南昌铁路运输中级法院 行 政 判 决 书 （2020）赣71行终314号 上诉人（原审被告）：新余市自然资源局（新余市不动产登记局），住所地新余市赛维大道**。 法定代表人：钟兆辉，该局局长。 委托诉讼代理人：梁朝晖，该局工作人员。 委托诉讼代理人：吴平芳，江西省弘道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴洁琼，女，1985年10月20日出生，汉族，住新余市分宜县。 被上诉人（原审第三人）：汤啸，男，1984年7月28日出生，汉族，住新余市渝水区。 被上诉人（原审第三人）：叶敏，男，1992年6月19日出生，汉族，住新余市渝水区。 上诉人新余市自然资源局（新余市不动产登记局）（以下简称市不动产局）因与被上诉人吴洁琼、汤啸、叶敏房屋行政登记一案，不服新余市渝水区人民法院（2019）赣0502行初16号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 一审法院经审理查明：2016年6月21日，市不动产局为吴洁琼与汤啸共同共有的坐落在新余市房屋颁发了赣（2016）新余市不动产权第××号不动产权证。2016年10月20日，汤啸持赣（2016）新余市不动产权第××号不动产权证及其与吴洁琼的身份证，通过中介机构嘉华代理公司将所涉房屋转移登记给叶敏。嘉华代理公司向市不动产局提交了有关材料，市不动产局接收了有关材料，但交易双方当事人未当场签字确认。市不动产局于2016年10月31日向叶敏颁发了赣（2016）新余市不动产权第××号不动产证，将新余市城东赛维大道3366号恒大雅苑4栋1701号房屋转移登记至叶敏名下。后叶敏于2018年5月8日向市不动产局申请将该房屋转移登记给案外人罗红霞，市不动产局于2018年5月16日向罗红霞颁发了赣（2018）新余市不动产权第××号不动产权证，将该房屋登记至罗红霞名下。吴洁琼不服，诉至法院，请求：1、确认市不动产局颁发赣（2016）新余市不动产权第××号房产证行为违法并责令市不动产局注销该房产证；2、责令市不动产局为吴洁琼办理新余市房屋的不动产权利证书。 另查明，1、新余市根据国家和省政府职能转变和机构改革关于将房屋登记、林地登记、土地登记的职责整合由一个部门承担的要求，从2016年1月1日起正式启动职责整合，保留新余市国土资源局（挂新余市不动产登记局牌子），负责房屋登记、林地登记、土地登记等不动产登记工作，由市房管局进行备案工作，协同市国土资源局指导房屋登记工作。2、2019年1月7日，中共新余市委办公室、新余市人民政府办公室关于印发《新余市机构改革实施方案》的通知，将新余市国土资源局的职责，市水务局的水资源调查和确权登记管理职责，市林业局的森林、湿地等资源调查和确权登记管理职责，以及市规划局的行政职能等整合，组建市自然资源局，作为市政府工作部门。不再保留市国土资源局。 再查明，吴洁琼与第三人汤啸于2016年12月23日协议离婚，协议约定本案所涉房屋归吴洁琼所有。 一审法院认为：根据《不动产登记暂行条例》第六条规定：“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”新余市保留新余市国土资源局（挂新余市不动产登记局牌子），负责房屋登记、林地登记、土地登记等不动产登记工作，后将新余市国土资源局的职责等整合，组建新余市自然资源局，不再保留新余市国土资源局。故被告新余市自然资源局（新余市不动产登记局）是本案适格被告。市房管局只负责备案、协同市不动产局工作，故其不是本案适格被告。 根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十条规定：“处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。”第十二条规定：“当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。”本案所涉房屋为吴洁琼与汤啸共同共有，其转移登记时，应当与受让人共同申请转移登记；委托嘉华代理公司申请登记，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书。吴洁琼作为案涉房屋共有人，对整个转移登记不知情，当事人亦未到市不动产局现场签订授权委托书，市不动产局在办理转移登记时未按规定程序办理，致使汤啸单方将共有房产转移给叶敏，市不动产局在办理涉案房屋转移登记时违反法定程序，至于叶敏是否是善意取得，因汤啸、叶敏未到庭，而吴洁琼未能提供证据证明叶敏是恶意取得，故现有证据无法证明叶敏是恶意取得。