广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终22495号上诉人（原审被告）：李国峰，男，1971年7月8日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：黄柳儒，广东胜伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴旭明，男，1971年9月8日出生，汉族，住广州市荔湾区。原审第三人：周五凤，女，1939年6月20日出生，汉族,住广州市海珠区。原审第三人：吴秀瑜，女，1960年12月10日出生，汉族,住广州市海珠区。原审第三人：吴秀玲，女，1968年5月22日出生，汉族,住广州市海珠区。原审第三人：吴秀清，女，1973年11月26日出生，汉族,住广州市海珠区。上述四原审第三人共同委托诉讼代理人：江海巨，国信信扬律师事务所律师。上述四原审第三人共同委托诉讼代理人：曾晓亮，国信信扬律师事务所律师。上诉人李国峰因与被上诉人吴旭明，原审第三人周五凤、吴秀瑜、吴秀玲、吴秀清确认合同无效纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初6261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月14日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。李国峰上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回吴旭明的全部诉讼请求；3.吴旭明承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、房屋买卖合同的免责条款是十分常见的承诺性条款，明显不足以证明我方明知道第三人的存在，更无法证明我方恶意交易，一审作出认定缺乏证据，属于认定事实错误。1.从庭审查明情况看，我方签订房屋买卖合同时的相关情况资料，足以导致我方信任吴旭明是合法处分权人。诚然我方签署合同时，吴旭明已经告知房屋没有产权证，但是作为普通市民，我方保持了应有的警惕性，积极核查各项信息资料，包括但不限于：吴旭明的户籍档案资料显示对方长期居住在案涉房屋、吴旭明的身份证登记地址是案涉房屋地址、吴旭明能够提供案涉房屋的相关用电用水资料、吴旭明能够提供街坊和居委会的相关证明证明其长期居住在涉案房屋，由于我方和吴旭明本为同学关系，双方有一定的信任基础，加上各项信息资料，足以令我方信任吴旭明就是案涉房屋的合法处分权人。2.一审仅凭一个十分常见的免责条款，就强行认定我方知道第三人的存在缺乏依据。由于案涉房屋没有产权证，尽管基于吴旭明提供的各项信息资料，我方信任其有合法处分权，但为了进一步增加保障，我方要求其承诺如果房屋发生纠纷由其承担责任，所以有了该承诺性的条款。合同当事人为了保障自身权益，合理设置的假设性保障性条款，不应在无明确证据的情况下，过度地猜测性地解读为对当事人不利的背景情况。本案中该合同条款作为一审法院认定我方恶意交易的依据，推理未尽严密，也没有充分结合案件事实，未能排除我方善意的可能性。3.退一步来说，即便我方知道案涉房屋可能出现权利人纠纷，也不足以证明我方是恶意交易。正如上述分析，没有任何证据能够证明我方知道案涉房屋有其他权利人，如果一审法院认定全部成立，也仅能推导出一个结论，即我方知道案涉房屋可能出现权利人纠纷，但即便如此，也无法推导出我方恶意交易，这是因为在我方认知之中，案涉房屋可能出现权利人纠纷，但更有可能不会出现纠纷，因为吴旭明自出生以后数十年都一直在涉案房屋居住，从其提供的资料来看，也只有吴旭明在使用，所以我方信任了吴旭明。如果要认定我方与吴旭明恶意交易，第三人应当举证证明我方在签订合同时知道房屋的真实产权人另有他人，然而目前没有任何证据能够推导出这样的结论。