北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8681号上诉人（原审被告）：杨君，男，1971年4月7日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：魏金明，北京市中孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李哲，北京市中孚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京南口北京鸭育种中心有限公司，住所地北京市昌平区南口镇农场四分场西。法定代表人：柴小冲，经理。委托诉讼代理人：张立军，北京市京师律师事务所律师。上诉人杨君因与被上诉人北京南口北京鸭育种中心有限公司（以下简称鸭育种公司）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初10908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨君上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回鸭育种公司的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：1.一审判决依据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定判决合同解除适用法律不当，本案不存在法定或约定的合同解除情形；2.杨君的承包费系逐年支付，在鸭育种公司知晓杨君建房的事实后，鸭育种公司仍然选择继续履行双方的《土地租赁合同》，故即使其享有合同解除权，也应视为其已经放弃了该权利；3.双方《补充协议》属于预约合同，不应被认定无效。鸭育种公司辩称，同意一审法院判决，不同意杨君的上诉请求和理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。杨君并未在租赁土地上建设任何鱼塘设施，其关于利用租赁土地建设鱼池并为了配套经营所需建设相应房屋的陈述不属实。鸭育种公司向一审法院起诉请求：1.判令鸭育种公司与杨君签订的租赁合同中租赁期限超过20年的部分无效；2.判令解除鸭育种公司与杨君于2005年10月10日签订的《土地租赁合同》;3.判令杨君将租赁土地范围内私自建设的违法建筑物及构筑物拆除清理，并将承租的土地返还给鸭育种公司。一审法院认定事实：北京南口北京鸭育种中心（以下简称鸭育种中心）于2018年1月12日变更名称为鸭育种公司。2005年10月10日，鸭育种中心（甲方、出租方）与杨君（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于鸭育种中心南侧的沙坑162亩（以下简称涉案土地）出租给乙方经营使用。租赁期限为20年，从2005年10月10日起至2025年10月9日止（以公历为准）。乙方自2005年起，逐年交纳承包费，交纳时间为当年的12月10日，承包费为每亩500元，每年共计8.1万元。租赁土地的所有权属于甲方，甲方有权向乙方收取租赁费。乙方未按合同支付租金，甲方有权要求违约金。在租赁期限内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任，土地补偿归甲方，地上物补偿归乙方。2006年7月7日双方签订《补充协议》，约定：因乙方投资较大在短时间内难以收回投资，需延长原《土地租赁合同》的年限。经甲乙双方互相协商在原《土地租赁合同》年限完成后按合同文本内容顺延十五年即到2040年10月9日。本补充协议与双方签署的《土地租赁合同》具有同等效力。上述协议签订后，鸭育种中心将涉案土地交付杨君使用，杨君在该片土地上建设房屋，并支付鸭育种中心土地租赁费至2020年12月9日。鸭育种公司及杨君主张双方《土地租赁合同》虽约定涉案土地出租给杨君经营使用，但对如何经营使用并未作出约定。鸭育种公司称杨君在涉案土地上建设房屋并未经过其允许，但认可其于2010年已知晓杨君在涉案土地上建设房屋一事。经询，杨君不同意解除合同，亦不要求就合同解除后的法律后果问题在本案中一并解决。另查，涉案土地系国有土地，地类（用途）为果园、有林地，土地使用权人为北京首都农业集团有限公司，该公司于2018年4月28日变更名称为北京首农食品集团有限公司，鸭育种公司系北京首农食品集团有限公司所属企业，涉案土地由鸭育种公司管理使用。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。鸭育种中心与杨君于2005年10月10日签订的《土地租赁合同》约定涉案土地的租赁期限为20年，自2005年10月10日起至2025年10月9日止。双方于2006年7月7日签订《补充协议》，约定延长原《土地租赁合同》的年限，在《土地租赁合同》年限完成后按合同文本内容顺延15年，即到2040年10月9日，该《补充协议》与双方签署的《土地租赁合同》具有同等效力。