云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终1111号上诉人（原审被告）：张敏，女，1977年12月24日生，回族，会计。上诉人（原审被告）：云南东骏药业有限公司东骏大药房粮贸大厦连锁店。负责人：王地彬，系该公司区域经理。委托诉讼代理人：陈子龙，男，1990年1月24日生，汉族，药店管理人员。被上诉人（原审原告）：楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会鲁班阁居民小组。负责人：余春武，系该居民小组组长。委托诉讼代理人：刘昌启，云南瑞志律师事务所律师。特别授权代理。原审第三人：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司。法定代表人：永志强，系该公司董事长。诉讼代表人：马明辉，兆顺公司管理人。委托诉讼代理人：周瑾，北京德恒（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：吴新艳，北京德恒（昆明）律师事务所实习律师。一般授权代理。上诉人张敏、云南东骏药业有限公司东骏大药房粮贸大厦连锁店（以下简称东骏大药房）与被上诉人楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会鲁班阁居民小组（以下简称鲁班阁居民小组），原审第三人楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（以下简称兆顺公司）返还原物纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2020）云2301民初1382号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张敏，上诉人东骏大药房的委托诉讼代理人陈子龙，被上诉人鲁班阁居民小组的委托诉讼代理人刘昌启，原审第三人兆顺公司的委托诉讼代理人周瑾、吴新艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张敏和东骏大药房的共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人鲁班阁居民小组的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定第三人兆顺公司经告知后与上诉人张敏解除了《商铺租赁合同》证据不足，认定事实不能成立。张敏于2016年12月14日与第三人兆顺公司签订商铺租赁合同系合法有效合同，且张敏已履行了6年合同期内的租金给付义务，基于对第三人的信赖，张敏才将该商铺高价装修后又出租给楚雄众信企业管理公司，租期同样为6年。在合同履行过程中因与鲁班阁居民小组发生争议，张敏多次找第三人兆顺公司协商解决办法时，有几次已初步达成协议，但均因第三人兆顺公司不履行承诺而导致协议未履行。第三人兆顺公司答复上诉人先经营着，鲁班阁居民小组如有干扰，由兆顺公司出面解决。到目前为止鲁班阁居民小组并未干扰承租人经营。2018年6月11日，楚雄市法院受理了第三人兆顺公司申请破产一案，二上诉人对第三人兆顺公司依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定享有单方解除合同的权利不持异议，但单方解除合同应明确、正式通知张敏，否则张敏有理由相信第三人与二上诉人未协商解决前，继续履行合同的承诺是有效的。一审查明的事实证明第三人兆顺公司申请破产后并未行使合同解除权与张敏解除《商铺租赁合同》。理由一是第三人兆顺公司在申请破产后从未向二上诉人送达任何通知明确告知与张敏解除《商铺租赁合同》。二是2019年3月张敏按第三人兆顺公司的管理人要求暂先申报债权，4月2日确认债权时第三人明确告知张敏暂缓确定债权513,144元，理由是因合同问题尚未解决，在继续履行合同中不能确定租金数额。