浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民初1753号 原告（反诉被告）：邓志炜，男，汉族，1989年1月29日出生，住江西省赣州市兴国县。 委托诉讼代理人：王治平，浙江正麦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郑萍，女，汉族，1969年4月2日出生，住杭州市下城区。 被告（反诉原告）：张忠民，男，汉族，1966年3月3日出生，住杭州市下城区。 两被告的共同委托诉讼代理人：孙华兵、虞露洁，浙江泽大律师事务所律师。 原告（反诉被告）邓志炜与被告（反诉原告）郑萍、张忠民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后依法由审判员吴文婷适用简易程序于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告邓志炜及其委托诉讼代理人王治平，两被告的共同委托诉讼代理人孙华兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓志炜起诉称：2016年8月，原告就湖州市环城南路700号、建设路339号商铺租赁事宜与被告郑萍、张忠民签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限2016年8月18日至2021年8月31日，租金以6个月为一个支付周期，押金10000元。原告按照约定将租金及押金支付至被告郑萍指定的账户，租金支付至2020年2月29日。原告租赁案涉房屋用于开设水果店，将近一年持续亏损，原告不得已于2019年9月30日停止营业。关闭门店之前原告多次与被告协商退租事宜未果。2019年11月21日，原告按照被告要求将租赁房屋内物品全部搬离并打扫干净，次日向两被告书面告知解除房屋租赁合同。现原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求依法判令：1.确认双方的租赁合同于2019年11月22日解除；2.两被告退还原告已支付的押金10000元；3.两被告退还原告已支付的2019年11月22日至2020年2月29日期间的租金35883.54元；4.本案诉讼费由两被告负担。 被告郑萍、张忠民共同答辩称：（一）原告通知解除案涉租赁合同违法，不发生解除合同的效果，双方的租赁合同仍具有法律约束力。2019年11月22日，原告以无法继续经营为由通知被告解除房屋租赁合同，不属于《合同法》第93条、第94条规定的解除事由，不发生解除合同的法律效果，原告主张退还租金及押金的请求不能成立。（二）即使本案符合“九民纪要”第48条的规定，允许原告作为违约方起诉解除合同，原告也应按照《合同法》第107条以及“九民纪要”的规定承担赔偿损失的违约责任。原告赔偿损失的范围应为2020年3月1日起至法院判决解除合同之日止的全部租金损失。本案中被告无任何过错行为，被告的租金损失由原告单方恶意违约造成。原告未按照《房屋租赁合同》第七条的约定进行转租来减少双方的损失，未积极履行减损义务。而被告积极督促原告打扫干净店铺，张贴招租信息并协助其进行转租，已尽到防止损失扩大的义务。（三）原告要求退还押金10000元的请求不能成立。根据《房屋租赁合同》第三条第二款约定，合同解除或终止后，原告在结清全部费用（包括但不限于水电费、物业费、卫生费、应缴纳的各类政府的规费）才予以退还押金。该约定属于合同终止后权利义务清理条款，不随合同的解除而失去法律效力。庭审中，原告自认自2019年1月1日起的物业费及部分水电费尚未缴纳，故原告要求退还押金的条件尚未成就。 被告（反诉原告）郑萍、张忠民反诉称：2016年8月，双方签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租两被告所有的位于湖州市××路××号××路××号商铺，租赁期限五年，2016年8月18日起至2021年8月31日止，五年租金分别为115000元、120000元、126000元、132300元、138915元。合同签订后，原告按约缴纳租金至2020年2月29日。合同履行期间，原告于2019年11月25日发函要求解除房屋租赁合同。两被告于2019年11月28日接函后立即提出异议，并于2019年11月29日向原告出具《关于要求继续履行的函》，明确表示该通知不发生法律效力，要求原告继续履行合同。嗣后，两被告又以微信方式催要2020年3月1日至8月31日的房屋租金，但原告至今未付。现两被告提起反诉，请求判令：1.确认原告邓志炜于2019年11月22日发出的《房屋租赁合同解约通知函》不发生解除合同的法律效力；2.原告邓志炜继续履行《房屋租赁合同》，并向两被告支付2020年3月1日至8月31日的房屋租金66150元，并赔偿利息损失694.58元（自2020年2月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年4.2%的标准暂计算至2020年4月30日，实际计算至支付全部房屋租金之日止），合计66844.58元；3.诉讼费由原告邓志炜负担。案件审理过程中，两被告增加诉讼请求“要求原告邓志炜支付2019年1月1日起至2020年8月31日止的物业管理费2926元（148.8元／月），电费18.29元，合计2944.29元”。 原告（反诉被告）邓志炜针对反诉答辩称：原告于2019年11月22日发送的解除房屋租赁合同的函已发生法律效力，双方的房屋租赁合同已解除。同时，原告已将案涉租赁房屋的钥匙通过邮寄的方式交还两被告，邮件于2019年11月25日投递成功，原告客观也不再占有使用案涉租赁房屋，该房屋已处于两被告控制之下，两被告主张的租金无事实及法律依据。