江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣01民终2424号上诉人（原审被告、反诉原告）：南昌市脉睿科技有限公司。住所地：江西省南昌市西湖区北京西路**冶金大院内**。统一社会信用代码：91360102MA3684L494。法定代表人：袁丹平，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧阳欢，上海市建纬（南昌）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江西钨业控股集团有限公司。住所地。住所地：江西省南昌市高新技术开发区火炬大街**会信用代码：913600006834749687。法定代表人：周少兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：田娇，江西求正沃德律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱彐莲，江西求正沃德律师事务所实习律师。上诉人南昌市脉睿科技有限公司（以下简称“脉睿科技公司”）因与被上诉人江西钨业控股集团有限公司（以下简称“江西钨业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初2242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭采用阅卷、笔录的形式进行了不开庭审理。本案现已审理终结。脉睿科技公司提出上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判上诉人向被上诉人支付租金34万元并不承担逾期付款违约金（其中17万元为2019年9月1日至2019年10月31日期间的租金，剩余17万元为2019年11月1日至5月31日的租金）；2、改判解除上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同并退还押金25.5万元；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、根据赣发改投资（2020）627号《关于应对新冠××疫情进一步帮扶企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施方案》的精神再免收一个月的租金。2、被上诉人在双方协商解除《房屋租赁合同》中存在过错且明知权利受损害，未采取措施，致使损失扩大，应承担50%的责任。3、被上诉人交付的房屋存在基础消防设施不达标等诸多原因导致房屋难以进行转租，加之新冠疫情影响，被上诉人怠于处理退租事宜导致上诉人已经无法经营，解除条件已经具备。综上，请求二审法院在查清事实的基础上进行改判。江西钨业公司辩称：一、一审判决已经做出减免被答辩人2个月租金及其违约金，现被答辩人提出减免3个月租金没有任何理由支持。1、一审法院已经支持减免被答辩人2个月租金及违约金，且被答辩人拖欠支付租金属于主观恶意违约。被答辩人在2019年9月1日即开始迟延交付租金，属于在新冠××疫情发生前即已构成迟延履行的其在收取次承租人租金后仍拖欠支付答辩人租金，在有能力支付的情况下仍不支付，属于主观恶意违约。被答辩人不符合《关于应对新冠××疫情进一步帮扶企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施方案》中在减免2个月租金的基础上再免收一个月租金的情形。另应考虑的是，答辩人在租赁起始期间已经给予了被答辩人四个月的免租期。二、答辩人按约交付租赁物，其作为守约方不存在任何过错。答辩人按约交付了适租房屋，不仅有合同明确约定，而且是确有证据证实；同时被答辩人未提供任何证据证明交付的房屋不合格。答辩人出租的房屋完全符合交付条件，不影响被答辩人的转租权。被答辩人在签订租赁合同的同时已经对所承租的房屋做出调查，应当清楚知道所承租房屋的现状；且其在承租一年之久期间均未提出任何异议。被答辩人上诉所称承租的房屋存在消防、通讯系统等缺陷的主张既没有相关证据证实也不符合客观事实。被答辩人因经营不善，承租的大部分房屋未能转租导致房屋被闲置，反而要求作为守约方、受损失一方的答辩人承担房屋闲置的50%过错比例，完全是无稽之谈，是将自身经营失败的损失转嫁给答辩人分担。三、关于解除房屋租赁合同：一审阶段脉睿已经提出解除合同，但因没有解决好与次承租人的租赁关系，一审法院就没有支持脉睿关于解除合同的请求。