江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终863号上诉人（一审原告、反诉被告）：国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司，住所地江西省景德镇市珠山区青塘（发电有限公司内）。负责人：王平秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗之煌，江西远瀚律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：景德镇九九陶瓷文化传播有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区青塘游泳馆。法定代表人：冯章月，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹永安，江西三人行律师事务所律师。上诉人国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司（以下简称“电投公司”）因与上诉人景德镇九九陶瓷文化传播有限公司（以下简称“九九公司”）租赁合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2020）赣0203民初829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人电投公司委托诉讼代理人罗之煌、九九公司法定代表人冯章月及其委托诉讼代理人曹永安参加了诉讼。本案现已审理终结。电投公司上诉请求：1．依法撤销景德镇市珠山区人民法院（2020）赣0203民初829号民事判决书第一项、第三项；2．九九公司立即从其租赁的游泳馆、四合院及租赁场所搬离，并交还电投公司；3．一、二审诉讼费由九九公司承担。事实与理由：首先，一审法院作出“电投公司与九九公司就位于江西省景德镇市城郊青塘的游泳馆、四合院等相关场所从2020年1月1日起形成不定期租赁关系”的判决完全罔顾事实，该判决明显缺乏事实和法律依据。本案事实上，电投公司与九九公司之间均以书面合同的方式明确约定了双方的租赁期限，在文字表述和意思表示上不存在任何含糊或不明。且在2019年度租赁合同到期后在九九公司提出继续续约要求的情况下，以书面方式明白表达了异议，非常清晰而准确表达了不再续约。本案事实与我国合同法中所规定的不定期租赁合同情形完全不符，但一审法院以双方合同中“如承租方要求继续租赁，按上年合同价款的3%比例递增”的约定，从而认定双方租赁关系是否成立应以九九公司只要满足租金递增条件即租赁合同成立，进而推定双方的租赁关系为不定期租赁关系，一审法院如此解读该条款实为荒诞。合同采取每年一签仅仅为一种形式，而是双方均已接受的一种商业方式，且九九公司已非常明确知道一年一签所包含的商业利益和商业风险。如果按照一审法院认定的结论，势必造成只要九九公司接受递增条款那么电投公司就必须接受续签的结果，这显然不符合双方共同的意思表示。即使退一步按照一审判决的认定该合同属于不定期合同，而作为电投公司早在2020年4月数次以书面和口头答复，甚至以诉讼的方式提出不再续约的表达。其次，一审判决第三项令电投公司无法接受，该项判决内容看似九九公司不得向电投公司在合同终止时提出赔偿要求，实质上存在两项对电投公司极其不利的法律后果。一方面限制了电投公司对该房屋实施自行管理和使用、经营的权利，其二客观上确认了九九公司的所谓赔偿权利（即使是向第三人提出）一直莫名其妙地存在。这显然再次与双方签订的合同内容不符。事实上，合同中第八条涉及的赔偿约定已经非常明确，而且该约定条款的前提也是非常明确——即“租赁期间”，而非“租期届满”的情形。一审法院将上述发生的情形不加条件的认定，属于断章取义的解读，导致该项判决错误。故请求二审法院依法查明本案事实，撤销该项判决。九九公司辩称：一审判决除第二项没有按照相关规定减免九九公司因疫情影响三个月的租金外，认定事实清楚。1．电投公司上诉请求不能成立，双方从2020年1月1日起成立不定期租赁关系，本案当事人九九公司在2014年通过投标方式取得租赁经营权，本来九九公司要求签长期合同，但电投公司称合同只能一年一签，并称可以把续签合同写进合同中。双方在2014年签订2015年年度合同，直至签订2019年合同，合同中均有约定在上一年度租金标准递增3%的基础上签订续租合同；双方自2015年至2019年度租金均是按照递增3%的比例履行合同。出租方对于承租方一年一签的合同签订方式是对九九公司资金投入、回收成本、获取盈利的一种签约保障方式；2．