上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8633号上诉人(原审原告)：中先国际控股有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张少伟，董事长。委托诉讼代理人：褚程益，男。委托诉讼代理人：，男。上诉人(原审被告)：畅香利泰(北京)餐饮管理有限公司，住所地北京市。法定代表人：齐宝玉，董事长。委托诉讼代理人：汪旭东，广东广信君达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗琳，广东广信君达(上海)律师事务所律师。上诉人中先国际控股有限公司(以下简称“中先公司”)因与上诉人畅香利泰(北京)餐饮管理有限公司(以下简称“畅香利泰公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初23698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中先公司上诉请求：1．改判一审判决主文第二项为畅香利泰公司支付中先公司自2015年10月18日至2016年5月31日，以及2016年8月1日至2016年9月30日的房屋租金人民币(以下币种均为人民币)780，854.79元。2．改判一审判决主文第三项为畅香利泰公司支付中先公司自2015年10月18日至2016年5月31日，以及2016年8月1日至2016年9月30日的物业管理费97，606.86元。3．改判畅香利泰公司应向中先公司支付自2015年10月18日至2016年5月31日，以及2016年8月1日至2016年9月30日的房屋租金、物业管理费的应当支付之日起第二日开始按照当月应付款项的1‰计算的逾期付款违约金。4．改判畅香利泰公司应向中先公司支付自2016年9月1日至2016年9月30日的水费、电费的应当支付之日起第二日开始按照拖欠水电费的1‰计算的逾期付款违约金。5．改判畅香利泰公司应向中先公司支付2个月(2015年10月18日至2015年12月17日)装修期所免去的房屋租金208，800元、物业管理费26，100元。6．改判一审判决主文第七项为畅香利泰公司支付中先公司房屋恢复原状费60，553元。7．改判一审判决主文第八项为畅香利泰公司按照每日10，296.99元支付自2016年10月1日至2017年3月16日逾期交还房屋期间的占用费1，719，597.33元。8．改判一审判决主文第九项为畅香利泰公司按照每日10，296.99元支付自2016年11月30日起至2017年9月21日止逾期注销或变更工商登记地址的违约金3，047，909.04元。9．改判一审判决主文第十项为由中先公司没收畅香利泰公司已经支付的保证金352，350元、装修押金10，000元以及公用事业保证金17，400元；确认畅香利泰公司已向中先公司支付的租赁定金104，400元、已付物业费13，050元、已付房租物业费117，450元，(以上已付费用合计234，900元)已抵扣了2016年6月1日至2016年7月31日的租金、物业管理费。事实和理由：一、《租赁合同》第20.3条暂约定房屋交付日为2015年10月1日。中先公司与畅香利泰公司之间签署的《交接确认书》，接收人处落款日期为2015年10月18日，且畅香利泰公司已于2015年10月18日接收房屋。另根据《转让协议》第三条，签约三方已共同确认房屋符合租赁合同约定之交付标准，且对交付事宜没有任何异议。一审法院认定的房屋交付时间为2015年12月1日，明显属于事实认定错误。房屋交付时间为2015年10月18日，2015年10月18日至2015年12月17日为装修期，2015年12月18日为起租日。二、根据《租赁合同》第3.4条，“租赁期内，如起租日所在月、租赁期届满月、提前终止月等未满一个自然月，则该未满月租金(保留到小数点后两位，四舍五入)＝日租金×该未满月的实际租赁天数，日租金(保留到小数点后两位，四舍五入)=(月租金×12)／365”。畅香利泰公司应付2016年3月1日至2016年3月31日的房屋租金、物业管理费共计119，702.47元。三、一审判决未支持《租赁合同》中明确约定的违约责任，违背当事人意思自治原则。本案中解约违约金与逾期支付(租金、物业管理费、水电费)的违约金是两个不同性质的违约责任，应当并处。畅香利泰公司应向中先公司支付拖欠的租金、物业管理费、水费、电费的自应付之日起第二日开始按照拖欠款项的1‰计算的逾期付款违约金。四、《租赁合同》系因畅香利泰公司拖欠应付款项超过期限、违反租赁合同约定而导致解除，理应承担协议约定的违约责任。畅香利泰公司应当支付中先公司2个月装修期所免去的房屋租金208，800元、物业管理费26，100元。五、根据《租赁合同》约定，畅香利泰公司有义务恢复房屋原状，中先公司已向负责对房屋拆除复原的施工单位支付金额为60，553元的房屋恢复原状费，有发票、银行回单予以佐证。60，553元为中先公司的实际损失，故理应由畅香利泰公司承担和赔付。六、在《解除〈租赁合同〉的律师函》送达对方后，畅香利泰公司未履行《租赁合同》约定的还房义务，畅香利泰公司持续占用房屋；中先公司在公证完毕后方可提请施工单位对房屋恢复原状。