安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9271号 上诉人（原审第三人）：张克平，男，汉族，1962年1月26日出生，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：陈锐，安徽中皋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：合肥半山酒店管理有限公司，住所地合肥市高新区望江西路与香樟大道交口山水居**商**102部分****，统一社会信用代码91340100MA2MXQJM23。 法定代表人：万义源，执行董事。 委托诉讼代理人：周新,安徽径桥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：叶传新，男，1978年9月20日出生，汉族，住合肥市蜀山区。 上诉人张克平因与被上诉人合肥半山酒店管理有限公司（以下简称半山酒店公司）、被上诉人叶传新承包经营合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院(2020)皖0191民初2453号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张克平上诉请求:撤销原审判决第三、四项判决,改判驳回半山酒店对张克平腾退房屋的诉讼请求,判令张克平按照租金22元/M/月的标准向半山酒店公司支付房屋租金。 事实与理由:一、张克平愿意按照原租赁合同约定继续支付房屋,故在合同租赁期限范围内张克平不应当腾退房屋。张克平在签订租赁合同时已经尽到充分的注意义务,基于叶传新与半山酒店公司法定代表人万义源签订《股权转让协议书》以及叶传新实际管理酒店的基础上签订的《租赁协议》。张克平在取得案涉房屋的租赁使用权时合理合法,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同若干问题的规定》,次承租人愿意代承租人向出租房继续支付房屋租金的,人民法院应当支持。张克平在一审答辩时已表明愿意支付租金,故《租赁合同》不应当解除,张克平不应当腾退房屋。另外,叶传新在一审时对于《酒店承包合同》真实性提出异议,该协议书先后签订两份,半山酒店提供的合同是在2020年3月份补签的合同,该份合同也并不是半山酒店和叶传新之间的真实约定内容。 二、一审判决张克平按照每月42136.2元的标准,即每月31.212元标准支付房租,缺乏事实与法律依据。叶传新在一审时已经明确《酒店承包合同附加协议》是半山酒店公司法人万义源事后编造的证据,该份证据显示的时间为2018年4月9日,但实际签署时间由叶传新证实为2020年4月补签的,而半山酒店公司刻意编造该份证据的目的就在于将非法目的转移到张克平处。叶传新和半山酒店公司之间并未就房租问题有过事先约定转租价格,案涉房屋的租金平均价格为21.7元/m;《租赁合同》约定的价格为22元,且从第四年开始按2%逐年递增,故该合同约定并不违反市场交易习惯,更加没有损害任何他人权益。而半山酒店公司却将可以编造该房租为31.212元,很显然不符房屋租金是市场交易习惯,更不能依据其与案外人的合同约定直接作为约束上诉人房屋租金义务的依据。 半山酒店辩称：一、张克平主张依据的《租赁合同》（即2019年5月22日与叶传新签订《租赁合同》），违反了半山酒店与叶传新之间《酒店承包合同》及其附加协议的约定，因此，该租赁合同的约定是无效的。 首先，半山酒店与叶传新之间签订的《酒店承包合同》承包期限为3年，即2018年8月16日至2021年8月15日。而张克平主张依据的《租赁合同》租期为10年，即2019年10月6日至2029年10月6日，该租期明显超出了叶传新与半山酒店之间约定的租期，根据有关司法解释之规定其约定的租期属于无效。 其次，张克平主张依据的《租赁合同》约定的二楼租金价格为22元/M2/月，也违反了《酒店承包合同》及其附加协议关于二楼租金价格的约定，因此，其约定的租金价格属于无效。 二、张克平并非善意方，张克平上诉状所称与事实不符，其上诉事实与理由均不能成立。 