山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁14民终4288号上诉人（原审原告）：德州正星加油中心，住山东省德州市德城区大学西路**。法定代表人：张天翼，经理。委托诉讼代理人：张泽民，男，1956年9月5日出生，汉族，系德州正星加油中心员工。委托诉讼代理人：李军，山东德联邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：皇明太阳能股份有限公司，住所地山，住所地山东省德州经济开发区太阳谷大道v>法定代表人：黄鸣，董事长。委托诉讼代理人：刘爱菊，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王月月，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。上诉人德州正星加油中心因与被上诉人皇明太阳能股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初2511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德州正星加油中心上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：原审认定事实错误。一、121400元装修费用的产生与被上诉人违约未安装正规货梯关联性的问题。众所周知，装修过程中，装修材料的运输是必须的环节，而被上诉人违约安装的杂物电梯根本无法满足装修材料运输的安全性。如果说，被上诉人诉争其违约安装的杂物电梯完全能满足其装修运输需求的话，则被上诉人负有反证的义务。二、关于2个半月租赁费及利息的退还问题。上诉人主张杂物电梯安装完毕的时间是2010年10月份，按照合同约定，免租期应到2011年的1月份，如果被上诉人反对这种说法，只需举出杂物电梯的安装合同即可。因为该证据只有被上诉人掌握，因此举证责任只能由被上诉人承担。三、关于更换杂物电梯轿厢的问题。电梯的安全涉及人民群众的生命安全，而且刻不容缓。上诉人是在告知被上诉人无果的情况下，以保证人身安全和财产安全的前提下，才先行更换了电梯轿厢。而且更换轿厢应属于作为出租人的被上诉人的义务。被上诉人推脱说对更换电梯轿厢的事情不知情，是完全不合情理的。四、关于更换冷却塔的费用承担及2017年2万元空调使用费的问题。首先更换空调冷却塔显然不属于日常维修，其次按常理也不可能不告知被上诉人，只不过是被上诉人久拖不决，迫使上诉人无奈只得先行更换。但费用理应由被上诉人承担。至于空调费的退还问题，顺理成章，因被上诉人的设备出现问题，造成空调无法使用，已经收取的理应退还。五、关于6200元主楼台阶修新费的问题及10000元罚款的责任承担问题。针对上述问题，上诉人将进一步阐述事实并进一步举证。皇明太阳能股份有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉人的上诉请求。一、关于租金返还及装修材料上楼费、轿厢更换费用承担的问题。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。对于免收租金的问题合同中有明确约定，合同第五条第1款、2款约定，签订之日起三个月为上诉人的装修期，三个月的装修期期满后支付第一季度的租金。合同第十条第3款再次明确约定，被上诉人同意自合同签订之日起三个月为上诉人的装修期（筹备期）免收房租费用。该合同签订日期为2010年7月1日，三个月装修期（筹备期）期满即2010年10月1日起应支付第一季度（即2010年10月1日至2010年12月31日）租金。上诉人支付第一季度租金的时间为2010年11月29日，且支付的是2010年11月15日至2011年2月15日的租金，不仅不存在多支付的2.5个月的租金情况，还存在少支付1.5个月的租金的事实，故不存在返还租金的问题。同时，被上诉人已经按照合同约定为上诉人安装了电梯，上诉人认可并且一直使用该电梯，被上诉人不存在违约行为。上诉人所主张其装修所产生的运输装修材料上楼的费用，按照装修行业规则，不管是何种方式将装修材料运输上楼都会收取上楼费用，该费用是上诉人自行装修的合理必要的费用，与本案没有任何直接关联，该费用依法应由上诉人自行承担。