黑龙江省肇东市人民法院行 政 裁 定 书（2019）黑1282行初27号原告刘宇，男，1991年3月9日出生，汉族，现住肇东市。委托诉讼代理人刘明，1951年2月8日出生，汉族，现住肇东市。被告肇东市房屋征收与补偿保障服务中心，住所地肇东市南三道街。法定代表人王辉，职务主任。行政负责人尹鹏宇，职务副主任。委托诉讼代理人李荣军，职务科员。委托诉讼代理人车克军，黑龙江君昌律师事务所律师。第三人程嘉庆，男，1969年3月29日出生，汉族，现住肇东市。委托诉讼代理人帅秀海，黑龙江海强律师事务所律师。委托诉讼代理人张守信，男，1962年9月4日出生，汉族，现住肇东市。第三人张伟，男，1979年11月11日出生，汉族，现住肇东市。委托诉讼代理人帅秀海，黑龙江海强律师事务所律师。委托诉讼代理人张守信，男，1962年9月4日出生，汉族，现住肇东市。原告刘宇诉被告肇东市房屋征收与补偿保障服务中心及第三人程嘉庆、张伟行政协议一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。原告刘宇诉称，肇东市政府因旧城改造建设的需要，对原告刘宇有产权证照的房屋进行征收。原告与被告签订《肇东市房屋征收补偿协议》合同,由于开发商原因，导致被告无法正常履行合同，侵犯了原告的合法权益，使原告无法按协议约定的位置回迁。1、2014年11月17日原告与肇东市房屋征收与补偿办公室签订了《肇东市房屋征收补偿协议》，合同编号：002873。另外原告与时尚花园二期项目开发企业黑龙江晨鑫房地产开发有限公司签订了《肇东市房屋征收补偿协议编号：002873号未尽事项双方约定后的补充协议书》（以后简称补充协议）。2、原告与晨鑫房地产开发有限公司签订的一份合同，其格式、内容与上述一式四份格式化合同完全相同。所不同的是公章盖黑龙江晨鑫房地产开发有限公司，甲方是何伟军签字，何伟军是时尚花园二期开发项目实际投资人。这份合同第十七条后边写有“与乙方有补充协议”。这份合同与“补充协议”合同两张纸的连接处盖有无缝公章一枚，标志是“黑龙江晨鑫房地产开发有限公司”公章图案各半。这份合同只有一份，在市房屋征收与补偿办公室存档，原告有复印件为证。证明开发企业同意以上两份合同的内容，是黑龙江晨鑫房地产开发有限公司的真实意思。3、原告（合同乙方）与被告（合同甲方）经过友好协商，平等自愿原则签订了以上三份合同，是双方当事人经过慎重考虑达成的共识，是双方真实意思表示，不存在违法、违规行为，合法有效。4、原告选择了房屋产权调换方式进行了拆迁，用有产权证照的私有房屋，建筑面积220.57㎡（双方实地测量是227㎡）。从2014年11月17日至2015年12月30日，过渡期停产停业经营损失核算后补偿给原告一层商服43㎡。共计270（227+43）㎡。调换成“时尚花园”楼盘临八道街四号楼一层商服，南至北第2门、第3门、第4门，建筑面积270㎡，每套门面商服楼90㎡。原告在2014年11月18日从房屋搬出，验收后拆扒掉。原告房屋拆迁前位置面临八道街：原告北邻四层楼迟国文使用，南邻四层楼畜牧局使用（原血站使用）。房屋产权调换过渡期限是2014年11月17日到2015年12月30日。到期后被告应按协议约定给原告回迁安置,至今没有回迁。现在商服部分已完工（待回迁），处在无电、无水、无人使用状态。5、回迁安置商服楼位置约定：参照位置是八道街西侧环保局家属楼7-11号商服门正对面，东西长度20米，南北长度13.5米。东临：小区院内空地。西临：八道街。南邻：畜牧局卫生监督所。北邻：迟国文。回迁安置房面积270㎡，分三套，每套90㎡，每套房屋东墙都留有窗户。回迁安置商服楼从东、西、南、北四个方向确定位置。本楼盘临八道街总共有10个门面商服，南侧3个门面商服在主高层楼十层下面，南至北数依次归属于王跃堂、血站、张春颖。北侧2个门面商服在主高层六层下面，归属于迟国文，以上这些人都是回迁户。在这两个主楼之间夹空的是四号楼，共有5个门面商服，这5个门面商服后墙都留有窗户，总共有7个窗户，窗户外边是小区空地。四号楼北侧门面商服归属于回迁户刘博。这样算下来临八道街还剩有4个门面商服，是四号楼，南至北数第1门，第2门，第3门，第4门。