江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初3022号原告：孙莉，女，1972年3月12日出生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。被告：乔晢语，男，1986年2月10日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告孙莉与乔晢语房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙莉、被告乔晢语均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙莉向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房租200元、15400元及违约金280元、308元；2、判令被告承担诉讼费。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、要求解除合同，被告支付房租200元、违约金280元、租房损失15400元；2、要求被告支付水费545元、电费527元、物业费1052元、保洁费525元；3、要求被告赔偿物品损失：坐便器1500元、淋浴花洒2600元、门锁280元、卫生间玻璃移门300元、布艺窗帘490元、塑料挂帘150元、3个空调遥控器240元；4、判令被告承担诉讼费。事实与理由：原告孙莉与被告乔皙语于2019年5月11日签定优山华庭1幢1503室房屋租赁合同，并于当日入住，合同约定租期2年。还约定第一年租金为28000元，第二年租金为30800元，租金每半年支付一次，提前10天支付，逾期按年租金1%支付违约金。但被告第一笔租金少支付200元，第二笔租金延迟3日支付，第三笔租金至今未付。6月23日原告向被告催要租金时，被告提出解除合同，双方未能达成一致，故诉至法院。被告乔晢语辩称，1、不欠原告房租和违约金，因原告不同意减免租金，故提出解除合同；2、认可电费527元、水费268元，其他费用不认可；3、要求押金5000元在本案一并处理。本院经审理认定事实如下：2019年5月18日，原告代理人于某,4与被告签订一份租赁合同，约定原告将优山华庭1幢1503室房屋出租给被告，租赁期限2年，自2019年5月18日（实际已提前入住8天）至2021年5月11日，第一年租金为28000元，第二年租金为30800元，半年一付，提前10天付清，逾期按年租金1%支付违约金。押金5000元，租房终止，原告验收房屋及所属物损坏，将押金退还被告。租赁期内的水、电、煤气、有限电视、物业费等日常费用由被告支付。2019年5月11日，被告支付租金13800元及押金5000元，2019年11月11日，被告支付租金14000元，后未再支付租金。关于被告提出解除合同，2020年5月7日起被告提出因为疫情要求降低房租，双方未能协商一致，2020年6月23日被告向原告发出终止租房合同申明，内容为：1.2019年5月18日签订为期2年的租房合同因不可抗力疫情，无力承担房租，现终止合同。2.疫情期间我方无法使用房屋，3个月未进入房屋，造成部分损失，与房东协商降低房屋租金，未得到允许。因合同规定涨价10%，因疫情无法承担。3.5月8日与房东协商降租不成功，告知通融一段时间搬离，今日6月23日我方已经全部搬空，可以交房。4.留有押金5000元，作为5月8日到6月23日房租，剩余半月房租抵款5月6月水电费。原告表示不同意终止合同。同日，被告公司会计向原告发送消息“我们今天已经全部搬空了，有空可以拿钥匙了”“已经全部打扫好了”，并向原告发送房间照片。2020年6月28日，被告公司会计向原告发送消息“你看房屋钥匙怎么给你，或者放门卫也可以呀，要不然后续都不好拿钥匙”，该消息被原告拒收。2020年10月15日，原告联系被告，被告公司会计将钥匙交给原告时，原告并未接收并报警。关于第一笔租金少交200元，被告辩称因被告承担了搬家费用原告同意租金少交200元，原告对此不予认可，并申请证人于某,4出庭，证人陈述双方口头协商由被告承担搬家费用，并将第一笔租金转给原告，至于少200元并不清楚。关于第二笔租金延迟三天，被告辩称已经告知原告提醒支付租金，但是原告并未提醒，并提交其公司会计与原告的微信聊天记录，2019年11月11日，其公司会计向原告发消息称“明年时候麻烦提醒下，不然会忘了”。关于电费527元、水费545元、物业费1052元、保洁费525元，被告认可电费527元、水费268元，其他费用不认可。