浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终4513号 上诉人（原审被告）：新隆控股股份有限公司。住所地：宁波市北仑区新碶街道岷山路**。 法定代表人：金海良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：薛志才,浙江时光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波市北仑区（开发区）征地拆迁管理服务中心。住。住所地：宁波市北仑区四明山路**太河商务楼**/div> 法定代表人：虞鸿浩，该中心副主任。 委托诉讼代理人：蔡伟杰,该单位员工。 委托诉讼代理人：姜国华,浙江海泰（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。 上诉人新隆控股股份有限公司（以下简称新隆公司）因与被上诉人宁波市北仑区（开发区）征地拆迁管理服务中心[以下简称北仑拆迁中心，原系宁波市北仑区（开发区）征地拆迁办公室（以下简称北仑拆迁办）]合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院（2019）浙0206民初7735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 新隆公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回北仑拆迁中心的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定销售款差价的权利主体与《国有建设用地使用权出让合同》中的约定不符，有权主张该部分差价的权利人应是宁波市自然资源和规划局，即原宁波市国土资源局。一审法院依据《情况说明》作出判决，应属错误。2.一审判决将代理结算行为与土地出让金的权利主体混同。涉案四份协议均明确约定差价实系应上交区财政的土地出让金补偿额。因而，该部分差价只能由土地出让人获取。3.北仑拆迁中心并非《国有建设用地使用权出让合同》的当事人，房屋差价款与其无涉，其仅是《国有建设用地使用权出让合同》的服务者，即具体的拆迁、安置、结算等服务性事项由其承担。4.一审法院对北仑拆迁中心的主体性质认定有误，其并非政府部门，无权以政府和区财政的名义主张涉案房屋差价；二、一审法院认定证据过分随意。北仑拆迁中心提交的《情况说明》并非证据，不符合证据的三性要求，且其内容违法，与《国有建设用地使用权出让合同》的内容与法律规定相悖；三、一审法院遗漏了诉讼主体，程序存在重大瑕疵，应将宁波市国土资源局追加为当事人参加诉讼；四、一审法院适用法律不当。1.依法涉案附件4应系《国有建设用地使用权出让合同》的组成部分，二者具有同等效力。按照一审法院的裁判思路，只有从合同对主合同的当事人具有约束力，而独立的合同或组成部分则无约束力，于法不符。2.一审法院认定结算协议是北仑拆迁中心得以主张涉案房屋差价的依据，但房屋差价来源于土地出让合同的约定，而结算协议只是对数据的审查、核对、计算产生的结果额确认，不能因为代为结算，就将北仑拆迁中心认定为财产的继受取得者。 北仑拆迁中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。新隆公司的上诉意见缺乏事实依据和法律依据，应当予以驳回。理由如下：一、北仑拆迁中心主张房屋销售差价款是合法的。北仑拆迁中心系政府行政单位，依法负责拆迁安置房的各项工作，有权利签订合同，并要求新隆公司支付房屋销售差价款；二、双方当事人之间签订了多份协议，新隆公司在四、五年期间也履行了其中大部分的支付房屋差价款以及归还本金等义务，从未提出任何异议。北仑拆迁中心是主张房屋差价的合法主体；三、宁波市自然资源和规划局北仑分局不是收取房屋差价的主体，也不需要参加到本案的诉讼中来。