上海市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪02民终11134号 上诉人(原审被告)：张飞，男，1990年1月13日出生，回族，住安徽省亳州市。 被上诉人(原审原告)：龚雨忠，男，1965年5月4日出生，汉族，住江苏省海门市。 委托诉讼代理人：龚凌(系龚雨忠之女)，女，1989年5月4日出生，汉族，住江苏省海门市。 上诉人张飞因与被上诉人龚雨忠房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初11874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张飞上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判：一、《房屋租赁合同》于2020年1月20日解除；二、驳回龚雨忠一审全部诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。张飞于2020年1月20日即与龚雨忠通过电话方式协议解除就上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》。因疫情爆发未能签订书面补充协议并办理退房手续，属不可抗力，且龚雨忠自2020年1月20日即实际控制系争房屋。综上，张飞并未违约，不应承担违约金及2020年1月20日之后的租金，龚雨忠应当返还押金人民币(以下币种均为人民币)7600元。综上，请求二审法院支持其上诉请求。 龚雨忠辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 龚雨忠向一审法院起诉请求：一、要求解除龚雨忠与张飞就系争房屋签订的《房屋租赁合同》；二、要求张飞向龚雨忠返还系争房屋；三、要求张飞按每月7600元的标准，向龚雨忠支付2020年1月28日至房屋返还之日的租金；四、要求张飞向龚雨忠支付违约金22，800元；五、龚雨忠向张飞收取的押金7600元不予返还。 一审法院经审理认定事实如下：龚雨忠是系争房屋的产权人。2019年7月5日，龚雨忠(甲方)与张飞(乙方)签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租期2019年7月28日至2022年7月27日，月租金7600元。合同第七条约定，乙方不得私自把该房转租他人；乙方不得在租赁的房屋内从事违法违规活动。合同第九条第一项约定，甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金22，800元；若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同签订后，龚雨忠将系争房屋交付给张飞使用，张飞在系争房屋内的客厅、餐厅等部位增加了隔断。张飞还向龚雨忠支付押金7600元，并付清了2020年1月27日前的全部租金。2020年4月24日，上海市宝山区大场镇城管部门在系争房屋房门上张贴《责令改正通知书》，主要内容为，系争房屋存在违反最小出租单位规定的行为，要求在2020年5月6日10时前改正并恢复原状。2020年4月26日，龚雨忠在系争房屋房门上张贴《限期搬离通知书》，张贴位置在《责令改正通知书》的下方，主要内容为，系争房屋的租户，由于发现你方存在转租群租现象且连续拖欠多月房租、水费及燃气费，已严重违约，故作为房东我方决定终止合同并收回房屋，限租户于2020年5月6日前搬离此房，并将房屋内属于你方的一切财物清理搬走，逾期不清理恢复原状，我方将配合城管进行强制拆除等。当天，龚雨忠的妻子陆华珍将系争房屋房门张贴两份通知书的照片通过微信发给张飞。根据陆华珍与张飞的微信聊天记录，并没有张飞提出退租的任何聊天内容，其中陆华珍于2020年3月13日发“3月底前把资(租)金打过来吧”，张飞回复“好的”；陆华珍于2020年3月30日发“那个租金什么时候打过来”、于2020年4月12日发“房租可以打过来吧”、于2020年4月26日发照片给张飞、于2020年4月29日发“五一期间你找一天过来我们把退房手续办掉”等消息，张飞均没有回复。 一审审理中，张飞表示在系争房屋内没有自己的物品。龚雨忠表示，于开庭审理当天即2020年7月1日自行收回系争房屋。 一审法院认为，龚雨忠与张飞签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守并履行。龚雨忠要求解除合同的请求，张飞表示同意，法院予以准许。龚雨忠在审理中表示自行收回系争房屋，其要求张飞返还房屋的请求，法院不予支持。张飞称已于2020年1月经龚凌同意退租，对此未能提供证据，而且张飞与陆华珍的微信聊天记录全程没有张飞提出退租的记录，张飞还于2020年3月13日同意向陆华珍支付租金，所以法院难以采信张飞关于退租的答辩意见。根据龚雨忠提供的照片，可以证明城管部门于2020年4月24日张贴《责令改正通知书》的事实。系争房屋存在群租的情况，张飞作为承租人，应对此承担责任。但是，合同并未约定甲方对此有解约权，在城管部门强制清理后，系争房屋可由张飞继续履行，然而由于龚雨忠也张贴《限期搬离通知书》并发给张飞，同时自认2020年5月8日城管部门清理之后房屋空关，故此后张飞无法继续使用系争房屋的责任在于龚雨忠。综上，法院认定张飞应向龚雨忠支付租金至2020年5月8日，张飞已付租金至2020年1月27日，还应支付2020年1月28日至2020年5月8日的租金25，586元。合同第九条第一项约定若乙方违约则甲方有权不退还押金，张飞未按约支付租金，已构成违约，龚雨忠有权没收押金。合同第九条第一项约定的违约金，并不适用本案的违约情形，龚雨忠据此要求张飞支付违约金22，800元的请求，法院不予支持。 一审法院作出判决：一、龚雨忠与张飞就上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年5月8日解除；二、张飞于本判决生效之日起十日内，向龚雨忠支付2020年1月28日至2020年5月8日的租金25，586元；三、龚雨忠向张飞收取的押金7600元不予返还；四、驳回龚雨忠的其余诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为《房屋租赁合同》的解除是否系协议解除，以及合同解除后果的处理问题。张飞与龚雨忠签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行。张飞上诉称其于2020年1月20日即与龚雨忠一方通过电话方式协议解除租赁合同，且其早已搬离物品，龚雨忠可自行收回房屋。本院认为，首先，张飞并未提供证据证明其与龚雨忠曾就解除合同进行过协商并得出处理结果。其次，龚雨忠妻子陆华珍与张飞的微信聊天记录中，陆华珍于2020年3月13日发“3月底前把资(租)金打过来吧”，张飞仍回复“好的”。此证据说明张飞直至2020年3月份明确知晓租约仍在继续，且对欠付租金予以认可。最后，张飞在一审法院2020年7月1日的庭审中陈述“2月份龚雨忠的妻子打电话给我要交房租。那个时候龚雨忠说要收我房租，我让龚雨忠给我免一个月，如果不免我就退房。龚雨忠妻子不同意……”张飞该节陈述亦印证了其与龚雨忠并未就解除合同、收回房屋达成一致。综上，张飞关于其与龚雨忠于2020年1月20日协商一致解除合同之上诉理由，本院不予采纳。 本院认为，通过以上分析，张飞与龚雨忠并未就解除合同协商一致，故张飞应继续按约履行合同，支付租金。而张飞仅付清2020年1月27日之前的租金，之后其未再付租金。按合同约定，张飞应属违约。系争房屋被张飞违约转租，且属违法群租，直至2020年5月8日，系争房屋被城管部门清理空关。一审法院结合案件事实，认定2020年5月8日为合同解除时间正确。同时一审法院综合考量全案实际情况，判定租金及押金的处理结果公平合理，并无不当，本院予以认同。综上所述，张飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币629.65元，由上诉人张飞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  余 艺 审 判 员  姚 跃 审 判 员  徐 江 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理  黄一鹤 书 记 员  黄一鹤 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……