福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终5233号 上诉人（原审被告）：恒亿置业（厦门）有限公司，住所地福建省厦门市同安区西柯一里**楼**。 法定代表人：林曼，执行董事。 上诉人（原审被告）：龙夏置业（厦门）有限公司，住，住所地福建省厦门市同安区西柯一里**楼**/div> 法定代表人：林曼，执行董事。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李基铂，福建邦司律师事务所律师。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：邱国清，福建邦司律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：汇嘉（厦门）物业管理有限公司，住所地，住所地福建省厦门市思明区水仙路海光大厦**iv> 法定代表人：乔海侠，董事长。 委托诉讼代理人：吴志坚，福建理则达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄潇娴，福建理则达律师事务所律师。 上诉人恒亿置业（厦门）有限公司（以下简称恒亿公司）、龙夏置业（厦门）有限公司（以下简称龙夏公司）与被上诉人汇嘉（厦门）物业管理有限公司（以下简称汇嘉公司）合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初5896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月16日公开开庭审理了本案。上诉人恒亿公司、龙夏公司的委托诉讼代理人李基铂、邱国清，被上诉人汇嘉公司的委托诉讼代理人吴志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒亿公司、龙夏公司上诉请求：依法撤销原审判决，并发回重审或改判驳回汇嘉公司一审诉讼请求；本案二审诉讼费用、保全费用由汇嘉公司承担。事实与理由：1、双方签订的《物业服务补充协议》实际上并未履行，双方实际履行的是《前期物业服务合同》的约定。汇嘉公司承接了本案讼争项目后至2018年9月21日，恒亿公司、龙夏公司从未真正实质参与过项目小区的物业管理，也未为小区提供物业服务，向小区业主收取过任何物业费。同时汇嘉公司也未提供证据证明其履行了《物业服务补充协议》项下的物业顾问义务，原审判决仅以汇嘉公司单方提供给审计机构的顾问质量检查报告就认定汇嘉公司履行了《物业服务补充协议》项下的物业顾问义务，与事实相悖。而且，从《物业服务补充协议》约定内容看，该合同目的是恒亿公司、龙夏公司作为无物业服务资质的企业通过借用汇嘉公司名义和资质提供物业服务，而汇嘉公司通过顾问费的方式收取挂靠费或者资质借用费，违反了相关法律规定，应认定为无效。综上，原审法院依据《物业服务补充协议》认定汇嘉公司在项目中仅为物业顾问的辅助角色显然与事实不符，也违法，应予以撤销。2、本案汇嘉公司未明确案由（法律关系的性质）是委托合同纠纷还是物业服务合同纠纷，汇嘉公司不可能在同一个法律关系中即提供物业顾问服务又同时作为物业服务提供者，其诉讼请求第一项和第二项互相矛盾，一审法院未作区分一并支持，于法无据。3、收支差额问题，专项审计报告对此存在部分明显缺漏：孟丽作为顾问团成员，其薪酬238440.25元显然不应列入项目的物业成本费用支出，虽在审计报告中有单独列明，但未能予以剔除；审计报告未对代建部分于2017年6月7日已移交给厦门夏商集团有限公司后应由其承担的物业费38292.06元予以扣减；合同期内应收由业主承担的未收物业费583002.84元应予以扣减；未经恒亿公司、龙夏公司授权审批的支出类明细，披露不全，审计报告仅予以部分披露。汇嘉公司统计的《超授权审批明细》列示，未经开发商授权审批的支出职工薪酬类2694995.38元，办公费用35368.25元，材料98079.94元，公维金233719元，固定资产19020元，其他21375元，合计3102557.57元，以上情况审计报告未全部载明。