江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终816号上诉人（原审原告、反诉被告）：晏文娱，女，1984年10月16日出生，汉族，户籍地江西省景德镇市珠山区，现住江西省景德镇市昌江区。委托诉讼代理人：金娟，江西法烁智律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：王**，女，1951年10月30日出生，汉族，户籍地江西省景德镇市珠山区，现住江西省景德镇市昌江区。委托诉讼代理人：金娟，江西法烁智律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江琪林，女，1983年3月4日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。委托诉讼代理人：曹晟，江西京天律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：景德镇市昌江区金大阳幼儿园，住所地江西省景德镇市瓷都大道**。法定代表人：江琪林，系该幼儿园园长。委托诉讼代理人：曹晟，江西京天律师事务所律师。上诉人晏文娱、王**因与被上诉人江琪林、景德镇市昌江区金大阳幼儿园（以下简称金太阳幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，不服景德镇市昌江区人民法院（2020）赣0202民初1050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭审理本案。上诉人晏文娱及两上诉人委托诉讼代理人金娟与两被上诉人委托诉讼代理人曹晟参加了诉讼，本案现已审理终结。晏文娱、王**向原审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2017年1月至2017年6月租金合计7.92万元给原告;2.请求判令被告继续履行原被告双方签订的《房屋租赁合同》；3.请求判令被告支付2020年3月至今的租金，截止到2020年5月25日租金为5.2万元；4.请求判令被告支付逾期付租金的滞纳金，截止到2020年5月25日滞纳金为10.44万元；5.请求判令被告支付律师代理费1万元。江琪林、金太阳幼儿园向本院提出反诉请求：1.请求法院判令解除反诉人与被反诉人之间签订的房屋租赁合同；2.本案诉讼费用由被反诉人承担。晏文娱、王**上诉请求：1.请求撤销原审判决并依法改判：被上诉人支付2017年1月至2017年6月租金合计7.92万元、2020年3月至今的租金（截止到2020年9月租金为12.714万元）、预期付租金的违约金6.5835万元（以当年租金总额的30%为标准）、律师代理费1万元、判令被上诉人违约解除租赁合同，不返还被上诉人押金，并支付违约金，违约金以六个月租金为标准，即11.495万元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人于2017年1月23日拍卖取得涉案涉房屋的所有权，故上诉人有权取得2017年1月23日至2017年6月30日的租金。被上诉人对上诉人通过拍卖的方式依法取得房产的事实清楚，但仍向案外人支付1到6月的租金，非善意支付，不构成免除其向上诉人支付该部分租金的理由。根据被上诉人代理律师的谈话笔录，可以表明其显然是知道案涉房产拍卖事实与被上诉人取得房产的事实。原房产所有人陈镇生要求被上诉人支付租金，并指示其转入他人账户而非自己的账户，是恶意逃避债务，并且根据法律程序和日常经验法则，上诉人在拍卖前，不可能不就该房产现状现场查看和了解，不可能不向被上诉人主张房租；2.被上诉人直至判决时没有支付2020年3月至2020年8月的租金，原审法院错误认定被上诉人不支付租金是因为疫情导致而不属于违约,还强制判决酌情减免被上诉人一个月的租金及并判决不予支付该部分违约金和律师费，显然严重背离事实，侵犯上诉人合法权益。