北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初21563号原告：于明山，男，1965年1月29日出生，汉族，北京明瑞兴创混凝土有限公司总经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：何正永，北京市风平律师事务所律师。被告：王英涛，男，1977年8月18日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王雷，北京市三维律师事务所律师。被告：钱金星，女，1966年2月15日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：海阳，北京市名谦律师事务所律师。第三人：北京富民恒盛置业有限公司，住所地北京市大兴区北臧村镇天荣街****。法定代表人：孙德岭，董事长。委托诉讼代理人：李建新，北京泓聚律师事务所律师。原告于明山与被告王英涛、钱金星、第三人北京富民恒盛置业有限公司（以下简称富民公司）土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于明山及其委托诉讼代理人何正永、被告王英涛及其委托诉讼代理人王雷、钱金星的委托诉讼代理人海阳、第三人富民公司的委托诉讼代理人李建新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于明山向本院提出诉讼请求：1、确认于明山与王英涛签订的《土地租赁合同》于2019年5月31日解除；2、王英涛退还于明山土地承包租金1314810元；3、王英涛、钱金星、富民公司共同向于明山支付拆腾补偿款28899095元。事实及理由：我与王英涛就北臧村镇北高各庄村（以下简称北高村）西北45.6亩废弃土地于2010年4月12日签订《土地租赁合同》，租期20年，租金共计547.2万元。我已向王英涛交纳租金380万元。我在租赁场地内进行填坑、硬化路面、修建厂房、建搅拌楼和安装设备等投资，我与股东马明明于2011年6月在此设立北京明瑞兴创混凝土有限公司（以下简称明瑞公司）开展经营活动。2016年初，租赁场地纳入拆腾范围，由富民公司主持拆腾工作。王英涛与钱金星为达到侵占拆腾款目的，恶意串通，提前于我在《欠条》中承诺还款时间即2017年4月9日就同一场地于2017年3月6日签订《土地租赁合同》，但我没有办理过租赁场地的交接手续，租赁场地及地上物依然由我控制直到被拆腾，所以，王英涛与钱金星另行签订的土地租赁合同是无效的。钱金星欺骗拆迁部门把本应知道不包含搅拌站设备等建筑物记载于他的名下；钱金星没有经过我的同意进入场地施工，其所建的建筑物于拆迁前的2017年10月份已被政府部门拆除，故钱金星所说的其所建的建筑物与本次拆腾补偿没有任何关系；2019年5月31日前租赁场地已被拆迁，我与王英涛的租赁合同不可能继续履行，应当予以解除，我已支付王英涛而尚未实际履行期间的租金，王英涛应予退还，租赁场地上对应各项目全部拆滕补偿款应当给付我。被告王英涛辩称：1、我不是合格被告，涉案合同出租人及合同权利义务实际是案外人刘书记享有和承担，我仅为刘书记的代理人出租和签订土地租赁合同，刘书记实际收到租金款，于明山也确认尚欠刘书记款项；2、因于明山尚欠涉案合同租地款、建房款等款项，由刘书记行使单方合同解除权，合同权利义务已经终止，无需也不存与于明山解除租赁合同事宜；3、于明山因欠刘书记租地及建房款等共计364万元，于明山在《欠条》承诺的2017年4月9日前不能付清此款，抵债条件已经成就，于明山租赁的涉案土地及地上物根据《欠条》承诺已归刘书记所有。并委托我再行将该场地及地上物转租给钱金星，并签订《土地租赁合同》，该合同应为有效。我收取的转让款均已交给刘书记。因于明山违约在先导致合同解除，故其无权要求返还租金，更无权要求我返还。综上，钱金星有权获得拆腾补偿款，王英涛没有连带支付于明山补偿款义务，请法院驳回于明山全部诉讼请求。