2010年11月5日，新隆公司和宁波市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，当时支付了4000多万元的出让金，取得了本案国有建设用地使用权。但该合同主要是针对国有建设用地使用权的出让作出了约定，相关权利义务已经履行。该合同附件4涉及拆迁地块安置事项的约定，是合同不可分割的一部分，但同时也是独立的，在实际履行过程中，北仑拆迁中心代表政府行使权利。法律并没有规定附件的履行主体必须是主合同的当事人；四、双方当事人签订的协议都是针对住宅和房屋建筑销售过程中的各项事项，已经抄送给宁波市国土资源局，在履行期间，宁波市国土资源局、新隆公司及北仑拆迁中心都是按部就班履行协议，并未提出异议。2020年5月6日的诉讼过程中，对附件4作出了针对性说明。综上，北仑拆迁中心是房屋销售差价的合法权利主体；五、附件4的版本可能引用了很多年，难免会出现文字上的不规范，在双方当事人及宁波市国土资源局在实际履行中已经用文字和行动明确该差价款由北仑拆迁中心主张。双方当事人签订的协议中提到的土地出让金补交，也是政府作账需要，以土地出让金的名义可以抵扣一些成本，实际上性质是差价款。2017年11月20日回复中明确“我公司受贵单位委托销售……作为政府安置差价款交给财政局”，可以确认新隆公司对北仑拆迁中心的地位、权利、款项的性质是清楚和认可的，也是明确的。北仑拆迁中心认为新隆公司私自扣除并挪用房屋销售差价款，以前一个合同违约为由扣留了1130余万元的行为性质，新隆公司在没有得到北仑拆迁中心以及宁波市自然资源和规划局北仑分局的同意下，自行计算延迟交付违约金，违反了双方当事人之间的协议，有可能还涉嫌犯罪。综上，新隆公司的上诉理由不能成立，应当依法予以驳回。 原北仑拆迁办一审诉讼请求：判令新隆公司支付原北仑拆迁办宁波市北仑区东香茗园二期政府保留房转市场销售差价款17881932元及逾期付款利息(自2019年7月31日起至款清日止按中国人民银行同期五年以上期贷款基准利率计算)。 一审法院认定事实如下：2010年11月，新隆公司作为受让人与宁波市国土资源局签订合同编号为:3302062010Ａ21068（仑）的《国有建设用地使用权出让合同》，约定宁波市国土资源局出让位于××镇××村（白峰镇官庄4＃、5＃居住地块），因该地块大部分建造拆迁安置房，双方将“白峰镇官庄4＃、5＃居住地块有关拆迁事项的约定”作为土地出让合同的附件4，附件4规定：本地块所建造的住宅全部纳入政府安排，其中85%用于拆迁安置,15%由竞得人自行销售，阁楼全部用于拆迁安置，不计入安置比例;凡政府对安置房价格调整、拆迁户超过购房凭证部分的住宅销售价格、未达到约定安置比例部分的住宅销售价格,其价格超过平均价1600元／平方米（阁楼650元／平方米）所产生的价格差,由竞得人按差价总额的82%缴纳给土地出让人,住宅销售中的有关税费由竞得人缴纳。该附件4还就拆迁安置销售价格、超过购房凭证部分的住宅销售价格、未达到约定安置比例部分的住宅销售价格、房屋保留时间及贴息等进行了约定。 新隆公司在受让地块建造房屋销售过程中，基于安置销售工作已告一阶段，2015年7月15日，原北仑拆迁办（甲方）、北仑区白峰镇人民政府开发指挥部（乙方）、新隆公司（丙方）根据地块国有建设用地使用权出让合同的有关约定和安置、销售情况,就安置房销售差价款结算和余房处置等相关事宜经协商签订《东香茗园二期阶段性安置结算协议》1份，协议约定：一、住宅安置销售情况……二、根据土地出让合同相关条款和安置购房办法等，丙方（新隆公司）应与甲方（原北仑拆迁办）结算差价款、物业首期专项维修资金、安置保留房可计贴息、促销费用贴补、塘碴补偿、保留房可安置销售款等。经结算，协议明确：经上述条款计算,本次结算丙方合计应上缴区财政的款项为10915559-578317-6640465-139860+92598-34974032-533809=-31858326元。甲方于2014年12月己无息借款给丙方30000000元,为此,政府尚应无息借款给丙方1858326元。