河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民初133号原告（申请执行人）：洛阳市住房置业担保有限公司，住所地洛阳市涧**太原路通元大厦****。法定代表人：徐江怀，该公司董事长。委托诉讼代理人：焦艺昊，河南大鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：马涛，河南魏征律师事务所律师。被告（案外人）:李铁梅，女，汉族，1964年6月14日出生，住河南省洛阳市洛龙区。被告（被执行人）：洛宁县紫竹房地产有限公司，，住所地洛阳市洛宁县城永宁大道北侧法定代表人：张利国，该公司总经理。被告（被执行人）：洛宁县冠科置业有限公司，，住所地洛阳市洛宁县永宁大道东段南侧法定代表人：张超献，该公司董事长。被告（被执行人）：张超献，男，汉族，1962年11月20日出生，住河南省洛阳市洛宁县。原告洛阳市住房置业担保有限公司（以下简称“住房公司”）与被告李铁梅、洛宁县紫竹房地产有限公司（以下简称“紫竹公司”）、洛宁县冠科置业有限公司（以下简称“冠科公司”）、张超献案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告住房公司的委托诉讼代理人焦艺昊、马涛到庭参加了诉讼，被告李铁梅、紫竹公司、冠科公司、张超献经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。住房公司向本院提出诉讼请求：1、依法撤销洛阳市中级人民法院（2020）豫03执异47号执行裁定书，对涉案房产继续执行查封；2、本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、被告李铁梅不是本案涉案房产的所有权人，不能阻却人民法院的强制执行。因案涉房产至今一直登记在冠科公司名下，在完成不动产法定登记之前，李铁梅对洛宁县房地产建筑安装有限公司（以下简称建安公司）以及建安公司对冠科公司只享有债权请求权，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权；因此，被告李铁梅提出请求解除对涉案房产查封的执行异议，不符合法律规定。理由是：1、紫竹公司向原告借款，冠科公司作为担保人已将涉案房产及土地使用权于2013年6月25日抵押给了原告，并办理了他项权证，他项权证明确记载的抵押范围为：土地使用权面积44000.8平方米及地上建筑物随地一并抵押；涉案房产在抵押范围之内；当时，抵押土地上建筑物主体尚在烂尾之中，预售许可证亦未办理，根本无法形成成套住宅。因此（2018）豫0328民初1917号判决书中载明的“2013年8月16日，紫竹公司与建安公司签订协议书，约定将御龙湾小区63套住宅转让给建安公司，抵偿该公司的工程款”的约定、“2015年7月8日，紫竹公司与李铁梅签订《还款协议》”系效力待定的以房抵债协议，该以房抵债协议以消灭金钱债务为目的，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权；况且，该房产已抵押给原告，不具备不动产法定登记条件，因此，李铁梅不仅无法取得涉案房产的所有权，甚至连物权期待权亦无法取得。2、被告李铁梅与紫竹公司系工程款纠纷而非物权确认纠纷，洛宁县人民法院（2018）豫0328民初1917号民事判决、洛阳市中级人民法院（2019）豫03民终3114号民事判决并未确认案涉房产所有权归属；因此，不能直接引起物权变动的法律效果。因案涉房产一直登记在冠科公司名下，物权变动并未完成，李铁梅对紫竹公司仅享有债权请求权，李铁梅对涉案房产的权利不能够排除执行。二、被告李铁梅排除执行的异议请求，不符合法律规定。能够排除执行的主要依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一)在人民法院查封之前巳签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案房产于2014年8月1日被洛阳市中级人民法院查封，被告李铁梅并非涉案房屋的买受人，且在查封之前没有签订书面买卖合同，仅在2015年7月8日与紫竹公司达成《还款协议》并不能发生物权变动；当时楼房主体框架刚完成，亦达不到入住条件，本案中商业地下整层至今仍系烂尾楼盘，被告根本无法实际占有该不动产；况且，该土地及建筑物已抵押给原告，开发商无法办理预售许可；鉴于上述情况，被告李铁梅对涉案房屋的权利依法不能够排除执行。综上，原告认为洛阳市中级人民法院（2020）豫03执异47号执行裁定书确有错误，请求依法撤销。