江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终2370号上诉人（原审被告）：泰州市姜堰区丽源温泉会所，统一社会信用代码91321204MA1M9JKL94，住所地泰州市姜堰区罗塘街道海上海中心街区**楼幸福北路**。投资人：朱建军。上诉人（原审被告）：朱建军，男，1978年10月6日出生，汉族，住泰州市姜堰区。两上诉人共同委托诉讼代理人：全鹏玉，安徽明和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈晓彬，男，1975年3月28日出生，汉族，住东台市。被上诉人（原审原告）：祝云兰，女，1976年12月6日出生，汉族，住东台市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：谭正霞,江苏谭陈律师事务所律师。上诉人泰州市姜堰区丽源温泉会所（以下简称丽源会所）、朱建军因与被上诉人陈晓彬、祝云兰排除妨害纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院于2020年7月8日作出的（2019）苏1204民初4389号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月23日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤当事人于2020年10月29日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人委托诉讼代理人全鹏玉，被上诉人委托诉讼代理人谭正霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人丽源会所、朱建军的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。丽源会所并不是在泰州市主城区，一审法院按鉴定机构出具的评估报告直接作出判决，完全没有考虑涉案地点周边问题的合理性。鉴定机构所作出的价格偏高，与客观市场价格完全不符，造成一审认定事实不清。案涉房屋的租金收益，丽源会所早已支付，由原房屋所有权人收取，一审法院有意回避，造成认定事实不清。一审的鉴定资料并没有客观的按照市场准确的租金价格进行鉴定，缺乏客观性。朱建军系丽源会所的工作人员，属于履行职务行为，被上诉人起诉朱建军明显主体不当。二、一审程序存在不当之处。案外人曹某某、徐某某与原上诉人的前任老板所订立的房屋租赁合同对被上诉人如果不受约束，一审应当追加案外人作为案件当事人到庭参加诉讼以便查明案件事实情况。一审未追加，属于程序不当。被上诉人陈晓彬、祝云兰辩称，上诉人的上诉请求没有任何事实及法律理由，均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确凿，请求维持。理由：第一，我方取得诉争房屋是2017年通过法院司法拍卖取得，也取得了不动产权证书。第二，在我们已经是诉争房产合法物权人的情况下，上诉人强占房屋拒不交付，我方不得已在之前向一审法院起诉要求排除妨害收回房屋。一审法院判决支持我方诉请，上诉人不服提起上诉被驳回。上诉人仍然向省高院提起再审，也被驳回。我们就前一个排除妨害收回房屋的案件正在姜堰法院强制执行过程中。第三，上诉人无视法律的权威性和严肃性，在拒不交还诉争房屋的情况下，更拒付占用该房屋的房屋占用费。一审法院依据双方当事人共同委托，委托了有资质的评估机构对诉争时间段的租金进行了鉴定。鉴定的主体、程序和依据完全符合法律规定，没有任何法律上的瑕疵，合法有效。第四，朱建军是会所的投资人，会所是个人独资企业，理应承担共同的法律责任。第五，本案当中程序也完全正确。上诉人提到曹某某、徐某某仅仅是上诉人在房屋抵押以后违法租赁的案外人，与本案没有法律上的利害关系，也不是同一法律关系，显然曹某某、徐某某不是本案的当事人。本案的判决结果与此两人也没有任何利害关系，所以该两人不参加一审诉讼，完全正确。陈晓彬、祝云兰向一审法院起诉请求：丽源会所、朱建军支付占用姜堰区房屋的使用费400000元（按照月租金20000元，从2018年1月16日暂计算至2019年9月25日，实际计算至将房屋交付给陈晓彬、祝云兰之日止）。