广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25172号上诉人（原审原告）：陈南香，女，1951年9月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：黄旒，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄京穗，广东恒生律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐国基，男，1975年8月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人（原审被告）：陈姿，女，1984年10月1日出生，汉族，住广东省雷州市。陈南香与徐国基、陈姿恢复原状纠纷一案，双方均不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初6971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人陈南香委托诉讼代理人黄京穗、上诉人徐国基、陈姿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈南香上诉请求：1.撤销一审判决第二项并依法改判徐国基、陈姿自2018年2月3日起按政府房屋租金指导价支付陈南香房屋空置损失至徐国基、陈姿恢复房屋原状之日止；2.上诉费由徐国基、陈姿承担。事实与理由：一、物权保护纠纷不存在审慎义务，一审法院认定陈南香“未尽审慎义务”错误。陈南香是××涉案房屋的物权人，有权针对损害物权的行为主张损害赔偿责任，陈南香的物权，不因陈南香购买涉案房产时是否有查看现场或知悉涉案房产被他人侵害而受到减损。陈南香不是针对物业瑕疵，对出卖人提起的违约之诉，而是针对侵害物权的行为，向侵害人提起物权保护之诉，因此不存在本案所谓的“审慎义务”，只要陈南香作为涉案房屋的业主，就有权向非法物权侵害方主张物权权利。陈南香是通过司法拍卖方式购买涉案房屋，发现涉案房屋被拆改，涉案房屋房门被封堵占用，避免房屋因被拆导致存在消防、质量隐患，决定依法按照房屋产权平面图恢复××涉案房屋原状使房屋恢复到合法状态，但徐国基、陈姿的2303、××房，在陈南香涉案房屋房门前公共通道建设围墙，对公共通道进行封闭作为私人空间使用，导致陈南香无法通行涉案房屋，无法对××涉案房屋实施恢复原状，无法消除安全隐患后合法使用房屋，直接妨碍了陈南香对涉案房屋实施完整的支配权和使用权，陈南香作为业主有权向非法物权侵害方主张物权权利，排除妨碍，并就其侵权行为主张损害赔偿。因此，一审法院认定陈南香购买房产时未尽审慎义务而驳回赔偿主张错误。二、××涉案房屋无打通使用的法律及事实基础，法院认定两房为一整体房屋错误。××涉案房屋虽在同一本房产证上，但图纸都反映两房是独立的房屋，有独立的公共通道，且两房均由承重墙连接，不得打通使用。若陈南香要整体使用××涉案房屋，且不损害建筑承重结构，则必须如徐国基、陈姿一样，打通并违法占用公共通道，侵害其他业主权利。因××涉案房屋没有任何打通使用的可行性，陈南香分割使用房屋，实际上是将原房屋不安全的违法使用状态，恢复成安全的、无法律责任风险的合法使用方式。陈南香作为房屋的现任业主，负有对被打通的承重墙恢复原状的不可推卸的法律义务和责任。一审法院认为××涉案房屋为一整体房屋，不符合客观事实，且涉案房屋在唯一的通道被堵的情况下，完全不可使用，一审法院以不符合事实的“一整体房屋”作为驳回赔偿主张的理由错误。根据一审法院调取的××涉案房屋产权平面图，均印证两房是独立房屋，都有独立的公共通道，且两房均由承重墙连接不能打通使用，根据《住宅室内装饰装修管理办法》第5条规定，《房屋建筑工程抗震设防管理规定》第11条规定，产权人和使用人不得擅自变动或破坏房屋建筑，因此××涉案房屋没有打通的法律依据，事实上也不可行。一审法院认为陈南香购买时两房已经打通为整体房屋为由驳回陈南香诉请，不符合客观事实和法律规定，若陈南香继续违法按照××涉案房屋的违法状态使用，会导致陈南香受到行政处罚的风险，一旦危及楼宇安全，对其他业主造成损害，会承担民事或者刑事责任。