河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终2323号上诉人（原审原告）：李二克，男，1982年7月12日出生，汉族，住漯河市舞阳县。上诉人（原审原告）：田会芳，女，1983年12月16日出生，汉族，住漯河市舞阳县。委托诉讼代理人：赵世杰，河南永力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南泰盈置业有限责任公司，住所地：漯河市源汇区长江路泰盈紫禁城****。法定代表人：翁正周，该公司总经理。委托诉讼代理人：李萃文，河南蓝标律师事务所律师。上诉人李二克、田会芳因与被上诉人河南泰盈置业有限责任公司（以下简称泰盈公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服漯河市源汇区人民法院(2020)豫1102民初297号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。李二克、田会芳上诉请求：一、请求二审法院改判房屋增值损失253352元全部由被上诉人承担(一审支持126676元,不服上诉金额为126676元)。二、请求二审法院依法改判支持上诉人原审第三项诉讼请求中房款利息,即判令被上诉人赔偿上诉人房款利息(以568448元为基数自2014年2月6日起按照中国人民银行同期同类贷款利息的标准计算至实际退还之日)截止2020.9.1前利息约193503元。三、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审以房屋交付使用为由不支持上诉人要求的房款利息损失,并且房屋增值损失仅支持一半,明显对上诉人不公,不能弥补上诉人的损失。房屋买卖合同解除后,房屋返还给被上诉人,根据评估结论截至目前房屋确实增值,被上诉人因此获得增值收益,而只退还给上诉人房款,上诉人无法以该房款再次购买到同地段同面积的房屋,支付房款利息才能与被上诉人获得的增值收益对等,才能弥补上诉人的损失。房屋增值损失系合同履行后获得的利益。因被上诉人未按约定履行合同致使上诉人无法获得该利益,应当承担全部赔偿责任。一审法院在没有说明是基于什么因素考虑的情况下,让双方分担了该损失,明显不当。上诉人是守约方没有任何过错的情况下,没有任何道理承担一半责任。一审法院以房屋交付使用弥补房款利息损失、房屋增值损失部分又让上诉人分担一半,明显损害上诉人的利益。这样以来被上诉人反而因此获利。原价值568448元的房屋经过六年多时间退还给被上诉人时已经价值82.18万元,被上诉人只需要退原房款568448元及增值部分126676元共计695124元,被上诉人获利126676元(821800元695124元)。没有体现惩戒违约行为,防止因违约而获利的法律公平正义的追求。二、漯河市中级人民法院及一审法院对同类案件已经做过判决。两级法院认定,房款利息损失与房屋增值损失系不同损失;增值损失之所以双方分担一半,主要考虑因素是房屋已经交付使用;支持了房款利息损失。本案与以往案件没有实质区别的情况下,应当同案同判,让当事人感受到公平正义,实现司法判决指引、规范价值。综上,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:赔偿的损失,应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。因此,房款利息与增值损失都应当支持,基于上诉人使用房屋,不支持房款利息损失同时房屋增值损失又让上诉人承担一半明显错误,请求二审法院予以纠正。泰盈公司答辩称：1、2014年2月6日，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同当日，被上诉人即将案涉房屋交付给上诉人使用至今已达8年有余，不支付分文房屋使用费居住近九年，对被上诉人来讲也是不公平的。上诉人作为受益人承担居住房屋期间的房贷利息以及房屋升值损失的一半已经占了极大便宜；2、一审时，被上诉人曾经提出房屋使用费的反诉请求，一审法院基于被上诉人的反诉才做出了基于公平原则的判决。且一审时，被上诉人提供了从去年开始房价持续下降的相关证据。众所周知，从去年至今漯河房屋每平方米已降价近千元，一审时被上诉人认为评估的房屋价值过高，明显高于市场价值，要求重新鉴定而未获批准。以上理由充分说明，一审判决明显有利于上诉人，故被上诉人认为上诉无据，应予驳回。李二克、田会芳向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除与被告2014年2月6日签订的购买被告开发的泰盈紫禁城小区2幢1单元18层1801号房屋的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告房款568448元、维修基金2842元、燃气出装费2500元、有线电视出装费240元，共计574030元；3、判令被告赔偿原告购房款利息（以564884元为基数，自2014年2月6日起按照中国人民银行同期同类贷款利息的标准计算至实际退还之日）、装修费用87800元、房屋升值部分的损失253352元。一审法院认定事实：2014年2月6日，原告李二克、田会芳作为买受人、被告泰盈置业公司作为出卖人，双方签订了一份编号为A-10407的商品房买卖合同一份，双方在合同中主要约定：原告以548448元的价格购买了位于漯河市××国道与××交叉口西南角泰盈紫金城2幢1单元18层1801号、面积为139.29平方米的房屋一套，付款方式为一次性支付568448元，其中在该合同第十五条，关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。