湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6556号上诉人（原审原告）：湖北宏福投资有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区珞瑜路**鹏程国际****。法定代表人：汪道国，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：唐博宇，湖北多能律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司，住所地，住所地：湖北省武汉市武昌区体育街特**（银泰大厦**）iv>负责人：龙志林，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴建伟，男，该单位员工。委托诉讼代理人：徐南鑫，男，该单位员工。被上诉人（原审被告）：禹丝，女，1967年9月22日出生，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：张超，湖北今天律师事务所律师。原审第三人：武汉丰华物资贸易有限公司，住所地：湖北省，住所地：湖北省武汉市洪山区珞瑜路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：余爱平，该公司董事长。原审第三人：湖北博洋汽车电子有限公司，住所地：湖北省黄，住所地：湖北省黄冈市黄州区东门路**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：龚爱芬。原审第三人：余爱平，女，1967年8月8日出生，汉族，户籍地湖北省鄂州市鄂城区南塔小区******，公民身份号码4207041967********。原审第三人：汪道珍，男，1966年1月6日出生，汉族，户籍户籍地湖北省武汉市武昌区，div>原审第三人：龚爱芬，女，1964年4月17日出生，汉族，户籍户籍地湖北省武汉市武昌区，div>上诉人湖北宏福投资有限公司（以下简称宏福公司）因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称华融湖北省分公司）、禹丝、原审第三人武汉丰华物资贸易有限公司（以下简称丰华公司）、湖北博洋汽车电子有限公司（以下简称博洋公司）、余爱平、汪道珍、龚爱芬案外人执行异议之诉一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初2108号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案，上诉人宏福公司的委托诉讼代理人唐博宇，被上诉人华融湖北省分公司的委托诉讼代理人吴建伟、徐南鑫，禹丝的委托诉讼代理人张超到庭参加诉讼，原审第三人丰华公司、博洋公司、余爱平、汪道珍、龚爱芬经本院依法传唤均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。宏福公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判武汉市青山区法院查封的鄂州市古城路××舟××楼底层由××、××古城路滨湖小区××自××至××、××古城路滨湖小区××自××至十间房屋归宏福公司所有，并解除对该房屋的查封；2.本案的诉讼费由华融湖北省分公司、禹丝承担。事实与理由：1.宏福公司与禹丝、武汉丰华物资贸易有限公司之间并未签订《协议书》，宏福公司与禹丝之间《房屋买卖合同及抵押合同》并未作废。根据禹丝提供的《协议书》显示，尾部三方签字分别为“禹丝”、“湖北洪福投资担保有限公司”、“武汉丰华物资贸易有限公司”，后二者签字的代表人均为“汪道真”。宏福公司与武汉丰华物资贸易有限公司为独立的法人，“汪道真”并不能代表两家公司，禹丝也并未提供“汪道真”同时获得二公司授权的委托书，因此，“湖北洪福投资担保有限公司”的盖章与“汪道真”代表签字并不是真实的，宏福公司并未与禹丝协商签订过废除之前双方签订的《房屋买卖合同及抵押合同》，至于禹丝与武汉丰华物资贸易有限公司签订的《房屋买卖合同及抵押合同》及后续相关协议，宏福公司对此并不知情。