广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终2088号 上诉人（原审被告）：孙晓哲，女，1960年12月3日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。 委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：庞维仁，男，1960年12月8日出生，汉族，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：陈小强，广西南珠律师事务所律师。 原审第三人：北海汇澳投资发展有限公司，住所地广西北海市北海大道**鸿源生态新城****，统一社会信用代码：91450500799719226H。 法定代表人：黄重才，总经理。 上诉人孙晓哲因与被上诉人庞维仁、原审第三人北海汇澳投资发展有限公司案外人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙晓哲上诉请求：撤销北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初830号民事判决，依法改判：1.中止对上诉人购买的位于北海市房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.确认位于北海市房屋归孙晓哲所有。事实和理由：2015年6月19日，孙晓哲与汇澳公司签订《“润和花园”认购协议书》，该协议书约定孙晓哲认购汇奥公司销售的“润和花园”2幢X单元X号房屋，总房款375000元，一次性付款。汇澳公司早于2010年2月10日向孙晓哲出具收据，证实收到2109号房房款375000元。至孙晓哲申请执行异议时，因汇澳公司原因未签订商品房买卖合同。因汇澳公司与庞维仁民间借贷纠纷一案，北海市海城区人民法院于2017年12月8日以（2017）桂0502执1919号执行裁定查封汇澳公司名下包括涉案X号房屋在内的47套房屋。2019年8月26日，孙晓哲向北海市海城区人民法院提出执行异议申请，该院作出中止对涉案房屋查封执行的裁定。孙晓哲认为，其对涉案房屋享有的权益足以排除法院的查封执行。第一，孙晓哲与汇澳公司签订的《“润和花园”认购协议书》合法有效，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应予以保障及履行。第二，《“润和花园”认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的商品房合同主要内容和本质特征，应认定为合法有效的商品房买卖合同。第三，孙晓哲一次性足额付清全部房款，依法符合排除一审法院对涉案房屋的强制执行，异议理由和证据充分成立。第四，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定，孙晓哲购买的涉案房屋属于法院依法不应查封的法定情形，应予以解封、中止执行。第五，庞维仁一审起诉的事实前后矛盾，且在汇澳公司法人名称不变的前提下，依法不因股东和法定代表人的变更而影响孙晓哲的付款效力。2012年11月8日，陈大山股权转让前，润和花园2幢商住楼所有权归陈大山所有，故孙晓哲在2012年11月8日前将房款交付给陈大山公司，系正当的，彼时黄重才并非汇澳公司的法定代表人。庞维仁于一审辩称陈大山违法使用汇澳公司旧公章订约系不成立的。综上，孙晓哲提起上诉，请求二审法院支持其诉讼请求。 庞维仁答辩称：请求驳回上诉请求，维持一审判决。第一，孙晓哲持有的协议只是一份债权协议书，对涉案商品房不享有物权，没有权利对抗执行。第二，孙晓哲持有的证据不符合司法解释及相关规定的商品房买卖合同的主要内容要素，不属于商品房买卖合同。第三，孙晓哲付款并非事实，没有汇到汇澳公司的账户，汇澳公司也否认收到其房款，且孙晓哲付款不合常理，一直未向法院提交付款的银行流水予以证明。第四，孙晓哲不能证明讼争商品房是庞维仁自己居所使用的房产。 汇澳公司未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩意见：上诉人的上诉请求依法不能成立，请求法院驳回其上诉请求。一、孙晓哲与汇澳公司签订的《润和花园认购协议书》系陈大山违法使用旧公章办理的，非汇澳公司真实意思，汇澳公司对此不予认可。二、即使认定孙晓哲与汇澳公司签订的《润和花园认购协议》真实有效，孙晓哲亦无法请求法院中止对讼争房屋的执行，更不能证实涉案房屋属孙晓哲所有，孙晓哲与汇澳公司之间存在合同之债。首先，涉案认购协议书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不应认定为合法有效的商品房买卖合同。其次，孙晓哲所举证据不足以证实其已向汇澳公司支付全部房款，相关款项系向陈大山或大山公司支付的，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。且孙晓哲与汇澳公司之间未签订《商品房买卖合同》，且涉案“润和花园”N栋项目烂尾多年，无法交付使用，孙晓哲无法对该房屋合法占有，其对该房不享有物权，双方仅存在债权债务关系，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。 庞维仁向一审法院起诉请求：请求依法许可庞维仁申请对位于北海市房地产的强制执行。 一审法院认定事实：汇澳公司为“润和花园”的开发企业。