广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3810号 上诉人（原审被告）：唐维平，男,汉族，1956年5月31日出生,住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 法定代理人：阳秀平，女，汉族，1957年7月15日出生，住广西壮族自治区桂林市叠彩区，系唐维平的妻子。 委托诉讼代理人：曹吉余，桂林市叠彩区佳诚法律服务所法律服务工作者。 被上诉人(原审原告)：叠彩区合家欢房屋信息咨询服务部，住广西壮族自治区桂林市叠彩区芙蓉路******1-1-2。 经营者：白雪琴，女，回族，1985年4月15日出生，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 被上诉人（原审第三人）：翟雪梅，女,汉族，1971年11月24日出生,住广西壮族自治区桂林市象山区。 上诉人唐维平因与被上诉人叠彩区合家欢房屋信息咨询服务部、翟雪梅居间合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初1980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐维平上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 -2- （2019）桂0303民初1980号民事判决，改判上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖协议》及其《补充协议》无效，上诉人无须支付被上诉人中介费；2.判令被上诉人承担上诉人的司法鉴定费2700元。3.本案一、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖协议》及其《补充协议》合法有效是事实不清。一审法院以上诉人的法定代理人阳秀平在买房民事活动中，明知上诉人精神状况自2017年起存在异常并未提示被上诉人，亦未对上诉人的涉案民事活动行为予以制止，仍陪同看房为由，认定案涉《房地产买卖协议》及其《补充协议》合法有效错误，事实上，上诉人唐维平是在本案审理期间2020年6月12日、通过合法程序被确认为限制民事行为能力人，表明上诉人唐维平的法定代理人阳秀平在2020年6月12日之前并不是其法定代理人。在此之前，法定代理人阳秀平并无法律上的监护人身份，无权、无义务向被上诉人提示属于上诉人的隐私的精神状况;亦无权无义务制止上诉人的涉案民事活动。案涉合同是否无效,应依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定进行判断，而不以当事人在签订合同中是否有过错进行认定。当事人在民事活动中的过错只是在追究违约责任时考虑，而不是判断合同是否有效的依据。上诉人法定代理人阳秀平与上诉人在被上诉人陪同下一起去看过一次房，那是在《房地产买卖协议》已签订、既成事实之后，且上诉人因病情所致处于极端自信、偏执的情绪下，为防不测之无奈之举，不能代表法定代理人阳秀平知晓及参与了购房活动。一审法院忽视了《房地产买卖协议》及其《补充协议》是在法院宣告上诉人是限制民事行为能力之前的这一事实，认定事实错误。二、上诉人唐维平与被上诉人签订的《房地产买卖协议》及其《补充协议》的民事行为与法定代理人阳秀平无关。签订的《房地产买卖协议》及《补充协议》均系上诉人个人行为，法定代理人阳 -3- 秀平不知情。虽然，法定代理人阳秀平在上诉人签订《补充协议》前随其看了房子，但其看后即离开的行为已表明对上诉人想购房是反对的。总之，无证据证明法定代理人阳秀平知晓、并参与了两份协议的签订。三、上诉人唐维平与被上诉人签订的《房地产买卖协议》及其《补充协议》依法无效。上诉人被法院依法认定为限制民事行为能力人，上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖协议》及《补充协议》的行为与他的精神健康状况不相适应，也未征得其法定代理人的同意;依据《中华人民共和国民法通则》第13条之第二款“不能完全辨认自己行为的××人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意”的规定，上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖协议》及《补充协议》的行为依法无效。四、一审判决上诉人支付中介费显失公平与公正。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，被上诉人诉请上诉人支付中介费无法律依据。另外，被上诉人并未依照《房地产买卖协议》第七条之约定，办理房地产的过户手续。