北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13670号上诉人（原审原告）：北京金悦万达资产管理有限公司，住所地北京市怀柔区怀北镇西庄村**。法定代表人：李巍，执行董事。委托诉讼代理人：闫涛，北京市君润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京鑫玉林休闲娱乐有限公司，住，住所地北京市朝阳区蒋台中路驼房营北里**101/div>法定代表人：徐睿，总经理。委托诉讼代理人：翟建，北京智嵩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐麟，男，1969年8月29日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：翟建，北京智嵩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：屈婷，女，1991年7月28日出生，住山东省乳山市城区。上诉人北京金悦万达资产管理有限公司（以下简称金悦公司）因与被上诉人北京鑫玉林休闲娱乐有限公司（以下简称鑫玉林公司）、徐麟、屈婷房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初36087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金悦公司的委托诉讼代理人闫涛，被上诉人鑫玉林公司、徐麟的委托诉讼代理人翟建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金悦公司上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项，改判鑫玉林公司、徐麟连带赔偿金悦公司损失5410179.21元或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院认定金悦公司对合同无效有过错是错误的。根据将台乡政府的产权证明和徐麟出具的证明，可以证实金悦公司在签署合同时已对租赁房屋的产权进行了查实，已尽到审慎责任，对合同无效不存在任何过错。二、一审法院不支持金悦公司主张的装修损失错误。租赁房屋的装修是必然发生的事实，该损失的产生与是否向装修公司支付款项没有必然关系。三、一审法院对本案关键事实没有认定，导致整个租赁合同中的各方当事人所承担的权利义务完全失衡。鑫玉林公司已取得将台乡政府的500万元补偿，从整个租赁合同链条看，承租人和次承租人均面临巨大损失，只有鑫玉林公司从中巨额获利，该判决是完全不公平的。本院立案后，开庭审理之前，金悦公司向本院申请撤回对屈婷的起诉。鑫玉林公司、徐麟辩称，同意一审判决，不同意金悦公司的上诉。鑫玉林公司投入将近2000万元，也配合金悦公司取得所有的手续，手续都是正规的。金悦公司所谓的损失没有提交证据佐证，其也没有向次承租人支付任何费用。乡政府给的500万元，鑫玉林公司给了次承租人，徐麟只是代表公司行使了权利，不具有自行承担责任的资格。金悦公司向一审法院起诉请求：1.确认金悦公司与鑫玉林公司于2015年3月31日签订的《租赁合同》无效；2.鑫玉林公司、徐麟、屈婷连带退还保证金500000元；3.鑫玉林公司、徐麟、屈婷连带退还剩余租金408333元；4.鑫玉林公司、徐麟、屈婷连带赔偿损失5410179.21元；5.鑫玉林公司、徐麟、屈婷连带赔偿预期利益损失886325元。一审法院认定事实：2015年3月31日，金悦公司作为承租方（乙方）与鑫玉林公司作为出租方（甲方）签订涉案合同，约定：乙方承租涉案场地，租期为2015年7月15日至2020年7月14日，每月租金250000元，每年租金3000000元，租金每季度一付；乙方应于签订本合同后3日内，向甲方交付500000元作为定金，此定金自乙方支付完毕首期租金后转为保证金。当上述款项转为保证金则由甲方无息保管，并在合同期满或合同终止履行的当天将保证金及时返还给乙方。乙方可将本合同项下的全部或部分权利和义务转让或转租给其他第三方，该受让方或承租方应继续履行乙方在本合同项下的一切权利和义务；甲方需保证提供乙方经营开业、设计、装修、改扩建所需的或可能发生的规划、环保、水、电、煤气、通讯、消防、卫生、工商及其他国家规定的申报手续，包括向乙方提供办理报批所需的所有相关房地产权属、环保、消防、图纸、乡盖章红头文件、排污证明资料等法律证照文件，在乙方办理相关营业报批手续时，如甲方不能提供上述文件或所提供的上述文件不符政府部门要求，应在1个月内设法使该文件完善，如因甲方不能及时提供上述文件或提供证件不合格而影响到乙方的正常施工合开业经营的，甲方应承担相关责任；乙方可按其国际统一标准对场地外型，内部布局进行设计和装修。