山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终2880号 上诉人（原审被告）：曲海，男，1977年1月31日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 被上诉人（原审原告）：王爱军，女，1968年4月28日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：许兆飞，山东润普律师事务所律师。 原审被告：淄博华宇房地产开发有限公司，住所地山东省淄博市张店区新村西路****楼**。 法定代表人：曲新宁，总经理。 上诉人曲海因与被上诉人王爱军及原审被告淄博华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省淄博市中级人民法院（2020）鲁03民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 曲海上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回王爱军对曲海的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用（包含诉讼费、律师代理费、交通费等）全部由王爱军负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足。2019年，华宇公司将其开发的鸿泰嘉园三期11号商业楼五、六、七层出租给泰康人寿保险有限责任公司山东淄博中心支公司（以下简称泰康人寿）。2019年3月29日，曲海购买了鸿泰嘉园三期11号商业楼五层8套房屋，与华宇公司签署了八份商品房买卖合同（预售），支付了全额款项，华宇公司出具了相应增值税发票，并办理了网签手续，约定交房日期为2019年7月1日。双方还约定，泰康人寿的租金在曲海收房后由华宇公司代收再转交给曲海。2019年7月11日，一审法院给泰康人寿下达了执行裁定书，执行泰康人寿应当支付的租金。2019年8月16日，曲海提出了执行异议申请，一审法院作出执行裁定，中止对鸿泰嘉园三期11号商业楼5层房屋在2019年7月2日之后的租金执行。王爱军于2019年12月25日向一审法院提起了申请人执行异议之诉，一审法院判决准许执行鸿泰嘉园三期11号商业楼5层房屋在2019年7月2日之后的租金执行，驳回了王爱军的其他诉讼请求。一审法院既然驳回了王爱军对案涉八份商品房买卖合同无效的诉讼请求，那么曲海继续与华宇公司履行商品房买卖合同合法，即曲海依据协议约定收取泰康人寿2019年7月2号之后的租房租金合理合法。但一审法院判决将本应归曲海所有的租金强制执行给王爱军，存在逻辑错误，更无法律依据。二、一审法院适用法律与事实不符。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。本案中，曲海签署商品房买卖合同时间是2019年3月29日，王爱军申请执行查封的执行裁定日期是2019年7月11日，案涉房产已实际交付且并没有被查封，查封的是泰康人寿的应付租金，曲海通过银行贷款和现金转账的方式全款支付了购房款，暂时还没有办理房产证主要是由于开发商的原因（主要是综合验收等、及办理房产证的内部流程因素），而非曲海自身原因。故本案符合该条规定。 王爱军辩称，一、案涉八份商品房买卖合同存在合同法第五十二条第二项、第三项规定的无效情形，即曲海与华宇公司恶意串通损害王爱军的利益，达到掩饰非法转移隐匿财产的目的。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条是普适性条款和特别条款的关系，在房地产开发企业作为被执行人的案件中既可以适用特别条款，也可以适用普通条款。三、已办理网签备案的房屋买受人曲海提起的执行异议，要求排除强制执行的，缺乏法律依据，应予驳回。 华宇公司述称，一、曲海与华宇公司存在真实有效的房屋买卖关系。二、一审法院认定事实部分有自相矛盾之嫌。三、一审法院在判决中存在认定事实错误、矛盾的问题。另外，在王爱军查封冻结泰康人寿租金过程中，产生了四起案情基本一致的执行异议案件，其中大张供销社执行异议之诉案件，一审法院已经驳回了王爱军的诉讼请求，另两起案件正在一审法院审理中。 王爱军向一审法院起诉请求：1.依法撤销（2019）鲁03执异141号执行裁定，认定（2019）鲁03执711号协助执行通知书合法有效；2.依法确认2019年3月29日曲海与华宇公司签订的八份商品房买卖合同无效，驳回曲海的异议请求；3.本案所有诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：王爱军与华宇公司商品房销售合同纠纷一案，一审法院于2018年6月8日作出（2018）鲁03民终1200号民事判决：一、确认原告王爱军与被告华宇公司2014年9月2日签订的鸿泰嘉园11号楼沿街商铺1-4层商品房定购协议有效；二、2014年9月2日原、被告签订的鸿泰嘉园11号楼沿街商铺1-4层商品房定购协议，由原告王爱军与被告华宇公司继续履行；三、被告华宇公司于判决生效后十日内解除其与山东张店农村商业银行股份有限公司2014年12月15日办理的鸿泰嘉园11号楼沿街商铺1-4层商品房房屋抵押登记；四、被告华宇公司于判决生效后十日内为原告王爱军办理鸿泰嘉园11号楼沿街商铺1-4层商品房的网签备案和预告登记；五、被告华宇公司以3000万元为基数，自2016年3月2日起至判决生效之日，按照年利率24%向原告王爱军支付违约金，上述违约金于判决生效后十日内付清。