江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9265号上诉人（原审原告）：周明。上诉人（原审原告）：丁香。委托诉讼代理人：张新华，国浩律师（苏州）事务所律师。被上诉人（原审被告）：张家港市杨房物业管理有限公司。法定代表人：唐玮，该公司副总经理。委托诉讼代理人：周建飞，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈燕，该公司工作人员。上诉人周明、丁香因与被上诉人张家港市杨房物业管理有限公司（以下简称杨房公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2019）苏0582民初10964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。周明、丁香上诉请求：判令杨房公司赔偿周明、丁香租金损失101194.4元、装修损失57551.4元；一、二审诉讼费由杨房公司承担。事实和理由：一、杨房公司存在违约行为，租金损失与违约行为具有因果关系，周明、丁香有权要求杨房公司赔偿其基于对物业服务合同的合理期待和信赖而产生的可得利益损失。二、租金损失作为可得利益损失，并不以实际发生为前提，只要该损失是确定的，杨房公司就应当予以赔偿。房屋作为一项重大资产，房屋所有人必然会最大限度地实现其价值。虽然案涉房屋在发生案涉渗水事故前处于空置状态，但这是周明、丁香为了更好地出租将案涉房屋进行了重新装修，待春节过后案涉房屋会立即出租出去，但由于杨房公司疏于维护污水管道，导致案涉渗水事故发生，致使周明、丁香无法将案涉房屋出租出去，租金收益受损。三、鉴定机构对装修损失的评估是按案涉房屋装修现状进行鉴定评估的，已经考虑了装修折旧的因素，在确定装修损失金额的时候不应再扣除折旧。对于残值，一审判决认定归杨房公司所有，故装修损失金额中不应扣除残值。杨房公司辩称，一审判决公正，请求维持原判。周明、丁香向一审法院起诉请求：杨房公司赔偿周明、丁香园装修工程损失67939.34元、涂料损失3999.91元、2018年2月23日至2019年8月19日之间的租房损失81317元、2019年8月20日至2020年6月17日之间的租房损失45176元，合计198432元；本案诉讼费、保全费、保全担保费用由杨房公司承担。一审法院认定事实：周明、丁香为张家港市宏泰新时代大厦（杨舍镇向阳新村）302室业主，该房屋装修后作为办公用房出租，2016年9月30日之后空置。宏泰新时代大厦一、二楼均为经营用房。案涉房屋室内面积约200平方，除卫生间是地砖以外，其余全部铺设地板（包括原厨房位置，房屋内未设厨房，厨房地漏被覆盖在地板下）。2018年春节期间因原厨房位置的污水落水管泛水导致室内积水，周明、丁香拆除了全屋地板。双方争议如下：一、杨房公司有无违约行为宏泰新时代业主大会与杨房公司签订《宏泰新时代物业服务合同》，第二条约定杨房公司提供的物业管理服务事项包括道路、共用的上下水管道、落水管等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；合同附件约定排水设施按省标四级执行。周明、丁香提交的视频资料显示2018年2月24日管道疏通人员在疏通室外污水管之前，污水管水流较小、流速较慢，疏通的一瞬间水流立刻加大、流速立刻加快，且看不到大的物品从污水管流出，之后水流和流速都较疏通前有明显增大、增快。杨房公司陈述2018年2月16日发现楼道内有渗水问题，经初步排查，水很有可能从周明家渗出。其工作人员当日与周明电话联系，通知周明回家检查。次日周明回家查看后，告知杨房公司其家中无异常，便离开小区。杨房公司对渗水问题进行全面排查，之后又多次与周明电话联系，要求周明来小区开门，以便杨房公司进行检查，排除问题，但周明称其外出旅游，一直未来开门，直至2018年2月24日才来开门。杨房公司安排工程人员进入周明家中检查，对封包管道的墙面开孔后发现管道周围存有积水，确定楼道渗出的水是从周明家渗出。杨房公司主张如下：1、按照合同约定，其向小区业主提供服务的标准为《江苏省住宅物业管理服务标准》四级。根据该标准，对排水设施的养护要求为：每半年检查清除一次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；每季度对地下管井清理一次，捞起井内泥沙和悬浮物；每半年对地下管井彻底疏通一次，清理结束地面冲洗干净；清理时地面竖警示牌，必要时加护栏。清理后达到目视管道内壁无明显粘附物，井底无粘附物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。