新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终2028号 上诉人（原审原告）：吕开虎，男，1977年12月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市乌鲁木齐县。 委托诉讼代理人：徐晓刚，男，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市，由新疆赛博特市场经营有限责任公司推荐。 被上诉人（原审被告）：赵玉涛，男，1972年2月5日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 被上诉人（原审被告）：新疆润通建设工程集团有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市三工路**。 法定代表人：柴太山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柴岩山，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司，，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市三工路 法定代表人：柴太山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：舒前进，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：昌吉回族自治州浩源水利建设有限公司，，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市三工路** 法定代表人：柴太山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：舒前进，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：柴太山，男，1958年10月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：柴岩山（系柴太山的弟弟），住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 上诉人吕开虎因与被上诉人赵玉涛、新疆润通建设工程集团有限公司（以下简称润通公司）、昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司（以下简称宏伟公司）、昌吉回族自治州浩源水利建设有限公司（以下简称浩源公司）、柴太山申请执行人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2020）新2301民初2015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。上诉人吕开虎的委托诉讼代理人徐晓刚，被上诉人赵玉涛，新疆润通建设工程集团有限公司及柴太山的共同委托诉讼代理人柴岩山，昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司及昌吉回族自治州浩源水利建设有限公司的共同委托诉讼代理人舒前进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕开虎上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2020）新2301民初2015号民事判决，改判准许强制执行被上诉人赵玉涛名下位于昌吉市××区）的房产。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人与宏伟公司于2014年签订《商品房买卖合同》，并在房管局办理了案涉房产的商品房预告登记，故上诉人对案涉房产已享有物权期待权。被上诉人赵玉涛向一审法院提交的《安置补偿协议》《商品房买卖合同》等证据不足以证实赵玉涛对案涉房产享有占有、使用、收益的事实，其亦未取得案涉房产的所有权。故被上诉人赵玉涛对案涉房产不享有足以排除强制执行的权利，其阻却执行的请求无事实及法律依据。上诉人与宏伟公司已针对案涉房产签订《房屋买卖合同》并办理网签备案手续，依据相关规定案涉房产不能进行第二次销售，赵玉涛与宏伟公司补签《房屋买卖合同》的行为涉嫌恶意串通损害上诉人合法权益，故赵玉涛与宏伟公司签订的《房屋买卖合同》应属无效。案涉《房屋拆迁安置补偿协议》仅是赵玉涛与宏伟公司之间签订，并未加盖政府部门的公章予以确认，且与双方签订的《房屋买卖合同》同时存在，显属矛盾，不应作为认定案件事实的证据。另，拆迁安置房不需要开具不动产发票，被上诉人赵玉涛与宏伟公司之间存在串通的情形。赵玉涛向一审法院提交的房屋交接手续、入住通知书系宏伟公司向其出具的，与其签订《物业服务协议》的物业公司系宏伟公司的下属企业，故不足以证明赵玉涛实际占用案涉房屋和居住的事实。案涉房产至今未通过消防验收，宏伟公司与赵玉涛之间交付房产的行为违反了法律强制性规定，不能认定双方完成了交付。综上，被上诉人赵玉涛的申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，不享有足以排除执行的权利。上诉人的上诉请求应当得到支持。 赵玉涛辩称，宏伟公司与其签订拆迁安置补偿合同，约定将其原有房屋拆迁，置换宏伟公司开发的星汇名筑5-2-502室和水景湾5-1-502两套房。2015年12月21日，宏伟公司与赵玉涛办理了案涉房产的交房手续，赵玉涛当天办理入住，居住至今。