北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）京民再20号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：张永芬，女，住北京市密云区。委托诉讼代理人：王德云（张永芬之夫），汉族，无业，住北京市密云区。委托诉讼代理人：王玉娟，北京市檀州律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：北京隆源建业房地产开发有限公司，住所地北京市密云区。法定代表人：徐春虎，总经理。被申请人（一审被告、二审上诉人）：刘占文，男，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张彦，北京市亿达律师事务所律师。委托诉讼代理人：于永贺，北京市亿达律师事务所律师。再审申请人张永芬因与被申请人北京隆源建业房地产开发有限公司（以下简称隆源建业公司）、刘占文确认合同无效纠纷一案，不服北京市第三中级人民法院（2018）京03民终15809号民事裁定，向本院申请再审。本院于2019年12月5日作出（2019）京民申1976号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，审理了本案。张永芬的委托诉讼代理人王玉娟、王德云，隆源建业公司的法定代表人徐春虎及刘占文的委托诉讼代理人于永贺到本院接受了询问。本案现已审理终结。张永芬申请再审称，1.请求撤销北京市第三中级人民法院(2018)京03民终15809号民事裁定；2.确认刘占文与隆源建业公司签订的《北京市商品房买卖合同》无效。3.确认张永芬与隆源建业公司签订的《北京市商品房买卖合同》有效。4.判令刘占文配合张永芬办理北京市密云区隆源大厦A座2单元901号房屋（以下简称涉案房屋）的产权变更登记手续。事实和理由：二审裁定驳回张永芬起诉没有法律依据。1.张永芬具有原告主体资格。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合“与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。本案中，张永芬与隆源建业公司签订房屋买卖合同并实际居住涉案房屋，因房屋登记在刘占文名下，张永芬无法办理房屋产权登记，只能先主张隆源建业公司与刘占文所签合同无效，才能变更产权登记，合同是否有效是涉案房屋权属的依据，虽不属于同一法律关系，但存在必然联系，故张永芬与前述合同有直接利害关系，有权通过诉讼要求确认买卖合同无效，以维护对涉案房屋的合法占有。2.隆源建业公司怠于行使权利，且一直未果，张永芬难以依赖隆源建业公司的作为来维护自己的合法权益。3.刘占文曾经承认张永芬系房屋的实际购买人。银行贷款还清后，张永芬曾多次联系刘占文，要求其协助办理过户手续，刘占文同意帮助张永芬办理过户手续，房屋之所以登记在其名下只是因为配合公司办理贷款，有录音证据和证人证言予以证明。综上，张永芬作为房屋的实际购买人，与本案有利害关系，具备原告主体资格。隆源建业公司辩称，同意一审判决。涉案房屋的实际居住人是张永芬，包括物业费都是张永芬交的。公司当时与刘占文签合同是为了抵押贷款，具体情况公司原来的法定代表人写了说明，也提交到了法庭。刘占文答辩称，张永芬的再审请求无事实和法律依据，请求予以驳回并维持北京市第三中级人民法院（2018）京03民终15809号民事裁定。事实和理由：1.张永芬不具有提起本案诉讼的主体资格。刘占文与隆源建业公司签订房屋买卖合同的时间是2003年10月12日，2004年4月取得涉案房屋的所有权证书。张永芬与隆源建业公司签订房屋买卖合同的时间是2004年9月12日。刘占文签订合同时间在先，取得房屋所有权证时间在先，张永芬在后，刘占文签订房屋买卖合同以及取得涉案房屋所有权证书时，张永芬并非涉案房屋的购买者，与房屋买卖合同及涉案房屋不具有任何利害关系。无论刘占文与隆源建业公司签订的房屋买卖合同是否存在意思表示不真实的情形，张永芬作为时间在后的房屋买卖合同签订方，无权要求确认时间在先的房屋买卖合同无效。