广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初3754号 原告:王智勇，男，1974年4月25日出生，汉族，户籍所在地广西崇左市江州区。 被告:广西墩煌房地产开发有限公司（曾用名：广西兆锐房地产开发有限公司），住所地南宁市邕宁区龙华路与平云路交叉路口处锐公馆销售中心，统一社会信用代码91450100MA5L5B6A2N（1-1）。 法定代表人：罗玉瑜，男，该公司经理。 被告：罗玉瑜，男，2000年9月10日出生，汉族，户籍所在地广州市越秀区。 原告王智勇与被告广西墩煌房地产开发有限公司（以下简称墩煌公司）、罗玉瑜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告王智勇到庭参加诉讼。被告墩煌公司、罗玉瑜经本院依法送达合法传票传唤，无正当理由逾期拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 -2- 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告墩煌公司签订的《“锐天地”投资合作建房协议》（编号：0000901）无效；2.判令被告墩煌公司返还原告购房首付款66206元；3.判令被告墩煌公司向原告支付资金占用利息（利息计算方式：以66206元为基数，按照中国人民同期同类贷款基准利率的1.5倍计算，从2019年1月14日暂计至2020年10月14日利息为8255.06元，后续计至还清全部已交商铺价款之日止）；4.判令被告墩煌公司向原告赔偿违约金，按照已支付价款66206元为基数，每年赔偿百分之十违约金，从2020年1月1日起计至2020年6月30日暂计半年违约金为3310.3元，后续计至还清全部已交商铺价款之日止；5.判令被告罗玉瑜对被告墩煌公司的债务承担连带责任；6.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2019年1月13日，原告与被告墩煌公司在南宁市邕宁区签订了《“锐天地”投资合作建房协议》，合同约定原告享有“锐天地”二层D58号商铺的使用权，面积7.68平方米，合同总价110343元。原告在与被告墩煌公司签订前述合同的当日即向被告支付了首付款20000元，后于2019年1月13日向被告支付第二期款项46206元。被告墩煌公司收到原告以上款项后即给原告出具了相应的收据，明确已收到款项。原告（乙方）与被告墩煌公司（甲方）在合同中约定：“五、项目工期：1、甲方具体交付物业给乙方的时间为2019年12月31日前。”“九、违约责任：1、甲方如不能按期完成施工任务，造成交房延期，甲方依然按照合同总价的万分之零点五按日向乙方支付违约金，但违约金总额不超过合同总价的百分之十，合同继续履行；预期超过180天乙方有权解除合同。”截止2020年8月6日，被告墩煌公司销售的“锐天地”项目仍在建设地基中，未能履行合同约定，且逾期超过180天。“锐天地”项目目前没有取得商品房预售许可证，土地性质属 -3- 农民产业用地。因此原告与被告墩煌公司签订的《“锐天地”投资合作建房协议》无效，被告墩煌公司应赔偿原告资金占用利息和违约金。被告墩煌公司在2020年6月18日发生变更，刘伟雄70%持有公司股份、潘毅坚30%持有公司股份变更为罗玉瑜100%持有公司股份。根据《公司法》第六十三条：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。因此原告请求判令被告罗玉瑜承担连带清偿责任。原告按约定履行了合同的义务，被告墩煌公司没有履行合同约定，原告根据《合同法》等相关规定向被告墩煌公司主张合同无效、归还已付款，承担过错责任。但至今被告墩煌公司仍未将上述款项退还给原告。综上，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，望法院判如所请。 被告墩煌公司、罗玉瑜均未到庭参加诉讼。 被告墩煌公司提交书面答辩状辩称：1.本案合同应当认定为房屋租赁合同，被告墩煌公司与原告的真实意思是签订《合作建房合同》建立合作关系，但根据《最高法关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同”，本案投资合作建房协议的内容并不涉及房屋所有权的买卖和转移，也没有约定能够为原告办理不动产权证书，因此并不是房屋买卖合同，从内容上结合司法解释的规定可以认定为房屋租赁合同。2.本案的投资合作建房协议系房屋租赁合同，被告墩煌公司已取得了合法有效的建设手续，故该合作建房协议合法有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建 -4- 设的，人民法院应当认定有效”。因此本案的合同作为房屋租赁合同，合法有效。3.即使合作建房协议无效，原告对合同无效也存在同等过错。被告墩煌公司在合作建房协议中明确表述了案涉土地的性质和房屋建成后的性质，以及原告通过合作建房所取得的仅为房屋的使用权，协议内容中没有任何一处表述出房屋产权的买卖和转移。原告对协议的签订后果是明知而且是充分了解的，因此如原告认为合同无效，也应当对合同无效承担50%的过错责任，即原告主张的利息损失被告墩煌公司只承担50%。