河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初6937号原告：洛阳市佳祥物业管理有限公司，住所地：洛阳市涧**天津路**。法定代表人：刘革伟；职务：总经理。委托诉讼代理人：付景新、刘佼佼，河南中冶律师事务所律师；代理权限：特别授权。被告：洛阳众森酒店管理有限公司，，住所地：洛阳市涧**天津路**法定代表人：杨少峰；职务：董事长。委托诉讼代理人：王明伟，河南开为律师事务所律师；代理权限：一般代理。原告洛阳市佳祥物业管理有限公司诉被告洛阳众森酒店管理有限公司为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳市佳祥物业管理有限公司的委托诉讼代理人付景新、刘佼佼，被告洛阳众森酒店管理有限公司的法定代表人杨少峰、委托诉讼代理人王明伟到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告洛阳市佳祥物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租赁费302500元及利息3万元（暂算）（利息以302500元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年5月5日起至实际偿还之日止）；2、判令被告支付原告违约金（暂算）20000元（违约金以302500元为基数，按照日千分之一计算，自2020年5月5日起至实际偿还之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担；4、依法判令被告支付原告水电物业费121448元及利息1800元（暂算）（利息以121448元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年7月10日起至实际偿还之日止）。事实与理由：原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于洛阳市涧西区天津路19号房屋出租给被告,用于经营酒店,房屋租期十年,自2011年11月1日起至2021年10月31日止,房屋租金每年110万元,第二年起,租金每半年支付一次,每次被告提前十日支付给原告。合同签订后,原告依约将房屋交付给被告使用,被告一开始按时向原告支付房屋租金,但从2020年5月5日起至2020年8月4日止,被告已经累计拖欠房屋租金302500元。依据合同第十条约定被告逾期支付房屋租金,每逾期一天按照逾期金额的千分之一缴纳违约金。现被告拖欠原告租金不予支付的行为已经构成违约。原告与被告还另外签订了《前期物业管理服务协议补充协议》，协议第四条物业服务费及水电费的计算和支付方式：“2、自第三年开始物业服务费按照物业公司实行物业费收费标准进行交纳。3、车位维护管理费用标准为每车位每月40元。4、甲方代收的水、电费用执行市相关标准；具体支付时间为水电费用根据每月实际抄表数计量支付。”协议第六条双方的责任：“2、乙方责任：乙方应及时支付物业管理服务费给甲方。”但从2020年1月起截止到2020年7月10日，被告已拖欠原告水电物业费用121448元，经原告多次催缴，被告拒不支付。原告为维护自身合法权益,诉至法院,请求法院依法支持原告诉求。被告洛阳众森酒店管理有限公司辩称：洛阳佳祥物业有限公司在民事起诉状中称"从2020年5月5日起至2020年8月4日止，被告已经累计拖欠房屋租金302500元"；洛阳众森酒店管理公司认为：2020年7月10日，洛阳佳祥物业有限公司与洛阳众森酒店管理公司已经达成解除房屋租赁协议，并办理了工作交接手续，所以未付租金的期间应从2020年5月5日算起至2020年7月10日止，应为66天，而不是原告说的从2020年5月5日起至2020年8月4日止，即90天。2020年度，按照租赁合同约定每季度房租为302500元，即每天3361元，2020年5月5日至2020年7月10日止共计66天，按照租赁合同约定租金应付221833元；但是洛阳佳祥物业有限公司一直让洛阳众森酒店管理公司缴纳租金302500元，显然没有任何道理。2020年6月28日，洛阳佳祥物业有限公司出具证明"佳祥物业在疫情期间对凤凰城租赁商户（众森酒店）减免10天房租"，但是洛阳佳祥物业有限公司在向洛阳众森酒店管理公司催缴房租告知书中以及本案诉讼中都没把承诺减免的房租减掉，洛阳众森酒店管理公司显然不能同意。2020年1月26日，因新冠疫情严重，洛阳佳祥物业有限公司派人在酒店大厅执勤不让外人进入，洛阳众森酒店管理公司的客户无法入住，洛阳众森酒店管理公司于2020年1月27号正式停业。2020年1月31日，××感染的肺炎疫情防控指挥部办公室文件洛疫情防指办（2020）17号明确要求"洗浴中心（会所）、足浴店、美容店、按摩店等人员聚集场所一律暂停营业"，2020年2月29日，洛阳众森酒店管理公司才被允许申请复工验收，2020年3月5日，洛阳众森酒店管理公司开业。洛阳众森酒店管理公司要求把因疫情不能营业期间的房租扣除掉，洛阳佳祥物业有限公司拒不同意。众所周知，因疫情严重，宾馆旅游业生意惨淡。自2020年3月5日洛阳众森酒店管理公司恢复营业至2020年7月10日，洛阳众森酒店管理公司接待的客户屈指可数。2020年4月25日，洛阳佳祥物业有限公司工作人员姬新霞来收房租时，洛阳众森酒店管理公司法定代表人杨少峰就明确告知，交不起房租，要求撤场并提交撤场报告。2020年5月下旬，洛阳众森酒店管理公司法定代表人杨少峰多次找物业经理刘革伟，说明酒店已无力经营，要求撤场，刘革伟说他会尽快找人接手，2020年7月9号，刘革伟告知10号可以交接。2020年7月10日，人员房间客房前台财务交接完毕，2020年7月11日，库房全新物资盘点表由盘点人员：我方会计邓小丽和接手方客房主管李勇签字确认，2020年7月11号起酒店正式交洛阳佳祥物业有限公司管理。