河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终8861号上诉人（原审原告、反诉被告）:焦利杰，男，1971年8月16日生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：李金环，河南博同律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：石水池，男，1954年9月20日生，汉族，住河南省偃师市。被上诉人（原审被告）：王广，男，1952年6月15日生，汉族，住河南省偃师市。被上诉人（原审被告）：贾建伟，男，1965年9月4日生，汉族，住河南省偃师市。上诉人焦利杰因与被上诉人石水池、王广、贾建伟租赁合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2020）豫0381民初3245号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人焦利杰及其委托诉讼代理人李金环，被上诉人石水池、王广、贾建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦利杰上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判石水池、王广、贾建伟退还28000元租金；并判决石水池赔偿损失20000元；2.驳回石水池对焦利杰的诉讼请求；3.一审、二审费用及其他费用由石水池承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误。焦利杰与石水池双方签订租房合同，石水池将位于石硖口建筑上下两层租给焦利杰（实际是焦利杰和王某合租）。2019年1月18日，王某、王耀龙、焦利杰三人以焦利杰的名义和石水池签了三年租赁合同，租金每年58000元，三人租金还是各交各的。王某于2020年1月24日搬走，王耀龙和焦利杰按时交纳了28000元、18000元的2020年的房租。后石水池临时起意让焦利杰搬走，经中间人贾建伟、王广说合，石水池将应退的租金28000元打到贾建伟手机上，焦利杰6月1日全部搬完，石水池反悔不让中间人将剩余租金退给焦利杰。二、焦利杰2020年6月1日已将房屋交还给出租人石水池，双方已经事实终止合同，石水池应退还焦利杰28000元租金。5月28日，焦利杰请人将房屋墙壁进行粉刷以及垃圾清理，6月1日搬出后把钥匙交给中间人，此后没占用出租房屋，且石水池在此期间也粘贴广告将该房屋对外出租。一审认定焦利杰截止到10月19日，没有交付出租房屋与事实不符，扩大了焦利杰的损失，该部分扩大的损失应由石水池自行承担。三、驳回石水池的反诉请求。石水池自己列了赔偿清单，一审法院认定是焦利杰、石水池和中间人贾建伟、王广四人在场的情况下列出的赔偿清单，事实认定错误。石水池辩称，一、本案纠纷及协商情况。1、一审判决认定年租金为58000元与事实不符，实际应为68000元。2019年1月18日，石水池与焦利杰签订《租房合同书》，每年租金为68000元，据焦利杰陈述，焦利杰负担18000元，王某负担22000元，二楼台球厅租金为28000元，与合同约定年租金可以印证。2、2020年焦利杰向石水池支付46000元，剩余22000元至今未付。3、后来焦利杰只交14000元，石水池不同意。经王广、贾建伟调解，焦利杰如未在2020年5月31日将房屋恢复原状，应支付双倍租金至恢复原状之日止。为保证双方履行约定，2020年5月9日石水池向中间人贾建伟支付28000元作为押金，若石水池不退押金，贾建伟向焦利杰按照实际租赁时间退还剩余租金。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、焦利杰所租赁房屋至今未恢复原状。2、石水池作为守约一方，享有单方合同解除权。本案租赁合同至今未解除，石水池要求解除合同，合同解除之日为法院判决生效之日，同时，焦利杰应支付租金至判决生效之日。3、本案租金应支付至二审判决。4、焦利杰应承担恢复原状的责任。三、石水池不应赔偿焦利杰损失。焦利杰诉称损失2万元没有事实和法律依据，租房合同也未约定由石水池承担搬迁费用。王广辩称，坚持一审答辩意见。贾建伟辩称，坚持一审答辩意见。焦利杰向一审法院起诉请求：1.中间人王广、贾建伟退还焦利杰租金28000元；2.石水池赔偿焦利杰楼上、楼下损失100000元；3.诉讼费用由石水池承担。石水池向一审法院反诉请求：1.判令解除石水池与焦利杰2019年1月18日签订的《租房合同书》，并支付租金（按每年68000元）至合同解除之日止；2.判令焦利杰承担房屋恢复原状费用暂定25499元；3.一审案件诉讼费由焦利杰承担。一审法院认定事实：2019年1月18日，石水池（甲方）与焦利杰（乙方）签订《租房合同书》，约定：一、甲方将位于石硖口建筑面积为8400平方上下二层租赁给乙方。二、租期间为：3年，从2019年1月18日起至2022年1月18日止。三、乙方按每年（焦利杰提交的租房合同书上为58000元，石水池提交的租房合同书上为68000元）租金向甲方交纳，一次性付清当年房租。水电费等费用由乙方承担。