吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1740号上诉人（原审被告）：朴某，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：许某，吉林延大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘某，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：崔某，吉林平岗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延边天通食品有限公司。法定代表人：任某。被上诉人（原审被告）：任某，住吉林省延吉市。被上诉人（原审被告）：延边礅煌环艺有限公司。法定代表人：宋某。原审第三人：延边广隆房地产开发有限公司。法定代表人：王某。原审第三人：申某，个体工商户，住吉林省延吉市。上诉人朴某因与被上诉人潘某、延边天通食品有限公司（以下简称“天通公司”）、任某、延边礅煌环艺有限公司（以下简称“礅煌公司”），原审第三人延边广隆房地产开发有限公司（以下简称“广隆公司”）、申某案外人执行异议之诉一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初5340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朴某的委托诉讼代理人许某，被上诉人潘某的委托诉讼代理人崔某，原审第三人申某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朴某上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人潘某是在法院查封涉案房屋之后签订房屋买卖合撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人是在法院查封涉案房屋之后签订房屋买卖合同，其提出的诉讼请求于法无据，不应得到支持；2.论涉案房屋合同之债的先后顺序，因任某与申某之间的买卖合同纠纷案件尚未作出结论，应根据该案结果来进一步论述合同之债的优先性；3.广隆公司有效签收法院保全裁定之后，与第三人签订的房屋买卖合同属于无效合同；4.上诉人的民事权益不应当因为广隆公司与延吉市房产局的过错或失职而受损。上诉人作为民事主体，通过申请法院保全等方式尽到了实现债权的权利救济。因广隆公司与延吉市房产局有效签收法院保全裁定的情形下，签订买卖合同、办理备案登记等行为致使产生本案纠纷，广隆公司和延吉市房产局应承担责任；5.一审原告作为本案民事主体提起执行异议之诉，没有事实及法律依据。一审已查明一审原告是从申某处购买涉案房屋，涉案房屋实际上由申某出售。在执行中申某作为异议人亦向执行法院提交过执行异议申请书。潘某辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。上诉人申请保全的是任某名下的不动产，而案涉房屋未登记在任某名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中所讲到的法律适用前提，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，而任某在形式上没有具备物权权利外观，且任某与第三人签订案涉房屋在内的39套房屋买卖合同，签署后任某没有支付房款，后双方解除了案涉房屋在内的买卖合同。因此任某对案涉房屋没有处分权。在延边州中院审理的第三人申某与任某的房屋买卖合同纠纷案件中，双方确认了双方已经解除案涉房屋的买卖合同。因此上诉人的保全行为错误，上诉人的上诉请求于法无据。申某述称，当时任某及天通公司与申某签订了房屋买卖合同，但实际是委托代卖房屋协议，卖出房屋后给申某房款，但目前为止39套房屋的房款一直没有支付给申某，申某也没有将房屋钥匙给任某。因此申某认为上诉人主张案涉房屋是任某的是错误的，这些房屋的所有权及处分权都是申某的。潘某向一审法院提出诉讼请求：一、请求确认位于延吉河畔小区5-2-1701的房屋系潘某出资购买并享有权利。二、请求对位于延吉河畔小区5-2-1701的房屋停止执行。三、诉讼费由朴某、天通公司、任某、礅煌公司承担。事实与理由：2017年6月30日，本院对申请执行人朴某与被执行人天通公司、任某、礅煌公司之间民间借贷纠纷执行一案作出（2017）吉2401执1066-5号民事裁定书，评估、拍卖、变卖已由潘某购买并备案的涉案房屋。