河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终5893号上诉人(原审原告)：丁佳，女，1985年8月20日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：王孝铭，河南简同律师事务所律师。上诉人(原审被告)：任小芳，女，1986年7月14日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：尚玲，河南瀛汉律师事务所律师。上诉人丁佳、任小芳商品房销售合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0702民初1591号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年12月10日公开开庭审理了本案。上诉人丁佳及其委托诉讼代理人王孝铭，上诉人任小芳及其委托诉讼代理人尚玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁佳上诉请求：1、撤销原判,依法改判任小芳将位于翡翠城5号楼1单元2127室的房产证办理过户至丁佳名下。2、改判被上诉人支付违约128000元。事实与理由:一、原审没有解决实际问题,将导致判决在执行中再次产生纠纷,应予以纠正。本案将涉及国家税收,关于此项税款,应由被上诉人承担。上诉人丁佳的诉讼请求是“判令任小芳将房产证件办理至丁佳名下”,不是让其协助办理。只要任小芳将房屋转让丁佳之前的赠与和继承产生的税款向税务机关缴清,自然就很快将证件办理至上诉人丁佳名下。二、原审将违约金调整至20000元是错误的,应按照合同约定的128000元，造成此次不能顺利过户的原因是任小芳引起的。任小芳辩称：一、根据双方的合同约定，房屋产权过户相关费用由丁佳承担。在合同未变更的情况下，任小芳对房屋过户承担的及时协助义务。原审遵循的是契约自由约定，判决正确，并且丁佳在上诉状中要求明确的内容在一审中并未提出诉讼请求，并且该诉讼请求也是属于税务管理行政事务的范围，不属于民事的范围。二、房产不能顺利过户并非是由任小芳造成的，任小芳也没有合同里边约定的任何的违约情形，所以说不应该承担违约责任。在纠纷产生以后，任小芳一直积极地进行和解，甚至在法院诉讼期间，也通过法官多次与丁佳进行沟通，长达近五个月。故丁佳上诉状中认为任小芳恶意不履行合同没有事实依据。任小芳上诉请求：1、撤销原判,改判任小芳不承担违约金2万元。2、一、二审诉讼费由丁佳承担。事实与理由:一、原审认定任小芳未履行明确告知义务,判决任小芳承担2万元违约金没有事实依据。合家房产经纪公司工作人员明确表示任小芳承担中介费外不用承担其他费用。合家房产经纪公司查询后告知涉案税费六万余元。房管部门却告知税费十余万,丁佳不愿按照合同约定承担税费,任小芳在办理面签手续时也提交了房屋所有相关手续供中介公司查询,应尽的告知配合义务均按要求履行,不存在隐瞒房产信息行为。任小芳对涉案房屋其他税费根本不存在知晓,因此也就不存在告知的义务。二、新乡市合家房产经纪服务有限公司在签订合同、履行、出现争议的解决过程中存在重大过错,应当承担合同不能履行的违约责任。本案遗漏必要诉讼当事人,任小芳多次向原审要求追加合家房产经纪公司为本案被告参加诉讼,原审不同意追加。原审未能正确判定合同不能正常履行的原因,判决其承担违约责任,脱离客观事实,也没有法律依据。丁佳辩称：一、任小芳的上诉内容全部与何家中介有关是其与合家中介之间的问题，与丁佳没有任何关系。二、任小芳所述已经告知中介房屋实际情况没有事实和法律依据。三、本案诉讼请求系任小芳履行合同和承担违约责任，从合同上我们没有办法认定中介是否违约，而且从本案中税费的承担。从合同中约定税费是由丁佳承担，这是本次交易的税费，而不包括以前欠付的税费。原审认定任小芳违约是正确的，但是对于承担违约责任的判定是错误的。承担违约责任的内容判定是错误的，应该判决任小芳按期交付房屋办理过户并承担128000元的违约责任。丁佳一审诉讼请求：1、判令任小芳继续履行房屋买卖合同，将房产证件办理至丁佳名下；2、判令任小芳支付丁佳违约金12.8万元；3、判令任小芳赔偿因迟延过户给丁佳造成的租房损失每月1300元至任小芳将房屋交付日止（租期暂计算至2020年6月3日，共计6500元）；4、本案诉讼费等费用由任小芳承担。原审查明：2020年1月3日，丁佳（买方、乙方）任小芳（卖方、甲方）及合家房产经纪公司（中介方、丙方）签订《房屋买卖暨中介合同书》，约定：甲方自愿将翡翠城5号楼1单元2127室的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已做了充分了解并实施看房，对该房现状无异议，愿意购买该房屋；该房屋建筑面积为64.38平方米；双方协商后的实际成交价格为640000元，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担（该房屋产权过户费用的计算依据房管部门指定评估机构对该房屋的评估价格以及相关机构证件办理当日所执行资费为标准）；签订合同时乙方应当缴纳购房暨中介服务定金10000元整，甲、乙同意该定金由丙方代收，此定金并优先支付本次交易发生的中介信息服务费、按揭服务费、物业服务费、电费、水费等相关费用，结算后定金余款自动转为部分房款，到支付房款时一并支付给甲方；付款方式为银行按揭付款，甲、乙均同意由丙方指定银行或者公司办理手续，甲、乙双方并根据银行要求提供合法手续，如任何一方不按约定配合办理手续，导致贷款延期或者贷款未批准，视其违约。