甘肃省白银市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘04民初68号 原告：王红，女，汉族，1966年8月12日生，住白银市平川区。 委托诉讼代理人：朱爱军，甘肃雷诺(上海)律师事务所律师。 被告：沈秋敏，男，汉族，1963年8月2日生。. 委托诉讼代理人：高正利，甘肃合睿律师事务所律师。 第三人：李平章，男，汉族，1971年12月5日生，住白银市平川区。 原告王红与被告拦龙龙、第三人李平章执行异议之诉一案，本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王红及其委托诉讼代理人朱爱军，被告沈秋敏的委托诉讼代理人高正利、甘小龙，第三人李平章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王红向本院提出诉讼请求：请求准许执行第三人名下位于兰州市皋兰县忠和镇盐池村保利领秀山第1幢2单元2204号房产。事实及理由：原告与第三人民间借贷纠纷一案，白银市中级人民法院作出（2019）甘04民初66号民事判决书，判决第三人应当在判决书生效后的30日内向原告支付借款本息。判决书生效后，被告并未按照判决书履行义务，故原告向白银市中级人民法院申请强制执行，法院作出裁定，强制执行第三人名下位于兰州市皋兰县忠和镇盐池村保利领秀山第1幢2单元2204号房产。在执行过程中，被告沈秋敏对执行标的提出书面异议。白银市中级人民法院于2020年8月12日作出（2020）甘04执异13号执行异议裁定：中止对第三人位于兰州市皋兰县忠和镇盐池村保利领秀山第1幢2单元2204号房产的执行。原告认为，应当继续执行第三人名下位于兰州市皋兰县忠和镇盐池村保利领秀山第1幢2单元2204号房产，不应中止执行。理由如下：第一，本案所涉房产系第三人名下合法财产，且抵押给银行办理了房屋按揭贷款，截止法院查封，案涉房产属于第三人。第二，第三人在未取得产权证且存在抵押的情况下，擅自转让案涉房产的行为无效，不受法律保护。第三，被告明知案涉房产未取得产权证且存在抵押，签订《房屋转让协议》明显不具有法律上的善意。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的规定提起执行异议之诉，支持原告的诉讼请求，继续执行第三人名下位于兰州市皋兰县忠和镇盐池村保利领秀山第1幢2单元2204号房产，以维护原告合法权益。 沈秋敏辩称，一、白银市中级人民法院作出的（2020）甘04执异13号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。二、答辩人为案涉房屋的合法权利人。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条规定:“第三人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”根据答辩人提交的证据可见，答辩人自2018年3月17日与第三人签订《房屋转让协议》并履行完协议约定的义务后，双方便交接了案涉房屋，随后，答辩人装修并入住该房屋至今，答辩人为案涉房产的合法权利人，该案涉房产系答辩人合法购得的房产，不属于第三人可供执行的财产。三、答辩人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，被答辩人的诉请于法无据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”1、答辩人与第三人于2018年3月17日签订了《房屋转让协议》并履行了该协议，远早于申请执行人与被执行人诉争发生之前(诉争发生于2019年7月25日)，更早于人民法院查封之前(查封发生于2020年7月13日)。该《房屋转让协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。此外，2015年《全国民事审判工作会议纪要》第25条，对《物权法》第一百九十一条第二款进行了释明，即当事人仅以转让抵押房产未经抵押权人同意为由，请求确认合同无效的，一般不子支持。根据该规定，被答辩人主张第三人擅自转让案涉房产的行为无效的理由不能成立。2、答辩人已按照《房屋转让协议》的约定，向第三人支付了约定的购房款，第三人也于合同签订当日，向答辩人分别出具了收到10000元购房定金的收条及收到合同约定的270000元房款的收条，答辩人已履行完《房屋转让协议》约定的所有义务，后答辩人代第三人李平章向银行还清了案涉房屋的抵押贷款。