湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2906号上诉人(原审原告)：湖南中宁置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区郴江街道梨树山路**云熙府****。法定代表人：谭辉，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李燕，女，1991年1月14日出生，汉族，系湖南中宁置业有限公司法务，住湖南省长沙市天心区。被上诉人（原审被告）：雷昌华，男，1981年12月22日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。上诉人湖南中宁置业有限公司（以下简称中宁置业公司）因与被上诉人雷昌华商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初3546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和调查询问当事人，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中宁置业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项，改判雷昌华立即配合中宁置业公司办理郴州市梨树山路美的云熙府项目08栋205号房屋《郴州市商品房买卖合同》的撤销网签与解除备案手续，立即配合中宁置业公司办理撤销该房屋预售商品房预告登记以及抵押权预告登记；2.本案诉讼费用由雷昌华负担。事实和理由：一审法院认为在中宁置业公司未全部履行代偿雷昌华的按揭贷款之前，华融湘江银行股份有限公司郴州分行（以下简称贷款银行）、雷昌华、中宁置业公司签订的《个人购房贷款/担保合同》不应解除，且有损贷款银行的利益，因此驳回中宁置业公司要求雷昌华协助办理撤销网签、解除备案登记手续及撤销案涉房屋预售商品房预告登记以及抵押权预告登记手续的诉请，属于适用法律错误，应予以纠正。一、《郴州市商品房买卖合同》解除后，雷昌华协助办理撤销网签、解除备案登记等手续属于雷昌华附随义务，中宁置业公司有权要求雷昌华配合将房屋恢复原状。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，《郴州市商品房买卖合同》解除后，雷昌华应配合中宁置业公司办理上述手续，将案涉房屋的登记状态恢复原状。二、撤销网签等手续的办理不会导致《个人购房贷款/担保合同》的解除，更不会导致贷款银行的利益受损。1.案涉商品房买卖合同解除不应以解除借贷合同及担保合同为前提，撤销网签等手续办理后，案涉《个人购房贷款/担保合同》继续有效，贷款银行既可以向雷昌华主张权益，也可以向作为连带责任保证人的中宁置业公司主张权益，贷款银行的利益完全能够得到保障；2.无论撤销网签、预告登记及解除备案登记手续是否办理完成，贷款银行均可以根据案涉《个人购房贷款/担保合同》要求中宁置业公司代偿全部贷款本息或者直接在中宁置业公司保证金账户直接一次性扣款，以收回贷款本息；3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，案涉商品房买卖合同解除后，各方都可以请求解除借款合同及担保合同，因此中宁置业公司在撤销网签备案、预告登记等手续后，也会主动联系贷款银行代偿全部贷款本息。三、即使按照一审法院的观点，为确保贷款银行的利益无任何受损可能，因网签备案及预告登记与贷款银行无任何关系，而只与中宁置业公司和雷昌华相关，一审法院也不应驳回中宁置业公司要求撤销网签备案及解除预告登记的诉请，而只应驳回中宁置业公司要求解除抵押权预告登记的诉请。抵押权预告登记是为保护贷款银行的利益而进行的一项工商登记，抵押权预告登记的权利人为贷款银行，如果抵押权预告登记不解除，中宁置业公司无法另行处置案涉房屋。四、一审法院在不了解贷款银行意见的情况下应追加贷款银行作为第三人，听取其意见，以便一次性解除本案纠纷，减少当事人之间的诉累。贷款银行完全认可中宁置业公司要求解除商品房买卖合同、撤销网签备案等诉讼请求。本案应当判决雷昌华配合办理撤销网签备案及解除预告登记、抵押权预告登记手续。