上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10653号上诉人(原审被告、反诉原告)：何岚，女，1964年3月12日生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：戚忻魁，上海翰浩律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：刘雁飞，男，1969年11月23日生，汉族，户籍地安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：朱蓓春，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉，上海段和段律师事务所律师。上诉人何岚与被上诉人刘雁飞房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初17519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何岚上诉请求：撤销一审判决，依法支持何岚的一审反诉诉请。事实与理由：一、一审法院程序违法。本案于2019年8月12日立案，适用简易程序审理，但一审法院以本案属事实不易查明为由，将本案转为普通程序审理，并未在审限内作出判决。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院(2019)沪0113民初26230号民事判决认定事实错误，现一审法院又以(2019)沪0113民初26230号生效判决为依据作出判决，违反了《中华人民共和国物权法》及相关司法解释的规定，属于错上加错。刘雁飞购买上海市宝山区月罗路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的行为，并不构成善意取得的三项要件，属于恶意买受，故何岚与刘雁飞签订的《房屋转让协议书》为无效合同。本案应首先适用《中华人民共和国物权法》，而不是适用《中华人民共和国合同法》。刘雁飞辩称，不同意何岚的上诉请求。一、《房屋转让协议》合法有效。本案系争房屋为动迁房，被动迁人是何岚的丈夫陈鸿根，何岚提供的配房单上载明系争房屋为何岚与陈鸿根所有，卖房是为了救治陈鸿根生命，故刘雁飞与何岚就系争房屋签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，合法有效。本案诉讼时，何岚已是系争房屋产权登记的所有权人，现刘雁飞依据转让协议要求何岚继续履行合同，合情合理合法。二、双方继续履行合同无障碍。刘雁飞已将系争房屋的房屋尾款人民币22.8万元(以下币种均为人民币)付至法院，并通过执行异某之诉，已解除了系争房屋的相关查封，如今系争房屋上只有刘雁飞的一个查封，故系争房屋已处于可以办理过户手续的状态。三、刘雁飞有购房资格。一审法院庭审中刘雁飞提交了结婚证、本人及其妻子名下在上海无房的证明、社保连续缴纳63个月的记录，足以证明刘雁飞有购房资格，且符合将房屋过户至其名下的条件。刘雁飞向一审法院提出诉讼请求：继续履行刘雁飞与何岚就系争房屋签订的《房屋转让协议书》，何岚协助刘雁飞办理系争房屋产权过户手续，将房屋产权登记至刘雁飞名下。何岚向一审法院提出反诉请求：1．确认双方于2014年12月13日签订的《房屋转让协议》无效；2．刘雁飞向何岚支付自2017年1月1日起至判决生效之日止的房屋租金(按每月1，900元标准，暂计至2019年10月31日为10.83万元)；3．刘雁飞向何岚返还系争房屋；4．何岚向刘雁飞返还房款94万元。一审法院认定事实：一、2014年12月13日，刘雁飞(乙方)与何岚(甲方)就系争房屋签订《房屋转让协议书》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，总房价款116.8万元。双方另约定，协议签订后，乙方向甲方付定金5万元，待支付尾款时抵作房款；乙方于2014年12月13日前向甲方支付25万元，于2015年2月15日前向甲方支付30万元，于2015年12月30日前向甲方支付20万元，于2016年12月30日前向甲方支付20万元，于2017年12月30日前(甲方付清所有水、电、煤气、有线、物业管理、保安、保洁费办完一切过户手续)向甲方支付168，000元(此房交易过户时支付)。另外，双方还约定，甲方于2015年2月15日前交出该房屋并通知乙方验收交接。合同签订后，刘雁飞于2014年12月13日向何岚支付定金5万元和购房款25万元，于2015年2月12日支付购房款30万元，于2015年6月17日支付购房款5万元，于2015年12月9日支付购房款20万元，于2016年3月30日支付购房款5万元，于2016年7月5日支付购房款4万元，至2016年7月5日刘雁飞共向何岚支付购房款94万元，何岚向刘雁飞出具了收据。现系争房屋由刘雁飞对外出租中。因何岚拒绝配合办理过户手续，刘雁飞为此涉讼，一审法院于2019年8月立案受理本案。二、2019年6月27日，何岚经核准登记为系争房屋的权利人。根据不动产登记簿显示，系争房屋于2019年8月被依法司法查封，执行案号为(2019)沪0113执3348号。因系争房屋被司法查封，刘雁飞提起案外人异某。2019年10月23日，一审法院作出(2019)沪0113执异285号执行裁定书，驳回刘雁飞的异某请求。因刘雁飞被驳回了执行异某请求，刘雁飞遂提起案外人执行异某之诉［(2019)沪0113民初26230号］。该案中，查明如下事实：1．系争房屋系动迁安置房。