广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤03民终23560号 上诉人（原审原告）：杨献天。 委托诉讼代理人：刘贞妮，广东深天成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：深圳市国基房地产开发有限公司。 法定代表人：王献军，总经理。 委托诉讼代理人：李支玲，广东谋智律师事务所律师。 上诉人杨献天因与被上诉人深圳市国基房地产开发有限公司（以下简称国基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2019）粤XX5民初23833号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 杨献天的上诉请求：1.撤销一审判决，改判国基公司立即为杨献天办理位于深圳市南山区产的房地产证，并向杨献天支付逾期办理房产证的违约金10万元；2.国基公司承担本案全部诉讼费用。 杨献天向一审法院起诉请求：1.国基公司立即为杨献天办理位于深圳市南山区产的房地产证；2.国基公司向杨献天支付逾期办理房产证的违约金10万元（违约金以171700元为计算基数，按照每日万分之三的标准，自2002年9月1日起暂计算至2019年8月31日止，杨献天仅按10万元主张，2019年8月31日之后的违约金按照每日万分之三标准计算至杨献天取得房产证之日止）；3.国基公司承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，杨献天变更其第二项诉讼请求计算标准为按照房屋租赁主管部门规定的指导租金价标准计算，具体金额和起始日期与起诉状一致，即2019年8月31日前按照10万元主张，2018年9月1日开始按照指导租金标准计算。 一审法院认定事实：2000年5月10日，杨献天（买方、乙方）与国基公司（卖方、甲方）签订《深圳市房地产买卖合同》（合同编号：XX），合同约定：甲方取得位于深圳市南山区，地块编号为ＴXX-XX，土地面积为9512平方米的土地使用权，土地用途为商住，该幅土地领取的《房地产证》号为XX，甲方经批准在该土地上兴建房地产，定名为XX广场，主体建筑物的性质为高层住宅，建筑层数32层，现经批准进行预售；乙方向甲方购买上述房地产的一层Ｂ39号房，建筑面积为13.49平方米；购买总价为171700元；甲方须于2000年10月30日将本合同规定之验收合格的房地产交付给乙方使用；甲方应在领取房地产《竣工验收证书》后的150天内书面通知杨献天共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，房地产权转移登记发证后，乙方依法享有占有、使用、收益、处分的权利；办理《房地产证》的有关税费，按国家、省、市的规定由甲乙双方各自承担；如因甲方的过失造成乙方不能按法定期限领取《房地产证》，从甲方取得房地产《竣工验收证书》之日的第180天起，按照深圳市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准，由甲方向乙方支付租金至产权登记机关核发《房地产证》之日止；及其他内容。 2000年5月25日，国基公司向杨献天出具《付清房款证明》。 杨献天于2000年6月8日就涉案商铺向深圳市商业银行上步支行办理了抵押登记，抵押期限为2000年6月8日至2010年6月7日。 2011年8月20日，深圳市房地产权登记中心向杨献天出具《关于办理XX广场1层BXX房地产证事宜的复函》（深房登函[2011]XX号），内容写明，“你方要求办理XX广场1层BXX房地产证的来访已知悉。经核查，现函复如下：XX广场位于TXX-XX宗地内，已办理房地产初始登记，权利人为深圳市国基房地产开发有限公司。2006年3月，深圳市中级人民法院向我中心送达（2006）深中法民二破字第7号通知书，通知我中心非经该院批准，不予办理深圳市国基房地产开发有限公司名下的转移登记、过户事宜，包括其他法院的强制执行。另查，深圳市地籍测绘大队对该项目进行了预售查丈和竣工查丈，预售查丈报告中有1层BXX房号，竣工查丈报告中无1层BXX房号。你方可向测绘部门申请明确所购房产的竣工查丈面积、界址”。 2014年8月29日，深圳市地籍测绘大队向杨献天出具《关于办理XX广场1层BXX房产面积的复函》，内容写明，“你方要求明确XX广场1层BXX房产面积的来文已收悉。经我队查档复核，现函复如下：1、根据南山测绘中队于2000年3月28日出具的《深圳市房屋建筑面积查丈报告（预售查丈）》，XX广场1层BXX户房产建筑面积为13.49平方米（其中套内建筑面积为5.74平方米）。2、根据深圳市地籍测绘大队于2001年6月5日出具的《深圳市房屋建筑面积查丈报告（竣工查丈）》，竣工查丈报告中1层BXX-BXX、BXX-BXX户商铺及其围合区域内的过道已合并为03户，建筑面积为278.43平方米。