广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19039号上诉人（原审被告）：广州瑞吉思商业经营管理有限公司。住所地：广东省广州市天河区黄埔大道锦明街**首层**。法定代表人：陈延明，该公司总经理。委托诉讼代理人：边丽丽，广东国智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市浪奇实业股份有限公司。住所地：。住所地：广东省广州市天河区临江大道****v>法定代表人：赵壁秋，该公司董事长。委托诉讼代理人：张淑雅，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：林楚人，广东广信君达律师事务所实习人员。原审第三人：广州佳鲜生超市有限公司。住所地：广东省广州市越秀区黄**路81号地下。法定代表人：黄家华。原审第三人：李琪，女，1989年11月16日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。原审第三人：邵军平，男，1975年2月20日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原审第三人：吴昀，女，1982年11月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原审第三人：张伟军，男，1968年8月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原审第三人：广州咿呀乐孕婴童生活科技有限公司。住所地：广东省广。住所地：广东省广州市天河区观峰南街**C2-201-01iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张志远。原审第三人：谢晓东，男，1977年11月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人广州瑞吉思商业经营管理有限公司（以下简称瑞吉思公司）因与被上诉人广州市浪奇实业股份有限公司（以下简称浪奇公司）与原审第三人邵军平、广州佳鲜生超市有限公司（以下简称佳鲜生公司）、李琪、吴昀、广州咿呀乐孕婴童生活科技有限公司（以下简称咿呀乐公司）、谢晓东、张伟军租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初1519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人瑞吉思公司委托诉讼代理人边丽丽、被上诉人浪奇公司委托诉讼代理人张淑雅、林楚到庭参加诉讼。原审第三人李琪、邵军平、吴昀、咿呀乐公司、佳鲜生公司、张伟军、谢晓东经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人瑞吉思公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判驳回浪奇公司该项诉讼请求；2.浪奇公司承担二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院未依法通知佳鲜生公司、李琪、邵军平、吴昀、张伟军、咿呀乐公司、谢晓东到庭，且对于瑞吉思公司申请调查取证，未作任何处理，程序违法，严重影响本案公正审理。1.涉案物业的实际使用人是佳鲜生公司、李琪、邵军平、吴昀、张伟军、咿呀乐公司、谢晓东，佳鲜生公司、李琪、邵军平、吴昀、张伟军、咿呀乐公司、谢晓东在办理经营证照、消防审批、租赁备案及办理分租户独立地址的经营及配套证照，如食品经营许可证、卫生许可证等过程中均因场地不具备商业性质或者无法提供临时场地合法使用证明而不能正常合法经营，佳鲜生公司、李琪、邵军平、吴昀、张伟军、咿呀乐公司、谢晓东所受到的影响是直接的，对涉案物业存在的问题是清楚，法院应当依法通知佳鲜生公司、李琪、邵军平、吴昀、张伟军、咿呀乐公司、谢晓东到庭调查以查明案件事实。2.涉案物业仍由佳鲜生公司、李琪、邵军平、吴昀、张伟军、咿呀乐公司、谢晓东租赁使用，并非由瑞吉思公司实际使用。在浪奇公司以欠租为由请求返还场地的情况下，一审判决应依法通知佳鲜生公司、李琪、邵军平、吴昀、张伟军、咿呀乐公司、谢晓东到庭，查明事实后作出判决，然而一审法院并未依法送达传票，既剥夺了佳鲜生公司、李琪、邵军平、吴昀、张伟军、咿呀乐公司、谢晓东作为次承租人的代偿请求权，亦导致瑞吉思公司根本无法交还场地，判决无法执行。3.瑞吉思公司在一审第一、二次开庭时当庭申请法院向街道调查取证，且2019年7月份提交调查取证申请书，申请一审法院向广州市天河区天园街道办事处调查取证。即使一审法院不予准许，亦应根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条的规定，依法通知瑞吉思公司并告知瑞吉思公司有申请复议的权利。