湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初3019号原告：武汉财富兴园置业发展有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区环湖路**（11）。统一社会信用代码91420112679109220K。法定代表人：易胜兵，董事长。委托诉讼代理人：李航，湖北游于艺律师事务所律师。被告：东西湖区中部慧谷一期B区第一届业主委员会，，住所地湖北省武汉市东西湖区中部慧谷****小区****负责人：刘丹，主任。委托诉讼代理人：胡丽燕，业委会委员。委托诉讼代理人：郑军，湖北正康律师事务所律师。原告武汉财富兴园置业发展有限公司（以下简称财富兴园公司）与被告东西湖区中部慧谷一期B区第一届业主委员会（以下简称中部慧谷一期B区第一届业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告财富兴园公司的委托诉讼代理人李航，被告中部慧谷一期B区第一届业委会的委托诉讼代理人胡丽燕、郑军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告财富兴园公司向本院提出诉讼请求：1、判令撤销被告于2020年7月16日作出的《中部慧谷一期B区业主大会表决结果公告》；2、判令本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确第1项诉讼请求为：1、判令撤销被告于2020年7月16日作出的不同意续聘武汉财富兴园物业管理有限公司为中部慧谷一期B区提供物业服务的决定。事实和理由：2020年6月19日，被告发布《中部慧谷一期B区业主大会公告》。2020年7月16日，被告作出《中部慧谷一期B区业主大会表决结果公告》，决定不同意续聘武汉财富兴园物业管理有限公司为中部慧谷一期B区提供物业服务。原告认为被告作出的公告没有达到法定“双过半”标准，而且严重违法，违反了公平公正原则，严重侵害了原告的合法权益，应予以撤销。具体理由如下：一、罔顾原告业主身份，将原告投票违法计入无效票。根据中部慧谷一期B区规划许可，小区总建筑面积为192348.5平方米，已交付使用部分面积仅7万余方，作为小区开发商，对于剩余面积原告是法定的、天然的所有权人，而被告却以原告在唱票现场无法提供产权证明文件为由，将原告选票列入无效票，从而严重侵害原告权益。二、据以作出《中部慧谷一期B区业主大会表决结果公告》的投票过程中存在大量严重违法行为：如发出选票张数与业主人数不符；部分业主通过12345市长专线投诉等方式反应在投票过程中业委会存在胁迫、诱导等违规情形。综上所述，原告认为被告《中部慧谷一期B区业主大会表决结果公告》的作出既在实体上没有达到法定的业主人数过半、专有面积过半的要求，又在程序上存在诸多严重违法行为，严重侵害了原告作为业主的权益，应当予以撤销。被告中部慧谷一期B区第一届业委会辩称，业委会于2020年7月16日作出的不同意续聘武汉财富兴园物业管理有限公司为中部慧谷一期B区提供物业服务的决定是有效的，理由如下：1、被告不能以在建尚未出售的面积的业主身份在业主大会的任何决议上行使表决权。案涉小区与原告的在建面积不属于同一物业管理区域，根据原告提供的前期物业管理委托合同第一条表明前期物业管理区域的范围为东至环湖3路、西至环湖4路，与案涉小区明显无法对应，案涉小区的区域范围是东至环湖4路、西至环湖5路，面积也无法对应，而且案涉小区已经实际交付使用多年，小区的共用设施设备已建成，且共用设施设备比较集中的区域是可以划分为一个物业管理区域；原告没有提供相应的权属证明，不能作为业主行使表决权。2、即便双方属于一个物业管理区域，原告表决权的行使应在后续项目竣工验收备案后，如果是划分为一个物业管理区域的分期管理项目，先期开发的项目是可以成立业主大会的，后期的业主可以增补委员，可以后期再行使自身的权利。3、如果按照原告所称的应以105829.97平方米面积的业主身份参与表决，那么实际上完全可以架空已经成立的业主大会，恣意侵犯已入住业主的建筑物区分所有权。4、在召开首次业主大会时被告以通过筹备组的形式确认了小区全体业主的身份，核实了小区业主的人数以及专有部分面积，其中筹备组的成员就有原告的委托代表，原告已经确认在属于该物业管理区域的业主大会的人数为1人，面积为6665.09平方米，原告事后不得再变更自身已认可的表决权的上限，否则违反了诚实信用的基本原则。5、本次业主大会作出的决议，业委会已按照相应的法律法规及业主大会议事规则公布了表决事宜及投票规则，并向全体业主发放选票，并在业主代表的监督下公开计票、唱票，并按照规定公示投票结果，并函告抄送了相关的行政管理部门，受到了广大业主和街道办、居委会的认可，程序完全合法。