安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖03民终1924号 上诉人（原审原告）：周玉付，男，1966年12月31日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。 委托诉讼代理人：徐继军，安徽华扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：梁文友，男，1966年4月7日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 被上诉人（原审被告）：谷云忠，男，1961年6月8日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。 被上诉人（原审被告）：蚌埠上城置业投资管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区梅桥乡政府办公楼**。 法定代表人：王春晓，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：林飞，男，1965年9月24日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 被上诉人（原审被告）：王春晓，女，1965年11月10日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 林飞、王春晓、蚌埠上城置业投资管理有限公司共同的委托诉讼代理人：崔换地，安徽振徽律师事务所律师。 林飞、王春晓、蚌埠上城置业投资管理有限公司共同的委托诉讼代理人：范贵芬，安徽振徽律师事务所实习律师。 上诉人周玉付因与被上诉人梁文友、谷云忠、蚌埠上城置业投资管理有限公司（以下简称上城置业公司）、林飞、王春晓房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2019）皖0311民初454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 周玉付上诉请求：1．撤销安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2019）皖0311民初454号民事判决，依法认定周玉付的各项诉讼请求成立，梁文友、谷云忠、上城置业公司、林飞、王春晓应对周玉付的各项诉讼请求承担连带责任。2．由梁文友、谷云忠、上城置业公司、林飞、王春晓承担本案一、二审上诉及公告费用。事实和理由：一、涉案房屋买卖合同是周玉付与上城置业公司签订的。2007年10月，蚌埠市淮上区经贸科技发展局对梅桥村委会关于移民搬迁及旧村改造项目立项报告进行了批复，同意旧村改造项目建设备案，明确：总投资为2000万元，规模为建成标准居民房200栋，每栋120平方米，并要求项目法人需对项目规划、资金筹措、建设运行等实行全过程负责，依据行业特点制订安全生产规章制度，并与主管部门签订安全生产目标责任书，项目法人对项目规划、资金筹措、建设运行等实行全过程负责。2010年9月，蚌埠市城市规划局淮上区分局、蚌埠市国土资源局淮上分局、蚌埠市环境保护局淮上区分局、蚌埠市淮上区住房和城乡建设委员会、蚌埠市淮上区经济和发展改革委员会五家单位同时对梅桥村委会申请的关于菊花园农民安置小区建设项目进行确认，同意开展工作并对建设项目的坐落位置进行了确认。2007年10月16日，梅桥村委会与谷云忠个人签订了《梅桥村移民迁建及旧城改建协议书》，将经过立项审批及规划审批的移民迁建及旧城改建项目交给谷云忠个人承包投资建设。协议书约定：乙方（谷云忠）负责项目的设计、建设、销售、承担土地证、房产证的相关费用、负责整个工程的质量，并保证保修期内的工程维修；甲方（梅桥村委会）承诺采取分户办理土地使用证、房产证的方法，为用户办理所需要的区级以上的房产证和土地使用证。双方约定：乙方拥有合法的建设权和销售权，乙方在规定时间内按合同规定进行建设。合同落款处注明担保单位为梅桥乡人民政府并盖有梅桥乡人民政府公章。2008年1月2日，谷云忠为承建该工程与王春晓、林飞共同成立了上城置业公司，谷云忠为股东，任公司监事。2008年5月6日，上城置业公司与梁文友签订转包协议，将旧城改造项目中的部分工程即梅桥商贸楼3号楼工程交由无任何施工资质的个人梁文友承包建设。