湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终2252号上诉人（原审被告、反诉原告）：温金梅，女，1966年5月23日出生，汉族，户籍地湖北省利川市，现住湖北省利川市。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨继平，男，1961年5月23日出生，苗族，户籍地湖北省利川市，现住湖北省利川市。二上诉人委托诉讼代理人：吴宗宪，湖北丽川律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：宋代红，湖北丽川律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：余春山，女，1987年4月7日出生，汉族，户籍地湖北省利川市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄化，男，1977年7月4日出生，汉族，户籍地湖北省利川市。委托诉讼代理人：龚琴蓉，湖北宏济律师事务所律师。上诉人温金梅、杨继平因与被上诉人余春山、黄化房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2020）鄂2802民初337号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。温金梅、杨继平上诉请求：请求撤销一审判决，驳回余春山、黄化的诉讼请求，支持温金梅、杨继平的反诉请求。事实及理由：一、一审判决认定事实不清，故意隐瞒余春山、黄化根本违约的关键事实。案涉房屋实际是温金梅、杨继平和其两个儿子、儿媳的打工收入以及向亲友借贷资金所购买，由于温金梅没有文化，家庭负债过大，债权人催收急，在与余春山、黄化签订合同时，温金梅未将房屋出售情况告知家人。余春山、黄化趁温金梅、杨继平无知签订合同，温金梅存在重大误解。合同签订后，温金梅的儿子、儿媳不同意出售该房屋。余春山、黄化没有在2019年10月15日前办理完成银行按揭贷款手续，故温金梅、杨继平拒收第二期房款。二、一审判决适用法律错误，因余春山、黄化根本违约，温金梅、杨继平有权解除合同。合同约定余春山、黄化需在合同签订后17日内申请贷款，即余春山、黄化需在2019年10月15日前付清45万元购房款，并办理按揭贷款手续。余春山、黄化将42万元现金送交到温金梅、杨继平面前并不是为了履行合同，而是为了固定证据好索取违约金，实属恶意。温金梅、杨继平是否都收受42万元房款并不影响余春山、黄化办理房屋按揭贷款手续。余春山、黄化未完成按揭贷款手续的义务，存在违约。三、一审判决不公，故意偏袒余春山、黄化，给温金梅、杨继平增设合同义务。一审判令判决生效后15日内温金梅、杨继平交付案涉房屋错误，既然一审判决认定合同有效，双方就应按照合同约定履行，合同中约定是按揭贷款手续完成后过4个月才能办理房屋产权变更登记手续，温金梅、杨继平收到按揭款7日内才交付房屋，一审如此判决，背离合同内容。四、温金梅在签订合同时存在重大误解，且无权处分，双方所签订的合同应终止履行。温金梅对房屋市场行情认知不足，未取得家人同意出售房屋，存在重大误解。请求二审法院驳回余春山、黄化的诉讼请求，支持温金梅、杨继平的反诉请求。余春山、黄化辩称：一、一审法院裁判程序合法，适用法律正确，涉案房屋登记在温金梅、杨继平名下，合同签署亦是温金梅、杨继平二人亲笔书写签字，案涉合同是双方的真实意思表示；二、根据合同第六条的约定，双方应在2020年2月20日前办理产权过户登记手续，并且在签订合同后，余春山、黄化按约支付了定金，并支付首付款，向银行申请按揭，但因在2019年10月7日前，温金梅、杨继平反悔称不卖涉案房屋，导致余春山、黄化无法向银行申请按揭贷款；三、上诉人称温金梅没有文化，对出售房屋存在重大误解不能成立，温金梅系完全民事行为能力人，合同上亦有杨继平签名捺印，该合同应属有效合同。综上，根据诚实信用原则，应驳回温金梅、杨继平的上诉请求，维持原判。余春山、黄化向一审法院起诉请求：1.判令温金梅、杨继平继续履行双方于2019年9月28日签订的房屋买卖合同，立即腾出房屋，将其位于利川市都××街道办事处城郊村五组××号的房屋交付余春山、黄化，并协助余春山、黄化办理房产转让过户手续；2.判令温金梅、杨继平按房价的20%支付余春山、黄化违约金，并按房价款每日0.05%从2019年9月28日计付逾期违约金至温金梅、杨继平协助办理完毕过户手续时止；3.