重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0106民初19350号 原告：张健，男，1968年5月18日出生，汉族，住重庆市大渡口区。 委托诉讼代理人：邓晓容，重庆渝敏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐绍岚，重庆渝敏律师事务所实习律师。 被告：潘杨芳，女，1970年8月19日出生，汉族，住重庆市大渡口区。 委托诉讼代理人：邓晓容，重庆渝敏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐绍岚，重庆渝敏律师事务所实习律师。 被告：重庆清科实业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西永组团R分区R27-1/**，统一社会信用代码915001066912452253。 法定代表人：王建平，重庆清科实业有限公司执行董事。 原告张健、潘杨芳与被告重庆清科实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告周张健、潘杨芳的委托诉讼代理人邓晓容、徐绍岚到庭参加了诉讼，被告重庆清科实业有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张健、潘杨芳向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告签订的编号为XYYD201212的《重庆清科实业有限公司“清华芯动SOHO”物业预订协议书》无效；2.判令被告向原告返还购房款80000元并赔偿原告80000元；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2012年12月16日，原被告签订编号为XYYD201212的《重庆清科实业有限公司“清华芯动SOHO”物业预定协议书》，约定原告预定被告建设的位于重庆市沙坪坝区西永组团R27-1/02号地块清华芯动SOHO项目一号楼第七层A11号物业，预定价格每平方米5565.42元，总房价284114.69元，该协议还明确约定，本次预定后物业归原告所有。本预定物业于2013年3月31日前签订正式购房合同，该协议还约定了违约责任。该协议签订当日，原告向被告支付了80000元，但被告不仅没有如约交房，也未如期办理房地产权证书。后经原告了解，被告根本没有办理该物业的预售许可证。现该案所涉项目整体进入司法拍卖程序，该协议已不具备履行基础。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定，原被告双方签订的协议应当被认定为商品房买卖合同，而被告的行为已严重侵犯原告的合法权益。 被告重庆清科实业有限公司未做答辩。 本院经审理认定事实如下：2012年12月16日，甲方（建设方）重庆清科实业有限公司与乙方（预定方）潘杨芳、张健签订了《重庆清科实业有限公司“清华芯动SOHO”物业预定协议书》（以下简称“物业协议书”），合同编号为XYYD201212，合同约定：1、甲方郑重承诺：“清华芯动SOHO”项目为甲方取得的开发项目，交于乙方预定的物业未被司法冻结和查封，且未与第三人签订预定或买卖协议。2、乙方知悉“清华芯动SOHO“项目已取得土地使用权，其他相关手续在办理中，现该项目已进入竣工阶段。3、乙方自愿预定位于重庆市沙坪坝区西永组团R27-1/02号宗地“清华芯动SOHO”项目一号楼第七层A11号物业，建筑面积51.05平方米（实际面积以房测部门测量为准，多退少补），预定价以建筑面积（清水框架房）每平方米5565.42元，房屋总价为284114.69元。4、支付方式：乙方自愿在签订本协议时缴纳预定金人民币80000元，在签订正式购房合同时本预定金转为购房款；余款在签订正式购房合同时，乙方一次性支付给甲方（如按揭，在按揭款到甲方账户时由甲方将乙方多付的购房款无息返还给乙方）。5、双方同意：本预定物业于2013年3月31日前签订正式购房合同时按国家规定办理购买物业手续，同时本协议终止。6、甲方负责办理房屋产权手续，相关费用按国家规定由各自承担。7、上述款项支付到甲方指定账户（甲方指定账户：重庆银行建新东路支行，账户名：重庆清科实业有限公司，账号：2401010********）.8、本次预订后该物业归乙方所有，甲方必须协助乙方办理相关手续（房产证、银行贷款按揭等。如因乙方自身原因影响办理房产证和银行贷款按揭等手续，责任由乙方自行承担）。9、乙方确保其通讯地址及联系方式正确无误。如由于乙方的原因，导致甲方不能联系上预订方而产生的任何损失，一概责任由乙方负责（前述地址或电话如有更改，乙方须以书面通知甲方）。10、乙方承诺：不得将本协议内容泄露给任何第三方，否则属乙方违约，甲方有权终止本协议并追究乙方的违约责任。11、违约责任：甲乙双方签字盖章后正式生效，如任何一方违反本协议，由违约方赔偿所交房款订金的银行同期贷款利息的四倍给守约方。合同尾部有甲方重庆清科实业有限公司签章及乙方潘杨芳、张健签字、捺印。 合同签订之后，原告于2012年12月16日向被告重庆清科实业有限公司支付80000元。 另查明，本院2020年3月27日作出（2020）渝0106执恢183号执行裁定：拍卖被执行人重庆清科实业有限公司名下的位于重庆市沙坪坝区西永组R分区R27-1/02地块（104D房地证2013字第00422号）的土地使用权及地上建筑物价值。 对于上述事实，有原被告的陈述，原告举示的《重庆清科实业有限公司“清华芯动SOHO”物业预定协议书》、收据、（2020）渝0106执恢183号执行裁定等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。 本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《合同法》第五十二条第五项规定，对违反法律、行政法规的强制性规定的合同应认定为无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原被告双方订了《重庆清科实业有限公司“清华芯动SOHO”物业预订协议书》，约定将重庆市沙坪坝区西永组团R27-1/02号宗地“清华芯动SOHO”项目中的案涉房屋出售给原告。现被告并未举证证明取得了商品房预售许可证，也未提交《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》等证据，应当承担举证不能的不利后果。故对于原告要求确认原被告签订的《重庆清科实业有限公司“清华芯动SOHO”物业预订协议书》无效的诉讼请求，本院依法予以支持。 对原告请求判令被告返还购房款80000元，赔偿原告损失80000元的主张，本案中的预订协议书为格式合同式样，共计十二条，分别对房屋位置、楼层、面积、单价、总价、付款方式、双方权利义务、违约责任等进行了约定。该协议书已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该预订协议书应为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人在订立商品房买卖合同时具有故意隐瞒没有取得商品房销售许可证明的事实等情形导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中合同约定80000元为“预订金”，此款的性质应认定为购房预付款。故原告有权请求被告不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但对于赔偿金额，本院依法酌定确认原告可主张被告赔偿48000元。 被告重庆清科实业有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，应视为其放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，本院依法缺席判决。 据此，《中华人民共和国合同法》第七条、五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告张健、潘杨芳与被告重庆清科实业有限公司签订的《重庆清科实业有限公司“清华芯动SOHO”物业预订协议书》无效； 二、由被告重庆清科实业有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告张健、潘杨芳购房款80000元并赔偿原告张健、潘杨芳因合同无效所致的损失48000元； 三、驳回原告张健、潘杨芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5561.72元，减半收取2780.86元（原告已预交），由被告重庆清科实业有限公司负担。限被告于本判决发生法律效力后十日内支付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员 张 煜 二〇二〇年十二月八日 书记员 产慧婷