当宏福公司取得涉案房屋所有权后，宏福公司始以自己的名义将涉案房产对外出租。上述情况可以得知，一直系宏福公司在处理涉案房产，实际享有房屋的所有权和收益、处分等权利，宏福公司系涉案房产的实际所有人。2.一审法院适用法律错误，宏福公司享有涉案房产的所有权，并非是请求禹丝向宏福公司交付房产的债权请求权。在长达近10年的期间内，宏福公司将涉案房产对外出租，禹丝并未提出任何异议，也并未获得任何收益，该情形明显不合常理。且在2009年，宏福公司将涉案房产为他人办理了抵押登记，禹丝也未作出任何声明，该情形已表明，禹丝已将涉案房产交付给了宏福公司使用，宏福公司无需行使请求禹丝向宏福公司交付房产的债权请求权。虽一审法院认定系宏福公司在2009年5月13日出具的《承诺书》表明系涉案房产被用以抵押导致未能办理过户登记，但并无法律规定房产抵押期间不能办理过户手续，承诺书中的理由明显不成立，实际原因是因法院查封导致未能办理过户。3.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。宏福公司的提出异议已符合上述规定：宏福公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已实际将涉案房屋出租，使用并获得收益，已按合同支付了大部分价款，因法院查封导致未能办理过户，因此，宏福公司对涉案房屋的权利能够排除执行。华融湖北省分公司辩称，请求驳回宏福公司的上诉请求。宏福公司仅享有债权请求权而非所有权，不能对抗申请执行人的优先受偿权。禹丝辩称，宏福公司和丰华公司的实际控制人汪道真将协议进行变更，宏福公司是明知的，房屋的实际所有人已变更为丰华公司，宏福公司对于该抵押是知晓的，其不符合最高院关于办理执行异议和复议案件第28条的规定，一审判决正确，宏福公司的上诉请求应予以驳回。原审第三人丰华公司、博洋公司、余爱平、汪道珍、龚爱芬均未到庭陈述意见。宏福公司向一审法院提出诉讼请求：1.撤销（2019）鄂0107执异11号民事裁定书；2.由法院查封的鄂州市古城路莲花舟三号楼底层由南向北第十二间、鄂州市古城路滨湖小区三号楼二层自南向北第五间至十间、鄂州市古城路滨湖小区三号楼三层自南向北第五间至十间房屋归宏福公司所有，并解除对该房屋的查封；3.华融湖北省分公司、禹丝承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2008年3月17日，禹丝（甲方）与宏福公司（原名称为湖北洪福投资担保有限公司）（乙方）签订《房屋买卖及抵押合同》，约定：甲方将其所拥有的鄂州市鄂城区古城路莲花舟三号楼底层由南向北第十二间商业用房、鄂州市鄂城区古城路滨湖小区三号楼二层自南向北第五间至十间综合用房、鄂州市鄂城区古城路滨湖小区三号楼三层自南向北第五间至十间综合用房等三处房产作价2,850,000元出售给乙方；乙方于本合同签订后第二日付给甲方1,000,000元。乙方支付上述首付款的当日，甲方必须与乙方一同前往工商银行办理解除上述抵押手续，并同时另行办理将上述三处房产抵押给乙方指定的抵押权人的相关法律手续，力争于三个工作日内将新的抵押手续办理完毕；乙方于上述新的抵押手续办理完毕后的三十日内支付给甲方1,000,000元。余下的850,000元于上述新的抵押手续办理完毕后的壹年内全部结清。汪道真代表湖北洪福投资担保有限公司在乙方处签字，并加盖了该公司公章。合同签订后，湖北洪福投资担保有限公司向禹丝支付1,000,000元转账支票。同日，禹丝（甲方）、湖北洪福投资担保有限公司（乙方）、第三人丰华公司（丙方）签订《协议书》，载明：“2008年3月17日上午，乙方代表人汪道真代表乙方与甲方签订《房屋买卖及抵押合同》。2008年3月17日下午，汪道真改变主意，经与甲方协商，改由丙方（代表人亦为汪道真）与甲方签订《房屋买卖及抵押合同》。现经甲乙丙三方友好协商，同意废除甲乙双方所签订的《房屋买卖及抵押合同》，同意执行甲丙双方所签订的《房屋买卖及抵押合同》”。禹丝在该协议书下方签名、捺手印，汪道真在乙、丙方代表人处签名，并分别加盖湖北洪福投资担保有限公司、丰华公司公章。