河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初8516号原告:党琛，男，1986年10月22日出生，汉族，住址河南省唐河县。被告：河南泽龙物业服务有限公司，住所地郑州市**大学路政通路升龙国际****楼****。法定代表人：林挺，职务总经理。委托诉讼代理人：史婧，河南泰卓律师事务所律师。原告党琛诉被告河南泽龙物业服务有限公司（以下简称泽龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告党琛、被告泽龙物业公司委托诉讼代理人史婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告党琛向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告河南泽龙物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》；2.判决被告河南泽龙物业服务有限公司退还原告缴纳的物业服务费6820.8元，并按银行同期利率支付利息；3.判决被告河南泽龙物业服务有限公司赔偿原告3179元；4.判决本案相关诉讼费用由被告河南泽龙物业服务有限公司承担。事实与理由：原告党琛系中原区车兴街22号升龙天汇广场3号院的业主，被告河南泽龙物业服务有限公司系升龙天汇广场3号院的前期物业服务公司。原告于2016年12月9日交房之日起，被动接受河南泽龙物业服务有限公司的物业服务。根据《河南省物业管理条例》第四十四条规定：承接新建物业前，物业服务企业应当与建设单位按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业的共用部位、共用设施设备进行检查验收。第四十五条第二款、第三款、第四款规定：实施承接查验的物业，应当具备以下条件:（二）供水、排水、供电、供气、供热、信息通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装经强制检定合格并运行正常的独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（四）道路、车位、绿地、停车棚、物业管理用房等配套设施按照规划设计要求建成。被告河南泽龙物业服务有限公司在升龙天汇广场3号院小区的供水、供电、供气、供热以及文化活动站、便民店、社区服务中心、机械停车位等公共服务设施和市政公用设施设备不完善的情况下，违法接手升龙天汇广场3号院的物业服务，致使原告无法正常享受本小区配套设施提供的完整服务：2016年冬季暖气未通致原告无法取暖；天然气未通致原告无法使用，正式居民用电未完成造成原告家中多次停电；因实际车位数量远低于规划数量造成原告无法正常停车；小区内文化活动站未交付造成原告不能正常享受设施等。依据《河南省物业管理条例》第四十七规定，物业服务企业擅自承接未经查验或者承接不符合交付条件的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。综上所述，请求法院依法对诉讼请求予以判决。被告泽龙物业公司辩称，一、原告要求解除《前期物业服务协议》没有事实和法律依据：（一）原告不享有法定解除权。被告作为原告房屋所在小区升龙天汇广场3号院所在地块整体物业管理区域的前期物业，由该小区建设单位郑州元发置业有限公司依法定程序选聘并签订前期物业服务合同，服务期限自2013年10月24日起至物业业主委员会代表全体业主选聘新的物业服务企业并签订新的物业服务协议生效之日止。原告作为单个业主依法不享有解聘前期物业服务企业的权利，《前期物业服务协议》服务的对象是小区的全体业主，不可针对单个业主单个解除，若要解聘被告作为前期物业，应当经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可解聘被告，而本案原告不享有法定的解除权利。（二）原告不享有约定解除权。原告购买房屋时与建设单位签订《商品房买卖合同》，在该合同附件四《合同补充协议》第七条中，原告已经确认同意建设单位依法选聘被告作为天汇广场3号院的前期物业服务企业为原告提供物业服务，且原告购房时已经详细阅读并认可《前期物业服务协议》的内容，并同意被告提供前期物业服务的期限至业主委员会与依法重新选聘的物业服务企业签订新的物业服务协议生效时。原告与被告签订的《前期物业服务协议》第二条同时也约定了前期物业管理是指自房屋交付之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时日止的物业管理。因此在业主委员会未成立且未重新选聘物业服务企业前，原告不享有解除合同权利。（三）原告主张解除《前期物业服务协议》没有事实根据和法律依据。1.被告作为前期物业已经在入住小区前依法进行了承接查验，监督和指出建设单位存在的问题，并限期要求建设单位整改，且在被告的监督下承接查验中存在的问题均已解决，被告已经尽到了前期物业服务企业的承接查验义务。2.对于原告提出的供电、供气、供热、供水、机械车位问题系建设单位在与原告签订的《商品房买卖合同》第十四条中约定的作为出卖人的义务而非被告的义务，且合同明确约定若交房时未达到使用条件，则由建设单位提供替代条件并负责继续完善，被告已经对建设单位进行了监督，且上述问题在2017年至2018年予以完善。被告作为物业服务企业已经履行了自己的监督职责，不存在违约或侵权。3.对于原告提出的文化活动站、便民店、社区服务中心等公共服务设施属于社区配套用房，根据法律规定应当由建设单位负责按照规划进行建设装修后，直接向社区进行交付使用，被告作为前期物业所依据与建设单位和业主签订的《前期物业服务合同》和《前期物业管理服务协议》约定的服务范围提供服务，被告的服务范围并不包括建设和管理社区配套用房，被告实际也没有接管，不存在原告诉称的违约或侵权。4.原告与建设单位签订的《商品房买卖合同》附件二第4条对小区停车位作了明确约定，按规划配建的地下停车位产权属于出卖人所有，出卖人采取出租或出售方式向小区业主提供。