河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终3419号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：常建国，男，1964年6月17日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：陈海峰，河北山庄律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：马志洪，男，1965年2月24日出生，汉族，住天津市河**。 委托诉讼代理人：陈中利，河北秉通律师事务所律师。 上诉人常建国因与被上诉人马志洪合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初3008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人常建国的委托诉讼代理人陈海峰、被上诉人马志洪及其委托诉讼代理人陈中利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 常建国上诉请求：1、请求撤销（2020）冀0802民初3008号民事判决，改判马志洪向上诉人常建国支付转让费375,000.00元、房租42,232.00元、取暖费30,460.90元，违约金50,000.00元，合计497,872.90元；庭审过程中更改为请求撤销一审判决第三项，改判马志洪向上诉人常建国支付转让费375,000.00元，取暖费30,460.90元，违约金50,000.00元。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：1、转让费不以合同履行完毕为准，马志洪应当支付转让费375,000.00元。上诉人常建国与被上诉人马志洪先后签订两份租赁合同，约定了转让费60万元，且三年之内必须付清。但被上诉人仅支付部分费用因经营不善不再续租。转让费是上诉人为装修支付的费用，该费用已经发生且双方协商确定总金额60万元，因此，上诉人认为租期是3年还是7年仅对租金有影响，对转让费的支付无关，被上诉人理应支付全部转让费。2、上诉人主张取暖费30,640.90元，违约金50,000.00元具有充分的事实依据。上诉人与被上诉人签订的《一次性转让及租赁协议》明确载明在房屋租赁期间，因使用该房屋正常发生的水、电、气、通讯等基础配套设施产生的费用由乙方马志洪承担。马志洪承租后从未缴纳取暖费，也没有提交任何缴纳取暖费的证明。在合同有明确约定取暖费的缴纳主体的前提下，理应由马志洪承担租赁期间的全部取暖费用，这也符合出租房屋的一般交易习惯。在一审判决作出之后，上诉人已经将拖欠的取暖费实际交至供热公司，并且交纳了部分的滞纳金，根据合同约定，诸如取暖费等基础费用由被上诉人马志洪承担；3、上诉人已经按照双方签订的第二份合同将租赁标的物全部移交给被上诉人，不存在违约行为，被上诉人违反合同约定拒不支付取暖费用已经构成违约，上诉人主张违约金50,000.00元。4、正常应当是在消防验收都合格后再进行营业，本案被上诉人未进行验收所以才会检查。第一次2018年派出所在例检的时候通知的缺少安全出口，缺少灭火器，遮挡消防栓。到2019年再次检查时遮挡消防栓这一项改了，但是其他两项都没有。出现消防不合格的原因都是在经营过程中发生的，过错是经营者经营之始就应当注意的问题。但被上诉人马志洪在经营“荷禾料理”之前，并没有取得消防验收，不应正常营业，其擅自营业所造成的损失应由自己承担，与上诉人无关。5、双方签订原合同呈现的就是转租并不包括字号之类的，合同写的就是装修款，并不包括其他的。合同呈现的一个是转让，一个是租赁，两者是独立的，而且双方均已签字，是双方真实的意思表示，并且履行很久了，也没有提出无效。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求支持上诉人的全部上诉请求。 马志洪答辩称，答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，具体理由如下：一、被答辩人要求支付转让费375,000元的上诉请求不能成立，理由如下：1、本案法律关系中既有租赁又有转让，从装修的性质上来看，装修只能作为房屋的附属，不可能单独所有和转让，只能依附于房屋，并且本案中被答辩人出租的房屋属于转租，被答辩人通过转租关系将房屋出租给答辩人，答辩人使用租赁物并支付租金，租金当中已经包含并体现装修价值，这是物的性质和租赁合同性质所决定的，被答辩人无法就此部分再另外主张转让费。