湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终13068号上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司长沙市开福支行，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段**。法定代表人：陈志峰,该支行行长。委托诉讼代理人：谭燕辉，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑露，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余莉莉，女，汉族，1973年9月20日出生，住长沙市芙蓉区。上诉人中国银行股份有限公司长沙市开福支行（以下简称中国银行开福支行）因与被上诉人余莉莉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（以下称一审法院）（2020）湘0105民初5651号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。中国银行开福支行上诉请求：1、依法撤销（2020）湘0105民初5651号民事判决书，将本案发回重审或依法改判驳回余莉莉的全部诉讼请求；2、由余莉莉承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认定“余莉莉提交的会议记录虽为复印件，但该会议记录确系中国银行开福支行就门面恢复、房屋续租、续租期限、租金标准所达成的一致意见”明显属于事实认定错误。余莉莉并未提供会议记录的原件予以核对，该会议记录不得作为证据使用。会议记录中中国银行开福支行部分工作人员及余莉莉签字也仅仅是对出席会议的签到认可。从会议记录的内容中：“复原，续签三个月，三个月内按原租金付给业主等”，是余莉莉就会议主题发表的意见，中国银行开福支行从未表示认可，双方并未形成完整、全面、可行的一致意见，更未形成有效的书面决议。二、一审法院认定“根据双方约定，中国银行开福支行应当在2020年2月29日将复原后的房屋交还给余莉莉，并支付续租期间的租金，但直至2020年7月8日，中国银行开福支行才将涉案房屋交还给余莉莉，故中国银行开福支行应当支付续租期间的租金、水电费、物业费及延期交付房屋期间的房屋占用费”明显属于事实认定错误。（一）一审法院对房屋的交还时间认定错误。在中国银行开福支行与余莉莉的原合同到期前后，银行已经多次通过电话、短信、发函等方式要求余莉莉接收房屋，并告知逾期视为中国银行开福支行已经交付了房屋。但余莉莉无正当理由拒绝接收房屋，中国银行开福支行作为承租方已经履行了足够的告知义务及交付义务，因此，应当认定中国银行开福支行已经于2020年12月1日将房屋交还给了余莉莉。此后，中国银行开福支行与余莉莉既无续约的客观事实更无续约的书面约定。（二）一审法院对复原后应当交付房屋的时间认定错误。即使根据会议记录的记载内容，也仅能表示双方就续租期限、复原程度提出了要求，但并未明确复原后的交付时间。一审法院依据会议记录认定中国银行开福支行应当在2020年2月29日交还复原后的房屋明显错误。（三）中国银行开福支行并无义务为余莉莉进行房屋复原，更无义务承担复原的房屋占用费。三、一审法院酌情扣减2个月租金具有随意性，并未考虑实际的复工复产情况，明显加重了中国银行开福支行的责任。余莉莉辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所做判决公平合理，请求驳回中国银行开福支行的上诉，维持原判。余莉莉向一审法院起诉请求：一、请求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年7月8日解除；二、请求判令中国银行开福支行立即向余莉莉支付2019年12月1日至2020年7月8日期间的租金44154.7元（36528元÷182天×220天）、水电费及物业管理费263.1元，共计44417.8元；三、请求判令中国银行开福支行承担迟延支付租金的违约责任，按年度租金73056元的5%向余莉莉支付违约金3652.8元；四、请求判令中国银行开福支行承担该案全部诉讼费用。