福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽08民终1468号 上诉人（原审原告）：沈定江，男，1986年9月18日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：沈开财，男，1985年12月24日出生，汉族，住龙岩市永定区。 上诉人（原审被告）：龙岩市泓福置业有限公司，住所地:龙岩市新罗区龙岩大道**龙岩大道夜市广场管理处（新侨中对面），统一社会信用代码91350800MA31E5H52A。 法定代表人：丘德银，经理。 上诉人沈定江因与被上诉人龙岩市泓福置业有限公司（下称泓福置业公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院(2020)闽0802民初4364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沈定江上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人泓福置业公司的经营场地系违法搭盖的临时场地，没有二维码门牌号，导致上诉人自2020年2月16日转租过来，到4月8日才办理好营业执照；二、双方签订的合同系霸王条款的合同，显失公平，严重损害了投资人的合法权益。泓福置业公司没有做到一视同仁，其他商户都免租一个半月，就上诉人和另外一家被终止合同的商户没有享受同等待遇。泓福置业公司在2020年4月份就发出了终止合同书，上诉人的店面营业执照都刚办下来就被终止合同，合同规定的到期优先承租权也被泓福置业公司单方面终止。上诉人已经上了美团、饿了么网，不会停止交租；三、上诉人为转让店面支付了15000元，之后购置了几千元物品，支付租金两千多元，还有二个人一个多月的人工损失，应由泓福置业公司赔偿。 泓福置业公司辩称，一、案涉租赁档口原由阙秋连承租，后阙秋连转租沈定江与答辩人签署《小吃城租赁合同》时，明确双方的权力义务按答辩人与原承租人阙秋连签署的《小吃城租赁合同》履行，租赁期限截止至2020年6月27日。沈定江亦已同意该租赁期限，并在签署合同时在时间落款处写上了“2018年6月28日”。由此可见，答辩人与沈定江签订的租赁合同系在原承租人阙秋连签署的租赁合同基础上签订，仅变更承租方为沈定江，其余合同内容未做变更（包括租赁期限）。故答辩人与沈定江所签《小吃城租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。 二、沈定江与答辩人所签《小吃城租赁合同》已于2020年5月27日解除。1、答辩人与沈定江签订的《小吃城租赁合同》第四条约定：“租金每月为1300元，乙方必须于每月1号前足额缴纳租金，租金缴纳形式采取每月缴纳；若逾期未缴或未足额缴纳，则视为乙方违约，甲方有权停止对乙方的供水供电，并有权解除合同”；2、沈定江自2020年4月1日起未向答辩人缴纳租金，经答辩人多次催缴，其仍拒不缴纳，已构成违约；3、2020年5月27日，沈定江与答辩人协商，双方就解除《小吃城租赁合同》协议：答辩人同意沈定江用3000元押金冲抵租金，不足部分另行补足（502元已由实际经营人沈开财补足）；沈定江须于2020年5月30日前搬离店铺，并向答辩人交还钥匙。同日，答辩人向沈定江发送《终止合同通知书》。沈开财（实际经营人）亦同意于2020年6月1日前搬离案涉租赁档口，并通过微信转账的形式向答辩人补足拖欠的租金502元。据此，答辩人与沈定江签署的《小吃城租赁合同》已于2020年5月27日解除。 综上所述，案涉《小吃城租赁合同》在履行过程中因沈定江违约，已于2020年5月27日解除。因此，沈定江要求答辩人赔偿其损失及员工的误工损失无事实和法律依据。请求二审驳回上诉，维持原判。 沈定江的一审诉讼请求：判令泓福置业公司赔偿沈定江因终止合同导致的损失15000元及二个员工的误工费9000元。 一审法院认定事实：2018年6月28日，泓福置业公司与案外人阙秋连签订一份《小吃城租赁合同》，由阙秋连向泓福置业公司承租位于××路××号的3号档口。2020年2月16日，阙秋连将上述档口转租给沈定江，经泓福置业公司同意与沈定江签订了《小吃城租赁合同》，签订时间仍为2018年6月28日，租赁期至2020年6月27日止；每月租金1300元，沈定江向泓福置业公司缴纳押金3000元。沈定江自2020年4月1日起未向泓福置业公司缴纳租金，经泓福置业公司多次催缴未果。2020年5月27日，沈定江与泓福置业公司协商，双方达成协议：泓福置业公司同意沈定江用3000元押金抵租金，不足部分另行补足；沈定江于2020年5月30日前搬离店铺，并向泓福置业公司交还钥匙。同日，泓福置业公司向沈定江发送一份《终止合同通知书》。沈开财（档口实际经营人）同意于2020年6月1日前搬离案涉租赁档口，并通过微信转账的形式向泓福置业公司补足拖欠的租金502元。