黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终2302号上诉人（原审原告）：候静，女，汉族，1982年9月3日出生，住大庆市让胡路区，委托诉讼代理人：王博，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢英豪，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大庆融科盛世房地产开发有限公司，住所地大庆市高新区火炬新街**新兴产业孵化器（园区）**楼**。法定代表人：刘延青，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘嘉野，男，系该公司法务。委托诉讼代理人：赵闰雪，女，系该公司法务。上诉人候静因与被上诉人大庆融科盛世房地产开发有限公司（以下简称融科公司）商品房预售合同纠纷一案，不服大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人候静上诉请求：1.撤销大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初1465号民事判决；2.判令解除上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，不服金额为362365.04元；3.被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：《合同法》第九十四条规定了合同当事人的法定解除权，该规定系对法定解除权作出的规定，不能以当事人的约定予以排除。《补充协议》中的约定强行排除购房者的解除权，不仅属于格式条款，还属于无效条款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定“出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”该条规定的“当事人另有约定”是指对合同解除权行使期限另有约定，而非对是否享有法定合同解除权进行约定。双方签订的商品房买卖合同中约定了在小区内建造医疗机构、幼儿园。被上诉人在经上诉人催告交房的三个月内，仍没有履行交房义务。直至2020年6月30日才通知接房，根据法律规定，上诉人请求解除合同的请求应予支持。被上诉人融科公司辩称，一审法院对《补充协议》第九条第15项约定的效力认定无误，商品房买卖合同补充协议为商品房买卖合同的一部分，与商品房买卖合同具有同等法律效力，且经上诉人签字捺印确认，系上诉人的真实意思表示，因此补充协议第九条第15款内容符合“当事人另有约定”的情形。且被上诉人同意向上诉人按照上述比例支付违约金直至房屋实际交付之日，违约金标准高于当地住宅租金标准，足以弥补上诉人的实际损失，因此该补充协议条款合法有效。小区医疗卫生机构及幼儿园目前均已建成，上诉人主张与实际不符，综上，请求驳回上诉人的诉讼请求。上诉人候静向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原告与被告签订的《补充协议》第九条第15项中关于原告不享有合同解除权的约定无效；2.请求判令解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》；3.请求判令被告返还已收取原告的房屋首付款237，489元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自2018年4月25日起至2019年8月19日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起至2019年12月31日止的利息，按照日万分之二的标准支付自2020年1月1日起至实际返还之日止的违约金（以上利息暂计算为29，448.64元）；4.请求判令被告向原告返还原告已经向第三人支付的贷款本金及利息共计95，427.4元（具体以实际给付之日原告在第三人处开立的账户记载的数额为准）；5.请求判令被告向第三人返还借款合同项下的贷款余额（具体以实际给付之日原告在第三人处开立的账户记载的数额为准）；6.请求判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：原、被告双方于2018年9月8日签订《商品房买卖合同》一份、于2018年9月12日签订《补充协议》一份，约定原告购买被告开发建设的融创融公馆小区28#楼2单元102室的房屋。房屋单价为每平方米7，145.85元，总价款为1，167，489元。并约定出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。《补充协议》第九条第15项约定：“除本合同另有约定外，出卖人未按买卖合同第十一条约定的期限将该商品房交付给买受人使用的，买受人同意给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自本合同约定的交付期限届满后第61日起，至实际交付之日，每逾期一日，按买受人已付购房款的万分之二向买受人支付违约金，合同继续履行。”原告向被告支付了首付款237，489元，并向招商银行股份有限公司大庆分行申请公积金贷款93万元，签订贷款合同后，招商银行股份有限公司大庆分行向被告支付房屋余款93万元。另查明，案涉工程已经通过竣工验收，并于2020年5月21日取得相应证书，房屋质量已通过政府相关部门审核。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案中，原告与被告融科公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效予以确认。关于原告认为与被告签订的《补充协议》中第九条第15项的约定，排除了买方合同解除权，该条款应属无效条款的意见，本院认为，《补充协议》中第九条第15项约定了买卖双方对迟延交付房屋的处理方式，即对卖方违约应当承担的责任进行了约定，并无减轻、免除及排除任何一方权利义务的内容，故原告的意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。关于原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的主张，本院认为，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条主张的系法定解除权。第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”双方当事人在《补充协议》中明确约定了逾期交房的违约责任系按日万分之几给付违约金，属于该条规定的法定解除权之除外情形，原告不能因此享有法定解除权。关于原告提出案涉楼盘在幼儿园学校及医疗机构等生活配套等各方面作了虚假宣传一事，因上述宣传未载入原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议，亦未对商品房周围配套设施有明确具体的指标说明，故被告不构成违约。关于原告提出的被告建设的房屋质量不合格，不适合居住，被告构成重大违约，因被告建设的案涉房屋已取得了房屋竣工备案证书，房屋质量已通过政府相关部门审核，故原告的主张不成立，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决如下：驳回原告候静的全部诉讼请求。案件受理费3368元，由原告候静负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决一致。本院认为，根据《最高人民法院》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”本案中，上诉人与被上诉人签署的《补充协议》第九条第15项中明确约定“除本合同另有约定外，出卖人未按买卖合同第十一条约定期限将该商品房交付给买受人使用的，买受人同意给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自本合同约定的交付期限届满后第61日起，至实际交付之日，每逾期一日，按买受人已付购房款的万分之二向买受人支付违约金，合同继续履行。”该约定属于《最高人民法院》第十五条中规定的“当事人另有约定”，故上诉人主张解除合同的请求不应予以支持。上诉人可根据合同约定依法向被上诉人主张违约金。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6736元，由上诉人候静负担。本判决为终审判决。审判长  程雪飞审判员  王 刚审判员  刘宏博二〇二〇年十二月十六日法官助理姜雅文书记员桂博文附：相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。