公证时间无法由中先公司指定或决定，房屋在公证前无法向第三人出租，给中先公司造成的实际损失远高于一审判决，畅香利泰公司应按《租赁合同》约定的标准支付中先公司逾期交还房屋期间的占用费(计算至公证当日2017年3月16日为止)、逾期注销或变更工商登记地址的违约金(计算至畅香利泰公司实际办理房屋地址的注销登记之日2017年9月21日止)。七、畅香利泰公司违背合同约定，逾期支付各类应付款项，中先公司不得已向其发送律师函解除租赁关系后，畅香利泰公司仍不积极履行还款义务，继续占用房屋，且未按合同约定对房屋恢复原状，给中先公司造成的损失远大于解约违约金的数额。由中先公司没收畅香利泰公司已经支付的保证金352，350元、装修押金10，000元以及公用事业保证金17，400元。八、畅香利泰公司已向中先公司支付了租赁定金104，400元、物业费13，050元、房租物业费117，450元(上述费用合计234，900元)，但畅香利泰公司在转账时并未明确备注付款用途，且在一审开庭时畅香利泰公司仍无法阐明上述转账款项的用途。中先公司在收款当时，已综合了收款的日期、收款金额等，将上述费用合计234，900元，用于抵扣了2016年6月1日至2016年7月31日的房租、物业管理费。故请法院予以认可：畅香利泰公司已向中先公司支付的上述费用234，900元，已抵扣了2016年6月1日至2016年7月31日的房租、物业管理费。畅香利泰公司辩称，不同意中先公司的上诉请求。首先，交房时间与租金的起算时间是有直接关系的。在多次庭审过程中，中先公司拒不将房屋交接表提交给法院，导致该事实一直未能查明。在本次二审过程中，中先公司提交的所谓2015年10月18日的《交接确认书》，不能作为中先公司按照合同约定的条件交付房屋给承租人，从《交接确认书》看出完全不符合合同约定的交付条件，一审法院核定2015年的12月18日作为房屋交接的时间有其合理性。中先公司未能通过消防和其他的法定的验收，导致上海市杨浦区翔殷路XXX号“上海合生国际广场”地下二层13号房屋(以下简称“系争房屋”)不能及时办理从事餐饮的营业许可手续，直到杨浦区区委区办联合办公会议特事特办，才使得畅香利泰公司于2016年5月30日办得营业执照。中先公司存在明显的违约行为，没有达到法定的交付条件，也没有达到合同约定的条件，无权收取相应的租金，起码在2016年5月30日之前其不应该计算租金。相应的所谓违约金和滞纳金起码都应该从2016年6月1日才开始计算。用畅香利泰公司已经支付的款项和保证金进行折抵的话，畅香利泰公司并不存在欠款的情况。畅香利泰公司上诉请求：一、撤销一审判决第二、三项，改判房屋租金和物业管理费由中先公司和畅香利泰公司各自按照上述费用50％的比例承担。二、撤销一审判决第五项，改判驳回中先公司该项诉讼请求。事实和理由：一、截止2016年9月30日前，系争房屋所在物业仍未通过竣工验收备案，不符合法定和约定的交付条件。在合同解除前，系争房屋仍是不适租的状态，一审法院漏查这一关键性事实，从而做出错误判决，应予纠正。1．建设工程竣工验收备案完成后才能交付使用，否则属于不适租物业。系争房屋物业于2017年7月31日才完成竣工验收备案手续，故在畅香利泰公司于2016年8月26日撤场前，系争房屋所在的整栋物业都未竣工验收，不符合法定交付使用条件，存在重大安全隐患，属于不适租的状态。2．系争房屋所在的物业属于大型公众聚集场所，按照我国《消防法》规定，公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，不得擅自投入营业及使用。中先公司将系争房屋交与畅香利泰公司时尚未通过消防验收安全检查，既不符合法定的消防验收条件也不符合合同约定的交付条件，系争房屋场地不适租。3．《租赁合同》约定，商场交付标准(餐饮类商铺)消防系统(喷淋、消火栓、灭火器、烟感、燃气探测器)按国家规范设置，满足一次消防验收。可见，通过消防验收本身也是中先公司承诺的交付条件，在未满足消防验收之前，系争房屋物业是具有明显法律瑕疵的，该物业不适租同样符合合同约定。4．经一审质证的双方微信聊天记录可以证实系争房屋在2015年12月至2016年2月期间存在3个多月时间漏水导致畅香利泰公司无法施工装修场地的事实。5．由于系争房屋物业迟迟无法通过验收备案，导致整栋大厦的商户均无法办理营业执照和食品经营许可证，后来在杨浦区委区政府现场办公会议按照“特事特办”的精神才于2016年5月30日办妥畅香利泰公司在系争房屋物业的营业执照，中先公司提交的会议纪要恰恰证实了该物业在2016年5月底前同样存在“不合规”的不适租情形。二、系争房屋物业不适租系中先公司自身过错造成的，客观上造成了畅香利泰公司无法正常使用该物业，因而中先公司不应获得其在合法履行义务状态下的全部利益，对于中先公司主张的租金和物业管理费损失应由其与畅香利泰公司各自按照50％的比例分摊。一审法院判定中先公司租金和物业管理费损失全部由畅香利泰公司承担，属于事实认定和适用法律错误，理应予以纠正。三、畅香利泰公司实际支付给中先公司的款项足以支付畅香利泰公司应承担的租金和物业管理费，畅香利泰公司不存在违约支付中先公司租金和物业管理费的事实，一审法院判决畅香利泰公司支付352，350元违约金没有事实和法律依据，应予撤销。