广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25628号上诉人（原审被告）：广州及包子信息技术咨询服务有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江东路****之自编**。法定代表人：侯梨智，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谭惠君，该公司职员。被上诉人（原审原告）：雅生活智慧城市服务股份有限公司高德置地分公司（原雅居乐雅生活服务股份有限公司高德置地分公司），住所地广东，住所地广东省广州市天河区珠江东路12、1401房之自编F2铺。负责人：张伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：周芳，广东金领律师事务所律师。委托诉讼代理人:张溪函，广东金领律师事务所律师。上诉人广州及包子信息技术咨询服务有限公司（以下简称及包子公司）因与被上诉人雅生活智慧城市服务股份有限公司高德置地分公司（以下简称雅生活公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初4938号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人及包子公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回雅生活公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、及包子公司自搬离涉案铺位之日起即不再享受雅生活公司提供的物业管理服务，故及包子公司无需向雅生活公司支付自2018年12月1日起的物业管理费。（一）及包子公司自2018年11月30日即搬离涉案铺位，及包子公司已不再享受雅生活公司提供的物业管理服务，两者之间的物业服务关系终止。及包子公司多次函件告知自2018年11月30日退租和从租赁房屋迁出，雅生活公司对此已经知悉。另外，涉案铺位业主广州市明和实业有限公司（以下简称明和公司）发送的《律师函》并未向及包子公司催收和主张过2018年12月1日之后的水电费，这也可以证明因及包子公司自2018年12月1日之后未再使用涉案铺位，故未产生水费和电费。（二）雅生活公司没有提供证据证明及包子公司在2018年11月30日以后继续享受雅生活公司提供的物业管理服务。雅生活公司没有提供服务即没有收费的法律依据，所以及包子公司也无需支付物业管理费。二、及包子公司与雅生活公司之间没有签署物业管理合同，一审法院判决其支付违约金没有法律和合同依据。如庭审查明事实，及包子公司和雅生活公司之间没有签署物业管理合同，一审法院依据及包子公司与业主的租赁合同判决及包子公司支付违约金，违反合同相对性原则，该判决既没有法律依据，也没有合同依据。三、（2019）粤0106民初27401号判决并未生效，一审法院直接引用该未生效民事判决认定业主2018年12月21日收回涉案铺位的陈述，认定及包子公司与雅生活公司的物业服务关系于2018年12月21日解除，并据此判决及包子公司向雅生活公司支付2018年12月1日至12月20日期间的物业管理费和违约金，没有依据，并违反了辩论原则。四、雅生活公司未举证证明其损失，即使有损失也不应由及包子公司承担。（一）本案中，雅生活公司未能提供任何证据证明其损失，更没有提供任何证据证明因及包子公司原因导致雅生活公司利益受损。（二）根据《物业管理条例》第四十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，及包子公司提前撤场并不必然导致雅生活公司产生无法收取物业服务费的损失，即使有受到损失，雅生活公司亦可依法向其他责任人（如业主）主张物业服务费。二审法院也曾就雅生活公司提起的同类案件中判决驳回雅生活公司要求承租方支付迁出租赁房屋后的物业管理费和违约金的诉讼请求。（三）即使及包子公司被判决应向雅生活公司支付物业管理费和违约金，及包子公司在签订租赁合同时已支付管理费保证金以及水电周转金，该款项均已被没收。前述保证金及周转金足以弥补雅生活公司主张的物业管理费及实际损失。雅生活公司有关支付物业管理费和违约金的诉请，没有事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。（四）即使及包子公司被判决应当向雅生活公司支付物业管理费及违约金，雅生活公司主张每日千分之三的违约金计费标准也远远超出其实际损失，该计费标准明显过高，请求二审法院依法予以调整。被上诉人雅生活公司二审答辩称：一、雅生活公司为及包子公司提供物业管理服务，及包子公司向雅生活公司支付物管费、水电费等，双方之间实际形成物业管理合同关系，雅生活公司有权要求及包子公司履行物管费等支付义务，一审法院判决及包子公司向雅生活公司支付欠缴物管费及违约金，认定事实清楚、合法有据。二、双方物业管理合同关系至明和公司于2018年12月21日正式收回租赁场地才正式解除。及包子公司依约应向雅生活公司支付2018年12月1日至12月20日期间的物业管理费及承担违约责任。