河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终3759号上诉人（原审被告）：李东升，男，1968年5月4日生，汉族，住河南省焦作市。委托诉讼代理人：王晓，河南隆成律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔新月，河南隆成律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王桂华，女，1974年7月5日生，汉族，户籍住黑龙江省海林市。委托诉讼代理人：左金亮，焦作市体化示范区正德法律服务所法律工作者。上诉人李东升因与被上诉人王桂华房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初4298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人李东升及其委托诉讼代理人王晓、乔新月，被上诉人王桂华及其委托诉讼代理人左金亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李东升上诉请求：撤销原审判决，对该案改判或者发回重审；诉讼费用由王桂华负担。事实与理由：一、原审认定事实错误，王桂华自行解除合同，李东升并无违约情形。房屋系拆迁安置房屋，因开发商抵押贷款而不能网签，双方签订合同时已告知了上述情况，王桂华对房屋现状以及不能网签的情况非常清楚，其坚持以网签作为交易条件并签订买卖合同。合同约定剩余房款待办理网签当日一次性付清，付清房款当日交割房屋，因房屋不能办理网签，因而王桂华一直拒绝再支付剩余房款，李东升也未将房屋交付，这些才是合同根本无法履行的原因。李东升直到一审开庭还提出同意出卖房屋，不存在中途毁约。王桂华签订合同后讨要定金、拒绝付款，系单方解除合同行为，构成违约。二、原审判决李东升向王桂华支付124,000元违约金，没有事实和法律依据，适用法律错误。李东升不存在无故毁约、违约不卖的行为，本案系王桂华先行解除合同，要回购房款，并无损失。根据有关法律，违约金的判决应当以实际损失为基础根据公平、诚信原则予以衡量，原审判决违约金数额高达总房款的20%，违反公平原则。王桂华辩称，双方所签房屋买卖合同有效，是双方的真实意思表示，应予保护。合同履行当中她不存在任何违约行为，双方合同对于付款方式有明确约定，她按照双方的约定将2万元定金交于房屋交于房屋中介处，李东升也予以确认，她的先期履行义务已经完成，无须承担任何违约责任。双方的电话录音能够证明，合同履行过程中，李东升明确表示不再履行合同义务。依法她有权在履行期限届满之前要求李东升担违约责任，而李东升将拆迁名额置换到城际花园小区也造成双方的合同目的已经无法实现，李东升的行为已经构成违约，依据双方的合同约定应当按照总房款的20%支付违约金。原审判决应予维持。王桂华向一审法院起诉请求：⒈被告向原告支付违约金124,000元；⒉诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年8月27日，李东升、王桂华分别作为卖方（甲方）、买方（乙方），签订了定金协议，约定乙方定购甲方出售的位于解放区鹿港小镇7号楼1单元7层14号（东户）房产，房屋产权人李东升，房屋总价620,000元，乙方签订本合同时，向甲方支付20,000元定金。当双方签订房屋买卖合同后，定金转为房款；双方商定定购期为10天，乙方于2018年9月6日前与甲方签订房屋买卖合同。当日，焦作五月不动产经纪有限公司代李东升收取了王桂华交纳的20,000元定金。2018年11月3日，李东升、王桂华分别作为卖方（甲方）、买方（乙方），签订了房屋买卖合同，约定甲方自愿将坐落在焦作市解放区鹿港小镇7号楼1单元7层14号（东户）的房产出售与乙方，乙方自愿买受该房产；房屋价格620,000元，乙方于2018年8月26日支付房款20,000元，剩余房款600,000元到该房屋开发公司办理网签合同签字当日，一次性付清；……此合同签订之后，甲乙双方不得无故中途毁约。若甲方违约不卖，需将乙方已交房款全部退还，并向乙方支付总房款的20％违约金；若乙方违约不买，需向甲方支付总房款20％的违约金。2019年3月6日，王桂华通过微信方式催促李东升签订正式合同，李东升于次日微信回复王桂华“网签是不行的，我们也交易不成。没有网签你不放心，我也不能让你担心。你去找可以拿房证的房子吧”。后李东升将王桂华从微信好友中删除。2019年7月，王桂华重新发送微信朋友验证请求获通过后，于7月30日微信要求李东升把房子的事情坦诚直说，如能成交就说成交的方法，不能成交也要给个说法或合理的理由。李东升于当日回复“我没有想到卖房子这么繁琐，只想着开发商交房了就好了，至于网签、房产证随大伙儿办即可”、“办事处说可以网签，我也告诉你们了，并且带你去售楼部求证。没有丝毫隐瞒的意思”、“但是，由于开发商的原因，无法网签，你们也不给一分钱，我守着空房很无奈。我需要卖房得到房钱”、“我把情况反映给办事处，他们也无奈，答应我可以回城际花园，把房子交给他们处理。就是这样的情况”；王桂华问“房子你能不能卖了”，李东升回复“你想要，我给办事处领导说说，让你以最优惠的价格从开发商手中直接购买”、“我的房子已经调出来去城际花园了。”，王桂华问“最优惠的价格是多少，你把事情问清楚了，给我说”。次日，李东升回复“去办事处，领导说房款要六十五万，一次交清。现在已经无房可卖了。还是不能网签”、“每平方米五千多一点”；王桂华要求按合同执行，李东升回复“希望你冷静，我去年给你机会很多，你就是不信。我只好退出了”、“你自己把握”、“我真的退房了”。此后双方就买卖房屋事宜协商未果，王桂华于2019年9月取回其所交20,000元定金，于2020年8月27日提起本案诉讼。