贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终4240号上诉人（一审原告）：贵州丰球房地产开发有限公司（以下简称丰球公司），地址贵州省凯里市永丰路东侧、迎宾大道北侧丰球黔城******。法定代表人：何金云，丰球公司执行董事。委托诉讼代理人：兰银龙，贵州维律律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：赵光航，贵州维律律师事务所执业律师。被上诉人（一审被告）：朱守勇，男，1984年11月03日出生，侗族，黔东南州农业农村局职工，住贵州省凯里市丰球黔城******。被上诉人（一审被告）：龙丽，女，1987年09月08日出生，侗族，住贵州，住贵州省凯里市丰球黔城******iv>共同委托诉讼代理人：熊彦屹，贵州万木春律师事务所执业律师。上诉人丰球公司因与被上诉人朱守勇、龙丽商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2020）黔2601民初8563号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1.撤销贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初8563号民事判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费及保全费由被上诉人承担。事实及理由：2017年4月7日，被上诉人朱守勇、龙丽与上诉人丰球公司签订了《商品房买卖合同》，被上诉人以房款75.5729万元购买上诉人开发的位于丰球黔城35栋1单元104号商品房，并于当日支付首付款24.5729万元，加上之前缴纳的定金1万元，共计25.5729万元，上诉人已出具了相应金额的收据，余款50万元通过银行按揭方式支付。由于公积金贷款或按揭贷款，需要先办理不动产抵押登记，而办理不动产抵押登记又必须先将涉案商品房转移登记到被上诉人名下，并出具购房全款发票，为此，上诉人于2017年10月27日给被上诉人开具了75.5729万元的增值税发票。被上诉人向相关单位缴了住宅维修基金及契税后，于2017年12月21日取得了涉案商品房的不动产登记证书，并办理了涉案商品房的入住手续，但一直未办理公积金贷款或银行按揭贷款，支付剩余房款50万元。上诉人曾多次催促被上诉人办理贷款支付剩余房款50万元，但被上诉人至今未补交剩余房款。一审判决对上诉人提交证据认定错误，从而导致事实认定错误。上诉人提交的相互印证的“丰球黔城交房规费明细表”和“微信聊天记录”可以证明被上诉人并未支付完毕剩余购房款50万元。一审判决仅以被上诉人提交的增值税普通发票、证明单，就完成了证明其已履行完付款义务的举证责任，因证据不足导致事实认定不清和适用法律错误。上诉人虽然向被上诉人开具了总金额为75.5729万元的增值税发票，但是发票只是具有确认经营业务的结算功能，在没有其他证据佐证的情况下，不能作为付款的凭证。另外，一审中上诉人还提交了与被上诉人购房情况相同的其他三户业主的购房资料，以证明先开发票后付款的支付习惯普遍存在。而被上诉人仅提供购房发票，显然不足以证明其己经支付全部购房款，应由其承担不利后果。被上诉人在一审时辩称，剩余房款50万元是其多年囤积的现金支付，但其支付的定金1万元和首付款24.5729万元，均是通过刷卡方式支付，因此，该抗辩意见显然违背常理。综上所述，一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误。恳请二审法院在查明案件事实的基础上，依法撤销一审判决，支持上诉人在一审中主张的全部诉讼请求。被上诉人朱守勇、龙丽辩称：一、被上诉人已支付完毕案涉房屋购房款，上诉人称被上诉人未支付房屋尾款没有事实和法律依据。虽然被上诉人与上诉人在签订《商品房买卖合同》时，约定被上诉人以银行按揭货款的方式向上诉人支付剩余购房款，但经上诉人与被上诉人协商后，被上诉人于2017年10月27日在上诉人财务室以现金方式支付了剩余购房款，上诉人已向被上诉人出具了涉案房屋总价款发票。根据相关司法解释的规定，合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持。在被上诉人已付清房款并取得发票的情况下，上诉人主张被上诉人还有50万购房尾款未付的事实应承担相应的举证责任，如果上诉人没有相应的债权证据，根据举证规则，应承担举证不能的法律后果。而上诉人提交的“丰球黔城交房规费明细表”是由上诉人单方制作，没有被上诉人的签字认可，不能证明上诉人对被上诉人享有50万的债权。在买受人实际未付清购房款的情况下，将购房全款发票交付买受人时，应当向买受人索要债权凭证或是签字确认房款未付清。如果被上诉人未向上诉人支付大部分房屋尾款，怎么会在不让被上诉人向其出具债权凭证的情况下向被上诉人交付购房全款发票，于情于理不符。此外，上诉人将购房全款发票交付给被上诉人后，同时还出具了加盖上诉人公章的《证明单》，证明被上诉人已在上诉人处办理完毕相关手续，通知物业公司为被上诉人办理物管相关手续，进一步佐证了被上诉人已全额支付涉案房屋购房款的事实。二、上诉人向被上诉人发出《律师函》，要求解除双方签订的2017004354号《商品房买卖合同》已超过解除权的法定行使期限。根据合同法和相关司法解释的规定，解除权的行使期限最长为一年，且不存在中止、中断和延长的情形。上诉人和被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》早已超过一年的法定行使期限，合同解除权早已消灭。综上所述，原审判决认定事实清楚，法律适用正确，故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。丰球公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方于2017年4月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017004354）；2.被告退还原告丰球黔城35栋1单元104室商品房；3.被告赔偿原告违约金25572.90元；4.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：被告朱守勇、龙丽是夫妻。