上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11641号上诉人（原审被告）：上海隆也实业有限公司，住所地上海市金山区吕巷镇建乐路****。法定代表人：王大勇，总经理。委托诉讼代理人：徐平，上海市鸿生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄家贵，男，汉族，1968年12月15日出生，住江西省上饶市广丰县。委托诉讼代理人：沈佳佳，上海金山区联诚法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李青，上海积步律师事务所律师。上诉人上海隆也实业有限公司（以下简称隆也公司）因与被上诉人黄家贵房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2020）沪0116民初7274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人隆也公司上诉请求：撤销原审判决第一至第五项，依法改判本案租赁合同于2020年4月15日解除，驳回对方的一审诉请。本案的一、二审诉讼费由黄家贵承担。事实与理由：1.2020年4月15日，上诉人搬离厂房，被上诉人之后亦将腾空的厂房出租，故被上诉人已默认租赁合同于2020年4月15日终止。2.根据《厂房租赁合同》第8条的约定，“租赁期内，厂房因不可抗力原因和政府收回造成本合同无法履行，双方互不承担责任。”2020年初以来至4月发生的疫情系不可抗力。一审法院未考虑疫情的状况而认定上诉人违约，继而判决被上诉人不退还上诉人支付的保证金，亦未减免租金，不符合相关规定。3、隆也公司已经付清电费，一审关于电费的判决没有依据。被上诉人黄家贵辩称，不同意上诉人隆也公司的上诉请求，要求维持原判。黄家贵向一审法院起诉请求：1、解除黄家贵、隆也公司于2018年12月3日签订的厂房租赁合同，于判决生效之日解除；2、隆也公司于判决生效之日起10日内迁出租赁房屋；3、隆也公司于判决生效之日起10日内清理租赁房屋现场，若隆也公司逾期未清理租赁房屋现场的，则由黄家贵自行清理，清理费用由隆也公司承担；4、隆也公司支付黄家贵拖欠的租金154,466元（暂计算到2020年6月14日止，按年租金520,000元为标准，自2019年12月1日计算至2019年12月14日；以年租金535,600元为标准，自2019年12月15日起计算到判决生效之日止的租金，扣减隆也公司已经支付的135,000元）；5、隆也公司支付黄家贵因逾期支付租金所产生的滞纳金88,800元（按照每日2,000元的30%为标准，即每日600元，自2019年12月5日起计算到判决生效之日止）；6、隆也公司支付租赁期间的电费11,111.12元，自2019年7月1日暂计到2020年3月31日止，以实际发生的为准；7、隆也公司已经支付的押金50,000元归黄家贵所有；8、隆也公司支付黄家贵房屋占有使用费（以年租金535,600元为参照标准，自判决生效之日的次日起计算到隆也公司实际迁出租赁房屋日止）。一审法院认定的事实：黄家贵受案外人上海XX有限公司的委托对上海市金山区XX镇XX路XX号房屋（以下简称系争房屋）进行出租经营管理。2018年12月3日，黄家贵与隆也公司签订《厂房租赁合同》，合同约定：甲方（黄家贵）出租上海市金山区XX镇XX路XX号厂房给乙方（隆也公司），租赁期限自2018年12月15日起至2023年12月14日止。年租金为520,000元，每年递增3%。租金支付方式为每年分两次支付，每半年向黄家贵（甲方）支付租金，每期租金需提前10天支付给甲方，如乙方推迟支付租金，甲方有权增收滞纳金，超出时间按2,000元/日计算，推迟满一个月不交租金，甲方有权终止合同并没收押金。合同签订之时，乙方支付50,000元押金给甲方，履行合同期满或者甲乙双方同意合同终止时，则在乙方付清有关政府部门的费用后，由甲方在三天内全数退还押金给乙方，如违期，乙方有权收取甲方滞纳金1,000元/日。租赁期间，如乙方提前终止合约，需要提前六个月通知甲方，否则押金50,000元由甲方没收。租赁期间，水电费由乙方支付。合同签订后，隆也公司入驻涉案厂房，并支付房租至2019年11月底。2020年年初，由于隆也公司经营不善，未按时交纳2020年上半年度的房租。经双方协商，2020年3月4日，隆也公司支付黄家贵35,000元，2020年3月19日，隆也公司支付黄家贵1**,000元，并支付电费至2019年9月底。之后，双方协商合同解除事宜，但未达成协议。2020年4月15日，隆也公司擅自搬离涉案厂房。之后，黄家贵挂牌出租涉案厂房。2020年6月10日，黄家贵将涉案厂房另行出租。