山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初5153号 原告：郑敏，男，1988年5月23日出生，汉族，住济南市历城区。 被告：山东凯瑞物业服务有限公司，住所地济南市高新区，统一社会信用代码91370100672285862R。 法定代表人：刘涛，执行董事。 委托诉讼代理人：苏丹丹，系公司员工，女，1993年1月30日出生，汉族，住济南市济阳区。 委托诉讼代理人：韩璐，系公司员工，女，1982年10月20日出生，汉族，住济南市历城区。 原告郑敏诉被告山东凯瑞物业服务有限公司（以下简称凯瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案。本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，由审判员高峰独任审判于2020年8月24日公开开庭进行了审理。郑敏，凯瑞物业公司的委托诉讼代理人苏丹丹、韩璐到庭参加了诉讼。由于本案案情复杂，依法组成合议庭，于2020年12月1日公开开庭审理了此案。郑敏，凯瑞物业公司的委托诉讼代理人苏丹丹、韩璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 郑敏向本院提出诉讼请求：一、请求判令凯瑞物业公司履行排水主管道的维护义务，对可能存在问题的下水主管道进行彻底检修或更换；二、根据山东国润资产评估有限公司出具的财产损失鉴定报告，请求判令凯瑞物业公司承担郑敏财产损失93800元；三、请求判令凯瑞物业公司承担财产损失鉴定费用人民币8000元；四、请求判令凯瑞物业公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2020年1月3日，郑敏在检查房屋(山东省济南市历城区隆悦花园2号楼1单元901室)时，发现东南卧室卫生间发生污水倒灌，其联系凯瑞物业公司到现场查看，凯瑞物业公司管理人员认为是8-9楼间排水主管道立管发生堵塞引起的，但凯瑞物业公司仅提供下水道疏通公司的联系方式并未履行维修义务。凯瑞物业公司也并未及时发布公告提醒隆悦花园2号楼一单元业主，排水主管道有堵塞风险，不可以向排水管中乱扔杂物。2020年1月5日，郑敏再次发现东南卧室卫生间发生污水倒灌且存在下水道堵塞现象。郑敏自行花费200元请下水道疏通公司进行疏通，疏通公司的师傅确认是排水主管道立管堵塞并作疏通，清理出若干湿纸巾。2020年2月8日早上8点16分，凯瑞物业公司管理人员电话联系郑敏称，郑敏家中可能存在漏水情况。郑敏到达现场后发现东南卧室卫生间再次发生污水倒灌，全屋地板、定制家具、沙发、门、门框、床头造型墙及墙壁下方都被粪便及污水浸泡。凯瑞物业公司随后进行了排水主管道疏通、简单清理地板表面污水，在此期间，楼上10-33层住户用水还持续排入郑敏家中。根据与凯瑞物业公司签订的《前期物业服务协议》第四章第八条，凯瑞物业公司所提供的管理与服务内容包括房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备包括共用的上下水管道，因此排水主管道属于建筑物的共用设施部分。但凯瑞物业公司否认排水主管道维护是自己职责范围，自2016年12月30日交房至今从未对其进行过检查疏通。在郑敏发现排水主管道堵塞并告知凯瑞物业公司后，凯瑞物业仍不采取任何的维护措施，也没有发布任何公告提醒其余业主不可向下水道扔杂物，怠于履行自己的职责，导致郑敏家中出现全屋污水倒灌事故，给郑敏造成了严重的经济损失。为此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，郑敏要求凯瑞物业履行对共用设施设备的维护义务，彻底检修或更换存在问题的排水主管道，并对全屋污水倒灌造成的经济损失给予合理赔偿，请贵院予以支持。 凯瑞物业公司辩称，一、凯瑞物业公司不存在侵权行为，对郑敏的损失没有过错，与其损害的发生也没有法律上的因果关系。郑敏要求凯瑞物业公司承担赔偿责任没有事实和法律依据。本案为财产损害赔偿纠纷，根本上属于侵权纠纷案件的。