海城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0381民初948号原告：李冰洋，女，1988年7月2日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：李洋，男，1964年12月19日出生，汉族，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：白浩东，辽宁日泽律师事务所律师。被告：冯晨雅，女，1986年7月12日出生，汉族，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：刘广宇，男，1982年8月18日出生，汉族，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：宋彦轮，辽宁一鑫律师事务所律师。被告：海城市金鹏房地产开发有限责任公司，住所地：辽宁省海城市兴海管理区安铭路。法定代表人：陈泰成。原告李冰洋诉被告冯晨雅、海城市金鹏房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月24日作出（2016）辽0381民初4669号民事判决。宣判后，被告冯晨雅不服该判决上诉至鞍山市中级人民法院。鞍山市中级人民法院于2018年8月6日作出（2017）辽03民终2648号民事裁定，裁定：撤销本院（2016）辽0381民初4669号民事判决，并发回本院重审。本院重审立案后，依法另行组成合议庭，于2019年7月23日、2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告李冰洋的委托诉讼代理人李洋及白浩东，被告冯晨雅的委托诉讼代理人刘广宇及宋彦轮到庭参加诉讼。被告海城市金鹏房地产开发有限责任公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李冰洋诉称：原告与被告海城市金鹏房地产开发有限责任公司于2007年8月26日签订购楼协议书1份，被告海城市金鹏房地产开发有限责任公司将其开发的坐落于海城市铭圣源小区（峰尚景云天）B10号1单元1302户、建筑面积141.59平方米房屋以392062.71元总价款出售给原告，原告将购楼款392062.71元全部交付给被告海城市金鹏房地产开发有限责任公司后，被告海城市金鹏房地产开发有限责任公司将该楼房钥匙及房屋及房屋相关手续交付原告，原告简单对房屋地热进行装修，2016年8月4日原告到原告购买的141.59平方米房屋准备进行整体装修时，发现该房屋已被被告冯晨雅占有，并正在对该房屋进行装修中，原告据此问被告冯晨雅为什么占有原告购买的房屋，其让原告去找开发商，原告找到被告金鹏房地产开发有限责任公司问其究竟，被告海城市金鹏房地产开发有限责任公司表示协调解决，同意给原告倒出该141.59平方米房屋，但被告海城市金鹏房地产开发有限责任公司迟迟未履行其承诺，该141.59平方米房屋被告冯晨雅仍然占有，故原告诉至法院，请求法院判令：1、依法确认原告与被告海城市金鹏房地产开发有限责任公司于2007年8月26日签订的原告购买坐落于海城市铭圣源小区（峰尚景云天）B10号楼1单元1302户、建筑面积141.59平方米房屋售楼协议书合法有效。被告海城市金鹏房地产开发有限责任公司配合原告房屋管理部门办理房屋所有权登记；2、依法确认二被告之间签订的坐落于海城市铭圣源小区（峰尚景云天）B10号楼1单元1302户、建筑面积141.59平方米房屋售楼协议无效，被告冯晨雅立即将该141.59平方米房屋倒出归还给原告；3、诉讼费被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为房屋是动迁安置协议，不是购买协议。被告冯晨雅辩称：1、原告对争议房屋不享有优先权。关于本案优先权的法律依据，目前，只有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，即“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置。如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。而原告的诉讼请求缺乏足够的事实依据，其诉讼请求依法不能成立。从被拆迁人的主体资格来看。首先，通常情况下，被拆迁人是指拆迁范围内的房屋所有权人，因房屋被拆迁而获取经济补偿的主体。而按照原告的自述，被拆迁的两处房屋分别属于其父亲和母亲所有，在拆迁范围内，没有一处房产属于原告所有。依据《城市房屋拆迁管理条例》等相关规定，原告不可能也不应该成为被拆迁人的主体，当然也就不享有被拆迁人的相应权益。其次，即使原告陈述的两处房屋被列为了拆迁对象并拆迁，被拆迁人也应当为李尚典、李洋和徐冰，并分别与拆迁人签订拆迁补偿安置协议，而非原告。而且，主张优先权的主体必须是独立的、特定的，而不能随意合并。本案中，原告一人将李尚典、李洋、徐冰三位所谓的被拆迁主体合并的同时，将两处房屋合并主张争议房屋的优先权，显然也不具备适格的权利主体资格。从《拆迁补偿安置协议》是否签订来看。