双方的承包协议约定：甲方（上城置业公司）负责统一销售，3号楼的销售款归乙方（梁文友），每月底按该栋楼的销售额划转给乙方，以便投资建设使用。乙方在建设中要听从甲方的安排，保证工程质量符合甲方要求和相关的国家质量技术标准，乙方以合肥公司领导的身份参与甲方的一切管理工作。2013年1月，周玉付购买了梅桥商贸楼3号楼的第11号房屋并预交购房款九万元。签订的购房合同，乙方为购买人周玉付，甲方为梅桥商贸城工程建设项目部并盖有梅桥村陈吴台拆迁安置项目部章，周玉付预交购房款的收据上也盖有梅桥村陈吴台拆迁安置项目部章。购房合同约定交付时间为2013年5月1日；质量等级为合格；房屋交付后甲方协助购买方在当地政府部门办理产权登记手续。上城置业公司与周玉付之间是房屋买卖合同关系，上城置业公司是出卖人，周玉付是买受人。虽然在购房合同上盖的章是上城置业公司设立的项目部的章，但是依据安徽省高级人民法院的指导意见及相关规定，以项目部名义对外实施行为，其责任承担主体是设立项目部的建设公司。因此，上城置业公司才是购房合同的出卖方。梁文友虽也在购房合同上签字，但其签字行为只能视为代表上城置业公司的职务行为，因该合同发生的权利义务均应由上城置业公司承担。依照司法解释的规定，梁文友作为实际施工人，应对工程质量与上城置业公司承担连带责任。二、一审法院认定周玉付支付剩余房款，适用法律错误，梁文友不是合同相对人，梁文友与周玉付之间不具备产生直接法律关系的事实和依据。2016年8月，梁文友在蚌埠市淮上区人民法院起诉周玉付，要求周玉付向其支付剩余房款。蚌埠市淮上区人民法院（2016）皖0311民初第1688号民事判决以梅桥村委会的一份证明认定“梁文友作为案涉房屋的开发建设方，是经过委托方梅桥村委会同意，其是投资建设及房屋款享有者”，进而判决周玉付向梁文友支付剩余房款。蚌埠市淮上区人民法院（2019）皖0311民初454号民事判决与（2016）皖0311民初第1688号民事判决认定的事实理由，没有相关的法律依据。现有证据表明梁文友是内部承包的实际施工人，有权对外出售房屋的只能是上城置业公司，周玉付提供的上城置业公司与梁文友的内部转包协议约定的内容写得非常清楚：“甲方（上城置业公司）负责统一销售，3号楼的销售款归乙方（梁文友），每月底按该栋楼的销售额划转给乙方，以便投资建设使用，乙方以合肥领导身份参与甲方的一切管理工作”；周玉付购房合同上及预交购房款收据上也均盖有梅桥村陈吴台拆迁安置项目部章。梁文友是从上城置业公司处转包部分工程，建设活动服从上城置业公司的管理，梅桥商贸城3号楼虽由梁文友建设，但均由上城置业公司统一负责销售，上城置业公司收取房款后，为了保证工程建设需要，于每月底将销售款转给梁文友。与周玉付签订购房合同、出具购房款收据的均是上城置业公司设立的项目部，且盖有项目部公章。在案证据证明了梁文友与上城置业公司之间是建设工程转包关系、上城置业公司与周玉付之间是房屋买卖合同关系。三、梅桥村委会没有资格证明梁文友是有权出卖房屋的开发建设方。村委会只是案涉工程的发包方，只与上城置业公司之间存在着建设工程施工合同关系，其不是梁文友与上城置业公司工程转包合同的当事人，不是上城置业公司与周玉付房屋买卖合同的当事人。从证据的形式要件上，梅桥村委会的证明也不能被认定为是有效证据，且该份证明与本案政府文件、批复等符合证据形式要件的证据不一致。四、梁文友是无资质的建设工程承包人，其与上城置业公司签订的建设工程转包合同违反了《中华人民共和国建筑法》的强制性规定，应属无效合同。梁文友作为房屋销售者的权利来源系其与上城置业公司签订的关于梅桥商贸城3号楼承包开发协议。《中华人民共和国建筑法》第二十二条“建筑工程实行招标发包的，发包单位应当将建筑工程发包给依法中标的承包单位。建筑工程实行直接发包的，发包单位应当将建筑工程发包给具有相应资质条件的承包单位。”第二十八条“禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。”不具有施工资质的梁文友与上城置业公司签订的协议本就因违反法律的强制性规定而无效，该协议只是内部转包协议，只在上城置业公司与梁文友之间具有效力。