一审法院未作任何处理迳行判决，严重影响本案的公正审理。二、涉案物业的商业性质是本案关键，浪奇公司未能提供符合合同约定用途的4377平方米商业性质场地，导致瑞吉思公司无法办理经营所需证照，无法正常使用场地。瑞吉思公司已经举证证明涉案物业仅有1100平方米的商业性质，房地产查丈原图不能证明涉案物业的商业性质，一审法院错误适用举证规则，认定基本事实错误。1.瑞吉思公司在广州产权交易所公开竞拍时标的信息显示用途为商业、办公。双方《物业租赁合同》第二条明确约定出租作商业办公用途，涉案物业提供了产权说明。作为承租人，瑞吉思公司掌握这些信息已经尽到了审慎验房的义务，根本无法预计到在承租后办理证照过程中因为商业性质问题遇到的障碍。2.涉案物业经营所需营业执照及防火安全许可证不能办理的原因是涉案物业大部分面积并非商业性质，而非一审法院所认定的瑞吉思公司提交办理材料的问题。在一审中瑞吉思公司是表达过以瑞吉思公司的名义办理了《场地经营使用证明》，但有关行政部门对于该证明上有限制性备注相关部分不认可，办理营业执照时不能使用。而且，各个分租户需要单独办理临商、消防审核，分租户需要办理单独地址的营业执照，均存在障碍，本可通过向街道办事处调查取证予以查明，但一审法院并无审查，导致该关键事实未予查明。3.瑞吉思公司的工商登记并不是使用《场地经营使用证明》办理的，瑞吉思公司成立于2013年早已办理了工商登记，其在2018年11月16日将住所地从广州市天河区珠江西路**广州国际金融中心变更到广州市天河区黄埔大道锦明街。一审法院没查明事实，错误认定瑞吉思公司以涉案物业为住所办理的工商登记。4.涉案物业是否是商业性质，应当由规划部门予以认定。瑞吉思公司提交的《依申请公开政府信息答复书》已经证明涉案物业仅有1100平米房商业性质，与合同约定的4377平方米面积严重不符，而浪奇公司所提交的三份建设规划许可证项目名称均为住宅，未显示任何商业性质。至于房地产测绘所出具的房地产查丈原图，仅能用于测量房屋所在位置和面积，无权证明规划用途，而且并未经房管部门的行政认可，不具有证明效力。三、瑞吉思公司承租涉案物业的目的是分租经营，但经瑞吉思公司多次请求，浪奇公司均不能提供符合合同约定的商业性质场地，导致次承租人无法办理正常经营所需证照，瑞吉思公司损失惨重，被迫行使先履行抗辩权，暂停支付租金。1.瑞吉思公司承租涉案场地的目的在于整体改造之后，进行招商，分租经营。因此，涉案场地的规划为商业用途对于瑞吉思公司的招商分租具有重大意义。分租户办理营业证照首先需要办理《场地经营使用证明》，该证明需要提交门牌证明、要有商业规划功能的《工程规划功能明细表》，但是，由于浪奇公司无法提交两份文件，导致根本无法办理《场地经营使用证明》。2.瑞吉思公司早前拿到的《场地经营使用证明》和《房屋租赁登记备案》均有限制性备注，盖有“蓝章”，工商局、消防部门均不予认可，街道也不同意再办理，根本无法凭此办理营业所需证照。3.临时经营场所使用证明俗称“临商”，是瑞吉思公司在面对涉案物业商业性质问题时被迫找到的临时解决办法。“临商”和正式商业用房存在价值上的重大差异，需要办理“临商”的物业不是正式商业用房，一般商户给予的租金水平远没有正式商业的高。几乎所有的连锁品牌都不选择临商物业。临商与正式商业用房相比较，出租面积受到严格的限制。即使浪奇公司最终配合办理涉案场地临时经营场所使用证明，瑞吉思公司分租的租金标准亦远远低于商业性质场地出租的标准。4.涉案场地一直无法开展合法正常的商业经营活动，分租户因无法办理租赁合同备案、经营证照以及消防审批手续而纷纷要求减租、延长免租期甚至退租并要求瑞吉思公司承担赔偿责任，浪奇公司的违约行为已造成瑞吉思公司的巨大损失。5.瑞吉思公司并非拒付租金，而是被迫行使先履行抗辩权，暂停支付租金，而且浪奇公司在未能按照约定用途提供涉案场地的情况下，全部以商业性质(每平米111.69元)收取租金，违背诚实信用原则，显失公平。四、瑞吉思公司提交的政府信息公开材料中明确了涉案物业属于商业性质的面积仅有1100平方米，即使一审法院认为在2019年3月20日合同解除前按照原合同租金标准支付，那么在合同解除后瑞吉思公司仍然要按照租金标准支付占用费对瑞吉思公司来说是非常不公平不合理的。1.场地大部分并非商业性质导致的商业价值和租金标准的不同，法院应据实调整占用费标准，瑞吉思公司同意按照122859元/月支付。2.由于新冠疫情的影响，佳鲜生公司、李琪、邵军平、吴昀、张伟军、咿呀乐公司、谢晓东的经营受到严重影响，纷纷停业，要求减租，瑞吉思公司所收租金大为减少，在此期间，占用费亦应相应减少。被上诉人浪奇公司辩称：同意一审判决处理，不同意瑞吉思公司的上诉请求。事实与理由：浪奇公司向瑞吉思公司交付的租赁物业面积、房屋性质符合双方的合同约定，瑞吉思公司至今一直持续占有使用涉案物业并对外转租获取利益，故应当按照合同约定租金标准支付租金和占有使用费。