2016年11月宏伟公司告知赵玉涛需签订房屋买卖合同并由房产公司开具不动产发票后，为其办理房产证，赵玉涛遂与宏伟公司签订了案涉房产的《房屋买卖合同》。后赵玉涛多次索要房产证，宏伟公司称案涉房产所在小区至今尚未通过竣工验收，又因宏伟公司欠税，故无法开具不动产发票和办理房产证。一审法院在2019年张贴强制迁出房屋告知书，赵玉涛才知晓案涉房产被强制执行的情况，遂于2020年4月21日向一审法院书面提出执行异议申请，一审法院作出裁定，中止案涉房屋的强制执行。案涉房产系赵玉涛以自己房产及土地置换所得，且已于上诉人与宏伟公司对包括案涉房产在内的房产办理预告登记之前合法占有房产并享有所有权。请求上诉人与宏伟公司办理案涉房产预告登记注销手续，宏伟公司为赵玉涛办理房屋过户手续和产权证书，将案涉房屋过户到赵玉涛名下。 润通公司、柴太山辩称，同意按照一审判决执行，诉争房产系被上诉人赵玉涛所有。 宏伟公司、浩源公司辩称，同意赵玉涛的意见，案涉房屋于2015年底办理入住手续，上诉人主张的债权债务应当由被执行人承担，与赵玉涛无关。 赵玉涛向一审法院起诉请求：1.依法撤销昌吉市人民法院作出的（2020）新2301执异37号执行裁定书；2.依法判令准许强制执行被告位于昌吉市××区）的房产。 一审法院认定事实：昌吉回族自治州公证处于2016年11月19日作出（2016）昌州经字第7779号执行证书，确定：申请人为吕开虎；被申请人为被告新疆润通建设工程集团有限公司、被告昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司、被告昌吉回族自治州浩源水利建设有限公司、被告柴太山；执行标的：借款本金3850000元；利息233566元；公证费12250元；自申请人申请执行之日起至本案执行完毕之日止借款本金所产生的利息（按月利率2％计算）；因借款违约而产生的费用。吕开虎因被申请人拒不履行生效的公证文书所确定的给付义务向昌吉市人民法院申请强制执行。昌吉市人民法院于2017年3月2日作出（2017）新2301执19-1执行裁定书，并于2017年3月3日对被执行人昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司开发建设的位于昌吉市××区的房产在昌吉市房地产管理局办理了查封手续。昌吉市123区2丘5栋2-502室的房产，系被告昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司开发建设。2014年7月7日吕开虎与被告昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司签订一份《商品房买卖合同》，约定昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司将该房屋在内的22套房产（建筑面积共2056.83平方米）以每平方米2000元单价出售给吕开虎，双方在昌吉市房地产管理局办理了预购商品房预告登记。原告签订合同及办理预告登记均为了担保前述债权实现。被告赵玉涛原有一处位于昌吉市××区建筑面积为108.82平方米房屋。2014年3月28日，赵玉涛与被告昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定将赵玉涛位于昌吉市××区的房屋、院落及院落内全部房屋进行拆迁，共计置换2套房屋，一套为宏伟房产水景湾5-1-502（105.32平方米），星汇名筑5-2-502室（95.43平方米）。2015年12月21日，被告昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司与被告赵玉涛办理房屋交接手续，向赵玉涛填发入住通知书，交付新建住宅使用说明书和新建住宅质量说明书。被告赵玉涛交纳了该房屋有线电视初装费、装修垃圾清运费、生活垃圾清运费、水卡、电卡工本费，及支付水费、电费，2016年1月至2016年4月15日期间的暖气费，并且与物业公司签订物业服务协议。被告赵玉涛支付该房屋2016年至2019年期间的房屋暖气费用。2016年11月2日赵玉涛与昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司就星汇名筑5-2-502室房屋签订《房屋买卖合同》。因被告昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司拖欠税款，无法向赵玉涛开具不动产发票。该星汇名筑小区的房屋消防工程至今未通过验收。2019年11月29日昌吉市人民法院在星汇名筑小区张贴强制迁出房屋公告：因被执行人新疆润通建设工程集团有限公司、昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司、昌吉回族自治州浩源水利建设有限公司、柴太山未在指定的期限内履行给付义务，法院查封了借款时抵押给申请人的包括5-2-502室房屋在内的共22套房屋，被执行人仍未履行义务，责令被执行人新疆润通建设工程集团有限公司、昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司、昌吉回族自治州浩源水利建设有限公司、柴太山及上述房屋的实际居住人在2019年12月10日前迁出房屋，逾期仍不履行，将依法强制执行。被告赵玉涛得知后，于2020年4月21日对昌吉市人民法院查封昌吉市123区2丘5栋2单元502室执行行为提出书面异议。昌吉市法院受理后，作出（2020）新2301执异37号执行裁定书，裁定：中止对位于昌吉市××区产的查封。该裁定书送达后，原告向一审法院提起诉讼。