湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1102民初2292号原告：中国建设银行股份有限公司黄冈分行，住所地：湖北省黄冈市黄州区开发区新港大道**，统一社会信用代码：914211008803142185。负责人：胡林惠，行长。委托诉讼代理人：刘俊，湖北鄂东律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：赵科钧，男，1992年10月9日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区，被告：胡远昕，女，1991年8月16日出生，俄罗斯族，住内蒙古自治区额尔古纳市，被告：黄冈市碧桂园房地产开发有限公司，住所：湖北省黄冈市黄州区齐安大道黄冈碧桂园**，统一社会信用代码914211003098994481。法定代表人：周睿，董事长。委托诉讼代理人：孔忠良，湖北文赤壁律师事务所律师，代理权限一般代理。原告中国建设银行股份有限公司黄冈分行与被告赵科钧、胡远昕、黄冈市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园房地产公司”）借款合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘俊，被告碧桂园房地产公司的委托代理人孔忠良到庭参加了诉讼，被告赵科钧、胡远昕经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令原告与被告赵科钧、胡远昕之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》提前到期，并判令被告赵科钧、胡远昕立即共同偿还原告全部贷款本金819373.92元，利息21878.12元、罚息165.37，本息合计841417.41元（利息、罚息暂计至2020年4月29日，实际利息及罚息计算至被告付清本息时日止，利息、罚息、复利按合同约定的标准计算）；二、判令原告对被告赵科钧、胡远昕购买的位于黄州区××大道××号房屋及土地使用权享有优先受偿权，有权以该房屋土地折价或者以其拍卖、变卖的价款优先受偿；三、判令被告黄冈市碧桂园房地产开发有限公司在保证范围内承担连带偿还责任；四、由上述三被告共同承担原告的律师费42070.87元、诉讼费、保全费、执行费及其他费用。事实与理由：被告赵科钧、胡远昕系夫妻关系。2017年11月29日，被告赵科钧、胡远昕与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定赵科钧、胡远昕向原告借款840000元，借款期限为叁佰陆拾个月，即2017年11月22日至2047年11月22日止，借款逾期的、罚息为本合同所执行的贷款利率的水平上上浮50%。赵科钧、胡远昕应按月向原告偿还借款本息，如赵科钧、胡远昕不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告有权宣布贷款立即到期，要求赵科钧、胡远昕立即清偿全部借款并计收利息、罚息，以及原告以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用，同时由赵科钧、胡远昕以其购买的位于黄州区××大道××号的房屋作抵押担保，并办理了房屋预告抵押登记。同时，被告黄冈市碧桂园房地产开发有限公司为该笔贷款提供了保证。合同还约定争议管辖的法院为贷款人住所地人民法院。合同签订后，原告依约向被告赵科钧、胡远昕发放了贷款840000元。但被告赵科钧、胡远昕未能按合同约定偿还借款本息，截止2020年4月29日，累计拖欠本息28296.87元。被告不按合同约定还本付息，严重违反合同约定。原告多次催要无果，鉴此，原告为了维护自己的合法权益，特具状人民法院。被告碧桂园房地产公司辩称：1、碧桂园房地产公司不应该承担赵科钧、胡远昕债务的保证责任。2、根据原、被告双方签订的协议约定碧桂园房地产公司保证义务在2020年8月8日免除，因此碧桂园房地产公司不承担保证责任。被告赵科钧、胡远昕未作答辩。经审核，对原告提交的证据分析认定如下：证据1.原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人的身份证复印件及证据2.赵科钧、胡远昕身份证复印件、赵科钧、胡远昕户口本复印件和证据3.黄冈市碧桂园房地产开发有限公司工商登记信息，予以采信。证据4.个人住房（商业用房）借款合同、证据5.个人贷款支付凭证、证据6.鄂20**黄冈市不动产证明第0022239号、证据7.中国建设银行个人贷款对账单，与本案有关联，其真实性予以采信。证据8.委托代理协议，无充足证据，不予调整。经审核，对被告碧桂园房地产公司提交的证据分析认定如下：证据1.按揭业务担保合作协议及证据2告知函，与本案有关联，其真实性予以采信。被告赵科钧、胡远昕未到庭质证，亦未向法院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月15日，被告碧桂园房地产公司为了售房需要，与原告签订了《按揭业务担保合作协议》，协议约定，原告为被告碧桂园房地产公司所建碧桂园项目购房者提供按揭业务，被告碧桂园房地产公司自愿对购房者按揭贷款承担连带保证责任；保证期限为原告与购房者、被告碧桂园房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》将贷款划入被告碧桂园房地产公司的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止；但若出现下列情况的，被告碧桂园房地产公司的保证期限终止日期以下述约定为准……由被告碧桂园房地产公司书面通知原告准备办理两证的相关材料，原告应收到被告碧桂园房地产公司书面通知之日起十个工作日内通知被告碧桂园房地产公司去国工资源与房屋管理部门办理两证的时间和人员联系方式，由原告和被告碧桂园房地产公司共同办理；如因原告的任何原因而逾期办理或无法办理两证的，原告同意被告碧桂园房地产公司保证期限只至上述约定的原告收到被告碧桂园房地产公司书面通知之日起第十个工作日止。