二、根据双方合同约定，办理经营所需证照系由瑞吉思公司自行负责解决，浪奇公司对办理相关证照不承担任何义务和责任，瑞吉思公司不能以此为由拒付租金。三、合同解除后，瑞吉思公司仍继续占用涉案物业拒不交还给浪奇公司，且正常对外分租经营，浪奇公司要求其按照合同约定标准支付占有使用费合理有据。原审第三人邵军平、佳鲜生公司、李琪、吴昀、咿呀乐公司、谢晓东、张伟军经本院合法传唤没有到庭、亦无提交书面答辩意见。浪奇公司于2019年1月17日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认双方签订的《物业租赁合同》于2019年3月20日解除，瑞吉思公司立即返还租赁物业；2.瑞吉思公司立即向浪奇公司支付租金4009027.75元（从2018年7月7日至2019年3月20日，每月租金488888元），并向浪奇公司支付自《物业租赁合同》终止之日起即2019年3月21日起至实际返还租赁物业之日止的占有使用费（按照合同约定租金标准计算）；3.瑞吉思公司承担律师费96785元；4.瑞吉思公司承担全部诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2018年5月2日，浪奇公司（出租人/甲方）与瑞吉思公司（承租人/乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方同意将坐落在天河区黄埔大道中路锦明街83-93号首、二层的房地产物业（房地产权证号码：24××**）出租给乙方作商业、办公用途使用，建筑（或使用）面积4377平方米；甲乙双方协定的租赁期限为5年（即2018年5月7日至2023年5月6日止，其中2018年5月7日至2018年7月6日为期2个月作为进场装修时间免收租金）；2018年5月7日至2019年5月6日止，每平方米按111.69元计，月租金为488888元；从2019年5月7日起至2023年5月6日止，每年租金按5%递增；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金支票付款方式缴付租金给甲方；甲方将租赁物按双方确认现状交付乙方使用，且乙方同意按该租赁物的现状装修、间隔、供电供水承租；在本出租合同生效之日起，经甲方同意后，若乙方对租赁物业进行装修，须经得甲方同意且在不改变物业建筑结构的前提下才能进行，乙方负责租赁物业的报建手续和所需一切费用；乙方在签约前对租赁物业的现状已充分了解，甲乙双方同意本合同签订后，每月租金总额不因物业设施的完好状况及实际建筑面积和物业面积数量的误差而做任何调整；乙方不得将租赁物业经营有明火的餐饮性服务业和噪音较大的娱乐性服务业等；乙方在装修进场前应向甲方交付977776元作为物业租赁保证金；发现乙方擅自改变租赁物结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金一个月以上的，甲方有权解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方对案涉物业所经营的营业执照及防火安全许可证等由乙方按规定办理，费用自负，如因消防（包括消防设施）及其他证照不齐而造成罚款及关闭场地的一切责任由乙方负责；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；在租赁期限内的正常情况下，若遇乙方欠交租金或物业管理费超过三十天，甲方在书面通知乙方缴纳欠款之日五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担；若遇乙方欠交租金超过30日的，甲方有权提前解除本合同；在甲方以信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止；租赁期届满，甲乙双方未达成续租协议或提前解除或终止合同，甲方有权要求收回物业，乙方应于租赁期届满或合同解除或终止之日起10日内迁离租赁物，并将承租物及属于房屋主体的设备、设施和装修等完整交还给甲方；乙方逾期不迁离或返还租赁物的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并按占用期内租金总额的10%收取违约金，同时甲方可以向人民法院起诉和申请执行，由此所产生的一切费用（包括租金违约金、诉讼费、律师费等）均由乙方承担等。2018年4月24日、2018年5月3日、2018年7月23日，瑞吉思公司分别向浪奇公司支付了500000元、200000元、277776元，共计支付了租赁保证金977776元。