黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑08民终1303号上诉人（一审被告）：李军龙，男，1975年7月20日出生，汉族，佳木斯市公安局向阳分局新立派出所民警，住黑龙江省佳木斯市。委托诉讼代理人：王俊全，黑龙江东风律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：巨尧，女，1972年12月20日出生，汉族，同江市银川乡政府公务员，住黑龙江省同江市三江路工商局家属楼**西侧第二个门市。一审被告：薛微，女，1981年9月4日出生，汉族，个体，住黑龙江省同江市。上诉人李军龙因与被上诉人巨尧、一审被告薛微房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省同江市人民法院（2020）黑0881民初588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李军龙上诉请求：一、依法撤销黑龙江省同江市人民法院（2020）黑0881民初588号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；二、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人已经陆续将案涉的购房款95000元全部归还给被上诉人，不存在继续归还的义务。一审判决按照月利率2%标准计算违约金是错误的，本案不是民间借贷纠纷，而是房屋买卖合同纠纷，逾期付款违约金应当按照银行贷款利率标准上浮50%为上限，况且一审判决认定上诉人已经归还被上诉人79000元，但却按照最初的95000元作为本金基数计算违约金，数额达到44967元，而本金只欠16000元，明显是显失公平。上诉人在一审时已经提出调整违约金标准。巨尧辩称，上诉人并没有将全部购房款归还，有上诉人归还记录和被上诉人向上诉人索要房款的聊天记录为证，上诉人可以出示证据来证明已经将房款全部归还。月利率2%标准是上诉人与被上诉人在签订购房协议时达成的关于违约的约定。后来双方于2019年4月1日签订了一份承诺书，承诺房照办不成，返还被上诉人购房款，并按2分利息还款，已将购房款转化为借款，已经是借贷关系，按2分利息给付并无不当。上诉人的上诉状中明确说明收到购房款115000元，证明上诉人实际收到购房款不是95000元，被上诉人一审陈述的还款过程与上诉人陈述还款过程不符，以上诉人举示的微信转账记录和被上诉人确认的四笔银行转账记录、支付现金8000元为准。巨尧向一审法院起诉请求：1.请求判决二被告归还原告购楼款本金36100元，并给付购楼款95000元所产生的利息费用，利息按协议约定月利息2分计息，自2017年4月22日起至全部归还之日止。2.本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定：2017年4月7日，原告交付被告薛微购房订金20000元，用于向被告李军龙购买同江市锦绣家园2号楼4单元302室。2017年4月12日，李军龙签订购房协议。购房协议约定于2017年5月1日前把楼照办理下来，如过期楼照出不来，被告返还原告所交购房款，并按照2分利息给付所交房款。2017年4月22日，李军龙给原告出具95000元的购房收据。2019年4月1日，李军龙出具承诺书。自2019年4月3日起至2019年8月29日被告李军龙陆续返还79000房款，尚欠原告购房款本金16000元。一审法院认为，买卖合同没有实际履行，被告应当按照协议返还购房款；被告薛微承诺出现任何问题承担返还房款及利息的责任，不违反法律规定。从2017年4月12日购房协议（房屋总价175000元，预付房款75000元，另付办照款10000元，余款100000元）及2017年4月22日购楼款收据（95000元），以及原告所述向其借款10000元，可以认定原告于2017年4月7日交付的20000元订金已经包含在95000元内。判决：一、被告李军龙、薛微于本判决生效之日偿还原告巨尧房款16000元、利息44967元[95000元按月利率20‰自2017年4月22日计算至2019年4月3日]，本息合计60967元；二、被告李军龙、薛微并自2019年8月29日起以16000元为基数按月利率20‰向原告巨尧计付利息至房款清偿时止。