文书内容湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10012号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄贵荣，女，1985年12月18日出生，土家族，住武汉市江岸区。上诉人（原审被告、反诉原告）：曹广锋，男，1971年6月30日出生，汉族，住武汉市江岸区。两上诉人共同的委托诉讼人：陈科明，北京盈科(武汉)律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黎亚男，女，1988年12月5日出生，汉族，住武汉市江岸区。被上诉人（原审第三人）：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市武昌区中北路**复地东湖国际********。法定代表人：金莉，该公司经理。委托诉讼代理人：冯化吉，男，系武汉吉家房地产经纪服务有限公司法务，住江岸区。上诉人黄贵荣、曹广锋因与被上诉人黎亚男、原审第三人武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初11932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。黄贵荣、曹广锋上诉请求：撤销一审判决，并依法改判支持黄贵荣、曹广锋在一审提出的反诉请求；一、二审诉讼费均由被上诉人黎亚男承担。事实与理由：一、一审判决对于“保证金”的性质作出错误的解释，严重损害了上诉人的合法权益。案涉房屋租赁合同第七条中明确约定了承租人的违约责任。黎亚男作为承租人在本案中满足其中两点：1.未经出租人同意，擅自拆改该房屋结构、损坏该房屋或改变房屋使用用途；2.拖欠租金累计达七日。根据合同约定，黎亚男违约，保证金应不予退还。二、一审判决擅自降低了黎亚男应当承担的违约责任标准。一审法院在黎亚男并未表示逾期付款违约金标准过高的情况下，擅自决定将违约金标准调减至年4%。三、一审判决错误采纳黎亚男辩称的这一个月之内不知道案涉房屋内发生过什么的意见。黎亚男辩称，希望维持原判。吉家公司述称，希望法院依法判决。黎亚男向一审法院起诉请求：黄贵荣、曹广锋向黎亚男退还租赁保证金23,600元。黄贵荣、曹广锋反诉请求：1、黎亚男赔偿房屋维修费用10,000元；2、黎亚男照价赔偿丢失家具物品总价23,229元，其中门锁价格参照京东旗舰店标价得知为2,279元，门禁卡价格询问物业得知为每张50元，有线电视机顶盒遥控器价格网上查询得知为50元，其余家具价格均按照合同附件标价，应照价赔偿；3、黎亚男按合同赔偿违约金，最少逾期累计102天，每天35.40元，计3,610.80元。另，2017年10月19日本就逾期10日，而黎亚男当天未足额支付当季房租应当视作继续逾期，至今尚差155元仍未付清，自10月19日到开庭之日（2020年8月13日）止，其逾期1029天，每天35.40元，计36,426.60元，以上三项合计3,610.80＋155＋36,426.60=40,192.40元；4、黎亚男按照合同规定，支付自2018年1月至2020年7月23日物业费共计8,461.89元；5、以上共计81,883.29元，减去保证金23,600元，黎亚男共需赔偿58,283.29元；6、黎亚男承担本次诉讼费。一审法院查明事实：位于武汉市江岸区永安路**武汉天地?御江苑********的房屋属于黄贵荣所有，房屋建筑面积161.02平方米。2017年7月16日，黄贵荣（甲方、出租方）与黎亚男（乙方、承租方）、吉家公司（丙方、见证方）签订《房屋租赁合同》约定，租赁房屋位于武汉市江岸区永安路6号武汉天地?御江苑二期9栋31层3103室（以下简称案涉房屋）；该房屋仅做办公使用，乙方不得擅自挪作他用；租赁期限自2017年7月24日起至2019年7月23日止，共24个月；该房屋月租金为人民币11,800元整（此价格不含相关税费），租金按季结算，首次租金乙方于当日交付给甲方，以后各期租金交付时间为每季度提前7日之前；乙方若逾期交付，每逾期一日按月租金的千分之三向甲方支付违约金；乙方于本合同生效之日向甲方支付该房屋保证金人民币23,600元整；合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将保证金无息退还给乙方；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并要求乙方在当天内退还该房屋，同时没收保证金，保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿：……②未经甲方同意，擅自拆改该房屋结构、损坏该房屋或改变该房屋使用用途，③拖欠租金累计达7日；该房屋租赁期间，乙方应支付物业管理费、水电费、煤气费等费用，免租7天物业管理费、燃气费、水费、电费由客户承担；合同还对双方其他权利义务进行了约定。《房屋租赁合同》附件二房屋交割清单载明：固定设施有抽油烟机（西门子）、燃气灶（西门子）、整体橱柜（西门子）；电器家具有电视1个（skyworth加1遥控器）、冰箱1个、洗衣机1个、空调5个（挂机加5遥控器）、热水器1个、微波炉1个、床垫2个、衣柜1个（主卧）、书桌1个、餐桌1个、沙发1个、茶几1个、椅子6把；其他物品有门禁卡2张、燃气卡1张、钥匙1把、8幅画、1个五斗柜、2个小圆桌、大门密码锁、有线电视机顶盒加1遥控器、1个路由器、1个晾衣架、1个书柜、2个床头柜、1个鞋柜、1个鞋架。以上清单可换不可丢失，否则照价赔偿。该房屋交割清单上有黄贵荣、黎亚男及程才（吉家公司工作人员）的签字。