贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7705号上诉人（原审被告）：贵州黔劲房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市赫章县城关镇南门中路，统一社会信用代码91520527085664243E。法定代表人：盛建，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：万国明，贵州万驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈波，男，1992年3月16日出生，汉族，住贵州省赫章县。委托诉讼代理人（特别授权）：孙海孟，贵州秉尚律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：肖睿晨，贵州秉尚律师事务所实习律师。上诉人贵州黔劲房地产开发有限公司（以下简称：黔劲公司）因与被上诉人陈波商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省赫章县人民法院（2020）黔0527民初2937号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。上诉人黔劲公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：房屋登记分为预告登记、初始登记和转移登记，初始登记是转移登记的条件。根据双方所签《商品房买卖合同》第二十条关于初始登记的约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，现案涉商品房未达交付条件，上诉并未违约，不能径直以双方对转移登记的约定认定上诉人违约。上诉人于2019年9月23日作出的公告系在被上诉人等数百人的堵工堵产的情况下作出的，加重了上诉人的负担，且未在合同中予以约定，不应作为判决上诉人承担责任的依据。被上诉人陈波二审答辩称：交房时间和交付转移登记有关文书的时间有合同约定，上诉人逾期交付构成违约，应当承担违约责任，违约金标准有合同约定，上诉人应当承担。上诉人所出具的公告中承诺租房补贴不包括前期购房的违约金，该约定符合违约金性质，未超相关规定的上限。上诉人的上诉请求及理由无事实依据，应予驳回。原审原告陈波一审起诉请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金34,427.56元（从2018年9月30日起暂计至起诉之日，违约金以购房款576,676.00元为基数，按每日万分之一的标准计算至被告向原告交付质量合格的房屋为止）；2.判令被告支付原告逾期转移登记违约金23,989.72元（从2019年3月30日起暂计至起诉之日，违约金以购房款576,676.00元为基数，按每日万分之一的标准计算至被告将办理房屋权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案时止）；3.判令被告支付原告租房补贴7,500.00元（租房补贴7,500.00元/半年，从2020年3月31日起计算至原告装修入住为止）；4.判令被告支付原告房屋套内实测面积与合同约定套内面积之差0.14个平方被告应补金额为638.37元；5.判令被告限期向原告交付质量符合合同约定的房屋，限期由法院依据实际情况作出合理判决；6.判令被告限期向原告交付办理房屋权属登记需要由被告提供的资料，限期由法院依据实际情况进行合理判决；7.判令由被告承担本案的诉讼费、保全费以及保函费。一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，被告应当按照合同约定的期限和条件向原告交付房屋并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。《商品房买卖合同》中约定被告应当在2018年9月30日前向原告交付房屋，于2019年3月30日前取得案涉商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告并未按前述约定的期限履行义务，其行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应当承担违约责任。《商品房买卖合同》约定的交房期限届满后，2019年9月23日，被告发布《关于1号楼和2号楼延期交房的公告》（以下简称公告），在公告中承诺于2020年3月31日前交房，若逾期未交房的，从2020年3月31日起按7,500.00元/户/半年的标准向买受人支付租房补贴。诉讼中，原告表示接受被告在公告中的承诺，该公告对双方当事人具有约束力，被告未按照承诺履行，应当承担违约责任。被告承诺在超过承诺的交房期限后向房屋买受人支付的租房补贴，符合违约金的特征，其性质为逾期交房违约金。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过90日未交付房屋，且原告要求继续履行合同的，被告从约定交房期限届满之日的次日起按日以已付房款的万分之一向原告计付违约金，并于房屋实际交付之日起10日内向原告支付。后被告于2019年9月23日发出公告承诺“已延期的违约金于2020年3月31日前支付”。经查，由于房屋不符合合同约定的交付条件，原告尚未接收其所购买的房屋，根据《商品房买卖合同》关于逾期交房违约金给付期限的约定，支付逾期交房违约金的条件尚未成就，但按照被告在公告中的承诺，原告有权请求被告按日万分之一的标准计算支付2018年10月1日至2019年9月23日期间的逾期交房违约金，至于《商品房买卖合同》约定的2019年9月23日以后的逾期交房违约金，由于原告尚未实际接收房屋，故该部分违约金的给付条件尚未成就，对该部分违约金的诉请不予支持。《商品房买卖合同》约定，从2019年3月30日起180日以后被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书,原告不退房,被告自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，原、被告的该约定不违反法律法规的效力性强制性规定，对双方当事人具有约束力，被告应当按照约定从2019年3月30日起以原告已付房款为基数按日万分之一的计算标准向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。