湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终13148号上诉人（原审被告）：湖南千江投资有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放东路**富通大厦**。法定代表人：王春洁，执行董事。委托诉讼代理人:龙泽湘，湖南九门律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈伟达，长沙市雨花区湘江法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:夏淑华，女，1978年3月29日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。上诉人湖南千江投资有限公司（以下简称千江公司）因与被上诉人夏淑华房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初8460号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人千江公司上诉请求：一、撤销（2020）湘0102民初8460号民事判决，改判驳回被上诉人夏淑华对上诉人千江公司的诉讼请求；二、由被上诉人夏淑华承担一审及二审案件全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实错误、适用法律错误，上诉人千江公司依法不应对逾期交房、逾期办理合同备案与预告登记承担违约责任。一、双方就价格及支付条款等商品房买卖合同的主要条款未能达成一致，合同尚未成立。原审判决依照仅作备案使用的“肖立购房合同”中的违约条款计算违约金是错误的。长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第00501号民事调解书的内容仅系上诉人千江公司与湖南司法警官职业学院的合意，本案双方当事人如需按调解书内容执行，被上诉人夏淑华需根据该调解书条款与上诉人千江公司签订书面合同，将调增价格及2017年6月30日的交房时间写入正式商品房买卖合同。因双方当事人并未就调增价格和支付达成一致，正式购房合同没有成立，故本案没有据以判定是否违约的合同依据，上诉人千江公司不应承担逾期交房违约责任。二、即便按照“肖立购房合同”判定是否违约，该合同附件四第七条第3款第（11）项约定：“出卖人在约定的交房日期前三个月，未能完成建设方、勘察方、设计方、施工方、监理方等五方的联合验收，则交房日期则顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六。”涉案房屋至今尚未通过五方联合验收，故上诉人千江公司并不存在逾期交房的情形。三、被上诉人夏淑华的单位湖南司法警官职业学院对不能交房具有过错，被上诉人夏淑华的单位湖南司法警官职业学院，曾与上诉人千江公司达成(2015)长中民三初字第00501号《民事调解书》，其中写明“确定购房单价适当减轻湖南千江投资有限公司的亏损”，但湖南司法警官职业学院一直不履行民事调解书的内容，而被上诉人夏淑华等购房户也拒绝配合调增价，从而导致上诉人千江公司无法解困缓解资金困难，延误工期，影响项目竣工交房。且被上诉人夏淑华也未能举证其实际损失，请求人民法院对上诉人千江公司主张的违约金予以减免。被上诉人夏淑华辩称,千江公司的上诉没有事实和法律依据,请求二审法院驳回上诉，维持原判。夏淑华向一审法院起诉请求：1.千江公司向夏淑华支付延期交房违约金41258.1元（以已付房款387400元为基数，按每日万分之一的标准暂从2017年7月1日起计算至2020年5月31日止，其后的违约金按相同方式计算至实际交房之日止）；2.千江公司向夏淑华支付逾期办理预售合同备案与预告登记违约金4780元；3.千江公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明，2012年12月15日，湖南司法警官职业学院与千江公司签订了《千江锦园小区项目团购协议》，双方就湖南司法警官职业学院243户购房户团购“千江锦园小区”项目事宜达成了协议，约定：湖南司法警官职业学院负责做好购房款的收取工作等；千江公司保证按约定的数量、面积向湖南司法警官职业学院提供房源，供其购房户购买，销售价格为2980元/平方米，千江公司确保在2014年10月1日前向湖南司法警官学院的购房户交房，千江公司在取得《商品房预售许可证》后三个月内必须与各购房户签订购房合同。协议还对其他事项进行了约定。2014年3月26日，夏淑华作为湖南司法警官职业学院团购户与千江公司签订了《内部认购协议》，约定：夏淑华认购千江公司位于长沙市芙蓉区××乡××村××路××号××项目建筑面积为130平方米房屋（最终房号和签约面积以房产部门出具的测绘报告为准），单价2980元（最终单价以千江公司与湖南司法警官职业学院、湖南省司法厅签定的《团购协议》和相关《会议纪要》共同确定为准），总房价为387400元，夏淑华签订本协议时，应支付人民币83700元。