如果如第三人兆顺公司主张2018年11月16日即明确告知张敏解除了合同，在发给张敏的债权确认书中应该提及合同解除事实，租金数额不明确的理由也不能成立，事实上双方签订的《商铺租赁合同》租金约定是明确的，至2018年11月16日共抵扣债权多少一目了然。三是一审认定“兆顺公司于2018年12月5日向东骏大药房送达《关于继续履行合同的风险提示函》，告知本案诉争房屋产权人为鲁班阁村民小组，以及鲁班阁村民小组已经与兆顺解除合同。”这一认定也从侧面证实了第三人兆顺公司并未与张敏解除《商铺租赁合同》，否则的话，第三人兆顺公司在向东骏大药房送达风险告知书时为什么不明确告知已经与张敏解除《商铺租赁合同》，如果这样的话，东骏大药房就不会向张敏支付房租。四是本案纠纷发生后第三人兆顺公司曾多次召集张敏、鲁班阁村民小组、东骏大药房共同协商解决，均因兆顺公司不履行承诺而拖延，至一审判决前各方都认为《商铺租赁合同》并未解除，二上诉人不用说，就连鲁班阁村民小组也认为兆顺公司未行使合同解除权，所以到2020年2月还向第三人兆顺公司的管理人提出申请，请求第三人兆顺公司尽快与张敏解除《商铺租赁合同》，以上这些都是一审中无争议的事实。一审法院仅凭第三人兆顺公司提供的一份无签到日期的签到表、一份无任何签名的会议记录就草率认定“兆顺公司于2018年11月26日会同张敏协商解除合同事宜，兆顺公司管理人正式通知张敏解除租赁合同，《商铺租赁合同》约定，自合同解除通知送达15日内，为租赁房屋返还日期。”该事实无证据证实。一审质证时张敏提出签名不假，每次第三人兆顺公司召集各方同场协商时兆顺公司都要求相关人员签名以证实到场，因为签到表没有张敏写的签到时间和其他同场人签名，张敏也不清楚何时签的名，会议记录没有任何签名，根本证明不了2018年11月26日兆顺公司管理人己明确告知张敏要解除《商铺租赁合同》的事实，更证明不了兆顺公司已向张敏送达合同解除通知，在解除通知送达15日内东骏大药房应返还租赁房屋。二上诉人主张的事实能证明至目前为止，第三人兆顺公司的管理人并未明确通知张敏要求解除《商铺租赁合同》。张敏与第三人签订的《商铺租赁合同》应受法律保护。二、一审判决依照《物权法》、《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，判决东骏大药房无权占用商铺，应承担侵权责任属适用法律不当。一审法院认定第三人兆顺公司与鲁班阁村民小组协商后于2017年9月29日签订了《租赁合同解除后房产返还协议书》，约定双方签订的《物业租赁合同》于2017年10月1日解除。据此认为张敏丧失了与第三人兆顺公司签订的《商铺租赁合同》履行基础，张敏与东骏大药房构成无权占有，应连带承担侵权责任。东骏大药房不构成无权占有，二上诉人在整个纠纷中没有任过错，不应承担侵权责任。首先，张敏与第三人兆顺公司签订的《商铺租赁合同》合法有效，签订合同时第三人兆顺公司告知商铺系公司所有，张敏作为善意承租人已履行完了6年的租金支付义务，应受法律保护。其次，第三人兆顺公司与鲁班阁村民小组签订《租赁合同解除后房产返还协议书》约定解除合同时，第三人兆顺公司和鲁班阁村民小组在明知案涉商铺已租赁给张敏经营，但双方均未通知张敏参与协商。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定。第三人兆顺公司与鲁班阁村民小组协议解除合同时未通知张敏到场，己剥夺了张敏要求继续履行合同的抗辩权，如果当时通知张敏同场解决，张敏代第三人兆顺公司支付租金后，就不会有今天的纠纷。第三，第三人兆顺公司与鲁班阁村民小组签订协议解除租赁合同时，对收回商铺已作了明确约定：“四、乙方（第三人楚雄兆顺房地产开发有限公司）与次承租人之间的租赁合同纠纷由乙方自行解决……。五、……如乙方与第三人之间未解决的纠纷影响甲方（鲁班阁村民小组）对房屋的使用管理，甲方因此遭受的全部经济损失，乙方应承担赔偿责任。七、如果至2018年1月1日，乙方未能将次承租人占有的房屋交还给甲方，则乙方应按照甲乙双方原租赁合同约定的租金标准向甲方支付房屋占用费，占用费计至甲方实际收回房屋之日止”。