湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12750号上诉人（原审原告）：卓振，男，1981年9月20日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：李再胜，湖南华良国路律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘显才，湖南华良国路律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨凤娥，女，1959年6月24日出生，汉族，住长沙市岳麓区。上诉人卓振因与被上诉人杨凤娥房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初5534号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人卓振向本院提出上诉请求：1.原审判决适用法律错误，请求依法改判，支持卓振的诉讼请求。2.本案全部诉讼费用由杨凤娥承担。事实与理由：一、合同约定的装修期为免租期，不应计算租金原审法院认为合同约定的装修期30日并未明确为免租期系认定错误。1.租赁经营性房屋，房东一般会给予一定期限的装修期，《房屋租赁合同书》约定了30日的装修期，未明确指明该30天为免租期，按照常理和一般生活经验，本案中虽未明确为免租，但若不免租，双方完全没必要约定一个30日的装修期。2.原审判决认定第一年租金的约定系已扣除了房屋装修期之后的价格，事实是案涉双方对于房屋租金本身就是逐年递增的。二、案涉房屋无法经营的期间共有141日，被上诉人应当按该期限退还租金。上诉人实际使用租赁物的时间为2017年4月21日至2017年11月30日，共计224日。行政机关的发文及围挡严重阻碍了案涉合同目的的实现；上诉人在投入大量人力物力财力装修之后，门店经营不到半年即无法经营，其有权要求返还租金；上诉人实际使用房屋224天，还有141天未予使用，被上诉人应予以返还多收租金。综上，请求依法改判，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人杨凤娥辩称：1.装修期间是一个月，第一年租金是26万，第二年是28万，以后每年递增，租金实际上已经免除。2.上诉人请求退还140多天的租金，但因拆迁是政府行为，并非被上诉人原因，而上诉人直至2018年4月才办理，房屋也是在此后才拆除，上诉人一直在经营，拆迁房屋时间是在与租赁户解除合同之后，卓振向一审法院起诉请求：1.判决杨凤娥向卓振返还房屋租金80438元；2.判决杨凤娥向卓振支付资金占用费（以80438元为基数，自2019年1月3日起按照年息6%计算）；3.判决被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月21日，卓振（乙方、承租方）与杨凤娥（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同书》一份，合同第一条约定：1.甲方将位于××路××村××号××栋××方作经营。租赁房屋的面积是300平方米。2.乙方负责房屋内、外装修工程、租赁期间这些设施的维护。合同第二条约定：1.本合同有效期限自2017年3月21日起至2026年3月20日止，共十年。2.装修期30天。3.乙方希望续签本合同时，必须在合同期满前六个月向甲方提出申请，经甲、已双方协商一致后续签合同。合同第五条租赁价格、金额以及应缴费用与计算方式约定：1.第一年房屋租金贰拾陆万元整，第二年开始每年贰拾捌万元整，以此类推至第5年，第三年开始以贰拾捌万元为基数以贰拾陆万元的5%递增。2.结算方式：乙方按每年一次付清房租以及其他应支付的费用，先付后使用。合同第六条关于保证金约定：1.保证金陆万元整，保证金不计利息。2.本合同期满，乙方无违约时，保证金退还给乙方。此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，杨凤娥依约交付了房屋，卓振按约交纳了首年的租金260000元及保证金60000元。卓振对涉案房屋进行装修后即开始进行经营。2017年9月6日，因岳麓山国家大学科技城麓山南路综合整治项目建设，长沙市岳麓区人民政府发布岳征范［2017］第04号公告，将对麓山南路二里半段及矿山路周边国有土地上所有建筑物、构筑物予以征收，卓振租赁的标的物处在征收范围内。2017年10月28日，长沙市岳麓区城市管理和行政执法局、长沙市工商行政管理局岳麓分局等多个相关行政管理机关联合发布《关于主动停止门店经营活动的紧急通告》，通知上述征收范围内的各门店经营户于2017年11月30日前主动停止经营活动，搬迁腾空，对在规定期内关停、搬迁的经营户予以一定的奖励。2018年1月25日，杨凤娥与长沙市岳麓区人民政府达成拆迁补偿协议。2018年4月3日，卓振的合伙人周嘉熹与长沙市岳麓区桔子州街道办事处签订《腾空补偿协议》，周嘉熹承诺在2018年4月4日上午8点之前全部腾空，搬迁腾空奖励和壹拾叁万元装修补偿在2018年4月22日之前支付。