3、因预售查丈XX广场1层BXX户在竣工查丈时已并入03户，对原BXX户的定位必须依据原预售查丈采用的经相关部门核准备案的建筑施工图，且能否分户测绘需产权等相关部门研究后方能决定”。 杨献天提交了（2005）深南法民三初字第2118-2120、2122、2126、2127、2129、2131、2134、2136-2138、2140、2141、2143、2146、2147、2149、2151、2153、2154号《民事判决书》以及杨献天于2002年2月21日与深圳市东方巴黎商业广场有限责任公司签订的《返租协议书》用于证明杨献天接收涉案商铺后，将涉案商铺返租给国基公司，国基公司一直向杨献天支付租金，法院也支持了杨献天作为涉案商铺的所有权人要求租金的诉求。国基公司对上述证据的真实性予以认可,对证据的关联性不予认可。 一审法院依法向深圳市地籍测绘大队发函，深圳市地籍测绘大队于2020年3月9日回函称，“XX广场曾于2000年1月由深圳市规划国土局南山分局测绘中队进行过预售查丈并出具了《房屋建筑面积汇总表》（预售查丈）（以下简称预售查丈汇总表），该预售查丈汇总表中一层BXX号商铺套内建筑面积5.74平方，建筑面积13.49平方米，因历史原因，目前存档资料中仅有各户的面积汇总表而无对应的房屋建筑面积（分户）计算书。2001年6月，我大队按实地现状对XX广场1-3层进行竣工分割测绘并出具《深圳市房屋建筑面积查丈报告（竣工查丈）》（以下简称竣工查丈报告），因当时实地BXX无独立分户，故该竣工查丈报告中无一层BXX号。经比对相关资料。预售查丈汇总表中的一层BXX户已并入竣工查丈报告中的一层03户。根据深圳市不动产登记中心协办回复，XX广场1-3层分户登记依据为竣工查丈报告，现XX广场一层03户登记权利人为国基公司，登记建筑面积为278.43平方米，该房产为抵押查封状态。如将一层BXX户从现一层03户分割出来，需要现一层03户权利人、抵押权人及查封部门同意，并提供经相关部门核准的分割建施图并实地分割后方可申请分割测绘”。 位于深圳市南山区内环路以南XX广场1层03号房产于2013年10月17日登记至国基公司名下,登记建筑面积为278.43平方米。该房屋于2013年11月5日办理了抵押登记。另深圳市中级人民法院查封了该房屋，查封期限为2017年12月11日至2020年12月10日；深圳市南山区人民法院对该房屋进行了轮候查封。 经释明，杨献天坚持要求国基公司为其办理房产证的诉求。 一审法院认为，杨献天与国基公司签订的《深圳市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同约定履行。杨献天提交的《付清房款证明》显示其已按照合同约定向国基公司支付了涉案商铺的购房款，国基公司理应按照合同约定为杨献天办理相应的房地产证，但是依据一审法院查明的事实来看，涉案房屋在竣工查丈时已并入XX广场1层03号房产，该房产现已登记在国基公司名下，杨献天要办理涉案商铺的房产证理应先向测绘部门申请明确房产的竣工查丈面积、界址，而现XX广场1层03号房产被抵押查封，深圳市地籍测绘大队亦回函表示，“如将一层BXX户从现一层03户分割出来，需要现一层03户权利人、抵押权人及查封部门同意，并提供经相关部门核准的分割建施图并实地分割后方可申请分割测绘”，截至本案一审庭审之日，涉案商铺的查封并未解除，杨献天诉求国基公司为其办理涉案商铺的房产证存在法律上和事实上的履行障碍，经一审法院释明，杨献天坚持该项诉讼请求不予变更，故对于杨献天要求为其办理涉案商铺的房产证，以及国基公司向其支付逾期办证违约金的诉求，一审法院不予支持；对于国基公司的违约行为，杨献天可另循法律途径解决。 一审法院判决：驳回杨献天的全部诉讼请求。一审案件受理费1150元，由杨献天负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据查明的事实，涉案BXX户合并在最小物权单位1层03户内，并非独立的物权单位，且03户目前存在抵押登记及查封登记。杨献天请求继续履行合同将BXX户的产权转移登记至其名下，存在事实与法律上的障碍，一审法院对其继续履行合同请求及建立在该请求基础之上的违约金请求未予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人杨献天的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审受理费人民币2300元，由上诉人杨献天负担。 本判决为终审判决。 审判长 俞    红 审判员 吴  春  泷 审判员 邓    媛 二〇二〇年十二月八日 书记员 刘尹琳(兼) 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。