四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川3401民初2243号 原告（反诉被告）：西昌市尤家屯安置新村经营管理有限公司（统一社会信用代码：91513401MA62HA1D24）。住所地：四川省西昌市尤家屯村。 法定代表人：曾照莉，系该公司董事长。 委托诉诉代理人：吴开宇，男，1990年11月23日出生，汉族，四川省德昌县人，系西昌市尤家屯安置新村经营管理有限公司员工，现住四川省西昌市西城街道外滩********（户籍所在地：四川省德昌县德州镇育才路三段********），公民身份号码：513424199011××××，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：李引，系四川月城律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告（反诉原告）：蒋申艺，女，1981年2月7日出生，汉族，四川省德昌县人，居民，现住四川省西昌市（户籍所户籍所在地：四川省德昌县）div> 委托诉讼代理人：詹志平，男，1975年10月20日出生，汉族，四川省西昌市人，系蒋申艺之丈夫，现住四川省西昌市（户籍所户籍所在地：四川省西昌市）权限为特别授权。 原告西昌市尤家屯安置新村经营管理有限公司(以下简称：尤家屯安置公司)诉被告蒋申艺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，被告蒋申艺以原告尤家屯安置公司作为被告提起房屋租赁合同纠纷反诉，本院经审查后依法予以立案受理，并与原告尤家屯安置公司诉被告蒋申艺房屋租赁合同纠纷一案合并审理。因本案案情复杂，不宜适用简易程序审理，本院于2019年7月8日作出了（2019）川3401民初2243号民事裁定，裁定：本案转为普通程序。本案分别于2019年8月8日、2019年11月14日、2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告尤家屯安置公司的委托诉讼代理人吴开宇、李引，被告蒋申艺及其委托诉讼代理人詹志平到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案经批准延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）尤家屯安置公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除尤家屯安置公司与蒋申艺于2015年6月5日签订的《租赁合同》；2.判令蒋申艺在解除租赁合同后15个工作日内向尤家屯安置公司归还租赁物，逾期未归还每日按当年租金标准的2倍计算支付违约金至蒋申艺向尤家屯安置公司返还租赁物为止;3.判令蒋申艺立即向尤家屯安置公司支付截止2018年12月24日拖欠租金1512796.80元;4.判令蒋申艺按合同约定租金标准向尤家屯安置公司支付自2018年12月25日起至蒋申艺向尤家屯安置公司返还租赁物为止的房屋占有使用费;5.判令蒋申艺以年租金554265.60元为基数按每日千分之四向尤家屯安置公司承担从2015年12月6日起至付清全部房租时止的违约金;6.判令蒋申艺向尤家屯安置公司承担十年租金总额30%的违约金;7.判令蒋申艺以其向尤家屯安置公司交纳的270000.00元履约保证金冲抵拖欠尤家屯安置公司的租金，或确认尤家屯安置公司对该270000.00元履约保证金享有优先受偿权;8.判令本案案件受理费由蒋申艺承担。审理过程中，尤家屯安置公司变更诉讼请求为:1.判令解除尤家屯安置公司与蒋申艺于2015年6月5日签订的《租赁合同》；2.判令蒋申艺在解除租赁合同后15个工作日内向尤家屯安置公司归还租赁物，逾期未归还每日按当年租金标准的2倍计算支付违约金至蒋申艺向尤家屯安置公司返还租赁物为止;3.判令蒋申艺立即向尤家屯安置公司支付截止2019年6月4日拖欠租金1651179.60元;4.判令蒋申艺按合同约定租金标准向尤家屯安置公司支付自2019年6月5日起至蒋申艺向尤家屯安置公司返还租赁物为止的房屋占有使用费;5.判令蒋申艺以年租金554265.60元为基数按每日千分之四向尤家屯安置公司承担从2015年12月5日起至付清全部房租时止的违约金;6.判令蒋申艺向尤家屯安置公司承担十年租金总额30%的违约金;7.判令本案案件受理费由蒋申艺承担。事实和理由:尤家屯安置公司与蒋申艺于2015年6月5日签订《房屋租赁合同》，约定尤家屯安置公司将坐落于西昌市××路××屯××村建筑面积为1398.47平方米的房屋出租给蒋申艺使用，合同中载明了关于租赁期限、租金、付款方式、双方权利义务和违约责任等内容。合同签订后，尤家屯安置公司将房屋交付蒋申艺，但蒋申艺在租期限内并未按时向尤家屯安置公司交付租金，经尤家屯安置公司多次催告后依旧未交付房屋租赁费用。综上所述，蒋申艺拖欠租金的行为违背了诚实信用原则，侵害了尤家屯安置公司的合法权益，给尤家屯安置公司造成了严重的经济损失。现特向人民法院提起诉讼，请人民法院依法作出公正判决。 被告（反诉原告）蒋申艺向本院提出反诉诉讼请求：1.判令尤家屯安置公司赔偿蒋申艺维修费1407306.25元、租赁房屋装修费1100000.00元、换设备电机3000.00元、无法正常经营的经济损失1126440.00元，合计3636746.25元；2.反诉案件受理费全部由尤家屯安置公司承担。事实和理由：蒋申艺于2015年6月5日与尤家屯安置公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：尤家屯安置公司将坐落于西昌市××路××屯××村其中13幢、20幢、21幢经营性用房部分门市租赁给蒋申艺。