安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终4864号 上诉人（原审原告）：陈凯，男，1990年6月24日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 被上诉人（原审被告）：阜阳市发到家商贸有限公司，住所地安徽省阜阳市颍**致富路与幸福路交汇处食品大商城1.**楼1.2.3.**，统一社会信用代码91341200MA2T7P9Q33。 法定代表人：董顺河，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘丽涛，安徽丽涛律师事务所律师。 上诉人陈凯因与被上诉人阜阳市发到家商贸有限公司租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍东区人民法院（2020）皖1203民初2052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈凯上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；并由阜阳市发到家商贸有限公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：案涉房屋消防验收不合格，阜阳市发到家商贸有限公司构成违约，应承担相应责任；阜阳市城乡建设局非系公安消防部门，其出具的验收意见书不能证明案涉房屋验收合格的事实；案涉房屋系违法转租，租赁合同应属无效。 阜阳市发到家商贸有限公司辩称，案涉房屋符合消防验收条件，且在一审法庭辩论终结前已取得有效消防验收合格证明；案涉房屋的转租系经房屋产权人阜阳源一置业有限公司同意，租赁合同有效。 陈凯向一审法院起诉请求：确认陈凯与阜阳市发到家商贸有限公司签订的《租赁合同》无效;阜阳市发到家商贸有限公司返还收取陈凯的房屋租金40000元;阜阳市发到家商贸有限公司赔偿陈凯损失165000元;并由阜阳市发到家商贸有限公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：陈凯系煜轩文化艺术有限公司的法定代表人，其从阜阳市舞林大荟文化传媒有限公司处得到“舞林大荟”的经营权，从事对幼儿进行艺术培训活动。因阜阳市发到家商贸有限公司筹建的“发到家”商场对外经营并对外招租，陈凯为扩大培训规模，经双方协商，阜阳市发到家商贸有限公司将该食品大商城四楼4间店铺出租给陈凯用于培训班经营。2019年10月25日，陈凯（承租方、乙方）与阜阳市发到家商贸有限公司（出租方、甲方）签订《阜阳市发到家商贸有限公司（大润发战略投资品牌）租赁合同》约定，甲方将其位于阜阳市颍东区间店铺出租给乙方。乙方承租的铺位只适用于“舞林大荟”范围经营。租赁期限暂定自2019年11月1日起至2022年9月30日止。乙方应在签订合同的当日向甲方缴付履约保证金20000元，合同正常履约结束60天给予退还；乙方应于签署合同7日内向甲方一次性缴付自租赁起始日起一年的租金、综合管理费、经营管理费，全年的三项费用共计158592元。甲方交付给乙方的房产已经消防验收合格，乙方如需对该房产进行装修，需事先呈报相关的公安消防部门审批，并经验收合格方能使用。2019年10月10日，陈凯通过微信转账的方式向阜阳市发到家商贸有限公司支付租金20000元；同年10月25日，陈凯通过ＰＯＳ机刷卡的方式向阜阳市发到家商贸有限公司支付租金20000元。签订合同之后，阜阳市发到家商贸有限公司将涉案4间房屋交付给陈凯使用。2020年5月20日，陈凯自行搬离涉案房屋。涉案租赁房屋的产权属于阜阳源一置业有限公司，2018年7月11日，阜阳市发到家商贸有限公司与阜阳源一置业有限公司签订《食品大商城1.2＃楼1.2.3.4层租赁协议》，租赁期限自2018年12月31日至2028年12月30日，共计十年。2020年7月31日，阜阳源一置业有限公司出具证明载明：经其公司核实，舞林大荟租赁的房屋位于其公司建设的阜阳食品大商城2号楼4楼。2019年6月27日，阜阳市城乡建设局出具阜建消审字2019过渡期第0047号《建设工程消防设计审查意见书》，经审查：阜阳市颍东区幸福路以北、致富路以西的阜阳食品大商城一期1、2号商办楼1-4层的工程消防设计合格。2020年6月10日，阜阳市城乡建设局出具阜建消验（2020）第0027号《建设工程消防验收意见书》，经评定：阜阳市颍东区幸福路以北、致富路以西的阜阳食品大商城2＃商办楼、3＃、4＃商业楼建设工程消防验收合格。2020年1月1日，食品大商城2＃-4＃楼消防工程取得工程竣工验收报告（消防）。 一审法院认为，案涉租赁合同合法有效。从阜阳市发到家商贸有限公司提供的“阜阳源一置业有限公司的证明”及阜阳市城乡建设局出具阜建消验（2020）第0027号《建设工程消防验收意见书》来看，涉案房屋已经建设工程消防验收合格，且双方租赁合同已经实际履行。故陈凯要求确认该《租赁合同》无效，没有事实和法律依据，不予支持。陈凯租赁房屋起租日为2019年11月1日，搬离涉案房屋的时间为2020年5月20日，阜阳市发到家商贸有限公司也表示认可，故陈凯实际租赁期限为6个月零20天。案涉租赁合同约定第1年租金、综合管理费、经营管理费为158592元，即13216元/月。故陈凯6个月零20天的实际租赁费为88106元。租赁期间恰逢“新冠”疫情爆发这一不可抗力情形发生，结合本案的合同履行情况及双方损失大小，兼顾公平原则，酌定双方应平均分担损失。在平均分担损失之后，陈凯已支付的40000元租赁费仍不足以履行《租赁合同》约定的支付租赁费用的义务，故对陈凯要求阜阳市发到家商贸有限公司返还40000元租赁费的诉讼请求不予支持。涉案房屋已经阜阳市城乡建设局消防验收合格，而陈凯并未提供证据证明其向公安消防部门进行过呈报审批，同时阜阳市发到家商贸有限公司在此过程中并不存在过错，故陈凯称系因涉案房屋消防未经验收，经装修后无法办理办学许可证导致其装修损失，阜阳市发到家商贸有限公司应赔偿相应损失的诉讼理由不能成立。同时根据陈凯提供的装修合同和收据，不足以证明涉案房屋的装修工程已经实际履行，不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零一十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回陈凯的诉讼请求。案件受理费4376元，减半收取2188元，由陈凯负担。 在二审期间，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：案涉租赁合同是否合法有效，陈凯要求阜阳市发到家商贸有限公司返还相应的房屋租金并赔偿损失是否有事实和法律依据。 涉案房屋已经消防验收合格，且转租行为系经房屋产权人阜阳源一置业有限公司明确认可，案涉租赁合同系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效。阜阳市发到家商贸有限公司已经依约交付房屋，陈凯应按约支付租金。因疫情防控需要，在该租赁期间，陈凯不能或不能完全使用租赁房屋，造成一定经营损失。故一审法院结合实际情况，兼顾公平原则，酌情确定双方平均分担租赁费用，并无不当；因陈凯违约支付租金在先，且根据陈凯提供的装修合同和收据，亦不足以证明涉案房屋的装修工程已经实际履行，故陈凯要求阜阳市发到家商贸有限公司返还相应的房屋租金并赔偿损失，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，陈凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4376元，由上诉人陈凯负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 袁理想 审判员 刘 伟 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理张婷玉 书记员张玉 附：（2020）皖12民终4864号民事判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。