河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17434号上诉人（原审被告）：郑州恒太商业管理有限公司，住所地郑州市金水区青年路****楼裙房****，统一社会信用代码：91410105MA458TBF4W。法定代表人：孙晓辉，总经理。委托诉讼代理人：张茂锋，河南博同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王亚杰，女，汉族，1982年10月10日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李旭洲、职兰兰，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。上诉人郑州恒太商业管理有限公司因与被上诉人王亚杰房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初7189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑州恒太商业管理有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，改判上诉人不退还房屋租金52875元、履约保证金70500元、装修保证金23500元，不应赔偿装修工程费、蹦床设备损失、消防工程费用、电器线路安装费共计367935元；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定部分事实不正确。二、本案适用法律错误，上诉人已尽到维修义务。三、上诉人解除合同不存在过错。四、被上诉人存在违约行为，应承担支付3个月租金作为违约金，还应支2019年12月1日至搬离铺位期间的租金和处置费、保管费等费用。王亚杰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。郑州恒太商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告于2019年6月14日签订的《租赁合同》；2、判令被告退还原告履约保证金70500元；3、判令被告退还原告装修保证金23500元；4、判令被告赔偿原告租赁费（物业费）损失105750元；5、判令被告赔偿原告装修损失：100927元（电器线路33472元+装修工程费用50455元+消防工程费用17000元）；6、判令被告向原告支付违约金25380元；7、判令被告赔偿蹦床设备报废损失：313000元；8、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年6月14日，原告作为承租方（乙方）、被告作为出租方（甲方），双方签订编号为HT-FH-XFC20190614-2003《凤凰﹒幸福城租赁合同》一份，主要载明，原告租赁被告位于郑州市××青年路××区××楼裙楼凤凰幸福城商场内的2003号铺位，租赁面积470平方米，经营范围为蹦床，经营品牌为蹦床公园，租期3年，自2019年6月15日至2022年6月14日止，本合同约定租金采用“先支付后使用”的方式，自2019年6月15日起乙方按押二付三缴纳租金，首期租金应于合同签订之日向甲方支付，此后，乙方应于每个付租期开始之日的前十五日内向甲方缴纳该付租期的租金。乙方按照合同约定的时间将租金汇入甲方指定的银行账户，即视为乙方完成付款义务，户名：郑州恒太商业管理有限公司，账号尾号为0503。双方签署本合同之日内原告向被告支付本合同履约保证金70500元。本租赁合同期满或因甲方原因提前终止合同时，乙方结算所有应付费用，在乙方无违约无损坏租赁铺位、无工商、税务及消费纠纷等问题后，甲方在90日内将履约保证金无息一次性全部退还给乙方。3.1租赁商铺的交付：甲方应于2019年6月14日按照该租赁商铺现状交付给乙方，乙方在对租赁铺位验收合格后，与甲方签署交付确认书，一经双方签署，该租赁商铺交付确认书将作为本租赁合同的附件，成为本合同不可分割的一部分。3.3.1甲方应对租赁铺位的主体及其提供的公共设施、设备进行定期维修保养，以保证房屋及公共设施的安全使用。6.1除本合同明确规定的终止条款外，若因一方原因导致本合同提前终止或解除，违约方须向守约方支付违约前3年年度租金的平均数的10%的违约金。违约金不足以弥补守约方损失的，违约方须继续向守约方赔偿等内容。附件2租金计算表载明，2019年6月15日至2019年8月31日免租金，2019年9月1日起至2021年6月14日租金为45元/㎡/月，月租金21150元，月物业费14100元。2019年6月21日，原告与被告签订《附加协议》，载明，根据合同编号为HT-XFC20190614-2003南馆二楼2003号铺位合同，面积由470平方米缩减为459平方米。其他商务条件不变。