河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1102民初4006号原告：河南广恒物业管理有限公司，住所地漯河市召陵区解放路******。法定代表人：谢昊成，总经理。委托代理人：王新桐，该公司经理。被告：谢珂，女，1982年9月14日生，汉族，住漯河市源汇区。原告河南广恒物业管理有限公司（以下简称广恒物业）与被告谢珂物业服务合同纠纷一案,本院于2020年10月27日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告广恒物业的委托代理人王新桐、被告谢珂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广恒物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年10月20日至2017年10月19日、2018年10月20日至2020年10月19日的物业管理服务费2368.08元；2、判令被告谢珂按每日0.3%支付自2017年10月19日逾期交纳物业管理服务费违约金直至还清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月20日，经漯河市房屋管理局源汇分局（以下简称房管源汇分局）物业科委托原告对七彩都市枫林龙苑小区（以下简称龙苑小区）实施物业应急托管，托管期限自2016年7月21日—2016年10月21日，托管期间不收取物业费用。2017年6月10日该小区成立了漯河市源汇区七彩都市枫林小区业主委员会（以下简称业委会）。2017年10月16日，该业委会作为委托方(甲方)与原告(乙方)签订了《物业管理合同》，合同约定由原告对龙苑小区提供物业服务，服务管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止。另约定本住宅区物业管理服务费收费标准为按业主房产建筑面积计算，高层建筑每月每平方1元，多层建筑每月每平方0.5元，直接向业主或物业使用人收取，业主应自觉按时交纳物业管理服务费，逾期欠费业主将按0.3%的日息向物业公司交纳违约金。被告系该小区1号楼3单元205号业主，物业面积为131.56平方米，按约定应该向原告交纳自2016年10月20日至2017年10月19日、2018年10月20日至2020年10月19日物业管理费人民币2368.08元，但被告经多次催交后仍拒绝交费。原告认为：合同履行至今，原告按合同约定为被告所在龙苑小区提供了优质高效的物业管理服务，被告应当按时交纳物业管理费，逾期应交纳违约金。被告谢珂辩称：一、广恒物业非本案适格原告。1、被告从未与原告签订任何物业服务合同，双方不存在物业合同关系，原告要求被告依照所谓的物业服务合同支付物业费和滞纳金没有事实和法律依据。2、被告所在的小区至今没有依照合法的形式成立业主委员会，小区要成立业主委员会除了前期的筹备、申请之外，还需要业主推荐、选举，符合一定法定流程并经当地居委会报批后方可成立，但被告小区从未进行相关流程，并未成立业主委员会。3、且不说被告小区有无依照法律规定成立业委会，但就物业公司的聘用也需要由业主共同决定。根据《物业管理条例》“第十一条下列事项由业主共同决定:（四）选聘和解聘物业服务企业。”之规定，被告所在小区若要选聘广恒物业为本小区的物业服务企业，是要全体业主共同决定的，但是被告并没有接到过召开业主大会的通知也没有参加过全体业主大会，更没有单独与广恒物业订立过物业服务合同，被告对于原告成为被告所在小区的物业并不知情。二、被告所在小区物业根本不达标，从未依照规定提供物业服务标准，无论提供物业服务的系何公司，被告均有权行使抗辩权不交或者少交物业费。1、根据漯河物业管理条例实施细则一级物业服务标准，物业管理人员必须持证上岗，这是基本要求，但被告小区保安均为物业聘用的本小区60多岁老大爷，并无专业资质及保安上岗证，执勤期间多次出现脱岗和睡觉现象，大门开外人随意出入。2、小区监控设施不到位，存在众多监控盲区，导致每年都有多户业主车辆丢失以及敲门骚扰。很多业主车辆被剐蹭却因找不到人需要自己出钱维修。3、楼宇消防栓没有通水，没有水带，小区车辆乱停乱放，占用消防通道。小区楼道内电动车林立，有业主飞线充电，一旦因此发生火灾或漏电，后果不堪设想，面对此类常态，物业并没有去及时阻止或者新建充电桩存车棚等途径解决存车难问题；东西一号楼楼道内多有部分业主堆放的杂物，堵塞了消防通道，物业却从未真正实施过清理。