江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终8897号上诉人（原审原告）：于文东，男，1956年2月11日出生，汉族，户籍地南京市玄武区，现住南京市江宁区。委托诉讼代理人：黄哲琪，泰和泰（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙塬，泰和泰（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：于冰，男，1982年1月24日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：申烨，江苏融鼎律师事务所律师。上诉人于文东因与被上诉人于冰财产所有权纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初16860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于文东上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人于文东一审全部诉请；2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人于冰承担。事实与理由：1、诉争南京市江宁区天元东路228号莱茵达财富广场5-1幢102室房屋（以下简称102室房屋）签订房屋买卖契约、支付购房款、办理房屋交付、办理不动产权证时，被上诉人尚在桂林空军学院就读，以上手续均为上诉人办理，南京莱茵达置业有限公司（以下简称莱茵达公司）直接向上诉人交付102室房屋，而非向被上诉人交付，仅是购房发票抬头开具成被上诉人名字，后亦由上诉人缴纳了契税和维修基金，并于2008年1月26日办理了登记为被上诉人名字的房屋所有权证及国有土地使用权证。一审法院对上述事实查明有误。2、102室房屋于2017年9月30日登记为南京云升餐饮管理咨询有限公司的经营场所，但该公司并未实际使用102室房屋，而被上诉人于2018年12月才更换门锁并补办案涉房屋不动产权证，此时102室房屋实际无人使用。一审法院仅以被上诉人的陈述，直接认定102室房屋登记为经营场所与被上诉人更换门锁及补办不动产权证存在因果关系，系认定事实错误，亦与常理不符。3、即使上诉人在服役期间曾以被上诉人名义购置多处房产，亦不能直接认定本案102室房屋必然是上诉人对被上诉人的赠与。从（2014）秦民初字第4788号民事判决中可以看出，南京市秦淮区房屋（以下简称402室房屋）也是由上诉人控制并进行了处分，上诉人的该行为可以证明登记于被上诉人名下的房屋，并非都是对被上诉人的赠与，被上诉人在一审中亦未对赠与举证证明。4、102室房屋自购买之日起迄今，相关权属证书、购房发票、完税凭证等材料一直在上诉人处。上诉人与前妻王凤书1995年就已分居，此时被上诉人仅13岁，后被上诉人在外地求学，直至2012年9月才回调南京，父子二人自被上诉人13岁后再未共同生活过，不存在上诉人代为保管102室房屋相关材料及委托租赁102室房屋的事实。102室房屋为上诉人借被上诉人名义购买而非赠与，该房屋及房屋相关权证材料一直由上诉人掌控且无交付给被上诉人的意思表示，被上诉人因为明知以上事实，所以编造遗失的理由重新办理了房屋相关权证。一审判决对以上事实认定及法律适用均存在错误，请求二审法院查明事实，依法公正判决。于冰辩称，1、本案诉争102室房屋购买时答辩人确实仍在军校学习，但上诉人与答辩人在购房及办证过程中均对购房事宜进行过电话沟通，答辩人也为此回过南京参与相关收房手续，但因时间较为久远，双方都记不得具体经办人。即使答辩人当时不在南京，也完全可以授权上诉人代为办理相关手续，最终产权登记在答辩人名下也足以说明该事实。2、案外人李红岩在上诉人与前妻王凤书婚姻存续期间与上诉人发生私情并生育子女，导致答辩人家庭破裂，后因答辩人发现李红岩擅自使用102室房屋，并向李红岩主张权利，引发上诉人提起本案诉讼，且李红岩使用102室房屋的事实已被一审查明。3、上诉人作为答辩人父亲，其离婚前大部分时间仍会回南京市玄武区房屋（以下简称504室房屋）居住，双方都清楚**房屋相关证件材料的存放地点，上诉人取得102室房屋证件及票据并无障碍。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。于文东向一审法院起诉请求：1、确认于冰名下102室房屋归于文东所有；2、将102室房屋变更登记至于文东名下；3、于冰将102室房屋清空并返还给于文东。