山东省乳山市人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1083执异175号案外人宋丽莉，女，1963年3月25日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人刘洪涛，乳山义正法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人宋苹苹，系宋丽莉妹妹。申请执行人孙作荣，男，1963年11月28日出生，汉族，住乳山市。被执行人威海中顺房地产开发有限公司。住所地：山东省文登区天福办登云路**。法定代表人倪玉敏，经理。本院在执行申请执行人孙作荣与被执行人威海中顺房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案过程中，案外人宋丽莉于2020年12月17日对执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。案外人宋丽莉称：2007年6月25日，我委托妹妹宋苹苹购买了乳山市建筑器材租赁有限公司（董爱玲）与威海中顺房地产开发有限公司合作开发建设的坐落于乳山市光明小区（现名乳山市春晖家园小区）50号楼601、602室两栋房产及车库一个，并交付了定金50000元，2008年1月23日至2010年7月26日，我交清全部的房款及车库款。2009年8月28日，补签了购房协议。2010年11月15日，威海中顺房地产开发有限公司给我出具了房产交款收据并口头承诺给予办理房产证。我办理了房产入住手续并由家人居住至今。2012年12月25日，我意外得知自己的上述两栋房产被乳山市人民法院查封。经到法院查询得知：系因乳山市人民法院2020鲁10**民初21号一案保全查封。我认为上述房产系我的个人财产，我多年前已经交付了全部房款并实际占有、使用多年。只是由于威海中顺房地产开发有限公司的原因，暂时没有办理产权证。乳山市人民法院查封了我的上述房产损害了我的合法财产权利。为此，依据《中华人名共和国民事诉讼法》第225条、227条及相关司法解释的规定，我提出执行异议，请求乳山市人民法院解除对我上述房产的查封。申请执行人孙作荣辩称：一、异议人委托妹妹宋苹苹购买涉案房产50号楼601、602室及车库一个不能成立，异议人称为购买50号楼601、602室及车库一个交付定金是5万元，2007年6月25日至2010年7月26日异议人交清全部房款及车库款，从异议人提供给法庭的2007年6月25日到2010年7月26日异议人提供了客户名称为宋苹苹的收款收据共计五张，房款20万元，车库1万元，草棚子2000元，合计212000元，而异议人同时提供了2010年11月15日加盖威海中顺房地产开发有限公司财务专用章收据两张，证实601、602室两栋房产总价为431277元。因此异议人称2008年1月23日至2010年7月26日已交清全部房款及车库款不能成立。二、异议人提供的2009年8月28日补签购房协议没有甲方董爱玲本人签字，而一方宋苹苹根本不是异议人宋丽莉，如果按异议人所讲系委托宋苹苹购房，协议中的一方应该为宋丽莉，委托人为宋苹苹，因此异议人称委托宋苹苹购买涉案房产不能成立，且该协议中注明宋苹苹购买预付购房款18万元、车库款为2万元，而异议人提供的2010年8月26日协议书中，只有甲方董爱玲签字，没有乙方宋苹苹签字，但该协议中约定乙方宋苹苹购买的车库价格为65430元，双方在该协议中有确定该车库为5万元，该协议书中约定的车库价款明显与此前2009年8月28日签订的购房协议中约定的车库款2万元相互矛盾，且异议人提供的客户名称为宋苹苹，2007年6月25日收据中记载宋苹苹只交纳车库定金一万元，同时异议人提供2010年11月15日威海中顺房地产开发有限公司出具的收据中也没有交纳车库款的记载，因此，异议人依据2009年8月28日购房协议及2010年8月26日协议书证实了涉案房产及车库不能成立，从客户名称为宋苹苹的收款收据及购房协议、协议书均无法证实涉案房产系异议人所购买，因此异议人不具备提出执行异议主体资格。三、异议人提供2010年11月15日所谓威海中顺房地产开发有限公司出具的收款收据2张，而该2张的收款收据从形式上看系无法确定收据中加盖的公章系威海中顺房地产开发有限公司真实公章，因为该两张收款收据的内容明显是书写在公章智商，即利用加盖公章的空白收据上书写的内容，而不是先书写内容后加盖公章，而且威海中顺公司2010年期间会计林会计、出纳辛会计，根本没有姓于的会计，因此，该两张收据中填票人为姓于的，与实际财务人员不符，对此，我可以提供同期威海中顺房地产开发有限公司出具的收款收据来证实异议人所提供收据明显不符，充分证实异议人提供的收款收据不是威海中顺房地产开发有限公司出具的收款收据。另外异议人所提供的2007年6月25日至2010年7月26日客户名称为宋苹苹的收据中记载的交纳房款金额与异议人提供的2010年11月15日所谓威海中顺房地产开发有限公司两张收据记载房款金额明显不符，异议人应当提供依据2010年11月15日将涉案房产601房款为225170元、602室房款为206057元、车库款为5万元，共计481227元，已全部付清的证据，否则异议人称已交清涉案两栋房产全部房款及车库款没有事实根据。四、涉案房产所在的小区是乳山市光明小区系威海中顺房地产开发有限公司开发的，购买人应当向威海中顺房地产开发有限公司交纳房款，并由威海中顺房地产开发有限公司出具收款收据和购房合同，并且由房管所备案登记。退一步讲，即便董爱玲与威海中顺房地产开发有限公司存在合作开发，涉案房产光明小区也应当有威海中顺房地产开发有限公司购买人出具收款收据，董爱玲无权以自己或所在的公司名义收取房款，因为是否存在合作关系，系董爱玲与威海中顺房地产开发有限公司内部事情，内部如何结算与购房人无关，因此异议人所提供的董爱玲和所在公司提供的收据不能作为购房人已实际缴纳房款的依据。