江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初1608号原告（反诉被告）：苏州好房多网络科技有限公司，统一社会信用代码91320594MA1MBBJY81,住所地江苏省苏州工业园区苏州大道**商旅大厦****。法定代表人：梁可。委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆洁琳，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：扬州高力国际汽车博览城有限公司，统一社会信用代码91321003753905082X，住所地江苏，住所地江苏省扬州市邗江区江阳西路南侧。法定代表人：蔡荣。委托诉讼代理人：李晶，女，公司员工。原告苏州好房多网络科技有限公司（简称好房多公司）与被告扬州高力国际汽车博览城有限公司（简称高力公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，被告高力公司提起反诉，本院分别于2020年6月9日、7月8日依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）好房多公司的委托诉讼代理人宋丽琴、陆洁琳及被告高力公司的委托诉讼代理人李晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好房多公司向本院提出诉讼请求：1、撤销原被告双方签订的包销协议；2、判令被告返还原告支付的保证金200万元及利息损失25503.75元（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计至2020年3月21日）,主张至实际返还之日；3、请求法院依法判令被告赔偿原告损失123800元（含中介宣传费60000元，保证金50000元，员工租房中介费1800元，房租12000元）。4、判令本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：2019年11月30日，原、被告签订一份《高力集团扬州高力国际公寓包销协议》（简称包销协议），约定被告将其开发的扬州国际公寓项目委托原告进行包销，双方约定本次合作为底价买断方式，由原告将客户带至被告项目现场，由原告指定人员接待及签订商品房认购协议，被告提供配合签约人员，认购协议由被告提供模板。双方同时还约定了权利义务、配合事项及违约责任等。原告依约向被告缴纳保证金，并积极组织人力物力开展相关销售工作，但在履行中，原告发现被告存在包销房源之外还有其他房源在售的情况，且被告将其他房源交由第三方包销，以低于原告在售房源的价格进行恶意竞争，导致原告工作难以正常、顺利推进。此外，在合作过程中，还存在被告不配合客户办理贷款手续等违约行为，导致原告难以正常开展工作。原告就上述问题与被告沟通，并于2019年12月28日向被告发出律师函督促其纠正，但被告未采取实质性措施情况下，单方无理由向原告发出解约函，并于2020年1月16日起自行对外销售双方协议项下包销房源，并造成原告经济损失。被告擅自单方解约，导致原告的协议项目合同目的无法实现，故诉至法院，请求判如所请。被告高力公司辩称：1、原告的诉请不满足合同的约定退还的条件，原告存在在先根本违约，故原告无权主张返还履约保证金和利息。依据双方签订的包销协议2.8条约定了保证金的退还规则，由此可知保证金退还的条件是原告包销的房源全额回款，且向被告提出申请。而事实中，原告并不满足双方关于保证金退还的约定，合同签订后，被告即将合同案涉信息和营销场地交由原告开展包销工作，被告主合同义务已经履行完毕，而原告未按约履行主合同义务，即协议第2条约定的支付买断房源总房款的义务，已构成根本违约，2019年12月27日，原告的法定代表人通过微信明确向被告的员工表达原告将不再继续履行案涉合同义务，综上，原告不满足返还履约保证金的条件，更无权主张利息。2、案涉房屋是原告先行底价全部买断，后再由其自行包销，因此买断房屋后的销售环节是原告单方自行行为，原告因此产生的销售成本与被告无关，同时合同无法继续履行的原因是原告违约造成的。