4.如果认定合作建房协议无效，利息的计算应当从原告起诉之日起计算，利率应当按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率（LPR）计算。综上所述，被告墩煌公司与原告之间的合作建房协议合法有效，原告要求被告墩煌公司返还已支付的合作建房款没有任何依据，请求驳回原告的全部诉请。 被告罗玉瑜未提交书面答辩状。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2019年1月13日，原告与被告墩煌公司签订了《“锐天地”投资合作建房协议》（以下简称《合作建房协议》）（编号：0000901），《合作建房协议》主要约定了房屋状况、付款方式及期限、交付期限、交付条件、保修责任、违约责任等内容。《合作建房协议》签订当日，原告向被告墩煌公司支付了首付款66206元，被告墩煌公司向原告出具了收款收据。原告交款后并未实际参与合作建房事宜。目前涉案房屋尚处于地基施工阶段。约定的交房期限届满后，被告墩煌公司未按约定交付房屋给原告。2020年10月21日，原告将二被告诉至本院，提出前述诉讼请求。被告墩煌公司应诉后，提出前述答辩意见。 从目前本院已受理的涉被告的多起同类案件材料中，另查明：1.涉案房屋所属建设项目的建设用地为南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第5村民小组的集体建设用 -5- 地，该村民小组于2017年7月6日取得《建设用地规划许可证》、于2018年12月13日取得《不动产权证》、于2019年7月8日取得《建设工程规划许可证》、于2019年9月5日取得《建筑工程施工许可证》。但在签订《合作建房协议》前，涉案房屋尚未取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》等证件。涉案地块的权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为划拨，用途为其他商服用地。被告的经营范围没有房地产开发经营的资质，至今亦未取得涉案房屋的商品房预售许可证明。2.2019年6月10日，南宁市邕宁区人民政府发布的邕宁区农民产业用地项目手续办理情况公告（第一批），载明被告墩煌公司建设的“锐天地”项目因未取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，涉嫌违法建设、销售。3.2020年6月18日，被告墩煌公司的企业名称由广西兆锐房地产开发有限公司变更为广西墩煌房地产开发有限公司，法定代表人由刘伟雄变更为罗玉瑜，公司类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（自然人独资）。 本院认为：关于原告与被告墩煌公司签订的《合作建房协议》的性质问题。合作的构成要件为共同投资、共享利润、共担风险。从原告与被告墩煌公司签订的《合作建房协议》约定的内容看，提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定的房屋。由此可见，双方当事人的真实意思在于提供资金的一方当事人以“投入”资金作为获取固定房屋的对价，而不是集双方之合力共享合作利润、共担合作风险，所以原告与被告墩煌公司双方不是合作关系。虽然《合作建房协议》约定原告对涉案房屋享有使用权，但因提供资金的原告是以换取固定的房屋所有权为合同目的，被告墩煌公司亦非旨在与原告进行合作，只是在得到资金后将建成项目中固定的房屋交付于原告，即当事人之间的权利义务关系的实质，符合买卖合同即出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同之本质特征。庭审中，原告表示在签 -6- 订合同时对涉案房屋没有租赁的合意，被告墩煌公司辩称涉案合同应认定为房屋租赁合同的意见没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条关于“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，原告与被告墩煌公司签订的《合作建房协议》，应当认定为房屋买卖合同的性质。 关于原告与被告墩煌公司签订的《合作建房协议》的效力问题。第一，涉案房屋在双方签订《合作建房协议》时尚未建成，从目前本院已受理的涉被告墩煌公司的多起同类案件来看，被告墩煌公司系向不特定的公众销售房屋,意图以此获取利益,故房屋的性质应定性为商品房,被告墩煌公司的预售行为应受相关法律之调整。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，涉案项目的土地使用权为划拨性质，不能办理预售证。实际上，被告墩煌公司亦未取得预售证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。被告墩煌公司在签订《合作建房协议》时、起诉前均未取得商品房预售许可证明，故《合作建房协议》应认定为无效。