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法审核后予以采信并在卷佐证；对当事人提出异议的证据，本院将予以综合分析评价。根据当事人提交的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：原告财富兴园公司系武汉市东西湖区中部慧谷一期B区小区3号楼/单元2层商1号（建筑面积445.02平方米），3号楼/单元3层商1号（建筑面积385.46平方米），26、27号楼/单元1-3层商6号（建筑面积589.47平方米），3号楼/单元1-4层商20号（建筑面积1392.02平方米），26、27号楼/单元1-4层商13号（建筑面积1693.11平方米），26、27号楼/单元1-3层商30号（建筑面积469.39平方米），3号楼/单元1-2层商5号（建筑面积455.76平方米），2号楼/单元1-2层商8号（建筑面积214.87平方米），1号地下室栋/单元-1层商1号（建筑面积406.60平方米）房屋的不动产权权利人，亦为中部慧谷一期B区开发商。2020年5月28日，原告取得中部慧谷一期B区5#至25#办公楼、B1#至B4#办公楼、S-1#至S-2#商业及地下室项目的武汉市商品房预售许可证，项目总建筑面积为82278.75平方米。2019年1月20日，中部慧谷一期B区小区成立业主大会，后中部慧谷一期B区小区经选举产生第一届业主委员会，并在武汉市东西湖区金银湖街道办事处李家墩社区居委会等部门备案，刘丹、胡灿、胡丽燕、干顺、王萍五人成为业主委员会委员。2020年6月19日，被告中部慧谷一期B区第一届业委会发出《中部慧谷一期B区召开业主大会公告》，主要内容为：“根据《湖北省物业服务和管理条例》、《武汉市物业管理条例》的相关法律法规和规范性文件规定，中部慧谷一期B区将召开业主大会，对‘是否续聘武汉财富兴园物业管理有限公司为中部慧谷一期B区提供物业服务’进行表决，现将业主大会会议召开事项公告如下：会议名称：中部慧谷一期B区业主大会会议表决事项：是否同意续聘武汉财富兴园物业管理有限公司为中部慧谷一期B区提供物业服务会议地点：中部慧谷一期B区会议形式：书面征求意见（投表决票）形式，业主委员会统一制作表决票样并编号加盖业主大会印章发送形式：1、业主自行领取、上门发送和小区公告送达及电话录音形式2、业主可以在规定的时间内委托代理人参加业主大会会议表决，委托方式：书面委托，电话录音委托3、根据《中部慧谷一期B区业主大会议事规则》的规定，若以上方式仍无法送达的业主，在小区公告栏内进行公告，则视为送达，在业主大会规定时间内不反馈意见，意见不明确的，计入多数票。表决时间：2020年7月4日上午9：00至2020年7月10日下午5：30，投票不足可适当延长”。2020年7月11日，被告中部慧谷一期B区第一届业委会发出《中部慧谷小区一期B区业主大会唱票大会的通知》，主要内容为：“中部慧谷小区一期B区业主大会唱票工作定于2020年7月15日（下周三）上午9：00在小区业委会办公室（27栋1单元入户门旁）召开，欢迎广大业主监督！总监票人：范长昆（业主）监票人：张久林（业主）许慧兰（业主）成利利（社区工作人员）唱票人：王苗（社区工作人员）黄莹（社区工作人员）余斌（业主）左保文（业主）计票人：余俊（社区工作人员）周黎（社区工作人员）黄江（业主）张猛（业主）”。2020年7月15日，被告中部慧谷一期B区第一届业委会作出《中部慧谷一期B区业主大会唱票情况统计》，载明中部慧谷小区一期B区本次业主大会召开形式为书面征求意见，时间为2020年7月4日至2020年7月10日止。总计：1、发放选票838票，回收选票726张，有效票725张，弃权票66张，无效票1张。2、专有部分建筑总面积86405票，专有建筑面积收回75611票，收回比率为87.5%。表决事项最终得票情况：同意票数按户数票权计89票权数，按面积权数计8536票权数；不同意票数按户数票权计570票权数，按面积权数计54163票权数；弃权票数按户数票权计66票权数，按面积权数计6680票权数；未投票按户数票权计110票权数，按面积权数计10257票权数。范长昆、张久林、许慧兰在监票人处签名，左保文、余斌、王苗、周黎、黄莹在唱票人处签名，黄江、张猛、宋俊在计票人处签名。原告的表决票因载明面积为105829.97平方米被计入无效票。2020年7月16日，被告中部慧谷一期B区第一届业委会发出《中部慧谷一期B区业主大会表决结果公告》，载明不同意续聘武汉财富兴园物业管理有限公司为中部慧谷一期B区提供物业服务。