上海市松江区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0117执异211号案外人：陈某某，女，1977年11月1日生，汉族，住江苏省苏州市工业园区铜雀台雅院****。申请执行人：张红霞，女，1973年8月25日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：张本国(系申请执行人张红霞丈夫)，住江苏省。委托诉讼代理人：陈秋月，上海市信本律师事务所律师。被执行人：薛成林，男，1973年3月16日生，汉族，住江苏省。在本院执行(2020)沪0117执6795号申请执行人张红霞与被执行人薛成林民间借贷纠纷一案中，案外人陈某某对本院查封位于江苏省涟水县府前御景园御景阁9幢502室房屋(以下称涉案房屋)不服，向本院提出书面异某。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查。现已审查终结。案外人陈某某异某称，要求中止对涉案房屋的执行。2020年7月6日，薛成林授权委托中介人员张桂梅出售涉案房屋。2020年8月13日，案外人签订买卖居间合同，约定以845,000元价格购买涉案房屋，并于同日支付10万元定金及8,000元中介费给中介人员吴静。同年8月17日，涉案房屋上银行贷款余额还清。9月11日，薛成林公证委托中介人员唐颖办理房屋相关手续。9月14日，案外人至不动产登记中心签订了不动产存量房买卖合同。9月14日、15日、28日，案外人将共计745,000元转账支付给薛成林。9月28日，案外人向不动产登记中心申请过户，并缴纳了契税。9月29日，涉案房屋完成交接。在10月9日，案外人至不动产登记中心被告知涉案房屋已被查封。案外人认某，其在法院查封之前已签订合法有效的书面合同，并已付清款项且合法占有涉案房屋，未办理过户登记非案外人原某，故提起案外人异某。案外人为证明其主张，提供了委托售房协议及委托书、房屋买卖(居间)合同、转账支付凭证、完税证明等材料。申请执行人张红霞辩称，不同意案外人的异某申请。案外人购房价格与申请执行人查询到的市场价格相差15万，明显低于合理价格。案外人与被执行人签订居间合同时，熊娟娟原是涉案房屋的共有产权人但却未签字。申请执行人与被执行人间的民间借贷纠纷在2020年5月立案，7月29日作出生效调解书。因被执行人不履行生效文书的义务，申请执行人9月3日申请强制执行，被执行人于9月16日被限制高消费，这些信息都能在网上可以公开查阅，案外人却未核实，且在未与薛成林见面和未确认房产权属的情况下依然签订买卖合同、将定金转给中介人员并付清房款，不合常理，也未尽到合理审慎的注意义务。中介人员张桂梅汇款给被执行人20万元并替被执行人偿还银行贷款，还对涉案房屋进行装修，并给案外人提供了很多本不应该提供的材料及服务，超越了一般意义上中介和客户的关系。涉案房屋买卖合同系张桂梅、被执行人和案外人三方虚假意思表示，目的是配合被执行人逃避债务。案外人并未办理交房手续，也未提供足够证明证明其实际占有房屋。申请执行人方走访涉案房屋及所在物业，物业告知该房屋并未办理物业交接手续，涉案房屋内并无人居住。为证明其主张，申请执行人提供了涉案房屋所在小区出售信息截图、视频光盘等材料。被执行人薛成林未到庭发表意见。本院经审查查明，涉案房屋原为薛成林、熊娟娟共同共有，建筑面积142.09平方米，原房产证号为涟房产权证涟城字第LXXXXXXXXX。2020年4月27日，薛成林、熊娟娟登记离婚。嗣后，涉案房屋变更为薛成林单独所有，房产证号为苏(2020)涟水县不动产权第XXXXX**。2020年9月29日，本院委托涟水县人民法院协助查封涉案房屋。2020年10月9日，本院因(2020)沪0117执6795号一案正式查封涉案房屋，查封期限至2023年10月8日。案外人遂向本院提起异某。另查明，张红霞与薛成林民间借贷纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，于2020年7月29日作出(2020)沪0117民初6653号民事调解书，确认：“一、被告薛成林归还原告张红霞借款本金200,000元(分别于2020年8月31日前归还借款本金50,000元，于2020年9月30日前归还借款本金50,000元，于2020年10月31日前归还借款本金50,000元，于2020年11月30日前归还借款本金50,000元)；二、被告薛成林于2020年11月30日前支付原告张红霞上述借款利息(以未还本金为基数，自2020年1月1日起至实际清偿之日止，按年利率20%计算)；三、被告薛成林于2020年11月30日前支付原告张红霞补偿款2,150元；四、若被告薛成林逾期归还上述任意一笔款项，则原告张红霞有权可就剩余款项一并申请执行；五、原、被告双方无其他争议。”因薛成林未履行上述生效法律文书确定的义务，权利人张红霞向本院申请执行，本院于2020年9月3日以(2020)沪0117执6795号立案执行。执行过程中，因查无被执行人可供执行的财产线索，申请执行人亦不能提供执行的财产线索，本院于2020年11月10日裁定终结本次执行程序。