文书内容天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终2605号上诉人（原审被告）：天津市隆华职业技术学校，住所地天津市红桥区丁字沽**路北。法定代表人：陆东全，该校副校长。委托诉讼代理人：刘江明，天津四方君汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：菩莱提（天津）酒店有限公司，住所地天津市河**建新路**。法定代表人：王继祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：艾军，男，该公司职员。委托诉讼代理人：后平平，天津隽天律师事务所律师。原审被告：天津市鼎教教育信息咨询有限公司，，住所地天津市河**胜利路北岸华庭社区****法定代表人：刁晨。委托诉讼代理人：张艳，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴志正，天津益清律师事务所实习律师。原审被告：天津有色金属集团有限公司，住所，住所地天津市南开区红日南路div>法定代表人：董涵，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘江明，天津四方君汇律师事务所律师。原审被告：刁晨，男，1982年10月28日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：张艳，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴志正，天津益清律师事务所实习律师。上诉人天津市隆华职业技术学校（以下简称隆华学校）因与被上诉人普莱提（天津）酒店有限公司（以下简称菩莱提公司），原审被告天津市鼎教教育信息咨询有限公司（以下简称鼎教公司）、天津有色金属集团有限公司（以下简称有色金属公司）、刁晨房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2019）津0102民初5169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，依照法律规定，不开庭进行审理。本案现已审理终结。隆华学校上诉请求：撤销一审判决第二项中隆华学校向菩莱提公司支付占有使用费1479420元的内容，驳回菩莱提公司对隆华学校的诉讼请求。事实和理由：2019年1月菩莱提公司已经收回房屋，隆华学校对涉案房屋不负有腾房义务。鼎教公司、刁晨与菩莱提公司签订的全部协议，其约定内容对隆华学校不发生法律约束力。菩莱提公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。隆华学校一直占有、使用涉案房屋至2019年8月31日。其在2019年9月12日发函给菩莱提公司，自认存放于涉案房屋内物品，表明其占有状态。菩莱提公司与鼎教公司的合同期满后，隆华学校仍然占有使用涉案房屋。鼎教公司辩称，鼎教公司与隆华学校是合作开办学校的关系，认可菩莱提公司提出的共同开办学校的事实主张。认可隆华学校于2019年1月搬离的事实，不同意承担房屋占用费，即使判决房屋占用费，也应当和隆华学校共同承担。刁晨辩称，同意鼎教公司的意见。有色金属公司同意隆华学校的上诉请求。菩莱提公司向一审法院起诉请求：1.鼎教公司、隆华学校、刁晨、有色金属公司共同给付房屋租金4240800元（自2018年9月23日起至2019年6月27日止，按合同标准16438元/日计算）；2.鼎教公司、隆华学校、刁晨、有色金属公司共同给付电费132520元、水费64819.50元、燃气费1689.10元；3.鼎教公司、隆华学校、刁晨、有色金属公司共同给付单方解除合同违约金2000000元、逾期给付建设费违约金1520580元（以2000000元为基数，自2018年9月23日起至2019年6月23日止共9个月，按日3‰计算后部分主张），上述违约金合计3520580元；4.鼎教公司、隆华学校、刁晨、有色金属公司共同给付房屋占有使用费1479420元（自2019年6月28日起至2019年8月27日止，按合同标准16438元/日*150%计算）；5.诉讼费由鼎教公司、隆华学校、刁晨、有色金属公司共同负担。一审法院查明事实：涉案位于天津市河东区××庄道××号院内的房屋系天津市助听器厂所有，由菩莱提公司承租。2017年9月25日，菩莱提公司（甲方）与鼎教公司（乙方）签订《租赁协议》，约定：“一、租赁房屋情况1、房屋位置：租赁房屋坐落于天津市河东区××庄道××号。