新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1835号 上诉人（原审原告）：新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县锦华大道**。 法定代表人：谢建新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马淼，新疆新蓝天律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：蔡新昌，男，1959年8月4日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。 上诉人（原审被告）：林运强，男，1968年6月16日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。 上诉人（原审被告）：何玉江，男，1970年3月7日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。 上诉人蔡新昌、林运强、何玉江的共同委托诉讼代理人：马丽，新疆众志成律师事务所律师。 上诉人新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司因与上诉人蔡新昌、林运强、何玉江租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院（2019）新2323民初3200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。上诉人新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司的委托诉讼代理人马淼，上诉人蔡新昌、林运强，何玉江的共同委托诉讼代理人马丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判由被上诉人向上诉人支付拖欠的租赁费919888元，暖气费500000元，违约金800000元，合计2219888元。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。2017年8月18日，双方当事人签订《租赁协议》，合同对相关内容进行了约定，但被上诉人仅支付了一个年度的固定租赁费。上诉人一审主张的租赁费计算至2020年3月15日，被上诉人共计欠付固定租赁费919888元，其中2018年至2019年度欠付519888元，2019年至2020年3月15日欠付400000元；欠付2018年至2019年度暖气费200000元、2019年至2020年度暖气费300000元；此外，消防维保费用三个年度合计55416元均未支付。关于合同约定的“提成租金”，被上诉人采用部分销售额不入账的“体外循环”的方式，致使一审法院认定销售额未能满足7000000元计算起点的情形，对此上诉人在二审中提交新的证据予以证实案情。二、1．一审法院对于欠付金额认定错误；2．关于租赁费起算点的问题：双方合同中明确约定被上诉人实际入住时间为2017年9月15日。本案系租赁合同，承租人对于标的物的使用情况不影响合同的履行，被上诉人作为承租人是租赁标的物的实际掌控、管理方，其实际“开业”时间不影响租赁期限，一审法院以“开业”时间开始计算租赁费，适用法律错误；3．关于疫情期间减少租赁费的问题：首先，疫情期间新疆地区一级响应时间为2020年1月25日，复工复产的时间为2020年3月2日，而呼图壁县实际完全封闭的时间为2020年1月28日，被上诉人在2020年1月27日还在开业经营。另外，国家从未强制要求出租方免除疫情期间的租赁费，呼图壁县人民政府也未提出过上述强制要求，即便考虑疫情损失，也应当由承租人与出租人共同分担；4．双方协商确定以较低的固定租金加“提成租金”的方式，用以激励、鼓励被上诉人用心经营，但被上诉人采用隐瞒销售额、长期大额拖欠高额租赁费，甚至连采暖费、消防维保费用这种基础费用都拖欠不付，其严重违约，在一审诉讼前，上诉人曾多次向被上诉人发出通知催告，且三次通过公证送达的方式向被上诉人告知要求履行合同义务，然而，被上诉人均置之不理，其行为严重损害了诚信体系及本地区投资安全示范，一审法院未考虑被上诉人违约的范围、违约的恶劣程度及违约金本身所具备的惩罚性，故请二审法院予以纠正。 蔡新昌、林运强、何玉江辩称，上诉人的上诉请求及理由没有事实和法律依据，请求予以驳回。 蔡新昌、林运强、何玉江上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，具体理由如下：一、根据双方签订的《租赁合同》，上诉人按时交付了2017年12月1日至2018年11月30日租赁期间的租金和暖气费，自第二年度起上诉人无法按时足额交付租金和暖气费，并不是上诉人有意不履行合同约定，而是由于客观原因无法按时足额交付相关费用。