2018年5月7日，杨凤娥向卓振转账支付60000元。2019年1月2日，杨凤娥向卓振转账支付20000元。2020年3月30日，卓振以杨凤娥还应再退还80438元租金为由向杨凤娥邮寄送达律师函，催讨租金。杨凤娥对该律师函持有异议。因当事人双方对是否退租存在争议，故卓振诉至本院。一审法院认为，卓振与杨凤娥于2017年3月21日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效。因租赁期间租赁房屋被征收，双方对租期产生争议，故该案争议的焦点在于《房屋租赁合同》何时解除的问题。卓振主张自2017年10月岳麓区城市管理和行政执法局等行政机关联合发文导致合同目的不能实现之时合同解除，而杨凤娥辩称卓振实际占有租赁房屋至2018年4月，租期已届满。对此，该院认为，长沙市岳麓区人民政府于2017年9月6日发布的征收公告及2017年10月28日岳麓区城市管理和行政执法局等行政机关的联合发文均是行使行政管理之责，其行政行为并不当然影响当事人双方租赁合同法律关系的民事权利义务。事实上，卓振在收到行政机关发布的公告后并未按照限定时间搬离、腾退，而是持续占有房屋至2018年4月4日，并以经营户的身份与征拆单位达成补偿协议，故对卓振主张双方的租赁合同自2017年10月即被解除的意见，该院不予采纳。杨凤娥自认2018年1月25日与长沙市岳麓区人民政府达成拆迁补偿协议，自此租赁物所有权因政府征收发生移转，杨凤娥对房屋不再享有出租权，故《房屋租赁合同》宜认定为此时解除，自2017年3月21日至2018年1月25日已租赁310天，租期剩余55天，故杨凤娥应退租金39178元（260000元÷365天×55天）；卓振主张租金计算期限应扣除合同约定的装修期30天，但合同并未明确约定该装修期30天为免租期，且从合同第五条关于租金的价格及计算方式的约定来看，卓振和杨凤娥对第一年房屋租金的约定应为扣除了房屋装修期之后的价格，故对卓振的该主张，该院不予采纳。杨凤娥已经退还卓振保证金60000元，并另行支付了20000元，对此，应当予以扣减，故杨凤娥尚应退还卓振的租金为19178元（39178-20000），对卓振所主张的超出部分，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限杨凤娥在本判决生效后五日内向卓振退还租金19178元；二、驳回卓振的其他诉讼请求。如果杨凤娥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取905元，由卓振负担735元，杨凤娥负担215元。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人卓振与被上诉人杨凤娥签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应根据约定履行合同义务。本案争议焦点为杨凤娥应退还租金的数额。关于合同约定的装修期是否为免租期，进而应退还装修期租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，《房屋租赁合同书》虽约定了30天的装修期，但并未约定系免租期，且上诉人卓振已实际占有房屋，应按约定支付租金。上诉人卓振称按常理和生活经验免除装修期租金，但无证据予以证明。因此，上诉人卓振的免除装修期租金的理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人卓振应付的租金。本院认为，在《房屋租赁合同》履行期间，长沙市岳麓区城市管理和行政执法局等行政机关于2017年10月28日联合发文后，卓振并未立即搬离房屋，仍处于经营状态，《房屋租赁合同》仍在履行。杨凤娥与长沙市岳麓区人民政府于2018年1月25日达成拆迁补偿协议，一审判决认定自此案涉房屋因拆迁发生所有权转移，进而认定《房屋租赁合同》自2018年1月25日解除，上述认定具有依据，本院予以维持。上诉人卓振应付租金的期间为2017年3月21日至2018年1月25日，共计310天，故第一年租期的剩余55天（365-310）。上诉人卓振已付第一年租金260000元，则应退租金39178元（260000÷365×55），减去已付20000元，杨凤娥应退租金为19178元（39178-20000）。上诉人卓振称拆迁公告发布后即遭受损失，但未提交证据予以证明，故上诉人卓振的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人卓振的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1810元，由上诉人卓振负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  马光祥审判员  潘 威二〇二〇年十二月二十五日书记员  刘 妙附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。