黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑05民终725号上诉人（原审被告）:友谊县金碧孵化厂，经营场所友谊县友谊镇5委原进修学校院内**1-1。经营者：金立军，男，1965年1月23日出生，汉族，系友谊县金碧孵化厂经营者，住友谊县。委托代理人：马永恒，黑龙江新时达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:友谊县友谊镇人民政府，住所地友谊县友谊镇繁荣社区居委会院内。法定代表人：陈晓冰，职务镇长。委托代理人：侯国军，黑龙江王久林律师事务所律师。上诉人友谊县金碧孵化厂因与被上诉人友谊县友谊镇人民政府租赁合同纠纷一案，不服友谊县人民法院（2020）黑0522民初542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人的经营者金立军及其委托诉讼代理人马永恒，被上诉人的委托诉讼代理人侯国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。友谊县金碧孵化厂上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回原审原告的起诉；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:原审判决认为，“在合同履行的过程中，被告友谊县金碧孵化厂未能按双方约定给付租金，同时使用厂房时被告也未尽到合理保护租赁物的义务，构成违约致使不能实现合同目的”。上述认定错误。一、未缴纳租金是被上诉人未履行合同义务在先,上诉人有理由暂不缴纳租金。依据2003年协议第二条第6项约定，被上诉人应把上诉人现使用的土地划给上诉人。被上诉人一直没有履行约定，2006年增加土地及厂房使用面积时，因一直无法办理划给的手续，为防止上级检查，所以应镇政府要求签订了租赁协议。上诉人为要求被上诉人履行协议约定办理土地划给的手续，多次主张权利，因此，被上诉人知道其租赁合同是为了应付上级检查的情形下制作的文书，所以，一直没有向上诉人索要房屋租金。上诉人认为,在被上诉人没有履行土地划给的约定情况下，是被上诉人违约，诉争土地应归上诉人所有，因此不存在缴纳租金一事，更不存在欠缴租金。通过一审举证，原告没有举证证明在2010年后向上诉人主张过租金，应在通知缴纳租金无果的情况下，诉讼解除合同。一审法院在缺少相应证据的情况及不调查多年镇政府为何没有索要租金的情况下，作出一审认定缺少证据，不能达到证明标准。二、不存在未尽合理维修厂房的义务事实。2019年黑龙江地区降雨量极大，在友谊县境内洪涝普遍存在，这是众所周知的事情。上诉人的厂房在受灾范围内，经雨水浸泡多月，结合该厂房已经存在50余年，已经属于危房范围，必然导致房屋结构损坏的风险加大,但随之洪水没有排除就已经入冬，申请人已经准备好维修材料待开春进行抢救性维修。2020年春节众所周知的疫情打乱了维修计划，才产生了2020年4月厂房棚顶塌陷的结果，申请人只能待疫情过后进行处理，但不想在疫情严重的2020年4月，友谊县还在封锁的情况下，友谊镇政府到申请人的厂房拍照准备证据，2020年4月30日发起诉讼，其行为明显存在恶意。上诉人认为因疫情原因，无法履行合同，不能认定属于违约，一审法院适用法律明显错误。其次，倒塌房屋现今已有50余年历史，已到使用年限，经上诉人聘请专业人员鉴定，该厂房已没有维修价值，只能拆除重建,因此,在经济角度及人员安全的角度,该房屋没有维修必要。2003年上诉人取得使用权至今有十余年，当时的客观情况已经发生重大变动，不应机械的适用法律，只要房屋塌陷就认定上诉人违约，应综合考虑是否上诉人是故意迟延履行协议，是否有客观原因及是否存在不可抗力等情况综合判断。综上所述，上诉人没有任何违约情形，反倒是被上诉人存在违约情形，恳请贵院支持上诉人的上诉请求。友谊县友谊镇人民政府辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法维持。友谊县友谊镇人民政府向一审法院起诉请求：1.要求解除原、被告于2003年1月20日签订的租赁协议书、解除原、被告于2006年1月1日签订的《厂房设备租赁合同》;2.要求被告腾空返还2006年1月1日签订的合同中的原告租赁给被告位于友谊县××教师进修学校院内××766.50平米厂房及该厂房的12730平方米土地使用权;3.要求被告返还EIFDZ-(E)8640型孵化器十台、EIFDZ-(E)8640型出雏机二台,如不能返还或不能运行正常,赔偿损失暂定5万元;4.