江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初590号 原告：沈亦馨，女，1997年11月19日出生，汉族，住上海市虹口区。 原告：来红华，女，1966年10月30日出生，汉族，住上海市虹口区。 委托诉讼代理人：魏萍芳（系太仓市浏河镇紫薇苑社区居民委员会推荐代理人，代理上述两原告），女，1956年6月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：王敏（代理上述两原告），江苏众谊律师事务所律师。 被告：苏州银河湾投资有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇新闸村。 管理人：江苏立泰律师事务所，住所地苏州市虎丘区高新区竹园路209号财富广场2号楼603室。 负责人：陈磊。 委托诉讼代理人：脱浩斌，江苏立泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱斌，江苏立泰律师事务所律师。 原告来红华、沈亦馨与被告苏州银河湾投资有限公司（以下简称：银河湾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案，依法适用简易程序进行了审理，后发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年5月12日公开开庭、于2020年7月9日、2020年8月12日、2020年9月21日组织双方进行证据交换、于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告来红华（参加2020年5月12日开庭、2020年9月21日证据交换及2020年11月11日开庭）及两原告的委托诉讼代理人王敏、魏萍芳，被告银河湾公司管理人的委托诉讼代理人脱浩斌（参加2020年9月21日证据交换、2020年11月11日开庭）、朱斌（参加2020年5月12日开庭及2020年7月9日、2020年8月12日、2020年9月21日证据交换）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告来红华、沈亦馨向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告对被告享有浏河镇银河湾花园30幢05室房屋维修费债权61221.15元；2.判令确认原告对被告享有水系补偿款债权27695元；3.本案鉴定费51360元、诉讼费由被告负担。 事实和理由：1.2012年10月8日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，两原告向被告购买浏河镇银河湾花园30幢05室房屋。合同签订后，原告按约付清了房款，被告于2013年12月31日向原告交付了房屋。但被告出售的包括涉案房屋在内多套房屋存在墙体开裂、渗水、地基沉降等严重质量问题，且被告未按规划建设小区水系等公共设施。包括原告在内的小区业主及小区业委会代表曾多次向被告留守人员反映，要求被告履行保修整改义务，但未果。期间，小区业委会及业主代表也曾多次向浏河镇政府、太仓市政府、太仓市住建局、太仓市信访局等部门反映情况，寻求帮助。2.被告被受理破产后，原告在申报债权过程中得知被告已与部分业主签署了《2013年11月1日业主协调会》协议，被告承诺就水系问题对参加协调会的业主按产权证面积补偿100元/㎡。 被告银河湾公司辩称：1.案涉房屋在交付时已经通过了工程质量验收以及房屋买受人的收房验收，足以说明被告交付给原告的房屋是质量合格的，符合《商品房买卖合同》项下标的物的交付条件。2.即使房屋存在外墙开裂、墙面屋顶渗水、管道破裂、墙皮脱落等问题，原告仍然需要证明造成房屋损害的原因以及原因与结果之间的因果关系。原告现有的证据无法证明案涉房屋出现上述问题是由于被告建设的房屋本身存在质量问题，还是原告收房后自行装修施工不当、季节影响、日常保养不善造成。