浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终4087号 上诉人（原审被告）：宁波远望华夏置业发展有限公司。住所地：宁波市北仑区新大路**。 法定代表人：林辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周静尧，浙江凡心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾杰赟，浙江凡心律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王海芬，女，1972年3月31日出生，汉族，住宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：邱苗龙，男，1970年1月10日出生， 汉族，住宁波市北仑区，系被上诉人之夫。 委托诉讼代理人：林梅，浙江海泰（宁波经济技术开发 区）律师事务所律师。 上诉人宁波远望华夏置业发展有限公司因与被上诉人王海芬房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院（2020）浙0206民初1689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。 宁波远望华夏置业发展有限公司上诉请求：1.撤销一审判决,改判驳回被上诉人的全部诉讼请求;2.本案一审和二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定“该表并无法反映原告所签字确认的房屋包括储藏室”(第6页第14行),系错误。2019年9月11日被上诉人对涉案房屋地上一层、地、地下负**(含储藏室进行了验收。该事实被上诉人在起诉状中有明确陈述,被上诉人称“当原告准各验房交接时,却发现被告承诺的负一层精装修92.44m2面积被分割成了两处”，由此被上诉人承认当时对地下负一层住宅区部分和储藏室部分均进行了验收。验房后,被上诉人未提地下负一层面积被分割的问题，说明其对涉案房屋地下负一层面积的组成情况是事先知道的。退一步讲,被上诉人在签字时对涉案房屋的交付现状(除整改意见外)也是确认的,签字确认的范围当然包含储藏室。2．一审判决认定“原被告之间至今并未签订书面合同”(第7页第12行)、“原被告双方有关地下负一层92.44m2的商品房买卖并无书面合同”(第11页第10行)认定,系错误。一审已查明,2017年4月13日上诉人与被上诉人（配偶代签字)签订了一份《客户付款确认单》,其中手写部分约定“地;地下夹层2.44×15000=1386600(一次性付清)”。该《客户付款确认单》即双方就地下负一层92.44m2的商品房买卖签订的书面合同,并非“无书面合同”。3.一审判决认定“其后,原告等人与被告交涉地下面积不足等问题”(第7页第14行),系错误。被上诉人提交的证据不能反映其在起诉前向上诉人交涉过地下负一层面积不足的问题。事实上,被上诉人事先知道地下负一层的面积由两部分组成,因此在交付时对面积也无异议。起诉前,被上诉人向上诉人交涉的仅仅是储藏室应否精装修的问题,而非地下面积不足的问题。4.一审判决认定“直至两年多时间后的2019年9月交房时才告知原告实情,中间装修确认时也遗漏该部分”(第11页第18行),系错误。首先,上诉人在销售现场放置了一房一价表的公示牌,对涉案房屋地下负一层的面积和单价进行了公示。双方签署的《客户付款确认单》中手写的“92.44×15000”,所对应的就是一房一价表中5幢“07”号13.05m2(单价15000元/m2)和“14”号79.39m2(单价15000元/m2)两者之和,上诉人在签约时明确进行了告知。被上诉人作为有购房经验的成年人,决不可能在不清楚“92.44×15000”是何含义的情况下就签署《客户付款确认单》。其次,2018年12月20日双方签署《装修确认单》,确认了装修图纸、装修范围和材料标准。由于装修范围仅限于地上一层和地下负一层住宅区部分,地,地下负**储藏室部分不属于装修范围属于设计公司出图范围,因此,装修图纸上只能看到地上一层和地下负一层住宅区部分。《装修确认单》是上诉人对装修有关事项的告知,储藏室不属于装修范围,因此图纸上没有体现也合乎常理,不存在一审判决所谓的“遗漏该部分”。5.一审判决认定“被告存在隐瞒的故意客观上使得原告以高于市场价值(5000元/m2)购买储藏室其行为构成欺诈”(第11页第19行)，系错误。