重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0111民初6014号原告：重庆遵大物业管理有限公司，住所地重庆市大足区棠香街道五星大道**，统一社会信用代码915002256814928552。法定代表人：蒲建松，经理。委托诉讼代理人：郭联碧（原告公司员工），女，1973年3月30日出生，汉族，住重庆市双桥区。特别授权委托诉讼代理人：丁俊强，重庆德循律师事务所律师。被告：杨引，男，1989年11月10日出生，汉族，现住重庆市九龙坡区。原告重庆遵大物业管理有限公司诉被告杨引物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，分别于2020年11月20日、2020年12月18日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告的委托代理人汪利华、郭联碧和被告杨引到庭参加诉讼。第二次开庭，原告与汪利华解除委托代理合同关系，由原告的委托诉讼代理人郭联碧、丁俊强到庭参加诉讼，被告杨引经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳2020年4月1日至2020年9月30期间的物业服务费12109.37元、水电费2263.26元、违约金800元，共计15172.63元；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月22日原告与重庆遵大房地产开发有限公司签订了商业租赁合同（在审理过程中，原告将该句话中的“原告”更正为被告），原告依据《物业管理条例》及《物业管理服务收费办法》和物业管理委托合同等相关规定，对被告承租的小区进行规范的物业服务。属被告所租的五星大道388号蓝湖星空5-4-5,5-4-6,5-4-7,5-4-8,5-4-9,5-4-10,5-4-11商业门面，建筑面积578.48平方米，按原告与重庆遵大房地产开发公司签订的《商业租赁合同》约定：商业的物业服务费为3.6元/月·平方米，每月物管费2082.53元，被告从2020年4月1日至2020年9月30日共计6个月，欠缴物业服务费12495.18元、违约金3936元，代收代缴水电费用从2020年5月20日至2020年8月20日共计3个月，欠缴物业公司垫付水电费2263.26元。虽经原告多次催收，但被告却拒绝缴纳。根据《商业租赁合同》第四章第五条的规定及临时管理规约第七章第一条：“物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每个自然月份初5日内履行缴纳义务。原告继续按已签订的《物业服务合同》为被告提供相应的物业服务，而被告这种行为违反了业主公约和有关的物管法规，不仅干扰了本小区全体业主的正常工作生活秩序，而且还在业主中造成了一定的负面影响。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告辩称，涉案物业房屋系被告所承租，被告认可没有缴纳2020年4月1日至2020年9月30期间的物业服务费、水电费，对原告主张的物业服务费、水电费的金额没有异议，违约金请法院依法审核。被告未按时缴纳物业服务费、水电费的原因是：1、由于被告租赁的涉案物业并不是重庆遵大房地产开发公司所有的房子，其产权属于重庆大足国有资产经营管理集团有限公司的，属于国家公共资源，所以原告与重庆遵大房地产开发公司签订的关于涉案门市的商业租赁合同不具备法律效力的；2、被告于2019年6月发现涉案物业的产权属于重庆大足国有资产经营管理集团有限公司之后，就一直在处理学生已缴费的课时消费，处理完毕后，于2020年8月26日拟将涉案物业里的办公设备搬离和处理时，被原告阻拦，造成被告1200元的搬运损失，同时，原告工作人员将涉案物业大门上锁，被告在2020年8月27日至2020年9月30期间没有使用涉案租赁物业。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理后认定事实如下：2011年11月26日，原告（乙方暨物业服务企业）与重庆遵大房地产开发有限公司（甲方暨开发企业）签订《遵大·蓝湖星空前期物业服务合同》，合同载明有以下主要内容：一、物业基本情况物业名称：遵大·蓝湖星空物业类型：住宅、商用综合型小区坐落位置：重庆市大足区棠香街道红星社区3足、6组占地面积：20630平方米总建筑面积：71816.05平方米。二、委托服务事项甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理。3、共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场等。4、公用绿地、花木、建筑小品等的日常养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的日常维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、公测等.6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。……11、装修管理。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。……三、双方的权利义务第四条甲方的权利义务1、在业主委员会成立之前，负责制定《临时管理规约》并将其作为房屋租赁合同的附件，要求业主和使用人签字遵守。