河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终9596号上诉人（原审被告）：洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司，住所地河南省洛阳市涧**黄河路**院。法定代表人：尚新学，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡建涛，该公司副总经理。委托诉讼代理人：孙雪坤，河南润合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙美璐，女，汉族，1985年5月2日出生，住河南省洛阳市涧**。上诉人洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司（以下简称鹏燕翔公司）因与被上诉人孙美璐房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初5264号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月21日公开开庭审理了本案。上诉人鹏燕翔公司的委托诉讼代理人胡建涛、孙雪坤，被上诉人孙美璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鹏燕翔公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决的第二项、第三项。2、本案一审诉讼费，二审上诉费由孙美璐承担。事实与理由：一审判决书第二项没有法律和事实依据，鹏燕翔公司与孙美璐签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，合同对双方的权利和义务约定明确，合同第六条虽然约定因不可抗力双方可以协商提前解除合同，但并没有约定可以减免租金，况且直至一审庭审时孙美璐还一直实际占有并使用着涉案房屋，一审判定减免孙美璐两个月租金违背双方合同约定与事实不符，严重侵害鹏燕翔公司利益。今年受疫情影响，鹏燕翔公司同样遭受了重大的经济损失，经营也是举步维艰。同时，河南省《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》第一条落实房屋租金减免政策之第（七）项为引导非国有房屋减租，说的是根据实际情况协商引导，并非强制要求减免房租。一审法院直接判决鹏燕翔公司为孙美璐减免两个月租金没有任何法律依据，也有失公平。一审判决第二项有悖双方租赁合同约定。孙美璐在没有依约缴清涉案房屋相关水电、物业、租金等费用的情况下不具备退还押金的条件。一审案件受理费分担不当，应该由孙美璐承担。孙美璐辩称，在2020年初，全国爆发了新冠肺炎疫情，同时应国家及教育主管部门的疫情防控政策之要求，孙美璐于2020年1月底停止营业，至今未能再次开业。新冠肺炎疫情属不可抗力事件，根据《合同法》第94条之规定，孙美璐依法向鹏燕翔公司发出《律师函》，要求解除合同并妥善处理相关事宜。鹏燕翔公司董事长尚新学于2020年5月27日对《律师函》予以书面签收。孙美璐认为，基于不可抗力因素而产生的法定解除权，属于具有较强司法效力的私权救济途径，自书面解除通知到达对方时即产生合同解除的法律效力。因此，涉案《房屋租赁合同》已于2020年5月27日依法解除。因鹏燕翔公司无视《律师函》，且拒不配合协调处理纠纷，孙美璐无奈自行于2020年6月18、19日将涉案房屋内的物品全部搬离。因鹏燕翔公司强行、粗暴的于2020年6月底将涉案房屋上锁，导致孙美璐的清理、收尾工作至今处于不能为状态。鹏燕翔公司作为合同相对方，其无视孙美璐的法定解除权，且肆意拖延、拒不配合的不法行为所导致的不利后果，应由其自行承担，与孙美璐无关。孙美璐向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告于2020年7月21日解除《商品房预售合同》的行为合法有效;2.依法判令被告向原告支付解除合同违约金225406.4元(按总房款的20%计算)原告在返还被告购房款时先行扣除违约金;3、依法判令被告协助原告办理《商品房预售合同》登记备案的注销手续;4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年5月8日,原告洛阳市瑞德森置业有限公司作为出卖人与被告梁利丛签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：梁利丛购买瑞德森公司开发的位于洛龙区××以××以南××以西天××房产,建筑面积109.41平米,单价一平米10301元,总价1127032元，2018年10月20日前付347032元，余款780000元向银行贷款支付，违约责任条款约定，如买受人未按照约定时间付款，逾期付款超过30天后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还已付全部房款。