该设计和装修费用由乙方承担。若乙方进行装修或改扩建需改变场地基本结构，则应事先征得甲方同意。涉案合同签订后，金悦公司向鑫玉林公司支付了500000元保证金，此后陆续支付了2015年7月15日至2016年4月14日期间的租金。姚振宇、汪燕、杨恋、肖明芬、张微、杨端、丁兆龙均为涉案场地的次承租人，后涉案场地被拆除，上述七人分别将金悦公司及其股东作为被告、鑫玉林公司作为第三人诉至我院，法院分别作出（2016）京0105民初28137、19916、19946、19780、19948、19917、18863号民事判决，除（2016）京0105民初18863号民事判决外，其余判决审理查明部分均载明“审理中，承办人至北京市朝阳将台乡农工商总公司调取了北京市朝阳将台乡农工商总公司与第三人签订的《资产租赁协议书》。经核实，涉案房屋既无建设工程规划许可，也未取得产权证。”本院认为部分载明“出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，经法院调查，涉案房屋尚无建设规划许可证，金悦公司将无建设规划许可及合法产权的涉案房屋转租给原告，双方签订的《租赁合同》违反法律的强制性规定，应属无效合同······有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方各自都有过错的，应当各自承担相应的责任。”另，上述民事判决已判决金悦公司向上述次承租人退还2016年2月26日之后的租金。2016年2月26日，北京市朝阳区将台乡绿隔试点建设领导小组发布了《非住宅腾退公告》，要求鑫玉林公司于2016年2月26日至2016年3月26日期限内完成涉案场地内商户的腾退工作。涉案场地于2016年4月11日被拆除。当事人双方有争议的事实主要有：1．金悦公司主张因为涉案场地没有产权证，没有取得建设规划许可，所以双方所签合同应属无效，另称涉案场地现处于已拆除的状态。鑫玉林公司主张涉案场地至今仍未取得建筑规划许可，现在处于已拆除的状态，但称拆除是因政策原因调整所导致，与鑫玉林公司无关，且鑫玉林公司已配合金悦公司取得了相应的营业执照，并配合其办理了租户的营业执照，金悦公司通过将涉案场地转租经营已获利，所以不同意确认合同无效；另鑫玉林公司称涉案场地属于政府的临时建筑，所以金悦公司和租户才能够办理营业执照。2．金悦公司主张徐麟与屈婷是鑫玉林公司的实际控制人，二人也是涉案合同项下租金的实际收租人，而鑫玉林公司只是打着公司的名头，据其了解徐麟和屈婷收取公司租金后从未将款项转入鑫玉林公司的账户，其认为资金的流向与本案有关，故其要求徐麟和屈婷承担连带责任。金悦公司就其主张提交租赁合同、收条及银行明细；其中，租赁合同显示出租方（甲方）为屈婷、承租方（乙方）为金悦公司，载明“甲方同意将其拥有出租权的北京市朝阳区将台路27号（原玉林歌舞厅西侧平房四间）出租给乙方使用······租金为200000元／年”，落款日期为2015年3月30日；收条载明“今收到27号西侧饭馆年租金200000元”，落款处有徐麟签名，落款日期为2015年3月30日；银行交易明细证明公司向屈婷支付了五笔款项。鑫玉林公司对上述证据的真实性均予以认可，但主张租赁合同是公司委托屈婷与金悦公司就另一标的所签的合同，与本案无关，而徐麟也是受鑫玉林公司的委托收款，收的就是屈婷所签的这份合同的租金，与本案无关。3．金悦公司称其所主张的损失5410179.21元包括三部分，第一部分是其发包给装修公司对涉案场地进行装修，其欠付装修公司的欠付款3684810.16元，其当初要求装修公司进行装修花费的总金额为500余万元，考虑到装修有折旧，故其主张涉案场地的装修残值为3684810.16元，因为涉案场地已被拆除导致其无法继续使用，所以其要求三被告承担其装修损失；第二部分是其赔偿给各次承租人的装修及设备物品作价损失，即：赔偿姚振宇21300元、赔偿汪燕144979.05元、赔偿杨恋96500元、赔偿肖明芬143600元、赔偿张微159250元、赔偿杨端331240元、赔偿丁兆龙698500元，共计1595369.05元；第三部分是其交给鑫玉林公司的环保费100000元及办事费30000元。金悦公司就其主张提交：1.2015年5月15日收条及2015年7月10日收据，其中5月15日收条系徐麟出具，载明其收到办事款30000元，7月10日收据的落款处盖有“北京长清碧空科技发展有限公司财务专用章”字样印章，载明收到金悦公司交来的环保费用100000元；2．