浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初14718号 原告：施大奎，男，1990年1月13日出生，汉族，住义乌市。 原告：楼欢欢，女，1990年9月30日出生，汉族，住义乌市。 二原告的共同委托诉讼代理人：朱凌峰，浙江红太阳律师事务所律师。 二原告的共同委托诉讼代理人：王翰青，浙江红太阳律师事务所实习律师。 被告：义乌绿创置业有限公司，住所地义乌市稠城街道丹溪北路**。 法定代表人：顾光辉，执行董事。 委托诉讼代理人：陈应春，上海市建纬律师事务所律师。 原告施大奎、楼欢欢诉被告义乌绿创置业有限公司（以下简称绿创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月21日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告施大奎及其与楼欢欢的共同委托诉讼代理人朱凌峰、王翰青，被告绿创公司的委托诉讼代理人陈应春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告施大奎、楼欢欢向本院提出诉讼请求：1.撤销原告与被告绿创公司签订的编号00357《绿地朝阳门》意向协议、编号2019预9001996浙江省商品房买卖合同（预售）；2.判令被告绿创公司向原告退还购房款人民币4577881元，并支付利息损失（按年利率5.145%计算，其中以1376478元为基数，自2019年1月3日起计算至2019年4月25止，以4577881元为基数，自2019年4月26日起计算至被告实际付清之日止）；3.判令被告绿创公司向原告承担已付购房款一倍的赔偿责任（4577881元）；4.判令被告绿创公司向原告退还“住宅诚意金”50000元；5.判令被告绿创公司向原告赔偿损失36000元。庭审中增加一项诉讼请求为：6.判令被告协助原告注销2019预9001996浙江省商品房买卖合同（预售）的备案登记。事实和理由：2018年12月，被告绿创公司开始宣传、销售义乌市“绿地朝阳门”项目的房产。在听取被告工作人员的销售介绍、以及参观房产小沙盘和样板房后，原告与被告签订编号00357绿地朝阳门意向协议一份，约定：原告购买绿地朝阳门一区9幢1单元301室，房屋总价为4767165元，原告选择按揭付款的方式支付房款，并在意向协议签订起3日内支付房款总价的30%等内容。当月31日，原告支付购房定金300000元。2019年1月2日、4月22日，原告先后支付购房款1076478元、1403元，合计1377881元。2019年4月23日，原被告签订合同编号2019预9001996《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，约定：原告购买义乌市稠城街道朝阳××幢××单元××室，预测建筑面积130.54平方米，总价4577881元，被告承诺于2021年4月30日交付房屋等其他权利义务。双方还特别约定，被告应当就合同重大事项对原告尽到提示义务，并承诺在销售过程中将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知原告。同年4月25日，原告向中信银行股份有限公司义乌分行贷款3200000元（年利率5.145%）。至此，原告向被告付清全部购房款合计金额为4577881元。在履行支付全部购房款后，原告发现自己购买的房屋户型的卫生间不属于“干湿分离”。在被告的销售人员承认错误的情况下，原告向被告提出换房的要求。虽然被告的销售人员多次承诺给予换房，但至今没有履行。2020年8月中旬，原告发现在建的房屋存在严重遮挡、妨碍房屋的正常使用的情况，房屋南向阳台明显低于前方平台20-40厘米，南向阳台的前部设有水泥挡墙高约60厘米，南向房间的正前方设有2个尾气、排风竖井（高约1.2米、宽约2米）。同年8月29日，经与被告多次沟通换房、退房的问题，原告还主动向被告交付“住宅诚意金”50000元，被告的销售人员虽然答应给予原告提出换房或退房，却要求原告通过诉讼方式解决问题。与此同时，经原告查询，被告在未取得商品房预售许可证的情况下，即向原告出售涉案商品房。被告于2019年4月12日取得义售许字（2019）第0012号《商品房预售许可证》，明显故意违反《城市商品房预售管理办法》的相关规定。综上，被告在没有取得商品房预售许可证的情况下，故意误导、隐瞒真实情况，诱使原告作出错误的意思表示，被告的行为属于民事欺诈，理应承担全部民事责任。