判决生效后的违约金，以3000万元为基数，按照年利率24%继续向原告王爱军支付，直至房屋交付之日止；六、华宇公司于判决生效后十日内返还王爱军鉴定费2万元。上述判决生效后，王爱军向山东省淄博市张店区人民法院申请执行，后一审法院于2019年6月6日裁定该案提级一审法院执行，执行案号为（2019）鲁03执711号。在执行过程中，一审法院于2019年8月5日向泰康人寿送达（2019）鲁03执711号协助执行通知书，要求停止向华宇公司支付2019年至2024年租金9709000元，将2019年5月1日至2020年4月30日的租金1941800元即日汇入一审法院账户。对此，曲海提出执行异议。2019年12月16日，一审法院作出（2019）鲁03执异141号执行裁定：一、中止一审法院对位于淄博市张店区××村路××路××期××号××楼××层房屋在2019年7月2日之后租金的执行；二、撤销一审法院于2019年8月5日向泰康人寿保险有限责任公司山东淄博中心支公司发出的（2019）鲁03执711号协助执行通知书中，关于停止向淄博华宇房地产开发有限公司支付鸿泰嘉园三期11号商业楼第五层房屋在2019年7月2日后的租金并将上述租金即日汇入山东省淄博市中级人民法院账户的协助执行内容。王爱军不服（2019）鲁03执异141号执行裁定，提起本案诉讼。 再查明，曲海与华宇公司于2019年3月29日签订商品房买卖合同八份，约定曲海购买鸿泰嘉园三期11号商业楼（即环齐大厦）第五层的八套房屋，价款共计11459665元，曲海已通过银行转账支付首付款和贷款方式支付购房价款。此外，上述购房合同约定华宇公司于2019年7月1日前交房，并于2020年7月1日前为曲海办理产权登记手续。 另查明，华宇公司（甲方）与泰康人寿（乙方）于2019年1月16日签订房屋租赁合同，将淄博市新村西路鸿泰嘉园三期11号商业楼A501-A504、C501-C504、A601-A604、C601-C604、A701、A702、C701、C702房屋（其中，A501-A504、C501-C504房屋即曲海主张权利的第五层房屋）出租给泰康人寿，租赁期限自2019年5月1日至2024年4月30日，2019年1月16日至2019年4月30日为装修免租期，年租金1941800元，在租赁期限开始一个月内缴纳全年房租，后期年租金在次年租期开始日前的一个月预交下一年度房租（缴纳房租的最终起算日期以乙方实际确认华宇公司开具的增值税专用发票合规的时间为准）。合同第五条第一项C款约定，合同期内，甲方（华宇公司）将房屋转移给第三方时，本合同对新的房屋所有者继续有效，并承担本合同内容的权利和义务。 还查明，曲海购买案涉房产购房款及还贷款项部分来自于华宇公司聘用的鸿泰物业公司工作人员及华宇公司实际控制人的有关亲属，即鸿泰物业公司工作人员毕玲巧于2019年3月27日通过其个人银行账户转入曲海账户1200000元，用于曲海支付案涉房产首付款；华宇公司实际控制人曲庆春之妻燕桂英自2019年5月28日起至2020年6月24日逐月定期通过其个人银行账户向曲海个人银行账户转入相应款项，用于曲海偿还案涉房产银行房贷本息。 一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：王爱军诉求确认曲海与华宇公司于2019年3月29日签订的八份商品房买卖合同无效、驳回曲海的异议请求有无事实及法律依据，即曲海对案涉房屋及作为执行标的的相应租金是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于2019年3月29日案涉八份商品房买卖合同的效力问题。根据双方当事人举证质证的情况，王爱军提供的证据不能证明曲海购买华宇公司鸿泰嘉园三期11号商业楼（即环齐大厦）第五层的A501-A504、C501-C504号房屋的行为系为了逃避债务、隐匿转移财产而恶意串通的行为，故其要求确认八份商品房买卖合同无效的诉讼请求没有事实及法律依据，一审法院不予支持。 关于曲海的执行异议请求有无事实及法律依据，即其对案涉房屋及作为执行标的的相应租金是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，曲海就案涉执行标的提出执行异议，其作为案外人，应就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。曲海主张泰康人寿所承租的环齐大厦第五层的案涉八套房屋已于2019年3月29日卖给曲海并于当日签订网签备案合同，其已向华宇公司支付了案涉房屋的全部购房款，该房产的租金权益应由曲海享有，不应再向华宇公司支付。曲海就其上述主张提交华宇公司于2019年3月28日为其开具的增值税发票、银行存款支取凭证、银行发放贷款5729000元的曲海个人账户余额查询明细等，拟证明曲海已支付购房的首付款及案涉房屋首付款之外的其余房款，曲海已通过银行贷款方式全部付清并按月归还贷款。王爱军对此不予认可，并申请调取曲海与案外人刘明艳之间案涉首付款及银行还贷银行账户往来流水的相关信息。