福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终5955号 上诉人（原审被告）：王文生，男，1968年1月10日出生，汉族，住厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：福建南方物业管理有限公司厦门分公司（原名称为泉州南方物业管理有限公司厦门分公司），住所地厦门市思明区香莲里****。 法定代表人：黄济志。 委托诉讼代理人：吴亚楠、李玉芳，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 上诉人王文生因与被上诉人福建南方物业管理有限公司厦门分公司（下称南方物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初5781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案受理后，依法组成合议庭，并于2020年12月7日公开开庭进行了审理，上诉人王文生、被上诉人南方物业公司的委托诉讼代理人吴亚楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王文生上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求；2.受理上诉人原审提出的反诉请求；3.受理上诉人原审提出的增加王铁鹰与泉州南方物业公司作为第三人共同参与诉讼申请。4.受理上诉人原审提出的六次二十七页的法院调查申请。5.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人依法提出对南方物业公司不经业主大会伪造合同乱涨价返还多收物业费与违反合同侵占五千万电费及公维金要求赔偿等反诉与本案有关且系业主拒交物业费具有因果关系或相同事实,原审未予受理。2.原业委会王某系本案冒用公章,伪造多份物业合同的当事人,上诉人依法申请追加其为第三人进行共同诉讼,原审未予受理。3.上诉人提出对南方物业公司侵占业主五千万元电费及公维金的六份27页调查申请,但原审法院未予进行调查。4.上诉人原审提交的对南方物业公司偷水偷电偷公维金的证据、四份辩论意见、六份调查申请，以及反诉书等证明了南方物业公司侵犯全体业主的物业费、推广费、电费、水费、公维金、公共收入等合计非法利益达五千万以上，平摊到二千多户业主，每户有二、三万元的被侵害利益损失，而南方物业公司没有履行其合同义务对这些债务进行结算，上诉人原审提出先履行抗辩权的答辩意见，原审未予采纳。5.未经总公司授权的分公司签订的合同是无效的,且业委会没有经业主授权的合同也是无效的,但原审法院在总公司没有出具授权书的情况下,没有履行法官应当对此调查的职责,就认定合同有效。6.上诉人与其他业主提交的证据与辩论意见有一半以上是不同的,而且比其他业主的证据更具有证明物业违反合同侵权五千万元的定量的证据力,应当有更大的物业费折扣。 南方物业公司答辩称，一、1.上诉人主张合同无效，涨价未经业主表决同意，但未提交任何证据予以证明，且时至今日均无人对本案讼争的物业服务合同的合同效力提出审查之诉，没有证据证明物业服务合同存在被依法撤销或被认定为无效的情形，根据相关法律规定，该合同对包含上诉人在内的全体业主均具有法律约束力。2.上诉人主张被上诉人盗窃小区公共用水、用电，没有任何事实依据。讼争小区的公摊水电费均为抄表到户，由电力局、水务局直接向各业主收取，不存在物业公司侵占的情形。且小区业主王文生曾向思明区人民法院起诉被上诉人和水务集团、电力公司，主张水电费损失，但经法官现场勘察，并未发现任何盗取情形，驳回了业主起诉，因此上诉人主张被上诉人盗取水电，没有事实依据。3.讼争小区不存在二次供水污染情形。根据原审被上诉人提交的证据街道办事处答复意见书，上诉人向街道办事处举报水质污染，街道办事处进行3次水质检测，检测结果均为合格，根本不存在二次供水污染的情形。4.被上诉人仅负责设备日常维修保养，并不承担设备更换费用。讼争小区消防设施已使用20多年，部分设备已经老旧损坏，在2017年，被上诉人和小区业委会组织小区业主投票表决是否更换消防设备，但因为一些业主在小区微信群里煽动阻挠，号召业主反对更换设备，最终导致该项决议未获得双过半业主同意。因此，小区报废设备未更换系业主反对，并非被上诉人疏于管理。二、原审法院没有受理上诉人的反诉请求是合法的，上诉人应当另行提起诉讼。三、上诉人要求追加第三人，没有任何法律依据。福建南方物业管理有限公司厦门分公司与福建南方物业管理有限公司为同一法律主体，上诉人无权要求追加福建南方物业管理有限公司为第三人。业委会主任王铁鹰并非合同当事人，与本案没有利害关系，上诉人要求追加其为第三人，也毫无法律依据。