北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8769号上诉人（原审被告）：北京茂庭文化艺术有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路**院。法定代表人：常伟，董事长。委托诉讼代理人：梁化情，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：李**慧，北京市中银律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：大同县京秦安华经销处，，住所地山西省大同市云州区倍加造镇倍加造村投资人：刘海鸿，总经理。委托诉讼代理人：仇臻，北京智嵩律师事务所律师。上诉人北京茂庭文化艺术有限公司（以下简称北京茂庭公司）因与被上诉人大同县京秦安华经销处（以下简称京秦安华经销处）占有排除妨害纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初59410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。北京茂庭公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回京秦安华经销处一审的诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：1.与京秦安华经销处签订租赁合同的主体南京茂庭资产管理有限公司（以下简称南京茂庭公司）虽然已注销，但其原股东仍然享有南京茂庭公司所签署的房屋租赁合同的相关权益，在南京茂庭公司注销前其原股东于2015年4月召开股东会，就涉案租赁合同权益的安排形成股东决议，由北京茂庭公司承继南京茂庭公司对该合同的权利义务，故北京茂庭公司占有使用涉案房屋是有依据的。2.为了查明北京茂庭公司承继取得房屋使用权利的事实，法院应当追加原南京茂庭公司的股东作为第三人。3.南京茂庭公司是作为北京茂庭公司的代理人、为北京茂庭公司的利益签订租赁合同的，北京茂庭公司成立后即成为租赁合同的主体。4.租赁合同履行过程中，京秦安华经销处向北京茂庭公司提供了办理营业执照所需的部分手续，并收取了全部租金，部分收据载明交纳租金的是北京茂庭公司，京秦安华经销处没有对北京茂庭公司占有使用涉案房屋提出异议，所以京秦安华经销处知道且认可涉案租赁合同由北京茂庭公司来履行。5.北京茂庭公司对房屋进行大量的装修和添附，按现状腾退会给北京茂庭公司造成损失，一审法院没有向北京茂庭公司释明损失问题可以另行主张，直接判令按现状腾退房屋是错误的。6.京秦安华经销处提供了北京市海淀区振兴林工商公司（以下简称振兴公司）出具的证明，但从一审法院调取的北京市海淀区双兴工业公司（以下简称双兴公司）出具的情况说明来看，双兴公司是涉案房屋产权单位，其不允许京秦安华经销处对外转租，一审法院对于京秦安华经销处是否有权对外转租、是否有权主张排除妨害的基础事实没有查清。京秦安华经销处辩称，1.南京茂庭公司注销后主体消灭，不属于分立或者合并，不存在权利义务承继的问题。合同权利义务由南京茂庭公司转至北京茂庭公司是权利义务概括转移，应当经过京秦安华经销处的同意，南京茂庭公司股东不能单方作出安排。2.租赁合同签订时北京茂庭公司尚未成立，此时不可能委托南京茂庭公司签订合同，二公司之间不存在代理关系，没有证据证明南京茂庭公司是为了北京茂庭公司的利益而签订租赁合同。3.京秦安华经销处没有认可北京茂庭公司的承租人身份。为了减少损失，京秦安华经销处收取场地占用费，但此过程中京秦安华经销处已发函要求北京茂庭公司腾退，表明京秦安华经销处不同意北京茂庭公司使用涉案房屋。4.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，即使京秦安华经销处无权转租，但出租人超过6个月未提出异议的，转租可以得到法律的认可和保护。无论双兴公司本案中是否同意京秦安华经销处转租，京秦安华经销处都有权要求北京茂庭公司腾退房屋。5.南京茂庭公司在注销前已欠付大量租金，京秦安华经销处起诉南京茂庭公司，但在一审起诉状送达后开庭前南京茂庭公司注销了，导致该案诉讼无法进行，南京茂庭公司已无权再对合同权利义务作出承继的安排。6.北京茂庭公司对于损失赔偿的请求不属于一审法院释明的范围，北京茂庭公司可以另行起诉。同意一审判决，不同意北京茂庭公司的上诉请求及理由。京秦安华经销处向一审法院起诉请求：北京茂庭公司按照现在的现状腾退并交还北京市海淀区杏石口路12号院（以下简称12号院）。