被告钱金星辩称，请法院依法驳回于明山的诉讼请求。事实及理由：我之前并不知道于明山与王英涛签订的土地租赁合同事宜，我与王英涛的《土地租赁合同》是双方真实意思表示，已给付王英涛租赁物对价980万元，并经所在村委会盖章同意，我获得涉案土地使用权和地上物所有权后，投入大量资金进行了翻建、装修和扩建等，期间没有任何第三人提出异议，并在此实际经营物流至拆迁之日。我完全出于善意取得并已经实际占有使用土地及地上物，我与王英涛签订《土地租赁合同》不违反法律规定，应为有效合同。于明山与刘书记、王英涛间原存在债务关系，于明山给刘书记出具《欠条》中明确约定2017年4月9日前未偿还欠款，涉案土地和地上物（可移动物体和设备除外）归刘书记所有，这是他们双方以物抵债的合意，并非流质抵押物的法律关系，且该合意已经实际履行，于明山与刘书记之间的债权债务关系已经消灭，该《欠条》内容不违反法律强制性规定是合法有效的，因于明山到期且至今未还款，故刘书记有权将场地及地上物转租给我，而且于明山实际也接受这个转租事实；租赁场地上三台搅拌机组设备系北京明瑞兴创混凝土公司融资租赁购买，并非于明山个人购买，因购买人付款违约，被出卖人公司收回并以230万元出售给钱金星，因此该设备的前承租人丧失对该设备的所有权；钱金星承租场地后在此实际经营物流，是场地的实际经营者，应获得全部拆迁补偿款。第三人富民公司述称，我公司依据北臧村镇北高各庄村与王英涛以及王英涛与钱金星分别签订的涉案土地租赁合同，以及钱金星向我公司交付租赁场地并签署交房手续确认被拆腾人是钱金星，我公司的拆滕行为是符合规定的。目前拆除腾退补款还没有经有关部门最终审定，故我公司与钱金星的补偿协议尚未签章，现补偿款属于预审阶段数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院审理认定如下：1、2010年4月12日，北臧村镇北高各庄村经济合作社（以下简称北高村）与王英涛（乙方）签订《土地租赁合同》，该合同载明内容有：北高村将其村北废弃土地45.6亩承包给乙方合理开发使用，承包期限自2010年4月12日起至2030年4月11日止，承包费共计228万元于合同签订后3日内一次性交付，乙方在承包期内有权转租、转让，承包期内如遇国家及政府征占土地，地，地上物补偿及乙方经营损失归乙方地补偿费归北高村，未履行年限已交租金按国家规定协商解决，乙方在承包期内不得改变土地使用性质等。北高村为以上土地承包事宜提前召开了村民代表会，并载明该土地系养殖地。北高村于2010年4月14日的《收据》载明“今收到王英涛交来土地租金228万元”。2、就上述相同土地，王英涛与于明山于2010年5月3日签订《土地租赁合同》，该合同载明内容有：王英涛将现状45.6亩土地出租给于明山，租期自2010年4月12日起至2030年4月11日止，合同签订3日内，于明山将总款547.2万元交付王英涛。该合同约定其他内容与王英涛、北高村签订的《土地租赁合同》内容一致。王英涛、于明山均认可在2012年5月15日经双方核算于明山已付土地租金380万元，尚欠土地租金167.2万元。3、于明山承租涉案土地后进行了投资建设，于2011年6月在此设立北京明瑞兴创混凝土公司（以下简称明瑞公司），该公司股东为于明山、马明明，马明明系该公司法定代表人；2011年12月3日，该公司与三一重工股份有限公司签订《产品买卖合同》，该合同约定买卖标的物为3套搅拌站设备，总价款615万元，货款付清前设备所有权为出卖人所有，货款付清后根据约定决定设备所有权归属。该设备实际安装于涉案土地范围内使用。明瑞公司向三一重工股份有限公司支付部分搅拌站设备款。4、2016年11月2日，于明山出具《欠条》内容载明：明瑞公司及于明山因欠刘书记364万元，本公司愿将北高村西搅拌站地上建筑物及土地作为抵押，如在2017年4月9日前未还清刘书记的364万元，则搅拌站土地及地上建筑物所有权归刘书记所有，搅拌设备及其他能移动设备归属明瑞公司所有（土地归属方负责看管以手机录像为准）待法院判决或调解后再行移走，如遇拆腾双方另行协商。