河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终2367号上诉人（原审被告）：漯河市酷贝健康咨询有限公司，住所地，河南省漯河市郾城区嵩山东支路与嫩江路交叉口MOCO新世界****，统一社会信用代码91411103MA454W3J2B。法定代表人：张亚坡，该公司经理。委托诉讼代理人：丁钉，公司员工。委托诉讼代理人：阎睿，河南九九律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马瑞萍，女，汉族，1971年9月10日出生，住，住河南省漯河市郾城区/div>委托诉讼代理人：晁颖浩，河南许慎律师事务所律师。原审被告：漯河市致尚健康咨询有限公司，住，住所地，河南省漯河市郾城区嵩山东支路与嫩江路交叉口MOCO新世界****一社会信用代码914111033371534247。法定代表人：韩淑英，该公司经理。委托诉讼代理人：樊锋，河南长风律师事务所律师。原审被告：张某。委托诉讼代理人：樊锋，河南长风律师事务所律师。上诉人漯河市酷贝健康咨询有限公司（以下简称酷贝公司）因与被上诉人马瑞萍、原审被告漯河市致尚健康咨询有限公司（以下简称致尚公司）、原审被告张某租赁合同纠纷一案，不服河南省漯河市郾城区人民法院（2020）豫1103民初1419号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。酷贝公司上诉请求：一、请求二审法院撤销（2020）豫1103民初1419号民事判决，依法改判上诉人不承担本案责任;（上诉不服金额114703.63元)。二、一审和二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院认定上诉人酷贝公司和致尚公司系关联公司事实不清，证据不足。上诉人酷贝公司和致尚公司系两个独立的公司法人，不存在关联关系。根据《公司法》第二百一十六条第(四)项的规定，关联关系是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或者间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系，实践中关联公司通常表现为公司人员、财务和场所混同，财产不能独立区分。被上诉人作为原告，应对酷贝公司和致尚公司存在关联关系负有举证责任，而在原告未提供任何证据的情况下，法院仅依据酷贝公司和致尚公司的经营场地一致，股东均有张某为由推断两个公司存在关联关系，而没有查明两个公司的场所、经营管理、人员和财务是否混同，张某是否为酷贝公司的实际控制人等一系列存在关联关系的证据，就据此认定二公司为关联公司，从而让酷贝公司承担致尚公司应当承担的债务，实属不当。事实上，酷贝公，酷贝公司和致尚公司的法定代表人、股东不同、经营范围和工商登记的住所地均不相同在2020年4月9日已将股份转让退出公司，和酷贝公司不存在任何关系。酷贝公司自公司设立都是自主经营和管理，张某不担任公司的任何职务，也不是酷贝公司实际控制人。酷贝公司作为独立的公司法人，同致尚公司一样，都应当独立承担民事责任，因此致尚公司对外所欠债务与酷贝公司无关。二、上诉人酷贝公司同被上诉人之间不存在租赁合同关系，上诉人作为次承租人已经向致尚公司支付了承租期间的全部租金，双方的租赁合同合法有效，一审法院判令酷贝公司重复支付租金没有事实和法律依据。2018年11月，酷贝公司同致尚公司签订租赁合同，约定将moco新世界3#楼105一楼出租给酷贝公司使用，租赁期限自2018年11月1日至2022年10月31日。酷贝公司在承租期间，一直按约定将租金支付给致尚公司，由致尚公司向酷贝公司出具收据，租金支付至2020年10月底。致尚公司同酷贝公司约定的租赁期限在致尚公司同被上诉人订立的合同期内，自酷贝公司2018年11月承租房屋并经营至今，已有2年时间，被上诉人应当知晓转租一事。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因此，被上诉人超过6个月未提出异议，不应当认定致尚公司的转租行为无效，且被上诉人无权在酷贝公司的租赁期限内要求腾空房屋。该法律第二项规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。根据法律规定，本案的处理结果只是与酷贝公司存在利害关系，酷贝公司应作为第三人参加诉讼，而不是适格被告。另一方面，酷贝公司实际使用和承租的范围只限于涉案房屋的一楼，并且已经交纳租金。既然一审法院认为酷贝公司实际使用了涉案房屋一楼，为何让酷贝公司承担支付二楼租金的义务，显然一审法院判令酷贝公司承担涉案房屋的整体租金属于明显错误。