按照上述协议内容，鲁班阁村民小组应当按协议约定向第三人兆顺公司主张房屋占用费。三、一审判决由二上诉人按第三人兆顺公司租给张敏的租金标准向鲁班阁村民小组支付房屋占用费的法律依据不足，明显不公平。首先，张敏与第三人兆顺公司签订的《商铺租赁合同》并未解除，东骏大药房对承租的商铺也不构成无权占有，判决支付房屋占用费于法无据。其次，承担责任的前提在于过错，本案中除了第三人兆顺公司和鲁班阁村民小组存在不诚实守信，不履行通知义务等过错外，二上诉人无过错，一审判决无过错方承担责任不合理。第三，张敏承租案涉商铺时，该商铺处于闲置状态，张敏为了转租投入十余万元进行了必要装修，转租时也约定了高额违约金，第三人兆顺公司与鲁班阁村民小组约定的房屋占用费是双方原签订的《物业租赁合同》租金标准，一审判决由二上诉人按第三人兆顺公司租给张敏的租金标准向鲁班阁村民小组支付房屋占用费明显不公平合理。四、一审只支持了鲁班阁居民小组部分诉讼请求，却判决由张敏和东骏大药房连带负担本案全部诉讼费明显不合理。鲁班阁居民小组辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人兆顺公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。鲁班阁居民小组向一审法院起诉请求：一、判令张敏和东骏大药房将位于楚雄市鹿城南路的楚雄“兆顺第一城”D幢127号、128号、129号的面积为108.09平方米的商铺返还鲁班阁居民小组，支付自2017年10月1日起至2020年3月31日止的商铺占用费451,917元，2020年3月31日以后的商铺占用费按照每月15,583元计算至商铺返还之日止；二、案件受理费等费用由张敏、东骏大药房承担。一审法院认定的法律事实：兆顺公司于2010年4月30日取得了楚雄市鹿城镇龙江社区鲁班阁农贸市场片区城中村改造项目的《房屋拆迁许可证》。2010年7月8日，鲁班阁居民小组与兆顺公司签订《拆迁补偿安置协议》约定：鲁班阁居民小组所有的鲁班阁农贸市场、凌云楼、鲁班阁居民小组办公区、惠源旅社资产以及有关的土地资产，以置换固定资产及货币补偿的形式进行安置。鲁班阁居民小组的前述四处资产由兆顺公司拆除后，兆顺公司用以下项目建成的资产返还鲁班阁居民小组：1.项目规划B区临鹿城南路地上一层商业建筑面积1000㎡；2.临灵秀路项目规划D区自西向东农贸市场1至3层建筑面积各2000㎡，共计6000㎡的房产。（2016）云23民初36号、（2018）云民终286号民事判决确认位于楚雄市环城西路与鹿城南路、灵秀路交叉口兆顺第一城D幢一层129号等房屋由鲁班阁居民小组优先取得所有权，归鲁班阁居民小组所有。2013年9月26日，鲁班阁居民小组、兆顺公司签订《物业租赁合同》约定：鲁班阁居民小组将位于楚雄市兆顺第一城A栋一层1000.23㎡、D栋一层2001.56㎡、D栋二层1987.47㎡、D栋三层2011.80㎡的物业出租给兆顺公司使用，由兆顺公司按照双方合同约定向鲁班阁居民小组支付租金。因兆顺公司没有履行支付租金的义务，鲁班阁居民小组于2016年7月11日向楚雄市人民法院提起诉讼，经法院主持调解，双方达成了和解协议，（2016）云2301民初2213号民事调解书内容为：一、由兆顺公司向鲁班阁居民小组支付自2014年10月1日起至2016年9月30日止的租金3,129,480元、自2016年10月1日起至2017年9月30日止的租金2,330,000元，并支付截至2016年12月31日的逾期付款违约金500,000元。于2017年1月10日前支付1500,000元，于2017年3月31日前支付2,129,480元，于2017年6月30日前支付2,330,000元，款交楚雄市法院；二、……三、如兆顺公司按照本协议第一条约定履行付清义务，则鲁班阁居民小组和兆顺公司于2013年9月26日签订的《物业租赁合同》继续履行，如兆顺公司未按期足额支付上述款项，则合同解除之日起5日内将“兆顺第一城”A幢1层1-080号房产（面积为1003.11平方米）和D幢1层24间面积合计为1955.53平方米、D幢2层14间面积合计2009.34平方米、D幢3层8间面积合计2067.54平方米的房产退还给鲁班阁居民小组，并由兆顺公司支付自2017年10月1日起至款项付清之日止按照应付租金月2%的违约金，合同解除后，如果兆顺公司未按期将房产交还给鲁班阁居民小组，则由兆顺公司按照年租金2,330,000元的标准支付占用费。