即使是专项审计报告第15页、16页也明确披露了汇嘉公司在合同期内每个月支付的职工薪酬类凭证和电梯维保费、年检费凭证没附恒亿公司、龙夏公司的审批单。其他超审批权限财务凭证没有附恒亿公司、龙夏公司审批单的明细超203157.19元。这些费用显然不应由恒亿公司、龙夏公司承担，应予扣减。4、违约金的起算时间判决为2018年9月22日合同终止之日显然有误，应以判决生效之日起计算，而且月息2%标准明显过高，应参照LPR计算。综上，一审法院认定事实错误，应予以改判或撤销。 汇嘉公司答辩称：1、本案中双方的法律关系是顾问服务合同关系。《物业服务补充协议》明确约定汇嘉公司提供的是物业顾问服务。前期物业服务合同仅是行政管理上的备案所需而签，在本案中并未履行。双方的履约事实也证明本案中双方系顾问服务合同关系，比如恒亿公司支付顾问服务费，转账明细注明顾问费项目；汇嘉公司开具顾问服务费的发票，亦注明是顾问费项目；双方往来函件均认可本案中双方的法律关系是顾问服务合同关系。汇嘉公司在本案中的全部诉讼请求，所依据的均是补充协议相应的约定。根据补充协议的约定，项目收支均应由恒亿公司、龙夏公司承担，而实际上项目收入不足以支出，恒亿公司、龙夏公司却一直未予补款；因项目经营对外均以汇嘉公司名义进行，支出均由汇嘉公司承担、代垫，故恒亿公司、龙夏公司应当将收支差额即汇嘉公司承担、代垫款项支付给汇嘉公司，汇嘉公司的第二项诉讼请求即来源于此。恒亿公司、龙夏公司对此认为汇嘉公司存在“双重获利”，完全没有依据。双方签订的补充协议，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2、本案中的审计报告系双方共同确认由法院选定专业鉴定机构进行鉴定后而提出的书面鉴定意见。鉴定过程中，恒亿公司、龙夏公司向鉴定机构提供了材料，充分表达了意见；鉴定机构提出审计报告后，恒亿公司、龙夏公司提出了一些看法，鉴定机构亦进行了相应的说明；庭审时，双方对审计报告均进行了充分的质证；一审判决综合审计报告及在案证据，对有关费用问题进行评析认定，完全合乎法律规定。针对恒亿公司、龙夏公司对审计报告提出的一些看法，汇嘉公司再次回应如下：a、关于“由业主承担的未收到物业费”问题，因本案中双方系物业服务顾问合同关系，物业管理实施主体系恒亿公司、龙夏公司，“由业主承担的未收到的物业费1103988.55元”包括“应收业主的物业费583002.84元”及“恒亿公司、龙夏公司给业主减免或优惠实际应收的物业费520985.71元”，均属于恒亿公司、龙夏公司享有、承担、消化的部分，与汇嘉公司无关。审计报告统计的是本案中的收入与支出，并得出收支差额的结论。“由业主承担的未收到的物业费”，不属于收入，不计入统计数据，符合双方之间的法律关系，合乎审计的目的，是正确的。b、关于孟丽薪酬问题：根据补充协议第二条第4、5、6点及第四条第1、2点的约定，讼争物业项目所有岗位员工的薪资福利等均由恒亿公司、龙夏公司承担。孟丽是讼争物业项目的经理、负责人，为讼争物业项目工作，其薪酬待遇理应由恒亿公司、龙夏公司承担。c、关于夏商集团应承担的物业费问题：夏商集团应承担的物业费，属于“由业主承担的未收到的物业费”，属于恒亿公司、龙夏公司享有、承担的部分，与汇嘉公司无关。审计报告统计的是本案中的收入与支出，并得出收支差额的结论。由业主承担的未收到的物业费，不属于收入，不计入统计数据，符合双方之间的法律关系，是正确的。d、职工薪酬类、电梯维保费、年检费凭证、其他超审批没有附审批单问题：根据补充协议约定，讼争物业项目所有岗位员工的薪资福利、共用设施设备包括电梯的日常运行维护费用、日常办公费用、现场管理费用等均由恒亿公司、龙夏公司承担。职工薪酬、日常运行维护费用、日常办公费用等每月均有支付，属于讼争项目管理中客观上必须支付的，且恒亿公司、龙夏公司对此完全清楚但从未提出异议，恒亿公司、龙夏公司亦从未要求每一笔支付必须先审批再支付，因此该部分的支出即便没有附审批单，也不能改变该部分支出的性质。恒亿公司、龙夏公司主张进行扣减，没有事实和法律依据，不能成立。3、关于违约金标准及起算时间点问题：本案合同约定的违约金标准是日千分之五，汇嘉公司已经主动降低至月2%，符合合同约定，于法不悖。