湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民初55号原告（申请执行人）：许云鹏，男，1988年1月5日出生，汉族，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：杨红胜，北京市华泰（成都）律师事务所律师。被告（案外人）：李晓玮，女，1987年4月19日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：倪子燕，湖北若磐律师事务所律师。被告（被执行人）：湖北鄂州永昌房地产开发有限公司，住所地鄂州市葛店镇葛洪路**。法定代表人：熊昌洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭启祥，该公司股东。委托诉讼代理人：王睿，湖北多能律师事务所律师。原告许云鹏与被告李晓玮申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年11月30日做出（2018）鄂07民初135号民事判决。宣判后，许云鹏不服，向湖北省高级人民法院提出上诉，湖北省高级人民法院于2019年6月20日作出（2019）鄂民终587号民事裁定，将本案发回重审。本院于2020年9月17日立案受理后，依法另行组成合议庭审理本案，并通知湖北鄂州永昌房地产开发有限公司（以下简称永昌公司）作为本案的被告参加诉讼。2020年12月1日，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许云鹏的委托诉讼代理人杨红胜、被告李晓玮及其委托诉讼代理人倪子燕、被告永昌公司的委托诉讼代理人郭启祥、王睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许云鹏起诉请求：1、撤销鄂州市中级人民法院（2017）鄂07执异68号执行裁定书。2、判令准许执行永昌公司开发的葛店阳光大厦1栋一单元2704、2504号的房屋。3、判令本案诉讼费用由李晓玮承担。事实与理由：鄂州市中级人民法院在执行许云鹏与永昌公司借款合同纠纷一案〔（2015）鄂鄂州中执字第00075号〕中，案外人李晓玮提出了执行异议。鄂州市中级人民法院于2017年10月18日向许云鹏送达了（2017）鄂07执异68号执行裁定书，该裁定书裁定“解除对永昌公司开发的葛店阳光大厦1栋一单元2704、2504号房屋的查封并中止对该房的执行”缺乏事实与法律依据。一、李晓玮与永昌公司签订的《商品房买卖合同》未办理备案登记，李晓玮也未实际占有涉案房屋，不能对抗人民法院的司法查封行为。李晓玮声称对本案涉及的位于葛店阳光大厦1栋一单元2704、2504号的房屋享有所有权，不是事实。该套房屋仍在永昌公司名下。首先，根据《城市商品房预售管理办法》的规定，李晓玮与永昌公司所签订的《商品房买卖合同》应当到房产管理部门办理相关备案登记手续。上述合同签订时间分别为2013年7月28日、2014年3月3日，而直至涉案房屋于2014年3月14日被武汉常博建设集团有限公司申请查封，李晓玮与永昌公司也未将该涉案房屋到房产管理部门办理备案登记，因此，许云鹏有理由怀疑李晓玮与永昌公司之间签订的《商品房买卖合同》的真实性。并且，涉案房屋目前己被查封，现无法备案登记，更无法实际履行。其次，该涉案房屋现并未完全竣工，水、电等均未通，未通过综合验收，根本不具备交房条件，永昌公司不可能向李晓玮交付该房屋，李晓玮更未实际占有并使用该房屋。因此，被执行人永昌公司未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其应当履行义务部分的财产。在李晓玮与永昌公司所签订的《商品房买卖合同》未办理备案登记、真实性存在异议，且其亦未实际占有涉案房屋的情况下，不能对抗人民法院的司法查封效力，更不能排除许云鹏对涉案房屋的执行，而应当另行向永昌公司主张权利。二、《执行裁定书》认定事实不清、适用法律错误。