江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终4364号 上诉人（原审原告）：姜俊，男，1964年2月19日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。 委托诉讼代理人：陈达锋，浙江律匠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛莲，浙江广诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江苏中江泓盛房地产开发有限公司，住所地江苏省东台市金海东路**。 法定代表人：周月平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陶存进，男，该公司副总经理。 被上诉人（原审被告）：东台市市政养护管理所，住所地江苏省东台市红兰路**。 法定代表人：刘小庆，该所所长。 委托诉讼代理人：虞银春，江苏天全律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马梦如，江苏天全律师事务所律师。 原审第三人：东台市土地储备中心，住所地江苏省东台市金海东路**。 法定代表人：杨秀华，该单位主任。 委托诉讼代理人：虞银春，江苏天全律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马梦如，江苏天全律师事务所律师。 原审第三人：东台市东台镇村镇建设环保服务中心，住所地江苏省东台市东台镇宁树路**。 法定代表人：陈尧东，该单位主任。 委托诉讼代理人：许海燕，江苏峰路律师事务所律师。 上诉人姜俊因与被上诉人江苏中江泓盛房地产开发有限公司（以下简称中江公司）、东台市市政养护管理所（以下简称东台市政管理所）、原审第三人东台市土地储备中心（以下简称东台市土地中心）、东台市东台镇村镇建设环保服务中心（以下简称东台镇建设中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2019）苏0981民初3716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姜俊的上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持姜俊的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由中江公司、东台市政管理所承担。事实与理由：一、一审认为“案涉房屋的主体结构质量合格，并没有达到严重影响正常居住使用的程度”，属于事实认定错误。首先，经法院委托司法鉴定得出结论，涉案房屋混凝土结构不符合设计要求，影响正常使用。其次，该鉴定报告载明：该现象如继续发展得不到有效控制，会对构件的承载能力产生不利影响。而截至目前，中江公司、东台市政管理所未对案涉房屋采取加固等有效控制，则可以推定该破裂会持续发展，会对构件承载力产生不利影响，导致承载力无法满足设计要求，最终被评为危房，甚至会被要求拆除。二、一审法院法律适用错误。1.一审法院认为姜俊的解除权消灭错误。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条是针对出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款产生的解除权，不适用房屋质量不合格引起的合同解除权的情形。2.姜俊请求解除购房合同并要求赔偿相应损失，符合法律规定。案涉房屋质量问题一直存在且继续恶化，持续至今尚未停止，因此针对主体结构质量问题引起的合同解除权一直存在。本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二、十三条以及《中华人民共和国商品房销售管理办法》第三十五条的规定判决解除合同，姜俊的解除权并未超过除斥期。三、一审法院不认可姜俊主张在上海的租房费错误。首先，案涉房屋无法居住，既然在东台的房子不能住，姜俊人到其他城市打工租住房子符合常情。其次，将一个人局限在一个城市生活工作的理念是不符合社会发展的；最后，姜俊实际产生的租金204000元符合市场价格。四、一审审理程序违法。