文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终1854号上诉人（原审原告）：李玲，女，汉族，1980年6月11日出生，户籍所在地：湖南省涟源市。上诉人（原审原告）：贺梦文，男，汉族，1984年11月13日出生，户籍所在地：湖南省涟源市，系李玲之夫。以上两上诉人的委托诉讼代理人：吴定宋，湖南华章律师事务所律师。以上两上诉人的委托诉讼代理人：刘鹏，湖南华章律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南壹贰房地产开发有限公司。住所地：娄底市娄星区大科办事处大新居委会32号。法定代表人：晏忠强，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁文彬，湖南泰涟律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢碧湖，湖南泰涟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南保利天创物业发展有限公司娄底分公司。住所地：娄底市娄星区静安街百弘学府城A栋2204室。法定代表人：罗凤娇，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓小兵，该公司员工。委托诉讼代理人：旷斌斌，该公司员工。上诉人李玲、贺梦文因与上诉人湖南壹贰房地产开发有限公司（以下简称：壹贰房地产公司）及被上诉人湖南保利天创物业发展有限公司娄底分公司（以下简称：保利娄底分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2020）湘1302民初2922号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李玲、贺梦文的上诉请求：一、判令壹贰房地产公司、保利娄底分公司支付逾期交付房屋的违约金暂计86400元，以实际交付时间为准。二、判令壹贰房地产公司、保利娄底分公司修复百弘学府17栋1801号房厨房、厕所漏水及卧室客厅墙面、地面开裂。三、判令壹贰房地产公司、保利娄底分公司按购房合同第十条之约定，对1802号房违章装修、私自移门事件及时整改，恢复原样。四、判令壹贰房地产公司、保利娄底分公司因没有交付房屋不能收取上诉人物业管理费。五、判令壹贰房地产公司、保利娄底分公司承担诉讼费。事实和理由：一、一审认定交付房屋的时间错误。1、壹贰房地产公司、保利娄底分公司在2016年12月根本就不具备交付房屋的条件。2、2017年5月17日《信访事项处理意见书》已明确指出，此时交房属于违规交付房屋，并于2017年7月31日前整改到位。3、事后，壹贰房地产公司、保利娄底分公司再也没有向上诉人交付过房屋，一直违约到现在。二、一审认定壹贰房地产公司、保利娄底分公司未及时交付房屋给上诉人造成的损失错误。三、上诉人出现的房屋质量问题，应当由壹贰房地产公司、保利娄底分公司进行维修。四、壹贰房地产公司、保利娄底分公司有义务协助上诉人，要求阳辉拆除违章建筑等。综上所述，请求二审法院支持上诉人的诉求。壹贰房地产公司的上诉请求：1、撤销原判决，依法改判驳回李玲、贺梦文的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由李玲、贺梦文承担。事实和理由：一、一审判决遗漏部分事实未予认定，为错误判决埋下伏笔。二、按照合同约定，上诉人依法不需要承担延期交房的法律责任。三、延期至2016年12月1日交房亦没有给李玲、贺梦文造成实际损失。四、判决上诉人承担延期交房的违约责任，亦未考虑当时当地的经济状况，不符合客观实际等。综上所述，一审法院判决上诉人承担延期交房的违约责任，缺乏事实和法律依据，是错误的，应予以纠正。被上诉人保利娄底分公司答辩称：原审判决程序合法，适用法律正确，请求驳回李玲、贺梦文对我方的上诉请求。李玲、贺梦文向一审法院起诉请求：（一）、依法判令被告支付逾期交付房屋的违约金暂计86400元，以实际交付时间为准；（二）、判令被告修复百弘学府17栋1801房厨房、厕所漏水及卧室、客厅墙面、地面的开裂；（三）、判令被告按购房合同第十条之约定，对1802违章装修、私自移门事件及时整改，恢复原样；（四）、判令被告因没有交付房屋不能收取原告物业管理费；（五）、判令由被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2015年9月17日，原告李玲、贺梦文与被告壹贰房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，原告李玲、贺梦文购买被告壹贰房地产公司开发的百弘学府城17幢1801号房，合同约定：“……第八条，交付期限，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……3、验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、因政府政策变化或政府相关主管部门行政行为以及遇到重大技术难题而导致开发建设期延长……第九条，出卖人逾期交房的违约责任，……（2）、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十条，规划、设计变更的约定，经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。