因此，该院确认第一次转移登记行为违法。在转移登记没有被撤销之前，亦不能为吴洁琼办理涉案房屋之不动产权证。故对吴洁琼诉请，该院予以部分支持，其余诉请没有法律根据，应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第一项规定，该院判决：一、确认市不动产局于2016年10月31日向叶敏颁发的赣（2016）新余市不动产权第××号不动产证违法；二、驳回吴洁琼的其他诉讼请求。案件受理费50元，由市不动产局负担。 市不动产局不服一审判决上诉称：一、一审法院认定事实错误，上诉人办理不动产登记前，因属于被上诉人吴洁琼、汤啸与叶敏委托房地产经纪代理机构办理，因此被上诉人吴洁琼、汤啸与叶敏必须经过房地产经纪代理公司委托、银行按揭手续审核、房产管理部门《存量房交易合同》审批备案、国家税务征管部门的税收交纳四项流程。上诉人根据叶敏提供的办理不动产登记材料为其办理不动产登记，尽到了审慎审查义务，登记合法。1.2016年10月20日，被上诉人吴洁琼、汤啸与叶敏三人持有各自身份证到新余市嘉华房地产经纪代理有限公司办理了《房地产交易登记代理委托书》，并且还进行了询问，制作了《询问笔录》。新余市嘉华房地产经纪代理有限公司在2018年6月6日出具的《情况说明书》，明确说明了当时被上诉人吴洁琼、汤啸夫妻共同到场去银行办理按揭手续。2．新余市建设银行为被上诉人吴洁琼、汤啸与叶敏三人办理了过户按揭手续。2016年9月30日，被上诉人吴洁琼、汤啸与叶敏签订了房屋买卖合同，双方及委托的中介机构到新余市建设银行办理了过户按揭手续。建设银行根据按揭贷款所需提供的材料包括被上诉人吴洁琼、汤啸与叶敏的身份证原件进行了审查，被上诉人吴洁琼、汤啸及叶敏在银行的贷款申请表及二手房首付款证明签名。上述证据证明被上诉人吴洁琼对于将恒大雅苑4栋1701室转让给叶敏是知情，且亲自到场办理的，并不存在汤啸瞒着其与叶敏交易的行为，否则银行按揭贷款通不过审查。3．被上诉人吴洁琼、汤啸及叶敏签订了《存量房交易合同》、办理了所有权转移登记备案，新余市房地产交易登记中心核发了《房屋交易与产权告知单》（转让），明确写明“经审查核实，准予交易”。2016年10月20日，吴洁琼、汤啸及叶敏签订了《存量房交易合同》，共同向新余市房地产交易登记中心申请所有权转移登记。2016年10月26日，新余市房地产交易登记中心核发了《房屋交易与产权告知单》（转让），明确写明“经审查核实，准予交易”。新余市房产管理局对吴洁琼、汤啸及叶敏的申请材料进行了查验，办理了所有权转移登记备案。4．吴洁琼、汤啸及叶敏应当对其提交的材料真实性负责。根据《不动产登记暂行条例》第十六条：申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书：（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。2016年10月28日，被上诉人吴洁琼、汤啸及叶敏共同申请不动产登记申请，提交了不动产登记申请审批表、房屋交易与产权告知单、产权证、身份证、委托书及契税发票、宗地图，申请材料符合不动产登记材料，根据房屋交易与产权告知单及契税发票，为被上诉人叶敏办理不动产登记前，恒大雅苑4栋1701室房屋已经交易完成，所有权已经事实上发现了转移，不动产登记只是一个公示公信的过程，已经尽到了一个登记机构审慎审查的义务。 二、叶敏属于恶意取得，一审法院举证责任分配错误，判决错误。根据所有的证据材料，在房地产经纪代理公司办理委托书、银行办理过户按揭、签订存量房买卖合同、办理过户交易、交纳交易税收等环节，均需要被上诉人吴洁琼、汤啸及叶敏三人到场，并持有被上诉人吴洁琼的身份证原件，若上述情形下吴洁琼没有到场，是汤啸请她人持有吴洁琼的身份证原件去办理所有手续，叶敏作为买房人多次与“吴洁琼”接触，难道叶敏没有发现“吴洁琼”是假冒的，在案件审理过程中，汤啸与叶敏都故意不到场，叶敏无法证明其属于善意取得，应该承担举证不能的后果，因此可以推定汤啸与叶敏两人是恶意串通，叶敏属于恶意取得，一审法院举证责任分配错误，判决错误。 三、截至目前，吴洁琼没有证据证明在房地产经纪公司、银行按揭过户、房屋买卖合同上所签订的字属于他人冒签的，只有汤啸一方证词，不能排除被上诉人汤啸与吴洁琼串通的可能性，且发回重审的审理过程中，上诉人要求吴洁琼向法庭提交她手上所谓假的“不动产权证”，但吴洁琼却拒绝提交，其行为更加证明被上诉人吴洁琼与汤啸、叶敏三方属于恶意串通，且其行为涉嫌刑事犯罪，法院应该终止本案的审理。