双方达成的租赁合同中租赁场地为6000平米，实际租赁过程中，因被上诉人在场地加入了假山等设施，导致1000平方米场地没有暖气供暖，也未采取补救措施，导致顾客骤减。即使如此，截止一审开庭之日，上诉人欠付的租金仅占全部租金的16%，上诉人的行为应属轻微违约，过错程度较小，并未达到解除合同的严重程度。一审法院仅依据上诉人未完全足额支付第二、三租赁年度租金、暖气费构成违约，就判定解除双方的《租赁合同》错误。二、本案中，涉案的餐厅交付给上诉人时，是空房，房内的设施不够完善，且房间环境并不适合经营。上诉人在承租后，向餐厅投入巨大租金，添置设施，布置景观，致力于将餐厅打造成特色餐厅，并为此付出巨大的精力、财力和人力。且上诉人在经营期间，遭遇新冠疫情，受其影响，长时间不能开门营业，即使营业也遭到政策的不可抗力，直接影响餐厅的经营状况。若直接将双方签订的《租赁合同》解除，仅维护了被上诉人的合法权利，但对上诉人而言，其前期对餐厅的投入和心血，不仅完全被否定，也给上诉人造成了更大的损失。其次，上诉人为经营该餐厅，为了保证能给前来就餐的客人提供及时的服务，为餐厅雇佣数位工作人员，人数较多。若与被上诉人签订的《租赁合同》被解除，那么众多被雇佣的工作人员将面临失业，不仅增加众多失业人员，还可能造成一定的社会影响。综上，上诉人和被上诉人之间签订的《租赁合同》，上诉人违约程度轻微，过错较小，不具备解除合同的条件。恳请二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。 新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。 新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司向一审法院起诉请求：1．解除原、被告签订的《租赁协议》，被告向原告返还租赁物及附属设施、设备（以《租赁协议》清单为准）；2．被告支付原告租赁费、暖气费等共1886237.94元；3．被告支付原告违约金800000元。 一审法院认定事实：2017年8月18日，原、被告签订一份《租赁协议》，约定原告（甲方）将位于昌吉回族自治州呼图壁县锦华大道新疆维吾尔自治区号国家级苗木交易市场内馨天地温室生态综合体内东区出租给被告（乙方）做餐饮经营使用；交付程序与交付标准：详见附件二《交付程序与甲方交付标准》；甲方向乙方交付用于餐厅装修布置的时间：2017年9月11日；甲方负责完成的投资项目有：馨天地温室主体结构施工、温室内部景观造园施工工程（包括但不限于温室内部所有活体景观树木、植被及固定景观小品等）、用于温室餐厅经营所需的各式景观包间的结构搭建与内外装修、其他在附件二中载明的由甲方负责完成的工作；在甲方交付标准下，乙方负责完成满足温室餐厅开业及正常运营所需的投资项目；除附件二与附件三列明的工作清单以外产生的项目，原则上由乙方负责并承担费用；在温室餐厅场地内添加的设施设备（详见附件四），遵循“谁提出、谁使用、谁投资、谁受益”的原则，甲、乙双方可通过协商合理分摊费用；温室餐厅筹备期系本合同签订后的二个月，筹备期内温室餐厅不对外营业；筹备结束后、正式运营前，乙方经与甲方协商确定的对外试运营期最长不超过一个月，试运营期的销售额纳入年度销售额；乙方应承诺温室餐厅的正式开业时间至迟不得晚于2017年11月1日（因甲方原因的可以顺延）；乙方向甲方支付的租金分为两部分：保底固定租金和销售额阶梯式提成租金，保底固定租金为每年800000元，乙方每个销售年度的上下半年分别向甲方支付400000元，先付后用，首期保底租金应在餐厅正式运营之日起15日内交付；销售额提成租金的收取基数为温室餐厅的销售额，并非按销售毛利或销售净利；本协议项下的销售年度，是指自餐厅正式运营之日起的连续12个月为一个完整的销售年度，以后每12个月为下一个销售年度，依此类推；甲、乙双方应在每个月的10日前对上个月的温室餐厅的销售额进行核算并由双方签字盖章确认后各自备案存档；阶梯式提成表：0≤销售额〈7000000元，甲方提成比例0，年租金构成为“固定”；7000000元≤销售额≤9000000元，甲方提成比例25％，年租金构成为“固定＋提成”；9000000元≤销售额≤1100000元，甲方提成比例23％，年租金构成为“固定＋提成”；1100000元≤销售额≤1300000元，甲方提成比例21％，年租金构成为“固定＋提成”；销售额〉1300000元，甲方提成比例20％，年租金构成为“固定＋提成”；“固定”系指“保底固定租金”，“提成”系指销售额（阶梯式）提成租金；根据温室餐厅的年销售额完成情况，按每2000000元为基准设定不同的甲方提成比例，销售额每提升2000000元，甲方提成比例相应降低至20％；双方将第一个销售年底的销售预期设定为10000000元；如确需对租金进行调整的，必须由双方共同以书面形式签订正式的补充协议；温室餐厅区域的水电费用，由乙方负责承担；温室