河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5285号 上诉人（原审被告）：马秀芳，女，1977年10月8日出生，汉族，住涿州市。 委托诉讼代理人：张春华，河北博典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：管继涛，男，1996年2月12日出生，汉族，住涿州市华阳中路****涿郡**。 委托诉讼代理人：管常杰，男，1968年10月23日出生，汉族，住涿州市，住涿州市华阳中路****涿郡**人之父。 上诉人马秀芳因与被上诉人管继涛商品房销售合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初1452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 马秀芳上诉请求：1、撤销（2020）冀0681民初1452号民事判决第三项，驳回管继涛要求支付违约金的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决上诉人承担违约金责任，无事实依据。1、双方签订的《涿州市存量房屋买卖合同》未约定过户不能情形发生 2 时的违约金条款。2019年11月1日，合同内容变更，新的《涿州市存量房屋买卖合同》未约定过户不能情形发生时，应支付违约金。在未约定违约金条款的前提下，上诉人无义务承担违约金责任。2、被上诉人无损失。被上诉人要求的“返还”中介费之请求，应向收取其费用的主体主张，而与本案无关；物业费是被上诉人享受物业服务而产生，被上诉人应为物业费承担者，其无理由向任何他人主张；更换卧室门费、银行评估费无充分证据支持。民事责任以弥补损失为原则，在合同未约定违约金、被上诉人无损失的情况下，上诉人不应支付违约金。二、合同解除的，被上诉人无权要求上诉人支付违约金。《中华人民共和国合同法》第九十七条列举方式明示了合同解除后产生的三种法律后果，其中不包括当事人可以要求支付违约金。本案中，一审判决第一项解除了双方变更后的《涿州市存量房屋买卖》合同。合同解除后，应当适用《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，而不应再判决上诉人支付违约金。综上，上诉人无支付被上诉人违约金的事实根据与法律依据，请求二审法院撤销一审判决第三项，驳回被上诉人要求支付违约金的诉讼请求。 管继涛辩称：一、一审法院认定事实清楚、证据充分、判决合理合法。二、一审法院适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。三、一审法院在审理本案过程中，完全符合法定程序。答辩人认为，一审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，程序合法。故上诉人的上诉理由不能成立，请二审人民法院审理后，驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。 3 管继涛向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除原、被告签订的《涿州市存量房屋买卖合同》；2、依法判令被告退还原告交纳的首付款30万元；3、判令被告赔偿原告违约金198000元；4、判令被告返还原告交纳的中介费2万元；5、判令被告给付原告交纳的物业费2700元、更换卧室门1280元；6、判令被告给付原告银行评估费2970元、过户税费67000元；7、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告管继涛购买被告马秀芳位于涿州市房屋。2019年9月25日，被告马秀芳出具二手房定金确认函（定金收据）载明“现收到管继涛交来购房定金人民币20000元整”。2019年9月25日，管继涛通过中国邮政储蓄银行股份有限公司向马秀芳汇购房款280000元。2019年11月1日，原告与被告签订《涿州市存量房屋买卖合同》（合同编号ＺＺ201902445），约定原告管继涛购买被告马秀芳上述房产。2019年11月1日，原被告双方向涿州市不动产登记局申请办理房屋所有权转移登记，不动产登记局受理后，原告管继涛缴纳了房屋买卖契税。因该涉案房屋于2019年11月5日被涿州市人民法院（2019）冀0681民初5323号《民事裁定书》裁定查封，原被告未成功办理涉案房屋所有权转移登记手续。另查，原告在庭审中陈述：“2018年12月2日原告父亲管常杰与被告签订了一份房屋买卖合同，居间方是涿州市卓家房地产经纪有限公司，当时合同约定被告同意该房屋过户到原告管继涛名下，管常杰支付的款项等同于管继涛支付的房款”“我们想把房产证直接办到管继涛名下，2019年9月25日原被告双方办理贷款手续，当日被告共收 4 取房屋首付款30万元，贷款获批后双方于2019年11月1日在涿州市住建局签订的本案的房屋买卖合同，并且将房屋准备过户，后来交了税了，准备过户的时候发现房屋被查封，房子是2019年11月5日被查封的”。上述事实，有原、被告陈述、《涿州市存量房屋买卖合同》、中国邮政储蓄银行股份有限公司交易明细、二手房定金确认函、不动产登记资料查询结果证明、补充协议及本案庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，原告管继涛与被告马秀芳签订的《涿州市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，该合同合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。原、被告在办理房屋过户期间涉案房屋被法院依法查封，该房屋所有权无法转移至原告名下，原告无法按约定获得房屋所有权利，上述《涿州市存量房屋买卖合同》的合同目的无法实现，原告主张解除该买卖合同的诉求，法院予以支持；对于原告要求被告按房屋总价款的20%支付违约金即198000元的诉请，被告虽因履行不能导致违约，但结合原告庭审中的自述，自2018年12月2日原告父亲管常杰与被告签订房屋买卖合同至2019年11月1日原告管继涛与被告签订《涿州市存量房屋买卖合同》并申请办理房屋所有权转移登记手续，期间间隔长达11个月，原告自认系因其个人原因未能及时签订合同及办理房屋过户，原告对合同目的无法实现也负有一定责任，被告认为违约金过高请求予以减少，综合全案事实，结合公平原则，法院酌定由被告以已收取购房款30万元为基数承担20%的赔偿责任，故被告应当向原告支付违约金6万元，原告主张产生的中介费、物业费、更换卧室门费、银行评估费损失，因 5 上述损失数额未超出法院酌定违约金数额，故原告主张法院不予支持。因原告缴纳的房屋过户税费可依据相关规定向主管部门申请办理，故对于原告要求被告给付其已缴纳房屋过户税费的主张，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告管继涛与被告马秀芳于2019年11月1日签订的《涿州市存量房屋买卖合同》（合同编号ZZ201902445）；二、被告马秀芳于本判决生效后十日内向原告管继涛返还购房款300000元；三、被告马秀芳于本判决生效后十日内向原告管继涛支付违约金60000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4860元，由原告负担1904元，被告负担2956元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，关于上诉人是否应向被上诉人支付违约金问题。上诉人马秀芳与被上诉人管继涛签订的《涿州市存量房屋买卖合同》第四条房屋产权及具体状况的承诺（一）约定：“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷……因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任”。因涉案房屋被法院依法查封，不能办理涉案房屋产权变更登记，上诉人马秀芳不能履行自己的义 6 务，故应当承担相应的责任。因被上诉人在合同履行过程中对合同目的不能实现也存在一定的责任，一审法院结合案件事实及双方的责任，依据公平原则，酌定由上诉人承担已收取购房款的20%的赔偿责任，客观公正。上诉人的诉讼请求，不予支持。 综上所述，上诉人马秀芳的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人马秀芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘克伟 审 判 员 康珍惠 审 判 员 万丙申 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 李 尧 书 记 员 李思奇