黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑05民终607号上诉人（原审原告）：姚桂林，男，1970年5月5日出生，汉族，无职业，住双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：关明明，黑龙江集英律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王培成，男，1964年10月6日出生，汉族，无职业，住双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：秦红光，黑龙江中程佳易律师事务所律师。上诉人姚桂林因与被上诉人王培成房屋买卖合同纠纷一案，不服双鸭山市尖山区人民法院（2020）黑0502民初1083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人姚桂林的委托诉讼代理人关明明，被上诉人王培成及其委托诉讼代理人秦红光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚桂林上诉请求：一、请求撤销（2020）黑0502民初1083号民事判决书；二、请求判决解除双方2013年10月13日签订的《房屋买卖协议书》；并判决被上诉人王培成返还上诉人姚桂林购房款86万元；三、案件一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、2013年10月13日上诉人姚桂林与被上诉人王培成签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，该协议依法成立，具有法律效力。二、《房屋买卖协议书》签订后，双方在履行过程中，上诉人姚桂林一共向被上诉人王培成交付购房款86万元，上诉人对两处倒塌的房屋进行了重新翻建，并在厂院内投资建设了1000平方米无照库房，因资金原因上诉人未能及时给付剩余房款，被上诉人强行收回卖给上诉人的厂房（包括姚桂林自己投资金建设的1000平方米无照库房）后又转卖给案外人张秀芳，导致双方签订的《房屋买卖协议书》无法继续履行，双方签订的《房屋买卖协议书》应依法解除。三、《房屋买卖协议书》依法解除的法律后果，因被上诉人已将房屋收回，所以上诉人无需再返还房屋，而被上诉人应承担的法律后果是返还已收取的购房款86万元，原审法院未判决被上诉人返还购房款是错误的，请求二审法院依法改判。四、原审法院审理认定事实不清，本案双方当事人之间是房屋买卖合同关系，案件应以房屋买卖为基础法律关系审理本案，而原审法院将上诉人姚桂林与被上诉人及其他人的民间借贷事宜参与到对本案事实的认定，显然混淆了案件事实，导致对案件审理事实不清。五、一审中，王培成举证的2014年9月30日《还款协议》从内容上看，应是民间借贷的法律关系，而并非是针对上诉人与被上诉人之间关于解除房屋买卖关系的协议，《还款协议》中所载明的内容不是针对房屋买卖事宜达成的补充协议，该协议中没有姚桂林放弃或处分已交付购房款86万元的处分意见，因此《还款协议》在本案中不能作为定案证据采信。六、上诉人与被上诉人之间从未达成过双方解除房屋买卖协议及上诉人不要求返还购房款的协议。原审法院将民间借贷事实与房屋买卖的事实混同处理，判决认定：“王培成将房屋另卖他人后，得款（扣除自己应得的房款）支付给姚桂林的债权人，实体处理并无不当”无法律依据，王培成无权代替姚桂林处分财产，因此一审判决错误。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉请求。王培成辩称，2011年8月，答辩人将坐落在双市看守所西侧大院及院内的厂房出租给上诉人，上诉人租赁期间在院内建设违建房屋约900余平方米。