天津市高级人民法院民 事 判 决 书(2020)津民终890号上诉人（一审原告）：北京新电环能科技有限公司，住所地北京市海淀区云会里金雅园过街楼****。法定代表人：王超海，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫闻，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑶，北京市中银律师事务所律师。上诉人（一审被告）：首控光电（天津）有限公司，住所，住所地天津市滨海新区中心商务区水线路**增**于家堡金融区服务中心**（集中办公区）div>诉讼代表人：天津四方君汇律师事务所。委托诉讼代理人:李咏梅，北京市汉鼎联合律师事务所律师。委托诉讼代理人:王**，河南金色世纪律师事务所律师。一审第三人：中聚光电实业（天津）有限公司，住所地天津，住所地天津市汉沽区津滨工业园>法定代表人：李志强，该公司董事长。委托诉讼代理人：张秀梅，河南隆翔律师事务所律师。上诉人北京新电环能科技有限公司（以下简称新电环能公司）、上诉人首控光电（天津）有限公司（以下简称首控光电天津公司）、一审第三人中聚光电实业（天津）有限公司（以下简称中聚天津公司）债权转让合同纠纷一案，天津市第二中级人民法院曾于2018年8月14日作出（2017）津02民初803号民事判决，首控光电天津公司不服，提出上诉。本院于2018年12月21日作出（2018）津民终399号民事裁定，撤销原判，发回重审。天津市第二中级人民法院重新审理后，于2020年4月30日作出（2019）津02民初437号民事判决。新电环能公司、首控光电天津公司均不服，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新电环能公司的委托诉讼代理人闫闻，被上诉人首控光电天津公司的委托诉讼代理人李咏梅、王**，一审第三人中聚天津公司的委托诉讼代理人张秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新电环能公司上诉请求：1.撤销天津市第二中级人民法院（2019）津02民初437号民事判决，改判首控光电天津公司向新电环能公司支付租金25260408.7元及租金利息（以25260408.7元为基数，自2017年10月25日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计付；自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；2.一、二审诉讼费用由首控光电天津公司承担。主要事实和理由：（一）一审判决在认定《厂房租赁协议》真实有效的情况下，以厂房租赁行业惯例为由，按照建筑面积计算租金，打破了双方合同约定内容，属于认定事实不清，适用法律错误。1.只有合同约定不明或因违背当事人真实意思而无效的情况下，法院才能参考交易习惯，而案涉合同明确约定租赁面积为19246平方米。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。3.一审法院仅以李某的证言作为厂房租赁行业标准，缺乏事实依据。（二）一审判决以新电环能公司未能提供证据证明起租时间，认定应承担举证不能的法律后果，在未查明相关事实的情况下，直接以构成虚假陈述的首控光电天津公司自认的起租时间认定本案事实，属于认定事实不清，适用法律错误。1.《厂房租赁协议》明确约定2009年4月为起租时间，协议履行十余年双方均未提出异议。从首控光电天津公司的法律意见书及“关于支付500万元房租的请示”函件中均可以看出，首控光电天津公司从2009年4月开始租赁案涉厂房。2.李某的证言不能作为认定起租时间的依据，且其证言中没有说明具体的起租时间。至于首控光电天津公司在本案原审及重审期间多次虚假称述，混淆视听，不能以其单方陈述认定本案关键事实。首控光电天津公司辩称，新电环能公司的上诉请求不能成立，应予驳回。主要事实和理由：（一）新电环能公司以《厂房租赁协议》真实有效为前提提出上诉主张，该前提是错误且不成立的。《厂房租赁协议》从未成立、不真实。2011年《厂房租赁合同》是双方签署及履行的唯一依据。