沈定江认为其向阙秋连转让档口时花了15000元，泓福置业公司终止合同造成其损失，故诉至一审法院。 一审法院认为，泓福置业公司与沈定江签订的《小吃城租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，是合法有效的。协议签订后，泓福置业公司按约向沈定江交付了租赁物。因沈定江自2020年4月1日起未按约缴纳租金，经泓福置业公司与沈定江协商，同意《小吃城租赁合同》于2020年5月27日解除，沈定江用3000元押金冲抵租金，余款502元由实际经营人沈开财补足，沈定江于2020年5月30日前搬离店铺。现双方的合同已解除，沈定江亦已交清租金。沈定江认为泓福置业公司单方终止合同，造成其损失15000元及两个员工的误工费9000元，没有提供证据予以证明，对沈定江主张的上述事实不予认定。沈定江的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回沈定江的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取为200元，由沈定江负担。 二审中，上诉人沈定江向本院提交以下证据： 证据一、照片二张，证明店内物品被搬空的事实，物品价值约36000元。 证据二、终止合同通知书（游佩群）复印件一份，证明沈定江的店面与游佩群承租的店面终止合同的时间是同一天。 证据三、收条、支付宝支付凭证及营业执照等，证明沈定江已支付阙秋莲转让费15000元。 本院经审查认为，证据一可以证明其承租店面内物品的前后变化，但不能证明其主张的物品损失价值为36000元；证据二是泓福置业公司发给游佩群的终止合同通知书，其中载明的内容是泓福置业公司通知游佩群于合同到期时搬离，与本案没有关联性；证据三可证明沈定江支付阙秋莲转让费15000元。对于该证据与本案的关联性，将结合争议焦点一并分析。 对于一审判决认定的事实，上诉人沈定江没有异议，予以确认。沈定江认为一审还遗漏查明以下事实：1、沈定江有缴纳2020年2月份和2020年3月份的租金3000元；2、隔壁商户有免租金一个半月，但沈定江没有享受；3、在一审起诉期间，店内的物品被泓福置业公司搬空，物品价值约36000元左右。本院经审查认为，对于沈定江已缴纳2020年2、3月份的租金，泓福置业公司没有异议。沈定江主张隔壁商户有免除一个半月租金，没有提供相应证据予以证实。沈定江主张其被搬空的店面物品价值约36000元，亦没有相应证据予以证实，本院不予采纳。 双方当事人的争议焦点为：被上诉人泓福置业公司解除与上诉人沈定江的租赁合同是否存在过错，是否应当赔偿沈定江相应的损失。对此，本院作如下分析与认定； 本院认为，上诉人沈定江对于案涉《小吃城租赁合同》的真实性并无异议，可以证明租赁合同系其真实意思表示，合法有效。沈定江主张该合同系霸王合同，显失公平。经查，合同并不存在显失公平的内容，本院不予采信。《小吃城租赁合同》第四条约定：租金每月为1300元，乙方（沈定江）必须于每月1日前足额缴纳租金，租金缴纳形式采取每月缴纳；若逾期未缴或未足额缴纳，则视为乙方违约，甲方（泓福置业公司）有权停止对乙方的供水供电，并有权解除合同。沈定江经被上诉人泓福置业公司催收，仍未按合同约定缴纳2020年4、5月份租金。根据合同第四条的约定，泓福置业公司有权解除合同。沈定江主张可以免交一个半月的租赁，但其没有提供相应证据证明有政策性文件规定可免除租金或泓福置业公司同意免除其部分租金。沈定江还提出其营业执照至迟于2020年4月才办理下来，但租赁合同中并没有约定办理租户的营业执照是泓福置业公司的义务，并且将该义务作为沈定江缴纳租金的前置条件，且沈定江在2020年4月8日办理好小吃店营业执照后仍然没有缴纳租金。综上，因沈定江未按约缴纳租金，泓福置业公司有权解除双方之间的租赁合同。泓福置业公司对于合同的解除没有过错，沈定江上诉要求泓福置业公司赔偿其转让费及人工费损失，没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，沈定江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。泓福置业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃诉讼权利，依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费400元，由沈定江负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 吴英琼 审 判 员 童寿华 审 判 员 郭胜华 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 邹 晖 书 记 员 钟少娟 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。