双方在合同中对租赁位置、租赁时间、租赁价格、违约责任等进行了详细的约定。合同签订后，尤家屯安置公司交付租赁房屋给蒋申艺，蒋申艺为经营装修房屋共支付装修费1100000.00元。因尤家屯安置公司交付的房屋不符合合同约定的条件，房屋结构和质量存在问题，大面积屋顶漏水、污水倒灌，导致蒋申艺装修的大部分设施及材料被污染和损坏，且油烟、噪音等等污染，不具备正常使用功能，蒋申艺随即向尤家屯安置公司报告反映，尤家屯安置公司组织人员维修处理，在维修处理后蒋申艺基于对尤家屯安置公司的信任又将原受损坏的装修拆除并重新装修。但在尤家屯安置公司维修处理后，一遇到下雨还是漏水。因长期大面积屋顶漏水、污水倒灌，导致地板被浸泡、墙面损毁、烧毁电路及设备等一系列问题，蒋申艺反复装修，造成装修损失1407306.25元、更换电器设备的电机损失3000.00元。由于装修完工至今，原告就没有得到正常使用，故首次装修费1100000.00元应当全额赔付。同时因为租赁房屋无法正常使用，导致客源流失、无法经营或是无法正常经营的经济损失高达1126440.00元，其中：茶楼影响严重的213、216、218、203205五个包间一个时段收费480元×2轮／天＝960.00元×70%的上座率×30天×45个月＝907200.00元，按2折算为181440.00元；215包间长期漏污水、漏油烟、熏呛、长年温度高于正常温度5°Ｃ左右，2017年全国环保整治后，油烟有所缓解，但是一楼餐馆大功率排烟道贴在楼板上，长年抖动、噪音、高温等无法使用，215包间两张机麻一个时段收费160.00元×2场／天＝320.00元；保健部影响严重的洗脚房238、258包间长期污水粪便浸泡不能使用，8个床位×每个床位每次1个半小时收费90.00元，每天只算一轮＝720.00元；236、256两个按摩房间共6个床位，每个床位×每小时60.00元×每天只算ｌ轮＝360.00元，每天320.00元＋720.00元＋360.00元＝1400.00元×30天＝42000.00元×45个月＝1890000.00元，按5折算为945000.00元，以上四项合计金额高达3636746.25元。蒋申艺认为：自己租赁房屋的目的就是正常使用房屋进行盈利性经营，被告作为出租人应当提供具备正常使用条件和功能的租赁房屋，同时双方签订的《房屋租赁合同》第五条第8项约定：租赁期间尤家屯安置公司房产或其设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或是故障时，尤家屯安置公司应在接到蒋申艺维修通知24小时内进行维修，尤家屯安置公司不能及时维修的可依据双方协商由蒋申艺自行维修。由于尤家屯安置公司交付的租赁房屋存在妨碍安全、正常使用的损坏，导致原告蒋申艺无法正常使用房屋，且因此而造成的维修经济损失应当全部由尤家屯安置公司承担。现蒋申艺与尤家屯安置公司就关于赔偿事项无法达成一致意见，特向法院提出反诉，恳请法院查清事实，依法判决。 针对原告（反诉被告）尤家屯安置公司的诉称，被告（反诉原告）蒋申艺辩称，第一、因尤家屯安置公司提供的房屋不符合合同约定，合同的目的已经无法实现，故同意解除双方于2015年6月5日签订的《房屋租赁合同》。第二、本案中，蒋申艺没有义务支付房屋租赁费。（一）租赁合同关系中出租人有一项最基本的义务是承担按照合同规定提供房屋给承租人合理使用、保障承租人合法使用房屋、保障承租人使用安全并对出租房屋进行正常维修的义务。本案中，尤家屯安置公司出租的房屋存在严重质量问题，如屋顶大量漏水、墙面渗水、窜油烟等各种问题，导致租赁房屋无法达到正常的使用功能；（二）出租人具有对房屋维修的义务，这项义务双方之间有约定按约定办理，没有约定即是法定义务。双方在《房屋租赁合同》第五条第8项明确约定租赁期间房产或其设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或是故障时，尤家屯安置公司应在接到蒋申艺维修通知24小时内进行维修，尤家屯安置公司甲方不能及时维修的可依据双方协商，由乙方自行维修。本款所述维修费用按约定应由尤家屯安置公司承担，该维修费用不仅包含租赁物本身的维修，还应当包含承租人租赁房屋后因房屋质量问题造成的装修部分的维修。尤家屯安置公司将房屋出租给蒋申艺以后，蒋申艺即开始装修，在装修接近后期时发现下雨房屋就漏水，蒋申艺第一时间向尤家屯安置公司反映，但尤家屯安置公司虽然多次处理仍然未使租赁物达到符合正常使用的状态，蒋申艺基于对尤家屯安置公司维修房屋的信赖，每次尤家屯安置公司维修后都说已经处理好了，蒋申艺又开始重新装修，但一到下雨又开始漏水，尤家屯安置公司并未彻底根本解决以上问题。就此问题，蒋申艺向尤家屯安置公司经理刘付军口头反映，刘付军答复房租该交的还是要交，蒋申艺的损失也实际存在，谁的责任谁负责赔偿。（三）原告将一楼商铺出租用于餐饮，经营餐饮的商铺并未合理处理油烟排放问题，用餐炒菜时大量的油烟从房屋缝隙处乱窜，倒灌流入蒋申艺的房间，蒋申艺无法正常经营，致使大量客源流失。以上问题均是因为尤家屯安置公司的违约造成，鉴于原告违约在先，其无权要求蒋申艺承担支付房租的义务。第三、蒋申艺2015年6月租赁房屋，享有半年的免租期，同年12月蒋申艺依约交纳房租，后因为各种问题导致房屋无法正常使用而未交房租，尤家屯安置公司也曾催交过房租，蒋申艺当时提出自己的意见，尤家屯安置公司的管理层也认可蒋申艺提出的意见，但蒋申艺仍然在2016年8月交了150000.00元房租、在2018年12月又交了138750.00元的房租。蒋申艺并非故意或是恶意拖欠不交纳房租，而是认为尤家屯安置公司没有交付符合合同约定或是符合正常使用的房屋，故提出异议。