上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10629号上诉人(原审被告、反诉原告)：张琼，女，1962年8月11日出生，汉族，户籍所在地上海市静安区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：钱堃，男，1988年10月11日出生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。上诉人张琼因与被上诉人钱堃房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初9554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张琼上诉请求：一、撤销一审法院对《房屋租赁合同》解除日期的判定；判定钱堃承诺的免收房屋租金承诺有效，2019年11月21日至2020年2月29日免收租金；二、对因疫情导致张琼无法搬离而产生(2020年3月1日至2020年4月15日)的房屋占用费减半收取；三、因钱堃将有严重缺陷的房屋出租给张琼造成极大的生活不便而减免一个月的房租；四、判令钱堃归还被扣押的物件作价人民币(以下币种均为人民币)3900元。事实和理由：一、根据双方微信记录及通话录音可以看出，免收房租是钱堃对由于自己提前收回出租的上海市青浦区徐泾镇京华路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)并多次反复而对张琼表达的一种歉意，并不是一审判决书中认定的“免房租是要求张琼尽快搬离”的意思。钱堃在2020年1月4日给张琼的微信中说，房子准备5月底过户，要求张琼租赁到5月份，并支付房租，遭到了张琼的拒绝，并在2020年1月8日双方达成协议，张琼在2020年2月份搬离系争房屋，钱堃没有再要求张琼支付房租，也没有约定如果张琼到期没搬离则免租承诺作废，所以钱堃承诺的免房租期限应该是2019年11月21日至2020年2月29日，一审法院将2020年1月8日作为合同解除日期是不成立的。二、2020年初突发疫情，社区封锁，张琼无法在2月份找房搬离而造成此后的实际占用，系不可抗拒的事件，张琼没有过错，一审法院也没有考虑作为房屋承租方的张琼系弱势群体一方的利益，因此请求判定减半收取张琼20**年3月1日至2020年4月15日产生的房屋占用费。三、根据《房屋租赁合同》第六条第三款：“甲方保证在租赁期内，该房屋及其附属设施处于正常的可使用的安全状态”，而钱堃明知该房屋在购买时就存在严重的水管老化等缺陷，未加修缮，直接租赁给张琼使用，致使张琼入住时打开水源即发生严重漏水现象，导致楼下卫生间顶部严重漏水，2018年9月5日张琼和物业分别打电话给钱堃，并告知其维修费用，但钱堃一直置之不理，在小区物业多次催促下，钱堃于2018年9月10日晚才将5000元维修费打入张琼丈夫(施建光)的账户。后因维修配件无法即时买到，一直到9月20日才完工，期间钱堃从未到过现场。2018年12月8日又一次水管爆裂，钱堃支付了3000元，7天后完成维修。2019年2月5日大年初一早上7点多，物业和楼下业主上来告知有水漏到下面的客厅，顶部多处漫水，装修起壳，在物业的协调下，于5月中旬由张琼出资2800元找人完成对楼下客厅顶部的修复工作(有物业人员的证明)。2020年1月20日楼下业主上来说厨房西侧有漏水，经查是热水管接头裂了，维修复杂，因钱堃要卖此房了，又是免收租金的，所以张琼没有通知钱堃维修，而是自己克服困难，停用热水管道。钱堃辩称自房屋交付之日起至腾退之日止张琼未就质量提出异议，难道发生这么多次严重漏水事件还需要口头提质量异议吗？综上，钱堃将有严重缺陷的房屋出租给张琼居住，存在过错，致使张琼在实际居住的19.5个月中有4个月时间不能正常使用冷热水，理应减免张琼的部分房租，因此，张琼诉请二审法院判定钱堃减免张琼一个月房租(4500元)。四、在2020年3月30日张琼发微信告知钱堃4月15日前来交接房屋并结清水电煤等费用，但钱堃没有到场，并于4月16日擅自撬门换锁致张琼无法进房取物而被现业主丢弃，4月18日张琼再次微信钱堃要求约定时间办理房屋交接手续，再次被拒绝。4月24日微信约定上午8点30分前去搬家具，结果还是不来处理，并被告知剩余家具等法院流程结束了再处理。张琼在2020年4月14日下午拍摄的视频截图和2020年4月16日以后房产中介拍摄视频的截图是完全吻合的，因此钱堃须赔偿张琼被丢弃的家具等物品价值3900元(2个席梦思1000元，2个床头柜300元，1个旧皮箱300元，1个吊柜板300元，2个旧箱子及内存冬衣冬被等2000元)。综上所述，钱堃是知道有家具等物品在系争房屋内的。