3.根据《住房质量保修说明》规定以及《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定，屋面防水工程保修期为5年，墙面、顶棚、抹灰层保修期为5年，地面饰面、空鼓、开裂保修期为5年，被告即使承担维修责任，也仅对保修期内的质量问题承担责任，而原告未能证明上述问题发生在保修期内。4.被告已于2019年9月27日被太仓市人民法院宣告破产，不具备正常企业的经营能力。原告要求被告对案涉房屋进行维修，实际不具有可操作性。5.案涉房屋主体结构质量合格，不存在严重影响正常居住使用的安全问题。原告无法证明墙体开裂、渗水等问题与房屋质保期内的房屋质量存在因果关系，也无法证明所涉问题是保修期内发生，因此被告不承担维修责任。6.即使被告承担维修责任，根据鉴定机构就质量问题出具的《鉴定报告》及《异议答复函》，排水管、外墙面、玻璃雨棚、屋面渗水四处问题无法确定是否与施工质量控制不当有关（或无法确定关联程度，或无法确定破损形成原因），原告举证未达到高度概然性，应在造价鉴定报告确认的维修造价数额中扣除上述四项相应部分。7.水系补偿款系被告与18户业主达成的合意，原告并非18户业主之一，该水系补偿款系被告针对特定对象所自愿承担的款项。原、被告间并无关于水系补偿的合意，因此原告该项诉求不成立。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明： 一、房屋质量问题 2012年11月3日，原告来红华、沈亦馨与被告银河湾公司签订《商品房买卖合同》，约定两原告向被告购买银河湾花园商品房28幢04号房（该商品房的公安编号为30幢）。 2013年12月31日，被告向两原告交付了涉案银河湾花园30幢05室房屋（毛坯），并出具了《住房质量保证书》。其中住宅质量保修说明载明：1.地基基础和主体结构保修期限为该工程合理使用期限；2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限5年；3.墙面、顶棚抹灰层脱落，地面饰面空鼓、开裂，保修期限均为1年。 2017年8月28日，两原告取得涉案房屋不动产权证书，权证号：（2017）太仓市不动产权第0022442号，房屋坐落浏河镇银河湾花园30幢05室，房屋建筑面积276.95㎡。 两原告主张涉案房屋存在质量问题（地下室外墙面开裂、地下室污水管出口处内墙面漏水、地下室东墙面漏水、雨水排水管破裂、外墙面开裂脱落、房屋内屋顶漏水、房屋下沉地面开裂、防雨玻璃破碎等）并提供了相应位置的现场照片。被告对照片与现场情况一致无异议，对相应问题的成因意见同答辩意见。 对此，两原告向本院提出司法鉴定申请，要求对涉案房屋质量问题的成因及维修方案进行鉴定，本院依法启动司法鉴定程序。2020年7月29日，鉴定机构南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具《鉴定报告》。报告载明：（一）经现场检查，涉案房屋存在七处问题，分别为：（地下室分户隔墙）地下室西南角分户隔墙表面有大面积开裂现象；（地下室穿墙管道）地下室北墙西侧两根排水管、东侧一根给水管周边均有漏水痕迹；（南侧门厅顶部排水管）南侧门厅的西南角位置顶部排水弯管破损、脱落，脱落的管道已清理；（外墙面）一层外墙的石材饰面板、涂料饰面层均存在局部开裂、脱落；（屋面）三层更衣室的出屋面烟道及管道周边有渗漏痕迹；（室外地面）涉案房屋南、北侧室外地面均有明显下沉现象，北侧步行道、南侧排水沟等附属设施均因地面下沉造成开裂、破损；（玻璃雨棚）汽车库平开门顶部玻璃雨棚钢化夹层玻璃破碎。（二）鉴定机构对上述七处问题进行了现场检查及工程质量分析评价，得出鉴定意见：1.涉案房屋存在地下室分户隔墙开裂、地下室穿墙管道处漏水、南侧门厅顶部排水管道破损、外墙面开裂及脱落、屋面渗漏、室外地面下沉、玻璃雨棚破碎的工程质量问题。2.除排水管道破损外，其余质量问题形成原因均与工程质量控制不当有关。