北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终12010号上诉人（原审被告、反诉原告）：郝冰鑫，女，1995年4月5日出生，汉族，无业，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王倩倩，北京华城（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京联优生活智选物业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**-2567（经济开发区集中办公区）。法定代表人：王强，执行董事。委托诉讼代理人：刘凯伦，男，北京联优生活智选物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：李振，男，北京联优生活智选物业管理有限公司职员。上诉人郝冰鑫因与被上诉人北京联优生活智选物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2020)京0106民初21300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郝冰鑫上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第五项，依法改判驳回北京联优生活智选物业管理有限公司（下称联优公司）的诉讼请求并支持我的反诉请求；2.一审、二审全部诉讼费用由联优公司承担。事实和理由：一、一审法院事实认定不清，联优公司未按照合同约定履行维修义务构成违约，应承担违约责任并退还押金。一审法院认定淋浴问题并非导致房屋无法居住进而致使合同目的无法实现系事实认定不清：首先，案涉房屋用水存在问题是事实，联优公司对此予以认可。其次，我2019年10月份入住时发现该问题并多次告知联优公司，但对方多次明确拒绝维修。2020年4月份，北京疫情好转，维修不存在问题，但联优公司仍未维修且未提交证据证明4月份因为疫情无法维修。一审法院把2020年6月6日时间点之前认定为因疫情无法维修，之后认定为疫情好转显然不合理。再次，因用水维修问题，我要求2020年6月15日解除合同，联优公司对此认可，我不存在任何违约情形。最后，即便我提前退租构成违约，一审法院认定的违约金也过高。6月15日距租期届满只有2个多月，且我退租后联优公司2020年7月10日已将房屋出租，不存在损失扩大情况，一审法院判决的违约金远高于联优公司的损失。二、一审判决适用法律错误，我不应支付联优公司损失200元。联优公司主张我对房屋进行了损坏，根据谁主张谁举证的原则，其应提供证据证明。一审法院适用法律错误，不但认定损失存在，且认定损失由我造成，严重损害了我的合法权益。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院查清事实后依法改判支持我的上诉请求。联优公司辩称，同意一审判决，不认可郝冰鑫的上诉请求。首先，郝冰鑫所居住的房间为合租房，用水正常，不影响合同目的；其次，我公司没有拒绝履行维修义务；最后，郝冰鑫并未就其主张提供证据。综上，一审法院事实认定清楚，郝冰鑫的上诉没有依据。联优公司向一审法院起诉请求：1.解除联优公司、郝冰鑫签订的《房屋租赁合同》；2.郝冰鑫支付房屋租金895元；3.郝冰鑫支付水费200元、电费124元；4.郝冰鑫支付2020年6月15日至2020年9月15日期间的房屋空置费5370元；5.郝冰鑫支付违约金3580元；6.郝冰鑫支付赔偿金3500元；7.诉讼费由郝冰鑫承担。郝冰鑫向一审法院反诉请求：1.联优公司退还郝冰鑫押金1790元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息自2020年6月15日至实际给付之日；2.联优公司支付郝冰鑫违约金3580元；3.诉讼费由联优公司承担。一审法院认定事实如下：2019年10月23日，联优公司（甲方）与郝冰鑫（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方管理的丰台区右外东庄铁路宿舍5号楼4单元15室房屋，出租面积15平米，租赁期限2019年10月16日至2020年9月10日，租金标准每月1790元，付款方式专享分期，服务费652元，押金1790元。