广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终4146号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李林，男，1964年12月15日出生，汉族，住广西壮族自治区荔浦市。 委托诉讼代理人：梁丹志，广西恒桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代军，广西恒桂律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：梁国文，男，1967年8月8日出生，汉族，住广东省高州市。 委托诉讼代理人：梁高英，女，1979年7月2日出生，汉族，住广东省茂名市茂**，系梁国文妹妹。 委托诉讼代理人：韦在刚，广西江浔律师事务所律师。 上诉人李林因与上诉人梁国文房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区荔浦市人民法院（2020）桂0331民初1236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李林的上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人李林一审全部本诉诉讼请求；2、本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：首先，一审判决认定事实主观片面，认定事实错误。一审认定“涉案房屋是李林向国有单位承租，然后再转租给梁国文，今年李林向国有单位每月交纳的租金为37500元”是错误的。一审判决未计算承租大楼的重置成本，该楼建于1970年，房屋老旧，原来租金不足30000元，上诉人李林是应政府要求配合做好安置百货公司百余人的养老保险而承租该房屋，每年给付60余万元租金并且给付租金前期高后期低，上诉人李林承租该大楼时是老旧房屋，承租后对该大楼进行了加建、改建、修缮、消防工程及装修装饰工程，支出了八百多万元，这些支出均属于租金的组成部分。一审法院仅凭上诉人今年所交租金每月37500元作为租金依据，并以此论断收取梁国文88064元是明显不公平的，这是认定事实错误。双方当事人对解除合同的意思表示完全符合合同法的规定，被上诉人梁国文通知上诉人解除合同，上诉人已同意，解除合同的通知已于送达上诉人时即生效，双方争执的仅是租赁保证金的退还及解除合同后撤场占用期的费用问题，与解除合同法律关系是两个不同的法律关系。其次，一审判决严重违反诉讼程序。被上诉人没有请求人民法院确认解除合同的效力，一审判决主动在本案中确认了解除合同的效力是错误的。被上诉人在诉讼中未向法院主张变更租金及期限，但一审判决却按被上诉人单方主张的78000元租金进行变更，更将减免期调到2020年12月31日。上诉人因疫情已免除了被上诉人一个半月的租金，被上诉人的经营一直不间断，2020年3月后本地已正常复工复产，被上诉人已不符合疫情减租的条件。再次，一审判决适用法律不当。一审判决被上诉人强制减免租金是借疫情对上诉人进行道德绑架，转嫁其应承担的商业风险。请求二审法院查明事实，公正判决。 上诉人梁国文答辩认为一审对本诉部分的事实认定清楚，法律适用正确，请求驳回李林的上诉。 上诉人梁国文的上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判支持上诉人梁国文的一审反诉请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人李林承担。事实及理由：被上诉人李林一直未按合同约定将二楼交付给上诉人梁国文，三年多时间均没有得到使用，直到一审法院现场勘察时还有被上诉人的货架和杂物等存放在二楼，被上诉人没有遵守合同约定，严重违约。由于被上诉人李林与荔浦县食品有限公司房屋租赁合同于2019年5月24日到期，按照合同约定“到期后被上诉人配合上诉人续租”，上诉人于2019年7月8日与该公司签订房屋租赁协议，约定将诚信商厦一楼中面积1100平方米部分承租给上诉人梁国文使用，电梯占用的面积为90平方米，上诉人一直叫被上诉人李林拆除电梯，但被上诉人一直拖着没有拆除，所以上诉人要求被上诉人返还69120元，合法有据。