签订协议当日，夏淑华向千江公司支付购房款83700元。此前，夏淑华于2010年1月19日向湖南司法警官职业学院交付购房订金款110000元，于2011年9月14日向湖南司法警官职业学院交付购房款110000元，夏淑华于2013年12月16日向千江公司交付购房款83700元，共计支付购房款387400元，千江公司在庭审中确认夏淑华已交购房款387400元。因千江公司拒绝与湖南司法警官职业学院单位购房户签订商品房买卖合同以及办理商品房预售登记等，湖南司法警官职业学院于2015年3月26日向长沙市中级人民法院提出诉讼，长沙市中级人民法院于2017年1月19日作出（2015）长中民三初字第00501号民事调解书，内容为：一、千江公司同意于2017年6月30日前向团购该项目商品房的214名购房户交房（部分购房户已退订），但因政府部门规范手续的原因延期，交房时间相应顺延；二、双方由审计确定成本价后，计算亏损金额，在通过其他措施不能减亏的前提下，由湖南司法警官职业学院协助千江公司做购房户工作，确定购房单价适当减轻千江公司的亏损；三、千江公司确保项目后续资金；四、在本协议签订之日起三日内千江公司和全体团购户到房产管理部门开始办理合同备案和预告登记手续，二个月内办结，但因政府审批延期，办结时间相应顺延，同时湖南司法警官职业学院向长沙市中级人民法院申请解除对相应房屋的冻结。备案的合同以购房户肖立与千江公司签订的《长沙市商品房买卖合同》为准，其中购房价格的约定不妨碍执行本协议第二条。网签条款与调解书不符合的，以本调解书为准。另外，该民事调解书所附附件载明夏淑华认购“千江?锦园小区”1栋2601号房屋，房屋面积128.81平方米。2016年1月29日，千江公司（出卖人）与肖立（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为坐落于芙蓉区××路××号××幢××层××号房屋，建筑面积130平方米；单价2980元每平方米，房价387400元；出卖人应当在2016年12月18日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合已经竣工验收通过（此处的竣工验收指建设房、勘察方、设计方、施工方、监理方等五方联合验收）；逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付已付房款万分之一的违约金；自本合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记，如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，买受人有权选择解除合同，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人向买受人支付10元／日的违约金。合同还对其他事项进行了约定。2018年7月10日，夏淑华购买的位于芙蓉区××路××号××栋××号房屋办理了不动产登记证明,编号为湘（2018）长沙市不动产证明第0216684号。一审法院认为，夏淑华就诉争房屋向千江公司交纳购房款，千江公司出具相应收据，可以认定双方存在事实上的房屋买卖合同关系。长沙市中级人民法院2017年1月19日作出的（2015）长中民三初字第00501号民事调解书已经发生法律效力，且已进入强制执行阶段。该调解书涉及夏淑华等第三人的权利义务，夏淑华以办理预告登记等行为表明其接受该调解书相关条款内容的约束，故该调解书内容对夏淑华与千江公司均具有法律约束力，双方应依法履行该调解书所确定的权利义务。关于逾期交房违约金。依据长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第00501号民事调解书，千江公司应在2017年6月30日前向夏淑华交房，千江公司未能在上述确定的日期交付房屋应承担违约责任。违约责任可以依照千江公司与肖立签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的违约条款认定。经一审法院计算，至2020年5月31日止，千江公司应支付违约金为人民币41296.84元，故对夏淑华要求千江公司支付延期交房的违约金人民币41258.1元（以已付房款人民币387400元为基数，按每日万分之一的标准暂从2017年7月1日起计算至2020年5月31日止，其后的违约金按相同方式计算至实际交房之日止）的诉讼请求，系夏淑华自愿放弃部分权利，一审法院予以支持。关于逾期办理预售合同备案与预告登记的违约金。