陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终2877号 上诉人（原审被告）：赵海峰，男，1969年4月17日生，汉族，住陕西省咸阳市渭城区，身份证号码：610XXXXXXX********。 上诉人（原审被告）：郑刚，男，1968年7月12日出生，汉族，住陕西省咸阳市渭城区，身份证号码：610XXXXXXX********。 上诉人（原审被告）：赵军平，男，1973年3月17日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区，身份证号码：610XXXXXXX********。 上诉人闫联望，赵海峰，郑刚，赵军平共同委托诉讼代理人：，陕西古渡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘甲辰，男，1964年3月16日生，汉族，住陕西省彬州市，身份证号码：610XXXXXXX********。 委托诉讼代理人：梁金锋，陕西彬州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：冯宁社，男，1962年5月12日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区，身份证号码：610XXXXXXX********。 委托诉讼代理人：刘松龄，陕西久标律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陕西高鸿房地产开发有限公司，住所地：陕西省咸阳市秦都区，统一社会信用代码：91610000675113791M。 法定代表人：冯宁社，男，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘松龄，陕西玖标律师事务所律师。 上诉人赵海峰、郑刚、赵军平因与被上诉人刘甲辰、冯宁社、陕西高鸿房地产开发有限公司（以下简称高鸿房地产公司）合同纠纷一案，不服陕西省彬州市人民法院（2020）陕0482民初1070号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日受理后依法组成合议庭对案件进行了审理，三位上诉人赵海峰、郑刚、赵军平的共同委托诉讼代理人闫联望、被上诉人刘甲辰的委托诉讼代理人梁金锋、被上诉人冯宁社及被上诉人高鸿房地产公司的共同委托诉讼代理人刘松龄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人请求：1、依法撤销彬州市人民法院（2020）陕0482民初1070号民事判决书第一项，驳回一审原告要求赵海峰、郑刚、赵军平承担折价款的诉讼请求；2、上诉费用由被上诉人承担。 事实及理由如下：1、上诉人与刘甲辰签订的协议中，三名上诉人并没有交付120㎡房屋的义务。该协议虽然是上诉人一方的三人签字，但赵海峰的身份同时是高鸿房地产公司的法定代表人。因此不宜机械的将该合同所有的责任归于三名自然人，因为协议约定转让的6.04亩土地，并未受让至三名自然人名下，提供房屋的义务只能由开发商来完成。2、2013年3月12日签订的承诺书中已经明确确认，交付房屋的主体是高鸿房地产公司，至于高鸿房地产公司是否盖章，不影响刘甲辰自认和确认行为效力，该承诺书对刘甲辰产生法律约束力。 被上诉人刘甲辰答辩意见为：1、一审法院认定事实正确，被答辩人称没有交付120㎡房屋义务的理由不能成立。被答辩人以赵海峰同时是高鸿房地产公司法定代表人身份认为交付房屋义务主体是高鸿房地产公司是错误的，这与协议约定支付700万元的事实明显矛盾。协议中同时约定：一套住宅在该项目交付业主使用时交付甲方。已经明确被答辩人有向答辩人交付房屋的义务。2、被答辩人称一审法院未认定承诺书效力，属于明显错误的说法不成立。该承诺书并未加盖高鸿房地产公司印章，不能证明原协议内容发生实质性变更。况且，高鸿房地产公司并不认可该承诺书的效力。综上，请二审驳回上诉，维持原判。 被上诉人冯宁社及高鸿房地产公司共同答辩意见为：上诉人和本案原告属于土地使用权的法律关系，与我方属于一个合作开发协议。高鸿房地产公司不是交付房屋的责任主体，赵海峰出具承诺是个人行为，如认为是职务行为，应类推适用公司法第16条，认定其行为无效。刘甲辰不构成善意，赵海峰超越代理权。本案原告和上诉人的合同对双方产生约束力，原审原告只能向上诉人主张权利。请二审驳回上诉，维持原判。 被上诉人刘甲辰在一审的诉请为：1、判令被告共同向原告支付636000元（彬州市公园时光120平方米住宅一套的折价款；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院经审理查明以下事实：2012年8月14日原告与彬县住房和城乡建设局签订土地置换协议书，将其通过拍卖方式取得的豳风街范公中学门前土地3.165亩按1.9倍置换至泾河新区XX路与东环路西北角土地6.014亩。2012年9月23日，彬县国土资源局彬国土资发【2012】107号文件印发了关于徐长年、刘甲辰、刘旭等人原受让国有土地使用权另行选址置换的批复，将上述三人原位于彬县范公中学门前两侧受让的国有土地置换至彬县泾河新区XX路与东环路西北角，面积由6177.47平方米置换为11737.19平方米（折合17.606亩）。2012年10月8日，徐长年、刘甲辰、刘旭（甲方）与被告高鸿房地产公司（乙方）签订《合作开放协议》一份，约定三人将上述17.606亩土地使用权提供给被告高鸿房地产公司开发建设商住楼。