餐厅以外的水电费，由甲方承担；乙方应根据租赁面积承担供热费，该面积为红线范围内的面积总和，包含但不限于实际用餐面积；甲方采取政府集中供热方式为温室餐厅采暖的，甲方应与集中供暖单位签订正式的《供暖合同》，乙方应按照租赁面积分担集中供暖费；甲方作为业主单位向集中供暖单位预缴当年度集中供暖费，乙方应在甲方出示缴款证明材料后的三天内向甲方支付当年度集中供热费；温室餐厅内所有由甲方负责投资的木屋木结构常规养护修缮费用由甲方承担（但因乙方管理不善造成的人为破坏除外）；温室餐厅内所有由甲方负责投资的景观绿植水景养护费由甲方承担（但因乙方管理不善造成的人为破坏除外）；甲方提供温室餐厅外围的物业管理服务，温室餐厅内部的物业管理由乙方自行负责，相应费用由乙方自行承担；本协议的租赁期为五年；乙方在本协议签署之日起的三个工作日内，向甲方支付200000元保证金；合作期满或合同解除后，保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及乙方应承担的违约赔偿责任后，剩余部分应一次性无息返还给乙方；乙方逾期支付租金的，甲方同意给予乙方7天宽限期，乙方在宽限期内向甲方支付该租金的不需支付违约金；乙方逾期支付租金超过七天的，甲方有权要求乙方自租金应付之日起每逾期一天按照应付未付租金的0.5％支付逾期付款的利息；该租赁物业交付后，出现乙方违反本合同任何条款约定之情形致使甲方有权解除本合同，甲方解除本合同前或合同终止前乙方已支付的所有租金（无论该租金所对应的租赁期间是否届满）以及租赁保证金，均不予退还；除此之外，甲方有权要求乙方承担相当于同保底租金等额（8000000元）的违约金，以上违约金不足以弥补甲方实际经济损失的，甲方有权进一步向乙方索偿差额；乙方违反本合同约定，逾期30天以上（含30天）未交租金、物业管理费应付款项，甲方有权终止执行本合同，停止向乙方提供包括供水、供电等一切服务；如乙方累计逾期达到40天的（含40天），甲方可单方面解除本合同，收回租赁物业；连续三个租赁年度的年销售额未能达到7000000元的，甲方有权解除合同，收回租赁物业，并要求乙方承担违约责任。协议签订后，原告依约向被告交付了租赁物。2018年7月5日，原告作为甲方与被告作为乙方签订一份《关于馨天地酒店租赁协议的补充协议》，约定：“一、关于乙方欠付的保底固定租金80万元的分期支付：在本补充协议签订前，乙方已向甲方支付保底固定租金12万元，尚余680000元按如下时间分期付款：1．在2018年7月31日前，支付100000元；2．在2018年8月31日前，支付15万；3．在2018年9月30日前，支付150000元；4．在2018年10月31日前，支付140000元；5．在2018年11月30日前，支付140000元。二、关于下一年度供暖费的支付：甲乙双方明确，甲方向乙方提供供暖费支付凭证后的7日内由乙方按租赁协议的约定，按租赁面积比例向甲方支付供暖费。三、关于馨天地酒店的经营收入（销售额）。乙方承诺，按照租赁协议的约定，向甲方及时提供真实、全面、有效的销售额。除每日销售额报表外，乙方应在每个月的5日前，将乙方签字盖章后的月底销售明细以书面形式提供给甲方。四、关于甲方提成租金比例的调整。甲方同意，在双方计算第一个租赁年度（自2017年12月1日起至2018年11月30日）时，租赁协议第3.3条中“阶梯式提成表”中“甲方提成比例”50％收取（即甲方让利50％的提成租金）。五、其他条款。1．本补充协议上述针对租赁协议的修改，仅在第一个租赁年度内有效，其他租赁期限按租赁协议的约定执行。2．本补充协议未尽事项，按租赁协议的约定执行”。2017年8月19日，被告向原告交纳保证金200000元。2017年11月22日，原告与呼图壁县热力有限公司签订《供暖安装缴费协议》，约定2017－2018年一个采暖季，生态酒店暖气费为700000元。按照《租赁协议》约定的面积，原告仅要求被告每年分担暖气费300000元。2018年5月12日至2018年12月4日期间，被告向原告交纳2018年度保底固定租金800000元。2018年5月12日至2018年5月13日期间，被告向原告交纳2017－2018年度采暖期暖气费300000元。2019年1月28日至2019年11月13日期间，被告向原告交纳2019年度保底固定租金330111.16元。2019年1月5日，被告向原告交纳2018－2019年度采暖期暖气费100000元。2019年12月19日，被告向原告交纳保证金4370元。合同履行期间，双方共同组建了群名为“HTB馨天地酒店每日销售群”的微信群，用于被告向原告报送日常营业额。被告向原告报送营业额截至2020年1月21日。因新冠肺炎疫情影响，“馨天地酒店”于2020年1月26日关闭。2020年6月1日起恢复营业，营业接待人员受政府规定限制。2017年12月1日至2020年1月26日期间，被告营业总额未达到7000000元。