天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初11478号原告：天津国商人集团有限公司，住所地天津市和平区承德道与张自忠路交口西北侧港湾中心605。法定代表人：林谷春，董事长。委托诉讼代理人：张惟，天津众美律师事务所律师。被告：王去浮，男，1933年1月23日出生，汉族，离休，住天津市南开区。原告天津国商人集团有限公司（以下简称国商人公司）与被告王去浮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国商人公司的委托诉讼代理人张惟，被告王去浮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国商人公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2017年1月1日至2018年4月26日拖欠的物业费7717.35元，逾期违约金595.68元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月1日,原告与天津市南开区立达公寓业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》,约定由天津市南开区立达公寓业主会代表全体业主将立达公寓委托原告进行物业管理服务。服务期限为两年,自2017年1月1日起至2018年12月31日止。物业管理服务费用标准为A、B座1.00元/月·平方米,C、D座1.00元/月·平方米,E、F、H座1.00元/月·平方米;配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米A、B座0.10元:C、D座0.50元;E、F、H座1.55元的标准由业主交纳,交纳费用的时间为每月7日前,且如业主或者开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的,从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。被告为立达公寓H3042房屋业主,房屋建筑面积190.74平方米,上述物业服务合同对其亦发生法律效力,被告应按照合同约定承担交纳物业管理服务费的义务。然而,被告始终未能如约履行付款义务,原告催要未果，为维护自身合法权益,故成讼。王去浮辩称，不同意原告的诉讼请求，对原告提及的房号、产权人、房屋面积、收费标准均无异议，但是2017年1月1日至2017年12月31日整年的物业费已经在2017年4月7日按照收费标准通过支票转账的方式缴纳给了原告。原告于2018年4月25日撤场，2018年4月26日与立达公寓业委会进行的交接，因为新的物业公司还没有进入，所以原告在4月25日就不再进行物业服务了，故被告认可未缴纳物业费的区间为2018年1月1日至2018年4月25日。原告的工作人员刘姐向被告索要过物业费，要的也是2018年1月1日至2018年4月25日的，并要求被告作为业委会成员应带头缴纳物业费，并承诺做一定的减免，但被告拒绝了，因为被告是业主委员会的成员，应该在确定物业服务标准的前提下再进行物业费的缴纳，所以被告一直未缴纳上述期间的物业费，理由如下：原、被告系物业合同纠纷，物业费是根据物业服务产生的，被告与原告打交道三年多，原告只索要物业费，从不提物业服务怎么样，业委会在2019年10月将原告诉上法庭，就是想说明原告服务不到位。原告的物业服务期限为两年，在2017年的11月份原告就要撤场，后因区物业办没让原告撤场，延长了3个月的预警期，所以才产生了4月25日的时间，在此期间管理更加差。原告是不讲诚信的企业，是一个不合格的企业，原告的服务标准连四级物业的标准都无法达到，被告认为原告收取物业标准（2.55元/月）应按照五折计算，因为被告之前已经缴纳了一年的物业费，按照五折的标准计算，已经有所富裕了。2017年3月28日立达公寓业主会与原告方签订了一份新的协议，作为合同的附件与合同具有同等效力，原告做出了很多承诺，除了按照原合同标准收取物业费外，附件中的所有承诺在原告的物业服务期间内都没有做到，小区绿化无人管理，业主因为几部电梯经常停摆经常被关在电梯里，外来人员随意进出小区等等，现在小区的卫生环境、治安环境、生存环境都很混乱，这也是因为原告没有执行一级标准管理的后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告系具有物业管理资质的企业，2017年1月1日，原告与立达公寓业主委员会签订了《天津市住宅物业服务合同》并向南开区物业办备案，约定由原告对立达公寓进行物业管理服务，物业管理服务期限为两年，自2017年1月1日起至2018年12月31日止，坐落位置天津市南开区××路××号，物业管理服务费用标准为：多层住宅Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ座1元／月／平方米、高层住宅Ｅ、Ｆ、Ｈ座1元／月／平方米、商业5.2元／月／平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米Ａ、Ｂ座0.1元、Ｃ、Ｄ座0.5元、Ｅ、Ｆ、Ｈ座1.55元的标准由业主交纳；业主于每月7日前交纳；业主或开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。原告依约为立达公寓小区提供了物业服务，并于2018年4月26日提前终止了服务合同，撤出该小区。另查，被告王去浮系立达公寓H座3042室房屋所有权人，其房屋的建筑面积为190.74平方米。庭审中，被告主张已于2017年4月7日通过支票的形式缴纳给原告物业费共计8970.6元，原告为此向被告开具了天津增值税普通发票一张，该发票载明：“名称：宁嘉（天津）制衣有限公司（以下简称宁嘉公司），物业费，8970.6元”。被告表明之所以开具名称为宁嘉公司的发票，是因为该公司是被告女儿王彤及女婿吴晓刚经营的，其女儿生病后公司法人变更为吴晓刚，开具公司名称可以入账报销；通过银行流水查询，该笔支票于2017年4月10日由宁嘉公司账户划入原告账户内；发票中缴纳的物业费是被告房屋2017年整年的物业费以及女儿房屋（立达公寓小区H座3062号，房屋面积约206平方米）半年的物业费，共计8900余元。为证实上述主张，被告提供了户口本、结婚证、银行流水、营业执照、发票予以证实。原告当庭仅就发票认可系其所开具，其余证据三性均不予认可，并表示根据原告查询没有任何被告缴纳物业费的记录。然原告作为发票的开具一方，在经过两次庭审程序后，仍无法说明宁嘉公司是否为该小区业主、为何向其开具发票且备注为“物业费”，亦无法对发票的含义、数额及内容作出合理解释。本院认为，原告与天津市南开区立达公寓业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。该合同对原告及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业管理服务费和机电设施费的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于被告抗辩已缴纳2017年1月1日至2017年12月31日的物业服务费，根据被告提交的证据及当庭陈述，可以达到证据的高度盖然性，对此本院予以确认；原告未提交证据予以证实其反驳主张且无法做出合理解释，故原告应当承担不利的后果。鉴于本院在审理该小区其他物业服务合同纠纷案件中查明，该小区缴纳物业服务费终止日期为2018年4月25日，且原告向该小区提供的物业服务存有瑕疵，故可酌减被告需交纳的物业服务费用数额，同时对原告主张违约金的请求不予支持。被告主张缴费的终止日期应为2018年4月25日并无不妥，本院予以确认。故被告应给付原告2018年1月1日至2018年4月25日期间的物业管理服务费共计1491元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告王去浮给付原告天津国商人集团有限公司自2018年1月1日至2018年4月25日期间的物业管理服务费1491元；二、驳回原告天津国商人集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告天津国商人集团有限公司负担20.5元，由被告王去浮负担4.5元，被告王去浮负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告天津国商人集团有限公司。本判决为终审判决。审判员  康哲二〇二〇年十二月二十二日书记员  刘奕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。