原告入住小区后自2018年7月开始租赁地下停车位，被告按照物业服务协议将停车场空余车位提供给原告租赁，但因车位产权属于出卖人，2020年8月开始，因出卖人陆续出售车位给小区业主，导致小区闲置车位减少，没有更多空余车位可供出租，原告才停止租赁车位。而原建筑规划要求建设的机械车位，系因小区大部分业主反对建设机械车位，要求建设单位停止施工，最终才未能建成。因此原告目前未能租赁停车位的原因系因出卖人的行为导致，应当由原告向出卖人主张，责任和过错均不在被告，被告不存在违约行为和侵权行为。（四）原告主张解除合同属于形成权，根据《合同法》第九十五条规定，原告应当在法定的权利行使期限内主张解除，在法律没有明确规定原告解除权行使期限的情况下，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使，解除权消灭。但涉案房屋自2016年12月9日交房，原告诉称的问题在交房时已经存在，解除权已经产生，而原告在2020年12月1日才主张解除合同，明显已经超过法定期限，解除权已经消灭。二、原告已经实际享受了被告提供的物业服务，无权要求退还物业费6820.8元，更无权主张银行同期贷款利息。自涉案房屋交房到今，被告一直按照《前期物业服务合同》向小区全体业主包括本案原告提供了物业服务，自2016年12月交房以来至2020年上半年，原告也一直向被告缴纳物业费并未对被告的物业服务提供任何异议，或提出任何被告服务不到位的证据，2016年12月至2020年12月的前期物业服务合同原、被告双方已经实际履行完毕，且《前期物业服务合同》作为继续性合同，原告已经实际接受了被告提供的服务，被告当然享有对应的物业服务费，原告现要求将已经享受服务的4年的物业费全部退还没有事实和法律依据，更无权主张银行同期贷款利息。三、被告不存在违约行为，亦不存在侵权行为，原告要求被告赔偿3179元没有事实和法律依据。如前1.3条答辩所述，原告提出的供电、供气、供热、供水、机械车位等公共设施不完善的问题系由《商品房买卖合同》的出卖人即建设单位负责完善和建设，被告作为前期物业不是义务承担方，且被告已经在承接查验过程中依法尽到了监督责任，向建设单位提出了各项查验和整改意见，且已经督促建设单位在2017年、2018年整改完毕，原告能够正常使用水、电、气、暖等公用设施，不存在被告违约或侵权给原告造成任何损失。而原告提出的文化活动站、便民店、社区服务中心等社区配套用房问题依法应由建设单位按照建筑规划进行建设并直接交付社区使用，与被告的物业服务无关，被告的物业服务范围中并不包含社区配套用房，因此更不存在被告违约或侵权给原告造成任何损失。综上，原告作为单独个体的业主，无权行使全体业主才享有的解聘前期物业服务企业的权利，且原告自交房至今长达四年时间已经实际享受了被告持续不断提供的物业服务，无权要求退还物业费。原告没有证据证明被告在提供物业服务过程中存在任何违约或侵权行为，无权要求被告赔偿原告损失。原告的各项诉讼请求均没有事实和法律依据，建议人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，并确认如下法律事实：2013年12月24日，原告党琛（××）、案外人赵云云（共有人）与郑州元发置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：130××××****）。当日，原告党琛、赵云云（乙方）与被告泽龙物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》载明：甲方是指房地产开发单位通过招投标选聘的物业管理企业；乙方是指购房人（业主）；前期物业管理是指自房屋交付之日起至业主委员会与物业管理企业签订物业管理服务合同时止的物业管理；物业名称为车兴街22号院（升龙天汇广场3号院）；乙方所购房屋位置为升龙天汇广场3号院2号楼2单元21层2105号。庭审中，原、被告均陈述原告于2016年12月接收该涉案房屋，原告自2016年12月8日至2020年6月30日共向被告缴纳物业费6820.8元。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由业主共同决定。新颁布的《中华人民共和国民法典》第九百四十六条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同；同时，第二百七十八条规定了选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定的“法定程序”，即应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。《中华人民共和国民法典》虽尚未生效，但其规定仍可作为处理该类纠纷的参考。根据上述规定，法律虽将是否解聘物业服务企业的决定权赋予了业主，但亦对单个业主或部分业主解除物业服务合同作出了限制，其不能直接以自己的意思表示变更或解除物业服务合同，只能按照法律规定的表决规则和法定程序行使该权利。因此，合同解除权利属于全体业主享有的权利，单一业主无权解除合同。故原告党琛作为单一业主主张解除案涉《前期物业管理服务协议》不符合法律规定，本院不予支持。原告因主张解除上述协议而要求被告返还其已缴纳的物业服务费及利息的理由亦不能成立。关于原告主张被告赔偿其生活遭受影响的精神损失费，既缺少原告所述其遭受损失具体数额构成的事实依据，亦无其主张“精神损失费”的法律依据，故本院不予支持。鉴于物业服务合同具有主体的特殊性、订立程序的特殊性以及物业服务内容的综合性、专业性、重复性、持续性等特征，为保护业主的合法权益，保障物业服务企业正常履行提供全面、优质物业服务的合同义务，物业服务合同的当事人即业主和物业服务人应当注重彼此之间的信任关系，以共同构建和谐物业服务关系。前期物业服务合同的终止取决于业主委员会或业主与新物业服务人签订物业服务合同的时间，受业主大会及业主委员会成立时间的影响。如案涉小区业主不同意被告泽龙物业公司对小区继续进行物业服务管理，可以依法更换、选聘新的物业服务企业。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告党琛的诉讼请求。案件受理费25元，由原告党琛负担。本判决为终审判决。审判员 申 阳二〇二〇年十二月二十一日书记员 朱倩颖