三、及包子公司未按合同约定无故欠缴物管费，经催告仍怠于履行，构成违约，理应承担违约责任，支付违约金。四、关于及包子公司主张“欠缴物管费用在其已支付的管理费保证金和水电周转金中直接抵扣”，没有事实依据。五、关于及包子公司认为“雅生活公司主张违约金计算标准过高”的说法，一审法院已在判决中调低为自2018年12月6日起至2019年8月19日的违约金按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50％的标准计算，2019年8月20日起至及包子公司实际清偿之日止的违约金，按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50％的标准计算，并无不妥。综上所述，雅生活公司请求驳回上诉，维持原判。雅生活公司于2020年3月2日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.及包子公司支付2018年12月1日至2018年12月20日的物业管理费7825.69元；2.及包子公司支付违约金（按欠缴费用7825.69元的每天千分之三计付，自2018年12月6日起计至付清全部欠款之日）；3.及包子公司承担本案诉讼费。及包子公司一审辩称：一、我方已于2018年11月30日从涉案铺位搬离。我方与业主即明和公司之间的租赁合同也于当日解除，自2018年12月1日起我方不再使用涉案铺位，雅生活公司也没有再向我方提供物业服务。我方无需支付自2018年12月1日起的物业管理费及违约金。二、雅生活公司与我方之间并没有签订物业管理合同，且我方已多次函件告知自2018年11月30日起退租和从涉案铺位迁出，雅生活公司对此已经知悉。三、租赁合同及补充协议由我方与明和公司签署，雅生活公司并非租赁合同的当事人，无权按租赁合同约定要求我方承担违约责任。四、雅生活公司并没有举证证明其损失，即使有损失，也不应由我方承担。雅生活公司作为业主委托向我方提供物业服务的物业管理公司，有义务协助我方帮助涉案铺位交接手续，但雅生活公司却怠于与我方办理涉案铺位交接手续，在我方已经实际不再使用涉案铺位并通知解除租赁合同的情况下，拒不出具相关交接手续证明，且恶意设置障碍，一直拖延与我方办理相关手续，所以即使因此产生损失也应由雅生活公司自行承担。五、作为承租人的我方提前撤离场地，并不必然导致雅生活公司产生无法收回物业管理费的损失，即使产生损失，雅生活公司也可以依法向其他责任人如业主主张物业服务费。六、即使我方需支付物业管理费和赔偿损失，我方在签订租赁合同时已支付相当于2个月物业管理费金额的管理费保证金和2个月的水电周转金，该保证金及周转金已经被没收，足以弥补雅生活公司主张的物业管理费及实际损失，雅生活公司要求的每日千分之三的违约金已远远超过实际损失。综上，雅生活公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回。一审法院经审理查明事实如下：一、物业的位置：广州市天河区珠江东路XX号XX单元（以下简称涉案铺位）。二、约定的物业管理费金额（由管理服务费和公共能源费用构成）：12129.81元/月=9189.25元/月+2940.56元/月。三、物业管理费支付期限：每月5日前将该月物业管理费支付至物业公司指定的银行账户内，逾期支付的，每逾期一日按所欠缴金额的0.3%支付迟延违约金。及包子公司与案外人明和公司签订《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议一》，约定及包子公司应向明和公司指定的物业管理公司支付物业管理费，并由该物业管理公司出具相应的物管费发票；物业公司指定的银行账户户名为雅居乐物业管理服务有限公司高德置地分公司（即本案雅生活公司）。一审另查明：（一）雅生活公司确认没有与及包子公司签订物业管理服务合同，但称租赁合同中已指定其为涉案铺位的物业服务提供方，及包子公司否认租赁合同中指定雅生活公司为物业提供方，但确认雅生活公司为实际上的物业服务提供方。（二）雅生活公司提交及包子公司向其缴纳2018年7月10日至10月10日期间的电费发票、2018年9月至2018年11月管理服务费发票、电费公共能源费发票，拟证明及包子公司在2018年12月前每月向雅生活公司支付管理费、电费，双方存在物业服务合同关系。（三）案外人明和公司就涉案铺位以租赁合同纠纷为由向一审法院提起诉讼，要求及包子公司支付2018年12月1日至12月20日的租金及违约金等，一审法院以（2019）粤0106民初27401号立案审理，在该案中查明明和公司向及包子公司发送《关于解除合同的通知》，通知及包子公司双方于2018年12月21日解除租赁合同，并于2018年12月21日收回及包子公司承租的涉案铺位；2018年12月25日及包子公司向明和公司发出《关于解除合同的通知》的回函，函称：我司已于2018年11月30日从涉案铺位迁出，并在此之前就向贵司提出将租赁物按正常使用后的状态交付贵司，但贵司并未与我司办理接收租赁物手续，自2018年12月1日起我司已停止使用该等租赁物。