被上诉人在安装电梯时，电梯的使用情况正常。上诉人在使用了8年之后称电梯的轿厢损坏，在没有通知被上诉人的情况下擅自更换轿厢，并且将拆除的电梯处理给了案外人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”即使电梯轿厢损坏，因上诉人一直在管理使用，也是上诉人使用不当造成的，故更换轿厢的费用也应当由上诉人自行承担。二、关于更换冷却塔费用承担和空调使用费用返还的问题。上诉人主张的更换冷却塔费用和返还空调使用费，没有事实和法律依据。双方签订的《关于空调主机使用及租用面积的补充协议》是双方真实意思表示，在该协议中已经明确约定，上诉人需要向被上诉人支付2万元/年的使用费用，日常水电以及维护费用均由上诉人负责，并且上诉人负责附属设备的维修以及增设新设施。上诉人认可该协议，并且已经履行了该协议，现在又主张更换冷却塔费用和退还空调使用的费用，显然无任何依据，也违背了诚实信用原则，依法应当不予支持。三、关于台阶装修费用和消防通道堵塞交纳的罚款费用的承担问题。上诉人主张的台阶装修费用和消防通道阻塞缴纳的罚款应当由上诉人自行承担。上诉人提交的发票显示草坪毯、电梯地板购买方为被上诉人，而非上诉人，不能证明上诉人支出了该笔费用，上诉人该主张依法不应得到支持。根据上诉人提交的证据显示，消防通道堵塞交纳的罚款是因楼道内堆放物品所致，上诉人作为承租人，房屋租赁期间对房屋享有使用、管理的权利。上诉人在使用涉案房屋的同时，应对涉案房屋有管理职责。上诉人未提供证据证明系被上诉人堆放的物品，故该罚款应当由上诉人自己承担。德州正星加油中心向一审法院起诉请求：1.判令被告安装正规的货梯一部，提供现杂物梯安装协议；2.判令被告因未安装正规货梯，造成原告在使用中增加的费用121400元；3.判令被告将原告在免租期多支付的2.5个月的租金163383.73元及利息111264.32元退还原告；4.判令被告支付更换轿厢等费用4万元；5.判令被告退还2017年空调使用费2万元，更换冷却塔费用31700元；6.判令被告支付原告对皇明主楼台阶进行修新费用6200元；7.判令被告支付原告因主楼消防通道堵塞缴纳的罚款1万元；8.判令被告支付原告因停电造成的营业损失3万元。一审法院认定事实：2010年7月1日，德州正星加油中心作为承租方（乙方），皇明太阳能股份有限公司作为出租方（甲方），双方签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将其坐落在山东省德州市德城区湖滨中大道909号皇明文化大厦主楼第三层房屋（建筑面积3085.44平方米）出租给乙方，租赁期限为10年（自2010年7月1日起至2020年7月1日止）；租赁期限前两年租金为每年788329.9元，两年后可协商调整；甲方给予乙方三个月装修期，装修期内免收租赁费用。合同第六条第二款第二项约定：“乙方在租赁过程中发生的意外损失如：供水管路漏水，电路漏电、燃气、消防安全系统跑、冒、滴、漏等所发生的一切费用，甲、乙双方共同查明原因后认定责任方，并且由甲方物业办公室进行修复，费用由责任方承担。”合同第七条第一款约定：“甲方在租赁合同签订前，需要给乙方安装货梯一部，保障乙方在装修期间及租赁期间正常使用，并自货梯正常使用起，开始计算免租期。”合同第十六条第三款约定：“经甲、乙双方商定，甲方同意自合同签订之日起3个月为乙方的筹备期，免收房屋费用。水、电等费用按实际发生计费。”。2010年9月22日，皇明太阳能股份有限公司作为甲方，德州正星加油中心作为乙方，双方签订《关于空调主机使用及租用面积的补充协议》，协议约定乙方租用甲方在主楼地下室的中央空调主机，乙方每年向甲方交纳20000元的主机使用费，日常水电及维护费用均由乙方负责。另查明，2011年4月11日，因主楼消防通道堵塞，原告向德州市公安局德城分局缴纳罚款10000元。2018年5月，原告在未通知被告的情况下更换了电梯轿厢，共花费40000元。一审法院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》、《关于空调主机使用及租用面积的补充协议》系双方真实的意思表示，其内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，该两份合同合法有效。