北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12663号上诉人（原审被告）：张仲琦，男，1979年5月23日出生，汉族，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：北京市大龙物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和地区裕龙花园****楼。法定代表人：马鹏涛，总经理。委托诉讼代理人：胡海花，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张楠，北京市玖典律师事务所律师。上诉人张仲琦因与被上诉人北京市大龙物业管理有限责任公司（以下简称大龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初7179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张海洋独任审理，于2020年11月19日公开开庭审理了本案。上诉人张仲琦，被上诉人大龙物业公司之委托诉讼代理人胡海花、张楠，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张仲琦上诉请求：1．撤销一审法院判决，发回重审或改判驳回大龙物业公司的起诉或驳回其一审全部诉讼请求。事实与理由：1．2009年，与张仲琦签订《仓苑公寓前期物业管理服务合同》的主体为大龙绿港物业管理有限公司，并非大龙物业公司，大龙物业公司未向张仲琦提供任何证据证明其与大龙绿港物业管理有限公司是同一家公司，大龙物业公司不具备起诉张仲琦的主体资格，应当依法驳回其起诉，事实上，大龙绿港物业管理有限公司早已下落不明，主体资格无从查找，大龙物业公司并未将相关名称变更文件当成证据向法庭提交，导致张仲琦无法对该等证据进行质证；2．张仲琦与大龙绿港物业管理有限公司之间签订的《仓苑公寓前期物业管理服务合同》中明确规定了物业管理和电梯费的交费时间，即“每年一次交清费用”，2020年7月14日大龙物业公司起诉张仲琦要求交纳从2015年1月至2019年12月的物业费，本次诉讼外大龙物业公司从未向张仲琦催交物业费，依据诉讼时效的相关法律规定，双方的法律关系已处于稳定状态，大龙物业公司已无权再向张仲琦主张前5年的物业费；3．张仲琦在《仓苑公寓前期物业管理服务合同》上签字时，张仲琦与大龙绿港物业管理有限公司之间并不存在平等协商的交易条件，张仲琦签署协议并非出于自愿，而是迫于无奈，开发商利用广大业主无地容身、急于收房的现实困境，强迫广大业主在其单方制定的格式文本上签字，否则不予办理房屋交付手续，广大业主无权对合同文本提出任何修正意见，唯有接受对方在合同中设定的全部条件；从协议内容上分析，《仓苑公寓前期物业管理服务合同》全面限制业主应有的合法权利，规避物业公司自身应当承担的义务，如合同中规定甲方（业主）及其使用人与物业管理人在本物业内不存在人身安全财产保管或保险关系，维护业主人身与财产安全是任何一个合法存在的服务公司应尽的责任，而大龙物业公司却通过这一条款逃避自身责任，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《仓苑公寓前期物业管理服务合同》应当归于无效；《仓苑公寓前期物业管理服务合同》是一个前期物业管理协议，并非永久性协议，但该临时协议却被一审法院认定为永久性协议，广大业主倾其所有、负债累累方购得住房这一生存必需品，在房屋交付后不但要归还所欠银行贷款，还要变成物业公司终身不变的债奴；为了保证大龙物业公司的非法利益能够继续，大龙物业公司多次恶意阻挠广大业主成立业主大会或业主委员会，拒不提供办公用房和相关资料，导致业主委员会不能正常开展工作，法律赋予业主委员会选聘物业服务企业的合法权利亦无法行使；大龙物业公司未提供证据证明其已经向张仲琦提供任何服业服务，无权收取张仲琦物业服务费用；大龙物业