广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21335号上诉人（原审被告、反诉原告）：余汉群，男，1962年11月8日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区。委托诉讼代理人：李粤兴，男，1961年11月24日出生，住广州市白云区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市国营白云农工商联合公司，住所地：广州市白云区沙河同和。法定代表人：刘双平，职务：总经理。委托诉讼代理人：张英，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏欢，北京市康达（广州）律师事务所实习律师。上诉人余汉群因与被上诉人广州市国营白云农工商联合公司（下简称白云农工商公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人余汉群上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判由白云农工商公司向梅宾小区自管会另案追诉；2.撤销原审判决第二项，改判由白云农工商公司向梅宾小区自管会追讨租金；3.撤销原审判决第六项，改判白云农工商公司向余汉群赔偿停水停电期间的经济损失3000元；4.判令由白云农工商公司承担本案一审本诉、反诉受理费及二审诉讼费用。事实与理由如下：一、原审未认定涉案物业的产权归属。在梅宾小区业主与白云农工商公司发生产权纠纷之前，余汉群一直按合同约定履行义务。引发本案纠纷的起因是梅宾小区业主与白云农工商公司之间对涉案房屋的产权之争。余汉群在原审提交的证据足以证明涉案房屋座落于梅宾小区职工宿舍用地范围之内，故白云农工商公司与余汉群签订的《广州市租赁合同》侵犯了梅宾小区业主的权利。因此，解决涉案房屋的产权归属，是处理本案纠纷的前提。涉案房屋的管理权目前仍掌握在梅宾小区自管会手中，白云农工商公司应通过另案向梅宾小区业主发起诉讼，而不应要求余汉群交还涉案房屋；二、余汉群已按时、足额向梅宾小区自管会缴交了自2019年1月起至今的全部租金，不应判决余汉群向白云农工商公司重复缴交同一物业的租金。在梅宾小区业主对涉案房屋采取断水断电措施后，余汉群与其他租户集体前往白云农工商公司信访。协商过程中，在白云农工商公司答复确实无法调和与梅宾小区业主之间的矛盾、无能力解决商铺恢复供水供电要求的情况下，余汉群临时决定、并口头当场向白云农工商公司宣布，因白云农工商公司无法在梅宾小区自管会规定的时间内向余汉群提供正常经营所需的用水用电，双方签订的《广州市租赁合同》已实际作废，为减轻余汉群的经济损失，余汉群只能与该涉案物业的实际控制方即梅宾小区自管会重新签订合同。从2019年1月11日起，余汉群将2019年1月份起至今的租金足额按时缴给梅宾小区自管会。因此，白云农工商公司如认为其对涉案物业的产权主张合法合理，应另案起诉梅宾小区自管会；三、白云农工商公司从广州广田置业有限公司（下简称广田公司）处接管涉案物业后，更改合同内容，回避了向承租人提供水电供应的相关条款，其原因就是自知无法保证向房屋提供水电供应。在纠纷发生后，余汉群承诺向梅宾小区缴交租金，梅宾小区自管会向余汉群恢复了水电供应。撇开产权归属，因涉案房屋无水无电，余汉群与白云农工商公司之间的《广州市租赁合同》已实际作废，白云农工商公司据此也无权主张该物业的收益；四、停水停电造成余汉群的经营中断，余汉群要求白云农工商公司赔偿用工损失合情合理。在白云农工商公司与梅宾小区业主发生纠纷期间，业主停止涉案物业的水电供应。余汉群顾及与白云农工商公司有合同在先，多次与白云农工商公司沟通希望得到解决，也先后两次报警寻求协助处理，但都无济于事。报警过后，余汉群和白云农工商公司共同与白云区京溪街道维稳中心联系，寻求解决方案。因此，余汉群向白云农工商公司提出每天赔偿200元生活费的要求合理；五、本案一审本诉及反诉受理费、二审全部诉讼费用应由白云农工商公司承担。在白云农工商公司发起原审诉讼后，余汉群也仅是依法应诉，并未提出任何赔偿。