广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初2584号原告（反诉被告）:湛江市建实房地产开发有限公司，住所地湛江经济技术开发区乐山西路****，统一社会信用代码914***********812N。法定代表人：庞彩华，总经理。委托诉讼代理人：李蓉，女，该公司员工。委托诉讼代理人：吴华鑫，男，该公司员工。被告（反诉原告）：谭万红，男，1970年2月24日出生，汉族，住湛江市霞山区******，公民身份证号422************230。委托诉讼代理人：柯绍雨，广东大展律师事务所律师。委托诉讼代理人：李柏浩，广东大展律师事务所实习律师。原告（反诉被告）湛江市建实房地产开发有限公司（以下简称建实公司）与被告（反诉原告）谭万红房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，因被告谭万红提出反诉，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告建实公司的委托诉讼代理人李蓉、吴华鑫，被告谭万红及其委托诉讼代理人柯绍雨、李柏浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建实公司向本院提出诉讼请求：1.判令谭万红向建实公司支付碧绿花园3号楼1205房（以下简称1205房）的差价款205626元，并以205626元为基数，自2020年1月24日至被告清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：因原告开发建设需要拆除被告原有住房，双方于2010年7月23日签订《拆迁回迁商品房建设协议书》（以下简称《拆迁回迁协议》），约定被告选择产权调换的补偿方式在湛江市霞山区绿塘路9号农垦局宿舍区**内由原告安排新建房屋给被告回迁。因被告不同意在原回迁范围内选择回迁房，要求回迁至回迁范围外的碧绿花园3号楼，双方于2018年1月29日签订《拆迁回迁商品房建设协议书补充协议》（以下简称《补充协议》），约定被告重新选定1205房作为回迁房，该房建筑面积131.57平方米，超出回迁面积，被告需向原告支付差价款205626元。因被告一直以各种理由不支付差价款，原告于2020年1月17日向被告发出通知书，通知被告付清。因被告仍拒绝支付，原告再次分别于2020年7月9日、同年8月11日通过公证送达方式向被告发出《关于尽快付清差价款的催促函》，催促其在收到该函之日起五日内付清差价款205626元及缴纳相关税费。经原告多次催促，被告拒不支付房屋差价款的行为已违反合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条规定，原告有权要求被告付清房屋差价款及支付利息。综上，原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼。被告谭万红辩称，1、涉案房屋并未取得建设工程竣工验收备案表等文件以证明符合法定交房条件，我方有权拒付差价款。建实公司于2020年1月18日向谭万红出具《通知书》，声称涉案房屋已竣工验收合格，要求谭万红在收到《通知书》之日起30日内办理补款手续，付清差价款后7日内办理交房手续。根据《拆迁回迁协议》第二条第六项约定及建筑法、城市房地产管理法等规定，涉案房屋未取得竣工备案表、房屋测绘报告、房屋质量保证书、房屋使用说明书等竣工合同文件的情况下不得交付。当时，建实公司只向谭万红出示部分单位盖章的竣工备案表复印件，可见涉案房屋并未具备法定的交付条件，故谭万红有权拒收房屋。2、建实公司未按《拆迁回迁协议》的约定向谭万红支付2018年1月至今的补偿租金，违约在先，谭万红有后履行抗辩权。《拆迁回迁协议》第二条第一款约定在搬迁期间建实公司按谭万红原有房屋建筑面积补偿租金，搬迁之日起超过两年的租金补偿标准为每月1500元，直至谭万红收到回迁通知之日止。双方在签订《补充协议》时也对租金补偿问题进行磋商，建实公司同意按照《拆迁回迁协议》执行，故在《补充协议》第三条约定“本协议未提及的其他事项均按原协议执行。”事实上，建实公司仅按约定向谭万红补偿租金至2017年12月31日，2018年1月1日起的租金拒绝支付。谭万红为此多次与建实公司进行交涉，在谭万红提出以租金抵减差价款时，建实公司也不理会。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，谭万红作为后履行义务一方，有权拒付差价款或以租金抵减应付差价款。3、建实公司延迟交付涉案房屋，应参照3号楼的《商品房买卖合同》的约定，向谭万红支付违约金。