山东省烟台市蓬莱区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0684民再8号原审原告：张美君，女，1974年10月30日出生，汉族，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：巴树春，男，1948年8月29日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区，由原告所在社区推荐。原审被告:蓬莱博展房地产有限公司，住所地山东省烟台市蓬莱区南王街道办事处大院村。法定代表人：谢杰涌，任执行董事。委托诉讼代理人：罗世灿，山东宸来律师事务所律师。原审原告张美君与原审被告蓬莱博展房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月26日作出的（2015）蓬民初字第152号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，作出（2019）鲁0684民监5号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告张美君的委托诉讼代理人巴树春、原审被告的委托诉讼代理人罗世灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张美君称，1.请求依法撤销（2015）蓬民初字第152号民事判决；2.继续履行合同，要求原审被告给付原审原告按交房款94930元为基数，自2009年10月1日起至2016年4月30日止，按日万分之二的逾期交房的违约金；3.诉讼费用由原审被告承担。蓬莱博展房地产有限公司辩称，同意继续履行合同。但原审原告要求的违约金计算起止时间有误；按照合同约定，违约金应当按照日万分之一计算。张美君向本院起诉请求：2008年12月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的博展财府第4幢2单元20406号住宅一处，价款94930元，首付38930元，余款按揭支付。被告应于2009年9月30日前交付房屋，但被告至今未交房，原告故诉至法院，请求：1.要求继续履行合同，被告支付逾期交房违约金44436元（自2009年9月30日至2016年4月30日）。2.诉讼费及其他费用支出由被告承担。本院原审认定案件事实：2008年12月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同，原告购买被告开发预售的博展财府第4幢2单元20406号住宅，单价2329元每平方米，建筑面积40.76平方米，总金额为94930元。合同第六条付款方式约定为：首付款38930元已付清，余款56000元以按揭方式支付。合同第八条交付期限约定为：出卖人应当在2009年9月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条逾期交房的违约责任约定如下：出卖人未按照合同约定的期限将商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理，（1）逾期不超过180日，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款；并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之贰的违约金。合同第十一条关于房屋交接约定如下：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。原告于2008年7月18日向被告交付房屋首付款38930元，后原告与中国建设银行股份有限公司蓬莱支行签订借款合同，房款56000元通过按揭贷款方式支付给了被告。被告主张，原、被告在签订买卖合同的同时签订了一份补充协议，约定原告将涉案房屋免费交予被告使用三年，期限自2009年9月30日至2012年9月29日。被告提交原、被告签订的补充协议，该补充协议约定原告自愿将涉案商品房给被告免费使用三年。原告对补充协议真实性认可，但认为补充协议违反了商品房销售管理办法，不能证实房屋已经交付，被告要求原告签订补充协议的目的就是为了延期交房。庭审中，被告又提交蓬莱博展国际商贸城配套住宅4#楼竣工工程质量验收报告复印件，证实涉案商品房2015年年初已经由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位、勘察单位五家验收合格，达到交付条件；提交寄送给原告后被退回的信件，证实在2015年3月曾要求原告接房。原告对该验收报告证据复印件不认可，认为该证据不能证实涉案商品房已经竣工验收、符合交付条件；对信件不认可，称并未受到该交房通知单，被告违法交房。另，原告提交自网络打印的山东省建设厅文件发布的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》、烟台市住建局规范统一住宅“两书”样式（住宅质量保证书、住宅使用说明书）、业主至人民网投诉被告后，蓬莱市住房和规划建设管理局给业主的答复，被告对上述证据均不认可。另查实，对于涉案商品房的“两书”问题，被告称尚未制发。上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、补充协议、当事人陈述及庭审笔录等在案为凭，足以采信。本院原审认为，原、被告双方所签订的商品房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。至法庭辩论终结前，被告并未提交证据证实涉案商品房已经达到交付条件，亦未提交合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告未按约交房事实清楚，应承担违约责任。关于原、被告签订的补充协议，原告认可与被告签订协议目的即为延期交房，原告对该事实清楚，应视为对其权利的合理处分，且原告在免费使用期间并无损失，故本院对原告要求被告给付2009年9月30日至2012年9月29日逾期交房违约金的主张不予支持。免费使用期后，被告仍未如约交房，应按合同约定给付原告逾期交房违约金。被告要求调整违约金没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：限被告蓬莱博展房地产有限公司于本判决生效后十日内给付原告张美君逾期交房违约金（以94930元为基数，自2012年9月30日至2016年4月30日按日万分之二计算）。案件受理费873元，由被告负担。本院再审认定案件事实如下：再审庭审中，原审被告主张，由于原审原告与物业公司签订了三年的免租代持合同，因此原审被告将房屋直接交给物业公司，物业公司代收。后来免租期满以后，原审被告通过电话和书信的方式通知原审原告接收房屋。原审原告对原审被告通过电话和书信的方式通知原审原告接收房屋的主张不予认可，并称原审原告与原审被告签订的商品房买卖合同，原审原告与物业公司没有商品房买卖的约定，不存在原审原告与物业公司产生涉案房屋交付的问题。原审原告与原审被告均未提交新证据。本院再审查明的案件事实同原审一致。本院再审认为，2008年12月19日，原审原告与原审被告同时签订了商品房买卖合同和补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。根据原审原、被告商品房买卖合同的约定，原审被告应当在2009年9月30日前，将验收合格的商品房交付原审原告使用，但原审被告未能提交证据证实其按约履行交房义务，已构成违约，应该承担违约责任，原审被告应根据商品房买卖合同的约定自2009年10月1日起至2016年4月30日止，向原审原告支付以已交付房款94930元为基数，按日万分之二计算的违约金。原审原、被告签订的补充协议虽约定原审被告免费使用涉案房屋三年，期限自2009年9月30日起至2012年9月29日止，但该约定并不能免除原审被告按照合同约定交付房屋的义务，且双方也未就交付房屋的时间另行达成合意，故原审原告主张自2009年10月1日起至2016年4月30日止期间的违约金符合法律规定，本院予以支持，故原判决应予撤销。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2015）蓬民初字第152号民事判决。二、限原审被告蓬莱博展房地产有限公司于本判决生效后十日内给付原审原告张美君逾期交房违约金（以94930元为基数，自2009年10月1日起至2016年4月30日止按日万分之二计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费873元，由原审被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判长  王青松审判员  李 丽审判员  孙传辉二〇二〇年十二月十日书记员  李 云