江西省南昌市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣01执异243号 异议人（被申请人）：上饶市茂林房地产开发有限公司，住所地：江西省上饶市广信区。 法定代表人：叶茂林。 申请人：南昌市第一建筑工程公司，住所地：江西省南昌市西湖区。 法定代表人：刘扬国。 被申请人：叶茂林，男，1966年4月4日出生，汉族，住江西省上饶市上饶县。 被申请人：江西茂林生态旅游开发集团有限公司，住所地：江西省上饶市上饶县。 法定代表人：叶茂林。 第三人：许鹏，男，1964年6月10日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 本院在执行南昌市第一建筑工程公司（以下简称南昌一建）与上饶市茂林房地产开发有限公司（以下简称茂林房地产公司）、叶茂林、江西茂林生态旅游开发集团有限公司财产保全一案中，被申请人茂林房地产公司不服（2019）赣01执保65号执行法律文书查封的不动产，提出书面异议。本院于2020年8月18日作出（2020）赣01执异107号执行裁定书，驳回茂林房地产公司异议请求。2020年10月27日，江西省高级人民法院作出（2020）赣执复96号执行裁定书，撤销（2020）赣01执异107号执行裁定书，发回本院重新审查。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人茂林房地产公司异议称，一、异议人已被查封的未抵押且系南昌中院首封的四大部分不动产各项估值如下：1、茂林首府二期七套别墅累计面积1772.18平方米，即使按照2012年的评估单价13000元/平方米，总价也达到了2303.83万元。2、茂林雅轩一期临街商铺面积共计1250.96平方米，2015年度的综合评估单价已经达到18000元/平方米，总价2251.73万元。3、茂林华府天地的16套住宅，其中十一套已认购住宅按照认购价格计算为833万元，未认购1#5套住宅面积为599.19平方米，单价8111.83元，总价486.02万元，这16套住宅的总价为1319.02万元。4、茂林华府天地17.62亩建设用地使用权，购买时每亩土地出让金243万元，现该地上已建三栋建筑物，被查封商业价值8646.075万元，被查封住宅价值7999.25万元。以上四大部分总价22519.905万元。二、由上可见，就本院首封且未抵押的不动产，已经超过南昌一建诉请金额16000余万元。最高人民法院近期出台的《关于执行工作中进一步强化善意文明执行的理念的意见》指出，严禁超标的查封。强制执行被执行人的财产，以其价值足以清偿生效法律文书确定的债权额为限，坚决杜绝明显超标的查封。冻结被执行人银行账户内存款的，应当明确具体冻结数额，不得应向冻结之外资金的流转和账户的使用。需要查封的不动产整体价值明显超出债权额的，应当对该不动产相应价值部分采取查封措施。同时，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全若干问题的规定》第十三条，被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全。故请求依法解除（2019）赣01执保65号执行法律文书超额查封的不动产（优先解除超额查封的茂林首府七套别墅和已具备预售条件但因本院查封无法取得预售许可的茂林华府天地7#、9#楼住宅）。 异议人茂林房地产公司为证明其主张，提交了如下证据：1、《预售资金监管协议书》；2、施工单位中旷建设集团有限公司出具的停工报告；3、农商行情况告知书；4、上饶县不动产登记局确认的南昌市中级人民法院已查封茂林地产不动产统计表；5、2012年度《房地产抵押估价报告》；6、2015年度《房地产抵押估价报告》；7、茂林华府天地2#、5#的十一份认购书和1#902的商品房买卖合同（成交单价8111.83元）；8、茂林华府天地预登记用地红线图、编号为deb2013049地块的土地成交确认书、出让金缴款收据、缴款凭证；9、茂林华府天地总平面图；10、茂林华府天地三栋建筑物封顶照片；11、茂林华府天地号楼一层住宅、一层商业平面图，茂林华府天地号楼一层住宅、一层商业平面图，茂林华府天地号#商业楼三层平面图，单价为15000元的茂林华府天地1#号楼商铺买卖合同。12、不动产产权证及商品房买卖合同。本院于2020提11月22日收到茂林房地产公司向本院提交的《变更异议申请书》，请求将原异议请求“依法解除贵院（2019）赣01执保65号执行法律文书超额查封的不动产（优先解除超额查封的茂林首府七套别墅和已具备预售条件但因贵院查封无法取得预售许可的茂林华府天地7幢、9幢住宅部分。）”