湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初954号原告：陈磊，男，1998年9月11日出生，汉族，住湖北省郧西县,原告：伍双桂，女，1971年11月29日出生，汉族，住湖北省郧西县,原告：陈甲荣，男，1936年9月13日出生，汉族，住湖北省郧西县,原告：郑宗裕，女，1939年10月24日出生，汉族，住湖北省郧西县,原告：陈哲，男，2011年3月27日出生，汉族，住湖北省郧西县,上述五原告共同委托诉讼代理人：姜蕾、刘陈，湖北磁湖律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：叶希，男，1985年7月2日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人：陈炳，湖北方式律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：曹晓亮，男，1984年10月31日出生，汉族，住湖北省阳新县，陈兴悦诉叶希房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，陈兴悦去世，陈兴悦的继承人陈磊、伍双桂、陈甲荣、郑宗裕、陈哲作为共同原告参与诉讼，同时，五名原告追加曹晓亮为共同被告。五名原告共同的委托诉讼代理人刘陈、被告叶希及其委托诉讼代理人陈炳、被告曹晓亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈磊、伍双桂、陈甲荣、郑宗裕、陈哲向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同承担返还购房款192000元，且按同期银行贷款利率赔偿资金占用期间的利息损失70848元（暂定数额，实际数额以192000元为基数，同期银行贷款利率为标准自2014年1月28日计算至实际返还之日止）。2.判令被告承担本案的诉讼、鉴定等费用。事实和理由：2014年1月27日，陈兴悦以192000元的价格从曹晓亮处购买了位于鄂州市花湖镇华山村××室房屋，后因原告常年在外地工作，对涉案房屋未常年居住，只是每年空闲时间回去查看一次。原告在2019年底查看涉案房屋时，发现房屋已被第三人装修居住。后得知，第三人是从被告叶希手中购买。在案件审理过程中，被告叶希提出其前期与曹晓亮合作建房，但后期因曹晓亮未履行合作建房义务，涉案房屋归被告叶希所有，为了查明案件事实，申请追加曹晓亮作为本案被告参与诉讼。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告叶希发表如下答辩意见：原告对答辩人的起诉没有法律依据，答辩人并非本案的适格被告，请求法院驳回原告的起诉。1.原告和答辩人之间并无合同关系。根据合同相对性原则，合同当事人一方可以基于合同向合同对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其合同关系的第三人提出请求。本案原告陈兴悦和曹晓亮之间存在合同关系，曹晓亮和答辩人之间也存在合同关系，但是原告陈兴悦跟答辩人叶希之间并无合同关系。2.原告陈兴悦自始至终并未取得讼争房屋的财产权，故本案并不存在财产损害赔偿法律关系，既然不存在财产损害赔偿法律关系，原告对答辩人的起诉也就没有法律依据。从逻辑和法律上来说，原告陈兴悦若要取得讼争房屋的财产权，必须符合两个要件：第一，曹晓亮已合法取得了讼争房屋的财产权，第二，原告陈兴悦从曹晓亮手中已合法取得讼争房屋的财产权。但本案原告陈兴悦并不符合上述两个要件。理由是，曹晓亮从始至终未取得也不可能合法取得讼争房屋的财产权。因为曹晓亮和叶希的合作建房协议违反了强制性规定，属于无效合同。曹晓亮不可能取得讼争房屋的财产权，原告陈兴悦也无法取得该财产权（既没有登记也没有交付）。综上所述，原告对答辩人的起诉没有法律依据，答辩人作为本案的被告主体不适格，请求法院驳回原告的起诉。被告曹晓亮发表如下答辩意见：原告的购房款没有付清，还有一部分未支付，具体金额我记不清了，以欠条为准。我已经将涉案房屋交付给原告了，但是去年陈兴悦跟我打电话，我才知道房屋已被别人占用。原告陈磊、伍双桂、陈甲荣、郑宗裕、陈哲为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、1.陈兴悦户口注销证明、原告的户籍信息;2.被告户籍证明一份。