二、由于涉案房屋长期以来无法办理产权证，本案涉及的实际上是房屋的使用权或者拆迁补偿等权益，所以我方善意取得案涉房屋不需要以过户登记为条件，一审法院适用法律错误。案涉房屋自60-70年代就开始存在，但由于历史原因一直无法办理产权证，只知道是吴旭明爷爷吴*享的遗产，对于这类数10年来无法办理产权证的历史建筑，其对应的物权本来就是实际所有权（基于该权益享有使用权、拆迁补偿权等），而根本无法苛求登记所有权，在认定善意取得时应以是否取得实际所有权为准。按照《物权法》第一百零六条的规定，案涉房屋已经实际交付给我方，我方符合善意取得条件。最后，涉案房屋无法办理产权证，又年久失修，被认定属于危房需要出资维修的时候，吴旭明想转手卖掉这个烂摊子，第三人则是无影无踪，我方与吴旭明签订买卖合同后，投入资金进行修缮，并且居住长达10年的时间内，从来没有人找我方提出过异议。经过房地产市场发展的黄金时期，目前迎来了拆迁补偿的机会，吴旭明和第三人忽然出现，以种种理由谋夺我方的合法权益，如果其主张得到支持，是十分不公平、不合理的，特提出上诉。后李国峰当庭补充：我方当庭提交类案检索报告，根据民事诉讼法司法解释第一百零九条的规定，认定恶意串通，人民法院应当确信待证事实存在的可能性，能够排除合理怀疑。而根据最高人民法院以及广州中院的另案判决，在认定恶意串通时，举证责任应当在主张合同无效的当事人一方，举证程度应当达到能够充分证明足以排除合理怀疑的标准，本案并不存在这样的情况。一审判决一方面将举证责任倒置给我方，另一方面则存在若干疑点，比如说吴旭明如果与我方恶意串通，其根本不需要提起本案诉讼，还主动告知第三人本案的存在，让第三人参加本案诉讼，以及我方使用涉案房屋8年多从无人来主张权利等，请求二审法院予以纠正。对李国峰的上诉，吴旭明答辩认为，我是出生于白鹤洞的城镇居民，世居白鹤洞案涉房屋，与父亲吴*深生前共同长久居住，1973年父亲与母亲离婚后，与我奶奶和我三人居住在涉案房屋；由于历史原因，该房屋没有产权证，我爷爷吴*享一直没有屋契，留下该房子给我与父亲居住，我们只有居住权，没有所有权；我父子二人是该房子合法常住户口，是久居的城镇居民；我在卖房子之前试图去办房产证时，查询到该房屋没有任何产权登记信息；我修缮房屋后想卖给别人还债，当时心急就在鹤洞城中村改造办大楼的村长的劝导下，以为拆迁补偿只按1000元/平方（无证及单砖墙标准），就以23500元卖给了村长介绍的李国峰，李国峰也知道我一无所有，利用我的急迫和无知以及其村民优势地位，以上述价格买了房子；李国峰早就知道现在的拆迁了，双方在明知无证的情况下做了交易，又在李国峰制订的合同上加上第三人可能出现的免责条款和拆迁补偿与我无关的条款，李国峰是恶意交易，按照《合同法》第五十二条第五项和《城市房屋管理办法》第三十八条，以及司法解释第十四条，合同原本无效，但因为不属于效力性强制规定，应该被法院驳回。但因为2009年7月《最高院关于当前形势下审理民商事合同纠纷若干问题的指导意见》第15条，我和李国峰双方都知道无证而签订买卖合同，本来就是无效合同，根据《合同法》第一百三十五条规定，正规合同要附加转移过户事项，但我们的合同没有这些内容，又加上可能出现第三人的条款，足以证明李国峰本来就是恶意交易。李国峰讲的免责条款本来就无效，李国峰为了将来的拆迁补偿作了一个投资，以最少的付出获得最多回报，我却获得最少收益。我和李国峰虽然做过一年同学，但来往较少，李国峰利用这一点才作了交易。如果李国峰早知道没有第三人存在就不会在合同上加上免责条款。至于《物权法》第一百零六条，是不需要登记的情况，而本案是需要登记的。危房鉴定和保全公证是我为了试图办房产证用的，如果真的是危房又有谁肯要呢，合同中也没有注明房子是危房，故李国峰的上诉不能成立。第三人周五凤、吴秀瑜、吴秀玲、吴秀清述称，一、案涉房屋买卖合同为无效合同。