应按照2020年租金总额为21.945万元，以该数额的30%计算违约金为6.5835万元。被上诉人在2020年5月18日就正常开学经营，但截止到判决作出之日，仍未向上诉人支付租金。而一审法院却认为是疫情导致的，该判决错误。同时律师费也是因被上诉人一直不支付租金，且多次追讨无望才聘请律师向法院起诉。根据双方《房屋租赁合同》约定，该部分费用也应当由被上诉人承担;3.被上诉人反诉提前解除合同是违约行为，应当承担违约责任及押金不予退还并赔偿上诉人损失。原审法院判决解除合同并返还押金明显错误。首先被上诉人最初以疫情导致生源骤减，要求解除合同，后该理由又改为消防无法整改。无论是生源骤减还是消防问题，该过错都不在上诉人，不能改变被上诉人违约解除合同的事实。其次，被上诉人以消防不能整改为由提出解除合同是违约，恶意提前解除合同，被上诉人提交的材料前后矛盾，不能作为定案根据。根据被上诉人庭后提交的幼儿园考勤表显示，其办园班级只有三个班，是小型幼儿园，而国宏消防工程集团有限公司江西广信分公司作出整改方案第六条却记载：“经现场勘查共有班级6个，每个班15到20人，根据《托儿所、幼儿园建筑设计规范》，该幼儿园属于中型幼儿园”。该记录与被上诉人提交的考勤表矛盾，该证据合法性严重存疑。被上诉人经营该幼儿园多年，一直没有消防问题，却在开庭前三天匆忙拿到整改通知书和方案，显然是为自己解除合同，并要求返还押金找理由。小型幼儿园也无需加装喷淋系统，故被上诉人在其他消防设施到位，可以办园。只要控制办园规模也不存在无法使用案涉房屋，无法整改消防的问题。因此被上诉人要求解除合同是违约解除合同。根据房屋租赁协议，交付的10万元押金应不予退还;4.被上诉人在8月份才提出解除合同，上诉人因此损失惨重，一审法院判决补偿四个月的租金根本不足以弥补上诉人的损失。上诉人的房产系开办幼儿园所用，被上诉人解除合同的时间已经导致上诉人错过了开学前的最佳出租期,至少有半年无法出租,且再次出租，还涉及装修期无法收取房租。至少应赔偿上诉人六个月房租才能部分弥补该损失。江琪林、景德镇市昌江区金太阳幼儿园辩称，第一，我方认为原审判决事实清楚、证据充分、法律适用正确，应当予以维持。第二，本案中上诉方所提供的房屋因自身原因导致消防检查不合格，造成合同目的无法达到，依据法律相关规定，原审法院判决解除于法有据。原审法院认定事实如下：2017年7月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：由原告（反诉被告）将其所有的位于景德镇市写字楼出租给被告（反诉原告）仅作为开班幼儿园使用，租期自2017年7月1日至2024年6月30日；第一年第二年（2017年7月1日至2019年6月30日）每年年租金190000元，从第三年起至合约结束，每年年租金比上一年度递增10%；租金支付方式为被告（反诉原告）在每月25日支付下一个月的房租，如被告（反诉原告）拖欠房租累计达15天以上的，原告（反诉被告）有权终止合同，收回该房屋，并要求被告（反诉）按照年度合同总租金的30%向原告（反诉被告）支付违约金，如该违约金不足以弥补原告（反诉被告）损失的，被告还应赔偿至达到弥补全部损失；合同签订后被告（反诉原告）应于当日缴纳押金人民币10万元整，如被告（反诉原告）中途退租，则该押金不予退还；在租赁期内，被告（反诉原告）未经原告（反诉被告）同意，中途擅自退租的，则全部押金作为违约金支付给原告（反诉被告）。如支付的违约金不足以弥补原告（反诉被告）损失的，被告（反诉原告）还应承担赔偿责任；双方一致约定违约方还应赔偿未违约方的律师代理费等办案费用；被告在租赁期满后，有权搬移其自身购买的活动的、可搬走的其自身购买的设备、器材及装修物品。合同签订后，原告（反诉被告）按约交付了涉案房屋，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）缴纳了押金10万元并按照合同约定缴纳了直至2020年2月的房租之后就没有再给付后续租金，原告（反诉被告）于2020年2月28日向被告（反诉原告）催要2017年1月至6月以及2020年3月的租金，被告（反诉原告）要求减免疫情期间房租，双方就此未达成一致意见。