广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23381号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州珠江建设发展有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：卢志瑜，职务：董事长。委托诉讼代理人：朱凤兰、郑余青，均系广东骏通律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：江卫东，身份证住址：广州市越秀区。上诉人（原审被告、反诉原告）：江世云，身份证住址：广州市越秀区。委托诉讼代理人：徐鹏、李婉怡，均系广东中汉律师事务所律师。上诉人广州珠江建设发展有限公司（以下简称珠江公司）因与上诉人江卫东、江世云房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初5428号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人珠江公司代理人朱凤兰、郑余青、被上诉人江卫东及其与江世云的共同代理人徐鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珠江公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项；2.改判确认珠江公司、江卫东、江世云对广州市越秀区东风东路农本新村3号104房按照各自所有的房屋建筑面积10.7697平方米和22.0342平方米的比例按份共有，对3号201房按照各自所有的房屋建筑面积4.7608平方米和60.131平方米按份共有，并按照上述比例对房屋依法享有占有、使用、收益和处分权；3.改判江卫东、江世云协助珠江公司按前述按份共有面积办理广州市越秀区东风东路农本新村3号104房、201房的房屋产权证；4.改判江卫东、江世云向珠江公司支付差额面积10平方米的房款9000元及逾期支付房款的利息损失11316.78元（利息以差额面积房款9000元为计算基数，从1997年11月4日计至2019年8月19日，按中国人民银行一年期贷款利率计，自2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年1月6日，实际应计至差额面积房款付清时止）；5.改判江卫东、江世云向珠江公司支付从2017年1月7日至起诉之日2020年1月6日（以实际立案之日为准）止居住在珠江公司享有对广州市越秀区东风东路农本新村3号104房、201房的15.5305平方米产权面积的房屋占有使用费23140.44元及逾期支付使用费的利息损失1662.66元（房屋占有使用费按广州市房屋租赁管理部门发布的同期同等地段租金参考价计算，其中2017年1月7日至2017年12月31日按每月每平方米44元计算；2018年1月1日至2020年1月6日按每月每平方米40元计算；以上合计23140.44元；利息以当期欠付房屋占有使用费为计算基数，自2017年1月7日至2019年8月19日，按中国人民银行一年期贷款利率计，自2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年1月6日，实际应计至房屋占有使用费本息付清时止）；6.判令本案一、二审诉讼费全部由江卫东、江世云承担。事实和理由：一、一审认定《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》（以下简称《产权补偿协议》）为无效合同错误。1.根据珠江公司在一审提交的《江卫东向广州市房地产管理局出具的声明》，证明被拆房屋产权鉴证手续是由江卫东作为继承人亲自去房管部门办理的，否则房管部门不可能审核同意并在《产权补偿协议》上加盖公章，由此也证明江卫东是知道并认可协议的内容。也正是基于《产权补偿协议》合法有效并办理备案，江日扬户才有权作为产权人回迁涉案房屋，即使否认协议签名，也以后续实际履行协议的行为追认签名的效力及协议效力。江卫东否认《产权补偿协议》的签名是其所签，主张协议无效，则其应当承担举证责任并申请笔迹鉴定，一审中江卫东、江世云未提交证据证明协议无效，一审认定上述协议无效错误。2.因签订《产权补偿协议》时，原产权人江日扬已去世，江卫东作为其合法继承人，有其出具的声明并加盖居委会公章作证，故珠江公司与其签订的《产权补偿协议》不存在法律规定的合同无效的情形。至于江卫东是否有权代表其他继承人与珠江公司签订《产权补偿协议》应属另一法律关系。不应在本案中一并审理，一审法院以此为由认定《产权补偿协议》无效无法律依据。二、在一审本诉与反诉均没有提出为江卫东、江世云办理过户登记手续的请求的情况下，一审判决珠江公司与江卫东、江世云共同办理回迁房屋3号104房、201房过户至江卫东、江世云名下的产权登记手续违反不诉不理原则，属于违法超裁，应予撤销。