北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终6925号上诉人（原审被告）：谢茂民，男，1979年6月4日出生。委托诉讼代理人：张克云，河北铁坚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩华南，男，1986年3月20日出生。委托诉讼代理人：曾祥军，北京市伟石律师事务所律师。委托诉讼代理人：张爱莹，北京市伟石律师事务所实习律师。原审第三人：于洋，男，1983年1月24日出生。原审第三人：贾佳园，女，1982年3月24日出生。二原审第三人共同之委托诉讼代理人：张克云，河北铁坚律师事务所律师。上诉人谢茂民因与被上诉人韩华南、原审第三人于洋、贾佳园合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初3655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢茂民上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回韩华南的诉讼请求。如法院认定谢茂民返还投资款事实，返还韩华南投资款数额应为452597元，资金占有使用费应当支持。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.韩华南的投资款是452597元，一审认定2015年6月4日韩华南向谢茂民转账4万元为投资款，缺乏证据证明。在2015年5月7日韩华南、谢茂民、于洋签订协议后，韩华南不可能再就丰台区商业1（以下简称涉案房屋）出资。韩华南向谢茂民转账的4万元是谢茂民办理过户手续缴纳税费向韩华南的借款。2.韩华南目前可分得的投资收益应为86088.5元。因办理房屋过户时，孙某拒不缴纳应承担的税费，相应费用由于洋垫付，虽谢茂民与于洋达成调解，但孙某并未实际履行。故三方所购房屋的实际支出为3591734.5元（300万元购房款、房屋税费586915.5元、诉讼费用4819元），收益为258265.5元。3.评估价550万是双方当事人的议价，要高于市场价，涉案房屋拍卖成交价为385万元，高于韩华南希望的363万元出售价格，不存在购房投资收益损失。4.返还投资款和支付责任应由于洋承担，一审判决谢茂民承担还款义务错误。韩华南辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。1.2015年5月7日的三方协议并未履行，故韩华南按原协议支付4万元过户费给谢茂民，谢茂民未举证证明该4万元系借款，其所谓退还给韩华南亦不符合交易常理。2.一审对房屋投资收益的计算方式正确。谢茂民与孙某之间的纠纷与本案非同一法律关系，谢茂民与孙某私下达成调解，由此产生的费用应由谢茂民负担，不应在购房成本中扣除。3.谢茂民在拍卖中通过议价确定涉案房屋为550万元，其认可涉案房屋价格不低于550万元。涉案房屋是因谢茂民私自借款，并在韩华南不知情的情况下被拍卖的，韩华南已经提交证据证明涉案房屋的市场价远高于550万，但因涉案房屋系被拍卖的，韩华南只能以550万元来确定损失赔偿。4.于洋在此前庭审中认可2015年5月7日的三方协议未履行，其未依约向韩华南退还投资金。于洋述称，于洋没有返还韩华南投资款，但已经返还谢茂民了，应按照2015年5月7日的协议履行。贾佳园述称，同意谢茂民的意见。韩华南向一审法院起诉请求：1.判令谢茂民返还韩华南购买房屋投资款654257.8元（包括452597元购房出资款和201660.8元过户税费）及资金占用使用费（以654257.8元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率年利率4.75%计算，自2018年10月30日法院拍卖房屋之日至实际给付之日止，暂计算至2020年5月21日，合计49119.3元）；2.判令谢茂民支付韩华南264994.2元购房投资收益（计算公式：涉案房屋司法拍卖成交价385万元减去购房总价300万元减去购房买方承担的过户税费55017.5元后剩余部分的三分之一）；3.判令谢茂民赔偿韩华南按照涉案房产评估价格出售后应获得的购房投资收益损失55万元（计算公式：涉案房产评估价格550万元减去拍卖成交价格385万元后剩余部分的三分之一）；4.判令谢茂民承担本案所有诉讼费（包括保全费用）。一审法院认定事实：2014年5月14日，韩华南、谢茂民、于洋关于购买丰台区商业1的房产签订协议，约定：1.如过户房产过到谢茂民名下；2.