2018年10月31日，浪奇公司向瑞吉思公司发出《关于催交腰岗83-93号首、二层物业租金的函》，表示双方曾在8月28日和9月29日两次就缴交租金进行了沟通，至今已过去了4个月瑞吉思公司仍未缴交租金，瑞吉思公司已违反合同约定；浪奇公司于2018年10月17日收到瑞吉思公司《关于腰岗小区锦明街83-93号物业免租期延长申请》，关于延长免租期的问题，瑞吉思公司应进一步提供详细说明原因或依据（包括提供如该物业性质、消防报建及查找规划局资料等），提交浪奇公司决策；浪奇公司没有做出决策之前，瑞吉思公司仍应按合同支付租金，请瑞吉思公司尽快支付7月至10月的租金合计1955552元。瑞吉思公司确认收到该函件。2019年3月20日，浪奇公司向瑞吉思公司发出《关于终止租赁合同及停止使用租赁物内的有关设施的通知》（下简称《终止通知》），表示瑞吉思公司经浪奇公司多次催交后仍不支付租金，浪奇公司根据我国合同法相关规定及《物业租赁合同》的约定，通知瑞吉思公司解除《物业租赁合同》，请瑞吉思公司在收到本书面通知后7日内将案涉物业完成清场、缴清所欠租金，并将该物业交还浪奇公司；自本通知函发出之日起7日后，浪奇公司将停止案涉物业有关设施的使用。瑞吉思公司于2019年3月20日收到该通知。2019年3月25日，瑞吉思公司向浪奇公司发出《关于锦明街83-93号物业纠纷情况回复》，表示瑞吉思公司已收到浪奇公司于2019年3月20日发出的《终止通知》及《腰岗锦明街83-93号首二层停电公告》，但由于浪奇公司对案涉物业产权存在瑕疵，导致瑞吉思公司及所有商户均无法办理租赁备案，严重影响了瑞吉思公司的正常经营；浪奇公司已向法院提起诉讼，在法院未作出生效判决之前，浪奇公司不得单方面擅自收回物业或影响物业内有关设施的正常使用，否则由此造成瑞吉思公司及商户的一切损失，瑞吉思公司有权追究浪奇公司的法律责任；根据2019年3月15日在街道司法所的现场调解提及，案涉物业至今仍未完成任一份租赁备案（包括瑞吉思公司及任一商户）；然而，瑞吉思公司于2019年3月22日前往街道了解到相关新政策，目前可由居委、派出所、权属方联合签署《房屋详址证明》来协助解决相关备案难题，希望浪奇公司能配合办理，双方共同协商解决。2019年5月16日，瑞吉思公司向浪奇公司发出《复函》，表示其已收悉浪奇公司出具的《终止通知》，其认为浪奇公司解除《物业租赁合同》缺乏事实和法律依据；浪奇公司交付的物业存在严重瑕疵，包括场地没有产权证书、产权性质存在不清晰的瑕疵，导致无法完成瑞吉思公司及其他商户的租赁备案登记手续，物业的商业价值大幅下降；场地涉及众多一次消防设备设施交付条件不足的问题，物业性质不清晰，无法证明物业是商业用途，未能通过公安消防部门的消防设计报建审核，无法完善二次消防；双方的租赁合同纠纷已进入司法程序，在法院作出生效判决之前，浪奇公司不得单方面擅自收回物业或影响物业内有关设施的正常使用，否则，由此造成瑞吉思公司及其他商户的一切损失，瑞吉思公司将依法追究浪奇公司相关的法律责任。由于双方产生纠纷未能解决，浪奇公司向一审法院提起本案诉讼。一审诉讼过程中，浪奇公司、瑞吉思公司均确认瑞吉思公司已向浪奇公司支付了租赁保证金977776元，在2018年12月3日支付了租金122864.25元。瑞吉思公司主张经双方沟通，案涉物业的计租期限是从2018年11月7日起，其支付的122864.25元是支付2018年11月的租金。浪奇公司则表示其从来没有向瑞吉思公司承诺过不再向瑞吉思公司主张之前的租金，案涉物业的计租期限是从2018年7月7日起。浪奇公司、瑞吉思公司均确认案涉物业仍由瑞吉思公司控制使用，没有交还给浪奇公司。浪奇公司提交了《广州市房地产权属证明书》《关于广州市黄埔大道锦明街××至109号（单号）首层、二层产权的说明》，以证明其对案涉物业的所有权。瑞吉思公司表示上述证据的真实性由法院查明，并确认其在办理证照过程中浪奇公司有向其提供该两份文件。瑞吉思公司提交了《依申请公开政府信息答复书》《建设工程报建审核书》[显示广州市国土资源和规划委员会于2018年5月14日出具，提供的信息为1998年5月25日，广州市珠江造纸厂经原广州市城市规划局以《建设工程规划许可证》（穗规建字[1998]第318号）许可位于天河区××大道××界村腰岗地段建设职工宿舍1幢，并向瑞吉思公司提供相关的建设工程规划许可证及其附图、附件]，以证明案涉物业的规划商业面积仅为1100平方米，与《物业租赁合同》约定的4377平方米商业面积严重不符，浪奇公司未交付符合合同约定的租赁物业。浪奇公司确认该证据的真实性，但认为案涉物业4377平方米的面积均为商业性质，因相关规划文件时间久远，规划文件注明的相关商业面积、性质与当时的实际不相符，当时规划的实际面积其实与案涉物业的面积一致，相关的丈量图显示与规划文件的面积不一致，其认为有关规划文件有误。为予证明，浪奇公司提交了3份《建设工程规划许可证》（编号分别为穗城规东片建字[1995]第79号、穗城规东片建字[1996]第139号、穗规建字[1998]第318号）以证明案涉物业已通过验收并取得建设工程规划许可、双方当事人签订的《物业租赁合同》合法有效，提交了2份《建设工程规划验收合格证》（编号分别为穗规验证字[1999]第371号、穗规验证字[1999]第520号）、《广州市房地产查丈原图》（显示门牌为××、85号的功能单元为首层商场的建筑面积为2228.2398平方米，门牌为××-93号的功能单元为二层商场的建筑面积为2868.7737平方米），以证明案涉物业的实际面积以及房屋性质为商用。