2019年1月31日、7月24日，原告以公证形式先后向被告发出两份履约告知函，要求被告交纳欠付的租金、暖气费，表明若被告拒不履行，将与之解除合同。一审法院认为，关于合同应否解除问题。根据原、被告签订的《租赁协议》，保底固定租金为每年800000元，乙方每个销售年度的上下半年分别向甲方支付400000元，先付后用；乙方应在甲方出示缴款证明材料后的三天内向甲方支付当年度集中供热费；乙方销售额小于7000000元，不支付提成租金；除附件二与附件三列明的工作清单以外产生的项目，原则上由乙方负责并承担费用。根据双方签订的《关于馨天地酒店租赁协议的补充协议》，第一个租赁年度应自2017年12月1日至2018年11月30日，第二个租赁年度应自2018年12月1日至2019年11月30日，第三个租赁年度自2019年12月1日起算。2017年12月1日至2020年1月26日期间，被告营业总额未达到7000000元，故被告不应缴纳提成租金。消防属于原告投资的项目，消防服务费不属于《租赁协议》约定的被告应负担的费用，故被告不应支付消防服务费。被告只应缴纳保底固定租金和暖气费。被告已支付第一租赁年度保底固定租金800000元、暖气费300000元及第二租赁年度保底固定租金330111.16元、暖气费100000元，故被告欠交第二年底保底固定租金469888.84元、暖气费200000元。第三租赁年度，因受新冠肺炎疫情影响，被告一段时间内无法经营，2020年6月起虽恢复经营，但接待人数受限制，应扣除相应租金，一审法院酌定扣除租金300000元（400000元÷6×4.5），故被告欠缴第三租赁年度租金100000元。第三租赁年度的暖气费，因原告未提交缴款凭证，不符合合同约定的付款条件，故对原告主张该年度暖气费的诉讼主张，一审法院不予支持。被告未按期支付第二、三租赁年度租金、暖气费构成违约，原告有权要求解除合同，对原告要求解除《租赁协议》并返还租赁物及附属设施、设备的诉讼请求，一审法院予以支持。关于被告应支付的费用及违约金问题。以被告交纳的保证金204370元折抵租金，被告欠原告租金365518.84元（569888.84元－204370元）、暖气费200000元，合计565518.84元。对原告租赁费、暖气费诉讼请求中565518.84元，一审法院予以支持，对超过部分，一审法院不予支持。违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告主张其投入损失巨大，但一审法院已判令被告返还租赁物及设备、设施，且已判令被告支付租金、暖气费，故对违约金，一审法院确定以欠付租金、暖气费为基数，按照2020年6月22日中国人民银行发布的一年期贷款市场报价利率3.85％加收50％的逾期罚息标准即5.78％计算为32520.9元（465518.84元×13个月÷12个月×5.78％＋100000元÷12个月×5.78％×7个月），对原告违约金请求中超出部分，一审法院不予支持。判决：一、解除原告新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司与被告蔡新昌、被告林运强、被告何玉江签订的《租赁协议》，被告蔡新昌、被告林运强、被告何玉江于判决生效后十日内向原告新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司返还租赁物及附属设施、设备（以《租赁协议》清单为准）；二、被告蔡新昌、被告林运强、被告何玉江于判决生效后十日内向原告新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司支付租赁费、暖气费共565518.84元；三、被告蔡新昌、被告林运强、被告何玉江于判决生效后十日内向原告新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司支付违约金32520.9元；四、驳回原告新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。其中上诉人新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司向本院提交证据如下： 一、（2020）新昌证字第4563号公证书一份，拟证实：1．通过对上诉人蔡新昌、林运强、何玉江租赁标的物所经营的餐厅收费系统现场证据保全的内容看：馨天地生态酒店在2020年度1月至9月期间，仅有2月、8月两个月，因疫情封闭未能营业，其他月份均正常营业且收入颇丰，与一审法院查明的2020年6月开始营业的基本事实不符。2.2020年5月28日、5月30日、6月6日、6月27日、7月12日，上述日期均为周末等法定节假日，通过对监控系统的监控画面来看，上诉人蔡新昌、林运强、何玉江经营的馨天地生态酒店接待承办婚礼酒席，对比二维火商家管理平台的记录，上诉人蔡新昌、林运强、何玉江采用大额收入不入账的体外循环方式，逃避销售额提成租赁费。 