吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1875号上诉人（原审原告）：王玉骞，男，1968年10月28日出生，汉族，敦化市环卫处垃圾渗滤液处理厂厂长，住吉林省敦化市怡品蓝庭小区**楼****。上诉人（原审原告）：关红玲，女，1974年10月2日出生，汉族，敦化市实验小学教师，住吉，住吉林省敦化市怡品蓝庭小区**楼****div>委托诉讼代理人：王玉骞，系关红玲丈夫。被上诉人（原审被告）：敦化市立通房地产有限公司，住所地吉林，住所地吉林省敦化市怡品蓝庭小区立通公司综合办公楼>法定代表人：李飞跃，该公司董事长。委托诉讼代理人：颜春霞，吉林良正律师事务所律师。上诉人王玉骞、关红玲因与被上诉人敦化市立通房地产开发有限公司（以下简称立通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省敦化市人民法院（2020）吉2403民初2232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王玉骞、关红玲上诉请求：维持一审判决第一、二项，改判第三项为支持王玉骞、关红玲关于逾期办证违约金的诉讼请求。事实和理由：1.双方当事人签订的《商品房买卖合同》属于立通公司单方拟制的格式合同，根据立通公司在答辩中称“出卖方立通公司在签订合同时也通过加粗字体的方式将双方协商的结果尽到了明确告知义务”这一法律适用观点来看，立通公司已明确认可这是其单方制定的格式合同。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条关于“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定，立通公司应当依法“遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”,但立通公司所谓的特别约定“根据敦化市房管局下发时间为准”,绝非双方当事人对办理房照的“时间”约定，这个特别约定是一个可以由立通公司主观意愿控制的办理房照的“条件”约定，即：立通公司什么时间协助办理房照、是否协助办理房照，即便是永远不协助办理房照也可以，都永远不会“违约”,明显恶意规避自己应依法承担逾期办证的违约责任。2.对于立通公司所谓的特别约定“根据敦化市房管局下发时间为准”,应当适用合同法第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，认定该约定条款无效。3.即便立通公司所谓的特别约定“根据敦化市房管局下发时间为准”不适用合同法第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，而适用合同法第三十九条关于“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定，那么，立通公司亦未履行“采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的义务了，仅仅是通过加粗字体的方式不能认定其尽到了明确告知义务。立通公司辩称：1.《商品房买卖合同》系房管部门提供的合同范本，不存在免除己方责任，加重对方责任或排除对方主要权利的情形。合同机打部分的字体加重处理，系对合同双方当事人的提示，合同非机打部分则为双方根据案涉房屋的实际情况商一致的结果。王玉骞在购房时也应当对商品房以及商品房买卖合同尽到一定的审慎义务，否则也应承担相应的责任。王玉骞签合同时明知延期办证的事实。2.2020年9月7日，立通公司已经通知王玉骞办理房屋所有权登记手续，但其声称“自己是业委会主任，小区群主，得代表大家一起过去办证，要是只办自己的，领导早就把好多事儿给自己办完了”，直至今日，王玉骞仍未办理案涉房屋的所有权登记手续，立通公司不应承担相应的责任。王玉骞、关红玲向一审法院起诉请求：1．确认王玉骞、关红玲与立通公司于2015年12月1日签订的商品房买卖合同有效；2．判令立通公司限期协助王玉骞、关红玲办理房屋权属证书及产权登记，并给付以购房款总额378100元为基数，自2017年6月6日起至办理房屋权属证书之日止按中国建设银行同期贷款利率计算的违约金；3．由立通公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年5月15日，立通公司与案外人康春梅签订商品房买卖合同，立通公司将其开发的敦化市怡品蓝庭6号楼3单元601室、建筑面积95.8平方米房屋以381284元的价格出售给康春梅。合同约定首付款121284元，余款银行按揭。2014年10月30日前交付房屋。后康春梅将上述房屋转让给王玉骞、关红玲。2015年12月1日，因立通公司未能如期交付房屋，立通公司与王玉骞、关红玲签订协议，立通公司赔偿了王玉骞、关红玲逾期交房的损失。2015年12月1日，立通公司与王玉骞、关红玲签订商品房买卖合同，立通公司将敦化市怡品蓝庭6号楼3单元601室、建筑面积95平方米房屋（住宅）以378100元的价格出售给王玉骞、关红玲。合同约定首付款193100元，余款185000元公积金贷款。