河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终8299号上诉人（原审原告）：何凤，女。上诉人（原审原告）：张贡献，男。二上诉人共同委托诉讼代理人：翟加远，洛阳市吉利区致远法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：贾秀琴，女。被上诉人（原审被告）：王保奎，男。委托诉讼代理人：王东卫，河南丹诺律师事务所律师。上诉人何凤、张贡献与被上诉人贾秀琴、王保奎房屋买卖合同纠纷一案，前由洛阳市吉利区人民法院作出（2019）豫0306民初625号民事判决，后本院以（2019）豫03民终5944号民事裁定本案发回重审，一审法院重审后作出（2020）豫0306民初162号民事判决，何凤、张贡献不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何凤、张贡献上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审认定事实不清。涉案房产系上诉人祖辈遗留的财产，由于所在社区进行棚户区改造，上诉人原有房产进行了置换，该两套房屋是本村拆迁置换所得。一审认为是被上诉人贾秀琴与张贡献及其儿子每人45平方米安置房所得不是事实。“北陈三期13号楼304号”和“6号楼202号”的购房款是因张同山原宅基地上附着物因拆迁补偿所得的补偿款，是上诉人的补偿款，贾秀琴对该补偿款不享有份额。贾秀琴于2015年12月与张贡献登记结婚，2017年8月吉利区北陈社区根据国家政策进行棚户区改造，贾秀琴不是该补偿款的继承人，不能享用补偿款购买的房屋。二、一审适用法律错误。虽然贾秀琴是上诉人的家庭成员之一，但涉案房产的所有权系上诉人所有，贾秀琴无权代表上诉人处分。2019年4月2日贾秀琴与张贡献离婚协议虽然约定涉案房产归贾秀琴，但是以离婚为前提的，该协议并未发生法律效力，贾秀琴当时也未签名，贾秀琴为了与王保奎签订房屋买卖协议时才补签，该离婚协议是伪造的协议。贾秀琴与张贡献的离婚时间为2020年4月1日，距离婚协议相差一年。可见贾秀琴与王保奎签订的房屋买卖协议是无效协议，该协议是在贾秀琴与张贡献发生矛盾离婚期间签订的协议。贾秀琴未答辩。王保奎答辩称，1.拆迁补偿款是对宅基地上附属物的货币补偿；安置是给予宅基地上居住人口每人一定面积的安置房屋购买权利。拆迁和安置的对象、标准、价值、阶段均不一致，不是同一法律关系。用拆迁款抵扣部分房款仅是支付安置房款的一种方式。上诉人主张以宅基地房屋置换本案安置房没有事实和法律依据。2.何凤、张贡献、贾秀琴、张轩凯四人购买了两套安置房，一套80.87平方米登记在何凤名下归何凤占有使用。本案120.41平方米登记在贾秀琴名下归贾秀琴夫妻占有使用，属于张贡献、贾秀琴的夫妻共同财产。3.2019年4月2日张贡献签署离婚协议表示房屋归贾秀琴，虽然没有办理离婚手续，但结合电话录音中张贡献让贾秀琴卖房的内容，足以认定张贡献有出售房屋的意思表示，贾秀琴4月8日卖房合法有效；王保奎买房前调查走访，确认房屋登记在贾秀琴名下才买房，证明王保奎已尽到谨慎注意义务；王保奎购房价36.8万元、上诉人主张房价36万元，证明王保奎支付的对价合理，属于善意购买；房屋由于未办理房产证无法过户，房屋未过户不是王保奎的过错；房屋已实际交付给王保奎占有。因此，房屋买卖协议合法有效。4.按每人45平方米计算，何凤的房屋还使用贾秀琴一家三口14.59平方米的安置面积，贾秀琴还因何凤的房屋超出安置面积支付60326.06元高价房款。无论是2019年离婚协议，还是2020年离婚调解书，张贡献都要给予贾秀琴一定的经济补偿。贾秀琴基于以上理由将房款拿走不给张贡献，属于他们夫妻之间的经济矛盾。而且贾秀琴多次声称自己投资失败身无分文。本案房屋买卖协议如得不到保护，王保奎将蒙受巨大经济损失，他们夫妻之间的矛盾让王保奎承担后果，不公平不合理。