河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终9888号上诉人（原审原告）：邢社伟，男，汉族，1972年6月13日生，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：张振宇、邵榕，河南精专律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳开元商业管理有限公司，住所地：洛阳市洛龙区龙门大道与开元大道交叉口西北角**。法定代表人：邵亚培。被上诉人（原审被告）：洛阳开元居然之家家居建材有限公司，住，住所地:洛阳市洛龙区龙门大道与开元大道交叉口西北角**/div>法定代表人：吴军平。被上诉人（原审被告）：洛阳开元市场开发有限公司，住所地，住所地：洛阳市洛龙区龙门大道与开元大道交叉口西北角iv>法定代表人：金平亮。三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘明芳、李世娜（实习），河南万基律师事务所律师。上诉人邢社伟与被上诉人洛阳开元商业管理有限公司、洛阳开元居然之家家居建材有限公司、洛阳开元市场开发有限公司委托合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院(2020)豫0311民初6828号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邢社伟上诉请求：1.依法撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初6828号民事判决书；2.依法改判被上诉人1以2013年11月10日双方签订的《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》及《商铺委托经营管理协议补充协议》约定的年租金标准：叁万柒仟陆佰玖拾捌元捌角玖分（￥：37698.89）向上诉人清偿2019年度差额租金（人民币）：叁万零壹佰贰拾陆元陆角叁分（￥：30126.63元）；3.依法改判被上诉人1及被上诉人2对上诉请求2的租金承担连带清偿责任；4.本案的一、二审诉讼费用及其他相关费用由三被上诉人承担。事实与理由：（一）一审判决书认定事实错误。1.上诉人主张的租金计算标准约定明确，具有合同依据。（1）2013年11月10日上诉人与被上诉人1签订了《商铺委托租赁合同》，合同第三款“委托条款”中约定，“租金的90﹪支付给甲方（即上诉人）；10﹪租金作为乙方（被上诉人1）向甲方收取的委托费用；上诉人对被上诉人1签订的租赁合同的租金情况有知情权，被上诉人1向上诉人公开与第三方签订的《租赁合同》及收费凭据原件及复印件，公开方式为挂号信、传真、邮件（彩色扫描件）等形式。被上诉人1保证其提供的《租赁合同》及收费凭据的真实性，不得与第三方串通采取虚假手段使得上诉人租金收益受到损失。”以上条款说明，上诉人的租金计算基数是依据被上诉人1、被上诉人2与实际租户签订的租金标准计算，且上诉人享有知情权即意味着被上诉人1与被上诉人2有向上诉人提供租赁合同的义务。而被上诉人1、被上诉人2实际持有其与第三方的《租赁合同》却拒绝向法院提交，应承担被上诉人1、被上诉人2举证不能的法律后果。（2）上诉人在一审中提交了两段视听资料，证明被上诉人1、被上诉人2在2019年按照租金每平方米100元/月收取租户租金的客观事实，而一审法院却对这两份证据没有作出任何评判，反而作出“原告没有提供证据证明租金的计算标准”这一结论完全没有事实依据。（3）一审法院认定“该租金明为租金实为购房款的一部分，与商铺租赁行情无对应关系，不能反映真实的市场价格”这一事实错误。该判决书所参考的洛阳市中级人民法院2020年04月29日作出的（2020）豫03民终2322号民事判决书系个案判决，且第四页本院认为：“该租金明为租金实为购房款的一部分，与商铺租赁行情并无对应关系，不能反映真实的市场价格”，该陈述既没有合法有效的政府房屋租赁市场指导价，更无该商场租金价格鉴定报告予以佐证，在双方真实意思表示签订的白纸黑字《委托经营管理协议》明确约定年租金的情况下，系法官滥用自由裁量权，系援引错误。（4）（2020）豫0311民初6910号判决书中第6页显示，“洛阳开元居然之家家居建材有限公司于2017年4月29日整体开业”，说明被上诉人1与被上诉人2在明知出租给具体经营商户租金标准的情况下，被上诉人1具备在合同中补充约定租金标准的条件，却一直未向委托人披露这一标准。根据《中华人民共和国合同法》第401条的规定，被上诉人1有义务向上诉人报告委托事项即上诉人委托被上诉人1租赁管理商铺的具体情况，当然包含收取租金的信息，而被上诉人1、被上诉人2拒绝向上诉人披露其与实际租户签订的租金标准，刻意隐瞒且欺骗上诉人，违反了受托人的告知义务，上诉人主张被上诉人1向其支付的租金远低于其实际出租价格，其行为已给上诉人带来了经济损失，应对上诉人承担赔偿责任。