虽然被上诉人吴洁琼主张其未签字，而是房产中介机构及汤啸、叶敏三方虚构其签字，而银行按揭手续、签订房屋买卖合同、办理房屋过户、不动产登记，但房产中介机构所持不动产证和被上诉人吴洁琼的身份证均是真实的，吴洁琼的身份证从2016年9月30日起就被汤啸拿到去银行办理过户按揭，直到2016年10月20日办理不动产过房登记，而且在庭审中被上诉人吴洁琼自述其从2015年下半年开始就与汤啸分居，并不在一起生活，被上诉人吴洁琼的身份证是什么时候被汤啸拿走的?是否经过了她本人同意呢?在长达1年的时间内，吴洁琼不知道其身份证不在自己身边?完全不符合常理。 四、一审法院适用法律错误。《不动产登记暂行条例实施细则》属于部门规章，该规章是用来指导不动产登记部门办理不动产登记的内部规定，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十三条规定，人民法院审理行政案件，以法律和行政法规、地方、地方性法规为依据规章不是行政诉讼判决依据，一审法院根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定判决上诉人办理涉案房屋转移登记时违反法定程序就属于适用法规错误。《中华人民共和国物权法》第二十一条规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任，因此被上诉人吴洁琼可以向法院提起民事诉讼，向房地产经纪公司及汤啸、叶敏主张民事赔偿权利，而不是向法院提起行政诉讼，追究上诉人的行政违法行为责任。综上所述，请求依法撤销一审判决，驳回吴洁琼的全部诉请。 三被上诉人均未提交书面答辩意见。 本院经审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，部门规章是指国务院各部、各委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构，根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，在本部门的权限范围内指定的规范性文件，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十三条的规定，人民法院对于合法有效的规章应当适用。《不动产登记暂行条例实施细则》是原国土资源部为规范不动产登记行为，细化不动产统一登记制度，方便人民群众办理不动产登记，保护权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》而制定的，合法有效，一审法院适用该细则作为审查上诉人行为合法性的依据准确。同时，本院需要指出，上诉人作为新余市不动产登记管理部门，应当明知该细则系合法有效的部门规章，日常登记工作中应当严格遵照执行，但其却提出了一审判决适用该细则属适用法律错误的上诉主张，与法治政府建设要求不相适应。 关于上诉人提出案涉房产交易已经房地产经纪代理公司委托、银行按揭手续审核、房产管理部门《存量房交易合同》审批备案、国家税务征管部门税收交纳程序确认的问题。本院认为，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十条、第十二条规定，处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，或委托他人代为申请。本案中，在卷证据显示，办理不动产转移登记手续时，吴洁琼本人没有到场签名，亦未委托他人办理房屋买卖事项，在此情况下，被告的登记行为不符合前述规定的要求，违反了法定程序。即使如上诉人所述，前期其他相关企业、机关已经确认，但并没有法律法规规章规定，该确认可以替代《不动产登记暂行条例实施细则》规定的前述法定程序，故上诉人的该主张无法律依据，本院不予支持。至于叶敏是否构成善意取得，上诉人及吴洁琼均未能提供有效证据证明其主张，现有其他证据亦无法证明叶敏构成恶意取得，上诉人及吴洁琼应承担举证不能的法律责任，故一审判决确认案涉登记行为程序违法，并驳回吴洁琼的其他诉请符合法律规定。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人新余市自然资源局（新余市不动产登记局）负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 巍 审 判 员  朱映红 审 判 员  陈 榕 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理  熊雨辰 书 记 员  高煜格