江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9292号上诉人（原审被告）：朱士彬，男，1969年1月15日生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：曾懿迪，江苏悦孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓燕，江苏悦孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘惠良，男，1964年6月1日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人:朱金根，上海劲力律师事务所律师。上诉人朱士彬因与被上诉人潘惠良房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初20425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱士彬的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回原审法院重审。事实和理由：1、原审判决认定事实不清。之前的生效判决虽然认定朱士彬无权将涉案的场地进行出租，原审法院也因此认定本案的租赁合同无效，但是被上诉人潘惠良占有使用我方的厂房设备，依法应当支付租金或者占有使用费。原审判决结果不当，有违公平原则。2、被上诉人潘惠良提供的签订于2016年10月15日的协议书，我方从来没有签订过该协议，对于其真实性不予认可。原审法院认定我方应当补偿给潘惠良427157元缺乏事实和法律依据，事实上拆迁办补偿给潘惠良的补偿款是319542元。3、双方当事人于2017年4月26日签订的厂房场地租赁协议中约定房屋、吊机、码头、地磅等物品以实拍照片为准，厂房场地租赁协议虽然被认定为无效，前述设备应当由被上诉人潘惠良返还给我方。潘惠良辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉案的厂房场地租赁协议被认定为无效，我方通过抵扣拆迁款的方式支付的租金和押金，上诉人朱士彬理所当然应当返还。请求驳回上诉，维持原判。潘惠良向一审法院起诉请求：判令原审被告退还其租金280000元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2015年12月，潘惠良（乙方）与朱士彬（甲方）签订租赁协议书一份，约定乙方承租甲方位于万狮村水泥砖厂土地，用途为海绵承放和加工。租赁期限为2015年12月至2025年12月，共计10年。租金标准一年500000元，每半年支付250000元。前三年价格不变，后七年跟价格定。因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，如政府收回、征用土地等，双方协商退出协议。该地块属于江苏花桥与上海白鹤接壤之处。其中属于上海部分，2016年白鹤村拆迁，2016年12月，甲方朱士彬与乙方潘惠良签订协议书一份，该协议书载明，由于白鹤镇吴淞江沿线生态环境综合整治，经甲乙双方协商决定，达成如下协议：一、乙方在规定时间内搬离甲方厂区内所有物品……198地块上110.68平方米厂房有栅变或房，彩钢栅与彩钢房评估差价升值部分甲方得40%，乙方得60%。租用农用田厂房总面积368平方米*200元每平米，等于63640元；租用198地块厂房面积110.68平方米*350元每平米等于38738元；升值部分：592元每平米*0.8*0.7*110.68*0.6等于22016元；可搬迁费总：319542元；阳光栅栏、围墙：3221元；扣除20000元由朱士彬代付给小刘。总付427157元。其中属于花桥部分，2017年4月26日，潘惠良（乙方）与朱士彬（甲方）重新签订厂房场地租赁协议一份，该协议载明“甲方将江苏花桥龙尖嘴土地厂房一并租赁给乙方使用，经甲乙双方友好协商特签订如下协议：一、租赁面积：约8亩。二、租赁地面建筑物：房屋、吊机、码头、地磅等，以2017年4月26日实拍照片为准。三、租赁时间：8年，2017年5月1日-2025年4月31日。四、租赁金额：每年租赁费180000元。五、租赁押金：100000元。六、付款方式：签订本协议后一周内支付第一年度租金及押金280000元，以后每年采取先付后用方式于四月底前支付租金。七、双方责任：1、乙方租赁期间全面负责合法经营，不得从事违法经营，由此引起的责任均由乙方负责与甲方无关。2、租金按照规定时间如期支付，逾期一月未支付甲方有权终止本协议。3、租赁期间如遇政府拆生态整治，乙方无条件在规定时间内搬离腾退，涉及政府补偿事宜各归所有。”后花桥地块涉及违法搭建于2018年11月被政府通知实施强制措施决定进行了强制拆除。经（2018）苏0583民初14162号生效判决书中认定，潘惠良从朱士彬处租赁了上海市青浦区白鹤镇万狮村3500平方米的厂地，2015年12月至2025年12月，每年租金500000元。2016年1月28日潘惠良将涉案场地租给案外人刘利生使用，租期2016年1月28日至2021年1月28日。租金为160000元每年。该判决书中第三人上海市万狮村村委会以及第三人昆山市花安居委会均明确表示朱士彬对本案涉案场地无权使用，未支持潘惠良要求刘利生继续支付租金的诉请。另查明，关于双方关于拆迁补偿达成的协议，朱士彬不予认可，法庭要求朱士彬本人第二次开庭时前往说明，朱士彬并未出庭，而选择庭后前往原审法院进行陈述。潘惠良在第二次庭审中补充提交了上海市青浦区白鹤村的曹坚书记录音，该录音中显示朱士彬对潘惠良出示的拆迁有关补偿协议书证据系知情。