山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3522号上诉人（原审被告）：威海海林药房连锁有限公司，住所地威海市荣成市泰祥路**。法定代表人：吴宝珣，执行董事。委托诉讼代理人：徐秋波，山东永立律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴慧慧，山东永立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：原忠平，男，1967年1月9日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：戴汉珍，山东时中律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷斐蕾，山东时中律师事务所律师。上诉人威海海林药房连锁有限公司（以下简称海林药房）因与被上诉人原忠平房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初4766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。海林药房上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，并在查明事实的基础上依法改判；2、依法判决原忠平向海林药房返还5万元保证金或者折抵部分违约金等。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律错误，理由如下：一、关于原审中占用费问题，一审认定海林药房占用房屋的事实和理由不正确。1.根据案涉房屋租赁合同第四条第四项“承租方应拆除已装修部分将商铺恢复原样，如乙方在租赁期内未恢复原状，甲方有权自行恢复原状，费用从乙方保证金中扣除。保证金不足部分由乙方另行支付”，第七条第四项“租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的商铺中将乙方的物品搬出不承担保管义务”，第四条第六项“乙方必须将租赁商铺内的设备、设施完整无损、清洁、良好状况下交给甲方”，因此海林药房并未占用案涉房屋，也不存在将房屋恢复原状的问题。根据相关约定，房屋内的设施、设备，属于在合同解除时应当交给甲方的部分，原审中认定海林药房自2020年7月1日至8月20占用房屋时间及酌定恢复原状的时间半个月，无事实和法律依据，以此时间为依据计算的占用费不合理；2.据海林药房提供的房屋租赁合同解约通知书及通话录音可以看出，海林药房将解约通知书送达给原忠平工作人员侯会计处，并张贴于大门之上后，陆续从案涉房屋撤离，期间曾向原忠平工作人员侯会计交付钥匙，但其拒收，一审法院把交还钥匙的8月27日作为撤离房屋的时间，与事实不符。2020年6月30日原忠平与海林药房股东张靖协商了合同解除事宜，原忠平亦同意合同于2020年6月30日解除。因此合同解除后原忠平的损失不应由海林药房承担，理由为原忠平一方面同意解除合同，但又拒绝接收房屋，有重大过错，系人为故意扩大损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，故该损失不应由海林药房承担。二、关于违约金问题。1.海林药房并不存在违约的行为，海林药房根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第二项行使法定解除权，并及时通知原忠平，双方于2020年6月30日对该解除合同一事协商一致，仅对保证金问题未达成一致，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，原忠平对海林药房行使解除权有异议，应向人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本案中原忠平并未对海林药房行使解除权提出异议，而是认可了解除合同，因此海林药房并不存在违约，不应当支付违约金；2.一审判决的违约金过高。疫情期间海林药房2月、3月、4月处于停业状态，5月、6月处于半停业状态，海林药房没有营业收入，但却要支付高额房租。《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事若干问题的指导意见(二)》规定，关于承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件实际情况，根据公平原则变更合同。根据该规定应当适当减免海林药房的租金，鉴于合同已经解除，减免的租金可以折抵海林药房部分租金损失。海林药房认为应当考虑新冠疫情不可抗力所造成的经营困难的实际情况、国家政策及最高院的司法解释，适当减轻海林药房的违约责任。三、关于5万元保证金问题，该5万元保证金与本案是基于同一法律关系，应一并处理，请依法改判原忠平返还海林药房5万元保证金或者折抵部分租金等损失。原忠平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.海林药房应当支付房屋占用费。海林药房一审提交的张婧与原忠平的通话录音仅体现了双方协商解除租赁合同的过程，原忠平并未明确表述同意解除合同，且双方最终未能就合同解除及相关赔偿事宜达成一致意见。海林药房单方面在案涉房屋大门上张贴解除合同通知书恰能说明系海林药房单方面解除合同，又未向原忠平交还钥匙，原忠平是在听说案涉房屋已搬空前去查看时才发现的解除合同通知书，故海林药房应向原忠平支付其交还钥匙之前的房屋占用费及房屋恢复原状之前合理期间的房屋占用费；2.