江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3167号上诉人（原审原告）：桑学端，男，1956年5月5日出生，住江苏省沭阳县。上诉人（原审被告）：江苏万顺置业有限公司，住所地江苏省沭阳县沭城街道八一路西侧康平路北侧帝景华府**楼**。法定代表人：何金生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。上诉人桑学端因与被上诉人江苏万顺置业有限公司（以下简称万顺公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初15743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。桑学端上诉请求：撤销一审判决第二项，改判万顺公司赔偿桑学端利息损失（以50.7565万元为基数，按中国人民银行同期贷款利息5%计算，从2014年12月31日起计算至房屋过户之日止）。事实和理由：2014年4月17日，桑学端全款购买涉案两套房屋，桑学端与万顺公司签订商品房买卖合同，经生效判决认定桑学端与万顺公司之间的商品房买卖合同成立，桑学端全款付清了50.7565万元购房款。桑学端与广大购房户签订的合同约定在2014年12月31日前交付房屋，万顺公司强行占用桑学端50.7565万元购房款达六年多时间，给桑学端造成了经济损失，应当向桑学端赔偿利息损失。针对桑学端的上诉请求，万顺公司二审辩称，万顺公司与桑学端之间不成立商品房买卖合同关系，即使双方之间成立商品房买卖合同关系，桑学端尚欠购房款191565元，在桑学端没有付清购房款的情况下，桑学端无权要求万顺公司交付房屋，更无权要求万顺公司赔偿利息损失。万顺公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回桑学端的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院违反法定程序。桑学端提起本案诉讼的前提是宿迁市中级人民法院（2018）苏13民终1073号民事判决认定桑学端与万顺公司之间商品房买卖合同成立。但是，万顺公司已经就（2018）苏13民终1073号案件提起再审，并经江苏省高级人民法院立案受理，案号为（2019）苏民申2065号，该案尚未审结。本案必须以（2019）苏民申2065号案件审理结果为依据，因此本案应当中止诉讼。因上述理由，一审法院曾在本案审理过程中作出（2018）苏1322民初15743之一民事裁定书，裁定中止诉讼。现在，一审法院在（2019）苏民申2065号案件尚未审结的情况下恢复诉讼并作出一审判决，严重违反法定程序，应当裁定撤销一审判决，发回一审法院重审。二、一审判决认定桑学端付清购房款错误。1.涉案两份商品房认购书出具时间为2014年3月1日，均备注“全款付清”，但是桑学端在与本案关联的案件庭审中自认在商品房认购书出具时没有付清购房款，因此商品房认购书中“全款付清”的内容不属实，不能作为认定桑学端付清购房款的依据。2.桑学端尚欠购房款191565元。虽然桑学端主张在2014年3月1日以现金方式支付85000元，在2014年4月17日以现金方式支付106565元，但桑学端仅提供了证人证言，且证人李某的证言存在重大矛盾，且被江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初16302号民事判决书予以否定，从而否定了桑学端主张以现金方式付款的事实。虽然江苏省宿迁市中级人民法院（2018）苏13民终1073号民事判决书撤消了江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初16302号民事判决书，但是该判决书载明“二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对此予以确认。”因此，（2018）苏13民终1073号民事判决书并没有改变一审判决关于现金交付购房款的认定。综上，即使有生效判决认定桑学端与万顺公司之间商品房买卖合同成立，但桑学端没有付清购房款，无权要求万顺公司交付房屋。针对万顺公司的上诉请求，桑学端二审辩称，1.万顺公司将涉案房屋抵给实际施工人王某，用以冲抵欠王某的工程款。桑学端从王某处购买房屋，并将款项支付给王某，因此桑学端付款行为与万顺公司之间没有关系。在桑学端付清购房款后，王某带桑学端到万顺公司，万顺公司出具商品房认购书，并加盖财务专用章。2.（2017）苏1322民初16302号民事判决书已经被二审法院撤销，万顺公司依据该已经被撤销的判决书主张桑学端未付清购房款没有依据，桑学端已经付清购房款。桑学端向一审法院起诉请求：1．