四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终2532号 上诉人（原审原告）：江安县国有资产经营投资有限公司。住所地：四川省江安县江安镇竹都大道西段**。 法定代表人：李晓华，董事长。 委托诉讼代理人：杨敏，四川蜀南律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江安江岸人家酒店有限公司。住。住所地：四川省江安县江安镇滨江路******/div> 法定代表人：陈先连，经理。 委托诉讼代理人：黄成良，四川戎星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈先连，女，1949年出生，汉族，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：姜方琴（陈先连之女），女，1973年出生，汉族，住四川省江安县。 上诉人江安县国有资产经营投资有限公司（以下简称江安县国资公司）因与被上诉人江安江岸人家酒店有限公司（以下简称江岸人家酒店）、陈先连房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省江安县人民法院(2020)川1523民初1719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 江安县国资公司向本院上诉请求：1.撤销四川省江安县人民法院(2020)川1523民初1719号民事判决，改判江岸人家酒店、陈先连支付自2020年2月5日起至房屋租赁合同解除日止的租金271582.08元（暂计算至2020年8月4日）、违约金27599.24元（暂计算至2020年8月4日）以及履约保证金100000元不予退还；2.本案一审、二审案件受理费由江岸人家酒店、陈先连负担。事实和理由：1.江安县国资公司与陈先连签订的《房屋租赁合同》并未解除，双方的往来函件并未达成解除合意；2.江岸人家酒店、陈先连长期拖欠房屋租金，存在严重违约行为，应当支付《房屋租赁合同》解除前的房屋租金及违约金，履约保证金应不予退还。 江岸人家酒店辩称，1.江岸人家酒店在2020年7月20日向江安县国资公司发出解除租赁合同的函，其在2020年7月24日复函同意解除合同，双方在2020年7月31日对租赁房屋进行了交接，其复函是一种承诺行为，并实际履行，收回房屋的事实清楚，一审认定《房屋租赁合同》于2020年7月24日解除依据充分；2.江安县国资公司的上诉主张与一审主张存在冲突，其一审主张解除或者确认解除房屋租赁关系，二审否认解除；3.违约金的承担应以实际损失为基数上浮不超过30%，江安县国资公司主张每天千分之一的违约金，又要求没收100000元保证金，保证金加上违约金远远超过损失计算范围。请求驳回上诉，维持原判。 陈先连辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 江安县国资公司向一审法院起诉请求：1.确认江安县国资公司与陈先连2017年5月15日签订的江国资租赁字〔2016〕69号《房屋租赁合同》合法有效；2.判决解除江安县国资公司与陈先连2017年5月15日签订的江国资租赁字〔2016〕69号《房屋租赁合同》；3.江岸人家酒店、陈先连支付自2020年2月25日起至租金交付之日止的房屋租金271582.08元（截止2020年8月24日）、违约金27599.24元（暂计算至2020年8月24日）；4.江岸人家酒店、陈先连缴纳的履约保证金100000元，不予退还；5.案件受理费由江岸人家酒店、陈先连负担。 一审法院认定事实如下：江岸人家酒店于2016年5月3日成立，系一人有限责任公司，刘利是成立时的法定代表人。2017年5月10日，公司股东由刘利变更为陈先连，由陈先连担任法定代表人。 2016年4月8日，宜宾亚华拍卖有限公司发布租赁权拍卖公告，公告包含案涉租赁房屋。2016年5月10日，江安县国资公司（甲方）与刘利（乙方）签订江国资租赁字〔2016〕69号《房屋租赁合同》，约定租赁标的物位于江安县××镇××路××期××＃楼，一层面积205㎡、二层面积699㎡、三层面积699㎡，1B＃楼三层735㎡，总面积2338㎡；房屋用途为宾馆、茶房、餐饮；租赁期限自2016年4月25日至2023年4月24日止，第1年免收租金时间从2016年4月25日至2017年4月24日止；月租金为15元每㎡，从第三年起租金在上年租金总额的基础上上调10%，第二年月租金35070元，乙方在签订合同之日交清第二年半年租金，以后租金每半年交一次，租期内先交租金后用房；保证金100000元；租赁期间，房屋维修费用由乙方承担；解除合同条款仅约定乙方存在特定的违约情形甲方可以行使合同解除权，而未约定乙方可以行使合同解除权的情形；违约责任约定乙方逾期未交租金、水电费等乙方应缴纳费用的，每逾期一天，按应缴费总额的每日千分之一计付违约金。 