2、房屋面积及现状：租赁房屋为两幢，其中一幢在证面积为2148.67ｍ2,现为四层，实际面积约3500ｍ2，其中不在证面积约1351.33ｍ2为赠送面积，租赁期内乙方无偿使用；另一幢在证面积为1144.5ｍ2，现为五层，实际面积约4500ｍ2，其中不在证面积约3355.5ｍ2为赠送面积，租赁期内乙方无偿使用。3、租赁房屋交付：甲方于2017年9月23日将本协议约定的租赁房屋交付乙方，双方办理相应交接手续。二、租赁期限及用途1、租赁房屋的期限为10年，自2017年9月23日起至2027年9月22日止。2、乙方承租房屋用于教学用途。三、租金及支付1、本协议约定的租赁房屋的租金为：第一年、第二年、第三年为每年人民币贰佰万元整（￥2000000元／年）；第四年、第五年、第六年为每年人民币贰佰叁拾万元整（￥2300000元／年）；第七年、第八年、第九年为每年人民币贰佰陆拾万元整（￥2600000元／年）；第十年为人民币贰佰玖拾万元整（￥2900000元／年）。2、租金支付方式为：每半年一付，乙方于本协议签订之日起30日内支付给甲方首期半年租金，之后每半年租金乙方于该半年起租日前30日支付该下半年租金。3、为考虑乙方装修问题，甲方同意给予乙方4个月装修期，于2017年9月23日起至2018年1月22日止，该装修期内乙方免租金。4、乙方于本协议签订当日向甲方交纳押金人民币伍拾万元整，该押金于本协议到期后，甲乙双方交接验房无争议后退还，不计利息。五、乙方权利义务1、乙方有权按照本协议约定承租租赁房屋，乙方应按照本协议约定按时足额支付租金。如有逾期，除继续支付租金以外，每逾期一日乙方按照应付租金的3‰为标准支付违约金。逾期超过30日，除收取上述租金及违约金以外甲方可解除本协议，收回租赁房屋，押金及《租赁房屋建设协议》约定的保证金不退。6、租赁房屋及附属设施的维修均由乙方负责。水、电等乙方租赁期间的各项费用均由乙方承担，按月根据实际使用量缴纳，不得拖欠。7、乙方不得出让、转租、转借租赁房屋。六、协议变更及解除1、本协议如需变更，双方可协商一致，签订书面协议。2、乙方如违反本协议第五条项下约定的义务的，甲方有权解除本协议，收回租赁房屋，乙方无条件腾空并于协议解除、终止之日起15日内搬离，未到期租金及押金、《租赁房屋建设协议》保证金不退。3、乙方如未按照甲乙双方签订的《租赁房屋建设协议》约定的时间及金额给付甲方建设费用的，如有逾期，则甲方有权立即解除本协议，收回租赁房屋，乙方无条件腾空并于协议解除、终止之日起15日内搬离，未到期租金及押金、《租赁房屋建设协议》保证金不退，甲方并可继续追索未付费用”。同日，菩莱提公司法定代表人王继祥（甲方）与鼎教公司（乙方）、刁晨（丙方）签订《租赁房屋建设协议》，约定：“鉴于：甲乙丙三方协商，菩莱提公司将坐落于天津市河东区××庄道××号××幢房屋（以下简称“租赁房屋”）出租给乙方，乙方承租该租赁房屋用于教学用途，但因租赁房屋原层数、面积及设施等无法满足乙方使用需求，故甲乙丙三方已经过协商一致，由甲方垫资对租赁房屋按照乙方需求进行扩建改造。现租赁房屋扩建工程已经完毕，甲方建设该工程共计花费42632667大写人民币：肆仟贰佰陆拾叁万贰仟陆佰陆拾柒元整，乙、丙双方认可该笔建设费用由乙方承担，为明确双方权利义务及该笔款项具体给付事宜，现甲乙丙三方经过协商一致，签订如下条款共同遵守。一、本协议中甲乙丙三方共同确认，租赁房屋扩建改造共计花费42632667大写人民币：肆仟贰佰陆拾叁万贰仟陆佰陆拾柒元整，该笔费用乙方分十年偿还甲方（给付时间及给付金额见附件1）。二、丙方于本协议签订之日交付甲方人民币玖拾伍万元作为保证金，该保证金于本协议约定的十年给付期限届满且乙、丙双方按本协议约定按期足额履行，且租赁房屋租期届满甲乙丙三方经过交接无误，退回丙方，不计利息。三、现租赁房屋经过扩建改造，层数、面积、结构及附属设施等各方面均已达到乙方使用要求，乙、丙双方认可、满意租赁房屋的现状。四、对于租赁房屋，乙、丙双方仅依据《租赁协议》享有租赁期内对租赁房屋的承租使用权，租赁房屋原有及扩建改造后的所有权与乙、丙双方无关。租赁房屋扩建改造部分的所有权归菩莱提公司所有，菩莱提公司享有包括但不限于占有、使用、收益、处置等一切所有权人之权利。七、乙方应按期给付甲方本协议第一条约定的建设费用，如有逾期，除继续支付建设费用以外，每逾期一日按照应付建设费用的3‰为标准支付逾期付款违约金，同时甲方及菩莱提公司有权解除与乙方签署的《租赁协议》，收回租赁房屋，乙方须腾空房屋并搬离。甲方可追究乙方违约责任，菩莱提公司与乙方《租赁协议》约定的押金、本协议约定的保证金均不退还。