第二，涉案项目所使用的土地为农民产业用地，取得“四证”（不动产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）只表明该房地产开发建设行为通过了行政审批，但按照国家关于城乡规划的规定，在符合城乡规划的前提下，产业用地可以用于发展第二、第三产业，或者以建设用地使用权入股、联营等形式创办企业，禁止用于商品住宅开发，即所建设的房产不能出售，不能办理预售证和个人不动产权证。可见，国家对销售涉案房屋持否定 -7- 性评价，且违法销售涉案房屋规避了国家对城乡规划体系、房地产交易市场等系列行为的监管，损害了国家利益和社会公共利益。因此，被告墩煌公司违反法律规定，为销售涉案房屋而与原告签订的《合作建房协议》应认定为无效。综上，原告主张确认《合作建房协议》无效，于法有据，本院予以支持。 关于原告诉请被告墩煌公司返还购房首付款及支付资金占用利息并赔偿违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，《合作建房协议》无效，被告墩煌公司因《合作建房协议》取得的涉案款项应予以返还给原告。对于原告主张的利息，本院认为，原告向被告墩煌公司支付购房首付款66206元，确实遭受一定损失，但并未提交证据证明其损失。原告主张按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算利息损失的标准稍高，且原告应对本案涉案合同无效承担相应责任，本院酌定本案应返还购房首付款的资金占用利息损失应按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月19日前）、同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日起，以不超过年利率6%为限）予以计算。本院结合双方的过错程度、涉案合同的签订及履行情况,兼顾公平原则及诚实信用原则,本院认定被告墩煌公司应对原告的利息损失承担70%的赔偿责任，原告自行承担30%的责任。综上，被告墩煌公司应向原告支付利息损失的70%，具体利息计算方法为：从2019年1月14日起，以尚欠购房首付款为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日；从2019年8月20日起，以尚欠购房首付款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（以 -8- 不超过年利率6%为限），计至本案款项清偿之日止。原告主张被告墩煌公司按合同约定赔偿违约金，但因涉案合同无效，合同无效则违约金条款也无效，故对原告依据合同违约金条款主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告罗玉瑜应否对被告墩煌公司的上述应负担的款项承担连带责任的认定问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。被告墩煌公司的公司类型于2020年6月18日由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（自然人独资），被告罗玉瑜作为被告墩煌公司的唯一自然人股东，其未能提交证据证明公司财产独立于股东自己的财产，故原告主张被告罗玉瑜对被告墩煌公司的上述应负担的款项承担连带责任的请求符合法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条, 《 最 高 人 民 法 院 关 于 适 用 〈 中 华 人 民 共 和 国 民 事 诉 讼 法 〉 的 解 释 》 第 九 十 条 ，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告王智勇与被告广西墩煌房地产开发有限公司于2019年1月13日签订的《“锐天地”投资合作建房协议》(编号：0000901)无效； 二、被告广西墩煌房地产开发有限公司返还原告王智勇购房首付款66206元； 三、被告广西墩煌房地产开发有限公司支付原告王智勇资金占用利息损失的70%[利息计算方式为：从2019年1月14日起，以尚欠购房首付款为基数，按中国 -9- 人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日；从2019年8月20日起，以尚欠购房首付款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的（以不超过年利率6%为限），计至本案款项清偿之日止]。 四、被告罗玉瑜对被告广西墩煌房地产开发有限公司上述第二、三项中应负担的款项承担连带责任。 五、驳回原告王智勇的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1369元（原告已预交），由原告王智勇负担107元，被告广西墩煌房地产开发有限公司、罗玉瑜共同负担1262元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 申雨鑫 -10- 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 李丽名 书 记 员 吕小圆