黄家贵认为黄家贵、隆也公司之间的合同尚未解除，应支付拖欠租金及滞纳金，遂涉讼。一审法院认为，黄家贵、隆也公司双方签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。隆也公司称已经与黄家贵协商一致解除合同，双方已经结算完毕，黄家贵对此予以否认，由于隆也公司未提交证据证明，一审法院不予采信。隆也公司并无合同约定的解除权行使情形，也没有法律规定的解除权，更没有协商一致解除合同，其单方搬离涉案厂房的行为不能导致合同的解除。由于非金钱义务无法强制履行，隆也公司搬离行为属于以自己的行为表明不再履行租赁合同，因此在隆也公司不愿继续履行房屋租赁合同的情形下，租赁合同目的已无法实现，故对于黄家贵行使法定解除权要求解除黄家贵、隆也公司之间房屋租赁协议的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《合同法》相关规定，行使法定解除权，合同自通知到达对方时解除，因此，隆也公司2020年5月15日收到起诉状副本，合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。在不享有解除权的前提下，隆也公司擅自搬离已经构成违约，应承担违约责任。《厂房租赁合同》第七条约定，租赁期间，如隆也公司提前终止合约，需提前六个月通知黄家贵，否则押金五万元由黄家贵没收。一审法院认为，该条约定可视为双方对于违约金数额的约定，现隆也公司违约，黄家贵请求押金50,000元不予退还，于法有据，一审法院予以支持。关于黄家贵请求的租金，2019年12月1日起至2020年5月15日合同解除之日的租金244,456.99元，隆也公司应当支付，扣除隆也公司已经支付的135,000元，尚需支付租金109,456.99元。隆也公司搬离涉案厂房后，黄家贵已掌控涉案厂房并积极挂牌招租，涉案厂房已经于2020年6月10日出租，黄家贵方已积极履行了守约方的及时减损义务,虽然隆也公司的违约行为致使黄家贵存在2020年5月16日至2020年6月9日该段时间的空置损失，但是上述支持的押金不予退还的处理结果已能填平该损失。黄家贵要求隆也公司支付合同解除之后房屋占有使用费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。黄家贵在一审庭审后确认隆也公司已经支付电费至2019年9月底，因此，隆也公司应支付2019年10月至2020年3月的电费4,828.96元。关于黄家贵诉请的逾期支付租金的滞纳金，由于隆也公司存在延迟支付租金的情况，给黄家贵造成了一定的损失，故应承担相应责任。《厂房租赁合同》第四条约定，如隆也公司推迟支付租金，黄家贵有权增收滞纳金，超出时间按2,000元/日计算，推迟满一个月不交租金，黄家贵有权终止合同并没收押金。该条款对滞纳金的标准约定并不明确，黄家贵依此提出的滞纳金诉请，一审法院无法支持，一审法院从制裁违约和利益平衡原则出发，结合黄家贵的实际损失，基于公平原则，酌情将滞纳金标准调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，按黄家贵主张起止日计算。由于隆也公司已经搬离并清空了涉案厂房，涉案厂房已经有新租户入驻，因此黄家贵关于隆也公司迁出、清理涉案厂房的请求，一审院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、黄家贵与上海隆也实业有限公司于2018年12月3日签订的《厂房租赁合同》于2020年5月15日解除；二、上海隆也实业有限公司于判决生效之日起十日内支付黄家贵租金109,456.99元；三、上海隆也实业有限公司于判决生效之日起十日内支付黄家贵逾期支付租金的滞纳金（以109,456.99元为基数，自2019年12月5日起计算至判决生效之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付）；四、上海隆也实业有限公司于判决生效之日起十日内支付黄家贵电费4,828.96元；五、上海隆也实业有限公司已经支付的押金50,000元归黄家贵所有；六、驳回黄家贵的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2,849元，由黄家贵负担1,235元，上海隆也实业有限公司负担1,614元。二审审理过程中，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩称，本案的争议焦点为：1.隆也公司于2020年4月15日搬离，双方租赁合同是否于此时解除。2.若本案租赁合同解除，一审法院对于解除后果的处理是否恰当。关于2020年4月15日合同是否已经解除的问题。1.