河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终6543号上诉人(原审原告）：河南世豫房地产开发有限公司。住所地：新乡市平原新区中州大道北段**平原新区管委会办公楼。法定代表人：傅杰平，总经理。委托诉讼代理人：季路璐、白雪，河南联盟律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴润阳，男，1996年1月31日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人河南世豫房地产开发有限公司（以下简称世豫公司）与上诉人吴润阳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0702民初2945号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。世豫公司委托诉讼代理人季路璐、白雪，吴润阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世豫公司上诉请求：1、撤销原审法院（2020）豫0725民初2945号民事判决第三项，改判吴润阳赔偿房屋差价损失120951元；2、撤销原审法院（2020）豫0725民初2945号民事判决第四项，改判吴润阳赔偿经济损失65241元（自2018年7月10日暂计至2020年7月17日，以应贷款金额670000元为基数，按年利率4.75的标准计算），之后计算至付清之日止；3、本案诉讼费用由吴润阳承担。事实与理由：1、有充分证据证明吴润阳未办理按揭贷款，是因吴润阳条件不符合银行要求造成，原审法院一方面对此予以认定，一方面又称属于不可归责于双方的原因，明显自相矛盾，原审法院又以吴润阳不存在主观过错为由，进一步认定吴润阳无需承担违约责任错误。吴润阳不能按银行要求提供合格的贷款材料，又拒不按约定支付下欠房款，依约、依法应支付违约金和赔偿损失。2、吴润阳要求购房，且办理退房手续需要吴润阳的配合，并非世豫公司单方可以做到，故世豫公司一直未主动解除合同，但吴润阳却一直在国外迟迟未归国对继续办理贷款做出努力，故世豫公司通过诉讼提出要求解除合同，对主动减少损失已经做出努力，原审法院以世豫公司不主动解除合同、撤销网签备案存在过错为由，判令世豫公司对房屋差价承担50%责任，属于错误。3、吴润阳应承担违约责任，赔偿购房余款占有损失及房屋差价损失。吴润阳答辩及上诉意见：1、撤销原审法院（2020）豫0725民初2945号民事判决第三项，改判吴润阳不赔偿世豫公司房屋降价损失59113.86元；2、诉讼费用由世豫公司负担。事实与理由：1、原审法院已经查明、认定吴润阳不存在违约行为的前提下，仍判决吴润阳承担责任，明显错误。2、原审法院对世豫公司损失的认定标准没有事实及法律依据，世豫公司主张的房屋降价损失明显证据不足。3、世豫公司的房屋降价损失未实际发生，原审判决支持未实际发生的损失，明显违法。针对吴润阳的上诉，世豫公司辩称：1、吴润阳未按合同约定办理按揭贷款，也支付下余房款，未履行合同主要义务，应对其违约行为承担责任；2、世豫公司提供的涉案同栋楼房的成交合同及价格，能够证明房屋存在降价损失，原审法院调查的同地段小区售价情况也能证明同地段房价下跌的事实，另吴润阳违约行为中，世豫公司没有过错，且在吴润阳有购房意向的情形下通过诉讼提出解除合同，原审判令世豫工程承担房屋差价损失50%的责任没有事实及法律依据，有违公平原则；3、房屋差价损失是世豫公司必然产生的损失，吴润阳在没有相反证据的情况下，抛开既存事实，称世豫公司可通过出售房屋获益没有依据。世豫公司原审诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：2018-07021538），吴润阳协助世豫公司办理网签合同撤销手续；2、判令吴润阳支付违约金473511元（自2018年7月10日暂计至2020年7月17日，以总房价款为基数，按月息2分的标准计算），之后计至实际办理网签合同撤销手续之日止；3、判令吴润阳赔偿经济损失65241元（自2018年7月10日暂计至2020年7月17日，以应贷款金额670000元为基数，按年利率4.75%的标准计算），之后计至实际付清之日止；4、判令吴润阳赔偿房屋差价损失120951元；5、本案诉讼费等由吴润阳承担。原审查明：约于2018年7月2日，世豫公司与吴润阳签订《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定：1、吴润阳购买世豫公司开发的位于新乡市平原示范区××.