之后，原告（反诉被告）于2020年7月6日诉至原审法院，被告（反诉原告）于2020年7月28日向原审法院提起反诉。2020年8月4日，景德镇市昌江区消防救援支队以被告（反诉原告）金太阳幼儿园存在灭火器、消防照明灯、疏散指示标志数量不足，安全出口数量不足；未设置室内消火栓、自动喷淋系统、自动报警系统等消防违法违法行为向金太阳幼儿园发出责令限期整改通知书，责令金太阳幼儿园于2020年9月3日前改正。被告（反诉原告）在收到该整改通知书后委托国宏消防工程集团有限公司江西广信分公司针对该整改通知书出具消防整改设计方案，该消防工程公司出具的整改设计方案第四条认为根据消防给水以及消防栓系统技术规范GB5094-2014中5.2.2条，需在该幼儿园所在建筑物三层以上加装一组容积不小于18立方米的消防高位水箱及一套稳压系统，因该幼儿园三层以上均为住户，建议消防水箱设置在顶层，但受制于该房屋的建造年限和房屋的实际状况，房屋现状不具备增设消防高位水箱条件。且委托人无法提供房屋设计图纸和相邻权许可文件，楼面改造以无法设计和实施且费用过高，不具有经济性。被告（反诉原告）在收到该整改通知书后还委托景德镇房屋安全鉴定管理中心对金太阳幼儿园校舍楼面设置消防水箱进行使用安全鉴定，该中心出具鉴定结论认为在该二层楼面设置消防水箱将危及房屋正常使用安全。因本案被告（反诉原告）反诉请求解除与晏文娱、王**签订的房屋租赁合同。对合同解除后果的法律处理，原审法院已向双方释明，原告（反诉被告）表示如解除合同则请求本案一并处理：1、被告（反诉原告）缴纳的押金10万元不予退还，被告（反诉原告）应支付给原告（反诉被告）提前单方面解除合同的违约金10万元整，支付的违约金不足以补偿原告（反诉被告）损失的，被告（反诉原告）还另需承担赔偿责任；2、租金应按照合同约定支付租金至实际搬出当月止；3、被告应当在法院判决搬离时间内按照合同约定搬离。被告(反诉原告)认为：1、合同不能履行系因为原告提供的房屋不符合要求，合同解除押金应该予以返还。即便违约，违约金也应在3万元之内由法院予以酌定，不适用赔偿；2、可在判决书或者调解书生效之日起五日内按照双方合同约定将自身购买的设备及其他器材和装修物品搬走（活动的可搬走，固定的不能拆除），并将案涉房屋返还给原告。另查明，案涉房产原产权人系陈镇生，王**、晏文娱通过司法拍卖所得，景德镇市中级人民法院2017年1月23日出具（2015）景字第10-3号执行裁定书裁定，裁定：被执行人陈镇生所有的位于景德镇写字楼房产归买受人王**、晏文娱所有”。在原告（反诉被告）拍卖取得该房产前，被告（反诉原告）就承租了涉案房产，约定租期截止日期为2019年6月30日止，租金半年一付。2016年12月24日，江琪林向陈镇生指定的银行账户转账支付了案涉房产2017年1月至3月的房租45000元，2017年2月22日，江琪林向陈镇生指定的银行账户转账支付了案涉房产2017年4月至6月的房租45000元。再查明，因新型冠状病毒疫情的影响，景德镇市全市幼儿园2020年春季学期开学时间延迟至2020年5月18日。原审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违背法律法规规定，受法律保护，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自义务。本案的争议焦点为：一、2017年1月至2017年6月租金给付问题；二、2020年3月至2020年5月25日租金以及滞纳金以及律师费的给付问题；三、案涉房屋租赁合同是应继续履行还是解除；四、合同解除后租赁房屋交付及合同解除后的法律处理。一、关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付2017年1月至2017年6月租金诉讼请求是否应该支持的问题。