2016年10月30日前交付房屋。房屋登记条款约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证的，双方同意按照下列第2种方式处理：1．买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.014％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0的违约金。2．根据敦化市房管局下发时间为准。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。王玉骞、关红玲结清房款。2017年3月5日，立通公司将涉案房屋交付给王玉骞、关红玲。2017年3月23日，王玉骞、关红玲交付给立通公司涉案房屋产权测绘费、专项维修基金、两证款、土地测绘费、他项权证款、有线电视安装费等费用6869元。立通公司至今未给王玉骞、关红玲办理不动产权证书，致争讼发生。因案外人王玉红与关红玲民间借贷纠纷一案，一审法院于2019年11月14日作出（2019）吉2403财保67号民事裁定书，查封了关红玲名下坐落在敦化市怡品蓝庭6号楼3单元601室、建筑面积95平方米房屋，查封期限三年。一审法院认为，立通公司与王玉骞、关红玲签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，本案立通公司于2017年3月5日将涉案房屋交付给王玉骞、关红玲使用，应当自商品房交付使用之日起90日内协助王玉骞、关红玲办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案因出卖人立通公司的原因，买受人王玉骞、关红玲未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证，双方同意按照“根据敦化市房管局下发时间为准”的方式处理，属当事人对逾期未能取得房屋权属证书的特殊约定。立通公司并未与王玉骞、关红玲约定如在规定的期限内买受人未能取得该商品房的房屋所有权证应由立通公司承担违约责任，故王玉骞、关红玲要求立通公司给付以购房款总额378100元为基数，自2017年6月6日起至办理房屋权属证书之日止按中国建设银行同期贷款利率计算的违约金的诉讼请求没有法律依据。立通公司主张2015年12月1日签订的商品房买卖合同第二十条属于对房屋所有权证书下发时间的特殊约定，无需支付违约金的抗辩理由成立，予以支持。立通公司主张涉案房屋未能办理产权证系案外人敦化市人民政府拆迁工作拖延、关红玲因民间借贷案件涉案房屋被人民法院查封无法办证，王玉骞、关红玲要求立通公司给付逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效期间的抗辩理由不成立，不予支持。综上所述，王玉骞、关红玲要求立通公司限期协助王玉骞、关红玲办理房屋权属证书及产权登记的诉讼请求于法有据，法院予以支持。王玉骞、关红玲要求立通公司给付以购房款总额378100元为基数，自2017年6月6日起至办理房屋权属证书之日止按中国建设银行同期贷款利率计算的违约金的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、立通公司与王玉骞、关红玲于2015年12月1日签订的商品房买卖合同有效；二、立通公司于判决生效之日起三十日内协助王玉骞、关红玲办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；三、驳回王玉骞、关红玲的其他诉讼请求。案件受理费933元，减半收取466.50元，由王玉骞、关红玲负担416.50元，由立通公司负担50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定的“格式条款”是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。可见，格式条款应同时具备三个特征：一是事先拟好，二是反复使用，三是未经协商，本案争议的处理逾期办证时“根据敦化市房管局下发时间为准”的条款是否属合同条款应结合以上三个特征来判断。王玉骞、关红玲与立通公司签订的房屋合同虽系立通公司打印，但合同个别具体条款需要协商后勾选或填写，协商后确定的条款不能认定为格式条款。该合同系基于原康春梅与立通公司之间房屋买卖合同的概括转让后补签，因原合同发生逾期交房的情况，在签订新合同当日，双方签订补充合同，就逾期交房违约事宜进行补偿，购房人知晓并运用过相关权利主张违约责任，对开发商的履约能力应有所预判，在协商合同具体条款时对此类问题应有足够的注意，且案涉争议条款系加黑重点提示，立通公司关于双方曾就该条款进行协商的主张更为合理，更具备可信性，故该条款不能认定为格式条款，对双方当事人具备合同约束力。综上所述，王玉骞、关红玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费933元，由王玉骞、关红玲负担。本判决为终审判决。审判长  战明宇审判员  张 丽审判员  张新颜二〇二〇年十二月十四日书记员  唐 颖