湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0104民初13408号原告:戴文兵，男，1987年6月8日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：柏炀，湖南大鲲律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丰林，湖南大鲲律师事务所律师。被告:李双全，男，1984年7月3日出生，土家族，住长沙市岳麓区。原告戴文兵诉被告李双全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴文兵的委托诉讼代理人柏炀到庭参加诉讼，被告李双全经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告戴文兵向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2019年6月1日签订的《房屋买卖合同》；2.请求被告向原告返还购房款本金292000元；3.请求被告向原告支付购房资金占用期间利息17500元（按首付款25万元，自2019年6月1日暂计算至2020年10月1日，后续资金占用期间利息，按本金292000元，年息6%，计算至本息全部清偿之日止）；4.请求被告向原告支付违约金25万元整；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月1日，原告向被告购买二手房，座落于文轩路**天元涉外景园****，房屋总金额95万元，建筑面积93.08平方米，套内面积74.44平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.64平方米，房屋所有权证号：2××4。因案涉房屋不符合过户的政策条件，原告与被告约定先行交付房屋，待过户条件成就以后，配合原告办理过户手续。由原告分三期向被告支付先期购房款25万元整，后续每月向被告支付3000元。案涉房屋于2019年6月16日交付，原告支付相应款项并入住案涉房屋，时至今日，原告已支付购房款14期，向被告支付款项共计292000元。现被告因自身财务问题，导致案涉房屋被中国建设银行股份有限公司湖南省分行拍卖，执行案号（2020）湘0102执6491号之一，于2020年9月14日在阿里拍卖以95万元价格成交。现案涉房屋已经合法拍卖，而不能再过户至原告名下，原告与被告所签订的《房屋买卖合同》的根本目的将不能实现，原告有权解除合同，并按照合同约定，要求被告退还已支付房款本金292000元，其中首期款25万元资金占用期间利息17500元，并依据合同约定要求被告承担违约金250000元。现诉至贵院，望如判所请。被告李双全未作答辩。经审理查明：2019年6月1日，甲方（出卖人）李双全与乙方（买受人）戴文兵签订了一份《房屋买卖合同》，合同第一条约定：甲方自愿将其房屋出售给乙方（乙方可指定任何人予以过户资格），乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。房屋具体状况如下：（一）座落于文）座落于文轩路**天元涉外景园****2208为93.08平方米；套内建筑面积74.44平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.64平方米；（二）出售房屋的所有权证证号为2××4；该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。出卖人还应当将附属该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝、其他设施、设备，转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款。备注：含床、家用电器、沙发等，出卖人带走生活用品及电视柜、餐桌、电脑。第二条：甲方保证已如实际上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该不受他人合法追索。第三条计价方式与支付方式房屋总金额人民币：玖拾伍万元整。房屋支付方式为：分期支付。第四条：房屋价款乙方分为三期支付给甲方。乙方在2019年6月日前付给甲方定金人民币伍万元整，约定2019年6月16日搬出房子再支付甲方人民币贰拾万元整。剩余尾款于过户手续完成后一次性支付。第一期：合同签完后支付定金人民币伍万（抵用房屋本金）；第二期：2019年6月16日，乙方搬进购买甲方名下房屋后予以支付人民币贰拾万元整；第三期：房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付清尾款。乙方每月支付甲方购买房屋本金3000元（至房产证满四年之日截止）甲方收到款后出具收据，在甲方房产证没变更前银行月供甲方负责，不得逾期，如因甲方银行欠款逾期导致不能过户按违约处理。……第七条：甲、乙双方同意，双方应于甲方房产证满四年后三个月内到房地产主管部门办理过户手续。在办理房屋产权证及土地使用权转移过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其他文件。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。如甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，并按本合同第八条承担违约责任。