上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13307号上诉人（原审被告，反诉原告）：杜刚，男,1968年2月5日出生,汉族,住上海市区瞿溪路。被上诉人（原审原告，反诉被告）：高宇，女,1983年10月31日出生,汉族,住上海市长宁区。委托诉讼代理人：戚诚伟，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：肖晶捷，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。上诉人杜刚因与被上诉人高宇房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初2734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人杜刚的上诉请求：一、改判高宇违约并支付违约金人民币（币种下同）56,000元；二、改判2020年1月31日到2020年3月10日的房租杜刚与高宇各自承担一半。杜刚在二审审理中又称：不认可双方租赁合同解除的时间，要求高宇返还租赁保证金，对一审判决的其他项无异议。事实和理由：一、高宇在一审中承认其住宅厨房和卫生间的排水管道未分离，杜刚也没有确认2019年11月11日所有问题已维修完毕。且2019年11月21日不应认定为双方租赁合同的解除时间；二、上海市长宁区XX路XX号XX幢房屋（以下简称涉讼房屋）存在违反国家强制标准的严重质量问题。被上诉人高宇坚持一审辩称意见，要求驳回上诉，维持原判。高宇向一审法院提起诉讼，请求判令：一、双方签订的房屋租赁合同于2019年11月21日解除;二、判令杜刚赔偿高宇房屋恢复原状费用3,719元（其中地板损坏修复费用3,081元，椅子损坏费用638元）;三、杜刚支付高宇租金27,616.44元（按照28,000元/月，自2019年10月23日起至2019年11月21日）；四、杜刚支付高宇房屋占用使用费204,600元（按照1,860元/日，自2019年11月22日起至2020年3月10日）五、杜刚支付逾期付款违约金43,120元（按月租金的2%，共计77天）;六、杜刚支付违约金56,000元;七、杜刚支付水电燃气费721.11元。杜刚向一审法院提起反诉，请求：高宇向杜刚支付违约金56,000元。一审法院认定事实：涉讼房屋权利人为高宇及其配偶孙某。建筑面积219.66平方米。2019年3月8日，高宇（出租方，甲方）与杜刚（承租方，乙方）通过居间方上海XX事务所签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉讼房屋，甲方于2019年3月12日前向乙方交付该房屋，租赁期限自2019年3月23日至2022年3月22日。租金为28,000元/月。乙方应于2019年3月12日前支付第一个月租金，以后每月租金支付时间为该期的十日前即每月13日前。逾期支付的，逾期一日，乙方需按日租金的2%支付违约金。乙方在支付第一个月月租时一并向甲方支付56,000元的保证金。乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的二倍向甲方支付违约金。甲方可以从租赁保证金中扣除。租赁期间，乙方发现房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后七日内进行维修。逾期不维修，甲方可代为维修，费用由甲方承担。因乙方使用不当或不合理使用，致使房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。甲方保证房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。乙方应在本合同的租期届满之日返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按1,860元/日向甲方支付房屋占用期间使用费。乙方返还甲方房屋必须恢复原状，并经甲方验收认可。乙方逾期未向甲方支付租金累计超过五天，甲方有权单方解除合同，乙方按月租金的二倍向甲方支付违约金，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失。本合同签订后，视为居间介绍完成，由甲方支付居间服务费28,000元。