依据国家、省、市城市房屋拆迁管理条例的规定，签订书面的拆迁补偿安置协议是一种强制性规定。而且，《条例》对于协议中有关补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项内容作出了明确规定。因此，只有签定拆迁补偿安置协议，并依法依规作出条款约定，拆迁安置事实才能依法成立、生效和实际履行。否则，拆迁补偿安置事实依法不能成立，当然也不可能履行。本案中，原告并未与拆迁人签订《拆迁补偿安置协议》，无法认定补偿方式和补偿金额，安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限，更无法认定安置房屋位置、用途的特定性，其所陈述的拆迁安置事实显然不能成立。从《房产交易契约书》的真实性来看。首先，依据城市房屋拆迁管理条例的相关规定，拆迁范围确定后，拆迁办要书面下达冻结通知书，冻结房屋买卖、赠与、调换、户口迁入等事项。因此，买房人在明知不能实现房屋买卖合同目的的情况下，不可能真实签订《房产交易契约书》，即使签订了，也不具备合法的权利主体资格。其次，《房产交易契约书》既没有经过公证，也没有得到合同当事人的确认，因此，其真实性也无从认定。对于缺乏真实性的证据，依法不能作为认定案件事实的依据。另外，退一步而论，即使《房产交易契约书》所载明的房屋被列为了拆迁对象，在该房屋未办理产权过户或者产权预告登记的情况下，李洋和李尚典也应依据相关规定分别与拆迁人签订书面的拆迁补偿安置协议，缺一不可。而事实上，任何人都未与拆迁人签订拆迁补偿安置协议。从原告自述和自认的事实来看。一方面，原告在民事起诉状中做出了涉案房屋产权系商品房买卖取得的陈述。另一方面，又在变更诉讼请求后，做出了涉案房屋系因安置而取得产权的陈述。取得权属的方式不同，决定了所产生的法律后果不同。而原告后一种与之前自认的矛盾陈述，明显是为了主张优先权的权宜之计。也反映了原告陈述的矛盾性、不稳定性和虚假性。特别是在原告不能就其任何主张提供充分有效证据的情况下，其主张优先权的诉讼请求不能成立。二、被告冯晨雅与被告海城市金鹏房地产开发有限责任公司所签订的《铭圣园售楼协议书》合法有效。被告冯晨雅于2015年10月19日与开发公司签订了商品住宅楼书面协议，并支付了全部房款，经装修于2016年12月入住至今。这一实际出资购买，实际占有使用的事实是客观存在的。双方的房屋买卖合同成立生效并履行，依法应当受到法律保护。原告主张优先权以及被告冯晨雅倒出房屋的请求显然不具有事实依据和法律依据。综上，鉴于原告陈述房屋买卖及房屋安置事实的虚假性，且不能提供真实有效的证据予以支持，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告冯晨雅的正当合法权益。经审理查明，2000年9月2日，原告李冰洋的父亲李洋与案外人李尚典签订《房产交易契约书》1份，约定李洋购买李尚典所有的坐落于海城市兴海管理区站前街跃进委房屋1处，面积为35.6平方米，价款为43000元。原告李冰洋的母亲徐冰自有房屋1处，坐落于海城市兴海管理区站前街跃进委，面积为35平方米。因上述两处房屋动迁，被告海城市金鹏房地产开发有限责任公司与徐冰、李尚典共同签订《安置协议》1份，内容为：“被动迁人：徐冰，有照房61.26平方米。被动迁人：李尚典，有照房59.44平方米。两户已安置的面积和两户原有的无照房约78平方米面积与开发单位更换商品楼四号楼209室，面积：155.98平方米，经商议决定如下：一、被动迁人徐冰、李尚典已安置的协议收回作废，由开发单位另行安置其他被动迁户。二、被动迁人徐冰、李尚典两户均不享有搬家费、租房补偿费、应享受的部分已计算在互换楼款内。三、进户费由本人承付，与开发单位无关。四、此协议作为对徐冰、李尚典两户一并安置协议，楼款相互不再找差价，协议内容一式二份，被动迁人、开发单位各执一份，每份具有同等效力，不准任意一方反悔，并从签字之日起生效”。徐冰、李尚典在该协议上被动迁人处签名。陈泰成在该协议上开发单位法人代表处签名。2007年8月26日，原告李冰洋（作为乙方）与被告海城市金鹏房地产开发有限责任公司（作为甲方）签订《铭圣园售楼协议书》1份，内容为：“甲乙双方就安铭路铭圣园小区因设计规划将原设计变更为现高层建筑。甲乙双方本着公平、合理及相互理解的精神，现就商品楼销售达成如下协议，甲乙双方共同遵守。一、对楼房款已全部交清的或者已交付40%购楼款并承诺楼基础完工一次补齐的（包括按揭贷款户）购楼户，仍按原购楼价计算。超出原购楼房面积的部分按现楼房楼层价补交楼房款。小于原购楼房面积的部分，按原房屋购楼价总价额的平均价返还差额款。二、对符合本协议第一条规定条件的原购楼户，自选楼层，并按原购楼时间确定的价格补楼层差为16920元。三、乙方应当按照原购楼面积补交增设电梯费用，其标准是每平方米110元计算，计110元/平方米×141平方米=15510元。乙方在原购楼面积基础上增加楼房面积的，按现楼房价格计算。四、乙方原购楼面积155.98平方米，乙方现减少面积14.98平方米，金额41494元。按原协议价格一次补齐应返9064元。确定为：B10号楼1单元1302户，面积141平方米。