河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终4167号上诉人（原审原告）：郑小华，女，1984年8月21日出生，汉族，住河南省正阳县。委托诉讼代理人：谷广辉，河南汇星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：正阳县万龙房地产开发有限公司，住所地：正阳县真阳镇正大路。法定代表人：马春生，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈鸿邦，河南建法律师事务所律师。上诉人郑小华因与被上诉人正阳县万龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷，不服河南省正阳县人民法院（2020）豫1724民初2491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑小华及其委托诉讼代理人谷广辉、被上诉人正阳县万龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈鸿邦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑小华上诉请求：一、撤销正阳县人民法院作出的（2020）豫1724民初2491号民事判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定事实不清，不能正常办理按揭贷款的原因，原审没有查明。（二）原审依据付款方式的变更，推定房屋交付时间和办理产权证的时间也变更是错误的。（三）办理房屋产权早已到期，且赔偿标准过低，不足以弥补损失。（四）被上诉人在合同约定的交房期限后，才取得涉案房屋的登记备案手续。二、适用、理解法律错误，原审更应该适用的是《中华人民共和国合同法》第八条和第七十八条。正阳县万龙房地产开发有限公司辩称，上诉人违约在先，未及时交纳首付款81万元，合同签订后嫌银行利息太高不愿办理按揭。2019年8月16日办理20万元的按揭贷款后，上诉人仍不配合，导致借款合同不能履行。上诉人交纳完全部房款后，其便把房屋交付给了上诉人。上诉人违约，其延期交房符合合同的约定。房屋竣工验收日期为2017年10月26日，不存在无法交房的事实。双方对合同进行了变更，上诉人同意全款支付，属当事人协商一致。郑小华向一审法院起诉请求：1、判令被告正阳县万龙房地产开发有限公司按《商品房买卖合同》的约定，支付原告郑小华逾期交房违约金235036元（从2018年1月1日起计算至2020年5月27日，按原告郑小华已付房款1340000元的日万分之二计算）；2、判令被告正阳县万龙房地产开发有限公司支付因逾期将该商品房权属登记证书交付给原告郑小华的违约金151688元（从2018年12月26日起暂计算至2020年7月14日止，按原告郑小华已付房款1340000元的日万分之二计算，直至被告正阳县万龙房地产开发有限公司为原告郑小华提供房地产权属之日止）；以上暂共计386724元；3、判令由被告正阳县万龙房地产开发有限公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：法院经审理认定事实如下：被告正阳县万龙房地产开发有限公司于2007年4月24日注册成立，其经营范围为房地产开发经营。2017年10月6日，原告郑小华经与被告正阳县万龙房地产开发有限公司协商，原告郑小华购买被告正阳县万龙房地产开发有限公司开发的位于正阳县××西××环路西侧××环路北侧的“万龙盛世”小区商品房（门面商铺）一套，同时原、被告双方签订了编号为GF-2000-0171正房0173003《商品房买卖合同》一份，该合同主要内容为：“商品房买卖合同出卖人：正阳县万龙房地产开发有限公司买受人：郑小华第三条买受人所购的商品房第E【幢】【座】S-7号房。该商品房的用途为商铺，建筑面积共134.16平方米。第四条计价方式与价款1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米9988.08元，总金额壹百叁拾肆万元整。第六条付款方式及期限3、其他方式买受人于（空）年（空）月（空）日付房款人民币￥810000元，大写余款￥530000元，大写采用银行按揭方式，按揭资料需在7日内提供完整。第七条买受人逾期付款的违约责任。主要内容为买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期30日内按逾期应付款万分之五支付违约金后继续履行；逾期30日后被告正阳县万龙房地产开发有限公司有权解除合同，被告正阳县万龙房地产开发有限公司解除合同的，原告郑小华按累计应付购房款1％支付违约金，经被告正阳县万龙房地产开发有限公司同意原告郑小华继续履行合同的，原告郑小华应按日支付逾付购房款万分之六的违约金；第八条交付期限。出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2．因国家相关政策调整或政府职能部门强制性行为造成不能按时交付的；3．买受人首先违约的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后60个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2％向买受人支付违约金。出卖人（签章）正阳县万龙房地产开发有限公司年月日（均未填写）买受人：郑小华年月日（均未填写）”。该合同签订后，2017年10月6日原告郑小华交付给被告正阳县万龙房地产开发有限公司购房定金100000元，2017年10月11日原告郑小华交付给被告正阳县万龙房地产开发有限公司购房款640000元。后原被告双方于2018年4月25日到中原银行股份有限公司驻马店分行办理房屋按揭手续未成，2018年4月27日原告郑小华交付给被告正阳县万龙房地产开发有限公司购房款70000元，以上原告郑小华共计交付给被告正阳县万龙房地产开发有限公司购房款810000元。随后原告郑小华与被告正阳县万龙房地产开发有限公司经协商就该合同第六条和第十五条作出修改，原合同中的“第六条付款方式及期限3、其他方式买受人于（空）年（空）月（空）日付房款人民币￥810000元，大写余款￥530000元，大写采用银行按揭方式，按揭资料需在7日内提供完整。”