综上所述，一审法院判令上诉人承担责任，确认转租行为无效和腾空房屋的判决结果明显存在认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法改判上诉人不承担本案责任。马瑞萍答辩称：马瑞萍与致尚公司之间签订的房屋租赁合同明确约定所租用的房屋不得转租，因此致尚公司未经马瑞萍同意擅自将租用房屋交给酷贝公司使用，转租行为无效。现致尚公司已经书面通知马瑞萍要求解除合同，自马瑞萍收到合同解除通知之日，本案的房屋租赁合同已经解除。无论是致尚公司还是酷贝公司均无权再使用马瑞萍的房屋，但实际情况却是自合同解除之日至今致尚公司和酷贝公司仍然占用马瑞萍的房屋进行经营活动，拒不返还房屋，也不支付任何的租金。一审法院判决不存在酷贝公司所称的重复支付租金情况，酷贝公司也没有任何证据证明支付过占用马瑞萍房屋的租金。马瑞萍从来不知道致尚公司的转租情况，对于转租行为不知情如何提出异议？致尚公司进行转租也从来没有告知过马瑞萍，因此转租行为按照租赁合同约定属于无效行为，一审法院予以认定，适用法律正确。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正，酷贝公司的上诉理由均不能成立，请求二审法院依法查明事实，驳回酷贝公司的无理上诉，维持一审公正判决。酷贝公司、张某共同述称：一、同意上诉人酷贝公司的上诉意见，酷贝公司与致尚公司系两个独立的法人，没有关联，另酷贝公司将承租期间的租金全额交付致尚公司，也履行了两家公司签订的租赁协议，而原审判令酷贝公司承担连带责任没有事实和法律依据。二、根据国家相关政策，政府部门应妥善保护中小企业和私营企业的经济发展，本案中，由于近期以来受大环境经济下行、中美贸易战和这次新冠肺炎疫情的影响，健身行业受到巨大冲击，健身房闭馆，无经济收入。政府及相关部门本应妥善保护好这些成长中的私营企业，不能轻易解除公司赖以生存的门店租赁合同。结合本案，致尚健身行业给我市百姓提供了一个很好的强身健体的平台，同时也为减轻我市就业压力提供了较好的平台。原审法院完全可以判令继续履行房屋租赁合同，并向出租人支付相应的租金，这样更能彰显司法为民的理念，有助于我市社会经济的发展。三、原审法院没有减免房屋租金有悖国家现行政策。国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委于2020年5月9日联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，对于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，可以免除上半年3个月房屋租金的政策。原审法院未对涉案房屋的租金予以减免。请求二审法院对此予以改判。马瑞萍向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告致尚公司签订的《房屋租赁合同》；2、依法确认被告致尚公司与被告酷贝公司之间的转租行为无效；3、判令三被告返还租用房屋、恢复原状；4、判令三被告支付原告房屋租金38234.5425元（暂计算至2020年3月31日，实际计算至被告实际返还房屋之日）；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告马瑞萍为坐落于漯河市郾城区嵩山东支路与嫩江路交叉口MOCO新世界3#3幢105号房屋（商品房买卖合同登记备案编号为411100201910220034）的所有权人。2018年3月1日起，被告致尚公司开始租用原告房屋，但双方当时未签订书面合同，2018年3月24日，原告（甲方）与被告致尚公司（乙方）签署房屋租赁合同，合同约定：一、甲方将其位于MOCO新世界3号楼106号房屋上下楼一间面积为220.69平方米的房屋出租给乙方作为营业房屋使用。二、该房屋租赁期限为5年，自2018年7月1日至2023年6月底止，半年为一交费周期。三、2018年7月1日至2019年6月底房屋月租金为每平方米每月55元，房租为145655.40元/年，乙方须一次性交齐半年房租，交付租金后方可使用房屋。乙方须提前一月交付一下个半年房租。2019年7月1日至2021年6月底租金在原有基础上递增5%，年租金为（152938.17元/年）、（160585.08元/年）。2021年7月1日至2023年6月底租金在原有基础上递增7%，年租金为（171826.04元/年）、（183853.86元/年）。租赁期间，若乙方既不交租金续租，又不腾房，甲方按房租的50%收取违约金。