原审过程中，余汉群通过代理人与白云农工商公司沟通，要求维持现有的物业管理状况，双方就此和解，但白云农工商公司坚持要走法律程序。余汉群无奈被迫进行反诉，同时以梅宾小区自管会名义，以侵占他人物权为由向白云农工商公司另案发起诉讼。因此，由白云农工商公司承担全部诉讼费用合情合理。被上诉人白云农工商公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，同意原审判决。白云农工商公司于2020年1月6日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.余汉群交还涉案房屋给白云农工商公司；2.若合同有效，则主张2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金及违约金和2020年1月1日起至实际交还之日止的占有使用费及利息损失；若合同无效，则主张2019年1月1日起至实际交还场地之日止的房屋使用费及利息损失，违约金及利息损失以每月的租金为本金自当月11日开始计算，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止；3.本案诉讼费由余汉群承担。余汉群反诉请求判令：1.白云农工商公司退赔2016年11月1日至2018年12月31日期间缴交的租金50544元（2016年3672元、2017年22320元、2018年24552元），并按此逐月累计的缴费金额参照中国人民银行同期贷款利率计算赔付利息，退赔的租金及赔偿的利息由余汉群补缴给梅宾北路48号小区业主自管会）；2.白云农工商公司退还余汉群缴交的押金3720元；3.白云农工商公司赔偿与梅宾小区业主发生纠纷期间，因停水停电20天造成的经济损失4467.5元；4.本案全部诉讼费用由白云农工商公司承担。原审法院经审理查明，2017年1月3日，白云农工商公司（出租人、甲方）与余汉群（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市白云区广州大道北梅花园林宾馆北路梅花园林宾馆商铺自编1号出租给乙方作经营用途使用，可使用面积约20平方米，租赁期限3年，租金1860元/月，每年递增10%，2017年1月1日至2017年12月31日月租为1860元/月，2018年1月1日至2018年12月31日月租为2046元，2019年1月1日至2019年12月31日月租为2251元，租金按月结算，由乙方在每月第10日前一次性付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳3720元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金抵偿租金（退回乙方、抵偿租金）；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的1%向甲方支付违约金；甲方现状出租给乙方，乙方应负的修缮责任：房屋非结构性问题，如天面渗水、下水道堵塞等现象，租期期满，应将原承租房屋交回甲方；因租赁物使用引发而产生的水电等一切费用，乙方均应按期向有关部门清缴，逾期缴交所产生的一切经济责任由乙方负责承担。签订合同后余汉群使用涉案商铺，2017年2月16日余汉群向白云农工商公司交纳3720元保证金，余汉群按合同支付租金至2018年12月31日，2019年1月至今未向白云农工商公司支付租金。涉案商铺所在土地的用地单位为广州市梅花园林宾馆，白云农工商公司主张涉案商铺为广州市梅花园林宾馆所建设，白云农工商公司出具移交确认书及梅花园林宾馆宿舍区移交清单，证实自2013年12月27日取得涉案商铺所在的12档铺位的管理权。2015年2月11日，白云农工商公司与余汉群签订广州市房屋租赁合同，租赁涉案商铺，自2015年1月1日至2016年12月31日，2015年租金为1700元/月，2016年租金为1836元/月，余汉群按合同约定向白云农工商公司支付合同期的租金。我院就涉案商铺所在建筑物向广州市规划和自然资源局发函查询产权及规划报建手续，广州市规划和自然资源局于2020年2月28日回函答复未查到相关建设工程规划许可证或临时建设批准信息。