湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终2637号上诉人（原审被告）：王海波，男，1986年9月21日出生，汉族，户籍所在地湖南省衡阳县，现住湖南省衡阳县。被上诉人(原审原告)：衡阳市长建物业服务有限公司，住所地湖南省衡阳县西渡镇英陂村、合济村金欣花苑******。法定代表人：王仕良，该公司总经理。上诉人王海波因与被上诉人衡阳市长建物业服务有限公司（以下简称长建物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省衡阳县人民法院（2020）湘0421民初2490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，本院依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王海波上诉请求：1、撤销湖南省衡阳县人民法院（2020）湘0421民初2490号民事判决，改判驳回长建物业公司的诉讼请求；2、本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决对本案的事实认定错误，适用法律不当。被上诉人严重违约，其行为已构成侵权。根据上诉人与湘雁公司签订的《衡阳市商品房买卖合同》约定应由被上诉人履行交房义务。案涉房屋存在严重质量问题不能达到交付标准，责任在于被上诉人。一审法院对被上诉人侵权行为不予认定而要求上诉人履行物业服务合同显失公平。且被上诉人书面通知交房不能认定其满足了交付条件，通知交房的时间不能认定为交房时间，案涉房屋应属至今仍未交付。被上诉人只继任湘雁公司权利的主张而不履行应尽的义务，亦违反了合同法公平诚信原则。长建物业公司辩称，上诉人主要是根据房屋质量问题拒缴物业费，但是房屋质量问题应当是开发商的问题，物业服务只是负责小区物业服务如小区环境维护、巡逻、电梯维护等。对于房屋质量问题，被上诉人也找了开发商和业委会进行了多次的交涉，已经尽到了义务，业主应该根据我方提供的服务支付物业管理费用。长建物业公司向一审法院起诉请求：1、判令王海波交纳2016年1月1日至2020年12月31日物业服务费总计7627元；2、判令本案诉讼费用由王海波承担。长建物业公司在庭审时变更诉讼请求：判令王海波支付物业服务费9533元。一审法院认定事实：衡阳县金欣花苑小区系衡阳市湘雁房地产开发有限公司（以下简称湘雁公司）开发建设的项目。2015年1月9日湘雁公司与衡阳县鼎信物业管理有限公司（以下简称鼎信物业）签订了《金欣花苑前期物业管理服务合同》，约定合同期限自2015年1月15日起至2016年1月15日止，如合同期满，业主委员会未成立该合同顺延。约定物业收费标准为住宅1.2元／平方米／月。王海波于2015年8月与湘雁公司签订《商品房买卖合同》，购买衡阳县××栋××室，房屋面积为139.38平方米。2016年9月25日，鼎信物业通知王海波办理交房手续时，王海波以房屋存在质量为由，未签字同意接收房屋，双方未签订前期物业管理服务协议。2017年10月，金欣花苑小区成立衡阳县金欣花苑业主委员会（甲方），与广州长建物业服务有限公司（乙方）于2017年12月25日签订了《物业管理服务委托合同》。合同约定乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项：房屋建筑共同部位的维护、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；对业主和物业使用人违反管理规约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、上报政府相关部门；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；对业主和物业使用人违反管理规约的行为进行处理；委托管理服务期限为三年；约定物业的管理服务费标准为：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.1元向业主或物业使用人收取，当季度首月15日前及时交纳物业管理费，超过60天的算逾期，从逾期之日起按每天3‰向广州长建物业公司交纳滞纳金。2017年12月30日衡阳县金欣花苑业主委员会（甲方）、鼎信物业（乙方）、广州长建物业公司（丙方）签订了协议书，约定乙方于2018年1月1日起将金欣花苑物业管理服务项目在甲方见证下移交给丙方，已入住的业主在2017年12月31日之前所欠物业费用，双方协定以打包方式进行结算。2019年12月，广州长建物业公司退出金欣花苑的物业服务经营，金欣花苑业主委员会与衡阳市长建物业服务有限公司签订《物业管理服务委托合同》，由长建物业公司入驻该小区进行物业服务经营，收费标准没有改变。