一审法院认定事实：12号院系独立院落，产权方系北京市海淀区双兴工业公司，京秦安华经销处自双兴公司处承租该院落。2010年10月8日，王奎荣（甲方、出租方）与南京茂庭公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，载明合同租赁物坐落于12号院，占地共计约3800平方米。该租赁物将用于商务用房。租赁期自2010年10月8日至2027年10月7日（其中2010年10月8日至2011年2月15日为免租期）。租金：自2010年10月8日至2015年10月7日年租金为190万元整；自2015年10月8日至2020年10月7日年租金为209万元整；自2020年10月8日至2027年10月7日年租金为229.9万元整。租金每年支付一次，合同签订之日起7个工作日内，乙方应支付甲方第一年租金扣除免租期和押金后实际应付73万元；此后乙方自2011年至2027年于每年9月8日前支付下一年度租金。合同签订前，乙方已向甲方支付租赁保证金50万元。合同签订后，此保证金冲抵第一年房租。该合同第12条载明：甲方负责提供房屋的相关手续给乙方办理营业执照，费用由乙方承担。第13条载明：除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将租赁物部分或全部转租给他人。第17条载明：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：（5）擅自将租赁物转租给第三人的。合同落款处有王奎荣及常伟的签字并加盖南京茂庭公司的印章。北京茂庭公司称，南京茂庭公司受北京茂庭公司委托与京秦安华经销处签订《租赁合同》，对此其提交了以下证据：（1）2010年9月20日，江苏天一创业投资有限公司（以下简称天一公司）向南京茂庭公司出具的《通知函》，主要内容系因集团扩展业务需要，集团公司决定租赁12号院作为北京设立新公司的经营场所，现委托南京茂庭公司作为签约主体，并指派常伟作为授权代表与出租人签订租赁合同；（2）南京市栖霞区市场监督管理局及南京市鼓楼区市场监督管理局、江苏省工商行政管理局企业档案查询资料，显示天一公司与南京天际投资管理有限公司系南京茂庭公司及南京广厦置业（集团）有限公司股东，江苏省工业设备安装集团有限公司在2016年3月24日前的股东系南京广厦置业（集团）有限公司，北京茂庭公司的股东系江苏省工业设备安装集团有限公司。京秦安华经销处对此不予认可；（3）常伟的南京市社会保险缴费清单，载明常伟在2010年4月至2010年7月、2010年8月至2015年3月、2015年4月至2018年10月的缴费单位分别系南京天际投资管理有限公司、南京茂庭公司及江苏省工业设备安装集团有限公司；（4）南京茂庭公司与北京茂庭公司于2015年5月20日签订的《协议书》，主要内容系南京茂庭公司系接受天一公司委托代北京茂庭公司承租12号院，经营中实际亦由北京茂庭公司与出租方履行、对接沟通，北京茂庭公司为实际承租人，现南京茂庭公司需要注销，北京茂庭公司应继续履行合同；（5）天一公司与南京天际投资管理有限公司的《股东会决议》。京秦安华经销处对上述证据均不予认可。2011年1月期间，在京秦安华经销处的协助下，北京茂庭公司办理了海淀区乡镇管理地区经营场所使用证明，载明其经营场地地址为12号院。经营者签字处为常伟签字。经营场所提供人处加盖有双兴公司印章。2011年11月，北京茂庭公司办理了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。后双兴公司为北京茂庭公司出具企业住所证明，其中产权人证明一栏载明：同意将位于12号院的1500平方米（建筑面积）的房屋提供给该企业使用。2012年，北京茂庭公司在京秦安华经销处的协助下完成了企业设立登记手续，并于2013年7月11日成立，登记的注册地系12号院。京秦安华经销处称其于2012年、2013年向南京茂庭公司送达《催缴通知书》及《律师函》，要求其支付欠付租金。并对此提交了《催缴通知书》及《律师函》，北京茂庭公司对此不予认可，认为京秦安华经销处无法证明上述函件的送达过程。京秦安华经销处称其随后将南京茂庭公司诉至法院，后因知晓南京茂庭公司注销事宜，遂以撤诉结案，对此其提交了在该案中南京茂庭公司向法院提交的《被告证据材料清单》，对此北京茂庭公司不予认可。经查，2016年3月17日，南京茂庭公司注销。北京茂庭公司称在南京茂庭公司注销后，其就租赁事宜向京秦安华经销处进行过沟通与确认，但对此未提交证据，京秦安华经销处亦不予认可。