（二）一审判决书适用法律错误。被上诉人1、被上诉人2实际掌控并持有与租户签订的租赁合同，对租赁合同应负有举证义务，若被上诉人1与被上诉人2拒不举证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第95条之规定，应按上诉人提交的《商铺委托经营管理协议》约定的标准计算2019年差额租金。而一审判决书适用的却是《民事诉讼法》第64条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第90条的规定，一审法院存在举证责任分配错误，从而导致适用法律错误。（三）一审审理程序违法。1.一审法院举证责任分配错误。在被上诉人1与被上诉人2完全控制与实际经营商户签定的租赁合同及实际租金等客观证据的情况下，一审判决书认定举证责任由上诉人承担，属于举证责任分配错误，程序存在重大瑕疵。2.一审法院没有尽到调查收集案件关键证据的义务，存在明显不作为。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条之规定，被上诉人1、被上诉人2与第三人签订的《租赁合同》中约定的租金标准，直决定着被上诉人1向上诉人支付2019年度租金数额，该证据对案件审理有重大、紧密的法律关系，但一审法院既没有责令被上诉人1提交，也不依职权调查查明被上诉人2与第三人签订的《租赁合同》中约定的租金标准，存在明显不作为的情形。3.一审法院对上诉人举证的视听资料没有进行任何分析及判断，违反法律规定。上诉人一审提交了两份视听资料证据，证明被上诉人2019年按照租金每平方米100元/月收取一楼租户租金的客观事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第71条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第105条的规定，一审法院本应对上诉人提交的视听资料进行严格审核、判断，却未对上诉人提交的视听资料的证明力及证明力大小进行分析和判断，甚至在一审判决书中对视听资料只字未提，更没有公开判断的结果及理由，因此，一审法院违反以上法律规定，程序违法。综上所述，河南省洛阳市洛龙区人民法院2020年11月23日作出的（2020）豫0311民初6828号民事判决书认定事实错误，适用法律有误，程序违法，请贵院依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第112条之规定：责令被上诉人1与被上诉人2提交其掌控的实际租赁合同及租金收据等关键证据。洛阳开元商业管理有限公司辩称：一、一审法院事实认定正确。1.被答辩人与答辩人对租金标准及计算依据有明确的约定，被答辩人也充分知悉。2016年8月21日答辩人与被答辩人签订了《商铺委托租赁合同》，合同约定委托年限为8年，自2018年11月1日至2026年11月1日，租金为答辩人与第三方约定的实际租金的90%支付给被答辩人，另10%作为答辩人收取的委托费用，租金按季度支付，现答辩人依据合同向被答辩人支付了租金，自2019年1月至今共支付了7次，被答辩让人均已收到，并未提出任何异议。被答辩人在收到第一笔租金款之前就已经知道租金金额，收到后也并未提出过任何异议和不满，即被答辩人对居然之家与第三方所签订的合同金额以及自己应得的租金是知悉并认可的。被答辩人在其上诉状中叙述“上诉人主张的租金计算标准约定明确，具有合同依据”即被答辩人认可目前《商铺委托租赁合同》向其支付租金是有合法的合同依据，且该合同仍在履行过程中，因此被答辩人要求增加租金的主张其已进行了否定。2.被答辩人一审提供的视听资料，不符合证据三性原则，一审法院不予采信，符合法律规定。被答辩人一审提交的视听资料，经过当庭播放、被答辩人举证、答辩人质证等合法环节，证明该证据不具有合法性、关联系、客观性，根本无法证明被答辩人待证事实，故一审法院不予采信，符合法律规定。3.一、二审法院认定“明为租金实为购房款一部分”相关内容，尊重事实，合理合法。原《委托经营管理协议》签订的租期自2013年11月1日至2018年11月1日，前1-3年没有租金，第4、5年有租金。在租赁期限内即2015年8月至2016年年底，原开元精品服饰广场现居然之家整个商场处于停业空置状态，期间没有产生租金的可能，因此《委托经营管理协议》根本无法反映商铺真实的市场价格，与商铺租赁行情无对应关系。洛阳市中级人民法院、洛龙区人民法院认定“《委托经营管理协议》约定前1-3年无租金，第4、5年有租金，该租金明为租金实为购房款的一部分，与商铺租赁行情并无对应关系，不能反映真实的市场价格。关于要求支付租金的主张，其提交的计算租金的标椎没有法律依据，本院不予支持。”判决认定的内容尊重客观事实、认定准确，该部分认定内容已生效。