洛阳佳祥物业有限公司接手洛阳众森酒店管理公司后，洛阳众森酒店管理公司遗留的新旧各种酒店物资以及空气源热泵系统，洛阳佳祥物业有限公司不给折抵房租，2020年7月15日，洛阳众森酒店管理公司法定代表人杨少峰和洛阳佳祥物业有限公司副经理郭晓安联系要将新旧各种酒店物资拉走，郭经理说原因很多不能拉，目前，新旧各种酒店物资仍由洛阳佳祥物业有限公司保管着。洛阳众森酒店管理公司在洛阳佳祥物业有限公司早先交付10万元租房押金，在双方解除房屋租赁协议后，洛阳佳祥物业有限公司应从应交房租中扣掉10万元折抵房租，但是洛阳佳祥物业有限公司对洛阳众森酒店管理公司缴纳的10万元押金只字未提，在向洛阳众森酒店管理公司催缴房租告知书中以及本案诉讼中都没把10万元押金折抵房租。综上所述，洛阳众森酒店管理公司不交租金的责任在于洛阳佳祥物业有限公司，所以洛阳佳祥物业有限公司在本案诉讼中要求洛阳众森酒店管理公司支付逾期利息和违约金的诉求没有事实和法律依据，不应被支持。当事人围绕诉讼请求向法庭提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：原告洛阳市佳祥物业管理有限公司（出租方、甲方）与洛阳众森酒店管理有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容：甲方出租给乙方的房屋位于洛阳市涧西区天津路19号位置，乙方实际向甲方租赁的建筑面积为4907平方米，包括十层十一层和十三层至十七层以及一层大堂面积150平米；关于租赁用途，租赁该房屋作为酒店及酒店相关配套经营使用，所有经营活动必须遵守国家法律和房屋所在地行政部门有关房屋使用和管理的规定；甲方于2011年9月1日前向乙方交付该房屋，该房屋租赁期限自2011年11月1日（起租日）至2021年10月31日止共计拾年，每三年在原有租金的基上增长5%；甲方给予乙方免租金装修期为贰个月，自2011年9月1日起至2011年10月31日止；关于租金和支付方式，甲乙双方约定该房屋租金为每年110万元，除合同规定的费用外，乙方经营过程实际发生的水、电、热水费用按照计量数由乙方支付，甲方委托佳祥物业有限公司代收，第一年房屋租金按季度支付，首期租金在合同签订后五日内支付，以后租金乙方应于每季度之前十日内向甲方支付季度租金，第二年起，租金每半年支付一次，每次乙方提前十日支付给甲方；关于配套设施及相关规定，该房屋配套的水、电、热水等酒店经营相关设施乙方在租赁期间正常使用以及维护维修等相关费用均由乙方支付，并按期交纳相关费用租金；关于违约责任，乙方应按其足额支付租金给甲方，每逾期一天，乙方按照所拖欠金额的1‰支付违约金。原告洛阳市佳祥物业管理有限公司(甲方)与被告洛阳众森酒店管理有限公司(乙方)还于2011年9月1日签订《前期物业服务管理服务协议补充协议》一份，约定：物业服务费及水、电费用计的计算和支付方式为，租赁第一、二年度的物业服务费按照建筑面积每月每平方米1.0元，缴费时间为每月20日-30日交纳下月物业服务费用；自第三年开始物业服务费按照物业公司实行物业费收费标准进行交纳；甲方代收的水、电费用执行市相关标准；具体支付时间为水电费用根据每月实际抄表数计量支付；乙方应及时支付物业管理服务费给甲方。合同签订之后，原告洛阳市佳祥物业管理有限公司依约将房屋交付被告使用，被告于2020年1月19日最后一次向原告预交2020年2月5日至5月4日的租金共计302500元，后未再继续缴纳房租。在庭审中，原被告双方均认可双方之间的租赁合同至2020年7月10日已自行解除，被告对欠缴物业费及水电费121488元没有异议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，且合同的内容不违背法律的禁止性规定，应认定有效，双方都应遵守合同约定的权利和义务。对于原告主张的租金，虽然被告已于2020年1月份向原告预交三个月的房租，但因疫情属于不可抗力因素，考虑到涉案房屋确因疫情的原因在一定时间段无法正常经营使用，根据公平原则，本院确定2020年2月、3月的租金按照60%的标准支付，2020年2月5日至7月10日的租金应为443667.3元（302500元÷3个月×2个月×60%+302500元÷3个月+221834元），扣除被告已预交的302500元，被告还应向原告支付租金141167.3元；本案中，被告未能按照合同约定按时履行支付租金的义务，应当承担相应的违约责任，原被告双方未对逾期利息有约定，没有约定的不得主张，故对于原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持；违约金应以141167.3元为基数，自2020年5月5日起按照日千分之一计算至实际偿还之日止。另外，被告还应向原告支付水、电、物业费共计121488元；利息应以本金121488元为基数，自2020年7月10日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际偿还之日止。关于被告称已交付10万元保证金应从房租中予以扣除的答辩意见，因没有相应证据加以证明，原告对此也不予认可，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告洛阳众森酒店管理有限公司于判决生效后十日内向原告洛阳市佳祥物业管理有限公司支付房屋租赁费141167.3元及违约金（违约金以141167.3元为基数，自2020年5月5日起按照日千分之一计算至实际偿还之日止）；二、被告洛阳众森酒店管理有限公司于判决生效后十日内向原告洛阳市佳祥物业管理有限公司支付水、电、物业费121448元及利息（利息以121448元为基数，自2020年7月10日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际偿还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取4218元，由被告洛阳众森酒店管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  赵秋香二〇二〇年十二月二十五日书记员  师利锋