湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终1577号上诉人（原审被告）：杨克平，男，1972年11月4日出生，汉族，住江陵县。上诉人（原审被告）：杨克忠，男，1973年11月4日出生，汉族，住江陵县。共同委托诉讼代理人：费青松，湖北荆楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张雄，男，1985年7月2日出生，汉族，住江陵县。委托诉讼代理人：张明举，系张雄父亲。委托诉讼代理人：宋于治，江陵县熊河法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：凡静，女，1971年9月23日出生，汉族，住江陵县。委托诉讼代理人：李宗祥，系凡静丈夫。委托诉讼代理人：宋于治，江陵县熊河法律服务所法律工作者。原审第三人：李官家，男，1974年7月16日出生，汉族，住江陵县。委托诉讼代理人：樊兰枝，系李官家妻子。上诉人杨克忠、杨克平因与被上诉人张雄、凡静，原审第三人李官家确认合同效力纠纷一案，不服江陵县人民法院（2020）鄂1024民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨克忠、杨克平及其委托诉讼代理人费青松，被上诉人张雄的委托诉讼代理人张明举、宋于治，被上诉人凡静的委托诉讼代理人李宗祥、宋于治，原审第三人李官家的委托诉讼代理人樊兰枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨克平、杨克忠上诉请求：1、撤销江陵县人民法院（2020）鄂1024民初12号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院程序存在瑕疵，遗漏共同原告李官家。杨克忠、杨克平与张雄、李官家、凡静签订《宅基地让售协议》（以下简称《协议》）将489.6平方米宅基地出售给张雄、李官家、凡静三人，本案对于合同主张权利，应当由合同一方提请诉讼，即合同乙方张雄、李官家、凡静三方作为原告起诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十二条、七十三条、七十四条的规定应追加李官家为共同原告。李官家作为本案直接利害关系人，是本案的适格原告，一审违反法律法规将其认定为第三人，剥夺了李官家原告的身份，侵害了李官家的合法权益，遗漏了必要当事人，程序不合法，应当撤销判决，发回重审。二、张雄、李官家、凡静共同共有购买的宅基地，李官家私自处分后，张雄、凡静应向李官家主张权利。案涉宅基地是由张雄、凡静、李官家三人共同共有、共同使用。《协议》第二条约定：乙方不能正常使用、转让或者土地有争议时，甲方无条件退还乙方的宅基地款，如有争议时按乙方在本宅基地投资资金，甲方按成本赔付乙方。2019年之前，张雄、李官家、凡静从未要求杨克忠、杨克平退还宅基地，而且在案涉土地拆迁过程中也没有要求上诉人参与，可见张雄、李官家、凡静获得了《协议》约定利益，已经使用了该宅基地，修建了房屋，房屋拆迁征收时，上诉人积极配合，将拆迁补偿利益尽数交给了乙方，上诉人已经履行了甲方应尽义务。现由于张雄、凡静、李官家就宅基地拆迁款分配不均产生纠纷，是共有人内部纠纷，应由张雄、凡静向李官家主张权利。因此不能既按照《协议》获得拆迁补偿，又主张《协议》无效要求返还购地款，有违公平原则。三、无论协议是否有效，被上诉人请求上诉人返还226000元没有依据且违背公平原则。1、一审法院认定张雄、凡静、李官家分开购买上诉人的宅基地毫无依据且缺乏证据。《协议》是上诉人与张雄、凡静、李官家签订的，上诉人将案涉宅基地以33.9万元整体转让给张雄、凡静、李官家，被上诉人不能想当然地将购买行为分割开来，然后分别起诉。被上诉人在起诉状中称“两被上诉人与第三人李官家均分宅基地，各自承担113000元”，与事实不符。一处宅基地只能建一栋住宅。不可能分成三个宅基地。2、如果双方协议无效，那么被上诉人应当将宅基地返还上诉人，然而现在土地已被征收，显然已经无法返还。况且被上诉人已经获得拆迁补偿且补偿款远远超过33.9万元，一审法院判决上诉人返还被上诉人张雄、凡静189649元错误，应予改判。四、《协议》无效后，张雄、李官家、凡静应在扣除宅基地款、房屋修建成本后，将剩余的拆迁款支付给上诉人，同时支付土地占有使用费。