河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终5602号上诉人(原审原告)：河南省齐胜房地产营销策划有限公司，住所地：新乡市红旗区开发区**街坊隆基枫华源营业房南数第**。法定代表人：杨洋，总经理。委托诉讼代理人：郭玲，河南中原法汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯淑玲，河南中原法汇律师事务所律师。上诉人(原审被告)：新乡市泰华置业有限公司，，住所地：新乡市经开区纬七路与经六路交叉口西北角法定代表人：滑平生，总经理。委托诉讼代理人：陶士印，河南正安律师事务所律师。上诉人河南省齐胜房地产营销策划有限公司（以下简称齐胜公司）、新乡市泰华置业有限公司（以下简称泰华公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0702民初3510号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人齐胜公司委托诉讼代理人郭玲、冯淑玲，上诉人新乡市泰华公司委托诉讼代理人陶士印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐胜公司上诉请求：1、请求撤销原判第二项,改判泰华公司于判决生效之日起五日内向齐胜公司支付销售佣金及溢价分成1505209元及利息（利息按年息6%的标准,以373031元为基数,从2020年1月10起计算至2020年4月17日止，利息为6155元;以515395元为基数，按照年息6%的标准，从2020年3月22起计算至2020年6月9日，利息为6871元;以900147元基数,按照年息6%的标准，从起诉之日起计算至全部款项付清之日止);2、请求判令泰华公司向齐胜公司支付保函费1600元;3、一、二审诉讼费、保函费、保全费由泰华公司承担。事实与理由：一、原审“根据补充协议约定其有权扣除佣金”属于事实认定错误，完全曲解了《补充协议》的约定。从《补充协议》的约定可以看出双方约定的内容有:泰华公司需在2020年6月1日之前将剩余未售房源及价格给予齐胜公司；若齐胜公司在2020年6月15日之前，未完成销售任务,则需购买未售的剩余房屋。也就是说只有到6月17号，齐胜公司未按照《补充协议》约定购买剩余房屋，办理签约及按揭手续时,佣金扣除不予返还的条件才成就,6月15号仅仅是暂扣佣金用作上诉人齐胜公司购房的首付款及配套费。二、原审扣除佣金无事实依据，应将87套房屋的佣金全部支付齐胜公司。原审扣除了2020年6月1日之后，上诉人齐胜公司成交的王学梅、王红帅、李德福、王永静四户的销售佣金,这一做法是错误的。原审已经查明齐胜公司共销售87套房源，且87套房源已全部回款,87户的销售佣金为2391191.3元,溢价分成721540.37元，合计为3112731.67。减去已支付齐胜公司的佣金1612522元，剩余佣金金额1505209元应当全部支付齐胜公司。三、泰华公司于2020年6月11日拒绝上诉人交纳意向金构成根本违约，且是造成上诉人齐胜公司未将案涉房屋销售完毕的根本原因。四、原审在齐胜公司佣金中减去罚款2万元无事实依据,且适用法律错误。2020年6月10日的《通知函》是单方的,合同中并未约定泰华公司可因卫生及厕所卫生不到位对齐胜共公司处罚。原审以齐胜公司出具“承诺书”为由，认可该罚款的正当性更是适用法律错误，承诺书内容中有明确的“年前”二字,也即该承诺书限定在2019年过年之前。五、原审漏判齐胜公司为诉前保全支出保函费1600元。六、扣除133天的伙食费，未考虑新冠肺炎封城期间无人上班的事实，明显与事实不符。七、利息应当予以认定。泰华公司辩称：一、原审认定“根据补充协议约定，泰华公司有权扣除齐胜公司的佣金”，事实清楚，证据充分。二、齐胜公司上诉称应向其支付87套房的佣金没有依据。三、齐胜公司称泰华公司拒收意向金并构成根本违约，没有事实依据。四、原审从齐胜公司佣金中扣减罚款2万元有事实依据。五、齐胜公司的其他上诉理由不能成立。泰华公司上诉请求：一、撤销原判,依法改判驳回齐胜第二、三项诉讼请求，或发回重审。二、一、二审诉讼费用均由齐胜公司承担。事实与理由:原审认定事实不清。