北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9837号上诉人（原审被告）：李海新，男，1974年12月3日出生，汉族，农民，住北京市房山区。委托诉讼代理人：梅嘉麟，北京市景运律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张文灵，男，1974年10月23日出生，汉族，农民，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：朱东涛，北京市浩天信和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯庆生，男，1966年6月1日出生，汉族，农民，住河南省商城县。委托诉讼代理人：朱东涛，北京市浩天信和律师事务所律师。上诉人李海新因与被上诉人张文灵、侯庆生确认合同无效纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初27366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李海新上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张文灵、侯庆生的请求或发回重审。事实与理由：一审法院审理事实不清，适用法律错误。1.李海新主张《房屋土地转让合同》无效的理由是涉案房屋没有审批，属于违法建设。但一审判决中，青龙湖政府没有确认涉案房屋属于违法建设，一审判决也没有查明认定涉案房屋属于违法建设，张文灵、侯庆生主张合同无效的理由不成立。2.《房屋土地转让合同》经过土地所有权人青龙湖镇大苑上村农工商经济联合社盖章确认同意转租。合同已履行9年，各方均无异议。一审如认定合同第6、7条约定不符合有关法律规定，导致该条款的无效。合同部分无效的，其他部分仍然有效。3.合同第6条“承租合同签订之日起合同范围内所有地上物和地下物均归乙方所有（包括地上所有附属物、房屋和厂方）”。合同涉及三亩土地范围内房屋实际仅有100平方米，用途是管理用房，房屋随土地转让，即使没有产权手续，张文灵、侯庆生也可以取得房屋的使用权，并不违反法律法规。4.合同第7条约定“甲方承诺乙方在租赁的土地上可以新建厂房和各种配套车间，乙方在遵守有关法律法规的前提下，甲方配合乙方与有关单位沟通各方面的各项事宜。”其中已将合同纳入遵守法律法规的范畴。张文灵、侯庆生在土地上新建房屋、已建房屋均应按照法律法规申请办理审批手续。5.涉案房屋不是农村宅基地上房屋，不是宅基地房屋买卖。本案中房屋转让是基于农村集体土地承包转租，房屋随土地变动。合同双方当事人是否为青龙湖镇上苑村集体经济组织成员与房屋转让有效与否无关联性。6.根据《农村土地承包法》的规定，承包方、土地经营权人违法将承包有地用于非农建设的，由县级以上地方人民政府有关主管部门依法予以处罚。承包方给承包地造成永久性损害的，发包方有权制止，并有权要求赔偿由此造成的损失。不必然导致合同无效。张文灵、侯庆生辩称，同意一审判决，不同意李海新的上诉请求。村建科认定房屋没有房产证，属于违法建筑，并已被拆除。张文灵、侯庆生向一审法院起诉请求：1.确认张文灵、侯庆生与李海新签署的《房屋土地转让合同》无效；2.判令李海新承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年12月30日，李海新（甲方、转租方）与张文灵、侯庆生（乙方、承租方）签订《房屋土地转让合同》，约定李海新将自己承租的土地及地上的附属物，包括房屋一次性转让给张文灵、侯庆生，并约定：“一、甲方租给乙方的土地面积为叁亩地，以及甲方在房屋后（自己垫的护坡）已圈起围墙的部分都包括在租赁范围之内。二、甲方转让给乙方土地上的房屋（附属物）共计430平米都在租赁转让范围之内。面积计算以原土地承包人合同为准（杨顺利与李海新所签订合同及附件图纸为基准）。三、甲方租给乙方土地的位置在北京市房山区青龙湖镇大苑上村蔡家坡以北区域位置（见附图），转让金额为壹佰叁拾叁万元整（人民币）。……五、合同有效期从2010年12月30日至2047年12月31日止。六、承租合同签订之日起合同范围内所有地上物和地下物均归乙方所有（包括地上的所有附属物、房屋和厂房）。七、甲方承诺乙方在租赁的土地上可以新建厂房和各种配套车间，乙方在遵守有关法律法规的前提下，甲方配合乙方与有关单位沟通各方面的各项事宜，费用乙方自理。……十二、本合同一式四份，甲乙双方各执一份，村民委员会一份，公证机关一份，签字之日起生效，具有同等法律效益。”就该合同，李海新认可合同第二页的真实性，认可第二页落款处系其本人签名，但不认可合同第一页（第一条至第六条前半部分）的真实性，并表示其未保存合同。另查，李海新系从杨顺利处承租案涉土地。就该转租事宜，李海新向房山区青龙湖镇大苑上村农工商经济联合社提出申请，内容为：今有李海新与村签订的承包荒山荒坡合同转租给河南省商城县上石桥镇白塔集李岗村场老营组侯庆生、河南省淮阳县王店乡杨张庄西组55号张文灵，申请村农工商经济联合社给以批准同意转租，转租自2010年12月30日至2047年12月31日止。该申请下方写有“同意转租”，并盖有房山区青龙湖镇大苑上村农工商经济联合社公章。2018年12月，北京市房山区青龙湖镇人民政府向案外人高学良出具《北京市房山区青龙湖镇人民政府谈话通知书》《北京市房山区青龙湖镇人民政府权利义务告知书》，其中，权利义务告知书载明：“你/你单位在青龙湖镇大苑上村进行的建设，违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条和《北京市禁止违法建设若干规定》第三条的规定，属于违法建设。依据《中华人民共和国行政处罚法》第三十二条规定，你/你单位享有陈述和申辩的权利，且不因你的陈述和申辩而加重处罚。