陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异1205号案外人：温进发，男，1971年10月27日出生，汉族，住西安市雁塔区。申请执行人：招商银行股份有限公司西安分行，住所地西安市雁塔区高新二路**。负责人：王晏蓉，该行行长。委托代理人：张倩，陕西仁和万国律师事务所律师。委托代理人：孙志颖，陕西仁和万国律师事务所实习律师。被执行人：詹雄荣，男，1978年5月30日出生，汉族，住西安市。被执行人：秦亚宁，女，1984年3月25日出生，汉族，住陕西省泾阳县。被执行人：张大杨，男，1981年7月1日出生，汉族，住福建省福安市。招商银行股份有限公司西安分行(以下简称招行西安分行)与詹雄荣、秦亚宁、张大杨借款担保合同纠纷一案，本院于2014年9月2日作出的（2014）西中民三初字第00001号民事判决书已发生法律效力。因义务人未履行生效法律文书所确定的义务，招行西安分行申请执行，本院依法立案执行。执行标的为：一、詹雄荣偿付招行西安分行借款400万元；偿付利息253841.47元（计算至2013年10月29日）并支付自2013年10月30日至判决确定的给付之日的利息，以400万元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率分段计算；二、秦亚宁对上述债务承担连带清偿责任；三、詹雄荣不履行上述债务时，招行西安分行有权以詹雄荣、秦亚宁抵押的房产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；四、张大杨对詹雄荣上述债务及本案受理费在抵押物范围外143万元保证责任范围内承担连带清偿责任；五、詹雄荣、秦亚宁、张大杨负担案件受理费40831元、公告费900元、案件执行费45356元。执行中，本院于2018年8月24日向西安市不动产登记服务中心送达了（2018）陕01执恢190号执行裁定书、协助执行通知书，依法查封了被执行人詹雄荣名下位于西安市莲湖区桃园街道团结东路22号惠馨名仕公馆（惠馨苑），【房产证号：Ｙ0××14】，建筑面积120.98平方米的房产（以下简称案涉房产）。因首封法院江西省吉安市中级人法院的查封期限是2017年4月10日至2018年10月9日，后该法院未进行续封，本院成为案涉房产的首封法院。2019年12月16日，申请执行人向本院递交对案涉房产的评估申请，本院于2019年12月19日委托陕西中大房地产评估有限责任公司对案涉房产进行评估。陕西中大房地产评估有限责任公司于2020年1月19日作出陕中大房估字[2020]ZDSF-001号房地产司法鉴定估价报告，确定案涉房产在价值时点的市场价值总额为1273798元。本院在着手拍卖中，案外人温进发对此提出执行异议，请求法院停止对西安市莲湖区团结东路0号惠馨名仕公馆（惠馨苑）小区第1幢1单元15层11505号房（房主：詹雄荣）的拍卖。就案外人温进发提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行了书面审查，本案现已审查完结。案外人温进发执行异议称，1.温进发与詹雄荣存在房屋租赁关系，租赁时间还未到期，租赁期限自2011年7月15日至2031年7月14日。2.温进发与詹雄荣之间签有借款协议，按照协议詹雄荣无法向本人还款的情况下，他的房子当做抵押物用来清偿欠本人的八十四万元借款。3.岳父岳母与本人住在一起，岳父前年做过心脏起搏器手术，如果房子被拍卖了，就没地方可以安顿他们就很难暗度晚年了。综上，请求法院停止对西安市莲湖区团结东路0号惠馨名仕公馆（惠馨苑）小区第1幢1单元15层11505号房的拍卖。为支持其异议请求，案外人温进发向本院提交了以下证据：1.个人租房合同。2.借据。3.詹雄荣与西安通惠房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同。4.詹雄荣购房发票、西安市房屋专项维修资金缴存收据。申请执行人招行西安分行答辩如下：1.詹雄荣与温进发签订的《个人租房合同》为债权债务合同关系而非房屋租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，不能排除法院对案涉房产的执行。2.借据中的以房抵债条款属于流质条款，应属无效，温进发不享有案涉房产所有权，不能排除法院对案涉房产的执行。