拟证明原、被告诉讼主体资格。证据二、1.《房屋买卖合同书》一份；2.协议两份；3.收条一份。拟证明原告于2014年1月27日从案外人处购得涉案房屋的事实。证据三、接警处工作登记表一份。拟证明原告房屋被被告出卖给第三方人的事实。证据四、房地产评估报告。拟证明涉案房屋的交易价值是19.25万元。被告叶希、曹晓亮未提交证据。经庭审质证，被告叶希对原告提交的证据一中原告的身份信息无异议，但对被告的户籍证明的证明目的有异议，认为并不能证明被告是适格的主体。对证据二的证明目的无异议，但对真实性有异议，表示不知道《协议》中原告的签名是否真实，只有曹晓亮才知道。对证据三、四无异议。被告曹晓亮对原告提交的证据均无异议。本院对本案证据审核认定如下：原告提交的原、被告的身份信息客观、真实，依法予以采信。原告提交的《房屋买卖合同书》、协议及收条，被告曹晓亮作为合同签订人及收款人未提出异议，故对上述证据的真实性依法予以采信。原告提交的证据三、四，两被告均无异议，对无争议的证据，直接予以采信。综合当事人当庭举证、质证意见、法庭认证意见和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2012年12月28日，被告曹晓亮与被告叶希签订书面协议一份，该协议约定由曹晓亮集资施工，被告叶希出让位于鄂州市花湖镇华山村××号的原有老屋地基，共同建设住宅楼一幢；建成后，一至二层归叶希所有，曹晓亮另补偿170000元给叶希；三至八层房屋产权归曹晓亮所有，由曹晓亮出售，产权归各购房者所有。该房屋建成后，2014年1月27日，陈兴悦与曹晓亮签订《房屋买卖合同》一份，约定曹晓亮将鄂州市花湖镇华山村××号房屋其中的601室卖给陈兴悦，价格为192000元。合同签订后，陈兴悦向曹晓亮支付购房款140000元。购房后，陈兴悦常年在外地工作，未在涉案房屋居住。2019年年底，陈兴悦查看涉案房屋时，发现该房屋已被曹晓亮转卖给他人。2020年7月10日，陈兴悦去世。另查明，陈兴悦生前户籍所在地为湖北省××××号。本院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，农村宅基地属于村民集体所有，村民住宅用地，需经乡（镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准。本案诉争房屋系用农村宅基地所建房屋，房屋购买人陈兴悦非鄂州市花湖镇华山村村民，不享有使用该村集体组织宅基地的资格。故陈兴悦与曹晓亮签订的房屋买卖合同，违反了法律规定，应属无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失。因陈兴悦与曹晓亮签订的房屋买卖合同无效，曹晓亮取得的购房款应当返还。五名原告主张返还192000元购房款及其资金占用利息损失，本院认为陈兴悦并未付清全部购房款，仅支付了140000元，且合同无效陈兴悦亦存在过错，故本院仅支持被告曹晓亮返还已取得的购房款140000元，并支付资金占用期间的利息损失。原告以合同纠纷为由要求返还购房款，因被告叶希并非合同当事人，亦未收取陈兴悦的购房款，故对原告要求叶希共同返还购房款的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告曹晓亮自本判决书生效之日起十日内向原告陈磊、伍双桂、陈甲荣、郑宗裕、陈哲返还购房款140000元，并支付资金占用期间的利息损失45913.10元（自2014年1月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计算2020年5月7日，后期利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日）。二、驳回原告陈磊、伍双桂、陈甲荣、郑宗裕、陈哲对被告叶希的诉讼请求。三、驳回原告陈磊、伍双桂、陈甲荣、郑宗裕、陈哲的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元，减半收取计4250元，由原告陈磊、伍双桂、陈甲荣、郑宗裕、陈哲负担2604元，被告曹晓亮负担1646元。该费用原告已预交，待本判决生效后，被告曹晓亮负担的费用直接向五名原告支付。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  黄春华二〇二〇年十二月二十八日法官助理金桥书记员刘慧文