广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23349号上诉人（原审被告）：林伟峰，男，1971年9月21日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。委托诉讼代理人：任航，湖南银联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市三水区气体厂。住所地：佛山市三水区西南街道黄竹坑开发区321国道边（F1）首层**。法定代表人：祁榴花，厂长。委托诉讼代理人：杨玉杰，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余想，北京德恒（广州）律师事务所实习人员。上诉人林伟峰因与被上诉人佛山市三水区气体厂（以下简称三水气体厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初8499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月18日公开开庭审理了本案。林伟峰的委托诉讼代理人任航、被上诉人三水气体厂的委托诉讼代理人杨玉杰、余想到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林伟峰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回三水气体厂的全部诉讼请求；2.判令三水气体厂承担本案的全部上诉费用。事实与理由：林伟峰与三水气体厂签订的房屋租赁合同是因为三水气体厂违约，且未依约与林伟峰办理相关手续而提前解约，三水气体厂应承担违约责任。三水气体厂的诉讼请求完全没有事实依据。且在涉案物业中，三水气体厂同系统的其他租赁户均按30%的标准向林伟峰支付了赔偿金。同理，三水气体厂至少应该与其他租赁户一样按30%的标准向林伟峰支付了赔偿金。一审法院判决三水气体厂向林伟峰支付15000元赔偿金是不合理的。三水气体厂二审答辩：不同意林伟峰的上诉请求，同意一审判决认定事实，虽对一审判决的处理有异议，但未提起上诉。三水气体厂于2020年5月29日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令林伟峰向三水气体厂返还房屋租赁保证金100000元人民币并支付资金占用利息，按照全国银行间同业拆借中心贷款基础利率计算，自起诉之日起计算，计至实际付清之日止；2.本案所有诉讼费用由林伟峰承担。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区迎宾大道73号1-2层，已于1996年3月18日取得建设工程规划许可证。2014年12月，林伟峰（甲方）与三水气体厂（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将涉案房屋租赁给乙方使用，建筑面积约320平方米，租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日止,租金为每年18万元，先交后用，每季度租金为45000元，每季度租金支付时间为当季度第一个月的10号之前。合同第六条约定，1、本合同签订后五日内，乙方向甲方交纳租赁保证金10万元。2、合同期满，乙方结清租金、水电费后五日内甲方无息全额退还租赁保证金，若乙方拖欠租金或/及水电费，甲方有权从租赁保证金中直接予以扣除，余额无息返还给乙方。十一、合同终止1、合同期满，本合同自行终止。2、乙方提前四个月书面通知甲方终止合同的，自通知之日起满四个月本合同即行终止。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，三水气体厂于2014年12月30日向林伟峰账户转账支付了10万元。三水气体厂主张该10万元系涉案合同保证金。林伟峰认为该证据不能证明三水气体厂已支付10万元保证金，因三水气体厂未提交收据予以佐证。林伟峰陈述，与三水气体厂除本合同外，无其他经济往来。合同期满后，双方于2017年12月5日签订《房屋租赁续租合同》，约定租赁期限自2018年1月13日起至2018年7月12日止，租金为每年18万元（含税）。第七条约定，乙方提前一个月书面通知甲方终止合同的，自通知之日起满一个月本合同即行终止。九、其他1、原租赁合同作为本续租合同的补充，若原合同与续租合同有冲突，以续租合同为准。2018年5月25日，双方签订《房屋租赁续租合同》，约定租赁期限自2018年7月13日起至2019年1月12日，租金为每月15000元，其他条款与双方于2017年12月5日签订《房屋租赁续租合同》内容一致。2018年11月28日，林伟峰（甲方）与三水气体厂（乙方）签订《房屋租赁续租合同》，约定乙方向甲方租赁涉案房屋，租赁期限自2019年1月13日至2021年1月12日止，租金为每月15000元，每季度租金45000元支付时间为当季第一个月的10号之前。合同第八条约定，2、在租赁期内，若乙方需提前退租，必须提前三个月书面通知甲方，甲方收到通知后三个月内与乙方办理该场地交接手续，甲乙双方完成该场地交接手续后乙方结清应付款项（包括租金、水电费，乙方人员人为破坏的租赁场地内设备、设施修复费）后，本合同终止。