2、从合同中转让部分的项目和范围来看，双方同作为餐饮服务的经营者，本合同转让项目和范围实际指向的是能够正常经营餐饮服务业的相关手续。而并不是向被答辩人主张的装修价值。并且作为受让方，答辩人经营的是日式料理，装修风格有自己经营的特殊需要，不可能支付重金单独受让与其经营风格不相容且无法单独所有的装修。由此可见答辩人通过合同需要的是餐饮经营的相关手续。从被答辩人主张的转让费的理由来看，被答辩人要求的转让费是以50万转让费为基数，扣减答辩人已经支付的12.5万元转让费之后的剩余数额。而从50万转让费基数的由来，是依据2018年10月30日双方签订的《一次性转让及租赁协议》，这份协议是在原协议基础上进行的变更，之所以变更，是因为早在双方变更合同内容之前，因为被答辩人交付部分不包含108室一层，导致答辩人的经营场所没有消防通道，无法办理经营所需要的消防手续，为了解决这一问题，便于被答辩人为答辩人办理消防手续。所以将原协议范围增加为107、108室全部，将60万元装修款变更为50万元转让费用，将租金由25万元降至20万元。而通过一审答辩人提交的证据和已经查明的事实能够确定，被答辩人收取原告马志洪支付转让费12.5万元及20万元租金后，直至要求原告退租清场时仍未办理消防手续，亦未将108室的一层向答辩人交付。违约事由一直持续，合同目的根本无法实现，在此情况下，答辩人有权行使抗辩权拒绝支付合同价款。3、从被答辩人应当交付的范围、质量、约定的期间与答辩人实际使用期限和情况来看，被答辩人应当向答辩人交付的范围还包括108室一楼，一审庭审中被答辩人代理人明确认可，应当交付的108室一楼并未向答辩人交付抵扣租金70,000.00元并且己向他人出租的事实。因被答辩人未向答辩人交付完整合格的商铺及相关手续，被答辩人的违约行为导致合同解除，使得《一次性转让及租赁协议》合同期限为2018年11月9日至2025年11月9日，共计7年，仅实际使用了2018年11月9日至2020年5月30日，1年半的时间，未达到合同约定的完整使用期限。与此同时，被答辩人承诺的停车位是占用盲道自画的停车位；监控系统未交付使用；空调系统不制冷无法使用；基础装修中下水管道连接错位导致长期渗水，无法使用。即便按照合同约定的转让费500,000.00元，那也是答辩人对整个合同期限内、合同标的物完整交付、能够正常经营使用等合同目的实现情况下的对等承诺。而本案当中要求答辩人支付全部所谓转让费，显然违反权利义务对等原则。综合以上理由和事实，一审判决认定事实清楚适用法律正确，应当予以维持。二、关于取暖费和违约金的上诉请求，不能成立，具体理由如下：1、从合同依据上来看，《一次性转让及租赁协议》并未约定取暖费的给付，同样不能以此作为答辩人违约的事由。因此，答辩人该项请求没有约定依据。2、事实上答辩人因商铺中装修空调，作为承租人，答辩人在冬天仅使用了空调取暖，办理停暖的权利和义务在出租方，答辩人无法办理，故不应当承担取暖费用的给付义务，被答辩人并未支付取暖费用，本案一审审理过程中已经查明，至一审法庭调查结束，没有交付取暖费。而且取暖费，催收的主体和被催收的主体，均不是本案当中合同当事人，与本案并非同一法律关系，被答辩人主张答辩人承担，违背合同相对性原则。请求驳回上诉、维持原判。 常建国向一审法院起诉请求：1、被告给付转让费375,000.00元、房租42,232.00元、取暖费30,640.90元、违约金50,000.00元，合计497,872.90元；2、本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2017年9月26日，甲方（出租人）：常建国与乙方（承租人）马志洪签订《租赁合同》，约定甲方自愿将位于承德市双桥区（楼上）租赁给乙方作为经营使用，租金每年250000.00元；装修款项：如两年付清装修款，按60万计算。付款方式：先付15万可入场经营，半年后付清另外15万，第二年同上……。2018年10月30日，甲方（转让方、出租方）：常建国与乙方（受让方、承租方）马志洪签订《一次性转让及租赁协议》，约定：甲方自愿将位于承德市双桥区（全部）一次性转让给乙方经营使用；乙方需向甲方支付转让费500000.00元整。鉴于乙方现有的经营状况，该费用分四期给付，分别为2019年5月、2019年10月、2020年5月、2020年10月，每期给付125000.00元。若乙方违约未按约定给付转让费用，甲方有权自第一期（2019年5月）未给付之时起，要求乙方支付全部转让费，并给甲方全部转让费10%的违约金。该合同租赁部分解除与否不影响转让费的给付；房屋租赁期限自2018年11月9日至2025年11月9日；租金每年200000.00元。租赁房屋采取先交费后使用原则。