广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初3928号 原告：黄尚玉，男，1962年5月20日出生，壮族，干部，住广西百色市右江区向阳路**。 委托诉讼代理人：覃明，广西齐川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊金银，广西齐川律师事务所实习律师。 被告百色市绿城环保咨询有限责任公司，住所地广西百色市右江区城东路那马区电信公司百色分公司第********，统一社会信用代码91451000574553608K。 法定代表人：覃志杰，执行董事。 被告：覃志杰，男，1965年10月25日出生，壮族，该公司高管，，住广西百色市右江区 被告：百色市绿城环境监测工程有限责任公司，，住所地百，住所地百色市右江区龙景街道办七塘社区那坚屯信用代码91451000094639752M 法定代表人：覃文韬，该公司总经理。 上述三被告的共同委托诉讼代理人：李剑全，广西桂臻律师事务所律师。 上述三被告的共同委托诉讼代理人：麦志，1954年12月26日出生，汉族，被告百色绿城咨询公司职员，，住广西百色市右江区 原告黄尚玉与被告被告百色市绿城环保咨询有限责任公司（以下简称“百色绿城咨询公司”、覃志杰、被告百色市绿城环境监测工程有限责任公司（以下简称“百色绿城监测公司”房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理，于2020年11月10日公开开庭进行审理。原告黄尚玉的委托诉讼代理人覃明、熊金银，被告百色绿城咨询公司、被告百色绿城监测公司共同委托诉讼代理人李剑全、麦志到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告黄尚玉向本院提出诉讼请求:1、判令被告百色绿城咨询公司、被告覃志杰、被告百色绿城监测公司向原告支付2014年4月18 日至2019年4月18日房屋租金89367.5元及迟延支付租金所产生的滞纳金656040元（滞纳金按合同约定的月租金11000元从2019年5月18日暂计至2020年9月25日，之后的滞纳金照此计付至三被告付清房租之日止）；二、判令被告百色绿城咨询公司、被告覃志杰、被告百色绿城监测公司支付占用房屋使用费176000元（房屋占用使用费按原合同的月租金11000元从2019年5月18日起至2020年9月25日共16个月，之后的房屋占用使用费照此计算至三被告退房之日止）；三、判令被告百色绿城咨询公司、被告覃志杰、被告百色绿城监测公司清理搬运房屋内的残留设备设施、腾空房间和后院场地，恢复原貌给原告；四、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由:2014年4月22日，原告黄尚玉与被告百色绿城咨询公司签订了一份《房屋租赁合同书》，约定原告将其位于龙景街道××社区那马新村对面城东路旁房屋中约300㎡及楼梯走道和厨房出租给被告百色绿城咨询公司铺面经营和居住，租期从2014年4月18日至2017年4月18日，租金为每月6000元，风险抵押金6000元。同日，双方又签订《房屋租赁合同补充协议书》,约定：原告将房屋第四层后房至第六层后房出租给被告百色绿城咨询公司使用，租期从2014年9月18日起至2017年4月18日止，每月租金为2000元。2017年4月18日合同到期，原告与被告百色绿城咨询公司重新签订了2017年新2版《房屋租赁合同书》，约定被告继续租原告除第四层前房和第六层厨房和露天阳台外的其他部分共约900平方米建筑面积和场地面积用于铺面经营、办公和存放设备仪器等，租期为2017年4月18日至2020年4月18日。合同期满后，如被告百色绿城咨询公司不再租用，原告给被告百色绿城咨询公司用一个星期的时间即2020年4月25日前清退房屋，恢复原貌给原告。房屋月租金11000.00元，风险的抵押金11000元。如被告不按期交付租金，则按年租金的1%计付日滞纳金给原告。合同签订后，被告百色绿城咨询公司经常不按时足额支付租金，原告多次打电话、发短信，被告百色绿城咨询公司置之不理，甚至于2019年5月之前将办公地点转移到其他地方。因被告百色绿城咨询公司没有与原告办理租房合同终止手续，且放很多设备、设施在原告的出租房内。2019年5月17日，原告到被告百色绿城咨询公司处协商，但被告百色绿城咨询公司却不出面与原告协商，而是由被告百色绿城监测公司与原告协商。当日，双方当日签订了《房屋租赁合同终止协议书》，终止原告与被告百色绿城咨询公司的房屋租赁合同关系。终止合同后，被告只是清移部分物品，还有很多设施、设备没有撤离或者清理，并以公司财务未拿出结算清单为借口，拒绝支付所欠房租。2019年9月16日，原告又到被告百色绿城咨询公司处商讨，被告百色绿城咨询公司才在《黄尚玉房屋租金对账确认单》上签字，确认尚欠原告2014年4月18日至2019年4月18日的房屋租金为89367.5元。因被告百色绿城咨询公司 、被告百色绿城监测公司拒绝清退房屋，造成原告无法对外出租，损失巨大。