广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24546号上诉人（原审被告）：广州赢高企业管理有限公司。住所地：广州市增城区新塘镇荔新十二路******。法定代表人：夏元青，职务：总经理。委托诉讼代理人：罗放清，广东唯杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，广东唯杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈健伟，男，1990年7月6日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：阮泳娴，广东金日律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚智倩，广东金日律师事务所实习律师。原审被告：夏元青，女，1975年12月25日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：罗放清，广东唯杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，广东唯杰律师事务所律师。上诉人广州赢高企业管理有限公司（下简称赢高公司）因与被上诉人陈健伟、原审被告夏元青房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初4023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月11日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。赢高公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判我方无需支付免租期的占用费和一审判决确定的电费和税费；2.一、二审诉讼费由陈健伟负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、我方不应支付免租期的占用费。1.涉案房屋无建设工程规划许可证，陈健伟不能取得所有权，但仍享有占有利益，故我方在合同无效下仍应支付对方占用费是因为替代对方享有了该占有利益。然而，租赁合同中约定的免租期是陈健伟对该占有利益的处分或放弃，该项约定是双方意思自治，应约束双方，不受合同效力影响。2.陈健伟主张六个月免租期的适用条件是租赁房屋满10年，但合同中并无上述条款，且我方或我方客户未能继续使用涉案房屋，是涉案房屋未取得建设工程规划许可证导致的，责任在对方，我方并没有过错。3.双方签订的租赁合同无效，即使我方自认免租期的约定对双方没有约束力，不代表我方同意支付免租期占用费。从厂房租赁交易习惯来看，免租期是因为需要装修或商业氛围的培养而给与承租人的优惠激励措施，依据（2019）粤0118民初391号民事判决可以看出，我方为了吸引商户入驻，采取了多项装修措施，花费巨额装修款且装修期无法从中获益，陈健伟在未取得规划许可证的情况下出租厂房给我方，其不能因违法行为或自身过错反而受益，我方也不应承担超过我方预期的义务，我方并未同意支付免租期占用费。二、我方不应承担涉案厂房电费。因2018年3-5月属于免租期，电费数额包含了基本电费7245元/月，按照合同约定，基本电费由陈健伟支付，另陈健伟对合同无效有过错，应自行承担电费。三、我方不应承担涉案厂房的水费和污水处理费。对方对合同无效存在重大过错，故应自行承担相应水费和污水处理费。此外，如果按照（2020）粤01民终10570号（下简称10570号）判决的裁判规则，因合同无效，双方就电费和污水费约定对双方没有约束力，理应驳回陈健伟相应的诉讼请求。陈健伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。夏元青述称，其同意赢高公司上诉意见。陈健伟于2020年4月26日向一审法院起诉请求：1.赢高公司和夏元青向陈健伟支付厂房占用使用费606666元；2.赢高公司和夏元青向陈健伟支付厂房水电费81617.26元；3.本案的诉讼费用由赢高公司和夏元青承担。一审法院认定事实：2018年3月9日，陈健伟（甲方）与赢高公司（乙方）签订《租赁合同》，载明“……第一条租赁物概况1、土地使用权：位于增城区××村镇××村巷头围边（土名）又名白面洲的厂房空地，面积约30亩，土地所有权人：增城区仙村镇蓝山村经济合作社。2、土地现由甲方建有一层厂房，厂房面积约6500平方米，结构为简易的水泥铁皮瓦结构……第二条租赁期自本合同签订之日起至2029年12月30日止。第三条租金及其缴付的约定：1、双方同意，租金按如下方式支付：自2018年3月10日至2023年3月9日期间，每月租金为65000元；……第四条租赁物的交付乙方支付租金及保证金之日起，甲方将租赁物交付给乙方使用，乙方有180天的免租期，在甲方交付租赁物后即日起计算。……第六条水、电、排污等……2、水费、电费按供应部门价格计算，由乙方自行向供应部门缴付，免租期内变压器基本电费由甲方支付。……”在合同的甲方落款处有陈健伟的签名捺印；乙方法人代表处有夏元青的签名捺印。担保人处有夏元青的签名捺印，并有手写体“担保人自愿对合同项下乙方应承担的全部义务提供连带担保责任”。2018年11月20日，赢高公司向陈健伟发出《厂房交还告知函》，载明“……目前我司的承租客户除广州牧星饲料有限公司外，其他客户均已经撤离清场。