江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终11608号上诉人（原审原告）：周宇翔。委托诉讼代理人：毛春泉，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：平佳翱，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何敏。被上诉人（原审被告）：王铭凤。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：钱建云，江苏天辩律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：王主玉，江苏天辩律师事务所律师。上诉人周宇翔因与被上诉人何敏、王铭凤房屋买卖合同纠纷纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2020)苏0509民初5111号民事判决决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。周宇翔上诉请求：撤销一审判决第二项，并改判何敏、王铭凤向周宇翔支付违约金688000元；二审诉讼费用由何敏、王铭凤承担。事实与理由：两家评估机构在先后相差10日内就同一房屋进行价值评估，其中明诚评估公司的评估价格为366.63万元，远大评估公司的评估价格为315万元，两份评估报告的差价高达51.63万元。一审法院未考虑两份评估报告的差价，未能对评估报告是否足以反映案涉房屋的真实价格产生合理怀疑，直接采纳由法院委托的明诚评估的评估价格作为损失判断依据，明显不合理。案涉商品房的真实价格在于其可完成交易的价格，无法完成交易的评估或挂牌价格不能真实的反映出案涉房屋的价格，没有现实参考意义，故该评估价格不能作为裁判的依据。《房屋买卖(居间)合同》对违约责任有明确约定，在一审法院认定何敏、王铭凤构成根本违约的情况下，理应根据双方事先约定的违约责任进行裁判，而无须参考何敏、王铭凤违约是否给周宇翔造成损失。如不按约定裁定违约金，合同条款将形同虚设，不利于社会诚信体系建设。何敏、王铭凤辩称：一审法院查明事实清楚、适用法律正确。同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。周宇翔向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2019年9月6日签订的《房屋买卖(居间)合同》(No.0000037)，何敏、王铭凤协助办理网签备案注销手续；2.判令周宇翔无需返还何敏、王铭凤交付的定金40000元；3.判令何敏、王铭凤向周宇翔支付违约金688000元；4.判令何敏、王铭凤赔偿支付的中介费损失34400元；5.本案诉讼费用由何敏、王铭凤承担。一审法院认定事实：2019年9月6日，周宇翔作为售房人（甲方），何敏作为购房人（乙方）、苏州新房网络科技有限公司作为居间方（丙方）签订了《房屋买卖（居间）合同》1份，主要内容为：周宇翔将座落于苏州市吴江区绿地太湖城10幢2203室房屋出售给何敏，成交价格为344万元；乙方于2019年9月6日向甲方交付定金4万元，乙方付款方式为首付+贷款；甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳中介信息服务费34400元，乙方须向丙方交纳中介信息服务费44000元；甲乙双方须在2019年9月30日前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约；甲、乙任何一方解除或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，双方中介费及其它费用由违约方承担。同日，周宇翔与中介公司签订《佣金确认书》，双方约定周宇翔应向中介公司支付中介服务费34400元，周宇翔于当日支付17200元，过户时付清另一半。合同签订后，何敏向周宇翔支付了苏州市吴江区绿地太湖城10幢2203室房屋的购房定金4万元，周宇翔向中介公司支付了中介服务费17200元。2019年11月18日，周宇翔作为出卖人，何敏、王铭凤作为买受人为申请资金托管及银行贷款签订了《存量房交易信息确认书》。2019年12月9日，周宇翔作为甲方，何敏、王铭凤作为乙方，吴江区房产交易中心作为丙方签订了《存量房交易资金托管协议》，甲、乙双方将存量房交易资金委托丙方管理。另查明，2019年10月10日，案涉房屋办理了房屋产权初始登记，周宇翔取得了案涉房屋的所有权，房屋产权证号为：苏（2019）苏州市吴江区不动产权第90590**。又查明，2019年12月17日，中介公司工作人员通过微信联系何敏，催何敏周五之前必须去银行做贷款并表示超过本周就来不及了。