中先公司辩称，不同意畅香利泰公司的上诉请求，中先公司在2015年10月18日就已经将房屋交付给了畅香利泰公司，而且对方已经接收了房屋。在中先公司已经按时向畅香利泰公司提供了相应的办证资料的前提下，畅香利泰公司因自身的原因才在2016年5月30日办出了营业执照。在2016年5月30日之前，该商场其他同时期的租户都没有办证的问题。畅香利泰公司所述的一审法院漏查事实，其实并非如此。中先公司事实上已经交付了房屋，但畅香利泰公司却没有按照《租赁合同》的约定向中先公司支付相应应付款项，违背合同约定，故应承担相应的违约责任。中先公司向一审法院起诉请求：确认《租赁合同》及《转让协议》于2016年9月30日解除；畅香利泰公司支付自2015年12月1日至2016年3月24日房屋租金395，575.89元、物业管理费49，446.99元，以及自应当支付之日起第二日开始按照当月应付款项的0.1％计算的逾期付款违约金；畅香利泰公司支付自2016年3月25日至2016年5月31日及2016年8月1日至2016年9月30日房屋租金441，626.30元、物业管理费55，203.29元，及自应当支付之日起第二日开始按照当月应付租金的0.1％计算的逾期付款违约金；畅香利泰公司支付2015年10月1日至2015年11月30日装修期所免去的房屋租金208，800元、物业管理费26，100元；畅香利泰公司支付2016年9月1日至2016年9月30日水费636.63元、电费7，895.38元，及自应当支付之日起第二日开始按照拖欠水电费的0.1％计算的逾期付款违约金；畅香利泰公司支付违约金352，350元、公证费3，000元、房屋恢复原状费60，553元；畅香利泰公司按照每日10，296.99元支付自2016年10月1日至2017年3月16日逾期交还房屋期间的占有使用费1，719，597.33元；畅香利泰公司按照每日10，296.99元支付2016年11月30日至2017年9月21日逾期注销或变更工商登记地址的违约金3，047，909.04元；畅香利泰公司已支付的保证金352，350元、装修押金10，000元及公用事业保证金17，400元不予返还。一审法院认定事实如下：2015年9月10日，中先公司(甲方)与畅香(上海)餐饮管理有限公司(乙方、以下简称“畅香上海公司”)签订《租赁合同》，约定甲方向乙方出租系争房屋，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为174平方米。商场暂定于2015年12月1日开业，具体日期以甲方统一书面通知上载明的时间为准。乙方应于甲方通知的日期前往商场办理该房屋的交接手续，甲方向乙方交付该房屋时双方签署交接验收表，即视为甲方已向乙方正式交付了该房屋。商场交付标准(餐饮类商铺)消防系统(喷淋、消火栓、灭火器、烟感、燃气探测器)按国家规范设置，满足一次消防验收。租赁期为三年零两个月，自2015年10月1日至2018年11月30日。从2015年12月1日起至2016年11月30日为第一个租赁年度，其后各租赁年度以此类推。自该房屋交付之日起2个月为装修期，即2015年10月1日至2015年11月30日，乙方无须承担装修期内的租金、物业管理费及宣传推广费，但在装修期内乙方应承担除上述三项费用外本合同约定的其他费用(包括装修管理费、装修垃圾运输费以及能源费用)。双方暂定房屋交付日为2015年10月1日，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日期为房屋交付日。起租日为2015年12月1日，自起租日起，乙方须支付租金、物业管理费、宣传推广费、公用事业费等其他一切费用。若甲方不能在本合同约定的交付日向乙方交付该房屋，甲方有权书面通知乙方后另行选择一个日期作为交付日，并相应调整与交付日有关的装修期、开业日、起租日、租赁期等日期，而无需承担任何责任。关于租金。合同约定，系争房屋租金按照保底租金或提成租金两者取高的方式收取，2015年12月1日至2016年11月30日月保底租金的计算标准为104，400元，2016年12月1日至2017年11月30日月保底租金的计算标准为104，400元，2017年12月1日至2018年11月30日月保底租金的计算标准为114，840元，乙方应按保底租金标准向甲方预付每个月的租金，乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时(以日期在先者为准)向甲方预付系争房屋第一个月的保底租金，于其后每月1日前向甲方付清当月的保底租金，并应于每月15日前向甲方付清上月提成租金超出保底租金的部分(如有)。租赁期内，如起租日所在月、租赁期届满月、提前终止月等未满一个自然月，则该未满月租金(保留到小数点后两位，四舍五入)=日租金×该未满月的实际租赁天数，日租金(保留到小数点后两位，四舍五入)=(月租金×12)／365。关于物业管理费。合同约定，系争房屋每月物业管理费为13，050元，乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时(以日期在先者为准)向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费，并应于其后每月1日前向甲方或管理公司付清当月的物业管理费。关于水费、电费。