湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10924号上诉人（原审原告）：武汉金盛锦申物业管理有限公司，住所地：武汉市江岸区黄孝河路协昌花园附**。法定代表人：李希，该公司总经理。委托诉讼代理人：鄢来文，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡敏，湖北山河律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉龙居酒店管理有限责任公司，，住所地：武汉市江岸区黄孝河路**德盛大厦**法定代表人：张玉龙，该公司董事。委托诉讼代理人：彭振军，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：高雅，湖北得伟君尚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吕莉，女，1962年11月14日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：彭振军，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：高雅，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张玉龙，男，1959年12月28日出生，汉族，住武汉市江岸区，上诉人武汉金盛锦申物业管理有限公司（以下简称金盛锦申公司）因与上诉人吕莉、武汉龙居酒店管理有限责任公司（以下简称龙居酒店）及被上诉人张玉龙物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初12998号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。金盛锦申公司上诉请求：判决张玉龙对一审判决第一项承担连带责任。事实和理由：案涉物业系张玉龙、吕莉夫妻共同财产，属于物业管理范围，张玉龙、吕莉均系业主，依法应当承担连带责任。龙居酒店、吕莉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金盛锦申公司的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.龙居公司所在方位属于物业管理相对独立区域，开业至今一直由酒店自行管理，不属于金盛锦申公司物业服务区域。前期物业管理公司、开发商均未收取该处物业费，金盛锦申公司亦不允许龙居酒店顾客车辆进入小区。2.金盛锦申公司从未向龙居酒店、吕莉提供武汉市物业服务合同》约定的物业服务，龙居酒店、吕莉不应承担任何物业服务费用。3.金盛锦申公司主张2016年1月1日至2016年8月1日的物业费已过诉讼时效。4.即便龙居酒店、吕莉应承担物业费且未反诉，但龙居酒店、吕莉自行支付的垃圾清运费应从物业费中扣减。一审认定龙居公司在庭外依票据与金盛锦申公司结算、充抵，或另寻其他途径解决，有违法律规定。针对金盛锦申公司的上诉，龙居酒店、吕莉辩称，张玉龙不是案涉房产的产权人和使用人，不应该承担物业费。针对龙居酒店、吕莉的上诉，金盛锦申公司辩称，龙居酒店不属于物业独立的区域。龙居酒店未独立挂表，金盛锦申公司替其代缴电费，未收取任何的代缴费用，其已经享受了物业服务。龙居酒店没有向之前的嘉园物业公司缴纳物业管理费与本案无关。本案的法律主体不同，不能类比。没有证据证明龙居酒店可以形成一个单独的物业管理区域，酒店与小区公用化粪池、配电房、停车场等公共设施，顾客虽然可以从路面进入酒店，但是酒店还是会使用小区的公共设施部分，包括电梯、排风系统等等，需要金盛锦申公司维护公共设施。龙居酒店也没有反对金盛锦申公司提供物业服务，其能够正常经营是物业提供服务的有力证据。龙居酒店对其专有部分的维护与公共部分的维护无关。金盛锦申公司已经在合理的期间进行催收，未超过诉讼时效。垃圾清运费应该由业主自行承担，物业服务合同有相关的约定，不能因为物业没有代收就应该承担责任。金盛锦申公司向一审法院起诉请求：1.吕莉、张玉龙、龙居公司支付截止2019年7月31日拖欠的物业费698,997.74元，滞纳金54,675.02元，共计753,672.76元（2019年8月1日至实际结清之日止的滞纳金以352,514.68元为基数，按日万分之三另行计算）。2.吕莉、张玉龙、龙居公司支付截至2019年7月31日的违约金115,887.53元（2019年8月1日至实际结清之日止的违约金，以拖欠的物业费为基数按每日千分之二的标准另行计算）。3.本案的全部费用由吕莉、张玉龙、龙居公司承担。一审法院查明，位于武汉市江岸区黄孝河路**“德盛大厦”系武汉海发实业有限责任公司开发建设。该大厦为一栋商住两用楼。1-3层为商用楼。2003年12月，吕莉购得该大厦1-3层并于2006年取得不动产登记。1-3层的建筑面积分别为1972.4㎡、2364.7㎡、2364.7㎡，合计6701.8㎡。因“德盛大厦”前物业公司不再提供服务，2015年12月30日，金盛锦申公司受托进驻该大厦。又因该大厦的业主大会尚未成立，2016年1月8日，“德盛大厦”所属江岸区花桥街望才里社区居委会代行业主委员会之责与金盛锦申公司签订《临时代管物业服务协议》。双方约定，江岸区花桥街望才里社区居委会（委托方，甲方）、金盛锦申公司（受托方，乙方）。物业占地面积3890㎡，建筑面积41700㎡，商网（6700㎡）、住宅小区（35000㎡）。