辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽民终734号上诉人（原审原告）：杨兴彬，男，1979年3月3日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：魏强，上海英恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳中鼎致远资产管理有限公司，住所地沈阳市和平区南五马路****。法定代表人：董珂，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦昆，辽宁凯阳律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：沈阳中驰房地产开发有限公司，住所地，住所地沈阳市和平区太原南街**iv>法定代表人：胡定海。诉讼代表人：辽宁同文律师事务所。负责人：卢建。委托诉讼代理人：王子辛，辽宁同文律师事务所律师。委托诉讼代理人：胥祥林，辽宁同文律师事务所律师。上诉人杨兴彬因与被上诉人沈阳中鼎致远资产管理有限公司（以下简称中鼎公司）、沈阳中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰公司）案外人执行异议之诉一案，不服葫芦岛市中级人民法院（2018）辽14民初114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨兴彬的委托诉讼代理人魏强，被上诉人中鼎公司的委托诉讼代理人秦昆，中驰公司的委托诉讼代理人王子辛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨兴彬的上诉请求：撤销一审判决；解除一审法院对沈阳市和平区南五马路3号第3幢14层2号房、21层16号房、17号房、18号房和18层19号房屋的查封；中鼎公司承担本案诉讼费用。事实和理由：沈阳市和平区人民法院的生效判决判令中驰公司协助杨兴彬办理案涉房产权属手续，杨兴彬对案涉房产享有所有权，一审判决否定了沈阳市和平区人民法院和沈阳市中级人民法院认定杨兴彬对案涉房产权属效力的判决、认为沈阳市和平区人民法院的判决非确权判决、又以该判决是否能履行否定杨兴彬对案涉房产的所有权错误，混淆了物权占有和物权公示的关系；现有证据显示2014年12月17日中驰公司办理《在建工程抵押登记证明》，并无证据证明中驰公司在2012年10月30日进行了在建工程抵押，（2017）辽执47号执行裁定、（2017）辽14执121号执行裁定、（2017）辽14执121号商请移送执行函等未经质证，一审判决以中鼎公司有抵押权替代在建工程抵押权，中鼎公司即使享有在建工程抵押权，不具有对抗杨兴彬作为案涉房产买受人的物权请求权；一审判决对杨兴彬在签订买卖合同时对案涉房产已经设定抵押权未尽到注意义务而存在过错的认定错误；中鼎公司对案涉房产由轮候查封变更为首先查封原因不明；杨兴彬于法院查封前购买了案涉房屋，在建工程抵押权人允许中驰公司对案涉房屋进行销售，按照无过错不动产买受人房屋优先权、承包人工程价款优先受偿权、在建工程抵押权、其他债权的顺序原则，杨兴彬作为无过错不动产买受人，权利优于在建工程抵押权，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，也根据同案同判原则，对杨兴彬所买受房产的查封应予解除；案涉房产所在地、首封法院管辖地、中鼎公司所在地、中驰公司所在地等均是沈阳市，一审法院对本案无管辖权。中鼎公司辩称，中鼎公司基于案涉房屋享有的抵押权已经本院生效法律文书确认；案涉房屋为写字间，并非居住性用房，杨兴彬仅为一般买受人，不享有商品房消费者的物权期待权，以物抵债协议不能作为审查是否享有该权利的依据，不能排除中鼎公司对案涉房屋的强制执行；《全国法院民商事审判工作会议纪要》发布后，消费者物权期待权、工程价款优先受偿权、抵押权等权利的优先顺序已经清晰。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。中驰公司辩称，2020年4月20日沈阳市和平区人民法院作出（2020）辽0102破申3号民事裁定书，受理中驰公司破产重整，并于4月23日指定辽宁同文律师事务所作为管理人。管理人向债务人企业询问案涉案件情况，通过了解对本案事实无异议，对法律适用部分无意见。杨兴彬向一审法院提出诉讼请求：1.撤销（2018）辽14执异186号裁定；2.解除中鼎公司与中驰公司债权转让合同纠纷一案中对位于沈阳市和平区南五马路3号第3幢14层2号房、21层16号房、17号房、18号房、18层19号房屋的查封，停止对该房屋的执行行为；3.由中鼎公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2017年7月21日，本院作出（2017）辽民初18号民事判决，判决：一、中驰公司于判决生效后十日内偿还中鼎公司欠款155,408,669.22元，及自2016年6月1日起至欠款还清之日止，按照中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款利率标准计算的利息；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、中鼎公司对中驰公司提供的坐落在沈阳市和平区昆明南街152号（等601户）、面积27,094.95平方米的在建工程及该在建工程占用范围内的建设用地使用权享有抵押权，并在上述第一项债权额度范围内就抵押物享有优先受偿的权利；三、中鼎公司对胡定海、郑晓中、陈敏持有的中驰公司的股权享有质权，并在上述第一项债权额度范围内就质押股权享有优先受偿的权利；担保人承担担保责任后有权向中驰公司追偿；四、胡定海、郑晓中、陈敏对中驰公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；担保人承担担保责任后有权向中驰公司追偿；五、驳回中鼎公司的其他诉讼请求。2017年10月31日，本院作出（2017）辽执47号执行裁定，裁定：本院（2017）辽民初18号民事判决书由一审法院执行。