《合同法》第六十七条规定:“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，蒋申艺开始交纳了部分租金，但后来发现尤家屯安置公司交付的房屋存在质量问题，自己根本无法正常使用，故曾多次向尤家屯安置公司提出口头及书面反映，要么尤家屯安置公司维修使得房屋质量合格，否则解除租赁合同。但尤家屯安置公司一直表示找人维修处理房屋，在尤家屯安置公司没有处理好房屋漏水、窜油烟等一系列问题时，蒋申艺有权行使先履行抗辩权拒绝交纳房租，且蒋申艺不支付房租并不构成违约行为，自然无须支付违约金。第四、蒋申艺2016年11月就因漏水及窜油烟、停车等问题曾多次反复向尤家屯安置公司提出要求解除合同，并要求尤家屯安置公司赔偿自己的经济损失，但尤家屯安置公司一直不给予明确的态度表示同意解除，说可以处理以上问题并多次找人处理漏水等问题。蒋申艺看到尤家屯安置公司也在想办法处理以上问题，才一直等待处理至今，但遗憾的是尤家屯安置公司一直未将房屋维修达到正常使用标准，问题始终存在，为此蒋申艺没有义务支付租赁费同时还有权要求尤家屯安置公司赔偿自己所遭受的全部经济损失。综上所述，蒋申艺积极响应国家号召，大量投入财力、物力，配合营造开业繁华的商业气息，希望获得双赢的局面，然而从2015年开业至今，租赁房屋长期大面积屋顶漏水，油烟、噪音等等污染，污水倒灌浸泡地板、损毁墙面、墙纸、烧毁电路及设备等，轮番的各种影响、损坏导致无法正常经营、顾客流失，蒋申艺损失惨重、负债累累、心力交瘁，但又万般无奈。蒋申艺真是进退两难，退出来大量资金无法回收损失巨大，继续租赁尤家屯安置公司也解决不了以上蒋申艺的诸多遭遇和不公平对待，生意无法经营，蒋申艺被尤家屯安置公司诱骗投资一步步走向深渊。在尤家屯安置公司违约，蒋申艺无违约行为的情形下，蒋申艺无须履行支付租金义务，也不承担违约责任。 针对被告（反诉原告）蒋申艺的诉称，原告（反诉被告）尤家屯安置公司辩称，一、案涉的租赁合同合法有效，尤家屯安置公司向蒋申艺交付的租赁物符合法律规定及合同约定的条件。从法律层面来看，尤家屯安置公司向蒋申艺交付的租赁物取得了建设工程规划许可证、取得了工程验收报告，根据《城市房地产管理法》、《建筑法》关于建筑物允许交付使用的规定，建筑物经验收合格后即可交付使用，尤家屯安置公司交付的租赁物符合法律规定的交付要件；从《租赁合同》的约定来看，双方合同约定交付房屋为清水房(并未做任何装修)，相关的装修均是由蒋申艺自行完成，尤家屯安置公司亦不存在违约行为。二、蒋申艺所陈述的并不完全是事实。1、蒋申艺与尤家屯安置公司签订《租赁合同》后并没有按照合同约定支付房屋的租金，截止起诉前蒋申艺只交过两次房租，分别为2016年8月23日支付150000.00元、2019年2月14日支付138750.00元，合计288750.00元，由此可见，在租赁合同的履行中蒋申艺是存在违约行为的；2、众所周知西昌是少雨、干燥的城市，而租赁房屋的渗水只是发生在出现大雨的时候，即使因渗水导致了部分装饰装修损失，也不会影响租赁物在非雨季的使用，蒋申艺陈述的因房屋渗水导致完全不能使用不是事实；3、蒋申艺在反诉状中所提到的“油烟”、“噪音”、“污水”影响其正常营业，但这并不是尤家屯安置公司造成的，属于另一法律关系，而蒋申艺却要求尤家屯安置公司承担所有的损失，显然不符合法律的规定；4、蒋申艺租赁房屋的目的是用于商业经营，而事实上蒋申艺的合同目的已经实现，从2015年签订租赁合同至今蒋申艺虽然一直反映房屋的渗水问题，但客观上也一直在经营，从这点也可以看出房屋的渗水问题并没有导致整个租赁物无法使用。三、蒋申艺的诉求不符合法律规定。l、根据《房屋租赁司法解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”规定，租赁房屋只有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，承租人才能解除合同，本案中尚无任何证据表明案涉租赁物违反了法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，同时现行法律对租赁房屋不能交付使用除“未经竣工验收合格”外，仅有《城市危险房屋管理规定》中对根据《危险房屋鉴定标准》被鉴定为整栋危房的房屋明确不能使用，而案涉房屋显然不属于上述情形；2、《合同法》第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”在本案中，尤家屯安置公司已经多次履行了维修的义务，蒋申艺本人对这一事实也予以认可，并且根据本条规定，租赁物需要维修的，承租人维修后可以要求出租人承担维修费，但并不代表承租人可以理所当然的不支付租金；3、原告在反诉状中主张的维修费用最早的产生于2015年，尚且不论其是否真实，而其中部分已经超过诉讼时效，人民法院不应当再予以支持。四、蒋申艺提起反诉的目的并不是善意的。1、蒋申艺提出租赁物存在渗水现象最早是在2015年，并且根据其提交的证据，其每年自己都在花钱维修租赁物，同时还在2019年2月14日主动支付了部分租金，由此可见蒋申艺并没有解除合同的意愿，而是希望维持租赁物的使用状态，并达到其能够长期使用租赁物又不支付租金的目的，直至尤家屯安置公司起诉其支付拖欠的租金，蒋申艺才提出反诉要求解除合同，显然其动机并不是出于维护自身合法权益；2、蒋申艺陈述因租赁物的质量问题，导致其多年来均处于亏损状态，但是稍有常识的人都清楚，蒋申艺使用着1400余平方米的房屋，4年来仅支付了288750.00元的房租，算下来其每月每平米的场地使用成本只有4.00元，对于一个生意人来说，如果尤家屯安置公司不起诉，蒋申艺是肯定愿意一直亏损下去的，这也是蒋申艺多年来没有依法主张权利的原因；3、《合同法》第一百一十九条规定:“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中蒋申艺在明知租赁物存在渗水问题后，未采取及时止损的措施，反而恶意扩大损失，对扩大损失部分尤家屯安置公司不承担赔偿责任。