湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初14837号原告王彦瑜，女，1988年7月19日出生，汉族，住湖南省衡山县。委托代理人曾琪，湖南人和律师事务所律师。委托代理人何阳，湖南人和律师事务所律师。被告长沙椰壳公寓管理有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道岳麓大道**奥克斯广场****。法定代表人王树先。委托代理人刘丹，女，1988年10月16日出生，汉族，住河北省唐山市开平区。该公司员工。委托代理人陈琳，四川观今律师事务所律师。被告王树先，男，1980年8月30日出生，汉族，住吉林省榆树市。委托代理人陈琳，四川观今律师事务所律师。原告王彦瑜诉被告长沙椰壳公寓管理有限公司（以下简称“椰壳公司”）、王树先房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年12月25日公开开庭进行了审理，书记员周音担任法庭记录，原告王彦瑜及其委托代理人曾琪、何阳，被告椰壳公司、王树先的共同委托代理人陈琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王彦瑜向本院提出如下诉讼请求：1.判令确认原告与被告椰壳公司签订的两份《房屋承租合同》于2020年9月1日解除；2.判令被告椰壳公司向原告返还长沙市岳麓区××广场小区××号楼××单元一居室2401-2408室，2411-2415室，2021室和二居室2409、2410室等共计26套公寓；3.判令被告椰壳公司向原告支付欠付的房屋租金45950元及滞纳金99240元，共计145190元（该项费用暂算至2020年9月7日，实际数额算至被告实际支付之日止）；4.判令被告椰壳公司向原告赔偿损失，包括两个月房屋空置损失84200元，物业费9663元及误工费2500元，共计96363元；5.判令被告椰壳公司向原告支付律师费20000元；6、请求被告王树先对以上费用在未实缴出资和抽逃出资范围内承担连带责任；7.判令本案诉讼案、保全费、担保费由两被告共同承担。事实与理由：2020年3月19日，原告王彦瑜与被告椰壳公司签订《房屋承租合同》两份，约定原告将其所有的位于长沙市岳麓区××广场小区××号楼××单元××室××室××室××室××室××室××共计26套公寓出租给被告椰壳公司用于自主经营，租金每月共计42100元，租金支付方式为每月19日支付一次。合同第七条第二款第一项约定：“乙方逾期支付房租，每逾期一日，乙方须向甲方支付日租金额10%的滞纳金。”；第二项约定：“乙方逾期十日仍未支付房租，除乙方应按本合同约定向甲方支付滞纳金外，甲方有权解除本合同。”第四条第二款约定：“甲方为乙方预留2020年4月22日起至2020年5月7日作为免租期……第二次免租期为2020年5月22日至2020年6月7日。”第九条第三款约定：“如协商不成在人民法院诉讼，律师费、误工费、诉讼费全部由败诉方一人承担。”2020年7月19日开始，被告椰壳公司出现迟延支付租金情形，经原告多次催讨，未果。被告已构成严重违约，原告有权解除合同。同时，被告以低于原被告约定的租金价格转租涉案房屋，该行为有悖市场交易习惯。因此，原告向被告椰壳公司及次承租人发出解除合同通知，但被告未予回应，至今仍未履行租金支付义务及交房义务。由于被告椰壳公司迟延支付租金的违约行为，致使原告为维护自身合法权益产生15天误工费2500元、垫付物业费9663元，并造成房屋空置损失84200元，以上损失共计96363元。另原告为此支出律师费20000元。被告王树先系被告椰壳公司的法定代表人及股东，根据公司法的规定，其应对被告椰壳公司的违约行为承担连带责任。为维护原告合法权益，原告特诉至法院，请求依法判决。被告椰壳公司辩称：一、在双方租赁合同存续期间，被告椰壳公司与原告就房屋承租的价格一直在进行协商，被告椰壳公司不存在违约行为。二、原告已经实际收回案涉房屋。三、原告无权要求被告椰壳公司支付租金45950元。四、原告无权要求被告椰壳公司支付滞纳金99240元。五、原告无权要求被告椰壳公司支付2个月房屋空置损失84200元、物业费9663元及误工费2500元。六、原告无权要求被告椰壳公司支付律师费20000元。七、请求将被告向原告支付的押金42100元在欠付的租金中予以抵扣。被告王树先辩称：一、本案为房屋租赁合同纠纷，被告王树先并非合同签订当事人，主体不适格。二、被告王树先系被告椰壳公司的法定代表人及股东，但本案并未出现法律规定的需要法定代表人及股东承担连带责任的情形，因此被告王树先无需承担任何责任。审理查明，被告王树先系被告椰壳公司法定代表人及股东，其在该公司认缴的出资额为55万元，认缴的出资时间为2069年1月1日。