综上，请求二审法院改判雷昌华立即配合中宁置业公司撤销案涉房屋网签解除备案手续，并办理撤销该房屋预售商品房预告登记以及抵押权预告登记手续，依法保护中宁置业公司的合法权益。雷昌华经本院传唤无正当理由未到庭参加调查听证活动，亦未提交书面意见。中宁置业公司向一审法院起诉请求：1.解除中宁置业公司与雷昌华签订的买卖郴州市梨树山路美的云熙府项目08栋205号房的《郴州市商品房买卖合同》；2.雷昌华立即配合中宁置业公司办理该房屋《郴州市商品房买卖合同》的撤销网签与解除备案手续；3.雷昌华立即配合中宁置业公司办理撤销该房屋的预售商品房预告登记以及预售商品房抵押权预告登记手续；4.雷昌华按购房款总价20%的标准向中宁置业公司支付违约金共计153774.4元；5.雷昌华负担本案的全部诉讼费用（含案件受理费、保全费、担保费、公告费等）。一审法院认定事实：2018年5月5日，以中宁置业公司为出卖人、雷昌华为买受人签订了《郴州市商品房买卖合同》（编号：20180060205号）和《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：买受人购买的商品房为美的云熙府项目中的第8栋2层205房，建筑面积110.51平方米，商品房总价款768872元；买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订前向出卖人交付首期房款（含定金）238872元，余款530000元向出卖人指定的银行申请贷款等。合同补充协议中主要约定：买卖双房确认，合同中所填写的买卖双方通信地址、电话、微信、邮箱等均真实准确有效，并作为合同履行或司法机关法律文书的送达地址和联系方式（买受人雷昌华的联系地址为：广东省深圳市宝安区）；买受人未按期向贷款机构偿还到期本息或未履行借款合同其他义务，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任并代买受人向贷款机构偿还贷款本息及罚息的，则买受人须在出卖人发出缴款通知5日内赔偿出卖人因承担担保责任而产生的全部费用（包括但不限于出卖人代买受人支付的全部费用、出卖人履行担保责任发生的费用及出卖人为实现债权而发生的律师费等费用和因此产生的损失等）；同时，出卖人有权解除合同并要求买受人支付房屋总价款20％的违约金。买受人连续3个月或累计5个月未能向贷款机构偿还本息，或银行要求出卖人回购的，出卖人有权解除合同，买受人须向出卖人支付该房屋总价款20％的违约金，并赔偿出卖人因签订、履行和解除合同而产生的全部费用（包括但不限于出卖人为实现债权而发生的律师费等费用和因此产生的损失等）。上述合同及补充协议签订后，雷昌华向中宁置业公司支付首期购房款238872元。2018年5月17日，以华融湘江银行股份有限公司郴州分行为贷款人、雷昌华为借款人、中宁置业公司作为保证人及出质人签订了《个人购房贷款／担保合同》，合同约定：雷昌华向银行贷款530000元用于支付其与中宁置业公司签订的《郴州市商品房买卖合同》中约定的剩余购房款，贷款期限30年；贷款担保方式为抵押担保，抵押物为买受人购买的美的云熙府项目中的第8栋2层205房；还款采用等额本息的还款方式；中宁置业公司作为保证人及保证金出质人承担连带担保责任并在合同中加盖公章。后原告中宁置业公司向华融湘江银行股份有限公司郴州分行提供了保证金。2018年5月21日，华融湘江银行股份有限公司郴州分行向被告雷昌华发放了贷款530000元。贷款发放后，被告雷昌华向银行按揭还款至2019年4月，之后未再偿还银行贷款。2019年11月5日，中宁置业公司向雷昌华送达了《催办函》，要求雷昌华在收到催办函之日起5日内或2019年11月11日前付清中宁置业公司代为偿还银行的贷款本金、利息、罚息及违约金共计9087.81元，及应偿还银行的按揭贷款520625.68元，同时中宁置业公司保留解除合同的权利；如未履行上述义务，中宁置业公司将采取包括但不限于向法院提起诉讼方式主张权利，由此产生的法律后果及损失由雷昌华自行承担。2019年12月19日，中宁置业公司向雷昌华送达了《解约通知书》，载明：我公司多次催促你及时足额偿还拖欠的银行按揭贷款，但你未履行，你的行为已构成根本违约，严重损害了我公司的合法权益。