湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终2164号上诉人（原审被告）：孔令双，男，土家族，1960年1月3日出生，住长阳土家族自治县。委托诉讼代理人：陈道元，女，土家族，1960年11月2日出生，住长阳土家族自治县，系孔令双之妻。被上诉人（原审原告）：长阳土家族自治县住房保障中心，住所地龙舟坪镇四冲湾路**。法定代表人：叶登攀，该单位主任。委托诉讼代理人：周清华，长阳土家族自治县清江法律服务所法律工作者。上诉人孔令双与被上诉人长阳土家族自治县住房保障中心（以下简称长阳住房保障中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服长阳土家族自治县人民法院（2020）鄂0528民初527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人孔令双及其委托诉讼代理人陈道元，被上诉人长阳住房保障中心的法定代表人叶登攀及委托诉讼代理人周清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔令双上诉请求：1、孔令双按照1元/平方米/月的标准支付2016年7月1日至2020年6月30日期间的租金；2、保证金400元不应支付。事实与理由：一、长阳住房保障中心诉讼所称的事由不当，本案是否能作为合同纠纷起诉存疑。二、原审法院在审理本案时，淡化了被上诉人的职责义务，忽视了住房保障这一基本特征，违背了党和国家政府保障民生的定义，对本人的多种困难诉求没有认真听取、研判、采信。三、原审法院在审理、判决时，以地方政府的法规政策为依据，对国务院部、委和省人民政府关于住房保障的法规政策没有充分采纳。四、依照《中华人民共和国合同法》第四条、第三十六条、第四十六条、第五十二条、第九十一条之规定，一审法院判决存在错误。五、对一审法院判决适用《合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百三十六条，上诉人认为：1、上诉人不存在需履行的任何义务；2、上诉人穷困残疾、生存艰辛，被上诉人无视政策，上诉人无力承受租金水平；3、第二百三十六条明确载明：租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同有效。六、在一审过程中，上诉人以合同纠纷起诉，一审法院以合同纠纷受理，但在审理时却以县政府的实施细则为依据去认定不合理，一审法院未充分考虑上诉人的生存状况和事实证据，没有从党和国家民生、脱贫攻坚等一系列大政去考量，竟以地方政府部门的利益出发来审理、判决，在本案中存在许多地方政府部门制定的政策、办法与党中央国务院及省政府在保障性住房这一领域的法规、政策相抵触。综上所述，请求二审法院依法对该案重新审理并作出公正判决。长阳住房保障中心辩称，请求驳回上诉，维持原判。长阳住房保障中心向一审法院起诉请求：1、孔令双将租住长阳住房保障中心的新桥家园小区3单元601号住房腾退并交还给孔令双。2、孔令双支付长阳住房保障中心从2016年7月1日至2020年6月30日期间所欠租金、物业管理费、垃圾清运费、保证金等合计8206元。3、孔令双承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年1月10日，孔令双（承租人，即协议乙方）在《长阳土家族自治县廉租房租赁协议》（以下简称租赁协议）中承租人处签名，租赁协议中无甲方印章或法定代表人签名，租赁协议中载明出租人即甲方为长阳土家族自治县保障性安居工程建设工作领导小组办公室。租赁协议第一条约定租赁房屋地位为“甲方租赁给乙方的房屋位于龙舟坪镇新桥湾”，租赁协议第二条约定租赁房屋楼层及面积为“甲方租赁给乙方的房屋为第3单元，第6楼,房号为601号。甲方租赁给乙方的房屋使用面积40.96平方米。”