审理中经再次对账，该结算协议确认新隆公司应缴纳458套房屋差价款10915559元、塘碴款92598元，政府应给新隆公司贴息款6640465元、促销补贴139860元。 根据本地块《国有建设用地使用权出让合同》的有关约定，就安置余房处置等相关事宜，原北仑拆迁办（甲方）、宁波市北仑区白峰街道办事处开发指挥部（乙方）、宁波市北仑区人民政府郭巨街道办事处开发指挥部（丙方）新隆公司、（丁方）分别于2017年1月11日签订《东香茗园二期安置余房（60套住房）处置协议》1份，于2017年6月7日签订《东香茗园二期安置余房(30套住房)处置协议》1份，2017年10月18日签订《东香茗园二期政府保留房（70套住房）转市场销售处置协议》1份，2018年4月19日签订《东香茗园二期政府保留房（31套住房）转市场销售处置协议》1份。协议就转市场销售的政府保留住宅、允许转市场销售的住宅的销售价格、住宅市场销售差价结算、销售款的收取、允许市场销售时间等事项进行了确定。其中住宅市场销售差价结算中约定“根据该地块土地出让合同约定,允许市场销售的政府保留住宅的实际销售价格超过约定安置价格（基准价格1600元/平方米）部分差价的82%上缴给区财政、18%给丁方所有，销售中的有关税费由丁方缴纳。最终结算需上缴政府的差价款按区有关会议纪要精神，该部分差价款除以1.03后为实际应上缴区财政的土地出让金补缴额。”销售款的收取中约定“差价款上缴和原预付可安置销售款归还。丁方在市场销售中的销售款收款银行指定为建设银行北仑支行账号呈报甲方备案。丁方须在每月月末将本月实际销售情况报甲方，并接受甲方的核对、检查。应上交政府的差价款，丁方应分月按时结付给区财政。根据东香茗园二期阶段性安置结算协议精神,己市场销售的保留住宅原预付给丁方的可安置销售款,丁方应在上缴差价款时同时归还给区财政。” 为确保销售资金安全，2017年11月16日宁波市北仑区财政局（甲方）、原北仑拆迁办（乙方）、新隆公司（丙方）、中国建设银行股份有限公司宁波北仑支行（丁方）签订《宁波市北仑区东香茗园二期政府保留房转市场销售资金监管协议》，设立销售资金监管专户，监管期限自2017年11月16日起至2018年12月31日止，约定在监管期限内丙方须确保政府保留转市场销售房源对应的销售款全额进入该监管专户，丙方使用账户内售房资金，需向丁方提供甲乙双方同意支取款项的证明文件。监管期满后，各方未再签订资金监管协议。 审理中，经双方对账结算，确认东香茗园二期458套房屋差价款为10915559元、塘碴款92598元，政府应给新隆公司贴息款6640465元、促销补贴139860元，191套房屋的差价款为34131358元，新隆公司应支付的房屋差价款共计37241932元，扣除新隆公司已付的房屋销售差价款19360000元，尚应支付的房屋差价款为17881932元。审理中，原北仑拆迁办同意将新隆公司多还的借款203872元在本案中予以扣减。 另查明，原北仑拆迁办、新隆公司处置协议中东香茗园二期的房屋新隆公司在2018年年底已经销售完毕，原北仑拆迁办于2019年7月19日向新隆公司出具律师函1份，要求新隆公司于2019年7月30日前支付本案房屋的差价款。 宁波市国土资源局与新隆公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》附件4中约定“由竞得人按差价总额的82%缴纳给土地出让人”，为此，宁波市自然资源和规划局北仑分局于2020年5月6日出具《情况说明》1份，明确：《国有建设用地使用权出让合同》主合同的权利义务由该单位行使履行，附件4“白峰镇官庄4#、5#居住地块有关拆迁安置事项的约定”规定的权利义务,在实际履行过程中,根据政府部门分工,由宁波市北仑区(开发区)征地拆迁办公室行使履行；《国有建设用地使用权出让合同》附件4中的“土地出让人”并非特指该单位,住宅销售差价的缴纳由宁波市北仑区(开发区)征地拆迁办公室管理行使。 一审法院认为，本案争议焦点在于原北仑拆迁办是否有权向新隆公司主张房屋差价款。