湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初12080号原告长沙儒邦文化传播有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区桔子洲街道新民路**广浦大厦**。法定代表人支明，该公司总经理。委托代理人张志军，湖南云天律师事务所律师。委托代理人肖伟，湖南云天律师事务所律师。被告李帅，男，1987年12月2日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托代理人李湘春，男，1963年4月27日出生，汉族，住湖南省长沙县。系被告李帅父亲。原告长沙儒邦文化传播有限公司（以下简称“儒邦文化公司”）诉被告李帅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年11月19日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录，原告儒邦文化公司的委托代理人肖伟，被告李帅的委托代理人李湘春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告儒邦文化公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金878914元（从2020年2月27日起计算至2020年10月13日即法院判决解除合同生效日），后续应从2020年10月14日开始计算至腾房时止房屋占有使用费35001元，标准按3889元/日计算，合计913915元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2018年8月27日在长沙共同签订一份《租赁合同》，双方在合同中约定由原告将涉案房屋出租给被告使用，后双方又于2019年6月17日签订《变更协议》，租金标准为116666元/月，因被告未按合同约定的时间及时支付应付租金（经原告统计，被告在承租期内截至2019年10月27日止，累计逾期天数长达266日，逾期支付租金次数9次），原告以符合约定解除合同的条件，于2020年1月7日起诉至法院要求解除合同，经长沙市岳麓区人民法院作出（2020）湘0104民初359号民事判决书，判决解除双方签订的房屋租赁合同，被告不服上诉。现涉案房屋一直由被告使用，但未依约支付相应的租金，经原告多次催讨，未果。为维护原告合法权益，原告特诉至法院，请求依法判决。被告李帅辩称：一、租金与押金同时为涉案租赁合同不可分割的一部分，如认定应缴租金，则必须抵除租赁押金。首先，被告依约向原告缴纳了128000元押金。租赁押金的目的是保障合同的履行，涉案租赁合同并未约定该押金的处置方式，被告改造涉案房屋后使得涉案房屋租赁使用价值升值，如租金押金不退还，则加重了被告的责任。其次，原告将涉案房屋交付给被告后，被告在与商户办理消防证照时发现该出租房屋一、二楼均未办理一次消防验收，被告遂要求原告提供一次消防验收合格的资料，但原告一直未提供。被告在消防主管部门亦未查询到涉案房屋的一次消防验收合格资料，由于原告提供的涉案房屋存在缺陷，导致被告的承租方长沙咚呷呷餐饮管理有限公司无法正常营业直致倒闭，造成被告遭受如下直接经济损失：长沙咚呷呷餐饮管理有限公司倒闭后，致使被告自2019年7月24日至2019年9月8日空置44天（租金损失73330元），产生再次招商中介费30000元，再次招租后给予新承租户渔悦潇湘饭店免租期50天（租金损失83330元），以上直接损失共计186660元。再次，原、被告在涉案租赁合同中明确约定租赁性质为商业，但原告提供的房产证显示涉案房屋一、二楼均为办公，因此，原告提供的租赁物存在重大瑕疵。上述相关事实在被告的租户提起的相关租赁合同纠纷案件中均有体现。因此，对被告缴纳的128000元押金，原告理应全额退还给被告。二、认定房屋占有使用费，应考虑2020年新冠肺炎疫情这一不可抗力事件的影响，致使被告大部分租户超过60天未实际经营，因此，原告应免除被告两个月租金233334元。三、原告应退还被告电力增容及主电缆架设垫付费用。因涉案租赁合同约定的380KW电力供应负荷不足，且主要电力线路接驳点并未达到合同约定的被告指定的出租房屋内或者外墙，而是位于负一楼地下车库最内侧设备房（此处距被告承租的一楼商铺超过100米），导致需额外增加购买他人电力供应容量设备，但原告公司法定代表人以其暂时无钱为由让被告垫付，被告为避免损失扩大，能及时交付租赁物，被告遂进行了垫付。综上，被告要求原告支付被告529667元，抵扣被告欠付的租金后，截至2020年10月13日，被告实际应支付原告租金金额为411471元。