2017年9月29日，鲁班阁居民小组与兆顺公司签订《租赁合同解除后房产返还协议书》，约定：双方于2013年9月26日订立的《物业租赁合同》自2017年10月1日解除。兆顺公司解除其与次承租人之间的租赁合同，将兆顺第一城D幢129（JL）-35号等房屋于2017年10月1日前交还鲁班阁居民小组。鉴于兆顺公司已向樊加亮收取了D幢127号、张敏收取了D幢129（JL）-35号房屋从2017年10月1日起至2017年12月31日止的租金，兆顺公司支付(2016)云2301民初2213号民事调解书第一项租金的同时支付此款给鲁班阁居民小组。兆顺公司与次承租人之间的租赁合同由兆顺公司自行解决。如果至2018年1月1日，兆顺公司还未能将次承租人占用的房屋交还给鲁班阁居民小组，则兆顺公司应按照原租赁合同约定的租金标准向鲁班阁居民小组支付房屋占用费，占用费计至实际收回房屋之日止。2016年9月5日张敏与兆顺公司签订两份《协议书》，约定张敏因购买兆顺公司B栋25层10号写字楼（面积为38.87平方米，共计208,564元，每月返租租金2321.37元）以及于2014年3月14日预定兆顺公司兆顺第一城D-2-0403号房交纳定金300,000元，现兆顺公司暂时资金周转困难不能如期支付张敏第二期资金占用利息、本金以及写字楼租金，兆顺公司统一将兆顺第一城D幢129号（JL）-35号商铺中110平方米租赁权抵押给张敏，抵押期限10年，从商铺出租出去开始计算。2016年12月14日，张敏与兆顺公司签订《商铺租赁合同》，约定张敏向兆顺公司承租兆顺第一城D幢129（JL）-35号房屋（建筑面积108.09平方米），作为经营药店使用，租赁期限为10年，自2017年2月1日至2020年1月31日止，租赁面积108.09平方米，租金按70元/平方米/月计算（含税价），租金按年支付，2017年2月1日至2018年1月31日的月租金为7566.30元，2018年2月1日至2019年1月31日的月租金为7566.30元，2019年2月1日至2020年1月31日的月租金7566.30递增8%后为8171.60元。2016年12月15日张敏与兆顺公司签订一份《补充协议》，将涉争商铺租期暂定为6年，每三年一签，前两年租金为80元/平方米/月，从第三年开始每年租金递增8%，后续张敏可自愿与兆顺公司进行续租，租金按实际市场租金进行计租，张敏有优先租赁权。兆顺公司承诺保证张敏在租赁期间经营不受任何影响并可持续不间断地进行使用，如因租赁权发生争议造成张敏损失的，兆顺公司承担赔偿责任。合同终止或合同解除通知送达15日内，为租赁房屋返还日期，张敏应按期返还租赁房屋。如在合同期限内兆顺公司还清张敏欠款，张敏需无条件返还商铺。张敏承租兆顺第一城D幢129（JL）-35号房屋（建筑面积108.09平方米）后，于2016年12月6日与楚雄众信企业管理有限公司的法定代表人陈子恒签订《房屋租赁合同》，张敏将兆顺第一城D幢129(JL)-35号房屋（建筑面积108.09平方米）出租给楚雄众信企业管理有限公司，租赁用途为：药店经营，租赁期限自2017年1月16日至2023年1月31日，租金第一至三年为126,000元，第四至六年为146,000元。兆顺第一城D幢129(JL)-35号房屋（建筑面积108.09平方米）实际由东骏大药房承租且占有使用至今。东骏大药房向张敏支付租金至2021年1月15日。一审另查明，楚雄市法院于2018年6月11日作出（2018）云2301破1-1号决定书，受理兆顺公司破产清算一案，并指定北京德恒（昆明）律师事务所担任管理人。