五、甲方应当按照规划设计的高层建筑标准施工建设，确保工程质量合格。六、甲乙应当按照规划设计要求铺设道路及进行绿化建设，该小区实行封闭式管理。七、乙方已确定的楼层位置，甲方不得随意变动或者出售，如造成损失应予以赔偿。八、进户面积以房屋产权管理部门测绘为准，甲乙双方以此协议的售价为基数，多退少补。九、乙方办理进户时应交纳的税、费应由乙方承担。十、乙方应当按照甲方在海城市电视台广告通知的时间为进户的时间，乙方过期不办理进户手续的，甲方有权解除与乙方的购楼协议，并有权另行销售。十一、乙方不按照楼房基础完工日前交齐剩余房款，或者按揭贷款在此日前没有办理完毕的，视为对原权利的放弃，甲方有权解除购楼协议，并有权销售该楼房。乙方已交付的购楼款，甲方按原购楼价退还乙方。十二、本协议一式三份，备案一份，甲乙双方各执一份，本协议甲乙双方签字时生效。十三、本协议甲乙双方签字时生效，原甲乙方签订的购楼协议收回作废”。被告海城市金鹏房地产开发有限责任公司在该协议书上甲方处加盖公司印章，陈泰成在法人代表处签名。李冰洋在乙方处签名。2015年12月15日，被告海城市金鹏房地产开发有限责任公司给原告出具《进户结算单》1份，结算金额总计为18083元。同日，原告向被告海城市金鹏房地产开发有限责任公司交纳上述钱款，被告海城市金鹏房地产开发有限责任公司给原告出具专用收款收据。另查，2015年10月19日，被告冯晨雅与被告海城市金鹏房地产开发有限责任公司签订《铭圣源（峰尚景云天）售楼协议书》1份，约定被告冯晨雅购买被告海城市金鹏房地产开发有限责任公司铭圣源区域内的B10号楼1单元1302户，建筑面积约为141.59平方米房屋，总价款为637155元。同日，被告海城市金鹏房地产开发有限责任公司为原告出具金额为637155元的专用收款收据。2016年6月25日，被告海城市金鹏房地产开发有限责任公司向被告冯晨雅出具《进户结算单》1份，结算金额总计为13688元。同日，被告冯晨雅向被告海城市金鹏房地产开发有限责任公司交纳上述钱款，被告海城市金鹏房地产开发有限责任公司为被告冯晨雅出具专用收款收据。此后，被告冯晨雅入住案涉房屋，并交纳电梯费、电费、水费、供暖费等相关费用。现案涉房屋由被告冯晨雅居住使用。上述事实，除原、被告的当庭陈述外，原告提供的证据有：户口簿1份、海城市房屋征收和土地利用管理局证明1份、房屋所有权证2份、房产交易契约书1份、安置协议1份、铭圣园售楼协议书1份、承诺书1份、进户结算单1份、专用收款收据5张、规划立项批复文件1组、照片3张；被告冯晨雅提供的证据有：铭圣源（峰尚景云天）售楼协议书1份、进户结算单1份、专用收款收据5张、取款回执5张、水费及供暖费票据5张、照片7张。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。原告提供的全额交款公开表及装户表，因原告提供的上述证据未载明制表时间及主体，原告陈述系被告海城市金鹏房地产开发有限责任公司交给其的，但并未提供证据证明其来源及真实性，且被告冯晨雅不予认可，故本院不予采信。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，本案中原告李冰洋与被告冯晨雅诉争房屋系铭圣源（峰尚景云天）小区B10号楼1单元1302户，被告冯晨雅虽与被告海城市金鹏房地产开发有限责任公司签订的《铭圣源（峰尚景云天）售楼协议书》，已经交纳了进户费等相关费用，且实际居住使用案涉房屋至今，但案涉房屋系被告海城市金鹏房地产开发有限责任公司基于动迁安置回迁给原告的，虽原告与被告海城市金鹏房地产开发有限责任公司之间签订的名为《铭圣园售楼协议书》，但从该协议书的内容及原告提供的安置协议内容可以看出，实际上系对徐冰自有的及李洋从李尚典处购买的两处房屋拆迁后合并为一处房屋，经徐冰和李洋同意回迁安置给原告，故原告作为被拆迁人有权依法优先取得拆迁安置的案涉房屋。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”的规定，被告冯晨雅现占有原告优先取得拆迁安置的案涉房屋，故应予以倒出。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，判决如下：一、原告李冰洋优先取得位于海城市铭圣源（峰尚景云天）小区B10号楼1单元1302户房屋；二、被告冯晨雅于本判决生效后20日内倒出上述房屋；三、驳回原告李冰洋的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元、保全费2480元，共计2580元，由被告海城市金鹏房地产开发有限责任公司承担。上述款项原告已垫付，被告海城市金鹏房地产开发有限责任公司在履行本判决确定的给付义务时，加付2580元给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状和上诉费并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院；于递交上诉状的同时或者上诉期满后7日内预交上诉案件受理费，否则视为放弃上诉。审 判 长  陈 妍人民陪审员  解亚群人民陪审员  刘美滨二〇二〇年十二月三十日书 记 员  杨 松