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。何凤、张贡献向一审法院提出诉讼请求：1.确认坐落于洛阳市××区北××期房××楼××楼××号拆迁安置房归二原告所有，并确认二被告之间签订的涉案房屋买卖协议无效；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，2017年10月，洛阳市吉利区康乐街道北陈社区居民委员会即原吉利乡北陈村进行棚户区改造，登记户主为张同山（原告何凤的丈夫、张贡献的父亲，2010年已故）的宅基地(宅基地使用证洛吉建宅字NO：10217)位于改造区内。原告何凤在其丈夫张同山去世后成为户主，其与原告张贡献、被告贾秀琴及其二人的儿子张轩恺共同登记在一个户口薄上。2017年9月21日，在棚户区改造事宜中，原告何凤与被告贾秀琴共同填写“变更姓名申请表”，将户主何凤变更为户主贾秀琴，且依据表格下方载明的变更理由注明“与分配安置房无任何关系”。2017年10月9日，被告贾秀琴作为棚户区改造的登记权利人与吉利区康乐街道办事处签订“洛阳市吉利区康乐街道北陈村棚户区改造搬迁补偿协议”（协议号：7-5-1153），赔偿款共计273241.2元。北陈村村民委员会按照应居住人口每人45平方米、另可优惠价购置安置房面积10%平方面积房屋的方案进行安置。何凤、贾秀琴、张贡献和儿子张轩恺四人以贾秀琴名义分得安置房三期房13号楼304号面积120.41平方米和6号楼202号面积85.87平方米房屋各一套。该两套房屋在扣除预留的购房款216000元后，因房屋实际面积超出可享受的安置面积，故被告贾秀琴又补缴60326.05元。被告贾秀琴领取本案争议房屋钥匙后，对13号楼304号进行了部分装修。2019年3月份，原告张贡献与被告贾秀琴协商离婚过程中，二人在分割财产时，张贡献让贾秀琴把房子以两千八九（每平米）的价格卖掉，房款归贾秀琴所有。2019年4月8日，被告贾秀琴与被告王保奎签订《房屋买卖协议书》，把涉案房屋北陈三期13号楼304号房以每平方米3056.2元、总价368000元卖给被告王保奎，王保奎亦按协议约定先后分三次向被告贾秀琴共支付购房款360000元（双方约定余款8000元在办理过户手续后再另行支付）。本案所涉房屋的物业管理服务协议、消防安全责任书等协议均系贾秀琴签字，显示房屋业主为贾秀琴，且上述协议原件均已由贾秀琴交付给王保奎。被告王保奎实际取得该房屋钥匙后对该房屋进行了装修，装修期间因产生争议而搁置。另外，北陈三期6号楼202号房屋物业管理服务协议、消防安全责任书等协议上面均有“何凤”的签字，该房屋钥匙由何凤持有。另查明，原告张贡献与被告贾秀琴于2012年12月29日生育一子张轩恺，2015年12月10日办理结婚登记。2019年7月29日原告张贡献向一审法院起诉离婚，2019年8月15日，一审法院经审理后驳回原告张贡献的诉讼请求。2020年3月份，原告张贡献再次提起诉讼，要求与被告贾秀琴离婚，后经一审法院组织调解，其二人于2020年4月1日达成离婚调解协议，其二人自愿离婚。上述事实，有拆迁补偿协议、购房申请表、选房登记表、商品房预售许可证、房屋买卖协议书、物业管理服务协议、消防安全责任书、房款支付明细、原告家庭户口本、（2020）豫0306民初140号民事调解书、离婚协议书及当事人的庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，关于本案所涉争议房屋的所有权归属问题，虽然该房屋购房款由登记在张同山名下的宅基地房屋拆迁补偿款而来，但安置房屋面积是根据现应居住人口每人45平方米、另可优惠价购置安置房面积10%面积房屋的安置方案而得。被告贾秀琴原系二原告的重要家庭成员之一，其对本案所涉争议房屋面积的取得具有直接的影响，故而作为家庭成员对该房屋必然享有相应的权利，且在北陈村棚户区改造搬迁补偿协议、购房申请表、分房登记表、物业管理服务协议等证据上面，均有贾秀琴本人的签字，本案所涉房屋原系何凤、张贡献、贾秀琴及其儿子等共同共有,故二原告主张该房屋系原宅基地转化而来、归二原告所有的理由不充分，不符合事实情况。