福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6873号 上诉人（原审原告）：福清市宏路喜武汽车维修店，经营场所福建省福清市宏路街道宏路村围**。 经营者：王喜武，男，1976年3月22日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：杜昌敏，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翁梅红，福建名仕律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：林金仿，男，1962年3月20日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：林细金（林金仿的妹妹）,住福建省福州市鼓楼区。 上诉人福清市宏路喜武汽车维修店（以下简称“喜武维修店”）因与被上诉人林金仿房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初4200号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 喜武维修店上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未对案涉租赁场所是否取得合法规划手续、是否满足出租条件、林金仿是否有权出租案涉租赁场所进行审查，判决错误。二、即使林金仿的出租行为合法有效，其在长达三年时间内未发现转租事实也不符合常理，且双方通话录音可以证明至少在2019年10月份林金仿就已经知道喜武维修店将案涉租赁场所转租一事，但林金仿对此从未提出任何异议，其无权再以喜武维修店未经同意转租为由解除合同，案涉《解除终止租赁合同通知书》应属无效。三、由于案涉租赁场地是转租给第三方作为废品买卖、堆放输送带等经营活动，场所较为杂乱正常，这属于可整改的环境卫生问题，不能成为解除合同的理由。喜武维修店实际上已要求第三方对场所的垃圾、杂物进行清理，完成整改。案涉租赁场地符合正常经营的条件，林金仿所谓严重安全隐患、现场触目惊心等描述属夸大，且未能提供相关部门或者权威机构出具的租赁场所存在严重安全隐患的证据，应承担举证不能的责任。一审法院认为转租后租赁物因使用和管理不当造成明显安全隐患，认定事实错误。 林金仿辩称,喜武维修店未经林金仿同意擅自将租赁场地转租给第三人用于非汽车维修用途，且疏于管理致使租赁场地滋生严重安全隐患。经催促喜武维修店解除转租、排除安全隐患无果，林金仿只能发出《解除终止租赁合同通知书》，该解除合同通知合法有效。喜武维修店提起本案的诉讼标的是《解除终止租赁合同通知书》效力，现其以一审未审查租赁场所权属以及林金仿是否享有出租权利作为上诉理由，缺乏关联性，应予驳回。 喜武维修店向一审法院起诉请求：1.判决确认林金仿向喜武维修店发出的《解除终止租赁合同通知书》无效；2.判令林金仿继续履行租赁合同；3.本案诉讼费用由林金仿承担。 一审法院认定事实：2017年8月5日林金仿（甲方）与喜武维修店（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将（其受托代管的）福清市宏路镇××村桥头旁（原海关验货场）场内空地（扣除一个约600平方米的仓库和一家汽车修理厂使用的空地）与一幢办公楼中的一楼1间仓库、二楼和三楼办公室、办公楼左右的站台和保安室出租给乙方使用，租期自2017年8月15日至2022年8月14日，乙方在租赁期间不得将租赁物转让，租赁场地每月租金11250元。合同签订后，喜武维修店虽能按约支付租金，但其于2017年10月至2019年2月期间，先后将办公楼站台左右侧空地转租给案外人作为废品收购站，将站台前方16米×22米空地转租给案外人作为堆放输送带使用，将大门进去右手边的空地转租给案外人用于不锈钢打包的场地，将600平方米厂房前方原修车厂左侧的空地转租给案外人作为修理大货车的场地。林金仿得知上述转租事实后，担心该转租行为造成安全隐患，于2020年5、6月间催促喜武维修店解除转租、排除安全隐患无果，遂于2020年6月16日以微信方式向喜武维修店发送《解除终止租赁合同通知书》，告知喜武维修店该转租行为未取得承租人认可，且转租后租赁物的用途与承租时承诺的用于汽车修理店的用途不符，所以与喜武维修店解除租赁合同，并要求喜武维修店即日起一个月内清空租赁场地、楼房并清理场内垃圾。喜武维修店收到林金仿《解除终止租赁合同通知书》后，认为转租行为已持续将近二年，林金仿明知转租情况但未提出异议，故其发出的解除合同通知因违反法律规定而无效，遂提起本案诉讼，请求继续履行租赁合同。以上事实有喜武维修店提交的案涉租赁合同、转租合同、个人活期账户交易明细、解除终止租赁合同通知书、租赁场所照片，林金仿提交的租赁合同、解除租赁合同通知书、现场图片、手机截屏图片等证据以及当事人陈述为证，予以确认。审理中，喜武维修店提交电话录音（光盘及文字版）以证明2019年10月31日林金仿已得知转租事实，一审法院审查认为，该电话录音显示林金仿于2019年10月31日与王喜武通话，询问“瓷砖窗户旁边修车那个（指未出租给喜武维修店的600平方米的瓷砖仓库和一家汽车修理厂使用的空地）租出去多久了”，王喜武回答说好像是2018年年底，但在通话中王喜武并未告知林金仿关于其于2017年10月至2019年2月期间先后将办公楼站台左右侧空地、站台前方16米×22米空地、大门进去右手边的空地转租给案外人的事实。