2017年5月15日，刘利向江安县国资公司提出书面申请，内容为“县国资公司：我承租你公司江安镇滨江路二期房屋（2338㎡）为江岸人家酒店经营场所，因公司法定代表人变更（由刘利变更为陈先连），现向你公司申请将《房屋租赁合同》（江国资租赁字〔2016〕69号）承租人变更为陈先连，我放弃该租赁合同中的一切权利和义务，由江岸人家酒店及新任法定代表人继续履行该房屋租赁合同。”同日，江安县国资公司与陈先连重新签订租赁合同，除签字主体不同外合同其余内容未作任何变动。合同签订后，江岸人家酒店按合同约定支付了履约保证金100000元，于2016年5月16日支付了半年租金210420元。 审理中，江岸人家酒店特别授权委托诉讼代理人黄成良明确表示漏水造成营业损失226820元、关闭酒店损失600000元均是抗辩意见，不是反诉请求。 2020年7月20日，江岸人家酒店向江安县国资公司送达《关于解除租赁合同的函》，7月22日，江安县国资公司作出江国资司函〔2020〕1号《关于解除租赁合同的函的复函》，7月24日，江岸人家酒店收到复函。复函内容：你（单位）于2020年7月20日致我公司“关于解除租赁合同的函”，我公司已收悉，经我公司总经理会议研究，原则同意与你（单位）解除“江国资〔2016〕69号《房屋租赁合同》”，现就相关事项回复如下，一、你（单位）要求解除《房屋租赁合同》已属违约，虽然我公司原则同意与你（单位）解除《房屋租赁合同》，但依据《房屋租赁合同》约定，你（单位）应当承担违约责任。二、我公司交付的房屋主体已经相关单位验收合格，并不存在你（单位）所述的房屋主体存在问题以及长期漏水，影响你（单位）经营的情形。三、你（单位）尚欠我公司2020年2月25日至解除之日的房屋租金，请你（单位）及时缴清欠缴租金。四、根据《房屋租赁合同》第十三条约定，你（单位）应自合同解除或终止之日起七日内搬走存放在出租房屋内的一切财物，并将出租房屋退还我公司。五、你（单位）向我公司缴纳的履约保证金100000元，根据《房屋租赁合同》第五条、第十五条第四款的规定，依法不予退还。六、你（单位）完清欠缴房屋租金（2020年2月25日起至交付之日止）之日为《房屋租赁合同》解除之日。七、上述回复内容，请你（单位）认真对待，如有异议，请依法维权。如你（单位）未按合同约定履行合同义务，我公司将依法维权。 2020年7月31日，江岸人家酒店代表姜方琴、江安县国资公司代表李聪、王文礼分别在《腾退租赁房屋现场确认书》上签名、捺印，李聪注明“确认收到房屋，其余上面所述内容以江安县国资公司书面意见为准”。确认书的内容有：2020年7月25日，江岸人家酒店自行停水停电停止营业；2020年7月26日，江安县国资公司派二人至现场监督撤除，确认水表最后读表数为7055，电表最后读表数为2846.18kw.h；2020年7月30日，江岸人家酒店与江安县国资公司管理人员对接，并用微信视频对酒店撤除现场进行确认，窗帘、床、条桌等未撤除的物品江岸人家酒店放弃拆除，江安县国资公司有权处分并不作任何补偿；未在租赁房屋内的水表、电表仍属江岸人家酒店，由江岸人家酒店完清交费手续，与江安县国资公司无关。同日，江岸人家酒店向江安县国资公司发出《关于要求确认收回租赁房屋的函》，要求确认“江岸人家酒店租赁房屋撤除设备中未进行破坏性撤除、撤除中已按要求对清洁卫生进行清理、前面所列正常使用设备未进行撤除等”。2020年8月11日，江安县国资公司作出江国资司函〔2020〕3号《关于要求确认收回租赁房屋的函的复函》，复函内容为，你（单位）于2020年7月31日致我公司“关于要求确认收回租赁房屋的函”，我公司已收悉，现就相关事项回复如下：一、你（单位）未完清欠缴房租，合同并未解除，故我公司不予接收房屋。二、根据租赁合同第十三条约定，你（单位）应自解除或终止之日起七日内将房屋交付我公司，并请搬走存放在出租房屋内的一切财物（诸如窗帘、床等），清场完毕后将出租房屋退还我公司。三、完清之前的水、电、气、网络通讯等费用，待我公司相关人员将缴费凭证与表、卡核对无误后，再行接收房屋。四、上述回复内容，请你（单位）认真对待，如有异议，请依法维权。如你（单位）未按合同约定履行合同义务，我公司将依法维权。 审理中，江安县国资公司陈述，于2020年7月31日《腾退租赁房屋现场确认书》签字后便用锁将案涉房屋关闭，控制案涉房屋至今。 