恒亿公司、龙夏公司主张按LPR计算违约金，于法无据。补充协议期限为3年，自2015年9月22日起至2018年9月21日止；补充协议第六条“违约责任”第3款约定，恒亿公司、龙夏公司无法履行相应条款约定，未按期支付相关款项自逾期之日起，应当按照所拖欠款项每日仟分之五的标准向汇嘉公司支付违约金。恒亿公司、龙夏公司在上述顾问合作期间内欠付部分顾问合作费用，汇嘉公司主张自合同期限届满之次日起计算违约金，完全符合合同约定。综上所述，恒亿公司、龙夏公司的上诉理由缺乏依据，上诉请求不能成立，依法应予驳回上诉。 汇嘉公司向一审法院提出诉讼请求：1、恒亿公司、龙夏公司向汇嘉公司支付双方基于顾问关系存续期间的各项费用1174217.53元（其中公司品牌使用费管理成本10万元、常驻顾问费22.5万元、服务跟踪期费5万元、职能部门管理费（企业管理费699217.53元、违约金10万元）；2、恒亿公司、龙夏公司支付至资金管理账户门禁押金500元、租户押金24016元、租户租金53601.90元、土头费404857.20元、公维金619344元、水电押金40600元、装修工保证金31000元、装修押金649879.80元、倒板费505034.88元、保安服务费633600元、保洁外包费用302400元、绿化养护费用10400元；3、本案诉讼费用全部由恒亿公司、龙夏公司承担。一审审理中，汇嘉公司于2019年12月2日将其诉讼请求变更为：1、恒亿公司向汇嘉公司支付顾问合作费用余款416835.62元，龙夏公司对前述债务承担连带清偿责任；2、恒亿公司、龙夏公司共同向汇嘉公司支付顾问合作期间项目收支差额（即汇嘉公司承担、代垫的款项）2980097.11元；3、恒亿公司、龙夏公司共同向汇嘉公司支付违约金（以前述两项金额总计3396932.73元为基数，按月2%标准，自2018年9月22日起计至实际支付日止）；4、诉讼费用（包括案件受理费及保全费）由恒亿公司、龙夏公司共同承担。 一审法院经审理认定事实如下：2015年9月21日，恒亿公司（甲方）与汇嘉公司（乙方）签订一份《“恒亿·蓝波湾”前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方提供前期物业服务；物业名称为恒亿·蓝波湾，物业类型为多层住宅、高层住宅、商业物业，坐落于厦门同安埭头溪西侧、滨海西大道南侧，总建筑面积141002.6平方米；本协议期限共三年，自2015年9月22日至2018年9月21日；乙方负责向业主和物业使用人收取相关服务费用；乙方依照本合同约定的物业服务内容和标准提供相应的物业服务，并承担物业服务责任，接受甲方、业主的监督；甲方、业主向乙方支付物业服务费后，乙方按照本合同约定的服务内容和标准提供服务，自负盈亏。双方还在合同中约定了其他权利义务、违约责任等事宜。 2015年9月22日，恒亿公司（甲方1）、龙夏公司（甲方2）与汇嘉公司（乙方）签订一份《物业服务补充协议》，约定：双方经充分协商，在双方签订的《恒亿·蓝波湾前期物业服务合同》《恒亿·尚品湾前期物业服务合同》的基础上，就“恒亿·蓝波湾”“恒亿·尚品湾”（以下统称该项目）的物业管理事宜签订本补充协议。该项目前期物业管理服务实际以甲方为主，乙方为辅提供物业顾问服务，具体为：甲方负责按照《恒亿·蓝波湾前期物业服务合同》《恒亿·尚品湾前期物业服务合同》以及乙方对该项目提供开展顾问工作中提出的服务内容及服务质量标准进行具体实施管理及运作；乙方负责提供该项目物业管理的相关技术性支持、合理化建议和物业人员的劳动或劳务合同管理。根据甲方业务需要，自合同签订之日起计至合同签订之日后十八个月称为“常驻顾问期”，此期间，由乙方项目顾问团（按每半月起赴该项目现场工作一次，每次1个工作日）及派驻该项目驻场顾问经理1名，负责完成常驻顾问期的全程物业顾问服务。服务质量跟踪期即指常驻顾问期结束后的十八个月，乙方业务顾问团每季度对项目进行现场业务检查，并出具顾问检查报告。甲方委托乙方，以乙方名义与该项目人员签订劳动或劳务合同，办理缴交社医保、人身意外保险并代发薪资。甲方负责该项目所有现场各岗位物业服务人员的员工管理及日常工作情况监督检查等，并承担薪资、福利、解约、用工风险等各项用工成本及费用。