贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初4064号 原告：饶应富，男，汉族，1966年2月20日生，贵州省桐梓县人，现住桐梓县。 原告：饶晓霞，女，汉族，1988年7月15日生，贵州省桐梓县人，现住桐梓县。 二原告共同委托诉讼代理人：饶应国，系饶应富之兄，饶晓霞之伯父。 被告：桐梓县顺发房地产开发有限公司，住所地：桐梓县海校街道办事处河滨北路。 法定代表人：令狐克胜，公司总经理。 委托诉讼代理人：周正强。 第三人：黄祖贵，男，汉族，1963年11月25日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 原告饶应富、饶晓霞与被告桐梓县顺发房地产开发有限公司（以下简称“顺发公司”）、第三人黄祖贵商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼中，因案情复杂，本案转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告饶应富、饶晓霞及其委托诉讼代理人饶应国和被告顺发公司的委托诉讼代理人周正强，第三人黄祖贵均到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。 原告饶应富、饶晓霞向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理桐梓县娄山关镇人民路粮贸大厦一幢1座1单元12-5房屋的所有权转移登记，将办理商品房转移登记的有关文书（房产证）交付给原告，并自2015年1月1日起至该房屋所有权转移登记办理完毕之日止，以房款总价495,297元为基数，按贵州桐梓农村商业银行股份有限公司（原桐梓县农村信用社合作联社）的同期贷款利率计算向原告支付违约金（原告为购买涉案房屋在原农村信用合作联社办理按揭贷款的月利率5.4570%）；2.判决被告立即退还原告“燃气开户费”2,600元及向原告多收的房屋维修基金559元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，因案涉房屋产权转移登记已办理完毕，原告自愿放弃了要求办理产权转移登记和交付权属证书的诉讼请求。事实与理由：原告于2013年3月13日与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告的粮贸大厦一幢1单元12-5号房屋，总价为495,297元，2013年12月31日前交房，2014年12月31日前办理房屋所有权初始登记。2013年1月19日，原告支付了购房首款205,297元，同年5月8日，原告按揭贷款290,000元付清了尾款。2014年2月16日，原告接房时与被告委托的，现已注销的原桐梓县华盛物业管理有限公司（以下简称“华盛公司”）签订物业服务合同，该公司代收水电开户费2,600元、契税6,941.535元、维修基金5,589元以及一年物管费2,012.04元共计20,988.505元，后原告又补交488元契税。经原告多次催促，被告却至今未将产权文书交付原告，也未退还天然气开户费。原告核查，被告于2018年11月22日才将案涉案房屋维修基金5,030元交到主管部门，2020年6月17日才将契税交到税务局。被告未合同约定履行义务，应承担相应违约责任。原告故诉至法院，要求判如所请。 被告顺发房开辩称，原被告是约定共同申请办理房屋产权转移登记，原告未提供办证所需资料，被告不能单方办理。2020年4月10日，原告才委托被告办理产权转移登记手续和将不动产询问表、申请表交被告，现产权转移登记正办理中，很快将办理完毕，不存在被告办证违约。同时，因案涉粮贸大厦周边地块未拆迁，致未满足验收条件，消防验收改革后，政府才以会议纪要通知被告办理相关产权手续，这说明未能在约定时间办理产权证是政府原因，属合同中约定的不可抗力，故被告也不应承担违约责任。原告要求从2015年1月1日起算违约金，而2020年4月10日原告才委托被告办理产权转移登记，之前双方约定是共同办理产权转移登记，原告亦未提交办证所需资料，故被告未违约，不应从此时计算；2020年4月前原告未向被告主张过权利，按二年诉讼时效规定，原告此请求已超诉讼时效。原告要求按5.4570‰的贷款月利率计算违约金无法律依据，原被告是办证违约纠纷，不是贷款违约，显然不应当按贷款利息计算。华盛公司是受天然气公司委托代收开户费，该费用已交燃气公司，原告要求被告退还无事实和法律依据。华盛公司代收的维修基金、契税等已代原告缴纳，有合法票据，至于多收的559元维修基金系管理部门下调收取标准产生的，产权证书办理下来后多退少补。华盛公司代收相关税费行为是基于对原告的服务，与被告无关。 第三人黄祖贵述称，华盛物管公司2016年已注销，第三人是原法定代表人。华盛公司代收的燃气开户费是代收代缴，已交燃气公司，其他代收费用均已代缴。原被告间的纠纷与华盛公司无关。原告所称多收559元在办证清单中没有，不存在多收此款。算下来原告还欠第三人400多元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述有效证据，本院确认下列事实： 被告顺发公司开发建设的位于桐梓县海校街道（原娄山关镇）人民路的“粮贸大厦”于2009年取得立项规划许可，2011年11月15日开始修建，2013年6月30日竣工。原告饶应富、饶晓霞于2013年1月13日在被告处定购了“粮贸大厦”1幢1座1单元12层1-12-5号房屋，支付了40%的首付款205,297元，2013年3月13日，双方签订《商品房买卖合同》，约定首付款205,297元，余款290,000元以银行按揭支付；2013年12月31日前交房。合同第七条第二款还载明“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”。