经质证，上诉人新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司对该证据的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不认可。仅凭二维火商家管理平台记录认定馨天地酒店在2020年度1-9月期间正常营业且收入颇丰的事实不成立，2020年2月底-4月中旬的疫情影响是人尽皆知的，即便4月新疆陆续恢复正常生活但因抗疫政策需要，酒店亦不能正常营业。2020年7月到8月之间，又再次受到疫情影响居家隔离，餐厅并未正常营业。上诉人提到的节假日举办婚礼有可能是因为之前疫情影响不能够正常进行举办的婚礼、酒席而进行的补办。 因上诉人新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司对该证据的真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认。 二、（2020）新昌证字第4564号公证书一份、（2020）新昌证字第4565号公证书一份，拟证实：1．两位安保人员均明确上诉人蔡新昌、林运强、何玉江经营的馨天地生态酒店在未封闭期间一直在正常营业，周末甚至因为业务繁忙，原有工作人员不够用，聘请证人临时去帮忙；2．馨天地生态酒店每个周末陆续有婚宴，结合证据一二维火商家管理平台记录来看，其接待婚宴的收入没有使用二维火商家管理平台记录。 经质证，上诉人蔡新昌、林运强、何玉江对该组证据的真实性、合法性认可，对关联性及证明的问题不认可。1．胡建勇的证言不符合客观事实，在公证书证明内容中其自行陈述在苗木市场担任安保工作，陈述2020年至今每周末陆续都有婚宴，但根据今年的疫情情况，可以明显看出其证言与客观情况不符。2．根据第二位证人的证言可以看出，即便其可以作为保安，但是因其工作的特殊性，保安也会有休息，或者是请假的时候，仅凭以上二位证人的证言，不能证明上诉人的证明目的。 因上诉人新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司对该证据的真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认。 上诉人蔡新昌、林运强、何玉江未向本院提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 另查明，涉案《租赁协议》附件二《交付程序与甲方交付标准》中约定：“三、区域及交付标准的文字说明：根据主协议的约定，甲方负责完成温室餐厅内部的隐蔽工程、主体（砖混及木质）结构、人造塑形景观系统、、地面铺装包房内部的硬装修、公共景观绿植、公共及室内照明、水洗水景施工等。1．温室主体结构&附属设施设备（1）温室钢结构主体搭建及保温阳光板安装；（2）温室中央厨房土建及内外装修（不包含厨房设备实施的采购与安装）；（3）给排水系统、电力工程系统；（4）供暖系统（风机盘管、暖气包及地暖）；（5）湿帘系统、排风系统；（6）消防系统。2．生态小院&草屋包房（1）主体结构；（2）外部装饰（墙面、顶面等）；（3）院落内景观铺装；（4）包房内部装修（包括墙面、顶面、、地面等装修参见效果图，软装家具除外）；（5）卫生间：全装修，含洁具；（6）照明（主灯、筒灯、射灯）、排风、插座等。3．大婚宴广场&假山（1））地面铺装（2）人造假山塑性景观；（3）舞台土建及地面铺装；（4）舞台扩声系统；（5）LED大屏（含升降系统）；（6）舞台灯光及照明系统。4．小型婚宴区（1））地面铺装（2）小型舞台背景搭建。5．古木洞天包间（1）主体结构；（2）照明：主灯、壁灯；（3））地面铺装6．亭式包房&荷叶包间（1）木结构制作安装；（2）照明：主灯；（3））地面铺装7．民族长廊宴会厅（1）主体结构；（2）照明：主灯、筒灯、射灯；（3））地面铺装8．公共道路&公共景观（1））地面铺装（2）公共景观地面照明；（3）活体景观绿植种植；（4）人造景观绿植。9．水系景观（1）开挖及防水工程；（2）水池铺装；（3）水泵安装；（4）水景照明灯光；（5）水系人造塑型雕塑景观。10．弱电智能化（1）视频监控系统；（2）无线wifi系统；（3）公共广播系统。11．其他（1）明档区的主体结构及装饰；（2）防火隔离墙浮雕。双方当事人均认可是按照涉案《租赁协议》中附属清单设备进行交付，上诉人新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司认可上述租赁物及附属设备设施均在现场。 二审中，双方当事人均同意将合同约定的保证金204370元折抵欠付租赁费，在本案中一并处理。上诉人新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司陈述因新冠肺炎导致呼图壁县居家隔离的时间是2020年1月25日至2020年3月6日，上诉人蔡新昌、林运强、何玉江陈述因新冠肺炎影响导致呼图壁县居家隔离的时间是2020年1月28日至2020年3月17日；3月17日至6月，呼图壁县要求餐饮行业不得堂食。 