广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终1403号上诉人（原审被告）：梅州大百汇品牌产业园有限公司，住所地：广东省梅州市梅江区。法定代表人：欧晓东，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱灵谱，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈智龙，男，汉族，1981年4月14日出生，住所地：广东省梅州市梅江区。被上诉人（原审原告）：侯依，女，汉族，1983年6月27日出生，住所地：广东省梅州市梅江区*****。以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：丘国中，广东义致律师事务所律师。以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：蓝静玉，广东义致律师事务所实习律师。原审被告：恒大地产集团有限公司，住所地：广东省深圳市南山区。法定代表人：甄立涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：马建琼，该公司员工。原审第三人：中国建设银行股份有限公司梅州市分行，住所地：广东省梅州市。负责人：杨应文，该分行行长。委托诉讼代理人：张琳琳，该公司员工。上诉人梅州大百汇品牌产业园有限公司（以下简称“大百汇公司”）因与被上诉人陈智龙、侯依，原审被告恒大地产集团有限公司（以下简称“恒大公司”），原审第三人中国建设银行股份有限公司梅州市分行（以下简称“建行梅州分行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初2995号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人大百汇公司的委托诉讼代理人朱灵谱，被上诉人陈智龙、侯依及其二人的共同委托诉讼代理人丘国中、蓝静玉，原审被告恒大公司的委托诉讼代理人马建琼，原审第三人建行梅州分行的委托诉讼代理人张琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人大百汇公司上诉请求：1、撤销一审判决第一判项，改判陈智龙、侯依与大百汇公司签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：2019211469***)于判决生效之日解除。2、撤销一审判决第二判项，即上诉人无需向被上诉人支付资金占用费。3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决关于合同解除时间的认定有误。一审判决认为，涉案合同自起诉状副本送达上诉人之日即2019年12月10日解除，然而，根据最高人民法院的司法裁判精神，当事人请求人民法院依法判令解除合同时，其提起诉讼可以视为解除合同意思表示的一种表达方式，但其行使的解除权是否成立，需由人民法院根据合同履行情况和法律规定进行判定。一审法院立案后，法院送达含有解除合同诉讼请求的起诉状，系执行法定的民事诉讼程序的公权力行为，并不代表当事人请求解除合同的具有私法性质的意思表示到达对方，故合同解除的时间应为判决生效之日。因此，涉案合同应于法院判决生效之日解除。二、上诉人在本案中并未违约，不应承担资金占用费。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案合同应于法院判决生效之日解除，而合同解除后上诉人才有退款义务。此外，被上诉人提出解除合同的理由并非上诉人违约，而是由于房价下跌，上诉人在本案中并无过错，不应向被上诉人赔偿损失，也就不应承担资金占用费。此外，被上诉人提出的向其全额退回房款的请求不合理。被上诉人系采用银行按揭贷款方式支付购房款，上诉人在其贷款时承担了连带担保责任。在上诉人的连带保证责任解除前，若上诉人直接向被上诉人全额退回房款，上诉人的权益无法得到保障。同时，根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判决出卖人将买受人所欠担保权人借款本息直接支付给担保权人，其余款项支付给买受人。”因此，被上诉人全额退回房款的要求，既不符合公平合理的原则，也不符合法律规范的要求。上诉人只是不同意被上诉人不合理的要求，而非有意拖延退款。三、退一步讲，即使上诉人需向被上诉人支付资金占用费，一审判决中资金占用费的计算方式既不符合法律规定，也不符合公平合理原则。首先，按年利率6%的标准计算资金占用费没有相关法律依据。本案并非民间借贷案件，不应适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定。