（二）《厂房租赁协议》从未成立，不存在判断其是否有效的法律前提，本案不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条。（三）无论根据《厂房租赁协议》（假设其有效）记载还是参照当地交易习惯，租赁面积均应以增1号及增16号两栋厂房的建筑面积11063平方米计算，而新电环能公司主张的19246平方米是包括涉案增1号、增16号及案外的14号、15号共四栋厂房的总土地面积。（四）李某是案涉厂房出售方天津津滨科技工业园投资有限公司的员工及具体经办人，完全了解当时情况，且与本案没有利害关系，一审判决采信其证言是正确的。（五）新电环能公司始终不能证明中聚天津公司将涉案增1号及增16号两栋厂房交付租赁的具体时间，依法应承担举证不能的不利后果。一审判决认定起租时间为2011年4月是正确的。（六）首控光电天津公司及其大股东始终对《厂房租赁协议》的真实性不予认可，从2016年第一次临时股东会会议纪要中可以看出。新电环能公司提到的法律意见书是中介机构起草的草稿，没有进行基本事实调查，没有加盖印章，内容不客观不真实，首控光电天津公司及其大股东始终不认可该法律意见书草稿。（七）首控光电天津公司在发回重审之前的第一次一审最后一次庭审及之后的二审中，始终明确主张《厂房租赁协议》不真实，不认可该协议，至于是否申请鉴定与是否认可该协议真实性不能画等号。《厂房租赁协议》复印件出现在公司财务账册的原因不明，也与租赁费的实际履行情况不符，不能认定首控光电天津公司认可并履行了《厂房租赁协议》。（八）从中聚天津公司对首控光电天津公司是否享有债权分析，《厂房租赁合同》确定的租金总额为680万元，而首控光电天津公司已经支付租金8353368.91元，中聚天津公司对首控光电天津公司不享有债权，故应驳回新电环能公司的诉讼请求。（九）即使按照新电环能公司的主张，其计算的金额也是错误的，多计算了2771423.96元。（十）新电环能公司主张的利息标准为银行同期贷款利率，二审期间其就2015年8月20日至实际给付之日的利息标准，变更为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，属于在二审期间变更诉讼请求，不应支持。中聚天津公司述称，同意新电环能公司的上诉意见及事实理由。（一）原审法院查明并认定《厂房租赁协议》，事实清楚，适用法律正确。该协议系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束力，应依据该协议确定租赁面积及起租时间。（二）2009年4月1日，首控光电天津公司在设立筹备阶段就开始实际使用案涉厂房，后双方通过签订《厂房租赁协议》对从2009年4月开始的租赁关系进行追认。（三）建筑面积和土地面积是一个不可分割的整体，案涉厂房不仅包括建筑面积，也包括土地面积，土地面积也在承租人使用的范围内。首控光电天津公司的车辆通行、货物进出和人员出入不可避免从土地面积上直接进入建筑面积。《厂房租赁协议》被确认真实有效的情况下，应依据该协议确定双方的合同义务。首控光电天津公司上诉请求：1.撤销天津市第二中级人民法院（2019）津02民初437号民事判决第一项，改判驳回新电环能公司全部租金及利息的诉讼请求。2.两审诉讼费用由新电环能公司承担。主要事实和理由：（一）2009年的《厂房租赁协议》不真实，从未成立，而2011年的《厂房租赁合同》是双方当事人签订的唯一合同，真实有效，据此确定租赁期间为2011年4月至2014年10月。（二）一审判决认定《债权转让协议》合法有效，存在错误。《债权转让协议》基于从未成立且不真实的《厂房租赁协议》而签署，以不存在的债权为标的，且系新电环能公司与中聚天津公司串通损害国家、集体及首控光电天津公司利益，依法应认定无效。新电环能公司与中聚天津公司、中聚控股公司均为李志强控制的民营企业，首控光电天津公司为国有控股企业，中聚控股公司是首控光电天津公司的小股东。新电环能公司与中聚天津公司串通损害首控光电天津公司大股东的合法权益，虚构转让不存在的租金及物业费债权，意图通过诉讼非法侵占巨额国有资产。（三）仅从新电环能公司的逻辑及《债权转让协议》约定看，《厂房租赁协议》于2014年4月届满后双方未签署新的租赁合同，假设2014年5月之后存在租赁费，也是因事实租赁关系产生，而非债权转让。