安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0522民初2526号 原告：蔡细兰，女，汉族，1980年1月6日出生，户籍地浙江省泰顺县，经常居住地江苏省徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：戴枝争，江苏元宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙汝腾，江苏元宁律师事务所律师。 被告：刘晨，男，汉族，1991年10月7日出生，户籍地安徽省含山县，现居住地安徽省铜陵市。 原告蔡细兰与被告刘晨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡细兰的委托诉讼代理人戴枝争、被告刘晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡细兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告偿还购房款28万元并承担逾期支付期间资金占用利息损失（从起诉之日起到偿还之日止，按照银行公布贷款市场报价利率标准计算）；2、案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年9月23日原被告双方签订《房屋买卖契约》一份，该份契约约定，被告将位于徐州市泉山区房屋以137万元出售给原告，房屋建筑面积123.65平米。该契约同时约定了付款方式、其他费用的承担方式以及其他双方的权利义务。2020年6月30日原被告另行签订一份《房屋买卖补充协议》，该协议约定在被告领证时及时陪同原告到产权处办理相关过户手续。同时约定在未办理房证过户手续时办理相关公证手续。时至今日，原告已经向被告支付了购房款53万元以及房屋维修基金、契税、物管费、水电押金等费用，并代被告支付13个月分期房屋贷款（支付给被告）。原告多次要求被告履行合同义务，配合办理公证以及办理房屋过户手续，被告始终无故拖延。在签订房屋买卖合同后，为了便于合同的履行，原告每个月向被告支付涉案房屋的分期贷款，但被告未依约偿还给放贷银行。现被告因未如期偿还房屋贷款，导致放贷银行（中国银行股份有限公司徐州铜山支行）因被告还贷违约起诉涉案房屋开发商徐州润阳伟业置业有限公司以及被告刘晨，该案已经经铜山区法院强制执行了徐州润阳伟业置业有限公司。被告种种行为给原告带来涉案房屋过户不能的巨大风险。被告的消极履行合同的行为以及其行为表明将有不能履行合同之风险。为此，双方在2020年10月6日经协商达成一致意见，并形成书面《欠条》，被告已向原告偿还购房款25万元，并向原告退还原告支付的分期13个月的房屋贷款以及房屋维修基金、契税、物管费、水电押金等费用，尚欠28万元以《欠条》的形式确定被告于2020年10月8日前退还给原告，逾期被告将涉案房屋抵押给原告。该协议达成后，被告仍不履行付款义务，为了保障原告的合法权益，特向法院依法提起诉讼，恳请法院依法支持原告诉请。 被告刘晨辩称：刘晨于2019年9月23日就徐州市恒大滨河左岸25-1-1304室房屋与蔡细兰签订了房屋买卖协议并于2020年6月30日签订了房屋买卖补充协议。期间蔡细兰一共向本人支付房款、维修基金等相关费用共计62万余元。由于本人投资失败导致房屋断供与开发商纠纷无法履行房屋买卖手续，本人于2020年10月13日到徐州市与蔡细兰夫妇协商取消买卖以及退款事宜，本人当时已将自身债务状况以及经济困难程度讲于蔡细兰知晓，并达成口头协议归还蔡细兰60万元整。达成协议后本人筹集钱款于2020年10月14日下午通过建设银行手机银行客户端向蔡细兰转账退款60万元整。蔡细兰收款后给本人写了张收条并注明前签的房屋买卖协议以及其补充协议同时作废。就蔡细兰诉讼状中写的于2020年10月6日达成协议并签下欠条本人表示不同意，本人10月6日一直在南京未曾到过徐州。那张欠条系本人2020年10月14日支付完退款60万后，蔡细兰及其丈夫陈强等亲戚逼迫我签的虚假欠条，签订日期也是其逼迫我写的10月6日，请法院裁定欠条无效。