广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24716号上诉人（原审原告）：陈有才，男，1965年3月2日出生，汉族，住湖南省桃江县。委托诉讼代理人：刘伟渊，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琰，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：董志肖，男，1966年1月27日，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：陈育然，广东国鼎律师事务所律师。原审第三人：中国人民解放军联勤保障部队第二储备资产管理局广州管理站，住所地广东省广州市天河区甘园路**。负责人：冯涛。委托诉讼代理人：张欣，广州金鹏律师事务所律师。上诉人陈有才、董志肖因与原审第三人中国人民解放军联勤保障部队第二储备资产管理局广州管理站（以下简称储备资产管理局广州管理站）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人陈有才上诉请求：1.撤销一审判决第二判项，改判董志肖向陈有才支付装修装饰、设备设施等损失补偿款150万元及利息(从立案之日起至2019年8月19日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计付；从2019年8月20日至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.董志肖承担本案陈有才为主张权利所支出的律师费6万元、保全担保费3700元；3.本案上诉费由董志肖承担。事实和理由：一、一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，适用法律错误。涉案第七楼房屋属于部队产业，也就是军产，军产的管理与城镇房屋租赁管理是不能划等号的。如果因为军队停偿政策被收回，按政策这些物业是属于军队的备战用途，房屋报建规划都是按照军队内部的房地产管理局认定和管理的，该区域的军产的物业都取得了卫生、消防、特种行业的许可证，军产到地方的市场经营合法化，不可能因为有无报建的问题再去否认军队物业的合法性。二、涉案纠纷产生的全部过错均归于董志肖，董志肖应该承担全部责任。陈有才并非涉案场地第一手租赁人，陈有才从案外人叶英处转让取得涉案场地的经营权，转让前该涉案场地已经用于酒店经营，同时办理了相关的证照，而且陈有才与董志肖签订的《房屋租赁合同》第五条甲方承诺及保证的第5.2条规定：“甲方承诺，其在本合同披露的房屋的所有权、使用权等信息真实、完整、有效，在本合同房屋交付时，房屋不存在任何其他的债权、权利、限制或者瑕疵……”5.4条规定“甲方承诺，在本合同项下，乙方对房屋有完整的使用权，不存在任何可能因乙方合法使用房屋而侵害或者影响其他人的情形……”合同第七条甲方义务的7.1条规定：“按照政府管理部门及中国人民解放军广州军区后勤部花城汽水厂的要求，乙方办理工商税务登记时，甲方应当协助提供办理租赁合同和相关登记备案手续。”7.3条规定：“甲方应在2015年4月1日前由乙方提出经营、设计、装修或改扩建要求，甲方以乙方名义办理好该物业商业经营相关批准手续……”。依据合同的约定，也至军队房产管理部门进行了备案。在此情况下，陈有才作为承租方无法预见也不可能预见涉案房屋存在报建瑕疵。据此，董志肖应该承担全部过错。若真的是因为董志肖自身没有履行相关的义务而导致签订的《房屋租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，董志肖亦应该对于合同无效承担全部过错责任，赔偿由此给陈有才造成的一切损失，包括对涉案场地的装修装饰、设备设施等损失，而该损失已经在诉讼过程中有评估鉴定结果，另外损失还包括陈有才为了维护自己的合法权益而支出的律师费、保全担保费等等。针对陈有才的上诉请求，董志肖答辩称：不同意陈有才的上诉主张，具体理由以董志肖上诉意见为准，本案争议产生的过错不在董志肖。陈有才列举了双方租赁合同中的相关约定，但并不能证明过错在董志肖。双方房屋租赁合同第一条明确约定了陈有才已实地查看房屋的实际情况，并对房屋规划建设手续作出了充分了解，房屋是没有房地产权证的，即陈有才在租赁涉案房屋时已经了解到房屋是没有产权证的。陈有才承认涉案租赁已到军队房产管理部门进行了备案，即董志肖已经履行了该协议的约定。本案争议的产生是因为储备资产管理局广州管理站提前收回房屋，按照双方租赁合同第12条的约定，由董志肖协助陈有才向相关单位即储备资产管理局广州管理站进行追索赔偿，而不是直接由董志肖作出赔偿。上诉人董志肖上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项，判决驳回陈有才的全部诉请；2.本案全部诉讼费用由陈有才承担。事实和理由：一、一审法院判决董志肖向陈有才退回租赁押金，是事实认定及法律适用错误。陈有才在一审中承认未向董志肖支付该笔押金，并提出是案外人叶英向董志肖支付该押金。陈有才自始至终未提交任何证据证明叶英实际向董志肖支付过上述押金。实际上，叶英根本就没有向董志肖支付过押金，董志肖提交的银行流水已证实董志肖从未收到此笔押金。陈有才应对其主张董志肖收到押金的事实承担举证责任，否则，应承担不利后果。董志肖签署的押金收据完全是应陈有才要求，为配合其向储备资产管理局广州管理站争取补偿款而倒签的收据，不存在向陈有才返还该笔押金的事实基础。二、一审法院认定合同无效正确，判决董志肖承担一半损失，属于对合同无效责任分担明显不当，且与双方合同约定不符。