湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终1698号上诉人（原审被告）：荆州恒信德龙房地产开发有限公司，住所地荆州市沙市区北京西路**。法定代表人：胡华，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙秀英，湖北思捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：吴倩彦，女，1985年6月1日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：郑刚，湖北恒祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：何永鹏，湖北恒祥律师事务所律师。上诉人荆州恒信德龙房地产开发有限公司（下称“恒信房地产公司”）因与被上诉人吴倩彦商品房销售合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院(2019)鄂1002民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒信房地产公司的委托诉讼代理人龙秀英，被上诉人吴倩彦的委托诉讼代理人郑刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒信房地产公司上诉请求：撤销（2019）鄂1002民初232号民事判决第一项，改判按合同约定违约金标准的30%，违约期间为2017年7月20日-2018年3月31日计算上诉人应付违约金即13802.71元。事实与理由：一、一审判决将违约金调整为日万分之一，未能充分体现公平原则和诚实信用原则，上诉人认为违约金不得超出合同约定的违约金的30%。1、一审查明的事实表明，上诉人在履行与被上诉人签订的商品房买卖合同时，除办证时间延迟外，交房是按照合同约定的时间，房屋质量符合国家质量标准，履行了合同的主要义务。被上诉人在一审审理过程中，并未提供证据证明延迟办证具体造成了多大的实际经济损失。2、客观上，本案的被上诉人也没有因延迟办证遭受实际经济损失，2015年，被上诉人买房时房价是5200元/平方米，2018年办证时房价是8500元/平方米，被上诉人并未因迟延办证导致房屋价值贬损。3、我国法律设置违约金制度的目的是对合同当事人因对方的违约行为所造成的实际损失的赔偿。一审法院虽认为合同约定的违约金过高，予以调整，但按日万分之一进行计算，仍然高于司法解释及相似判例确定的在守约方没有实际损失时按合同约定的违约金的30%支付违约金的标准，对上诉人不公平。因为向上诉人主张要求支付延迟办证违约金的业主较多，按一审确定的支付违约金的标准，上诉人根本无力承受。二、一审认定逾期时间为天，事实不清，证据不足，依照案件事实，逾期时间最多只能计算至2018年3月31日，一审因时间计算错误，多计算违约金9201.81元。1、一审查明的事实表明，上诉人因土地证被宜昌三峡坝区人民法院超标的查封，直到2017年11月28日才取得所开发的商品房的初始登记，包括被上诉人在内的业主从2017年11月28日就可办理所购买的商品房产权登记，上诉人可以办证后，以打电话、发微信的方式通知了业主，在2017年12月至2018年2月，有93户业主已办证，这表明上诉人在可以办证后，及时告知了业主，业主知道可以办证后不及时办证，因其自身延误的时间上诉人不应承担违约责任。2、一审依据双方签订的商品房买卖合同第25条，合同附件十一第2条的约定认定上诉人未以书面形式，通过邮政快递的方式向业主送达可以办证通知书，故以被上诉人实际办证时间为计算延期办证违约金的截止时间，这一认定与合同约定不符，而且，与在一审时被上诉人提交的证据所证实的案件事实相矛盾。商品房买卖合同及其附件规定要通过邮政快递发送的特指书面文件，双方签订的商品房买卖合同仅仅在合同的第十一条约定交房通知书要书面送达买受人。合同第二十条并未约定办证时上诉人要书面通知买受人，一审要求上诉人书面通知买受人可以办证的时间，人为的加大了上诉人的责任，没有合同依据。3、在一审时业主方向法院提交了一份有132户业主签名的“恒信春秋府一期违约金追偿告知函”，该函的内容为：从2018年4月起，业主们就向上诉人提出“商议合同违约金解决办法”，这一证据表明被上诉人至少在2018年4月之前就知道可以办证了，他们在2018年4月向开发商提出的请求是要延期办证的违约金，而要求尽快办证。依照商品房买卖合同第二十条第3款的规定，被上诉人在可以办证后，因自己的原因未办理，上诉人不应承担违约责任。按照一审的裁判逻辑，如果业主在知道可以办证后，一年、两年、甚至三年都不办证，上诉人是不是要承担几年的违约金？