综上，蒋申艺的反诉请求不符合案件事实，也不符合法律规定，请求人民法院依法予以驳回。 本案在审理过程中，原告（反诉被告）尤家屯安置公司为支持自己的诉讼请求及反驳主张提交了以下证据： 1、西规建住建字第（2014）24号《建设工程规划许可证》、2013年10月29日《竣工验收报告》各1份，以证实尤家屯安置公司租赁给蒋申艺的租赁物取得规划许可证进行修建，在修建完成后通过了竣工验收，符合法律规定的交付使用条件； 2、2015年6月5日《房屋租赁合同》1份，以证实尤家屯安置公司与蒋申艺于2015年6月5日签订房屋租赁合同，租赁合同中明确约定了租赁期限、装修期限、试运营期、收取租金的标准、违约责任的承担等内容，蒋申艺应按合同约定向尤家屯安置公司支付租金、承担违约责任；租房合同所交付的房屋为清水房且未装修，装修工作是由蒋申艺自行请人装修；计租期应从2015年12月5日起算而不是从2015年12月25日起算，第一次支付租金的时间为2015年12月5日前，之后的租金均是按季度缴纳；合同第六条第4款明确约定蒋申艺拖欠租金累计达1个季度尤家屯安置公司有权解除《房屋租赁合同》；合同第六条第5款明确约定在合同到期或终止后乙方离场时间为15个工作日，若超出规定时间，每日按当年租金标准的2倍计算支付违约金；合同第七条约定任何一方违反本合同约定义务性条款均视为违约，违约方须按本合同十年租金总额的30%支付违约金，蒋申艺逾期支付租金尤家屯安置公司有权按当年租金的千分之四支付违约金，违约金不足以弥补损失的还应赔偿对方的经济损失； 3、《尤家屯安置公司关于催缴商铺租金通知》3份、《尤家屯安置公司关于蒋申艺租赁房屋应缴租金明细》1份、西昌金信村镇银行2016年8月23日《普通汇兑》1份、2016年8月31日《收据》1份、西昌金信村镇银行2019年2月14日《四川支付结算系统入账通知单》1份、2019年2月14日《收据》1份，以证实从2015年12月5日起至2019年6月4日止蒋申艺应付尤家屯安置公司租金1939929.60元；在租赁合同签订后尤家屯安置公司只收到蒋申艺两笔租金，一笔是2016年8月23日150000.00元、一笔是2019年2月14日138750.00元，蒋申艺存在严重的违约行为；尤家屯安置公司多次催缴，截止2019年6月4日蒋申艺应付尤家屯安置公司租金为1651179.60元； 4、租赁房屋现场照片，以证实租赁房屋的渗水只是局部而不是整体，即使存在渗漏造成的损失也只是墙纸等装饰材料受损，并未导致租赁物无法使用，蒋申艺客观上仍然在使用租赁物进行经营； 5、维修房屋资料24页，以证实尤家屯安置公司对于房屋使用过程中出现的问题多次进行维修。 被告（反诉原告）蒋申艺对原告（反诉被告）尤家屯安置公司提交的上述证据提出以下质证意见： 对证据1、3、5的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，但房租是从2015年12月25日计算，蒋申艺不存在违约，从2015年7月开始受到严重的损失，蒋申艺交了报告给尤家屯安置公司，到现在一直没有处理；对证据4的真实性无异议，但第一次是整体全部渗漏，经营性房屋为21间，其中有16间房因为漏水无法使用，巷道和大厅都无法使用，2016年我提出退房没有得到回复，在没有得到尤家屯安置公司同意退还的情况下不能不进行经营。 被告（反诉原告）蒋申艺为支持自己的诉讼请求及反驳主张提交了以下证据： 1、2015年6月5日《房屋租赁合同》1份，以证明合同第五条第8项约定蒋申艺维修房屋后的费用应由尤家屯安置公司承担； 2、凉山州西康文化交流策划有限公司《营业执照》复印件1份，以证明蒋申艺承租案涉房屋系用于经营凉山州西康文化交流策划有限公司，凉山州西康文化交流策划有限公司系蒋申艺自然人独资； 3、2015年7月13日《关于西康文化公司屋顶平面使用以及屋顶渗漏的报告》、2015年12月30日《关于西康文化公司面临的实际困难情况汇报》、2016年8月《关于西康文化公司“多方严重受损面临倒闭”的报告》、2016年11月11日《关于西康文化公司屋顶漏水和主推项目无法使用的报告》、2017年7月24日发给被告尤家屯安置公司的《函件》、2017年8月1日发给被告尤家屯安置公司的《申请书》、2017年10月16日发给被告尤家屯安置公司的《申请报告》、2017年10月23日发给被告尤家屯安置公司的《申请》、2017年11月2日《关于西康文化交流策划有限公司与尤家屯安置公司租赁商铺相关问题的诉求》、2018年6月15日发给被告尤家屯安置公司的《申请书》、2018年8月22日发给被告尤家屯安置公司的《申请书》、2018年12月4日发给被告尤家屯安置公司的《申请书》及所附图片，以证明蒋申艺自2015年6月接收案涉租赁房屋即存在房屋屋顶反复漏水，一楼餐馆排烟管道被堵导致油烟涌入蒋申艺的经营场所，一楼管道被堵导致脏水进入蒋申艺的经营场所包间等问题，导致蒋申艺无法经营、客人流失，蒋申艺自2015年7月13日起多次向尤家屯安置公司递交申请或报告请求解决漏水等问题，也提出解除合同和要求尤家屯安置公司赔偿损失的请求，但均未得到尤家屯安置公司的回复，故蒋申艺没有支付租金，因为员工工资的问题蒋申艺不敢关门； 4、2015年6月13日《凉山州远大建筑装饰工程有限责任公司装饰装修工程施工合同》1份、中国农业银行转账凭证8份（合计金额1090000.00元）及2015年6月20日《收据》1份、尹朝光出具的《说明》3份，以证实蒋申艺接收案涉租赁房屋初次装修共支付装修费1100000.00元（其中10000.00元系用现金支付）； 