（2016）京0105民初19353号民事判决书，该案原告为北京永辉煌装饰设计有限公司（以下简称永辉煌公司），被告为金悦公司，永辉煌公司起诉要求金悦公司支付剩余的工程款3684810.16元，金悦公司答辩称其确实拖欠上述金额的工程款未付，主张因涉案房屋于2016年4月13日被政府强制拆除了，所以其无力支付剩余工程款，该判决书显示法院判决金悦公司支付工程款3684810.16元及相关利息，该判决作出后，金悦公司未上诉。一审法院认为，因屈婷经一审法院依法传唤未出庭应诉，亦未提交书面答辩状，视为其放弃答辩及质证权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，金悦公司与鑫玉林公司签订了涉案合同，约定金悦公司承租涉案场地，现我院审理的（2016）京0105民初28137、19916、19946、19780、19948、19917号案件中，已查明涉案场地既无建设工程规划许可，也未取得产权证，鑫玉林公司将无建设规划许可及合法产权的涉案场地租给金悦公司，故双方签订的涉案合同违反法律的强制性规定，应属无效合同。金悦公司虽称徐麟与屈婷为鑫玉林公司的实际控制人及涉案合同的受益人，故要求二人与鑫玉林公司就涉案合同被确认无效后的法律后果承担连带责任，但根据合同相对性原则，涉案合同系金悦公司与鑫玉林公司所签，体现的是二公司的真实意思表示，鑫玉林公司明确表示徐麟与屈婷系其员工，收取租金的行为系职务行为，故金悦公司要求二人与鑫玉林公司对合同无效的法律后果承担连带责任无事实及法律依据，一审法院对此不予支持。另，因一审法院已确认涉案合同无效，故鑫玉林公司应当向金悦公司返还其所收取的保证金500000元。关于2016年2月26日至2016年4月14日期间的租金，虽然涉案场地于2016年4月11日被拆除，但考虑到《非住宅腾退公告》的发布时间为2016年2月26日，且在公告中明确载明了腾退期限为2016年2月26日至2016年3月26日，而次承租人起诉金悦公司的案件中，我院亦判决金悦公司向次承租人退还2016年2月26日之后的租金，故金悦公司要求鑫玉林公司退还此期间租金有其合理性，一审法院予以支持。因金悦公司的租金交纳至2016年4月14日，故鑫玉林公司应向金悦公司退还2016年2月26日至2016年4月14日期间的租金，具体数额由一审法院核算。关于金悦公司主张的装修款损失3684810.16元，金悦公司称其将涉案场地的装修工程发包给永辉煌公司，并欠付装修款，永辉煌公司虽将金悦公司诉至我院，但金悦公司并未在本案中提交装修合同及结算单，且其亦未实际向永辉煌公司支付上述款项，并且所主张的损失并未实际发生，故其要求鑫玉林公司支付上述款项并无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于金悦公司主张的赔偿给各次承租人的装修及设备物品作价损失，一审法院认为金悦公司及鑫玉林公司对于涉案合同无效的法律后果均有过错，现涉案场地已被拆除，而我院对次承租人起诉金悦公司要求赔偿的案件已作出判决，一审法院将在综合考虑双方过错及判决结果等因素后酌情判处鑫玉林公司应赔偿金悦公司的该部分损失。关于金悦公司主张的环保费，金悦公司提交的收据显示该费用系其他公司收取，且未显示出与鑫玉林公司有关，故其要求鑫玉林公司退还该笔费用并无依据，一审法院对此不予支持。关于办事费，双方并未就该笔款项的用途及返还进行约定，金悦公司亦未提交证据对其主张予以佐证，故一审法院对其关于返还该款项的请求不予支持。关于金悦公司主张的预期利益损失，合同已被认定为无效，其要求鑫玉林公司赔偿预期利益损失并无依据，一审法院不予支持。判决如下：一、确认北京金悦万达资产管理有限公司与北京鑫玉林休闲娱乐有限公司于2015年3月31日签订的《租赁合同》无效；二、北京鑫玉林休闲娱乐有限公司于判决生效之日起十日内返还北京金悦万达资产管理有限公司保证金500000元；三、北京鑫玉林休闲娱乐有限公司于判决生效之日起十日内返还北京金悦万达资产管理有限公司2016年2月26日至2016年4月14日期间的租金401150元；四、北京鑫玉林休闲娱乐有限公司于判决生效之日起十日内赔偿北京金悦万达资产管理有限公司所赔偿给各次承租人的装修及设备物品作价损失750000元；五、驳回北京金悦万达资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。金悦公司提交：证据1.情况说明，证明徐麟是鑫玉林公司的股东及金悦公司承租涉案房屋时进行了审慎的调查，鑫玉林公司得到了500万元的补偿，证据2.装修施工合同以及造价清单施工图纸，证明装修合同的真实性及涉案房屋装修的必要性；证据3.银行对账单，证明金悦公司支付装修工程款的事实。证据4.