辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8326号上诉人（原审被告）：邹吉峰，男，1964年10月29日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：王祝，北京市京师（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴祥志，男，1967年10月10日生，汉族，住大连市。委托诉讼代理人：陈茹馨，北京大成（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲明堃，北京大成（大连）律师事务所实习律师。原审第三人：大连市华夏文化促进会，住所地大连市中山区五五路**。法定代表人：赵忠国，该会会长。上诉人邹吉峰因与被上诉人吴祥志、原审第三人大连市华夏文化促进会房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初3883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹吉峰上诉请求：撤销大连市沙河口区人民法院作出的（2020）辽0204民初3883号民事判决书，驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：原审法院认定事实错误。一、本案上诉人邹吉峰不是适格的被告。案涉房屋的实际承租人为中海工程建设总局大连第三工程处（以下简称大连第三工程处”），实际使用人为大连第三工程处及第三人华夏文化促进会，因邹吉峰是大连第三工程处负责人，代表公司承租案涉房屋，是上诉人一直履行职务行为的表现，上诉人不应承担偿还房租义务。二、原审法院判令违约金过高、判令房屋占有使用费按1.5倍计算过高。大连第三工程处及第三人占用房屋时处于2020年初的疫情时间内，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第5条第1款的规定及第6条第2款的规定，由于疫情的出现，应当将原告约定做适当调整，方可符合国法与清理。综上所述，因原审判决认定事实错误，导致适用法律错误，故提起上诉。吴祥志辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院作出的民事判决，认定事实清楚，证据充分适用法律正确。一、上诉人是本案适格主体。首先租赁合同是上诉人与被上诉人签订其次，房屋租金也是邹吉峰个人帐户支付，即使是案外人支付，也记载为代邹吉峰支付，邹吉峰也以个人名义向吴祥志出具还款计划及还款承诺书，故邹吉峰是本案适格被告。房屋使用人无论是否为邹吉峰，均属其自行对房屋使用权的处分，不能改变其作为房屋租赁人的事实，因此邹吉峰作为房屋的承租人及租赁合同的相对方其负有支付租金及腾退的相应义务。二、原审法院判令违约金并无不当。被上诉人吴祥志与上诉人邹吉峰在租赁合同中约定逾期支付房屋的违约金为日千分之一被上诉人自认过高，自愿将违约金计算标准调整为日万分之五，且邹吉峰对该计算标准没有异议。关于违约金起算时间的问题，原审法院认为，邹吉峰自2016年11月1日起，未按期支付租金，按照合同约定构成违约。但吴祥志自愿将违约金的起算时间调整为2018年11月11日，已降低违约金，被上诉人同时降低违约金金额计算方式及缩短违约金计算期间，上诉人邹吉峰仍提出违约金金额过高，没有事实依据。三、原审法院判令房屋占有使用费按租金1.5倍计算并无不当。且1.5倍计算标准为双方在租赁合同中约定是其真实意思表示。上诉人邹吉峰提出占有使用费过高没有事实依据。综上，上诉人与被上诉人签署租赁协议，租赁期满，上诉人未按时腾退房屋，应该缴纳违约金以及房屋占有使用费，原审判决并无不当，请求贵院依法维持原判。大连市华夏文化促进会未出庭，亦未提交答辩意见。吴祥志向一审法院起诉请求：1.判令邹吉峰和华夏文化促进会连带腾退大连市沙河口区房屋；2.判令邹吉峰支付欠付租金80万元，并自2018年11月1日起按日万分之五的标准向吴祥志支付违约金；3.判令邹吉峰向吴祥志支付自2020年1月1日起至实际腾退之日止按每日2465元标准计算的逾期占有使用费。一审法院认定的事实：2014年12月18日，吴祥志（甲方）与邹吉峰（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将位于辽宁省大连市沙河口区（以下简称：该物业）的房屋出租给乙方，该物业建筑面积为889.37平方米。该物业用作办公、经营使用。租期为五年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止。该物业年租金为税后600000元。首年租金于本协议签订后十日内一次性给付；余下年租金于上年度11月1日前一次性给付。合同第九条第一款约定：本合同因租赁期限届满或提前解除而终止时，乙方须于租赁期限届满或本合同解除后十日内向甲方完好交还该物业及相关附属设施。