浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终1418号 上诉人（原审被告）：司银宝，男，1973年5月15日出生，汉族，住浙江省长兴县。 委托诉讼代理人：孙建明，浙江金鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江禾峰置业有限公司，住所地浙江省湖州市长兴县龙山街道画溪大道龙山公园西侧禾峰乾庄。 法定代表人:陈邵宇，该公司经理。 委托诉讼代理人：张学锋，浙江丛典律师事务所律师。 原审第三人：沈澜，男，1970年11月4日出生，汉族，住杭州市西湖区。 原审第三人：邓达，男，1978年1月15日出生，汉族，住浙江省长兴县。 上诉人司银宝因与被上诉人浙江禾峰置业有限公司（以下简称禾峰公司）及原审第三人沈澜、邓达商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2020）浙0522民初2047号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 司银宝上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回禾峰公司的全部诉讼请求，诉讼费由禾峰公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，证据不足。(一）本案中，《商品房买卖合同》所涉房屋坐落于“长兴禾峰乾庄”项目，该项目系禾峰公司开发的项目。2014年12月26日，禾峰公司与长广工程建设有限责任公司（以下简称长广公司）签署《建设工程施工合同》，约定由长广公司承建案涉楼盘项目，邓达（挂靠长广公司）系该项目实际施工方。鉴于禾峰公司开发案涉楼盘开发资金不足且工程烂尾，禾峰公司为推进销售工作回笼资金以兑付建设工程施工款，与长广公司在建设工程施工合同签署之日同时签署了《补充条款》，约定：长广公司要承接本项目，须接受以6套别墅抵充工程款（价格为销售底价）的条件。实际施工方邓达为完成《补充条款》约定的义务，协助禾峰公司尽快出售房产，实现对禾峰公司享有的工程款债权，积极的寻求购房买家。司银宝经邓达推介本项目，决定以首付款加按揭贷款的形式购买案涉别墅。2015年6月9日，禾峰公司、司银宝、沈澜、邓达签署了《购房借款协议》，沈澜向司银宝出借145万元以支付房屋首付款，并实际由司银宝支付给禾峰公司。2015年6月，禾峰公司、司银宝签署《商品房买卖合同》购买案涉房屋。(二)案涉房屋买卖及借款意思表示真实。1.禾峰公司认为购房资金是禾峰及关联公司员工转付，司银宝未支付任何价款，与事实不符。关于购房款145万元支付问题。司银宝于2015年6月用其银行账户向禾峰公司支付购房款145万元，系其本人完成支付购房款的义务。司银宝与沈澜的借款及借款偿还等情况并不影响认定案涉房屋购房款系由司银宝支付。至于购房款出借人沈澜的出借资金来源，司银宝无从知晓，亦无义务知晓。2.双方买卖房屋意思表示真实。禾峰公司在房价大幅上涨，毁约即有利可图的前提下，禾峰公司自认有套取银行资金的故意，但司银宝没有任何理由配合禾峰公司套取银行资金，并未与禾峰公司通谋。司银宝作为购房人，以银行按揭贷款的形式购买案涉房屋是合法有效的民事行为。禾峰公司2017年8月11日出具的《禾峰乾庄剩余房源价格体系表》表明案涉房屋己经出售，被排除在剩余房源之外。禾峰公司自认沈澜汇出资金挂在与长广公司往来账上，且明确计算了借款利息及违约金。待将来禾峰公司与长广公司结算时协商扣除。若为了套取银行资金而支付首付款或按揭款系公司内部走账问题，不会将用于走账的资金挂在禾峰公司与长广公司尚未结清的工程款上。二、一审判决适用法律错误。(一）禾峰公司根据《中华人民共和国民法总则》第146条之规定，主张《商品房买卖合同》无效是错误的。本案中，没有证据证明司银宝有虚伪故意，也没有证据证明司银宝与禾峰公司有通谋行为。双方签署《商品房买卖合同》不构成通谋虚伪行为。确认合同是否无效应当适用《合同法》第五十二条。《商品房买卖合同》合同系禾峰公司和司银宝双方真实意思表示，双方达成合意，签署合同，并办理案涉合同备案登记。