2013年10月13日，双方签订《房屋买卖协议书》约定答辩人将其所有的位于双市看守所西侧一厂房出售给上诉人，房屋总售价150万元，并约定分期付款方式，由于上诉人没有足额资金购房，上诉人第一次向姚宇平借款50万元，用答辩人的三本房照抵押借款，支付答辩人购房款40万元，上诉人自用10万元；第二次上诉人在市房产局对过一小额贷款公司贷款70万元，用此款还清第一笔借款50万元，将答辩人三本房照又进行抵押；第三次上诉人又在姚宇平处借款100万，用此款还清第二笔借款70万元，将答辩人的三本房照再次抵押给姚宇平，借款到期后，因上诉人没有偿还借款100万元，姚宇平找答辩人要求还款，答辩人不同意还款，姚宇平等人砸了答辩人家的玻璃，打伤答辩人的家人，答辩人曾在富安派出所报警，后姚宇平还领人催要借款，在被逼无奈的情下，答辩人找上诉人商量还款之事，上诉人又在宝清陈丽娜处借款100万元，偿还姚宇平借款又将答辩人的三本房照抵押给宝清的陈丽娜，此次借款期限是2个月，自2014年6月24日至2014年8月23日，此笔借款到期后，上诉人仍然无法偿还借款，经协商借款期限延长至2014年8月底，因上诉人没能按约定时间偿还借陈丽娜的100万元，为避免借款利息发生，经上诉人同意案外人胥玉财先将此借款偿还，将三本在宝清陈丽娜抵押房照抽回，上诉人于2014年9月30日给答辩人出具一份还款协议，承诺在2014年10月10日至2014年10月15日前将案外人胥玉财替上诉人偿还陈丽娜的100万元和胥玉财的30万元并还清，否则，原购房协议解除，合同作废，给案外人胥玉财自动倒出房屋（可以转卖他人违建房在内损失自负）等待2014年10月15日上诉人有款项时，再偿还胥玉财。此时上诉人在胥玉财处借款本息30万元到期，上诉人用在答辩人院内所建违建房屋抵押给胥玉财。由于上诉人不能按《房屋买卖协议书》约定的期限履行交购房款义务，又不能按还款协议承诺的时间偿还用答辩人三本房照抵押借款100万元，上诉人同意答辩人将房屋转卖给他人，这样因胥玉财代上诉人偿还借陈丽娜100万元，胥玉财用此笔款项作为购答辩人房款一部分，又支付给答辩人70万元购房款，答辩人所有的院内房屋及上诉人所建违建房全部归胥玉财所有。答辩人将房屋过户到胥玉财妻子张秀芳名下。上诉人前期支付给答辩人的购房款，全部抵偿上诉人借陈丽娜的借款。现不存在答辩人返给上诉人前期交纳购房款之说，上诉人和答辩人之间于2013年10月13日签订的《房屋买卖协议》因上诉人迟迟不能交纳购房款，在上诉人承诺的最后于2014年10月15日前，不能偿还胥玉财替其偿还陈丽娜的借款100万元，双方购房协议解除，双方签订的《房屋买卖协议》早在2014年10月15日上诉人不能偿还借款人100万元时解除。故请二审法院驳回上诉人的上诉请求。姚桂林向一审法院起诉请求：1.解除双方于2013年10月13日签订的《房屋买卖协议书》；2.判决被告王培成返还原告姚桂林购房款86万元；3.案件受理费由被告王培成承担。一审法院认定事实：2013年10月13日，原告姚桂林（乙方）与被告王培成（甲方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定：一、经甲乙双方自愿共同协商达成如下协议，甲方愿将双市看守所西侧一厂房出售给乙方，占地面积2805平方米，房照共五本，总面积800平方米，价格为壹佰伍拾万元。甲方保证对其所售房屋及其附属物拥有完全的所有权（乙方投入设施除外）。二、乙方首次支付壹拾柒万元整（￥170000），余下一佰叁拾叁万元分期支付。2013年10月份支付壹拾伍万元，12月份支付壹拾肆万元（抽回银行抵押房照二本归乙方所有），余款由签字之日起6个月结清。期间甲方必须配合乙方小额及银行贷款，贷款全额还欠甲方剩余房款，甲方配合房照过户办理一切手续（乙方三张沉陷房合同交付甲方作为房屋余款担保），如乙方还不上房款，甲方有权处理三处沉陷房，再不足由乙方把房款还齐。三、乙方现用甲方三本房照抵押贷款伍拾万元，付给甲方房款肆拾万元，余款壹拾万元由乙方自用，贷款利息全有乙方承担。若乙方无能力支付购房余款，甲方有权收回房屋及附属物所有权终止合同。四、若未过户期间房屋动迁占用，一切事宜均由乙方作主，前提是房款全部结清，甲方必须配合。五、协议签定如一方违约，他方有权终止协议，责任由违约方承担。六、此合同一式两分，双方各执一份，均具法律效力。双方依约履行，王培成将房屋及证照交付姚桂林，姚桂林付给王培成首期购房款17万元。