2、审定乙方拟定的物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护方面的规章制度。…第五条乙方享有的权利......乙方应履行的义务：1、履行合同、提供物业服务；2、及时向全体业主通告本区域内有关物业服务的重大事项、及时处理投诉、接受甲方、业主和物业使用人的监督；3、在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作；…四物业服务要求和标准。五、物业服务用房…六物业服务费用第九条本物业服务区域内的物业服务收费采取包干制（物业服务的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润）的方式。根据本物业服务区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：1、高层：1.0元/平方米·月（含电梯费、但不包含电梯设备维修及设备更换费用）；2、花园洋房：0元/平方米·月；3、商业门面/写字楼3.6元/平方米·月4、共用部位、共用设备设施运行的能源消耗按国家政策规定应纳入公摊范围的能耗部分，采取按户据实分摊的方式向业主或使用人另行计收。5、上述物业服务收费属前期物业服务收费标准，该收费标准已考虑本项目前期部分设施设备不完善的情况；自开发建设单位首次交房之日起三年期满时物业服务收取标准应调整递增一次，…物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳当月费用的义务。七物业服务合同期限及解除第十二条本合同期限为遵大·蓝湖星空项目首次交房至本项目业委会正式成立后止。如本合同期满，该物业区域未成立业主委员会且甲方未作出续聘或选聘的决定，或者甲方未与续聘或选聘的物业服务企业签订物业服务合同，而乙方仍在提供服务的，则本合同继续有效，直至该物业区域成立业主委员会，或甲方与续聘或选聘的物业服务企业签订物业服务合同时本合同方才终止。本合同终止后，如相关业主仍有欠费的，乙方仍可向相关业主追偿。……八违约责任……第十七条甲方、业主或物业使用违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费、特约服务费等本合同约定应交费用的，每逾期一日按约定费用总额3‰的标准计算向乙方支付违约金。对于欠费时间较长或金额较大的业主或使用人，乙方有权暂停向其提供物业服务和其他服务。业主未按规定交纳物业专项维修资金（含续筹部分）的，每逾期一日按应缴费总额3‰的标准计算支付违约金。……九附则……第三十一条合同期满，乙方达到管理目标，本物业区域仍未成立业委会，甲乙双方可续签合同。……第三十五条本合同自遵大蓝湖星空首次交房后，重庆遵大物业服务有限公司正式介入日常管理起生效。合同签订后，原告按照合同的约定向蓝湖星空项目的业主和物业使用人提供了物业服务。2018年6月22日被告（承租方暨乙方）与重庆遵大房地产开发有限公司（出租方暨甲方）签订商业租赁合同，合同约定了以下主要内容：1、甲方出租给乙方的房屋位于重庆市大足区棠香街道二环南路901号附6号4-5、6、7、8、9、10、11的商业用房，建筑面积为578.48平方米（其中4-5面积107.17平方米、4-6面积110.63平方米、4-7面积95.65平方米、4-8面积92.19平方米、4-9面积98.31平方米、4-11面积50.22平方米）；2、房屋租赁期自2018年7月15日起至2023年7月14日，甲方于2018年7月15日前交付房屋；3、租金、保证金支付方式；4、乙方自接房之日起计算物业管理费，并按照物管公司相关规定进行缴费，物业管理费按3.6元/平方米收取；5、房屋装修、使用、维修要求及责任；6、房屋返还；7、转租、转让；8、解除合同条件；9、违约责任等内容。签订合同后，重庆遵大房地产开发有限公司于签订合同当日将前述租赁房屋交付给了被告，被告于2018年7月19日向原告申请对上述租赁房屋进行装修，双方签订了《装饰装修管理服务协议》，被告缴纳了装修保证金5000元。在装修申请表房号栏载明租赁物业房号为5-4-5、6、7、8、9、10、11；《装饰装修管理服务协议》也载明装修的租赁房屋为遵大·蓝湖星空5栋4单元5、6、7、8、9、10、11号房。原告于当日向被告发放了装修开工证。被告对上述租赁房屋装修好后，在租赁房屋场所里开办艺术培训学校，从事培训经营活动。原告使用上述租赁房屋后，起初尚能按时向原告缴纳物业管理费，后逐渐出现拖欠行为。原告曾于2020年4月3日向本院起诉要求被告支付拖欠的2020年1月22日至2020年3月31日期间的物业管理费6128.58元、水电费11790.84元，违约金1124.57元，合计19043.99元。经本院主持调解，双方于2020年4月28日自愿达成如下调解协议：一、由被告杨引支付原告重庆遵大物业管理有限公司物业服务费（截至2020年3月底）及水电费（截至2020年2月21日）14868元，此款定于2020年5月30日前支付5000元，于2020年6月30日前支付5000元，于2020年7月30日前支付4868元。二、被告杨引承诺今后按月按时缴纳水电费。三、原告重庆遵大物业管理有限公司自愿放弃其他诉讼请求。四、本案案件受理费138元（已减半），由被告杨引负担，此款已由原告重庆遵大物业管理有限公司垫付，待被告杨引支付上述款项时一并支付给原告重庆遵大物业管理有限公司。之后，被告仍然未按时足额缴纳自2020年4月1日起至今的物业服务费。同时，被告未按时支付2020年5月20日至2020年8月20日使用涉案物业时产生的电费2082.26元、水费181元，前述水电费已由原告代缴。