河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初24796号原告（反诉被告）：李龙龙，男，汉族，1988年5月28日出生，住河南省扶沟县。委托诉讼代理人：张培启，河南元慧律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈波，男，汉族，1980年9月30日出生，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：李萍，河南扬善律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州卓越臻选商业管理有限公司，住所地：河南自贸试验区郑州片区（郑东）东风南路和创业路交叉口绿地中心双子塔北塔****，统一社会信用代码：91410100MA46A94N25。法定代表人：陈波。委托诉讼代理人：李萍，河南扬善律师事务所律师。原告（反诉被告）李龙龙与被告（反诉原告）陈波、郑州卓越臻选商业管理有限公司（以下简称“卓越臻选公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告李龙龙及委托诉讼代理人张培启，被告陈波及卓越臻选公司委托诉讼代理人李萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令二被告共同将押金、租金计32500元予以退还；2.请求法院判令二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2020年5月12日，原告通过网上信息与被告工作人员接洽写字楼租赁合同事宜，被告指定的工作人员持书面格式合同交给原告，原告签字按指印，原告随后向被告指定的银行账户缴纳了押金以及租金，随后原告接手涉案房屋进行使用。在原告使用该房屋5个月后，因市场行情不景气，与被告协商解除合同办理退租事宜。涉案房屋腾退以后，被告拒不退还押金以及一个月的租金，经过多次协商无果，原告特向法院提起民事诉讼，请求法院依法判如所请。被告卓越臻选公司辩称，一、被告陈波签订《郑州写字楼租赁合同》，系作为被告卓越臻选公司的法定代表人，作为公司代理人签订的租赁合同，签订合同是代表公司的行为，故实际形成租赁关系双方的是被告卓越臻选公司和原告，被告陈波个人不应承担任何责任。二、被告卓越臻选公司与原告签订《郑州写字楼租赁合同》系真实意思表示，应合法有效，并且仍在租赁期限内，双方并未解除合同。原告请求退租不符合合同解除的法定条件及合同约定，被告并未同意原告擅自解除合同的请求。依据合同第四条第4款，原告应在不影响被告卓越臻选公司正常收益情况下租赁期限满一年后方可在第二年租赁期内将所租物业转租他人，故原告享有在第二年转租的权利，而在卓越臻选公司并无任何违约情形时，原告并不享有任意解除权。三、被告卓越臻选公司并未有任何违约情形，而原告违反合同约定在擅自请求退租，构成违约，应承担相应的违约责任，依据合同第五条第6款：“签订本合同后，甲方的原因如不出租该物业或中途擅自解除合同，需退还乙方所交押金，并赔偿一个月租金作为违约金；租赁期内乙方原因如不再承租该物业或者中途退租的，已交所有费用及押金不予退还，另需再赔偿甲方一个月租金作为违约赔偿。”依据该条款，原告因自身原因导致拒不履行合同约定，已交纳的所有费用及押金不予退还，另需赔偿一个月租金作为违约赔偿，故被告卓越臻选公司未违约，并不负有退还押金及租金的责任，相反原告因违反合同约定应承担相应的违约责任。四、原告请求退还押金及一个月租金，不符合合同约定，缺乏事实依据，也没有任何法律依据。1.依据合同第三条第5款，押金作为在合同期内履约的保证，以保证本合同全面实际履行，而原告违反合同约定，不按时缴纳租金及物业费，并因自身原因请求退租，原告未全面履行合同约定，依据合同第六条第3款、第6款，押金应作为违约金不予退还。除扣除押金，原告仍需赔偿一个月租金作为违约赔偿。2.原告要求退一个月租金没有任何事实及证据，截止开庭时双方仍在合同期限内，双方的租赁合同并未解除，原告仍欠付被告卓越臻选公司租金未付，原告交纳的租金至2020年11月14日，依据合同约定原告应当于2020年10月15日向被告卓越臻选公司交纳2020年11月15日至2021年2月14日这三个月的租金及物业费，但原告未按时支付租金及物业费，已构成违约。