第三条约定房屋租金标准“根据《长阳土家族自治县城镇最低收入家庭廉租住房管理实施细则》的规定，甲方按使用面积收取乙方每月每平方米租金1.00元。”第七条约定协议期限“本协议有效期为二零一五年八月三十一日，”第八条约定协议解除及退租“一、乙方要求退租……二、甲方要求退租（一）……（二）乙方连续六个月无正当理由不交租金的或未在廉租房居住的。”孔令双在签订租赁协议后入住新桥家园第3单元601号房屋至今，2016年6月30日前的租金已缴清，2018年6月30日前的垃圾清运费和物业管理费已缴清。2013年11月19日，中共长阳土家族自治县委机构编制委员会批复同意“县保障性住房开发中心”更名为“长阳土家族自治县住房保障中心”。租赁协议到期后，双方未重新签订租赁协议。另查明：《湖北省城镇保障性住房管理办法》规定县级以上人民政府对本行政区域内的城镇保障性住房工作负主体责任，县级以上人民政府住房保障部门负责本行政区域内的城镇保障性住房工作，县级以上人民政府住房保障部门可以委托城镇住房保障实施机构承担本行政区域内城镇保障性住房管理的具体工作，也可以通过购买服务、吸引企业和其他机构参与保障性住房运营管理。保障性住房的配租价格由市、县人民政府价格主管部门会同住房保障部门、财政部门综合考虑地段、同类型商品住房租赁价格、保障对象经济承受能力，建设运营成本等因素确定，实行差别化租金。2016年10月17日，长阳土家族自治县物价局就本县公租房租金及物业服务费标准作出长价管[2016]34号文件，通知如下：“一、公租房租金标准：3元/平方米/月。二、物业服务费标准：0.4元/平方米/月。三、公租房租金优惠政策。根据公租房相关规定，对城镇最低收入家庭和城镇低收入家庭公租房租金给予减免，具体租金标准为：城镇最低收入家庭：1元/平方米/月；城镇低收入家庭：2元/平方米/月。四、执行时间：从2016年7月1日起执行。”同时查明：孔令双曾享受我县城市最低生活保障政策、但孔令双在2016年7月1日至2020年6月30日期间不属于长阳土家族自治县民政局救助对象（即本县城镇最低收入家庭和低收入家庭）。经长阳土家族自治县房屋评估测绘所测量，孔令双租住的新桥家园3单元1号房屋使用面积40.96平方米、建筑面积50.22平方米。2016年7月1日至2020年3月30日期间，居民垃圾清运费标准为3元/户/月、居民垃圾处置费为2元/户/月，即垃圾清运（含处置）费合计5元/户/月，2020年4月1日后居民生活垃圾处理费7元/户/月。一审法院认为，虽然案涉租赁协议中出租方名称为长阳土家族自治县保障性安居工程建设工作领导小组办公室，但本案长阳土家族自治县住房保障中心系本县房产管理局下设单位，负责全县公租房的管理工作，故本案长阳土家族自治县住房保障中心是案涉房屋租赁合同纠纷的适格当事人。租赁合同到期后，孔令双因对租金调整有异议而未续签租赁协议，但孔令双使用该房屋至今，故长阳住房保障中心、孔令双之间租赁关系仍成立。双方争议的主要焦点即涉案房屋租金标准，孔令双认为其租住的是廉住房，且自身生活都难以保障，难以负担起公租房租金标准。一、关于租赁关系的解除。现长阳住房保障中心依据双方签订的租赁协议第八条即乙方连续六个月无正当理由不交租金则腾退房屋的约定要求孔令双腾退所租赁的房屋，虽然孔令双长期未支付租金的事实成立，但本案是因长阳住房保障中心、孔令双双方对房屋租金标准产生分歧引发诉讼，并非该租赁合同约定的“无正当理由不交租金”，不宜认定已达到双方约定解除协议并退租的条件。故对长阳住房保障中心要求孔令双腾退新桥家园第3单元601号房屋并交还长阳住房保障中心的诉讼请求不予以支持。二、关于租金标准和计租面积。县政府办公室于2016年3月8日印发《长阳土家族自治县城区公共租赁住房管理实施细则》（长阳土家族自治县人民政府第26次常务会讨论通过，以下简称公租房管理细则）。公租房管理细则第二条规定“本细则所称公共租赁住房（以下简称“公租房”）是指政府投资的限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的保障对象出租的保障性住房。