三、涉案回迁房屋2号202房、3号104房、3号201房经广州市房地产测绘所测绘，且争议双方对涉案房屋回迁面积，原房屋产权面积以及10平方米增大面积大小均一致认可，同时，《临时安置协议》与《产权补偿协议》对10平方米增大面积的购买单价均有约定，仅是约定的单价不同，法院可依照合同和法律规定对双方诉请的10平方米差异面积房款予以审核并作出结算标准，其不予调处判决存在消极裁判，不利于化解双方矛盾，应予以纠正。四、一审认定由江卫东、江世云向珠江公司租用和交纳涉案回迁房屋2号202房租金，即确认2号202房的产权归珠江公司，该判决是正确的，但对于超出约定回迁面积的15.5305平方米（回迁总面积154.8038平方米-约定回迁面积82.1652平方米-202房面积57.1081平方米）仅认定由江卫东、江世云向珠江公司购买3号104房、201房，对该面积原权属以及是否应支付房屋占用费均未在裁判理由部分作出释明，属于认定事实不清。珠江公司认为，因协议未对该部分面积权属进行约定，该部分面积亦不属于安置范围，产权应属于珠江公司。双方多年来对该部分差异面积的购买单价亦存在争议，无法达成一致意见。按照公平合理、等价有偿原则，应由双方按比例共有回迁房屋的产权，并就使用该面积房屋向珠江公司支付房屋占有使用费及利息，否则将造成国有资产的流失。江卫东、江世云对珠江公司的上诉二审答辩称其不同意珠江公司的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确。对于珠江公司的上诉请求，同意一审处理意见。江卫东、江世云上诉请求撤销一审判决第二项，改判驳回珠江公司要求江卫东、江世云支付占有使用费的请求。事实与理由:如需要江卫东、江世云支付使用费，则应按广州市房屋租赁管理部门公布的同期同地段的公房租金标准计付租金，不应按商用租金标准计付租金。珠江公司对江卫东、江世云的上诉二审答辩称其对一审判决第二项无异议，珠江公司对该项没有提起上诉，该项是一审法院尊重事实的判决。27.108平方米是属于增大的面积，产权属于珠江公司，现判决出租给江卫东、江世云，对此珠江公司无异议。关于租金标准，珠江公司不同意江卫东、江世云提出的按公房租金标准计付租金意见，珠江公司认为有约定应按约定，无约定应按市场价格计付，珠江公司并没有与江卫东、江世云签订过公房租赁合同，而公房的租赁是要符合相关规定的。现江卫东、江世云也不能证明其符合公房租赁的条件，珠江公司也无权与江卫东、江世云签订公房租赁合同。所以其主张按公房租金标准计收使用费没有依据。珠江公司于2020年1月15日向一审法院起诉请求：1.确认珠江公司、江卫东、江世云对广州市越秀区东风东路农本新村2号202房按照各自所有的房屋建筑面积27.1081平方米和30平方米的比例按份共有，对3号104房按照各自所有的房屋建筑面积10.6387平方米和22.1652平方米的比例按份共有，对3号201房按照各自所有的房屋建筑面积34.8918平方米和30平方米按份共有，并按照上述比例对房屋依法享有占有、使用、收益和处分权；2.判令江卫东、江世云协助珠江公司按前述按份共有面积办理广州市越秀区东风东路农本新村2号202房、3号104房、201房的房屋产权证；3.判令江卫东、江世云向珠江公司支付差额面积10平方米的房款9000元及逾期支付房款的利息损失11316.78元（利息以差额面积房款9000元为计算基数，从1997年11月4日计至2019年8月19日，按中国人民银行一年期贷款利率计，自2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至差额面积房款付清时止）；4.判令江卫东、江世云向珠江公司支付从2017年1月7日至起诉之日2020年1月6日（以实际立案之日为准）止居住在珠江公司享有对广州市越秀区东风东路农本新村2号202房、3号104房、201房的72.6386平方米产权面积的房屋占有使用费108028.15元及逾期支付使用费的利息损失7765.92元（房屋占有使用费按广州市房屋租赁管理部门发布的同期同等地段租金参考价计算，其中2017年1月7日至2017年12月31日按每月每平方米44元计算；2018年1月1日至2020年1月6日按每月每平方米40元计算；以上合计108028.15元；利息以当期欠付房屋占有使用费为计算基数，自2017年1月7日至2019年8月19日，按中国人民银行一年期贷款利率计，自2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至房屋占有使用费本息付清时止）。江卫东、江世云向一审法院反诉请求：1.判令珠江公司补偿江卫东、江世云逾期回迁的违约金48600元及利息损失15713.29元。根据双方在1989年12月26日签订的《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》的相关条款，临迁期间给予拆迁人每人每月安置补贴50元，由于珠江公司违约而导致延期回迁，应按安置补贴标准的1.5倍赔偿江卫东、江世云，江卫东、江世云拆迁时点家庭成员合计9人，每月赔偿安置费合计675元。