第八条：甲方如不按合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金给乙方。超过三个月时，如甲方房屋不卖给乙方，甲方在三天内退回乙方本金人民币贰拾伍万元及合同签订起乙方每月支付给甲方的本金人民币三千元一并退还，另外甲方赔偿乙方贰拾伍万元用作违约金作为补偿。此外，双方还对房屋过户、物业水电、争议解决方式等其他事项进行了约定。合同签订后，戴文兵先后分三次向李双全依约支付了首付购房款250000元，后续支付房款14期，共计42000元，两项合计292000元，并于2019年6月16日交付入住。另查，2018年1月26日，李双全与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》及其附件《特别签订条款》，合同约定李双全借款700000元用于购买长沙市文轩路579号天元涉外景园B区7栋2208房，贷款期限25年，并办理了抵押登记。由于李双全未按合同约定按期足额履行还款义务，中国建设银行股份有限公司湖南省分行以金融借款合同纠纷为由，将李双全诉至长沙市芙蓉区人民法院，2020年3月25日，该院作出（2020）湘0102民初1385号民事判决。判决生效后，中国建设银行股份有限公司湖南省分行向法院申请强制执行，经长沙市芙蓉区人民法院执行局移送司法拍卖，2020年9月14日，买受人赵亚红以950000元的最高价竞得该房屋。现戴文兵通过法院强制执行已将涉案房屋腾空交付了赵亚红，并办理了房屋过户手续。上述事实有当事人陈述，原告戴文兵提交并经庭审质证的《房屋买卖合同》、不动产权证书、银行及微信转账凭证、长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初1385号民事判决书、（2020）湘0102执6491号之一、之二执行裁定书等证据予以佐证，本院予以确认。被告李双全经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。本院认为，原告戴文兵与被告李双方签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法成立并合法有效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案的争议焦点为：1、涉案合同是否满足解除条件；2、合同解除后的法律后果问题。一、关于涉案《房屋买卖合同》是否满足解除条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“合同的法定解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”；本案中，被告李双全与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》及其附件《特别签订条款》，并办理房屋抵押登记，因其未按合同约定按期足额履行还款义务，中国建设银行股份有限公司湖南省分行向法院提起诉讼，经法院判决、执行，现涉案房屋已被法院司法拍卖他人，并办理了过户手续。被告李双全的违约行为致使不能实现合同目的，符合解除的法定条件，故原告戴文兵要求解除《房屋买卖合同》的诉请，本院予以支持，并确定本案起诉之日即2020年10月13日为合同解除之日。二、关于涉案《房屋买卖合同》解除后的法律后果问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，因被告李双全违约，涉案房屋已被法院司法拍卖，致使合同解除，被告李双全应将收取的购房款292000元退还给原告戴文兵。对于原告主张被告支付资金占用期间的利息的诉讼请求，被告应向原告承担以实际支付金额为基数，按全国同业拆借中心发布的一年期市场贷款利率3.85%/年为标准，自实际收到相应款项之日起至实际清偿之日止的利息。本案中，原告主张后续资金占用期间利息自2020年10月2日起计算，系对自身权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金25万元的诉讼请求，本案中，虽原、被告在《房屋买卖合同》第八条对违约责任进行了约定，但该条是对被告逾期办理房产过户以及交付房屋或逾期三个月后被告表示案涉房屋不卖给原告的违约责任的约定，本案因涉案房屋已被其他法院完成拍卖程序致使被告无法再向原告交付房屋，本案情形不属于合同关于违约责任的约定情形，故对原告的该诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告戴文兵与被告李双全于2018年11月5日就买卖位于长沙市岳麓区××路××号××栋××号房屋（产权证号码：2×**）签订的《房屋买卖合同》于2020年10月13日解除；二、被告李双全于本判决生效后十日内向原告戴文兵退还购房款292000元及资金占用期间利息（以首付款250000元为基数，按年息3.85%（LPR）的标准,自2019年6月21日计算至2020年10月1日，2020年10月2日之后的资金占用利息，以本金292000元为基数，顺延照算至本息实际清偿之日止）；三、驳回原告戴文兵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4698元，由原告戴文兵负担1728元，被告李双全负担2970元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王立文二〇二〇年十二月二十三日法官助理刘利平书记员陈双飞