广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终8019号上诉人（原审被告）：曾美兰，女，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：林茜，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：周静玲，广东晟典律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：许桂妹，女，香港特别行政区居民。被上诉人（原审原告）：郑某，男，香港特别行政区居民。两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱明生，广东明日律师事务所律师。原审第三人：郑德伟，男，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：林茜，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：周静玲，广东晟典律师事务所实习律师。上诉人曾美兰与被上诉人许桂妹、郑德文及原审第三人郑德伟返还原物纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初32183号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人立即退还房屋的诉讼请求；2、撤销一审判决第二项，改判上诉人向被上诉人清偿截止至2019年11月30日的房屋占用费人民币4640元；3、判令本案全部诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院确认上诉人的租赁合同是有效的，即认可上诉人的基于房屋租赁法律关系居住在案涉房屋，但却判决上诉人向被上诉人返还案涉房屋，认定的事实和判决内容互相矛盾。1、本案上诉人基于租赁关系居住在案涉房屋，居住权应当受法律保护。被上诉人与原审第三人之间的家庭纠纷应自行协商解决，不应让无辜的上诉人承担不利后果。上诉人已经居住在此一年多，按时交纳租金、水电费等各项费用，无任何拖欠，在获悉案涉房产还有其他两名权利人后，也主动沟通索要银行账户，愿意按照产权份额分别向三名权利人交租。上诉人是合格、诚信的承租人，由始至终是无过错的；2、本案合同并不存在不能实际履行的情形。上诉人已经居住在案涉房屋一年多，案涉房屋是面积为35.56平方米的8楼无电梯房，被上诉人收回房屋后也不可能自用，仍然是会将房屋出租，但上诉人的合同还在有效期内，一审法院的判决很显然是将本案推向“一房两租”的局面，造成混乱的社会矛盾。二、一审法院关于上诉人截止至2019年11月30日应当返还给被上诉人6700元房屋占用费计算错误。1、一审法院计算错误，根据上诉人提交的收据及银行流水，上诉人交纳给原审第三人2019年1月至11月的租金金额应为19660元（具体交费明细详见上诉状附表），而非一审认定的17200元；2、上诉人2019年1月至11月，除了4月份原审第三人忘记收取140元网费以外，上诉人每月均向原审第三人交纳了1800元。上诉人与原审第三人签订的房屋租赁合同约定的租金是1800元，水电费自负，但网络费（169元/月）是包含在租金内的，原审第三人已一次性向中国电信预交了到2020年1月22日的网络费。2019年4月以前上诉人都是直接交1800元租金给原审第三人，从2019年4月开始，被上诉人获得生效判决，权利人的身份得到确认，有权收取六分之五的租金，第三人表示被上诉人也应承担网络费169元的六分之五，即140元。因此上诉人交租时，原审第三人会在收据上进行区分，上诉人也会在转账时进行区分，房租1800的构成为：原审第三人300元+被上诉人1360元+被上诉人应承担的网费140元=1800元，原审第三人认为被上诉人应获得的部分是1360元，上诉人不理他们兄弟之间如何分配，但上诉人每个月都交足了1800元（除了4月份第三人忘了收取140元）。因此，上诉人仅认可应支付2018年法院酌定3个月的占用费4500元和2019年的漏交的140元，其余金额上诉人已足额支付。被上诉人辩称，1、上诉人必须立即腾退房产，归还占用费。两被上诉人合计拥有案涉房产六分之五份额，对房产包括租赁、管理在内有关事宜拥有最终的决定权。原审第三人仅占六分之一份额，却私下以低于市场价的价格将房屋租给上诉人，损害了两被上诉人的合法权益；2、上诉人与原审第三人串谋欺骗两被上诉人，恳请法院调查并处理；3、一审法院计算上诉人房屋占用费6700元，两被上诉人认为估价过低，实际费用应在39000元以上。