江苏省扬州市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）苏10行终364号上诉人（原审被告）扬州市自然资源和规划局，住所地扬州市文昌中路**。法定代表人周正权，局长。委托代理人洪利春，江苏唯是律师事务所律师。委托代理人朱欣欣，江苏唯是律师事务所律师。被上诉人（原审原告）仇芬，女，1983年4月23日生，汉族，住扬州市邗江区。委托代理人兰晓亭，江苏证融律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）吴菊艳，女，1981年11月4日生，汉族，住扬州市广陵区。被上诉人（原审第三人）倪康扬，男，1982年4月15日出生，汉族，住扬州市邗江区。上诉人扬州市自然资源和规划局（以下简称市自然资源和规划局）因不动产行政登记一案，不服扬州市江都区人民法院（以下简称江都法院）作出的（2020）苏1012行初117号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：仇芬与倪康扬系夫妻关系，扬州市邗江区杨柳青路11号念香西苑3幢506室系仇芬与倪康扬夫妻二人共有。2018年10月26日，市自然资源和规划局下属的扬州市不动产登记中心受理了仇芬、倪康扬作为抵押人，吴菊艳作为抵押权人抵押权登记申请，抵押物为坐落于扬州市杨柳××路××（××西苑）3幢506室。该申请书备注一栏载明：“本人已核实抵押人身份，抵押合同和申请表，确系倪康扬、仇芬亲自到场签字，本人已实地查看该抵押房屋状况，如该房灭失或者有其他状况带来的纠纷，本人自行承担。吴菊艳。”此外，三方提供了借款抵押合同、身份证复印件及原件、不动产登记缴费单、不动产登记费交款发票等相关材料。扬州市不动产登记中心审核后，作出苏（2018）扬州市不动产证明第0139109号《不动产登记证明》。后仇芬认为，签订借款合同和抵押合同的并非其本人，市自然资源和规划局办理的抵押登记应予撤销，故诉至江都法院。在案件审理过程中，依仇芬申请，江都法院组织双方对鉴定材料进行质证后，于2020年7月20日委托南京师范大学司法鉴定中心对2018年10月26日办理抵押登记过程中的《扬州市不动产登记申请书》、《借款抵押合同》中落款处“仇芬”签名字迹及捺印与提供相关样本是否为同一人书写捺印形成进行鉴定。南京师范大学司法鉴定中心于2020年8月14日作出南师大司鉴中心[2020]文鉴字第218号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为上述“仇芬”签名字迹与提供的字迹样本均不是同一人书写形成。同日作出南师大司鉴中心[2020]痕鉴字第16号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为上述加盖的指印与提供的样本指印不是同一人捺印形成。另查明，2019年8月7日，扬州市杨柳青路111号（念香西苑）3幢506室房产已经被申请执行人吴菊艳申请扬州市广陵区人民法院（以下简称广陵法院）予以查封。原审法院认为：根据《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。被告作为不动产登记的行政管理部门，具有对本行政区域内的房地产抵押权登记职能。故市自然资源和规划局是本案适格被告。原《房屋登记办法》第十二条第一款规定，申请房屋登记应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。该办法第十一条第三款规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。该办法第四十二条、第四十三条规定，以房屋设立抵押权的当事人应当申请抵押权登记。申请抵押权登记应当提交下列文件:（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。此外，《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。该暂行条例第十六条第一款规定申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。根据上述法规、规章规定，申请房地产抵押权登记必须由权利人和他项权利人共同申请，申请人向不动产登记机构提交的材料，必须齐全并且真实。本案中申请房屋抵押权登记的当事人虽然提交了符合申请抵押权登记的相关文件，但作为申请人之一的仇芬并未在相关材料中签字、捺印。