被告李铁梅、紫竹公司、冠科公司、张超献未到庭亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在执行住房公司与紫竹公司、冠科公司、张超献借款合同纠纷一案中，查封了被执行人冠科公司名下的“紫竹建材城”项目案涉房产及商业地下整层房产。后李铁梅向本院提出书面异议，要求解除对案涉“紫竹建材城”项目7#、8#、9#、10#、11#共计63套房产及商业地下整层的查封。我院于2020年6月3日作出（2020）豫03执异47号执行裁定书，裁定中止对案涉房产及商业地下整层房产的执行，住房公司不服该裁定，向我院提起执行异议之诉，2013年6月21日，中国民生银行股份有限公司洛阳分行作为土地他项权利人，冠科公司作为义务人，就涉案房屋所坐落的国有土地使用权办理了洛宁县他项（2013）第08号他项权证，在“他项权利种类及范围”一栏标明“土地使用证号：洛宁县国用（2013）第0006号；抵押面积：44000.8㎡；；地上建筑物随地一并抵押”2015年11月10日中国民生银行股份有限公司洛阳分行向我院出具《证明》，证明抵押的上述44000.8㎡土地使用权是受住房公司委托贷款给紫竹公司2000万元贷款进行的，实际上抵押权人是住房公司。2015年4月2日住房公司作为甲方，紫竹公司作为乙方，洛宁县住房和城乡建设局作为担保方，洛宁县人民政府作为见证方，共同签订《协议》一份，就乙方欠甲方债务8100万元偿还事宜进行了约定。2019年7月30日我院依据住房公司的申请，续封冠科公司名下“紫竹建材城”项目住宅7#、8#、9#、10#、11#共计38137.48平方米及商业地下整层7800平方米，查封期限到2022年7月29日。另查明：原紫竹公司的法定代表人是张超献，冠科公司的法定代表人也是张超献。张梦学是涉案房产的实际施工人，李铁梅系张梦学妻子，张梦学于2013年7月13日（农历）去世。因紫竹公司拖欠李铁梅（张梦学）工程款，为确保拖欠款项按时支付及原张梦学承建的紫竹御龙湾北五栋楼剩余工程顺利竣工，双方协商以涉案的63套住宅及商业地下整层房产抵顶紫竹公司所欠张梦学的工程款。在赵秀粉申请执行李铁梅民间借贷纠纷一案中，因李铁梅未履行洛宁县人民法院（2018）豫0328民初896号生效民事判决书确定的义务，洛宁县人民法院于2018年9月20日对李铁梅名下涉案63套房产内的5套房产予以查封，后洛宁县房地产建筑安装有限公司提出案外人异议之诉，先后被洛宁县人民法院、洛阳市中级人民法院予以驳回。以上事实有洛宁县人民法院（2018）豫0328民初1917号民事判决、洛阳市中级人民法院（2019）豫03民终3114号民事判决予以认定，有张超献于2016年9月26日出具的证明在卷佐证。再查明：洛宁县不动产登记中心提供的案涉土地抵押档案中，洛阳国地不动产评估有限公司2013年5月16日提交的案涉土地洛国地公司（2013）（估）字第028号《土地评估报告》显示案涉土地评估设定开发程度为宗地内“场地平整”，所附的宗地照片显示宗地上无建筑物。本院认为，案外人能够证明其对执行标的享有足以排除执行的民事权益的，应当判令停止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，在人民法院查封涉案房产之前案外人李铁梅与紫竹公司、冠科公司已经签订合法有效的书面协议，约定以涉案房产抵顶紫竹公司所欠李铁梅（张梦学）的工程款，洛宁县人民法院（2018）豫0328民初1917号民事判决、洛阳市中级人民法院（2019）豫03民终3114号民事判决及紫竹公司、冠科公司的法定代表人张超献的证明均已证明涉案房产属于李铁梅实际所有，李铁梅已实际占有涉案房产，且非因其自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿”。本案中，洛宁县他项（2013）第08号他项权证中虽标明“地上建筑物随地一并抵押”，但该他项权证中仅有关于土地使用证号及面积的描述，且洛宁县不动产登记中心提供的案涉土地抵押档案中亦未显示出案涉土地查封时存在建筑物，结合中国民生银行股份有限公司洛阳分行向我院出具的《证明》中“冠科公司以其名下的44000.8平方米土地使用权为上述委托贷款提供最高额抵押贷款……”之陈述，现有证据不能确认抵押物的范围包括案涉房产，住房公司无权就案涉房产享有优先受偿权。故，李铁梅与紫竹公司、冠科公司之间签订的以案涉房产抵顶建设工程款的协议可以排除对涉案房产的执行。综上所述，洛阳市住房置业担保有限公司的诉讼请求事实及法律依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回洛阳市住房置业担保有限公司的诉讼请求。案件受理费30800元，由洛阳市住房置业担保有限公司负担。如不服本判决可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年十二月三十日书记员 王娅莉