5、2015年8月25日《维修合同》1份、2015年9月1日《收据》1份（金额46311.00元）、2015年9月4日《收据》1份（金额63339.00元）、2015年9月18日《收据》1份（金额4644.00元）、2015年12月25日《收据》1份（金额298002.50元）；2016年2月25日《维修合同》1份、2016年3月2日《收据》1份（金额50310.00元）、2016年3月2日《收据》1份（金额43080.00元）、2016年3月10日《收据》1份（金额1440.00元）、2016年5月25日《收据》1份（金额150531.25元）；2016年7月1日《维修合同》1份、2016年7月3日《收据》1份（金额54180.00元）、2016年7月3日《收据》1份（金额57440.00元）、2016年8月11日《收据》1份（金额9720.00元）、2017年1月1日《收据》1份（金额330923.50元）；2017年1月10日《维修合同》1份、2017年1月17日《收据》1份（金额4680.00元）、2017年2月9日《收据》1份（金额56700.00元）、2017年5月1日《收据》1份（金额29025.00元）、2017年5月30日《收据》1份（金额206980.00元）；2015年9月2日《收据》1份（维修麻将机金额1160.00元）、2016年7月10日《收据》1份（维修麻将机金额1840.00元），以证明因案涉房屋漏水、浸泡导致蒋申艺维修造成的损失金额1410306.25元； 6、租赁房屋现场打印相片3张，以证实租赁房屋排污问题至今未得到解决，自2020年1月24日因疫情关门停业后，23天内就三次大量屎尿排进蒋申艺的经营场所。 原告（反诉被告）尤家屯安置公司对被告（反诉原告）蒋申艺提交的上述证据提出以下质证意见： 对证据1的真实性无异议，但租赁合同约定尤家屯安置公司交付的是清水房，装修是由蒋申艺负责，根据合同约定蒋申艺交租金是2015年12月，但是其实际交租金时间为2016年8月，其有明显的违约行为；对证据2的真实性、合法性无异议，但蒋申艺名下的经营主体有两个，尤家屯安置公司的租赁对象是蒋申艺个人，与蒋申艺在凉山州西康文化交流策划有限公司任什么职务无关；证据3，对提交报告的行为认可，确实提交了报告，但报告中所反映的油烟、噪音、污水均不是出租方应承担的法律责任，也不能说明蒋申艺履行了解除合同的权利，报告并不是蒋申艺个人提交的，还有西康公司提交的，报告中反映的经营问题不应由房屋出租方承担责任，对照片的三性均不予认可，这些照片不能证明渗水的原因以及因为渗水导致租赁物不能使用的事实，但认可确实存在房屋渗水的情况；对证据4的真实性、合法性无异议，但发包方系凉山州西康文化交流策划有限公司而非蒋申艺个人，在本案中尤家屯安置公司是基于蒋申艺未支付租金而要求解除合同，其损失不应由尤家屯安置公司承担；对证据5中的4份《维修合同》的三性均有异议，该四份合同的发包方为凉山州西康文化交流策划有限公司，工程名称是凉山州西康文化交流策划有限公司西康文化公司修复工程，不能证明与蒋申艺租赁的房屋有直接的关系，而且装修公司是成都公司，装修公司在西昌没有营业点，此外第一份合同约定的工期为2015年8月25日至2015年12月25日、第二份合同约定的工期为2016年2月25日至2016年5月25日、第三份合同约定的工期为2016年7月1日至2017年1月1日、第四份合同约定的工期为2017年1月10日至2017年5月10日，第一份合同与第二份合同只间隔两个月时间，而间隔的时间不是雨季，第二份合同与第三份合同只间隔一个月，第三份合同与第四份合同之间只间隔9天，从合同的间隔期来说是不符合逻辑的，该四份合同都附了维修的结算表，四份合同的结算表里面都有灯具更换这一项，金额分别是28000.00元、12000.00元、26500.00元、12000.00元，而根据《维修合同》约定维修只是人工费，不包括灯具采购，除灯具购买费以外还有线路整改费，金额分别是38000.00元、35000.00元、45000.00元，同样只是人工费，从四份《维修合同》的间隔期来看在不停的拆修，同时还有三项高金额费用，即顶面拆除、顶面雕花、墙面造型，同样根据合同的履行期来看都是一直在进行拆补，不分雨季，不符合常理，而每份《维修合同》所附的《收据》和合同本身存在矛盾，故对该组证据的真实性存疑，不予认可；对证据6的真实性、合法性予以认可，但并不是从2015年6月起就发生污水倒灌的情况，且污水倒灌进租赁区域不是由于出租人导致的，蒋申艺认为污水倒灌应当由尤家屯安置公司承担责任应当提供因果关系的证明。 审理中，尤家屯安置公司申请对案涉租赁房屋在蒋申艺首次装修完毕后是否因房屋漏水进行过重新装修、重新装修的次数以及每次产生的装修费金额进行鉴定。本院予以准许后，尤家屯安置公司与蒋申艺于2019年12月11日共同选择了具有资质的四家评估鉴定机构为备选机构，其中一家为首选、两家备选，经过摇号确定四川兴衡工程管理服务有限公司为首选鉴定机构，本院委托四川兴衡工程管理服务有限公司对西昌市××路××屯××村××栋蒋申艺所承租的经营性用房首次装修完毕后是否因房屋漏水进行过重新装修、装修次数以及每次产生的装修费金额进行鉴定。2019年12月18日，四川兴衡工程管理服务有限公司向本院复函，以其单位不具备对上述鉴定事项进行鉴定所要求的资质和技术力量为由不接受委托。其后，本院又向备选机构四川中创吉达工程咨询有限公司进行委托鉴定，四川中创吉达工程咨询有限公司于2020年3月17日向本院发出退件函，以鉴于装修工程的隐蔽性和复杂性，现有送检资料和本项目现场还存在的装修项目无法满足委托的鉴定要求而退回。