2019年10月16日应交2019年10月16日至2019年11月15日期间的租金1790元，2019年11月1日应交2019年11月16日至2020年9月10日期间的租金17662元。第二条房屋租赁期限、费用及支付方式（六）租赁期限届满或合同解除、终止后，房屋租赁押金除抵扣在本合同或贷款合同（如有）项下应由乙方承担的租金、服务费、生活费用、违约金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分（若有）应如数无息返还乙方。第三条房屋维护、维修与安全检查（一）租赁期限内，甲方承担房屋及附属物品、设备设施因老化产生的维护、维修事宜（但不含乙方自带物品、设备设施）；乙方自行承担房屋及附属物品、设备设施因使用、保管不当或人为造成的维护、维修及赔偿责任，并应在甲方指定的合理期限内完成；对于无法根据前述标准界定的共用设施的维修费用或因之产生的赔偿责任，由共同设施的全体（包括乙方和其合租人）共同承担。如维护维修项目不在前述范围之内，应依据“谁导致谁承担”的原则，由甲乙双方另行协商解决。（四）租赁期限内，乙方对房屋具有一般性保管义务，如有房屋设施设备损毁或发生故障情况，应及时通知甲方，否则由此造成的财产损失、人身损害由乙方承担。第六条合同解除及终止（一）甲乙双方协商一致，可以解除合同。（四）出现下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：2.甲方拒绝承担本合同约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（五）出现下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.乙方在租赁期限内拖欠租金达三日的，或欠缴各项费用总和达月租金15%的；2.未经甲方书面同意，乙方擅自改变房屋用途、拆改变动、损害房屋主体结构、或私自更换房屋内装修配置，或保管不当或不合理使用导致房屋及附属物品、设备设施损坏、丢失并拒不赔偿。（七）本合同租赁期限届满或本合同解除、终止的，乙方应于本合同到期日前或解除、终止日前，将房屋及附属物品、设备设施恢复至甲方交付使用时的原貌，保持完好无损（正常使用下的损耗除外）交还甲方，若房屋内物品设施，因乙方原因有损坏或丢失的，乙方应予以赔偿，且乙方须自行承担费用移走、清空自有的财物、装置。若在租期届满或解除、终止时仍有属于乙方的物品、固定附着物或装置遗留或弃置在房屋内，均视为乙方自动放弃留存物品的所有权，甲方有权在以短信、邮件或其他方式通知乙方后将房屋及设施收回，进行处置。甲方无需就该处置或任何其他处理方法造成的任何损失或损毁向乙方或任何其他人士负责，且乙方须向甲方赔偿任何因乙方违反本款约定而需甲方清除前述留存物品的开支及费用。第七条违约责任（一）违约方有下列情形之一的，每逾期一个自然日，应按下述约定向守约方承担相应违约责任：2.乙方未按合同约定时间返还房屋的，每逾期一个自然日，应向甲方支付相当于日租金的100%的违约金，且乙方需承担延迟交付房屋期间的租金、服务费及生活费用。3.乙方未按合同约定时间支付租金、押金、服务费、生活费用的，每逾期一个自然日，应按照当期应付金额的千分之五／日的标准支付逾期违约金。4.甲方有本合同第六条第（四）款约定的情形的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有本合同第六条第（五）款约定的情形的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。（三）合同签订生效后，乙方提前退租的：1.乙方应在拟解约日前30个自然日内向甲方提交书面解约申请，并按月租金的200%向甲方支付违约金；4.其他：1）乙方结清应承担的各项费用及乙方应当承担的违约赔偿责任后，甲方应无息退还乙方尚未发生的相应租金及剩余押金，服务费不予退还。上述合同签订后，郝冰鑫依约交纳了押金1790元，租金已交纳至2020年6月15日。庭审中，郝冰鑫主张案涉房屋淋浴用水时断时续，要求联优公司维修，但联优公司拒绝维修；联优公司提交维修申请单及通话录音证明其尽到了维修义务，并于2020年6月6日维修好。郝冰鑫不认可2020年6月6日维修好，即使维修好，但此前联优公司一直拒绝维修，导致其无法正常使用，存在维修滞后问题。庭审中，关于房屋租赁合同解除时间，双方均同意自2020年6月15日解除。