合同签订后，黎亚男向曹广锋支付租金情况如下：            名目              应交金额              应交时间              实交时间              逾期天数              实交金额                  租赁保证金              23,600元              2017年7月16日              2017年7月16日              0天              23,600元                  2017年7月24日至2017年10月23日租金              35,400元              2017年7月16日              2017年7月16日              0天              35,400元                  2017年10月24日至2018年1月23日租金              35,400元              2017年10月16日              2017年10月19日              3天              35,245.80元                  2018年1月24日至2018年4月23日租金              35,400元              2018年1月16日              2018年1月24日              8天              35,400元                  2018年4月24日至2018年7月23日租金              35,400元              2018年4月16日              2018年4月17日              1天              35,400元                  2018年7月24日至2018年10月23日租金              35,400元              2018年7月16日              2018年7月24日              8天              35,400元                  2018年10月24日至2019年1月23日租金              35,400元              2018年10月16日              2018年10月24日              8天              35,400元                  2019年1月24日至2019年4月23日租金              35,400元              2019年1月16日              2019年1月27日              11天              35,400元                  2019年4月24日至2019年7月23日租金              35,400元              2019年4月16日              2019年4月30日              14天              35,400元      2019年7月22日，黎亚男发微信告知曹广锋已经搬完并且还原。2019年7月23日，黎亚男通过微信发送四个案涉房屋视频给曹广锋。后，黎亚男两次通过微信询问曹广锋什么时候回，曹广锋均未回复。2019年8月29日，曹广锋发微信黎亚男称“明天下午四点在房子见”，黎亚男回复“不在国内”，曹广锋回复“您可交给家人代办”，黎亚男回复“中介过去交接，情况他都了解”。庭审中，黎亚男认可其将主卧飘窗的护栏拆了，但栏杆还在可以还原，主卧的吊灯拆了没有还原，在卧室与阳台之间的墙上打了一个洞，但是已经还原，次卧及客厅的天花板上有安装拉链、滑轨以及打了膨胀螺丝，否认损坏卫生间的百叶窗及小阳台的玻璃，丢失窗帘。黎亚男陈述退房时钥匙、门禁、路由器、机顶盒、遥控器、两个小圆桌都在，但书桌、沙发、餐桌不在。一审法院另查明，案涉房屋物业费标准为2.8元/平方米/月。2019年5月至8月，黄贵荣支付案涉房屋物业费1,803.60元。一审法院认为，黄贵荣与黎亚男于2017年7月16日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行合同项下义务。关于租赁保证金，由于黎亚男确实存在违约行为给黄贵荣、曹广锋造成了一定损失，加之合同约定租赁保证金具有弥补损失的作用，故对黄贵荣、曹广锋主张用租赁保证金抵扣损失的请求予以支持，抵扣损失后的剩余部分应予返还。关于欠付租金，合同约定月租金为11,800元，租金按季支付，故黎亚男每季度应当支付租金35,400元，2017年10月19日黎亚男仅支付35,245.80元，尚欠154.20元。关于逾期付款违约金，合同约定首次租金应于当日交付，以后各期租金交付时间为每季度提前7日前，故黎亚男应于每季度第一个月的16日前支付租金，黎亚男未按照合同约定支付租金，应当按照合同约定承担违约责任。合同约定每逾期一日按月租金的千分之三支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。现黎亚男亦表示约定的逾期付款违约金标准过高，请求法庭予以调低，予以采信，酌定违约金标准调减至年4%。故黎亚男应当向黄贵荣、曹广锋支付逾期付款违约金223元（154.20元×4%÷365天×1,029天+35,400元×4%÷365天×53天）。