此后，尤家屯安置公司明确表示不再要求鉴定。 根据当事人的上述举证、质证意见、本案的庭审情况及鉴定情况，本院对双方当事人提交的证据材料认证如下： 原告（反诉被告）尤家屯安置公司提交的证据，因被告（反诉原告）蒋申艺对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 被告（反诉原告）蒋申艺提交的证据1、4、6，因原告（反诉被告）尤家屯安置公司对其真实性无异议，本院对该3组证据的真实性予以确认；证据2、3，原告（反诉被告）尤家屯安置公司对其真实性无异议，但认为尤家屯安置公司的租赁对象是蒋申艺个人，与蒋申艺在凉山州西康文化交流策划有限公司任什么职务无关，而从租赁合同内容和凉山州西康文化交流策划有限公司的营业执照分析，蒋申艺承租房屋即系用于经营凉山州西康文化交流策划有限公司，故本院对该2组证据的真实性和证明力予以确认；证据5所涉四次维修，因蒋申艺每次维修所支付的费用仅有收据、收款单位并未出具正式发票，且无转款依据相印证，其不具有客观性，本院对其金额不予采信，但结合案涉租赁房屋确实存在漏水的客观事实，且蒋申艺反复多次向尤家屯安置公司书面反映，其所递交的材料中也印证了其对案涉房屋进行维修的事实，故对维修所产生的费用本院在鉴定不能的情形下将作酌定处理。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：凉山州西康文化交流策划有限公司成立于2015年3月13日，法定代表人为本案被告（反诉原告）蒋申艺，类型为有限责任公司（自然人独资），住所为西昌市××路××屯××村××栋，经营范围为：文化艺术交流活动策划、筹备、组织，会务服务，茶馆服务、足疗服务、保健按摩服务等。原告（反诉被告）尤家屯安置公司与被告（反诉原告）蒋申艺于2015年6月5日签订《房屋租赁合同》，该合同约定：“一、租赁位置和用途：1.甲方（尤家屯安置公司）房屋坐落于西昌市××路××屯××村，其中13、20、21栋经营性用房部分门市，建筑面积1398.47平方米；2.该房屋须按乙方（蒋申艺）所报经营方案开展经营活动。二、租赁期限：1.租赁期限为10年，自2015年12月25日至2025年12月25日止；装修期，自2015年6月5日至2015年9月4日，共计三个月；试运营期，自2015年9月5日至2015年12月4日，共计3个月；合计6个月，此期间不计入租赁期间，免收租金；2.租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须在期满前提前1个月书面向甲方提出，甲方如同意继续出租，则依法另行签订租赁合同。三、租金及付款方式：1.经双方议定，租金标准为乙方优惠面积650平方米，其余面积为748.47平方米，第一年至第五年优惠面积每平方米每月25.00元，其余面积每平方米每月40.00元，第六年至第八年在第五年租金标准的基础上上浮20%……；2.租金按季度交纳，乙方应提前一周交清下一季度租金，2015年12月5日前乙方须交清首期租金；3.甲方不得以物价水平涨跌及周边房屋租金变化等任何理由任意调整租金。四、履约保证金：1.乙方同意向甲方交纳270000.00元为租赁合同履约保证金，本合同签订之日起10个工作日内乙方缴纳该保证金；2.甲方应于本合同到期之日或依法解除本合同之日起10个工作日之内，在结清租金及相关费税等前提下一次性无息退还乙方剩余履约保证金。五、双方的权利和义务：1.甲方不得干涉乙方的一切合法经营活动，亦不承担乙方的一切债权债务及民事责任等；2.本合同正式签订且乙方缴纳保证金之日起1个月内，甲方应将符合本合同约定条件的房屋等相应附属配套设施整体移交给乙方；3.租赁期间，防火安全、门前五包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查；4.在办理交接前的水、电、消防、物业等各种管理费用由甲方承担，租赁期内乙方须缴纳物业管理费，物业管理费标准以物业服务合同为准；5.乙方在使用过程中，不得随意改变和损坏商业用房框架结构及水、电等商业用房内相关设施的完好，如乙方在使用过程中造成商业用房及相关设施损坏由乙方承担全部赔偿责任；6.乙方在征得甲方的同意后，可根据需要对商业用房进行装修装潢，装饰装修工程应在取得相关部门许可、办理相关合法手续后实施，费用由乙方承担，在不影响建筑安全的前提下，乙方可根据经营实际需要实施贯通、改造、改建及制作门楣、景观广告牌等相关工程，但须依法办理相关审批手续；7.合同终止时，该装修装潢部分能够拆除的部分乙方可以拆除，拆除附属物不得影响和破坏房屋主体结构；8.租赁期间甲方房产或其设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，甲方应在接到乙方维修通知24小时内进行维修，甲方不能及时维修的可根据双方协商由乙方自行维修，本款所述维修费用由甲方承担；9.因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失，维修过程中甲方应根据实际情况给予配合；10.租赁期内乙方享有房屋外立面、屋顶的使用权；11.甲方协调办理乙方所租房屋的主体消防验收、房屋装修消防验收等相关手续，因甲方不能及时办理消防验收等相关手续造成乙方不能按期正常使用租赁房屋的由甲方承担相应责任；12.自甲方将租赁房屋移交予乙方之日起，该房屋及附属设施安全由乙方负责；13.乙方须按所报经营方案开展经营活动，如乙方擅自变更经营业态，甲方有权收回该房屋并要求乙方承担违约责任；14.因乙方为大凉山民族文化创意产业园主力店，享受主力店优惠，故该房屋不得转租或分租。