安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 (2020）皖0102民初838号 原告:杨德田,男,1980年3月5日出生,汉族,住安徽省阜南县。 委托代理人：李化，安徽皖衡律师事务所律师。 原告:王学芝,女,1968年12月24日出生,汉族,住安徽省合肥市蜀山区。 委托代理人：李化，安徽皖衡律师事务所律师。 原告:赵丽娟,女,1985年10月4日出生,汉族,住安徽省合肥市瑶海区。 委托代理人：刘晓玲（系赵丽娟母亲），女，1962年11月23日出生，住安徽省合肥市瑶海区。 委托代理人：李化，安徽皖衡律师事务所律师。 被告:合肥市瑶海区城东街道办事处,地址合肥市幸福南路**。 法定代表人:包亮，主任。 委托代理人：梁树华，安徽天禾律师事务所律师。 委托代理人：杨明君，安徽天禾律师事务所律师。 被告:合肥市瑶海区城东街道唐桥社区居民委员会,,地址合肥市瑶海区当涂路** 法定代表人:朱兴锋，主任。 委托代理人：梁树华，安徽天禾律师事务所律师。 委托代理人：杨明君，安徽天禾律师事务所律师。 原告杨德田、王学芝、赵丽娟诉被告合肥市瑶海区城东街道办事处（以下简称城东办事处）、合肥市瑶海区城东街道唐桥社区居民委员会（以下简称唐桥社居委）业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨德田、王学芝及其委托代理人李化，原告赵丽娟的委托代理人刘晓玲，被告城东办事处、唐桥社居委的共同委托代理人梁树华，杨明君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨德田、王学芝、赵丽娟向本院提起的诉讼请求为：1、判令撤销圣大商业广场A1区临时业主大会《罢免圣大商业广场A1区首届业主委员会委员,终止资格》的决议;2、判令撤销圣大商业广场A1区临时业主大会《解除首届业主委员会与合肥星帝物业公司签订的物业服务合同并解聘合肥星帝物业公司》的决议;3、判令撤销圣大商业广场A1区临时业主大会《电费按0.9元每度,由社区组织物业企业收取》的决议;4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：三原告均系合肥市瑶海区圣大国际商业广场A1区业主,二被告系案涉物业辖区的街道办事处和社居委。2019年11月2日被告合肥市瑶海区城东街道办事处、合肥市瑶海区城东街道办事处唐桥社居委在案涉物业区域以20%业主联名为由共同组织召开了临时业主大会,通过了本案诉请中的三项决议,并于2019年11月4日发布了公告。原告认为,业委会是全体业主依法设立的业主大会选举产生,并依法经房地产行政主管部门备案,在物业管理活动中代表全体业主或者物业使用人履行业主大会赋予的物业管理职能之业主大会常设性执行机构。对于召开业主大会(临时业主大会)应由业委会按照法定程序进行,被告在业委会没有拒不按照法定要求召开业主大会且未责令业委会召开的情形下直接代位组织召开,罢免业委会全体委员、终止资格将直接导致案涉物业区域常设性执行机构出现真空状态,侵害了小区业主的自治权,程序上违法。同时,表决结果公告中通过的有关物业服务、电价定价涉及业主利益的事项,也与物业管理、物价管理的有关法律法规文件精神相悖,侵害了业主的利益,实体上违法。 被告城东办事处、唐桥社居委辩称，首先我们认为临时业主大会是圣大商业广场A区超过20%的业主申请召开了大会的议题，是由业主自行投票并表决通过，是业主行使自治权的体现，两被告按照法律的规定，仅起到协助指导和监督的作用，而非作出本案所涉及的三项决议的行为主体。因此三原告将两被告起诉，要求法院判令撤销案涉临时业主大会的上述的三项决议，明显是主体错误，依法应当驳回本案的诉讼请求；我们认为案涉临时业主大会的召开程序是合法的，根据合肥市业主大会和业主委员会指导规则第22条第一款的规定，由20%以上的业主提议，业主委员会应当立即组织召开临时业主大会，本案中因星帝物业公司不履行合同义务，导致业主无法交纳电费，并致使小区多次因欠费停电，业主与新的物业公司之间矛盾比较尖锐，但原业主委员会未妥善的协调处理，引发众多业主的不满，并向原业主委员会提出要求，召开临时业主大会的提议，由于原业主委员会对业主的申请不予理会，致使业主投诉到两答辩人处，并向城东办事处递交了超过20%业主签名或者授权要求召开临时业主大会的书面的申请材料，城东办事处多次以各种形式和方式进行调解，并组织原业主委员会、物业服务公司以及政府相关职能部门召开协调会，城东办事处多次责令要求原业主委员会按照业主的要求召开临时业主大会，原业主委员会直至临时为业主大会召开前，也从未开展过任何组织召开临时业主大会的准备工作。原告王学芝与新的物业公司私下签订一份物业合同的补充协议，免除了新的物业公司代收代缴电费的义务，被业主知晓后，直接激化了与新的物业公司原业主委员会之间的矛盾，业主多次向两被告投诉要求解决问题，责令原业主委员会召开临时业主大会，无果后唐桥社居委依据合肥市业主大会和业主委员会的指导规则第50条、第51条的规定，在城东街道的指导和监督下，按盛大商业广场A区超过20%的业主的申请，组织召开了临时业主大会，由业主自行表决通过了凌晨业主大会的三项决议。上述事实两被告履行了法律规定的组织调解以及协助指导和监督，召开临时业主大会的义务，且不存在三原告诉称的程序违法情形。 经审理查明，三原告均系合肥市瑶海区圣大国际商业广场A1区业主,瑶海区圣大国际商业广场A1区首届业主大会主任是王学芝，副主任是丁丽、赵丽娟，杨德田是业主委员会委员； 被告系案涉物业辖区的街道办事处和社居委。业主大会议事规则第六条规定业主大会讨论决定事项：……（二）、决定选聘、续聘、解聘物业服务企业或者决定自行管理物业；（三）、审议业主委员会提交的物业服务合同；（四）、审议物业服务费用的调整方案；（六）选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员职务；……，第十九条规定：有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：……（二）、占总人数20%以上业主提议的；第二十条：业主委员会不按本议事规则召开业主大会会议的，业主可请求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会会议。