2020年5月3日，姜俊向一审法院申请财产保全，并提供了符合法律规定的查封保全手续，但截至作出判决，一审法院仍未出具保全裁定。 中江公司辩称，一审判决合法有效。关于房屋质量，鉴定报告明确载明满足混凝土强度要求，混凝土承载能力满足规范要求，该鉴定结论符合客观事实，姜俊关于房屋质量问题的上诉理由不能成立。对于其余上诉理由，同意一审认定。 东台市政管理所辩称，1.一审认定事实正确。（2019）苏0981法司鉴委字第201号鉴定结论明确载明涉案房屋混凝土梁板承载力满足规范要求，对于混凝土中所含的钢渣等影响也仅是假设条件，在假设条件成就时才可能出现对构件承载能力产生不利影响。况且，（2011）省建检中字第1ZJ0383号检测鉴定报告中也指出案涉房屋只是局部膨胀、破损，姜俊以房屋质量不符合规范提起的行政诉讼也被驳回，足以证明案涉房屋的整体质量符合规范要求。因此，一审认定案涉房屋主体结构质量合格，并未达到严重影响正常居住使用的程度是正确的。2.一审判决适用法律正确。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条和十三条的规定来判定姜俊主张解除合同不符合法律规定是正确的。案涉房屋主体质量合格，并未达到严重影响正常居住使用的程度。姜俊主张解除合同，不符合法律规定。3.姜俊在上海的租房费用与本案无关联。姜俊户籍地在东台，拆迁前住在东台，安置地也是东台。东台属于四线城市，而去大城市打工出发点是为了提高工资收益，但必然会提高生活成本。所以，姜俊在上海租房与本案案涉房屋质量瑕疵无必然关联。4.关于一审法院审理案件程序错误，由二审法院依法审查。 东台市土地中心述称，同意东台市政管理所的答辩意见。 东台镇建设中心述称，姜俊所提及的上诉事由均不能成立，关于本案的争议焦点，一审中已经查实，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审维持原判。 姜俊向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除姜俊与中江公司的购房合同并返回购房款204233元；2.判令中江公司、东台市政管理所赔偿姜俊因房价上涨的房屋差价损失1289000元，车库差价损失252216元，自行车库差价损失76560元，累计1617776元;3.判令中江公司、东台市政管理所支付姜俊因房屋无法居住期间租房费用20.4万元(自2011年1月至2019年6月30日，每月租金2000元计算)；4.本案诉讼费用全部由中江公司、东台市政管理所承担。 一审法院认定的事实：2008年8月2日，东台镇建设中心（甲方、拆迁人）与姜俊（乙方、被拆迁人）签订东台市房屋拆迁补偿安置协议书，约定甲方经市房屋拆迁管理部门许可，对乙方所有的附属物进行拆迁，合法建筑面积185+37.48平方米，合计补偿285190.87元，补偿方式为产权调换，由甲方提供滨河花园24号楼104E型210.90平方米予以安置，购房合同另订。双方还约定了其他事项。 2008年10月28日，东台市政管理所（发包人）与中江公司（承包人）签订东台市滨河花园安置房建设管理合同，约定双方就滨河花园安置房二期工程建设管理协商一致，建筑面积24000平方米，预估造价约4000万元，用途政府拆迁安置限价房，承包人建设管理范围：负责对滨河花园安置房小区内住宅楼及各类公建设施所有建设项目实施全面管理和协调，协助相关单位办理限价房回迁安置等工作，管理督促施工单位总体验收合格后交付给发包人，不得影响回迁户安置，工程质量达合格标准以上，负责监督处理回迁安置和工程保修阶段出现的质量问题，根据发包人要求对监理单位、施工单位和材料供应商进行管理，协调处理监理单位、施工单位、规划红线外水电供应部门等各项工作。资金来源东台市城市建设投资发展有限公司，质量管理目标合格，合同价肆拾陆万玖仟陆佰贰拾叁元伍角柒分。双方还约定了其他事项。 2010年9月30日，东台镇建设中心（拆迁人、甲方）、中江公司（建设管理单位、乙方）与姜俊（回迁人、丙方）签订合同编号095滨河花园二期回迁安置房购房协议，约定根据房屋拆迁协议，丙方被安排到滨河花园二期工程安置，乙方以招标方式取得于市区海新路南侧滨河花园二期的建设管理权，丙方回迁房屋为第24号楼104室，该房屋用途为住宅，框架结构，层高为2.9米，建筑物层数地上四层，车库24号楼19号，该房屋建筑面积206.24平方米，车库面积40.68米，甲方与乙方约定按产权面积方式计算房屋价款，单价为750元/平方米，面积206.24平方米，房款计壹拾伍万捌仟伍佰肆拾柒元整（小写158547元），车库单价为800元/平方米，面积40.68平方米，车库款叁万贰仟伍佰肆拾肆元整（小写32544元），该房屋回迁安置总价为壹拾玖万壹仟零玖拾壹元整（小写191091元），面积以有权部门测定的房屋产权面积为准。