湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12582号上诉人（原审原告）：李宜雄，男，汉族，1958年5月21日出生，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：唐招峰，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长沙相逢酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区通泰街街道湘江大道**欧陆经典****房。法定代表人：卢宏配，执行董事。委托诉讼代理人：刘硕儒，湖南财瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴烨娉，湖南财瑞律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：吴柱，男，汉族，1982年8月11日出生，住长沙市开福区。原审被告：湖南佳程物业管理有限公司，住所地湖，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山路**v>法定代表人：田大春，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋兵，男，汉族，1978年11月2日出生，住湖南省长沙市开福区。上诉人李宜雄、上诉人长沙相逢酒店管理有限公司（以下简称长沙相逢酒店）因与被上诉人吴柱、原审被告湖南佳程物业管理有限公司（以下简称佳程物业公司）恢复原状纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初5362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李宜雄上诉请求：1.撤销长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初5362号民事判决书第二项判决；2.改判吴柱亦应停止在开福区××街××路××号××房的商业经营活动，恢复该套房屋的住宅性质；3.改判吴柱、长沙相逢酒店立即将开福区××街××路××号××座××房恢复原状，即拆除被上诉人私自改建房屋内的隔断、卫生间、洗漱台盆，修复漏水管道；4.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审未判决吴柱停止在案涉房屋的商业经营活动，恢复该套房屋的住宅性质，以及未判决吴柱、长沙相逢酒店立即将案涉房屋恢复原状，即拆除被上诉人私自改建房屋内的隔断、卫生间、洗漱台盆，修复漏水管道，系事实认定错误，法律适用不当。一、吴柱亦应承担停止在案涉房屋的商业经营活动，恢复该套房屋的住宅性质的责任和义务。1.吴柱系案涉房屋所有权人，其有义务停止在案涉房屋的商业经营活动，恢复该套房屋的住宅性质。2.本案不存在需要上诉人举证证明“被上诉人吴柱同意将涉案房屋改变使用用途”的情形，一审法院认定上诉人需要承担该项证明责任，系举证责任划分不当。本案中，案涉房屋被改造从事民宿商业经营活动是确定的事实，吴柱作为出租方在承租方使用涉案房屋从事民宿经营活动至今没有任何制止的意思表示，吴柱也没有任何证据证明其曾要求长沙相逢酒店停止在涉案房屋内商业经营活动，且任由长沙相逢酒店将案涉房屋分割成数个不同的隔断改造，即已经表明其对长沙相逢酒店承租该房屋从事经营活动是明知的。但一审法院错误地认为需要举证证明“被上诉人吴柱同意将涉案房屋改变使用用途”的情形，甚至将该项证明责任划分给上诉人，导致一审判决遗漏了吴柱亦应履行停止在案涉房屋的商业经营活动，恢复该套房屋的住宅性质的责任。3.只有判决吴柱承担停止涉案房屋用于商业用途，恢复住宅性质的责任，才能更好化解矛盾，解决问题，并起到良好的示范作用。二、吴柱、长沙相逢酒店应承担立即将案涉房屋恢复原状，即拆除长沙相逢酒店私自改建房屋内的隔断、卫生间、洗漱台盆，修复漏水管道的责任和义务。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款的规定，李宜雄有权要求吴柱、长沙相逢酒店排除妨害、恢复原状，而恢复原状不仅仅是指恢复房屋住宅的用途，还应当包括拆除不属于住宅用途的装修改造，使房屋恢复到原设计的住宅结构。