2020年9月28日，被告将案涉票箱拆封。另查明，中部慧谷一期B区业主大会通过的《业主大会议事规则》第八条第三款规定：“采用书面征求意见方式，应当按照以下程序进行：1、在决定有关事项15日前，在物业管理区域内公告拟表决事项的内容、方法、程序和时间安排；2、业主委员会应当在表决前将业主大会会议表决票送达业主；3、业主按照规定的时间、地点、地点投票，并经业主本人签字；4、业主委员会组织业主监督票数统计活动。由业主委员会成员负责唱票、计票，非业主委员会成员的业主负责监票，并对统计结果签字确认；5、在3日内，由业主委员会在本物业管理区域内公布投票结果。”、第十条规定：“鉴于本物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：（一）当面领取或送达，并由业主或与其同住本物业管理区域内专有部分的使用人签收；（二）按照业主提供的联系地址、通讯方式发送；（三）无法送达的，应当在物业管理区域内公告或者投入业主位于本物业管理区域内的信报箱或者专用部分内。属前款第（二）、（三）项的，应当由本物业管理区域内两人以上的业主或者物业所在地社区居民委员会证明，并在本物业管理区域内公告已送达情况。表决票按上述约定送达全体业主”、第十一条规定：“本业主大会会议采用以下形式进行表决，经业主委员会（换届选举筹备组）在监票人的监督下统计汇总，并公布表决结果。（监票人可以是物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、公证机构、非业主委员会成员的业主）（一）设投票箱：在本物业管理区域内设投票箱，由业主或业主代表自行将业主意见投入投票箱内；（二）专人送达、回收意见：由业主委员会（换届选举筹备组）组织有关人员逐户派发、回收业主意见；（三）业主通过业主委员会提供的表决专用传真号发送传真件，表达意愿；已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者意见不明确的，计入多数票。但是多数票应当超过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过1/3的业主且占总人数过1/3的业主”、第十三条规定：“业主在业主大会会议上的投票权，按照国家、省、市有关规定执行。业主身份以及专有部分面积的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的，其业主投票权人数按1人计算”、第十四条规定：“业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者亲属参加；业主为无完全民事行为能力人、限制民事行为能力人的，由其法定监护人参加业主大会会议，行使投票权；（二）业主为法人的，由其法定代表人或书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会会议；（三）业主是其他组织的，由其负责人或书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会会议”。本院认为，业主大会和业主委员会的活动应当遵守《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，同时也应遵守《业主大会议事规则》等自治规约的规定，故《业主大会议事规则》所列条款应当为所有业主遵守，也应当作为判断本案决议过程是否合法有效的依据。本案的争议焦点为：1、被告于2020年7月16日作出的不同意续聘武汉财富兴园物业管理有限公司为中部慧谷一期B区提供物业服务的决定是否侵害了原告的合法权益；2、被告于2020年7月16日作出的不同意续聘武汉财富兴园物业管理有限公司为中部慧谷一期B区提供物业服务的决定是否程序违法。关于争议焦点1，本院认为，被告于2020年7月16日作出的不同意续聘武汉财富兴园物业管理有限公司为中部慧谷一期B区提供物业服务的决定并未侵害原告的合法权益。所谓业主合法权益受到侵害，主要包括两方面：一是侵犯了业主对建筑物共有部分的共有权及对专有部分的专有权；二是侵犯了业主参与建筑物共同管理的权利，此权利主要表现为业主参与决定和管理的程序性权利。本案中，原告以其提交的表决票载明专有部分面积为105829.97平方米，与被告主张的原告房屋建筑面积6665.09平方米不符而被计入无效票表决票为由，认为案涉决议侵害了其程序权益而主张撤销。