即使本案需计算资金占用费，也应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。其次，一审判决中资金占用费的起算时间有误。上诉人代被上诉人向银行结清贷款本息，应以被上诉人向第三人申请提前还款、第三人同意提前还款并提供剩余未结清贷款本息数额为前提。被上诉人的诉请一直都是由上诉人向被上诉人全额退还房款，而该诉请并不符合相关法律规定，起诉时合同也并未解除，故上诉人无法在被上诉人起诉后立即履行退款义务，上诉人未及时退款这一情况不能归责于上诉人。一审法院认定上诉人应在被上诉人起诉以后一个月内退款，与情理不合。因此，即使需要支付资金占用费，也应从被上诉人向第三人申请提前还款、第三人同意提前还款并提供剩余未结清贷款本息数额之日起，再给予上诉人一个月合理必要的付款准备时间后，再开始计算资金占用费。最后，一审判决中资金占用费计算的基数有误。一审判决以购房款总额为基数，计算资金占用费至全部款项返还之日止。而根据一审判决，上诉人履行退款必然是分阶段履行。上诉人结清银行贷款后，需要被上诉人配合注销预告抵押登记手续和网签合同备案手续后，再将剩余房款退回给被上诉人。两次履行退款义务会间隔一段时间，且会受到被上诉人是否配合的影响。因此，即使计算资金占用费，也应以剩余未退房款金额为基数，计算至款项退还完毕。同时，因被上诉人不配合办理注销预告抵押登记手续和网签合同备案注销手续导致退款时间延长的，该延长的时间段不应计算资金占用费。四、本案一审诉讼费应当由被上诉人承担。本案是被上诉人提出单方解除合同而产生，并非上诉人违约，被上诉人的诉请也并未全部得到支持。因此，本案中一审诉讼费应当由被上诉人承担。退一步讲，也至少应由被上诉人与上诉人平均分摊。综上所述，请求二审法院支付上诉人的上诉请求。被上诉人陈智龙、侯依答辩称：一、一审判决关于合同解除时间的认定正确。因答辩人与上诉人签订了《无理由退房协议书》，答辩人依法享有无理由退房的单方解除权是不争的事实。答辩人在起诉之前已多次要求上诉人解除合同及退还购房款，但上诉人均以必须偿还全部银行借款才能办理退房等不当理由进行搪塞，答辩人无奈之下只好通过诉讼的方式主张解除合同。虽然在起诉之前答辩人确实未以书面的方式通知上诉人解除合同，但通过起诉方式主张解除合同亦是司法实践中常见的一种合同解除方式。直接通过起诉方式请求解除合同时的解除时间应为起诉状副本送达之日，首先，最高人民法院发布的指导性案例对于“直接以起诉方式主张解除合同”时的合同解除时间认定为“起诉状副本送送之日”。一审法院参照指导性案例的观点认定涉案合同自起诉状副本送达之日解除是完全符合现行法律规则的。其次，最高人民法院民事审判第二庭编著的《的理解与适用》同样采信上述观点。本案中答辩人向一审法院提交的起诉状中诉讼请求1请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》已包含合同解除请求，那么一审法院向上诉人送达答辩人的起诉状时即是答辩人解除合同的意思表示到达上诉人，已颁布并即将实施的《中华人民共和国民法典》五百六十五条第二款明确规定为“合同解除时间为起诉状副本送达时间”。综上，一审法院认定涉案合同解除时间为“起诉状副本送达之日”符合法律规定。二、承担资金占用费并不以违约为前提，本案涉及的占用费为合同解除后上诉人未及时向答辩人返还全部购房款时给上诉人所造成的利息损失如前所述，涉案合同于起诉状副本送达上诉人之日解除并无不当。那么根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除的法律后果就是当事人可以根据合同履行情况和合同性质要求恢复原状或赔偿损失。而在本案中，答辩人要求恢复原状即意味着上诉人应向答辩人返还已付全部购房款（包括首付款和银行按揭贷款）。因此，答辩人主张自合同解除之日起至返还全部购房款之日止的资金占用费符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，一审法院支持答辩人相应的请求于法有据。其次，关于答辩人提出上诉人向其全额退回房款的请求是否合理的问题。答辩人认为，答辩人提出的向其全额退回房款的请求符合双方解除合同的约定，退回房款可以分为间接和直接两种方式退回房款。本案房款涉及按揭贷款，而答辩人在贷款是亦承担了连带担保责任。答辩人认为应根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条的规定，上诉人可以通过将借款本息直接支付给按揭银行，其余款项支付给买受人的方式实现答辩人全额退回房款的请求。如此可见，上诉人是同意向答辩人全额退回房款的，只不过是认为应采取上述间接与直接退回结合的方式向答辩人全额退回房款。一审判决亦按上述间接与直接退回结合的方式进行处理从而支持了答辩人提出的向其全额退回房款的请求。