内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民终397号上诉人(一审被告）：汪林，男，汉族,住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：于秀云，内蒙古云暄律师事务所律师。被上诉人(一审原告）：潘毅和，男，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人:孙洪文，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘杨飞，辽宁开宇律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：赤峰京和房地产开发有限公司。法定代表人:冯海涛,总经理。上诉人汪林因与被上诉人潘毅和、赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称京和公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2019）内04民初217号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人汪林的委托诉讼代理人于秀云，被上诉人潘毅和的委托诉讼代理人孙洪文、刘杨飞到庭参加诉讼，被上诉人京和公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。汪林上诉请求：1.请求撤销一审判决,依法改判或发回重审。2.由潘毅和、京和公司负担本案一二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。本案事实系2017年9月29日京和公司向汪林借款98000元,以《商品房买卖合同》的形式将案涉车库让与抵押给汪林，并网签到汪林名下。2018年11月12日汪林向巴林左旗人民法院提起诉讼并提出诉讼保全申请，2018年11月13日巴林左旗人民法院以(2018)内0422执保705号裁定查封了案涉车库,2018年12月25日作出(2018)内0422民初5835号民事调解书。调解内容:京和公司于2019年1月25日前偿还汪林借款本金98000元，并自2018年1月29日起按照月利率2%计息至借款本息还清为止。因京和公司未按调解协议履行给付金钱义务,汪林向巴林左旗人民法院申请强制执行,巴林左旗人民法院以(2019)内0422执585号立为执行案件,2019年7月16日对案涉车库作出拍卖公告。二、本案的焦点问题为汪林是否具备排除潘毅和申请执行案涉车库的法定条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定,汪林提交的《商品房买卖合同》并不违背《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,该《商品房买卖合同》具有法律效力,应予认可。汪林已按买卖合同足额交付购房款,未能办理房屋过户手续系因京和公司原因,汪林没有过错,法院应予认可。三、一审判决忽略让与担保的法律规定和本案事实。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定，按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。汪林与京和公司民间借贷案件已经审理终结,由于京和公司不能履行金钱债务,所以汪林向巴林左旗人民法院申请执行,在执行拍卖过程中,发现潘毅和在汪林与京和公司签订《商品房买卖合同》签订长达10多个月之后被潘毅和查封。由于潘毅和对案涉车库的查封,影响了巴林左旗人民法院对案涉车库的拍卖,导致汪林的让与担保权不能实现，侵犯汪林的合法利益。四、案涉车库在巴林左旗人民法院于2019年7月16日已经公告进行拍卖,潘毅和查封汪林具有合法买卖合同的车库,不能得到支持。但潘毅和查封汪林受偿后剩余部分,可以得到法院支持。潘毅和答辩称，一、汪林不享有、更没有生效判决确认其享有优先受偿权，因轮候查封，汪林及巴林左旗法院均没有处置案涉车库的权利。京和公司未就案涉车库办理抵押登记，依法抵押权未设立。并无生效判决确认案涉房屋构成对汪林的让与担保，假设构成让与担保，汪林不是案外人，无权阻却执行。汪林自认其查封案涉车库的时间是2018年11月13日，而潘毅和查封案涉车库的时间是2018年7月13日，所以一审法院才是案涉车库的首封法院，巴林左旗人民法院无权拍卖；汪林颠倒了受偿顺序，应该是由处在首封顺位的潘毅和执行拍卖涉案车库，如有剩余款项，汪林才能在之后受偿。关于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，其适用前提是出借人对担保标的物享有首封处置权，而本案汪林因属轮候查封而不符合此情形，本案不能适用该条款。二、汪林在一审庭审和上诉状中均多次自认其与京和公司是借贷关系而非真实的房屋买卖关系，并有生效民事调解书为证。因此其不具有《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条保护的物权期待权，不能阻却执行。且汪林已经在一审中明确主张优先受偿权而非物权，因此更加不能阻却执行。三、汪林的异议不符合第二十八条规定的四大构成要件：1.本案没有真实合法的买卖合同，《商品房买卖合同》只是为借款而做的变相非法抵押，既不产生买卖关系，更不成立抵押权；2.汪林没有提供任何占有使用凭证，不能证明在查封前已经占有尤其是合法占有不动产；3.