本院认为，本案争议焦点为：1．涉案合同应否解除；2．如果涉案合同解除，上诉人新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司主张的租赁费、暖气费及违约金数额应当如何确定。 关于涉案合同应否解除的问题。本案中，双方当事人签订的《租赁协议》合法有效，双方当事人均应按照合同约定的内容履行各自的义务。上诉人新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司按照合同约定向上诉人蔡新昌、林运强、何玉江交付了涉案租赁馨天地酒店及其附属设施设备，上诉人蔡新昌、林运强、何玉江应当按照合同约定履行支付固定租赁费、提成租赁费、暖气费等义务。根据双方签订的《关于馨天地酒店租赁协议的补充协议》，第一个租赁年度应自2017年12月1日至2018年11月30日，第二个租赁年度和第三个租赁年度依次类推起算。现上诉人蔡新昌、林运强、何玉江仅缴清第一租赁年度的固定租赁费800000元及暖气费300000元，缴纳第二年度固定租赁费330111.16元固定租赁费及100000元暖气费，第三年度固定租赁费及暖气费均未缴纳。综上，上诉人蔡新昌、林运强、何玉江自第二年度起便未按时缴纳租赁费及暖气费，且上诉人新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司多次主张无果，据诉前已一年有余，因此其主张解除涉案《租赁协议》符合协议的约定，即“10.3租赁期间内，乙方（上诉人蔡新昌、林运强、何玉江）有下列情形之一的，甲方（上诉人新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司）有权解除合同，收回租赁物业，并有权依据本合同要求乙方承担违约责任：…（6）违反本合同的约定，逾期30天以上（含30天）未交租赁费、物业管理费应付款项，甲方有权终止执行本合同，停止向乙方提供包括供水、供电等一切服务；如乙方累计逾期达到40天的（含40天），甲方可单方面解除本合同，收回租赁物业”，因此，一审法院确认解除涉案合同正确，本院予以维持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。按照上述法律规定，上诉人蔡新昌、林运强、何玉江应向上诉人新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司返还租赁物及附属设施、设备，对于一审法院确认上诉人蔡新昌、林运强、何玉江应当按照双方合同约定的内容返还租赁物及附属设施、设备，具体内容详见《租赁协议》附件二中的清单内容正确，本院予以维持。 关于涉案租赁费、暖气费的问题。首先是提成租赁费的部分，因2017年12月1日至2020年1月26日期间，上诉人蔡新昌、林运强、何玉江营业总额未达到7000000元，因此上诉人蔡新昌、林运强、何玉江不应缴纳提成租赁费；其次是固定租赁费，每年固定租赁费金额为800000元，第二年度（2018年12月1日至2019年11月30日）上诉人蔡新昌、林运强、何玉江仅缴纳330111.16元，尚欠付469888.84元；第三年度（2019年12月1日至2020年11月30日）中上诉人新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司仅要求上诉人蔡新昌、林运强、何玉江缴纳2019年12月1日至2020年3月15日期间的租赁费，因2020年1月25日至2020年3月15日受新冠肺炎疫情影响，餐饮行业也受到影响，在此期间，势必给上诉人蔡新昌、林运强、何玉江造成经营影响，本院综合该情形，确定该期间的租赁费由双方各承担50%，则上诉人蔡新昌、林运强、何玉江应缴纳2019年12月1日至2020年3月15日期间的租赁费包含2019年12月1日至2020年1月24日的租赁费120000元（800000元÷12月×1月＋800000元÷12月÷30天×24天）及2020年1月25日至2020年3月15日期间50%的租赁费53333.34元【（800000元÷12月×1月＋800000元÷12月÷30天×18天）×50%】。综上，上诉人蔡新昌、林运强、何玉江应向上诉人新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司支付欠付租赁费643222.18元（469888.84元＋120000元+53333.34元）。因上诉人蔡新昌、林运强、何玉江支付保证金204370元，双方均同意在本案欠付租赁费中予以折抵，故上诉人蔡新昌、林运强、何玉江应向上诉人新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司支付2018年12月1日至2020年3月15日期间的欠付租赁费438852.18元（643222.18元－204370元）。