河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫12民终1305号上诉人（原审原告）：李燕，女，1982年4月24日出生，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：赵芮，河南蓝剑律师事务所律师。上诉人（原审原告）：梁峰，男，1979年1月4日出生，住河南省三门峡市湖滨区，系李燕的丈夫。委托诉讼代理人：赵芮，河南蓝剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：三门峡水一方房地产开发有限公司，住所地河南省三门峡市湖滨区黄河路南二街坊**楼**。法定代表人：王继东，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈洁，该公司员工。上诉人李燕、梁峰因与被上诉人三门峡水一方房地产开发有限公司（以下简称“水一方公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省三门峡市陕州区人民法院（2020）豫1203民初894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李燕、梁峰上诉请求：1、请求撤销河南省三门峡市陕州区人民法院（2020）豫1203民初894号民事判决书第三项，改判水一方公司向李燕、梁峰支付逾期办证的违约损失94411.49元（损失暂计算至2020年4月，要求支付至实际办证日止）。2、由水一方公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实不清。争议房产未交付是水一方公司违约所导致，合同中明确约定交房时间的2016年12月31日前，产权登记的时间是在商品房交付后的720日内，故水一方公司应在2019年1月1日前为李燕、梁峰办理权属登记，逾期未办理则应向李燕、梁峰承担违约责任。水一方公司辩称：一、政府自2016年开始实施扬尘治理，在一段时间内禁止所有楼盘进行施工，该情形属于水一方公司无法预知、无法避免的政策性因素，依法应当认定为“不可抗力”。《商品房买卖合同》第八条第3款也明确约定了“政策变更导致项目暂停、中止施工的，可据实予以延期”。结合《合同法》第17条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。二、《商品房买卖合同》第八条第3款明确约定：“持续雨、雪等恶劣天气影响施工的，出卖人可据实予以延期”。根据合同约定，只要持续雨、雪达到“影响施工”的地步，水一方公司就可以据实予以延期，不承担相应期间逾期交房的违约责任。三、涉案楼房目前已经具备交房条件，且部分业主已装修入住。水一方公司于2017年11月17日以短信的形式告知李燕、梁峰交房，李燕、梁峰不收房导致的损失不应由水一方公司承担。李燕、梁峰向一审法院起诉请求：1、请求判令水一方公司向李燕、梁峰支付逾期交房的违约损失暂计算为72294.07元（违约损失暂计算至2020年4月16日），要求水一方公司支付违约损失至实际交付房屋之日止；2、判决水一方公司向李燕、梁峰支付逾期办理房产证的违约损失94411.49元；3、判决水一方公司向李燕、梁峰交付房屋；4、判决水一方公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年1月16日，李燕、梁峰与水一方公司签订了《商品房买卖合同》一份（合同后附：附件一，房屋平面图；附件二，公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三，装饰、设备标准；附件四，合同补充协议），合同约定：二原告购买被告开发的位于商务中心区春天城住宅小区4幢2单元3层303号四室二厅住房一套（建筑面积166.71㎡），每平方米3610.76元，总金额601949元；该合同第八条（交付期限）约定：交付时间为2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，向李燕、梁峰交付经验收合格的房屋，买受人需交清房款及相关费用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的或违反本合同及补充协议约定的；3、有关法律、法规、政策、政府规划变更、政府或市政府负责配套延误等导致项目暂停、中止施工或停止建设，致使交付延迟的；持续雨、雪、冰雹等恶劣天气影响施工的；突发性自然灾害、公共事件等导致施工受阻或停工的；其他出卖人不能预防和控制的因素。该合同第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同还约定了付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任等内容及本合同自双方签订之日起生效。