本协议期限三年，自2015年9月22日起至2018年9月21日。该项目财务实行单独核算，该项目的收支盈亏均由甲方负责，乙方设立该项目物业服务资金管理账户，管理该项目物业管理的全部收支。甲方应在首期交房前30日内向单独设置的物业服务资金管理账户预付三个月当期应收物业管理费用，用于项目承接期各项物业费用的支出。上述费用每年核算一次，不足部分由甲方负责补齐。顾问合作费用及付款方式为：1、公司品牌使用费管理成本10万元/年，合同签订首月10日前支付第一年品牌使用费，以此类推，按年结算；2、常驻顾问费（十八个月）45万元，合同签订起10日内支付第一季度7.5万元，以此类推，按季度结算，派驻1名驻场顾问经理；3、服务质量跟踪期10万元/年，服务质量跟踪期开始10日内支付第一年顾问费，以此类推；职能部门管理费（企业管理费），合同期限内每月从物业服务资金账户中按每月应收的物业管理费6%计提；首批物业服务团队组建费10万元，合同签订后15日内支付；本协议期间，由甲方1统一按照以上约定的费用金额及付款方式转账支付至乙方指定银行账户，甲方2承担连带责任。甲方如无法履行相应条款约定，未按期支付相关款项自逾期之日起，应按照所拖欠款项每日千分之五的标准向乙方支付违约金；逾期超过10个工作日，乙方有权启动资金管理账户，用于支付日常各项经营管理开支；若逾期一个月未支付相关款项，乙方有权解除本协议和相关合同。本协议为该项目《恒亿·蓝波湾前期物业服务合同》《恒亿·尚品湾前期物业服务合同》（主合同）不可分割的有效组成部分，具有同等法律效力，其中本协议条款与主合同条款内容有相冲突的或不一致的均以本协议约定为准。协议附件顾问团名单载明成员包括孟丽等6人的学历、职称、个人简历等信息。 2017年4月10日，龙夏公司（甲方）与汇嘉公司（乙方）签订一份《“恒亿·尚品湾”前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方提供前期物业服务；物业名称为恒亿·尚品湾TP14，物业类型为多层住宅、高层住宅、商业物业，坐落于厦门同安埭头溪西侧、滨海西大道南侧，总建筑面积105607.2平方米；本合同期限自2017年4月10日至2018年9月11日。该合同的其他内容与前述《“恒亿·蓝波湾”前期物业服务合同》基本相同。 2018年7月4日，汇嘉公司向恒亿公司、龙夏公司发出《关于恒亿尚品湾顾问服务协议期满相关事宜的告知函》，载明：我司以顾问方式接管恒亿尚品湾小区已有三年时间，期间我司一直致力于为小区业主提供优质的顾问服务……现因我司与贵司签订的恒亿尚品湾（TP13地块、TP14地块）顾问协议即将于2018年9月21日到期，与此同时我司与小业主签订的前期物业服务协议也将终止……望贵司于2018年7月31日前对合同期满后是否继续维持我司顾问服务给予明确。2018年8月7日，汇嘉公司向恒亿公司、龙夏公司发出《关于“恒亿尚品湾”项目资金短缺的告知函》《关于恒亿尚品湾、恒亿蓝波湾人员流失的函》《顾问费/企业管理费等费用催缴函》。 2018年8月15日，恒亿公司、龙夏公司向汇嘉公司发出《关于恒亿尚品湾汇嘉物业合同期满撤场告知函》，载明：根据双方签订的恒亿·蓝波湾前期物业服务合同、恒亿·尚品湾前期物业服务合同及物业服务补充协议相关约定，贵司与我司的合同服务期限将于2018年9月21日期满；基于贵司为我司恒亿·尚品湾项目管理提供的物业服务三年期间亏损近500万元，与当初双方合作的愿景相差甚远……鉴于此，我司决定于合同期满日终止双方的合作关系。2018年8月29日，汇嘉公司向恒亿公司、龙夏公司发出《关于恒亿·尚品湾合同期满告知函的回复》，告知上述项目的业主满意度、安全运营情况、项目经营情况等三年总体顾问情况，并要求其补足亏损等。 2019年3月5日，汇嘉公司提起本案诉讼。审理中，汇嘉公司确认孟丽系讼争项目物业经理、负责人，为讼争项目工作。恒亿公司、龙夏公司则称孟丽既是顾问团成员又是讼争项目物业经理，汇嘉公司已收取顾问费，则应承担孟丽的薪酬等。根据汇嘉公司申请，一审法院依法作出（2019）闽0203民初5896号财产保全民事裁定，查封、冻结、扣押恒亿公司、龙夏公司价值500万元的存款或等值财产。汇嘉公司为此支出财产保全费5000元。 