2.张永芬宣称与隆源建业公司签订房屋买卖合同并实际居住涉案房屋，但其与涉案房屋之间的利害关系与其是否有权提起诉讼确认刘占文与隆源建业公司所签订的合同无效分属不同的法律关系，张永芬提起本案诉讼无法律依据。3.庭审中张永芬称其原本知道涉案房屋的房主是刘占文，但并未向刘占文购买涉案房屋，而是向隆源建业公司购买涉案房屋。刘占文购买涉案房屋后是否使用居住与他人无关。张永芬的再审请求无事实和法律依据，请求依法驳回其全部再审请求。张永芬向北京市密云区人民法院起诉请求：1.确认隆源建业公司与刘占文于2003年10月12日签订的《北京市商品房买卖合同》无效；2.判令刘占文配合张永芬办理涉案房屋的产权登记转移手续；3.确认张永芬与隆源建业公司签订的《北京市商品房买卖合同》有效；4.案件诉讼费由隆源建业公司和刘占文承担。北京市密云区人民法院认定事实：2003年10月12日，刘占文与隆源建业公司签订《北京市商品房买卖合同》，约定刘占文购买隆源建业公司的涉案房屋，房屋建筑面积为156.38平方米，房屋价款为700582.40元，其中首付款140582.40元，银行贷款560000元。2003年10月24日，刘占文与中国农业银行北京市密云县支行签订《个人住房按揭合同》，约定刘占文为购买涉案房屋借款56万元。2004年4月，刘占文取得涉案房屋的房屋所有权证。该房屋所有权证及之后的还款手续均由隆源建业公司持有。2004年9月12日，张永芬与隆源建业公司签订《北京市商品房买卖合同》，约定张永芬购买隆源建业公司的隆源大厦A座2单元901号房屋，房屋建筑面积156.38平方米，房屋价款为280000元。付款方式为一次性付清。2004年9月28日，张永芬将房款一次性交付隆源建业公司，隆源建业公司为其出具房款收据。合同签订并交付全部房款后，张永芬办理入住并居住至今。张永芬主张刘占文与隆源建业公司签订《北京市商品房买卖合同》意在从银行获取贷款，缓解隆源建业公司的资金压力，并非双方真实意思表示，为此向法院提供《北京市商品房买卖合同》《个人住房按揭合同》、刘占文名下的房屋所有权证原件、刘占文个贷存款明细、中国农业银行记账凭证、中国农业银行银行卡业务回单等证据予以佐证。经质证，隆源建业公司认可张永芬主张的事实，并表示刘占文未支付涉案房屋首付款，贷款是以公司按月打入其账户，银行再从其账户中扣款的方式由公司偿还的。刘占文对张永芬的主张不予认可，其承认涉案房屋首付款由隆源建业公司支付，并认可隆源建业公司向其按月汇款，但表示涉案房屋系其与隆源建业公司前法人李冬青共同经营另一家公司时，因付出较多，李冬青补偿给他的。对此说法，刘占文未向法院提供证据证实。刘占文向法院提交涉案房屋所有权证复印件、北京隆源农嘉禾农业科技有限公司工商档案、隆源建业公司工商企业信息、刘占文与隆源建业公司前法人李冬青共同经营北京隆源农嘉禾农业科技有限公司时的照片、（2017）京0118民初10210号案中法官与李冬青的谈话笔录等证据，拟证明其与李冬青共同经营北京隆源农嘉禾农业科技有限公司时付出很多，涉案房屋系李冬青对其的补偿，其为涉案房屋的所有权人。经质证，张永芬认为北京隆源农嘉禾农业科技有限公司与隆源建业公司系两个独立的公司，刘占文与李冬青之间的事情与本案无关。谈话笔录无法证明涉案房屋是李冬青补偿给刘占文的，而是进一步证明了刘占文没有给付过房款。隆源建业公司另向法院提供李冬青、李柏清、魏祥国三人的证人证言。法院分别向上述三人了解相关情况。李冬青表示，2003年其与刘占文系朋友关系，因公司缺钱，其便让刘占文以自己名义买房获取贷款，贷款由公司负责偿还。双方确实共同成立经营了北京隆源农嘉禾农业科技有限公司，但买房事宜在公司成立之前，其并没有说过将涉案房屋送给刘占文。当时很多房地产公司为了解决资金问题都这么运作，2003年至2004年间，密云房屋市场价格约1800元左右，但当时为了多贷款，假签的房屋买卖合同价格都高于实际价格一倍以上。关于2017年诉讼时房屋价款和将房屋送给刘占文的表述，因害怕银行系统追究批贷人的责任，所以才说的假话，后其得知贷款还清后就不会再承担骗贷的责任，才敢实话实说。