判令万顺公司将沭阳县阳光绿洲小区3号楼二单元1703、1704室房屋交付给桑学端使用，并为桑学端办理上述房屋过户及产权证手续；2．判决万顺公司赔偿桑学端利息损失（以购房款507565元为基数，自2014年12月31日起至涉案房屋过户办证给桑学端时止，按五年以上平均年利率5%计算），如万顺公司不履行判决义务，加倍支付利息。一审法院认定事实：2014年3月1日，万顺公司向桑学端出具《阳光绿洲商品房认购书》两份，分别载明：“认购人：桑学端，认购人地址：江苏省淮安市清河区小市1237号。证件号码：，联系电话：187××******，认购定金：￥215811元整。认购房号：3幢2单元1703室，建筑面积：58.17平方米，单价：3710元/㎡，房款总额：人民币贰拾壹万伍仟捌佰壹拾壹元整（￥215811）。……。备注：全款付清（低于备案价由我负责）。……”。“认购人：桑学端，认购人地址：江苏省淮安市清河区小市1237号。证件号码：，联系电话：187××******，认购定金：￥291754元整。认购房号：3幢2单元1704室，建筑面积：78.64平方米，单价：3710元/㎡，房款总额：人民币贰拾玖万壹仟柒佰伍拾肆元整（￥291754）。……。备注：全款付清（低于备案价由我负责）。……”卖方一栏均加盖万顺公司阳光绿洲小区销售部印章，销售经理一栏均由王某签名。2014年4月17日，万顺公司向桑学端出具收款收据两份，分别载明：“交款单位：桑学端，收款方式：现金。摘要：阳光绿洲3-2-1703室预付款，人民币贰拾壹万伍仟捌佰壹拾壹元整￥215811。”、“交款单位：桑学端，收款方式：现金。摘要：阳光绿洲3-2-1703室预付款，78.14平方，3710元/㎡。人民币贰拾玖万壹仟柒佰伍拾肆元整￥291754。”该两份收款收据均加盖万顺公司财务专用章。桑学端与万顺公司之间未签订正式商品房买卖合同，亦未办理备案手续。2017年10月，桑学端向江苏省沭阳县人民法院提起诉讼，要求确认桑学端与万顺公司之间关于沭阳县阳光绿洲小区3号楼二单元1703号、1704号两套商品房的买卖关系成立，并要求万顺公司将房屋交付给桑学端使用、办理购房合同及备案手续。江苏省沭阳县人民法院作出（2017）苏1322民初1632号民事判决书，驳回桑学端的诉讼请求。桑学端不服，提起上诉，宿迁市中级人民法院于2018年6月11日作出（2018）苏13民终1073号民事判决，认定桑学端与万顺公司之间关于沭阳县阳光绿洲小区3号楼二单元1703号、1704号两套房屋的商品房买卖合同成立。因签订正式的书面合同是当事人双方意思自治，法院不能干预，且在没有签订正式商品房买卖合同之前不能办理备案手续，故驳回桑学端关于签订正式商品房买卖合同并办理备案手续的诉讼请求。由于当时涉案房屋未取得工程竣工验收备案表，工程质量是否合格并无定论，故对桑学端要求万顺公司交付涉案房屋的诉讼请求也未予支持。该判决已经发生法律效力。现因涉案房屋已符合交付条件，故桑学端又向法院提起诉讼，要求万顺公司交付案涉房屋、办理权属登记手续，并赔偿利息损失。一审另查明：1．万顺公司于2013年10月31日取得沭阳县阳光绿洲3号楼商品房预售许可证，于2018年4月9日完成首次登记，符合办证条件。2．现涉案房屋未出售他人，亦无抵押等权利负担。3．万顺公司于2014年3月6日就涉案房屋同一幢楼的其他房屋与购房者孙姗姗签订商品房买卖合同，约定交房时间为2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付，如万顺公司未按合同约定交付商品房，则自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向购房人支付已交付房价款万分之一的违约金。并且约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按超过日期每天5元支付违约金，政府和买受人原因除外。一审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。已经发生法律效力的（2018）苏13民终1073号民事判决已经确认桑学端与万顺公司之间就涉案房屋成立商品房买卖合同关系，该合同不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。万顺公司主张双方之间不存在商品房买卖合同关系，无充分事实和法律依据，不予采纳。关于桑学端是否已付清涉案房屋购房款的问题，根据桑学端提供的两份认购书和收款收据来看，两份认购书载明了涉案房屋的房号、单价、面积、总房款等内容，并载明桑学端已“全款付清”，两份收款收据分别载明万顺公司收到桑学端215811元、291754元，且两份收款收据加盖万顺公司财务专用章，现万顺公司虽称桑学端尚欠购房款191565元，但未能提供充分证据推翻两份认购书和收款收据载明的内容，亦未能对其向桑学端出具涉案收款收据的行为作出合理解释，应由万顺公司承担举证不能的不利后果，故一审法院对万顺公司的该辩解意见不予采纳，并认定桑学端已付清涉案房屋购房款。