其已按此标准对排水设施进行养护，对养护工作进行登记，建立台账。案涉住宅楼共三个单元，其他单元均未发生泛水情况。案涉房屋之所以发生此次事件有可能因其他住户使用不当或者管道在安装时即存在缺陷。2、《苏州市城市房屋安全管理办法》第七条规定，严禁将住宅改为公共场所用房、办公用房、工业或仓储用房。张房协【2011】10号文通知规定：住宅装饰装修严禁改变房屋用途。周明、丁香擅自将住宅改为办公用房，擅自将厨房间改为房间，将厨房间地漏直接覆盖于地板之下，未作妥善处理；同时周明长期不居住在该房屋内，对房屋疏于管理，且在接到杨房公司通知后未仔细检查，延误了处理问题的时间，导致本次损失扩大。周明、丁香具有过错。杨房公司提交了《公共设施设备检查养护记录表》复印件，表格记载2017年6月29日、8月4日、9月19日、12月16日、2018年2月5日曾由城东环卫所清理化粪池，疏通污水管道。杨房公司工作人员陈燕出庭作证。其陈述其负责宏泰新时代大厦小区管理。宏泰新时代大厦一、二楼为袁老四火锅店，火锅店有单独污水管。杨房公司差不多每个月都要清理一次污水管。2018年大年初一早上五六点小区保安发现地下室墙面有渗水，但未发现渗水源，且未通知证人。中午保安将此事告知证人，证人到火锅店查看后未发现任何异常，遂上至三楼（三楼只有周明一家使用该污水管），看到三楼管道井墙面潮湿，四楼则无异常，遂猜测肯定是三楼出了问题。证人用物业公司座机给周明打电话，说他家（302室）可能漏水了，周明问有无将302室的水阀关掉，证人答复关掉了，周明便说既然水阀关了，他家就不可能漏水，其现在没空，等有空了再过来看。次日证人看到墙壁仍在渗漏水，保安说周明已经来看过，没有问题；之后证人又给周明打过几次电话，周明均未到场，有一次周明说自己在外旅游，应该是2月23日周明来看了，周明拆除地板时证人未全程在场；2月24日物业公司请人疏通了管道，疏通之后污水管就正常出水了，流量比较大。周明、丁香认为陈燕为杨房公司职员，与杨房公司具有利害关系，其证词不能单独作为定案依据；事实上杨房公司2018年2月17日电话询问周明家里有没有漏水，周明告知其水是停掉的，杨房公司并未要求周明前去查看；2018年2月20日杨房公司再次电话询问有无漏水，周明告知其水阀已关掉，杨房公司仍未要求周明去查看；2月23日周明担心地板渗水才前去查看，发现地插内有水，遂要求杨房公司彻查；次日杨房公司经理、消防维修单位到现场查看，最终发现是污水管堵塞；《公共设施设备检查养护记录表》只显示城东环卫所清理化粪池，不能证实杨房公司对污水管道进行疏通。周明主张杨房公司未履行《宏泰新时代物业服务合同》中关于对上下水管道、落水管运行、维修、养护和管理的义务，导致污水管堵塞，造成其财产损失，应承担赔偿责任。杨房公司对陈燕证词无异议。二、周明的损失周明主张的损失包括装修工程损失67939.34元、涂料损失3999.91元、2018年2月23日至2019年8月19日租金损失81317元、2019年8月20日至2020年6月17日租金损失45176元。租赁收益损失：经当事人申请，一审法院委托苏州通宜房地产土地评估咨询有限公司对案涉房屋2018年2月23日至2019年8月19日租金损失进行评估，评估标准为成套住宅，评估意见为此期间有可能实现租赁价值81317元（未考虑租金损失期间的房屋空置率）。周明对评估意见无异议，要求以此为标准计算2018年2月23日至2020年6月17日的租金损失。杨房公司认为：1、根据现场查看及常规房屋维修时间推算，案涉房屋因浸水造成损失部分的维修期限不会超过一个月，租金损失的合理期限为2018年2月23日至2018年3月23日；2、该评估意见未考虑租金损失期限内的房屋空置率。案涉房屋2006年交付，至2018年2月期间总共就租了3年左右的时间作为办公用房，且自2016年起一直空置；根据《苏州市城市房屋安全管理办法》的规定，住宅不能擅自改作办公用房，案涉房屋作为成套住宅其收益为零。周明、丁香主张其之所以一直未维修，是因为其多次就赔偿事宜与杨房公司协商，还通过相关部门进行过协调，无果之下才提起诉讼，不存在扩大损失的情形。但周明、丁香未就此提供证据。装修损失：双方确认地板等于2012年六七月装修；周明、丁香陈述2017年曾对案涉房屋刷涂料，但未提供证据。苏州华星工程造价咨询有限公司对案涉房屋装修损失作出《工程造价咨询报告书》，评估意见为装修工程鉴定造价为67939.34元、墙面踢脚线以上部分涂料一遍的鉴定造价为3999.1元。周明对该份评估意见无异议。杨房公司认为该份报告书未对污水泛水造成的损失进行任何说明和鉴定，只是对旧木楞、木地板、部分墙面、管线拆除及安装新的进行了鉴定造价，而且并未对旧木楞、木地板、墙面、管线等进行相应的折旧处理，故要求扣除折旧年限及地板残值。