2020年2月13日，周宇翔的父亲给何敏发短信，内容为“购房人何敏你好，我是售房人父亲，你我双方在2019年9月6日在苏州新房网络科技有限公司签订二手房买卖合同，到目前为止你方一直没有办理银行贷款手续，苏州新房网络科技有限公司多次与你电话和信息沟通催促办理银行手续，可你方拒绝履行办理银行流程，我方给你一个星期思考和商量，希望你尽快履行银行流程义务，你方如不履行合同我方十日内向吴江区人民法院提起诉讼，你方将承担总房款20%违约金688000元和诉讼费，如二手房跌价还要承担跌价差额补偿。因赔偿金额较大希望你认真考虑，尽快履行合同。售房人，2020年2月12日”。2020年4月3日，周宇翔的父亲向王铭凤发送了同样的内容。2020年4月6日，周宇翔的父亲打电话给王铭凤，王铭凤问周宇翔的父亲：“叔叔我想问一下你，能不能退掉，我们？”周宇翔的父亲回答：“等他来以后你看他是怎么说的。”王铭凤表示：“我们最好就是能退，你帮我们看一下，因为我们现在还没上班，然后也没有收入，然后还贷款现在确实有点难，然后家里情况也不是很富裕的那种。”周宇翔的父亲问：“你当时你签合同的时候你们就有考虑到里面去的对不对？”王铭凤回答：“我跟你说实话，不管你信不信，他签合同我真的不知道，你问中介，他去看房子我都不知道。”周宇翔的父亲问：“签合同你其中有一张那个签字好像你也签了对吧？网签的时候对不对？”王铭凤回答：“对，那个时候他已经签好合同了。”周宇翔的父亲表示：“像何敏这种事情你早说对吧？接电话没事，或者谈一下就没事了对吧？电话不接，像他这个人素质你看不管碰到谁，脾气最好的人，他都无法忍让。”王铭凤表示：“是的是的，我知道。这个肯定是他不对。”一审再查明，经何敏、王铭凤申请，一审法院委托江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所对位于苏州市吴江区松陵镇东太湖大道9999号绿地太湖城10幢2203室的住宅用房地产市场价格进行评估。2020年8月27日，评估机构作出苏明（吴江）房地估字（2020）第0811-02号《房地产估价报告》，结论为：确定在估价对象于市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于价值时点2020年8月10日的住宅用房地产（设定为毛坯状态）评估结果为366.63万元。一审审理中，周宇翔提交了苏州远大房地产土地资产评估有限公司就案涉房屋于2020年9月8日出具的《房地产抵押估价报告》，估价委托人为江苏苏州农村商业银行股份有限公司，估价目的是为估价委托人确定房地产贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价结论为：估价对象在价值时点2020年9月7日未设定法定优先受偿权利下的市场价值为315万元。周宇翔另提交了阿里拍卖网询202006290122589号网络询价报告，该报告载明松陵镇东太湖大道9999绿地太湖城11幢-103在网络询价时点2020年6月29日的参考总价为4818896元，该房屋建筑面积为253.08平方米（其中地下室面积142.53平方米），单位面积价格为19041元/平方米。以上事实，有周宇翔提供的《房屋买卖（居间）合同》、房产证、《存量房交易信息确认书》、《存量房交易资金托管协议》、《佣金确认书》、收据、微信聊天记录、短信聊天记录、通话录音、苏州远大房地产土地资产评估有限公司出具的《房地产抵押估价报告》、网络询价报告，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所经一审法院委托出具的《房地产估价报告》，及双方的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为：案涉《房屋买卖（居间）合同》购房人处虽仅有何敏签字，但是王铭凤在2019年11月18日签订《存量房交易信息确认书》中买受人处签字，应视为其对何敏的购房行为进行了确认，故案涉《房屋买卖（居间）合同》的买卖双方为周宇翔和何敏、王铭凤。该《房屋买卖（居间）合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，房屋买卖合同合法有效。合同约定买方的付款方式为首付＋贷款，双方虽未在合同中明确约定具体的支付首付和办理贷款的时间，但是根据周宇翔提交的微信聊天记录，周宇翔曾通过中介催告何敏、王铭凤办理银行贷款，何敏、王铭凤迟延履行主要债务，后经周宇翔多次催告，直至周宇翔向一审法院提起诉讼仍未办理购房贷款手续，何敏、王铭凤的行为构成根本违约。至于何敏、王铭凤抗辩周宇翔未在2020年9月30日前取得房产证，周宇翔违约在先，因周宇翔迟延几天将产证交至中介仅是一般违约行为，并不会导致合同无法继续履行，周宇翔对于合同的解除并不存在过错，故对于何敏、王铭凤的上述抗辩意见一审法院不予采信。