浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初4442号 原告：潘敏凯，男，1989年1月4日出生，汉族，住象山县。 原告：谢晶晶，女，1988年11月16日出生，汉族，住象山县。 两原告共同委托诉讼代理人：陈志惠，浙江信大律师事务所律师。 被告：宁波铁工置业有限公司。住所地：象山县丹东街道大目湾新城御园聚才路**。统一社会信用代码9133022556701936X0（1/2）。 法定代表人：吴晓飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐建君，浙江联吉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高原，浙江联吉律师事务所律师。 原告潘敏凯、谢晶晶与被告宁波铁工置业有限公司（下称铁工公司）商品房预售合同纠纷一案，于2020年7月9日向本院起诉，本院于同日立案后，依法适用简易程序进行审理。两原告于2020年7月20日向本院申请财产保全，要求查封被告名下房地产，保全价值137846元。本院经审查于2020年7月24日作出（2020）浙0225民初4442号民事裁定书予以准许，并采取保全措施。被告铁工公司于2020年7月31日向本院提出管辖权异议，但未按要求在7天内缴纳申请费，本院于2020年8月12日通知对其管辖异议申请不作处理，并于2020年8月19日公开开庭审理本案。原告潘敏凯、谢晶晶的共同委托诉讼代理人陈志惠，被告铁工公司的委托诉讼代理人徐建君到庭参加诉讼。本案审理过程中，原、被告双方通过微法院申请庭外和解60天，本院予以准许。后原告又通过微法院申请调取新的证据，本院决定延期审理10天。本案现已审理终结。 原告潘敏凯、谢晶晶向本院提出诉讼请求要求判令：一、被告支付熙华府14幢2单元2-302号房屋的逾期交房违约金94064元（以房款999652.45元为基数按日万分之三自2019年6月1日起计算至2020年5月13日止，扣减已支付的1万元）；二、被告支付熙华府14幢2单元2-302号房屋的逾期交付权证违约金38777元（以房款999397元为基数按日万分之二自2019年12月1日起计算至2020年6月11日止）；三、被告支付熙华府14-A09号储藏间的逾期交付违约金2511元（以价款24120元为基数按日万分之三自2019年6月1日起计算至2020年5月13日止）；四、被告支付熙华府车位的逾期交付违约金4685元（以价款4.5万元为基数按日万分之三自2019年6月1日起计算至2020年5月13日止）；五、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2017年10月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的象山县大目湾新城熙华府14幢2单元2-302号房，房屋建筑面积为117.37平方米，房款999397元（后发票确认为999652.45元）。并约定被告应于2019年5月31日前交付房屋，逾期交付超过60天且原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。被告应于2019年11月30日前取得土地、房屋初始登记权属证书交付给原告。若被告未能按约交付权属证书超过90天且原告选择不退房的，被告自约定日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。2018年8月12日，原、被告又签订《熙华府地下车位出让协议》、《熙华府储藏间出让协议》各一份，原告向被告购买车位以及储藏间各一，价款分别为4.5万元、24120元。原告如期支付所有款项，但被告延期交房，后于2020年春节前支付原告逾期交房违约金1万元。被告直至2020年5月1日通知原告于2020年5月11日至15日期间前往办理交房手续，但未交付权属证书也未对原告损失进行合理赔偿。故现原告起诉来院，望判如所请。 被告铁工公司答辩称，一、案涉房屋未按期交付存在客观原因，被告不存在主观故意。案涉项目由中科建设开发总公司总包施工，被告按约支付工程款，该司却在施工过程中停工296天，至2019年8月28日才全面复工。被告为恢复施工付出巨大努力，并向400户购房者各支付1万元违约金，该款项应予扣减。二、案涉项目延期存在不可抗力情形，该项目本可在2020年3月交付，但因为新型冠状病毒肺炎疫情导致延期，因此应顺延60天（2020年1月23日至2020年3月22日）。