天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6632号上诉人（一审被告）：天津耀华投资发展有限公司，住所地天津市西青区李七庄街津门湖江湾**楼**商铺，实际经营地天津市南开区天康园10号楼富力大厦。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：苏芳娟，该公司员工。被上诉人（一审原告）：于洪文，女，1976年5月1日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：王海林（夫妻关系），住天津市西青区。上诉人天津耀华投资发展有限公司因与被上诉人于洪文商品房销售合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2020）津0111民初4960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天津耀华投资发展有限公司上诉请求:1.改判驳回被上诉人诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由:1.关于合同条款，上诉人在交易过程，已尽到了所有的提示、提醒义务，被上诉人当时对于合同条款并未提出任何异议，且上诉人并未将涉案房屋强制买卖于被上诉人，被上诉人有选择买或者不买的自由，双方签订合同条款均为买卖当时的真实意思表示，一审判决直接认定合同中相关条款为格式条款无效，有违法律规定。2.双方合同中已明确约定被上诉人在办理产权证前应交纳上诉人垫付的涉案房屋的采暖费，被上诉人应按合同约定履行其应尽的义务。一审判决将交纳供热费与办理产权证分割处理，严重侵犯了上诉人的权利。3.一审判决上诉人支付被上诉人损失20000元，既无证据，又不符合法律规定，请二审法院对此进行改判或驳回被上诉人此项诉求。于洪文辩称其尊重一审法院的判决。于洪文向一审法院起诉请求：1．判令被告协助原告办理案涉房屋的所有权证；2．判令被告因原告不能如期办证所造成的损失20,000元；3．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年10月29日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》以及《天津津门湖黛湖花园联排别墅63-91＃补充协议》，合同约定由原告购买被告开发的位于天津市西青区××路××段××花园××房屋，房屋总价款6786208元，被告应于2017年6月30日前将取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付原告使用。合同第十二条：双方约定，在下列第1种期限内，办结房屋权属转移登记：1．自初始登记完毕之日起365日。2．订立本合同时，房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；订立合同时，房屋已竣工的，自合同订立之日起90日。由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第1种约定处理：1．合同继续履行，甲方应按商品房价款0.01%向乙方支付违约金。补充协议第一条中关于乙方逾期付款有如下约定：如乙方要求继续履行合同，经甲方同意后合同可继续履行，乙方应一次性支付剩余房款及逾期部分房款之利息，利息自乙方应付款之日至实际付款之日止，按照每日万分之二收取利息。补充协议第十二条约定：乙方在申请办理产权证前须向甲方付清全部房款、税费及其他费用（包括但不限于本合同第七条约定因面积差异而产生的差价和税费、合同约定的交楼日期起两个采暖季的供热费等），否则甲方有权拒绝配合乙方办理产权证且不承担任何违约责任。补充协议第二十三条约定：乙方确认，在签订本合同及相关补充协议、附件前，甲方已就所有条款尤其是可能会免除或者限制甲方责任的条款按照乙方的要求进行了提示和说明，乙方已充分理解并同意其全部内容，合同及本补充协议的签署系甲、乙双方真实意思表示。该条款有下划线提示。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款。被告于2017年6月30日前通知原告收房，原告于2017年6月30日办理了收房和入住手续。一审法院调取了案涉房屋《天津市不动产登记簿查询证明》，显示权利人为被告，初始登记日期为2019年5月13日。被告作为开发商根据天津市供热管理要求负责涉案房屋所在小区供热设施前两个采暖期的供热运行保驾工作，被告向供热站垫付了案涉房屋2017-2018年度采暖季和2018-2019年度采暖季的供热费。原告已经向被告缴纳了第一个采暖季的采暖费。就第二个采暖季的采暖费，原告以暖气不热尚未向被告缴纳。另，原告主张被告垫付采暖费的数额与按实际房屋面积计算的采暖费不符。以上事实，有当事人提供的书证及当庭陈述佐证。一审法院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。当事人双方均应恪守履行。现原告已依约履行完毕付款义务，被告亦于2017年6月30日前完成房屋交付，但双方就房屋权属证办理产生争议，以致成讼。一审法院认为，就所有权转移登记的期限，合同约定自初始登记完毕之日起365日内，案涉房屋初始登记日期为2019年5月13日，故被告应在2020年5月13日前为原告办理房屋所有权证。庭审中，被告以补充协议第十二条“乙方在申请办理产权证前须向甲方付清全部房款、税费及其他费用（包括但不限于本合同第七条约定因面积差异而产生的差价和税费、合同约定的交楼日期起两个采暖季的供热费等），否则甲方有权拒绝配合乙方办理产权证且不承担任何违约责任”的约定为由，主张原告未缴纳第二个采暖季的采暖费故不予配合办理，且不应承担违约责任。对此，一审法院认为，补充协议第十二条约定不缴纳采暖费即不办理产权属于格式条款，存在免除自身责任、加重对方责任的情形，且被告就该条款未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，亦未能提交证据证明其尽到了解释说明义务，依法应认定此条款无效。再有，在房屋买卖合同关系中，买卖双方的对等给付义务为买受人支付房款和出卖人交付房屋以及办理产权。在原告履行完毕付款义务后，被告即应依约履行己方之义务，即交付房屋和办理产权证，不能以未缴纳采暖费拒绝办理房产证。综上，对于原告主张被告为其办理房屋权属证书的诉讼请求，一审法院予以支持。办证费用应按合同约定和房管部门规定承担。关于垫付采暖费的追偿问题，应由双方另行解决。关于原告主张的逾期办证的损失问题。庭审中，原告未提交证据证明被告逾期办证给其造成的损失金额，系酌情主张20,000元。被告不予认可，主张应按合同第十二条“甲方应按商品房价款0.01%向乙方支付违约金”约定的计算违约金。若依据该条款，被告无论逾期多久办证，均只需赔偿违约金678.62元。一审法院认为，该条款作为格式条款，所约定的上述逾期办证的违约金数额极低，大大减轻了被告作为开发商的违约责任，导致双方承担的违约责任不对等，明显违背公平原则。一审法院基于公平及诚实信用之原则，综合考量合同性质、履行情况以及当事人违约程度等因素，对原告主张的逾期办证的损失20,000元依法予以支持。一审法院判决：一、被告天津耀华投资发展有限公司于判决生效之日起十日内协助原告于洪文办理天津市西青区××路××段××花园××房屋权属证书；二、被告天津耀华投资发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告于洪文逾期办证的损失20000元。案件受理费150元，全部由天津耀华投资发展有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人系房屋买卖合同关系，被上诉人交纳购房款后，上诉人应依约自初始登记完毕之日起365日内办理房屋权属转移登记手续，现上诉人初始登记日期为2009年5月13日，但其并未在2020年5月13日前为被上诉人办理房屋权属转移登记手续，应承担违约责任。上诉人主张因被上诉人未缴纳供热费，不应办理产权转移登记手续，但该约定系补充协议中上诉人加重对方责任的条款，上诉人未能举证证明已尽明确解释和说明义务，一审认定该条款无效，并无不当。关于违约责任问题，双方合同约定的按商品房价款0.01%承担违约责任，显然有失公平，一审结合双方合同的履行情况，上诉人的违约程度，酌定上诉人赔偿被上诉人20000元损失，本院予以维持。综上所述，天津耀华投资发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人天津耀华投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  张 莹二〇二〇年十二月二十二日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……