河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终8784号上诉人（原审原告）：马旭辉，男，汉族，1976年6月20日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：谷利娟，女，汉族，1979年11月9日出生，住河南省伊川县。系马旭辉妻子。被上诉人（原审被告）：洛阳中昊资产管理有限公司。住所地，河南省宜阳县火车站南（洛阳氮肥厂俱乐部）。法定代表人：李磊，该公司经理。委托诉讼代理人：赵遵义，河南明耀律师事务所律师。上诉人马旭辉因与被上诉人洛阳中昊资产管理有限公司（以下简称中昊公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省宜阳县人民法院（2020）豫0327民初2099号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马旭辉的上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费等由被上诉人承担。事实与理由：1．棚改房售房协议是被上诉人单方面制定并重复使用的格式条款，被上诉人利用其优势在协议中对上诉人约定有违约承担违约金的责任，但未约定被上诉人违约也应承担违约责任的条款，违反了《合同法》第五条遵循公平的基本原则。2．《中华人民共和国合同法》第40条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”根据该法律规定，一审应撤销协议中只有上诉人违约承担违约金的条款，或者让被上诉人承担同等违约金。3．被上诉人还未进行协议中约定的“初步验收合格”、“具备入住条件”就违约交房。法律规定是“竣工验收合格备案后方可交付使用”，违反了协议的约定及法律的强制性规定。4．被上诉人把质量有严重问题的房屋违法违约交房时，并在交房通知书中欺骗上诉人“现该房经验收，符合交房条件”来误导上诉人接受质量难以保障的房屋，用欺诈的方法来达到违约行为的目的。应根据《消费者权益保护法》第五十五条第一款：“经营者提供商品有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿，金额为消费者购买商品总价款的三倍”的规定，应赔偿上诉人总房价的三倍。一审判决驳回上诉人的请求，望二审予以纠正。5．一审法院认为，被上诉人因逾期交房主动冲减房款不能视为对违约金条款进行了重新约定错误。6．被上诉人工程还未完成，就应按协议约定和法律强制性规定完成工程后再交房。由于被上诉人的工程还未完成就恶意交房，并在交房通知书上以欺诈的方法误导上诉人接房，该恶意、欺诈的违约行为触犯了法律。综上，被上诉人存在明显违约过错行为，损害了上诉人的权益，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。中昊公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉请求和事实理由不能成立，依法予以驳回。马旭辉向一审法院提出的诉讼请求：1．判令中昊公司退还在协议中多核算的房款3663.64元；2．协议约定是“经有关部门初步验收合格，交马旭辉使用”，但中昊公司一是违犯了必须“竣工验收合格”这法定的交房条件，二是违犯了必须“初步验收合格”这协议约定的交房条件。依法判令中昊公司赔偿给马旭辉77443.9元违法违约交房的违约金（暂计至2020年7月31日），中昊公司违反协议约定交房，应再赔偿马旭辉的违约金从2020年8月1日起计算至达到约定的交房条件或法定的交房条件之日至；3．请求依法判令中昊公司承担本案诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：2013年4月16日，以洛阳中昊资产管理中心为售房方（甲方）张建周为购房方（乙方），签订了《洛阳中昊资产管理中心棚改房售房协议》，内容如下：第一条：甲方新建的住宅楼为棚改房，将其出售给乙方，乙方已充分了解该住房的具体状况，并自愿购买该住房。所购住房的基本情况：位于水厂生活区内**楼******门，其建筑面积95.08平方米。（实际面积以房管部门测量为准）。第二条：房屋的出售价款按建筑面积计算。单价：人民币1242元/平方米，总价：1217530元。以上款额第一次付73052.28元（房产售价的60%）；第二次在楼房主体封顶付40%房款。在乙方领取钥匙时，以房管部门实际测量面积为准，房款差异部分多退少补。第三条：乙方在规定时间逾期交纳房款按迟交月1%计算加收利息。