新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院执 行 裁 定 书(2020)新0109执异145号异议人(案外人)：张金根，男，1968年11月15日出生，农民，住乌鲁木齐市米**。申请执行人：乌鲁木齐米东浦发村镇银行股份有限公司，住所地：乌鲁木齐市米**。法定代表人：吴晓峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建庆，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈欣，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。被执行人：丁向东，男，1978年9月18日出生，农民，租住乌鲁木齐市米东区。被执行人：沈景让，女，1981年6月7日出生，农民，系丁向东配偶，租住乌鲁木齐市米东区。被执行人：赵景亭，女，1973年11月4日出生，住乌鲁木齐市米**。在本院执行申请执行人乌鲁木齐浦发村镇银行股份有限公司与被执行人丁向东、沈景让、赵景亭公证债权文书一案中，案外人张金根对执行登记在被执行人丁向东名下的位于乌鲁木齐市米东区车库（房产证号为乌房权证米字第XXXX号）的产权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。案外人张金根称，2018年8月30日，案外人与被执行人丁向东、沈景让夫妻签订《车库转让协议书》，约定其夫妻将涉案车库即法院欲执行的车库以85000元的价格出售给案外人。协议签订当日，双方到乌鲁木齐市米东公证处办理了协议及委托的公证，并交纳了公证费。案外人的妻子朱志云在当天先将85000元打给丁向东，然后才去公证处办理的公证，丁向东在当天将车库的所有资料和手续交付给案外人。公证处要求提供无抵押无查封证明，因丁向东突发疾病未能提交，后案外人及公证员多次要求丁向东向公证处提供该证明，丁向东因病未能提交导致无法办理过户。涉案车库在法院查封之前已支付完所有价款并将车库交付案外人使用2年多，车库使用产生的所有费用都是案外人交纳的，案外人是涉案车库的实际权利人，丁向东与申请执行人之间的借款发生在车库转让之后，故提出异议，请求中止对涉案车库的执行。申请执行人乌鲁木齐浦发村镇银行股份有限公司称：不同意异议人的申请。涉案车库依法已被法院查封，该车库登记在被执行人丁向东名下，不动产登记机关的登记事项具有对外公示及确认所有权的效力。车库的转让价格和实际购买价格差价很大，明显不符合常理，双方存在恶意串通损害我方利益的可能，车库交易发生的时间是2018年8月30日，丁向东向我行借款发生在2018年8月17日，这种情况下，丁向东和张金根签订协议的价格明显低于购买价格的50%。导致涉案车库没有办理过户的原因与作为异议人的买受人有直接的因果关系，从2018年8月30日至法院查封期间有两年时间，足够丁向东去办理过户手续，尽管丁向东身体有不适住院，也可以通过公证授权去办理。案外人的车库转让协议不能排除本案执行，其异议不符合法律规定，请求依法驳回案外人的异议请求。被执行人丁向东、沈景让称：我们夫妻在日月星辰小区有一套商品房和一个车库，买的时候价格高，转让的时候已经降价了。因为做生意失败，2016年我们将房屋是卖给别人。2018年，我在外面贴过出售涉案车库的广告，也在龙虎广告上打过广告，只有张金根出的价格最高，所以我就卖给张金根了。当时我着急的用钱，其他银行还有好多贷款要还。8月30日当天，按照之前商量好的价格我和张金根在公证处等着，然后沈景让和张金根的爱人朱志云去银行转账支付车库转让费85000元，转完钱在公证处对车库转让协议及委托书进行了公证，并将付款的回单在公证处留存。办完以后，我们把车库所有的合同、发票等原件都给张金根。因为车库登记在丁向东名下，因此，米东公证处让我去开涉案车库无抵押无查封的证明，结果当时人太多了，因为我的心脏病、高血压、抑郁症，当时身体就受不了了，赶紧去医院吸氧；后来我让我弟弟去办理，但是不动产登记中心说不行，必须要我本人去办理；后面因为我的腿不好，身体也不行，一直也没有顾上去办理无抵押无查封证明和过户手续。张金根给我打过好几次电话，公证处也给我打过电话，人一多我的身体就受不了了，所以证明一直没有开。