山西省高级人民法院民事判决书（2020）晋民初15号原告（案外人）：王立红，女，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：高潮，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙睿，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。被告（申请执行人）：西藏信托有限公司。住所地：西藏自治区拉萨市经济开发区博达路**阳光新城别墅区**。法定代表人：周贵庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭玲，辽宁诚高律师事务所律师。第三人（被执行人）：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司。。住所地：盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。原告王立红与被告西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）、第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月27日作出（2018）晋民初369号民事判决书。王立红不服提起上诉，最高人民法院于2019年12月30日作出（2019）最高法民终1147号民事裁定书，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告王立红的委托诉讼代理人高潮、孙睿，被告西藏信托的委托诉讼代理人郭玲到庭参加诉讼，第三人龙驿公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告王立红在本院第一次审理时提出诉讼请求：1.确认枫丹白露家园B区13#-3-102室归其所有并排除执行；2.被告承担诉讼费。发回重审后，原告王立红变更其诉讼请求为：1.请求排除对枫丹白露家园B区13#-3-102室的强制执行；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：因第三人欠王猛道路施工工程款，经第三人与王猛协商，第三人将枫丹白露B区13#-3-102室抵偿给王猛。原告于2015年7月13日，从王猛手中购得枫丹白露B区13#-3-102室，并将《商品房买卖合同》更名为原告本人，原告自2015年1月起，依据各类缴费凭证、入住通知单合法占有、使用该房屋。2016年1月6日法院查封之前，原告与第三人签订了《商品房买卖合同》，支付了购房款，并占有了该房屋，因小区项目整体尚未验收导致原告未办理不动产登记。2016年山西省高级人民法院根据被告的申请将该房查封。原告以案外人的身份提起执行异议被驳回，现提起案外人执行异议之诉，恳请支持原告的诉请。被告西藏信托辩称，1.原告在2016年1月4日查封之前没有签订合法有效的书面合同。（1）原告提供的房屋买卖合同证实，其从案外人处购买房屋并将购买案涉房款付给案外人王猛，证明其与第三人签订的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，双方不存在合法有效的商品房买卖关系。（2）原告未提供本案第三人与案外人王猛之间进行施工结算、抵顶工程款的证据，不能证明其与案外人买卖的房屋系第三人顶账房屋，案外人王猛无权出售该房屋，房屋买卖合同不能认定为合法有效的合同。2.原告提供的证据不足以证明其于法院查封前已合法占有案涉房屋。3.原告未提供案涉房屋用于居住且在当地原告名下无其他用于居住房屋的证据，不属于消费者物权期待权的保护范围。4.案涉房屋未能办理过户登记原告存在主观过错。由于原告未尽到应尽的注意义务及时发现涉案房屋已被抵押，且未依法签订网签备案合同，同时未按照合同附件4（合同补充协议）约定：“由预购人单方到房产部门申请预购商品房预告登记。”因此，原告方对合同未能办理预告登记有重大过错。5.诉讼费应当由原告或第三人承担，原告要求被告承担诉讼费没有事实和法律依据。第三人龙驿公司未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。本案属于最高人民法院发回重审的58件系列案之一，本院审理中组织双方对共有证据、共性问题发表意见并形成庭前会议笔录，原告变更了诉讼请求，被告放弃对起诉期限和诉讼主体资格的抗辩。原被告仍坚持原一审中对证据发表的举证、质证意见，不再重新举证、质证。本次审理中，主要针对二审期间当事人提交的和最高人民法院调取的新证据以及本院重审期间当事人提交的和本院调取的新证据进行举证、质证。分别评述如下：原告在原一审中提供以下共用证据：第一组证据：证据1.案外人执行异议起诉状；证据2.诉讼材料接收清单；证据3.共同诉讼撤诉申请书；证据4.山西省高级人民法院（2017）晋民初62号民事裁定书；证据5.山西省高级人民法院（2017）晋民初62号民事裁定书的送达回证；证据6.2017年9月20日起诉状。以证明原告提起执行异议之诉没有超过法定期限。