河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终5165号 上诉人（原审原告）：李志锋，男，1971年8月10日出生，汉族，住馆陶县。 委托诉讼代理人：卢力华，河北博大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王立峰，男，1980年12月8日出生，汉族，馆陶县人，住本村。 被上诉人（原审第三人）：霍凤芹，女，汉族，1962年11月22日出生，住河北省邯郸市大名县。 被上诉人（原审第三人）：曹献广，男，汉族，1986年8月8日出生，住河北省邯郸市大名县。 被上诉人（原审第三人）：曹书娟，女，汉，1984年1月20日出生，住河北省永年县。 委托诉讼代理人：曹献广，男，汉族，1968年8月8日出生，住河北省邯郸市大名县，系曹书娟弟弟。 上诉人李志锋因与被上诉人王立峰、霍凤芹、曹献广、曹书娟确认合同无效纠纷一案，不服河北省馆陶县人民法院（2020）冀0433民初706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李志锋上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判二被上诉人之间的房产转让行为无效，或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决事实不清，逻辑关系错误。本案系涉案房产实际产权所有人李志锋认为二被上诉人抵押涉案房产并将房产过户到被上诉人曹景顺名下，侵犯了李志锋的合法财产权而要求确认二被上诉人房产转让行为无效的确认之诉，那么，法院应查明上诉人李志锋是否为涉案房屋的实际产权人，如果上诉人李志锋确系涉案房产的实际产权人，那么就应审查二被上诉人的房产抵押行为是否生效，房产转让过户行为是否合法，二人的行为是否侵害了上诉人李志锋的合法财产权，上诉人的诉求是否应当支持；如上诉人李志锋不是房产实际产权人，上诉人李志锋没有诉权，法院应驳回其起诉而不是驳回诉讼请求。原审判决没有对上述事实查实清楚，仅以二被上诉人的“约定不违反法律规定应认定有效”“因被告（被上诉人王立峰）与第三人（被上诉人曹景顺）之间不存在法律上认可的房产转让行为，应当予以驳回”而驳回上诉人的诉讼请求不但事实未查清，而且法律逻辑关系错误。二、原审判决适用法律错误。1、原审判决以物权法第九条、第十条的规定来规范涉案房产在上诉人与被上诉人王立峰之间的归属显属适用法律错误。因为涉案房产系由上诉人出资购买，仅因其他原因不便于登记在上诉人名下而登记在被上诉人王立峰名下。但涉案房产并不因登记而归王立峰所有，上诉人仍是涉案房产的产权所有人。2、物权系排他性权利，任何妨碍物权的行为，物的实际所有人都有权要求排除妨碍。原判决认为“原告（上诉人）与被告（被上诉人王立峰）之间的约定只能约定合同双方当事人”显然属于适用法律错误。三、上诉人系涉案房产的实际产权人，二被上诉人抵押涉案房产的行为成立单位生效，其二人以不合理的价格转让涉案房产并过户的行为不适用“善意取得制度”。1、涉案房产系上诉人以335000元购买，虽登记在王立峰名下，但物权仍属于上诉人所有。2、二被上诉人王立峰、曹景顺虽约定以涉案房产为双方的借款担保，并将涉案房产的证书交付给债权人曹景顺，但因双方未办理抵押登记，故双方以涉案房产为抵押物的抵押行为未生效，不产生法律效力。3、涉案房产系上诉人于2014年3月10日以335000元的价格购买。2017年3月30日被上诉人王立峰明知自己不是案涉房产的实际产权人，而以明显不合理的低价233200元抵债转让给曹景顺并办理了房产过户手续。二人的行为不符合“善意取得”法律规定的要件，不构成“善意取得”，二被上诉人房屋转让行为无效。综上，原审判决未查清事实，适用法律错误，且判决书表述法律逻辑关系错乱，依法应当纠正。 王立峰未提交书面答辩意见，亦未参加本院庭审。 霍凤芹、曹献广、曹书娟答辩称，王立峰于2014年10月31日用该房产抵押向曹景顺借款15万元，约定月息2分5厘，借款期限六个月，到期不还以房抵债。因王立峰到期未能还款，该房产于2017年3月份过户到第三人曹景顺名下并通知了李志锋腾房。曹景顺与王立峰之间的房屋转让协议是合法的，不存在恶意行为，且该房产也办理了过户手续，并在银行办理了抵押登记。 