广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22546号上诉人（原审被告）：广州伍福服装城市场经营管理有限公司，住所地：广州市越秀区三元里大道**伍福服装城******铺（市场地址为三元里大道499-523号首层至四层伍福服装城）。法定代表人：翁财华，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾宪良，广东海云天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁海凤，女，1987年3月26日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人广州伍福服装城市场经营管理有限公司（以下简称伍福公司）因与被上诉人梁海凤房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初5683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。伍福公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回梁海凤全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费等所有费用由梁海凤承担。事实和理由：（一）一审法院认定案涉《商铺租赁合同》为有效合同，在梁海凤明显违约且伍福公司已依约向其送达《关于解除的通知》的情况下，一审法院未对伍福公司依约解除合同及梁海凤违约的事实进行认定，属于事实查明不清。其一，双方签订的租赁合同属于合法有效的合同，合同第十条、第十一条，均明确约定了承租人违约导致合同解除的情况下，伍福公司有权扣除按金或不退回合同按金。合同第十条约定，如承租人违反商场的管理制度，出租人将视情节轻重给予警告、限期整改、扣除按金、单方解除合同的处理，如导致出租人解除合同，承租人应承担全部的违约责任。合同第十一条约定，如发生下列情形，出租人可以单方解除合同，有权在不另行书面通知承租人的情况下收回商铺的使用权，更换卷闸门或玻璃门锁，同时铺内的物品作为无主物品处理并不退回合同按金，商铺另行招商处理，由此造成的经济损失及法律责任全部由承租人承担：…④承租人违反商场统一的管理制度或国家有关法律法规，经劝告、仍不改正的；⑤承租人逾期交租及其他费用，并在出租人特别通知的期限内仍拒缴或拖欠租金和其他费用达十五天的；等等。案涉合同还约定了两附件：伍福服装城管理制度、防火安全责任书等。梁海凤也确认附件之伍福服装城管理制度与租赁合同具有同等的法律效力，并在违反该制度时愿意接受伍福公司按规定对其进行的处理。合同第一条也约定了承租人必须在营业时间开门营业，不得以任何理由拒绝执行，否则出租人有权取消其经营资格。其二，梁海凤在承租期间，严重违反管理制度多达20余次且有多次欠缴费用的严重违约行为，伍福公司已经多次作出警告、处罚、并发出限期缴费或限期整改，于2018年底曾向其发送依法解除租赁合同关系的通知，随后，梁海凤签署了《保证书》，确认其违约行为，保证按时开档经营、按时交费，并再次承诺如没有按时开档或按时交费，伍福公司可以收回商铺使用权，伍福公司已收的任何款项都不用退还梁海凤，所有经济损失及法律责任全部由梁海凤承担。此后，梁海凤依然出现多达十几次的迟到和无人看档的违规行为及拖欠管理费的行为。依据合同约定，因梁海凤的上述违约行为，伍福公司有权解除案涉合同并依约没收按金。（二）案涉合同约定，梁海凤承租期限为五年，前三年免租，第四、第五年租金按每平方米100元计租。梁海凤自2018年3月开始承租案涉商铺，梁海凤已承租案涉商铺一年八个月，均未支付分文租金，梁海凤遵守伍福公司的管理制度和按期缴纳远低于租金价格的管理费，是伍福公司给予梁海凤三年免租的前提，在梁海凤没有遵守管理制度和按期缴纳费用的情况下，伍福公司有权依照合同约定解除合同、不退还保证金和已交纳的管理费。综上，恳请二审法院判如所请。梁海凤二审答辩称，同意一审判决，请求驳回伍福公司的全部诉讼请求，本案诉讼费用由伍福公司承担。一、双方订立的《商铺租赁合同》显失公平，应予撤销。即使合同有效，在合同内诸多的不公平条款应属无效。租赁合同第十条、第十一条是格式条款，应属无效，不能作为伍福公司扣除梁海凤按金的依据。合同及附件中关于营业时间的规定，显属不平等，属于对梁海凤自主决定商铺经营策略及营业时间的高度限制及梁海凤商铺内私人财产所有权的侵犯。