该案中，关于何时交还涉案铺位，及包子公司表示其于2018年11月30日把涉案铺位内的主要物品搬离，但有一些家具是废弃的，没有搬走，其在当日搬出后即联系明和公司办理交接手续，但明和公司拒绝办理，及包子公司只能在当日将相关物品搬出后将前台玻璃门关闭；明和公司表示不确认及包子公司于2018年11月30日搬离涉案铺位，因为合同没有解除，2018年12月21日，明和公司管理处等工作人员到涉案铺位收回场地，由于及包子公司上锁，明和公司只能破门而入。一审法院认为，根据查明事实，雅生活公司与及包子公司之间虽未签订物业服务合同，但在及包子公司与明和公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议一》中指定及包子公司向雅生活公司支付物业管理费，同时及包子公司亦确认雅生活公司为实际的物业提供方，故双方之间成立物业服务合同关系。雅生活公司为涉案铺位提供物业管理服务，及包子公司作为涉案铺位的承租人，应承担按时支付物业管理费的义务。雅生活公司主张及包子公司欠付2018年12月1日至2018年12月20日期间的物业管理费，及包子公司辩称其已于2018年11月30日搬离，对此并未提供充分证据予以证明，雅生活公司对此亦不予确认，称及包子公司与明和公司就提前退租一事并未协商一致，双方的物业服务合同关系并未解除，明和公司的工作人员系于2018年12月21日破门进入收回涉案铺位，一审法院对及包子公司的该项抗辩不予采纳，综合明和公司在（2019）粤0106民初27401号案中对于2018年12月21日收回涉案铺位的陈述，及包子公司与雅生活公司的物业服务合同关系应于2018年12月21日解除，故及包子公司仍需缴纳2018年12月1日至12月20日期间的物业管理费。现雅生活公司诉请要求及包子公司支付该段期间的物业管理费共计7825.69元，具有事实及合同依据，一审法院予以支持。及包子公司逾期未支付物业管理费，构成违约，雅生活公司诉请要求及包子公司支付违约金具有合同依据，及包子公司对雅生活公司主张的违约金计算标准持有异议，从公平角度，一审法院酌情判令违约金以欠付的物业管理费7825.69元为本金，自2018年12月6日起计至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算，违约金总额以本金为限。对于雅生活公司超出上述部分的诉请，一审法院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院于2020年8月27日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州及包子信息技术咨询服务有限公司向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司高德置地分公司支付2018年12月1日至2018年12月20日的物业管理费7825.69元及违约金（以7825.69元为本金，自2018年12月6日起计至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算，以本金为限）。二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司高德置地分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费93元，由被告广州及包子信息技术咨询服务有限公司负担。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院认为，一审法院认定涉案双方之间成立物业服务合同关系，合法有据，不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳二审争议焦点如下：及包子公司应否支付2018年12月1日至12月20日期间的物业管理费及相应违约金的问题。对此，本院认定如下：关于及包子公司应否支付2018年12月1日至12月20日期间的物业管理费。一审诉讼中，及包子公司辩称其于2018年11月30日已经搬离涉案铺位，涉案合同也应于搬离之日解除，但及包子公司对此并未提供充分证据予以证明。一审法院按照涉案铺位业主明和公司另案自述于2018年12月21日破门而入收回涉案铺位的主张，认定涉案铺位服务合同于2018年12月21日解除，及包子公司应向雅生活公司支付2018年12月1日至12月20日的物业管理费，理据充分，本院予以维持。及包子公司虽对此不予认可，但二审亦未提供充分证据推翻一审前述事实，故其上诉主张本院不予采纳。另外，及包子公司逾期未支付物业管理费，经催告后仍未支付已经构成违约，理应支付违约金。一审法院已从公平角度调低了违约金标准，公平合理，及包子公司对此提起的上诉主张，理据不足，本院不予采纳。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；及包子公司的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费93元，由上诉人广州及包子信息技术咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年十二月二十八日书记员  纪惠敏黄晶晶