九九公司根据合同的规定有向第三方赔偿的权利，依据合同第八条第二款约定，在不损害电投公司权益条件下，九九公司享有就承租场地装修后的不动产，享有对投资方和收购方进行协商赔偿的权利。九九公司上诉请求：1．撤销景德镇市珠山区人民法院（2020）赣0203民初829号民事判决书第二项，依法改判九九公司于判决生效十五日内一次性向电投公司支付2020年1月起至2020年10月止租金195724.2元（免除新冠疫情期间3个月租金83881.8元）；2．本案一、二审诉讼费由电投公司承担。事实和理由：本案系九九公司和电投公司之间房屋租赁合同纠纷一案，电投公司作为国有企业身份的房屋出租人，出租房屋也系国有房屋，而九九公司作为自然人独资有限责任公司，经营范围为陶瓷文化传播、交流、会展会务服务、组织体育比赛服务等的服务业小微企业，九九公司自租赁房屋进行投资经营至今，租赁期间内经历了青塘村8个月封闭式修路，2016年6月9日的特大水灾，2018年3月4日的风灾，2020年初又遇上了新冠××疫情，疫情过后，正当九九公司全力投入复工复产时又遇到7月份的特大洪水。为保护服务业小微企业和个体工商户，国家发改委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规［2020］734号），明确推动对承租国有房屋用于经营，出现困难的服务业小微企业和个体工商户免除上半年3个月房屋租金，但一审判决未考虑新冠××疫情给上诉人带来的损失，对受疫情影响严重、经营困难的同属服务业小微企业的九九公司未作考虑适用减免房屋租金的优惠政策，导致本案一审判决未能体现法律的公平原则。电投公司辩称，关于减免租金问题，请求法院依法处理，一审中九九公司未提出要求减免租金的请求。电投公司向一审法院起诉请求：1．判令九九公司立即从其承租的游泳馆、四合院及租赁场所搬离，并交还电投公司；2．判令九九公司支付暂计算至2020年4月8日的占用费91392.375元及2020年4月8日至九九公司腾空租赁场所并将租赁场所交还电投公司之日的占用费；3．本案诉讼费由九九公司承担。九九公司向一审法院反诉请求：1．判令电投公司在租赁场地整体拆除或转让前，继续履行与九九公司签订的《游泳馆、四合院租赁合同》的义务；2、判决认定非因电投公司体制改革自行进行土地开发而引起租赁场地整体拆除或转让导致合同终止，在不损害电投公司权益条件下，九九公司享有合同规定的就租赁场地装修后的不动产，对他方（投资方或收购方）提出协商赔偿的权利；3．案件本诉费及反诉费由电投公司承担。一审法院认定事实：2013年12月1日，江西中电电力工程有限责任公司景德镇分公司（以下简称“电力公司”）就游泳馆【位于江西省景德镇城郊青塘（原景德镇发电厂生产区外大门口东侧）】、生活区四合院【位于江西省景德镇城郊青塘（原景德镇发电厂〔青塘〕生活区大门口侧）】整体对外承租经营事宜予以招标，中标单位为景德镇市瓷都晚报瓷文化传播有限公司（以下简称“晚报公司”）。双方于2013年12月25日签订《游泳馆、四合院租赁承包合同》，租赁期为2014年1月1日至2014年12月31日；就“租赁期满”的条款内容约定为：租赁期满后，承租方必须按时将租赁物及其设施交还给出租方，逾期将承担赔偿责任；如承租方要求继续租赁，按上年合同价款的3%比例递增，继续签订合同；就“提前终止合同”的条款内容约定为：……如因国家建设、不可抗力因素，出租方必须终止合同时，一般应提前一个月书面通知承租方，承租方的经济损失出租方不予补偿。2014年12月31日，双方签订2015年度《游泳馆、四合院租赁承包合同》，其中关于“租赁期满”的约定条款内容修改为：租赁期满后，承租方必须按时将租赁物及其设施交还给出租方（承租方装修无法迁出的不动产，不得要求出租方进行补偿），逾期将承担赔偿责任；如承租方要求继续租赁，出租方根据实际情况与承租方进行洽谈。关于“提前终止合同”的约定条款内容修改为：如因出租方体制改革自行进行的土地开发而引起的租赁场地整体拆除或转让，出租方有权变更或终止合同；或因国家建设、不可抗力因素，出租方有权终止合同。因上述原因合同终止时，承租方因生产经营所有项目的投入造成的损失，出租方不承担赔偿责任；若其他原因引发的租赁场地整体拆除或转让，承租方不得向出租方提出经营权及经营投资赔偿，在不损害出租方的权益下，承租方就装修后的不动产，对他方（投资方或收购方）协商赔偿事宜，若双方为此产生争议，与出租方无关。2015年10月12日，晚报公司发出《注销公告》（该公司亦于2017年5月8日经景德镇市市场和质量监督管理局核准办理注销登记）。