上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10626号上诉人（原审被告）:上海今亭房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区赵巷镇沪青平公路**********。法定代表人：孙小平，董事长。委托诉讼代理人：杜谦，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）:上海锐翔上房物业管理有限公司，住所地上，住所地上海市南苏州路**v>法定代表人：王希，总经理。委托诉讼代理人：张冬梅，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：钱巧珍，女，该公司工作人员。上诉人上海今亭房地产开发有限公司（以下简称今亭公司）因与被上诉人上海锐翔上房物业管理有限公司（以下简称上房物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初8765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人今亭公司上诉请求：撤销一审判决,改判被上诉人上房物业公司向其支付占用上诉人两间房屋的使用费计人民币（以下币种同）85,800元（实用面积41平方米，占用整两年，按周边同类房屋租金中下水平日2.8元一平方米计算）。事实和理由：1.上诉人在一审中提交的公司股东杜谦与被上诉人的小区物业经理盛某的微信聊天记录截图真实性应予认定，一审法院在没有告知或者要求上诉人提供该份证据的载体情况下直接排除该份书证的效力有误。争议的第二间、第三间房屋作为前期物业的物业用房使用，在小区业委会成立前期物业撤场后，被上诉人作为小区业委会聘用物业公司进场，因被上诉人聘用了前期物业的维修工、清洁工等，这些人员占用第二间、第三间房屋故而未腾让，在此情况下上诉人将第一间、第四间房屋交给被上诉人作为物业用房，无证据证明上诉人移交争议的第二间、第三间房屋，上诉人股东杜谦为此一直与小区物业经理盛某进行交涉协商，小区物业经理盛某对占用事实未持异议并同意对上诉人的物业费用打折用于抵扣占用费。鉴于上诉人移交第一间、第四间房屋作为物业用房，加上上诉人指定门卫室作为物业办公用房，交付物业用房面积超过100平方米，因此上诉人没有必要提供第二间、第三间房屋作为物业用房，况且被上诉人也不能提交证据证明上诉人将第二间、第三间房屋仍作为物业用房移交，故被上诉人无理由占用第二间、第三间房屋，损害上诉人对争议的第二间、第三间房屋的使用权，应承担赔偿责任。2.该小区是上诉人于2002年底开发竣工的，规划中未配置物业管理用房，即该小区物业用房无固定位置；此外，《上海市住宅物业管理规定》当时尚未施行，故应适用《关于的应用解释》第七条规定，即按照物业管理区域实际使用情况予以提供。一审法院直接适用《上海市住宅物业管理规定》存在错误。3.争议的第二间、第三间房屋是上诉人交给前期物业的物业用房，但不等于争议的第二间、第三间房屋一直就是物业用房，被上诉人也未证据证明上诉人向其移交了争议的第二间、第三间房屋作为物业用房使用。上诉人也是因为被上诉人答应对物业费进行打折用以抵扣占用费，故而上诉人一直没有要求被上诉人返还，被上诉人拖延至其物业服务合同到期前回复不同意，上诉人无奈之下提起本案诉讼，一审法院对上诉人一直未要求被上诉人返还争议的第二间、第三间房屋提出的质疑是错误的。4.一审法院对被上诉人提交的由小区业委会出具的情况说明予以采信也有错误。上诉人与小区业委会之间存在纠纷并且进行多次诉讼裁判，因此不排除小区业委会在该份情况说明中作出歪曲事实的表述，故而不应采信。此外，一审法院对争议的第二间、第三间房屋认定是上诉人自愿无偿提供给被上诉人作为物业用房使用缺乏依据。据此，请求二审法院重新作出判决。被上诉人上房物业公司辨称，不同意今亭公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。1.被上诉人在一审提交的小区业委会情况说明，小区业委会对其向被上诉人提供4间物业用房予以确认，因此被上诉人对争议第二间、第三间房屋是合法使用，上诉人与小区业委会之间的矛盾纠纷并非针对本案双方使用争议房屋是否合法，一审法院对该份情况说明予以采信是正确的。2.