陈南香既负有对两房打通的消除隐患，使房屋合法化的义务，还负有在未恢复合法状态时不应入户使用存在违法安全隐患的房屋的责任和义务。一审法院已经认定徐国基、陈姿的2303、××房违法占用通往陈南香涉案房屋的公共通道，就应当对妨碍陈南香恢复房屋间隔及行使通行权阻碍陈南香使用房屋承担民事责任。三、陈南香已给徐国基、陈姿合理期限拆除占用公共通道的违法建设，一审法院不予支持空置损失不符合法律规定，不能促进案件有效解决。陈南香主张自2018年3月2日起，而非2017年8月1日竞拍取得房产之日起的空置损失，是已考虑到给徐国基、陈姿合理时间解决非法建设及占用通道问题，在陈南香已给予徐国基、陈姿合理期限后，徐国基、陈姿应当对其不予履行的行为承担相应的不利后果。如徐国基、陈姿认为其无需为拖延履行恢复原状的义务承担任何经济责任，徐国基、陈姿无疑会一直拖延履行，最终影响法院判决的有效执行，严重破坏司法的严肃性和权威性。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款，徐国基、陈姿应赔偿陈南香损失。为减少陈南香因徐国基、陈姿违法行为造成的损失，也为敦促徐国基、陈姿积极履行法律义务、承担法律责任，陈南香请求法院依法支持陈南香就徐国基、陈姿因其违法行为承担赔偿责任的请求。徐国基、陈姿辩称：一、陈南香购买房屋时公告的图纸表明两个房屋是三房一厅，××涉案房屋是一个房产证，徐国基、陈姿无需赔偿其损失。××涉案房屋与2303、××房实际只是两个房。关于通道的问题，陈南香只是想将一个房屋拆分成××涉案房屋两个房子使用。二、现广州铁路运输法院已经撤销了海珠区住建局的行政处罚决定书。三、如果将××涉案房屋拆分更容易造成安全隐患。四、涉案房屋取得了房产证就说明了已经经过规划验收了，不存在安全隐患的问题。五、陈南香的房屋不是不能使用，而是其不使用。徐国基、陈姿上诉请求：1.撤销一审判决，驳回陈南香诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由陈南香承担。事实与理由：徐国基、陈姿于2016年11月向前业主购买广州市海珠区清华街123号××房，由主管部门核发(2017)广州市不动产权第03206226号不动产权证，房屋建筑面积108.32平方米。徐国基、陈姿正常使用房屋，并没有建设围墙、占用楼层公共通道的违法行为。因此，一审判决无视房屋现状历经竣工验收以及多次过户测绘、登记的客观事实，未考虑合法变更与改建的情况，直接认定徐国基、陈姿占用公共走廊，认定事实与适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决并依法驳回陈南香的诉讼请求。陈南香辩称：根据一审法院向房管部门调取的涉案房屋出证前进行的测绘平面图显示，徐国基、陈姿的房屋面积不涵盖本案诉争的需要清除妨碍的公共通道，一审法院现场勘查也核实，公共通道已由徐国基、陈姿非法占用，徐国基、陈姿占用公共通道的行为属实，客观上阻碍了陈南香涉案房屋门的出入口，因诉争的通道并非徐国基、陈姿个人物业，其无权妨碍陈南香的通行权，也无权损害其他业主的合法权益，影响消防安全，损害公共利益，陈南香有义务和责任排除妨碍，恢复通道的通畅及正常使用。一审法院第一项判决正确。陈南香于2020年2月24日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.徐国基、陈姿立即拆除连接广州市海珠区清华街123号x房、××房的自建墙体，拆除××房的自建门，恢复房屋报建图纸上的结构构造；2.徐国基、陈姿自2018年2月3日起按政府房租租金指导价支付陈南香房屋空置损失至徐国基、陈姿恢复房屋原状之日止（按117.86平方米，每平方米49元计算，每月为5775.14元）；3.徐国基、陈姿承担诉讼费。一审法院认定事实：位于广州市海珠区清华街**××涉案房屋的产权人为陈南香，位于广州市海珠区清华街**x、××房的产权人为徐国基、陈姿，共同共有。