丙方在完成与拆迁人相关结算手续后当日最迟不能超过两日内缴清房款，然后凭结算清单和缴款收据到合同组签订回迁安置购房协议。该房屋在保修范围和保修期限内发生的质量问题，由物业公司负责受理衔接，乙方按有关法规、条例和总承包合同的约定履行保修义务。三方还约定了其他事宜。 2010年10月15日，中江公司向姜俊交付了案涉房屋（含车库）。2010年10月17日，姜俊办理并取得了滨河花园24号楼104室、24号楼19号车库的房屋权属证书（东台市房权证市区字第××号）。 2011年3月，姜俊发现回迁的24号楼房屋的混凝土梁、板、柱表面出现起鼓、局部爆裂的现象，遂向物业公司及有关部门反映。后由江苏省建筑工程质量检测中心有限公司对滨河花园24号楼进行检测、鉴定后认为：添加于混凝土中的钢渣颗粒所含游离氧化钙反应引发局部膨胀，造成混凝土局部破损，所检测混凝芯样抗压强度均大于25MPa，建议对局部起鼓、爆裂的混凝土构件采取相应处理措施，对该工程加强跟踪观察，如发现继续起鼓、爆裂，则应采取相应的技术处理措施。 2012年8月22日，东台市土地中心（拆迁人、甲方）、中江公司（建设管理单位、乙方）与姜俊（回迁人、丙方）签订合同编号159滨河花园二期回迁安置房购房协议，约定根据房屋拆迁协议，丙方被安排到滨河花园二期工程安置，乙方以招标方式取得于市区海新路南侧滨河花园二期的建设管理权，丙方回迁房屋为车库24号楼7号，车库面积12.76米，单价为1000元/平方米，车库款壹万贰仟柒佰陆拾元整（小写12760元），该房屋回迁安置总价为壹万贰仟柒佰陆拾元整（小写12760元）。2012年8月23日，姜俊交纳了7号车库款12760元。 东台市滨河花园24号楼的工程竣工验收报告载明：建设单位为东台市政管理所、中江公司，施工单位江苏龙光建设工程有限公司。 姜俊不服东台市住房和城乡建设局作出的东建备证字第2010100032号《东台市房屋建筑竣工验收备案证明》，向一审法院提起行政诉讼，一审法院于2014年12月24日立案受理。一审法院审理后于2015年3月16日作出（2015）东行初字第0008号行政判决，驳回姜俊要求撤销东台市住房和城乡建设局2010年10月15日作出的东建备证字第2010100032号《东台市房屋建筑竣工验收备案证明》的诉讼请求。姜俊不服一审判决，提起上诉。盐城市中级人民法院审理后于2015年10月8日作出（2015）盐行终字第00239号行政判决，驳回上诉，维持原判。 一审庭审中，中江公司称，其公司作为建设管理单位，根据市城市建设和综合整治指挥部文件要求，签订购房合同，出具购房发票给回迁户用于办理产权，其没有收取回迁户的购房款。 一审审理中，姜俊申请对滨河花园24号楼104室主体结构质量是否合格进行鉴定，同时对该房屋质量问题是否严重影响正常居住使用进行鉴定。一审法院依法委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司进行鉴定，2012年1月14日，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司作出（2019）苏0981法司鉴委字第201号鉴定报告，认定混凝土中所含钢渣造成混凝土梁、板构件开裂、疏松、崩溃，对混凝土质量有影响，目前104室混凝土梁板构件承载能力满足规范要求，但影响正常使用，应采取措施，该现象如继续发展得不到有效控制，将会对构件的承载能力产生不利影响。 本案争议焦点：1.中江公司、东台市政管理所的主体是否适格；2.姜俊主张解除合同是否符合法律规定情形；3.姜俊的解除权是否消灭；4.姜俊主张的租房费用204000元能否支持。 一、关于中江公司、东台市政管理所的主体是否适格的问题 一审法院认为，本案系城市建设需要，对被拆迁人拆迁后进行回迁安置所引起的纠纷。中江公司是滨河花园二期回迁安置房购房协议的当事人，是购房协议的相对方，且其出具购房发票给姜俊等回迁户办理产权证。姜俊以所交付房屋质量不合格为由，依据回迁安置房购房协议以中江公司为被告，提起诉讼要求解除合同，中江公司的主体适格。