一审判决违约金数额正确。首先，案涉房屋2020年6月30日之前租金海林药房已缴纳完毕，其一审期间也未反诉要求减免租金，故疫情对租金的影响不属于本案审理范围，不能用未发生的“减免租金”来折抵违约金；其次，根据相关法律规定及相关案件判例，单方解除租赁合同的违约金一般为3至6个月租金损失，一审法院已考虑疫情影响，酌定租金为3个月租金损失，该租金数额并不高；最后，疫情对海林药房有不良影响，对原忠平案涉房屋的租赁影响更大。疫情过后，案涉房屋及相邻房屋租户均单方面通知原忠平解约，房屋至今闲置，酌定的违约金不足以弥补原忠平的实际损失。3.关于5万元保证金。海林药房一审时未就该保证金反诉要求返还，且根据案涉合同约定，该5万元保证金需在海林药房将案涉房屋恢复原忠后再行退还，但时至今日，海林药房仍未就案涉房屋恢复原状，故其要求原忠平退还保证金依据不足，一审法院处理并无不当。综上，海林药房的上诉请求与理由缺乏事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。原忠平向一审法院起诉请求：1.判令海林药房与原忠平之间的租赁合同自房屋恢复原状后交付钥匙之日解除；2.判令海林药房支付2020年7月1日至判令解除租赁合同之日的房屋租金13.5万元。一审法院认定事实：2018年7月1日，原忠平（出租方、甲方）与海林药房（承租方、乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方将海康街-26A号-3建筑面积约212平方米的商铺租赁给乙方作为药店使用，租赁期自2018年7月1日起至2021年10月31日止，年租金为27万元；在本合同签订之日，乙方向甲方交纳保证金50000元，自合同签订之日起3日内，乙方向甲方交纳全额租金、保证金，从第二年开始乙方必须按约定每年6月1日前交纳下一年租金，如拖欠租金，甲方向乙方每天收取实欠租金的3%作为违约金；合同期满时，乙方须在租约期满之日退还商铺，同时经甲方验收该商铺无设备损坏及欠交的水电费与物业管理费后十天内，返还乙方保证金；如承租方不再使用出租方的门市后，承租方应拆除已装修部分，将商铺恢复原样；如乙方在租赁期满未恢复原状，甲方有权自行恢复原状，费用从乙方保证金中扣除，保证金不足部分由乙方另行承担；若乙方在甲方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金360000元；租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的商铺中将乙方的物品搬出，不承担保管义务。合同签订后，海林药房对房屋进行了装修并用于经营药店，并支付保证金50000元，现海林药房已向原忠平支付截止2020年6月30日前的租金。一审庭审中，海林药房提交证据一、日期为2020年5月20日的海林药房致原忠平的房屋租赁合同解约通知书一份及在涉案租赁房屋门口等处张贴该解约通知书的照片一宗，解约通知的内容为海林药房通知原忠平解除涉案房屋的租赁合同，海林药房以此主张其因联系不到原忠平，于2020年5月20日将该解约通知书张贴于涉案房屋的大门上，并向原忠平的会计邮寄送达了该解约通知书；证据二、2020年6月30日海林药房股东张靖靖与原忠平的通话录音一份，在该通话录音中双方就租赁合同的解除进行了协商，原忠平在录音中称因海林药房系提前解约，提出不予退回5万元保证金的要求，张靖靖则要求原忠平退还该5万元保证金。海林药房通过以上两份证据拟证实双方已于2020年6月30日协商一致解除租赁合同，并就合同解除后海林药房赔偿原忠平的损失5万元达成了一致意见。原忠平质证称，对证据一的真实性无异议，但原忠平直至2020年6月29日才见到张贴于租赁房屋门口的解约通知书；对证据二的真实性无异议，但双方在通话中仅是协商解除合同，原忠平提出了解决方案并要求双方写一个书面协议予以确认，但海林药房方人员最终并未确认原忠平提出的合同解除后不返还5万元保证金的要求。一审庭审中，双方均认可将租赁房屋恢复至原状的标准为：拆除室内加盖的隔断墙（该墙上安装有门、窗各一个），并在拆除后对该隔断墙与房屋天花板、墙面连接处进行刮腻子及抹乳胶漆处理，将该隔断墙与地面连接处恢复至与其余大理石地面一致的状态。海林药房主张其已将房屋钥匙于2020年5月20日通过邮寄方式送达给原忠平方人员，但原忠平方人员拒绝接受，原忠平对此不予认可，海林药房并未提供相应证据证实。本案审理过程中，海林药房于2020年8月27日当庭向原忠平交付了涉案房屋的钥匙。一审法院认为，海林药房与原忠平签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照合同约定履行各自义务。从海林药房方人员与原忠平2020年6月30日的通话录音内容可见，原忠平对海林药房方人员提出解除租赁合同并无异议，因此一审法院确认双方之间的租赁合同于2020年6月30日解除，但双方在该通话中并未就租赁合同解除后原忠平是否应退还5万元保证金达成一致意见，因此海林药房关于双方在该通话录音中已就租赁合同解除后的违约赔偿事宜协商一致的主张，无事实依据，一审法院不予采纳。由于合同约定了“如承租方不再使用出租方的门市后，承租方应拆除已装修部分，将商铺恢复原样”，故原忠平有权要求海林药房将租赁房屋恢复原状，恢复原状的标准按照双方认可的标准进行。海林药房虽主张其已将租赁房屋钥匙于2020年5月20日交还给原忠平方人员，但并未提供相应证据证实，原忠平对此亦不予认可，故海林药房仍需支付2020年7月1日至当庭交还钥匙之日（2020年8月27日）期间及将房屋恢复原状合理期间的占用费，一审法院根据实际情况酌定恢复原状的时间为半个月。