第二十九条：业主委员会不依法组织召开业主大会的，业主可请求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会会议。业主委员会委员不得拒绝或者放弃履行委员职务；不得其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。 2019年3月，业主因电费收取过高及代收电费问题致使小区多次发生停电，街道、居委会多次协调未果；小区业主106人联名签名要求街道、社居会《召开业主大会讨论当前用电问题、星帝物业不履行合同以及罢免业委会等相关问题》，2019年10月15日，合肥市瑶海区城东街道唐桥社区居民委员会张贴：关于召开圣大商业广场A1区临时业主大会公告（第一号），载明：经圣在商业广场A1区百分之二十以上的业主联名申请，要求召开圣大商业广场A1区临时业主大会，由业主大会表决罢免圣大商业A1区首届业主委员会全体委员、解除首届业主委员会与合肥星帝物业管理有限公司签订的物业服务合同并解聘合肥星帝物业管理有限公司、电费收取标准等问题；确定于11时开箱公开唱票，宣布议事表决结果。2019年11月4日，合肥市瑶海区城东街道办事处、合肥市瑶海区城东街道唐桥社区居民委员会发布圣大商业广场A1区临时业主大会表决结果的公告（第2号），载明：2019年11月2日在圣在商业广场A1区二单元门面召开临时业主大会，本物业管理区域投票总户数共计586户，建筑物总面积36190平方米，参加本次临时业主大会的投票户共319户，专有面积22723.39平方米，共发生表决票319张，收回表决票319张，其中有效票311张，弃权票1张，废票8张，临时业主大会对《罢免圣大商业广场A1区首届业主委员会委员，终止资格》、《解除首届业主委员会与合肥星帝物业公司签订的物业服务合同并解聘合肥星帝物业公司》、《电费按0.9元每度，由社区组织物业企业收取》三项事项进行表决，结果均达到双过半的要求，符合法定票数，表决事项通过。2020年1月6日，原告诉讼来院，要求撤销上述事项。 本院认为，本案原告系瑶海区圣大国际商业广场A1区首届业主委员会成员，小区业主因电费收取过高及代收电费问题致使小区多次发生停电。业主大会议事规则第六条规定业主大会讨论决定事项：……（二）、决定选聘、续聘、解聘物业服务企业或者决定自行管理物业；（三）、审议业主委员会提交的物业服务合同；（四）、审议物业服务费用的调整方案；（六）选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员职务；……，第十九条规定：有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：……（二）、占总人数20%以上业主提议的；第二十条：业主委员会不按本议事规则召开业主大会会议的，业主可请求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会会议。第二十九条：业主委员会不依法组织召开业主大会的，业主可请求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会会议。业主委员会委员不得拒绝或者放弃履行委员职务；不得其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。《合肥市物业管理若干规定》第二十条：业主委员会未按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。本案被告未能提供已限期业委会召开业主大会讨论，且业委会怠于履行的证据。且被告召开业主大会的议题是《罢免圣大商业广场A1区首届业主委员会委员，终止资格》、《解除首届业主委员会与合肥星帝物业公司签订的物业服务合同并解聘合肥星帝物业公司》、《电费按0.9元每度，由社区组织物业企业收取》，圣大商业广场A1区业主提请召开临时业主大会签字同意书汇总虽有106人签字，但其中不少人是同意开业主大会，商议电费交纳和解聘星帝物业公司相关事宜；小区住户586户，20%是118户，被告称纸签106户，网签32户，真实性无法确认，不予采信。且议题之一是罢免圣大商业广场A1区首届业主委员会委员，终止资格，因业委会具有法定违法违规情形的业主大会方可终止其委员资格，同时还赋于其申辩的权利，否则只有增减，调整业委会委员的权利。本案被告并未提供业委会委员具法定违法违规情形，不予采信。据此，依照《物权法》第七十八条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《安徽省物业管理条例》第三十二条、第三十三条、《合肥市物业管理若干规定》第二十条之规定，判决如下： 撤销圣大商业广场A1区临时业主大会《罢免圣大商业广场A1区首届业主委员会委员,终止资格》、《解除首届业主委员会与合肥星帝物业公司签订的物业服务合同并解聘合肥星帝物业公司》、《电费按0.9元每度,由社区组织物业企业收取》的决议。 案件受理费80元，由被告合肥市瑶海区城东街道办事处、合肥市瑶海区城东街道唐桥社区居民委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  朱战生 人民陪审员  罗见云 人民陪审员  刘槐槐 二〇二〇年十二月二十四日 书 记 员  李 颖 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会作出的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。