公司所收取之物业费用未依法公示，也未用于小区公共事业，依据《北京市住宅物业服务检查规范》，利用小区共用部位、共用设施设备开展有偿服务的，要有相关业主、业主大会同意意见或协议，大龙物业公司自接管小区物业以来，从未向广大业主提交年度工作报告，也从未公示其利用业主公共部位、公共设施获利的基本情况，大龙物业公司未提供任何证据证明“物业管理服务费是乙方（大龙物业公司）用于花园日常运作之费用”，事实上，该费用大部分被大龙物业公司私吞；大龙物业公司严重违反《仓苑公寓前期物业管理服务合同》中第十五条，未按照合同对张仲琦进行合同履约服务；4．一审判决事实不明，做出了错误判决，大龙物业公司不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，如：不履行制止并报告不法行为义务，小区甲1号楼一层有3家商户存在违章建设房屋，严重影响整个楼的品质，造成占用公共区域，损害我的权益并使得房屋价值降低，物业作为官方，不加以制止，并同流合污；不履行安全保卫义务，没有实现目标管理，保安人员配置少，不按时巡楼，外面人员随便进入小区；不履行维护公用设施的义务，楼道防盗门出现故障后，已经10年没有维修（过去读卡使用），致使防盗门形同虚设，大楼外立面损坏后，多次向物业反应，已经10年未果（外立面石材脱落，影响安全，石头从天而降，照片为证），现在大楼外立面，就像补丁衣服，严重影响房屋价值，还有以前楼道是石材铺设，由于出现损坏，物业拆除，只刷白墙了，改变材质，偷工减料，还有很多问题如地面损坏不维修等等；大龙物业公司并未按照合同约定每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目，大龙物业公司并未按照合同约定制定大厦业主公约，成立业委会；公共绿地改造成停车场，小区刚入住时候，小区还有些绿地，在2018年改造的时候，把绿地改成停车场了，现在小区绿化严重不足；消防安全隐患突出，在楼道存在大量坏自行车和电动车，严重影响安全通道畅通；小区地面、楼道等设备设施，长期无人打扫；物业对车辆的管理不到位，首先自行车没有固定停放点，使得自行车满小区乱放，汽车停车位分配不公平，有的家庭有几个，我家一个都没有。大龙物业公司辩称，同意一审法院判决，请求维持一审法院判决。大龙物业公司经过更名变成现在的公司名字，主体是一致的；张仲琦有连续缴费的义务，大龙物业公司已经为涉案小区提供了该有的服务，张仲琦已经享受到了我方提供的服务。大龙物业公司向一审法院起诉请求：1．张仲琦给付大龙物业公司物业管理费12995元、滞纳金5327．95元，合计人民币18322．95元；2．案件受理费由张仲琦承担。一审法院认定事实：张仲琦系北京市顺义区203室的业主，该房屋建筑面积为156．44平方米。2015年3月4日，北京市大龙绿港物业管理有限责任公司向一审法院提起诉讼，要求张仲琦交纳2010年8月2日至2014年12月31日期间物业管理费11223元；2015年6月4日，一审法院作出（2015）顺民初字第04602号判决，判令张仲琦向北京市大龙绿港物业管理有限责任公司交纳2010年8月2日至2014年12月31日期间物业管理费10325元。2019年1月22日，北京市大龙绿港物业管理有限责任公司名称变更为大龙物业公司。本案中，为证明张仲琦欠缴物业费的事实，大龙物业公司提交《仓苑公寓前期物业服务合同》予以证明。张仲琦不认可《仓苑公寓前期物业服务合同》的真实性，但经一审法院询问，张仲琦表示没钱申请鉴定，经一审法院释明后，张仲琦仍表示没钱申请鉴定，一审法院结合其陈述意见以及（2015）顺民初字第04602号一案查明的事实，对《仓苑公寓前期物业服务合同》的真实性予以确认。大龙物业公司与张仲琦于2009年8月2日签订《仓苑公寓前期物业服务合同》，约定物业服务费标准为：1．38元/平方米/月，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。