西安市莲湖区人民法院民事判决书  (2020)陕0104民初10273号原告（反诉被告）：李宝俊，男，汉族，1969年9月21日出生，退伍军人，住西安市莲湖区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告（反诉原告）：吕全进，男，汉族，1993年1月5日出生，陕西稼轩律师事务所律师，住西安市曲江新区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告（反诉被告）吕全进与被告（反诉原告）李宝俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员苏亦南独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吕全进与被告（反诉原告）李宝俊均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告（反诉被告）吕全进向本院提出诉讼请求：1、判令李宝俊返还吕全进房屋押金人民币1000元并支付以1000元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的代理市场报价利率自2020年4月4日计算至实际返还之日为止的利息，截止2020年8月19日为15.42元；2、判令李宝俊返还2020年4月租金1500元并支付以1500元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的代理市场报价利率自2020年4月4日计算至实际返还之日为止的利息，截止到2020年8月19日利息为23.125元；3、判令酌情降低2020年2、3月份租金至1300元，要求被告返还原告租金400元；4、判令本案诉讼费用、保全费、保险费、公告费、鉴定费由被告承担。事实及理由：2018年2月份吕全进向李宝俊承租位于西安市莲湖区北马道巷91号化工大院房屋一套，双方约定房屋押金为1000元、租金为1300元每月。后被告将租金涨到1500元每月，原告如约向被告支付了押金及租金。2020年4月4日原告搬离了租住的房屋，但被告至今未返还原告押金及相应的租金。因双方协商未果，故原告诉至法院，望判如所请。被告李宝俊辩称，就涉诉房屋其所收取押金确实没有退还吕全进，因为吕全进在承租期间2019年4月到7月和2020年3月11日到4月的水费共计243.2元未交纳。另外涉诉房屋门锁损坏，我方出资换门锁产生费用35元。2017年11月到2020年4月共计240元卫生费，吕全进亦未交纳。上述两笔费用，李宝俊须自押金扣减。除此之外，租赁合同里所载洗衣机现在已经被吕全进拿走，而租赁合同中双方约定洗衣机、冰箱损坏需要更换，该部分费用由己方承担部分，另外一部分从原告给我支付的2019年11月、12月和2020年1月份的租金中扣减600元，当做冰箱、洗衣机的费用。我于2019年11月购买洗衣机花费628元，作为电器更新应给被告扣减一部分退费。并因此，己方提出反诉：1、要求吕全进承担前述未付水费95元、95元和53.20元，合计243.2元；2、吕全进支付2017年至2020年未付卫生费320元；3、吕全进赔偿李宝俊损坏物品客厅门折算价1000元、大门锁35元、空调损坏价值1500元、电视机损坏费用1000元、淋浴器损坏费用1000元，以上合计4535元；4、吕全进搬走洗衣机一台价值628元；5、2020年4月4日吕全进提出退房申请、4月6日搬离，未提前30日书面解约，该提前解约导致李宝俊房屋空置一个月损失1500元；6、本案诉讼费、保全费、保全保险费、公告费、鉴定费等均由吕全进承担。吕全进对上述李宝俊反诉请求辩称，李宝俊提出的上述反诉请求缺乏事实及法律依据。李宝俊在出租涉案房屋时声称家具家电齐全，拎包入住，然而在吕全进依约向其支付了合同约定的所有费用后，并未向吕全进交付符合约定的房屋，房内仅遗留着年久失修的洗衣机、淋浴器，且根本无法使用。李宝俊更未依约对涉案房屋履行修缮义务，租赁期间，涉案房屋经常出现漏水等严重影响房屋正常使用情况，但李宝俊从未对涉案房屋进行任何修缮。吕全进在使用涉案房屋期间，始终按照房屋用途对房屋进行合理使用，因房屋产生的所有水费、卫生费等本人均已如期交付，无拖欠和损害财产事实。2020年4月6日，本人在李宝俊在场的情况下，共同对房屋进行查验，在李宝俊未提异议的情况下，本人如约向李宝俊返还涉诉房屋。且房屋门锁毁坏，承租人如何出门、使用房屋。李宝俊反诉要求吕全进向其支付房屋空置损失，缺乏事实及其法律依据，按照合同法第二百三十条规定，双方签订的书面租赁合同到期后，本案租赁期限已转为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2020年3月29日吕全进已如约向李宝俊提出终止租赁关系，并于2020年4月中旬搬离。