合同约定，租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费应由乙方承担，乙方应按照甲方或管理公司制定费用标准及要求予以支付。电费收费标准为1.25元／kwh，水费收费标准为5.5元／立方。关于租赁保证金。合同约定，租赁期间内每一年的保证金相当于该租赁年度三个月保底租金和三个月物业管理费之和。如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁金抵扣其应付款项，或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，或根据本合同约定不予返还。租赁关系终止时，乙方应办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，甲方应在乙方按照本合同约定交还该房屋且完成其相关注销或变更手续后的六十日内，将乙方已付的租赁保证金扣除相应款项后的剩余部分(如有)一次性无息退还乙方。关于其他保证金。合同约定，乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金10，000元和公用事业保证金17，400元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分(如有)。公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息归还乙方。关于房屋交还。合同约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日按本合同约定的标准向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除，经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿或赔偿。乙方未按照合同约定交还房屋满7日的，甲方有权开启该房屋的门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回，甲方对因此而引起的乙方财产损失不承担责任。对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该等物品向乙方收取仓储费用。该等物品被搬出后，甲方依据本合同约定的通知方式通知乙方领取该物品，如乙方未在甲方通知的期限内领取物品，视为乙方放弃该等物品的所有权，则甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品。甲方将该房屋恢复原状的费用及甲方在上述过程中发生的公证费、律师费(若有)由乙方承担，甲方依据本合同约定通知方式发出付款通知后7日内乙方不予支付的，甲方有权直接从租赁保证金中扣除。如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方补足差额。乙方逾期未交还该房屋的，甲方还有权要求乙方按每日日租金三倍的标准支付逾期占用期间的占用费。关于违约责任。合同约定，乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15日或在租赁期内累计达3次的，甲方或管理公司有权采取适当手段，因此造成的一切后果由乙方自行承担。合同12.2条约定，双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已付的租赁保证金及乙方已付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还；同时，乙方还须支付给甲方相当于解除当年三个月的租金和三个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：……(2)逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的。关于注销或变更工商登记。合同约定，乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后六十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于日租金三倍的违约金。《租赁合同》签订后，中先公司于2015年11月27日取得《建设工程消防验收合格意见书》，2016年1月27日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。中先公司、畅香利泰公司未能提交与畅香利泰公司的房屋交接书。2016年4月12日，畅香上海公司(甲方、转让方)、畅添坤(上海)餐饮管理有限公司(乙方、受让方、以下简称“畅添坤公司”)、中先公司(丙方、出租方)签订《转让协议》，约定：一、自2016年3月25日起至租赁期结束之日止，甲方将该房屋之承租权转让予乙方，乙方成为《租赁合同》的承租方，履行承租方在《租赁合同》下应负之义务，并享有相应之权利。二、乙方同意全部接受甲方与丙方签署的《租赁合同》中的全部权利义务，包括甲方与丙方签署的《租赁合同》及与《租赁合同》相关事宜所签订的补充协议、变更协议、确认书、往来函件等全部文件所确定的权利、义务均对乙方发生法律效力。