原告擅自搬出该物业，应对自身的违约行为承担相应的后果。五、双方签订的合同并不是格式合同，每个条款的内容均系双方的真实意思表示，是平等主体之间形成的自愿达成的协议，双方应当共同遵守。综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告卓越臻选公司并未有任何违约行为，相反原告不及时缴纳租金及物业费、擅自退租违反合同约定，违反诚实信用原则。被答辩人要求退还押金及一个月租金没有任何事实依据及法律依据，被告卓越臻选公司作为守约方不应当承担任何责任，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。二被告向本院提出反诉请求：1.请求原告向二被告支付违约金12500元，并支付从2020年11月15日至合同解除之日的租金及物业费；2.请求原告承担本诉与反诉的诉讼费用，承担律师费。事实理由：二被告与原告于2020年5月12日签订《郑州写字楼租赁合同》，依据合同约定租赁期间为2年，原告租赁的房屋每月租金为125000元，物业费每月1647元，一次支付3个月租金和物业费，提前30天支付下一期租金，原告应当于2020年10月15日前支付第三期的租金37500元、物业费4941元，但原告到期拒不支付，已构成违约。原告并未向二被告提出解除合同的要求，原告要求提前退租的，应当结清从2020年11月15日至合同解除之日的租金及物业费。原告因自身原因不再承租涉案物业或者退租的，已交的所有费用及押金不予退还，另需赔偿甲方一个月租金12500元作为违约赔偿。综上，被告为维护自身的合法权益，依法提起反诉，要求原告对自身的违约行为承担违约赔偿责任，并支付从2020年11月15日至合同解除之日期间的租金及物业费，请求法院支持二被告的反诉请求。原告辩称，一、对方所提起的反诉在程序上不明确，通过反诉原告向法院提交的反诉状无法确定本案真实的最核心的反诉人是谁，而且该反诉状中所列反诉人以及反诉请求无法说明假如法院支持反诉原告的诉讼请求，该笔权利应当判归谁享有。反诉原告诉称的第二项诉讼请求，该诉请与本诉原告提交的合同相抵触，该诉请不应得到支持，双方已于2020年10月26日通过微信沟通，该房屋已经交割完毕，自2020年10月26日涉诉房屋实际由被告实际控制，二被告所诉称的第一项诉求没有事实依据。经审理查明：2020年5月12日，陈波（甲方）与李龙龙（乙方）签订一份《郑州写字楼租赁合同》，主要约定：甲方提供坐落于郑州市联合办公空间808号内4个独立办公室1个公区及全套办公家具供乙方使用，同时甲方向乙方提供楼面管理及服务。乙方租赁该物业仅限于办公，不得擅自改变其用途。租赁期为2年，从2020年5月15日起至2022年5月14日止，租金每月为12500元，不包括税费、电费、空调及暖气使用费、物业管理费及服务费，付款方式：押20000元付3个月，第一期租金（不含押金）：37500元，甲方出具收款凭据。递增方式：从第2年开始（含第2年）每年递增6%，付款时间及费用详见附件1。房屋押金：签订本合同，乙方须向甲方支付人民币2万元作为房屋押金，此押金仅作为乙方在合同期内履约的保证，不作为拖欠房租租金、物业费、电费、空调及暖气使用费等相关费用的抵扣，以保证本合同全面实际的履行，甲方出具收款凭据。该联合办公空间物业费为1647元/月，电费、空调及暖气使用费另行收取，该费用同租金支付方式一并支付给甲方，收款方：户名：刘志春，账号：，开户行：招商银行郑州金水东路支行。租赁期届满后无论乙方是否续租，都应于租赁期届满前1个月书面告知甲方，到期后，乙方续租应于合同届满前一个月缴纳相关费用，乙方不续租，应在租赁期满后不超过10天将该房屋及时腾出并清理干净，由甲方验收接收该物业，在甲方确认相关设施无损害或能正常使用的状态下，以及乙方已经结清各项应该支付的费用，若没有违反本合同约定的行为，则甲方将押金退还给乙方。关于违约责任，双方约定乙方须在租金到期前30日缴纳下期租金，如乙方拖欠房屋租金，甲方按照年租的千分之五作为违约滞纳金，且甲方有权单方解除合同，断电锁门或更改密码收回并重新出租该物业，甲方对乙方已违约的物业内所有物品可自行处理；押金不予退还，并在合同解除的当日内，乙方须无条件交还该物业。