福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1931号 上诉人（原审被告）：黄志贤，男，1985年12月17日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 上诉人（原审被告）：三明小玩童教育信息咨询有限公司，住所地福建省三明市梅列区工业北路******。统一社会信用代码：91350400MA31F4751A。 法定代表人：黄志贤。 被上诉人（原审原告）：冯林根，男，1971年8月4日出生，汉族，住福建省明溪县。 上诉人黄志贤、三明小玩童教育信息咨询有限公司(以下简称小玩童教育公司)因与被上诉人冯林根房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初1151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行审理。经阅卷、调查和询问，黄志贤、小玩童教育公司、冯林根没有提出新的事实和证据，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。 黄志贤、小玩童教育公司上诉请求:撤销三明市梅列区人民法院作出的（2020）闽0402民初1151号民事判决，改判驳回冯林根的一审诉讼请求。事实理由：小玩童教育公司与冯林根之间的租赁合同为无效合同，原审法院认定该合同有效缺乏法律依据。(一)根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”,本案中，2017年9月30日小玩童教育公司与案涉房屋出租人三明市明台电子商务管理有限公司(以下简称明台公司)签订《企业入驻协议书》，协议第四条第四款约定“乙方对入驻的办公空间后不得私下转让、转接和互换”，即协议约定案涉房屋不得转租。在未经出租人同意的情况下，小玩童教育公司与冯林根签订了《办公室租赁合同》。且冯林根在办理工商登记的时候，明确记载了出租人信息为明台公司，故可知冯林根是知道双方之间是转租关系。2019年10月3日，出租人在发现小玩童教育公司未经其同意将房屋转租给冯林根即向小玩童教育公司提出异议，明确表示不得转租。原审法院认为房屋转租合同属于效力待定的合同，且出租人仅向小玩童教育公司提出异议未向冯林根提出异议，也未向人民法院请求认定转租合同无效因此认定转租合同为有效合同。小玩童教育公司认为，没有任何法律法规及司法解释作出规定出租人不同意转租的异议形式为必须向次承租人提出异议或者是向法院提起认定转租合同无效之诉，这无疑对出租人的维权设置过高条件。司法解释规定六个月时间内提出异议，通常理解，出租人只需向出租合同相对方即承租人提出不同意转租的意见即表明出租人不同意转租。本案中，小玩童教育公司已提交证据能够证明出租人在6个月内向其表示不同意转租。故小玩童教育公司与冯林根之间的转租合同是无效的，解除合同支付违约金的约定亦无效，原审法院的认定缺乏法律依据。（二）根据我国《合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，案涉转租合同无效，虽然小玩童教育公司非法转租，但冯林根对非法转租是明知的，特别是在办理工商登记的时候，明知房屋所有权人是明台公司，还填写直接租赁，该行为存在伪造租赁合同的嫌疑，所以冯林根对无权转租导致合同无效的后果应该承担相应责任。 二、一审法院认定违约金过高。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第35条在确定损害赔偿范围时，既要根据当事人的过错程度合理确定责任，又要考虑在确定财产返还范围时已经考虑过的财产增值或者贬值因素，避免双重获利或者双重受损的现象发生。第50条认定约定违约金是否过高，一般应当以我国《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。本案中，首先，案涉合同解除是双方协商一致的结果。因冯林根觉得案涉场地不适合公司发展且出租人对承租人（即小玩童教育公司）转租表示异议，故双方就案涉房屋租赁解除事宜进行协商，最终双方确认不再进行租赁并解除合同；其次，冯林根在本次租赁过程中，完全是获利的一方，没有任何支出也没有任何损失，不仅冯林根租赁案涉房屋并未支付过任何租金，而且冯林根租赁案涉房屋时是直接“拎包入住”的，所有的装修和布置一应俱全，冯林根没有任何花费和支出，连水电费也是一分钱没有支付。所以，一审法院在冯林根没有任何损失且存在未尽到审查转租义务的情况下，一审判令支付16500元违约金过高，应予以调整。 冯林根口头辩称，租房合同有双方当事人签名盖章，合法有效。合同条款约定一方违约应支付与已交保证金等额的补偿金，因此要求支付赔偿金的要求是合理的。一审判决认定事实清楚，适用法律证据，请求维持原判。 冯林根向一审法院起诉请求：1.黄志贤、小玩童教育公司共同返还给冯林根保证金16500元，并判令黄志贤、小玩童教育公司共同支付冯林根利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算，从冯林根起诉之日至付清款项之日止）。