即被答辩人据以诉讼的核心证据《委托经营管理协议》已被生效判决予以否定，已不能作为定案依据。4.居然之家与商户的协议是一年一签，每年租金有可能会有略微调整，今年由于疫情原因没有调整，商户也会由于经营不下去而撤场，经营情况比较复杂，故答辩人与业主目前签订的合同符合全体业主的利益，不至于给业主增加不必要的麻烦。商户支付的租金调整时，答辩人支付给业主的租金也据实调整，不存在隐瞒。二、一审法院适用法律正确。被答辩人本次一审所提供的证据，与此前17户起诉时提供的证据仅多了2份无任何证明力的视听资料，其他全都一致，即被答辩人所提供的证据早已被生效判决予以否定，被答辩人针对要求增加租金的诉求，没有任何事实和法律依据，被答辩人本身并没有有效证据证明其主张。居然之家与第三方签订的协议是现在履行合同的依据，也并非其要求增加租金的依据，居然之家与第三方签订的协议被答辩人是知悉的，否则被答辩人也不可能知道租金高低、多少。另外该协议与本案被答辩人要求增加租金的主张也无关联性，因此，一审法院驳回原告诉求，适用法律正确。三、一审法院程序合法。一审法院严格依照法定程序对原、被告提供的证据进行审查、依法质证，程序合法，举证责任分配合法。四、答辩人及居然之家在尽可能的维护业主的利益，但仍要平衡各方关系，每增加一分钱租金最终的承受者都是商户，目前的租金水平是符合绝大多数业主和商户利益的，现阶段受疫情影响整体经济不景气，商场生意冷淡，部分商户退场，过高的租金势必使商户无法承受。商场是一个完整的整体，彼此之间的利益息息相关，现在招商不易，为能留住商户、稳定商户我们已经做出了巨大的努力，疫情期间商户要求减租，为不使业主利益受损失，商户租金正常减免，业主的租金正常支付并没有扣减，这些都是答辩人及居然之家为了商场整体良性运营让渡的利益，希望得到业主的理解与支持，使商场能够稳定、良性的经营下去。洛阳开元居然之家家居建材有限公司辩称：我公司与上诉人不存在任何合同关系，不应承担任何责任。洛阳开元市场开发有限公司辩称：我公司与上诉人签订的商品房预售合同已经履行完毕，不应承担任何责任。开元商管公司、开元居然之家公司、开元开发公司财务独立、管理独立、人格独立、独立承担责任，不应承担连带责任。邢社伟向一审法院起诉请求：1.依法判决被告一按《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》（2013年11月10日签订）约定的年租金标准履行双方（2016年8月21日）签订的《商铺委托租赁合同》；2.依法判决被告一向原告支付2019年度未足额支付的租金（人民币）叁万零壹佰贰拾陆元陆角叁分整（￥：30126.63元）；3.依法判决被告二及被告三对请求1未足额支付的租金承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：2013年11月24日，邢社伟与洛阳开元市场开发有限公司签订了《商品房预售合同》一份，邢社伟购买了“洛阳时尚淘宝广场”（暂定名）3层80号商铺一套，建筑面积为34.77平方米。《商品房预售合同》附件四合同补充协议第4条约定：“为了维护买受人更多的利益，买受人在签订《商品房买卖合同》后、进场经营前，必须与出卖方签订《经营管理公约》，买受人必须服从出卖人或出卖人委托的物业公司或商场管理机构统一经营管理。否则，买受人自愿同意将所购商铺无偿交给出卖方安排经营、使用，直至买受人同意服从出卖人经营管理”。同时合同约定了其他条款。2013年11月10日，邢社伟（乙方）与洛阳开元商业管理有限公司（甲方）签订《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》一份，协议基本内容为：乙方自愿将涉案商铺委托甲方代为租赁和统一经营管理，委托经营管理年限为五年，自2013年11月1日起至2018年11月1日止。五年期满后，乙方应当按照甲方确定的市场指导价自行招商，或与甲方协商一致续签《委托经营管理协议》，或用于自营，但均要服从开元精品服饰广场的市场统一定位和管理规章制度。自开元精品服饰广场正式开业之日起，前三年乙方不向甲方收取任何费用。第四年和第五年甲方就委托标的向乙方支付租金，年租金为人民币37698.89元，合计人民币75397.78元。乙方自行负担获得租金收入所产生的相关税费。委托期间，甲方可根据市场行情调整商铺的实际租赁租金水平及经营范围，乙方不得干涉。委托租赁期间，甲方因经营管理需要可对乙方商铺使用功能及格局进行适度调整等。协议最后一条约定，本协议作为甲乙双方签订《商品房买卖合同》不可分割的一部分，在双方签署《商品房买卖合同》的同时签署，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。2016年8月21日，邢社伟（甲方）与洛阳开元商业管理有限公司（乙方）签订了一份《商铺委托租赁合同》，合同基本内容为：甲方将涉案商铺委托给乙方出租，乙方有权以自己的名义将甲方商铺租赁给第三方。