海南省高级人民法院   民事判决书   （2020）琼民终502号   上诉人（原审原告、申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司。住所地:海南省海口市大同路**国际商业大厦。   负责人：林海，该公司总经理。   委托诉讼代理人：薛娅凝，北京中伦（海口）律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、执行案外人）：陈志丽，女，1979年7月8日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。   委托诉讼代理人：颜彦，山东国杰（琼海）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王维廷，山东国杰（琼海）律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、被执行人）：海南冠中房地产开发有限公司。。住所地:海南省琼海市嘉积镇银海路白鹭洲小区营销中心   法定代表人：王开明，该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈志刚，该公司员工。   被上诉人（原审被告、被执行人）：内蒙古国太房地产开发有限责任公司。。住所地:内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区公园南路**楼   法定代表人：李学军，该公司执行董事。   被上诉人(原审被告、被执行人）：陈国光，男，1954年10月10日出生，汉族，住内蒙古自治区。   上诉人中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司（以下简称东方资产海南分公司）因与被上诉人陈志丽、海南冠中房地产开发有限公司（以下简称冠中公司）、内蒙古国太房地产开发有限责任公司（以下简称国太公司）、陈国光申请执行人执行异议之诉一案，不服海南省海口市中级人民法院（以下简称一审法院）（2020）琼01民初273号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，于2020年11月20日公开对本案进行了询问。上诉人东方资产海南分公司的委托诉讼代理人薛娅凝，被上诉人陈志丽的委托诉讼代理人颜彦，被上诉人冠中公司的委托诉讼代理人陈志刚到庭参加了询问。被上诉人国太公司、陈国光经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人东方资产海南分公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，许可执行位于海南省琼海市博鳌镇海滨街西侧碧海云天一期618号房产（以下简称涉案房产）；2.本案一审、二审诉讼费及公告等费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未查明陈志丽是否实际支付购房款、冠中公司是否实际收到购房款。一审法院仅凭冠中公司的收据即认为陈志丽已经交纳房款是错误的。陈志丽没有完整的证据链证明其足额交纳了购房款，冠中公司的银行流水也没有显示涉案房产购房款入账，同时也没有银行划款凭证或银行入账记录等作为佐证。二、一审法院未能依法查明涉案房产是否为陈志丽唯一住房。事实上，琼海市并非陈志丽的经常居住地，涉案房产也并非陈志丽的唯一住房。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十九条之规定,“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”而一审法院未查明此事实属于事实查明不清，陈志丽不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之前提，被上诉人依法不享有排除上诉人执行的民事权益。三、涉案房产仍登记在冠中公司名下。一审法院并未对涉案房产进行销售备案进行审查，涉案房产至今仍登记在冠中公司名下，依法仍然属于可执行房产。四、一审法院适用法律错误。本案为申请执行人执行异议之诉，一审法院依法应当围绕陈志丽所提执行异议是否符合执行异议和复议规定第二十九条规定的条件进行审理。一审庭审中，陈志丽未能举证证明其符合上述规定的条件，一审法院也没有针对陈志丽是否符合法定条件而进行审查,最终以其物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权、消费者的合法权益应当优先得到保护等理由驳回上诉人的诉讼请求，显然是适用法律错误。五、上诉人抵押权的设立时间先于《琼海市商品房买卖合同》签订的时间。上诉人抵押权的设立是在2013年6月9日，设立抵押权的范围是土地及地上建筑物，而被上诉人签订《琼海市商品房买卖合同》的时间为2015年10月15日，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，被上诉人签订认购书时间在上诉人抵押权设立之后，因此被上诉人无权排除上诉人基于抵押权而享有的合法执行权益。综上所述，上诉人为维护自身合法权益，防止国有资产流失，请求二审法院撤销一审判决，依法改判对涉案房产准许执行，支持上诉人的上诉请求。   