河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终2783号上诉人（原审被告）：王麦环，女，1966年7月2日出生，汉族，住南乐县。委托诉讼代理人：张会平（系王麦环弟媳），女，1983年5月26日出生，汉族，住河南省清丰县。上诉人（原审被告）：陈修民，男，1965年5月27日出生，汉族，住南乐县。被上诉人（原审原告）：南乐县大德置业有限公司，住所地南乐县元村镇后什固村西。法定代表人：才俊生，系该公司总经理。委托诉讼代理人：龚艳伟，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：张晓盛,河南法衡律师事务所律师。上诉人王麦环、陈修民因与被上诉人南乐县大德置业有限公司（以下简称大德置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南乐县人民法院（2020）豫0923民初1579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王麦环及其委托诉讼代理人张会平，被上诉人大德置业的委托诉讼代理人龚艳伟、张晓盛到庭参加诉讼。上诉人陈修民经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈修民、王麦环上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回大德置业诉讼请求，或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用由大德置业承担。事实和理由：一、涉案房屋并未取得商品房预售许可证，合同无效；涉案《商品房预售合同》系因大德置业公司欺诈所订立，依法应予撤销。大德置业在宣传资料上宣称该小区房产五证齐全，但涉案房屋所在小区土地为工业用地，至今未办理土地出让手续，其建设行为违法。二、沙保国系涉案小区的实际开发人，涉案房屋购买、支付购房款等事项均同沙保国协商洽谈，因此，一审法院未追加沙保国为当事人，程序违法。三、本案中，争议焦点应为王麦环、陈修民能否要求大德置业返还涉案购房款，而一审法院径直认定为要求大德置业办理不动产手续，一审判决超出诉请，同时违反处分原则，程序违法。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误、程序违法,二审应依法改判。大德置业辩称:1、双方基于意思自治签订了案涉小区的房屋买卖合同，小区为新型农村社区重点项目，与一般的商品房买卖不同；2、2018年《南乐县土地资产管理委员会联席会议纪要》中明确表示：对大德公司未批先建的行为不予处罚，按净地挂牌出让。故大德公司的出售行为是合法合规的，王麦环、陈修民应履行合同义务交付剩余房款。大德置业向一审法院起诉请求：请求法院判令王麦环、陈修民支付购房款80000元，诉讼费由王麦环、陈修民承担。一审法院认定事实：王麦环与陈修民系夫妻关系。2017年11月29日，王麦环以陈修民代表人的身份与大德置业签订商品房预售合同，约定陈修民购买大德置业开发的位于南乐县元村镇后什固村西“福元盛典”小区13号楼2单元2层西户的房屋一套，房屋建筑面积134平方米，每平方米房款1866元，总房款250000元；陈修民在2017年11月29日一次性支付全部房款，交房时间为2017年12月30日。签订合同当日，大德置业向陈修民出具了总房款250000元的收据，王麦环向大德置业支付购房款100000元，下欠购房款150000元，王麦环向大德置业出具欠据一支。签订合同三四天后，大德置业将房屋交付王麦环。2018年2月9日，王麦环支付购房款2万元，大德置业在欠据上予以备注；2018年11月份，王麦环再次支付20000元，2018年11月9日，大德置业工作人员向王麦环出具140000元总收据一支，并在收据中注明以前所开票据作废；后王麦环累计支付大德置业购房款共计30000元（包含2019年2月17日王麦环通过微信转账给沙保国的4000元），共计支付购房款17万元，下欠大德置业购房款80000元。大德置业具有房地产开发资质。福元盛典小区系新型农村社区项目。福元盛典小区的购房户为元村镇附近村民。沙保国系大德置业开发的福元盛典小区开发人之一。案涉房屋土地为工业用地，非出让国有商业用地。