2015年12月8日，晚报公司与景德镇九九文化传播有限公司（以下简称“文化公司”）向电力公司发出《联合报告》，《该报告》称，……晚报公司于2015年10月开始进入清算注销阶段……清算后由公司股东冯章月收购瓷都晚报社的剩余资产，并将所有房屋经营管理权及公司资产一并移交公司股东冯章月新成立的文化公司，并由文化公司同贵公司续签2016年度的房屋出租协议……如有任何法律责任由新公司全权承担……。之后，电力公司与文化公司签订了2016年度的《游泳馆、四合院租赁承包合同》，该《合同》将“租赁期满”的约定条款内容修改为：租赁期满后，承租方必须按时将租赁物及其设施交还给出租方（承租方装修无法迁出的不动产，不得要求出租方进行补偿），逾期将承担赔偿责任。如承租方要求继续租赁，合同价按上年价款的3%比例递增。2016年12月29日，电力公司名称变更登记为国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司（即简称的电投公司）。该公司于2017年6月28日与文化公司签订租期从2017年7月1日起至2017年12月31日止的《游泳馆、四合院租赁承包合同》；2018年1月11日，双方签订租期从2018年1月1日起至2018年12月31日止的《游泳馆、四合院租赁承包合同》；2019年，双方签订租期从2019年1月1日起至2019年12月31日止的《游泳馆、四合院租赁合同》，该年度租金为325755元。文化公司就该年度租金按约支付完毕。2019年3月12日，文化公司企业名称变更登记为景德镇九九陶瓷文化传播有限公司（即简称的九九公司）。2019年12月23日，九九公司向电投公司发出《报告》，即要求与电投公司续签2020年度游泳馆、四合院的租赁承包合同，并请电投公司给予通知接洽。2020年3月16日，电投公司向九九公司出具《关于与贵公司不再续签2020年游泳馆、四合院租赁承包合同的告知函》，该《告知函》中称，因上级公司统一工作部署，需将青塘区域的游泳馆、四合院等所属建筑物整体打包出让给景德镇市政府……故本公司不再与贵公司续签2020年度的游泳馆、四合院租赁承包合同，并希望贵公司在2020年4月16日之前恢复原样并搬离。2020年3月30日，电投公司再次向九九公司出具《关于与贵公司不再续签2020年游泳馆、四合院租赁承包合同及搬离告知函》，该《告知函》中称，贵公司与我公司签订的《游泳馆、四合院租赁合同》已于2019年12月31日到期，我公司已去函告知不再与贵公司续签《游泳馆、四合院租赁合同》……望贵公司在2020年4月16日前将租赁场所内的属于贵公司的一切财物清理搬走，将场所腾空恢复原状……。另，诉争租赁场所（包括游泳馆及四合院等）现仍由九九公司占有、使用。一审法院认为，本案中，电投公司将文化公司列为本案被告诉至法院。其之所以将文化公司列为本案被告，系因涉案2019年度《游泳馆、四合院租赁合同》的签约主体一方当事人为文化公司。而文化公司在电投公司起诉前，即在2019年3月，其已将企业名称变更登记为九九公司，故本案反诉请求的主张方为九九公司。因文化公司与九九公司系属企业名称上的称谓变更，故就诉争租赁场所享有相应诉讼权利及承担相应诉讼义务的民事主体应为称谓变更登记后的九九公司，由此一审法院就电投公司在本诉中所列的被告称谓予以调整（且电投公司亦于庭后将一份关于九九公司名称变更的《说明》提交至一审法院），即将九九公司列为本案被告，这亦与在本案中提起反诉的民事诉讼主体身份相一致。本案诉争焦点即为电投公司是否在2019年度《租赁合同》已履行完毕的情况下，仍负有与九九公司就诉争租赁场所续签租赁合同的义务。就该诉争焦点，电投公司认为其与九九公司之间就诉争租赁场所2019年度的租赁期限已届满，故九九公司应立即从诉争租赁场所搬离，并将诉争租赁场所交还给其。而九九公司则认为，诉争双方在2019年度就诉争租赁场所所签订的《租赁合同》中，亦对诉争租赁场所在“租赁期满”后的处理方式有明确约定，即九九公司要求继续租赁的，合同价按上年价款的3%比例递增即可，故九九公司按照该合同之约定享有续签的权利。就该案诉争焦点的分析，考虑到涉案2019年度《租赁合同》，并非是在一个独立日常年签订的，即该《合同》的签订，是经历了数年就诉争租赁场所亦已形成租赁关系的一种合同形式上的延续。从诉争双方所提交的证据上可显现出，晚报公司与电力公司于2013年12月25日就诉争租赁场所的使用权签订了《租赁承包合同》（租期为2014年1月1日至2014年12月31日），此时诉争租赁场所的租赁承包民事主体是晚报公司，而晚报公司截止2013年9月27日，其股东为瓷都晚报社及冯章月，此时冯章月作为晚报公司的股东就晚报公司注册资本（200万元）的认缴额及实缴额均为140万元，占注册资本的比例为70%。