上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10628号上诉人(原审原告、反诉被告)：王紫玉，男，1957年8月22日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：杨晔，上海市申房律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：黄国新，男，1952年1月24日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：施学(系黄国新女婿)，男，1979年1月19日出生，汉族，户籍地上海市崇明区。委托诉讼代理人：顾一峰，上海顾跃进律师事务所律师。上诉人王紫玉、上诉人黄国新因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初12253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王紫玉上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持王紫玉一审诉讼请求，驳回黄国新一审反诉请求。事实和理由：一、双方就过户时间并未协商一致，黄国新以逾期办理过户手续为由要求解除合同，不符合合同中约定的解除条件。双方就上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的过户时间为2020年2月11日之前。中介工作人员因疫情影响无法在原定时间返回上海，故双方同意将过户时间延后。2020年3月10日，中介工作人员告知双方其已经完成隔离，联系双方协商过户时间。在协商过程中，王紫玉提出黄国新应当支付房款利息并解决煤气进户管道等事宜，王紫玉没有以此为由拒绝过户，黄国新也表示愿意就上述问题进行协商。双方对于具体的过户时间并没有协商一致，因双方从未约定于2020年3月13日办理过户手续，故不能以此作为逾期过户的起算时间。黄国新在一审中提供证据证明其于2020年3月28日来到交易中心，而黄国新并未提供证据证明其当日也来到交易中心，如果当日可以办理过户手续，则是黄国新违约未办理过户手续。因此，黄国新单方面解除合同的条件并未成就，其无权要求解除合同。二、王紫玉妻子因疫情影响无法提供身份证原件配合办理过户手续，因不可抗力导致无法过户不属于王紫玉根本违约。2020年3月12日，中介工作人员才通过微信告知双方过户必须提供身份证原件。因疫情影响，王紫玉妻子于2020年3月27日回沪并于4月11日完成隔离。在此之前王紫玉无法取得妻子的身份证原件办理过户手续。对此特殊情况，中介工作人员及黄国新都是知晓的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。疫情属于不可抗力，因疫情原因无法办理过户不属于根本违约，王紫玉不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。双方因疫情影响延期过户，需要重新协商过户时间。黄国新在影响过户的不可抗力完全消除之前单方面确定履行期限，王紫玉可以拒绝接受。2020年3月27日，王紫玉妻子回国，影响过户的不可抗力已经消除。后王紫玉多次要求办理过户手续，黄国新不予配合，该行为构成违约。黄国新理应继续履行合同，配合办理系争房屋过户手续，并承担相应的违约责任。黄国新辩称，不同意王紫玉上诉请求。一、王紫玉构成根本违约，黄国新有权单方解除合同。根据双方提供的微信聊天记录，双方同意将过户时间延后至中介工作人员回沪并完成隔离。2020年2月25日，中介工作人员回复于2020年3月10日完成隔离。理论上，2020年3月10日就可以办理过户手续。2020年3月10日，各方约定于2020年3月13日下午办理相关手续，王紫玉也承诺会到场，故黄国新完全符合单方解除合同的条件。二、王紫玉称因疫情影响其无法提供妻子身份证原件配合办理过户手续，系无稽之谈。纵观整个聊天记录，王紫玉在2020年4月11日前从未提及无法提供妻子身份证原件办理过户手续，况且出境并不需要身份证，不能作为无法过户的理由。王紫玉不愿意办理过户手续的根本原因是想压低房价。黄国新上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判支持黄国新一审反诉请求2。事实和理由：一、一审法院遗漏相关事实。1．王紫玉违约并非因为支付利息、解决煤气进户管道等事宜，而是因疫情原因想要压低房价，性质相当恶劣。2．王紫玉在一审中始终主张黄国新方违约，并根据合同约定要求黄国新承担相应违约责任，其认可合同中的违约条款，从未主张合同约定的违约金过高。3．王紫玉的违约行为给黄国新造成巨大损失。黄国新家庭原本打算出售系争房屋后另行全款购房，但因王紫玉的违约行为，黄国新家庭只能贷款人民币(以下币种均为人民币)2，700，000元，将为此支出巨额贷款利息。二、一审判决适用法律错误。王紫玉基于压低房价的主观恶意违约，且认可合同中的违约条款。黄国新方因王紫玉的违约行为遭受巨大损失。一审法院仅判处违约金140，000元，有违王紫玉的过错程度、对违约条款的认可态度以及黄国新的实际损失。违约金既有赔偿性也有惩罚性，双方合同约定的违约金标准是市场一般标准，如果法院刻意压低违约金标准，违约方不受到应有的惩戒，就会鼓励违约行为的发生。王紫玉辩称，不同意黄国新上诉请求。王紫玉并未违约，黄国新也没有任何损失。黄国新可以等系争房屋出售后购房，是否贷款是其个人选择，该损失不属于在订立合同时预见到或者可能预见到的因违反合同而造成的损失。王紫玉向一审法院起诉请求：1．黄国新协助王紫玉将系争房屋的产权过户至王紫玉名下；2．黄国新向王紫玉支付已付房款1，200，000元的利息，以1，200，000元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年12月2日起至实际办理过户之日止；3．