《商品房买卖合同》并未损害国家利益和社会公共利益，也未以合法形式掩盖非法目的，也未违反法律、行政法规强制性规定，《商品房买卖合同》合法有效。(二）根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定及最高院的相关指导意见，即使是恶意串通，合同也不必然无效。根据诚实守信原则，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。三、人民法院己对同类案件所涉《商品房买卖合同》作出认定有效的判决。(一）（2019）浙0522民初388号、2064号案件，被上诉人为洪杰、雷奇，均系经邓达推荐向禾峰公司购买房屋，且首付款亦同样都由沈澜出借。上述案件在诉讼发生时，购房人亦未归还借款。购房人所借款项是否应在邓达的应收工程款中予以扣除系借款合同履行问题，与购房款履行无关。因此，购房款的借贷情况不影响购房协议是否有效的认定。(二）根据最高院相关案例裁判观点，仅凭付款方式，不足以认定双方签订的买卖合同并非真实意思表示，且付款系合同履行方式，并非认定合同效力考虑的因素。因此，仅凭付款方式，不足以认定购房协议是通谋虚伪意思表示。 禾峰公司辩称，一、合同有效且借款意思表示真实的说法与事实不符。沈澜与司银宝根本不认识，也没有见过面。如果司银宝是真实买房的话，不可能是连首付款的出借人都不认识，借款交付等事宜也都需要别人代办。另一个最主要事实是，司银宝签订购房合同以后连他的按揭贷款，都是将短信通知转给别人，由别人来打款以归还按揭贷款。因此，所谓的买卖及借款意思表示真实的说法，与事实不符。第二，从本案来说，司银宝应该是明知其只是出面签订合同，通谋的意思表示是很明确的。第三，司银宝提供案例，跟本案的情形完全不同，一审判决结果是正确的。 沈澜辩称，其和司银宝不认识，是禾峰公司通过其账户打了一笔钱。一审判决符合事实，没有异议。 邓达辩称，同意司银宝的意见，禾峰公司当时是按照房屋价格的八折出售给司银宝，如果是为了套取银行资金一般只会把房价抬高多套取一点，且套取银行资金一般是找自己的亲戚朋友或者是能够掌控的人，但禾峰公司称不认识司银宝。 禾峰公司向一审法院起诉请求：1、确认禾峰公司与司银宝之间签订的《商品房买卖合同》无效；2、司银宝立即配合禾峰公司办理《商品房买卖合同》撤销备案手续。 一审法院认定下列事实：2014年12月26日，禾峰公司（甲方）与案外人长广工程建设有限责任公司（乙方）签订《补充条款》一份，约定乙方承接本工程施工，必须以6套别墅抵充工程款，价格为甲方销售底价。在乙方购买时，如遇房价调整，成交价格按批复的销售底价为准。如遇房价下调，成交价格以下调后的底价为准。由乙方介绍销售的房款，在合同支付节点达到后，该房款作为工程款优先支付给乙方。另补充条款还就6套别墅付款节点等进行了约定。2015年6月9日，沈澜（甲方）、司银宝（乙方）、邓达（丙方）、禾峰公司（丁方）签订《购房借款协议》约定：一、乙方购买丁方位于长兴禾峰乾庄项目紫园19幢物业，因目前乙方资金周转问题，需向甲方借款人民币1450000元整，借款期限自2015年6月9日至2016年6月8日止，利息计算按借款额人民币1450000元整与贷款额人民币3350000元整及银行贷款额年利率5.9%三项费用相加总额计算，年利率10%收取利息。交付方式为乙方指定甲方将现金以乙方名义存入丙方账户（存款单为债券凭证），以支付乙方对丙方的应付款。归还期限为借款人将总借款1450000元中的250000元于2015年12月8日前归还出借人，剩余借款1200000元于2016年6月8日前归还出借人。款项归还至甲方指定账户：中信银行桐乡支行沈澜******9014账号。二、借款到期，乙方有权选择退房，若退房乙方不承担借款及期限内任何借款利息，但乙方必须积极配合丁方办理相关撤案手续，完成手续后丁方不追究乙方违约责任。如在办理相关撤案手续时，因乙方原因造成撤案不成功的，对乙方造成损失的部分，鉴于丙方承建丁方的相应工程，丙方同意在工程款中抵扣丁方损失。