江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终3216号上诉人（原审被告）：连云港市二月花物业管理有限公司，住所地连云港市海州区人民路**利玛锦苑小区**。法定代表人：郑振铎，该公司经理。被上诉人（原审原告）：海州区水墨江南小区第二届业主委员会，住所地:，住所地:连云港市海州区南极南路****楼v>负责人：张云虎，该业委会主任。委托诉讼代理人：管兵，江苏善典律师事务所律师。上诉人连云港市二月花物业管理有限公司（以下简称二月花物业公司）因与被上诉人海州区水墨江南小区第二届业主委员会（以下简称水墨江南小区业委会）返还财产纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初569号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。二月花物业公司上诉请求：依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。事实和理由：1、上诉人已将公共收益及房租用于缴纳小区的公用水电费，并未占为己有，未侵害业主的利益。2、双方应结清小区路灯改造及第二届业委会办公就餐等费用。3、被上诉人应依约返还上诉人的投标保证金，同时承担违约责任和加倍支持延期履行期间的利息。水墨江南小区业委会辩称，二月花物业公司的主张应另案起诉，请求二审法院驳回上诉，维持原判。水墨江南小区业委会向一审法院起诉请求：1、二月花物业公司向其移交相关的文件和设施设备（后其撤回该项诉讼请求）。2、二月花物业公司移交因物业管理服务所涉占款：快递柜租金37770元，广告收入3000元，出租物业用房收取的房屋租金18000元，共计58700元的70%，即41090元。3、二月花物业公司向其返还违规出租物业用房收取的房屋租金48000元。4、二月花物业公司承担诉讼费用和保全费。一审法院认定事实：2017年1月1日，二月花物业公司和新南街道东望社区签订《小区物业管理服务合同书》，合同约定东望社区委托二月花物业公司对水墨江南小区提供物业管理服务。海州区水墨江南小区业主委员会第二届选举完成时间为2019年4月8日并于2019年4月24日向海州区住建局备案归档。2019年11月25日，水墨江南小区业委会向二月花物业公司发出通知，通知内容为水墨江南小区选聘物业服务企业工作已圆满结束。经水墨江南小区业主大会依法选举产生的新聘物业昆山烨德物业服务管理有限公司将于2019年11月26日9时入驻本小区，请二月花物业公司于2019年11月26日9时前离场。后二月花物业公司于2019年11月26日退出水墨江南小区。二月花物业公司为水墨江南小区提供物业服务期间：1、和深圳市丰巢科技有限公司签订了《丰巢智能柜摆放合同》，约定在水墨江南小区24号楼南侧路边安装一个快递柜，费用为每套每年3000元（含电费）。2、于2015年1月29日，和成都我来啦网络信息技术有限公司签订《速递易合作协议》，约定为水墨江南小区安装速递易快递柜，费用为每年2300元。3、和江苏云柜网络技术有限公司签订《江苏云柜网络技术有限公司云柜系统合作协议》，约定为水墨江南小区安装云柜快递柜，每年费用为2300元。4、于2017年11月15日和连云港乐享文化传播有限公司签订《房屋租赁合同》，约定二月花物业公司作为出租方将坐落于水墨江南小区43号楼二楼北间（原业委会办公室）出租给连云港乐享文化传播有限公司，租期为三年，从2017年8月8日起至2020年8月7日止。每年的租金为9000元。合同还约定了其他事项。5、于2019年6月25日，和浙江省邮电工程建设有限公司签订《连云港水墨江南房屋租赁合同》，约定二月花物业公司作为出租方将坐落于水墨江南小区37号楼出租给浙江省邮电工程建设有限公司。租赁期为一年，从2019年6月1日起至2020年5月31日止。租金为每平方米每月17.7元，总租金为24000元。合同还约定了其他事项。2019年7月26日，浙江省邮电工程建设有限公司向二月花物业公司支付25300元（附言：房租费）。另查明，连云港市物业管理中心出具证明一份，内容载明水墨江南物业用房位置为1、37号楼3单元1023室，建筑面积113.29平方米。2、43号楼一层10-12轴交B-E轴，二层1-8轴交A-E轴，建筑面积488.82平方米。在庭审中，关于快递柜租金的收入，二月花物业公司辩称其租金收入为25500元，而非水墨江南小区业委会主张的37770元，对此水墨江南小区业委会认可二月花物业公司所述的25500元；关于广告收入的3000元，双方均予以认可。关于43号楼房屋原业委会办公室租赁的租金问题，水墨江南小区业委会诉求18000元，对此二月花物业公司称收取18000元租金，予以认可。关于37号楼房屋租赁的租金问题，二月花物业公司认为其出租给浙江省邮电工程建设有限公司的租赁期间是一年，收取24000元的租金，1300元是承租方垫付的税收。而水墨江南小区业委会主张被告出租的期限为2年，共计收取租金48000元，并提交二月花物业公司于2018年6月2日出具的房屋土地使用证明和录音证据，对此，二月花物业公司不予认可并认为，虽然出具了土地证明，但是承租方需要走程序、装修之类，签订合同的时间就是2019年，实际出租的时间是1年，而非2年。