黄国新向王紫玉支付逾期过户违约金，按每日624元的标准，自2020年2月11日起至实际办理过户之日止；4．黄国新向王紫玉支付煤气入户管道安装费3000元。黄国新向一审法院提出反诉，请求：1．确认黄国新、王紫玉就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年4月2日解除；2．王紫玉向黄国新支付解约违约金476，000元；3．王紫玉协助黄国新办理上述房屋网签合同的注销手续。一审法院认定事实：2019年11月30日，王紫玉(乙方)与黄国新(甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》，黄国新将系争房屋出售给王紫玉。第二条约定，甲、乙双方协商一致，同意系争房屋转让价款为2，080，000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2020年2月11日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应于收到通知之日起7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标注。第六条约定，甲、乙双方确认，在2020年2月11日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以青浦区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按补充条款(一)约定处理。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按补充条款(一)约定处理。补充条款(一)第一条约定，甲乙双方同意于2020年2月11日前至房屋所在地房地产交易中心办理税收登记综合受理手续，并于登记审核完毕后5个工作日内办理完缴税、过户手续；若甲方权利人中有未成年人，则法定监护人须全部到场配合。补充条款(一)第二条约定，甲方于2020年2月11日前将该房屋交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、有线电视(若有)、电话(若有)等使用费用进行结算，乙方对房屋及其装饰、设备进行检查，交付完成的标志为双方签署房屋交接书。补充条款(一)第四条约定，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务(包括但不限于支付房价款、办理不动产转移过户手续、办理房屋交接、签约相关文件等交易相关义务)，则每逾期一日，违约方应按本合同约定总房价款的万分之三向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止；逾期超过15日，守约方有权选择单方面解除本合同，若守约方选择单方面解除合同，则违约方应按本合同约定的总房款的20％向守约方支付违约金。付款协议约定：1．本买卖合同项下的房地产转让总价为2，080，000元。2．本买卖合同签署之前，乙方已通过居间方向甲方支付了购房定金100，000元，该定金自本买卖合同签订之日起即转为乙方向甲方支付的第一笔房款。3．甲乙双方同意于本买卖合同签订后1日内，乙方向甲方支付房款800，000元。4．乙方于甲乙双方共同至房地产交易中心办理税收登记综合受理手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋的《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》前，乙方向甲方支付房款1，160，000元整。5．在办妥房屋交付手续后当日内，乙方向甲方支付房款20，000元。2019年11月21日，王紫玉向黄国新支付了26，000元定金；2019年11月21日，王紫玉向黄国新支付了74，000元定金。2019年12月1日，王紫玉向黄国新支付了房款800，000元。同日，双方签订了装修补偿协议，第一条约定，甲方净到手价为2，380，000元整，交易过程中涉及税费全部由乙方承担，甲方需提供上手买进发票和契税单；第二条约定，该房屋买卖合同价格为2，080，000元整，装修费300，000元整为家装费，乙方于甲、乙双方签订上海市房屋买卖合同当日支付给甲方。2019年12月1日，王紫玉向黄国新支付了房款300，000元。2020年2月7日，中介工作人员告知双方因疫情无法于2020年2月11日之前返回上海。王紫玉、黄国新同意待中介工作人员返回上海后协商具体的过户时间。2020年3月10日，中介工作人员告知双方其已经完成隔离，可以带双方办理系争房屋的过户手续。中介工作人员及双方协商一致于2020年3月13日下午至交易中心办理过户手续。王紫玉以黄国新应当于2019年12月交房为由，要求黄国新向其支付利息并要求解决煤气进户管道事宜，未至交易中心办理过户手续。2020年3月20日，黄国新发函要求王紫玉于2020年3月24日前办理过户，为尽快完成过户，黄国新同意安装煤气。王紫玉仍以要求支付利息等原因，未予以明确回复。2020年3月23日，黄国新委托上海顾跃进律师事务所发函要求王紫玉于2020年3月28日之前办理过户手续，该函件未妥投。2020年3月26日，黄国新又将该律师函通过微信发送给王紫玉，要求王紫玉于2020年3月28日之前办理过户手续。王紫玉提出现在只能拿出500，000元的房款。2020年4月2日，黄国新通过微信向王紫玉发送解约函。2020年4月3日，黄国新向王紫玉返还了724，000元房款。一审法院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。因为新冠疫情的原因，双方同意将过户时间及支付第三笔房款的时间延后，但就具体的履行期限双方并未协商一致。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。