湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终13048号上诉人（原审原告）：卢文杰，男，1983年9月15日出生，汉族，住湖南省。上诉人（原审原告）：熊球，女，1988年1月1日出生，汉族，住湖南省。两上诉人共同委托诉讼代理人：张小民，宁乡市玉潭法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：长沙安泰房地产开发有限公司，住所地宁乡市玉潭街道通益社区一环西路**富豪山庄（**）****。法定代表人：赵喜明，董事长。委托诉讼代理人：刘再新，湖南光阳律师事务所律师。上诉人卢文杰、熊球因与被上诉人长沙安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2020）湘0124民初6003号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人卢文杰、熊球上诉请求：1、撤销一审判决并改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求；2、被上诉人负担本案一、二审案件受理费。事实和理由：一、关于被上诉人于一审中提交的其自行制作的由建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位于2019年12月27日五方验收与宁乡市住房和城乡建设局于2020年1月5日进行的建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位五方验收采信问题，上诉人认为验收是行政机关的职权，被上诉人所作的所谓合理解释并不能否定行政机关依职权作出的认定。二、符合交房条件的时间应为2020年1月17日。商品房交付应既符合商品房买卖合同中对交付条件的约定，也不能违反《中华人民共和国消防法》第十三条对商品房交付条件的强制性规定。三、被上诉人逾期办理预告登记，应当支付违约金。综上，被上诉人逾期交房、逾期办理预告登记应当支付违约金。被上诉人安泰公司辩称，位于宁乡市城区中心的“幸福里小区”楼盘由被上诉人投资开发，被上诉人严格按照相关部门的要求进行设计和施工。2018年9月9日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，双方就房屋的基本情况、计价方式及价款、付款方式及期限、交付时间、交房条件及违约责任等进行了约定。其中，约定的交房时间为2019年12月31日之前，交房条件为房屋经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位验收合格，被上诉人在上诉人缴纳房屋维修基金和契税后30个工作日内向宁乡市房屋登记机构办理合同备案和申报办理预告登记。合同签订后，上诉人于2018年9月13日交纳了物业维修基金、9月29日交纳了契税，被上诉人于2018年9月30日（即三十个工作日内）向宁乡市房屋登记机构办理合同备案和申报办理预告登记。被上诉人开发的“幸福里小区”1#栋、2#栋、3#栋、4#栋、5#栋、8#栋、11#栋房屋，于2019年12月27日，经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位等五方主体竣工验收合格，达到了合同约定的交房条件。被上诉人组织的竣工验收是依照建筑法和建设工程管理条例的相关规定，依法对所验收建筑的质量承担终生法律责任，现行法律也没有对竣工验收设置任何行政许可条款。被上诉人于2019年12月20日向上诉人发微信和邮寄挂号信，告知上诉人在内的各位业主交房时间及相关事项，并将其内容刊登在《今日宁乡》醒目位置，上诉人也在此时间办理了收房手续。综上，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效；被上诉人按照合同约定交付了房屋、办理了合同备案和申报预告登记，案涉房屋经各方验收均符合要求。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人卢文杰、熊球向一审法院起诉请求：1、判令由安泰公司支付卢文杰、熊球逾期交房违约金和逾期办理预告登记违约金1895元；2、由安泰公司将房屋存在质量问题的地方进行整改至符合合同约定；3、由安泰公司负担诉讼费。一审法院认定事实：2018年9月9日，卢文杰、熊球与安泰公司签订合同编号为201801723Ａ02的《宁乡市商品房买卖合同》，卢文杰、熊球购买××乡××路××路交汇处（幸福里-5）第5幢3Ａ02号房屋，建筑面积127.60平方米，总房价789625元。合同有如下约定：1．第六条付款方式及期限：买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款含定金419625元，剩余房款370000元向交通银行股份有限公司长沙宁乡支行申请贷款，出卖人应协助办理；2．第八条交付时间及条件：出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位验收合格……；3．第十一条逾期交房责任：逾期交房在90日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；4．第十七条房屋质量的约定：出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房……出卖人和买受人对工程质量发生争议的，任何一方均有权委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。5．第十九条物业维修资金交存的约定：买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在申请办理预告登记前交存物业维修资金；买受人购买的商品房为现房的，应当在申请办理转移登记前交存物业维修资金；6．