广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25403号上诉人（原审原告）：广州森大房地产经纪有限公司，住所地广州市白云区金信路隆康二街****。法定代表人：齐俊涛，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马立雄，广东广之洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘利华，女，1972年9月25日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：崔亚娟，广东丰仑律师事务所律师。上诉人广州森大房地产经纪有限公司（以下简称森大公司）因与被上诉人刘利华居间合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初24197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月8日公开开庭审理了本案。上诉人森大公司代理人马立雄、被上诉人刘利华代理人崔亚娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。森大公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判刘利华支付森大公司居间服务费8万元；2.撤销一审判决第二项，改判刘利华支付森大公司逾期付款违约金，其中以4万元为本金自2019年10月17日起每日按千分之五计付至起诉之日为7320元，以8万元为本金自起诉之日每日按千分之五计付至实际清偿之日止。事实和理由：一、一审法院以森大公司未书面告知刘利华购房政策以及刘利华“提前解除合同”致使森大公司无需提供办理网签服务、交易递件手续为由降低森大公司应取得的中介服务费，没有相应的事实依据和法律依据，应予改判。首先，森大公司与刘利华于2019年10月17日签署《房屋买卖居间合同》均明确约定了森大公司的服务范围及森大公司居间服务费的标准，刘利华在《房屋买卖居间合同》以及《佣金确认书》中均明确认可森大公司已完成了双方约定的服务范围，刘利华应依法足额支付森大公司的居间服务费。其次，如上所述《房屋买卖居间合同》以及《佣金确认书》均可证明森大公司已向刘利华明确告知了相关的购房政策及相关风险，另外，刘利华在签订案涉房屋的买卖合同的同时还在森大公司处放盘售卖其名下的另外—套房屋，刘利华与案外人就涉案房屋的买卖合同中将办理登记过户的期限延长至签订合同后的180天等交易细节也进一步印证了森大公司明确告知了刘利华相关的交易风险，至于有无书面告知，不能作为酌减森大公司服务费的依据。最后，如刘利华未提前解除涉案房屋的买卖合同，森大公司按照交易习惯会协助刘利华办理网签、交易递件等手续，但这不能作为减低森大公司中介服务费的理由。（1）协助刘利华办理网签、交易递件等不属于双方合同约定服务范围；（2）退一步讲，按照交易的通常做法，协助刘利华办理网签、交易递件等也不属于森大公司的主合同义务，而只是—种及其简单的程序性事务；（3）导致森大公司无需提供上述服务的原因在于刘利华自己的违约，与森大公司无关。二、一审法院驳回森大公司要求刘利华支付违约金的诉请没有事实依据和法律依据，应当予以改判。《房屋买卖居间合同》和《佣金确认书》明确约定了刘利华支付居间服务费的时间以及逾期支付的违约责任，刘利华未按约定向森大公司支付相应服务费的行为已构成恶意违约，应按上述约定向森大公司承担相应的违约责任。综上所述，一审法院酌减森大公司中介服务费、驳回违约金诉请缺乏事实依据和法律依据，严重损害了森大公司的合法权益，为此森大公司向二审法院提起上诉，请求二审法院在查清本案事实的情况下依法改判。刘利华辩称：双方口头约定森大公司应为刘利华提供网签和过户服务。森大公司法定代表人齐俊涛用书写的方式写明涉案房屋交易佣金在“签订合同当天支付50%，过户当天支付50%”即可证实。森大公司作为专业的中介机构，未能将换房再买房存在的风险明确告知刘利华，导致刘利华与卖家胡XX签订的《房屋买卖居间合同》难以履行。最终刘利华向胡XX支付5万元违约金后该《房屋买卖居间合同》才予以解除，森大公司对此存在过错。《房屋买卖居间合同》中并未约定如房屋未成交，交易佣金应当如何支付。刘利华并非恶意拖欠佣金，故不应当承担支付违约金的违约责任。一审判决认定事实清楚，处理结果公正。请求驳回上诉，维持原判。森大公司于2020年7月27日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.刘利华支付森大公司居间服务费8万元；2.