广西壮族自治区凌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1027民初1411号 原告：百色市迎福物业服务有限公司，地址:百色市城东路福州商业街**。 法定代表人：黄恒番，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林通亿，百色市迎福物业服务有限公司职工。 被告：倪彩凡，女，1981年2月14日出生，汉族，居民，住凌云县，现住凌云县。 原告百色市迎福物业服务有限公司（以下简称迎福公司）与被告倪彩凡物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人林通亿、被告倪彩凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告迎福公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付尚未支付的物业管理服务费837.2元、维修资金139.1元、电梯维护费390元、生活垃圾费65元、居民电费3884.2元、公摊电费222.4元、移交前电费3435.89元，累计共计8973.79元，并产生13个月的逾期滞纳金；2.依法判令被告每日按应缴总额的千分之三支付违约金；3.本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：凌云县金城湾花园是由百色市浩元房地产有限公司（以下简称浩元公司）开发，2018年8月1日，原告根据《物业管理条例》有关规定，与浩元公司签订了凌云县金城湾花园小区前期物业管理服务合同，约定由原告向凌云县金城湾花园提供物业管理理服务，合同对该小区物业的管理服务及收费标准进行了明确约定，业主按各自住房建筑面积向原告缴纳物业管理费。合同约定如逾期不缴纳费用的从逾期之日起按所欠的费用总额每天千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告按照合同约定为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告并未按合同约定履行支付义务。经原告多方、多次催促被告履行支付义务，但被告都均不履行支付义务，给原告的工作带来了极大的负面影响及经济损失，被告自2018年8月1日至2019年8月31日止尚欠物业管理费和各项费用共计8973.79元。为此，原告特向法院起诉，请求支持原告上述诉讼请求。 原告为证明其主张提交以下证据： 1.《前期物业管理服务合同》，证实原告基于合同取得物业管理服务权，证明本案的法律关系及事实； 2.代收电费授权委托书，证明原告是经过开发商百色市浩元房地产有限公司授权委托代为收电费； 3.EMS快件回单及催告函，证实被告拖欠物业费的事实，并经原告书面催交，被告仍无正当理由拒绝交纳； 4.企业营业执照，证明原告的主体资格； 5.法人代表身份证明，证实原告的法人身份； 6.百色市商品房买卖合同登记备案证明，证明被告购买的房屋为1栋1003号房，房屋建筑面积107.29㎡。 被告倪彩凡辩称，本案不符合小额诉讼程序审理。本案虽然标的额为8973.79元，为广西壮族自治区上年度（2019年度）就业人员年平均工资42949元的百分之三十以下（12884.70元以下），但本案事实不清楚，权利义务关系不明确，争议明显分歧。被告根据《最高人民法院关于适用的解释》（法释[2015]5号)第二百八十条之规定特中请追加百色市浩元房地产有限公司(简称浩元公司)作为本案被告或第三人，以便查清原告与第三人浩元公司是否存在恶意串通损害被告及众多业主合法权益等实体问题。关于实体上的答辩原告诉请主要证据不足或事实不清，因而缺乏法律。(一）被告与浩元公司订立的《商品房买卖合同》（预售）第二十一条第（一)项约定依法选聘的前期物业服务企业为百色市建顺物业服务有限公司而不是原告与浩元公司订立的《前期物业管理服务合同书》的相对人既不是被告也不是业主委员会或业主委员会代表。根据合同相对性原则，被告不受《前期物业管理服务合同书》的调整和约束，即对被告权利义务不产生实际影响。如果原告认为收不上物业费，应起诉合同的相对人浩元公司。《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的物业服务合同。”第三十四条第一款规定“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”显而易见，原告并没有举出原告与业主委员会订立物业服务合同。退一万步来说，即使原告拖欠物业费也应先是业主委员会代被告交纳后再向被告追偿，而不应先是原告向非合同相对人即被告提出请求。(二）原告的营业执照只能证明其在南宁市有物业管理服务的经营范围，而原告在凌云没有成立分公司，无权在凌云县经营物业管理服务《公司法》第七条规定的范围既包括经营内容的范围，又包括经营地域（地址)的范围。原告并没有举出在凌云县具有经营物业管理服务范围的营业执照。(三）即使原告在凌云县有经营物业管理服务范围，然而原告提交虚假的书面催交证据材料，其诉请不应得到法院支持，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳的物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。原告举出的《催告函》，不客观真实，其内容为孤证。《EMS标准快递》材料因为被告并没有收到，对被告不产生法律效力。故法院应判决驳回原告的诉讼请求。综上所述，本案不符合小额诉讼程序审理，本案依法应当适用简易程序的其他规定审理或裁定转为普通程序，最终从实体上驳回原告诉讼请求。至于电费问题根本没有必要交给物业公司，物业公司也没有权利收取电费，要收电费也是电业公司收取，安装电表的钱也已经交给开发商了。 被告对其主张提交以下证据： 1.被告居民身份证，证明被告的身份信息； 2.百色市浩元公司房地产有限公司与倪彩凡订立的《商品房买卖合同》，证明浩元公司与倪彩凡订立的《商品房买卖合同（预售）》约定的前期物业服务企业为百色市建顺物业服务有限公司而不是原告； 3.