六、合同的变更及解除：1.约定租赁期间届满，甲方或乙方不愿意再续约的本合同解除;2.在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同（1）甲、乙双方协商一致，可书面变更或解除本合同；（2）因不可抗力因素致使房屋及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的；（3）在租赁期间，乙方承租的房屋被征收、征用或被拆迁的；3.甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同（1）甲方拒绝交付或迟延交付房屋15日以上的;（2）甲方未经乙方书面许可，擅自将房屋转让给第三方或用于抵押的；（3）租赁房屋主体有缺陷，影响乙方正常使用的；4、乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同（1）擅自拆改承租房屋主体结构的；（2）拖欠租金累计达ｌ个季度的;（3）故意损坏承租房屋的；（4）利用承租房屋进行违法活动的;（5）将承租房屋用于抵押、借款；（6）擅自变更经营业态；（7）将承租房屋转租或分租；5.合同到期或终止后，乙方应履行按期离场义务，甲方同意给予乙方15个工作日的离场时间，若超出规定时间，每日按当年租金标准的2倍计算支付违约金。七、违约责任及赔偿：1.任何一方在无权单方面解除本合同的情况下，单方面解除本合同或者违反本合同约定义务性条款，均视为违约，违约方须按本合同十年租金总额的30%支付违约金；2.乙方应如期支付租金，如乙方未经甲方同意，逾期支付租金，则甲方有权要求乙方按当年租金的日千分之四支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。八、争议解决方式……”。《房屋租赁合同》签订后，尤家屯安置公司即按约将位于西昌市××路××屯××村××栋经营性用房部分门市（建筑面积1398.47平方米）交付给蒋申艺。2015年6月13日，蒋申艺以凉山州西康文化交流策划有限公司名义与凉山州远大建筑装饰工程有限责任公司签订《凉山州远大建筑装饰工程有限责任公司装饰装修工程施工合同》将案涉租赁房屋的装饰装修工程承包给凉山州远大建筑装饰工程有限责任公司，合同约定工程造价为1100000.00元，工期为2015年6月14日至2015年8月2日。在案涉《房屋租赁合同》约定的装修期间的2015年7月13日，蒋申艺以凉山州西康文化交流策划有限公司名义向尤家屯安置公司递交《关于西康文化公司屋顶平面使用以及屋顶渗漏的报告》，该报告内容为“一、我公司自2015年6月份积极入场装修，长期以来多次申请处理屋顶多处严重渗漏雨水的问题，至今没得到很稳妥的处理，目前我们吊顶刷漆和墙面刮灰已完毕，如再次渗漏必将造成严重损失。二、由于房屋的设计，使用上的不合理，为了不沾污园区整体形象，搞好公司内部的清洁卫生工作，更好的服务于园区、小区和少部份顾客的需要，我公司增加配套设施如下：计划在楼下空坝边上加临时应急通道上至二楼，从二楼再上楼顶平面。屋顶平面的配套设施：集中供热太阳能的安装；晾晒床单、被子的凉棚衣杆。为了配合大凉山文化产业园的如期顺利开园，为了完成政府工作会上马市长的要求，各位领导和园区安排的8月6日前必须开业的要求。恳请各部门给予支持！”在此后，蒋申艺因案涉房屋漏水、排污管道堵塞等问题又多次致函尤家屯安置公司督促其解决房屋质量等问题并提出退还房屋要求其赔偿损失的请求，但未得到尤家屯安置公司的正面回复。2020年1月24日因新冠肺炎疫情蒋申艺关门停业，期间案涉租赁房屋再次出现三次排污管道屎尿涌入蒋申艺的经营场所。因案涉租赁房屋屋顶漏水、排污管道堵塞等问题导致蒋申艺所承租房屋装修等受损，其提交的证据5证实其对所承租房屋的装修进行了四次维修并维修麻将机，所提交的收据金额为1410306.25元，但收款单位未出具正式发票，且无相应的转款凭据相印证。 因案涉租赁房屋屋顶漏水、排污管道堵塞等问题，在蒋申艺多次反映下尤家屯安置公司在2017年2月至2019年7月期间对案涉租赁房屋进行过几次维修，但至今未解决漏水和排污等问题。 蒋申艺自接收案涉房屋后，因房屋漏水等诸多问题未得到解决而一直未缴纳租赁费。2016年8月23日，尤家屯安置公司向蒋申艺发出《尤家屯安置公司关于催缴商铺租金通知》，蒋申艺于同日向尤家屯安置公司支付房屋租赁费150000.00元。2016年12月12日、2019年1月21日，尤家屯安置公司又分别向蒋申艺发出《尤家屯安置公司关于催缴商铺租金通知》，蒋申艺于2019年6月4日向尤家屯安置公司支付房屋租赁费138750.00元（备注：交2018年12月25日至2019年3月）。 尤家屯安置公司要求解除与蒋申艺于2015年6月5日签订的《房屋租赁合同》，因蒋申艺也同意解除合同，本院为避免双方损失的扩大就合同的解除和案涉房屋的返还组织双方于2020年4月9日进行调解，经调解，双方自愿达成以下协议：一、尤家屯安置公司与蒋申艺一致同意解除双方于2015年6月5日签订的《房屋租赁合同》；二、蒋申艺于2020年4月30日前返还尤家屯安置公司位于西昌市××路××屯××村××栋××房，若超出规定时间，每日按当年租金标准2倍计算支付违约金；三、蒋申艺于2020年4月30日前将案涉房屋的空调、灯具、活动物品搬离，若逾期未搬离及视为放弃。2020年5月11日，尤家屯安置公司再次与蒋申艺就新冠疫情期间减免房屋租金达成以下协议：尤家屯安置公司根据新冠疫情期间的相关文件精神同意免除蒋申艺三个月房屋租金。 本院认为，原告（被告）尤家屯安置公司与被告（反诉原告）蒋申艺于2015年6月5日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合同有效，对双方具有法律约束力。