另外，在签订合同后，李官家还将案涉宅基地卖给了案外人李凌，这一事实通过房屋征收档案中的资料（宗地图）可以看出来。其也获得了相应的土地补偿利益，应当一并扣减，而一审法院并未审查这一事实。张雄、凡静二审辩称：一审判决并无不当，请求维持原判。其理由是：一、一审法院审理程序合法，并未遗漏任何当事人。上诉人认为一审法院仅追加李官家为第三人，未将其追加为共同原告，不符合民事诉讼法及其解释的相关规定。本案中，凡静、张雄、李官家与二上诉人共同签订《协议》，凡静、张雄具备主体资格，一审法院也追加李官家为第三人，充分保障了李官家的诉讼权利，不存在程序违法。二、《协议》违反法律禁止性规定，应依法认定无效。张雄、凡静及李官家不享有原江陵县郝穴镇齐心村四组成员权利的主体资格。根据《土地管理法》第九条第二款及第四十四条规定，宅基地属于农民集体所有，能享有集体土地使用权的必须是集体经济组织许可并办理相关审批手续。根据合同法第五十二条第五款规定，《协议》违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。三、合同认定无效，应由上诉人返还凡静、张静二人购地款。根据合同法第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产，应当返还。凡静、张雄与二上诉人签订的合同，并向二上诉人支付的购地款，而非向李官家支付购地款，李官家所购买的宅基地是否被依法征收、征收后获得了多少征地补偿，与凡静、张雄无关。《协议》被确认无效后，理应由二上诉人将购房款返还给凡静、张雄。四、《协议》虽是二上诉人与凡静、张雄、李官家共同签订的，但不应当认定为共同共有。《协议》从表面上看是共同签订的，但既没有明确三人所有权关系，也没有明确占有份额。根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民只能拥有一处宅基地，可以推定，二被上诉人对案涉宅基地是分别所有。另外，三人在共同购买宅基地时，与二上诉人当面陈述了三人就该宅基地分别占有、分别付款的情况。二上诉人之所以与三人仅签订一份让售协议，是为了将二上诉人分别所有的宅基地卖给三人分别修建房屋。李官家在二上诉人宅基地上建房以及房屋被征收，与本案无关，与二被上诉人无关。二上诉人主张应扣除宅基地款、房屋修建后的剩余拆迁款不是本案审理范围。李官家二审述称：一审判决并无不当，请求维持原判。其理由是：一、一审法院没有遗漏任何当事人。根据《民事诉讼法》第一百三十二条规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条规定，凡静、张雄已依法将本人作为第三人申请参加诉讼，本人诉讼权利得到了充分维护，一审法院不存在侵害李官家合法权益、遗漏必要当事人的情况。二、本案与本人无任何关系，本人不应当承担本案所涉标的的任何权利义务。从《协议》表象上看，是上诉人与凡静、张雄、李官家共同签订的，但我们三人在与上诉人签订合同时，当面就该宅基地分别占有、分别付款的情况与上诉人说明清楚了。根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民只能拥有一处宅基地。二上诉人分别拥有一处宅基地，要分别卖给我们三个人，只能要求我们三个人一起签合同。所以，虽然我们三个人形式上共同购买了二上诉人的宅基地，事实上却是分别购买二上诉人分别所有的宅基地的一部分，该宅基地让售协议实际上是三个拥有不同标的、不同出让人的宅基地让售协议。我们也并非共同共有的关系。凡静、张雄就二上诉人合同效力提起诉讼，是他们的权利，与我无任何权利义务关系。张雄、凡静一审诉讼请求：1、请求确认原告张雄、凡静及第三人李官家与被告杨克平、杨克忠签订的《宅基地让售协议》无效，判令被告杨克平、杨克忠向原告返还转让款226000元，并从付款之日起按银行贷款利率计算利息至付清之日止；2、判令被告承担本案诉讼费用。一审认定事实：二被告系兄弟关系；原告张雄户籍所在地为江陵县××镇××街；原告凡静户籍所在地为江陵县××××村；第三人李官家户籍所在地为江陵县××××村。2012年6月12日，原告张雄、凡静及第三人李官家与被告杨克平、杨克忠签订了一份《宅基地让售协议》，约定被告杨克平、杨克忠将江陵县郝穴镇齐心村（现为江陵县郝穴镇齐心社区）分给二被告的宅基地（位于齐心村**，宽27.2米，深18米，总面积489.6平方米）转让给二原告及第三人李官家，转让费339000元。