3、合同解约是因为原告根本违约造成的，协议履行期间，原告存在多处违约行为，比如未按包销协议支付买断房源的总房款，违约私收业主购房款，认购信息不及时报备被告，擅自盲目承诺购房人贷款事宜，原告的诸多违约行为已经给被告造成了极大的经济和名誉损失，被告在发解约函之前，原告的法人也以通过微信告知不再继续履行包销协议。4、原告在起诉中所称的被告存在恶意隐瞒对外低价销售包销房源的行为纯属子虚乌有，退一步说，对于双方合作之前的某些已售房源，购房人购得房屋后有权自主决定价格在出售，房屋即已出售被告无权干涉，同时原告作为专业的房产中介机构，签订合同前理应做好市场调研与风险评估，被告之前的合作事宜已在房产市场公开，不存在任何隐瞒，原告因合作以来业绩不好，无法支付买断房源的总房款，就以各种子虚乌有的理由要求延期付款，甚至先行提出不履约，严重损害了被告的合法权益，违背了双方的合作初衷，被告多次催告原告返还私收房款和履约无果，无奈之下只能发函要求解约，及时止损。对于原告的诉请被告均不予认可，请求法院予以驳回。反诉原告高力公司提出反诉请求：1、请求法院确认反诉原被告签订的包销协议已于2020年1月15日解除；2、判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金56584.2元（自2020年1月1日起，暂计算至2020年1月15日）；3、判令反诉被告将违约收取的XX幢XXX室业主马某购房款13万元、XX幢XXX室业主朱某和袁某购房款168000元退还给反诉原告，共计298000元；4、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。反诉被告好房多公司辩称：1、被告不具备解除合同的权利，被告主张解除合同的依据是包销合同2.9条，而非被告称的逾期违约和根本违约，2.9条只在说明保证金的用途和扣除方式，与房款和包销款的支付没有关系，既是理解为是逾期支付包销价款，也要超过15日才具备解除条件，但被告发函时并未届满15日，所以该条也不适用。事实上，导致双方包销合同无法继续履行的原因是，被告的报销房源根本不是登记在被告名下的房源，基于被告的欺诈行为，原告诉请要求撤销双方的合同。2、原告逾期付款并不构成违约行为，基于被告隐瞒包销房源是二手房性质，同时在包销房源外将竞争的同类房源低价对外销售，结合二手房项下购房人办理贷款的方式为消费贷款，所以贷款手续的办理较为困难，以上都违背了双方订立协议的基础和根本，而被告也在原告发出督促后，没有采取实质性措施解决问题，所以原告有权行使合理抗辩权，而不应承担逾期付款违约责任。3、被告主张原告员工私收客户购房款，并诉请原告退还购房款，诉讼主体不适格，相关款项的收取即使存在被收款主体是购房人，而非被告，被告主张原告向其退还购房款的诉请如果成立，相当于在本案中处理了与本案无关的第三人与原告之间或朱某的合同纠纷。本院经审理认定事实如下：2019年11月28日，好房多公司（乙方）与高力公司（甲方）签订《高力集团扬州高力国际公寓包销协议》（以下简称包销协议）一份，约定甲方开发的“扬州国际公寓”项目，现委托乙方进行包销事宜，第一条房源范围、合作期限、销售价格及付款优惠政策，根据本协议约定，乙方购买甲方剩余房源，合计142套，总面积6956.58平方米，均价6800/平方米，总房款47306296元；乙方对甲方项目的合作期限为7个月，自2019年12月1日至2020年6月30日止；乙方须参考和《高力国际公寓余房明细》（即甲方提供的底价表）上的价格进行销售，乙方销售房源的实际成交价格不得低于对应房源合同底价的90%，不得高于对应房源合同底价的160%。第二条合作方式，本次合作为底价买断方式，是指乙方买断甲方上述房源，乙方将客户带至甲方项目销售现场，由乙方指定人员接待及签订商品房认购协议。甲方提供配合签约人员，认购协议由甲方提供模板。本协议签订后，乙方于签订当天支付甲方200万元包销保证金，于2019年12月31日前支付甲方包销房源总价款的40%(不包含包销保证金200万元)，于2020年3月31日前支付甲方包销房源总价款的30%，剩余包销房源的总价款的30%于2020年5月31日前补足。2020年6月30日前销售结束，对应付款日期前乙方提出申请，核算已入账房款总额，不足对应付款比例部分，由乙方另行补齐，并按约定时间按时补齐余款。购房人与甲方签订购房协议，购房人支付首付款，比例不低于50%；乙方根据按期入账的付款比例向甲方申请相对应比例的保证金金额退还保证金。乙方提出申请后，甲方自通知到达之日10日内打款乙方指定账户。