传说小区××楼××单元××号商品房，建筑面积136.16平方米，单价7068.3元／平方米，总价款962420元。2、买方须于2018年7月2日前支付首期购房款292420元，余款670000元通过向商业银行按揭贷款支付。3、出卖人应当于2020年6月30日前向买受人交付商品房。该合同附件四约定：买受人在签订合同及补充协议时，已经充分了解个人住房按揭贷款的办理条件、程序及需要交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合相关的办理条件。如因买受人实际情况与相关要求和条件不符合或因买受人的其他原因，导致银行拒绝为买受人提供贷款、或要求变更贷款金额、首付款比例、贷款年限，或要求买受人补充资料，或另行提供担保人时，买受人应无条件地配合并与出卖人协商变更相关合同内容。买受人须自协议签订之日起7个工作日内提供办理个人住房按揭贷款的相关全部资料，并办理按揭贷款；买受人未能按期提交资料或提交的资料不齐全或不符合要求，或者在出卖人通知办理按揭贷款手续之日起7个工作日内仍未办理银行按揭贷款手续的，视为买受人违约。逾期在30日之内的，买受人应每日按照购房总价款万分之一的标准向出卖人支付违约金；逾期超过30日的，买受人应于逾期满30日的次日一次性付清购房余款和违约金（每逾期一日按照购房总价款万分之十的标准向出卖人支付违约金）；否则，出卖人有权解除合同，买受人除按上述标准支付违约金外，还应按照出卖人的实际损失向出卖人支付违约金。同日，双方另签订了《借款协议》，约定：吴润阳购买世豫公司开发的上述房屋，因资金紧张，吴润阳向世豫公司借款260000元。借款期限为548天，即吴润阳须于2020年1月2日前将该借款向世豫公司还清，其中2018年10月2日前还款50000元，2019年1月2日前还款50000元，2019年4月2日前还款40000元，2019年7月2日前还款40000元2019年10月2日前还款40000元，2020年1月2日前还款40000元。该借款吴润阳于2018年10月8日偿还50000元，于2019年1月23日偿还50000元，于2019年4月12日偿还40000元，剩余120000元未予偿还。该260000元实际用于支付吴润阳欠付世豫公司的剩余首付款。吴润阳于2018年7月2日向世豫公司支付首付款292420元，其中包含前期支付的认购金20000元、2018年7月2日支付的12420元及世豫公司向吴润阳提供的借款260000元。世豫公司于当日为吴润阳出具收取吴润阳17号楼2单元2602室房价款292420元的收据。该款项中，尚有120000元借款吴润阳未向世豫公司偿还。另，吴润阳于2018年7月2日向吴润阳支付维修基金8169.6元，并于2018年7月24日向新乡市顺心房产经纪服务有限公司支付“按揭费”600元，用于办理剩余房款银行贷款手续。之后，经新乡市顺心房产经纪服务有限公司多次通知吴润阳补充资产证明材料及变更、增加保证人。终因吴润阳条件不符合银行要求，无法办理银行贷款。吴润阳于2020年9月18日向法院提起诉讼，请求：1、请求人民法院依法判令解除其与世豫公司签订的《商品房买卖合同(预售)》、《借款协议》；2、请求人民法院依法判令世豫公司退还吴润阳款项180589.6元，并支付该款项占用期间利息损失暂计5000元(实际从世豫公司付款之日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算利息至吴润阳退款之日)。该案于2020年9月18日立案，案号为（2020）豫0725民初3431号。该案件与本案合并公开开庭审理，已于同日与本案分别作出判决。原审认为：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，吴润阳无法申请到银行贷款，且已无能力通过其他途径支付剩余购房款，致双方合同目的无法实现。世豫公司主张合同无法继续履行，请求解除合同，吴润阳亦于另案请求解除合同；双方签订的《商品房买卖合同（预售）》应于最后提出解除合同一方之解除请求到达对方之日解除。世豫公司于本案提出的民事起诉书于2020年9月18日送达吴润阳，吴润阳于（2020）豫0725民初3431号案提出的民事起诉书于2020年10月20日送达世豫公司。原审确认案涉《商品房买卖合同（预售）》已于2020年10月20日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”规定，世豫公司请求吴润阳协助办理撤销网签合同备案手续，具有事实和法律依据，吴润阳应协助世豫公司办理网签合同备案撤销手续。