以前双方所有经手欠条手续作废。庭审中，王英涛表示364万元构成包括所欠租地款167.2万元、工程款以及为于明山垫付其他款项；于明山表示364万元包括欠租地款167.2万元、工程款以及利息。5、2017年3月6日，王英涛与钱金星就上述涉案土地等，签订《土地租赁合同》，该合同载明内容有：王英涛将北高村西北搅拌站45.6亩地及地上物（地（地上物不包含搅拌站使用的一切机器设备例如搅拌大罐及实验设备等有权转让租赁给钱金星；租期自2017年3月6日起至2030年4月11日止；本合同约定土地及地上物租金总计980万元，自合同签订日一次性付清，本合同即为生效。其他约定内容与王英涛、于明山所签订合同一致。北高村在本合同末尾处盖章并附加了对本合同表示同意的内容。钱金星于2017年3月6日向王英涛银行账户打款680万元；另300万元显示转账给“徐亮”账户，王英涛陈述“徐亮”系刘书记指定收款人，王英涛于当日为钱金星出具内容为“今收到钱金星土地出租房屋转让费980万元”的收条。6、三一重工股份有限公司授权北京三一工程机械有限公司与钱金星就涉案土地上原有的3套搅拌站设备签订买卖合同，以230万元卖予钱金星，钱金星按该合同约定于2017年10月17日实际支付该款。7、因涉案土地范围被纳入本地区农村集体经营性建设用地拆腾项目范围，拆腾人即富民公司（拆除腾退人）与钱金星（被拆除腾退人）协议拆腾补偿工作。本院从富民公司调取《拆除腾退补偿协议》显示，经评估、测算补偿款共计28899095元，被拆除房屋建筑面积3218.8平米，场地经营面积22885.7平米，钱金星应在2017年11月15日前完成搬迁，并将地上、地、地下所有建筑物着物、设施等按规定交付拆腾人拆除。该协议书没有富民公司签字盖章，亦无钱金星签名落款时间，钱金星表示约于2017年底签署。钱金星在拆腾部门的《交房条》被拆除腾退人处签名，《交房条》载明：钱金星已将总建筑面积3218.18平米房屋完全腾空，如与清登等记录结果明显不符，则按照评估报告具体金额进行赔偿。该《交房条》未显示各方签署日期。目前拆除腾退补偿尚未通过有关部门最终审定数额。拆除腾退预审表显示，土地面积30110.01平米，2009年后房屋建筑面积3218.18平米，场地经营面积22885.7平米，2009年后腾退费2324517元，装修、设备及附属物补偿价5961634元，苗木补偿补助费2048元，设备评估价值及设备迁移费11959987元；房屋一次性停产停业综合补助费0元，场地一次性停产停业综合补助费6865710元，拆除腾退补助费965454元，搬迁补助费160909元，设备迁移补助费15200元，拆除进度奖643636元。以上腾退补偿共计：28899095元。本院认为：于明山系依据其与王英涛签订的《土地租赁合同》向王英涛提出解除合同、退还相应租金的诉讼请求以及王英涛、钱金星、富民公司连带支付拆迁补偿款的诉讼请求，综合本院已查明的事实及法院审理过程中各方当事人的陈述，本案的争议焦点如下：一、于明山与王英涛签订的《土地租赁合同》是否解除及解除时间；二、于明山是否有权主张拆迁补偿款。关于焦点一，于明山与王英涛签订的《土地租赁合同》解除问题。根据本院已查明的事实，于明山与王英涛于2010年5月3日签订《土地租赁合同》后，因于明山未按照该合同约定的期限与数额向王英涛按时、足额交纳租赁费用，同时因于明山承租土地进行建设时所欠工程款等，于明山与案外人刘书记存在未清偿债务，因此于明山于2016年11月2日出具《欠条》，将租赁土地及地上建筑物作为2017年4月9日前清偿债务一种对价抵债物，本院认为，该《欠条》系于明山真实意思表示，虽然对于其内容解释存在争议，根据文本解释与目的解释的方法，该欠条内容应为于明山到期未清偿债务的，将租赁土地使用权和地上建筑物的所有权处分给刘书记。