陕西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕民终904号上诉人（原审原告、执行案外人）：西安利鑫商业运营管理有限公司，住所地西安市阎良区东侧，统一社会信用代码91610114791696488Y。法定代表人：周文义，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷静远，陕西科奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖曼，陕西科奥律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：西安市莲湖区国融小额贷款有限责任公司，住所地西安市莲湖区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX293T。法定代表人：师浩军，该公司董事长。委托诉讼代理人：李育行，陕西众邦律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：西安嘉华房地产开发集团有限公司，住所地西安市阎良区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX3396。法定代表人：叶兆春，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄猛，西安市阎良区148法律服务所。原审第三人（被执行人）：叶兆春，男，1965年3月16日出生，汉族，户籍住址浙江省丽水市莲都区，现住西安市阎良区，身份证号码XXXXXXXXXX********。原审第三人（被执行人）：张伟芬，女，1969年1月7日出生，汉族，户籍住址浙江省丽水市莲都区，现住西安市阎良区。原审第三人（被执行人）：西安嘉华新渠湾置业有限公司，住所地西安市阎良区东侧。法定代表人：叶兆春，该公司董事长。原审第三人（被执行人）：西安市阎良区银通小额贷款公司，住所地西安市阎良区。法定代表人：叶兆春，该公司董事长。上诉人西安利鑫商业运营管理有限公司（以下简称利鑫公司）因与被上诉人西安市莲湖区国融小额贷款有限责任公司（以下简称国融贷款公司）及第三人西安嘉华房地产开发集团有限公司（以下简称嘉华房地产公司）、叶兆春、张伟芬、西安嘉华新渠湾置业有限公司、西安市阎良区银通小额贷款公司案外人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院(以下简称西安中院)（2020）陕01民初116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人利鑫公司的委托诉讼代理人雷静远、廖曼、被上诉人国融贷款公司的委托诉讼代理人李育行、第三人嘉华房地产公司的委托诉讼代理人黄猛到庭参加诉讼。第三人叶兆春、张伟芬、西安嘉华新渠湾置业有限公司、西安市阎良区银通小额贷款公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利鑫公司上诉请求：1.撤销西安中院（2020）陕01民初116号民事判决书，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费均由被上诉人承担。具体理由如下：一、一审法院认定上诉人与嘉华房地产公司之间的租赁关系形成于抵押权形成之后，事实不清。1.根据《房产委托管理框架协议》，上诉人于2009年9月1日起已对涉案房产享有租赁权。上诉人与嘉华房地产公司于2009年9月1日签订了《房产委托管理框架协议》，该协议约定了涉案房产的名称、位置、面积、用途、租赁期限、租金支付方式、可以转租他人等内容。该协议第五条约定，经营前三年，嘉华房地产公司不收取租金，第4、5年嘉华房地产公司按20元/㎡收取租金，以后每年递增不超过上年的10%。从该条约定可以看出，从协议履行第4年起，原告负有无条件支付房租义务，该义务与招租（委托管理）情况无必然联系。由此可见《房产委托管理框架协议》名为委托合同，实为租赁合同，上诉人从2009年9月1日起已成为涉案房屋的承租人。2.一审判决认为，2013年2月10日上诉人与嘉华房地产公司签订《利鑫商城租赁合同》后，才成为涉案房产承租人是错误的。