被上诉人为该小区提供物业服务期间对4间房屋及门卫室等物业用房进行装修，上诉人并未提出异议，说明上诉人认可争议第二间、第三间房屋仍为物业用房及由被上诉人使用；被上诉人未收到上诉人书面告知函或者工作函等主张争议第二间、第三间房屋的占用费或者要求被上诉人返还争议房屋，因此上诉人主张被上诉人非法占用争议第二间、第三间房屋并要求被上诉人支付占用费，缺乏依据，被上诉人不予确认。3.关于上诉人提交的其股东杜谦与被上诉人的小区物业经理盛某之间的微信聊天记录，被上诉人对该份证据的真实性不予确认；如果法院对该份微信聊天记录的真实性予以采信，则微信聊天记录中也无被上诉人小区物业经理盛某认可占用以及同意承担占用费的内容，故上诉人以该份微信聊天记录中的内容要求被上诉人承担争议两间房屋的占用费，也是不能成立的。今亭公司向一审法院起诉请求：1、判令上房物业公司支付今亭公司其超额占用今亭公司房屋的使用费，按周边同类房屋租金中下水平日2.8元一平方米从2018年7月1日起计至实际支付日；2、本案诉讼费由上房物业公司承担。一审审理中，今亭明确其第1项诉讼请求为：判令上房物业公司支付今亭公司其超额占用今亭公司房屋的使用费，按2.8元/日/平方米（周边同类房屋租金中下水平），从2018年7月1日起计至2020年6月30日止。一审法院认定事实：今亭公司系上海市松江区XX小区的开发建设单位，于2003年10月办理大产证。上房物业公司自2018年7月1日通过招投标成为该小区的物业管理企业，于2020年6月30日撤离小区。2018年7月1日前该小区由上海XX物业管理服务有限公司实行前期物业管理。该小区总建筑面积为40,717.78平方米。2018年6月6日，甲方上海市松江区XX小区业主大会与乙方即上房物业公司签订《物业服务合同》，第四条物业服务用房约定：甲方向乙方提供位于会所内的前物业办公室的房屋作为物业管理办公用房，请乙方查核该面积是否达到上海市物业条例规定，如不符合，乙方需协助甲方向开发商追诉，直至符合物业管理条例，乙方不能因为未追索到物业办公用房不足而降低物业服务标准。上房物业公司接管小区后，上海市松江区XX小区业主委员会将小区门房整栋及大门北侧十间平房中的第一间至第四间移交给上房物业公司作为物业管理用房，上房物业公司并将上述房屋进行装修、使用。今亭公司在该小区主楼有办公场所，当时其对上房物业公司将四间平房一并装修使用并未提出异议。今亭公司、上房物业公司对于上述事实均无争议，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、双方对于物业管理用房的位置和范围有争议：今亭公司主张其移交给前期物业管理企业，即上海XX物业管理服务有限公司的物业管理用房为：门房整栋（包括门房间、值班室、卫生间、半圆）共65平方米左右、大门北侧十间平房中的第二间、第三间（每间面积20平方米），因平房层高未达2.20米，故无门牌号也未计入产证面积；因上海XX物业管理服务有限公司系今亭公司的关联公司，故今亭公司未与其办理物业管理用房的移交手续，且当时上海市住宅物业管理规定尚未实施，也未向有关部门提出登记申请；十间平房中的第一间、第四间（每间面积20平方米）原是今亭公司的股东上海B有限公司的仓库，上房物业公司接管小区时，由于第二间、第三间平房仍由前期物业公司即上海XX物业管理服务有限公司的原保洁、保安人员占用，短期不能清退，故以第一间、第四间替代第二间、第三间交付给了上房物业公司作为物业管理用房，然而上房物业公司聘用了前期物业公司的原员工，一并占用了第二间、第三间平房，经双方交涉，上房物业公司表示可以少收物业费以抵偿该二间房屋的使用费，今亭公司当时本着善意并未将系争两间房屋收回。上房物业公司则认为2018年6月6日其与业主委员会签订的《物业服务合同》中明确约定物业管理用房位于会所，且招投标事项也是在会所办公室进行，故原物业管理用房就是在会所，上房物业公司入场后业委会告知因开发商不同意将会所交付上房物业公司使用，故只能把门房和平房四间交付上房物业公司使用，且门房连着的半圆，其实是走廊，无外墙，不能算作物业用房面积，门房实际使用面积不超过40平方米；物业管理用房是业主委员会移交给上房物业公司的，并未签订移交单，但第二间、第三间平房当时确实是前期物业公司作为物业用房在使用的。今亭公司提供XX花园大门、围墙、入口广场地下车库平面图，宗地图，小区大门、门房平面图，照片，上海XX物业管理有限公司与今亭公司共同出具的联合说明，欲证明其上述主张。