房屋买卖合同签订后，吴润阳积极根据新乡市顺心房产经纪服务有限公司的要求，配合提供申请贷款的各项材料，但因不能归责于双方的原因，吴润阳无法申请到银行贷款。导致本案房屋买卖合同无法继续履行。世豫公司主张双方购房合同附件4明确约定买受人必须自合同签订之日起七日内办理按揭贷款，买受人未按期提交材料或提交材料不符合要求视为买受人违约，需承担合同约定的违约责任。吴润阳按照吴润阳公司介绍的中介公司新乡市顺心房产经纪服务有限公司要求提交材料，未能申请到银行贷款，吴润阳付款不能属客观不能，不存在主观过错，不应认定其违约。世豫公司请求吴润阳支付违约金473511元并赔偿经济损失65241元，没有事实及法律依据，不予支持。世豫公司主张，案涉房屋市场价格出现较大变动，因吴润阳房屋贷款未能办理导致双方《商品房买卖合同（预售）》解除，自双方签订合同至今，给其造成差价损失。就郑州片区房地产市场而言，一般认为，白沙片区、平原示范区片区房地产市场两家齐跌最甚。事实上，在相同地段，案涉商品房所在西西里小区与对望的蓝城凤起潮鸣小区正在预售的商品房价格相比，确实存在较大的差距；据了解，蓝城凤起潮鸣小区商品房预售均价一般认为为每平方米6200元左右。事实上，案涉房屋《商品房买卖合同（预售）》因网签并备案登记，造成世豫公司无法另售，自合同签订之日的2018年7月2日持续至今，达两年有余；因其没有及时主张解除合同，撤销网签合同备案，已客观上给世豫公司造成降价损失。世豫公司的该项主张具有事实依据。原审认为，吴润阳虽无主观恶意，但其贷款不能、付款不到位，且未及时撤销网签合同备案，已客观上给世豫公司造成损失，吴润阳应当给予世豫公司以适当的房屋差价赔偿；世豫公司在已知晓吴润阳贷款不能、付款不到位的情况下，应当知道不及时撤销网签合同备案将直接影响二次销售，其仍然不主动主张解除合同，撤销网签合同备案登记，同样存在过错，也应承担相应的责任。双方应对因房屋降价给世豫公司造成的损失各承担50%的责任。通过调查了解，案涉房屋合同成交单价是7068.3元/平米，基本处于该小区当时成交价的均价水平；同地段隔路对望小区房屋现成交均价基本为6200元/平米。两相对比，每平方单价相差868.3元，案涉房屋面积为136.16平方，总价值相差118227.73元。世豫公司请求吴润阳赔偿案涉房屋降价损失；吴润阳应赔偿该损失的50%，为59113.86元（118227.73元×50%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十二条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，原审判决：一、确认世豫公司与吴润阳签订的《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：2018-07021538）及《借款协议》已于2020年10月20日解除；二、吴润阳于判决生效之日起三十日内配合世豫公司办理合同备案撤销手续；三、吴润阳于判决生效之日起十日内向世豫公司赔偿降价损失59113.86元；四、驳回世豫公司的其他诉讼请求。以上，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取5198.51元，世豫公司负担4732.69元，吴润阳负担465.82元。二审中当事人没有提供新的证据。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以采取要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，吴润阳未按合同约定支付相应房款，未履行合同义务，造成合同解除，世豫公司有权要求赔偿损失。对于损失数额，原审依据涉案合同成交价格、同地段房屋成交均价情况确定房屋差价损失无明显不当，另涉案合同自2018年7月2日至今已达两年有余，双方约定的交款期间也早已届满，世豫公司未能及时止损，对损失的扩大也存在一定过错，原审认定世豫公司对损失造成承担50%责任并无明显错误。至于世豫公司主张经济损失问题，因双方合同解除，吴润阳无需再支付剩余房屋价款，世豫公司要求吴润阳支付剩余房款利息依据不足，且如上所述，本院也已对房屋差价问题做出处理。综上，世豫公司、吴润阳的上诉主张均不能成立。原审认定事实清楚，判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4119.41元，由河南世豫房地产开发有限公司负担2841.56元，由吴润阳负担1277.85元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年十二月二十五日书记员  刘 冬