上述协议中，由原告张雄、凡静、被告杨克忠签名，被告杨克平签名由被告杨克忠代签，第三人李官家签名由其妻樊兰枝代签。2012年6月12日，被告杨克平、杨克忠出具收条一份，载明“今收到凡静、李官家、张雄购买台基款叁拾叁万玖仟元整（￥339000）”。上述协议签订后，李三人李官家于2014年在其所占有使用的宽8.47米、深18米的土地上修建了房屋，后该房屋于2016年6月被江陵县郝穴镇人民政府征收，该房屋（土地）征收补偿总金额1141627元，其中，建筑（土地）面积106.13㎡，空地补偿（140平方米内）36036元，空地面积（140平方米外）补偿679元。涉案土地系江陵县郝穴镇齐心村村集体土地，由该集体分给二被告兄弟使用。因二原告现无法在涉案土地上修建房屋，同时，二原告主张的涉案土地已被政府作为农村集体土地征收，土地征收补偿款则支付给村组集体所有。二被告认可已收到村组集体分配的相应土地补偿款。一审法院认为，本案为农村宅基地使用权出让合同纠纷。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。本案主要争议焦点为：1、二原告主体资格认定问题？2、涉案《宅基地让售协议》效力如何认定？3、涉案协议认定无效后，涉案土地及出让款如何处理？关于二原告主体是否适格。根据《民事诉讼法》第一百三十二条规定，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条规定，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。本案中，原告张雄、凡静与第三人李官家作为涉案协议一方当事人，与二被告签订了《宅基地让售协议》，二原告具有涉案当事人主体资格，二原告与第三人共同出资，具有共同购买的意思表示，形成了共有关系。同时，二被告作为协议相对方，基于特殊身份关系，作出涉案土地使用权人，亦形成共有关系。二原告已依法将共有人李官家作为第三人申请参加诉讼，一审法院亦通知李官家作为第三人参与诉讼。故二原告作为相对人，属于适格原告主体。另对于涉案协议中被告杨克平及第三人李官家签名问题，因被告杨克平事先已知晓出售涉案宅基地的事实且庭审中认可涉案协议签名“杨克忠”系由其弟弟即本案另一被告杨克忠代签，可以视为其授权，双方实际形成了代理行为；同时，根据当事人陈述，涉案协议中“李官家”系由第三人李官家的家人代签，第三人李官家虽未到庭应诉，但结合涉案协议签订后第三人实际建房行为以及与政府达成拆迁协议等，可以推定第三人李官家对上述协议认可并知情，应认定为其真实意思表示。关于涉案《宅基地让售协议》效力认定问题，一审法院认为，该协议系无效协议。理由为：1、原告张雄、凡静及第三人李官家不具有享有原江陵县郝穴镇齐心村四组成员权利的主体资格。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定:“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，第四十四条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”，据此，能享有集体土地使用权的必须是集体经济组织内的成员；2、原告张雄、凡静及第三人李官家与被告杨克平、杨克忠签订宅基地让售协议未经过该村集体经济组织许可并办理相关审批手续，违反了法律强制性规定。同时，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。本案中，二原告及第三人之所以与二被告签订上述协议，实际为了各自在涉案土地上修建房屋，该协议明显存在以签订一份宅基地让售协议从而达到建设三户房屋的违法目的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：…（三）以合法形式掩盖非法目的；…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。二原告及第三人与二被告签订的《宅基地让售协议》违反了我国农村土地管理强制性规定，以协议的形成来掩盖违法建设房屋的目的，应当认定为无效。关于涉案土地及出让款处理问题。本案中，因第三人李官家实际已占用部分涉案土地且用于修建房屋后该部分土地已被政府征收，同时，二原告主张的涉案土地亦被政府作为农村集体土地征收。