位于徐州市，于2019年10月31日上房后便将钥匙给予蔡细兰居住，现已与其解除购房合同并退款。请法院驳回原告的诉讼请求，并要求原告搬离本人房屋归还钥匙。 原告蔡细兰围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 一、2019年9月23日签订的房屋买卖契约一份，证明双方约定涉案的房屋价款137万元，先交付30万元，房证办下来之后交付23万元，余款在过户时交齐；同时约定一方违约按照总房款的15%承担违约金，计算下来是20.55万元； 二、2020年6月签订的补充协议一份，证明双方对房屋办证以及房款具体交付的再次明确； 三、落款为2020年10月6日的欠条一份，证明尚有28万元购房款没有退还。同时并作说明：欠条的形成时间是退还购房款60万元的当日，形成的原因是被告明确告诉原告此房已经无法过户被抵押借款110万元，还有残余的价值让原告抓紧诉讼保全，为了能及时立案，所以在欠条中把还款期限往前提，但欠条的内容完全真实且有据可查。 四、2020年10月12日被告签的原告对涉案房屋投入装修15万元的确认单，证明是被告向原告出具欠条时，作为应当退还原告损失的组成部分，已退的60万元中有25万元是房款，剩余35万元是对原告装修损失和违约金赔付、原告替被告缴纳的契税、物业费、水电押金及垫付的银行贷款。 五、被告落款的借条，证明原、被告签订完买卖协议之后，被告确认原告为该房屋实际支付的款项是770620.1元来证明被告在退付款项时为什么还有28万元的款项。 被告刘晨对原告蔡细兰提交的证据发表质证意见为： 证据一、二无异议； 证据三，欠条形成时间和形成原因同意原告的说明，被告已向原告支付了60万元，而原告自签订购房协议起向被告一共支付62万元，对于欠条中还欠原告28万元事实是不存在的； 证据四，当时被告签订的时候没有明确装修费，是在没有通知我的前提下自行装修的；收款明细是10月12日晚上被告去原告家里签订的，是原告诱导被告为了防止开发商起诉，导致原告的款项不能要回而签订的收款明细，对所有的装修明细被告是不认可的，要求被告签字之后才让被告离开；对于2020年10月6日该欠条中写的归还60万元中有35万元是装修款和违约金的组成部分，被告支付的60万元退款是原告支付给被告的房款，这个在原告给被告的收条中也是明确写的； 证据五，由于开发商起诉被告，是原告自己和开发商联系之后，必须出具一份被告写的已支付款项的明细以及总金额，但被告只认可借条本身的款项购房款53万元加上分期付款共计62万元，对于多出的15万元被告并未收到。对于原告提供的收款明细以及借条均为原告夫妇诱导被告签订，并表示该欠条是给开发商看的，并不作为后期起诉的证据。 被告刘晨就其抗辩主张依法提交了如下证据： 一、2020年10月15日原告出具的60万元收条，证明收条中明确自收款之日起协议终止，原告支付给被告的款项已经退了60万元，只差2万元，不存在原告陈述的还欠28万元的事实； 二、网银转账截图，证明2020年10月15日原告收到了被告转账的60万元还款。 原告蔡细兰对被告刘晨提交的证据发表质证意见为： 证据一、二的真实性无异议，原告确实收到被告转账的60万元，但是该收条明确写明原刘晨签认结算金额经双方核对正确无误重打欠条，按约定时间还清。 本院经审查认为，(一)关于原告蔡细兰所举的证据。证据一、二，被告刘晨无异议，本院予以确认；证据三、四、五均为被告刘晨签署与出具，且被告刘晨对此不予否认，只是对证明的目的持有不同观点，故予以确认，但对其证明的内容和目的应结合本案其他证据综合分析认定。(二)关于被告刘晨所举的证据。该两组证据原告蔡细兰对其真实性无异议，本院予以确认，对其证明的内容和目的应综合分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年9月23日，蔡细兰作为买方，刘晨作为卖方，就位于徐州市泉山区房屋（建筑面积123.65平米），双方签订一份《房屋买卖契约》，约定：1、（房屋）成交总价137万元，合同签订生效后不管市场价格调高或者降低，此房屋不作任何调整；2、双方签字生效后买方先付定金5万元，在领到钥匙后付25万元，房证下来后再付23万元，余款过户时付清；3、在上房期间所发生的一切费用均由买方承担自付（维修基金、契税、物管费、水电押金等）；4、此房屋买卖成交后房主如有其他事宜纠纷与买方无关，由此引发的一切经济损失由卖方承担；5、本合同生效后，如某方违约按合同总价罚款15%执行赔付给对方；6、上房领钥匙之后，卖家剩余房屋贷款由买方逐月归还，待可以过户时还清。