（排水管道破损的工程质量分析评价为：南侧门厅顶部排水管破损，无法满足正常使用的要求，为工程质量问题。因涉案房屋建成至今已近十年，且现场脱落弯管已清理，现有条件下无法分析其形成原因。）（三）鉴定机构对上述七处问题分项出具了对应的修复方案。 两原告对鉴定意见及修复方案没有异议。被告对修复方案没有异议，对质量问题成因部分提出了多项异议：（一）鉴定依据不足。原告提供的建筑施工图、结构施工图、给排水图、竣工图为25幢、28幢图纸，未能证明与本案所涉30幢05室的关系。（二）鉴定报告无《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第36条所规定的鉴定人承诺书、未附鉴定人的相应资格证明，形式上存在严重瑕疵。（三）鉴定报告工程质量评价分析部分，鉴定人在对原告提出的七项问题勘查后直接得出与工程质量控制有关，缺乏从现状到原因的分析说明即关于鉴定过程的说明，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第36条的规定。另外，鉴定报告中的与工程质量有关，这种关联度是多少，是否是唯一的决定性因素，鉴定人是否考虑到其他因素对房屋质量的影响，鉴定人均未说明。（四）关于七项问题的具体说明。1.（地下室分户隔墙）鉴定报告认为是由于建筑材料温度、收缩所致，但未具体说明原因，对此被告不认可。另外鉴定报告中也说明了是轻微开裂，这种开裂并不对原告存在实质性影响，甚至属于工程施工中的普遍现象。从现场情况来看，该区域只是明显的外饰面开裂，质保期也只有1年。2.（地下室穿墙管道）虽然关于管道与墙体之间的实际填塞物与竣工图不一致，但鉴定机构未能说明竣工图所要求的填塞物是否也会导致渗水，现有的填塞物是否必然就不符合一般的施工要求，且该问题并没有对原告造成实质性损害。3.（南侧门厅顶部排水管、外墙面、玻璃雨棚）根据现场情况，该房屋已空置达7年之久，明显缺乏日常维护保养，在长期风化、雨淋、日晒等环境因素的影响下也会造成现在的损坏，尤其像玻璃雨棚，而鉴定机构却直接认为现有的损害是因为工程质量控制不当，该结论明显缺乏客观性和专业性，被告对其结论不认可。4.（屋面）鉴定报告中明确提到鉴定人未进行屋面检查，却得出与工程质量控制不当有关，足以说明鉴定机构未尽鉴定人职责，其鉴定结论不应被采信。5.（室外地面）首先需要明确的是房屋主体结构不存在问题。其次地面下沉的原因可能存在多种因素，例如回填的土质层自然沉降，与涉案房屋10米以内高层建筑的桩基施工等都可能造成地面下沉、附属设施开裂，但鉴定机构在未排除其他因素的情况下直接得出是因为工程质量控制不当，其结论明显存在瑕疵。综上，被告认为鉴定人出具的鉴定报告存在严重瑕疵，鉴定结论明显缺乏专业性，不应被采信。 鉴定机构就被告异议出具了《异议答复函》，内容为：（一）竣工图为法院于2020年7月10日提供，且经现场核查，05室房屋建筑、结构、给排水布置情况与竣工图基本一致。基于上述情况，鉴定机构作为本次鉴定依据使用。（二）鉴定人承诺书已提交至法院，资质见附件。（三）鉴定报告第五章已对相应工程质量问题形成的原因进行了说明，结合工程经验及房屋现状综合分析后得出相关质量问题与工程质量控制不当有关。地下室穿墙管道问题为工程质量控制不当直接引起，其余质量问题现有情况下已无法量化关联度。（四）1.（地下室分户隔墙）“建筑材料温度、收缩变形所致”即为开裂原因，局部凿开粉刷层可见内部结构块材有裂缝。2.（地下室穿墙管道）竣工图中穿墙管道做法均为标准图集做法，实际做法无法满足防水要求。3.（南侧门厅顶部排水管、外墙面、玻璃雨棚）鉴定报告明确“现有条件下我单位无法分析排水管破损形成的原因”，外墙面、玻璃雨棚明确为“形成原因与工程质量控制不当有关”，现有情况下已无法量化关联度。4.（屋面）屋面泄漏原因系鉴定技术人员根据渗漏的部位、范围结合工程经验分析后得出，“工程质量控制不当有关”的关联度现有情况下已无法量化。5.（室外地面）明显超出相邻地下工程影响范围的非涉案房屋室外地面亦有相似的下沉现象，目前存在的下沉已明显超出了正常合理的“土质层自然沉降”范围。 