原审法院认为，被告（反诉原告）已于2016年12月24日将案涉房产2017年1月至3月的房租、于2017年2月22日将案涉房产2017年4月至6月的房租支付给了原产所有人。原告（反诉被告）于2017年1月23日拍卖取得案涉房屋的所有权，在此之前被告（反诉原告）支付的2017年1月至3月房租，原告（反诉被告）不应再要求被告（反诉原告）支付。被告（反诉原告）与原房产所有人陈镇生约定租期截止2019年6月、租金半年一付，原告（反诉被告）未举证证明其在2017年2月22日之前有向被告（反诉原告）告知房产所有权的变更以及房租支付事宜，且其与被告（反诉原告）签订的租赁合同租赁期间系自2017年7月开始，原告（反诉被告）在被告（反诉原告）已经向原房产所有人支付了2017年1月至6月的房租情况下再要求其支付该部分租金，没有事实与法律依据。故原审法院对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付2017年1月至2017年6月租金诉讼请求不予支持。原告可另行向陈镇生主张。二、关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付2020年3月至2020年5月租金、滞纳金以及律师费的诉讼请求是否应该支持的问题。原审法院认为，被告（反诉原告）承租案涉房产用于开办幼儿园，且在该房产开办了金太阳幼儿园。因新型冠状病毒疫情影响，按照疫情防控部门以及教育部门的通知，金太阳幼儿园自2019年寒假放假之后至2020年5月18日开学。原审法院认为新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，因疫情导致被告（反诉原告）自2020年3至5月17日无法经营，在此期间被告（反诉原告）没有营业收入，继续按照合同约定支付房租，对其显失公平，原审法院认为应根据公平原则酌情扣减被告（反诉原告）1个月的租金，故被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）2020年3月至5月的房租计34833.33元（190000元/年×（1+10%）÷12个月×2个月）。关于原告（反诉被告）以被告（反诉原告）逾期交租，主张依约支付逾期交纳的2020年3月至2020年5月租金的滞纳金（原告在庭审时称该滞纳金系违约金的意思表示）以及维权支付的律师费，原审法院认为被告（反诉原告）在幼儿园开园后虽未按约交纳2020年3月至5月的房租，但考虑到被告（反诉原告）前期疫情防控停业无收入，恢复初期经营收入也有影响，资金周转不便，承租人延期支付租金，有其合理性，故对原告诉请支付滞纳金、律师费原审法院不予支持。三、关于案涉房屋租赁合同是应继续履行还是解除的问题。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）提供的案涉房屋不能达到消防整改要求、不符合约定条件，无法实现合同目的。本案中针对消防部门对金太阳提出的整改要求，被告（反诉原告）委托了相关国宏消防工程集团有限公司江西广信分公司进行了消防工程设计，并委托了景德镇房屋安全鉴定管理中心进行了幼儿园内楼面安装消防水箱安全鉴定，原告（反诉被告）辩称金太阳幼儿园没有达到法律规定的中型幼儿园标准，在消防上无需安装喷淋系统，且认为未配备消防设施产生的后果应由被告（反诉原告）自行承担。原审法院认为,消防整改通知书系消防部门出具，对消防部分要求金太阳幼儿园对室内消火栓、自动喷淋系统、自动报警系统进行整改的事实原审法院予以认定。被告（反诉原告）承租涉案房屋系用于开班幼儿园，达到相应的消防要求是其开办幼儿园的前提，国宏消防工程集团有限公司江西广信分公司作出的整改设计方案以及景德镇房屋安全鉴定管理中心对金太阳幼儿园校舍楼面设置消防水箱作出的安全鉴定报告表明消防整改需加装消防高位水箱及稳压系统，房屋顶楼以及幼儿园二楼楼面不具备增设消防高位水箱条件，即使加装也需提供房屋设计图纸进行楼面设计改造以及征求其他相邻权人同意，难以实施且实施费用过高，不具有经济性。