浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初2992号 原告：海盐利时实业有限公司。住所地：海盐县武原街道勤俭北路**。统一社会信用代码9133042466831654XQ。 法定代表人：许金波，董事长。 委托诉讼代理人：宋艳红，浙江海泰律师事务所律师。 被告：海盐耧上餐饮有限公司。住。住所地：海盐县武原街道勤俭北路****西起第1、2间。统一社会信用代码91330424MA2BC4277F。 法定代表人：张峰云。 原告海盐利时实业有限公司与被告海盐耧上餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋艳红到庭参加诉讼。被告海盐耧上餐饮有限公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间签订的《租赁合同》，被告将租赁房屋腾退给原告；二、被告支付原告从2018年12月28日起至腾退房屋之日止的租金物业费（算至2019年9月10日为305849.48元），及从2018年11月20日起至实际付清之日止的逾期付款违约金（按照每日欠缴费用总额的0.1%计，暂算至2020年5月6日为115394.80元）；三、被告支付从合同解除之日起至实际腾退房屋之日止的实际占有使用费（按照房屋租赁合同租金物业费的2倍为标准计取）；四、被告支付擅自解除合同的违约金96989元；五、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年11月19日，原告与被告签订了《租赁合同》。合同约定：被告向原告承租坐落于海盐县武原街道勤俭北路333号利时广场的原告购物中心的房屋，租期5年，从2018年11月28日至2023年11月27日止，前三年每年各免租一个月。双方约定年固定租金物业费为387958.50元，第三年后租金物业费同步递增3%，一个季度为一个缴租期，首期固定租金物业费于合同签署日付清。保证金50000元，在被告单方提出解除合同时作为违约金予以扣除。同时约定了合同因被告原因解除的，被告应支付给原告违约金为月租金及管理费之和的3倍金额等。合同签订后，被告迟迟未按约缴纳保证金和租金物业费，在原告多次催讨后，以种种理由推脱。原告认为被告违约拖欠租金物业费，无正当理由提出解除合同，严重违约，原告有权单方解除合同，且要求其承担逾期付款违约金。 被告未作答辩。 本院经审理，认定事实如下： 2018年11月19日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在海盐县××街道××路××号××广场××购物中心；合同租赁期限为5年，自2018年11月28日至2023年11月27日止，装修期3个月，免租期前三年每年各免租一个月；使用范围：海盐利时实业有限公司2Ｆ-0003／0004（部位），商铺套内建筑面积708.60ｍ2，固定租金物业费单价1.5元／天／平米，第三年后租金物业费同步递增3%；甲乙双方确认以一个季度为一个缴租期，首期固定租金及管理费乙方应于本合同签署日支付给甲方，乙方应当在每个缴租期结束前15天（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付或结算下一个缴租期的固定租金及管理费；乙方应按约定的支付方式支付租金、管理费或其他费用，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的0.1%向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付；若本合同期满或提前终止的，则乙方应立即返还该房屋并于本合同期满或终止之日起七日内向甲方付清尚未支付的全部费用（包括但不限于租金、管理费、滞纳金、违约金等）；乙方应在本合同签署后五个工作日内向甲方支付人民币50000元作为保证金，以保证其履行本合同的所有条款，否则甲方有权终止本合同；在本合同期满或因任何原因终止时，乙方应立即将该房屋恢复原状后交还给甲方，未经甲方同意逾期占用该房屋的（包括以人或物品占用）：1）乙方应按日保底租金的2倍或每日1000元（以较高者为准）向甲方支付逾期占用使用费和逾期占用期间内所发生的一切费用；若乙方出现下列情形之一的，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同，乙方无权要求甲方退还已付之保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付解除相应计租年度的月租金及管理费之和的3倍金额作为违约赔偿金，若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分：（一）乙方未根据甲方书面通知的交付日前来办理该房屋交付手续，逾期达三十日；逾期不足额支付租金、管理费或其他费用累计超过三十日；……（九）根据本合同或中国法律甲方有权终止或解除本合同的。