在年初疫情管控的情况下，钱堃不顾国家政令，逼张琼找房搬家，让中介带客看房，又发律师函，又找人上门贴告示，制造各种与事实不符的所谓证据，不顾前因后果的断章取义，意图转嫁违约责任，反悔免租承诺，足见其居心不良，恳请二审全面审核各种证据，查清真相，还张琼一个公道。钱堃未向本院提供书面答辩意见。钱堃向一审法院起诉请求：1．确认钱堃与张琼签订的《房屋租赁合同》于2020年3月21日解除；2．判令张琼支付钱堃2019年11月21日至2020年3月20日期间的租金18，000元及逾期付款利息(以逾期支付租金金额为基数，按照年利率24％，自应付之日计算至实际支付之日止)；3．判令张琼支付钱堃解除合同违约金4500元；4．判令张琼支付钱堃房屋使用费3900元；5．判令张琼支付钱堃水电、燃气费共计810.50元；6．本案诉讼费由张琼负担。张琼向一审法院提起反诉，请求判令：1．钱堃返还张琼租房押金4500元并支付违约金4500元；2．钱堃支付张琼减免房屋租赁费18，000元和代付维修费2800元；3．判令钱堃归还张琼被扣押的物件，如无法返还，则赔偿张琼物品损失3900元；4．钱堃支付张琼惩罚性赔款5600元；5．本案诉讼费由钱堃负担。一审法院认定事实：2018年8月6日，钱堃(甲方)与张琼(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将系争房屋出租给乙方，乙方已查验了该房屋全部信息并已充分了解该房屋情况，并向甲方承诺租赁该房屋作为居住使用；甲方应于2018年8月21日之前向乙方交付该房屋，租赁期限自2018年8月21日起至2020年8月20日止；每月租金为4500元，以三个月为一期支付，乙方每期租金提前5日向甲方支付(即先付后用)，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按当期日租金的150％支付逾期违约金；在签署本合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金(押金)，租赁保证金(押金)数额为一个月的租金即4500元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；租赁期间内发生的水费、电费、煤／燃气费等房屋使用费用由乙方承担；甲方保证在租赁期内，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的维修事项，乙方应及时通知甲方，甲方自接到乙方通知后的5个工作日内上门维修或提供相应替代物，如遇特殊情况，双方协商处理，甲方拒不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，乙方有权直接从租金中扣除相关费用；在租赁期限内，甲方如需出售该房屋，应提前30日通知乙方；返还房屋后，乙方留置在房屋内的物品，视为放弃，甲方有权处置，但双方另有约定的除外；若甲方在合同期限内，非本合同9.3条款约定情形提前解除合同的，乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于一个月租金的违约金；如乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外)，每逾期一日，须向甲方支付当期日租金的150％作为逾期违约金；乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以当期日租金的150％向甲方支付该房屋占用期间的使用费；乙方逾期不支付租金累计超过七日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应当向甲方支付数额相当于一个月租金的违约金。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，钱堃将系争房屋交付张琼使用，张琼向钱堃支付押金4500元，并支付租金至2019年11月20日。一审中，张琼表示对钱堃主张的有发票的水电费、燃气费748.40元没有异议。一审中，钱堃主张：1、张琼迟延支付房租，经钱堃催告后仍不缴纳，故钱堃有权解除合同，合同解除日期以钱堃寄送张琼律师函的时间即2020年3月21日为准；后钱堃又通过张贴的方式在系争房屋门口张贴通知书，告知合同已解除、欠费情况及相关违约责任；2、张琼迟延支付2019年11月21日至2020年3月20日期间的租金18，000元，故应向钱堃支付逾期付款违约金，但由于合同约定违约金标准过高，钱堃自愿将标准调整为按照年利率24％；3、张琼违约导致合同解除，应按照合同约定向钱堃支付一个月租金的违约金；4、钱堃于2020年4月16日将系争房屋门锁更换，故占用费计算至2020年4月15日，标准按照合同约定日租金标准的1.5倍计算；5、2020年4月份产生水费62.10元，应由张琼负担。