四、房屋租赁双方的责任：……3、未经甲方同意，乙方不得擅自将房屋转租、调换，不得利用该房屋从事非法活动，特别是非法传销，否则视为违约，甲方有权终止合同，乙方应承担相应法律责任及全部经济损失。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告致尚公司使用。被告张某通过其62×××69的银行账户，于2018年3月24日向原告支付租金21076元（备注二店3—6月房租）；于2018年7月15日向原告支付租金72827.70元（备注二店半年房租）；于2019年1月3日向原告支付租金12137.95元（备注二店店面一个月房租）；于2019年1月30日向原告支付租金60689.75元（备注MOCO店2019.2.1—2019.6.30房租）。庭审中，原、被告均认可被告致尚公司已将租金支付至2019年12月31日，自2020年1月1日起开始拖欠房租，原告起诉时暂定的房屋数额计算方法为：57.75元/平方米×220.69平方米×3个月=38234.5425元。2020年1月4日，被告致尚公司向原告出具解除租赁合同通知书，主要内容为：因其公司受国家经济政策下行调整，需要减员及缩小健身场所，通知原告马瑞萍解除房屋租赁合同。庭审中，原告称被告致尚公司擅自将案涉房屋一楼转租给被告酷贝公司占有、使用，被告张某为被告致尚公司和酷贝公司的股东，三被告应共同向其支付涉案房屋的租金。三被告认可被告致尚公司于2018年7、8月份将案涉房屋一楼转租给被告酷贝公司的事实，但辩称被告致尚公司与被告酷贝公司租用了包括原告在内的11家的房屋，如若返还房屋，会导致公司不能正常运转；被告张某支付房租的行为系职务行为，且其认缴出资截止到2048年12月31日，不应承担支付租金的责任；被告酷贝公司实际由被告致尚公司实际经营，也不应承担支付租金的法律责任。另查明，被告致尚公司成立于2015年3月24日，注册地为漯河市郾城区嵩山东支路与嫩江路交叉口MOCO新世界******，张某为法定代表人，占股91.5%。被告酷贝公司成立于2018年4月20日，注，注册地与被告致尚公司一致定代表人为张亚坡，股东为张鲁提、张某、张亚坡、赵远，分别占股30%、30%、20%、20%。2020年5月20日第一次庭审结束后，三被告要求庭后调解，但原、被告双方至今未能达成调解意见，三被告也未补交目前已经拖欠的租金。一审法院认为：原告马瑞萍与被告致尚公司签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”该法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”原、被告签订房屋租赁合同后，原告将涉案房屋交付给被告致尚公司承租使用，被告致尚公司应按照双方的约定向原告支付租金并不得对涉案房屋进行转租，但被告致尚公司不仅于2018年7、8月份擅自将案涉房屋一楼转租给被告酷贝公司，还于2020年1月4日单方向原告发出解除租赁合同通知书，其后仍继续占有使用原告的涉案房屋，并自2020年1月1日起逾期支付房屋租金，在法院给予的调解期间内，被告致尚公司未能与原告达成调解，也未能补足所欠租金，被告致尚公司的上述行为严重违反了诚实信用原则、契约精神和房屋租赁合同第四条第三款的约定，构成根本违约。虽然案涉房屋为被告经营场所的一部分，解除本案房屋租赁合同并返还房屋会对被告的经营活动有所影响，但该辩称并不能成为被告继续违约并免除违约责任的正当理由。故原告要求解除案涉房屋租赁合同、被告致尚公司应支付拖欠房租的诉请，事实清楚，证据充分，法院予以支持。被告致尚公司应向原告支付自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止的租金，其中，2020年1月1日至2020年9月底的租金为114703.63元（55元/㎡/月×上涨105%×220.69㎡×9个月=114703.63元），自2020年10月1日起的租金按照合同约定计算至实际返还房屋之日止。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，房屋租赁合同解除后，被告致尚公司应将涉案房屋恢复原状并返还给原告。被告致尚公司违反合同约定将案涉房屋一楼转租给被告酷贝公司的转租行为因其无权处分也未得到原告的追认，亦为无效行为。关于被告酷贝公司是否承担支付租金、返还房屋责任的问题。三被告均辩称被告致尚公司为酷贝公司实际经营人，被告酷贝公司不应承担上述责任。法院认为，被告致尚公司和酷贝公司的经营场所一致，股东均有张某，虽然二公司均为独立法人，但鉴于本案情况，致尚公司和酷贝公司是关联公司，被告酷贝公司虽然不是案涉房屋租赁合同的当事人，但却是案涉房屋一楼的实际使用人、占有人和受益人，在涉案房屋租赁合同解除的情况下，应与被告致尚公司共同承担向原告支付拖欠租金，将涉案房屋恢复原状并返还给原告的义务。