因此该申请材料不具有合法性、真实性、有效性，应当属于当事人隐瞒真实情况、提供虚假材料申请不动产登记。不动产登记机构依据不真实的申请实施的房屋登记行为不具有合法性，应当依法予以撤销。对于吴菊艳述称的根据原《房屋登记办法》第八十一条规定，吴菊艳构成抵押权的善意取得的意见，因吴菊艳共同参加了办证申请，且在备注栏中注明了与现有证据表明的事实不符的情况以及愿意自行承担相关纠纷法律责任，故对吴菊艳构成善意取得的述称意见，应依法不予采纳。抵押合同及主债权合同是抵押登记的必备条件之一，但不是抵押登记的唯一条件，还需要具备行政法律法规规定的其他法定条件，如果其他条件不具备，那么抵押登记行为也不具有合法性。合法的抵押登记行为，必须是抵押合同有效；而抵押合同有效，不等于抵押登记行为合法。本案审查的是抵押登记行为是否合法，并未涉及借款抵押合同的效力问题。因此，市自然资源和规划局及吴菊艳所述借款抵押合同是否有效，应先通过民事诉讼途径解决的意见，应不予采纳。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决撤销市自然资源和规划局作出的苏（2018）扬州市不动产证明第0139109号《不动产登记证明》。案件受理费50元，由市自然资源和规划局负担。鉴定费14800元，由市自然资源和规划局、倪康扬、吴菊艳共同承担。上诉人市自然资源和规划局上诉称：首先，在本案中，作为被诉不动产登记行为基础的是被上诉人仇芬、倪康扬与吴菊艳签订的《借款抵押合同》。仇芬的起诉理由实质就是认为作为不动产登记行为基础的上述《借款抵押合同》是无效的。因此，应适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干闲题的规定》第八条的规定，裁定中止诉讼。其次，本案是由于倪康扬找人冒充仇芬引发的纠纷，其过错责任完全在倪康扬。仇芬应向倪康扬主张权利。倪康扬找人冒充成功是由于冒充人与被冒充人比较相像，已超出了上诉人工作人员的识别能力。上诉人对此并无过错，上诉人的工作人员已尽到审慎注意的审查义务。因此，本案产生的案件受理费、鉴定费应由倪康扬承担。一审判决要求上诉人及倪康扬、吴菊艳共同承担鉴定费，上诉人不能接受。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，并改判驳回仇芬的诉讼请求。被上诉人仇芬辩称：首先，仇芬虽与被上诉人倪康扬系夫妻关系，但仇芬对于倪康扬在外的借贷行为并不知情，也从未参与。直至被上诉人吴菊艳在广陵法院提起针对仇芬和倪康扬的民间借贷诉讼时，仇芬才得知其与倪康扬共同共有的位于扬州市××区××香××室的房屋被抵押给了吴菊艳，并于2018年10月26日在上诉人市自然资源和规划局下属的扬州市不动产登记中心办理了抵押登记手续，而仇芬本人从未申请过抵押登记。因此，仇芬以扬州市不动产登记中心工作人员在办理上述抵押登记时未尽到严格审查义务为由诉至江都法院，要求撤销上诉人作出的苏（2018）扬州市不动产证明第0139109号《不动产登记证明》，而并非以吴菊艳与倪康扬前述的《借款抵押合同》无效为由主张撤销上述登记行为。因此，上诉人的上诉理由明显不能成立。其次，在本案一审开庭时，仇芬本人到庭参加了诉讼。持有办理被诉不动产登记行为时现场视频录像和高清图片的上诉人以及吴菊艳均明知相关视频、照片中的“仇芬”并非当时出庭的仇芬本人。事实上，通过比对相关现场视频、照片中的“仇芬”相貌与当时倪康扬、吴菊艳等人在申请办理被诉不动产登记行为提交的仇芬居民身份证上的照片，凭正常人的视觉判断即可认定并非同一人。但上诉人及吴菊艳却拒绝认可上述事实，导致本案必须通过司法鉴定的方式方能证明，故由此产生的鉴定费用14800元理应由上诉人和吴菊艳共同承担。综上，请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。被上诉人吴菊艳、倪康扬均未向本院提交书面诉讼意见。原审原告仇芬、原审被告市自然资源和规划局在一审期间向原审法院提交的全部证据均已载入原审判决。原审第三人吴菊艳、倪康扬均未向原审法院举证。二审期间，上诉人市自然资源和规划局及被上诉人仇芬均未提交新证据。本院认为，原审法院对于上述证据认证正确，对其认证结果依法予以确认。二审期间，上诉人市自然资源和规划局在上诉状中未对原审法院经审理查明的事实提出异议。被上诉人仇芬对原审法院经审理查明的事实无异议。本院认为，原审法院经审理查明的事实有证据证实，依法予以确认。本案的争议焦点在于：上诉人市自然资源和规划局作出苏（2018）扬州市不动产证明第0139109号《不动产登记证明》，是否有相应的事实及法律依据。