广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24315号上诉人（原审被告、反诉原告）：林宜和，男，1962年1月22日出生，汉族，身份证住址福建省福鼎市。上诉人（原审被告）：广州市春然保健按摩有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街桥兴大道**首层。法定代表人：林宜和。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈松彬，男，汉族，1970年9月15日出生，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：陈萍芳，广东国智律师事务所律师。上诉人林宜和、上诉人广州市春然保健按摩有限公司（以下简称春然公司）因与被上诉人陈松彬租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初4223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。林宜和上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回陈松彬要求林宜和支付租金、管理费及逾期付款违约金的诉讼请求；2.撤销一审判决第三、四、五项，改判由陈松彬退回林宜和保证金25772元并赔偿林宜和装修损失30万元；3.本案一、二审诉讼费由陈松彬承担。事实和理由：一、一审法院认定合同违约责任在于林宜和属于认定事实错误，涉案租赁合同系林宜和被迫解除，解除的根本原因在于陈松彬的过错。1.签订合同时陈松彬隐瞒房屋存在抵押的情况，因抵押权人不同意出具同意出租的证明文件，导致林宜和一直无法取得合法经营的营业证照资料。2016年12月11日，林宜和已在向陈松彬回复的“关于《关于催缴相关费用的函》的复函”中提及到“我方因物业抵押给第三人而无法办理租赁登记备案”，以及“你方所出租物业主体消防没有验收合格”的情况，因一楼的出租人为张海勒，二楼的出租人是陈松彬，因此涉案物业因陈松彬的过错在无法办理二楼营业执照的情况下，一直依靠着一楼的营业资质以支撑。2.在未进行消防验收的情况下将房屋出租，违反《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的明确规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”双方至一审发生纠纷时，陈松彬尚未依约完成一次消防验收，导致消防部门勒令停止使用，并被限期整改，进而导致合同不能继续履行。对此，陈松彬应负有全部责任，陈松彬应依法承担合同解除后的相关损失。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定，建筑工程在消防设计阶段应符合国家规定的既定标准，建设完毕投入使用前应通过公安消防机构的消防验收，以保证建筑物在投入使用前符合消防安全标准；保证建筑物本身的消防安全，即通常我们所说的建设工程消防验收，俗称一次消防验收。陈松彬称1998年以前的建筑物默认通过一次消防的主张并未提供任何法律依据。林宜和承租涉案商铺是作商业用途的，双方签订《商铺租赁合同》后，林宜和即着手对所承租的商铺进行了装修，并依法向公安消防机构申请消防安全检查。而根据公安部《消防监督检查规定》第八条规定，申请消防安全检查必须提交“依法取得的建设工程消防验收或者进行竣工验收消防备案的法律文件复印件”，否则根本无法通过消防机构的消防安全检查。根据双方签订的《商铺租赁合同》第四条第5款的约定：“甲方（陈松彬）签约时提供房产证、消防意见书和申报的消防图纸复印件，协助乙方办理证照。”而实际上，即便林宜和多次向陈松彬沟通及反映情况，陈松彬也一直怠于履行合同义务，由于陈松彬作为业主方和出租方，不能向林宜和提供上述文件，直接导致了林宜和无法通过公安消防部门的消防安全检查，林宜和在2018年7月开始几乎每天被富华派出所负责消防的行政人员梁XX检查、通告，勒令如不办理一次消防及二次消防则无法继续经营。经消防部门多次上门勒令整改，林宜和于2018年8月起已无法正常开展营业活动。3.