湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初1866号原告（执行案外人）：曹庭泉，男，1955年12月15日出生，汉族，住湖北省黄石市。被告（申请执行人）：武汉市立信房地产开发有限责任公司，住所地湖北省武汉市洪山区楚雄大道**，统一社会信用代码91420100714567738P。法定代表人：王铁牛，总经理。被告（申请执行人）：王铁牛，男，1953年1月8日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省武汉市洪山区。被告（申请执行人）：王秀英，女，1977年10月25日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省武汉市洪山区。被告（申请执行人）：张万生，男，1954年11月24日出生，回族，居民身份证登记住址湖北省武汉市洪山区。四被告共同委托诉讼代理人：吴远文，湖北建盛律师事务所律师。第三人（被执行人）：武汉德润家投资管理有限责任公司，住所，住所地湖北省黄石市黄石港区延安路**社会信用代码91420200691760104G。法定代表人：成佳军，总经理。原告曹庭泉与被告武汉市立信房地产开发有限责任公司（以下简称立信公司）、王铁牛、王秀英、张万生、第三人武汉德润家投资管理有限责任公司（以下简称德润家公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹庭泉，被告立信公司、王铁牛、王秀英、张万生的共同委托诉讼代理人吴远文，第三人德润家公司的法定代表人成佳军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹庭泉向本院提出诉讼请求：１．不予执行腾退原告占有的黄石市黄石港区延安路143号顺佳商厦第一层房屋；2.判令被告承担本案的诉讼费；3.判令被告承担律师费300元。事实与理由：1、原告与四被告无直接的业务联系或法律关系。原告于2018年9月10日和第三人德润家公司签定租赁合同，租赁时间为2018年9月10日至2023年9月15日，己全款付清租金。尔后，四被告起诉第三人，与原告无法律关系。2．黄石市黄石港区人民法院（2020）鄂0202执异16号执行裁决书中确认转租赁合同有从属性是事实认定错误。法律和司法解释否定转租超过租期的部分无效，并不否定转租合同的效力。况且转租合同是在原租赁合同有效期内签定的。原租赁关系与次租赁关系是两个不同的法律关系。买卖不破租赁。3、即使原租赁关系因解除而终止，次租赁关系并不被解除而终止。原出租人四被告不是次租赁合同的当事人，次租赁关系未经审判程序就以执行裁定形式对实体问题进行实质判断，违反法定程序。立信公司、王铁牛、王秀英、张万生辩称，1、原告与第三人德润家公司签订的房屋租赁合同是虚假的。四被告起诉德润家公司、成佳军退出租赁房屋之前，四被告多次找成佳军了解次承租人的情况，成佳军从未说涉案房屋租赁给曹庭泉，成佳军向四被告提交了所有次承租人的房屋租赁合同，没有与原告签订的合同。况且涉案房屋一直被成佳军用于养狗，还堆放了部分杂物，从未有人装修对外营业。原告及第三人在执行异议时未提供收付租金的凭证，且租赁合同约定一次性付清五年租金5万元，不符合常理。四被告认为原告与第三人恶意串通，捏造租赁事实，阻碍法院执行，涉嫌虚假诉讼犯罪。2、无论原告与第三人之间的租赁合同是否真实，都不影响四被告依法收回租赁房屋，原告负有腾退义务。四被告与第三人是租赁关系，第三人与原告是次租赁关系，第三人未缴纳租金，四被告依法行使合同解除权、收回房屋，符合法律规定。四被告与第三人的租赁合同解除，第三人与原告的转租合同无继续履行基础，故原告负有腾退房屋义务。原告提出的买卖不破租赁的法律规定不适用本案。请求驳回原告诉请。第三人德润家公司述称，原告说需要房间堆放杂物，所以第三人以很低廉的价格将养狗的杂物房及旁边的一间房屋租给原告，当时原告支付现金2万元，后陆续三次支付租金，每次现金1万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的租金5万元的收款收据系第三人出具，日期为“2018年9月15日”，经手人为“成佳军”，并加盖第三人的财务专用章，首先，成佳军系第三人的法定代表人，并非财务人员；其次，对于租金的支付情况，原告及第三人陈述前后矛盾且相互矛盾，第三人未提供财务记账凭证等其他证据印证；再次，第三人提供的成佳军的银行流水，与收款收据不符，不能证明第三人收取租金的情况，故本院对上述证据及事实不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月7日，因拖欠租金，第三人收到四被告发出的《解除租赁合同通知书》。2018年11月29日，本院受理原告立信公司、王铁牛、王秀英、张万生与被告德润家公司、成佳军房屋租赁合同纠纷一案。2019年4月1日，本院作出（2018）鄂0202民初2767号判决书，认定立信公司、王铁牛、王秀英、张万生与德润家公司、成佳军之间的租赁合同于2018年11月7日解除，并判令德润家公司、成佳军支付租金、腾退位于黄石市黄石港区延安路143号顺佳商厦第一、二、三层房屋。该判决生效后，因当事人未履行生效判决，立信公司、王铁牛、王秀英、张万生遂向本院申请强制执行。本院执行过程中，于2019年9月7日在德润家广场张贴执行通知，异议人曹庭泉以其向第三人租赁涉案房屋为由向本院提出书面异议。2020年6月15日，本院作出（2020）鄂0202执异16号执行裁定书，裁定驳回异议人曹庭泉的异议请求。曹庭泉对裁定不服，故而形成诉争。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点系曹庭泉就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，从涉案合同性质来看，四被告为出租人，第三人德润家公司为承租人，原告曹庭泉为次承租人。出租人与承租人之间的合同不受转租行为影响，即出租人、承租人之间的承租合同及承租人、次承租人之间的转租合同是两个独立的合同，根据合同的相对性原则，出租人的解除权行使不应受到次承租人的约束。四被告与第三人之间的租赁合同已于2018年11月7日解除。由于转租合同是以承租人有承租权为基础，如果该租赁权因为租赁合同的解除而丧失，转租合同将无从履行。在第三人的租赁权消灭后，四被告可依所有物返还请求权要求曹庭泉返还租赁物。无过错的次承租人只能向承租人主张违约责任或损害赔偿责任，而不能直接要求出租人承担责任。因此，曹庭泉作为次承租人负有腾退房屋义务。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”无论曹庭泉与德润家公司之间的转租合同是否实际履行，都不能排除对涉案房屋的执行。曹庭泉作为次承租人，应依法腾退涉案黄石市黄石港区延安路143号顺佳商厦第一层房屋。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告曹庭泉的诉讼请求。案件受理费100元，由原告曹庭泉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长 阮 珊人民陪审员 张 景人民陪审员 吴能斌二０二０年十二月二十八日书 记 员 田也塬