湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民再5号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：民发实业集团有限公司。住所地：襄阳市东津新区（开发区）浩然河西路**。法定代表人：林佺祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐小龙，该公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：吴世春，湖北思扬律师事务所律师。代理权限：一般授权。被申请人（一审被告、二审上诉人）：孟燕清，女，1977年1月26日出生，汉族，住襄阳市樊城区春园西路民发盛特区。被申请人（一审被告、二审上诉人）：徐宁，男，1968年9月20日出生，汉族，住襄阳市樊城区春园西路民发盛特区。再审申请人民发实业集团有限公司(以下简称“民发公司”)与被申请人孟燕清、徐宁商品房买卖合同纠纷一案，襄阳市樊城区人民法院作出（2018）鄂0606民初734号民事判决，孟燕清、徐宁不服该判决上诉至本院，本院审理后作出（2019）鄂06民终654号民事裁定。再审申请人民发公司不服，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院审查后作出（2019）鄂民申4074号民事裁定，指令本院再审本案。本院立案后，依法另行组成合议庭审理了本案。再审申请人民发公司的委托诉讼代理人徐小龙、吴世春，被申请人孟燕清、徐宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。民发公司再审请求：1.撤销原二审裁定；2.改判维持原一审判决；3.一审、二审诉讼费均由被申请人负担。事实与理由：一、二审裁定事实认定明显缺乏证据证明。根据《物权法》第9条、第14条、第30条及第31条的规定，自合法建成之日直至今日，该房依法属于申请人所有而非被申请人所有。基于该事实，申请人一审各项诉讼请求并不包含任何物权变动的内容，而仅请求判决由申请人收回案涉房屋即实物返还，而非物权变动，二审裁定认为民发公司针对法院查封对象提起物权变动的民事诉讼，缺乏证据证据，且与申请人一审的诉讼请求内容不符。二、二审裁定适用法律错误。1.本案符合《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，且不属于《民事诉讼法》第一百二十四条的规定情形，二审法院应当对本案进行实体审理。2.一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。3.首先，樊城区法院对案涉房屋采取的查封在性质上属于预查封，而非所有权已登记在被申请人名下时采取的正式查封。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款的规定，已出售但尚未转移所有权的标的物被当成买受人的责任财产而遭法院预查封的，执行程序案外第三人的卖方仍然可以依法解除该标的物的买卖合同。因此，本案中作为案涉房屋所有权人的申请人有权依法解除案涉商品房买卖合同并追究对方违约责任；其次，判决解除合同并未超出查封法院及查封申请人的合理预期，更不损害查封申请人的债权；最后，预查封仅是一种司法执行措施，而非确认案涉房屋所有权属于被执行人的实体判决，二审法院不应以存在预查封为由就否定申请人对案涉房屋享有的所有权及已成就的合同解除权。徐宁、孟燕清辩称，涉案房产已经被樊城法院查封，事实上我方没有违约，只是在没有能力的情况下部分违约。我方主张是保障首次查封的权利。另外我们违约的部分不到20%，所以一审法院执行局考虑到这个问题，才进行预查封。民发集团只是保证行为，无权要求解除合同并退还房屋。民发公司一审诉讼请求：1.解除民发公司与孟燕清、徐宁于2011年12月31日签订的《商品房买卖合同》，判令孟燕清、徐宁在判决生效后三日内配合民发公司办理商品房买卖合同备案登记撤销手续及商品房买卖合同预告预抵押登记注销手续；2.由民发公司收回上述《商品房买卖合同》项下民发·盛特公园第18幢1单元18-1-20-2号商品房；3.