瑞吉思公司表示上述证据的真实性由法院核实，但认为其提出的异议是能用于商业出租的规划面积只有1100平方米。瑞吉思公司提交了其于2018年10月17日向浪奇公司发出的《关于腰岗小区锦明街83-93号物业免租期延长申请》、2018年11月12日浪奇公司与瑞吉思公司进行会议沟通的文字记录（打印件），以证明案涉物业不具备商业性质，消防设计审核报建不通过、不能办理经营证照、不能办理租赁合同备案，瑞吉思公司与浪奇公司沟通，浪奇公司已同意在合同约定的两个月免租期基础上再增加两个月免租期至2018年9月6日。浪奇公司确认上述证据的真实性，但认为其已按照合同约定交付了案涉物业，瑞吉思公司在实际经营使用，并以案涉物业办理了工商登记及租赁合同备案；合同约定相关报建手续由瑞吉思公司办理，浪奇公司也一直积极协助配合，因此，浪奇公司并未违约，瑞吉思公司违约拖欠租金，浪奇公司有权解除合同；另外，按照沟通会议的内容，浪奇公司同意延长免租期的前提是瑞吉思公司要在2018年11月30日之前将欠缴的租金支付完毕，但瑞吉思公司并未履行，浪奇公司有权按照合同约定要求瑞吉思公司支付租金。为予反驳，浪奇公司提交了瑞吉思公司的企业信用信息公示报告（打印件，显示瑞吉思公司的登记住所为案涉物业）、瑞吉思公司于2018年11月8日向浪奇公司发出的《关于腰岗锦明街××物业工商登记情况补充说明》【后附《住所（经营场所）场地使用证明》[显示由广州市天河区天园街道办事处于2018年6月26日出具，内容为瑞吉思公司使用的案涉物业是由浪奇公司出租的浪奇公司的房屋，可临时作为生产（经营性）场所使用]、《房屋租赁登记备案证明》（显示出租房屋地址为案涉物业，出租人为浪奇公司，承租人为瑞吉思公司）、7份《建议同意经营证明》（由广州市天河区天园街腰岗社区居民委员会分别于2018年10月23日、24日、28日出具，分别表示建议同意广州柒拾贰餐饮连锁管理有限公司等主体使用案涉物业的各自编号商铺从事商业经营活动）】，以证明瑞吉思公司已使用案涉物业办理工商登记，并已办理租赁合同登记备案，广州市天河区天园街腰岗社区居民委员会已为各次承租人办理了《建议同意经营证明》，瑞吉思公司正常经营使用案涉物业；浪奇公司又提交了瑞吉思公司于2018年12月28日向浪奇公司发出的《关于腰岗锦明街租金情况》（瑞吉思公司表示既要面临众多供应商、装修单位、设备单位的年关尾款，又要维持经营，实在无法支付租金；对于合同约定的租金，瑞吉思公司的态度是接受的，只是现阶段经营状态不好；现阶段分租商户未能办理《场地经营证明》及租赁备案，影响牌照办理，商户等以此理由提交了多份《免租申请》；在办理众多业务过程中，浪奇公司也是了解政府最新要求在不断变化，目前租金的事令浪奇公司工作程序、经营面临重大的困难，瑞吉思公司表示抱歉；瑞吉思公司希望浪奇公司给予时间解决，瑞吉思公司承诺在2019年1月起逐步支付2018年的欠租，7-10月的免租期待瑞吉思公司完全结清之前的欠租后，浪奇公司再减免该段时间的租金），以证明瑞吉思公司同意按照合同约定的租金标准及相关约定支付租金。瑞吉思公司对上述证据的真实性予以确认，但认为《关于腰岗锦明街租金情况》的前提是瑞吉思公司及各次承租人能够在浪奇公司配合办理各项证照后正常经营。瑞吉思公司提交了其向浪奇公司发出《关于腰岗锦明街××物业消防及工商登记情况》《关于腰岗锦明街83-93号首层、二层物业的情况说明》，以及多份其与各次承租人签订的租赁合同、补充协议、多份次承租人申请减免租金的函件、多份其与各次承租人的解除租赁合同的协议，以证明因浪奇公司无法提供案涉物业的房地产权证及商业用途的规划文件，导致案涉物业无法办理租赁合同备案、经营证照及消防审批手续，各次承租人申请减免租金、提前解除合同。浪奇公司对《关于腰岗锦明街××物业消防及工商登记情况》《关于腰岗锦明街83-93号首层、二层物业的情况说明》的真实性予以确认，对其他证据的真实性不予确认，并认为这些证据反而证明瑞吉思公司持续占有、经营使用案涉物业收益，其应向浪奇公司支付租金。浪奇公司提交了《民事委托合同》及律师费发票，以证明其为本案诉讼支付了律师费96785元。瑞吉思公司对上述证据的真实性不予确认。另，浪奇公司认为瑞吉思公司申请追加的邵军平、广州佳鲜生超市有限公司、李琪、吴昀、咿呀乐公司、谢晓东、张伟军与其无关，其也不要求邵军平、佳鲜生公司、李琪、吴昀、咿呀乐公司、谢晓东、张伟军对其诉讼请求承担责任。一审法院认为，浪奇公司与瑞吉思公司签订《物业租赁合同》，约定浪奇公司将案涉物业出租给瑞吉思公司作商业、办公用途使用，该合同是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。