被上诉人无付出，却要报酬，有违劳动合同法的相关规定。五、由于被上诉人的诉讼行为，导致上诉人支付了2700元的鉴定费，依公平合理原则，此费用应由被上诉人承担。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 叠彩区合家欢房屋信息咨询服务部、翟雪梅辩称，一审认定事实是清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 叠彩区合家欢房屋信息咨询服务部向一审法院起诉请求：一、判令被告交付中介费人民币1万元整；二、判令被告承担本案诉讼费。 -4- 一审法院认定事实：2019年10月3日，甲方吴幸，乙方唐维平，丙方叠彩区合家欢房屋信息咨询服务部签订《房地产买卖协议》，合同约定，甲方自愿将坐落在桂林市叠彩区环城北一路3号4栋2-4-2号房，桂林市房权证叠彩区字第××号，出售给乙方，甲乙双方协商后的实际成交价格为960000元整;乙方支付给甲方购房定金人民币20000元整，签合同当曰支付定金，暂由甲方保管，定金在第一期付款时冲抵房款；本次房产交易丙方收取中介服务费为人民币10000元整，由乙方支付给丙方，乙方在到桂林市房地局交易中心过户文件完毕当日支付。如中途毁约丙方已收中介费不退还，未付中介费和已付中介费由违约方支付；乙方中途悔约或未按本协议条款规定付清任何一期还款时，甲方有权按照下列步骤处理该房产：1、甲方暂保留该房产30日，等候乙方付款，但在保留期间，乙方支付延期利息每天按应付甲方金额的万分之五计息，由乙方支付给甲方。2、保留期限届满，乙方仍然延期未付，应支付款款项即视为自动放弃购置，甲方有第4页共9页7权将该房产转卖给他人。乙方不得有异议。乙方所交的购房款甲方在3日内不计利息予以退还；双方约定在2019年10月10日以前到房产交易中心交件，如不能按期交件超出15天则由不配合方承担违约责任。唐维平在该合同乙方处签字按手印，并交纳购房定金9000元给吴幸，翟雪梅代收。2019年10月4日，原告的工作人员梁璐陪同被告唐维平及其妻子阳秀平一起在涉案房屋看房。看完房后，被告妻子阳秀平离开。原告、被告及第三人三方再次签订《补充协议》，协议约定就甲、乙、丙方2019年10月3日签订的买卖房屋总成交价为合同的960000元，现改为实际成交价格为958000元其他条款不变。唐维平在该补充协议乙方处签字按手印，并交纳购房定金11000元给吴幸，翟雪梅代收。2019年10月13日，阳秀平出具证明 -5- 内容为本人配偶唐维平近两年患有严重精神思维障碍，稍不顺心，就会暴露大叫冲动打人另查明，涉案房屋房屋所有权人为吴幸，房屋建筑面积120.89平方米，2019年7月22日，委托人吴幸与受托人翟雪梅签订委托书，委托人吴幸出售名下，位于广西桂林市叠彩区，因委托人吴幸无法到场办理该房出售相关过户事宜，现委托翟雪梅为全权代理人，受托人在委托权限范围内所签订的一切有关文件，委托人均予以承认。当日，吴幸对上述委托书公证并在上述委托书上签名按手印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。再查明，阳秀平与唐维平于1985年2月14日登记结婚，是夫妻关系。经阳秀平申请，由本院委托桂林市精神卫生中心司法鉴定所对唐维平的精神状况进行鉴定。该司法鉴定所根据阳秀平提供的相关鉴定材料出具《桂林精卫司鉴所［2020］年精鉴字第7号司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1.医学诊断：被鉴定人唐维平2017年7月至目前诊断为：无××性症状的抑郁症（部分缓解期）；2.民事行为能力评定：被鉴定人唐维平从2017年7月至目前为限制民事行为能力。2020年6月12曰，桂林市叠彩区人民法院作出（2020）桂0303民特1号，认定唐维平为限制行为能力人。 一审法院认为，本案的争议焦点为原告与翟雪梅及唐维平三方签订的《房地产买卖协议》及《补充协议》是否有效？原告主张要求被告支付人民币1万元中介费是否有事实及法律依据？关于争议焦点一，该院认为，被告的行为能力经桂林市精神卫生中心司法鉴定所鉴定为：1.医学诊断：被鉴定人唐维平2017年7月至目前诊断为：无××性症状的抑郁症（部分缓解期）；2.民事行为能力评定：被鉴定人唐维平从2017年7月至目前为限制民事行为能力。2019年10月3日被告唐维平签订《房地产买卖协议》时，为限制 -6- 行为能力人，并经桂林市叠彩区人民法院宣告为限制民事行为能力人（自2017年7月起）。根据《中华人民共和国民法通则》第十三条“不能完全辨认自己行为的××人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或征得他的法定代理人同意”。