因《补充协议》系双方对原《土地租赁合同》的补充和变更，应视为双方就租赁合同的期限作出了新的约定，即租赁期限自2005年10月10日起至2040年10月9日止，上述约定违反了我国合同法第二百一十四条关于租赁期限最长不得超过20年的规定，故双方《土地租赁合同》及《补充协议》中关于租赁期限超过20年的部分应属无效。杨君关于《补充协议》系在双方《土地租赁合同》履行完毕后另行签订15年租赁合同的预约合同，并非无效的抗辩意见与双方的约定不符，本院不予采信。《中华人民共和国土地管理法》第二十五条规定：经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。第四十四条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，涉案土地的类别系果园、有林地，属于农用地，杨君承租涉案土地后在未办理农用地转用审批手续的情况下在该片土地上建设房屋，违反了我国土地管理法的强制性规定，鸭育种公司据此要求解除双方《土地租赁合同》，要求杨君将涉案土地上的建筑物拆除并返还土地的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。杨君就合同解除后的法律后果问题可另诉解决。综上所述，判决：一、北京南口北京鸭育种中心与杨君于二○○五年十月十日签订的《土地租赁合同》及双方于二○○六年七月七日签订的《补充协议》中超过二十年租赁期限（即自二○二五年十月十日起至二○四○年十月九日止）的部分无效；二、解除北京南口北京鸭育种中心与杨君于二○○五年十月十日签订的《土地租赁合同》，杨君于本判决生效后十五日内将承租土地（北京南口北京鸭育种中心南侧162亩）上建造的建筑物及构筑物拆除并清理后将上述土地返还给北京南口北京鸭育种中心有限公司。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，鸭育种中心与杨君签订的《土地租赁合同》约定的租赁期限为20年，从2005年10月10日起至2025年10月9日止。随后，双方又签订《补充协议》，明确约定延长原《土地租赁合同》的年限，将租赁期限顺延至2040年10月9日。该约定系双方当事人协商一致对原《土地租赁合同》约定的租赁期限进行了变更，变为自2005年10月10日起至2040年10月9日止。该变更虽为当事人的真实意思表示，但因约定的租赁期限超过二十年，故一审法院认定其中超过二十年的部分，即2025年10月10日至2040年10月9日的部分无效是正确的，符合法律规定，应予维持。杨君上诉主张《补充协议》为预约合同，但预约合同系当事人就将来签订某个合同而达成的一致意思表示，而依据本案《补充协议》的表述可以认定，双方已经就租赁合同期限顺延十五年一事达成了明确的合意，并无关于《土地租赁合同》到期后另行签订合同的意思，且双方还在《补充协议》中约定该协议与《土地租赁合同》具有同等效力。鉴于此，杨君主张《补充协议》系预约合同，与事实不符，其据此上诉不同意认定《土地租赁协议》与《补充协议》关于租赁期限超过二十年的部分无效，本院不予支持。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，不能达成补充协议，亦无法按照合同有关条款或者交易习惯确定的，应当按照租赁物的性质使用。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，双方《土地租赁合同》对涉案土地的经营使用方式并无约定，杨君作为承租人，应当按照涉案土地的性质、用途依法使用土地。现经审理查明，涉案土地地类（用途）为果园、有林地，属于农用地，则杨君如要在涉案土地上建设房屋，应当办理农用地的转用审批手续。现杨君未办理相关手续即在涉案土地上建设房屋，违反了国家的强制性规定，鸭育种公司作为出租人，有权要求解除《土地租赁合同》，并要求杨君将涉案土地上的房屋拆除，恢复原状后返还鸭育种公司。杨君主张鸭育种公司在知晓其建房事实后依然收取租金，应视为其放弃合同解除权，但是一直以来杨君始终占有使用涉案土地，且其利用违章建设的房屋开展经营的不当行为持续存在，故仅凭鸭育种公司收取租金的行为，无法推定出鸭育种公司已经放弃了合同解除权。杨君据此上诉要求驳回鸭育种公司关于解除合同、拆除房屋及返还土地的诉讼请求，法律依据不足，本院不予支持。一审判决支持鸭育种公司上述诉讼请求是正确的，本院予以维持。综上所述，杨君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十七条、第二百一十四条、第二百一十七条、第二百一十九条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19380元，由杨君负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  范 磊审 判 员  王爱红二〇二〇年十二月二十二日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