河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初6140号原告：靳晓凯，女，1988年3月5日生，汉族，住河南省禹州市文卫路市。委托诉讼代理人：徐丽娜，河南国银（许昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓星，河南国银（许昌）律师事务所律师。被告：许昌山楂树酒店有限公司，住所地许昌市亨源通世纪广场****楼****。法定代表人：吴朝峰。原告靳晓凯与被告许昌山楂树酒店有限公司（以下简称“山楂树酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告靳晓凯的委托诉讼代理人张晓星、被告许昌山楂树酒店有限公司的法定代表人吴朝峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告靳晓凯向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2016年1月21日签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令被告支付自2019年至2020年拖欠的房屋租赁费共计9876.58元；3.请求判令被告支付拖欠房租的违约金为19753.16元（拖欠房租的2倍）；4.请求判令被告将租赁房屋恢复原状并返还原告；5.请求确认山楂树酒店的所有权益（包括经营权、处置权及酒店附属物品处理权益）归原告所有，以及原告无需返还被告缴纳的保证金；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将自己所有的位于许昌市亨源通世纪广场九、十号楼的房屋租赁于乙方使用，租赁期限自2016年2月8日至2028年2月7日，乙方需每六个月为缴费周期向原告缴纳租赁费。原告按照合同约定向被告交付租赁物，但被告没有按照合同约定向原告支付租赁费，在原告催告后能未支付，故为维护原告的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，望判如所请。被告山楂树酒店辩称，2019年12月28日，山楂树酒店与案外人侯亚明签订了债权债务抵销合同以及转让协议、公章交接证明，自此以后酒店的实际经营及对业主支付房租均由侯亚明及其相关人员执行。所以被告公司认为侯亚明为实际控制人，请求法庭依据事实情况追加侯亚明为被告。原告靳晓凯围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、不动产权证1份。证明位于东城区××大道以北智慧大道以东××世纪广场××西侧南××号房屋所有权人为原告靳晓凯，房屋总面积为37.13平方米。证据二，房屋租赁合同1份、银行流水1份、房屋承诺书1份。证明1.原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将其面积为37.13平发米的房屋出租给被告作为经营酒店使用，租赁期自2016年2月8日至2028年2月7日，约定租金36.3元/平方米/月，计租期内逐年上浮5%，被告需以每6个月为缴费周期向原告支付租金。2.被告拖欠2019年1-2月租金，2020年5-9月租金，考虑疫情原因，原告以38元/平方米/月计租，拖欠租金共计9876.58元。3.《房屋租赁合同》第7.2条约定，乙方未按时足额支付租金，甲方解除合同，乙方应按拖欠租金的2倍支付违约金，保证金不予退还；第7.6条约定，合同解除后被告应将租赁房屋恢复原状并返还原告。4.2019年5月12日被告向全体业主出具《租房承诺书》，承诺若2019年8月5日前未支付2019年8月前房租，被告自愿放弃山楂树酒店的所有权益（包括经营权、处置权及酒店附属物品处理权益），2019年8月5日前被告未向原告支付2019年1-2月的租金的行为，已违反承诺。被告山楂树酒店发表质证意见为：1.原告提交的证据属实；2.提交的流水事实也证明2019年11月份起侯亚明及其相关人员已经开始向业主方支付房租。针对原告提交的租房承诺书被告已经在2019年9月份完成承诺书的内容，所以此项证据不足以支持原告的第五项诉讼请求。被告山楂树酒店向本院提交的证据有：证据一，债权债务抵偿协议，证明2019年12月28号之后酒店的附属资产以债务抵偿的形式抵偿给侯亚明。证据二，经营权转让协议，证明山楂树酒店2020年1月16号之前所欠业主房租和物业管理费由侯亚明承担。证据三，公章交接单，证明2019年12月2日之后代表山楂树酒店所有签署的文件均由侯亚明方代为签订。原告靳晓凯发表质证意见为：该份证据和本案没有关联性，原告是和本案被告签订的房屋租赁合同，对经营主体的变更原告不知情，也不影响原租赁合同的相对性。经审核，原告靳晓凯提供的证据客观、真实，与待证事实相关，对于其证明力本院予以确认。被告山楂树酒店提供的证据系复印件，且协议系吴朝峰与侯亚明签订，该证据涉及案外人利益，原告不予认可，对其证明力，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月10日，原告靳晓凯作为出租方（甲方）、被告山楂树酒店作为承租方（乙方），双方签订房屋租赁合同一份。合同约定，靳晓凯将位于许昌市东城区亨源通世纪广场九、十号楼房号4层西侧南25号出租给山楂树酒店。建筑面积37.13平方米。租赁房屋仅作为山楂树酒店经营酒店及相关配套使用，未经靳晓凯书面同意不得擅自改变租赁房屋用途。房屋租赁期限自2016年2月8日至2028年2月7日止。靳晓凯给予山楂树酒店免租金装修期自2015年10月8日起至2016年2月7日止。租金自2016年2月8日起计算。租金每月1347.82元，建筑面积37.13平方米，每平方米每月36.3元（税后租金，甲方不承担其它费用）。在本合同约定的计租期限内，租金逐年上浮5%。其中2019年2月8日至2020年2月7日的租金为每月每平方米42.02元，2020年2月8日至2021年2月7日的租金为每月每平方米44.12元。房屋租金每6个月为缴费周期进行缴付，山楂树酒店应在每个缴费周期开始前的15日内，向靳晓凯支付该周期内房屋租金。