后变更诉讼请求为：丽源会所、朱建军支付占用姜堰区房屋的使用费230000元（从2018年3月9日暂计算至2019年10月23日）。一审法院认定事实：一、2011年9月14日，泰州市姜堰区汇鑫农村小额贷款有限公司与曹某某、徐某某签订最高额借款合同一份，约定：贷款人根据借款人（曹某某、徐某某）的需要，在2011年9月14日至2013年9月13日期间，向借款人提供最高额度不超过3000000元的贷款等。当日，泰州市姜堰区汇鑫农村小额贷款有限公司与曹某某、徐某某签订抵押合同一份，约定：抵押人（曹某某、徐某某）为保证前述最高额借款合同的履行以坐落于泰州市姜堰区其土地使用权作为抵押物；抵押担保的范围包括主合同项下的借款本金、借款利息、复息、各种罚息、相关费用及为实现债权而发生的误工费、鉴定费、评估费、拍卖费等合理的费用；主合同项下债务履行期限届满或主债务被宣告提前到期后，抵押权人未受清偿的，有权依法以抵押物折价或以变卖、拍卖抵押物的方式获得优先受偿；等等。同日，泰州市姜堰区汇鑫农村小额贷款有限公司与曹某某、徐某某就坐落于泰州市姜堰区其土地使用权办理了抵押登记。后曹某某未依约还款，泰州市姜堰区汇鑫农村小额贷款有限公司提起诉讼，一审法院于2014年11月10日作出（2014）泰姜商初字第00277号民事判决书，判决：曹某某、徐某某返还泰州市姜堰区汇鑫农村小额贷款有限公司借款本金3000000元、利息535392元及自2014年9月21日至判决确定给付之日的利息（按月利率12.48‰×1.3计算）；若未按判决第一项履行义务，则泰州市姜堰区汇鑫农村小额贷款有限公司有权在判决第一项确定的债权限额范围内对曹某某、徐某某坐落于泰州市姜堰区其土地使用权进行折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。2013年1月1日，曹某某、徐某某（甲方）和陈某某（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：1、甲方将坐落于泰州市姜堰区2-1号及2-8号的房屋出租给乙方使用；2、租赁期限为十年，自2013年1月1日起至2023年1月1日止；3、出租房屋（含装修和所有设施物品）租金为人民币400000元每年，总计4000000元整；4、因甲方曾于2012年9月3日向姜堰市华夏典当有限公司借款4000000元未能按期偿还，现经协商一致并经姜堰市华夏典当有限公司同意，该借款抵算乙方应交纳的全部租金。甲方的4000000元借款由乙方和姜堰市华夏典当有限公司处理。2014年3月6日，陈某某作为投资人投资成立泰州市姜堰区丽源温泉会所。同年3月16日，陈某某（转让方）与第三人朱建军（受让方）签订转让协议一份，约定：1、泰州市姜堰区丽源温泉会所所有全部资产转让价款为人民币壹佰万元整，企业名称无偿转让给受让方，受让方同意受让；2、支付方式：受让方以现金的方式于2014年3月16日前一次性支付给转让方，转让方在收到转让价款的同时，将转让的所有资产按清单并结合现场交给受让方；3、转让方注册登记后，没有任何债权债务，如有债权债务，转让前由转让方负责收回和偿还，与受让方无关。同年3月18日，丽源会所投资人由陈某某变更为朱建军。丽源会所目前在涉案泰州市姜堰区中经营。一审法院依照已经发生法律效力的（2014）泰姜商初字第00277号民事判决书及（2015）泰姜执字第01018-2号执行裁定书，依法在江苏省泰州市姜堰区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上，对曹某某、徐某某所有的位于泰州市姜堰区非住宅房地产进行了公开拍卖。2017年12月30日，陈晓彬以2338500元最高价竞得。一审法院作出（2017）苏1204执恢295-1号执行裁定书，裁定：一、泰州市姜堰区非住宅房地产[房屋所有权证号：姜房权证姜堰字第**；土地使用权证号：姜国用（2011）第×号]的所有权及相应的其他权利归买受人陈晓彬所有，自裁定送达买受人陈晓彬时起转移；二、买受人陈晓彬可持裁定书到房产管理机构办理相关产权过户登记手续。2018年3月9日，陈晓彬、祝云兰依法办理了涉案房屋的产权登记手续，产权证号为苏（2018）姜堰不动产权第0003611号。二、陈晓彬、祝云兰要求返还房屋，陈某某、丽源会所、朱建军以租赁合同在前拒绝返还房屋，致提起诉讼。