2019年7月，本院驳回了潘某提出的执行异议申请。被执行人任某与广隆公司签署过购房合同，但未履行支付房款义务，经双方协商，任某放弃购买，广隆公司收回了涉案房屋。2018年7月17日，潘某与广隆公司签订《房屋买卖合同》，并支付房款，销售方向潘某交付房屋，双方签订的合同真实有效，潘某合法权益应受到法律保护。朴某一审辩称：首先，该案在程序上受理立案是错误的，民事案件审理不能超出当事人的诉讼请求，该案是不服延吉市人民法院（2019）吉2401执异118号执行裁定书而提起的诉讼，诉讼请求里面潘某并没有提出撤销该执行裁定书的请求，如果不撤销该执行裁定书，该执行裁定书是有效的，谈不上后边的异议之诉。其次，朴某认为118号执行裁定书裁定理由正确，即未满足查封之前已经购买的前提条件。综上，请求依法驳回其诉讼请求。天通公司、任某一审辩称：一、任某是与申某达成的房屋买卖协议，之后在广隆公司办理了相关手续，任某与广隆公司之间没有权利义务关系；二、天通公司、任某与潘某无任何房屋买卖关系，且本案为异议之诉，其诉讼请求与天通公司、任某无关。礅煌公司一审未到庭答辩。广隆公司一审陈述：任某与广隆公司虽签订了商品房预售合同，但并非双方真实意思表示，双方签署后均未履行合同义务，任某未支付房款，也未在房产部门备案登记，房屋产权并未转移，故双方不存在房屋买卖合同。本院作出的（2016）吉2401财保325号民事裁定书，裁定的第一项对任某名下房屋进行保全，但涉案房屋在房产部门全部备案登记在广隆公司，任某名下没有登记备案，故该裁定中的保全错误。申某一审陈述：同意潘某的诉讼请求，潘某的主张能够排除对朴某的执行，因涉案房屋虽经过保全，作出过保全裁定，但是未经公示，既未在房产作保全，又未贴封条，所以潘某不知情。一审审理查明：2012年12月20日，甲方申某与乙方广隆公司签订《联合建房协议书》，主要约定：一、本协议所属开发项目名称暂定为广隆隐居（即现河畔小区），位于延吉市××街，该项目占用土地为出让地，占地面积约为21900㎡，规划总建筑面积约8万㎡左右。二、甲方投入本项目占用土地以及甲方依法取得的在建工程及附着物（原延吉市金海房地产公司的抵债务），并于2008年11月已实际交付给乙方。本项目开发工程均以乙方名义进行，所有土地费用、建设费用、期间费用及税费均由乙方独自承担，即甲方除投入前述建设用地和在建工程及附着物外，不承担本项目发生的一切费用。三、甲方在本项目中分得的利润为：⑴价值1500万元的房屋；⑵4000万的现金利润。合计5500万元。四、合作期限：自2008年5月10日双方第一次签订合同开始，本合同项下甲方应得利润以及商品房屋实物全部交付完毕为止。五、特别约定：本合同项下土地原为甲方出资的延吉市玩吧娱乐有限公司宗地，该公司于2010年办理了工商注销登记，公司清算时，土地使用权归股东申某，故申某有权处分该土地，对此乙方已进行充分了解。2013年6月25日，甲方申某与乙方广隆公司签订《确认书》，双方就乙方依据联建合同约定为甲方开具商品房买卖合同书具体内容，确认如下（主要内容）：一、乙方于2013年6月1日前向甲方开具的房票共计329户房屋，总面积31672.7㎡，总价值114772246元，详细情况见附表《已开房票确认书》及购房合同书、收据。二、上述房屋所有权全部归甲方，售楼处销售上述房屋时，乙方应按双方合同约定将上述房屋的出售款全额（包括银行按揭贷款）交付给甲方所有，直至甲方得到联合建房合同约定的4000万元现金利润，届时甲方除留下价值1500万元的房屋外，其余房屋全部退给乙方。三、甲方可以委托售楼处销售第一项所述房屋，也可以自行销售。2016年1月1日，甲方申某与乙方任某签订房屋买卖合同，主要约定：申某将15套房屋，出售价格16726600元；及延吉河畔小区5号楼37套房屋（包括本案涉案一套房屋），以单价4500元/㎡，共3338.64㎡，出售价格1502.388万元整；综上，乙方应付总房款31750480元。乙方应在2016年5月30日前付总房款的40%，在2016年6月30日前付剩余房款部分的30%，在2016年7月30日前付剩余房款部分的30%，需以现金方式付清。乙方任法定代表人的延边天通食品有限公司、延边天润饮料有限公司以其全部资产（前述两公司的股东会决议已经通过该担保事项）提供合同担保，同时乙方以全部家庭财产作为付款担保，逾期不付时，甲方可以直接以担保公司的资产或者乙方家庭财产履行本合同约定房款及违约金。