吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2472号上诉人（原审被告）：于吉振，男，1956年1月22日生，汉族，个体工商户，住吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：潘纪强，北京市时代九和律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜金梅，吉林理悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蛟河市嘉馨物业有限公司，住所地蛟河市。法定代表人：杨东明，男，经理。委托诉讼代理人：王洪发，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：苗苗，该公司职员。上诉人于吉振因与被上诉人蛟河市嘉馨物业有限公司（以下简称嘉馨物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2020）吉0281民初1314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于吉振，被上诉人嘉馨物业公司的委托诉讼代理人王洪发、苗苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉馨物业公司上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回嘉馨物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，嘉馨物业公司与于吉振在2017年7月至2020年6月之间不存在物业服务关系。1.首钢美丽城商业1＃、2＃楼早已经形成了独立的物业管理区域。从蛟河市物业管理中心调取的《物业管理区域划分登记确认表》《物业用房位置确认表》《前期物业服务合同》以及蛟河市建设局2008年7月14日出具《建设工程规划许可证》（建字第22000020080000790066号），许可首钢美丽城商业1＃、2＃楼的独立规划，还有2009年6月8日，首钢公司向蛟河市物业管理办公室递交的《协议选聘物业申请书》，申请将首钢美丽城商业1＃、2＃楼委托阳光公司进行物业管理。再从首钢美丽城商业1＃、2＃楼现场来看，周边均为市政街路，与首钢美丽城小区完全隔离开来，且首钢美丽城商业1＃、2＃楼拥有独立的上下水、配电室、化粪池、电梯、消防设备等，与首钢美丽城小区的设施设备没有任何利害关系。首钢美丽城商业1＃、2＃楼已经形成了独立的物业管理区域多年。蛟河市物业管理中心关于《物业管理区域划分登记确认表》《物业用房位置确认表》《前期物业服务合同》的备案、存档以及赵革在审签主任处的签字，即说明蛟河市物业管理中心对于独立的物业管理区域的批准、认可，否则，不会有该等材料备案、存档；经查询其他独立的物业管理区域的存档材料，亦与首钢美丽城商业1＃、2＃楼的存档材料一样，仅有赵革主任签字，其他项目处均为空白，该等操作方式系蛟河市物业管理中心的工作惯例，若由此否定了首钢美丽城商业1＃、2＃楼独立的物业管理区域的行政审批效力，则将导致诸多小区丧失独立的物业管理区域管理资质，必将引发蛟河市众多小区物业管理的混乱；首钢美丽城商业1＃、2＃楼的前期物业虽然与其他区域的物业一样，都是阳光公司，但是该区域系单独签署的《前期物业服务合同》，可以视为是独立的物业管理区域，在后期更换物业的过程中，具有独立性。首钢美丽城商业1＃、2＃楼作为独立的物业管理区域，具有自己的业主大会和业主委员会，与首钢美丽城业主委员会（第三届）没有任何法律关系，2018年8月16日，首钢美丽城第三届业主委员会与嘉馨物业公司签署《物业服务合同》，将首钢美丽城小区多层楼48栋、高层3栋、车库2栋、商业1、2、3栋物业交由嘉馨物业公司提供物业服务，并对前期物业服务进行追认，系对首钢美丽城商业1＃、2＃楼物业管理权的无权代理，于吉振对该代理行为予以否认，其效力不及于首钢2美丽城商业1＃、2＃楼。