另查，2010年9月，南京茂庭公司支付保证金50万元；2010年10月19日，常伟经审批支付租金73万元。2011年，南京茂庭公司向王奎荣分别支付90万元、100万元。2013年，北京茂庭公司向王奎荣转账支付30万元。2013年11月12日，王奎荣出具《委托书》，载明：自2013年10月至2014年10月，南京茂庭公司应付房租190万元。2013年11月12日该公司已向本人支付30万元，由于银行转账原因，剩余房租160万元，本人委托下列单位代为收取。单位名称：中维宇国际投资有限责任公司。后，北京茂庭公司向该公司分别支付60万元、100万元。2014年11月13日，王奎荣出具收条，载明：今收到南京茂庭公司应付2014年10月8日至2015年10月7日12号院房租190万元。2015年，王奎荣再次出具收条，载明：今收到北京茂庭公司交来12号院房屋租金190万元整，租期为2015年10月8日至2016年10月7日。2016年，江苏省工业设备安装集团有限公司于2016年10月20日向王奎荣账户转账支付190万元，用途载明：北京茂庭公司支付王奎荣2012年10月8日至2013年10月7日年度租金。同日，该公司向王奎荣转账支付209万元，用途载明：北京茂庭公司支付王奎荣2016年10月8日至2017年10月7日的房屋租金。2017年、2018年及2019年，该公司分别向王奎荣账户支付209万元，用途系2017年10月8日至2020年10月7日的租金。北京茂庭公司认为上述交纳租金情况可以证明京秦安华经销处认可其系实际承租人的事实。对此证明目的，京秦安华经销处不予认可，认为其在南京茂庭公司注销后，是基于北京茂庭公司对12号院的占用而收取的占用使用费，因诉讼期间场地仍旧被占用，故收取至2020年10月。2017年10月17日，北京茂庭公司向王奎荣出具《关于提供相关经营场所证明等和立即停止侵权行为的函》，主要内容为：南京茂庭公司与王奎荣于2010年10月8日签订《租赁合同》，租赁12号院的房屋、土地及附属设施，约定王奎荣负责提供房屋的相关手续给南京茂庭公司办理营业执照。南京茂庭公司多次催促王奎荣履行合同义务，提供房屋相关产权证书等，至今均未提供。因此其无法办理餐饮业相关卫生许可证、营业执照，无法进行商务运营。考虑到公司的经营需要，2016年3月17日注销了南京茂庭公司，由北京茂庭公司继续履行上述《租赁合同》并承担相应的权利义务。北京茂庭公司已经连续两个年度向王奎荣支付了房租，王奎荣均予以接受并认可。现在租赁合同未到期，王奎荣要求增涨房租，在租赁物外立面张贴《解除租赁合同通知》等，给北京茂庭公司带来了恶劣影响，据此要求王奎荣履行合同义务，停止侵权行为。京秦安华经销处称其于2017年11月6日及11月7日分别向北京茂庭公司及法人常伟、南京茂庭公司各股东及常伟出具《关于限期搬离的通知》及函件，《关于限期搬离的通知》主要内容为：贵公司与本人没有书面租赁合同，经多次催促，贵公司与常伟拒绝签订书面租赁合同。南京茂庭公司已经注销，租赁合同已经终止，贵公司没有作为承租人承继上述合同的依据。并据此要求其在2017年11月15日前搬离。函件主要内容为：鉴于你公司已经注销，我方不认可也不允许任何第三方公司或个人代替你公司。双方合同已经解除。你方或第三方代你方支付的相关费用为第三方代付违法占用使用费，支付不能视为我方认可租赁关系的存在。合同权利义务的转让必须经过双方书面同意，否则无效。对于上述函件及《关于限期搬离的通知》，北京茂庭公司不予认可。2017年11月14日，北京茂庭公司再次向王奎荣出具《关于立即停止不当行为并消除不良影响函》，载明：“您又在租赁场所张贴南京茂庭公司各股东及常伟先生的函，声称合同已解除，不认可亦不允许任何第三方公司或个人代替您公司、立即腾退等意思，我方认为您的又一次不当行为再次严重影响了我司经营”，并再次重申了北京茂庭公司为合法承租方，王奎荣应履行合同义务，停止不当行为并消除不良影响。根据该函件的内容，法院对于京秦安华经销处于2017年11月7日向南京茂庭公司各位股东及常伟出具的函件的真实性予以确认。2019年10月15日，京秦安华经销处出具《说明》，载明关于诉争房屋其一直授权王奎荣办理相关事宜，其签署的有关协议和代收的租金及场地占用费，经销处均予以认可。北京茂庭公司称其作为实际承租人及使用人对12号院进行了装修等投资，对此其提交了现场的照片。京秦安华经销处认为装修事宜与本案无关。一审法院认为，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险。