经审理查明，2018年8月27日，原告儒邦文化公司（甲方）与被告李帅（乙方）签订了《租赁合同书》，约定甲方将其名下位于长沙市岳麓区××路××村××楼××楼（产权证号：长房权证岳麓字第0×**、0××5号）租赁给乙方进行商业经营。合同第一条约定租赁面积1480平方米；第二条约定租赁用途为商业经营，租赁期内，乙方可自行进行转租、转让及分租，但乙方不得违背本合同的任何约定，乙方转租、转让所产生的一切法律责任均由乙方承担，否则可视为乙方违约，甲方有权追究乙方违约等一切责任；第三条约定租赁期限15年，自2018年8月27日至2033年8月26日，免租期为交房后4个月，免租期从2018年8月27日至2018年12月26日，免租期内不算租金；第五条约定合同押金为128000元，乙方须在合同签订日内先支付押金100000元，合同签订当天付清未付押金28000元，该押金在租赁合同到期后，甲方收房后三个工作日内如无扣除押金情形则无息退还给乙方；第六条约定租赁房屋租赁税金由乙方负责，如需开具税务发票，乙方向甲方补缴税金。2021年8月26日前，租金按1880000元／年计算，2021年8月27日开始，租金在上年度标准上每两年递增一次，递增率为8%，即2021年8月27日至2022年8月26日租金按2030400元／年计算，2022年8月27日至2023年8月26日租金按2030400元／年计算……该租金不含物业管理费，租金按月预缴。免租期满后，乙方于期满前10日内向甲方缴纳第一个月租金，此后乙方在每个月前10日内向甲方缴纳下一个月租金。乙方无正当理由逾期支付的，每逾期一天，乙方应当按照欠缴金额3‰的标准支付违约金。逾期15天未支付的，甲方有权解除本合同，并收取三个月的租金作为违约金，违约金不足以弥补损失的，应当据实赔偿；合同第七条约定：甲方保证租赁房屋的一次消防验收合格，消防设施设备运转正常，确保租赁房屋符合消防要求；甲方提供乙方商铺旁边指定用水用电接驳点，由乙方自行完成水电接驳。合同第十五条约定：合同因违约而终止或者解除的，违约方承担违约责任。第十六条约定：本合同其他条款对违约责任有约定的，从其约定。对没有约定违约责任的违约行为，违约方需向对方支付该年度租金的30%作为违约金，违约金不足以弥补损失的，应据实赔偿。如乙方从应缴纳下周期房屋租赁费用之日起，超过10日未缴纳的，甲方有权追究乙方的违约责任。合同第十八条约定：甲方需向乙方提供不少于380ＫＷ用电负荷，如未能足额提供380ＫＷ导致乙方及整栋物业的用电过载损失的，其损失由甲方负责承担。上述合同签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告经营使用，被告依约向原告支付了128000元租赁押金。2019年6月17日，原告儒邦文化公司（甲方）与被告李帅（乙方）就上述租赁合同补充签订《协议》一份，约定：1.经甲乙双方友好协商，乙方于2018年8月27日租赁甲方位于湖南省长沙市岳麓区新民路52号湘财大厦一楼及二楼商铺。因特殊原因，现乙方返还二楼租赁面积给甲方，甲方承诺每月在2018年8月27日签订合同月租金156666元，减去二楼租赁面积月租金40000元；2.2018年8月27日至2021年8月27日三年，每年租金为1399992元，第四年开始每两年递增8%，在前年租金上开始递增；3.乙方于2019年5月27日需支付甲方月租金116666元，在双方剩余14年合同期限内，乙方月租金每月需减免二楼部分月租金40000元；4.该协议签订即日生效，为2018年8月27日甲乙双方租赁合同组成部分；5.甲乙双方于2018年8月27日签订租赁协议，合同第七条第五项，甲方保证租赁房屋的一次消防验收合格，由乙方自行负责，与甲方无关。6.甲乙双方于2018年8月27日签订租赁协议附件3，甲方于2019年6月10日已足额提供用电负荷给乙方。上述租赁合同履行过程中，因被告未依约按时足额支付租金，原告于2020年1月7日起诉至本院要求解除与被告签订的涉案租赁合同并要求被告支付违约金，2020年5月22日，本院作出（2020）湘0104民初359号民事判决书，判决如下：“1.解除原告长沙儒邦文化传播有限公司与被告李帅于2018年8月27日签订的《租赁合同书》；2.限被告李帅于本判决生效之日起三日内向原告长沙儒邦文化传播有限公司支付违约金20000元；3.驳回原告长沙儒邦文化传播有限公司的其他诉讼请求。”另，上述判决书中“经审理查明部分”载明：“现原、被告确认被告已付清截止至2020年2月27日的房屋租金，之后未再交租，但仍在占有使用涉案房屋。”