3、答辩人在申请执行人与被执行人诉争发生之前、以及人民法院查封之前已合法购买并占有案涉房屋。第三人与答辩人于2018年3月17日交易并交付了该房屋，随后答辩人就对房屋进行了装修并入住该房屋至今。4、该房屋未能办理过户登记并非答辩人的原因所致。答辩人与第三人履行《房屋转让协议》后，因该房屋尚未开始办理产权证，故双方在买卖房屋后无法立即办理产权过户手续。为使后期能顺利过户，2018年3月27日，答辩人与第三人李平章作为委托人与被委托人甘肃兰州制华房屋代理有限公司、监督方甘肃菲尔尼斯法律服务有限公司签订了《委托协议书》，约定由甘肃兰州制华房屋代理有限公司代为办理房屋过户相关事宜。但第三人李平章在收到答辩人支付的首付款后没有及时清偿案涉房屋上的抵押债务并注销案涉房屋上的抵押权登记，答辩人就房屋登记一事多次联系第三人李平章，故该房屋未能办理过户登记并不影响答辩人成为该房屋的合法权利人。综上，请求驳回被答辩人的诉讼请求以维护答辩人的合法权益。 李平章述称，同意答辩人的答辩意见。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、（2019）甘04民初66号民事判决书一份、（2020）甘04执异13号执行裁定书一份。证明：我方主张的债权系合法债权。及提起执行异议之诉的理由。被告质证认为，真实性、合法性无异议。证明目的有异议。李平章认可原告提交的证据。本院对上述证据予以确认。 被告提交的证据：第一组第一份证据《房屋转让协议》、第一组第二份李平章身份证复印件、其妻王敏身份证复印件；证明：原、被告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面协议。2.1李平章出具的收条；2.2.中国建设银行客户回单；2.3．中国银行贷款还款回单；2.4．中国银行贷款还款（已结清）凭证；2.5．中国银行交易流水明细单；2.6．李平章出具的欠条、情况说明。证明：被告作为房屋的买受方已于协议签订当日完成约定的付款义务，并代第三人李平章还清了案涉房屋的银行抵押贷款。第三组证据，3.1．《商品房买卖合同》3.2．甘肃升融房地产开发有限公司开具的收款收据、增值税发票。证明：被告沈秋敏受让的案涉房屋系第三人李平章合法取得。第四组证据4.1．《委托协议书》；4.2．甘肃菲尔尼斯法律服务有限公司出具的收款收据；4.3．兰州恒信公证处出具的2020甘兰恒信公内字第7039号公证书；4.4．兰州恒信公证处出具的公证费发票。证明：案涉房屋未能办理过户登记并非被告沈秋敏的原因所致。第五组证据，5.1．房屋现场照片；5.2．燃气供用凭证；5.3．宽带业务使用凭证；5.4．保利物业出具的《区域防火责任协议书》、《业主承诺书》；5.5．案涉房屋装修凭证；5.6．物业费缴费凭证。证明：被告在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋并入住至今。第六组证据，沈月、沈秋敏、赵小敏在建设银行活期账户交易明细、清单及户口本复印件，证明沈秋敏一家给李平章付房款的事实。 原告质证认为：对第一组证据发表质证意见，我们对其真实性合法性均提出异议，根据我国担保法49条的相关规定，转让无效，本案中双方签订房屋转让协议的时候，受让人没有代为清偿债务，消除抵押权，对这个协议的真实性也无从考证，因为甘肃菲尔尼斯法律服务有限公司没有权限见证，不属于法定的见证方。对证据二因为没有看到银行回执的原件，我方将庭后予以核实，而且即便是支付了部分款项，其买卖行为也不合法，因为支付的款项应当优先支付抵押权人，清偿债务消灭抵押权，付款人不是沈秋敏而是沈月，双方之间是否有其他经济纠纷未可知，其行为不能抗拒人民法院的强制执行。对第三组证据我方对其真实性合法性均无异议，该合同恰恰证明不动产登记部门登记本案第三人李平章为房屋所有权人是合法有效的，被告购买存在抵押的房产且未及时办理过户违背了公示公信原则，其行为不足以推翻人民法院的强制执行效力。对于第四组证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，该房屋未能过户的原因是因为本案被告与第三人房屋转让过程中违反国家法律规定导致的，存在明显的过错，其应当承担未能过户产生的相应风险。对第五组证据不能证明被告已经合法占有房屋，合法占有不动产的前提是其对所有权的取得必须是合法有效的，而且必须在抵押权已经消灭的前提下合法有效房屋买卖合同的一种体现，而租住房屋和借用房屋同样可以产生上述证据，所以其第五组证据不能证明被告合法占有涉案房屋。