本合同房屋租赁保证金2696元（两个月租金），山楂树酒店于合同签订之日起十五日内，支付至靳晓凯指定账号。自2016年2月8日起许昌百润物业管理有限公司向山楂树酒店计收物业管理费。山楂树酒店未按时足额支付房屋租金，经靳晓凯催告后15日内仍未缴付的，靳晓凯解除合同，山楂树酒店应按拖欠租金的2倍支付违约金，其所交保证金亦不予退还。靳晓凯、山楂树酒店分别在该份合同签字、捺印、盖章。2019年5月12日，山楂树酒店向原告靳晓凯出具租房承诺书一份，该承诺书载明：1、承诺2019年6月5日前正常运营山楂树酒店，在2019年6月5日前承诺全额支付拖欠所有业主的2019年1月、2月两个月的房屋租金。自6月5日如期经营后按时给付当期租金。2019年8月5日之前把8月份之前所欠租金全部结清。出租方暂保留对前期承租方违约所造成的违约金的追偿权。2、2019年8月5日后，原合同双方租金如有变化，可另行签订补充合同或重新签订租赁合同。新合同于2019年8月份开始执行。若双方未能达成新的租赁协议，业主方（出租方）有保留执行原租赁合同的权益。3、若2019年8月5日前仍未能如期支付1、2条款租金，承诺人自愿放弃山楂树酒店所有权益（包括经营权、处置权及酒店附属物品处理权益）。同时解除山楂树酒店与每位业主签订的原房屋租赁合同关系。山楂树酒店的一切所有相关债权债务纠纷由酒店方承担、与出租方无任何责任。吴朝峰及山楂树酒店分别在该承诺书上签字捺印盖章。后因山楂树酒店拖欠原告靳晓凯2019年1月至2月租金2821.88元及2020年5月至9月租金7054.7元，共计9876.58元未付，原告于2020年11月9日诉至本院。另查明，根据原告提交的不动产登记证明显示，案涉房屋的面积为38.08平方米。本院认为，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告靳晓凯与被告山楂树酒店签订的《房屋租赁合同》以及被告山楂树酒店向靳晓凯出具的《租房承诺书》系双方真实意思表示，合法有效，被告山楂树酒店应当按照约定履行支付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。山楂树酒店在出具的《租房承诺书》明确约定：若2019年8月5日前仍未能如期支付1、2条款租金，承诺人自愿放弃山楂树酒店所有权益（包括经营权、处置权及酒店附属物品处理权益）。同时解除山楂树酒店与每位业主签订的原房屋租赁合同关系。被告山楂树酒店未按照约定支付租金，导致约定解除合同的条件成就，靳晓凯有权要求解除双方之间的租赁关系，故原告靳晓凯要求解除双方于2016年1月10日签订的《房屋租赁合同》的请求合法，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋租赁合同》约定2019年2月8日至2020年2月7日的租金为每月每平方米42.02元，2020年2月8日至2021年2月7日的租金为每月每平方米44.12元，但原告主张因疫情原因按照每月每平方米38元计算，系对其权利的处分，本院予以支持；根据原告提交的不动产登记证书显示案涉房屋的总面积为38.08平方米，但原告按面积37.13平方米计算要求被告支付房租，系其对权利的处分，本院予以支持故原告靳晓凯要求被告山楂树酒店支付租金2019年1月至2月租金2821.88元（38元/月/平方米×2个月×37.13平方米）及2020年5月至9月租金7054.7元（38元/月/平方米×5个月×37.13平方米），共计9876.58元的请求合法，本院予以支持。关于被告山楂树酒店缴纳的保证金2696元，双方在《房屋租赁合同》约定山楂树酒店未按时足额支付房屋租金，经靳晓凯催告后15日内仍未缴付的，靳晓凯解除合同，山楂树酒店应按拖欠租金的2倍支付违约金，其所交保证金亦不予退还。故原告要求无需返还被告缴纳的保证金的请求合法有据，本院予以支持。关于拖欠房租的违约金，双方在《房屋租赁合同》中明确约定违约金按拖欠租金的2倍支付，该约定过高，且被告山楂树酒店亦抗辩原告主张的违约金过高，故应结合原告的损失情况进行适当调整。原、被告双方签订的房屋租赁期限自2016年2月8日至2028年2月7日止，原告的损失为租金的期待利益损失，故违约金的支付标准应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算为宜，超出部分，本院不予支持。原告靳晓凯作为案涉房屋的实际权利人，在合同解除后，有权要求被告山楂树酒店返还房屋并恢复原状。故原告靳晓凯要求被告山楂树酒店返还房屋并恢复原状的请求合法，本院予以支持。关于原告要求确认山楂树酒店所有权益（包括经营权、处置权及酒店附属物品处理权益）归原告所有的请求，原告并未提供证据证明酒店附属物品的种类、数量、性质等，故原告的该项诉讼请求不明确，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百六十二条规定，判决如下：一、解除原告靳晓凯与被告许昌山楂树酒店有限公司于2016年1月10日签订的《房屋租赁合同》；二、被告许昌山楂树酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告2019年1月至2月租金2821.88元及2020年5月至9月租金7054.7元，并支付违约金（其中以2821.88元为基数，自2019年3月1日起计算至实际支付之日止；以7054.7元为基数，自2020年10月1日起计算至实际支付之日止，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；三、被告许昌山楂树酒店有限公司于本判决生效后三十日内将靳晓凯名下的位于许昌市莲城大道以北智慧大道以东亨源通世纪广场9-10座4层西侧南25号房屋恢复原状并返还原告靳晓凯；四、原告靳晓凯无需返还被告许昌山楂树酒店有限公司缴纳的保证金2696元；五、驳回原告靳晓凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费541元，减半收取271元，由原告靳晓凯负担157元，由被告许昌山楂树酒店有限公司负担114元。本判决为终审判决。审判员  郑艳媛二〇二〇年十二月二十八日法官助理李蕊书记员刘梦燕