2020年3月19日，原告王彦瑜（委托方、甲方）将其名下位于长沙市岳麓区××广场小区××号楼××单元的2401-2408房、2411-2425房、2021房、2409-2410房共计26套房出租给被告椰壳公司（受托方，乙方），并签订了两份内容类似的《房屋承租合同》。约定：一、房屋座落于长沙市岳麓区××广场小区××号楼××单元的2401-2408房、2411-2425房、2021房，已装修，建筑面积均为36.45平方米，该房屋租金每月每套1600元；座落于长沙市岳麓区××广场小区××号楼××单元的**，已装修，建筑面积均为63.47平方米，该房屋租金每月每套1850元。二、租赁用途：自主经营。三、在甲乙双方合同期内，乙方经营期间，可正常转租，与租客所发生的一切租赁事宜与甲方无关，乙方经营期间对房屋损坏，不能正常使用的（除正常老化外）由乙方负责维修，如不维修，按原价赔偿。四、出租期为三年，自2020年3月22日起至2023年3月21日止。甲方为乙方三年预留60天（2020年4月22日起至2020年5月7日）作为免租期，用于乙方寻找合适住户、办理入住手续、对房屋简单装修及清洁等。第二次免租期为2020年5月22日至2020年6月7日，第三次免租期为2021年3月22日至2021年4月7日，第四次免租期为2022年3月22日至2022年4月7日。甲方应于2020的3月19日前将房屋交付给乙方。五、房屋租金每月支付一次，无论房屋出租与否应自免租期届满之日起十个工作日内向甲方支付应付款项。甲方指定的收款银行账户：账号：6217……687，户名：王彦瑜。六、甲方提供所有的设施、设备，除正常老化外，出现任何问题，乙方全权负责维修，如维修不好，照价赔偿。七、违约责任乙方逾期支付房租，每逾期一日，乙方须向甲方支付月租金额10%的滞纳金（节假日或特殊情况除外）。乙方逾期十日仍未支付房租，除乙方应按本合同约定向甲方支付滞纳金外，甲方有权解除本合同。八、补充协议：第七条第4款删除。自第二年起，每年递增5%，按合同起止日算，乙方支付给甲方房屋押金42100元，共计26套。上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告椰壳公司经营使用，被告依约于2020年3月19日向原告支付了42100元押金。合同履行期间，被告椰壳公司对2020年6月8日之前的租金已付清。2020年6月8日至2020年8月21日期间，被告椰壳公司共计拖欠原告租金45950元。后因被告椰壳公司未依约按期支付租金，原告于2020年8月6日向其发出《解除合同通知书》，函告自本通知送达之日，双方签订的两份《房屋承租合同》解除，并要求被告椰壳公司自收到本通知之日起三日内向原告支付租金及滞纳金123589.03元，于收到本通知之日起三日内向物业公司缴清物业费，于收到本通知之日起七日内向原告交付全部房屋。后双方经长沙市岳麓区银盆岭街道人民调解委员会调解未果。2020年8月12日，原告与被告椰壳公司在长沙市公安局岳麓分局的主持下达成如下调解协议：一、被告椰壳公司将租下来的26套公寓房在2020年8月31日前还给原告；二、双方在公寓租赁期间产生的其他费用自行协商处理，或进行司法起诉处理；三、双方不得因此事发生冲突。后因被告未履行租金支付义务，原告遂诉至本院，为此支出了部分律师费，原告提交的《委托代理合同》第三条约定：“甲方向乙方支付律师费20000元。其中甲方在合同签订时支付乙方律师费5000元，在收到一审裁判文书后支付剩余律师费15000元。”另查明，原告已将涉案房屋中2407、2413、2419、2420、2422号房屋收回另行与承租人签订了租赁合同，合同起始期限均自2020年9月1日起。另外21套房屋原告已分别于2020年9至11月份陆续收回自行经营。以上事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《房屋承租合同》2份、不动产权登记信息查询单、解除合同通知书、长沙市公安局岳麓分局调解协议书、人民调解受理登记表、委托代理合同及律师费发票、公司登记（备案）申请书、公司章程，被告椰壳公司、王树先提交并经庭审质证的《房屋承租合同》2份、银行流水等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告王彦瑜与被告椰壳公司签订的涉案两份《房屋承租合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应严格依约履行各自的合同义务。本案中，原告作为出租人，已依约将涉案房屋交付给被告椰壳公司经营使用，原告已经履行了合同主要义务。被告椰壳公司作为承租人，理应依约向原告支付约定的租金，然合同履行过程中，被告椰壳公司在自2020年6月8日至2020年11月21日期间，共计拖欠原告租金45950元租金未予支付，且经原告催讨后仍未履行支付义务，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任。现原告要求被告椰壳公司支付上述欠付的租金，理由正当，本院予以支持。