广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终2090号 上诉人（原审被告）：广西禾信投资管理有限公司，住所地柳州市跃进路**天元金都********。 法定代表人：黄恒宇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：韦振隆，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：黄小姗，女，壮族，1987年3月18日出生，住广西来宾市兴宾古三路**禾信城市。 委托诉讼代理人：黄兆芳、雷雨，广西桂中律师事务所律师。 上诉人广西禾信投资管理有限公司（以下简称禾信公司）因与被上诉人黄小姗商品房销售合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初3908号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 禾信公司上诉请求：一审判决的第一项存在错误、与事实不符，请求予以撤销，依法改判。事实和理由：1、购买方未按合同约定及时提交办证材料，应承担延期办证的部分责任；2、一审判决赔偿计算时间错误。上诉人于2017年8月延期交房，已给予购买方赔偿款，延期办证赔偿的时间应从购买方获取延期交房补偿金之日起720日开始计算。 -2- 黄小姗二审答辩认为，一审法院认定事实清楚，判决处理正确，应维持一审法院的判决。 黄小姗向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向产权登记机关提交来宾市兴宾区古三路东35号禾信城市典范4号楼203房屋所有的相关办证材料，为原告办理房屋所有权证；2.判决被告向原告支付逾期办理房屋所有权登记违约金24540元（违约金按每日20元计算，从2016年12月21日起暂计至2020年4月30日止共计1227天，违约金应付至被告为原告办得房屋所有权证之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：2014年8月11日，原告作为乙方（买受人）与被告作为甲方（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》及其附件，约定原告购买被告开发建设的位于来宾市兴宾区古三路东35号禾信城市典范4号楼203房，总金额244982元，在2014年8月11日交付首期款74982元（含定金），余款170000元由买受人申请公积金贷款付款，买受人承诺在2014年8月21日开具证明准备申请公积金贷款所需全部材料，于2014年8月31日前交到来宾市公积金管理中心，并在公积金管理中心审批通过七日内与出卖人指定银行办理完所有按揭手续，包括交纳费用及提供公积金中心所规定的全部资料等，逾期视同买受人逾期付款，交房期限随之顺延。合同第九条约定，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位共同验收合格的房屋交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.由于政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误；政府通知停工；交通管制（包括但不限于公共突发事件，高考，中考等原因通知停工及其他政府行为导致工期延误的）；四小时以上及气象部门气象记录有中雨以上（含中雨）降雨时……买受人未按约定付 -3- 清房款，交付日期则相应顺延至买受人付清房款之日起15日内。合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购房屋为住宅的。出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；买受人在接到收房通知或出卖人在《来宾日报》上发布收房通知之日规定期限内，到指定的地点与出卖人办理房屋交接手续；由于买受人自身原因未能在通知指定期限和地点办理完毕房屋交接手续的，视为该房屋符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格，并同时开始计算该房屋的质量保修期限。合同第十七条合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记的约定……3.双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以将买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；……4.因出卖人过错，导致本条约的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人按每迟延一日20元计算，向买受人支付违约金；（3）×；因买受人原因导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。附件六第六条关于产权登记的补充约定第2款约定：买受人在接到出卖人通知办理房产证、个人土地证的，在规定期限内需提交相应的办证资料并交纳相应的费用，如在规定期限内未按时提交资料及交纳相应费用，每逾期一日，出卖人有权要求买受人按该商品房总价款万分之五偿付违约金。附件六第十三关于预交费用的约定，买受人在签订本合同前已明确应在交房前按出卖人通知预交房产、土地办证费用及中介机构办理费用等，待权属证书办好后凭票据多还少补，不按要求预交费用的则出卖人有权不予交房，买受人需承担由此所造成的一切后果。同时，合同还就其他权利义务进行了约定。 -4- 合同签订后，原告按合同约定向被告支付了首期购房款74982元（含定金），被告于2014年8月19日向原告出具了相应的《销售不动产统一发票》。原告于2015年1月14日办妥公积金贷款170000元并支付给被告，被告于2017年10月18日开具了对应金额的增值税发票。