第二十条产权登记的约定：买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于30个工作日内向宁乡县房屋登记机构办理合同备案；若设定了在建建筑物抵押权登记，出卖人应于30个工作日内和抵押权人申请办理抵押权注销登记；买卖双方应于30个工作日内向宁乡县房屋登记机构申请办理预告登记。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意买受人不解除合同，出卖人按日已付房款万分之一向买受人支付违约金。2018年9月13日，卢文杰、熊球缴纳涉案房屋物业维修资金；2018年9月29日，卢文杰、熊球缴纳涉案房屋契税。2018年9月30日，涉案商品房网签合同至宁乡市住房和城乡建设局进行了期房合同备案。2018年10月16日，宁乡市国土资源局对涉案房屋进行了预告登记。2019年12月20日，安泰公司在《今日宁乡》刊登《交房公告》，告知业主5＃栋楼已经竣工，达到交房标准，具备交房条件，请各位业主于2019年12月31日至2020年1月2日前来办理收房手续。卢文杰、熊球亦收到了安泰公司邮寄的收房的挂号信。2019年12月27日，建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位对幸福里北区一期工程5＃栋进行验收，均认为各项符合要求，同意验收。2020年1月17日，宁乡市住房和城乡建设局对幸福里北区一期项目（含5＃栋）综合评定消防验收合格。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，卢文杰、熊球与安泰公司双方签订的《宁乡市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。一、是否逾期交房？本案中，卢文杰、熊球与安泰公司双方签订《宁乡市商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位验收合格……”；涉案房屋经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位验收合格的时间为2019年12月27日，故卢文杰、熊球主张符合交房条件的时间应为2020年1月17日（即涉案房屋经过建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位验收并经过消防验收的时间）没有事实依据，对其要求安泰公司支付逾期交房违约金的诉讼请求,该院不予支持。二、预告登记是否逾期，违约金是否支持？本案中，卢文杰、熊球、安泰公司双方签订《宁乡市商品房买卖合同》之日为2018年9月9日，安泰公司向宁乡县房屋登记机构办理预告登记之日应在宁乡市国土资源局对涉案房屋进行预告登记之日（即2018年10月16日）之前，未超过合同约定的30个工作日内，故对卢文杰、熊球主张预告登记逾期应支付违约金的诉讼请求该院不予支持。三、关于卢文杰、熊球要求安泰公司将房屋存在质量问题的地方进行整改至符合合同约定的主张，因卢文杰、熊球提交的证据不足以证明房屋存在不符合合同约定的质量问题，故对卢文杰、熊球的该主张该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，判决：驳回卢文杰、熊球的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由卢文杰、熊球负担。本院二审期间，上诉人卢文杰、熊球向本院提交了照片三张，拟证明卢文杰、熊球所在的楼栋楼顶上面有建筑物，其高度有6米。被上诉人安泰公司对该证据“三性”均有异议，提出照片的拍摄时间、地点、高、地点，楼顶不是建筑，是放置电梯主机的机房，都是经过建设审批的，且建筑的机房不能算作建筑高度。本院经审查认为，因上诉人未提供其他证据予以佐证该些照片的拍摄地点系涉案房屋楼顶，也不能证实楼顶建筑物的高度，故达不到上诉人的证明目的，本院不予认定。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人卢文杰、熊球与被上诉人安泰公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。上诉人依约向被上诉人交纳了购房款，被上诉人应当依约向上诉人交付涉案房屋及办理合同备案和预告登记。按照合同约定，被上诉人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位验收合格的房屋交付上诉人，涉案房屋于2019年12月27日经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位验收合格，且被上诉人依约及时向上诉人送达了收房通知，不存在逾期交房，故一审判决对上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金的诉请未予支持，并无不当。上诉人提出消防验收合格是商品房交付条件的强制性规定，涉案房屋消防验收合格的时间为2020年1月17日，因而涉案房屋符合交房条件的时间应为2020年1月17日的上诉意见，本院经审查认为，消防验收并非涉案房屋交付的强制性条件，故本院对该上诉意见不予支持。双方合同约定被上诉人应在合同签订后30个工作日内办理涉案房屋合同备案和预告登记，被上诉人于2018年10月16日办理预告登记并未逾期，故一审判决对上诉人要求被上诉人支付逾期办理预告登记违约金的诉请未予支持，符合法律规定及合同约定，应予维持。综上所述，上诉人卢文杰、熊球的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人卢文杰、熊球负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二〇年十二月二十三日法官助理向柳书记员侯也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。