五、蚌埠市淮上区人民法院判决以“房屋买卖合同并未约定有向建筑主管部门申报验收的义务，故周玉付诉请梁文友、谷云忠、上城置业公司、林飞、王春晓应履行向建筑主管部门申报验收的义务无事实及法律依据”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第五十八条规定“违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；（二）验收不合格，擅自交付使用的；（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。”《商品房销售管理办法》第37条规定，房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。工程竣工报请验收，验收合格后才能交付使用，这是法律的强制性规定，是无需合同言明而需要遵守的法律强制性规定。六、蚌埠市淮上区人民法院判决以“买卖合同虽约定有协助办理产权登记手续，但双方亦未举证证明案涉房屋符合产权登记情形。”周玉付提交的梅桥村移民迁建及旧村改建协议书载明：乙方（谷云忠）负责项目的设计、建设、销售、承担土地证、房产证的相关费用、负责整个工程的质量，并保证保修期内的工程维修；甲方（梅桥村委会）承诺采取分户办理土地使用证、房产证的方法，为用户办理所需要的区级以上的房产证和土地使用证。梅桥乡人民政府作为担保单位在合同落款处签章。购房合同载明：出卖方协助买受人在当地政府部门办理产权登记手续。上述证据已经证明不论是在申报开发建设时，还是在房屋出售时，不论发包的是村委会还是镇政府抑或是房屋出卖人，均书面承诺为房屋办理产权证。因此，周玉付作为买受人，有充分的理由和证据诉求各被上诉人履行办理产权证的义务。从举证责任而言，周玉付作为原告已对其诉求举出了充分证据。《商品房销售管理办法》第34条规定，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。法律及司法解释已明确规定办理产权证是房屋出卖方出售房屋的附随义务，从没有法律法规规定买受人需要证明房屋符合办理产权证的情形，更何况出卖人都已做过书面承诺。七、蚌埠市淮上区人民法院审判程序违法。周玉付递交追加梅桥村委会和梅桥镇政府为被告的申请是在2017年10月初，蚌埠市淮上区人民法院也接受了，但在已确定开庭日期并已公告送达开庭传票五个月之久后，在公告确定的开庭日期前一天，主审法官直接利用职权口头通知周玉付不予准许将梅桥村委会、梅桥镇政府列为被告。这一做法违反《中华人民共和国民事诉讼法》的规定。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定：因建设工程不合格造成的损失，发包人有过错的，也应承担相应的民事责任。第12条规定：发包人具有下列情形之一，造成建设工程质量缺陷，应当承担过错责任。．．．．．．（三）直接指定分包人分包专业工程。八、梅桥村委会作为发包人、梅桥乡人民政府作为发包行为的担保人，违反《中华人民共和国建筑法》及《建筑工程质量管理条例》的规定，将经过三级政府立项审批的梅桥乡旧城改建项目直接发包给不具有相应资质等级的谷云忠，明显存在过错，依照最高人民法院司法解释的规定，应承担责任。梅桥村委会将旧村改造工程发包给谷云忠的《旧村改建协议书》中明确约定：甲方（梅桥村委会）承诺采取分户办理土地使用证、房产证的方法，为用户办理所需要的区级以上的房产证和土地使用证，梅桥乡人民政府作为担保单位在合同落款处签章。故周玉付申请追加梅桥村委会、梅桥镇政府为被告，要求二者承担责任完全符合法律规定且有充分的事实依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，完全符合受理条件，应予受理并依法审理。因周玉付对梅桥村委会、梅桥镇政府的诉讼系实体性诉求，即使法院认为周玉付的起诉不符合条件，也应以裁定的方式作出，且依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，不予受理及驳回起诉的裁定均有权提起上诉。而主审法官在接受追加申请五个月后，在已公告开庭日期的情况下，在开庭前一个工作日，直接利用职权口头通知不予准许将梅桥村委会、梅桥镇政府列为被告，直接违反了民事实体法及诉讼程序法的规定。九、涉案房屋确实存在质量问题。该房屋没有履行依法报请验收的程序，至今没有通过质量监督部门验收，房屋存在诸多质量问题：渗水、开裂，裂口宽度达十余厘米。综上，请求二审法院支持周玉付的上诉请求。 