要求被告给付2017年4月24日至2020年4月24日期间（基于2006年1月1日签订的厂房设备租赁合同）租金6万元，2020年4月24日后的租金继续给付至房屋场地返还之日止;5.被告承担诉讼费用。一审法院认为，原告与被告于2003年签订的《协议书》、于2006年签订的《厂房设备租赁合同》，是双方真实意思的表示，双方之间的赁合同成立有效，双方应按照合同约定履行义务，在合同履行的过程中，被告友谊县金碧孵化厂未能按双方约定给付租金，同时使用厂房时被告也未尽到合理保护租赁物的义务，被告的行为，已经构成违约致使不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条的规定，原告友谊县友谊镇人民政府享有合同解除权，故原告请求解除双方2003年间签订的《协议书》和2006年间签订的《厂房设备租赁合同》的诉讼请求,本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告请求被告腾退《厂房设备租赁合同》中原告租赁给被告位于友谊县××教师进修学校院内××749.81平米厂房及该厂房的12730平方米土地使用权的诉讼请求，本院予以支持;同时,原告请求被告返还EIFDZ-(E)8640型孵化器十台、EIFDZ-(E)8640型出雏机二台的诉讼请求，本院予以支持,如不能返还,本院酌定被告赔偿原告设备损失3万元;基于原、被告签订的《厂房设备租赁合同》，原告请求给付2017年4月24日至2020年4月24日期间厂房设备租赁合同租金6万元，2020年4月24日后的租金继续给付至房屋场地返还之日止的诉讼请求,本院予以支持。被告在庭审中提出原告主体不适格的抗辩，认为原告并非被告承租房屋及场地的所有权人及使用权人,无权向被告主张权利。在诉讼中,原告向本院提交了友谊县八达国有经营有限责任公司出具的《证明》一份，该证据说明了原告对友谊县××教师进修学校院内××749.81平米厂房仍享有经营管理权，故对被告的该抗辩，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决:一、解除原告友谊县友谊镇人民政府与被告友谊县金碧孵化厂双方于2003年1月20日签订的《协议书》和于2006年1月1日签订的《厂房设备租赁合同》;二、被告友谊县金碧孵化厂应自判决生效之日起十日内腾退《厂房设备租赁合同》中原告租赁给被告位于友谊县××教师进修学校院内××749.81平米厂房及该厂房的12730平方米土地使用权;三、被告友谊县金碧孵化厂应自判决生效之日起十日内返还原告EIFDZ-(E)8640型孵化器十台、EIFDZ-(E)8640型出雏机二台,如不能返还,被告友谊县金碧孵化厂赔偿原告友谊县友谊镇人民政府设备费3万元;四、被告友谊县金碧孵化厂应自判决生效之日起十日内给付原告友谊县友谊镇人民政府自2017年4月24日至2020年4月24日厂房设备租赁合同租金6万元，2020年4月24日后的租金继续给付至房屋、场地返还之日止。案件受理费1300.00元，减半收取650.00元，由被告友谊县金碧孵化厂负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交的证据有三份：证据一、《友谊县大鹅养殖工作方案》（友发[2003]4号）。证明：上诉人是响应县政府政策，招商引资到友谊县进行投资建立养殖基地，因此，2003年协议书是招商引资合同，协议书内容与方案内容一致，协议书不是租赁厂房的租赁合同。租赁厂房只是协议书的极小部分，不能因该部分发生争议，造成协议书其他内容无效，更不能因此全部解除2003年协议书。证据二、《来访事项不予受理告知单》（编号2014001）。证明：依据2003年1月20日签订的协议书第2条第6项，被上诉人应履行把社区指导站房前土地划拨给上诉人，因被上诉人未履行协议内容，上诉人为此事常年上访找被上诉人，主张权利。正因为被上诉人未履行合同划拨土地义务，所以，被上诉人一直没有向上诉人索要租金，被上诉人一审时诉讼请求主张租金的起始时间为2017年，亦能证明被上诉人从来没有向上诉人主张过租金这一事实。证据三、《信访事项处理意见书》。证明：2019年友谊县遭遇强降水，淹没了上诉人厂房，房屋一直存在浸泡状态，存在自然灾害不可抗力造成上诉人不能及时检修厂房。2020年4月份因疫情友谊县还在封城中，今年疫情为不可抗力，上诉人不可能及时维修。因此，上诉人对厂房倒塌没有任何过错，不存在违约情形。被上诉人的质证意见为：对上诉人提交的三份证据真实性均无异议，对证据一的关联性有异议，证据一的文件是对全县大鹅养殖工作的整体统筹性安排，该文件不能否定原被告双方签订的协议书效力，对证据二关联性有异议，协议书中约定我方的义务仅是负责沟通，并没有承诺有权将土地划给乙方，我方起诉租金自2017年开始计算，是因为法律规定诉讼时效期间是三年，我方没有证据证明主张过权利，对证据三证明的问题有异议，该证据不能证明水灾是倒塌的唯一原因，因在此种情形下友谊镇内房屋并不存在被浸泡倒塌多处这一事实。