一、齐胜公司构成违约的事实清楚，原审认定“因齐胜公司未销售完全部房源,泰华公司扣除其应得报酬的做法是不合适的”,继而判决上诉人泰华公司支付被上诉人齐胜公司佣金及溢价分成共1420840元,事实不清，证据不足。合同到期后,齐胜公司未完成销售任务，已构成违约，泰华公司系按照合同约定扣除被上诉人齐胜公司的佣金，依法有据。二、原审认定“泰华公司陆续发放房源的方式在一定程度上对销售进度和效率造成影响”、“在6月1日后,泰华公司将销售底价由4600元提高到4700元，也增加了销售难度”，同时认定“泰华公司财务部门拒收客户定金的行为是不妥当的”、“齐胜公司在2020年6月15日前未销售完的房源，泰华公司有权扣除佣金作为首付款及配套费，但同时也约定了泰华公司可将房源另行出售”,继而认定“齐胜公司未销售完全部房源,泰华公司扣除其应得报酬的做法是不合适的”，没有依据，理由有以下三点:1、2020年6月1日双方签订补充协议，明确约定了销售房源及单价,上诉人系按照约定要求被上诉人履行合同并承担违约责任，不存在增加销售难度的事实。2、泰华公司没有拒收客户定金，且对被上诉人齐胜公司销售没有任何影响,系被上诉人齐胜公司为其没有完成销售任务而寻找的借口。原审已经查明，泰华公司并非不收定金，而是让其缴纳罚款。3、原审扣除佣金不合适，更没有依据。三、原审认定齐胜公司的佣金错误。齐胜公司应得佣金为2431405.6元，扣除已付佣金1612522.6元，剩余佣金为818883元。齐胜公司辩称：一、齐胜公司不存在违约，且一、二期超额完成任务。二、泰华公司阻挠已经缴纳意向金的客户签订合同及未按照合同约定付款节点支付佣金及分成。三、泰华公司在任何情形下都不能扣除答辩人的佣金及分成。齐胜公司一审诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的《紫东上院销售合同》及《补充协议》2份；2、请求判令泰华公司支付齐胜公司销售佣金及溢价分成1500209元及利息（利息按年息6％的标准，以364427元为基数，从2020年1月10日起计算至全部款项付清之日止，截至起诉日，利息暂计为9657元；以357362.71元基数，按照年息6％的标准，从2020年3月22日起计算至全部款项付清之日止，截至起诉日，利息暂计为5182元；以778389.36元为基数，按照年息6％的标准，从起诉之日起计算至全部款项付清之日止）；3、本案诉讼费、保全费、保函费等全部费用由泰华公司承担。原审庭审时，齐胜公司称其诉讼请求第二项存在笔误，当庭明确为：请求判令泰华公司支付齐胜公司销售佣金及溢价分成1505209元及利息（利息按年息6％的标准，以373031元为基数，从2020年1月10日起计算至2020年4月17日止，利息为6155元；以515395元基数，按照年息6％的标准，从2020年3月22日起计算至2020年6月9日，利息为6871元；以905147元为基数，按照年息6％的标准，从起诉之日起计算至全部款项付清之日止）。原审查明：2019年12月3日，泰华公司（甲方）与齐胜公司（乙方）签订《紫东上院销售合同》，该合同载明：截止2019年12月2日，泰华紫东上院项目共计剩余112套房源，介于目前平原湖项目竞品楼盘各自都在启动项目首付分期、明升暗降等销售政策，为保证双方合作实现项目共赢，特制定以下销售方案，促进项目销售，保证甲方公司迅速回拢资金。合同第1条销售周期及目标约定：2019年12月4日至2020年1月3日，销售任务30套；2020年1月4日至2020年2月11日，销售任务35套；2020年2月12日至2020年3月11日，销售任务35套；销售任务完成总剩余房源的不低于98％，完成销售任务100套即算全部完成销售任务。合同第2条佣金结算约定：甲方按照销售单月对乙方进行结算，单月销售完成本月任务，正常办理签约、办理按揭手续后对乙方进行佣金标准的70％结算，剩余30％于银行放款后进行结算，结算时间为7日内。合同第3条销售底价约定：甲方给予乙方的正常楼层销售底价为4600元／m2，乙方销售佣金按照每平方米在底价的基础上增加200元／m2，超出底价部分的为乙方销售佣金。合同第4条溢价分成约定：如乙方在销售过程中销售价格超过底价和佣金部分，溢价分成按照5：5进行分成，溢价部分每月结算一次，以月为单位进行结算，乙方提供溢价明细，甲方于7日内对乙方进行结算。