广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终1484号 上诉人（一审被告）：浦北县龙旺房地产开发有限公司，住所地：广西浦北县小江镇新兴路**，统一社会信用代码：91450722MA5KXPD649。 法定代表人：刘蕙兰，总经理。 委托诉讼代理人：李剑，广西越洲律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：蓝桂权，男，1980年3月15日出生，汉族，居民，住广西浦北县。 被上诉人（一审原告）：黄春华，女，1974年3月3日出生，汉族，农民，住广西浦北县。 上诉人浦北县龙旺房地产开发有限公司因与被上诉人蓝桂权、黄春华商品房预售合同纠纷一案，不服浦北县人民法院（2020）桂0722民初1345号民事判决，向本院提起上诉。浦北县人民法院于2020年10月10日作出（2020）桂0722民初1345号民事裁定书。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。上诉人浦北县龙旺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李剑到庭参加诉讼。被上诉人蓝桂权、黄春华经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法决定缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人浦北县龙旺房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销浦北县人民法院(2020)桂0722民初1345号民事判决；2、改判上诉人支付迟延交房违约金计算方式为：从2018年9月30日起，按同类同地段房屋租金标准每月1311元支付违约金直至交房之日2019年12月31日止；3、驳回被上诉人提出的2020年1月1日后的违约金赔偿请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人原来签订的购房合同约定的交房时间是2019年12月31日，后来双方签订了补充协议，将交房时间变更为2018年9月30日。2019年12月22日，上诉人已通过短信形式通知了被上诉人来交接房屋，但被上诉人却一直没有来办理房屋交接手续，根据合同补充协议的约定，视为房屋已交付。因此，迟延交房违约金只能从2018年9月30日计算到2019年12月31日，2020年1月1日之后不应再计算违约金。二、根据法律规定，违约金的上限是不超过实际损失的30%。本案中，被上诉人的房屋用途是居住，由于迟延交房，造成的实际损失是租房使用的租金损失。从上诉人一审提供的证据来看，同类房屋的租金是每月1311元，即使再加上30%的违约惩罚，也不到1700元。如果以“贷款利率”、“拆借利率”的130%计算，将大大超过实际损失的30%。因此，本案的违约金的计算标准，应按同类同地段房屋租金标准每月1311元计算。综上，请求二审法院依法纠正一审错判，支持上诉人的诉请。 被上诉人蓝桂权、黄春华未到庭也未提交书面答辩意见，视为其放弃在本案中的诉讼权利。 蓝桂权、黄春华向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金（按已付房款680000元为基数，以每日万分之五的标准计算，从2018年9月30日起暂计至2020年7月1日（640天）的违约金数额为217600元，2020年7月2日至实际交付房屋之日的逾期交房违约金另计）；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告于2018年1月7日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告向被告购买由被告开发的位于浦北县县城金浦翰林城3幢1-5层17号房屋，建筑面积275.1平方米，购房金额为680000元，双方约定交房日期为2019年12月31日，原、被告于2018年1月31日签订了一份《学府壹号商品房买卖补充协议》，对交房时间作了变更，将交房时间提前到2018年9月30日，交付条件是水电到户，排水开通，道路硬底化，取得《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。2018年2月9日原告办理了银行按揭支付了全部购房款给被告。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部款，并自买受人付款之日起，按照5%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”。截至本案判决前，被告仍未能将双方约定的商品房交付给被告。另查明，金浦翰林城一期未能交房的原因是：该项目停车位建设没有达到设计比例要求，不能通过规划验收，从而不能组织工程竣工验收，不能办理工程竣工验收备案，因此，至今不能交付使用。 一审法院认为，原、被告签订的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性的规定，合法有效，当事人均应按照合同的约定行使用合同权利、履行合同义务。本案中，原告依约通过银行按揭支付了全额购房价款，被告未能于2018年9月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告，显属违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告支付逾期交房违约金，理由正当。被告从安居客平台下载的2020年9月14日浦北租金均价，一室为547元/月、二室为1244元/月、三室为1311元/月、四室为1530元/月，被告主张双方在合同中约定的违约金按日万分之五计算与浦北租金均价相比，违约金偏高，依照合同法第一百一十四条的相关规定请求予以调整，在此情况下，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定。该院根据原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、原告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定原告的实际损失为逾期交房期间资金占用的利息损失，被告应付原告逾期交房的违约金为：从2019年10月1日起计至实际交房之日止，以680000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。被告应当以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%支付违约金。关于被告主张应参照同地段商品房租金计算违约金并向该院申请评估同地段商品房租金价格问题。由于违约金数额参照租金标准系在未约定违约金或损失赔偿计算方法的情形下适用，而本案当于人明确约定了违约金的计算方式，故被告的主张不符合本案的实际情况，也不符合法律和司法解释的规定，该院不予采纳。被告主张，2020年1月，我国出现了新冠疫情，2020年4月初正式复工，疫情属于突发公共事件，属于不可抗力，因疫情停工停产的时间不应当计算进逾期交房期间。