上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10958号上诉人(原审原告、反诉被告)：李明远，男，1954年4月24日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：许圣杰，男，1984年10月10日出生，汉族，住上海市。上诉人李明远因与被上诉人许圣杰房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初20840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李明远上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持李明远一审的诉讼请求，驳回许圣杰的反诉请求。事实和理由：一、一审法院判决遗漏以下租赁合同内容。《房地产租赁合同》第六条第4项：乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按租金的5％收取违约金，逾期超过叁拾天的，则视为乙方严重违约。第六条第6项：乙方于签订合同后，未经甲方同意擅自提前解约或者其他严重违约，致使本合同无法正常履行的，视乙方违约。乙方需按本合同约定的违约金赔偿给甲方，并结清各种费用。若给甲方造成其他损失的，乙方还应付相应赔偿责任。二、一审法院判决遗漏许圣杰欠付租金和迟延支付租金的事实。在合同履行过程中，许圣杰多次迟延支付租金。且2018年4月12日、10月3日上海市黄浦区重庆南路XXX弄XXX号假四层楼房屋(以下简称“系争房屋”)支付的租金人民币(以下币种均为人民币)11，600元和11，800元系案外人杨某某支付，在(2018)沪02民终9452号案件审理过程中，许圣杰明确说明并不认识杨某某。三、2020年2月6日李明远发给许圣杰的短信，一审法院判决做了错误引用，且断章取义、曲解意思。2020年1月20日起因新冠疫情防护需要，政府发布疫情防控工作通告，要求居民登记、居家隔离，对在沪无居住地、无明确工作的人员加强劝返、暂缓入沪。此前，李明远应大房东和居委要求，多次短信通知许圣杰办理登记，但是许圣杰置之不理。李明远发短信通知许圣杰要求终止合同并收回系争房屋，是维护公共秩序的行为，不是违约行为，该行为合法、合理。一审法院判决对该事实认定显属错误。四、一审法院判决对许圣杰何时停止占有使用系争房屋的事实认定不清。许圣杰没有提供证据证明其何时迁出系争房屋，举证责任在于许圣杰。事实上，直到2020年7月24日许圣杰才将房屋钥匙交付法院。五、一审法院判决对本案原审诉讼事宜何时送达许圣杰认定不清。2019年8月16日李明远提起本案诉讼至2020年1月26日公告送达前，法院已经通过手机短信平台通知过许圣杰。本案诉讼双方的短信往来中，2020年1月许圣杰明确表示，李明远的起诉开不了庭，其会提管辖权异议。以上事实均说明李明远解除合同的通知早已经到达许圣杰。基于以上事实，因许圣杰欠付、迟延支付租金，李明远有权依约解除合同。因疫情防护需要，李明远响应政府通知，要求许圣杰停止民宿合理、合法。因此违约方应当是许圣杰，而不是李明远。综上所述，一审法院认定事实不清，导致做出了错误判决，故请求二审法院依法改判。许圣杰未作辩称。李明远向一审法院起诉请求：1．确认李明远与许圣杰于2017年5月27日签订的《房地产租赁合同》解除；2．要求许圣杰向李明远返还系争房屋；3．要求许圣杰支付自2018年4月10日起至合同解除之日止的租金及合同解除之日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费(2018年4月10日至2018年6月9日的费用按照5800元／月计算，2018年6月10日起的费用按照5900元／月计算)；4．许圣杰交纳的保证金11，600元在其结清上述费用后由李明远予以返还。因李明远于一审庭审后自行收回系争房屋，故李明远申请撤回第二项诉讼请求，一审法院予以准许。许圣杰向一审法院反诉请求：1．确认李明远与许圣杰于2017年5月27日签订的《房地产租赁合同》于2020年2月6日解除；2．要求李明远退还租赁押金11，600元；3．要求李明远支付违约金23，200元。一审法院认定事实：系争房屋为公有租赁用房，承租人为姜威。2016年3月3日，姜威、姜文彬(合同甲方)与李明远(合同乙方)签订《房屋委托管理合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方托管代租使用。托管代租期限自2016年3月1日起至2023年2月28日止。2017年5月27日，李明远(合同甲方)与许圣杰(合同乙方)签订《房地产租赁合同》，约定乙方向甲方承租上海市黄浦区重庆南路XXX弄XXX号XXX楼房屋，期限自2017年6月10日起至2023年2月28日止。月租金为5800元／月。租金每二个月支付一次，每次租金于每次房租到期前三天支付。该房屋的租金从第二年起，每一年的月租金递增100元。乙方在签订合同时交付甲方11，600元作为承租该房屋的保证金。