首付比例：韩华南10万元、谢茂民30万元、于洋30万元；3.300万元购房款比例：韩华南40万元、谢茂民130万元、于洋130万元；4.此套房产所产生的其他费用从利润中扣除，转卖或以后产生的利润三人平分。2014年5月14日，出卖人孙某、共有权人贺某、委托代理人韩华南签订房屋买卖合同，约定出卖人将丰台区益丰园商业1的房产出售给买受人谢茂民，成交价300万元，承租人放弃优先购买权。买受人向出卖人支付定金60万元。出卖人应当在买方拿到新房本10日内将房屋交给买受人。卖方负担个税、营业税、土地增值税、印花税，买方负担契税、印花税。孙某、贺某、韩华南签订补充协议约定：房产成交价300万元，签约当日必须交付60万元定金，此房欠银行贷款算在买方支付的资金里，预收的租金也算在买方支付的资金里，计算后房产尾款应在合同签订后一月内买方再支付给卖方176793元。2014年5月14日，孙某出具收条，确认收到韩华南55160元房款。2014年5月28日韩华南向谢茂民转账176793元；2014年6月16日韩华南向谢茂民转账55161元；2014年9月18日韩华南向谢茂民转账55161元；2014年12月17日韩华南向谢茂民转账55161元；2015年3月18日韩华南向谢茂民转账55161元，上述合计452597元。2015年5月7日，韩华南、谢茂民、于洋签订协议，约定：之前三人共同出资购买了孙某的房子，现达成协议，孙某的房子由于洋全面接手，于洋在1月内退给韩华南455805元、谢茂民515483元。如在时间内未退回资金，此协议无效，按原协议执行。自协议签字之日起，韩华南、谢茂民不承担此套房屋的所有风险及各种费用，全部由于洋承担，包括不限于网签过户产生的费用。此套房产过户给谢茂民，但是所有权归于洋本人。2015年6月4日，谢茂民交纳房屋税费586915.5元。2015年6月5日，涉案丰台区商业1的房产权属登记在谢茂民名下，谢茂民居住使用。房屋上有抵押贷款200万元，每月利息于洋支付。2015年6月4日韩华南向谢茂民转账4万元；2015年6月19日韩华南向谢茂民转账95000元；2015年6月19日韩华南向于洋转账85000元。上述费用，韩华南称系支付谢茂民和于洋代为补缴房屋过户税款。本案诉讼中，谢茂民认可2015年5月7日前韩华南支付的452597元为购房款，但其提交了己方银行流水单，证明2015年5月7日以后韩华南向其汇款15.6万元，谢茂民截止到2016年5月30日已还款14.5万元，故证明双方存在借款关系，该相关款项与本案房屋买卖无关；韩华南确实在2015年6月4日向谢茂民转账4万元过户费，但谢茂民后来偿还了。韩华南在诉讼中称：谢茂民提交的银行流水不完整，其中4笔注明了过户费，谢茂民支付过户费有一部分是于洋垫付的。于洋在诉讼中称：我们是做投资担保公司的，做不良资产的业务，涉案的房子属于不良资产，我们接管过来，约定通过市场倒卖赚取利润，韩华南和谢茂民每人支付了五万余元，后来两人资金压力比较大，于洋就接管过来，并补了63万元的税费，于洋通过银行卡转给谢茂民税款由谢茂民去交纳的，但是因为房子卖不出去，所以于洋没有给韩华南、谢茂民约定的款项，2015年5月7日协议作废，韩华南、谢茂民都没有还给其税费。2015年12月，北京市丰台区人民法院作出（2015）丰民初字第14932号民事调解书，谢茂民称孙某未向其支付531898元的代垫应缴税款，故提起诉讼。诉讼中，原告谢茂民与被告孙某就房屋买卖合同纠纷达成协议：孙某于2019年12月31日前分期偿还谢茂民房屋过户税费50万元。2018年7月12日，孙某出具证明：韩华南、谢茂民于2014年5月14日与孙某达成房屋买卖合同，购买孙某丰台区商业1的房产，当时系由韩华南与孙某接洽，并约定房屋过户到谢茂民名下。合同签订当日，韩华南向孙某支付55160元作为部分房款。2018年10月，北京市丰台区人民法院在执行张某诉谢茂民、贾佳园借款合同纠纷案过程中，通过司法拍卖将涉案房产拍卖385万元。在司法拍卖网页中显示涉案房屋评估价550万元。诉讼中，韩华南称考虑到房屋的购买价300万元以及花费的税费63万元，只要能够卖363万元，就应当将房屋卖出。这笔钱涵盖贷款，即如果买家代为偿还贷款200万元，则再需向我们三人支付163万元即可，我们合伙三人再行清算。谢茂民亦表示同意达到这个条件就将房屋卖出。于洋亦同意此意见，称因为房子不值钱，每平米1.5万元，186平米的房子现在才279万元，连成本都弥补不了，否则早就把房子卖了。韩华南称其购买房屋共支出672597元，要求谢茂民承担还款责任。谢茂民不同意还款，于洋在诉讼中表示同意还款，因为2015年5月7日协议中有约定。