至本告知函发出之日止，广州牧星饲料有限公司的饲料原料基本清走，目前只占用了700平方米左右的厂房。……我司发函告知阁下，从发函之日起，我司已经将上述位置的厂房交还给阁下。……”。2019年1月7日，赢高公司起诉陈健伟，案号为（2019）粤0118民初391号，诉讼请求为：一、判令赢高公司、陈健伟于2018年3月9日签订的《租赁合同》无效；二、陈健伟向赢高公司返还保证金147900元；三、陈健伟赔偿赢高公司装修损失521848.7元；四、陈健伟向赢高公司支付2018年4月至9月的基本电费36225元；五、陈健伟承担本案的全部诉讼费用。经审理，一审法院于2020年3月6日作出391号民事判决书，经审理查明如下事实：庭审中：赢高公司、陈健伟确认赢高公司于2018年11月20日将涉案租赁物交回给陈健伟；每月的基本电费为7245元，计入供电部门应收取的电费中。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，因陈健伟提供的证据不足以证明涉案厂房已取得建设工程规划许可证，故赢高公司与陈健伟签订的《租赁合同》为无效合同。判决如下：一、确认赢高公司与陈健伟于2018年3月9日签订的《租赁合同》无效；二、陈健伟于本判决发生法律效力之日起十日向赢高公司退回保证金147900元；三、陈健伟于本判决发生法律效力之日起十日向赢高公司支付装修损失200000元；四、驳回赢高公司的其他诉讼请求。判后，赢高公司不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院经审理后，于2020年8月10日作出10570号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。审理中，一、陈健伟主张其缴纳了水费及电费，为此提交了：1、2018年4月、5月、11月、12月的污水处理费的票据，金额分别为194.6元、239.4元、849.8元、259元；2、2018年4月、5月、11月、12月的水费收据，金额分别为325.26元、400.14元、1704.46元、432.9元；3、2018年3月、4月、5月、11月的电费发票，金额分别为16009.61元、15890.44元、14830.65元、14812.93元；以及2018年12月13日的缴纳电费的截图一张，金额15668.07元。二、陈健伟提交了（2020）粤0118民初3829号案（下简称3829号案）中赢高公司提交给法院的民事起诉状，其中事实与理由部分载明：广州牧星饲料有限公司直到2018年12月31日才全部清空场地，交还承租厂房。三、赢高公司主张其缴纳了2018年4月1日至30日期间的电费3800元，并提供微信转账图片。四、赢高公司主张其于2018年4月12日向陈健伟支付租金（占用费）61500元，于2018年7月7日向陈健伟支付租金（占用费）30000元，并提交中国农业银行的对账单。审理中，一、陈健伟陈述以下内容：1、陈健伟第一项诉讼请求中的占用费的期间是2018年3月10日至2018年12月31日，按每月65000元的标准计算。2、陈健伟第二项诉讼请求中的电费是2018年3月、4月、5月、11月、12月的，水费和污水处理费是2018年3月、4月、10月、11月的。每个月的具体金额与发票、收据一致。虽然合同没有约定，但是因为涉案房屋是工业用水，所以污水处理费也是包含在水费中的。3、陈健伟主张的电费中已经包含基本电费，基本电费每月是7245元。不确认赢高公司缴纳了2018年4月的电费3800元。4、确认赢高公司已支付租金（占用费）91500元。5、不确认赢高公司主张的3500元搬迁费抵扣租金。6、签订合同后即交付涉案场地给赢高公司。二、赢高公司陈述以下内容：1、赢高公司于2018年11月20日发出的《厂房交还告知函》就是场地交接手续。2、水、电费都是当月交上月的费用，按常理当月20几号是交不了当月的费用。3、2018年5月至9月期间的电费含基本电费已由赢高公司缴纳，2018年10月、11月、12月期间的电费由赢高公司承担，5月之前免租期的基本电费由陈健伟承担，其余的电费由赢高公司承担。基本电费每月是7245元。4、关于3500元的搬迁费是现场协商的。5、是2018年3月底才完全交付的，没有交接手续。一审法院认为：根据已经发生法律效力的（2019）粤0118民初391号民事判决书，已判决确认赢高公司与陈健伟于2018年3月9日签订的《租赁合同》无效。而合同无效，陈健伟、赢高公司均有过错，应各自对自己的过错承担相应的责任。根据双方提交的证据及庭审陈述，赢高公司确对涉案房屋进行了使用，故其应承担相应的占用费。关于占用费的起止时间，赢高公司主张2018年3月底才交付涉案房屋，并未提交相应的证据予以佐证，一审法院对此不予采信。因《租赁合同》无效，而赢高公司自认合同无效对免租期的约定对双方是没有约束力的，视为其同意支付免租期的占用费，故陈健伟主张占用费从2018年3月10日起算，一审法院予以支持,但一审法院综合考量双方在合同无效中各自负担的过错，以及从公平角度出发，一审法院酌定赢高公司负担50%免租期的占用费金额，较为适宜。关于占用费的截止时间，根据禁止反言原则，陈健伟及赢高公司均在（2019）粤0118民初391号案件中确认赢高公司于2018年11月20日将涉案租赁物交回给陈健伟，其在本案要求赢高公司支付2018年11月20日之后的占用费，一审法院不予支持。