十、其他1、原租赁合同和续租合同作为本合同的补充，若原租赁合同和续租合同与本合同有冲突，以本合同为准。2020年3月30日，三水气体厂（乙方）与林伟峰（甲方）签订《场地交接确认书》，约定经双方协商一致，于2020年3月24日在广州市花都区迎宾大道73号进行了场地移交确认，经双方共同核实确认：乙方交还甲方的场地、物资及设备等（详见附件），相应数目及质量均与2015年交接时核对无误。三水气体厂与林伟峰均确认，三水气体厂已支付租赁期间的全部租金。三水气体厂陈述，2020年2月先通过电话就提前退租与林伟峰进行了沟通，口头通知林伟峰解除《续租合同》。林伟峰陈述，其未收到三水气体厂发出的书面退租通知，但确认有与三水气体厂进行电话沟通。三水气体厂为证实双方曾就提前退租进行过沟通，提交了广东省核工业地质局二九一大队的工作人员与林伟峰配偶的微信聊天记录。林伟峰对于该微信聊天记录不予认可，认为无法核实聊天对象的身份，且该聊天记录的内容没有涉及解除合同及补偿问题。三水气体厂主张，三水气体厂、核工业华南二九一工程勘察公司、佛山诸广矿业有限公司及核工业南方工程总公司都属于广东省核工业地质局二九一大队下属企业，五家单位由广东省核工业地质局二九一大队牵头共同承租涉案房屋所在的福星楼整栋楼，均由三水气体厂支付整栋六层楼的租金，故涉案房屋所在的福星楼是作为一个整体承租，广东省核工业地质局二九一大队与林伟峰系对整栋楼协商解除合同，双方约定的违约金系整栋楼的违约金。且双方已于2020年1月16日就张贴涉案房屋的招租广告进行沟通，足以证明双方已于2020年1月16日之前就提前解除合同进行了沟通。三水气体厂为证实其上述陈述，提交了核工业华南二九一工程勘察公司、佛山诸广矿业有限公司、核工业南方工程总公司及广东省核工业地质局二九一大队与林伟峰签订的《房屋租赁续租合同》、广东增值税电子普通发票、中国农业银行账户交易明细回单以及微信账号信息截图、微信聊天记录截图。林伟峰对于上述证据真实性无异议，但认为涉案房屋并非是整体出租，只是后期才由三水气体厂统一支付租金，由广东省核工业地质局二九一大队统一支付水电费等费用。且双方并未就三水气体厂提前退租达成一致意见，其张贴广告也并非意味着其同意三水气体厂退租。另查明，广东省核工业地质局二九一大队以房屋租赁合同纠纷为由，将林伟峰诉至一审法院。一审法院依法立案，案号为（2020）粤0114民初9313号。在该案中，广东省核工业地质局二九一大队与林伟峰均确认双方于2020年3月23日签订《提前解除合同协议书》，解除双方于2018年11月28日签订的《房屋租赁续租合同》。一审法院认为：三水气体厂与林伟峰就租赁涉案房屋而签订的一系列合同均是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效。三水气体厂提交的工商银行电子回单足以证实其向林伟峰支付了10万元。三水气体厂主张该笔10万元系保证金。林伟峰虽以三水气体厂未提交收据为由，否认该电子回单的证明内容，但林伟峰亦确认其与三水气体厂除涉案房屋租赁合同外，并无其他经济往来。故一审法院对于三水气体厂关于该10万元系保证金的陈述予以采信。林伟峰的上述陈述，并不属实，一审法院不予采信。本案的争议焦点为何方存在违约行为，以及违约方是否需要承担违约责任。三水气体厂主张其在租赁期限届满前，提前搬离涉案房屋，系经过了林伟峰的同意。但三水气体厂提交的证据无法证实其主张。三水气体厂自述其曾于2020年2月份通知林伟峰，告知其要提前搬走。但根据双方于2018年11月28日签订的《房屋租赁续租合同》第八条约定，提前退租需提前三个月通知出租人。三水气体厂于2020年3月24日与林伟峰办理交接手续，距离其自述的通知时间并未满三个月。三水气体厂与林伟峰于2020年3月30日签订《场地交接确认书》，只是双方对于场地交接事宜的确认，并不代表林伟峰放弃向三水气体厂追究违约责任。林伟峰陈述双方尚未办理交接手续，并不属实，一审法院不予采信。三水气体厂提前搬离涉案房屋，违反了合同约定。林伟峰有权要求三水气体厂承担违约责任。但是守约方要求违约方承担违约责任应以合同约定为依据。合同中并未约定，承租人提前退租应承担何种责任，亦未约定承租人提前退租，出租人可按30%的标准没收承租人支付的保证金。在本案中，三水气体厂与林伟峰均未提交证据证明双方就提前退租引发的违约责任达成一致意见。故三水气体厂因提前搬离涉案房屋而应承担的违约责任应以林伟峰因此遭受的实际损失为限。在林伟峰并未提交证据证实其因三水气体厂提前退租而遭受了何种实际损失的情况下，基于三水气体厂已提前通知林伟峰搬离事宜。故一审法院酌定，三水气体厂按照一个月租金的标准即15000元向林伟峰支付违约金。林伟峰主张扣除保证金15000元，一审法院予以采纳。余下保证金85000元，林伟峰应退还给三水气体厂。三水气体厂要求林伟峰退回85000元，一审法院予以支持。对于超出部分，一审法院不予支持。至于利息，三水气体厂要求林伟峰自起诉之日起，以85000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。