另查：自2019年8月20日起，全国银行间开始执行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。韩华南、谢茂民、于洋2014年5月14日、2015年5月7日签订的协议，系当事人真实意思表示，内容合法有效。2015年5月7日协议中约定“之前三人共同出资购买了孙某的房子，现孙某的房子由于洋全面接手，于洋在1月内退给韩华南455805元、谢茂民515483元。如在时间内未退回资金，此协议无效，按原协议执行”。因于洋未按期退款，故依据三人约定，仍应当履行2014年5月14日协议条款。三方当事人已按协议约定按照价值300万元完成了购房行为并将约定房产过户登记到谢茂民名下，同时约定此套房产所产生的其他费用从利润中扣除，转卖或以后产生的利润三人平分。现涉案房屋被法院在执行张某诉谢茂民、贾佳园借款合同纠纷案过程中，通过司法拍卖拍得385万元，并用于偿还谢茂民、贾佳园对外所欠债务，韩华南为此支付的购房款452597元应当由谢茂民偿还。房屋产生的增值利润85万元按照三方协议约定应当扣除相应费用后，由韩华南、谢茂民、于洋平分。诉讼中，韩华南称，其向谢茂民、于洋另行转款22万元系为了办理涉案房屋过户所缴纳的税费。诉讼中，谢茂民认可其中4万元为过户税费，但称此后已向韩华南归还，但未提交相关证据证明；谢茂民否认其余18万元与涉案房屋买卖有关，称系其与韩华南之间另外的债务关系，并已实际还清该款项。对此法院认为，因韩华南与谢茂民均未举证证明2015年6月19日韩华南向谢茂民转账95000元、2015年6月19日韩华南向于洋转账85000元的资金性质和用途，现各方当事人对此产生分歧，故无法认定该两笔款项与本案所涉买卖房产的关联性，韩华南可以通过其他途径另行主张。诉讼中经查，2015年6月4日，谢茂民交纳房屋税费586915.5元，从（2015）丰民初字第14932号民事调解书内容可见，谢茂民为卖方孙某垫支531898元应缴税款，诉讼中，双方达成调解协议：孙某于2019年12月31日前分期偿还谢茂民房屋过户税费50万元。也即，房屋买方实际应当承担的税费为55017.5元。故韩华南要求涉案房屋增值利润先行扣除买方应承担的税费后三人均分的主张有事实及法律依据。法院予以支持，谢茂民应向韩华南返还为购买房屋支付的费用492597元并扣除韩华南应承担的房屋过户税费18339.2元的应得利润264994.17元。韩华南主张的自2018年10月30日法院拍卖房屋之日起的房屋投资款资金占用使用费损失一节，有事实及法律依据，法院予以支持。但自2019年8月20日起，全国银行间开始执行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故自2019年8月20日起算至实际付清之日止的资金占用费损失，应当按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因法院就涉案房产进行司法拍卖时的房屋评估价值为550万元，而实际成交价为385万元，购房投资收益损失系由谢茂民、贾佳园欠款事实所致，故韩华南向谢茂民主张购房投资收益损失55万元有事实及法律依据，法院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、谢茂民于本判决生效后10日内返还韩华南购买房屋投资款492597元及资金占用使用费（以492597元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2018年10月30日法院拍卖房屋之日至2019年8月19日止；按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日起算至实际付清之日止）；二、谢茂民于本判决生效后10日内向韩华南支付264994.17元购房投资收益；三、谢茂民于本判决生效后10日内赔偿韩华南购房投资收益损失55万元；四、驳回韩华南其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经查，谢茂民认可韩华南给付其的4万元为过户费，但称其已经返还给韩华南了。在谢茂民诉孙某偿付代垫税款531898元的诉讼中，谢茂民未经韩华南同意，与被告孙某达成调解协议：孙某于2019年12月31日前分期偿还谢茂民房屋过户税费50万元，诉讼费4559元、公告费260元由谢茂民负担。2015年12月，北京市丰台区人民法院作出（2015）丰民初字第14932号民事调解书，对上述调解协议予以确认。二审期间，谢茂民、贾佳园、于洋共同向本院提交说明称，截止2019年12月底孙某已偿还其房屋过户税费47万元。