天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终5233号上诉人（原审原告）：中冶置业集团物业服务有限公司天津分公司,住所地天津市河**大沽南路与内江北路西南侧七贤北里配建**楼-301。主要负责人：刘国宁,经理。委托诉讼代理人：彭跃权，男，该公司员工。委托诉讼代理人：郭立钊，北京一法（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：翰墨卢浮宫（天津）文化艺术有限公司，住所地天津市河**大沽南路与内江北路西南侧七贤北配建1七贤北里2、3底商。法定代表人：侯立新，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：郭冬怀，天津浦丰钜信律师事务所律师。委托诉讼代理人：段博青，天津浦丰钜信律师事务所律师。上诉人中冶置业集团物业服务有限公司天津分公司（以下简称中冶物业公司）因与被上诉人翰墨卢浮宫（天津）文化艺术有限公司（以下简称翰墨公司）物业服务合同纠纷一案,不服天津市河西区人民法院（2020）津0103民初8955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。中冶物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判翰墨公司向中冶物业公司支付拖欠的物业费147148元及违约金54552.66元；2、一、二审诉讼费用由翰墨公司承担。事实与理由：国家及地方政府出台的减免政策仅针对租金，而未有任何法律法规或地方性政策规定疫情期间物业公司应对业主减免收取物业服务费用，物业公司基于物业服务合同向业主收取费用应遵循意思自治原则，双方应依照合同履约。在翰墨公司与天津中冶名泰置业有限公司（以下简称名泰公司）为商街商铺产权人的房屋租赁合同纠纷案件中，一审法院已经根据《天津市人民政府办公厅关于印发天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展若干措施的通知》做出判决，给予商户房租优惠，免收三个月房租、减半三个月房租。因新冠疫情给翰墨公司造成的损失已得到极大弥补，在此基础上，一审法院又以风险共担为由对翰墨公司物业费进行减免，中冶物业公司的损失又何从弥补？一审认定受疫情影响减免翰墨公司物业服务费存在事实认定及法律适用错误，中冶物业公司无需因疫情另行给予翰墨公司其他优惠。物业费的价值体现于物业公司提供的物业管理服务，疫情期间，中冶物业公司为打赢疫情防控阻击战一直坚持持续工作，未影响服务质量。一审判决日期、费用计算有误。一审判决认定翰墨公司并非恶意拖欠不需要支付违约金存在事实认定及法律适用错误。翰墨公司辩称，物业合同履行期间，爆发了新冠疫情，这种不可抗力确实对物业合同的履行产生了影响，翰墨公司也因为疫情影响停业三个余月，经营收到很大影响，疫情期间中冶物业公司在防疫方面确实做了诸多工作，但是翰墨公司也并未实际享受到物业服务，面对不可抗力，风险共担符合民法基本原则，故一审判决认定减免1.5个月物业费并无不妥。本案立案后翰墨公司向中冶物业公司积极缴纳物业费，不存在违约问题，中冶物业公司在物业服务中确实存在诸多瑕疵，如空调不制热、空调管道漏水。综上，一审法院认定事实、适用法律正确，恳请驳回上诉，维持原判。中冶物业公司向一审法院起诉请求：1、判令翰墨公司向中冶物业公司支付拖欠的物业费230456元；2、判令翰墨公司向中冶物业公司支付违约金54552.66元；3、翰墨公司承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实如下：翰墨公司系天津市河西区黑牛城道与洪泽路交口和悦汇商街209、213、214、215号商铺承租人，商铺建筑面积合计为365.86平方米。中冶物业公司系和悦汇商街物业服务公司，自该商街建成投入使用开始为该商街提供物业服务。2018年8月7日，中冶物业公司与翰墨公司签订《中冶·和悦汇商户物业合同》一份，约定物业服务期限与租赁合同期限一致即自2018年11月1日至2024年10月31日止，收费标准为按建筑面积1.5元/平方米/日，物业费合计16692元/月。合同履行过程中翰墨公司向中冶物业公司交纳物业费至2019年3月，自2019年4月产生欠交情况。中冶物业公司本案主张自2019年4月至2020年6月期间的物业费。2020年新冠肺炎疫情发生后，翰墨公司属于室内文化培训行业，应有关行政主管部门的要求于2020年1月24日暂停营业，疫情缓解后按政府复工通知于2020年5月6日恢复营业。翰墨公司认为新冠肺炎疫情及商户中央空调不制热且空调管道漏水等情况影响正常使用遂就物业费减免事宜向中冶物业公司提出申请，中冶物业公司未予明确答复。