案件受理费1827元（实交913.5元），减半收取913.5元，由原告巨尧负担226.5元、被告李军龙、薛微负担687元。二审期间，上诉人向本院提交证据一、收条一张、工商银行自动柜员机客户凭条八张、建设银行的客户通知书一张，证明被上诉人收到上诉人现金8000元，两个银行转存的款项共为38000元。被上诉人质证称：对收条的金额无异议，我确实收到了8000元现金，但是收条的日期应为4月3日。关于上诉人提交的转账凭证中，2019年6月17日工商银行4900元，6月23日工商银行5100元，7月5日工商银行6000元，7月14日工商银行1000元，我均已收到，无异议。其余四张工商银行及一张建设银行票据不清楚，无法发表质证意见。本院经审查认为，收条可以证明被上诉人收到8000元现金，本院予以确认。对于4笔通过工商银行的汇款共计17000元，本院予以确认，其余4张工商银行及1张建设银行票据，因无法识别内容，且上诉人没有在本院规定的期限内提交上述证据，因此本院对其余4张工商银行及1张建设银行票据不予采纳。证据二、微信转账截图6张，证明上诉人通过微信给被上诉人转款共计19500元。被上诉人质证称：2017年8月1日微信转账10000元我收到了，2019年8月5日微信转账2000元我收到了，2019年8月13日微信转账2000元我收到了，2019年8月29日微信转账1500元我收到了，2019年5月26日微信转账1000元我收到了，2019年6月6日微信转账3000元我收到了，共计19500元。本院经审查认为，对该组证据予以确认，可以证明上诉人通过微信转账的方式向被上诉人转款共计19500元。证据三、电话录音光盘8张及整理的文字材料，证明上诉人与被上诉人在电话中曾经对过账，能体现上诉人多次通过现金给付被上诉人，已经清偿了被上诉人全部欠款。被上诉人质证称：录音可以剪辑，不能作为证据，并且电话中说的内容都是要钱，金额没有确定，且都是含糊不清的话，不能作为付款的证据。本院经审查认为，上诉人未提供该组录音的原始载体，无法证明该组录音的完整性，该组录音内容不能证明上诉人已经还清了被上诉人的95000元购房款，本院不予采纳。被上诉人向本院提交微信聊天记录一份，证明2020年3月25日我最后一次向上诉人微信要钱无果，才起诉至法院，可以证明上诉人欠我钱的事实。上诉人质证称：真实性无异议，证明问题有异议，该证据不能直接体现上诉人拖欠被上诉人钱及具体数额。本院经审查认为，对该证据的真实性予以确认，但是不能体现双方具体欠付房款的数额。经审理，结合双方当事人一审、二审提交的证据及陈述，本院认定事实如下：2017年4月7日，被上诉人巨尧交付一审被告薛微购房订金20000元，用于向上诉人李军龙购买同江市锦绣家园2号楼4单元302室房屋，薛微向被上诉人出具收条一份，并在收条中写明“如此房有任何问题，由薛微承担返还所交房款及利息”。之后薛微将20000元购房订金交付上诉人。2017年4月12日，上诉人与被上诉人签订购房协议。该协议约定于2017年5月1日前把案涉房屋楼照办理下来，如过期楼照下不来，上诉人返还被上诉人所交购房款，并按照2分利息给付所交房款。2017年4月22日，上诉人给被上诉人出具95000元的购房款收据。2019年4月1日，上诉人向被上诉人出具承诺书，承诺在2019年4月8日将被上诉人的房照落实好，如到期不能办成，返还被上诉人购房款，按利息2分利计息还款。至今案涉房屋的房照依然没有办好。另查明，2017年8月1日被上诉人收上诉人返还房款10000元，2019年4月3日收上诉人返房款8000元，2019年4月27日收上诉人返房款5000元，2019年5月12日收上诉人返房款4600元，2019年5月21日收上诉人返房款8000元，2019年5月23日收上诉人返房款2400元，2019年5月26日收上诉人返房款1000元，2019年5月28日收上诉人返房款6000元，2019年6月6日收上诉人返房款3000元，2019年6月17日收上诉人返房款4900元，2019年6月23日收上诉人返房款5100元，2019年7月5日收上诉人返房款6000元，2019年7月9日收上诉人返房款6000元，2019年7月14日收上诉人返房款1000元，2019年7月15日收上诉人返房款3000元，2019年8月5日收上诉人返房款2000元，2019年8月13日收上诉人返房款2000元，2019年8月29日收上诉人返房款1500元，上述款项共计79500元。