贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终7023号上诉人（原审被告、反诉原告）：李大志，女，1976年6月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘镨，贵州法治时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鹏，贵州法治时代律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张国仁，男，1959年6月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：钟英，贵州华尔威（三都）律师事务所律师。上诉人李大志因与被上诉人张国仁房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院(2020)黔8601民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李大志上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在云岩区市场监督管理局调取的贵州福安康医药连锁有限公司六十分店所在门面Ａ栋Ａ2号的工商档案，包含了被上诉人张国仁租赁Ａ栋Ａ2号的租赁合同以及贵阳市住房和城乡建设局会议纪要，贵阳市住房和城乡建设稽查局的工作联系函，前述证据证明被上诉人对Ａ栋Ａ2号享有出租权的事实。一审判决忽视上述关键性证据，判决结果不公。本案庭审中，被上诉人申请的证人王某在庭审中也陈述其与被上诉人张国仁就Ａ栋Ａ2号签订过租赁合同的事实。根据《门面租赁合同》关于被上诉人将与上诉人同排的门面租给其他人开办药店，就视为被上诉人违约之约定，被上诉人在Ａ栋Ａ2号门面实际用于开办药店时未采取任何有效手段进行阻止即违反合同约定的义务，本案系被上诉人张国仁违约在先。二、一审判决已经确认上诉人租赁的Ｃ-1-2Ａ号门面与贵州福安康医药连锁有限公司六十分店所在门面Ａ栋Ａ2号门面同排，而本案上诉人已经支付租金至2019年8月31日，Ａ栋Ａ2号门面于2019年6月19日被租给案外人贵州福安康医药连锁有限公司六十分店开办药店，被上诉人张国仁违约在先，上诉人才拒绝继续支付后续租金，故被上诉人无权解除合同，亦无权要求上诉人向其支付违约金。被上诉人张国仁违约在先，不仅应当继续、完全履行《门面租赁合同》，还应当承担违约责任。被上诉人张国仁答辩称，被上诉人在一审中已经提交证据证明Ａ栋Ａ2号号门面不属于被上诉人管理、控制。王某认可其与被上诉人张国仁签订租赁合同的事实，但同时证明其与张国仁签订的租赁合同并没有履行，王某将该门面租赁合同交于市场监督管理局是为了贵州福安康医药连锁有限公司六十分店工商注册所需，该门面并非张国仁出租给王某，而是由住建局局长杨长新签字批准王某使用。2、上诉人在合同的履行过程中存在如下违约事实：（1）没有按照约定缴纳履约保证金；（2）、上诉人未按照《门面租赁合同》的约定按时支付房屋租金。综上，上诉人未按合同支付租金、保证金的行为已构成违约，被上诉人张国仁有权解除合同，并向上诉人李大志主张违约责任。星辰国际Ａ栋Ａ2号门面由被上诉人管理、控制，被上诉人无违约行为，上诉人李大志无权向被上诉人张国仁主张违约责任。张国仁向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2018年3月1日签订的《门面租赁合同》,被告立即腾退云岩区三桥改茶路星辰国际C-1-2A号门面并返还原告；2.被告支付原告租金60000元(暂算至2019年12月31日,至被告腾退该门面给原告止)；3.被告支付原告违约金15724.8元(违约金以年租金为基数,按日万分之五计算,从2019年2月22日起暂算至起诉之日,至付清全部租金时止)；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第2项诉请变更为“被告支付原告租金36000元(租金暂算至2019年12月31日,按合同约定至被告腾空房屋为止)”。李大志提出反诉诉讼请求：1.反诉原、被告继续履行双方2018年3月1日签订的《门面租赁合同》，其中反诉被告应履行不再将同排门面出租给其他人开办药店的义务；2.反诉被告赔偿反诉原告124931.72元的损失；3.反诉被告支付反诉原告违约金13974元（暂计至2020年3月19日，以2019年3月1日至2020年3月1日的年租金102000元为基数，按日万分之五计算，后续计算至被反诉人完全履行合同时止）；4.反诉诉讼费用由反诉被告承担。庭审中，反诉原告将第3项诉请中“年租金102000元”变更为“年租金100800元”。