刘利华支付森大公司逾期付款的违约金，其中以4万元为本金自2019年10月17日起每日按千分之五计付至起诉之日为7320元，以8万元为本金，自起诉之日起每日按千分之五计算至实际清偿之日为止。一审法院经审理认定事实如下：2019年10月17日，胡XX（甲方，出卖人）与刘利华（乙方，买受人）、森大公司（丙方，居间人）签订了《房屋买卖居间合同》，约定：甲方将坐落于广州市白云区白云大道XX街XX号出售予乙方，总房价款730万元。合同对付款时间、房屋交付等进行了约定。合同第四条约定：居间服务的具体内容以及完成标准：1.提供房屋的买卖信息；2.提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3.协助甲、乙双方对房屋进行实地查验；4.协助并促成甲、乙双方签订房屋买卖合同。甲乙双方确认丙方已提供上述1、2、3项服务；甲乙双方签订房屋买卖合同，丙方即完成上述第4项服务。合同第五条约定：居间服务费及支付：乙方向丙方支付居间服务费80000元。合同第六条约定：甲、乙双方应当在签订本合同之日，一次性付清居间服务费，费用支付方未经丙方同意而延迟支付的，丙方有权追索违约金，每日按照迟延支付费用数额的千分之五计算。同日，胡XX（甲方，出卖人）与刘利华（乙方，买受人）签署了《广州市存量房买卖合同》，约定甲方将广州市白云区XX街XX号出售给乙方，双方约定总房款730万元，双方应在合同签订后90个工作天共同到房管部门办理交易过户手续，首期楼款219万元于取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付。交易过户手续需在本合同签订后180天内完成。合同第十六条其它约定：甲乙双方同意委托森大公司办理过户手续，甲乙双方保证按规定办妥过户手续并提供相关数据，签署相关合同文件，以顺利完成交易。乙方知悉限购及贷款新政、确保可提供符合资格文件以办理过户及贷款手续，如本合同与网签合同内容不一致，以本合同内容为准。甲乙双方90天内未办理过户手续，乙方则先向甲方支付首付款219万元（包含定金70万元）。同日，刘利华向森大公司出具《佣金确认书》，确认刘利华通过森大公司居间服务签订广州市白云区XX街XX号的房屋买卖合同，佣金金额80000元，刘利华承诺于签订合同当天支付50%，过户当天支付50%，如逾期支付的，每逾期一日，须按佣金金额的千分之五支付违约金。2019年12月31日，胡XX（甲方）与刘利华（乙方）签订了《终止存量房买卖合同协议》，约定：甲乙双方经协商，同意终结双方就广州市白云区白云大道XX街XX房签订的广州市存量房买卖合同，原合同作废。此份终止存量房买卖合同协议经双方签名后即生效，今后双方互不追究任何法律责任，乙方同意给予5万元作为补偿给甲方。本案一审审理过程中，森大公司和刘利华确认，刘利华与胡XX签署《广州市存量房买卖合同》时，刘利华名下有两套位于广州市住房限购区域内的房屋，刘利华打算将其名下的广州市白云区XX街XX号的房屋出售，并在森大公司处放盘，但刘利华并未与森大公司就出售广州市白云区XX街XX号的房屋签署独家代理协议，刘利华并于2019年10月份将广州市白云区XX街XX号的房屋在其他中介公司同时放盘。2020年1月12日，刘利华在其他中介公司的居间下成功售出广州市白云区XX街XX号的房屋，此后刘利华在广州市白云区白云大道XX街XX号所在的小区购买了另外一套房屋。刘利华主张在其与胡XX签署《广州市存量房买卖合同》时，森大公司曾承诺一个月内以不低于330万元的价格将其名下的广州市白云区XX街XX号的房屋出售，森大公司对此予以否认，刘利华对其上述主张未能提供证据予以证实。另森大公司确认如刘利华与胡XX继续交易，其会为双方提供网签、交易递件等服务。一审法院认为：刘利华抗辩称森大公司以欺诈的方式促成其与胡XX签署存量房买卖合同是否成立，一审法院分析如下：1.刘利华主张森大公司承诺一个月内以不低于330万元的价格将其名下的广州市白云区XX街XX号的房屋出售，森大公司对此予以否认，刘利华对此未能提供证据予以证实。根据一审法院查明的事实，刘利华并未与森大公司签订独家代理协议，在此情况下刘利华主张森大公司作出相关承诺不符合交易习惯，故一审法院对刘利华的该项主张不予采信。2.刘利华在与胡XX签署存量房买卖合同时虽然不具备购房资格，但其已将广州市白云区XX街XX号的房屋在中介处放盘，故其本意应为出售广州市白云区XX街XX号的房屋后获得购买广州市白云区白云大道XX街XX号的购房资格，该处理方式本身具备可行性，但该交易方式可能存在出售房屋与购买房屋时间节点的合理衔接问题，刘利华在签署存量房买卖合同时间应当对此有所预见并妥善处理。综上，刘利华主张森大公司以欺诈的方式促成其与胡XX签署存量房买卖合同依据不足，该项抗辩意见一审法院不予采纳。