对于欠付暖气费的问题，双方约定上诉人蔡新昌、林运强、何玉江每年承担暖气费300000元，其第二年度仅支付暖气费100000元，尚欠付暖气费200000元，第三年度的暖气费，因上诉人新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司未在规定期限内提交缴费凭证，不符合合同约定的付款条件，对该年度的暖气费的诉讼主张，本院不予支持，故上诉人蔡新昌、林运强、何玉江尚欠暖气费200000元。对于消防服务费的问题，因不属于《租赁协议》中由上诉人蔡新昌、林运强、何玉江应当承担的费用，本院对此不予支持。综上，上诉人蔡新昌、林运强、何玉江应向上诉人新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司支付欠付租赁费及暖气费共计638852.18元（438852.18元+200000元）。 关于违约金的问题。因上诉人蔡新昌、林运强、何玉江未按合同约定支付相应的款项，其存在违约行为，应当承担违约责任。双方签订的《租赁协议》中虽然约定上诉人新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司有权在因上诉人蔡新昌、林运强、何玉江违约导致解除合同的情形下主张800000元的违约金，但违约金应以实际损失为基础，根据公平原则和城市信用原则予以衡量，因此，本院确认上诉人蔡新昌、林运强、何玉江应当向上诉人新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司支付违约金60000元，对上诉人新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司主张超出部分本院不予支持。 综上所述，上诉人新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司的上诉请求部分成立，上诉人林运强、何玉江、蔡新昌的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院（2019）新2323民初3200号民事判决第一项，“一、解除原告新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司与被告蔡新昌、被告林运强、被告何玉江签订的《租赁协议》，被告蔡新昌、被告林运强、被告何玉江于本判决生效后十日内向原告新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司返还租赁物及附属设施、设备（以《租赁协议》清单为准）”； 二、撤销新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院（2019）新2323民初3200号民事判决第二、三、四项，“二、被告蔡新昌、被告林运强、被告何玉江于本判决生效后十日内向原告新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司支付租赁费、暖气费共565518.84元；三、被告蔡新昌、被告林运强、被告何玉江于本判决生效后十日内向原告新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司支付违约金32520.9元；四、驳回原告新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司的其他诉讼请求”； 三、上诉人蔡新昌、林运强、何玉江于本判决生效后十日内向上诉人新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司支付租赁费、暖气费共计638852.18元； 四、上诉人蔡新昌、林运强、何玉江于本判决生效后十日内向上诉人新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司支付违约金60000元； 五、驳回上诉人新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费28290元，由上诉人新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司负担20935元，由上诉人蔡新昌、林运强、何玉江负担7355元。二审案件受理费27378元，由上诉人新疆呼图壁国家级苗木交易市场股份有限公司负担10597元，由上诉人蔡新昌、林运强、何玉江负担16781元。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑洪彪 审 判 员 李静蓉 审 判 员 李 娟 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 宋雪倩 书 记 员 石 雪