第一、对于李晓玮所提出的执行异议，鄂州市中级人民法院应当依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定来进行审查，而非第二十九条。因涉案房屋现仍在永昌公司名下，而永昌公司作为许云鹏与其纠纷案件中的被执行人，许云鹏当然有权申请对其名下的涉案房屋进行执行。并且，在人民法院查封之前李晓玮未实际合法占有、使用该房屋，因此，李晓玮的权利并不足以排除涉案房屋的执行。第二、在本案中，李晓玮并未主张其名下有无其他用于居住的房屋，也未提供相应证据证明，因此，即使依照上述第二十九条的规定，李晓玮的权利也不足以排除涉案房屋的执行。第三、该执行裁定所依据的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，人民法院只能裁定中止对该执行标的的执行行为，并不能裁定直接解除上述争议房屋的查封措施。三、李晓玮与永昌公司之间签订的《商品房买卖合同》真实性存疑。在李晓玮与永昌公司签订第一份合同时，永昌公司未取得预售许可证，预售行为无效。永昌公司于2013年10月15日取得预售许可证至2014年3月14日该涉案房屋被武汉常博建设集团有限公司申请查封，如此长时间内其双方都未将两份合同到房产管理部门办理备案登记，并且，李晓玮于2014年3月3日与永昌公司再一次签订合同时，涉案项目早已停工多时，处于未完全竣工、水电未通、未通过综合验收的状况，若李晓玮系真正的买房者，不可能明知涉案房屋根本不具备交房条件的情况下还随意签订《商品房买卖合同》，因此，许云鹏有理由怀疑李晓玮与永昌公司之间签订的商品房买卖合同的真实性。并且，结合正在人民法院审理过程中的其他同类案件的证据材料来看，本案李晓玮所支付房款的方式、支付主体以及支付日期等方面均与日常生活的大额交易习惯严重不符。李晓玮仅提供了永昌公司所开具的收据及一份银行卡交易明细清单，该清单中所记载的信息根本无法反映出该笔款项的付款流向，李晓玮亦未提供其他证据予以佐证该笔款项系其所真实支付的购房款。因此，在上述问题均未得到调查、核实清楚的情况下，鄂州市中级人民法院直接认定上述证据的真实性，明显有违公正。综上所述，鄂州市中级人民法院作出执行裁定书缺乏事实与法律依据，请求依法予以撤销，并准许对诉请房屋继续执行。李晓玮辩称，一、我方与永昌公司签订的合同未办理备案登记并不影响该合同的有效，因而能对抗法院的查封效力，排除许云鹏对涉案房屋的执行，最高院的司法解释规定当事人约定办理登记备案手续为商品房预售房合同生效约定的从其约定，但双方履行了主要义务的除外，本案的合同中，并未对登记备案进行约定，且我方履行了合同中支付房款的义务，而永昌公司亦交付了房屋，因此，许云鹏的观点于法无据。二、许云鹏所述未实际占有该房屋，是一种逻辑上的错误，未竣工验收并不代表未实际占有，竣工验收是行政管理部门制定的规定，水、电是否通只是相关的要求，竣工验收有多项条件，交房条件是合同双方自行约定，可随时变更，只要双方同意即可，占有权是所有权的一部分，包括使用权亦是所有权的一部分，占有并不等于使用。三、原执行裁定书适用法律并无不当，根据法律规定，永昌公司为房地产开发企业，应适用第二十九条的规定。四、关于合同的真实性，李晓玮在执行时已向人民法院提供了充分的证据，印证了合同的真实性。综上，执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回许云鹏的诉讼请求。永昌公司辩称，永昌公司与李晓玮签订的《商品房买卖合同》合法有效，请求依法驳回许云鹏的诉讼请求。原告许云鹏为支持其诉请，向法院提交如下证据：证据一、鄂州市中级人民法院（2014）鄂鄂州中民三初字第00004号民事裁定书，拟证明涉案房屋已于2014年3月14日被武汉常博建设集团有限公司申请查封，涉案房屋在查封之前未办理登记备案手续。证据二、鄂州市中级人民法院（2016）鄂07民初28号民事裁定书、（2016）鄂07执异5号执行裁定书，拟证明案外人武汉鑫昊义达建设工程有限公司已经对包括本案房屋在内的110套商品房主张过所有权，鄂州市中级人民法院已作驳回处理，该110套房实质是为了担保借款债权的实现，而并无真实合法有效的商品房买卖关系，李晓玮现也主张对房屋享有所有权，明显矛盾。