河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终9754号上诉人(原审原告)：刘伟锋，女，汉族，1969年11月2日生，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：常晓潇，河南开物律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：伊川县立奇置业有限公司，住所地河南省伊川县滨河街道办事处滨河大道与志远路交叉口西50米。法定代表人：董文杰，该公司监事。委托诉讼代理人：李红杰，河南绿洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘跃辉，河南绿洲律师事务所律师。上诉人刘伟锋因与被上诉人伊川县立奇置业有限公司（以下简称立奇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初3600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员杨献民独任审理，于2020年12月15日公开开庭审理了本案。上诉人刘伟锋及其委托诉讼代理人常晓潇，立奇公司的委托诉讼代理人刘跃辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘伟锋上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持刘伟锋对立奇公司的诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费由立奇公司承担。事实与理由:1.工程竣工验收合格系法律强制性规定，立奇公司的交付行为违反了法律强制性规定，涉案房屋未经整体验收，不符合交付及入住条件，存在重大安全隐患，竣工验收备案之日才应当是房屋交付之日。立奇公司应当按照合同约定的逾期交房违约金计算标准，向刘伟锋支付自2020年1月1日至涉案房屋竣工验收备案之日的违约金。2.刘伟锋的诉讼请求第一项是要求立奇公司交付具备“两书一表”等证件及符合合同约定标准的房屋，并不是要求其交付相关证件，一审法院对该项诉求进行了错误的解读和判决。3.立奇公司交付房屋不符合法律规定及合同约定，其应当赔偿刘伟锋已支付的物业费。综上，请求二审法院准予刘伟锋所请，以维护司法公正。立奇公司辩称，刘伟锋已经同意接受涉案房屋并装修入住，立奇公司不应承担逾期交房的责任。刘伟锋在接受房屋并对涉案房屋进行装修入住的情况下，依法应当缴纳物业费。请求驳回刘伟锋的上诉请求。刘伟锋向一审法院起诉请求：1.判令立奇公司向刘伟锋交付具备《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证件及符合《商品房预售合同》约定的房屋平面图及装饰、设备标准的伊水华庭住宅小区23幢502号房屋；2.判令立奇公司向刘伟锋支付逾期交房违约金暂计17634.98元（按刘伟锋已付房价款每日万分之一的标准，暂支付自2020年1月1日至2020年10月31日期间的逾期交房违约金，最终支付至《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》办理完毕及交付符合《商品房预售合同》约定的房屋平面图及装饰、设备标准的房屋之日止；3.判令立奇公司赔偿刘伟锋物业费1762元；4.本案诉讼费用由立奇公司承担。一审法院认定事实：2017年12月21日，刘伟锋作为买受人，立奇公司作为出卖人，双方签订编号为YS0105866的《商品房预售合同》，合同约定刘伟锋以578196元的价格购买立奇公司开发的“伊水华庭”住宅小区（现福泉林溪）第23-502房屋，建筑面积共146.86平方米，付款方式为刘伟锋于2017年12月18日一次性付清总房款伍拾柒万捌仟壹佰玖拾陆元整（￥578196元）。房屋交付期限：立奇公司应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付刘伟锋使用。该合同第九条对立奇公司逾期交房的违约责任进行了明确约定，（1）逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，立奇公司按日向刘伟锋支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，刘伟锋有权解除合同。刘伟锋要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，立奇公司按日向刘伟锋支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十条对规划、设计变更的约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到刘伟锋所购商品房质量或使用功能的，立奇公司应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知刘伟锋该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。刘伟锋有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。刘伟锋在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。立奇公司未在规定时限内通知刘伟锋的，刘伟锋有权退房。刘伟锋退房的，立奇公司须在刘伟锋提出退房要求之日起60天内将刘伟锋已付款退还给刘伟锋，并按同期银行活期存款利率付给利息。刘伟锋不退房的，应当与立奇公司另行签订补充协议”。