贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔04民终1331号上诉人（原审原告）：范某某，女，汉族，1991年1月23日生，湖北省公安县人，住湖北省公安县。被上诉人（原审被告）：贵州安顺精石房地产开发有限公司，住所地为贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。法定代表人：赵士芬。上诉人范某某因与被上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司（以下简称精石公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院(2020）黔0403民初1388号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人范某某上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认定事实错误。案涉《补充协议》不是上诉人所签，也不构成表见代理，对上诉人不发生法律效力。事实上《商品房买卖合同》签订于《补充协议》之后，是上诉人的销售人员让我方将签订时间写成《补充协议》签订的时间，事实上两份合同分别由上诉人及上诉人父亲签署也能证实并非同一天所签。二者约定不一致的，应以后签订的《商品房买卖合同》为准。2.一审法院适用法律错误。案涉房屋至今未取得竣工验收备案表，未达到房屋交付条件，被上诉人一直处于违约状态。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定，建设工程完成各单项验收的结果报建设主管部门备案，取得工程竣工验收备案表才完成整个验收流程。《补充协议》的约定违反法律强制性规定，对上诉人没有法律效力。被上诉人精石公司二审中未作答辩。原审原告范某某向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金27816.81元（按照总房款每日万分之二，暂从2019年1月1日开始计算至2020年5月20日，以实际交付日期为准）。2.被告向原告返还已交纳的房屋产权登记手续办理费13182元。3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年12月18日，原、被告签订商品房买卖合同，原告认购被告开发的贵安第一城第22号2单元29层1号房屋，被告承诺于2018年12月31日前向原告交付房屋。但至今被告仍未取得竣工验收备案表，未向原告履行交付义务，按照合同约定，被告已违约，应按日万分之一的标准向原告支付违约金，但由于原告的实际损失高于合同约定，故原告请求按照日万分之二计算损失。2018年5月22日，原告向被告支付标的房屋产权登记费13182元，鉴于被告未及时履行相应义务，严重丧失商业信誉，原告有权行使不安抗辩权，要求被告先行返还。故原告诉至人民法院，请求判如所请。原审被告精石公司一审中答辩称：1.该项目按照合同约定的时间如期交房，不存在逾期交房的情况。根据双方签订的合同及补充协议2.2条、商品房买卖合同第十一条约定了该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，双方同意并确认为经过勘察、设计、建设、施工、监理单位对房屋工程验收合格即达到合同约定的竣工合格条件，而并非指取得工程竣工验收备案登记表。2.在商品房买卖合同第十三条中，双方对逾期交房违约金的计算方式有明确约定，逾期在30日内的按照已交购房款万分之一支付违约金，30日后按照按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，即使真正交房存在违约，也应当按照合同约定进行计算支付。原告所主张调整为万分之二无法律及事实依据，更何况该房屋不存在逾期交房的情形。3.原告向被告所缴纳的13182元款项为代收代缴的契税及相关办理产权的费用。在双方签订的补充协议1.1条中有明确的约定该款项不能退还，根据实际情况多退少补。据此，请求法院审查后驳回原告诉请。一审法院认定：2017年12月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，并于同日由范某某父亲与被告签订了《补充协议》（庭审中原告自认系由其父亲签订补充协议），约定由原告认购被告开发的贵安第一城第XX号X单元XX层X号房屋。商品房买卖合同第十一条约定：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应当符合下列条件：1.商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十三条约定：逾期交房超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。补充协议第1.1条约定：商品房买卖合同第七条约定的购房总价款不包含房屋公共维修基金、购买契税及水电开户安装费用，其中房屋公共维修基金、购房契税共计总房款5%，买受人同意在签订本合同同时一次性向出卖人交纳；针对商品房买卖合同第十四条第四款甲方代收费用（预告登记费、抵押登记费、水电开户费）及其交易手续费、印花税、房屋测绘费、备案及产权办理费等，共计4920元在办理房屋买卖合同备案时，出卖人一次性交付给出卖人。以上费用根据实际办理情况以及政府规定多退少补。补充协议第2.2条约定：商品房买卖合同第十一条中约定的“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”，双方同意并确认为：指经勘查、设计、建设、施工、监理单位对房屋工程验收合格即达到合同约定的竣工合格条件，而非指取得工程竣工验收备案表。补充协议第3.1条约定：买受人购买出卖人商品房为预售房的，商品房买卖合同第十四条中约定交接手续，双方同意理解、并补充变更为：出卖人以电话直接通知或寄送书面交房材料通知买受人，双方同意将电话或书面材料寄送之日或媒体刊登通知当日，视为该商品房交付信息已送达买受人。合同签订后，原告父亲支付部分购房首付款，后原告自行补足首付款为85414元，并向被告支付交纳公共维修基金5508元及契税和代收费13182元。另查明，案涉楼盘于2018年12月20日由建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位共同确认通过竣工验收；被告于2018年12月26日通过贵州都市报刊登案涉楼盘交房公告；自公告之日起，案涉楼盘业主已陆续收房。一审法院认为：本案争议的焦点是：一、被告是否具有逾期交付案涉房屋的事实。二、原告诉请违约金计算是否合理；三、原告以不安抗辩权诉请退还办理房屋产权登记费用是否符合法律规定。在本案中，原、被告双方经协商一致后签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同成立并生效，对双方均有拘束力，双方当事人应当依照合同的约定全面履行合同义务。首先，关于被告是否具有逾期交付案涉房屋事实的问题：一、依照补充协议第3.1条的约定表明双方已对房屋交付信息的送达方式作出了变更，由书面通知变更为可以媒体刊登通知，该协议变更内容系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效，因此被告公告交房为有效的交付信息送达方式。