因此，上诉人认为其不应承担资金占有费的上述理由并不能成立。三、合同解除之日起至全部购房款项返还之日止以购房款为基数按年利率6%计算资金占用费并无不妥首先，如前所述，资金占用费在本案中即为上诉人应向答辩人赔偿的利息损失，涉案全部购房款本应在合同解除之日返还答辩人，而上诉人并未返还，从而造成答辩人产生利息损失。而由于答辩人向银行计付按揭贷款余额利息的利率加上答辩人因无法运用已向银行支付的按揭款项和已向上诉人支付的首付部分的款项的市场报价利率已超过年利率6%。因此，答辩人主张合同解除之日起至全部购房款项返还之日止以购房款为基数按年利率6%计算资金占用费是有理有据的。其次，一审法院对资金占用费的起算点确定为2020年1月9日而不是合同解除之日的2019年12月10日，实际上是运用自由裁量权给予了上诉人一个月的付款宽限期。四、诉讼费的承担合法合规，上诉人提出由答辩人承担或平均分摊于法无据根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，部分胜诉、部分败诉的案件，人民法院可以根据具体情况决定各自承担的诉讼费金额。结合本案诉请的金额和其他请求，一审判决已几乎支持了答辩人的所有诉请，由上诉人承担约95%的诉讼费符合上述法律规定。原审被告恒大公司答辩称，本案与恒大公司无任何关联关系。原审第三人建行梅州分行答辩称，上诉人与被上诉人解除合同之前，需先还清贷款。一审原告陈智龙、侯依向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告大百汇公司于2019年5月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告大百汇品牌产业园有限公司与被告恒大公司共同返还被告大百汇公司收取的1134150元（含：购房款1125704元，住房维修基金7446元，合同律师费1000元）给原告；3、判令被告大百汇公司与被告恒大公司自原告起诉之日起至全部款项返还之日止以应返还金额1134150元为基数按年利率6%的标准支付资金占用费给原告；4、本案的诉讼费用由两被告承担。一审法院经审理认定事实如下：被告大百汇公司是有限责任公司，经营范围为房地产开发与销售等。被告恒大公司是有限责任公司，经营范围为房地产开发经营等。原告陈智龙与原告侯依是夫妻关系。2019年5月21日，原告陈智龙、侯依与被告大百汇公司签订《百汇嘉印花园商品房认购书（梅州恒大御景半岛）》，约定由原告认购梅州恒大御景半岛(百汇嘉印花园)19幢2503单元，房屋总价1125704元，原告须于2019年5月21日前支付首期房款325704元，余款780000元由银行提供按揭贷款；签署认购书时支付20000元作为定金，需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金7446元，并约定了其他事项。2019年5月21日，原告陈智龙、侯依与被告大百汇公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019211469689），约定定金20000元于交首付款时抵作商品房价款，原告须于2019年5月21日前支付首期房款345704元，余款780000元向梅州市*****申请贷款支付；被告大百汇公司应当在2020年12月31日向原告交付商品房；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，并约定了其他事项。2019年5月21日，原告陈智龙、侯依与被告大百汇公司签订《无理由退房协议书》，主要内容为“甲方：梅州大百汇品牌产业园有限公司乙方：陈智龙、侯依鉴于甲乙双方于2019年5月19日签订恒大梅州御景半岛楼盘19#幢2503房《楼宇认购书》时，恒大地产集团有限公司已向乙方出具了《无理由退房承诺书》，同时甲方向乙方出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容。双方在平等、自愿的原则下共同签署本协议，具体内容如下：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全行完毕。三、如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励……”。2019年5月21日，原告向被告大百汇公司支付了首期款项345704元。原告缴交了住房维修基金7446元。原告向潮州市名成房地产咨询有限公司支付了买卖合同律师费1000元。