代管事项有房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设施、设备的维修、养护和管理，包括共用的上下水道、落水管、烟道、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、配电间；市政公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点等；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序等；等等。在代管期间负责向业主和物业使用人按季度预先收取物业管理服务费和车位使用费。代管期自本协议签订之日后，乙方进场之日起至甲方或新成立的业主委员会作出终止履行本协议的决定之日止。甲方可建议新成立的业主委员会在选聘物业管理公司时，在同等条件下优先选择乙方。本物业的管理服务费……商业2元/㎡向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交纳物业管理费的万分之三交纳滞纳金。代管协议履行中，德盛大厦第二届业主委员会于2016年7月27日成立，任期五年。2018年2月12日，甲方德盛大厦第二届业主委员会（委托方）与乙方金盛锦申公司（受托方）签订《武汉市物业服务合同》，约定物业名称“德胜大厦”，物业类型“住宅与商业物业”，建筑面积“40641.33㎡”，乙方提供的物业服务内容包括综合管理服务、物业共用部位与共用设施设备管理服务、公共秩序维护服务、保洁服务、绿化养护服务等。物业服务合同期限为五年，自2018年3月1日起至2023年2月28日止。商业物业3元/平方米·月，商业部分无论是谁在经营，按照法律法规的要求，必须缴纳物业费。业主按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年一月和七月的一至十日。业主应当按照本合同约定按时足额支付物业费，逾期不支付物业费的，业主委员会应当督促其限期支付。业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，业主负连带支付责任。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担；业主自用的由业主承担，乙方使用的由乙方承担；公共使用的由业主按实分摊。业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每日2‰的标准向乙方支付违约金。金盛锦申公司在合同履行期内，按约提供了相应的物业服务，如发电机房、水井房的维修（护）、保洁、绿化、道路平整、管道更换、疏通、代收电费等等。龙居公司自2016年1月1日起未向金盛锦申公司交纳物业费。2018年10月11日，湖北山河律师事务所受托向龙居公司邮寄《律师函》。另查明，吕莉与张玉龙系夫妻关系。武汉玉龙居酒店有限责任公司成立于2008年9月23日，公司现法定代表人为张玉龙。吕莉在购得“德盛大厦”1-3层商用楼后将该处提供给武汉玉龙居酒店有限责任公司作酒店使用。2011年8月24日，武汉玉龙居酒店有限责任公司名称变更为龙居公司。龙居公司在“德盛大厦”1-3层室内安装了电梯，改造了自动消防设施，并签署《“门前三包”责任书》，由龙居公司负责建（构）筑物（包括围墙）的墙基至人字沟之间距离的“三包（干净、美化、有序）”责任。自2016年1月起，龙居公司向武汉市自来水公司缴纳水费，水费包括综合水费和代收垃圾费。上述事实，有经过举证、质证的《临时代管物业服务协议》《武汉市物业服务合同》《工作记录表》《EMS邮政专递》《EMS邮政专递查询结果》《不动产登记信息查询单》《购房意向协议》《声明》《企业信息咨询报告》《“门前三包”责任书》《武汉市自来水有限公司发票》《结婚证》以及照片、当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核查属实，依法予以采信。一审法院认为，金盛锦申公司自2016年1月起为“德盛大厦”业主提供物业服务持续至今。金盛锦申公司与江岸区花桥街望才里社区居委会签订的《临时代管物业服务协议》、与德盛大厦第二届业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》，均为继续性合同。双方在协议、合同中约定的“按季度预先收取物业管理服务费”“业主按半年交纳物业服务费”均是定期给付债务。该债务在合同履行过程中不断产生，因而各期债务清偿期届满后，均为独立债务。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”2018年7月23日起施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案中，《临时代管物业服务协议》约定“按季度预先收取物业管理服务费”，本案所涉2016年第一季度物业费的诉讼时效期间自2016年4月1日起计算至2018年3月31日届满，此后债务的诉讼时效期间依此类推。因民法总则施行之日，依民法通则规定的诉讼时效期间尚未届满，故本案诉讼时效期间适用三年的规定。在三年诉讼时效期间，金盛锦申公司委托湖北山河律师事务所向龙居公司邮寄《律师函》，发生诉讼时效中断。金盛锦申公司于2019年12月13日提起诉讼，未超过诉讼时效期间。金盛锦申公司与江岸区花桥街望才里社区居委会签订的《临时代管物业服务协议》、与德盛大厦第二届业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，且金盛锦申公司已实际提供物业服务，“德盛大厦”业主亦未提出异议并接受物业服务，故前述协议、合同应认定为有效。