此外，潘惠良还举证了朱士彬转账给潘惠良的转账记录，2017年1月26日朱士彬支付给潘惠良100000元，2017年6月3日朱士彬支付给潘惠良47000元，合计147000元。上述事实有租地协议书、厂房场地租赁协议、协议书、银行交易明细、民事判决书、实施强制措施决定书、到庭当事人在庭审中的陈述予以证实。原审法院认为：朱士彬已被生效判决认定无权将涉案厂地进行租赁，2017年4月26日，潘惠良（乙方）与朱士彬（甲方）重新签订厂房场地租赁协议系属无效，因租赁合同无效，朱士彬收取的租金应予以返还。本案的争议焦点为朱士彬有无收到潘惠良支付的租金。潘惠良主张其已付租金及押金合计金额为280000元，支付形式为以动迁补偿款形式支付，朱士彬不认可潘惠良举证的关于动迁双方达成的协议书，但该协议书形成于2016年12月，2017年1月26日朱士彬以转账形式支付给潘惠良100000元，2017年6月3日支付47000元，合计147000元，协议书中约定的朱士彬应支付潘惠良的款项为427157元，用协议书约定的金额减去朱士彬实际转账潘惠良的金额与双方重新签订租赁协议书中约定的租金加押金金额基本相吻合，且若潘惠良未依约支付租金，朱士彬在签订租赁协议后从未向潘惠良催要过租金，也与实际交易惯例不符，朱士彬并未举证因本案涉案土地或厂房拆迁双方之间关于拆迁的任何约定，也未举证潘惠良因动迁实际应分得的款项证据，结合潘惠良的举证以及庭审中各方陈述，原审法院认定朱士彬已实际以动迁款抵付租金的形式支付了该280000元。因合同无效，朱士彬对该280000元应予返还潘惠良。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：朱士彬退还潘惠良租金280000元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，由朱士彬负担，该诉讼费潘惠良已预交，原审法院不再退还，由朱士彬于本判决生效后十日内一并支付给潘惠良。上诉人朱士彬在二审中提供的证据材料有:证据1、评估表照片打印件一份，证明拆迁办实际支付给被上诉人潘惠良的补偿款为319542元；证据2、建筑物及设备交接确认单打印件一份，证明交接确认单中列明的物品其已经交付给潘惠良；证据3、建筑物和设备的照片打印件五张，证明其所交付物品的状况；证据4、青浦区白鹤镇万狮村和昆山市花桥达兴砖瓦厂签订的协议书复印件一份，证明涉案土地是朱士彬以昆山市花桥达兴砖瓦厂的名义租赁的。被上诉人潘惠良未到庭参加二审诉讼，也未发表质证意见。本院认为上诉人朱士彬提供的证据1无法提供原件，且评估表也没有当事人签字或者盖章，无法核实其真实性及和本案之间的关联性；证据1、证据3均是照片的打印件，无法核实是否与原件一致，且租赁场地涉嫌违章搭建，现已经被强制拆除，真实性及关联性存疑；证据4是复印件，无法核实其真实性。综上，本院对于前述证据的证明效力均不予采信。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的厂房场地租赁协议，因涉案的房屋未取得建设工程规划许可证等合法审批手续，违反了法律、法规的强制性规定，依法应当被认定为无效。合同无效的情况下,当事人基于无效合同取得的财产,应当予以返还。一审中上诉人朱士彬自认其和被上诉人潘惠良曾经协商分配拆迁补偿款，并实际支付了部分款项，因此其虽然对于2016年12月17日协议书的真实性不予认可，但是并未申请笔迹鉴定，被上诉人潘惠良主张上诉人朱士彬同意向其支付拆迁补偿款427157元，并在该补偿款中扣除280000元作为租赁合同项下的租金和押金具有一定的事实基础。原审法院综合考量双方签订厂房场地租赁协议并交付租赁物之后，上诉人朱士彬从未催讨过租金等实际情况，并根据当事人举证和合同实际履行的情况，认定被上诉人潘惠良已经支付了租金和押金280000元具有正当性和合理性。涉案的厂房场地租赁协议虽然被认定为无效,但是被上诉人潘惠良已经实际使用了涉案的厂房场地及机器设备，而且前述租赁标的物也是由上诉人朱士彬向被上诉人潘惠良交付，故被上诉人潘惠良主张上诉人朱士彬返还其已经支付的租金180000元于法无据，其相关诉讼请求应予驳回。被上诉人潘惠良向上诉人朱士彬另支付有租赁押金100000元，因厂房场地租赁协议无效，且租赁标的物已经被有关政府部门强制拆除，故上诉人朱士彬应当予以返还。原审判决认定事实清楚，但是对于180000元租金的处理认定不当，属于适用法律错误，本院依法予以纠正。朱士彬的上诉主张部分成立,本院对于其中合理的部分予以支持,对于不合理的部分则依法予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，但是适用法律不当，导致判决结果错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初20425号民事判决；二、上诉人朱士彬退还被上诉人潘惠良租赁押金100000元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回被上诉人潘惠良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5500元，由潘惠良负担3536元，由朱士彬负担1964元。二审案件受理费5500元，由上诉人朱士彬负担1964元，由被上诉人潘惠良负担3536元。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年十二月一日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。