三、甲方确认，该房屋已根据《租赁合同》之约定由丙方交付甲方使用，而甲方确认该房屋符合租赁合同约定之交付标准，且对交付事宜没有任何异议。甲、乙双方同意：甲、乙双方应于2016年3月25日前自行办理该房屋的交接手续。本协议终止或提前终止时，乙方应根据《租赁合同》规定将该房屋恢复原状返还丙方。四、甲方承担2016年3月25日之前的租金及其他费用，2016年3月25日(包括此日)以后的租金及其他费用由乙方承担。甲方逾期支付以上费用的，每逾期一天，应按未付金额0.1％向丙方支付逾期利息。若甲方逾期支付以上费用或利息的，且乙方未按丙方催告要求承担连带保证责任的，则丙方有权解除该房屋《租赁合同》及本协议；届时，丙方除有权要求甲、乙双方承担有关付款义务外，还有权根据《租赁合同》12.2条及其他相关约定追究乙方提前解除《租赁合同》的违约责任，并要求甲方承担连带责任。五、三方同意：将甲方根据《租赁合同》支付的租赁保证金、装修押金、公共事业费保证金、预付租金(如有)、预付物业管理费(如有)转为乙方名下，甲方不再要求丙方退回。若甲方在《租赁合同》项下有应付而未付费用的，则甲方已付租赁保证金或其他已付费用用于抵扣甲方截止至2016年3月24日所有应付费用和逾期利息后，如有剩余的，将直接转为乙方在《租赁合同》项下应付之部分租赁保证金，由丙方继续持有，乙方应根据丙方发出的书面通知向丙方全额补足租赁保证金的差额部分。乙方同意对于甲方支付剩余租金、其他费用、违约赔偿和实现债权的费用承担连带保证责任，乙方的保证期限自本协议签署之日起至《租赁合同》及其他已签署的以及将来签署的与该房屋有关的协议、备忘录等一切文件履行完毕后的二年。六、甲方承诺对乙方履行本协议、《租赁合同》及其他已签署的以及将来签署的与该房屋有关的协议、备忘录等一切文件项下的义务承担连带保证责任，如乙方逾期交纳租金、物业费、空调费、水电费等各项费用或乙方有其他违约、侵权等行为而对丙方负有债务时，甲方承诺于收到丙方通知后十日内承担保证责任，向丙方支付应付款项。甲方承担保证责任的期限为二年，自乙方对丙方所负债务之日起或从本协议签署之日起至《租赁合同》及其他已签署的以及将来签署的与该房屋有关的协议、备忘录等一切文件履行完毕后计算(以日期在后者为准)，担保的范围包括债务本金、违约金、损害赔偿金、利息以及丙方为实现债权而支出的费用等。七、乙方同意：乙方无论任何原因实际租赁不满《租赁合同》约定的租赁期限／或违反《租赁合同》的条款及规定，丙方有权向乙方索取丙方给予甲方在该房屋2个月装修期内所免去的所有租金和／或物业管理费和／或宣传推广费。2016年9月14日，中先公司委托律师发函给畅添坤公司和畅香上海公司，言明：中先公司按约向其交付系争房屋，但对方却自2015年12月开始，至今未交纳2015年12月至2016年5月及2016年8月至2016年9月保底租金835，200元、2015年12月至2016年5月及2016年8月至2016年9月的物业管理费104，400元，2016年7月电费5，000元，2016年7月水费594元，共计945，194元。对方应当于本函寄发之日起七天内向中先公司支付拖欠的租金及其他费用945，194元和逾期付款违约金，否则，中先公司将依法解除《租赁合同》。2016年9月29日，中先公司再次向畅添坤公司发出律师函，正式函告该公司于2016年9月30日起解除协议书及双方现有的租赁关系，同时要求其承担由此造成的一切后果，包括但不限于：支付拖欠的租金、其他费用和相应逾期违约金；保证金及已付但尚未使用的租金及其他费用不予退还；应于2016年9月30日以前办理完毕所有退场手续，否则应支付房屋占用费；应于2016年9月30日之前把装修、设施以及增建和改建物品拆除，将该房屋恢复毛坯交还中先公司，否则需承担相关恢复费用和未恢复期间的占用使用费；承担三个月租金和三个月物业管理费之和的金额作为违约金；于《租赁合同》解除之日起的60日内办妥以该房屋为注册地或营业地址的工商注销或变更手续，否则，每逾期一天，应支付相应违约金等。2016年9月29日，中先公司向畅香上海公司发出律师函，内容同前。畅香利泰公司自述畅添坤公司自2016年8月底始在系争房屋不再经营，但未将物品搬离，也未与中先公司办理退房手续。中先公司、畅香利泰公司确认，2016年8月底水表计数230，电表计数221。中先公司主张2016年9月自测水表计数346，电表计数348，并依此计算诉请，但未提供证据证明该计数发生时畅香利泰公司予以确认。2017年6月15日，上海市卢湾公证处作出(2017)沪卢证经字第985号公证书，内容为：公证员于2017年3月16日下午至上海市翔殷路XXX号“上海合生国际广场”地下二层十三号“黄太吉”商铺，对上述商铺现状及所属电表读数350.4、水表读数346、煤气表读数1708.9进行了拍照。2017年6月16日，上海市卢湾公证处向中先公司开具公证费发票9，000元，中先公司2017年7月21日向上海市卢湾公证处转账支付公证费3，000元(转账用途黄太吉公证费)。2017年9月22日，中先公司向案外人上海秋元华林建设集团有限公司支付复原费60，553元，双方之间无书面合同，中先公司仅提供无案外人公某的《工程项目报价单》，落款时间为2016年10月11日。