对于加重对方责任、排除对方主要权利的条款，应属无效。退一步说，如仅仅因梁海凤未准时营业，无人看档就没收10000元按金，惩罚数额明显过高。对于该种轻微违约行为，伍福公司予以警告或者提醒即可，不必没收10000元或者解除合同。二、梁海凤并不存在严重违约行为，伍福公司无权单方解除合同。在租赁合同期间，梁海凤兢兢业业，勤恳经营，在梁海凤不知情的情况下，伍福公司制作了若干以梁海凤未准时营业、无人看档为由的违规处罚单，以上单据均是伍福公司单方制作，梁海凤不予认可。即使真的存在个别未准时开门情况也是因为梁海凤家中有特别事项，并非有意为之。梁海凤去卫生间、临时发货等有可能发生短暂的无人看档，若因此获得处罚，有违常理。伍福公司所谓的解除事由均是相当轻微的小事，梁海凤从未有严重违约的情况。根据九民会议纪要第46、47条，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，不发生解除合同的效力。合同约定的解除条件成立时，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。本案梁海凤仅因未准时开门营业，属于轻微违约行为，一审法院对伍福公司解除合同的通知未予认定，并无不当。三、三年免租期间系伍福公司为招商提供的优惠政策，与本案争议的问题无关。梁海凤于2019年12月5日向伍福公司缴纳了12月份的档口管理费，但2019年12月6日伍福公司在未经梁海凤同意的情况下，将梁海凤的档口锁住，导致梁海凤在12月份未能正常使用该档口。因此，伍福公司理应退还梁海凤缴纳的12月份的档口管理费。梁海凤于2020年1月16日向一审法院起诉请求：1.撤销梁海凤、伍福公司之间签订的《商铺租赁合同》；2.伍福公司返还梁海凤交纳的押金（即合同约定的“按金”）10000元；3.伍福公司返还向梁海凤收取的100元罚款；4.伍福公司归还向梁海凤收取的2019年12月的管理费用260元；5.伍福公司归还私自扣留的属梁海凤所有的货物；6.本案的诉讼费由伍福公司承担。诉讼过程中，梁海凤申请撤回上述第5项诉讼请求，已获一审法院准许。一审法院认定事实：2018年3月13日，梁海凤（乙方、承租方）与伍福公司（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》。其中约定：甲方同意将广州市XX区XX大道499-523号（1-4层）伍福服装城2楼xx区xx号商铺租给乙方作为经营服装服饰新品使用（不得经营服装库存尾货）。以上铺位在营业时间内（9：30-17：30）必须开门营业，不得以任何理由拒绝执行，否则甲方有权撤销其经营权。乙方承租商铺面积共26.33平方米（含公共面积分摊，50%使用率）。租赁期限共5年，自2018年3月21日至2023年3月20日。乙方须在签订本合同时，向甲方缴纳按金10000元，租赁期满，结清应缴费用并经甲方验收商铺合格后，甲方在七个工作日内退回上述按金本金（不计利息）给乙方。前三年免租，第四年、第五年租金按每平方100元/月计租。管理费每间260元/月（管理费含保安、环卫、绿化、排污公共卫生、设备维修保养及商场日常服务所支出的各项费用）。乙方必须在每月5号前主动向甲方缴交当月的租金以及其它费用。若逾期不交或交不齐，甲方可以停止供应商铺内的用电，停止供电期间，甲方对乙方的各项费用照常计收，同时每日加收乙方应付款总额2%的滞纳金，因停电而产生的损失及影响全部由乙方自行承担。乙方须服从甲方对商场的统一管理、自觉遵守商场的各项管理规章制度，对其承租的商铺享有充分的使用权；商铺租赁后，乙方对所租用的铺位有正常的使用权，乙方承诺在收铺后7天内开门营业。第十条违约责任：3.乙方如违反商场的管理制度，甲方将视情节轻重给予警告、限期整改、扣除按金、单方解除合同的处理，如导致甲方解除合同，乙方并应承担全部违约责任。第十一条合同的变更与解除：3.如发生下列情形，甲方可以单方解除本合同，有权在不另行书面通知乙方的情况下收回商铺的使用权，更换卷闸门或玻璃门锁，同时铺内的物品作为无主物品处理并不退回合同按金，商铺另作招商处理，由此而造成的经济损失及法律责任全部由乙方承担：①乙方在办理商铺交付手续未缴清合同按金和相关费用的；②乙方不按租赁条件使用商铺，擅自扩大经营场地及经营范围的；③租赁期未满乙方自动撤场超过3天的；④乙方违反商场统一的管理制度或国家有关法律法规，经劝告、仍不改正的；⑤乙方逾期交租及其他费用，并在甲方特别通知的期限内仍拒绝交或拖欠租金和其他费用达十五天的；⑥乙方在商铺内非法存放易燃、易爆、有毒、有放射性等危险物品的；⑦乙方不按商铺的使用性质使用商铺，导致商铺受到损害的；⑧乙方在商场内乱写乱画、随意张贴各种出租或转让等纸张。