2013年2月10日，在《房产委托管理框架协议》履行了三年半，即距《房产委托管理框架协议》第5.2条“第四年开始付房租”的约定仅余半年之时，上诉人与嘉华房地产公司为进一步明确房租支付细节签订《利鑫商城租赁合同》，该合同实为《房产委托管理框架协议》的补充协议。双方租赁关系建立时间应是《房产委托管理框架协议》签订的时间即2009年9月1日。3.基于上述事实，上诉人与嘉华房地产公司于2009年已建立租赁关系，且于2015年内全部履行了租金交纳义务。因此，上诉人的租赁权时间早于被上诉人于2012年5月17日对案涉房产设立的抵押物权，被上诉人对涉案房产并不享有对抗上诉人的担保物权等优先受偿权。一审法院割裂《利鑫商城租赁合同》与《房产委托管理框架协议》之间的联系，认定上诉人与嘉华房地产公司的租赁关系开始于2013年2月10日，得出该租赁关系晚于被上诉人抵押权形成之日的结论，属于事实不清。二、上诉人对涉案房产享有的租赁权不仅早于被上诉人对案涉房产享有的抵押权，也早于法院查封日期。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。根据上述证据，上诉人于2009年9月1日起已对涉案房产享有租赁权，远远早于法院于2016年3月9日对涉案房产的查封，上诉人要求在确保其租赁权的基础上现状拍卖涉案房产的请求是合理合法的。三、一审判决机械适用法律，未对上诉人提出的案外人排除执行异议进行详细审查，适用法律不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否是权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。现有证据证明，上诉人系涉案房产权利人，其对涉案房产享有的租赁权足以排除强制执行，应当受到法律保护。一审判决对上诉人的案外人异议未详细审查的情况下，判决驳回上诉人的诉讼请求有悖于法。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人国融贷款公司辩称，1.《房产委托管理框架协议》是被答辩人与嘉华房地产公司签订的委托管理合同，非租赁合同。被答辩人与嘉华房地产公司签订的《房产委托管理框架协议》仅有第五条委托资产收益的分配中，5.1、5.2有关于租金的规定：从第4、5年开始按受托经营面积的20元/㎡收取租金，以后每年递增10%。协议的其他条款都在描述房产委托管理的权利义务，是委托管理合同的意思表述。协议中虽然有收取租金作为委托资产收益表示，但收取的租金仅为20元/㎡,明显低于市场价格。可见嘉华房地产公司与被答辩人在签订该协议时并不是基于租赁合同的意思表示，而是基于委托管理房屋的意思表示签订委托管理合同。2.《利鑫商城租赁合同》是被答辩人与嘉华房地产公司签订新的租赁合同。被答辩人与嘉华房地产公司于2013年2月10日签订的《利鑫商城租赁合同》约定的房屋面积、租赁期限、租金标准、出租人的修缮义务都与《房产委托管理框架协议》约定不一致，其中租金为每年91.82元/㎡，远远高于《房产委托管理框架协议》中的20元/㎡，而且租金为一次性支付，如果《房产委托管理框架协议》是租赁合同，按照正常商业惯例被答辩人是不会签订《利鑫商城租赁合同》，由此证明《利鑫商城租赁合同》更不可能是《房产委托管理框架协议》的补充合同，而是一个全新的依据租赁意思表示形成的租赁合同。3.答辩人的抵押权早于被答辩人的租赁权。嘉华房地产公司于2012年5月17日与答辩人签订《抵押合同》，用嘉华房地产公司名下位于西安市阎良区XX街XX段东侧房产（房屋产权证**0609），为答辩人提供抵押担保，并于当日办理抵押登记。被答辩人与被执行人嘉华房地产公司于2013年2月10日签订《利鑫商城租赁合同》，该租赁合同标的额1460万元，被答辩人作为经验丰富的商业地产运营公司，签订如此重大的商业合同前，应当对房屋产权情况进行详细调查，应当知晓上述房产已经抵押至答辩人名下的事实。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”被答辩人的租赁关系明显晚于答辩人抵押权形成的时间，因此被答辩人对于抵押房产的租赁关系不得对抗答辩人已经登记的抵押权。综上所述，答辩人对抵押登记的房产享有优先受偿权，被答辩人的租赁关系在答辩人抵押权设立后形成，该租赁关系不能对抗答辩人已登记的抵押权，请求法院驳回被答辩人上诉请求。