四、上诉人长期享受被上诉人提供的物业服务，却要求完全不支付任何服务费用，理直气壮地违约，完全无视最基本的公平原则和契约精神，最终损害的是其他守约业主的利益。 南方物业公司向原审法院提出诉讼请求：1.被告王文生立即支付拖欠的物业服务费10716.26元（从2015年1月1日起至2019年7月31日止）；2.被告王文生立即支付逾期付款违约金（自欠款之日起至实际付清欠款之日止，按所欠物业服务费为基数，以日3‰标准计算）。 原审判决查明，一、物业服务合同签订、履行情况：2015年10月1日起，南方物业公司与厦门市莲花广场小区业主委员会先后签订《莲花广场物业服务合同》、《莲花广场物业服务合同补充协议》、《莲花广场物业服务合同》。南方物业公司实际提供物业服务至2019年7月31日。二、合同项下服务的物业小区名称：莲花广场小区。三、物业服务合同及补充协议约定的服务费标准：2015年10月1日至2016年12月31日，一、二期住宅1.6元／月•平方米；2017年1月1日至2019年7月31日，一、二期住宅1.8元／月•平方米。四、物业服务合同约定的物业服务费缴纳时间及违约责任：业主应于每月25日前向物业公司支付物业服务费。业主经物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费的，应自欠款之日至实际付清欠款之日按所欠物业管理费总额每日3‰的标准向物业公司支付违约金。五、物业服务合同约定的物业公司义务及违约责任：及时向全体业主通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主的投诉，接受业主的监督；负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；对业主违反合同或者管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促业主改正；负责编制本物业的年度维修养护计划，并组织实施；加强对本物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，每年度至少一次将运行状况的书面情况提交厦门市莲花广场小区业主委员会，并在本物业的醒目位置公告；不得占用本物业的共用部位或者擅自改变其用途。不得擅自将业主所有的共用部位用于经营活动。不得占用、挖掘本物业的道路、场地等。南方物业公司违反合同约定的义务，致使合同约定的服务内容和标准未能完成，厦门市莲花广场小区业主委员会有权要求南方物业公司在15日内解决，逾期未解决的，厦门市莲花广场小区业主委员会可依法解除合同，并有权要求南方物业公司按其减少的服务支出费用予以赔偿。六、案涉房产情况：坐落于厦门市思明区××号××室，建筑面积114.49平方米，于2006年2月23日登记至王文生名下。七、物业服务费用欠缴期间：2015年1月1日至2019年7月31日。 一审审理中，王文生主张南方物业公司未依约提供物业服务，其所提供的物业服务存在重大瑕疵，损害业主利益，并提交厦门市公安局消防支队思明区大队2017年7月13日出具的《关于核处莲花广场消防安全隐患情况的答复函》、2017年4月5日作出的《行政处罚决定书》、2017年6月16日《受案登记表》、2017年6月16日《受案登记表》，厦门水务物业管理有限公司2017年6月16日出具的《关于莲花广场公摊问题的告知函》，厦门市思明区人民政府嘉莲街道办事处2018年6月13日出具的《关于易文虎等人反映莲花广场小区业委会物业不作为信访事项答复意见书》，（2018）闽0203民初1407号生效的民事判决书和相关媒体报道、照片及视频等其他证据，拟证明讼争小区存在火灾隐患、不符合消防技术标准、用水秩序混乱、生活用水受到污染等问题，南方物业公司怠于履行物业服务合同，无权收取物业服务费用。原审法院认定，南方物业公司存在的违约行为，均存在较大的主观过错，且持续时间较长，侵害业主利益的程度及范围较广，已非属物业服务公司提供物业服务过程中业主可以容忍的轻微瑕疵行为或局部物业服务不到位问题。原审法院对于王文生有关南方物业公司在提供物业服务中存在违约行为，其所提供的物业服务存在重大瑕疵的主张予以采信。 南方物业公司主张根据物业服务合同及补充协议的约定，2015年10月1日至2016年12月31日期间，物业服务费应按照1.6元/月•平方米收取，2017年1月1日至2019年7月31日期间，物业服务费应1.8元/月•平方米。本案南方物业主张2017年1月1日至2017年3月31日期间，王文生应支付物业服务费按照1.6元/月•平方米收取。王文生认为，南方物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，无权收取物业服务费。