在多次消防验收不合格的情况下，陈松彬隐瞒事实，告知林宜和正在积极解决消防问题，但最终林宜和店铺因消防问题无法经营，被迫解除合同。2018年7月开始，因消防问题无法经营，依据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，涉案物业属于明确禁止经营的房屋，使得林宜和无法继续营业，因此林宜和无需支付租金、管理费及逾期付款违约金。二、租赁合同签订后，林宜和为经营需要装修了场地，购置了设备，现因陈松彬的过错导致林宜和自2018年4月起无法正常经营，也导致装修和设备损失，因此恳请二审法院依法支持陈松彬赔偿装修损失30万元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”本案租赁合同的违约责任在于陈松彬，因陈松彬的违约行为导致合同解除，陈松彬应赔偿林宜和剩余租赁期内装饰装修残值损失，共计30万元。综上，恳请二审法院查清事实，正确适用法律，支持林宜和及春然公司的上诉请求。陈松彬未到庭参加诉讼，庭后提交书面答辩意见称：原审判决说理透彻，已经充分考虑了林宜和、春然公司的权利，该判决尊重客观事实，合理合法，请二审予以维持。一、关于租赁房产的抵押情况。林宜和、春然公司称因抵押无法办理营业执照，不是事实。房产抵押属于公开信息，不存在任何隐瞒；已抵押的房产不影响出租、使用；事实上，林宜和承租物业之后，不但办理了营业执照，而且使用涉案场地经营春然公司长达三年多的时间；一审中，双方已经确认涉案场地办理了相应的租赁备案登记手续，除春然公司之外，还有其他主体在二楼实际办理了营业执照。因此，房产抵押不能作为林宜和无理拒缴租金、管理费的借口。二、涉案商铺完工日期在《中华人民共和国消防法》实施之前，默认已经通过了一次消防；租赁合同明确约定了毛坯交付使用，由林宜和在符合消防报批手续的前提下装修、施工，二次消防的责任主体为林宜和；林宜和承租涉案商铺之后已实际经营三年多时间，且未有材料显示林宜和曾申报过消防手续，其所称自2018年4月起因消防问题无法正常经营明显责任在于其本身。三、林宜和自2018年6月开始欠租，长期欠租已构成根本违约，租赁合同解除的责任在林宜和；即便林宜和、春然公司承租之后有装修费用投入，但因其实际经营三年多的时间，装修已破烂不堪，其所装修场所是用于经营沐足，对于其他人来说毫无利用价值；租赁合同中亦没有约定出租方需承担装修费，故林宜和、春然公司要求装修费没有合同和法律依据。四、涉案商铺实际交回时间为2019年8月10日，一审判决仅支持了2019年4月30日之前的租金，且对违约金亦予以调整，已经充分保护了林宜和、春然公司的权益。陈松彬考虑到诉讼成本，没有上诉，望二审法院公正审理，驳回上诉，维持原判。陈松彬于2019年3月25日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认林宜和、春然公司违约，租赁保证金不予退回；2.林宜和、春然公司支付拖欠的租金、物业管理费用至实际交回租赁场地为止，暂计至2019年2月28日为122447元（租金）+2754元（管理费）=125201元；3.林宜和、春然公司承担水费，按照实际发生额暂计至2019年1月31日为367.5元；4.林宜和、春然公司承担滞纳金169810.44元；5.林宜和、春然公司承担本案全部诉讼费费用。一审诉讼中，陈松彬明确第1项诉讼请求是基于双方共同确认租赁合同因其中一方违约而解除，第2项诉讼请是基于林宜和违约，合同解除，要求林宜和、春然公司交回租赁场地。林宜和提出反诉，请求判令：1.解除陈松彬、林宜和之间就涉案商铺签订的《商铺租赁合同》；2.陈松彬退还保证金25772元；3.陈松彬返还2018年4月及2018年5月的租金合计27060元；4.陈松彬向林宜和支付装修损失30万元；5.本案诉讼费由陈松彬承担。