本院注意到，2020年4月15日，隆也公司擅自搬离系争厂房，隆也公司称，黄家贵已默认租赁合同于2020年4月15日解除，本院认为，一方面隆也公司并无合同约定的解除权行使情形，也没有法律规定的解除权，其单方搬离涉案厂房的行为不能导致合同的解除。另一方面，隆也公司搬离系争厂房，黄家贵并未表示同意，此时黄家贵对解除合同也未作出意思表示；双方并没有协商一致解除合同；最后，黄家贵在隆也公司擅自搬离系争厂房后的招租行为，系黄家贵的减损行为，仅凭该行为本院难以认定黄家贵已与隆也公司就系争租赁合同于2020年4月15日解除达成了一致意见。隆也公司擅自搬离房屋，以自己的行为表明不再履行租赁合同。黄家贵在其合同目的无法实现的情况下，于2020年5月向法院起诉要求解除系争的租赁合同，黄家贵该主张具有相应的事实依据及法律依据。故一审法院认定系争合同于2020年5月15日解除，具有相应的依据，本院予以确认。关于解除后果处理是否妥当的问题，涉及到隆也公司的违约责任能否免除，也即押金是否应当返还隆也公司；隆也公司要求减免租金的请求能否得到支持；以及一审判决隆也公司支付黄家贵电费4,828.96元是否正确等问题，本院分述如下：关于隆也公司的违约责任能否免除的问题。隆也公司主张，2020年初以来至4月发生的疫情系不可抗力，即使其未按照约定履行合同，其也不应承担相应的违约责任。对此，本院认为，根据《合同法》规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。根据查明的事实，隆也公司应于2019年12月5日前支付相应的租金，但其并未支付，且推迟30日后即2020年1月5日，隆也公司仍未按照合同约定支付租金。本院还注意到，上海市政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。故根据《合同法》相关规定，隆也公司不能以此为由主张免除违约责任。况且，2020年4月15日在黄家贵仍按合同约定提供适租房屋的情况下，隆也公司却擅自搬离涉案厂房，以自己的行为表明不再履行租赁合同，隆也公司擅自搬离的违约行为显然不能免除责任。鉴于隆也公司存在上述违约行为，一审法院根据合同约定判决黄家贵不返还隆也公司押金50,000元，具有相应的依据，本院予以确认。关于隆也公司主张因发生疫情，应该减免其租金的问题。本院认为，1.当事人是否可以新冠肺炎疫情为由主张减免租金仍需结合疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定。如受疫情影响造成商业用房无法正常使用，承租人一般可以此要求出租人减免房租。本院注意到，隆也公司在2020年4月15日擅自搬离房屋前始终占有控制房屋，其未能举证证明其承租涉案房屋期间存在房屋无法正常使用的情形或存在其因营业收益受到影响后与出租人协商达成一致的情况，故其以疫情为由主张免除租金,显然缺乏依据。2.本院还注意到，隆也公司一审中提供了其法定代表人于2020年4月9日书写的结算清单。该清单中记载“2020年房租应付2019年12月15日至2020年4月15日（计4个月）”，即隆也公司在明知疫情的情况下，其自愿表示上述期限内的租金其愿意支付。至于2020年4月15日至2020年5月15日的租金，2020年4月之后疫情已明显好转，故在合同尚未解除，黄家贵亦未明确表示免除租金的情形下，隆也公司当然应支付相应的租金。综合上述事实，本院认为一审法院判决隆也公司支付相应期间的租金及滞纳金，符合公平原则，具有相应的依据，本院予以确认。关于电费问题。本院注意到，一审中隆也公司就黄家贵提供的电费凭证发表质证意见“7、8、9三个月的电费我们已经在10月支付了，10月的账单我没收到，11月到3月的确一直没付。”故隆也公司已经确认其并未支付相应期间的电费。另，隆也公司主张，其在结算单中已经结清电费的问题。本院注意到，隆也公司在结算单中用押金5万元及已经支付的135,000元以抵扣租金和电费。本院认为，在黄家贵依据合同主张没收押金的情况下，隆也公司主张用押金抵扣租金及电费并无相应的依据。隆也公司已支付的135,000元，一审已经全部判决抵扣其尚未支付的租金，故该款项不能再次用于抵扣电费。故一审法院判决隆也公司支付相应电费，并无不当，本院予以确认。综上，上诉人隆也公司的上诉请求所依据的事实与理由均不能成立，故其上诉请求，本院不予支持。一审判决无误，原判应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,228元，由上诉人上海隆也实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年十二月一日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……