我们江钨控股也了解到脉睿现在因为自身经营管理问题难以继续履行租赁合同，为了防止各方损失扩大，也愿意解除租赁合同，但是关于房屋租金应计算到合同解除之日止。房屋租金违约金按照合同约定计算。法院给一个公平公正的判决。押金是因脉睿公司违约造成解除，根据合同规定不能返还。江西钨业公司向一审法院起诉请求：1、判令原审被告支付拖欠房屋租金76.5万元及逾期违约金7.4052万元（违约金暂计至2020年3月31日），共计83.9052万元；2、本案所有诉讼费用由原审被告承担。脉睿科技公司向一审法院提出反诉请求：1、请求判令解除反诉原告与反诉被告于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令反诉被告返还反诉原告押金25.5万元；3、请求判令本案全部诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实如下：江西钨业公司为国有独资有限责任公司。坐落于江西省南昌市西湖区钨业公司原办公大楼。2018年8月1日，江西钨业公司（甲方）与脉睿科技公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：“甲方向乙方出租的房屋位于南昌市冶金大院内，面积4390㎡及附属设施；租赁用途为办公；租期自2018年8月1日至2023年7月31日；第一年租金为102万元，前三年租金不变，从第四年起开始每年按上年度租金的5%递增，以此类推；乙方自合同签订之日起5日内交纳3个月的租金（25.5万元）为押金，前四个月租金予以免除，乙方从第五个月开始在季初1-2日向甲方支付租金，每三个月支付一次；在租赁期内，乙方有权自主合法使用租赁物，并可根据经营状况选择合作伙伴或对外分割从事商业招租行为，乙方招租的伙伴必须从事与乙方同类型同性质的办公活动。乙方不得改变与甲方的整体租赁关系，且与他人合作期限或分组期限不得超出本合同租赁期；甲方未按时交付房屋，每延迟1天，甲方按其应收当年租金之万分之八向乙方支付违约金。乙方未按时交付租金，每延迟1天，乙方按逾期未付租金之万分之八向乙方支付违约金；如果乙方擅自提前解除合同，乙方应在10日内向甲方支付违约金，违约金以剩余租期内应支付租金总额的50%计算，并扣除押金。”合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原审原、被告按约办理了房屋交接，原审被告支付了租房押金25.5万元。原审被告承租房屋之后，自留1间作办公用房，将部分房屋转租给他人使用，大约使用面积为1800平方米，其余部分一直未能转租，闲置至今。自2019年9月1日始，原审被告未向原审原告交纳房租。2019年10月31日，原审被告向原审原告提交了两份申请，一份加盖了公章，另一份未加盖公章。未加盖公章的申请提出四点要求：1、为重新整理大院内部繁杂事务，申请免租3个月；2、申请租金降为10元每月每平方米；3、要求原审原告协调相关部门解决停车问题；4、申请在原合同基础上增加5年租期。在加盖公章的申请中则称严重亏损无力承担租金，要求退租。但原审原、被告并未就此达成一致意见。2020年3月6日，原审原告向原审被告寄送了《房屋租金催收函》，要求原审被告于2020年3月9日前支付拖欠的两个季度租金51万元。原审被告方于2020年3月9日收到该函件，但并未交纳租金。故原审原告向一审法院提出如上诉求。原审被告应诉后提起了反诉。另查明，江西省惠民医院于2018年9月20日与原审被告签订了就上述大楼1050平方米面积的租赁合同。因该医院需对部分租赁房屋改造为社区服务站，在施工中遇到部分居民阻挠，未能与居民沟通协商一致。2019年10月19日、11月26日，该医院两次向原审被告书面提出“因装修被迫停工，要求终止合同、停付租金和赔偿损失”。但原审被告与惠民医院未能达成一致意见。一审法院第二次庭审后给予原审被告一个月的时间，由其与江西省惠民医院继续协商处理租赁事宜，双方至今未能协商一致，江西省惠民医院仍在使用租赁房屋。另一转承租单位于2020年4月终止了与原审被告的租赁关系，腾退了租赁房屋。一审法院认为：原审原、被告签订的《房屋租赁合同》，为合同双方真实意思表示，合同内容未违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对合同双方均具有约束力。双方自签约以来至2019年8月，均按合同履行了各自义务。