2020年7月21日中冶物业公司就本案起诉后，翰墨公司于2020年8月3日向中冶物业公司交纳了50000元物业费，庭审中中冶物业公司经核实后确认翰墨公司拖欠2019年10月1日至2020年8月31日期间的物业费180532元，中冶物业公司诉请金额有误。另，和悦汇商街项目开发商兼业主天津中冶名泰置业有限公司与中冶物业公司签订《物业管理业务委托合同书》，约定由中冶物业公司对中冶和悦汇商街进行物业管理服务。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，争议焦点是中冶物业公司主张的物业费能否得到法院支持？中冶物业公司与中冶和悦汇项目商户即翰墨公司签订的《中冶·和悦汇商户物业合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，一审法院就其法律效力依法予以确认，翰墨公司作为涉案商铺使用人，该合同对其发生法律效力。现中冶物业公司依约提供了物业服务，翰墨公司应按照合同约定履行相应的交费义务。合同履行过程中，全国爆发了新冠肺炎疫情，面对该不可抗力，双方当事人应当共担风险、共渡难关。考虑到中冶物业公司物业服务费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，结合该商户受疫情影响停业3个余月的实际情况，一审法院适当酌减翰墨公司缴纳的物业服务费，对于中冶物业公司主张的物业服务费酌情减免相当于1.5个月的金额，即翰墨公司应给付中冶物业公司2019年10月1日至2020年6月30日期间物业费125190元。关于中冶物业公司主张的违约金，因中冶物业公司物业服务存在瑕疵且爆发疫情影响，翰墨公司并非恶意拖欠，一审法院不予支持。庭审中翰墨公司提出的电费差价折抵主张，与本案无关，一审法院不予支持；翰墨公司主张的空调不制热、空调管道漏水、卫生等物业服务瑕疵，一审法院酌情予以考虑。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三十七条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、自判决生效之日起十日内，翰墨公司给付中冶物业公司2019年10月1日至2020年6月30日期间物业费125190元；二、驳回中冶物业公司的其他诉讼请求。如果翰墨公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5575元，适用简易程序减半后收取2787.5元，中冶物业公司负担1562.5元，翰墨公司负担1225元。二审中，中冶物业公司提交如下证据：1、《天津市非居民住宅供用热合同》；2、《中冶和悦汇项目秩序维护服务外包合同》；3、《中冶和悦汇项目保洁服务外包合同》、发票；4、保洁日常清洁记录检查表、垃圾清运记录、商业街卫生间保洁巡查签到表；证据1至证据4证明中冶物业公司在疫情期间，物业服务运营包含的各项成本均已经正常支付，提供的物业服务合同内容也并没有减少。5、《中冶物业天津分公司防疫物资采购合同》、发票；证明中冶物业公司疫情期间物业运营的成本与往常有较大增加。6、消杀记录表、消杀药品领用表；7、体温测量登记表；8、中冶物业公司微信公众号发布的抗疫工作记录、照片；证据6至证据8证明中冶物业公司在疫情期间物业服务内容较往常有所增加，成本和人力投入也更多。翰墨公司二审期间未提交证据。经质证，翰墨公司对于中冶物业公司二审期间提交证据的真实性、合法性、关联性没有异议，新冠疫情爆发翰墨公司停业，并未完全享受物业服务，故对证明目的不予认可。本院经审查认为，翰墨公司对于中冶物业公司二审期间提交证据的真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认。本院经审理查明，中冶物业公司主张2019年4月至2020年6月期间的物业费，翰墨公司于2020年7月20日交纳物业费50000元。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点：1、诉争物业费是否应予以酌减？2、中冶物业公司主张的违约金是否应予以支持。关于争议焦点1，本院认为，在合同履行过程中，突发新冠肺炎疫情，受疫情影响，翰墨公司停业3月有余。一审判决认为面对该不可抗力，双方应共担风险、共渡难关，适当酌减翰墨公司缴纳的物业服务费并无不当。关于争议焦点2，本院认为，因中冶物业公司物业服务存在瑕疵且爆发疫情影响，一审判决认为翰墨公司并非恶意拖欠，对于中冶物业公司主张的违约金不予支持，并不违反法律规定。综上所述，中冶物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4826.27元，由上诉人中冶置业集团物业服务有限公司天津分公司负担。本判决为终审判决。审判长 梁 辉审判员 刘 刚审判员 王志红二〇二〇年十二月二十二日书记员 安香玉