合同订立后，杜刚按约向高宇支付保证金及第一个月的租金。后杜刚分别在2019年4月19日、5月13日、6月13日、7月18日、8月13日、10月11日支付了4月23日至10月22日的租金。10月23日起租金未付。由于高宇未收到9月份的租金分别于9月23日、27日委托律师向杜刚发送催讨租金及按月租金2%/日违约金的律师函。杜刚于10月11日支付该月份的租金。高宇因未收到10月份租金再次委托律师在11月18日向杜刚发送解除租赁合同函件：自2019年4月起多次拖欠房屋租金,至今累计已超过75日,且至今未支付10月23日起的租金，故解除双方租金合同,并立即返还房屋并支付拖欠房屋租金及违约金。杜刚在11月21日收到函件。杜刚在房屋租赁期间，曾在2019年4月19日向高宇丈夫孙某反映2楼的楼梯天花板有水渍，高宇查后回复系保洁时洒水所致。6月21日，杜刚向高宇提出2楼小间出现漏水，当日，高宇回复叫人去看并与杜刚直接联系。杜刚在7月17日确认该房间已修复。8月27日,杜刚向高宇提出二楼楼梯转角出现渗水现象,8月30日,高宇回复称经查看无法确定原因。此后经反复修理，杜刚确认于11月11日经杜刚修复完成。2020年3月10日，杜刚将涉讼房屋返还给高宇，交接中发现存在车库地板不平，室外椅子损坏等状况。2020年5月11日，上海XX物业管理有限公司向杜刚提供证明：“本小区XX幢住户2019年5月至11月，因厨房间地漏下水管返水，并带有粪便溢臭，多次疏通该下水道，共计四次，共440元。”2020年6月10日，上海XX物业管理有限公司向一审法院出具情况说明：“我公司于2020年5月11日出具了《证明》，现经公司核实及调查，该《证明》中内容表述不够准确，现作澄清并说明如下：第一，根据公司维修系统查询，自2018年3月起公司入驻管理XX小区至今，XX小区XX幢房屋共4次维修记录，维修日期分别为2019年8月27日、8月29日和9月7日（2次维修），无其他维修记录。2020年5月11日《证明》中所述2019年5月至2019年11月期间4次维修表述不够准确，予以澄清。第二，经公司与经办维修人员核实，维修管道部位均在XX幢房屋户外进行，即对出水管进行疏通。在每次疏通出水管时，维修人员都清理出大量餐巾纸等异物，便告知当时房屋租客不要在马桶或水管内扔异物，并建议房屋租客要改掉这种不良生活习惯。水管堵塞报修和疏通均是当日完成，水管疏通后便解决了堵塞问题，没有影响到房屋租客正常使用房屋。房屋本身水管排水设施没有问题，自XX幢房屋业主自行使用房屋后再未发生水管堵塞报修和维修，XX幢房屋内马桶、水管等相关设施设备均可正常使用。”一审法院认为：高宇与杜刚2019年3月8日通过居间方签订的《上海市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，与法不悖，应为有效，双方应恪守执行。高宇主张杜刚拖延支付租金累计超过五日构成违约，杜刚则主张涉讼房屋存在多处漏水，故其行使同时履行抗辩权延迟支付租金。经一审法院查明事实，涉讼房屋确实存在一定瑕疵，然经高宇维修且杜刚确认，2019年11月11日，涉讼房屋中的多处渗漏水已维修完毕，杜刚理应在五日内支付租金。但此后杜刚未按约支付房屋租金，累计超过五天，高宇于11月18日向杜刚发送解除租赁合同函，杜刚11月21日收到函件，故高宇请求确认双方的房屋租赁合同于2019年11月21日解除，符合合同和法律的规定，一审法院予以支持。杜刚虽抗辩称房屋存在渗漏水情况，主张其有权迟延支付租金，然涉讼房屋面积达219.66平方米，两处渗漏水区域相比涉讼房屋总面积而言相对占比较小，并未对杜刚使用涉讼房屋造成重大影响，故杜刚的该项抗辩理由，一审法院难以认定。由于杜刚拖欠租金构成违约，高宇请求杜刚支付违约金56,000元，该项诉请符合合同的约定，于法有据，一审法院予以支持。考虑到高宇尚有杜刚支付的保证金56,000元未退，根据相应的合同约定，该保证金作为违约金归高宇所有。杜刚在合同履行过程中，自2019年4月起多次发生逾期付款的情形，依照合同约定应承担逾期付款的违约责任。高宇认为合同中支付租金的逾期违约金按日租金的2%计算是笔误，未提供相关证据，一审法院不予采纳。鉴于杜刚自2019年6月21日开始向房东反映房屋存在多处渗水问题，直至11月11日才解决，故高宇请求杜刚支付该段时间的逾期付款违约金，一审法院不予支持。