河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫12民终1585号上诉人（原审被告）:三门峡市海川商贸有限公司,住所地：三门峡市经济开发区职业技术学院双创园**法定代表人：张贵强，系该公司执行董事委托诉讼代理人：王锋义，河南文轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁辉，河南文轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：三门峡市发展和改革委员会,住,住所地：三门峡市崤山路**法定代表人：周长青，系该委员会主任。委托诉讼代理人：荆小平，河南东方律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉阳萍，河南东方律师事务所实习律师。上诉人三门峡市海川商贸有限公司（以下简称海川商贸）因与被上诉人三门峡市发展和改革委员会（以下简称市发改委）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省三门峡市湖滨区人民法院（2020）豫1202民初3475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海川商贸上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回市发改委一审诉讼请求；2.由市发改委承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、党和政府的惠民政策，应落地实施。1、2020年5月9日国务院八部委《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第（一）款：“推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月的房屋租金。”2、2020年7月20日河南省人民政府《河南省做好“六稳”工作落实“六保”任务若干政策措施》第9条：“对承租国有房屋的各类服务业个体工商户和小微企业免除2020年上半年3个月房屋租金；”3、2020年6月23日河南省八部门《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》第一条第（一）款：“对承租国有房屋的各类服务业小微企业和个体工商户免除上半年3个月房屋租金，实施主体为国有房屋权属单位，包括出租房产的在豫各级国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位。”其中就包含河南省发展和改革委员会。二、租赁合同不应予以解除。海川商贸在一审开庭前已足额支付9个月租金225000元，加上党和政府确定免除的3个月租金，当年的租金已全部交清，不存在拖欠租金的情形。一审时双方对免除2个月租金还是3个月租金存在争议，海川商贸为妥善处理纠纷，本着继续履行合同的目的，在庭审后先按照市发改委的意见又支付1个月的租金25000元，以表示继续履行合同的诚意。海川商贸虽有轻微的违约行为，但确实是事出有因，且在一审庭审前已付清全年的租金；这两年经济环境持续困难，加之今年的疫情，民营企业的生存极其艰难，一审判决却没有体现对民营企业在疫情期间支持，判决解除合同明显不当。市发改委辩称，1.海川商贸应于2019年10月31日前交清下一年度租金30万元，但海川商贸无故拒绝交付，此时新冠疫情尚未发生，海川商贸所述的惠民政策还未颁布实施，因此，新冠疫情惠民政策与海川商贸违约行为无关。2.海川商贸未按合同约定缴纳2018、2019年度租金，市发改委起诉后，双方达成调解协议，但海川商贸没有任何理由再次违约拒交2020年度租金，违约行为明显且严重。3.海川商贸租赁市发改委房屋已加价全部转租，其公司不按照合同约定向市发改委交付租金没有客观理由。4.海川商贸拒付租金既不向市发改委说明原因和理由，也不与市发改委协商，在得知市发改委起诉后，海川商贸未经市发改委同意，擅自在一审开庭前多次汇入三门峡市财政局累计22.5万元，开庭后又汇入2.5万元，海川商贸上述支付租金的行为是为了掩盖自己的违约行为，规避法律规定。市发改委向一审法院起诉请求：1．解除市发改委和海川商贸签订的《房产租赁合同》；2．海川商贸偿还市发改委损失从2020年5月29日起每月按25000元计算至房屋实际交付之日（损失暂计算至起诉之日为40000元）；3．判决海川商贸承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月26日，三门峡市粮食局（甲方）与海川商贸（乙方）签订《房产租赁合同》1份，约定：1.甲方将市粮食局办公楼西侧原裕泰宾馆三层楼房及相连的八间平房建筑面积共计1204.02平方米租给乙方。租赁时间从2016年10月28日至2022年11月28日，共计6年1个月，其中包括乙方免费提供装修时间30天；2.租赁金额为每年30万元整。按照先交房租后用房的原则，每年交房租一次。第一年租金交款日期为协议签订后5日内，以后应在每年的10月30日前交纳下一年度的租金。3.房屋租赁期间的水电费、卫生费等与租房有关的费用均由乙方承担，并按月交纳。4.乙方租房期间向甲方交纳押金5000元，如无违约，待房屋租赁到期后如数返还。5.甲乙双方要严格履行合同，甲方有义务提供乙方办理证照中需要的有关资料。任何一方违约停止执行合同都要赔偿对方5万元的损失。因人力不可抗拒因素和政府行为造成的合同终止，甲乙双方均不承担赔偿责任。乙方交纳租金和水电费等任何一项超过三个月未能交纳，视同自动放弃承租权，甲方有权停止执行合同。6.如需装修和改造扩建，须经甲方同意，确保安全和防止遗留问题出现。7.乙方在租赁期间对房屋进行装修和改造扩建增加的简易房，合同到期后都要完好无损、无偿交给甲方。三门峡市粮食局和海川商贸分别在合同落款处加盖印章确认。