孟燕清、徐宁向民发公司支付违约金117541.7元；4.孟燕清、徐宁承担律师费25859元及诉讼费。一审法院认定：2011年12月31日，民发公司与孟燕清、徐宁签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：孟燕清、徐宁购买民发公司开发的民发·盛特公园第18幢1单元18-1-20-2号商品房，建筑面积157.97平方米，房屋总价款1175417元，孟燕清、徐宁于合同签订时支付355417元，余款820000元向指定银行办理按揭；孟燕清、徐宁未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致民发公司作为借款担保人承担担保责任的，孟燕清、徐宁应在民发公司通知之日起3日内，将民发公司的代偿款项及为此支出的全部额外费用支付给民发公司；逾期支付30日以上的，民发公司有权解除合同，收回该商品房，孟燕清、徐宁应向民发公司承担购房款总额10%的违约金；孟燕清、徐宁应在办理银行按揭手续的同时，缴齐办理预抵押登记所需的资料和费用，并在民发公司通知时间内办理完毕网上签约及预抵押登记手续；民发公司应于2013年5月31日前将经验收合格并取得《竣工验收报告》的商品房交付孟燕清、徐宁，在商品房交付使用后300个工作日内，办理该商品房所在楼栋的初始登记，500个工作日内协助孟燕清、徐宁办理房屋权属的转移登记。双方还约定，双方的联络方式以合同记载的电话、传真、通信地址为准，一方联络方式如有变更，应在变更后五天内以书面形式通知对方，若一方按上述方式联系不到对方或对方未提供联系方式的，视为一方已履行约定的通知义务，相关责任由被通知方承担。2011年12月19日，孟燕清、徐宁作为借款人、招行襄阳分行作为贷款人、民发公司作为保证人签订《个人购房借款及担保合同》，约定：孟燕清、徐宁为购买民发·盛特公园第18幢1单元18-1-20-2号商品房向招行襄阳分行贷款820000元；贷款期限自2011年12月19日起至2016年12月19日止，还款方式为按月等额还本付息；民发公司自愿为孟燕清、徐宁该笔贷款承担连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用等，保证期间为自本合同签订之日起至孟燕清、徐宁持房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他项权证交由招行襄阳分行保管之日止；若孟燕清、徐宁拖欠贷款未还，民发公司授权招行襄阳分行直接从该公司在招行襄阳分行的存款账户上扣划相应款项；孟燕清、徐宁出现连续三个月或累计六次未依约按时足额偿还贷款本息等违约情形的，招行襄阳分行有权宣布合同提前到期。合同还对其他相关事项进行了约定。上述合同签订后，孟燕清、徐宁依约支付了首付款，并向招行襄阳分行办理了按揭贷款。2013年5月24日，民发公司向孟燕清、徐宁交付了房屋。2014年8月8日，民发公司在《襄阳晚报》发布公告，通知民发·盛特公园业主提供办证所需资料，孟燕清、徐宁未提供。自2016年1月起至2017年1月，孟燕清、徐宁未再偿还招行襄阳分行的贷款本息，该行先后从民发公司账户扣划了孟燕清、徐宁所欠贷款本息共计226613.83元，并书面通知了民发公司。2017年9月21日，民发公司致函孟燕清、徐宁要求其偿还代偿款项，孟燕清、徐宁未作回应。2018年1月25日，民发公司提起本案诉讼。一审法院认为，民发公司与孟燕清、徐宁签订的《商品房买卖合同》及双方与招行襄阳分行签订的《个人购房借款及担保合同》均合法有效，具有法律约束力。孟燕清、徐宁未按期偿还招行襄阳分行贷款，导致民发公司基于担保责任向该行代偿孟燕清、徐宁所欠贷款本息，依法享有向孟燕清、徐宁追偿的权利。民发公司按合同约定的方式向孟燕清、徐宁追偿，孟燕清、徐宁未予清偿超过30日，根据商品房买卖合同的约定，民发公司有权要求解除合同，收回商品房，并要求孟燕清、徐宁支付违约金。民发公司提起本案诉讼后，期间一审法院给双方做调解工作，让孟燕清、徐宁将民发公司垫付的226613.83元偿还给民发公司，截止2018年11月22日，孟燕清、徐宁陈述确实没有能力偿还。一审法院于2018年2月8日给孟燕清、徐宁送达起诉状，即解除合同的通知已于2018年2月8日到达孟燕清、徐宁，故一审法院依法对涉案《商品房买卖合同》已于2018年2月8日解除的效力予以确认。