经汇嘉公司申请，一审法院依法委托厦门欣洲会计师事务所有限公司对恒亿蓝波湾、恒亿尚品湾项目自2015年9月22日至2018年9月21日物业管理经营收支情况进行审计。厦门欣洲会计师事务所有限公司出具《关于恒亿蓝波湾项目、恒亿尚品湾项目物业管理经营收支情况的审计报告》，载明：关于审计期内财务资产状况，截至2018年9月资产总额417888.84元，负债总额4547208.36元，净资产-4129319.52元。关于审计期内物业管理费收支入账情况，截至2018年9月的利润总额为-4129319.52元。TP13地块代建公共配套的生鲜超市面积1625.99平方米，实际于2017年6月7日移交给厦门夏商集团有限公司。按总建筑面积核算的物业管理费为10439991元，按该基数核算的职能部门管理费为626399.46元，已付给汇嘉公司359563.84元。按权责发生制的收入确认原则，合同期间应收取的物业管理费为10439991元，其中未交房的由开发商承担的物业费1390387.04元，由业主承担的物业费9049603.96元，由业主承担的已经收到的物业费7945615.41元，由业主承担的未收到的物业费1103988.55元（含应收业主的物业费583002.84元，开发商给业主减免或优惠实际应收开发商的物业费520985.71元）。物业服务员工薪酬支出情况中，孟丽工资（2017.3-2018.7）85740元、年终奖和年薪差额75000元、公积金（2017.2-2018.9）25512.90元、社医保（2017.5-2018.9）20039.35元、工会经费32148元，合计238440.25元。公司品牌使用费应支付给汇嘉公司30万元，已付20万元，未付10万元；常驻顾问费45万元，已全部支付给汇嘉公司；服务质量跟踪费用15万元，已支付给汇嘉公司10万元，未付5万元；职能部门管理费已支付359563.84元，未付266835.62元；前期团队组建费10万元，已全部支付给汇嘉公司。部分费用超过汇嘉公司自主审批额度，需要开发商审批等，没有看到审批单：（1）汇嘉公司在合同期内每个月支付的职工薪酬类凭证和电梯维保费、年检费凭证没附开发商审批单；（2）其他超审批权限财务凭证没有附开发商审批单的金额合计203157.19元。根据合同规定，服务质量跟踪期间，汇嘉物业每季度要对项目现场进行检查，并出具顾问检查报告；汇嘉公司提供了相关材料，有2017年第二季度的“关于恒亿尚品湾项目整改及工程尾款结算的会议纪要20170527”报告、第三季度的“关于恒亿尚品湾老带新遗漏客服赠送物业费的申请20170930”报告、2016年第1季度至2018年第3季度每季度的恒亿尚品湾质量检查报告、2017年第l季度售后维修暨承接查验研讨会。关于恒亿公司预付交房前三个月应收物业管理费60万元，恒亿公司分别于2015年11月20日、2016年9月18日、2016年12月8日各向汇嘉公司支付20万元；在汇嘉公司账上查到两笔凭证，即2015年11月1#入账20万元，2016年9月16#入账20万元，在汇嘉公司本部2016年12月189#入账用于恒亿公司还汇嘉公司2016.3.22-2016.9.21物业管理费用等欠款。该审计报告附件《截止2018年9月21日恒亿尚品湾总收支情况表》载明，讼争项目调整后经营收入7654637.50元，经营成本9298438.69元，销售费用、管理费用1208302.88元，财务费用63125.65元，营业税及附加64868.52元，营业外收入1.13元，经营利润为-2980097.11元。2019年11月18日，恒亿公司、龙夏公司收到一审法院邮寄送达的上述审计报告。2019年12月6日，恒亿公司、龙夏公司收到汇嘉公司2019年12月2日提出的《变更诉讼请求申请书》。 2020年6月18日，厦门欣洲会计师事务所有限公司出具《关于恒亿预付交房前三个月应收物业管理费60万元情况补充说明》，载明：恒亿公司分别于2015年11月20日、2016年9月18日、2016年12月8日各向汇嘉公司支付20万元，均未计入《截止2018年9月21日恒亿尚品湾总收支情况表》中“调整后经营情况”一栏的经营收入或其他收入。