河南省濮阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0928民初4400号原告：新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司，地址：新乡市平原示范区滨湖大道碧桂园凤凰湾**楼**，统一社会信用代码：91410700345011944J。法定代表人：杨海波，该公司董事长。委托代理人：袁亚琼，该公司职工。被告：刘宇，男，1981年9月27日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托代理人：郭敬涛，河南英泰律师事务所律师。第三人：陈磊，男，1981年9月29日出生，汉族，住濮阳县。原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司诉被告刘宇、第三人陈磊执行异议之诉纠纷一案，于2020年7月1日立案受理。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司的委托代理人袁亚琼，被告刘宇的委托代理人郭敬涛均到庭参加了诉讼，第三人陈磊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司诉称：2018年3月26日，该院因审理被告诉第三人借款合同一案，作出（2018）豫0928民初1810号判决书，后该案件进入执行程序，该院作出（2018）豫0928执865执行裁定书，对新乡市平原区滨湖大道新乡碧桂园凤凰湾项目一期28号楼1单元17层11704号商品房进行查封。对此，原告认为因房屋权属问题，法院无权对房屋采取执行措施，并向贵院提出了案外人执行异议。贵院现已作出（2020）豫0928执异32号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告认为贵院故执行措施严重损害了原告的合法权益，特向贵院提起执行异议之诉。案涉房产属预售房，陈磊尚未取得房屋所有权，贵院在执行中对前述房产采取的保全措施亦属预查封，而非正式查封，预查封的房产人民法院依法不应进行处分。根据《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》、民事诉讼法解释等规定，预查封的房产不得进行处分。案涉房产当前尚未将所有权登记在陈磊名下，房产尚处于预查封状态。原告与陈磊签订的编号为2016-1227112《商品房买卖合同》已由法院判决解除，房屋确定不会登记到陈磊名下，贵院对涉案房屋采取的执行措施已丧失事实及法律依据。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第16条、《中华人民共和国物权法》第20条商品房买卖合同被依法解除后，其债权消灭，预告登记也不会在转为正式登记，预查封自然也就不会转为正式查封。本案中陈磊在签署完毕《商品房买卖合同》后，因其对按揭银行严重逾期，致使原告向银行承担了连带担保责任，为保护原告的合法权益，原告已按照约定解除双方签署的《商品房买卖合同》，原阳县人民法院已作出（2020）豫0725民初42号判决书，判决编号为2016-1227112《商品房买卖合同》于2020年1月17日解除。该判决已生效，符合物权法司法解释的规定。因此，陈磊预查封登记将不会在转为正式登记，法院预查封也不会转为正式查封，法院在对该房屋采取执行措施，已丧失事实及法律依据。综上，贵院对涉案房屋的执行，已该丧失事实基础，缺少法律依据，将会严重损害原告合法权益，故原告特提出诉讼，请求依法判令依法确认新乡市平原示范区滨湖大道新乡碧桂园凤凰湾项目一期28号楼1单元17层11704号商品房归原告所有；撤销（2020）豫0928执行异议32号执行裁定书；并终止对该房产的执行；本案费用由被告承担。被告刘宇辩称：原告与被告、第三人陈磊执行异议之诉纠纷一案，被告认为，濮阳县人民法院（2020）豫0928执异32号执行裁定书认定事实清楚、证据确实充分，适用法律正确，原告的诉讼请求没有任何事实依据和法律依据，请依法驳回其诉讼请求。1、原告提起的确认所有权的诉讼请求不属于执行异议之诉的审查范围，人民法院对此诉讼请求不应当审理。2、第三人陈磊已经全部完全履行商品房买卖合同确定的付款义务，原告对陈磊负有按期交付房屋并办理房屋登记证书的义务，否则应承担违约责任。涉案房屋备案登记到陈磊名下，该房屋的占有、使用、收益、处分权利均不归原告，原告不享有任何权利。3、涉案房产已经签订买卖合同且办理了备案登记，人民法院对房产采取的查封措施，符合法律规定，不应当予以解除。4、涉案房屋查封之后，原告提起诉讼与陈磊解除合同，并由原阳县人民法院作出判决书，判决解除房屋买卖合同。根据法律规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。5、原告替陈磊向中原银行新乡分行偿还剩余贷款，对陈磊负有追偿权；该追偿权属于一般债权，原告对此不享有优先权。6、在原告未返还购房款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人的无法执行被执行人名下的财产，又不能执行本应返还给被执行人的价款。原告只有在返还购房款的情况下，才能排除申请执行人对涉案房屋的执行。第三人陈磊未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司与第三人陈磊于2016年12月7日签订《商品房买卖合同（预售）》（编号为2016-1227112），约定由第三人陈磊购买碧桂园公司位于新乡市平原区示范区碧桂园凤凰湾28号楼1单元17层11704号房屋一套，该合同经备案登记。签订买卖合同后，第三人陈磊支付首付款181,044元，剩余房款与中原银行股份有限公司新乡分行签订了贷款合同。2018年3月5日，刘宇以陈磊及案外人邵明伟为被告，向本院提起民间借贷纠纷诉讼，请求判令陈磊及案外人邵明伟偿还借款本金500,000元及利息。2018年3月26日，本院作出（2018）豫0928民初1810号判决书，判决陈磊及案外人邵明伟偿还借款本金500,000元及利息。判决生效后，刘宇于向本院提起强制执行申请，本院于2018年5月3日立案受理，立案案号（2018）豫0928执865号。2018年5月23日，本院作出（2018）豫0928执865号执行裁定书，裁定将被执行人陈磊备案合同号2016-1227112位于平原示范区赤水河街9号碧桂园凤凰湾28号楼1单元11704室房产予以查封，查封期限三年。2018年10月31日，本院终结本次执行程序。2019年3月6日，经刘宇申请，本院恢复强制执行，立案案号（2019）豫0928执恢253号。后因第三人陈磊未按照合同约定偿还购房贷款，2019年5月21日，案外人中原银行新乡分行将陈磊、新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司诉至新乡市红旗区人民法院，请求判令陈磊偿还借款本金及利息，新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司承担连带清偿责任。2019年8月19日，新乡市红旗区人民法院作出（2019）豫0702民初3231号民事判决，判决陈磊偿还借款本金696,494.31元及利息，新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司承担连带清偿责任。