江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终1262号上诉人（原审被告）：李勇平，男，1988年5月25日出生，汉族，住江西省宜春市宜丰县，委托诉讼代理人：冯贤滨，广东卓建律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：龚迎兵，男，1982年3月24日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区，委托诉讼代理人：贺小洪，男，1958年4月8日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区，代理权限为特别授权代理。上诉人李勇平因与被上诉人龚迎兵房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2020）赣1002民初3664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李勇平上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回龚迎兵的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由龚迎兵负担。事实和理由：无论是龚迎兵在民事起诉书及庭审过程中自认的事实，还是龚迎兵提交的证据，均可证明龚迎兵并非案涉物业的真实出租人，不是本案的适格原告，但一审判决仅以龚迎兵未提交案外人南昌犇焱实业有限公司（以下简称南昌犇焱公司）授权委托书为由否认了龚迎兵自认的事实，不仅是对现行法律关于自认规则的错误理解和适用，也导致本案关键事实的认定错误，理由如下：1.关于根据本案证据进行事实认定的问题。一方面，龚迎兵在其递交的民事起诉书中，明确自认“龚迎兵系南昌犇焱公司业务经理，因工作原因，龚迎兵代为管理着由公司承租下来的位于抚州赣东大道263号玉茗堂大厦一楼（贵人鸟）店面南面二间店铺”的事实，而从龚迎兵提交的证据来看，李勇平承租案涉物业所涉及的租金（场地使用费）也并非直接交给龚迎兵，而是交给南昌犇焱公司的财务人员蒋红，对于这一事实，龚迎兵在一审庭审过程中也予以确认。另一方面，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条二款的规定，龚迎兵所述之其实为南昌犇焱公司代理人的事实，系对龚迎兵原告主体资格具有重大影响的信息，属于对龚迎兵不利的事实，应当构成龚迎兵的自认，李勇平对此无需再承担举证责任。此外，龚迎兵的代理人在一审庭审过程中曾明确表示，其为南昌犇焱公司的法律顾问，受南昌犇焱公司的委派作为龚迎兵的代理人参加本案诉讼，就此也说明南昌犇焱公司明确知悉本案的情况以及认可龚迎兵在本案中的自认内容。由此可见，在案涉交易中，案涉物业系由南昌犇焱公司向上一手出租人承租而来并转租给李勇平，龚迎兵实际上仅为南昌犇焱公司的代理人，代南昌犇焱公司与李勇平签署租赁合同，但租赁合同的实际履行及租金的收取均由南昌犇焱公司实际执行，此种情况下，无论南昌犇焱公司是否曾向龚迎兵出具委托授权书，该两方之间委托代理关系也可以从本案现有证据和信息中得到确认。二、关于认定事实过程中涉及的法律适用问题。退一步来讲，即便南昌犇焱公司曾向龚迎兵出具授权委托书，那么从常理上也可得出该授权委托书必然由龚迎兵持有，此种情形下，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十二条的规定，一审法院也应当责令龚迎兵提交，龚迎兵无正当理由不予提交的，一审法院即应当作出对龚迎兵不利的事实认定。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，南昌犇焱公司方为案涉房屋租赁合同的当事人及本案的适格原告，龚迎兵并不具有本案的原告主体资格，一审判决的认定明显错误。如果李勇平需按照一审判决确定的义务向龚迎兵支付相应费用，一旦后续南昌犇焱公司不予确认龚迎兵所自认之代理情况而另行向李勇平主张场地占用费的，将导致李勇平需进行两次支付，也将损害李勇平的合法权益。鉴于此，李勇平特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条及相关法律法规的规定，向贵院提出上诉，恳请贵院依法查明本案事实，纠正一审判决的错误，改判驳回龚迎兵的全部诉讼请求。