2019年6月20日，原告陈智龙、侯依与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440728151-201*******169454），约定商业借款580000元，提供梅州市梅江区芹洋半岛百汇嘉印一期19#幢2503房作抵押，被告大百汇公司作阶段性保证；采用等额本息还款方法，每个月归还本息金额为3694.52元；借款人在借款期限内申请全部或部分提前还款的，应事先向贷款人提出申请，经贷款人审批同意后，方可办理；借款人应按规定收取违约金作为对贷款人的补偿。补偿金=提前还贷金额×违约金率。其中违约金率为1%，并约定了其他事项。2019年6月20日，原告陈智龙、侯依与第三人签订《梅州市梅江区住房公积金住房抵押贷款合同》（2019年[梅江房委]字**号），约定公积金借款200000元，提供梅州市梅江区芹洋半岛百汇嘉印一期19#幢2503房作抵押，被告大百汇公司作阶段性保证；采用等额本息还款方法，每个月归还本息金额为793.65元；原告提前归还贷款的,按贷款的实际期间计算利息，并约定了其他事项。签订合同后，双方办理了预售商品房抵押权预告登记（粤（2019）梅州市不动产证明第001****号），被担保主债权数额78万元。被告大百汇公司收到了第三人放款给原告的按揭贷款780000元。截止至2020年5月20日，商业贷款580000元，原告已还本金9610.89元、利息31028.83元；截止至2020年5月25日，公积金贷款200000元，原告已还本金8730.15元、利息5840.03元。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。本案所涉的《百汇嘉印花园商品房认购书（梅州恒大御景半岛）》及《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性禁止性规定，合同依法成立并有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。由于被告大百汇公司在与原告签订购房合同时签订了《无理由退房协议书》，已承诺原告可行使无理由退房权利，现原告起诉要求解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，理由成立，一审法院予以支持，上述合同自原告起诉状副本送达被告大百汇公司之日即2019年12月10日起解除。因被告大百汇公司对其内部流程的具体耗时未能作出合理说明，一审法院酌定被告退款的合理期限为合同解除之日起一个月内，即被告应于2020年1月9日前完成退款，逾期则应按年利率6%的标准向原告支付利息损失，一审法院依法支持被告大百汇公司应从原告陈智龙、侯依起诉之日起至全部款项返还之日止,以应返还购房款1125704元为基数,按年利率6%的标准支付资金占用费给原告陈智龙、侯依。原告主张被告大百汇公司返还住房维修基金7446元，《商品房买卖合同（预售）》解除后，被告大百汇公司应予以退还，一审法院依法予以支持，但原告应协助被告大百汇公司办理退还住房维修基金的手续。原告主张被告大百汇公司返还合同律师费1000元，根据原告提供的律师费收据，该费用不是被告大百汇公司收取，根据合同相对性原则，对于原告该主张，一审法院不予支持。原告主张上述费用由恒大公司承担连带责任，原告提供的被告恒大公司盖章的《无理由退房承诺书》并不是原件，被告恒大公司也予以否认，原告也是与被告大百汇公司签订、履行合同，原告对此主张未提供证据予以证实，一审法院依法不予支持。第三人主张解除与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《梅州市梅江区住房公积金住房抵押贷款合同》，要求原告返还剩余的贷款，被告大百汇公司承担连带责任。《商品房买卖合同（预售）》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》、《梅州市梅江区住房公积金住房抵押贷款合同》中的抵押物涉案房屋已经不属于原告所有，抵押贷款合同的目的已经不能实现，上述合同应予以解除，一审法院依法予以支持。《个人住房（商业用房）借款合同》、《梅州市梅江区住房公积金住房抵押贷款合同》解除后，原告应支付剩余的贷款，相应产生的利息、违约金，按照合同约定应由原告承担，被告大百汇公司承担连带责任。因此，一审法院依法支持解除原告陈智龙、侯依、被告梅州大百汇品牌产业园有限公司及第三人中国建设银行股份有限公司梅州市分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《梅州市梅江区住房公积金住房抵押贷款合同》；被告梅州大百汇品牌产业园有限公司应将提前还款所需的剩余全额本金、利息和提前还款违约金（金额以银行提供的数据为准）支付给第三人中国建设银行股份有限公司梅州市分行；第三人中国建设银行股份有限公司梅州市分行收到上述款项后与被告梅州大百汇品牌产业园有限公司共同办理涂销房屋抵押预告登记等相关手续，如需原告陈智龙、侯依配合，被告需提前通知原告；在房屋抵押预告登记涂销后，原告陈智龙、侯依应在10个工作日内协助被告办理注销房屋网签手续；在办妥注销网签手续后10个工作日内，原告应配合和协助被告梅州大百汇品牌产业园有限公司办理已缴纳的住宅专项维修资金7274元的退还手续。