合同第5条剩余房源分析约定：目前剩余房源113套，其中1楼带院子房源由甲方指定底价，超过底价的部分为乙方佣金。合同第7条佣金结算方式约定：内场销售人员费用在合同期间销售中，售楼部的销售人员费用由乙方承担。合同签订后，泰华公司通过微信向齐胜公司提供了100套可售房源。2019年12月8日，泰华公司向齐胜公司发送通知函，称其公司内部人员认购房源10套，通知齐胜公司及时更新销控表，避免一房二卖。2019年12月9日，泰华公司向齐胜公司发送通知函，称其公司内部人员认购房源1套。2020年3月31日，泰华公司通过微信向齐胜公司发送通知函，提供可售房源14套。2020年4月17日，泰华公司（甲方）与齐胜公司（乙方）签订《补充协议》，该协议主要载明：2019年12月4日甲乙双方签定紫东上院项目（分销渠道）服务合同，合同截止日期2020年3月3日，因2020年1月底全国爆发新冠病毒导致合同期内无法展开销售，经双方友好协商，达成以下协议-一-1、合同截止日期延期到2020年4月30日止；2、在合同到期日2020年4月30日，若乙方自2019年12月4日至2020年4月30日内未完成100套认购（以甲方出具的房源明细为准，甲方提供的房源以正常楼层为准，不包含一楼带院的特殊房源，如提供的房源不足100套，以实际房源套数为准，销售完毕则算任务全部完成），则由乙方购买未售房源，购买房源按照销售政策执行，最迟于2020年5月10日完成签约，并在此期间允许乙方无条件更名一次；3、若乙方未完成总体销售任务100套的，甲方有权将乙方佣金扣除作为首付款，待乙方销售出该房屋后，佣金返还，如有多余部分佣金则按照原销售合同正常结算。2020年5月19日，泰华公司向齐胜公司下达合同解除通知，该通知称：1、按照补充协议约定，合同截止日期延期到2020年4月30日，在到期日若乙方未完成100套认购，则由乙方购买未售房源，甲方有权将乙方佣金扣除作为首付款，截止今日，你司共计完成销售任务的82％即82套。2、你司在代理销售期所售的82套房源（25套签约未放款，其中大定在2019年的达5套，逾期时间长达5个月，实际未放款金额248万；大定2020年1月的4套，涉及未放款金额184万；大定2020年3月的8套，涉及未放款金额304万，总计涉及金额736万元。7套未签约房源5套未交首付款，最早大定时间为2020年1月，时间长达4个月，实际金额342万），对我公司造成极大的经济损失。按照合同约定，你公司不能按时完成任务，且我公司一再延迟任务期限，依然不能完成。故我公司决定即日起解除与你公司的销售合同，扣除未结的所有佣金。已大定的7套房源你司负责于5月24日前交齐首付网签及办理银行手续，逾期未办理，给我公司造成损失的，我公司会依法追究经济损失及责任。2020年6月1日，泰华公司（甲方）与齐胜公司（乙方）再次签订《补充协议》，该补充协议约定：1、合同截止日期延期到2020年6月15日；2、乙方按照合同约定将甲方提供的剩余房源销售完毕，并完成签约并办理按揭；甲方将剩余未售房源及价格在2020年6月1日给予乙方，双方签字确认后执行。如乙方在销售过程中未销售完毕，剩余房源由乙方负责购买完毕，乙方在2020年6月15日前未销售完的房源，甲方有权扣除佣金作为首付款及配套费，乙方必须在2020年6月17日前办理签约及按揭手续，否则房源另行出售，扣除未售房源佣金不予返还，剩余佣金正常按照合同结算；3、自2020年6月1日，剩余房源按重新制定销售底价执行；4、自2020年6月16日起，甲乙双方根据2019年12月4日起至2020年6月15日内所有销售房源核算销售佣金，结佣方式按照原销售合同执行；5、其余约定按照原合同执行。该补充协议后附有15套可售房源及相应价格。齐胜公司在该房源表上盖章确认。该15套可售房源中销售底价进行了上调，其中包含齐胜公司之后售出的王雪梅、王红帅、李德福、王永静四户。2020年6月10日，泰华公司向齐胜公司发送通知函，称齐胜公司销售代理期间，售楼部卫生和厕所卫生不到位，门口值班接待岗位缺失人员，严重影响公司形象，故罚款2万元，限期2020年6月11日前交到财务部，逾期双倍从佣金中扣除。