2019年9月始，原审被告因自身经营不善，大部分承租的房屋未能转租产生效益，加之江西省惠民医院又因装修改造施工受阻，与原审被告产生纠纷，停止支付了部分租金，原审被告的经营更加困难。原审被告因自身经营问题未按约定向原审原告交纳租金，已构成违约，原审被告对此应承担违约责任。新冠××疫情属不可抗力，考虑到原审原告为国有独资企业，原审被告的实际经营情况，租赁面积空置率高，故对原审被告要求按疫情防控相关政策减免部分租金的诉求，一审法院予以采纳。虽然原审被告在疫情发生前就已违约拖欠租金，但其确有经营困难的实际情况，并不属主观恶意违约，一审法院认为酌情减免2个月的房租及该减免租金所产生的违约金为宜。即2020年1月和2月房租及相应的违约金减免，原审被告实际应支付原审原告的租金为59.5万元。原审原、被告在合同中约定逾期支付租金违约金按日万分之八计算，原审被告提出该约定标准过高要求适当降低，一审法院酌情调整逾期支付租金按日万分之五计算违约金。原审被告逾期支付租金计算至2020年3月31日产生的违约金如下：2019年9至11月欠付租金25.5万元，产生违约金27030元（25.5万元×212天×5÷10000）；2019年12月至2020年2月欠付租金25.5万元，减免17万元，产生违约金5142.5元（8.5万元×121天×5÷10000）；2020年3月至5月欠付租金25.5万元，产生违约金3825元（25.5万元×30天×5÷10000）。违约金合计35997.5元。自2020年4月1日起至付清欠款之日止的违约金以59.5万元为计算基数，按日万分之五计算。原审被告反诉要求解除合同并退还押金，但在原审被告与江西省惠民医院之间租赁纠纷未妥善解决，不能将租赁房屋腾空交还原审原告的情况下，不宜解除原审原、被告之间的《房屋租赁合同》。故对原审被告的该反诉意见，一审法院不予支持。鉴于本案的实际情况，建议原审原、被告积极与江西省惠民医院尽快协商一致，达成新的合意，防止各方损失的进一步扩大。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、南昌市脉睿科技有限公司于本判决生效之日起十日内向江西钨业控股集团有限公司支付租金人民币59.5万元（2019年9月1日至2020年5月31日期间的租金）；二、南昌市脉睿科技有限公司于本判决生效之日起十日内向江西钨业控股集团有限公司支付违约金（违约金计算方法：2019年9月1日至2020年3月31日违约金为人民币35997.5元，2020年4月1日起至付清欠款之日止的违约金以59.5万元为计算基数，按日万分之五计算）；三、驳回江西钨业控股集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回南昌市脉睿科技有限公司的反诉请求。本案由江西钨业控股集团有限公司预交的案件受理费12191元，由江西钨业控股集团有限公司负担3041元，南昌市脉睿科技有限公司负担9150元；南昌市脉睿科技有限公司预交的反诉案件受理费20342元，由南昌市脉睿科技有限公司负担。二审期间，双方均未向本院提交新证据。双方对一审查明的事实均无异议和补充，本院对一审查明事实予以确认。本院另查明：本院二审期间，江西钨业公司同意解除双方之间房屋租赁合同，次承租人江西省惠民医院及江西齐乐堂医疗管理有限公司于2020年11月10日向本院出具情况说明，表示知悉并认可脉睿科技公司与江西钨业公司解除租赁合同情况及解除合同之后的处理方式。江西钨业公司虽表示同意解除双方之间的房屋租赁合同，但是除要求不予退还押金25.5万元外，还要求脉睿科技公司承担解除租赁合同的违约金184.86万元。本院认为：本案的争议焦点为：1、双方的房屋租赁合同是否可以解除？2、脉睿科技公司欠付江西钨业公司的租金如何认定？是否应承担逾期付款的违约金？3、脉睿科技公司要求江西钨业公司退还押金25.5万元是否有事实和法律依据；4、江西钨业公司要求脉睿科技公司支付解除合同的违约金184.86万元是否有事实和法律依据。关于第一个争议焦点，脉睿科技公司要求解除双方于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》，江西钨业公司亦同意解除涉案合同，且次承租人江西省惠民医院和江西齐乐堂医疗管理有限公司均表示知悉并认可双方解除租赁合同之事。在二审期间，双方均同意涉案租赁合同于2020年11月6日解除，故本院认定双方的《房屋租赁合同》于2020年11月6日解除。