至于李宝俊称房屋空置一月，可见随后有承租人居住其中，李宝俊所谓损失，显然自相矛盾。李宝俊提出反诉请求时，是否已过法院指定的期限，恳请法庭核实被答辩人缴纳反诉费的日期，若本案反诉已过法院指定的期限，法院应不予受理。吕全进提交本诉证据为：1、微信转账凭证，证明双方已经建立合法的租赁合同关系，吕全进已按照双方约定向李宝俊支付了租金，其应返还押金等一切费用；2020年4月4日吕全进已如约向李宝俊交付了涉诉房屋，不存在任何拖欠卫生费、水费，更不存在有任何门锁等损害的情形。李宝俊对该组证据真实性认可，证明目的不认可，认为吕全进2020年1月份房租未按时交纳，是拖欠了两个月才交纳房租。2、微信聊天记录截屏，证明双方租赁合同关系终止后，吕全进如约向李宝俊返还了租赁房屋，李宝俊依法依约应返还吕全进房屋押金及2020年4月的租金并支付逾期产生的利息；同时因疫情吕全进2020年2月、3月未使用涉诉房屋，李宝俊应该适当降低房租标准并向吕全进返还多收取的租金。李宝俊真实性认可，证明目的不认可，认为聊天记录只是一部分，还有聊天记录没有提交；吕全进并未按照合同约定提前30日向我方书面提出解除租赁合同关系，所以不认为吕全进如约向李宝俊返还了涉诉房屋，关于疫情影响，李宝俊也是受害者，不同意该诉请。李宝俊提交本诉证据为：房屋租赁合同原件复印件、水费收据三张原件复印件及增值税发票两张原件复印件，证明吕全进未交纳的涉诉房屋水费由己方交纳，吕全进拖欠水费属实。吕全进对上述证据房屋租赁协议真实性认可，证明目的不认可，认为依约租期为2017年11月1日到2018年10月31日，此后双方系形成不定期租赁期关系，己方有权随时解除并终止租赁合同；2020年4月4日租赁关系终止以后，李宝俊应向吕全进返还押金及2020年4月4日以后的租金；对于水费发票真实性认可，证明目的不认可，该水费的户名不是租赁合同的乙方即李宝俊，且李宝俊未提供房产证及其他证据证明其与李荣真之间的关系，该水费单与本案无关，从水费单的填发日期来看，2020年7月20日双方租赁关系已经终止，本人根本不会再次支付该期间任何费用的义务。李宝俊提交的反诉证据为：1、房屋现状照片四张、更换门锁收款收据票据原件一张，证明涉诉房屋内的家电还有门锁损害，门锁是我自己更换的；水费发票上次庭审已经提交过了，水费发票的名字是我父亲的名字，我也提交过房本证明过房屋的，如果交纳了水费肯定会有发票提供，租赁合同有明确约定，如果家电是坏的，合同上面肯定会注明，但是原合同上面没有注明家电损坏；而且合同上面家具明细也是原告自己写的，且验收过的。吕全进对该组证据真实性、证明目的均不认可，认为所有照片无原件予以核对，且反映不出拍摄时间及地点；收款收据无相应付款记录予以佐证，是否实际支付无法予以核实；2020年4月6日涉案房屋系双方在场的情况下共同对房屋进行了验收，房内任何物品均不存在任何损坏，被反诉人在此情况下依约向反诉人返还了涉案房屋；反诉人自述与其所提交的证据时间上明显自相矛盾，反诉人2020年4月6日已从涉案房屋搬离，其拍摄的照片以及收款收据均发生于反诉人搬离涉案房屋后数月有余，在其期间，涉案房屋是否有新的承租人租住，反诉人根本无法核实；所有材料根本无法反映出反诉人所称的物品损坏，损害在哪里，况且依据合同法之规定，对于房屋的修缮，本就是反诉人应尽的义务。2、房产证及户口薄，证明李宝俊与房东身份关系，及对外出租房屋权利。吕全进对该组证据真实性认可属实。吕全进就反诉提交证据为：微信聊天记录以及证人宋某某及李某某的证人证言，证明2020年3月29日吕全进已如约向李宝俊发送了终止本案租赁关系的通知，依据合同法第二百三十六条及二百三十二条规定，己方不仅没有随时解除合同，反而给了李宝俊足够的时间以及期限，本案租赁关系的终止完全符合约定以及法律规定，租赁关系终止后本人也如约向李宝俊返还了涉案房屋，不存在任何拖欠费用和损害房屋物品的行为。李宝俊对上述证据认为，虽然吕全进向我提出要搬离涉案房屋，但是我问其何时搬离的时候，他并没有回复我；对于证人证言，我不认识这俩个人，是吕全进跟我签的合同，所以不认可证人证言；如吕全进交了水费，应提交收据或凭证，本小区是三四个月才交一次水费，中间不会出现停水的情况；在吕全进搬离涉案房屋以后就没有交过水费了,之前的水费已经交过，物业费也是一样的道理，吕全进应提交相应票据，我会和小区物业核实此事，如果确实交过，我也就不追究此事了；电器是否损坏，可以让有关部门鉴定。上述证据有原件、信息载体核对，证人出庭作证，本院对以上证据真实性予以确认。