涉案房屋的加建是经过储备资产管理局广州管理站同意，并通过书面合同作出约定。董志肖与储备资产管理局广州管理站签订的《房屋租赁意向书》，由董志肖出资在房屋天面上加盖两层楼，储备资产管理局广州管理站将加建后的物业一并出租给董志肖。可见储备资产管理局广州管理站知晓并授意董志肖先进行房屋的加建，然后再将加建后的房屋进行商业经营。董志肖转租给陈有才时，在合同中对建筑物的状况说的很清楚，陈有才已充分了解房屋规划建设手续，明知房屋没有房地产权证，仍然愿意承租涉案物业进行经营。各方对房屋状况都很清楚，合同无效，董志肖、陈有才及储备资产管理局广州管理站均存在过错。双方《房屋租赁合同》第12.4中明确约定，如果因储备资产管理局广州管理站收回房屋等原因导致陈有才无法继续以涉案房屋进行商业经营，有关的装修及设备设施损失，董志肖只负责协助陈有才向相关单位追索，并不负有赔偿责任。本案在被二审法院发回重审的过程中，二审法院明确要求追加储备资产管理局广州管理站承担责任。但是，一审判决既不顾及双方合同约定，也不顾二审法院发回重审的意见，仍然判决董志肖承担责任，只字不提储备资产管理局广州管理站的责任，缺乏依据。三、涉案房屋被储备资产管理局广州管理站收回，陈有才无法继续进行商业经营的原因系国家和军队的重大政策调整，各方当事人对合同不能继续履行，均无过错，应适用公平原则处理后续事宜。陈有才的装修及设备损失应当由储备资产管理局广州管理站进行补偿，一审法院却将责任强加到董志肖身上，违反法律公平公正原则，应当予以改判。另外，据董志肖了解，储备资产管理局广州管理站正在将涉案房屋进行出租收益，既然储备资产管理局广州管理站对陈有才的装修进行了利用，就应该进行等价补偿。陈有才的装修及设备损失应当由储备资产管理局广州管理站进行补偿，而不应当再由董志肖进行赔偿。针对董志肖的上诉请求，陈有才答辩称：不认可董志肖的上诉主张，具体同陈有才的上诉意见。涉案房屋所在楼宇的一楼及其他租户截至目前都仍在正常与储备资产管理局广州管理站继续租赁关系，作商业用途经营。本案是因为董志肖没有履行作为出租人义务与储备资产管理局广州管理站就军队政策的续约手续，导致储备资产管理局广州管理站收回涉案房屋，即使本案合同载明房屋没有房地产权证，但由于陈有才在受让酒店时标的物是已经取得了酒店经营的所有证照，所以合同第5.2、5.4、7.1条是董志肖对陈有才经营酒店及房屋使用的承诺，合同第12.4、12.5条也明确约定租赁期内如因储备资产管理局广州管理站的原因，董志肖没有为陈有才取得租赁权利的话应当予以赔偿。至于董志肖与储备资产管理局广州管理站之间的法律关系，按原意向书的约定，董志肖是可以得到赔偿的。但董志肖在与陈有才签约相隔两年后重新与储备资产管理局广州管理站签订合同，约定不需要储备资产管理局广州管理站进行赔偿，这是董志肖对其个人权利的处分，与陈有才无关。原审第三人储备资产管理局广州管理站二审陈述称：一审认定事实清楚，适用法律正确，尊重一审法院对本案作出的判决。陈有才于2018年4月13日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认陈有才与董志肖签订的《房屋租赁合同》于2018年3月31日解除；2.董志肖返还陈有才的保证金（即房屋押金）16.5万元；3.董志肖赔偿陈有才的投资损失（直接经济损失，包括转让款、酒店装修装饰、设施设备、家居用品等）150万元及利息（从本案立案之日起至2019年8月19日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计付；从2019年8月20日至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.董志肖赔偿陈有才为主张权利所支出的律师费6万元、保全担保费3700元；5.本案诉讼费、财产保全费、评估鉴定费均由董志肖承担。一审法院于2019年4月28日审理终结后作出（2018）粤0104民初16254号民事判决，董志肖不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2019年10月15日作出（2019）粤01民终13303号民事裁定，其中认为本案宜追加原中国人民解放军广州军区后勤部花城汽水厂（以下简称汽水厂）参与诉讼，让汽水厂配合陈有才将涉案房屋内可利用之物品搬离，避免损失扩大，同时让各方对《房屋租赁合同》的效力以及应承担的赔偿损失数额充分发表意见，以便合理判令各方应承担的责任为由，裁定撤销上述一审判决，发回重审。一审法院立案重审即为本案。一审法院重审查明事实如下：2009年12月16日，董志肖（乙方）与汽水厂（甲方）签订《房屋租赁意向书》，其中内容为：甲方自愿将座落在广州市越秀区XX路XX号南座东单元三至七层的房屋，建筑面积882平方米，南北楼楼顶天面，由乙方出资加盖两层楼，加盖房屋建筑面积约1860平方米，合计约2742平方米，出租给乙方使用。租赁用途为商业、办公。租赁期限18年，从2010年6月1日起至2028年5月31日止。乙方可以对所承租的房地产分租，但不得擅自转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确有需要的，必须得到甲方同意，在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，协商解决。本意向的解除与终止，甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止意向的，必须经军队房地产管理部门核实，甲乙双方协商，经有资质的权威部门进行评估后，甲方按折旧年限方式对乙方投资给予补偿；因不可抗力原因（指不能预见、不能克服避免的客观情况，包括自然灾害、战争、国家和军队政策法规调整等）造成一方或双方无法履行或不能完全履行本意向的，甲乙双方均不承担违约责任等。