一审法院于2018年8月28日作出（2018）苏1204民初2379号民事判决书，判决：1.确认陈某某与曹某某、徐某某于2013年1月1日签订的关于泰州市姜堰区房屋的《房屋租赁合同》对陈晓彬、祝云兰不具有约束力；2.丽源会所搬出泰州市姜堰区房屋，并将该房屋返还陈晓彬、祝云兰。丽源会所不服判决，提起上诉，泰州市中级人民法院作出判决，维持原判。后陈晓彬申请执行，要求腾空返还房屋未果。遂提起本案诉讼。三、陈晓彬、祝云兰申请对房屋租金进行鉴定，靖江**瑞资产评估事务所（普通合伙）于2019年11月5日作出靖华瑞评报字[2019]第17号租金资产评估项目资产评估报告，对姜堰区丽源温泉会所在2018年3月9日至2019年10月23日期间陈晓彬、祝云兰所拥有的该会所中的394.05平方米建筑面积的租金评估值为人民币230000元。四、丽源会所系个人独资企业，投资人为朱建军。一审法院认为，侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。陈晓彬、祝云兰通过拍卖取得了涉案房屋的所有权，通过诉讼确认陈某某与曹某某、徐某某于2013年1月1日签订的关于泰州市姜堰区房屋的《房屋租赁合同》对陈晓彬、祝云兰不具有约束力，且丽源会所搬出泰州市姜堰区房屋，并将该房屋返还陈晓彬、祝云兰，但是至今丽源会所、朱建军仍未返还房屋，也未支付使用费，侵害了陈晓彬、祝云兰行使物权，陈晓彬、祝云兰可以请求损害赔偿，要求丽源会所支付使用期间的使用费。朱建军系丽源会所的投资人，应当对丽源会所的债务承担连带清偿责任。丽源会所、朱建军辩称鉴定价格偏高，但是无相反证据证明鉴定报告不合法，对其辩称不予采信。其辩称重复计算了租金收益，一审法院（2018）苏1204民初2379号民事判决书明确载明了陈某某与曹某某、徐某某于2013年1月1日签订的关于泰州市姜堰区房屋的《房屋租赁合同》对陈晓彬、祝云兰不具有约束力，丽源会所、朱建军应当返还房屋，陈晓彬、祝云兰取得了房屋所有权后，应当享有物权带来的收益，丽源会所、朱建军该辩称，一审法院亦不予采信。陈晓彬、祝云兰的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条之规定，判决：一、泰州市姜堰区丽源温泉会所于判决生效后十日内给付陈晓彬、祝云兰使用费230000元（自2018年3月9日至2019年10月23日止）；二、朱建军对判决第一项的履行承担连带清偿责任。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，保全费2770元，合计7520元，由丽源会所、朱建军负担（陈晓彬、祝云兰于判决书生效后向一审法院申请退还，泰州市姜堰区丽源温泉会所、朱建军于判决生效后十日内直接交至一审法院）。二审中，双方当事人未提交新的证据。二审查明的案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：陈晓彬、祝云兰要求支付案涉房屋占有使用费以及丽源会所、朱建军的责任如何认定；一审审理程序是否存在违法。现阐述如下：关于占有使用费标准，一审法院根据当事人申请委托有资质的评估机构进行了评估，结论科学合理，程序合法，该评估报告应作为认定本案事实的根据。上诉人虽对评估报告有异议，但其理由无事实和法律依据，本院不予采信。关于责任承担，因案涉房屋系陈晓彬、祝云兰所有，且根据生效民事判决，丽源会所应将该房屋返还却仍未返还，其依法应支付占有使用费。因丽源会所系个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定，朱建军作为该会所投资人，依法应对该会所的债务承担连带责任。朱建军上诉称其不承担支付责任，与案件事实不符，于法相悖，本院不予采信。关于一审审理程序，经查并无违法之处，上诉人要求追加案外人为本案当事人，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，上诉人丽源会所、朱建军的上诉请求没有法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人泰州市姜堰区丽源温泉会所、朱建军负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  刘艳生审判员  潘贻杰审判员  顾春旺二〇二〇年十二月十六日书记员  王 霞