原告通过其母亲马素芬尾号为5954的账户于2019年6月14日POS刷卡支付166250元、于2019年6月19日POS刷卡支付23500元。庭审中，原、被告均认可原告向被告支付了3个月的租金和物业费共计105750元、履约保证金70500元、装修保证金23500元。2019年9月10日，原告向被告出具“告知函”一份，主要载明，原告承租被告位于郑州市××青年路××区××楼裙楼凤凰幸福城商场内的2203号铺位，经营蹦床游乐项目，租期3年，自2019年6月15日至2022年6月14日，其中2019年6月15日至8月31日为我方装修及试营业期，免交租金。期间先是发现商铺顶部渗水，继而大面积泄水，严重影响试营业的经营活动，经向贵公司反应及与楼上经营游泳池的商户交涉，要求贵公司协调楼上商户重做防水，保证不再渗漏，不能影响我方正常经营，但时至今日，从未彻底解决漏水情况，一直有新的漏水点和老的漏水点不断漏水，铺顶渗漏问题仍未得到解决，我方经营场所仍由部分区域受渗水困扰。反反复复一直存在漏水，如不能修复，将影响着我方正常的经营活动，导致我方承租目的的实现。因贵公司作为出租方，负有保证租赁物正常使用的义务，现郑重向贵公司书面提出告知函：1、请于接到本函3日内协调楼上商户对渗漏部位进行修复，保证漏水点全部修复完毕不再出现漏水情况，不再影响我方正常经营，修复期间不能计收租金；2、如3日内不能整改到位，整改不彻底再次出现漏水，影响我方承租商铺的合同目的，我方将解除租赁合同，由此导致的法律责任由贵公司承担。并将该告知函向被告邮寄送达。之后，原告又分别于2019年9月24日、2019年10月14日、2019年10月20日再次向被告出具三份告知函，并邮寄给被告，运单详情查询均显示签收。庭审中，被告称大概在2019年7月底8月初有一次大面积漏水，应该是楼上法莱菲水泵漏水，漏水之后上面积水比较深，楼层中间可能存在积水并向下滴水的情况。12月初因为原告没有经营，出于安全考虑被告对原告进行了断电处理，涉案的蹦床设备在12月28日晚上10点左右搬走的，搬走时口头告知了原告，没有证据证明，现在设备在二楼的空铺里面。在2020年1月1日涉案商铺出租给了案外人，后来因为原告起诉到法院，双方没有协商过设备处置问题。另查明，原告提交酷跳蹦床公园的交易流水显示：2019年7月22日至7月28日的收入共计12845.1元，备注：平均1834元，漏水前；2019年7月27日至8月27日的收款共计56595.63元，手续费-199.94元，笔数共计1299笔；2019年8月27日至9月27日的收款共计35112.20元，手续费-123.61元，笔数共计460笔；2019年9月27日至10月27日的收款共计59872.60元，手续费-210.78元，笔数共计805笔；2019年10月27日至11月21日的收款共计31673.10元，手续费-111.37元，笔数共计254笔。原告提交1、2019年6月郑州佳讯信息电子科技有限公司出具的《幸福城蹦床项目清单价格表》显示金额共计33472元。2019年6月20日，郑州佳讯信息电子科技有限公司出具《收条》一份，载明，今收到王亚杰现金33472元；2、河南欧坊装饰装修工程有限公司出具的《工程预算单》显示金额共计50455元。2019年7月20日，河南欧坊装饰装修工程有限公司出具《收据》一份，载明，今收到凤凰城游乐场装修款50455元，高可辉。庭审中，原告称上述款项均系现金多次支付。原告提交其与“消防图纸颜春华”的微信聊天显示，原告向其转款5000元、2000元；向“消防弓浩然”转款10000元。以上共计17000元，原告称上述系消防工程费用。原告提交其与郑州新启翔游乐设备有限公司签订的《订购合同》载明蹦床公园设备（如图所示）一套共计313000元，到货时间为2019-6-30（2019-7-10），附件载明蹦床主体乐园涉及样稿清单，载明各个区域的设备的尺寸和数量。2020年3月6日，郑州新启翔游乐设备有限公司出具《情况说明》一份，载明，马素芬于2019年6月11日与我公司销售代表签订订购蹦床乐园项目的当日，刷卡50000元作为定金，后期剩余货款263000元打至陈向红（本公司员工）账户（户名：陈向红，账号尾号为5859）。此套设备已于2019年7月18日在凤凰幸福城南馆二楼安装调试完毕。原告提交马素芬尾号为5954的账户流水显示：2019年6月20日向陈向红转款40000元；2019年6月30日向陈向红转款210000元；2019年7月2日向陈向红转款13000元。一审法院认为，原、被告签订的《凤凰﹒幸福城租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《租赁合同》的约定，被告应对租赁铺位的主体及其提供的公共设施、设备进行定期维修保养，以保证房屋及公共设施的安全使用。