湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12506号上诉人（原审原告）：周某1，男，2015年6月7日出生，汉族，住湖南省长沙县。法定代理人：周某2，女，1987年8月9日出生，汉族，住湖南省长沙县，系周某1母亲。委托诉讼代理人：王香港，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天洋，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙中一五合网络科技有限公司，住所地湖南省长沙市开福区新河街道北辰三角洲奥城******房。法定代表人：龚亮，执行董事。委托诉讼代理人：潘丙午，湖南金湘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙天骄房地产开发有限公司，住所地，住所地湖南省长沙县星沙镇湘龙路**iv>法定代表人：颜亮。委托诉讼代理人：苗丽辉，湖南天地人律师事务所律师。上诉人周某1因与被上诉人长沙中一五合网络科技有限公司（以下简称中一五合公司）、被上诉人长沙天骄房地产开发有限公司（以下简称天骄公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初2174号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人周某1上诉请求：1.撤销（2020）湘0121民初2174号民事判决，支持周某1的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由中一五合公司和天骄公司承担。事实与理由：一、原审判决中双方当事人无争议的事实认定错误。1.上诉人周某1在购房前不知晓中一五合公司和天骄公司之间的包销关系，亦不认可《保利香槟国际商铺包销合同》的条款；2.上诉人周某1支付的47万元为定金，中一五合公司开具的收条已经明确了是定金，一审法院不能随意做其他解释。二、原审判决中双方当事人有争议的事实认定错误。1.上诉人周某1通过电视台曝光、12345市民热线、向相关政府职能部门投诉等各种方式维权，不存在一审法院所说的未就47万元向中一五合公司和天骄公司主张返还的事实，同时向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，上诉人周某1没有在诉讼时效外起诉；2.《商铺团购申请表》复印件作为证据的三性均有疑义，其他业主的《商铺团购申请表》不能作为认定上诉人支付的款项性质的证据；3.上诉人周某1并未签订《商铺团购申请表》。三、原审判决未对一审庭审的部分争议点进行说明。1.中一五合公司没有事先经过上诉人周某1的书面同意并告知周某1服务内容以及收费标准，不符合《房地产经纪管理办法》的要求；2.中一五合公司和天骄公司提供的《商铺团购申请表》《认购协议》《定金收据》以及实际交付的定金数目全部存在出入。3.Ｃ9-120的《商铺团购申请表》上注明周某1应交20万服务费，享受交20万抵30万的优惠，但实际交易过程中，中一五合公司只收17万元服务费，在未完全执行团购申请的情况下，此团购协议是否履行完毕？且天骄公司与中一五合公司提交的其他证据与本案事实有矛盾，有伪造证据的嫌疑。被上诉人中一五合公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人天骄公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。一、周某1向中一五合公司交纳的涉案款项的性质是团购服务费，并非购房定金；二、涉案款项系中一五合公司收取的团购服务费，周某1无权要求中一五合公司返还，更不存在要求天骄公司返还的问题；三、天骄公司因销售需要，将包含涉案商铺在内的部分商铺包销给中一五合公司，双方签订的《保利香槟国际商铺包销合同》是真实意思表示，也未违反法律法规的强制性规定，合法有效。上诉人周某1向一审法院提出诉讼请求：1、天骄公司、中一五合公司连带向周某1退还不当得利即定金47万元；2、本案诉讼费用由中一五合公司和天骄公司承担。一审法院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、周某1与天骄公司于2017年5月3日签订了两份《长沙县商品房买卖合同》（合同编号分别为20170002109、20170004120），合同约定，周某1购买由天骄公司开发的保利香槟国际Ｃ5栋109房和Ｃ9栋120房，Ｃ5栋109房每平方米单价23707元，建筑面积58.74平方米，总金额为1392549元。Ｃ9栋120房每平方米单价18373.01元，建筑面积48.8平方米，总金额为896603元。合同签订后，周某1按照合同约定向天骄公司一次性支付了两房购房款，天骄公司已经按照合同约定向周某1交付了标的房屋，并于2017年5月3日开具了896603元的增值税发票，于2017年6月9日开具了1392549元的增值税发票。2、中一五合公司是天骄公司保利香槟国际Ｃ5栋109房和Ｃ9栋120房的销售代理人，周某1通过天骄公司购买了标的房屋。中一五合公司向周某1开具了两张《收据》，2017年4月26日出具的《收据》载明：“保利香槟国际Ｃ9栋120号定金人民币30000元。”2017年5月28日出具的《收据》载明：“保利香槟国际Ｃ5栋109号定金人民币30000元。”3、保利香槟国际Ｃ5栋109房和Ｃ9栋120房在最终销售时，中一五合公司收取周某1的470000元并未冲抵房款。二、双方当事人有争议的事实1、中一五合公司收取的470000元的性质。周某1认为是购房定金，中一五合公司、天骄公司认为是团购服务费。一审法院认为，一、根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国担保法》的相关规定，定金是当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人方先行支付对方一定数额的货币作为担保的一种担保方式债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。