一审法院认定事实：于文东历任南京军区空军装备部综合计划处处长、南京军区空军装备部副部长，于冰系于文东之子。2006年6月5日，于文东以尚在桂林空军学院就读的于冰（乙方，买方）名义与莱茵达公司（甲方、卖方）签订《财富广场商品房买卖契约》一份，约定：乙方向甲方购买102室房屋，该房屋使用功能为商业，建筑面积184.88平方米，房屋总价为1197293元，甲方于2006年11月18日向乙方交付102室房屋。合同签订后，莱茵达公司于2006年11月18日向于冰交付了房屋并开具了金额为1197293元的发票。于冰于2008年1月26日办理了102室房屋的房屋所有权证、于2008年2月19日办理了102室房屋的国有土地使用权证。2012年5月7日，于文东与戴磊就102室房屋签订《门面房租赁合同》一份，约定：于文东将102室房屋出租给戴磊使用，租赁期限自2012年6月1日起至2017年5月31日止，年租金为62000元。于文东于当日还出具《承诺书》一份，载明：102室房屋系于冰名义购买，我以甲方签署租房协议，租赁期间如有产权纠纷，全部由我负责。102室房屋自2015年7月1日起至2017年6月15日止的物业费系于冰支付。2017年9月30日，李红岩向工商部门提交《市场主体住所（经营场所）使用证明》一份，以102室房屋作为李红岩经营南京云升餐饮管理咨询有限公司的经营场所。于冰得知李红岩将102室房屋登记为南京云升餐饮管理咨询有限公司经营场所后，于2018年12月将102室房屋门锁更换并以产权证遗失为由向不动产登记部门申请补办了102室房屋的不动产权证。2019年7月10日，于冰诉至一审法院，要求判令李红岩支付自2017年8月1日起至2019年1月1日止占用102室房屋期间的占有使用费10万元，该案尚在审理过程中。另查明：1981年2月3日，于文东与王凤书结婚，两人于1982年1月24日育有一子于冰。2012年，于文东与李红岩生育一儿一女。2014年7月7日，于文东曾诉至南京市玄武区人民法院，要求与王凤书离婚，法院于2015年1月19日判决不准离婚。2015年10月20日，于文东再次诉至南京市玄武区人民法院，要求与王凤书离婚。2015年12月4日，于文东与王凤书在民政部门协议离婚，双方约定：1、位于南京市玄武区（附带车库）军产房归女方所有，男方自动放弃；2、夫妻双方无债权债务；3、家里邮票归男方所有，男方支付女方100万元，于5年内付清，如果有一次未按期支付，女方有权申请让男方将剩余金额一次性支付。2015年12月10日，于文东撤回了离婚起诉。2017年4月11日，王凤书诉至南京市玄武区人民法院，要求于文东协助办理504室房屋的产权变更手续，于文东向王凤书支付100万元。南京市玄武区人民法院经审理后认为504室房屋系安置军人所建的经济适用房，土地权利性质为划拨，未经部队书面同意，无法办理504室房屋产权变更手续，但于文东应当按照离婚协议约定向王凤书支付100万元。南京市玄武区人民法院于2017年7月31日作出（2017）苏0102民初2589号民事判决书，判决：1、于文东向王凤书支付100万元；2、驳回王凤书的其他诉讼请求。再查明：2014年9月29日，于冰曾诉至南京市秦淮区人民法院，要求判令确认于文东与李红岩就于冰名下位于南京市秦淮区房屋签订的房屋买卖合同无效，于文东、李红岩将402室房屋返还给于冰。于文东在该案庭审中辩称：于冰的诉讼请求不能成立，其与李红岩签订的房屋买卖合同是合法有效的，于冰长期在外地上班，但在2012年9月之前就从上海调回南京熊猫厂担任驻厂军代表，在南京期间于冰住在和平新村家里，不可能不清楚402室房屋出卖的情况，于冰称其与李红岩之间存在暧昧关系且育有子女，与事实不符，亦无证据支持，要求驳回于冰的诉讼请求。该案庭审中，于文东陈述402室房屋系其于1999年底、2000年初，全额出资373658元购买，当时于冰刚满18周岁，系作为于冰父亲的于文东垫付的购房款。南京市秦淮区人民法院经审理后认为：于文东、李红岩在签订房屋买卖合同时，约定房价为10100元，明显低于正常市场价格，于文东虽认可收到房款108万元，但未能就其收到房款的事实进行举证，亦未提供证据证明其向于冰交付了售房款，于文东、李红岩以明显不合理低价买卖402室房屋，属合同法规定恶意串通之情形，损害了于冰的合法利益，于冰请求判令房屋买卖合同无效，于法有据，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，李红岩应当向于冰返还402室房屋。