2.黄志贤、小玩童教育公司共同支付给冯林根提前解除合同的补偿金人民币16500元。3.判令黄志贤、小玩童教育公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：1.2019年9月22日，冯林根与小玩童教育公司签订《办公室租赁合同》，合同约定：小玩童教育公司将位于三明市梅列区××路××号××幢××层××室房屋租赁给冯林根作为办公使用；租赁期限自2019年10月1日至2020年9月30日；每月租金5500元，冯林根应向小玩童教育公司交纳16500元作为保证金，冯林根应于每月30日之前交纳房租，合同期内第11个月、第12个月免租金，租金及押金进入指定的黄志贤账户；……小玩童教育公司由于特殊原因要求提前解除合同，须提前30天通知冯林根，支付与冯林根已支付保证金等金额的补偿金，同时退还冯林根已付保证金及未满期约租金，此合同解除。黄志贤以小玩童教育公司授权委托人名义在合同上签字。 2.2019年9月22日，小玩童教育公司将租赁房屋钥匙交付给冯林根。2019年9月24日，冯林根依约向小玩童教育公司指定的账户即黄志贤个人账户转保证金16500元。 3.2019年10月16日，小玩童教育公司向冯林根书面通知，以租赁场所另有用处为由，要求收回租赁场所，2019年10月19日冯林根将租赁房屋交还小玩童教育公司。 根据当事人争议的焦点，一审法院分析认定如下： 一、冯林根未交纳租金是否构成违约。冯林根认为，签订合同时间为2019年9月22日，约定每月30日前支付房租，小玩童教育公司在10月16日不足一个月时间，就单方解除合同，冯林根无法支付房租也未到支付房租的期限。黄志贤在9月29日微信里说因为前期有很多扫尾装修以及前任房客扫尾事项，等国庆后回来再处理协调，让冯林根不要先交房租，冯林根不存在先行违约。黄志贤、小玩童教育公司认为，根据合同约定每月30日支付一个月租金，而不是到期支付。黄志贤有同意减免租金，减免租金是在第11、12个月。在冯林根不同意变更合同情况下，就应当按照合同约定支付第一个月的租金和水电物业费。一审法院认为，2019年10月29日，黄志贤在与冯林根微信聊天中明确告知冯林根因租赁房屋前期扫尾事宜未完成“明天你不用转我房租”，因此，冯林根经黄志贤明示不用交房租后，未在2019年1月30日交房租的行为不构成先行违约。 二、解除合同是否是双方协商一致的结果。冯林根认为，租赁场地另有用途要收回，冯林根没有任何协商解除合同的表示，是小玩童教育公司单方解除合同，并不是双方协商一致的结果。黄志贤、小玩童教育公司认为，因冯林根觉得案涉场地不适合公司发展且出租人对承租人转租表示异议，故双方就案涉房屋租赁解除事宜于进行协商，最终双方确认不再进行租赁并解除合同。《关于青创基地暂停租赁的通知》是因为冯林根要办理相关的补贴手续，多次要求小玩童教育公司帮忙才出具解除的通知。提交李奕飞出具的情况说明以证实。一审法院认为，首先，从2019年10月16日黄志贤与冯林根微信聊天记录看，黄志贤提出“老爷子的意思是留给我们自己用”“只能请您另择良处了”在先，冯林根要求出具书面通知在后。其次，2019年10月16日，小玩童教育公司向冯林根发《关于青创基地暂停租赁的通知》，通知内容是以租赁场所另有用处为由，要求收回租赁场所，并于2019年10月19日将租赁房屋交还小玩童教育公司。黄志贤和小玩童教育公司的上述行为明确了解除合同的真实意思，冯林根只能被动接受，不存在双方协商一致的情形。 三、黄志贤是否为本案的适格被告。冯林根认为，冯林根依约将保证金转给黄志贤，返还保证金是黄志贤应当承担的责任。黄志贤、小玩童教育公司认为，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。黄志贤作为小玩童教育公司的法定代表人，无论是出租行为还是转租行为，签订的主体都是小玩童教育公司，黄志贤的签字行为是履行小玩童教育公司法定代表人身份的行为，其行为应由小玩童教育公司承担，故本案黄志贤不是适格的诉讼主体。一审法院认为，黄志贤作为小玩童教育公司的法定代表人，其与冯林根签订合同的行为是履行小玩童教育公司法定代表人身份的行为，其行为应由小玩童教育公司承担。但黄志贤作为冯林根16500元保证金的实际收取者，在法律上如需返还保证金的情况下，其有返还的义务。 四、租赁合同是否有效。冯林根认为，租赁合同合法有效，作为明台公司不是租赁房屋的产权所有人，只是青创园管理的相关企业，以其名义来招商引资，其知道房屋存在转租，但从未向冯林根提出异议，认定合同无效无法律依据。黄志贤、小玩童教育公司认为，案涉《办公室租赁合同》非法转租，合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，2017年9月30日小玩童教育公司与案涉房屋出租人明台公司签订《企业入驻协议书》，协议第四条第四款约定“乙方对入驻的办公空间后不得私下转让、转接和互换”，即协议约定案涉房屋不得转租。在未经得出租人同意的情况下，签订了《办公室租赁合同》。