2020年6月12日，齐胜公司销售人员领着客户前往泰华公司财务处交款被拒收，齐胜公司王佳伟与泰华公司滑志浩沟通时，泰华公司称齐胜公司不交罚款。2020年6月14日，齐胜公司向泰华公司邮寄《工作联系函》，沟通逾期支付佣金、溢价分成及拒收定金事宜。2020年6月22日，因齐胜公司拖欠员工刘显营工资，刘显营在紫东上院售楼部拦住齐胜公司刘纪芳不让走，刘纪芳报警，称拖欠工资系紫东上院开发商未向齐胜公司结清销售佣金所致。庭审时，泰华公司提交齐胜公司于2020年1月13日出具的承诺书，称“承诺本公司的置业顾问基本工资和提成按时发放；承诺本公司下的中介服务费用按时发放；承诺如有上访和售楼部闹事事宜，一切责任由齐胜公司承担；如出现以上问题，全部责任由齐胜公司承担，并承诺接受罚款，罚款从后期佣金中扣除”。另查明，客户别妤馨的母亲王清花曾于2020年5月5日向齐胜公司销售人员谢园园缴纳定金1万元，其后别妤馨于2020年6月15日前往泰华公司办理购房手续，并缴纳了定金2万元，之前其母亲缴纳的1万元定金齐胜公司也于15日当天退还。别妤馨出具证明称15日系谢园园带领其到二楼财务室办理的定金手续。齐胜公司称其公司已经于2020年6月13日退场，别妤馨于15日办理的认购书上没有齐胜公司置业顾问签字，不是齐胜公司办理的客户，相应佣金不予主张。又查明，齐胜公司在销售代理期间，泰华公司认可的房源有76套（不含别妤馨），加上王永静等十户房源，以及李山磊一套，齐胜公司一共销售房源87套，剩余房源11套未售。泰华公司已经支付齐胜公司销售佣金1612522.6元。截至本案庭审时，87套房源基本已全部回款。再查明，齐胜公司起诉泰华公司采取了诉前保全措施，因此支出保全费5000元。原审认为：关于齐胜公司要求解除双方签订的《紫东上院销售合同》及2份《补充协议》的诉请，因三份合同已经全部到期，双方已经实际不再继续履行，故原审法院对该诉请予以支持。关于齐胜公司要求支付销售佣金及溢价分成的诉请，因齐胜公司受泰华公司委托销售房屋，其应当获得相应的报酬。根据双方合同约定，齐胜公司应当获得的报酬分为销售佣金和溢价分成两部分，结合齐胜公司已经销售的87套房源资料，原审法院对其提交的除王雪梅、王红帅、李德福、王永静四户外的83户客户明细表予以确认，王雪梅、王红帅、李德福、王永静四户的销售佣金分别为6798元、7354元、14708元、11766元。经核算，齐胜公司应得的销售佣金为2333472.3元，溢价分成为726541元，共计3060013元。虽然泰华公司称齐胜公司没有完成100套房源的销售任务，根据补充协议约定其有权扣除齐胜公司的佣金，但是其陆续发放房源的方式也在一定程度上对销售进度和效率造成影响。同时，在6月1日后，泰华公司将销售底价由4600元提高到4700元，也增加了销售难度。而且在2020年6月12日的时候，虽然齐胜公司没有缴纳2万元罚款，但是其财务部门拒收客户定金的行为却是不妥当的。需要注意的是，补充协议尽管约定“如乙方在销售过程中未销售完毕，剩余房源由乙方负责购买完毕”，“乙方在2020年6月15日前未销售完的房源，甲方有权扣除佣金作为首付款及配套费”，但也同时约定了甲方可将房源另行出售。所以，因齐胜公司未销售完全部房源，泰华公司扣除其应得报酬的做法是不合适的。关于泰华公司主张应当扣除的卫生费、伙食费，参照原审法院另案审理的（2020）豫0702民初3509号案件，对泰华公司主张2019年12月4日至2020年5月25日（扣除过年及疫情严重天数）的133天每天10元的标准予以认可，原审法院酌定齐胜公司应当承担的伙食费为5人×10元×133天=6650元，卫生费没有依据，原审法院不予认可。关于泰华公司答辩时主张因员工闹事应当扣除的2万元罚款，虽然双方合同对此并无约定，但齐胜公司对此出具过承诺书，泰华主张对此罚款2万元，实质是要求齐胜公司承担违约责任，结合本案实际情况，原审法院予以认可，故齐胜公司应得销售佣金及溢价分成部分应当扣除2万元。那么，泰华公司应当支付齐胜公司的销售佣金、溢价分成金额为3060013-1612522.6-6650-20000=1420840元。对于齐胜公司主张的利息，因双方合同并无约定，结合齐胜公司未销售完毕全部房源的实际，原审法院不予支持。