张仲琦现拖欠大龙物业公司2015年1月1日至2019年12月31日期间物业管理费12953元未交纳。诉讼中，张仲琦主张其未支付物业费用的原因是大龙物业公司不能按照物业合同约定提供物业服务，并提交若干照片予以佐证。张仲琦提出大龙物业公司在提供服务过程中存在以下问题：1．楼道单元门被损坏。2．暖气坏了没有维修，拆除之后地下都是大坑。3．楼梯内脏乱，堆放杂物。4．小广告现在仍然存在。5．邮箱所在的位置为地下车库安全出口，画了停车位，无法取东西，存在安全隐患。6．甲１号楼外墙面瓷砖脱落没有维修，而是抹了水泥。7．底商违建，我方认为大龙物业公司没有管理能力。8．楼的外墙面破损。9．甲１号楼电箱下外墙面瓷砖脱落，电箱安装位置存在安全隐患。10．小区内绿地杂草丛生。11．无自行车停放位置，随意停放自行车，存在安全隐患，电动车充电，电线乱接。12．楼道内卫生不清洁，小区内卫生杂乱。13．小区内乱停车。14．楼道墙壁瓷砖被拆除后改成白墙了。大龙物业公司对照片拍摄地点为仓上小区无异议，但认为照片是摆拍，对照片的真实性不认可。大龙物业公司对张仲琦庭审中提到的上述问题，回复如下：1．门禁之前维修过，但是住户自己觉得不方便要求拆除的。照片显示住户自行用石头把门挡住，不关门。2．暖气片处有坑，但是没有杂物，我方尽快进行维修大坑。暖气片拆除时间记不清楚了，大概是2-3年前，是由供暖给拆走的。3．由于该楼有电梯，楼梯住户不经常走，难免楼梯内有杂物，但是我方定期会做清理。4．小广告定期在清理，这属于是一个社会问题，我方无法完全清理。5．停车位是政府规划的。6．住户停车蹭的或者玩飞镖造成的损坏，我方会尽快安排维修。7．电箱下外墙面瓷砖脱落现象确实存在，但是我方已经上报进行维修。8．小区内草坪我方也是定期清理。但是由于最近疫情原因，所以杂草还是存在一些的。9．图片上的不是乱拉电线，而是住户晾衣服拉的线。10．楼道内卫生不整洁的位置，已经进行了清理，居民的杂物我方只能进行劝阻，我方无法擅自清理。11．小区内车位确实紧张，但是这是普遍问题，我方已经进行劝阻。12．墙面已经进行维修。一审诉讼中，大龙物业公司对张仲琦答辩意见中所提到的问题，回复如下：1．甲1号楼属于底层有底商楼，底商商户门面朝向是朝小区内的，不是临街的，也确实存在张仲琦提到的违建，我方向底商进行过劝阻，但是我方没有强制力约束底商，只是向建委和城管反映过，但是也没有实质的改变。自小区2009年入住开始陆续就存在这种现象，我方阻止过，我方都是向有关部门反映过，但是都是电话，没有证据提交。2．安保人员不存在配置较少，整个小区安保人员配备都是同一配备。两栋楼，9个安保人员，三班倒，一班3个人，有门岗，有巡逻。因为底商有超市、培训机构等，因为经营需要，无法阻止外人进入，在小区购买时已经存在底商，底商的经营活动都是在小区内，没办法实现商业与住宅分离，住户入住时就都已经了解了。3．小区外立面确实有墙砖脱落的情况。脱落有几年了，也进行维修过，但是还有脱落情况发生，现在外立面确实有一部分还没有维修。具体时间不太清楚了，之前的都有过维修的记录，现在脱落的也已经上报开发商申请维修。以前楼道里墙壁一直都不是石材，也是瓷砖，但是瓷砖总脱落，不美观，我方就将瓷砖拆除改成白墙了。化粪池不是堵了，也是污水管道堵了，可能是开发商设计不合理，也已经进行了维修，如果还是坏了就是住户自己使用不利导致的。现在小区内化粪池不堵了，我方会定期进行维修。4．我方会定期在小区公示栏进行公示收支账目。业委会不是由物业组织成立，应是由业主自发组织形成。5．绿地之前就是停车场，只不过之前地面是透水砖的，2018年由政府出资改造老小区才换成柏油路，画了停车线。6．楼道自行车一直在进行清理和整治，但是也无法完全杜绝，我方也只能规劝，不能强制管理。7．楼道都是有专门的保洁人员进行保洁。8．这是普遍存在的现象，我方车位是出租的，都是有固定的车位，有部分也是先到先得，小区内是有专门停放自行车的地方，在小区东侧半地下车位，住户不能自行停放到专门位置，但我方也无法控制。关于张仲琦要求解除合同的答辩意见，经一审法院释明，张仲琦同意另行起诉。