现我公司郑重通知你，即日起解除你与我公司签订的《郴州市商品房买卖合同》，请你于收到本函之日起5日内或2019年12月25日前配合我公司办理网签注销或变更登记等相关手续，并向我公司支付总房款20％的违约金及我公司因履行本合同所支出的合理费用，如未履行上述义务，我公司将采取包括但不限于向法院提起诉讼方式主张权利，由此产生的法律后果及损失由你自行承担。2020年5月6日，华融湘江银行股份有限公司郴州分行向原告中宁置业公司出具了《证明》，载明：因借款人雷昌华未按时归还按揭贷款，银行根据双方的约定扣划了中宁置业公司的保证金，从2019年5月31日至2020年4月26日分10次共计扣划30492元。另查明，2018年5月23日，雷昌华作为申请人向郴州市国土资源局办理了涉案房屋的预告登记，权利人为其本人。同日，办理了涉案房屋的抵押权预告登记，权利人为华融湘江银行股份有限公司郴州分行。涉案房屋约定于2020年12月20日交付。再查明，华融湘江银行股份有限公司郴州分行与原告湖南中宁置业公司签订了《华融湘江银行商品房按揭贷款合作协议书》，约定：双方就中宁置业公司开发并销售的郴州市北湖区梨树山路与九子塘路交汇处的美的云熙府一期A区的商品楼宇进行个人购房贷款合作；对于银行向购买中宁置业公司开发的美的云熙府一期A区商品房的购房人发放的贷款，中宁置业公司应提供无条件、不可撤销的连带责任保证，若贷款合同中有其他担保方式的，中宁置业公司与其他担保人共同承担连带保证责任；中宁置业公司应当按照与购房人、银行共同签署《个人购房贷款／担保合同》；中宁置业公司应在华融湘江银行或其下辖分支机构开立保证金账户等。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。案涉《郴州市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。雷昌华未按约定履行偿还按揭贷款义务，其行为属违约，其违约行为导致中宁置业公司承担了担保责任，代被告雷昌华偿还了部分按揭贷款本息。按照双方补充协议约定，因雷昌华未履行偿还银行按揭贷款义务，已构成违约。中宁置业公司代偿了部分购房款后，雷昌华未支付给中宁置业公司代偿款。因此，原中宁置业公司诉请解除其与雷昌华于2018年5月5日签订的关于郴州市梨树山路美的云熙府项目中的第8栋2层205房的《郴州市商品房买卖合同》（包括补充协议），符合法律规定及双方约定，一审法院依法予以支持。本案雷昌华向华融湘江银行股份有限公司郴州分行贷款签订了《个人购房贷款／担保合同》，中宁置业公司作为该笔贷款的阶段性连带责任担保人，在其未全部履行代偿雷昌华偿还按揭贷款之前，解除条件尚未成就，且有损华融湘江银行股份有限公司的利益，故中宁置业公司诉请要求雷昌华协助办理撤销网签与解除备案登记手续及撤销涉案房屋的预告登记及抵押权预告登记手续，于法无据，一审法院予以驳回。雷昌华与中宁置业公司约定，雷昌华违约应按商品房总价款20％的标准向中宁置业公司支付违约金，该约定合法有效，且雷昌华的违约行为给中宁置业公司造成了损失，依法应当承担合同约定的违约责任，其违约金为153774.4元（768872元×20％）一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：“一、解除原告湖南中宁置业有限公司与被告雷昌华于2018年5月5日签订的关于郴州市梨树山路美的云熙府项目中的第8栋2层205房的《郴州市商品房买卖合同》（包括补充协议）；二、被告雷昌华于本判决生效之日起十日内支付原告湖南中宁置业有限公司违约金153774.4元；三、驳回原告湖南中宁置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告雷昌华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1808元，保全费4364元，合计6172元，由被告雷昌华负担。”本院二审期间，中宁置业公司提交了贷款银行于2020年10月22日向郴州市不动产登记中心出具的《贷款结清证明》一份，拟证明案涉银行按揭贷款已经结清，注销案涉贷款登记并注销案涉不动产预告登记条件已成就。雷昌华未发表质证意见。本院经审查认为，该份证据具有真实、合法性，与本案具有一定的关联性，本院予以采信。本院二审对一审认定的事实予以确认。另查明，案涉银行按揭贷款已经结清，贷款银行已于2020年10月22日向郴州市不动产登记中心出具的《贷款结清证明》，请求注销案涉贷款登记并注销案涉不动产预告登记。