河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0503民初3689号原告（反诉被告）：安阳运德商城管理服务有限公司，住所地河南省安阳市北关区彰德路**悠乐生活广场**楼****，统一社会信用代码：914105003301821851。法定代表人：陈立仲，该公司总经理。委托诉讼代理人：巩瑞洁，河南兴亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪峰，河南兴亚律师事务所律师。被告（反诉原告）：张丽霞，女，1974年7月26日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。委托诉讼代理人：黄斌只，男，与张丽霞系夫妻关系。委托诉讼代理人：张春涛，安阳市关区中兴法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）安阳运德商城管理服务有限公司（以下简称运德公司）与被告（反诉原告）张丽霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。运德公司的委托诉讼代理人巩瑞洁、刘雪峰，张丽霞的委托诉讼代理人黄斌只、张春涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）运德公司向本院提出诉讼请求：1、判令张丽霞支付运德公司自2019年11月11日至2020年11月10日止的租金45,630元及利息损失（利息损失以45,630元为基数，自2019年11月11日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、判令张丽霞支付运德公司自2019年11月11日至2020年11月10日止的物业费2,851.9元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月13日，运德公司与张丽霞签订商铺租赁合同，运德公司将位于安阳市中华路中华桥北的月星欧蓓莎环球港18号楼2层灯具区209、210、219、220号共计158.44平方米房屋出租给张丽霞，租赁期自2017年11月11日起至2020年11月10日止；租金按24元／平方米／月收取，物业费前两年共计24元，第三年按1.5元／平方米／月计算。合同同时约定租金支付方式为“先付款，后使用”，合同签订后，张丽霞仅支付租金22,815元，之后张丽霞无故拖欠运德公司租金及物业费，经运德公司多次催要未果。被告（反诉原告）张丽霞辩称：一、原告要求被告支付2019年11月11日至2020年11月10日租金45,630元及利息无事实和法律依据。2017年12月13日，被告与原告签订商铺租赁合同，原告将位于安阳市中华路中华桥北的月星欧蓓莎球港18号楼2层灯具区209、210、219、220号共计158.44平方米房屋出租给被告，租赁期至2017年12月13日至2020年12月12日，合同签订后，被告支付原告租金22,815元，物业费24元。2020年1月份因疫情影响不能正常营业，被告于2020年4月底腾清房屋，找原告协商退房等问题，原告推托不予解决，原告于五月初把被告所租的门市上锁（有证据为证），所以原告现向被告主张45,630元的租金不符合法律规定，主张利息更没有法律依据。二、原告要求被告支付原告2019年11月11日至2020年11月10日的物业费2,851.9元。根据以上所述，被告疫情期间就没有营业，何来物业费，现原1告主张物业费于法无据。三、本案纠纷是由原告引起，所以本案诉讼费应由原告负担。四、原告光让被告支付租金，被告的店内装修是否被告可以依法拆除。被告（反诉原告）张丽霞提出反诉请求：1、依法判令原告返还被告商铺担保金2,000元和电费押金50元。2、依法判令原告赔偿被告商铺门头损失暂定7,000元（以评估鉴定数额为准）。3、店内装修如有损坏，保留起诉的权力。4、本案的诉讼费用由原告承担。事实与理由：2017年12月13日，被告与原告签订商铺租赁合同，原告将位于安阳市中华路中华桥北的月星欧蓓莎环球港18号楼2层灯具区209、210、219、220号共计158.44平方米房屋出租给被告，租赁期限为2017年12月13日至2020年12月12日，同日被告给付原告电费500元（电费充值450元、押金50元）。