遂后，禹丝作为甲方与丰华公司作为乙方签订了《房屋买卖及抵押合同》，合同内容与原合同内容基本一致。汪道真作为乙方即丰华公司署名，并加盖丰华公司公章。2008年5月19日，禹丝向湖北洪福投资担保有限公司出具《代付款委托书》，约定委托湖北洪福投资担保有限公司将应付给禹丝的200,000元支付给核工业武威阿尔法淀粉厂，同时同意湖北洪福投资担保有限公司委托丰华公司代付。丰华公司遂向核工业武威阿尔法淀粉厂支付了200,000元。丰华公司还于2008年5月16日向禹丝支付300,000元、于2009年4月28日向禹丝支付49,000元。湖北洪福投资担保有限公司分别于2008年6月6日、2009年5月13日向禹丝支付500,000元、180,000元。2009年4月28日，龚爱芬向禹丝支付51,000元。2009年5月13日，禹丝与湖北洪福投资担保有限公司签订《承诺书》。该承诺书载明：禹丝与湖北洪福投资担保有限公司签订了《房屋买卖及抵押合同》，合同价2,850,000元，湖北洪福投资担保有限公司于2008年共付房款2,000,000元，于2009年4月27日再付房款100,000元，共计付房款2,100,000元，至今尚欠房款750,000元；由于湖北洪福投资担保有限公司用该合同项下房产为丰华公司贷款提供了抵押担保，使禹丝目前无法与湖北洪福投资担保有限公司办理房产过户手续；如果湖北洪福投资担保有限公司在2009年5月15日之前再付给禹丝房款18万元，禹丝承诺不追究湖北洪福投资担保有限公司多次没有按合同约定时间付房款的违约责任以及禹丝承诺收到书面通知后按指定时间配合办理过户等事宜。同日，禹丝又与丰华公司签订了内容相同的承诺书。2012年1月3日，丰华公司向禹丝出具承诺书。承诺书载明：“我司于2008年3月17日与禹丝签订《房屋买卖及抵押合同》，因而获得了禹丝位于鄂州市××城区古城路××舟××号的三处房产的拥有权，因该三处房产我司一直作为抵押物抵押在银行贷款，以致未能与禹丝办理房产过户手续……本公司是上述房产的实际所有人和实际房产抵押人，禹丝只是名义产权人和名义房产抵押人”。汪道真和龚爱芬分别在该承诺书上署名，并加盖丰华公司的公章。另查明，2008年3月20日，中行青山支行（抵押权人）与禹丝（抵押人）签订《最高额抵押合同》，为抵押权人与债务人丰华公司之间自2008年2月16日起至2011年2月16日止签署的借款、贸易融资、保函、资金业务及其它授信业务合同项下实际发生的债权提供最高额抵押担保，抵押物为禹丝名下的前述三处房产。2014年4月29日，中行青山支行办理了位于鄂州市古城路××舟××楼底层由××、××古城路滨湖小区××自××至××、××古城路滨湖小区××自××至十间房屋的他项权证。2015年8月26日，中行青山支行因金融借款合同纠纷将丰华公司、博洋公司、余爱平、汪道珍、龚爱芬、禹丝诉至一审法院，一审法院审理后于2016年3月21日依法作出（2015）鄂青山民二初字第00751号民事判决书，判决内容包含中行青山支行对禹丝所有的位于鄂州市古城路××舟××楼底层由××、××古城路滨湖小区××自××至××、××古城路滨湖小区××自××至十间房屋拍卖或变卖后的价款在丰华公司应承担的债务范围内享有优先受偿权。该判决已经发生法律效力。一审法院依据（2015）鄂青山民保字第00036号民事裁定书，依法查封了禹丝名下位于鄂州市古城路××舟××楼底层由××、××古城路滨湖小区××自××至××、××古城路滨湖小区××自××至十间房屋所有权。中行青山支行于2017年7月3日向一审法院申请恢复执行，一审法院于同日依法立案执行。因华融湖北省分公司于2017年7月8日向一审法院提出申请，请求将其变更为本案的申请执行人，一审法院于2017年8月16日裁定将华融湖北省分公司变更为申请执行人。一审法院在执行华融湖北省分公司与丰华公司、博洋公司、余爱平、汪道珍、龚爱芬、禹丝金融借款合同纠纷一案中，宏福公司于2019年4月11日对执行标的提出书面异议，一审法院审理后于2019年4月17日依法作出（2019）鄂0107执异11号执行裁定书，裁定驳回宏福公司的异议申请。