原告有权依法请求返还已付购房款及利息损失，并请求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任等。为维护原告的合法权益，依法起诉，准许原告的诉讼请求。 被告绿创公司辩称：一、被告在2019年4月12日取得预售许可证。4月23日，双方协商一致签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》（以下简称“房屋买卖合同”）。原告申请购房贷款，银行审查后认为房屋买卖合同合法有效，可予以贷款。故2019年4月25日原告、中信银行、被告三方签署《中信银行个人购房借款合同》，被告为原告购房贷款向银行提供担保。该房屋买卖合同是双方在平等自愿基础上的真实意思表示，双方签订的房屋买卖合同亦符合国家有关法律法规，合法有效。二、被告不存在任何欺诈、隐瞒、误导原告的情形，原告的陈述不是事实，亦无任何证据支持。1、原告主张被告曾承诺卫生间为干湿分离，但事实并非如此，房屋买卖合同第十一条第四款第2项约定：卫生间交付时可正常使用，否则按照约定承担违约责任。据此不能表明被告曾承诺涉案房屋卫生间为干湿分离。原告提供的证据一拍摄的照片所涉样板房并非原告购买的同样房型，该样板房为148平方米，而原告所购房屋是130.54平方米，该样板房不能适用于原告所购房屋，因房型面积、结构等完全不同。双方亦非凭样板房买卖，被告从未承诺卫生间为干湿分离。并且补充协议第十三条第2项明确约定：户型布置图、精装修示意图、沙盘模型等仅作为参考，没有合同约束力。被告销售人员并未向原告做出案涉房屋卫生间为干湿分离的承诺，退一步说，即使销售人员曾做出相关表示，根据补充协议第十三条第4项之内容：出卖人下属任何员工或代表在本合同及补充协议签署前后向买受人做出的与本合同及补充协议不一致的承诺不代表出卖人的意思表示，对出卖人无法律约束力，出卖人的一切意思表示均以加盖出卖人公章的书面文件为准，买受人对此确认无异议。2、原告认为被告隐瞒涉案房屋存在遮挡物（竖井）的事实亦不存在。原告陈述的阳台及水泥挡墙，并不违反建筑规范，亦不影响原告正常使用。原告南向房间的正前方并不存在尾气井、排风竖井，只存在一个管道竖井。原告表示对竖井设施等设置表示充分理解，被告不构成违约。补充协议第五条第15款明确约定：建筑区划内所设的基础设施与公共配套建筑，包括但不限于排风竖井等设施的位置，以政府及电力、煤气、卫生等相关部门最终确定为准，建筑区划平面布局或模型所示位置若有所变动或未标明、示意的设施及位置，除合同特别约定外，买受人对其设置、增减、移位等表示充分理解，出卖人不构成违约。现有窗外竖井只是管道竖井，出卖人在合同约定基础上已改进到对购房人最有利的管道竖井。补充协议尾部说明出卖人已对本合同及补充协议全部条款向买受人进行充分说明与解释，买受人对此并无异议，补充协议与商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准。竖井等属于公共设施，并没明显导致原告权益受损。三、原告在起诉状中所陈述的、其认为的瑕疵问题，并非是合同重大事项，原告认为重大事项的理由不能成立。双方对合同重大事项亦无重大误解。四、撇开本案事实如何不论，就时间上而言，双方约定涉案房屋在2021年4月30日交房，故涉案房屋未届交付日期，涉案房屋仍在施工过程中即最终状况还未确定，原告还无权利因房屋瑕疵或质量问题而提起诉讼或要求解除合同。综上所述，原告认为被告存在欺诈、隐瞒、误导的事实与理由均不成立，故其要求撤销涉案房屋买卖合同和退款的诉请不应得到支持。其请求判令被告承担已付一倍购房款的赔偿责任更无法律法规依据，其滥用诉讼权利所产生的损失亦应自行承担，律师费要求被告承担亦无合同依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权利。 原告施大奎、楼欢欢为证明其主张，举证如下： 1、00357绿地朝阳门意向协议原件一份，图片打印件4张，视频（播放视频），证明根据被告制作的商品房展示沙盘和样板房，以及被告工作人员承诺相关商品房卫生间属于干湿分离等情况，原告与被告签订绿地朝阳门一区9幢1单元301室的意向协议，沙盘和样板房的南向平台没有遮挡物。 2、收据原件、银联商务汇款凭证原件、网上银行电子回单打印件各三份，证明按照00357绿地朝阳门意向协议的约定，原告向被告支付购房款的30%，合计1377881元。 