延期六年合计48600元。利息以当期欠付补偿金额为计算基数，从1991年12月1日起至1997年11月31日，按中国人民银行一年期贷款利率计算；2.判令珠江公司按1989年12月26日签订的《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》的相关条款确认原产权面积应该加上原旧房阳台的建筑面积3.24平方米；原被拆迁房屋没有分摊公摊面积，所以现在回迁的房屋应加上三套回迁房的公摊面积22.2089平方米，该22.2089平方米由江卫东、江世云以1997年11月回迁时的房屋建筑成本价格向珠江公司购买。由江卫东、江世云与珠江公司协商，协商不成以每平方米350元购买；3.判令把两个单元的租赁面积合计30平方米，按1997年11月回迁时同地段同类型（毛坯房）住宅房屋均价向珠江公司购买；4.判令按1989年12月26日签订的《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》的相关条款确认江卫东、江世云以每平方米350元价格购买10平方米的建筑面积；5.判令上述面积合计137.4831（97.4831+10+30）平方米，与回迁建筑面积154.8038平方米相减，其增大面积为17.3207平方米，按1997年11月回迁时同地段同类型（毛坯房）住宅房屋均价向珠江公司购买。一审法院认定事实：1989年12月26日，广州市住宅建设公司（即珠江公司、甲方）与江日扬、江世云（乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》，其中约定：甲方经批准需拆除乙方座落在东山区××东路农本新村××地下、××楼的房屋（下称原址房屋），其中自住建筑面积72.0342平方米，双方已于1989年签订了《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》。现经双方协商，就临迁回迁问题，达成协议如下:三、回迁办法：（下列1、属甲方需租房给乙方居住才填写）。1、甲方应按拆迁房屋补偿协议书规定于1991年12月31日在：东风东路原址新楼产权属于甲方所有的房屋中（方位见示意图），共补偿有产权的建筑面积85.4542平方米给乙方，另安排租用使用面积30平方的套间租给乙方回迁居住。九、其它事项：①回迁分三个单元，其中两个单元在二楼西边第一间，江卫东的单元阳台向南，江世云有阳台。每个单元面积包含产权交换建筑面积25平方米，另以每平方米350元计价购买5平方米建筑面积，另再向甲方租用使用面积15平方米。一个单元在首层产权建筑面积22.0342平方米向南。②原来旧房有一个阳台建筑面积3.24平方米，因未入测量图内，回迁时的阳台亦按同等面积不计。③免分摊楼梯、走廊面积。④临迁房由甲方租给江世云户（共三人）住。江卫东等四人，每人每月投亲靠友费50元，四人每月共发给200元，先付一年，以后继续付给。江日扬夫妻则由甲方在退缩工场搭临时简易房19平方米（另有厨房），水电由甲方安装，乙方交纳自用水电费。⑤甲方协助乙方办理产权，乙方以旧换新按原产权面积72.0342平方米交换，甲方同意不补差价等。江卫东向广州市房地产管理局出具《报告》，内容为：东风东路旧农本新村西一巷47号产权面积72.1652平方米业权人江日扬已于1993年去世，其产权由江卫东、江世云两人共同继承，该屋在广州市住宅建设公司征地范围内，为了房屋拆迁需要先委托我代表办理产权监证手续，日后如有产权纠纷，概由负责一切经济和法律责任，为此请有关部门给予办理为盼。1994年10月14日，广州市东山区黄花岗街道办事处农本居民委员会在该《报告》上加盖印章，并书写：江卫东、江世云两人与江日扬是父子关系，江日扬已于1993年去世，特此证明。1997年11月3日，珠江公司安置江卫东、江世云回迁广州市越秀区东风东路农本新村2号202房、3号104房、3号201房。广州市房地产测绘所出具《房地产平面附图》，其中记载：农本新村2号202房的单元总面积为57.1081平方米、摊分面积为7.5351平方米，3号104房的单元总面积为32.8039平方米、摊分面积为3.6836平方米，3号201房的单元总面积为64.8918平方米、摊分面积为10.9902平方米。2020年4月21日，广东省广州市南方公证处出具(2020)粤广南方第009334号《公证书》，其中内容为：申请人：江卫东、江世云。被继承人：江日扬、龙秀珍。公证事项：继承权。一、被继承人江日扬于一九九三年七月一日因死亡注销户口；被继承人龙秀珍于二ＯＯ二年十一月十五日在广州市死亡。上述被继承人江日扬、龙秀珍夫妇的遗产应由其子女、父母亲共同继承。现因被继承人江日扬、龙秀珍夫妇的父母亲均先于其死亡。因此被继承人江日扬、龙秀珍夫妇上述的遗产应由其子女江卫东、江世云两人共同继承。