上房物业公司对该组证据真实性无异议，但认为物业管理用房是业主委员会移交给上房物业公司的，系争的第二间、第三间房屋包括在物业管理用房范围内，上房物业公司是合法使用，实际使用面积不超过100平方米，对联合说明的内容有异议，上房物业公司从未答应过今亭公司减免物业费。上房物业公司为证明其主张，提供业主委员会出具的情况说明，该情况说明载明：“XX业主委员会于2018年1月15日成立，上海锐翔上房物业管理有限公司于2018年7月1日经过招投标取得XX花园物业服务合同。合同约定物业管理用房在开发商的会所内，但因开发商原因，无法提供相应面积的物业用房。故在锐翔上房物业公司进驻本小区开始履行合同之时，由开发商指定小区门卫室作为物业办公用房，剩余不足面积经业委会和开发商协商，将小区大门北侧十间平房中的第一第二第三第四间平房交由锐翔上房物业公司作为补充物业管理用房；况且在2018年7月1日锐翔上房物业公司进驻之前，原前期物业公司的保洁部、绿化部、工程部、保安部及仓库物业管理用房就是在这十间平房内，办公用房在会所内。锐翔上房物业管理有限公司在进驻之后并未改变房屋使用功能，而且门卫室和指定的四间物业用房平房由该公司出资装修。”今亭公司对该证据真实性无异议，对内容不认可，业委会和今亭公司之间有多起诉讼，其证明内容与事实不符，目的是为泄愤，且该说明与上房物业公司答辩意见相矛盾。2、双方对于今亭公司是否对上房物业公司无偿使用第二间、第三间平房提出异议存在争议：今亭公司主张上房物业公司曾答应对今亭公司交付业主免费使用面积的物业管理费打折，今亭公司就默认上房物业公司使用第二间、第三间平房，且今亭公司实际控制人杜谦还以微信方式向上房物业公司当时的物业经理盛某提出，否则要求上房物业公司返还系争的第二间、第三间平房并支付使用费。为此，今亭公司提供微信聊天记录的打印件。上房物业公司对该证据质证认为，盛某当时确实是物业主管，但对聊天记录真实性不予认可，即使是真实的，也只是盛某个人意见，不代表上房物业公司意见，且如果今亭公司有异议，应当在合同履行期内书面提出，上房物业公司从未同意过物业费打折。3、双方对于今亭公司主张的使用费标准有争议：今亭公司主张根据小区总面积40,717平方米计算，物业管理用房按照小区总面积千分之二标准配置，不低于100平方米，今亭公司提供的门房整栋以及第一间、第四间平房已经足够100平方米，故第二间、第三间平房合计40平方米属于超额面积，上房物业公司应按市场价每日每平方米2.8元支付今亭公司自2018年7月1日至2020年6月30日二年期间的占有使用费。上房物业公司则认为，即使法院判决上房物业公司支付使用费，今亭公司主张的标准也过高，按照房屋质量，每间房屋每月800元左右为宜。一审法院认为，案件主要争议焦点在于涉案第二间、第三间平房是否属于物业管理用房？上房物业公司是否无权占有？对此，一审法院阐述如下：涉案XX小区于2003年办理大产证时，《上海市住宅物业管理规定》尚未施行，双方也均未能提供小区物业管理用房的登记申请材料或当时的移交材料，尽管今亭公司与业主委员会签订的《物业服务合同》中约定物业管理用房在会所，但双方又均确认第二间、第三间平房也是当时的物业管理用房，故法院难以认定今亭公司交付给上海XX物业管理有限公司的物业管理用房具体的位置、面积。但由于双方在庭审中一致确认第二间、第三间平房系上海XX物业管理有限公司管理期间作为物业管理用房使用，故法院可以认定涉案的第二间、第三间平房属于物业管理用房。《上海市住宅物业管理规定》规定建设单位应当配置独用成套的物业管理用房，配置标准为物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二，但不得低于一百平方米，在物业交付时由建设单位交付物业服务企业代管，并在业主大会成立后三十日内无偿移交给业主大会；也规定了物业管理用房不得擅自变更位置；同时还规定物业管理用房归业主共有。今亭公司已向法院明确第二间、第三间平房为前期物业公司管理期间的物业管理用房，故理应移交给业主大会，在上房物业公司接管小区时由业主大会再交付给上房物业公司使用，而今亭公司并无权利擅自收回该两间物业管理用房。现今亭公司主张其是以第一间、第四间平房替代第二间、第三间物业管理用房，对此一审法院认为，首先，今亭公司并未举证证明有替代事实；其次，物业管理用房归业主共有，今亭公司要变更物业用房位置需要业主大会表决同意，相反，上房物业公司提供的业主委员会的情况说明恰恰说明了上房物业公司接管小区后由于今亭公司原因只能提供门房、第一间至第四间平房作为物业管理用房；因此，今亭公司主张以二替二并不成立，法院难以认同。