被告在公告中承诺的交房期间内我国爆发了新冠肺炎疫情，被告主张其在公告中承诺的交房期间应当顺延，原告亦认为可以顺延，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”之规定，对被告提出的顺延交房期限的主张予以支持。原、被告双方均认可疫情期间从2020年1月23日起算，但被告主张疫情期间应算至2020年4月30日，原告认为应算至2020年3月1日。结合赫章县人民政府办公室关于进一步做好企业项目复工复产工作的通知，对原告主张的期间予以确认，即因疫情交房期限顺延至2020年5月7日。被告主张《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的计算期间应当扣除疫情期间，新冠肺炎疫情发生于《商品房买卖合同》约定的交房期限及交付办理商品房转移登记的有关文书期限之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，对被告的该辩解意见不予采纳。关于违约金是否调整的问题。被告主张对逾期违约金进行调减，经询问，原、被告均同意参照《赫章县人民政府办公室关于印发赫章县陈家湾湾片区城市棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案的通知》中的10.00元/平方米/月的过度临时安置补助费标准确定案涉房屋同地段同类型房屋租金标准，故本院将该标准作为衡量原告所请求的逾期交房违约金是否高过损失的标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，如逾期交房违约金高于13.00元/平方米/月标准的，可以认定为过分高于造成的损失，应予以适当减少。故2018年10月1日至2019年9月23日期间的日万分之一的逾期交房违约金并未过分高于造成的损失，对该期间被告请求调减逾期交房违约金的意见，本院不予采纳。对原告租房补贴的诉请，根据被告在公告中的承诺，被告应当在2020年5月17日前（已顺延疫情期间）向原告支付半年即从2020年5月8日至2020年11月7日的租房补贴7,500.00元，但如果原告提前接收房屋，则其应当得到的租房补贴不应超过以13.00元/平方米/月的标准计算的金额。对被告请求对逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金进行调减的意见，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，原告请求的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金并未高于该标准，对被告的该意见不予采纳。目前，案涉房屋所在的房地产开发项目尚未整体竣工验收合格，尚不具备初始登记的条件，原告要求被告限期交付质量符合约定的房屋和办理产权转移登记有关文书的请求，暂无履行可能，且不适于强制履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，对原告的该主张，不予支持。原告请求被告负担保函费的主张，无法律依据，不予支持。原告要求被告支付面积误差款638.37元，根据《商品房买卖合同》第十五条之规定，原告未接收房屋，支付误差款的条件未成就，故其该项诉求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，一审法院判决：一、被告贵州黔劲房地产开发有限公司于判决生效之日起六十日内向原告陈波支付2018年10月1日至2019年9月23日期间的逾期交房违约金，违约金以576,676.00元为基数按日万分之一的标准计算；二、被告贵州黔劲房地产开发有限公司于判决生效之日起六十日内向原告陈波支付2020年5月8日至2020年11月7日期间的租房补贴7,500.00元（如原告陈波于2020年11月7日前收房，则被告贵州黔劲房地产开发有限公司应当支付的租房补贴金额不超过以13.00元/平方米/月的标准计算所得的金额）；三、被告贵州黔劲房地产开发有限公司于判决生效之日起六十日内向原告陈波支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以576,676.00元为基数，按日万分之一的标准，从2019年3月30日起计算至被告贵州黔劲房地产开发有限公司向原告陈波交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；四、驳回原告陈波的其他诉讼请求。案件受理费1,494.00元，减半收取计747.00元，保全申请费698.00元，合计1,445.00元，由原告陈波负担460.00元，由被告贵州黔劲房地产开发有限公司负担985.00元。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：根据双方所签《商品房买卖合同》第二十二条的约定，上诉人应于2019年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，上诉人逾期未能取得案涉商品房初始登记并交付转移登记有关文书，应当向被上诉人承担违约责任。双方在合同中关于“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”约定，与合同中关于“出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房”的约定相印证，证实了前述关于出卖人取得商品房所有权初始登记并向买受人交付办理商品房转移登记有关文书的时间约定的合理性。上诉人迟延交房的违约行为，不应成为其不承担逾期取得案涉商品房所有权初始登记并交付转移登记有关文书违约责任的理由。对于上诉人2019年9月23日发布的公告内容性质，一审将其定性为违约金，说理充分，论述翔实，本院予以确认。上诉人于2019年9月23日发布公告作出给付逾期交房违约金的承诺后，该承诺至今并未被撤销，且被上诉人已明确表示接受其承诺，一审认定双方就逾期交房的违约责任及违约金支付方式达成了新的合意并据此判决上诉人承担逾期交房违约责任并无不当。上诉人主张其作出的承诺系受胁迫而作出，但其未提供证据予以证明，故对其主张不应以此作为认定其承担逾期交房违约责任的上诉理由不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费834元，由上诉人贵州黔劲房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十二月十日书记员 高 进