（石水池添加：特殊情况除外）四、乙方可根据实际需要，经甲方同意改变房屋结构。五、乙方在租赁房屋内的装修及安装的设施，费用由乙方承担。期满后乙方将房屋恢复成大致原状。乙方应当妥善保管甲方房屋的各种设施，如人为造成损坏，由乙方修理，如果不能修理，应赔偿原物产品，费用乙方自付。房屋内物品另附清单。六、租赁时间，双方不得违约，若单方终止合同者，按违约处理，违约方应向守约方赔偿一切经济损失。七、租赁期间，乙方优先续租权，如乙方放弃，乙方应在期满之前一个月通知甲方。（焦利杰添加：租用期满后乙方优先权，房租不能涨太多）八、乙方在租用期内，只有使用权，不得私自抵押。九、本合同如有未尽事宜，双方协商作出书面补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。十、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效。从签字之日生效。石水池、焦利杰分别在该合同上签字捺指印。石水池提交的证据显示，其于2020年1月13日分别收到20000元、7300元，1月16日收到1万元，总计37300元。另认可焦利杰为其垫付电费700元，计为已付房租。焦利杰称：租金他给了18000元，焦某给了28000元。但石水池的反诉状中认可收到租金46000元。因双方对租金给付时间等产生矛盾，双方协商终止租赁，2020年5月10日左右，石水池将28000元交给中间人王广，但对该28000元是何款，双方说法不一，石水池称系押金，腾房后多退少补，焦利杰称该款系应退的租金。2020年5月底前，焦利杰将房子的钥匙交给中间人王广，现该28000元及钥匙仍在王广手。在焦利杰腾房期间，石水池张贴招租广告（上有联系电话），双方因腾房发生争议后石水池将其撕掉。石水池、焦利杰、王广、贾建伟共同对房屋损坏情况进行查看，并制作清单，合计损失146800元，但该清单焦利杰不接收、不予认可。该清单记载的损失物品有焊口、坐便、铁架子、菜盒、18个顶灯、400米地毯、两个电表、电线楼梯钢管、门头字以及空调清洗。2020年7月12日11时07分，因双方就恢复赔偿问题发生争执，石水池报警，称：偃师市城关镇石硖村12队石水池家发生纠纷。偃师市公安局城关派出所民警到场初查，系因石水池与焦利杰因房屋租赁发生纠纷，经现场调解未成功，建议其到法院诉讼解决。焦利杰庭前申请证人王某、焦某出庭作证。证人王某证言称：我与焦利杰合租石水池一楼车间，每年房租4万元，我的房租每年2.2万元，焦利杰1.8万元。我和石水池是同村，他租房合同不和我签，我让焦利杰与他签的租房协议，但每年的房租是各交各的，2018年合同到期，又后续3年，2019年因家里盖房，资金周转不灵，与石水池协商年后给他房租，他不同意，2020年1月18号上午石水池直接过来通知我搬走，并没有与我提及今年房租的事情。限我春节（1月25日）前搬完，我于大年三十（1月24日）中午搬完并把钥匙交给石水池，过完年，石水池又问我要搬离期间（5天半）340元房租，石水池单方违约把我撵走，给我造成一定的经济损失，念其本村，不和他追究。石水池认可该证人证言基本上是事实。证人焦某证言称：要回我的房租钱。并且追回我的经济损失。我是每年向石水池交28000元的房租，6月1日前他让我搬出并退我房租，直到现在也没有退回我钱，合同上面陈述恢复大致原状我也基本做到，但是我迟迟拿不到我的钱。钱都是我向石水池直接汇款的。银行流水，转账记录都能证明。微信转账，石水池亲自告诉我的合伙人，让我转的，让我搬迁之前我已经问过中间人（王广、贾建伟）搬完是不是退房租，并且房东也在场，他自己说的原话。2020年1月13日交的房租27300元，房东石水池用我的电费我扣了700元。当时我租的房子是在一起协商的房东也在，我租的时候是合租，房东也是知道的。并告知我不能乱改造房屋，如果改造是要经过房东本人的同意，在接下来的1年的使用当中，我改造的每一次都是经过房东的同意才改造的。在5月31日之前搬走也是有原因的，我在饭店的装修的一切费用都是我可以使用3年的费用，但是我只工作了1年他就让我搬走，并恐吓我要停我的电，因为我也不是本地人，我也就走了。当时只是告诉我6月1日前腾空房屋，退给我租金，并没有告知我让我恢复原状。我搬完后房东告诉我恢复原状，我改造的都是经过房东同意的，现在叫我恢复原状，很多不公平的索赔条约，都是有证据的都是房东他孩子亲手所写的。我已经履行我的合同，是房东中断了合同，我已经履行了合同所规定的恢复大致原状。事情到现在3个月了还没有退回我的钱。并向法庭提交房屋包赔清单2张，合计应退租金清单一张。焦利杰对证人证言质证意见：都是事实，这份合同中王某和焦某我们三个人都是合租石水池的房子，王某被撵走之后到4月份，这房子让我照头，经中间人说和15000元让我继续在用。但是没过几天石水池让我退房租搬走。我的磨具厂和干锅鹅饭店都按时给石水池交了房租。他不让我们用之后已经违约，给我们造成了经济损失。石水池对证人证言质证意见：本案的租房合同是石水池与焦利杰签订，而证人证言是与焦利杰产生的纠纷与石水池无关。石水池也没有收到15000元。算账条是我们4人一起现场验收商定的恢复原状，是中间人催着我写的条子。写过之后也没有恢复原状。王广、贾建伟质证意见：焦某所说的前面的怎么租房子我们不知道，后期的28000元和15000元我们清楚。