八、丙方作为乙方的保证人，为乙方在本协议及《租赁协议》项下的各项给付义务承担连带保证责任”。附件1《工程款支付明细表》            工程款支付起始时间              应付租金金额（元）              支付时间                  2017年9月23日至2018年1月22日              -              免租期4个月                  2018年1月23日至2018年9月22日              2666667              2017年10月24日之前还款                  2018年9月23日至2019年3月22日              2000000              本次还款开始前30日内                  2019年3月23日至2019年9月22日              2000000              本次还款开始前30日内                  2019年9月23日至2020年3月22日              2000000              本次还款开始前30日内                  2020年3月23日至2020年9月22日              2000000              本次还款开始前30日内                  2020年9月23日至2021年3月22日              2150000              本次还款开始前30日内                  2021年3月23日至2021年9月22日              2150000              本次还款开始前30日内                  2021年9月23日至2022年3月22日              2150000              本次还款开始前30日内                  2022年3月23日至2022年9月22日              2150000              本次还款开始前30日内                  2022年9月23日至2023年3月22日              2150000              本次还款开始前30日内                  2023年3月23日至2023年9月22日              2150000              本次还款开始前30日内                  2023年9月23日至2024年3月22日              2330000              本次还款开始前30日内                  2024年3月23日至2024年9月22日              2330000              本次还款开始前30日内                  2024年9月23日至2025年3月22日              2330000              本次还款开始前30日内                  2025年3月23日至2025年9月22日              2330000              本次还款开始前30日内                  2025年9月23日至2026年3月22日              2330000              本次还款开始前30日内                  2026年3月23日至2026年9月22日              2330000              本次还款开始前30日内                  2026年9月23日至2027年3月22日              2543000              本次还款开始前30日内                  2027年3月23日至2027年9月22日              2543000              本次还款开始前30日内                  合同租金总合计                             42632667      上述协议签订后，菩莱提公司向鼎教公司交付了涉案房屋，涉案房屋由隆华学校占有使用。