《房屋买卖契约》签订后，双方均按合同履行，并蔡细兰支付给刘晨购房款30万元。2020年6月30日，双方签订《房屋买卖补充协议》，将原约定的“房证下来后再付23万元”变更为提前支付，并在补充协议中明确“截止2020年6月30日已付房款53万元”。由于涉案房屋系刘晨抵押分期偿还贷款所购，在房屋交付给蔡细兰后，刘晨对蔡细兰按约逐月给付的还贷款项没有偿还给银行，放贷银行诉讼，致使案涉房屋买卖合同刘晨履行不能，合同目的难以实现。2020年10月12日，刘晨与蔡细兰商议终止双方间的房屋买卖合同，并对蔡细兰支付的契税、物业费等费用和支付给刘晨的分期偿还贷款款额进行清算，刘晨分别签字确认自2020年4月30日至2020年10月3日收到款项合计151226.8元（部分款额包括在补充协议已付的23万元购房款中），案涉房屋蔡细兰装修费用15万元。清算后的同日，刘晨向蔡细兰出具一张《借条》，内容为“今借到蔡细兰770620.1元，用于滨河左岸25憧1单元1304室，具体用款明细附有清单”，《借条》同时注明“详查明细清单由刘晨本人核对认可无误”。2020年10月15日，刘晨转账退款给蔡细兰60万元，蔡细兰出具一张《收条》给刘晨，《收条》内容为“今收到刘晨归还泉山区欣欣路恒大滨河左岸25号楼1-1304室借用资金60万元，原由蔡细兰和刘晨双方签订的房屋买卖协议及其补充协议终止，原刘晨签认结算金额经双方核对正确无误重打借条，按约定时间还清”。在蔡细兰出具《收条》的同日，刘晨向蔡细兰出具一张《欠条》，内容为“经双方协商同意就滨河左岸25-1-1304室买卖契约纠纷一事达成协议如下：1、原刘晨收蔡细兰房款53万元，已退蔡细兰25万，结欠28万；2、本人刘晨对账目核对无误，同意在2020年10月8日前退还28万；3、如到约定时间不能如期归还同意将滨河左岸25-1-1304房作为抵押”。该《欠条》落款日期为2020年10月6日，在本案庭审中双方一致认同实际形成的时间是2020年10月15日。 本案开庭审理中，蔡细兰陈述因刘晨合同履行不能，依据合同约定违约金应是20.55万元，因此双方对违约责任进行清算，确认刘晨支付违约金为10万元，同时确认支付装修费、偿还银行贷款、契税、维修基金、物业费用等其他支出计25万元，合计35万元，并在给付的60万元款项中及时履行完毕，剩余款项支付退房款25万元，这也是刘晨在欠条上写明已退房款25万元结欠28万元的由来。刘晨抗辩共收到房款、房贷、维修基金各项计62万元，在刘晨与蔡细兰达成口头协议完成转账退款之后，蔡细兰否认之前达成的协议，无端索要装修费及违约金等相关费用，借条、欠条和款项明细是蔡细兰胁迫出具的，现刘晨并不认可装修费和违约金。 另查明，案涉房屋现由蔡细兰使用，在双方协商解除合同时，蔡细兰尚未返还给刘晨。 又查明，本案诉讼中，蔡细兰申请财产保全，本院于2020年10月27日依法作出财产保全裁定，查封了刘晨名下位于徐州市泉山区，期限三年，蔡细兰支付诉讼财产保全申请费2020元。 本院认为：蔡细兰与刘晨签订的《房屋买卖契约》及《房屋买卖补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应依约履行。本案中，刘晨因履行合同不能，双方协商一致于2020年10月15日解除合同，就合同解除的清理和结算产生争议，因此，本案争议焦点在于：1、解除合同后刘晨应否承担违约责任、赔偿损失，双方对此是否进行了清理结算；2、购房款尚应退还的是蔡细兰诉请的28万元，抑或是刘晨抗辩的2万元，应否支付资金占用期间利息。 （一）关于解除合同后刘晨应否承担违约责任、赔偿损失，双方对此是否进行了清理结算。 1、刘晨应否承担违约责任、赔偿损失。本案合同解除系刘晨履行合同不能，致使不能实现合同目的，刘晨的行为构成违约。双方签订的《房屋买卖契约》约定，如某方违约按合同总价罚款15%执行赔付给对方。