依法成立的物业服务合同，对业主具有法律上的约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”第十二条规定：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”本案中，吕莉系“德盛大厦”1-3层商用楼的业主，吕莉将该物业交由龙居公司使用，龙居公司系物业使用人。根据上述规定，在金盛锦申公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务后，物业使用人龙居公司应向金盛锦申公司支付截止2019年7月31日物业费690,285.40元（2016年1月1日至2018年2月28日，6701.8㎡×2元/㎡/月×26个月＝348,493.60元；2018年3月1日至2019年7月31日，6701.8㎡×3元/㎡/月×17个月＝341,791.80元），业主吕莉承担连带责任。张玉龙既非房屋产权人也非物业使用人，在本案中不承担责任。吕莉等抗辩“因双方对物业费的缴纳存在争议，并无拖欠物业费的恶意，金盛锦申公司主张违约金和滞纳金的诉讼请求缺乏依据。”该抗辩理由，予以采纳。另外，龙居公司自2016年1月起向武汉市自来水公司缴纳的自来水费中包括垃圾费。龙居公司在本案中并未提起反诉，其可在庭外依票据与金盛锦申公司结算、充抵，或另寻其他途径解决。综上，金盛锦申公司的诉讼请求，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉龙居酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内向武汉金盛锦申物业管理有限公司支付物业费690,285.40元；二、吕莉对上列判项确定的给付义务承担连带责任；三、驳回武汉金盛锦申物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,496元，由武汉金盛锦申物业管理有限公司负担2,500元，武汉龙居酒店管理有限责任公司负担9,996元，吕莉对武汉龙居酒店管理有限责任公司所负案件受理费承担连带责任。二审中，金盛锦申公司提交了照片作为新证据。拟证明龙居酒店与小区居民共用消防出口，金盛锦申公司提供实时安防服务，龙居酒店并不独立，需要使用公共区域作业，龙居酒店在设备层办公，设备层属于公共的空间。经质证，龙居酒店、吕莉称照片均达不到其证明目的，不能证明金盛锦申公司提供了物业管理服务。其自己设置了摄像头、微型消防站等，不存在与物业共用的情形。金盛锦申公司提供的安保仅是向居民，不向酒店提供。龙居酒店是不能进入居民区域的。龙居酒店与小区本身不通。本院认为，照片真实性双方无异议，本院予以认定。龙居酒店、吕莉提供吕莉的民事起诉状、起诉材料登记表作为新证据，拟证明吕莉已经提起诉讼，物业合同应属无效。经质证，金盛锦申公司认为，无法达到证明目的。本院认为，吕莉提交的民事起诉状列明被告是德盛大厦第二届业主委员会，起诉请求是撤销德盛大厦第二届业主委员会作出聘请金盛锦申公司的决定，并无确认物业合同无效的主张，与本案缺乏关联性，故本院不予认定。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，吕莉系“德盛大厦”1-3层商用楼的业主，吕莉将该物业交由龙居公司使用，龙居公司系物业使用人。金盛锦申公司依据与江岸区花桥街望才里社区居委会签订的《临时代管物业服务协议》及与德盛大厦第二届业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》自2016年1月起为“德盛大厦”所有业主提供物业服务至今。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”、第七条规定“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”、第十二条规定“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”规定，一审判决龙居公司应向金盛锦申公司支付物业费、吕莉承担连带责任有事实和法律依据。龙居酒店区域属于“德盛大厦”1-3层商用楼全部面积，与三层以上房屋部分构成一个整体，客观上不能完全割裂开来，事实上亦存在共用的部分设施和共同管理的项目，如金盛锦申公司代龙居酒店缴纳电费，龙居酒店与小区共用化粪池等公共设施。因此，龙居酒店、吕莉上诉龙居公司所在方位不属于金盛锦申公司物业服务区域的上诉理由不能成立。一审关于认定本案未超过诉讼时效及对龙居酒店、吕莉提出其自行支付的垃圾清运费的处理并无不当。龙居酒店、吕莉如认为金盛锦申公司在物业服务中存在违约行为，可依法另行主张权利。张玉龙不是案涉房产登记的产权人和使用人，金盛锦申公司请求张玉龙支付物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，龙居酒店、吕莉及金盛锦申公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22,492元，由武汉金盛锦申物业管理有限公司负担9,996元，由吕莉、武汉龙居酒店管理有限责任公司负担12,496元。本判决为终审判决。审判长  李斌成审判员  何义林审判员  刘 阳二〇二〇年十二月二十一日法官助理范义伟书记员范义伟