贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔04民终351号上诉人（原审原告）：石某，男，1987年7月19日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。上诉人（原审原告）：章某，女，1987年5月24日生，汉族，住址同上。上诉人（原审被告）：贵州安顺今旦房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区。法定代表人：阳正威。委托诉讼代理人：甘敏。上诉人石某、章某因与上诉人贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦房开）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院作出的（2019）黔0402民初4848号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人石某、章某上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项，发回重审或依法改判,支持上诉人一审中诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。原审判决认定“被告预期办理商品房产权转移登记手续,有其主观原因和客观原因所致,并且原告为举证证明因为被告并未举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失和损失的数额”不符合事实,被上诉人未如期办证除了其主观原因，系由于被上诉人不能将房屋预售备案更改为现房备案，并未举证因不可抗的自然客观原因导致其违约。一审中被上诉人表明其不能将预售备案转为现房备案,导致不能办理不动产登记证。该原因系主观原因，不存在客观不可抗的自然原因,故其应承担违约责任。一审认为上诉人未举证证明因被上诉人违约造成的损失和数额，但上诉人仅要求按照合同约定赔偿,未要求额外赔偿，故上诉人不需举证。且根据生活常识,即使上诉人未举证,被上诉人未履行约定还是会给上诉人造成损失。因被上诉人未为上诉人办理不动产登记证，导致上诉人不能将房屋出售或抵押，必然造成经济损失。一审判决“酌情判决被告支付原告的从2017年6月23至2019年6月22日的逾期办证违约金2666.67元”缺少法律依据和适用法律有误。一审中被上诉人辩称违约金约定过高违反事实,商品房买卖合同是由被上诉人单方拟定的，对于违约责任约定的日万分之一,上诉人无权修改，合同中上诉人逾期付款的违约责任也是万分之一，故各自应承担的违约责任基本对等,且公平合理,真实有效,应受到法律保护。一审未按合同约定判决违反了《中华人民共和国合同法》规定的公平性原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定:由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案双方于合同中明确约定了交付期限和违约金的计算方式，该约定并未高于没有约定违约金和损失数额难以确定的法律参照的标准。因此，上诉人由一审法院于2017年6月22日作出的黔04**民初2378号判决书采用的法律判决依据是合适的,本次诉讼针对同一性质,同一合同的案件，判决依据和法律也应该是一样的,不应在中国对同一案件有两个法律依据。二、一审判决退还四通费少了占用利息。根据法律规定，资金占用利息应按照4319元为基数,按年利率4.75%的标准,从占用之日2013年4月11日起计算至实际退还之日止。三、诉讼费判决错误。本案中上诉人是受害方，合法权益受到被上诉人侵害，法院也认定上诉人的权益受到了侵害,故一、二审诉讼费应由被上诉人承担。综上,原审认定事实错误,适用法律不当，请二审依法改判。针对石某、章某的上诉，今旦房开二审中未作书面答辩。上诉人今旦房开上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判驳回被上诉人的该项诉讼请求。事实和理由：上诉人对一审判决第一、三项无异议，对第二项有异议,认为一审判决存在部分认定事实不清，导致第二项判决错误,理由如下:一、上诉人是根据合同约定收取的四通费,也是用于合同约定的用途。1.合同是双方自愿签订,四通费的约定不违法,在双方签订的补充协议第一条已明确约定水、电燃气的一户一表及数字电视、电信、网络等的开户和安装费用由被上诉人承担，根据该约定，四通费应由被上诉人承担。2.上诉人收取的四通费确实用于为包括被上诉人在内的业主安装或开通相关燃气、水电等，也是为了达到与被上诉人约定的交房条件所支出的正当费用。现被上诉人要求返还四通费无事实和法律依据。二、被上诉人提出的诉请已超过诉讼时效，不应得到支持。被上诉人于当日向上诉人支付的四通费4319元，至今已长达6年半,其间被上诉人未向上诉人提出任何主张,根据法律规定,被上诉人提出的诉请已过诉讼时效，不应得到支持。综上,一审认定事实部分不清，导致第二项判决错误,请二审依法支持上诉人上诉请求。针对今旦房开的上诉，石某、章某二审中未作书面答辩。原审原告石某、章某向一审法院起诉请求：1.判令被告按照商品房买卖合同第八章第二十二条，将原告购买的位于安顺市西秀区房屋所有权证书不动产登记证（原房产证）交付给原告。2.判令被告按照原告购房款总额360839元为基数，按照购房合同第八章第二十二条第三款相关责任约定的日万分之一支付原告从2017年6月23日起至2019年6月22日期间的违约金26341元，并判令被告支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告商品房屋不动产登记证（原房产证）之日止。3.判令被告按照国家相关规定退换被告四通费4319元及资金占用利息（资金占用利息以4319元为基数，按年利率4.75%的标准，从2013年4月11日起计算至实际退还之日止）。4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年4月11日，原、被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于安顺市西秀区，合同约定该商品房总价为360839元，该款原告已足额支付给被告。