廉租房纳入公租房管理，并轨运行。”第三十七条规定“本细则出台前已配租的廉租住房仍按原合同约定管理；原合同期满后，按本细则规定执行”。第三十八条规定“本细则自2016年5月1日起实施，有效期至2021年4月30日止。执行期间，国家法律法规有新规定的，从其规定。”第十条规定“县房产管理部门会同县物价部门、财政部门结合公租房配套设施情况，按照略低于同地段、同类型住房市场租金的原则，合理确定公租房区域租金标准，并适时予以调整。”第十八条规定“……租赁合同期限最长不超过3年。承租人按年交纳租金，计租面积为房屋建筑面积。”《长阳土家族自治县城区工作租赁住房合同续签工作方案》第五项“以建筑面积（以房屋测绘机构实际测量为准，小数点后四舍五入取整计算）为租金计收基础”。故根据前述我县保障性住房现行政策，廉租房与公租房并轨管理后统称公共租赁住房即简称公租房，公租房租金标准因承租人是否属于城镇最低收入家庭和城镇低收入家庭而存在差异。住房城乡建设部关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见及住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知等不宜作为本案裁判依据，孔令双认为本县公租房政策违反国家法规应提起行政诉讼予以确认。故在本案中应根据前述政策规定，孔令双签署的租赁协议于2015年8月30日期满后应执行本县公租房管理细则相关规定，即按年交纳租金、按房屋建筑面积50平方米计租、租金标准由县房产管理部门会同县物价部门、财政部门合理确定，本县物价局将非城镇最低收入家庭和非城镇低收入家庭租赁公租房的租金标准从从2016年7月起调整为3元/平方米/月。孔令双虽然向一审法院提交其身体残疾、无生产和生活资料、家庭困难的证据材料，但县民政部门是公租房申请对象中最低收入、低收入家庭核定工作的主体，一审法院难予依据孔令双提交的证据作出核定，孔令双应向相关职能部门予以申请核定最低收入或低收入家庭。因孔令双在2016年7月1日至2020年6月30日期间不属于县民政部门核定的本县城镇最低收入家庭和低收入家庭，故在此期间应按3元/平方米/月标准缴纳租金，长阳住房保障中心要求孔令双支付2016年7月1日至2020年6月30日期间租金共计7200元的诉讼请求一审法院予以支持。三、关于长阳住房保障中心诉求的垃圾清运费、保证金和物业服务费。1、保证金系约束承租人在租赁房屋期间不对承租房屋进行改造而设定，保证金可在孔令双退房时退还，为承租房屋设定保证金符合日常交易习惯，长阳住房保障中心主张的保证金金额系长阳住房保障中心在2017年11月15日长住保发[2017]7号《长阳土家族自治县城区公共租赁住房合同续签工作方案》中所确定，全县公租房保证金均采取此标准，且长阳住房保障中心认可孔令双已交纳100元，故请求孔令双补交租房保证金400元的诉讼请求予以支持。2、孔令双认可垃圾清运费，长阳住房保障中心认可孔令双缴纳垃圾清运费至2018年6月30日，依据居民垃圾清运（含处置）费5元/户/月（2018年7月1日至2020年3月30日期间标准）和居民生活垃圾处理费7元/户/月（2020年4月1日至2020年6月30日期间标准）主张垃圾清运费126元的诉讼请求予以支持。3、住房保障中心可以采取向社会购买服务的方式参与公租房管理，物业服务企业受住房保障中心委派为新桥家园提供物业服务，物业服务企业提供物业服务后，缴纳物业费的义务对全体业主是均等，物业服务企业不是与孔令双个人签订物业服务合同，孔令双辩称因没有过半数同意物业公司而不应缴纳服务费的诉讼主张一审法院不予支持，孔令双缴纳物业服务费至2018年6月30日，长阳住房保障中心可自2018年7月1日起按0.4元/平方米/月标准主张物业服务费，即长阳住房保障中心要求孔令双支付2018年7月1日至2020年6月30日物业管理费480元的诉讼主张予以支持。长阳住房保障中心亦应加强对案涉物业公司提供物业服务质量的管理，提高物业公司提供物业服务水平，缓和租户与物业公司间的矛盾。