关于物业费，合同约定在租赁期间及免租7天的物业费均由黎亚男承担，故黎亚男应支付2017年7月16日至2019年7月23日期间的物业费。现黄贵荣、曹广锋提交证据证明2019年5月至8月的物业费由其支付，故黎亚男应当向黄贵荣、曹广锋返还2019年5月至2019年7月23日期间的物业费1,247.37元（2.8元/平方米/月×161.02平方米×2个月23天）。对于黄贵荣、曹广锋主张的其他期间的物业费，因其未提交证据予以证明，不予支持。关于房屋维修费用及丢失物品赔偿费用，根据黄贵荣、曹广锋提供的视频和照片能显示房屋确有损坏，庭审中，黎亚男亦部分予以认可，黎亚男确实对案涉房屋造成了一定损坏。关于丢失物品，黎亚男陈述其退房时书桌、沙发、餐桌都不在，虽然其辩称部分家具由中介程才搬走，但其未提交任何证据予以证明，对该辩称意见不予采纳。关于丢失的其他物品，由于黎亚男于2019年7月底合同到期时已经搬出案涉房屋并多次联系曹广锋进行交接且向曹广锋发送房屋视频，但曹广锋直到2019年8月底才要求进行交接，曹广锋未提交充分证据证明合同到期时案涉房屋内物品丢失及损坏情况，故对黎亚男辩称这一个月之内不知道案涉房屋内发生过什么的意见予以采纳。由于黎亚男确实对案涉房屋造成了一定损坏加之案涉房屋确实存在部分物品丢失的情况，黎亚男的行为给黄贵荣、曹广锋造成了一定损失，应当予以赔偿。由于黄贵荣、曹广锋对其损失的具体情况，并未提供有效证据予以证明，本案诉讼标的不高，为减轻当事人诉累，酌定黎亚男向黄贵荣、曹广锋赔偿房屋维修费用及丢失物品费用共计11,800元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、黄贵荣、曹广锋于本判决生效之日起五日内向黎亚男退还租赁保证金10,175.43元；二、驳回黎亚男的其他诉讼请求；三、驳回黄贵荣、曹广锋的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费390元、公告费260元，共计650元，由黎亚男负担325元，黄贵荣、曹广锋负担325元。反诉受理费628.54元（已减半），由黎亚男负担127元，黄贵荣、曹广锋负担501.54元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：黄贵荣、曹广锋提交了如下证据：一、录音录像，拟证明因黎亚男损坏案涉房屋，导致案涉房屋直至2020年8月都未曾租出；二、房屋租赁合同，拟证明2020年8月14日黄贵荣、曹广锋将案涉房屋出租给武汉汇赞晟商务咨询有限责任公司，租赁双方在附加约定中对黎亚男所造成的房屋损坏部分进行约定，维修费用为3万元，由黄贵荣、曹广锋，而该损失系由黎亚男所导致，应当由黎亚男赔偿该损失；三、水费单，拟证明黎亚男欠缴水费316.8元。经质证，黎亚男认为证据一、证据二均与本案无关，对证据三，在黎亚男租赁期间的费用该由黎亚男承担的愿意承担。但水费单截止时间是2019年8月1日，8月黎亚男已经退租了。吉家公司同意黎亚男的意见。本院认为，黄贵荣、曹广锋提交的证据一、证据二均为2020年8月发生，且维修费用系发生在黄贵荣、曹广锋与案外人之间，是否能反映黎亚男对案涉租赁房屋的损坏情况存疑，该两份证据与本案缺乏关联性，对证据三本院予以采信，本院认定截至2019年8月1日，案涉租赁房屋发生水费316.8元，已由黄贵荣、曹广锋代为缴纳。本院审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，黄贵荣在一审中要求没收保证金。黎亚男在一审中要求调低违约金。本院认为，黄贵荣与黎亚男于2017年7月16日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。租期届满后，黎亚男从租赁房屋内搬出，根据一审查明的事实，黎亚男对案涉房屋造成了一定损坏，同时造成了书桌、沙发、餐桌等物品丢失。《房屋租赁合同》第七条约定：“乙方（黎亚男）有下列情形之一的，甲方（黄贵荣）有权单方解除合同并要求乙方在当天内退还该房屋，同时没收保证金，保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿：……②未经甲方同意，擅自拆改该房屋结构、损坏该房屋或改变该房屋使用用途，③拖欠租金累计达7日……”黄贵荣、曹广锋在辩称中要求没收保证金，同时认为其损失超过保证金，在一审中就其主张的超过保证金的损失提出反诉。一审法院未对黄贵荣、曹广锋是否可以没收保证金进行评判，存在不当。本案中，虽然双方合同因租期届满而自然终止，但不影响违约责任的承担。考虑到黎亚男对案涉房屋造成了损坏，违反了《房屋租赁合同》第七条的约定，结合黎亚男本应支付欠付租金、水费、物业费、房屋维修费用及丢失物品赔偿费用、逾期付款违约金等情节，本院认为，黎亚男已交纳的保证金应由黄贵荣、曹广锋没收，同时黄贵荣、曹广锋主张其实际损失超过保证金，亦缺乏证据支持，黄贵荣、曹广锋的实际损失已通过其没收保证金予以赔偿，故对黎亚男的本诉请求以及黄贵荣、曹广锋的反诉请求，本院均不予支持。综上所述，黄贵荣、曹广锋的上诉请求中要求撤销一审判决的部分成立，要求支持其反诉请求的部分不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初11932号民事判决；二、驳回黎亚男的诉讼请求；三、驳回黄贵荣、曹广锋的反诉请求。一审案件本诉受理费390元、公告费260元，由黎亚男负担。反诉受理费628.54元（已减半），由黄贵荣、曹广锋负担。二审案件受理费1257.08元，由黄贵荣、曹广锋负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  叶 欣审判员  胡丹丹二〇二〇年十二月三十日书记员  李明志