2015年3月31日，陈有才（为乙方、受让方）与叶英（为甲方、转让方）签订《金海酒店转让协议书》，其中内容为：经甲乙双方友好协商，就酒店转让事宜达成如下协议。一、甲方同意将位于广州市越秀区XX路XX号南北楼第七楼建筑面积为900平方米的金海酒店经营权与租赁权（包括现有装修、装饰及酒店所有设施设备、房屋使用权）整体转让给乙方。酒店转让后，乙方承继甲方原有酒店的所有经营财产及权利。二、酒店转让金为3138000元，其中包括甲方向房东交付的220000元房屋押金，该酒店转让前的所有债权债务归甲方负责，乙方不承担任何责任。交付转让金时，乙方向甲方先预付订金100000元（已付），抵作该酒店的转让金，并预留甲方138000元作为预留款。此预留尾款待甲方清理完所有债权债务，乙方在甲方证照办理完变更手续完毕后，（此变更手续是指将原房屋租赁合同的承租人叶英变更为现有的乙方承租人陈有才），乙方向甲方将预留款付清。三、乙方在本合同签订后，在第一时间向甲方支付酒店转让费3000000元，余款138000元待甲方协助乙方办完所有证照变更后再支付给甲方等。2015年4月8日，陈有才（为乙方）与董志肖（为甲方）签订《房屋租赁合同》，其中内容为：现就甲方向乙方出租，乙方向甲方租赁房屋用于乙方开设酒店事宜达成一致意见，签订下列合同条款。第一条、租赁房屋及用途，根据合同，甲方向乙方出租、乙方向甲方租赁的房屋为下述房屋及土地使用权：地：地址广东省广州市越秀区XX路**，建筑面积：**第**合同项下的房屋使用权是甲方向汽水厂租赁所得，甲方向乙方出示2010年6月1日与汽水厂的《房屋租赁意向书》，乙方已明确了解协议内容及同意配合甲方履行。乙方已实地查看房屋现场并对房屋规划建设手续等情况作了充分的了解，房屋没有房地产权证。本合同项下的房屋可供乙方用于下列用途：商业以及其他双方同意且符合法律法规规定、符合甲方与汽水厂2010年6月1日签署的《房屋租赁意向书》限定的用途。第二条、租赁期限及续租，本合同项下的房屋租赁期限为从2015年4月1日起至2023年3月30日止。第三条、保证金、租金、水电费，签订合同之日，乙方向甲方交纳三个月的租金作为租赁保证金和一个月的租金。乙方如有违约行为，该保证金作为违约金不予退回并继续追讨相关损失；合同期满时如无违约，在乙方缴清最后一笔费用后或者本合同终止后甲方应退还乙方此租赁保证金。双方约定的租金标准为甲方税后计算，乙方应于公历每月的5日前向甲方支付本月租金，逾期每一日应支付原租金合同规定的滞纳金；乙方欠租超过30天的，甲方有权采取包括停水停电在内的合法方式向乙方追索租金；乙方欠租超过2个月的视为违约，甲方有权单方面解除合同收回房屋及场地并没收乙方装修投入，保证金作为违约金不予退还，乙方应无条件退场交回房屋。自起租日起租金为55000元/月，租赁期内月租金2016年3月30日前不递增，2016年4月1日起房租为57750元/月，每2年递增5%，2018年4月1日开始房租为60637元/月，依此类推。第四条、房屋交付，本合同项下的房屋应当在2015年4月1日前交给乙方，房屋应当按照本条约定的条件按照现状予以交付。第五条、甲方承诺及保证，甲方承诺，其拥有完全的资格、权利和授权签订并履行本合同及项下的各项权利、义务，本合同的签订和履行亦未违反其与任何第三方之前的合同、协议、承诺或者安排。甲方承诺，其在本合同披露的房屋的所有权、使用权等信息真实、完整、有效，在本合同房屋交付时，房屋不存在任何其他的债权、权利、限制或者瑕疵，也未被法院或者其他政府机构采取封查，冻结或者扣押等强制措施。甲方保证出租房屋在交付前未被设定其他任何抵押，不存在其他任何担保和纠纷。甲方承诺，在本合同签订时，根据其知悉的情况，房屋不存在市政运迁、商业项目拆迁、土地征用或者其他可能导致本合同无法履行的情形。如在本合同租赁期限内发生上述市政运迁、商业项目拆迁、土地征用或者其他可能导致本合同无法履行的情形，甲方应当提前1个月告知乙方，并且尽最大保证本合同项下乙方的利益，包括但不限于为乙方利益与相关部门进行谈判、寻求最大限额的补偿等。甲方承诺，在本合同项下，乙方对房屋有完整的使用权，不存在任何可能因乙方合法使用房屋而侵害或者影响其他人的情形，也不存在任何因甲方或者与甲方有关的第三方试用周边房屋或者设施侵害或者影响乙方相邻权的情形。第六条、乙方陈述及保证，乙方保证其将尽力履行本合同项下的各项义务，按照约定支付租金和水电费，按照合同约定正常使用房屋及其设施。第七条、甲方义务，发生政府拆迁或者征地的，则参照国家和当地政府关于拆迁的相关规定执行；甲方应在了解拆迁相关信息前1个月通知乙方，并保证乙方参与拆迁补偿中涉及乙方的谈判及收取补偿款，补偿款按相应补偿标准由甲方支付给乙方。第八条、乙方义务，乙方应按合同的约定支付租金。第十一条、合同终止及解除，双方例意，发生下列任何一种情况的，本合同终止：(1)本合同期满，且未能达成续租的；(2)甲乙双方协商一致提前终止本合同的；(3)发生不可抗力事件或者其他不可预计的客观情况情形导致本合同无法继续履行，经双方同意终止本合同；(4)利用该房产进行违法活动的。本合同终止之日，乙方应三天内交还房屋。乙方只有权拆除、搬迁未固定在建筑物上的可移动部分的设施，其余已固定的设施、设备和装修不得故意损坏或拆除，不得故意损坏或拆除建筑物本身的结构（经甲方同意且通过合法手续以变更的除外）。对于乙方在上述期限内未取回的物品，则视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理。