而且，双方对此后的租赁关系、租金标准及租金总额始终存在争议，新电环能公司没有受让2014年5月以后的租金债权，一审判决认定2014年5月1日至2017年10月31日的租金及利息，缺乏合同依据且与本案案由不符。（四）一审判决认定新电环能公司起诉没有超过诉讼时效，存在错误。案涉厂房租金以2014年4月30日为界分为两部分，诉讼时效应分别计算。第一部分是2011年4月1日中聚天津公司交付厂房至2014年4月30日，诉讼时效于2016年4月30日届满，新电环能公司2017年起诉，已经超过了诉讼时效。第二部分是2014年5月1日之后的租金，即使新电环能公司可以主张租金，那么2014年5月1日至2015年9月30日的租金也已经超过了诉讼时效。（五）如上所述，新电环能公司的利息主张缺乏依据，不应支持。退一步讲，即使支持利息，也应从生效判决作出之日开始计算。案涉债权转让没有依法通知首控光电天津公司，且本案的诉讼过程并非首控光电天津公司所能控制，故一审计算利息有误。（六）首控光电天津公司认可一审判决未支持新电环能公司关于物业费的主张，但认为一审判决认定首控光电天津公司支付的物业费有遗漏。首控光电天津公司曾于2011年10月支付物业费591245.24元，2013年9月23日支付物业费312042.16元。新电环能公司辩称，首控光电天津公司的上诉请求不能成立，应予驳回。主要事实和理由：（一）一审判决认定2009年《厂房租赁协议》真实有效，否定2011年《厂房租赁合同》的真实性，认定事实清楚、适用法律正确。首控光电天津公司主张案涉租赁关系存在期间为2011年4月至2014年10月，于法无据，应予驳回。（二）一审判决认定《债权转让协议》合法有效，事实清楚，适用法律正确。（三）一审判决认定案涉转让的债权未超过诉讼时效符合事实及法律依据。《厂房租赁协议》对租金的履行期限没有约定，从实际租金的支付情况看，首控光电天津公司支付租金没有规律性，故双方对于履行期间不确定。按照《中华人民共和国合同法》第六十二条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行，诉讼时效从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。故本案中，原债权人中聚天津公司可以随时要求首控光电天津公司支付拖欠的租金，诉讼时效从中聚天津公司或新电环能公司要求首控光电天津公司支付租金之日起算。（四）一审判决认定利息请求并未超出实际损失范围，具有事实和法律依据。（五）首控光电天津公司主张的遗漏认定支付物业费事实，与本案争议无关，无需在本案中予以认定。（六）首控光电天津公司关于协议签署双方为关联公司，串通损害国家、集体及首控光电天津公司利益的主张，没有任何事实和法律依据，且首控光电天津公司并没有因为债权转让而受到利益损害。中聚天津公司述称，不同意首控光电天津公司的上诉请求及事实理由。（一）首控光电天津公司在前几次庭审中多次认可而后又否认《厂房租赁协议》的真实性，但是经过法庭询问又表示不申请鉴定。特别是在本案重审期间，一审法院在核实首控光电天津公司提交证据时，从该公司的财务账册中找到了《厂房租赁协议》，充分证明了首控光电天津公司对该协议是非常清楚的，之所以故意不认可该协议，是为了达到扰乱庭审程序、逃避责任的目的。（二）两份调解书是首控光电天津公司的真实意思表示，在没有充分证据推翻的情况下，能够证明首控光电天津公司于2017年12月31日之前仍在使用租赁厂房，且至今没有进行交接。新电环能公司向一审法院起诉请求：“1.判令被告首控光电天津公司立即向原告支付拖欠的房屋租金25260408.7元(2009年4月1日-2017年12月31日）及物业费232180.96元（2014年10月-2014年12月期间63322.08元及2015年1月-8月期间的物业费168858.88元），共计25492589.66元；2.判令被告首控光电天津公司支付拖欠租金和物业费所产生的利息，租金利息以月租金数额为基数，物业费利息以垫付的物业费数额为基数，按照中国人民同期贷款利率计算至实际支付欠付拖欠的租金和物业费之日止（暂截止至2017年12月31日计算的利息合计4737036.87元）；上述两项诉讼请求合计为30229626.53元；3.判令被告首控光电天津公司承担本案诉讼费用。”