合同第十一条对房屋交接进行约定：“商品房达到交付使用条件后，立奇公司应当书面通知刘伟锋办理交付手续。双方进行验收交接时，立奇公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，立奇公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。立奇公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，刘伟锋有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由立奇公司承担。……”。第十三条对立奇公司关于装饰、设备标准承诺的违约责任进行约定：“立奇公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，刘伟锋有权要求立奇公司按照合同附件三的标准进行更换维修或者按装饰、设备的实际差价进行赔偿”。第十四条对立奇公司关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺做了约定：“立奇公司承诺与商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.交房之日达到水通、电通，道路达到使用条件……”。后刘伟锋全款交付给立奇公司购房款578196元。2019年12月31日立奇公司交付房屋，刘伟锋验房后发现屋内结构与合同附件一的房屋平面图及附件三约定的商品房装饰、设备标准不符，其中卫生间、厨房、卧室处缺少三面墙壁，客厅、阳台缺少地漏，顶棚缺少黑色胶灰批顶。2020年1月8日，刘伟锋申请装修，该房屋目前已简单装修。涉案房屋设计变更立奇公司没有和刘伟锋沟通，仅于2019年12月10日有5家参加验收单位出具单位工程质量竣工验收记录，验收结论为验收合格，截至庭审之日涉案房屋尚没有进行竣工验收备案。一审法院认为，刘伟锋、立奇公司双方签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，应当认定合法有效。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议焦点是立奇公司是否违约，是否应当承担违约责任，以及违约责任如何承担。关于刘伟锋主张立奇公司交付具备《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证件的诉讼请求，虽然双方在合同中有约定，立奇公司存在违约，但该部分证件并非立奇公司单方能够完成，系行政机关的职权范围，需由行政机关审核办理，故对刘伟锋的该项请求，一审法院不予支持。关于刘伟锋主张立奇公司交付符合《商品房预售合同》约定的房屋平面图及装饰、设备标准的涉案房屋，该合同第十条关于规划设计变更约定“……立奇公司未在规定时限内通知刘伟锋的，刘伟锋有权退房。刘伟锋退房的，立奇公司须在刘伟锋提出退房要求之日起60天内将刘伟锋已付款退还给刘伟锋，并按同期银行活期存款利率付给利息。刘伟锋不退房的，应当与立奇公司另行签订补充协议”，本案中立奇公司未和刘伟锋沟通设计变更就交付房屋，且涉案房屋未经验收，立奇公司存在违约，刘伟锋可按照合同约定选择退房或者另行签订补充协议，刘伟锋诉求交付原设计平面图房屋，客观不能，一审法院不予支持。关于顶棚缺少黑色胶灰批顶，刘伟锋可另行主张立奇公司按装饰、设备的实际差价进行赔偿。本案中，双方合同约定交房期限为2019年12月31日前，立奇公司于2019年12月31日交付给刘伟锋房屋，故刘伟锋要求立奇公司承担逾期交房的违约责任，一审法院不予支持。刘伟锋称立奇公司交付不符合交付条件的房屋，应当视为未交付，应计算至符合验收标准之日，但刘伟锋接收房屋且已进行简单装修，刘伟锋已实际占有该房屋，故其主张一审法院不予支持。刘伟锋要求立奇公司赔偿刘伟锋物业费，由于物业费是交给物业公司不是本案立奇公司，故该项诉求一审法院不予支持。一审法院组织双方调解，但未达成调解协议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回刘伟锋的诉讼请求。如果未按一审法院判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为143元，由立奇公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，刘伟锋、立奇公司双方签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，应当认定合法有效。该合同第八条约定立奇公司应当将经验收合格的房屋于2019年12月31日前交付刘伟锋，根据查明的事实，涉案房屋于2019年12年10日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位综合验收合格，刘伟锋于2019年12月31日接收房屋，故刘伟锋请求立奇公司承担逾期交房的违约责任没有依据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。刘伟锋上诉称立奇公司交付不符合交付条件的房屋，应当视为未交付，应计算至符合验收标准之日，但刘伟锋接收房屋且已进行简单装修，刘伟锋已实际占有该房屋，如刘伟锋认为交付的房屋质量不合格，可要求立奇公司承担修复责任，不应当要求立奇公司承担未交付房屋的责任。综上所述，刘伟锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费286元，由刘伟锋负担。本判决为终审判决。审判员  杨献民二〇二〇年十二月二十五日书记员  刘 洋