安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终10486号 上诉人（原审原告）:孔满义,男,1981年3月23日出生,汉族,住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：叶振东，安徽品涵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石佳佳，安徽品涵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽省康利城市建设开发有限公司，住所地安徽省合肥市包河区宁国路**。 法定代表人：王新德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：管斌，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 上诉人孔满义因与被上诉人安徽省康利城市建设开发有限公司（以下简称康利公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初15379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孔满义上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》，康利公司返还孔满义款项1084930元，并自2017年8月1日起按银行同期贷款利率支付利息；2.本案诉讼费用由康利公司承担。事实与理由：第一，一审法院认定案涉房屋所在的5#楼有其他购房人成功办理银行贷款从而认为本案中康利公司的证据具有证据优势，并未查明孔满义不能办理贷款的具体原因。2017年8月1日，双方当事人签订《商品房买卖合同》后不久，在康利公司的通知下，孔满义将个人银行按揭的全部资料按要求及时提交，并且提交给了两家贷款银行。直至今日，孔满义的银行按揭一直没有办理下来。已生效的法律文书中确认5#楼有其他购房人成功办理银行贷款确实是事实，但银行贷款是根据每个项目及贷款个人不同的情况去审批的，并不能说明孔满义一定能够办理贷款。自2017年，康利公司的合作贷款银行相继换了几家银行，正是因为每家银行在合作初期都未发现开发商垫资记录给部分业主发放了贷款，后期了解事实就不再与康利公司合作，直至换下一家合作银行。三年多时间，仍然有很多业主未能办理贷款，一审法院并未查明不能办理贷款的具体原因。 第二，一审法院适用法律错误，依据不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，孔满义有权解除合同。结合双方证据及庭审查明事实可知，孔满义积极配合康利公司办理银行贷款，康利公司在庭审中亦认可该事实。康利公司未能提供任何证据证明是因为孔满义的原因导致无法办理贷款，故无法办理贷款原因即使不在于康利公司，也不在孔满义。本案中即使按照对康利公司最有利的原则，即不可归责于双方当事人的原因，孔满义也可以依法请求解除合同要求返还购房款。 第三，一审法院忽略了案涉商品房已经不能再办理银行贷款的事实，根据合同约定，孔满义有权解除合同。合同补充协议第4条约定“因康利公司原因、国家政策或不可抗力因素导致的除外”，孔满义在康利公司无限期拖延贷款情况下，财务计划被打乱，现在无力支付剩余房款已成为事实，合同目的不能实现。在此情况下，不论是康利公司的原因还是不可抗力因素，都只能解除合同。虽然康利公司一直强调现在合作的银行可以办理贷款，但孔满义去该银行已经得到明确答复不予贷款。若法院判令合同继续履行，此后银行又不能给予贷款，必然引起严重的社会危害。 康利公司辩称，第一，案涉房屋已经交付，孔满义已经收房且收取了5年租金，在此情况下诉请解除合同无事实依据。第二，孔满义主张按揭贷款无法办理要求解除合同，无事实和法律依据。目前孔满义是可以通过办理银行按揭贷款的方式支付剩余购房款。由于孔满义不按照银行要求前往递交按揭贷款资料导致按揭贷款无法办理，责任应由孔满义承担。孔满义在恶意不去办理银行按揭贷款的前提下，应根据补充协议约定以现金方式一次性支付剩余房款。康利公司不存在任何行为或者操作会导致银行拒绝发放按揭贷款，2017年案涉楼栋在九江银行合肥屯溪路支行已放款16户。第三，为维护交易的稳定性，案涉合同也不宜解除。案涉房屋经孔满义委托案外人对外出租，现已由东南眼科医院实际占有使用，为维护交易稳定性，案涉合同不应解除。第四，根据诚实信用原则，孔满义也不能解除合同。根据康利公司提供的证据材料可以证明案涉合同未能办理按揭贷款手续是因为孔满义的原因，那么显然孔满义不享有合同解除权，解除权在康利公司处。孔满义自始至终都没有提供一份证据证明康利公司存在违约行为。本案中康利公司没有任何违约行为，且孔满义的合同目的已经实现，孔满义不具备解除权。 