2015年10月25日，被告通知原告在2015年10月31日至2015年11月2日期间办理房屋交接手续，随函要求业主交清登记查档费、预告登记费、抵押查档费、抵押登记费、住房档案查询费、办理土地证费用、房屋配图费、房产登记费、查档费、燃气初装费、交易手续费、契税等费用（燃气初装费以业主自愿原则），预交半年物业管理费，并提供业主身份证原件及复印件2份、入伙通知书（原件）1份、《商品房买卖合同》、购房发票或购房收据、家庭成员身份证复印件各一份等材料。2015年12月8日，被告在来宾日报刊登交房通知，内容为“我公司开发的‘禾信城市典范’项目3#、4#楼已于2015年10月28日顺利通过竣工验收，敬请业主在2015年12月30日前到城市典范了解相关交房事宜，根据有关要求办理相关收房手续；逾期不收房的我司将房屋移交物业公司管理，并视同业主于移交之日起已收房”。另，原告于2015年11月16日向原告交纳了房产证费1010元。因被告建造房屋面积误差等原因，案涉房屋所在楼栋4号楼亦未办理产权初始登记。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件,双方意思表示真实,不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效，对当事人具有约束力。根据合同第十七条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以将买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。因出卖人过错，导致本条约的上述手续迟延办理的，买受人不退房的，出卖人按每迟延一日20元计算，向买受人支付违约金。同时还约定如非出卖人原因导致买受人未能按期取得房屋所有权证的，出卖人不承担违约责任。本案中，根据生 -5- 效文书认定的事实，被告在2015年12月8日已履行了通知交房的义务，据此认定，被告禾信公司已于公告期满即2015年12月30日前将案涉房屋交付给原告。按合同约定，被告应于房屋交付后720日内即在2017年12月19日前将产权证交付给原告。因被告建造房屋面积误差等原因，被告至今未能办理案涉房屋所在楼栋产权的初始登记，是导致未能为原告办妥房屋产权证书的根本原因。现被告支付逾期办证违约金，有事实与法律依据，予以支持。根据合同履行的实际情况，被告应支付的违约金数额，应以每日20元为基数，从被告逾期办证之日即2017年12月20日起计至办妥产权证之日止，暂计至2020年4月30日计863天为17260元。 因房屋面积误差等原因，被告至今未能办理案涉房屋所在楼栋产权的初始登记。为原告提交相关办证材料的前提条件未成就，现原告诉请要求被告提交相关办证材料，为原告办理房屋产权证书，理据不足，不予支持。 一审判决：一、被告广西禾信投资管理有限公司于判决生效后七日内支付给原告黄小姗逾期办证违约金17260元（暂计至2020年4月30日止，以后的违约金以20元/日计算，从2020年5月1日起计至被告为原告办妥房屋产权证书并交付给原告之日止）；二、驳回原告黄小姗的其他诉讼请求。 二审审理期间，双方当事人均无新证据向本院提交。 经二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。 另查明，禾信公司称已于2020年11月份办理得3#、4#楼的不动产权大证，在代理被上诉人办理商品房不动产权证进程中。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按合同约定履行义务。上诉人未按“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房 -6- 屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证证书交付买受人”的合同约定向被上诉人交付房屋所有权证，构成违约，应当承担违约责任。 关于上诉人提出被上诉人未能及时提交办证材料，应由购买方承担延期办证部分责任的上诉理由是否成立的问题。经查，商品房购买人不动产权证的办理首先要有开发商的不动产权证大证，有了大证方能办理给商品房购买人的不动产权证即小证。本案中，在一审庭审诉讼辩论结束前，开发商仍未能办理不动产权证大证，其原因是建筑面积误差，责任在于开发商。上诉人关于被上诉人未能及时提交办证材料应承担延期办证部分责任的上诉理由与查明事实不符，该上诉理由不成立，本院不予采纳。 关于上诉人提出延期办证赔偿的时间应从购买方获取延期交房补偿金之日起720日开始计算的上诉理由是否成立的问题。首先，逾期办证违约金的起算时间有合同的约定。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中明确约定了逾期办证违约金的计算，按照该合同第十七条“上诉人应在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人”、“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人按每迟延一日20元计算，向买受人支付违约金”的约定，延迟办证的违约金应从交房使用满720日的次日开始起算。涉案商品房的交付时间以上诉人交房登报为据，即2015年12月30日视为交房日，从该期日起往后推算720日后即是违约金的起算时间，则违约金的计算应2017年12月20日开始。其次，不存在上诉人支付延期交房违约金给被上诉人的事实。其三，延期交房违约金与逾期办证违约金在不超出合理范围的情况下可以并存。上诉人主张延期办证赔偿违约金的时间应从购买方获取延期交房补偿金之日起720日开始计算，与双方签订的《商品房买卖合同》的约定不符，该上诉理由没有事实法律依据，本院亦不予采纳。 -7- 综上，禾信公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费232元，由上诉人广西禾信投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蓝东桃 审 判 员 覃奇明 审 判 员 韦海燕 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 黄 剑 书 记 员 方 玉