甘肃省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘执异80号 异议人（案外人）：康世豪，男，汉族，1992年4月4日出生。住内蒙古呼和浩特市清水河县。系银川众广聚义文化传媒有限公司总经理、法定代表人。 申请人：中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司，住所地：甘肃省兰州市城关区武都路**。 负责人：周志宏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李思博，甘肃杰隆律师事务所律师。 被申请人：宁夏汇力房地产开发有限公司，住，住所地：宁夏永宁县望远镇109国道东侧塞上翡翠城销售中心/div> 法定代表人：杨学成，该公司总经理。 被申请人：甘肃广汇房地产开发有限公司，住，住所地：甘肃省张掖市甘州区马神庙街**/div> 法定代表人：杨学成，该公司执行董事兼总经理。 被申请人：杨学成，男，1956年12月10日出生，汉族，住甘肃省张掖市甘州区。 被申请人：王妍玲，女，1965年3月29日出生，汉族，住甘肃省张掖市甘州区。 被申请人：杨冰，女，1985年1月9日出生，汉族，住甘肃省张掖市甘州区。 本院在执行中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司（以下简称华融资产甘肃分公司）与宁夏汇力房地产开发有限公司（以下简称汇力公司）、甘肃广汇房地产开发有限公司（以下简称广汇公司）、杨学成、王妍玲、杨冰及第三人甘肃东方铝业股份有限公司债权转让合同纠纷财产保全一案中，康世豪对本院查封被申请人汇力公司名下位于宁夏银川市永宁县房屋的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，并于2020年12月7日举行了听证。异议人康世豪，申请执行人的委托诉讼代理人李思博参加了听证。本案现已审查终结。 异议人康世豪称，异议人系案外人银川众广聚义文化传媒有限公司（以下简称众广聚义公司）的法定代表人。2014年10月17日、2015年7月3日众广聚义公司因与被申请人汇力公司业务往来，分别签订《超市购物车广告续约合同》两份。两份合同涉及总价款651666元，双方约定，其中290958元以位于宁夏银川市永宁县的房屋抵顶进行结算；352191元以实物为宁夏银川市永宁县望远镇塞上翡翠城63号楼1单元501室及所附带的12号地下室抵顶结算，两套所抵顶房屋在签订的广告合同中均有体现。后经案外人众广聚义公司与被申请人汇力公司同意，决定将两套房屋抵顶至异议人名下并分别于2014年11月4日与2015年8月24日签订了两份《顶账房签约确认单》。 2014年11月4日签订31号楼2单元1002室《顶账房签约确认单》后不久，异议人就与被申请人方办理了交房手续，在缴纳住房专项维修基金、公共区域修缮费、装修物业管理费、公共电费、装修垃圾清运费、物业费电梯费、装修保证金等各项费用并对房屋进行装修后，异议人随即入住至今。2015年8月24日签订63号楼1单元501室《顶账房签约确认单》后，异议人与被申请人汇力公司方交接了房屋钥匙及装修手续，并缴纳了2016-2017年度与2017-2018年度暖气费。异议人对63号楼1单元501室进行简单装修后将其出租至今。在签订《顶账房签约确认单》后，异议人多次要求与被申请人就两套房屋签订《商品房买卖合同》并办理房屋备案手续，但被申请人均以尚有房屋未正式交工，交工后再共同办理手续等各种理由推诿拒绝。 综上所述，异议人在甘肃省高级人民法院（以下简称甘肃高院）查封系争房产之前就已经签订了合法有效的书面合同，并实际使用居住房屋长达6年之久，甘肃高院在办理华融资产甘肃省房屋进行查封，明显错误。特依《民事诉讼法》第227条的规定，提出异议，请甘肃高院立即停止对上述财产的执行，并予以解封。切实维护异议人的合法权益。 申请人华融资产甘肃分公司答辩称： 一、答辩人对异议人提出解封的两套房产依法享有抵押权，有权优先受偿，该权利已经甘肃高院作出的生效法律文书予以确认，答辩人有权依据上述权利排除案外人的执行异议。甘肃高院采取的查封措施合法有效，不应解除。 答辩人因与被告广汇公司、汇力公司、杨学成、王妍玲、杨冰及第三人甘肃东方铝业股份有限公司债权转让合同纠纷一案，于2018年7月5日向甘肃高院提起诉讼，甘肃高院依法立案受理，案号（2018）甘民初124号。2018年12月13日，甘肃高院作出（2018）甘民初124号《民事调解书》，调解如下：“……三、原告中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司对下列财产：1、被告宁夏汇力房地产开发有限公司名下位于宁夏永宁县区塞上翡翠城、面积163499.10平方米的土地使用权［永国用（2015）第3627号、第3629号、第3630号、第3632号《国有土地使用权证》］及塞上翡翠城面积36114.66平方米的在建工程（甘肃Ｙ27160022－5《抵押协议》附件《在建工程抵押物清单》所列房产）享有合法有效抵押权，有权以折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿。”