如不能在约定时间内退还保证金，每逾期一日，甲方需按应付款金额的万分之二向乙方支付违约金。逾期超过15日，乙方有权解除本合同，并要求甲方退还所有保证金及其他损失。应退保证金＝累计已交保证金×累计已包销比例-累计已退保证金。保证金不同于第2.2条乙方的应付房源总价款，乙方不能后续主张以保证金扣抵相应的应付房源总价款，亦或以此中止履行本协议，否则乙方应承担相应违约责任，履约保证金全部不予退还，甲方有权没收当期应付乙方的部分入账房款且继续要求乙方按本协议履行义务，每逾期一日，乙方应按应付款金额的万分之二向甲方支付违约金，逾期超过15日，甲方有权解除本合同且向乙方主张因其违约导致的一切损失。第三条佣金支付标准及方式。在合作期内，对于乙方完成销售的房源，客户缴纳的首付款和按揭回款部分，扣除底价均价6800元/平方米之上溢价部分的11%外，在次月2-5日退还给乙方。溢价部分的89%，乙方需先提供国家税务局认可的税点为6%的增值税专用发票向甲方提交结算申请，甲方收到等额有效发票后向乙方结算佣金；溢价部分不得低于对应房源合同底价的90%，不得高于对应房源合同底价的160%。完成销售房源的溢价款需按月释放，当月25日前由乙方申请，次月2-5日符合付款条件时由甲方释放，以此类推。包销协议附件一为《高力国际公寓余房明细》共计142套房源，具体包含了每套房屋的栋号、房号、面积、包销底单价、包销底总价、包销最低成交单价及包销最高成交单价。附件二为《高力国际公寓待核算房源》。上述协议签订后，好房多公司于2019年11月22日支付高力公司保证金10万元，2019年11月29日支付保证金190万元。原告举证《微信聊天记录及朋友圈截图》，聊天对象是原告的工作人员和分销商的工作人员，证明被告存在包销房源之外还有其他房源在售的情况，且被告将原告包销协议项下房源以外的其他房源交由第三方包销/分销公司销售，对外以低于原告在售房源的价格进行恶意竞争，导致原告工作难以顺利推进。被告表示三性均不予认可,微信聊天记录中的谈话主体和宣传贴的发布主体均不是被告，与被告无关。即使聊天记录为真，其提及的房源不是原被告约定的买断包销房源，原被告合作前，其他购房人作为所有权人，当然有权定价出售其房屋，被告无权干涉。2019年12月27日，好房多公司法定代表人梁可向高力公司负责人发微信称：“跟朋友沟通下来，年度资金都比较紧张，真的没办法，后期也存在着一定的风险，所以我们只能放弃了。不好意思，抱歉！”高力公司负责人称：“你现场人员什么时候撤掉，还有之前认购的几套客户要交接一下”，梁可称：“等保证金的事确定吧”。2019年12月28日，好房多公司向高力公司发出了一份《律师函》，该函称贵司前期的包销公司、分销公司将部分除好房多公司包销以外的房源对外低价出售，恶意竞争。约40套以上房源在市场上进行公开流通，并且销售均价为7300元/平方米，远低于好房多公司对外报价，严重影响好房多公司的房源销售；贵司前期分销公司结佣纠纷处理不当导致项目对外推广受很大阻力。因贵司无法提供整层购买客户的贷款解决方案而影响房源成交量，已成效房源的购房人信息被泄露，受第三方恶意低价竞争，诱导退房。表示要求高力公司在停止上述违约行为，采取实质性措施解决问题，保障好房多公司包销工作正常推进，并于3日内与好房多公司就后续合作事宜是否需要签订补充协议进行协商以及保留采取诉讼措施等权利。2019年12月30日，高力公司回函称前期分销合作结束后，开发公司所有可售且未售房源均已包销于贵司。基于合同相对性，我司与前期公司、分销公司间销售事宜与贵司无关；我司先后与多家银行进行洽谈，推动贵司关于整层购买房源的贷款问题，但贵司提供的贷款条件不能满足银行房贷需求。非我司原因导致整层购买客户无法办理贷款。请贵司结合实际情况完全决定合理的贷款条件，以免影响销售。同时表示根据协议约定，贵司应于2019年12月31日前支付我司包销款房源总价款的40%（不包含包销保证金200万元），即18922518元。截止至发函时，贵司成功销售并签约的房源1套，成效金额261120元，已付首付款61120元，根据包销协议，贵司应于2019年12月31日前补足剩余款项18861398元。若逾期支付，我司将向贵司主张违约责任。2020年1月12日，好房多公司法定代表人梁可与高力公司负责人张泰智通电话称当时如果我们知道有四十几套房源在外面，张智泰称：没有，流通的全部都是二手房，最后的成交价格全部在8500以上。