四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终2794号 上诉人（原审原告）：张大平，男，1962年8月26日出生，汉族,住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：王涛,四川众城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽莎,四川众城律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：绵阳市涪城区东大酒店，住所地：四川省绵阳市涪城区石塘路**，统一社会信用代码：92510703MA65NFTX3C。 经营者：杨钊，男，1964年7月21日出生，汉族，住四川省广元市剑阁县。 被上诉人（原审被告）：杨钊，男，1964年7月21日出生，汉族，住四川省广元市剑阁县。 委托诉讼代理人：张秋梅,四川春雷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邱海燕，女，1963年3月20日出生，汉族,住四川省绵阳市涪城区。 原审第三人：钱孝国，男，1960年4月17日出生，汉族，住四川省绵阳市。 上诉人张太平因与上诉人绵阳市涪城区东大酒店、被上诉人杨钊、原审原告邱海燕、原审第三人钱孝国租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2020）川0703民初1717号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张大平所提上诉请求：撤销原判第一项，改判支付房屋租金686745.99元、滞纳金273058.26元，撤销第三项，改判支持上诉人第一、四、五项诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用、保全费用由被上诉人称承担。事实和理由：1.一审认定事实不清。案涉房屋租金金额以及支付时间应以《房屋租赁合同》的约定为准，而非一审法院认定的约定不明确，针对2019年度及之后的房屋租金因被上诉人未按照约定的时间付清2017年及2018年度房屋租金。我方请求支付的滞纳金，其性质为被上诉人逾期支付房屋租金利息而非一审认定的违约金。2.案涉房屋虽是上诉人与第三人共同出租，但实际是三栋独立不动产，权属分别独立，且租金是由被上诉人分别向三位出租人进行支付。被上诉人拖欠房屋租金达30日以上且经催告仍不履行义务，擅自将租赁房屋进行转租，依据《房屋租赁合同》第三条第二款、第五条第二款的约定，上诉人有权请求解除与被上诉人之间的《房屋租赁合同》并立即腾退租赁房屋。违约金的支付并不以解除合同为前提条件，一审判决以合同未解除并予支持上诉人请求的违约金无任何法律依据。 绵阳市涪城区东大酒店答辩称：1.一审认定事实清楚，《补充协议》并未作废，租金应以105万元每年为准。2.一审法院法律适用正确。邱海燕和钱孝国均不同意解除合同，且上诉人是进行的整体装修，合同的履行和终止应由三人整体进行，请求驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人钱孝国答辩称：解除合同是他的权利，东大酒店统一租赁我们三家的房屋，我不同意解除合同，现在租金还是比较高的，二十多一平方，凯德只有十几块一平方。张大平要求独立，但我们三个没有商量好，没有统一的意见。以前都有按时交租金，后来大环境不好，东大酒店又因为房屋漏水等原因要求进行新的协商，我认为再出租也不好租，而且我们的是宅基地，没有房产证，办理经营证件这些都很麻烦，如果解除租赁，再进行商业出租办证基本很难齐全，所以我不同意解除。 绵阳市涪城区东大酒店所提上诉请求：请求改判原判第一、第二项判决内容，判决上诉人东大酒店以本金122500元为基数，从2019年8月10日起按每日万分之二标准向被上诉人张大平支付滞纳金，以本金4万元为基数从2019年8月10日起按每日万分至二标准向邱海燕支付滞纳金。且本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人最近一期支付租金的时间未2019年7月9日，且三房东均向上诉人出具了收条，允许上诉人2019年尚未支付的第四级季度的租金于2019年8月10日之前支付。