待项目竣工验收合格后，被告向三人返还一、二层楼门面房建筑面积10000平方米（该建筑面积不包含住宅部分电梯间及楼梯间，其余面积以测绘面积为准）。2013年3月10日刘甲辰（甲方）与赵海峰、郑刚、赵军平（乙方）签订协议一份，约定“刘甲辰将其取得的上述国有土地使用权以及与被告高鸿房地产公司签订的合作开发协议中所享有的一切权利转让给该乙方三人享有，转让价格为700万元及该项目所建120㎡住宅一套（住宅面积超出和不足部分按照当时市场价，甲乙双方相互增减，住宅在该项目交付业主使用时，交付甲方）”。2013年4月10日，赵海峰、赵军平、郑刚又签订转让协议，约定赵海峰、赵军平将其二人上述协议中拥有的门面房转让给郑刚。赵海峰、赵军平、郑刚已将700万元交付给原告刘甲辰，后因交付住宅发生纠纷。原告起诉。 另查明，2013年3月12日，被告赵海峰以被告高鸿房地产公司名义给原告出具承诺书一份，但该承诺书未加盖被告高鸿房地产公司印章。2013年3月28日，被告赵海峰与被告冯宁社签订股权转让合同，合同约定被告高鸿房地产公司法定代表人变更为冯宁社，公园时光项目稽查完毕，再由冯宁社将法定代表人变更为被告赵海峰，法人变更后公园时光项目的债权债务由被告冯宁社全权负责，并约定公园时光项目建成后冯宁社返还被告高鸿房地产公司120平方米住宅一套。徐长年、刘甲辰、刘旭三人将上述土地使用权转让到被告名下，彬县人民政府于2013年7月13日给高鸿房地产公司颁布了国有土地使用权证。彬县住房和城乡建设局于2013年11月13日给高鸿房地产公司颁发了建设工程规划许可证，2014年3月19日颁发了建设工程施工许可证。后高鸿房地产公司开始施工建设，工程名称为“公园时光1、2号商住楼工程”。2019年5月1日，公园时光项目开始向业主交房。审理中，原、被告均称，彬州市公园时光住宅房屋已全部销售完毕（开发商已再无房源销售）。经本院前往彬州市房管部门了解，彬州市公园时光项目2020年有登记的房屋交易一笔，为23层的住宅一套，交易价格为每平方米5200元。 一审法院认为，2013年3月10日刘甲辰（甲方）与赵海峰、郑刚、赵军平（乙方）签订协议约定“刘甲辰将其取得的上述国有土地使用权以及与被告高鸿房地产公司签订的合作开发协议中所享有的一切权利转让给该乙方三人享有，转让价格为700万元及该项目所建120㎡住宅一套（住宅面积超出和不足部分按照当时市场价，甲乙双方相互增减，住宅在该项目交付业主使用时，交付甲方）”。后赵海峰、郑刚、赵军平也按该协议约定向原告刘甲辰支付了700万元。根据查明事实，该协议系双方真实意思表示、且已部分履行，未履行部分对原告刘甲辰及被告赵海峰、郑刚、赵军平仍具有约束力，故对原告依据该协议约定要求被告赵海峰、郑刚、赵军平履行该协议未尽义务给付公园时光项目所建一套120㎡住宅房屋折价款的主张，因原、被告均称，彬州市公园时光住宅房屋已全部销售完毕，另因双方所签订的协议中，对具体的楼层未作明确约定，故对原告该主张，参照彬州市公园时光房屋市场交易价格酌情予以支持，由被告赵海峰、郑刚、赵军平按面积120平方米、每平米4900元价格予以折价给付。对于原告要求被告高鸿房地产公司、冯宁社共同承担给付房屋折价款的主张，因与查明事实不符、证据不足，不予支持。遂判决：一、被告赵海峰、郑刚、赵军平于本判决生效后30日内给付原告刘甲辰彬州市公园时光项目120平方米住宅房屋折价款588000元；二、驳回原告刘甲辰的其他诉讼请求。 二审中，各方均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为：2013年3月10日刘甲辰（甲方）与赵海峰、郑刚、赵军平（乙方）签订协议，刘甲辰将其2012年10月8日《合作开发协议》中的权益转让给赵海峰、郑刚、赵军平，乙方需支付700万元及合作开发协议中涉及的建设项目公园时光项目120㎡住宅一套。乙方现完成了700万元的现金支付，但对于住宅的交付已经无法完成。被上诉人刘甲辰在此情况下要求将该房屋折价赔偿的诉请应予支持。现本案审理的焦点并非交付义务由谁来承担，而应是2013年3月10日的协议不能按约履行的违约责任应该由谁来承担？ 2013年3月12日上诉人赵海峰以高鸿房地产公司名义给刘甲辰出具承诺书一份，但该承诺书未加盖被告高鸿房地产公司印章，不能视为体现高鸿房地产公司的法人意志。本案中刘甲辰将自己的权益并非直接出让给高鸿房地产公司，而是出让给三位个人，因此高鸿公司不负有与刘甲辰之间的合同之债。三位个人如何将该权益分解并形成与高鸿房地产公司之间的权利义务关系，属于另一法律关系，与刘甲辰无关。 2013年3月28日赵海峰与被告冯宁社签订股权转让合同中，约定的是冯宁社在主导完成公园时光项目后，退出高鸿房地产公司时应当向高鸿房地产公司交付120㎡住宅一套，并未约定直接向刘甲辰交付房屋。因此冯宁社及高鸿房地产公司并不负有向刘甲辰交付120㎡住宅一套的义务。赵海峰与冯宁社、高鸿房地产公司之间的纠纷应另行处理。 综上，依据合同相对性原则，2013年3月10日协议中的违约方应承担交付不能的违约责任，承担责任后再依照另外的合同关系向相对方主张违约责任。一审法院事实清楚，适用法律正确，判处结果得当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10160元由三上诉人赵海峰、郑刚、赵军平承担。 本判决为终审判决。 审判长  陈军伟 审判员  王 葆 审判员  王 磊 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  赵茜儒 1