长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第00501号民事调解书确定“在本协议签订之日起三日内湖南千江投资有限公司和全体团购户到房产管理部门开始办理合同备案和预告登记手续，二个月内办结”，因此千江公司应于2017年3月21日前为夏淑华办理合同备案和预告登记手续，但千江公司迟至2018年7月10日才为夏淑华办理预告登记手续。依照千江公司与肖立签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的违约条款，千江公司应按每日10元的标准向夏淑华支付逾期办理预售合同备案与预告登记违约金，经一审法院计算该违约金为人民币4760元。故对夏淑华要求千江公司支付逾期办理预售合同备案与预告登记的违约金人民币4780元的诉讼请求，一审法院部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审判决：一、湖南千江投资有限公司于本判决生效之日起十日内向夏淑华支付逾期交房违约金人民币41258.1元（从2017年7月1日至2020年5月31日止的违约金）；湖南千江投资有限公司以人民币387400元为基数从2020年6月1日起按日利率万分之一标准向夏淑华支付逾期交房违约金至实际交房之日止；二、湖南千江投资有限公司于本判决生效之日起十日内向夏淑华支付逾期办理合同备案、预告登记的违约金人民币4760元；三、驳回夏淑华的其他诉讼请求。一审案件受理费950元，因适用简易程序减半收取475元，由湖南千江投资有限公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，结合庭询以及双方诉辩情况，本案二审争议焦点为：千江公司是否应当向夏淑华支付逾期交房违约金和逾期办理合同备案、预告登记违约金。关于千江公司是否应当向夏淑华支付逾期交房违约金和逾期办理合同备案、预告登记违约金的问题。本院认为，夏淑华就诉争房屋向千江公司交纳购房款，千江公司出具相应收据，可以认定双方存在事实上的房屋买卖合同关系。一审法院根据已经发生法律效力且已进入强制执行阶段的（2015）长中民三初字第00501号民事调解书认定千江公司应当依照其与肖立签订的《长沙市商品房买卖合同》中约定的违约条款向夏淑华承担相应的违约责任并无不当。千江公司上诉称其与肖立在合同补充协议中约定，若出卖人在约定的交房日期前三个月，未能完成五方联合验收，则交房日期顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六，千江公司至今尚未完成五方联合验收，交房日期应顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六，因此千江公司并未逾期交房。对此，本院经审查认为，从2008年8月21日湖南司法警官职业学院与千江公司签订《定向开发建设住宅小区协议书》，到2012年12月15日湖南司法警官职业学院与千江公司签订《千江锦园小区项目团购协议》，到2016年1月29日肖立与千江公司签订《长沙市商品房买卖合同》，双方约定应在2016年12月18日前交房；再到本案诉讼，先后经过了10余年时间，千江公司均未积极协调和沟通完成五方验收，怠于履行相关义务，阻止交房条件成就。同时，千江公司在已具备商品房预售合同备案条件的情况下，未积极履行备案义务，甚至在经过人民法院出具调解书后仍未履行备案义务，已构成违约。故一审判决认定千江公司逾期交房及逾期办理预售合同备案，并判令其支付逾期交房及逾期办理预售合同备案违约金，并无不当。关于逾期交房违约金的数额。湖南司法警官职业学院与千江公司商品房销售合同纠纷一案的民事调解书确定的交房时间为2017年6月30日，夏淑华作为该案当中的团购户之一，该民事调解书确定的内容对本案夏淑华、千江公司双方均有法律效力，故一审判决本案的逾期交房违约金以已付房款为基数，按照每日万分之一标准自2017年7月1日起计算至实际交房之日止，并结合夏淑华的诉讼请求进行相应核减并无不当，本院予以确认。关于逾期办理合同备案与预告登记违约金的数额。湖南司法警官职业学院与千江公司商品房销售合同纠纷一案的民事调解书确定的合同备案及预告登记办理时间，对本案双方当事人均具有法律约束力，应视为双方对办理时间达成了新的协议，一审法院据此进行判处较为妥当，应予以维持。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院在此不再赘述。综上所述，千江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费950元，由湖南千江投资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  刘耀武审判员  金新贵二〇二〇年十二月二十二日法官助理黄毕莅书记员王嘉翌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。