本院认为：原《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号，自2015年3月1日起施行）第十四条第一款规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。该暂行条例第十六条第一款规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。该暂行条例第十八条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。根据上述法规规定，一方面，申请人申请办理不动产登记，除法定特殊情形外，应当由当事人双方共同申请，依法提交相应材料，并对申请材料的真实性负责；另一方面，不动产登记机构应当对申请人提交的申请材料履行审慎的查验义务，若申请人提交的有关证明材料、文件与申请登记的内容不一致，则应拒绝申请人的登记申请或要求其进行补正。虽然实践中，对于上述所谓“不一致”是实质上的“不一致”还是形式上的“不一致”尚存争议，对于不动产登记机构所承担的查验义务是实质上的查验义务还是形式上的查验义务也有分歧，但若有关证明材料、文件与申请登记的内容之间存在仅凭肉眼、日常经验或一般人的理性即可分辨的差异，则不动产登记机构毫无疑问不可以自身仅承担形式查验义务为由而推卸责任。本案中，上诉人市自然资源和规划局作出被诉苏（2018）扬州市不动产证明第0139109号《不动产登记证明》，是基于所谓“仇芬”、倪康扬、吴菊艳共同提出了办理抵押权登记的申请，并提供了借款抵押合同、身份证复印件及原件、不动产登记缴费单、不动产登记费交款发票等相关材料。然而，将在办理当日出现于扬州市不动产登记中心现场的所谓申请人之一的“仇芬”的相貌与同时提交的相应居民身份证原件中的照片相比较，确实存在仅凭肉眼即可分辨的差异。在有关申请人的身份证明材料与申请登记的内容存在明显不一致的情况下，上诉人仍为所谓“仇芬”、倪康扬、吴菊艳办理了被诉不动产行政登记，显然未尽到审慎的查验义务。因此，本案被诉苏（2018）扬州市不动产证明第0139109号《不动产登记证明》无事实及法律依据，确应给予否定性评价。需要说明的是：第一，一方面，经专业鉴定，案涉《扬州市不动产登记申请书》、《借款抵押合同》中落款处“仇芬”签名及摁印均非被上诉人仇芬本人所签、所摁；另一方面，在办理案涉不动产登记当日，倪康扬、吴菊艳携同他人假冒仇芬前往办理有关申请手续。结合上述两方面情节，不能排除倪康扬、吴菊艳与他人合谋，恶意骗取不动产登记的可能，不能认定吴菊艳系善意第三人。故原审法院判决撤销被诉苏（2018）扬州市不动产证明第0139109号《不动产登记证明》于法有据。第二，被诉苏（2018）扬州市不动产证明第0139109号《不动产登记证明》的实际业务办理单位系扬州市不动产登记中心，因原扬州市国土资源局在上述登记证明的落款处加盖了该局公章，并结合《扬州市人民政府关于在扬州市实施不动产统一登记的公告》，应当由机构改革后继续负责自然资源统一确权登记工作的上诉人承担相应法律责任。上诉人应当切实强化对扬州市不动产登记中心及县（市、区）自然资源和不动产统一确权登记的指导监督，避免类似案例再次出现。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人市自然资源和规划局的上诉请求无事实及法律依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人市自然资源和规划局负担。本判决为终审判决。审判长 李 勉审判员 王岚林审判员 徐沐阳二〇二〇年十二月十四日书记员 王**婷文书附页：（2020）苏10行终364号案件适用法律条文：1、原《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号，自2015年3月1日起施行）第十四条第一款因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。第十六条第一款申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。第十八条不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。2、《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；……。