原告并于2013年4月11日交付给被告维修基金7043元，四通费4319元，其他520元，共计11882元。按照合约并由被告于2013年12月31日之前将商品房交付给原告，由于被告原因，该商品房在2014年04月30日才交付原告；同时，被告应当在2014年12月31日前取得该商品房所有权登记，并将有关文书交付给原告，由于被告的原因，至今未为原告办理相关商品房所有权转移登记的有关文书。根据有关规定，商品房价格应包含水、电等配套设施的建设费用，然在2013年购房的时候被告未按照相关文件执行，收取了原告的四通费4319元。综上所述，被告并未按照合同的约定履行义务，构成违约，侵害了原告合法权益。为维护原告合法权利，特向法院提起诉讼。原审被告今旦房开辩称：原告陈述的事实属实，但认为因未办理现房备案尚不具备办理房屋产权证条件，被告正积极办理，原告要求支付的违约金超过诉讼时效的部分不应得到支持，另外，房屋已交付给原告使用，原告未能举证证实被告逾期办证造成其有损失及损失的金额，请求人民法院依法调整。一审法院认定事实：2013年4月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺市西秀区房屋，所购商品房建筑面积为108.36㎡，总房价款360839元。该《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖：／达到／；4、燃气：／达到／；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户；以上第1、2、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续……。第二十二条约定，出卖人（即被告）承诺于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。超过约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时，双方还约定买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。合同签订后，原告按合同约定将房款交付给被告；并于2013年4月11日交付维修基金7043元，四通费4319元，其他520元，共计11882元给被告。被告于2014年4月将房屋交付给原告。因被告未将所购房屋的产权证办理并交付给原告，原告曾于2017年6月22日向本院起诉，要求被告为其办理不动产登记证并支付逾期办证违约金，本院经审理于2017年8月3日作出贵州省安顺市西秀区人民法院（2017）黔0402民初2378号民事判决书，判决：一、由被告在本判决生效后五日内支付原告从2015年4月22日起至2017年6月22日止的逾期办证违约金28615元。二、驳回原告章某、石某的其他诉讼请求。本案在审理中，被告自认原告购买的上述商品房仍暂不具备办理不动产登记证书的条件。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。因“丰景华府”项目的房屋尚未办理商品房现房备案，尚未达到办理不动产登记证书的条件，故原告现要求被告办理所购房屋的不动产登记证书的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可向被告另行主张。双方在《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人（即被告）应当于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。超过约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。因被告在约定日期内没有办理并交付商品房转移登记的有关文书给原告，故原告诉请要求被告支付违约金有理。本案中，因原告2017年6月22日前的逾期办理房屋转移登记的违约金已得到支持，现原告要求被告自2017年6月23日起支付逾期办理房屋转移登记的违约金。在审理过程中，被告认为该违约金约定过高并要求调减。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续，有其主观原因也有客观原因所致，并且原告未举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额。故本院根据公平与诚实信用原则及上级法院相类似案件的判决精神、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况。酌情判决被告支付原告从2017年6月23日至2019年6月22日的逾期办证违约金2666.67元。之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张。对于原告要求被告退还四通费4319元的诉讼请求，因被告向原告方收取的“四通费”为收取的水、电、燃气、有线电视四项的开通费用，但因被告无相关依据证实已代缴上述开通费费用。因此，被告收取原告的4319元无合同约定及相关规定，故原告要求被告退还四通费有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告石某、章某2017年6月23日至2019年6月22日的逾期办证违约金2666.67元。二、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内退还原告石某、章某4319元。三、驳回原告石某、章某的其他诉讼请求。本案受理费508元，减半收取254元，由原告石某、章某承担204元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担50元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审中，本案争议焦点为：一、一审确定的违约金数额及起止期间是否合理；二、今旦房开应否退还四通费，石某、章某诉请今旦房开支付四通费资金占用利息应否支持；三、今旦房开应否为案涉房屋办理房屋不动产权证书；四、一审判决诉讼费承担是否公平。关于争议焦点一。