一审法院经审理认定事实如下：2015年10月28日，陈松彬（出租方、甲方）与林宜和（承租方、乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市番禺区市XX街XXX铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方作按摩场所使用，甲方保证对该物业拥有合法出租的权利；租期自2015年11月1日至2024年1月20日，其中2015年11月1日至2016年1月30日为免租期；每月租金标准为2016年2月1日至2018年1月30日12886元、2018年2月1日至2019年1月30日13530元、2019年2月1日至2020年1月30日14207元（详见合同表格）；保证金为25772元；从交租金当月起，甲方每月同时向乙方收取306元物业管理费；签订合同当天，乙方须向甲方交付保证金和首月租金、物业管理费；合同终止，乙方在付清资金及其他费用并按期迁出时，甲方即时将保证金不计息退回乙方，如因乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权从保证金中扣除；乙方逾期交租的，每逾期一日，乙方须按当月租金的1%向甲方支付违约金，如逾期交纳租金、欠交管理费、水电费超过交费期1个月视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回物业及处理屋内一切物品，并没收保证金；该物业为毛坯房，主体只有承重墙和外墙，乙方依本合同所进行的所有改建、加建、装修等，均需自行办妥行政主管部门（包括但不限于规划、消防、建筑、安全、环保、卫生等部门）审批手续后才能施工，费用全部由乙方承担；甲方同意乙方开一楼楼梯通往二楼，合同履行完毕后除甲方书面同意外，乙方应当恢复原状；在符合消防前提下装修间隔、水、电和其他配套由乙方自行设计施工完成；该物业租赁期间的水、电、消防及一切社会费用由乙方自行承担，甲方签约时提供房产证、消防意见书和申报的消防图纸复印件，协助乙方办理证照；乙方在租赁期内提前解除合同的，应事前征得甲方同意；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；因乙方违约而合同终止，甲方有权不经乙方同意单方收回该物业，乙方无条件立即迁出该物业；租赁期满应将原承租房屋交回给甲方，乙方自行增设的水、电、消防设施和入墙入地的装修归出租方所有，乙方不得擅自拆除损坏；等等。陈松彬、林宜和均确认，上述合同签订后，陈松彬收取了林宜和交纳的保证金25772元以及至2018年5月份的租金，林宜和自2018年6月起没有向陈松彬交纳租金。另查明，涉案商铺所在物业已取得不动产权证。春然公司为林宜和所设立的一人有限责任公司。再查明，林宜和于2016年3月26日与案外人张海勒签订《租赁合同》，向其租赁位于广州市番禺区市XX街XXX、XXX号商铺用作经营沐足店，并于2018年2月2日以该地址作为住所地，办妥春然公司的营业执照。林宜和在实际使用过程中，在该商铺与涉案商铺之间设置楼梯，打通一、二层共同用作经营春然沐足店。一审庭审过程中，陈松彬为证明林宜和的欠费情况，提交了其自行制作的表格为证，其中显示，除每月租金、管理费、滞纳金外，2018年6月至2019年1月期间产生水费分别为116元、73元、51.5元、27.5元、4.5元、22元、29.5元、43.5元。林宜和质证后对该表格不予认可，认为其不存在拖欠租金、物管费及水费的情况，其自身不存在违约，故亦不存在违约金。林宜和为证明是涉案商铺所在建筑外墙于2018年4月初搭建排栅等出租方的原因导致其不能正常经营，提交了视频两段及照片三张为证，其中照片显示建筑物外墙搭有临时棚架，但并未遮蔽春然沐足店门面。林宜和另称其曾因此向陈松彬提出过异议，其他多家商铺亦向街道投诉及与陈松彬协商减免租金未果。陈松彬质证认为该视频及照片无法证明林宜和无法正常经营的情况，搭建棚架仅是对外墙进行调整，时间非常短，不影响林宜和的实际使用。另，林宜和为证实其所主张的30万元装修损失，提交了其与案外人广州市禾佳居装饰设计工程有限公司于2015年11月5日就装修涉案商铺所签订的《装饰工程施工合同书》，以及该公司出具的《收款收据》为证。陈松彬质证认为双方租赁合同并无约定陈松彬须向林宜和承担装修损失，故该些证据与本案无关。此外，双方当事人还对涉案商铺的消防问题及交还场地问题的争议较大：一、消防问题。林宜和述称，因陈松彬出租涉案商铺时未办妥一次消防，导致其被消防部门多次勒令整改，并最终导致无法继续经营，其曾口头向陈松彬提出消防问题的异议。一审诉讼中，根据林宜和的申请，一审法院向其代理人出具律师调查令以查询涉案商铺的相关消防审批及查处情况。广州市消防支队番禺区大队回复的主要内容包括：1.未查到以“广州市春然保健按摩有限公司”名义申报过消防手续；2.