浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0324民初6539号 原告：浙江绿升物业服务有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区西溪国际商务中心****。 法定代表人：周宏，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陈赛祥，男，该公司员工。 被告：周丽荣，女，1973年12月3日出生，汉族，住宁夏吴忠市利通区，现住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：陈坚，系周丽荣的丈夫。 原告浙江绿升物业服务有限公司（以下简称绿升物业公司）与被告周丽荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告绿升物业公司的委托诉讼代理人陈赛祥，被告周丽荣及其委托诉讼代理人陈坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿升物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付原告物业管理服务费为人民币19644.77元，能耗费为人民币2835.1元，车位管理费为人民币2520元，小计24999.87元；2.要求被告支付违约金人民币7526.65元（暂计至2020年10月31日，自愿调整为每日万分之五），以上合计人民币为32526.52元；3.要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与案外人中瓯地产集团温州房地产有限公司签订了《金色嘉园前期物业管理服务合同》，约定高层住宅物业费用收费标准为2.2元/月/平方米，物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬。对于逾期支付物业服务费的，原告有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。自2017年7月1日至今，经原告多次催告，被告一直拒绝支付原告在管期间物业服务费。原告依照相关法律规定，为维护原告的合法权益，起诉至法院。 被告周丽荣辩称，原告要求被告支付物业管理费、能耗费及车位管理费的请求无任何事实和法律依据。本案系原告违约在先，被告先履行抗辩权。原告作为合同相对方，有根据《中瓯金色嘉园前期物业服务协议》完整履行对小区公共设施和公共部位运行、维修、养护和管理义务。而原告存在如下未完整履行物业服务协议的行为：1、小区内中轴喷泉、景观灯长期故障不修，会所健身房、棋牌室、模拟高尔夫室、电子阅览室、红酒雪茄房等全部关闭，游泳池被封闭成鸡窝状，中庭花园没有瀑布只有油污，清洁工在水池里洗拖把，小区门禁系统瘫痪。2、原告绿升物业公司没有按规定公布物业服务费用的收支情况；对物业的满意度调查，仅通过问卷网发布二维码，只找了100多人问卷，不存在公正性，弄虚作假；未公布24小时服务电话，未做到每日巡查1次，重点区域每小时至少巡查1次，电器报警和火灾报警还有电梯监控同时出问题，没有人过来查；未做到对房屋进行及时维修，以至公共部位的墙面起皮，房屋漏水，6幢地下室两个排烟机房和报警门全部坏了，常年堆放垃圾；应急发电机不能应急使用，只要停电就会断水，电梯停运，水泵坏了三年不修，地下室，地下室消防栓各种问题坏了未及时维修，地下室，地下室电瓶车乱停放生情况差，12月6日墙面起皮掉下的白灰，直到13日也没有人打扫，1层至3层入户门里面的垃圾5日至13日同样没有人收拾掉，说明楼道没有1天扫两次，6幢下面的所有设备房里面全部是垃圾，东门地下车库入口常年积水等问题。3、不交物业管理服务费就不能单独交车位管理费和其他费用不合理，安保服务不到位，服务态度差，被告的母亲进电梯怕门夹住人用手挡了下，手受伤了，等了40分钟没人来，打客服电话，态度恶劣。综上，原告要求被告支付物业管理费、能耗费、车位管理费、违约金、诉讼费均没有事实与法律依据，请求予以驳回。 原告绿升物业公司在庭审中补充陈述，中轴喷泉是好的，景观灯是会安排维修的；会所健身房等公共区域是因为疫情关闭的，棋牌室不开是因为疫情期间业主在里面打牌被举报查封了；小区的门禁外围是全部升级为人脸识别的，入户的门禁系统是和智慧安防小区的门禁冲突，所以晚上10点后是手动关门的；游泳池按照法律规定是必须设置围栏的，当时房开没设置，为了安全考虑，设置了围栏，游泳池必须是有资质的承包单位来承包的，物业公司是没有权利开放的，而且需要业主委员会授权的；瀑布中庭花园存在渗水，放水就会渗水，且水是要业主公摊的，所以没有开，曾联系了房开，房开没人来修；走廊装饰物到处脱落起皮是属于房开的维修范围，因为房开没有做好防水渗水的工作；报修的记录都有，已提供了一部分；原告是包干制的物业，满意度的测评是委托问卷网做的；楼顶所有的消防门已经全部更换过，地下室，地下室的消防栓已更换计划是将地下室的消防门进行更换；应急发电机现在能正常使用；水泵坏了不知道具体是指哪个，现在也在完善中；电瓶车停放位置是有划分的，也有对业主们宣讲，让业主停放在相应位置，但是业主们可能闲麻烦还是乱停放；卫生垃圾鼠害等的问题会处理；消监控烟感显示盘设备的损坏，有打报告跟相关部门说的；垃圾的清运已经发包给了街道的新立洁公司，原告会进行督促；污水管道不能向外排有及时去抽掉；地下室；地下室还有很多渗水的地方没有完善，已经和房开讲过地下室东门车库入口渗水的事情，原因是原先施工的时候防水没做好导致积水地坪漆脱落，打了两次胶没打住，混凝土重新填过也没堵住但还没有找到漏水点，是需要房开处理的，这块是要大修的，要业主委员会成立后动用维修基金维修的；关于电梯门夹人，我们已经向业主致歉；业主提出的整顿事项，原告会尽量整改，卫生这块尽量整改，小修的尽量去修，大修的话要使用维修基金，需要业主委员会成立才能使用。