被告对该组证据的质证意见为：真实性有异议，关联性有异议。理由：2017年8月23日，山西省高级人民法院作出（2017）晋执异7号民事裁定书，驳回原告执行异议申请。2017年9月14日原告收到（2017）晋执异7号民事裁定书，于2017年9月20日提起执行异议之诉，后又于2018年1月20日向法院提出撤诉申请，2018年1月29日，山西省高级人民法院裁定准许撤诉，裁定书送达日期是2018年3月28日，此前案件未审结，但2018年1月30日，原告又再次提起执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款规定，原告提起执行异议之诉的法定期限为自执行异议裁定送达之日起十五日内。该十五日的期限应为除斥期间，不适用中止或中断情形。原告再次提起执行异议之诉已明显超过法律规定的起诉期限，根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第三百零五条第一款规定，原告不具有起诉的权利，应裁定驳回原告起诉。本院认为，该组证据中证据4为本院生效裁判文书，证据1、证据2、证据3、证据5及证据6均复印于本院案卷卷宗之中，来源合法且客观真实，因该组证据与原告起诉是否超过起诉期间相关，故本院对该组证据予以采信。第二组证据：证据7.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托合同》；证据8.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》；证据9.《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》；证据10.《商品房预售许可证》兴房售许字（2012）018-1号；证据11.《商品房预售许可证》兴房售许字（2012）018-2号。以证明龙驿公司对诉争房屋具有出售资格，原告与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告对该组证据的质证意见为：无异议。本院认为，因被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对该组证据予以采信。第三组证据：证据12.在建工程抵押登记证明；证据13.山西省高级人民法院（2015）晋执保字第46号送达回证；证据14.关于盘锦龙驿房地产开发公司（枫丹家园小区）不动产登记情况的说明；证据15.长安国际信托股份有限公司法人授权委托书。以证明非因原告自身原因对涉案房屋未办理过户登记。被告对该组证据的质证意见：真实性无异议，关联性有异议。理由：1、案涉房屋不能办理房屋过户登记的原因是该房屋于2012年12月28日已经为其他人设定了抵押登记。原告在购买案涉房屋时，应当进行查询并且知道案涉房屋的抵押登记情况，原告没有履行必要的注意义务，因此，原告有过错。2、从2010年11月4日起，盘锦市已经实行《商品房买卖合同》网签备案登记，是公示行为，2010年11月8日《盘锦日报》对此规定进行了详细报道，其中明确指出“预售许可证办理之后，根据网上公布的可供销售的房屋没有实行网上签订电子版合同的，不予办理商品房交易手续。”3、原告提供的商品房买卖合同附件4（合同补充协议）明确约定：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，由预购人单方到房产部门申请预购商品房预告登记。”原告作为商品房预购人未按合同约定履行商品房预告登记申请义务，对产生本次案外人异议纠纷具有重大过错，是案外人执行异议之诉的重要原因。4、被告提供的证据三《送达回证》中显示盘锦市房屋产权产籍交易管理中心对查封涉案房屋出具的回执中备注有15套房屋因已经办理了网签备案登记手续而未被查封，故该小区在被告查封前已具备办理备案登记的条件，但原告未主动办理，具有主观过错。本院认为，该组证据客观真实、来源合法，且与认定原告对未办理房屋过户登记手续是否具有过错有关联，故本院对该组证据予以采信。原告在原一审中针对本案提供以下证据：第一组：证据1.《商品房买卖合同》、证据2.《产权认购协议书》，原告与第三人在2014年3月10日原告与第三人签订，购买位于B区13#-3-102号房屋。证明原告在2016年1月4日人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。被告质证意见：证据1真实性及关联性有异议，不能证明原告的主张。（1）原告与本案第三人和案外人王猛分别签订了《商品房买卖合同》和《房屋买卖合同》（证据12），但原告实际履行的是与案外人签订的《房屋买卖合同》，所以本案应以原告与案外人实际履行签订的《房屋买卖合同》、支付凭据和占有时间等相关证据证明其诉请，其与第三人签订的《商品房买卖合同》与本案无关联，不能证明原告的主张。（2）商品房买卖合同约定价款为1007000元，而《房屋买卖合同》约定的价款是74万元，价格完全不一致，说明该合同为虚假合同，不能证明原告与第三人之间存在真实有效的商品房买卖合同关系。证据2真实性有异议。《产权认购协议书》是签署《商品房买卖合同》的前置程序，同样不具有真实性。