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陈智龙、侯依与被告梅州大百汇品牌产业园有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019211469***）于2019年12月10日解除；二、被告梅州大百汇品牌产业园有限公司应从2020年1月9日起至全部款项返还之日止，以应返还购房款1125704元为基数，按年利率6%的标准支付资金占用费给原告陈智龙、侯依；三、原告陈智龙、侯依、被告梅州大百汇品牌产业园有限公司及第三人中国建设银行股份有限公司梅州市分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440728151-201*******169454）、《梅州市梅江区住房公积金住房抵押贷款合同》（2019年[梅江房委]字74号）于判决生效之日解除;四、被告梅州大百汇品牌产业园有限公司在判决生效之日起十日内将提前还款所需的剩余全额本金、利息和提前还款违约金（金额以银行提供的数据为准）支付给第三人中国建设银行股份有限公司梅州市分行；五、第三人中国建设银行股份有限公司梅州市分行收到上述款项后与被告梅州大百汇品牌产业园有限公司共同办理涂销房屋抵押预告登记等相关手续，如需原告陈智龙、侯依配合，被告梅州大百汇品牌产业园有限公司需提前通知原告陈智龙、侯依；六、在房屋抵押预告登记涂销后，原告陈智龙、侯依应在十个工作日内协助被告梅州大百汇品牌产业园有限公司办理注销房屋网签手续；七、被告梅州大百汇品牌产业园有限公司在办妥注销网签手续后十个工作日内将剩余应退房款（具体计算方式为：房屋总价款人民币1125704元-被告梅州大百汇品牌产业园有限公司垫付的提前还款的剩余全额本金-被告梅州大百汇品牌产业园有限公司垫付的提前还款违约金-相应利息）及住房维修资金7446元支付给原告陈智龙、侯依；八、在办妥注销网签手续后十个工作日内，原告陈智龙、侯依应配合和协助被告梅州大百汇品牌产业园有限公司办理已缴纳的住宅专项维修资金7446元的退还手续；九、驳回原告陈智龙、侯依的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费为15007.35元（原告陈智龙、侯依已预交此款），由原告陈智龙、侯依负担746.35元，由被告梅州大百汇品牌产业园有限公司负担14261元。原告陈智龙、侯依己预交的案件受理费扣除应承担的诉讼费后剩余费用14261元，一审法院予以退回。二审期间，双方未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》规定合同自解除通知到达之日起解除，当事人有异议的可向法院起诉确认解除合同效力。据此，解除合同之诉是确认之诉，即仅是确认合同是否解除。而以诉讼方式解除合同的通知到达之日应为起诉状送达之日，一审判决认定合同于2019年12月10日解除应予维持。鉴于合同解除后上诉人仍占用购房款，且被上诉人继续向抵押银行支付了按揭借款利息。据此，一审判决基于上述事实认定上诉人应从合同解除一个月宽限期后支付按购房款本金计算的资金占用费可以维持，但资金占用费的标准应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，一审判决应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初2995号民事判决一、三、四、五、六、七、八以及诉讼费负担部分；二、撤销广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初2995号民事判决第二、九项；三、上诉人梅州大百汇品牌产业园有限公司应从2020年1月9日起至全部款项返还之日止，以应返还购房款1125704元及后续实欠购房款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用费给被上诉人陈智龙、侯依；四、驳回被上诉人陈智龙、侯依的其他诉讼请求。二审案件受理费15007.35元（已由上诉人梅州大百汇品牌产业园有限公司预交），由上诉人梅州大百汇品牌产业园有限公司负担14007.35元，其多预交的诉讼费1000元由本院退回；由被上诉人陈智龙、侯依负担1000元，由被上诉人陈智龙、侯依在本判决生效后10日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 柯 彬审 判 员 孔宁清二〇二〇年十二月八日法官助理 赖志明书 记 员 黄怡芬