张敏于2019年4月2日向兆顺公司的管理人申报2笔债权，债权编号2030-1的债权审查情况通知及债权申报审查意见表中兆顺公司的管理人审查后决定暂缓确认债权金额共计437,625元，其中本金为300,000元，利息137,625元，债权性质为普通债权。该笔债权暂缓确认理由：涉及兆顺地产将鲁班阁社区房产收益抵偿给张敏，需查明抵扣金额及交房事项再做处理；债权编号2030-2的债权审查情况通知及债权申报审查意见表中兆顺公司的管理人审查后决定暂缓确认债权总金额为0元，暂缓确认债权金额为75,519元，债权性质为普通债权。暂缓确认理由：2016年12月14日，债权人与债务人签订《协议书》，约定兆顺公司将兆顺第一城D幢129(JL)-35号房屋其中110平方米（建筑面积）的租金收益权抵给张敏，基于上述协议，张敏拿到涉争商铺后收取了该商铺租金，目前张敏还在持续占有该商铺，且张敏已收商铺租金金额尚未结算，故债权人申报的该笔债权待确认。同时查明，兆顺公司管理人于2018年11月26日会同张敏等协商解除合同及合同解除事宜，张敏不同意第三人提出的处理方案。兆顺公司于2018年12月5日向东骏大药房送达《关于继续履行合同的风险提示函》告知其本案诉争房屋的产权人为鲁班阁居民小组，以及鲁班阁居民小组已经与兆顺解除合同。一审法院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物；租赁合同解除，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人腾房并支付逾期腾房占有使用费；当事人对自己提出的事实主张或反驳对方所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。关于东骏大药房是否应返还鲁班阁居民小组诉争商铺的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。本案中，鲁班阁居民小组与兆顺公司于2013年9月26日订立的《物业租赁合同》，张敏与兆顺公司于2016年12月14日签订的《商铺租赁合同》，于2016年12月15日签订的《补充协议》，张敏与楚雄众信企业管理有限公司于2016年12月16日签订的《房屋租赁合同》，各方当事人对上述租赁合同的效力均无异议，上述租赁合同依法成立并生效。张敏、东骏大药房作为次承租人，依据有效租赁合同占有争议商铺合法，应予保护。但张敏、东骏大药房的租赁权以兆顺公司享有租赁权为基础，鲁班阁居民小组与第三人于2017年9月29日签订《租赁合同解除后房产返还协议书》确认鲁班阁居民小组与第三人签订的《物业租赁合同》于2017年10月1日解除，张敏与兆顺公司签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》及张敏与楚雄众信企业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》丧失继续履行基础，商铺现占有使用人东骏大药房应腾房并将商铺返还鲁班阁居民小组。关于张敏与东骏大药房是否应向鲁班阁居民小组支付诉争商铺占有使用费及商铺占有使用费计算标准问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应以支持”。出租人请求解除合同时，次承租人享有抗辩权，只有次承租人不行使抗辩权时，解除行为才对次承租人有拘束力。《租赁合同解除后房产返还协议书》约定鲁班阁居民小组与兆顺公司签订的《物业租赁合同》于2017年10月1日解除；兆顺公司与次承租人之间的租赁合同由兆顺公司自行解决；如果至2018年1月1日，兆顺公司还未能将次承租人占用的房屋交还给鲁班阁居民小组，则兆顺公司应按照原租赁合同约定的租金标准向鲁班阁居民小组支付房屋占用费，占用费计至实际收回房屋之日止。虽鲁班阁居民小组、兆顺公司、张敏认可曾于2018年就租赁合同解除事宜进行过协商，兆顺公司未提交证据证明其将与鲁班阁居民小组解除《租赁合同解除后房产返还协议书》通知张敏。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同”。