南京市秦淮区人民法院于2015年3月23日作出（2014）秦民初字第4788号民事判决书，判决：1、于冰委托于文东于2012年4月23日与李红岩签订的《南京市存量房交易合同》无效；2、李红岩将402室房屋返还给于冰。于文东不服该判决，上诉至南京市中级人民法院。后于文东于2015年12月4日撤回上诉。一审庭审中，于文东提交了102室房屋商品房买卖契约原件、购房发票、完税凭证、2012年物业费发票、房屋所有权证、国有土地使用权证、履历表，用以证明房屋买卖合同上于冰的名字是于文东代签的，于文东以现金方式支付了102室房屋的购房款、契税、印花税、维修基金、物业费，102室房屋的产权证都由于文东保管，从未交付给于冰，于文东并无将102室房屋赠与给于冰的意思表示，当时由于文东系部队高级军官，以个人名义购房不方便，便以儿子于冰的名义去购买了102室房屋。于冰的质证意见为：对上述证据的真实性予以认可，但对关联性不予认可，根据物权公示原则，102室房屋登记在于冰名下，即系于冰所有，不能认定为于文东所有，即使于文东持有购房发票，也不能认定于东文就是实际出资人，购买102室房屋时，于冰人在部队，102室房屋的产权证、合同、相关票据存放在家人处管理没有什么问题，占有该部分票据并不足以证明出资人就是于文东。一审庭审中，于文东为证明其购买102室房屋的资金来源，申请证人缪某、徐某出庭作证，其中缪某陈述：2005年其要在南京购房，去夫子庙逛街的时候认识了于文东，正好聊到文革时期的邮票，其很喜欢，于是就留了联系方式，让于文东帮其留意好的邮票，以便其购买，第一次交易的时候，双方约在南京外国语学校门口，于文东从部队大院出来，其才知道于文东是军人，其比较信任于文东，后来交易的次数较多，累计金额达110万元，其以转账和现金方式购买了于文东持有的文革期间的邮票；徐某陈述：于文东系其舅舅，2005年10月，于文东打电话说退休前准备购买门面房，让其筹款，于文东说如果退休了就写在于文东名下，如果没有退休就写在于冰名下，其家庭条件比较好，就筹了6、70万元于2006年5月支付给于文东，那时候于文东还没有买房，其就回去了，后来于文东说已经将钱筹好了，其就将之前筹好的钱自己在南京购买了房产，2016年其外甥张思亮也从于文东处承租了102室房屋用于经营教育培训机构，但在2017年搬走。于冰对证人证言不予认可，于冰认为缪丽娟与于文东之间所谓的邮票交易与常理不符，即使存在邮票交易，也不能证明缪丽娟支付的购买邮票的钱就是于文东支付的购房款，徐某与于文东系亲属关系，与于文东存在利害关系，证言证明效力极低。一审庭审中，于文东认可其曾购置过多处房产登记在于冰名下，现于文东、李红岩已登记结婚。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，于文东认为由于其作为部队高级军官的身份特殊，故以儿子于冰的名义购买102室房屋，其与于冰之间构成借名买房的合同关系，故本案的争议焦点为于文东与于冰之间是否构成借名买房的合同关系，于文东应当举证证明其与于冰之间存在借名买房的合意。按照于文东陈述，其在部队期间曾购置多处房产，均登记在于冰名下。（2014）秦民初字第4788号案件中，于文东也曾全款出资购买了402室房屋并登记在于冰名下，后于冰委托于文东卖房，于文东以10100元的价格将402室房屋出售给李红岩后，于冰认为于文东、李红岩恶意串通，申请法院确认了于文东、李红岩就402室房屋签订的房屋买卖合同无效，法院并未认定402室房屋归于文东所有。至于102室房屋产权证、购房发票、完税凭证为何均在于文东处，于冰进行了合理解释，即于文东、于冰父子长期共同生活居住在504室房屋内，于文东作为于冰父亲代为保管上述材料并不违背常理。2012年9月于冰自上海调回南京任职时，于冰与于文东之间并无矛盾，于冰委托于文东对外出租102室房屋也属合理。直至2014年7月，于文东诉至法院要求与王凤书离婚时，于文东、于冰父子之间才发生矛盾，此后于冰、王凤书与于文东、李红岩之间有过多起诉讼。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第七条规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。于文东与王凤书婚姻存续期间，由于文东出资购买的102室房屋，产权登记在儿子于冰名下，应当视为于文东、王凤书对自己子女一方的赠与，102室房屋应当认定为于冰的个人财产。