如此，原审法院认为如继续履行合同对被告（反诉原告）而言成本过高、显失公平，因此被告（反诉原告）租赁房屋的合同目的难以实现，本案的合同履行已陷入僵局。在被告（反诉原告）提起解除合同的请求时，应当通过司法判决打破合同僵局，故原审法院对被告（反诉原告）的解除房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。四、关于合同解除后租赁房屋交付及合同解除后的法律处理。对合同解除后果的法律处理，原审法院已向双方释明，双方均要求在本案一并处理。首先合同解除的直接后果是租赁物的返还，被告（反诉原告）亦同意返还房屋，被告(反诉原告)其应当按照双方房屋租赁合同的约定，腾空租赁房屋交付给晏文娱、王**（将自身购买活动的设备及其他器材和装修物品搬走，固定的不能拆除）。其次，关于房租支付问题，上述房租只计算至2020年5月30日，后续房租应按照双方房屋租赁合同约定自2020年6月1日起计算至实际腾房之日止，暂计算至2020年8月30日为55733.34元【19万元×(1+10%）÷12个月×1个月＋19万元×(1+10%）×(1+10%）÷12个月×2个月】。再次，关于被告（反诉原告）主张的押金退还问题以及原告（反诉被告）主张解除合同而产生的损害赔偿问题。原告（反诉被告）主张解除合同应认定为被告（反诉）擅自解除合同，被告（反诉原告）的押金应不予退还，还应赔偿不足的损失。被告（反诉原告）辩称解除合同系新冠疫情影响以及因原告（反诉被告）提供的涉案房屋不符合消防条件。原审法院系因双方签订的房屋租赁合同因消防整改问题，无法实现合同目的而对被告（反诉原告）解除合同的诉讼请求予以支持，但消防整改通知于2020年8月4日作出，被告（反诉原告）于2020年7月28日向原审法院提起解除租赁合同的反诉请求，在消防部门作出消防整改通知前。被告（反诉原告）就以新冠疫情影响为由请求解除合同，新冠疫情使全国各行各业都受到影响，原审法院在上述被告（反诉原告）应支付给原告（反诉被告）的房租中也酌情扣减了1个月的房租，被告（反诉原告）没有提供充分的证据证明因新冠疫情致使合同目的无法实现，合同不能继续履行。关于房屋租赁合同解除的责任问题，在原告（反诉被告）拍卖取得案涉房屋时，被告（反诉原告）就已经承租了房屋，金太阳幼儿园在之前就已经在案涉房屋内开办，其在原告（被告反诉原告）取得案涉房屋所有权前就知晓该房屋的情况，既然之前金太阳幼儿园能够开办，那就说明该幼儿园在开办时是符合消防要求的，案涉房屋也是符合条件的。金太阳幼儿园现无法达到消防要求，可能是因为现行消防要求的提高等原因导致。本案房屋租赁合同解除不可归责原告（反诉被告）以及被告（反诉原告）。故原告（反诉被告）要求押金不予退还没有事实和法律依据，押金100000元应当予退还给被告（反诉原告）。但合同解除就意味着原告（反诉被告）剩余租期内的房租无法得到保障，无法确保取得合同继续履行产生的预期收益。被告（反诉原告）在消防整改通知下发前就向原审法院诉请解除合同，即使因疫情影响而要求解除合同，其也应该尽早地告知原告（反诉被告）以此减少相应的损失，但被告（反诉原告）未向原审法院举证其在向原审法院提起反诉之前有向原告（反诉被告）发出解除合同的通知。故被告（反诉原告）应支付给原告（反诉被告）相应的补偿，考虑到案涉房屋在解除合同之前系用于开办幼儿园以及幼儿园作为教育机构在开园时间等方面的特殊性，原审法院酌定被告（反诉原告）支付给原告（反诉被告）的补偿为4个月的租金，即76633.32元（190000元/年×（1+10%）×（1+10%）÷12个月×4个月）。