2018年11月9日至2019年5月，每月支付房租16667.00元，2019年6月1日开始（包含2019年6月1日）至2025年6月1日，每年的6月1日支付全年租金200000.00元。房屋租赁期间，因使用该房屋正常发生的水、电、气、通讯等基础配套设施产生的费用由乙方承担；租赁范围内的除房屋主体结构之外的附属设施，门窗、水电、装修、墙面、楼梯等由乙方负责维修。协议落款甲方处有常建国的签字，乙方处有马志洪的签字和手印。 2017年10月9日，马志洪向常建国转账共计100,000.00元；2018年2月9日，马志洪向常建国转账62,500.00元；2018年5月17日，付彤向常建国转账62,500.00元，附言：五云桥荷和日本料理租金；2018年8月8日，付彤向常建国转账62,500.00元，附言：租金；2018年11月8日，付彤向常建国转账62,500.00元，以上共计350,000.00元（其中250,000.00元为2017年10月至2018年10月的租金）。2019年6月1日，付彤向常建国转账200,000.00元，附言：五云桥荷和租金。2019年11月12日，付彤向常建国转账25,000.00元，附言：荷和马志洪；2019年9月26日，付彤向常建国转账100,000.00元，附言：荷和马志洪，此两笔款项共计125,000.00元（为支付的部分转让费）。付彤为荷和日本料理（五云桥店）的会计。 另查明，从拍摄的照片显示，承德市双桥区东兴路居然商住楼底商108一楼尚未交付给马志洪，此底商作为棋牌室经营使用。 再查明，涉案租赁房屋的所有人并不是常建国，马志洪在租赁上述房屋前常建国将此房屋作为私房菜经营使用，涉案房屋的所有人已经知道此房屋由常建国转租给马志洪使用，并未提出过异议。马志洪租赁此房屋作为荷和日本料理经营使用后，承德市公安局双桥分局新华路派出所给荷和日本料理（五云桥店）下发两次《责令立即改正通知书》，其中于2018年12月15日发现存在封闭疏散通道、灭火器未保持完好有效、缺少安全出口、缺少灭火器、遮挡消火栓等消防安全违法行为，责令立即改正；于2019年10月8日发现存在封闭疏散通道、灭火器未保持完好有效、缺少安全出口、缺少灭火器、消防安全违法行为，责令立即改正。 根据常建国与马志洪于2020年5月25日的微信聊天记录显示，常建国要求马志洪将租赁房屋中的东西搬走，搬走后把钥匙交给房主。2020年6月，马志洪从租赁房屋中搬走。 一审法院认为，甲方（转让方、出租方）常建国与乙方（受让方、承租方）马志洪签订的《一次性转让及租赁协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于转让费，被告马志洪辩称常建国并未向其交付108一楼、未向其转让消防验收手续等，因此不应支付剩余转让费。因协议中明确约定：常建国将案涉房屋承德市双桥区（全部）（包含店铺现有装修、装饰、工具、设备）一次性转让给被告马志洪经营使用，但承德市双桥区东兴路居然商住楼底商108（一楼）并未交付给被告马志洪。且马志洪在租赁涉案房屋之前由常建国经营着私房菜，属于餐饮服务商铺，常建国亦知道马志洪租赁此商铺是用于经营饭店使用，因此转让项目中的项目应包含能够正常经营餐饮服务业的相关手续、设备等。又租赁房屋用于开设饭店等公众聚集场所的，应向当地公安消防机构申报安全检查，需经消防安全验收合格。因此，常建国向马志洪转让上述房屋应包括消防验收等手续。而承德市公安局双桥分局新华路派出所给荷和日本料理（五云桥店）下发两次《责令立即改正通知书》，说明常建国经营饭店期间并未办理消防验收手续，故对被告马志洪上述辩解意见，本院予以采纳。对原告常建国请求被告马志洪支付剩余转让费的诉讼请求，本院不予支持。 关于租赁费，双方自签订《一次性转让及租赁协议》即2018年10月30日租赁涉案房屋至2020年6月，根据《一次性转让及租赁协议》约定“2018年11月9日至2019年5月，每月支付房租16,667.00元，2019年6月1日开始（包含2019年6月1日）至2025年6月1日，每年的6月1日支付全年租金200,000.00元，”故2018年11月9日至2019年5月底的租金按月算应为116,669.00元（16,667.00元X7个月）、2019年6月1日至2020年6月1日的租金为200,000.00元。但原告庭审中认可2018年11月9日至2019年5月31日的租金为112,232.00元，故认定此期间的租金为112,232.00元。现被告马志洪已于2019年6月1日支付给原告常建国租金200,000.00元，尚欠租金112,232.00元未给付。原告庭审中认可未交付的108室一楼抵扣租金70,000.00元，故认定被告马志洪应向原告常建国支付租金42,232.00元。 