4.如发生下列情形，乙方可以解除合同：①甲方无正当理由，在合同签订后约定的时间内超过一个月仍不能交付商铺给乙方使用的；②商铺内的主体结构如因自然损坏而甲方未能及时维修，导致乙方连续三个月无法使用商铺的。甲乙双方确认以下附件：附件一：伍福服装城管理制度；附件二：防火安全责任书等。同日，梁海凤作为乙方在《伍福服装城管理制度》上签名。其中载明：12.在市场规定的经营时间内商户必须准时开门营业（9：30-17：30），如发现未开门营业，每次罚款50元；开门同时并保证每个档口有人看档：商户的货物必须上墙陈列整齐，方便顾客采购，且每个商铺货物不少于600件……以上条款，乙方没有任何异议，自愿接受以上条款；如有违反，愿意接受甲方按相关规定进行处理等。上述合同签订当日，梁海凤向伍福公司交纳租赁按金10000元。之后，伍福公司将案涉商铺交付梁海凤使用，梁海凤按月向伍福公司支付管理费及空调和自用电费。2019年11月30日，伍福公司向梁海凤发出《缴费通知》，要求梁海凤于2019年12月5日前向伍福公司支付2019年11月自用电费24元、管理费260元、罚款100元，合计384元。梁海凤于同年12月5日向伍福公司支付了上述费用384元。2019年12月6日，伍福公司向梁海凤发出《关于解除的通知》，将该通知张贴于案涉商铺玻璃门上，并将该商铺上锁。其中载明：根据我司与您签订的《商铺租赁合同》和《伍福服装城管理制度》相关管理规定：我司已于2019年12月1日将2楼A区20号商铺交付给您使用至今仍未按照双方签署的《商铺租赁合同》和《伍福服装城管理制度》中的相关规定按时开门经营，经我司工作人员以书面形式将限期整改通知书送达张贴到您商铺门上，您仍未按时整改经营，您这种行为严重违反了《商铺租赁合同》第十条违约责任的第3款“乙方如违反商场的管理制度，甲方将视情节轻重给予警告、限期整改、扣除押金、单方解除合同的处理，如导致甲方解除合同，乙方并应承担全部违约责任”。我司决定2019年12月6日12时前收回伍福服装城xx号铺的使用权。由此所造成的一切经济损失及法律责任全部由您承担，我司将保留遵循法律途径追究您违约责任的权利等。梁海凤称其提起本案诉讼后，伍福公司开门允许梁海凤取回了案涉商铺内的物品，之后又将商铺锁上了。一审法院认为，梁海凤、伍福公司系自愿签订《商铺租赁合同》。由于梁海凤承租的商铺位于伍福服装城内，属商场的一部分，伍福公司作为出租人及商场管理方，出于商场整体运营的需要，在租赁合同中与梁海凤约定商铺必须开门营业的时间及相应违约责任等并不违反法律、行政法规的强制性规定，上述《商铺租赁合同》为有效合同。梁海凤向伍福公司交纳的“罚款”性质上属于违约金，并非行政处罚。因此，梁海凤诉讼请求撤销合同、退还“罚款”于法无据，一审法院不予支持。伍福公司收回案涉商铺，梁海凤也已取回商铺内的物品，双方的租赁合同关系已实际解除。由于伍福公司的收铺行为，梁海凤自2019年12月7日起未再使用该商铺，因此伍福公司应向梁海凤退还预交的该月剩余时间的管理费。此外，根据伍福公司发出的《关于解除的通知》，其解除租赁合同的依据是《商铺租赁合同》第十条第3款“乙方如违反商场的管理制度，甲方将视情节轻重给予警告、限期整改、扣除押金、单方解除合同的处理，如导致甲方解除合同，乙方并应承担全部违约责任”的约定，但该条款并未明确何种情况下伍福公司有权没收梁海凤支付的按金。且本案中，伍福公司也未到庭陈述其没收按金的合理理由及提交相关证据。在此情况下，梁海凤要求伍福公司退还按金10000元合法合理，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条之规定，于2020年9月11日判决如下：一、广州伍福服装城市场经营管理有限公司在判决发生法律效力之日起五日内，一次性向梁海凤退还押金10000元；二、广州伍福服装城市场经营管理有限公司在判决发生法律效力之日起五日内，一次性向梁海凤退还管理费209.68元；三、驳回梁海凤的其他诉讼请求。一审案件受理费60元，由梁海凤负担25元、广州伍福服装城市场经营管理有限公司负担35元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，伍福公司向本院提交如下证据：证据1.违规处罚单（24份）；证据2.《限期缴费通知书》（3份）；证据3.