湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初13606号原告：刘寄清，男，1983年9月16日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：谢维，女，1985年8月20日出生，汉族，住长沙市开福区，系刘寄清妻子。被告:湖南华悦星城置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道望新路**。法定代表人：郭毅，该公司经理。委托诉讼代理人：王嫱，湖南越一律师事务所律师。原告刘寄清与被告湖南华悦星城置业有限公司（以下简称“华悦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘寄清的委托诉讼代理人谢维、被告华悦公司的委托诉讼代理人王嫱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘寄清向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付逾期交房违约金14988.4元；二、请求判令被告赔偿达到交房条件前的物业管理费1062.8元；三、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2018年7月6日与被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为ＸＸ1800161503），购买被告所开发的位于岳麓区××路××号××小区××栋××号房，建筑面积81.76平方米，总价742381元。合同签订后，原告交齐了所有房款、契税、房屋维修基金以及所有权证代办费。按照双方所签订的《长沙市商品房买卖合同》第十条约定，被告应于2019年6月30日前，将符合法律规定标准并验收合格的房屋交付给原告。但直至2020年1月18日，被告所开发的房屋仍未到达交付条件，无法将验收合格的房屋交付原告。在此期间，被告曾于2019年6月30日违法强行交房，业主们为了维护自身合法权益，多次组织维权。政府相关部门也确认了该商品房没有经竣工验收，并积极协调，要求被告尽快将验收合格的房屋交付业主。依据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十一条约定，被告逾期交付房屋，双方同意继续履行合同的，被告应当自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，向原告支付全部房款日万分之一的违约金。因此，被告应承担的违约责任为：1．违约金共计14988.4元。总房屋价款742381元，每日违约金为74.2元；2019年7月1日至2020年1月18日止，总逾期天数为202天，74.2×202＝14988.4元。2．未达到交房条件但原告已经缴纳的物业管理费1062.8元。81.76平方米×2元每平方米×6.5月＝1062.8元。综上，依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，冀法院判如所请。被告华悦公司辩称：一、美麓阳光项目已于2019年6月30日达到了房屋交付标准。美麓阳光项目于2019年6月30日前已进行了相应项目的验收，包括但不限于主体部分工程质量验收、屋面分部工程质量验收等，故该项目于2019年6月30日前已实际达到了交房标准和要求。二、《商品房买卖合同》约定的交房条件并非办理竣工验收备案。根据被告与原告签订的《长沙市商品房买卖合同》约定，只要商品房达到交房条件即可予以交付，而非原告认为的需要进行竣工验收备案，且法律并未规定在完成竣工验收备案表前房屋不能交付，故并不能因未取得竣工验收备案表即否认房屋未达到验收标准不能进行交房。涉案项目实际已于2019年6月30日前达到了竣工验收条件，并具备交房标准和要求，亦早已通知原告尽快收房，原告的拒不收房导致的损失应当由其自身承担。三、被告无需向原告支付违约金及物业费。根据被告与原告签订的《长沙市商品房买卖合同》第10条约定的房屋交付条件为商品房经验收合格即可交付，涉案房屋于2019年6月30日已经达到了交房标准，且被告已于2019年6月28日通知原告前往涉案项目收房，又根据原告提交的《长沙市商品房买卖合同》附件四第三条第三款约定，原告未在约定的交房期限内予以收房，则视为原告已经实际收房，由此产生的损失均由原告自行承担。根据《长沙市商品房买卖合同》附件四第三条第二项，原告未在规定期限收房的，其应当自行承担由此产生的物业费、水电费等费用。综上，被告认为涉案房屋已于2019年6月30日达到了交付标准并通知了原告及时收房，故因原告未及时收房导致的损失应当由其自行承担。恳请法院依法驳回原告的全部诉请。本院认为：2018年7月6日，原告刘寄清作为买受人、与出卖人被告华悦公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ1800161503），购买被告开发的位于长沙市岳麓区××路××号××栋××单元××层××号房屋，房屋建筑面积81.76平方米。合同第五条约定购房总金额为742381元。合同第十条约定：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用：合同第十一条约定，由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过六十日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第二十条约定物业收费标准暂定2.0元×平方米／月。原、被告签订的上述合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定缴纳向原告了742381元购房款及相关费用，被告虽于2019年6月28日在《长沙晚报》上发布《交房公告》通知小区业主办理房屋交付手续，但案涉房屋所在的美麓阳光小区Ｂ＃栋工程于2019年11月21日才经湖南湘江新区建设工程质量安全监督站组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘探单位竣工验收合格，原告因新冠疫情原因直至2020年8月30日才办理收房手续，并缴纳了2019年7月1日至2020年8月31日的物业管理费2286元。被告存在逾期交房的违约行为，应当承担违约责任。因本案所涉房屋于2019年11月21日才达到合同约定的交房条件，故本院认定被告逾期交房的时间为2019年7月1日至2019年11月21日止。根据合同第十一条按日万分之一支付违约金的约定，本院确定被告需支付给原告的违约金为10690.29元（742381元×0.01%×144天）。故对原告请求判决被告支付原告逾期交房违约金14988.4元的诉讼请求，本院予以部分支持，对此项诉请的超出部分，本院不予支持。根据《物业服务收费管理办法》第十六条：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”之规定，逾期交房期间的物业管理费应由被告承担，原告交付的被告逾期交房期间的物业费系因被告违约所造成的损失，故对原告请求判决被告赔偿原告物业管理费1062.8元的诉讼请求。本院予以部分支持，依法确认被告赔偿原告2019年7月1日至2019年11月21日的物业管理费767.44元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告湖南华悦星城置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告刘寄清违约金10,690.29元；二、限被告湖南华悦星城置业有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告刘寄清垫付的物业管理费767.44元；三、驳回原告刘寄清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费202元，减半收取101元，由被告湖南华悦星城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  舒志明二〇二〇年十二月二日法官助理邓家欣书记员陈文凤