云南省凤庆县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0921民初903号原告：张东春，男，汉族，1982年5月12日出生，云南省凤庆县人，住临沧市凤庆县。委托诉讼代理人：伍金荣，男，云南顺宁律师事务所专职律师，执业证号：15309201510161807。代理权限：特别授权代理。被告：云南泰润房地产开发有限公司，住所地：凤庆县凤山镇凤山社区清真街**。统一社会信用代码：91530921056988337M。法定代表人：林传忠，系公司总经理。委托诉讼代理人：马弘，男，云南聚盈（凤庆）律师事务所专职律师，执业证号：15309201710013939。代理权限：特别授权代理。原告张东春与被告云南泰润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，适用简易程序于2020年7月30日在本院公开开庭进行审理，原告张东春及其委托诉讼代理人伍金荣、被告云南泰润房地产开发有限公司委托诉讼代理人马弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除《凤凰城预定合同》，并判决被告返还原告己支付的房款5万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月27日，原、被告双方签订《凤凰城预定合同》，被告将凤凰城8幢108房预售给原告，双方确定预售房屋建筑面积325㎡，成交价6898元/㎡，房款总价为2241850.00元。合同签署后，原告交付了5万元房款，首付及剩余款项计划到商业银行申请按揭贷款。房屋建盖完工后，原告到现场查看，发现房屋面积与预订不符，且擅自更改户型外观斜顶。原告发现问题后，多次与被告协商、要求退款处理，但公司不予理睬未果。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如诉请。被告辩称，请求法庭依法驳回原告全部诉讼请求，并继续履行双方签订的商品房预售合同。原、被告签订的预定合同，是一个合法有效的合同，该合同应该继续履行并继续签订商品房销售合同；被告多次与原告协商签订商品房销售合同，但是原告一直没有来签订；原告陈述合同约定房屋面积325平方米，但实际不是325平米，实际测量是333.6平方米。合同约定，首付款不予退还，原告支付5万元是定金，性质上是定金。原告陈述被告擅自更改户型外观，被告是根据依法批准的设计图规划，沙盘图只是规划只是一个广告宣传，实际是以规划设计图建造出来的建筑为主；被告已经按照原告指示对房屋门各项进行改装，室内设计是按照原告要求进行改装，根据原告要求，对门进行改装，根据设计，二楼是有隔墙的，但是根据原告要求，现在是没有做隔墙的，被告按照原告要求对房子布局进行改装，还对水电线路进行改装。若是原告不购买，对房屋进行改装造成的损失，被告保留另案诉讼的权利；原告要求解除合同交退还定金，被告要求按照定金规则来，不予交还定金。到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：综合双方诉辩主张，双方的争议焦点为以下两个方面：1、被告云南泰润房地产开发有限公司没有按照其宣传资料沙盘模型来建盖房屋，缺少斜顶的行为是否构成违约？2、原、被告之间的商品房预售合同是否应当解除？3、原告的诉讼请求是否应当得到支持？针对以上争议事实和诉讼主张，原告向法庭提交以下证据：一、《凤凰城预定合同》，证明2019年8月27日，原、被告双方签订《凤凰城预定合同》，被告将[凤凰城]8幢108房预售给原告，双方确定建筑面积325㎡，成交价6898元/㎡，房款总价为2241850元；二、收据三组，证明合同签署后，原告通过刷卡支付方式交付了5万元房款；三、户型图，原告在被告售楼部沙盘拍照涉案房屋户型图，这个户型图还在的。是照片数过来第四间，当时售楼人员说是户型有斜顶的就这一间了，要赶紧，原告看户型有斜顶比较美观就签订预售合同，当时被告催原告叫房款时候发现户型已经被更改，现在该房屋实际户型满足不了原告当初购买的意愿。经质证，被告对原告的三组证据均予以认可，对预定合同予以认可；房款是双方约定，交的是定金。原告根据个人爱好对室内进行改变，公司根据原告要求对户型做了变更，说明公司是根据原告的意愿进行更改的；对户型图，跟实际是有差异的，在顾客选房时候有告知过。针对双方争议焦点和答辩主张，被告向法庭提交以下证据：一、被告营业执照、法定代表人身份证明和法人身份证复印件，证明被告信息；二、1、商品房预售许可证、2、建筑工程施工许可证、3、建设工程施工规划许可证、4、建设用地规划许可证，由相关部门颁发，证明被告对商品房销售、预售是合法的；三、《[凤凰城]预定合同》、收据2份、刷卡回单、张东春身份证复印件，证明原告与被告签订《[凤凰城]预定合同》，所交纳定金次数和数额，原告确认后提交的身份证复印件，证明原告是想要房子的；四、分户面积明细表，证明B幢108号房的实际测量建筑面积（333.65平米）；五、B幢108号房部分设计图，来源于被告公司，证明规划设计图，该套房屋门高2.1米，门宽1.2米，二楼有隔墙，原告的要求是“门高2.4米、门宽1.6米”，二楼无隔墙；六、被告售楼人员李亚娟与原告微信聊天记录截图，证明被告多次催促原告缴纳首付款，以及证明原告要求被告对房屋部分格局进行改造，提出时间是2020年3、4月份期间，被告房子是在2020年1月9日封顶，这个时候被告提出对房屋部分进行改造，证明被告已经接受了房屋户型。