关于被告椰壳公司主张将42100元押金抵扣欠付租金的问题，因现双方签订的承租合同已经解除，被告已从涉案房屋退场，因此，对被告椰壳公司缴纳的上述押金原告理应退还，现被告已从涉案房屋退场主张用于抵扣其欠付的租金，理由正当，本院予以支持。核减上述押金后，被告还应支付原告租金45950元-42100元=3850元。对于被告虽然被告主张其在合同履行过程中因对涉案房屋进行防水维修支出1050元，对该费用应在欠付的租金中抵扣，但原、被双方在涉案承租合同中已明确约定，房屋租赁期间的所有设施、设备，除正常老化外，出现任何问题，均由被告负责维修，因此，对被告上述意见，本院不予采纳。关于滞纳金的支付问题，虽然原、被告在涉案房屋承租合同中约定按欠付租金每日10%的标准计算滞纳金，但该标准明显偏高，且现双方的承租合同已经解除，原告已收回涉案房屋，故对滞纳金本院根据案件实际情况及被告的实际违约情形酌情予以调整，酌定由被告一次性向原告支付滞纳金5000元。关于原告要求解除涉案两份《房屋承租合同》并要求被告退还涉案26套房屋的诉请，因被告已从涉案房屋退场，且原告亦已实际收回涉案房屋，可知，双方已通过各自的行为从客观上解除了双方的承租合同，原告再次要求解除承租合同并收回房屋，现无事实基础，故对原告的上述诉请，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿其两个月房屋空置损失84200元的诉请。根据庭审查明的事实，原告已实际先后陆续收回了涉案26套房屋，被告亦未提供证据证明其依约按时将涉案26套房屋于2020年8月31日前交还给原告，致使原告未能及时收回涉案房屋造成一定的租金损失，故本院根据原告先后陆续收回涉案房屋的实际情况及双方约定的租金标准，酌定由被告一次性支房屋空置损失20000元。关于原告要求被告支付其律师费20000元的诉请。虽然原告向本院提交了一份20000元的律师费发票，但其并未提供相应的转账记录证明其已实际支付该费用，且根据原告提交的《委托代理合同》第三条约定：“甲方向乙方支付律师费20000元。其中甲方在合同签订时支付乙方律师费5000元，在收到一审裁判文书后支付剩余律师费15000元。”因此，对原告主张的律师费，本院根据其约定支持5000元。关于原告要求被告支付其物业费9663元。因本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告在涉案租赁合同中未就物业费的承担作出明确约定，故对原告要求被告支付物业费的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付误工费2500元的诉请。原告未提供有效的证据证明其误工费的实际损失，但考虑到原告因处理被告欠付租金事宜产生了一定的误工时间，且双方对误工费在涉案承租合同中作出了相应约定，故对原告的误工费，本院结合原、被告在起诉前处理租赁事宜的实际情况酌情认定为1000元。关于被告王树先应否对涉案债务承担连带责任的问题。本案中，虽然被告王树先系被告椰壳公司的法定代表人及股东，其对椰壳公司认缴的出资额为55万元，但原告并未提供相应的证据证明被告椰壳公司存在其公司财产不足以清偿债务的情形，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十二条第二款之规定，判决如下：一、限被告长沙椰壳公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王彦瑜支付租金3850元、滞纳金5000元；二、限被告长沙椰壳公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王彦瑜支付房屋空置损失20000元、误工费1000元；三、限被告长沙椰壳公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王彦瑜支付律师费5000元；四、驳回原告王彦瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2612元，由原告王彦瑜负担612元，由被告长沙椰壳公寓管理有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年十二月二十八日法官助理罗翠玲书记员周音附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）》第二十二条公司解散时，股东尚未缴纳的出资均应作为清算财产。股东尚未缴纳的出资，包括到期应缴未缴的出资，以及依照公司法第二十六条和第八十条的规定分期缴纳尚未届满缴纳期限的出资。公司财产不足以清偿债务时，债权人主张未缴出资股东，以及公司设立时的其他股东或者发起人在未缴出资范围内对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。