由此，冯章月就诉争租赁场所的经营具有自身的收益性及风险性，即其实则为收益的享有者和风险的承担者。在2014年度的《租赁承包合同》中，双方议定年租金为28.1万元；在“租赁期满”条款中约定的是“租赁期满后，承租方必须按时将租赁物及其设施交还给出租方，逾期将承担赔偿责任；如承租方要求继续租赁，按上年合同价款的3%比例递增，继续签订合同”。在2014年度的租期即将届满时，晚报公司与电力公司就诉争租赁场所于2014年12月31日签订租期为2015年1月1日至2015年12月31日的《租赁承包合同》（即2015年度《租赁承包合同》），此时的年租金议定为28.94万元（该金额是在2014年度的年租金金额的基础上，递增3%而成），此时，可显现出签约双方均遵守了“如承租方要求继续租赁，按上年合同价款的3%比例递增，继续签订合同”此一上年度《租赁承包合同》中的约定条款，但签约双方就“租赁期满”条款中的内容变更为：“租赁期满后，承租方必须按时将租赁物及其设施交还给出租方（承租方装修无法迁出的不动产，不得要求出租方进行补偿），逾期将承担赔偿责任；如承租方要求继续租赁，出租方根据实际情况与承租方进行洽谈”。故此时，签约双方以自身作出的民事法律行为对该条款的内容加以充实及变更。亦反映出签约双方对合同条款约定的自主性。在2015年度的《租赁承包合同》履行过程中，晚报公司于2015年10月进入清算注销阶段，故其与文化公司于2015年12月8日向电力公司出具《联合报告》，即载明“晚报公司清算后，由公司股东冯章月收购瓷都晚报社的剩余资产，并将所有房屋经营管理权及公司资产一并移交公司股东冯章月新成立的文化公司，并由文化公司同电力公司续签2016年度的房屋出租协议”。故在此之后，文化公司与电力公司签订租期为2016年1月1日至2016年12月31日的《租赁承包合同》（即2016年度《租赁承包合同》），双方议定年租金为29.8113万元（该金额是在2015年度的年租金金额的基础上，递增3%而成）；就“租赁期满”条款中约定的是“租赁期满后，承租方必须按时将租赁物及其设施交还给出租方（承租方装修无法迁出的不动产，不得要求出租方进行补偿），逾期将承担赔偿责任；如承租方要求继续租赁，合同价按上年价款的3%比例递增”。由此，签约双方就该条款的约定内容亦再予以调整。即是对2014年度及2015年度《租赁承包合同》中相应条款内容的整合及精简。2017年6月28日，文化公司与电投公司（2016年12月29日，电力公司名称变更登记为电投公司）就诉争租赁场所签订租期为2017年7月1日至2017年12月31日的《租赁承包合同》（即2017年度《租赁承包合同》），双方议定年租金为15.3528万元（即半年，该金额是在2016年度的年租金金额的基础上，递增3%而成）。就“租赁期满”的条款内容予以保留，即与2016年度《租赁承包合同》中的相应条款内容相一致。2018年1月11日，文化公司与电投公司就诉争租赁场所签订租期为2018年1月1日至2018年12月31日的《租赁承包合同》（即2018年度《租赁承包合同》），双方议定年租金为31.6267万元（该金额是在2017年度的年租金金额的基础上，递增3%而成）。就“租赁期满”的条款内容予以保留，即与2017年度《租赁承包合同》中的相应条款内容相一致。2019年，文化公司与电投公司就诉争租赁场所签订租期为2019年1月1日至2019年12月31日的《租赁合同》（即2019年度《租赁合同》），双方议定年租金为32.5755万元（该金额是在2018年度的年租金金额的基础上，递增3%而成）。就“租赁期满”的条款内容予以保留，即与2018年度《租赁承包合同》中的相应条款内容相一致。综上，从上述《合同》签订的经历过程可显示出：一、冯章月就诉争租赁场所的经营收益及经营风险一直并存；二、各年度诉争租赁场所的租金金额实质上是一直沿用2014年度版《合同》中的次年租金较上年租金递增3%比例标准而成；三、“如承租方要求继续租赁”此项约定，亦已成为签约双方就诉争租赁场所予以续约之必备前提成立要件；四、“按上年合同价款的3%比例递增”此项约定，已成为签约双方的一项续约共识。由此，签约双方约定的此项条款（即“如承租方要求继续租赁，按上年合同价款的3%比例递增”），已成为签约双方就续约事宜形成的缔约惯例。而该缔约惯例的形成，亦是电投公司基于冯章月对诉争租赁场所所投入的资金予以回收成本、获取盈利或扭转亏损的一种签约保障模式。