因涉案商铺未取得建设工程规划许可证，我院已向双方释明将导致租赁合同无效，白云农工商公司提出了如法院认定无效的诉讼请求，余汉群提起反诉。原审诉讼中，余汉群主张2018年12月21日水电被停，直至2019年1月10日，造成损失，损失要求按租金标准计算20天，每一天加上150元的人工费，因白云农工商公司解决不了与小区业主的纠纷，只能自2019年1月1日起向小区业主自管会缴纳租金，白云农工商公司确认在2018年12月24日收到告知停水停电，后到现场，因水电表在小区掌握，对此后恢复水电时间不清楚。双方此后协商不成，余汉2群继续使用涉案商铺至今。2019年7月29日，白云农工商公司向余汉群发出关于费用催缴事宜的函，催缴2019年1月至7月租金15757元，否则有权按合同约定单方面解除双方签订的广州市房屋租赁合同。原审法院认为，白云农工商公司与余汉群就未取得建设工程规划许可证的涉案商铺签订的《广州市房屋租赁合同》违反法律、法规的强制性规定，应认定为无效。合同无效，因合同取得的财产应予返还，白云农工商公司为租赁合同的出租方，因租赁合同无效，白云农工商公司要求收回涉案商铺合理，余汉群提出涉案物业属梅花园林宾馆职工宿舍的全体业主共同拥有，对此并未提供证据证实，故对该意见不予采纳。余汉群使用涉案商铺多年，后因白云农工商公司与梅花园林宾馆职工宿舍业主发生纠纷，导致水电被停，余汉群应向出租方要求解决水电问题，如无法继续使用，可向出租方交还商铺并要求赔偿，余汉群一直使用涉案商铺至今，并未将涉案商铺交还白云农工商公司，故白云农工商公司要求余汉群支付自2019年1月1日至实际交还房屋之日的房屋占有使用费合理，余汉群反诉要求赔偿与梅宾小区业主发生纠纷期间停水停电2018年12月21日至2019年1月10日造成的损失，因水电被停，余汉群无法正常使用涉案商铺，该21日占有使用费应不予计算，其中2018年12月21日至12月31日共11日的占有使用费2251×11/31=798.74元已支付白云农工商公司，白云农工商公司应将该款退还余汉群，2019年1月1日至1月10日共10日，计算占有使用费为2251×10/31=726.13元，应在1月占有使用费2251元中扣减，扣减后为1524.87元，白云农工商公司要求自每月11日以当月欠缴费用按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，合同无效，该请求不予支持。余汉群反诉要求每天加上150元人工费赔偿停水电损失，缺乏事实依据，不予支持。余汉群要求退赔2016年11月1日至2018年12月31日期间缴交的租金及利息，该期间已实际使用涉案商铺，该请求不予支持。余汉群反诉要求退还缴交的保证金3720元，因合同无效，该反诉请求符合法律规定，予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年8月11日判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，余汉群将广州市白云区广州大道北梅花园林宾馆北路梅花园林宾馆商铺自编1号交还广州市国营白云农工商联合公司管业；二、自本判决生效之日起五日内，余汉群向广州市国营白云农工商联合公司支付2019年1月11日起至交还场地之日止的房屋占有使用费（2019年1月占有使用费为1524.87元，其余按每月2251元计算）；三、自本判决生效之日起五日内，广州市国营白云农工商联合公司向余汉群退还押金3720元；四、自本判决生效之日起五日内，广州市国营白云农工商联合公司向余汉群赔偿停水、停电期间损失798.74元；五、驳回广州市国营白云农工商联合公司的其他诉讼请求；六、驳回余汉群的其他反诉请求。案件受理费612.76元，由余汉群负担。反诉受理费634元，由余汉群负担585元，由广州市国营白云农工商联合公司负担49元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明，原审庭审中，余汉群称：梅宾小区自管会对涉案房屋停水停电后，余汉群曾报警并找街道协调，但均未得到解决。余汉群曾要求白云农工商公司出面解决，并称如白云农工商公司无法解决与小区业主之间的纠纷，则余汉群只能将租金交给梅宾小区自管会。