就该回复，被告坚持异议意见但未继续申请鉴定人出庭。原告为本次工程质量及修复方案鉴定支出鉴定费用41360元。 此后原告就前述鉴定报告中明确的修复方案申请造价鉴定，本院依法启动司法鉴定程序。2020年11月6日，苏州安信造价咨询有限公司出具《工程造价咨询报告书》。鉴证结论为：涉案银河湾花园30幢05室维修工程的造价金额为61221.15元。该造价包括：七处维修方案对应的分部分项工程费47865.96元（包括：地下室分户隔墙修复990.04元、地下室穿墙管道修复10408.53元、南侧门厅顶部排水管修复100.84元、外墙裂缝等修复16721.35元、屋面泛水修复4934.93元、室外地面修复11651.34元、玻璃雨棚修复1058.93元以及垃圾清理外运2000元）、措施项目费6280.56元（含单价措施项目费、总价措施项目费）以及规费、税金7074.63元。被告对造价报告并无异议，但结合前述对工程质量及修复方案鉴定报告的异议内容，要求扣除其中南侧门厅顶部排水管、外墙面、屋面、以及玻璃雨棚四项的分项工程费，并对其余未分项费用（垃圾清理外运费、措施项目费以及规费与税金）按照有异议的四项在七项中的比例进行折算。原告为本次造价鉴定支出鉴定费用1万元。 另，2016年前后，银河湾小区业主多次向太仓市信访局、浏河镇政府等相关部门就该小区房屋质量（包括但不限于房屋地下室存在渗水倒灌、排水系统混接等）等问题进行信访。 二、水系补偿款 原告主张，涉案小区销售时，被告在销售宣传资料中承诺环绕小区会做一圈水系景观，后续交房的时候被告未按照承诺完成水系景观建设，仅做了普通绿化。 2013年11月1日，被告与银河湾小区18户业主（不包括本案两原告）达成《2013年11月1日业主协调会》协议，内容为：苏州银河湾花园水系整改事宜，经与业主代表协商一致同意小区景观维持现状，开发公司按产权证面积补偿每平方100元。业主承诺不对外宣传。该协议落款处另签有：“住建局：张健11月1日”字样。 审理中，本院对该协议上部分签字人员进行了询问：1.住建局张健陈述：当时开发商沙盘与实际交付的不一致，有部分业主来向政府这边投诉信访。住建局等部门组织开发商和有相关诉求的业主进行协商，达成了这份协议，协商并不涉及其他业主。2.业主闫美琴陈述：买房时沙盘和挂在售楼处墙上的规划图上都有水系景观，销售也进行了介绍，其买房时特地挑的水系边上的房子。后来房子造好了，其去小区看时发现开发商没有做水系景观。包括其在内的部分业主为了水系景观去维权，去了很多次，维权了一年多，最后才达成这个协议。协议针对一直参加维权的这些业主，没有去维权的业主开发商没有补偿承诺。当时这18家业主去签字的时候，只代表自己，没有代表其他业主。3.业主乔国英陈述：其买房时被告广告沙盘、电视宣传、售楼处讲解都有水系景观的内容。房子基本上盖好的时候，其去小区里看才发现没有做水系景观，变成了栈道。当时小区有100多户，只有20来户去找开发商维权，维权了很多次才签的这份协议。签协议时大家没有代表其他没有去的业主，只是代表自己家。没有去签协议的业主以及后来才买房的业主，开发商有没有作出水系补偿的承诺其不清楚。 审理中，原告承认：1.一开始不知道《2013年11月1日业主协调会》协议的事情，后来是2018-2019年才知道有这份协议。2.首届银河湾花园业主委员会2015年9月30日通过备案。 三、破产受理等相关情况 2018年7月16日，本院作出（2018）苏0585破申13号《民事裁定书》，裁定受理张春伟对银河湾公司的破产清算申请。同日，本院作出（2018）苏0585破11号《决定书》，指定江苏立泰律师事务所担任银河湾公司管理人。 2018年10月11日、2018年11月2日，两原告向银河湾公司管理人提交破产债权申报表，申报的债权包括：返还面积差价3394.35元、返还维修基金15114元、其他（利息）1843.43元、房屋裂缝墙面脱落等12万元、水系补偿27695元。