双方还约定了面积确认、违约责任、保修责任、争议的解决等内容。合同签订后，原告按照约定支付了房屋价款568448元，被告向原告出具了收据，相关部门出具了不动产发票。原告还交纳了办证费用2842元、燃气初装费2500元、有线电视初装费240元，上述三项费用共计5582元。2014年2月6日，被告向原告交付了上述房屋，原告对该房屋进行了装修但称一直没有入住。本案诉讼期间，原告申请对其所购房屋的房产价值和装修费用进行价格评估。经法院委托，漯河贯通房地产评估事务所有限公司对泰盈紫金城小区2幢1单元18层1801号房屋市场价值评估，结论为房产价值为82.18万元，装修价值为8.78万元。原告支付鉴定费用8776元。上述事实有商品房买卖合同、发票、收据、评估报告、当事人陈述以及庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，合同当事人应当按照合同约定履行合同义务，原告李二克、田会芳与被告泰盈置业公司签订商品房买卖合同后，双方按照约定履行了付款和交房义务，但因被告的原因不能为原告办理所购房屋的不动产权属证书并已超过约定的办理期限一年以上，现原告以此为由要求解除合同符合法律规定，法院予以准许。原告因购房交纳的购房款及其他费用，被告应当返还，但原告应将相关票据交付给被告。关于原告要求的银行贷款利息，因被告已实际交付房屋原告也实际使用过该房屋，原告要求该项损失于法无据，法院不予支持。关于原告要求的房屋升值损失鉴于本市房屋市场行情，房屋确已升值等因素，参考该房屋升值价值253352元（821800元-568448元），依照公平原则由原被告双方平均分担该部分价值较妥，即被告泰盈置业公司解除合同收回房屋后应补偿给原告126676元（253352元÷2）。原告诉请装修费用87800元，系原告的实际损失，被告泰盈置业公司应当承担解除合同后的违约责任。被告泰盈置业公司虽提起反诉，不符合反诉的法定情形，被告可另案起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告李二克、田会芳与被告河南泰盈置业有限责任公司签订的编号为A-10407的商品房买卖合同；二、被告河南泰盈置业有限责任公司于本判决生效后十日内返还给原告李二克、田会芳购房款568448元及其他费用5582元，上述费用共计574030元，原告需将上述对应数额的票据交还给被告；原告李二克、田会芳于本判决生效后十日内将泰盈紫金城2幢1单元18层1801号房屋返还给被告河南泰盈置业有限责任公司；三、被告河南泰盈置业有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告房屋增值损失126676元和装修损失87800元，共计214476元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12951元，由原告李二克、田会芳负担1815元，被告河南泰盈置业有限公司负担11136元。鉴定费8776元由被告河南泰盈置业有限公司负担。二审审理查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”李二克、田会芳与泰盈置业公司签订商品房买卖合同后，李二克、田会芳于2014年2月6日全款支付购房款568448元，泰盈公司亦履行了交房义务，但因泰盈公司的原因致使其不能为李二克、田会芳办理所不动产权属证书并已超过约定的办理期限1年以上，李二克、田会芳要求解除合同一审判决予以支持符合法律规定。本案二审的争议焦点有两个，一是解除房屋买卖合同后，泰盈公司是否应支付李二克、田会芳房款利息；二是涉案房屋升值部分损失是否应全部予以支持。关于焦点一，李二克、田会芳与泰盈公司的商品房买卖合同已解除，合同的权利义务终止。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李二克、田会芳请求泰盈公司支付已付房款利息损失符合法律规定，应予支持。关于焦点二，经一审法院委托，漯河贯通房地产评估事务所有限公司对涉案房屋市场价值进行评估，出具评估意见涉案房屋升值价值253352元。李二克、田会芳主张房屋升值损失有事实和法律依据。但涉案房屋已实际交付李二克、田会芳，李二克、田会芳已经实际获取了使用房屋的利益，故一审法院依照公平原则判决双方平均分担该部分价值并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持漯河市源汇区人民法院(2020)豫1102民初297号判决第一项、第二项及第三项；二撤销漯河市源汇区人民法院(2020)豫1102民初297号判决第四项；三、河南泰盈置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付李二克、田会芳购房款利息，以568448元为基数，分段计算：自2014年2月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项实际清偿完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、驳回李二克、田会芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费12951元，由李二克、田会芳负担1815元，河南泰盈置业有限公司负担11136元。鉴定费8776元由河南泰盈置业有限公司负担。二审案件受理费6103元，由李二克、田会芳负担3000元，河南泰盈置业有限公司负担3103。本判决为终审判决。审判长  曹**刚审判员  吕茹辛审判员  林晓光二〇二〇年十二月一日法官助理张珂书记员李晶晶