2020年11月16日，本院扣划被执行人薛成林账户内42,459.84元并发还张红霞。再查明，薛成林(甲方)与淮安安居房地产经纪有限公司(乙方，以下简称安居房产)签订落款时间为2020年7月6日的房屋委托出售协议，约定甲方现有涉案房屋一套，权属薛成林，共有权人熊娟娟，房产证号涟城字第LXXXXXXXXX，委托出售价格为80万元整(含装修费1万元)，溢价部分归安居房产所得；乙方将甲方的房屋销售成功，不收取任何费用；甲方现授权安居房产张桂梅为其代理人，该代理人与乙方及该屋的买方所签订的任何协议、文件或做出的承诺、确认等视为甲方的行为，甲方予以认可等。薛成林同时出具落款时间为2020年7月6日的委托书，委托张桂梅代为办理房屋买卖交易，代收定金，代表办理银行按揭贷款等事项。薛成林(甲方)、陈某某(乙方)、安居房产(居间方，签约代表吴静)签订时间为2020年8月13日的房屋买卖(居间)合同，约定涉案房屋所有权证号涟城字第LXXXXXXXXX，所有权人薛成林，共有人熊娟娟，成交价845,000元；乙方2020年8月13日前支付甲方定金10万元，留存5万元待房产证过户后交房日付清，剩余尾款过户前一次性付清(745,000元)；甲乙双方须在房产证补到之日立即过户等。2020年8月13日，陈某某向吴静银行转账108,000元。2020年8月13日、8月14日，吴静分别转账10,000元、90,000元至张桂梅账户。2020年8月14日，张桂梅转账200,000元至薛成林账户。2020年8月17日，张桂梅分别转账2,868.74元、131,633.64元至中国银行股份有限公司为薛成林贷款还款，并于同日现金支付提前还款违约金3,576元，附言“薛成林提前还款”。2020年9月11日，薛成林委托唐颖代为办理薛成林单独所有的房房产证号为苏(2020)涟水县不动产权第XXXXX**涉案房屋相关事项，包括办理网签合同备案登记、办理不动产权转移登记手续等，并至中华人民共和国江苏省涟水县公证处对委托事项进行公证。2020年9月14日，薛成林(甲方、出卖人，委托代理人唐颖)与陈某某(乙方、买受人)签订不动产(存量房)买卖合同，约定涉案房屋总价款760,000元；买卖双方到登记机关办理完成不动产转移登记后，一次性付清房款；甲方应当在2020年9月29日前将上述房屋交付乙方使用等。2020年9月14日、9月15日、9月28日，陈某某分别转账20万元、40万元、145,000元共计745,000元至薛成林银行账户，并附言为房款。2020年9月28日，陈某某缴纳涉案房屋契税11,400元。本案审查过程中，案外人陈某某提供2020年12月7日涉案房屋物业管理处出具的入住证明、物业费收据、水、电费收据、张桂梅签订落款日期为2020年8月10日的装饰工程施工合同、2020年12月15日张桂梅出具的情况说明等，以证明其已占有、使用涉案房屋。陈某某陈述，在涉案房屋交易过程中，其从未与薛成林见面接触过，不知房屋原登记情况，只是听中介人员吴静说涉案房屋原产权证丢失需要补办，其是通过吴静购买涉案房屋的，房屋买卖(居间)合同上薛成林的签字是事先在空白合同上签的，房产证于2020年9月补办。涉案房屋现由其父母居住、使用。以上事实，有民事调解书、执行裁定书、事项委托执行函、代管款处理情况表、公证书、不动产(存量房)买卖合同等予以证实。本院认某，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异某和复议案件若干问题的规定》规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异某，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原某未办理过户登记。本案中，在本院查封涉案房屋前，案外人已签订书面网签合同、支付全部价款。但从合同的履行看，安居房产与薛成林约定房屋售价80万元，溢价部分由安居房产所得，实际上张桂梅和陈某某共转账给薛成林945,000元，且张桂梅另行装修了涉案房屋、偿还银行贷款，却未见薛成林支付上述款项。陈某某在从未与薛成林见面、不明房屋权属的情况下即与未得到薛成林授权的中介人员吴静签订合同、支付定金，支付的8,000元，其主张是中介费，但也未有书面约定，其又在房屋产权登记未变更情况下即付清房款，案外人并未尽到合理审慎义务。从房屋的占有看，案外人陈某某并未提供充分证据证明其在司法查封前即占有涉案房屋。故对于案外人的某某，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异某和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人陈某某的异某。案外人、当事人对裁定不服，认某原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 张惠萍审 判 员 施 岸审 判 员 黄 杰二〇二〇年十二月十七日法官助理 赵璋翊书 记 员 赵璋翊附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。