湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初1644号原告：衡阳高新技术产业开发区新未来文化教育培训学校有限公司，住所地衡阳市高新区融冠恋城**商业北门**。法定代表人：王辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：王一龙，湖南秦湘律师事务所律师。被告：谭进，男，汉族，1975年11月16日出生，住湖南省衡阳市蒸湘区。原告衡阳高新技术产业开发区新未来文化教育培训学校有限公司（以下简称新未来公司）与被告谭进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新未来公司法定代表人王辉及其委托诉讼代理人王一龙，被告谭进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新未来公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年4月2日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告返还原告租赁商铺；3、判令被告支付拖欠原告的房屋租金115664元（自2019年11月18日至2020年4月28日）；4、判令被告支付原告违约金65061元；5、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年4月2日原告与被告签订《联营协议》（实为租赁合同），合同约定原告将融冠恋城10栋404室出租给被告，租赁面积为433.74平方米，租赁期限为2019年4月1日至2028年9月17日，租赁价格为21687元/月，押金为35000元，每季度开始前10日交付下一季度租金。但自2019年11月16日至2020年4月28日，被告拖欠租金115664元；同时《联营协议》第十条明确约定了违约责任为3个月租金，因被告违约应当向原告支付违约金65061元。经原告多次催收，被告仍未交纳租金。原告特提起诉讼。在本案开庭时，原告增加一项诉讼请求为判令被告向原告按原租金标准支付自2020年4月28日起至实际腾房日止的房屋使用费。原告为支持其诉讼主张，特提交如下证据：1、衡阳市泰融置业有限公司（以下简称泰融置业）与王余燕2018年9月10日签订的《房屋租赁合同》，证明泰融置业将案涉房屋出租给王余燕，租赁期内王余燕对该房拥有使用权；2、原、被告于2019年4月2日签订的《联营协议》，证明原告将案涉房屋出租给被告，租金为21687元/月，双方约定被告逾期交纳租金超过20日，原告有权解除合同，同时被告还应支付原告三个月租金的违约金；3、（2019）湘0408民初2521号民事判决书，证明经法院查明确认了原告的转租合同是合法有效的；4、催缴房租通知书，证明被告逾期交租150多天，经过原告催收仍未交租；5、泰融置业发送的函，证明原告与泰融置业的租赁合同关系在2020年4月20日解除，泰融置业同意2020年4月20日后由泰融置业与被告签订《租赁合同》。被告辩称：因原告没有向原房东泰融置业交纳房租，被告方不知道其中缘由，故而没有向原告交纳房租。后来因疫情期间应该减免房租，被告方没有违约，不存在违约金，被告方交给原告的押金应当返还或者抵扣房租。被告为支持其辩称，特向本院提交如下证据：1、微信记录，证明被告与案外人王余燕及授权代理人王海峰协商将房屋租赁合同转让至泰融置业，因保证金及疫情租金未谈好导致租金未交付；2、微信记录付款证明，证明已交房租及保证金165122元（截止2019年11月18日）；3、（2019）湘0408民初2521号民事判决书，证明案外人王余燕截留租金未交至原房东泰融置业；4、协议终止告知函，证明被告通知案外人王余燕因原房东起诉造成4楼使用权无合法权限，并致被告方经营受损。双方当事人围绕诉讼请求提交的证据，本院组织双方当事人进行了质证。当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的的证据，被告质证认为，证据2有异议，原告违约在先，被告方不承担违约金。本院认为该证据客观真实，来源合法，可以证明原、被告就案涉房屋签订了《联营协议》，约定月租金为21687元/月，以及解除合同的条件的事实，对该证据本院予以采信；对证据4的证明目的有异议，认为原告违约在先，被告方一直与原告协商要求减免疫情期间租金但未达成协议。本院认为该证据客观真实，来源合法，可以证明原告向被告催缴房租的事实，对该证据本院予以认定。对被告提供的证据，原告质证认为，对证据4的证明目的有异议，泰融置业对3楼进行停水、停电、锁门，但对4楼没有采取任何措施。本院认为该证据客观真实、来源合法，可证明泰融置业终止与王余燕（原告方）签订的租赁合同的事实，故而对该证据本院予以采信。根据双方当事人举证、质证的情况及庭审查明的情况，本院认定案件事实如下：2018年9月18日，原告公司股东王余燕与案外人泰融置业签订了《房屋租赁合同》，该合同与涉案相关约定的有：由原告公司股东王余燕租赁泰融置业位于衡阳市蒸湘区××道××号××栋××商业用房共计1152.08平方米，租赁期为2018年9月18日至2028年9月17日（其中：2018年9月18日至2019年12月17日为免租期）。2019年4月2日，原告与被告谭进作为乙方签订了《联营协议》，该协议与涉案相关的约定为：甲方（原告）提供与乙方（被告）联合经营的商铺位于衡阳市蒸湘区××道××号××栋××，建筑面积共计433.74平方米，双方联营期限共9.5年，自2019年4月1日至2028年9月17日止；该房屋使用费50元／Ｍ2·月，第一年使用费为21687元／月，65061元／季度，260244元／年度，前5年不递增，续签双方再议；使用费按每3个月作为一个季度结算，由被告于每个季度开始前10日将使用费交付给原告，被告应向原告支付联营保证金35000元；逾期20日未支付本合同所述之乙方应付的各项费用或逾期未补足保证金，经原告限期要求支付后10日内仍拒不支付的，原告有权立即解除本合同，被告应支付相当于3个月租金的违约金给原告，被告的押金不予退还；因法定不可抗力原因致使本协议不能继续履行而造成的损失，原、被告双方互不承担违约责任。合同签订后，被告向原告缴纳了35000元联营押金。