另外，根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房……建设部《住宅设计规范》第5.4.4条规定，卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）、厨房、餐厅的上层。故李宜雄有权要求吴柱、长沙相逢酒店拆除私自改建房屋内的隔断、卫生间、洗漱台盆，修复漏水管道。吴柱辩称，愿意协调处理，如果不能协调，请求维持原判。佳程物业公司述称，佳程物业公司不承担责任，请求维持原判。长沙相逢酒店辩称，一、该栋楼的性质是商住楼，并未禁止经营，该栋楼存在大量的经营性活动，且长沙相逢酒店进场装修前得到了物业的批准，经营合法合规。1.该栋楼的性质是商住楼，并没有严格地区分商业与住宅，且“住改商”现象目前在长沙各住宅小区中客观存在，长沙相逢酒店作为承租人，对于涉案房屋的性质不清楚，且该栋楼存在大量的商业活动，并没有禁止经营，长沙相逢酒店进场装修得到了物业公司的同意，且办理了相关营业执照，依法已经不存有违法违规，经营行为合法有效。2.李宜雄在2019年10月份就知道长沙相逢酒店在装修，并没有提出异议，也没有采取任何措施阻止装修，至今长沙相逢酒店为此投资了近百万的资金，经营时间较短，根本没有盈利，现在李宜雄请求拆除，长沙相逢酒店损失巨大。3.长沙相逢酒店经营的是民宿，卫生状况良好，无扰民现象，且最近左右邻居也没有提出有影响他人生活品质的问题。二、退一万步说，一审判令长沙相逢酒店在10日内恢复住宅性质，加重了长沙相逢酒店的义务，长沙相逢酒店也是受害者，请法院结合实际情况给予合理的期限恢复。停止经营不仅涉及税务、工商、变更公司登记住所等方面，还需要与已经预约的房客进行充分沟通，10天期限过于短暂。为此，长沙相逢酒店上诉请求：1.依法撤销长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初5362号民事判决书的第一项判决，允许长沙相逢酒店继续经营；2.李宜雄承担一审、二审的诉讼费用。李宜雄辩称，案涉房屋属于住宅性质的房屋，一审法院已经认定。装修是否经过物业批准以及楼栋内是否存在大量经营性活动并不构成长沙相逢酒店在住宅内进行经营性活动的合法条件。根据相关法律规定，在住宅内从事商业经营活动应取得有利害关系业主的同意。长沙相逢酒店称李宜雄未对其装修及进行商业活动提出异议与事实不符，长沙相逢酒店提出卫生状况良好、无扰民现象与事实不符。吴柱辩称，没有异议。佳程物业公司述称，佳程物业公司不承担责任，请求维持原判。李宜雄向一审法院起诉请求：1.判令吴柱、长沙相逢酒店、佳程物业公司立即停止在开福区××街××路××号××座××房的商业经营活动，恢复该套房屋的住宅性质；2.判令吴柱、长沙相逢酒店、佳程物业公司立即将开福区××街××路××号××座××房恢复原状，即拆除长沙相逢酒店私自改建房屋内的隔断、卫生间、洗漱台盆，修复漏水管道；3.请求判令吴柱、长沙相逢酒店、佳程物业公司赔偿李宜雄损失人民币50000元；4.吴柱、长沙相逢酒店、佳程物业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：李宜雄、吴柱系长沙市开福区通泰街208号欧陆经典B座业主，其中欧陆经典B座1911房（2211房）系李宜雄所有，欧陆经典B座2311号房（2011号房）系吴柱所有，吴柱与李宜雄系上下相邻关系。欧陆经典B座系湖南联丰房地产开发有限公司开发建设，李宜雄与湖南联丰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第一条约定该房屋的土地规划用途为商住，但欧陆经典B座房屋至今未办理产权登记。2019年7月，吴柱将其所有的欧陆经典B座2311号房（2011号房）出租给长沙相逢酒店使用，该房屋原设计为4室2厅2卫1厨，长沙相逢酒店将该房屋装修改造后用于经营“相逢·朴舍”民宿，并作为其公司工商登记注册地址。此后李宜雄因房屋漏水，与长沙相逢酒店就漏水修复、恢复房屋住宅性质等事项协商未成，遂向一审法院提起本案诉讼。庭审中，长沙相逢酒店称将涉案房屋装修改造后用于经营“相逢·朴舍”民宿没有经过其他利害关系的业主书面同意。