第六组证据真实性无异议，证明目旳有异议，不能确定是给付的房款还是其他经济往来。李平章认可被告所举证据，承认收到了27万元房款。李平章未提交证据。本院经审查认为，被告提交的证据真实、来源合法与本案具有关联性，能够证明被告在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，且案涉房屋未能办理过户登记并非被告沈秋敏的原因所致。本院对被告提交的证据证明力予以确认。 对各方核对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述、被告答辩意见、第三人陈述意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月27日被告沈秋敏与第三人李平章签订了《房屋转让协议》，转让了第三人名下位于兰州市皋兰县忠和镇盐池村保利领秀山第1幢2单元2204号按揭贷款所购房产，并支付房屋转让款27万元。同年8月已实际入住该房屋。2020年10月13日被告沈秋敏与第三人李平章达成协议，由被告沈秋敏代第三人李平章偿还案涉房屋的银行抵押贷款。协议达成当日已将银行贷款全部还清。但案涉房屋至今未办理产权登记。 2019年7月25日原告王红以第三人李平章、马立海等七人为被告向白银市中级人民法院提起诉讼，要求李平章、马立海立即向原告偿还借款本金16052000元，利息7293325.2元，共计23345325.2元，并按年利率24%的标准偿还自2019年7月起至还清借款本金之日止的利息。白银市中级人民法院作出（2019）甘04民初66号民事判决书，该判决书生效后王红向白银市中级人民法院申请强制执行，法院查封了李平章名下位于兰州市皋兰县忠和镇盐池村保利领秀山第1幢2单元2204号房产。执行过程中，案外人沈秋敏向本院提起案外人执行异议，请求中止对该房产的执行，本院于2020年8月12日作出（2020）甘04执异13号执行裁定书，认为案外人提出的执行异议理由成立，裁定中止对李平章名下兰州市皋兰县忠和镇盐池村保利领秀山第1幢2单元2204号房产的执行。王红遂诉至本院，要求判如所请。 本院认为，本案争议焦点为：被告沈秋敏对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告起诉认为，第三人在未取得产权证且存在抵押的情况下，擅自转让案涉房产的行为无效，不受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”经查被告沈秋敏已代第三人向银行还清了全部房屋贷款，抵押权已消灭。原告主张第三人擅自转让案涉房产的行为无效的理由不能成立。本案被告沈秋敏与第三人李平章2018年3月17日签订的《房屋转让协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据被告提交的第三人出具的收条以及中国建设银行客户回单、中国银行贷款还款回单、中国银行贷款还款凭证、中国银行交易流水明细单，能够证明《房屋转让协议》签订后被告向第三人支付了首付款27万元，后于2020年10月13日代第三人向银行还清了全部房屋贷款。且被告提交的保利物业出具的《区域防火责任协议书》、《业主承诺书》、装修相关票据、物业费缴费凭证、燃气供用凭证、宽带业务使用凭证等证据能够证明，2018年3月《房屋转让协议》签订后第三人即已将案涉房屋交付本案被告进行装修、入住。因此，案涉房屋虽未办理房屋产权过户登记，但被告依据《房屋转让协议》，已合法占有了案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案被告沈秋敏在人民法院查封之前已合法购买并占有案涉房屋且非因买受人沈秋敏的原因未办理过户登记。被告合法占有案涉房屋足以排除原告对该房产的强制执行。故，原告王红关于执行第三人李平章名下位于兰州市皋兰县忠和镇盐池村保利领秀山第1幢2单元2204号房产的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告王红的诉讼请求。 案件受理费7300元，由原告王红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省高级人民法院。 审判员  高登云 审判员  栾春鹏 审判员  李作凤 二〇二〇年十二月八日 书记员  张诗琪