湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初4580号 原告：交通银行股份有限公司怀化分行。 法定代表人：袁丽，系该行行长。 委托诉讼代理人（特别授权）：袁华，男，1972年7月7日出生，苗族。 委托诉讼代理人：蔡遗海，湖南泰阳律师事务所律师。 被告：龙立聪，男，1983年10月30日出生，侗族。 被告：湖南迦南美地置业有限公司。 法定代表人：杨文杰。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈应，男，1993年11月19日出生，汉族。 原告交通银行股份有限公司怀化分行（以下简称“交行怀化分行”）诉被告龙立聪、湖南迦南美地置业有限公司（以下简称“迦南美地公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告交行怀化分行的委托诉讼代理人袁华、蔡遗海及被告迦南美地公司的委托诉讼代理人陈应到庭参加诉讼，被告龙立聪经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告交行怀化分行向本院提出诉讼请求：一、判令被告龙立聪立即偿还贷款本金576944.5元，利息（截至2020年8月11日利息为12294.41元；自2020年8月12日起，以贷款本金576944.5为基数，按月利率4.2875‰计算至本金还清之日止）；二、判令被告龙立聪承担原告实现债权而支付的律师费8000元；三、判决原告对被告龙立聪位于怀化市顺天北路与环城北路交汇处（碧桂园二期南地块）11栋604号房产拍卖所得款享有优先受偿权利；四、判令被告迦南美地公司对第一项、第二项诉讼请求承担连带偿还责任；五、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告迦南美地公司签订《按揭业务担保合作协议》，约定自本协议生效之日起至碧桂园项目的房产销售完毕之日止，被告迦南美地公司同意为购买碧桂园项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房人提供无条件、不可撤销的连带责任保证。合作期间，被告龙立聪因购买被告迦南美地公司开发的碧桂园二期南地块11栋604号住房需要向原告申请办理住房按揭贷款，并于2018年1月9日签订《个人房产抵押贷款合同》。该合同约定贷款金额为62万元；贷期限360月；借款利率为五年以上（期限）人民银行贷款基准利率上浮5%；抵押物为碧桂园二期南地块11栋604号住房。合同签订后，被告龙立聪于2018年2月5日出具《交通银行（怀化）分行借款凭证》，原告按约将贷款从放款账户支付至约定账户。2018年11月12日办理了购买住房的抵押登记手续，不动产登记证明号为：湘（2018）怀化市不动产证明第0072966号。原告放款后，被告龙立聪开始还能按约偿还贷款，从2020年2月起出现逾期，现已经逾期五期。根据《个人房产抵押贷款合同》第十三条第13.1、13.2项之约定，宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本息并结清利息。原告特诉至法院。 被告龙立聪未作答辩。 被告迦南美地公司辩称：第一、根据双方签订的《按揭业务担保合作协议》第5条第三款第4项的约定,购房者连续4期未偿还贷款本息的,银行应当在购房者连续未支付第4期贷款本息期限届满之日起的5个工作日内,以书面形式告知开发商,如果没有告知的,那么开发商对借款人连续未支付的第5期之后的相关款项,不承担保证责任。目前迦南美地公司没有收到银行任何关于书面告知被告连续4期未支付款项的相关的文书通知；第二、根据双方签订的合作协议第5条第3款第4项的相关规定,如果银行欲向有管辖权的人民法院提起诉讼的，那么银行应当在向乙方发出购房者连续4期未支付贷款本息书面通知之日起的35天内提起诉讼,如果没有提起诉讼的，则开发商对于上述期限届满之后的产生的欠款不承担连带保证责任。根据合同约定,原告既没有向我们寄发书面通知,也没有在规定的时间内向人民法院提起诉讼，因此被告迦南美地公司对于第5期之后的相关的款项是不承担担保责任的；第三，双方签订的按揭业务合作协议的第13条第二款的规定明确约定了,即使原告与借款人签订的贷款合同在后,但是关于开发商如何承担担保责任的内容,仍然适用于双方签订的按揭业务合作协议,所以开发商如何承担责任,应当依据迦南美地置业公司与银行签订的按揭业务合作协议的内容,而不应当适用于贷款合同当中的内容；第四点,根据双方签订的合作协议的第6条第8款的约定,银行向法院起诉时,如果借款人的房屋已经办妥了预抵押登记的,银行应当先行追索,先行使预抵押权不足的情况下才由开发商承担担保责任。