签订合同后被告支付原告租金22,815元。2020年1月份，因疫情影响导致不能正常营业，被告于2020年4月底腾清了所租房屋，后被告多次要求原告办理退还担保金问题，原告推脱不予解决，现原告在不通知被告的情况下，私自损坏了原告租房的门头（门头字号为博途照明），给被告造成损失，现被告为保护自己的合法权益，特向贵院依法提起反诉，请求法院依法支持被告的反诉请求。原告（反诉被告）运德公司辩称：1．原告确实收到了被告交付的担保金2,000元，但是未收到电费押金50元，对于2,000元的担保金，根据双方签订的商铺租赁合同第8.6.3约定被告逾期缴纳租金的，担保金不予退还，被告确实存在逾期缴纳租金的情况，经原告多次催要未果，因此被告要求原告退还担保金不应予以支持；2．截止商铺租赁合同到期之前，该租赁物一直由被告占有使用，合同到期后，原告才开始对外招租，被告所称的原告破坏其门头的情况不属实，事实上被告10月份自己卸了一扇门，该损失应由被告承担。本院经审理认定事实如下：2017年9月27日，为租赁商铺，被告（反诉原告）张丽霞向原告（反诉被告）运德公司交纳了2,000元定金（担保金），2017年12月13日，运德公司与张丽霞分别作为甲乙双方，签订了商铺租赁合同，运德公司将位于安阳市中华路中华桥北的月星欧蓓莎环球港18号楼2层灯具区209、210、219、220号共计158.44平方米房屋出租给张丽霞从事灯具经营。合同约定，第二条租赁期限：租赁期自2017年11月11日起至2020年11月10日止，共计36个月。第三条租金、设施费用及交纳期限：租金本着先付款，后使用的原则，租金为每月每平方米24元，前两年为市场培育期，按甲方确定的优惠折扣价格收取租金，第三年开始按照市场价格乘以合同面积收取租金。支付方式为两次，前两年租金共计22,815元，以甲方实际收到钱款并由甲方开具收据为准。第三年租金按市场价格24元/平方米/月收取，租金为45,630元，于培育期到期前一个月一次缴清，以甲方实际收到钱款并由甲方开具收据为准；物业费每月每平方1.5元，前两年为市场培育期，物业费按优惠折扣价格为24元。第三年物业费按市场价格1.5元/平方米/月乘以合同面积收取；第四条合同担保：担保金为2,000元，担保金的使用范围：……（2）乙方未能全面履行合同以及提前终止合同等情形的违约金……。担保金的退还：（1）乙方全面履行合同，未发生本条第二款之规定……。第六条乙方的权利和义务：……10、乙方必须按甲方规定的作息时间营业，不得擅自停业或变相停止营业，因特殊原因需停业二日以上二十日以内的，需提前到甲方有关部门办理批准手续。对擅自停业或变相停业三日以上七日以内，按违约论处，酌情扣罚担保金每日200元；七日以上的视为乙方自动放弃承租权，甲方有权解除合同，收回经营场地，其货物由甲方保安部清点盘存，仓储费由乙方支付，超过三个月仍不领取的物品，货物按废弃物处理。第七条经营场地的归还：自合同终止之日起3日内，乙方不按时撤出场地内所有物品的，甲方有权将其物品清出场地，并视为废弃物处理；第八条合同的变更或解除：2、合同有效期内，如有特殊情况（本条第3项内容除外），一方要求变更或提前终止，必须提前30日以书面通知对方。5、合同有效期间，如遇国家政策、不可抗力、政府拆迁使本合同无法继续履行，本合同自然失效，双方均不承担相关责任。6、合同有效期间，乙方出现下列情形之一的，担保金不予退还：（3）……乙方逾期交纳租金……。合同还约定了其他事项。合同签订后，张丽霞于2017年12月13日支付了运德公司前两年的租金22,815元，物业费24元，张丽霞给付运德公司500元，其中电费充值450元、电费押金50元，张丽霞未按约定时间在市场培育期到期前一个月交纳第三年的租金45,630元，经原告催要至今未交，原告此诉至本院。另查明，因新冠肺炎疫情的发生，在疫情期间商场无法正常营业，至2020年4月份疫情缓解，张丽霞以疫情原因为由将货物搬离商场并对租赁的房屋进行了上锁，运德公司于5月份将张丽霞租赁的房屋门锁撬开更换了门锁，于租赁合同到期后另行招租，新租户在2020年11月底左右装修时将张丽霞遗留的门头招牌拆毁。以上事实，有运德公司提供的商铺租赁合同、租金收据、物业费收据、催收租金通知书照片、短信截图、转账记录。