北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14361号上诉人（原审被告）：北京铭通房地产开发有限公司，住所地北京市通州区北苑南路**院**楼****。法定代表人：宋晶，经理。被上诉人（原审原告）：苏毅，女，1987年9月25日出生，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：刘士伟，男，1984年12月2日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：苏毅（刘士伟之妻），住北京市通州区。上诉人北京铭通房地产开发有限公司（以下简称铭通公司）因与被上诉人苏毅、刘士伟房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初11156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员杨淑敏独任审理，于2020年12月2日公开开庭审理了本案。上诉人铭通公司之法定代表人宋晶，被上诉人刘士伟之委托诉讼代理人暨被上诉人苏毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铭通公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回苏毅、刘士伟的全部诉讼请求。事实和理由：1.本案涉及房屋为北京市保障性住房，按照政府文件规定其项目红线外的大市政管线对接工程由项目属地区/县级政府报财政资金、选择专业队伍负责实施，经适房项目建设单位仅负责红线以内的工程建设，红线外的工程预算不计入房屋成本及售价，非铭通公司责任所在；2.双方房屋买卖合同特别条款约定：如因政府环保要求（以政府公告、文件为准）等其他不可抗力导致强制性停工而不能按期交房的，出让方仍然尽最大努力在约定工期内交付房屋，双方对因上述不可抗力导致的延期交房均不承担责任。3.本案所涉房屋的大市政管线工程，由北京市通州区城市管理委员会负责牵头实施。对于临近村针对政府工程的阻扰力度以及妨碍施工进度之久，对于铭通公司不可预见，不能避免且不能克服，符合不可抗力的基本构成。综上，铭通公司不应承担责任。苏毅、刘士伟辩称，不同意铭通公司的上诉请求及理由，同意一审判决。苏毅、刘士伟向一审法院起诉请求：1.请求法院判令铭通公司支付延迟交房违约金6092.1元（以总款609210元为基数按每日万分之一，不超过总款的1％。自2019年1月1日起计算至2019年8月2日）；2.诉讼费由铭通公司承担。一审法院认定事实：2017年12月13日，铭通公司（出卖人）与苏毅、刘士伟（买受人）签订《北京市商品房预售合同（经济适用房）》（以下简称“房屋买卖合同”），约定：第一条，项目建设依据，出卖人以划拨方式取得坐落于永顺镇西马庄地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为×××号，土地使用权面积为12216平方米，买受人购买的经济适用住房所在土地用途为住宅。出卖人经批准，在上述地块上建设的经济适用住房暂定名为×××，建设工程施工合同约定的开工日期为2016年2月1日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2018年6月18日。第三条，基本情况，该经济适用住房为第一条规定项目中的通州区西马庄经济适用住房项目1#楼第×层×号（以下简称“涉案房屋”），该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该经济适用住房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。第五条，计价方式与价款，出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计价并按第1种方式结算房价款，1、按照建筑面积计算，该经济适用住房预测房屋面积67.52平方米，单价每平方米9004元，总价款607950元。第十二条，交付条件，（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该经济适用住房。第十四条，逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该经济适用住房交付买受人的，按照下列第2种方式处理，即“逾期不超过60日，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金，最高不超过房总价的1%。特别条款：如因政府环保要求（以政府公告、文件为准）等其他不可抗力导致强制性停工而不能按期交房的，出让方仍然尽最大努力在约定工期内交付房屋，双方对因上述不可抗力导致的延期交房均不承担责任。”合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，苏毅、刘士伟按照约定及房屋实测面积向铭通公司支付全部房款共计609210元，铭通公司于2019年8月2日向苏毅、刘士伟交付涉案房屋。再查，涉案房屋所在经济适用住房项目配套的外接市政管线工程由北京市通州区城市管理委员会负责牵头实施，北京市通州区城市管理委员会于2020年7月15日出具“关于通州区西马庄经济适用房项目外市政管线工程建设的情况说明”，载明西马庄经济适用住房配套市政管线施工相关工作因故不能如期进场施工，经各单位多次协调，于2019年4月底统一进场施工，电力工程于2019年5月29日开始送电，给水工程于2019年7月13日正式通水。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、三款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，铭通公司与苏毅、刘士伟签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行己方义务。合同签订后，苏毅、刘士伟按照约定向铭通公司支付全部购房款，铭通公司理应按照合同约定的期限向苏毅、刘士伟交付房屋，铭通公司违反合同约定逾期交房，依法应按照合同约定承担违约责任，现苏毅、刘士伟以铭通公司逾期交付房屋为由要求其支付违约金，理由正当，于法有据，法院予以支持，关于铭通公司应当支付违约金的数额，苏毅、刘士伟主张按照房屋总价款1%计算，符合双方合同约定。铭通公司辩称政府大市政配套工程未按时竣工属于不可抗力，应按照合同约定免除其逾期交房违约责任的辩论意见，因政府大市政配套工程延期竣工不属于合同履行中发生的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不构成合同法中所指的不可抗力，且双方在合同第十四条特别条款中并未约定大市政工程逾期交付作为免责事由，铭通公司不能据此免除逾期交房的违约责任，故对其该辩论意见，法院不予采纳。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、第一百一十七条之规定，判决：铭通公司给付苏毅、刘士伟违约金6092.1元，于判决生效后七日内执行清。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为铭通公司违反合同约定逾期交房是否应认定为不可抗力，是否应按照合同约定免除其逾期交房违约责任问题。铭通公司与苏毅、刘士伟签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行己方义务。合同签订后，苏毅、刘士伟按照约定向铭通公司支付全部购房款，铭通公司理应按照合同约定的期限向苏毅、刘士伟交付房屋，铭通公司违反合同约定逾期交房，依法应按照合同约定承担违约责任。铭通公司上诉认为政府大市政配套工程未按时竣工属于不可抗力，应按照合同约定免除其逾期交房违约责任，因政府大市政配套工程延期竣工不属于合同履行中发生的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不构成合同法中所指的不可抗力，且双方在合同第十四条特别条款中并未约定大市政工程逾期交付作为免责事由，故铭通公司不能据此免除逾期交房的违约责任，铭通公司的该项上诉理由本院不予采信，其相应的上诉请求本院不予支持。综上所述，北京铭通房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京铭通房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 杨淑敏二〇二〇年十二月二十二日法官助理 石艳明法官助理 魏 举书 记 员 李星月