房屋占用费应从上诉人2018年3月份入住起按照房屋所在区域市场价每月3000元计收。请求二审法院驳回上诉人的上诉。原审第三人述称，相关意见与上诉人的上诉意见一致。许桂妹、郑德文一审诉讼请求：1、确认租赁合同无效；2、判令被告立即向原告腾空退还使用的，属于原告按份共有的位于深圳市罗湖区房屋；3、判令被告向原告支付使用期间的房屋占用费57000元（自2018年3月1日承租之日起，暂计至9月5日，直至归还之日止）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：二原告与第三人系母子兄弟关系，案涉房产原为郑某某所有，郑某某为原告许桂妹的配偶，为原告郑德文及第三人郑某的父亲。2009年郑某某去世，经过诉讼，（2018)粵03民终18503号生效判决确认了二原告及第三人为案涉房产的共有产权人，并将相应产权份额过户到个人名下。2018年12月5日，第三人单方与被告签订了租赁合同，租赁期为5年，每月租金1800元。二原告主张，该租金明显低于市场价，正常租金应为3000元/月。第三人则主张，案涉房产是泰宁小区，原告提交的房产租金标准是泰宁花园，两小区差别较大，1800/月的租金标准是符合实际情况的。被告主张，其在2018年12月5日前两三个月左右即入住案涉房产，这段时间没有交租，因为第三人同意被告帮忙看房子，不需要交租。此后的租金被告均有支付。以上事实，有房屋租赁合同书、不动产权资料电脑查询结果表、执行裁定书、租金收据及原告、被告、第三人的陈述、庭审笔录在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，本案系返还原物纠纷。第三人作为案涉房产的共有权人，未经其他共有权人即二原告的同意，单方与被告签订了租赁合同，第三人的行为属于无权处分。虽然第三人处分案涉房产并未事后获得二原告追认，但该合同并不属于合同法第五十二条所列之合同无效的情形。因此，该租赁合同应属有效，只是由于二原告不同意第三人的处分行为而导致合同不能履行。故二原告主张租赁合同无效，没有法律依据，一审法院不予支持。虽然租赁合同有效，但是二原告并非合同相对方，不受该合同约束，二原告基于物权请求被告腾退案涉房产，于法有据，一审法院依法予以支持。至于原告诉请被告支付房屋占用费，鉴于被告自认在2018年12月5日前两、三个月已实际入住，且取得第三人同意未支付租金，但二原告有权要求被告支付该期间的房屋占有使用费。第三人提出案涉房产属泰宁小区，租赁合同及水电地址均为该小区而非泰宁花园，原告提交的泰宁花园出租信息截图并未显示与案涉房产同等面积的房源租金情况，原告主张3000元/月的租金标准不适用于案涉房产，一审法院釆信第三人的主张，按照1800元/月的租金标准，以二原告所有的房产产权份额为基础，酌定截至2018年12月31日，被告尚需支付二原告案涉房屋占用费4500元。从2019年1月至11月，被告已提交证据证明其向第三人支付了租金，参照合同约定的租金标准，从被告提交的租金收据和银行转账记录看，被告并非每个月都足额支付，经核算，被告应支付该期间租金19800元，根据二原告及第三人的产权份额比例，二原告应得的2019年1月至11月房屋占用费为16500元，综上，被告还需向二原告支付的房屋占用费总额为21000元。由于被告仅举证证明向第三人支付了17600元，故被告还应向二原告支付房屋占用费6700元，差额部分14300元，二原告应另行向第三人主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告曾美兰应于本判决生效之日起十日内向原告许桂妹、张德文退还泰宁花园1栋A803的房产；二、被告曾美兰应于本判决生效之日起十日内向原告许桂妹、郑德文清偿截至2019年11月30日的房屋占用费人民币6700元；三、驳回原告许桂妹、郑德文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1225元，由原告许桂妹、郑德文负担人民币1080元，由被告曾美兰负担人民币145元。上述费用原告已预缴，被告曾美兰应于本判决生效之日起十日内迳付原告许桂妹、郑德文案件受理费人民币145元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，根据曾美兰一审中提交的十份《收款收据》和七份银行转账凭证，曾美兰在2019年1月至11月期间已向郑德伟支付了房屋租金共计人民币19660元（仅少付了2019年4月份网费140元，其余月份均足额支付了房屋租金1800元）。