2020年1月15日，高力公司向好房多公司发出了一份《解约函》，言明截止本函发出之日，我司未收到贵司足额支付的履约应付款共计18573169元及逾期履约说明，经我司催告后无回复，贵司逾期支付款项的行为已构成严重违约，给我司造成重大经济损失，为避免损失扩大，我司根据包销协议第2.9条约定于2020年1月15日正式解除包销协议，履约保证金不予退还，收回所有未在我方处备案销售的房源，并对贵司工作人员进行清场处理，并保留向贵司主张因其违约导致的一切损失的权利。高力公司后发出广告称扬州高力国际公寓与好房多公司停止合作，2020年1月16日正式启动自销。2020年1月19日，好房多公司回函表示异议，称高力公司单方面提出解除协议，擅自自行销售包销房源构成严重违约。好房多公司举证《付款凭证》、《房屋租赁合同》及发票复印件，以证明原告为履约支付了中介宣传费60000元，保证金50000元，员工租房中介费1800元，房租12000元。高力公司表示三性均不予认可。原告是低价买断包销房源，原被告之间的金钱往来仅涉及佣金结算，买断房款结算，至于原告买断后的单方包销行为产生的费用与被告无关。同时原告未能证明该项证据与案涉房屋的关联性。不排除该项费用是原告其他项目支出的可能性。高力公司举证好房多公司员工朱某朋友圈截图、马某《高力国际公寓订购协议》、马某写的《说明》、朱某《订购协议》（均为复印件）、好房多公司员工朱某开具的收据，电话录音以证明包销期间好房多公司朱某违约收取马某房款13万元，收取朱某、袁某16.8万元。好房多公司表示《高力国际公寓订购协议》真实性予以确认，《说明》的真实性无法确认，是复印件。从证据形式看，说明属于证人证言的，应当由证人出庭作证，否则证据形式不符合证据规则的相关规定，不应当属于有效证据，电话录音的真实性无法确认。从内容来看，收款关系属于朱某和马某等人的收付款关系，与本案的原被告没有直接关系。被告提交的收据中朱某收据载明2019年12月29日朱某收至朱某购买高力国际公寓XX幢XXX室房款168000元，2019年12月26日朱某收到马某乙高力国际XX幢XXX室购房定金6万元，购房服务费7万元。好房多公司表示朱某已离职，其不方便与其进行联系。原告提交的马某手书《说明》中，写有其于2019年12月26日在售楼处交了首付13万元整，收到朱某亲笔写的收据两张。证人朱某到庭作证称：朱某当时在售楼处，其说应当有财务，他说先将款转给他个人。其认为他是高力售楼处的人，其没有听说过好房多的名字。贷款是朱某办理的，但是没有办理下来。总房款大概是43万多元，发票是30多万，其不知道为什么。其只交了16.8万元，高力公司收到的34603元包含在16.8万元中。除了这个钱其他都是微信转账。高力公司说房产证办下来了，给其看了图片，但是其没有拿到房产证。现在还有26万多元的贷款没有付。另查明，朱某、袁某账户自2019年12月转入好房多公司共计12万元，通过微信、支付宝支付朱某48000元。2020年1月3日，高力公司收到朱某购房款34603元，同年1月13日，高力公司收到马某购房款33626元。高力公司提交的其与朱某、袁某的《房地产买卖契约》载明房地产成交价格为人民币304606元，高力公司与马某的《房地产买卖契约》载明房地产成交价格为人民币233626元。高力公司陈述马某支付13万元为现金。再查明，经好房多公司申请，本院出具调查令后，调取了案涉142套包销房源的具体房屋权属登记，其产权人为高力公司。在原告代理律师调取了上述房源登记信息后，向本院提出撤回“撤销原被告签订的包销协议”的诉讼请求。原告明确其诉讼请求中利息计算方式为：以10万元为基数，自2019年11月22日起，以190万元为基数，自2019年11月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至上述款项实际返还之日。本院认为：好房多公司与高力公司签订的包销协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定履行义务。本案争议焦点为：1、好房多公司是否有权主张退还保证金及支付利息；2、高力公司如存在好房多公司在包销期间，有其他房源向其他公司进行销售或在售，是否构成违约，并侵害好房多公司利益；3、高力公司解除包销协议行为是否构成违约，好房多公司在履行包销协议中是否存在根本违约行为，以致高力公司有权行使解除权。