本案不存在基于真实买卖法律关系下而产生的“购房款”，只有借出的“借款”；4.汪林对没有办理不动产登记具有过错。潘毅和曾向一审法院提交了一审法院执行局在巴林左旗不动产登记中心的调档材料，该材料显示在查封之时，案涉小区至少有39套不动产已经办理了正式的不动产登记手续，并已经取得了独立的不动产权证书，证明案涉小区已经具备办理不动产产权手续的条件。但汪林至今未依法缴纳契税和维修基金，未着手办理不动产产权手续，对于涉案车库未办理过户登记，明显存在过错。另外，根据《最高人民法院关于印发的通知》第一百二十七条规定，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。但汪林并未举证其有前述行为，因此应当认定汪林对没有办理过户登记存在过错。潘毅和向一审法院起诉请求:1.请求判令恢复对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府19-6-06-153、19-6-06-154号地下车库的执行。2.请求判令汪林、京和公司负担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：潘毅和与京和公司、冯秀全买卖合同纠纷案件,潘毅和于2018年7月4日提出保全申请,并提供安邦财产保险股份有限公司辽宁分公司出具的保函(保单号:212904852018000011,保险赔偿限额60000000元)提供担保。一审法院于2018年7月5日作出的(2018)内04民初90号之一民事裁定,将京和公司、冯秀全名下银行账户内的资金予以冻结或将京和公司、冯秀全所有的其他等值财产予以查封、扣押。保全财产价值6000万元。一审法院于2018年7月30日作出(2018)内04民初90号之一协助执行通知书,查封京和公司的未做转移登记的、预告登记的、但已做买卖合同备案登记给京和公司的房产合计380套。包含本案所涉车库在内。针对一审法院的查封措施,汪林提出保全异议。一审法院于2019年8月5日作出(2019)内04执异194号执行裁定书,裁定中止对涉案车库的执行。潘毅和不服，提起本案执行异议之诉。汪林提交其与京和公司于2018年12月25日达成的(2018)内0422民初5835号民事调解书,确认京和公司偿还汪林借款本息98000元。2018年11月13日,汪林申请查封京和王府小区两处车库19-6-06-153、19-6-06-154号,巴林左旗人民法院作出(2018)内0422执保705号执行裁定予以查封。经庭审询问,汪林承认该车库是以买卖方式作为借款抵押。汪林主张对车库拍卖借款的优先权,而非作为消费者主张所有权。一审法院认为,案外人对执行标的提出的异议,其目的是排除对执行标的的强制执行。本案系基于借款而产生的抵押性质的买卖,根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”之规定,汪林作为借款合同中的出借人,享有的权利是要求偿还借款,申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务,而非排除对执行标的的强制执行。汪林提出其做了网签后,即成立抵押权,对涉案车库享有优先权,就此一审法院认为,本案作为执行异议之诉,网签买卖是否成立抵押权不属于本案审查范围,但无论汪林是否享有抵押权,均不能排除对执行标的的强制执行。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条对于抵押权的定义,即使抵押权人具有优先受偿权,也是仅指抵押权人的债权可优先于其他普通债权人的债权从抵押物的变价所得中优先获得清偿。因此,即使汪林是抵押权人,对抵押物享有的抵押权也并非是对抵押物本身的实际支配权,而是对抵押物价值(变价所得)的支配权,不能通过执行异议的方式排除对抵押物的强制执行,而只能参与强制执行分配程序,以抵押权人的身份优先从抵押物变价所得中受偿。据此,汪林作为出借人,而非房产消费者,其要求排除执行没有法律依据,依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条之规定,判决：准许执行赤峰市中级人民法院(2018)内04民初90号之一民事裁定中巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街京和王府19-6-06-154、19-6-06-153号车库。案件受理费100元,由汪林负担。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为汪林对案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2017年9月29日，京和公司向汪林借款98000元，以签订《商品房买卖合同》的形式将涉案车库抵押给汪林。虽然案涉商品房买卖合同进行了网签，但因双方签订房屋买卖合同的真实目的是为借款提供担保，而非建立真实的商品房买卖合同关系。汪林未在人民法院查封之前合法占有案涉车库，案涉车库价款与市场价格相差较大亦不符合常理。故一审判决认定汪林对案涉车库不享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。综上所述，汪林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由汪林负担。本判决为终审判决。审判长 徐澎审判员 裴彪审判员 刘杨二〇二〇年十二月四日书记员 胡爽