广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终1235号 上诉人（原审被告）：凭祥市佳辉之家古典红木家具店。住所：广西壮族自治区凭祥市红林路**中国凭祥友谊红木国际商城暨红木文化产业园****。统一社会信用代码：92451481MA5MMGDU88。 经营者：彭光明，男，1968年2月29日出生，汉族，住广，住广西壮族自治区凭祥市div> 委托诉讼代理人：李慧东，广西睦南律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：凭祥市光明汽车修理厂。住所。住所：广西壮族自治区凭祥市南大路**社会信用代码：92451481771714749X。 经营者：陈丹，女，1989年10月18日出生，汉族，住广西壮族自治区凭祥市南大路**。 委托诉讼代理人：陈芮，该修理厂职员。 上诉人凭祥市佳辉之家古典红木家具店（以下简称佳辉家具店）因与被上诉人凭祥市光明汽车修理厂（以下简称光明汽修厂）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区凭祥市人民法院（2020）桂1481民初377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 2 佳辉家具店上诉请求：撤销凭祥市人民法院（2020）桂1481民初377号民事判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审认定2006年6月15日至2017年6月15日，佳辉家具店仍继续租赁光明汽修厂铺面，没有证据证明，也与本案事实不符。事实是：2016年6月左右，光明汽修厂要求佳辉家具店将一楼铺面一个接待室转租给其亲戚经营药店，因双方意见不一，为此产生矛盾，光明汽修厂老板陈光明随即要求佳辉家具店搬走。2016年7月28日，佳辉家具店与凭祥市友谊发展集团有限公司签订《红木文博城商辅合作经营合同》，随后，佳辉家具店将涉案铺面内所有红木家具搬走，陈光明还到现场观看。佳辉家具店在搬走家具两个月后，将铺面的电动门钥匙交给了光明汽修厂。因此，佳辉家具店认为其搬走红木家具之时即为解除合同之日。二、一审适用法律错误。1.佳辉家具店于2016年6月之后不再支付租金并搬走家具的行为，即为佳辉家具店宣告与光明汽修厂终止租赁合同。同时，根据合同法规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。一审认定2016年6月之后合同继续有效履行，是对法律关系认定错误。2.本案合同为不定期租赁，故解除本案合同应适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十二条规定，一审适用《合同法》第九十六条合同解除应当通知对方的规定，属适用法律不正确。3.一审将解除合同的举证责任推给佳辉家具店承担，属举证责任分配不当。佳辉家具店2016年6月之后不再支付租金、搬走家具、交钥匙及与他人签订商铺租赁合同的行为足以认定通知解除合同的事实，完成了举证责任。光明汽修厂主张合同没有解除，应由其举证证明，但是，光明汽修厂除了提交三张其自行编制的佳辉家具店从未见过的部分月份水电费清单外，再无其他证据，应由其承担举证不能的不利后果。三、关于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》规定，延期交付或拒绝交付租金的诉讼时效为一年，故一审适用三年的诉讼时效是适用法律不正确。本案为租赁合同纠纷，光明汽修厂如果认为双方租赁合同继续有效，其应在2016年7月就应向佳辉家具店主张租金，但其直至2020年5月，才通 3 过委托凭祥市公证处公证其向彭光明邮寄的《催款通知》，意味其应主张的租金已过将近4年时间。因此，光明汽修厂的诉讼已过诉讼时效，丧失了胜诉权。综上，恳请二审法院判决支持佳辉家具店的上诉请求。 光明汽修厂辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 光明汽修厂向一审法院起诉请求：判决佳辉家具店向光明汽修厂支付拖欠的租金279120元及利息（利息自2017年6月16日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）。 一审法院认定事实：2006年起，佳辉家具店向光明汽修厂租赁位于凭祥市南山经济开发区的铺面经营红木，双方口头约定租赁一楼面积501.8平方米，二楼面积258.5平方米，每平方米的租金为45元，租金缴纳方式为先缴纳租金，再使用房屋，每半年交付租金一次。2016年6月，光明汽修厂减少一楼的租赁面积100平方米，同时降低二楼的房屋租金为20元/平方米。2016年6月，佳辉家具店付清之前所欠房租。2016年6月15日至2017年6月15日，佳辉家具店继续租赁该铺面，但未能支付租金，拖欠的租金为（401.8平方米×45元+258.5平方米×20元）×12个月=279012元。 一审法院认为，一、佳辉家具店是否拖欠租金的问题。光明汽修厂与佳辉家具店之间形成的租赁合同关系，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据法律规定，租赁期限六个月以上的，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。光明汽修厂与佳辉家具店租赁期限超过六个月，但未签订书面合同，视为不定期租赁合同。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。佳辉家具店经营者彭光明主张2016年6月之后不再支付租金，即为解除合同。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一） 4 主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”规定，佳辉家具店主张房屋租赁合同已经解除，应当对解除合同关系的事实承担举证责任。佳辉家具店经营者彭光明辩称2016年6月之后不再支付租金即为解除合同，但其并未提交证据证明其向光明汽修厂做出解除合同的意思表示，其自认为不再支付租金即可解除合同，并不对光明汽修厂发生解除合同的效力。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定，佳辉家具店经营者彭光明在本案中并无证据证明其于2016年6月已经向光明汽修厂送达解除租赁合同的通知，因此房屋租赁合同在2016年6月尚未解除。佳辉家具店是否继续使用租赁物，都不能免去其支付房屋租金的义务。 