经审理查明，2017年10月15日，李宝俊作为甲方与乙方吕全进签订《房屋租赁协议》，双方约定甲方将自有的坐落于西安市XX巷XX街道XX小区XX栋的房屋出租给乙方使用，租期为2017年11月1日至2018年10月31日，租金双方约定为每月1300元每三个月交付一次，乙方应向甲方交付房屋租赁押金1000元整，押金在本协议期满或因其他原因提前终止后的3日内退还乙方。双方还对付款账户等信息做了约定。房屋交付载明，甲方于本协议生效之日将该房屋交付乙方。房屋租赁期间的水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其他由乙方居住而产生的费用，由乙方负担。租赁期间房屋发生损坏，甲方应在乙方提出维修要求后3日内对房屋损坏部分予以维修。租期届满后，如乙方要求继续租赁，则须在租赁期限届满前15日向甲方提出，在同等条件下，乙方享有优先承租权。在房屋租赁期间，任何一方提出终止协议，需提前30日书面通知对方，经双方协商后签订终止协议书，在终止协议书签订前，本协议仍有效；受不可抗力因素影响，甲乙任何一方需终止本协议时，应提前15日书面通知对方。该协议自双方签字、盖章之日起生效，均具有同等法律效力。吕全进、李宝俊均在该协议上签字、按印。该协议下方载明屋内家具明细为：冰箱一台、脱水无法使用的洗衣机一台、空调一台、电视机一台、淋浴设备不安全不使用。2018年2月2日微信转款记录载明吕全进转给李宝俊3650元、转账说明为2-4月份房租；2018年5月4日吕全进转款3900元给李宝俊、转账说明5、6、7月房租；2018年7月25日吕全进转款3900元给李宝俊、转账说明8、9、10三个月房租；2018年10月29日吕全进转款3900元给李宝俊、转账说明11、12、1月三个月房租；2019年1月26日吕全进转款3830元给李宝俊、转账说明2、3、4月房租；2019年4月28日吕全进转款4500元给李宝俊、转账说明5、6、7月房租；2019年7月30日吕全进转款4500元给李宝俊、转账说明8、9、10月房租；2019年10月27日吕全进转款3900元给李宝俊、转账说明11、12、1三个月房租；2020年3月17日，吕全进通过微信转款4500元给李宝俊，转账说明为2、3、4月房租。上述转款当前状态均为“朋友已收钱”。2020年3月29日双方微信载明“李哥 4月半前我计划就搬走了，房租的话，能不能适当退一部分”；4月4日微信“你是哪天要搬的啊小李”、对方无应答。2020年5月5日双方微信聊天记录载明“李哥 押金可以退给我了吧”、“水表单子还没下来”、“李哥 我们4月4号搬走的，现在已经过去一个多月了，我的1000元押金可以考虑先退我了啊”、“李哥 你这也不知道是太忙了，还是不愿意回微信，押金退不退也没有个准话，我们搬走也一个多月了，搬的时候说好的一个月满退，这都一个多月了”的内容。李宝俊提交的陕西省增值税普通发票及XX巷XX楼XX单元XX户XX层日期2019年4月4日、抄表日期2019年7月19日、水费95元；日期2019年7月19日、抄表日期2019年10月10日、水费95元；日期2020年3月11日、抄表日期2020年7月20日53.2元。户口本载明，李荣祯与李宝俊系父子。2019年12月2日，位于西安市莲湖区XX园XX巷XX号XX幢XX室房屋登记至权利人李宝俊名下，证件编号陕（2019）西安市不动产权第0433867号。李宝俊证明出租屋内存在财产损失提交证据为热水器、电视机、空调、被损坏门照片各一张，但无证据提交上述财产被毁损具体部位或情况，李宝俊虽称可做鉴定，但却无证据证明吕全进对上述财产存在毁损行为。吕全进证人宋某某出庭作证，证明2020年4月6日李宝俊在现场查看后从吕全进处将涉诉出租房屋收回。吕全进证人李某某未出庭作证。2020年11月10日收款收据载明，西安市莲湖区XX店XX号票门锁1个35元。此外，吕全进申请本院调取其承租期间涉诉房屋水费交纳情况，并不属于民事诉讼法规定的当事人可申请法院调取的证据范围。本院认为，本案当事人提交证据及自认内容相互佐证，二人就位于西安市莲湖区XX园XX巷XX号XX幢XX室房屋一套租赁关系自2017年11月1日始，因此李宝俊收取吕全进租房押金1000元。双方书面约定租赁至2018年10月31日。2018年2月2日始，吕全进通过微信转款的方式支付李宝俊自2018年2月至2020年4月的房屋租金，月租金1300元至1500元不等。证人宋某某称本人为涉诉房屋同住人员，2020年4月6日在李宝俊查看后由吕全进将涉诉房屋交还李宝俊。结合双方同时期微信聊天记录，应确定双方就涉诉房屋租赁关系解约时间为2020年4月6日。