被告贾秀琴因与原告张贡献产生家庭矛盾，二人协商离婚事宜中，原告张贡献多次表示让贾秀琴将本案所涉争议房屋出售，且在2019年4月2日曾经签署的离婚协议书中约定将本案所涉争议房屋归贾秀琴所有，故二原告称其对被告贾秀琴出售本案所涉争议房屋的行为不知情的理由不能成立。洛阳市吉利区房地产管理局出具的商品房预售许可证审批表和预售许可证显示，本案所涉及的房屋系北陈三期安置房，土地性质为“出让”，被告贾秀琴作为北陈三期安置房屋的登记权利人，即对外公示的物权所有权人，将房屋出售给被告王保奎，并已实际交付给受让人王保奎，由于该房屋系安置房，暂不需要登记，故认为即使被告贾秀琴的该处分行为超出了其对该房屋享有的权利范围，但被告王保奎作为善意的受让人，在谨慎持有贾秀琴签字的物业管理服务协议、消防安全责任书等协议后，亦依据合同约定向被告贾秀琴支付了合理对价，故而取得本案所涉争议房屋北陈三期13号楼304室的所有权。至于本案所涉房屋的过户问题并非被告王保奎的原因所造成，现北陈村委将本案所涉房屋的业主登记为贾秀琴，将北陈三期6号楼202室的业主登记为何凤，综合本案的实际情况，二原告在被告王保奎实际取得该房屋并装修后，主张本案所涉房屋归二原告所有的诉讼请求不能成立，不予支持。关于本案被告贾秀琴与王保奎签订的《房屋买卖协议书》的效力问题。被告贾秀琴与王保奎签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。二原告请求确认贾秀琴与王保奎所签订的《房屋买卖协议书》无效的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告何凤、张贡献的诉讼请求。本案受理费6700元，由原告何凤、张贡献负担。本院经审理查明的事实与一审法院一致。另查明，二审中，张贡献称，其2019年4月2日签署的离婚协议书中虽约定将本案争议房屋归贾秀琴所有，但当时贾秀琴并未签字；2020年贾秀琴与张贡献在法院主持调解离婚时，贾秀琴在离婚协议书上补签了名字。一审法院于2020年4月1日对张贡献诉贾秀琴离婚纠纷一案作出（2020）豫0306民初140号民事调解书，该案调解协议中未涉及本案所涉争议房屋。本院认为，张同山宅基地房屋共获得补偿款273241.2元，其中216000元预留用作购买安置房房款；贾秀琴与何凤、张贡献、张轩凯每人有45平方米的安置房屋面积，另可优惠价购置安置房面积10%面积，后贾秀琴补交60326.05元，最终贾秀琴与何凤、张贡献、张轩凯共获得85.87平方米、120.41平方米房屋各一套。上述事实表明，本案所涉安置房系贾秀琴与何凤、张贡献、张轩凯作为家庭成员共同购买取得，故一审认定属于贾秀琴与何凤、张贡献、张轩凯家庭共有并无不当。本案所涉争议房屋登记在贾秀琴名下，2019年4月2日张贡献签署的离婚协议书中约定将该房屋归贾秀琴所有，且对贾秀琴处置该房屋知情；贾秀琴将房屋出售给王保奎，双方签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，王保奎已支付合理对价并实际占有该房屋，故一审法院确认王保奎作为善意受让人取得本案争议房屋的所有权并无不当。综上，何凤、张贡献主张本案争议房屋系宅基地房屋置换所得、应归何凤、张贡献二人所有，以及主张贾秀琴与王保奎就本案争议房屋签订的《房屋买卖协议书》无效的上诉理由，因缺乏事实与法律依据，本院均不予采纳。对于何凤、张贡献的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6820元，由何凤、张贡献负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇二〇年十二月三日书记员  高 源