证据三、商品房预售许可证，拟证明李晓玮与永昌公司签订第一份合同时，永昌公司未取得商品房预售许可证，预售行为无效。被告李晓玮为支持其抗辩意见，向法院提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》，拟证明李晓玮与永昌公司签订合同是在许云鹏申请查封之前。证据二、永昌公司出具的收款收据，拟证明李晓玮履行了交付购房款的义务。证据三、《执行裁定书》，拟证明李晓玮交付房款的情况，也证实了永昌公司已交付了房屋，李晓玮实际占有该房屋。证据四、2020年9月22日住宅房维修基金收据，拟证明李晓玮已实际占有该房屋。经庭审质证，李晓玮对许云鹏提交的证据的真实性均无异议，但认为与本案无关，不能达到其证明目的。永昌公司对许云鹏提供的证据的真实性均无异议，但认为不能达到其证明目的。许云鹏对李晓玮提交的证据一、二的真实性有异议，认为当时永昌公司的公章和熊昌洪的印章均由案外人郭启祥控制，存在倒签、虚构合同的可能，并且李晓玮的合同载明销售价格为2000元，明显与市场行情不符，且其购房款转给了武汉鑫昊义达建设工程有限公司，合同真实性存疑。对证据三的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为李晓玮未实际居住涉案房屋。证据四收据只能证明交款事实，不能证明占有事实。永昌公司对李晓玮提交的证据均无异议。本院认为，原告许云鹏提交的证据一、二及被告李晓玮提交的证据三均为人民法院生效裁判文书，客观真实且与本案有关联，本院依法予以采信。原告许云鹏提交的证据三、被告李晓玮提交的证据四，双方当事人对其真实性均无异议，本院采信该证据记载的内容。李晓玮提交的《商品房买卖合同》及收款收据，结合其提交的银行流水，可以证实李晓玮与永昌公司签订了商品房买卖合同且付清全款，本院对该证据予以采信。经审理查明：2013年7月28日，李晓玮与永昌公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：李晓玮向永昌公司购买其开发的阳光大厦一单元2704号房屋，面积55.5平方米，单价为2000元/平方米，总金额111,000.00元，首付款70,000.00元，余款在2013年9月30日付清。2014年2月21日，李晓玮与永昌公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：李晓玮向永昌公司购买其开发的阳光大厦一单元2504号房屋，面积55.5平方米，单价为2000元/平方米，总金额111,000.00元，首付款20,000.00元，余款在2014年4月30日付清。合同签订后，李晓玮付清了购房款。2013年7月28日，永昌公司向李晓玮出具收款收据，第6908901号收据载明“李晓玮现金交付70,000.00元，系支付阳光大厦1－2704号购房款”。2013年9月29日，第6908919号收据载明“李晓玮现金交付41,000.00元，系支付阳光大厦1－2704号购房款”。2014年3月3日，第6512014号收据载明“李晓玮现金交付20,000.00元，系支付阳光大厦1－2504号购房款”。2014年4月15日，第8658921号收据载明“李晓玮现金交付90,000.00元，系支付阳光大厦1－2504号购房款”。合同签订后，永昌公司向李晓玮交付了房屋，但未在房产管理部门办理备案登记。涉案房屋所在楼盘于2013年10月15日取得预售许可证。另查明，2014年3月14日，在武汉常博建设集团有限公司诉永昌公司建设工程施工刚合同纠纷一案中，本院做出（2014）鄂鄂州中民三初字第00004号民事裁定书及协助执行通知书，对包括涉案房屋在内的房屋予以查封。2016年6月29日，武汉鑫昊义达建设工程有限公司诉永昌公司商品房预售合同纠纷一案，本院做出（2016）鄂07民初28号民事裁定，驳回武汉鑫昊义达建设工程有限公司的起诉。该裁定已经生效。2014年9月，许云鹏诉熊昌洪、陈如意、武汉邦利得投资担保有限公司、永昌公司、邓友明、刘芳芳民间借贷纠纷一案，经武汉市中级人民法院审理并做出（2014）鄂武汉中民商初字第00752号民事判决。