根据双方《商品房买卖合同》第二十二条的约定，出卖人应当于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。超过约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。本案中，双方于2013年4月11日签订了《商品房买卖合同》，至合同转移登记之日，出卖人未办理案涉房屋所有权转移登记，且至今不能办理房屋所有权转移登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，出卖人应当在2014年12月31日前交付商品房转移登记的有关文书，没有交付的，出卖人应承担违约责任，违约金应从约定日期计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，本案约定日期为2014年12月31日前，故违约金从2015年1月1日起计付。本案中，今旦房开认为合同约定的逾期办证违约金过高，申请调减。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中今旦房开逾期未给石某、章某办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任。至于违约金的计算标准，本院认为：违约金坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，即使按“谁主张谁举证”的原则，违约金是否过高过低的举证责任在违约一方，但要违约一方举证非违约一方的实际损失过于苛求，为有效维护各方当事人利益，在实际损失不能确定的情况下，结合今旦房开违约的主客观过错、合同实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，结合今旦房开已将案涉房屋交付石某、章某使用，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。故一审将逾期办证的损失片面的分配给石某、章某显然不当。同时，石某、章某一审诉请的违约金计算至今旦房开交付案涉房屋不动产权证止，而一审却仅判决至2019年6月22日止，裁判不当。故今旦房开应支付石某、章某2017年6月23日起至2019年6月22日止的逾期办证违约金3951.19元（360839元×0.000015×730天）。2019年6月23日起至今旦房开交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以石某、章某已交付房价款360839元为基数，按日万分之零点一五进行计付。关于争议焦点二。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》关于：“商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，今旦房开作为房地产企业，在水、电等基础设施配套费用应包含于商品房价格，收取上述费用缺乏合法有效的依据，依法应不能另行收取的情况下，仍向买受人石某、章某进行收取，其资金占用行为必然会给石某、章某造成一定利息的损失，鉴于石某、章某对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以中国人民银行公布的同期同类存款利率为标准予以支持，自“四通费”收取之日2013年4月11日计算至实际退还之日止。一审对“四通费”占用利息未予支持不当，本院依法予以纠正。此外，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”的规定，今旦房开一审未针对退还四通费提出诉讼时效抗辩，现于二审期间提出，本院依法不予支持。关于争议焦点三。双方当事人在《商品房买卖合同》中已约定了今旦房开具有为石某、章某办理房屋不动产权证的义务，但目前案涉房屋达不到办理不动产权证书条件，故一审不支持石某、章某现要求今旦房开办理所购房屋的不动产权证书的诉讼请求并无不当，石某、章某在待该房屋具备办证条件后，另行向今旦房开主张。关于争议焦点四。本案中，今旦房开未按《商品房买卖合同》的约定为石某、章某办理案涉房屋不动产权证构成违约，其依法应向石某、章某承担违约责任，而石某、章某不存在违约行为，故一审案件受理费508元,减半收取254元,应由今旦房开承担，一审判决石某、章某承担204元诉讼费用不当，本院依法予以纠正。综上所述，上诉人的部分上诉理由成立，对成立部分，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、维持贵州省安顺市西秀区人民法院作出的(2019)黔0402民初4848号民事判决第三项；二、变更贵州省安顺市西秀区人民法院作出的(2019)黔0402民初4848号民事判决第一项为：上诉人贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付上诉人石某、章某2017年6月23日起至2019年6月22日止的逾期办证违约金3951.19元，2019年6月23日起至上诉人贵州安顺今旦房地产开发有限公司交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以石某、章某已交付房价款360839元为基数，按日万分之零点一五进行计付。三、变更贵州省安顺市西秀区人民法院作出的(2019)黔0402民初4848号民事判决第二项为：由上诉人贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还上诉人石某、章某四通费4319元及利息（以4319元为基数，自2013年4月11日起按照中国人民银行同期同类存款利率计算至实际退还之日止。）当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费508元,减半收取254元,二审案件受理费508元，均由上诉人贵州安顺今旦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 晖审判员 刘 熹审判员 辜贤莉二〇二〇年十二月十一日法官助理王爽书记员张颖（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。