另查，张某于2018年1月12日向北京市丰台区人民法院申请执行北京市方正公证处作出的（2017）京方正内民证字第47662号公证书及（2017）京方正字第01112号执行证书，执行法院根据张某与谢茂民、贾佳园采取议价方式确定的550万元作为涉案房屋参考价，在司法拍卖平台上拍卖，拍卖所得款项385万元已交付张某。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。谢茂民、韩华南、于洋就涉案房屋于2014年5月14日、2015年5月7日签订了两份协议，但2015年5月7日的协议约定“如在时间内未退回资金，此协议无效，按原协议执行”，而于洋并未按该协议约定退还韩华南投资款，所以，各方仍应按照2014年5月14日协议履行各自的义务。谢茂民、于洋应履行2015年5月7日协议的主张，与各方约定不符，本院不予采信。韩华南参与投资购买的房屋系因抵偿依法确认的谢茂民的债务被拍卖，所以，韩华南向谢茂民主张与协议有关的返还房款、支付投资收益于法有据，未经韩华南同意，谢茂民与于洋就涉案合同相关事宜达成合意，由此产生的问题双方可另行解决。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于韩华南主张谢茂民返还购房款及资金占有使用费问题。谢茂民、韩华南均确认韩华南已经给付452597元投资款，本院对此不持异议。对于韩华南给付谢茂民4万元款项的性质及是否应予返还的问题，韩华南主张给付谢茂民的4万元为过户费，谢茂民予以认可，但未就该笔款项的返还提交充分的证据，故其应承担举证不能的不利后果。该4万元过户税费是韩华南投资房屋所支出的成本，除此之外，韩华南已经给付452597元购房投资款，现涉案房屋已经出售，一审法院判决谢茂民返还492597元购房投资款正确，本院对此予以确认。谢茂民在拍卖房屋后，未及时将购房投资款返还给韩华南，对韩华南造成了损失，韩华南主张谢茂民支付资金占有使用费于法有据，谢茂民亦认可如须由其返还购房投资款，对资金占有使用费不持异议，故一审法院判决谢茂民给付韩华南购房投资款的资金占有使用费正确，本院对此予以确认。关于韩华南主张的购房投资收益问题。韩华南主张涉案房屋的实际出售价格与购房成本之间的差额，应作为三方实际取得的购房投资收益，其应获得收益的三分之一，现涉案房屋实际出售的价格为385万元，购房成本为房屋成交价300万元以及买方应承担的税费。对此，本院认为，韩华南的上述主张符合三方达成的协议，应当予以支持。谢茂民在与孙某的诉讼中自愿调解承担的诉讼费用及税费，因其未提供证据证明与孙某达成调解得到了韩华南的授权或者同意，且在调解书生效后未及时申请强制执行，由此造成的损失应由谢茂民自行承担，其有关上述费用应在投资收益中扣除的主张本院不予支持。一审法院以房屋售出价格减去房屋成交价及买方应承担的税费后，确定韩华南可分得利润的三分之一即264994.17元正确，本院对此予以确认。关于韩华南主张的购房投资收益损失问题。韩华南主张涉案房屋的一般市场价格与实际出售价格之间的差额，是三方原本可以取得的投资收益，但因谢茂民原因未能取得，故谢茂民应赔偿其该差额的三分之一作为投资收益损失。对此，本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。涉案房屋系因谢茂民借款不能偿还被拍卖，且谢茂民并未将拍卖情况告知，使得韩华南没有机会以更加合理的价格参与解决涉案房屋的变现问题，故谢茂民应对此承担责任，韩华南的上述主张应予以支持。关于涉案房屋一般市场价格的确定，鉴于各方在诉讼中均未提出价格鉴定申请，一审法院根据各方举证情况，综合考量涉案房屋上所负抵押债权数额、拍卖参考价的确定方式等因素，确定涉案房屋的一般市场价为550万元较为公允。谢茂民主张拍卖价格已高于韩华南希望的363万元出售价格，不存在投资收益损失。对此，本院认为，韩华南的上述表述是在一审诉讼期间谢茂民未如实告知房屋被拍卖事实的前提下，各方对房屋处置价格商议时的意见，不能视为其对房屋处置价格的最终意见，且二审期间谢茂民亦未就房屋实际价格提交充分证据予以证明，故本院对其上诉主张不予支持，一审法院认定谢茂民赔偿韩华南55万元投资收益损失正确，本院予以确认。综上所述，谢茂民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16568元，由谢茂民负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇二〇年十二月二十二日法官助理 黄旭宁法官助理 张进中书 记 员 刘芳芳