租赁期内乙方原因如不再承租该物业或中途退租的，已交所有费用及押金不予退还，另需赔偿甲方一个月租金作为违约赔偿等。合同还约定违约方应承担守约方为维护合法权益而支出的包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等费用。2020年5月12日，卓越臻选公司向李龙龙出具收据三份，分别载明：兹收到李龙龙交来环球A808房租5.15-8.14人民币37500元，兹收到李龙龙交来环球A808押金人民币20000元，兹收到李龙龙交来环球A808物业费5.15-8.14人民币4941元。后原告未按时缴纳2020年11月15日-2021年2月14日房租及物业费，2020年10月26日，原告与卓越臻选公司工作人员协商办理退租事宜，并于10月27日约定签订退房协议，但未对退租后的权利义务达成一致。另查明，原告将房屋租金已交至2020年11月14日。2020年12月7日，被告卓越臻选公司及陈波与河南扬善律师事务所签订委托代理合同，约定河南扬善律师事务所指派律师代理二被告进行本案诉讼，被告卓越臻选公司向河南扬善律师事务所支付律师费6000元。原告庭审陈述其于2020年10月23日搬离涉案房屋，被告陈述不确定原告搬走的时间，10月26日知道原告要搬走。本院认为，原告与被告陈波签订的《郑州写字楼租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效。结合被告陈波系被告卓越臻选公司的法定代表人的关系以及租赁合同的履行情况（由被告卓越臻选公司出具收据、协商相关退租事宜等），可以认定原告与被告卓越臻选公司之间存在房屋租赁合同法律关系。故原告对被告陈波的诉请，依据不足，本院不予支持。被告陈波对原告提起的反诉主体不适格，应予驳回，本案不再另行制作民事裁定书。原告虽系违约方，但因其自身经营原因无法继续承租使用案涉房屋，且已经实际搬离案涉房屋，继续履行租赁合同并非理性的选择。故本院予以确认双方租赁合同于2020年10月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告因自己经营原因提前退租，构成违约，应承担相应的违约责任。涉案租赁合同于2020年10月26日解除，原告已将房屋租金交至2020年11月14日，故原告多交租金部分7500元，被告卓越臻选公司应予退还。原告所交押金系履约的保证，租赁合同现已解除，故被告卓越臻选公司应将押金20000元退还原告。合同约定租赁期内乙方原因如不再承租该物业或中途退租的，需赔偿甲方一个月租金作为违约赔偿，故被告卓越臻选公司要求原告支付违约金12500元，合法有据，本院依法予以支持。合同约定违约方应承担守约方为维护合法权益而支出的包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等费用，故被告卓越臻选公司反诉请求原告支付律师费，本院依法予以支持。但被告卓越臻选公司主张的律师费超过河南省律师服务收费行业指导标准，本院酌定4000元。原告、被告卓越臻选公司其他诉请，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郑州卓越臻选商业管理有限公司于判决生效后十日内退还原告（反诉被告）李龙龙押金20000元及租金7500元；二、原告（反诉被告）李龙龙于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）郑州卓越臻选商业管理有限公司违约金12500元、律师费4000元；三、驳回原告（反诉被告）李龙龙的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）郑州卓越臻选商业管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。案件受理费减半收取306元，由原告李龙龙负担47元，由被告郑州卓越臻选商业管理有限公司负担259元；反诉费131元，由原告李龙龙负担117元，由被告郑州卓越臻选商业管理有限公司负担14元。本判决为终审判决。审判员  郭喜珂二〇二〇年十二月三十日书记员  李 恒