根据《物业租赁合同》约定，2018年7月7日至2019年5月6日期间，案涉物业的月租金为488888元；租金按月结算，瑞吉思公司应在每月的第5日前支付租金给浪奇公司。但是，根据已查明的事实可知，在浪奇公司已将案涉物业交付给瑞吉思公司使用的情况下，瑞吉思公司仅于2018年12月3日支付了租金122864.25元，其余租金均未支付，且经浪奇公司多次催讨，瑞吉思公司仍拖延支付租金，该行为已违反了合同约定。瑞吉思公司抗辩称案涉物业只有1100平方米面积属于商业性质，导致其无法按照合同约定用途正常使用案涉物业，其暂停支付租金是合法行使抗辩权利，不构成违约。对此抗辩，一审法院认为，第一，浪奇公司已提交了《广州市房地产权属证明书》《关于广州市黄埔大道锦明街××至109号（单号）首层、二层产权的说明》，证明其对案涉物业的所有权，并提供了该两份文件给瑞吉思公司办理相关证照。第二，根据《物业租赁合同》约定，瑞吉思公司对案涉物业所经营的营业执照及防火安全许可证等由瑞吉思公司按规定办理。而且，虽然瑞吉思公司提交了办理场地经营证明及消防设计审核等相关资料，但上述证据并未显示由于案涉物业的规划用途不是商业而导致其无法办理相关证照。而且实际上，瑞吉思公司已办理了案涉物业的租赁合同登记备案及取得了《场地经营证明》，并办理了以案涉物业为住所的相关工商登记。上述事实可证明，浪奇公司已履行了合同义务，瑞吉思公司能正常使用案涉物业。第三，虽然瑞吉思公司提交了《依申请公开政府信息答复书》等证据以证明案涉物业的规划商业面积仅为1100平方米，但根据浪奇公司提交的3份《建设工程规划许可证》及2份《建设工程规划验收合格证》显示，上述信息答复书中仅涉及其中一份《建设工程规划许可证》，而且浪奇公司还提交了《广州市房地产查丈原图》以证明案涉物业的实际面积以及房屋性质为商用。综上，瑞吉思公司的抗辩缺乏依据，一审法院不予采纳。根据《物业租赁合同》约定，瑞吉思公司欠交租金超过30日的，浪奇公司有权提前解除合同，在浪奇公司书面通知瑞吉思公司之日起，《物业租赁合同》自动终止。根据已查明的事实可知，由于瑞吉思公司经浪奇公司多次催讨仍未支付多月租金，该违约行为已符合《物业租赁合同》中所约定的提前解除条件，故浪奇公司于2019年3月20日向瑞吉思公司发出《终止通知》表示解除《物业租赁合同》，瑞吉思公司于同日收到了该《终止通知》，《物业租赁合同》依法依约已于该日解除。因此，现浪奇公司要求确认《物业租赁合同》已于2019年3月20日解除的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”而《物业租赁合同》亦明确约定，提前解除或终止合同，浪奇公司有权要求收回物业，瑞吉思公司应于合同解除或终止之日起10日内迁离租赁物，并将承租物及属于房屋主体的设备、设施和装修等完整交还给浪奇公司；瑞吉思公司逾期不迁离或返还租赁物的，浪奇公司除限期瑞吉思公司迁出和补交占用期租金外，并按占用期内租金总额的10%收取违约金。据上规定，《物业租赁合同》已因瑞吉思公司的违约行为而解除，现瑞吉思公司仍占用案涉物业不交还给浪奇公司的行为显然缺乏依据，因此，浪奇公司要求瑞吉思公司立即返还面积为4377平方米的整个租赁物业及支付占用费（自2019年3月21日起计至实际返还案涉物业之日止，按照合同约定的租金标准计算）的诉讼请求均有事实及法律依据，一审法院予以支持。对于瑞吉思公司的欠租问题，根据《物业租赁合同》约定，案涉物业从2018年7月7日起计租，2018年7月7日至2019年3月20日期间的租金总额为4131892元[488888元/月×（8＋14/31）月]，扣除瑞吉思公司已支付的122864.25元后，瑞吉思公司仍拖欠租金4009027.75元。因此，现浪奇公司要求瑞吉思公司支付拖欠的上述期间内的租金4009027.75元的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。瑞吉思公司抗辩称浪奇公司同意减免直至2018年11月7日前的租金，而浪奇公司予以否认，并表示其在沟通会议中表示同意延长免租期2个月的前提是瑞吉思公司要在2018年11月30日前将欠缴的租金支付完毕，但瑞吉思公司并未履行，其有权按照合同约定向瑞吉思公司主张租金。对此争议，一审法院认为，第一，瑞吉思公司并未提供证据证明浪奇公司同意免除2018年11月7日前的租金，其依法应自行承担举证不能的法律责任。第二，瑞吉思公司提交了双方当事人于2018年11月12日进行会议沟通的文字资料，但该证据仅为双方当事人进行会议沟通过程中的意见记录，双方当事人并未签订相关协议。而根据瑞吉思公司于2018年12月28日向浪奇公司发出的《关于腰岗锦明街租金情况》的内容显示，其同意接受合同约定的租金，承诺自2019年1月起支付2018年的欠租，并表示在其结清之前的欠租后浪奇公司再减免2018年7月至10月的租金。