双方当事人对该补充说明均无异议。汇嘉公司同意上述60万元在本案第2项、第3项诉讼请求中予以相应扣减，并对其第2项、第3项诉讼请求予以相应调整。 一审法院认为，汇嘉公司与恒亿公司、龙夏公司签订的《物业服务补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。从《物业服务补充协议》的约定来看，双方系在前期物业服务合同的基础上签订该补充协议，确认讼争项目的物业管理服务实际以恒亿公司、龙夏公司为主，以汇嘉公司为辅提供物业顾问服务。《关于恒亿蓝波湾项目、恒亿尚品湾项目物业管理经营收支情况的审计报告》亦确认恒亿公司已支付全部常驻顾问费、前期团队组建费以及部分公司品牌使用费、服务质量跟踪费、职能部门管理费，汇嘉公司并提供了2016年第1季度至2018年第3季度每季度的恒亿尚品湾质量检查报告等报告证明其履行该协议约定义务的情况。因此，一审法院认定双方实际履行了《物业服务补充协议》。恒亿公司、龙夏公司关于双方实际履行的是前期物业服务合同，汇嘉公司作为前期物业服务企业应自负盈亏等相关辩解，与查明的事实不符，一审法院不予采纳。 根据《物业服务补充协议》约定以及《关于恒亿蓝波湾项目、恒亿尚品湾项目物业管理经营收支情况的审计报告》的审计情况，汇嘉公司主张恒亿公司应向其支付尚欠的公司品牌使用费10万元、服务质量跟踪费5万元、职能部门管理费266835.62元，有相应依据，一审法院予以支持。根据《物业服务补充协议》约定，职能部门管理费按每月应收的物业管理费6%计提。审计报告以讼争项目总建筑面积核算的物业管理费为基数核算职能部门管理费，并无不当。恒亿公司、龙夏公司辩称应扣减未交房部分的物业管理费计算职能部门管理费，缺乏依据，一审法院不予支持。汇嘉公司要求龙夏公司对恒亿公司的上述债务承担连带清偿责任，符合《物业服务补充协议》约定，一审法院予以支持。《物业服务补充协议》约定，恒亿公司、龙夏公司未按期支付相关款项，应自逾期之日起按照所拖欠款项每日千分之五的标准支付违约金。现汇嘉公司要求恒亿公司、龙夏公司按月利率2%的标准计付自合同期限届满之日即2018年9月22日起的逾期支付品牌使用费、服务质量跟踪费的违约金，符合合同约定且于法不悖，一审法院予以支持。 根据《物业服务补充协议》约定，讼争项目财务实行单独核算，收支盈亏均由恒亿公司、龙夏公司负责；汇嘉公司设立该项目物业服务资金管理账户，管理该项目物业管理的全部收支；上述费用每年核算一次，不足部分由恒亿公司、龙夏公司负责补齐。故汇嘉公司要求恒亿公司、汇嘉公司支付讼争项目亏损，有相应依据，一审法院予以支持。就双方争议费用部分，一审法院综合《关于恒亿蓝波湾项目、恒亿尚品湾项目物业管理经营收支情况的审计报告》等在案证据分析认定如下：首先，关于物业费问题。讼争项目依约实行单独核算，双方签订的前期物业服务合同、《物业服务补充协议》并未将未交房部分、代建公共配套的生鲜超市明确排除在物业管理范围之外，故审计报告将未交房部分、生鲜超市的未交物业费纳入审计范畴，并无不当。至于业主承担的未收到的物业费，因《物业服务补充协议》约定讼争项目收支盈亏由恒亿公司、龙夏公司负责，审计报告将该部分物业费纳入审计范畴，亦无不当。截至庭审结束时，恒亿公司、龙夏公司并未举证证明汇嘉公司已收到该部分物业费，其主张汇嘉公司双重获利，缺乏依据。其次，关于孟丽薪酬的问题。根据《物业服务补充协议》约定，恒亿公司、龙夏公司负责该项目所有现场各岗位物业服务人员的员工管理及日常工作情况监督检查等，并承担薪资、福利、解约、用工风险等各项用工成本及费用。孟丽虽系汇嘉公司指派的顾问团成员，但双方在庭审中亦确认孟丽系讼争项目物业经理，故可认定孟丽系讼争项目现场物业人员。而且，《物业服务补充协议》约定汇嘉公司在自合同签订之日起十八个月的“常驻顾问期”内派驻驻场顾问经理，而审计报告所载孟丽薪资238440.25元主要是2017年2月份之后的薪资。因此，审计报告将孟丽的上述薪资列入讼争项目经营成本，并无不当。第三，关于部分费用未附开发商审批单的问题。《物业服务补充协议》并未明确约定相关费用需经开发商审批，审计报告基于汇嘉公司提交的相关凭证、资料认定讼争项目支出相关费用，并无不当。