二、依照补充协议第2.2条的约定，双方对房屋交付的标准作出了变更，由建筑工程竣工合格证明文件变更为经勘查、设计、建设、施工、监理单位对房屋工程验收合格即达到合同约定的竣工合格条件，虽原告对此有异议，认为该约定因违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》关于交付条件的相关禁止性规定而无效，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，该交付标准的约定未违反法律法规的强制性规定，应为有效。三、关于原告父亲在《补充协议》中签字的行为与原告行为之间的法律性质的认定和法律后果的问题。庭审中双方未提供证据以证明原告有向其父亲授权签署补充协议的行为；而庭审查明，此次商品房交易的初期系由原告父亲与被告洽谈协商完成，在前期交易中，原告父亲与被告签署了《补充协议》，且以原告的名义向被告交纳了部分首付款，之后原告向被告补足相应首付款及公共维修基金、契税费代办费等，并按约完成了按揭贷款，以对此次合同行为进行完善。以此可以表明，原告对其父亲以其名义与被告缔结商品房买卖合同的前期合同行为明确知晓，其补足首付款、交纳商品房交易相关费用及办理按揭贷款的行为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十二条“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”的规定，应视为对合同的接受和追认。同时根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，原告父亲签署《补充协议》的行为对原告发生效力，补充协议所涉及的权利义务对原告具有拘束力。综上，被告在合同约定的时间按约交付标的房屋，符合合同约定，被告无违约交付的行为，原告诉请被告支付逾期交房违约金，因无事实依据，本院不予支持。因被告无违约交付行为，被告不应向原告支付违约金，故对原告诉请的违约金是否符合法律规定，本院不宜解析。关于被告是否应当退还办理房屋产权登记费用的问题。依照补充协议第1.1条的约定，在签订合同时买受人一次性向出卖人交纳购房契税及办理产权的相关费用为双方的明确约定，双方均应遵守，且办理产权的相关费用中，双方明确为由被告代收，对该项费用结算的时间为“根据实际办理情况及政府规定多退少补”，现约定的标的房屋产权办理时间未致，故原告诉请退还不符合合同约定。而上述费用实际非应由被告授权，而应向相关部门交纳，如房屋契税应向国家税务机关交纳、产权办理费应向房屋主管部门交纳等，故被告方收取该费用应为代收行为，而原告自愿向被告交付，双方形成委托法律关系，即原告预交费用，委托被告自实际项目产生时代原告向相关部门交纳。另原告以被告未如期交付房屋，丧失商业信誉为由认为其前期向被告交付的上述费用已处于不安状态，故以行使不安抗辩权为由请求被告退还，本院认为不安抗辩权系指应当履行债务的当事人因相对方具有不当行为或情形而有权中止履行所负债务的权利，故权利方债务未予履行即为该项权利行使的条件之一，即如债务已然履行完毕，则不能产生中止的法律后果。同时，如上所述，被告并无违约交付房屋的情形，原告据此论证被告丧失商业信誉亦无事实依据，故原告于本案中行使不安抗辩权理由不成立，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条、第十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告范某某的全部诉讼请求。案件受理费824元，减半收取412元，由原告范某某负担。二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。二审除认定与一审认定相同事实外，补充认定：双方在所签订的《商品房买卖合同》第十三条第1.(2)项中约定:除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的,按照下列第1种方式处理:1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：……（2）逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。本院认为：上诉人范某某以被上诉人精石公司未取得竣工验收备案表，未向其履行交房义务为由诉至法院要求判决精石公司向其支付逾期交房违约金及返还房屋产权登记手续办理费用。一审判决驳回其诉讼请求后，范某某不服，提出上诉。综合范某某的上诉理由，本案二审争议焦点为：1.双方所签《补充协议》是否有效。2.一审适用法律是否错误。针对第1个争议焦点，以范某某一审庭审“是我父亲帮我买的房子，对于我父亲帮我买房子我是清楚的”的自认，与范某某签订《商品房买卖合同》后按照《补充协议》第1.1条约定向精石公司交纳了主合同中并未约定的甲方代收费用（预告登记费、抵押登记费、水电开户费）的行为表示相印证，足以证实范某某对《补充协议》内容明知并已部分履行。范某某以自己履行合同义务的行为表示了对其父亲的无权代理作出追认，故《补充协议》对范某某及精石公司均已生效。针对第2个争议焦点，双方在《补充协议》中约定将主合同中“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”确认为“指经勘察、设计、建设、施工、监理单位对房屋工程验收合格即达到合同约定的竣工合格条件，而非指取得工程竣工验收备案表”。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”的规定，双方《补充协议》中针对竣工验收合格条件的约定免除房地产开发企业向县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请的义务，排除房地产开发主管部门组织相关部门及单位进行验收的权力，违反前述法律及行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定而无效。现精石公司所举出的竣工验收报告系精石公司组织监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位一起制作及加盖公章，并不属于相关法律、行政法规所规定及双方在合同中所约定的工程竣工验收合格文件。故上诉人范某某拒绝接收不符合交房条件的房屋有事实及法律依据。本案范某某并未请求解除合同，要求继续履行合同并支付违约金至实际交房之日止。根据双方所签订的《商品房买卖合同》对逾期交房责任的约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自双方约定时间至实际交付时间止计算违约金，并于商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。因双方并未实际交付房屋，违约金计算截止时间不能确定，相应合同约定的违约金支付期限也未至，现范某某请求判决精石公司支付其逾期交房违约金并退还已交纳的房屋产权登记手续办理费，均不能得到支持。综上，上诉人范某某上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。一审判决处理正确，但适用法律存在瑕疵，本院依法纠正后予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费824元，由上诉人范某某负担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 黎福伟审判员 王 爽二〇二〇年十二月四日法官助理赵奇瑾书记员张颖（代）