第十二条、违约及赔偿责任，双方同意，一方具有下列情况的属于严重违约:(1)甲方严重违反本合同第五条陈述与保证，或者其在本合同中提供的信息不真实的以致严重影响乙方合同权益；(2)乙方严重违反本合同第六条陈述与保证，或者其在本合同中提供的信息不真实的以致严重影响乙方合同权益；(3)任何一方违反本合同其他约定或者不履行后90日内未能纠正、履行或者达成双方满意的解决方案。双方同意，除上述约定情形外，一方未能履行本合同其他约定的，属于一般违约。双方同意，对于一般违约的情形，违约责任如下：(1)甲方未能按照本合同约定按时交付房屋，或者未能按照约定的条件交付房屋的（包括向乙方虽然交付房屋，但在交付时注明需要甲方修复或者改正的情形），除支付逾期违约金外，免租期及租赁期限内的开始日期均相应延至甲方按照约定的条件交付房屋之日或者乙方对甲方的修复或改正验收通过之日，免租期及租赁期限的届满日期也相应顺延；(2)甲方未能履行其他相关义务的，则乙方有权不予支付甲方违约期间的租金，因甲方违约履行造成乙方其他损失的，甲方还应赔偿乙方的损失；(3)乙方未能履行其他相关的义务的，除仍应支付违约期间的租金外，给甲方造成的其他损失的，乙方还应赔偿甲方损失。租赁期间，因广州军区后勤部花城汽水厂收回房屋等原因导致乙方无法继续以本合同房屋做商业经营用途，双方同意甲方按照双方共同委托的评估机构出具的评估确定的装修及设备设施价值协助乙方向相关单位追索赔偿。租赁期间，任何一方不得单方面提前解除合同，甲方单方面提前解除合同的，甲方应向乙方支付违约金，并赔偿乙方装修房屋的剩余租赁期间均摊费用（扣除折旧费）；乙方单方面提前解除合同的，甲方有权单方面解除合同收回房屋及没收乙方装修投入，保证金作为违约金不予退还，乙方无条件退场交回房屋。双方同意，对于任何一方因履行本合同而给第三方造成人身或者人财损失的，应当由行为方自行承担一切相关的损失。第十四条、生效，本合同自双方签字后生效。本合同附件连同合同正文一起，构成双方对题述事宜的全部约定，具有同等法律效力。第十五条、法律适用和争议解决，因签订、履行本合同而产生的争议，乙方有权向房屋所在地人民法院提起诉讼。违约方需承担对方因此产生的诉讼费、律师费、差旅费等等各项费用。在合同尾页，双方还手写确认“XX路XX号7楼以此合同为准，其他合同无效”，叶英作为证明人亦签名确认。在合同签订前，董志肖在2015年4月1日签署《收据》，内容为：今收到陈有才三个月押金165000元，一个月的租金55000元，合计220000元。其中一个月的租金，已经在吴兵才经手的时候第一个月抵清了。2015年4月15日，广州市工商行政管理局越秀分局作出《准予变更登记（变动申报事项）通知书》，准予广州市越秀区金海酒店投资者登记变更为陈有才。2017年8月25日，原中国人民解放军空军房地产管理局广州房地产管理处广州办事处汽水厂管理办（甲方）与董志肖（乙方）签订《腾退协议书》，其中内容为：乙方承租的位于广州市越秀区XX路XX号南北座六、七层和南座东单元3、4、5楼的租赁项目，于2015年12月31日与原广空后花城汽水厂签订的租赁合同。该项目已根据上级交由广州办事处管理。经双方友好协商，达成以下协议：1.乙方承诺于2017年10月31日前结清甲方租金，解除所有合同协议。2017年11月1日至2018年4月30日为腾退期，腾退期间原则上不得再经营。水、电、卫生费等相关公共事业费用按实际用量收取。2.乙方承诺继续缴交2017年11月、12月租金（共166080元）以作为落实腾退工作的保证金，在按时完成腾退后，甲方将腾退保证金退还给乙方。3.乙方须处理好相关债权、债务以及人员清退、安置工作，涉及债权债务及人员安置与甲方无关。4.乙方承诺于2018年4月30日前完成全部清场腾退工作，并将承租范围内的所有房屋、场地以及权属甲方的设施设备无条件归还甲方，甲方于当日完全接管场地和不动产以及乙方缴清所有费用后，将租赁保证金无息退还给乙方。逾期未清场的，甲方将依据《军事设施保护法》有关规定，按非法占用军用土地和侵占军事设施处理，并有权通过强制措施予以清场，由此带来的一切经济损失和法律后果由乙方自行承担。5.乙方负责腾退期的安全工作，保证承租范围不发生安全问题，承担期间的一切安全责任。该《腾退协议书》于2018年6月6日经广州市广州公证处以（2018）粤广广州第083821号《公证书》予以公证。2017年10月9日，空军房地产管理局广州房地产管理处广州办事处向董志肖发出《通知》，称：根据中央军委关于军队全面停止有偿服务工作的指示精神，以及中央军委、空军明确了2018年6月底前全部停止房地产租赁行业所有项目，现要求你的项目必须在2018年6月30日前终止租赁关系，完成清场腾退工作。2017年12月28日，董志肖向陈有才发出《情况通知》，称：由于军队全面停止一切有偿服务，本人承租的广州市XX路XX号七楼、六楼的金海酒店等物业，于2018年6月30日前必须退场，本人已与部队签了退场协议；特此通知。2018年3月13日，空军房地产管理局广州房地产管理处广州办事处向各承租商户发出通知，称：部队将严格按照有关要求，终止合同，收回军队房地产。各承租方必须于2018年4月30日前处理好相关债权、债务以及人员安置工作，并结清租金、水、电等相关费用停止营业，部队于5月1日起停水停电以确保承租项目的管护安全；5月10日前各承租方全部清场腾退完毕，5月15日部队将对承租场地进行围蔽等。2018年4月2日，董志肖向金海酒店作出《关于广州军区空军后勤部花城汽水厂收回出租房一事的情况说明》，内容为：今就广州军区空军后勤部花城汽水厂收回出租房一事，向你方做一说明，我已竭尽所能跟军区交涉，奈何军区态度坚决，为避免造成更大的经济损失，建议贵酒店在2018年4月30日前撤离物资，所有事宜待日后处理。