于文东因未提供相关证据证明其与于冰之间就102室房屋存在借名买房的合意，应当承担举证不利的法律后果。故对于文东要求确认102室房屋归其所有，于冰协助其办理102室房屋的变更登记手续，于冰将102室房屋清空并返还给其的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院据此判决：驳回于文东的诉讼请求。本院二审审理期间，双方均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有商品房买卖契约、房屋产权证、发票、收据、契税纳税申报表、承诺书、门面房租赁合同、履历表、离婚协议书、交易明细、营业执照及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案二审争议焦点为上诉人于文东与被上诉人于冰是否构成借名买房，被上诉人是否应当迁出102室房屋。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。借名买房一般是指一方当事人与他人约定，借用他人名义购买房屋并将房屋登记在他人名下，但由该当事人实际享有房屋权益,他人在符合约定条件时将房屋转移登记的合同。本案中，于文东与于冰系父子关系，诉争102室房屋为于文东与前妻王凤书婚姻存续期间共同出资购买，但登记在于冰名下。父母出资购买房屋，登记在子女名下，应当认定为对子女的赠与，亦符合常理。且根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，故102室房屋应认定为于冰所有。于文东主张102室房屋系借名买房，对此应承担举证证明责任，但其在本案一、二审中均未能对借名买房提供相关证据，于冰对此亦不予认可。针对102室房屋是否存在借名买房关系，于文东陈述102室房屋由开发公司直接向其交付，房屋及相关证件票据等一直由其控制，未曾有过向于冰赠与交付该房屋的意思表示。于冰解释为，102室房屋为其父母于文东与王凤书出资购买所赠，购买该房屋时，双方尚未发生矛盾，因其一直在外地就读军校或工作，客观上其并无便利条件保管房屋证件材料及办理该房屋出租等事宜，故基于双方父子关系，其将房屋相关证件材料交给于文东保管，并委托于文东代为办理出租事宜，后因其与于冰现任妻子李红岩的纠纷导致于文东与其发生矛盾，并引发本案诉讼。经审查，关于于文东、李红岩与于冰、王凤书之间的纠纷，于文东于2014年7月开始起诉要求与王凤书离婚，至2015年12月4日双方在民政部门协议离婚，但于文东2012年即与李红岩生育子女。后于文东未履行离婚协议约定，王凤书于2017年4月将于文东诉至法院，法院判决于文东向王凤书支付离婚协议约定款项。在于冰委托于文东出售于冰名下402室房屋时，于文东与李红岩以明显不合理低价买卖402室房屋，由此引发于冰与于文东、李红岩之间的（2014）秦民初字第4788号诉讼。于文东在该案中认可402室房屋为于冰委托其代为出售，但并未主张402室房屋为其所有，该案判决李红岩将402室房屋返还给于冰，且未认定402室房屋为于文东所有。而本案诉争登记于于冰名下的102室房屋，虽自交付后一直由于文东办理出租，但李红岩在于冰不知情的情况下于2017年将该房屋登记为其名下公司经营场所。在于冰发现李红岩将公司登记在102室房之前，于文东与于冰并未因102室房屋发生过矛盾。于冰得知此事后，于2018年更换102室房屋门锁、挂失补办产权证，开始实际控制、出租该房屋，并于2019年7月10日起诉李红岩要求给付102室房屋占有使用费。于文东虽认为于冰擅自强行占有102室房屋，但直至2019年11月8日才对于冰提起本案诉讼。纵观于冰、王凤书与于文东、李红岩之间以上多起诉讼的过程，本院对于于冰提出于文东系基于上述家庭纠纷提起本案借名买房之诉的解释，予以采信。综上，在双方缺乏书面借名买房合同，于冰亦否认双方存在口头借名买房约定的情况下，本院认为，根据本案目前在案证据，结合本案具体案情及双方陈述的合理性，尚不足以认定本案借名买房合同关系成立。于文东未能对双方存在借名买房合意完成举证责任，应承担举证不利的后果，对其主张借名买房的观点，本院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。综上，于文东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26800元，由于文东负担。本判决为终审判决。审判长 丁 钰审判员 相媛媛审判员 朱卫国二〇二〇年十二月二十二日法官助理汪萍萍书记员宋龙雯