金色嘉园小区至今未召开业主大会，业委会尚未成立，也影响物业管理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的业主信息登记表及照片，以及被告提交的光盘一份（内含视频和照片、录音），经质证，被告认为业主信息登记表的真实性有异议，照片内容太片面，不足以证明原告方全面履职；原告对被告提交的照片和视频、录音的真实性没有意见，但是内容太片面了，录音是被告私自录取，不应当做证据。本院经审核，原告出示了2017年至2020年的业主信息登记表，内容较全面，能够反映物业所做的工作，可以作为本案认定事实的依据；被告提交的部分照片和视频能够反映物业对小区进行管理和服务的部分情况，可以说明物业在管理和服务方面存在欠缺，有不到位的地方，但被告实际未入住金色嘉园小区，系临时采集的证据，涉及的时间段、范围均有局限性，内容不全面，不能系统地反映物业管理和服务内容，故仅对其中部分与物业服务相关联的照片和视频予以确认。 本院经审理认定事实如下：2013年7月13日，原告绿升物业公司与中瓯地产集团温州房地产有限公司签订《金色嘉园前期物业管理服务合同》，为金色家提供前期物业管理服务事宜，约定：服务期限自项目物业交付之日（2016年6月30日）起至第一届业主委员会成立，并与下家物业服务企业签订物业服务合同之日止；本物业管理区域前期物业服务收费采用包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅的收费标准为2.2元/月/平方米；物业服务费中未计入公共能耗费用（如：电梯、景观水系、风机、楼道照明、地下车、地下车库设备房运行及公共亮化工程运行费等），该能耗费用预收后按建筑面积据实向业主分摊，每6个月在物业管理区域内公布一次收支情况，其中高层住宅能耗费预收标准为0.50元/月/平方米；在合同期内，如当地物价指数上升幅度较大，乙方（绿升物业公司）需提高物业服务费（及能耗费）的收费标准时，须经甲乙双方协商，并应征得专有部分面积占总建筑面积二分之一且人数占总人数二分之一以上的业主同意；物业服务费及公共能耗费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费；业主或物业使用人逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。 被告周丽荣、陈坚夫妇系金色嘉园6幢3层302室业主，房屋产权建筑面积186.04平方米。2016年6月27日，原告绿升物业公司与陈坚签订《中瓯金色嘉园前期物业服务协议》，该服务协议关于物业服务费、公共能耗费、交费期限等约定与《金色嘉园前期物业管理服务合同》一致。经原告催讨，二被告尚欠原告2017年7月1日至2021年6月30日的物业服务费（含车位管理费）22164.76元（19644.76元+2520元＝22164.76元）和能耗费2835.09元。 本院认为，原告绿升物业公司与金色嘉园建设单位中瓯地产集团温州房地产有限公司签订的《金色嘉园前期物业管理服务合同》以及原、被告之间签订的《中瓯金色嘉园前期物业服务协议》，均系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法、有效，均对本案双方当事人具有约束力。本案争议的焦点在于被告是否属于有正当理由拒交物业费。物业服务合同中，物业服务企业的根本义务是提供服务，业主的根本义务是交纳物业费。对于拒付物业费的正当理由，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵等根本性违约。本案中，原告绿升物业公司自入驻金色嘉园以来向包括被告在内的业主提供了物业管理服务，履行过程中虽存在不尽如人意之处，但尚未构成根本性违约。被告作为业主，即使未入住，也应当按照约定支付相应的物业费，对于原告的不足之处可以通过其他合法手段依法维权，而不能通过拒付物业费这一根本性违约行为表示不满。另依照《浙江省物业服务收费管理办法》的规定，物业服务费可以预收，具体由物业管理企业与业主委员会签订的《物业服务合同》所约定的时限收取；未作约定的，预收期不得超过12个月。本案中，《金色嘉园前期物业管理服务合同》《中瓯金色嘉园前期物业服务协议》均约定预收期为12个月，因此原告主张2017年7月至2021年6月期间的物业服务费、能耗费，不违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。由于原告提供的物业服务并非尽善尽美，被告亦未恶意拒付物业费，故对原告要求被告支付违约金的诉求，本院不予支持。关于被告主张的先履行抗辩权，本院认为，物业服务协议约定业主须先预交物业服务费，物业公司才履行物业服务，故被告主张原告先违约，被告拒付物业服务费为先履行抗辩权不成立，对被告的辩解不予支持。此外，一个小区物业服务质量的提高需要业主、业委会与物业公司有效、积极沟通，相互配合并共同努力，被告等业主可以依法维权，也可早日成立业委会，敦促原告提高物业服务水平，共同营造和谐小区。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告周丽荣于本判决生效之日起十日内支付原告浙江绿升物业服务有限公司物业服务费（含车位管理费）22164.76元、能耗费2835.09元； 二、驳回原告浙江绿升物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费613元，减半收取306.5元，由原告浙江绿升物业服务有限公司负担94元，被告周丽荣负担212.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  邹艳慧 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  周珊珊