江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终3511号上诉人（原审被告）：李凯，男，1983年5月26日出生，汉族，住扬州市。被上诉人（原审原告）：扬州市万佳物业管理有限公司，住所地万鸿城市花园小区**楼东侧。法定代表人：杨德稳，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈建国，江苏锦登律师事务所律师。上诉人李凯因与被上诉人扬州市万佳物业管理有限公司（以下简称万佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2020）苏1002民初2930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李凯上诉请求：1.对于一审判决结果表示不服，请求重新审理，认可一审判决的七五折费用，可以交，但是滞纳金不应该收，且物业服务存在问题导致我家有经济损失，应该有一定赔偿，大概是3000元。2.万佳公司承担本案上诉费。事实与理由：1.2016年6月初，由于室外下水管堵塞，造成家里厨房、卫生间漫水，报物业维修，物业未行任何处置，只是承诺收缴物业费时会打折处理，据此李凯交纳了2015年至2016年度的物业费，并按8折交纳。同时物业再次承诺，不会再有类似漫水情况发生，若再有漫水，处理不好，李凯可拒缴物业费。2017年以后，因室外下水管不断堵塞，家中多次被淹，报物业无果的情况下，李凯自费单放室外下水管，直接铺至室外窨井，造成直接经济损失3000元，根据《扬州骏和天城物业管理合同》第二章委托管理事项第二条，李凯家里漫水被淹，是因室外下水管道堵塞造成，应属于物业维护责任范畴。2.一审法院认可在万佳公司物业服务合同到期后，万佳公司提供的由社区牵头，经业主实名制投票，绝大多数业主同意续聘万佳公司继续提供物业管理服务，李凯不予认可。万佳公司的服务合同在2017年11月16日到期后，业委会没有同意与其续签合同，并发布了致业主的公告，万佳公司与社区有串通之嫌。能代表广大业主的只能是小区的业委会，而不是社区。万佳公司无合同强行赖在小区，实属强买强卖的霸占行为，其提交的业主签字续留万佳公司服务的公告，应属无效文件。骏和小区总近1700户业主，均否认2017年社区牵头举行过实名签字，认为物业及社区伪造了签名文件。万佳公司应提交签字的原件，并核查签名真伪。3.一审判决对于李凯3000元经济损失不予处理，让李凯另行主张。作为业主个体，没办法也不容许状告物业，这3000元的损失，恳请中院本次能一并给予公正判决。综合上述，因物业有过在先，给李凯造成很大的经济损失，加上物业对小区整体服务不作为、破坏性作为以及无合同强行霸占小区，李凯不属于无故不缴物业费，更无从欠物业滞纳金。万佳公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。1.由于室外下水管长期使用会造成堵塞，万佳公司一年会定期疏通两次，用消防水冲洗以及化粪池抽吸，平时有业主报修也会及时处理。李凯不能证明其报物业维修，物业未行任何处置，也不能证明因此造成损失，万佳公司没有义务为李凯单放下水管至室外。2.根据《江苏省物业管理条例》第56条、《业主大会和业主委员会指导规则》第58条，原物业服务合同到期后，由于原业委会不能正常议事，经社区牵头，业主实名制投票及多数业主同意续聘，原物业服务合同继续具有约束力，李凯应交纳万佳公司服务期间的物业费用。3.物业服务合同约定逾期交纳物业服务费滞纳金标准为每日千分之三，考虑到该约定过高，万佳公司起诉时已经调整为日万分之五，不超过当时民间借贷保护的年利率24%，在合理范围内。万佳公司向一审法院起诉请求：判令李凯立即向万佳公司支付骏和天城6幢301室住宅2016年11月16日至2019年11月15日期间物业服务费3125元（124.02平方米*0.7元/平方米/月*36个月）、电梯运行费1652元（124.02平方米*0.37元/平方米/月*36个月）、公共能耗费240元（80元/年*3年）及自逾期之日至实际给付之日止的滞纳金（以欠费额为基数，按日万分之五计算，至2020年9月10日为1665元），暂合计6682元。后万佳公司变更滞纳金的诉讼请求，主张自逾期之日至2020年9月10日的滞纳金。事实和理由：2014年11月16日，万佳公司与骏和天城小区业主委员会签订《扬州骏和天城物业管理合同》一份，合同约定住宅物业服务费0.7元/平方米/月、电梯运行费按公示0.37元/平方米/月、公共能耗费按公示80元/年，业主于每年度缴费期结束之日前交当年的物业服务费，逾期之日起，按照应交纳费用总额每日千分之三的标准支付滞纳金。