虽然于明山出具的《欠条》中，文字上指向的对方为刘书记，但综合考虑王英涛、刘书记在合同具体履行过程中的混同关系，以及于明山在合同履行中对王英涛、刘书记的身份认知，本院认为该《欠条》对应的权利义务及于王英涛。该《欠条》关于“土地所有权……归刘书记所有”，实际系王英涛与于明山关于《土地租赁合同》附条件、附期限解除的意思表示，系于明山对到期未偿还债务后关于债务清偿具体方式的意思表示，后钱金星依据与王英涛签订的土地及地上物租赁合同实际将占有使用涉案土地，虽然于明山与王英涛对于涉案土地及地上物没有履行形式上的交接手续，但根据于明山租赁土地使用权来源于出租人王英涛这一特定情况，以及钱金星对涉案你徒弟实际使用情况，本院认定于明山与王英涛于2010年5月3日签订的《土地租赁合同》已于2017年4月9日终止。故对于明山提出的该《土地租赁合同》系因拆迁腾退项目实施导致无法继续履行，而要求本院确认2019年5月31日合同解除的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。于上同理，根据《欠条》约定的租金及其他债务已经一并进行了抵债处理，故于明山要求将已交付租金中于合同解除后对应期限数额予以退还的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点二，于明山是否有权主张拆迁补偿款。根据本案已查明的事实，涉案土地确已实施拆除腾退，钱金星基于其与王英涛签署的《土地租赁合同》以及与北高村签署的解除协议，富民公司以钱金星为被拆除人对补偿项目及补偿金额进行了预审，钱金星已经分两次领取了部分拆除腾退补偿款共计1000万元，对此本院认为，本案仅且应对于明山是否有权主张钱金星已经领取的1000万元补偿款进行处理，因涉案土地范围内的拆除腾退补偿协议尚未正式签署，最终补偿金额并未确定，故已领取1000万元以外部分尚不具备判定条件，本案不予处理。综合本案已查明的事实，于明山虽在签订《土地租赁合同》后又签署《欠条》，将地上建筑物以及剩余租赁期限的土地使用权用于清偿债务，但《欠条》中明确记载搅拌设备及其他能移动设备归明瑞公司所有，并由土地归属方看管，故应认定于明山并未对该设备进行处分。依据明瑞公司与三一重工股份有限公司签署的产品买卖合同及付款情况、钱金星与三一重工股份有限公司签署的产品买卖合同及付款情况，以及北京《拆除腾退预审表》中所载补偿项目与相应金额，本院将钱金星所领取的1000万元确定为系拆除腾退预审表中评估补偿项下“设备评估价值及设备迁移费”部分，钱金星应当向于明山支付该项下的合理补偿。虽然三一重工股份有限公司系保留所有权方式出卖以上设备，且于明山尚未付清全部货款，但三一重工股份有限公司并未向于明山主张该设备的取回权，其另行向钱金星直接出售，故钱金星是否取得该设备所有权人的主张，本院不予评判，但该设备对应的补偿款，本院综合已查明事实、当事人已付购买设备款金额情况，根据公平原则，酌情予以确定。对于明山要求王英涛、富民公司连带支付拆除腾退补偿款的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百二十五条之规定，判决如下：一、被告钱金星应于本判决生后十日内，向原告于明山支付设备评估价值及设备迁移费626万元；二、驳回原告于明山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25052元，由于明山负担9370元（已交纳）；由钱金星负担15682元（于本判决生效后七日内交纳）。诉前保全申请费5000元，由于明山负担2400元（已交纳）；由钱金星负担2600元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李继伟人民陪审员  巴德润人民陪审员  鲁金娥二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  薄 伟