北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14069号上诉人（原审原告）：薄某1，男，1938年7月10日出生，汉族，居民，住北京市通州区。法定代理人：于某（薄某1之妻），1939年8月9日出生，汉族，居民，住北京市通州区。委托诉讼代理人：夏微观，北京市致宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾菲菲，北京市致宏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：程某，女，1963年9月12日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：刘向东，北京通美律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：薄某2（薄某1之子），1963年9月9日出生，汉族，居民，住北京市通州区。上诉人薄某1因与被上诉人程某、薄某2房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2019）京0116民初6079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人薄某1之法定代理人于某及其委托诉讼代理人夏微观，被上诉人程某之委托诉讼代理人刘向东，薄某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薄某1上诉请求：1.请求二审人民法院依法撤销北京市怀柔区人民法院（2019）京0116民初6079号民事判决书；2.请求二审人民法院依法发回重审或改判薄某1与程某于2018年1月26日、2018年5月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，程某、薄某2将位于北京市通州区×号房屋返还薄某1并配合薄某1办理房屋变更登记手续；3.上诉费用由程某、薄某2承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。一、薄某1与程某签订《北京市存量房屋买卖合同》时不具有相应的民事行为能力，所签合同应属无效。2017年11月1日，薄某1经北京中医药大学东直门医院诊断为痴呆（中度）、轻中度认知功能障碍。2018年3月26日，薄某1经北京天坛医院复诊诊断为痴呆、精神障碍。2018年11月9日，经法大法庭科学技术鉴定研究所鉴定，薄某1诊断为器质性精神障碍，评定为限制民事行为能力。故薄某1与程某签订《北京市存量房屋买卖合同》时就已经不具备相应的行为能力。且根据一审证人北京五格房地产经纪有限公司职员王某的陈述证实，涉案房屋的销售过程中，包括联系中介出卖房屋、确定出卖价格、调整价格至最终成交，整个过程中中介的工作人员均是与薄某2沟通，并未与薄某1本人沟通，涉案房屋的整个出售过程均为薄某2主导。薄某12017年11月1日及2018年3月26日复诊时均有薄某2陪同，且复诊记录记载“主诉：记忆力减退一年余”。这表明薄某2早已知晓薄某1存在痴呆及认知功能障碍的情况，系薄某2利用薄某1不具备相应的民事行为能力，故意诱骗其出售房屋，并非薄某1的真实意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，涉案《北京市存量房屋买卖合同》应认定无效。二、薄某2明知薄某1存在痴呆及认知功能障碍仍恶意促成涉案《北京市存量房屋买卖合同》的签订，成交价格明显低于市场价格，应认定为薄某2和程某恶意串通，涉案《北京市存量房屋买卖合同》应属无效。首先，薄某2明知薄某1存在痴呆及认知功能障碍仍恶意促成涉案《北京市存量房屋买卖合同》的签订，主观恶意明显。已生效的判决可以充分证明薄某2对薄某1财产存在占为己有的非法目的。其次，涉案房屋系薄某1与其妻子于某的夫妻共同财产，薄某2为二人之子，对房屋的权属完全知情，而其出卖房屋时故意对于某隐瞒，过户也是在薄某2主导下完成，于某未到场，亦对此完全不知情。这亦能证明出卖房屋系薄某2以非法占有薄某1财产为目的而恶意为之。最后，据一审证人北京五格房地产经纪有限公司职员王某的陈述证实，涉案房屋首次登记价格为“小200万”，仅过了2-3个月，薄某2就指示中介公司将价格降至100万元，随后程某便购入。