河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终10136号 上诉人（原审原告）：陈铁林，男，汉族，1962年3月9日出生，住石家庄市新华区。 委托代理人：刘朝飞、戈瑜珍，河北济达律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：阎俊琴，女，汉族，1963年11月8日出生，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：冯美玉，河北朗科律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨洋，男，汉族，1957年7月1日出生，住石家庄市新华区。 上诉人陈铁林、阎俊琴因与被上诉人杨洋房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈铁林上诉请求：一、请求依法撤销石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初468号判决，并依法改判，支持上诉人全部诉讼请求。二、一二审全部诉讼费用由被上诉人阎俊琴、杨洋承担。事实与理由：一审判决存在多处认定 1 事实和适用法律错误，案涉房屋为二被上诉人的夫妻共同财产，应当由其二人承担连带返还和赔偿责任。一审认定杨洋主体资格不适格是错误的。二、根据合同法的规定，合同无效后应当全额返还，一审判决被上诉人仅返还一半的欠款是错误的。三、上诉人对案涉房屋进行装修装饰，合同无效后，二被上诉人应当承担相关的赔偿责任。一审判决未支持该项诉讼请求是错误的。 阎俊琴上诉请求：一、依法撤销一审法院作出的错误判决（2020）冀0105民初468号民事判决书。二、依法判决驳回被上诉人的全部诉讼请求或者发回重审。三、上诉费由被上诉人承担。上诉理由：一、上诉人阎俊琴与被上诉人签订的二手房买卖合同未违反法律法规、强制性规定，合法有效。一审法院判决认为上诉人认为合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制规定，认定合同无效错误。 陈铁林答辩称，1、双方签订的二手房买卖合同无效，一审法院对该事实的认定是正确的。因为一审原告是城镇人口，而案涉土地属于集体所有土地。根据土地管理法等相关规定，城镇人口不能购买农村集体土地，否则就是违反了法律的强制性规定。而且案涉房屋没有办理乡村集体土地规划许可证，所以二手房买卖合同是无效的。2、案涉房屋被政府拆除的损失，不应当由上诉人一审原告陈铁林承担。因为案涉房屋是因为未取得乡村建设规划许可证被拆除的。3、一审法院用原告对房屋的居住使用来抵消一半的购房款，再加上一审原告主张的利息，这是错误的，很不公平。4、一审没有将一审被告要求赔偿损失和返还清场费一并审理是正确的。5、一审原告提出的装修损失应当得到支持，因为一 2 审原告提交了为案涉房屋进行装修以及增设设施所提供的证明、票据等证据，充分的证明一审原告确实是为了装修花了很多费用。6、一审被告杨洋应当与阎俊琴承担连带责任，因为双方是夫妻关系，案涉房屋属于夫妻共同财产，应当一并承担连带责任。 阎俊琴答辩称，一、一审法院判决根据合同的相对性，本案杨洋作为被告不适格，符合法律规定。二、一审法院判决认定阎俊琴与陈铁林双方签订的二手房买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制规定，以此为由认定合同无效，该判决没有法律依据。三、我们认为二审法院应当判决向陈铁林向阎俊琴返还已领取的涉案房屋拆迁款148500元，并赔偿因房屋灭失给阎俊琴造成的损失。 陈铁林向一审法院起诉请求：一、请求确认被告与原告签订的《二手房买卖合同》无效。二、请求判令被告返还原告购房款25万元及支付67500元利息。三、请求判令被告赔偿原告房屋装修费用160425元。四、请求判令诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年7月11日，原告陈铁林与被告阎俊琴签订一份《二手房买卖合同》，约定原告陈铁林以25万元的价格购买被告阎俊琴所有的位于平山县。该房产有集体土地使用证：平山集用（2005）第11030341号，地类（用途）为宅基地。土地使用权人为本案被告阎俊琴，土地所有权人为石家庄市平山宅北乡陈家院村农民集体。 2019年11月8日，平山县寨北乡人民政府向原告出具 3 责令限期拆除决定书，【2019】限拆决字第05号，以涉案房屋未取得乡村建设规划许可证，在寨北乡××村进行建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条的规定，依据第六十五条的规定，责令在本决定书送达之日起三日内自行拆除所建违法建筑物。 