李柏清、魏国祥均表示2003年，因隆源建业公司资金紧张，便以其个人名义购买隆源大厦的房屋用于获取贷款，贷款由隆源建业公司负责偿还。后隆源建业公司将房屋出售给他人，其再配合办理过户手续。针对李柏清和魏祥国的证言，张永芬及隆源建业公司予以认可。刘占文表示其与李冬青的关系及在北京隆源农嘉禾农业科技有限公司的股份情况与其他人没有可比性，不能因为其他人有套取贷款的情况就依此类推出其也是这样的情况，该二人证言与本案无关。针对李冬青的证言，张永芬及隆源建业公司均予以认可，刘占文对该份笔录不予认可，认为该笔录的内容与2017年11月17日说法完全不一致，双方合作时，在其以知识产权入股的情况下，李冬青送给其涉案房屋完全在情理之中，同时表示在原有谈话笔录的基础上再次与李冬青进行相关谈话，无论从程序上还是实体上都是虚假的，以该笔录推翻原笔录的内容无任何根据。关于涉案房屋在2003年至2004年间的市场价格，法院要求李冬青提供隆源大厦A座同时期建筑面积相同的房屋买卖合同，李冬青向法院提交五份《北京市商品房买卖合同》原件，法院对其进行拍照并留存复印件。经查，该五套房屋的房款分别为28万元、30万元、32万元、30万元、30万元。经质证，张永芬对上述五份合同的真实性予以确认，并认为当时的房价为30万左右。刘占文对上述五份合同的真实性不予认可，认为五份合同编号一样，其中四份合同缺乏购房人身份信息，按套购买的计价方式和房款交付方式不符合交易惯例。北京市密云区人民法院认为，本案的争议焦点是：刘占文与隆源建业公司之间是否存在真实有效的房屋买卖交易。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”只有三个条件同时具备，民事法律行为才视为有效，否则无效。本案中，刘占文与隆源建业公司签订商品房买卖合同后，刘占文未向隆源建业公司实际支付房款，而由隆源建业公司自行还贷，隆源建业公司亦未将涉案房屋实际交付给刘占文，只是为刘占文办理了房屋过户手续，刘占文在取得房屋所有权证后并不实际持有房屋所有权证及相关还款证明，结合刘占文与隆源建业公司之间的房屋买卖合同价款高于当时市场价格一倍以上及刘占文十余年对涉案房屋未予过问的反常情况，可见双方签订合同的目的是通过将房屋过户给刘占文，以便隆源建业公司以此获取房屋抵押贷款，因此可以认定双方在房屋买卖合同中的约定，不是双方的真实意思表示，不具备民事法律行为的有效条件，依法应认定为无效。关于张永芬与隆源建业公司签订的《北京市商品房买卖合同》，因双方签订合同后，张永芬已向隆源建业公司支付房款，隆源建业公司亦向张永芬交付房屋，可见该合同系双方真实意思表示，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。刘占文与隆源建业公司之间的商品房买卖合同无效后，刘占文理应配合隆源建业公司将房屋过户至隆源建业公司名下，根据张永芬与隆源建业公司之间的商品房买卖合同约定，隆源建业公司亦有义务配合张永芬将涉案房屋过户至张永芬名下，为减少当事人的诉累，法院判令刘占文直接配合张永芬将涉案房屋过户至张永芬名下。综上，张永芬的诉讼请求，法院予以支持。刘占文辩称涉案房屋系隆源建业公司前法人李冬青对其补偿的意见，缺乏证据证实，法院不予采信。北京市密云区人民法院于2018年11月8日作出（2018）京0118民初8697号民事判决：一、确认刘占文与隆源建业公司于2003年10月12日签订的《北京市商品房买卖合同》无效；二、确认张永芬与隆源建业公司于2004年9月12日签订的《北京市商品房买卖合同》有效；三、刘占文于本判决生效之日起7日内配合张永芬办理北京市密云区隆源大厦A座2单元901号房屋的产权变更登记手续。刘占文不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提出上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回张永芬的全部诉讼请求；3.判令张永芬承担本案一、二审全部诉讼费用。北京市第三中级人民法院对一审法院查明的事实予以确认。北京市第三中级人民法院认为，根据查明的事实，2003年10月12日，刘占文与隆源建业公司签订《北京市商品房买卖合同》，2004年4月，刘占文取得涉案房屋的房屋所有权证。