协议还对其他事项进行了约定。2017年11月29日,被告赵科钧、胡远昕因在黄冈市××大道××号购买观澜97幢10层1002号商品房需要资金，与原告和被告碧桂园房地产公司签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告赵科钧、胡远昕向原告贷款840000元，贷款期限为30年，贷款利率以中国人民银行公布同期同档次贷款利率上浮10％，被告赵科钧、胡远昕未按约定按期偿还本息则按借款利率加收50％罚息，还款方式为按月等额本息。贷款人将款项一次性划入碧桂园房地产公司账户4200……5116。被告赵科钧、胡远昕以购买的商品房作为贷款抵押物，被告碧桂园房地产公司作为该笔贷款提供连带责任保证，保证期限为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥抵押财产的他项权利证书，抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同还对其他事项进行了约定。被告赵科钧、胡远昕在借款人处签字，原告贷款人处盖公章，被告碧桂园房地产公司在合同保证人处签字盖公章。合同签订后，原告依约将贷款转入被告碧桂园房地产公司账内，被告赵科钧、胡远昕除偿付部分本息外，余下本息未按时足额偿还，故原告诉至人民法院。后被告又还部分款。2017年12月27日被告赵科钧、胡远昕办理了商品房预告登记（鄂20**黄冈市不动产证明第0022239号）。截至2020年11月3日被告赵科钧、胡远昕下欠原告贷款本金804511.27元、利息等37539.83元。另查明，2020年7月29日，被告碧桂园房地产公司向原告递交了关于达到办理《不动产权证》条件告知函，碧桂园2号观澜97幢10层1002号商品房在告知函中。2020年11月20日、12月21日，全国银行间同业拆借中心公布的5年以上贷款市场报价利率4.65%。本院认为，原告与三被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及原告与被告碧桂园房地产公司签订的《按揭业务担保合作协议》系双方真实意思表示，符合法律规定，真实、合法、有效，本院依法予以确认。双方均应按合同约定履行义务和享有权利。原告依约发放了贷款本金840000元，被告赵科钧、胡远昕理应按约每月偿还贷款本息，被告赵科钧、胡远昕未依约按时足额偿还本息，构成违约，应承担相应的民事责任。现原告诉请被告提前还贷由被告赵科钧、胡远昕偿还该笔贷款、利息等费用，符合约定及法律规定，依法予以支持。原告未提交抵押财产他项权证，被告金家房地产公司自愿为本案借款提供连带责任保证，其依法应对本案借款本息、罚息等承担连带保证责任。被告赵科钧、胡远昕办理了商品房预告登记，但到期未按规定办理他项权证，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对争议房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对争议房屋的处分，但并非对争议房屋享有抵押权。故原告同时主张对被告赵科钧、胡远昕的房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院依法不予支持。原告诉请被告承担律师费，证据不充分，不予调整。被告碧桂园房地产公司辩称，依据《按揭业务担保合作协议》内容约定，被告碧桂园房地产公司的保证期限已过，不应承担保证责任，因原告与三被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》签订在后，视为对保证条款已作变更，故被告碧桂园房地产公司抗辩意见，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百三十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵科钧、胡远昕于本判决发生法律效力之日起二十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司黄冈分行余下贷款本金804511.27元、利息利息37539.83元及后期利息（以804511.27元为本金，自2020年11月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的5年期以上贷款市场报价利率4.65%上浮10％再上浮50％计算至实际给付之日止）；二、被告黄冈市碧桂园房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司黄冈分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12635元减半收取6317.5元，由被告赵科钧、胡远昕、黄冈市碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  李宝红二〇二〇年十二月二十三日书记员  罗玉梅