广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19989号上诉人（一审原告、反诉被告）：李曼晅，女，1979年4月11日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（一审被告、反诉原告）：谢园霏，女，1992年2月10日出生，汉族，住广东省广州市花都区。被上诉人（一审被告）：朱兴健，男，1965年5月6日出生，汉族，住广东省平远县。被上诉人（一审被告）：朱伟圆，女，1942年8月15日出生，香港特别行政区居民。上诉人李曼晅、谢园霏因与被上诉人朱兴健、朱伟圆房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初13736号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人李曼晅上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令朱伟圆退还李曼晅交付租房押金2600元（2400+200）的双倍5200元；3.判令朱伟圆偿还李曼晅已支付2018年10月22日至同年11月30日租金的双倍3200元【（400+1200）×2】；4.依据合同法第113条，判令朱伟圆赔付因不履行约定给李曼晅造成的严重损失费4600元；5.判令本案一、二审诉讼费用由朱伟圆、谢园霏、朱兴健承担或裁定发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，缺乏依据，主体错误，不符证据。一审认定李曼晅与朱伟圆的租赁期限至2017年5月31日系认定事实错误。李曼晅与朱伟圆在2017年5月31日前从未谋面，首次见面并口头约定租赁关系是2017年10月，在此前发生涉案房屋租赁关系的出租方系案外人张某煌，与朱伟圆无关，租期应至2018年1月。李曼晅与张房东的微信记录可以作证。二、一审判决认定租赁期满后，李曼晅没有与朱伟圆或其他权利人另行签订租赁合同，视为成立不定期租赁关系，属于事实混淆，结论错误。李曼晅与涉案房屋原出租人张某煌约定租赁期限至2018年1月31日，在此前，李曼晅无须另行签订租赁合同，一审法院认定应视为成立不定期租赁关系，于法无据。三、一审判决缺失对本案关键事实、产生纠纷根源的审理与评判，对证明这一事实、双方提交的证据《房屋租赁合同》缺失论证与确认。朱伟圆与谢园霏、案外人朱某、刘某签订的书面《房屋租赁合同》违反了李曼晅与涉案房屋原出租人张某煌的租赁协议，侵犯了李曼晅的承租权、居住权。且《房屋租赁合同》主要内容及一审判决认定事实与本案事实真相相悖。四、一审判决回避朱伟圆与谢园霏等签订《房屋租赁合同》的反常行为。朱伟圆隐瞒其与谢园霏等人签订《房屋租赁合同》的事实，不提让李曼晅搬离，且继续按照原模式收取李曼晅支付的租房押金和租金，一审法院有职责调查这一事实，且朱伟圆有必要向法庭解释说明，否则影响本案的公正裁决。五、一审判决回避或遗漏主要事实，违反公平、对等原则，李曼晅符合《房屋租赁合同》隐含未签名实际承租人的事实。六、李曼晅租住的小卧室早已于2018年10月遭案外人朱某忠非法侵犯，换锁清物，另行出租。有相关的微信聊天记录及报警回执可以佐证。七、一审认定朱某忠的身份有误，朱某忠在本案中实施了全部违约侵权行为，完全符合“被告”，一审未追加朱某忠作为被告，明显有误。八、谢园霏的上诉理由不成立，其歪曲事实，无理缠诉，应予以驳回。谢园霏与朱某忠非法更换李曼晅租住的房屋的门锁，导致李曼晅无法单独进入涉案房屋。谢园霏与朱某忠非法侵占李曼晅租住的房屋并另行出租，将李曼晅的财产非法转移，直到报警后李曼晅才能取回一部分财物。针对李曼晅的上诉请求，谢园霏辩称，不同意李曼晅的上诉意见，请求二审驳回李曼晅的上诉请求。上诉人谢园霏上诉请求：撤销一审判决，改判李曼晅在判决生效五日之内向谢园霏支付2018年8月至2018年10月21日的水电费共149.5元、支付2018年10月1日至2018年10月22日期间的租金851.61元（1200×22／31）。