继承后，坐落在广州市越秀区农本新村****的房屋和坐落在广州市越秀区农本新村****、201房的房屋，为江卫东、江世云共同共有。据2020年4月13日的房产登记号：稳字33259号《广州市不动产登记查册表》记载：房产地址：东山区东风东路农本新村2号101-104，201-203，301-302，702，701房，2之1号101，102，201，202，301，302，702房，3号101-104，201-203，301，302，402，502，602，701房的所有权人为珠江公司。本案诉讼过程中，珠江公司提供《广州市房地产权属证明书》(NO：0012577)（复印件），其中记载：东风东路农本新村西一巷47号房屋的所有权人为江日扬，占有份额全部，混合和砖木结构2层，总建筑面积72.1652平方米。江卫东、江世云对该证据的真实性予以确认。珠江公司提供签订时间为1994年12月15日，珠江公司（甲方）、江日扬、江卫东（乙方）的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，其中约定：一、乙方同意甲方拆除座落在：东山区东风东路农本新村西一巷47号的房屋(下称原址房屋)，该房屋为混合结构，经市房管部门核定，建筑面积：72.1652平方米。二、双方同意按本条第2项的方式办理拆除房屋的补偿。2.甲方将自有的座落在：东山区东风东路农本新村原地新建宿舍大楼第一、二层楼的自有房屋(下称新建房屋)，共建筑面积：82.1652平方米，划归给乙方所有，以作拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿。并于1995年12月30日前移交给乙方。三、因乙方的原址房屋是：72.1652平方米，而甲方移交给乙方的新建房屋是82.1652平方米，故新房屋与原房屋的面积对比，相差了10平方米，对比相差的房屋面积，乙方愿意以900元一平方米计算，付给甲方9000元。并应将此款于回迁日前付清。八、甲方依照本协议将新建房屋移交乙方时，甲方应提供新建房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有证手续。所需的登记费用，由甲方负责等。该协议书在广州市房地产管理局办理了备案。江卫东、江世云表示：1993年江日扬已经死亡，江日扬、江卫东的名字并非江日扬、江卫东本人所签。珠江公司表示：江日扬虽然已经死亡，但并不排除由江日扬的继承人代签。珠江公司表示不对江日扬、江卫东的签名进行笔迹鉴定。一审法院认为：珠江公司与江日扬自愿签订的《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。江卫东、江世云继承了江日扬的回迁房，故江日扬在上述《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》中的权利与义务由江卫东、江世云承接。虽然上述《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》约定江日扬向珠江公司租用的30平方米使用面积安排在两个套间，但珠江公司与江卫东、江世云共有房屋不便于对房屋的管理，因此，可根据3个套间的面积数，确定2号202房由江卫东、江世云向珠江公司承租。3号104房、201房对于增大面积，同理，为了方便管理，由江卫东、江世云向珠江公司购买，因涉案房屋尚未办理产权证，产权面积未最终确定，故增大面积款可在产权证办理后由双方进行协商或通过诉讼解决，本案不作调处。现本案确定由江卫东、江世云向珠江公司租用2号202房，故江卫东、江世云应向珠江公司交纳租金，因珠江公司一直没有向江卫东、江世云主张租金，故珠江公司要求江卫东、江世云支付租金及逾期给付租金的利息理由不成立，一审法院不予支持。关于珠江公司提供的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》的效力问题，因上述《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》的落款日期为1994年，而此时江日扬已经死亡，而珠江公司未能确定江卫东的签名为其本人签名，即使是其本人签名，当时江卫东也并非唯一合法继承权人，其无权代表其他继承人签订协议，故上述《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》为无效合同，对珠江公司、江卫东没有约束力。关于江卫东、江世云反诉请求确认原产权面积应该加上原旧房阳台的建筑面积3.24平方米的问题，因上述《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》约定：“原来旧房有一个阳台建筑面积3.24平方米，因未入测量图内，回迁时的阳台亦按同等面积不计。”故对江卫东、江世云的该项反诉请求不予支持。