本院认为，该组证据客观真实，与本案具有关联性，予以采信，但该组证据的签订时间与起诉状中陈述相矛盾，对签订时间不予采信。第二组：证据3.入住通知单，第三人于2015年7月13日为原告出具的，证明原告自此占有了该房屋。证据4.水费收据、证据5.物业费、电梯费、装修垃圾清运费、水、电、气预交金收据、证据6.供暖收费收据、证据7.电费收据、证据8.燃气费收据、证据9.网络通信业务收据，证明原告自2015年9月实际占有了该房屋至今。以上证据证明原告在2016年1月4日省院查封之前已经合法占有房屋。被告质证意见：证据3真实性有异议。入住通知单仅证明第三人通知原告可以办理房屋交接手续，不能证明原告此时已占有该房屋。证据4真实性有异议。该证据没有加盖收款部门印章，其用户名称为9，非原告姓名，不能证明原告缴付上述费用，与待证事实没有关联性。证据5真实性无异议，证明事项有异议。上述证据显示的收款时间是2016年4月20日，证明原告在此日期与物业公司办理了案涉房屋的交接手续，不能证明原告在法院查封前合法占有案涉房屋。证据6供暖收费收据、证据7、证据8真实性无异议，证明事项有异议。上述证据显示的收款时间均在2016年4月以后，不能证明原告在法院查封前合法占有案涉房屋。证据9真实性无异议，关联性有异议。客户姓名为*金岭，未显示用户地址，无法证明与案涉房屋有关。本院认为，证据3客观真实，与本案具有关联性，予以采信；被告虽对证据4提出异议，但该证据客观真实，与本案具有关联性，予以采信。证据5、6、7、8、9客观真实，但所证明的时间在本院查封日期之后，与本案待证事实没有关联性，故本院不予采信。第三组：证据10.收款收据，2015年7月13日，第三人为原告出具1007000元收据。证据11.《西水湾二期园区道路施工合同》，2013年4月16日王猛与第三人签订，由王猛承包西水湾二期枫丹白露园区道路、牙石、理石板铺装工程。证据12.《房屋买卖合同》，2015年7月13日签订，证明王猛将B区13#-3-102号房屋转让给原告价值740000元。证据13.银行收据，证明原告与其丈夫已交付全部房款。证据14.结婚证，陈金岭与原告系夫妻关系。证据15.工程（决）算书、单项工程造价汇总表。被告质证意见：证据10真实性有异议。原告自认该房屋自案外人王猛处购得，向案外人王猛支付购房款，其并未向第三人实际支付款项，且该收款收据显示的付款金额与其和案外人王猛签订的《房屋买卖合同》约定的总房款不一致，原告也未提供向第三人支付房款的凭证，所以该收据不具备证据效力。证据11真实性无异议，证明事项有异议。该合同仅证明第三人与案外人王猛之间签订了施工合同，不能证明该合同是否履行及履行的真实情况，更不能证明第三人欠付工程款的最终数额，因此不能证明原告已支付全部价款。证据12真实性无异议，合法性有异议。出卖人王猛未提供证据证明案涉房屋系本案第三人用以抵顶应付案外人王猛工程款，欠付工程款是否经过结算，欠款金额与房屋价款是否一致，出卖人是否具有案涉房屋合法的处置权等真实情况，不能证明出卖方王猛出卖案涉房屋的合法性。证据13、证据14真实性关联性无异议。证据15为复印件，且工程结算书没有盖章，不予认可。本院认为，证据15无原件予以核对，无法证明真实性，不予采信；其余证据客观真实，与待证事实具有关联性，予以采信。原告在本院重审中向本院提交以下证据：施工结算以房抵债协议书，工程抵顶结算书明细表，施工合同，实际的施工证明，供应商明细表。证明王猛与龙驿公司签订了以房抵账确认书，龙驿公司与王猛之间存在实际的施工情况，并存在以房抵账的事实，案涉房屋在抵顶的明细之中。被告对以上证据没有异议。本院对以上证据予以采信。被告在原一审中提供以下共用证据：证据1.山西省高级人民法院（2017）晋执异7号民事裁定书及该裁定书的送达回证，以证明原告提起执行异议之诉已超过法定期限，应驳回起诉。原告对该证据的质证意见：真实性无异议，但该证据不是起诉、立案完整的全过程，其证明结论是错误的。本院认为，原告仅对该证据的证明目的有异议，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以采信。证据2.2010年11月8日《盘锦日报》，以证明自2010年11月4日起，盘锦市商品房买卖实行网签备案登记。原告对该证据的质证意见：《商品房买卖合同网上签约让百姓受益》仅仅是通讯报道性文章，不是具有依据效力的法律、法规和规范性行政文件，与本案争议无关。本院认为，该证据虽然并非法律、法规等规范性文件，但被告提供该证据的目的是为证明原告未办理网签手续具有过错，与本案有关联，故本院对该证据予以采信。证据3.山西省高级人民法院（2015）晋执保字第46号送达回证，以证明涉案房屋在被查封前已具备办理合同备案登记条件，原告对涉案房屋未办理房屋过户登记有过错。原告对该证据的质证意见：真实性无异议。该证据只能证明诉讼保全查封的事实，不能证明原告对涉案房屋未办理过户登记存在过错。本院认为，原告仅对该证据的证明目的有异议，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以采信。证据4.在建工程抵押登记证明。