李志锋向一审法院起诉请求：1.要求依法确认被告王立峰与第三人曹景顺之间转让房产的行为无效。2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告李志锋与被告王立峰系表兄弟关系。2014年3月10日，被告王立峰与严士辉、张红霞签订了房地产转让合同，约定严士辉、张红霞将位于馆陶县产以335000元的价格转让给王立峰，原告李志锋支付房款300000元，被告王立峰支付了剩余房款，并将该房屋登记在被告王立峰名下，过户费用由被告支付。该房产由原告一直居住至今。 2014年10月31日，被告王立峰向第三人曹景顺借款15万元，约定月息2分5厘，借款期限六个月，被告将该房产证交付给第三人曹景顺并连本带息给第三人出具了借据，内容为“今借到，现金壹拾柒万柒仟元整（177000元），2015年5月1日还清，借款人王立峰，2014年10月31日，证明人：谭立现”。借款到期后，被告王立峰未能偿还借款，后将该房产以233200元的价格抵顶给了第三人曹景顺，并于2017年3月20日办理了房产过户手续。后第三人通知原告李志锋腾房，双方发生冲突。另查明，第三人曹景顺于2019年3月7日用该房产抵押向中国邮政储蓄银行股份有限公司大名支行贷款28万元，并办理了抵押登记。 一审法院认为，被告王立峰与严士辉、张红霞签订了房地产转让合同，该房产登记在被告王立峰名下，第三人有理由相信该房产为被告王立峰所有。被告向第三人借款时，将房产证交付给第三人曹景顺应认定为借款的担保，借款到期时被告不能归还，双方约定将该房产过户到第三人曹景顺名下，待借款还清时再过户给被告，上述约定不违反法律规定，应认定有效，但被告与第三人约定不能归还本息时，该房产归第三人曹景顺所有，违反法律规定为无效约定。原告提出与被告约定该房产暂时登记在被告王立峰名下，其为实际所有人，但在房屋买卖关系中，法律赋予不动产登记物权设立及转移的效力，未经登记，不发生物权效力，故房屋权属不能仅仅依据当事人的约定而发生变动，还需登记这一生效要件才能产生变动的效果。原、被告之间的约定只能约束合同双方当事人。本案被告与第三人之间不存在真实的买卖关系，而形成的是让与担保关系，在被告不能归还借款时，第三人可以要求对该房产拍卖、变卖、折价偿还债权。故原告李志锋要求确认被告与第三人之间转让房产行为无效的诉讼请求，因被告与第三人之间不存在法律上认可的房产转让行为，应当予以驳回。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告李志锋的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告李志锋负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明，曹景顺、霍凤芹于2017年4月26日取得案涉房屋所有权证书，证书号为：冀（2017）馆陶县不动产权第0000106号。另查明，曹景顺于2020年7月17日病故，其第一顺序继承人为：妻子霍凤芹、儿子曹献广、女儿曹书娟。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，李志锋提交了其与王立峰签订的协议书以及银行转账凭证，证明其与本案涉案房屋买卖有直接利害关系，且有明确的被告，有具体的诉讼请求和事实理由，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，李志锋具有原告主体资格，李志锋认为如其不是房产实际产权人则没有诉权的主张于法无据，本院不予支持。 关于王立峰与曹景顺之间转让房产的行为效力问题，王立峰向曹景顺借款，借款到期时王立峰不能归还，双方约定将案涉房产过户到曹景顺名下，待借款还清时再过户给王立峰，上述约定将案涉房产过户到曹景顺名下，其实质为让与担保，系非典型担保方式，不违反法律规定，应认定有效，原审对此认定并无不当。 综上所述，李志锋的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由李志锋负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨伟烈 审判员  梁国华 审判员  武运红 二〇二〇年十二月一日 书记员  刘 琳