一审法院认定事实，2017年10月23日，中聚天津公司作为甲方（债权转让人）与新电环能公司作为乙方（债权受让人）签订《债权转让协议》，约定截至本协议签署之日，债务人首控光电天津公司因与甲方签订《厂房租赁协议》租赁甲方位于天津市汉沽区黄山××路××号××号××号厂房而产生的欠付甲方房屋租金及物业费共计人民币31541422.5元及产生的相应利息6356977.63元（简称债权，该金额如有出入，以实际金额为准）。现甲方将该债权全部转让给乙方，乙方同意受让该债权。上述《债权转让协议》签订后，中聚天津公司分别向首控光电天津公司注册地和清算组组长朱建州邮寄送达《解除厂房租赁协议通知》及《债权转让通知书》。《解除厂房租赁协议通知》载明，中聚天津公司自2009年12月至今多次催缴首控光电天津公司应付欠费，并于2013年5月25日向其发送书面催缴通知，但首控光电天津公司都以各种理由推脱，根据《厂房租赁协议》第三、四条之约定，首控光电天津公司的行为已经构成违约，故发送此通知，自即日起解除《厂房租赁协议》，要求首控光电天津公司于2017年10月31日16：00前将个人物品清空并将完好的承租房屋交付给中聚光电公司，同时告知首控光电天津公司债权转让事宜。寄送至首控光电天津公司的邮件于2017年10月29日退回，朱建州于2017年10月25日签收该邮件。经查明，首控光电天津公司召开临时股东会决议自2016年8月31日开始进行自行清算，选举朱建州担任清算组组长。经查，中聚天津公司成立于2009年9月8日，并于2012年11月23日被吊销营业执照。2011年9月30日，首控光电天津公司成立，该公司股东为南阳首控光电有限公司与中聚联合控股有限公司。南阳首控光电天津公司成立于2009年4月9日，中聚联合控股有限公司成立于2006年9月7日。2009年8月14日，天津市汉沽区人民政府与中聚联合控股有限公司签订《合作协议书》，约定提供包含案涉增1号、16号的厂房引进相关项目。依据上述协议，天津市汉沽区人民政府与中聚天津公司于2009年9月8日就案涉厂房签订《厂房转让协议》，该协议就厂房交接约定：甲乙双方应共同配合，根据拟建项目的具体情况，完成上述厂房竣工测量、消防验收、工程档案预验收、建设工程竣工规划验收和工程档案移交等相关竣工验收手续；上述厂房办理竣工验收手续后，双方应共同到汉沽区房地产管理部门办理房地产产权转让及登记注册手续，将上述厂房建筑物及相关土地使用权登记到乙方名下。2010年6月9日，天津津滨科技工业园投资有限公司与中聚天津公司就案涉厂房签订相应的《天津市房产买卖协议》。《天津市不动产登记查询证明》载明：增1号厂房土地面积l2993.5平方米，总建筑面积为7499.96元；增16号厂房土地面积6252.8平方米，总建筑面积为3609.18平方米。首控光电天津公司成立后，中聚天津公司作为出租方（甲方）与首控光电天津公司作为承租方（乙方），双方形成一份未填写签约日期的《厂房租赁协议》，该协议约定：甲方出租给乙方的厂房坐落在汉沽区黄山××路××号××号××号，租赁建筑面积为19246平方米；厂房租赁自2009年4月1日起至2014年4月30日止；租赁期5年；租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方继续承租的，应于租赁期满三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；双方约定厂房租赁每月每平方米建筑面积租金为人民币16元；租赁期间使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯费用由乙承担；租赁期间，乙方应按月缴纳物业管理费由甲方代收，每月每平方米物业管理费为人民币1.28元。此外双方还就厂房的使用要求和维修责任等进行了约定。租赁期间，首控光电天津公司于2013年8月30日向中聚天津公司付款5000000元；2014年11月24日付款1000000元；2014年11月25日付款1072871.26元。新电环能公司及中聚天津公司认可上述款项为案涉厂房租金。租赁期间，首控光电天津公司于2012年2月29日向中聚天津公司付款270000元、2012年7月23日付款257836.11元、2012年12月3日付款251268.79元、2013年5月22日付款250700元、2013年11月28日付款250692.75元，上述五笔付款合计1272822.27元。