《房屋租赁合同》第五条约定“乙方向甲方缴纳履约保证金壹拾万元整，终止本合同时由甲方退还乙方，保证金不计利息。保证金为乙方履行本合同义务承担保证责任……”第十五条第四款约定“乙方逾期未交租金、水电费等乙方应缴费用的，每逾期一天，按应缴费总额的每日千分之一计付违约金；逾期二十天，除补缴欠费外，甲方有权解除合同、收回房屋，保证金不予退还。”审理中，江安县国资公司明确依据合同第十五条第四款的规定对保证金不予退还；而江岸人家酒店、陈先连则以系协商解除合同而非江安县国资公司单方解除为由主张不能适用前述约定。 另查明，《宜宾市人民政府关于印发全力应对新冠肺炎疫情支持中小企业共克时艰20条政策措施的通知》（宜府发[2020]1号）第8条规定：对承租国有资产类经营用房受疫情影响较大不能正常经营的中小企业，2020年2月租金全免，3、4月租金减半。 四川省江安县人民法院（2019）川1523民初654号案件查明，2017年10月25日至2019年10月24日期间的租金合计为927952.2元，扣除已支付租金200000元后还应支付727952.2元，判决江安县国资公司与陈先连于2017年5月15日签订的江国资租赁字〔2016〕69号房屋租赁合同合法有效。宣判后，江岸人家酒店不服依法提起上诉，本院作出（2020）川15民终247号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 江岸人家酒店于2020年5月28日转账支付43000元，摘要载明“按申请缴纳2019年10月25日至2020年4月24日半年房租减免后16.9738万元第一部分的4.3万元”；于2020年6月29日支付126738.8元，备注“2019年11月25日至2020年2月24日房租”；两项合计169738元。2020年8月一年期贷款市场报价利率3.85%。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人已签订书面租赁合同，江岸人家酒店已按合同约定预付半年的租金并占有租赁房屋从事酒店经营，双方签订的租赁合同已成立并生效。江岸人家酒店以2016年4月25日至2016年10月22日期间出租房屋未取得主体消防验收为由主张此期间为无效合同。鉴于双方已按合同约定履行此期间义务，消防验收是管理性规定，未通过消防验收不必然导致合同无效，对其抗辩理由不予采纳。 关于争议焦点一，租赁合同解除的问题。双方当事人均同意解除合同，仅对合同解除的时间持异议。江岸人家酒店提出解除合同并不是依据法律规定或合同约定，故应认定为双方协议解除。2020年7月20日，江岸人家酒店向江安县国资公司送达《关于解除租赁合同的函》视为要约行为。7月24日，江安县国资公司作出《关于解除租赁合同的函的复函》，江岸人家酒店于2020年7月31日将案涉房屋交由江安县国资公司控制至今，满足《关于解除租赁合同的函的复函》第四条自合同解除之日起七日内将出租房屋退还的要求，故复函应视为承诺。因此，双方的租赁合同关系于2020年7月24日已经解除。 关于争议焦点二，租金的问题。根据合同约定，2019年4月25日至2020年4月24日期间的房租单价为18.15元/㎡（15元/㎡×1.1×1.1），2020年4月25日至合同解除之日房租单价为19.965元/㎡（18.15元/㎡×1.1）。房屋总面积为2338㎡，江安县国资公司对2019年10月24日前的房租费用已在（2019）川1523民初654号案件中处理，故本案仅核算2019年10月25日至2020年7月24日解除之日的房租费用。根据合同约定，租赁费为394642.71元（2338×6×18.15+2338×3×19.965）；根据2月免房租及3、4月份减半政策，应减免租金85293.75元；减免后江岸人家酒店应付房租309348.96元。因江岸人家酒店已支付2019年10月25日后的租金169738元，扣除后还应支付租金139610.96元。 关于争议焦点三，违约金如何计算的问题。江岸人家酒店未按合同约定期限支付租金，应承担违约责任。江安县国资公司主张每日按1‰计算违约金27599.24元，江岸人家酒店、陈先连则主张按最新民间借贷利率保护上限确定。因江安县国资公司未提供证据证明具体损失，对陈先连抗辩理由予以采纳。违约金按一年期贷款市场报价利率的四倍进行核算，其违约金按年利率15.4%（3.85%×4）进行计算至合同解除之日（2020年7月24日），调整为9261.71元[（5007.29元+22592.23元÷4×3）×15.4%÷36.5%]。 关于争议焦点四，履约保证金是否应当退还的问题。