2017年10月9日，军区向我下达停止租赁关系的通知时，本人第一时间通知了贵酒店，告知军区通知要在2018年6月30日前终止租赁关系，完成清场腾退工作。贵酒店于当年10月22日，向我提交了《关于金海酒店有关经营情况的说明》，告知你方投资至今尚有2538500元成本未回收，请求对你方的合法权益予以考量和保障。我2017年10月24日提交书面报告，将该情况告知军区空军后勤部花城汽水厂，恳请军方对我们的情况予以考量和保障，但是至今未能得到任何答复。正当时，军区联系我要求我配合办理同意于2018年6月30日终止租赁合同的相关手续，如不配合将立即采取停水停电政策，时下紧迫，经与贵酒店告知之后，为了贵酒店能够正常经营，无奈之下，我不得不作了妥协。2018年3月13日，军区再次下达通知，要求将腾空期提前两个月，各租户必须于2018年5月10日前全部清场腾退，军区将于2018年5月15日对承租场地进行围蔽。我再次与军方进行交涉，对他们单方终止租赁关系，以及单方提前腾空表达了抗议，但军方态度坚决，最终交涉无果。我将场地转租给贵酒店，合约期未满，本应继续履行至合同期满截止。不料，情势变更，军区为了相应中央军委重大决策部署，提前终止了原租赁合同。2018年5月10日至15日，场地将会回收围蔽，届时，我与贵酒店的租赁合同也将无法履行。在军方此次行动中，我本人与贵酒店都是深受其害，我非常理解贵酒店的心情，但是通过长时间的努力与交流，汽水厂均未改变心意，也未作出任何善意回复，情况显而易见，如果我们继续抱着努力沟通交流的心态，不配合进行清场腾退，我恐怕贵酒店将出现不可弥补的损失，故此，我再次建议贵酒店，先行配合清场腾空。另外，根据我们双方合同约定，如果贵酒店需要对酒店的装修以及设备（不得拆除部分）进行价值评估，我方将会积极配合。另查明，董志肖于2019年5月14日以陈有才为被告向一审法院另行提起诉讼，诉请要求陈有才向其支付2018年4月、5月的租金、水电费及逾期支付前述费用的违约金及因实现债权所支出的律师费20000元等，一审法院于2020年1月8日作出（2019）粤0104民初20068号民事判决，判决：一、陈有才于判决发生法律效力之日起五日内，向董志肖支付水电费16209.54元；二、驳回董志肖的其他诉讼请求。董志肖对该判决不服，已向广州市中级人民法院提起上诉，现尚未审结。陈有才于2018年4月13日向一审法院提起原审诉讼，并申请财产保全，为此缴纳了财产保全费5000元。重审诉讼中，陈有才表示：其主张的投资损失1500000元，即根据原审评估报告提出。陈有才就其主张的律师费损失60000元，提供了《民事代理委托合同》和律师费发票予以证实；就其主张的诉讼保全担保费3700元，提供了《诉讼财产保全责任保险保单保函》和诉讼财产保全责任保险费发票予以证实。储备资产管理局广州管理站主张其与董志肖已就因不可抗力等造成合同无法履行、其与董志肖均不承担责任作出约定，提交了汽水厂（甲方、出租方）与董志肖（乙方、承租方）于2015年12月31日签订的《军队房地产租赁合同》复印件（其中约定：第九条、合同的解除：（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。第十六条、双方承认的附加条款（附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效）如下：1.此合同为整改合同。甲乙双方在2009年12月16日签订的《房屋租赁意向书》及其他任何合同、协议、意向、承诺、约定、文字和语音记录等均废止。），陈有才对此质证称：对其真实性合法性关联性不予确认，储备资产管理局广州管理站未提供原件，即使存在这样的合同，储备资产管理局广州管理站引用该合同第九条第四项，认为甲乙双方互不承担责任，但该条款约束的是董志肖与储备资产管理局广州管理站，而不是我方，我方与董志肖的合同是2015年4月8日签订的，第12条第4款明确约定了合同无法继续履行时双方应继续承担责任，储备资产管理局广州管理站与董志肖签订的房屋租赁意向书的时间是2009年，该租赁意向书第10条第1项约定，从签订合同时董志肖向我方出示的意向书可知，军队赔偿董志肖，董志肖赔偿我方，在2015年12月董志肖自己与军队重新签订租赁合同，董志肖放弃其索赔权利，董志肖因为与储备资产管理局广州管理站还有其他的交易，董志肖放弃其权利不等于我方的权利也一同被放弃；且该份合同，董志肖签约后也没告知我方，我方不知情。董志肖对此质证称：对其真实性合法性关联性不予认可，该证据没有原件，其次由于双方承租的六、七层并没有完成报建手续，因此双方的租赁合同无效。从合同第九条第四项约定的意思是双方在没有过错，但不代表储备资产管理局广州管理站不需要进行补偿。关于租赁情况。陈有才称：该场地在2010年董志肖向军队承租了六、七楼，在2010年至2014年我方不太清楚前一手叶英的情况。2014年董志肖将七楼租给叶英，其作为经营金海酒店使用并进行装修。在2015年初叶英将金海酒店转让给我方，于2015年3月31日叶英与陈有才签订了《金海酒店转让协议书》，将整个金海酒店的经营权转让给我方，董志肖对此事是同意的。同时在2015年4月8日，董志肖和我方签订新的《房屋租赁合同》，取消了与叶英的租赁合同。我方与董志肖的租赁合同期限2015年4月1日至2023年3月30日。我方也重新对酒店进行了装修，经营到2017年下半年，部队及董志肖陆续通知我方军队停偿政策，在2017年10月军队向董志肖发出通知，要求停止经营退场，也将该通知转发给我方，要求在2018年6月30日将上述场地腾空交还给军队。