云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3164号上诉人（原审原告）：罗文贵，男，1952年12月26日出生，汉族，住云南省昆明市晋宁区。上诉人（原审原告）：苏艳芬，女，1957年6月15日出生，汉族，住云南省昆明市晋宁区。两上诉人共同委托诉讼代理人：赵春宏，云南晋航律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：王洪友，男，1987年6月15日出生，汉族，住云南省昆明市晋宁区。委托诉讼代理人：陈海坚，云南荣明律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：陈雯，女，1988年12月4日出生，汉族，住云南省昆明市晋宁区。委托诉讼代理人：王洪友，系陈雯的丈夫，特别授权代理。上诉人罗文贵、苏艳芬因与被上诉人王洪友、陈雯租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市晋宁区人民法院（2019）云0122民初2362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人罗文贵、苏艳芬共同委托的诉讼代理人赵春宏，被上诉人王洪友及其委托的诉讼代理人陈海坚，被上诉人陈雯委托的诉讼代理人王洪友到庭参加诉讼。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人罗文贵、苏艳芬上诉请求：1.维持原判第一项；2.撤销原判第二项，改判支持上诉人原审诉讼请求，即“判令王洪友、陈雯将《场地、房屋租赁合同》中位于昆阳街道办事处××与××大街交叉口的1882.5平方米土地上的所有场地及房屋交还上诉人（1.三层住房一幢，铺面9间及二楼9间，大厂房一间；2.新建路边8间，后场5间）”；3.由被上诉人承担一、二审诉讼费。上诉依据的主要事实和理由：一、原审判决认定事实错误。双方合同对转租条件约定为被上诉人须告知上诉人、征得上诉人同意，同时必须付清剩余9年的租金。上诉人对被上诉人擅自转租不知情。被上诉人拖欠租金一年多，根据合同约定上诉人有权单方解除合同、收回标的物。本案债务属于夫妻共同债务，被上诉人陈雯应当承担连带责任。二、原审判决适用法律错误。本案属租赁合同纠纷，应适用合同法第九十三条、第二百二十四条、第二百二十七条等有关解除合同的相关条款。三、本案中，被上诉人超过合理期限仍迟延履行其主要义务，上诉人已依法行使合同解除权，通知被上诉人解除合同。综上，请求二审改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人王洪友、陈雯答辩称：请求驳回上诉，维持原判。理由：一、2017年9月1日本案租赁合同签订时，转租事实已经存在。二、双方签订租赁合同时，上诉人已经口头同意被上诉人转租。且签订合同后长达两年时间，上诉人并未对转租的事实提出异议。三、上诉人本案要求解除合同，实因涉及其他债权债务关系而故意毁约。四、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案转租事实长达两年，上诉人也在本地居住，其并未在六个月内就转租提出异议，现其要求解除合同，无事实和法律依据。五、合同约定2019年租金应于2018年9月1日支付，被上诉人于2018年8月17日收到一审法院就罗文贵另案债务的协助执行通知书，通知冻结、扣划涉案租赁物的租金，该协助通知书于2019年10月17日解除。解除后，被上诉人多次以电话方式与上诉人联系交纳租金事宜，但上诉人拒不接听电话，也不回复被上诉人要求提供收款账户的短信，故被上诉人未能交纳租金并非被上诉人原因导致。六、本案为合同纠纷，合同具有相对性，不应认定为王洪友与陈雯的夫妻共同债务。故上诉人的上诉请求均不能成立。罗文贵、苏艳芬向一审法院起诉请求：一、解除其与被告王洪友、陈雯之间的《场地、房屋租赁合同》。二、被告王洪友、陈雯支付租金252000元（2018年9月-2019年8月租金168000元及2019年9月至被告交回房屋场地前的租金84000元），违约金16800元，合计268800元。三、被告王洪友、陈雯将《场地、房屋租赁合同》中位于昆阳街道办事处××与××大街交叉口的1882.5平方米土地上的所有场地及房屋交还原告（1.三层住房壹幢，铺面9间及二楼9间，大厂房一间；2.新建路边8间，后场5间）。四、由两被告承担本案诉讼费。一审法院经审理确认以下事实：原告罗文贵是昆明市房权证晋宁县字第**房权证记载的房屋所有权人，该房屋坐落于晋宁县（现昆阳街道办）兴隆办事处、土地用途为工业，原告苏艳芬是共有人。