湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初12749号原告：唐宏亮，男，1972年10月12日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：尹旅君，湖南仁本律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁唯，湖南仁本律师事务所律师。被告：颜浩，男，1992年2月14日出生，汉族，住湖南省宁乡县。原告唐宏亮与被告颜浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐宏亮的委托诉讼代理人尹旅君、袁唯，被告颜浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐宏亮向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告于2019年11月27日签订的《商铺租赁合同》于2020年7月2日解除；2、判令被告立即腾退房屋，并向原告支付自2020年6月1日起2020年7月2日止的逾期租金6400元及2020年7月3日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费（占有使用费按照合同约定6000元／月的标准计算，暂计算至2020年7月20日）;3、判令被告向原告支付违约金36000元；4、判令被告向原告支付律师费12000元、保险费500元。事实与理由：原告系长沙市岳麓区含浦中路**云水麓园******商铺产权人。2019年11月27日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告（甲方）将该商铺出租给被告（乙方）使用，用于门窗铝合金经营，租赁期限为3年，自2019年12月1日起至2022年11月30日止，租金为6000元／月，半年一付，在每次租金到期日的一个月前支付下期租金。合同第七条约定若被告（乙方）逾期或不足额缴纳租金的，原告（甲方）有权提前解除本合同，第八条约定一方违反本合同之约定导致合同解除的。违约方应按合同年租金的50%向对方支付违约金，第九条约定一方违约，守约方为维护自身权益所产生的诉讼费用、保全费用、律师费用等由违约方全部承担。合同签订后，原告向被告交付了商铺，被告分两次向原告支付了第一期租金(2019年12月1日至2020年5月31日)36000元和履约保证金10000元。按照合同约定，2020年5月1日被告应支付下半年租金，但经原告多次催要被告均未支付。2020年7月1日。原告委托湖南仁本律师事务所向被告发函解除上述《商铺租赁合同》。并再次催缴房租，物流信息显示该函于2020年7月2日被被告签收，至此双方的《商铺租赁合同》已解除。原告认为，被告逾期缴纳租金的行为已经构成违约，原告有权行使单方解除权，合同解除后被告应当向原告支付解除前的逾期租金及腾退房屋之日止的房屋占用使用费，鉴于合同是因被告违约解除，被告还应按合同约定的年租金的50%向原告支付违约金，原告为维护自身权利，委托律所代理本案支付费用12000元、保险费500元，按照原、被告之间的约定也应当由被告承担。原告为维护自身合法权益，特向法院提起本次诉讼。请求法院支持原告诉求。被告颜浩辩称，2019年11月底租赁涉案房屋，缴纳半年房租54000元（包含押金），装修完遇上疫情期间，2020年4月原告要求缴纳租金，与原告协商减免一个月，但原告提出每年减免半个月房租，两年之内减完。但因资金问题告知原告不再续租，押金也不要求退还。后与原告联系，但其要求与其律师联系，被告并无律师联系方式，故协商未果。经审理查明：2019年11月27日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定原告将该商铺出租给被告使用，用于门窗铝合金经营，租赁期限为3年，自2019年12月1日起至2022年11月30日止，租金为6000元／月，乙方应向甲方支付履约保证金10000元。合同第三条租金及支付时间、方式约定。乙方应按每半年向甲方支付租金，第一次支付租金时间为2019年11月28日前，支付人民币36000元，同时支付上述履约保证金。在每次租金到期日的一个月前支付下期租金，任何情况下不得用履约保证金冲抵押金。第一期支付时间2019年11月28日前支付36000元；第二期支付时间2020年5月1日前，支付金额36000元……。合同第七条约定若乙方逾期或不足额缴纳租金的，甲方有权提前解除本合同。第八条违约责任约定，一方违反本合同之约定导致合同解除的。违约方应按合同年租金的50%向对方支付违约金，第九条约定一方违约，守约方为维护自身权益所产生的诉讼费用、保全费用、律师费用等由违约方全部承担。合同第十条第六项约定租赁期满或合同解除后，甲方有权收回商铺，乙方应在租赁期满或合同解除后返还商铺，乙方在租赁期限内装修装饰及自行增添其他设备设施，乙方自行处理，且需将商铺恢复原状，由此所产生的费用由乙方承担；返还交付商铺时，甲乙双方应对商铺及设备设施使用情况进行交验，确认均处于正常的使用状态，结清各自应当承担的费用，完成返还商铺的手续。同日，被告按约支付了第一期房屋租金及押金共46000元。2020年4月29日，原告通过微信向被告沟通因疫情原因同意每年减免半个月租金。2020年5月1日，原告向被告催要租金，被告回复宽限5天。2020年6月29日，原告就与被告房屋租赁合同纠纷委托了湖南仁本律师事务所，支出了律师费12000元，并已开具发票。2020年7月1日，原告向被告送达了《律师函》，载明因被告颜浩逾期支付租金，原告正式解除与被告签订的《商铺租赁合同》，被告应支付截至2020年7月1日的房屋租金12000元，违约金36000元。被告应于收到本函7日内腾退房屋，并按照合同约定和原告办理交接手续。另查明，原告向被告送达《律师函》后被告未予回复。庭审中被告对微信聊天记录的真实性予以认可，并陈述未交租金后将门窗样品放置于涉案房屋处，原被告双方确认2020年11月7日彻底搬离。以上事实有原告提交的《商铺租赁合同》、《租金微信转账凭证》、《催缴房租聊天记录》、《店铺照片》《委托合同》、《湖南增值税普通发票》、《律师函》、《EMS中国邮政速递物流送达回证》等证据及当事人陈述在案佐证。结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：本院认为，被告颜浩与原告唐宏亮签订《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方均具有法律约束力,各方均应履行合同权利和义务。就原告唐宏亮的各项诉讼请求,本院逐一予以说明。关于原告提出确认原被告签署的《商铺租赁合同》解除，因合同第七条约定若乙方逾期或不足额缴纳租金的，甲方有权提前解除本合同，且原告已于2020年7月1日向被告送达了解除合同的通知，被告亦未提出异议，故对于该诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付截至2020年7月2日的租金6400元的诉讼请求，本院认为系依据合同约定得出，且2020年5月1日，原告向被告催要租金，被告回复宽限5天，并未做出不再租赁的意思表示，故对该诉讼请求本院予以支持。关于2020年7月3日后至腾房之日止的房屋占用费，本院认为涉案合同已于2020年7月2日解除，但原、被告双方均未及时办理涉案商铺的腾空及交接手续，对于后续损失的扩大部分，双方均有过错，本院酌情支持9000元。关于原告诉请的违约金36000元，本院认为虽有合同约定，但该约定标准过高，且被告缴纳的履约保证金并未进行抵扣，该履约保证金已能弥补原告损失，故对于违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请的律师费12000元系原告维权产生的合理费用，本院依法予以支持。关于保险费500元，理据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告唐宏亮与被告颜浩签订的《商铺赁合同》于2020年7月2日解除；二、限被告颜浩于本判决生效之日起十日内支付原告唐宏亮逾期租金6400元，房屋占有使用费9000元；三、限被告颜浩于本判决生效之日起十日内支付原告唐宏亮律师费12000元；四、驳回原告唐宏亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费706元，由被告颜浩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年十二月二十一日法官助理林青曼书记员解秋阳