天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4673号上诉人（原审被告）：李瀛，女，1976年7月15日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：杨顺国，天津万钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：李岩岩，天津万钧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏明珠，女，1984年4月21日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：谷雨，天津浩思律师事务所律师。原审第三人：天津福莱房地产经纪有限公司，住所地天津市河**环湖东路与黑牛城道交口东北侧皓日园5-5-701。法定代表人：孙廷兰，董事长。委托诉讼代理人：崔东梅，女，该公司员工。上诉人李瀛因与被上诉人夏明珠、原审第三人天津福莱房地产经纪有限公司（以下简称福莱公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2019）津0103民初15759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李瀛上诉请求：1、撤销一审法院判决，发回重审或改判驳回夏明珠一审的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由夏明珠承担。事实与理由：案涉房屋买卖合同的解除系由夏明珠与福莱公司恶意串通行为所致，李瀛并无违约行为；一审判决遗漏了夏明珠与福莱公司的实际控制人系夫妻关系的事实，夏明珠与福莱公司的做法违反了诚信原则，使合同的中介变成了实际的卖家，损害了李瀛的利益，故李瀛向人民法院提起撤销之诉；一审法院以另案判决中未经认定的事实为依据认定李瀛构成违约，属于明显的事实认定错误和适用法律错误，且另案中并未认定李瀛存在违约行为；一审判决对定金数额的认定错误，夏明珠只支付了定金283,500余元，其余200,000元是夏明珠在合同约定的支付定金截止期限后为实现强买强卖支付的，不应认定为定金。夏明珠辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。福莱房地产公司辩称，不同意李瀛的上诉请求，服从一审判决。夏明珠向一审法院起诉请求：1．请求依法确认夏明珠、李瀛及福莱公司于2018年6月17日签订的0000268号《房产交易合同》于2018年7月30日解除；2．依法判决李瀛双倍返还夏明珠定金660,000元；3．依法判决李瀛返还夏明珠预付款170,000元；4．诉讼费用由李瀛负担。一审法院查明：李瀛（甲方）、夏明珠（乙方）及福莱公司（丙方）于2018年6月17日签订《房产交易合同》，约定李瀛将其所有的坐落于天津市静海区团泊新城东区东主干路二南侧橡树岛120号楼1门101房屋（建筑面积为112.56平方米）以1,650,000元的价格出售给夏明珠。后，双方在合同履行过程中发生多次诉讼。2018年10月9日，一审法院立案受理李瀛和夏明珠、福莱公司确认合同无效纠纷一案，李瀛诉讼请求为：1、依法判决李瀛与夏明珠、福莱公司之间的《房产交易合同》无效；2、诉讼费用由夏明珠、福莱公司承担。一审法院于2018年11月26日作出（2018）津0103民初13741号民事判决，判决李瀛、夏明珠、福莱公司之间的《房产交易合同》无效。夏明珠、福莱公司不服，提起上诉。天津市第二中级人民法院于2019年4月8日作出（2019）津02民终1030号民事裁定，裁定撤销一审法院（2018）津0103民初13741号民事判决，发回重审。一审法院于2019年4月22日立案后，诉讼过程中，李瀛变更诉讼请求为：1、依法判决撤销李瀛与夏明珠、福莱公司之间的《房产交易合同》；2、诉讼费用由夏明珠、福莱公司承担。一审法院于2019年7月15日作出（2019）津0103民初5877号民事判决，判决驳回李瀛的全部诉讼请求。李瀛不服，提起上诉。后，李瀛在上诉审理期间提出撤回上诉，天津市第二中级人民法院于2019年10月9日作出（2019）津02民终6519号民事裁定，裁定准许李瀛撤回上诉。另查明，涉案《房产交易合同》约定，涉案房屋成交价为1,650,000元，夏明珠于签订本合同之时向李瀛支付定金500,000元，该笔定金在双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。签订合同当日，夏明珠向李瀛支付定金300,000元，李瀛实际收到定金283,500元，另16,500元由夏明珠从定金中扣除，并以李瀛名义向福莱公司支付了居间服务费。2018年7月10日，夏明珠向李瀛支付定金200,000元。2018年7月30日李瀛向福莱公司和夏明珠发送《律师函》，以涉案合同存在严重欺诈行为为由，通知解除合同。夏明珠于次日收到该函。一审法院认为，本案争议的焦点是定金的数额以及李瀛是否应双倍返还夏明珠定金660,000元；房屋预付款的数额以及李瀛是否应返还夏明珠预付款170,000元。本案中，各方当事人争议的涉案合同效力已由生效法律文书所确认，李瀛请求撤销涉案合同的诉求并未得到法院支持，故李瀛单方向夏明珠和福莱公司发函通知解除合同的行为，构成违约。现夏明珠请求依法确认李瀛、夏明珠及福莱公司于2018年6月17日签订的0000268号《房产交易合同》于2018年7月30日解除，李瀛及第三人福莱公司并无异议，故予以照准。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”本案合同约定的房屋总价款为165万元，而李瀛和夏明珠在《房产交易合同》中约定定金为500,000元，不符合法律规定。夏明珠向李瀛支付的483,500元中的330,000元，应视为夏明珠向李瀛支付的定金。剩余款项以及夏明珠代李瀛支付的居间费用合计170,000元，按照合同约定应视为房款的一部分。