黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民初1978号原告：陈敏，男，1952年9月6日出生，汉族，住黑龙江省克山县。委托诉讼代理人：关维君，黑龙江飞跃律师事务所执业律师。被告：高湘媛，女，1990年6月24日出生，达斡尔族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：郝敬洋，黑龙江超赢律师事务所执业律师。第三人：黑龙江省置泰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区高谊街**。法定代表人：程志秀，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘文玉，黑龙江圣德律师事务所执业律师。第三人：李维晶，男，1955年7月30日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。原告陈敏与被告高湘媛、第三人黑龙江省置泰房地产开发有限公司（以下简称置泰房产公司），李维晶案外人执行异议之诉一案，本院于2020年08月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈敏及其委托诉讼代理人关维君，被告高湘媛的委托诉讼代理人郝敬洋，第三人置泰房产公司的委托诉讼代理人刘文玉到庭参加诉讼。第三人李维晶经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈敏起诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市中级人民法院（2020）黑01执异35号执行裁定书标的额价值323,442元判决，不得执行陈敏购买的由置泰房产公司开发建设的位于克山美莱湾三期住宅小区5号楼2单元401室建筑面积为135.9平方米的住宅房屋。事实与理由:2018年12月25日黑龙江省哈尔滨市中级人民法院因高湘媛与置泰房产公司之间的股权转让纠纷案中做出（2018）黑01财保31号民事裁定书查封了并欲执行陈敏购买并以实际行使管理权的诉请的案涉房屋。2019年12月18日陈敏对执行标的提出书面异议，黑龙江省哈尔滨市中级人民法院于2020年7月20日做出（2020）黑01执异35号执行裁定书驳回了陈敏的异议。陈敏认为本人购买的为用于居住的商品房，并以在黑龙江省哈尔滨市中级人民法院实际采取查封措施之前即已与置泰房产公司签订有具有法律效力的《商品房买卖合同》并全额缴纳了购房款及缴纳了相应的各项水电费、物业费取暖费、卫生费、配套费等能证明对案涉房屋实施了占有和管理的相关证据，故虽该相关案涉商品房屋现仍记载于置泰房产公司名下，但陈敏依法享有合同取得完全物权的权利是毋庸置疑的，并且陈敏对该房屋实施了物权的占有权，合同已得到了履行应当得到保护，在高湘媛与陈敏的权利均为债权的情况下，（2020）黑01执异35号执行裁定书显然保护了高湘媛的债权却明显的损害了陈敏的合法权利，并且适用法律及认定事实方面均有错误，且自陈敏提出复议申请之日起，经过了逾7个多月时间，哈尔滨市中级人民法院才对异议做出裁定明显程序违法应撤销，并依法确认案涉房屋归陈敏所有。据此为维护合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高院关于适用的解释》第304条、305条、307条及《最高院关于执行工作若干问题规定》和《执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关的法律法规的规定请求依法判决支持诉请。高湘媛辩称，不同意当事人的诉讼请求，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，案外人对登记在置泰房产公司名下的不动产提出排除执行异议的，必须同时符合下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陈敏提交的商品房买卖合同未体现签订日期，不能证明陈敏在法院查封之前签订了书面买卖合同，且案涉房产在法院查封前已经可以办理产权登记过户手续，但陈敏未提供证据证明未办理产权系非因自身原因所致。应驳回陈敏的诉讼请求。置泰房产公司当庭陈述，同意陈敏的诉讼请求及事实与理由。李维晶未陈述。本院审理期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈敏提供下列证据：证据一，2018黑01财保31号协助执行通知书复印件1份。意在证明陈敏购买并占有使用案涉房屋并于2018年12月25日被查封的事实。证据二，陈敏与案外人齐齐哈尔铸城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及缴纳购楼款收据1份、物业维修基金、合同款收据、装修保证金、垃圾清运费票据各1份。意在证明：陈敏自2012年6月4日起即与案外人齐齐哈尔铸城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》并支付50%以上首付款购买案涉房屋和其他入户所需费用，后由案外人齐齐哈尔铸城房地产开发有限公司移交置泰房产公司管理，进而对案涉房屋进行占有使用的事实。本案案涉房屋为商品房而非一般性民用住宅的事实。证据三，陈敏购买案涉房屋2012年度起缴纳的物业费、取暖费、水电费等各项费用票据。意在证明：陈敏自2012年入住案涉房屋后即持续的缴纳了各年度相关取暖费及物业费等并对案涉房屋居住占有使用至今的事实。证据四，黑龙江省克山不动产登记中心出具的《产权认证单》、黑龙江省克山克山镇沃华社区出具的介绍信、克山镇远东社区出具的证明、产权证及照片各1份。意在证明:陈敏自2012年6月起即在案涉房屋居住至今，陈敏名下虽另有一套20.5平方米住宅，但破损严重不具备居住条件。证据五，黑龙江省克山县住房和城乡建设局和克山县人民检察院办公室出具的情况说明各一份。意在证明：陈敏与齐齐哈尔铸城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》的时间是2012年。经质证，高湘媛对证据一协助执行通知书的真实性无异议，关联性有异议，该证据只能证实案涉房屋2018年12月25日被法院查封的事实；对证据二的真实性有异议，陈敏签订的《商品房买卖合同》不能体现签订日期，是无效合同。