广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终4007号 上诉人（原审原告、反诉被告）：广西桂林鸿达易通汽车销售服务有限责任公司，住所地：广西壮族自治区桂林市七星区五里店路****，统一社会信用代码：91450300327326432N（1-1）。 法定代表人：乐鸿，董事长。 委托诉讼代理人：张海翔，广西鹏韵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：广西桂林市万悦国际旅行社有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市七星区五里店路******，统一社会信用代码：91450300MA5L74Q8D（1-1）。 法定代表人：莫珍，总经理。 委托诉讼代理人：冯波，广西桂宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李婧霞，广西桂宁律师事务所律师。 上诉人广西桂林鸿达易通汽车销售服务有限责任公司（以下简称鸿达易通公司）因与被上诉人广西桂林市万悦国际旅行社有限公司（以下简称万悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初2434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人鸿达易通公司的上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，驳回被上诉人的一审反诉请求；2、本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，合同双方应按合同的约定履行义务。在拖欠三个月租金上诉人多次催要的情形下，被上诉人未按合同交付租金，却于2020年6月初突然派十几个人到承租场地，强行将办公用品搬走，该行为属违约行为。一审判决据此确定被上诉人搬出之日就是合同解除之日，没有法律依据。上诉人与被上诉人签订的合同仍应继续履行。一审判决不顾案件事实，适用法律错误，被上诉人强行搬离租赁场地，并不是受疫情影响注销歇业，而是搬到新办公场地继续经营，其行为有悖诚实信用原则，不应得到支持。请求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人万悦公司答辩称，本案系因不可抗力导致合同无法履行，合同目的无法实现，被上诉人依照合同法提出解除合同，并非自行搬离，被上诉人解除合同与法有据。被上诉人就解除合同早已与上诉人协商，并非突然进行，一审判决正确，请求维持原判。 鸿达易通公司向一审法院诉请：1、判令被告立即支付原告租金96000元；2、本案诉讼费由被告承担。 万悦公司向一审法院反诉请求：l、确认双方房屋租赁合同在2020年6月9日已经解除；2、判决反诉被告返还反诉原告房屋租赁押金64000元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。 一审法院审理查明：2018年10月31日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：原告将位于广西桂林市建筑面积约720平方米的房屋出租给被告作为办公经营使用；房屋租赁期共五年，自2018年11月8日起至2023年11月7日止；2019年11月8日至2020年11月7日，月租为人民币32000元；房租每月交纳一次，被告应在第一个月开始前10日以内支付下一期租金；被告在交纳第一次租金的同时向原告交纳履约押金64000元，该押金在租赁期自然届满并结清相关费用后无息退还被告。合同签订后，被告依约向原告交纳了押金64000元，原告亦依约将上述房屋交给被告使用。被告依约向原告交纳了至2020年4月8日的租金。2020年1月31日，被告因“新冠”疫情影响，向原告提出减免租金的申请，但双方未能达成一致。2020年6月9日，被告在微信通知原告工作人员后，自行搬离了承租的房屋。同日，原告将房屋收回。其后，双方就善后事宜协商未能达成一致，原告故诉至本院，提出前述诉讼请求。被告收到诉状后，亦向本院提出前述反诉请求。 另查明，2020年1月28日，广西壮族自治区文化和旅游厅发出《广西壮族自治区文化和旅游厅关于切实加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关工作的紧急通知》（桂文旅发〔2020〕6号），要求自2020年1月24日起，全区旅行社和在线旅游企业暂停经营团队旅游及“机票+酒店”旅游产品。2020年7月16日，广西壮族自治区文化和旅游厅办公室转发《广西壮族自治区文化和旅游厅办公室关于转发文化和旅游部办公厅关于推进旅游企业扩大复工复业有关事项的通知》（桂文旅办发〔2020〕61号），通知旅行社和在线旅游企业即日起恢复跨省（市、区）团队旅游及“机票+酒店”业务。 一审法院审理认为,关于反诉部分，反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。反诉原告系旅行社，其承租反诉被告的房屋用于旅行社的经营。“新冠”疫情的发生，对反诉原告履行合同造成的影响属不能预见、不能避免且不能克服，故本院对反诉原告以不可抗力解除合同的主张予以支持。反诉原告在2020年6月9日，通过微信通知原告工作人员后，自行搬离了承租的房屋，反诉被告在当日收回了出租的房屋，本院确认合同在该日解除。