江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初4292号原告:无锡市惠山区堰桥街道新街社区居民委员会，统一社会信用代码55320206MEA4674191，住所地无锡市惠山区堰桥街道新翔家园**。法定代表人:虞健锋，该单位主任。委托诉讼代理人:毛培虹，无锡市惠山区惠衡法律服务所法律工作者。被告：无锡市坤达装璜印刷厂，统一社会信用代码91320206A80641029N，住，住所地无锡市惠山区堰桥街道西漳新街/div>投资人：虞耀坤，该厂厂长。委托诉讼代理人：张圆圆，上海君澜（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊辰怡，上海君澜（无锡）律师事务所律师。原告无锡市惠山区堰桥街道新街社区居民委员会（以下简称新街社区）与被告无锡市坤达装璜印刷厂（以下简称坤达印刷厂）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法由审判员黄树杰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新街社区的委托诉讼代理人毛培虹，被告坤达印刷厂的投资人虞耀坤及委托诉讼代理人张圆圆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新街社区向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告厂房及土地租金204488元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告常年承租、使用原告厂房及土地，并签订了《租赁协议书》，约定租金一年一付，先付后用。自2005年至2018年被告累计结欠原告厂房及土地租金204488元，原告每年多次催讨，被告总以各种理由推脱，2019年经过谈话催讨，被告仅支付了当年租金，截止目前尚欠204488元租金。被告坤达印刷厂辩称：被告并未欠付原告土地及厂房租金，被告企业为1997年集体企业改制经营至今，当时原告组织被告企业进行改制拍卖时，由于被告企业处于负资产状况，故改制拍卖竞标时多次流标无人接手，后因被告厂长虞耀坤当时就是该企业的厂长，原告多次做思想工作，并向虞耀坤承诺如其能接手，竞拍该企业，将企业正常运营，并将负债还清，原告愿意给予免交厂房及土地租金的政策，虞耀坤基于此负资产接手了该改制企业，当时被告企业有多笔负债，其中有一笔信用贷款本金205000元，工人集资款约84200元，后被告分别于2005年11月8日、2006年7月6日、2006年8月17日分三笔还清了前述历史遗留信用贷款205000元，工人集资款也陆续还清，为进一步明确以上事实，也是因为原告领导班子更换，被告厂长虞耀坤于2015年5月15日向原告手写一份情况说明，将免交租金的情况予以汇报，并由原告当时的相关经手负责人签字，并证明情况属实，因此原告诉请中所谓拖欠的租金实际应当按照原告的承诺进行免除。此外，实际上自2014年起，被告已经足额交纳租金，不存在恶意拖欠的情况。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，锡山市西漳装璜印刷厂原系锡山市西漳镇新街实业公司下属企业，1997年锡山市西漳装璜印刷厂进行转制拍卖，资产评估小组（成员有虞健、蒋某、苏济明等人）对该企业资产评估结果为：总资产817521.14元（其中固定资产243740.21元，流动资产573780.93元），总负债877150.99元（其中银行贷款220000元，集资款84200元，应付应交款572950.99元），净资产为-59629.85元。1997年12月8日，甲方（拍卖方）锡山市西漳镇新街实业公司与乙方（购买方）虞耀坤签订了关于锡山市西漳装璜印刷厂转制拍卖的协议书一份，约定：一、根据资产、负债评估结果，确认可转让净资产为-59629.85元，经双方协商，因乙方厂内现有的生产设备跟不上市场的需求，还需添置有关设备，决定在租赁期内，三年不上交土地、电力设施及房屋的租金，并抵偿清负资产额-59629.85元。（即1997年9月1日至2000年9月1日止），三年期满后，尚有二年租金应按期交纳。二、经甲乙双方协商，乙方同意全额接受评估确定的全部债权为393729.58元，债务为877150.99元，并负责收回债权和偿还全部债务。三、土地、房屋、电力设施租用费合计36030元，于每年12月31日前交清，如有拖欠计算市场或银行利息，租用期五年，自1997年9月1日至2002年9月1日止。四、租赁期满，乙方有优先续租权……。