而施工期间的高温、暴雨、台风等自然灾害影响施工也应顺延30天。三、案涉项目于2020年4月27日通过竣工验收，被告于2020年4月底通知各购房户于2020年5月11日-14日期间前往办理交房手续，故延期交房违约金应计算至2020年5月11日为止。被告于2020年5月10日就办出大产证，故延期交付权证违约金应计算至2020年5月10日止。四、延期交房违约金和延期交付权证违约金的计算标准都偏高，原告并未举证其损失为多少，被告认为应均调整为中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍。而2019年12月1日至2020年5月10日期间原告同时主张了延期交房违约金和延期交付权证违约金，不符合合同约定，也有违公平原则。五、按照合同附件八第十条第3项之约定，交房逾期11个月，则权证交付可顺延11个月，那么权证交付时间应为2020年9月1日，故实则被告不存在延期交付权证的情形。六、储藏间、车位合同系单独签订，合同并未约定交付时间，故被告不存在延期交付储藏间、车位的情形，即使被告延期交付，则合同也未约定违约金的计算方式。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2017年10月22日，原告潘敏凯、谢晶晶和被告铁工公司签订《商品房买卖合同》一份，购买被告开发的象山县大目湾新城熙华府14幢2单元2-302号房，合同约定房屋建筑面积为117.37平方米，房款为999397元。合同第七条约定，原告于合同签订同时支付首付款399397元，余款60万元通过银行按揭贷款的方式支付。第八条约定，若原告逾期付款不超过60日，则合同继续履行，但原告应自逾期之日起至实际全额支付之日止按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金；若逾期超过60日且被告愿意继续履行合同的，则合同继续履行，但原告应自逾期之日起至实际全额支付之日止按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。第九条约定，被告应于2019年5月31日前交付房屋，并约定若遭遇不可抗力且被告在发生之日起30日内告知原告的，则被告可据实延期交付。第十条约定，若被告逾期交付不超过60日，则合同继续履行，但被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房屋价款万分之二的违约金。若逾期交付超过60日且原告要求继续履行合同的，则合同继续履行，但被告应自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。合同第十六条约定，被告应于2019年11月30日前取得土地、房屋初始登记权属证书交付给原告，原告自行办理商品房转移登记。若被告未能按约交付权属证书超过90日且原告选择不退房的，则被告应自约定日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。合同附件八补充协议内容第十条第三款约定：“如果发生本《合同》第九条及第九条补充的情况，导致出卖人延期交付的，买受人同意出卖人交付给买受人的房屋所有权初始登记、土地使用权初始登记（如有）的时间也可以予以同等时间的延期。” 2018年8月12日，原告潘敏凯、谢晶晶和被告铁工公司又签订《熙华府储藏间出让协议》、《熙华府地下车位出让协议》各一份，购买14幢A-09号储藏间及车位（提供协议为复印件，车位编号看不清）各一，价款为分别为24120元、4.5万元，并分别约定被告于（原告购买的）商品房交付时（一并）交付储藏间、于2019年5月31日前交付车位。 上述合同、协议签订后，原告潘敏凯、谢晶晶支付了全部款项。但被告铁工公司于2020年5月才通知原告于2020年5月13日前往办理交房手续、于2020年5月31日才取得案涉房屋的不动产权登记凭证（初始），并于2020年6月2日在小区业主群里发布可办理不动产权证书转移登记的通知，而权证登记面积为117.4平方米。 另查明，两原告自认于2020年1月收到被告支付的逾期交房违约金1万元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《熙华府储藏间出让协议》、《熙华府地下车位出让协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同项下义务。