现万顺公司拒绝向桑学端交付案涉房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。涉案房屋现已符合交付条件，桑学端要求万顺公司交付涉案房屋，依法予以支持。万顺公司作为涉案房屋的出卖方，亦负有协助桑学端依法办理房屋权属登记的义务，涉案房屋已经完成首次登记，符合办证条件，现桑学端要求万顺公司协助办理房屋权属登记手续，符合法律规定，予以支持。关于桑学端主张的利息损失问题，桑学端认为万顺公司应按照与其他购房户约定的交房时间向其交付房屋，但万顺公司至今未向其交付房屋，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，万顺公司应赔偿其利息损失。对此，一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条是关于办理房屋权属证书迟延的责任的规定，本案桑学端与万顺公司之间未签订商品房买卖合同，双方之间对办理房屋权属登记的期限并无约定，因双方之间商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项规定，桑学端自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，万顺公司应当承担相应违约责任。鉴于万顺公司至今尚未向桑学端交付房屋，现桑学端要求万顺公司承担迟延办理房屋权属证书违约责任的条件尚未成就，故对桑学端依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定要求万顺公司赔偿利息损失的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、江苏万顺置业有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向桑学端交付沭阳县阳光绿洲小区3号楼二单元1703、1704室房屋，并于上述房屋交付之日起九十日内协助桑学端办理不动产权属变更登记手续；二、驳回桑学端的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费9756元，由江苏万顺置业有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本案二审争议焦点：1.本案是否应当中止诉讼。2.桑学端是否已经付清购房款。3.万顺公司是否应当向桑学端支付利息损失。关于争议焦点一。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形。中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。”万顺公司虽主张本案应中止诉讼，但未能证实本案存在中止诉讼的情形，该主张不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”万顺公司于2014年4月17日向桑学端出具的收款收据，载明万顺公司已经收取涉案两套房屋购房款共计507565元。现万顺公司主张桑学端未付清购房款，但未能提供证据证实自己的主张，应当承担举证不利的后果，万顺公司的该上诉主张不能成立，本院不予采信。关于争议焦点三。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条司法解释是关于办理房屋权属证书延迟的责任的规定。桑学端在本案一审审理期间明确主张依照该条司法解释要求万顺公司支付利息损失，即要求万顺公司承担延迟办理房屋权属证书的责任。本案中，双方当事人之间未签订商品房买卖合同，亦未约定办理房屋权属证书的期限，且涉案房屋尚未交付给桑学端，该诉讼请求不能成立。在本案二审期间，桑学端主张其要求万顺公司支付利息损失的法律依据变更为《中华人民共和国合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”桑学端在一审期间主张万顺公司承担延迟办理房屋权属证书的责任，在二审中增加独立的诉讼请求，要求万顺公司承担占用其购房款的利息损失，本院二审依法不予审理。综上所述，桑学端与万顺公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9756元，由桑学端负担3041元，由江苏万顺置业有限公司负担6715元。本判决为终审判决。审 判 长 徐兵审 判 员 孙权审 判 员 朱海二〇二〇年十二月一日法官助理 沈阳书 记 员 陆源