该大队和富华派出所于2017年2月对出春然公司进行了检查，发现该公司未经消防安全检查擅自投入使用、营业，故于2017年3月1日作出了责令春然公司停产停业并处罚款三万元的行政处罚决定，该场所目前处于停业状态。陈松彬则质证称，消防部门的回复明确未收到以春然公司名义申报的消防手续，而根据双方的租赁合同可明确，消防手续由承租人承担；一审庭审之前，林宜和提交的证据拟证明其因消防问题于2018年8月8日停业，而根据消防部门的回复可知，涉案沐足中心是在2017年3月1日因消防被处罚，且林宜和从来没有申报过消防手续，即在2017年3月1日被消防出发之后，沐足中心依旧营业；故沐足中心并非因陈松彬出租的商铺存在消防瑕疵而停业，如其因消防停业，也只能是因为其自身从来没有办理过任何消防手续。二、交还场地问题。林宜和述称涉案商铺于2018年4月起停业，且经多次与陈松彬协商未果，并认为陈松彬所出租的商铺具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情形导致涉案商铺无法使用，故林宜和有权请求解除合同；林宜和于2019年1月31日曾向张XX、张XX发送短信，要求退还钥匙及交接场地，并实际于当天将涉案商铺的钥匙放在物业所属社区的警务室处，故认为该场地已于当天交还陈松彬。林宜和为其前述主张提交了短信截图予以证明，该截图显示，发送时间为2019年1月31日下午11时许，收信人名称分别张XX、张XX，内容主要为林宜和称因消防问题从2018年8月8日关门至今花费巨大已无力支撑，决定从2019年2月1日起将铺面全部交还，请求告知如何退还钥匙，另铺内空调及部分物品如新租户需要可低价转让；等等。陈松彬质证认为，短信是发给张XX、张XX的，不能说明林宜和已将钥匙交还给陈松彬，相反只能证明其仍未交还钥匙。另陈松彬确认张XX是其合作单位的工作人员，但认为张XX、张XX均无陈松彬的授权进行收楼等事宜。因双方当事人均称不持有涉案商铺的钥匙，为避免损失进一步扩大，一审法院在一审庭审中责令双方限期共同到现场开锁并清点物品，并告知逾期清点的法律风险自负。双方均确认已于2019年8月10日共同至涉案商铺清点，并签订《租赁房屋交接清点单》，载明商铺内物品为挂式空调机共12台。陈松彬同意自2019年8月10日起不再向林宜和计算租金。一审法院认为：陈松彬、林宜和于2015年10月28日签订的《商铺租赁合同》，主体适格，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应遵照履行。现双方均确认林宜和支付至2018年5月租金，之后未支付任何费用，一审法院对此予以认定。现陈松彬以林宜和未依约交纳租金等相关费用为由，要求林宜和承担违约责任；而林宜和则以陈松彬未完成一次消防及配合提交办理消防手续所需材料、未提交抵押权人同意的材料协助办理证照、搭建棚架遮挡等行为导致其无法正常营业构成违约为由，主张无需交纳2018年6月后的租金，并提出退还租金、保证金及赔偿装修损失等反诉请求。因此，双方的争议焦点为合同违约责任的认定问题。关于林宜和对消防问题提出的抗辩主张。消防部门对涉案商铺消防情况的回复仅称未查到以春然公司名义申报过消防手续，且因春然公司未经消防安全检查擅自投入使用、营业而于2017年3月1日对春然公司作出停产停业及罚款的行政处罚决定。该回复并未指出对春然公司进行处罚的原因是由于涉案商铺所在物业未通过一次消防验收。而根据《商铺租赁合同》约定，林宜和对该毛坯商铺所进行的改建、加建、装修等均须自行办妥包括消防在内的行政审批手续方可施工，且实际上，林宜和承租商铺是拟装修作经营按摩店之用，其应对经营特殊场所的消防要求高于一般商铺有所认识，并应对涉案商铺的消防情况尽谨慎审查义务，其在未取得消防审批通过的情况下便装修并投入经营使用，由此所产生的风险及损失应由其自行承担。另林宜和自2015年10月28日租赁涉案商铺后，至其所主张的停业时间2018年4月（另其向张XX等人所发短信称为2018年8月8日），时间长达两年余，其均在涉案商铺内营业，但本案并无证据显示其曾因消防手续无法办理或消防不过关的问题向陈松彬提出过相关异议或主张，不合常理。故此，一审法院对于林宜和关于陈松彬在消防问题方面构成违约的抗辩不予采纳。对于林宜和提出陈松彬未经抵押权人同意出租涉案商铺，无法提供办理营业执照的相关材料构成违约的抗辩。