2019年6月11日，梁利丛与瑞德森公司签订“关于变更首付款的补充协议”，将首付款变更为447032元，余款68万元办理银行按揭贷款。协议签订后，梁利丛向瑞德森公司支付首付款447032元，余款梁利丛向浦发银行洛阳分行申请贷款，因不符合浦发银行洛阳分行审批条件未能审批通过，后梁利丛向交通银行洛阳分行申请贷款，因瑞德森公司不提供自己掌握的银行所需的首付款发票、商品房买卖合同等资料，梁利丛的贷款未通过银行审批。另查明：瑞德森公司于2020年7月21日向梁利丛邮寄“解除《商品房买卖合同》通知书”，称“2019年5月8日，你和洛阳市瑞德森置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，你未按置业公司要求及时办理按揭贷款手续，针对上述事宜我公司已多次通知你，但截至本函件发送之日你始终未予履行。我公司多次联系你未果，时至今日，你不仅一直未办理按揭贷款手续，也未按合同及补充协议约定将应付未付的余款一次性支付完毕。基于以上事实，现我公司正式通知你：双方于2019年5月8日所签订的《商品房买卖合同》，现因你违约而解除，同时你应按合同约定向我公司支付违约金225406.4元。另请你自收到本通知之日起5日内来我公司办理退房手续，否则因此造成的一切法律后果由你自行承担”。对此被告称，原告提出解除合同应当履行催告义务，被告在原告起诉前未接到原告任何催告或者要求重新办理按揭或支付全款的通知。经本院告知原告，原告未在法定期限内向法庭提供向被告进行催告的有关证据。经本院主持调解，双方未能达成一致意见。一审法院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违背相关法律法规的强制性规定，对双方均有约束力，双方均应按合同的约定全面履行。本案被告梁利丛已支付了首付款447032元，余款68万元因梁利丛在向浦发银行洛阳分行申请贷款时，因不符合浦发银行洛阳分行审批条件未能审批通过，后梁利丛积极向交通银行洛阳分行申请贷款，因瑞德森公司不提供自己掌握的银行所需的首付款发票、商品房买卖合同等资料，致使梁利丛的贷款未通过银行审批，对本案的发生瑞德森公司有一定的责任。关于原告要求解除合同的请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的”才可以解除合同，原告未向法庭提供证据证明其履行了催告义务，因此原告要求解除合同的要件不完备。本案被告梁利丛并非恶意违约，其明确表示要求继续履行合同，根据公平原则，应在合理期限内给其履行合同机会，如被告在合理期限内仍不能办理按揭贷款或支付剩余尾款，原告有权解除合同，被告应按合同约定向原告支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下:一、被告梁利丛在本判决生效后三个月内，就剩余房款68万元办理银行按揭贷款手续或支付剩余全部尾款，原告洛阳市瑞德森置业有限公司有义务配合梁利丛在银行贷款时，提供银行贷款所需的首付款发票、商品房买卖合同等全部资料。二、如逾期被告梁利丛仍不能履行支付房款义务，洛阳市瑞德森置业有限公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，收回涉案房屋，返还梁利丛支付的首付款447032元，被告梁利丛应支付原告违约金225406.4元，并协助原告办理《商品房预售合同》登记备案的注销手续。本案受理费2340元，由原告承担340元，被告承担2000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，孙美璐租赁涉案房屋，是为了进行商业经营活动，但新冠疫情的发生导致其经营活动无法正常开展，签订涉案房屋租赁合同的目的无法实现。众所周知，2020年1月,因全国突发新冠肺炎疫情,2020年1月25日，河南省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级应急响应；2020年3月19日，河南省重大突发公共卫生事件应急响应级别由Ⅰ级调整为Ⅱ级；2020年5月6日，河南省重大突发公共卫生事件应急响应级别由Ⅱ级调整为Ⅲ级。考虑到涉案房屋用途系群体聚集性场所，确因疫情的原因无法正常使用，相应的租金应当依法予以减免。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的通知,“依法准确适用不可抗力规则”的规定，根据以上规定和双方合同约定，依照《中华人民共和国民法总则》第六条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务；××疫情属不可抗力，属于法定免责事由，一审法院酌定减免疫情爆发期间孙美璐应交纳的两个月房租，遵循了公平原则，兼顾了双方当事人的利益，并无不当，本院予以维持。综上所述，鹏燕翔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费358元，由洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  裴文娟二〇二〇年十二月二十三日书记员  常冰莹