变更为“第六条付款方式及期限3、其他方式买受人于（空）年（空）月（空）日付房款人民币￥1140000元，大写余款￥200000元，大写采用银行按揭方式，按揭资料需在7日内提供完整。”原第十五条“关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后60个工作日内”变更为“关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内”。2019年8月16日原被告双方到中原银行股份有限公司驻马店分行办理200000元的房屋按揭贷款手续，但在签订贷款手续后原告郑小华与中原银行股份有限公司驻马店分行双方并未履行该合同。2019年9月23日原告郑小华分别交付给被告正阳县万龙房地产开发有限公司购房款40000元和290000元。2020年5月27日原告郑小华交付给被告正阳县万龙房地产开发有限公司剩余购房款200000元（以上共计交付购房款1340000元）。同日被告正阳县万龙房地产开发有限公司向原告郑小华出具了有销售、物业、地产等出具的《万龙盛世交房确认单》。现原告郑小华以被告正阳县万龙房地产开发有限公司未按合同约定交付房屋及办理产权证诉来法院要求被告正阳县万龙房地产开发有限公司支付违约金。正阳县万龙房地产开发有限公司开发的正阳县万龙盛世住宅小区E号楼开工建设日期为2015年1月25日，竣工验收日期为2017年10月26日，登记备案日期为2018年3月9日；正阳县自然资源局于2019年10月24日给正阳县万龙房地产开发有限公司颁发了豫（2019）正阳县不动产权第0002210号不动产权证书。一审法院认为，本案原告郑小华与被告正阳县万龙房地产开发有限公司双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”原告郑小华与被告正阳县万龙房地产开发有限公司双方约定的交房时间为2017年12月31日，原告郑小华与被告正阳县万龙房地产开发有限公司于第一次签订的商品房买卖合同约定原告郑小华首先交付810000元首付款，剩余530000元以银行按揭贷款形式支付，原告郑小华于2018年4月25日在中原银行股份有限公司驻马店分行办理房屋按揭贷款手续未果，同年4月27日在原告郑小华交付70000元之后，该合同约定的首付款810000元才交付完毕，显然按照第一次原被告双方签订的合同约定的交房时间即2017年12月31日不能实现。原被告双方后来重新签订合同对购房款及交付产权时间进行了变更，交款变更为原告郑小华交付1140000元首付款，剩余200000元以银行按揭贷款形式支付，原被告双方于2019年8月16日再次到中原银行股份有限公司驻马店分行办理200000元的贷款后未果，随后被告正阳县万龙房地产开发有限公司工作人员向原告郑小华发出补充协议及修改按揭为一次性全款付清的字据要求原告郑小华交付剩余200000元房款，2019年9月23日原告郑小华分别交付给被告正阳县万龙房地产开发有限公司购房款40000元和290000元。2020年5月27日原告郑小华交付给被告正阳县万龙房地产开发有限公司剩余购房款200000元，此时原被告双方已经对变更合同均予认可。根据房屋买卖交易习惯，全款缴纳的房屋，没特别约定，一般应该是购房人在交付全部购房款后出卖人才交付房屋，本案原告郑小华在未交付全部购房款时，期间并未向被告正阳县万龙房地产开发有限公司主张交付房屋，待原告郑小华交付全部购房款后，被告正阳县万龙房地产开发有限公司同时交付给了原告郑小华所购买的房屋，视为双方对合同的变更予以认可，因此在本案中被告正阳县万龙房地产开发有限公司的交房时间不属于逾期交房。对原告郑小华要求被告正阳县万龙房地产开发有限公司因逾期办理房屋权属登记证书支付违约金151688元的诉讼请求，因原被告双方对合同约定进行了变更，房屋交付时间亦当然予以变更，且根据原被告双方签订的第二次合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，原告郑小华未向法院提供证据证明被告正阳县万龙房地产开发有限公司已经超过具体办理产权证书办理时间，故对原告郑小华的此项诉讼请求，证据不足，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告郑小华的诉讼请求。案件受理费7101元，减半收取3550.50元，由原告郑小华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证，上诉人提交录音一份，以证明由于被上诉人原因一直拖延办理按揭，被上诉人又不交付房屋，上诉人一直积极主张交付房屋。被上诉人质证称，其对录音认可，因上诉人购买的是商业用房，不是商业住房，因税务部门等原因导致不能办理按揭，前两次都是上诉人嫌利息高放弃办理的。经质证，对该录音证据的真实性予以认定，但不能充分证明因被上诉人原因不能办理按揭的事实，该证据的证明目的不能成立。本院认为，双方当事人争议的焦点问题：被上诉人是否违约交房和办证？双方合同约定的交房时间为2017年12月31日，但双方第一次和第二次签订的商品房买卖合同分别约定上诉人交付810000元和1140000元首付款，而上诉人未按约定交纳首付款的情况下，被上诉人未交付房屋不属于违约。上诉人称合同未约定交纳首付款的时间，不交纳首付款不影响被上诉人交付房屋，该理由没有事实和法律依据，不能成立。在上诉人与银行签订按揭贷款不能未履行的情况下，双方当事人修改按揭为一次性全款付清，上诉人也于2020年5月27日交付剩余购房款200000元，被上诉人同日交付房屋，不存在违约情形。上诉人称被上诉人原因导致不能办理按揭，被上诉人予以否认，并辩称上诉人不配合办理。上诉人未能提供证明被上诉人原因导致无法办理按揭的证据，该上诉理由不能成立。上诉人称被上诉人不能办理产权证违约，案涉房地产项目竣工验收日期为2017年10月26日，2019年10月24日办理案涉房产证，早于被上诉人2020年5月27日向上诉人交付房屋的时间，不予认定被上诉人存在违约办证的情形。综上所述，郑小华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7101元，由郑小华负担。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  李 峰审判员  刘 东二〇二〇年十二月一日书记员  刘丹丹