虽然中江公司提交的东台市滨河花园安置房建设管理合同载明中江公司系承包人，但东台市滨河花园24号楼的工程竣工验收报告中，中江公司和市政管理所是共同作为东台市滨河花园24号楼的建设单位申报的，故姜俊申请追究加东台市政管理所为共同被告，东台市政管理所作为被告，主体适格。 二、关于姜俊主张解除合同是否符合法律规定情形的问题 一审法院认为，《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。案涉房屋虽因混凝土中所含钢渣造成混凝土梁、板构件开裂、疏松、崩溃，对混凝土质量有影响，影响正常使用，但经鉴定承载能力满足规范要求，即案涉房屋的主体结构质量合格，并没有达到严重影响正常居住使用的程度。故姜俊主张解除双方2010年9月30日编号095滨河花园二期回迁安置房购房协议、返还购房款并赔偿房价上涨的差价损失，不符合法律规定的情形，依法不能支持。 三、关于姜俊的解除权是否消灭的问题 一审法院认为，《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案案涉房屋于2010年10月份交付给姜俊，2011年3月，姜俊发现案涉房屋的混凝土构件表面有起鼓、爆裂等质量问题。2015年10月，姜俊提起的行政诉讼案件有了终局结果。姜俊于2019年7月10日提起诉讼要求解除合同。从2011年3月起至2019年7月已有7年多，即使从2015年10月起计算，也已经3年多，远远超过了1年，姜俊的解除权行使期限已届满。姜俊未及时行使合同解除权，其解除权已消灭。 四、关于姜俊主张的租房费用204000元能否支持的问题 一审法院认为，姜俊系东台人，拆迁前的原房屋在东台市，被告给予姜俊安置房屋亦在东台城区。姜俊提交的租房协议、租房付款收据系姜俊在上海的租房协议及房租支出，与本案不具关联性。姜俊对主张要求被告赔偿其在上海的租房费用204000元，于法无据，依法不能支持。 需要说明的是，本案案涉房屋质量确有瑕疵，姜俊可以要求相关责任方履行维修义务、赔偿损失，如不能协商解决，可依法另行诉讼。 综上，姜俊的诉讼请求依法不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条，《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回姜俊的全部诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，（一）姜俊以房屋存在严重质量问题为由要求解除房屋买卖合同的解除权是否已经消灭？ 《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。根据上述规定，在出现了法定的解除情况或约定的解除条件成就以后，一方享有解除权，但该解除权必须在规定的期限内行使。案涉房屋于2010年10月份交付给姜俊，2011年3月，姜俊发现案涉房屋的混凝土构件表面有起鼓、爆裂等质量问题。姜俊以案涉房屋存在严重质量问题，影响其居住使用为由要求解除合同，应该及时主张。2015年10月15日，姜俊提起的行政诉讼已作出终审判决，即便从此时开始起算，姜俊于2019年7月10日提起诉讼要求解除合同，已超过了法律规定的一年期限，其解除权已消灭。因此，一审法院对姜俊要求解除购房合同、返还购房款以及赔偿损失的请求不予支持，并无不当。 （二）姜俊主张的租金损失是否应予支持？ 根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。姜俊在本案中主张的租金损失，系认为中江公司、东台市政管理所交付的房屋无法居住，合同目的无法实现而产生。而根据本案查明的事实，案涉房屋虽存在质量瑕疵，但承载能力满足规范要求，房屋主体结构质量合格，仅是应采取相应的维修措施。因此，姜俊所主张的租金损失不符合法律规定，且其提交的证据与本案不具有关联性。姜俊就房屋维修费用及相关损失，可另行主张。 综上，姜俊的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23008元，由姜俊负担。 本判决为终审判决。 审判长  李晓平 审判员  谢超亮 审判员  曹 荣 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  张 育