畅香利泰公司对此有异议，认为中先公司证据不足以证明损失发生的真实性及合理性。就系争房屋租赁，中先公司、畅香利泰公司确认畅香利泰公司支付了如下钱款：2015年8月24日104，400元(租赁定金)，2016年2月29日352，350元(租赁保证金)，2016年6月1日88元(3月水费)，2016年7月15日13，050元(物业费)，2016年8月19日117，450元(房租、物业费)，2016年8月22日12，591.25元(装修期电费)，2016年9月14日的5，594元(2016年7月的水费和电费)，2016年9月22日的9，395.5元(2016年8月的水费和电费)。中先公司、畅香利泰公司对2016年7月15日13，050元为物业费、2016年8月19日117，450元为房租、物业费发生金额及性质无异议，但对针对时间节点有异议，故双方同意包括2015年8月24日104，400元在内，三笔钱款在总欠款中扣除，不再按照中先公司诉请显示的指向2016年6月及7月的租金、物业费。另查明：2017年9月21日，畅添坤公司核准登记注销，其唯一股东为：畅香利泰公司。2018年12月14日，畅香上海公司核准登记注销，其唯一股东为：畅香利泰公司。畅香利泰公司陈述在上述两家公司注销时，并未对债权债务进行清算。畅香利泰公司对其应承担上述两家公司注销前的债务无异议，但认为两公司对中先公司不欠费。装修押金10，000元、公用事业保证金17，400元，双方均未提供票据，中先公司对收到两项钱款予以确认。就畅香利泰公司陈述系争房屋存在漏水导致承租装修时间延长、因中先公司未及时提供办证资料导致畅添坤公司延误办理营业执照的问题。畅香利泰公司提供其员工张皖与中先公司员工包颖春的微信、短信记录。畅香利泰公司提供的微信材料显示，双方建立微信联系起始时间在2016年1月7日，次日开始有对话，张皖反映有漏水，未见包颖春对此答复；2016年1月20日张皖称漏水还没处理好，包颖春回复再去找工程问一下；2016年1月27日张皖转发装修工程人员告知漏水严重无法施工的短信截图，未见包颖春对此答复；2016年2月18日，包颖春询问工人何时复工，张皖答复下周复工、还在漏水，包颖春回答让工程明天再去看一下；2016年2月19日，包颖春语音漏水已经解决，张皖表示马上安排恢复施工。畅香利泰公司提供的短信材料显示，2015年12月15日张皖表示漏水再不解决，真的就停工了，因为太影响现场施工，包颖春回复好；2016年3月11日张皖提出需要用产权证，包颖春回复给个地址让营运寄；2016年3月14日张皖发送黄浦区地址，并称还是产权证的事，办执照着急，包颖春回复让运营部同事发送，张皖提出要求运营的电话，让人去取，包颖春回复可以让人来营运办公室直接要。中先公司认可包颖春的身份，但否认系争房屋存在漏水问题，认为微信中的图片无法反应漏水情况，且均是畅香利泰公司单方陈述，包颖春没有直接确认；关于办照，中先公司是协助畅香利泰公司办理，且已经将办证资料给了承租人，同时期其他客户也已办出，至于产证只有土地信息不影响承租人办理营业执照。一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。系争房屋签订的《租赁合同》和《转让协议》是双方真实意思表示，该《租赁合同》和《转让协议》合法有效，双方均应依约履行。畅香上海公司与畅添坤公司承租后注销工商登记，畅香利泰公司作为两公司唯一股东，未对其债务清算，相关责任理应由畅香利泰公司承担。关于中先公司、畅香利泰公司对房屋交付时间的异议，根据合同约定需双方签署交接书，但审理中均未提交该份证据。考虑到2015年10月1日房屋尚未经一次消防验收，不符合交房条件，故中先公司主张此时交房法院不予采信。即使畅香利泰公司提供的微信真实，也只见畅香利泰公司与中先公司工作人员2016年1月初建立微信联系，不能得出其2015年12月底收房的结论；何况畅香利泰公司与中先公司工作人员的短信中有关于2015年12月15日反映漏水要停工的内容，故其提交的证据亦对收房时间作出反证。现双方均未能确实就交房日期提交证据佐证，故法院综合商场开业时间、验收情况等，确定于2015年12月1日交房，2015年12月至2016年1月为装修免租期。畅香利泰公司抗辩承租期间存在漏水情况，仅提供与中先公司员工之间的微信短信，未提供其他切实证据佐证漏水范围及损失情况；虽然中先公司认可对话人包颖春身份，但否认微信、短信的完整性，对此亦未提供证据印证。法院认为，即使畅香利泰公司提供的微信、短信真实，也只能显示畅香利泰公司方曾提出有漏水情况，中先公司方同意与工程部联系及告知解决问题，至于漏水的程度、时间多少、影响大小等均不能证明，故综合在案证据，法院对中先公司主张畅香利泰公司支付免租期租金、物业管理费的诉请不予支持，畅香利泰公司主张整个租赁期间漏水、要求租金损失分摊的抗辩也不予采信。至于畅香利泰公司抗辩工商登记延误办理是中先公司责任，因畅香上海公司起租时有工商登记，其后由畅添坤公司受让承租，转让时两公司应知晓办理工商登记承租衔接事宜，且畅香利泰公司未提供延误办理系中先公司责任的证据，故畅香利泰公司关于该项要求租金损失分摊的理由也不予采信。现双方对《租赁合同》和《转让协议》解除时间为2016年9月30日无异议，法院予以确认。