联优公司提交与郝冰鑫的微信聊天记录，显示，2020年6月10日，联优公司问郝冰鑫什么时候搬走，郝冰鑫答15号之前，联优公司要求次日搬走，郝冰鑫不同意并称定的是周六（6月13日）搬。郝冰鑫对聊天记录真实性认可。另郝冰鑫提交聊天记录证明其于2020年5月23日就提出了退租并表示自2020年6月1日始不再缴纳租金，原因是用水问题一直未解决。关于腾退房屋时间，郝冰鑫称其于2020年6月13日搬离房屋并通过电话告知了联优公司；联优公司不予认可，并称其于6月15日当天去案涉房屋，发现郝冰鑫已搬走。郝冰鑫未就其主张向法院提供证据。庭审中，联优公司提供案涉房屋室内照片证明郝冰鑫在搬离案涉房屋时将屋内设施损坏，即床及床头柜损坏、壁纸撕毁、纱窗损坏、墙面泼洒酱油调料合计损失3000元，另主张500元保洁费。郝冰鑫认可照片中的床确实是交割清单中的；床头柜入住时就没有；纱窗入住时就是坏的；壁纸是其自己花钱贴的，不认可损坏上述物品情况，不同意赔偿。另根据联优公司提交的合同附件房屋交割清单未显示有床头柜。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。联优公司与郝冰鑫签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同履行过程中，郝冰鑫以淋浴用水无法正常使用为由于2020年6月10日向联优公司提出提前解除合同，联优公司表示同意，合同解除时间应为2020年6月15日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案中，合同履行期间，郝冰鑫以案涉房屋淋浴用水无法正常使用为由提出解除合同，但郝冰鑫租住的房屋为合租房，淋浴问题并非导致房屋无法居住进而致使合同目的无法实现，且现有证据无法证实联优公司存在拒绝维修情况，相反，双方确曾沟通过维修问题，后因疫情可能导致无法及时维修，在疫情好转期间，联优公司将淋浴问题维修完毕，故郝冰鑫以“甲方拒绝承担本合同约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的”为由提前终止合同于法无据，对此应依据合同约定承担提前终止合同的违约责任，违约金数额依据合同约定为两个月租金3580元，综合合同履行情况、当事人损失及公平原则，数额并无不当，故对联优公司要求郝冰鑫支付违约金3580元的诉讼请求，法院予以支持。关于联优公司主张的逾期租金895元及房屋空置费用5370元，因郝冰鑫已提前告知联优公司不再租住房屋并不再缴纳下期租金，联优公司表示同意退租，应视为对郝冰鑫不再缴纳下期租金表示默认，且联优公司应预见到可能存在的房屋空置损失，对于扩大的损失，联优公司亦有责任，且通过违约金形式对其损失予以补偿，故对其上述请求均不予支持。关于联优公司主张的水费200元及电费124元，郝冰鑫不认可拖欠该笔费用，现有证据亦无法证实相应费用的产生及实际金额，故不予支持。至于联优公司主张的案涉房屋内设施损失及保洁费3500元，通过联优公司提交的现场照片可以看出，案涉房屋内设施物品确有破坏痕迹，郝冰鑫虽不认可其对房屋内物品有损坏，但认可照片中的部分物品确系其租住的房屋内物品，且现有证据无法证实其在搬离房屋时通知联优公司进行交接，故郝冰鑫应对房屋及物品未完好无损交还负有一定责任。因联优公司未提交证据证明损失的金额，故结合本案实际情况，对联优公司要求郝冰鑫赔偿该部分损失的诉求予以部分支持，具体金额酌情确定为200元。另，关于郝冰鑫要求联优公司退还押金1790元的诉求，根据合同约定，房屋租赁押金除抵扣在本合同项下应由乙方承担的租金、服务费、生活费用、违约金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分（若有）应如数无息返还乙方，故该笔费用在其应承担的违约金中予以抵扣，对其该项诉求，法院不予支持。因现有证据无法证实联优公司拒绝履行合同约定的维修义务导致合同目的无法实现，故对郝冰鑫以联优公司拒绝维修导致房屋无法居住为由支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院于2020年11月判决：一、北京联优生活智选物业管理有限公司与郝冰鑫于2019年10月23日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月15日解除；二、郝冰鑫于判决生效之日起十日内给付北京联优生活智选物业管理有限公司违约金1790元；三、郝冰鑫于判决生效之日起十日内给付北京联优生活智选物业管理有限公司损失200元；四、驳回北京联优生活智选物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回郝冰鑫的反诉请求。