依法成立的合同对合同相对人具有法律约束力，合同双方应遵循诚实信用原则，及时全面履行约定或法定义务。针对原告第一项诉讼请求，一审法院认为，现原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已经到期，原告要求被告安装货梯的诉讼请求已无租赁关系基础，一审法院依法不予支持。针对原告的第二项诉讼请求，原告主张该笔支出系被告未为其安装货梯所致，对此一审法院认为，原告并未提交该笔上下楼费用支出与电梯安装相关事宜具有关联性的证据，不能证明该笔支出与被告有关。一审法院对原告的此项诉讼请求不予支持。针对原告的第三项诉讼请求，原告主张其向被告多支付了2.5个月的租赁费，但并未提交相关证据，一审法院对此项诉讼请求不予支持。针对原告的第四项诉讼请求，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”庭审中，被告主张对原告更换电梯轿厢的事情不知情，原告也未提交能够证明电梯轿厢更换事项已经得到出租人同意的证据，因此该笔费用应由原告自行承担，一审法院对此项诉讼请求不予支持。针对原告的第五项诉讼请求，一审法院认为，依据《关于空调主机使用及租用面积的补充协议》的约定，空调主机的年租金为20000元，空调主机的使用过程中日常水电及维修费用均由原告负责。依据上述约定，原告主张的更换冷却塔费用应由原告自行承担，且更换冷却塔也未通知被告，且原告据此要求被告返还2017年空调使用费20000元的主张不成立，一审法院对此项诉讼请求不予支持。针对原告的第六项诉讼请求，原告主张其对皇明主楼台阶进行修新花费了6200元，但原告提交的证据六发票显示购买方为皇明太阳能股份有限公司，而非原告，该证据不能证明原告支出了该笔费用，一审法院对此项诉讼请求不予支持。针对原告的第七项诉讼请求，一审法院认为，原告作为涉案房屋的承租方对涉案房屋享有使用、管理的权利，原告在使用涉案房屋的同时，也应当负起对涉案房屋进行管理的职责。原告在租赁涉案房屋经营餐饮店面期间，因主楼消防通道堵塞被德州市公安局德城分局罚款10,000元，该笔罚款系因楼道内堆放物品，原告未提供证据予以证明系被告堆放的物品。原告要求被告返还其支付的此项费用的诉讼请求，一审法院不予支持。针对原告的第八项诉讼请求，一审法院认为，原告未提交证据证明2018年8月14日停电对其造成的营业损失数额，一审法院对原告的此项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审判决：驳回原告德州正星加油中心的诉讼请求。案件受理费4570元，由原告德州正星加油中心负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。德州正星加油中心提交了如下证据，证据一：德州市工行乐园分理处出具的帐号为16×××88的银行流水明细一份，日期起止期限为2010年9月30日-2010年12月28日，拟证明皇明太阳能股份有限公司一再催促，德州正星加油中心于2010年11月29日提前交纳了租金，依据双方协议及杂货电梯的实际安装时间，上诉人实际租赁时间应自2011年1月底起算，被上诉人应返还2.5个月的租金及利息；证据二：转账给张洪泉的微信转账记录一份及德州市德城区洪鑫百货店出具的书面证明一份，拟证明皇明大厦主楼10级公用台阶粘铺草坪毯、更新主楼两部公用电梯地板的费用均由上诉人垫付。证据三：电话通话录音两份，拟证明关于电梯、空调维修费和空调使用费的退还问题，上诉人已事先通知了被上诉人，并进行了事先事后追偿，并非原审认定的没有事先通知。证据四：个体户信息三份，拟证明德州市德城区陈阿婆火锅店、德州市德城区喜祥缘婚宴酒店、德州市德城区阿郎山烤肉店均在该涉诉的租赁房屋内，上述酒店所垫付的费用均是合同当中上诉人已经承担的义务，且该义务按照合同约定应由被上诉人承担。德州正星加油中心申请德州博派装卸有限公司的法定代表人于小兵出庭作证，于小兵对德州正星加油中心向其展示的5张运费单据予以认可，拟证明其给张泽民老板多次将沙子、水泥、地板砖等装修材料运输**。皇明太阳能股份有限公司质证称，证据一银行转账流水，上诉人在一审中已经提交，不属于新证据，属于重复提交，且在双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定，自合同签订之日起三个月为上诉人的装修期，三个月的装修期期满之后支付第一季度的租金。