原告主张截至2020年7月1,6日其专有部分面积为：中部慧谷一期B区已建成建筑面积110069.65平方米减去已售住宅面积75345.47平方米[配套设施1198.66平方米、架空层1834.56平方米、其他（地下（地下楼梯及井.42平方米、商业（含地下商业406.6平方米）11989.51平方米、人防8203平方米、地下、地下室11414平方米]，加上已取得武汉市商品房预售许可部分的在建面积82278.75平方米。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“第第二款和第规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”以及《武汉市物业管理条例》第二十条规定：“房屋所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁或者征收补偿等法律事实已经合法占有该房屋的人，认定为物业管理中的业主。业主身份的确定，以不动产登记簿为准；没有登记的，以其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。”，商品房预售许可证载明的面积尚未经过确权，专有部分面积不应以商品房预售许可证载明的建筑面积为准，原告也并未提交证据证明地下室等能办理产权登记从而符合专有部分的认定条件，故被告以此将原告的表决票计入无效票，并未侵犯原告的合法权益。关于争议焦点2，本院认为，被告于2020年7月16日作出的不同意续聘武汉财富兴园物业管理有限公司为中部慧谷一期B区提供物业服务的决定存在程序违法的问题。理由如下：第一，《武汉市物业管理条例》第二十七条第三款规定：“采用书面征求意见的，应当将征求意见书直接送达业主；无法直接送达的，应当在物业管理区域内公告”，《业主大会议事规则》第十条规定：“鉴于本物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：（一）当面领取或送达，并由业主或与其同住本物业管理区域内专有部分的使用人签收；（二）按照业主提供的联系地址、通讯方式发送；（三）无法送达的，应当在物业管理区域内公告或者投入业主位于本物业管理区域内的信报箱或者专用部分内。属前款第（二）、（三）项的，应当由本物业管理区域内两人以上的业主或者物业所在地社区居民委员会证明，并在本物业管理区域内公告已送达情况。表决票按上述约定送达全体业主”，本案中，被告中部慧谷一期B区第一届业委会在采用书面征求意见形式召开业主大会的情况下，虽表示其通过当面送达、电话送达、公告送达等多种方式进行了送达，但本案中并未提供充分证据证明其逐户送达了表决票及无法送达的情况下在小区内进行公告或者投入业主位于本物业管理区域内的信报箱或者专用部分内，更没有提供证据证明其在小区内公告了除当面领取或送达外的其他已送达情况。第二，《业主大会议事规则》第八条第三款规定：“4、业主委员会组织业主监督票数统计活动。由业主委员会成员负责唱票、计票，非业主委员会成员的业主负责监票，并对统计结果签字确认”，而被告作出的《中部慧谷小区一期B区业主大会唱票大会的通知》载明的唱票、计票、监票人员不仅违反了上述规定，最终唱票现场的实际唱票、计票、监票人员与《中部慧谷小区一期B区业主大会唱票大会的通知》载明的唱票、计票、监票人员亦不相符，也违反了“由业主委员会成员负责唱票、计票，非业主委员会成员的业主负责监票”的规定。第三，案涉决定应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告作为此次案涉业主大会的组织者、操作者、选票的保管者，应当保障本次选票结果的真实性并承担相关的举证责任，但其在未能提供充分证据证明其已逐户送达表决票的情况下将封存的唱票箱拆封，无法核实业主投票的真伪，导致赞成的业主是否达到法定的建筑面积及人数过半的要求，无充分证据予以证实，应认定此次决定未经法定标准的业主同意，违反了物权法的强制性规定。综上，原告撤销案涉决定的主张具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、第八十三条，《物业管理条例》第六条、第七条、第十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：撤销被告东西湖区中部慧谷一期B区第一届业主委员会于2020年7月16日作出的不同意续聘武汉财富兴园物业管理有限公司为中部慧谷一期B区提供物业服务的决定。案件受理费40元（已减半收取），由被告东西湖区中部慧谷一期B区第一届业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨希珍二〇二〇年十二月八日法官助理江秀惠书记员余维丰