合同签手续，首先甲、乙双方必须7个工作日内准备齐银行按揭手续并到银行签订房屋按揭申请手续，银行审批通过后7个工作日内共同到房管局办理过户手续；违约责任：1、甲方须保证该房屋权属无争议，未被司法机关查封，或明知被限制过户而不告知的，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任…5、如甲、乙任何一方拒绝履行本合同或解除本合同，或承诺保证失实，或发生违反本条上述1、2、3项违约责任和违约行为的，均由违约方向另一方支付按合同第二条确定的房屋实际成交价的20％作为房屋买卖违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同签订后，丁佳于2020年1月3日向新乡市筑家房产服务有限公司支付按揭费6400元、评估费3040元，后办理了网签手续。2020年2月27日丁佳向新乡市房地产交易中心监管账户支付首付款160000元，460000元贷款审批下来后，于2020年3月9日支付至新乡市房地产交易中心监管账户。后在过户的过程中，因发现案涉房屋之前存在亲属间转让及继承等情况，需要缴纳较高的税款，过户没有完成，丁佳诉至法院。丁佳于2020年4月22日开始偿还按揭贷款。原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，丁佳与任小芳签订的《房屋买卖暨中介合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故依法成立有效。丁佳已按照合同约定支付了案涉房屋的首付款、并办理了贷款，履行了大部分支付义务，故任小芳应当协助丁佳办理房屋过户手续。任小芳作为房屋出售方，在出售房屋时应将其房屋具体情况进行明确告知说明，尤其是当房屋存在特殊情形影响权利义务负担时，而本案中，因任小芳对相关情况未予以明确告知，致使在税费负担上产生争议，房屋过户未完成，故任小芳已构成违约，故法院对丁佳要求任小芳继续履行房屋买卖合同，协助其办理过户的诉讼请求予以支持。丁佳还主张任小芳支付房屋实际成交价的20％即128000元的违约金，任小芳辩称约定过高，因违约金主要以弥补损失为主，惩罚为辅，而丁佳也未举证证明其实际损失，故原审法院综合考量过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金数额调整为20000元。关于丁佳主张的因任小芳延迟过户造成的租房损失，因该损失并非基于本案房屋买卖而产生的直接损失，其主张证据及依据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：一、任小芳继续履行房屋买卖合同，协助丁佳办理新乡市翡翠城5号楼1单元2127室房屋的过户手续；二、任小芳于判决生效之日起十日内支付丁佳违约金20000元；三、驳回丁佳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11545元，由丁佳负担1707元，由任小芳负担9838元。二审查明的事实与原审认定一致。本院认为，关于本案双方究竟何方存在违约行为，违约责任如何确定，违约金的数额应当如何确定的问题。根据法律规定，违约责任，是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定而依法应当承担的民事责任。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。订立合同的双方当事人都应信守承诺，践行约定。本案中丁佳已按照合同约定履行了合同义务，过户未完成的原因系案涉房屋之前存在任小芳亲属间转让及继承等情况，需要缴纳较高的税款，任小芳未将该情况提前告知对方当事人，导致在税费负担上产生了纠纷，其过错明显。任小芳称其对其他税费不知情的抗辩理由不能成立，故原审判决认定任小芳已构成违约并无不当。原审法院支持丁佳要求任小芳继续履行合同，协助其办理过户登记手续的诉讼请求符合法律规定，任小芳有义务排除合同履行过程中的该税费障碍，全面履行自己的合同义务。关于违约金的数额问题，原审以实际损失为基础,兼顾当事人的过错程度等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,酌定违约金数额为20000元并无不当。关于原审程序是否合法，是否遗漏了必须参加诉讼的当事人的问题。上诉人任小芳诉称原审未追加合家房产经纪服务有限公司为诉讼当事人系程序违法。经本院审查认为，合家房产经纪服务有限公司与本案无法律上的利害关系，也与本案的房屋买卖合同关系不属于同一法律关系，原审程序合法且上诉人任小芳的理由不成立。综上所述，双方上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2760元，由丁佳负担2460元，由任小芳负担300元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年十二月十六日书记员  李好杰