河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民初248号原告：张留庆，男，汉族，1971年4月6日出生，住河南省栾川县。原告：张修风，女，汉族，1970年10月20日出生，住河南省栾川县。系张留庆妻子。共同委托诉讼代理人：张丹丹，女，汉族，1996年7月8日，住河南省栾川县。系二原告女儿。被告：河南申酉置业有限公司，住所地河南省洛阳市西工区王城路与中州路交叉口东南角华夏富雅东方********房。法定代表人：冯珑。破产管理人：河南精专律师事务所。管理人负责人：张春芬。委托诉讼代理人：万李黎，河南精专律师事务所律师。原告张留庆、张修风与被告河南申酉置业有限公司（以下简称：申酉置业公司）破产相关纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张留庆、张修风及其委托诉讼代理人张丹丹，被告申酉置业公司的委托诉讼代理人万李黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张留庆、张修风向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认申酉置业公司2020年10月28日向张留庆、张修风送达的拟初步确认债权通知无效，确认双方签订的《商品房买卖合同》为有效合同。2.请求依法确认位于栾川县城君山东路君山御府A幢1单元17层1703号房产不属于破产程序中的普通债权，并判令申酉置业公司交付此房产。3.本案诉讼费用由申酉置业公司承担。事实与理由：2014年12月21日，张留庆、张修风与申酉置业公司签订《商品房买卖合同》，约定张留庆、张修风购买涉案房产。张留庆、张修风于2014年8月18日支付涉案房产的首付款共计214113元。该《商品房买卖合同》依法成立生效，双方均应依约履行。后申酉置业公司进入破产程序，张留庆、张修风向管理人申报依合同应取得涉案房产所有权，并提交了《商品房买卖合同》、支付首付款发票等证据予以证明。2020年10月28日，张留庆、张修风收到申酉置业公司拟初步确认债权通知，该通知确认张留庆、张修风与申酉置业公司无合同权利关系，根据相关法律规定，不能认定张修风、张留庆为涉案房产消费者购房人，拟确认已支付的购房款214113元为普通债权。该通知明显背离事实，存在不当。双方签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，内容合法，依约成立生效。张修风、张留庆已足额交纳首付款，且名下仅有一套用于居住的房屋。根据相关法律规定，张修风、张留庆为涉案房产的合法购买方。破产属于概括的执行，破产程序中，管理人不享有合同解除权。管理人将张修风、张留庆支付的首付款确认为破产程序的普通债权，严重损害了张留庆、张修风的合法权益。请求依法判决支持张修风、张留庆的诉讼请求。申酉置业公司答辩称，2018年11月6日，张留庆向申酉置业公司管理人申报债权，主张确认君山御府A座1703号房产的所有权，并提交了相关证据材料。管理人依据相关法律规定，对张留庆申报的债权进行了审核，最终拟确认张留庆交纳的首付款214113元为普通债权，并向其送达《河南申酉置业有限公司拟初步确认债权通知》。1.张留庆、张修风不符合商品房消费者的认定标准。法院受理申酉置业公司破产申请时，涉案房产均登记申酉置业公司名下，根据相关法律规定，涉案房产应属于申酉置业公司的破产财产，张留庆、张修风的诉求缺乏事实和法律依据。2.根据相关法律规定，张留庆、张修风已付款项达到总房款的44%，看似符合“接近50%”的要求，实则不符合“且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行”的要求。因此，本案张留庆、张修风不能确认为商品房消费者。3.申酉置业公司破产清算一案法律关系复杂，一套房产可能涉及多种利益冲突，各种权利确认，必须有清晰明确的审核标准。否则将会产生更多问题，可能衍生更多诉讼，引发社会不稳定。4.申酉置业公司不同于其他正常企业，甚至也不同于其它破产企业，申酉置业公司的法律关系非常复杂，涉诉房屋还有其他优先权人，如建设工程款优先权等，甚至同时还存在着除了建设工程优先权外，人民法院裁判的抵押权以及人民法院裁判决的以物抵债等多种权利冲突。如不能按照已经公布并已经执行的确权标准执行，很可能造成其他的针对本案的诉讼产生，将导致破产案件无法推动。综上，请求依法驳回张留庆、张修风诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人举证及质证的情况，本院认定事实如下：2014年12月21日，张留庆、张修风与申酉置业公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为GF-2000-0171。