庭审中，被告自认原告承租的商铺在2019年7月底8月初有一次大范围的漏水，维修后存在向下滴水的可能，现根据被告提交的证据不足以证明其已维修完毕不再漏水，且根据原告提交的其分别在2019年9月10日、2019年9月24日、2019年10月14日、2019年10月20日向被告出具“告知函”要求被告进行维修，故原告诉请因涉案商铺存在连续漏水致使其合同目的无法实现，要求自起诉之日（2019年12月5日）解除《凤凰﹒幸福城租赁合同》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方签订的《凤凰﹒幸福城租赁合同》的约定，2019年6月15日至2019年8月31日为免租期，租金自2019年9月1日起计算，根据原告提交的酷跳蹦床公园的交易流水显示其自2019年7月22日至11月21日存在经营行为，故考虑涉案房屋的漏水情况和原告的经营情况，被告应退还原告已交租金（2019年9月-11月）的一半即52875元（105750元×0.5=）为宜，原告诉请过高部分，证据不足，本院不予支持。根据《凤凰﹒幸福城租赁合同》的约定，双方签署本合同之日内原告向被告支付本合同履约保证金70500元。本租赁合同期满或因甲方原因提前终止合同时，乙方结算所有应付费用，在乙方无违约无损坏租赁铺位、无工商、税务及消费纠纷等问题后，甲方在90日内将履约保证金无息一次性全部退还给乙方。现因被告的违约行为致使合同解除，且被告提交的证据亦不足以证明存在上述不予退还的情形，故原告诉请被告退还履约保证金70500元，本院予以支持。庭审中，原、被告均认可双方对装修保证金的退还未约定，现原告对涉案商铺的装修已完毕，被告亦未提交证据证明存在不予退还的情形，故原告诉请被告退还装修保证金23500元，本院予以支持。关于原告诉请被告赔偿原告电器线路安装费33472元、装修工程费用50455元、消防工程费用17000元、蹦床设备损失313000元，原告提交的有《幸福城蹦床项目清单价格表》、《收条》、《工程预算单》、《收据》、《订购合同》、《情况说明》和银行流水为证，本院予以确认。现根据原告提交的酷跳蹦床公园的交易流水显示其在2019年7月22日至11月21日之间存在经营行为，故考虑涉案租赁合同租期为3年，故被告应退还原告上述损失（33472元+50455元+17000元+313000元=413927元）的九分之八为宜即367935元为宜，原告诉请过高部分，证据不足，本院不予支持。关于原告主张被告支付的违约金25380元，因违约金应以实际损失为基础进行确定，因本院已对原告主张退还的租金、履约保证金等各项损失均予以处理，故其再主张违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告王亚杰与被告郑州恒太商业管理有限公司于2019年6月14日签订的《凤凰﹒幸福城租赁合同》；二、被告郑州恒太商业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告王亚杰租金52875元、履约保证金70500元、装修保证金23500元；三、被告郑州恒太商业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王亚杰电器线路安装费、装修工程费用、消防工程费用、蹦床设备损失共计367935元；四、驳回原告王亚杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10166元，由原告王亚杰负担1218元，被告郑州恒太商业管理有限公司负担8948元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《凤凰﹒幸福城租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行义务。合同约定上诉人应对租赁铺位的主体及其提供的公共设施、设备进行定期维修保养，以保证房屋及公共设施的安全使用。现因案商铺存在连续漏水且上诉人未能及时维修，影响被上诉人对商铺的正常使用，致使其合同目的无法实现，上诉人的行为违反了双方合同的约定，故被上诉人因此主张解除双方租赁合同的诉求应予支持。合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。原审法院根据双方合同的履行情况，给合涉案房屋的漏水情况和被上诉的的经营情况，判令上诉人退还被上诉人相应租金、履约保证金、装修保证金并赔偿被上诉人电器线路安装费、装修工程费、消防工程费用、蹦床设备损失费并无不当。综上所述，郑州恒太商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10166元，由郑州恒太商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  耿胜利审判员  朱 凯审判员  蒋德军二〇二〇年十二月三十一日书记员  栗炜然