上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9948号上诉人（原审被告）：汤正龙，男，1959年5月14日生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：薛雯雯，上海明伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王金平，男，1958年12月29日生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：谢静宇，上海新松律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴少杰，上海新松律师事务所律师。原审第三人：上海汇泾百货有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇沪松公路****-1。法定代表人：黄伟，总经理。委托诉讼代理人：程玉鹏，上海君慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐超，上海君慈律师事务所律师。原审第三人：上海泗泾资产经营有限公司，住所地，住所地上海市松江区泗泾镇人民路**主楼**iv>法定代表人：夏勤辉，执行董事。委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。上诉人汤正龙因与被上诉人王金平，原审第三人上海汇泾百货有限公司（以下简称汇泾百货）、上海泗泾资产经营有限公司（以下简称泗泾资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初14372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汤正龙上诉请求：撤销原审判决，改判驳回王金平的诉讼请求。事实和理由：汤正龙并非系争租赁场地的承租人，王金平在签约时就知晓汤正龙是汇泾百货的委托代理人，故该合同应直接约束王金平和汇泾百货，即使存在欠付租金及使用费的情况，王金平也应当向汇泾百货主张；王金平与上海市松江区泗泾镇人民政府（以下简称“泗泾镇政府”）的租赁关系自2019年9月15日即终止，此后王金平就系争场地已不享有任何权利，无权再主张占有使用费；即使法院认定2019年9月15日之后仍需支付使用费，鉴于部分房屋已经拆除，使用费应当予以调整。王金平辩称，签订租赁合同的主体是汤正龙，汤正龙理应承担支付租金及使用费的合同义务；虽然根据生效判决王金平和泗泾镇政府之间的租赁关系于2019年9月15日终止，但此后泗泾镇政府没有向王金平提出过返还房屋和土地，故土地依然是由王金平占有使用并出租给汤正龙，王金平有权向汤正龙主张使用费，直至泗泾资产公司代表泗泾镇政府向王金平提出双方租赁关系终止时，王金平才丧失占有。不同意汤正龙的上诉请求，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。汇泾百货述称，合同相对方由法院依法认定；生效判决认定王金平和泗泾镇政府之间的租赁期限为20年，故20年届满后双方没有任何权利义务关系，2019年10月汇泾百货对场地进行了改造，期间一直是和泗泾镇政府洽谈合同和改建事宜。请求二审法院依法进行判决。泗泾资产公司述称，生效判决认定王金平和泗泾镇政府之间的租赁期限为20年，期满后泗泾镇政府知道场地是由汇泾百货实际使用，所有场地改造都是和汇泾百货沟通，王金平没有参与，2019年9月15日之后汇泾百货占有场地是经过泗泾资产公司同意的，占有使用费应当由泗泾资产公司主张权利。请求二审法院依法判决。王金平向一审法院起诉请求：1.判令解除王金平和汤正龙于2015年12月2日签订的《房屋租赁合同》；2.判令汤正龙及汇泾百货返还王金平位于沪松公路边上、中国石化加油站西、上海A有限公司北的3,414.50平方米场地（现位置为上海市松江区XX公路XX弄XX号XX广场门前的广场部位）；3.判令汤正龙按照每年352,000元的标准支付2018年1月1日起至汤正龙返还场地日的租金及场地使用费；4.判令汤正龙恢复围墙，如未能恢复，则支付王金平围墙恢复费用255,500元。审理中，王金平撤回第二、第四项诉讼请求，并变更第三项诉讼请求为：判令汤正龙支付2018年1月1日至2019年12月31日的租金及占有使用费245,013元；汤正龙支付2020年1月1日至2020年6月19日的占有使用费，以每年380,000元为基数计算。