陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕04民终2670号 上诉人（原审被告）：咸阳市住建房产开发总公司；住所地：陕西省咸阳市渭城区。 法定代表人：成跃卿，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨换，陕西众邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张雄，男，1982年6月7日出生，汉族，住礼泉县，公民身份号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：张成，陕西华飞律师事务所律师。 上诉人咸阳市住建房产开发总公司因与被上诉人张雄房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省礼泉县人民法院（2020）陕0425民初1044号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人咸阳市住建房产开发总公司的委托诉讼代理人、被上诉人张雄及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 咸阳市住建房产开发总公司上诉请求：撤销原判，改判驳回张雄的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.案涉《商品房买卖合同》实为房屋认购合同，且缺失交房时间等主要合同条款，合同签订时涉案项目处于停工状态，不对外销售，房屋竣工验收后咸阳市住建房产开发总公司发布公告，张雄未前往办理相关手续。考虑到案涉项目实施过程中项目部经理曾捏造大量虚假票据入账，咸阳市住建房产开发总公司综合判断张雄无购房意愿且未真实付款，其签订《商品房买卖合同》时存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，案涉《商品房买卖协议》应属无效，原审判决认定合同有效存在错误。2.即使案涉《商品房买卖协议》有效，案涉《商品房买卖协议》所附收款收据付款方式一栏空白，依据张雄提供的付款凭证无法判断真实交易存在，张雄陈述其联系王立，而项目部不存在王立此人，原审判决认定张雄履行合同义务完毕证据不足。咸阳市住建房产开发总公司未收取购房款，客观上未骗取张雄财物，本案不存在“一房二卖”的情形，原审判决认定本案构成“一房二卖”明显错误。3.案涉项目停工后，咸阳市住建房产开发总公司于2012年4月6日在《咸阳日报》发布公告要求业主办理房屋登记手续，履行了告知义务，张雄未在规定时间主张权利，应视为对该项权利的放弃。张雄仅在2012年、2013年前往咸阳市住建房产开发总公司要求履行合同，因此其应知晓案涉房屋已经交付使用的事实，张雄的请求已过诉讼时效。原审判决以张雄谎称自己不知道驳回咸阳市住建房产开发总公司关于诉讼时效的抗辩缺乏事实及法律依据。 张雄辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，案涉《商品房买卖协议》属于商品房买卖合同，当事双方签订的合同及交纳房款的收据证明合同真实有效，张雄已履行交纳房款的主合同义务。咸阳市住建房产开发总公司应当履行交房义务但未履行，其将房屋出售给他人构成违约。张雄购房时案涉项目并未停工，正常对外销售，且案涉项目是否停工与本案无关，项目内部混乱亦非有效抗辩理由。张雄自交款后多次联系案涉项目售楼部，本案未过诉讼时效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 张雄向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告双方签订的商品房买卖协议；2、判令被告返还原告购房款280639元（含储藏室16357元）并承担利息（按年利率6%计）至实际付清止，暂计至起诉之日利息为156643.34元；3、判令被告向原告赔偿280639元；以上第2、3项合计：717922.02元；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2011年3月26日，原告在被告设在礼泉县的项目部以280639元（含贮藏室16357元）购买了被告开发的礼泉县XX城XX小区XX幢XX单元XX层XX单元XX房及贮藏室，原告与被告的礼泉项目部签订了商品房买卖协议，协议对房产坐落、面积、价位、付款方式、双方权益等进行约定。双方并在协议上留下了各自的联系方式。当日原告一次性将房价款280639元交给被告的礼泉项目部，项目部为原告出具了收款收据，并加盖项目部的财务专用章。协议签订后，因被告的项目部长时间未能将房屋交付给原告，原告多次要求被告交付房屋，但被告一直推诿未能交付。2020年3月原告发现他自己出资购买的房屋被别人居住，原告找被告及被告礼泉项目部均无结果。 又查明：咸阳市房产管理局实业公司于2015年7月25日，将涉案房屋（不含贮藏室）以297000元出售给第三人，2017年7月6日，第三人在礼泉县不动产登记中心办理了产权登记，产权证号为：陕（2019）礼泉县不动产权第0002520号，涉案的贮藏室至今未售出。2019年7月19日，咸阳市房产管理居实业公司更明为咸阳市住建房产开发总公司。 一审法院认为，原告与被告的礼泉项目部签订的商品房买卖协议，是双方真实意思的表示，该协议不违反法律、法规的规定，属有效合同。