上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8672号上诉人(原审原告)：胡美宝，女，1963年8月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：葛蔓，上海博和律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄楚彦，上海博和律师事务所律师。上诉人(原审被告)：上海朕波实业有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：乔刘朕，总经理。上诉人(原审被告)：上海朕波实业有限公司云南分公司，住所地云南省昆明市。负责人：巫波，总经理。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：张森，男。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：濮晨欢，女。原审第三人：彭金龙，男，1993年6月3日出生，汉族，住山东省。上诉人胡美宝因与上诉人上海朕波实业有限公司(以下简称“朕波公司”)、上海朕波实业有限公司云南分公司(以下简称“朕波云南公司”)、原审第三人彭金龙委托合同纠纷一案，均不服上海市崇明区人民法院(2019)沪0151民初8601号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡美宝上诉请求：撤销一审法院判决主文第二、三、四项，请求改判朕波云南公司返还其购房款人民币1，299，197.50元(以下币种均为人民币)和资金占用利息68，397元(以1，299，197.50元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2019年8月2日计算至上诉之日)，朕波公司承担连带清偿责任。事实和理由：其系无偿委托朕波云南公司购房，双方并非居间关系，且朕波云南公司未完成委托事项，故应返还其交付的钱款并支付其资金被占用的利息损失。朕波公司、朕波云南公司共同上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回胡美宝一审诉讼请求。事实和理由：朕波公司认为并未收到胡美宝交付的购房款，胡美宝应向彭金龙追讨。朕波云南公司认为胡美宝当时委托公司购买云南曲靖市“中城华府”房产，彭金龙系公司员工，彭金龙称胡美宝的女儿是其女朋友，欲购买多套房屋，当时房屋市场价格为每平方米4，200元-4，300元左右，希望能以每平方米4，000元购买，后公司与开发商协商，开发商同意以每平方米3，500元的价格出售，故产生的每平方米500元的差价双方达成口头协议作为公司的佣金。因胡美宝的过错导致相关房产交易无法继续履行，但公司为其提供的服务已完成，胡美宝理应支付佣金。彭金龙未作陈述。胡美宝向一审法院起诉请求：判令1．朕波云南公司向其返还购房款1，299，197.50元；2．朕波云南公司支付其资金占用利息37，048.78元(以1，299，197.50元为本金，按照同期银行贷款利率，自2018年12月26日开始计算至判决支付日止。目前计算至起诉之日)；3．朕波公司对朕波云南公司的上述债务承担连带清偿责任；4．诉讼费和保全费由朕波公司、朕波云南公司共同承担。一审法院认定事实：胡美宝和其女儿蔡艳丽与朕波云南公司的员工彭金龙(即原审第三人)在本案发生之前就已经相熟。胡美宝通过彭金龙了解到云南曲靖市“中城华府”房产项目，且朕波云南公司可替胡美宝代办购房事宜，便委托朕波云南公司为胡美宝代办购房事宜，但双方未签订书面委托合同。2018年10月7日，彭金龙从云南送来由朕波云南公司从房产开发商(曲靖市中城房地产开发有限公司)处取得的《商品房认购书》至上海，让胡美宝签字。该《商品房认购书》的签订，意味着胡美宝认购了位于云南曲靖市珠江源大道与金龙路交汇处的“中城华府”商品房共20套(9栋1001-1004；9栋1101-1104；9栋1701-1704；9栋1901-1904；9栋2201-2204)。房屋的单价是每平方米3，500元，房屋的总价是9，152，675元。胡美宝预付了200，000元定金。若接着签订《房地产购销合同》，须在2018年11月15日前足额交付房款或办理按揭。自签订《商品房认购书》至2018年12月底，胡美宝本人和委托他人向彭金龙个人账户上陆续打款，前后共打款3，045，000元。胡美宝认为此是其通过朕波云南公司向房产开发商交付的购房款，并一再向朕波云南公司索要其代付开发商购房款的凭证。2019年年初，胡美宝拿到了开发商出具的收据。知悉开发商收到的购房款仅有2，745，802.50元(其中既含胡美宝直接交付开发商的100万元，又含朕波云南公司为胡美宝代交的购房款)。另有1，299，197.50元，朕波云南公司并没有交付开发商。经询问朕波云南公司，朕波云南公司认为此是其作为受托人为胡美宝代购房产应该收取的佣金。一审法院另查明，2018年7月26日，涉案房产的开发商与北京今日潮流企业策划有限公司(以下简称“北京潮企”)就“中城华府”9、10号预售产权类物业，签订《合作协议》，开发商授权“北京潮企”为开发商提供客户信息平台服务，推荐客户，促成成交。开发商配合“北京潮企”从客户处收取相关服务费。双方的合作期限是2018年8月1日至2018年10月31日。开发商给予“北京潮企”约定房源的销售底价为每平方米3，600元。2019年5月15日，开发商又与上海路英信息技术有限公司云南分公司(以下简称“上海路英”)签订《合作协议》，开发商授权“上海路英”为开发商提供客户信息平台服务，推荐客户，促成成交。开发商配合“上海路英”从客户处收取相关服务费。双方的合作期限是2019年5月15日至2019年10月31日。