湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初13979号原告马卓，男，1988年8月15日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托代理人张凤辉，女，1963年9月22日出生，汉族，住长沙市岳麓区。系原告马卓母亲。被告湖南博超品牌管理有限公司，住所地：湖南省长沙市芙蓉区马王堆街道马王堆火炬二片**3门**。法定代表人金林君，系该公司总经理。委托代理人王盛龙，男，1977年1月19日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告马卓诉被告湖南博超品牌管理有限公司（以下简称“博超公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年12月24日公开开庭进行了审理，书记员周音担任法庭记录。原告马卓的委托代理人张凤辉，被告博超公司的委托代理人王盛龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马卓向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付原告3个月租金共计12000元；2.判令因被告强行签约的装修期和免租期无效；3.判令被告按合同条款支付原告赔偿金6个月共计24000元。4.判令被告支付原告后期房屋空置损失3个月共计12000元；5.本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年5月20日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定原告将位于长沙市岳麓区××段××号××公寓××号栋××房（建筑面积为139平方米，已装修好）出租给被告，租赁期为7年，租金每月4000元。被告于2019年5月23日支付原告2个月租金共8000元，押金4000元，此后，被告未再支付任何租金。合同签订前，原告已将房屋装修好，且已有租客入住，被告没有对涉案房屋进行过任何装修。但签约时，被告强调无论如何都需要装修期和免租期，与事实不相符，原、被告签订的合同版本系被告提供。由于被告不支付租金，原告从2020年9月至10月份多次追讨，但被告不但未支付租金，亦未出面协商解决此事，原告无奈求助长沙市望城坡派出所，经民警出面联系，被告仍拒不出面协商。根据原、被告签订的合同中第三条第四款及第六条第三款的约定，被告应按约支付租金，如违约应赔偿原告6个月租金。被告的违约行为将给原告后期的招租带来很大难度，造成房屋空置及费用高出等问题，故要求被告赔偿原告6个月租金作为补偿。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告博超公司辩称：一、合同约定的装修期与免租期合法有效。2020年5月20日，被告与原告就位于长沙市岳麓区××公寓××栋××房签订房屋代理租赁合同，代理租赁期限为2020年5月20日至2027年5月19日，租金为4000元／月，并约定第一个月为免租装修期，每年6月20日至7月19日为免租招租期，该约定系双方真实合意，合法有效，且原告要求的房屋租金远高于在安居客、58同城等平台上相同条件下的租金价格（市场租金价格为3000元／月左右），虽有免租装修期和招租期，原告的收益也很高。二、原告的行为给被告造成较大的损失。合同签订前，原告向被告承诺涉案房屋非常容易出租，此为被告签订该租赁合同的重要因素。合同签订后，2020年5月25日，被告向原告实际支付押金、租金共计12000元，支付中介费2000元，对房屋安装智能门锁电表，总计支出27971元。但实际上出租率非常不理想，被告在涉案房屋上一直处于亏损状态。2020年9月20日，被告已告知原告因房屋租金太高、房屋位置太偏，房屋招租不理想，提出降低租金或终止合同，遭到原告拒绝，并表示如解除合同必须巨额赔偿。2020年10月初，被告多次与原告协商沟通终止合同，办理租户的交接手续，但未协商成功。2020年10月16日晚，原告在协商未果的情况下强行闯入房屋暴力驱赶租户，租客受到惊吓。2020年10月18日，原告再次拒绝接收租客，被告当天被迫清退所有租客，退还所有租客的租金和押金，被告因此造成较大损失，该损失应由原告承担。三、原告至今未退还相关物品和费用。2020年10月18日，原告更换所有门锁，拒绝与被告沟通协商，应退还给被告的智能门锁和智能电表，多交的物业费、电费、燃气费、宽带费以及押金，但原告拒绝结算退还。综上，请求驳回原告的无理诉求。经审理查明，涉案位于长沙市岳麓区××段××号××公寓××号栋××房系原告马卓所有，规划用途为住宅。2020年5月20日，马卓（甲方，出租方）与被告博超公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、租赁房屋位于长沙市岳麓区××段××号××公寓××号栋××房，建筑面积为139平方米，6房1厅2卫。甲方所拥有的房屋现状为中等装修。二、甲方同意将房屋独家委托给乙方全权管理并全权代理经营（包括但不限于出租及其他合法经营）。独家租赁时间自2020年5月20日起至2027年5月19日止。2020年5月20日起至2020年6月19日为免租金装修期，用于乙方进行装修。按租期时间计算，每年6月20日至7月19日为免租金招租期，租赁期满后乙方有第一优先续租权。租赁期限内，乙方对该房屋享有装修隔间优化、转租、分租的自主权，并有权处理与该房屋再次出租相关的全部事宜。有权利向承租人及其他使用人收取租金、押金、定金等相关费用；监督承租人及其他使用人按照房屋租赁合同的约定履行义务。租赁期限内，乙方应妥善管理该房屋以及相关设施、设备，不得擅自破坏该房屋的主体结构，乙方不得将该房屋作违法用途和从事违法经营行为。三、租赁费用标准为人民币4000元／月，以银行转账的付款方式下季付。乙方须支付房屋押金4000元，租赁终止，当即将押金退还乙方，不计利息。租赁期限内费用：水费、电费、网络费、燃气费、物业管理费、卫生费、电话费及乙方经营所需的其他费用由乙方承担并由乙方自行支付。燃气初装费由甲方承担。相应费用由乙方垫付的，乙方有权从甲方收益中扣除。其它约定除外。