原审第三人嘉华房地产公司述称，上诉人所述两份合同时间和性质属实，请求法院依法裁判。原审第三人叶兆春、张伟芬、西安嘉华新渠湾置业有限公司、西安市阎良区银通小额贷款公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面意见。利鑫公司向一审法院提出诉讼请求：1.停止执行第三人嘉华房地产公司所有，位于西安市阎良区XX街XX段东侧（XX城****）****，房屋产权证号为**0609的房产（以下简称案涉房产）；2.确认原告对案涉房产的租赁权。一审法院认定事实，国融贷款公司与叶兆春、张伟芬、嘉华房地产公司、西安嘉华新渠湾置业有限公司、西安市阎良区银通小额贷款有限公司借款合同纠纷一案，西安中院于2015年10月27日作出的（2015）西中民三初字第00256号民事判决已发生法律效力。因义务人未履行生效法律文书所确定的义务，国融贷款公司申请执行，西安中院依法立案执行。执行标的为：一、众被执行人向申请执行人国融公司偿还借款本金792.32万元及相应利息（以792.32万元为基数，按月息2%从2014年10月1日起计算至判决确定之日止）、承担案件受理费9.42万元及本案执行费78009元；二、被执行人叶兆春、张伟芬向申请执行人国融公司偿还借款本金268.59万元及相应利息（以268.59万元为基数，按月息2%从2014年10月1日起计算至判决确定之日止）。执行中，西安中院于2016年3月9日作出（2016）陕01执00020-1号执行裁定，依法轮候查封：一、登记在被执行人叶兆春（身份证号码XXXXXXXXXX********）名下，位于西安市高，位于西安市高新区XX园XX路**07XXXXXXX-4-1-1-11301-0，面积161.27平方米的房产；二、被执行人嘉华房地产公司所有的，位于西安市阎良，位于西安市阎良区XX街XX段东侧（XX城**）010609的房产。因首封法院将处置权交由西安中院，西安中院于2018年6月26日作出（2018）陕01执恢120号之一执行裁定，裁定拍卖案涉房产。案外人利鑫公司对此提出执行异议，请求在确保其承租权的情况下现状拍卖案涉房产，即拍卖行为应当涤除其租赁权。就利鑫公司提出的执行异议，西安中院经审查作出（2019）陕01执异1178号执行裁定：驳回案外人利鑫公司的异议请求。利鑫公司遂提起本案诉讼。另查明，2009年9月1日，利鑫公司与嘉华房地产公司签订《房产委托管理框架协议》，约定嘉华房地产公司全权委托利鑫公司经营管理案涉商业房产，委托经营管理期限不超过10年，自2009年9月1日至2019年9月1日止。委托期间，利鑫公司需对受托经营资产整体规划布局方案需经嘉华房地产公司审核通过后方可实施。委托期间，利鑫公司负责整体招商、经营、管理等事宜，有权独立与第三方（以利鑫公司名义）协商、签订合作、出租协议，但不得损害嘉华房地产公司利益。经营前三年，嘉华房地产公司不收取委托资产租金或分配利润，同时利鑫公司保证将全部收入在扣除合理的经营管理开支外需全部用于经营装修等再投入。第4、5年，嘉华房地产公司按受托经营面积20元每平方米收取租金，以后每年递增率在上年基础上不超过10%。双方协商一致，可以解除本合同。2009年12月25日，利鑫公司与吕某某签订《利鑫商贸铺位租赁合同书》，将上述房屋中建筑面积为1428平方米的商铺出租给吕某某，租赁期限从2010年2月1日到2015年2月28日。2012年5月17日，所有权人为嘉华房地产公司的案涉房产在西安市阎良区XX房XX中心办理了抵押登记，他项权人为国融贷款公司。2013年2月10日，利鑫公司与嘉华房地产公司签订《利鑫商城租赁合同》，约定“……（双方）就嘉华房地产公司自有商业用房租赁达成如下协议：……该商铺用途为：商业运营、开发、租赁。……商铺租赁期限自2013年3月1日至2025年3月1日止，共计12年。……租赁期间自2013年3月1日至2025年3月1日止，租金共计为人民币14600000元整。合同签订后，利鑫公司应最迟于2015年11月底前支付上述全部14600000元整租金，利鑫公司可分多次且每次支付金额不限。……嘉华房地产公司应于2013年3月1日前将商铺按约定条件交付给利鑫公司（现状交付）。……”利鑫公司又于与嘉华房地产公司均表示利鑫公司通过银行已支付了全部租金。