一审审理时双方当事人都认可的这一份证据表明，上诉人承担延期办证违约金的截止时间最迟只能计算至2018年3月31日。综上，上诉人认为，由于被上诉人未因延期办证造成任何实际经济损失，一审将商品房买卖合同约定的违约金调整为日万分之一，依然无法体现公平原则，上诉人无力承受。一审按照被上诉人实际办证的时间作为计算违约金的截止时间与案件事实不符。上诉人依法提起上诉，恳请二审法院在查明事实的基础上判如所请。吴倩彦辩称，1、上诉人要求降低违约金标准的上诉请求没有法律依据，请求驳回上诉，维持原判。一审认定事实清楚，法律适用正确，一审降低了违约金的标准，对被上诉人有所不公。根据交易习惯，办证的时间、签署银行贷款协议的时间均应以银行、开发商的通知为准，业主不可能每天向开发商询问是否可以办证。但被上诉人本着息事宁人、和平共处的原则并未提出上诉。2、违约金制度设立的目的旨在合同的公正性与意思自治，既然双方约定就应当遵守。上诉人主张被上诉人没有损失，但违约金并不要求守约方有损失才可以请求支付违约金。合同约定违约金的初衷是为了促进合同双方更好的履行合同内容，哪怕守约方没有损失，只要违约了也应当向守约方支付违约金，根本不需要守约方来证明自己受到了损失。且合同是上诉人提供的格式合同，上诉人更应该严格遵守合同。上诉人称买房时房价5200元每平方米，现涨价到8500元每平方米，这属于偷换概念。房屋的价格是当年的市场行情所决定，同时也是各位业主购房的眼光，并不是开发商主动让利。同时，在当年春秋府的房价相比其他各楼盘还是比较高的，不能混为一谈，上诉人的意思是否系认可将来如果房屋降价可以包赔呢？违约金制度的目的除了对违约行为所造成实际损失的赔偿以外，更重要的是合同的约束，双方对防止违约情况的认可，应当遵循意思自治原则和诚实信用原则，即使是人民法院结合实际情况，在违约金没有明显过高时，都不能干预。本案一审法院已经作出了降低调整，而且降低了一半，如果一而再、再而三的无底线的降低，还要合同有什么用，以后谁会尊重合同、尊重法律？3、关于逾期时间的认定，一审法院作出了公平、正确的认定，被上诉人没有异议，希望二审法院予以认可。作为业主的被上诉人，与开发商相比，本身就是出于弱势，合同是格式合同，不容更改，还被强加很多不合理的条款。贷款都依着开发商选择的银行，甚至办证需要提前缴纳代办费。表面上是说方便业主，实际上这背后的每一件都是有利益牵扯的，没有哪一项是免费的，稍有不慎业主投诉无门，还要承担违约责任。业主也是被逼无奈才会与开发商对簿公堂，本案历经三年，协商、调解过，居委会、社区、司法所都参与了调解，却始终没有得到结果。开发商盛气凌人，公开要求业主去法院起诉，为此，维权之路艰难，换来的结果实属不易。希望二审法院结合实际情况，本着和谐社会、以人为本，尊重事实、依据法律作出公正的裁决。吴倩彦向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期办证的违约金46009.05元（自2017年7月20日起至2018年9月11日止）；2、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：被告将沙市区江津西路恒信春秋府1幢1单元402号商品房出卖给原告，价款为549034元，2017年1月20日前交付房屋；另约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”“任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。”原告依约交付了房款，被告依约于2017年1月20日向原告交付涉诉商品房。2017年11月28日，涉诉商品房进行初始登记。双方就逾期办证的违约金产生争议，因而成讼。另查明，2017年6月22日，宜昌市三峡坝区人民法院因案件执行，查封了荆州恒信德龙房地产开发有限公司涉诉房屋所占的荆州国用（2015）第1020100011号国有建设用地使用权。被告于2017年10月18日向宜昌市三峡坝区人民法院申请以五套房屋置换上述土地使用权，法院遂解除对上述土地使用权的查封。一审法院认为，根据双方当事人的诉辩意见，将本案争议焦点归纳为：一、被告是否承担逾期办证的违约责任。二、逾期办证期限及违约金数额如何确认。一、关于被告是否应承担逾期办证违约责任的问题。一审法院认为，涉诉商品房初始登记系不动产权登记的前提条件，也是被告作为开发商的义务。本案中，商品房交付时间为2017年1月20日，依约不动产权证办理期限届满日为2017年7月19日。但涉诉商品房初始登记时间为2017年11月28日。另宜昌市三峡坝区人民法院查封涉诉房屋所占国有土地使用权系被告自身行为造成的，上述查封不属于法律上不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力的客观情况。