目前该房屋已经办好了预告抵押登记,因此银行应当先执行标的房屋,对不足部分才由开发商承担责任。最后一点,关于原告提出的第二项诉讼请求,即支付律师费8,000元。根据银行和开发商之间签订的按揭业务合作协议第5条第一款的内容开发商承担的连带责任保证的范围。这里明确讲到了费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费,且以实际支付为主,并没有表明还有律师费的这一项,所以我们认为原告提起诉讼,要求开发商承担8,000块钱的诉讼费,是没有任何合同依据的。 经审理查明：2018年1月5日，原告（贷款人）与被告龙立聪（借款人、抵押人）、迦南美地公司（保证人）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：被告龙立聪为购买被告迦南美地公司开发的湖南省怀化市顺天北路与环城路交汇处怀化碧桂园二期南地块第11幢16层1604号房屋向原告贷款62万元，贷款期限360个月，自2018年1月9日至2048年1月8日，放款日起计。借款利率为按照中国人民银行五年以上（期限）贷款基准利率上浮5%，执行借款月利率为4.2875‰，罚息利率为约定借款利率上浮50%，还款方式为等额本金还款法；被告龙立聪以其购买的房屋为贷款提供抵押担保，被告迦南美地公司为借款提供连带责任保证，保证期间为贷款到期日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。龙立聪取得房屋权利证明且原告取得抵押物的他项权证或者抵押权设立的其他文件正本后，被告迦南美地公司的保证责任解除，原告取得他项权证或者抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，被告迦南美地公司仍应承担保证责任。合同签订后，原告于2018年2月5日向被告龙立聪发放了贷款，2020年4月1日开始，被告龙立聪未按期还款，截至2020年8月11日，被告龙立聪尚欠借款本金576944.5元、利息12294.41元。经催告后，被告龙立聪仍未还款，原告因而诉至法院，形成纠纷。 被告龙立聪所提供的抵押物位于湖南省怀化市顺天北路与环城路交汇处的怀化碧桂园二期南地块第11幢16层1604号房屋已经办理了预抵押登记，尚未办理抵押登记，案涉房屋亦未办理不动产权利证书。 另查明，2017年原告与被告迦南美地公司签订了《按揭业务担保合作协议》，约定：原告为迦南美地公司所开发位于湖南省怀化市顺天北路与环城路交汇处的怀化碧桂园项目提供相关的抵押贷款业务，凡购房者需要向原告申请抵押贷款的，原告同意在符合贷款条件基础上向购买被告迦南美地公司兴建的该项目房产的购房者提供以其所购的房产及其全部权益为抵押物的抵押贷款服务；被告迦南美地公司同意为购买该项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向原告提供连带责任保证，保证范围为：涉及《个人房产抵押贷款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用（该费用限于诉讼费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且已实际支出为准），保证期限为：原告依约将贷款划入被告迦南美地公司账户之日起至购房者所购房产的《不动产登记证书》出具之日止；购房者连续未支付四期贷款本息的，原告应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知被告迦南美地公司，如原告逾期书面通知的，则被告迦南美地公司对于购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证，由此，原告向有管辖权的法院提起诉讼的，应在向被告迦南美地公司发出购房者连续未支付四期贷款本息的书面通知之日起的35天内向法院提起诉讼，若原告未在上述期限内起诉的，则被告迦南美地公司对上述期限届满之日后的购房者逾期支付的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证；在被告的保证期限内，若因购房者逾期还款等原因原告起诉的，原告承诺先请求行使预抵押权，在处置已办理抵押预告登记的房产后仍不足以清偿的，就不足部分原告要求被告迦南美地公司在七个工作日内承担连带清偿责任；该协议生效之后原告与被告迦南美地公司与购房者签订的《个人房产抵押贷款合同》不视为对本协议内容的修改，原告与被告迦南美地公司均同意该协议效力优先于《个人房产抵押贷款合同》中涉及双方之间的权利义务的所有条款等等。