本案在审理过程中，因李宜雄的诉讼请求涉及业主共有权纠纷和相邻关系纠纷两个法律关系，经一审法院释明后，李宜雄撤回了第三项“判令吴柱、长沙相逢酒店、佳程物业公司立即修复李宜雄所有的开福区××街××路××号欧陆经典Ｂ座2211房因漏水导致被损坏的吊顶、墙壁、地板”的诉讼、地板”的诉讼请求另查明，欧陆经典Ｂ座业主方佰银等11人与欧陆经典Ｂ座3508房业主杨际虹等发生建筑物区分所有权纠纷并向一审法院起诉，该案在审理过程中，为查明欧陆经典Ｂ座房屋的设计用途及相关问题，一审法院于2010年3月2日向长沙市规划管理局发出《函件》一份，请求长沙市规划管理局就欧陆经典Ｂ座房屋的设计用途及相关问题进行说明，2010年3月11日，长沙市规划管理局向一审法院复函称：“一、欧陆经典Ｂ座房屋规划用途为商业用房和住宅，我局在报建图审批时注明了其使用性质。商住楼的概念是下部为商业用房与上部住宅组成的建筑，该栋定性为商住楼。二、商住楼下部商业用房只能作商业用途，上部住宅只能作住宅使用。经核查，该项目审批符合国家相差规范要求，且已核发《建设工程规划许可证》。一审法院作出的（2009）开民一重字第02958号民事判决结果为：“一、……；二、杨际虹、许冰、杨木羽之于判决生效后立即停止长沙市开福区××路××号××座××号房屋的商业行为，恢复房屋的住宅性质（已履行）；……”。杨际虹、许冰、杨木羽之不服该判决，向长沙市中级人民法院提起了上诉，长沙市中级人民法院于2015年1月15日作出（2014）长中民三终字第3824号民事判决：驳回上诉，维持原判。以上事实，有《商品房买卖合同》、（2014）长中民三终字第3824号民事判决书、营业执照、相逢·朴舍在大众点评网页面截图等证据及各方当事人陈述在案佐证。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，吴柱所有的涉案房屋所在欧陆经典B座整栋未办理产权登记，但欧陆经典B座整栋规划设计用途为商住，根据长沙市规划管理局在涉及欧陆经典B座其他业主共有权纠纷案件中向一审法院复函的内容和涉及欧陆经典B座其他业主共有权纠纷案件的生效判决结果，结合吴柱的2311号房（2011号房）原设计为4室2厅2卫1厨的户型结构，应当认定吴柱的2311号房（2011号房）的性质为住宅，现吴柱将房屋出租给长沙相逢酒店，长沙相逢酒店将房屋装修改造用于经营“相逢?朴舍”民宿，改变了房屋的使用性质，且未征得李宜雄同意，违反了上述规定，李宜雄请求立即长沙相逢酒店停止在涉案房屋的商业经营活动，恢复该套房屋的住宅用途，一审法院予以支持。长沙相逢酒店对涉案房屋停止商业经营活动，恢复该套房屋的住宅用途后，其对涉案房进行的装修改造是否应予拆除的恢复房屋原样，系吴柱基于租赁合同的约定是否请求范围，涉及吴柱的权利处分，李宜雄在本案中请求拆除，一审法院不予支持。本案系长沙相逢酒店承租后将涉案房屋改变用途，且李宜雄及长沙相逢酒店没有举证证明吴柱同意将涉案房屋改变用途，故李宜雄请求吴柱承担本案共同责任，一审法院不予支持。佳程物业公司作为小区物业服务企业，依照物业服务合同提供相应的物业服务，对小区住宅房屋改为商业用房使用的行为无法定的管理职责，对本案没有过错，李宜雄请求被告佳程物业公司承担本案共同责任，一审法院亦不予支持。本案中，各方就李宜雄房屋漏水是否为长沙相逢酒店的装修改造所造成的原因存在争议，且经一审法院释明后，李宜雄已撤回了相关因房屋漏水相邻法律关系而提起的诉讼请求，故一审法院对此不予处理，李宜雄可另案主张。李宜雄虽主张损失赔偿50000元，但李宜雄在庭审中称该损失包括因房屋漏水所造成的损失，但没有具体明确因房屋漏水和因本案所造成的损失金额，故一审法院对其就本案提出的赔偿损失请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决：一、长沙相逢酒店管理有限公司于判决生效后十日内停止在长沙市开福区××路××号欧陆经典Ｂ座2311号（2011号房）房屋的商业经营行为（含停止“相逢?朴舍”民宿经营、变更公司登记住所），恢复该房屋住宅性质；二、驳回李宜雄的其他诉讼请求。本案受理费525元（已减半收取），由长沙相逢酒店管理有限公司负担。二审中，李宜雄提交证据如下：房屋租赁合同，拟证明吴柱同意长沙相逢酒店改变房屋用途和房屋结构，因此一审认定吴柱不承担恢复案涉房屋住宅性质、停止商业经营活动的义务系事实认定不清。