符合原告回迁安置房的只有3个门面商服，即四号楼南至北第2门（建筑面积107㎡）、第3门（建筑面积87㎡）、第4门（建筑面积87㎡），这些面积是原告实地仔细测量过的，误差很小，可供参考。这3个门面商服的面积与协议里约定的每套回迁安置房90㎡上下差距都不大。从小区院内空地看西侧临八道街四号楼后面，共有7个窗户。从南至北数，第1、第2窗户对应的是四号楼第1门面商服。第3、第4窗户对应的是四号楼第2门面商服（建筑面积107㎡）。第5窗户对应的是四号楼第3门面商服（建筑面积87㎡）。第6窗户对应的是四号楼第4门面商服（建筑面积87㎡）。综上所述,虽然开发商把原四号楼改变叫法，却改变不了原告回迁房的位置是：临八道街四号楼，南至北第2门、第3门、第4门三个一层商服。相等同说法是临八道街总共有10个门面商服，其中南至北数第5门、第6门、第7门，三个一层商服是原告的回迁房。6、在新禧房地产开发公司上报给肇东市房产处联机备案的房源分配图表中，原告得知，只给原告回迁安置四号楼南至北第1门面商服，建筑面积128㎡，一层带二层。二层楼房与协议合同没有关联性，所以与本案无关。这不是原告协议合同里签订的回迁房位置，原告不认可，原告在协议里明确约定回迁房的位置是面临八道街四号楼一层门面商服，南至北第2门、第3门、第4门（建筑面积270㎡）。“时尚花园二期”西侧销控图表证明新禧房地产开发公司决定按此方案进行回迁安置，分配房源。其中四号楼南至北第2门、第3门、第4门分别标有不是回迁户的第三人名字程嘉庆、张伟、张伟（此二人都不是回迁户）。这充分证明了新禧房地产开发公司已经将这三个门面商服卖给第三人。这不是政府相关职能部门依据职权作出的行政裁决，没有真实性和可信任度，这不能作为房源归属的最终决定权。7、原晨鑫房地产开发有限公司变更为新禧房地产开发有限公司。何伟军是晨鑫房地产公司的实际投资人。新禧房地产开发公司在时尚花园小区商品房买卖网签合同中法定代表人是高学军，夏玉珍是委托代理人。何伟军与夏玉珍是夫妻关系，夫妻二人变更两个房地产开发公司的名称。8、从拆迁的房屋到回迁安置房是物权的调换过程，物权是对物的直接管理，规范财产的支配权、归属权。被告把原告房屋拆扒到建成完之后，要如数归还给原告。要按合同履行，建成完归还原告的回迁房物权归属于原告所有，原告对争议的四号楼，南至北第2门、第3门、第4门，三个一层门面商服所拥有的是物权，物权具有排他性。房屋买卖是债权公示，不发生物权的公示权利。债权不具有与物权对抗的法律效力。本案中程嘉庆，张伟二人于2018年9月份在肇东市房产处做商品房预售登记备案，并不直接产生不动产物权的设立或变动的法律效力。故本案中第三人程嘉庆、张伟二人对于有争议的房屋只享有债权请求权，而非物权请求权。9、根据《商品房买卖司法解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式签订的拆迁补偿安置协议，明确拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置。如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予以支持。依据《国有土地上的房屋征收与补偿条例》第18条规定：征收个人住房，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应优先给予住房保障。根据以上法律条文，原告对有争议的三个一层门面商服归属有优先取得权，优先于本案中两位第三人取得所有权。程嘉庆、张伟只能排在原告的后面。10、因被告原因，原告不能于2015年12月30日按时回迁安置，产权调换过渡期已经过去，被告没有给原告提供周转用房，造成原告一直在外面租房做生意，按照原告回迁安置的地段位置、面积大小，市场租金每月至少一万多元，被告应按市场租房每月一万元赔偿给原告造成的房屋租金损失。从2015年12月30日开始计算到2019年7月30日为止,合计是43万元。11、2019年3月8日，在肇东市市委书记，市长的关注指导下，政府组织了关于原告刘宇的回迁房安置问题的工作组，有征收补偿办公室，房产处，公安局，城市综合执法局等有关单位。在韩雪峰主任带领下一行20多人与原告、开发商代表在时尚花园小区实地现场办公，仔细对照协议与已经建成的楼房，最终确定下来属于原告刘宇的回迁安置房三个一层门面商服。