梁文友辩称，周玉付的上诉理由与本案无关，农村建筑的集体建设用地不适用《中华人民共和国建筑法》，案涉项目是按照当地政府政策施行，不存在违法情况；周玉付所购买房屋至今未付齐房款，其未完全履行合同义务，故周玉付无权主张其上诉请求。 谷云忠未作答辩。 上城置业公司、王春晓、林飞共同答辩称，本案系房屋买卖合同纠纷，依据合同的相对性原则，上城置业公司不是案涉房屋买卖合同的相对方，不是本案适格被告，周玉付起诉上城置业公司、王春晓、林飞无事实和法律依据。蚌埠市淮上区梅桥镇梅桥村移民搬迁及旧村改造项目是经过相关部门审批建设的项目，根据梅桥村村委会（甲方）和谷云忠（乙方）2007年10月16日签订的《梅桥村移民迁建及旧村改建协议书》约定，甲方委托乙方进行移民迁建及旧村改造工作，确保乙方拥有合法的土地建设及销售权。2008年1月2日，谷云忠与王春晓、林飞出资成立上城置业公司，负责该项目的投资建设，上城置业公司于2010年12月被吊销营业执照。2008年5月6日，上城置业公司（甲方）与梁文友（乙方）签订《关于梅桥商贸城3号承包开发的协议》，协议第1条约定，甲方将梅桥商贸城3号楼工程开发权全权承包给乙方，乙方负责投资开发建设，自负盈亏。梅桥村村委会在该协议上签字同意并盖章确认。2013年1月10日，梅桥商贸城工程建设项目部（甲方）与周玉付（乙方）签订了关于涉案房屋买卖的《合同》，梁文友、周玉付在该合同上签字。《合同》约定，周玉付向甲方购买梅桥商贸城3号楼东第11号房屋，总价款19万元，首付房款9万元。房屋质量等级为合格，并负责保修壹年；2016年，梁文友起诉周玉付，要求周玉付就本案涉案房屋支付剩余房款10万元，该案经蚌埠市淮上区人民法院审理并作出（2016）皖0311民初1688号民事判决，支持了梁文友的诉讼请求。之后，周玉付向蚌埠市淮上区人民法院申请再审，蚌埠市淮上区人民法院依法驳回了周玉付的再审申请，蚌埠市淮上区人民检察院提出检察建议书，蚌埠市淮上区人民法院经审查后，对蚌埠市淮上区人民检察院的检察建议，不予采纳。现该判决已生效并被蚌埠市淮上区人民法院（2017）皖0311执8号执行裁定书裁定执行。该判决认定梁文友是案涉房屋的所有权人，有权出售案涉房屋，两人之间的房屋买卖合同合法有效。因此，本案审理的是周玉付与梁文友之间就案涉房屋的买卖合同问题，上城置业公司不是合同相对方，不是本案适格被告。根据上述事实可知，上城置业公司与梁文友约定，案涉3号楼由梁文友开发建设、自负盈亏，3号楼的销售款也全部给梁文友，梅桥村委会亦认可梁文友是案涉3号楼的投资建设者。因此，梁文友是案涉3号楼的所有权人，梁文友有权就案涉3号楼与周玉付签订买卖合同。因此，案涉房屋买卖合同的双方是梁文友和周玉付。蚌埠市淮上区人民法院作出的生效判决也证明，案涉房屋买卖合同的当事人是梁文友和周玉付。现周玉付依据其与梁文友之间的合同诉请上城置业公司承担合同责任，显然违反了合同相对性原则，没有事实和法律依据，上城置业公司不是本案适格被告。周玉付根据最高人民法院法经（2000）23号函规定，追加王春晓、林飞为本案共同被告，要求承担连带民事责任无事实和法律依据，王春晓和林飞不是本案适格被告。最高人民法院法经（2000）23号函规定，公司在诉讼中被吊销企业法人营业执照后，未组织清算组依法进行清算，因此，债权人以公司为被告，后又要求追加该公司全体股东为被告，应当准许，追加该公司的股东为共同被告参加诉讼，承担清算责任。根据该规定，上城置业公司企业法人营业执照被吊销，王春晓、林飞作为其股东应当承担对公司的清算责任，而不是周玉付诉请的连带民事责任。更何况上城置业公司在本案中并不是适格被告，不应依据房屋买卖合同承担合同责任。王春晓、林飞作为上城置业公司股东，也已经实缴出资到位，周玉付追加起诉王春晓和林飞要求承担连带民事责任，没有任何依据。本案是房屋买卖合同纠纷而非公司清算责任纠纷，王春晓和林飞是否应对上城置业公司承担清算责任，与本案无关。因而王春晓和林飞不是本案适格被告。涉案房屋已经实际交付使用，视为房屋质量合格。周玉付未提供确实的证据证明案涉房屋存在质量问题，其诉请上城置业公司、王春晓、林飞承担维修义务，无事实依据。案涉房屋于2014年7月完成交付，合同约定质量保修期为1年，案涉房屋早已超过质量保修期，周玉付无权要求出卖人承担维修义务。周玉付主张本案涉案房屋应向建筑主管部门申报验收，经验收合格才可交付使用，并主张房屋质量存在问题。