玉林歌厅外立面装修情况的说明，证明金悦公司与永辉煌公司装修施工的真实性；证据5.照片，证明装修前后的房屋状况及装修施工情况。鑫玉林公司、徐麟未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，鑫玉林公司认为金悦公司提交的证据均不属于二审新证据，并发表意见称对所有证据真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，本案审理过程中，金悦公司申请撤回对屈婷的起诉，其申请不违反法律规定，本院予以准许。金悦公司对一审判决的第一、二、三项未提出上诉主张，本院对此亦无异议。根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点有两个，第一，金悦公司对于租赁合同无效是否有过错；第二，金悦公司主张的各项损失是否应当支持。关于第一个问题。根据查明的事实，涉案房屋既无建设规划许可证，亦无产权证，鑫玉林公司与金悦公司签订的租赁合同违反法律的强制性规定，应属无效。鑫玉林公司作为出租人将不符合法律规定的租赁物用于出租，其对租赁合同无效负有主要过错。金悦公司作为承租人，对于其承租的标的物是否符合法律规定的条件应当负有审慎核实的义务。金悦公司主张其依据乡政府出示的产权证明及可办理工商营业执照的事实而签署租赁合同，已经尽到了审慎核实义务。对此，本院认为，房屋作为不动产，法律和行政法规对于其登记问题有明确规定，司法解释也明确规定了对未取得建设规划许可证建设的房屋签订的租赁合同无效，在此情况下，金悦公司仅依据乡政府出具的证明即认为其履行了审慎核实义务，依据不足。故对金悦公司认为其对合同无效无过错的主张，本院不予支持。关于第二个问题。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据金悦公司在一审中的陈述，其主张的损失主要包括向次承租人赔偿的损失、环保费损失、办事费损失、装修损失。对于环保费损失，因金悦公司所提交的证据未显示该费用由鑫玉林公司收取，金悦公司亦未举证证明该费用与鑫玉林公司存在关联，一审法院不予支持正确。对于办事费，金悦公司的主张缺乏合同依据，一审法院处理并无不当。对于金悦公司向次承租人赔偿的损失，已有法院的生效判决予以佐证，应当予以支持。关于该损失的具体数额，一审法院综合考虑双方过错及在案证据情况，酌定数额并无明显不当，本院予以维持。对于装修损失，根据生效判决及金悦公司提交的证据可以看出其确已对涉案房屋进行了装修，在租赁合同无效后，对于因装修而产生的损失应当由双方根据各自过错予以分担。金悦公司主张鑫玉林公司赔偿其装修损失，于法有据，应予支持，一审法院以金悦公司未提交装修合同及结算单，且金悦公司未实际支付装修费用为由，不予支持，处理错误，本院予以纠正。对于装修损失的具体数额，本院根据双方的过错及在案证据予以酌定。金悦公司主张徐麟应与鑫玉林公司承担连带给付责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，金悦万公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、准许北京金悦万达资产管理有限公司撤回对屈婷的起诉；二、维持北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初36087号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；三、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初36087号民事判决第五项；四、北京鑫玉林休闲娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿北京金悦万达资产管理有限公司装修损失260万元；五、驳回北京鑫玉林休闲娱乐有限公司的其他诉讼请求。公告费710元，由北京金悦万达资产管理有限公司负担（已交纳）。一审案件受理费62234元，由北京金悦万达资产管理有限公司负担42574元（已交纳），由北京鑫玉林休闲娱乐有限公司负担19660元（自本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费11300元，由北京金悦万达资产管理有限公司负担3390元（已交纳），由北京鑫玉林休闲娱乐有限公司负担7910元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 江锦莲审 判 员 张印龙审 判 员 孙 妍二〇二〇年十二月二十三日法官助理 王永基书 记 员 卢园园