合同第十条第3款再次明确约定，被上诉人同意自合同签订之日起三个月为上诉人的筹备期免收房租费用。该合同的签订日期为2010年7月1日，三个月的装修期期满即2010年的10月1日起开始支付。关于第一季度租金，上诉人提供的证据显示上诉人支付的第一季度租金的时间为2010年11月29日，且支付的是2010年11月15日到2011年2月15日的租金，不仅不存在多支付租金的问题，而且还存在少支付一个半月租金的事实，因此，不存在返还租金的事实问题。证据二微信转账记录及书面证明，书面证明系德州市德城区洪鑫百货店出具的证明，该证据形式不合法，不符合证据形成的形式，对真实性不予认可，根据民事诉讼法司法解释第一百一十五条规定：单位向人民法院提出证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。该单位出具的证明没有单位负责人以及制作证明材料人员的签字和盖章，该证据也没有落款时间。对于证据二中的转账记录不予认可。从该转账记录中，不能证明转账来源，转账的转账对象在微信中可以任意备注，即使转账是转给张洪泉，也不能证明该笔款项系用于地毯的装修和装饰，与本案没有关联，该证据不能达到其证明目的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意，装饰装修扩建发生的费用由承租人承担并且该地毯系可拆卸的装饰物，在上诉人腾退房屋时完全可以拆除带走，该费用应当由上诉人自己承担，在一审审理中上诉人提交的编号为07727304，时间为2019年12月21日的山东增值税普通发票显示缴费人为皇明太阳能股份有限公司，与该证据明显冲突，故对该证据不予认可。但是在上诉人提交的转账记录中显示的转款时间是2019年12月11日与在上诉人一审提交的证据中显示开票时间是2019年的12月21日明显是冲突的，证据前后存在矛盾，不予认可。对证据三电话通话录音，对该证据不予认可。上诉人提交的第一次缴纳租金的这个时间以及缴纳租金的期限，履行情况已经证明被上诉人已经按照合同约定安装了电梯，且在十年之后，上诉人再主张返还租金已经过了诉讼时效。在2020年10月12日17：19的第一张的通话记录中，并不能证明通话的对象，且通话录音的中显示张泽民存在诱导通话对象的情况，对该通话内容均不予认可，通话对象并没有明确表示知晓货梯安装的时间以及上诉人缴纳租赁费用的时间，不能证明其证明目的，该录音也不能证明通话对象知晓电梯和空调使用费的问题，且作为证人证言也没有申请证人出庭作证，两份通话录音的证据显然不能作为认定本案事实的依据。证据四个体工商户信息，对该证据的真实性没有异议。对陈阿婆火锅店、喜祥缘酒店、阿郎山烤肉店的经营场所均无异议。根据证人陈述，运输装修材料支出费用是行业内的规则，属于必须要支出的，证人已经陈述其是采用云梯方式运输上楼的，云梯运一次是半吨，因此，不管有没有货梯，证人在运输的时候都是采用云梯的方式装卸货物，足以证明该装修费用应当由上诉人承担，是其合理的必要支出费用。本院经审核认为，关于证据一，该银行流水明细系德州市工行乐园分理处出具的，并加盖德州市工行乐园分理处的条形章，且皇明太阳能股份有限公司对此予以认可，本院对该证据的真实性予以采信，但不能证明杂货电梯的实际安装时间，也不能证明双方关于案涉房屋的实际租赁时间以及第一季度租金的起止时间。关于证据二，上述两份证据能与一审时德州正星加油中心提交的发票相互印证，形成完整证证据链，能够证明德州正星加油中心支付了台阶修新费用6200元，本院均不予采信。关于证据三，因无法确认通话对象的身份，从通话时间看，该证据并不能证明上诉人事前已经通知过被上诉人，从通话内容看，通话对象亦未明确认可上诉人所主张有关费用退还的事实，故，该证据对待证事实不具有证据效力，本院不予采信。关于证据四，该三份个体户信息系经德州市德城区行政审批服务局查询后出具的，并加盖德州市德城区行政审批服务局的信息查询专用章，皇明太阳能股份有限公司对该证据的真实性予以认可，本院对该证据予以采信。关于于小兵的证人证言，能够证明其曾经给张泽民运输过建筑材料至三楼，但一审时德州正星加油中心提交的5张收据均系出具给德州市德城区陈阿婆火锅店、德州市德城区喜祥缘婚宴酒店、德州市德城区阿郎山烤肉店等付款单位，均与德州正星加油中心无关，与本案不具有关联性，本院不予采信。