被上诉人龚迎兵答辩：其是南昌犇焱公司的员工，其也确系为管理诉争店面的管理人，但并不表示其以自己的名义签订的租赁合同是一个代理行为。在一审法庭上，其的诉讼代理人根本没有承认其以自己的名义签订租赁合同的行为是一个代理行为。同样，李勇平编造出来的所谓南昌犇焱公司现也向法院声明，其没有向任何人表明过李勇平所签订的租赁合同是代理南昌犇焱公司的行为。李勇平也提供不了任何证据能证明李勇平和南昌犇焱公司就该诉争店铺的租赁关系系代理和被代理的关系。而租金在合同里约定李勇平应该转给自然人名下，这进一步说明南昌犇焱公司不是该租赁合同的当事人。南昌犇焱实业公司是一个以经营为主要业务的公司，因此为了便于管理及激励员工，公司将很多的业务发包给其员工个人承包，是行纪关系，其有权以自己的名义对外签订租赁合同。综上，请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定以下事实：2017年3月13日龚迎兵与案外人梁小平签订《房产联营合同》，梁小平将位于抚州市赣东大道236号玉茗堂大厦一楼店面南面二间店面租给龚迎兵，作为服装、鞋子经营使用，联营期限42个月，自2017年4月1日起至2020年9月30日止。每月联营税后费用62500元整，保证金187500元，双方还约定乙方对于联营房屋不得以任何形式转租、转让、转贷、抵押或其他有损甲方利益的行为等其他事项。2019年3月13日，龚迎宾（甲方）与李勇平签订《房产联营合同》，主要约定：1.龚迎兵将其承租的上述二间店面转租给李勇平。2.联营期限为36个月，先付费后使用，每年联营费用83万元，按每三个月为一个交付期一次性付清，三个月税后联营费用合计207500元整，自2019年3月25日起至2022年3月24日止，定金10万元，乙方在签订合同当日一次性付清，三个月税后联营费用，以后每三个月费用均在一个交款期15天前一次性付清。甲方银行账号：62×××16，户名：余丽，开户行：招商银行西湖支行。3.乙方交付甲方10万元房屋使用合同保证金。4.联营期间房产遇到不可抗力，导致不能继续联营双方互不承担违约责任。合同签订后，龚迎兵将涉诉店面交付给李勇平经营。李勇平按约于3月25日支付了第一个季度的租金207500元，在第二个季度里，即在2019年6月25日至9月25日止的三个月里，李勇平也向龚迎兵指定的余丽帐户分两次，每次103750元，两次共支付207500元。后因李勇平拖欠租金，龚迎兵于2020年1月2日诉至一审法院。因龚迎兵增加诉请，经一审法院催缴后，龚迎兵未补缴诉讼费，一审法院于2020年4月20日裁定按自动撤诉处理。李勇平得知龚迎兵起诉后，于2020年1月3日搬离涉诉店面，并向龚迎兵指定账户支付10万元租金，后未再付租金。故龚迎兵再次诉至一审法院。一审法院认为，龚迎兵与李勇平签订的《房产联营合同》，名为房产联营，实为租赁合同。经查，龚迎兵并非涉诉店面的所有权人，其系从案外人梁小平处转租而来，且梁小平与龚迎兵签订的《房产联营合同》中明确约定租期为42个月，自2017年4月1日起至2020年9月30日止，且约定不得以任何形式转租。本案龚迎兵、李勇平签订的租赁合同期为2019年3月25日起至2022年3月24日止，超过了龚迎兵与梁小平之间的剩余承租期限，龚迎兵未提供其转租给李勇平是否取得梁小平同意的证据，违反了租赁合同中不得转租的约定，且在法庭辩论终结前，龚迎兵尚未提交涉诉租赁物的建设工程规划许可证，故龚迎兵、李勇平之间的租赁合同无效。根据法律规定，合同无效后，没有履行的，不再履行，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案龚迎兵明知其与梁小平的租赁期内不得转租，仍与李勇平签订转租合同。李勇平对龚迎兵是否具有出租资格，没有尽到审查义务，双方均有过错，各自承担相应的而责任。李勇平在签订租赁合同时向龚迎兵缴纳的10万元保证金，因租赁合同无效，龚迎兵应予返还李勇平。对龚迎兵要求判决李勇平无权向龚迎兵要求返还保证金的诉请，依法不予支持。关于李勇平应否支付龚迎兵尚欠租金的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案租赁合同虽然无效，但龚迎兵有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。