天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民初652号原告（申请执行人）:天津鼎丽源建设投资有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇光明路**。法定代表人：赵江涛，总经理。委托诉讼代理人：董晓飞，天津融拓律师事务所律师。原告（申请执行人）：芦新立，男，1956年11月18日出生，汉族，住山西省晋城市城区。委托诉讼代理人：董晓飞，天津融拓律师事务所律师。被告（执行案外人）：刘兆芳，女，1960年3月21日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：郭虹桥，泰和泰（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高凤静，泰和泰（天津）律师事务所律师。被告(被执行人）：天津市嘉熹房地产开发有限公司，，住所地天津市宁河区芦台镇光明路**法定代表人：施振国，总经理。委托诉讼代理人：马宏，男，该公司经理。原告天津鼎丽源建设投资有限公司（以下简称鼎丽源）、芦新立与被告刘兆芳、天津市嘉熹房地产开发有限公司（以下简称嘉熹房地产）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告鼎丽源的委托诉讼代理人董晓飞，原告芦新立及其委托诉讼代理人董晓飞，被告刘兆芳的委托诉讼代理人郭虹桥、高凤静，被告嘉熹房地产的委托诉讼代理人马宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎丽源、芦新立向本院提出诉讼请求：1.判令准许继续执行坐落于宁河区××镇××路××段××小区××号房产；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：鼎丽源、芦新立与嘉熹房地产股权转让合同纠纷一案，原告申请了财产保全，天津市第二中级人民法院出具裁定书，查封了涉案房产。后天津市第二中级人民法院作出（2014）二中民二初字第112号民事判决书，该案进入执行程序后，天津市第二中级人民法院出具裁定书继续查封涉案房屋，后刘兆芳提出书面异议，原告认为刘兆芳不享有足以排除强制执行的民事权益。刘兆芳与嘉熹房地产签订的商品房买卖合同无效。刘兆芳不能证明其在法院查封之前实际占有涉案房屋。刘兆芳未证明其已全部向嘉熹房地产支付了购房款。刘兆芳对未办理过户登记存在过错，应当对涉案房屋登记在他人名下的风险有所预见并承担因此带来的风险责任，刘兆芳不属于法律所保护的善意购买人。刘兆芳辩称，不同意原告的诉讼请求。在二原告查封诉争房产之前刘兆芳已经与开发商签订了书面买卖合同，支付了全部房款，并已经合法占有房屋使用至今，在后续过程中该房产虽然存在抵押，现抵押权已经撤销，房屋也具备过户的条件，被告在整个过程中没有任何过错，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，应该支持被告的主张，驳回二原告全部诉讼请求。嘉熹房地产辩称，不同意二原告的诉讼请求，请求法院驳回二原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。鼎丽源、芦新立为支持其诉讼主张提交了如下证据：证据1.涉案房屋天津市不动产登记簿查询证明。（2019年6月13日打印）证据2.涉案房屋天津市不动产登记簿查询证明。（2019年11月5日打印）证据1和2证明目的：涉案房屋在2008年3月5日办理抵押登记，登记权利人为林建克，截止到2019年6月13日，涉案房产未解除抵押。刘兆芳在抵押登记期间购买涉案房屋没有履行合理的注意义务。涉案房屋未办理过户登记的原因系刘兆芳自身原因导致。证据3.（2016）津02民终3193号民事判决书。证明目的：2010年4月26日之前王淑凤、张勇强与嘉熹房地产存在民间借贷解纷，即使是王淑凤转账给王玉梅的，该款项也不能确定为房款。刘兆芳为支持其抗辩理由提交了如下证据：第一组证据：证明目的为刘兆芳与包贺清系夫妻关系，在诉争房产被查封之前，刘兆芳已经与嘉熹房地产签订书面购房合同。1.1结婚证。1.2.《购房协议书》，2009年12月1日刘兆芳的配偶包贺清与嘉熹房地产签订购房协议书，约定购买愉悦港湾小区东二区03号房产，总房款561324元。1.3.《天津市商品房买卖合同》，2009年12月28日，刘兆芳与嘉熹房地产就愉悦港湾小区东二区03号房产签订了《天津市商品房买卖合同》。第二组证据：证明目的为在诉争房产被查封之前，刘兆芳已经将全部购房款支付给嘉熹房地产。2.1.银行卡存款业务回单（2009年12月3日）2.2.