对于取暖费，因取暖费应由承德热力集团有限公司收取，现取暖费并未实际给付，故对原告常建国主张的取暖费，不予支持。 关于违约金，因原告常建国未向被告马志洪交付完整的房屋转让手续，致使被告未向原告支付剩余转让费，因此被告马志洪对此并不存在违约，故对原告主张的违约金，不予支持。 关于双方签订的《一次性转让及租赁协议》是否予以解除。根据被告（反诉原告）马志洪提供的证据，马志洪已经从租赁房屋中搬走，双方对解除合同已经达成一致，且108室一楼已经对外出租，故本院确认双方于2018年10月30日签订的《一次性转让及租赁协议》予以解除。 关于原告（反诉被告）常建国是否应向被告（反诉原告）马志洪返还押金及己支付的转让费。因马志洪于2017年10月9日向常建国转账共计100,000.00元，此转账虽未注明用途，但双方签订的《租赁合同》中约定装修费为600,000.00元，故被告（反诉原告）马志洪向原告（反诉被告）常建国转账的100,000.00元并不是押金，应为装修费，故对被告（反诉原告）马志洪主张返还押金的诉讼请求，本院不予支持。对于马志洪已向常建国支付的转让费，因马志洪已使用了上述商铺一段时间，也使用了商铺的相应设备，其已支付的转让费为自愿支付，不应退还，故对被告（反诉原告）马志洪主张返还已支付转让费的诉讼请求，不予支持。 关于原告（反诉被告）常建国是否应向被告（反诉原告）马志洪支付水、电等费用。因《一次性转让及租赁协议》中约定，房屋租赁期间，因使用该房屋正常发生的水、电、气、通讯等基础配套设施产生的费用由承租方即马志洪承担，故对被告（反诉原告）马志洪此诉讼请求，不予支持。 关于原告（反诉被告）常建国是否应向被告（反诉原告）马志洪赔偿各项经济损失400,000.00元（包括装修及员工工资）。因《一次性转让及租赁协议》中约定，“租赁范围内的除房屋主体结构之外的附属设施，门窗、水电、装修、墙面、楼梯等由承租方即马志洪负责维修”，且员工工资的发放与常建国无关，故对被告（反诉原告）马志洪此诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告马志洪于本判决生效之日起十日内向原告常建国支付租金42,232.00元；二、原告（反诉被告）常建国与被告（反诉原告）马志洪于2018年10月30日签订的《一次性转让及租赁协议》予以解除；三、驳回原告常建国的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）马志洪的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，另加倍支付迟延履行期间的债务利息。对于迟延履行期间的债务利息，根据《最高人民法院〈关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释〉》第一条规定计算。本诉案件受理费减半收取后4,384.00元，由原告常建国负担3,956.10元、由被告马志洪负担427.90元。反诉案件受理费减半收取后5,386.00元，由反诉原告马志洪负担。 本院二审期间，上诉人提交证据：1、2017年至2020年的用水、用电的情况，以此证明在此期间用水用电稳定，证明“荷禾料理”经营状态。2、2020年10月29日取暖季发生时常建国补交的费用票据，证明2018年至2019年取暖费及滞纳金已经交纳。3、申请证人李某出庭作证，李某是108室的承租人，到庭证明“荷禾料理”的经营状态以及108室由马志洪租给了李某，李某经马志洪授权将7万元租金交给了常建国，并且曾向“荷禾料理”的工作人员齐长莹支付过水电费800元及6000元的取暖费。 被上诉人质证认为：1、关于李某证人证言，通过当庭陈述实际就是早已经发生的，并且在一审的诉讼过程中，提到过齐长莹的聊天记录，所以一审就应当出庭作证的。这个不属于二审审理过程中新发现的证据，不应作为新证据；通过李某向马志洪交付的费用只是要了水费和电费，因为水费和电费的卡在我们这，所以我们只要水费和电费。关于租赁费，李某是支付给了上诉人；通过马志洪陈述的合同签订的过程和出租人即被上诉人马志洪和承租人李某二人手中都没有书面的合同文本，双方签订的租赁合同并不是被上诉人的真实意思表示，双方不存在真实的租赁合同关系。2、关于水、电费的表，从形式上看就是一个表格，没有出处，形式上的真实性我们不认可。不属于二审的新证据，存在的时间都是2017年、2018年。上诉人的证明目的是想证明我们在经营，我们是否在经营与本案没有关联性，考虑的是违约行为对我们的经营产生的影响，正常经营活动的影响并不是要停业才算影响。3、关于取暖费，交费的主体不是本案合同的当事人，与本案不是同一法律关系。