森大公司已经促成刘利华与胡XX签署存量房买卖合同，刘利华与胡XX协议解除双方存量房买卖合同时，尚未至双方合同约定的支付首期款及办理产权过户登记的时间，故刘利华与胡XX之间的存量房买卖合同解除并非由于合同无法履行而解除。但森大公司作为专业的地产经纪公司，其有义务依照《房地产经纪管理办法》第二十一条的规定书面告知交易双方，或对此详细说明相关政策、规定及交易风险。本案中，对于刘利华出售广州市白云区XX街XX号的房屋后获得购买广州市白云区白云大道XX街XX号的购房资格的事宜属于交易的重大事项，若时间节点的合理衔接不当则容易发生较大风险，森大公司对此应当以书面形式向刘利华告知可能存在的风险并予以正确引导，但无证据证实森大公司已尽到书面告知义务。同时，虽然森大公司已经促成刘利华签署的房屋买卖居间合同中约定的森大公司的义务并不包括网签、办理交易递件，但森大公司确认如刘利华与胡XX继续交易，其会为双方提供网签、交易递件等服务，且地产经纪公司提供上述服务亦符合行业惯例，故一审法院认为网签、交易递件等服务亦属于森大公司居间服务的合同内容，现由于刘利华与胡XX提前解除合同，森大公司无须再提供上述服务，相应也节约了其人力成本的支出。综合以上两点，一审法院对森大公司主张的居间服务费予以酌减，判令刘利华向森大公司支付居间服务40000元，并对森大公司主张的逾期付款违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款、第四百二十六条之规定，一审法院于2020年10月21日作出如下判决：一、在本判决生效之日起三日内，刘利华向广州森大房地产经纪有限公司支付居间服务费40000元；二、驳回广州森大房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费992元，由广州森大房地产经纪有限公司负担592元；刘利华负担400元。本院二审期间，双方均无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的问题是：刘利华应否全额向森大公司支付中介费80000元并承担逾期付款的违约责任。对此本院认为，涉案《房屋买卖居间合同》中约定，森大公司提供的中介服务内容为：1.提供房屋的买卖信息；2.提供与买卖房屋相关的交易、交易风险、市场行情咨询；3.协助甲、乙双方对房屋进行实地查验；4.协助并促成甲、乙双方签订房屋买卖合同。刘利华向森大公司出具的《佣金确认书》中约定，佣金支付时间于签订合同当天支付50%，过户当天支付50%，如逾期支付的，每逾期一日，须按佣金金额的千分之五支付违约金。刘利华确认森大公司已经完成1、2、3项中介服务。由此可见，森大公司要收取80000元佣金，除促成买卖双方签订书面的房屋买卖合同，还需待买卖双方完成网签、过户手续后，即待整个房屋买卖交易完成，森大公司才有权要求刘利华支付剩余4万元佣金。根据查明的事实，现买卖双方因其他原因终止了房屋买卖合同，双方既未完成网签，亦尚未支付首期购房款。而依照法律的规定，在涉案房屋过户前，双方均有权解除房屋买卖合同。涉案房屋买卖合同终止，虽非森大公司的过错导致，但森大公司作为专业的房屋中介机构，对该可能出现的结果也应当预见，并对房屋买卖合同终止的情形下佣金的支付作出明确约定以避免产生歧义。现森大公司主张刘利华应当依照房屋买卖最终成交的情形向森大公司支付80000元佣金依据不足。基于涉案房屋买卖合同终止，森大公司的服务内容客观上亦有所减少，一审法院据此酌情减少森大公司的佣金金额并无不妥，本院不宜另行酌情增减佣金金额。对一审法院该项判决本院予以维持。关于刘利华应否向森大公司支付违约金的问题。《房屋买卖居间合同》第六条约定，费用（佣金）支付方未经丙方（森大公司）同意而迟延支付的，丙方有权追索违约金。也即如森大公司同意迟延支付的，则无需承担违约责任。根据刘利华向森大公司出具的《佣金确认书》的约定，刘利华应于签订合同当天支付50%的佣金，过户当天再支付50%佣金。如逾期支付的，每逾期一日，须按佣金金额的千分之五支付违约金。但根据查明的事实，刘利华在合同签订当天并未向森大公司支付佣金，森大公司也未能提供向刘利华追讨租金的证据，表明刘利华迟延支付佣金的行为得到森大公司的默许。另，由于《房屋买卖居间合同》中未对合同终止履行情形下，佣金支付问题进行约定，森大公司主张刘利华构成违约，应支付违约金依据不足，本院不予支持。综上所述，森大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费983元，由上诉人广州森大房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵琦铭二〇二〇年十二月二十八日书记员  陈婷婷郭蔚琳