被上诉人陈志丽辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求。事实和理由：一、一审法院认定事实清楚。答辩人与冠中公司在“五证”齐全的情况下签订了《琼海商品房买卖合同》，购买涉案房产用于居住，答辩人已经支付了全部购房款，办理了房屋交接手续并装修入住多年。由于冠中公司的过错和政府监管等方面原因，导致网签合同未备案，但作为消费者的答辩人并无任何过错。二、一审判决适用法律正确。一审法院根据执行异议和复议规定第二十九条规定作出一审判决是正确的。该条规定的适用应当结合全案作出全面的认定，本案不存在适用法律错误的情形。三、一审法院审判程序合法。由于本案涉及的业主众多，虽然本案为执行异议之诉，但为更好地保护各方当事人合法权益，应当对全案进行审查，一审法院审查全面，符合相关法律法规的要求，并不存在适用法律错误和认定事实不清的问题，审判程序公开公正。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律根据，应予驳回。   被上诉人冠中公司辩称，上诉人称其设立抵押权的问题，相关诉讼中已经查明，上诉人并未在任何有关部门做抵押登记。且上诉人方是同意冠中公司对外销售房屋，并收取房款支付上诉人的本金和利息的。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持，请求依法驳回东方资产海南分公司的上诉请求。   被上诉人国太公司、陈国光均未提供书面答辩意见。   东方资产海南分公司向一审法院起诉请求：许可对涉案房产的执行。   一审法院认定事实：2014年10月29日，一审法院受理东方资产海南分公司与冠中公司、国太公司、陈国光借款合同纠纷一案，东方资产海南分公司起诉请求：1.冠中公司向东方资产海南分公司偿还借款本金41000000元及违约金l875000元，以及2014年9月20日以后至实际清偿之日止发生的利息、违约金；2.东方资产海南分公司对海国用(2010)第1386号、海国用(2010)第1148号、海国用(2011)第0011号土地证项下的土地使用权及地上建筑物享有优先受偿权；对编号为A1300189759股权出质登记证书项下的国太公司持有的冠中公司1OO%的股权享有优先受偿权；3.国太公司、陈国光对上述款项承担连带清偿责任；4.冠中公司承担案件诉讼费用及东方资产海南分公司为实现债权而发生的费用，国太公司和陈国光对上述费用承担连带清偿责任。一审法院于2015年7月17日作出（2014）海中法民一初字第83号民事判决：一、冠中公司在本判决生效后30日内偿还东方资产海南分公司借款本金4100万元、支付2015年第一季度利息1575000元；二、冠中公司在本判决生效后30日内向东方资产海南分公司支付逾期偿还借款的违约金1149166.64元（计算截止日期为2015年3月20日），从2015年3月21日开始，以41000000元为本金，向东方资产海南分公司支付利息（按年利率18%计算）、违约金（按年利率6%计算），直至付清为止（如在此期间支付本金，则计算基数相应予以扣减）；三、冠中公司不履行本判决第一、二项义务时，东方资产海南分公司对冠中公司提供抵押的位于海南省琼海市嘉积镇嘉积经济开发区新潮综合区【海国用(2010)第1386号】土地证项下9469㎡的土地使用权及地上建筑物，对海南省琼海市博鳌镇海滨街【海国用(2010)第1148号】、【海国用(2011)第0011号】土地证项下6715.2㎡的土地使用权及地上建筑物进行折价或对拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；四、冠中公司不履行本判决第一、二项义务时，东方资产海南分公司对国太公司提供质押的冠中公司l00%股权进行折价或对拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；五、如东方资产海南分公司行使本判决第三、四项权利后仍有债权未获清偿，国太公司、陈国光对东方资产海南分公司未获清偿的债权共同承担连带保证责任，并有权在承担连带责任后向冠中公司追偿；六、驳回东方资产海南分公司的其他诉讼请求。冠中公司不服该判决提出上诉，后以与东方资产海南分公司达成和解协议为由申请撤回上诉，本院于2015年11月4日以(2015)琼立一终字第226号民事裁定书裁定准予撤回上诉。   （2014）海中法民一初字第83号民事判决生效后，东方资产海南分公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2016年3月17日作出(2016)琼01执58号执行裁定，对包括涉案房产在内的登记在被执行人冠中公司名下的343套住宅、商铺进行查封。陈志丽为此提出执行异议，以其已购买被查封房产为由，要求法院解除查封，中止执行。一审法院执行局经审查认为，陈志丽与冠中公司在法院对涉案房产进行查封之前已签订了商品房买卖合同，且支付的价款已超过合同约定总价款的百分之五十，其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，故陈志丽提出的异议请求符合执行异议和复议规定第二十九条的规定，遂裁定中止对涉案房产的执行。东方资产海南分公司不服该裁定，遂提起本案诉讼。   