三、借款期限内，若有第三方向丁方购买此物业，乙方享有同等条件优先权，但必须将首付款人民币1450000元及借款期限内已产生的银行按揭款（银行还款清单为债券凭证），二项费用相加总和，以年利率10%按日计算利息额，一次性付清。四、因借款而产生纠纷的，由四方友好协商，协商不成的，由甲方所在地法院解决。五、违约责任：如乙方逾期还款的，先行承担违约金，违约金为借款额与已产生的银行按揭金额总和的15%。上述《购房借款协议》签订当日，禾峰公司与司银宝签订《商品房买卖合同》一份，约定司银宝购买禾峰置业公司开发的禾峰乾庄紫园19幢1号房屋及其地下层，房屋总价为4800000元。付款方式及期限为：司银宝应于2015年6月9日前支付首付款计人民币1450000元，剩余房款3350000元应于本合同签订后7天内到出卖人指定银行办理相应的按揭贷款手续。另双方还就交付期限、违约责任等进行了约定。另查明，《购房借款协议》、《商品房买卖合同》签订时，第三人邓达均在场。购房借款协议签订时，相关事宜系由第三人邓达与禾峰置业公司法定代表人陈邵宇商谈，沈澜与司银宝从未就借款事宜商谈过。另沈澜支付给司银宝的首付款1450000元，来源于禾峰置业公司或其股东单位财务转付。司银宝购买涉案房屋的按揭还款也系来源于禾峰公司或其股东单位财务支付至员工账户，再由员工向司银宝账户划付。又查明，司银宝至今未向沈澜归还购房借款协议所约定的购房首付款1450000元。 一审法院认为，本案的争议焦点系涉案商品房买卖合同的效力如何认定，以及在此基础上司银宝和禾峰置业公司双方各自应向对方承担的责任。商品房买卖合同是否为双方真实意思表示是认定涉案合同效力的关键。司银宝认为其真实意思在于购房，禾峰置业公司认为双方签订合同只是为了获取银行贷款以周转资金，并非真的将涉案房屋出卖。民事主体的主观意思系其内心活动，他人无法知晓，只能通过其外在行为进行推断和认定。（一）在商品房买卖法律关系中，应由购房者支付购房款，出售人交付房屋。根据本案查明的事实，司银宝购买涉案房屋的首付款和银行按揭贷款的月供均非由其本人支付，反而均系由禾峰公司及其关联公司的员工代为支付，该履行情况显然并不符合商品房买卖合同的正常交易规则。（二）根据四方签订的购房借款协议载明的内容，除了对首付款借款相关事宜进行约定外，还有关于按揭贷款利息、退房、配合撤案、优先购买权等事项的约定，与禾峰公司关于其并非真正出卖涉案房屋的陈述相印证。（三）司银宝就涉案房屋的首付款1450000元至今也未归还沈澜，也未在禾峰公司的应付工程款中予以实际抵扣。综上，在现有证据下，难以认定涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，禾峰置业公司主张的事实更有高度发生的盖然性。因此根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，涉案商品房买卖合同系为了获取银行贷款而签订的虚假合同，应认定为无效，司银宝应配合禾峰置业公司办理商品房买卖合同备案的撤销手续。另需说明的是，涉案商品房买卖合同虽不是双方当事人的真实意思表示，但由于双方基于涉案商品房买卖合同而向银行进行了抵押按揭贷款，本案双方虚伪意思表示的行为不得损害贷款银行的合法权益，涉案买卖合同备案登记的撤销也不影响双方与贷款银行之间的借款、担保等法律关系，各方需另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，判决：一、禾峰公司与司银宝签订的《商品房买卖合同》无效；二、司银宝于判决生效之日起十日内配合禾峰公司办理《商品房买卖合同》备案撤销手续。一审案件受理费45200元，减半收取22600元，财产保全费5000元，合计27600元，由禾峰公司负担13800元，由司银宝承担13800元。 二审中，司银宝向本院提交下列证据：1.建设工程施工合同复印件一份，用以证明商品房买卖合同的签订背景，根据建设工程施工合同约定，长广公司承接工程必须以六套别墅抵充工程款，案涉商品房买卖合同是为了解决工程款的结算问题。2.商品房买卖居间协议一份，用以证明楼盘房价上涨，禾峰公司的起诉目的是为了获得房屋涨价收益。3.