2019年1月12日，菩莱提公司法定代表人王继祥与刁晨签订《关于建新路××号房屋终止协议》，约定：“我单位鼎教公司与菩莱提公司，因提前终止房屋租赁合同（注：天津市河东区××路××号）。自2018年9月23日至2019年3月15日共计房租大写贰佰伍拾玖万柒仟元整，￥：2597000元整，于2019年3月15日之前支付，如未能支付，按日3‰支付，如未支付一切后果自负。2019年1月15日之前电费、燃气费134209.1元，保证金壹佰肆拾伍万元不予退还。2019年1月15日水费之前由我单位支付。全部款项支付完毕后，由菩莱提公司开具未开增值税发票。房租到位，院内物品清走”。2019年3月16日，菩莱提公司法定代表人王继祥与刁晨签订《关于支付菩莱提（天津）酒店有限公司房租问题的函》，约定：“自2018年9月23日至2019年3月15日，共计房租大写贰佰伍拾玖万柒仟元整（￥：2597000元整），于2019年3月15日之前支付，因资金紧张，我方未能如期支付，现提出延期至2019年6月27日，日租金为一天16438元整，共计：1643800元整，合计：4240800元（大写：肆佰贰拾肆万零捌佰元整），于2019年6月27日一次性全额支付，如未支付租金，按照协议规定我方承担协议约定的违约责任外，每占用一日房租，除继续支付租金外，每日支付150%的房屋占用费，直至所有欠款全部结清。水、电费用于2019年3月31日之前清缴完毕，电费：132520元，燃气费：1689.1元，水费自查，全部缴清后，请允许6位教师及2位学生个人物品到2#楼女生宿舍领取。其余剩余全部物品，待欠款全部缴清，全部拉走”。后鼎教公司、刁晨均未按上述约定履行付款义务，涉案房屋菩莱提公司已于2019年9月1日收回。另查明，庭审中，隆华学校自认与鼎教公司系房屋租赁合同关系，租赁期限自2017年8月1日起至2018年7月31日止。本案诉讼过程中，菩莱提公司向鼎教公司、刁晨、隆华学校发出《告知函》，要求于2019年8月31日前腾空交还涉案房屋，隆华学校于2019年9月12日向菩莱提公司回函，承诺将存放在河东区××道××号的学生、教师等物品尽快搬离，请菩莱提公司给予协助。一审法院认为，菩莱提公司与鼎教公司、刁晨签订的《租赁协议》、《租赁房屋建设协议》、《关于建新路××号房屋终止协议》、《关于支付菩莱提（天津）酒店有限公司房租问题的函》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”；第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金......”;第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，《租赁协议》约定解除后，鼎教公司未按约定付清房屋租金、占有使用费及水电气费用，刁晨未按约定履行保证付款责任，均系违约行为，应承担本案的民事责任，菩莱提公司要求鼎教公司、刁晨给付房屋租金、占有使用费、水电气费用及违约金的诉讼请求，符合上述法律规定，予以支持，但日3‰逾期给付建设费违约金的计算标准折合年利率为109.50%，显然过高，酌情调整为按年利率30%计算，调整后逾期给付建设费违约金为：2000000元*年利率30%*9个月=450000元。关于菩莱提公司要求隆华学校给付房屋租金、占有使用费、水电气费用及违约金的诉讼请求，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。本案中，隆华学校自认系从鼎教公司处转租使用涉案房屋，依照上述法律规定，《租赁协议》解除后，隆华学校作为次承租人应向菩莱提公司给付房屋占有使用费，菩莱提公司的该项诉讼请求，符合上述法律规定，予以支持。关于菩莱提公司针对隆华学校的其他诉讼请求，因未提交证据证明隆华学校与鼎教公司系共同承租人，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，菩莱提公司应承担举证不能的不利后果，其上述诉讼请求，不予支持。