对于以78000元租金的标准交纳租金，这是上诉人与被上诉人共同达成的口头协议，并且上诉人也是这样支付的，被上诉人收到78000元租金也没有任何异议，说明其是同意的。一审法院认为2021年1月1日以后的租金以合同约定的标准支付是错误的，请求二审法院查明事实，公正判决。 上诉人李林答辩认为一审判决对反诉部分的事实认定清楚，法律适用得当，请求驳回梁国文的上诉。 李林向一审法院诉请：1、判令被告于2020年7月1日前搬离承租房屋；2、被告给付延期占用房屋租金损失（含违约金）19250元；3、诉讼费由被告承担。 梁国文向一审法院反诉请求：1、判决李林返还二楼租金1078575元给梁国文；2、判决李林返还电梯所占面积的租金69120元给梁国文；3、本案诉讼费由李林承担。 一审法院审理查明：2016年7月2日，李林与梁国文签订了一份《诚信商厦租赁合同》，该合同约定，李林将其承租的原荔浦县百货大楼（荔浦县荔柳路49号）诚信商厦的一楼及二楼（面积共4500平方米，其中一楼超市建筑面积大约为2230平方，一楼家电建筑面积约为300平方米左右，二楼超市面积为1970平方米）租赁给梁国文经营服装、鞋类、日用品等行业使用；梁国文对门面商铺现有的场地、房屋、设施、水电设备等已作了充分了解，愿意承租；梁国文承租的租期约为7年，2016年7月5日前，李林必须清空货架杂物交场地给梁国文使用；租期从2016年7月15日至2023年4月1日止，李林给予梁国文半个月的免租金装修期（2016年7月5日至7月15日止）；二楼的租金每月为29550元（在租赁期内不变、不递增）；三楼（约1800平方米）免费给双方使用，不收租金；但李林留出一个办公室、一个厨房、一个餐厅及部分仓库堆放原有超市的货架及设备等自用；第一年（2016年7月15日至2017年7月14日），每月租金为168700元（139150元+29550元）；之后每年每月每平方米递增3元租金，第二年（2017年7月15日至2018年7月14日），每月租金为176290元（146740元+29550元）；第三年（2018年7月15日至2019年7月14日），每月租金为183880元（154330元+29550元）；第四年（2019年7月15日至2020年7月14日），每月租金为191470元（161920元+29550元）；第五年（2020年7月15日至2021年7月14日）每月租金为199060元（169510元+29550元）；第六年（2021年7月15日至2022年7月14日），每月租金为206650元（177100元+29550元）；第七年（2022年7月15日至2023年4月1日），每月租金为214240元（184690元+29550元）；先交租金后使用的原则，租金按月交付，在每月5日前支付租金，每延期1天，按2‰支付违约金，以此类推，但最迟不得超过10天，否则，视为违约；租赁场地所涉及的营业税、水电费、垃圾费等税费由梁国文负责交纳；梁国文需向李林支付转让及设备费（空调、水电设施等）共计26万元，在合同签订后7日内付清；租金存入李林的账户，以到账为准，不再写收条；梁国文在协议签字当日内向李林一次性缴纳保证金30万元，保证金在租赁期满后一次性退还给梁国文；李林将商场内原有的四部电梯及水电消防等设施免租金提供给梁国文使用，从2016年7月1日起之后的维护、维保、年检等费用由梁国文负责及承担责任；商铺以现状出租，李林不负责增加任何设施；梁国文如有违反协议的，李林有权不退回梁国文的租赁保证金；租赁期间，不经李林同意，一楼不得转租、分租、承包给他人使用；二楼可给梁国文整体或分租招商经营，如梁国文二楼经营超市的话，必须协商折旧承顶李林超市的原有货架及设备等；租赁期间，双方不得随意解除合同，如需解除需经双方同意；在合同租赁期内，李林不得以任何理由终止合同，如有违约，李林必须赔偿给梁国文违约金200万元；在租赁期间，双方不得违约，否则，应赔偿违约给对方所造成的一切经济损失；因李林在2013年5月25日与食品公司签订租赁协议的到期时间是2019年5月24日，梁国文充分理解该合同条款，到期后李林配合梁国文协商续租；未尽事宜，需经双方协商作出补充规定，补充规定与本合同具有同等法律效力；合同还约定了双方的其他权利义务内容。