湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘07民终2505号上诉人(原审原告)：常德市悦康物业管理服务有限公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道办事处高山街社区果行泉巷**。法定代表人：胡开云，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘丰贵，湖南经卫律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：童源，湖南经卫律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：范进清，男，汉族，1954年4月1日出生，居民，住湖南省常德市鼎城区。被上诉人（原审被告）：童仕元，女，汉族，1955年10月26日出生，居民，住湖南省常德市鼎城区。系范进清之妻。上诉人常德市悦康物业管理服务有限公司(以下简称悦康物业公司)因与被上诉人范进清、童仕元物业服务合同纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院(2020)湘0703民初2814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。悦康物业公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持悦康物业公司的全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费由悦康物业公司承担。事实与理由：1．一审法院认定事实错误。物业服务是针对小区范围内的物业整体，而不是对小区某个业主单独服务，案涉《物业管理服务合同》明确约定，委托管理事项为市政公用设施和附属物，构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下管道、化粪池、沟渠等公用绿化、花木等养护管理，附属配套建筑和设施的维护、养护和管理等服务，全体小区业主均已享受，故物业服务的管理范围是指小区整体，而不能将小区人为划分为若干小块，要求物业公司对某个小块或者某个业主单独服务。一审判决认定悦康物业公司应当对范进清、童仕元所属的物业单独提供服务没有法律依据；2．一审庭审中，范进清、童仕元并未否认悦康物业公司为锦绣江南商住小区提供了物业服务，且整个庭审过程中完全未涉及此问题，一审判决在当事人未提出抗辩的情况下，直接认定悦康物业公司没有为锦绣江南商住小区提供物业服务错误；3．范进清、童仕元在锦绣江南商住小区另有住宅一套且已经缴纳过物业管理费，说明范进清、童仕元认可悦康物业公司在该小区提供了服务，一审判决以悦康物业公司没有为该小区提供物业服务为由驳回其诉讼请求与事实不符。范进清辩称：1．认可悦康物业公司为锦绣江南商住小区提供物业服务，但其所有的商铺并不在上述物业服务范围之内，其所有的商铺是与小区开发商签订的《房屋拆迁补偿协议书》置换而来，且通过司法机构公证，在上述协议书中明确约定其调换的商铺不纳入锦绣江南商住小区物业管理范围；2．其所有的商铺具有独立的院落，独立水电，不需要悦康物业公司为其提供物业服务，悦康物业公司亦没有为其提供物业服务；3．关于悦康物业公司提出的电梯、保安为幼儿园维持秩序、下水管并入锦绣江南商住小区下水管等问题，其所有的商铺无电梯，也不需要电梯，小区内的幼儿上学从小区里面进亦是符合常理，且保安并未在幼儿园里面维护秩序，其商铺所在位置在拆迁前就有下水管道，锦绣江南商住小区的下水管道占据其所在的土地，且其下水管道并不需要物业公司的服务；4．在悦康物业公司进驻该小区之前，从未交过物业管理费，而其所有的住宅因享受了物业服务，从未拖欠物业管理费。请求驳回上诉，维持原判。童仕元未出庭参加诉讼亦未提交书面答辩状。悦康物业公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令范进清、童仕元支付拖欠的物业服务费56917.5元，及从2018年11月18日起至付清日止按日万分之八支付违约金(暂计至2020年7月17日为14343.21元)，共计71260.71元；2．本案诉讼费用由范进清、童仕元承担。一审法院认定事实如下：范进清与童仕元系夫妻关系。2007年4月8日，武陵镇氏塑料制品加工厂(乙方)与锦绣江南商住小区的开发商常德市安业房地产开发有限公司(甲方)签订《房屋拆迁补偿协议书》，并对该协议进行了公证。协议约定：甲方对乙方所属房屋实行房屋产权调换，在甲方新建设的锦绣江南商住小区一楼裙楼原乙方仓库所在地调换给乙方1020.60平方米，二楼调换997.15平方米，新建的商品房竣工验收后交付给乙方；调换的一、二楼商品房的供水供电由甲方负责与供水供电部门联系，接入乙方的供水供电户，乙方应予配合，费用由甲方承担；调换的一、二楼商品房系原房屋产权调换，不纳入锦绣江南商住小区物业管理范围；甲方在小区竣工后委托物业管理公司时，将此条款和物业公司约定。