2005年、2006年坤达印刷厂分三次偿还了银行贷款共计205000元。另查明，位于西漳新街村的案涉土地（地（地号57-03-002用权人为原锡山市西漳镇新街村民委员会，坐落于西漳镇新街村的案涉房屋所有权人为原锡山市西漳镇新街村民委员会。此后因行政区域规划变更，锡山市西漳镇新街村民委员会变更为无锡市惠山区堰桥街道新街社区居民委员会。2002年1月1日，新街村委与坤达印刷厂投资人虞耀坤签订关于房屋、土地租赁的协议一份，约定新街村委以年租金21832元（其中房屋租金16951元/年、土地租金4881元/年）的价格将案涉土地及厂房出租给虞耀坤，租赁期限三年。2014年、2015年、2016年、2017年、2018年、2019年新街社区与坤达印刷厂签订了租房协议书及农村集体资产使用权合同，除了2014年年租金为33000元，其余年租金均为30000元。租金支付情况：坤达印刷厂于2011年1月29日支付租金5000元、2015年2月17日支付租金30000元、2016年2月4日支付租金30000元、2017年1月26日支付租金30000元，2018年5月29日支付租金50000元。审理中，坤达印刷厂称因偿还了银行贷款，原告同意被告免交2005年至2013年期间的租金，并提供了情况说明复印件一份，虞耀坤称该情况说明由其书写，当时经办人在上面签字确认，原件在原告处，该情况说明内容为：原有无锡市装璜印刷厂现无锡市坤达装璜印刷厂转制情况：由于当时企业转制经镇、村二级转制领导班子（苏某、虞健、蒋某等）讨论原印刷厂当时有几个原因，该厂当时有一笔银行贷款（20.5万元），当时应由村级负担的，由于当时政策和转制迫切，当时决定暂由该企业负担贷款，银行本金20.5万元（利息除外）。第二该厂厂房决定搬迁到奥托机械厂靠西面河边一排仓库做厂房，当时由于各种原因没搬迁，最后在各种情况下，后由当时转制领导讨论决定免交厂房租金。现在根据目前情况新的领导班子成立后为了做好当前经济工作，本企业服从新班子的政策，每年按新的交费进行缴费，更重要的是年年缴清。落款处有证明人虞健、苏某、蒋某等人字样。经质证，新街社区对真实性、关联性、合法性均不予认可。以上事实，由集体土地使用证、无锡市不动产（房屋）登记薄证明、关于房屋、土地租赁的协议、租房协议书、农村集体资产使用权合同、付款凭证、转制拍卖协议书、申请报告、结果报告书、情况说明、贷款还款证明单及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：新街社区与坤达印刷厂签订房屋、土地租赁协议，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。坤达印刷厂实际租用了租赁标的，应当按约支付土地及房屋租金。被告抗辩称2005年至2013年间因其代村委支付了贷款而原告同意减免相应金额的租金，本院认为，被告提供的情况说明并非原件，即使确有原件在原告处留存，该情况说明内容中写有被告偿还银行贷款20.5万元，但并不能等同于相应减免20.5万元的租金，内容中提到减免租金但并未明确减免的期间，而恰恰被告改制拍卖企业时所签的协议书中亦约定了减免租金（3年），尚有2年按期缴纳。根据约定该减免租金即考虑负债、添置设备等问题，资产（负债）评估时已将其偿还的银行贷款及集资款作为负债计算在内，与资产相抵，最终负债为59629.85元，而非负债20.5万元。而该减免3年的额度与拍卖时的负债并考虑设备添置等其他因素也较为接近，与被告抗辩的减免支付贷款金额20.5万元的租金明显差距较大。另外，被告抗辩称2005年至2013年期间的租金跟还贷金额20.5万元相匹配也未签订租赁协议，但被告却在2011年支付了5000元租金。综上，被告抗辩称已足额缴纳租金的意见本院不予采纳。2005年至2013年，双方未签订租赁协议，但被告在此期间实际使用租赁标的，故原告按照2002年的协议约定的租金标准主张符合事实与法律规定，坤达印刷厂欠付2005年至2018年期间的厂房及土地租金为204488元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：无锡市坤达装璜印刷厂于本判决生效后十五日内向无锡市惠山区堰桥街道新街社区居民委员会支付土地及厂房租金204488元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2184元，由坤达印刷厂负担。该款已由新街社区预交，坤达印刷厂于本判决生效后十五日内将其应负担部分直接支付给新街社区，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  黄树杰二〇二〇年十二月十二日书记员  许 姣