福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终1512号 上诉人（原审被告）：邵武市水北镇故县村民委员会，住所地邵武市水北镇故县村故县街**。 法定代表人：林发尧，主任。 委托诉讼代理人：黄婷，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯伟强，福建谨而信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邵武市永峰物业有限公司，住所地邵武市古城路**（闽北高级技校1-5号店面）。 法定代表人：甘桂红，董事长。 原审被告：刘河金，男，1958年5月18日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人邵武市水北镇故县村民委员会（以下简称故县村委会）因与被上诉人邵武市永峰物业有限公司（以下简称永锋公司）及原审被告刘河金物业服务合同纠纷一案，不服邵武市人民法院（2020）闽0781民初1024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理，本案现已审理终结。 故县村委会上诉请求：撤销一审判决，改判驳回永锋公司对故县村委会的诉讼请求。事实和理由：一、案涉房产土地性质原属于集体划拨地，故县村委会仅是受村民的委托代为建设，房产性质并非商品房，故不适用《物业管理条例》的相关规定。同时，根据《故县中心村投资建设合同书》（以下简称《建设合同书》）的内容可知，故县村委会仅是名义上的建设方，并未参与小区施工及管理，也未收取任何费用，对未出售的房产也不享有所有权，故永锋公司无权要求故县村委会支付物业费。二、永锋公司未提供证据证明其已按合同的约定履行相关的物业服务工作，其无权在本案中主张物业费。三、永锋公司在一审提交的《邵武市水北镇故县中心村业主信息一览表》（以下简称《一览表》）虽加盖故县中心村项目建设指挥部公章，但加盖公章单位未出庭证实。即便属实，该证据也仅能证明2015年8月26日当时房屋的情况，不足以证实永锋公司在本案中所主张的空置房面积，故其在本案中主张的物业费计算基数没有依据。四、永锋公司之前未向故县村委会催讨过案涉房产的物业费，故2015年9月1日至2017年4月28日期间的物业费已过诉讼时效，依法不应予以支持。 永锋公司辩称，一、案涉《建设合同书》中清晰载明故县村委会是建设方，至于土地的性质与本案并无关联。永锋公司根据案涉《物业服务合同》向故县村委会收取物业费符合约定。二、永锋公司在接手本小区物业服务后，按约定对该小区进行管理，故县村委会主张永锋公司未提供符合约定的物业服务的理由不能成立。且鉴于本小区工程建筑质量问题，给永锋公司造成了其他经营损失。三、永锋公司在一审提交的《一览表》经故县中心村项目建设指挥部确认，足以证实空置房的面积，一审法院据此作出认定，具有事实和法律依据。综上，故县村委会的上诉不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告刘河金未作陈述。 永锋公司向一审法院起诉请求：故县村委会、刘河金向永峰公司支付2015年9月1日到2018年8月31日（未出售房174套、建筑面积15168.21平方米）拖欠的物业费218422.2元、基础维修配套费17400元、违约金1OOO元，共计235822.2元。 一审法院认定事实：2015年8月26日，永峰公司与邵武市锦绣花园小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定“物业服务期限为叁年，自2015年9月1日至2018年8月31日。物业服务费用由业主按其物业的建筑面积预先交纳，按建筑面积0.4元/平方米/月计算，业主应在每年度按合同签期日1号前一次性缴纳。物业区域内的已竣工但尚未出售，或因开发单位原因未能按时交给物业买受人的物业，开发商应按前款规定交纳物业服务费，可与承建商协商解决。甲方违反本合同约定，导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决；逾期未解决的，乙方可要求甲方支付违约金1000元”。合同签订后，永峰公司依约对邵武市锦绣花园小区提供物业服务。2016年4月25日，双方又签订补充声明协议，约定收取壹户壹百元基础维修配套费。锦绣花园小区采用集资委托代建的模式，由管理机构公布规划总平图、房型户型图和相应的代建费标准，村民与管理机构签订委托代建合同，向管理机构交纳代建费，由管理机构依法发包进行施工建设、竣工验收、交房。故县村委会是邵武市锦绣花园小区的建设单位、刘河金是投资方，双方共同组建管理机构负责申报办理项目建设和施工行政审批手续；依法发包施工和进行施工管理；收款交房，申办和发放土地使用权证和房产证等。故县村委会、刘河金未按物业服务合同约定的期限交纳未出售房物业服务费，永峰公司每年都向业委会、故县村委会、投资方催交未出售房拖欠的物业费，仍未果。