关于被告张某是否承担支付租金、返还房屋的问题。本案中，虽然被告张某为被告致尚公司的法定代表人并占股91.5%，也为被告酷贝公司的股东占股30%，但原告未举证证明被告张某存在为逃避法律义务或者责任而违反诚实信用原则，滥用法人资格或者股东有限责任，致使债权人利益严重受损的情形，其代表公司向原告支付租金的行为亦不能推定为股东个人资产与公司资产混同的情形，故原告该项主张没有事实及法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决如下：一、解除原告马瑞萍与被告漯河市致尚健康咨询有限公司于2018年3月24日签订的《房屋租赁合同》。二、被告漯河市致尚健康咨询有限公司将漯河市郾城区嵩山东支路与嫩江路交叉口MOCO新世界3号楼105号房屋一楼转租给被告漯河市酷贝健康咨询有限公司的行为无效。三、被告漯河市致尚健康咨询有限公司和漯河市酷贝健康咨询有限公司于本判决生效之日起10日内共同向原告马瑞萍支付2020年1月1日至2020年9月的房屋租金114703.63元及至实际交付房屋之日前的租金（按照合同约定计算）。四、被告漯河市致尚健康咨询有限公司和漯河市酷贝健康咨询有限公司于本判决生效之日起10日内将漯河市郾城区嵩山东支路与嫩江路交叉口MOCO新世界3号楼105号房屋恢复原状并返还给原告马瑞萍。五、驳回原告马瑞萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2600元，由被告漯河市致尚健康咨询有限公司和漯河市酷贝健康咨询有限公司共同负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求，向本院提供证据一、漯河市致尚健康咨询有限公司和漯河市酷贝健康咨询有限公司的企业基本注册信息查询单和变更信息各两份证明:致尚公司和酷贝公司的成立时间、法定代表人、股东及经营场所地址以及公司变更信息均不一致，致尚公司和酷贝公司不是关联公司。2020年4月9日张某不再担任酷贝公司股东，一审法院认定事实错误；证据二、漯河市致尚健康咨询有限公司和漯河市酷贝健康咨询有限公司签订的房屋租赁合同一份，证明:致尚公司将moco新世界3#楼105、106出租给酷贝公司使用，租赁期限自2018年11月1日至2022年10月31日，租赁期限不超出致尚公司的承租期间;证据三、微信聊天记录一份，证明:致尚公司员工通知酷贝公司支付房租和水费，酷贝公司和致尚公司独立经营、财务独立核算，不是关联公司。马瑞萍质证称，对证据真实性无异议，证据不属于新证据。一审判决书第三页载明酷贝公司答辩意见的第三点，明确认可酷贝是致尚公司的一部分，是酷贝公司自认是致尚公司的一部分，并非一审法院的错误认定。致尚公司、张某共同质证称没有异议。二审审理查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：马瑞萍与致尚公司签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订房屋租赁合同后，马瑞萍将涉案房屋交付给致尚公司承租使用，致尚公司应按照双方的约定向马瑞萍支付租金并不得对涉案房屋进行转租，致尚公司违约擅自将案涉房屋一楼转租给酷贝公司使用，在2020年1月4日单方向马瑞萍发出解除租赁合同通知书后继续占有使用涉案房屋，并自2020年1月1日起逾期支付房屋租金，在一审法院给予的调解期间内未能与马瑞萍达成调解也未支付所欠租金，构成根本违约。故对马瑞萍要求解除案涉房屋租赁合同、致尚公司支付拖欠房租的诉请原审判决予以支持符合法律规定。本案二审的争议焦点为酷贝公司是否应与致尚公司共同承担返还涉案房屋及支付租金的责任。致尚公司、张某、酷贝健康公司在一审共同答辩称“被告酷贝公司实际上是致尚公司的一部分，致尚为成人健身区，酷贝为未成年人健身区，为了方便经营，才注册科酷贝公司。”致尚公司和酷贝公司是关联公司，且酷贝公司占有案涉房屋，在涉案房屋租赁合同解除的情况下，致尚公司和酷贝公司应共同承担支付租金和将案涉房屋恢复原状并返还出租人马瑞萍的责任。综上所述，上诉人酷贝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2594元，由上诉人漯河市酷贝健康咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曹**刚审判员  吕茹辛审判员  林晓光二〇二〇年十二月八日法官助理张珂书记员李晶晶