被上诉人提交证据：友谊县八达国有资产经营友谊县公司出具的《证明》一份，证明：友谊镇政府对出租房屋有经营管理权。上诉人的质证意见为：该证据是友谊镇政府及八达国有资产经营友谊县公司内部商议，上诉人不知情，该内容与本案无关。本院对当事人二审提交的证据认证如下：上诉人提交的证据具有真实性，证据一不能否定双方签订协议的效力，不能达到证明目的；证据二，因双方签订的协议中约定被上诉人的义务有“与有关部门沟通，把社区指导站房前土地划拨给上诉人”，被上诉人的义务仅是沟通，且被上诉人二审中称其主张租金自2017年起，之前不主张权利是因为诉讼时效法律规定了三年的因素，被上诉人已做了合理解释，故该证据不能达到证明目的；证据三虽然体现2019年友谊县遭遇强降水天气，导致县里排水不畅，但自然灾害是否为房屋倒塌的唯一因素不能确定。综上，本院对上诉人提交的证据一、二不予采信，对证据三的真实性予以采信。被上诉人提交的证据系一审时的补强证据，具有真实性、合法性和关联性，本院对该证据予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2003年1月1日，友谊县友谊镇人民政府作为甲方，友谊县金碧孵化厂作为乙方，双方签订《协议书》一份，主要内容有：甲方为乙方提供270平方米厂房，地点在社区指导站东侧，三年免收房租；乙方负责厂房的维修，保证厂房的完好无损；甲方负责与有关部门沟通，把社区指导站房前土地划给乙方，用于发展养殖基地建设，养殖基地建设各项费用由乙方负担。2006年1月1日，友谊镇人民政府作为甲方，友谊县金碧孵化厂经营人金立军作为乙方，双方签订《厂房设备租赁合同》，主要内容有：一、1、甲方将位于友谊县××766.50平方米的厂房及该厂房的土地12730平方米使用权租赁给乙方。2、孵化机十台、出雏机二台租赁给乙方；二、租金为年租金2万元。三、租期为一年，自2006年1月1日起至2006年12月31日止。协议落款处，乙方由金立军签字，甲方处无签字，无盖章，合同在甲方处即友谊镇人民政府处保管。二审中，上诉人主张该合同中的相关厂房、设备、土地已于2004年就已接收使用，但房屋面积缺少40多平方。2007年12月24日，双方签订《关于金立军上访问题及补贴的协议》，约定“金碧孵化厂房设备由金立军无偿使用五年（2006年至2010年)”。友谊县金碧孵化厂租赁的案涉房屋八达国有资产经营有限责任公司于2011年取得产权，面积为749.81平方米，该公司同意办证后继续由友谊镇人民政府行使经营管理权。二审中，友谊县金碧孵化厂认可如下事实：1、500平方米房屋的中间部分倒塌，整体房屋已基本不能使用。2、租赁的十二台设备折旧期为十年，目前已过折旧期，尚能正常使用。友谊镇人民政府以友谊县金碧孵化厂拖欠多年租金、在租赁场地内进行违法建筑、未履行维修房屋义务等理由，诉讼请求解除合同，提起本案之诉。本院认为，本案双方于2003年签订《协议书》，约定了租赁范围。该合同已依法成立并生效，双方无争议。2006年双方签订了《厂房设备租赁合同》，租赁范围较2003年有明显增加。上诉人主张2006年1月1日的合同没有被上诉人的签字盖章，故合同未成立并生效。本院认为，2006年《厂房设备租赁合同》约定的租赁标的物已基本实际履行，上诉人在一审时亦述称2006年《厂房设备租赁合同》是对2003年《协议书》的完善，该《厂房设备租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合同成立并生效。合同约定了年租金2万元，且2007年12月24日双方签订《关于金立军上访问题及补贴的协议》，约定免租金五年，则自2011年1月1日起被上诉人应交付租金。被上诉人根据诉讼时效方面的法律规定，仅主张自2017年起计算的租金，于法有据，一审判决给付并无不当。上诉人拖欠租金多年，构成明显违约，且租赁房屋有500平方米因部分面积倒塌已基本不能使用，仅剩200余平方米房屋可供使用，合同已难继续履行，一审判决解除合同于法有据。关于租赁设备，上诉人租赁使用被上诉人的设备自2004年至今已十六年，已超过十年折旧期，且目前尚能正常使用，有使用价值，一审判决上诉人予以返还，如不返还，赔偿设备费数额酌定为3万元并无不当。综上所述，友谊县金碧孵化厂的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由友谊县金碧孵化厂负担。本判决为终审判决。审判长  高山峰审判员  岳 明审判员  刘国玉二〇二〇年十二月七日书记员  李淑瑜