江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0112民初3193号原告：李婷，女，1990年11月23日出生，汉族，住江西省宜春市奉新县。被告：江西昊达置业有限公司，住所地南昌市新建区长堎镇兴华路恒红小区A32-33，统一社会信用代码913601220790433288。法定代表人：刘凡，系公司总经理。委托诉讼代理人：汪志强，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张三峰，北京市盈科（南昌）律师事务所实习律师。原告李婷与被告江西昊达置业有限公司（以下简称昊达公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李婷到庭参加诉讼，被告昊达公司委托诉讼代理人汪志强、张三峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李婷向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2017年11月04日签订的《南昌市商品房预售合同》；2．判令被告返还原告共计591800.57元，其中：已付购房款人民币558149元（首付含预交20000元，共308149元，按揭贷款250000元），截止到2020年8月28日（实际以最后判决时间为准）已付银行按揭贷款利息33651.57元；3．判令被告支付原告违约金44428.66元（558149元×万分之二×398=44428.66）（实际以最后判决时间为准）；4．判令被告自2017年11月04日起至实际给付日止按照人民银行同期利率支付原告已付购房首付款利息35947.07元（首付308149×4.15%÷365天×1026天=35947.07）（实际以最后判决时间为准）；5、判令被告承担本案诉讼费、保全费等相关费用。事实与理由：2017年11月4日，原告就购买位于九龙居D02地块1#商业、服务性公寓（酒店）办公楼918室事宜与被告签订了《南昌市商品房买卖合同》。合同约定，房屋总价款为538149元，首付款为288149元，其余250000元采取银行贷款方式支付。原告在购房时预交20000元，在购买时总价基础上可抵30000元，被告以少交税为由，并未将原告交付的20000元购房款写在合同中。故原告实际支付房屋总价为558149元。2017年12月26日，原告与交通银行股份有限公司江西省分行签订了《个人房产抵押贷款合同》，并于2018年2月1日开始正式还贷。截至起诉之日止，原告已还贷31期，共还款84921.24元，其中本金51269.67元，利息33651.57元。根据原、被告签订的上述购房合同第八条、第九条之规定，被告应于2019年6月30日前交付涉争房屋，若被告逾期交房超过60日的，原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的1%支付违约金，即合同总价538149元×1%，共计5381.49元。原告主张合同约定的违约金低于造成的损失，被告应自最后交付期限的第二天起至2020年8月28日（实际以最后判决时间为准），按已交付房价款的万分之二向原告支付的违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间交付房屋，给原告造成很大损失，故诉至人民法院。被告昊达公司辩称，一、被答辩人未在一年的除斥期间内行使解除权，其解除权消灭；二、《九民纪要》对商品房买卖合同解除条件成就时有明确规定，答辩人违约程度轻微，买卖合同不宜解除；三、答辩人在逾期交房问题上存在客观因素，为维护合同的正常履行及社会交易的稳定性，不应轻易解除本合同；四、从合同的稳定性、目的性及解除影响来看，也不应解除合同；五、答辩人已经支付违约金，已经按照《南昌市商品房预售合同》第九条以及对全体业主的公告内容支付违约金，合同继续履行。自2019年7月1日起至2020年8月28日，答辩人一直有向全体业主支付违约金，即按日向被答辩人支付已交付房价款万分之一的违约金，被答辩人获得违约金足以弥补逾期期间的相关损失。综上所述，答辩人逾期交房时由于种种因造成，其中包括政府政策、不可抗力等非人为因素，且被答辩人未在一年的除斥期间内行使解除权，其解除权消灭。另按照《九民纪要》最新规定，答辩人与被答辩人之间虽已触发解除条款但不符合根本性违约，对于被答辩人解除合同之诉请应不予支持。经审理查明：2017年11月4日，原告作为买受人、被告作为出卖人，签订了编号为1000719923的《南昌市商品房买卖合同》，约定原告在被告处购买位于第D02地块1#商业、服务性公寓（酒店）办公楼一单元918室，建筑面积47.62平米，房屋总价538149元，房款首付款288149元，剩余250000元原告通过办理银行按揭贷款支付。合同约定，由被告在2019年6月30日前将房屋交付被告使用。合同第九条约定“······逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金······”合同签订后，原告向被告支付了首付款288149元，被告于2017年12月12日向原告开具了发票。2018年1月18日，原告通过在交通银行办理按揭贷款向被告支付了剩余购房款250000元。在合同约定的交房期限届满后，被告以季度支付的方式按照每季度6429元的标准（按照合同约定万分之一计算违约金，每季度金额为4843.34元=538149元*90天*0.0001/天）向原告支付了2019年7月1日至2020年6月30日的违约金。另查明，被告于2020年8月21日就昊达西站广场D02地块1#商业、服务性公寓（酒店）办公楼（涉争房屋所在楼栋）办理了项目竣工验收备案。被告于2020年8月21日向原告发出了交房通知书，原告亦收到了交房通知书。上述事实有原告提交的《南昌市商品房买卖合同》、首付款发票、按揭贷款合同、按揭还款明细，被告提交的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、南昌市工程建设项目竣工验收备案意见书、江西省住宅工程质量保证书、房屋建筑工程质量保修书、建筑工程使用说明书、交房通知书、交房缴款通知书，以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方应当严格依约履行。本案中，被告虽有逾期交房的行为，逾期交房的时间也超过了合同约定的60天，但被告在逾期交房后积极完成涉争房屋的后续工程建设，即便在逾期交房期间爆发了新冠疫情，被告也在持续推进后续工程建设，并在2020年8月21日完成了涉争房屋所在楼栋的项目竣工验收备案，使该房屋具备了交付条件。鉴于被告在违约后积极采取有效措施继续履行合同，且原告订立合同的目的能够实现，被告逾期交付房屋的行为不属于严重违约，不构成根本性违约，且从维护交易安全、社会稳定考虑，原被告签订的购房合同不宜解除。另一方面，被告在逾期交房期间，一直以高于购房合同约定的标准在向原告积极地支付违约金。原告虽主张收到资金为酒店支付的租金而非违约金，但结合转款备注信息里载明的“延期交房违约金”，以及原告收到资金的时间跨度、次数，对于原告的该主张本院不予采信，本院认定原告知悉自己收到资金系被告支付的逾期交房违约金。因原告签订购房合同的目的能够实现，被告亦在积极弥补自身违约对原告造成的损失，被告不构成根本违约，故对于原告的全部诉请，本院不予支持。如在被告逾期交房期间，原告没有足额收到被告支付的逾期交房违约金，则可以依法另行向被告主张。鉴于被告方确有逾期交房的违约行为，尽管本院认为不宜解除合同，但被告方在本案中存在过错，应当承担本次诉讼费用的主要部分。综上所述，原告李婷的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李婷的全部诉讼请求。案件受理费5261元（已减半收取），原告李婷负担1578元，被告江西昊达置业有限公司负担3683元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  杨书兴二〇二〇年十二月一日法官助理卢建伟书记员夏琴思附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。