天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终5634号上诉人（一审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：马龙，经理。委托诉讼代理人：李艾膛，女，该公司员工。被上诉人（一审原告）：樊翠华，女，1977年6月22日出生，汉族，住天津市蓟州区。上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称“嘉华公司”）因与被上诉人樊翠华商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初3343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。嘉华公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回樊翠华要求支付逾期交房期间已付款利息的诉讼请求或将本案发回重审；2．本案诉讼费用由樊翠华承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审判决嘉华公司因违约产生的违约金额，极大地超出了樊翠华的实际损失。一审法院未查明樊翠华实际损失的情况，不符合合同法相关规定，且一审法院认为双方签订的补充协议中约定的逾期违约条款系格式条款，应做对嘉华公司不利的解释，而又不查明樊翠华因嘉华公司逾期交付房屋对其造成的实际损失，即按照原合同的约定支持樊翠华的主张，违反了合同法关于认定违约金与实际损失的相关规定。嘉华公司多次电话通知樊翠华收房，但其一直未办理手续，嘉华公司才邮寄通知。一审判决所认定的2018年3月23日并不是首次通知其收房的时间。樊翠华辩称，不同意嘉华公司的上诉请求。其主要答辩意见是：合同中对房屋交付时间和条件有明确规定，第五条对违约处理方式也有明确规定，补充协议是嘉华公司提供的格式条款是无效的。针对嘉华公司的违约行为应依据双方签订的商品房买卖合同第五条规定，履行相应的违约责任。樊翠华因为房屋漏水与嘉华公司商谈过赔偿问题，但直到后来才得知房屋没有准入证。樊翠华同意一审判决。樊翠华向一审法院起诉请求：1．判令嘉华公司向樊翠华支付已付商品房款利息110727.84元及逾期交房违约金62980.64元，共计173708.48元；2．诉讼费用由嘉华公司承担。一审法院认定事实：2016年12月19日，樊翠华（合同乙方）与嘉华公司（合同甲方）签订《天津市商品房买卖合同》。该合同约定，樊翠华购买嘉华公司开发的位于天津市蓟州区××镇××花园村××路××花园××房屋，建筑面积286.81平方米，总价款为3149032元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2016年11月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条甲方逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：3、见补充协议第四条。”双方签订的《合同补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”另，《合同补充协议》第二条约定：“双方同意本合同第三条补充如下：买受人购房全款（含贷款）未到出卖人指定账户前，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担任何责任。”2017年6月12日，樊翠华向嘉华公司付清全部购房款。2018年3月23日，樊翠华收到嘉华公司的入住通知书。一审法院认为，樊翠华为购买商品房与嘉华公司签订的天津市商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。但至2018年3月23日，樊翠华才收到嘉华公司的入住通知书，嘉华公司应承担迟延履行的违约责任。嘉华公司以双方签订补充协议已变更主合同违约部分约定为由，不同意樊翠华的诉讼请求。双方签订的补充协议，系嘉华公司提供的预先打印条款，该补充协议第四条内容为限制己方责任并排除对方主要权利的条款，且嘉华公司未能提供证据证明在签订协议时已经尽到提示说明义务，故该格式条款无效，嘉华公司应依照合同约定给付樊翠华已付款利息。关于已付款利息起算时间，2017年6月12日，樊翠华向嘉华公司付清全部购房款，按照补充协议第二条约定，嘉华公司应自2017年6月13日开始给付已付款利息。关于截止时间，诉讼过程中，双方均认可计算至2018年3月23日止，一审法院对此予以认定。经核算，自2017年6月13日起至2018年3月23日止，樊翠华已付款的同期贷款利息为107683.77元。因双方签订的补充协议第四条系无效约定，故对樊翠华主张的违约金，一审法院不予支持。一审法院判决：“一、天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向樊翠华支付自2017年6月13日起至2018年3月23日止的已付款利息107683.77元（直接汇至樊翠华天津银行6235××××9275账户中）；二、驳回樊翠华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1887元（樊翠华已预交），由樊翠华负担660元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担1227元（直接汇入樊翠华上述银行账户中）”。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。嘉华公司未按照合同约定将经验收合格的商品房交付樊翠华使用，应承担逾期交房的违约责任。嘉华公司主张一审判决认定首次通知樊翠华收房时间有误，但对此并未举证证明，且嘉华公司在一审认可计算利息到2018年3月23日。关于逾期责任的承担，嘉华公司提供的补充协议第四条约定内容意在变更《天津市商品房买卖合同》第五条规定的全部内容，属于免除其责任并排除对方主要权利的条款，补充协议第四条约定内容无效，一审判决据此按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定确定嘉华公司应承担的违约责任并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2453元，由上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 姚 琦审判员 张 莹审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇二〇年十二月二十四日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……