原北仑拆迁办认为根据其与新隆公司的一系列协议,原北仑拆迁办有权向新隆公司主张房屋销售的差价款，新隆公司认为缴纳房屋销售的差价款和逾期交付土地的违约责任都是《国有建设用地使用权出让合同》约定的内容，属于同一法律关系的二个方面，不应分开处理；原北仑拆迁办与新隆公司签订结算协议的行为属于代理行为，代理宁波市国土资源局与新隆公司进行结算，结算的依据是《国有建设用地使用权出让合同》，应驳回原北仑拆迁办的诉讼请求。 该院认为，原北仑拆迁办是否有权向被告主张权利，应根据双方间的协议内容，双方之间协议与《国有建设用地使用权出让合同》间的关系进行分析认定。从双方协议内容看，2015年7月15日，原北仑拆迁办（甲方）、北仑区白峰镇人民政府开发指挥部（乙方）、新隆公司（丙方）签订的《东香茗园二期阶段性安置结算协议》约定根据土地出让合同相关条款和安置购房办法等，丙方（新隆公司）应与甲方（原北仑拆迁办）结算下列款项：（一）差价款，住宅安置、保障房销售、转市场销售差价款……（二）物业首期专项维修资金……（七）3套己安置拆迁户实际未付款住宅处理。该结算协议明确约定新隆公司应与原北仑拆迁办结算上述款项。2017年1月至2018年4月原北仑拆迁办（甲方）、宁波市北仑区白峰街道办事处开发指挥部（乙方）、宁波市北仑区人民政府郭巨街道办事处开发指挥部（丙方）、新隆公司（丁方）签订4份“处置协议”，第四条约定“丁方在市场销售中的销售款收款银行指定为建设银行北仑支行，账号呈报甲方备案。丁方须在每月月末将本月实际销售情况报甲方，并接受甲方的核对、检查。应上缴政府的差价款，丁方应分月按时给付给区财政……”。4份处置协议均约定新隆公司须在每月月末将本月实际销售情况报原北仑拆迁办，并接受原北仑拆迁办的核对、检查。新隆公司于2017年10月20日出具给原北仑拆迁办的联系单回复函[新隆（2017）6号]载明“我公司受贵单位委托销售东香茗园二期90套政府保留住宅，并已于……”，证实了新隆公司接受原北仑拆迁办委托销售东香茗园二期政府保留住宅的事实。上述证据均证实新隆公司应与原北仑拆迁办结算差价款的事实,审理中,新隆公司亦认可已经支付的差价款具体事项由原北仑拆迁办与新隆公司办理。 《国有建设用地使用权出让合同》附件4规定“4.住宅销售差价的缴纳。凡政府对安置房价格调整、拆迁户超过购房凭证部分的住宅销售价格、未达到约定安置比例部分的住宅销售价格,其价格超过平均价1600元/平方米(阁楼650元/平方米)所产生的价格差,由竞得人按差价总额的82%缴纳给土地出让约定缴纳给土地出让人”。即《国有建设用地使用权出让合同》附件4对房屋销售差价的缴纳进行了约定，宁波市自然资源和规划局北仑分局出具《情况说明》载明：《国有建设用地使用权出让合同》主合同的权利义务由该单位行使履行，附件4“白峰镇官庄4#、5#居住地块有关拆迁安置事项的约定”规定的权利义务,在实际履行过程中,根据政府部门分工,由宁波市北仑区(开发区)征地拆迁办公室行使履行；《国有建设用地使用权出让合同》附件4中的“土地出让人”并非特指该单位,住宅销售差价的缴纳由宁波市北仑区(开发区)征地拆迁办公室管理行使。该院认为，双方当事人之间的协议并非《国有建设用地使用权出让合同》的从合同，具有明显的独立性，二者合同主体不同，作为政府项目，前者的一方主体是宁波市国土资源局（即现在的宁波市自然资源和规划局），后者一方主体是原北仑拆迁办和乡镇街道的开发指挥部；其次，从内容上看，《国有建设用地使用权出让合同》附件4对房屋差价款进行原则性的约定，并非《国有建设用地使用权出让合同》的主要内容，之后双方当事人对房屋差价款进行具体约定，虽有“根据本地块国有建设用地使用权出让合同的有关约定”等内容，实际是双方对结算方法、比例来源的确定，以此确保双方结算的连续性；宁波市自然资源和规划局北仑分局出具《情况说明》亦证实拆迁安置事项的权利义务,在实际履行过程中,根据政府部门分工,由原北仑拆迁办行使履行。 综上，原北仑拆迁办作为独立的法人主体，与新隆公司之间签订的协议，系双方真实意思表示，协议未损害他人利益，应予保护。原北仑拆迁办要求新隆公司支付房屋差价款的请求，符合双方协议约定，应予支持。