孔满义向一审法院起诉请求：1请求法院判令解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》;2、判令康利公司依法返还孔满义款项1084930元,并支付2017年7月31日至2019年11月30日资金占用利息151890.2元，其后利息顺延计算至款清之日止（按照年利率6%）;3、判令康利公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年8月1日，康利公司（出卖人）与孔满义（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于合肥市用途为商业的房屋出卖给买受人，房屋建筑面积为53.98平方米，套内建筑面积为29.54平方米，总金额为2167930元，首付款1084930元应在2017年8月1日前支付，剩余房款1083000元办理按揭贷款；出卖人应在2017年9月30日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》并符合合同约定的房屋交付给买受人，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。附件四合同补充协议约定：若因买受人原因，按揭银行不同意向买受人提供贷款的，买受人应在银行或出卖人通知不能办理按揭之日起30日内将余下的应付款以现金方式一次性支付给出卖人，若买受人不能付清余款，则需承担逾期付款违约责任；买受人应在本合同签订之日起5日内办理完毕按揭贷款手续，否则也应承担逾期付款的违约责任，但因出卖人原因、国家政策或不可抗力因素导致的除外等。 2017年7月5日，孔满义向康利公司交付购房款217758元，2017年7月31日，交付购房款867172元，合计交付房款1084930元。另查明，案涉房屋于2017年7月31日，取得《建设工程规划许可证（正本）》。2017年8月2日，孔满义缴纳团购费60000元，新视界公馆出具了收据。 一审法院认为，孔满义与康利公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按合同约定履行各自义务。 孔满义与康利公司签订《商品房买卖合同》后，支付购房款为孔满义作为买房人的主要合同义务，孔满义主张由于康利公司的原因导致银行不能提供贷款，经生效裁判文书（2020皖01民终4941号）确认的事实，案涉房屋所在的5#楼其他购房人已经成功办理银行按揭贷款并放款，康利公司的证据具有优势证明效力，一审法院予以采信。至于孔满义以按揭贷款方式支付购房余款，系孔满义与提供按揭贷款的银行间的法律关系，非康利公司应当履行的义务范畴。在孔满义未能成功办理按揭贷款，无法支付购房余款后，康利公司与孔满义可另行协商付款方式，现孔满义据此主张解除商品房买卖合同，不符合法律规定，不应准许。 一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回孔满义的诉讼请求。案件受理费减半收取7966元，由孔满义负担。 二审中，康利公司提交了2020年9月28日上海浦东发展银行合肥四牌楼支行出具的情况说明复印件一份，证明目的：陶侠、龚关、孔满义、张玲、裴城程均系自身原因导致未能贷款。该情况说明在另案中已经将原件交给了安徽省合肥市包河区人民法院、唐利案在一审中已经另行开具了说明，经过举证质证。蔡福万和陈飞没有开具相应的原因说明，据康利公司了解，该两户没有去该银行办理按揭贷款。 孔满义质证称，该情况说明原件确实在另案中，但对该说明内容真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。在本案合同签订之后，孔满义已经按照约定提供了所有贷款资料，不存在贷款资料不齐全的事实。情况说明的时间是2020年9月28日，与本案双方签订买卖合同相隔3年多，不能反映当时的贷款情况。该情况说明没有出具人的签字，不符合合法性的要求。该情况说明与孔满义提供的视频资料相冲突，视频资料证明了不能办理贷款的原因是因为第三方垫资，而并非情况说明所述的表面现象。 本院对一审查明而为双方当事人无异议的事实予以确认。 本院认为，双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。孔满义应当按照约定支付购房款，办理相应的银行按揭贷款支付房屋尾款。从本案已查明事实来看，孔满义至今未能办理银行按揭贷款，亦未支付房屋尾款。孔满义上诉称无法办理按揭贷款的原因系不可归责于双方的事由导致的，且目前该房屋已经不可能再办理银行贷款，据此要求解除双方之间的合同。但从本院已生效的（2020）皖01民终4941号民事判决书可以看出，案涉房屋所在楼栋其他购房人已经成功办理银行贷款并放款，孔满义主张其未能办理银行按揭贷款系不可归责于双方的事由导致，并未提供充分的证据予以证明，应当承担举证不能的不利法律后果，孔满义以此为由主张解除合同，本院不予支持。综上，孔满义的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15932元，由孔满义负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理丁玉洁 书记员胡天纯 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。