关于菩莱提公司要求有色金属公司给付房屋租金、占有使用费、水电气费用及违约金的诉讼请求，因有色金属公司并非涉案协议的相对人，亦非涉案房屋的次承租人，且与隆华学校系独立的法人单位，故菩莱提公司的上述诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：一、鼎教公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向菩莱提公司支付房屋租金4240800元（自2018年9月23日起至2019年6月22日止）、违约金2450000元、电费132520元、水费64819.50元、燃气费1689.10元，上述合计6889828.60元；二、鼎教公司、隆华学校应于本判决发生法律效力之日起十日内共同向菩莱提公司支付房屋占有使用费1479420元（自2019年6月28日起至2019年8月27日止，按24657元/日计算）；三、上述第一、二项，合计8369248.60元，由刁晨承担连带给付责任；四、驳回菩莱提公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77879元，财产保全费5000元，公告费900元，合计83779元，由鼎教公司、刁晨连带负担，隆华学校在23115元范围内连带负担。二审中，隆华学校提供询问笔录一份、房屋租赁合同一份、向一审法院提交的申请一份，证明隆华学校一审期间要求一审法院协助取回滞留的学籍、档案材料。经质证，菩莱提公司对租赁合同真实性不予认可，认为隆华学校与鼎教公司系合作关系。向一审法院提交的申请和法院询问笔录与本案没有关联性。鼎教公司和刁晨对租赁合同真实性不予认可，不认可与隆华学校存在租赁合同关系，认为与隆华学校系合作关系。对向一审法院提交的申请和询问笔录不发表意见。有色金属公司认可隆华学校提供的证据。本院认证意见：隆华学校提供的租赁合同，出租人为鼎教公司，承租人为隆华学校，签订时间为2017年8月1日，租赁物坐落天津市红桥区芥园道13号，涉案房屋坐落天津市河东区程林庄道，故该租赁合同与本案没有关联性。向一审法院提交的申请和一审法院询问笔录，与隆华学校是否承担民事责任不具有关联性。本院经审理查明的案件基本事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，菩莱提公司向一审法院起诉，请求鼎教公司、隆华学校、有色金属公司、刁晨共同承担给付房屋租金等责任。一审判决判令鼎教公司、刁晨承担责任，同时以隆华学校自认与鼎教公司系房屋租赁合同关系为由，判令隆华学校承担占用期间的占有使用费。二审期间，菩莱提公司、鼎教公司、刁晨均不认可隆华学校与鼎教公司系租赁合同关系。本院询问隆华学校是否向鼎教公司支付过租赁费，隆华学校称支付过，但是不能提供证据予以证明。而鼎教公司明确表示，其与隆华学校系合作关系，从未收取过隆华学校的租赁费。隆华学校提供的租赁合同，租赁房屋坐落本市红桥区，不是涉案房屋。故隆华学校自认与鼎教公司存在租赁合同关系，从在案证据及鼎教公司、菩莱提公司、刁晨的否认可以证实，并不是涉案房屋的房屋租赁合同关系。隆华学校占用涉案房屋，不是基于次承租人的原因。一审基于隆华学校的自认，认定隆华学校为次承租人并无不妥，二审基于隆华学校提供的证据和菩莱提公司、鼎教公司、刁晨的否认，认定隆华学校与鼎教公司不存在涉案房屋的租赁合同关系。故在确认鼎教公司、刁晨承担给付义务的前提下，判令隆华学校承担占有使用费的事实依据、法律依据不足。至于隆华学校与鼎教公司是合作办学还是其他法律关系，在鼎教公司向菩莱提公司履行义务后另行解决。二审中，菩莱提公司主张依据《民法通则》第三十五条、第五十二条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第50的规定，由隆华学校承担给付占有使用费的责任，理由不足。综上所述，隆华学校的上诉请求，本院基于二审认定的新的事实，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持天津市河东区人民法院（2019）津0102民初5169号民事判决第一项、第三项；二、撤销天津市河东区人民法院（2019）津0102民初5169号民事判决第四项；三、变更天津市河东区人民法院（2019）津0102民初5169号民事判决第二项为：天津市鼎教教育信息咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向菩莱提（天津）酒店有限公司支付房屋占有使用费1479420元（自2019年6月28日起至2019年8月27日止，按24657元/日计算）；四、驳回菩莱提（天津）酒店有限公司的一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费77879元，保全费5000元，公告费900元合计83779元，由天津市鼎教教育信息咨询有限公司、刁晨连带负担。二审案件受理费18115元，由菩莱提（天津）酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年十二月二十八日书记员  刘熙钰