变更为“依法解除贵院（2019）赣01执保65号执行法律文书超额查封的7幢、9幢、17幢不动产，准予申请人预售；查封的其他不动产由“死封”变为“活封”，允许申请人自行处分。 申请人南昌一建辩称，一、案涉房产由于茂林公司在上饶市开发房地产不给购房者及时办证、拖欠施工单位的工程款，在社会上造成了恶劣影响，所提交的证据材料上的房产，极少数人购买，根据江西省高级人民法院（2018）赣执61号执行过程中拍卖茂林公司的茂林首府房产评估价为8000元每平方米，通过财产拍卖房价降为5800元平方米，至今无人购买。茂林公司提出的房产价款纯属虚构，再次根据贵院在执行（2019）赣01执保65号执行法律文书中，已对茂林公司所提交的证据上的房产不准自行销售，应取得贵院同意后方可销售。因此茂林公司提出异议具备销售条件来申请解除房产理由不充分。根据上饶市不动产局反馈的情况，茂林公司存在工程在建抵押及土地抵押。茂林公司提交的证据不能证明房屋的精确计算其价格，未经双方委托第三方进行评估，现有证据不能证明存在超标的的情形；再次，依据贵院（2019）赣01执异147号、（2018）赣01民初503号案件开庭笔录合议庭均驳回了茂林公司的执行异议申请。综上所述，异议人解除其账户、房产冻结、查封异议请求无事实和法律依据，请求贵院予以驳回。 本院查明，本院于2019年2月28日作出（2018）赣01民初503号民事裁定书，裁定冻结被申请人叶茂林、上饶市上饶县茂林房地产开发有限公司、江西茂林生态旅游开发集团有限公司银行存款60338875.53元或查封、扣押其他相应价值的财产。2019年4月12日，本院依据已生效的（2018）赣01民初第503号民事裁定书，查封了被申请人茂林房产公司名下位于上饶市上饶县，武夷山大道6号6栋4套、8栋2套、5栋2套、2栋1套、4栋1套、5栋2套共12套房产；查封了茂林房产公司名下位于上饶县；查封了茂林房产公司位于上饶县；查封了茂林房产公司位于上饶县。上述查封期限均为三年，自2019年4月12日至2022年4月11日止。同日，本院向上饶县住房和城乡建设局送达协执，查封茂林华府项目房产的查封，期限三年，并要求未办预售许可证未经本院许可不得办理预售及销售。本院于2020年5月29日额度冻结了异议人茂林房地产公司名下开设于江西省农村信用社联合社的银行账户（账号：16×××17）内的银行存款，实际冻结金额为13650138.49元，2020年11月6日本院解除了该账户的冻结措施。2020年7月14日，异议人茂林房地产公司书面申请对本院查封的未抵押且系本院首封的不动产进行市场价值评估。2020年7月29日，茂林房地产公司书面申请撤回评估。 另查明，本院查封的上述房产中7套无抵押别墅（其中1套信州区法院首封）位于上饶县.96平方米）、6号7幢103室（面积为254.94平方米，信州区法院首封））、6号6幢103室（面积为254.43平方米）、6号6幢106室（面积为254.43平方米）、6号5幢106室（面积为245.7平方米）、6号5幢107室（面积为245.7平方米）、6号6幢102室（面积为245.02平方米），被首封无抵押别墅总面积为1772.18平方米，2012年度《房地产抵押估价报告》对该址另外房产位于上饶县别墅的估价单价为13000元／每平方米。本院查封的无抵押商业为旭日北大道1号9幢104、204号（面积为202.1平方米）、105、205号（面积为202.1平方米）、101、201号（面积为193.32平方米）、108、208号（面积为193.32平方米）、102、202号（面积为115.03平方米）、103、203号（面积为115.03平方米）、106、206号（面积为115.03平方米）、107、207号（面积为115.03平方米），该旭日北大道1号9幢商业的总面积为1250.96平方米，据茂林房地产公司提供2015年度《房地产抵押评估报告》，位于与上述商业同址的旭日北大道****商业评估每平米综合价为18000元。