一审法院认定事实，2018年3月1日，张国仁（甲方）、李大志（乙方）签订《门面租赁合同》，约定甲方将位于云岩区，面积80平方米；租赁期限自2018年3月1日至2023年2月28日；每平方米租金单价为100元，每月租金共计8000元，从第二年起每年租金在上一年基础上递增5%；租金每三个月支付一次，合同签订后先支付第一期三个月的租金，之后由乙方在上一期租金到期前支付下一期租金；为保证合同的履行，乙方于合同签订之日向甲方支付履约保证金5000元；乙方有下列情形之一的，均属违约行为，甲方有权单方终止合同，收回房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利……无故未按约定支付租金超过60天以上的；该门面是出租给乙方经营药店使用，甲方承诺该排门面不再租赁给其他人开办药店，否则视为甲方违约，赔偿相应损失；如甲乙双方任何乙方违约，双方都有权要求违约方按当年租金的日万分之五支付违约金给被违约方，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。合同签订后，张国仁将房屋交付李大志使用，李大志按期支付房屋租金，但未支付履约保证金5000元。在合同履行至第二年度（2019年3月1日至2020年2月29日）时，李大志仍按8000元／月的标准支付租金从2019年3月1日至2019年8月31日共计48000元。之后，李大志以Ａ栋Ａ2号门面被案外人贵州福安康医药连锁有限公司第六十分店经营药房为由未再向张国仁支付房屋租金。另查明，星辰国际Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ栋由张国仁管理出租。Ａ栋Ａ2号门面系案外人王某经贵阳市政府“星宸国际”工作组同意，于2019年6月19日与贵州福安康医药连锁有限公司六十分店签订租赁合同，用于药品经营。截止本案开庭时，李大志仍使用Ｃ-1-2Ａ号门面。上述事实，有当事人的当庭陈述、《门面租赁合同》、《租赁合同》、《贵阳市住房和城乡建设局会议纪要》、《贵阳市云岩区信访局专题会议纪要》、《贵阳市住房和建设局工作函》、《星辰国际Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ栋总决算原件》、（2014）南明初字第3101号民事判决、（2018）黔01民初1419号民事判决、贵阳市住房和城乡建设局情况说明、银行流水、证人王某证言、身份证信息在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，张国仁与被告李大志所签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规中效力性的强制性规定，对双方当事人均具有合同约束力，当事人双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案争议焦点为谁构成违约。张国仁认为李大志未按约定支付租金，构成违约。李大志则认为张国仁将Ａ栋Ａ2号门面出租给经营性质相同的贵州福安康医药连锁有限公司第六十分店，构成违约。对于上述意见，可从张国仁是否对Ａ栋Ａ2号门面是否具有控制、处分权来判断。首先，双方签订的租赁合同约定看出，张国仁承诺与Ｃ-1-2Ａ号同排的门面不再租赁给其他人开办药店，否则视为违约，赔偿相应损失，该约定是李大志主张张国仁构成违约的合同依据。庭审中，双方均确认，Ｃ-1-2Ａ号门面与Ａ栋Ａ2号门面在同排。其次，从《星辰国际Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ栋总决算》、会议纪要以及贵阳市住房和城乡建设局出具的情况说明，可证实星辰国际Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ栋由张国仁承建并负责管理出租，而星辰国际Ａ、Ｂ栋由贵阳二建工程建设股份有限公司管理、出租，且Ａ栋Ａ2号门面系政府相关工作组同意后由王某出租给贵州福安康医药连锁有限公司六十分店，可认定张国仁对Ａ、Ｂ栋并不具有实际控制权。虽然庭审中双方均确认Ｃ-1-2Ａ号门面与Ａ栋Ａ2号门面在同排，但两门面处于不同控制状态下，故李大志主张张国仁将同排门面出租他人构成违约的事实依据不足，一审法院不予支持。相反，李大志未按约定足额支付房屋租金，构成违约。对于本案各方当事人提出的本诉及反诉各项诉请，一审法院做以下评判。原告张国仁关于解除《门面租赁合同》并要求李大志腾退Ｃ-1-2Ａ号门面的诉请，因李大志未按约支付房屋租金，且超过60日以上，符合合同解除的约定，一审法院予以支持。原告张国仁关于支付租金36000元（租金暂算至2019年12月31日，按合同约定至李大志腾空房屋为止）的诉请。根据合同约定，2019年3月1日至2019年8月31日期间的租金，李大志应按照“从第二年起每年租金在上一年基础上递增5%”的租金标准即8400元／月支付租金。李大志仍以每月8000元支付租金，在张国仁未予认可的情况下，并不构成对租金支付金额的变更，故应支付租金为8400元／月×6月＝50400元，扣除已经支付的48000元后拖欠租金为2400元（欠付每三个月1200元）；自2019年9月1日起至2019年12月31日，拖欠租金为8400元／月×4月＝33600元，以上合计拖欠租金36000元；自2020年1月1日起至李大志返还房屋之日止的房屋租金的诉请，合同解除前为房屋租金，合同解除后为房屋占用使用费，李大志应按合同约定的标准予以支付，该诉请予以支持。