甲乙双方约定，双方若有任何乙方未按本合同约定履行合同，造成违约行为的，则按照以下第贰条规定赔偿违约金：(壹)，无论甲乙双方何方违约，则违约金金额为11，600元；(贰)，甲方必须保证乙方正常居住近陆年，若甲方提前收回房屋造成违约，则甲方必须按余下天数租金的贰倍作为违约金额赔偿乙方；乙方必须保证正常履行合同近陆年，若乙方履行合约未满而违约，则乙方必须按余下天数租金的贰倍作为违约金赔偿甲方。甲方同意乙方作为民宿使用，但不得影响到邻居的生活起居。关于公房租赁卡与《房地产租赁合同》上所述房屋地址不一致的情况，李明远解释因通往系争房屋的楼梯要从重庆南路XXX弄XXX号进入，故合同上写成“本市重庆南路XXX弄XXX号四楼”，实际租赁部位为“本市重庆南路XXX弄XXX号假四层楼”。嗣后，许圣杰向李明远支付保证金11，600元并支付了截至2020年2月10日的租金，其中，2019年12月11日至2020年2月10日的租金12，000元的支付时间为2019年12月6日。2019年8月16日，李明远提起本案诉讼。2020年1月26日，一审法院向许圣杰公告送达起诉状以及证据副本。2020年2月6日，李明远向许圣杰发送短信，表示其已经向法院提起民事诉讼要求终止房屋租赁合同并收回系争房屋。许圣杰当天表示签合同的时候约定将系争房屋作为民宿使用，现造成其运行的亏损要求李明远给出回复。同年2月7日，在未能得到李明远答复的情况下，许圣杰通过短信表示合同无法继续履行，要求李明远收房并解除合同。李明远未有回复短信。自2020年2月9日起至2020年2月12日止，许圣杰多次通过短信要求李明远办理系争房屋的交接手续，李明远始终未予理睬。许圣杰当庭表示其于2020年2月7日搬离系争房屋。李明远则表示其于2020年5月份经水电抄表人员反映2月份起系争房屋水电费无人支付时才知晓系争房屋空关的事实。许圣杰于2020年7月24日向一审法院交付系争房屋钥匙。李明远于2020年8月3日从一审法院取回系争房屋钥匙并称其在庭审后已经自行收回系争房屋。一审法院认为，李明远与许圣杰签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定及公序良俗，应当认定为合法有效。李明远以许圣杰拖欠租金为由于2019年8月以诉讼方式主张解除合同，法院于2020年1月26日向许圣杰公告送达起诉状以及证据副本，因许圣杰并不存在拖欠租金的事实，故李明远解除合同的意思表示到达许圣杰之际，不产生法律上的合同解除效力。之后，李明远于2020年2月6日向许圣杰发送短信要求终止合同并收回系争房屋，系明确作出提前解约的意思表示，许圣杰于2020年2月7日同意解除合同并要求李明远尽快办理房屋交接，故法院以该日作为合同解除日。根据现有证据表明许圣杰于2020年2月搬离系争房屋，其多次要求李明远交接系争房屋，但李明远均未予理睬，故造成的系争房屋空置时期的损失，由李明远自行承担。合同解除后，李明远应当向许圣杰返还租赁押金并承担提前解约的违约责任，现李明远提出降低违约金，法院结合许圣杰的实际损失等酌情予以调整。判决：一、许圣杰与李明远于2017年5月27日签订的《房地产租赁合同》于2020年2月7日解除；二、李明远应当自判决生效之日起十日内向许圣杰支付违约金17，400元；三、李明远应当自判决生效之日起十日内向许圣杰返还保证金11，600元；四、驳回李明远的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，李明远、许圣杰就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。李明远上诉主张许圣杰欠付2018年4月10日至6月9日的租金11，600元、2018年10月10日至12月9日租金11，800元，双方租赁合同因许圣杰违约解除。但生效的(2018)沪02民终9452号民事判决书查明事实已经确认案外人杨某某代许圣杰支付了系争房屋2018年4月10日至6月9日、2018年10月10日至12月9日的租金，且李明远在(2018)沪02民终9452号案件中亦主张杨某某以网上转账方式替许圣杰支付了系争房屋的租金11，600元和11，800元，现李明远再主张许圣杰未支付该两笔租金，有违诉讼诚信；其以许圣杰欠付租金为由主张租赁合同因许圣杰违约解除，无事实与法律依据，其主张双方合同于2019年5月27日解除，本院不予采纳。一审法院根据查明事实，确认双方租赁合同于2020年2月7日解除，并无不当。鉴于许圣杰已搬离系争房屋，且多次要求李明远交接房屋但李明远均未予理睬，一审法院据此确认由此造成的房屋空置损失由李明远自行承担，尚无不妥。基于合同因李明远提前解约导致解除，李明远应返还租赁保证金并向许圣杰承担违约责任。一审结合本案实际，酌情确定李明远支付许圣杰违约金17，400元，并无不当。综上所述，李明远的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币765元，由上诉人李明远负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年十二月二十二日法官助理 张黎明书 记 员 张黎明附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……