《诚信商厦租赁合同》签订后，李林按约定将租赁场地交给梁国文使用，梁国文主要使用一楼的场地进行对外营业，二楼的场地主要用于堆放货物，期间，李林原来超市留下的部分货架及设备一直堆放在二楼未搬，梁国文未提出异议；梁国文一直按合同约定的金额支付一楼和二楼的租金给李林，直至2019年7月。 2019年7月2日，出租方李林与承租方梁国文签订了一份《诚信商厦租赁合同补充协议》，该补充协议约定的主要内容有：双方就2016年7月2日签订的租赁合同充分协商，在原租赁合同不变的基础上，达成该补充协议；李林一楼场地建筑面积为1376平方米（1741.99+98.46=1840平方米减外租门面464平方米）；租金及交缴方式，从2019年7月15日至2020年7月14日，每月租金为88064元；从2020年7月15日至2021年7月14日，每月租金为92192元；从2021年7月15日至2022年7月14日，每月租金为96320元；从2022年7月15日至2023年4月1日，每月租金为100448元；从2019年8月1日起至2023年4月1日，诚信商厦二楼免租金，如乙方对外招租引商或者自己经营所收的租金全部交还李林所得；一楼梁国文有权利对外招商，但不得影响整体结构；合同一式两份，双方签字生效，未尽事宜，须经双方协商解决。上述《诚信商厦租赁合同补充协议》签订后，李林按照约定免除了梁国文二楼租赁场地的租金，李林至今仍有原来超市留下的部分货架及设备留在二楼；梁国文按上述补充协议约定的金额交纳了一楼的租金给李林。 2020年初，新冠肺炎疫情爆发，梁国文的生意遇到困难，为此，梁国文多次找李林协商减免租金问题，李林在2020年5月31日之前给梁国文免除了1个半月的租金；双方认可，2020年5月31日之前的租金已经结清。经过多次协商，2020年6月1日，梁国文提出租金每个月按78000元的标准交付，租期内不再递增，李林同意此方案；但李林同时要求增加一个合同条款，即“若承租方不履行完合同约定的租赁时间提前退租的，必须向出租方赔偿人民币50万元的损失”，梁国文未同意李林提出增加的合同条款；双方未达成新的变更补充协议。2020年6月5日，梁国文给李林发送了合同解除申请书，合同解除申请书的主要内容有：由于受疫情影响，造成富文服饰（诚信店）经营严重亏损，梁国文希望李林能支持其继续经营，已多次协商减租，在双方未能达成协议的情况下，梁国文决定申请解除合同不再经营，并要求李林全额退还押金30万元，最迟不能超过7月30日，请李林在收到申请日期起做好准备。2020年6月5日，梁国文通过其妹妹梁高英的银行账户转了3万元给李林；2020年6月11日，梁国文又通过其妹妹梁高英的银行账户转了48000元给李林；这两笔款项共计78000元，算作2020年6月份的租金。2020年6月19日，李林对梁国文方提交的合同解除申请书进行答复，答复的主要内容有：1、既然双方难以达成共识，难以继续合作下去，那么，还不如好合好散，李林同意梁国文于2020年6月30日之前撤场，退回部分押金；2、若梁国文方还诚心想继续合作下去的话，李林同意给予梁国文“继续履行原合同不变”，并要求梁国文方今后按合同规定准时缴交租金，不得违约，否则，李林有权收取违约金及终止合同；3、梁国文须在2020年6月21日前向李林缴清余下的租金10068元及违约金7168.96元，共计人民币17236.96元；4、以上答复，请梁国文方在2020年6月21日前给予回复。2020年6月24日，梁国文通过其妹妹梁高英的银行账户转了78000元给李林，该78000元算作交纳2020年7月份的租金。2020年7月1日，李林提起本案诉讼。在案件审理过程中，梁国文提起反诉。在案件审理过程中，梁国文按每月78000元的标准交纳了2020年8月、9月的租金给李林。在案件审理过程中，梁国文表示，合同没有解除，租金只同意按78000元每月的标准给付；李林表示，如果梁国文想继续使用租赁场地，需按原合同的约定履行义务。另查明，案涉租赁房屋是李林向国有单位承租，然后再转租给梁国文的；今年，李林向国有单位每月交纳的租金为37500元。 一审法院审理认为,关于第一个争议焦点。