凌云县邮政营业室出具的《邮件全程跟踪查询结果》，证明收件人不是被告。 本院经审理认定事实如下：被告倪彩凡系金城湾小区1栋1003号房屋的业主，房屋建筑面积107.29㎡。2014年8月29日，金城湾小区的建设单位浩元公司与百色市建顺物业服务有限公司（以下简称建顺物业公司）签订《前期物业管理服务合同》，约定由建顺物业公司为金城湾小区提供前期物业管理服务。2014年10月15日凌云县房产管理局对被告预购该房予以预售登记备案。2016年4月30日，浩元公司同意建顺物业公司于2016年5月30日解除《前期物业管理服务合同》。2016年7月1日，广西荣福物业服务有限公司与浩元公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由广西荣福物业服务有限公司为金城湾小区提供物业管理服务，广西荣福物业服务有限公司于2018年7月31日退出金城湾小区终止前期物业管理服务。2018年8月1日，原告与浩元公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为金城湾小区提供物业管理服务至金城湾小区成立业主委员会选聘别的物业管理单位时止；物业管理服务收费：住宅物业服务费按业主拥有物业建筑面积交纳0.6元/月·㎡及小区停车收费等项目收费标准；提前15日按季度交纳费用，逾期不交纳的，则从逾期之日起按所欠费用总额每天万分之三交纳滞纳金。2019年8月31日原告终止为金城湾小区提供物业管理服务。2019年12月间原告通过EMS快件书面催告被告交纳尚欠的物业管理费，但被告仍拒不给付。为此，原告起诉请求：被告支付2018年8月1日至2019年8月31日期间尚欠的费用，即①物业综合服务费107.29㎡×0.6元/㎡×13个月=837.2元；②电梯维护费30元/月×13个月=390元；③公共维修金107.29㎡×0.1元/㎡×13个月=139.1元；④生活垃圾处理费5元/月×13个月=65元；⑤居民电费3884.2元、公摊电费222.4元、移交前电费3435.89元；⑥13个月滞纳金；⑦违约金按照合同约定从欠款总额之日起每日千分之三计算；⑧本案诉讼费由被告负担。 另查明，作为服务企业的原告经国家工商行政管理部门登记备案，依法领取营业执照，具有物业管理服务的经营资质和独立的法人资格。另外，金城湾小区至本案开庭审理时止，未成立业主委员会，亦未曾召开过业主大会。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业，并应签订书面的前期物业服务合同；建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，应不予以支持。本案中，金城湾小区在未成立业主委员会、未曾召开业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位浩元公司选聘原告作为前期物业服务企业，并签订《前期物业管理服务合同》，由原告向包括被告在内的业主提供前期物业服务，符合相关法律法规规定。因此，原告已按合同约定以及相关规定为被告提供了物业管理服务，被告即应支付原告相关物业管理服务费用，逾期未付的，则应依照合同约定及相关规定支付滞纳金。原告主张由被告支付物业综合服务费837.2元，依法有据，合情合理，本院予以支持；原告主张由被告按合同约定支付13个月滞纳金，依法有据，本院予以支持。原告主张的公共维修金和生活垃圾处理费，因其属于代收费用，而原告对其不享有所有权和处分权，亦无证据证实原告已垫付或代为缴纳该费用，且原告现已终止《前期物业管理服务合同》，故对其该主张，本院不予支持。原告主张由被告支付电梯维护费，因原告与浩元开发商签订的《前期物业管理服务合同》中并无收取电梯维护费的约定，对此请求本院不予支持。原告主张由被告支付居民电费、移交前电费，该电费收取属于代收费用，原告没有提供其受相关电业部门委托收取或提供其已垫付代为缴纳该费用的相关证据，对此请求本院不予支持。原告主张由被告支付公摊电费，因金城湾小区现还处于在建工程，原告没有提供证据证实哪些电费是属于被告业主公共使用哪些电费是属于原告或开发商使用，故对其主张本院不予支持。原告主张由被告支付违约金，因被告没有与原告签订合同，故原告该主张本院不予支持。被告辩称本案不宜适用小额诉讼程序审理，认为案件争议大，事实不清，但本案系物业服务合同案件，被告居住于原告服务管理的小区内，法律关系明确，争议标的不大，符合小额诉讼程序审理范围，对其辩称本院不予采信；被告辩称其与开发商浩元公司订立的《商品房买卖合同》中约定选聘的前期物业服务企业为百色市建顺物业服务有限公司而不是原告与浩元公司订立的《前期物业管理服务合同书》，认为原告不是本案适格主体，并请求追加百色市建顺物业服务有限公司作为本案当事人，根据上述法律规定，被告该辩解无事实和法律依据，本院不予采信；被告辩称原告提供的《催告函》是虚假证据，认为其根本没有收到该份《催告函》，但从原告提供的该份《催告函》EMS标准快递显示，收件人标注的是被告姓名及电话号码，故被告此辩解理由不成立，本院不予采信；被告辩称原告物业管理服务不到位，但没有提供相关证据予以证实，对其辩解本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十一条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定之规定，判决如下： 一、被告倪彩凡于本判决生效后十日内一次性支付原告百色市迎福物业服务有限公司2018年8月1日至2019年8月31日期间的物业综合服务费837.2元及滞纳金（滞纳金计算：以837.2元为基数，按合同约定日万分之三计算13个月）； 二、驳回原告百色市迎福物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告倪彩凡负担。 本判决为终审判决。 审判员  吴会英 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  黄小真