首先，张克平与叶传新之间一开始签订的《租赁合同》约定的租金价格为34元/M2/月（双方在一审均认可）,该租金价格是双方真实的约定。本案一审诉讼过程中，上诉人提供的《租赁合同》关于二楼租金约定为22元/M2/月，明显低于市场价，张克平的这种行为显然不是善意的。 其次，2016年9月份合肥市健游体育管理有限公司签订的《租赁合同》关于二楼租金价格的约定为30元/M2/月，且每年递增2%。也就是说2016年二楼租金价格为30元/M2/月，而张克平主张的2019年租金价格22元/M2/月，明显低于市场价格，不符合交易习惯及一般常理。 再次，张克平自己提供的《租赁合同》载明“依据甲方（叶传新）2016年5月20日与原房东李善泉所签订的租赁合同及一楼门面房原租赁合同内容（详见原租赁合同附件）……”。也就是说，张克平主张依据的《租赁合同》是基于叶传新与原房东李善泉之间租赁合同（该合同真实性答辩人无法考证），并非上诉人上诉所称的是基于叶传新与半山酒店法定代表人万义源之间《股权转让协议书》。且，叶传新与万义源之间的股权转让协议，因叶传新未能按约定支付股权转让款构成违约而终止履行。 叶祖新辩称:承包期限未到期，应当按照22.5元支付，半山酒店将我的承包收回去了，我已另行起诉半山酒店要求退还转让费和承包费。 半山酒店公司向一审法院起诉请求:1、请求确认半山酒店公司、叶传新酒店承包合同及附加协议于2020年4月22日解除；2、判令叶传新立即给付半山酒店公司承包费225000元、房租101771.9及逾期利息（以326771.9元为基数，按照同期银行贷款利率自起诉之日起计算至实际给付之日止）;3、判令叶传新立即腾退位于合肥市高新区房屋;4、判令叶传新向半山酒店公司支付逾期腾房占有使用费（按照租金31.212元／Ｍ／月，自起诉之日起计算至实际腾退之日止）。在诉讼过程中，半山酒店公司变更诉讼请求为：1、请求确认半山酒店公司、叶传新《酒店承包合同》及附加协议于2020年4月22日解除；2、判令叶传新立即给付半山酒店公司承包费152375元、房租114437元、酒店其它应付款266718元及逾期利息（以533530元为基数,按照同期银行贷款利率自起诉之日起计算至实际给付之日止）;3、判令叶传新、张克平立即腾退位于合肥市高新区㎡）房屋;4、判令叶传新、张克平向半山酒店公司支付逾期腾房占有使用费（按照租金31.212元／Ｍ／月,面积1350㎡，自合同解除之日［2020年4月22日］计算至实际腾退之日止）。 一审法院认定事实：合肥市高新区香樟大道与望江西路交口西南角瑞和山水居2幢1-4层商办楼业主分别为：蔡善泉、蔡明、蔡强、蔡凌、蔡若辰、张翠萍等人。半山酒店公司为开办酒店之需,从蔡善泉等业主处承租上述房产，2016年5月20日，半山酒店公司及股东胡高、万义源、业主代表蔡善泉签订《租赁合同》。该合同约定,各业主将上述房产房屋出租给半山酒店公司作为宾馆经营场所。租赁期限十年(自2016年5月20日起至2026年11月19日止)。租赁面积为：一楼117.67㎡、二楼1296㎡、三楼1851㎡、四楼1242㎡。租金标准为每月97820元，每季度293460元。如因半山酒店公司方经营不善,可以转让,半山酒店公司可以部分转租(二楼);合同还对履行方式、双方权利与义务、违约责任等进行了约定。 半山酒店公司承租房屋后用于开办古井君莱酒店,其中一楼作为酒店门厅使用,三、四楼用作酒店客房使用,二楼出租给合肥市健游体育管理有限公司作为健身房使用。2018年8月14日，半山酒店公司与叶传新签订《酒店承包合同》,该合同约定,叶传新承包古井君莱酒店,面积5510㎡,承包经营期限三年,即2018年8月16日至2021年8月15日,叶传新向半山酒店公司缴纳合同保证金人民币15万元,叶传新承包经营期内应每季度缴纳承包费225000元,缴纳时间为每季度提前两个月缴纳承包费,承包期间的物业管理费、水电费、税费、垃圾费、排污费、人员工资等所有经营需要缴纳的费用,由叶传新按照规定向有关部门或单位缴纳。叶传新未经同意不得擅自转让承包或变相转让他人经营,叶传新迟延交付押金及承包费,每延迟一日,应按拖欠金额每日千分之五向半山酒店公司支付违约金,超过7日未支付的,半山酒店公司有权终止合同,所收取押金作为违约金予以没收,给半山酒店公司造成损失的,还应当赔偿损失,由于叶传新拖欠房租、承包费等造成的合同终止,亦算违约,半山酒店公司有权没收保证金及两个月的承包费。