一审法院认定，泗泾资产公司受泗泾镇政府委托，管理涉案土地。1999年9月16日，松江区泗泾镇XX村民委员会（以下简称“XX村委会”）作为甲方与上海B有限公司（以下简称“B公司”）作为乙方签订《土地有偿租用合同》一份，约定：B公司向XX村委会长期租用河南生产队（泗泾停车场南高压线下土地用途：B公司用于厂房前的绿化草坪，筑场地、道路和堆场等。用围墙围起）；鉴于高压电线下土地用途较少，XX村委会同意B公司长期租用高压线下土地，面积8亩左右（以土地部门丈量面积为准），土地租用费每亩10,000元（用于补贴农民），租金一次性支付，今后不再发生费用；本合同一式四份，经泗泾镇政府鉴定盖章，双方签字生效。XX村委会和B公司在合同上盖章，并有王金平签字以及XX村委会代表签字。2010年12月28日，王金平作为出租方（甲方）与汤正龙作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定汤正龙向王金平承租面临沪松公路边上、中国石化加油站西、上海A有限公司北的围墙内4,504.50平方米院子和院子中300平方米左右的房屋；租期为2011年1月1日起至2015年12月31日止；初始租金为每年300,000元。每年分两次支付，每次提前一个月支付。第三年递增8%左右、第五年递增8%左右；合同另对其他租赁事项作出约定。2015年12月2日，王金平作为出租方（甲方）与汤正龙作为承租方（乙方）续签《房屋租赁合同》一份，约定汤正龙向王金平承租面临沪松公路边上、中国石化加油站西、上海A有限公司北的围墙内3,414.50平方米院子和院子中300平方米左右的房屋；租期从2016年1月1日起至2020年12月31日止；初始租金为每年326,000元。每年分两次支付，每次提前一个月支付。第三年递增8%左右、第五年递增8%左右；付款日期分别为：合同签定时即付、2016年6月1日、2016年12月1日、2017年6月1日，付163,000元。2017年12月1日、2018年6月1日、2018年12月1日、2019年6月1日，付176,000元。2019年12月1日、2020年6月1日，付190,000元；先付后用，汤正龙如逾期交付租金15天，王金平有权终止本合同，并追偿经济损失；汤正龙支付给王金平保证金100,000元，租赁期满王金平收的保证金无息归还给汤正龙；合同另对其他租赁事项作出约定。另查明，2016年6月1日，在法院依法受理的泗泾镇政府作为原告，王金平、王某作为被告，汤正龙作为第三人的土地租赁合同纠纷一案，泗泾镇政府诉请为：解除XX村委会与B公司于1999年9月16日签订的《土地有偿租用合同》；王金平、王某支付泗泾镇政府土地租金80,000元；王金平、王某支付实际占用使用费，按王金平、王某出租给案外人的租金标准计算，自2011年1月1日起至实际搬离之日止；王金平、王某向泗泾镇政府返还租用的土地，汤正龙协助返还。后法院作出（2016）沪0117民初10198号民事判决，判决驳回泗泾镇政府的全部诉讼请求。该判决书中确认《土地有偿租用合同》中所谓“长期租用”的期限为20年。该判决已生效。2018年2月6日，在法院依法受理的汤正龙作为原告，汇泾百货、黄伟作为被告的委托合同纠纷一案，汤正龙诉请为：汇泾百货、黄伟返还其垫付的款项326,000元并支付逾期还款利息损失。后法院作出（2018）沪0117民初3071号民事判决，判决汇泾百货返还汤正龙代付租金326,000元及赔偿相应利息损失。该判决已生效。庭审中，汤正龙提供《授权委托书》一份，系2015年11月20日汇泾公司向汤正龙出具，载明：兹委托汤正龙为代表全权处理XX广场与王金平房屋、场地续租事宜的相关手续。王金平对该份证据的真实性无法确认，认为系汤正龙与汇泾百货签订，从未向王金平出示过，若签订租赁合同时就存在该份委托书，则租赁合同的相对方就不会是汤正龙。汇泾百货对该份证据没有异议；泗泾资产公司认为该份证据与其无关，故真实性不予确认。庭审中，王金平陈述其未向汤正龙寄送过书面的解除函，解除合同的时间以本案诉状副本送达时间为准；汤正龙认为其不是合同相对方，解除时间由法院认定；汇泾百货认为合同应该在2019年9月15日终止，不存在解除合同的问题。