委托期限为8年，自2018年11月1日至2026年11月1日止。以乙方与第三方签订的《租赁合同》中约定的实际租金（含公摊租金）为准，租金的90%支付给甲方，另10%租金作为乙方向甲方收取的委托费用。收租金的时间以乙方与第三方签订的合同为准。甲方收取的租金，以每年乙方与第三方签订的《租赁合同》中约定的实际租金（含公摊租金）的调整幅度为准。乙方以转账方式向甲方支付租金（扣除委托费用后），每三个月支付一次。乙方在每个付款周期后的一个月内向甲方支付委托租金。甲乙双方因履行本合同所产生的税费，按照法律规定自行各自缴纳。现该合同正在履行过程中，洛阳开元商业管理有限公司按照合同约定向邢社伟支付了相应的租金，由于邢社伟认为目前签订的合同约定的租金过低，要求增加租金，就租金问题邢社伟与洛阳开元商业管理有限公司无法达成一致意见。邢社伟遂诉至该院，要求判如所请。一审法院认为：邢社伟与洛阳开元市场开发有限公司、洛阳开元商业管理有限公司签订的《商品房预售合同》及附件四合同补充协议、《商铺委托租赁合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。2013年11月10日的《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》履行过程中，邢社伟与洛阳开元商业管理有限公司于2016年8月21日又签订了《商铺委托租赁合同》，约定将涉案商铺继续委托洛阳开元商业管理有限公司经营管理，委托期限为8年（自2018年11月1日至2026年11月1日止），洛阳开元商业管理有限公司亦按照合同之约定向邢社伟支付租金，且邢社伟也接受了洛阳开元商业管理有限公司的租金。现《商铺委托租赁合同》正在履行过程中，双方均应按合同约定履行合同义务。因《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》约定前1-3年无租金，第4、5年有租金，该租金明为租金实为购房款的一部分，与商铺租赁行情无对应关系，不能反映真实的市场价格（该事实已经豫03民终2322号生效判决书予以确认），且《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》已经履行完毕，不能作为租金计算的定案依据。故邢社伟诉求第一项要求洛阳开元商业管理有限公司按照《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》约定的标准支付租金的主张，证据不足，于法无据，该院不予支持。洛阳开元商业管理有限公司已按照《商铺委托租赁合同》之约定向邢社伟支付了相应的租金，邢社伟亦收到洛阳开元商业管理有限公司支付的租金，不存在租金未清偿部分，故邢社伟诉讼请求第二项要求清偿2019年度未足额支付的租金的主张，证据不足，于法无据，该院不予支持。洛阳开元商业管理有限公司、洛阳开元居然之家家居建材有限公司、洛阳开元市场开发有限公司虽具有一定的关联性，但尚未达到股东、业务、财务混同的程度（该事实亦已经豫03民终2322号生效判决书予以确认），故邢社伟诉求第三项要求洛阳开元居然之家家居建材有限公司、洛阳开元市场开发有限公司承担连带清偿责任的主张，该院不予支持。对邢社伟的其他诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告邢社伟的诉讼请求。本案受理费276元，由原告邢社伟负担。本院经审理查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为:当事人之间签订的《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》中关于租金部分的约定已经生效判决认定与商铺租赁行情无对应关系，不能反映真实的市场价格，该协议书也已履行完毕，且邢社伟与洛阳开元商业管理有限公司又另行签订了《商铺委托租赁合同》，之后洛阳开元商业管理有限公司也已向邢社伟支付了相应租金，故邢社伟主张按照已经履行完毕的《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议书》约定标准计算2018年11月之后租金的上诉请求，依据不足，本院不予支持。洛阳开元商业管理有限公司、洛阳开元居然之家家居建材有限公司、洛阳开元市场开发有限公司已经生效判决确认未达到人格混同的程度，不应当承担连带责任。邢社伟上诉请求上述公司承担连带清偿责任的主张，依据不足，本院不予支持。综上，邢社伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费553元，由上诉人邢社伟负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾审判员  王 睿审判员  衡宏波二〇二〇年十二月二十九日法官助理卢媛媛书记员周颖