本案中，被告的配偶阳秀平在被告2019年10月3日及2019年10月4日的买房民事活动中，明知被告的精神状况自2017年起存在异常并未提示原告及第三人，亦未对被告的涉案民事活动行为予以制止，仍与被告在原告及第三人的陪同下看房。故该院结合本案审理情况，综合认定原告、被告及第三人签订的《房地产买卖协议》及《补充协议》合法有效。关于争议焦点二，原告合家欢服务部要求被告支付合同中介费1万元，因原告已经按照合同约定履行了合同义务，原告要求被告支付合同约定的中介费1万元，并无不当，故一审法院对原告要求被告支付合同中介费1万元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告唐维平向原告叠彩区合家欢房屋信息咨询服务部支付中介费1万元。本案案件受理费50元，由被告唐维平负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了如下证据：1.网上关于案涉房屋的报价的截图，网上报价为95万元，而合同签订价格为96万元，证明被上诉人存在欺骗上诉人，不诚信行为；2.鉴定费发票两张，证明上诉人为本次诉讼进行了司法鉴定，花费鉴定费2700元；3.情况说明、证明、报警三联单，证明上诉人存在家暴行为，夫妻关系处于离婚状态，上诉人与其妻子即法定代理人不可能有购房的合意。被上诉人对上诉人提交的证据不予认可。本院认为，上诉人提交的证据与本案处理无关，本院不予采纳。 -7- 综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1.上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖协议》及《补充协议》是否合法有效；2.上诉人是否应向被上诉人支付1万元中介费。 关于争议焦点一，本院认为，自然人的民事行为能力是自然人可以独立进行民事活动的能力或资格，也即自然人能够以自己的行为行使民事权利、承担民事义务的资格。《中华人民共和国合同法》第四十七条规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。”本案中，上诉人唐维平在签订《房地产买卖协议》及《补充协议》时为限制民事行为能力人，案涉房屋成交价格为960000元，已超出上诉人精神健康状况能够判断的水平，且其法定代理人阳秀平事后并未对上诉人唐维平的行为进行追认，唐维平签订《房地产买卖协议》及《补充协议》的行为不能发生法律效力，为无效合同。一审判决认定《房地产买卖协议》及《补充协议》有效不妥，本院予以纠正。 关于在争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被上诉人叠彩区合家欢房屋信息咨询服务部陪同上诉人唐维平看房，向上诉人提供了订立合同的媒介服务，而该中介服务因性质不能返还，应当折价补偿。关于折价补偿的具体数额，本院综合被上诉人提供服务中包含提供订立合同的机会、陪同看房、促成《房地产买卖协议》及《补充协议》的订立，但尚未提供案涉房地产过户的代办服务以及房屋交付过程中的中介服务等，结合房屋中介市场价格 -8- 标准，本院酌情确定补偿的数额为5000元。关于上诉人提出应由被上诉人承担其司法鉴定费2700元的主张，本院认为，因上诉人在一审过程中，并未提出该诉请，被上诉人亦不予认可，且该费用为上诉人为证明自己主张进行举证所支付的费用，该费用应由其自行承担，对上诉人该项上诉主张，本院不予支持。 综上所述，唐维平的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十七条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初1980号民事判决； 二、上诉人唐维平向被上诉人叠彩区合家欢房屋信息咨询服务部支付中介费5000元； 三、驳回被上诉人叠彩区合家欢房屋信息咨询服务部的其他诉讼请求。 一审案件受理费50元（被上诉人叠彩区合家欢房屋信息咨询服务部已预交一审法院），由上诉人唐维平负担25元，被上诉人叠彩区合家欢房屋信息咨询服务部负担25元；二审案件受理费50元（上诉人唐维平已预交本院），由上诉人唐维平负担25元，被上诉人叠彩区合家欢房屋信息咨询服务部负担25元。 上述给付义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向一审法院或者与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 -9- 审 判 员 罗小兰 审 判 员 朱孟儒 审 判 员 王 艳 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 唐 静 书 记 员 周 红