陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕04民终2593号 上诉人（原审原告）：乔平利，男，1978年01月20日出生，汉族，住彬州市，居民身份证XXXXXXXXXX********。 被上诉人（原审被告）：陕西高鸿房地产开发有限公司，住所地陕西省咸阳市秦都区，组织机构代码91610000675113791M。 法定代表人：冯宁社，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吉清梅，陕西玖标律师事务所律师 被上诉人（原审被告）：陕西正伟建筑工程有限公司，住所地陕西省西咸新区，组织机构代码91610000776952455T。 法定代表人：冯宝雷，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：尹满萍，陕西玖标律师事务所律师。 原审第三人：彬县博雅装饰有限责任公司，住所地陕西省咸阳市彬县，组织机构代码XXXXXXXXXXXXXX7940。 法定代表人：师宝洲，该公司执行董事兼总经理。 上诉人乔平利因与被上诉人陕西高鸿房地产开发有限公司（高鸿房地产公司）、被上诉人陕西正伟建筑工程有限公司（以下简称正伟公司）及原审第三人彬县博雅装饰有限责任公司（以下简称博雅公司）商品房销售合同纠纷一案，不服彬州市人民法院(2020)陕0482民初851号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了书面审理。上诉人乔平利，被上诉人高鸿房地产公司及其委托诉讼代理人吉清梅、正伟公司及其委托诉讼代理人尹满萍到庭参加诉讼，原审第三人彬县博雅装饰有限责任公司经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。 乔平利上诉请求：1、撤销原判，改判被上诉人高鸿房地产公司向上诉人交付彬县公园时光1号楼3单元2602号房屋，并协助上诉人办理该房屋的不动产登记手续，将该房屋所有权登记在上诉人名下；2、本案一、二审受理费用由二被上诉人承担。事实和理由：1、案涉房屋已经交付使用，按最高人民法院司法解释，案涉工程已经视为合格，因此以房抵债的条件已经具备；2、购房款收据具备商品房买卖合同的法律效力，体现了双方买卖房屋的真实意思表示，双方之间的商品房买卖合同已经成立并生效；3、一审法院根据64条规定判决本案，属于适用法律错误。 被上诉人高鸿公司辩称，1、博雅公司与正伟公司的施工承包合同在债务履行期届满前直接约定以物抵债，违反物权法关于流质约定的禁止性规定，这一约定本身无效，博雅公司无权依据合同的该约定主张以物抵债；2、博雅公司主张支付工程款的条件不成就，博雅公司尚无权主张以物抵债；3、依据目前现有证据，上诉人不能证明其对博雅公司具有事实清楚、证据充分的合法债权，上诉人主张其对博雅公司具有债权不能成立，上诉人不具有诉讼主体资格；4、上诉人与高鸿公司之间不存在商品房买卖合同关系，上诉人与高鸿公司之间没有达成以物抵债的意思表示，上诉人没有向高鸿公司交付价款，上诉人以一纸收据主张商品房买卖合同关系不符合法律规定，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人正伟公司辩称，1、涉案工程并未竣工验收，以房抵债条件不成就；2、第三人博雅公司无权将未取得所有权的预抵债房屋转让给上诉人，系无权处分，上诉人与第三人博雅装饰公司房屋转让无效；3、双方未签订商品房买卖合同，未办理备案登记，上诉人对以物抵债的涉案房屋不享有物权请求权，应当根据原债权债务关系提起诉讼。综上，一审判决事实清楚，法律适用正确，被答辩人上诉理由不能成立，请求维持原判。 乔平利向一审法院起诉请求：1.判令被告高鸿房地产公司向原告交付彬州市公园时光1号楼3单元2602号房屋，并协助原告办理该房屋的不动产登记手续，将该房屋所有权登记在原告名下;2.保全费2094元、担保费2204.12元、本案案件受理费用均由二被告承担。 一审法院认定事实：被告高鸿房地产公司开发了位于彬州市泾河新区XX路XX段的“公园时光”小区，2017年7月17日办理彬房预售字第2017（12）号商品房预售许可证，被告正伟建筑公司承建该小区。两被告公司股东只有两人，均为冯宁社、冯宝雷，冯宁社系被告高鸿房地产公司法定代表人，冯宝雷系正伟建筑公司法定代表人。2017年11月10日，被告正伟建筑公司与第三人博雅装饰公司签订了《彬县公园时光1#楼项目工程室内低温热水地面辐射采暖工程施工承包合同》，合同第六条结算及付款方式为：3.1本工程无预付款。3.2本工程工程款原则上非现金支付，甲方均用彬县公园时光项目（1#、2#楼）的在售住宅商品房进行抵付（原则上不抵扣4、5层及25、26层房源）。经双方协商甲方用以抵付乙方工程款的商品房单价为3070元/㎡,抵付工程款的房屋面积计算依据为最终相关部门实测的销售面积。各套房屋抵付工程款协议双方签订生效后，视为甲方已支付乙方相应工程款。3.3工程竣工且结算完成后，甲方协助乙方完 成商品房抵付工程款流程。双方均在合同上签字盖章。合同签订后，第三人按照合同约定开始施工，原告是第三人施工队的工人。2019年1月15日，被告正伟建筑公司彬县项目部（甲方）与第三人法定代表人师宝洲（乙方）进行工程结算，双方签订了《工程结算确认书》。