吕全进要求返还押金，李宝俊以其未结清承租房屋水费为由，未予以退还，对此吕全进并无证据证明其在承租期间已经清结承租房屋产生水费，故在扣减2019年4月至7月、7月至10月以及2020年3月11日之前水费合计243.2元后，李宝俊应向吕全进退还剩余押金756.8元，依双方曾达成书面协议“合同终止后的3日内退还”的约定，李宝俊还应支付以756.8元为基数、自2020年4月10日起至本案债务履行完毕之日止、参照全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率计算的利息。吕全进本诉还主张退还4月已付租金1500元，结合其提交证据，该部分应扣减4月1日至6日房租300元，应由李宝俊退还吕全进1200元，并由李宝俊支付吕全进以1200元为基数、自2020年4月10日至本案债务履行完毕之日止、参照全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率计算的利息。吕全进本诉主张酌情降低2020年2月、3月租金，该请求并无强制性政策或法律为依据，李宝俊也无法定义务应减轻承租人租金，故对吕全进该请求，本院依法不予支持。关于李宝俊反诉请求，其主张水费已在上述应退还吕全进押金中予以扣减，不再赘述。主张卫生费，举证责任在于李宝俊，但其本人未提交相应证据，本院依法不予采信。追讨损坏物品客厅门、空调、电视机、大门锁，虽有照片及收款收据提交，但李宝俊并无证据证明吕全进在承租房屋期间对上述财物进行破坏产生损失，在双方签订的书面合同中也载明“淋浴设备不安全不使用”，故对李宝俊该项请求，本院依法不予支持。洗衣机书面合同已记载为“脱水无法使用”，李宝俊主张洗衣机价值628元，并称扣减押金予以更换，并无购机发票及洗衣机在承租期间由吕全进搬走或毁损的证据提交，故对该项请求，本院依法不予支持。最后，李宝俊主张2020年4月4日提出解约、4月6日搬离承租房屋，给其造成一个月房屋空置损失1500元，因双方在2017年10月15日《房屋租赁协议》中明确约定“经双方协商后签订终止协议书，在终止协议书签订前，本协议仍有效”，故吕全进要求与李宝俊解除房屋租赁协议，应依“在房屋租赁期间，任何一方提出终止协议，需提前30日书面通知对方”的约定，提前30日向对方发送书面通知，尤其是吕全进为陕西稼轩律师事务所执业律师，应对双方房屋租赁协议的订立、内容和理解有更清楚、明确的认识。在双方无其他形式的补充约定下，原协议内容仍约束合同相对人。吕全进仅仅于2020年3月29日以微信方式向李宝俊告知准备在4月半前搬走，李宝俊询问其具体日期、吕全进并未答复，该事实并不能确认双方以其他方式改变了涉诉房屋租赁合同解约条款的约定。故吕全进对此应承担违约责任，虽双方对该违约责任具体承担方式无约定，但结合双方30日解约期间的约定，李宝俊主张一个月的房屋租金1500元，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第七十八条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后三日内，被告（反诉原告）李宝俊退还原告（反诉被告）吕全进已扣减未付水费后的房屋押金人民币756.8元，并支付以756.8元为基数、自2020年4月10日起至本案债务履行完毕之日止、参照全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率计算的利息；二、本判决生效后三日内，被告（反诉原告）李宝俊退还原告（反诉被告）吕全进2020年4月6日至4月30日已付租金人民币1200元，并支付以1200元为基数、自2020年4月10日至本案债务履行完毕之日止、参照全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、本判决生效后三日内，原告（反诉被告）吕全进支付被告（反诉原告）李宝俊提前解约违约金人民币1500元；四、驳回原告（反诉被告）吕全进其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李宝俊其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间。）本诉案件受理费50元，原告（反诉被告）吕全进已预付，由原告（反诉被告）吕全进承担25元、由被告（反诉原告）李宝俊承担25元。反诉案件受理费50元，被告（反诉原告）李宝俊已预付，由原告（反诉被告）吕全进承担25元、由被告（反诉原告）李宝俊承担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 审    判    员     苏亦南 二〇二〇年十二月十八日                书   记   员    赵  昕1