甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初10615号原告（反诉被告）：甘肃汉莎商业城有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区通渭路**。法定代表人：杨莉，该公司经理。委托诉讼代理人：金云霞，甘肃韬合律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱建塬，男，汉族，1979年10月11日出生，住甘肃省兰州市城关区。被告（反诉原告）：李小丽，女，汉族，1978年2月5日出生，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：常亮，甘肃九合同晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彦春，甘肃九合同晟律师事务所律师。被告（反诉原告）：任华祥，男，汉族，1978年10月21日出生，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：白栋厚，甘肃九合同晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彦春，甘肃九合同晟律师事务所律师。原告甘肃汉莎商业城有限公司(以下简称“汉莎公司”）与被告李小丽、任华祥房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告李小丽、任华祥以原告汉莎公司应退还租金、押金为由提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告汉莎公司委托诉讼代理人金云霞、钱建塬，被告李小丽、任华祥委托诉讼代理人张彦春、白栋厚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汉莎公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的租金534040元（自2018年11月20日至2019年8月19日）及违约金160212元，合计694252元；2、判令被告向原告腾交租赁商铺，并向原告支付自2019年8月19日起至被告撤场之日止商铺占用费（按2052元每天计算）；3、请求判令本案诉讼费、保全费、保险费，由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年6月25日签订《商铺租赁协议》，约定：将原告位于兰州市城关区××路××号××层××号商铺××㎡）出租给被告经营,租期自2018年7月1日到2019年6月30日,租金为380元／月／㎡,按季度缴纳,每季度租金184680元整。自被告2018年8月20日开业之日开始计租,被告于2018年7月7日向原告缴纳了首期季租金184680元（2018年8月20日至2018年11月19日）和履约保证金123120元。2019年1月14日，被告缴纳租金20000元。此后，被告未向原告支付分文。根据原、被告双方签订的《商铺租赁协议》第四条第2款约定“乙方应按约定的金额和期限及方式缴纳租金，如逾期或为未足额缴纳租金，自逾期之日起，按未缴纳租金的3%／日支付滞纳金；逾期超过30天的，则视为根本违约。甲方有权单方解除本协议，履约保证金不予退还，作为甲方空置期损失及重新招商的各种损失费用。”被告的行为，构成根本违约，原告有权要求其支付拖欠的租金，并要求其承担违约金，且原告有权扣除被告缴纳的履约保证金不予退还。被告任华祥系李小丽的丈夫，同时也是城关区通渭路圆点鞋业店的实际经营者，理应与李小丽共同承担向原告付款的责任。为维护自身合法权益，原告诉讼至法院，请求判如所请。被告李小丽针对原告诉讼请求辩称：1、汉莎公司并非涉案租赁房屋的所有权人，汉莎公司已无权主张自2018年12月24日后的涉案商铺租金。涉案商铺的所有权人系案外第三人甘肃金帝装饰工程有限公司，而非汉莎公司所有，汉莎公司仅是受托运营、管理涉案商铺。2018年12月24日，甘肃金帝装饰工程有限公司向李小丽等全体经营户发出关于“致汉莎商城全体商户的公告”的公告载明自2018年12月24日后停止向汉莎公司支付租金。因此，自2018年12月24日起，汉莎公司已丧失对涉案商铺管理，以及收取租金的权利。2、汉莎公司未按合同约定履行已方义务，依法应予以降低涉案商铺租金。