山西省晋中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋07民终3422号 上诉人（原审原告）：牛利平，男，1965年4月8日出生，汉族，住山西省阳泉市矿区。 上诉人（原审被告）:晋中市槟海房地产经纪有限公司，地址:晋中市榆次区蕴华西街兴达商务楼401。 法定代表人:霍彬，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：闫变芳，山西刘芳华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:张建丽，女，1960年12月10日生，汉族，住山西省晋中市榆次区。 被上诉人（原审被告）:张利生，男，1962年8月2日生，汉族，住山西省晋中市榆次区。 上诉人牛利平、晋中市槟海房地产经纪有限公司（以下简称“槟海地产”）因与被上诉人张建丽、张利生房屋买卖合同纠纷一案，不服晋中市榆次区人民法院（2018）晋0702民初2377号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 牛利平上诉请求:一、撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2018）晋0702民初2377号民事判决;二、改判被上诉人张建刚、张利生共同支付上诉人违约金(双倍定金)40000元(其中20000元由被上诉人槟海公司返还上诉人)。事实和理由：一、上诉人与被上诉人张建刚、张利生签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，被上诉人张建刚、张利生违约事实明确，应当承担违约责任。上诉人与被上诉人是在完全了解合同内容的前提下,自愿签订的《房屋买卖居间合同》，合同当中明确约定了由上诉人购买被上诉人张建刚、张利生共同所有的房屋;成交价64万元;上诉人交纳购房定金2万元。合同由双方签字捺印，中介公司加盖公章已是签订完毕，合法有效的合同，三方当事人都应当遵守合同。上诉人依照合同约定交纳了2万元定金，一审判决已查明的事实是被上诉人张建刚、张利生明确表示不履行已生效的房屋买卖居间合同，被上诉人张建刚、张利生违约事实明确，应当依照《合同法》、《担保法》的规定以及三方签订的《房屋买卖居间合同》第七条第六项的约定承担违约责任，双倍返还定金。二、合同约定定金由中介公司收取，应当视为被上诉人张建刚、张利生认可并委托中介公司收取，应当视为被上诉人张建刚、张利生收取定金,一审判决以二被上诉人未收取定金为由驳回上诉人要求双倍返还定金的诉请没有事实与法律依据。《房屋买卖居间合同》中明确约定了由中介公司收取定金，并在第七条第六项中约定了违约方双倍返还定金的内容都表明被上诉人张建刚、张利生是明知定金由中介公司代收，并在违约后要双倍返还定金,这可以视为是被上诉人张建刚、张利生同意由中介公司收取定金，也同意违约后双倍返还定金，也就表明中介公司收取定金应当视为是被上诉人张建刚、张利生收取定金，因此,一审判决以二被上诉人未收取定金为由驳回上诉人要求双倍返还定金的诉请没有事实与法律依据。综上，被上诉人明确违约,应当承担违约责任双倍返还上诉人定金，一审判决无事实与法律依据，请求二审法院依法改判支持上诉人的诉讼请求。 槟海地产辩称，一、本案中，我方的法定义务及合同义务均已全面履行完成。1、第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。2、第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、本案并不存在以下需要退还报酬的情形。1、第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。2、第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。3、第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。三、根据合同约定，三方无正当理由不履行合同，中介服务费在定金中扣除，由违约方补齐违约金。综上，我司应当在扣除居间费用16000元的情况下，才能将剩余4000元进行返还。 槟海地产上诉请求：1、依法撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2018）晋0702民初2377号民事判决书，改判上诉人返还被上诉人4000元;2、本案一、二审诉讼费等费用由被上诉人和原审被告共同承担。事实和理由：一审适用法律错误。1、一审已经认定诉争房屋无法完成交易的原因在于原审被告在交易过程中明确表示不予出售房屋，且《房屋买卖居间合同》约定买方所承担的中介服务费为16000元，三方无正当理由不履行合同，中介服务费从定金中扣除，违约方补齐违约金，却未依据《房屋买卖居间合同》的约定及《合同法》第107条、97条、第4条及《民法总则》第5条的规定，考虑上诉人已经履行合同的情况，从定金中扣除16000元，违背当事人的意愿和我国民事法律关系中的意思自治原则。2、上诉人、被上诉人、原审被告签订的《房屋买卖居间合同》，合同主体为三方，即上诉人、被上诉人、原审被告。一审在认定三方签订的《房屋买卖居间合同》解除的同时，却适用《合同法》第97条的规定，只考虑被上诉人与原审被告之间的合同履行情况，并进行处理,而将同为合同主体,亦同为《合同法》第97条规定中的当事人的上诉人抛在《房屋买卖居间合同》之外，并以本案属房屋买卖合同纠纷为由，未考虑上诉人一审中从定金中打除居间服务费,剩余部分返还被上诉人的陈述，实属对《合同法》第97条的理解、适用错误，且浪费了司法资源，加重了当事人的负担。 牛利平辩称，一、槟海地产依据的合同中的第七条第(六)项为其制作的合同中固有的格式条款，无理由维护槟海地产的利益，损害我的利益，该条款中所载“中介费从定金中扣除”的内容应当属于无效条款。槟海地产提供的房屋买卖居间合同文本系其自行制作的范本式合同。