一审法院认定：2007年5月30日中国银行开福支行与长沙摩天轮投资发展有限公司签订了一份《伍家岭生活广场商铺租赁合同》，合同约定由中国银行开福支行承租长沙摩天轮投资发展有限公司位于长沙市开福区××路××段××号××号楼××号商铺，租赁期限自2007年6月1日至2012年5月31日止。中国银行开福支行在承租期间，长沙摩天轮投资发展有限公司将该商铺中的107号商铺出售给余莉莉。在中国银行开福支行与长沙摩天轮投资发展有限公司房屋租赁合同到期后，该商铺由余莉莉与中国银行开福支行另行签订房屋租赁合同，建立承租关系。2019年5月31日，余莉莉（出租人、甲方）与中国银行开福支行（承租人、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方将坐落于开福区芙蓉北路二段151号伍家岭商业中心1号楼107号共20.66平方米房屋二间出租给乙方使用。二、租赁期限半年，自2019年6月1日起至2019年11月30日止。三、由乙方作为营业场所办公用房使用，具体房屋的使用安排由乙方决定。四、该房屋的半年租金为36528元，半年租金一次性支付。五、由甲方免费向乙方提供独立的供电供水计量设施，水电费由乙方交付。六、甲方向乙方声明并承诺如下:甲方对出租房屋有完全的所有权，具有出租房屋的资格；甲方在必要情况下，可以转让或者将出租房屋抵押，但须经乙方书面同意，租赁合同对转让后的权利人继续有效。七、甲方负责出租房屋主体结构、用电线路、上下水管道的维修保养，如因特殊原因由乙方代为修缮的，费用由甲方承担。八、乙方权利与义务：乙方在租赁期间享有如下权利:1、享有出租房屋的使用权，按照乙方规划与安排使用出租房屋；2、对出租房屋进行改造装修，以使房屋适合营业用房需要，乙方对出租房屋的重大改造应征得甲方同意；3、乙方有权在出租房屋内外设立广告标识；4、乙方有权使用构成出租房屋主体的设施及附属设施；5、乙方可依据自己的安排设立安全保卫设施以及安装穿墙式ＡＴＭ机等设备；6、租期满，乙方可以优先承租出房屋；7、在租赁期间或者租期满两年内，甲方转让出租房屋的，乙方在同等条件下享有优先购买权；8、租赁期间，因乙方上级机构要求乙方搬迁、撤并，乙方可以提前退租，甲方对此予以认可。租金按实际租赁时间计算。乙方在租赁期间承担如下义务：1、向甲方如数按时交付租金，但依据本合同做出扣减的除外；2、在出租房屋内依法经营，不进行非法活动；3、租赁期间，不破坏出租房屋的主体结构；4、严格执行消防安全有关规定，健全防火措施。由于乙方原因造成出租房屋损坏的，乙方承担赔偿责任；5、依据本协议提前退租时应当提前30日书面知甲方。九、违约责任：下列行为构成本合同项下的违约行为：1、甲方未按合同规定向乙方交付合要求的房屋，或未按照合同规定的时间向乙方交付房屋；2、乙方未按合同规定及时足额交付租金；3、甲方未按合同规定履行修缮义务，致使乙方不能正常使用出租房屋的；4、甲方违反本合同第六条规定，作出虚假声明或未履行承诺的；5、乙方违反本合同第九条规定的；6、双方违反合同其他规定的。违约的救济措施：1、一方违约的，另一方有权要求违约方停止违约行为并采取补救措施；2、违约方向另一方按照年度租金的5％支付违约金。依据本合同甲方应向乙方支付前述款项的，乙方有权自行从应付租金中扣除充抵；3、一方根本违约，造成另一方履行合同对自己重大不利的，另一方可解除合同；4、一方违约给另一方造成损失的，违约方应当向另一方赔偿因此而受到的实际损失。合同还就其他事项进行了约定。余莉莉、中国银行开福支行均在该合同上签字、签章确认。上述合同到期前，中国银行开福支行于2019年11月29日通过短信、电话等方式告知余莉莉，租赁合同期限届满后，中国银行开福支行将不再承租案涉房屋，并通知其于2019年12月1日到承租房屋所在地办理交接手续及协商退出房屋后续事宜。但余莉莉提出要求中国银行开福支行将房屋恢复原状才能办理退房交接手续。2019年12月6日，中国银行开福支行出具了一份《房屋接收告知函》，告知余莉莉前往中国银行开福支行办理租赁物移交手续，并通过邮寄、上门粘贴公告方式送达给余莉莉。后经双方协商，中国银行开福支行同意将承租房屋予以恢复。2020年7月8日，中国银行开福支行将恢复后的房屋交还给了余莉莉。但余莉莉认为中国银行开福支行还应当向其支付合同期满至房屋恢复原状交付之日的房租及水电、物业费并承担逾期支付租金的违约责任。