原告张国仁关于主张李大志支付违约金15724.8元（违约金以年租金为基数,按日万分之五计算,从2019年2月22日起算,暂算至起诉之日2019年12月31日）,至付清全部租金时止的诉请。对于违约金的计算，应当从租金支付期限届满之日起计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，从2019年3月1日至2019年8月31日，李大志仅欠付张国仁房屋租金2400元，且在已支付第二年度（2019年3月1日至2020年2月29日）部分租金的情况下，若仍按合同中“如甲乙双方任何乙方违约，双方都有权要求违约方按当年租金的日万分之五支付违约金给被违约方，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失”的约定要求李大志承担违约责任过重，且所主张的违约金已高于欠付租金本金的30%，一审法院予以调整，即以欠付租金的30%计算违约金直至房屋租金清偿之日止，暂至2019年12月31日，违约金为36000元×30%＝10800元。关于反诉原告李大志要求张国仁继续履行合同并赔偿损失的全部反诉诉请，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。关于李大志申请追加第三人贵州福安康医药连锁有限公司六十分店参加诉讼的申请，因贵州福安康医药连锁有限公司六十分店并非本案必要共同诉讼人，且超出本诉当事人范围，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：解除原告张国仁与被告李大志于2018年3月1日签订《门面租赁合同》；二、被告李大志自本判决生效之日起十日内腾空位于贵阳市云岩区门面并返还原告张国仁；三、被告李大志自本判决生效之日起十日内向原告张国仁支付至2019年12月31日拖欠租金合计36000元，并支付自2020年1月1日起至贵阳市云岩区门面返还之日止的房屋租金（计算方式：从2020年1月1日至2020年2月29日，每月8400元；从2020年3月1日起房屋租金标准为年递增5%）；四、被告李大志自本判决生效之日起十日内支付原告张国仁截止至2019年12月31日的违约金10800元，并从2020年1月1日起实际欠付租金为基数，按30%计算违约金，直至付清租金时止；五、驳回原告张国仁的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告李大志的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1694元，减半收取计847元，由原告张国仁负担362元，被告李大志负担485元（本诉案件受理费原告已预交，李大志在履行本判决时径行向张国仁支付）。反诉案件受理费减半收取计1539元，由反诉原告李大志负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李大志为了证明其上诉主张，向本院提交了其与位于云岩区门面青花郎语文烟酒行店家的谈话录音音频资料，拟证明包括Ａ2门面在内的Ａ栋门面均系由张国仁管理、出租。被上诉人张国仁经质证：对证据的三性均不予认可，也不认可证明目的。被上诉人张国仁为了证明其答辩主张，向本院提交了如下证据：证据一：贵阳市南明区人民法院出具的《生效证明》，拟证明贵阳市南明区人民法院作出的（2014）南明初字第3101号民事判决已经生效，该判决认定星辰国际A、B栋由贵阳二建工程建设股份有限公司施工。被上诉人张国仁对用于开办贵州福安康医药连锁有限公司六十分店的A栋A2号门面不享有管理、控制权利。上诉人经质证认为，对真实性无异议，但是该证据与本案无关。证据二：证人王某的证人证言，内容为证人王某确实曾于2018年8月20日与被上诉人张国仁签订租赁合同。后发生纠纷，证人王某拟起诉被上诉人张国仁过程中，政府相关工作组出面协调，安排时任贵阳市住建局副局长杨长新将原合同所涉房屋出租给证人王某。杨长新还在王某与叶雪青20**年4月15日签订的《租赁合同》上签署“同意出租，租赁用于抵扣工程款，最后以审计为准”的意见。政府相关工作组介入后，被上诉人张国仁与证人王某之间的租赁合同未再实际履行。上诉人对证人证言的真实性、合法性不持异议，不认可证明目的。为了查清案件事实，本院向贵阳市住房和城乡建设局致函，要求其对本案相关事实进行明确，贵阳市住房和城乡建设局2020年11月23日向本院回函，函件载明内容：1、《情况说明》确系贵阳市住房和城乡建设局行业监管处出具，出具《情况说明》是依据项目现实情况出具；2、我局二级调研员杨长新20**年4月15日在王某与叶雪青的《租赁合同》上签署“同意出租，租赁用于抵扣工程款，最后以审计为准”属实，二级调研员杨长新在王某与叶雪青的《租赁合同》上签署意见是根据《情况说明》进行签署；3、我局行业监管处系我局机关内设处室，加盖行业监管处公章仅供内部协调工作掌握。上诉人经质证认为，三性无异议，不能达到证明目的。《情况说明》的出具时间为2020年4月2日，不能证明被上诉人张国仁2018年、2019年是否有权控制、管理星辰国际Ａ栋Ａ2号门面。