2016年12月2日下发的乐农组［2016］7号《中共南乐县委农村工作领导小组关于印发〈新型农村社区遗留问题整改实施方案〉的通知》主要内容：围绕南乐县10个新型农村社区中存在的已建成社区入住率低、在建社区后续资金不足、部分未建成社区形成烂尾工程、整体配套设施滞后、拆旧复垦进展缓慢、各项规划、手续不完善等突出问题，从实际出发，找准瓶颈，分类施策，妥善解决。2018年5月10日南乐县土地资产管理委员会办公室下发的【2018】4号南乐县土地资产管理委员会联席会议纪要，内容：……该宗地是南乐大德置业有限公司开发建设的福元盛典住宅小区。该小区是2013年市新型农村社区重点项目，已部分建成入驻。鉴于该宗地是濮阳市新型农村社区重点项目用地，根据县城乡规划委员会会议【2015】1号纪要第九条规定，对大德公司未批先建的行为不予处罚，按净地挂牌出让。一审法院认为，大德置业开发建设的福元盛典小区，是按照国家政策规定进行的新型农村社区项目。虽然暂时不能办理产权登记，但不属于法律意义上的小产权房。陈修民与大德置业签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。大德置业已将房屋交付陈修民，陈修民仅支付购房款170000元，下欠购房款80000元未予支付，构成违约。虽然王麦环代陈修民在案涉合同中签名捺印，但签订合同后大德置业就将房屋交付，陈修民对购买案涉房屋已知情且未提异议，应视为陈修民对王麦环代其签订案涉合同的追认，且二人系夫妻关系，已支付房款为王麦环交纳，故大德置业要求二人共同支付购房款80000元的请求法院予以支持。因大德置业开发建设的是新型农村社区项目，案涉房屋不同于普通的商品房，故对王麦环、陈修民要求大德置业办理不动产登记手续的意见法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：陈修民、王麦环于判决生效后十日内给付南乐县大德置业有限公司购房款80000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由陈修民、王麦环负担。二审期间，围绕上诉请求，王麦环提交9张照片，用以证明大德置业宣传案涉小区五证齐全，截至入住小区基础设施仍未完善。大德公司质证后认为，上述照片拍摄时间不清楚，部分照片与目前事实不符，凌乱现状是小区物业管理漏洞，完全可以修复，不能推定合同无效。对于王麦环提交的针对案涉小区宣传照片，能够证明大德置业销售过程中宣传大产权，对该照片，本院予以确认。其余照片拍摄地点与时间不清，本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：涉案的房屋买卖合同是否有效，王麦环、陈修民应否支付剩余的房款8万元，一审程序是否违法。一、案涉小区为新农村建设项目，被列为濮阳市2013年重点建设项目之一，根据《新型农村社区遗留问题整改实施方案》、《南乐县土地资产管理委员会联席会议纪要》相关规定，该小区属于政策性建设项目。虽然双方订立的是商品房预售合同，但因涉案房屋系新农村建设项目房屋，非一般的商品房，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，不能仅以大德置业未取得预售许可证明，而认定涉案的房屋买卖合同无效。一审判决认定涉案的房屋买卖合同有效并无不当。二、在双方订立的房屋买卖合同有效的情况下，根据合同约定，王麦环、陈修民应一次性支付房款，在房屋已交付王麦环、陈修民居住的情况下，王麦环、陈修民应继续履行合同交付剩余房款8万元。办理房屋产权登记是大德置业的合同义务，但按照涉案的房屋买卖合同的约定，王麦环、陈修民交付房款义务在先，是否办理房屋产权登记不能作为其不交或少交房款的抗辩理由。三、案涉房屋买卖合同系大德置业与王麦环、陈修民双方签订，王麦环、陈修民交付的房款由大德置业收取，沙保国作为案外人收取的房款已经大德置业确认，沙保国不是该房屋买卖法律关系中的主体，根据合同相对性的原则，一审判决并未遗漏当事人。另，王麦环质疑一审判决书中“对被告要求原告办理不动产登记手续的意见本院不予采纳”，该句为裁判分析，而非一审判决内容，所以一审判决不存在超出诉请的情况。王麦环、陈修民在一、二审中并未主张撤销涉案的房屋买卖合同，其上诉提出的涉案合同为可撤销合同的上诉意见，不能支持其上诉请求，对该意见本院不予采纳。综上所述，王麦环、陈修民的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由王麦环、陈修民负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二〇年十二月十一日书记员 李淑敏