根据《侵权责任法》第六条规定“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”，根据《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业承担损害赔偿是有严格的适用范围和条件的：第一，根据物业服务合同的约定，物业服务企业就相关职责存在履行的可能；第二，确定存在履行的可能后，再确定是否存在疏于履行或未按约定履行的行为，即是否存在过错；第三，损害的发生是由物业服务企业疏于履行或未按约定履行的行为所导致的，即两者存在因果关系。本案中，根据双方合同约定及现实生活实际，物业服务公司承担的义务为处于公共区域内的公共管道进行疏通义务，郑敏的财产损失系由管道堵塞返水造成，管道堵塞系因业主使用不规范，将纸巾等疑似物品投放至管道中。即，实施侵权行为的堵塞管道的实际使用人。本案中，凯瑞物业公司事前确实履行了相应的定期清理、告知、督促等义务，事件发生时，凯瑞物业公司积极配合郑敏开展清掏、疏通工作，以最大限度地减少包括郑敏在内的业主的损失，事后的清理工作也都是凯瑞物业公司完成，凯瑞物业公司并没有实施任何侵权行为的同时最大限度上减少了郑敏的损失。且郑敏家中一直处于装修状态，不能排除其在装修过程中因操作不规范导致水泥等材料掉落至管道内综合导致管道堵塞。因此，凯瑞物业公司不存在疏于履行或未按约定履行的行为，也不存在实施侵权行为的情形，与郑敏损害的发生没有法律上的因果关系。郑敏要求凯瑞物业公司承担赔偿责任，无疑扩大了物业服务企业的安全保障义务和管理责任，不仅缺乏法律依据，且违反物业服务合同的约定。郑敏的损失应由具体的侵权行为人承担，而非凯瑞物业公司。二、凯瑞物业公司与郑敏系物业服务合同关系，服务内容及权利义务均源于且限于物业合同的约定，不得随意扩大凯瑞物业公司的义务范围。凯瑞物业公司的物业服务是为物业服务区域内全体业主的整体利益即生活和居住秩序、环境提供服务和管理，管理的依据及双方权利义务均源于《前期物业服务协议》，合同双方主体本质上是平等的服务关系。不存在任何违约行为。凯瑞物业公司自提供物业服务以来，严格按照该合同的约定提供物业服务，在管道疏通方面，定期自行就隆悦花园管道等进行清理、督促并及时进行相关提示、督促。根据《前期物业服务协议》第八条“甲方所提供的管理与服务内容”中第三项“房屋维修”第三款约定“保修期内造成的卫生间渗漏，由保修单位维修并承担楼下业主的经济损失；因业主使用不当或装修、擅自改动原结构等造成的渗漏，由该业主负责维修并承担楼下业主的经济损失，委托甲方维修的，由该业主向甲方支付维修费用。”由此可知，因业主使用不当造成的卫生间渗漏应当由使用不当的业主负维修责任及经济损失承担责任。因此，根据物业合同赋予凯瑞物业公司的职责范围，凯瑞物业公司不承担因业主使用不当造成的后果，郑敏的诉求无疑随意扩大凯瑞物业公司的义务范围。三、堵塞管道属于业主户内区域，且管道本身不存在问题，凯瑞物业公司只能按照前期物业服务协议履行义务，不能强制其他业主遵守。堵塞管道属郑敏户内部分，而物业公司仅承担公共部分的公共管道疏通义务，物业公司已经尽到公共设施的维护义务，定期对排污井进行检查，因此凯瑞物业公司的行为完全符合合同约定，无违约行为。该管道本身从外观上并不存在破损，交付时符合国家标准。即使该管道属于公共设施，且存在故障需要维修，按照《住宅专项维修资金管理办法》第二十条规定“住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。即管道维修费用须由专项维修基金承担，维修需经过全体业主同意后进行，凯瑞物业公司作为物业服务企业，无权擅自动用维修基金。综上所述，凯瑞物业公司根据合同约定履行了定期清理、告知、督促等义务，事件发生时配合履行了救助义务、事后履行了现场清理的义务，且凯瑞物业公司未实施侵权行为，对郑敏损害的发生不存在过错、没有法律上的因果关系，凯瑞物业公司无须对损失承担赔偿责任。因此，恳请贵院依法查明事实，驳回郑敏诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以认定： 2010年12月30日，凯瑞物业公司（甲方）与郑敏（乙方）签订前期《物业管理服务协议》，合同第四章第八条甲方所提供的管理与服务内容：二、房屋公用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、电梯、加压水泵（换热系统的水泵由供热公司负责）、照明、消防设施、绿、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第七章违约责任第十三条乙方违反本合同，使甲方未达到约定的物业管理服务内容。