建实公司在与谭万红签订《补充协议》时承诺于2018年12月30日前交付涉案房屋，可事实上，建实公司在2020年才通知3号楼业主收楼，导致多名业主起诉建实公司，因建实公司私下对起诉的业主进行补偿，该部分业主撤回了起诉。涉案房屋虽系回迁房，但根据《补充协议》第三条约定及《拆迁户回迁差价明细表》可知谭万红是按照建实公司当时对外销售价格补差价的，故谭万红应享有与商品房购房者同等的权利，建实公司应按照《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金计算标准向谭万红支付逾期交房违约金42267.8元。该笔款项应在差价款中予以抵扣。综上，建实公司诉请无事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。被告谭万红提出反诉请求：1.判令建实公司向谭万红支付2018年1月1日起至实际交付房屋之日止的租金（暂计算至2020年9月30日为49500元）；2.判令建实公司向谭万红支付延迟交房损失42267.8元（以总房价1322936元为基数，按日万分之零点五计算从2018年12月31日起暂至2020年9月30日）；3.反诉费用由建实公司承担。事实和理由：建实公司为增加建筑面积、提升容积率，私自更改规划设计方案，将原经业主签字确认的拆迁建设方案推翻，导致小区绿化面积大大减少，谭万红在《拆迁回迁商品房建设协议书》中选定的房屋自始不存在，无奈之下，谭万红才选定1205房作为回迁房。所以，建实公司主张谭万红不同意在原回迁范围内选择回迁房完全是歪曲事实。关于支付房屋差价款的问题，建实公司同样歪曲事实。事实上，谭万红积极与建实公司协商房屋差价款和租金事宜，并先后于2020年4月1日、4月9日、8月15日、8月16日四次向建实公司发催促函，但建实公司的经理王振宇收了催促函以后搪塞说跟领导汇报，后就不了了之。建实公司作为开发商，在履行协议过程中多次违约反而先提起诉讼，谭万红为维护自身合法权益，依法提起反诉。原告建实公司针对反诉辩称，1、谭万红无证据证明建实公司随意变更规划及逾期交房，其主张不应得到支持。因政府规划，建实公司需变更设计，未能按原设计方案建设《拆迁回迁协议》约定的“C-1号楼1102号房”，为此，双方于2018年1月28日签订《补充协议》，约定谭万红选定1205房作为回迁房。谭万红在收到建实公司的《通知书》后没有主动要求办理收楼手续，也未能提供证据证明系因建实公司的原因导致其未能入住，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，谭万红应自行承担延期收楼所产生的后果。2、谭万红主张建实公司未按约定支付租金补偿构成违约没有事实和法律依据。建实公司于2010年7月18日收到谭万红的房产证后，已向其支付至2017年12月31日的租金补偿共142541元。《补充协议》是对原协议内容作约定，因谭万红选定的回迁房不在回迁范围内，建实公司便停止向其发放回迁租金补偿。另外，建实公司对其他所有拆迁户的回迁租金补偿也是发放至2017年12月31日。即便建实公司要向谭万红发放租金补偿，也仅需发放2018年1月1日起至2020年1月18日止的租金。谭万红主张建实公司向其发放至今的租金无理，不应得到支持。3、谭万红主张建实公司存在延期交房，应赔偿其延迟交房损失无事实和法律依据。《拆迁回迁协议》及《补充协议》均没有约定回迁房的交付时间，更没有约定逾期交房需承担的赔偿责任。建实公司与案外人签订的《商品房买卖合同》与本案不存在关联，不能以此作为认定涉案回迁房的交付时间，谭万红主张参照《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金标准赔偿逾期交房损失无理。《拆迁回迁协议》约定的拆迁租金补偿应视为谭万红的预见损失，谭万红已领取至2017年12月31日的租金，其损失已得到补偿。而拆迁租金补偿实质上代替了违约金的约定，谭万红只能选择适用违约金或租金，其要求建实公司承担违约金的诉讼请求超出了其实际损失，有悖公平、诚实信用原则，不应得到支持。4、建实公司已于2019年11月27日取得碧绿花园3号楼的竣工验收备案登记，即在向谭万红发送《通知书》前涉案房屋已具备交付条件，谭万红主张涉案房屋不符合法定交房条件，其有权拒付差价款无事实和法律依据。综上，请求法院驳回谭万红的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于《竣工验收备案表》，经核对原件，本院对该备案表的真实性、合法性及与待证事实的关联性予以确认。根据该备案表的记载，1205房所在的碧绿花园3号楼（地上部分）于2019年11月27日取得竣工验收备案登记。谭万红主张其在2020年1月18日看见该备案表中至少缺少二个单位的签章，碧绿花园3号楼在2019年11月27日未取得备案登记，因未能提供证据予以证明，本院不予采纳。