事实与理由：一、一审法院认定李曼晅与朱伟圆的不定期租赁关系于2018年10月22日解除，谢园霏每月向朱伟圆转账3900元，即谢园霏已为李曼晅垫付2018年10月1日至2018年10月22日的租金，李曼晅理应返还。否则有违一审责任认定初衷，对谢园霏有失公道。二、2018年10月23日至2019年1月20日期间个人物品遗留在涉案房屋、产生的使用房屋的费用1451.61元（按每月500元计算，共2个月又28天）。2018年10月22日后，李曼晅的个人物品留置在涉案房屋，迟迟不搬走，按照谢园霏与朱伟圆的租赁合同，李曼晅滞留个人物品，影响谢园霏对涉案房屋的使用，侵占谢园霏等人对涉案房屋的使用权，李曼晅对此应作出补偿。上述费用合计2452.72元，需按现行活期利率支付利息9.76元（活期存款利率0.35%，自2019年1月20日起至2020年5月8日，计息日为415天）。李曼晅与谢园霏之间不存在租赁关系，而李曼晅拒不支付其应缴的水电费、租金，且在不能再次进入涉案房屋后，迟迟不搬走个人物品，造成谢园霏的财产损失，李曼晅对此应承担责任。针对谢园霏的上诉请求，李曼晅辩称，与其上诉理由中的第六点的意见一致。被上诉人朱兴健、朱伟圆未向本院发表意见。李曼晅向一审法院起诉请求：1.确认李曼晅与朱伟圆之间关于广州市广州大道中xxx号xx花苑x座xx层X室所达成的口头租赁协议成立，租期为从2017年1月13日至2019年5月31日；2.朱伟圆、谢园霏向李曼晅双倍退还租房押金合计5200元（押金为2600元）；3.朱伟圆向李曼晅双倍偿还已支付的从2018年10月22日起计至2018年11月30日租金合计3200元（每月租金为1600元）；4.判令谢园霏向李曼晅退还交付的家居顶手费800元、2017年2月28日起计至2019年8月28日止的网络使用费中未使用的10个月余额160元；5.判令朱伟圆因不履行约定给李曼晅造成的严重损失费4600元。谢园霏向一审法院提出反诉请求：李曼晅向谢园霏支付从2018年10月1日起计至2018年10月21日止的房屋使用费812.9元、2018年10月22日起计至2018年11月14日止房屋使用费929.03元、2018年11月15日起计至2019年5月31日止房屋使用费1950元、2018年8月起计至2018年10月21日止水电费149.5元。一审法院认定事实：根据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2018年11月12日《广州市不动产登记查册表》记载，朱伟圆是案涉房屋天河区广州大道中xxx号xx楼x室的产权人之一，案涉房屋建筑面积为106.2095平方米。李曼晅出示案外人张某煌（出租人、甲方）与潘某（承租人、乙方）等签订的租赁协议，载明租赁地点为广州大道中xxx号A座xx楼x房，面积106.5平方米，每月租金3600元，租期24个月，从2015年6月1日至2017年5月31日止。乙方预交2个月租金作为租赁保证金。未经甲方同意，均不得将承租物用于出售抵押或转租给他人等。2016年12月26日，谢园霏出具定金收条载明：今收到李曼晅定金伍佰元整，通过支付宝支付，剩余押金入住当天支付。2017年1月13日，案外人潘某向李曼晅出具收据载明：今收到李曼晅租房押金2400元，家具顶手费800元，网络使用费（e宽带2017.2.28-2019.8.28）500元，东方花苑大厦A座17F。2017年6月1日，谢园霏出具收条载明：今收到李曼晅交来的租金押金200元，200元仅为2017年6月起涨租部分的押金。租期从2017年6月1日至2017年12月31日，期间每月租金1200元。2017年10月22日，朱伟圆（出租方、甲方）与谢园霏、案外人刘某、朱某（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于广州大道中xxx号A座xx楼x房出租给乙方居住使用，面积约106.5平方米，租赁期二年，自2017年11月1日起至2019年5月31日止。每月租金3900元，乙方预缴2个月租金给甲方作租赁保证金7800元。甲方指定账户姓名：朱伟圆，开户行：中国银行广州市水均港分行，账号：62×××20等。朱兴健作为物业管理方签名。