故占用费应计算至2018年11月20日。现赢高公司已经支付了91500元，应予扣减。关于赢高公司辩称3500元的搬迁费应抵扣租金，陈健伟对此不予确认，赢高公司亦未提交证据予以证明，故对该辩称，一审法院不予采信。经核算，2018年3月10日至2018年11月20日赢高公司仍应支付的占用费为255167元（65000元/月×8月+65000元/月÷30天×10天-91500元-65000元/月÷30天×180天÷2=255167元）。陈健伟主张超过上述金额部分，一审法院不予支持。关于陈健伟主张赢高公司支付水电费的请求。关于电费，陈健伟主张赢高公司支付2018年3月、4月、5月、11月的电费，并提交了相应的电费发票，一审法院予以支持。关于赢高公司辩称已于2018年5月12日转账的3800元是缴纳2018年4月的电费，对此陈健伟不予确认，赢高公司亦未提供其他证据予以佐证，一审法院不予采信。经核算，2018年3月、4月、5月、11月的电费为61543.63元。如上文论述，对于陈健伟主张2018年12月的电费，一审法院不予支持。关于水费及污水处理费，陈健伟主张赢高公司支付2018年3月、4月、10月、11月的水费及污水处理费，并提交了相应的票据及收据，一审法院予以支持。经核算，2018年3月、4月、10月、11月的水费及污水处理费为4405.56元。关于陈健伟要求夏元青对上述金额承担担保责任的请求。根据夏元青在涉案《租赁合同》担保人处签名，以及合同中“担保人自愿对合同项下乙方应承担的全部义务提供连带担保责任”的约定，故陈健伟主张夏元青对上述金额承担担保责任，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年9月16日判决如下：一、广州赢高企业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向陈健伟支付2018年3月10日至2018年11月20日的占用费255167元；二、广州赢高企业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向陈健伟支付2018年3月、4月、5月、11月的电费61543.63元；三、广州赢高企业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向陈健伟支付2018年3月、4月、10月、11月的水费及污水处理费4405.56元；四、夏元青对上述债务承担连带清偿责任；五、驳回陈健伟的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5775元，由陈健伟负担3382元，由赢高公司、夏元青负担2393元。本院对一审法院查明事实予以确认。另查明，赢高公司和夏元青在一审答辩意见中陈述，由于案涉合同无效，故案涉合同关于免租期的约定对双方没有约束力。本院二审期间,赢高公司提供10570号民事判决书，陈健伟对该判决书予以确认。二审期间，赢高公司确认，涉案场地在2018年3月9日左右交给其使用。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。本院作出的10570号生效判决已经认定陈健伟将涉案场地出租给赢高公司的租赁合同无效，各方对此并无异议，本院予以确认。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为赢高公司应否承担合同约定的免租期内的占用费，以及赢高公司应否承担其占用涉案场地期间的水电费问题。对此，本院认定如下：首先，关于免租期内赢高公司应否支付占用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。一审期间，赢高公司在答辩意见中明确其认为在案涉合同无效的情况下合同约定的免租期对双方当事人没有约束力，现其在一审法院认定其应按照租金的50%支付免租期内占用费的时候，又提出上诉主张合同无效但免租期的约定仍应约束双方当事人，显然有违诚信，且违反禁止反言原则，对该主张，本院不予采纳。一审法院已经考虑了赢高公司需要装修并对外出租涉案场地的情况，认定赢高公司在免租期内仅需按照租金的50%的标准支付占用费，该认定合理，本院予以维持。赢高公司对此提出的上诉不能成立，本院不予支持。其次，关于赢高公司应否支付其占用涉案场地期间的电费、水费和污水处理费。赢高公司上诉主张陈健伟对合同无效负有更大过错应自行负担相应水电费，本院认为，赢高公司确认其在2018年3月9日左右接收涉案场地，至2018年11月20日交还涉案场地，涉案场地在上述期间产生的水电费均是赢高公司占用期间发生，应由赢高公司负担，该费用并非合同无效给双方当事人造成的损失，赢高公司主张陈健伟负担没有依据。10570号判决驳回了赢高公司按照租赁合同约定主张陈健伟支付2018年4月到8月基本电费的主张，并认定在合同无效的情况下合同关于基本电费的负担约定不能约束合同双方，与本案判令赢高公司支付在其实际占用涉案场地期间产生的水电费，并不矛盾，赢高公司对此提出的上诉不能成立，本院不予支持。综上所述，赢高公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5214元，由上诉人广州赢高企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张明艳二〇二〇年十二月三十日法官助理眭翘书记员苏劲丹