因被告拖欠租金，原告于2020年4月8日向被告送达缴费催款通知书，称：“谭进（编程猫）：2019年4月8日，我司与贵方签订于蒸湘区华新大道融冠恋城10栋404、面积433.74Ｍ2商业用房《联营协议》，现因贵方自2019年11月16日起至今未向本公司支付过租金。逾期时间长达150日，我司多次催缴无果。鉴于此，我司根据合同之约定，以及相关法律法规之规定，郑重函告贵方如下：如贵方未能于收到本通知书后5日内逾期未付租金和违约金的，我司将依据协议之约定追究违约责任，并终止合同收回房屋。”。2020年5月30日，被告向原告股东王余燕送达《协议终止及违约责任告知函》，该函明确提出“2019年9月6日泰融置业因商铺房租欠缴向你方提起法院诉讼，我方得知后高度关注此事并与你方的授权代表王海峰提出商铺使用权异议，督促你方向泰融置业尽快缴清所欠商铺租金，重新确认租赁合同及合法商铺使用权，否则我方将依据协议停交联营费用，终止联营协议。”。2020年6月16日，泰融置业向原告股东王余燕送达《关于同意404室租户继续租赁的函》，该函称：“王余燕，我司与你方在2018年9月0日签订的融冠恋城10栋304室、404室《房屋租赁合同》已于2020年4月20日终止，因你方在租赁期间已经将10栋404室转租给湖南彩虹魔法舞蹈文化传媒有限公司、彭雁、谭进，现我司自2020年4月21日起与404室实际承租人签订房屋租赁协议，特此函告。”。原告认为2019年11月18日至2020年4月28日止共5个月，被告无故拖欠租金115664元，原告多次催促，被告仍未依约交纳，故而酿成此案。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告股东王余燕与案外人泰融置业签订的《房屋租赁合同》，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。原告与被告签订的《联营协议》，实际上是原告将租赁来的房屋转租给被告的房屋租赁协议。涉案的房屋系王余燕租赁房屋，作为涉案房屋的承租人，在房屋发租人泰融置业未同意的情况下，原告对案涉房屋的应无权处分。但在后续的房屋转租合同履行过程中，近一年时间，泰融置业没有提出异议，应视为已经默认了原告的房屋转租合同有效。且泰融置业在2020年6月16日发函给王余燕，对王余燕及原告转租行为进行了追认。故而原、被告签订的《联营协议》为有效协议。原、被告签订合同后，原告依约履行了将涉案房屋交付给被告谭进使用的义务，现被告谭进自2019年11月18日起一直未依约支付2019年11月18日至2020年4月20日止房屋租金，已构成违约，被告谭进依法应承担违约责任，故原告诉请判令被告支付拖欠的5个月租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；考虑到今年全国新冠肺炎疫情的原因，导致被告商铺在2020年4月20日之前存在无法正常经营的客观情况，对于被告抗辩请求免除部分租金的诉请，综合考量涉案租赁合同的实际履行情况以及被告的违约情形，本院酌情认定原告应减免被告租赁涉案房屋的1.5个月租金32530.5元（21687元/月×1.5个月）。本院确认被告应向原告支付租金75904.5元（21687元/月×5个月-21687元/月×1.5个月）。对于原告诉请判令解除与被告签订的《联营协议》的诉讼请求，因泰融置业于2020年6月16日向原告股东王余燕发送《关于同意404室租户继续租赁的函》时，已经明确表示解除原告与案外人泰融置业关于涉案房屋的租赁合同，自2020年4月21日起自行与404室实际承租人（湖南彩虹魔法舞蹈文化传媒有限公司、彭雁、谭进）签订房屋租赁协议；原告也认可该事实，在2020年4月20日原告已经丧失对涉案房屋的使用权，故而涉案房屋的《联营协议》实际上已经在2020年4月20日自行解除。原告再请求判令解除该《联营协议》已经没有必要，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。原告诉请判令被告返还租赁房屋及支付2020年4月28日后的房屋占用费问题，因涉案房屋系转租房屋，因泰融置业已经在2020年4月20日与原告解除《房屋租赁合同》，后又与实际承租人即本案被告自行签订租赁合同，实质上本案涉案房屋自2020年4月20日起原告已丧失了合法的使用权，被告要返还涉案房屋及支付2020年4月20日后的房屋占用费，也是向泰融置业履行相应义务。故而对原告该两项诉讼请求本院不予支持。对于原告诉请判令被告支付逾期付款违约金65061元的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原告诉请的该项违约金的总额明显过高，涉案原告未向本院提交实际损失的具体证据，本院无法确认原告由此遭受实际损失的具体金额，本院酌情认定被告谭进应支付的违约金以实际应支付一个月租金21687元为宜。至于被告交纳给原告的35000元联营保证金，从联营协议约定在该协议期满后，如乙方（被告）无违约行为，则甲方（原告）在3日内将保证金全额无息返还给乙方（被告）来看，该联营押金（保证金）没有约定是履约定金，原告不能适用定金规则，在被告违约时将该联营保证金作为履约定金进行罚没。联营合同解除后，原告已经诉请判令被告承担违约金，则应退还联营保证金给原告。但鉴于被告须支付原告房屋租金75904.5元，故而对该联营保证金予以抵扣后，被告应支付原告租金40904.5元（75904.5元-35000元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告谭进于本判决生效之日起十日内支付原告衡阳高新技术产业开发区新未来文化教育培训学校支付房屋租金40904.5元，违约金21687元，共计62591.5元；二、驳回原告衡阳高新技术产业开发区新未来文化教育培训学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1957元，由被告谭进负担682元，由原告衡阳高新技术产业开发区新未来文化教育培训学校负担1275元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  廖治波二〇二〇年十二月十八日书记员  贺运梅附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。