但被告的礼泉项目部不具有民事主体资格，礼泉项目部从事的民事活动以及产生的民事责任应由被告承担。原告与被告的礼泉项目部签订协议交付完购房款后，原告的义务已履行完毕。双方虽在协议中未约定交房期限，但被告在原告履行完付款义务后，应当积极在短时间将原告购买的房屋交付给原告，但被告未能履行自己的义务，且在未与原告联系的情况下，将原告购买的房屋出售给了第三人，现第三人已经占有使用并办理了房屋产权登记手续，致原告与被告的礼泉项目部签订的商品房买卖合同的目的不能实现，故原告要求解除商品房买卖合同的请求依法予以支持；被告在原告不知情的情况下，将原告购买的房屋私自出售给了第三人，其行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，被告的行为构成了一房二卖的情形，因其工作的不严谨，造成原告与其礼泉项目部签订的商品房买卖合同目的不能实现，被告应承担由此给原告造成损失的责任，故原告要求被告返还已付购房款及利息并赔偿已付购房款一倍的赔偿的诉讼请求，本院亦予以支持。涉案的贮藏室被告虽未售出，但贮藏室是商品房屋的附属品，因被告的责任致原告与被告礼泉项目部签订的商品房买卖合同目的无法实现，原告要求解除其与被告签订的贮藏室的买卖合同、返还原告购买贮藏室的价款及利息的请求，本院亦予以支持。被告辩称原告是虚假诉讼一节，因其未提供有效证据证明，本院不予采信；被告辩称原告的诉讼已超过法定诉讼时效一节，被告当庭虽提交了其在咸阳日报的两次公告复印件、礼泉电视台的收款收据，证明要求业主办理房屋登记手续，但原告主张其未看到公告，他还在购房协议上留有联系方式而被告未予联系。在被告将房屋卖给第三人后，直到原告以买卖合同起诉被告时，被告也未告知原告已将涉案房屋已卖给第三人的事实，故其辩称理由不能成立，本院亦不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第一条、第八条之规定，判决如下：一、解除原告张雄与被告咸阳市住建房产开发总公司礼泉项目部签订的商品房买卖协议；二、由被告咸阳市住建房产开发总公司于判决生效后10日内返还原告张雄已付购房款280639元及利息（利息从2011年3月27日起至实际履行之日止，按年利率6%计付）；三、由被告咸阳市住建房产开发总公司于判决生效后10日内赔偿原告张雄264282元；四、驳回原告张雄的其它诉讼请求。案件受理费10979元，已减半收取5489.5元，由被告咸阳市住建房产开发总公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。咸阳市住建房产开发总公司申请证人李某某出庭作证，主要内容为李某某系咸阳市住建房产开发总公司员工，张雄曾来项目部找过两次，因张雄在案涉项目发生闹事后全款买房、未提供交款记录且不在公安机关提供的购房业主之列就没有通知其更换合同，拟证明案涉《商品房买卖协议》虚假，本案超过诉讼时效，张雄不认可证人证言，认为证人李某某揣测性的证言不应采信。本院认为，证人李某某的证言仅可证明其工作时接待过张雄，据此无法判断案涉《商品房买卖协议》的效力，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第三项规定，李某某如确系咸阳市住建房产开发总公司员工，作为与咸阳市住建房产开发总公司有利害关系的证人，其证言亦不能单独作为认定案件事实的根据，本院对相关证人证言不予采信。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案中咸阳市住建房产开发总公司以张雄存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的行为为由主张案涉《商品房买卖协议》无效，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定，咸阳市住建房产开发总公司对恶意串通事实的证明应达到确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的程度，本案中咸阳市住建房产开发总公司主张的待证事实均与合同成立与生效的要件事实无关，相关待证事实即使存在亦无法推翻张雄签订的《商品房买卖协议》及《收款收据》的真实性及其表征的房屋买卖法律行为的有效性，本院对咸阳市住建房产开发总公司关于合同无效的上诉理由不予支持。在《商品房买卖协议》有效的情况下，原审判决依据《收款收据》证明的付款事实认定张雄履行合同义务完毕，依据案涉房屋已出售他人的事实认定咸阳市住建房产开发总公司“一房二卖”，相关事实认定具有充分法律依据。案涉《商品房买卖协议》签订后，张雄已按合同约定履行了支付购房款义务，但咸阳市住建房产开发总公司没有依照约定的时间交房，逾期交房的行为是持续性行为，诉讼时效应从实际交房之日起算，因此本院对咸阳市住建房产开发总公司关于诉讼时效的上诉理由不予支持。 综上，咸阳市住建房产开发总公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10979元，由咸阳市住建房产开发总公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔宇 审判员  范 涛 审判员  陈德家 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  李 晗 1