关于第二个争议焦点，新冠××疫情属不可抗力，考虑到江西钨业公司为国有独资企业，脉睿科技公司的实际经营情况及租赁面积空置率高，一审法院酌情减免2个月的房租及该减免租金所产生的违约金，并无不当，脉睿科技公司主张在此基础再减免1个月租金的上诉请求，本院不予支持；脉睿科技公司另主张江西钨业公司交付的房屋存在基础消防设施不达标等诸多原因导致房屋难以进行转租，但未提供证据证明，故脉睿科技公司要求仅承担50%的租金的上诉请求，于法无据，本院不予支持。因双方合同于2020年11月6日解除，故欠付的租金及违约金应计算至解除之日止，即脉睿科技公司应向江西钨业公司支付租金103.70万元（2019年9月1日至2020年11月6日）。关于逾期支付租金的违约金，双方在合同中约定逾期支付租金违约金按日万分之八计算，脉睿科技公司提出该约定标准过高要求适当降低，一审法院酌情调整逾期支付租金按日万分之五计算违约金，并无不当。违约金计算如下：2019年9至11月欠付租金25.5万元，产生违约金55080元（25.5万元×432天×5?）；2019年12月至2020年2月欠付租金25.5万元，减免17万元，产生违约金14492.50元（8.5万元×341天×5?）；2020年3月至5月欠付租金25.5万元，产生违约金31875元（25.5万元×250天×5?）；2020年6月至8月欠付租金25.5万元，产生违约金20145元（25.5万元×158天×5?）；2020年9月至11月6日欠付租金6171元（18.7万元×66天×5?），违约金合计127763.50元。自2020年11月7日起至付清欠款之日止的违约金以103.70万元为计算基数，按日万分之五计算。关于第三、四个争议焦点，关于押金，《房屋租赁合同》第九条第2款约定：如果乙方（脉睿科技公司）擅自提前解除合同的，乙方应在10日内向甲方（江西钨业公司）支付违约金，违约金以剩余租期内应支付租金总额的50%计算，并扣除押金。脉睿科技公司因自身经营问题未按约定向江西钨业公司交纳租金并单方要求解除房屋租赁合同，根据双方的合同约定，江西钨业公司有权扣除押金。现江西钨业公司不同意返还押金，故脉睿科技公司要求江西钨业公司返还押金25.5万元的上诉请求，于法无据，本院不予支持。关于解除房屋租赁合同的违约金，江西钨业公司要求按照合同约定的以剩余租期内应支付租金总额的50%计算，脉睿科技公司主张不应支付，如法院判决违约金，违约金过高，请求法院予以调整。同理，脉睿科技公司因自身经营问题未按约定向江西钨业公司交纳租金并单方要求解除房屋租赁合同，应承担相应的违约责任，但考虑到脉睿科技公司对租赁物的实际经营状况、次承租人将继续承租部分涉案租赁物及江西钨业公司已扣除押金等情况，本院酌定违约金为二个月的租金，即17万元（8.5万×2个月）。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初2242号民事判决第三、四项；二、变更江西省南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初2242号民事判决第一项为：南昌市脉睿科技有限公司于本判决生效之日起十日内向江西钨业控股集团有限公司支付租金人民币103.70万元（2019年9月1日至2020年11月6日期间的租金）；三、变更江西省南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初2242号民事判决第二项为：南昌市脉睿科技有限公司于本判决生效之日起十日内向江西钨业控股集团有限公司支付逾期支付租金的违约金（违约金计算方法：2019年9月1日至2020年11月6日违约金为人民币127763.50元，2020年11月7日起至付清欠款之日止的违约金以103.70万元为计算基数，按日万分之五计算）；四、南昌市脉睿科技有限公司于本判决生效之日起十日内向江西钨业控股集团有限公司支付解除合同的违约金17万元；五、驳回江西钨业控股集团有限公司的其他诉讼请求；六、驳回南昌市脉睿科技有限公司的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12191元（江西钨业控股集团有限公司预交），由江西钨业控股集团有限公司负担3041元，南昌市脉睿科技有限公司负担9150元；一审案件反诉费20342元（南昌市脉睿科技有限公司预交），由南昌市脉睿科技有限公司负担；二审案件受理费20342元（南昌市脉睿科技有限公司预交），由南昌市脉睿科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龚 江审判员 沈 莉审判员 陈大奎二〇二〇年十二月十四日法官助理王超迁书记员钟万友