现诉争双方之间就诉争租赁场所2019年度的《租赁合同》已履行完毕。在2019年度的租赁期即将届满时，九九公司（作为承租方，文化公司于2019年3月12日将其企业名称变更登记为九九公司）于2019年12月23日向电投公司（作为出租方）就诉争租赁场所的续约事宜发出续租的《报告》（九九公司的此一做法系参照晚报公司向电力公司就诉争租赁场所予以续约的行为表示之书面模式）。该《报告》到达电投公司处应视为是承租方已向出租方发出续签合同之行为表示，而电投公司对九九公司向其发出的续签合同之行为表示，于2020年3月16日作出不予续租的《告知函》，即拒绝了九九公司所提出的继续承租诉争租赁场所的行为表示。在该《告知函》中，电投公司亦注明：“因上级公司统一工作部署，需将青塘区域的游泳馆、四合院等所属建筑物整体打包出让给景德镇市政府……故本公司不再与九九公司续签2020年度的游泳馆、四合院租赁承包合同，并希望九九公司在2020年4月16日之前恢复原样并搬离”。如从合同签订需经缔约双方自愿，且意思自治角度考虑，电投公司的此一做法于法并不相悖。但从并结合2019年度《租赁合同》的沿用历史、冯章月作为承租物经营过程中的实际利益获取方及实际亏损承担方就诉争租赁场所所投经营成本的付出、缔约双方就涉案条款（即“如承租方要求继续租赁，按上年合同价款的3%比例递增”）之约定初衷及保障合同相对稳定性角度考虑，电投公司所作出的《告知函》将九九公司沿袭的签约惯例予以打破，使得九九公司续约之合同目的无法继续。这无疑给作为一家民营企业的公司带来了实质上的经营阻力。且电投公司在2020年3月16日的《告知函》中，载明的不再续约的原因是因上级公司统一工作部署，需将青塘区域的游泳馆、四合院等所属建筑物整体打包出让给景德镇市政府。而电投公司就该工作部署的具体时间并未向法院予以明确，且就该不予续约的原委是否成立，亦未向法院提交证据加以证实（即因电投公司的举证不能，导致其所主张的该原委具有不确定性）。由此，为保护民营企业正常的经营发展，亦为彰显合同双方之签约初心，本院对电投公司不予续约之行为表示不予认可。但考虑到诉争租赁场所系电投公司拥有，即电投公司对诉争租赁场所拥有使用自主权，故就亦已形成的租赁关系在双方履行完2019年度的《租赁合同》之后，亦变更为不定期租赁关系。即电投公司与九九公司可以随时解除此项不定期租赁关系，但电投公司与九九公司在解除此项不定期租赁关系时，均应当在合理期限之前通知对方。因电投公司在2020年3月16日的《告知函》中称不予续租的理由是因上级公司统一工作部署，进而作出整体打包出让行为，九九公司应有义务确保该整体打包出让工作的顺利进行。故待相关方案出台后，即从该相关方案送达给九九公司之日起30日内，九九公司有义务完成诉争租赁场所的清空、搬迁及交还给电投公司的事宜，如九九公司逾期未履行上述义务，则其应向电投公司承担赔偿责任。电投公司与九九公司就诉争租赁场所在不定期租赁关系存续期间的租金标准，亦按签约惯例履行，即2020年度的年租金在2019年度的年租金基础上，递增3%。以此类推，直至九九公司与电投公司之间不定期租赁关系解除之日。鉴于诉争双方之间就不定期租赁关系存在时段的不确定性，故租金的支付方式酌定为按月支付，即九九公司于每月5日前向电投公司支付当月租金。由此，九九公司截止2020年10月，尚需向电投公司支付2020年1月至10月的租金，共计279606元【即（325755元＋325755元×3÷100）÷12个月×10个月】。就2019年度《租赁合同》中的第六条约定条款，因不定期租赁关系的特性，故对“租赁期满”应作广义理解，就该条款中的“就已装修无法迁出的不动产，九九公司不得要求电投公司进行补偿”之约定内容，应移置2019年度《租赁合同》中的第八条约定条款内容中，这亦更为符合缔约双方在签约时之约定初衷。另该条款中的其他内容予以保留适用。而就2019年度《租赁合同》中的第八条约定条款，根据法律适用及签约惯例，该条款在诉争双方建立不定期租赁关系后，应视为是诉争双方就不定期租赁关系解除后，对各自所享有的权利或应承担的义务予以明确的一个后续约束内容。即该约定条款中就主文内容的阐述及该主文内容所致法律后果的明示在诉争双方不定期租赁关系存续期间及不定期租赁关系解除时均予以保留适用。考虑到不定期租赁关系的适用性，故亦在以第八条约定条款内容为主线的基础上作出如下内容调整：即“不定期租赁关系存续期间，任何一方提出解除不定期租赁关系，需提前一个月书面通知对方。