一审法院认为，焦利杰与石水池之间形成租赁合同关系，由双方提交的租房合同书能够证明，双方提交的合同书关于租金的数额不一，应当认定以焦利杰即承租人提交的合同书所载明的每年58000元为准。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。双方签订的合同约定一次性交清当年房租，虽未约定具体时间，但依合同的签订时间应合理解释为该合同签订后的合理短期时间，焦利杰未及时付清2020年1月19日至2021年1月18日之间的房租，石水池提出解除合同，焦利杰同意，双方并就退还租金、腾房事宜经由中间人即王广、贾建伟进行了协商但未果，但该合同事实上双方已经不再履行。关于焦利杰已付租金，其提出的数额为46000元，石水池在反诉状中认可该数额，故焦利杰已付租金认定为46000元。对是否退还租金，因双方实际租赁期限未满一年，双方解除租赁合同，出租方应退还剩余的租金。因遇到新冠疫情这一客观原因，租金的损失应由双方共同承担符合公平原则，酌情减免三个月的租金。但关于双方已经实际履行的租期及焦利杰实际占用的时间，双方说法不一。双方租房合同约定，承租方期满后将房屋恢复成大致原状，应当妥善保管出租方房屋的各种设施，如人为造成损坏，由承租方修理，如果不能修理，应赔偿原物产品，费用承租方自付。在双方交接房屋时，对是否恢复房屋原状、是否造成损坏，出租人石水池虽未提交房屋内物品清单，但双方在交接时由中间人王广、贾建伟在场，石水池制作了索赔清单，焦利杰仅以价高为由不认可、不签字，该损坏及物品短少清单应予认定。作为承租人，焦利杰应当恢复原状或者折价赔偿。但石水池反诉提出的赔偿数额，未提交充分的证据予以证明，仅仅是其个人书写的价值，不予认定。关于房屋的交付时间，焦利杰称承租房屋已于6月1日全部搬离，但在承租终止时，返还租赁物不仅仅只是该房屋的钥匙，还应包括该房屋及附属物品的完整性，显然焦利杰虽已搬离，但对出租物却未按约定予以恢复或者折价赔付，导致出租人石水池无法继续对该房屋进行出租，故应认定承租人焦利杰截止目前仍未交接该房屋。焦利杰虽已给付43000元租金，但尚不足以满足2020年1月19日至2020年10月19日期间的租金，焦利杰诉求退还28000元租金不予支持。焦利杰主张王广、贾建伟退还租金28000元，该二人仅系其与石水池解决租房争议的中间人，其接收的28000元系由石水池给付的，双方并约定腾房后给付，故王广、贾建伟并不负有给付义务。焦利杰主张石水池赔偿楼上、楼下损失10万元，称系磨具厂和饭店的损失，但未提交证据，一审法院不予支持，其可另案主张。综上，石水池反诉请求解除双方之间的租房合同应予支持；焦利杰虽请求退还租金，但其在返还租赁物之前已经支付的租金尚不足以偿付该期间应当支付的租金，故该请求应予驳回，同时，石水池请求其支付租金的请求合理部分应予支持；石水池诉求恢复出租物原状应予支持，但其诉求焦利杰赔偿损失的数额仅是其单方制作提供，无其他证据佐证，该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决：一、解除焦利杰与石水池于2019年1月18日签订的《租房合同书》；二、焦利杰于判决生效后三日内给付石水池租金2333元（2020年1月19日至2020年10月19日期间）；三、焦利杰于判决生效后三日内恢复石水池出租房屋内原有的焊口、坐便、铁架子、菜盒、18个顶灯、400米地毯、两个电表、电线楼梯钢管、门头字以及空调清洗；四、驳回焦利杰的诉讼请求；五、驳回石水池的其他反诉请求。如果未按照指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1430元，由焦利杰负担；反诉受理费568元，由焦利杰、石水池各半负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。另查明，案涉合同租金应为每年68000元，双方对此予以认可。本院经审理查明的其他事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，返还租赁房屋不仅包括返还该租赁房屋的钥匙，还应恢复租赁房屋及其附属物品的完整性。焦利杰虽已搬离，且也将钥匙交给中间人，但对案涉租赁房屋却未按约定予以恢复原状或者折价赔付，故一审认定承租人焦利杰截止2020年10月19日仍未交接该房屋，有事实和法律依据，本院予以确认。关于焦利杰主张石水池退还租金28000元，因焦利杰已经支付的租金46000元尚不足以偿付2020年1月19日至2020年10月19日期间其应当支付的租金，故该项上诉请求，本院不予支持。关于焦利杰上诉要求石水池赔偿损失20000元，因其未提交充分证据予以证实，本院亦不予支持。关于索赔清单真实性问题，双方在交接时，中间人王广、贾建伟均在场，石水池制作了索赔清单，焦利杰仅以价高为由不予认可和接受，因此，一审对该损坏及物品短少清单予以认定，较为符合实际，本院予以确认。综上所述，焦利杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由焦利杰负担。本判决为终审判决。审判员  杨洪二〇二〇年十二月十四日法官助理安超书记员刘梦洋