(1)被上诉人如主张上诉人存在故意隐瞒行为,构成欺诈,使被上诉人在签约时错误地认为所购地下负一层面积不包含储藏室，那么,被上诉人应当举证证明。(2)上诉人没有隐瞒的故意或隐瞒的行为，有上诉人提交的如下证据证明：a.上诉人在销售前完成了房屋备案,房屋现状与规划图纸一致无设计变更,说明地下负一层的结构并未在销售后、交付前发生变化。涉案房屋的地下负一层面积有两部分组成是固有事实,上诉人没有隐瞒的动机。b.上诉人在销售前，委托广告公司制作了一房一价表的公示牌在销售现场公示,其他购房者的证言证明看到了公示内容,说明上诉人没有隐瞒。c.现场公示牌明确标注了涉案房屋的地下负一层有两个部分的面积,分别为5幢“07”号13.05m2,和“14”号79.3m2,两者之和正好是92.44m2,即《客户付款确认单》上所写的地下负一层总面积,说明上诉人明确进行了告知。d.现场公示牌明确标注了涉案房屋地下负一层两个部分的单价,分别为“07”号15000元/m2,和“14”号15000元/m2,区别于其他楼层购房户所购买的地下负一层的单价5000/m2。因为一层购房户的地下负一层，其中较大的部分为精装修住宅,可与一层住宅直接连通,价格高,较小的部分为储藏室,价格低。其他层购房户购买的地下负一层则只有储藏室。e.交付时被上诉人验收了包含储藏室在内的所有房屋，并在《里仁越府交付验房单》、《里仁越府交房相关费用确认单》上签字确认,对储藏室未提出异议,说明交房时房屋的现状符合被上诉人的预期,反证上诉人不存在欺诈行为。另外,一审庭审中被上诉人承认在签约前去施工现场查看了房屋。(3)被上诉人并未以高出市场价的价格购买储藏室。上诉人对一层购房户购买的地下负一层采用了“统差定价”,使两部分体现为统一的单价。双方达成的是以1386600元总价、总面积为92.44m2的地下负一层房屋的买卖合同,不应将组成92.44m2的储藏室和住宅区两个部分割裂开来,单独评价储藏室的价格是否高出市场价。二、一审判决适用法律不当。1.鉴于上诉人不构成欺诈,因此一审判决援引《民法总则》第一百四十八条判决撤销合同,系适用法律不当。2.如果上诉人构成欺诈,被上诉人也只能针对整个地下负一层合同行使撤销权,而不能只针对合同的一部分进行撤销。(1)《民法总则》颁布后,取消了原《民法通则》中关于在重大误解、显失公平情形下当事人可以选择撤销合同或变更合同,或以欺诈为由认定合同无效的规定，取而代之的规定是在欺诈、重大误解、显失公平的情形下,当事人只能选择撤销该民事行为,即已不存在变更合同的选项。一审判决仅撤销合同的一部分,其实是变更了合同,于法无据。同时,因为采用“统差定价”的缘故,地,地下负**住宅区和储藏室的价格相互绑定互影响。单独撤销储藏室部分的合同,实际上是变更了合同的计价方式,使得被上诉人能够以低于市场价的价格购买地下负一层住宅区部分,导致买卖双方利益失衡。(2)2017年4月13日双方签署《客户付款确认单》,约定了地上一层房屋总价的同时约定了地下负一层房屋总面积和总价。2017年4月26日双方就地上一层房屋买卖又签订了《商品房买卖合同》。但由于当时地下负一层房屋尚未进入政府网签系统,故无法同一时间签订地下负一层房屋的备案合同,等到办理产证前需要补签书面协议时,双方已经发生争议。因此双方关于地下负一层房屋买卖唯一签署的合同就是《客户付款确认单》。被上诉人认为《客户付款确认单》上92.44m2应当是一个完整部分,说明被上诉人内心也认可地下负一层仅有一个合同。 王海芬辩称：1.被上诉人欲购买的是一层与负一层直接相连接的精装修房屋，在付款当时上诉人就明确房屋的规格样式是上下两层，被上诉人当然理解为上下相对应的精装修房屋，被上诉人当时没有告知是由上下三处组成的购房面积。上诉人与被上诉人只对一层部分166.5m2签订商品房买卖合同，并可办理按揭贷款。负一层要求付全款，但未签订合同。而当2019年9月11日上诉人交房后，被上诉人发现负一层部分面积不足同上诉人交涉，此时上诉人才告知负一层还有一处白坯储藏室。其他业主购买同样的储藏室价格为5000元/m2，而被上诉人的储藏室以15000元/m2计价。上诉人未经被上诉人同意，以没有购买的白坯储藏室补足负一层面积，且高于企业业主的价格，属于欺诈。2.在办理房产证时，上诉人要求被上诉人就负一层包括白坯储藏室部分签署《里仁越府地下夹层附属用房补充协议》后方配合办证。被上诉人等几户人家均不同意才引发本案的争议。3.白坯储藏室是独立于精装修的一层与负一层之外，没有与之形成不可分割的整体，所以撤销以及做相应的不动产变更登记都具有可操作性。 