根据上述调解书，答辩人对汇力公司提供抵押的位于宁夏永宁县区塞上翡翠城面积36114.66平方米的在建工程（甘肃Ｙ27160022－5《抵押协议》附件《在建工程抵押物清单》所列房产）依法享有抵押权，有权就上述在建工程的处置价款优先受偿。而本案中，异议人主张解除查封的两套房产系在上述提供抵押的在建工程范围内（详见甘肃Ｙ27160022－5《抵押协议》附件二《在建工程抵押物清单》第八页、第二十三页）。 因此，答辩人认为，在答辩人对本案诉争的上述两套房产依法享有抵押权及优先受偿权的情况下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”甘肃高院对异议人提出的排除执行异议应不予支持，甘肃高院采取的查封措施合法有效，不应解除。 二、异议人主张解除查封本案诉争的上述两套房产无事实及法律依据，甘肃高院不应予以支持。 首先，本案异议人与案外人并非同一主体，甘肃高院应当驳回异议人的异议申请。本案为案外人执行异议之诉，异议人与案外人因系同一主体。而本案中异议人向甘肃高院提交的《案外人执行异议申请书》中异议人与案外人却为独立的两个法律主体，异议人为康世豪、案外人为众广聚义公司，主体不一致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定，应当依法驳回异议人的异议申请。 其次，异议人提供的证据材料不足以证明汇力公司将诉争两套房屋抵顶给异议人的事实。根据《案外人执行异议申请书》所称，众广聚义公司与汇力公司于2014年10月17日、2015年7月3日分别签订了《超市购物车广告续约合同》，约定以位于塞上翡翠城31号楼2单元1002室房屋抵顶290958元合同价款；以塞上翡翠城63号楼一单元501室及所附带的12号地下室抵顶352191元合同价款，合计抵顶合同项下债权643149元。上述合同签订后，双方一致同意将上述诉争房屋抵顶给异议人康世豪，并签订了《顶账房签约确认单》。而根据异议人提交的证据材料可以看出，2015年7月3日签订的《超市购物车广告续约合同》总金额仅为191666元，且合同中未约定将塞上翡翠城63号楼一单元501室及所附带的12号地下室抵顶该合同项下352191元合同价款的任何内容。因此，异议人提出根据该协议将塞上翡翠城63号楼一单元501室抵顶合同项下352191元的主张无任何事实依据。同时，异议人提供的两份《顶账房签约确认单》均未有房屋所有权人汇力公司的签章，不能证明汇力公司同意将本案诉争房屋抵顶给异议人的事实。 因此，答辩人认为，本案中异议人未提供相应证据证明众广聚义公司按照《超市购物车广告续约合同》向汇力公司实际提供过广告服务，对汇力公司享有真实、合法、有效的债权；亦无相关依据证明汇力公司同意将本案诉争房产抵顶给异议人用于偿还拖欠众广聚义公司的广告费，异议人提起本诉无事实及法律依据，甘肃高院不应予以支持。 三、本案不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的案外人排除执行的情形，异议人提起本诉无法排除答辩人对本案诉争房产的执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，异议人未提供任何证据证明其在查封之前与汇力公司签订了书面的买卖合同，汇力公司同意将本案诉争房屋出卖给异议人。且根据异议人提供的证据材料可知，其从2018年其开始占用塞上翡翠城63号楼一单元501室房屋，而宁夏汇力公司在2016年即与答辩人签订了《抵押合同》将诉争房屋抵押至答辩人名下，异议人在明知上述房屋为答辩人提供抵押的情况仍进行占用，不属于善意第三人，在《超市购物车广告续约合同》真实合法有效的前提下，其因对本案诉争两套房产享有债权无法对抗答辩人享有的物权。 因此，在答辩人对本案诉争两套房产依法享有抵押权的情况下，甘肃高院根据答辩人的申请对诉争两套房产进行查封符合法律规定。本案中异议人即未提供证据证明其主张的债权属于真实、合法、有效之债权，亦未提供相应证据证明其与汇力公司在甘肃高院查封前签订了书面的买卖合同，并向房屋登记机关递交过过户登记材料或积极向汇力公司提出过办理登记的请求，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条案外人排除执行的情形，异议人的异议申请甘肃高院不应予以支持，不得对抗答辩人对上述诉争房产依法享有的担保物权。 综上，答辩人认为，答辩人对本案诉争房产享有合法有效的抵押权，有权就房产处置价款优先受偿，异议人的执行异议申请理由于法无据，甘肃高院不应予以支持。 本院查明，2018年8月14日，本院作出（2018）甘民初124号《民事裁定书》，裁定冻结广汇公司、汇力公司、杨学成、王妍玲的银行存款262384838.65元。如银行存款不足，则查封、扣押、冻结上述被申请人名下的其他等值财产。