2017年9月1日，原告罗文贵与被告王洪友签订《场地、房屋租赁合同》，约定主要事宜：原告将坐落于晋宁区含场地400平方米许，一幢三层住房、铺面9间及二楼9间，大厂房一间，占地面积约1800平方米场地及房屋出租给被告王洪友。由被告王洪友自筹资金对场地、住房及铺面进行装修，并新建16间商铺及5间房屋，大门旁边二层楼8间必须前五年内建盖好。房屋及场地可作为汽车维修保养保洁、餐饮服务、商铺租赁等。租期为十年，自2017年9月1日至2027年9月1日止。租金为每年168000元，2017年至2020年每年9月1日前支付下一年度租金，如被告拖欠租金累计超过三个月以及未经出租人同意擅自转租，原告有权解除合同，收回租赁物，并按合同总租金的10%收取违约金等。合同签订后，原告遂将场地、房屋交付被告王洪友，被告王洪友对部分房屋进行拆除，双方一致确认经原告同意后，被告王洪友又新建8间房屋，没有取得相关许可。被告王洪友将部分房屋转租他人，二原告未对被告支付第一年租金提出异议。2018年8月17日，一审法院向被告王洪友发出《协助执行通知》，冻结、扣划涉案房屋、场地的租金，要求王洪友将租金交一审法院。2019年7月3日，原告向王洪友发出《解除合同通知函》，以其拖欠租金为由解除租赁合同，并要求被告王洪友交还租赁物。2019年10月17日，一审法院向被告王洪友发出《协助执行通知》，解除对涉案房屋、场地的租金冻结、扣划。一审法院认为：本案的争议焦点是：一、应否解除原告罗文贵与被告王洪友签订的《场地、房屋租赁合同》？二、被告应否支付租金及违约金？三、被告应否返还二原告租赁物？一审法院认为，针对争议焦点一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，二原告是房产证记载的共有人，可以主张租赁合同的合法权益，其请求解除合同的理由有二：一是被告拖欠租金，二是未经原告同意，被告擅自转租。对此，双方租赁合同第十条第3项第（2）条约定了解除条件：未经甲方（原告）同意，擅自转租。该租赁合同第十三条：如被告拖欠租金累计超过三个月以及未经原告罗文贵同意擅自转租，原告有权解除合同，收回租赁物，并按合同总租金的10%收取违约金，一审法院分别阐明观点如下：1.关于被告拖欠租金。《最高人民法院关于适用的解释》第五百零一条第一款规定：“人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以作出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行。”依执行理论通说，被告王洪友与申请执行人原本不存在关系，只是由于人民法院的协助执行通知，才使二者建立了联系。被告王洪友作为执行案件的第三人向申请执行人履行债务，是协助人民法院执行的一种行为。2018年8月17日，一审法院向被告王洪友发出《协助执行通知》，冻结、扣划涉案房屋、场地的租金，要求王洪友将租金交一审法院，被告王洪友没有如约于2018年9月1日前支付下一年度的租金固然是基于一审法院向其发出《协助执行通知》，但被告王洪友既不提出异议，也拒不履行《协助执行通知》所确定的义务，将租金交一审法院在其应付租金范围内清偿原告罗文贵对申请执行人所负担的债务，被告王洪友构成违约。2.关于转租。《最高人民法院》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，双方租赁合同约定，房屋及场地可作为汽车维修保养保洁、餐饮服务、商铺租赁等，根据双方提交的照片等证据，商铺为开放式，分别用于汽修，餐饮等，原告自述其居住于本地并结合证人证言，原告知道或者应当知道转租的事实，二原告未提交证据证明其提出异议，故其以未经同意转租的理由不成立。综上，被告王洪友拖欠租金，双方《场地、房屋租赁合同》约定的解除条件已经成就，二原告以此为由请求解除合同，被告王洪友当庭表示愿意立即支付租金，考量其违约程度显著轻微，对二原告实现收取租金的合同目的影响甚微，根据诚实信用原则，综合被告王洪友对涉案房屋、地块已进行新建、改造，并结合涉案房屋、地块的增值因素以及合同的履行情况等，该租赁合同不应解除，二原告请求解除租赁合同的请求权没有产生，一审法院依法不予支持。针对争议焦点二、双方租赁合同约定：租金为每年168000元，2017年至2020年每年9月1日前支付下一年度租金，故原告请求被告支付2018年9月-2019年8月的租金168000元的请求权已经产生，一审法院依法予以支持。