虽上诉人与被上诉人、第三人签订的《补充协议》对2019年租金的支付时间节点没有约定，而原主合同约定的租金支付时间点为每年一付，提前15天支付下一年度租金，但双方在《收条》中时间对租金支付时间已经做了变更约定，同意上诉人在2019年8月10日前支付剩余租金，但一审法院却判决从2018年12月16日开始计算滞纳金，与事实相矛盾。 张大平答辩称：1.关于租金的起算点，未在补充协议约定的时间内支付完毕，按照合同约定该补充协议作废，且应向张大平支付滞纳金。2.关于应支付的本金，不是一审法院的12万多元。庭审中张大平表明要向法庭提交书面的答辩意见，但直到本院判决时也未收到其书面答辩意见，故以其庭审中的答辩意见准。 张大平、邱海燕向一审法院所提诉讼请求：1.判决原、被告之间的《房屋租赁合同》立即解除，判决被告立即腾退租赁房屋；2.判决二被告向原告支付欠付房屋租金929948.68元（暂计算至2020年3月31日，最终金额计算至房屋租赁合同解除之日止）；3.判决二被告向原告支付滞纳金198997.35元（暂计算至2020年3月31日，最终金额按每日年租金万分之五的标准计算至房屋租金实际支付完毕之日止）；4.判决二被告向原告支付房屋占用使用费（参照房屋租金标准，自合同解除之日起计算至租赁物实际交付之日止）；5.判决二被告向原告支付违约金，按照每日房屋租金的三倍计算，自租赁合同解除之日起至租金实际付清之日止；6.判决二被告承担本案诉讼费、保全费及律师费用。 一审法院认定的事实：东大酒店系2014年11月注册登记的个体工商户，登记地址为涪城区石塘路5号，负责人为杨钊。2015年2月8日，出租人张大平、钱孝国、钱孝华（甲方）与乙方杨钊签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于涪城区××路××号××楼，租赁面积3798平方米，期限为2015年1月1日至2025年12月31日，房租第一年每平方米31元，2015年房租为1483600元，每年递增5%，每年支付一次，提前15天支付下一年度租金，逾期缴纳房租的甲方按天数收取滞纳金，每天滞纳金比例为年租金的万分之五。该合同还约定，如乙方拖欠租金期限达到30日以上，甲方有权要求乙方赔偿及终止合同；乙方应于终止合同之日完整缴付租金及其他费用，否则延迟期间每日应按房屋日租金的三倍计付甲方租金作为违约金，若因此涉及诉讼的，诉讼费、律师费由乙方承担。该合同乙方处由杨钊签名并加盖东大酒店印章。 2017年12月16日，出租方张大平、钱孝国、邱海燕（甲方）与杨钊为乙方签订《补充协议》，约定“由于市场实体经济下行，经济环境恶劣，消费水平日趋下降，经双方协议就租金调整达成如下协议：一、租赁期限按原主合同不变，2018年房租按105万元计算，每年房租无递增；二、原甲方三房东房租费按其房东提供数据，按补充协议调整后房租分别存入各房东提供的银行账户；三、支付房租时间定于两次支付，即2017年12月26日前付清2017年房租，2018年1月31日前支付50%，5月30日前支付50%。如若不按时付款则协议作废；…”。该协议乙方处由杨钊签名并加盖东大酒店印章，尾部日期下附写内容：“东大酒店三房东各户实收金额如下：总租金105万元，分配方式为张大平44.5万，钱孝国44.5万，钱莉思16万”。诉讼各方当事人对上述《补充协议》真实性均无异议，并确认签订补充协议前钱孝华死亡，其财产继承人为妻子邱海燕、女儿钱莉思。诉讼过程中钱莉思出具书面说明称放弃权利，同意其母亲邱海燕诉讼主张权利。2019年7月9日，钱孝国向杨钊出具《收条》记载“今收到东大酒店交来2019年房租10万元，欠款122500元请在一个月内转入。”同日，张大平出具《收条》记载“今收到东大酒店2019年度房租费10万元，欠122500元请于一个月内转入。”钱莉思出具《收条》记载“今收到东大酒店交2019年度房租费4万元，下半年房租还有4万元余款未收，本月内转入农行账户。”诉讼过程中，根据原告的申请，一审法院作出（2020）川0703民初1717号保全裁定书，裁定以130万元为限对杨钊、东大酒店的银行存款或相应价值财产予以查封、冻结。原告交纳诉讼保全费5000元。 