一方面，陈松彬作为产权人，对涉案商铺享有占有、使用、收益、处分的权利，设立抵押权并不影响陈松彬将涉案商铺对外出租，而如前所述，林宜和对其承租商铺的基本情况负有谨慎审查的义务，现林宜和无举证证明陈松彬刻意隐瞒抵押情况，亦无法证明因涉案商铺存在抵押而影响其办理营业执照及正常经营使用，应承担举证不能的不利后果。另一方面，林宜和以其向张海勒承租的商铺（即与涉案商铺连通的一楼商铺）地址办理营）地址办理营业执照营长达两年余，如因抵押导致未能办理二楼营业执照而影响其经营，而其在本案中却未举证证明曾向陈松彬提出过异议或主张，显然不合常理。故此，一审法院对林宜和提出的该抗辩主张亦不予采纳。另外，林宜和提出因搭建棚架遮挡导致其不能经营的抗辩，根据其提交的照片显示，棚架并未封闭春然沐足店的门口，顾客可自行出入该店铺；林宜和亦未对该棚架状态持续的时间予以举证；况且，外墙整饰是对包括林宜和在内的建筑物使用人增益的行为，林宜和对短期内所造成的不便应予以容忍。因此，一审法院对林宜和该抗辩主张亦不予采纳。综上，林宜和关于陈松彬构成违约的抗辩主张均不成立，其拖欠租金无据，且其长期欠租已构成根本违约，陈松彬要求解除《商铺租赁合同》并主张依合同约定没收保证金25772元的诉请有理，一审法院予以支持。而如前所述，林宜和所主张的装修损失是因其自身原因所致，其要求陈松彬赔偿装修损失缺乏合同和法律依据，一审法院予以驳回。林宜和应向陈松彬支付的费用方面。林宜和不确认陈松彬所主张的水费，而陈松彬对此仅有其自行制作的表格而无其他证据予以佐证，故一审法院对陈松彬所主张的水费不予支持。至于林宜和应向陈松彬支付的租金、管理费计算至何时的问题，林宜和主张其于2019年1月31日向张XX、张XX发送短信要求收回场地并于当天将钥匙放置涉案商铺所属片区的警卫室，虽陈松彬否认其收到涉案商铺的钥匙，并称张XX、张XX无权代理其收回涉案商铺，但张XX作为与涉案商铺打通使用的楼下出租方、张XX作为陈松彬的关联人员，陈松彬理应知悉林宜和作出的该意思表示。同时，根据陈松彬主张的水费来看，涉案商铺自2018年6月起仅产生少量水费，自2019年2月起无证据显示有水费产生，综上足以认定陈松彬知晓林宜和已自行撤场。虽林宜和提前撤场构成违约，但陈松彬在知悉林宜和要求提前撤场并提出低价转让场内仅剩的少量如空调等重复利用率较高的物品的情况下，亦应对是否接收涉案商铺内剩余空调等部分物品及时表态。现其并未明确表态是否接收该部分物品，亦未在合理期限内收回涉案商铺，由此所造成的扩大损失应由其自行承担。根据公平原则，一审法院酌定陈松彬收回涉案商铺的合理期限为自2019年2月1日起三个月。现双方均要求解除《商铺租赁合同》，一审法院予以支持。因此，林宜和仍应向陈松彬支付自2018年6月1日至2019年4月30日期间的租金及管理费154227元（13530元/月×8个月+14207元/月×3个月+306×11个月），对于陈松彬超出该部分的主张，一审法院不予支持。因林宜和拖欠上述费用已构成违约，应承担违约责任。鉴于一审法院已支持陈松彬关于没收保证金的诉请，故逾期违约金应计至陈松彬应当自行收回涉案商铺之日即2019年4月30日止。现陈松彬无举证证明其实际损失，合同约定的逾期违约金标准明显过高，一审法院根据公平原则酌定为每日万分之五。即每月的逾期违约金应以当月所欠租金为本金，按每日万分之五的标准，自应付租金当月16日起，分别计至2019年4月30日止，为12364元。林宜和承租涉案商铺的目的为经营沐足店，虽春然公司的工商注册地址并非涉案商铺地址，但涉案商铺实际上用于经营春然沐足店，而春然公司又为林宜和所设立的一人有限责任公司，涉案商铺的租金支出为春然公司的经营成本，现林宜和未能举证证明其与春然公司之间的财产独立性，故陈松彬诉请春然公司与林宜和共同承担支付义务，合法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、一百零七条、一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，一审法院于2020年4月28日作出如下判决：一、陈松彬、林宜和于2015年10月28日签订的《商铺租赁合同》于本判决生效之日解除；二、林宜和、广州市春然保健按摩有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向陈松彬支付广州市番禺区市XX街XX铺自2018年6月1日至2019年4月30日期间的租金、管理费154227元及逾期付款违约金12364元；三、林宜和、广州市春然保健按摩有限公司为租赁上述第二判项所涉房产交纳的保证金25772元归陈松彬所有；四、驳回陈松彬其余本诉诉讼请求；五、驳回林宜和其余反诉诉讼请求。