2019年11月30日前的电费金额无异议，物业管理费原告缴纳至2018年年底，2019年1月1日之后的费用没有缴纳。 本院经审理，认定事实如下：2016年8月，原告（反诉被告）邓志炜与被告（反诉原告）郑萍、张忠民签订《房屋租赁合同》，约定原告承租两被告所有的位于湖州市吴兴区××路××号××路××号商铺，租期五年，即2016年9月1日至2021年8月31日，两被告于2016年8月18日前交付租赁房屋，2018年8月18日至9月1日期间为装修免租期；房屋租金为2016年9月1日至2017年8月31日115000元，2017年9月1日至2018年8月31日120000元，2018年9月1日至2019年8月31日126000元，2019年9月1日至2020年8月31日132300元，2020年9月1日至2021年8月31日为138915元；租房押金10000元，合同期满或其他情况解除后，双方结清相关费用，两被告将租房押金无条件归还原告（不计息）；租金以6个月为一个支付周期，先付后用；原告使用租赁房屋期间发生的水费、电费、物业管理通讯费等由原告承担；若存在两被告未按期交付租赁房屋或原告逾期不支付租金的情形，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方应向另一方按当期月份租金的二倍支付违约金，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分。合同还对双方的其他权利义务等进行了约定。合同签订后，原告向两被告支付押金10000元及第一期租金，两被告将租赁房屋交付原告，原告用于开设水果店，并按合同约定支付租金。2019年8月2日，原告向被告郑萍支付了2019年9月1日至2020年2月29日期间的租金66150元。2019年9月30日，原告开设的水果店铺因经营困难关店，与两被告协商退租事宜未果。2019年11月21日，原告将租赁商铺内的物品搬离完毕并打扫干净，次日向两被告发送房屋租赁合同解除通知函，并将商铺的钥匙一同邮寄至被告郑萍身份证所载明的地址。2019年11月25日，邮件投递至朝晖二区妈妈驿站自提点。2019年11月28日，原告再次通过微信向被告郑萍告知租赁房屋已腾空，并将邮寄房屋钥匙及合同解除通知函的快递单号及邮寄地址发送给被告郑萍。 以上事实由，由原、被告提交的房屋租赁合同，原告提交的收付款业务回单、情况说明、微信聊天记录截图、房屋租赁合同解约通知函及钥匙邮寄凭证、送达记录，结合原、被告当庭陈述予以认定。 本院认为，原告（反诉被告）邓志炜与被告（反诉原告）郑萍、张忠民签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。关于合同解除争议，本院认为除法律及司法解释另有规定外，解除权通常只赋予合同关系中的守约方，违约方不享有单方解除合同的权利。原告于租赁期限届满前要求提前退租，违反合同租期约定，原告作为违约方不享有合同解除权，对原告向两被告发送的房屋租赁合同解除通知函的效力不予认可。考虑到原告经营的水果店已关闭，无继续租赁案涉房屋的意愿，原告虽违约但不存在恶意违约情形，为避免合同履行僵局，充分发挥物的价值，根据公平原则，对原告主张解除案涉租赁房屋的请求予以支持，对两被告主张继续履行房屋租赁合同并支付2020年3月1日之后的租金及利息的请求不予支持。因原告于2019年11月25日将案涉租赁房屋腾空并将钥匙送达被告，客观上已不再占有使用案涉租赁房屋，本院确认案涉房屋租赁合同于2019年11月25日解除。关于原告要求退还2020年2月29日前租金的请求，因原告系违约方，合同解除后仍应承担赔偿损失的违约责任，关于违约金数额，本院综合考虑剩余租期、合同履行情况、双方在合同中关于违约金的约定等因素，确定违约金为当期月租金的三倍，因原告已缴纳了2019年12月至2020年2月的租金，故该笔租金折算为违约金，被告不予退还。关于原告主张退还押金10000元的请求，房屋租赁合同约定合同解除后双方结清相关费用，两被告将租房押金无条件退还。庭审中，两被告提出反诉要求原告支付结欠的电费18.29元，以及2019年1月1日之后的物业管理费（148.8元/月），原告对电费金额及物业管理费计费标准和起算时间予以确认。本院认为，原告应当向两被告支付电费18.29元以及2019年1月至11月期间的物业管理费1636.8元（148.8元/月×11个月），原告结清该费用后，两被告应将剩余押金退还原告。经折算，两被告需退回原告押金8344.91元（10000元-18.29元-1636.8元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）邓志炜与被告（反诉原告）郑萍、张忠民之间的房屋租赁合同于2019年11月25日解除。 二、被告（反诉原告）郑萍、张忠民于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）邓志炜押金8344.91元。 三、驳回原告（反诉被告）邓志炜对被告（反诉原告）郑萍、张忠民的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）郑萍、张忠民对原告（反诉被告）邓志炜的其他诉讼请求。 本案本诉受理费947元，减半收取474元，由原告邓志炜负担371元，被告郑萍、张忠民负担103元；反诉受理费减半收取772元，由反诉原告郑萍、张忠民负担754元，反诉被告邓志炜负担18元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  吴文婷 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  韩 亦