2、关于《通知书》的送达情况，建实公司主张其于2020年1月17日通过邮政快递和微信方式向谭万红送达《通知书》，但该邮政快递的查询信息反映该件送达不成功，为“退回妥投”状态，且微信聊天记录反映的是谭万红向建实公司的员工发送《通知书》的截图，故本院对建实公司上述主张不予采纳；谭万红自认其2020年1月18日到建实公司售楼处看到该《通知书》，并拍摄图片发送给建实公司的员工王振宇，有微信聊天记录予以证明，本院予以采纳，据此可认定谭万红于2020年1月18日得知建实公司通知其接收1205房的消息，即可认定《通知书》于2020年1月18日送达谭万红。3、关于《碧绿花园3#楼1205房赔偿协议》及《碧绿花园3#楼1205房延迟交房索赔函》，该赔偿协议没有相关人员（单位）的签名、盖章，索赔函没有送达依据，建实公司亦不认可，本院对该赔偿协议及索赔函不予认可。4、关于《商品房买卖合同》《和解协议》及证明，《商品房买卖合同》《和解协议》是建实公司与案外人签订，证明系由碧绿花园物业服务中心向案外人出具，对谭万红均没有法律约束力，故本院对上述证据与其待证事实的关联性不予认可。经审查，本院认定事实如下:因建实公司开发建设商品房，需拆除谭万红原有位于湛江市霞山区绿塘路9号农垦局宿舍区**内建筑面积为83.22平方米的房屋，谭万红（乙方)于2010年7月18日将该房屋的产权证明交给建实公司，并于当月23日与建实公司（甲方）签订《拆迁回迁协议》，与本案争议相关的主要约定有“二、拆迁补偿。1、自本协议签字生效后，在搬迁期间，由甲方按乙方原房屋建筑面积进行租金补偿。租金补偿标准为：70平方米以下每户补偿1000元/月，70平方米以上（含70平方米）每户补偿1100元/月。若自乙方搬迁之日起超过两年甲方还未能安排回迁的，则租金补偿标准调整为：70平方米以下每户补偿1400元/月，70平方米以上每户补偿1500元/月……2、甲方安排新建商品房给乙方回迁，回迁商品房按原拆迁房的建筑面积（含公摊面积）1∶1.2比例补偿。⑵如甲方实际提供给乙方回迁的新建商品房的建筑面积大于按比例计算的回迁商品房的建筑面积10平方米以内的，乙方以1800元/㎡的价格支付给甲方。⑶如甲方实际提供给乙方回迁的新建商品房的建筑面积大于按比例计算的回迁商品房的建筑面积10平方米以上的面积，乙方按开发的商品房销售价格九折优惠计付给甲方……3、乙方回迁房定在湛江市霞山区绿塘路9号农垦局宿舍区**拆迁重建住宅楼（配电梯）C-1号楼1102号房，建筑面积122平方米，交房时按规划部门审批的方案及房产局实际测绘面积为准……五、乙方自向甲方提交产权证之日起，即视为在拆迁期内全权委托甲方处置乙方物业，并按照合同约定，接受甲方的拆迁及回迁安排。甲方在收到产权证之日起向乙方支付拆迁租金补偿，直至乙方收到回迁通知之日止。”之后，建实公司按约定的租金标准向谭万红支付2010年7月18日至2017年12月31日的租金。因原拆迁项目的设计方案变更，谭万红在《拆迁回迁协议》中选定的房屋没有实际建设，双方于2018年1月29日签订《补充协议》，约定“一、经双方协商一致同意，乙方重新选定碧绿花园二期3号楼1205房作为回迁房，建筑面积131.57㎡。二、因乙方实际选定的回迁房不在原协议约定的回迁范围，双方一致同意，超出应补偿面积部分的建筑面积按甲方销售价补足差价，除‘超出10平方米内的面积按每平方米1800元计付’外，不再执行其他差价优惠条款。应交差价款总额为236294元（抵减装修款补偿后实收差价款为205626元）。三、本协议未提及的其他事项均按原协议执行。”2019年11月27日，1205房所在的碧绿花园3号楼取得竣工验收备案登记。2020年1月18日，谭万红收到《通知书》，《通知书》载明“碧绿花园3号楼已竣工验收合格。经我司多次催促，截至本通知书发出之日，你尚未付清差价款205626元，我司暂无法为你办理房屋交接手续。请你在接收本通知书之日起30日内来碧绿花园营销中心财务部办理补款手续。待你付清差价款后7天内，凭付款收据《通知书》《拆迁回迁协议》及相关补充协议的原件到营销中心办理相关房屋交接手续。”双方因对建实公司是否应向谭万红支付2018年1月1日后的租金及延迟交房违约金有争议，未能办理1205房的交接手续。2020年7月9日及8月11日，建实公司分别通过公证向谭万红邮寄送达《关于尽快付清差价款的催促函》，催促谭万红付清差价款205626元及缴清契税。因谭万红仍未能依催促函付清差价款，建实公司提起本案诉讼。庭审中，双方均确认没有约定差价款205626元的支付时间和1205房及原回迁房的交付时间，并确认建实公司已向谭万红支付的租金是在次年初一次性支付上一整年的租金。