二、关于诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”双方均认可房屋租金半年交一次，在同一租赁合同项下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否则租金债务的整体性，因此，在租赁合同持续履行的前提下，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，适用三年的诉讼时效。佳辉家具店最后一期租金的支付时间为2017年6月15日。光明汽修厂于2020年5月18日提起本案诉讼，没有超过三年的诉讼时效。 一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第五项、第九十六条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、《最高人民法院关于 5 适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，判决：佳辉家具店（彭光明）应于本案判决生效之日起十日内向光明汽修厂支付租金279012元及利息（利息以本金279012元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年6月16日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至还清欠款之日止的利息）。案件受理费2743元，由佳辉家具店（彭光明）负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：佳辉家具店对一审认定其2016年6月15日至2017年6月15日仍租赁光明汽修厂的铺面，产生租金279012元的事实有异议，主张其于2016年6月之后不再支付租金的行为即为终止了与光明汽修厂租赁合同关系，且其于2016年7月28日另行与他人签订商铺租赁合同后，即将案涉铺面内的红木家具搬走，搬走红木家具两个月后，也将案涉商铺钥匙交还光明汽修厂，双方商铺租赁合同关系实际已经解除。本院认为，佳辉家具店的上述主张，除其于2016年7月28日与凭祥友谊发展集团有限公司签订《红木文博城商铺合作经营合同》可证明其另行与他人签订商铺租赁合同外，其余主张均无相应的证据予以佐证，且《红木文博城商铺合作经营合同》约定的合作经营期限为一年即从2016年10月1日起至2017年10月1日止（使用期延至2017年12月1日止），与其提出2016年7月28日与他人签订商铺租赁合同后即将案涉铺面内的红木家具搬走，两个月后交还案涉商铺钥匙的主张不符，本院难于采信。因此，一审认定佳辉家具店2016年6月15日至2017年6月15日仍租赁光明汽修厂的铺面，产生租金279012元，并无不当，本院予以认同。 6 综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，2016年7月28日，佳辉家具店与凭祥友谊发展集团有限公司签订《红木文博城商铺合作经营合同》，约定双方的合作经营期限为一年，从2016年10月1日起，至2017年10月1日止（使用期延至2017年12月1日止）。2020年5月7日，光明汽修厂通过凭祥市公证处以公证的方式向彭光明邮寄《催款通知》。 本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。佳辉家具店与光明汽修厂达成的口头租赁铺面协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据本案查明事实，虽然佳辉家具店2016年6月之后不再向光明汽修厂支付租金，并于2016年7月28日与凭祥友谊发展集团有限公司签订了《红木文博城商铺合作经营合同》，但根据本案现有证据，尚不足以证明佳辉家具店已于2016年7月28日搬离光明汽修厂铺面，且其主张搬走红木家具两个月后，即将铺面电动门钥匙交还光明汽修厂，也无证据佐证，亦与其签订的《红木文博城商铺合作经营合同》约定的租赁期限相悖。《合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。从该规定可知，虽然不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但并没有免除在合理期限通知对方的义务。因此，佳辉家具店提出其搬走红木家具之时即为解除合同之日，无事实和法律依据，本院不予采纳。 关于本案的诉讼时效期间是否已届满的问题。佳辉家具店认为延期交付或拒绝交付租金的诉讼时效为一年，主张一审适用三年的诉讼时效错误。本案中，佳辉家具店与光明汽修厂曾口头达成先缴纳租金，再使用房屋，每半年交付租金一次的约定，但在一审庭审中，佳辉家具店自认合同履行后期，也存在先用房再支付租金的情形，即本案支付租金的期限约定并不明确。同时，租金的支付属于分期履行的合同之债， 7 应视为分期支付的同一债务。《合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案2016年6月15日前的租金已经付清，根据上述法律规定，佳辉家具店应于2017年6月14日前支付2016年6月15日至2017年6月14日铺面租金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”之规定，在《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行时，本案的诉讼时效期间尚未满一年，故本案的诉讼时效从2017年6月15日开始计算三年，光明汽修厂于2020年5月7日通过凭祥市公证处以公证的方式向彭光明邮寄《催款通知》，并于2020年5月18日提起诉讼并未超过诉讼时效。故此，一审认定本案没有超过诉讼时效，并无不当，本院予以认同。 综上所述，佳辉家具店的上诉请求不能成立，应予驳回；一 审 判 决 认 定 事 实 清 楚 ， 适 用 法 律 正 确 ， 应 予 维 持 。 依 照 《 中 华 人 民 共 和 国 民 事 诉 讼 法 》 第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5485元，由凭祥市佳辉之家古典红木家具店负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨德清 8 审判员方春宁 审判员韦金彪 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理黄海健 书记员李红霞