经质证，原告认为，对第一组证据三性无异议；对第二组商品房预售许可证，不认可证明内容，许可证颁发时间是2020年1月21日，签订合同时间是2019年8月27日，证明原告跟被告签订预售合同时候，被告还没有预售资格；对第三组证据无异议；第四组分户面积明细表，是被告单方面测量的，没有跟原告进行确认，不认可；第五组，被告陈述改装过的门高、门宽，不认可是原告给被告造成损失，而是帮被告节省材料，但是证明被告给原告房屋造成大面积损坏；第六组，微信截屏记录，证据不符合证据特征，对微信聊天两方主体没有说明，需要核实，聊天内容也没有关于告知原告户型不符的问题，都是催交首付款，对该证据不认可。本院认为，原、被告提交的证据均来源合法，内容客观真实，本院予以采信，但与本案的关联性以及证明力将在案件事实认定和争议焦点评析中予以综合评判。根据双方诉辩意见和庭审举证、质证及本院认证，本院确认如下案件事实：2019年8月27日，经协商后，原、被告双方签订《[凤凰城]预定合同》，合同约定被告云南泰润房地产开发有限公司将[凤凰城]8幢108房预售给原告张东春，双方在合同里约定：建筑面积325㎡，成交价6898元/㎡，房款总价为2241850.00元。合同同时约定门宽留1.6米，高留2.4米，入户口、卷帘门、窗子不需要装，后期材料费补还客户，二楼只要一个卫生间，二楼其他隔墙都不要，其他楼层按合同约定。合同约定的付款方式一项里明确约定应付第一期购房款为5万元。合同签署后，原告张东春履约支付了5万元购房款。房屋建盖完工后，被告云南泰润房地产开发有限公司没有根据其销售沙盘宣传模型替原告张东春所选购的房屋建盖斜顶。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定：依法成立的合同，自成立时生效。被告云南泰润房地产开发有限公司提交证据证明其订立合同时已经取得相关商品房预售许可，其与原告张东春签订的《[凤凰城]预定合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定和法律规定承担相应合同责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本院认为，本案争议的《[凤凰城]预定合同》就双方协商预售的房屋房号、面积、单价、付款方式、关于价格的保密违约责任约定、原告不要门窗卷帘门隔墙的安装，被告后期材料费补还原告等房屋买卖主要内容作出了明确具体的约定，该《[凤凰城]预定合同》应当认定为商品房销售的买卖合同，原告已经支付的5万元为根据合同约定支付的首期应付购房款。另庭审查明，因签订《凤凰城预定合同》时房屋尚未建好，原告根据被告宣传资料选购房屋，被告房屋建成后却没有根据其售楼部宣传的沙盘模型替原告所选购认定的房屋建盖斜顶。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责。”据此规定，被告售楼部宣传的沙盘模型等对房屋作出的说明和允诺视为房屋买卖合同的一部分，被告房屋建成后没有根据其售楼部宣传的沙盘模型建盖斜顶的行为已经对所售房屋外观型状做出了实质性改变，构成违约。因被告违约，双方发生分歧，原告主张解除合同并返还已付购房款5万元的诉讼请求符合合同法的相关规定，本院予以支持。原、被告双方在庭审中提出的其他主张，因未能提交有效证据予以证明，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第九十四条第一款第（五）项、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，判决如下：一、原告张东春与被告云南泰润房地产开发有限公司签订的《[凤凰城]预定合同》予以解除；二、被告云南泰润房地产开发有限公司在本判决生效后20日内归还原告张东春已付的商品房购房款5万元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，负有义务的一方当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费1050.00元，简易程序审理减半收取525.00元，由被告云南泰润房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。若双方当事人均服判的，上诉期满之日起本判决即发生法律效力。负有义务的一方当事人若到期不履行本判决所确定的义务，享有权利的一方当事人有权向凤庆县人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判员  廖淑静二〇二〇年十二月二日书记员  李 梅附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法的合同，受法律保护。第十条【合同的形式】当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。