购房款收据并非购房销售发票，陈敏只缴纳购房款18万元，另外贷款14万元没有全额缴纳，不能证明陈敏已经取得房屋，亦不能证明对案涉房屋进行占有使用的事实；对证据三的真实性有异议，物业费票据上物业公司名称不一致，不能证明陈敏对案涉房屋进行占有使用的事实；对证据四中克山不动产登记中心产权认证单的真实性无异议，对介绍信的真实性，合法性，关联性均有异议，该介绍信属于证据中的证人证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条“无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据”的规定，克山克山镇沃华社区由于没有出庭作证，故对于介绍信的真实性，合法性，关联性无法判断，且根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第115条规定单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章并加盖单位印章。该证据仅有制作证明材料的人员签名和单位印章，缺少单位负责人的签名或者盖章，不能作为认定案件事实的根据，故对该证据不予质证。陈敏提供的产权证及照片只能证实另一套房产需要修缮才能居住，因此案涉房产不是陈敏名下唯一住房。对证据五的两份情况说明的真实性均有异议，该书面证据中均没有单位负责人签字，无法证明陈敏购买了案涉房屋。置泰房产公司对陈敏提供证据的真实性、关联性及证明问题均没有异议。本院认证意见：陈敏提供的证据一即2018黑01财保31号协助执行通知书不属于法律规定的证据种类，但记载的内容属于事实。证据二及证据三可以认定陈敏交款以及对案涉房屋进行占有使用的事实。证据四中黑龙江省克山不动产登记中心出具的《产权认证单》及产权证及照片可以证明陈敏在克山县城区域虽另有一套房屋，但该房屋破损严重不能居住的事实。黑龙江省克山克山镇沃华社区出具的介绍信在证据分类上属于证人证言，虽然证据制作人和单位负责人没有出庭作证，但结合证据二及证据三可以确认该证据的证明力。证据五的情况说明虽无单位负责人签字，但盖有克山县住房和城乡建设局及克山县人民检察院办公室公章，且情况说明的内容与证据二和证据三可以相互印证，故本院对证据五予以采信。经审理查明：置泰房产公司与案外人齐齐哈尔铸城房地产开发有限责任公司合作开发建设包括案涉房屋所在的建设工程后，于2015年办理了案涉房屋的商品房预售许可证，预售单位为置泰房产公司。陈敏与案外人齐齐哈尔铸城房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》约定陈敏购买位于黑龙江省××县××小区××楼××单元××室建筑面积为135.9平方米及价值323,442元的住宅房屋。该《商品房买卖合同》没有签订时间（陈敏称签订于2012年6月4日）也未办理备案手续。陈敏提供2020年6月4日《收据》记载缴纳购楼款183,442元，贷款140,000元。高湘媛与置泰房产公司、李维晶（李维晶本案中不承担民事责任）股权转让纠纷一案执行时，本院2018年12月25日作出（2018）黑01财保31号民事裁定书对包括案涉房屋在内的房产予以查封。陈敏不服提出案外人执行异议后，本院2020年7月20日作出（2020）黑01执异35号民事裁定书驳回陈敏的异议请求。陈敏扔不服提起执行异议之诉即本案。2020年9月21日，黑龙江省克山不动产登记中心《产权认证单》显示陈敏名下登记有住宅20.5平方米1套。本院认为，执行异议之诉的关键是审查陈敏享有的实体权利是否足以阻却执行措施。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任的规定。陈敏作为案外人应当承担举证证明责任。陈敏与置泰房产公司形成的是商品房买卖关系且未办理权属转移登记。陈敏作为消费者在案涉房屋权属尚未办理转移登记即被查封的情形下，若要阻却执行只能是对案涉房屋享有物权期待权。对于陈敏是否享有物权期待权，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定进行判断。一、关于查封前是否签订合法有效的书面合同的问题。《中华人民共和国合同法》规定书面合同的形式是指以合同书、信件和数据电文等可以有形表现所载内容的形式。本案中，陈敏与案外人齐齐哈尔铸城房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》符合书面合同的形式，系双方真实意思表示，合法有效。陈敏自述案涉《商品房买卖合同》签订于2012年6月4日，而与齐齐哈尔铸城房地产开发有限责任公司合作开发案涉房产的置泰房产公司于2015年取得案涉房产的《商品房预售许可证》后即具备了签订预售合同的资质，且置泰房产公司对陈敏的《商品房买卖合同》无异议，因此，可认定陈敏与置泰房产公司在查封前已签订合法有效的书面合同。二、关于案涉房屋是否用于居住且无其他居住的房屋。本案当事人对案涉房屋用途为居住性质没有异议。陈敏提供的2020年9月黑龙江省克山不动产登记中心《产权认证单》显示陈敏名下只登记有住宅20.5平方米1套。经审查，该住宅破损严重，且建筑面积仅20.5平方米，显然不适合家庭居住，而除此之外陈敏无其他用于居住的房屋，因此陈敏购买案涉房屋符合用于居住的目的。三、支付的价款是否超过约定总价款的比例。陈敏提供2012年6月《收据》记载缴纳购楼款183,442元，虽然未提供资金流水也未取得案涉房屋《黑龙江增值税普通发票》。但置泰房产公司对于陈敏已支付183,442元购房款的事实无异议，且高湘媛认为购房销售发票只能证明陈敏将钱款交给置泰房产公司。陈敏与置泰房产公司约定的购房款为323,442元，陈敏已支付的183,442元超过了上述款项的50%，故可以认定陈敏交纳的房款已超过约定总价款的50%。综上所述，陈敏查封前签订合法有效的书面合同且符合用于居住的目的，所交房款超过约定总价款的百分之五十。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：停止对位于黑龙江省克山县美莱湾三期住宅小区5号楼2单元401室房屋的执行。案件受理费6151.63元（陈敏预交），由黑龙江省置泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  焦崇升审判员  贾晋璇审判员  石 磊（）二〇二〇年十二月二十五日书记员  于凯华