第九条第二款约定：对于乙方逾期占有使用物业的费用标准，双方确认自应腾退日至实际腾退日止，乙方按本合同第四条约定日租金标准（日租金标准为年租金除365天）的1.5倍向甲方支付逾期腾房占有使用费。第十二条第五款约定：如乙方未按本合同规定按时足额向甲方支付其应向甲方支付之费用，包括但不限于租金、用水、用电及电话费用（如委托甲方开通外线）等任何费用，除应足额给付外，每逾期一日应向甲方支付相当于应付款项千分之一的违约金。甲方有权从乙方已付但未发生的租金中扣除前述款项及违约金。2014年12月23日，吴祥志将案涉房屋及卷帘门遥控器、钥匙交付给邹吉峰。邹吉峰支付了2015年1月1日至2016年12月31日期间的房屋租金。2017年4月，因邹吉峰未按照合同约定期限支付租金，故吴祥志向邹吉峰发送了催费通知书。2017年5月17日，邹吉峰向吴祥志发送一份《回执函》，内容为“我公司目前没有新建项目，之前承建的主要工程截止目前尚未结算，导致公司目前资金周转艰难，以致于不能按期给贵方缴纳租金。鉴于以上情况，我方提出以下付款建议：1.2017年房屋租金力争在2017年底一次性缴纳，如逾期不能按时缴纳的，则按中国银行一年期同期贷款利率支付补偿金。2.以物抵债：我方根据自由车辆或者房产进行抵债”。2017年12月20日，邹吉峰向吴祥志出具《还款计划》，内容为“鉴于我方资金情况，拟调整还款计划，具体方案如下：自2018年3月起，每月还款10万，至2018年8月还清2017年房租款60万。自2018年9月起，每月还款20万，至2018年11月交付2018年房租款60万。如果未按上述还款计划支付租金，本人将无条件搬离租住地”。2019年5月13日，邹吉峰向吴祥志出具《还款承诺书》，内容为“自签订此协议之日起，乙方由2019年5月20日至2019年12月20日前还清160万元整，即签订此协议当月20日之前还款20万元整，其余欠款分7期付清，每期还款20万元，分别于每月的20日前支付。如果乙方未按上述还款计划向甲方偿还租金，乙方将在当月还款日后30天内，无条件搬离租住地”。另查明，邹吉峰于2018年3月13日、2018年4月27日分别支付了房屋租金10万元，于2019年7月24日、2019年8月22日分别又支付了房屋租金20万元。2019年5月20日、2019年6月20日，邹晓琳分别代邹吉峰支付案涉房屋租金20万元。现尚欠2018年租金20万元及2019年租金60万元至今未付。案涉房屋中的一部分由邹吉峰无偿借给华夏文化促进会又查明，案涉房屋的所有权人为大连顺迈房地产开发有限公司。2014年12月1日，大连顺迈房地产开发有限公司出具《授权经营委托书》，授权吴祥志自2014年12月1日起代我司经营、管理案涉房屋，并有权以自己的名义将房屋进行出租、出售及收取相关款项。再查明，邹吉峰为中海工程建设总局大连工程建设局第三工程处的负责人，但该第三工程处注册的营业场所为辽宁省大连市沙河口区民政街400号4-2。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，吴祥志与邹吉峰签订的租赁合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，各方均应按照合同约定履行各自义务。邹吉峰未按照合同约定期限支付租金，构成违约，故吴祥志主张其支付欠付的房屋租金80万元有理有据，一审法院予以支持。案涉租赁合同期限已于2019年12月31日届满，根据合同第九条第一款的约定，邹吉峰应于2020年1月10日前将案涉房屋返还给吴祥志，但邹吉峰至今未将案涉房屋予以返还亦构成违约，故吴祥志要求其腾退房屋有理有据，予以支持。关于吴祥志要求华夏文化促进会连带腾退案涉房屋一节，本案中，华夏文化促进会自认其邹吉峰将案涉房屋的部分房间借给其使用，证明华夏文化促进会实际占用案涉房屋，邹吉峰本身对案涉房屋无正当理由占用，华夏文化促进会亦无权占有和使用该房屋，故一审法院对吴祥志的该项主张予以支持。关于邹吉峰辩称“案涉房屋实际使用人为中海工程建设总局大连第三工程处及华夏文化促进会，腾退主体不应为邹吉峰”一节。一审法院认为，首先租赁合同是邹吉峰与吴祥志签订，其次房屋租金也是邹吉峰个人账户或案外人代邹吉峰个人支付，再次邹吉峰也是以其个人名义向吴祥志出具还款计划及还款承诺书，所以邹吉峰辩称其签订合同是履行职务行为不予支持。房屋使用人无论是否为邹吉峰，均属于其自行对房屋使用权的处分，不能改变其作为房屋承租人的事实，因此邹吉峰作为房屋的承租人及租赁合同的相对方，其负有支付租金及腾退等相关义务。故一审法院对邹吉峰的该节抗辩不予采信。关于吴祥志主张违约金一节。一审法院认为，依据《合同法》第一百一十四条第一款之规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，吴祥志与邹吉峰在租赁合同中约定逾期支付房租的违约金为每日千分之一，明显过高，但吴祥志自愿将违约金计算标准调整为日万分之五，且邹吉峰对该计算标准没有异议，故一审法院予以照准。