原告主张其交至2020年9月10日水费545元，被告辩称截止2020年6月23日水费为268元并提交物业公司证明。原告主张2020年5月11日至10月15日物业费1052元，被告辩称其已经交纳2019年4月1日至2020年3月31日物业费2527元。原告主张保洁费525元，并陈述2020年10月15日报警进入房屋后对房屋进行打扫产生的保洁费，被告对此不予认可。关于原告主张的物品损失：坐便器1500元、淋浴花洒2600元、门锁280元、卫生间玻璃移门300元、布艺窗帘490元、塑料挂帘150元、3个空调遥控器240元，被告均不予认可，辩称坐便器从住进去就是坏的，还更换过两次马桶圈；因租房用于公司办公，未使用沐浴花洒，且沐浴花洒漏水，就把花洒漏水地方卸下一直放在墙边；搬离时将门锁钥匙交给原告，但是原告未接收；卫生间玻璃移门在租的时候推着就卡；布艺窗帘是搬家时候被于某,4带走了；塑料挂帘本身就是坏的，后来扔掉了；只有1个遥控器，被告自己配了万能遥控器。原告陈述门锁已实际更换，但是其他并未实际维修或者更换。以上事实，有租赁合同、转账明细、微信聊天记录、照片等证据载卷佐证。本院认为：原告孙莉与被告乔晢语签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应认定为有效，双方当事人应按约履行合同义务，不得擅自解除合同。案涉房屋租赁合同约定租期为两年，尽管租赁期间发生了新冠疫情，被告租赁涉案房屋因疫情及疫情防控受到一定影响，但该种影响并未达到解除合同的程度，被告以无力承担房租为由解除合同也不符合合同约定。被告无合同解除权而单方通知原告解除合同，其通知行为不产生合同解除的效力。2020年6月23日被告实际搬离涉案房屋，其行为表明不再继续履行合同，2020年10月15日原告报警并进入房屋，故本院确认租赁合同于2020年10月15日解除，对于原告要求解除合同的诉讼请求不予支持，对于2020年10月15日之前的租金13090元，本院予以支持。原告在被告实际搬离后应及时采取有效措施阻止损失扩大，故对于2020年10月15日之后的租房损失本院不予支持。关于原告主张的第一笔租金少交200元，被告辩称双方口头协议免除，但未能提供证据，故对于原告该主张予以支持。关于原告主张的第二笔租金延迟三天的违约金280元，被告延迟三天支付租金，其辩称原告未提醒交纳租金，但按时交纳租金是被告的义务，按照合同约定应当支付违约金280元，故对于原告该主张予以支持。关于原告主张的电费527元，被告认可该数额，本院予以确认。关于原告主张的水费545元、物业费1052元，原告已实际交纳，且在合同履行期间产生，故本院予以支持。关于保洁费525元，并非合同约定事项，故对于原告主张不予支持。关于原告主张的坐便器1500元、淋浴花洒2600元、卫生间玻璃移门300元，承租人在对房屋的正常使用过程中对房屋造成某种程度的损坏，该损坏如是在正常使用情况下难以避免，且不影响房屋继续使用的，出租人有适当容忍的义务。原告未能提供证据系被告故意损坏且其尚未实际更换或者维修，故本院不予支持。关于原告主张的布艺窗帘490元、塑料挂帘150元，被告辩称布艺窗帘被于某,4带走，但未能提供证据，被告还辩称塑料挂帘本身就是坏的已经扔掉了，故对于布艺窗帘、塑料挂帘，本院酌定被告赔偿原告200元。关于3个空调遥控器240元，被告不予认可，原告亦未能提供证据证明，故不予支持。关于门锁280元，被告提出交付钥匙，原告拒绝接收，并报警开锁进入房屋，故本院不予支持。综上，被告乔晢语应向原告孙莉支付租金13090元、租金200元、违约金280元、电费527元、水费545元、物业费1052元、布艺窗帘塑料挂帘200元，合计15894元，折抵被告押金5000元，被告乔晢语还应向原告孙莉支付10894元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告乔晢语于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告孙莉房屋租金、水电费等合计10894元；二、驳回原告孙莉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408元，减半收取204元，由被告乔晢语负担154元，由原告孙莉负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行淮安清江浦支行，账号：62×××35)。审判员 邱 敏二〇二〇年十二月二十二日书记员 胡茜茜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。