关于江卫东、江世云反诉要求珠江公司补偿逾期回迁违约金及利息的问题，因江卫东、江世云已于1997年11月3日回迁，现江卫东、江世云才要求珠江公司补偿逾期回迁违约金及利息已超过诉讼时效，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一审法院于2020年8月10日作出判决：一、被告江卫东、江世云应于本判决发生法律效力之日起十日内，与原告广州珠江建设发展有限公司共同到房管部门办理将广州市越秀区东风东路农本新村3号104房、201房过户到被告江卫东、江世云名下的产权登记手续；二、被告江卫东、江世云应于本判决发生法律效力之日起五日内，将广州市越秀区东风东路农本新村2号202房从2017年1月15日起至2020年1月15日的租金（其中2017年1月15日至2017年12月31日按每月每平方米44元计算；2018年1月1日至2020年1月15日按每月每平方米40元计算）一次性支付给被告广州珠江建设发展有限公司；三、驳回原告广州珠江建设发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告江卫东、江世云的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费3022元，由原告广州珠江建设发展有限公司负担1511元，被告江卫东、江世云共同负担1511元。一审反诉费500元，由被告江卫东、江世云共同负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对珠江公司与江卫东、江世云的上诉请求与双方针对对方的答辩意见，分析如下：因江卫东、江世云继承了江日扬的回迁房，故江日扬在上述《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》中的权利与义务应由江卫东、江世云承接。根据前述《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》的约定，江日扬向珠江公司租用的30平方米使用面积安排在两个套间内。根据一审查明事实可知，1997年11月3日，珠江公司已安置江卫东、江世云等回迁至农本新村2号202房、3号104房、3号201房三个套间。珠江公司要求对前述三个套间内各自占有的面积比例确定三房屋为按份共有，因双方共有房屋不便于对房屋的管理，一审对珠江公司该请求不予支持，而根据3个套间的面积数，确定2号202房由江卫东、江世云向珠江公司承租，3号104、201房归江卫东、江世云所有于法无悖，本院予以认可。一审判处珠江公司与江卫东、江世云共同到房管部门办理3号104、201房过户登记手续无误，本院予以维持。至于3号104、201房中增大面积，可由江卫东、江世云向珠江公司购买，因两房屋未办理产权证，产权面积未最终确定，故增大面积款可在产权证办理后由双方进行协商或通过诉讼解决，本案不作调处。鉴于本案确定由江卫东、江世云向珠江公司租住2号202房，珠江公司无异议，江卫东、江世云理应向珠江公司支付租金，对江卫东、江世云上诉提出其不需向珠江公司支付租金的主张，本院不予支持。由于珠江公司从未向江卫东、江世云主张过租金，故珠江公司要求江卫东、江世云支付租金及逾期给付租金的利息理由不成立，一审不予支持并无不妥，本院予以维持。因涉案房屋并非公房，江卫东、江世云亦无证据证明其可享受公房租赁，故江卫东、江世云要求按公房租金标准计付2号202房租金的主张于法无据，本院不予支持。至于珠江公司主张江卫东、江世云向珠江公司支付差额面积10平方米的房款9000元及逾期支付房款的利息问题。珠江公司提交的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》显示该协议书落款日期为1994年，此时江日扬已经死亡，现珠江公司未能确定江卫东的签名为其本人签名，即使是其本人签名，当时江卫东也并非唯一合法继承权人，故其无权代表其他继承人签订协议，为此，一审认定上述《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》为无效合同，对珠江公司、江卫东、江世云没有约束力并无不当。据此，该协议中确定：“新房屋与原房屋的面积对比，相差了10平方米，对比相差的房屋面积，乙方愿意以900元一平方米计算，付给甲方9000元，并应将此款于回迁日前付清。”亦应无效，现珠江公司以无效约定要求江卫东、江世云向珠江公司支付差额面积10平方米的房款9000元及逾期支付房款的利息于法无据，本院不予支持。综上所述，珠江公司与江卫东、江世云的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3022元，由广州珠江建设发展有限公司负担1511元，由江卫东、江世云负担1511元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年十二月十七日书记员  颜旭怀徐毅敏