2019年1月22日，李曼晅向一审法院起诉谢园霏、朱兴健、朱伟圆，立案号（2019）粤0104民初5700号，起诉要求：1.朱兴健支付因2018年10月22日侵权行为造成的李曼晅医疗检验费1018.91元，误工费（3日）900元，自被侵权至侵权结束，李曼晅每日上班、住宿往返广佛两地交通费用平均每日100元；2.谢园霏、朱兴健、朱伟圆共同赔偿李曼晅精神损失费10000元。该案中依法查明，2018年10月22日18时左右，李曼晅拨打110报警，称其因门锁更换无法进入案涉房屋，越秀区梅花村派出所民警到案涉房屋处理。庭审中，李曼晅和谢园霏共同确认，事发当晚警察接警到达案涉房屋后，谢园霏打开案涉房屋大门，案外人朱某忠、李曼晅与警察共同进入案涉房屋，李曼晅用自己的钥匙打开并进入其租住的房间。由于各方无法当场调解成功，随后案外人朱某忠、李曼晅与警察共同返回梅花村派出所。李曼晅称自2018年10月22日后没有再入住案涉房屋，直至2019年1月20日再次进入案涉房屋取走其财物，在此期间李曼晅租住房间的钥匙一直由其持有。该案中，一审法院依法向李曼晅报警的广州市公安局越秀区梅花村派出所调取了事发当晚的《广州市公安局110警情信息表》，李曼晅确认报警人为其本人，案发地点为案涉房屋，该表“处警情况”记载：22日18：49分称其回家发现锁头被换，房东朱伟园，代理人：朱某忠，报警人在上址租房，与房东有纠纷，被房东换了门锁。联系房东答复明早双方自行协商，现开报警回执，报警人自行处理。20时47分再次报警称，事情未解决要求民警到场处理，52分到场现场无法调解，21时20分将双带回派出所继续调解无果，对方当事人于22时50分自行离开派出所并称通过法律途径解决。各方当事人对该警情信息表的合法性、真实性均予以确认。李曼晅主张承租了案涉房屋中的一处房间，谢园霏则称李曼晅在2017年1月开始入住案涉房屋，其在收到李曼晅和其他租客的租金后再一并转给朱伟圆，但在2018年9月之后没再向李曼晅收取过租金，对李曼晅交来的2018年9月和10月的租金都已退回。李曼晅称其与朱伟圆曾达成口头租赁合同，朱伟圆则抗辩其与李曼晅之间没有签订租赁合同，不存在租赁关系，从未同意李曼晅入住案涉房屋，李曼晅从他人处租住案涉房屋，并没有告知朱伟圆。朱伟圆在得知李曼晅入住案涉房屋后，2018年8月23日在案涉房屋大门处张贴声明书，要求李曼晅在2018年9月30日之前搬离。在上述5700号案审理过程中，朱伟圆确认，由于李曼晅没有在限定时间内搬离，所以委托谢园霏更换案涉房屋的大门门锁。朱伟圆确认朱兴健是受其委托，代为转发案涉房屋租金转账的银行信息，事发时朱兴健并不在现场。2018年8月2日李曼晅向谢园霏转账1240.02元，备注：“6月电费7月管理费8月房租”。2018年9月24日，李曼晅向谢园霏转账2400元，备注“九月和十月租金”。同日，谢园霏转账退回李曼晅1200元。2018年10月1日，李曼晅向谢园霏转账支付1200元。10月7日，谢园霏转账退回李曼晅1200元。2018年10月21日，88038256号发票载明案涉X室电费、公共分摊电费共240.25元，88038250号发票载明案涉X室污水处理费95.81元，88038258号发票载明案涉X室水费223.56元。2018年10月22日，李曼晅通过兴业银行（0416）账号向朱伟圆中国银行（0620）账户转账2400元，备注“10月11月A座17F最小房间房租”。庭审中，李曼晅称其已于2019年1月20日清空案涉房屋自有物品，谢园霏称李曼晅尚有物品遗留在案涉房屋。一审法院认为，本案的争议焦点主要有两个：一是李曼晅与朱伟圆、谢园霏就案涉房屋是否存在租赁合同关系？二是如果存在租赁合同关系，其租赁关系是否已经解除？以及解除后的法律效果如何？针对第一个问题，就案涉房屋，李曼晅与作为业主朱伟圆之间存在租赁关系，与谢园霏之间不存在租赁关系。理由如下：首先，案外人潘某从案外人张某煌处承租案涉物业，2016年12月案外人潘某将承租部分转租给李曼晅。李曼晅自2017年1月入住案涉房屋后，每月将租金交给谢园霏，由谢园霏转交给作为业主之一的朱伟圆至2018年9月。2018年10-11月租金，李曼晅直接转账至朱伟圆账户。