安徽省金寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1524民初4111号 原告（反诉被告）：江国良，男，1977年7月24日生，汉族，户籍所在地安徽省金寨县，住金寨县。 原告（反诉被告）：吴小燕，女，1978年3月7日生，汉族，户籍所在地安徽省金寨县，住金寨县。系江国良妻子。 江国良、吴小燕共同委托诉讼代理人：王磊，金寨县梅山法律服务所法律工作者。 被告(反诉原告)：安徽英柯建材有限公司，住所地安徽省金寨现代产业园区。统一社会信用代码913415246820993692。 法定代表人：方林堂，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：闵远刚，安徽事顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵德民，安徽事顺律师事务所实习律师。 原告(反诉被告)江国良、吴小燕与被告（反诉原告）安徽英柯建材有限公司（以下简称英柯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案受理后，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。吴小燕及江国良、吴小燕的共同委托诉讼代理人王磊，英柯公司的委托诉讼代理人闵远刚、赵德民到庭参加了诉讼。2020年12月7日本院依法追加徽商银行股份有限公司六安金寨支行（以下简称徽行金寨支行）作为第三人参加诉讼，在诉讼过程中，因争议房屋按揭贷款由英柯公司归还完毕，徽行金寨支行明示不再参加诉讼。本案现已审理终结。 江国良、吴小燕向本院提出诉讼请求：1.判令英柯公司履行合同约定的义务，配合办理房屋过户手续；2.判令英柯公司支付违约金15万元；3.判令英柯公司承担本案诉讼费用。庭审中，江国良、吴小燕变更第二项诉讼请求为：判令英柯公司支付违约金30万元。事实与理由：吴小燕系英柯公司员工，2017年3月13日，江国良、吴小燕与英柯公司签订了一份《房屋买卖合同书》，合同约定“英柯公司自愿将其玖隆财富广场第二幢B-53号房屋卖给江国良、吴小燕，房价为100万元。2020年4月3日前江国良、吴小燕与英柯公司双方共同办理房屋产权变更过户手续。如违约赔偿对方房屋总价的30%违约金。”江国良于2017年3月15日给付英柯公司购房款94万元，加上英柯公司应付吴小燕2017年全年工资款6万元(每月5000元)，合计已付购房款100万元。英柯公司于2017年4月16日已将该房屋交付给江国良、吴小燕使用。自2020年5月份起，江国良、吴小燕曾多次要求英柯公司配合办理房屋过户手续,因吴小燕与英柯公司之间产生了矛盾，导致房屋过户受阻，江国良、吴小燕欲向银行借款，因房屋未过户，抵押贷款不成，给江国良、吴小燕造成了巨大的经济损失。 英柯公司辩称：双方签订《房屋买卖合同书》属实，但江国良、吴小燕并未按约定付齐购房款100万元，江国良、吴小燕仅付了94万元，尚欠6万元未付。英柯公司并没有违约，英柯公司享有先行抗辩权。2020年3月，双方曾就房屋过户进行过协商，因英柯公司用涉案房屋抵押在徽行金寨支行办有抵押贷款，贷款期限未到，英柯公司就房屋使用自2020年3月至8月每月支付了1万元利息即使用费，共计6万元。说明双方对房屋过户条款进行了变更，英柯公司并不存在违约行为。英柯公司提出反诉请求：1.判令江国良、吴小燕支付拖欠的购房款6万元及违约金30万元；2.判令江国良、吴小燕承担反诉费用。 本院经审理认定事实如下：吴小燕原系英柯公司员工，2017年3月13日，江国良、吴小燕与英柯公司签订了一份《房屋买卖合同书》，合同约定：一、英柯公司自愿将其玖隆财富广场第二幢一、二层连体B-53号房屋，建筑面积85.72平方米卖给江国良、吴小燕；二、房屋价款为100万元，此款于签订合同后3日内付清；三、英柯公司于2017年4月16日将房屋交付给江国良、吴小燕使用，2020年4月30日前英柯公司与江国良、吴小燕共同办理房屋产权过户手续（过户费用由江国良、吴小燕负担）；四、本合同双方共同遵守，不得违约，否则赔偿对方房屋总价30%的违约金。