2018年11月8日，锦绣江南商住小区业主委员会与悦康物业公司签订《物业管理服务合同》，约定：锦绣江南商住小区业主委员会将锦绣江南商住物业委托悦康物业公司实行物业服务，悦康物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主或物业使用人，本物业的全体业主或物业使用人均应履行本合同承担相应的责任；委托管理事项为市政公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理，包括道理、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、停车坪等，公用绿化、花木等的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体娱乐场所等，公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部分费清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，包括安全监控设施、建立巡视、门岗执勤制度、处理各类突发事件，规劝、制止、警告违反《业主公约》的行为，安全和保管责任，业主或使用人房屋自用部位、只用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，物业公司应接受并合理收费等；委托管理期限为三年，自2018年11月17日起至2021年11月16日止；物业服务费按多层0.6元/平方米/月、高层1.2元/平方米/月、商铺2.5元/平方米/月缴纳，每个服务年度周期的第一个月支付当年全年服务费；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日管理费的万分之八向物业公司交纳违约金。另查明，调换的房屋坐落在常德市鼎城区××街道××小区××号楼××，证书号分别为湘（2018）鼎城区不动产权第0002321号、第0002320号、第0002322号，权利人为范进清和童仕元。2018年9月17日，案涉商铺的租赁方幼儿园向锦绣江南商住小区前任物业管理公司缴纳2018年2月1日至2019年1月31日的物业管理费3000元。悦康物业公司向范进清、童仕元催收物业费未果，故诉至法院。一审法院认为，锦绣江南商住小区业主委员会与悦康物业公司签订的《物业管理服务合同》约定：锦绣江南商住小区业主委员会将锦绣江南商住物业委托悦康物业公司实行物业服务，悦康物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主或物业使用人，本物业的全体业主或物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。该合同系业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业自愿签订，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。悦康物业公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。因悦康物业公司没有向一审法院提交证据证明其为锦绣江南商住小区提供了物业服务，故对悦康物业公司要求范进清、童仕元支付拖欠的物业服务费的诉求，不予支持。童仕元经合法传唤未到庭参加诉讼，事后亦未说明正当理由，依法缺席判决。判决：驳回常德市悦康物业管理服务有限公司诉讼请求。案件受理费1421.52元，减半收取710.76元，由常德市悦康物业管理服务有限公司负担。二审期间，悦康物业公司提交了如下证据：证据1、玉霞街道临江社区出具的证明一份，拟证明悦康物业公司从2018年11月18日开始进驻锦绣江南商住小区，为该小区提供物业服务至今。经质证，范进清对该份证据的真实性、合法性无异议，但认为其所有的商铺不属于该小区的物业管理范围，悦康物业公司从未向其提供物业服务。本院认为，范进清对该份证据的真实性、合法性无异议，可以认定悦康物业公司在锦绣江南商住小区提供物业服务，本院予以采信。证据2、《电梯(扶梯)日常维持保养合同》一份，拟证明悦康物业公司履行了《物业服务合同》约定的义务。经质证，范进清对该份证据的真实性、合法性无异议，认为与其所有的商铺无关，其所有的商铺无电梯，亦不需要电梯。本院认为，范进清对该份证据的真实性、合法性无异议，可以认定悦康物业公司在锦绣江南商住小区提供物业服务期间，提供了电梯日常维持保养服务，本院予以采信。