本案中，京秦安华经销处自双兴公司处承租12号院，并对12号院享有占有使用的权利，系该处房屋的合法占有人。其有权请求排除对12号院的妨害占有行为。本案的争议焦点在于京秦安华经销处与北京茂庭公司之间是否存在租赁合同关系。本案中，北京茂庭公司称南京茂庭公司接受委托与京秦安华经销处签订涉案租赁合同，但上述委托事宜在租赁合同中并无体现。2013年7月11日，北京茂庭公司成立后，亦未就此委托事宜及租赁合同的签约主体事宜与京秦安华经销处进行书面确认，亦未在2017年10月17日北京茂庭公司向王奎荣出具的《关于提供相关经营场所证明等和立即停止侵权行为的函》中提及。在南京茂庭公司将注销的情况下，该函件中所述内容为由北京茂庭公司在南京茂庭公司注销后继续履行该合同，此中表述与委托代签合同事宜并不相符。北京茂庭公司提交的其与南京茂庭公司及天一公司等股东之间的内部文件无法证明其向京秦安华经销处做出了委托代签合同的意思表示，故关于其所述南京茂庭公司是在京秦安华经销处知情的情况下代替北京茂庭公司签订合同的事实，法院不予采信。在南京茂庭公司注销后，北京茂庭公司称由其实际履行该租赁合同，其与京秦安华经销处之间形成事实上的租赁合同。对此法院认为，合同的一方当事人经他方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人，但其与第三人订立的移转合同必须经过债权人同意。本案中，北京茂庭公司主张的情形属于合同权利义务的概括承受，涉及到合同义务的移转，需要经过债权人即京秦安华经销处的同意。如果其与第三人的合同未经债权人同意的，不发生概括移转的效力。本案中，北京茂庭公司与南京茂庭公司就南京茂庭公司注销后的租赁合同履行事宜订立协议书，但现有证据无法证明该协议书经过了京秦安华经销处的同意，因此该协议书不发生概括移转的效力。北京茂庭公司无法依据协议书获得对12号院的合法占有。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，可以认定是以其他形式订立的合同。本案中，南京茂庭公司于2016年3月17日注销后，京秦安华经销处与北京茂庭公司并未以书面或口头形式订立租赁合同，且从《关于提供相关经营场所证明等和立即停止侵权行为的函》的内容中可知京秦安华经销处还在租赁物外立面张贴《解除租赁合同通知》。在此情况下，《关于提供相关经营场所证明等和立即停止侵权行为的函》中明确表示了南京茂庭公司注销后由北京茂庭公司继续履行《租赁合同》并承担相应的权利义务，对此京秦安华经销处于2017年11月7日继续在对外张贴的向南京茂庭公司各股东及常伟出具的函件中表示不认可也不允许任何第三方公司或个人代替南京茂庭公司。第三方代为支付的相关费用不能视为其认可租赁关系的存在。综合上述函件的内容，无法推定京秦安华经销处与南京茂庭公司之间有达成租赁合同的合意。故对于南京茂庭公司主张的京秦安华经销处认可其系实际承租人的抗辩意见，法院不予采信。现京秦安华经销处作为合法占有人，要求南京茂庭公司自12号院搬离，于法有据，法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第十条、第八十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条的规定，判决：北京茂庭文化艺术有限公司自本判决书生效后30日内按照现状将位于北京市海淀区杏石口路12号院腾退并交还大同县京秦安华经销处。二审审理中，双方均认可在一审法院认定的已付款项外，北京茂庭公司另向京秦安华经销处支付了229.9万元。北京茂庭公司主张此笔款项系2020年至2021年期间租金，京秦安华经销处主张为占有使用费。双方当事人就本案争议事实均未提交新的证据，本院经审理认定其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，京秦安华经销处请求法院保护其依据与双兴公司之间的租赁合同关系而对12号院享有的占有权利，要求北京茂庭公司腾退返还12号院。京秦安华经销处的请求成立的前提在于，京秦安华经销处对12号院系有权占有，且北京茂庭公司对12号院构成无权占有。根据本案现有证据可以认定，京秦安华经销处系基于与双兴公司之间的租赁协议取得占有、使用12号院的权利，其占有具有权利来源。北京茂庭公司虽对京秦安华经销处是否有权转租房屋提出异议，但该项异议并不影响京秦安华经销处对于12号院构成有权占有的认定，不属于本案必须查明的基本事实，故对北京茂庭公司所持一审法院对此项事实审查不清的上诉理由，本院不予采纳。在此基础上，本案二审的审查重点在于，北京茂庭公司占有、使用12号院，是否具有合法的权利基础。