孔令双答辩状中所陈述物业公司和长阳住房保障中心不作为的行为不属于本案审理范围，孔令双可请求相关职能部门处理。综上所述，长阳住房保障中心要求孔令双腾退承租房屋的诉讼主张一审法院不予支持，长阳住房保障中心要求孔令双支付拖欠租金、物业服务费、垃圾清运费并补交保证金共计8206元的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决：一、孔令双于判决生效后三十日内向长阳土家族自治县住房保障中心支付2016年7月1日至2020年6月30日期间欠付租金7200元、物业管理费480元、垃圾清运费126元并补交保证金400元，前述费用合计8206元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回长阳土家族自治县住房保障中心的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由孔令双负担。二审中，当事人未提交新证据。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于孔令双以何标准支付租金及欠付租金为多少的问题。2011年1月10日孔令双承租了涉案廉租房并签订了《长阳土家族自治县廉租房租赁协议》，其廉租房租赁协议于2015年8月31日到期，后孔令双事实租赁房屋至今，孔令双租金交纳至2016年6月30日。本案核心问题系2016年7月1日之后孔令双应以何标准支付租金。根据《湖北省城镇保障性住房管理办法》之规定，县级以上人民政府住房保障部门负责本行政区域内的城镇保障性住房工作，保障性住房的配租价格由市、县人民政府价格主管部门会同住房保障部门、财政部门综合考虑地段、同类型商品住房租赁价格、保障对象经济承受能力，建设运营成本等因素确定，实行差别化租金。长阳县政府办公室于2016年3月8日印发《长阳土家族自治县城区公共租赁住房管理实施细则》第二条规定廉租房纳入公租房管理，并轨运行。其第三十七条规定“本细则出台前已配租的廉租住房仍按原合同约定管理；原合同期满后，按本细则规定执行”。另长阳县物价局将公租房的租金标准从2016年7月起调整为3元/平方米/月并于2016年7月1日实施，同时对城镇最低收入家庭和非城镇低收入家庭分别确定租金为1元/平方米/月、1元/平方米/月的标准。因孔令双租赁的廉租房纳入公租房管理并轨运行，孔令双签署的原廉租房租赁协议已于2015年8月31日期满，上述县政府出台的细则开始实施后孔令双应执行当地县公租房管理细则规定及物价局确定的租金标准交纳租金，孔令双虽称其身体残疾、无生产和生活资料、家庭困难，但孔令双在2016年7月1日至2020年6月30日期间不属于县民政部门核定的本县城镇最低收入家庭和低收入家庭，目前其该期间只能按3元/平方米/月标准缴纳租金，长阳住房保障中心要求孔令双支付2016年7月1日至2020年6月30日期间租金共计7200元的诉讼请求只能予以支持。对孔令双诉称的经济困难及应减免租金问题，其应向相关职能部门予以申请核定最低收入或低收入家庭后再行减免租金。至于孔令双称其他承租户没有低保证也享受了1元/平方米/月的租金对其不公平，其他承租户应以何标准交纳租金不属于本案审理范围，应由相应行政部门依法核定租金标准。二、关于孔令双是否应支付400元保证金的问题。保证金系约束承租人保证租赁房屋使用状态完好，保证金可在孔令双退房时退还，长住保发[2017]7号《长阳土家族自治县城区公共租赁住房合同续签工作方案》已确定了保证金金额，全县公租房保证金均采取同一标准，孔令双已交纳保证100元，还应补交租房保证金400元。综上所述，孔令双的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由孔令双负担。本判决为终审判决。审判长  张士勇审判员  廖朝平审判员  李 丹二〇二〇年十二月九日法官助理张宽红书记员彭先悦