浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终5221号 上诉人（原审被告）：朱长兵，男，1982年7月23日出生，汉族，户籍所在地：永嘉县。 被上诉人（原审原告）:云创商业管理（杭州）有限公司宁波分公司。住所地：宁波市鄞州区邱隘镇镇中路**。 法定代表人：洪本财，该公司总经理。 上诉人朱长兵因与被上诉人云创商业管理（杭州）有限公司宁波分公司（以下简称云创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2020）浙0212民初12444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。 朱长兵上诉请求：撤销原判第二项，依法改判驳回云创公司的全部诉请，并由云创公司承担本案一切诉讼费用。事实和理由：一、违约金30000元不应支付；二、疫情期间免2个月的租金；三、云创公司在招商前存在欺诈行为，必须要一拖一进场；四、云创公司未提出违约赔偿的问题；五、因商场不出货，造成库存压货损失，应由云创公司赔偿该部分损失。 云创公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回朱长兵的全部上诉请求；二、朱长兵认为不应支付违约金缺乏事实依据和法律依据；三、本案诉讼费用应由朱长兵承担。 云创公司一审诉讼请求（变更后）：1.解除双方于2019年5月10日签订的《租赁合同》；2.朱长兵支付云创公司2020年1月1日至2020年4月20日拖欠的租金73680元，2019年12月1日至2020年4月20日拖欠的综合管理服务费36400元，2019年12月1日至2020年4月20日拖欠的POS系统服务费1400元，并支付云创公司违约金95040元，合计206520元。 一审法院认定事实如下：2019年5月10日，云创公司（出租人，甲方）与朱长兵（承租人，乙方）签订《租赁合同》。合同约定：甲方将坐落于宁波市鄞州区邱隘镇中山××路××号的宁波东部新城银泰城购物中心二层273号商铺出租给乙方使用，套内建筑面积为120平方米。租赁期限从2019年5月12日起至2021年3月31日，装修期自2019年5月12日起至2019年5月31日止，计租日为装修期届满次日，自计租日开始，乙方应当承担房屋租金。合同第四条约定租金标准和租金支付，主要内容为：租金按照固定租金和抽成租金两种方式中金额较高的方式计取，其中固定租金自2019年6月1日至2020年3月31日日租金标准为每平方米6元，自2020年4月1日起至2021年3月31日的日租金标准为每平方米6.6元，抽成租金自2019年6月1日起至2020年3月31日每月按乙方经营期间税前营业额的12%抽成计算抽成租金，保底税前月营业额人民币180000元，自2020年4月1日起至2021年3月31日每月按乙方经营期间税前营业额的13%抽成计算抽成租金，保底税前月营业额人民币182770元。如乙方在每月实际税前营业额不足保底税前月营业额的，抽成租金计算依据应以保底税前月营业额为准。关于租金支付方式，其中固定租金以季度为缴租期，在每个缴租期最后一个租赁月当月20日前一次性支付下个缴租期租金，抽成租金以月为单位，如根据上月应计抽成租金账单计算出的抽成租金少于上一个月固定租金的，则上一缴租期租金以固定租金为准，如计算出的抽成租金大于上月固定租金的，应于每月20日前补足抽成租金金额大于上月固定租金部分的款项。合同第十一条关于综合管理服务费约定：综合管理服务费的计费时间从2019年6月1日起至2021年3月31日，收费标准为每月每平方米65元，合计每月7800元，每年93600元；费用按季支付，在每个支付期最后一个月20日前支付下个支付期的费用。合同第十一条关于收银系统约定：乙方经营期必须租用甲方提供的收银系统（收银机和ＰＯＳ机软件等），应按每月每台3**元支付信息系统使用费，乙方同时向甲方缴纳保证金5000元，保证金及使用费支付方式同综合管理服务费；租用期届满或提前终止，乙方应交还收银系统，并保证系统处于完好状态，如有损坏，甲方有权使用保证金抵付乙方应承担的赔偿责任。合同第十一条关于公共事业费约定：乙方承担租赁区域发生的全部共用事业费用，包括但不限于乙方独立使用的水、电、燃气、热力等费用。