新电环能公司及中聚天津公司认可上述款项用于缴纳房产税、土地使用税。首控光电天津公司就上述已付款项主张抵销相应数额的租金。另查，首控光电天津公司作为甲方与津滨公司作为乙方曾签订《物业服务协议》，约定：甲方承租产权人厂房的坐落位置天津市汉沽区黄山××路××号××工业园××＃××＃及动力中心、（动力中心1500㎡从2012年11月1日推出），建筑面积12609.14㎡；协议期限自2012年10月1日至2013年9月30日，收取方式为每月1-5日，甲方按1.90元／㎡?月的标准向乙方支付当月物业管理费金额人民币23957.37元（动力中心退出后金额为人民币21107.37元）。该协议还约定了其他事项。首控光电天津公司于2013年5月28日支付津滨公司2011年8月至2012年2月物业费112977.90元，于2013年7月11日支付津滨公司2012年3月至2012年9月物业费112977.90元，于2014年10月9日支付津滨公司2012年10月至2014年9月物业费506576.64元。中聚天津公司于2014年12月17日为首控光电天津公司代缴2014年10月至12月物业费63322.08元，于2015年9月8日为首控光电天津公司代缴2015年1月至8月物业费168858.88元，共计232180.96元。2017年6月22日，首控光电天津公司与案外人津滨公司就案涉汉沽区黄山北路18号增1号物业费等内容达成（2017）津0116民初43157号民事调解书，协议如下：一、首控光电天津公司于2017年10月31日前一次性给付津滨公司各项费用总计304482.75元（2015年9月1日至2017年2月28日物业服务费256498.56元；滞纳金15632.19、律师费32352元）；二、首控光电天津公司于2017年10月31日前将其所有生产设备从天津滨海新区汉沽黄山北路18号增1号搬出；三、津滨公司自愿放弃其他诉讼请求；四、案件受理费3042元，由首控光电天津公司负担，于2017年10月31日前直接给付津滨公司；五、津滨公司与首控光电天津公司就此案别无其他争议。此外，首控光电天津公司与津滨公司就案涉汉沽区黄山北路18号增16号物业费等内容达成（2017）津0116民初43158号民事调解书，协议如下：一、首控光电天津公司于2017年10月31日前一次性给付津滨公司各项费用总计130790.25元（2015年9月1日至2017年2月28日物业服务费123433.92元；滞纳金7356.33元）；二、津滨公司自愿放弃其他诉讼请求；三、案件受理费1685元，由首控光电天津公司负担，于2017年10月31日前直接给付津滨公司；四、津滨公司与首控光电天津公司就此案别无其他争议。2017年12月18日，首控光电天津公司支付津滨公司物业费565588.83元。再查，一审法院于2020年3月20日、2020年4月26日赴天津津滨科技工业园投资有限公司进行调查，李某作为《天津市房产买卖协议》的具体经办人表示：1、案涉厂房不存在2009年4月就交付使用的情况，天津津滨科技工业园投资有限公司是在2009年9月份才将案涉厂房交付给政府下属的平台公司；2、厂房租赁行业惯例是以建筑面积为基准计算租金，《厂房租赁协议》约定的每月每平方米租金16元标准合理，符合同期同地段租赁标准。新电环能公司、中聚天津公司对李某所述内容不予认可，首控光电天津公司对李某所述内容予以认可。因天津津滨科技工业园投资有限公司曾是案涉厂房的前产权人，李某作为当时案涉厂房买卖的经办人，亦从事厂房租赁业务多年，其关于案涉厂房实际交接情况及相应的厂房租赁交易惯例等所述内容，与本案其他证据能够相互印证，故一审法院对其所述予以采信。一审法院认为，新电环能公司与中聚天津公司签订《债权转让协议》，该协议亦系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。首控光电天津公司虽抗辩其并未收到中聚天津公司债权转让的通知，债权转让对其不发生效力，但根据新电环能公司提供的证据，首控光电天津公司清算组组长朱建州已于2017年10月25日签收《债权转让通知书》，据此应认定案涉债权转让对首控光电天津公司发生效力，新电环能公司有权向首控光电天津公司主张其受让的租金及物业费。1.关于租金问题关于租赁期间。