请你/你单位在收到本告知书之日起3个工作日内携带下述打√材料到镇政府接受调查……逾期未按要求提供相关材料进行陈述、申辩的，本镇政府依据《北京市禁止违法建设若干规定》第十五条规定，做出限期拆除决定；逾期不自行拆除的，将由镇政府组织拆除。”张文灵、侯庆生称因其离案涉土地较远，故委托朋友高学良进行管理，高学良被约谈后，将相关材料交给张文灵、侯庆生。审理中，一审法院前往房山区青龙湖镇人民政府村建科了解情况，经查，前述《北京市房山区青龙湖镇人民政府谈话通知书》《北京市房山区青龙湖镇人民政府权利义务告知书》中所针对的建设位于大苑上村，紧挨着杨顺利所租土地，之所以向高学良送达上述通知书、告知书，系因大苑上村委会告知工作人员应该找高学良。杨顺利所涉土地所处区域内，仅有一幢房屋（非高学良所涉房屋）有合法手续而未被拆除，其他包含案涉房屋在内的房屋均被拆除。一审法院认为，本案的争议焦点系张文灵、侯庆生与李海新签订的《房屋土地转让合同》是否无效。首先，合同约定转让案涉房屋，而双方当事人均非青龙湖镇大苑上村集体经济组织成员，故双方关于房屋买卖部分的约定应为无效。其次，依据《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条第一款规定，农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。案涉土地性质为集体所有的荒山、荒坡，根据合同第六条、第七条的内容以及合同标的133万元，可以认定双方对土地使用目的的约定并非是农业用途，而是利用土地上的厂房进行生产经营，故双方关于租赁土地的约定违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条第一款规定，判决：确认张文灵、侯庆生与李海新于2010年12月30日签订的《房屋土地转让合同》无效。二审期间李海新提交了北京市房山区青龙湖镇大苑上村村民委员会2020年11月14日出具的情况说明，内容为：“李海新于2010年12月30日将从杨顺利处转租的位于我村的叁亩荒山荒坡转租给侯庆生和张文灵，李海新的转租行为经过我村同意。李海新将叁亩荒山荒坡转租给侯庆生、张文灵时，地上物仅有一百余平方米，用于养殖。该地上的其余地上物均是侯庆生、张文灵所建。因侯庆生、张文灵未经我村同意将土地及地上物转租给三无厂子进行生产，我村多次阻挠未果。2019年，侯庆生和张文灵所承租的土地上烧荒引发火灾。经青龙湖镇政府来人及消防车扑灭。”张文灵、侯庆生对该说明的真实性不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案审理的《房屋土地转让合同》内容涉及土地使用权的转租及地上物的转让。关于土地转租的效力问题，《中华人民共和国农村土地承包法》第九条、第十条规定，承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营。国家保护承包方依法、自愿、有偿流转土地经营权，保护土地经营权人的合法权益，任何组织和个人不得侵犯。一审法院认为，合同的第六、七条的约定表明转租土地的目的不是用于农业用途，而是利用厂房进行生产经营，违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条的规定，故认定无效。对此，本院认为，首先，合同第七条已明确约定“乙方在遵守法律法规的前提下，甲方配合乙方与有关单位沟通各方面的各项事宜”。这表明，双方意在法律法规允许的范围内使用土地，并无违反法律规定违法使用土地的意思表示。其次，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。对于《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条第一款关于“农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设”的规定是否为效力性强制规定，应结合该法第六十三条的规定综合判断。第六十三条规定：承包方、土地经营权人违法将承包地用于非农建设的，由县级以上地方人民政府有关主管部门依法予以处罚。承包方给承包地造成永久性损害的，发包方有权制止，并有权要求赔偿由此造成的损失。通过以上法律规定可以看出，违法将承包地用于非农建设的法律后果是受到行政处罚及民事赔偿，故《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条第一款的规定系为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。关于地上房屋的转让问题，转让的房屋建设在转租土地之上，合同约定房屋随土地使用权流转符合人们生活、交易的习惯。因案涉土地并非农村宅基地，转让行为不受限于双方应均为同一集体经济组织成员。一审法院以房屋转让双方当事人均非青龙湖镇大苑上村集体经济组织成员，而认定房屋买卖部分的约定无效，为法律适用错误，应予纠正。综上所述，本案《房屋土地转让合同》不存在法律规定无效情形，应为有效，李海新的上诉请求应当支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市房山区人民法院（2019）京0111民初27366号民事判决；二、驳回张文灵、侯庆生的诉讼请求。一审案件受理费35元，由张文灵、侯庆生负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）；二审案件受理费70元，由张文灵、侯庆生负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 李 琴审判员 李汉一审判员 卫 华二〇二〇年十二月二十五日书记员 王 彪书记员 于明洁