一审法院于2018年6月11日作出（2018）云2301破1-1号决定书，受理兆顺公司破产清算一案；兆顺公司主张2018年11月26日，第三人的管理人通知张敏解除合同事宜，提交了签到表、会议记录，能证明兆顺公司于2018年11月26日会同张敏协商解除合同事宜，兆顺公司管理人正式通知张敏解除租赁合同。《商铺租赁合同》约定，自合同解除通知送达15日内，为租赁房屋返还日期。兆顺公司管理人于2018年12月5日向东骏大药房送达《关于继续履行合同的风险提示函》告知其本案诉争房屋的产权人为鲁班阁居民小组，以及鲁班阁居民小组已经与兆顺公司解除合同，综合上述事实，一审法院认定张敏与兆顺公司签订的《商铺租赁合同》解除于2018年12月20日对东骏大药房发生法律效力，东骏大药房自2018年12月21日起负有腾房义务，故一审法院自2018年12月21日起支持逾期腾房占有使用费。鲁班阁居民小组要求按每月15,583元支付商铺占用费，张敏与兆顺公司签订的《商铺租赁合同》约定2018年2月1日至2019年1月31日期间的月租金为8647.20元，2019年2月1日至2020年1月31日期间的月租金为9338.98元；张敏与楚雄众信企业管理有限公司签订的租赁合同约定租赁期限自2017年1月16日至2023年1月31日，2017年1月16日至2020年1月16日年租金为126,000元；2020年1月16日至2023年1月31日年租金为146,000元。综合本案商铺情况及合同履行情况，一审法院参照张敏与第三人签订的《商铺租赁合同》约定的租金标准支持商铺占用费，自2018年12月21日起至2020年3月31日止为142,506元，自2020年4月1日至商铺返还之日按每月9338.98元标准支付。张敏与兆顺公司签订的《商铺租赁合同》于2018年11月27日解除，张敏与楚雄众信企业管理有限公司于2016年12月16日签订《租赁合同》后，东骏大药房知悉张敏不是诉争商铺的实际所有权人，仍向张敏支付房租至2021年1月15日，由此占有使用诉争商铺至今，张敏应承担连带赔偿责任。张敏与楚雄众信企业管理有限公司之间的租赁合同纠纷应另案处理，张敏与兆顺公司之间债权债务，张敏应按法律规定向兆顺公司申报债权。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款之规定，判决：一、云南东骏药业有限公司东骏大药房粮贸大厦连锁店于本判决生效之日起十日内将位于楚雄市鹿城南路的楚雄兆顺第一城D幢129(JL)-35号房屋（建筑面积108.09平方米）的商铺返还楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会鲁班阁居民小组；二、云南东骏药业有限公司东骏大药房粮贸大厦连锁店于本判决生效之日起十日内向楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会鲁班阁居民小组支付自2018年12月21日起至2020年3月31日止的商铺占用费142,506元，并按每月9338.98元支付自2020年4月1日至商铺返还之日止的商铺占用费；三、张敏对上述商铺占用费支付义务承担连带责任；四、驳回楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会鲁班阁居民小组的其他诉讼请求。案件受理费4039元（已减半收取），由云南东骏药业有限公司东骏大药房粮贸大厦连锁店、张敏连带负担(未交，限于本判决生效后十日内交纳，款交一审法院)。二审中，双方当事人均无新证据提交。二审中，经征询各方当事人对一审判决认定法律事实的意见。上诉人张敏、东骏大药房均对一审判决认定“2017年9月29日，鲁班阁居民小组与兆顺公司签订《租赁合同解除后房产返还协议书》，约定：双方于2013年9月26日订立的《物业租赁合同》自2017年10月1日解除。”有异议，认为其不知道解除的事情。被上诉人鲁班阁居民小组，原审第三人兆顺公司对一审判决认定的法律事实无异议。