证明2012年12月28日起，案涉房屋已经抵押给长安信托股份有限公司。原告对该证据的质证意见：真实性和证明问题无异议。但该抵押登记的事实可以反证自2012年11月28日抵押登记至2016年1月4日法院查封前的期间内，在抵押登记尚未撤销之前，原告作为房屋购买人是不能办理《商品房买卖合同》备案和房屋所有权过户登记手续的。本院认为，原告仅对该证据的证明目的有异议，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该证据予以采信。被告在本院重审中向本院提交以下证据：《B区枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》序号38号，证明原告在2016年4月20日法院查封后占有案涉房屋。原告发表质证意见称，一、由于是复印件，真实性、合法性我们不发表意见，对于关联性，我方所提供的入住通知单，是由房地产公司提供的，取得入住通知单后，我方对房屋进行了接收并实际控制，物业公司为什么把时间记在所谓的2016年4月20日，我们并不知晓，高度怀疑其真实性。二、我们的水电煤气缴费单完全可以证明，我们的缴费时间远远早于此日期。本院认为，该证据系最高人民法院在本案二审期间依职权调取的证据，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月16日，王猛与龙驿公司签订《西水湾二期园区道路施工合同》，由王猛承包西水湾二期A、B地块工程。2015年7月13日，王猛与王立红签订《房屋买卖合同》，约定王猛将枫丹白露家园B区13#-3-102室以人民币74万元卖给王立红，合同第三条载明“出卖前的房屋顶账房存在产权纠纷概由甲方承担全部责任”。2015年7月13日，龙驿公司向王立红出具1007000元收款收据（编号0187929）一支，同日，龙驿公司给王立红出具《入住通知单》。2015年7月14日，陈金玲（王立红之夫）通过中国建设银行向王猛转账50万元，2015年7月15日，陈金玲通过中国建设银行向王猛转账24万元。另，原告王立红与龙驿公司签订《产权认购协议书》及《商品房买卖合同》，约定王立红购买枫丹白露家园B区13#-3-102室，价款1007000元，合同落款日期2014年3月10日。山西瑞明会计师事务所有限公司作出的晋瑞明鉴字（2016）第002号司法审计报告有龙驿公司用案涉房屋抵顶王猛工程款的记载。2019年3月20日王猛与龙驿公司签订了以房抵账确认书，案涉房屋枫丹白露家园B区13#-3-102室在抵顶的明细之中。2012年12月第三人龙驿公司与长安信托公司签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定第三人龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。2012年第三人龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。原告至今未办理房屋过户登记手续。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为：原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。评述如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，综合晋瑞明鉴字（2016）第002号司法审计报告、原告持有的收款收据、案外人王猛与第三人存在因施工合同产生的债权债务关系，原告夫妻向王猛支付房款等证据，可以认定，原告确已用王猛的工程款抵付了案涉房屋的全部价款。但是，原告提供的《入住通知书》之外的物业费收款收据等证据的记载的缴费时间均在人民法院查封之后，物业管理有限公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表与以上证据的内容相符合。而入住通知单仅证明第三人通知原告可以办理房屋交接手续，不能证明原告此时已占有该房屋。原告主张于人民法院查封之前已合法占有该不动产证据不足，故原告的诉讼请求依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条无法得以支持。继之依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条，审查原告是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，原告未提供其本人及其家庭成员名下在盘锦市区域范围内无其他用于居住的房屋的证据，不符合上述第二十九条第（二）项的规定。原告主张的民事权益不足以排除强制执行，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：驳回原告王立红的诉讼请求。案件受理费13863元，由原告王立红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 魏佩芬审判员 吴捷慧审判员 成 堃二○二○年十二月十八日法官助理 李洪才书记员 李晨颖