合同签订后，三门峡市粮食局将合同约定的房屋交付给海川商贸租赁使用。2018年，因政府机构改革，三门峡市粮食局划归市发改委。由于海川商贸拖欠市发改委的房屋租金，市发改委于2019年10月21日向一审法院提起诉讼，要求解除与海川商贸签订的《房产租赁合同》；海川商贸支付租金55万元，违约金5万元。经一审法院主持调解，市发改委与海川商贸达成调解协议，一审法院于2019年12月2日作出（2019）豫1202民初4380号民事调解书，确认：海川商贸于2019年12月20日前支付市发改委2018年1月28日至2019年11月28日的租金55万元。若逾期未支付，双方自愿解除房屋租赁关系，市发改委有权要求海川商贸立即支付租金55万元及合同解除后的租金（从2019年11月28日每月按租金25000元开始计算到房屋交付之日止）。上述民事调解书生效后，海川商贸按照调解协议于2019年12月19日向市发改委交纳租金55万元，市发改委于2020年4月20日向海川商贸出具行政事业单位资金往来结算票据。对于2019年11月29日至2020年11月28日的房屋租金，海川商贸并未按照合同约定于2019年10月30日前支付。经市发改委催促，海川商贸于2020年7月2日、2020年8月14日、2020年9月1日分别向三门峡市财政局转账支付150000元、25000元、50000元，共计225000元。市发改委于2020年7月16日具状起诉来院。一审另查明：2020年2月10日，××肺炎疫情支持中小微企业渡过难关工作措施的通知》（三政〔2020〕1号）。其中在减免中小微企业房租部分，规定对承租国有资产类经营用房的中小微企业，本文件发布当月房租免收，之后两个月房租减半征收。一审法院认为，市发改委与海川商贸签订的《房产租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。双方均应按照合同约定履行。海川商贸在履行合同期间，没有按照合同约定按期支付租金，构成违约，曾被市发改委诉至一审法院。虽然双方此后达成调解协议，海川商贸亦按（2019）豫1202民初4380号民事调解书确定的期限履行了相应的义务，但对2019年11月29日至2020年11月28日的租金30万元，按照合同约定应在2019年10月30日前支付，虽然受新冠肺炎疫情影响，根据三门峡市人民政府文件精神，2020年2月至4月份的租金，应减免两个月的租金50000元，则海川商贸应向市发改委支付当年度租金250000元，但是截止2020年9月1日，海川商贸仅支付租金225000元，拖欠租金25000元，仍未依约履行，再次违约，引起本案纠纷发生，海川商贸应承担相应责任。根据合同约定，海川商贸逾期支付租金超过三个月的，作为出租方的市发改委有权终止合同，现海川商贸已经超过3个月未支付租金，符合双方约定的终止合同的条件，故市发改委请求解除双方签订的《房产租赁合同》的诉讼请求，一审予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，《房产租赁合同》解除后，海川商贸无需再向市发改委支付租金，海川商贸应向市发改委返还房屋，并自合同解除之日起向市发改委支付损失。市发改委要求损失按每个月25000元支付至房屋实际交付之日止，未违反法律规定，一审予以支持。综上所述，市发改委的诉讼请求于法有据，一审予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、三门峡市发展和改革委员会与三门峡市海川商贸有限公司于2016年10月26日签订的《房产租赁合同》于本判决发生法律效力之日起解除；二、三门峡市海川商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向三门峡市发展和改革委员会交付位于三门峡市粮食局办公楼西侧原裕泰宾馆三层楼房及相连的八间平房；三、三门峡市海川商贸有限公司向三门峡市发展和改革委员会赔偿损失（损失计算方式为：自合同解除之日起至房屋实际交付之日止，以25000元/月的标准计算），限于房屋实际交付之日支付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（已减半收取）450元，由三门峡市海川商贸有限公司负担。二审经审理查明的基本事实与一审一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定；“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据海川商贸和市发改委签订的《房屋租赁合同》，海川商贸逾期支付租金超过三个月的，市发改委有权解除合同。海川商贸与市发改委2016年10月26日签订《房屋租赁合同》后，海川商贸已连续三年未按时支付租金，在市发改委通过司法途径主张权利、双方达成和解协议后，海川商贸再次违约。海川商贸称其未按时交纳2019年11月29日至2020年11月28日租金系受新冠疫情影响，但按双方合同约定，海川商贸应在2019年10月30日前交纳下年度租金，这时并无新冠疫情发生；海川商贸又称系对（2019）豫1202民初4380号民事调解书中双方约定的“从2019年11月28日每月按租金25000元开始计算到房屋交付之日止”产生了误解，误认为双方变更为租金一月一交，海川商贸作为商事主体，该辩解明显不能成立，且即便按该辩解，海川商贸也未一月一交租金。因此，海川商贸的连续多次的违约行为已经达到双方合同约定的解除条件，且影响了市发改委合同目的的实现，海川商贸称其违约程度显著轻微的主张不成立，一审判决解除房屋租金合同并无不当，二审予以维持。综上所述，海川商贸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由上诉人三门峡市海川商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李福恒审判员  郭丽莎审判员  赵 曜二〇二〇年十二月二十九日法官助理侯杨书记员宋震书记员张润博