根据广州市房地产档案馆提供的广州市海珠区清华街123号《报建图》，显示报建图中01、02、03、04房均有独立出入口，其中01房、02房房门由南朝北开，03、04房房门由西朝东开；02房、03房房门毗邻而开，门外存在公共通道；01房、04房门外存在公共通道；03、04房共用一面墙体，相邻而建。2018年8月6日，广州市海珠区房屋安全和物业一所向徐国基、陈姿作出《责令改正通知书》，载明“海珠区清华街123号x、××房业主：我所接到群众反映，晓港湾清华街123号x、××房在公共通道上加建墙体占用物业共用部位，要求拆除该加建的墙体。我所工作人员已到现场勘查，发现情况属实。……请你户于收到本通知书之日起30日内改正擅自占用、改建物业共用部位的行为，拆除上述加建的墙体，并恢复该位置的原状，逾期拒不改正的，我所将报上级部门依照《条例》第六十八条第（四）项规定依法查处”。徐国基、陈姿确认收到该通知，但未按要求改正。2020年3月20日，广州市海珠区住房和建设局（以下简称海珠区住建局）向徐国基、陈姿作出《责令改正违法行为通知书》，载明“徐国基、陈姿：经查，你们名下的广州市海珠区晓港湾清华街123号x、××房在楼层公共通道建设围墙，对公共通道进行封闭作为私人空间使用的行为……现责令你们：在2020年4月5日前改正违法行为。改正内容和要求如下：拆除上述加建墙体，恢复该位置原状……”。徐国基、陈姿确认收到该通知，但未按要求改正。2020年4月26日，海珠区住建局向徐国基、陈姿作出《行政处罚决定书》[穗海建物字（2019）4号]，载明“当事人：徐国基、陈姿；住所：广州市海珠区晓港湾清华街**x、××房；本单位于2019年9月6日对你们在占用公共通道作私人空间的行为进行立案调查。经调查，你们权属位于广州市海珠区晓港湾清华街123号x、××房屋占用楼层公共通道建设围墙进行封闭、作私人空间使用。以上事实，有《房屋面积报告书》、《现场检查（勘验）笔录》、《询问笔录》等证据证实。你们的上述行为违反了《广东省物业管理条例》第五十五条第一款第（六）项的规定。……决定对你们作出如下行政处罚：罚款人民币一万元整。……”。徐国基、陈姿确认收到该行政处罚通知书，并向广州铁路运输法院提起行政诉讼，要求撤销该行政处罚决定书，广州铁路运输法院以（2020）粤7101行初2991号案件受理，现该案仍在审理过程中。一审法院依法向海珠区住建局发函调查，该局于2020年7月21日作出书面复函并提供案件材料复印件。其中2019年12月24日的《询问笔录》记载“问：该房是何时、如何取得？购买房屋时，公共走廊在买的时候是否与现状一样？徐国基答：2015年或2016年购买所得，购买时与现状一样，该房屋比较特殊，从规划到验收都没有走廊，××、2302及2303、××原为同一产权证房屋。问：你从购买到入住都未对房屋进行改动？你是否了解购买前有改动？徐国基答：没有改动，经向上一手业主了解，该房屋没有进行改动。该房屋有三手业主，我为第三手业主……买回来就是现状，从来未改动。经向测绘院查询图纸未改动，全幢大楼只有该层为这个特殊情况无走廊，该墙体为实心墙，不存在改动的情况。由于邻居购买后进行装修拆分为两套，故要求开通道”。2019年12月24日的《现场检查（勘验）笔录》记载，勘验地点为海珠区清华街123号x、××房，检查（勘验）有关情况记载“现场电梯出来后经过走廊不拐弯就到清华街123号x、××房，根据徐国基现场出示的房地产权证附图显示，清华街123号x、××房门前有L型走廊，与现状不符”。2019年10月11日广州市房地产测绘院作出的《房屋面积报告书》，首页记载“项目坐落：广州市海珠区晓港湾清华街123号××-××单元占用的公共走廊；委托人：海珠区住建局；测绘类型：实测”，报告书中的《房屋平面图》（详见附图）记载“斜线及网格线部分在测字11010753602案中为本层走廊，面积已分摊。现状该两部分已由01-04单元封闭使用。其中斜线部分面积为3.5620平方米，现状由01、02单元使用；网格线部分面积为7.0439平方米，现状由03、04单元使用。备注：该成果仅反映现状，不作产权依据”。《房屋平面图》内所述的斜线部分、网格线部分组成走廊，位于×，位于××涉案房屋与2303之间。一审法院于2020年6月28日组织双方到现场勘查，经现场确认：现场并无2302、2303两房的门牌号，××、××门牌号。