2016年9月6日，本院受理朴某诉天通公司、任某、礅煌公司民间借贷纠纷一案，即（2016）吉2401民初6289号案件，审理过程中依朴某申请，本院作出（2016）吉2401财保325号民事裁定书，冻结了任某名下的位于延吉市依兰镇兴农村的两栋房屋产权手续及任某名下的广隆公司开发的位于延吉街东侧、延北路南侧、延吉河畔小区的29套房屋（包括本案涉案房屋），并于2016年9月14日向延吉市房产局送达，2016年9月19日向广隆公司送达；后任某以超标的保全，提出复议申请，本院于2016年11月16日作出（2016）吉2401财保325号－1号民事裁定书，撤销本院（2016）吉2401财保325号民事裁定，冻结任某名下的广隆公司开发的位于延吉街东侧、延北路南侧、延吉河畔小区的29套房屋（包括本案涉案一套房屋），并于2016年11月18日向延吉市不动产登记中心送达。2016年11月9日，本院作出（2016）吉2401民初6289号民事判决书，天通公司、任某不服，上诉至延边州中院，延边州中院作出（2017）吉24民终226号民事调解书。嗣后，该案进入执行程序，期间本院作出（2017）吉2401执1066－5号民事裁定书，潘某因对执行标的有异议，向本院提出执行异议，本院于2019年7月15日作出（2019）吉2401执异118号执行裁定书，驳回其异议。潘某在收到该裁定后，15日内向本院提起本案诉讼。2018年1月3日，甲方金永锡与乙方申某签订协议书，主要约定：基于甲方于2016年11月18日，向乙方出借200万元，因此拖欠利息528000元；另外乙方欠甲方装修款57万元；综上，甲方对乙方共计享有债权3298000元。乙方以广隆公司开发交由任某代卖的9套房屋折抵甲方全部债权，9套房屋（包括本案涉案房屋一套）面积749.73㎡，按4400元/㎡，折合3298812元以清偿对甲方的全部债务本息及装修款。2018年7月17日，潘某与广隆公司签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：广隆公司将其开发的位于延吉市河畔小区5-2-1703房屋，建筑面积94.06㎡，单价5679.99元/㎡，总价款534260元；潘某于2018年7月17日前支付首期房款164260元，占全部房款的30%，余款37万元通过贷款支付。广隆公司应该在2016年12月30日前交付房屋。合同签订当日，潘某向广隆公司工行账户支付164260元，余款37万元于2018年8月421由交通银行发放贷款支付。合同签订当日，潘某交纳物业维修基金8465元；并在延吉市房屋产权管理中心办理了合同备案。2018年9月20日，潘某交纳2018年取暖费。涉案房屋已经交付潘某。另查明，广隆公司依据双方联合建房及确认书，向申某交付的100多套合同均系空白合同，在第一页均标注了“申姐抵账”，但在申某和任某的房屋买卖中，依申某要求，广隆公司向任某出具的合同中未体现“申姐抵账”。又查明，潘某实际系从案外人金永锡处购买房屋，金永锡系通过延边福元房地产中介有限公司（以下简称福元公司）联系到潘某。2018年7月2日，甲方福元公司的法定代表人崔虎与乙方潘某签订房屋买卖协议，主要约定：乙方购买位于延吉市河畔小区5-2-1703房屋，建筑面积94.06㎡，总价432676元，当日支付定金1万元，剩余购房款422676元贷款方式支付。合同签订当日，潘某向崔虎微信转账支付定金1万元。2018年7月17日、2018年7月18日，潘某共计3笔向金永锡建行卡转账支付71176元。潘某自认，2018年7月17日其与广隆公司的商品房买卖合同中不是真实交易价格，但在银行的贷款数额是按该合同确定的，涉案房屋的真实交易价格系按2018年7月2日合同确定的；2018年7月17日以潘某名义向广隆公司工行账户支付的164260元，实际是由金永锡操作的。再查明，任某向朴某借款时，任某将其与广隆公司签订的河畔小区29套房屋商品房买卖合同原件交付朴某，作为借款担保。针对前述申某与任某的房屋买卖法律关系，申某在延边州中院提起了相关诉讼，要求任某支付购房款，现该案已中止审理。一审认为，广隆公司与申某合作建房，申某系本案涉案房屋的实际权利人。申某向任某出售包括本案涉案两套房屋在内的37套河畔小区房屋，之后任某向朴某借款，朴某在双方民间借贷纠纷案件中保全了任某购买的前述其中29套房屋，本院于2016年11月16日作出（2016）吉2401财保325号－1号民事裁定书。