长沙相逢酒店经质证认为，对证据的三性均无异议。吴柱经质证认为，对证据有异议，吴柱不同意长沙相逢酒店进行商业经营活动，并不清楚其群租，吴柱只想尽快协调好。佳程物业公司不发表质证意见。本院经审查认为，李宜雄提交的证据能达到其证明目的，本院予以采信。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1.吴柱是否承担停止商业经营、恢复住宅性质责任的问题；2.吴柱、长沙相逢酒店是否承担立即恢复原状、拆除私自改建构筑物责任问题；3.一审认定长沙相逢酒店10日内恢复住宅性质是否恰当的问题。本院对本案争议焦点评析如下：一、关于吴柱是否承担停止商业经营、恢复住宅性质责任的问题。李宜雄上诉认为吴柱对于长沙相逢酒店利用案涉房屋从事商业经营活动知情，应当判定吴柱承担停止商业经营、恢复住宅性质责任。本院经审理认为，长沙相逢酒店将涉案房屋装修改造用于经营“相逢?朴舍”民宿，改变了房屋的使用性质，吴柱作为出租人有义务要求长沙相逢酒店停止商业经营,且吴柱在本案诉讼过程中已知晓长沙相逢酒店改变涉案房屋用途却未制止,故李宜雄要求吴柱与长沙相逢酒店共同停止在涉案房屋的商业经营行为（含停止“相逢?朴舍”民宿经营、变更公司登记住所），恢复该房屋住宅性质的诉讼请求具有依据,一审未判决吴柱承担这项义务不妥,本院予以纠正。二、关于吴柱、长沙相逢酒店是否承担立即恢复原状、拆除私自改建构筑物责任问题。李宜雄上诉认为，案涉房屋的拆改行为导致卫生间直接布置在李宜雄房屋的卧室、起居室、厨房、餐厅的上层，应立即拆除私自改建房屋内的隔断、卫生间、洗漱台盆，修复漏水管道。本院经审理认为，如前所述，吴柱、长沙相逢酒店应恢复涉案房屋的住宅性质。长沙相逢酒店改建房屋内的卫生间、洗漱台盆违反了《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定，应予以拆除。至于长沙相逢酒店改建的隔断并未违反《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定，属出租人与承租人之间的权利义务关系调整，不宜在本案中判处。因各方当事人对漏水的原因有争议，李宜雄要求修复漏水管道的诉讼请求可另行主张。三、关于一审认定长沙相逢酒店10日内恢复住宅性质是否恰当的问题。长沙相逢酒店认为该栋楼是商住楼，并未禁止经营，其经营活动合法合规，且一审给予10日恢复住宅性质加重了长沙相逢酒店的义务。本院经审理认为，首先，一审认定案涉房屋系住宅性质事实清楚、证据充分，长沙相逢酒店在案涉房屋经营民宿，违反法律规定，一审判处长沙相逢酒店停止商业经营行为并无不当。其次，长沙相逢酒店的经营行为未得到有利害关系的业主同意，现李宜雄作为有利害关系的业主请求恢复原状，应予支持，一审综合考虑给予长沙相逢酒店10日期限，判处得当。综上所述，长沙相逢酒店的上诉请求不能成立，李宜雄的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初5362号民事判决第二项；二、变更湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初5362号民事判决第一项为：长沙相逢酒店管理有限公司、吴柱于本判决生效后十日内停止在长沙市开福区××路××号欧陆经典Ｂ座2311号（2011号房）房屋的商业经营行为（含停止“相逢?朴舍”民宿经营、变更公司登记住所），恢复该房屋住宅性质；三、吴柱、长沙相逢酒店管理有限公司于本判决生效后十日内拆除长沙相逢酒店管理有限公司在长沙市开福区××路××号欧陆经典Ｂ座2311号（2011号房）房屋内私自改建的卫生间、洗漱台盆；四、驳回李宜雄的其他诉讼请求。本案一审受理费525元，由长沙相逢酒店管理有限公司负担；本案二审案件受理费1,050元，由长沙相逢酒店管理有限公司负担350元，由李宜雄负担350元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 刚审判员  易伟玲二〇二〇年十二月二十二日法官助理李佳洪书记员彭玉婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……