合同期限自2014年11月16日至2017年11月16日。合同到期后，经社区牵头采取实名制投票，多数业主同意续聘万佳公司为小区继续提供物业管理服务。李凯系扬州市骏和天城小区6幢301室的业主。万佳公司依约为骏和天城业主提供了物业管理服务，李凯却未履行交纳物业服务费、电梯运行费、公共能耗费等费用并发生滞纳金。经万佳公司催缴后，李凯仍未予支付。李凯一审辩称，1.万佳公司与李凯所在小区骏和天城的物业合同2017年11月6日已经到期，小区业委会没有和万佳公司续签物业服务合同，我们小区与万佳公司不存在法律上的物业服务关系。万佳公司强行霸占小区收取物业费；2.2017年6月开始，因为室外水管堵塞，我家厨房多次反水，造成卫生间、客厅被淹，造成损失3000元，李凯与万佳公司多次交涉未能根本解决问题，要求万佳公司赔偿；3.万佳公司物业服务不专业、乱作为，小区空地随意堆放杂物，小区新增停车位占用消防通道，单元门损坏一直没有修好，墙体涂料脱落不修补，消防设施没有消防水龙带和水枪，，地下停车场通风系统风管被万佳公司拆除等等一审法院经审理查明，1.2014年11月16日万佳公司与骏和天城小区业主委员会签订《扬州骏和天城物业管理合同》，合同约定了小高层住宅的物业管理服务费按照每月每平方米0.7元、电梯运行费每月每平方米0.36元。物业服务费收费项目和标准载明公共能耗费按公示80元每年。业主于每年度缴费期结束之日前交当年的物业服务费，逾期未交纳的，从逾期之日起按应缴费总额每日千分之三计收滞纳金等内容；2.李凯系骏和天城6幢301室的业主，该房屋的建筑面积为124.02平方米；3.李凯自2016年11月16日以来未缴物业服务费；4.2017年12月25日，扬州市广陵区曲江街道曲江新苑社区发布公告称，经过实名制投票，李凯所在骏和天城小区多数业主同意续聘万佳物业为该小区继续提供物业服务，万佳物业与骏和天城小区物业管理合同继续具有约束力，由万佳物业按照原合同约定继续提供物业服务；5.2020年7月20日，万佳公司发布公告称该公司将于2020年10月20日撤出骏和天城小区，提前三个月告知广大业主；6.万佳公司于2018年9月20日在小区内张贴催缴物业服务费的通知，通知未缴费业主交纳物业费；7.李凯提供的照片显示小区空地随意堆放杂物，小区新增停车位占用消防通道，单元门损坏，墙体涂料脱落，消防设施没有消防水龙带和水枪，，地下停车场通风系统无风管根据合并审理的其他被告提供的照片显示万佳公司物业管理服务存在瑕疵，小区配电房门、电箱柜门打开，无人管理，存在重大安全隐患，小区内部道路上、公共绿地上划停车位停车，小区卫生环境状况不佳，绿化草坪树木管理不善，树木存在枯死现象，公共设施存在损毁，公共区域墙面渗水，万佳公司工作人员把脏桶放在小区景观水体内涮洗等现象，万佳公司履行管理服务职责不到位。一审法院认为，万佳公司与骏和天城小区业主委员会签订《扬州骏和天城物业管理合同》，对业主具有约束力。李凯所在小区业委会没有在2017年物业服务协议到期后选聘新的物业公司。2017年12月25日，李凯所在社区发布公告，内容为经投票多数业主赞成续聘万佳公司为小区提供物业管理服务万佳物业与骏和天城小区物业管理合同继续具有约束力，由万佳物业按照原合同约定继续提供物业服务。万佳公司在2017年11月之后为小区提供了事实的物业管理服务，李凯事实上接受了万佳公司的物业服务，因此李凯应当向万佳公司交纳物业服务费。万佳公司为包含李凯在内的业主提供物业服务，李凯接受服务后未按约交纳物业服务费用，构成违约，李凯应当继续按约承担给付相关费用的责任。诉讼中，万佳公司主动将原约定的滞纳金由每日千分之三降为每日万分之五，一审法院准许。依照物业服务合同，李凯每年应交纳物业服务费为1041元（124.02平方米*0.7元/平方米/月*12个月）、电梯运行费535元（124.02平方米*0.36元/平方米/月*12个月）、公共能耗费为80元，合计每年1656元。李凯应交纳2016年11月16日至2019年11月15日共3年期间的物业服务费、电梯运行费以及公共能耗费合计为4968元（1656元*3年）。万佳公司主张按每日万分之五的标准支付从逾期付费之日至2020年9月10日期间的滞纳金1648元（其中2017年11月16日未按时交纳的物业费算至2020年9月10日产生的违约金为1656元×0.0005×1029天=852元；2018年11月16日未按时交纳的物业费算至2020年9月10日产生的违约金为1656元×0.0005×664天=549元；2019年11月16日未按时交纳的物业费算至2020年9月10日产生的违约金为1656元×0.0005×299天=247元，违约金合计1648元）不违反合同约定及法律规定，故一审法院予以支持。