往来收据（2009年12月3日）。2.1、2.2共同证明2009年12月3日，王淑凤向嘉熹房地产支付1942353元，其中包括代刘兆芳支付的诉争房产购房首付款280662元，嘉熹房地产收到首付款后开具了收据并加盖公司印章。2.3说明。因诉争房屋质量问题，刘兆芳与嘉熹房地产协商确定，由刘兆芳自行维修，嘉熹房地产给予其30000元的购房款减免。2.4.银行卡存款业务回单（2010年2月5日）。2.5.往来收据（2010年2月5日）。2.4、2.5共同证明：2010年2月5日，刘兆芳向嘉熹房地产支付全部剩余购房款250662元，嘉熹房地产收到尾款后开具了收据并加盖公司印章。2.6.（2016）津02民终3198号民事判决书。证明目的：王玉梅为嘉熹房地产会计，代表公司收款。第三组证据：证明目的为在诉争房产被查封之前，刘兆芳已经合法占有、使用该房屋，刘兆芳支付了对应的垃圾清运费、物业费、采暖费和水费。3.1往来收据。3.2.供热缴费明细。3.3.用户销售记录。第四组证据：证明目的为诉争房屋未办理过户登记不是刘兆芳原因导致的。4.1.天津市不动产登记簿查询证明。证明：自2008年3月5日至2019年，由于诉争房产一直被抵押给案外人林建克，导致刘兆芳无法办理过户登记；2014年4月14日，诉争房产被天津市第二中级人民法院查封。第五组证据：5.1：（2015）宁民初字第2428号民事判决书。5.2：天津市房地产权注销登记申请书（12号房屋）。5.3天津市房屋（房地产）抵押权注销证明（12号房屋）。5.4天津市房地产产权注销登记申请书（14号房屋）。5.5天津市房屋（房地产）抵押权注销证明（14号房屋）。5.6购房协议书（13号房屋）。5.7抵押注销材料（13号房屋）。5.8不动产权证书（13号房屋）。5.9不动产登记核准注销通知书（3份）。第五组证据证明：虽然嘉熹房地产曾将包括诉争房屋在内的所有东二区房产抵押给林建克，但林建克承诺可在嘉熹房地产出售后配合办理过户，刘兆芳对此没有过错。目前，除正在天津市第二中级人民法院诉讼的3套愉悦港湾东二区房屋，其余房产均已撤销抵押并过户至购房人名下，其中包括另案当事人王淑凤同时购买的两套中的一套即东二区13号房产。本案诉争房屋的抵押已经注销。嘉熹房地产未提交证据。对有争议的证据的认定意见和理由如下：对二原告提交的3份证据的真实性予以认可，但3份证据不能证明涉案房屋未办理过户登记的责任在于刘兆芳，故对其证明目的不予认可；对刘兆芳提供的六组证据的真实性及证明目的均予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月1日，刘兆芳之夫包贺清与嘉熹房地产签订《购房协议书》，约定包贺清购买嘉熹房地产开发的宁河区××镇××街××号房屋，该房屋面积96.78平方米，合同价格为561324元。2009年12月29日刘兆芳与嘉熹房地产就前述房屋又签订了《天津市商品房买卖合同》。2009年12月3日，王淑凤向嘉熹房地产会计王玉梅账户支付1942353元，其中包含涉案03号房屋首付款280662元，嘉熹房地产于2009年12月3日为包贺清出具内容为“今收到东二区03＃底商刘兆芳交来预付款人民币贰拾捌万零陆佰陆拾贰元整280662”的收据。后嘉熹房地产出具说明，因房屋出现质量问题，给予刘兆芳、包贺清30000元的购房款减免，2010年2月5日，刘兆芳向嘉熹房地产会计王玉梅账户支付剩余房款250662元，嘉熹房地产于2010年2月5日为刘兆芳出具内容为“今收到东二区3号底商刘兆芳交来房款人民币贰拾伍万零陆佰陆拾贰元整250662”的收据。嘉熹房地产认可王淑凤向王玉梅转账款项包含涉案东二区3号房屋购房款以及刘兆芳已经支付全部购房款。刘兆芳购买涉案房屋后至今一直缴纳供热费用以及水费。另查，鼎丽源、芦新立与嘉熹房地产股权转让合同纠纷一案，本院于2014年6月12日作出（2014）二中民二初字第112号民事判决：“一、被告天津市嘉熹房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天津鼎丽源建设投资有限公司和芦新立支付股权转让款34766618.68元；二、被告天津市嘉熹房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天津鼎丽源建设投资有限公司和芦新立以上述第一项判决确定的股权转让款为基数，自2012年3月11日起至本判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率计算支付违约金。”在诉讼期间，本院于2014年4月14日作出（2014）二中民二诉保字第69号裁定，查封了涉案房产。