按诉讼程序来讲，现在是二审如果行使权利应当另案主张。 一审法院审理查明认定的事实基本正确，本院予以确认。 另查明，上诉人庭审过程中提交的取暖费的收据包括2018年－2019年度107室和108室的取暖费，其中107室的取暖费9880.20元，108室的取暖费12092.00元，107室2018年－2019年取暖费违约金70.50元。李某在租赁108室期间曾通过微信向“荷禾料理”的工作人员齐长莹支付过6000.00元的取暖费。 本院认为，2018年10月30日，上诉人常建国与被上诉人马志洪签订《一次性转让及租赁协议》，上诉人常建国将承德市双桥区室（包含店铺现有装修、装饰、工具、设备）自行转让给被上诉人马志洪经营使用，房屋租赁期限7年自2018年11月9日至2025年11月9日。2020年6月6日，应常建国要求，马志洪将租赁房屋中的东西搬走，将钥匙交给房主，至此双方合同解除。关于转让费是否继续给付的问题，双方均认可转让费实为装修费，双方协议约定：“……该店铺现有装修、装饰、工具、设备全部归乙方使用；该合同租赁部分解除与否不影响转让费的给付。”双方协议约定：房屋租赁期限自2008年11月9日至2025年11月9日，但合同实际履行至2020年6月6日即解除，被上诉人马志洪已支付转让费125000.00元。因合同解除，协议约定的装修、装饰、工具、设备归乙方使用七年的价值不能完全实现，要求马志洪继续依协议约定支付转让费用明显显失公平。同时，原审认定，上诉人常建国转让的属于餐饮服务商铺包括消防验收等手续，常建国经营饭店期间并未办理合格的消防验收手续，且108底商一直未交付给马志洪，违约行为持续存在。故，上诉人常建国请求支付剩余转让费不应得到支持。关于违约金问题，上诉人常建国提出消防验收手续应由作为承租人的被上诉人办理，但庭审调查中，马志洪陈述常建国在签订合同时就承诺已经办好消防手续，但在马志洪经营期间公安机关责令改正，常建国均承诺在办理中，故，原审认定转让合同包含消防验收手续而常建国没有办理，符合客观实际。上诉人常建国提出108室已经交付给马志洪，并由马志洪租赁给李某，二审中李某出庭作证称其与马志洪签有租赁协议，但双方均未提供租赁协议，并且一审中上诉人常建国认可未交付的108室一楼抵扣租金70000.00元。故不能认定108室已交付给马志洪。上诉人常建国没有按约定履行合同，自身存在违约行为，其主张被上诉人马志洪支付50000元违约金，依据不足，不予支持。关于取暖费问题，李某在使用108室期间，将6000.00元的取暖费支付给“荷禾料理”的工作人员齐长莹，一审判决之后，上诉人常建国补交了2018年至2019年107室取暖费9880.20元，107室取暖费违约金70.50元，108室取暖费12092元，107室取暖费及违约金发生在被上诉人马志洪租赁经营期间，此款应由被上诉人马志洪负担。108室取暖费12092.00元，因马志洪并未占有使用108室，不应由上诉人马志洪负担。但李某曾支付的6000.00元取暖费应当由被上诉人马志洪给付上诉人常建国。综上，上诉人常建国的上诉理由部分成立，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定判决如下： 一、维持河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初3008号民事判决第一、二、四项（即：一、被告马志洪于本判决生效之日起十日内向原告常建国支付租金42232.00元；二、原告（反诉被告）常建国与被告（反诉原告）马志洪于2018年10月30日签订的《一次性转让及租赁协议》予以解除；四、驳回被告（反诉原告）马志洪的其他反诉请求。）； 二、撤销河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初3008号民事判决第三项； 三、由被上诉人马志洪于本判决生效之日起十日内给付上诉人常建国取暖费15,950.70元（9,950.70元＋6,000.00元）； 四、驳回上诉人常建国的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费减半收取后4,384.00元，由上诉人（原审原告）常建国负担3,956.10元、由被上诉人（原审被告）马志洪负担427.90元。一审反诉案件受理费减半收取后5,386.00元，由反诉原告马志洪负担。 二审案件受理费8,768.00元，由上诉人常建国负担5,768.00元，由被上诉人马志洪负担3,000.00元。 本判决为终审判决。 审判长 张小健 审判员吴国庆 审判员刘莹 二〇二〇年十二月三十一日 书记员 张 莉