恒亿公司、龙夏公司主张该费用应从成本中扣除，缺乏依据，一审法院不予支持。第四，关于预付物业管理费60万元的问题。汇嘉公司同意在本案第2项、第2项诉讼请求金额中扣减该60万元，一审法院予以准许。综上，汇嘉公司依据审计报告附件《截止2018年9月21日恒亿尚品湾总收支情况表》所载经营利润-2980097.11元，扣减上述60万元，要求恒亿公司、龙夏公司共同向其支付收支差额款2380097.11元，有相应依据，一审法院予以支持。《物业服务补充协议》约定讼争项目收支费用每年核算一次，但双方在协议期限届满后并未进行对账结算，而讼争项目物业管理全部收支由汇嘉公司管理，故恒亿公司、龙夏公司应自讼争项目费用审计报告作出后、汇嘉公司依据审计报告要求其付款之日，即其二人收到汇嘉公司《变更诉讼请求申请书》的2019年12月6日起支付上述收支差额款2380097.11元以及前述职能部门管理费266835.62元。恒亿公司、龙夏公司逾期支付上述款项，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任，汇嘉公司要求恒亿公司、龙夏公司按月利率2%的标准计付违约金，有合同依据且于法不悖，一审法院予以支持。但违约金应自2019年12月6日起计算。同时，恒亿公司、龙夏公司还应向汇嘉公司偿付其为实现债权支出的财产保全费5000元。 综上所述，汇嘉公司的诉讼请求，一审法院予以部分支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告恒亿置业（厦门）有限公司应于判决生效之日起十日内向原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司支付公司品牌使用费10万元及违约金（以10万元为基数，按月利率2%的标准自2018年9月22日起计至实际付款之日止）、服务质量跟踪费5万元（以5万元为基数，按月利率2%的标准自2018年9月22日起计至实际付款之日止）、职能部门管理费266835.62元（以266835.62元为基数，按月利率2%的标准自2019年12月6日起计至实际付款之日止）；二、被告龙夏置业（厦门）有限公司应对被告恒亿置业（厦门）有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、被告恒亿置业（厦门）有限公司、龙夏置业（厦门）有限公司应于判决生效之日起十日内共同向原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司支付收支差额款2380097.11元及违约金（以2380097.11元为基数，按月利率2%的标准自2019年12月6日起计至实际付款之日止），同时支付财产保全费5000元；四、驳回原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 二审期间，恒亿公司、龙夏公司对一审法院认定的事实没有异议，但是对审计报告不认可，认为审计报告完全是依据汇嘉公司提交的材料制作，不能完全反应整体的收支情况。汇嘉公司对一审法院认定的事实无异议，认为审计机构也有到恒亿公司、龙夏公司核实相关材料，恒亿公司、龙夏公司的陈述不符合客观事实。本院对一审法院认定的双方无争议的事实予以确认。 二审期间，恒亿公司、龙夏公司围绕其上诉请求提交三份证据：证据1为《恒亿尚品湾费用审批权限及流程》、证据2为汇嘉公司制作的《外部工作联系单》，拟证明双方有约定相关费用审批权限，且汇嘉公司根据约定履行相关审批手续；证据3为汇嘉公司出具的《关于恒亿要求终止物业服务的复函》，拟证明案涉补充协议签订完后，尚品湾、蓝波湾项目的物业服务，从人员招聘到劳动合同签订、财务收支等，均是汇嘉公司实际管理运作。汇嘉公司质证认为，对证据1真实性不予认可，对证据2、3真实性予以认可，对三份证据关联性均不予认可。根据双方签订的补充协议约定，讼争物业项目包括但不限于物业服务人员的人工费、日常办公费用、现场管理费用等一切费用均由恒亿公司、龙夏公司承担。审计报告所披露及统计的费用，均是讼争物业项目实际管理中的支出，理应由恒亿公司、龙夏公司承担。