2017年12月25日，一审法院作出（2017）辽14执121号执行裁定，裁定：一、轮候查封中驰公司所有的坐落于沈阳市房产（详见附表）；二、中驰公司负责保管被查封的财产。在查封期间内，中驰公司可以使用被查封的财产；中驰公司的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，中驰公司不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为3年。2018年7月23日，一审法院作出（2017）辽14执121号商请移送执行函，内容为：因辽宁省沈阳市中级人民法院是首先查封法院，根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》规定，请辽宁省沈阳市中级人民法院在收到本函之日起15日内向一审法院出具移送执行函，将上述财产移送一审法院执行或说明不能移送的理由。2018年7月26日，辽宁省沈阳市中级人民法院作出（2015）沈中执字第591号移送执行函：辽宁省沈阳市中级人民法院于2015年12月2日对中驰公司位于沈阳市和平区胜利南街的583套房产（以下简称查封财产）予以查封，鉴于你院（2017）辽14执121号执行案件债权人对该查封财产享有顺位在先的优先权，现根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》规定及你院来函要求，将上述查封财产移送你院执行，对该财产的续封、解封和变价、分配等后续工作，交由你院办理，辽宁省沈阳市中级人民法院不再负责。请你院在后续执行程序中，对辽宁省沈阳市中级人民法院执行案件债权人沈阳中宸置业有限公司作为首先查封债权人所享有的各项权利依法予以保护，并将执行结果及时告知辽宁省沈阳市中级人民法院。在一审法院执行过程中，杨兴彬向一审法院提出执行异议。2018年11月5日，一审法院作出（2018）辽14执异186号执行裁定书，对杨兴彬提出的执行异议不予支持。杨兴彬不服该裁定，于2018年11月27日向一审法院提起本案诉讼。另查明，抵押人中驰公司与抵押权人北京银行股份有限公司复兴支行（以下简称北京银行）于2012年10月25日签订了沈阳市和平区胜利南街91号（共227户）、和平区胜利南街103号（共3户）、和平区南五马路3号（共369户）、和平区南五马路5号（共1户）、和平区昆明南街152号（共1户）、和平区昆明南街152号甲（共1户），以上总计共602户的《抵押合同》，沈阳市房屋管理局（现名为沈阳市不动产登记中心）于2012年10月30日办理了抵押权登记。2013年5月3日，抵押权人北京银行与中国东方资产管理公司大连办事处（以下简称东方公司）向沈阳市房屋管理局（现名为沈阳市不动产登记中心）申请变更上述抵押权，转移给东方公司，沈阳市房屋管理局（现名为沈阳市不动产登记中心）于2013年5月10日办理了抵押权转移登记。2014年12月10日，抵押权人东方公司将抵押标的物申请变更为沈阳市和平区胜利南街91号（共227户）、和平区胜利南街103号（共3户）、和平区南五马路3号（共369户）、和平区昆明南街152号（共1户）、和平区昆明南街152号甲（共1户）共601户，沈阳市房屋管理局（现名为沈阳市不动产登记中心）于2014年12月17日办理了抵押权变更登记。2016年5月20日，中鼎公司竞拍获得东方公司名下的对中驰公司的债权及抵押权。再查明，2013年6月7日，中驰公司与杨兴彬签订《商品房买卖合同》，将沈阳市和平区南五马路3号第3幢14层2号房、21层16号房、17号房、18号房、18层19号房屋出售给杨兴彬，该合同落款处签订时间空白。杨兴彬还提交了《商品房准住通知单》、复印自沈阳市和平区人民法院的购房款收据、电费、物业费、水费及采暖费收据，证明其对案涉房屋的占有情况。沈阳市和平区南五马路3号第3幢21层17号房的《商品房准住通知单》的落款时间为2013年6月7日。最早的电费、物业费、水费及采暖费收据的时间为2013年6月。又查明，2017年1月22日，杨兴彬因中驰公司未履行《商品房买卖合同》义务，起诉于沈阳市和平区人民法院，同年4月13日，沈阳市和平区人民法院作出（2017）辽0102民初1790号、1792号、1794号、1795号、1798号民事判决，判决：一、中驰公司于判决生效之日起十日内给杨兴彬开具购房发票；二、中驰公司于判决生效后十日内给付杨兴彬逾期办理房产证的违约金；三、中驰公司于判决生效之日起十五日内协助杨兴彬办理案涉房产权属登记手续；四、驳回杨兴彬的其他诉讼请求。该5份判决作出后，双方均未上诉，判决均已发生法律效力。杨兴彬在判决生效后因中驰公司不履行判决规定义务，杨兴彬申请执行中驰公司协作办理房产登记过程中发生，案涉房产已经被沈阳市中级人民法院查封，遂向沈阳市中级人民法院就（2015）沈中执字591号执行裁定书的执行标的提出异议。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除强制执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之间已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。沈阳市中级人民法院根据上述规定认为，上述规定系关于不动产无过错买受人物权期待权的保护条件的规定，依照上述规定并根据案外人提供的上述证据材料，在形式上可确认在人民法院查封之前，案外人与被执行人签订了购房协议，案外人对案涉房屋未办理更名过户手续并无过错，关于申请执行人主张案外人与被执行人存在恶意串通，损害三箭建设工程集团有限公司（以下简称三箭公司）利益的可能性问题，因三箭公司不能提供相关证据证明该项主张，故该院对此不予采纳，因此案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益。因此作出了（2017）辽01执异1814号、1815号、1816号、1817号、1818号执行裁定书，中止对案涉房产的执行。