2017年12月28日董志肖书面通知我方必须在2018年6月30日停止经营退场，之后我方于2017年12月就赔偿问题与董志肖进行协商，军队要求我方提供损失的证据汇报，但协商没有达成一致，董志肖在2018年3月底要求我方走法律程序解决。在2018年4月2日董志肖向我方发出书面说明，要求我方在2018年4月30日撤场，部队在2018年5月1日停水停电，董志肖说部队要在2018年5月10日前全部清退，2018年5月15日全部围蔽。我方涉案场地于2018年5月8日被部队赶出来清场，并张贴了封条。2018年5月8日后我方就无法进入涉案场地，而不是董志肖所说的2018年5月15日清场，故2018年4月是我方的合理腾退期，不需要支付董志肖租金及水电费等费用。基于2018年4月是我方的腾退期，故合同权利义务应当于2018年3月31日终止。董志肖称：我方大概在2009年12月开始与军队商谈决定租赁场地事宜，我方投资加建六、七楼，部队将三、四、五楼其中的一部分，六、七楼全层租给我方使用，租期从2010年6月1日至2028年5月31日止。建成后我方将涉案房屋七楼转租给了他人使用。七楼是在2013年11月1日转租给了叶英，叶英将其做经营金海酒店使用，和叶英的租赁期限到2023年3月30日。叶英将场地转让给陈有才开始我方是不清楚的，直到2015年4月8日我方才知道，2015年4月8日我方才与陈有才重新签订租赁合同。军队在2017年9月后到2017年12月前左右通知我方撤场，我方将部队给我方的通知原封不动的转给陈有才，我方也出了书面通知告知陈有才部队要求在2018年6月30日前将收回场地。我方也将我方和部队签署的退场协议告知陈有才。到2018年3月3日陈有才去部队拿了通知，通知是2018年5月1日停水停电，2018年4月30日停止经营处理好相关事宜，2018年5月10日退场，5月15日部队围蔽场地。2018年5月1日部队停过电，5月2日陈有才还找过我方，要求我方与部队协商通电，我方与陈有才一起向部队申请通电，后部队马上通电了。我方与部队工作人员联系确认过陈有才是在2018年5月15日才退场的。储备资产管理局广州管理站称：我方与董志肖在2009年12月16日签订书面的《房屋租赁意向书》，将涉案房屋交付给董志肖使用。2015年12月31日双方重新签订《军队房地产租赁合同》，将前一份《房屋租赁意向书》予以废止，并明确新的租赁期限、租金和条款，双方一直履行该租赁合同至2017年8月25日，签订腾退协议书后，双方的租赁关系终止。我方于2018年12月15日收回案涉场地。关于租赁押金问题。董志肖称《收据》的时间是倒签的，是在2017年签的，因为部队停偿政策出台，陈有才、董志肖双方协商解决纠纷，陈有才要求董志肖给这些钱，相当于补偿性质，董志肖就照着陈有才的模板签下了这个收据，陈有才自始至终没有向董志肖支付过该保证金。陈有才回应称收据是否倒签没有实质影响，由于军队停偿事情，双方协商如何收回场地，当时是董志肖同意将押金退回我方，但是关于赔偿方面没有谈成。叶英转让酒店给我方的转让款里包括了押金部分。因为叶英向董志肖交过押金，其再转让给我方，故我方是交过押金的。另，在本案原审诉讼过程中，经陈有才申请，一审法院摇珠确定广州德高价格评估有限公司对涉案的广州市越秀区XX路XX号金海酒店的投资损失（包括对酒店的装修装饰、设施设备、家具用品等）进行评估。陈有才为此支付了评估费48000元。广州德高价格评估有限公司于2018年10月30日作出穗德价估（2018）0277号《评估报告书》，评估结论为：在评估基准日2018年3月31日，广州市越秀区XX路XX号金海酒店的投资损失价格（包括对酒店的装修装饰、设施设备、家具用品等）为1480429.01元。根据该《评估报告书》附件1的《附表》所示，可搬离的物品包括挂画、挂钟、路由器、灭火器、茶杯、漱口杯等（具体详见本判决后附《可搬离物品清单》），经计算，该可搬离物品的评估价值合计为63103.70元。关于本案是否申请重新评估。陈有才称：原《评估报告书》没有过有效期限，因为报告书显示价格评估基准日为2018年3月31日，报告是评估机构先确定每个项目的重置单价、成新率，再得出相应的评估价。本案不管发回重审几次，时间跨度多长，评估都需要回到2018年3月31日作为基准日。故我方认为本案无需再重新评估，我方也不申请重新评估，请求法院按照原评估报告书所示金额支持我方诉请。董志肖称：对于评估的基准日没有异议，我方不申请重新评估，但我方认为应将陈有才已搬离的可移动物品的价值（即被子、床单、冰箱、空调等）剔除出去，鉴于现场已经清空，我方无相应证据予以证明。储备资产管理局广州管理站称：我方不是评估的申请方，且评估结论也与储备资产管理局广州管理站无关，故我方不申请重新评估。关于涉案房屋是否有办理相关报建手续的问题。陈有才称：涉案房屋是上一手承租人转让给我方的，故我方不清楚有无办理，且涉案房屋属于军产，不同于地方物业，我方认为不能以有无办理规划报建手续来认定合同的效力。董志肖称：涉案七楼没有办理规划报建手续。储备资产管理局广州管理站称：涉案加建的两层房屋没有办理规划报建手续。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，涉案广州市越秀区XX路XX号南北楼第七楼房屋属于部队产业，由董志肖向储备资产管理局广州管理站承租后，再转租给陈有才。现董志肖及储备资产管理局广州管理站均未提供涉案房屋的权属证明书，也未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，因此根据上述法律规定，陈有才、董志肖签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。陈有才现提出确认该合同于2018年3月31日解除的主张，有悖于法律规定，一审法院不予支持。