租赁期间，无论乙方是由第三方进行管理或承租给第三方，房屋租金由乙方按照租金标准按时向甲方支付，支付日期为下个支付期限到期前7天之内。若乙方拖欠房屋租金一个月以上并在甲方书面催告乙方后仍未支付的，此合同自动解除，甲方无条件回收房子所有权。四、甲方同意于2020年5月20日前将房屋交付给乙方。五、合同的解除1.甲方隐瞒房屋重大瑕疵或隐瞒交验时无法发现的重大隐患，影响房屋出租或承租人居住的；2.乙方利用房屋从事违法活动、损害公共利益的；3.乙方不按约定方式付租金，因甲方原因或不可抗力而延迟的除外。如出现上述第1款情况的，乙方有权单方解除合同。甲方除应补偿乙方因此遭受的装修配置损失费用（以乙方提供相应的装修票据为准），还应赔偿乙方六个月租金，同时赔偿房屋承租方两个月租金。如出现上述第2项和第3项情况的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方六个月租金。上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告并签订了《房屋交割清单》，2020年5月23日，被告亦依约向原告支付了两个月租金8000元及押金4000元，被告自2020年9月20日起未再履行租金支付义务。2020年10月18日，原告将涉案房屋门锁更换并收回，后于2020年12月10日左右将涉案房屋全部对外出租。由于双方就租金支付事宜协商未果，酿成本诉。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》及房产证复印件、长沙银行流水记录、微信聊天记录截图，被告提交并经庭审质证的原告与租户签订的《房屋租赁合同》、被告与租户的微信聊天记录、智能锁、电表、电费收据等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告马卓与被告博超公司签订的涉案《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。本案中，原告已依约将涉案房屋交付给被告使用，被告理应按照合同约定向原告履行租金支付义务。然合同履行过程中，被告自2020年9月20日起未再向原告履行租金支付义务，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任。关于原告的各项诉请，具体分析如下：关于原告要求被告支付3个月租金的诉请，虽然涉案租赁合同第三条约定：“租赁期间，无论乙方是由第三方进行管理或承租给第三方，房屋租金由乙方按照租金标准按时向甲方支付，支付日期为下个支付期限到期前7天之内。”但因原告已于2020年10月18日将涉案房屋的门锁更换并将房屋收回，故本院认定原告自该日起通过自身的行为收回了涉案房屋并解除了双方签订的租赁合同。因此，对原告主张的2020年10月18日之后的租金，本院不予支持。根据原、被告签订的涉案租赁合同约定的租金标准及租金支付期限，被告自2020年9月20日至2020年10月17日期间应支付给原告的租金共计为4000/月÷30天×28天=3733.33元。对于原告要求判令确认涉案租赁合同中关于装修期和免租期约定条款无效的诉请。因原告系具有完全民事行为能力的成年人，且涉案《房屋租赁合同》内容并不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，故对原告的该项诉请本院不予支持。对于原告要求被告支付6个月赔偿金的诉请。虽然原、被告在涉案租赁合同中约定“乙方不按约定方式付租金的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方六个月租金”。显然，该条属于违约金性质的条款，违约金规则系以补偿性为主、处罚性为辅的民事法律规则，其主要目的在于填补守约一方的损失。本案原告已于2020年10月18日将涉案房屋收回，在2020年12月10日前已全部将涉案房屋对外出租，且原告并未提供相应的证据证明其因被告违约遭受损失的具体情况，故对违约金本院根据被告的实际违约情况及原告因被告提前解除涉案租赁合同遭受损失的实际情况酌情予以减少，酌定由被告支付原告相当于两个月租金的赔偿金8000元。关于被告主张将4000元押金退还的问题，因现双方签订的承租合同已经解除，被告已从涉案房屋退场，因此，对被告缴纳的上述押金原告理应退还，现被告主张退还4000元押金的主张，理由正当，本院予以支持。上述押金可以用于抵扣被告应付的赔偿金，故核减上述押金后，被告还应支付原告赔偿金8000-4000元=4000元。关于原告要求被告支付其3个月房屋空置损失12000元的诉请。因原告已在2020年12月10日前已全部将涉案房屋对外出租，且本院已根据案件实际情况判决被告支付其相当于两个月租金的赔偿金8000元，其损失已依法得到弥补，故对其该项诉请，本院不予支持。关于被告主张要求原告退还智能门锁及智能电表的问题，因本案系房屋租赁合同纠纷，被告的该项主张不属于本案受理的范围，由被告另行依法主张。对于被告主张要求原告退还其多交的物业费、电费、燃气费、宽带费的问题，被告未提供证据证明该费用被告已交给了原告，且根据《房屋租赁合同》第三条约定：“租赁期限内费用：水费、电费、网络费、燃气费、物业管理费、卫生费、电话费及乙方经营所需的其他费用由乙方承担并由乙方自行支付。”故对被告该项主张本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、限被告湖南博超品牌管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马卓支付房屋租金3733.33元；二、限被告湖南博超品牌管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马卓支付赔偿金4000元；三、驳回原告马卓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取500元，由原告马卓负担150元，由被告湖南博超品牌管理有限公司负担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年十二月二十八日法官助理罗翠玲书记员周音附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。