2004年9月12日，张永芬与隆源建业公司签订《北京市商品房买卖合同》，张永芬办理入住并居住至今。因此，刘占文签订合同在先，张永芬签订合同在后。亦即，在刘占文签订涉案合同以及取得涉案房屋的房屋所有权证时，张永芬并非涉案房屋的购买者，与涉案合同及涉案房屋并不具有利害关系。无论刘占文与隆源建业公司所签订的房屋买卖合同是否存有意思表示不真实等情形，张永芬作为时间在后的涉案房屋买卖合同签订方，无权要求确认在先的房屋买卖合同无效。张永芬与隆源建业公司签订房屋买卖合同并实际居住涉案房屋，其确与涉案房屋相关权利具有利害关系，但其与涉案房屋之间的利害关系，与其是否有权提起诉讼要求确认刘占文与隆源建业公司所签的在先合同无效，分属不同法律关系，张永芬以在后合同签订方及房屋实际居住方身份提起本案诉讼，并无法律依据。故此，张永芬无权作为原告主张刘占文与隆源建业公司之间的《北京市商品房买卖合同》无效。张永芬的起诉不符合民事诉讼法规定的起诉条件，法院予以驳回。张永芬以合同无效为前提要求配合其办理涉案房屋产权登记转移手续的诉讼请求，不具备事实基础，法院不予支持。本案为确认合同无效纠纷，张永芬要求确认其与隆源建业公司之间的《北京市商品房买卖合同》有效的诉讼请求，不宜与本案一并审理，其可另寻法律途径解决。一审法院对本案进行实体审理不当，法院予以纠正。北京市第三中级人民法院于2018年12月29日作出（2018）京03民终15809号民事裁定：一、撤销北京市密云区人民法院（2018）京0118民初8697号民事判决；二、驳回张永芬的起诉。本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合“与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。本案中，张永芬与隆源建业公司签订房屋买卖合同并实际居住涉案房屋，刘占文系涉案房屋登记的所有权人，刘占文与隆源建业公司签订的房屋买卖合同是否有效，直接影响到张永芬是否可以向刘占文主张过户，因此，张永芬与涉案房屋的权利归属具有利害关系，其具备原告主体资格。经查，刘占文与隆源建业公司签订商品房买卖合同后，刘占文未向隆源建业公司实际支付房款，而由隆源建业公司自行还贷，隆源建业公司虽为刘占文办理了房屋过户手续，但刘占文未实际居住使用涉案房屋，亦不实际持有房屋所有权证及相关还款证明，结合刘占文与隆源建业公司之间的房屋买卖合同价款高于当时市场价格，张永芬占有使用涉案房屋十余年，系水电等费用的缴纳者，综合李冬青等人的证言，可以认定刘占文与隆源建业公司签订房屋买卖合同的目的是为获取房屋抵押贷款，不具备房屋买卖的真实意思表示，不具备民事法律行为的有效条件，张永芬作为与刘占文与隆源建业公司签订的房屋买卖合同存在事实上的利害关系之人，其请求确认前述合同无效的诉讼请求，本院予以支持。张永芬与隆源建业公司签订了《北京市商品房买卖合同》，并支付了房款，隆源建业公司亦向张永芬交付房屋，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。根据张永芬与隆源建业公司之间的商品房买卖合同约定，隆源建业公司亦有义务配合张永芬将涉案房屋过户至张永芬名下，诉讼中，隆源建业公司认可其与张永芬之房屋买卖合同关系并表示应将涉案房屋过户至张永芬名下，故刘占文与隆源建业公司之间的商品房买卖合同无效后，刘占文应配合隆源建业公司将涉案房屋过户至隆源建业公司名下，为减少当事人的诉累，一审法院判令刘占文直接配合张永芬将涉案房屋过户至张永芬名下并无不当。综上所述，张永芬的再审请求及理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市第三中级人民法院（2018）京03民终15809号民事裁定；二、维持北京市密云区人民法院(2018)京0118民初8697号民事判决。一审案件受理费5403元、二审案件受理费5403元均由刘占文负担。本判决为终审判决。审判长  陶志蓉审判员  李 晓审判员  张学梅二〇二〇年十二月二十二日书记员  陆芊雯