虽然梁国文于2020年6月5日给李林发送了合同解除申请书，李林于2020年6月19日在给梁国文的答复中表示同意梁国文撤场，但李林在答复中还表达了可以继续合作的意愿，同意按原合同继续履行，请梁国文给予答复；这说明李林与梁国文就解除租赁合同事宜还在协商过程中，双方解除合同的意思处于不确定状态，该合同是否解除，尚未最终确定；而且，梁国文于2020年6月19日收到李林的答复后，还于2020年6月24日按78000元的标准交纳了2020年7月份的租金给李林，说明梁国文还有继续履行合同的意愿和行为，结合梁国文现在还在实际使用租赁场地的事实，本院认为李林与梁国文签订的《诚信商厦租赁合同》及《诚信商厦租赁合同补充协议》尚未解除。关于第二个争议焦点。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。第6条规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持；承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金，延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。梁国文租赁李林的场地是用于经营服装，今年以来，受新冠肺炎疫情影响，梁国文的经营也遇到了困难。案涉租赁场地是李林从国有单位租赁而来，然后再转租给梁国文的；李林交给国有单位的租金现在是37500元每月，而《诚信商厦租赁合同补充协议》约定的今年每月的租金是88064元（该租金标准是2020年7月14日之前的价格，2020年7月15日之后更是高达每月92192元），远远高于37500元，就今年的情况来说，该约定对于梁国文明显不公平。梁国文目前同意按78000元每月的标准交纳租金，并已按此标准交纳了2020年6月至9月的租金，本院认为，在2020年6月1日至2020年12月31日期间，梁国文按78000元每月的标准交纳租金给李林，符合公平原则，也符合中央关于统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作的部署，符合“六稳”、“六保”任务的要求。综上，一审法院认为梁国文目前不构成违约，不需要承担违约责任，不需要搬离承租房屋，也无需赔偿租金损失给李林，故一审法院对李林的诉讼请求不予支持。关于2021年1月1日以后的租金问题，因当事双方没有达成新的变更补充协议，且疫情目前得到了基本控制，一审法院认为，2021年1月1日以后的租金按双方原来签订的《诚信商厦租赁合同补充协议》约定的金额履行较为妥当，本案目前不宜作调整，当然，当事双方可另行协商。关于第三个争议焦点。李林与梁国文签订的《诚信商厦租赁合同》中约定，梁国文对门面商铺现有的场地、房屋、设施、水电设备等已作充分了解，愿意承租；李林留出一个办公室、一个厨房、一个餐厅、及部分仓库堆放原有超市的货架及设备等自用；商铺以现状出租；如梁国文二楼经营超市的话，必须协商折旧承顶李林超市的原有货架及设备等。上述合同约定可以看出，梁国文对商铺的现状是清楚的，李林也可以留出部分仓库堆放货架及设备；而梁国文接收租赁房屋后，二楼主要是用于堆放物品而不是对外营业，李林在二楼堆放原来留下的货架及设备，符合合同约定，也没有影响梁国文的经营；且梁国文没有提供证据证明其之前曾要求李林搬走二楼的货架及设备而李林拒绝的情形，假如梁国文当初要求李林搬走货架及设备而李林拒绝搬走的话，梁国文完全可以暂缓或者拒绝交纳租金的方式进行抗辩，但上述《诚信商厦租赁合同》签订后，梁国文已按合同约定的金额交纳了二楼的全部租金给李林，直至2019年7月，双方签订《诚信商厦租赁合同补充协议》免除了租赁房屋二楼的租金，说明梁国文当初对李林堆放在二楼的货架及设备是认可的；在租赁房屋二楼租金事宜已经履行完毕的情况下，梁国文才要求李林返还二楼的租金，证据不足、理由不充分，一审法院不予支持。《诚信商厦租赁合同》中约定李林将案涉商场内的四部电梯免租金提供给梁国文使用，梁国文是清楚和认可的，因此，梁国文现在要求李林返还电梯占用面积的租金，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。