广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18932号上诉人（原审原告）：港联不动产服务（中国）股份有限公司。住所地：广州市越秀区建设六马路******。法定代表人：鲁军，职务：总经理。委托诉讼代理人：纪江文，该公司员工。委托诉讼代理人：付香玉，该公司员工。被上诉人（原审被告）：邓智龙，男，1988年7月13日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。上诉人港联不动产服务（中国）股份有限公司（下简称港联公司）因与被上诉人邓智龙物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，因邓智龙下落不明，故向其公告送达传票，于2020年12月18日公开开庭进行审理。上诉人港联公司委托诉讼代理人纪江文、付香玉到庭参加诉讼。被上诉人邓智龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。港联公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由邓智龙承担。事实和理由：一、根据《广东省物业管理条例》第四十一条规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用”。《广州市商品房买卖合同》第十四条延期交房的违约责任约定：“由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方按乙方提供的通信地址、联系方式发出的该商品房交付使用通知书之日起7天内仍未办理收楼手续的，甲方将会再书面催告一次，自该书面催告书发出之日起7天内乙方仍未办理收楼手续的，则视为甲方已实际将该商品房交付乙方使用。由此而产生的一切费用（包括但不限于物业管理费、公摊谁、电费等）、风险及法律责任概由乙方承担。”根据广州市信*房地产开发有限公司（以下简称信*公司）交付房屋通知函EMS单、商品房交付催告函的EMS单、信*公司提供的信升御景豪庭可收楼业主明细可知，在2014年9月24日前，该物业收买人可以按照商品房交付催告函内容进行合法收楼。由此可证明涉案房屋已经交付邓智龙使用并享受物业服务，故物业管理费的计费日期为2014年9月25日。二、2014年9月25日至2018年12月31日期间的公共用电分摊明细、港联公司代缴公共用电费用发票可证明港联公司一直在代缴邓智龙应缴纳的公共区域分摊电费。一审法院认定港联公司代缴的公摊水电费有误。综上，请求二审法院给予公正的判决。邓智龙未到庭应诉，亦未通过其他方式发表答辩意见。因本案纠纷，港联公司于2020年1月2日向一审法院起诉请求：1.邓智龙支付2014年9月25日至2018年12月31日期间的物业管理费9021.40元；2.邓智龙支付港联公司垫付的2014年10月1日至2018年12月1日期间的公摊电费999.20元；3.邓智龙支付上述欠费的违约金22337.3元（违约金按每日千分之一的标准，从欠费季度的下一季度1日开始计算至付清款之日止，现暂计至2018年12月）；4.本案诉讼费用由邓智龙承担。一审法院认定事实：信*公司是位于广州市花都区*街*路*小区的开发商。2012年6月14日，信*公司（甲方）与港联公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：信*公司将*小区委托港联公司提供物业管理服务；物业交付后，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅物业服务费标准为每月每平方米1.8元；业主应于《广州市商品房买卖合同》约定交付之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按每月交纳，业主或物业使用人应在每月计费起始日期起七日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费费用的，每逾期1日，应按月物业管理费用3‰的标准向乙方支付违约金。邓智龙（乙方）与信*公司（甲方）于2014年3月29日签订了购买*庭第*栋*房的《商品房预售合同》，该合同约定涉案房屋建筑面积为97.89平方米；甲方选聘港联公司进行前期物业管理服务，物业服务费为每月每平方米建筑面积1.8元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳；甲方应当在2014年5月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。一审庭审中，港联公司确认邓智龙并未办理收楼手续。邓智龙至今未向港联公司支付物业服务费及公摊电费。港联公司要求邓智龙按每月176.2元（97.89平方米×1.8元/平方米·月）向其支付物业服务费。关于公摊电费999.2元，其中2014年9月25日至2018年10月1日期间为956.65元，2018年10月2日至2018年12月1日期间为42.55元。一审另查明，涉案房屋于2014年11月4日办理了首次登记，权属人为信*公司；2018年9月26日办理了转移登记，权属人为邓智龙。2019年1月25日，邓智龙将涉案房屋出售给案外人。一审法院认为：港联公司作为涉案房屋所在小区的物业服务企业，为该小区提供了物业管理服务，2018年9月26日至2019年1月25日期间，邓智龙作为涉案房屋业主，接受了港联公司提供的服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，邓智龙理应向港联公司支付物业服务费及公摊电费。对港联公司主张2018年9月26日至2018年12月31日期间物业服务费及2018年9月26日至2018年12月1日期间公摊电费的请求，合法有据，予以支持。因2018年9月26日之前邓智龙并非涉案房屋的权属人，港联公司也确认邓智龙未办理收楼手续，其也未举证证明涉案房屋已交付邓智龙使用，故对2018年9月26日之前物业服务费及公摊电费的主张，不予支持。经计算，2018年9月26日至2018年12月31日期间的物业服务费为558元（176.2元÷30天×5+176.2元×3）。因港联公司未提供2018年9月26日至2018年10月1日期间公摊电费具体金额的证据，故对2018年10月2日至2018年12月1日期间的公摊电费42.55元予以支持。对超出上述金额部分，不予支持。邓智龙不按时交纳物业服务费已构成违约，但港联公司与邓智龙之间并未就违约责任进行约定，港联公司要求按每日千分之一标准计算违约金依据不足，依法调整为自2019年10月24日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。邓智龙经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。为此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年2月26日判决如下：一、邓智龙于本判决发生法律效力之日起十日内向港联公司支付2018年9月26日至2018年12月31日期间的物业服务费558元；二、邓智龙于本判决发生法律效力之日起十日内向港联公司支付2018年10月2日至2018年12月1日期间的公摊电费42.55元；三、邓智龙于本判决发生法律效力之日起十日内，向港联公司支付逾期交纳上述物业服务费及公摊电费的违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月24日起计算至付清款之日止），违约金以本金为限；四、驳回港联公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费324元，由港联公司负担299元，邓智龙邓智龙负担25元。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：邓智龙应支付的物业服务费和公摊电费的计算时间。对此，本院认为，港联公司向邓智龙主张物业服务费和公摊电费，在邓智龙被登记成为涉案房屋的所有权人后，其作为产权人应当向提供物业服务和垫付公摊电费的港联公司支付该费用，但在其被登记为产权人之前，港联公司确认邓智龙并未办理收楼手续，一审法院不予支持该段时间的物业服务费和公摊电费并无不当。虽然邓智龙作为买方和开发商信*公司签订的《商品房预售合同》对于交楼时间有相应约定，但该约定仅能约束邓智龙和开发商信*公司，对于邓智龙为何未办理收楼手续、开发商交付的商品房是否符合合同约定、是否存在延期交楼行为等，是邓智龙和开发商之间商品房预售合同纠纷应处理的范围，并非本案纠纷审查范围，港联公司对此提出的上诉不能成立，本院不予支持。至于2018年9月26日至2018年10月1日期间的公摊电费，因港联公司未提供具体金额，该费用与其他时段费用无法区分且金额非常小，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，港联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费648元，由上诉人港联不动产服务（中国）股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张明艳二〇二〇年十二月二十五日法官助理眭翘书记员苏劲丹