综上所述，原被告双方于2017年7月1日签订的房屋租赁合同予以解除，被告（反诉原告）应按合同约定搬离案涉房屋腾空并返还给原告（反诉被告）；被告（反诉原告）应支付给原告2020年3月1日至搬离之日止的房租（暂计算至2020年8月31日为55733.34元+34833.33元=90566.67元）以及解除合同的补偿款76633.32元；原告（反诉被告）应返还给被告（反诉原告）已经支付的押金10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、《最高人民法院关于依法妥善审理新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条之规定，原审判决：一、解除原告（反诉被告）晏文娱、王**与被告（反诉原告）江琪林、景德镇市金太阳幼儿园于2017年7月1日签订的《房屋租赁合同》，被告（反诉原告）江琪林、景德镇市金太阳幼儿园于判决生效之日起五日内将其租赁的位于景德镇市写字楼腾空（其自身购买的活动的可搬走的设备及其他器材和装修物品可搬走，固定的不能拆除）并向原告（反诉被告）晏文娱、王**交付；二、被告（反诉原告）江琪林、景德镇市金太阳幼儿园于本判决生效之日起五日内给付给原告（反诉被告）晏文娱、王**2020年3月1日至搬离之日止的房租（暂计算至2020年8月31日为90566.67元）以及解除合同的补偿款76633.32元；三、原告（反诉被告）晏文娱、王**于本判决生效之日起五日内返还给被告（反诉原告）江琪林、景德镇市金太阳幼儿园押金100000元；上述第二、三项相抵扣后，被告（反诉原告）江琪林、景德镇市金太阳幼儿园应给付原告（反诉被告）晏文娱、王**67199.99元以及按双方约定的房租计算自2020年8月31日至实际搬离之日止的房租；四、驳回原告（反诉被告）晏文娱、王**其他诉讼请求。二审中，晏文娱、王**提交一张照片，其称拍摄时间为2020年12月2日上午9点，证明江琪林、景德镇市昌江区金太阳幼儿园经营的幼儿园仍然在同一个大楼里的一楼营业。江琪林、景德镇市昌江区金太阳幼儿园对该证据三性均有异议，认为不能达到其证明目的，该张照片不足以证明消防系统检查合格，也不等同于行政许可。本院认证认为，因江琪林、景德镇市昌江区金太阳幼儿园自述目前在涉案商铺所在建筑物的一楼开办幼儿园，故对该事实予以确认。江琪林、景德镇市昌江区金太阳幼儿园提供一组证据：消防监督检查复查单、用户电费清单以及照片一组，证明在2020年9月2日起，涉案租赁标的物已经搬空，被上诉人并未实际使用，9、10月份的电费为9元和3元，且在搬空前该区域消防检验仍不合格。晏文娱、王**认为，第一，对消防监督检查记录真实性有异议，全部为手写，没有相应部门签章确认，且上面写的该场所已处于停业状态与事实不符。对方已经承租该房屋10余年，对方针对消防是否通过的标准是清楚的，现在以消防不合格提出解除合同是不合适的。而且消防要求装喷淋系统是针对中型幼儿园，小型幼儿园不需要。应急照明灯等这一方面是自己可以去装的，我方只是负责提供场所。第二，对方主张9月2日已经搬空，我方不认同。现在1楼还是在用的，1楼和2楼的通道还是通的，场所还是在对方的控制之下。其次，没有和我们进行现场交付，单方面的搬空行为不能达到他们的证明目的，即使没有产生电费，还是应该按照合同的约定给我们租金。原审判决还没有生效，在这个前提下对方就迫不及待地搬空了全部东西，这种离场我方不能接受。本院认证认为，江琪林、金太阳幼儿园提交的《消防监督检查记录》未加盖出具单位印章，本院对该证据真实性、合法性不能认定，故不予采信。对于用户电费清单以及照片，该两份证据不足以证明江琪林、金太阳幼儿园实际搬离时间，本院不予确认。二审查明的其他事实与原审一致。本院认为，本案二审争议主要焦点为：1.江琪林、金太阳幼儿园是否应支付晏文娱、王**2017年1月至2017年6月30日的租金；2.江琪林、金太阳幼儿园是否应支付晏文娱、王**违约金、律师费；3.晏文娱、王**是否应返还江琪林、金太阳幼儿园押金10万元。关于第一个争议焦点。2017年7月1日，晏文娱、王**与江琪林、金太阳幼儿园签订涉案《房屋租赁合同》，合同约定租赁期间为2017年7月1日起至2024年6月30日止。