2016年7月21日，原告丰球房开公司与被告龙丽就原告开发的丰球黔城35栋1单元104号商品房达成买卖意向，龙丽向原告交纳购房定金1万元。2017年4月7日，原告与被告朱守勇、龙丽签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017004354），约定被告以总价款75.5729万元向原告购买丰球黔城35栋1单元104号商品房。双方在买卖合同中约定的付款方式为：买受人于2017年7月4日前支付总房款的30%计25.5729万元，剩余房款50万元买受人在接到开发商电话或书面通知后三日内办理由银行提供的按揭手续。因买受人原因不能在约定时间内办妥银行按揭贷款手续的，视为买受人违约，按买受人逾期付款的违约责任处理。买卖合同还对交房时间、办证时间及违约责任进行了约定。合同订立后，被告于2017年4月7日通过刷卡方式向原告交纳24.5729万元，加上2016年7月21日交纳的定金1万元，首付款25.5729万元已付清。2017年10月27日，原告向被告开具总金额为75.5729万元增值税发票及证明单。被告于同日领取增值税发票后向不动产登记机关交纳住宅专项维修资金及契税，于2017年12月21日取得了丰球黔城35栋1单元104号房屋的不动产登记证书，并持证明单向物管公司办理了入住手续。2020年4月30日，原告委托律师事务所致函被告，向被告催收购房款50万元，被告以已付清购房款为由拒付，双方因此产生纠纷，原告于2020年5月14日申请诉前财产保全后遂将被告诉至法院，请求依法判决。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人协商一致达成的买卖协议，协议内容不违反法律法规的禁止性规定，不损害国家、集体或他人的利益，是依法成立的合同，其效力予以确认。合同成立后，原告依约将标的物丰球黔城35栋1单元104号房屋交付给被告并办理了所有权转移登记，现原告以被告未按合同约定支付剩余的购房款50万元，主张解除双方订立的买卖协议并要求被告承担违约责任，经审查证据不足。首先，原告提交的证据中，只有交房税费明细表“尚欠金额”一栏记载客户朱守勇尚欠50万元，但该交房税费明细表是由原告单方制作的书证，无被告朱守勇或龙丽签字确认，不能据此认定被告尚欠原告购房款50万元未支付。其次，被告提交的贵州省增值税普通发票、证明单，完成了证明其已履行完毕付款义务的举证责任。如果确如原告财务部所说明的是为了帮助买受人办理抵押登记而在买受人未实际付清购房款的情况下向买受人开具全款发票，原告也应当向买受人索取相应的欠款凭据，确立双方仍然存在债权债务关系的事实。但原告没有提交证据证明自己虽已向被告开具了全款发票，被告仍欠原告50万元购房款未支付的事实。原告代理人陈述称开具发票的原因系因涉案房屋为现房，需办理房产证作抵押，但未提交涉案房屋已办理抵押登记的相关证据。在被告尚有大部分购房款未支付的情况下，原告将涉案房屋交付被告并办理了相关手续，亦与常理不符。故，原告的诉讼主张证据不足，应由原告负担举证不能的不利后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：驳回原告贵州丰球房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半后收取5807.00元、保全费5000.00元，由原告贵州丰球房地产开发有限公司负担。二审期间，丰球公司向本院提交收据、现金进账单、申请银行贷款查询表和历史审批记录，拟证明被上诉人缴纳每一笔费用，上诉人都会出具收据和被上诉人购买房屋后欲按揭贷款的事实，但该证据不能证明被上诉人尚欠上诉人购房款50万元的事实。同时申请证人出庭作证，拟证明二被上诉人朱守勇、龙丽未缴纳购房尾款50万元的事实，但证人均系上诉人丰球公司员工，与被证明人有直接利害关系，本院不予采信。另外上诉人丰球公司于庭后提交的其他购房户出具的欠条，因被上诉人拒绝质证，而且该证据与本案无关联性，本院不予认定。本院二审查明的事实与一审认定事实相符，依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：丰球公司主张解除商品房买卖合同和由被上诉人支付违约金应否支持。依法成立的合同，自成立时生效，上诉人丰球公司与被上诉人朱守勇、龙丽签订的《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，合同内容未有违反法律规定，属有效合同。丰球公司请求的是解除商品房买卖合同支付违约金问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述法律规定，当事人享有主张约定解除合同的前提条件是，符合双方合同解除约定，且合同双方正在履行过程中，一方存在根本性违约，尚未履行的，终止履行。本案中，2017年4月7日，丰球公司与朱守勇、龙丽签订《商品房买卖合同》后，2017年4月7日朱守勇、龙丽已通过刷卡方式向交纳24.5729万元，加上交纳的定金1万元，已交首付款25.5729万元。2017年10月27日，丰球公司向朱守勇、龙丽开具总金额为75.5729万元的增值税发票及证明单，朱守勇、龙丽同日领取增值税发票后向不动产登记机关交纳住宅专项维修资金及契税，于2017年12月21日取得了丰球黔城35栋1单元104号房屋所有权不动产登记证书，并持证明单向物管公司办理了入住手续。丰球公司作为商品房的出卖方，标的物的交付合同义务已经完毕。丰球公司以朱守勇、龙丽已未履行付款义务，尚有购房款50万元未有支付，于2020年4月30日，丰球公司以委托律师事务所致函朱守勇、龙丽，向其催收购房款50万元，并以朱守勇、龙丽不付款为由，请求解除合同，已不符合解除合同的相关法律规定，当然，其以解除合同请求支付违约金，缺乏依据。因此，丰球公司上诉要求改判支持诉讼请求，其提交的相关证据不能达到其解除合同的目的，理由不成立，本院不予支持。综上所述，丰球公司的上诉请求理由不充分，于法无据，依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11614.00元，由上诉人贵州丰球房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 陆小平审判员 欧阳樟二〇二〇年十二月二十二日法官助理杨长坤书记员刘智慧