合同解除后，因不可抗力的发生，双方均无需承担违约责任，故对反诉原告要求反诉被告退还租赁押金64000元的诉讼请求，本院予以支持。关于本诉部分，基于上述理由，合同已在2020年6月9日解除，被告在2020年4月9日至6月9日实际占有上述房屋，且被告在“新冠”疫情发生后，未能及时通知原告解除合同或提起诉讼解决纠纷，在该期间的房租损失被告应自行承担，故该期间的房租64000元（32000元×2个月）应由被告支付给原告，对原告要求被告支付房租96000元的诉讼请求，本院予以部分支持。依法判决： 一、确认反诉原告广西桂林市万悦国际旅行社有限公司与反诉被告广西桂林鸿达易通汽车销售服务有限责任公司于2018年10月31日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月9日解除；二、被告广西桂林市万悦国际旅行社有限公司向原告广西桂林鸿达易通汽车销售服务有限责任公司支付租金64000元；三、驳回原告广西桂林鸿达易通汽车销售服务有限责任公司的其他诉讼请求；四、反诉被告广西桂林鸿达易通汽车销售服务有限责任公司退还反诉原告广西桂林市万悦国际旅行社有限公司租赁押金64000元；五、驳回反诉原告广西桂林市万悦国际旅行社有限公司的其他诉讼请求。本案收取案件受理费2200元，因适用简易程序减半收取1100元（原告已预付本院），由原告负担367元，被告负担733元；反诉案件受理费700元（反诉原告已预付本院），由反诉被告负担。 双方当事人对一审查明的事实基本无异议，本院予以确认。上诉人在二审诉讼期间提交一组照片，证明被上诉人搬离涉案租赁场地后，并未停业，而是搬到新的场地继续经营。被上诉人对上诉人证据的真实性、合法性及关联性均无异议，本院对该证据予以采信。 综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：1、被上诉人主张双方当事人之间的《房屋租赁合同》已于2020年6月9日解除是否有事实及法律依据？2、被上诉人要求上诉人返还房屋租赁押金64000元是否有事实及法律依据？ 本院认为，首先，关于《房屋租赁合同》于2020年6月9日解除的问题。双方当事人签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按照合同履行各自权利义务。本案中，被上诉人于2020年6月9日自行搬离涉案租赁房屋，并在其他场所另行租赁房屋继续公司经营，且上诉人亦在当日收回了涉案租赁房屋，被上诉人以其实际行为表明不再继续履行双方当事人之间的《房屋租赁合同》，一审法院据此认定《房屋租赁合同》已于2020年6月9日解除并无不妥，本院予以确认。 其次，关于被上诉人要求返还房屋租赁押金64000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方当事人就合同解除并未达成一致意见，因被上诉人单方行为导致房屋租赁合同被解除，被上诉人并无法定或合同约定解除权，被上诉人单方解除合同的行为依法属于违约行为，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”被上诉人单方解除合同交还涉案房屋，导致上诉人的房屋空置无法获得收益，被上诉人应承担上诉人因此所受损失。鉴于被上诉人系旅游企业，且疫情期间客观上旅游行业基本停滞等因素，本院酌定被上诉人承担赔偿上诉人一个月房屋租金损失的违约责任，即赔偿上诉人32000元。疫情或者疫情防控措施导致合同履行困难，当事人可以重新协商，当事人以合同履行困难为由要求解除合同，无法律依据。一审法院认定被上诉人属于“因不可抗力致使不能实现合同目的”而解除合同不当，本院予以纠正。被上诉人欠交2020年4月9日至2020年6月9日期间的租金64000元，同时应赔偿上诉人一个月房屋租金损失32000元，合计96000元。被上诉人在履行合同之初交纳的押金64000元应由上诉人予以退还。 综上，一审判决认定事实部分有误，法律适用不当，导致实体判决错误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初2434号民事判决第一项、第二项、第四项； 二、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初2434号民事判决第三项、第五项； 三、被上诉人广西桂林市万悦国际旅行社有限公司赔偿上诉人广西桂林鸿达易通汽车销售服务有限责任公司32000元； 四、驳回上诉人广西桂林鸿达易通汽车销售服务有限责任公司的其他诉讼请求； 五、驳回被上诉人广西桂林市万悦国际旅行社有限公司其他反诉请求。 一审案件受理费2200元，减半收取1100元（上诉人预交），一审反诉受理费700元（被上诉人预交），二审案件受理费2900元（上诉人预交），合计4700元，由上诉人广西桂林鸿达易通汽车销售服务有限责任公司负担2000元，由被上诉人广西桂林市万悦国际旅行社有限公司负担2700元并给付上诉人广西桂林鸿达易通汽车销售服务有限责任公司2000元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  宿健慧 审判员  周 霞 审判员  丁 勇 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  叶菁华