因此，嘉馨物业公司与于吉振未建立起物业服务关系，加之双方之间亦无物业服务的事实，其无权要求于吉振支付任何物业费用。2．一审庭审中，于吉振申请对首钢美丽城商业2＃楼设备设施的独立性进行现场勘验，但一审法院对此未进行任何处理。设备设施的独立性是独立的物业管理区域的重要条件，也是判断嘉馨物业公司是否向于吉振提供了相应的物业服务的判断标准，嘉馨物业公司主张其完成的物业服务内容包括设备设施维护，且首钢美丽城商业2＃楼与首钢美丽城小区共用设备设施，但实际上并非如此，首钢美丽城商业2＃楼有着独立的管网、化粪池、变电室等设备设施，均由于吉振自行管理。为了查明该情况，在庭审过程中，于吉振申请法庭进行现场勘验，但法庭虽然当庭表示同意，但未进行任何勘验勘查，仅以其他判决已经查明为由一带而过，而其他判决实际上亦未进行任何现场考察勘验，这不符合以事实为基础的审判要求。3．首钢美丽城商业2＃楼通过与其他主体协议约定进行了物业管理的安排，实际根本没有享受任何嘉馨物业公司提供的任何物业服务。嘉馨物业公司未向首钢美丽城商业2＃楼履行任何物业服务义务的情况下于吉振与华生公司签署了《房屋租赁合同书》，约定了该独立商业体的包括保安、保洁、设施设备（消防、电梯、墙体、防水、管道等）养护在内的全部物业服务内容。在实际履行过程中，首钢美丽城商业2＃楼亦自行完成了包括保安、保洁、防水修复、清雪作业以及环境卫生清理等所有物业服务内容。嘉馨物业公司也没有提供证据证明其已经按照《物业服务合同》的约定提供了包括物业服务计划方案制定、设备设施养护、门禁巡逻监控等安保管理、停车秩序维护、楼体内外卫生清洁、园区绿化绿植培护等物业服务。嘉馨物业公司在未向于吉振首钢美丽城商业2＃楼提供任何物业服务的情况下，无权要求于吉振支付物业服务费，否则将构成不当得利。若强行要求首钢美丽城商业2＃楼业主承担嘉馨物业公司的物业服务费用，则首钢美丽城商业2＃楼将付出双倍的物业服务成本，这不仅大大加重了首钢美丽城商业2＃楼的运营成本，还严重违反公平原则和效率原则，这是典型的强买强卖，公然的掠夺首钢美丽城商业2＃楼业主的利益。但是，一审法院无视以上客观事实，仅认定嘉馨物业公司提供的物业服务“存在瑕疵”，并“酌定”于吉振按照所缴纳物业费的50％承担给付责任，由此作出错误的裁判，应当予以纠正。4．吉林市中级人民法院作出的（2018）吉02民终3120号判决与本案无关，不能据此认定物业服务关系的存在。2019年1月18日，吉林市中级人民法院作出（2018）吉02民终3120号判决书，该判决认为，民主街道首钢社区居委会聘请嘉馨物业公司为首钢小区物业服务公司，嘉馨物业公司提供的物业服务是对首钢小区的公共区域进行综合管理维护，商业2号楼作为该小区规划建设的一部分必然从中受益，且前期物业服务合同亦将该楼与首钢小区共同委托同一物业公司进行服务，故于吉振接受了物业公司的服务，即应履行给付物业费的义务。一方面，于吉振始终未认可该判决的效力，已经就此申请检查院的职责抗诉；另一方面，该判决认定物业关系存在的基础为民主街道首钢社区居委会聘请嘉馨物业公司，而在本案中，嘉馨物业公司对首钢美丽城小区的物业管理权来源于与该小区业主签署的《物业服务合同》，与吉林中院案件情况存在重大差异，一审法院径行以吉林中院（2018）吉02民终3120号判决确定了物业关系为由，认定本案中嘉馨物业公司与于吉振存在物业关系，系严重错误。5．于吉振明确拒绝使用嘉馨物业公司物业服务，双方纷争多年，嘉馨物业公司在未提供物业服务的情况下，再次要求于吉振支付物业费，属于恶意扩大损失，不应得到支持。自2015年于吉振与嘉馨物业公司即已发生物业纠纷，已经形成了于吉振自管物业、嘉馨物业公司弃管于吉振物业的事实，现嘉馨物业公司在双方已经发生纠纷、未协商谈判解决的情况下再次要求于吉振给付2017年至2019年6月物业费用，属于恶意扩大损失、不当得利，不应当得到支持。二、一审法院适用法律错误。1．根据法律规定，首钢美丽城商业1＃、2＃楼应为独立的物业管理区域。