根据审理查明的事实，一审法院认为第二间、第三间平房系物业管理用房，上房物业公司系合法占有，不存在非法侵占的事实；门房及第一间、第四间平房也系今亭公司自愿提供给上房物业公司使用，且《上海市住宅物业管理规定》并未对物业管理用房面积超过100平方米作禁止性规定，今亭公司以物业管理用房面积超额为由提起诉讼，理由不能成立；此外，今亭公司在小区内有办公场所，对于上房物业公司装修、使用上述房屋均是明知，却未及时提出异议，之后与盛某沟通也起因于减免物业费。因此，今亭公司的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。一审法院审理后作出判决：驳回上海今亭房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1,816元，减半收取计908元，由上海今亭房地产开发有限公司负担（已付50元，余款858元于判决生效之日起七日内交付一审法院）。二审中，当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据已查明的事实，上诉人今亭公司为该小区开发商，被上诉人上房物业公司为该小区业委会成立后通过招投标方式聘请的物业公司，聘用期二年，于2018年7月1日起至2020年6月30日止，被上诉人在合同到期后撤离了该小区。本案争议的是被上诉人在物业服务期内对争议的第二间、第三间房屋作为物业用房使用的合法性问题，对此，本院认为，首先，该小区由上诉人进行开发建设，并于2003年取得大产证，因当时无明文规定开发商在建设规划中配置小区物业管理用房，故该小区的物业管理用房可由上诉人按照物业管理区域的实际使用情况予以提供。本案争议的第二间、第三间房屋位于该小区大门北侧一排10间房屋中的两间，每间房屋面积约20平方米，因层高问题未取得产权证，在小区业委会成立并聘用被上诉人于2018年7月1日进行物业管理服务之前，上诉人将争议的两间房屋作为物业用房交给前期物业使用，被上诉人在2018年7月1日之后的两年物业服务期间对该两间房屋继续作为物业用房进行了使用。上诉人在本案中辩称的其向被上诉人提供的第一间、第四间房屋是因第二间、第三间房屋因故不能移交情况下的替代，此辩称未得到小区业委会或者被上诉人的确认，上诉人也未提交作为替代的证据加以佐证。其次，被上诉人在物业服务期间对第一间至第四间房屋进行了装修，上诉人在该小区有其他物业，知道或应当知道被上诉人对争议的第二间、第三间房屋一并装修的情况，如果上诉人不认同争议的第二间、第三间房屋为物业用房以及由被上诉人使用，则其应当及时提出异议，然上诉人也不能提交此方面的证据加以佐证。再次，上诉人在被上诉人进行物业管理服务两年期间内从未向小区业委会或者被上诉人书面告知要求返还争议的两间房屋或者主张占用费；被上诉人在一审中提交小区业委会出具的情况说明，在情况说明中小区业委会对上诉人向其移交四间房屋作为物业用房以及其将四间房屋移交给被上诉人使用予以确认，虽然上诉人与该小区业委会之间存在矛盾及纠纷是事实，但并非针对本案争议的第二间、第三间房屋是否仍为物业用房以及是否移交等情况，故上诉人以情况说明中的内容歪曲事实要求法院不予采用，理由不足，本院不予采信。此外，上诉人在一审中提交微信聊天记录，虽被上诉人对真实性予以否认，但考虑到微信聊天记录中的当事人为上诉人的股东杜谦与被上诉人的小区物业经理盛某，而被上诉人有途径就微信聊天记录内容的真实性进行核实，因被上诉人未进行核实即对真实性予以否认，故本院对被上诉人的此抗辩意见不予采纳。根据上诉人提交的微信聊天记录内容，被上诉人的小区物业经理盛某回复的是上报以及由公司作出决定，并未对争议两间房屋非法占用并同意支付占用费作出确认，故对上诉人提交的微信聊天记录的真实性予以采信情况下，因根据微信聊天记录的内容不足以认定被上诉人同意支付超额占用上诉人房屋的使用费，故上诉人以该份微信聊天记录内容主张被上诉人应承担超额占用房屋的使用费，本院难以采信。据此，一审法院所作判决并无不当，本院予以认同。综上所述，今亭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,816元，由上诉人上海今亭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年十二月八日书记员  张冰玢附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……