2010年2月10日，汇澳公司向孙晓哲出具《收据》一份，载明：收到孙晓哲购买润和花园N栋X单元X号房款375000元。涉案商品房于2012年8月30日取得了商品房预售许可证。“润和花园N栋房屋”即为润和花园第2幢房屋。 2015年6月19日，孙晓哲与汇澳公司签订《“润和花园”认购协议书》一份，约定由孙晓哲认购汇澳公司开发的位于北海市，面积为125平方米，单价为每平米3000元，房款375000元。 一审法院受理的庞维仁与汇澳公司民间借贷纠纷一案，北海市中级人民法院作出（2017）桂05民终248号民事判决，执行标的为8500000元，因汇澳公司未履行上述债务，一审法院于2017年12月8日作出（2017）桂0502执1919号执行裁定，查封汇澳公司名下的位于北海市在内的共47套庞维仁享有优先受偿权的房屋。孙晓哲对该查封裁定不服，于2019年8月26日向一审法院提出上述书面执行标的异议。一审法院于2019年12月25日作出（2019）桂0502执异97号执行裁定，裁定中止对孙晓哲购买的位于北海市房屋的执行。庞维仁对该裁定不服，向一审法院起诉，提出上述诉讼请求。 一审法院另查明，孙晓哲在北海市名下无其他房产。 一审法院认为，因汇澳公司未履行生效民事判决确定的义务，一审法院在案件执行过程中，查封登记在汇澳公司名下的涉案房屋，程序合法。 “润和花园”已于2012年8月30日取得商品房预售许可证，孙晓哲向汇澳公司购买涉案房屋时，双方签订的却是认购协议书而非商品房买卖合同。汇澳公司与孙晓哲签订的《“润和花园”认购协议书》，仅对涉案房屋的坐落以及房屋总价款进行了约定，对商品房买卖合同应当具备的其他众多主要条款没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该份《“润和花园”认购协议书》不属于商品房买卖合同。即在本案中，孙晓哲与汇澳公司未签订有合法有效的书面买卖合同。孙晓哲对于涉案房屋的权利，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的条件。孙晓哲对涉案房屋享有的权益不足以排除一审法院对涉案房屋执行，故庞维仁要求准予对位于北海市房地产的强制执行的诉讼请求，依法有据，一审法院予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（一）项，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决：准予执行本院（2017）桂0502执1919号执行裁定中查封的坐落于北海市房屋。案件受理费6925元，由孙晓哲负担。 二审期间，孙晓哲向法院提交以下证据：1.（2020）桂0502民初1332号民事判决书及生效证明，拟证明涉案认购书属于商品房买卖合同，汇澳公司出具《关于“润和花园”N幢逾期交房的通知》效力，及违反该通知承担的违约责任；2.（2020）桂05民初42号民事判决书及生效证明，拟证明一是涉案认购书属于商品房买卖合同，二是股东和法定代表人由陈大山变更为黄重才前后，2012年11月30日公证书确认陈大山销售包括涉案商品房在内的行为由汇澳公司承担法律后果，三是孙晓哲购房系为解决其居住需要；3.汇款证明、陈大山工行交易信息，拟证明孙晓哲交付房款系通过单静统一汇款支付，汇澳公司的法定代表人陈大山银行交易时间、金额、卡号等信息与单静证明完全吻合；证据4.护照，拟证明一审期间上诉人在国外不能参加诉讼的事实；证据5《收据》，拟证明上诉人支付给汇澳公司剩余购房款、上诉人已支付全部购房款的事实。 庞维仁对证据1、2中的事实有异议，认为不符合最高院关于商品房买卖合同纠纷适用规定，现拟对该两份判决提起第三人撤销之诉；对证据3的关联性有异议，并非是孙晓哲转的款，汇澳公司于一审期间称未收到该房号的房款，2015年换房时亦未签订商品房买卖合同；对证据4的真实性、合法性由法院认定，该证据不能证明其目的；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，收据载明的款项并非孙晓哲所交的款，也没有证据证明其委托他人代为付款，也没有付款凭据；收据没有汇澳公司的公章或财务公章，陈大山已不是汇澳公司的人员，其不能代表汇澳公司收款。 汇澳公司对证据1、2的关联性有异议，证据3不能证实单静汇给陈大山账户款项中有100万元属于上诉人的，不能证明是本案购房款，也没有上诉人转款给单静的记录，汇澳公司从未收到过上诉人任何款项，是上诉人与单静、陈大山等人串通，恶意虚假买卖，即使按汇款证明记载，上诉人共购买3套房，证明其不是为居住所购买，其购买房屋不能对抗法院的执行；证据4不能证明其目的，法院对相关文书的送达符合相关法律规定，上诉人不参加一审诉讼是其个人原因造成，相关法律后果由其自行承担，一审处理的程序和实体正确；证据5反映款项是支付给陈大山而非汇澳公司，陈大山并非汇澳公司人员，汇澳公司对此不予认可。 本院认证意见为：对证据1、2的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认；证据3“单静”出具的《汇款证明》，该证据属于书面证词，因单静本人未出庭作证，故对该书面证词的真实性、合法性和关联性无法确认；对银行流水的真实性予以确认，但该银行流水未能反映出转款人和收款人的信息以及与本案房款的关联性，故对其关联性本院不予采纳；对证据4的关联性不予确认；证据5《收据》仅有收款人“陈大山”签名，未有汇澳公司的盖章，对其真实性、合法性、关联性不予确认。 