其次，结合原租户潘某出具的租赁协议、收据、谢园霏的陈述与广州市房屋租赁的现实情况，可以认定案外人潘某将案涉房屋转租给李曼晅时，李曼晅承接了案外人潘某缴纳的押金2400元，加上2017年6月份谢园霏手写的押金收条载明的200元涨租部分押金，李曼晅实际缴纳给朱伟圆的押金为2600元。再者，李曼晅向谢园霏缴纳租房定金、租房押金及每月租金、水电费等，是基于谢园霏收齐租金、押金、水电费等费用后统一转交给朱伟圆。李曼晅与谢园霏没有签订任何租赁协议，也不存在分租、转租的事实，李曼晅与谢园霏之间没有租赁合同关系，故谢园霏反诉请求李曼晅支付房屋使用费没有事实和法律依据，一审法院不予支持。由以上事实可知，案外人潘某作为案涉房屋的原租户将涉案房屋转租给李曼晅，朱伟圆对李曼晅经转租入住案涉房屋的事实是知晓的，并且六个月内未提出异议。故一审法院认定李曼晅与朱伟圆的租赁关系有效，租期至2017年5月31日止。租赁期满后，李曼晅没有与作为产权人之一的朱伟圆或其他权利人另行签订租赁合同，视为成立不定期租赁关系。针对第二个问题，李曼晅与朱伟圆之间的不定期租赁关系已经于2018年10月22日解除。双方租赁关系解除后至2019年1月20日李曼晅搬空留置在案涉房屋的物品期间的房屋使用费由双方按相应过错负担。首先，不定期租赁关系当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。朱伟圆出具的2018年8月23日及2018年9月11日的两份声明书，要求李曼晅在2018年9月30日之前搬离案涉房屋。结合谢园霏于2018年9月24日、10月7日向李曼晅转账退回2018年10月份租金的行为及备注可知，朱伟圆已提前告知李曼晅要求解除合同，要求李曼晅于2018年9月30日前搬离案涉房屋。朱伟圆等在2018年10月22日将案涉房屋换锁，强行收回房屋，李曼晅已实际无法使用案涉房屋，双方的租赁关系自此解除。因朱伟圆作为出租人要求解除合同并已实际收回房屋，故李曼晅请求朱伟圆返还房屋押金一审法院予以支持。其次，在合同解除之前，李曼晅应缴纳使用案涉房屋期间的租金、水、电费，水、电费已由谢园霏于2018年10月21日垫付，故李曼晅应将该期间的水、电费用支付给谢园霏。再者，李曼晅向谢园霏支付案涉房屋租金至2018年9月份，于2018年10月22日晚向朱伟圆转账支付2400元，注明为案涉房屋2018年10月-11月房租。李曼晅称其2019年1月20日搬空案涉房屋中的物品，故即使存在尚未搬走的物品亦视为丢弃物，一审法院据此认定2019年1月20日李曼晅搬离案涉房屋。至于从2018年10月22日案涉房屋大门换锁起，至2019年1月20日李曼晅搬离案涉房屋期间，李曼晅原租用案涉房屋部分的房屋使用费，由于李曼晅没有按朱伟圆通知的期间内解除合同，搬离案涉房屋，其应承担部分责任。由于朱伟圆强行收场，实际上李曼晅不能单方面进入案涉房屋搬出自有物品，朱伟圆也没有尽到相应的告知和配合义务，其承担部分责任。一审法院认为李曼晅实际缴纳的2018年11月22日至2018年11月30日期间的房屋使用费与其应承担的责任相符，2018年11月30日至2019年1月20日的房屋使用费由朱伟圆应承担的责任相当。故李曼晅要求朱伟圆双倍退还2018年10月22日至2018年11月30日的租金，一审法院不予支持。至于李曼晅要求谢园霏退还家具顶手费、网络使用费等，李曼晅并未提交证据证明谢园霏收取了相关费用，故一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十五条、第二百二十四条第一款、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条的规定，一审法院判决如下：一、朱伟圆向李曼晅退还广州市广州大道中xxx号xx花苑x座xx层X室的押金2600元；二、李曼晅向谢园霏支付2018年8月起至2018年10月21日止广州市广州大道中xxx号xx花苑x座xx层X室的水、电费149.5元；三、驳回李曼晅的其他诉讼请求；四、驳回谢园霏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费149元，反诉受理费25元，由李曼晅负担123元，朱伟圆负担27元，谢园霏负担24元。