因水墨江南小区业委会对其提出的该项主张，只有2019年的租赁合同和转账记录，对于2018年是否出租以及收取租金的问题，水墨江南小区业委会可待有新的证据后再另行主张。根据水墨江南小区业委会提供的证据以及双方在庭审中的陈述，一审法院确认二月花物业公司在2019年收取37号楼房屋租金24000元。综上，二月花物业公司收取快递柜租金、广告收入、房屋租赁租金共计70500元。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条，业主对建筑物专有部分以外的共同部分，享有权利、承担义务；不等以放弃权利不履行义务。第七十三条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《江苏省物业管理条例》（2018年修正）第六十五条规定，业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。根据上述规定，建筑区划内的公共设施和物业服务用房属于业主共有，利用业主共有部分、公用设施从事广告等经营性活动的，应经有利害关系的业主同意，收益也应在扣除合理成本后归属于全体业主所有。结合本案，二月花物业公司所得的快递柜租金、广告收入和出租37号楼、43号楼所得的房屋租金的收益应属于全体业主所有。扣除合理成本后，二月花物业公司应将其占有的收益返还给水墨江南小区业委会。根据法律规定，本案的收益既没有决定也没有约定，故一审法院认定二月花物业公司应将收取的公共收益其中的70%即70500元×70%=49350元返还给水墨江南小区业委会。关于二月花物业公司抗辩的其收取的公共收益大部分均用于抵充小区公共水电费，并未占为己有，未侵害全体业主的利益的观点，根据法律规定，利用业主共有部分、共有设施从事广告等经营性活动的，应经全体业主同意，产生收益的按照业主大会或者业主委员会的决定，物业服务合同约定使用，没有决定或者约定的，按照收益的70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可有用于补贴物业服务费。本案中在既没有决定也没有相关的约定的情况下，二月花物业公司收取的快递柜租金、广告收入、房屋租金等的公共收益在扣除合理成本后的剩余部分应属于全体业主所有。现二月花物业公司在未经全体业主同意，也未得到全体业主事后追认的情况下，擅自使用小区公共收益的行为没有法律依据，属于不当得利，应返还给水墨江南小区业委会。且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。故对二月花物业公司的上述抗辩理由，无法律依据，一审法院不予采纳。关于要求水墨江南小区业委会结清代付的路灯改造费和就餐费用，因二月花物业公司提交的收据，无法证明是用于服务于水墨江南小区的费用，且二月花物业公司所收取的收益是属于全体业主所有，未经全体业主同意进行处分，无法律依据。关于二月花物业公司抗辩的主体问题,水墨江南业委会在选举完成后向海州区住建局备案，其成立符合法律规定，可以提起诉讼主张权利。故对二月花物业公司此抗辩，一审法院不予采纳。关于二月花物业公司提出的反诉请求，二月花物业公司要求水墨江南小区业委会结清代付的公共水电费的问题，根据相关法律规定，二月花物业公司应向拖欠物业费的业主另行主张权利。关于要求水墨江南小区业委会返还投标应聘保证金3万元的反诉请求，因和本诉不是同一个法律关系，一审法院不予受理。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条、《江苏省物业管理条例》（2018年修正）第六十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、二月花物业公司于判决生效之日起十日内返还水墨江南小区业委会共计人民币49350元；二、驳回水墨江南小区业委会其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，对于二月花物业公司上诉主张的公共水电费问题，二审中二月花物业公司自认部分业主已经缴纳、部分业主未缴纳，故二月花物业公司依法应向拖欠公共水电费的业主另行主张，一审法院不予理涉并无不当。对于二月花物业公司上诉主张的小区路灯改造和业委会就餐费用问题，因证据不足，且未经法定程序征得业主同意，故一审法院未予支持亦无不当。对于二月花物业公司上诉主张的保证金问题，因与本案不属于同一法律关系，二月花物业公司可另行主张。综上二月花物业公司的上诉请求依法不能成立，本院不予支持，一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2027元，由上诉人连云港市二月花物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘井鑫审 判 员 张 奇审 判 员 马晓凤二〇二〇年十二月二十二日法官助理 周 岚书 记 员 王方洁法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。