3.温进发不享有涉案房产所有权，亦未享有使用权，其对涉案房产的占有属于非法占有。综上，本案房产为被执行人詹雄荣名下房产，温进发对此不享有物权及使用权，温进发及其家人对房产的占有为非法占有，法院应驳回温进发的异议申请，继续执行涉案房产，以维护申请执行人的合法权益。经查，1.本院以（2018）陕01执恢190号执行裁定书、协助执行通知书于2018年8月24日查封了被执行人詹雄荣名下的案涉房产，查封期限三年，因是轮候查封，暂不具备处置条件。后因江西省吉安市中级人民法院查封期限到期并未进行续封，本院成为案涉房产的首封法院，且案涉房产无抵押。2.温进发与詹雄荣于2011年7月15日签订了一份个人租房合同，协议詹雄荣将案涉房产出租给温进发居住使用，年租金为24000元，且每年不递增，租赁期限自2011年7月31日至2031年7月30日，计240个月。在此期间，甲方要求终止合同，需提前三个月通知对方，并偿付欠温进发的借款余款。3.詹雄荣于2014年10月23日签的借据载明：本人詹雄荣因生意上的扩张经营急需资金，经朋友施桂仁经手，结止2014年10月23日前欠人民币捌拾叁万元整。到期一次性归还本息，如逾期不还，本人自愿承担一切法律责任及产生的相关费用，特立此借条为据。同时为给温进发提供还款保证来源，本人决定将于2008年11月10日从西安通惠房地产开发有限公司购买的位于西安市××区××街道团结东路××号惠馨名仕公馆的第1栋1单元15层11505号房作为抵押物给温进发作为还款保证来源。此套住房建筑面积为120.98平方米；该商品房购买单价为每平方米4979.71元，总金额为人民币陆拾万贰仟肆佰肆拾伍元整。如果本人到时无法还款，自愿将以上房子作为本次借款债务偿还物，并按当年购买房子价一次性将产权转让给温进发以抵消所欠债务，并承担相关的费用及永不后悔，特立此据为证。4.2019年12月16日，申请执行人向本院递交对案涉房产的评估申请，本院于2019年12月19日委托陕西中大房地产评估有限责任公司对案涉房产进行评估。陕西中大房地产评估有限责任公司于2020年1月19日作出陕中大房估字[2020]ZDSF-001号房地产司法鉴定估价报告，确定案涉房产在价值时点的市场价值总额为1273798元。5.2020年11月12日在本院与温进发的谈话笔录中载明，温进发明确案涉房产是詹雄荣的，其与詹雄荣签订的是房屋租赁合同，詹雄荣借其的钱是以租金抵偿借款，租赁到期后，可由法院依法执行。上述事实有执行裁定书、协助执行通知书、个人租房合同、借据、估价报告、谈话笔录等证据在卷予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为，温进发与詹雄荣签订的个人租房合同是否为租赁合同，能否排除对案涉房产的强制执行。根据《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《合同法》第二百一十三条规定了租赁合同的主要条款，即租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。据此，在本案执行中，温进发与詹雄荣签订的个人租房合同是在詹雄荣欠温进发伍拾万元借款无法偿还的基础上签订的，约定以詹雄荣名下的案涉房产出租给温进发，以每年的租金来还款。虽然合同内容包含了租赁物的名称、用途、租赁期限、租金、有权转租等条款，但并无实际的以金钱支付租金，不能认定其为严格意义上合法有效的租赁合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。此规定用于排除执行的前提是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金且应于人民法院查封之前签订合法有效的租赁合同。故温进发提出的异议请求与上述规定不相符。综上，案外人的异议理由不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第三十一条的规定，裁定如下：驳回案外人温进发的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向陕西省西安市中级人民法院提起诉讼。审判长  高甲星审判员  冯 健审判员  黄金华二〇二〇年十二月十五日书记员  任苏轩