如因电投公司体制改革自行进行土地开发，从而引起租赁场地整体拆除或转让，或是因国家建设、不可抗力因素，电投公司均有权解除不定期租赁关系；因上述原因导致电投公司解除不定期租赁关系，电投公司就九九公司（函括晚报公司及文化公司）生产经营所有项目的投入造成的损失不承担赔偿责任（函括“就已装修无法迁出的不动产，九九公司不得要求电投公司进行补偿”）；若因其他原因引发租赁场地整体拆除或转让，进而导致不定期租赁关系解除，九九公司亦不得向电投公司提出经营权及经营投资赔偿（亦函括“就已装修无法迁出的不动产，九九公司不得要求电投公司进行补偿”）。但在不损害电投公司权益的情况下，九九公司就诉争租赁场地装修后的不动产，享有对他方（投资方或收购方）提出协商赔偿的权利。若九九公司与他方（投资方或收购方）为此产生争议，与电投公司无关”。电投公司与九九公司就诉争租赁场所在不定期租赁关系存续期间的其他适用及约束等内容采用标准，根据签约惯例，亦遵从于2019年度《租赁合同》中的约定条款内容。综上，一审法院对电投公司所主张的第一项诉请，不予支持；对其所主张的第二项诉请，在调整付款性质和支付截止时间点的基础上，予以确认。对九九公司所主张的第一项反诉请求，不予确认；对其所主张的第二项反诉请求，予以支持。但对该项反诉请求支持的基石是按2019年度《租赁合同》中相应条款的内容予以一并适用。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百四十二条规定，判决：一、国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司（作为出租方）与景德镇九九陶瓷文化传播有限公司（作为承租方）就位于江西省景德镇城郊青塘（原景德镇发电厂生产区外大门口东侧）的游泳馆及位于江西省景德镇城郊青塘（原景德镇四合院等相关场地从2020年1月1日起形成不定期租赁关系；二、景德镇九九陶瓷文化传播有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性向国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司支付本判决第一项主文中所涉租赁场地的租金人民币279606元（从2020年1月起至2020年10月止）；景德镇九九陶瓷文化传播有限公司从2020年11月起于每月5日前向国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司支付当月租金【租金金额按签约惯例所确定的标准（即按上年合同价款的3%比例递增）予以计算执行】，直至国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司与景德镇九九陶瓷文化传播有限公司之间的不定期租赁关系解除之日；三、若因其他原因【不函括国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司因体制改革自行进行土地开发的原因引起租赁场地整体拆除或转让及因国家建设、不可抗力的原因，如因上述三种原因导致国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司解除不定期租赁关系，国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司就景德镇九九陶瓷文化传播有限公司（函括景德镇市瓷都晚报瓷文化传播有限公司及景德镇九九文化传播有限公司）生产经营所有项目的投入造成的损失不承担赔偿责任（函括“就已装修无法迁出的不动产，景德镇九九陶瓷文化传播有限公司不得要求国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司进行补偿”）引发租赁场地整体拆除或转让，进而导致不定期租赁关系解除，景德镇九九陶瓷文化传播有限公司亦不得向国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司提出经营权及经营投资赔偿【亦函括“就已装修无法迁出的不动产，景德镇九九陶瓷文化传播有限公司不得要求国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司进行补偿”】。但在不损害国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司权益的情况下，景德镇九九陶瓷文化传播有限公司就本判决第一项主文中所涉租赁场地装修后的不动产，享有对他方（投资方或收购方）提出协商赔偿的权利。