李凯辩称万佳公司物业服务不专业、乱作为，小区空地随意堆放杂物，小区新增停车位占用消防通道，单元门损坏一直没有修好，墙体涂料脱落不修补，消防设施没有消防水龙带和水枪，，地下停车场通风系统风管被万佳公司拆除等等万佳公司物业公司履行管理服务职责不到位，达不到协议约定的物业服务标准，应当承担相应的违约责任，但李凯不能因此作为不交纳物业服务费的理由。关于李凯要求万佳公司赔偿其3000元经济损失，李凯可另案主张，不在本案中处理。鉴于万佳公司的物业管理服务存在瑕疵，应当承担相应的违约责任，一审法院酌定万佳公司自行承担25%的责任，李凯应交纳物业费、电梯运行费、公共能耗费以及违约金共计4962元[（4968元+1648元）×75%]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：李凯于判决生效之日起十五日内向万佳公司支付物业服务费、电梯运行费、公共能耗费及滞纳金4962元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半为25元，由李凯负担。二审中当事人未提交证据。经审理查明，一审认定的基本事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：1.本案中李凯是否应支付案涉违约金？如应支付则数额如何确定？2.本案中李凯主张万佳公司赔偿其3000元损失是否应予支持？本院认为，虽然万佳公司与案涉小区业主委员会签订的物业管理合同于2017年11月16日到期，双方并未重新签订合同，但是在合同到期后至万佳公司撤出案涉小区之前，案涉小区仍由万佳公司提供物业服务，应视为形成了事实物业服务合同关系，一审法院支持万佳公司参照原物业管理合同约定提出的要求李凯交纳上述期间内相关费用的主张并无不当。且对于一审判决李凯按照75%的比例交纳案涉物业费、电梯运行费、公共能耗费共计3726元，李凯在二审中亦表示了认可。因此，万佳公司对于该部分费用的主张，本院予以支持。关于违约金的问题。对此，万佳公司虽主张的为滞纳金，实际上其系按照合同约定要求李凯承担逾期付款的违约金。虽万佳公司提供的物业服务存在瑕疵，但李凯不能以此为由拒绝交纳物业服务相关费用，李凯未按时交纳则应当承担逾期付款的责任。但鉴于原物业管理合同已经于2017年11月16日到期，未有证据表明存在双方对违约金标准的另行约定，且万佳公司亦未能举证证明因李凯未能及时交纳物业管理费用给其造成的实际损失，故本院确定案涉逾期付款违约金2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算、2019年8月20日起至2020年9月10日按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。至于李凯主张的3000元损失问题，因其在一审中并未提出反诉，本院二审不予理涉，李凯如有证据可另行主张。综上所述，李凯的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销扬州市广陵区人民法院（2020）苏1002民初2930号民事判决；二、李凯于本判决生效后十日内向扬州市万佳物业管理有限公司支付物业服务费、电梯运行费、公共能耗费共计3726元；三、李凯于本判决生效后十日内向扬州市万佳物业管理有限公司支付违约金（以1656元为基数，从2017年11月16日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至2020年9月10日，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；以1656元为基数，从2018年11月16日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至2020年9月10日，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；以1656元为基数，从2019年11月16日至2020年9月10日，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；四、驳回扬州市万佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由李凯负担18元，扬州市万佳物业管理有限公司负担7元。二审案件受理费50元，由李凯负担37元，扬州市万佳物业管理有限公司负担13元。本判决为终审判决。审判长 于毅审判员叶露审判员 韩     冰二〇二〇年十二月十四日书记员 施  亚  芹