因双方对此未能协商一致，余莉莉遂诉至一审法院。该案在庭审过程中，余莉莉向一审法院提交了一份会议记录复印件的证据，拟证明2019年12月11日上午10时30分，余莉莉与其他业主及中国银行开福支行工作人员黄广平、谢敏、肖燕在中国银行开福支行6楼会议室就伍家岭生活广场门面租金、期限、复原程度召开会议。会议内容如下：1、水电气到位，根据业主要求，现请有资质的设计公司制定出设计方案；2、各位业主签字认同后，开始施工复原，12月12日开始同意中国银行开福支行进场拆除。租金期限：2019年12月1日至2020年2月29日，续签三个月，三个月之内按原租金付给业主。复原按长沙市标准认定设计方案。余莉莉和其他业主及中国银行开福支行工作人员均在会议记录上签字。中国银行开福支行在庭审中认为该会议记录为复印件，对真实性提出异议，但在一审法院给定的期限内并未提交证据予以反驳。另认定，长沙天亭物业管理有限公司于2020年7月10日向余莉莉发出二份物业费缴费通知，要求余莉莉交纳物业管理费及电费共计263.1元。一审法院认为：一、余莉莉与中国银行开福支行签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。《房屋租赁合同》于2019年11月30日期限届满，中国银行开福支行在合同到期后有权选择不继续租赁，合同到期自动终止。二、该案在庭审过程中，余莉莉提交了一份与中国银行开福支行工作人员就伍家岭生活广场门面租金、期限、复原程度召开会议的会议记录复印件，该会议记录明确了中国银行开福支行对该门面进行施工复原、水电气到位，续签三个月房屋租赁合同（2019年12月1日至2020年2月29日），三个月之内按原租金付给业主。之后中国银行开福支行亦按会议达成的意见将该门面进行了复原。该案中，虽然中国银行开福支行认为该会议记录为复印件，对真实性提出异议，但并未提交反驳证据，且经一审法院核实，在会议记录上签名的确为中国银行开福支行的参会人员。一审法院认为，余莉莉提交的会议记录虽为复印件，但该会议记录确系与中国银行开福支行就门面复原、房屋续租、续租期限、租金标准所达成的一致意见，且中国银行开福支行亦按会议意见对门面进行了复原。因此，一审法院确认余莉莉提交的会议记录真实合法有效，具有法律约束效力，余莉莉及中国银行开福支行应按重新达成的约定履行。对于余莉莉请求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年7月8日解除的诉讼请求，一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》于2019年11月30日期限届满，但在2019年12月11日，双方通过会议形式协商续租三个月，将案涉房屋予以复原，视为双方将合同届满之日重新约定为2020年2月29日，合同届满则自动终止。故一审法院认定余莉莉与中国银行开福支行之间的房屋租赁合同关系已于2020年2月29日因合同期限届满自动解除，故对余莉莉要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年7月8日解除的诉讼请求不予支持。三、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。该案《房屋租赁合同》中并未对合同解除后，房屋是否需要恢复原状进行约定，但是余莉莉与中国银行开福支行通过会议形式对房屋复原、续租期限、租金标准达成了一致意见，故中国银行开福支行应当按照约定将案涉房屋复原。且根据双方约定，中国银行开福支行应当在2020年2月29日将复原后的房屋交还给余莉莉并支付续租期间的租金，但直至2020年7月8日，中国银行开福支行才将案涉房屋交还给余莉莉，故中国银行开福支行应当向余莉莉支付续租期间的租金、水电费、物业费及延期交付房屋期间的房屋占用费，房屋占用费应按照租金标准计算。考虑到中国银行开福支行复原过程中的施工一定程度上受到新冠肺炎疫情不可抗力的影响，一审法院酌情扣减2个月房屋占用期间的房屋占用费。故中国银行开福支行仍应当向余莉莉支付续租期间租金18264元（36528元÷2），水电费、物业费263.1元及延期交房期间的房屋占用费13648元（36528元÷182天×68天），合计32175.1元。对余莉莉超出上述金额的诉讼请求不予支持。