第一，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条的规定“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持”之规定，房屋已经实际使用，视为质量合格。第二，周玉付未提供确实的证据证明案涉房屋存在质量问题，因此，其诉请维修案涉房屋，无事实依据。第三，根据周玉付与梁文友签订的房屋买卖合同约定，房屋质量问题保修壹年，而现在早已超过房屋保修期限。周玉付自认在2014年7月就入住使用涉案房屋，现又主张房屋存在质量问题，无事实与法律依据。综上所述，本案审理的是房屋买卖合同关系，根据合同的相对性原则，上城置业公司非案涉合同的相对方，因而上城置业公司的被诉主体不适格。目前上城置业公司营业执照处于被吊销状态，林飞、王春晓作为上城置业公司股东，承担的也仅是清算责任，本案并非对上城置业公司进行清算。因此，林飞、王春晓也不是本案适格被告，周玉付诉请上城置业公司、王春晓、林飞对案涉房屋买卖合同承担责任，显然错误。一审判决驳回周玉付的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。周玉付于2014年7月擅自使用案涉房屋，因此，案涉房屋已实际交付，房屋应视为质量合格。周玉付未提供确实证据证明案涉房屋存在质量问题，且案涉房屋买卖合同约定，房屋保修期为1年，案涉房屋早已超过质量保修期，因此，周玉付诉请承担维修责任无事实与法律依据。关于梅桥商贸楼3号楼承包开发协议，系违法分包合同，应属无效。根据梅桥村村委会证明及一审查明事实，证明案涉3号楼由梁文友投资建设，因此梁文友是案涉3号楼实际施工人、所有权人，其有权出售3号楼。周玉付与梁文友的买卖合同，周玉付已支付梁文友9万元购房款，该合同已经履行，合法有效。为此，请求二审法院依法驳回周玉付的上诉请求，维持一审判决。 周玉付向一审法院起诉请求：1．判令梁文友、谷云忠、上城置业公司、林飞、王春晓在10日内对出售给周玉付的房屋履行向建筑主管部门申报验收义务，以严格履行《中华人民共和国建筑法》规定“经验收合格的房屋才可以交付使用”的法律义务及合同义务；2．判令梁文友、谷云忠、上城置业公司、林飞、王春晓在15日内履行合同约定的为周玉付所购房屋办理房屋产权登记手续的义务；3．判令梁文友、谷云忠、上城置业公司、林飞、王春晓在10日内对周玉付所购房屋出现的质量问题进行修缮，并在修缮期间为周玉付提供相同面积，位置的房屋以供居住；4．判令梁文友、谷云忠、上城置业公司、林飞、王春晓支付周玉付逾期交付违约金29870.1元（按照已付购房款逾期贷款利息标准计算日万分之2.3，自2013年5月2日起暂算至起诉时），继续要求至案争房屋取得竣工备案证明书符合法定交付条件时止；5．判令梁文友、谷云忠、上城置业公司、林飞、王春晓支付周玉付逾期办证违约金27965.70元，按照已付购房款，参照逾期贷款利息标准计算日万分之2.3，自2013年8月2日起暂算至起诉时，继续要求至案争房屋依法办理产权登记手续时止；6．梁文友、谷云忠、上城置业公司、林飞、王春晓承担连带责任，并承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2007年，蚌埠市淮上区梅桥乡梅桥村移民搬迁及旧村改造项目经过相关部门批准建设，其中菊花园农民安置小区属于该项目的一部分。2007年10月16日，梅桥村村民委员会与谷云忠签订了《梅桥村移民迁建及旧村改建协议书》，且梅桥乡政府作为担保单位盖章。2008年5月6日，上城置业公司（甲方）与梁文友（乙方）签订了《关于梅桥商贸城3号楼承包开发的协议》，梅桥村村民委员会在其协议上盖章，该协议上约定：甲方就以上工程开发权全权承包给乙方，乙方负责投资开发建设，自负盈亏……甲方负责统一销售，3号楼的销售款归乙方所有，每月底按该栋楼的销售额划转给乙方，以便投资建设使用……乙方以合肥公司领导身份参与甲方的一切管理工作。2013年1月份，梅桥商贸城工程建设项目部（甲方，但合同上盖的是梅桥村陈吴台拆迁安置项目部章）的代表人梁文友与周玉付（乙方）签订了房屋买卖《合同》约定：“1．乙方自愿向甲方购买上述楼宇的第3号楼东第11套号房屋；2．计价按套计算，以实地建筑为准，该套房屋总价款为壹拾玖万元整；3．付款方式为分期付款：第一次，首付定金玖万元整，第二次，二层主体封顶前，第三次，交付使用前…5．