物业不管不问，一旦发生火灾将对业主生命安全及财产造成严重威胁。4、小区公共设施故障（如电梯故障，照明等），物业置之不理，小区楼道的灯就没有亮过，楼栋出入门长期不能正常关闭，没有维修过；小区原本存在的绿化被私自更改为停车场，相关收益也被物业公司侵占；小区垃圾成堆，连最基本的干净、卫生都做不到，更不要说绿化问题了。三、原告主张物业费收费标准是《漯河市物业收费服务管理办法》规定的一级物业标准，但被告小区的物业的服务连5级都达不到，而且物业费的收取没有召开业主大会，程序违法。1、原告本案主张的物业服务收费标准为:高层建筑每平方每月1元，多层建筑每月每平方0.5元。这个收费标准是《漯河市物业收费服务管理办法》规定的一级物业标准。但被告所在小区享受的物业服务连5级都达不到。2、根据漯河名城网2019年7月16日报道。2019年5月中旬，经市住建局组织相关部门，行业专家组成三个督导检查组检查，七彩都市枫林小区被评为“较差小区（得分60分以下），并下达整改通知。检查结果录入河南省物业监管平台企业信用记录。3、同时依据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条业主大会决定以下事项:（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案。物业费的收费标准应当再召集业主大会，由业主大会开会决定，而不是由业主委员会或物业公司擅自决定按什么标准收。故，原告诉求所主张的收费标准没有法律及事实依据。综上，原告的选聘没有经过业主大会，对物业费的收费标准没有经过业主大会，其程序违法，物业合同不应对被告产生法律效力，违约条款亦不能不能适用。被告考虑到在小区居住期间清洁、保洁的基本服务还是有的，所以被告仅愿意承担2017年10月20日之后的小区的清洁保洁费用，同时该费用应从被告已经缴纳的物业费中予以扣除，故本案原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法庭予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交物业合同、业委会证明、公示、催交通知、物业服务照片，用以证明原告为小区提供了物业服务。被告认为，被告只见过托管公示，没有见过物业合同和业委会证明的公示，业委会主任不是本小区业主，维权时去房管局查过业委会主任是用其儿子的房产证修改名字后办理的手续，被告不认可业委会，物业服务照片显示绿化带杂草丛生，照片不显示拍摄时间，原告是只操作一次，拍个照片以后就不再提供该项服务了，打药是源汇区派各单位辅助各小区时才有的行动，之前都没有打过药，从来没有见过催交通知书。2、被告提交照片，用以证明原告不作为。原告对照片不认可，认为这些照片是别有用心的人拍摄的，很容易作假，水泥块掉落等属于房屋建筑质量问题与物业没有关系。3、被告提供民事判决书，用以证明原告重复起诉。原告对真实性无异议，但认为提交的证据不一样，法官审理不一样，本次提交的证据完全合理合法，诉请会得到法院支持。经询问，原告称知道2019年该小区被评为最差小区，进行了整改，合同履行完毕后还没有撤出，新的业委会没有成立，不确定是否续签合同。被告称，没有见到小区有物业服务，不清楚原告是否本小区的物业公司，对被告是涉案房屋业主及房屋面积没有异议。本院经审核后认定：小区业委会经向相关行政部门备案后方能取得刻制公章的权利，如被告谢珂如认为小区业委会成立违法，可以向依照《物业管理条例》的规定进行罢免、更换或重新选举，被告以此为由对业委会与原告签订的物业合同提出的异议，于法无据，本院不予采信。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告提交的物业服务合同及业委会证明，均加盖了小区业委会公章，该小区业委会未被依法取缔，故本院对该两份证据的证明效力予以确认。公示系房管源汇分局物业科与广恒物业共同发布，被告对该证据没有提出异议，故本院对房管源汇分局物业科委托广恒物业应急托管龙苑小区，托管期限自2016年7月21日至2016年10月21日，托管期间不收取物业费的事实予以确认。被告提交的照片，虽然原告不认可，但督查情况通报能印证原告服务质量较差，服务不到位，存在问题，故本院对该事实予以认定。原告对被告提交的民事判决书的真实性无异议，故本院对该裁判文书的证明效力予以认定。