合同解除后，承租人应立即迁出，将系争房屋返还中先公司，并依照合同约定补付欠付的租金、物业管理费等费用，按照原租金标准支付合同解除之日至实际迁出之日止的房屋使用费，结清欠付的电费，注销或变更工商注册登记地址。关于畅香利泰公司拖欠水、电费的金额，中先公司虽未能提供2016年9月发生计数的证据，但畅香利泰公司未提供2016年8月底撤场不再发生水电使用的依据，且参考中先公司2016年9月发函内容及中先公司提供的《公证书》抄件书，中先公司主张2016年9月的水、电费，可以支持。合同解除后，应根据违约当事人的违约情况、过错程度、合同约定以及给守约方当事人造成的实际损失等因素来确定违约责任。《租赁合同》12.2条约定，乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方有权书面通知解除合同，乙方已付租赁保证金及已付但尚未使用的其他费用均不予退还，且还应支付相当于三个月租金及三个月物业服务费之和金额的违约金。根据上述约定，畅香利泰公司除应承担相当于三个月租金及三个月物业服务费之和金额的违约金外，其已付租赁保证金等费用均不予退还。但本案中还约定了逾期支付租金的违约金，两者同时并处或完全按照合同中有关解约违约金的约定处理标准过高，故考虑到因畅香上海公司、畅添坤公司的违约造成中先公司房屋的空置损失等因素，法院酌定畅香利泰公司支付相当于三个月租金及三个月物业服务费之和金额的违约金。畅香利泰公司因未将系争房屋恢复原状返还中先公司，中先公司所主张的恢复原状费用系其单方面行为，畅香利泰公司并未予以认可，中先公司未对恢复工程的内容及金额合理性等进一步举证，现鉴于双方合同解除，畅香利泰公司未履行恢复原状之义务，虽中先公司未对恢复原状的损失完全举证，但损失必然存在，故法院参考系争房屋面积、同商场其他恢复情况、装修押金情况等，酌定该项金额10，000元。公证费在合同中约定由违约方承担，故法院予以支持。关于中先公司主张的占有使用费，根据双方合同约定，畅香利泰公司应于租赁期届满之日或合同提前终止之日向中先公司交还租赁房屋，否则畅香利泰公司应按日租金的三倍的标准支付逾期交还房屋期间的房屋占用费。双方的《租赁合同》于2016年9月30日解除，畅香利泰公司已于合同解除日前撤场，鉴于畅香利泰公司未将房屋腾空、恢复原状，根据双方合同约定，中先公司有权在畅香利泰公司未按合同约定交还房屋逾期满7日后自行开启、更换租赁房屋门锁，并将租赁房屋腾空收回。根据该约定，中先公司在畅香利泰公司逾期交还房屋满7日后应及时收回房屋，否则由此造成的损失应由中先公司自行承担。因此，畅香利泰公司应支付中先公司2016年10月1日至2016年10月7日的房屋占用费，畅香利泰公司认为收费标准过高，法院酌情调整为原租金标准。之后的房屋占用费，不予支持。关于中先公司主张逾期注销或变更工商登记的违约金，畅香利泰公司提前解除合同，并逾期注销或变更工商登记的营业场所地址，应承担相应的违约责任。畅香利泰公司抗辩在2017年9月21日确认无欠付的情况下注销登记，不能作为其未违约的抗辩，仍应承担合同责任，但合同约定按日标准3倍支付违约金，显属过高，法院予以调整。鉴于中先公司亦是在合同解除后近一年公证和恢复原状，故畅香利泰公司登记未注销显然不是中先公司不能再次出租的唯一原因，故该项违约金法院酌定一个月租金计收。根据前述判决理由，畅香利泰公司需向中先公司支付的违约金，足以弥补中先公司的损失，中先公司再要求没收352，350元租赁保证金、10，000元装修押金、17，400元公用事业保证金，法院难以支持。至于畅香利泰公司已支付的104，400元租赁定金、2016年7月15日支付的物业费13，050元、2016年8月19日支付的房租、物业费117，450元，双方对抵扣月份陈述不一，亦可在最后结算时抵扣。一审法院判决如下：一、中先国际控股有限公司与“畅香(上海)餐饮管理有限公司”(已注销)就上海市杨浦区“上海合生国际广场”地下二层13号房屋于2015年9月10日签订的《租赁合同》、与畅添坤(上海)餐饮管理有限公司于2016年4月12日签订的《转让协议》于2016年9月30日解除；二、畅香利泰(北京)餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付中先国际控股有限公司2016年2月1日至2016年9月30日的房屋租金835，200元；三、畅香利泰(北京)餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付中先国际控股有限公司2016年2月1日至2016年9月30日的物业管理费104，400元；四、畅香利泰(北京)餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付中先国际控股有限公司2016年9月的水费636.63元、电费7895.38元；五、畅香利泰(北京)餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付中先国际控股有限公司违约金352，350元；六、畅香利泰(北京)餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付中先国际控股有限公司公证费3000元；七、畅香利泰(北京)餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