汉莎公司迟延近2个月向李小丽交付涉案商铺，且交付的涉案商铺部分区域存在严重漏水，冬季无法供暖，严重影响商铺的正常经营。除此之外，汉莎公司承诺的知名品牌及业态均未能入驻，对于商场策划、经营、管理的实际情况与签订《商铺租赁协议》约定严重不符，已构成严重违约。根据民法的公平原则及相关法律规定，应依法降低汉莎公司主张的涉案商铺租金。3、汉莎公司主张的160212元违约金过高，依法予以降低。汉莎公司主张的160212元违约金明显高于实际损失，且汉莎公司交付的涉案商铺存在诸多瑕疵，以及存在严重影响正常经营的违约情形。综合汉莎公司的违约行为，以及实际损失和公平原则，应依法予以降低汉莎公司主张的违约金。4、汉莎公司主张腾退租赁商铺并支付商铺占用费的请求无事实和法律依据。自2019年8月20日实际租赁期限届满后，李小丽已完全撤出涉案商铺的全部货品，并向汉莎公司实际交付了涉案商铺。自此之后，李小丽并未实际使用、占有、控制涉案商铺。因此，汉莎公司请求腾退租赁商铺毫无事实依据，所谓商铺占用费当然不存在。综上，原告汉莎公司的诉讼请求，无事实根据和法律依据，依法应驳回原告的全部诉讼请求。被告任华祥针对原告诉讼请求辩称：1、被告任华祥并非涉案合同的当事人，不应承担任何责任。本案中，甘肃汉莎商业城有限公司与李小丽签订了《商铺租赁协议》，任华祥并非该合同的当事人，根据合同的相对性，任华祥作为涉案合同以外的第三人，不应承担与其无关合同纠纷的任何责任。2、任华祥并未实际使用、占用涉案商铺，也并非涉案商铺的时间经营者。任华祥自始至终未实际使用、占用、管理以及参与经营涉案商铺，实际经营者系李小丽，而非任华祥。综上，请求依法驳回原告针对任华祥的起诉。被告李小丽提出如下反诉请求：1、判令被反诉人甘肃汉莎商业城有限公司向反诉人李小丽退还租赁押金123120元，以及逾期付款损失3620.93元（以123120元为基数，自2019年8月20日暂计算至2020年5月21日按照3.85%计算）直至付清之日止；退还装修押金8000元，以及逾期付款损失588.22元（以8000元为基数，2018年8月19日至2019年8月20日按照4.35%计算，2019年8月21日暂至2020年5月21日按照3.85%计算）直至付清之日止。合计：135329.15元；2、本案反诉费由被反诉人承担。事实及理由：2018年6月25日，反诉人李小丽与被反诉人甘肃汉莎商业城有限公司签订《商铺租赁协议》，约定被反诉人将位于兰州市城关区××路××号××层××号商铺出租给反诉人，用于经营鞋包集合店。2018年7月7日，反诉人向被反诉人支付了123120元租赁押金。2018年8月5日，反诉人向被反诉人支付了8000元装修押金。反诉人承租后，被反诉人未尽到《商铺租赁协议》约定的经营管理及提供完善的设施设备义务，商铺顶部经常性漏水，2018-2019年冬季暖气设施无法供暖，商场内扶梯停运，单方违反约定改变周边店铺经营业态，给反诉人店铺的经营造成严重损失。由于无法正常经营，现反诉人已经撤出商场，但被反诉人拒绝返还租赁押金和装修押金。被反诉人的行为已严重违反了《合同法》的相关规定和《商铺租赁协议》的约定，严重侵犯了反诉人的合法权益。原告汉莎公司针对被告李小丽的反诉答辩如下：汉莎公司作为商铺的出租人收取李小丽的履约保证金、装修保证金是事实。根据双方签订的协议，在李小丽违约的情况下，原告收取的履约保证金不予退还。被告李小丽陈述经营过程中提供的设施不能使用、商铺顶部漏水，漏水是由于商铺上层业主造成的，不是商城造成的，商场的设施也是符合条件的。现在商铺租赁协议已经履行完毕，李小丽2019年8月19日已经撤场了，但是货物还留在商铺内部。原告汉莎公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、《商铺租赁协议》；2、交费收据2份、缴费通知函；3、照片5张；4、发票1张。被告李小丽、任华祥依法提交了如下证据：1、视频三份；2、商场扶梯照片2张；3、照片2张；4、甘肃汉莎商业城有限公司出具的租赁押金《收据》1份；5、甘肃汉莎商业城有限公司出具的《收据》1份及证人曹某出庭作证。本院依法调取的致汉莎商城全体商户的通知亦经过原、被告的质证。上述证据已经开庭出示和本院的审查，对其相应证明力，本院结合本案实际情况综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月25日，原告汉莎公司与被告李小丽签订了《商铺租赁协议》，双方约定：汉莎公司将位于兰州市城关区××路××号××层××号,建筑面积162平方米的商铺出租给李小丽用于经营鞋包集合店，租期自2018年7月1日起至2019年6月30日止；每月每㎡租金为380元，每期租金为3个月，季租金为184680元。