湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终13003号上诉人（原审被告）：王向东，男，1973年11月11日出生，汉族，住河南省确山县。委托诉讼代理人：范国军，湖南星沙律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄可，湖南星沙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢红娟，女，1971年4月8日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：李**，湖南琼武律师事务所律师。上诉人王向东因与被上诉人卢红娟房屋租赁合同纠纷一案，王向东不服湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初8740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王向东上诉请求：1.请求依法撤销（2020）湘0121民初8740号民事判决，依法改判驳回卢红娟的全部诉讼请求；2.请求依法判令由卢红娟承担一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院确认卢红娟与王向东于2017年9月4日签订的《租赁合同》于2020年4月30日已解除没有事实与法律依据。本案中，卢红娟主张因疫情原因导致经营困难无法继续经营，其合同目的无法实现而有权解除租赁合同，一审法院支持其请求可以解除合同。王向东认为一审法院完全没有根据合同的性质、内容、疫情是否有实际影响合同履行、卢红娟单方面解除合同的时间节点等进行综合分析，就认定疫情对合同履行造成了根本性障碍而合同目的不能实现，与客观事实相悖。1.不可抗力情形下行使合同解除权，应满足合同目的无法实现。法律规定应准确使用不可抗力规则，严格把握适用条件。卢红娟租赁王向东房屋用于服装经营，受疫情影响较小。其搬离店铺的日期为2020年4月30日，此时已经进入全面复工复产，短期内的经营困难不足以导致长期租赁的目的不能实现。2.卢红娟认为其因疫情经营困难未充分举证证明，王向东认为卢红娟是在改变经营策略，以疫情解除合同不能成立。3.王向东并未催要2019年10月至2020年3月期间的租金差额没有急着催要，且明确答复可在租期届满后以延长两个月的租期的方式支持承租方。4.卢红娟单方面解除合同存在一定的恶意。卢红娟在搬离王向东房屋之前，卢红娟就以业主名义就开始着手准备隔壁112号门面的装修，在朋友圈表明是其自己的新店开业。一审完全忽略这一事实，就认定是疫情对合同履行造成了根本障碍，与事实不符。二、租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方并未就解除合同协商一致，亦未出现法定的或约定的可单方解除合同的情形，双方签订的租赁合同应继续履行。综上，王向东认为卢红娟主张因不可抗力不能实现合同目的的理由不成立，其不享有单方解除权。被上诉人卢红娟辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确。请求驳回王向东的上诉请求，维持一审判决。卢红娟向一审法院提出诉讼请求：1.解除卢红娟与王向东签订的《租赁合同》；2.判令王向东承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实1.2017年9月4日，王向东（甲方）与卢红娟（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将其位于华润凤凰城四期（五彩城）2号栋1层110号门面房出租给乙方。合同租赁期限自2017年10月1日起至2022年9月30日止，租赁期共计60个月。门面实行先收费后经营的方式，按季度交纳。租金第一年为人民币264000元，66000元每季度，租金第二年为人民币264000元，66000元每季度，租金第三年为人民币290400元，72600元每季度，租金第四年为人民币319440元，79860元每季度，租金第五年为人民币351384元，87846元每季度。甲方对租金、物管费的收取施行先交费后经营的方式，按季度交纳。合同签订当日乙方须向甲方支付履约保证金44000元整，合同期满后，如未出现房屋损坏或其他违约情况，履约保证金（不计利息）全额退还。管理费由乙方自己向物业公司交纳。房屋租赁期间，水、电费等其他应依法由乙方支付的费用由乙方支付，并由乙方承担延期支付的违约责任；在租赁期间内，甲方应保证出租门面的使用安全，乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务，乙方应合理使用其所承租的门面，如因使用不当造成门面及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。双方可以协商变更或终止本合同。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总剩余租金10%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。2.2017年9月4日，卢红娟支付了押金44000元，之后王向东将涉案房屋交由卢红娟使用，经营用途为服装，品牌为恒源祥。之后，卢红娟一直与王向东的妻子汤银沟通租赁事宜并支付租金。2019年10月至12月、2020年1月至3月的季度租金，卢红娟均按照66000元/季度的方式交纳。之后，卢红娟未再支付过租金。3.2020年3月29日，卢红娟在微信上告知王向东的妻子汤银，无法再履行合同，希望给予一个月的时间撤离。4.2020年4月底，卢红娟搬离门店并告知王向东的妻子汤银。5.2020年5月29日、6月12日，长沙县公安局星沙派出所均接到卢红娟的报警，称万象汇新街有纠纷。民警至现场，发现系租房合同纠纷，房东不接电话不露面，告知通过司法途径解决。二、双方当事人有争议的事实《租赁合同》能否解除。卢红娟认为，因疫情发生经营发生严重困难，涉案合同应予以解除；王向东认为，涉案租赁合同应当继续履行，不能解除。一审法院认为：首先，在新冠肺炎疫情发生后，卢红娟曾向王向东的妻子汤银提出减免租金的请求，汤银的回复为给予合同期满后延期2个月免租的支持，这实际上是拒绝了卢红娟减免租金的请求，况且也无法对卢红娟正面临的经营困境提供实质性的帮助。其次，从新冠肺炎疫情暴发的突发性、传播力和影响的广泛性及控制和阻断的艰难性来看，确实给线下的经营商户造成了无法挽回的损失，即使商户尽到最大的谨慎注意义务，仍然不能避免疫情对合同履行造成的根本性障碍。在无法变更合同的情况下，卢红娟搬离租赁场地并通知房东的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同。经向王向东释明，王向东仍坚持不解除租赁合同，考虑到卢红娟不愿继续履行租赁合同，该行为又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，故对于卢红娟要求解除租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的公共卫生突发事件，属于不可抗力的客观情况。因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。卢红娟已于2020年3月29日停止营业，并于2020年4月30日腾空了租赁场地，并履行了通知义务，一审法院确认王向东、卢红娟双方签订的《租赁合同》于2020年4月30日已解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：确认卢红娟与王向东于2017年9月4日签订的《租赁合同》于2020年4月30日解除。一审案件受理费80元，减半收取40元，由王向东负担。二审中当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审争议焦点主要为：涉案合同是否应予以解除的问题。本院认为，卢红娟以疫情原因导致经营困难无法继续经营，其合同目的无法实现，单方面解除合同事实与法律依据不足。卢红娟在2020年4月30日前腾空房屋，主动退还钥匙，属于违约行为。一审法院以不可抗力导致合同目的无法实现，当事人可以解除合同，适用法律错误应予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，卢红娟已搬离所承租的门面，并明确告知了王向东。若不解除房屋租赁合同,一方面将导致涉案房屋长时间闲置,另一方面将导致卢红娟在不占有使用房屋的情况下承担高额的租金损失，不利于社会资源的优化利用，亦不利于公平的保护合同当事方。本院综合考虑疫情影响、卢红娟已搬离房屋、不宜强制履行等因素，认为双方可不再继续履行合同，合同自2020年4月30日实际解除。王向东上诉请求法院判令双方继续履行合同，本院不予支持。至于合同解除后，王向东可另案主张，追究卢红娟的违约责任。综上所述，王向东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王向东负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  周 坤审判员  罗 希二〇二〇年十二月十一日法官助理李银龙书记员彭硕附相关法条：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。