证据3、照片两份，拟证明范进清所有的商铺现为幼儿园，幼儿园的学生均是从小区内接送，小区保安维持秩序；幼儿园的下水管道全部并入锦绣江南商住小区，由小区统一管理。经质证，范进清对该份证据的真实性、合法性无异议，认为小区内的幼儿上、下学从小区里面经过是小区业主的权利，且保安并未在幼儿园里面维持秩序。幼儿园的下水管道是本来就存在的下水管道，且不需要物业公司服务。本院认为，范进清对该份证据的真实性、合法性无异议，但两张照片无法达到其证明目的，本院不予采信。证据4、《2019-2020年锦绣江南商住小区物业费明细》一份，拟证明范进清所有的位于锦绣江南商住小区住宅向悦康物业公司交纳了物业费，及其他住户向悦康物业公司交纳的物业费明细。经质证，范进清对该份证据的真实性、合法性无异议，但认为其所有的住宅享受了物业服务应当交纳物业管理费，而其所有的商铺并未享受物业服务，且不在该小区物业管理范围之内，与本案没有关联性。本院认为，该份明细可以认定悦康物业公司在该小区提供物业服务，但不能据此认定范进清所有的商铺在该小区物业范围之内，对该份证据的证明效力，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审一致，予以确认。另查明，涉案商铺承租给他人开办幼儿园，该幼儿园的侧门设在锦绣江南商住小区的消防通道口，消防通道口的卫生、安保均由悦康物业公司提供。涉案商铺的水、电系单独立户。本院认为，本案的争议焦点为：一、范进清、童仕元所有的商铺是否在悦康物业公司物业服务范围之内，《物业管理服务合同》对范进清、童仕元是否具有约束力；二、范进清、童仕元是否享受了悦康物业公司提供的物业服务，是否应当按照业主委员会与悦康物业公司签订的《物业管理服务合同》交纳物业管理费。关于焦点一、根据范进清、童仕元提交的《房屋拆迁补偿协议书》，虽可认定其所属的商铺系原房屋产权调换，且与锦绣江南商住小区开发商即常德市安业房地产开发有限公司达成协议，该商铺不纳入锦绣江南商住小区物业管理范围，但此约定对悦康物业公司并不具有约束力。范进清称其向业主委员会告知上述协议内容，锦绣江南商住小区前两届物业公司均未向其收取物业管理费，而现有证据不能证明锦绣江南商住小区业主委员会与悦康物业公司签订的《物业管理服务合同》不包括范进清、童仕元所属的商铺。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，范进清、童仕元系锦绣江南商住小区商铺的业主，《物业管理服务合同》对其具有约束力。关于焦点二、经本院调查核实，涉案的商铺为单独院落，其公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理，供配电设施、给排水设施、道路、院落内绿化等均由范进清本人自己管理。至于悦康物业公司认为其为幼儿园维持秩序、涉案商铺的下水管并入锦绣江南商住小区下水管的问题，涉案商铺系承租给他人开办了幼儿园，该幼儿园的侧门进出均需从该小区的消防通道通过，该部分的卫生、安保系悦康物业公司提供。至于下水管网的问题，范进清、童仕元与常德市安业房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》中亦有明确约定“除下水道并入锦绣江南商住的管网外，由乙方自治管理。”公共下水管道属于物业管理范围，悦康物业公司负有维护、管理、及时排除堵塞的责任。故范进清、童仕元享受了悦康物业公司提供的部分服务。综合全案，本院酌定范进清、童仕元自2018年11月18日至今支付悦康物业公司10%的物业管理费，即5691.75元。综上所述，悦康物业公司的上诉理由部分成立，其上诉请求部分予以支持。一审判决认定事实部分不清，实体处理欠当，应予纠正。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省常德市鼎城区人民法院(2020)湘0703民初2814号民事判决；二、范进清、童仕元于本判决生效之日起十日内向常德市悦康物业管理服务有限公司支付物业费共计5691.75元；三、驳回常德市悦康物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果范进清、童仕元未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1421.52元，减半收取710.76元，由常德市悦康物业管理服务有限公司负担639.76元，由范进清、童仕元负担71元；二审案件受理费1421.52元，由常德市悦康物业管理服务有限公司负担1279.36元，范进清、童仕元负担142.16元。本判决为终审判决。审判长  肖丕国审判员  樊 英审判员  刘爱华二〇二〇年十二月二十五日法官助理钟玲书记员黄宇洁附法律条文：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。