王海芬向一审法院起诉请求：1.撤销原、被告有关里仁越府5幢102室地下夹层13.03m2白坯储藏室买卖合同，被告立即返还相应的购房款195450元；2.被告返还原告多支付的契税3909元。在一审审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.撤销原、被告有关里仁越府5幢102室地下一层买卖合同中的13.03m2白坯储藏室部分，被告须配合原告办理该部分的不动产变更登记；2.被告返还相应的购房款195450元；3.被告赔偿原告多缴纳的契税损失3909元。 一审法院认定事实：原告王海芬的委托诉讼代理人邱苗龙系其丈夫。 2017年4月13日，在被告所属售楼部，邱苗龙与被告签订了《客户付款确认单》，主要内容有：5幢102室房屋总价4068128元，付款为合同签订之日首付定金20万元，2017年4月28日前支付2424728元，房屋尾款为商业按揭283万元。邱苗龙签字确认，被告经办人为李玲，在该文件下部手写文字“地;地下夹层2.44×15000=1386600元（一次性付清）”，在该文件右上部手写文字“总价：5454728元”。原告于次日刷卡支付20万元定金。 2017年4月26日，原告与被告签订编号为“×××97”《商品房买卖合同》一份，被告将里仁越府5幢102室房屋166.59ｍ2出售给原告，房屋总价4068128元。其中第十一条约定，“规划设计变更的约定经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化……”。同日，原告支付负一层全款1386600元及首付1238128元（含订金20万元）。 2018年12月20日，邱苗龙与被告签订《装修确认书》，对里仁越府5号楼102室住宅精装修自选风格进行确认，所附图纸对应包含涉案房屋一层、负一层两部分，不包含本案所争议的储藏室。 2019年8月23日，被告向原告邮寄《里仁越府》交房通知书，通知原告办理里仁越府5幢102室的房屋交付，建筑面积为166.59m2。 2019年9月11日，被告向原告交房，原告提出数项需整改项目后，对《里仁越府交付验房单》、《里仁越府交房相关费用确认单》予以确认。但该表并无法反映原告所签字确认的房屋包括储藏室。双方对相应的费用进行了结算，包括房款优惠50523.72元、面积补差退款9398元、代收契税及登记费109000元、代办证费480元等。涉案房屋原不动产权证为浙（2019）北仑区不动产第0××4号，权利人为被告宁波远望华夏置业发展有限公司，土地使用权面积25.52ｍ2，房屋建筑面积166.50ｍ2，在附记中显示，登记部分由三部分组成，如下表。                            序号                       所在层                       总层数                       规划用途                       建筑面积                                           1                       -1                       7                       附属用房                       13.03㎡                               2                       -1                       7                       附属用房                       78.93㎡                               3                       1                       7                       住宅                       166.50㎡                在交付房屋时，被告向原告发送《里仁越府地下夹层附属用房补充协议》，主要内容与被告发送给案外人王秀君的基本一致，为：“买受人购买出卖人开发建设的里仁越府5幢101室，该房屋地下夹层附属用房5幢13室，面积为108.92平米，总价为人民币壹佰陆拾叁万叁仟捌佰元整，该房屋地下夹层附属用房5幢12室，面积为13.03m2，总价为人民币壹拾玖万伍仟肆佰伍拾元整，已于2018年1月26日付清”。原告及其他数位相同情况的业主不予签字。