由此函件内容可证明，浪奇公司的上述主张属实，一审法院予以采信。因此，由于瑞吉思公司并未按照其承诺补交欠租，浪奇公司可按照合同约定向瑞吉思公司要求支付租金。综上，瑞吉思公司的抗辩缺乏依据，一审法院不予采纳。另，根据《物业租赁合同》约定，合同提前解除或终止，瑞吉思公司逾期不迁离或返还案涉物业的，浪奇公司可以向法院起诉和申请执行，由此所产生的一切费用（包括租金违约金、诉讼费、律师费等）均由瑞吉思公司承担。现由于瑞吉思公司拖欠租金导致《物业租赁合同》提前解除，瑞吉思公司并未支付拖欠的租金且未交还案涉物业，故浪奇公司提起本案诉讼，并提交了《民事委托合同》及律师费发票以证明其为本案诉讼而支付了律师费96785元。因此，浪奇公司要求瑞吉思公司支付律师费96785元的诉讼请求有事实及法律依据，符合合同约定，一审法院予以支持。佳鲜生公司、李琪、邵军平、吴昀、张伟军、咿呀乐公司、谢晓东经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，于2020年4月20日作出判决如下：一、确认广州市浪奇实业股份有限公司与广州瑞吉思商业经营管理有限公司签订的《物业租赁合同》于2019年3月20日解除；二、自判决发生法律效力之日起十日内，广州瑞吉思商业经营管理有限公司将广州市天河区黄埔大道中路锦明街83-93号首、二层交还给广州市浪奇实业股份有限公司；三、自判决发生法律效力之日起十日内，广州瑞吉思商业经营管理有限公司向广州市浪奇实业股份有限公司支付拖欠的租金4009027.75元；四、自判决发生法律效力之日起十日内，广州瑞吉思商业经营管理有限公司向广州市浪奇实业股份有限公司支付占有使用费（自2019年3月21日起计至广州瑞吉思商业经营管理有限公司交还上述物业之日止，按照《物业租赁合同》约定的租金标准计算）；五、自判决发生法律效力之日起十日内，广州瑞吉思商业经营管理有限公司向广州市浪奇实业股份有限公司支付律师费96785元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费198920元、保全费5000元，均由广州瑞吉思商业经营管理有限公司负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，瑞吉思公司向本院提交以下材料作为二审证据：证据1.穗国土规划公开[2018]1678号《依申请公开政府信息答复书》；证据2.穗国土规划公开[2018]1755号《依申请公开政府信息答复书》；证据3.穗国土规划公开[2018]1756号《依申请公开政府信息答复书》；证据4.穗国土规划公开[2018]1757号《依申请公开政府信息答复书》，拟证明案涉整栋物业涉及的全部报建材料。浪奇公司质证表示：该四份证据真实性、合法性由法院依法审查后确认，其证明内容/目的错误，案涉物业商业性质的材料并非只在1755号政府信息答复书中体现，案涉首、二层物业的商业面积不止1100平方米。由《建设工程规划许可证》和《建设工程规划验收合格证》中的建设工程名称可知案涉物业所在建筑分为两期建设，两期的两幢建筑首层、二层连通，而1755号政府信息答复书中《建设工程报建审核书》中审核意见第(一)项、《建设工程规划许可证存根》中建设项目名称均体现出318号许可证对应的是第二期工程，即仅涉及其中一幢建筑，并非包含全部案涉物业。同时，1756号政府信息答复书中《建设工程报建审核书》中审核意见第一项清晰说明了第一期工程首、二层作为商场、肉菜分销点、粮油食品店等。所以根据1755号、1756号两份答复书中的《建设工程报建审核书》可知，案涉物业(即包括第一期、第二期的首层、二层)为商业性质用作商业用途，三层至九层才是住宅。所以，瑞吉思公司提交的上述证据并不能证明案涉物业的商业面积，案涉物业的实际面积和房屋性质应当以浪奇公司提交的证据《广州市房地产查丈原图》中标注的建筑面积(5097平方米)和功能用途(商场)为准。二审中，瑞吉思公司向本院书面申请向广州市天河区天园街道办事处调查询问：1.案涉场地广州市天河区黄埔大道锦明街83-93号首、二层能否办理商业用途的《房屋租赁备案登记》?不能办理的原因是否是案涉场地无房产证、不具备商业规划性质、不能提供二次消防验收证明?2.案涉场地的各分租户是否已成功办理到《住所(经营场所)场地使用证明》、商业用房用途的的《房屋租赁备案登记》?街道是否不给予办理?3.目前办理《住所(经营场所)场地使用证明》的政策是怎样的?以目前的政策，是否能申请办理《住所(经营场所)场地使用证明》?本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。第一，关于送达程序的问题。一审法院通过现场送达、邮寄送达、公告送达的方式向各第三人送达传票等诉讼材料，已完成送达程序，第三人未到庭视为放弃诉讼权利。瑞吉思公司关于一审法院未依法通知第三人到庭，程序违法的上诉理由于法无据，本院不予采纳。