前述附件五中没有任何约定。第十二条第一款城市基础设施约定“1.上水、下水：交付时达到使用条件；2.供电：交付时达到使用条件；3.供暖：×年×月×日达到×；4.燃气：×年×月×日达到×；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户；以上×项需要买受人自行办理开通使用手续。”。合同第二十二条第三款约定“（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的银行同期利息承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款银行同期利息的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记。1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”。2013年5月8日，原告向被告支付了290,000元的银行按揭款。2014年2月16日，原告接收了案涉房屋，并与华盛公司签订物业服务合同，同日按照被告的办证费用计算表，交给华盛公司测绘费152.03元、工本费90元、资料费5元、契税6,941.505元、国有土地证40元、维修资金总款5,589元、物业费8,170.94元等共计20,988.51元，同年3月20日，华盛公司代收了燃气开户费2,600元并交付给桐梓县燃气有限公司，同年11月原告向被告补交了契税款488元。2020年4月10日，原告向被告出具委托书，委托被告为其办理案涉房屋的一切房屋产权手续，同日提交给被告不动产登记询问表和不动产登记申请表。现原告因未取得案小房屋权属证书，故诉至本院。 另查明，2018年11月22日，原告所交华盛公司的住宅专项维修资金5,030元由桐梓县住房和城乡建设局收取。2019年11月7日，桐梓县人民政府召开专题会议，研究案涉“粮贸大厦”项目办理不动产登记证书相关事宜后，案涉“粮贸大厦”于2019年11月13日通过竣工验收，同月19日进行了消防验收备案，同年12月24日取得初始产权登记。2020年6月17日，原告所交华盛公司的契税7,429.45元由桐梓县税务局收取。案涉房屋的不动产证书已于2020年11月17日办理完毕。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思真实，不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。诉讼中，原告自愿放弃要求被告办理案涉房屋的转移登记和交付权属证书的请求，这是原告对自己权利的处分，本院予以确认。 本案的主要争议焦点为一、被告是否对原告构成逾期办理案涉房屋的所有权转移登记和交付权属证书，被告应否承担逾期违约金；二、燃气开户费2,600元应否退还原告。 关于第一个争议焦点，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》中约定2014年12月31日前取得案涉房屋所有权初始登记，并办理商品房转移登记和交付权属证书；同时约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。按照前述共同申请办证的约定以及不动产登记部门办证的流程规定，原被告均有义务完善办证所需的相关资料。诉讼中查明，二原告除了在接房时将契税、维修基金等交给了华盛公司代收外，未能举出证据证明自己同时已将应由原告方完成的办证所需要的相关资料提交给了被告，亦未能证明自己在2020年4月10日前曾催告被告，要求共同申请办理案涉房屋产权转移登记；而被告举出的二原告委托书、不动产登记询问表和申请表却显示，2020年4月10日二原告才向被告出具委托书和上述资料。所以，本案虽然存在2019年12月24日前，案涉房屋并不能办理产权转移登记的客观实际，但原告不能举证证明自己向被告主张了权利，原告举证不能，故本院不能认定被告对原告构成逾期办理案涉房屋的所有权转移登记和交付权属证书的违约和应承担相应违约金。 关于第二个争议焦点，2014年4月17日贵州省人民代表大会法制委员会作出的《关于有关问题询问的答复》明确，“根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通讯、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取”。本案中，案涉楼盘于2009年立项规划，2011年11月15日开始修建，2013年6月30日竣工，均早于《关于有关问题询问的答复》的作出，根据该答复的规定，结合原被告间亦并未明确约定燃气属案涉商品房的配套设施和第三人华盛公司收取燃气开户费后已交燃气公司，现燃气设施已达到使用条件等事实，案涉燃气开户费不属于应退还范畴。 综上理由，二原告诉请被告承担逾期办证违约金，本院不予支持。被告多收原告559元的房屋专项维修基金款，被告认可，故应予退还。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告桐梓县顺发房地产开发有限公司于本判决生效后立即退还原告饶应富、饶晓霞559元的房屋专项维修基金款； 二、驳回原告饶应富、饶晓霞的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费110元，由被告桐梓县顺发房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，义务人未按法律文书履行义务的，权利人应在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 审 判 长  邓尚平 人民陪审员  全安龙 人民陪审员  邹立春 二〇二〇年十二月七日 法官助理胡露萍 书记员周恩龙