合同签订后，原告已支付全部款项，但被告却迟至2020年5月才通知原告于2020年5月13日前往办理房屋交付手续，至2020年6月2日才通知原告前往办理不动产权证转移登记手续，显然违反合同约定，应承担相应违约责任。 被告抗辩称合同约定的违约金计算标准过高，应予调整。但《商品房买卖合同》系被告提供的格式文本，其中条文均为格式条款，被告逾期交付房屋、逾期交付权属证书的违约责任均由被告自行拟定，合同中亦约定了原告延期支付房款的违约金计算标准（亦为日万分之二或日万分之三），双方义务对等，被告明确知晓并愿意承担其自身违约的相应后果，现却以违约金计算标准过高为由请求本院予以调整，明显有违诚实信用原则。逾期交付房屋、逾期交付权属证书属两项违约情形，合同分别约定相应违约责任，故不应以叠加后的标准来评判违约金是否过高，日万分之三、日万分之二的违约金计算标准均属合理范围，况且被告亦未能举证证明原告损失情况，应承担举证不能的不利后果。故被告要求对违约金计算标准进行调整的抗辩，本院不予采纳。被告又抗辩称按照合同附件八补充协议内容第十条第三款之约定，权证交付时间应予顺延。但该条款属于免除被告按时交付权证义务的无效格式条款，被告仍应根据合同第十六条之约定承担逾期交付权属证书的违约责任。被告再抗辩称新冠肺炎疫情、高温、台风等系不可抗力，其可延期交房90天。但2020年1月新冠肺炎疫情发生时被告已然处于违约状态，故其此抗辩缺乏法律依据，本院不予采纳。而被告提供证据不足以证明台风等恶劣天气确实造成工程停工并因此导致交房逾期的事实，况且合同第九条明确约定，若遭遇不可抗力，被告应在发生之日起30日内告知原告才可据实顺延交房，而被告亦未提供证据证明其已按约履行告知义务，故本院对其此抗辩亦不予采纳。综上，原告主张以房款为基数按日万分之三自2019年6月1日起计算逾期交房违约金至2020年5月13日止，按日万分之二自2019年12月1日起计算逾期交付权证违约金，本院均予以支持。但原告关于房屋实际建筑面积改变故而房款变更为999652.45元的主张，并未提供其补足房款差价的相应证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，本院对原告该主张不予支持，况且即使房款补差情况事实，补差时间也在交房、交付初始权证之后，故作为违约金计算基数的房款金额仍应为原告在此之前支付的金额，即999397元。而结合查明事实，逾期交付权证违约金应计算至2020年6月2日止，经核算，以上两项违约金分别为94337元（104337元-1万元）、36978元。原告主张逾期交房违约金94064元，本院予以照准。 被告抗辩称《熙华府储藏间出让协议》、《熙华府地下车位出让协议》未约定交付时间，显与协议内容不相符，本院不予采纳。且储藏间出让协议明确储藏间的买卖是基于原告购买案涉房屋的事实，而储藏间又不具备独立的产权证，具有从属性，故可参照《商品房买卖合同》违约责任的相关约定。即以价款24120元为基数按日万分之三自2019年6月1日起计算逾期交付违约金至2020年5月13日止，经核算为2518元，原告主张2511元，本院予以照准。而地下车位出让协议未约定违约金计算标准，本院酌定2019年6月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算、2019年8月20日起至2020年5月13日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以4.5万元为基数，经核算为1792元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告宁波铁工置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告潘敏凯、谢晶晶象山县大目湾新城熙华府第14幢2单元2-302号房屋的逾期交房违约金94064元、逾期交付权属证书违约金 36978元、14幢A09号储藏间的逾期交付违约金2511元、地下车、地下车位的逾期交付违约金1792元35345元； 二、驳回原告潘敏凯、谢晶晶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3057元，减半收取1528.5元，由原告潘敏凯、谢晶晶负担25元，被告宁波铁工置业有限公司负担1503.5元。本案保全费1209元，由原告潘敏凯、谢晶晶负担12元，被告宁波铁工置业有限公司负担1197元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  林 鹰 二〇二〇年十二月十八日 代书记员  杨丽依