综上所述，异议人所提供的证据不足以证实异议人委托宋苹苹所购买的涉案房产2栋房产及车库，也无法证实异议人或宋苹苹足额付清涉案两栋房产及车库款项，故异议人不具备本案主体资格，根据法律依据，请法院查明事实，依法裁定驳回异议人的执行异议。并提交盖有威海中顺房地产开发有限公司财务专用章收据一张（交款单位为李延增，收款事由为光明小区48-3-705室、99.96㎡，财务主管为“林”，日期为2010年11月5日）。本院查明，申请执行人孙作荣与被执行人威海中顺房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月28日作出（2019）鲁1083民初21号民事判决书，判令：“被告威海中顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙作荣货款人民币1648868.40元及利息（利息自2009年8月6日至给付之日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19639元（原告已预交9820元）、保全费5000元、诉讼保全担保保险费3300元，均由被告负担”。本案诉讼过程中，依据当事人的保全申请，本院于2019年1月4日查封了威海中顺房地产开发有限公司名下位于乳山市××楼××、××室（现××为春晖家园小区××楼××、××室）在内的多套房产及其项下土地使用权。判决生效后，被执行人未自觉履行判决书确定的付款义务，本院根据申请执行人的申请于2020年3月17日立案执行【（2020）鲁1083执604号】。执行过程中，案外人宋丽莉向本院提出上述执行异议，对案涉房产主张所有权排除执行，并提交盖有乳山市器材租赁有限公司财务专用章收款收据两张（客户名称均为宋苹苹，项目分别为收东单元5楼东、5楼西、东单元车库、收房款，金额分别为20000元、20000元、10000元、20000元，收款人为“于”，日期分别为2007年6月25日、2008年1月23日）、盖有乳山市金政箱包加工厂财务专用章收款收据三张（客户名称均为宋**平，项目分别为预收房款、收草厦款、预收房款，金额分别为40000元、2000元、100000元，收款人均为“邢”，日期分别为2010年4月2日、2010年7月26日、2008年4月14日）、《购房协议书》一份（甲方为董爱玲、乙方为宋苹苹，载明：1、乙方自愿购买甲方位于光明小区50#楼东单元五楼东、五楼西，建筑面积约180平方米。2、乙方预付甲方房款180000元，车库款20000元。3、甲方责任：本工程于2009年9月15日前交付乙方使用，房产证于2010年3月前办理，由甲方负责，费用各付。2009年9月15日以前不能如期交付使用，甲方按已付房款的5%付给乙方违约金。日期为2009年8月28日）、盖有威海中顺房地产开发有限公司财务专用公章收款收据两张（客户名称均为宋丽莉，项目分别为光明小区50#602室、601室，数量分别为89.59㎡、97.9㎡，金额分别为206057元、225170元，日期均为2010年11月15日）、《收款收据》一张（交款人为50#，收款机关为乳山市热电厂，金额为53534元，日期为2012年12月25日），另附光明50#楼业主垫付增容费明细一份、、盖有乳山市建龙器材有限公司财务专用章收款收据一张（客户名称为50#一单元五楼东、五楼西，项目为代收电表改造费，金额为600元，日期为2014年5月17日）、盖有北京燃气集团山东有限公司乳山分公司大厅收费专用章收据一份【单位为宋苹苹，乳山市市区东外环中顺小区3号（原50号）楼1单元501室，金额为202.4元，日期为2019年6月20日】、《收款收据》三张（客户名称分别为50#东一5东、50#东一5西、50#东一5东、50#东一5西，项目分别为水、公用电、服务费、充卡、充卡、电表+表箱、充卡，金额分别为106.75元、9.24元、210元、74.01元、600元、500元、100元，日期分别为2020年11月27日、2020年11月28日、2019年9月3日）、《协议书》一份【甲方为董爱玲，乙方为宋**平，载明：乙方在光明小区购买50号楼楼房两户，分别为东单元五楼东和东单元五楼西。房价确定为2300元/㎡，车库一个确定为东起第一个价值为陆万伍千肆百叁拾元整（65430）。现因甲方多种原因促成此房产未及时办理房产手续给乙方造成了一定的损失，所以甲方自愿为乙方作出相应的补偿分别为①甲方把卖给乙方的车库定价为伍万元。②赠送甲方统一安装的太阳能两个。此协议在以后结算房时有效应。日期为2010年8月26日】。申请执行人对案外人异议及所提交的证据均不予认可，并提出上述答辩意见。上述事实有执行异议申请书、提交证据材料、法院执行材料、答辩状及证据在案为证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”;第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。案外人对案涉房产提出异议排除执行，应当符合上述法律规定，但其前提均要求在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案案外人与董爱玲签订的购房协议属于商品房买卖合同，董爱玲作为案涉商品房的出卖人既不具有房地产开发资质，又没有商品房销售许可证，其与案外人签订的购房协议违反了法律的强制性规定，应为无效。即使董爱玲与被执行人确实存在合作开发关系，且其销售行为被执行人亦予以认可，但能否以此认定其与案外人所签的购房协议为合法有效的书面买卖合同，执行机构不宜进行实体审查，应当通过诉讼程序审理确认；对于案外人所提交的证据，双方争议较大，亦应当通过诉讼程序审查认定。故案外人所提异议不符合上述法律规定，不能阻却法院的执行，其异议理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人宋丽莉的执行异议。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向乳山市人民法院提起诉讼。审判长  张涛审判员  凌涛审判员  王华二〇二〇年十二月十六日书记员  王伟