该判决生效后，陈磊未履行判决；2019年9月19日，原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司承担保证责任代替陈磊向中原银行偿还贷款本息共计716,625.64元。2020年1月7日，新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司以陈磊为被告向原阳县人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求判令解除双方于2016年12月27日签订的编号为2016-1227112《商品房买卖合同（预售）》并撤销备案，陈磊支付因解除商品房买卖合同产生的违约金135,156.6元。2020年4月28日，原阳县人民法院于作出（2020）豫0725民初42号民事判决，查明陈磊交纳首期购房款181,044元，已偿还贷款本金23,505.69元，交纳维修资金及有线电视初装费7,683.5元，新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司应予退还212,233.19元；认为新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司主张违约金数额明显过高，酌定以总房价款901,044元的10%即90,104.4元为违约金，与新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司应返还的款项折抵后，新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司应返还陈磊款项122,128.79元。该院判决新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司与陈磊于2016年12月27日签订的合同编号为2016-1227112《商品房买卖合同》于2020年1月17日解除；新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司于判决生效之日起三十日内返还陈磊物业维修资金及有线电视初装费、定金及首期购房款、贷款本金共计122,128.79元；陈磊于判决书生效后三十日内日配合新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司办理注销房屋预告登记手续及撤销合同备案登记手续。该判决于2020年5月16日生效。2020年6月2日，本院作出（2019）豫0928执恢253号之二执行裁定书和协助执行通知书，裁定将陈磊在原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司处的购房款项122,128.79元予以冻结，冻结期限三年。同日，原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司向本院提出执行异议，请求依法撤销（2018）豫0928执865号执行裁定书，解除对新乡市平原区滨湖大道新乡碧桂园凤凰湾项目一期28号楼1单元17层11704号商品房的查封。2020年6月16日，本院作出（2020）豫0928执行异议32号裁定书，驳回案外人新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司的异议请求。原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司对该裁定书不服，于2020年6月30日提起执行异议之诉。本院认为：本案系因诉争房屋被查封后，原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司以原阳县人民法院判决解除诉争房屋买卖合同为由提出执行异议之诉，阻却人民法院对诉争房屋的执行。故本案应当审理认定以下几个方面：（一）刘宇对人民法院查封的诉争房屋享有的权利性质；（二）人民法院的查封能否限制原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司行使合同解除权；（三）原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司对案涉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益。（一）刘宇对人民法院查封的诉争房屋享有的权利性质。依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记系在不动产登记簿中公示的，具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。本案中，人民法院对办理了房屋预告登记的房屋进行查封，查封的是陈磊享有的在本登记完成之前的要求新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司履行案涉《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。而刘宇对于查封预告登记房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。只有当诉争房屋完成本登记，刘宇才能对诉争房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。（二）人民法院的查封能否限制新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司行使合同解除权。首先，人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中，陈磊向新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司购买诉争房屋并办理预告登记，2018年5月23日，本院对预告登记在陈磊名下的房屋进行查封。故查封的效力限制的是陈磊处分诉争房屋的行为，并不当然等同于限制陈磊、新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司关于诉争房屋买卖的合同权利。进一步而言，案涉《商品房买卖合同》约定了新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司享有合同解除权的条件，这是合同当事人的真实意思表示。非因法定事由，不能剥夺新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司的合同解除权。其次，新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司依据其与陈磊签订的《商品房买卖合同》，向原阳县人民法院提起诉讼，请求解除双方签订的合同，并要求陈磊支付违约金。原阳县人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条的规定，判决解除双方签订的《商品房买卖合同》。