该院认为，根据合同法第一百一十七条的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。本案双方当事人约定的交房时间是2018年9月30日，而新冠疫情是发生在2020年1月底，即使新冠疫情属于不可抗力，也是被告迟延履行交房义务后才发生的不可抗力，不能免除被告的责任。因此，被告主张疫情停工停产的时间不应当计算进逾期交房期间的理由不成立，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、被告浦北县龙旺房地产开发有限公司向原告蓝桂权、黄春华履行交付浦北县金浦翰林城3幢1-5层17号商品房的义务；二、被告浦北县龙旺房地产开发有限公司应支付迟延交房违约金（计算方式：从2019年10月1日起计至实际交房之日止，以680000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）给原告蓝桂权、黄春华。案件受理费4564元，减半收取2282元，由被告浦北县龙旺房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人浦北县龙旺房地产开发有限公司提交了以下新证据：1、《浦北县气象局气象资料使用证明》，拟证明2018年9月至2019年8月浦北县下雨大于25毫米的天数为21天，影响建筑施工进程，交房时间应该顺延。2、短信交房通知书，拟证明上诉人已经于2019年12月22日通过短信方式通知被上诉人2019年12月31日来办理交房手续，但是被上诉人蓝桂权没有按照通知要求来办理收房手续。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十二条第2款明确约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遇不可抗力，且出卖人在30日内告知买受人的；（2）非出卖人原因造成的停水、停电的，水电供应部门停水停电每日累计超过6小时的；（3）因政府行为、台风等自然灾害、公共突发事件等政府要求停工的，以及每日雨水降雨量达到100毫米且连续降雨超过6个小时的，不属于出卖人责任的造成工期延误，可据实顺延。”上诉人的提交的证据只能证明下雨大于25毫米的天数，不符合合同约定的“每日雨水降雨量达到100毫米且连续降雨超过6个小时的”的延期情形，因此该证据1本院不予采信。关于证据2，本院认为该短信是上诉人通过手机发送到被上诉人蓝桂权在商品房买卖合同中确认的联系电话18377766068号码上，上诉人已经明确告知了被上诉人来办理收房手续的时间，上诉人已经履行了告知义务，因此该证据2本院予以采信。 经二审审理查明，本院查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 本案二审争议焦点为：逾期交房违约金应如何认定。 本院对本案综合评判如下： 本院认为，双方当事人签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定诚实履行义务。上诉人没有按照合同约定的条件和时间交付房屋，构成了违约，应承担违约责任。本案中，上诉人与被上诉人蓝桂权、黄春华于2018年1月31日签订了《学府壹号商品房买卖补充协议》，对商品房买卖合同的部分内容进行了变更：一是交房时间发生了变更；二是交付条件发生了变更；三是物业费缴纳时间发生了变更。该补充协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人应按照变更后的约定履行。按照《学府壹号商品房买卖补充协议》约定，房屋交付条件为水、电到户，排水开通、道路硬化，交房时间为2018年9月30日，房屋符合补充协议中约定的交房条件后上诉人已经通过短信通知被上诉人2019年12月31日来接收房屋，但是被上诉人没有按照上诉人通知的时间办理交接手续，逾期交房违约金计算时间应从2018年9月30日计算到2019年12月31日。因为二审出现新证据，本院对逾期交房违约金的计算时间进行调整。涉案合同第十二条约定了逾期交房的违约责任，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。上诉人提出违约金过高应予以调整的请求。本院认为，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。的规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定。一审法院以被上诉人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定被上诉人的实际损失为逾期交房期间资金占用的利息损失，并无不当，本院予以维持。 关于交房时间能否顺延问题。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十二条第2款明确约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遇不可抗力，且出卖人在30日内告知买受人的；（2）非出卖人原因造成的停水、停电的，水电供应部门停水停电每日累计超过6小时的；（3）因政府行为、台风等自然灾害、公共突发事件等政府要求停工的，以及每日雨水降雨量达到100毫米且连续降雨超过6个小时的，不属于出卖人责任的造成工期延误，可据实顺延。”上诉人没有提交充分证据证明其存在合同约定的可顺延的情形，应承担举证不能的法律后果。因此，上诉人提出房屋交付时间顺延到2020年4月1日的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人浦北县龙旺房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因二审出现新证据，逾期交房违约金的计算时间本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持浦北县人民法院（2020）桂0722民初1345号民事判决第一项； 二、变更浦北县人民法院（2020）桂0722民初1345号民事判决第二项为：上诉人浦北县龙旺房地产开发有限公司应支付迟延交房违约金（计算方式：从2018年9月30日起计至2019年8月19日止，以680000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算；2019年8月20日至2019年12月31日止，以680000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）给被上诉人蓝桂权、黄春华。 三、驳回被上诉人蓝桂权、黄春华的其他诉讼请求。 一审案件受理费2282元，由上诉人浦北县龙旺房地产开发有限公司负担1825.6元，被上诉人蓝桂权、黄春华负担456.4元；二审案件受理费4564元，由上诉人浦北县龙旺房地产开发有限公司负担3651.2元，被上诉人蓝桂权、黄春华负担912.8元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李夏冰 审 判 员 阮 真 审 判 员 何 海 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 覃彦凤 书 记 员 班智晓