双方争议在于对《房屋租赁合同》第十五条第四款“乙方逾期未交租金、水电费等乙方应缴费用的，每逾期一天，按应缴费总额的每日千分之一计付违约金；逾期二十天，除补缴欠费外，甲方有权解除合同、收回房屋，保证金不予退还”的理解不一致。从文意理解，该条文规定了承租方逾期缴纳房租的情形下出租方单方解除合同的权利，并对保证金不予退还。本案双方系通过要约、承诺的方式对合同解除达成合意，不属于出租方单方解除合同的情形，故不能适用前述规定，对江安县国资公司不予退还保证金100000元的诉讼请求，不予支持。 关于江岸人家酒店主张营业损失226820元、关闭酒店损失600000元，因其未在本案中提起反诉，本案不作处理。 关于陈先连是否应负连带责任的问题。陈先连未提供证据证明公司财产独立于股东自己的财产，依照《中华人民共和国公司法》第六十四条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，其应对公司债务承担连带责任。 综上，江岸人家酒店、陈先连应支付欠缴房租139610.96元，支付违约金9261.71元，保证金100000元应予退还。为减少诉累，将应退还的保证金充抵欠缴租金，抵扣后还应支付租金39610.96元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、江安县国资公司与陈先连于2017年5月15日签订的江国资租赁字〔2016〕69号房屋租赁合同合法有效；二、江安县国资公司与陈先连于2017年5月15日签订的江国资租赁字〔2016〕69号房屋租赁合同于2020年7月24日解除；三、江岸人家酒店、陈先连连带于判决生效后十日内支付江安县国资公司2020年2月25日至2020年7月24日期间的房屋租金39610.96元，计算至2020年7月24日的违约金9261.71元；四、驳回江安县国资公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7288元、保全费2270元，合计9558元，由江安县国资公司负担4558元，由江岸人家酒店负担5000元（于判决生效后十五日内支付江安县国资公司）。 二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：一、一审判决对于租赁合同解除时间的认定是否正确；二、履约保证金是否应予退还。 关于争议焦点一，双方当事人协商解除租赁合同的，协商确定之日为合同解除之日。江安县国资公司在收到江岸人家酒店送达的解除通知后，在复函中明确表示原则同意解除租赁合同，并告知江岸人家酒店自合同解除之日起七日内腾退房屋，完清租金之日为租赁合同解除之日。江岸人家酒店虽未及时完清欠付的租金，但已在复函确定的七日内将房屋退还江安县国资公司，江安县国资公司也书面确认收到房屋。江安县国资公司的收房行为，实则是对租赁合同已经解除的确认，且要求承租人在交还房屋后继续承担租金给付义务对其明显不公，因此，一审判决在平衡双方利益的基础上，将复函收到之日即2020年7月24日认定为租赁合同解除时间，于法不悖。合同解除时间的确定直接决定了当事人请求赔偿损失的数额。江安县国资公司对一审判决确认的房屋租金、违约金计算标准均无异议，仅因不认可租赁合同解除时间的认定而对上述损失的核算终止期限持有异议。如前所述，本院已对一审判决判定的租赁合同解除时间予以确认，故一审判决以2020年7月24日作为房屋租金和违约金的核算终止期限，并无不当。 关于争议焦点二，履约保证金是债务人向债权人预先支付的、保证按照合同约定履行义务的一笔金钱。履约保证金的返还应当严格按照协议约定履行。本案双方当事人系协商一致解除租赁合同，不存在租赁合同第十五条第四项约定的不予退还履约保证金的情形，在合同解除之后，江安县国资公司应当依约退还履约保证金。 另，酒店、餐饮业是受新冠肺炎疫情影响较为明显的行业，江安县国资公司作为国有企业，要坚持服务大局的责任担当，进一步贯彻落实党中央关于统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作部署，扎实做好“六稳”工作，落实“六保”任务，在处理本案纠纷时，要主动树立同舟共济、共克时艰的意识，切实把矛盾解决在萌芽状态。 综上所述，江安县国资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6555元，由江安县国有资产经营投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  陈 曦 审 判 员  翟旭玫 二〇二〇年十二月十六日 法官助理  李利常 书 记 员  黄明慧