被上诉人经质证认为，三性予以认可，正好证明被上诉人张国仁提交证据的真实性和项目建设情况，被上诉人张国仁对案涉房屋不享有管理、控制权利。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：各方对贵阳市南明区人民法院出具的《生效证明》、贵阳市住房和城乡建设局回函、证人王某证人证言的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性依法予以确认，对其证明力依法予以采纳。被上诉人张国仁对上诉人李大志提交录音音频资料的三性不予认可，且Ａ栋门面青花郎语文烟酒行店家未到庭，本院难以确认该录音的真实性，本院对该证据的证明力不予采纳。经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审判决认定的事实依法予以确认。本院认为，房屋租赁合同是指出租人将房屋交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《门面租赁合同》项下上诉人的义务为按时、足额支付租金，被上诉人的义务为交付房屋。本案中，张国仁以李大志未按约定支付租金为由主张解除合同，并要求李大志承担违约责任。李大志以张国仁将A栋A2号门面出租给案外人用于经营贵州福安康医药连锁有限公司第六十分店属于违约行为为由，主张其有权拒绝支付租金并追究张国仁的违约责任。为了解决本案诉争，必须准确厘清《门面租赁合同》履行过程中是否存在违约行为，以及谁存在违约行为这一关键问题。关于被上诉人张国仁在履行《门面租赁合同》的过程中是否存在违约行为的问题。《门面租赁合同》第6.7条约定：“该门面是出租给乙方经营药店使用，甲方承诺该排门面不再租给他人开办药店，否则视为甲方违约。”李大志以上述约定为依据主张其有权拒绝支付租金并追究张国仁的违约责任。本院认为，上述约定的该排门面只能限定为被上诉人张国仁享有出租权利的范围，而被上诉人张国仁对星辰国际Ａ栋Ａ2号门面不享有出租权，故上诉人李大志以星辰国际Ａ栋Ａ2号门面系贵州福安康医药连锁有限公司六十分店为由向被上诉人张国仁主张违约责任缺乏事实和法律依据。理由如下：已经生效的（2014）南民初字第3101号民事判决认定星辰国际Ａ、Ｂ栋由贵阳二建工程建设股份有限公司承建。《星辰国际Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ栋总决算》、会议纪要以及贵阳市住房和城乡建设局出具的情况说明、回函均显示星辰国际Ａ、Ｂ栋由贵阳二建工程建设股份有限公司管理、出租。星辰国际Ａ栋Ａ2号门面系政府相关工作组同意后由王某出租给贵州福安康医药连锁有限公司六十分店。另一方面，被上诉人张国仁与证人王某2018年8月20日签订的《门面租赁合同》约定王某承租的门面用于经营超市，还约定租期内未经张国仁同意，王某不能更改门面的用途，可见被上诉人张国仁依然恪守了与上诉人李大志的约定。最晚于2019年4月15日，王某已经另行与政府相关工作组就其与张国仁签订《门面租赁合同》所涉房屋建立租赁关系。王某2019年6月19日将星辰国际Ａ栋Ａ2号出租给案外人经营贵州福安康医药连锁有限公司六十分店确实不受张国仁控制。原审法院以被上诉人张国仁不存在违约行为由驳回上诉人李大志的反诉诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于上诉人李大志在履行《门面租赁合同》的过程中是否存在违约行为的问题。本院认为，按照《门面租赁合同》的约定第二年起每年租金在上一年基础上递增5%，即2019年3月1日至2019年8月31日期间李大志应按照8400元/月支付租金。事实上，李大志在上述期间的租金仍以每月8000元支付租金。依照《门面租赁合同》的约定上诉人李大志应于2020年9月1日之前支付2020年9月1日至2020年12月31日的租金，无故未按照约定支付租金超过60天以上的被上诉人张国仁有权单方中止合同、收回房屋、追究违约责任。事实上，上诉人李大志至今仍然实际占用、使用租赁房屋，但是2020年9月1日后的租金分文未付，截止被上诉人张国仁2019年12月31日提起诉讼行使合同解除权之日，上诉人李大志不仅存在未按照约定金额足额支付2019年3月1日至2019年8月31日租金的违约行为，还存在未按照约定支付2019年9月1日至2019年12月31日期间以及2020年1月1日至2020年3月31日期间租金的违约行为，逾期时间已经超过60天，被上诉人张国仁有权按照《门面租赁合同》的约定解除合同，收回房屋、追究上诉人李大志的违约责任。综上，原审法院认定上诉人李大志未支付租金的行为系违约行为，支持被上诉人张国仁要求解除合同、返还房屋、支付欠付租金及违约金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人李大志的上诉请求与理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用1694元，由上诉人李大志负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年十二月二十一日书记员  宋娜