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案土地虽被政府征收，可视为不可抗力，但二原告及第三人明知不是本案土地所在村集体经济成员，为取得该村建房土地，共同出资购买涉案宅基地，被告杨克忠作为涉案村组的原组长，实际亦应当知道国家相关法律规定，仍将涉案宅基地出售，双方对协议无效均具有过错。本案当事人之间仅签订一份《宅基地让售协议》，且二被告向二原告及第三人共同出示了一份收到转让款33.9万元的收条，二原告虽主张其分别向二被告支付了转让款11.3万元，不影响对涉案土地整体让售给二原告及第三人的事实认定。因涉案协议应认定无效，二被告收到的土转让款均应当返还。现二原告要求二被告返还土地转让款226000元，但涉案土地已被政府征收，实际已无法向二被告返还。同时，第三人李官家因占用涉案土地修建房屋已实际获得相应征收补偿款，其中就包含土地使用权所对应的价值收益，二原告及第三人应当折价补偿二被告。结合第三人李管家房屋征收时已获得赔偿款情况，其获得的相应土地价值为149531元，同时，考虑二原告依照协议可以占用的土地亦实际被政府征收，二被告已获取部分集体土地征收补偿款，故酌定二被告返回二原告189469元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第四十三条、第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、原告张雄、凡静及第三人李官家与被告杨克平、杨克忠签订的《宅基地让售协议》无效；二、被告杨克平、杨克忠返还原告张雄、凡静189649元；三、驳回原告张雄、凡静的其它诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起七日付清。逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4690元，由原告张雄、凡静负担758元，由被告杨克平、杨克忠负担3932元。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本案二审争议焦点：上诉人应否向被上诉人返还土地购买款。本院认为，上诉人杨克忠、杨克平与被上诉人张雄、凡静及第三人李官家签订的《协议》，违反了《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款及第六十二条关于宅基地的有关规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，属于违反法律、行政法规强制效力性规定，应认定合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方当事人签订合同时，明知购买者凡静、张雄、李官家不是案涉土地所在村集体经济组织成员，不具有购买案涉宅基地的成员资格，仍以339000元将案涉宅基地进行买卖，双方对案涉《协议》无效均存在过错，应当各自承担相应责任。本案中，《协议》无效后，出卖人与买受人应当将案涉土地及土地购买款相互予以返还。但由于案涉土地已被政府征收并补偿，返还土地已客观不能，第三人李官家获得征收补偿款1141627元，其中土地价值为149531元，二上诉人获得案涉宅基地剩余土地征收补偿款。另外，《协议》中三买受人没有就案涉宅基地系共同共有还是按份共有及共有份额进行约定，应根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条及一百零四条规定，应视为等额享有。一审根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条规定，将李官家列为第三人适当，但由于其本身没有诉讼请求，一审法院在此基础上对土地购买款339000元进行分割，在扣除李官家获得的征收补偿款中的土地价值149531元后，酌定上诉人返还被上诉人土地购买款189649元并无不当，上诉人认为不应向被上诉人返还土地价款的主张没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4690元，由上诉人杨克忠、杨克平负担。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  全 华二〇二〇年十二月二日法官助理辰宇书记员程瀛