2019年10月3日，出租人在发现转租事宜，立即向小玩童教育公司提出异议，明确表示不得转租。故案涉转租合同无效，解除合同支付保证金的约定也是无效。提交《企业入驻协议书》《政府会议纪要》明台公司出具的《情况说明》以证实其主张。一审法院认为，房屋转租合同属于效力待定的合同，且认定转租合同是否有效的权利主张人为房屋出租人。明台公司作为房屋出租人，其仅向黄志贤提出不得转租给未入驻企业，未向冯林根提出异议，也未向人民法院请求认定转租合同无效。因此，《办公室租赁合同》第7.2条“小玩童教育公司由于特殊原因要求提前解除合同，须提前30天通知冯林根，支付与冯林根已支付保证金等金额的补偿金，同时退还冯林根已付保证金及未满期约租金，此合同解除”对小玩童教育公司有效。 综上所述，一审法院认为，双方解除合同后，黄志贤、小玩童教育公司依合同收取冯林根的保证金应予返还。冯林根要求要求黄志贤、小玩童教育公司返还保证金及支付利息损失的诉讼请求，予以支持。双方签订的《办公室租赁合同》中关于解除合同后处理方式的约定系双方真实意思表示，双方合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力。因此，小玩童教育公司应向冯林根支付与保证金等金额的补偿金，黄志贤因其履行法定代表人职责，其个人对此不承担支付义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，判决：一、黄志贤、小玩童教育公司应于判决生效后三日内向冯林根返还保证金16500元并支付利息损失（该利息损失以16500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年5月1日计算至款项实际支付之日止）。二、小玩童教育公司应于判决生效后三日内向冯林根支付补偿金16500元。三、驳回冯林根的其他诉讼请求。一审案件受理费625元，因适用简易程序审理，减半收取313元，由小玩童教育公司负担，于判决生效之日起七日内交纳。 对一审查明的事实，双方当事人均没有异议，本院予以确认。 二审中，双方当事人争议的焦点问题为：案涉租赁合同是否有效以及一审判令小玩童教育公司、黄志贤支付补偿金16500元是否存在过高的问题。 本院认为，2017年9月30日，明台公司与小玩童教育公司签订《企业入驻协议书》，将案涉房屋租赁给小玩童教育公司使用。2019年9月22日，小玩童教育公司与冯林根签订《办公室租赁合同》，由小玩童教育公司将案涉房屋转租给冯林根使用。小玩童教育公司与冯林根之间实际为房屋转租关系，小玩童教育公司作为承租人，冯林根作为次承租人，双方之间的租赁关系和明台公司与小玩童教育公司之间的租赁关系属两个不同的法律关系。案涉《企业入驻协议书》系规制明台公司与小玩童教育公司之间的权利义务关系，小玩童教育公司作为承租人，对未经明台公司同意不得私下转租的约定是明知的，冯林根作为次承租人，即使知晓小玩童教育公司存在转租行为，但在案证据无法认定冯林根与承租人小玩童教育公司订立合同之时知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租的事实，明台公司并未因此解除与小玩童教育公司的租赁关系。故小玩童教育公司未经出租人同意转租并不影响其与冯林根签订《办公室租赁合同》的效力。该转租合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的权利和义务。故一审法院认定案涉《办公室租赁合同》合法有效，符合法律规定。 案涉《办公室租赁合同》第7.2条约定“小玩童教育公司由于特殊原因要求提前解除合同，须提前30天通知冯林根，支付与冯林根已支付保证金等金额的补偿金，同时退还冯林根已付保证金及未满期约租金，此合同解除。”本案小玩童教育公司于2019年10月16日向冯林根书面通知，以租赁场所另有用处为由，要求收回租赁场所。从双方签订合同到小玩童教育公司要求收回租赁场尚不足一个月时间，小玩童教育公司单方提前解除合同亦未提前30天通知冯林根，存在过错。且现有证据不能证明冯林根在与小玩童教育公司订立合同之时知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租的事实，一审法院综合考量双方当事人的合同约定、过错责任、实际损失等情形判令小玩童教育公司应支付冯林根补偿金16500元,并无明显不当。 综上所述，小玩童教育公司、黄志贤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定本案事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费625元，由三明小玩童教育信息咨询有限公司、黄志贤负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴振泉 审判员  修晓贞 审判员  吴朝生 二〇二〇年十二月七日 书记员  张德玮 附：主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。