杜刚应承担4月13日至19日及11月11日至21日的逾期支付租金的违约金，计331.40元。合同解除后，杜刚直到2020年3月10日才腾空退房。杜刚辩称，2020年1月31日起上海市政府宣布启动重大突发公共卫生事件一级响应，无法搬离涉讼房屋。考虑到杜刚租用房屋为办公兼居住，期间从未向高宇提出使用及搬离房屋存有障碍，之后亦未提供证据证明，故杜刚之抗辩，不予采信。高宇要求按照每日1,860元计算使用费，由于该约定是对合同租期届满，杜刚逾期不返还房屋应支付的占用费，本案系高宇行使解除权，故杜刚应当承担与租金相应的使用费为妥，共计101,260.27元。高宇另诉请要求杜刚赔偿车库地板损失3,081元，杜刚辩称因大雨所致与其无关。鉴于杜刚在多雨季节对车库既未作防护措施，发生雨水倒灌后又未作处置，造成地板受损，故高宇该诉请应予支持。高宇另主张杜刚拖欠2019年10月23日至2019年11月2日房屋租金27,616.44元、水电费用721.11元及室外椅子损坏费用638元，杜刚均无异议，一审法院予以认定。至于杜刚反诉要求高宇支付违约金56,000元,缺乏事实和法律依据,一审法院难以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条规定,于2020年9月18日作出民事判决：一、高宇与杜刚签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年11月21日解除；二、杜刚应于判决生效之日起十日内支付高宇租赁房屋的物品损失3,719元；三、杜刚应于判决生效之日起十日内支付高宇房租27,616.44元；四、杜刚应于判决生效之日起十日内支付高宇逾期付款违约金331.40元；五、杜刚应于判决生效之日起十日内支付高宇房屋使用费101,260.27元；六、杜刚应于判决生效之日起十日内支付高宇水电费共计721.11元；七、杜刚支付的租赁保证金56,000元作为解约违约金归高宇所有；八、驳回高宇的其他本诉诉讼请求；九、驳回杜刚的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币6,336.65元，由高宇负担2,757.68元、杜刚负担3,578.97元。一审反诉案件受理费人民币1,200元，由杜刚负担。二审中，上诉人杜刚提供三段视频，时间系2019年7月、9月、10月，证明案件起因不是漏水问题，而是10月份发现马桶外溢的新问题。被上诉人高宇对该视频的证据三性均不予认可。经审查，杜刚未合理说明其逾期提供证据的理由，且相关视频的真实性无法确认，故本院不予采信。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案中，根据双方当事人的租赁合同，承租人逾期支付租金五天，出租人有权单方解除合同。因此，在承租人杜刚已经逾期支付租金的情况下，出租人高宇有权予以解除双方的租赁合同。一审法院以杜刚收到解除函的时间2019年11月21日认定为双方租赁合同解除的时间，于法有据，本院依法予以认同。杜刚在二审中提出涉讼房屋溢出粪便或者厨房和卫生间排水立管未分别设置等理由，但根据上海XX物业管理有限公司的《情况说明》等在案证据，杜刚的主张均不足以构成迟延支付租金的合理事由或者高宇作为出租人已经违约的事由，故一审法院认定杜刚承担违约责任，并根据杜刚的违约行为确定其应承担的违约金数额，酌情判决与杜刚已支付的租赁保证金进行抵扣，并无不妥，本院依法予以维持，杜刚反诉高宇承担违约金责任，不符合合同约定，一审法院不予支持，本院亦同。至于杜刚提出因疫情的发生应将2020年1月31日至2020年3月10日的租金予以减半，鉴于双方的租赁合同早于2019年11月21日已经解除，高宇亦在解除函中要求杜刚立即返还房屋，由于杜刚怠于履行返还房屋的义务，因此，杜刚的延迟行为所产生的房屋使用费亦应由杜刚自行承担，杜刚要求高宇分担上述期间一半的费用，于法无据，本院无法采纳。一审法院认定无误，本院依法予以维持。综上所述，上诉人杜刚的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,345.21元，由上诉人杜刚负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年十二月十七日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……