一审法院认为，被告东大酒店系杨钊登记设立的个体工商户，房屋租赁合同及补充协议均由杨钊签订并加盖东大酒店印章，二被告系利益共同体，原告主张其共同承担民事责任，应予支持。本案当事人的主要争议焦点有：一是原告主张解除租赁合同是否成立，是否支持；二是欠付原告的租金金额认定；三是原告主张的违约金、滞纳金、占用使用费是否存在，是否支持。 关于是否解除案涉房屋租赁合同的问题。房屋租赁合同约定，如乙方拖欠租金期限达到30日以上，甲方有权要求乙方赔偿及终止合同。该房屋租赁合同为原告及第三人三户出租人共同作为甲方所签订，现要求解除合同的原告为其中两户出租主体，第三人未主张予以解除并明确陈述目前解除合同不现实。基于甲方统一签订合同及被告整体承租、整体装修利用的情况，该合同的履行和终止亦应由甲方统一进行，现二原告主张解除租赁合同不应得到支持。另外，案涉房屋租赁期限为10年，承租方投入大量资金装修现仅使用约一半时间，而根据出租人出具的欠条可以认定承租方已付租金至2019年第三季度，加之2020年初起发生了肺炎疫情给全国消费行业造成了严重影响。综合考量被告的经营状况、欠付租金的时间及金额，原告于2020年4月1日起诉解除合同如得以支持，也显然有违民事活动应遵循的公平合理原则。综上，对原告请求解除租赁合同并由被告腾退房屋的意见，不予支持。 关于欠付原告租金的金额问题，主要是涉及租金标准的认定。原告主张按补充协议约定未按时支付租赁，协议作废，应按原合同约定标准支付。被告主张补充协议约定不按时支付协议作废是指2017、2018年租金，该租金已支付完毕，应执行补充协议约定的标准计算所欠租金。一审法院认为，补充协议约定2018年房租105万元，每年房租无递增，该意思很明确，即2018年起房租按105万元每年收取；该协议第三条支付方式约定为“支付房租时间定于两次支付，即2017年12月26日前付清2017年房租，2018年1月31日前支付50%，5月30日前支付50%。如若不按时付款则协议作废…”，该条款对于2017-2018年的支付方式和时间清楚，但对之后的租金支付方式及时间的约定不明。鉴于被告已支付2017、2018年的租金，且2019年租金已支付大部分，在约定不明的情况下，对原告主张执行“不按时付款”协议作废的意见，不应支持。一审法院认为，租金标准应认定以105万元每年为宜。被告拖欠2019年第四季度起的租金，因补充协议关于2019年起的租金支付方式和时间约定不明确，应按原合同约定每年一付（提前15天支付），被告应支付原告张大平567500元（2019年欠122500元+2020年应付445000元），被告应支付原告邱海燕20万元（2019年欠4万元+2020年应付16万元）。对原告主张的其余部分不予支持。 关于原告主张的违约金、滞纳金、占用使用费问题。原告请求判决二被告支付自合同解除之日起的房屋占用使用费，因其请求解除合同不成立，不予支持。原告请求判决二被告支付自租赁合同解除之日起至租金实际付清之日止的违约金，同理，不予支持。原告请求支付的滞纳金，性质为违约金，截止2020年3月31日为198997.35元，按合同约定每日年租金万分之五的标准计算至租金实际付清之日止。其理由为：被告未按时支付租金，补充协议作废，被告应按原合同约定于2018年12月16日支付2019年租金，于2019年12月16日支付2020年度租金，逾期租金按原合同约定按日计收滞纳金。一审法院认为，如上所述2019年后的租金支付方式和时间约定不明，应按原合同约定每年一付（提前15天支付）执行，但合同约定“每天滞纳金比例为年租金的万分之五”过分高于其实际损失，公平起见，该院调整为按欠租金每日万分之二计算滞纳金，即：所欠张大平2019年122500元从2018年12月16日起计算、2020年445000元从2019年12月16日起计算，均至付清之日止按每日万分二标准计算；所欠邱海燕2019年4万元从2018年12月16日起计算、2020年16万元从2019年12月16日起计算，均至付清之日止按每日万分二标准计算。综上所述，对原告的合理请求，予以支持；对被告的合理抗辩意见，予以采纳。