对于其余各方当事人均无异议的一审判决认定的法律事实本院予以确认。对有异议的事实本院将结合本案的争议焦点进行评述。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、东骏大药房是否应将案涉商铺返还鲁班阁居民小组；二、东骏大药房是否应支付案涉商铺的逾期腾房占用费，案涉商铺的逾期腾房占用费应如何认定；三、张敏对东骏大药房应支付的逾期腾房占用费是否应承担连带支付责任。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，案涉的兆顺第一城D幢129号（JL）-35号商铺的所有权属于鲁班阁居民小组。鲁班阁居民小组与兆顺公司于2013年9月26日订立《物业租赁合同》将案涉商铺交由兆顺公司经营，张敏与兆顺公司分别于2016年9月5日签订《协议书》，于2016年12月14日订立《商铺租赁合同》承租了案涉商铺，张敏于2016年12月6日与楚雄众信企业管理有限公司订立《房屋租赁合同》，将案涉商铺转租给楚雄众信企业管理有限公司，案涉商铺实际由东骏大药房承租且占用使用至今。以上合同的订立，不违反法律法规强制性规定，属于合法有效合同。但因兆顺公司未按合同约定向鲁班阁居民小组履行支付租金的义务，双方于2017年9月29日签订《租赁合同解除后房产返还协议书》，约定自2017年10月1日起解除双方签订的《物业租赁合同》，并将案涉商铺返还鲁班阁居民小组。自此，兆顺公司不再享有案涉商铺的租赁权，兆顺公司与张敏以及张敏与楚雄众信企业管理有限公司签订的租赁合同丧失了继续履行的基础，兆顺公司与张敏，张敏与楚雄众信企业管理有限公司之间的租赁合同应予解除。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”根据兆顺公司管理人提交的2018年11月26日会议签到表及会议记录，签到表上有张敏签字，该证据能够证实当天兆顺公司管理人约请张敏面商并正式通知其解除与兆顺公司的《商铺租赁合同》，据此，可认定兆顺公司已通知张敏解除双方签订的《商铺租赁合同》，解除时间应认定为2018年11月26日；兆顺公司管理人于2018年12月5日向东骏大药房送达了《关于继续履行合同的风险提示函》，该函的主要内容为告知东骏大药房本案诉争商铺的产权人为鲁班阁居民小组，以及鲁班阁居民小组已与兆顺公司解除了《物业租赁合同》。参照张敏与楚雄众信企业管理有限公司的合同约定，单方解除合同需提前15日通知对方，故自该函送达后15日即2018年12月20日张敏与楚雄众信企业管理有限公司订立的《租赁合同》终止，案涉商铺应交回鲁班阁居民小组，东骏大药房在此之后已无权再占用该商铺。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，东骏大药房作为案涉商铺的次承租人，自2018年12月21日起负有返还房屋的义务，故一审法院判决东骏大药房自2018年12月21日起返还案涉商铺及支付鲁班阁居民小组逾期腾房占有使用费并无不当。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，一审法院结合本案实际以张敏与兆顺公司约定的该商铺租金为据计算逾期腾房占有使用费，认定标准及计算结果并无不当。本案东骏大药房在2018年12月21日具有腾房义务，但张敏仍然继续收取东骏大药房的房屋租金，故一审法院判决张敏对东骏大药房应支付的逾期腾房占有使用费承担连带责任并无不当。综上所述，张敏、东骏大药房的上诉理由均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3150元，由云南东骏药业有限公司东骏大药房粮贸大厦连锁店、张敏连带负担（已交）。本判决为终审判决。本判决送达双方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年期限内向一审法院申请强制执行。审 判 长 纪艳茜审 判 员 杨培松审 判 员 李晓黎二〇二〇年十二月十四日法官助理 文起丽书 记 员 王 力