程某为完全民事行放能力人，其具备基本的判断能力，能够意识到涉案房屋成交价格明显低于市场价，而其仍然买受，故应认定薄某2、程某系恶意串通，严重损害了薄某1的权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，涉案《北京市存量房屋买卖合同》应被认定无效。三、本案审理期间，程某将涉案房屋出卖予第三人王某，主观恶意明显。本案审理期间，程某将涉案房屋出卖予第三人王某，系因为知晓其以明显低于市场价的价格从薄某1处购买涉案房屋的行为本质上就是恶意串通，心虚之下才出售给第三人，这更能佐证薄某1所述。程某辩称，同意一审判决，不同意薄某1的上诉请求。1.2018年1月程某与薄某1签订房屋买卖合同，根据一审法院调取的天坛医院病历，上面清晰记载薄某1神志清楚，语言表达清晰有力，所以程某认为薄某1所称其在2018年为限制行为能力人没有依据。2.房屋成交价格是双方协商的，不能因为家庭内部矛盾就认定是恶意低价。3.程某再次出售房屋也不存在恶意情形，一审已经予以认定。薄某2辩称，同意一审判决，不同意薄某1的上诉请求。薄某1与程某签订的存量房屋买卖合同是真实有效的，是薄某1本人签字的，而且薄某2是薄某1的唯一亲人，薄某2认为薄某1本人不可能起诉薄某2。薄某1向一审法院起诉请求：1.依法确认薄某1、程某双方于2018年5月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.诉讼费用由程某、薄某2承担。一审诉讼过程中，薄某1变更诉讼请求为：1．请求依法确认薄某1与程某双方于2018年1月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效、2018年5月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2．判决程某、薄某2将位于北京市通州区×号房屋返还给薄某1；3．判决程某、薄某2配合薄某1办理变更登记手续，将北京市通州区×号房屋变更至薄某1名下；4．诉讼费用由程某、薄某2承担。一审法院认定事实：薄某1与于某为夫妻关系，薄某2系薄某1、于某之子。1995年8月23日，北京鸿基发展公司（甲方、卖方）与薄某1（乙方、买方）签订《北京市内销商品房买卖契约》，其上载明：……乙方自愿购买甲方的×室的房屋，甲方自愿出售……第三条、根据本合同第二条所确定的购房总金额，乙方支付给甲方购房总金额的100％，计为人民币160000元后，甲方即应在5日内将房屋给乙方，交付时，甲方提交建筑工程质量监督部门出具的《工程质量竣工检验证书》……。落款处甲方有北京鸿基发展公司盖章、乙方有薄某1签字。2017年10月25日，薄某1在北京中医药大学东直门医院东区进行神经心理学测评。2017年10月28日，薄某1前往该医院进行就医。2017年11月1日，该医院出具《诊断证明书》，其上载明：姓名：薄某1。诊断：痴呆（中度）、轻中度认知功能障碍。2018年1月26日，薄某1（出卖人）与程某（买受人）签订编号为××××××的《北京市存量房屋买卖合同》，载明：第一条、房屋基本情况：出卖人所售房屋为楼房，坐落为：北京市通州区×。该房屋所在楼栋建筑总层数为6层，其中地上6层，地下**。该房屋所在楼层为1层，建筑面积共73.01平方米……第三条、出卖人与买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构名称：北京五格房地产经纪有限公司（京经纪（2016）第××××号））……第四条、成交价格、付款方式及资金划转方式：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币1000000元……。同日，薄某1（甲方、卖方）与程某（乙方、买方）、北京五格房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》，载明：鉴于甲乙双方在丙方的居间服务下就坐落于北京市通州区×的房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》……第二条、居间代理费：基于丙方成功的居间服务，甲、乙双方同意按照国家及行业相关规定向丙方支付居间代理费，即交易总额的1％，共计人民币10000元，其中由甲方承担人民币0元，乙方承担人民币10000元……2018年4月12日，程某转账给薄某1共计100万元。2018年3月26日，薄某1前往北京天坛医院神经内科门诊就医，《复诊记录》载明：查体神清、语利，高级皮层功能减退……诊断为痴呆、精神障碍。