甲方有权要求乙方限期改正；逾期未改正或造成损失的，乙方承担相应的违约及经济赔偿责任。第十四条甲方违反本合同，擅自提高收费标准或者乱收费，乙方有权要求甲方清退所收费用；甲方违反本合同，未按服务内容向业主提供服务的，乙方有权要求甲方限期30日改正，逾期未改正或造成损失的，甲方应承担相应的违约及经济赔偿责任。 2020年1月3日，郑敏在检查其所有的位于济南市历下区隆悦花园2号楼1单元901室房屋时，发现该房屋东南卧室卫生间发生污水倒灌并向凯瑞物业公司反映。2020年1月5日，郑敏再次发现涉案房屋东南卫生间发生污水倒灌且下水道堵塞，其花费200元聘请疏通公司师傅对下水道进行疏通。2020年2月8日，凯瑞物业公司发现郑敏家中存在漏水现象并电话通知郑敏到现场查看。郑敏到达涉案房屋查看，东南卫生间发生污水倒灌而且尚有污水正在向外涌出，全屋地板、定制家具、沙发等已被污水浸泡。事故发生后凯瑞物业公司组织人员对涉案房屋进行清理、疏通、消毒。2020年6月9日，郑敏申请对涉案房屋财产损失进行鉴定，本院依法委托山东国润资产评估有限公司进行鉴定，山东国润资产评估有限公司于2020年7月14日作出【2020】第01028号资产评估报告，载明郑敏与凯瑞物业公司财产损害赔偿纠纷一案所涉及的位于济南市历城区隆悦花园2号楼1单元901室实木地板、柜子、门及门框、墙壁、沙发、床头造型墙被水浸泡产生的财产损失于评估基准日（2020年2月8日）的评估价值为9.38万元。 诉讼中，凯瑞物业公司提交的管道清掏记录及照片载明济南传祥环卫有限公司对涉案小区内楼前后化粪池和疏通管道进行清掏，时间分别为2019年8月24日、2020年1月17日、2020年8月1日；提交的《关于管道堵塞的通知》载明落款时间为2019年9月2日；提交的《装修管理服务协议》载明郑敏对涉案房屋自2019年6月8日至2019年9月8日进行装修。郑敏对以上证据真实性无异议。 本院认为，本案的案由应为物业服务合同纠纷，郑敏与凯瑞物业公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依照《中华人民共和国合同法》第六十条全面履行自己的义务。涉案小区下水主管道应属于公共设施，凯瑞物业公司作为涉案房屋所在小区的物业管理者，对下水道负有维护管理的责任，其应经常进行检查，发现隐患并排除。凯瑞物业公司主张2020年1月3日涉案房屋第一次出现因下水道阻塞发生返水后其履行提示和维修义务；涉案房屋因郑敏自己装修导致管道阻塞从而引发返水，但其提交的证据不足以证明其主张，故本院不予支持。在2020年1月3日涉案房屋第一次出现因下水道阻塞发生返水后，凯瑞物业公司未积极履行维修与提示义务，导致郑敏家中第二次、第三次返水。对此，郑敏依照《物业管理服务协议》主张凯瑞物业公司承担违约责任本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。在2020年2月8日涉案房屋发生第三次返水时，凯瑞物业公司虽组织人员对涉案房屋进行清理、疏通、消毒但不足以弥补郑敏全部损失，故凯瑞物业公司应当赔偿郑敏损失。如凯瑞物业公司认为系因其他单位、个人原因造成返水，可持相关证据向相关责任方主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定： 一、限山东凯瑞物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付郑敏财产损失93800元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回郑敏的其他诉讼请求。 案件受理费2145元，由山东凯瑞物业服务有限公司负担；鉴定费8000元，由山东凯瑞物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长 高峰人民陪审员王启玉人民陪审员司国桂 二〇二〇年十二月十日 书记员 孙        树        贞