另查明，2012年12月10日，冠中公司与国太公司向东方资产海南分公司发函，承诺同意东方资产海南分公司对涉案项目进行销售监管和资金监管，并承诺冠中公司的融资被批准及办理相关手续后，同意将公司合同专用章移交东方资产海南分公司。2012年12月26日，东方资产海南分公司出具收到冠中公司交来销售合同印章的收条。2013年6月9日，东方资产海南分公司对琼海市博鳌镇海滨街、嘉积镇涉案土地及地上建筑物设定抵押，证号为海他项（2013）第0036号。2015年1月16日，东方资产海南分公司向琼海市住房保障与房产管理局发出《关于同意办理预售许可证延期的函》，其主要内容为：“海南冠中房地产开发公司已经将其位于琼海市嘉积经济开发区椰林美景项目和位于博鳌镇滨海路的碧海云天一二期抵押给我办，由于上述项目预售证即将到期，为不影响企业的房产销售，我办同意该司向贵局申请办理上述项目预售许可证的延期手续”。此外，琼海市住房保障与房产管理局对涉案房产所涉的楼盘发放了房产预售许可证。涉案房产未在房产管理部门办理抵押登记手续。   陈志丽与冠中公司于2014年2月4日签订《琼海市商品房买卖合同》，约定陈志丽购买涉案房产，房屋建筑面积122.04平方米，每平方米5500元，总金额671220元，合同还约定了其他事项。合同签订后，根据冠中公司同日开具的收据载明，冠中公司收到陈志丽支付的购房款671220元。陈志丽以转账和现金方式一并支付了包括本案涉案房产在内的三套房产（其余两套房产房号为707和807号）的购房款。涉案房产已向陈志丽交付。   一审法院认为，陈志丽与冠中公司签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。冠中公司经有关部门批准，持有预售许可证等相关证件，且涉案房产未在房产管理部门办理抵押登记手续，陈志丽已经尽到一个购房者的审慎注意义务。在陈志丽支付了购房款后，冠中公司也将陈志丽所购的房产交付给陈志丽占有。虽然陈志丽购房后至今尚未办理房产过户手续，其原因是因为冠中公司没有偿还银行贷款，涉案土地及地上建筑物的抵押尚未解除。对此，陈志丽作为购房者，没有过错，其物权期待权应当受法律的保护。东方资产海南分公司虽经生效判决确认，其对涉案房产所在的土地使用权及地上建筑物享有优先受偿权，但冠中公司取得预售许可证在先，东方资产海南分公司办理抵押登记在后，且在冠中公司销售房产过程中东方资产海南分公司向房产管理部门出具了同意预售许可证延期的函件，表明其同意冠中公司销售涉案房产。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款的规定，东方资产海南分公司仅能就出售房屋所得的价款主张权利。此外，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建筑工程价款的受偿权优先于抵押权和其他债权，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者,其享有的物权期待权优先于建设工程价款。因此，即使在存在抵押权的情况下，消费者的合法权益应当优先得到保护。综上，东方资产海南分公司的诉讼请求理由不成立，应不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、执行异议和复议规定第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决：驳回东方资产海南分公司的诉讼请求。案件受理费10512.20元，由东方资产海南分公司负担。   本院二审查明，魏福高与陈志丽系夫妻关系。2013年1月3日，魏福高通过POS机刷卡的方式分别向冠中公司支付230000元、50000元、20000元、60000元款项；2013年6月6日，魏福高向陈志刚转账366952元；2013年6月7日，陈志刚向冠中公司汇入购房款366952元；2015年1月4日，陈志丽通过银行向冠中公司转账85000元。二审审理过程中，陈志丽称其以转账和现金方式一并支付了包括本案涉案房产在内的三套房产（其余两套房产房号为807和707号）共计1436480元购房款，并就如何通过现金支付购房款的过程进行详细陈述，包括现金来源及交付细节等方面。   二审还查明，2015年11月9日，海南珠江物业酒店管理有限公司出具收据，载明收到涉案房产物业费、水电分摊费等费用共计6038元。   二审查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。   二审期间，经本院实地勘察，陈志丽已装修涉案房产。   本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判断能否支持申请执行人许可执行的请求,需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。故本案的争议焦点为陈志丽对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，因此本案可参照执行异议和复议规定第二十八条或二十九条的规定予以判断。上述两条规定均是针对执行案外人对被执行的不动产是否享有物权期待权的保护条件，只要执行案外人所提的执行异议符合上述两条规定其中一条规定的条件，均可予以保护。