本案诉讼费、公告费、保全费由温金梅、杨继平承担。温金梅、杨继平提出反诉：1、请求解除合同；2、判令余春山、黄化方承担违约责任；3、定金温金梅、杨继平方不予退还。一审法院认定事实：2019年9月28日，余春山、黄化与温金梅、杨继平签订《房屋买卖合同》，约定温金梅、杨继平将其位于利川市都××街道办事处城郊村五组××号的房屋（不动产权证号为：鄂【2017】利川市不动产权第000382号）出售给余春山、黄化，合同同时约定，房屋总价款为95万元；付款方式：1.余春山、黄化应予合同签订日向温金梅、杨继平交纳定金3万元；2.余春山、黄化应于2019年10月15日前支付温金梅、杨继平房价款45万元，其中1万元交由居间方代为保管，温金梅、杨继平应将收到的此房价款优先用于偿还银行贷款，如有不足，温金梅、杨继平应自行补足，并自行办理抵押注销手续；3.第三期房价款50万元，余春山、黄化应于签订本合同后17日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切手续，贷款的放款日期以贷款银行规定或借款合同约定为准，但余春山、黄化应取得以贷款银行为抵押人的他项权证后五个工作日内将其交付贷款银行；双方应于2020年2月20日之前向房地产交易中心申请办理产权过户登记手续；定金责任，若温金梅、杨继平根本违约，应向余春山、黄化双倍返还定金，若余春山、黄化违约，则已支付给温金梅、杨继平的定金不予返还；违约责任，双方任何一方未按合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过20日的，守约方有权要求继续履行或单方面解除本合同。且守约方有权要求违约方按照本合同总房价款的20%向守约方支付违约金；……。合同签订后，余春山、黄化于合同签订当日向温金梅、杨继平支付了定金3万元，随后，温金梅、杨继平向余春山、黄化表示不再履行合同，为此，双方多次协商无果。2019年10月15日，余春山、黄化提取现金42万元到中介与温金梅、杨继平再次协商，要求继续履行合同，并当场将现金42万元摆放在中介办公桌上，但温金梅、杨继平拒收该款，致使双方再次协商未果。2020年1月14日，余春山、黄化起诉来院，提出前述请求。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，涉案房屋办理了不动产权证，其证号为鄂【2017】利川市不动产权第000382号，余春山、黄化与温金梅、杨继平就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的规定，故所签订的《房屋买卖合同》依法有效。合同签订后，余春山、黄化向温金梅、杨继平交纳了购房定金，温金梅、杨继平应当按照合同的约定履行合同义务，收取第二期购房款、协助余春山、黄化办理按揭贷款、过户登记等，故余春山、黄化请求继续履行合同、交付房屋、协助余春山、黄化办理房产转让过户手续，符合法律规定和合同的约定，依法支持。余春山、黄化请求支付违约金的问题，涉案合同第13条约定：双方任何一方未按合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过20日的，守约方有权要求继续履行或单方面解除本合同。且守约方有权要求违约方按照本合同总房价款的20%向守约方支付违约金；……。该约定是指在不再履行合同的情况下违约方应当承担违约金，同时守约方有选择继续履行合同或单方面解除本合同的权利。现余春山、黄化选择了继续履行合同，故余春山、黄化在选择继续履行合同的情况下同时要求温金梅、杨继平承担违约责任的请求，不予支持。余春山、黄化要求温金梅、杨继平承担公告费、保全费，但该费用尚未发生，该请求无事实依据，不予支持。温金梅、杨继平以余春山、黄化已构成违约为由反诉请求解除合同，并由余春山、黄化承担违约责任。一审认为，双方签订《房屋买卖合同》后，温金梅、杨继平收取了余春山、黄化支付的定金，在第二期房款支付时间及向银行申请办理按揭贷款时间未届满之前，温金梅、杨继平即通知余春山、黄化合同不再履行，在合同无法继续履行的情况下，余春山、黄化提取42万元现金，在中介公司在场的情况下坚持要求继续履行合同，但温金梅、杨继平拒收余春山、黄化第二期购房款，余春山、黄化再次遭到温金梅、杨继平拒绝，上述行为表明是温金梅、杨继平违约，余春山、黄化在温金梅、杨继平明确表示不再履行合同的情况下，无法进行办理房屋按揭贷款的程序，故温金梅、杨继平认为余春山、黄化违约无事实依据，其请求解除合同没有法律依据，一审法院依法不予采纳。