甲方定于2013年5月1日交付乙方使用；6．购买方如未按照第3条规定时间内付款，（1）逾期不超过7天，自上述第3条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，购买方按天向甲方支付100元的违约金，合同继续履行。（2）如逾期15天以上，仍未付款所欠款项和违约金，甲方有权单方终止合同，将房屋出售他人”。2016年9月28日，梅桥村村民委员会出具说明：“梅桥镇梅桥村建设的菊花园小区为我村的新农村建设项目，为省政府批准的新农村拆迁安置项目，其项目部先后以梅桥商贸城，梅桥新城，陈吴台拆迁安置项目部开展工作，均为同一项目部，所签订的协议同样有效。特此说明”。 2013年1月10日，周玉付向梁文友交付案涉房屋购房款9万元，收据编号0039605。2013年5月3日，梅桥村陈吴台移民搬迁安置项目部重新向周玉付出具编号135××××1074的收据一份，并将编号0039605的收据收回。2014年7月，周玉付在未付清全部房款的情况下，自行占有使用案涉房屋。 另查明，梁文友与周玉付房屋买卖合同纠纷一案（即梁文友起诉周玉付给付购房款案件），一审法院依法受理后，于2016年11月26日作出（2016）皖0311民初1688号民事判决，判令周玉付给付梁文友购房款100000元。周玉付未提出上诉。该案件生效后，周玉付不服向一审法院申请再审，一审法院依法审查后作出（2017）皖0311民申2号民事裁定，驳回周玉付的再审申请。后周玉付又向蚌埠市淮上区人民检察院申诉。蚌埠市淮上区人民检察院以蚌淮检民（行）监【2018】34031100003号检察建议书向一审法院提出再审检察建议。一审法院依法审查，作出（2018）皖0311民监1号民事决定，对该再审检察建议不予采纳。 一审法院认为，梁文友以梅桥商贸城工程建设项目部（签章：梅桥村陈吴台拆迁安置项目部）名义与周玉付签订的案涉房屋买卖《合同》，系双方真实意思表示，合同成立并生效。《合同》约定案涉房屋总价款19万元，付款方式为分期付款，首付定金9万元，分三期给付，交付使用前需付清房款。交付使用时间为2013年5月1日。周玉付于2013年1月10日签订合同当日交付购房款9万元，未再付剩余房款。2014年7月在未付清全款的情况下，周玉付自行占有使用案涉房屋。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。据此，本案中周玉付付清案涉房屋购房款对于梁文友交付案涉房屋是先履行义务，周玉付作为先履行一方未付清案涉房款自行占有案涉房屋构成违约，梁文友作为后履行一方没有义务向周玉付交付案涉房屋，梁文友不构成违约且其有权拒绝周玉付的履行请求。因此，周玉付主张梁文友等承担违约责任的全部诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。一审法院据此依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：驳回周玉付的诉讼请求。案件受理费1246元，由周玉付负担。 二审中，当事人没有提交新证据。各方当事人对一审法院认定的案件事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，综合当事人的举证、质证和诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、上城置业公司是否是案涉《合同》的合同相对人？二、周玉付的一审诉讼请求是否有事实和法律依据？ 关于争议焦点一。本案中，案涉《合同》尾部的甲方栏虽标注的是梅桥商贸城工程建设项目部，代表人栏有梁文友签名，但加盖的印章是梅桥村陈吴台拆迁安置项目部。周玉付主张该《合同》虽是其和梁文友签订的，但梁文友是代表上城置业公司的，钱也是交给上城置业公司会计姚丽丽的。梁文友二审中陈述“其是3号楼承包人，也是上城置业公司整个项目的现场管理人；梅桥村陈吴台拆迁安置项目部是上城置业公司在项目现场成立的项目部；其是代表上城置业公司与周玉付签订的《合同》”。上城置业公司二审中认可梁文友关于“其是3号楼承包人，也是上城置业公司整个项目的现场管理人”的陈述，并陈述“从梁文友与上城置业公司分包协议看，约定梁文友无权出售3号楼，但后期梁文友擅自出售3号楼，并收取出售款，其出售行为最终得到上城置业公司认可。梅桥村陈吴台拆迁安置项目部是上城置业公司的项目部。”