根据法律规定及合同约定，商品房买卖合同解除后，民发公司有权收回房屋，并有权要求孟燕清、徐宁协助办理注销该房屋上与其有关的登记信息，故民发公司要求孟燕清、徐宁返还涉案房屋、要求其协助办理商品房买卖合同备案登记注销手续及预购商品房抵押权预告登记注销手续的诉讼请求，一审法院予以支持。孟燕清、徐宁已经缴纳的购房款，其可以另案诉讼。民发公司要求孟燕清、徐宁按购房款总额的10%支付违约金117541.7元，虽有合同依据，但因孟燕清、徐宁前期依约支付了首付款并履行了部分还贷义务，基于公平原则，一审法院认为应按民发公司代偿数额226613.83元的10%计算确定违约金，即孟燕清、徐宁应向民发公司支付违约金22661.38元。民发公司要求孟燕清、徐宁承担律师费25859元，因该费用不属必然损失，且民发公司亦未提供相应证据，故一审法院不予支持。据此判决：一、确认原告民发实业集团有限公司与被告孟燕清、徐宁于2011年12月31日签订的《商品房买卖合同》于2018年2月8日解除；被告孟燕清、徐宁于本判决生效之日起十五日内协助原告民发实业集团有限公司办理民发·盛特公园第18幢1单元18-1-20-2号房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续及预购商品房抵押权预告登记注销手续；二、被告孟燕清、徐宁于本判决生效之日起十五日内将民发·盛特公园第18幢1单元18-1-20-2号房屋返还给原告民发实业集团有限公司；三、被告孟燕清、徐宁于本判决生效之日起十五日内向原告民发实业集团有限公司支付违约金22661.38元；四、驳回原告民发实业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16670元，减半收取8335元，由原告民发实业集团有限公司承担4335元，被告孟燕清、徐宁承担4000元。孟燕清、徐宁上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的起诉或中止审理。事实和理由：一、原判认定事实不清。诉争房屋交付后，上诉人进行了精装修。诉讼中，上诉人提出对房屋增值部分及装修部分进行评估，原审法院以上诉人应当另行诉讼为由，未支持。在被上诉人提出解除合同前，因其他债权人申请执行，该房屋已被樊城区人民法院执行局查封二次，且已进行了评估，正在强制执行中，对该房屋权属状况，原审法院未查明。二、原判适用法律错误。本案一审时，房屋已被一审法院查封。被上诉人的一审诉讼请求实际含有对诉争房屋主张物权，一审法院本应中止审理，却执意判决，不符合最高法院的规定。即使解除合同，也应依法恢复原状，原判对房屋增值、装修部分均不考虑，甚至连购房款也未裁判，不符合法律规定。三年前诉争房屋在执行局评估时1430000元，至今还有增值，而被上诉人的垫款只有226613.83元，上诉人另外二个债权人债权本金不到1000000元，被上诉人的合法权益，完全可以通过追偿权实现。本院二审审理查明的事实，与一审法院认定事实一致。二审另查明：徐杰与徐宁民间借贷纠纷案，一审法院作出（2014）鄂樊城柿民初字第00159号民事调解书。在该案执行程序中，2017年1月4日，一审法院作出（2017）鄂0606执19号执行裁定书，裁定查封被执行人徐宁位于襄阳市樊城区春园西路“民发·盛特公园”第18幢1单元20层2号房屋一套。2017年2月20日，一审法院向民发公司发出（2017）鄂0606执19号调查函，载明：“我院拟对此房屋进行评估、拍卖，特向贵公司调查徐宁与贵公司签订的购房合同、购房发票、房屋是否办理按揭贷款及欠款等情况，并请贵公司接此函后五日内书面回复我院”。本院二审认为，一审法院于2018年1月25日对本案予以立案。本案标的物为徐宁位于襄阳市樊城区春园西路“民发·盛特公园”第18幢1单元20层2号房屋，但在一审法院对（2014）鄂樊城柿民初字第00159号徐杰与徐宁民间借贷纠纷一案的执行程序中，上述房屋亦作为执行标的物，并于2017年1月4日被裁定查封。