一审法院认为，张仲琦与大龙物业公司所签订的《仓苑公寓前期物业服务合同》不违反法律相关规定，该合同对双方当事人具有约束力，双方均应依约履行。大龙物业公司为涉诉小区提供了物业服务，张仲琦作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费的义务。大龙物业要求张仲琦缴纳2015年1月1日至2019年12月31日期间物业管理费12953元，于法有据，一审法院予以支持。关于张仲琦反映的物业服务问题，包括卫生清洁问题、门禁问题等，一审法院认为，物业服务系长期动态的服务过程，涉案小区物业服务虽有瑕疵，但张仲琦提供的证据不足以证明涉案小区的物业服务存在严重缺陷，张仲琦据此不予缴纳物业费无法律依据，一审法院对其答辩意见不予采信。考虑到大龙物业公司在提供物业服务时确实存在一定瑕疵，一审法院酌情扣减物业服务费。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，一审法院建议大龙物业公司今后应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、张仲琦支付北京市大龙物业管理有限责任公司2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业费11658元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回北京市大龙物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果张仲琦未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，根据张仲琦的上诉请求、事实理由及大龙物业公司的答辩意见，本案在二审期间的争议焦点为张仲琦是否应当向大龙物业公司交纳2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。根据双方签订的《仓苑公寓前期物业服务合同》，大龙物业公司为张仲琦居住的小区提供物业服务，张仲琦实际接受了大龙物业公司所提供的物业服务，张仲琦应向大龙物业公司支付物业服务费，一审法院判决张仲琦支付大龙物业公司相应物业费，具有合同与法律依据。张仲琦主张大龙物业公司不具备主体资格，经审查，北京市大龙绿港物业管理有限责任公司于2019年1月22日经北京市工商行政管理局顺义分局核准名称变更为大龙物业公司，张仲琦二审庭审中亦予以认可，本院予以确认，张仲琦以此为由主张大龙物业公司主体不适格缺乏法律依据，本院不予支持。关于诉讼时效，张仲琦于一审期间并未提出该项抗辩，且物业服务系长期持续，故张仲琦该项主张，没有法律依据，本院不予支持。张仲琦主张其签署的《仓苑公寓前期物业服务合同》并非其真实意思表示，但并未提交相反证据予以推翻，对其该项主张，没有事实依据，本院不予支持。张仲琦主张《仓苑公寓前期物业服务合同》无效，但并未提交充分证据证明案涉合同存在何种无效情形，且其所称条款并非大龙物业公司向张仲琦主张物业费的相应条款，故对张仲琦该项主张，本院不予支持。张仲琦主张大龙物业公司存在阻挠业主大会和业主委员会、未依法公示年度工作报告等行为，与本案并非同一法律关系，亦非不予交纳物业费的法定事由，对其该项主张，本院不予支持，关于张仲琦主张的该等问题，其可另行解决。张仲琦主张大龙物业公司未提供履约服务，经审查，大龙物业公司提供的物业服务确存在一定瑕疵，一审法院结合在案证据已经对张仲琦应当交纳的物业管理费进行酌情扣减，其幅度是合适的，本院不持异议。综上所述，张仲琦的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费91元，由张仲琦负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张海洋二〇二〇年十二月二十一日法官助理 胡 婧书 记 员 屈赛男