张丽霞提供的租金收据、物业费收据、出庭证人张卫强、谢志彬的证人证言、证人的证明，担保金收据、电费及电费押金收据、门头招牌的照片，及当事人的陈述，予以证实。运德公司提供的商品房预售合同、商铺委托经营管理合同，根据合同的相对性原则，与张丽霞无关，对该证据不予采纳。张丽霞提供的殷志强、刘丽娜的证明，因证人未出庭作证，对该证据不予采纳。张丽霞提供的其他租户的租金收据，根据合同的相对性原则，与本案的争议焦点没有关联性，对该证据不予采纳。本院认为，双方签订有租赁合同，合同上明确约定了租赁期限为2017年11月11日起至2020年11月10日止，租金的交纳时间并不代表租赁期间的起始时间，租赁期限以书面合同约定为准而不应以实际交纳租金时间为准，对张丽霞辩称租赁期自2017年12月13日起算的意见不予采纳。张丽霞在2020年因疫情导致生意不好这一特殊原因撤离商场时，租赁合同尚未到期，张丽霞将房屋锁门表达了自己对房屋的占有和管理权、控制权，但运德公司无视合同约定的租赁期限，于2020年5月份将张丽霞租赁的房屋门锁撬换，视为收回了房屋的管理权和控制权，双方的租赁合同于2020年5月份实际解除，对运德公司主张2020年5月份之后的租金不予支持。对运德公司主张的2019年11月11日至2020年4月30日期间的租金予以支持，租金计算为158.44平方米×24元/平方米/月×5个月另20天，共计21,548元。张丽霞未按时交纳租金给运德公司造成了一定的经济损失，对运德公司要求张丽霞按照贷款利率支付利息的请求，本院予以支持。因双方对租赁期间产生争议，而不是因疫情原因导致无力支付租金产生争议，且张丽霞未按约定时间先付租金违约在先，对张丽霞要求酌减租金的请求不予支持。因疫情原因商场不能正常营业，张丽霞未享受到相关物业服务，根据疫情开始的时间及缓解的时间，本院酌定免除疫情期间的物业费，酌定张丽霞向运德公司支付两个月的物业费，共计475元。根据租赁合同第八条第6款第（3）项约定，张丽霞未在培育期到期前一个月交纳第三年的租金，根据合同约定逾期交纳租金的，担保金不予退还，对张丽霞要求退还担保金的请求不予支持。现双方合同已解除，张丽霞要求运德公司退还电费押金50元，本院予以支持。租赁合同约定的到期日为2020年11月10日，根据谢志彬的证人证言，新租户是在2020年11月底左右开始装修并拆毁了张丽霞原来的门头招牌，根据租赁合同第七条第4项的约定：自合同终止之日起3日内，乙方不按时撤出场地内所有物品的，甲方有权将其物品清出场地，并视为废弃物处理。依照该约定，张丽霞未及时在合同到期日之后将自己的物品搬走，造成的损失由自己承担，对其要求运德公司赔偿损失的请求不予支持，对其要求鉴定招牌价值的请求不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张丽霞于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）安阳运德商城管理服务有限公司2019年11月11日至2020年4月30日期间的租金21,548元及利息（利息以21,548元为基数，自2019年11月11日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告（反诉原告）张丽霞于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）安阳运德商城管理服务有限公司物业费475元；三、原告（反诉被告）安阳运德商城管理服务有限公司于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）张丽霞电费押金50元；四、驳回原告（反诉被告）安阳运德商城管理服务有限公司及被告（反诉原告）张丽霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1,012.00元，减半收取506元，由原告（反诉被告）安阳运德商城管理服务有限公司负担276元，由被告（反诉原告）张丽霞负担230元；反诉受理费50元，由原告（反诉被告）安阳运德商城管理服务有限公司负担1元，由被告（反诉原告）张丽霞负担49元；本判决为终审判决。审判员  秦涛二〇二〇年十二月二十八日法官助理钱鑫垚书记员刘禹敏