被告李帅不服上述判决，上诉至湖南省长沙市中级人民法院，后该院于2020年10月13日作出（2020）湘01民终8527号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决现已生效。庭审中，原告自认被告已于2020年10月23日腾房。另查明，被告承租的涉案商铺的室内装修消防设计于2018年11月15日经公安消防部门消防备案，于2019年7月23日经长沙市岳麓区住房和城乡建设局出具《消防安全验收意见书》验收合格。以上事实，有当事人当庭陈述，原告儒邦文化公司提交并经庭审质证的《租赁合同》及协议、房产证复印件、租金支付明细、（2020）湘0104民初359号民事判决书、（2020）湘01民终8527号民事判决书，被告李帅提交并经庭审质证的《租赁合同》、房屋产权证复印件、押金收据、（2019）湘0104民初11561号民事判决书、（2020）湘01民终4447号民事判决书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的涉案《租赁合同》及协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应严格依约履行各自的合同义务。虽然原、被告签订的上述租赁合同已被法院判决依法解除，但被告至今仍未将涉案商铺交还给原告，且在合同解除前仍拖欠有租金，故合同解除前欠付的租金被告仍应履行支付义务。关于被告欠付租金的计算问题，因原、被告在本院依法作出且已生效的（2020）湘0104民初359号民事判决书中确认被告的租金已支付至2020年2月27日，故对被告付租金的起算时间应自2020年2月28日起计算，根据双方在租赁合同中约定的租金标准，计算至双方签订的涉案租赁合同最终被判决解除之日即2020年10月13日为116666元/月×7个月+116666元/月÷30天×15天=874995元，关于被告要求减免2020年新冠病毒肺炎疫情期间两个月租金的问题，虽然被告存在未及时依约支付租金的违约行为，但租赁合同被判决解除前，被告已向原告支付租金至2020年2月27日，考虑到2020年1月初爆发的新冠病毒肺炎疫情这一不可抗力事件及当地疫情防控部门采取的疫情防控措施对被告经营使用涉案商铺在客观上造成了影响，因此，本院在综合上述实际情况的基础上，从公平原则的角度考量，对疫情期间的租金，本院酌定减免一个月租金即116666元，核减该租金后，被告还应支付原告租金874995元-116666元=758329元。关于原告主张的房屋占有使用费问题，因被告于2020年10月23日才腾房，故对2020年10月14日至2020年10月23日期间的房屋占有使用费计算为116666元/月÷30天×10天=38888.67元，因原告主张的占有使用费为35001元，故以其主张为准。虽然被告辩称其承租的涉案商铺一次消防验收未通过，但根据庭审查明的事实及被告提交的（2020）湘01民终4447号民事判决书认定的事实可知，原告已取得涉案商铺的产权证，且被告对涉案商铺的室内装修设计的消防验收（即二次消防验收）亦已验收合格，根据建设工程领域消防验收的惯例，在一次消防验收未通过的情形下二次消防验收不可能验收合格，因此，对被告的上述答辩意见,本院不予采纳。关于被告要求原告退还其支付的128000元押金并用于抵扣欠付租金的意见，因现双方签订的租赁合同已被判决解除，且被告已腾房，因此，对被告缴纳的上述押金原告理应退还，现被告主张用于抵扣其欠付的租金，理由正当，本院予以支持。核减上述押金后，被告还应支付原告租金758329元-128000元=630329元。关于被告辩称涉案租赁合同约定的380KW用电负荷不足导致额外购买电力供应容量设备费用的问题，因原、被告在签订的涉案租赁合同中明确约定原告提供不少于380KW的用电负荷，至于是否需要额外购买电力供应容量设备及费用如何承担，双方并无明确约定，故对被告要求原告支付其因额外购买电力供应容量设备而垫付的费用的答辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告李帅于判决生效之日起十日内向原告长沙儒邦文化传播有限公司支付租金630329元、房屋占有使用费35001元；二、驳回原告长沙儒邦文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取6470元，由原告长沙儒邦文化传播有限公司负担1800元，由被告李帅负担4670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年十二月七日法官助理罗翠玲书记员罗翠玲（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。