2018年4月9日，薄某1再次前往该医院神经内科门诊就医，《复诊记录》载明：诊断为痴呆、精神障碍、睡眠障碍。2018年5月9日，薄某1（出卖人）与程某（买受人）签订编号为×××××的《北京市存量房屋买卖合同》，其上载明：第一条、房屋基本情况。出卖人所售房屋为楼房，坐落为：通州区×。该房屋所在楼栋建筑总层数为6层，其中地上6层，地下**。该房屋所在楼层为1层，建筑面积共73.01平方米……第三条、成交方式。双方当事人委托房地产经纪机构成交，北京市存量房屋出售经纪服务合同编号：京经纪（2018）通字存量房屋出售第×××××号，机构名称：北京五格房地产经纪有限公司，机构备案号：京经纪（2016）第×××××号。第四条、成交价格、付款方式及资金划转方式。总金额人民币1000000元。买受人应当于2018年5月30日前向出卖人支付……。2018年11月9日法大法庭科学技术鉴定研究所出具法大［2018］医鉴字第×××号《司法鉴定意见书》，载明：鉴定意见：被鉴定人薄某1诊断为器质性精神障碍。评定为限制民事行为能力。2018年12月4日，北京市通州区人民法院做出（2018）京0112民特400号民事判决书，判决认定薄某1为限制民事行为能力人，指定于某为薄某1的监护人。2019年5月13日，薄某1在北京中医药大学东直门医院东区进行神经心理学测评。同日，北京中医药大学东直门医院通州院区出具诊断证明书，载明：姓名薄某1，诊断为重度痴呆状态，伴精神行为症状。2019年5月29日，北京市通州区人民法院出具（2019）京0112民初13498号民事判决书，判决：一、自2019年6月起，薄某2每月给付于某赡养费500元，于每月的15日前付清当月费用；二、驳回于某的其他诉讼请求。2019年6月24日，北京市通州区人民法院出具（2019）京0112民初13535号民事判决书，判决：一、被告薄某2自2019年7月起于每月15日前给付薄某1赡养费500元；二、驳回薄某1的其他诉讼请求。2019年7月5日，北京市通州区人民法院出具（2019）京0112民初12466号民事判决书，判决薄某2、曹某于判决生效之日起七日内返还薄某1、于某1972602.99元。后，薄某2与曹某不服该判决提起上诉，北京市第三中级人民法院于2019年9月30日作出（2019）京03民终11733号民事判决书，判决：一、撤销北京市通州区人民法院（2019）京0112民初12466号民事判决；二、薄某2、曹某于判决生效之日起七日内返还薄某1、于某1832602.99元。2019年8月30日，程某（出卖人）与案外人王某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定程某以190万元成交价格将北京市通州区×房屋出卖给案外人王某。2019年9月12日，程某（出卖人）与案外人王某（买受人）签订编号为××××的《北京市存量房屋买卖合同》，约定程某以190万元成交价格将北京市通州区×房屋出卖给案外人王某。2019年9月20日，案外人王某转账给程某共计190万元。2020年5月20日，薄某1申请对其本人既往民事行为能力进行鉴定（签订房屋买卖合同时），同时申请追加薄某2为本案被告。一审法院依法委托法大法庭科学技术鉴定研究所进行鉴定。2020年8月25日，该鉴定研究所出具《关于薄某1鉴定的退案函》，其上载明：经我所鉴定人员审查有关材料后认为，根据目前材料，难以对其民事行为能力进行明确判断……予以退案。证人出庭陈述：证人系北京五格房地产经纪有限公司职员，曾为薄某1和程某居间服务。证人称薄某1与薄某2一同前往营业点表示有房屋需要出卖，当时登记小200万元，大约2-3个月，房子未卖出去，客户打电话说不行就便宜点100万得了，证人向其公司系统里的客户推送涉案房屋，程女士见房屋便宜就看了房子，双方达成了协议。证人就卖房一事与薄某1核实了房屋位置、面积、售价等事宜，薄某1去过二、三次，在交流过程中，证人并未察觉到薄某1精神异常，每次薄某1前往中介公司均由其子陪同。经纪公司亦不要求在房屋买卖合同签订过程中需要出卖人配偶到场。一般情况下，老人卖房子都是和孩子一起，中介公司工作人员与孩子沟通。一审审理中，薄某1表示薄某2为了达到侵占其财产的目的，与程某、王某恶意串通，严重损害其合法权益，故合同为无效合同。程某表示薄某1与其子薄某2的家庭内部纠纷与其无关，房屋价格应当以实际成交的协商价格为准；还表示薄某1所述内容不能证明薄某2与程某、王某恶意串通。