林金仿提交《福建省高速车辆过路费收费明细》、新闻光碟一张，因其证明对象与本案基本事实缺乏关联性，可不作为定案证据。 一审法院认为，本案双方于2017年8月5日签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，未发现违反法律法规的强制性规定以及其他无效情形，为有效合同，双方当事人应按约全面履行。喜武维修店承租案涉租赁场地后，未经承租人同意先后多次将租赁场所分割转租给案外人，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款关于“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，出租人林金仿拥有对租赁合同的法定解除权。况且案涉租赁合同亦约定“乙方在租赁期间不得将租赁物转让”，故喜武维修店的转租行为已亦违反租赁合同约定，林金仿同时拥有对租赁合同的约定解除权。此外，《中华人民共和国合同法》规定“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”喜武维修店将租赁场所转租后，租赁场所被用于废品收购、堆放输送带、不锈钢打包的场地，与租赁物的性质以及约定用于汽车维修的用途不符，违反了相关法律规定，且在案证据表明转租后租赁物因使用和管理不当已造成明显的安全隐患。为此，林金仿解除终止租赁合同亦符合法律规定。综上，林金仿拥有对案涉租赁合同的解除权，其于2020年6月16日送达给喜武维修店的《解除终止租赁合同通知书》应为有效。喜武维修店主张其转租行为均已告知出租人，并主张承租人明知案涉转租行为未提异议，其主张缺乏证据证明，一审法院不予采纳。综上，案涉租赁合同已有效解除，喜武维修店在本案中主张《解除终止租赁合同通知书》无效并请求继续履行租赁合同缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，判决：驳回福清市宏路喜武汽车维修店的诉讼请求。案件受理费6616元，由福清市宏路喜武汽车维修店负担。 二审期间，喜武维修店向本院提交一份录音材料，拟证明林金仿于2019年10月31号到过租赁场所，其知晓并认可转租事实；提交水电费缴费截图，证明案涉租赁场地水电缴费账户名称系案外公司和案外人，案涉租赁场地权属存疑。林金仿质证认为，其在2020年5月前没有看到场地有那么多东西，不知晓转租的事；一审查看场地时，经法官询问，王喜武亲口承认没有告知林金仿转租事实；水电缴费账户系以前承租人名义登记，与本案无关。本院认为，上述证据不属于二审新证据，且无法体现证明目的，不予采纳。 针对喜武维修店提出的上诉理由，林金仿向本院提交《项目用地使用合同》、《建设用地规划许可证》（附地形图）、《营业执照》、《情况说明》、《企业变更登记申请》，证明案涉租赁场地归福建福清华立棉制品有限公司所有，该公司委托林金仿代为出租并收取租金。喜武维修店质证认为，林金仿提供的是土地使用证明，案涉租赁场地无合法审批建设手续，不符合出租条件；福建福清华立棉制品有限公司已被吊销，现使用公章与存档公章不一致，具名人身份也无法确认，故《情况说明》不应予以采纳。本院认为，《项目用地使用合同》、《建设用地规划许可证》（附地形图）、《营业执照》、《企业变更登记申请》具备真实性、合法性、关联性，予以采纳，证明福建福清华立棉制品有限公司于1992年取得案涉租赁场地的土地使用权进行项目建设；福建福清华立棉制品有限公司被吊销未注销，其现使用公章与1992年档案公章不一致具备合理性，《情况说明》有公司盖章且经该公司总经理谢泽明签字确认，具备真实性、合法性、关联性，予以采纳，证明林金仿系受福建福清华立棉制品有限公司委托出租案涉租赁场地并收取租金。 根据在案证据，本院对一审查明事实予以确认。另查明，王喜武二审中陈述，其转租场地后过段时间会电话告知林金仿，但不是每次都有告知，最后一次就没有告知，具体情况记不清楚。 本院认为，福建福清华立棉制品有限公司是案涉租赁场地的土地使用权人，其取得建设规划许可证的时间是1992年，地上建筑物未办理产权证有历史原因且至今未被有关部门认定为违法建筑，喜武维修店以案涉租赁场地建设未经合法审批为由主张案涉合同无效，本院不予采纳。福建福清华立棉制品有限公司已确认林金仿系受其委托出租案涉租赁场地并收取租金，喜武维修店以林金仿无权出租为由主张案涉合同无效，本院不予采纳。一审认定案涉《租赁合同》为有效合同、双方当事人应按约全面履行，并无不当，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，喜武维修店未经林金仿同意先后多次将租赁场所分割转租给案外人，林金仿依法可以解除案涉租赁合同。案涉《解除终止租赁合同通知书》合法有效，一审判决驳回喜武维修店的诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上，喜武维修店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6616元，由福清市宏路喜武汽车维修店负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 雷 敏 书 记 员 郭梦铃