二原告请求被告支付2019年9月后的租金84000元（6个月租金），没有超过租赁合同约定的2019年9月-2020年8月年度的租金（上述租金合计252000元），该些请求权已经产生，一审法院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”前已述及，被告王洪友收到一审法院向其发出的《协助执行通知》后，既不提出异议，也拒不履行《协助执行通知》所确定的义务将租金交一审法院，构成违约，依法应承担违约责任，二原告请求被告支付违约金16800元，不违反法律规定及合同约定，被告认为违约金过高，请求一审法院予以调整无事实依据，一审法院不予调整。针对争议焦点三、双方的租赁合同不应解除，故二原告请求被告返还租赁物的请求于法无据，该请求权没有产生，一审法院依法不予支持。合同只对合同当事人产生拘束力，被告陈雯不是租赁合同的当事人，亦无证据证明该债务属于夫妻共同债务，二原告请求被告陈雯承担合同责任，无事实和法律依据，二原告对其各项请求权均没有产生，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、由被告王洪友于本判决生效之日起三日内支付原告罗文贵、苏艳芬场地、房屋租金252000元及违约金16800元，合计268800元（大写：贰拾陆万捌仟捌佰元整）。二、驳回原告罗文贵、苏艳芬的其它诉讼请求。”一审案件受理费5332元，由被告王洪友负担。二审经审理认定的法律事实与一审认定事实相符，本院依法予以确认。综合诉辩主张，本案的争议焦点是：1.上诉人是否有权解除与被上诉人王洪友所签订的《场地、房屋租赁合同》及要求被上诉人返还涉案租赁物？2.被上诉人陈雯是否应与被上诉人王洪友一并向两上诉人承担涉案合同责任？针对第一个争议焦点。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人罗文贵系相关房产登记的所有权人，其签订《场地、房屋租赁合同》将房产证证载房屋出租给被上诉人王洪友，房产共有人苏艳芬虽未在该租赁合同上签章确认，但对此不持异议、并共同提起本案诉讼主张权利，该行为表示对罗文贵前述处分共有房产行为的追认，涉案合同中有关租赁产权房屋的内容不存在法定无效情形，合法有效；而有关约定由被上诉人新建房屋的内容，因相关新建房屋至今未取得规划许可准建手续，约定无效。就合同有效部分而言，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现两上诉人主张被上诉人违反合同约定拖欠租金、擅自转租，要求行使单方解除权解除合同。首先，关于本案欠付租金。根据合同约定，被上诉人本应于2018年9月1日支付2018年9月1日至2019年9月1日的租金，于2019年9月1日支付2019年9月1日至2020年9月1日的租金，但因两上诉人所涉另案债务纠纷，一审法院于2018年8月17日已通知被上诉人协助冻结、扣划其应向两上诉人支付的租金，直至2019年10月17日该协助执行通知解除，在此期间，被上诉人有合法事由抗辩向两上诉人支付租金，故上诉人以被上诉人欠付租金为由于2019年9月29日向一审法院起诉要求解除合同时，其行使单方解除权的相关条件尚未成就，且一审诉讼中，被上诉人亦当庭表示愿意立即支付租金，故上诉人以欠付租金为由要求解除合同的主张不能成立。其次，关于被上诉人擅自转租的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，涉案房屋系开放式商铺，被上诉人自承租之日起开始向案外人转租其中部分商铺用于经营机械加工、汽修等，两上诉人亦居住于本地，根据生活常理并结合证人证言，两上诉人应当在合理时间内知道或应当知道被上诉人转租的事实，但其并未提出异议、且直至两年后才以被上诉人擅自转租为由要求解除合同，根据前述法律规定，本院对其主张不予支持。故被上诉人擅自转租的行为虽已构成违约，但两上诉人以此为由要求解除合同，不符合法律规定，其主张不能成立。现合同履行期限尚未届满，被上诉人亦愿意在承担违约责任的情况下继续履行，则双方均应继续履行，两上诉人要求由被上诉人向其返还租赁物的主张不能成立，本院不予支持。针对第二个争议焦点。本案系租赁合同纠纷，被上诉人陈雯并未在涉案合同上签章确认，其并非该租赁合同当事人，合同内容对其不具有法律约束力。两上诉人未能举证证明本案合同之债为两被上诉人的夫妻共同债务，仅以两被上诉人系夫妻关系为由要求由被上诉人陈雯一并承担本案合同责任的主张，没有法律依据，不能成立。综上所述，上诉人罗文贵、苏艳芬的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，处理结果无误，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5332元，由上诉人罗文贵、苏艳芬负担。本判决为终审判决。审判长 杨 艳审判员 朱 欢审判员 符圆圆二〇二〇年十二月二十五日法官助理仝倩华书记员陈俊宇