2018年3月8日，国家住房城乡建设部废止了《物业服务企业资质管理办法》，被告提交的2020年漯河物业管理条例实施细则系2010年12月1日起执行，因已取消对物业企业资质认定，故本院对被告所称资质等级与服务标准不一的意见不予认定。对有争议的事实，本院认定如下：2016年7月20日，经房管源汇分局物业科委托，广恒物业对龙苑小区实施物业应急托管，托管期限自2016年7月21日至2016年10月21日，托管期间不收取物业费用。同日，广恒物业入驻龙苑小区提供物业服务。2017年10月16日，业委会（甲方）与广恒物业（乙方）签订《七彩都市枫林龙苑小区物业管理合同》，合同约定：甲方委托乙方对龙苑小区物业实行专业化、一体化的物业管理，订立本物业服务合同；物业坐落位置：漯河市源汇区汉江路36号，占地面积4.95万平方米，建筑面积10.9万平方米，物业类型住宅；本合同委托管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止；物业管理服务费：住宅房屋，乙方按业主房屋建筑面积高层每月每平方米1元，多层每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；逾期不交纳物业费的，按0.3%的日息交纳违约金等条款。2019年5月份漯河市物业服务质量督查情况通报中，原告服务的七彩都市枫林小区被评为较差小区。2019年1月30日，原告向源汇区人民法院起诉被告谢珂，要求被告按多层住宅0.5元/月平方标准支付2016年10月至2018年10月共计24个月物业费1574元及违约金；源汇区人民法院经审理后作出（2019）豫1102民初888号民事判决书，判令被告谢珂向原告支付2017年10月至2018年10月物业费787.56元，并驳回原告的其他诉讼请求。被告系该小区1号楼3单元205号业主，物业面积为131.56平方米。本院认为，业委会与物业公司签订的合同，对小区每一位业主均具有约束力。物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约交纳物业管理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定，根据当事人意思自治原则，被告应按照约定的计价方式交纳物业管理费用。由于物业管理的不可分割性，部分人拖交、欠交物业管理费，不仅侵害了物业公司的权益，同时也侵害了同小区其他业主的利益，将导致已交费业主替未交费业主摊销小区物业服务成本，有碍小区的正常管理与服务。物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为业主服好务，履行好合同约定的职责。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持；物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被告谢珂抗辩的各项事由，部分超出物业服务范围或与本案不属同一法律关系，部分属服务瑕疵，但广恒物业在提供物业服务的过程中，未严格按照合同约定履行义务，双方均存在违约行为，故本院调整为按每月每平方0.45元计算。原告要求被告交纳2016年10月21日至2017年10月20日期间物业费用的诉讼请求，在已生效的（2019）豫1102民初888号民事判决书中已经作出实体审理，原告再次主张该部分费用，系就同一事实向同一被告提出同一主张，构成重复起诉，故本院对原告的该部分诉讼请求予以驳回。被告谢珂的房屋面积为131.56平方米，自2018年10月21日至2020年10月20日之间的物业费为1420.8元（131.56平方米×0.45元/平方米/月×24个月），被告应予交纳。原告广恒物业诉请违约金，因原告亦存在违约行为，故本院对对该项诉讼请求不予支持。综上所述，原告广恒物业的诉讼请求：1、判令被告支付2016年10月20日至2020年10月19日的物业管理服务费2368.08元；2、判令被告谢珂按每日0.3%支付自2017年10月19日逾期交纳物业管理服务费违约金直至还清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告谢珂向原告河南广恒物业有限公司支付自2018年10月21日至2020年10月20日之间的物业费1420.8元；二、驳回原告河南广恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告谢珂负担。本判决为终审判决。审判员  李笑寒二〇二〇年十二月十四日书记员  颜利丹