2019年8月7日、2019年8月22日，管理人向两原告发出《债权核定通知书》，告知经审核确认的债权为18508.35元（返还面积差价、返还维修基金），没有确认的债权金额为121843.43元（利息、房屋维修费）及水系补偿27695元，没有确认的原因均为证据不足。 2019年9月27日，本院作出（2018）苏0585破11号之一《民事裁定书》，宣告银河湾公司破产。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、不动产权证书、住宅质量保证书、现场照片、《2013年11月1日业主协调会》协议、破产债权申报表、破产债权申报表（补充）、债权核定通知书、信访相关汇报及答复材料、住宅使用说明书、业主委员会成立备案表、辞职报告、公告、鉴定报告及异议答复函、造价鉴证报告、鉴定费发票，被告提供的（2018）苏0585破申13号《民事裁定书》、（2018）苏0585破11号《决定书》、（2018）苏0585破11号之一《民事裁定书》，本院对张健、闫美琴、乔国英做的询问笔录及当事人庭审陈述等在卷佐证。 本院认为：关于维修费问题，争议焦点为南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具的《鉴定报告》是否可以作为定案依据。针对被告提出的异议意见，鉴定人在《异议答复函》中对鉴定依据（相关的图纸提交鉴定机构前已经双方当事人确认无误）、鉴定过程等作了详细的陈述，而异议人未向法庭提供可供法庭采信的意见及证据以动摇鉴定人的解释或推翻该《鉴定报告》及《异议答复函》，故本院对被告的异议不予采纳，采纳该《鉴定报告》的鉴定结论作为本案的定案依据。 关于《鉴定报告》确认的涉案房屋的七项质量问题，虽然涉案工程部分质量问题已过保修期，但根据《鉴定报告》除排水管道破损外其余六项质量问题均与工程质量控制不当有关，在工程竣工验收之前就已存在。被告交付的房屋本身就不符合合同约定，其应对工程质量承担瑕疵担保责任。根据《中华人民共和国建筑法》第七十四条规定，“建筑施工企业在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，或者有其他不按照工程设计图纸或者施工技术标准施工的行为的，责令改正，处以罚款；情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书；造成建筑工程质量不符合规定的质量标准的，负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失；构成犯罪的，依法追究刑事责任”，故被告应对除排水管道破损外其余六项质量问题进行维修。被告明确表示无法对两原告主张的工程质量问题进行维修，本院对两原告主张的维修费债权中除排水管破损外其余部分予以确认（按照造价报告的维修工程造价金额，扣除排水管修复的相应分项工程费100.84元，并采信被告主张对其余未分项费用按照比例折算），被告应支付原告维修费数额为61086.55元。 关于水系补偿款，按照现有查明情况，原告提供的《2013年11月1日业主协调会》协议仅能反映被告基于前期水系景观承诺与部分业主（18家签字业主）达成了水系补偿协议，但该协议并不当然及于全体业主。原告未能举证证明开发商对其同样存在水系景观承诺且同意按照相同标准进行补偿，本院对其关于水系补偿款的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告来红华、沈亦馨对被告苏州银河湾投资有限公司享有维修费债权61086.55元。 二、驳回原告来红华、沈亦馨的其余诉讼请求。 案件受理费2023元，鉴定费51360元，合计53383元，由原告来红华、沈亦馨负担746元，由被告苏州银河湾投资有限公司负担52637元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  徐 冰 人民陪审员  顾思文 人民陪审员  王艳苗  二〇二〇年十二月十七日  书记员廖吉