对于保函费，因齐胜公司并未提交相应证据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院对齐胜公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民原审法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决：一、解除齐胜公司与泰华公司签订的《紫东上院销售合同》（2019年12月3日）及2份《补充协议》（2020年4月17日和2020年6月1日）；二、泰华公司于判决生效之日起五日内向齐胜公司支付销售佣金及溢价分成1420840元；三、驳回齐胜公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18435元，因适用简易程序减半收取9217.5元，由泰华公司负担8644元，由齐胜公司负担573.5元；保全费5000元，由泰华公司负担。二审查明的事实与原审认定一致。本院认为，本案究竟何方存在违约行为，违约责任应当如何确定。对于补充协议的条款应当如何理解，关于本案的佣金及溢价分成应当如何计算的问题。根据法律规定，违约责任，是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定而依法应当承担的民事责任。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。订立合同的双方当事人都应信守承诺，践行约定。根据业已查明的本案事实，2020年6月1日，齐胜公司、泰华公司签订《补充协议》约定：齐胜公司按照合同约定将泰华公司提供的剩余房源销售完毕，完成签约并办理按揭；泰华公司将剩余未售房源及价格在2020年6月1日给予齐胜公司，双方签字确认后执行，如齐胜公司在销售过程中未销售完毕，剩余房源由齐胜公司负责购买完毕，齐胜公司在2020年6月15日前未销售完的房源，泰华公司有权扣除佣金作为首付款及配套费，齐胜公司必须在2020年6月17日前办理签约及按揭手续，否则房源另行出售，扣除未售房源佣金不予返还。剩余佣金正常按照合同正常结算。从上述约定可看出，若齐胜公司在2020年6月15日之前，未完成销售任务，则需购买未售的剩余房屋。泰华公司暂扣齐胜公司的佣金作为其买断剩余房屋的首付款及配套费。齐胜公司必须在2020年6月17日前办理签约及按揭手续，否则房源另行出售，扣除未售房源佣金不予返还。齐胜公司提供了2020年6月11日，将收取的两名客户意向金向泰华公司财务芦惠军交纳的视频，其拒绝接收，本院对该份视频证据的真实性予以认可，泰华公司构成违约，损害了合同签订的目的，泰华公司暂扣佣金及扣除佣金不予返还的条件均未成就，对泰华公司的上诉请求本院依法不予支持。齐胜公司完成了87套房屋的销售，其应当获得相应的销售佣金与溢价分成。因2020年6月1日，泰华公司将销售底价从4600元提高到了4700元，齐胜公司对调价的部分予以签字确认，本院依法确认王雪梅、王红帅、李德福、王永静四户的销售佣金为6789元，7354元，14708元，11766元，对齐胜公司就该四户的上诉理由本院依法不予支持。关于罚款问题、保函费及伙食问题应当如何计算或者如何认定，对于罚款问题，泰华公司主张因员工闹事应当扣除2万元罚款，齐胜公司诉称承诺书期限为2019年年前，但齐胜公司出具的承诺书并未载明齐胜公司所称的年前，故原审从齐胜公司应得佣金中扣除该两万元并无不当。对于保函费1600元，没有法律明确规定属于案件受理费或申请费范围，也没有明确法律规定由败诉一方负担，故原审判决不予支持并无不当。对于伙食费问题，齐胜公司以新冠肺炎封城期间无人上班为由主张不应扣除133天的伙食费缺乏事实与法律依据。关于齐胜公司主张的利息问题，应否支持的问题。结合齐胜公司存在违约行为及双方对泰华公司是否应扣除佣金发生争议等情况，对于齐胜公司主张的利息本院依法不予支持。综上所述，双方当事人的上诉理由均不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19537元，由河南省齐胜房地产营销策划公司负担1949元，由新乡市泰华置业有限公司负担17588元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年十二月二十五日书记员  李好杰