……第十一条，交接，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，签署房屋交接单，并提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……由于买受人原因逾期交付房屋的，自本合同第八条约定的交房之日起，视为该房屋已交付买受人使用，该房屋的物业管理费等相关费用及房屋毁损、灭失的风险均由买受人承担；且在买受人未来办理实际交付手续前，出卖人有权拒绝为其办理产权登记手续。本合同所称的出卖人通知买受人是指出卖人以电话、传真、邮寄、电子邮件、信息或书面通知、媒体公告等任一方式告知买受人。……”合同签订后，原告按合同约定向被告壹贰房地产公司交付了购房款392489元。2016年10月27日，被告壹贰房地产公司开发的百弘学府城17幢经建设、监理、施工、设计、勘察、监理等单位竣工验收合格。2016年10月，被告壹贰房地产公司通过公告、电话等方式通知原告李玲、贺梦文于2016年12月1日办理交房手续。原告李玲、贺梦文接到通知后以地面、墙面开裂等房屋质量存在问题为由拒绝办理交房手续。原告李玲、贺梦文所购买的百弘学府城17幢1801号房存在局部微裂的情形，现已被施工单位娄底工程建设有限公司修补完成。同时，原告李玲、贺梦文所购买的17幢1801号房的厨房、厕所未见明显漏水。原告李玲、贺梦文所购买的17幢1801号房相邻的17幢1802号房业主在装修过程中私自移门占用公共区域。2019年9月17日，被告保利娄底分公司向17幢1802号房业主阳辉送达《违章告知单》并与阳辉沟通违章移门问题；2019年9月20日，被告保利娄底分公司向娄底市自然资源与规划局报送《函》一份，恳请该局派人前往现场查看处理。2019年12月2日，娄底市自然资源与规划局派工作人员前往现场查看处理未果。原告于2020年7月10日诉至本院。一审法院审理认为：原告李玲、贺梦文与被告壹贰房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告李玲、贺梦文按合同约定向被告壹贰房地产公司履行支付购房款义务后，被告壹贰房地产公司理应按合同约定的时间向原告交付房屋。《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2016年6月30日前，但被告壹贰房地产公司实际通过公告、电话等方式通知原告李玲、贺梦文的实际交房时间为2016年12月1日，对该段时间延期交付房产的责任应由被告壹贰房地产公司承担，按《商品房买卖合同》第九条的约定，被告壹贰房地产公司应按日向原告李玲、贺梦文支付已交付房价款万分之一的违约金，合计应向原告李玲、贺梦文支付违约金6005元，故对原告要求被告壹贰房地产公司支付逾期交付房屋的违约金86400元诉讼请求，本院予以部分支持。对于原告要求被告保利娄底分公司支付逾期交付房屋的违约金的诉讼请求，因被告保利娄底分公司不是《商品房买卖合同》的签订当事人，根据合同相对性原则，对原告的上述请求，本院不予支持。对于原告要求被告修复百弘学府17栋1801房厨房、厕所漏水及卧室、客厅墙面、地面的开裂，因卧室、客厅墙面、地面的开裂现已被施工单位娄底工程建设有限公司修补完成。同时，原告李玲、贺梦文所购买的17幢1801号房的厨房、厕所未见明显漏水。故对原告的上述请求本院不予支持。对于原告要求被告按购房合同第十条之约定，对1802违章装修、私自移门事件及时整改，恢复原样的诉讼请求，《商品房买卖合同》第十条约定的是出卖人即被告壹贰房地产公司变更规划设计的处理情形，但在本案中系百弘学府17栋1802房业主私自移门，占用公共空间，且被告保利娄底分公司向17幢1802号房业主阳辉送达了《违章告知单》并与阳辉沟通违章移门问题，同时，被告保利娄底分公司亦向娄底市自然资源与规划局报送《函》一份，恳请该局派人前往现场查看处理，故原告要求被告按购房合同第十条之约定，对1802违章装修、私自移门事件及时整改，恢复原样的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告因没有交付房屋不能收取原告物业管理费的诉讼请求，因被告壹贰房地产公司按合同规定，通知原告于2016年12月1日办理交房手续，但原告李玲、贺梦文接到通知后以地面、墙面开裂等房屋质量存在问题为由拒绝办理交房手续。