再此之后上诉人再未返还被上诉人购房款，至今上诉人欠付被上诉人应返房款15500元。本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否已将全部购房款返还被上诉人及双方约定的逾期返还房款的违约金是否过高。上诉人共收到被上诉人购房款95000元，上诉人未提供充分证据证明其归还了全部购房款，依据被上诉人的陈述及现有证据表明上诉人共归还被上诉人购房款79500元，上诉人应将剩余15500元购房款返还被上诉人，一审判决认定剩余购房款为16000元错误，本院予以纠正。因上诉人与被上诉人在购房协议中明确约定了以月利率2%给付逾期返还购房款产生的利息，该条款应视为双方对逾期返还购房款承担违约责任的约定，产生的利息即违约金。上诉人主张该约定的违约金过高，请求法院予以调整，但是上诉人并未提供违约金过高的证据，本院对该项上诉请求不予支持。因购房协议中约定2017年5月1日之前把案涉房屋的房照办完，如过期不能办照，返还所交房款，并按2分利息给付所交房款，因此上诉人对应返未返房款95000元自2017年5月1日起承担支付逾期返还的违约金，此时上诉人欠付房款为95000元。2017年8月1日上诉人返还房款10000元，此时上诉人欠付房款为85000元，2019年4月3日上诉人返还房款8000元，此时上诉人欠付房款为77000元，2019年4月27日上诉人返还房款5000元，此时上诉人欠付房款为72000元，2019年5月12日上诉人返还房款4600元，此时上诉人欠付房款为67400元，2019年5月21日上诉人返还房款8000元，此时上诉人欠付房款为59400元，2019年5月23日上诉人返还房款2400元，此时上诉人欠付房款为57000元，2019年5月26日上诉人返还房款1000元，此时上诉人欠付房款为56000元，2019年5月28日上诉人返还房款6000元，此时上诉人欠付房款为50000元，2019年6月6日上诉人返还房款3000元，此时上诉人欠付房款为47000元，2019年6月17日上诉人返还房款4900元，此时上诉人欠付房款为42100元，2019年6月23日上诉人返还房款5100元，此时上诉人欠付房款为37000元，2019年7月5日上诉人返还房款6000元，此时上诉人欠付房款为31000元，2019年7月9日上诉人返还房款6000元，此时上诉人欠付房款为25000元，2019年7月14日上诉人返还房款1000元，此时上诉人欠付房款为24000元，2019年7月15日上诉人返还房款3000元，此时上诉人欠付房款为21000元，2019年8月5日上诉人返还房款2000元，此时上诉人欠付房款为19000元，2019年8月13日上诉人返还房款2000元，此时上诉人欠付房款为17000元，2019年8月29日上诉人返还房款1500元，此时上诉人欠付房款为15500元。针对上述购房款数额，应根据购房款返还时间分段计算上诉人所承担的违约金。因此一审法院计算违约金的方式错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人李军龙的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省同江市人民法院（2020）黑0881民初588号民事判决第二项；二、变更黑龙江省同江市人民法院（2020）黑0881民初588号民事判决第一项为被上诉人李军龙、一审被告薛微于本判决生效之日起七日内偿还被上诉人巨尧购房款15500元及违约金(自2017年5月1日起至2019年8月28日止，计44820元；以欠购房款15500元为基数，自2019年8月29日起至实际履行之日止，按月利率2%计算，计算方式及数额详见附表）。三、驳回被上诉人巨尧其他诉讼请求。一审案件受理费1827元（实交913.5元），减半收取913.5元，由被上诉人巨尧负担233.5元，由被上诉人李军龙、一审被告薛微负担680元。二审案件受理费1324元，由上诉人李军龙负担1310元，由被上诉人巨尧负担14元，余款503元退还上诉人李军龙。本判决为终审判决。审判长  王雪洁审判员  程 磊审判员  彭景丰二〇二〇年十二月二十二日书记员  付丽丽