本院认为，房屋拆迁安置补偿合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止房屋拆迁安置补偿合同发生的权利义务纠纷。本案是建实公司与谭万红在履行《拆迁回迁协议》及《补充协议》过程中所引发的纠纷，应属房屋拆迁安置补偿合同纠纷。《拆迁回迁协议》《补充协议》是合同双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的主要争议焦点为：1、谭万红是否应向建实公司支付差价款205626元的资金占用费；2、建实公司是否应向谭万红支付2018年1月1日后的租金，若应支付，支付的截止时间该如何确定；3、建实公司是否应向谭万红赔偿延迟交房的损失。关于谭万红是否应向建实公司支付差价款205626元的资金占用费问题，建实公司主张差价款205626元的利息实为资金占用费，由于双方对差价款205626元的支付时间没有约定，建实公司主张谭万红支付差价款205626元的资金占用费没有法律依据，本院不予支持。关于建实公司是否应向谭万红支付2018年1月1日后的租金的问题。根据《拆迁回迁协议》第二条第一款及第五条约定，建实公司应向谭万红支付租金的期间应为搬迁期间，即从谭万红提交原房屋产权证之日起至收到回迁通知之日止。双方虽于2018年1月29日签订《补充协议》，但没有对租金的支付期间作变更约定，并在其中第三条约定“本协议未提及的其他事项均按原协议执行。”因此，应视为双方对搬迁租金的约定均同意按《拆迁回迁协议》执行，建实公司应向谭万红支付2018年1月1日起至谭万红收到回迁通知之日止的租金。建实公司主张租金应支付至2017年12月31日无理，本院不予采纳。关于谭万红收到回迁通知书的时间，建实公司提交的证据虽未能充分证明其于2018年1月18日通过邮寄或微信将《通知书》送达谭万红，但谭万红自认其于2020年1月18日看到《通知书》，故本院认定《通知书》于2020年1月18日送达谭万红，建实公司应向谭万红支付租金至2020年1月18日止。根据《拆迁回迁协议》的约定，建实公司应按每月1500元的标准向谭万红支付2018年1月1日起至2020年1月18日止的租金36900元（1500元/月×24月+1500元÷30日×18日）。谭万红主张建实公司支付2020年1月18日后至实际交付房屋之日的租金无理，本院不予支持。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。由于双方对1205房的交付条件没有约定，应按照法定条件交付。建实公司于2019年11月27日取得1205房的竣工验收备案登记，说明1205房在谭万红2020年1月18日收到《通知书》时已达到法定交付条件，谭万红以1205房未取得竣工验收备案登记、房屋测绘报告、房屋质量保证书、房屋使用说明书等为由主张不得交付无理，本院不予采纳。谭万红在收到《通知书》后未补交差价款及办理1205房交接手续所产生的相关责任，应自行承担。关于建实公司是否应向谭万红赔偿延迟交房损失的问题。双方对1205房及原回迁房的回迁时间没有约定，建实公司主张建实公司承诺于2018年12月30日交付1205房未能提交证据证明，故谭万红以建实公司与案外人约定的交房时间作为建实公司应交付1205房的时间没有事实及法律依据，本院对其主张建实公司赔偿延迟交房损失不予支持。综上所述，用谭万红应向建实公司支付的差价款205626元与建实公司应向谭万红支付的租金36900元相抵减，谭万红还应向建实公司支付房屋差价款168726元（205626元-36900元）。由于谭万红在本案中没有反诉主张建实公司交付1205房，故本院对1205房的交付问题不作处理，谭万红可另寻救济途径。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、限谭万红于本判决发生法律效力之日起十日内向湛江市建实房地产开发有限公司支付房屋差价款168726元；二、驳回湛江市建实房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回谭万红的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2230元，由湛江市建实房地产开发有限公司负担54元、谭万红负担2176元;反诉受理费1047.1元，由谭万红负担626.1元、湛江市建实房地产开发有限公司负担421元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄细曼人民陪审员  张敏毅人民陪审员  袁 菊二〇二〇年十二月一日法官 助理  林巧思书 记 员  李兰分附相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。