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告绵阳市涪城区东大酒店、杨钊在本判决生效后七日内支付原告张大平租赁费567500元及滞纳金，滞纳金计算方法为：以本金122500元为基数从2018年12月16日起、本金445000元为基数从2019年12月16日起，按每日万分二标准，均计算至付清之日止；二、被告绵阳市涪城区东大酒店、杨钊在本判决生效后七日内支付原告邱海燕20万元及滞纳金，滞纳金计算方法为：以本金4万元为基数从2018年12月16日起、本金16万元为基数从2019年12月16日起，按每日万分二标准，均计算至付清之日止；三、驳回原告张大平、邱海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7480元，由原告张大平、邱海燕负担2480元，被告绵阳市涪城区东大酒店、杨钊负担5000元；诉讼保全费5000元，由被告绵阳市涪城区东大酒店、杨钊负担。 本院二审审理过程中，上诉人绵阳市涪城区东大酒店围绕双方当事人的上诉请求提交了新的证据。本院依法组织双方当事人进行证据交换。通过举证、质证，对本案有争议的证据和事实认定如下：关于租金减免和支付租金的问题。绵阳市涪城区东大酒店提交了《房屋租金支付协议》一份、《支付东大房东补充协议》一份、收条两份，拟证明东大酒店已经履行完毕租金支付义务，且钱孝国、邱海燕减免了疫情期间三个月的房屋租金。张大平经质证后认为，对证据的三性有异议，且房屋质量问题不是双方通过协商可以确定的，钱孝国和东大酒店有利益牵连，怀疑是为影响二审所制作的。协议对房屋的范围是可以独立分开的，该协议不能约束张大平。原审第三人钱孝国经质证后对东大酒店所提交的证据未提出异议。本院经审查后认为，绵阳市涪城区东大酒店所提交的证据，真实、有效，且与本案有关联，本院予以采信。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为,本案系租赁合同纠纷。双方当事人二审的争议焦点为：一、案涉合同的解除条件是否成就的问题。二、《补充协议》是否有效的问题；三、滞纳金计算是否正确的问题。对此，本院评判如下： 关于案涉合同的解除条件是否成就的问题。经查，案涉《房屋租赁合同》是张大平、钱孝国、钱孝华三人共同作为甲方将三人的房屋作为整体出租给乙方绵阳市涪城区东大酒店经营酒店、茶楼。张大平、钱孝国、钱孝华三人系一个整体。故解除合同也需要张大平、钱孝国、钱孝华三人一致同意，方能在合同条件满足的情况下下，行使合同解除权。现钱孝国和钱孝华的继承人邱海燕均不同意解除案涉《房屋租赁合同》，张大平单独提出解除合同，不符合案涉《房屋租赁合同》中关于：“如乙方拖欠租金期限达到30日以上，甲方有权要求乙方赔偿及终止合同”的条件，即需要钱孝国、张大平、邱海燕一致同意的条件。故张大平要求解除《房屋租赁合同》的条件并不成就，其相关上诉理由不能成立，不予支持。 关于《补充协议》是否有效的问题。根据《补充协议》第三条：“支付房租时间定于两次支付，即2017年12月16日前全部付清2017年房租。2018年一月三十一日前支付百分之五十。五月三十日前支付百分之五十。如若不按时付款，则协议作废。”，从条款的内容上判断，如果不按时付款，则补充协议作废的条件仅是绵阳市涪城区东大酒店未按照约定的时间支付2017年和2018年欠付的租赁费，而非指签订补充协议之后的所有租赁费。事实上，双方2019年已经履行的部分租赁费就是按照补充协议中张大平应收的45万元支付部分租赁费。故一审认定认定张大平每年应收的租赁费为45万元，并无不当，本院予以维持。 关于滞纳金的计算是否正确的问题。滞纳金系未按期支付款项产生费用，应当属于违约金，原判对此认定正确，本院予以维持。上诉人张大平的该上诉理由不能成立，不予支持。至于滞纳金的起算时间，一审确定为从2018年12月16日起支付2019年的租金，符合合同的约定，绵阳市涪城区东大酒店所称张大平同意对款项进行延期支付并无事实依据，其上诉理由不能成立，不予支持。 综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序正当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17698元，由张大平负担13398元，由绵阳市涪城区东大酒店负担4300元。 本判决为终审判决。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 李 维 审判员 欧泳如 审判员 刘云锋 二〇二〇年十二月二日 书记员 伍静贤