双方在本案中的法律关系是顾问服务合同关系；顾问服务合同期满后双方的法律关系另案处理，与本案无关。本院认证认为，证据1无法体现系双方共同确认，对真实性不予认可，证据2、3真实性予以认可，但无法证明相关待证事实，本院对上述三份证据证明力不予认可。 本院认为，汇嘉公司与恒亿公司、龙夏公司签订的《“恒亿·蓝波湾”前期物业服务合同》《“恒亿·尚品湾”前期物业服务合同》《物业服务补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案争议焦点为：1、双方实际履行的合同问题。从《物业服务补充协议》的约定来看，双方系在前期物业服务合同的基础上签订该补充协议，确认讼争项目的物业管理服务实际以恒亿公司、龙夏公司为主，以汇嘉公司为辅提供物业顾问服务。而且恒亿公司已经按照补充协议的约定支付全部常驻顾问费、前期团队组建费以及部分公司品牌使用费、服务质量跟踪费、职能部门管理费，汇嘉公司提供了2016年第1季度至2018年第3季度每季度的恒亿尚品湾质量检查报告等证明其履行该协议约定义务的情况。一审法院据此认定双方实际履行了《物业服务补充协议》，并不不当，本院予以维持。恒亿公司、龙夏公司关于双方实际履行的是前期物业服务合同，汇嘉公司作为前期物业服务企业应自负盈亏、补充协议无效等相关辩解，本院不予采纳。同时根据《物业服务补充协议》约定，汇嘉公司提供物业顾问服务，同时恒亿公司、龙夏公司委托汇嘉公司，以汇嘉公司名义与该项目物业人员签订劳动或劳务合同，且该项目财务实行单独核算，收支盈亏由恒亿公司、龙夏公司负责。现汇嘉公司依据该《物业服务补充协议》约定，要求恒亿公司、龙夏公司支付相关顾问费用以及该项目收支差额，并无不当。恒亿公司、龙夏公司关于一审法院将物业顾问服务和物业服务两个法律关系混为一谈，程序违法的主张，本院不予采纳。2、关于收支差额和审计报告的相关问题。本案中，一审法院根据当事人申请依法选定专业鉴定机构进行鉴定，后提出书面鉴定意见，庭审时组织双方对审计报告进行质证，一审判决综合审计报告及在案证据对有关费用问题进行评析认定，符合法律规定。恒亿公司、龙夏公司关于由业主承担的未收到物业费、孟丽薪酬、夏商集团应承担的物业费、职工薪酬类、电梯维保费、年检费凭证、其他超审批没有附审批单的费用应当予以扣减的上诉请求，一审法院对此已经详细阐述，且认定正确，本院予以维持，不再赘述。3、关于违约金问题。根据《物业服务补充协议》约定，恒亿公司、龙夏公司未按期支付相关款项，应自逾期之日起按照所拖欠款项每日千分之五的标准支付违约金，现汇嘉公司要求按月利率2%的标准计付违约金，符合合同约定且于法不悖，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。关于品牌使用费、服务质量跟踪费，依据该补充协议应于当年首月10日前支付，现汇嘉公司要求自合同期限届满之日即2018年9月22日起支付逾期违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于职能部门管理费，补充协议约定合同期限内每月从物业服务资金账户中按每月应收的物业管理费6%计提；而收支差额款，虽然补充协议约定讼争项目收支费用每年核算一次，但双方在协议期限届满后并未进行对账结算，而讼争项目物业管理全部收支由汇嘉公司管理，一审法院基于此认定恒亿公司、龙夏公司应自讼争项目费用审计报告作出后、汇嘉公司依据审计报告要求其付款之日，即其二人收到汇嘉公司《变更诉讼请求申请书》的2019年12月6日起支付上述收支差额款及职能部门管理费，相应违约金也自2019年12月6日起算，并无不当，本院予以维持。 综上所述，恒亿公司、龙夏公司的上诉请求及理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29176元，由恒亿置业（厦门）有限公司、龙夏置业（厦门）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 （徐英） 二〇二〇年十二月八日 书记员（ 郑国辉） 附：相关的法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。