此后，在《房屋买卖协议书》约定的付款时间内，姚桂林未能将购房款全部支付给王培成。双方因用诉争房屋房照在小额贷款公司贷款、还款上产生矛盾。2014年9月30日，姚桂林为王培成出具《还款协议》一份，内容为：原有姚桂林购买东井看守所西侧王培成所有房屋，房款贰佰万元整（注：100万元宝清小额贷款，30万元欠佳木斯胥玉才，70万元原欠王培成的合计200万元整）。一、在2014年10月10——2014年10月15日之前把所有房款一次性付清（贰佰万元整）；二、分期可在10月15日前把佳木斯130万元付清，利息另议；三、如不能按期付款，原有购买协议自动解除，合同作废，给佳木斯自动道出房屋（可以转卖他人，违建房在内，损失自负）；四、余款70万元（柒拾万元整）可按贷款期限分期付款；五、此协议一式一份，望相互遵守。到期后，姚桂林未能给付所欠款项，2014年10月至11月间，王培成将房屋收回，以200万元价格出卖给张秀芳（胥玉才的爱人），并办理了房屋产权过户事宜。另查，经过法庭调查姚桂林一共直接向王培成支付购房款86万元。一审法院认为，我国法律规定：依法成立的合同，自成立时生效。同时还规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生条件的合同，自条件成就时生效。附条件解除的合同，自条件成就时失效。原告姚桂林与被告王培成所签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，双方当事人应当认真履行。由于姚桂林未能按双方签订的《房屋买卖协议书》和其向王培成出具的《还款协议》履行给付尚欠房款的义务，王培成按照《房屋买卖协议书》和《还款协议》的约定将房屋另买他人，房屋产权证照已经实际转移到买受人的名下，姚桂林与王培成签订的《房屋买卖协议书》已经实际解除，故姚桂林的解除双方于2013年10月13日签订的《房屋买卖协议书》诉求已经无实际意义；王培成将房屋另卖他人后，得款（扣除自己应得的房款）支付给姚桂林的债权人，实体处理上并无不当。现姚桂林所举示的证据，不足以证明自己主张的由王培成返还购房款86万元诉求成立，其诉求不能得到本院的支持。综上所述，对于原告姚桂林诉求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告姚桂林的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人姚桂林与被上诉人王培成于2013年10月13日签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。姚桂林于协议签订后向王培成合计已支付购房款86万元。后因姚桂林对外欠款，针对对外欠款130万元及尚欠房款70万元，姚桂林于2014年9月30日向王培成出具“还款协议”，该协议中明确约定“如不能按期付款，原有购买协议自动解除，合同作废给佳木斯（胥玉财）自动道出房屋（可以转卖他人违建房在内损失自负）”，由于姚桂林未能按照案涉《房屋买卖协议书》及“还款协议”的约定履行支付尚欠房款的义务，王培成依照“还款协议”约定将案涉厂房转卖给姚桂林的债权人胥玉财，并将房屋产权过户至胥玉财妻子张秀芳名下，该转卖行为符合当事人间的约定，亦不损害姚桂林的利益。因姚桂林与王培成之间签订的《房屋买卖协议书》在姚桂林未能按约定履行“还款协议”时已实际解除，一审法院认定姚桂林于本案要求解除案涉《房屋买卖协议书》的请求已无实际意义并判决驳回其该项请求，正确。关于购房款返还问题，因姚桂林未如约履行“还款协议”，王培成将案涉房屋转卖给姚桂林的债权人，姚桂林已付房款实际在其尚欠债权人的债务中抵销，现姚桂林主张返还购房款86万元的理由不成立，本院对此不予支持。综上所述，姚桂林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6200元，由上诉人姚桂林负担。本判决为终审判决。审判长 高山峰审判员王甜甜审判员岳明二〇二〇年十二月七日书记员 顾      帮      正