本院查封的位于上饶县无抵押房产16处，异议人茂林房地产公司向本院提交的2019年2月份商品房认购书、签约确认单：位于上饶县.1平方米，认购总价为735756元）、5幢902室（面积为95.1平方米，认购总价为720666元）、5幢1002室（面积为95.1平方米，认购总价为693385元）、5幢1001室（面积为105.67平方米，认购总价为774305元）、2幢1003室（面积为132.9平方米，认购总价为790563.62元）、2幢1201室（面积为105.76平方米，认购总价为830068元）、5幢402室（面积为95.1平方米，认购总价为665989元）、5幢501室（面积为105.67平方米，认购总价为821652元）、5幢502室（面积为95.1平方米，认购总价为701027元）、5幢601室（面积为105.67平方米，认购总价为760000元）、2幢1301室（面积为105.76平方米，认购总价为795701.92元），该11套住宅总价为828.91万元（总面积共1136.93平方米，即单价为7290.79元）。2020年2月29日签订的位于上饶县商品房买卖合同房屋单价为8111.83元／平方米，2020年3月5日签订的位于上饶县商品房买卖合同房屋单价为8048.29元／平方米。上饶县旭日大道茂林华府天地宗地编号为ＤＥ××49的17.62亩土地未办证，茂林房地产公司提交的该土地的成交确认书及付款凭证确定该土地单价为243万元／亩。该地块已建7幢、9幢二栋建筑物，建筑面积约15000平方米，其中7号楼地上住宅总面积为5636.34平方米，地上商业总面积为2157.65平方米，9号楼地上住宅总面积为4224.88平方米，地上商业总面积为1906.13平方米。另17号楼地上商业总面积为1700.27平方米，是三层建筑物。 再查明，茂林房地产公司于2020年12月22日向本院提交了财产保全处理方案，该方案明确：1、财产权利明确的7幢别墅总面积2153.89，（13000元/平方米）、茂林雅轩一期1250.96平方米的临街店面（18000元/平方米）、16套住宅面积599.19平方米（均价8111.83元/平方米）、17号楼所有商业面积1700.27平方米（15000元/平方米）合计价值8424.98万元，足以覆盖南昌一建的请求保全额;2、前述第1项财产保全的房产、店铺等，如遇客户需要购买，客户将购房款汇入法院指定账户后（按揭购买的，则将首付款汇入法院指定账户，并办理好按揭贷款手续后），法院予以解除所购买的不动产保全措施；另外，双方已就争议案件达成调解，根据（2020）赣民终897号民事调解书，案涉债务利息由南昌一建起诉主张的年息24%调整为11%，该新情况请法院在本案审查时予以考虑。江西省高级人民法院于2020年12月21日作出（2020）赣民终897号民事调解书，调解内容如下：一、茂林房地产公司、叶茂林欠南昌一建公司借款本金2880万元，借款利率按年利率11%。借款利息起算时间按一审南昌市中级人民法院（2020）赣01民初96号《民事判决书》判决结果执行，即：2816万元从2015年8月24日起计息，64万元从2015年11月4日起计息，借款利息计算截止时间为还清全部借款本息日期。二、本案一、二审案件受理费、保全费总额516495元，南昌一建公司与茂林房地产公司、叶茂林双方各承担一半258247.5元。三、茂林房地产公司、叶茂林向南昌一建公司的还款时间为：1.案件受理费、保全费90247.5元在本案调解书生效后十日内支付。2.借款本息归还按照先息后本的原则执行，2021年8月23日前归还1000万元，2021年12月23日前归还1000万元，2022年6月23日前还清全部借款本息。四、茂林房地产公司、叶茂林未按本协议履行金钱给付义务，应当按照《民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、如茂林房地产公司、叶茂林不能按上述一、二、三条约定归还费用和借款本息，视为违约且债务全部到期，南昌一建公司可申请强制执行。茂林房地产公司，叶茂林同意自始按南昌市中级人民法院（2020）赣01民初96号《民事判决书》结果履行义务，即叶茂林、上饶市茂林房地产开发有限公司偿还南昌一建公司借款本金2880万元及资金占用费（以2816万元、64万元为基数，分别从2015年8月24日、2015年11月4日起按年利率24%计算至本息付清之日止）；案件受理费及保全费348495元由叶茂林、茂林房地产公司负担。依据南昌市中级人民法院判决书结果核算，茂林房地产公司、叶茂林按本协议已支付的款项，按照费用、利息、本金的顺序扣减，剩余款项应立即支付完毕。 本院认为，本案争议的焦点为此次财产保全中是否存在超标的查封、是否应当将本案查封的不动产由“死封”变为“活封”。参照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条：“最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式”，故人民法院在保全执行阶段，可以参考已成交不动产的价格情况、相关评估报告，结合周边同类不动产的实际成交价格，并考虑市场需求及价格波动等因素，综合估算保全财产价值。