二审期间，郝冰鑫主张依据《房屋租赁合同》第六条第（四）项第2点的约定，联优公司拒绝维修用水问题，其有权单方解除合同，并提交其与联优公司岳昆仑等房管员的微信聊天记录及用水视频录像，证明：1.联优公司交付的房屋用水存在严重问题，联优公司拒绝维修构成违约；2.郝冰鑫按照合同约定，提前解除合同，联优公司同意解除合同并催促郝冰鑫提前搬离房屋。联优公司仅认可郝冰鑫与岳昆仑聊天记录的真实性，不认可郝冰鑫的证明目的，主张案涉房屋用水问题并非房屋管路问题，而是主管道问题，需要联系物业公司及自来水公司，联优公司积极联系各方解决用水问题，履行了维修义务；联优公司另主张郝冰鑫与岳昆仑2020年6月的聊天记录能够反映郝冰鑫具有破坏房屋的主观故意，更能够说明案涉房屋的损坏系郝冰鑫所为。本院查明的其他事实与一审基本一致。本院认为，郝冰鑫与联优公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，因案涉房屋内卫生间淋浴用水无法正常使用，郝冰鑫与联优公司就维修问题产生争议。郝冰鑫于2019年10月26日向联优公司提出维修要求遭到拒绝，郝冰鑫此后一直向联优公司持续主张，联优公司虽同意进行维修但始终未能予以解决，郝冰鑫于2020年5月23日以淋浴用水问题始终不能解决为由向联优公司提出解除合同。在长达半年的租赁期内，双方持续存在沟通，但联优公司始终未能积极履行其作为出租方的维修义务。联优公司虽称因疫情原因导致其无法及时进行维修，但疫情的防控措施对上门进行维修的影响毕竟有限，联优公司履行其维修义务明显存在拖延，存在一定过错。案涉房间内除沐浴用水外的其他生活用水可以正常使用，因此淋浴用水的问题并不能导致租赁合同目的无法实现，联优公司的行为不构成根本性的违约，郝冰鑫单方提出解除合同的依据不足，因此仍应承担违约责任；但考虑到房屋长期存在使用功能上的瑕疵及联优公司未积极履行维修义务的过错，本院根据双方对合同提前解除的过错因素及合同实际履行的情况，酌情调低违约金的数额，调整为相当于一个月租金的数额，原审确认的违约责任未充分考虑双方对合同解除的责任，有失公允，本院予以改判。关于联优公司主张的房屋空置费用，因联优公司对于租赁合同的解除亦存在一定的责任，且违约金之目的即用以弥补损失，故对于房屋空置损失本院不予支持。联优公司于2020年6月15日收回案涉房屋，合同于当日解除，原审法院对此认定正确，本院对此不持异议。郝冰鑫搬离房屋时未与联优公司正常进行交接，应对房屋及物品未完好无损交还负有一定责任，原审酌情确定郝冰鑫赔偿联优公司的损失200元，并无不妥，本院予以维持。关于押金一节，根据合同约定，房屋租赁押金除抵扣合同项下应由郝冰鑫承担的租金、服务费、生活费用、违约金，以及郝冰鑫应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分（若有）应如数无息返还，因此房屋租赁押金与郝冰鑫应承担的违约金相互折抵，不再单独返还。综上所述，郝冰鑫上诉请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，本院判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院(2020)京0106民初21300号民事判决第一项、第三项、第五项；二、撤销北京市丰台区人民法院(2020)京0106民初21300号民事判决第二项、第四项；三、驳回北京联优生活智选物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费70元，由北京联优生活智选物业管理有限公司负担60元（已交纳），由郝冰鑫负担10元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；反诉案件受理费25元，由郝冰鑫负担（已交纳）。二审案件受理费50元，由郝冰鑫负担40元（已交纳），由北京联优生活智选物业管理有限公司负担10元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二〇年十二月二十三日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