第二，关于瑞吉思公司是否应按照合同约定租金标准向浪奇公司支付2019年3月21日起至交还物业之日止的占有使用费的问题。首先，本案《物业租赁合同》明确约定：甲方（浪奇公司，下同）将租赁物按双方确认现状交付乙方（瑞吉思公司，下同）使用；经甲方同意后，若乙方对租赁物业进行装修，须经得甲方同意且在不改变物业建筑结构的前提下才能进行，乙方负责租赁物业的报建手续和所需一切费用；乙方在签约前对租赁物业的现状已充分了解，甲乙双方同意本合同签订后，每月租金总额不因物业设施的完好状况及实际建筑面积和物业面积数量的误差而做任何调整；乙方对案涉物业所经营的营业执照及防火安全许可证等由乙方按规定办理，费用自负，如因消防（包括消防设施）及其他证照不齐而造成罚款及关闭场地的一切责任由乙方负责。根据双方签订的《物业租赁合同》，瑞吉思公司在签订合同前对租赁物业的情况应当已有充分了解，其以现状接收使用涉案物业，办理营业执照、消防备案等手续的义务在于瑞吉思公司一方，证照不齐的相关责任由瑞吉思公司自行承担，并无约定如无法办理相关证照则瑞吉思公司有权拒付租金或减免租金。事实上瑞吉思公司已办理了营业执照，取得了《住所（经营场所）场地使用证明》、《房屋租赁登记备案证明》等文件，而取得上述文件并非支付租金的前置条件，上述文件是否限制涉案场地为临时使用也非瑞吉思公司拒付或免减租金的理由。瑞吉思公司二审期间提交四份《依申请公开政府信息答复书》，其中穗国土规划公开[2018]1755号答复书后所附的《建设工程报建审核书》记载同意按如下要求报建第二期住宅工程，其中首、二层为配套公建，综合商店、肉菜分销、粮油食品店合计1100平方米。穗国土规划公开[2018]1756号答复书后所附的《建设工程报建审核书》记载同意按如下要求报建第一期住宅工程，其中首、二层为肉菜分销、粮油食品店、商场等，但是没有写明面积。由上述内容可知，1100平方米仅为第二期住宅工程中的商业面积，不足以证明整个大楼首、二层的商业性质的面积为1100平方米。关于办理消防备案手续的问题。根据瑞吉思公司提交的证据，《建设工程消防设计备案受理凭证》显示消防部门要求瑞吉思公司补交：1.建设单位的工商营业执照；2.新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件；3.设计单位资质证明文件；4.消防设计文件。《建设工程消防设计审核或设计备案材料不齐补正告知书》要求瑞吉思公司补正的资料为：房产证明文件及楼层功能与疏散设计说明。浪奇公司在本案提供了三份《建设工程规划许可证》、两份《建设工程规划验收合格证》、一份《广州市房地产查丈原图》证明其已履行规划报建的义务。瑞吉思公司未提交证据证明其要求浪奇公司提供相关文件而浪奇公司拒绝提供，或其补齐文件后因为浪奇公司提供的文件不符合消防要求而导致无法办理消防设计备案手续。瑞吉思公司提交的《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》记载不同意该工程消防设计并指出存在的问题是：“送审消防设计文件的编制不符合规定的消防设计文件申报要求（《建设工程消防监督管理规定》第十八条第二项）。以上问题应按国家现行有关消防规范的要求修改后重新报消防机构审核。该工程消防设计未经审核合格，不得施工”，而《建设工程消防监督管理规定》第十八条第二项内容为：消防设计文件的编制符合公安部规定的消防设计文件申报要求。上述通知书只能证明因瑞吉思公司的消防设计文件本身不符合相关规定而被消防部门认为不合格。其次，瑞吉思公司主张次承租人仍在实际使用涉案物业，瑞吉思公司也并未以涉案物业商业性质的面积不足租赁合同约定面积、无法办理各项证照为由要求解除合同，相反在浪奇公司发函解除合同后仍然占用涉案物业，至今仍未交还。可见瑞吉思公司关于涉案物业商业面积不足合同约定面积导致其无法使用或者无法实现合同目的的情况并不存在。再次，瑞吉思的上诉请求仅为撤销一审判决第四项，即合同解除后的占有使用费。在瑞吉思公司应当按照合同约定租金标准支付合同解除前租金的情况下，瑞吉思公司以涉案物业商业性质的面积仅为1100平方米为由上诉主张不应支付合同解除后的占用费或合同解除后的占用费按照每月122859元的标准计算，亦理据不足。最后，本案租赁合同于新冠疫情发生之前已经解除，瑞吉思公司未交还物业继续使用，双方在二审期间亦未能达成调解，瑞吉思公司以新冠疫情影响其经营为由上诉主张减少租金缺乏依据，本院不予采纳。关于调查取证的问题。如上所述，瑞吉思公司拒交租金的理由不成立，一审法院未予调查取证并无不当，本院对瑞吉思公司调查取证的申请亦不予接纳。综上所述，上诉人瑞吉思公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47923元,由上诉人广州瑞吉思商业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年十二月二十八日书记员 冯冠豪