3、2019预9001996浙江省商品房买卖合同（预售）原件一份，证明原告与被告签订商品房买卖（预售）合同，原告购买绿地朝阳门一区9幢1单元301室房屋一套，合计金额4577881元，被告承诺就合同重大事项对原告尽到提示义务，并承诺在销售过程中将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知原告。 4、中信银行个人购房借款合同原件一份，个人抵押房产清单原件一份，证明原告向银行贷款3200000元，年利率5.145%，并向被告付清全部购房款。 5、业务凭证/客户回单原件一份，证明自2019年5月1日起，原告按年利率5.145%向银行支付借款本息。 6、朝阳门小区二期取得预售许可公示打印件三份，证明在向原告销售涉案商品房时，被告并没有取得涉案商品房预售许可证。 7、照片打印件5张、视频（播放视频），证明原告购买房屋的阳台低于前方平台20-40厘米，且在客厅的正前方设有2个排风竖井，阳台的水泥墙均60厘米高等严重遮挡，妨碍房屋使用的情况。 8、录音的文字资料（播放录音）、微信记录（出示手机）、证明被告承认原告购买房屋户型的卫生间不属于干湿分离，曾承诺过给予换房，但至今没有履行承诺，对于房屋阳台低于前方平台20厘米，且在客厅的正前方设有1-2个排风竖井等严重遮挡，妨碍房屋使用的情况，被告的工作人员明确承认没有在签订合同的时候告诉原告，被告销售人员承诺给予原告退房或换房但需要在房地产管理部门办理注销预售登记，由于被告的注销登记额度已用完，建议原告通过诉讼的方式解除合同，达到向房地产部门注销预售登记的情况。 9、网上银行电子回单打印件，收据原件、银联商务汇款凭证原件各一份，证明为解决原告换房、退房的问题，原告向被告交付住宅诚意金50000元。 10、浙江省增值税发票、银行汇款凭证打印件，证明为解决本案纠纷，原告支付律师费36000元。 被告绿创公司质证意见如下： 对证据1只是意向协议，约束力不强，不涉及定金。不适用城市房地产预售管理办法的规定。不存在支付定金和房价款。第七条已经明确约定双方盖章签字之外其他任何承诺都没有约束力。照片真实性无法认定，假如是真实的照片也无法证明原告的证明目的，无法看出被告的工作人员承诺过干湿分离。视频中的沙盘只是现场的示意沙盘，沙盘只是模型不能把所有的事项都显示，双方有明确约定沙盘仅作参考没有约束力。一切以双方合同约定为准。小视频无法反映出干湿分离卫生间就是被告样板房里的卫生间，假如说是被告样板房的卫生间，样板房也不是原告所购买的样板房，是148平方米的房子，双方合同也是有约定的，参考对双方不具有约束力，卫生间是否干湿分离不影响原告对房屋的使用，看不出被告员工承诺原告购买的卫生间是干湿分离的。对证据2收据真实性无异议，这只是意向金，对原告的证明目的有异议。对证据3真实性无异议，但是提请法庭注意，说明中出卖人对买受人的提示义务只是示范文本，并不是双方明确约定的内容，对被告不具有约束力。被告也没有就有关的合同的重大事项进行隐瞒，原告要证明的内容被告不予认可。对证据4真实性无异议，购房合同是双方真实意思表示，被告为原告贷款提供阶段性担保。对证据5业务回单是原告与银行之间的，与本案无关。对证据6真实性无异议，双方签署买卖合同之前被告已经取得了商品房预售许可证，双方的买卖合同行为发生在预售许可证取得之后，而不是原告错误的理解。对证据7照片真实性不予认可，现在无法认可，这只是施工过程中的情况，阳台并不违反建筑规范，也没有影响原告在交房之后对房屋的使用，排风竖井并不是原告所说的有两个，原告购买的房屋前面只有一个竖井，是管道竖井。原告发起诉讼之后被告与设计施工人员核实了，竖井是可以改建的，不影响原告对房屋的使用效果。视频的真实无法确认，即使是真实的，也只是表明这是一个施工过程中的状态，并不是房屋最终交付的状态，涉案房屋还没到交付日期，原告没有权利主张，假如是真实的，阳台的情况也没有违反建筑规范，不影响原告的使用，视频反映只有一个竖井，并且是管道竖井，到后续被告可以通过改进大幅度降低管道竖井，不影响原告房屋基本使用，这只是一个施工过程的状态，原告的诉请都是没有依据的。对证据8真实性原告不予认可，被告无从知道微信或录音是否有进行删除，假如法院认定证据真实，只能证明事后原告与被告工作人员交涉的时候发现了这个问题，不是事前的承诺。原告自己提出不要换房要退房，被告无法接受。被告没有做过干湿分离的承诺。