一审法院认为，本案争议焦点是：宏福公司对案涉三处房屋是否享有所有权以及宏福公司作为案外人对涉案房屋主张权利是否可阻却法院的强制执行。2008年3月17日，汪道真分别作为宏福公司以及丰华公司的代表人与禹丝签订两份相同内容的《房屋买卖及抵押合同》。同日，汪道真又代表宏福公司及丰华公司与禹丝签订了《协议书》，该协议明确约定废除宏福公司与禹丝签订的《房屋买卖及抵押合同》，同意执行丰华公司与禹丝所签订的《房屋买卖及抵押合同》。此后，禹丝又分别与宏福公司及丰华公司签署过《承诺书》、《代付款委托书》。宏福公司在2008年3月17日后也向禹丝支付过案涉三处房屋的购房款。因丰华公司未到庭参加诉讼，也未发表质证意见，对于案涉三处房屋的买受人是否已变更为丰华公司，宏福公司可以另案通过诉讼解决。即使宏福公司是案涉三处房屋的实际买受人，其在2009年5月13日的《承诺书》中表明未办理变更登记的原因是宏福公司用案涉三处房屋为丰华公司贷款办理了抵押登记，故宏福公司对抵押权的设立是知晓的，且其并未向被告禹丝支付全部购房款。宏福公司享有的是协助办理案涉房屋产权变更登记的债权请求权，而非对案涉房屋的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，宏福公司尚未取得案涉房屋所有权，其仅享有应当向其交付的债权请求权，故不能对抗申请执行人的优先受偿权。综上，宏福公司依据《房屋买卖及抵押合同》要求撤销（2019）鄂0107执异11号民事裁定书、确认其对案涉房屋享有所有权等诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，一审法院判决如下：驳回宏福公司的诉讼请求。案件受理费29,600元，第一次公告费260元及第二次公告费（以实际票据为准），由宏福公司负担。二审期间各方当事人均未提交新的证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实及适用法律进行审查。本案争议焦点是：宏福公司对案涉三处房屋是否享有所有权以及宏福公司作为案外人对涉案房屋主张权利是否可阻却法院的强制执行。1.2008年3月17日，“汪道真”代表宏福公司与禹丝签订《房屋买卖及抵押合同》约定，禹丝将案涉房屋出售给宏福公司，宏福公司以此合同为据，认为宏福公司对案涉的三处房屋享有所有权，并可阻却法院的强制执行。同日，“汪道真”又代表宏福公司及丰华公司，与禹丝签订《协议书》约定，宏福公司与禹丝签订《房屋买卖及抵押合同》改由丰华公司与禹丝签订《房屋买卖及抵押合同》，并经三方友好协商，同意废除禹丝与宏福公司所签订的《房屋买卖及抵押合同》，同意执行禹丝、丰华公司所签订的《房屋买卖及抵押合同》。在同一天“汪道真”代表宏福公司签订了上述一份合同和一份协议书，宏福公司认为“汪道真”代表宏福公司签订取得案涉房屋所有权的合同有代理权，“汪道真”代表宏福公司签订解除购买案涉房屋购买合同的协议书无代理权，不符合常理。2.宏福公司上诉认为，其实际占有使用了案涉房屋，但宏福公司实际占有使用案涉房屋不能必然导致其能够排斥执行。3.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，宏福公司尚未取得案涉房屋所有权，其仅享有应当向其交付的债权请求权，故不能对抗申请执行人的优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。即使宏福公司是案涉三处房屋的实际买受人，其在2009年5月13日的《承诺书》中表明未办理变更登记的原因是宏福公司用案涉三处房屋为丰华公司贷款办理了抵押登记，未能办理过户的原因也系因为宏福公司造成，且宏福公司并未向禹丝支付全部购房款，以上不符合上述排除执行的规定。综上，宏福公司的上诉理由均不能成立，上诉请求本院不予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29,600元。由湖北宏福投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴建铭审判员  陈蔚红审判员  赵 鹏二〇二〇年十二月二十八日法官助理胡博书记员胡博