李勇平于2020年1月3日搬离涉诉店面，房屋占有使用费应从其拖欠之日即2019年9月25日计算至实际搬离之日即2020年1月3日止，共计100天，房屋占有使用费合计230555元[207500元÷90天（一个季度）×100天=230555元]，扣除李勇平于2020年1月3日已支付的10万元，尚欠龚迎兵130555元，再扣除龚迎兵应予返还李勇平的10万元保证金，故李勇平实际还需支付龚迎兵房屋占有使用费30555元，对龚迎兵诉请李勇平支付租金176666元，超出的部分，一审法院依法不予支持。关于龚迎兵还要求判令龚迎兵、李勇平租赁合同于2020年元月26日解除的诉请。一审法院认为，因涉案租赁合同无效，根据法律规定，无效合同自始没有法律约束力，无需解除，对龚迎兵该诉请，依法予以驳回。关于李勇平辩称，龚迎兵自认案涉店铺是由龚迎兵代南昌犇焱公司管理,而非案涉店铺的真正出租方,因此,应当由南昌犇焱公司作为龚迎兵,而非龚迎兵。一审法院认为，龚迎兵未提供南昌犇焱公司的授权委托书。根据合同的相对性原则，南昌犇焱公司非租赁合同相对方，依法不具有诉讼主体资格。故对李勇平该辩称依法不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李勇平于本判决生效后十日内支付龚迎兵房屋占有使用费人民币30555元；二、驳回龚迎兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5450元，减半收取2725元，由龚迎兵负担2424元，由李勇平负担301元。二审中，龚迎兵提交证据1.2020年10月15日南昌犇焱公司出具的说明一份，拟证明龚迎兵是本案的当事人，龚迎兵与南昌犇焱公司之间是一种行纪关系，南昌犇焱公司不是本案当事人。提交证据2.南昌市西湖区人民法院和南昌市中级人民法院民事裁定书两份，拟证明南昌犇焱公司经营模式均是以员工作为主体主张权利，获得二审法院支持。李勇平质证认为，证据1，南昌犇焱公司并不是本案诉讼当事人，对其真实性、合法性无法核实和确认，请求二审法院依法核实，对其关联性和证明目的不予认可。对证据2，真实性、合法性没有异议。对关联性和证明目的不予认可，裁定书涉及的法律关系与本案法律关系不同，不能类比适用本案争议的法律事实当中。对上述两份证据，本院认为，证据1，其真实性可以确认，该份证据可以证明南昌犇焱公司主张其与龚迎兵之间不是委托法律关系而是行纪法关系，本院予以采信。对证据2，与本案无关联性，本院不予采信。二审中，李勇平没有提交证据。2020年11月6日本院依职权到南昌犇焱公司调取了一份证据，即2020年11月6日南昌犇焱公司发表的声明一份，该份声明中，南昌犇焱公司表示，对涉案房租支付给龚迎兵无异议，并保证不再向李勇平要求支付涉案店面租金。龚迎兵质证认为，对该份证据的真实性、合法性、关联性没有异议。李勇平质证认为，该份声明只能够作为南昌犇焱公司同意将其与上诉人之间房屋租赁合同法律关系中的权利义务让渡给龚迎兵去行使，并不能够证明龚迎兵具备本案的适格的原告主体资格。因为权利义务本身的享有者和权利义务受托行使的主体，二者之间在法律性质上还是有所区别。本院认为，该份证据真实性、合法性、关联性均可以认可，故本院予以采信。上诉人对一审查明的事实，认为一审判决认定涉案合同主体是龚迎兵有异议。被上诉人对一审查明的事实无异议。关于涉案合同主体的问题，将在争议焦点中进行阐述。对双方当事人无争议的一审查明的事实予以确认。本案经调解，未能达成调解协议。根据上诉人上诉的事实和理由和被上诉人的答辩意见，本案争议焦点为：房屋租赁合同的主体，龚迎兵是否为本案的适格当事人，涉案租金的支付对象。本院认为，涉案房屋租赁合同的签订主体是龚迎兵与李勇平。李勇平一直主张龚迎兵是受南昌犇焱公司的委托，但是南昌犇焱公司否认是委托关系，而李勇平没有证据证明双方之间是委托关系。退一步说，即使双方之间是委托关系，李勇平也没有证据证明当时签订合同时就知道龚迎兵与南昌犇焱公司之间是委托关系，租赁合同关系不能直接约束南昌犇焱公司和李勇平。所以龚迎兵才是合同主体，是本案适格当事人，租金应当支付给龚迎兵。关于李勇平在上诉状中，认为南昌犇焱公司可能重复要求支付涉案房屋租金的问题，南昌犇焱公司也出具声明表示不会向李勇平要求支付租金。综上所述，李勇平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费564元，由李勇平负担。本判决为终审判决。审判长  张俐审判员  彭珺审判员  王琳二〇二〇年十二月四日法官助理周超书记员杨甜