2018年9月1日，半山酒店公司、叶传新又签订了《酒店承包合同附加协议》,该协议约定,叶传新承包经营期间,叶传新负责收取二楼的租金（按半山酒店公司与合肥市健游体育管理有限公司签订的租赁合同收取）,乙方负责缴纳酒店经营场所所有房租（包括一楼大厅、二楼、三楼、四楼、六楼的房租）,叶传新可以将二楼对外转租,转租价格不得低于30元／㎡,且租金每年递增2%,对外租赁期间不得超过与半山酒店公司签订的酒店承包合同期限2021年8月15日。合同签订后,半山酒店公司按约将酒店交由叶传新承包。在叶传新承包期间内,合肥市健游体育管理有限公司因经营不善终止合同。2019年5月22日,叶传新与第三人张克平签订《租赁合同》，约定租赁物为合肥市角瑞和山水居商办楼2幢二楼及门面房一间；租金为二楼：1350㎡，22元㎡／月；一楼约300㎡，50元㎡／月；租赁期限为：10年，2019年10月6日至2029年10月6日（二楼2019年10月6日前为免租期，一楼2019年6月6日至2019年9月6日为免租期）；租金缴纳方式：按季度支付，合同签订后三日内应支付一个季度的租金，以后应在每季度结束前五日内支付下季度租金，一次性付清。2020年4月22日，半山酒店公司以叶传新拖欠承包费及房租为由向叶传新发出《解除合同通知书》并向叶传新进行送达。2020年4月23日，半山酒店公司又以已通知叶传新解除租赁合同关系为由向第三人张克平发出《关于腾退房屋告知函》，要求第三人张克平在五日内腾退租赁房屋。 另查明，2020年4月9日，出第三人张克平实际使用的山水居商办楼2幢二楼及门面房外，叶传新将其租赁的房屋，设施，用具等返还半山酒店公司。 再查明，2019年5月24日，叶传新向第三人张克平出具收条，确认张克平已付清2020年5月6日前租金，合同履约保证金15万元转为租金。 再查明，经双方核对后，半山酒店公司、叶传新于2020年8月11日签订《对账协议》，共同确认截至2020年4月9日，叶传新欠付半山酒店房租、承包费等各项费用总计470000元。 一审法院认为：半山酒店公司与叶传新签订《酒店承包合同》及《酒店承包合同附加协议》系双方真实意思表示内容并不违反国家法律、法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。上述合同涵盖了双方关于酒店承包经营和房屋租赁的法律关系，为避免诉累本院一并予以处理。《酒店承包合同》及《酒店承包合同附加协议》中约定叶传新负有按约支付酒店承包费用的法律义务。如叶传新超过7日未支付的,半山酒店公司有权终止合同。因叶传新欠付半山酒店公司房租、承包费等各项费用总计470000元未能及时支付，半山酒店公司于2020年4月22日向叶传新发出书面《解除合同通知书》。叶传新也于2020年4月9日将案涉租赁房产中除第三人张克平占有、使用的部分外返还半山酒店公司。故半山酒店公司诉请要求确认半山酒店公司、叶传新《酒店承包合同》及附加协议于2020年4月22日解除的请求依法成立，该院予以支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。对于叶传新合同解除前欠付的房租、承包费等各项费用，经双方确认为470000元，叶传新应当承担继续履行并赔偿利息损失的违约责任。半山酒店公司诉请主张按照月利率1.5%的标准计算逾期利息，符合相关法律规定，该院予以支持。半山酒店公司与叶传新签订《酒店承包合同》中约定的承包期为2018年8月16日至2021年8月15日，《酒店承包合同附加协议》进一步约定：“叶传新可以将二楼对外转租,转租价格不得低于30元/㎡,且租金每年递增2%,对外租赁期间不得超过与半山酒店公司签订的酒店承包合同期限2021年8月15日。”叶传新在明知上述约定的情况下，于2019年5月22日与第三人张克平签订《租赁合同》，约定“租赁物为山水居商办楼2幢二楼及门面房一间；租金为二楼22元㎡/月；一楼50元㎡/月；租赁期限为：10年，2019年10月6日至2029年10月6日。”