对证据8通话录音双方身份真实性无法确认，假如法院进行确认，关于卫生间干湿分离，被告工作人员也并没有进行隐瞒，只是说他也不知道情况，干湿分离的情况都是原告自己说的，关于换房，如果通话是真实的，工作人员只是在沟通换房的流程，最终也一再强调要领导同意的，领导并没有说同意退房，只是沟通换房，从录音里看，关于竖井，被告的工作人员没有对原告做任何隐瞒，无法证明被告进行了隐瞒，原告也不知道，被告的销售人员也不知道，合同中对竖井是有提示的，从谈话里关于阳台的问题没有涉及，原告提出阳台的问题要求撤销合同是不成立的。微信记录只是被告一个工作人员表述的意见，并没有有关领导同意退房，合同也约定了任何工作人员的承诺对被告不具有约束力。对证据9不是本案涉及的，是另一套房子的。对证据10原告和律师事务所之间的往来真实性无法判定，没有合同，收据的真实性不认可，付款凭证不一定是本案的交易。 被告绿创公司未提供证据。 本院对原告施大奎、楼欢欢提供的证据，认证如下： 对证据1、3、6、7、8、10真实性予以认定，证明目的综合阐述。对证据2、4、9予以认定。对证据5真实性予以认定，与本案无关。 根据本院对证据的认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下： 被告系本市绿地朝阳门A2、A4地块项目的开发商，于2019年4月12日，取得朝阳门小区（A2、A4地块）3幢、9幢、S1#、S6#项目的预售许可证。 2018年12月底，原告（乙方）施大奎与被告（甲方）签订《绿地朝阳门》意向协议，约定：房屋坐落绿地朝阳门一区9幢1单元301室，预测建筑面积130.5平方米，房屋总价人民币4767165元，意向金200000元，房屋交付状态精装，乙方支付的意向金作为对双方订立《浙江省商品房预售／出售合同》的担保，签订合同后，乙方支付的意向金转为房价款，乙方自愿选择以按揭付款方式支付购房款，乙方应于签订本意向协议起3日内携本意向协议、乙方身份证、意向收据至售楼处支付应付意向房款30%，逾期未付款即视作乙方违约，甲方可不经催告，本协议即告终止，甲方有权将房屋自行处置等权利义务内容。同年12月31日，原告通过银行转账支付300000元，被告出具收据一份。2019年1月2日、4月22日，原告通过银行转账分别支付1076478元、1403元，被告均出具收据。2019年4月23日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，约定：原告购买被告开发的坐落于义乌市稠城街道朝阳××幢××单元××室，建筑面积130.54平方米，房屋总价为人民币4577881元，其中装修部分价款为人民币548268元，原告应于2019年4月23日前支付首期房价款1377881元，剩余房款3200000元由原告申请贷款支付，原告应于2019年4月30日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续。合同并就其他权利义务内容进行了约定。2019年4月25日，原告（甲方）、案外人中信银行股份有限公司义乌分行（乙方）、被告（丙方）签订《中信银行个人购房借款合同》一份，约定：由被告提供担保（阶段性保证人），原告向案外人中信银行股份有限公司义乌分行贷款3200000元（贷款期限240个月），利率为5.145%，贷款用途购买位于义乌市稠城街道朝阳××幢××单元××室的房屋，贷款支付对象绿创公司。原告就案涉房屋签订个人抵押房产清单。案外人中信银行股份有限公司义乌分行按约将贷款3200000元汇入被告账户。2020年8月，原告发现其所购房屋朝南的阳台外有竖井，同时所购房屋的卫生间与其购房时销售人员介绍及看到的样板房卫生间干湿分离不同，即与被告销售人员罗晨强联系沟通要求换房，被告员工罗晨强表示同意换房，换房要退完之后再换，原告为表明诚意，于2020年8月29日，转账支付50000元，被告向原告出具收据一份，收款事由载明住宅诚意金。双方就换房程序未能协商一致，被告员工提出原告以诉讼方式解决，为此，原告起诉至本院。本案审理过程中，双方就换房事宜又进行了沟通，就原告贷款损失由谁承担意见不一，协商未果。 本院认为，本案争议的焦点，一是被告绿创公司与原告签订商品房预售合同时是否已经取得了预售许可证；二是被告在销售案涉房屋过程中是否存在故意误导、隐瞒真实情况，使原告作出错误的意思表示而签订案涉商品房买卖合同；三是被告是否向原告承诺过换房或退房，对原告诉讼请求应否予以支持。