白云农工商公司迟迟未能解决，故余汉群自2019年1月起向梅宾小区自管会交租。白云农工商公司称：在梅宾小区自管会对房屋停水停电后，余汉群曾要求白云农工商公司协助解决停水停电问题，白云农工商公司也曾报警，并到现场查看，但由于自管会的干预无法解决，故白云农工商公司提出如余汉群无法继续经营可以解除合同并将场地交还。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点包括：其一，余汉群是否需将涉案房屋腾空交还白云农工商公司；其二，余汉群是否需向白云农工商公司支付自2019年1月11日起至交还房屋之日止的房屋占有使用费；其三，白云农工商公司应如何赔偿余汉群停水停电期间的经济损失。关于余汉群是否需将涉案房屋腾空交还白云农工商公司的问题。无证据反映涉案房屋的建设有取得规划许可，故双方就该房屋签订的《广州市房屋租赁合同》应无效，余汉群依法应向合同相对人即白云农工商公司返还因该无效合同而取得的涉案房屋。据此，白云农工商公司诉请余汉群腾空交还涉案房屋合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。余汉群以白云农工商公司对涉案房屋不享有所有权为由，上诉认为其无需向白云农工商公司承担交还房屋义务，无事实根据与法律依据，本院不予采纳。关于余汉群是否需向白云农工商公司支付自2019年1月11日起至交还房屋之日止的房屋占有使用费的问题。白云农工商公司作为出租人，依法负有确保余汉群在租赁期间正常使用涉案房屋的义务，白云农工商公司履行该项义务系余汉群向白云农工商公司支付占有使用费的前提条件，但因白云农工商公司与梅宾小区业主之间的纠纷导致梅宾小区自管会对涉案房屋停水停电，进而致使余汉群无法正常使用该房屋，经余汉群催告后，白云农工商公司仍未消除该使用障碍，故白云农工商公司违反履行前述法定适租义务的要求，无权要求余汉群支付相应的占有使用费。依据双方确认的事实，梅宾小区自管会自2018年12月21日开始对涉案房屋停水停电，虽然该房屋的水电供应在余汉群向梅宾小区自管会交租之后得以恢复，但白云农工商公司的适租义务不应据此而得以免除，白云农工商公司未能履行该项义务的事实也不因此而得以改变。在涉案房屋的使用障碍系由余汉群通过向梅宾小区自管会支付租金的方式自行解决的情况下，白云农工商公司以余汉群实际使用了涉案房屋为由诉请余汉群向其另行支付占有使用费，有违公平合理原则，故原审判决对此予以支持有失妥当，应予纠正。余汉群上诉请求改判其无需向白云农工商公司支付2019年1月11日起至交还房屋之日止的房屋占有使用费，理据充分，应予支持。关于白云农工商公司应如何赔偿余汉群停水停电期间的经济损失的问题。白云农工商公司未能履行适租义务，未能及时消除梅宾小区自管会停水停电对涉案房屋所造成的使用障碍，应当赔偿余汉群因此而遭受的相应损失。余汉群主张其损失包括租金损失及人工费损失，但余汉群未就其实际遭受人工费损失的事实主张充分举证证明，且该项费用即使有实际发生，也与白云农工商公司未能履行出租人义务之间存在唯一的法律关联，故原审判决驳回余汉群要求白云农工商公司赔偿停水停电期间租金损失之外的其他损失赔偿诉请并无不当，可予维持。余汉群上诉请求加判白云农工商公司赔偿人工费损失3000元，理据不充分，应予驳回。综上所述，上诉人余汉群的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初791号民事判决第一、三、四、六项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初791号民事判决第二、五项；三、驳回广州市国营白云农工商联合公司的其他诉讼请求。一审本诉受理费612.76元，由广州市国营白云农工商联合公司负担。一审反诉费634元，由广州市国营白云农工商联合公司负担49元，余汉群负担585元。二审案件受理费1198元，由广州市国营白云农工商联合公司负担1132元，余汉群负担66元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年十二月七日书记员  王文杰唐颖琪