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案审理焦点为利鑫公司就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，利鑫公司与嘉华房地产公司2009年9月1日签订的《房产委托管理框架协议》，约定事项符合租赁合同内容要求，利鑫公司与嘉华房地产公司由此形成租赁关系，租赁内容约定于《房产委托管理框架协议》之中。2012年5月17日，所有权人为嘉华房地产公司的案涉房产在西安市阎良区XX房XX中心办理了抵押登记，他项权人为国融贷款公司。2013年2月10日，利鑫公司与嘉华房地产公司又签订了《利鑫商城租赁合同》，约定内容与《房产委托管理框架协议》约定内容发生改变，系双方新签订的租赁合同，双方租赁关系内容发生改变，《房产委托管理框架协议》实质已经解除，利鑫公司与嘉华房地产公司之间就《利鑫商城租赁合同》约定内容建立了新的租赁关系，双方自2013年2月10日起，履行《利鑫商城租赁合同》约定的内容。利鑫公司与嘉华房地产公司另行签订的《利鑫商城租赁合同》，发生在案涉房产在西安市阎良区XX房XX中心办理抵押登记之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”之规定，因该租赁合同内容形成于抵押权形成之后，基于该租赁合同形成的租赁关系，不得对抗已登记的抵押权。被执行人叶兆春、张伟芬、西安嘉华新渠湾置业有限公司、西安市阎良区银通小额贷款公司与案涉房屋权属并无直接法律利害关系，其本案诉讼主体不适格。综上，利鑫公司本案诉请依据不足，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，判决驳回原告利鑫公司的诉讼请求。案件受理费4749元，原告利鑫公司已预交，由利鑫公司负担。二审期间，利鑫公司围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。利鑫公司提交了两组证据，证据一:利鑫公司与西安三通光电材料有限公司签订的《西安三通光电电子屏购销合同》、与麦克维尔空调制冷(武汉)有限公司签订的《产品购销合同》、与陕西创智电子科技有限公司签订的《闭路监控系统施工工程承揽合同》、与陕西枣强玻璃钢有限公司签订的《产品购销合同》等四份合同。拟证明《房产委托管理框架协议》签订后，利鑫公司对涉案房屋进行经营装修等再投入。证据二:《商铺租赁合同》附件一平面图。拟证明《商铺租赁合同》所涉租赁物与《房产委托管理框架协议》约定范围一致。国融贷款公司质证认为，对证据一的真实性认可，但对证明目的不认可。国融贷款公司认为利鑫公司是作为委托管理人履行委托管理职责，支付费用后与嘉华房地产公司结算。对证据二的真实性认可，但对证明目的不认可。国融贷款公司认为两次签订的合同面积不一致，应当以合同为准。并且对所附情况说明有质疑，虽未派财务人员到利鑫公司监管财务，但对利鑫商场的出租率考核，说明还是委托管理关系，不是单纯的出租关系;租金20元每平米是合同写的，未提月租金还是年租金，但是从吕某某的合同租赁标准反推，应当为年租金。嘉华房地产公司质证认为，对以上两组证据的真实性和证明目的均认可。本院对该两组证据的真实性确认，其证明目的将结合本案其他事实和证据综合认定。嘉华房地产公司、叶兆春、张伟芬、西安嘉华新渠湾置业有限公司、西安市阎良区银通小额贷款公司均未向本院提交新证据。二审庭审，利鑫公司提交《情况说明》一份以及《关于涉案房屋租金的情况说明》一份。合议庭当庭就《情况说明》第六条内容中所述“转账凭证中备注“还款”、“往来款”只是为了公司内部账务调查处理，实际均为房租……”要求利鑫公司予以解释并提交相关佐证证据。利鑫公司委托诉讼代理人当庭答复，该条内容是利鑫公司自己做的情况说明，没有相关旁证，利鑫公司与嘉华房地产公司之间没有其他经济往来。本院对一审法院查明的其他事实予以确认外，另查明，利鑫公司与周某某、第三人嘉华房地产公司、周随阳、王晓玲房屋租赁合同纠纷一案，西安中院于2018年6月25日作出（2018）陕01民终6651号民事裁定书，该裁定书中一审法院认为部分载明：“……一、利鑫公司在设立之初其股东为张伟芬（嘉华房地产公司法定代表人叶兆春之妻）,后变更为嘉华公司与张伟芬，之后又多次变更股东，至2016年3月7日利鑫公司的法定代表人才由张伟斌(张伟芬)之弟变更为刘宇……”本院认为，本案争议焦点为：利鑫公司就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。