现永峰物业向法院提起诉讼。 一审法院认为，永峰公司与邵武市锦绣花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》及补充声明协议,系双方的真实意思表示,其内容不违反法律及行政法规的强制性规定,合法有效,对双方均具有法律约束力。永峰公司已按合同约定履行了对锦绣花园小区进行物业服务的义务，故县村委会作为该小区的建设单位，应对已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房产承担物业费及基础维修配套费。因锦绣花园小区采用集资委托代建的模式，由管理机构公布规划总平图、房型户型图和相应的代建费标准，村民与管理机构签订委托代建合同，向管理机构交纳代建费，由管理机构依法发包进行施工建设、竣工验收、交房。管理机构由故县村委会和刘河金共同组建，故刘河金也应该对该小区已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业承担物业费及基础维修配套费。该物业费数额经《一览表》确定为154960.99元（10761.18平方米×0.4元×36个月）。邵武市锦绣花园小区业主委员会与永峰公司约定了每户交纳100元基础维修配套费，永峰公司对未出售房屋提出交一次包三年主张，并无不当，故予以支持，但经核对《一览表》确定是113套未出售房屋，故该基础维修配套费是11300元。因《物业服务合同》中的违约责任约束的是邵武市锦绣花园小区业主委员会和永峰公司，故永峰公司无权向故县村委会、刘河金主张违约金。关于故县村委会提出未出售房产面积及数量无法确定的抗辩意见，永峰公司计算的数据来源于邵武市水北镇人民政府故县村中心村建设项目指挥部，而故县村委会并未提交证据反驳永峰公司的该项主张，故该抗辩意见，不予采纳。关于故县村委会提出2015年9月1日到起诉之日诉讼时效已过的抗辩意见，永峰公司在2017年、2018年均有向故县村委会、刘河金催收锦绣小区未出售房物业费，故该项抗辩意见，不予采纳。刘河金经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、邵武市水北镇故县村民委员会、刘河金于判决生效之日起十日内支付邵武市永峰物业有限公司物业费、基础配套费共计166260.99元；二、驳回邵武市永峰物业有限公司的其他诉讼请求。 二审中，当事人均未提交证据。对一审法院认定的事实，除故县村委会对一审认定其系案涉小区建设单位以及永锋公司向其催讨物业费有异议外，双方对一审法院认定的其他事实均无异议。本院分析认为，一审法院根据故县村委会与刘河金签订的《建设合同书》中载明的内容，认定故县村委会是案涉房产的建设单位并无不当，至于故县村委会与村民之间的委托代建关系，并不影响故县村委会在本案中作为建设方身份的认定。故县村委会在二审中就诉讼时效所提之异议亦为本案争议的焦点，本院在下文一并分析、认定。综上，一审法院认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，案涉《物业服务合同》依法成立并生效，永锋公司为案涉小区提供物业服务，依法有权向相应的义务人诉请给付物业费。《物业服务合同》经锦绣花园小区业主委员会签字确认，对全体业主均有约束力。故县村委会作为建设方亦在前述《物业服务合同》中签字确认，故永锋公司有权根据《物业服务合同》第七条约定的内容要求故县村委会支付空置房应承担的物业费。对于空置房的面积问题，永锋公司提交的《信息一览表》经故县中心村项目建设指挥部确认，实际施工人刘河金在答辩中亦对前述《信息一览表》中空置房情况予以确认，一审法院根据前述《信息一览表》计算得出空置房面积为10761.18平方米并无不当。故县村委会对此虽有异议，但未提供相应的反驳证据，故对其该项异议不予支持。在本案的物业服务期间，永锋公司曾多次向故县村委会催收物业费，故县村委会均未提出永锋公司提供的物业服务不符合约定的异议，其在本案中亦未提供相应的证据予以证实永锋公司提供物业服务不符合约定的事实，故应承担举证不利之后果。为此，对故县村委会该项异议不予支持。对于故县村委在二审主张的诉讼时效问题。永锋公司提供的《催款证明》证明其于2017、2018年均向故县村委会催讨了物业费，依法构成时效中断，为此，故县村委会主张永锋公司的诉请已过诉讼时效的理由不能成立，不予支持。 综上所述，故县村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4837元，由上诉人邵武市水北镇故县村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  夏 雯 审 判 员  吴彦瑾 审 判 员  刘冬龙 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理  金纪超 书 记 员  李 昱 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。