2303、××房已被徐国基、陈姿打通使用；××涉案房屋已打通，尚无人居住使用，属于空置状态。门牌号××房与门牌号××房之间并无房地产权证附图显示的走廊，××房房门相比于房地产权证附图中04房房门位置靠前（西）突出。房地产权证附图内显示的走廊位置现处于在于2303、××房内。同幢大楼上一层24楼2401、××、2403、2404均有独立门牌号，××、2403房房门毗邻而开，门前有走廊。陈南香确认其通过司法拍卖途径取得××涉案房屋房屋，确认拍卖前未实地查看过××涉案房屋房屋。一审法院认为，陈南香与徐国基、陈姿是相邻房屋的所有权人，应当按照方便生活、团结互助、公平合理的精神处理相邻关系。陈南香主张徐国基、陈姿占用楼层公共通道、私建围墙进行封闭私人空间使用，经现场勘验，结合海珠区住建局出具的《询问笔录》、《现场检查（勘验）笔录》、《责令改正违法行为通知书》及《行政处罚决定书》，徐国基、陈姿虽认为占用公共通道、私建围墙等非其所实施，但对公共通道被占用、房屋现状与房地产权证附图不符的事实亦予以确认，故对陈南香主张的事实，一审法院予以确认。根据房地产权证附图，海珠区清华街123号23楼01-04房之间的走廊属于公共通道，该走廊位置现处于在于2303、××房内，因该公共通道被封闭占用，导致陈南香无法按照房地产权证上的附图正常使用××涉案房屋，故徐国基、陈姿负有按房地产权证附图将××涉案房屋与2303、××房间的走廊恢复至附图载明的原状的义务。徐国基、陈姿虽抗辩其未实施加建、违建等行为，但现徐国基、陈姿作为现2303、××房的产权人，且徐国基、陈姿实际占用了公共通道于2303、××房内私用，故徐国基、陈姿的抗辩不能成立，一审法院不予支持。关于陈南香主张的房屋空置损失。陈南香通过拍卖取得涉案房屋，陈南香在拍卖前未前往××涉案房屋实地查看，未尽审慎义务，且××涉案房屋在拍卖时已被打通使用，且为同一产权证上房屋，陈南香拍卖××涉案房屋时即知悉该两间房屋为一整体房屋。现陈南香主张××涉案房屋无法分割使用，要求徐国基、陈姿承担房屋空置损失，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华共和国物权法》第八十四条、第九十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、徐国基、陈姿在判决生效之日起30日内，停止对广州市海珠区清华街123号23楼××涉案房屋与2303、××房之间走廊的占用，并按照上述房屋房地产权证附图所示将占用部位恢复至原状使用；二、驳回陈南香的其他诉讼请求。一审案件受理费2957元由徐国基、陈姿负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，徐国基、陈姿提交（2020）粤7101行初2991号行政判决书作为证据，该判决书认定：“根据涉案房屋的《房屋平面图》、海珠区住建局制作的《询问笔录》、《现场检查（勘验）笔录》等可以证实涉案房屋证载面积并不包括外侧走廊，而现状为包括了部分走廊。海珠区住建局经调查询问后于2020年3月20日向徐国基、陈姿作出《责令改正违法行为通知书》，责令二人拆除加建墙体，恢复该位置原状。徐国基、陈姿系涉案房屋现业主，抗辩称涉案房屋存在两套房子登记在一个产权证的特殊情况，且其购房时现状如此。但涉案房屋现状与证载情况不一致确属事实，海珠区住建局要求将房屋恢复原状，符合法律的规定，徐国基、陈姿应配合海珠区住建局的查处工作。……海珠区住建局向徐国基、陈姿作出穗海建物字[2019]4号《行政处罚决定书》，认为其二人占用楼层公共通道建设围墙进行封闭，作私人空间使用，决定罚款人民币壹万元整。对此，徐国基、陈姿基于购房现状继续使用已封闭的走廊，但目前并无证据证实确系徐国基、陈姿实施的封闭侵占行为，对其二人苛以罚款，不符合行政处罚的过罚相当、处罚与教育相结合的原则”，并判决撤销海珠区住建局于2020年4月26日作出的穗海建物字[2019]4号《行政处罚决定书》。徐国基、陈姿拟证明其没有违法行为。陈南香质证认为：对真实性、合法性予以认可，但是对关联性不予确认。