上述交还钥匙前的占用费及恢复原状合理期间的占用费，参照合同约定的租金标准计算为53260.27元。按照合同约定，海林药房交纳的5万元保证金在其恢复原状后可以退还，故海林药房可待其将房屋恢复原状后再行主张。关于原忠平要求海林药房支付违约金13.5万元的诉讼请求，海林药房主张违约金过高，根据相关司法解释，当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，海林药房在租赁期限尚未届满的情况下提出解除合同，构成违约，应当承担违约责任。对于违约金的数额，一审法院认为，尽管海林药房提前解除租赁合同构成违约，但系受到疫情原因影响，一审法院综合考虑海林药房的过错程度，原忠平的实际损失及其合理寻租期限等因素，酌定海林药房支付原忠平3个月的房屋租金（参照合同约定的每年27万元的租金标准计算）67500元作为违约金。综上，原忠平诉讼请求的合理部分，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、原忠平与海林药房之间于2018年7月1日就海康街-26A号-3房屋签订的《店铺租赁合同》于2020年6月30日解除；二、海林药房支付原忠平房屋占用费53260.27元；三、海林药房支付原忠平违约金67500元；四、海林药房于判决生效后十五日内将威海市环翠区海康街-26A号-3房屋恢复原状（恢复原状的标准按照判决书中确认的双方认可的标准进行），若逾期，每逾期一日按照年租金270000元的标准支付房屋占用费；五、驳回原忠平其余诉讼请求。案件受理费2675元，由原忠平负担1479元，海林药房负担1196元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人对一审法院认定的案涉租赁合同于2020年6月30日解除均无异议，本院予以确认。海林药房主张案涉合同系双方协商一致而解除，海林药房不构成违约，不应承担违约金，理由是案涉合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项“因不可抗力致使不能实现合同目的”、第二项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定。原忠平对海林药房的该主张不予认可，认为双方就合同解除事宜确系进行过协商，但因相关赔偿事宜意见不一致，就合同解除一事亦未达成一致意见，且通过原忠平一审关于要求判令案涉租赁合同自房屋恢复原状后交付钥匙之日起解除的诉请可见，双方在本案起诉前就解除案涉合同一事并未协商一致。对此本院认为，从海林药房提交的其工作人员与原忠平就案涉房屋租赁合同解除一事进行协商的通话看，双方一直在针对保证金退还事宜进行协商，并未显示原忠平在双方就保证金一事协商无果的情况下明确同意解除案涉合同的意思表示，该录音不足以证实双方已经通过协商的方式解除了案涉合同，且亦无证据证实双方合同的履行存在不可抗力等法定情形，故在海林药房未提供其他证据予以佐证的情况下，其上述主张证据不足，本院不予支持。鉴于海林药房在案涉合同约定的租赁期限尚未届满的情况下提出解除合同，其行为构成违约，应当承担违约责任。对于违约金的数额，在海林药房一审主张双方约定的违约金过高的情况下，一审法院综合考虑海林药房的过错程度，原忠平的实际损失及其合理寻租期限等因素，酌定海林药房支付原忠平3个月的房屋租金（参照合同约定的每年27万元的租金标准计算）67500元作为违约金，具有事实和法律依据，本院予以维持。海林药房主张上述违约金数额过高，主张因疫情关系应相应减免租金，或将减免的租金折抵违约金，因其合同解除前的房屋租金已履行完毕，在其缴纳租金时未提出相应减免请求，一审时亦未对此提起反诉，故海林药房的该主张于法无据，依法不予支持。关于合同解除后的房屋占用费问题。一审法院根据案涉合同中关于合同解除后承租方应将商铺恢复原样的相关约定，认定海林药房应将案涉房屋恢复至按双方认可的标准，并酌定房屋恢复原状期间半个月，以此房屋恢复原状的期间与案涉合同解除后至海林药房一审当庭交付房屋钥匙的期间相加计算为海林药房占用房屋期间，并据此计算房屋占用费，符合本案实际，并无不当，本院予以维持。海林药房以其曾将房屋钥匙交至原忠平的工作人员处遭拒为由，主张原忠平故意不接收房屋钥匙造成损失扩大，原忠平对其损失应自负，但未提供证据予以证实，原忠平亦不予认可，海林药房的该主张证据不足，本院不予采信。海林药房另主张在其向原忠平发出的解除合同通知书中有明确交付钥匙的意思表示，但未提供证据证实其确有向原忠平交付钥匙的行为，无法以此认定原忠平有拒收钥匙之主观故意及客观情形，对海林药房以此为由拒付房屋占用费的主张不予支持。关于案涉房屋恢复原状期间，系一审法院根据本案实际情况酌定的合理期间，海林药房提出异议，依据不足，理由不当，本院亦不予支持。关于海林药房交纳的5万元保证金，鉴于案涉合同对保证金的退还已明确约定，需经原忠平验收该商铺无设备损坏且恢复原状的情况下予以退还，并约定如由原忠平自行恢复原状费用从保证金中予以扣除，一审法院在案涉房屋尚未恢复原状的情况下，对该5万元保证金不予处理，认定由海林药房可待其将房屋恢复原状后再行主张，亦无不当，本院依法予以维持。综上所述，威海海林药房连锁有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2715元，由上诉人威海海林药房连锁有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 涛审判员 于大海审判员 张丽萍二〇二〇年十二月二十四日法官助理安姣姣书记员江嘉鑫