新隆公司主张的逾期交付出让土地的违约金，系新隆公司与不同主体间的争议，且与本案系不同法律关系,新隆公司应另行主张。原北仑拆迁办主张自2019年7月31日起至款清日止按中国人民银行同期五年以上期贷款基准利率计算的逾期付款利息，原北仑拆迁办虽在2019年7月19日向新隆公司出具律师函要求新隆公司在2019年7月30日前支付差价款，但原北仑拆迁办未提供双方就差价款金额进行结算的证据，该请求该院不予支持。原北仑拆迁办自愿将新隆公司多还的借款203872元在本案中予以扣减，该院予以准许。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，作出如下判决：一、新隆控股股份有限公司在判决发生法律效力之日起十五日内支付宁波市北仑区（开发区）征地拆迁办公室东香茗园二期房屋销售差价款17678060元；二、驳回宁波市北仑区（开发区）征地拆迁办公室的其他诉讼请求。一审案件受理费129092元，由新隆控股股份有限公司负担。 二审中，新隆公司向本院提交了如下证据：1.《告知函》（公证书）一份，拟证明：（1）根据《国有建设用地出让合同》第37条的约定，宁波市国土资源局应当支付逾期交付违约金11303558元，依约新隆公司可在应交的土地出让金中扣除该部分违约金。（2）涉案房屋销售差价款实为新隆公司应交的土地补偿金，北仑拆迁中心无权以房屋差价名义主张土地出让金；2.银行进帐单和客户专用回单一组，拟证明：（1）涉案房屋销售差价由新隆公司汇入地方财政，与北仑拆迁中心无关。（2）一审判决P12页倒数第一行及P13页第1行认定的事实并不包括差价的缴纳。 北仑拆迁中心经质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，公证书只是证明在程序上新隆公司邮寄了告知函，对告知函形式的真实性无异议，但对其内容的真实性、合法性、关联性均有异议，因为是针对第三方发出的，未经过法院裁判，也未经仲裁，该款项与土地出让金是两个概念；对证据2中进账单的真实性、合法性及关联性予以认可，但对其证明目的有异议，进账单恰恰证明是政府保留房安置差价款并非土地出让金。 本院经审查认为，上述证据不属于二审中的新证据，故不予认定。 本院对一审法院认定的事实予以确认，另查明，原北仑拆迁办于2020年9月7日更名为北仑拆迁中心。 本院认为，关于涉案房屋差价款，现新隆公司以其系与宁波市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》等为由诉称北仑拆迁中心无权主张上述款项，对此，结合双方当事人之间签订的数份协议可知，新隆公司应与北仑拆迁中心结算上述款项。同时，虽涉案《国有建设用地使用权出让合同》中的附件4就住宅销售差价的缴纳事宜明确约定由竞得人按差价总额的82%缴纳给土地出让人，但宁波市自然资源和规划局北仑分局业已表示上述附件4中的土地出让人并非特指该单位，住宅销售差价的缴纳由北仑拆迁中心管理行使，并指出，涉案白峰镇官庄4#、5#居住地块有关拆迁安置事项的约定所规定的权利义务,在实际履行过程中,根据政府部门分工,由北仑拆迁中心行使履行。因此，北仑拆迁中心有权主张涉案房屋差价款。新隆公司之上述主张缺乏充分的证据予以佐证，本院难以采信。 对于宁波市自然资源和规划局北仑分局出具的《情况说明》，其中加盖有该分局的公章，且与涉案《国有建设用地使用权出让合同》的约定内容一致，并与双方当事人的实际履约情况相符，故一审法院对该证据予以认定，并无不当。 至于审理程序和法律适用，虽新隆公司诉称一审法院在此两方面均存在瑕疵，但依据不足，故本院不予采信。 综上所述，上诉人新隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费129092元，由上诉人新隆控股股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 辉 审判员 俞灵波 审判员 赵保法 二〇二〇年十二月十四日 书记员 陆 琼