对于董志肖主张房屋租赁合同属无效合同的抗辩，一审法院予以采纳。根据董志肖与储备资产管理局广州管理站于2009年12月16日签订的《房屋租赁意向书》第一条的约定及董志肖的陈述可见，董志肖作为与储备资产管理局广州管理站合建涉案房屋的一方当事人，在对涉案房屋已做充分了解、明知涉案房屋未合法报建的情况下，仍将房屋出租给陈有才，存在过错。另，根据陈有才、董志肖签订的上述《房屋租赁合同》第一条“乙方已实地查看房屋现场并对房屋规划建设手续等情况作了充分的了解，房屋没有房地产权证”的约定可知，陈有才在已知悉涉案房屋有无办理规划报建的情况下，仍与董志肖签订租赁合同并向其承租涉案房屋，亦存在过错，故陈有才、董志肖双方应对合同无效造成的损失承担同等责任。陈有才要求董志肖退回租赁押金165000元，合法合理，一审法院予以支持。董志肖抗辩称其没有收到陈有才的押金，与其签名确认的押金收据不符，且董志肖亦无提交相反证据推翻该押金收据，故对其抗辩，一审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”陈有才、董志肖之间的《房屋租赁合同》第十二条约定“租赁期间，因广州军区空军后勤部花城汽水厂收回房屋等原因导致乙方无法继续以本合同房屋做商业经营用途，双方同意甲方按照双方共同委托的评估机构出具的评估确定的装修及设备设施价值协助乙方向相关单位追索赔偿。”，据此，陈有才有权主张装修装饰、设备设施等损失的补偿。现陈有才在与相关单位协商追偿未果且储备资产管理局广州管理站到庭并明确表示董志肖在腾退涉案房屋过程中产生的债权债务与其无关的情况下，陈有才要求董志肖对此予以补偿，合法合理，一审法院予以支持。至于补偿的数额，应参照评估机构出具的评估结论并结合陈有才、董志肖双方的过错比例进行分担。董志肖虽对广州德高价格评估有限公司作出的原《评估报告书》提出异议，但其明确不申请重新评估且其提交的相关证据亦不足以推翻该评估结论，故对其相关抗辩，一审法院不予采纳。鉴于涉案场地已实际交还给储备资产管理局广州管理站，且在陈有才、董志肖及储备资产管理局广州管理站在本案中均不申请重新评估的情况下，广州德高价格评估有限公司依法作出的原评估结论的相关内容，一审法院予以采纳。综合本案具体案情，陈有才作为承租人，其在知悉部队停偿政策后且经告知必须搬离涉案房屋的情况下，其亦有责任采取合法有效的措施及时将涉案房屋内可利用物品搬离，及时止损以避免损失扩大，故陈有才主张的装修装饰、设备设施等损失应以上述《评估报告书》中可搬离的物品予以剔除后的数额为准。综上，董志肖应按照过错比例向陈有才赔偿708662.66元（﹤投资损失价格总额1480429.01元-可搬离物品价值总额63103.70元﹥×50%）。基于陈有才、董志肖双方对租赁合同无效均有过错，则本案受理费、财产保全费及评估费由陈有才、董志肖各承担一半。对于陈有才要求董志肖赔偿律师费、保全担保费及投资损失自2018年4月13日起的利息，一审法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，一审法院于2020年7月24日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告董志肖向原告陈有才退回租赁押金165000元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告董志肖向原告陈有才支付装修装饰、设备设施等损失的补偿款708662.66元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告董志肖向原告陈有才支付财产保全费2500元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告董志肖向原告陈有才支付评估费24000元。五、驳回原告陈有才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20358.30元，由原告陈有才负担10179.15元，由被告董志肖负担10179.15元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另外，一、董志肖在二审期间向法院提交：2014年3月1日至2015年8月5日期间的银行流水以及董志肖单方制作的明细单，拟证明董志肖没有收到陈有才支付的165000元押金。陈有才质证称：对董志肖提交的证据三性不予确认，且已经过了举证期限，与本案没有关联性。储备资产管理局广州管理站质证称：对除董志肖自行制定的表格之外的单据的真实性、合法性没有异议，但与本案无关。二、董志肖不服（2019）粤0104民初20068号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年8月27日作出（2020）粤01民终13952号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。三、双方租赁合同明确约定陈有才在签订合同当天需要向董志肖支付165000元押金，董志肖没有收到押金为何没有提出异议，并且为何在2015年4月1日向陈有才出具收据确认收到165000元押金的问题。陈有才回应称：日期为2015年4月1日的收据是董志肖实际在2017年8月、9月出具的，双方为了协商退场，陈有才主张退场赔偿及退回押金，当时董志肖承诺退回押金并告知陈有才不需要缴纳后续的租金；陈有才在诉讼中查询了涉案酒店过去的工商登记资料，才发现叶英的前一手是黄小斌，黄小斌的前一手是吴兵才，但在诉讼前我方并不知情；我方受让酒店时叶英向我方出示了收据，收据载明“收到吴兵才三押一租（每月55000元整，共计22万元）。