第四条：房屋交付期限甲方应当在2014年3月31日前，经有关部门初步验收合格，具备入住条件，交付乙方使用，如因不可抗力或政府政策因素除外。第五条：该住房交付乙方时，甲方承诺具备水通、电通、路通和有线电视、通讯使用条件，乙方承担房产交付（接受钥匙）后的使用费用……。马旭辉提交协议上的乙方签章有张建周和马旭辉两人，中昊公司提交的协议上的乙方签章没有马旭辉。2014年12月21日，洛阳中昊资产管理中心向张建周出具《中昊棚改房锦山家园（二期）交房通知书》，约定张建周第二次应交房款48701.80元，因超期，应交纳利息元；因工程延期冲减房款6452.93元；实际应交房款42248.87元。2014年12月25日，锦山家园施工单位河南开祥建筑集团有限公司出具《锦山家园17#楼工程竣工报告》，显示竣工时间为2014年12月25日。河南诚信工程监理咨询有限公司在该报告上加盖了该公司的公章。同日，双方对房屋进行了交接。2017年12月28日，洛阳中昊资产管理中心工商登记名称变更为洛阳中昊资产管理有限公司。《洛阳中昊资产管理中心棚改房售房协议》上显示的锦山家园65号楼和《锦山家园17#楼工程竣工报告》上显示的17号楼系同一栋楼。该楼至今未经竣工验收合格，未完成竣工验收备案。2017年10月23日，张建周与马旭辉签订了房屋转让协议一份，协议约定张建周将洛阳氮化肥厂锦山家园小区65号楼3单元106室房屋转让给马旭辉，实际交款人为马旭辉，该协议交给中昊公司备案。2017年12月28日，中昊公司给马旭辉出具了115300.87元的购房发票一张，显示购买方名称为：马旭辉。以上事实由《洛阳中昊资产管理中心棚改房售房协议》、《中昊棚改房锦山家园（二期）交房通知书》、《锦山家园17#楼工程竣工报告》、房屋转让协议，购房发票，以及双方的陈述等在卷佐证，予以确认。一审法院认为，虽然马旭辉并无购买该棚改房资格，购房协议约定的购房人并非马旭辉，但购房款实际出资人是马旭辉，马旭辉与张建周之间签订了房屋转让协议且该协议在中昊公司处进行了备案登记，中昊公司出具的购房发票上名称也是马旭辉，能够证明中昊公司认可马旭辉是实际购房者，故双方之间构成房屋买卖合同关系，马旭辉的主体资格适格。双方在售房协议中约定的房屋面积95.08平方米和单价1242元/平方米，房屋总价款应当为118089.36元，而协议约定总房款为121753元，多收取的3663.64元，中昊公司未能做出合理解释，故马旭辉请求退还多收取的3663.64元，理由正当，予以支持。交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用。洛阳中昊资产管理中心未经竣工验收合格并完成建设工程竣工验收备案登记即交付业主使用，违反法律强制性规定，构成违约。但双方售房协议中并无对中昊公司违约应支付违约金的约定条款，且中昊公司之前因逾期交付房屋主动冲减的房款不能视为对违约条款进行了重新约定，马旭辉亦未证明违法交房给其造成实际损失，故马旭辉请求中昊公司支付违法交房违约金，理由不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限洛阳中昊资产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退还马旭辉3663.64元；二、驳回马旭辉的其他诉讼请求。案件受理费减半收取914元，由马旭辉负担889元，洛阳中昊资产管理有限公司负担25元。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，中昊公司与张建周签订的协议中对于违约交房的违约责任并未进行约定，张建周将房屋转让给马旭辉后，马旭辉与中昊公司并未重新签订合同。张建周与洛阳中昊资产管理有限公司签订《洛阳中昊资产管理中心棚改房售房协议》中约定的交房时间为2014年3月31日前，而实际于2014年12月25日办理了交接房手续。因双方签订的协议中对于违约交房的违约责任并未进行明确约定，中昊公司虽在通知交房款时因工程延期主动冲减部分房款，但该行为不能证明双方就违约交房的责任达成一致意见，马旭辉亦未证明违约交房给其造成实际损失，故马旭辉要求洛阳中昊资产管理有限公司按照上述冲减房款的标准承担违约责任，依据不足，本院无法支持。综上所述，马旭辉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1736元，由上诉人马旭辉承担。本判决为终审判决。审 判 长  祖 萌审 判 员  王 睿审 判 员  衡宏波二〇二〇年十二月二十九日代书记员  郭海涛