李国峰在一审庭审时表明在签订该合同时未要求吴旭明出示房产证，原因是吴旭明自认房屋没有房产证，在签订房屋买卖合同时，其只查看了危房鉴定报告、房屋外观公证等资料，而根据公证书记载，涉案房屋一直未确权，业权人未明确，因此李国峰在签订合同时是知悉涉案房屋的产权人并非吴旭明，还有其他权利人，吴旭明是无权处分人。吴旭明在民事起诉状中称该房屋买卖合同是由李国峰单方制作的合同，再加上对房屋买卖合同第四条约定内容的解释，足以证明李国峰当时知悉涉案房屋的权利人为其他人，其在房屋买卖合同上加上该条款是为了保障自己的合法权益。根据《合同法》第五十二条第二项规定，李国峰在签订房屋买卖合同时，已经明知吴旭明并非涉案房屋产权人，且存在其他权利人，在此情况下两人继续签订房屋买卖合同，明显存在恶意串通的行为，损害了涉案房屋其他权利人的合法权利，故该房屋买卖合同为无效合同。二、李国峰不能适用善意取得制度取得案涉房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，本案的房屋买卖合同并不能构成善意取得，具体理由如下。1.李国峰受让涉案房产时并非善意买受人，理由如前，不再赘述。2.双方并非以合理的价格转让涉案房屋。双方在房屋买卖合同中对涉案房屋约定的交易价远低于正常市场价格，2011年荔湾区的房屋价格每平方大概是15000元，房屋买卖合同约定涉案房屋的交易价格每平方大约只有800元，明显不合常理。3.转让涉案房屋并没有依照法律规定办理过户登记手续。依照《物权法》第九条规定，不动产物权的变动以登记为要件，而《物权法》第一百零六条所规定的不需要登记的是针对动产的交付，而并非不动产。双方在签订买卖合同后，没有到房管部门办理交易过户登记手续，事实上涉案房屋因历史遗留问题至今未能够办理房产证，故李国峰不能取得涉案房屋所有权。我方作为涉案房屋合法继承人，无论吴旭明和李国峰签订的房屋买卖合同是否有效，均不影响我方有权主张双方返还房屋，请求二审法院驳回李国峰的上诉请求。吴旭明于2020年6月10日向一审法院起诉请求：1.依法判决荔湾区鹤洞松涧二巷4号房屋买卖合同无效；2.依法判处李国峰将荔湾区鹤洞松涧二巷4号房屋归还吴旭明。一审法院查明事实：吴*深与吴旭明为父子关系。1997年6月10日，广州市芳村区公证处出具（97）穗芳证字第876号《公证书》，主要内容为：1.吴*深《声明书》：其自愿对父亲吴*享遗下的座落白鹤××号房屋等遗产的应继份放弃继承。以后，有关上述遗产的权利、义务均与其无涉。2.公证书申请表，用途为申请办理放弃继承证明。3.芳村房管站开具《证明》，证明：吴*深原居住在白鹤××号。该房屋是其父亲吴*享的遗产。现由其哥哥吴海福一人向该站办理该房产的产权登记手续。因此，吴*深对该房屋无拥有产权。4.广州市芳村区公证处笔录，记录人：叶建辉；当事人：吴*深；其中记录人问：“放弃继承是否你真实意愿？”，当事人答：“是”。2019年11月11日，广州市公安局南石头派出所出具《户籍证明（穗公海户证2024625）》主要内容为：吴海福妻子系周五凤，子吴家良，女：吴秀瑜、吴秀玲、吴秀清、吴秀瑜。2010年9月13日，吴旭明向广州市荔湾区房屋安全鉴定所委托对案涉房屋进行危险房屋鉴定，该所出具编号荔房鉴字（2010）B01502号《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论：评定该屋为“C级”（局部危房），应处理使用。2010年9月14日，吴旭明向广州市荔湾公证处申请保全房屋外观现状证明。该处出具（2010）粤穗荔内经证字第10206号《公证书》，其中内容有：“申请人吴旭明于2010年9月14日来我处，称坐落广州市荔湾区白鹤××号房屋被房屋管理部门确定为危房，需要及时修缮。因上述房屋属历史用房，一直未确权，业权人未明确，但吴旭明曾长期在上述房屋居住，吴旭明愿意承担修缮义务。