自2020年3月10日起，黄国新多次要求王紫玉办理系争房屋的过户手续，王紫玉均以黄国新存在违约行为应当支付利息并解决煤气进户管道等事宜为由，要求黄国新先予以赔偿，再办理过户手续，但王紫玉的赔偿要求并不属于双方约定或法律规定的办理过户的前提条件。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。黄国新于2020年4月2日发出解除合同函件且于当日王紫玉收到，故一审法院认定双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于当日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该项规定，合同解除后，应当根据合同性质，以恢复原状为基本原则，并按照违约责任处理损失赔偿问题。因此黄国新据此要求王紫玉协助办理注销《上海市房地产买卖合同》网上备案登记手续的诉讼请求依法予以支持。黄国新亦应当向王紫玉返还购房款476，000元。王紫玉逾期办理过户手续的行为构成根本违约，黄国新依据合同约定要求王紫玉支付解约违约金，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。王紫玉抗辩违约金过高，要求调整，根据相关法律规定，违约金是否明显过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量。关于违约金的数额一审法院以黄国新实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、王紫玉的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则出发，酌情判处140，000元。鉴于王紫玉的行为构成根本性违约，故对其诉讼请请求一审法院均不予支持。一审法院判决：一、王紫玉与黄国新就上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋的签订《上海市房地产买卖合同》于2020年4月2日解除；二、黄国新于判决生效之日起十日内向王紫玉返还房款476，000元；三、王紫玉于判决生效之日起十日内向黄国新支付解约违约金140，000元；四、王紫玉于判决生效之日起十日内协助黄国新办理上述房屋网签合同的注销手续；五、驳回王紫玉的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。二审中，黄国新提供《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》一份、户口本复印件一份、结婚证复印件一份，证明王紫玉违约导致黄国新家庭无法全额支付购房款，只能贷款购房，产生巨额的贷款利息损失。王紫玉发表如下意见：不属于二审新证据；真实性无法确认；贷款合同并非黄国新本人的贷款合同，而是其女婿的贷款合同，与本案没有关联性，且其可以等系争房屋出售后购房，是否贷款是其个人选择。以上事实有当事人提供的证据、当事人陈述、本院审理笔录佐证证实。本院认为，黄国新与王紫玉签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。故本案二审争议焦点在于黄国新是否有权单方解除合同。根据一审查明的事实，双方原约定于2020年2月11日前办理过户手续；2020年2月7日，中介工作人员告知双方其因疫情无法于2020年2月11日之前返回上海，双方同意待其返回上海后协商具体的过户时间；2020年3月10日，中介工作人员告知双方其已经完成隔离。本院认为，因疫情导致双方无法按期过户，原属不可归责于双方当事人的事由，双方亦一致同意将过户时间延后；中介工作人员于2020年3月10日完成隔离后，办理过户手续的障碍已经消除，双方应秉承诚实信用原则，积极就过户时间进行协商，促成合同的顺利履行。从双方提供的微信聊天记录来看，在黄国新方提出于2020年3月13日办理过户手续后，王紫玉明确表示当日可以到场，同时提出办理过户手续的前提是黄国新应向其支付利息并解决煤气进户管道事宜。对此，本院认为，王紫玉提出的相关要求不符合双方约定，亦非办理过户手续的前提条件，王紫玉无权以此为由拒绝办理过户手续。王紫玉另在诉讼中主张因疫情影响无法提供其妻子的身份证原件办理过户手续。然，纵观双方微信聊天记录，王紫玉从未提出因无法取得妻子身份证原件而要求延期办理过户手续，其始终以黄国新应支付利息并解决煤气进户管道等事宜为由拒绝配合办理过户手续。故对其该项上诉意见，本院实难采纳。因王紫玉未配合办理过户手续，黄国新于2020年4月2日向王紫玉送达解除函，一审法院据此认定双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于当日解除，并无不当，本院认同。双方签订的《上海市房地产买卖合同》因王紫玉违约而解除，依据合同中的相关约定，王紫玉应支付解除合同违约金。因合同约定的违约金过高，一审法院以黄国新实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、王紫玉的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情将违约金调整为140，000元，该金额尚属合理，本院予以认可；黄国新上诉要求王紫玉依据合同约定支付违约金，本院不予支持。综上所述，上诉人黄国新、上诉人王紫玉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16，300元，由上诉人王紫玉负担9960元，由上诉人黄国新负担6340元。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年十二月三日法官助理 沈 宸书 记 员 吉 灵附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……