后该案进入强制执行程序，本院于2014年10月28日作出（2014）二中执字第0546号执行裁定：“一、冻结或扣划被执行人天津市嘉熹房地产开发有限公司34766618.68元，违约金（以34766618.68元为基数，自2012年3月11日至判决确定给付之日止按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率计算）及逾期利息。二、冻结或扣划被执行人天津市嘉熹房地产开发有限公司应付案件受理费266800元、保全费5000元，执行费107833元，共计379633元。三、采取上述措施仍不足以履行生效法律文书确定的义务，依法查封、扣押、拍卖和变卖被执行人天津市嘉熹房地产开发有限公司应当履行义务部分的其它财产。”后本院依法对涉案房产进行了续封。再查，（2016）津02民终3193号民事判决认定如下事实“林建克与嘉熹公司因借款纠纷成诉，经（2009）二中民初字第19号民事调解书调解，嘉熹公司需按照调解书支付林建克本金、利息（暂计算至2009年8月7日）、诉讼费等各项费用共计12825546元，并对嘉熹公司提供的位于天津市宁河区××镇××路××段××小区××号房屋享有优先受偿权。2009年8月10日林建克（甲方）与嘉熹公司（乙方）达成和解协议书，该协议书第一项载明：一、如乙方能在2009年11月底前将抵押房地产按甲方认可的市场价格变现或直接以物抵债抵偿给甲方所有，甲方将愿做出如下承诺：1、甲方同意按房屋总价款的10%向乙方返还售房款，用于乙方办理房产过户手续时所承担的过户等相关费用。嘉熹公司与林建克均认可该调解书确定的款项已经支付完毕。”林建克在该案中主张与嘉熹房地产就愉悦港湾别墅区10套房屋、东二区（天津市第二中级人民法院调解书涉及）、东三区三部分存在经济往来。林建克曾为涉案房屋的抵押权人。另查，王淑凤与刘兆芳同时购买涉案东二区房屋，王淑凤购买××号房屋。2011年11月11日，林建克、嘉熹房地产申请办理××号房屋的抵押权注销登记手续，但并未办理完毕，最终仅东二区13号房屋办理了抵押权注销登记手续，王淑凤于2018年11月20日办理××号房屋不动产权证书，涉案的东二区3号房屋于2019年10月28日办理了抵押权注销登记。王淑凤表示东二区13号房屋与涉案东二区12、14号同时购买，原抵押权人亦为林建克，由于林建克配合办理了该房屋的注销抵押登记，其后便取得了该房屋的产权登记证书，嘉熹房地产对王淑凤的陈述予以认可。本院认为，本案争议焦点为是否应准许涉案房屋的执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。根据生效判决认定的事实和在案证据，能够证实嘉熹房地产与林建克就涉案房屋在内的多套房屋由嘉熹房地产代林建克出售达成过合意，由于林建克与嘉熹房地产就房款差额不能达成一致意见，致涉案房屋一直未能办理完毕抵押权注销手续，并致刘兆芳不能办理涉案房屋的产权登记手续，结合王淑凤同时购买的涉案小区东二区13号房屋与涉案房屋同样由林建克设定抵押权，已经办理了相关抵押权注销手续，王淑凤于2018年11月30日取得了该房屋不动产权证书的情形，能够证明刘兆芳购买涉案房屋时得到了嘉熹房地产的确认，虽然房屋设有抵押但基于与林建克就涉案房屋代为出售达成的合意，能够办理产权登记手续，而王淑凤购买的涉案小区东二区13号房屋也顺利办理了产权登记手续，现林建克对于涉案房屋的抵押权登记已经注销，刘兆芳购买房屋时不能办理产权手续的障碍已经消失，本案中刘兆芳未能在二原告申请查封涉案房屋之前办理产权登记手续的原因并非刘兆芳在购买涉案房屋时存在主观过错，房屋不能办理产权登记的责任并不在于刘兆芳本人，系非因买受人自身原因所致，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，刘兆芳签订房屋买卖合同的时间早于查封时间且其已经交纳了全部购房款，刘兆芳提供的供热缴费明细、往来收据等证据能够证实其已实际占有使用涉案房屋，刘兆芳未能办理产权登记手续的原因亦不在于其自身，故刘兆芳对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院（2020）津02执异12号执行裁定书中止对涉案房屋的执行并无不当，二原告提起本案诉讼要求准予执行涉案房屋，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告天津鼎丽源建设投资有限公司、芦新立的诉讼请求。案件受理费9413元，由天津鼎丽源建设投资有限公司、芦新立负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。审 判 长  曹 静审 判 员  薛 晨人民陪审员  李云霞二〇二〇年十二月一日书 记 员  穆 艺