《限期整改通知书》（3份），上述三证据拟共同证明梁海凤承租案涉商铺短短一年多，就有多达24次的迟到或无人看档等严重违反管理制度的行为，承租期间也多次欠缴管理费等费用，伍福公司依照合同向其发出《期限缴费通知书》。证据4.《关于解除的通知》（2018年10月30日），拟证明2018年10月30日，在梁海凤多次违反管理制度和没有按期缴费的情况下，伍福公司向梁海凤发出《关于解除的通知》。证据5.《保证书》（3份），拟证实2018年11月10日，梁海凤及其弟弟作出《保证书》，保证按时开档经营和按时交费，并承诺在违反约定的情况下，伍福公司收取的任何款项不用退还梁海凤，所有经济损失及法律责任由梁海凤承担。2019年4月16日，经确认梁海凤仍存在多次违约行为，梁海凤再次保证按时开档、按时交费，并承诺如没有按时开档或按时交费，伍福公司可以收回商铺使用权，伍福公司已收的任何款项都不用退还梁海凤，所有经济损失及法律责任全部由梁海凤承担。证据6.《关于解除的通知》(2020年1月12日)，拟证实2020年1月12日，伍福公司在梁海凤多达几十次违反管理制度和没有按期缴费的情况下，向梁海凤发出《关于解除的通知》，该通知贴在档口的门口，有照片为证，由于已经清理所以没有原件。梁海凤质证认为：针对证据1-3，不确认真实性、关联性，我方不曾收到上述材料，伍福公司有时会电话通知我方缴费及要求我方对不足之处进行整改，我方也按照伍福公司要求进行整改。针对证据4，真实性确认、关联性不确认，伍福公司锁了铺门之后我方才看到上述通知，现不记得通知书内容。针对证据5，三份保证书中仅有一份是我方签署，确认其真实性，保证书是伍福公司拟好后迫使我方签的，由于伍福公司锁了档口卷闸门导致我方无法营业，货也被压着，我方对伍福公司最后一次锁门的行为进行报警。针对证据6，因2019年12月6日档口门被锁后就没有开过，我方仅取货的时候开过一次，但未查看门上贴的内容。本院二审另查明：2018年10月30日，伍福公司曾向梁海凤发出《关于解除的通知》，以梁海凤未按照规定按时开门经营为由，提出解除合同。2018年11月10日，梁海凤向伍福公司出具《保证书》，确认其未按双方签署的《商铺租赁合同》和《伍福服装城管理制度》相关规定按时开门营业、按时交费，构成违约，并承诺自该日起按上述规定按时经营、按时交费，如违反任何一条，伍福公司可以随时在不再另行书面通知的情况下收回商铺使用权，同时商铺内的物品作为无主处理，伍福服装城已收的任何款项都不用退还等。对于伍福公司主张的违规行为，梁海凤表示其仅存在两、三次迟到或无人看档的情形，均已被罚款处理。另梁海凤不确认其在2019年12月期间存在未按时开门营业的情况。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：伍福公司是否应当退还梁海凤10000元押金。本案中，伍福公司主张梁海凤存在未能遵守商场统一管理制度按章经营的行为，并据此要求按照《商铺租赁合同》第十条第3款、第十一条第3款的规定没收押金。但经审查伍福公司二审提供证据，本院认为：其一，伍福公司所提供的《违规处罚单》《限期缴费通知书》《限期整改通知书》等均为其单方制作形成，并无证据证实已于当时送交梁海凤签收确认，不能直接作为认定事实的依据。其二，对于伍福公司2018年10月30日发出的《关于解除的通知》，梁海凤虽确认曾经收取，但双方租赁合同关系并未实际解除，梁海凤仍继续在案涉商铺租赁经营，故伍福公司以梁海凤在2018年期间发生的违规事实主张没收押金，理据不足。其三，梁海凤于2018年11月10日出具《保证书》，承诺从该日起按照双方签署的《商铺租赁合同》及《伍福服装城管理制度》的规定按时开档经营，此后伍福公司也无证据证实梁海凤存在不按时开门经营的行为。此外，正如一审法院认定，双方签订的《商铺租赁合同》并未明确约定可予没收押金的违规情节，而从双方履约事实来看，伍福公司已对梁海凤2019年12月之前的违规行为作出罚款处理，因此，在无证据证实梁海凤此后再次发生严重违规的情况下，伍福公司于12月6日以梁海凤未按时开门经营为由要求解除合同并没收押金，理据不足，本院不予支持。一审法院基于双方租赁合同关系已实际解除的情况，判令伍福公司返还押金、剩余管理费并无不当，本院予以维持。综上所述，伍福公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人广州伍福服装城市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二〇年十二月十日法官助理杨希书记员叶小琳