湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初13754号原告：长沙奥克斯置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望岳街道杜鹃路**奥克斯缤纷广场**地块****。法定代表人：何锡万，执行董事。委托诉讼代理人：王林，湖南智嵘律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖彬，湖南五湖律师事务所律师。被告：彭妹，女，1982年10月3日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告长沙奥克斯置业有限公司（以下简称“奥克斯公司”）与被告彭妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告奥克斯公司的委托诉讼代理人肖彬、被告彭妹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告奥克斯公司向本院提出诉讼请求：一、确定原被告双方于2016年2月24日签订的《奥克斯缤纷广场的租赁合同》已解除；二、判令被告立即向原告清偿欠付的租金59,412元；三、判令被告向原告支付迟延履行期间的违约金22,024.03元（利息以欠付的59,412元为基数按年息6%的标准从2017年8月29日起暂计算至2020年7月3日止，后续利息按照上述标准计算至实际清偿之日止）；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月24日，被告彭妹与长沙奥克斯置业有限公司、长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司分别签订了《租赁合同》、《物业服务合同》。合同约定，彭妹租赁了长沙市岳麓区杜鹃路788号的长沙奥克斯缤纷广场四层L4-21号商铺并由长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司提供物业服务。租赁面积为44.6平方米。第一、二年每月每平方米的租金为60元，即每月租金2,676元。第三年每月每平方米的租金为63元，每月管理费为2,809.8元。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋进行使用：被告因经营问题一直未按照合同约定支付租金。2018年8月28日，被告彭妹擅自停止经营。2018年8月31日，长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司及长沙奥克斯置业有限公司向被告发出了《关于“L4-21开胃王”终止合约的告知函》，解除了其与被告签订的《租赁合同》、《物业服务合同》。被告彭妹欠付2016年12月26日至2018年8月28日租金59,412元。根据《租赁合同》第二十一条第21.4款约定，被告迟延缴纳租金的，每迟延一日，被告应向原告支付相当于欠费金额1%的迟延履行违约金，迟延超过三十日，原告有权单方解除合同。若被告迟延缴纳租金累计超过三次，则被告应支付所在租约年六个月的租金作为违约金。原告自愿放弃部分违约金，仅按照日万分之五的标准计算。经多次催讨，被告一直未清偿上述费用，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。被告彭妹辩称：在广场开业暂定为2016年4月28日，原告以本合同约定形式另行书面通知商户开业，以原告通知为准，被告不能提前开业，2016年1月25日接到原告装修入场通知，要求被告于2016年4月10日前装修，被告于2016年4月20日前，工作人员全部到位，开始计发工资，此时商场大部分商铺都未装修完成或未开始装修，商场不具备整体开业的条件，部分商铺招租不到位，也没有收到商场任何延期开业的通知，2016年6月28日，大型超市、电影院、国美电器、拉夏贝尔等主力店没找上到位或没装修完毕，商场完全不具备开业条件下，为了不违约，商场强行开业，此外其事实结果与主要目的也是拉动商场后面的楼房，导致被告生意惨淡。开业后，因其商场主力店未开业，各种配套设施不完善，导致客户体验感差，气氛低迷，加上商场一楼整层未开业，一楼室外停车场未开放，广告宣传等不到位等因素，严重影响商户正常经营，商场开业后，因主体结构设计存在缺陷导致被告商铺空调没有效果，奥克斯物业多次保修均未解决，严重影响被告商铺正常经营，夏热冬冷。据了解被告店铺是四楼最贵的，物业也是最贵的，在本店铺经营过程中，奥克斯对其经营的商铺采取了停水停电，多次导致冰箱食物损坏，最终停止经营，原告自身存在过错，应承担相应的责任，强行停水停电，被告商铺物品均未搬出。原告当初存在欺诈行为，被告进入原告商场经营时，原告承诺只有四楼有餐饮，但是后来三楼也有餐饮。被告商铺旁边有个门是电影院的出入口，但是租赁后该门是锁住的。经审理查明：原告奥克斯公司（甲方）与被告彭妹（乙方）于2016年2月24日签订《长沙奥克斯缤纷广场的租赁合同》，约定乙方承租甲方L4-21的商铺，计租面积为44.6平方米，租期为三个租约年，即2016年4月28日到2019年4月27日，自计租日起算，至次年当月当日的前一日为第一个租约年届满日，以此类推。第一个租约年实际应缴租金为26,760元，第二个租约年为32,112元，第三个租约年为33,717元。