贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终10127号上诉人（原审被告）：贵州盛世大都汇购物中心有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区宝山北路**施格名门****房。法定代表人：张升友，该公司总经理。委托诉讼代理人：张黔顺，该公司员工。被上诉人（原审原告）：周俊超，男，1985年12月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：葛雨丰，贵州丰玺律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴大艳，贵州丰玺律师事务所律师。上诉人贵州盛世大都汇购物中心有限公司（以下简称盛世大都汇公司）因与被上诉人周俊超房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员庞敏独任审理，于2020年12月15日公开开庭审理了本案。上诉人盛世大都汇公司委托诉讼代理人张黔顺、被上诉人周俊超委托诉讼代理人吴大艳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人盛世大都汇公司上诉请求：1、撤销原审判决，并依法改判；2、一、二审案件受理费、保全费均由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人于2020年4月14日签订的《租赁合同》解除条件并未成就，双方应当继续履行。本案应当以上诉人提交的《租赁合同》作为本案的定案依据，该《租赁合同》第1.2条后未添加任何内容，该部分内容对上诉人不具有约束力。2、被上诉人2020年5月1日至2020年6月30日期间使用案涉场地进行正常，应当支付使用费用。3、被上诉人主张附近居民霸占涉案场地跳广场舞使其无法正常使用所租场地的理由不能成立，其无权单方解除《租赁合同》。首先，被上诉人进场前就已知晓附近居民在该广场上跳广场舞的事实；其次，被上诉人并未提交证据证明附近居民在该广场上跳广场舞造成被上诉人无法正常使用涉案场地；再次，上诉人一直在积极配合被上诉人处理居民在涉案广场跳广场舞问题，已解决该问题。被上诉人周俊超答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。周俊超向一审法院起诉请求：1．被告返还原告租赁费用85000元；2．被告返还原告履约保证金15000元；3．被告赔偿因违约造成的原告直接经济损失85510元，以上三项合计185510元；4．本案诉讼费、保全费、保全保险费等由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求为解除原、被告签订的《租赁合同》。一审法院认定事实，2020年4月14日盛世大都汇公司（甲方、出租方）与原告周俊超（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定盛世大都汇公司将位于贵阳市云岩区宝山北路366号大都汇购物中心第一层正门广场的场地出租给乙方使用。该商铺提供乙方作儿童娱乐品牌经营使用，经营商品包括室外儿童娱乐及其相关配套服务。租赁期限为半年，2020年6月20日起至2021年1月20日止。租金每月15000元，采取按半年先付后租的方式，提前10日以现金或转账方式支付给甲方。半年租金为90000元，首期租金在合同签订的三日内缴纳，总价优惠5000元。乙方须向甲方缴纳15000元的履约保证金，用于乙方对履行本合同各条款之保证。合同10.4条约定甲乙双方应当严格履行本合同所规定的义务，任何乙方不履行或者不完全履行本合同所规定的义务而给另一方造成损失的，应当赔偿对方的实际损失。12.2条约定甲方交付的场地不符合合同的约定严重影响乙方使用的，乙方可单方解除合同。此外，在原告持有的《租赁合同》中有手写增加内容“甲方应保证乙方在租赁期间内正常合理经营，若乙方无法正常经营，甲方承担违约金部分责任”，并在手写内容上加盖被告盛世大都汇公司公章。合同签订后，原告周俊超向被告盛世大都汇公司支付场地租赁费半年租金85000元及履约保证金15000元，被告盛世大都汇公司于2020年6月6日出具收据。原告周俊超承租案涉场地后，经营儿童蹦床、卡丁车、电动车等项目，并定制防腐木售票亭。但经营过程中，从2020年5月14日，由于晚间时租赁场地被周边居民跳广场舞而占用，原告多次与周边居民产生矛盾，于当日20时16分向公安机关报警，普陀路派出所民警出警。同年6月8日，原告周俊超向被告盛世大都汇公司送达《解除租赁合同通知书》，载明“1．自贵司收到本解除通知书之日起，贵司与我方之间的租赁关系终止，与我方就租赁场地进行交接；2．请贵司在收到本书面通知后五日内，退还我方全部租赁费及履约保证金，并赔偿我方实际损失。”但原告并未实际撤离案涉场地经营，从6月20日起案涉场地仍多次被跳广场舞的居民占用。2020年7月8日，原告周俊超将电动车、卡丁车、蹦床、活动雨棚、售票亭等物品搬离案涉租赁场地，并庭审中自述存放于仓库。另查明，案涉场地位于贵阳市云岩区宝山北路366号，该土地使用权人为贵州施格房地产开发有限责任公司（以下简称施格房开公司）。2020年4月5日施格房开公司与被告盛世大都汇公司签订《租赁合同》，由被告盛世大都汇公司承租施格房开公司位于贵阳市施格名门商业部分物业，建筑面积29000平方米。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《租赁合同》、《解除租赁合同通知书》、照片、收据、警情详情、视频、微信聊天记录截图、借记卡账户历史明细清单、营业执照、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以采信。