对于争议焦点1，原被告的诉请中均包含有解除合同相关内容，根据法律规定，解除合同后，当事人有权要求恢复原状、赔偿损失。对于好房多公司主张高力公司返还保证金的诉请，根据包销协议的约定，履约保证金全部不予退还的前提系出现好房多公司主张以保证金扣抵相应的应付房源总价款，亦或以此中止履行本协议的情形。本案中并不存在上述情形，故履约保证金应予以退还，好房多公司主张高力公司退还200万元保证金及利息损失的诉讼请求，本院予以支持，但对于利息损失应自案涉合同解除之日起开始计算，原告主张自其交付保证金之日计算无法律依据。对于争议焦点2，原被告间已对于包销房屋的范围进行了具体约定，且在合同中并未限定包销房屋以外的其他房屋高力公司不得包销或自行销售。故好房多公司以高力公司存在以低于原告在售房源的价格进行恶意竞争，导致原告工作难以正常、顺利推进合同履行，构成违约的意见，本院不予支持。对于争议焦点3，好房多公司未举证证明高力公司存在拒绝配合办理贷款的情形，且好房多公司负责人已明确向高力公司提出了不再履行合同义务的意思表示，构成预期违约，且包销合同约定了2019年12月31日前好房多公司应支付高力公司包销房源总价款的40%即18922518元。2020年1月2日，高力公司要求好房多公司进行说明并再次限期于2020年1月15日前履行付款义务。好房多公司到期仍未支付合同价款，故好房多公司已构成违约。高力公司有权主张解除合同。对于好房多公司主张高力公司赔偿中介宣传费6万元、保证金5万元、租房中介费1800元、房租12000元的诉请，因好房多公司未能举证高力公司存在违约情形，上述费用均系好房多公司履行协议的支出，故好房多公司该项诉请无法律依据，本院不予支持。高力公司提出请求确认反诉原被告签订的包销协议已于2020年1月15日解除的诉请，好房多公司无异议，本院予以支持。在履行包销协议中，好房多公司存在未按期支付分期款、已收房款未及时交付被告等违约情形。故应承担相应违约责任。高力公司主张好房多公司支付自2020年1月1日起至2020年1月15日止的逾期付款违约金56584.2元（按日万分之二计算），具有事实与法律依据，本院予以支持。高力公司主张好房多公司退还XX幢XXX室业主马某购房款13万元、XX幢XXX室业主朱某和袁某购房款168000元，共计298000元，高力公司举证证据显示，马某、朱某均表示只交纳购房款13万元及168000元，故高力公司实际收取的马某、朱某购房款33603元、34603元应为好房多公司转交高力公司。好房多公司应向高力公司支付马某、朱某购房款为229794元（298000元-68206元）。好房多公司返还上述款项后，如认为其中包含有佣金部分，可以另行主张权利，本案中不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）苏州好房多网络科技有限公司与被告（反诉原告）扬州高力国际汽车博览城有限公司签订的包销协议于2020年1月15日解除；二、被告（反诉原告）扬州高力国际汽车博览城有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）苏州好房多网络科技有限公司保证金200万元，并支付逾期付款利息（以200万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月15日起计算至实际返还之日）；三、驳回原告（反诉被告）苏州好房多网络科技有限公司的其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）苏州好房多网络科技有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）扬州高力国际汽车博览城有限公司利息损失56584.2元及违约收取的购房款229794元；五、驳回被告（反诉原告）扬州高力国际汽车博览城有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23790元，减半后收取11895元，由被告高力公司负担。反诉费3309元，由反诉被告好房多公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 缪子焰二〇二〇年十二月三十日法官助理 曾 宇书 记 员 曹 菁