合同第六条约定乙方向甲方支付履约保证金58800元，用于保证乙方履约，包含但不限于缴纳租金、租期、按期开业、营业范围等，甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方应付的租金、违约金或任何应付款项；合同终止或依法提前解除后的90日内，且乙方满足6.3条全部条件后，甲方应将剩余保证金无息退还乙方，保证金扣除金额包含乙方拖欠的租金或综合管理服务费或其他应付费用。合同第十条约定乙方向甲方支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金，合同终止或依法提前解除后的90日之后，且乙方满足10.1条全部条件后，甲方应将剩余保证金无息退还乙方，质量保证金的扣除金额包括按本合同约定扣除的质量保证金金额及相应增值税税额。合同第二十一条违约责任约定：乙方延迟缴纳租金及其他费用的，每延迟一日，应支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金，延迟超过10日，甲方有权解除合同并要求乙方按照21.3款约定承担责任。第21.3款约定：因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收合同项下履约保证金、质量保证金及合同约定的其他保证金，并要求乙方按合同终止当年的固定租金标准计算的四个月固定租金的标准支付违约金，并乙方应于合同终止后7日内补交甲方已经给予乙方的各项优惠减免金额。 合同签订后，朱长兵向云创公司交付履约保证金58800元、质量保证金10000元、信息系统使用保证金5000元。朱长兵自2019年12月起逾期未付租金、综合管理服务费及信息系统使用费，经云创公司催讨，朱长兵仅于2019年12月底支付了2019年12月租金22320元以及2020年1月租金中的7680元，之后未再支付任何费用。因新冠肺炎疫情影响，宁波东部新城银泰城在2020年1月25日至2020年2月18日期间休业。2020年3月18日，云创公司的工作人员向朱长兵微信发送付款通知单以及《关于疫情休业期间优惠调整租金的函》，其中函件说明将调整朱长兵租赁铺位因疫情休业期间（2020年1月25日至2020年2月18日，共25天）的租金，优惠租金18000元，其中付款通知单中应付租金已扣减了前述优惠金额。同日，朱长兵回复称因经营困难无法付款。2020年4月17日，云创公司的工作人员向朱长兵微信发送律师催告函催讨欠费，朱长兵答复无法付款。2020年4月20日，云创公司的工作人员通知朱长兵，次日将封铺，朱长兵委托云创公司告知店铺店员。2020年4月21日，朱长兵承租店铺封铺。 截至2020年4月20日，朱长兵依照合同约定未付的款项包括：2020年1月至2020年4月20日的租金73680元（未扣除优惠租金），2019年12月1日至2020年4月20日的综合管理服务费36400元，2019年12月1日至2020年4月20日的POS系统使用费1400元。此外，朱长兵已付清店铺产生的共用事业费用。 一审法院认为，涉案《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方应依约全面实际履行。合同履行过程中，朱长兵未按约足额支付租金、综合管理服务费及POS系统使用费，已构成违约。因逾期超过10日，甲方有权依约解除合同。云创公司通知朱长兵于2020年4月21日封铺，且予以实施，审理中，双方当事人对合同解除日为2020年4月21日无异议，故该院确认涉案《租赁合同》于2020年4月21日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。截至2020年4月20日，朱长兵依照合同约定未付的租金为73680元，云创公司认为因朱长兵存在违约，故根据合同约定收回休业期租金优惠，此次仍主张73680元，朱长兵主张因疫情减免2个月租金。该院认为，朱长兵租赁店铺确因疫情原因而休业25天，此为不可归责于双方的原因所致，该院结合云创公司的租金优惠政策，根据公平原则，酌定减免租金18000元，对云创公司主张的租金支持55680元（73680元-18000元）。云创公司主张2019年12月1日至2020年4月20日期间的综合管理服务费36400元、POS系统使用费1400元，符合合同约定，该院予以支持。