因为当时手续办完后，车库就交付给张金根一直使用至今，我又老是住院，所以一直没有开证明过户直至被法院查封。我认为不应该执行涉案车库，因为在卖这个车库之前，还没有和申请执行人发生贷款业务。没有办成无抵押无查封证明和未办理过户都是我们的错，和张金根没有关系，他把钱都付了，也催过我。本院查明：2016年8月2日，被执行人丁向东与新疆通汇房地产开发有限公司签订《商品房销售合同》，双方就涉案的、位于乌鲁木齐市米**车库签订协议，丁向东在2016年1月29日前一次性付清全部价款165120元，丁向东缴纳了契税、印花税和维修基金；该车库于2016年10月14日办理了房产证，证号为乌房权证米字第XXXX号。经本院前往乌鲁木齐市米东公证处核实，2018年8月30日，异议人张金根与被执行人丁向东、沈景让前往该处申请对上述车库的转让办理公证，沈景让与异议人张金根的配偶朱志云共同到新疆天山农村商业银行农贸支行，朱志云向丁向东************号卡转账85000元车库转让款；丁向东向该处缴纳了办理车库转让协议及授权委托书的公证费共计495元，异议人张金根与被执行人丁向东、沈景让在该处见证下签订了《车库转让协议》，并将该转账凭证客户回单在该处留存，丁向东向异议人张金根出具了收条，内容为：今收到张金根车库转让费捌万伍仟元（85000元），车位位于日月星城高层地下车位156号；同时，丁向东、沈景让就该车库办理过户手续向张金根配偶朱志远出具的授权委托书。该处要求丁向东出具无抵押无查封证明，因丁向东在外地及多次住院未向米东公证处出具上述证明，公证处曾多次催促丁向东及张金根向其提交无抵押无查封证明，因丁向东未提交无抵押无查封证明至今未能出具正式的公证书。2018年8月30日《车库转让协议》主要内容为：该车库系丁向东、沈景让共同财产，无其他产权共有人，转让价款为85000元，协议签订之日一次性付清，丁向东向张金根出具收条，张金根对该车库开始享有所有权。协议签订当日，丁向东、沈景让将该车库及车库的所有手续（包括商品房销售合同、房屋所有权证、契税发票、日月星城高层公寓地下车位转让协议书等）交付张金根。异议人张金根配偶为朱志云，女儿为张雅婷，2019年12月25日，张金根以张雅婷的名义补交及交纳了涉案车库2018年1月1日至2019年12月30日期间的物业费。申请执行人乌鲁木齐米东浦发村镇银行股份有限公司与被执行人丁向东、沈景让、赵景亭公证债权文书一案，2019年12月12日，申请执行人向本院申请诉前保全，本院作出（2019）新0109财保331号民事裁定书：查封被申请人丁向东名下位于乌鲁木齐市米东区的车库（乌房权证米字第XXXX号）及对应的土地使用权。申请执行人于2020年5月13日申请执行，本院于2020年10月9日作出（2020）新0109执1111号之一执行裁定书：依法评估、拍卖被执行人丁向东名下位于乌鲁木齐市米东区的车库（乌房权证米字第XXXX号）及对应的土地使用权。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，经本院前往乌鲁木齐市米东公证处核实，涉案车库虽登记在被执行人丁向东名下，但异议人张金根在本院查封之前就与被执行人丁向东、沈景让就涉案车库通过公证方式签订了《车库转让协议书》，于合同签订当日即2018年8月30日支付完所有价款85000元，丁向东在公证处向张金根出具了收条，丁向东将涉案车库交付给张金根使用，张金根补交及交纳了2018年1月1日至2019年12月30日涉案车库的物业费，导致无法办理产权变更登记的原因并非张金根自身原因。综上，本院因申请执行人乌鲁木齐浦发村镇银行股份有限公司与被执行人丁向东、沈景让、赵景亭公证债权文书一案对涉案车库的执行有误，异议人张金根的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于乌鲁木齐市米东区的车库（房产证号为：乌房权证米字第XXXX号）的执行。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审  判  长   孙文霞人民 陪 审员   马建明人民 陪 审员   王 萍二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 四 日书  记  员   吴 艳