2015年8月21日，该院做出（2014）鄂武汉中执字第00263-1号执行裁定书，查封永昌公司位于鄂州市××店开发区××大道××阳光大厦房屋××套（包括本案1栋一单元2805号房屋）。2015年10月，武汉市中级人民法院向本院发出（2015）鄂武汉中执字第00263号委托执行函，将该案委托本院执行，本院立案执行后前述查封即转为本院的查封。在执行过程中，武汉鑫昊义达建设工程有限公司向本院提出执行异议。本院于2016年8月3日做出（2016）鄂07执异5号执行裁定，驳回异议人武汉鑫昊义达建设工程有限公司的执行异议。后李晓玮又以案外人身份向我院提出执行异议，本院于2017年9月30日做出（2017）鄂07执异68号执行裁定书，裁定解除对永昌公司开发的葛店阳光大厦1栋1单元2704号、2504号房屋的查封并中止对该房的执行。许云鹏不服该裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉。2020年9月22日，李晓玮缴纳涉案房屋住房维修基金4,400.00元。根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：李晓玮与永昌公司签订的商品房买卖合同是否真实有效；李晓玮对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉纠纷，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。李晓玮持有的两份《商品房买卖合同》上的签名及永昌公司的单位印章是真实的，合同签订时间也均早于许云鹏作为申请执行人的涉案房屋被查封时间。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。故许云鹏认为李晓玮与永昌公司签订第一份合同时，永昌公司尚未取得商品房预售许可证，故该合同无效的理由不能成立，本院不予支持。涉案商品房买卖合同没有办理登记备案手续，不影响合同的效力。李晓玮为证实其购房款已经付清，提交了其在招商银行开户的银行卡流水清单。经审查，李晓玮相对应款项的取款时间及金额均能与永昌公司开具收据的时间及金额形成对应关系。虽然李晓玮提供的银行流水清单上显示与现永昌公司实际控制人郭启祥之间有资金往来、与郭启祥担任法定代表人的武汉鑫昊义达建筑工程有限公司的员工郭奇、罗玉凤等人之间亦有资金往来，但上述资金往来记录中均注明了具体的款项用途，而关联本案的几笔取款记录中均未做特殊标注。许云鹏仅质疑李晓玮取款支付房款的真实性，但无实质性证据证明涉案《商品房买卖合同》及李晓玮的付款均系虚假的。故就现有的证据可以证实李晓玮与永昌公司之间签订了合法有效的商品房买卖合同并已经付清房款。虽然李晓玮自认涉案房屋其没有装修入住，但根据李晓玮与永昌公司的陈述，合同签订后房屋便已交付，而占有不动产不应狭义理解为以实际居住为标准，应以买受人能实际控制为标准。涉案房屋交付后，便处于李晓玮的实际控制之下，其可以占有和使用该不动产。涉案房屋因开发商原因至今不能办理过户登记，过错不在作为购房人的被告李晓玮。故依照上述司法解释的规定，李晓玮享有对涉案房屋排除强制执行的民事权益，许云鹏以李晓玮与永昌公司之间签订的《商品房买卖合同》不真实、涉案房屋未办理备案登记，李晓玮也未实际占有涉案房屋，不能对抗人民法院的司法查封行为，请求执行涉案房屋的理由均不能成立，对其诉讼请求，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定，判决如下：驳回原告许云鹏的诉讼请求。本案受理费4,630.00元，由原告许云鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省高级人民法院。开户行—中国农业银行武汉市东湖支行，收款单位—湖北省财政厅非税收入财政专户，账号********－1。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 柯君审判员湛少鹏审判员陈萍二〇二〇年十二月二十八日书记员 肖           臣