温金梅、杨继平要求不予退还余春山、黄化交纳的定金问题，因涉案合同合法有效，依法应当继续履行，余春山、黄化交纳的定金可抵作购房款，本不应退还，故该请求一审法院支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、余春山、黄化与温金梅、杨继平于2019年9月28日签订的《房屋买卖合同》有效，继续履行；二、温金梅、杨继平于判决生效之日起15日内将其位于利川市都××街道办事处城郊村五组××号的房屋（不动产权证号为：鄂【2017】利川市不动产权第000382号）交付给余春山、黄化，并协助余春山、黄化办理房屋过户登记手续。同时，余春山、黄化向温金梅、杨继平支付剩余购房款92万元。三、驳回余春山、黄化的其他诉讼请求；四、驳回温金梅、杨继平的反诉请求。本诉案件受理费4100.00元，减半收取2050.00元，反诉案件受理费275.00元，合计2325.00元，由余春山、黄化负担2010.00元，温金梅、杨继平负担315.00元。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合双方的诉辩意见，本案争议焦点为：第一、《房屋买卖合同》的效力应如何认定；第二、合同未按期履行，违约方应如何认定？余春山、黄化要求继续履行合同应否得到支持？对此分析如下：首先关于合同效力问题，温金梅、杨继平上诉称该房屋系家庭共同财产，未取得家庭其他成员同意出售房屋属无权处分行为，但经审查，案涉房屋登记于温金梅、杨继平名下，产权证上对共有人并无家庭其他成员的记载，一、二审中温金梅、杨继平亦未举出证据证实购买案涉房屋的资金来源于家庭其他成员，其抗辩房屋属家庭共同财产的理由不能成立。即便该房屋系家庭共有，但因该房屋仅登记于温金梅、杨继平名下，在《房屋买卖合同》温金梅、杨继平均签字同意的情况下，余春山、黄化亦有理由相信温金梅、杨继平有权处分案涉房屋。温金梅、杨继平上诉主张温金梅出售案涉房屋时因欠缺对市场行情的了解存在重大误解，对此，本院认为，案涉房屋约定价款并未明显偏离于市场价格，一、二审中上诉人未能举出证据证实温金梅在出售房屋时民事行为能力受限，且作为温金梅的丈夫杨继平同时在该合同上签名捺印，合同的签订亦是在中介机构的介绍联系下签订，故案涉《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合，双方均应全面履行合同义务。第二，合同未能按期履行，违约方应如何认定？《该房屋买卖合同》第4条对付款方式进行了明确约定，在定金3万元交付后，余春山、黄化应于2019年10月15日前支付45万元购房款并办理银行按揭贷款手续。一审庭审中余春山、黄化称其在支付定金3万元后，温金梅、杨继平即表示不再履行合同，双方多次协商无果，无奈在2019年10月15日第二期房款支付届满日前，余春山、黄化提取现金42万元到中介机构将房款欲交付给温金梅、杨继平，但温金梅、杨继平拒不受领该房款。对此，余春山、黄化提交了现场录像资料予以证实。从前述事实看，合同签订后余春山、黄化作为买受人是在积极履行付款义务，因出卖人温金梅、杨继平反悔，致使合同未能继续履行。上诉人称系因余春山、黄化未按约办理按揭贷款手续导致合同没有履行，对此，本院认为，虽双方约定合同签订后17日内余春山、黄化需向银行申请办理贷款手续，但该房屋按揭贷款手续的办理需出卖人温金梅、杨继平协助才能办理完毕，在合同签订后不久温金梅、杨继平即表示不出售房屋的情况下，余春山。黄化未继续办理按揭手续符合常理。且在二审中，余春山、黄化为确保合同得以顺利履行，表示愿意全额支付下余购房款，但温金梅、杨继平仍表示不出售案涉房屋。由此可见，合同未能得以继续履行，实属温金梅、杨继平违约所致。在温金梅、杨继平违约的情况下，其作为违约方要求解除合同显然不符合法律规定。余春山、黄化请求继续履行合同应予支持。一审基于双方合同的约定，判令温金梅、杨继平在判决生效后15日内交付房屋协助办理过户登记，余春山、黄化支付下余购房款并无不当。综上所述，上诉人温金梅、杨继平的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13000元，由上诉人温金梅、杨继平负担。本判决为终审判决。审判长 向 蕾审判员 吴 卫审判员 宋九龙二〇二〇年十二月十五日书记员 杨亚琼