合同约定张留庆、张修风购买申酉置业公司的商品房为君山御府小区A幢1703号，建筑面积分别为138.81平方米，单价每平方米为3703.72元，总金额为514113元。付款方式为买受人已于2014年8月18日付清首付款214113元，剩余房款300000元办理住房公积金贷款，申酉置业公司应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。2015年2月9日，申酉置业公司为张留庆、张修风出具销售不动产统一发票，显示收到张留庆、张修风君山御府A栋1单元1703号购房款214113元。栾川县自然资源局出具的不动产登记查询结果告知单显示：张留庆、张修风、张子佳未在该局办理房产登记手续。2018年9月12日，本院作出（2018）豫03破申30号民事裁定，受理了鲁现标对河南申酉置业有限公司的破产清算申请，并指定河南精专律师事务所担任河南申酉置业有限公司管理人。2020年10月28日，申酉置业公司管理人向张留庆、张修风发出《拟初步确认债权通知》。该通知认为在申酉置业公司破产清算一案中，张留庆、张修风向管理人申报了君山御府为A座1703号房产。管理人根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，不能确认张留庆、张修风为君山御府A座1703号商品房消费者购房人，拟确认张留庆、张修风已支付的购房款214113元为普通债权。并告知如对管理人初步审核的结果有异议，可以向本院提起诉讼。本院认为，关于张留庆、张修风与申酉置业公司签订《商品房买卖合同》效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。张留庆、张修风与申酉置业公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同也不违反法律的强制性规定。合同签订后张留庆、张修风向申酉置业公司支付部分购房款，申酉置业公司开具了销售不动产统一发票。因此，张留庆、张修风与申酉置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”2018年9月12日，本院裁定受理了鲁现标申请河南申酉置业有限公司破产清算一案。本案中，涉案房产所在的君山御府楼盘尚未建成，也没有竣工验收，张留庆、张修风支付了部分购房款，涉案的《商品房买卖合同》属于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知张留庆、张修风，在张留庆、张修风向管理人申报债权后，管理人在三十日内也未答复。依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，虽然张留庆、张修风与申酉置业公司签订的《商品房买卖合同》有效，但该合同依法已经解除。因此，张留庆、张修风要求确认其与申酉置业公司签订《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院不予支持。关于张留庆、张修风要求确认位于栾川县城君山东路君山御府A幢1单元17层1703号房产不属于破产程序中的普通债权，并判令申酉置业公司交付此房产的问题。最高人民法院《建设工程价款优先受偿权批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。”上述规定系为保护消费者生存权而做出的例外规定，消费者购房人对涉案房屋享有的交付已建成房屋及协助办理所有权转移登记的债权，优先于承包人享有的工程价款优先权及担保物权。对于未办理转移登记的消费者买受人，在符合上述条件时，对其权利予以特殊或优先保护。本案中，张留庆、张修风与申酉置业公司签订购房合同后，合同约定的购房款为514113元，张留庆、张修风实际支付214113元，占总房款的41.65%。不符合“已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十”的规定。因此，不能认定张留庆、张修风对涉案房产享有优先于其他债权的权利。张留庆、张修风要求确认其对涉案房产的权利不属于普通债权以及向其交付涉案房产的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张留庆、张修风的诉讼请求事实及法律依据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百六十四条的规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告张留庆、张修风的诉讼请求。案件受理费4512元，由原告张留庆、张修风负担。如不服本判决可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年十二月十日书记员 苏彦辉