关于违约金起算时间的问题，一审法院认为邹吉峰自2016年11月1日起即未按期支付租金，按照合同约定即构成违约，但吴祥志自愿将违约金的起算时间调整至2018年11月1日，属于其自愿对该权利的处分，不违反法律法规的强制性规定。邹吉峰于2019年5月13日向吴祥志出具的还款承诺书，仅是其单方对还款时间所作出的意思表示，并不能以此改变违约金的起算时间。因此，吴祥志要求邹吉峰自2018年11月1日起按照日万分之五的标准向其支付违约金，一审法院予以支持。关于邹吉峰辩称因案涉房屋存在质量问题导致其未付租金一节。一审法院认为，邹吉峰提供的证据并不能证明房屋存在的质量问题足以影响其对房屋的正常使用，且根据邹吉峰出具的还款计划及还款承诺书，其均没有对房屋质量提出异议，而是一再承诺继续履行支付租金义务，因此一审法院对邹吉峰的该节抗辩不予采信。关于吴祥志主张房屋占有使用费一节。一审法院认为，根据租赁合同的约定，邹吉峰在租赁期限届满后十日内负有返还房屋的义务，未予返还的，自应腾退日至实际腾退日止，按照日租金标准的1.5倍支付占有使用费。因此，邹吉峰对案涉房屋的应腾退日为2020年1月10日，故占有使用费的起算日应为2020年1月11日。合同约定的占有使用费标准是双方真实意思表示，且邹吉峰至今既未腾退房屋也未支付租金的行为存在明显过错，故一审法院认为吴祥志主张的占有使用费计算标准（60万÷365天×1.5倍=2465元）有理有据，一审法院予以支持。关于邹吉峰主张因受疫情影响延长支付租金一节。一审法院认为，案涉合同的租赁期限及邹吉峰应腾退房屋的时间均在疫情发生之前，故双方之间的租赁合同并没有受到疫情影响，因此邹吉峰请求延长支付租金无事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、被告邹吉峰、第三人大连市华夏文化促进会于判决生效之日起四十五日内向原告吴祥志返还位大连市沙河口区号房屋；二、被告邹吉峰于判决生效之日起十日内向原告吴祥志支付房屋租金80万元并自2018年11月1日起按照日万分之五支付违约金至本判决确定给付之日止；三、被告邹吉峰于判决生效之日起十日内向原告吴祥志支付房屋占有使用费（自2020年1月11日起按照每日2465元计算至实际腾退之日止）；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理8856元（原告吴祥志已预付），由被告邹吉峰负担，给付时间同上。二审中各方对一审查明的事实均无异议，各方均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，二审中本庭询问上诉人是否同意返还案涉房屋及办理腾退交接，上诉人表示希望继续承租案涉房屋，暂无法返还案涉房屋。本院认为，本案争议的焦点一是上诉人是否为本案适格的被告，二是本案所涉违约金及占有使用费的标准问题。关于第一个焦点问题，被上诉人不认可上诉人邹吉峰签订案涉租赁合同系履行职务行为，从本案证据情况来看，案涉租赁合同系由吴祥志与邹吉峰签订，案涉房屋的租金是由邹吉峰个人账户支付或案外人代邹吉峰支付，案涉还款计划及还款承诺书亦由邹吉峰个人所出具，案涉证据材料中无法看出邹吉峰系代替中海工程建设总局大连第三工程处签订案涉租赁合同，故本院对上诉人提出的案涉房屋实际使用人为中海工程建设总局大连第三工程处，邹吉峰不是本案适格被告的主张不予采信。邹吉峰是案涉房屋的承租人和案涉租赁合同的相对人，因此是本案适格的被告。邹吉峰作为承租人，其负有相应的支付租金及腾退房屋的义务。华夏文化促进会于一审中认可邹吉峰将案涉房屋借给其使用，其占有案涉房屋的一部分，故其亦负有向被上诉人腾退房屋的义务。一审认定邹吉峰及华夏文化促进会向被上诉人返还房屋并无不当。关于第二个焦点问题，案涉租赁合同中约定逾期支付房租的违约金为日千分之一，被上诉人一审起诉时自愿将违约金计算标准调整为日万分之五，一审庭审中上诉人对此计算标准没有异议，故一审认定日万分之五作为违约金标准并无不妥，本院予以支持。因案涉租赁合同中第九条第一款约定了逾期占有使用案涉房屋的占有使用费标准为租金标准的1.5倍，此系双方真实意思表示，故双方应按照合同约定履行。关于上诉人主张因疫情因素应减免占有使用费一节，本院认为，根据案涉租赁合同的约定，上诉人邹吉峰应于2020年1月10日前将案涉房屋返还给被上诉人，此时尚未爆发新冠疫情，所欠租金与疫情因素无关。而上诉人未履行返还房屋的义务，已构成违约，其主张疫情因素减免占有使用费的上诉理由不能成立。故一审法院认定案涉房屋占有使用费按租金1.5倍标准计算并无不当。综上，上诉人的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，邹吉峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17712元，由上诉人邹吉峰负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二〇年十二月二十五日书记员  孙雨宁