北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8631号上诉人（原审原告）：朱思霖，女，1983年5月23日出生。委托诉讼代理人：陆蕊，北京有间律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘琰，女，1984年12月30日出生。委托诉讼代理人：刘桂薇，北京永勤律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。上诉人朱思霖因与被上诉人刘琰及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初1498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。朱思霖上诉请求：撤销一审判决，改判支持我的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》）是不可更改的制式合同，是错误的，双方在合同中有自由选择的余地。2.《房屋买卖合同》与《补充协议》是双方协商后同时签订的，二者的意思是统一的而不是相悖的。3.从常理而言，我不会放弃迁出户口这一条件。4.刘琰提交的证据能够证明我并未免除其迁出户口的责任。5.刘琰的行为与其在庭审中的主张相悖。6.中介人员张晓兵表示，其理解《补充协议》上约定的意思是家具家电只管3个月，3个月后要迁出户口。刘琰辩称，同意一审判决，不同意朱思霖的上诉请求。链家公司述称，同意一审法院查明的事实和判决结果。朱思霖向一审法院起诉请求：判令刘琰向朱思霖支付户口未迁出的违约金50万元。一审法院认定事实：2016年1月9日，出卖人刘琰与买受人朱思霖在链家公司居间下签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定出卖人刘琰将坐落于北京市石景山区49号房屋出售给买受人朱思霖，交易房屋价款及家电家具、装饰装修和配套设施作价总计为1425000元。《房屋买卖合同》第九条第三项约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的。自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。《补充协议》中其他约定中载明：“经过甲乙双方友好协商一致同意：甲方同意把房屋内所有的家具家电无偿留予乙方，乙方也不会追究甲方在产权过户后3个月内如果没有能把上家留在房间内的户口迁走的违约责任”。上述合同签署后，刘琰将涉诉房屋及房屋内的家具家电交付朱思霖，2016年3月31日，朱思霖与刘琰办理了涉诉房屋产权过户手续。北京市公安局石景山分局八角派出所《常住人口信息查询打印表》中载明，徐某1户籍地址为北京市石景山区古城南里****。庭审中，刘琰认可徐某1为涉诉房屋上一任房屋所有权人，其户户口至今未迁出。思霖认可在与刘琰签订房屋买卖合同之前已经知道涉诉房屋中落有房屋上一任房屋所有权人的户口。诉讼过程中，朱思霖与刘琰均确认双方签署的《房屋买卖合同》及《补充协议》作为双方房屋买卖的依据，网签版只是为了备案使用，不作为双方买卖依据。朱思霖主张因有户户籍未迁出，致其出售房屋的价格低于周边房屋价格39万至53万，并提交其出售房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及涉诉房屋所在地其他房屋的成交价格截图予以证明。刘琰对此不予认可。一审法院认为，刘琰与朱思霖签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。《北京市存量房屋买卖合同》第九条第三项和《补充协议》其他约定均是对出卖人将户户口迁出涉诉房屋进行的约定，刘琰与朱思霖对于户户口不能迁出是否产生违约责任产生争议。为买受人刘琰主张出卖人朱思霖要求90日户户口迁出时间，此无偿将涉诉房屋内的家具家电赠与刘琰，刘琰也不追究朱思霖在产权过户3个月内未将户户口未迁出的违约责任，超过三个月刘琰仍应当承担违约责任。而朱思霖抗辩认为，《房屋买卖合同》约定户户口迁出时间为90日，双方以《补充协议》的形式免除了其户户口迁出的违约责任。方争议聚集在《补充协议》其他约定的内容是再次强调还是更改了《房屋买卖合同》第九条第三项的规定。法院对此认为房屋买卖双方通过《补充协议》免除了出卖人户户口迁出的违约责任，由为：第一，《房屋买卖合同》第九条已经明确了户户口迁出的履行期限为90日，使该履行期限是经过双方协商，买受人宽延的结果，也没有必要在《补充协议》再次强调三个月的履行期限。第二，按照买受人朱思霖的解释，《补充协议》的再次提及户户口迁出事宜是为了表明宽延90日的代价是无偿提供家具家电等。解释的不合理之处是协议中有专门的条款约定随房屋移交转移的家具家电，但该条款并未明确家具家电的情形。对此朱思霖未再有合理解释。第三，出卖人刘琰未能迁出的户户口是上手出售涉诉房屋遗留的户籍，琰无法保障该户户籍能否按时迁出，《房屋买卖合同》是链家公司提供的制式合同，合同中有关于户户口迁出的约定，果对此进行变更只能通过签署补充协议的方式。因此，刘琰通过《补充协议》变更《房屋买卖合同》第九条关于户户口未迁出违约责任的说法具有合理性。上，法院认为，朱思霖和刘琰通过《补充协议》以刘琰无偿提供涉诉房屋内家具家电为代价免除其不能履行户户口迁出合同义务的违约责任，朱思霖要求刘琰支付违约金的主张，缺乏事实依据，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十五条规定，一审法院判决：驳回朱思霖的诉讼请求。二审经审理查明：关于户户口迁出，介人员张晓兵在一审庭审时陈述：“户户口迁出的事情我没有在场，有印象”。关于《补充协议》中户户口迁出的约定，晓兵陈述：“我不知道”“合同不是我写的，我没法表达”。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘琰与朱思霖签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。基于以下理由，应认定刘琰以无偿提供涉诉房屋内家具家电为条件而免除了其未迁出户户口的违约责任。.《房屋买卖合同》第九条明确约定，户户口迁出的履行期限为90日。方在《补充协议》中却再次约定，刘琰将房屋内所有的家具家电无偿留给朱思霖，朱思霖免除刘琰在产权过户后3个月内未将此前房屋所有权人登记户户口迁出的违约责任。思霖上诉主张《补充协议》仅表明其不追究刘琰在产权过户后3个月内未迁出涉诉房屋原有户户口的违约责任，保留对刘琰3个月后仍未迁出户户口的合同权利。根据双方合同约定，产权过户后90天内为户户口迁出的合同履行期限，使刘琰在90内未迁出户口，也不产生相应的违约责任。朱思霖的前述理由，不能对《补充协议》中的该约定作出合理解释。2.《房屋买卖合同》已经对户户口迁出事宜进行明确约定的情况下，补充协议》专门就户户口迁出事宜进行了其他的约定。见，《补充协议》中的该约定应有不同之处。《房屋买卖合同》约定的房屋成交价包含房屋价款、家电家具、装饰装修和配套设施，而《补充协议》另行约定刘琰将房屋内所有的家具家电无偿留给朱思霖，应推定刘琰以无偿赠与所有家具家电为条件获得了相应的对价。根据双方合同关于户户口迁出的表述，合各方陈述，该对价应为朱思霖免除了刘琰未履行户户口迁出合同义务的违约责任。/div>综上所述，朱思霖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由朱思霖负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  刘国俊审 判 员  辛 荣二〇二〇年十二月二十一日法官助理  王志栋书 记 员  李佳星