一审法院根据《物业管理条例》第四十二条之规定，判定于吉振应该承担物业费用全额的50％没有事实和法律依据，于吉振未享受任何物业服务，不应支付任何物业服务费用。《吉林市物业管理条例实施细则》第二条第四项规定，商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，划为一个物业管理区域。蛟河市物业管理中心《物业管理区域划分登记确认表》中的划分不同物业管理区域原则中规定，跨街道行政管理区域，有规划市政街路间隔，无共用部位、共用设备利害关系，无业主共同承担维护、养护义务项目。如上所述，首钢美丽城商业1＃、2＃楼周边均为市政道路，与首钢美丽城小区完全被市政街路间隔，与首钢美丽城小区没有共用部位、没有公用设备等，均符合上述关于划为一个独立物业管理区域的规定，且已经完成了独立物业管理区域的划分。首钢美丽城商业2＃楼亦自行完成了包括保安、保洁、防水修复、清雪作业以及环境卫生清理等所有物业服务内容的情况下承担其物业费全额的50％显失公平。2．选聘嘉馨物业公司未经法定决策程序，相关协议应属无效。根据《物业管理条例》第十一条规定：下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业……第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。在选聘嘉馨物业公司的过程中，虽然社区可以代行业主委员会职责，业主委员会也可以代表业主大会与物业签署《物业服务合同》，但是均应当通过业主大会的合法表决。一方面，首钢美丽城商业1＃、2＃楼作为独立的物业管理区域，应由自己的业主大会表决选聘物业公司；另一方面，即使是首钢美丽城商业1＃、2＃楼与首钢美丽城小区作为同一个物业管理区域，亦应有超过半数的业主同意方可选聘嘉馨物业公司，嘉馨物业公司的选聘根本未经过业主大会的表决，因此，第三届业主委员会与其签订《物业服务合同》因没有业主大会的表决选聘，而相关合同无效。综上所述，一审法院认定事实及适用法律错误，判决结果显失公平，请求贵院依法支持于吉振的上诉请求。蛟河市嘉馨物业有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，于吉振的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回于吉振的上诉，维持原判。嘉馨物业公司向一审法院起诉请求：要求于吉振立即支付3年（2017年7月至2020年6月）物业服务费237,274.10元及逾期缴纳物业服务费违约金259,815.20元，以上合计497,089.30元。一审法院认定事实：2013年5月份，首钢美丽城小区的物业服务工作由蛟河市民主街道办事处接管，民主街道办事处责成社区代管物业工作。嘉馨物业公司为三级物业服务单位，于2015年6月30日进驻首钢美丽城小区进行物业服务。2015年8月31日，蛟河市民主街道办事处正式签订合同聘请嘉馨物业公司对蛟河市首钢美丽城小区一、二、三期实施物业管理服务，物业服务费标准为商业每月1.06元／平方米。于吉振的房屋坐落于蛟河市民主街首钢美丽城集中商业2号楼（华生电器楼），该房屋总建筑面积为6,217.877平方米。商业2号楼包含在物业服务合同服务辖区内。于吉振曾以蛟河市首钢美丽城业主委员会为申请人在蛟河市物业管理中心提取过维修资金。于吉振将该房屋出租于吉林市华生电器有限公司蛟河分公司，于吉振自2015年9月至2017年6月未能交纳物业费，但在该物业服务期限内，吉林市华生电器有限公司蛟河分公司自行雇佣人员完成了部分物业服务内容。2018年5月24日，嘉馨物业公司向法院提起诉讼，要求于吉振给付2015年7月至2016年6月物业费158,182.79元。经吉林市中级人民法院终审判决于吉振立即给付嘉馨物业公司2015年7月至2017年6月物业费的50％即79,091.40元。现该判决已生效。2018年8月16日，蛟河市首钢美丽城第三届业主委员会与嘉馨物业公司重新签订物业服务合同，服务期限为2018年6月30日起至2019年6月29日止。