合同签订后，李燕、梁峰按照合同约定于2016年1月16日李燕、梁峰现金缴纳房款的33.55％，即201949元；2016年3月16日，李燕、梁峰以公积金贷款方式缴纳66.45％，即400000元，李燕、梁峰按约定交清全部购房款。至2016年12月31日，水一方公司却未能按合同约定履行向李燕、梁峰交付经验收合格的房屋。李燕、梁峰遂起诉来院，请求处理。一审法院认为：本案李燕、梁峰与水一方公司双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法应属于有效合同，依法成立的合同，受法律保护。双方当事人均应遵守，李燕、梁峰按照合同约定交纳了购房款，水一方公司理应按合同约定履行交付经验收合格房屋的义务，水一方公司没有交付实属违约，应承担违约责任，现李燕、梁峰要求水一方公司交付房屋的诉求符合合同约定及法律规定，予以支持，李燕、梁峰要求水一方公司承担逾期交房的违约损失，亦应支持，关于违约损失的计算问题，合同约定：水一方公司应当在2016年12月31日前，将具备验收合格条件的商品房交付李燕、梁峰使用，水一方公司未按合同约定日期交房的，从约定最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，按日向李燕、梁峰支付已交付房价款万分之一的违约金，现李燕、梁峰已交房款601949元，故违约金应从2017年1月1日起按照已交房款的日万分之一计算违约金。关于李燕、梁峰要求水一方公司支付逾期办理房产证的违约金损失94411.49元问题，一审法院认为，依据合同约定：水一方公司应在商品房交付使用后720日内，按办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因水一方公司的责任，李燕、梁峰不能在规定期限内取得房地产权属登记的，水一方公司按已付房款的1％向李燕、梁峰支付违约金，现该争议房产并未交付，办理权属登记的基本条件未成熟，计算违约损失的时间节点不确定，李燕、梁峰虽然提出了明确的请求，但请求的数额依据不充分，故对李燕、梁峰此请求无法支持，待条件成熟后，李燕、梁峰可另行主张权利。水一方公司辩称政府由于实施扬尘治理，加之天气影响因素逾期交房应认定为不可抗力，但未递交任何证据证实其反驳主张，故对此不予采信，关于水一方公司在庭审中辩称：其于2017年11月17日以短信方式向李燕、梁峰通知验房，李燕、梁峰未去，其损失不应由水一方公司承担。一审法院认为“验房”和“交房”是二个不同概念，通知“验房”是水一方公司的合同附随义务，不能据此认定为水一方公司“交房”，故水一方公司的辩称不承担违约损失没有事实依据和法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：一、三门峡水一方房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向梁峰、李燕交付经验收合格的位于商务中心区春天城住宅小区4幢2单元3层303号四室二厅住房一套（建筑面积166.71㎡）；二、三门峡水一方房地产开发有限公司于本判决生效之日起20日内向梁峰、李燕支付逾期交房的违约损失至涉案房屋实际交付之日止。损失的计算以购房款601949元的日万分之一从2017年1月1日起至被告实际交付房屋止；三、驳回梁峰、李燕的其他诉讼请求。案件受理费3634元，减半收取1817元，由三门峡水一方房地产开发有限公司负担1000元，梁峰、李燕负担817元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是，是否应当支持李燕、梁峰关于逾期办证违约损失的诉讼请求。本案中双方对水一方公司逾期交房的违约事实没有争议。关于逾期办证违约金是否应当支付的问题，本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在2016年12月31日前，将具备验收合格条件的商品房交付李燕、梁峰使用，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。双方在合同中对于出卖人履行办理权属证书资料备案的时间约定是“商品房交付使用后720内”，在本案中水一方公司尚未将符合交付条件的商品房向李燕、梁峰交付使用，实际交房之日尚不能确定，出卖人履行提供办证资料义务的时间条件尚未成就。上诉人主张改判水一方公司向李燕、梁峰支付逾期办证的违约损失的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人李燕、梁峰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2161元，由上诉人李燕、梁峰负担。本判决为终审判决。审判长  范敏英审判员  李 琦审判员  张攀峰二〇二〇年十二月二日法官助理杜晓梅书记员刘锦锋