其内容：“一、本单由甲方发包，乙方承包的1#楼室内低温热水地面辐射采暖工程结算金额为822903元；二、截止2019年1月15日之前，本单由甲方发包，乙方承包的1#楼室内低温热水地面辐射采暖工程甲方已付款金额599874元（伍拾玖万玖仟捌佰柒拾肆元整）。甲方财务部确认：已付款中有28.5万为现金转账，其余金额为抵房款”。甲方盖有正伟建筑公司彬县项目部公章，乙方师宝洲签了名。 另查明，2018年5月7日，被告高鸿房地产公司向原告出具盖有被告高鸿房地产公司财务专用章收据一份。其内容为：交款单位：乔平利1-3-2602（99.96㎡）；人民币：叁拾壹万肆仟捌佰柒拾肆元整¥314874元；收款事由：1号楼地暖工程款抵房款（孔成浪）。经办人：韩月琴。财务主管：宋海宏。2018年5月9日，第三人博雅装饰公司法定代表人师宝洲向原告出具收条一份。内容为：“今收到乔平利公园时光房款163000元，拾陆万叁仟元（1#楼3单元2602）。总房价314874元叁拾壹万肆仟捌佰柒拾肆元，抵工人工资10万元整，拾万元整，现欠房款伍万壹仟柒佰捌拾肆元（51784元）。剩余房款，购房合同办理完成后一次性付清。收款人：师宝洲2018.5.9”。2019年3月21日，经原告申请并向本院提交彬州市中小企业融资担保有限公司价值314874元担保函一份，本院作出（2019）陕0482财保17号民事裁定书，对被告陕西高鸿房地产开发有限公司预售的陕西省彬州市公园时光1号楼3单元2602号房屋予以查封。诉前财产保全费2094元。原告向彬州市中小企业融资担保有限公司缴纳担保费2204.12元。 一审法院认为，被告高鸿房地产公司和被告正伟建筑公司股东姓名均为冯宁社、冯宝雷，冯宁社系被告高鸿房地产公司法定代表人，冯宝雷系正伟建筑公司法定代表人，两个公司系关联公司。被告正伟建筑公司与第三人博雅装饰公司签订的工程施工承包合同中约定工程款的支付方式是以房抵债，并对房屋单价进行约定。被告高鸿房地产公司认为被告正伟建筑公司、第三人博雅装饰公司系无权处分，理由不能成立。第三人博雅装饰公司依据合同约定，将涉案房屋抵债给原告乔平利，被告高鸿房地产公司给原告出具了加盖其公司财务专用章的收据，收据上写明了房屋号码及总价。由此可见，各方确有以房抵债的意思表示。但《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、交付使用、办理产权登记有关事宜等。在本案中，原告与被告高鸿房地产公司虽然有以房抵债订立房屋买卖合同的意思表示，但被告正伟建筑公司与第三人博雅装饰公司之间的合同约定“工程竣工且结算完成后，甲方协助乙方完成商品房抵付工程款流程”。第三人博雅装饰公司给原告出具的收条中也写明“剩余房款，购房合同办理完成后一次性付清”。现在涉案工程并未竣工验收，以房抵债条件不成就。且被告高鸿房地产公司与原告也未签订书面的房屋买卖合同，未就房屋的具体情况进行约定，特别是没有在房屋管理部门办理备案登记，故以房抵债的房屋买卖的合同未签订，以物抵债行为未生效。因原告的诉讼请求要求被告高鸿房地产公司向原告交付“公园时光”1号楼3单元2602号房屋，并协助原告办理该房屋的不动产登记手续，并未要求被告进行经济赔偿，故原告的诉讼请求依法不予支持。当事人之间的其他纠纷可以另案起诉（博雅装饰公司已向本院另案起诉正伟建筑公司，该案现中止审理）。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：驳回原告乔平利的诉讼请求。案件受理费6023元，诉前财产保全费2094元，共计8117元，由原告乔平利承担。 本院二审期间，当事人均未提交证据。 经审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，二审的争议焦点为1、以房抵债条件是否成就；2、乔平利与高鸿公司之间商品房买卖合同是否成立且生效。 关于焦点1、上诉人认为案涉工程交付使用，按照法律规定，应当视为合格，以房抵债的条件已经具备，因截至目前，上诉人提交的证据不能证明正伟公司与第三人博雅公司按照合同约定就地暖安装工程进行竣工结算。当事人在债务履行期届满前达成的以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，应当根据原债权债务关系起诉。经查，第三人博雅公司就地暖安装工程已经另行起诉正伟公司，博雅公司与正伟公司之间的债权数额尚不明确。房屋交付使用，并不能证明博雅公司对正伟公司存在履行期届满的债权，上诉人乔平利认为以房抵债的条件成就的理由不能成立，本院对该节上诉理由不予支持。 关于焦点2，上诉人与高鸿公司之间并未签订书面的商品房买卖合同，被上诉人高鸿公司给上诉人乔平利出具标明房号和总价的收据一份，该收据不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定高鸿公司与乔平利之间签订了合法有效的商品房买卖合同，上诉人乔平利认为其与高鸿公司之间存在商品房买卖合同关系的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，乔平利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6023元，由乔平利负担。 本判决为终审判决。 审判长 韩 瑶 审判员 陈美丽 审判员 张军海 二〇二〇年十二月七日 书记员 罗佳佳