庭审中原、被告双方均确认涉案房屋已拆除，由原告进行现场清理，原告在2019年12月25日收到平山县寨北乡财政所支付的清运费148500元。 一审法院认为，合同具有相对性，本案《二手房买卖合同》系原告与被告阎俊琴签订，因此被告杨洋主体不适格。 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据“地随房走”的原则，宅基地上房屋买卖必然涉及宅基地转让，本案中原告并非石家庄市平山宅北乡陈家院村村民，不具备购房条件，因此原告与被告阎俊琴签订的《二手房买卖合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效。至于合同无效后的责任承担问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。原告应当返还房屋，被告阎俊琴应当返还购房款25万元。涉案房屋已被拆除无法返还，但被拆除的原因系房屋未取得乡村建设规划许可证。被告阎俊琴作为土地使用权人，在房屋买卖之前未及时办理相应手续，在房屋手续不全面且明知原告不具备购房条件的情况下向原告出售房屋存在主要过错，原告在明知自身不具备购房条件且房屋手续不全面的情况下仍自愿购买房屋存在次要过错，因此对于合同无效的后 4 果，本院认为由原告对房屋的居住使用抵销其一半购房款和主张的利息较为适宜，被告阎俊琴应当返还原告125000元。原告主张的装修费，该费用是原告为其自身居住的支出，原告已实际居住使用，对原告的该项诉求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八的规定，判决如下： 一、确认原告陈铁林与被告阎俊琴于2015年7月11日签订的《二手房买卖合同》无效。 二、被告阎俊琴于本判决生效之日起十日内返还原告陈铁林购房款125000元。 三、驳回原告陈铁林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,469.0元，减半收取计4,234.5元，由原告陈铁林负担3133.5元，由被告阎俊琴负担1101元。保全费2910元，由原告陈铁林负担2153元，由被告阎俊琴负担757元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据,本院查明的案件事实与一审无异。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据各方当事人在二审中的上诉、答辩及陈述，本案的主要争议焦点：一审法院依据双方对标的物购买过程中是否存在相应的过错而判定合同不能履行以后的财产负担状况是否符合相关法律规定。 5 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据“地随房走”的原则，宅基地上房屋买卖必然涉及宅基地转让，本案中陈铁林并非石家庄市平山宅北乡陈家院村村民，不具备购房条件，因此其与被上诉人阎俊琴签订的《二手房买卖合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，该二手房合同应被认定为无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。故上诉人陈铁林应当返还房屋，阎俊琴应当返还购房款25万元。本案中涉案的房屋已被拆除故无法返还，但被拆除的原因系房屋未取得乡村建设规划许可证。阎俊琴作为土地使用权人，在房屋买卖之前未及时办理相应手续，在房屋手续不全面且明知上诉人陈铁林不具备购房条件的情况下向原告出售房屋存在一定过错。而陈铁林在明知自身不具备购房条件且房屋手续不全面的情况下仍自愿购买房屋也存在相应的过错，故双方当事人对涉案标的物的性质是清晰明了的，因此对于合同无效的后果，当事人均应对自己的过错承当相应责任。一审法院以上诉人陈铁林对房屋实际居住使用抵销其一半购房款和主张的利息，同时酌定，阎俊琴应当返还原告125000元并无明显不当之处。上诉人陈铁林主张的装修费系其本人为其自身居住的支出，且陈铁林亦实际居住使用，故对其此项诉求，本院不予支持。另，阎俊琴主张陈铁林应向其返还已领取的涉案房屋拆迁款148500元，本院认为此项费用系平山县寨北乡财政所支付的房屋拆除后清运费用，阎俊琴主张此项费用应属于其本人所有，于法无据，本院对 6 此不予支持。 综上所述，陈铁林、阎俊琴的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16,938元,陈铁林、阎俊琴各自负担8469元。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 楠 审 判 员  周玉杰 审 判 员  聂瑞强 二〇二〇年十二月四日 法官助理  任晓刚 书 记 员  白娟娟