天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4063号上诉人（原审被告）：杨立晨，男，1974年9月28日出生，汉族，住天津市静海区。委托诉讼代理人：赵永水，天津惠华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张倩，女，1986年9月22日出生，汉族，住天津市静海区。委托诉讼代理人：郭洁，天津朋展律师事务所律师。委托诉讼代理人：李树欣，天津朋展律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张爱红，女，1976年2月17日出生，汉族，户籍地天津市静海区，现住天津市静海区。上诉人杨立晨因与被上诉人张倩、张爱红房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市静海区人民法院（2020）津0118民初1029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨立晨上诉请求：撤销一审判决，改判杨立晨与张爱红共同返还张倩购房款452000元，张倩立即与杨立晨共同办理房屋过户回转的所有手续并承担过户费用。事实与理由：一审判决认定事实及适用法律错误。案涉房产系杨立晨与张爱红的共同财产，所得房款应认定为夫妻共有，张爱红亦应承担返还义务；一审判决认定杨立晨与张倩签订的房屋买卖合同无效后，未判决张倩承担相应的过户回转义务，属于漏判，且有违公平原则；天津市静海区××镇××街村民委员会作为案涉房屋的集体土地所有者及房屋管理者，与本案的审理有利害关系，应当作为无独立请求权的第三人参加诉讼，一审法院未予追加，属于遗漏当事人。张倩辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。张爱红辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。杨立晨于2019年3月12日起诉其离婚，在此过程中杨立晨瞒着张爱红将案涉房屋出卖，张爱红没有收到卖房款，不同意承担返还责任。张倩向一审法院起诉请求：1．请求依法撤销张倩与杨立晨于2019年3月30日签订的“天津市静海区私有房屋买卖合同”，杨立晨、张爱红连带返还张倩购房款452000元；2．请求依法确认张倩与义和同福嘉园公司于2019年3月31日签订的“宅基地换房合同”无效；3．诉讼费由杨立晨、张爱红承担。诉讼中，张倩撤回第二项诉讼请求。一审法院认定事实：2019年3月30日，杨立晨与张倩签订了“天津市静海区私有房屋买卖合同”。合同约定：甲方出卖方为杨立晨，乙方购买方为张倩。乙方购买甲方坐落在静海区××镇××号房屋，建筑面积126.88平方米，甲方房屋共有权人为杨立晨，且共有权人同意出售该房屋。上述房屋的交易价格为人民币肆拾伍万伍仟元。关于付款时间及方法：合同签订之日乙方预付甲方购房定金人民币贰万元，剩余房款于2019年4月21日前全部付清，如需过户的房屋，甲乙双方于2019年4月21日前办理过户手续，过户当日付清差价，余款由资金监管中心完成之日全部付清。合同亦约定了其他事项。合同签订日张倩通过案外人李长艳转账支付杨立晨定金20000元，又于2019年4月20日通过案外人康志转账支付杨立晨购房款432000元，余款3000元给付后，由杨立晨退还张倩用于支付物业、取暖等费用，杨立晨实际收取张倩购房款452000元。另，张倩与杨立晨来到涉案房屋小区物业办理了相关手续，宅基地换房合同乙方签字处由杨立晨变更为张倩，甲方仍加盖义和同福嘉园合同专用章，物业工作人员在2014年购买房屋收据上杨立晨的名字后面添加了张倩的名字，并加盖了义和同福嘉园的财务专用章。对此，一审法院向同福嘉园物业工作人员崔志刚调查相关情况，并制作了询问笔录。崔志刚称义和同福嘉园和张倩未形成买卖关系，其盖章、签字的行为只是配合张倩和杨立晨完成房屋过户。双方当事人对上述询问笔录均无异议。另查，杨立晨与张爱红系夫妻关系，双方认可于2018年11月分居至今。2019年3月11日，杨立晨向一审法院提起诉讼要求与张爱红离婚，其签订天津市静海区私有房屋买卖合同后于2019年4月4日提出撤回离婚诉讼的申请，一审法院予以准许。诉讼中，张爱红主张杨立晨出售房屋时其不知情，亦未参与房屋出售的整个过程；对此张倩认可出售房屋的整个过程张爱红未参与，但认为杨立晨出售房屋的行为发生在夫妻关系存续期间，购房款可能用于夫妻共同生活和共同偿还夫妻债务，故张爱红亦有义务向张倩返还；杨立晨主张张爱红对出售房屋是知情的，其收取的购房款已全部归还己方亲属的债务，对此张爱红未认可，杨立晨亦未举证。现涉案房屋由张爱红换锁后占有、使用，张倩未实际占有、使用该房屋。再查，涉诉房屋建造在天津市静海区××镇××街集体土地上，张倩、杨立晨、张爱红均非系义和街集体经济组织成员。诉讼中，经一审释明，若涉案“天津市静海区私有房屋买卖合同”不符合可撤销的情形，张倩仍坚持要求杨立晨、张爱红连带返还购房款。一审法院认定：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民。张倩和杨立晨签订的“天津市静海区私有房屋买卖合同”中所涉及的房屋系在集体土地上建造，为小产权房，而张倩非涉诉房屋所在村的集体经济组织成员，故双方之间转让房屋的行为为我国法律、行政法规所禁止，故张倩与杨立晨签订的“天津市静海区私有房屋买卖合同”非系可撤销合同，应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因该买卖合同自始无效且涉案房屋始终未完成实际交付，故杨立晨理应将收取的购房款452000元返还张倩。关于张倩主张张爱红连带返还购房款一节，因张爱红不是合同的签订主体，张倩亦认可张爱红未参与房屋买卖，且张倩及杨立晨均未举证证实售房款用于杨立晨、张爱红的夫妻共同生活，故对张倩要求张爱红连带返还购房款452000元的诉讼请求，不予支持。杨立晨抗辩张倩的诉讼主张与其无关，有悖客观事实且无法律依据，对其抗辩主张，不予采纳。张倩撤回对义和同福嘉园的起诉不违反法律规定，予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、张倩与杨立晨于2019年3月30日签订的“天津市静海区私有房屋买卖合同”无效；二、杨立晨于判决生效后三日内返还张倩购房款452000元；三、驳回张倩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4040元，由杨立晨负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为张爱红应否与杨立晨共同承担返还张倩购房款的义务。依据已经查明的事实，杨立晨在与张爱红离婚诉讼期间出卖案涉房屋，且未举证证明已将出卖房屋一事告知张爱红并征得其同意，亦未证明该款项用于二人的夫妻共同生活，故杨立晨主张所得房款应认定为夫妻共同财产，张爱红应承担返还义务没有依据，本院不予支持。关于杨立晨主张张倩应承担房屋过户费用的问题，该费用目前尚未实际发生，一审法院未予处理并无不当。另，天津市静海区××镇××街村民委员会并非必须参加诉讼的当事人，一审法院未予追加并无不妥。综上所述，杨立晨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8080元，由上诉人杨立晨负担。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  包颖审判员  王晶二〇二〇年十二月三十一日书记员  王欣