周某1为购买保利香槟国际Ｃ5栋109房和Ｃ9栋120房向中一五合公司支付了470000元，并依据《长沙县商品房买卖合同》向天骄公司支付了合同约定的全部房款，其应当在支付了全部房款之后，及时要求中一五合公司、天骄公司将470000元抵作房款或者事后退回，而周某1并未及时提出如上主张，虽然周某1方在庭审时表示事后才知道中一五合公司和天骄公司多收了470000元，双方签订的《长沙县商品房买卖合同》明确约定了案涉商铺具体价格，周某1应当明确了解合同约定的房屋价格，并且实际上也按合同支付了房价，故周某1在付款后长期未就470000元向中一五合公司和天骄公司主张返还，不符合常理，故周某1主张该470000元为定金，一审法院不予支持。二、中一五合公司向一审法院提交了周某1与其签订的《保利香槟国际Ｃ1／Ｃ2／Ｃ4／Ｃ6／Ｃ8／Ｃ9／Ｃ10／Ｃ16号栋商铺团购申请表》（以下简称商铺团购申请表）两份（Ｃ5栋109房提供了申请表原件，Ｃ9栋120房提供了复印件），及其他业主的《团购申请表》原件，以证明周某1支付的470000元为团购服务费，上述证据能够佐证《商铺团购申请表》的真实性，一审法院予以采信。《商铺团购申请表》载明周某1自愿缴纳470000元团购服务费，申请加入Ｃ1／Ｃ2／Ｃ4／Ｃ6／Ｃ8／Ｃ9／Ｃ10／Ｃ16号栋保利香槟国际团购会员，在长沙保利香槟项目（保利香槟国际）可享受购买商铺交30万元抵扣40万元的团购优惠，团购服务费不作为购房款的一部分。《商铺团购申请表》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。故中一五合公司和天骄公司主张该470000元为团购服务费，一审法院予以支持。2、中一五合公司和天骄公司是否向周某1返还470000元，周某1认为应当返还，中一五合公司和天骄公司认为不应当返还。一审法院认为，《商铺团购申请表》签订后，天骄公司与周某1签订了《保利香槟国际认购协议》、《长沙县商品房买卖合同》，天骄公司根据《商铺团购申请表》，给予了周某1购房价格优惠，可见，中一五合公司向周某1提供了团购优惠及相应的服务，周某1亦按照约定支付了470000元的团购服务费，现合同已经履行完毕，现周某1主张中一五合公司和天骄公司返还470000元团购服务费，一审法院不予支持。一审法院认为，周某1与中一五合公司签订的《商铺团购申请表》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效,双方应当遵照履行。根据天骄公司与周某1签订的《保利香槟国际认购协议》、《长沙县商品房买卖合同》，可以看出周某1享受了上述团购申请表及认购协议载明的购房优惠，中一五合公司按协议履行了义务，周某1应当向其支付协议约定的团购服务费，周某1向中一五合公司、天骄公司主张返还470000元团购服务费，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，一审判决：驳回周某1的诉讼请求。一审案件诉讼费8350元，减半收取4175元，由周某1负担。本院二审中，各方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、周某1向中一五合公司交纳的470000元款项的性质；二、周某1是否有权要求返还该款项。关于周某1向中一五合公司交纳的470000元款项的性质问题。上诉人周某1认为是购房定金，中一五合公司和天骄公司认为是团购服务费。本院认为，Ｃ5-109号商铺的《保利香槟国际认购协议》明确了周某1认购该商铺的总价为1849820元，并享受（商铺商业按揭100%-30万抵40万）×开盘折98.00%×签约99.00%优惠，优惠后总价为1406615元；Ｃ9-120号商铺的《保利香槟国际认购协议》明确了周某1认购该商铺的总价为1233477元，并享受（住宅一次性100%-交10／15／20万抵30万）×商铺现场折扣98.00%×商铺议价99.00%优惠，优惠后总价为905659元。根据上述两份认购协议，结合周某1与天骄公司签订的《长沙县商品房买卖合同》可以看出周某1已实际享受了该优惠，周某1向中一五合公司所交纳470000元的目的是为了抵共计70万元购房款，符合交易习惯。同时，根据现有证据，周某1于2017年5月3日、2017年6月9日分别与天骄公司就案涉的两个商铺签订《长沙县商品房买卖合同》并按照合同约定支付了购房款后，长达两年多的时间未向中一五合公司和天骄公司主张返还该470000元款项，与周某1所主张定金性质的常理不符。一审法院结合《商铺团购申请表》《保利香槟国际认购协议》《长沙县商品房买卖合同》认定该款项为团购服务费，并无不当，本院予以确认，上诉人周某1主张中一五合公司收取的470000元款项为购房定金的主张，本院不予支持。另周某1上诉主张其并未签订《商铺团购申请表》，但在一审庭审中，周某1对Ｃ5栋109号申请表真实性无异议，并认可Ｃ9栋120号申请表上签名是其本人所签，同时结合本院二审庭询时的陈述，本院认为该上诉主张与事实不符，本院不予支持。关于周某1是否有权要求返还470000元团购服务费的问题。周某1向中一五合公司交纳470000元团购服务费及周某1与天骄公司在两份《保利香槟国际认购协议》中关于以30万抵40万、20万元抵30万元购房款的优惠约定，均系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定。中一五合公司向周某1提供了团购优惠及相应的服务，周某1亦已享受了相应的购房优惠，一审法院判决驳回周某1要求中一五合公司、天骄公司返还470000元团购服务费的主张，并无不当，本院予以确认。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院在此不再赘述。综上所述，上诉人周某1的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8350元，由周某1负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  刘耀武审判员  金新贵二〇二〇年十二月二十三日法官助理黄毕莅书记员王嘉翌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。