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”由于李瀛违约，故夏明珠主张适用定金罚则，请求判令李瀛双倍返还定金660,000元并返还预付款170,000元的诉讼请求，予以支持。李瀛的抗辩理由，证据不足，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条规定，判决：“一、原告夏明珠、被告李瀛及第三人天津福莱房地产经纪有限公司于2018年6月17日签订的编号0000268号《房产交易合同》于2018年7月30日解除；二、本判决生效之日起10日内，被告李瀛双倍返还原告夏明珠定金66万元；三、本判决生效之日起10日内，被告李瀛返还原告夏明珠预付款17万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,100元，减半收取6,050元，由被告李瀛负担。诉讼保全费4,670元，由被告李瀛负担。”二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明，2018年7月30日李瀛向福莱公司和夏明珠发送《律师函》，内容为：“贵公司负责人隐瞒买家身份以中介名义与夏明珠（贵公司负责人爱人）串通欺诈李瀛与夏明珠签署2018年6月17日《房产交易合同》，该欺诈行为事实清楚，致使李瀛面临严重损失，李瀛有权要求撤销合同。……致函律师代表李瀛正式通知贵公司及夏明珠在收到本《律师函》3日内回复并配合完成合同解除手续，逾期将进行诉讼……。”另查明，福莱公司为有限责任公司，股东为孙廷兰、崔远斌，注册资金为500,000元，孙廷兰持股比例为5%，崔远斌持股比例为95%。孙廷兰为该公司法定代表人，崔远斌为该公司经理，在签订案涉《房产交易合同》时，夏明珠与崔远斌系夫妻关系。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，2018年7月30日李瀛向福莱公司和夏明珠发送《律师函》通知解除案涉合同，后双方发生诉讼，各方后续均未实际履行合同，现各方均同意解除合同，一审法院认定案涉合同已经于2018年7月30日予以解除并无不妥。现各方争议的主要问题在于合同解除后的责任承担问题，对此本院分析如下：依据2018年7月30日李瀛向福莱公司和夏明珠发送《律师函》的内容，李瀛系由于福莱公司与夏明珠在和李瀛订立案涉《房产交易合同》时，隐瞒了崔远斌、夏明珠系夫妻关系的事实，故要求解除合同。虽然已经生效的（2019）津0103民初5877号民事判决并未支持李瀛以欺诈为由要求撤销案涉《房产交易合同》的诉请，但并未就合同解除及解除后的责任进行认定，亦未否认福莱公司和夏明珠在合同履行过程中存在不当行为。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应如实履行报告义务。《房地产经纪管理办法》第二十一条规定：“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；……”。《房地产经纪管理办法》第二十五条规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：……（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；……”上述规定既是房地产经纪人员及相关机构应当遵守的行业准则和职业道德，同时也是国家为维护房地产市场正常交易秩序作出的禁止性规定。崔远斌系福莱公司控股股东，福莱公司在提供房屋经纪服务过程中，推荐崔远斌之妻夏明珠与李瀛签订房屋买卖合同，其后果等同于房地产经纪机构承购自己提供经纪服务的房屋，违反了房地产经纪人员、机构的基本职业道德，亦扰乱了房地产市场的正常交易秩序；同时，福莱公司作为合同居间方本应保持中立，但其与买方存在重大利害关系，会影响其向李瀛提供中立的居间服务，可能干扰李瀛正确判断房屋市场行情、自主选择交易对象和交易时机。李瀛作为无过错方，其在后续知晓崔远斌与夏明珠系夫妻关系的事实后，有权选择是否继续履行合同，故李瀛发送《律师函》要求解除合同系有权解除，并不构成违约。关于夏明珠要求李瀛双倍返还定金的问题，因李瀛并不存在违约行为，故夏明珠要求其按照定金罚则双倍返还定金没有依据；如果在此情况下仍要求无过错的李瀛双倍返还夏明珠定金，那么存在过错的合同一方不仅没有受到相应惩戒，还能从其不当行为中获取利益，相当于变相鼓励了福莱公司以及夏明珠的不诚信的行为，有违社会公序良俗和社会主义核心价值观，不利于规范房屋交易的市场秩序。同时，（2019）津0103民初5877号民事判决认定案涉房屋的成交价格并未显著低于市场价，故李瀛并未受到实际损失，考虑本案的实际情况，本案三方的利益以恢复到合同签订前的状态为宜，故本院判令李瀛返还夏明珠已经支付的定金和预付款共计483,500元。关于居间费用16,500元，夏明珠并未实际支付给李瀛，而是支付至福莱公司，因福莱公司未就订立合同的有关事项向李瀛如实报告，违反居间人应履行的合同义务，亦违反房地产经纪机构的行业准则，不应再向李瀛收居间费用，故李瀛不负有向夏明珠返还该笔费用的义务，夏明珠可另行向福莱公司主张。综上所述，李瀛的部分上诉请求成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市河西区人民法院（2019）津0103民初15759号民事判决第一项；二、撤销天津市河西区人民法院（2019）津0103民初15759号民事判决第二、三项；三、上诉人李瀛于本判决生效之日起十日内返还被上诉人夏明珠定金及预付款483,500元；四、驳回被上诉人夏明珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12,100元，减半收取6,050元，由上诉人李瀛负担3,524元，被上诉人夏明珠负担2,526元，诉讼保全费4,670元，由被告李瀛负担；二审案件受理费12,100元，由上诉人李瀛负担7,049元，被上诉人夏明珠负担5,052元。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  包颖审判员  王晶二〇二〇年十二月二十五日书记员  周磊