再查明，案涉《商品房买卖合同补充协议》第十四条3项约定：本合同解除或终止，双方应在合同解除之日起七日内配合办理退房和注销商品房买卖合同网上备案、登记的所有手续等事项。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，二审争议焦点为：中宁置业公司的上诉请求是否应予支持。本院认为，《郴州市商品房买卖合同》（包含《商品房买卖合同补充协议》等附件中的补充条款）和《个人购房借款╱担保合同》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，各方均应按照约定全面履行义务和行使权利。雷昌华未依据约定履行合同的义务，经中宁置业公司催促，未按期履行偿还借款义务，导致中宁置业公司受损，系根本违约行为，依法应承担违约责任。一审判决支持中宁置业公司的请求，判决解除中宁置业公司要求解除案涉《郴州市商品房买卖合同》（包括补充协议）并判决雷昌华向中宁置业公司支付违约金153774.4元正确，二审应予维持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉商品房的预售网签、备案、预告登记以及预售商品房抵押权预告登记，均系依附于案涉合同产生，案涉合同法定解除，依附于合同而发生的系列事实行为依法应予作出处理以便恢复原状；再则，案涉《商品房买卖合同补充协议》第十四条3项已明确约定，主合同解除，雷昌华应在合同解除之日起七日内配合中宁置业公司办理退房和注销商品房买卖合同网上备案、登记的所有手续。综上，依据法律的规定和当事人的约定，雷昌华有责任和义务配合中宁置业公司办理案涉房屋《郴州市商品房买卖合同》（包括补充协议）的撤销网签与解除备案手续和撤销该商品房《不动产登记证明》的预告登记手续。一审法院不予支持中宁置业公司该项请求不当，应予纠正。至于案涉《预售商品房抵押权预告登记》手续的撤销，虽然中宁置业公司在二审提交了该预告登记的权利人贷款银行出具的《贷款结清证明》，表明了贷款已结清且希望撤销抵押预告登记的意思表示，但抵押预告登记系基于雷昌华与贷款银行签订的《个人购房借款╱担保合同》产生，该抵押预告登记的当事人双方为雷昌华与贷款银行，贷款银行没有参加到本案诉讼，按照合同相对性原则，对于该项请求，本案中不宜直接处理，中宁置业公司可以协同贷款银行到相关部门直接办理。综上所述，湖南中宁置业有限公司的上诉请求部分成立，对成立的部分，予以支持；不成立的部分，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律略有不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初3546号民事判决第一项即“解除原告湖南中宁置业有限公司与被告雷昌华于2018年5月5日签订的关于郴州市梨树山路美的云熙府项目中的第8栋2层205房的《郴州市商品房买卖合同》（包括补充协议）”；二、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初3546号民事判决第二项即“被告雷昌华于本判决生效之日起十日内支付原告湖南中宁置业有限公司违约金153774.4元”；三、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初3546号民事判决第三项即“驳回原告湖南中宁置业有限公司的其他诉讼请求”；四、雷昌华于本判决生效后十天之内，协助湖南中宁置业有限公司办理郴州市梨树山路美的云熙府项目08栋205号房的《郴州市商品房买卖合同》的撤销网签与解除备案手续和协助办理撤销该商品房《不动产登记证明》的预告登记手续；五、驳回湖南中宁置业有限公司的其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费80.0元，由雷昌华负担。本判决为终审判决。审判长  罗燕青审判员  李建湘审判员  林海波二〇二〇年十二月十八日法官助理胡雅妍书记员杨杰附：相关法律条款：《中华人民共和国合同法》：第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条：合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。