案外人执行异议之诉是以排除对特定标的物的执行为目的，人民法院对执行异议之诉的审理，一般应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、该权利是否足以排除强制执行进行判断。具体到本案，首先，需要确定《房产委托管理框架协议》的性质。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”此条文明确规定了委托合同的法律特征，委托合同的订立是以委托人和受托人之间的相互信任为前提，目的是处理或管理委托人的事务。第三百九十七条规定：“委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。”明确规定了受托人得处理的委托事务的范围。本案中，利鑫公司作为受托方即乙方与嘉华房地产公司作为委托方即甲方于2009年9月1日签订了《房产委托管理框架协议》，该协议首部开宗明义载明：“就甲方全权委托乙方经营管理本项目商业房产的事宜，为明确双方的权利和义务，达成以下协议，以资共同遵守。”该协议共十条，分别约定了合作目标、委托经营管理商铺概况、委托经营管理期限、委托权限、委托资产收益分配、委托方权利和义务、受托方权利和义务、合同的解除与终止以及未尽事宜，双方可另行协商签订补充协议，协议自双方签字盖章后生效等。其中，第四条委托权限项下4.2条明确约定，委托期间，利鑫公司负责整体招商、经营、管理等事宜，有权独立与第三方（以利鑫公司名义）协商、签订合作、出租协议。从本院查明事实部分关于西安中院（2018）陕01民终6651号民事裁定书载明内容可以看出，利鑫公司和嘉华房地产公司存在一定的关联关系。因此，从协议的整体内容所反映出的法律特征来看，该《房产委托管理框架协议》符合上述法律规定的委托合同的法律特征。至于《房产委托管理框架协议》约定的第五条“委托资产收益分配：5.1经营前三年，甲方不收取委托资产租金或分配利润，同时乙方保证将全部收入在扣除合理的经营管理开支外需全部用于经营装修等再投入；5.2第4、5年，甲方按受托经营面积20元/㎡收取租金，以后每年递增率在上年基础上不超过10%”，该条目体现的是委托资产的收益分配，但5.2条约定按受托经营面积20元/㎡收取租金，并没有明确是按月还是按年收取租金，租赁的意思表示并不完备，且是从《房产委托管理框架协议》履行第4年才按该条款收取租金。但该协议履行至第4年，利鑫公司于2013年2月10日与嘉华房地产公司签订了《利鑫商城租赁合同》，利鑫公司述称其已按该合同约定一次性支付了全部租金。据此，《房产委托管理框架协议》中5.2条约定并未实际履行。且该协议第八条合同的解除与终止项下8.2条约定，若乙方在1-5年之内，平均每年招租的租金金额低于500万元（含本数），将被视为乙方无能力再继续经营管理商业，则甲方有权单方解除本合同。该条约定中8.2条文中明确界定为招租的租金金额，显然不是利鑫公司作为承租人应支付的租金。因此，案涉《房产委托管理框架协议》应属委托合同。利鑫公司上诉认为《房产委托管理框架协议》包含设立租赁关系的意思表示，进而主张对案涉房产享有租赁权的理由不能成立，本院不予支持。第二，利鑫公司就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。2013年2月10日，利鑫公司与嘉华房地产公司签订《利鑫商城租赁合同》，该合同另行就案涉商业房产设定了租赁法律关系。因此，利鑫公司对案涉房产享有租赁权的设定日期应为2013年2月10日。该租赁权的设定要晚于国融贷款公司就案涉房产设定抵押权的时间即2012年5月。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。利鑫公司对案涉房产享有的租赁权不能排除人民法院的强制执行。综上，利鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4749元，由上诉人西安利鑫商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏西霞审 判 员 张 工审 判 员 赵 玲二〇二〇年十二月七日法官助理 鹿元兴书 记 员 周 敏1