因此，案涉《合同》的甲方，即周玉付的合同相对人是上城置业公司。故周玉付关于“上城置业公司才是购房合同的出卖方。梁文友在购房合同上签字的行为只能视为其代表上城置业公司的职务行为。因该合同发生的权利义务均应由上城置业公司承担”的上诉意见成立，本院予以采纳。上城置业公司关于“本案审理的是周玉付与梁文友之间就案涉房屋的买卖合同问题，上城置业公司不是合同相对方，不是本案适格被告。”的辩称意见既与其二审庭审陈述内容矛盾，也与本案事实不符，本院不予采纳。 关于争议焦点二。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，周玉付针对其主张的房屋质量问题，仅提供了9张照片予以证明，梁文友、上城置业公司、林飞、王春晓亦不认可，且周玉付是在2014年7月未付清房款的情况下自行占有使用案涉房屋至今，其也未提交证据证明是案涉房屋的地基基础和主体结构存在质量问题，故其作为案涉房屋的买受人基于其购买的案涉房屋存在质量等问题主张梁文友、谷云忠、上城置业公司、林飞、王春晓承担其主张的连带责任缺乏依据。其次，对于周玉付主张的逾期交房违约金。案涉《合同》约定甲方于2013年5月1日前交付乙方使用；付清房款交付使用；出售方及时通知购买方办理交付手续，双方进行书面验收交接，由于购买方原因，未能按期办理交接的，责任由购买方承担。因周玉付是于2014年7月在未付清房款的情况下自行占有使用案涉房屋，且其至今亦未付清房款，故其主张的逾期交房违约金亦缺乏依据。再次，对于周玉付主张的逾期办证违约金。案涉《合同》约定在付清全部房款房屋交付使用后，甲方协助购买方在当地政府部门办理产权登记手续，费用乙方自理。且周玉付在一审法院（2016）皖0311民初1688号案庭审中亦陈述案涉房屋属于集体建设用地，不能办房产证；梁文友在该案中陈述是暂时不能办，以后给办；上城置业公司在本案原一审庭审中陈述“一期的是2012年，村委会给第一批办理了，上城置业公司只是协助办理，费用也是住房来出，第二期以后政府就停办了。”由此可知，周玉付对案涉房屋暂不能办理房产证是明知的，且其也未举证证明案涉房屋办理房产证的条件已经成就、上城置业公司拒绝履行案涉《合同》约定的协助办证义务，故其主张的逾期办证违约金亦缺乏依据。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定认定周玉付作为先履行一方未付清案涉房款自行占有使用案涉房屋构成违约，其主张梁文友等承担违约责任的全部诉讼请求没有事实和法律依据并无不妥。另外，周玉付关于一审法院认定周玉付支付梁文友剩余房款适用法律错误以及梅桥村委会没有资格证明梁文友是有权出卖房屋的开发建设方的上诉理由针对的是安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2016）皖0311民初1688号民事判决，而该判决是已经发生法律效力的判决，且其就该判决提出的再审申请已被一审法院驳回；周玉付关于一审判决“房屋买卖合同并未约定有向建筑主管部门申报验收的义务，故周玉付诉请求梁文友、谷云忠、上城置业公司、林飞、王春晓应履行向建筑主管部门申报验收的义务无事实及法律依据”“买卖合同虽约定有协助办理产权登记手续，但双方亦未举证证明案涉房屋符合产权登记情形”的认定错误以及一审法院审判程序违法的上诉理由针对的是安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2017）皖0311民初1022号民事判决，而该判决已被本院裁定撤销。故对周玉付的前述上诉理由本院不予采纳。 综上所述，周玉付的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院对案涉《合同》相对人的认定虽然不当，但并不影响本案的判决结果，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1246元，由上诉人周玉付负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  洪增余 审判员  耿 杰 审判员  罗正环 二〇二〇年十二月十八日 法官助理梅莹 书记员毛婉月 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。