付中先国际控股有限公司恢复原状费10，000元；八、畅香利泰(北京)餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付中先国际控股有限公司2016年10月1日起至2016年10月7日止的房屋使用费24，026元；九、畅香利泰(北京)餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付中先国际控股有限公司支付逾期注销或变更工商注册登记地址违约金104，400元；十、畅香利泰(北京)餐饮管理有限公司已支付的装修押金10，000元、公用事业保证金17，400元、租赁定金104，400元、租赁保证金352，350元、物业费13，050元、房租物业费117，450元可在执行上述判决主文时抵扣；十一、中先国际控股有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，中先公司提供《上海合生国际中心房屋交接确认书(商场)》一份，证明中先公司于2015年10月18日实际已将租赁房屋交付给了畅香利泰公司。畅香利泰公司认为《上海合生国际中心房屋交接确认书(商场)》不能证明房屋实际交付时间。该确认书与《租赁合同》约定的条件比照，土建部分商户之间的隔墙、疏散门、空调、消防排烟、燃气系统可燃气体探测、给排水系统等等在2015年10月18日的时候都是没有做到的。系争房屋所在物业的消防验收时间是在2016年的1月27日，租赁房屋在2015年10月18日只交了一部分给畅香利泰公司，还有60％左右还没有交付，没有达到交付条件。一审法院认定其余事实属实，本院予以确认。本院认为，本案所涉的《租赁合同》和《转让协议》是当事人真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，应认定为有效。《租赁合同》和《转让协议》对各方当事人均有约束力。《租赁合同》和《转让协议》于2016年9月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。中先公司虽在二审中提供《上海合生国际中心房屋交接确认书(商场)》一份，主张系争房屋的交付时间是2015年10月18日，但该确认书中却有畅香利泰公司辩称的部分隔墙、疏散门、空调等不符合交付条件，一审法院根据整个商场开业时间，中先公司于2015年11月27日才取得《建设工程消防验收合格意见书》，以及关于房屋漏水问题的当事人之间的聊天记录，认定系争房屋的交付日期为2015年12月1日，尚属合理，本院予以认同。中先公司上诉主张系争房屋实际交付时间是2015年10月18日，以此起算租金、物业管理费，本院不予采纳。中先公司按《转让协议》约定主张以2016年3月25日作为2016年3月租金、物业管理费的分段计算的节点，因畅添坤公司、畅香上海公司均已注销，《租赁合同》和《转让协议》中的承租人的权利义务均由畅香利泰公司承继，一审法院未分段计算2016年3月的租金、物业管理费，并无不当。畅香上海公司签订《租赁合同》时，就应当了解系争房屋的状况，对建设工程还未竣工验收备案、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》还未取得，能否及时取得营业执照和食品经营许可证等应当有预见，且在签订《转让协议》时再次确定了《租赁合同》的约定，畅添坤公司、畅香上海公司均未提出不适租应当减少租金，故畅添坤公司、畅香上海公司仍应按约支付租金、物业管理费，畅香利泰公司要求对中先公司主张的租金和物业管理费应由其与畅香利泰公司按照各自50％的比例分摊，法院不予采纳。畅添坤公司、畅香上海公司未按约支付租金、物业管理费，应承担违约责任。一审法院根据违约当事人的违约情况、过错程度、合同约定以及给守约方当事人造成的实际损失等因素来确定违约责任，所做的判决，符合法律规定，本院予以认同。中先公司关于要求畅香利泰公司恢复原状费用、占有使用费、逾期注销或变更工商登记的违约金的主张，一审法院在阐明理由后部分予以支持，本院予以认同，不再赘述。中先公司要求没收畅香利泰公司已支付的352，350元租赁保证金、10，000元装修押金、17，400元公用事业保证金，没有法律依据，法院不予支持。至于畅香利泰公司已支付的104，400元租赁定金，2016年7月15日支付的物业费13，050元，2016年8月19日支付的房租、物业费117，450元，因双方对抵扣月份陈述不一，一审法院确定在最后结算时抵扣，并无不当。综上，中先公司、畅香利泰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币79，736元，其中人民币63，308元由中先国际控股有限公司负担，人民币16，428元由畅香利泰(北京)餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  王晓梅审 判 员  俞 璐二〇二〇年十二月二十一日法官助理  万 晶书 记 员  任思琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……