从一审法院调取的曲海与刘明艳之间案涉首付款及银行还贷银行账户往来流水的相关信息上看，曲海购买案涉房产还贷款项部分来自于华宇公司实际控制人的有关亲属，即华宇公司实际控制人曲庆春之妻燕桂英自2019年5月28日起至2020年6月24日逐月定期通过其个人银行账户向曲海个人银行账户转入相应款项，用于曲海偿还案涉房产银行房贷本息。对此，曲海辩称燕桂英每月分期支付的款项是华宇公司所欠其从2017年在华宇公司担任销售经理的销售提成。王爱军对曲海的上述辩称不认可，曲海亦未提交与之相关的其他有效证据证明其抗辩主张，其应承担举证不能的法律后果，故对曲海的上述抗辩主张，一审法院不予采纳。鉴于案涉房产部分银行还贷款项资金的来源与案涉房产的开发方华宇公司有关，故现有证据无法证明曲海就案涉房产已向华宇公司支付全部价款。曲海就其主张的房款已全部支付的事实未完成举证义务。因此，曲海对于案涉房屋及作为执行标的的相应租金所提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其主张对案涉房屋及作为执行标的的相应租金享有足以排除强制执行的民事权益，证据不足，一审法院不予支持。 综上所述，王爱军的部分诉讼请求成立，一审法院予以支持。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款、第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：一、准许执行对位于淄博市张店区××村路××路××期××号××楼××层房屋在2019年7月2日之后租金的执行；二、一审法院于2019年8月5日向泰康人寿发出的（2019）鲁03执711号协助执行通知书中，关于停止向华宇公司支付鸿泰嘉园三期11号商业楼第五层房屋在2019年7月2日后的租金并将上述租金即日汇入一审法院账户的协助执行内容继续有效；三、驳回王爱军的其他诉讼请求。案件受理费10162元，由曲海负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 一、曲海提交的证据 曲海提交鸿泰嘉园房屋移交书一份，用以证明案涉八套房产的所有权和使用权于2019年6月30日由华宇公司转交给曲海。 王爱军质证称：1.对该房屋移交书的真实性不认可，该证据是书写的，具有任意性。案涉房屋应经过政府主管部门综合验收合格后，方能交给业主。本案恰是政府主管部门没有综合验收，不具有法定交付条件。所以，案涉房屋移交书没有法定前置条件，是无效的。2.对于这么重要的证据，曲海在一审中没有提交，应是后期虚构的。 本院认为：该房屋移交书形成于曲海和华宇公司之间，王爱军对其真实性不予认可，对于曲海主张的证明目的，本院将结合全案事实和证据作出认定。 二、王爱军提交的证据 王爱军提交淄博市住房和城乡建设局政府信息公开申请答复书一份，用以证明案涉房屋没有经过政府主管部门综合验收，进一步证实曲海没有合法占有标的房屋的法律依据。 曲海质证称：1.对该证据的真实性没有异议，曲海购买案涉房屋时，华宇公司明确表示已通过竣工验收和消防验收，至于综合备案验收，当时没有说。2.该证据与曲海无关，这些都是华宇公司负责的。 本院认为，曲海对该答复书的真实性没有异议，本院对其予以确认，对于王爱军主张的证明目的，本院将结合全案事实和证据作出认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题为曲海就案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案系执行异议之诉案件，曲海作为执行案外人，负有举证证明其就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的责任。曲海主张其系案涉房产的所有权人，案涉房屋租金应归其所有，但本案存在以下问题：第一，华宇公司聘用的鸿泰物业公司的工作人员毕玲巧于2019年3月27日通过其个人银行账户转入曲海账户1200000元用于曲海支付案涉房产首付款，华宇公司实际控制人曲庆春之妻燕桂英自2019年5月28日起至2020年6月24日逐月定期通过其个人银行账户向曲海个人银行账户转入相应款项用于曲海偿还案涉房产银行房贷本息。对于上述事实，曲海辩称相关款项系华宇公司所欠付其销售提成，但王爱军不予认可，曲海亦未提供有效证据以支持其抗辩主张。故现有证据不足以证明曲海已向华宇公司支付案涉房产全部价款的主张。第二，虽然曲海在二审中提交了新证据房屋移交书，但房屋移交书形成于曲海和华宇公司之间，王爱军不予认可，该证据不足以推翻一审认定。因此，一审判决认定曲海关于其就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的主张证据不足，并无不当。 综上所述，曲海的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10162元，由曲海负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 毕中兴 审 判 员 李永生 审 判 员 丁国红 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 王新兵 书 记 员 李 倩