租金方式为先付后用，以3个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的15日前向甲方一次性足额缴纳下个缴租期租金。乙方经营品种为轻餐饮，品牌为开胃王。在合同签订后15个工作日内，乙方应当向甲方支付履约保证金5,352元、同时乙方应在开业日到来前向管理公司支付10,000元作为其销售的商品或服务质量保证金。双方约定合同项下的进场日为2016年3月10日，乙方的装修完成时间为2016年4月10日，在进场日甲方应当保证该房屋满足合同附件三所述交付标准。开业日暂定为2016年4月28日甲方以本合同约定形式另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方应当于该日开业经营（乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算）。乙方不得擅自提前开业。乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额1％的迟延履行违约金。迟延超过三十日，甲方有权单方解除合同。上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告使用，被告依约向原告交纳了截至2016年12月25日的租金和租赁履约保证金5,352元。之后未再向原告缴纳租金。原告及案外人长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司于2018年8月31日共同向被告发出《关于“L4-21开胃王”终止合约的告知函》，要求被告支付拖欠租金59,412元、物业费35,060元并承担逾期付款违约金，并告知被告于该函件送达之日解除，保证金冲抵所欠物业费和租金，被告于同日在该告知函上签名。2018年8月28日，被告停止经营，之后搬离案涉商铺。原告向被告催要所欠租金未果，遂诉至本院。庭审中，原。被告一致确认双方签订的《奥克斯缤纷广场的租赁合同》于2018年8月31日解除。另查明：案涉商场迟延开业，于2016年6月26日对才外整体开业，开业时，仍有部分商铺未招租到位。上述事实有当事人的当庭陈述及《长沙奥克斯置业有限公司与彭妹关于长沙奥克斯缤纷广场的租赁合同》、《关于“L4-21开胃王”终止合约的告知函》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告奥克斯公司与被告彭妹之间的《长沙奥克斯缤纷广场的租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，亦不违背公序良俗，合同依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定全面履行自己的义务。原告依约向被告交付涉案房屋以供使用，但被告并未依约向原告支付租金。原告在租赁合同订立后，在合同履行过程中，其委托的商业运营企业未能采取合理有效的商业运营管理措施，在整个案涉商场招租未完全到位的情形下即提前开业，影响了整体的商业氛围，且其未提供相应证据证明其在商场的后续营运过程中采取了相关提升商业氛围的有效措施，导致本案被告在内的部分商户因经营困难最终解除租赁协议，对此，原告亦存在一定的违约行为。关于原、被告之间案涉《奥克斯缤纷广场的租赁合同》的解除问题，被告已于2018年8月28日停止经营，且原告于2018年8月31日向被告送达了《关于“L4-21开胃王”终止合约的告知函》，被告在该告知函上签名确认。由此可知双方均已通过各自行为解除了该租赁合同，具体解除时间以被告签收该《告知函》的时间为准，且庭审中原、被告双方一致确认方签订的《奥克斯缤纷广场的租赁合同》于2018年8月31日解除，故本院确认2018年8月31日作为合同解除的时间。关于原告主张的违约金，鉴于原告在合同履行过程中对整个商场的运营管理亦未尽到相应的义务，亦存在违约的情形，应承担一定的违约责任，故对其主张的违约金本院不予支持。关于原告主张的租金问题，本案中，被告自2016年12月25日后未再向原告支付租金，故自该日起至合同解除之日即2018年8月31日的租金被告仍然应该支付给原告。但考虑到整个涉案商场的商业氛围及被告经营过程中的实际经营状况均较差等实际情况，从利益平衡的角度考量，故对被告欠付原告的租金，本院根据案件情况及原、被告双方在合同履行过程中的违约情况酌情予以调整，在抵扣原告向被告缴纳的租赁履约保证金5,352元后，由被告一次性支付原告租金40,000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告长沙奥克斯置业有限公司与被告彭妹于2016年2月24日签订的《长沙奥克斯置业有限公司与彭妹关于长沙奥克斯缤纷广场的租赁合同》于2018年8月31日解除。二、限被告彭妹在本判决生效之日起七日内支付原告长沙奥克斯置业有限公司租金40,000元；三、驳回原告长沙奥克斯置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,836元，减半收取918元，由原告长沙奥克斯置业有限公司负担467元，由被告彭妹负担451元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇二〇年十二月十五日法官助理邓家欣书记员陈文凤附：适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。