因何敏、王铭凤根本违约，周宇翔有权解除案涉《房屋买卖（居间）合同》中关于房地产买卖的条款。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，周宇翔通过提起诉讼的方式要求解除与何敏、王铭凤之间的《房屋买卖（居间）合同》，一审法院于2020年6月12日向何敏、王铭凤送达了起诉状、证据等诉讼材料，故一审法院认定案涉《房屋买卖（居间）合同》约定的周宇翔与何敏、王铭凤房地产买卖的条款于2020年6月12日解除。合同解除并不影响合同中结算和清理条款的效力，以及守约方根据合同约定追究违约方的违约责任。本案中，周宇翔起诉时同时主张没收定金和要求何敏、王铭凤支付违约金，其在庭审中明确选择适用违约金条款。关于违约金的数额，何敏、王铭凤抗辩经案涉房屋市场价格已经上涨，周宇翔没有损失，故对于周宇翔主张的违约金应不予支持。周宇翔认为江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所出具的估价报告结果明显偏离了房屋的市场交易价值，法院不应简单的以评估值作为考虑房屋价值的依据，应以完成实际交易的价值为依据，且合同已经明确了违约金的计算方式，故应当采纳该约定。一审法院认为，周宇翔提交的苏州远大房地产土地资产评估有限公司出具的《房地产抵押估价报告》由江苏苏州农村商业银行股份有限公司单方委托鉴定，一审法院不予采信。周宇翔提交的网络询价报告仅是该小区不同户型不同楼层一套房屋的价值，亦不能作为案涉房屋市场价值的参考依据。《房地产估价报告》为经一审法院委托，由有资质的评估机构作出，一审法院对其予以采纳。根据《房地产估价报告》，案涉房屋市场价值较合同价有所上涨，周宇翔主张的违约金过高，一审法院依法予以调整。因周宇翔已经向中介公司支付了中介服务费，该笔费用属于周宇翔的损失，应由何敏、王铭凤承担，且因何敏、王铭凤违约导致周宇翔诉讼，亦给周宇翔造成了一定的损失，一审法院综合考虑违约金的弥补性和惩罚性原则酌情认定何敏、王铭凤应支付违约金50000元，扣除何敏、王铭凤已经支付给周宇翔的定金40000元，何敏、王铭凤还需支付周宇翔10000元。现依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1、周宇翔与何敏、王铭凤于2019年9月6日签订的《房屋买卖（居间）合同》中周宇翔与何敏、王铭凤的房地产买卖的条款于2020年6月12日解除。2、何敏、王铭凤于判决生效后十日内支付周宇翔违约金10000元。3、驳回周宇翔的其他诉讼请求。案件受理费减半收取17160元，由何敏、王铭凤负担。二审中，周宇翔提交：司法拍卖网截图一份，苏州市吴江区人民法院于2020年12月1日司法拍卖的一处与案涉房产同小区差不多楼层和面积的房屋，拍卖价格为308万。证明案涉房屋的价值并非如一审评估的价格这么高，因为何敏、王铭凤违约导致周宇翔存在巨大的经济损失。何敏、王铭凤质证意见为：真实性无异议，证明目不予认可。一套房产的拍卖成交价格不能说明问题，每一套房产都是有它的独特性的，不能因为一套价格的房产比较低，就证明整个小区的价格房价都比较低。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”周宇翔与何敏、王铭凤在房屋买卖合同中，虽然就违约金作出约定，但何敏、王铭凤辩称违约金约定过高，故应当结合因何敏、王铭凤违约行为给周宇翔造成的损失对违约金数额作出考量。周宇翔认为，案涉房屋价格现已低于当时合同约定的344万元。关于房屋价格的确定，一审法院依据何敏、王铭凤申请，委托评估机构进行了评估，评估价格为366.63万元。对评估报告，周宇翔认为远大评估公司估价为315万元，两者差距较大，故鉴定结论受鉴定人员的主观方面影响较大。本院认为，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所出具的估价报告，系诉讼过程中受法院委托所制作，且鉴定程序合法、鉴定依据充分。周宇翔未能提供充分依据或有充分理由足以反驳该估价报告，故一审法院对估价报告予以采纳并无不当。一审法院结合估价报告对案涉房屋市场价值做出的结论，以及周宇翔在交易过程中实际支出及诉讼成本，判决何敏、王铭凤应支付的违约金为50000元并无不当。综上所述，周宇翔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10680元，由周宇翔负担。本判决为终审判决。审判员  卞干国二〇二〇年十二月二十四日书记员  山钰婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。