原审法院分析认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。王文生虽抗辩业主委员会选举程序不合法、相关涨价决定未经业主表决同意，但业主委员会已经依法备案，也未有证据证明相关业委会决定业经撤销，故原审法院对王文生该抗辩意见不予采纳。物业服务合同及补充协议的约定合法有效。 原审认为，南方物业公司与厦门市莲花广场小区业主委员会签订的物业服务合同及补充协议，合法有效，对业主具有拘束力。如前分析，南方物业公司在提供物业服务过程中存在不履行合同义务、损害业主利益等重大瑕疵行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，南方物业公司瑕疵履行的，王文生有权合理选择要求对方承担减少价款或者报酬等违约责任。双方物业服务合同亦约定，南方物业公司违反合同约定的义务，致使合同约定的服务内容和标准未能完成，厦门市莲花广场小区业主委员会有权要求在15日内解决，逾期未解决的，厦门市莲花广场小区业主委员会可依法解除合同，并有权要求南方物业公司按其减少的服务支出费用予以赔偿。因此，在业主多次反映要求解决的情形下，南方物业公司未及时就其违约行为进行整改，王文生有权依法要求就原告的瑕疵履行行为减少物业服务费。原审法院根据南方物业公司履行行为的瑕疵情况、持续时间、过错程度以及给业主造成损害的实际情况，酌定王文生按照合同约定物业服务费标准的80%支付物业服务费。故王文生应向南方物业公司支付的物业服务费为8572.9元（1.6元/月•平方米×114.49平方米×27个月×80%+1.8元/月•平方米×114.49平方米×28个月×80%）。南方物业公司提供物业服务存在违约行为，其要求被告支付逾期付款违约金的诉求缺乏依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条规定，判决如下：一、王文生于本判决生效之日起十日内支付福建南方物业管理有限公司厦门分公司物业服务费8572.9元；二、驳回福建南方物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。 经审理查明，原审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，南方物业公司在为莲花广场小区提供物业服务期间，存在未尽维护物业管理区域内公共秩序并协助做好安全防范工作的义务、擅自占用物业共用部位用于企业利益、侵害业主合法权益的行为，事实清楚，应予认定。原审认定，南方物业公司的前述违约行为，均存在较大的主观过错，且持续时间较长，侵害业主利益的程度及范围较广，已非属物业服务公司提供物业服务过程中业主可以容忍的轻微瑕疵行为或局部物业服务不到位问题，该认定正确。业主提出的减少价款的抗辩意见，本院予以采纳。原审酌定业主应按照合同约定物业服务费标准的80%支付物业服务费，属违约程度与责任承担比例认定失当，应予纠正，业主可按照合同约定物业服务费标准的50%支付物业服务费。根据物业服务合同约定，南方物业公司自2015年10月1日起向莲花广场小区提供物业服务，其向王文生主张2015年1月1日至2015年9月30日期间的物业服务费缺乏事实和法律依据，一审法院认定有误，应予纠正。则王文生应向南方物业公司支付的物业服务费为4533.8元（1.6元/月/㎡×114.49㎡×18个月×50%+1.8元/月/㎡×114.49㎡×28个月×50%）。 综上，王文生的上诉请求部分成立，本院予以采纳。原审判决认定事实清楚，但责任承担比例认定失当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初5781号民事判决第二项，即“驳回福建南方物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求”； 二、变更厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初5781号民事判决第一项为“王文生应于本判决生效之日起十日内支付福建南方物业管理有限公司厦门分公司物业服务费4533.8元”。 二审案件受理费704元，由王文生负担372元，福建南方物业管理有限公司厦门分公司负担332元。一审案件受理费352元，由王文生负担149元，福建南方物业管理有限公司厦门分公司负担203元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （叶 青） 审 判 员 （林丽珊） 审 判 员 （纪荣典） 二〇二〇年十二月二十四日 书记员（ 陈虹 羽） 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。