故有关负一层精装修用房及储藏室用房，原、被告之间至今并未签订书面合同。 其后，原告等人与被告交涉地下面积不足等问题。被告提供《里仁越府（第一批次）住宅**一价表》，反映了包括原告在内的地下面积系两部分组成，如原告系编号“7”“14”构成，价格均为15000元/m2。实际上，案外其他住户单独购买同类储藏室的价格为5000元/m2。 2019年12月20日，被告代原告办证完成，不动产权证为浙（2019）北仑区不动产第0××3号，权利人为原告王海芬。 在一审审理过程中，一审法院曾组织双方及多位案外业主进行现场踏勘，确定如下：涉案房屋为商品住宅楼，一梯两户。原告所购的地上一层5幢102室，面积166.50m2，位于西半幅。在房屋内客厅中部开有下行楼梯通往负一层，即编号“14”的78.93m2附属用房，规划功能为“设备间”，占据主要面积。地。地上**住宅与该&ldquo4”附属用房，均为精装修房屋。在该“14”之外，有编号“04”“05”“06”“07”“08”“09”六间名为“设备间”实为储藏室，均为白坯、无窗、无装修。其中，编号“07”储藏室面积13.03m2与编号“14”负一层附属用房相毗连，但中间以布满水电管道的承重墙相隔，并不相通。原告欲前往编号“07”储藏室，则需要从一层门口走步行楼梯至负一楼，经过十数米走廊后方能到达，存在较大不便。 本案的争议焦点是被告的行为是否构成欺诈。 原告认为，被告早就明知地下一层92.44m2的房屋实际上由两部分组成，但是在销售时从未告知原告，致使原告在办理交房时才知道该情况，实际上负一层中“07”“14”的功能、方位、进出、装修与否等根本不同，被告的行为构成隐瞒事实的欺诈。 被告认为，现有证据可以证实被告没有欺诈的故意或行为，原告应当就欺诈的事实和被告存在欺诈的故意进行举证。“07”“14”合计面积为92.44m2，15000元/m2的价格是统差定价。为此，被告提供了地下设备平面图，用以证明房屋负一层在设计、规划时就包含储藏室，一审法院审查后予以认定。被告提供了《房屋建筑面积测绘成果书》，拟证明图纸施工号与实际幢号的对应关系，涉案房屋在销售时就包含储藏室。同时被告提出，储藏室与房屋已经捆绑，系统中无法单独撤销而只能撤销整个合同。 一审法院审核后对《房屋建筑面积测绘成果书》予以认定，同时向宁波市北仑区不动产登记服务中心进行调查，其于2020年3月28日复函，载明：“一、根据《不动产登记暂行条例实施细则》第九条、第二十四条，当事人依申请办理不动产登记。2019年9月，宁波远望华夏置业发展有限公司（以下简称房产公司）向我中心申请里仁越府小区住宅不动产首次登记。根据房产公司提供的房屋与地下夹层配套清单，住宅5幢102室与设备间5幢07号、14号形成对应配套关系，从而确定了一个不动产权利基本单元，申请登记发证。经审查后符合登记要求后予以发证。二、根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条，房产公司和王海芬针对上述房屋进行买卖，于2019年12月向我中心申请办理不动产权利转移登记。根据当事人已完成住宅5幢102室与设备间5幢07号、14号的买卖、缴税等有关申请材料，我中心予以办理不动产转移登记手续。其中，设备间07号和14号之间的对应关系是由申请当事人之间已明确约定的，因此，在符合登记要求的前提下，我中心是按照当事人之间的合意进行登记的。根据宁波市现行的不动产登记工作要求，一般情况下，住宅主房与附属用房应作为一个不动产权利基本单元进行发证，且在首次登记或转移登记时，主房与附属用房之间的对应关系由申请当事人自行约定；但附属用房之间的指向性对应关系则无明确的登记要求。” 为此，一审法院向被告释明：房屋作为大标的不动产，关乎业主的切身利益。房屋的布局、位置、朝向、结构、面积、功能等系房屋买卖合同的主要内容，作为合同的特殊约定，应当明确、具体。本案中，被告为证明其抗辩，需要举证曾明确告知过《客户付款确认单》中载明的面积实际上系由负一层“14号”附属用房以及“07号”储藏室两部分组成且取得原告确认。但被告未能提供该方面的证据。为此，一审法院多次向有关机关走访调查、调阅档案和沟通。结合本案的实际情况，对宁波市北仑区××号××号之间的对应关系是由申请当事人之间已明确约定的”不予认定；同时，根据“附属用房之间的指向性对应关系则无明确的登记要求”，认定部分撤销“07”储藏室并无实施层面的障碍。由于“14号”设备间处于一层房屋正下方且出入口即在一层房屋正中，二者已经成为不可分割的完整整体，且该部分并不违反当事人的真实意思表示，故该部分不可撤销。