一审查明的事实有相关的证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，李曼晅向本院提交一个视频，拟证明其上诉理由成立。其他当事人均未向本院提交新的证据。李曼晅提交的上述视频早形成于一审判决作出前，超过举证期限，且内容与本案的基本事实无关，故本院不予采纳。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，属于因不动产引起的纠纷，因朱伟圆系香港特别行政区居民，故本案系涉港不动产纠纷，应参照涉外案件处理。涉案不动产位于我国内地，一审法院适用我国内地法律作为处理本案争议的准据法，符合《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，且各方当事人对此均无异议，故本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院主要针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。一、关于一审法院未追加朱某忠为本案被告是否构成程序违法的问题。根据我国民事诉讼法的规定及“不告不理”的基本原则，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，故向何人主张权利属于原告自行处分的诉讼权利。在一审期间，李曼晅并未将朱某忠列为本案被告之一，故一审法院未列朱某忠为本案被告并无不当。李曼晅主张一审法院未追加朱某忠为本案被告，程序违法，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。二、关于涉案租赁关系是否解除及解除后果如何确定的问题。1.根据查明的事实可知，李曼晅是基于案外人潘某向其转租案涉房屋而承租涉案房屋，而在原租赁合同到期后，李曼晅并未能提供充分的证据证明其与朱伟圆有签订新的租赁合同，故双方的租赁关系可视为不定期租赁关系，朱伟圆依法可以随时要求解除租赁关系。现朱伟圆通过发声明的方式明确表示要求解除双方的租赁关系，并在要求李曼晅搬离案涉房屋未果的情况，在2018年10月22日将案涉房屋换锁、强行收回房屋，导致李曼晅在2019年1月20日才取回其在案涉房屋内的物品。对于上述期间的房屋使用费损失，双方均负有一定的过错，故一审法院酌情判定李曼晅实际缴纳的2018年10月22日至2018年11月30日期间的房屋使用费与其责任相抵、2018年12月1日至2019年1月20日期间的房屋使用费由朱伟圆自负，与双方的过错程度相当，亦基本衡平了双方的利益，故本院予以确认。因此，李曼晅要求朱伟圆双倍返还租房押金及部分房屋租金，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。2.李曼晅要求朱伟圆赔偿其损失4600元，但正如上述分析，双方对于合同解除后未能及时交接房屋均有过错，且李曼晅并未能提供充分的证据证明其因朱伟圆的行为而造成其上述实际损失，故本院对其主张不予支持。3.谢园霏要求李曼晅返还垫付的水电费，属于李曼晅实际使用案涉房屋期间而产生的费用，且谢园霏提供了相关的支付凭证予以证明，故本院予以支持。至于谢园霏要求李曼晅返还其垫付的2018年10月1日至2019年5月31日期间的房屋使用费，但根据现有证据显示，李曼晅已向朱伟圆支付2018年10月、11月的租金，且正如上述分析，自2018年10月22日起李曼晅已实际未能使用案涉房屋，而李曼晅实际缴纳的2018年10月22日至2018年11月30日期间的房屋使用费与其过错责任相抵，故谢园霏要求李曼晅向其返还上述期间的房屋使用费，依据不足，本院不予支持。综上所述，李曼晅、谢园霏的上诉请求均不成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费173元，由上诉人李曼晅负担123元、上诉人谢园霏负担50元。本判决为终审判决。审判长  王碧玉审判员  李志明审判员  俞 颖二〇二〇年十二月十四日书记员  陈晓君王嘉宝王涵