本院对争议的事实认定如下：德州正星加油中心于2010年11月29日交纳了案涉房屋第一季度租金；德州正星加油中心支付了皇明主楼台阶修新费用6200元；张士志所经营的德州市德城区陈阿婆火锅店、德州市德城区喜祥缘婚宴酒店、德州市德城区阿郎山烤肉店在案涉房屋三楼内经营。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，德州正星加油中心作为承租方于2010年7月1日与皇明太阳能股份有限公司作为出租方签订了《房屋租赁合同》。德州正星加油中心与皇明太阳能股份有限公司于2010年9月22日双方签订《关于空调主机使用及租用面积的补充协议》。上述合同及协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依约全面履行。现双方所签订的《房屋租赁合同》已经到期，双方尚未签订新的租赁协议，本案系皇明太阳能股份有限公司起诉德州正星加油中心要求支付房屋租金判决生效后，德州正星加油中心又起诉皇明太阳能股份有限公司请求承担装修材料运输费等费用而产生的纠纷。本案争议的焦点问题为：一、装修材料运输费121400元应由谁承担；二、两个半月的房屋租赁费及利息应否返还；三、电梯轿厢更换费40000元应由谁承担；四、空调使用费20000元元应否返还，更换空调主机（冷却塔）费31700应由谁承担；五、主楼台阶修新费6200元及10000元的罚款应由谁承担。关于焦点问题一，德州正星加油中心所提供121400元的装修材料运输费的证据系5张收据而非正规发票，证人在庭审质证中未能提供装修的具体时间、详细金额等细节情况，二者不能相互印证，且收据记载的装修材料运输费用付款单位与德州正星加油中心无关，其亦未提供建筑材料运输费用已经实际支付的证据，虽双方约定于合同签订之日前为其安装货梯一部，但德州正星加油中心但并未提供证据证明合同签订后双方又对货梯的额定载重参数作出明确约定。退一步讲，即使已经支付，选择用杂物货梯运输建筑材料还是选择用快捷的云梯运输建筑材料是由装修人自主选择决定的，不能直接推定此项费用与杂物货梯的安装存有因果关系，故，上述建筑材料运输费与本案不具有关联性，本院对该上诉请求，不予支持。关于焦点问题二，《房屋租赁合同》关于房屋租金三个月的房租免收期和第一季度租金交纳的起止日期双方有明确约定，结合德州正星加油中心已实际使用租赁房屋及第一季度租金的支付时间，应视为交付的房屋符合双方合同约定，且其未能提供证据证明双方交付租赁房屋时存有不符合合同约定的情形，也未提供证据证明双方曾对货梯的安装达成过新的协议，其要求返还2.5个月的租金及利息上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点问题三，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”德州正星加油中心未能提供证据证明更换电梯轿厢已征得皇明太阳能股份有限公司的同意，该费用应由德州正星加油中心承担。关于焦点问题四，依据双方签订的《关于空调主机使用及租用面积的补充协议》的关于空调主机的年租金及使用过程中日常水电及维修费用均由德州正星加油中心负责的约定，且更换冷却塔也没有证据证明已经征得对方同意，费用应由其自行承担，上诉人据此要求返还2017年空调使用费20000元的主张不成立，德州正星加油中心关于此项的上诉请求于法无据，本院不予支持。关于焦点问题五，德州正星加油中心提交的证据虽然能够证明其支付了6200元的台阶修新费用及电梯地板费用，但未能提供证据证明事先通知并征得皇明太阳能股份有限公司同意，该费用依法应由德州正星加油中心自己承担，本院对此上诉请求不予支持。德州正星加油中心作为房屋的承租方享有使用、管理涉案房屋的权利，同时也负有管理的职责。在其租赁使用案涉房屋期间，因主楼消防通道堵塞被德州市公安局德城分局罚款10000元，其未提供证据证明该罚款与皇明太阳能股份有限公司堆放的物品有关，本院对此项上诉请求不予支持。综上所述，德州正星加油中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9139元，由上诉人德州正星加油中心负担。本判决为终审判决。审判长  张延军审判员  叶卫国审判员  赵瑞玲二〇二〇年十二月三十一日法官助理齐凤鸣书记员刘彤