被告有关应当撤销整个地下一层的所有买卖合同的抗辩，不予采信。 一审法院认为，原、被告双方有关地下负一层92.44m2的商品房买卖并无书面合同，《客户付款确认单》中对面积、单价、总价作出约定，此系双方真实意思表示，合法有效。被告作为涉案房屋的开发商，早已取得房屋设计图纸，对涉案房屋的设计、布局、功能等理应十分清楚。在销售房屋时，其应当告知而未告知地下一层的房屋92.44m2系由“14号”附属用房以及“07号”储藏室两部分组成，在2017年4月13日签订《客户付款确认单》时以“15000元/m2”的价格售予原告，直至两年多时间后的2019年9月交房时才告知原告实情，中间装修确认时也遗漏该部分。被告存在隐瞒的故意，客观上使得原告以高于市场价值（5000元/m2）购买储藏室，其行为构成欺诈。原告作为受欺诈的一方，签订合同时因受欺诈而作出部分不真实的意思表示，原告有权要求予以撤销。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故对于非其真实意思表示的“07号”储藏室部分，应予以撤销，双方配合办理不动产变更登记手续。原告并无过错，被告承担全部过错，应当返还购房款15000元/m2×13.03m2=195450元，并赔偿相应的契税损失，经核算，原告的主张3909元，合理有据，予以支持。综上，原告的诉讼请求，合法有据，予以支持；被告的抗辩，难以采信。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十七条，判决如下：一、撤销原告王海芬与被告宁波远望华夏置业发展有限公司之间有关里仁越府5幢102室地下一层买卖合同中有关编号“07”储藏室部分，被告应于判决生效后十日内配合原告办理不动产变更登记手续；二、被告宁波远望华夏置业发展有限公司应于判决生效后十日内返还原告王海芬购房款195450元；三、被告宁波远望华夏置业发展有限公司应于判决生效后十日内赔偿原告王海芬契税损失3909元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息－债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费4287元，减半收取2143.5元，由被告宁波远望华夏置业发展有限公司负担。 二审中，当事人未提供新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：一审中，被上诉人认为，上诉人承诺其销售的涉案地下负一层房屋为统一精装修，面积92.44m2，单价15000元/m2，并需一次性付款，但上诉人实际交付的精装修面积只有78.93m2，另外分割出来的13.03m2为白坯储藏室，销售单价只有5000元/m2，并据此主张上诉人在销售时存在欺诈。对此，根据查明的事实，双方当事人关于涉案地下负一层房屋的买卖，仅在2017年4月13日于上诉人的售楼部签署了《客户付款确认单》。在该《客户付款确认单》上，上诉人的经办人李玲手写“地;地下夹层2.44×15000=1386600元（一次性付清）”的文字。由此表明，上诉人承诺的涉案地下负一层为面积92.44m2的精装修房屋，单价每平方米15000元，并且，上诉人按此单价一次性地收取了地下负一层房屋的全部价款。但此后，上诉人实际交付的涉案地下负一层房屋却分为两个部分，一部分是精装修的78.93m2，另一部分是白坯的13.03m2，很显然，上诉人交付的13.03m2的白坯房与其承诺的不同。由此，被上诉人主张上诉人在销售时隐瞒真相，把白坯的部分房屋当作精装修房屋进行销售，从而构成欺诈的理由成立，一审法院予以采信并无不当。 上诉人上诉所称的各项事实和理由，均难以推翻其将涉案地下负一层的13.03m2白坯房当成精装修房屋向被上诉人销售的事实，故本院难以采信。 因涉案地下负一层房屋分为两部分，故一审法院判令撤销上诉人存在欺诈销售部分的13.05m2房屋的买卖关系，具有法律依据和可行性。上诉人主张一审法院适用法律错误于法无据，本院不予采信。 综上所述，宁波远望华夏置业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4287元，由上诉人宁波远望华夏置业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  黄永森 二〇二〇年十二月十一日 书记员  桂红艳