物业服务范围仍然包含于吉振所有的商业2号楼（华生电器楼），物业服务费标准仍为商业每月1.06元／平方米。该合同到期后，截至本案开庭时，蛟河市首钢美丽城业主委员会并未与嘉馨物业公司续签合同。一审法院认为，一、嘉馨物业公司与于吉振之间存在物业服务关系。嘉馨物业公司提供的物业服务合同明确约定于吉振所有的商业2号楼包含在物业服务辖区内。通过已生效的（2018）吉02民终3120号民事判决书，亦可以认定上述事实。故依照《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，应当认定嘉馨物业公司与于吉振之间的物业服务合同成立并生效。二、于吉振应当按照物业服务合同约定交纳物业费。根据《物业管理条例》第四十二条之规定，于吉振接受了嘉馨物业公司的物业服务，理应交纳物业费。至于物业费的数额，嘉馨物业公司起诉为2017年7月至2020年6月的物业服务费用。但自2019年6月29日原物业服务合同到期后嘉馨物业公司暂未与蛟河市首钢美丽城业主委员会重新签订新的物业服务合同，故于吉振暂应当交纳2017年7月至2019年6月两年的物业费。鉴于该楼承租人吉林市华生电器有限公司蛟河分公司自行雇佣人员完成部分物业服务内容的实际情况仍未发生改变，故于吉振仍应承担其应缴物业费全额的50％，即79,091.40元（6,217.877平方米×1.06元／平方米／月×24个月×50％）。关于于吉振申请法院调查取证诉争房屋物业划分是否为独立区域、设备设施与首钢小区是否独立一节，法院认为，上述事实已经生效判决认定事实予以确认，故法院对其上述申请不予支持。至于嘉馨物业公司要求于吉振支付违约金一节，因双方无约定，且于法无据，故法院对该项诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、《物业管理条例》第四十二条的规定作出判决。一审法院判决：一、于吉振于判决生效后立即给付嘉馨物业公司2017年7月至2019年6月的物业费79,091.40元。二、驳回嘉馨物业公司的其他诉讼请求。案件受理费4378元，由被告于吉振负担2189元，由嘉馨物业公司负担2189元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。于吉振提交证据：吉林市人民检察院吉市检八部控民受（2020）65号民事监督案件受理通知书。证明吉林市中级人民法院（2018）吉02民终3120号民事判决已经被吉林市人民检察院受理抗诉，该份判决的生效处于可能被撤销状态。嘉馨物业公司不得以该生效判决所确定的内容，当然的确定自己的权利。嘉馨物业公司质证称：该证据是吉林市人民检察院受理通知书，目前没有结果，因此不能证明于吉振想要证明的问题。嘉馨物业公司没有提交新证据。本院经审查认为，于吉振所提交证据只能证明吉林市人民检察院受理了其请求抗诉的申请，并不能证明被申请抗诉案件的裁判结果存在错误，故本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，蛟河市首钢美丽城第三届业主委员会与嘉馨物业公司签订物业服务合同，服务期限为2018年6月30日起至2019年6月29日止，物业服务范围包含于吉振所有的商业2号楼（华生电器楼）。该合同可以证明于吉振属于蛟河市首钢美丽城业主委员会包含的成员之一，于吉振亦应受该物业服务合同的约束，故嘉馨物业公司与于吉振之间存在物业服务关系。关于嘉馨物业公司主张本院（2018）吉02民终3120号民事判决与本案无关的问题，因该判决已经发生法律效力，该判决所认定的案件事实一审法院予以采信正确。于吉振提出的2＃楼具有独立性物业服务区域、其没有实际享受物业服务等上诉主张，一审法院已经阐述清楚，本院不再重复赘述。综上所述，于吉振的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1777元，由于吉振负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张艺凡审判员  郝振翔二〇二〇年十二月十四日书记员  王丽宁