对于潘某提出的请求确认位于延吉河畔小区5-2-1701的房屋系潘某出资购买并享有权利，并停止执行的主张，朴某提出申某处分涉案房屋，系在本院作出相关财产保全后，未满足查封之前已经购买的前提条件，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，该条适用的前提是“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，即被执行人至少具有形式上的物权权利外观，本案中涉案相关房产未登记在被执行人任某名下，故本案不应适用该条规定，朴某的主张，本院不予支持。任某对相关房屋标的享有的是合同债权而非物权，朴某对保全标的享有的权利从属于任某的合同债权，不具有优先性。任某与申某房屋买卖合同案件尚在中院审理中，双方对于任某是否支付房款尚存争议，任某亦未提供证据证实涉案房屋已向其交付；申某与任某签订涉案房屋标的房屋买卖合同后，将涉案房屋抵账给金永锡，金永锡出售给潘某，潘某支付首付款，并以贷款方式支付剩余房款，涉案房屋已交付潘某，故潘某的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第五项、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、确认位于延吉河畔小区5-2-1701的房屋系原告潘某出资购买并享有权利。二、对位于延吉河畔小区5-2-1701的房屋停止执行。案件受理费9143元（原告已预交），由被告朴某、延边天通食品有限公司、任某、延边礅煌环艺有限公司负担。二审中，朴某为证实自己的主张向本院提交如下证据：证据1.（2018）吉2401执恢424号之十执行裁定书，调查笔录。证明依照申请执行人朴某的申请，执行法院作出上述执行裁定，裁定继续冻结涉案房屋。执行法院将该执行裁定书和协助执行通知书送达至延吉市房产局，但被告知无法协助，同时执行法院也将该裁定留置送达至广隆公司。潘某质证称，真实性无异议，该证据中上诉人申请保全的是任某名下的房屋，而案涉房屋自始至终未备案在任某名下。因此房产局在接到保全裁定后已无法对案涉房屋进行冻结。被上诉人在购买房屋时也确认案涉房屋没有被冻结，通过合法手续够得了案涉房屋，对上诉人主张的保全事实不清楚。申某质证称，真实性无异议。申某出售房屋时去房产局了解过，房屋手续正常，因此也办理了房屋出售。后来申某去房产局询问案涉事项，房产局的人员称当时的办理人员是临时工作人员，发现无法查封后搁置了查封工作，没有反馈给法院是其工作失误。本院对该证据的真实性予以采信。证据2.执行异议申请书、（2018）吉24民终418号民事判决书。证明申某曾经向执行法院提交执行异议申请书，申请执行法院解除涉案房屋的保全并停止拍卖。申某诉天通公司等的房屋买卖合同纠纷案件经法院审理认定申某与天通公司、任某等之间签订的房屋买卖合同合法有效。潘某质证称，真实性无异议。本案是原审原告作为案涉房屋的权利人提出的执行异议之诉，本案的焦点应在于任某对案涉房屋有无处分权，明显任某对案涉房屋没有物权及处分权。申某质证称，同潘某质证意见。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案任某与申某签订房屋买卖合同后，任某尚未办理案涉房屋的房屋所有权登记，故其对涉案房屋并不享有物权。任某虽对案涉房屋尚未取得物权，但根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”的规定，人民法院可以依据任某与朴某民间借贷纠纷中债权人朴某的申请，将任某购买的案涉房屋进行司法预查封。预查封房屋所保全的是诉争房屋的期待利益，即购房人对出售人的债权和物权期待权，但该权利本身并不属于物权范围。涉案房屋被法院预查封后，并不影响预售合同签约当事人依法、依约行使房屋买卖合同的解除权或终止履行合同。本案中，任某未支付购房款，亦未实际占有涉案房屋，在此情形下，申某与任某已经终止了案涉房屋的房屋买卖合同，申某业已将案涉房屋另行抵账给金永锡，金永锡出售给潘某，潘某支付首付款，并以贷款方式支付剩余房款，涉案房屋已交付给潘某，故潘某对涉案房屋享有物权期待权，其要求停止执行案涉房屋的诉讼请求应予以支持。综上所述，朴某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9143元，由朴某负担。本判决为终审判决。审判长  朴美兰审判员  咸柱英审判员  申成日二〇二〇年十二月二十二日书记员  朴美英