2017年3月13日英柯公司向江国良、吴小燕出具借条一张：今借到江国良、吴小燕玖隆财富房屋款100万元整，房屋过户后转为购房款。2017年3月15日吴小燕通过金寨徽银村镇银行电汇94万元给英柯公司，吴小燕在电汇凭证（回单）注明：房款实际金额100万元，2017年的工资6万元抵为此次房款，合计100万元整。2017年4月16日英柯公司将房屋交给江国良、吴小燕实际占有使用。 自2020年3月至2020年8月英柯公司依照双方口头约定，因房屋有抵押贷款暂无法过户，每月支付江国良、吴小燕购房款100万元的利息1万元，共计6万元，2020年9月因吴小燕与英柯公司产生矛盾，吴小燕辞职，英柯公司停止支付利息款。 本案在审理过程中查明：双方买卖的房屋在徽行金寨支行办理有抵押贷款，在本院依职权追加徽行金寨支行为本案第三人参加诉讼后，英柯公司主动归还了贷款。 江国良、吴小燕变更诉讼请求部分，因在法定期限内未缴纳诉讼费，本院对变更请求部分依法不予审理。 本院认为，本案的争议焦点为：1.双方签订的《房屋买卖合同》是否有效；2.购房款是否足额支付；3.双方就合同履行是否有违约行为，双方的诉请能否应予支持。 关于焦点1，双方是在平等、自愿的基础上签订的《房屋买卖合同》，双方已按合同约定交付购房款和交付房屋。因此，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。 关于焦点2，从2017年3月13日英柯公司提前出具100万元借条，2017年3月15日吴小燕电汇94万元给英柯公司，2017年4月16日英柯公司将房屋交给江国良、吴小燕实际占有使用，2020年3月至2020年8月英柯公司支付6万元利息的时间节点，可以看出，吴小燕关于与英柯公司商妥以2017年度工资6万元抵付购房款，购房款已付清的诉称，具有真实性。另一方面，英柯公司也没有提供已支付吴小燕2017年工资和向江国良、吴小燕催要6万元购房款的证据，因此，对江国良、吴小燕已付清100万元购房款，本院予以确认。 关于焦点3，双方签订《房屋买卖合同》后，江国良、吴小燕支付了购房款，不存在违约行为；双方约定2020年4月30日前办理过户手续，但英柯公司因用该房屋抵押在徽行金寨支行借有贷款，无法按约定时间办理过户手续，存在违约事实，后双方约定，由英柯公司自愿支付每月1万元利息，现已实际支付6个月共6万元，对此，双方在庭审过程中均无异议，该约定，应视为《房屋买卖合同》中房屋未按期过户，对支付违约金的重新约定，现房屋抵押贷款已还清，江国良、吴小燕诉请要求英柯公司协助办理房屋过户手续，符合双方约定，也符合法律规定，本院依法予以支持。江国良、吴小燕诉请要求英柯公司支付违约金30万元，本院依法部分予以支持。英柯公司诉请要求江国良、吴小燕支付30万元违约金，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）安徽英柯建材有限公司于本判决生效后十个工作日内协助原告（反诉被告）江国良、吴小燕办理玖隆财富广场第二幢一、二层连体B-53号房屋过户手续，过户费用由江国良、吴小燕负担； 二、被告（反诉原告）安徽英柯建材有限公司自2020年11月1日起按每月1万元支付违约金给原告（反诉被告）江国良、吴小燕至房屋过户完毕之日止； 三、驳回原告（反诉被告）江国良、吴小燕的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）安徽英柯建材有限公司的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 案件受理费3300元，共计1650元，由原告（反诉被告）江国良、吴小燕负担650元，由被告（反诉原告）安徽英柯建材有限公司负担1000元；反诉费6700元，减半收取3350元，由被告（反诉原告）安徽英柯建材有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员 储 修 利 二〇二〇年十二月十四日 书记员 李尚（代） 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。