关于焦点一，虽然原告施大奎与被告绿创公司签订了《绿地朝阳门》意向协议，原告也按该协议约定支付了30%的购房款，但在这之后，原、被告于2019年4月23日签订了正式的案涉商品房预售合同，故原告关于《绿地朝阳门》意向协议为案涉商品房买卖合同的主张不成立。被告绿创公司于2019年4月12日取得了案涉商品房预售许可证，原告关于被告绿创公司在签订案涉商品房时未取得预售证的主张与事实不符。关于焦点二，根据原告与被告销售人员的微信聊天记录及电话录音内容，被告销售人员根据被告制作的“商品房展示沙盘”及“样板房”，在向原告推销案涉商品房时，未向原告说明不同面积的商品房内部结构、设施不相同的情况，存在误导、隐瞒事实的欺诈行为，从而使原告作出错误的意思表示而签订案涉商品房买卖合同。关于焦点三，被告的销售人员在与原告沟通过程中，同意原告换房或退房，原告表示愿意换房，但双方多次商谈换房未能达成一致意见，现原告要求撤销合同，退房。由于被告在销售案涉商品房过程中存在误导、隐瞒事实的欺诈行为，原告要求撤销合同的诉请，符合法律规定，应予支持。法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求被告绿创公司退还购房款4577881元并支付利息损失、赔偿原告经济损失（律师代理费）36000元及协助原告注销2019预9001996浙江省商品房买卖合同（预售）备案登记的诉请，符合法律规定。但原告要求全部购房款按年利率5.145%计付利息无事实依据，原告按揭贷款的3200000元向银行支付的贷款利息是按照5.145%的年利率计付，故该部分款项原告要求被告绿创公司按照该利率计付利息合法有据，但另外1376478元购房款按照该利率计算利息无依据，1376478元购房款应按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。原告要求被告绿创公司退还住宅意向金50000元，该50000元意向金系原告为换房向被告绿创公司另行支付的款项，由于双方就换房事项未能协议一致，被告应予退还。为减少诉累，本案一并解决。原告以被告绿创公司在签订案涉商品房买卖预售合同时未取得预售证，要求被告绿创公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，即支付4577881元款项的诉请，与事实不符，不予支持。综上，对原告合法合理的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项、第五十四条第二款、第五十八条的规定，判决如下： 一、撤销原告施大奎、楼欢欢与被告义乌绿创置业有限公司签订的编号00357《绿地朝阳门》意向协议及编号2019预9001996《浙江省商品房买卖合同（预售）》。 二、被告义乌绿创置业有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告施大奎、楼欢欢购房款人民币4577881元，并支付利息损失（其中1375075元自2019年1月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，1403元自2019年4月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，3200000元自2019年4月26日起按年利率5.145%计算，均计算至实际付清款项之日止）。 三、被告义乌绿创置业有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告施大奎、楼欢欢住宅诚意金50000元。 四、被告义乌绿创置业有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告施大奎、楼欢欢损失（律师代理费）36000元。 五、被告义乌绿创置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告施大奎、楼欢欢办理注销2019预9001996《浙江省商品房买卖合同（预售）》的备案登记。 六、驳回原告施大奎、楼欢欢的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38246元（已减半），由原告施大奎、楼欢欢负担18945元。由被告义乌绿创置业有限公司负担19301元。保全费5000元，由被告义乌绿创置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 叶迪龙 二〇二〇年十二月十六日 代书记员 王小悦