云创公司根据合同约定违约金计算方式主张朱长兵支付违约金95040元，朱长兵认为约定标准过高，要求调整。该院根据合同的履行情况、当事人的过错程度、原告预期利益、新冠肺炎疫情客观情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金调整为30000元。 朱长兵在云创公司处留有履约保证金58800元、质量保证金10000元、信息系统使用保证金5000元，合计73800元。云创公司主张该些保证金均予没收。该院认为，双方当事人之间合同约定，履约保证金用于担保朱长兵按约缴费等履约行为，质量保证金用于担保朱长兵出卖货品质量，信息系统使用保证金用于担保POS系统完好使用，根据合同约定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条规定，涉案保证金即为朱长兵按约履行债务提供的动产质押担保，现云创公司要求没收缺乏法律依据，该院不予支持。朱长兵主张应退还的保证金与朱长兵应付涉案款项相互抵销。该院认为，在朱长兵逾期支付租金及其他费用情况下，云创公司可从履约保证金中扣除，这同时也是云创公司的减损义务，否则无权主张扩大部分的损失。朱长兵欠付云创公司的租金55680元、综合管理服务费36400元、POS系统使用费1400元及违约金30000元，可以履约保证金58800元抵扣；关于质量保证金10000元及信息系统使用保证金5000元，云创公司确认朱长兵不存在衣服质量赔偿、POS系统损坏赔偿等问题，故该些保证金云创公司应予退还被告，该院对朱长兵的抵销主张予以准许。综上，朱长兵欠付云创公司的各项款项合计123480元，以涉案保证金抵扣、抵销后，朱长兵尚须支付云创公司49680元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条之规定，作出如下判决：一、云创商业管理（杭州）有限公司宁波分公司与朱长兵于2019年5月10日签订的《租赁合同》于2020年4月21日予以解除；二、朱长兵应支付云创商业管理（杭州）有限公司宁波分公司租金55680元、综合管理服务费36400元、POS系统使用费1400元、违约金30000元，以朱长兵在云创商业管理（杭州）有限公司宁波分公司处的履约保证金58800元抵扣后以及与云创商业管理（杭州）有限公司宁波分公司应退还朱长兵的质量保证金10000元及信息系统使用保证金5000元相互抵销后，朱长兵尚须支付云创商业管理（杭州）有限公司宁波分公司49680元，于判决生效之日起七日内付清；三、驳回云创商业管理（杭州）有限公司宁波分公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费4398元，减半收取2199元，由云创商业管理（杭州）有限公司宁波分公司负担814元，朱长兵负担1385元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，在涉案《租赁合同》的履行过程中，双方当事人一致认可该合同于2020年4月21日解除。现云创公司诉请朱长兵向其支付自2020年1月1日起至同年4月20日止的租金，虽朱长兵认为不应支付该期间的租金，但并未举证以佐证其异议，故结合双方当事人约定的租金标准及云创公司所给予的租金优惠政策，一审法院判令朱长兵支付上述期间的租金即55680元款项，依据充分，并无不当。 在2019年12月1日至2020年4月20日期间，朱长兵累计欠付该期间的综合管理费36400元和POS系统使用费1400元。对于上述费用，云创公司诉请朱长兵向其支付，符合合同约定，应予以支持。 结合已查明的事实，朱长兵确系存在逾期支付租金及相关费用的行为，依约其应当按照欠费金额的1%支付相应的违约金。因朱长兵曾以上述标准过高为由要求予以调整，故一审法院结合双方当事人的履约情况、过错程度及疫情影响等因素，酌定朱长兵向云创公司支付违约金30000元，应属妥当。朱长兵现主张不予支付违约金，于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人朱长兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2770元，由上诉人朱长兵负担。 本判决为终审判决。 审判员  郑辉 二〇二〇年十二月十八日 书记员  陆琼