若景德镇九九陶瓷文化传播有限公司与他方（投资方或收购方）为此产生争议，与国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司无关；四、驳回国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司的其他诉讼请求；五、驳回景德镇九九陶瓷文化传播有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2085元，由景德镇九九陶瓷文化传播有限公司承担；反诉费1000元，退回景德镇九九陶瓷文化传播有限公司，剩余反诉费500元，由国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，该合同不违反法律法规强制性规定，当属有效。合同当事人的法律地位平等，意志自由，双方缔约时真实和有效表达对于判定当事人民事法律行为的效果具有重大意义。合同约定明晰：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，自2014年开始至2019年每年度九九公司与电投公司之间签订的《游泳馆、四合院租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应依约履行。从双方自2014至2019年度签订的租赁合同约定来看，双方租赁合同均是一年一签，期限届满日至每年12月31日。并且根据电投公司陈述和九九公司提供的2014年12月2日的函、2015年12月8日的联合报告、2019年12月23日的报告，双方之间租赁合同一年一签均是在合同即将到期之前九九公司函告电投公司，电投公司再与九九公司签订下一年度租赁合同，故而可以认定双方虽然是每一年度签约模式，但是具有连续签约的商业习惯，也是可判定的民事习惯，根据《民法总则》第10条，该连续签约模式具有习惯法延展力。在双方签订的2019年度租赁合同到期后，九九公司于2019年12月23日向电投公司发函要求续签2020年度租赁合同，但是电投公司2020年3月16日复函不再续签2020年度租赁合同，并要求九九公司于2020年4月16日之前搬离。根据双方的报告和复函，说明电投公司与九九公司双方就2020年度是否续签合同并未合意，应认定九九公司与电投公司双方间《游泳馆、四合院租赁合同》至2019年12月31日履行期限届满，电投公司不同意续签合同，坚决要求九九公司搬离，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，对电投公司要求九九公司立即从其租赁的游泳馆、四合院及租赁场所搬离并交还电投公司的上诉请求，本院予以支持，但应给与九九公司合理的期限搬离，可酌定本案生效之后100天内予以搬离。在租赁合同期限已届满，电投公司不同意续签租赁合同的情形下，九九公司仍继续使用案涉租赁物，于法无据。一审法院认定九九公司与电投公司在2019年度租赁合同履行期限届满之后，九九公司与电投公司自2020年1月1日起形成不定期租赁关系，属于适用法律错误，本院予以纠正。关于案涉租赁物的占用费的问题。在九九公司与电投公司间的2019年度租赁合同履行期间届满，且在电投公司明确答复不再续签租赁合同并给予合理时间要求搬离的情况下，九九公司未能及时交还房屋，应当支付实际占用案涉租赁物期间的占用费直至将案涉租赁场所交还电投公司之日止。因双方2019年度租赁合同履行期间届满后，因电投公司原因不再续签租赁合同，故该占用费应以2019年度合同约定的租金标准（年租金325755元）支付为宜。同时考虑到2020年新冠疫情系属突发公共卫生事件，新冠疫情及防控措施确对九九公司租赁经营造成一定影响，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）（二）文件精神，本院酌定减免九九公司三个月的租金，即九九公司应当按照双方之间2019年度租赁标准自2020年4月1日起支付电投公司占用费直至九九公司从案涉的游泳馆、四合院及租赁场所搬离并交还电投公司之日止。关于对双方之间的2019年度租赁合同第八条如何理解的问题。从双方一年一签的租赁合同第八条条款的文本内容与演变趋势来看，在2014年度的租赁承包合同中，第八条第约定的是“租赁期间，任何一方提出提前终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。如因国家建设、不可抗力因素，甲方终止合同时，一般应提前一个月书面通知乙方，乙方的经济损失甲方不予补偿”。2015年度的赁承包合同中，第八条第约定变更为：“租赁期间，任何一方提出提前终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。