因此，围绕本案的争议焦点，结合上述两条规定的内容及基本案情，本院将从陈志丽是否在一审法院查封之前已与冠中公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、是否已支付全部价款及非因买受人的自身原因未办理过户登记等四个方面对本案进行审查认定。   （一）关于陈志丽是否在人民法院查封之前与冠中公司签订合法有效的书面买卖合同的问题。   陈志丽于2014年2月4日与冠中公司签订了《琼海市商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。涉案房产所在的土地使用权及地上建筑物虽然已办理抵押登记，但冠中公司已取得涉案房产的预售许可证，且在冠中公司销售房产过程中东方资产海南分公司向房产管理部门出具了同意办理预售许可证延期的函件，表明其同意冠中公司销售涉案房产。陈志丽买卖涉案房产时系在预售许可证有效期内，故陈志丽购买该商品房不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”之规定。另，虽然双方当事人未根据合同约定将合同备案，但合同备案属于行政管理范畴，合同是否进行备案并不影响合同的效力。一审法院于2016年3月17日查封涉案房产，由此可知，陈志丽在一审法院查封前已与冠中公司就涉案房产签订了合法有效的商品房买卖合同。   （二）关于陈志丽是否已合法占有涉案房产的问题。   合法占有是指尚未依法办理所有权登记的第三人（买受人）对执行标的物所采取的一种对外公示方式，即以公开、合法占有的形式公示其对于执行标的物所享有的物权期待权利，故这里的“占有”应为对执行标的物的实际管理和支配。本案中，冠中公司将涉案房产交付给陈志丽使用，陈志丽对涉案房产进行了装修并已入住。因此，陈志丽基于冠中公司的交付合法占有涉案房产并对涉案房产予以事实上的管理和支配，达到对外公示其权利的程度。东方资产海南分公司主张涉案房产尚未通过消防验收，并未达到合同约定的交付条件，不能交付使用。对此本院认为，虽然冠中公司将涉案房产在尚未经过消防验收的情况下交付给陈志丽使用，但冠中公司的交付行为属于合同瑕疵履行，并不影响陈志丽对涉案房产的合法占有使用。结合陈志丽提供的物业费及水电费收据，可知陈志丽已在一审法院查封之前入住涉案房产，一审判决认定陈志丽在法院查封之前已经合法占有该房屋并无不当。   （三）关于陈志丽是否已经支付了购房款的问题。   陈志丽与冠中公司签订了合法有效的《琼海市商品房买卖合同》，约定冠中公司将涉案房产出售给陈志丽，房屋总价款为671220元。就如何支付购房款的问题，陈志丽称其及其丈夫通过转账及现金支付的方式支付了购房款并就现金交付细节进行了陈述，其陈述不存在明显违背常理的问题，冠中公司对此予以认可并已向陈志丽出具了金额为671220元的收款收据。对此，本院认为，陈志丽通过现金支付涉案房产的剩余房款数额不大，使用现金支付亦在情理之中，且陈志丽对现金交付的细节进行了合理的陈述，冠中公司也已出具了相应的收款收据，在此情况下，一审判决认定陈志丽已经按约定支付了全部购房款并无不当。   （四）关于是否非因陈志丽自身原因未办理过户登记的问题。   由于涉案房产所在的土地使用权及地上建筑物已办理抵押登记，涉案房产至今仍未过户登记至陈志丽名下。关于陈志丽对涉案房产存在抵押权是否知情、是否非因其自身原因未办理过户登记的问题，本院认为，根据查明的事实，东方资产海南分公司对涉案房产享有的抵押权来源于其在国土管理部门办理的土地使用权及地上建筑物的整体抵押。东方资产海南分公司至今仍未在房产管理部门办理涉案房产的抵押登记手续，且陈志丽购买涉案房产时系在预售许可证有效期之内，故作为普通消费者的陈志丽有理由相信涉案房产的产权清晰，其对涉案房产能否办理过户登记手续这一问题已尽到了充分的注意义务，对于房屋不能办理过户登记并无过错，应当认定非因陈志丽自身原因不能办理涉案房产过户登记。   综上所述，在一审法院查封涉案房产之前，陈志丽与冠中公司就该房屋签订了合法有效的商品房买卖合同，依照合同约定支付了全部购房款，陈志丽已经实际占有使用涉案房产，未办理过户登记也并非因陈志丽自身的原因。根据执行异议和复议规定第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，陈志丽就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房产是否为陈志丽名下唯一住房，不影响陈志丽享有上述民事权益。东方资产海南分公司关于涉案房产不是陈志丽的唯一住房，不符合执行异议和复议规定第二十九条之规定，不享有足以排除强制执行的物权期待权的上诉理由不能成立，本院不予支持。东方资产海南分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费10512.20元，由中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 林秋婷   审判员 郑唐德   审判员 詹润红      二〇二〇年十二月三日   法官助理 徐欣瑞   书记员 郑冠婷   附相关法律条文:   《中华人民共和国物权法》   第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。   抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。