账户查询明细一份，用以证明司银宝的购房款来源于向沈澜的借款，用以证明一审中沈澜的陈述不符合事实。禾峰公司质证认为，对证据1的真实性无异议，但与本案无关联；对证据2的真实性无法确认，且无法达到证明目的，真实情况是司银宝为了获得房价上涨收益，违反约定。对证据3的真实性无异议，但不能达到证明目的，一审判决明确145万是沈澜支付的。沈澜质证认为，同意禾峰公司的质证意见。邓达质证认为，对证据1、证据2、证据3均无异议。 禾峰公司向本院提交电子回单两组，用以证明冯玲娟支付给司银宝的款项来源于禾峰公司或其关联公司。司银宝质证认为，对证据的真实性无异议，但与本案无关联性，不能证明打款公司与禾峰公司有关联性，且冯玲娟的资金来源与本案无关。沈澜质证认为，对该证据无异议。邓达质证认为，同意司银宝的质证意见。 本院经审核认为，司银宝提供的证据1、证据2与本案无关联性，本院对其证明力不予确认，证据3可以证明司银宝购房首付款的资金来源，本院对其证明力予以确认；禾峰公司提供的证据可以证明司银宝归还按揭贷款的资金来源，本院对其证明力予以确认。 沈澜、邓达未向本院提交新的证据。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：禾峰公司和司银宝签订商品房买卖合同的行为，是否为双方以虚假意思表示实施的民事法律行为。关于该争议焦点，司银宝主张商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，不存在虚假通谋的行为；禾峰公司主张签订商品房买卖合同的真实目的是为了获取银行贷款资金，商品房买卖的意思表示是虚假的。对此本院认为，结合各方当事人的陈述及在案证据，应认定禾峰公司和司银宝签订商品房买卖合同的行为是以虚假意思表示实施的民事法律行为，理由如下：1.从司银宝支付购房款及归还按揭贷款的资金来源来看，司银宝未动用任何自筹资金，而是由禾峰公司及其关联公司的员工代为支付。该交易方式明显不符合常理。2.从各当事人之间合同约定的内容来看，本案各当事人在《购房借款协议》中约定，“借款期限内，若有第三方向丁方（禾峰公司）购买此物业，乙方（司银宝）享有同等条件优先权，但必须将首付款1450000元及借款期限已产生的银行按揭，二项费用相加总和，以年利率10%按日计算利息额，一次性支付。”根据该条款的约定，在司银宝与禾峰公司已订立商品房买卖合同的情况下，禾峰公司仍有权向第三方出售案涉房屋，该约定可以印证案涉商品房买卖合同不是双方真实意思表示。因此，结合当事人的合同约定及合同实际履行情况，一审认定商品房买卖合同不是双方当事人的真实意思表示，并无不当。司银宝就此提出的上诉理由，本院不予采纳。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”司银宝与禾峰公司买卖商品房的意思表示不真实，其基于虚假的意思表示签订的商品房买卖合同无效。商品房买卖合同被确认无效后，当事人因此受到损失要求对方赔偿的，可另行主张，双方与贷款银行之间的借款、担保等法律关系，各方需另行处理。 至于司银宝提出的本案裁判结果与（2019）浙0522民初388号、2064号案件裁判结果不一致的问题，本院认为，（2019）浙0522民初388号、2064号涉及的是其他购房者针对其与禾峰公司签订的《商品房买卖合同》的履行问题发生争议而提起的诉讼，上述案件所涉及的合同和本案司银宝签订的《商品房买卖合同》均是独立的合同，每份合同的效力需根据不同的个案情况进行认定。（2019）浙0522民初388号、2064号案件中，当事人陈述的事实和提交的证据与本案均不相同，因此裁判结果不同，不属于同案不同判。 综上所述，司银宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费45200元，由司银宝承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周辰晨 审 判 员 朱惠明 审 判 员 赵哨兵 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 周寅潇 书 记 员 沈雯雯