本院认为，本案系涉港返还原物纠纷，各方当事人对一审法院适用中国内地法律为准据法均无异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：一是许桂妹、郑德文是否有权要求曾美兰腾退房屋；二是案涉房屋的租金应如何处理。对于上述争议焦点，本院具体分析认定如下：对于争议焦点一，首先，曾美兰与郑德伟于2018年12月5日签订的《房屋租赁合同书》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订合同时，案涉房屋登记在郑德伟的父亲郑春霖名下，郑春霖2009年去世后案涉房屋日常由郑德伟控制和管理，相关水电费账户也已过户至郑德伟名下，同时郑德伟能够提供钥匙等顺利将房屋交付给曾美兰使用，故曾美兰有充分理由相信郑德伟有权出租案涉房屋，且当时登记产权人郑春霖已去世，而许桂妹、郑德文常居在香港，曾美兰也难以核实案涉房屋产权家庭内部继承情况；其次，许桂妹、郑德文主张租赁合同约定租金每月1800元明显低于周边市场同类房屋每月3000元的租金标准，但案涉房屋不是商品房且无电梯，与周边高层带电梯的商品房的租金标准不具有可比性，许桂妹、郑德文提交的证据不足以证明案涉房屋的租金标准明显过低，其以此为由主张曾美兰与郑德伟恶意串通导致合同无效缺乏事实和法律依据，本院不予采纳；再次，案涉房屋在租赁合同履行期间，本院于2019年3月4日作出（2018）粤03民终18503号民事判决，判令许桂妹、郑德文、郑德伟通过继承分别取得案涉房屋三分之二、六分之一、六分之一的产权份额，并随后通过执行程序办理了过户手续。但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。案涉房产在租赁期间因继承发生产权转移，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。因此，曾美兰基于合法有效的租赁合同有权继续占有使用案涉房屋，许桂妹、郑德文在租赁合同尚未到期的情况下要求曾美兰立即腾退房屋于法无据。许桂妹、郑德文如认为郑德伟越权出租房屋损害其合法权利，可另循法律途径解决。一审判决在认定租赁合同有效的基础上判令曾美兰应向许桂妹、郑德文退还房屋处理有误，本院予以纠正。对于争议焦点二，鉴于许桂妹、郑德文在租赁合同履行过程中通过继承取得了案涉房屋合计六分之五的产权份额，且曾美兰也曾索要许桂妹、郑德文收款账户表示愿意向其支付相应比例的租金，本院认定按照六分之五的比例核算许桂妹、郑德文有权收取的租金。至于具体金额问题，首先，一审判决认定曾美兰应向许桂妹、郑德文支付2018年、2019年房屋租金分别为4500元（1800元/月×5/6×3个月）、16500元（1800元/月×5/6×11个月），合计21000元，各方对此均未提起上诉，本院予以确认；其次，曾美兰一审中已提交租金收据、银行转账凭证等证据证明其已向郑德伟支付2019年1月至11月租金共计19660元，一审判决仅认定17600元属计算错误，本院予以纠正。根据双方占有的房屋份额，郑德伟仅有权收取2019年房屋租金3300元（1800元/月×1/6×11个月），多收取的16360元（19660元-3300元），许桂妹、郑德文可另行向郑德伟主张权利。因此，曾美兰还应向许桂妹、郑德文支付截至2019年11月30日欠付的房屋租金4640元（21000元-16360元）。此后，曾美兰在承租期间仍应按照上述标准及比例分别向许桂妹、郑德文和郑德伟交纳房屋租金及相关费用。综上，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初32183号民事判决第一、三项；二、变更广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初32183号民事判决第二项为：上诉人曾美兰应于本判决生效之日起十日内向被上诉人许桂妹、郑德文清偿截至2019年11月30日的房屋租金人民币4640元；三、驳回被上诉人许桂妹、郑德文的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1225元，由上诉人曾美兰负担100元，由被上诉人许桂妹、郑德文负担1125元。二审案件受理费人民币50元，由被上诉人许桂妹、郑德文负担。本判决为终审判决。审判长 梁  乐  乐审判员 李    原审判员 许  海  锚二〇二〇年十二月七日书记员 谢靖颖(兼)附法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。