2014年6月11日，陈鸿根签署《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》。2014年7月18日，陈鸿根签署《房屋拆迁调换产权安置补充协议》，确定系争房屋产权人为陈鸿根。同日，何岚(陈鸿根之妻)就系争房屋签署《配套商品房供应单》。2014年11月14日，陈鸿根过世。2014年12月4日，系争房屋经核准登记至上海华神置业发展有限公司名下。2.2014年12月13日，刘雁飞与何岚就系争房屋签订《房屋转让协议书》后，何岚于2015年2月向刘雁飞交付系争房屋，刘雁飞装修后实际入住系争房屋，并交纳水电煤等费用。3.2018年12月13日，一审法院作出(2018)沪0113民初1987号民事判决书，判令月罗路XXX弄XXX号XXX室房屋由何晨霖所有；月罗路XXX弄XXX号XXX室房屋由何岚、陈荷慧所有；系争房屋由何岚所有；何晨霖、何岚、陈荷慧向周彩玲支付相应房屋折价款；上海华神置业发展有限公司协助配合房屋权利变更手续。该民事判决经二审维持发生法律效力。2019年6月12日，何岚与上海华神置业发展有限公司就系争房屋签订《上海市商品房出售合同》。2019年6月27日，系争房屋经核准登记至何岚名下。后，周彩玲向一审法院申请执行，一审法院于2019年8月12日查封了系争房屋［(2019)沪0113执3348号］。4．该案审理中，刘雁飞将剩余购房款22.8万元于2020年4月29日交付一审法院执行。2020年5月29日，一审法院作出(2019)沪0113民初26230号民事判决书，认为刘雁飞与何岚签订《房屋转让协议书》时，何岚尚未取得系争房屋所有权，何岚的出售行为是无权处分，此后经诉讼确认，系争房屋归何岚所有，结合刘雁飞已付购房款94万元、余款22.8万元已交至一审法院执行，且双方于2015年2月交接房屋后，刘雁飞实际占有使用系争房屋的情况，《房屋转让协议书》已实际履行，故应为合法有效。同时根据相关规定，系争房屋限制交易期应至2017年12月3日止。一审法院于2019年8月12日因(2019)沪0113执3348号案件对系争房屋实施查封措施时，系争房屋已不存在交易限制，现因司法查封致使刘雁飞无法办理产权过户手续，非因自身原因，刘雁飞对此并无过错，其物权期待权足以排除一审法院执行。据此，一审法院判令不得执行系争房屋，解除对该房屋的查封。现该民事判决已发生法律效力。三、一审法院审理中，为证明购房资格，刘雁飞提供了结婚证、不动产登记信息查询记录、养老保险缴费情况，并表示涉案合同签订于2014年12月，并约定于2017年12月过户，也是考虑到此时刘雁飞满足购房条件，上海市政府于2016年3月25日变更了限购政策，并非刘雁飞的原因。何岚发表如下质证意见：不能证明在全国范围内无房，从缴纳社保的时间看，签订涉案合同时，刘雁飞未缴纳社保。一审法院认为，经前案生效民事判决书的认定，刘雁飞与何岚就系争房屋签订的《房屋转让协议书》当属合法有效。同时，一审法院亦认为，根据相关规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，何岚以其系在缔约时系无权处分为由，主张涉案合同无效，无相应依据。故何岚要求确认涉案合同无效，并基于合同无效提出的其他反诉请求，一审法院均不予准许。况且，何岚已收取了大部分的购房款，系争房屋也早已交付给刘雁飞使用至今，现何岚经诉讼确认为系争房屋的权利人，系争房屋已登记在何岚名下，何岚理应按约继续履行双方之间签订的《房屋转让协议书》。根据前案生效民事判决的查明，系争房屋限制交易期应至2017年12月3日止，现他案在系争房屋上所设之司法查封也已经诉讼被解除，涉案合同已不存在履行障碍，刘雁飞现也不存在不符合购买系争房屋的条件的情况，因此，刘雁飞要求何岚配合办理过户手续的请求，与法不悖，当予准许。至于剩余房款，刘雁飞已将剩余房款22.8万元交付至一审法院执行，房款全部付清。据此，一审法院判决如下：一、继续履行刘雁飞与何岚就系争房屋签订的《房屋转让协议书》；二、何岚于判决生效之日起十日内，配合将上述房屋的房地产权利转移登记至刘雁飞名下；三、驳回何岚的全部反诉请求。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。一审法院(2019)沪0113民初26230号生效判决已认定刘雁飞与何岚就系争房屋签订的《房屋转让协议书》合法有效，刘雁飞的物权期待权足以排除一审法院执行。现何岚以其系在缔约时系无权处分为由，主张涉案合同无效，于法无据，故一审法院驳回何岚要求确认涉案合同无效和基于合同无效提出的其他反诉请求，并无不当，本院予以维持。本案中，系争房屋的相关司法查封已解除，刘雁飞也已合法占有系争房屋，并将剩余房款22.8万元交付至一审法院执行，已完全符合房屋过户的条件，故一审法院判令何岚配合将系争房屋的房地产权利转移登记至刘雁飞名下，于法有据，本院亦予以维持。何岚认为一审法院程序违法，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。何岚提出一审法院(2019)沪0113民初26230号生效判决错误，该主张不属于本案审理范围，本院亦不予采信。综上，何岚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币16，545元，由上诉人何岚负担。本判决为终审判决。审判长 余 艺审判员 成 皿审判员 张常青二〇二〇年十二月二十五日书记员 董佳欣附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……