其中第七条为对于三方责任的约定,此条全部都是格式化条款,没有与我方商量，也未就其中第(六)项中严重损害我利益的条款向我释明和提醒。我作为消费者，没有专业知识，对于此条严重损害我利益的条款根本没有注意到,槟海地产利用其专业知识占有的优势，侵害我的利益,该条款中所载“中介费从定金中扣除”的内容应当为无效条款。二、中介费应由一审被告张建刚、张利生承担。在合同第七条第六项中已经载明“任何一方原因导致不能办理产权过户…需承担其他两方按合同定金的双倍返还及中介服务费”。此条款内容是对违约方的约束，也公平合理，槟海地产既然已经考虑到此点并制作在了合同当中,就应当依据上述条款向违约方一审被告张建刚、张利生主张中介费，而不应由我来承担中介费。一审庭审中已经查明是一审被告张建刚和张利生反悔违约，不履行合同,我作为守约方，不应承担由对方违约造成的不利后果。综上，我不是违约方,损失不应由我来承担，槟海地产向我要中介费显然不公平合理，故请求二审法院驳回槟海地产上诉请求。 张建丽、张利生辩称，一、国家法律规定合同期限届满之前，当事人一方明确表示不履行合同的，当事人可以解除合同,本案中我方在正式房屋买卖合同签订前就明确表示因无法抗拒的原因,房屋不再出售,上诉人知情后，合同既解除。我们未收取定金，所以不应当承担违约责任。滨海公司收取的定金理应返还牛利平,滨海公司私自扣押定金属不当得利,理应由滨海公司承担违约责任。二、滨海公司并未真正提供服务，随意扣押定金违法。1.签订的合同只是一个草签文本,并未签署房屋买卖的正式合同既网签没有进行。2．滨海公司的服务并未开始，首先是房屋档案核查没有进行;其次,现场勘察是二手房买卖必须的环节，至始至终上诉人都没有向我方提出到现场看房，更没有到现场看过房。三、定金，是当事人在合同中约定的一方向对方给付的具有债权担保作用的货币。给付和收取是买卖双方当事人。本案中,我方未收取定金,因此也就没有和牛利平形成债权债务关系,不应承担违约责任。四、首先是合同规定，是在文本签订前向居间方缴纳定金，文本签订前对方并没有缴纳定金，证明我方已放弃收取定金这项权利,滨海公司在合同签订后收取定金并未取得我方授权,滨海公司收取定金属单方行为。其次是定金的收取呵扣押滨海公司均未向我方履行告知义务，直到起诉后才知道收取和扣押了定金。三是，上诉方出具的证据既收款收据不符合会计票据规则,收据上面没有写明是转账还是现金，如果是转账，理应附转账银行票据，如收取现金,收据上应盖现金收讫的印章,而此收据既未盖现金收讫章也未出示银行转账票据,所以此收据不能作为法庭证据。五、我们从头到尾没有委托滨海公司进行房屋出售。既没有在该公司登记更没有签订委托协议。综上所述，本案自始至终滨海公司的所作所为，都存满了圈套，不管案件如何结局，滨海公司始终是不当得利的一方。所以我方认为一审法院认定事实清楚,程序合法，适用法律正确，请求法庭维持原判，拨回上诉。所有费用由上述方承担。 牛利平向一审法院起诉请求：1、判令被告张建丽、张利生共同支付原告违约金（双倍定金）40000元(其中20000元由被告槟海公司返还原告);2、判令被告张建丽、张利生承担中介服务费16000元。 一审法院认定事实：2018年4月6日，原告与三被告签订《房屋买卖居间合同》，约定:原告向被告张建丽、张利生购买位于榆次区蕴华西街26号3号楼3单元5层501室、房屋所有权登记人被告张建丽、建筑面积为122.05平方米、房屋产权证号为晋房权证晋中市字第××号的经济适用住房一套，成交价为64万元;原告在签署本合同前向居间方缴纳购房定金2万元;买方所承担的中介服务费为16000元,三方无正当理由不履行合同，中介服务费从定金中扣除，违约方补齐违约金。合同签订当日，原告向被告槟海公司交纳定金1000元，次日交纳19000元。2018年4月中旬，被告张建丽、张利生告知被告槟海公司因房屋拆迁不予出售房屋。2018年4月底，原告向被告槟海公司了解情况，被告知张建丽、张利生不予出售房屋的事实。 一审法院认为，法律规定在履行期限届满之前，当事人一方明确表示不履行主要债务的，当事人可以解除合同;合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告张建丽、张利生已明确表示不予出售房屋，原告知情后，合同解除。原告交纳的2万元定金由告槟海公司收取，合同解除后，被告槟海公司应当将2万元定金返还原告。因被告张建丽、张利生未收取定金，故不应当承担违约责任，对原告要求被告张建丽、张利生支付双倍定金40000元的诉讼请求，本院依法不予支持。本案属房屋买卖合同纠纷，原告要求被告张建丽、张利生承担居间服务费的诉讼请求于法无据,本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定,判决如下:一、被告晋中市槟海房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告牛利平定金2万元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1200元，由原告牛利平负担600元，被告晋中市槟海房地产经纪有限公司负担600元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，关于上诉人主张双倍定金的问题，结合本案事实，上诉人交付款项均给于上诉人槟海地产，被上诉人张建丽、张利生未收到过定金，不宜适用定金双倍赔偿。关于上诉人槟海地产主张中介费用应当一并处理的问题，涉案合同已经明确规定中介费用由违约方支付，本案上诉人并非违约一方，不应支付，而槟海地产在一审中亦未明确提起反诉，故本院无法对中介费用作出处理，各方可另行处理。 综上所述，牛利平、晋中市槟海房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由牛利平负担300元，晋中市槟海房地产经纪有限公司负担200元。 本判决为终审判决。 审判长 张 媛 审判员 张晓峰 审判员 韩 敏 二〇二〇年十二月二十二日 书记员 马飞龙