故申请人吴旭明申请对上述房屋的外观现状作保全证据公证。”2011年6月1日，吴旭明（甲方）与李国峰（乙方）签订《房屋买卖合同》约定：甲方愿意以23500元的价格将案涉房屋售卖给乙方；甲方须协助乙方办理该屋水电关系的过户手续。该屋（产权）若因国家征收，城市改造等原因所产生的一切（包括补偿）均与甲方无关，甲乙双方自该合同签订之日起甲方视作放弃对上述地址门牌之房屋的一切主张，乙方有权主张对该房屋的保养、维护、使用、买卖之一切权利，甲方不得有异议；甲乙上方在签订该合同时，乙方须一次性付给甲方上述地址的房屋款项，乙方须即时对上述地址房屋接收，甲方不得有异议；上述地址的房屋在合同生效后，若有其他关系人提出对该上述地址主张纠纷，甲方须承担法律责任、与乙方无关；等等。合同签订后，李国峰向吴旭明支付23500元，其后李国峰使用案涉房屋至今。查册时间为2020年7月21日的广州市房地产产权情况表显示：案涉房屋无产权登记档案信息。一审法院认为：本案的焦点在于：1.吴旭明是否有权处分案涉房屋；2.吴旭明对合同签订是否存在重大误解。3.本案合同的效力问题。关于吴旭明是否有权处分案涉房屋。吴旭明为证明其对案涉房屋享有物权，提供了危房证明等系列证据。但根据我国法律规定，不动产权证书是权利人享有不动产的证明。本案中，案涉房屋并无产权登记信息。同时，结合（97）穗芳证字第876号《公证书》中吴*深声明及房管站证明等，可知吴旭明父亲吴*深已放弃对案涉房屋的继承。亦即无论案涉房屋产权归属何人，吴*深及吴*深之妻儿、子女等继承人均对案涉房屋不享有权利。因此，一审法院认为，吴旭明对案涉房屋不享有权利，其对案涉房屋并无处分权利。关于吴旭明订立合同时是否存在重大误解。吴旭明主张其因欠款且在村长等的劝诱下签订合同，但未举证证明在案涉房屋作为局部危房的情况下，其在出卖当时的合理价格依据。同时，重大误解而订立的合同系可撤销合同，现吴旭明以此主张合同无效，依据不足，一审法院不予采纳。关于案涉合同的效力问题。第一，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”现众第三人以吴旭明无权处分主张合同无效，根据该司法解释，一审法院不予支持。第二，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”。为了证明合法取得，李国峰提供了吴旭明出售房屋时提供的材料复印件，包括吴旭明委托的危房鉴定报告、房屋外观公证等。庭审中，李国峰陈述买卖当时并未要求吴旭明出示房产证，原因系吴旭明自认案涉房屋没有产权证。如前所述，不动产权证书是权利人享有不动产的证明。在房屋内居住、管理并不当然对房屋享有物权所有权。而在（2010）粤穗荔内经证字第10206号《公证书》中，吴旭明亦自认案涉房屋“业权人未明确”，吴旭明是“曾”长期在上述房屋居住；且双方买卖合同亦约定“若有其他关系对案涉房屋主张纠纷，吴旭明须承担法律责任与李国峰无关”。结合上述因素可知，吴旭明首先为无权处分；其次，吴旭明在买卖当时虽然出具了上述材料，但其不足以证明其具有权利人表征；吴旭明及李国峰在合同中约定的免责条款从侧面也反映了其他权利人的存在，李国峰在买卖案涉房屋对可能出现的权利人纠纷并非无知；且案涉房屋产权至今未过户至李国峰名下，也不符合不动产善意取得的要件。综上，吴旭明与李国峰对案涉房屋的处分损害了房屋真实产权人的利益，故吴旭明与李国峰所签订的《房屋买卖合同》为无效合同。据法律规定，合同无效因合同取得的财产应予以返还,即吴旭明须向李国峰返还卖房款，李国峰须返还房屋。李国峰在本案中并未提出反诉，对于合同无效所致的相关损失，其依法可与吴旭明协商或另循司法途径解决。另外，必须强调的是，尽管吴旭明无房屋权益，但因合同无效只能回溯至合同前状态，因此案涉房屋只能由李国峰向吴旭明返还。