对于超出部分，一审法院不予支持。三水气体厂主张涉案的整栋楼系整体出租。但三水气体厂与广东省核工业地质局二九一大队系分别与林伟峰签订书面的房屋租赁合同，承租不同的楼层，且分别签署了《场地交接确认书》。广东省核工业地质局二九一大队与林伟峰签订的解除合同协议亦明确解除的系广东省核工业地质局二九一大队与林伟峰之间的房屋租赁合同，而并非整栋楼的租赁合同。根据合同相对性原则，一审法院对于三水气体厂的上述陈述，不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年8月26日作出一审判决：一、林伟峰自本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市三水区气体厂返还保证金85000元；二、林伟峰自本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市三水区气体厂支付利息（利息以85000元为本金，自2020年5月29日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；三、驳回佛山市三水区气体厂的其他诉讼请求。一审案件受理费1150元，由佛山市三水区气体厂负担172.5元，由林伟峰负担977.5元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，关于涉案场地的承租及退租问题。三水气体厂表示：涉案福星楼共有六层，共有广东省核工业地质局二九一大队（以下简称二九一大队）、三水气体厂、核工业华南二九一工程勘查公司、佛山诸广矿业有限公司、核工业南方工程总公司五家单位承租，是由二九一大队牵头共同承租涉案福星楼全部六层的房屋；这五家单位虽分别与林伟峰签订合同，但一直由三水气体厂交纳六层楼的租金，由二九一大队与林伟峰联系，只有三水气体厂、二九一大队向林伟峰支付的租赁保证金，其他三家单位并未支付租赁保证金；退租是由二九一大队提出，所提退租也指整栋楼退租。二九一大队与林伟峰于2020年3月23日签订了《提前解除合同协议书》，该《提前解除合同协议书》的效力是及于整栋楼五份租赁合同，三水气体厂没有与林伟峰签订提前解除合同协议书。但《提前解除合同协议书》存有瑕疵，该协议书并未写清楚退还20万元保证金、扣除的10万元保证金是针对整栋楼提前退租的违约金。因2014年12月三水气体厂与林伟峰所签租赁合同约定三水气体厂结清租金、水电费后五日内无息全额退还租赁保证金，双方对于提前退租的违约责任没有进行具体约定，故林伟峰应当退还三水气体厂所交10万元保证金。对此，林伟峰认为：2020年3月23日林伟峰与二九一大队所签《提前解除合同协议书》所针对解除的合同是林伟峰与二九一大队于2018年11月28日所签的《房屋租赁续租合同》，虽然林伟峰与五家单位均签有租赁合同，但只与二九一大队签订过提前解除合同协议书；林伟峰与三水气体厂原来也是有提前退租保证金扣除30%的约定，但由于林伟峰与三水气体厂关系好，所以就没有在2018年11月28日房屋租赁续租合同中作出书面的约定；对于三水气体厂所交的10万元保证金，因为三水气体厂并未与林伟峰签订提前解除合同协议书，林伟峰认为三水气体厂所交10万元保证金应当参照林伟峰与二九一大队所签的提前解除合同协议书的关于保证金部分扣除的约定原则，予以扣除3万元，林伟峰仅需退回7万元保证金。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：林伟峰是否需要向三水气体厂返还保证金。林伟峰与三水气体厂与2018年11月28日所签《房屋租赁续租合同》约定，提前退租需提前三个月通知出租人，但并未约定提前退租的责任承担问题。林伟峰与三水气体厂签署《场地交接确认书》，确认场地于2020年3月24日交还给林伟峰，三水气体厂已结清租赁期间的租金。三水气体厂本案主张二九一大队与林伟峰于2020年3月23日所签《提前解除合同协议书》所约定的提前退租是针对涉案整栋楼，包含了本案所涉10万元保证金的处理，依据并不充分，本院不予支持。一审法院结合本案事实，认为三水气体厂并未按照合同约定提前退租时提前三个月告知林伟峰，违反合同约定，认定林伟峰有权要求三水气体厂承担违约责任，并无不当。林伟峰上诉主张应参照二九一大队提前退租的保证金没收比例，没收三水气体厂的3万元保证金，缺乏合同依据，本院不予支持。一审法院结合本案案情，酌定三水气体厂按照一个月租金的标准15000元向林伟峰支付违约金，判决林伟峰退还剩余85000元保证金给三水气体厂，并无不妥，本院予以维持。三水气体厂本案抗辩主张依照2014年12月双方所签租赁合同的约定，林伟峰应于三水气体厂结清费用后五日内无息全额退还租赁保证金。但该合同约定可无息全额退还租赁保证金的情形是合同履行期限届满，本案提前退租不属于该项情形，故三水气体厂的抗辩依据亦不成立。综上所述，林伟峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由林伟峰负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二〇年十二月二十八日书记员  吴敏玲李美琦