如因甲方体制改革自行进行土地开发引起租赁场地整体拆除或转让，甲方有权变更或终止合同；或因国家建设、不可抗力因素，甲方有权终止合同。因上述原因合同终止时，乙方因生产经营所有项目的投入造成的损失，甲方不承担赔偿责任。若其它原因引发的租赁场地整体拆除或转让，乙方不得向甲方提出经营权及经营投资赔偿，在不损害甲方的权益下，乙方就装修后的不动产，对他方（投资方或收购方）的协商赔偿事宜，若双方为此产生争议，与甲方无关。”该条款一直被2016年度、2017年度、2018年度、2019年度的租赁合同沿用，可见九九公司意识到可能到来的拆迁问题或整体收购问题对其权益的影响，即形成条款的变迁。在2015年度的《租赁承包合同》履行过程中，晚报公司于2015年10月进入清算注销阶段，故其与文化公司于2015年12月8日向电力公司出具《联合报告》，即载明“晚报公司清算后，由公司股东冯章月收购瓷都晚报社的剩余资产，并将所有房屋经营管理权及公司资产一并移交公司股东冯章月新成立的文化公司，并由文化公司同电力公司续签2016年度的房屋出租协议”。并在此之后，均是文化公司与电投公司签订租赁合同。2015年度正是九九公司法定代表人冯章月收购晚报公司重新成立文化公司，并用文化公司名义与电投公司签订了后面几个年度的租赁合同，2015年度也是双方间租赁合同第八条变更的时间，从合同缔约本意来看，变更租赁合同第八条，增加协商赔偿事宜条款的目的就是对诉争租赁场所所投入的资金予以回收成本、获取盈利或扭转亏损的一种签约保障模式。现电投公司于2020年3月16日给九九公司回函中明确指出，不再续签租赁合同的原因系因上级公司统一工作部署，需将青塘区域的游泳馆、四合院等所属建筑物整体打包出让给景德镇市政府。虽然电投公司与九九公司的租赁合同履行期已经届满，但根据双方间的租赁合同缔约时意思表示探明，并非是一个个独立签订的合同，合同的签订具有连续性，也形成了有效的商业惯例，保护商业惯例和维护民营企业经营稳定权的角度出发，双方间签订的2019年度的租赁合同第八条约定应是对双方有延展效力。根据合同约定，非因电投公司体制改革自行进行土地开发引起租赁场地整体拆除或转让，或非因国家建设、不可抗力因素，在不损害电投公司权益下，九九公司就装修后的不动产，享有对他方（投资方或收购方）协商赔偿的权利，该权利请求权具有正当性和合法性，在有限的范围内应予保护。综上所述，电投公司上诉请求部分成立，予以部分支持；九九公司上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销景德镇市珠山区人民法院（2020）赣0203民初829号民事判决；二、景德镇九九陶瓷文化传播有限公司自本判决生效之日起100日内从案涉的租赁场地搬离，并返还给国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司；三、景德镇九九陶瓷文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内按照双方之间2019年度租金标准（年租金325755元）向国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司支付自2020年4月1日起至搬离并返还案涉租赁场地之日止的案涉租赁场所占用费；四、非因国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司体制改革自行进行土地开发引起租赁场地整体拆除或转让，或非因国家建设、不可抗力因素，在不损害国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司权益下，景德镇九九陶瓷文化传播有限公司就装修后的不动产及其装修残值等权益，享有对他方（投资方或收购方）协商赔偿的权利；五、驳回国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司其他诉讼请求；六、驳回景德镇九九陶瓷文化传播有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2085元，反诉费500元，二审案件受理费4482元，由国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司负担3258元，景德镇九九陶瓷文化传播有限公司负担3809元。本判决为终审判决。审判长 周 杲审判员 徐 骥审判员 陈苾铃二〇二〇年十二月二十四日书记员 王雪豪