浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初6818号 原告：象山县文峰物业管理有限公司。住所地：象山县丹东街道丹河东路**风情街****。 法定代表人：俞忠方，执行董事。 委托诉讼代理人：庄程巍，浙江海泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：焦凯，浙江海泰律师事务所律师。 被告：韩将来，男，1985年9月15日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：盛莉琼，浙江佳兆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李健，浙江佳兆律师事务所律师。 原告象山县文峰物业管理有限公司（以下简称文峰公司）与被告韩将来物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序。本院于2020年10月20日公开开庭进行审理。原告文峰公司的委托诉讼代理人焦凯、被告韩将来的委托诉讼代理人李健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文峰公司向本院提出诉讼请求：1.被告韩将来支付截至2019年10月25日的物业管理费6624元；2.被告支付原告2017年10月26日至2019年8月19日的违约金1715.62元（以6624元为基数，按年利率24%计算），2019年8月20日至2020年5月6日的违约金191.57元（以6624元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止；3.被告向原告支付因本次诉讼产生的律师费2500元。 被告韩将来答辩称，第一，2016年10月26日，被告与案外人象山顺元置业有限公司（以下简称顺元公司）签订《房屋租赁合同》，并在当天与原告签订《象山国际风情街物业管理服务协议》，约定由原告对被告承租的象山国际风情街物业进行管理，并将租赁物业面积、收费标准予以明确。2018年因受象山国际风情街业态调整影响，导致被告等众多商户经营状况收到严重影响，不得已被迫提早搬离。2018年10月3日，被告通知象山国际风情街负责人林星南，需要提前结束租赁合同并在当天搬离，随后被告将承租店铺的钥匙交还原告公司保安，并未再继续续租，被告明确不再继续承租案涉房屋，也从事实上停止接受原告提供的物业服务，双方之间的物业服务协议已经在该日解除，被告尚欠物业费的计算期限应为2017年10月26日至2018年10月3日。第二，原告未经书面催收物业费，不符合法律规定，应驳回其诉讼请求。第三，本案中被告提起解除物业服务协议导致原告的损失为原告未按时收到相应的物业费的利息损失，原告在协议中约定的违约金计算标准明显过高。2019年3月28日，顺元公司曾就案涉房屋的租金事项起诉过被告，并告知被告存在物业费欠付事宜。原告为顺元公司的全资子公司，在明确知晓被告已于2018年10月3日搬离且顺元公司已于2019年3月提起诉讼的情况下，迟迟未与被告解决物业费事项，属于恶意扩大损失。第四，原告要求被告支付律师费并无合同依据。双方在《象山国际风情街物业管理服务协议》中并未就律师费进行过约定，被告与顺元公司签订的《房屋租赁合同》与《象山国际风情街物业管理服务协议》是两个独立的合同，且《房屋租赁合同》也未就物业费涉及的律师费有所约定。第五，2016年10月26日，被告向原告缴纳物业保证金828元，根据《象山国际风情街物业管理服务协议》，该保证金可以抵扣未清偿费用。 本院经审理认定以下事实： 2016年10月26日，以浙江省象山县地产房产开发总公司（后更名为顺元公司）为甲方，被告韩将来为乙方，签订一份《象山·国际风情街房屋租赁合同》，约定被告租赁象山县东谷路与丹河路北角象山·国际风情街丹河东路903-51，租赁期限为2016年10月26日至2019年10月25日；物业管理服务由原告文峰公司负责物业管理服务，并由原、被告签订《物业管理服务协议》。如该合同因乙方原因解除或乙方单方面解除本合同时，甲方有权单方面向乙方追偿因其违约所给甲方带来的损失（包括但不限于违约金、赔偿金、诉讼费、律师费、罚金、滞纳金等）。以及其他权利义务。 同日，以原告为甲方，被告为乙方，双方签订《象山国际风情街管理服务协议》，约定以69平方米租赁建筑面积计算物业管理费和其他费用，收费标准为4元/㎡/月。乙方应于《房屋租赁合同》规定之交付日（或以物业发出书面通知的日期为准）即自2016年10月26日起至租赁期限届满日向甲方支付物业管理费，支付方式6个月为一期，以物业交付之日起开始计费，则每期物业管理费=收费标准×租赁建筑面积×每期月数计1656元。乙方须于每个支付期开始提前10个工作日向甲方支付该期物业费。若乙方未按约向甲方支付物业管理费，每逾期一日，按应缴款项之5‰向甲方支付违约金，逾期超过十日的，每日按应交款项1%支付违约金。乙方承诺，在履行《房屋租赁合同》期间，接受甲方的管理及服务。该协议未尽事宜，按《房屋租赁合同》及其附件的约定执行。被告并向原告缴纳物业保证金828元。 2019年5月2日，顺元公司以房屋租赁合同纠纷为案由向本院起诉被告，经本院组织调解，双方达成调解。 以上事实由原告提供的《象山·国际风情街房屋租赁合同》、《象山国际风情街管理服务协议》一份、被告提供的（2019）浙0225民初3410号民事调解书一份以及当事人在庭审中的陈述予以证明。 原、被告均认可被告已支付2017年10月25日之前的物业管理费。 本院认为：第一，原、被告之间签订的《象山国际风情街管理服务协议》，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。文峰公司为案涉物业提供物业服务，被告理应按照协议约定支付物业管理服务费。被告辩称其已于2018年10月3日搬离案涉物业，并提供了一份由案外人出具的证明，但原告认为该证据属于证人证言，证人理应出庭接受质证，所有对真实性无法认可，况且该证据已超过举证期限。本院对原告的质证意见予以采纳，对该证据不予认定。在（2019）浙0225民初3410号民事调解书中，也并未载明双方解除房屋租赁合同。本院据此认定被告应缴纳2017年10月26日-2019年10月25日的物业管理费6624元。第二，对于违约金的计算，不论是《象山国际风情街管理服务协议》的约定利率抑或是原告在诉讼中主张的年利率24%，均属过高，对此可按原告起诉之日的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%的四倍即15.4%计算。经计算，截至2019年8月19日为1100.86元。之后可按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。第三，原告主张被告应承担律师费2500元，并称虽然《象山国际风情街管理服务协议》对律师费未有约定，但《象山国际风情街管理服务协议》约定：“协议未尽事宜，按《房屋租赁合同》及附加的约定执行”，而《房屋租赁合同》中对律师费有所约定。本院认为，《象山·国际风情街房屋租赁合同》中约定被告承担律师费的前提是：该合同因被告原因解除或被告单方面解除本合同。但根据本院查明的事实，原、被告均未提出解除合同，故该条款适用的前提不存在。况且被告也未提供证据证明律师费确已支付，故对原告的该项诉请，本院不予支持。第四，原告虽未提供证据证明其已履行向被告书面催收物业费的证据，但原告经起诉的方式通知被告也属于履行通知义务的一种方式，故对被告以原告未向其催收物业费因此应当驳回本案起诉的抗辩意见，本院不予采纳。但被告已缴纳的物业保证金828元可在尚欠款项中予以抵扣。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告韩将来于本判决生效后三十日内支付支付原告象山县文峰物业管理有限公司物业管理费6624元及违约金（算至2019年8月19日为1100.86元，以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止），被告韩将来已缴纳的物业保证金828元可在尚欠款项中予以抵扣； 二、驳回原告象山县文峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告韩将来负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期间最后一日起两年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请执行。 审 判 员  王 强 二〇二〇年十二月七日 代书记员  应银威