具体到本案，参考异议人茂林房地产公司向本院提交的商品房买卖合同、商品房认购书、签约确认单、评估报告，本院查封的位于上饶县24平方米，茂林房地产公司提供的2012年度《房地产抵押估价报告》对上饶县别墅的估价单价为13000元／每平方米，鉴于别墅市场需求因素，上饶县24平方米按照13000元／每平方米单价估算价值约为1972.41万元；本院查封的无抵押商业为旭日北大道1号9幢共8处商业面积1250.96平方米，茂林房地产公司提供的2015年度《房地产抵押评估报告》，位于旭日北大道****商业评估每平米综合价为18000元，鉴于商业市场需求因素，旭日北大道1号9幢共8处商业按照13000元／平方米估算，价值约为1626.24万元；本院查封的位于上饶县16处住宅，参考上饶县、902商品房买卖合同单价约为8080元／平方米，考虑到楼层因素，上饶县1幢5套（203、303、403、501、502）商品房总面积为599.19平方米，按照7500元／平方米估算，价值约为449.39万元，2幢、5幢共11套商品房面积1136.93平方米，按照单价为7290.79元确定该5栋11套住宅总价约为828.91万元，即上饶县16套住宅估算总价约为1278.3万元。另外，本院在查封异议人名下相关房产时要求未办预售许可证未经本院许可不得办理预售及销售，致异议人名下位于上饶县无法办理预售及销售，实质上是查封了7幢、9幢、17幢房产，武夷山大道与旭日北大道属于相邻的两条道路，参考位于旭日北大道1号9幢共8处商业13000元／平方米，因17幢商业未办产证及竣工证明，按照10000元／平方米估算，17幢商业面积1700.27平方米价值约为1700万元。因此，上述上饶县.24平方米、旭日北大道1号9幢共8处商业面积1250.96平方米、上饶县16套住宅、17幢商业面积1700.27平方米价值共计约6576.95万元，已足以覆盖应保全的金额60338875.53元，且异议人也同意以上饶县.24平方米、旭日北大道1号9幢共8处商业面积1250.96平方米、上饶县16套住宅、17幢商业面积1700.27平方米作为查封财产，故本案超标的查封7幢、9幢应予解除查封。 对于异议人茂林房地产公司提出的申请将本院查封的不动产由“死封”变为“活封”的请求，依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十条第一款规定：“财产保全期间，被执行人请求对保全财产自行处分，人民法院经审查，认为不损害申请保全人和其他执行债权人合法权益的，可以准许，但应当监督被执行人按照合理价格在指定期限内处分，并控制相应价款”。《最高人民法院》第五条规定：“灵活采取查封措施。对能“活封”的财产尽量不进行“死封”，使查封财产能够物尽其用，避免社会资源浪费。”据此，在财产保全期间，被执行人请求对保全房产自行处分时，执行法院可以在控制变现价款的情况下，允许被执行人继续销售房产，限期处分并由人民法院控制销售款。若查明本案查封的部分房产属于现房，且具备销售条件，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。本案中，本院准许异议人茂林房地产公司按照市场合理价格自行处分本院查封的不动产，但其在处分不动产前，应当向本院提交申请备案审核，在处分过程中应有本院监督，且应当将房款汇至本院指定账户，后本院依法解除销售的不动产的查封。如进入强制执行阶段，法院可依法进行处置。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条、最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条、第二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下： 一、解除对异议人上饶市茂林房地产开发有限公司名下位于上饶县武夷山大道7幢、9幢的不动产的查封（准予办理预售及销售）。 二、异议人上饶市茂林房地产开发有限公司可自行处分本案查封的不动产，但应按照市场合理价格处分并向本院备案审核，将房款汇至本院指定账户，本院依法解除销售的不动产的查封。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江西省高级人民法院申请复议。 审判长 刘 东 审判员 梁 珂 审判员 李国兴 二〇二〇年十二月三十日 书记员 刘玲瑶