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案双方签订的房屋买卖合同明确约定双方均不得无故中途毁约，若李东升违约不卖，需将王桂华已交房款全部退还，并向王桂华支付总房款20％的违约金。现王桂华以李东升毁约不卖房子为由提起本案诉讼，要求李东升支付违约金124,000元，房屋总价款620,000元×20％=124,000元，该请求理由充分，应予支持。李东升辩解称其违约金，不符事实，不予采信。一审法院判决：被告李东升应于判决生效之日起十日内向原告王桂华支付违约金124,000元。案件受理费减半收取为1,390元，由被告李东升负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李东升申请辖区原办事处书记李树凯出庭作证，该李证称，李东升曾他让协调安置房网签事务，他就和买卖双方到了售楼部，售楼部负责人说当时房子不能网签，王桂华表示房子不能网签就不要了；涉案房屋仍在李东升名下，李东升在城际花园、××小镇各××套安置房。李东升依据李树凯的证明主张他在合同履行当中不存在无故毁约情形，双方协商之初他已经将房屋不能网签之事实告知了对方，对方清楚该事实，表示拒绝购买房屋。王桂华质证认为，不能确认证人的身份，证人所述李东升的房屋权属情况不是证言所能证明的。对上述证人证言本院认证如下：李树凯的证言具有客观性，能够证明双方当事人到售楼部洽谈，了解到房屋不能网签的事实；结合其他事实能够确认涉案房屋在本案诉前仍由李东升享有相关权属。李东升另提交微信聊天数页，以证明他不存在中途无故毁约的情形；提交王桂华交付定金的收据一份，证明王桂华于2019年9月从中介处要回2万元房款，以其自己的行为解除了合同。王桂华质证认为，微信聊天内容不完整；收据内容真实，但系对方无法履行合同的情况下才取回定金，不影响她主张违约权利的行使。对上述证据本院认证如下：对于本案是否存在违约属于对事实的分析、法律评判问题，李东升依据微信聊天记录主张他不构成违约不能直接认定；王桂华取回定金能够据以认定她不再履行合同的事实。王桂华举示双方2019年7月30日聊天记录一份，以证明对方已将涉案房屋退回办事处，并且从城际花园置换了一套房屋，证人李树凯的证言不真实，王桂华一直在要求对方积极履行合同，对方以不能按照原来价格出售为由要求补交差价，无法履行合同。李东升质证认为聊天记录不完整，不能完整反映双方协商真实情况。对该证据本院认证如下：该证据具有真实性，结合双方提交的其他微信记录可知，双方在房屋不能办理网签手续之后，持续、间断在进行联系，后期，李东升表示因不能进行网签，房子已经退回开发商，但可以帮王桂华直接从开发商处购买同小区房屋，因价格问题未能成交。本院二审经审理查明的案件事实与原审认定的事实相同。另查明，双方在《房屋买卖合同》当中，还约定甲方负责协调该房屋更名合同网签手续事宜，必须确保乙方在－年－月－日前（注：未填写具体时间），在该房屋开发商处签定网签合同。如因为甲方原因未能按照约定在－年－月－日前（注：未填写具体时间）前签定网签合同，视为甲方违约；甲方每逾期一天按照总房款0.5%计算违约金支付给乙方。逾期30天乙方有权解除合同，并有权要求对方承担违约责任。本院认为，第一，关于合同违约问题。双方自2018年8月开始洽谈买卖房屋，直到2019年3月仍然未能按照约定办理网签、交付房款和交付房屋等合同义务。虽然双方合同约定了买卖标的、价款金额、交款时间和网签等具体程序、内容，但是履行当中，双方前往售楼部办理房屋销售网签手续时，因为开发商的原因房屋不能办理网签手续，以至于双方的合同长时间无法履行，王桂华没有交纳房款，李东升也没有交付房屋，合同目的无法实现。本案特殊之处就在于，双方的房屋买卖合同涉及到第三人履行行为即开发商与买房人签订网签合同的内容，而该合同条件长期不能成就，以至于双方不能按照约定正常履行合同，王桂华要求李东升按照合同约定办理网签属于事实上不能履行的情形。也就是说，李东升可以随时交付房屋、但无法协调该房屋更名合同网签手续事宜、让王桂华到房屋开发商处签订网签合同。基于此特殊原因，李东升表示对方可以去买其他、有证的房子并提出可以帮助对方直接从开发商处购买，此行为不能认定为违约。2019年9月，王桂华自行取回了定金（房款）2万元，该行为实际上也是基于不能办理网签手续的特殊原因而对合同解除的确认。双方对于本案合同解除，均不存在违约。本案不能认定李东升存在违反合同约定、故意毁约不卖房屋的行为。第二，关于民事责任及后果问题。由于不能归责于合同双方的原因造成本案合同不能履行、最后解除，李东升对此没有责任，王桂华要求李东升承担违约责任不能成立。但是，王桂华为了购买房屋根据合同的约定交纳了2万元，该款根据合同约定系向李东升支付，时间长达1年多，对此所造成的利息损失应当由李东升承担，应以2万元为基数，按照中国人民银行同期同类存款利率标准计算，自2018年8月26日起计算至2019年9月2日。综上所述，李东升的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初4298号民事判决；二、李东升于本判决生效后十日内向王桂华支付利息损失（以2万元为基数，按照中国人民银行同期同类存款利率标准，自2018年8月26日起计算至2019年9月2日）。一审案件受理费减半收取为1,390元，由王桂华负担695元，由李东升负担695元。二审案件受理费2,780元，由王桂华负担1,390元，由李东升负担1,390元。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员余同云审判员毕蕾二〇二〇年十二月三十日书记员 刘           颖