湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0114民初1759号原告（反诉被告）：世茂天成物业服务集团有限公司武汉分公司，住所地武汉市蔡甸区大集街天星村（游艇俱乐部）。负责人：彭萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖英，该公司员工。被告（反诉原告）：王琪，女，1968年9月25日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。原告世茂天成物业服务集团有限公司武汉分公司与被告王琪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理，后因被告王琪提起反诉，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法转为普通程序，由审判员独任审理，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）世茂天成武汉分公司的委托诉讼代理人肖英、被告（反诉原告）王琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）世茂天成物业服务集团有限公司武汉分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的武汉世茂龙湾三期82-203号房屋物业费8676.8元；2.判令被告支付至实际给付之日的违约金（按合同约定的日3‰标准计算，截止2020年5月31日违约金为2603.04元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月27日，原告受房地产公司委托，为武汉世茂龙湾三期项目提供前期物业服务，被告购买了位于武汉世茂龙湾三期82-203的商品房，由原告提供物业服务。协议约定：被告按每平方米3元的价格向原告交纳物业费，每半年交纳，每半年预交下个半年的物业费。未按期交纳，从逾期之日起每日按所拖欠金额的千分之三承担违约金。协议生效后，原告依约履行了提供物业服务的义务，但被告自2017年8月1日起未交纳物业费，截止2020年5月31日，共欠交物业费8676.8元，滞纳金2603.04元。原告曾多次以书面、电话等方式向被告催交，被告拒不履行。原告为维护自身合法权益，依法诉至法院。被告（反诉原告）王琪辩称，1.原告起诉状中陈述与开发商签订世茂三期前期物业的事情，被告不清楚；2.由于原告没有向被告出具交纳物业费发票，所以被告不清楚交费标准和已经交费的时间截止日期；3.原告没有履行前期物业合同，致使被告房前屋后环境差。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）王琪向本院提出反诉请求：1.判令其履行前期物业服务协议，修复武汉世茂龙湾三期82-203号门前腐朽栏杆，清除门前绿地垃圾，恢复82栋和83栋之间的公共绿地；2.修复公共污水排水管道，赔偿因污水管反水给反诉原告造成的财产损失5000元；3.修复公共墙面，赔偿因墙面渗水、发霉给反诉原告造成的财产损失5000元；4.向反诉原告提供物价局每年批准物业费收费管理标准依据和前期收取物业费的发票。原告（反诉被告）针对反诉辩称，1.武汉世茂龙湾三期82-203门前栏杆为业主私人花园栏杆，已经过了1年的维保期；门前绿地垃圾，物业下发了整改单，且联合相关部门铲除菜地补种公共绿地，今年也已经启动相关措施进行整改；2.反诉原告所述的管道是从其家到公共设施管道之间的连接管道，该部分管道为业主专有部分，不属于物业服务范围，且由于涉及邻里纠纷，物业也曾多次协调；3.反诉原告所述墙面是由于其相邻业主种树浇水导致墙面受潮，物业进行了协调，但是没有协调好，且该部分属于相邻业主共有部分，不属于物业公共部位，并且过了维保期；4.物业曾向反诉原告出具发票，但因为其不在家而未能收取，反诉原告可以随时去物业取。综上请求法院驳回反诉原告的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2014年3月25日，王琪（买受人）与武汉世茂新城房地产开发有限公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，购买了武汉世茂龙湾82-3号联排别墅（建筑面积85.05平方米）；该合同附件六《合同补充协议》第十一条：关于本合同正文地十八条、十九条1、买受人负责所购商品房底层或顶层相应范围（如绿化、花园、天台等，若有）内的卫生、防腐的管理、维护及承担相关费用，并享有该等范围的使用权。买受人对于小区内其他买受人拥有与其房屋相邻庭院、绿地、花园等（若有）的独立使用权无异议。