本院二审查明的其他事实与一审查明的相一致，对一审查明的事实予以确认。 本院另查明：2010年3月4日，汇澳公司法定代表人由郭春燕变更为陈大山。2012年11月8日，汇澳公司召开股东会同意包括陈大山在内的六名原公司股东将其所持有汇澳公司的股权转让给黄重才、黄波才；同意免去陈大山的公司执行董事、法定代表人职务，选举黄重才为执行董事、法定代表人，选举黄波才为公司监事，聘任黄重才为公司经理。转让后黄重才持有汇澳公司90%的股权，黄波才持有汇澳公司10%股权。同日，陈大山等六名原公司股东分别与黄重才、黄波才签订了《股权转让合同》并于2012年11月14日完成相关工商变更登记手续。 2012年11月30日，汇澳公司出具《授权委托书》，特别授权陈大山行使如下权利：“一、特别授权受委托人陈大山以北海汇澳投资发展有限公司名义对该‘润和花园’第二栋（原N栋）商住楼依法进行销售并办理有关预售备案登记及按揭贷款等各项手续；二、特别授权受委托人陈大山以北海汇澳投资发展有限公司名义办理该‘润和花园’第二栋（原N栋）商住楼的抵押借款、融资、抵债及担保各项事宜；三、特别授权受委托人陈大山根据经营需要以北海汇澳投资发展有限公司名义就该‘润和花园’第二栋（原N栋）商住楼而依法行使其他相应的各种处分权利；四、受委托人陈大山按上述特别授权就‘润和花园’项目第二栋（原N栋）商住楼而进行经营处置时，有权在上述授权范围内转委托北海大山房地产开发有限公司有关经营人员具体办理。受托人陈大山就‘润和花园’第二栋（原N栋）商住楼之权属在该栋商住楼的财产范围内所作出的经营及处置行为，本公司均予以承认。”同日，汇澳公司到北海市公证处出具（2012）桂北证字第3968号公证书，兹证明《授权委托书》上汇澳公司的印章及其法定代表人黄重才的签名均属实。 综合诉辩双方意见，本案争议焦点为：孙晓哲对案涉商品房是否享有排除强制执行的民事权益。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《执行异议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，商品房买受人孙晓哲欲对抗庞维仁对该商品房的担保物权，排除人民法院的强制执行，需悉满足以上三条件。《“润和花园”认购协议书》签订时间虽早于本院对涉案房屋作出查封裁定的时间，且协议中明确了当事人的名称、商品房基本状况及具体位置、房号、价款等内容，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，还需孙晓哲依约支付了购房款，该认购协议方可认定为商品房买卖合同，故孙晓哲的付款情况，关涉是否满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，及已付价款超过合同价款百分之五十这两项条件。孙晓哲主张其于2010年2月10日通过单静向陈大山支付了375000元购房款，为此举示了汇澳公司的《收据》、单静的银行账户流水及单静作为证明人于2019年8月13日出具的《汇款证明》等证据，但汇澳公司否认收到孙晓哲的上述款项。本院认为，孙晓哲提供以上证据尚不足以证明其已支付375000元购房款的事实，理由如下：其一、汇澳公司否认收到《收据》所载的375000元购房款，孙晓哲应进一步举示该款项的资金来源、银行流水等付款事实发生的相关证据，孙晓哲虽提交了单静出具的《汇款证明》及单静的银行流水，但《汇款证明》属于书面证词，单静本人并未出庭接受当事人的质询，无法确认该书面证词的真实性，而孙晓哲亦未能提交其向单静支付涉案购房款并委托单静转款给汇澳公司的相关事实证据；其二，退一步而言，《汇款证明》内容是真实的，该《汇款证明》载明单静汇入陈大山名下银行卡185万元，其中有100万元系孙晓哲购买“润和花园”N栋X单元X号、X1单元X1号、X2单元X2号的房款，该证词与孙晓哲在二审庭审中述称其仅购买本案一套商品房也相互矛盾；其三，根据单静与北海大山房地产开发有限公司确认合同有效纠纷案[（2020）桂05民终641号]的证据材料反映单静曾因投资汇澳公司开发的“润和花园N栋”房产而向陈大山转款，故单静转款给陈大山的相关银行流水与本案购房款是否具有关联性据现有证据无法确认。综据上述，孙晓哲提供的上述证据不足以达到其通过单静向汇澳公司支付了375000元购房款的高度盖然性，应承担举证不能的不利法律后果，对孙晓哲已支付375000元购房款的事实主张本院不予采信。故此，孙晓哲未能满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，及已付价款超过合同价款百分之五十这两项条件，孙晓哲对涉案房屋不享有排除法院强制执行的权益，一审驳回其诉请，并无不当，本院予以维持。此外，关于孙晓哲二审提出确认涉案房屋归其所有的诉请，已超出本案的审理范围，本院不予审查处理。 综上所述，上诉人孙晓哲的上诉请求和理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律和裁判结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6925元，由上诉人孙晓哲负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 陈邦和 审 判 员 赵海洲 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 方 嫄 书 记 员 庄 娜