现晏文娱、王**超出合同约定租期范围向江琪林、金太阳幼儿园主张租金，应当提供证据证明双方就其主张期间的租金形成补充协议或证明原房产所有人陈镇生将该期间的租金权利转让与晏文娱、王**，并告知了江琪林、金太阳幼儿园，但其二人未能充分举证。故晏文娱、王**上诉主张2017年1月至6月30日的涉案商铺租金的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，该期间租金的归属问题系晏文娱、王**与原房产所有人陈镇生之间的权利义务关系，晏文娱、王**可另行主张。关于第二个争议焦点。新冠疫情暴发后，景德镇市多数企、事业机关单位、学校因疫情防控要求，大面积停工、停产、停课，该事实属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，系不可抗力。金太阳幼儿园也因疫情防控要求，在2020年3月至5月期间不能正常营业，其经营收入受到较大影响。由此可以认定江琪林、金太阳幼儿园欠付晏文娱、王**租金存在因疫情防控影响的因素，不应完全归责于江琪林、金太阳幼儿园。另，晏文娱、王**上诉提出，金太阳幼儿园于2020年5月18日开始营业，但此后仍欠付租金，应属恶意违约。本院认为，依据《最高人民法院关于依法妥善审理新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条的规定，江琪林、金太阳幼儿园主张减免疫情期间的租金具有合理性，原审法院基于公平原则减免1个月租金，并无不当，本院亦予以认可。由此，江琪林、金太阳幼儿园虽应在恢复经营后依约支付晏文娱、王**商铺租金，但江琪林、金太阳幼儿园止付租金又与双方陷入纠纷存在关联，又因江琪林、金太阳幼儿园协商减免租金并非无理要求，故不能认定江琪林、金太阳幼儿园欠付租金系恶意违约。并且，原审法院在判决江琪林、金太阳幼儿园应向晏文娱、王**支付2020年3月1日至实际搬离时止的租金的基础上，还以4个月租金为标准，酌情判决江琪林、金太阳幼儿园另行支付解除合同补偿款76633.32元。本院认为，原审法院该做法能够综合评价江琪林、金太阳幼儿园在恢复经营后仍欠付租金以及解除合同过程中的不当行为，本院亦予以维持。关于第三个争议焦点。晏文娱、王**认为，根据金太阳幼儿园考勤表（2020年5月至7月）显示，金太阳幼儿园班级只有三个，属小型幼儿园，国宏消防工程集团有限公司江西广信分公司认定金太阳幼儿园系中型幼儿园错误，江琪林、金太阳幼儿园解除合同系违约解除。本院认为，景德镇市消防救援支队昌江区大队作出的《责令限期改正通知书》以及国宏消防工程集团有限公司江西广信分公司作出的《景德镇市昌江区金太阳幼儿园消防整改设计方案》系第三方制作，在无证据予以否定的情况下，可予采信。对于江琪林、金太阳幼儿园向原审法院举示了金太阳幼儿园11个月的考勤表，晏文娱、王**对该份证据真实性存疑且原审法院亦未予采信。经本院审查，该组证据多张表格未标注年、月，无法准确认定金太阳幼儿园每月就读幼儿人数情况，故该证据不能作为认定本案事实的依据。并且，即使如晏文娱、王**所称2020年5月至7月金太阳幼儿园班级为三个班，而景德镇市消防救援支队昌江区大队与国宏消防工程集团有限公司江西广信分公司系2020年8月分别进行的消防检查、现场勘查，两者时间不能对应。再者，学龄前儿童就读幼儿园的必要性与义务、高等教育阶段不同。在受到疫情影响的情况下，学龄前儿童就读幼儿园人数减少的现象并不违背日常生活规律。据此，因涉案商铺未能达到相应的消防要求，本案房屋租赁合同根本目的不能实现，可予解除，且涉案合同解除的原因不应归责于江琪林、金太阳幼儿园，故合同解除时，晏文娱、王**应返还涉案押金款。综上所述，上诉人晏文娱、王**的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7255元，由晏文娱、王**共同负担。本判决为终审判决。审判长 周 杲审判员 陈苾铃审判员 徐 骥二〇二〇年十二月二十二日书记员 张 欣