该条款是为违约责任条款，双方约定的房屋总价款是137万元，因而约定的违约金为20.55万元。同时在履行合同过程中蔡细兰为案涉房屋装修，经刘晨签字确认装修费用为15万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。因此，根据上述法律和司法解释的规定，守约方蔡细兰可以要求违约方刘晨支付违约金、赔偿损失，刘晨应依据合同约定和法律规定承担违约责任、赔偿相应损失。 2、双方是否进行了清理结算。本案中，刘晨与蔡细兰于2020年10月12日对蔡细兰支付的房款、契税、偿还的贷款、物业费等费用进行清算，并对装修费用予以确认，由刘晨出具一张770620.1元的借条，注明用于滨河左岸25憧1单元1304室，该款额中应包括房款53万元，契税、偿还的贷款、物业费及装修费用等费用合计240620.1元。2020年10月15日，刘晨转账支付给蔡细兰60万元，蔡细兰出具一张收条，收到刘晨归还案涉房屋“借用资金”60万元，并注明“原由蔡细兰和刘晨双方签订的房屋买卖协议及其补充协议终止，原刘晨签认结算金额经双方核对正确无误重打借条”，同日，刘晨出具一张欠条，注明“经双方协商同意就滨河左岸25-1-1304室买卖契约纠纷一事达成协议：原刘晨收蔡细兰房款53万元，已退蔡细兰25万，结欠28万”。案件审理中蔡细兰陈述双方确定的除房款53万元外，其他蔡细兰支付的费用和装修损失、违约金合计为35万元，刘晨抗辩不认可装修费和违约金，但并不否认存在蔡细兰主张赔偿装修损失和支付违约金的事实，另从刘晨在给付60万元时出具的欠条看，60万元款中双方协议25万是退房款，结合刘晨于2020年10月12日出具的借条中金额除房款外其他费用为240620.1元，以及蔡细兰出具的收条中“原刘晨签认结算金额经双方核对正确无误重打借条”的内容，可见60万元中的35万元应是用于支付相关费用和赔偿装修损失、支付违约金。综上，双方系协商一致解除合同，且对合同进行了结算和清理，除部分房款出具欠条外，对其他的相关款项并予以结清。至于刘晨抗辩借条、欠条和款项明细是蔡细兰胁迫所出具，并未提出证据证明，故对其抗辩主张的事实不予采信。 （二）关于购房款尚应退还的是蔡细兰诉请的28万元，抑或是刘晨抗辩的2万元，应否支付资金占用期间利息。 前述双方协商一致解除合同并进行了结算和清理，在结清相关的款项后，对于应退还的房款53万元以刘晨出具欠条的形式，双方协议确认已退25万元，结欠28万元，该协议确认对双方具有约束力，现蔡细兰主张刘晨偿还诉请28万元，刘晨应当予以支付。刘晨抗辩尚应退还的房款为2万元，系其事后对协议支付违约金、赔偿装修损失且已清结的反悔，而以作退还房款提出的意见，有违双方清理合同时的约定和法律规定，故对该抗辩意见不予采纳。关于应否支付资金占用期间利息问题，本案涉案合同系双务合同，双务合同解除时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。 综合上述，蔡细兰诉请刘晨返还购房款28万元，有事实和法律依据，予以支持；蔡细兰诉请支付资金占用期间利息，由于案涉房屋其在占有使用，资金占用费与房屋使用费应相互抵销，故不予支持；蔡细兰诉请的诉讼保全费依法应由刘晨承担。至于刘晨要求蔡细兰搬离并归还房屋，但刘晨并未提出反诉，且涉案房屋有他诉存在，故在本案中不作处理，刘晨可另行向有管辖权的人民法院提起诉讼等方式解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告刘晨于本判决生效之日起十日内返还给原告蔡细兰购房款280000元； 二、被告刘晨于本判决生效之日起十日内向原告蔡细兰支付诉讼保全费2020元； 三、驳回原告蔡细兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2750元，由原告蔡细兰负担100元，被告刘晨负担2650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  仲昌彪 二〇二〇年十二月十五日 书记员  孙 燕 附本判决援引的相关法条： 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。