上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初16453号原告：董川，男，1957年9月15日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：沈佳佳，上海市申房律师事务所律师。被告：童荣枝，男，1978年8月22日出生，汉族，住上海市普陀区。原告董川与被告童荣枝房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告董川的委托诉讼代理人沈佳佳，被告童荣枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董川向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告《上海市房屋租赁合同》，被告返还上海市徐汇区淮海中路XXX弄XXX号二层房屋；2.判令被告向原告支付2017年2月18日至实际返还房屋之日止的租金，按每月5,500元计算；3.判令被告支付原告赔偿案外人朱某某的某某费13,000元、案件受理费及鉴定费1,103元；4.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告系上海市徐汇区淮海中路XXX弄XXX号二层房屋(以下简称系争房屋)的承租人。2016年9月，原告与被告签订房屋租赁合同，原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期限自2016年10月8日至2022年10月17日止，月租金为5,500元。合同订立后，被告支付三个月租金和一个月押金共计22,000元。合同约定，卫生间无法做成套内，双方自动解除合同，且装修过程中以及装修后与邻里和物业产生的赔偿纠纷均由被告承担。2016年11月，被告在原告明确告知楼下邻居会因安装卫生间而要求赔偿的情况下，仍在系争房屋内进行改造并转租房屋。2018年9月，因浴室漏水，城管部门拆除了房屋内的套内卫生间，但漏水问题仍然存在。2020年3月，邻居朱某某为此起诉原告，后法院判决原告赔偿其损失13,000元。现被告既不支付租金也不承担赔偿责任，其行为已经构成违约。且合同约定的套内卫生间亦被拆除，合同约定的解除条件已成就，故原告诉至法院，请求判如所请。童荣枝辩称，原告所诉并非事实，2020年6月26日去原告家中，当时原告表示愿意免费给被告使用三年，故2017年至2020年6月期间是免费使用的，不同意解除合同，也不同意支付租金。对支付给朱某某的费用，被告愿意承担。本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋的承租人。2016年，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方系争房屋出租给乙方使用，合同租赁期间乙方拥有该房屋的转权。乙方将对房屋进行全新装修。租赁期为2016年10月18日至2022年10月17日止，该房屋每月租金5,500元，交房后支付甲方叁个月租金，以后每叁个月支付一次。乙方支付甲方押金5,500元，合同结束并乙方缴清全部水、电、煤气等费用当日由甲方归还乙方该押金。乙方装修期间如产生对该房屋结构性的损坏或周围其他房屋损坏的，由乙方承担经济责任。有下列情形之一的，甲方可以书面通知乙方解除本合同。乙方已有固定装修自动无偿转移给甲方，且赔偿甲方剩余天数租金的2倍：……B乙方连续1个月未支付房租的；C乙方不得群租。合同还约定，装修过程中及装修后与邻里和物业产生的赔偿纠纷均由乙方承担，如卫生间无法做成套内，双方自动解除合同，互不承担责任，乙方恢复房屋原样。合同另就其他事项作了约定。合同订立后，被告向原告支付了首期租金和押金共计22,000元。此后未支付任何费用。被告于2016年9月对房屋进行装修，在西南角部位搭建卫生间、厨房设施及放置洗衣机。后由城管执法及物业公司起诉，将水管等拆除，但仍造成邻居房屋渗漏。2020年2月案外人朱某某向本院提起诉讼，要求董川赔偿其房屋修复费用及物品损失等。本院于2020年6月22日作出(2020)沪0104民初2761号民事判决，判决董川赔偿朱某某损失费13,000元等，并承担案件受理费和鉴定费1103元。庭审中，原告提供房屋质量检测鉴定报告一份，证明系争房屋内搭建的卫生间应拆除，故合同应解除。被告对鉴定报告无异议，但认为原告同意其搭建卫生间。原告还提供一组照片和光盘，认为房屋内存在群租现象，被告则表示仅有三人居住，未违反群租规定。被告提供一份2020年6月26日补充协议，内容为：因卫生间无法做成套内，按照原合同约定，理应双方直接解除合同，双方互不承担责任。考虑到被告损失了装修费、租金费，故双方约定2020年6月26日之前甲方不收取任何费用，乙方享有所有租金收益作为补偿。从2020年6月26日至2020年10月17日，乙方向甲方每月支付1,000元至合同期满。甲方预收的22,000元押金及租金，合同期满后乙方放弃追讨作为补偿。原告认为该协议上董川的签名系其儿子董某所签，原告对此并不知情，被告明知董某无权代理，仍要求其签字，故意回避原告，主观上存在恶意，故董某的行为不构成表见代理。本院认为，该协议虽由董川之子董某代为签定，鉴于董某与董川的父子关系，且三年来董川实际也并未向童荣枝主张过租金，童荣枝的装修行为等对系争房屋的影响，本院认为董某代董川签定补充协议的行为构成表见代理。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有租赁凭证、银行交易明细、判决书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的房屋租赁合同内容合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，卫生间无法做成套内，双方本应自动解除合同。现双方又重新签订补充合同，同意继续履行合同，被告理应按补充合同约定向原告支付相应的费用。现被告逾期支付费用已超过一个月，原告要求解除合同的诉讼请求于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应当将房屋返还给原告，占用房屋的，还应支付占用使用费。原告收取的押金应于返还。为减少当事人讼累，本院对此一并予以处理。双方于2020年6月26日达成补充协议，对租金支付重新达成协议，原告计算租金有误，本院予以调整。对于被告在装修过程中造成的案外人的某某，合同约定由被告承担责任，被告亦表示愿意支付损失费用，对原告的该项诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条规定，判决如下：一、解除董川与童荣枝就上海市徐汇区淮海中路XXX弄XXX号二层房屋签订的《上海市房屋租赁合同》；二、童荣枝于本判决生效之日起十日内将上海市徐汇区淮海中路XXX弄XXX号二层房屋返还给董川；三、童荣枝于判决生效之日起十日内支付董川20**年6月日起至实际返还房屋之日止的租金和使用费(按每月1,000元计算，童荣枝于2020年6月后支付的费用可先行抵扣)；四、童荣枝于本判决生效之日起十日内支付董川赔偿款14,103元；五、董川的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,364元，由童荣枝负担114元，董川负担2250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇二〇年十二月八日书记员  李洪阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》……第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。……二、《中华人民共和国合同法》……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。……