按《商品房买卖合同》第十一条规定：“由于买受人原因逾期交付房屋的，自本合同第八条约定的交房之日起，视为该房屋已交付买受人使用，该房屋的物业管理费等相关费用及房屋毁损、灭失的风险均由买受人承担”。故对原告的上述诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告湖南壹贰房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告李玲、贺梦文支付违约金6005元；二、驳回原告李玲、贺梦文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取300元，由被告湖南壹贰房地产开发有限公司负担100元，原告李玲、贺梦文负担200元。二审审理过程中，上诉人李玲、贺梦文向本院提交了下列证据：电力局立户证明一份。证明：李玲、贺梦文所购房屋2018年才通电，以前是临时用电。上诉人壹贰房地产公司对上诉人李玲、贺梦文所举证据质证认为：1、该证据不能达到上诉人李玲、贺梦文的证明目的。2、按照合同约定，在交付房屋时，只要房屋可以正常用电就可以交付了。被上诉人保利娄底分公司对上诉人李玲、贺梦文所举证据质证认为：同意壹贰房地产公司的质证意见。本院经审查认为：上诉人李玲、贺梦文所举证据，不能单独作为定案的依据，要结合其他证据综合予以认定。经审理，二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：上诉人李玲、贺梦文与上诉人壹贰房地产公司所签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方均应当按照合同所确定的内容履行各自的义务。合同签订后，壹贰房地产公司作为开发商，按约交房系其基本的合同义务。根据双方在《商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间为2016年6月30日前，但壹贰房地产公司实际交房时间为2016年12月1日，对该段时间延期交付房产的责任应由壹贰房地产公司承担，双方约定应按日支付已交付房价款万分之一的违约金，故一审判决壹贰房地产公司应向李玲、贺梦文支付违约金6005元是正确的。因此，对于李玲、贺梦文要求支付2016年12月1日以后的违约金及壹贰房地产公司认为不要支付违约金的理由均不能成立，本院均不予采纳。关于李玲、贺梦文要求壹贰房地产公司、保利娄底分公司修复百弘学府17栋1801号房厨房、厕所漏水及卧室、客厅墙面、地面的开裂的问题，因卧室、客厅墙面、地面的开裂现已被施工单位娄底工程建设有限公司修补完成。同时，李玲、贺梦文所购买的17幢1801号房的厨房、厕所未见明显漏水。故一审对李玲、贺梦文的上述请求不予支持是正确的。关于李玲、贺梦文要求壹贰房地产公司、保利娄底分公司按购房合同第十条的约定，对百弘学府17栋1802号房违章装修、私自移门事件及时整改，恢复原样的问题，因为《商品房买卖合同》第十条约定的是出卖人即壹贰房地产公司变更规划设计的处理情形，而本案中系百弘学府17栋1802号房业主私自移门，占用公共空间。且保利娄底分公司向17幢1802号房业主阳辉送达了《违章告知单》并与其沟通违章移门问题，同时，保利娄底分公司亦向娄底市自然资源与规划局报送《函》一份，恳请该局派人前往现场查看处理，故李玲、贺梦文要求壹贰房地产公司、保利娄底分公司按购房合同第十条的约定，对百弘学府17栋1802号房违章装修、私自移门事件及时整改，恢复原样的诉讼请求，一审不予支持是正确的。关于李玲、贺梦文要求壹贰房地产公司、保利娄底分公司因没有交付房屋不能收取其物业管理费的问题，因壹贰房地产公司按合同规定，通知李玲、贺梦文于2016年12月1日办理交房手续，但李玲、贺梦文接到通知后以地面、墙面开裂等房屋质量存在问题为由拒绝办理交房手续。按《商品房买卖合同》第十一条规定：“由于买受人原因逾期交付房屋的，自本合同第八条约定的交房之日起，视为该房屋已交付买受人使用，该房屋的物业管理费等相关费用及房屋毁损、灭失的风险均由买受人承担”。故对李玲、贺梦文的上述诉讼请求，一审法院不予支持是正确的。综上所述，上诉人李玲、贺梦文与上诉人湖南壹贰房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2010元，由上诉人李玲、贺梦文负担1960元，上诉人湖南壹贰房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  万江国审判员  宁从越审判员  肖 勇二〇二〇年十二月二十九日书记员杨佳宜