该行政判决书是针对徐国基、陈姿对海珠区住建局作出的穗海建物字（2019）4号行政处罚决定书不服提起的诉讼而作出，即徐国基、陈姿是针对海珠区住建局作出罚款1万元的行政处罚不服提起的诉讼，而并非针对2020年3月20日海珠区住建局向徐国基、陈姿作出《责令改正违法行为通知书》不服提起的诉讼。海珠区住建局已经认定徐国基、陈姿对涉案房屋在楼层公共通道建设围墙、作为私人空间使用属违法行为，责令其限期改正，拆除上述墙体恢复原状。而上述行政判决认定徐国基、陈姿应当恢复原状，即认定了徐国基、陈姿占用公共通道的事实，并认定了海珠区住建局作出《责令改正违法行为通知书》的合法性。另查明，广州市不动产登记查册表记载陈南香名下的××涉案房屋建筑面积为117.8594平方米。广州市住房和城乡建设局公布的《2019年广州市房屋租金参考价》中广州市海珠区清华街的电梯房租金价格为47元/月/平方米。陈南香一审期间提交徐国基、陈姿改造房屋平面图，显示01房面积为50.71平方米，02房面积为69.77平方米，徐国基、陈姿对该证据不予确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点为：1.徐国基、陈姿是否应拆除涉案公共通道部分的墙体并按照房地产权证附图恢复原状；2.徐国基、陈姿是否应向陈南香赔偿房屋的空置损失。关于争议焦点一。海珠区住建局已经作出《责令改正违法行为通知书》，认定徐国基、陈姿名下的涉案房屋在楼层公共通道建设围墙，对公共通道进行封闭并作为私人空间使用，且根据涉案房屋的报建图、广州市房地产测绘院作出的《房屋面积报告书》、双方一、二审庭审中的陈述，可知××和涉案房屋原有独立出入口，因涉案围墙导致涉案房屋原有房门被封闭，无法通过公共通道进入电梯间，且广州市铁路运输法院也认定海珠区住建局要求徐国基、陈姿将房屋恢复原状，符合法律的规定，徐国基、陈姿应配合海珠区住建局的查处工作，故一审法院判决徐国基、陈姿拆除公共通道的墙体，按照房地产权证附图恢复原状依法有据，本院予以认可。至于该墙体是否徐国基、陈姿加建，不能免除其拆除的义务，本院对徐国基、陈姿的上诉主张不予支持。关于争议焦点二。因徐国基、陈姿未恢复公共通道导致涉案涉案房屋无法正常使用，徐国基、陈姿应向陈南香赔偿涉案房屋的空置损失。至于××房，该房屋有独立的门通向电梯间，可以正常使用，陈南香要求徐国基、陈姿赔偿××房的空置损失没有依据，本院不予支持。关于空置损失的起算时间，海珠区住建局作出的《责令改正违法行为通知书》要求徐国基、陈姿在2020年4月5日前改正违法行为，拆除加建墙体，恢复原状，故本院认定徐国基、陈姿应自2020年4月6日起向陈南香赔偿涉案房屋的租金损失。陈南香提交的房地产权证未注明涉案房屋两房屋各自的面积，结合陈南香提交的房地产权证附图、测绘图、徐国基、陈姿改造房屋平面图、《2019年广州市房屋租金参考价》中同期同地段同类房屋租金标准，本院酌情认定徐国基、陈姿按照每月3200元的标准向陈南香赔偿涉案房屋的租金损失至恢复原状之日止。综上所述，上诉人陈南香的部分上诉请求成立，本院予以支持。徐国基、陈姿的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决处理不当，本院予以改判。因本案系徐国基、陈姿拒绝恢复原状导致，故一、二审案件受理费均由其承担。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初6971号民事判决第一项；二、撤销广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初6971号民事判决第二项；三、徐国基、陈姿自本判决送达之日起十日内向陈南香赔偿房屋空置损失，按照每月3200元标准，自2020年4月6日起计至恢复原状之日止。四、驳回陈南香的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各2957元，均由上诉人徐国基、陈姿负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年十二月三十日书记员 冯冠豪