现新电环能公司向首控光电天津公司主张的为2009年4月1日至2017年12月31日的未付租金，但中聚天津公司出具的《解除厂房租赁协议通知》载明的首控光电天津公司欠付的为2009年11月至2017年10月期间的租金和物业费，该金额与《债权转让协议》中约定转让的租金和物业费金额一致，故能够认定中聚天津公司向新电环能公司转让的应为2009年11月至2017年10月期间的租金债权，且约定该债权金额如有出入，以实际金额为准，故现新电环能公司依据债权转让有权主张案涉厂房租金的租期应为2009年11月1日至2017年10月31日。但首控光电天津公司对于上述租赁期间并不认可：一方面，首控光电天津公司认为其实际承租案涉厂房是在2011年4月份，对2011年4月之前的期间不予认可。新电环能公司提交《厂房租赁协议》证明自2009年4月1日起首控光电天津公司承租案涉厂房，但天津市汉沽区人民政府与中聚联合控股有限公司签订《合作协议书》约定提供包含案涉增1号、16号的厂房引进相关项目的日期为2009年8月14日，天津市汉沽区人民政府与中聚天津公司就案涉厂房签订《厂房转让协议》的时间为2009年9月8日，且经一审法院调查，案涉厂房在2009年4月并未实际交付中聚天津公司，现新电环能公司未能提供证据证实案涉厂房实际交付首控光电天津公司的日期，故应承担举证不能的法律后果。首控光电天津公司自认其于2011年4月份开始起租，结合首控光电天津公司2011年9月30日成立的时间，及首控光电天津公司向津滨公司交纳自2011年8月起物业费的情况，一审法院认为以2011年4月1日起算租赁期间较为合理，对此予以确认。另一方面，首控光电天津公司认为其实际搬离案涉厂房是在2014年9月30日，对该日期之后的期间不予认可。但新电环能公司提交的涉及案涉租赁厂房物业费的（2017）津0116民初43157号民事调解书显示，首控光电天津公司承诺于2017年10月31日前将其所有生产设备从天津滨海新区汉沽黄山北路18号增1号搬出，2017年11月14日天津市滨海新区人民法院曾下达执行通知书通知首控光电天津公司履行生效民事调解书确定的义务，但此后亦未有首控光电天津公司搬出案涉厂房的相应证据，且首控光电天津公司已向津滨公司支付至2017年12月31日的物业费，故依据现有证据，一审法院对首控光电天津公司的该项抗辩不予采信。但因新电环能公司受让的是截至2017年10月的租金，故其有权主张租金的截止日期应为2017年10月31日。综上，一审法院认为，首控光电天津公司应向新电环能公司支付自2011年4月1日至2017年10月31日的租金。关于租金计算标准。案涉《厂房租赁协议》虽然约定租赁建筑面积为19246平方米，厂房租赁每月每平方米建筑面积租金为人民币16元，但根据《天津市不动产登记查询证明》记载,增1号厂房土地面积为l2993.5平方米，总建筑面积为7499.96元；增16号厂房土地面积为6252.8平方米，总建筑面积为3609.18平方米，由此可以算出，案涉两幢厂房实际建筑面积为11109.14平方米，案涉《厂房租赁协议》约定的租赁建筑面积实则为土地面积19246.3（约等于19246）平方米，故案涉《厂房租赁协议》存在以土地面积代替建筑面积计收租金的情况，与厂房租赁行业惯例不符，不利于交易的公平。故经综合考量，一审法院认为，案涉厂房租赁应以实际建筑面积11109.14平方米，每月每平方米16元标准予以计算。综上，就案涉厂房，2011年4月1日至2017年10月31日期间共计产生租金14041952.96元（建筑面积：11109.14平方米；标准：每月每平米16元），减去已付租金7072871.26元以及代付款项1272822.27元，首控光电天津公司共计欠付租金5696259.43元。因案涉厂房租金发生之债权原因同一，具有整体性，因此本案租金的诉讼时效应当自最后一期租金债务履行期间届满之日起算，故本案不存在租金已过诉讼时效的情形。此外，新电环能公司提交的证据仅能够证明2017年10月25日首控光电天津公司才收到中聚天津公司要求其偿还债务的通知，故利息应以欠付租金5696259.43元为基数，自2017年10月25日起算至实际给付之日，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。