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告周俊超与被告盛世大都汇公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，原告周俊超与被告盛世大都汇公司应当按照合同约定全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，被告盛世大都汇公司应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原、被告双方在租赁合同中约定，原告承租该场地用于儿童娱乐项目，且在合同中约定“甲方应保证乙方在租赁期间内正常合理经营，若乙方无法正常经营，甲方承担违约金部分责任”，该内容虽为手写添加，但加盖了被告盛世大都汇公司的公章，应当认为被告盛世大都汇公司认可该承诺，应当在原告租赁期间保证租赁场地原告能够正常使用。通过原告提交的视频光盘显示，在原告承租期间，该租赁场地多次被周围居民跳广场舞占用，并造成原告与居民之间的冲突，严重影响原告对租赁场地的正常使用，而被告盛世大都汇公司亦未积极处理上述问题，导致双方合同履行出现障碍。根据原被告双方签订的《租赁合同》中关于承租方因交付的场地不符合合同约定，可单方解除合同的条款，原告主张解除与被告签订的《租赁合同》的诉请，一审法院予以支持。对于原告要求被告返还租赁费用85000元、履约保证金15000元、赔偿因违约造成的直接经济损失85510元的诉请。因合同解除，被告盛世大都汇公司应退还原告未使用租赁期间的费用及履约保证金15000元。原告周俊超于2020年7月8日搬离租赁场地，且考虑晚间居民跳广场舞占用场地的事实，计算2020年6月20日起至7月8日的租金，并酌情扣减50%，为：15000元÷30天×19天×50%＝4750元，即被告盛世大都汇公司应退还原告租金85000元－4750元＝80250元。关于原告诉请被告赔偿经济损失85510元，经庭审查明，应原告因经营儿童娱乐项目购买电动车、卡丁车、蹦床、活动雨棚及防腐木售票亭产生的费用。但上述物品均系原告经营所需而产生，且并非附合在租赁场地上的不可移动物品，可再次投入使用并获取收益，故原告诉请的经济损失一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告周俊超与被告贵州盛世大都汇购物中心有限公司2020年4月14日签订《租赁合同》；二、被告贵州盛世大都汇购物中心有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告周俊超租金80250元、押金15000元，共计95250元；三、驳回原告周俊超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4012元，减半收取计2006元，保全费1448元，合计3454元，由原告周俊超负担1575元，由被告贵州盛世大都汇购物中心有限公司负担1879元（原告周俊超预交的案件受理费、保全费1879元于本判决生效后自行向一审法院申请退回，被告贵州盛世大都汇购物中心有限公司应负担的案件受理费、保全费1879元于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。开户名称：贵阳铁路运输法院；开户行：中国建设银行股份有限公司贵州省贵阳市黔灵支行；账号：52×××51）。二审期间，当事人未向本院提交新证据。本院经二审审理查明的事实与一审认定事实一致，本院依法对一审认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点有两个：第一、被上诉人周俊超是否有权诉讼解除合同；第二、如果被上诉人周俊超有权解除合同，盛世大都汇公司应当返还的金额如何确定。关于本案第一个争议焦点：《租赁合同》项下上诉人的义务为按照约定将租赁场地交付承租人，并在租赁期间保持租赁场地符合约定的用途。被上诉人提交的《租赁合同》约定周俊超承租该场地用于儿童娱乐项目，被上诉人提交的《租赁合同》第1.2条后添加“甲方应保证乙方在租赁期间内正常合理经营，若乙方无法正常经营，甲方承担违约金部分责任”字样，并加盖“盛世大都汇公司”印章。上诉人对上述内容处加盖的“盛世大都汇公司”印章的真实性无异议，原审判决认定上述约定系盛世大都汇公司的承诺，对盛世大都汇公司具有约束力符合法律规定。盛世大都汇公司提出的其持有的《租赁合同》第1.2条后无任何内容，故手动添加部分对其不具有约束力的上诉理由明显不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被上诉人承租案涉场地后，该租赁场地多次被周围居民跳广场舞占用，导致上诉人不能实现合同目的。原审判决以承租方因交付的场地不符合合同约定为由，支持被上诉人要求解除《租赁合同》的诉请合法、有据，本院予以维持。关于本案第二个争议焦点：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，上诉人对收到被上诉人支付履约保证金15000元、租金85000元的事实无异议。《租赁合同》解除系盛世大都汇公司的过错导致，盛世大都汇公司应当退还被上诉人履约保证金15000元。《租赁合同》约定免租赁期限自2020年6月20日开始，周俊超于2020年7月8日搬离租赁场地，原审判决考虑晚间居民跳广场舞占用场地的事实，要求被上诉人支付2020年6月20日起至7月8日租金的50%即4750元公平、合理，并判令盛世大都汇公司返还周俊超租金80250元并无不当，本院亦予以维持。综上所述，上诉人贵州盛世大都汇购物中心有限公司的上诉请求与理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用4012元，由上诉人贵州盛世大都汇购物中心有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  庞敏二〇二〇年十二月十五日书记员  宋娜