乙方承担；3、此协议双方如再反悔,承担违约金20万元，见证人李某、刘某在协议上签名。该协议中的27万元指的是房屋征收补偿安置协议书中的273254.25元。协议签订后，史连香付给徐海青10万元。2020年5月，案涉安置房交付马丹丹，史连香、马丹丹将安置房2-1-603号房屋交于徐海青，另将10-1-502号房屋（马丹丹父亲名下的安置房）交于徐海青，但是否征得马丹丹父亲的同意，不得而知。安置协议中的10-2-202号房屋由马丹丹使用，10-1-302号房屋空闲。后徐海青向史连香索要剩余的安置房未果，诉至本院。本院认为，根据《宪法》第十条规定，宅基地属于集体所有，农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，作为使用权人无权单独转让宅基地，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。原告徐海青非葛家岭村村民，不享有葛家岭村宅基地的权利，故被告史连香将宅基地转让给原告徐海青的行为因违反法律强制性规定而无效。因该宅基地已被征迁另作他用，客观上无法相互返还，故该合同无效后双方不再相互返还。被告史连香明知案涉拆迁房屋系原告徐海青投资所建，仍将其名下宅基地确权给被告马丹丹，导致案涉房屋拆迁收益归于被告马丹丹名下，该行为有恶意串通之嫌，且损害了原告徐海青的利益，属无效行为，案涉房屋拆迁收益仍应归于被告史连香名下。2015年12月11日，被告史连香与原告徐海青就案涉房屋拆迁后的收益分配问题签订了财产分割协议，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且已大部分履行。故原告徐海青要求被告史连香、马丹丹交付协议中约定的另外两套安置房10-2-202室、10-1-302室之诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告徐海青应将其接收的马丹丹父亲名下的安置房10-1-502号房屋返还被告史连香、马丹丹。被告史连香未按财产分割协议约定将房屋全部交于原告徐海青，构成违约，应承担相应的违约责任。考虑到被告史连香已履行该协议的大部分义务，本院酌定被告史连香支付原告徐海青违约金1万元，超出部分，本院不予支持。被告史连香已按双方2015年12月11日签订的财产分割协议约定将拆迁补偿款10万元支付原告徐海青，而该协议中并未约定过渡费归原告徐海青享有，故原告徐海青要求被告史连香、马丹丹返还过渡费257280元之诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告史连香将其案涉房屋拆迁收益转归被告马丹丹的行为无效；二、被告史连香、马丹丹于本判决生效后十日内将洛阳市老城区葛家岭村拆迁安置房10-2-202号、10-1-302号交付给原告徐海青使用，原告徐海青将洛阳市老城区葛家岭村拆迁安置房10-1-502号返还被告史连香、马丹丹；三、被告史连香于本判决生效后十日内支付原告徐海青违约金1万元；四、驳回原告徐海青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18016元，减半收取为9008元，由原告负担2776元，由二被告共同负担6232元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南洛阳市中级人民法院。审判员  刘军杰二〇二〇年十二月十五日书记员  郭少谦