负责对该等方位进行管理责任的买受人，未经出卖人或物业公司同意，无权更改与该范围有关的设施或者建造其他任何形式的建筑以及挪作他用。2014年7月5日，世茂南京武汉分公司（甲方）与被告（乙方）签订《武汉世茂龙湾前期物业管理服务协议》，约定：甲方向乙方提供物业共用部位、场地的维护和管理；物业共用设施、设备及其运行的维护和管理；环境卫生管理（公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集和清运，但不包括装修、装饰产生的垃圾；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共部位的消杀）；公共秩序维护；交通秩序与车辆停放管理；房屋装修装饰管理；有偿服务等服务。物业服务费3元/月/平方米；物业服务费于业主收楼时预收半年费用，之后按季度收取，每个季度底预交下个季度的物业服务费用。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或物业公司有权要求乙方补交，由乙方从逾期之日起每天按所拖欠金额的千分之三承担违约金，甲方可采取必要催缴措施。王琪交纳物业费至2017年8月1日，其后未缴纳物业费，截止至2020年5月31日共欠缴物业费8675.1元；原告通过张贴书面催缴函、微信等方式就欠缴的物业费向被告进行了催缴。另查明，被告住宅周围存在公共绿地被业主私人占用，用于蔬菜种植等情况。再查明，上海世茂世茂南京物业服务有限公司武汉分公司于2010年10月11日成立，2015年3月13日更名为世茂天成物业服务集团有限公司武汉分公司。以上事实，有原告提供的《武汉市商品房买卖合同》、《武汉世茂龙湾前期物业管理服务协议》、张贴的物业催缴函照片、微信聊天记录、公司变更登记通知、限期整改的通知及照片等相关材料和被告提供的照片、微信聊天记录以及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，案涉《武汉世茂龙湾前期物业管理服务协议》合法有效，原、被告双方均应按合同约定履行自己的义务，被告应按合同约定交纳2020年5月31日之前的物业费8675.1元，但原告在服务过程中存在诸如公共绿地养护、管理不力等问题，故本院对其要求被告支付违约金的请求，不予支持。被告主张原告应履行物业服务协议修复其门前腐朽栏杆，但双方前期物业服务协议中对此并无约定，反而在被告与开发商签订的《武汉市商品房买卖合同》中已经明确约定门前栏杆的管理、维护均由业主负责，故本院对被告的反诉请求中要求原告修复门前栏杆的请求，不予支持。被告所提供的证据并不能证明污水管道堵塞或损坏的部位为公共部分，且未提供证据证明损失的数额，故本院对其要求原告赔偿污水反水造成的损失5000元的请求，不予支持。被告所称“公共墙面”，实际是其自家房屋的外墙，并不属于公共部位，故本院对其要求赔偿因墙面渗水造成的财产损失5000元的请求，不予支持。根据《武汉市物业服务收费管理办法》实施细则规定，普通住宅和经济适用住房的综合管理服务费，实行政府指导价，且根据《武汉市物业服务收费管理实施细则》“本细则实施前已经签订物业服务合同且合同尚未到期或者尚未终止的，仍按原合同约定执行。”的规定，案涉《武汉世茂龙湾前期物业管理服务协议》目前仍适用以前规定，故并不存在被告所谓的每年批准收费管理标准依据，故本院对此反诉请求不予支持。原告在收取物业费后应依法出具发票，故本院对被告要求原告向其出具已经收取物业费的发票的反诉请求，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王琪于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）世茂天成物业服务集团有限公司武汉分公司支付2017年8月1日至2020年5月31日的物业费8675.1元；二、驳回原告（反诉被告）世茂天成物业服务集团有限公司武汉分公司的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）世茂天成物业服务集团有限公司武汉分公司于本判决生效之日起三日内向被告（反诉原告）王琪出具已经收取的物业费的发票；四、驳回被告（反诉原告）王琪的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82元，反诉费25元，共计107元，由原告（反诉被告）世茂天成物业服务集团有限公司武汉分公司负担19元，被告（反诉原告）王琪负担88元。（此款原告（反诉被告）世茂天成物业服务集团有限公司武汉分公司已垫付，执行时由被告（反诉原告）王琪迳付原告（反诉被告）世茂天成物业服务集团有限公司武汉分公司）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审判员  周文华二〇二〇年十二月三十一日法官助理洪帆书记员洪帆