2018年4月25日，三箭公司向沈阳市中级人民法院提起诉讼，请求撤销该院（2017）辽01执异1814号、1815号、1816号、1817号、1818号执行裁定书和沈阳市和平区人民法院作出的（2017）辽0102民初1790号、1792号、1794号、1795号、1798号民事判决书。沈阳市中级人民法院经审理后，认为杨兴彬享有能够排除强制执行的民事权益，遂作出（2018）辽01民初618号、619号、620号、621号、622号判决书，驳回三箭公司的诉讼请求。双方均未上诉，判决已经发生法律效力。一审法院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除强制执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之间已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定是对人民法院在对金钱债权进行执行时适用于在查封前完成买卖并且交付的买受人。对于案涉房屋，人民法院的首次查封时间虽然为2015年12月2日，但是该查封行为是抵押权人为了实现抵押权而申请法院执行且该抵押权已经本院判决确认。杨兴彬与中驰公司签订的《商品房买卖合同》虽然经过沈阳市和平区人民法院作出的（2017）辽0102民初1790号、1792号、1794号、1795号、1798号民事判决书判决双方办理过户手续，但是沈阳市和平区人民法院认定的是双方买卖合同成立，双方应当继续履行合同，但是否存在不能履行的情况其判决并不能解决，即沈阳市和平区人民法院的判决是对债权进行的判决而非确权判决，其并未解决房产上已存在抵押权的问题。沈阳市中级人民法院（2017）辽01执异1814号、1815号、1816号、1817号、1818号执行裁定书，（2018）辽01民初618号、619号、620号、621号、622号民事判决书排除了三箭公司的执行申请，是因为三箭公司的执行申请根据是金钱债权经过法院的生效判决确认，并且申请执行的期限在杨兴彬与中驰公司已经签订商品房买卖合同且杨兴彬占有房屋两年之后，符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，应当排除三箭公司的执行申请。但是杨兴彬在与中驰公司签订合同时该房产已经设定抵押权，杨兴彬应当尽到注意义务，确定所购买房产是否存在相关权利瑕疵。本案案涉房屋设定抵押在先，买卖在后，且抵押权已经进行抵押登记，其后的买卖行为不能排除抵押权的实现，也就不能排除一审法院查封行为。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产因登记产生物权变动效果，杨兴彬对案涉房屋不享有所有权，杨兴彬的该项诉讼请求，不予支持。对于杨兴彬的其他诉讼请求，因不符合法律规定，一审法院亦不予支持。综上所述，杨兴彬的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《执行异议和复议规定》第二十八条规定，判决如下：驳回杨兴彬的诉讼请求。案件受理费24,441元，由杨兴彬负担。本院经审理查明，原审认定的基本事实属实。另查明，（2017）辽0102民初1790号、1792号、1794号、1795号、1798号民事判决中均查明，案涉房屋的初始登记批复于2016年3月24日下发，且上述判决中均认定杨兴彬与中驰公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》合法有效。本院认为，杨兴彬就案涉房屋提起本案案外人执行异议之诉，应当审查杨兴彬对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于杨兴彬对案涉房屋是否享有民事权益。就案涉房屋，杨兴彬与中驰公司签订了《商品房买卖合同》，中驰公司向杨兴彬出具了《商品房准住通知单》，杨兴彬与沈阳中驰物业管理有限公司签订了案涉房屋的《物业合同》，并支付了物业费、电费、垃圾清运费等费用，上述事实在（2017）辽0102民初1790号、1792号、1794号、1795号、1798号民事判决中均予以认定。故可以认定杨兴彬对案涉房屋享有民事权益。关于杨兴彬对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。本案中，申请执行人中鼎公司对案涉房屋享有抵押权。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该规定第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除强制执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50％。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。该《批复》第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据《批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，应予支持，但商品房消费者之外的一般买受人不应适用上述规则。《执行异议和复议规定》第二十九条规定的是房屋消费者物权期待权的保护条件，本案中杨兴彬对案涉房屋提出执行异议，其对案涉房屋所享有的民事权益应符合该条规定方可排除强制执行。现杨兴彬在本案中的主张涉及多套房屋，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（二）项的规定，在本案中不属于商品房消费者，仅是商品房消费者之外的一般买受人，其对案涉房屋所享有的民事权益不足以排除强制执行，一审判决对杨兴彬的诉讼请求未予支持并无不妥。综上所述，杨兴彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24,441元，由杨兴彬负担。本判决为终审判决。审判长 高 菡审判员 黄立君审判员 赵碧涛二〇二〇年十二月十一日法官助理刘文静书记员解明璐（代）