被告依约应向原告承担违约责任。二、关于被告逾期办证期限、违约金数额如何确认的问题。一审法院认为，原告作为买受人不解除合同，涉诉商品房办理不动产权证届满日为2017年7月19日，原告起诉违约金截止日为2018年9月11日，因此本案计算违约金的期限为2017年7月20日起至2018年9月11日止，共计419天。依照“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”的规定，被告提出违约金过高应予以调整的申请，人民法院有权综合衡量实际损失、合同履约等情况对约定的违约金计算方法进行适当调整。本案被告按约交房，未影响原告的装修、入住等使用情况，本院将违约金计算标准调整为日万分之一计算，因此违约金为23004.52元（549034×0.0001×419）。综上，双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效，双方应诚信履行合同义务。因被告的原因，原告在约定的期间未取得不动产权登记证书，被告应承担违约责任。据此，本案经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告荆州恒信德龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴倩彦支付逾期办证违约金23004.52元。二、驳回原告吴倩彦的其他诉讼请求。一审案件受理费970元，由被告荆州恒信德龙房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实除与一审法院认定的事实一致外，另查明：《商品房买卖合同（预售）》第二十条“房屋登记”约定：“(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照（空白）%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。2、（空白）。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”本案双方当事人二审争议的焦点为：一、对上诉人恒信房地产公司逾期办证支付的违约金标准是否调减；二、一审认定上诉人恒信房地产公司逾期办理房屋所有权转移登记的截止时间、具体天数是否准确。本院认为，关于焦点一，一审法院兼顾案涉合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、双方的举证情况和诉辩意见等，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，将逾期办证违约金标准由双方合同约定的日万分之二调整为日万分之一。恒信房地产公司上诉认为违约金标准仍过高，主张应予继续调减，但其二审中并未提交相关证据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二，恒信房地产公司上诉认为其逾期时间最多只能计算至2018年3月31日，一审因时间计算错误，多计算相关违约金。本案涉诉商品房的初始登记时间为2017年11月28日，完成初始登记后即具备了办理房屋所有权转移登记的条件，而《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定由双方共同申请办理房屋所有权转移登记，因此，一审认定自2017年11月29日之后迟延办证的责任由上诉人一方承担，没有合同依据。一审将逾期办证的时间计算截止至上诉人书面通知被上诉人办理涉诉商品房不动产权证之日即2018年9月11日，依据不足，本院予以纠正。上诉人恒信房地产公司应向被上诉人支付2017年7月20日起至2017年11月29日止的逾期办证违约金7302.15元（549034×0.0001×133）。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销荆州市沙市区人民法院(2019)鄂1002民初232号民事判决；二、荆州恒信德龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向吴倩彦支付逾期办证违约金7302.15元。三、驳回吴倩彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费970元，由荆州恒信德龙房地产开发有限公司负担582元，吴倩彦负担388元。二审案件受理费50元，由荆州恒信德龙房地产开发有限公司负担30元，吴倩彦负担20元。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  全 华二〇二〇年十二月二十二日法官助理江媛书记员程瀛