2020年8月11日，原告再次发出《关于立即支付租房费用、占用费、滞纳金，腾退归还房屋的通知》给被告，要求被告在2020年8月20日前支付租房费用、占用费、滞纳金，腾退归还房屋给原告。被告百色绿城咨询公司与被告百色绿城监测公司收到通知后，于2020年8月13日作出《答复黄玉尚先生的函》，承认尚欠原告房屋租金89367.5元，并称租房里面还有十几万元的设备、设施未搬走。双方协商未果，原告特提出上述请求。 被告百色绿城咨询公司、被告覃志杰、被告百色绿城监测公司辩称，被告拖欠黄尚玉2014年9月18日起至2017年4月18日房屋租金89367.5元是属实。但在租赁期间，原告黄尚玉累计收到被告支付房屋租金529009.7元，未按规定开具增值税发票给被告。原告黄尚玉诉请被告滞纳金656040元和支付占用房屋使用费176000元，没有事实和法律依据。理由是：1、根据《房屋租赁合同终止协议书》约定，被告应在2019年5月30日前移清办公用品。但在2019年5月25日，被告的工作人员在拆除后院的二层板房时，原告黄尚玉却提出被告先把房屋租金尾款付清后才能继续搬迁并把房屋大门换锁，造成被告至今都未能将办公用品全部搬出，造成被告巨大的经济损失。所以，原告黄尚玉拒绝配合被告履行搬迁的义务，违反合同义务在先，被告延迟支付房屋租金是行使不安抗辩权的法定权利。2、原告黄尚玉要求被告按年租金1%支付滞纳金明显过高。根据最高人民法院于1999年2月16日法释[1999]8号公布了《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》明确对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金，中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。所以，本案中逾期付款的计息标准应该采取现行中国人民银行计收逾期贷款利息的标准。3、原、被告是在2019年9月16日才对被告拖欠黄尚玉历年的房屋租金直到的金额结算清楚，原告主张的滞纳金，应从2019年9月16日起算，不应从2019年5月18日。4、2019年5月17日，双方解除合同当天，房屋已退回给原告黄尚玉，被告已丧失对此房屋的占用及使用权。原告黄尚玉曾于2019年6月份开始发布招租广告，但是因其要价过高才导致至今未能出租。根据《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。所以即使被告交房的过程中存在瑕疵，但是黄尚玉完全可以自行整理房屋，而不是任由其损失扩大。另外，被告要求原告黄尚玉配合被告履行清退房屋义务，让被告搬出自己的物品。这样，被告才会按原租赁合同履行自己应尽的义务。 本院经审理认定事实如下：被告百色绿城咨询公司是被告覃志杰的一人有限责任公司。2014年4月22日，原告黄尚玉与被告百色绿城咨询公司签订了一份《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议书》，约定原告将其位于百色市右江区房屋中1-3层6大开间约300㎡及楼梯走道、厨房和房屋第四层后房至第六层后房出租给被告百色绿城咨询公司铺面经营和居住，租期为三年即2014年4月18日至2017年4月18日，1-3层6大开间约300㎡及楼梯走道、厨房约300㎡及楼梯走道和厨房每月租金为6000元，风险抵押金6000元。房屋第四层后房至第六层后房每月租金为2000元。2017年4月18日合同期满后，原告与被告百色绿城咨询公司重新签订2017年新2版《房屋租赁合同书》，约定被告继续租用原告该房除第四层前房和第六层厨房和露天阳台外约900平方米建筑面积和场地面积用于铺面经营、办公和存放设备仪器等，租赁期为2017年4月18日至2020年4月18日。租赁期满后，如被告百色绿城咨询公司不再租用，由被告于2020年4月25日前清退房屋给原告。每月租金11000元，风险的抵押金11000元。被告百色绿城咨询公司必须按期支付租金，如有逾期交付，被告应按年租金的1%支付日滞纳金给原告。合同签订后，房屋租金均由被告覃志杰从个人帐户支付原告。2019年5月前，被告将办公地点转移到其他地方办公，2019年5月17日，原告到被告百色绿城咨询公司处协商，要求解除2017年新2版《房屋租赁合同书》，但被告百色绿城咨询公司却未出面，而是由被告百色绿城监测公司与原告商谈合同终止事宜，当日，双方签订了《房屋租赁合同终止协议书》，终止原、被告的房屋租赁合同关系，被告百色绿城咨询公司定于2019年5月30日清退房屋给原告。但到期后，被告却未能履行清房义务。2019年9月16日，原告到被告百色绿城咨询公司结算房屋租金，被告百色绿城咨询公司在《黄尚玉房屋租金对账确认单》上签字，确认尚欠原告2014年4月18日至2019年5月18日房屋租金89367.5元。2020年8月11日，原告向被告发出《关于立即支付租房费用、占用费、滞纳金，腾退归还房屋的通知》，2020年8月13日，被告百色绿城咨询公司、被告百色绿城监测公司共同作出《答复黄玉尚先生的函》，承认尚欠原告房屋租金89367.5元，并称租房里面还有十几万元的固设备、设施未搬走。