原阳县人民法院认为新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司应返还陈磊购房款等212,233.19元，陈磊应支付新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司违约金90,104.4元，两项款项折抵后，新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司应返还陈磊款项122,128.79元，判决新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司返还陈磊购房款等共计122,128.79元。该判决现已依法生效，被告刘宇辩称，原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司替陈磊向中原银行新乡分行偿还剩余贷款，对陈磊负有追偿权；该追偿权属于一般债权，原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司对此不享有优先权，应全部返还购房款等款项212,233.19元。被告刘宇该辩称意见系对原阳县人民法院作出的生效判决提出的异议，若被告刘宇认为该判决侵害其合法权益，可按法律规定依法向原阳县人民法院提出异议。本院对原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司提供的生效判决予以采信。第三，依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》进一步对预告登记因债权消灭而失效进行了规定，引起债权消灭的原因很多，例如，债权因为合同被撤销、合同被解除、混同、清偿、免除、提存以及预告登记的权利人放弃债权等其他原因而归于消灭。本案中，原阳县人民法院作出的生效判决已经确认解除了案涉《商品房买卖合同》，即陈磊享有的诉争房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，相应的对诉争房屋的预告登记亦归于失效。（三）新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司对案涉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益。新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司依据诉争房屋被查封后作出的人民法院生效民事判决排除刘宇执行申请，应否得到支持。首先，从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条规定来看，第二十五条确立了案外人执行异议形式审查的原则，而第二十六条则是为形式审查原则的例外规定。第二十六条适用的前提条件是存在案外人依据另案生效法律文书提出的排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，即上述两个条文应当同时适用，且以第二十五条为先。而第二十六条规范的目的是防止在人民法院作出查封等执行措施之后，当事人再通过另案裁判确认新的物权归属，架空人民法院的查封措施的效力；同时敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出执行异议之诉时进行物权确认，而不是另寻其他法院或者路径解决，以避免生效裁判之间既判力的相互矛盾。本案中，当事人争议的是不动产，故应当首先适用上引司法解释第二十五条第一款第一项规定。而新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司提交的原阳县人民法院生效民事判决并未对案涉房屋的所有权归属进行确认，故并未触发上引司法解释第二十六条的适用。进一步而言，案涉生效判决书的主文是确认解除案涉《商品房买卖合同》，并未确认诉争房产的所有权归属。故案涉《商品房买卖合同》已经解除的事实能够作为本案认定事实的前提和基础。其次，新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司提交了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，足以证明新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司为诉争房屋的开发企业。在案涉《商品房买卖合同》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，能够确认新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司系诉争房屋的所有权人。在原阳县人民法院生效判决确认新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司与陈磊之间的《商品房买卖合同》解除后，针对诉争房屋的预告登记失效。作为诉争房屋所有权人的新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司诉求解除人民法院对诉争房屋的查封，本院予以支持。应说明的是，上述认定并不剥夺因案涉《商品房买卖合同》解除后，刘宇依法对新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司应返还款项的强制执行的权利。原阳县人民法院作出的生效判决，明确了新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司应向被执行人陈磊返还购房款122,128.79元的履行义务。且本院于2020年6月2日依法作出执行裁定书，裁定将新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司应向被执行人陈磊返还购房款122,128.79元予以冻结，对应返还价款采取了强制措施，应视为新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司履行了返还价款的义务，保障了刘宇依法对陈磊财产的执行，清偿了部分债权。综上，人民法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。案涉《商品房买卖合同》解除后，预告登记失效，陈磊不再享有相应的物权期待权。而新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司作为诉争房屋开发企业有权向人民法院申请解除查封，排除执行。故依据《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行新乡市平原示范区滨湖大道新乡碧桂园凤凰湾项目一期28号楼1单元17层11704号房屋；本判决生效后应依法解除对上述执行标的的查封。二、确认原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司为新乡市平原示范区滨湖大道新乡碧桂园凤凰湾项目一期28号楼1单元17层11704号商品房所有权人。三、驳回原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费12,811元，由被告刘宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提供副本八份，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审 判 长  薛 利审 判 员  李杰民人民陪审员  孟令芳二〇二〇年十二月三日书 记 员  王**阳