2、关于物业费问题现新电环能公司向首控光电天津公司主张物业费232180.96元（2014年10月-2014年12月期间63322.08元及2015年1月-8月期间的物业费168858.88元），因中聚天津公司代缴该两笔费用的时间分别为2014年12月17日及2015年9月8日，故首控光电天津公司对该两项费用提出已过诉讼时效的抗辩。一审法院认为，诉讼时效期间应自权利人知道或者应当知道其权利受到损害之日起计算，中聚天津公司自代缴之日即应该向首控光电天津公司主张权利，因《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日中聚天津公司代缴两笔物业费两年的诉讼时效均已届满，按照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的相关规定，新电环能公司无权向首控光电天津公司主张该笔费用。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、被告首控光电（天津）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京新电环能科技有限公司支付租金5696259.43元，并以此为基数，支付自2017年10月25日开始至实际给付之日的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；二、驳回原告北京新电环能科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费231727元，由原告北京新电环能科技有限公司负担196977元，被告首控光电（天津）有限公司负担34750元。”本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：一、涉案《债权转让协议》是否合法有效，是否对首控光电天津公司具有约束力；二、债权转让的范围及数额的确定；三、新电环能公司的起诉是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，涉案《债权转让协议》是否合法有效，是否对首控光电天津公司具有约束力的问题。本院认为，2017年10月中聚天津公司作为债权转让人与债权受让人新电环能公司签订《债权转让协议》，将中聚天津公司对首控光电天津公司享有的案涉厂房的租金、物业费及利息的债权全部转让给新电环能公司。该《债权转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。首控光电天津公司主张债权转让存在当事人之间恶意串通损害国家、集体及其利益的情形，但并未提交证据证明，故本院不予采信。关于首控光电天津公司主张以不存在的债权作为转让标的一节，首控光电天津公司虽然不认可《厂房租赁协议》的真实性，但并不否认与中聚天津公司之间存在租赁合同关系，其作为承租人，应履行支付租赁费的义务。至于确立租赁关系依据的是《厂房租赁协议》还是《厂房租赁合同》，本院将在下文中进行分析认定。关于《债权转让协议》对首控光电天津公司是否有约束力的问题，首控光电天津公司虽抗辩其并未收到中聚天津公司债权转让的通知，但中聚天津公司曾分别向首控光电天津公司注册地和清算组组长朱建州邮寄送达《解除厂房租赁协议通知》及《债权转让通知书》。清算组组长朱建州已于2017年10月25日进行签收，故一审判决认定案涉债权转让对首控光电天津公司发生效力是正确的，新电环能公司有权向首控光电天津公司主张其受让的债权。争议焦点二，关于债权转让的范围及数额的确定问题，具体包括：1.租赁关系确立的依据；2.租赁面积、租赁期间及租金标准的确定；3.租金利息的计算问题。1.确立租赁关系是以2009年的《厂房租赁协议》还是以2011年的《厂房租赁合同》为依据，因当事人均未能提交原件，且两份文件对于租赁关系的实质性条款约定存在差异，故当事人各持己见，争议很大。本院认为，新电环能公司主张中聚天津公司与首控光电天津公司签订的是《厂房租赁协议》，中聚天津公司对此认可。《厂房租赁协议》虽为影印件，但上面有首控光电天津公司的公章，首控光电天津公司明确表示对公章不申请鉴定。故可以认定首控光电天津公司在《厂房租赁协议》的影印件上加盖了公章。而且，该协议保存在首控光电天津公司的会计账簿中，首控光电天津公司自认曾作为其对外付款的依据。