民发公司针对法院查封对象提起物权变动的民事诉讼，且该查封对象为法院强制执行标的物，为不适法之诉，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条的规定，裁定如下：一、撤销襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初734号民事判决；二、驳回被上诉人民发实业集团有限公司的起诉。被上诉人民发实业集团有限公司交纳的一审案件受理费8335元、上诉人孟燕清、徐宁交纳的二审案件受理费16670元，予以退回。本院再审中，双方当事人没有提交新证据。本院再审查明的事实，与原一审、二审查明的事实一致，本院依法予以确认。再审另查明，本院再审中为保护徐宁、孟燕清的利益，曾积极组织双方当事人调解，但徐宁多次不配合法院的调解，也不愿向民发公司支付由民发公司代偿的银行房屋按揭贷款及合同约定的违约金，故最终导致调解失败。本院再审认为，本案再审争议焦点问题如下：1.人民法院应否受理本案纠纷。2.民发公司是否有权解除涉案《商品房买卖合同》。3.涉案房屋装修添附以及自然增值的处理问题。针对上述焦点问题并结合本案已查明的事实，本院评述如下：1.依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。民发公司的起诉符合上述法律规定，一审法院依法受理正确。涉案房屋虽系另案执行程序之中查封标的物，但并不影响本案受理后针对当事人的请求作出实体判决，本院二审裁定以“民发公司针对法院查封对象提起物权变动的民事诉讼，且该查封对象为法院强制执行标的物，为不适法之诉”为由驳回民发公司的起诉，缺乏法律依据。因此，民发公司认为二审裁定适用法律错误的申请理由成立，本院予以支持，本院原二审裁定应予撤销，并对本案进行实体审理。2.民发公司与孟燕清、徐宁签订的《商品房买卖合同》及双方与招行襄阳分行签订的《个人购房借款及担保合同》均合法有效，具有法律约束力。孟燕清、徐宁未按期偿还招行襄阳分行贷款，导致民发公司基于担保责任向该行代偿孟燕清、徐宁所欠贷款本息，依法享有向孟燕清、徐宁追偿的权利。民发公司按合同约定的方式向孟燕清、徐宁追偿，孟燕清、徐宁未予清偿超过30日，根据商品房买卖合同的约定，民发公司有权要求解除合同，收回商品房，并要求孟燕清、徐宁支付违约金。在提起本案诉讼前，案涉房屋虽已被人民法院查封，但双方签订的《商品房买卖合同》并未约定在案涉房屋被查封时不能解除合同，现行法律也没有规定案涉房屋被查封后不能解除合同。因此，该查封行为不影响民发公司对合同解除权的行使。加之本院再审中徐宁、孟燕清仍拒绝向民发公司支付代偿的银行房屋按揭贷款及合同约定的违约金，则原一审法院于2018年2月8日给孟燕清、徐宁送达起诉状，即解除合同的通知已于2018年2月8日到达孟燕清、徐宁，故涉案的《商品房买卖合同》已于2018年2月8日解除。根据法律规定及合同约定，商品房买卖合同解除后，民发公司有权收回房屋，并有权要求孟燕清、徐宁协助办理注销该房屋上与其有关的登记信息，故民发公司要求孟燕清、徐宁返还涉案房屋、要求其协助办理商品房买卖合同备案登记注销手续及预购商品房抵押权预告登记注销手续的诉讼请求，一审法院对民发公司的诉讼请求予以支持正确。3.原二审中上诉人徐宁、孟燕清主张诉争房屋交付后，上诉人进行了精装修，且一审中上诉人提出对房屋增值部分及装修部分进行评估而法院未进行处理的问题。本院认为，徐宁、孟燕清在原一审中既未提起反诉，也未提出正式的评估申请，故一审法院对装修增值及已支付购房款的返还问题未做处理并不违反法律的规定，也不侵害徐宁、孟燕清的合法权益。徐宁、孟燕清可依法另行主张权利。综上，本院原二审裁定驳回起诉属适用法律及裁判结果错误，应予撤销；原一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2019）鄂06民终654号民事裁定；二、维持襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初734号民事判决。一审案件受理费16670元，减半收取8335元，由原告民发实业集团有限公司承担4335元，被告孟燕清、徐宁承担4000元。二审案件受理费16670元，由徐宁、孟燕清负担。本判决为终审判决。审判长  史建东审判员  王 进审判员  肖 瑾二〇二〇年十二月九日书记员  赵 海