四、对于余莉莉要求中国银行开福支行因延期支付租金承担违约责任的诉讼请求，一审法院认为，虽在《房屋租赁合同》中约定了延期支付租金的违约责任及计算方法，但是该《房屋租赁合同》已于2019年11月30日到期终止，而之后双方通过协商会议达成的复原、续租的约定中，未就迟延支付续租租金的违约责任及计算方法予以约定，故一审法院认定，中国银行开福支行延期支付租金的违约金应从2020年3月1日起至续租租金支付完毕时止，违约金以18264元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款的规定，判决：一、中国银行开福支行于判决生效之日起10内向余莉莉支付续租房屋期间的租金18264元，水电费、物业费263.1元及延期交房期间的房屋占用费13648元，以上共计32175.1元；二、中国银行开福支行于判决生效之日起10内向余莉莉支付延期支付房屋租金的违约金（从2020年3月1日起至租金支付完毕时止，以18264元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率予以计算）；三、驳回余莉莉的其他诉讼请求。该案受理费1002元，因适用简易程序减半收取501元，由中国银行开福支行承担302元，余莉莉承担199元。本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明：2020年10月27日，中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行更名为中国银行股份有限公司长沙市开福支行。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据本案案情及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、《会议记录》复印件能否作为认定本案事实的根据；二、《会议记录》对中国银行开福支行是否具有约束力，中国银行开福支行应否向余莉莉支付租金、物业费、水电费及房屋占用费。现分述如下：关于焦点一。经审查，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定，无法与原件、原物核对的复制件、复制品，不能单独作为认定案件事实的根据。本案中，2019年12月11日的《会议记录》记录了中国银行开福支行与余莉莉就案涉门面复原、续租期限、租金标准进行协商的过程，该记录虽为复印件，但中国银行开福支行当庭认可2019年12月11日其工作人员与余莉莉就门面的复原工作确实进行过协商，且其此后亦对门面进行了复原。由此，该《会议记录》有其他事实予以佐证，故可以作为认定本案事实的根据。关于焦点二。经审查，案涉《会议记录》主要记录了如下内容：1、水电气到位，根据业主要求，先请有资质的设计公司制定出设计方案；2、各位业主签字认同后，开始施工复原，12月12日开始同意中国银行开福支行进场拆除。租金期限：2019年12月1日至2020年2月29日，续签三个月，三个月之内按原租金付给业主，复原按长沙市标准认定设计方案。余莉莉和其他业主及中国银行开福支行工作人员均在会议记录上签字，且中国银行开福支行按该《会议记录》要求对门面进行了复原。由此可以确认，该《会议记录》系双方就案涉门面复原、续租期限、租金标准达成的一致意见，对双方均具有约束力，中国银行开福支行应当按照《会议记录》的要求履行门面复原、支付租金、物业费、水电费等义务。由于中国银行开福支行未在3个月内完成复原并交付门面给业主，因延迟交付门面产生的房屋占用费亦应由中国银行开福支行承担。一审法院考虑到中国银行开福支行复原过程中的施工一定程度上受到新冠肺炎疫情不可抗力的影响，酌情扣减2个月的房屋占用费，并无不当，本院予以维持。综上所述，中国银行开福支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1002元，由中国银行股份有限公司长沙市开福支行承担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 黄红萍二〇二〇年十二月二十三日书记员 刘 超附该案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。