据此，一审法院对于《厂房租赁协议》的真实性予以认定，认定中聚天津公司与首控光电天津公司签订的是《厂房租赁协议》，具有依据。至于首控光电天津公司主张双方签订的是《厂房租赁合同》一节，新电环能公司、中聚天津公司均不认可《厂房租赁合同》的真实性，首控光电天津公司未能提供该合同原件亦未证明双方依据该合同进行履行，故首控光电天津公司的主张不能成立，本院不予采信。2.关于租赁面积、租赁期间及租金标准的确定问题。新电环能公司及中聚天津公司认为，应依据《厂房租赁协议》确定租赁面积为19246平方米，租金为每月每平方米16元，租赁期间自2009年4月1日起至2017年10月31日。首控光电天津公司则认为，应依据《厂房租赁合同》确定租赁面积为11063平方米，租金为每月20万元，租赁期间自2011年4月1日起至2014年10月31日。本院认为，关于租赁面积的确定，《厂房租赁协议》约定租赁建筑面积为19246平方米，但案涉厂房的建筑面积为11109.14平方米而非19246平方米，19246平方米实为土地使用面积。故《厂房租赁协议》对租赁面积的约定不明，原审法院结合厂房租赁行业惯例，以实际建筑面积11109.14平方米作为租赁面积，具有依据。新电环能公司及中聚天津公司主张以19246平方米作为租赁面积，理由不能成立。关于租金的确定，《厂房租赁协议》约定以每月每平方米16元为标准计付租金，该约定具体明确，系当事人的真实意思表示，合法有效。首控光电天津公司主张以《厂房租赁合同》约定的每月20万元计付租金，没有事实依据，本院不予采信。关于租赁期间问题，虽然《厂房租赁协议》约定的起租日为2009年4月1日，但该日期双方尚未开始履行租赁合同，中聚天津公司与天津市汉沽区人民政府签订《厂房转让协议》的时间为2009年9月，而首控光电天津公司成立的时间为2011年9月30日，首控光电天津公司开始交纳物业费的时间为2011年8月，一审法院考虑首控光电天津公司筹备成立期间可能使用租赁物的情况，酌情确定2011年4月1日为起租日，具有合理性。新电环能公司及中聚天津公司认为应以《厂房租赁协议》的约定确定起租日，混淆了合同约定与实际履行的关系，其没有证据证明自2009年4月就将案涉厂房交付首控光电天津公司使用，故应承担举证不能的法律后果。关于截止日的确定，从另案（2017）津0116民初43157号民事调解书及该案的执行情况可以看出，首控光电天津公司承诺于2017年10月31日前从租赁场地搬出，但并未履行。且首控光电天津公司支付物业费至2017年年底，现其主张租赁截止日为2014年10月31日，与事实不符。鉴于新电环能公司受让债权截至2017年10月，故一审法院认定受让债权的租赁期间为2011年4月1日至2017年10月31日，并无不当。综上，一审法院对债权转让涉及的租赁面积、租赁期间及租金标准，认定正确，本院予以维持。3.租金利息的计算问题。首控光电天津公司主张利息应从生效判决作出之日开始计算。本院认为，中聚天津公司曾向首控光电天津公司寄送《解除厂房租赁协议通知》及《债权转让通知书》，首控光电天津公司已经于2017年10月25日收悉，故一审法院以此作为利息起算点，并无不当。首控光电天津公司认为应从生效判决作出之日起算利息，理由不能成立。争议焦点三、新电环能公司的起诉是否超过诉讼时效问题。首控光电天津公司认为案涉租金以2014年4月30日为界分别计算诉讼时效：2014年4月30日前的租金已经超过诉讼时效；2014年5月1日至2015年9月30日的租金也已经超过了诉讼时效。本院认为，首控光电天津公司与中聚天津公司存在长期租赁合同关系，虽然《厂房租赁协议》约定的租期截至2014年4月30日，但到期后双方仍然延续原租赁关系，故应认定租金债务是一个整体，诉讼时效从最后一期租金履行期限届满之日起算，一审法院对此认定正确，首控光电天津公司主张超过诉讼时效，理由不能成立。综上所述，新电环能公司、首控光电天津公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费190858.73元，由上诉人北京新电环能科技有限公司负担139184.91元，由上诉人首控光电（天津）有限公司负担51673.82元。本判决为终审判决。审判长 方 哲审判员 张 胜审判员 段昊博二〇二〇年十二月一日书记员 张 莹