李小丽自免租期届满应当完成装修并经甲方验收。自汉莎公司开业之日起计收租金；李小丽须在签署本协议同时向汉莎公司交付首期季租金，即2018年8月10日至2018年11月10日的租金184680元；除首期租金外，李小丽须在每期结束前十五日交纳下一期的季租金（2018年10月25日前以此类推）；本合同约定的保证金有装修保证金、履约保证金、质量（物业）保证金，本协议所有保证金不得用于冲抵租金及各种费用，因李小丽违约或逾期交纳各种费用，汉莎公司可以先从保证金中扣除，李小丽应当保持保证金充足；李小丽须于合同签订时向汉莎公司一次性交付相当于季租金的装修保证金123120元；装修保证金自装修期满后自动转为履约保证金；李小丽应按约定的金额和期限及方式交纳租金，如逾期或未足额缴纳租金，自逾期之日起，按未交纳部分租金的3%／日支付滞纳金；逾期超过30天的，则视为根本违约，汉莎公司有权单方解除本协议，履约保证金不予退还，作为汉莎公司空置期损失及重新招商的各种损失费用。汉莎公司需为李小丽提供办理工商、税务、卫生、治安等手续所用的证明文件及材料；汉莎公司协助李小丽办理装修前的消防审批及开业前的消防报审工作，但汉莎公司不承担任何责任；李小丽在离场前，应付清所有应付汉莎公司款项，如未付清汉莎公司有权在保证金中予以扣除。李小丽未能按照协议约定向汉莎公司支付租金、保证金、物业费、滞纳金，汉莎公司可单方解除租赁合同，并由李小丽承担全部违约责任。汉莎公司有权根据商场经营需要调整业态，如李小丽不同意汉莎公司做出有利于商场经营的业态调整，李小丽有权选择单方解除本协议同时有权要求汉莎公司对李小丽的实际投入予以补偿。双方还约定了其他事宜。合同签订后，被告李小丽于2018年7月7日向原告交纳了首期租金184680元和履约保证金123120元；2018年8月5日缴纳了装修押金8000元。同时，原告向被告交付了涉案商铺。2019年1月14日，被告李小丽缴纳租金20000元。2018年12月24日，甘肃金帝装饰工程有限公司、兰州利鑫物业管理有限公司发出致汉莎商城全体商户的公告，载明：“2016年1月16日和2016年6月15日，甘肃金帝装饰工程有限公司（以下简称“金帝公司”）与兰州通汇投资有限公司（以下简称“通汇公司”）先后签署《租赁合同》和《补充租赁合同》，将房地产大厦1-5层房屋出租给通汇公司。通汇公司承租后，签署《授权委托书》将上述承租房屋交由其关联公司即甘肃汉莎商业城有限公司（以下简称“汉莎公司”），委托汉莎公司对承租范围内的所有商业项目进行运营、关联，承租的所有权利义务均由通汇公司享有及承担。《租赁合同》第七条1.5款约定，通汇公司出现未按合同约定支付租金及其他费用情形，每逾期一日，应以逾期付款金额的每日万分之四向金帝公司支付违约金，逾期30日仍未支付的，金帝公司有权解除本合同，通汇公司的履约保证金不予退还，并以合同未履行部分金额的20%承担违约金。2016年1月16日，通汇公司与兰州利鑫物业管理有限公司（以下简称“利鑫物业”）签署《物业管理协议》，租赁期内由利鑫物业对上述承租房屋进行物业管理。通汇公司按年度向利鑫公司支付物业服务费、设备使用费、水、电、冷暖气费等。《物业管理协议》第六条约定，任何一方违反本协议及《租赁合同》约定的，应当按照《租赁合同》第七条承担违约责任。第八条约定《租赁合同》解除则《物业管理协议》亦解除。自金帝公司向通汇公司交付全部租赁房产以来，通汇公司严重拖欠金帝公司和利鑫公司的房屋租金、物业服务费、设备使用费、水、电、冷暖气费等，经多次催要无果，给金帝公司和利鑫物业造成了重大损失。金帝公司和利鑫物业已于2018年12月21日根据合同约定及法律规定，向通汇公司和汉莎公司送达《合同解除通知》，金帝公司与通汇公司之间的《租赁合同》和《补充租赁合同》、通汇公司与汉莎公司之间的委托经营关系、利鑫物业与通汇公司之间的《物业管理协议》已依法全部解除。公告如下：1、合同自解除通知到达对方时解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，人民法院应予支持。2、自本公告发出之日起，汉莎商业城全体商户不得再向通汇公司、汉莎公司或其实际控制人及关联公司缴付租金、物业费等任何费用，而应直接向金帝公司及利鑫物业缴纳。”