为此，钱堃提供房地产权证、不动产登记簿、律师函及快递凭证、聊天记录等作为证据。张琼对钱堃提供的房地产权证真实性无法确认，并表示与钱堃签订合同时出示的产证不一致，具体以法院核实为准；律师函未曾收到过；聊天记录真实性无异议，但对证明内容不予认可。张琼主张：1、在合同履行过程中，钱堃于2019年8月起就提出要将系争房屋出售，并要求张琼搬离，期间多次出现反复，但将房屋出售要求张琼搬离的内容一直没变，最后到2020年1月份钱堃提出让张琼5月底前搬离；张琼自始至终的态度都是配合钱堃出售房屋的，而钱堃也曾承诺免除张琼的房租，故案涉合同不能履行是由于钱堃提前提出解除合同所致，系钱堃违约导致合同解除，张琼不应支付钱堃租金，且钱堃应返还张琼押金，并支付张琼一个月租金的违约金；2、张琼于2020年4月6日即搬离了系争房屋，故即使计算占用费，也应计算至2020年4月6日；3、张琼在使用系争房屋过程中由于房屋存在渗漏水等质量问题导致无法正常使用达4个月的时间，故钱堃应减免张琼房租18，000元；且张琼为系争房屋维修支付了2800元维修费用，应由钱堃负担；4、钱堃未按照双方约定时间到现场办理房屋交接手续，并于2020年4月16日直接将系争房屋门锁更换，导致张琼部分财物仍在系争房屋内，应由钱堃返还给张琼；如不能返还应赔偿张琼相应损失。为此，张琼提供证明、房地产证复印件、聊天记录、网页截图及照片等作为证据。钱堃对聊天记录的真实性无异议，对其他证据不予认可。一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》是当事人双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。合同履行过程中，钱堃提出因自身原因需出售系争房屋并要求张琼提前搬离系争房屋，张琼同意于2020年2月底搬离系争房屋，最终张琼于2020年4月搬离系争房屋，故案涉合同解除系因钱堃提出提前终止合同导致，双方已于2020年1月8日就合同解除达成一致意见，钱堃应向张琼支付解约违约金4500元。合同解除后，张琼应将系争房屋返还给钱堃，由于张琼未提供其于2020年4月6日将系争房屋交付钱堃的依据，故应认定系争房屋返还日期为2020年4月16日。虽钱堃曾表示免除张琼一两个月租金，但是该意思表示是以张琼尽快搬离为前提，但张琼直至4月16日才搬离，故应认定张琼应支付钱堃2019年11月21日至2020年4月15日期间的租金及占用费。钱堃提出的逾期付款违约金，于法无据，对此不予支持。对于占用费的标准，应认定为合同约定的租金标准。合同解除后，钱堃应返还张琼押金，但需现用于抵扣张琼应承担的费用，故应认定在扣除押金后，张琼应支付钱堃租金2850元、占用费14，700元。张琼对钱堃主张的2020年3月份水电费及燃气费没有异议，可予确认。钱堃未提供2020年4月份水费的依据，故对2020年4月份的水费62.10元不予支持。张琼提出的减免租金、支付维修费及返还扣押物品的主张，依据不足，不予支持。张琼提出的惩罚性赔款，于法无据，不予支持。据此判决：一、钱堃与张琼签订的《房屋租赁合同》于2020年1月8日解除；二、张琼应于判决生效之日起十日内支付钱堃租金2850元；三、张琼应于判决生效之日起十日内支付钱堃房屋占用费14，700元；四、张琼应于判决生效之日起十日内支付钱堃水电费、燃气费共计748.40元；五、钱堃的其余诉讼请求不予支持；六、钱堃应于判决生效之日起十日内支付张琼解约违约金4500元；七、张琼的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，钱堃与张琼签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，与法不悖，应予确认。租期内，钱堃因自身原因需出售系争房屋要求张琼搬离系争房屋，系单方提前解约，应按约承担相应责任。鉴于张琼也同意提前解约，一审法院确定解除双方租约，对其余事宜所作的处理尚属适当，可予维持。张琼的上诉请求缺乏依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币543.60元，由上诉人张琼负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 徐 庆审 判 员 王 伟二〇二〇年十二月十六日法官助理 朱 敏书 记 员 朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……