薄某2表示薄某1与于某二人已经分居40多年，卖房是其父亲薄某1的真实意思表示。其与父亲在散步时偶然发现房屋中介公司，与买受人程某在订立合同之前并不认识。故薄某2、程某、王某之间并不存在恶意串通的行为。一审诉讼过程中，法庭询问薄某1：“您是叫薄某1吗？”答：“是。”问：“您现在跟谁一起住啊？”答：“同单元不同床，各有各的住处。”问：“您旁边的是谁（于某）？”答：“老朋友，业务上的老朋友。”问：“您多大岁数了？”答：“92多了。”法庭又询问了薄某1的妻子于某：“从2016年底谁和薄某1一起居住生活？”答：“我和薄某1不是在同一个楼房里居住，各有各的住处，有时候我去他那，有时候他去我那，我照顾孙子离不开，薄某1做生意也离不开，但是他那里有保姆，过年过节经常有来往。”问：“您什么时候发现薄某1身体不适的？”答：“2017年1月份诊断出来的老年痴呆症。”问：“2016年底您孙子多大？”答：“现在不上学参加工作了。”问：“什么时候参加工作的？”答：“2017年。”问：“2017年发现薄某1老年痴呆症之后，他还做不做生意了？”答：“不做了。”问：“不做生意的具体时间？”答：“诊断证明出来之后就不做生意了”。一审庭审中，双方坚持诉辩意见，一审法院调解未果。一审法院认为，关于存量房屋买卖合同的效力问题。首先，涉案房屋在卖与程某之前登记在薄某1名下；其次，2018年1月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2018年5月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》系在薄某2全程陪同下，薄某1本人与程某所签订；再次，证人王某陈述其与薄某1沟通过程中未见薄某1精神有异常；程某系其公司系统里的客户，是其向程某推送的涉案房屋，之后与薄某1签订的房屋买卖合同；最后，根据法律规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，薄某1提供的证据不足以证明薄某2与程某之间存在恶意串通的情形。故薄某1与程某于2018年1月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2018年5月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》不存在法律规定的无效情形。综上，薄某1的诉讼请求无事实和法律依据，法院不予支持。需要指出的是，程某在诉讼过程中未经许可将涉案房屋私自转让给案外人王某的行为，法院在此予以批评训诫。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回薄某1的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系薄某1主张其本人与程某签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，主要理由有：其一，薄某1签订合同时不具有相应的行为能力；其二，薄某2与程某构成恶意串通，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，《北京市存量房屋买卖合同》应认定为无效。对此，本院认为，2018年1月26日及5月9日的《北京市存量房屋买卖合同》均系薄某1本人与程某所签；证人陈述其与薄某1沟通中未见薄某1精神异常；一审法院根据当事人申请依法委托法大法庭科学技术鉴定研究所对薄某1既往民事行为能力进行鉴定（签订房屋买卖合同时），该鉴定研究所出具《关于薄某1鉴定的退案函》称根据目前材料，难以对薄某1民事行为能力进行明确判断。综上，现并无充分证据否定薄某1在签订涉案合同时的行为能力。在此情况下，涉案合同系薄某1本人所签，薄某1主张薄某2与程某构成恶意串通致使合同无效，依据不足。故薄某1要求确认涉案合同无效缺乏法律依据，本院不予支持。如于某认为薄某1与程某签订的《北京市存量房屋买卖合同》侵犯了其合法权利，可另行解决。综上所述，薄某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由薄某1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣审 判 员 于洪群审 判 员 王天水二〇二〇年十二月二十五日法官助理 邱 江书 记 员 王秋岩