北京茂庭公司主张其为京秦安华经销处租赁合同的相对方，提出的理由主要为以下三项：一、基于合同订立时的各方意思表示；二、基于对南京茂庭公司注销前合同权利义务的承继；三、基于合同履行过程中京秦安华经销处对合同主体的认可。本院分别予以回应。首先，关于合同订立阶段的主体认定。北京茂庭公司主张其委托南京茂庭公司与京秦安华经销处订立租赁合同，但此时北京茂庭公司尚未成立，南京茂庭公司与北京茂庭公司之间的委托代理关系无法建立，租赁合同不能直接约束京秦安华经销处与北京茂庭公司。北京茂庭公司另主张该合同系南京茂庭公司为其利益而签订，在北京茂庭公司成立后出租人即为北京茂庭公司。北京茂庭公司的该项主张，意味着在合同订立时，各方当事人对于将来合同主体变更达成了一致的意思表示，北京茂庭公司应就该合意的存在承担举证证明责任。因北京茂庭公司所提供的证据不足以证明京秦安华经销处在缔约时作出了同意该项合同主体安排的意思表示，故对北京茂庭公司的该项事实主张，本院不予采信。合同订立阶段，南京茂庭公司与京秦安华经销处签订租赁合同，双方作为合同当事人承担租赁合同项下权利义务。其次，关于南京茂庭公司注销对合同主体的影响。南京茂庭公司在租赁合同中为承租人，负有交纳租金的义务，同时享有依约使用房屋的权利。南京茂庭公司注销时，其公司债权债务需依法律规定进行清算，公司股东不能当然享有南京茂庭公司的合同权利义务并据此作出安排。北京茂庭公司所持南京茂庭公司原股东享有南京茂庭公司房屋租赁合同的相关权益缺乏法律依据。北京茂庭公司另主张南京茂庭公司股东会形成决议，由北京茂庭公司承继合同权利义务，但该股东会决议仅在南京茂庭公司内部治理层面发生效力，不能对外及于租赁合同相对方。北京茂庭公司对南京茂庭公司承租人权利义务的承继，相对于出租方京秦安华经销处而言，即为权利义务的概括转移。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，应当经过京秦安华经销处的同意，股东会决议不能免除南京茂庭公司或北京茂庭公司在概括转移合同权利义务时取得京秦安华经销处同意的法定义务。现北京茂庭公司并未就其曾在南京茂庭公司注销时将合同权利义务的概括转让事宜通知京秦安华经销处并取得其同意的事实提供证据，原租赁合同不能发生承租主体的变更。故北京茂庭公司所持其自南京茂庭公司承继合同权利义务的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。因南京茂庭公司的股东会决议不影响本案事实认定及处理结果，故对北京茂庭公司所持应追加原南京茂庭公司股东作为第三人的上诉意见，本院不予采纳。再次，关于京秦安华经销处的履行行为是否构成默示。由于合同权利义务的概括转移会对于合同相对方的债权实现产生实质影响，因此需要相对方作出同意的意思表示。此种意思表示可以是明示，也可以以行为方式表示，但需能够从中推知同意合同主体变更的意思。现北京茂庭公司主张，在合同履行过程中，京秦安华经销处提供了北京茂庭公司设立所需的部分手续、收取了以北京茂庭公司名义交纳的部分租金，并出具了收据。但提供资料、收取租金均属于租赁合同项下义务，属于履行租赁合同的正常行为，且租金来源、交纳租金的主体与合同主体之间，并不具有必然的对应关系。在南京茂庭公司主体存在，且并无证据显示京秦安华经销处收到了变更合同主体为北京茂庭公司的通知或要求的情况下，不能推定京秦安华经销处收取以北京茂庭公司名义交纳的租金并开具收据，即表示同意变更合同主体。京秦安华经销处所作其仅接受北京茂庭公司代南京茂庭公司履行付款义务的解释亦具有合理性。此外，结合京秦安华经销处在2017年10月17日前已经向北京茂庭公司提出异议，此后亦明确表示不同意北京茂庭公司履行租赁合同事实，对于北京茂庭公司所持京秦安华经销处认可涉案租赁合同由北京茂庭公司履行的事实主张，本院不予采信。鉴于北京茂庭公司所持其有权占有使用12号院的理由不能成立，一审法院对于京秦安华经销处要求北京茂庭公司腾退返还12号院的诉讼请求予以支持正确。关于北京茂庭公司所称对于房屋的装修、添附问题，因不构成对房屋腾退的抗辩，其在本案中亦未以反诉的方式提出，不属于本案的审理范围。北京茂庭公司可以另行起诉主张，综上所述，北京茂庭公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京茂庭文化艺术有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  金 莙审 判 员  刘 婷二〇二〇年十二月二十一日法官助理  叶康喜书 记 员  侯顺淼