被告陈述其经营到了2019年8月20日便不再经营。之后，原告以被告未按合同约定支付租金为由将被告诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告汉莎公司与被告李小丽于2018年签订的《商铺租赁协议》，双方意思表示真实，内容约定合法，合同合法有效，双方均应按约全面履行自己的义务。本案中，原、被告在《商铺租赁协议》中约定被告未按约支付租金系违约行为,若被告存在上述违约行为，则原告可以解除合同。关于原告要求判令被告支付自2018年11月20日至2019年8月19日的房屋租金534040元的诉讼请求，本院认为，被告在使用房屋期间只缴纳了一个季度的房屋租金184680及押金123120元，尚欠9个月租金没有支付；关于原告要求判令被告支付2019年8月19日起至被告撤场之日止每天2052元占用费及违约金160212元的诉讼请求，本院认为，原、被告在《商铺租赁协议》到期后，双方再未续签合同。合同履行完毕后，双方均应按照合同约定办理撤场事宜，原、被告在最终结算时产生纠纷，被告主张其已经在2019年8月20日撤场，原告提供的证据不足以证明被告实际占有使用案涉商铺，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告任华祥承担责任的诉讼请求，本案中，甘肃汉莎商业城有限公司与李小丽签订了《商铺租赁协议》，任华祥虽未实际使用、占用涉案商铺，也并非涉案商铺的实际经营者。但任华祥与李小丽系夫妻关系，李小丽所拖欠租金亦在双方婚姻关系存续期间，属于夫妻共同债务，理应由双方共同承担。关于被告李小丽反诉要求原告退还租赁押金123120元，以及逾期付款损失3620.93元（以123120元为基数，自2019年8月20日暂计算至2020年5月21日按照3.85%计算）直至付清之日止；退还装修押金8000元，以及逾期付款损失588.22元（以8000元为基数，2018年8月19日至2019年8月20日按照4.35%计算，2019年8月21日暂至2020年5月21日按照3.85%计算）直至付清之日止。合计：135329.15元的诉讼请求，本院认为，商场招商、经营状况均属于经营活动中的商业风险，当事人在订约时应当对商业风险有所预见并尽量降低其发生的几率。被告作为商户的经营者，明知汉莎联合商业城属于新开业的商业场所，经营及发展均处于探索阶段，商户经营状况的好坏与商场整体规划及其他商户的入驻、经营情况有重要关系，却未能对个人商铺的经营风险尽到合理的预见及注意义务。根据本案查明的事实，被告理应承担经营使用涉案商铺期间产生的房屋租金，故对被告要求原告退还已支付的租赁押金123120元的诉讼请求，本院不予支持。依合同约定，保证金不得用于冲抵租金及各种费用，因被告违约或逾期交纳各种费用，原告可以先从保证金中扣除；被告在离场前，应付清所有应付原告款项，如未付清原告有权在保证金中予以扣除。故依据上述约定，原告有权从保证金中扣除被告所欠租金。被告反诉的逾期付款损失亦因被告存在违约行为，本院不予采信。原告应在被告撤场后退还装修押金8000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：一、被告李小丽、任华祥在本判决生效后30日内向原告甘肃汉莎商业城有限公司支付自2018年11月20日至2019年8月19日的房屋租金534040元，扣除租赁押金123120元，实际应支付410920元；二、原告甘肃汉莎商业城有限公司于本判决生效后五日内向被告李小丽退还装修押金8000元；三、驳回原告甘肃汉莎商业城有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告李小丽的反诉请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10742元，由原告甘肃汉莎商业城有限公司承担3278元，被告李小丽承担7464元。诉讼保全费3991元、保险费1041.38元，由原告甘肃汉莎商业城有限公司承担2032.38元被告李小丽承担3000元。反诉费1503元，由原告甘肃汉莎商业城有限公司承担50元，被告李小丽承担1453元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  丁雨宁人民陪审员  张广真人民陪审员  曹玲华二〇二〇年十二月四日书 记 员  陈丽丽