开发商给予“上海路英”约定的房源是“中城华府”A地块9栋、10栋、11栋物业以及“中城华府”B地块1栋、2栋、商A栋物业。约定的房源销售底价分别为每平方米3，700元、每平方米3，900元。一审法院再查明，由于本案纠纷的发生，胡美宝未按约向房产开发商付清购房款。胡美宝与开发商就涉案的20套房产至今未签订《房屋买卖合同》。一审法院审理中，朕波云南公司称其与“北京潮企”签订了《曲靖“中城华府”活动战略合作协议》，称胡美宝参与了其公司组织的团购活动，因而享受到了优惠的购房价格。经核实，开发商与朕波云南公司无任何关系，也不知朕波云南公司曾为其客户提供过中介服务。由于朕波云南公司提供的《曲靖“中城华府”活动战略合作协议》从内容到形式，都存在许多问题，使得协议的真实性、合法性无法得以确认。胡美宝又否认其参与朕波云南公司组织的团购活动，而朕波云南公司又未能举证证明。朕波云南公司称佣金为每平方米500元，合计该收的佣金为1，307，525元。而胡美宝认为朕波云南公司的佣金应该向开发商收取。即使要收取佣金，其标准也只能是1％。朕波云南公司每平方米收取500元没有法律和合同依据。一审法院认为，本案双方当事人客观存在着委托买房的委托合同关系。但是由于双方，尤其是朕波云南公司的过错，导致合同中关于佣金标准及其收取，以及委托事项、佣金支付的时间等双方均没有约定。这是作为一个专业从事房产经纪活动的企业绝不应该发生的。如果说朕波云南公司在本案中有佣金损失，这完全是其不规范的经纪行为所导致的。君子爱财，应取之有道。作为委托方的胡美宝，应该知道“天下没有免费的午餐”。其称朕波云南公司的佣金由开发商支付，可是胡美宝的依据在哪里呢。胡美宝在情况不明状态下盲目相信和委托他人，导致购房款未能及时付清，房屋买卖合同未能正常签订。甚至还面临着承担违约责任，房屋买卖半途流产的风险，经济损失也是客观存在的。合同法规定，当事人就有关合同内容约定不明确的，可以协议补充，不能达成协议的，按合同有关条款或交易习惯确定。房屋买卖中介佣金的标准，一般是在房屋总价的1％-3％。由于本案中的房屋买卖半途中止，房屋买卖没有最终完成，朕波云南公司也不该收取全额佣金。但是朕波云南公司毕竟为胡美宝提供了一定的服务，适当收取一点佣金也是合理的。胡美宝诉请收回本由朕波云南公司代胡美宝支付的购房款，意味着其取消了对朕波云南公司的购房委托。在终止双方委托买房关系的同时，对佣金进行结算也是合理的。据此，一审法院判决：一、自判决生效之日起，胡美宝与上海朕波实业有限公司云南分公司的买房委托合同关系终止；二、胡美宝与上海朕波实业有限公司云南分公司买房委托中的佣金标准，为房屋总价的2％，即人民币183，053.50元；三、上海朕波实业有限公司云南分公司得佣金的30％，即人民币54，916.05元(已经在上海朕波实业有限公司云南分公司处)；四、上海朕波实业有限公司云南分公司在判决生效之日起十日内，返还胡美宝购房款人民币1，244，281.45元；五、上海朕波实业有限公司对上述第四项钱款的返还，承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，胡美宝委托朕波云南公司购买“中城华府”房屋，朕波云南公司现对此予以认可，双方构成委托合同法律关系，胡美宝为委托人，朕波云南公司为受托人。根据法律规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。受托人处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。首先，本案发生时，彭金龙为朕波云南公司的员工，胡美宝将购房款交付彭金龙，应视为朕波云南公司收取了胡美宝的购房款。根据本案查明的事实，胡美宝所付购房款中的1，299，197.50元朕波云南公司未交付开发商，朕波云南公司认为该款系与胡美宝口头达成合意为其应收取的房屋差价佣金，胡美宝对此予以否认，朕波云南公司未能就此举证证明，故对该主张本院不予采信，考虑到双方当事人均未就一审法院判决解除委托关系提出异议，朕波云南公司应将该款返还胡美宝。其次，朕波云南公司作为受托人，在为胡美宝办理委托购房事宜时，行寻求房源、整理资料、与开发商协商沟通、携《商品房认购书》至上海让胡美宝确认签字等一系列工作，必然产生一定的费用，而就该费用的数额，本院以一审法院认定的佣金数额为参照予以确定为54，916.05元，胡美宝应支付给朕波云南公司，该款从朕波云南公司应向胡美宝返还的购房款中予以抵扣。最后，考虑到朕波云南公司并不具备独立法人资格，胡美宝要求朕波公司承担连带责任，并无不妥。另，一审法院就本案佣金性质的相关认定，有所不妥，本院予以纠正。综上所述，上诉人胡美宝、上诉人上海朕波实业有限公司、上诉人上海朕波实业有限公司云南分公司的上诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市崇明区人民法院(2019)沪0151民初8601号民事判决主文第一、四、五项；二、撤销上海市崇明区人民法院(2019)沪0151民初8601号民事判决主文第二、三项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币16，826元、保全费人民币5，000元，由胡美宝负担人民币6，547.80元，上海朕波实业有限公司云南分公司、上海朕波实业有限公司共同负担人民币15，278.20元。二审案件受理费人民币16，826元，由上诉人胡美宝负担人民币100元，由上诉人上海朕波实业有限公司云南分公司、上诉人上海朕波实业有限公司共同负担人民币16，726元。本判决为终审判决。审 判 长 朱红卫审 判 员 汤佳岭审 判 员 管勤莺二〇二〇年十二月二十三日法官助理 牟玺蓉书 记 员 高兴盛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。……