邵万升2011年1月11日”，收据下端书有“董志肖2013年10月29日、董志肖2015年4月1日”这些都是董志肖在承租人每转一手经其确认后在收据上签名的；22万元押金是包含了第一个月的月租金，最早的承租人吴兵才使用冲抵了一个月的租金，所以后一手叶英承租时押金是165000元，转手给我方的时候押金也是165000元；董志肖书写的2013年10月29日、2015年4月1日都是其确认同意转租的时间。董志肖对该收据回应称：关于收到吴兵才款项的收据上“董志肖”签名确实是董志肖所签，吴兵才是在叶英承租前的前一手，当时出租人并非董志肖，而是董志肖的上一手邵万升；酒店是我方从第三人处接手的，出租给黄小斌，黄小斌转手给叶英，叶英又转手给陈有才，我在吴兵才的收据上签名是吴兵才、邵万升要求我方证明，2013年的时候签名是确认押金由邵万升退给吴兵才；2015年4月1日的签名是2017年9月写的，我方向陈有才出具的日期为2015年4月1日的收据实际是在2017年9月写的，当时因为陈有才明确表示不需要我方承担责任，我方才出具收据，但事实上我方并没有收到陈有才支付的165000元押金。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳二审争议焦点如下：一、涉案租赁合同效力及责任认定的问题；二、董志肖应否向陈有才返还押金165000元；三、陈有才诉请董志肖赔偿其全部损失能否成立的问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，涉案租赁合同效力及责任认定的问题。虽陈有才称涉案房屋由董志肖加建已经储备资产管理局广州管理站同意，并办理了相关手续，但并未提供充分证据证明。董志肖及储备资产管理局广州管理站在一审中也未能提供涉案房屋的权属证明书、建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据。为此，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定认定涉案租赁合同无效，并无不妥。根据董志肖与储备资产管理局广州管理站于2009年12月16日签订的《房屋租赁意向书》第一条的约定及董志肖的陈述可见，董志肖作为与储备资产管理局广州管理站合建涉案房屋的一方当事人，在对涉案房屋已做充分了解、明知涉案房屋未合法报建的情况下，仍将房屋出租给陈有才，存在过错。另，根据陈有才、董志肖签订的上述《房屋租赁合同》第一条“乙方已实地查看房屋现场并对房屋规划建设手续等情况作了充分的了解，房屋没有房地产权证”的约定可知，陈有才在已知悉涉案房屋有无办理规划报建的情况下，仍与董志肖签订租赁合同并向其承租涉案房屋，亦存在过错，故一审法院结合具体案情认定陈有才、董志肖应对合同无效造成的损失承担同等责任，理据充分。储备资产管理局广州管理站并非涉案租赁合同一方当事人，董志肖认为该管理站应对合同无效承担责任，于法不符。关于争议焦点二，董志肖应否向陈有才返还押金165000元的问题。因如前文所述，涉案租赁合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，董志肖应将依照无效合同取得的款项返还给陈有才。陈有才一审提供了董志肖出具的收据载明其收取陈有才的押金165000元，董志肖二审称未收取陈有才该笔款项。但因双方确认在陈有才是从上一手接手承租涉案房屋的事实，董志肖也确认在原承租人持有押金收据的原件上签名，并且董志肖又向陈有才出具了收取了陈有才押金的收据，因此一审认定董志肖应向陈有才退回租赁押金165000元，合法有据。董志肖抗辩其没有收到陈有才的押金，与事实不符，本院不予采纳。关于争议焦点三，陈有才诉请董志肖赔偿其全部损失能否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”陈有才、董志肖之间的《房屋租赁合同》第十二条约定“租赁期间，因广州军区空军后勤部花城汽水厂收回房屋等原因导致乙方无法继续以本合同房屋做商业经营用途，双方同意甲方按照双方共同委托的评估机构出具的评估确定的装修及设备设施价值协助乙方向相关单位追索赔偿”。据此，陈有才有权主张装修装饰、设备设施等损失的补偿。现陈有才在与相关单位协商追偿未果且储备资产管理局广州管理站到庭并明确表示董志肖在腾退涉案房屋过程中产生的债权债务与其无关的情况下，陈有才要求董志肖对此予以补偿，应予支持。至于补偿的数额，一审法院参照评估机构出具的评估结论，结合陈有才、董志肖的过错比例进行分担，认定董志肖应按照过错比例向陈有才赔偿708662.66元（﹤投资损失价格总额1480429.01元-可搬离物品价值总额63103.70元﹥×50%）；并基于陈有才、董志肖对租赁合同无效均有过错，判决本案受理费、财产保全费及评估费由陈有才、董志肖各承担一半，对于陈有才要求董志肖赔偿律师费、保全担保费及投资损失自2018年4月13日起的利息，均不予支持。一审判决理据充分，本院予以维持。陈有才、董志肖未提供充分证据推翻一审前述处理原则，双方对此提出的上诉主张均不能成立。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人陈有才、董志肖的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26822元，由上诉人陈有才负担14020元，上诉人董志肖负担12802元。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年十二月二十八日书记员  黄晶晶