原告（被告）尤家屯安置公司与被告（反诉原告）蒋申艺均应按照合同约定和诚实信用原则行使权利、履行义务。本案审理中，原告（被告）尤家屯安置公司与被告（反诉原告）蒋申艺就案涉《房屋租赁合同》的解除已于2020年4月9日先行达成调解协议并已实际履行。现本案争议的焦点为：1、蒋申艺是否构成违约，蒋申艺应否向尤家屯安置公司支付房屋租金；2、蒋申艺的反诉请求是否成立。 焦点1，尤家屯安置公司作为出租方虽及时向蒋申艺交付了房屋，但房屋存在屋顶漏水、排污管道堵塞等严重质量问题，尤家屯安置公司虽进行过维修，但至今未解决漏水和排污等问题，且《房屋租赁合同》中约定的蒋申艺所享有的屋顶使用权也未得到实现，故尤家屯安置公司向蒋申艺所交付的房屋不符合租赁房屋的使用条件，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”规定，蒋申艺拒付租金的行为是行使后履行抗辩权的行为，不构成违约，不应承担违约责任，故尤家屯安置公司请求判令蒋申艺以年租金554265.60元为基数按每日千分之四向尤家屯安置公司承担从2015年12月5日起至付清全部房租时止的违约金及向尤家屯安置公司承担十年租金总额30%违约金的诉讼请求本院不予支持；然蒋申艺自接收房屋后一直在进行经营使用，故应按约定向尤家屯安置公司支付房屋租金，本院对蒋申艺应支付尤家屯安置公司房屋租金核定如下：自2015年12月5日起至双方解除合同之日（2020年4月9日）共计52个月零4天，按每月46188.80元计算，合计金额2407976.10元，扣除蒋申艺于2016年8月23日、2019年6月4日分别向尤家屯安置公司支付的房屋租金150000.00元、138750.00元及尤家屯安置公司因新冠疫情同意免除蒋申艺的三个月房屋租金138566.40元，尚需支付1980659.70元。 焦点2，案涉《租赁合同书》中约定“租赁期间甲方房产或其设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，甲方应在接到乙方维修通知24小时内进行维修，甲方不能及时维修的可根据双方协商由乙方自行维修，本款所述维修费用由甲方承担；”故确保房屋的质量是出租人尤家屯安置公司应负的合同义务也是法定义务。本案中，蒋申艺在接收房屋不久后即于2015年7月13日首次向尤家屯安置公司反映房屋漏水等问题，此后，蒋申艺又多次致函尤家屯安置公司督促其解决房屋质量等问题并提出退还房屋赔偿损失的请求，但未得到尤家屯安置公司的正面答复，直到2017年2月尤家屯安置公司才对案涉房屋陆续进行了几次维修，但均未彻底解决问题，而蒋申艺所提交的证据证实了由于案涉租赁房屋屋顶漏水、排污管道堵塞等问题导致其装修受损，该受损应当认定为系尤家屯安置公司怠于履行合同约定的维修义务导致损失扩大，故其对此应承担相应的赔偿责任。现蒋申艺请求判令尤家屯安置公司赔偿其租赁房屋装修费1100000.00元、维修费1407306.25元、换设备电机3000.00元，本院认为装修作为出租房屋的添附，在解除房屋租赁合同时应随原物返还且已交付给尤家屯安置公司，蒋申艺订立合同的期限为十年，因案涉房屋漏水等质量问题导致蒋申艺装修受损最终双方解除合同，蒋申艺租赁房屋的合同目的已不能实现，故尤家屯安置公司应对蒋申艺的损失进行赔偿，但对蒋申艺所主张的维修金额在其证据不充分且在鉴定不能的情况下，结合其维修的事实及其在2017年8月1日递交给尤家屯安置公司的《申请书》中所附损失明细清单即载明损失金额为1407306.25元，本院酌定认定该部分损失为705153.00元，案涉房屋初装费用1100000.00元证据充分本院予以确认，故本院对蒋申艺的该主张支持1815153.00元；蒋申艺请求判令尤家屯安置公司赔偿其无法正常经营的经济损失1126440.00元的诉讼请求，因无证据予以证实，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条第二款、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）蒋申艺向原告（反诉被告）西昌市尤家屯安置新村经营管理有限公司支付房屋租赁费1980659.70元； 二、原告（反诉被告）西昌市尤家屯安置新村经营管理有限公司赔偿被告（反诉原告）蒋申艺租赁房屋装修费、维修费、换设备电机费合计1815153.00元； 三、驳回原告（反诉被告）西昌市尤家屯安置新村经营管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）蒋申艺的其他诉讼请求； 上列一、二项品迭后被告（反诉原告）蒋申艺尚需向原告（反诉被告）西昌市尤家屯安置新村经营管理有限公司支付165506.70元（限蒋申艺于本判决生效之日起10日内支付）。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费22625.00元，由被告（反诉原告）蒋申艺负担；反诉案件受理费35894.00元，由原告（反诉被告）西昌市尤家屯安置新村经营管理有限公司负担21136.00元，由被告（反诉原告）蒋申艺负担14758.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审判长  王文荣 审判员  马 英 审判员  牛 丹 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  王 菲 附本判决所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。