双方因多次协商未果，原告故诉本院。 在审理过程中，本院于2020年11月26日主持双方到现场勘查，发现被告百色绿城咨询公司在原告房屋一楼有四套内监控摄像头、房子后面有二层板房。在二楼后房有监控摄像头，在前房有三米左右自来水管、水龙头、监控摄像头未拆除。在三楼前房有监控摄像头、水龙头、二米左右自来水管，在后房有水泥案板、监控摄像头、中间隔断帘、一块破损的玻璃窗。在四楼后房分隔成四个小房间， 在第一小房间的地上有药品，在第三小间有塑料排风管、监控摄像头、金属排风管、药品等。在第五楼的后房有水泥案板、排风管道、监控摄像头。在六楼有监控摄像头、排风管道、两张办公桌、药袋、样品袋、药瓶。另有原告放置的挂扇一个、柜式空调一台。被告百色绿城咨询公司定于2020年12月15日前搬走所有物品，并恢复房屋原状给原告。2020年12月15日，本院主持双方到租房进行查验，被告百色绿城咨询公司已搬走自己的所有物品并恢复房屋原状给原告。 上述事实，有原告黄尚玉提交的1、原告身份证复印件、企业信用信息公示版、身份证复印件、《房屋租赁合同书》、《房屋租赁和同补充协议书》、《房屋租赁合同书》（2017年新2版）、《房屋租赁合同终止协议书》、《黄尚玉房屋租金对账确认单》、《关于立即支付租房费用、占用费、滞纳金，腾退归还房屋的通知》、《答复黄尚玉先生的函》、覃志杰老板租房付款情况统计和银行流水账、10张照片、最高法判例、与覃志杰的短信记录；被告百色绿城咨询公司、被告覃志杰、被告百色绿城监测公司共同提交的招租公告、2018年我公司和原告的通话记录在案佐证，这些证据真实合法，与本案有关联，本院地予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。被告百色绿城咨询公司与原告黄尚玉签订房屋租赁合同后承租原告黄尚玉位于百色市右江区房屋和房屋后面的场地。截止2019年5月17日双方解除房屋租赁合同，被告百色绿城咨询公司尚欠原告黄尚玉2014年4月18日至2019年5月18日房屋租金89367.5元，事实清楚，证据充分，应当予以支付。原告诉请被告按按年租金1%支付日违约金的主张，因双方约定按年租金1%支付日违约金过高，违反法律规定，本院应予以调整，并判决被告按中国人民银行同期同类贷款一年基准年利率4.75%从2019年5月18日至被告付清租金之日止计付违约金给原告。原告诉请三被告支付占用房屋使用费176000元，鉴于被告百色绿城咨询公司没有按《房屋租赁合同终止协议书》约定在2019年5月30日恢复原状、清退房屋给原告，且一直存放有关财物在原告房屋内，对原告在合同到期后未能出租房屋有一定影响。本院结合被告的过错情况、新冠肺炎疫情影响、房屋租赁市场价格浮动和双方原定的房屋月租金11000元的基础之上，判决由被告百色绿城咨询公司按月租金11000元从2019年6月1日起至2020年12月15日止支付房屋租金71500元给原告。原告提出被告清退房屋、后院场地，恢复原状的诉请，经本院主持调解，被告已于2020年12月15日清退房屋、后院场地并恢复房屋原状给原告，本院不再判决处理。被告百色绿城咨询公司辩称原告黄尚玉阻止其清退房屋，没有证据证实，本院不予采纳。被告百色绿城咨询公司是被告覃志杰的一人有限责任公司，被告覃志杰在本案当中以个人名义代公司支付房屋租金，应视为个人财产与被告公司财产混同，应与被告百色绿 城咨询公司共同承担支付房屋租金责任。被告百色绿城监测公司在《房屋租赁合同终止协议书》、《答复黄玉尚先生的函》签字盖章，确认其与被告百色绿城咨询公司共同拖欠原告黄尚玉房屋租金89367.5元，视为该公司对被告百色绿城咨询公司拖欠原告房屋租金债务的加入，应与被告百色绿城咨询公司共同承担支付房屋租金责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下： 一、被告百色绿城咨询公司支付2014年4月18日至2019年4月18日房屋租金89367.5元及该款利息（以租金89367.5元为基数，按中国人民银行同期同类贷款一年基准年利率4.75%从2019年5月18日至被告付清租金之日止）给原告黄玉尚； 二、被告百色绿城咨询公司支付2019年6月1日至2020年12月15日房屋租金71500元给原告黄玉尚； 三、被告覃志杰、被告百色绿城监测公司对被告百色绿城咨询公司的上述租金承担共同支付责任； 四、驳回原告黄尚玉的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。 案件受理费13014元，减半收取6507元，由原告黄尚玉负担4507元，由被告百色绿城咨询公司负担2000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  蒙继能 二〇二〇年十二月十六日 书记员  梁彧安 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 二、《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。