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判鉴定程序办理；原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院在执行申请人吕开虎与被执行人新疆润通建设工程集团有限公司、昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司、昌吉回族自治州浩源水利建设有限公司、柴太山执行公证债权文书一案中，作出（2017）新2301执19-1号民事裁定书，对被告昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司开发建设的昌吉市××区）予以查封。赵玉涛提出执行异议，新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院经审查作出（2020）新2301执异37号执行裁定书，裁定中止对昌吉市123区2丘5栋2-502室（星汇名筑5-2-502室）房产的查封。吕开虎不服该执行裁定书，提起了本案诉讼。一审法院认为本案争议的问题是赵玉涛对该涉案房产是否享有足以排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告赵玉涛提交的《房屋拆迁安置补偿合同》、入住通知书、交纳房屋的各种费用票据，证明足以证实其在房屋被查封前于2014年3月28日与被告昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司签订《房屋拆迁安置补偿合同》；于查封前2015年12月21日与被告昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司办理房屋交付手续，实际合法占有该房屋；被告赵玉涛原有房屋被拆迁，故视为已支付该房屋的全部价款；该房屋未办理过户登记，系因开发商被告昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司原因所致，并非被告赵玉涛原因。综上被告赵玉涛对被查封房产昌吉市123区2丘5栋2-502室（星汇名筑5-2-502室）房产实际享有权益，足以排除执行。原告请求撤销（2020）新2301执异37号执行裁定书，并对昌吉市123区2丘5栋2-502室（星汇名筑5-2-502室）房产进行强制执行理由不足，原审法院对其诉讼请求不予支持。遂判决：驳回原告吕开虎的诉讼请求。 二审中，被上诉人赵玉涛向本院提交以下证据： 采暖费专用收据一张，拟证明诉争房产一直由赵玉涛居住，采暖费等费用均由赵玉涛支付。 经质证，上诉人吕开虎对该份证据的真实性认可，关联性不认可，认为该证据仅能够证明赵玉涛缴纳过2020年的采暖费，且收据载明是报停核减，未全额缴纳采暖费，无法证明赵玉涛实际居住于案涉房产。润通公司、柴太山对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，宏伟公司、浩源公司对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。 本院对该份证据的真实性予以确认。 二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本案的争议焦点为：赵玉涛是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利。 本院认为，案涉房产系因宏伟公司拆迁赵玉涛原有房产而向赵玉涛置换的房产，双方针对案涉房产于2014年3月28日签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，又于2016年11月2日签订了《商品房买卖合同》，上述两份合同均系赵玉涛与宏伟公司的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。赵玉涛在本案一审中提交了其与案外人昌吉市宏伟物业服务有限责任公司于2015年12月21日就案涉房产签订的《物业管理委托服务合同》及案外人昌吉市宏伟物业服务有限责任公司于2015年12月21日向其出具的垃圾清运费、水电卡卡费、两书工本费、电费等收款收据，又提交了案涉房产的采暖费发票、供用天然气合同等予以佐证，足以证明其于2015年12月21日合法占有案涉房产的事实。赵玉涛与宏伟公司就案涉房产签订《房屋拆迁安置补偿合同》《商品房买卖合同》的时间及赵玉涛占有案涉房产的时间，均先于一审法院（2017）新2301执19号执行公证债权文书一案中查封案涉房产的时间即2017年3月3日。又因案涉房产系拆迁置换房产，且赵玉涛原有房产已被拆迁，故应视为赵玉涛已支付案涉房产的全部价款。另据昌吉市中山路街道天山社区于2020年6月4日出具的《证明》反映，因宏伟公司原因，案涉房产所在的星汇名筑小区住户均未办理产权证书，现有证据不能证明案涉房产未办理产权登记的责任在于赵玉涛。综上，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，确认赵玉涛就案涉房产享有足以排除强制执行的权利，驳回吕开虎的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 综上所述，吕开虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4040元（吕开虎已预交），由上诉人吕开虎负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周美蓉 审 判 员 胡 婧 审 判 员 马少飞 二〇二〇年十二月七日 法官助理 王壮森 书 记 员 陈 哲