一审法院虽支持了返还请求，但并不等同于认为吴旭明对案涉房屋享有产权。案涉房屋相关产权人可嗣后向吴旭明主张房屋权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条、第三十九条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年8月25日判决如下：一、确认吴旭明与李国峰于2011年6月1日签订的《房屋买卖合同》为无效合同；二、在本判决书发生效力的三十日内，李国峰向吴旭明返还荔湾区鹤洞松涧二巷4号房屋。由于本案纠纷过错责任在于吴旭明，本案受理费194元由吴旭明负担。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，吴旭明提供了其电话本复印件一页和手机存储卡打印件一份，拟证明其居住在涉案房屋，且在2010年城管打电话让其修房子，修好了才卖。其中，电话本复印件记载“芳村房管科”“河东街道张主任”等，存储卡复印件则显示“2019年9月25日同鹤洞街道城…主任通话”，吴旭明并当庭播放了通话录音，但听不清楚具体内容。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李国峰质证认为，确认上述证据真实性和关联性，该证据证明吴旭明在涉案交易之前是涉案房屋使用人和管理人；众第三人则确认上述证据真实性，不确认关联性，该证据不能证明吴旭明是涉案房屋所有权人，第三人当时给过一笔费用给吴旭明去修缮房屋。上述证据显示内容与本案争议事项并无直接关联，故本院均不予采纳。二审过程中，吴旭明明确，其依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项主张涉案合同无效，具体违反的法律法规是指《城市房地产管理办法》第三十八条。二审过程中，李国峰确认其是荔湾区白鹤洞村村民，在村里分的有田，李国峰确认案涉房屋所在土地位置在白鹤洞村，在白鹤洞城中村改造范围内包含该房子，但土地性质不清楚。吴旭明则确认其是城镇居民，因父辈是工人，在白鹤洞村没有分田，但一直居住在白鹤洞村涉案房屋处；该房屋是如何建造的不清楚，只知道是爷爷吴*享没有屋契的情况下留给了爸爸吴*深和吴旭明，没有盖房子的相关资料；白鹤洞村是城中村，里面土地性质有国有也有集体；吴*深在1997年作公证是为了去单位分房子。第三人则述称，涉案房屋是解放前由吴*享建造的，吴*享在1941年去世，房屋性质不清楚，但涉案房屋旁边的房子也是当时的祖屋，已经办理了国有土地的房产证，办到吴*享兄弟名下；吴*享的子女除了儿子吴海福和吴*深，还有女儿吴月娥、吴月柳和吴月开，吴月娥已经去世，吴月柳很早去了香港，也没有证据证明是第三人的姑姑，吴月开还在；第三人早年也住在涉案房屋处，后来搬到单位住，涉案房屋由吴*深和吴旭明住，后因父子关系不好吴*深搬出，吴旭明一直住在涉案房屋处。本院认为，本案各方当事人均确认作为《房屋买卖合同》买卖标的物的房屋，未办理任何产权登记手续，查无任何产权登记信息，故对该房屋是否合法建造、所占用土地的使用权性质、相关利害关系人情况等，均处于未明确状态。在此情况下，应先由国家有关行政机关对案涉房屋的土地使用权性质、权属状况作出认定，故吴旭明现提起本案诉讼主张《房屋买卖合同》无效并主张李国峰返还房屋，参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21条规定，本院在前述问题未明的情况下不宜作出实体处理。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初6261号民事判决；二、驳回吴旭明的起诉。一审案件受理费194元，退还吴旭明;李国峰预交的二审受理费388元予以退还。本裁定为终审裁定。审判员  张明艳二〇二〇年十二月二十八日法官助理眭翘书记员苏劲丹