为此，华星公司作出《有关装修工程折旧年限的事宜》：“涉及到装修工程折旧年限的事宜，按一般行业执行，自住房屋装修工程折旧年限不低于10年，具体折旧年限由贵院确定”。双方据此确认折旧年限为十年，但周明、丁香不同意扣除折旧。苏州天元土地房地产评估有限公司对地板残值作出评估意见，残值为10031元。杨房公司对该份评估意见无异议。周明认为该份评估报告对对象实体描述不准确，未反映评估对象被水浸泡过且已撬除、拆卸的重要事实，评估意见亦未考虑此因素。天元公司回复：其已对地板拆卸及磨损进行描述，对于估价对象是否被水浸泡，其未收到相关材料及相应权威机构的鉴定材料，只针对估价对象的现状进行残值评估。双方均表示不要拆卸下的地板，要求归对方所有。一审法院认为：周明、丁香将住宅按办公用房的标准进行装修，与室内泛水无因果关系。杨房公司的合同义务并非是按照《江苏省住宅物业管理服务标准》四级标准对污水管进行维护，而是保障落水管、地下管井能够正常使用。视频资料显示2018年2月24日污水管明显出水不畅，且并非因为大的物品堵塞，证明杨房公司未能尽到对上下水管道、落水管等设备设施的养护和管理义务。杨房公司存在违约行为，并因此造成周明、丁香财产损失，应承担赔偿责任。《合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。即便如周明所言，杨房公司于2018年2月17日、2月20日两次电话询问其案涉房屋有无漏水，按照日常生活经验法则，周明、丁香也应该尽快前去查看。周明、丁香疏于对其财产进行合理管理，导致损失扩大，亦应承担相应责任。对最终损失，杨房公司承担80%赔偿责任，其余20%由周明、丁香自负。租赁收益损失：《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，首先，案涉房屋2016年9月至2018年2月空置，并不存在实际的租赁收益损失；其次，周明、丁香也未提供诸如租赁合同等证据证实如果房屋未受损，其将获得租赁收益。因该项损失实际并未存在，也不属于可以获得的利益，周明、丁香关于租赁收益损失的主张，一审法院不予支持。装修损失：案涉房屋于2012年六七月装修，按使用年限为10年计算，至2018年2月，折旧为55%，损失为32372.30元。残值：杨房公司承担了赔偿责任，拆卸下的地板即使有残值，也应归杨房公司所有。综上，杨房公司应就其违约行为赔偿周明、丁香损失25897.84元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十九条的规定，判决：一、张家港市杨房物业管理有限公司赔偿周明、丁香损失25897.84元，于判决生效后10日内履行。二、驳回周明、丁香其他诉讼请求。案件受理费1678元，由周明、丁香负担1388元，由张家港市杨房物业管理有限公司负担290元；鉴定费15750元，由周明、丁香负担3750元，由张家港市杨房物业管理有限公司负担12000元。二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，周明、丁香主张杨房公司履行物业服务合同存在违约行为，导致其损失，要求杨房公司赔偿损失。本案二审争议焦点为周明、丁香的损失的认定。关于周明、丁香主张的租金收益损失。涉案房屋2016年9月至2018年2月空置，周明、丁香未将房屋实际出租，也未提供租赁合同等证据证实如果房屋未受损，其将确定获得租金收益。周明、丁香在二审中也陈述2017年上半年装修完结，2017年下半年对外招租，还没有找到租户。而且如确可获得租赁收益，周明、丁香应积极主张权利或进行维修，但其在发生漏水后一年多才起诉要求赔偿损失。在周明、丁香不能证明其确实存在可获得收益的情况下，如判令杨房公司支付租金损失，无异于使周明、丁香因为杨房公司的违约行为获益，没有法律依据。周明、丁香主张的租金收益损失本院不予支持。关于扣除装修折扣问题。鉴定报告系对本案所涉的装修与安装工程的造价进行鉴定，未涉及装修折旧问题。周明、丁香主张鉴定时已考虑了装修折旧的因素没有依据，一审法院在鉴定造价基础上，以使用年限10年为基础、根据实际装修的时间扣除55%的折旧价值，依据充分，并无不当。一审法院已认定地板残值归杨房公司所有，未在应赔偿金额中扣除残值，对周明、丁香并无不利。综上所述，周明、丁香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1678元，由上诉人周明、丁香负担。本判决为终审判决。审判员  沈维佳二〇二〇年十二月十四日书记员  王冰雅法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。