汤正龙和王金平一致确认2016年的租金由汇泾百货直接支付给了王金平，2017年的租金由汤正龙支付给王金平，2018年至2019年的租金标准为352,000元，2020年的租金标准为380,000元，租金自2018年1月1日起就未支付；王金平尚需向汤正龙支付装修补偿款458,987元、退还保证金100,000元，王金平、汤正龙均同意上述两笔款项在租金及占有使用费中予以抵扣。另查明，涉案土地仍在汇泾百货占有使用中；泗泾镇政府也未书面通知王金平解除其租赁关系，但在本案于2020年6月19日第二次庭审时，泗泾资产公司明确涉案土地不再出租给王金平，且当庭要求王金平返还涉案土地。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。汤正龙和王金平签订的房屋租赁合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同，合同当事人均应恪守。本案中，汤正龙作为房屋租赁合同的承租方，理应按照合同约定向王金平支付租金。关于汤正龙提出的实际承租人为汇泾百货，其并非合同相对方的抗辩意见，法院认为，《房屋租赁合同》中注明的承租方系汤正龙，亦由汤正龙在落款处签字盖章确认，汤正龙与汇泾公司虽然均确认实际承租人系汇泾公司，而且王金平作为出租方是明知的，但双方均未举证证明在合同签订时或之后向王金平披露过汇泾百货委托汤正龙的情况。2016年租金虽由汇泾百货直接支付，但合同义务也可由汇泾百货代为履行，履行合同义务并不当然需为合同相对方。因此，作为隐名委托人的汇泾公司未按约支付租金情况下，受托人汤正龙应向出租方王金平披露委托人，而王金平有权选择向委托人汇泾公司或受托人汤正龙主张权利，故王金平直接要求汤正龙支付租金及占有使用费的主张，并无不当，法院予以支持。关于汤正龙和王金平之间的合同解除问题，《房屋租赁合同》约定，承租方逾期交付租金15天，出租方有权终止合同，并追偿经济损失。现汤正龙自2018年起就未按时支付房租，故王金平要求解除《房屋租赁合同》，符合约定，于法不悖，法院予以支持。关于合同解除的时间，因王金平在合同履行过程中未向汤正龙提出解除合同，故法院以本案诉状副本送达汤正龙之日即2019年8月27日作为双方租赁合同解除时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案双方的租赁合同基于汤正龙的违约行为导致合同解除，合同解除后，汤正龙仍应按合同约定的标准向王金平支付欠付的租金和占有使用费。现双方确认汤正龙支付租金至2017年12月31日。双方签订合同时约定初始租金每年326,000元，第三年递增8%左右、第五年递增8%左右，故王金平要求汤正龙应按每年352,000元的标准支付王金平2018年1月1日至2019年8月27日的租金和2019年8月28日至2019年12月31日的占有使用费，即704,000元，以及按照每年380,000元的标准支付2020年1月1日至2020年6月19日止的占有使用费，于法有据，法院予以确认。经法院核算，2020年1月1日至2020年6月19日止的占有使用费，按照每年380,000元的标准计算为178,027.40元，扣除装修补偿款及保证金后，汤正龙尚需支付王金平2018年1月1日至2020年6月19日的租金及占有使用费323,040.40元。关于汤正龙抗辩王金平非涉案土地的权利人，其从泗泾镇政府承租的租期已于2019年9月15日到期，王金平没有权利主张自2019年9月15日之后的租金的意见，法院认为，尽管王金平与泗泾镇政府的租赁期限已经届满，然泗泾镇政府未及时就涉案土地向王金平主张返还等权利，故双方的租赁关系自届满日起转为不定期租赁合同关系，王金平有权继续占有、使用涉案土地。直至庭审中，泗泾资产公司当庭表示不再与王金平续租，王金平与泗泾镇政府的不定期租赁合同于庭审日即2020年6月19日解除，故王金平要求汤正龙支付2020年6月19日之前的房租及占有使用费，并无不妥，对汤正龙的抗辩意见，法院不予采纳。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、王金平与汤正龙签订的《房屋租赁合同》于2019年8月27日解除；二、汤正龙于判决生效之日起十日内支付王金平2018年1月1日至2020年6月19日的租金及占有使用费323,040.40元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,515元，由汤正龙负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。