案件本诉受理费5731元，由陈松彬负担2099元，由林宜和、广州市春然保健按摩有限公司负担3632元；反诉受理费6610元，由林宜和、广州市春然保健按摩有限公司负担。本院二审期间，各方均无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、涉案《商铺租赁合同》解除的过错认定。二、林宜和要求陈松彬赔偿装修损失30万元的主张，能否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于涉案《商铺租赁合同》解除的过错认定问题。首先，涉案商铺所在物业已取得不动产权证，并无证据显示该物业因未通过一次消防验收而受到行政部门的处罚或被认定为违法。其次，根据《商铺租赁合同》约定，林宜和承租涉案商铺时的物业状况为毛坯房，林宜和承租后进行的改建、加建、装修等需自行办妥包括消防等审批手续。即，涉案商铺因装修所需的二次消防责任主体为林宜和。但从消防部门对涉案商铺消防情况的回复内容来看，消防部门并未查询到以春然公司名义申报过消防手续，且回复中消防部门亦明确了其在2017年3月1日对春然公司作出行政处罚是因春然公司未经消防安全检查擅自投入使用、经营，并未指出是因涉案商铺未通过一次消防验收。林宜和亦未提供证据证明其本人曾在办理涉案商铺二次消防过程中，因涉案商铺未通过一次消防验收原因而无法成功办理。第三，林宜和在2015年10月28日承租涉案商铺之后，即入场装修并使用经营至其所主张的2018年4月。现并无证据显示在长达两年多的使用时间里，林宜和曾因消防手续无法办理或消防不过关的问题向陈松彬提出异议，有悖常理。因此，林宜和、春然公司以陈松彬将未经一次消防验收的房屋出租给林宜和为由，主张陈松彬构成违约，理据不足，本院不予采纳。至于林宜和、春然公司上诉所提因陈松彬隐瞒房屋存在抵押的情况，导致其无法取得合法经营证照的问题。涉案商铺上设立抵押权并不影响涉案房屋的对外出租。林宜和、春然公司主张因抵押权人不同意出具同意出租证明文件，导致其无法取得合法经营证照，但并未提供证据对其主张的这一事实予以证明。因此，林宜和、春然公司以因陈松彬隐瞒房屋存在抵押的情况为由主张陈松彬违约，理据不足，本院亦不予采纳。林宜和、春然公司关于陈松彬构成违约的上诉主张均不能成立，林宜和长期拖欠涉案租金、管理费用已构成根本违约，陈松彬依照合同约定有权要求解除《商铺租赁合同》，没收保证金，并要求林宜和支付尚欠租金、管理费及逾期违约金。一审法院综合考量全案事实，支持陈松彬没收保证金的主张，以及对2018年6月1日至2019年4月30日期间租金、管理费及违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以维持。二、关于林宜和要求陈松彬赔偿装修损失30万元的主张，能否成立的问题。首先，根据《商铺租赁合同》约定，林宜和承租涉案商铺用途为经营按摩店，林宜和负有办理涉案商铺二次消防手续的责任，其应对涉案商铺消防情况尽到谨慎审查义务，林宜和在未取得相关消防审批手续的情况下，径行对涉案商铺进行装修并实际投入使用长达两年多的时间，由此产生的风险及损失应由其自行承担。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。本案中，《商铺租赁合同》的解除系因林宜和违约行为所致，且陈松彬亦不同意利用涉案商铺内装饰装修，林宜和要求赔偿装修损失30万元的主张，依法不应予支持，一审判决驳回林宜和的该项诉请，合法有据，本院予以维持。综上所述，林宜和、春然公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8685.44元，由林宜和、广州市春然保健按摩有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二〇年十二月二十四日书记员  陈婷婷郭蔚琳