依据前述诉讼保全裁定，本院立（2018）甘执保109号保全执行案件，并于2018年9月10日向永宁县不动产登记事务中心发出《协助执行通知书》，查封了登记在汇力公司名下包含异议人康世豪主张权利的两套房产在内的36114.66平米的在建工程等财产。 本院另查明，2014年10月17日、2015年7月3日，汇力公司与众广聚义公司先后签订了两份《超市购物车广告续约合同》，前份合同约定众广聚义公司作为出租方于2014年10月15日起至2015年4月15日止六个月，在宁夏银川市华润万家生活超市卖场内为承租方汇力公司1075个超市购物车广告，优惠后合同价款为460000元，双方约定其中290958元以翡翠城31号楼2单元1002室71平米房屋抵顶。后一份合同仍约定了1075个超市购物车广告，期限为2015年4月15日至2015年6月30日，期限为两个半月，优惠后价款为191666元。2014年11月4日，汇力公司业务人员与众广聚义公司负责人康世豪签署了前份合同约定的翡翠城31号楼2单元1002室的《顶账房签约确认单》。2015年8月24日，签署了塞上翡翠城63号楼一单元501室89.58平米房屋的《顶账房签约确认单》。本案听证调查中，康世豪陈述，前份合同价款顶账后汇力公司欠付约17万元，后一份合同欠付191666元，此两笔欠付款通过2015年8月24日的《顶账房签约确认单》抵顶340225元，抵顶后仍有欠款未付。康世豪向本院提交了自2014年11月开始缴纳翡翠城31号楼2单元1002室住房专项维修基金、公共区域修缮费、装修物业管理费、公共电费、装修垃圾清运费、物业费电梯费、装修保证金等相关费用的收据、发票。康世豪还提交了塞上翡翠城63号楼一单元501室2016至2020年度暖气费的收据和发票。 本院又查明，华融资产甘肃分公司与汇力公司、广汇公司、杨学成、王妍玲、杨冰及第三人甘肃东方铝业股份有限公司债权转让合同纠纷，本院于2018年12月13日作出（2018）甘民初124号《民事调解书》，该《民事调解书》第三项确认，原告华融资产甘肃分公司对汇力公司名下位于宁夏永宁县区塞上翡翠城由甘肃Ｙ27160025-5《抵押协议》附件载明的含本案两套争议房产在内的土地使用权及在建工程享有合法有效的抵押权，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。《民事调解书》所述《抵押协议》签订于2016年6月6日。 本院还查明，本案之前，众广聚义公司曾针对本案异议标的向本院提出执行异议。2020年10月28日，本院以（2020）甘执异76号执行裁定作出裁决，该执行裁定认为，众广聚义公司实际上并不具有对案涉房屋主张实体权利的主体资格，其以案外人身份提出异议主体不适格，故对其异议申请予以驳回。该执行裁定依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定，裁定驳回银川众广聚义文化传媒有限公司异议申请。此后，众广聚义公司法定代表人康世豪遂提出执行异议。 本院认为，本案案外人据以主张权利的两份《超市购物车广告续约合同》和两份《顶账房签约确认单》，虽然严格意义上不属于书面买卖合同，但从本案查明的事实来看，被申请人汇力公司与案外人康世豪确有以本案争议的房产抵顶汇力公司所欠付的案外人担任法定代表人的众广聚义公司公司广告费的真实意思表示，《超市购物车广告续约合同》和《顶账房签约确认单》结合认定，可视为双方签订的合法有效的书面买卖合同。从案外人为生活居住和出租缴纳相关费用来看，抵账房屋已由汇力公司进行了实际交付，案外人康世豪确已合法占有两套抵账房屋。本案申请人华融资产甘肃分公司与被申请人汇力公司签订《抵押协议》的时间为2016年6月6日，本院作出（2018）甘民初124号《民事调解书》确认华融甘肃分公司的抵押权的时间为2018年12月13日，本院向永宁县不动产登记事务中心发出《协助执行通知书》，查封案外人康世豪主张权利的两套房产的时间为2018年9月10日，前述时间均在案外人合法占有涉案房产之后，故可以认定本院查封争议房屋之前，被申请人汇力公司已与案外人签订了合法有效的书面买卖合同并由案外人合法占有争议房屋，房屋价款已通过抵顶的方式全部支付。因被执行人汇力公司将已抵顶交付案外人使用的房屋作为抵押标的并为本院查封，导致无法办理过户登记，属于非案外人自身原因造成。综上所述，案外人康世豪所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条的规定，裁定如下： 中止对登记在汇力公司名下位于宁夏银川市永宁县房屋的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误地，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  李志钧 审判员  高子文 审判员  程殿军 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  王小东