在被告龙立聪逾期未归还贷款本息后，原告自2020年4月至2020年8月每月均向被告迦南美地公司就案涉房屋的销售人员告知被告龙立聪逾期还款情况。 上述案件事实，有营业执照、居民身份证、《个人房产抵押贷款合同》、《按揭业务担保合作协议》、借款凭证、预抵押权证、贷款基本信息、已还款本息明细表、欠款明细表及庭审笔录在案证实。 本院认为：原、被告签订的《个人房产抵押贷款合同》，系当事人自愿签订，内容合法，系有效合同，双方应全面履行。原告已经履行了放款义务，被告龙立聪应按约还款，其逾期还款的行为构成违约，原告有权提前收回发放贷款，故对于原告要求被告龙立聪承担违约责任，向原告偿还所欠贷款本金576944.5元及利息（截至2020年8月11日利息为12294.41元，自2020年8月12日起，以贷款本金576944.5为基数，按月利率4.2875‰计算至本金还清之日止）的诉讼请求，本院予以支持。因被告龙立聪提供的抵押物尚未办理抵押登记，抵押权尚未设立，原告请求对被告龙立聪位于湖南省怀化市顺天北路与环城路交汇处的怀化碧桂园二期南地块第11幢16层1604号房屋拍卖所得款享有优先受偿权利的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告与被告迦南美地公司签订的《按揭业务担保合作协议》中，关于约定原告对于购房者逾期支付借款本息的，应先行主张预抵押权并处置案涉房屋后，不能清偿部分的，方由被告迦南美地公司承担连带清偿责任的约定，因预告抵押权登记仅产生当发生抵押权可设立情形时，有优先于他人设立抵押权的效力，在法律上其并未形成物权，故预抵押权人对于案涉房产不具有物权，以及因此所产生的优先受偿权利，因此原告主张预抵押权利并不产生可以处置案涉房屋的后果，故双方的该项约定并无实际意义，对被告抗辩原告未先行主张预抵押权利并就预抵押登记房屋进行处置即主张保证责任违反了合同约定的理由，本院不予采纳。原告与被告迦南美地公司签订的《按揭业务担保合作协议》其他部分均系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应予保护。在案涉借款未获清偿，且借款人未获得所购房屋的不动产权利证明、抵押物尚未办理抵押登记情形下，被告迦南美地公司作为连带责任保证人，应依约承担连带清偿的保证责任，被告迦南美地公司承担保证责任后，有权向被告龙立聪追偿。被告迦南美地公司抗辩原告未书面通知被告龙立聪逾期还款情况、未按时起诉，故不同意承担保证责任。《按揭业务担保合作协议》约定原告有义务在被告龙立聪连续逾期还款4个月后向被告迦南美地公司书面告知，如需起诉，则须在书面告知后35日内起诉，该约定并未明确原告应具体告知的人员，原告在被告龙立聪逾期还款后已经每月向被告迦南美地公司就案涉房屋的销售人员进行电话告知，虽在告知形式上存在瑕疵，但不影响其履行告知义务的事实，且原告在被告龙立聪2020年4月1日开始逾期借款本息还款时，于2020年8月25日向本院提起诉讼，并未超过双方约定的起诉期间，故被告迦南美地公司的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。因原告未提交律师代理费支付证据，本院对原告请求被告支付律师费8000元诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告龙立聪于本判决生效之日起15日内偿还原告交通银行股份有限公司怀化分行借款本金576944.5元及利息（利息计算方式为：截至2020年8月11日利息为12294.41元，自2020年8月12日起，以借款本金576944.5元为基数，按月利率4.2875‰计算至借款本金还清之日止）； 二、被告湖南迦南美地置业有限公司对上述第一项承担连带清偿责任，被告湖南迦南美地置业有限公司履行清偿责任后，有权向被告龙立聪追偿； 三、驳回原告交通银行股份有限公司怀化分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9772元，减半收取4886元，由被告龙立聪、被告湖南迦南美地置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  申 敏 二〇二〇年十二月一日 代理书记员  曾奕程