即协议里约定的四号楼南至北第2门、第3门、第4门三个一层门面商服，并当场查封，贴上封条。虽然现在开发商改变楼号的叫法，也改变不了事实。事实是查封的这三个一层门面商服是属于原告回迁安置的三个一层门面商服、是临八道街总共10个门面商服，其中南至北数第5门、第6门、第7门，三个一层商服是原告的回迁房。按照协议的约定，从东、西、南、北四个方向给属于原告的回迁安置房确定位置。12、被告没有履行合同约定的违约行为，严重侵犯了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，为此，原告诉至法院，请求：1、请求法院依法判令被告按协议履行交付给原告回迁安置三个一层门面商服；2、确定原告回迁房位置及确定回迁房屋归属权，“时尚花园”小区临八道街总共有10个门面商服，其中南至北数第5门、第6门、第7门三个一层门面商服是原告的回迁房；3、请求被告支付超出产权调换过渡房租费损失43万元。经审理查明，因旧城改造建设需要，2014年11月17日，原告刘宇与被告肇东市房屋征收与补偿保障服务中心（原肇东市房屋征收与补偿办公室）签订了《肇东市房屋征收补偿协议》（合同编号：002873）。协议约定被告征收原告房屋（其中有产权证照建筑面积220.57平方米，房屋产权证号分别为：20××91、20××92、20××94、20××95）；原告选择房屋产权调换补偿方式，被告提供肇东市时尚花园楼盘临八道街四号楼一层商服南至北第2门、第3门、第4门，建筑面积270㎡，双方互不找差价。房屋产权调换过渡期限自2014年11月17日至2015年12月30日。现原告认为已建的时尚花园小区临八道街南至北数第5门、第6门、第7门商服即为《房屋征收补偿协议》中约定回迁给原告的时尚花园小区四号楼南至北第2门、第3门、第4门一层商服。但被告当庭否认。现肇东市人民政府成立的“肇东市住建系统遗留信访问题工作组”正在对时尚花园小区的楼盘进行梳理、确认。另查明，开发企业黑龙江新禧房地产开发有限公司将时尚花园小区临八街从南至北第5门商服（一带二层，面积231.27㎡）以690,000.00元价格预售第三人程嘉庆，并于2018年9月21日日在肇东市房地产管理处备案；开发企业黑龙江新禧房地产开发有限公司将第6门（一带二层，面积176.46㎡）、第7门（一带二层，面积176.46㎡）以每门1，000，000.00元的价格预售第三人张伟，并于2018年9月18日在肇东市房地产管理处备案。后原告认为被告未按双方《房屋征收补偿协议》履行交付回迁房屋义务，为此，原告诉至法院。本院认为，被告肇东市房屋征收与补偿保障服务中心作为房屋征收主体，为实现公共利益和行政管理目标，与被征收人签订的房屋征收补偿协议是行政协议，该协议未违反自愿原则及法律强制性规定，是合法有效的。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告肇东市房屋征收与补偿保障服务中心应当按照双方《房屋征收补偿协议》的约定向原告履行交付回迁房屋的义务。本案，《房屋征收补偿协议》约定的回迁房屋位置为时尚花园楼盘临八道街四号楼一层商服南至北第2门、第3门、第4门，但原告诉请交付回迁房屋的位置为时尚花园小区临八道街南至北数第5门、第6门、第7门一层门面商服。因被告否认原告所主张的第5门、第6门、第7门一层商服即为双方协议中约定的第2门、第3门、第4门一层商服，而且肇东市人民政府成立的“肇东市住建系统遗留信访问题工作组”正在对时尚花园小区楼盘进行梳理和确认，对于原告回迁房屋的位置现尚未确定。本院向原告行使释明权，原告明确表示不变更诉讼请求。故原告的诉讼请求缺乏事实根据，不符合起诉条件。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零一条第一款第（二）项的规定，裁定如下：驳回原告刘宇的起诉。案件受理费50.00元，由原告刘宇负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判长  方树俊审判员  周丽华审判员  黄万忠二〇二〇年十二月三日书记员  姜伯霖