，上述内容均违反了《酒店承包合同附加协议》对于转租行为的约定条件，故第三人张克平辩称其合法占有房屋并要求代承租人向出租方继续支付房屋租金，按原合同继续履行的理由不能成立，半山酒店公司有权主张收回房屋并向负有腾房义务的第三人主张占有房屋期间的相关费用,半山酒店公司要求由第三人返还房屋并支付使用费的请求成立,本院予以支持。叶传新辩称其与半山酒店公司之间存在股权转让关系并支付了股权转让款的理由，因股权转让与本案非同一事实及法律关系，由此产生的争议双方可另行解决，本案对此不作处理。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百四十八条，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十五条、第十八条之规定，判决：一、确认合肥半山酒店管理有限公司与叶传新签订的《酒店承包合同》及《酒店承包合同附加协议》于2020年4月22日解除；二、叶传新于本判决生效之日起十日内一次性向合肥半山酒店管理有限公司支付欠付的承包费、租金等合计470000元及逾期付款利息（以470000元为基数，自2020年5月14日起，按照月利率1.5%标准计算至款项实际给付之日）；三、第三人张克平于判决生效之日起30日内将位于合肥市角瑞和山水居商办楼2幢二楼（1350㎡）腾空后返还合肥半山酒店管理有限公司；四、第三人张克平于本判决生效之日起30日内一次性向合肥半山酒店管理有限公司支付占有使用费（以每月42136.2元的标准（1350㎡×31.212元／㎡），自2020年4月22日起计算至实际返还房屋之日止）；五、驳回合肥半山酒店管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费6202元，减半收取为3101元，由叶传新承担。 二审期间，半山酒店提供租赁合同一份，用以证明张克平与叶传新签订的房屋租赁合同真实价格是34元每平方米，一审庭审笔录关于事实有记载，张克平和叶传新均认可。张克平对于证据真实性无异议，但认为后期张克平、叶祖新将该租赁合同作废，又重新签订了一份22元每平方的新合同。叶祖新对于证据真实性无异议，认为合同签订后因为健身房拆除给了费用、有没有停车场及是熟人想长期合作等原因，重新订立合同，按照酒店整体的打包价格租给张克平。 对于一审法院认定的、当事人无异议的事实，本院予以确认。二审另查明，半山酒店与合肥市健游体育管理有限公司就案涉二楼房屋于2016年9月30日订立的《租赁合同》约定，租赁期限为2016年12月20日至2026年11月19日；计租面积1350平方米，租金30/M2/月，自第三年开始每年租金在上年租金总额基础上递增2%第一年房租40500元/月，第二年房屋40500元/月，第三年41310元/月，第四年42136.2元/月…… 本院认为，半山酒店与叶传新就原审判决确认的双方之间《酒店承包合同》及《酒店承包合同附加协议》已于2020年4月22日解除的内容均未提起上诉，本院予以维持。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。张克平作为次承租人，在出租人半山酒店与承租人叶传新之间租赁合同业已解除的情形下，经出租人请求负有腾房及支付逾期腾房占有使用费的法律义务，原审法院就此判决具有法律依据，本院予以维持。张克平称其愿代承租人支付租金以对抗出租人的解除权，然仅愿就其自叶祖新承租的二楼部分租金予以代付，其以此对抗半山酒店针对1-4层整体租赁的合同解除权不能成立，本院不予支持。关于逾期腾房占有使用费的标准问题，半山酒店参照其与原承租人合肥市健游体育管理有限公司就案涉二楼房屋的租金标准计算并无不当，张克平主张按22元/M2标准计付费用依据不足，本院不予支持。 综上所述，张克平的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费6202元，由张克平负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 莉 审判员 陆建群 审判员 沈 静 二〇二〇年十二月九日 书记员 朱籽玉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。