依法判决：一、驳回原告李林的诉讼请求；二、驳回反诉原告梁国文的反诉请求。本诉案件受理费281元，减半收取140.50元，由原告李林负担；反诉案件受理费7565元，由反诉原告梁国文负担。 双方当事人对一审查明的事实基本无异议，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：1、双方当事人之间的租赁合同是否已于2020年6月协商解除？2、一审判决认定上诉人梁国文2020年6月至2020年12月期间的租金按照78000元标准交纳是否有事实及法律依据？ 本院认为，首先，关于租赁合同解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，上诉人梁国文于2020年6月5日向上诉人李林发出合同解除申请书，上诉人李林于同月9日答复中虽表示同意梁国文撤场，但同时在答复中表示可以“继续履行原合同不变”，只是要求梁国文今后要按合同规定准时交纳租金，否则要追究违约责任并解除合同关系。从双方当事人上述意思表示可以看出，双方当事人并未就解除合同达成一致意见。此后上诉人梁国文仍向上诉人李林支付了两个月房租直至李林提起本案诉讼。一审法院据此认定双方当事人签订的租赁合同及补充协议未协商一致而解除并无不当，本院予以确认。上诉人李林提出双方之间的租赁合同已于2020年6月解除的主张，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。 其次，关于2020年6月至2020年12月期间租金标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，上诉人梁国文主张其与上诉人李林协商同意自2020年6月起租金变更为每月78000元，但上诉人李林不予认可，上诉人梁国文亦无其他证据证实双方当事人对此存在协商一致的意思表示。上诉人李林自2020年6月开始在给梁国文的回复中明确表示“继续履行原合同不变”是双方继续履行合同的条件，上诉人梁国文自行每月只交纳78000元的行为不足以证明双方当事人已就租金变更达成一致意见，故上诉人梁国文主张租金已变更为每月78000元的主张，证据不足，理由不充分，本院不予支持。一审法院认定2020年6月1日至2020年12月31日期间租金按每月78000元标准交纳，事实及法律依据不足，本院依法予以纠正。2020年疫情给整个社会经济带来极大影响，一审法院在双方当事人未能就租金调整协商一致的情况下，适用公平原则结合最高人民法院关于疫情期间审理民事案件的相关精神，适当调整2020年6月1日至2020年9月30日期间的租金并无不妥，每月78000元租金亦足以弥补上诉人李林因上诉人梁国文迟延履行的相关损失，故本院予以确认。鉴于上诉人梁国文已实际按照每月78000元标准交纳了上述期间的租金，故无需再补交该期间内的租金差额，2020年10月1日之后的租金应按双方当事人合同约定标准交纳。 另外，关于上诉人梁国文的反诉请求问题。双方当事人签订租赁合同时，上诉人梁国文已知晓二楼房屋存放有上诉人李林部分货架及设备，上诉人梁国文在接收租赁房屋后一直未向上诉人李林提出搬走该部分物品的要求，亦未因此拖欠二楼部分租金，直至双方当事人签订补充协议免除二楼租金时，上诉人梁国文仍未就二楼无法正常使用提出过任何主张，故上诉人梁国文要求返还二楼租金的主张，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。电梯是涉案租赁房屋内的设施，双方当事人在合同中亦约定免费给上诉人梁国文使用，现上诉人梁国文提出要上诉人李林返还电梯占用面积租金的主张，无事实及法律依据，本院亦不予支持。 综上，一审判决认定事实基本清楚，法律适用虽有错误，但实体处理并无不当，故本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7846元，由上诉人李林负担281元，由上诉人梁国文负担7565元。 本判决为终审判决。 审判长  宿健慧 审判员  周 霞 审判员  丁 勇 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  叶菁华