原告经书面向被告催交上述拖欠的物业服务费和水电费未果后，向本院提起诉讼，诉如前述。同时查明，原告于2020年9月13日收到被告缴纳的1176.42元，原告将该款中的1038.42元计收为被告应缴纳涉案物业5-4-5号门市2020年2月1日至2020年4月30日的物业服务费，其中该房号物业于2020年4月的物业服务费为385.81元，剩余的138元计作了租赁物业物管费预付款。原告在审理过程中陈述，涉案全部物业于2020年4月1日至2020年9月30日应当缴纳的物业服务费为578.48平方米X3.6元/平方米X6个月=12495.17元，原告扣减了被告已缴纳涉案5-4-5号物业于2020年4月的物业服务费385.81元，故起诉主张支付拖欠的物业服务费12109.37元。同时，原告考虑到约定的违约金计算标准过高，原告自愿降低计算标准，酌情主张违约金800元。此外，原告同意被告预付的上述138元在涉案物业于2020年5月应缴纳的物业服务费中予以品迭。另查明，涉案物业系重庆遵大房地产开发有限公司开发建设，重庆遵大房地产开发有限公司将涉案物业于2017年6月13日与重庆大足国有资产经营管理集团有限公司网签了商品房买卖合同，约定重庆遵大房地产开发有限公司将涉案物业出售与重庆大足国有资产经营管理集团有限公司。截止本案辩论结束时，涉案物业产权尚未过户登记于重庆大足国有资产经营管理集团有限公司名下。上述事实，有《遵大·蓝湖星空前期物业服务合同》、《商业租赁合同》、装修申请表、装修开工证、原告履行物业服务的资料、欠费明细表、物业费收据、(2020)渝0111民初1291号开庭笔录、民事调解书、重庆市大足区规划和自然资源局出具的户室详细情况表以及双方当事人在庭审中的陈述等证据载卷佐证，经当庭质证，予以确认。本院认为，房屋的所有权人为业主。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。重庆遵大房地产开发有限公司作为遵大·蓝湖星空工程项目的建设单位，其于2011年11月26日与原告签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，该《前期物业服务合同》合法有效，双方应当严格按照合同的约定履行各自的权利和义务。被告与重庆遵大房地产开发有限公司签订商业租赁合同，双方约定由被告租赁使用涉案物业，并由被告缴纳涉案租赁房屋的物业服务费，被告系涉案物业的使用人，被告应当依约向原告按时缴纳物业服务费、代缴的水电费。被告未按时缴纳相关费用，其行为已构成违约，依法应当承担继续支付物业服务费、水电费以及违约金的责任。对原告请求判令被告支付物业服务费、水电费、违约金的主张，本院予以支持，支持的金额，本院根据查明的事实和证据予以确认。关于物业服务费，鉴于双方当事人一致认可被告使用涉案物业至2020年8月26日，故被告应当支付截止于2020年8月26日的物业服务费。涉案物业于2020年8月26日之后的物业服务费，于本案不予裁决，原告可另行向房屋所有权人主张权利。原告在2020年4月1日至2020年8月26日期间使用涉案物业应缴纳的物业服务费为578.48平方米X3.6元/平方米X5个月又26天=12217.56元，鉴于原告认可被告已支付涉案5-4-5号物业于2020年4月的物业服务费385.81元和已缴纳涉案物业于2020年5月的物业服务费138元，故本院确认被告拖欠2020年4月1日至2020年8月26日期间的物业服务费为12217.56元-385.81元-138元=11693.75元。原告主张被告拖欠物业服务费的金额不正确，本院予以纠正；关于原告要求被告支付代缴的2020年5月20日至2020年8月20日期间的水电费共计2263.26元的主张，鉴于被告予以认可，本院予以确认。关于违约金，《前期物业服务合同》约定未能按时如数交纳物业服务费的，每逾期一日按约定费用总额3‰的标准计算。被告未按时足额缴纳物业服务费，依约应当支付违约金的责任。原告现酌情主张2020年4月1日至2020年9月30日期间的违约金800元，不违反双方的合同约定和法律规定，本院予以确认。综上，被告尚应当支付原告物业服务费11693.75元、水电费2263.26元、违约金800元，共计14757.01元。对被告提出驳回原告的诉讼请求的辩解理由，本院认为，被告没有提供证据证明其与重庆遵大房地产开发有限公司之间因涉案物业产权瑕疵导致纠纷的事实，即使存在，其纠纷也属另一法律关系，与本案无关联，被告可持有效证据另行主张权利。被告不能凭此否认被告使用了涉案物业，并已接受原告提供物业服务的客观事实，从而拒绝缴纳物业服务费，其辩解理由不成立，本院不予以支持。综上，为保护公司的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，缺席判决如下：一、被告杨引于本判决生效后十日内向原告重庆遵大物业管理有限公司支付2020年4月1日至2020年8月26日期间拖欠的物业服务费11693.75元和2020年5月20日至2020年8月20日期间的水电费2263.26元以及违约金800元，共计14757.01元。如果被告杨引未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告重庆遵大物业管理有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费89.66元（已减半收取），由原告重庆遵大物业管理有限公司负担5.2元，被告杨引负担84.46元，。本判决为终审判决。审判员  饶思臣二〇二〇年十二月二十二日书记员  李文思