合同还对双方的其他权利、义务进行了约定。上述合同签订后，被告未按约支付首期租金物业费、保证金，亦未支付后续租金物业费等。2018年12月28日，被告作为原告起诉至本院，要求解除与原告之间的租赁合同等，本院以（2018）浙0424立预199号案件受理，后于2019年10月10日转为正式立案受理，案号（2019）浙0424民初4771号。该案后因被告未按期缴纳诉讼费，按撤诉处理。另，本案中被告因下落不明，本院于2020年8月16日张贴公告，向被告送达起诉状、应诉通知书等。 本院认为，依法成立的租赁合同关系受法律保护，双方当事人均应按照合同约定及法律规定行使权利、履行义务。本案中，被告自租赁合同签订起的首期租金物业费至今未交纳，原告依据合同约定行使解除权，符合双方约定及法律规定，双方租赁合同自原告解除合同的意思表示到达被告之日起解除。本院于2020年8月16日以公告形式向被告送达起诉状及应诉通知书，2020年10月15日视为送达，故原、被告签订的租赁合同自2020年10月15日起解除。被告应当于合同解除之日将租赁的房屋腾退给原告，并且支付原告自2018年11月28日起至2020年10月15日止的房屋租金物业费，按照双方约定免租期两个月（按照天数折算61天），被告应当支付原告租金666438.30元。原告主张被告自2018年11月20日起以欠缴款总额为基数按每日0.1%支付原告逾期付款违约金，本院认为原告主张的违约金计算方式明显高于逾期付款对原告造成的损失，故本院酌定按照年利率6%的标准计算被告违约金。因原、被告约定首期租金物业费在合同签订之日支付，后续租金物业费按季度于每个缴租期结束前15天缴纳（遇节假日顺延），故原告的主张违约金应当分段计算。即2018年11月20日起计算首期租金66962.70元（首期免租金一个月）的违约金，2019年2月15日起计算第二期租金97786.80元的违约金，2019年5月20日起计算第三期租金97786.80元的违约金，2019年8月19日起计算第四期租金96723.90元的违约金，2019年11月18日起计算第五期租金63774元的违约金（第二年免租金一个月），2020年2月17日起计算第六期租金97786.80元的违约金，2020年5月18日起计算第七期租金97786.80元的违约金，2020年8月18日起计算第八期租金47830.50元的违约金。经计算，截至2020年8月17日，被告应当支付原告违约金36279.20元。2020年8月18日起被告应当以欠付租金物业费666438.30元为基数，按年利率6%支付原告违约金直至租金物业费全部付清之日止。 对于原告要求被告支付自合同解除至房屋实际腾退之日房屋占有使用费的诉请，本院认为，原、被告租赁合同解除后，被告应当将租赁房屋返还原告，未能返还的，被告应当支付原告占有使用费。但是原、被告约定占有使用费按照租金物业费的2倍标准计取，该计算标准计算的占有使用费明显超出原告实际损失。本院认为，被告按照租金物业费的标准支付原告占有使用费，足以弥补原告损失，故对于原告超出部分的诉请，本院不予支持。原告要求被告支付因被告违约导致合同解除的违约金，符合双方合同约定，本院予以支持。但是按照双方约定，被告应当支付原告的违约金为95661元（日租金1062.90元×30天×3倍）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告海盐利时实业有限公司与被告海盐耧上餐饮有限公司签订的《租赁合同》于2020年10月15日解除； 二、被告于本判决生效之日起七日内将租赁的原告利时广场2F-0003/0004（部位）腾退给原告； 三、被告于本判决生效之日起七日内支付原告租金物业费666438.30元并支付原告逾期付款违约金36279.20元（计算至2020年8月17日，2020年8月18日起被告应当以剩余租金物业费为基数按年利率6%支付原告违约金直至租金物业费付清之日止）； 四、被告于本判决生效之日起七日内支付原告自2020年10月16日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费（按每日1062.90元计算）； 五、被告于本判决生效之日起七日内支付原告解除合同违约金95661元； 六、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12588元，由原告海盐利时实业有限公司负担1152元，被告海盐耧上餐饮有限公司负担11436元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 长  王东月 人民陪审员  杨国忠 人民陪审员  周阿囡 二〇二〇年十二月二十二日 书 记 员  张伟华