二审期间，泗泾资产公司明确表示，王金平与泗泾镇政府之间的租赁合同已于2019年9月15日到期，此后就涉案土地的在租赁及改建事宜，泗泾资产公司一直在与汇泾百货磋商，泗泾资产公司不会将土地继续租赁给王金平，也不同意王金平以承租人身份主张相关权利。本案二审争议焦点为：一、汤正龙应否作为合同相对方承担支付租金及占有使用费之义务；二、王金平是否有权主张2019年9月15日之后的占有使用费。本院认为，一、关于合同主体问题。涉案两份《房屋租赁合同》记载的出租人为王金平，承租人为汤正龙，落款处签名的也是王金平和汤正龙个人，现王金平依据租赁合同向汤正龙主张租金及使用费于法有据。汤正龙上诉主张实际承租人是汇泾百货，然一则，汤正龙该主张与合同内容明显不符，且汤正龙也未提供证据证明其在签订合同时候向王金平披露过其系受汇泾百货的委托签订合同；再则，本案二审中，汇泾百货陈述王金平当时明确表示要和汤正龙个人签订合同；因此无论是从合同的内容还是当事人签约时的意思表示来看，合同的主体系王金平和汤正龙个人，虽然汇泾百货实际使用了租赁场地、直接支付了部分租金，但并不构成对合同主体的变更，王金平依据合同向汤正龙主张租金及占有使用费于法有据，汤正龙主张其并非合同相对方、不应支付租金及占有使用费的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。二、关于2019年9月15日之后的占有使用费。涉案场地系王金平向泗泾镇政府承租后转租给汤正龙，而根据生效判决，王金平和泗泾镇政府之间的租赁关系期限为20年，至2019年9月15日届满；而王金平与汤正龙第二份租赁合同约定的租期系自2016年1月1日起至2020年12月31日，显然王金平转租期限超过了其承租期限，根据法律规定，超过部分对出租人不具有法律约束力。王金平主张20年租赁期限届满后出租人未提出异议故其与出租人之间构成不定期租赁关系，然第一，王金平与泗泾镇政府之间租赁合同约定的租金给付方式是一次性付清，且已经实际支付完毕，故在20年租赁期限届满后，如双方之间要继续建立租赁关系，至少要对租金标准进行协商，然本案中并无证据证明有任何一方向对方提出过协商的意思表示；第二，王金平已经将涉案场地出租给汤正龙，故实际使用场地的是汇泾百货而非王金平，虽然出租人在20年租期届满后没有直接向王金平提出返还土地的主张，但泗泾资产公司确认其在2019年9月15日之后即直接与汇泾百货磋商场地改造及租赁合同签订事宜，且汇泾百货也已经实际进行了部分改建工作，显然出租人已经以实际行动的方式明确表明了其对系争场地后续租赁事宜的态度，并不存在同意王金平继续使用、或者继续与王金平建立租赁关系的意思表示和行为；第三，泗泾资产公司在本案中明确表示20年租期届满后与王金平之间的租赁关系已经终止，不同意王金平以承租人的身份再主张租金。综合以上理由，本院认为，王金平转租期限超过其剩余承租期限，且泗泾资产公司在王金平租赁期限届满后即与场地使用人直接磋商租赁事宜，故王金平主张其在租赁期限届满后与出租人之间形成不定期租赁关系的理由不能成立，王金平无权主张2019年9月15日之后的占有使用费，原审法院对此所作认定不当，本院予以纠正。经核算，汤正龙应向王金平支付2018年1月1日至2019年9月15日的租金及占有使用费共计601,333元，扣除王金平应向汤正龙支付的装修补偿款及保证金，汤正龙尚需支付王金平42,346元。综上所述，汤正龙的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初14372号民事判决第一项；二、变更上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初14372号民事判决第二项为：汤正龙于本判决生效之日起十日内支付王金平2018年1月1日至2019年9月15日的租金及占有使用费42,346元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7,645.60元，由王金平负担6,881元；由汤正龙负担764.60元；二审案件受理费6,145.60元，由王金平负担5,340.53元；由汤正龙负担805.07元。本判决为终审判决。审判长 叶 兰审判员 严佳维审判员 任文风二〇二〇年十二月十六日书记员 鲁彦岐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……