同时，广州长建物业公司将尚未收取的物业服务管理费打包给长建物业公司收取。由于王海波自签订购房合同后，经鼎信物业通知交房，以房屋存在质量问题拒绝收房，一直没有缴纳物业管理费。故长建物业公司诉至法院，要求判令王海波交纳2016年1月1日至2020年12月31日物业服务费9533元。一审法院认为，本案双方讼争的是一宗物业服务合同纠纷。开发商湘雁公司与鼎信物业签订的《金欣花苑前期物业服务合同》、金欣花苑业主委员会与鼎信物业及广州长建物业公司签订的《物业管理服务委托合同》、《协议书》及金欣花苑业主委员会与长建物业公司签订的《物业管理服务委托合同》内容合法、有效。长建物业公司依法承受了原鼎信物业及广州长建物业公司的权利和义务。鼎信物业、广州长建物业公司及长建物业公司均按照合同约定为该小区提供了物业服务，王海波作为该小区的业主，应接受上述合同及协议的约束。针对王海波主张，因房屋质量问题未得到解决，自己没有签字收房，未成为小区业主，不应承担物业服务费，长建物业公司主张的物业服务费应当由建设单位湘雁公司承担。一审法院认为，物业公司提供的是对金欣花苑小区房屋的共有部分的维护、养护和管理义务。王海波主张的房屋质量问题，属于王海波房屋的专有部分，应由业主或侵权人承担维修义务，物业只负有协调之责任，质量纠纷本身属于业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，属于另一种法律关系。鼎信物业于2016年9月26日已书面通知王海波办理业主交楼，王海波以质量为由拒绝收房，理由不能成立，应当视为王海波自即日起接收房屋，并依照相关物业服务合同的约定承担交纳物业服务费的义务。其中2016年应为524.06元（139.38㎡×1.2元／月×3个月另4天），2017年度为2007元（139.38㎡×1.2元／月×12个月），2018年1月1日至2020年12月31日为5519元（139.38㎡×1.1元／月×36个月），合计8050.06元。王海波主张在办理交楼流转时，开发商已代扣让王海波预存了一年的物业费2007元，未能提供有效证据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件若干问题具体应用法律的解释》第一条之规定，判决：王海波应在本判决书生效后五日内支付所欠衡阳市长建物业服务有限公司物业管理费8050.06元（从2016年9月27日起至2020年12月31日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由王海波负担。本院二审期间，上诉人向本院提交了证据《商品房买卖合同》，拟证明被上诉人继任开发商及上任物业公司权利义务，应确保房屋按法定程序交付，并协助办理交房手续。被上诉人经质证认为其已向上诉人交房，但上诉人以房屋存在质量问题为由拒收。本院经审查认为，以上证据与本案待证事实相关，予以采信。一审查明事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。湘雁公司与鼎信物业签订的《金欣花苑前期物业服务合同》、金欣花苑业主委员会与鼎信物业及广州长建物业公司签订的《物业管理服务委托合同》、《协议书》及金欣花苑业主委员会与长建物业公司签订的《物业管理服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方当事人应当依照合同约定履行各自的权利和义务。长建物业公司依法承受了原鼎信物业及广州长建物业公司的权利和义务。本案争议焦点为：一、长建物业公司对王海波是否构成侵权；二、王海波是否应当支付案涉物业服务管理费用。关于长建物业公司对王海波是否构成侵权的问题。本院认为，根据本案已查明的事实，长建物业公司系金欣花苑业主委员会选聘的物业服务单位,为金欣花苑业主提供物业服务。而王海波作为业主之一,有义务按照约定及长建物业公司认可的费用标准,在长建物业公司提供物业服务的期间,交纳物业服务费。案涉《商品房买卖合同》系王海波与案外人湘雁公司所签订，其中第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，第十一条、第十二条、第十三条及第十七条均载明若因出卖人原因违约，责任由出卖人承担。另，《物业管理条例》第三十一条规定:“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”故案涉房屋的质量问题不应由物业公司承担。王海波主张长建物业公司存在严重违约构成侵权的上诉理由，无事实与法律依据，本院不予支持关于王海波是否应当支付案涉物业服务管理费用的问题。本院认为，王海波主张因涉案房屋存在质量问题,其没有接收案涉房屋,没有享受物业服务而不应缴纳物业服务费。本院认为，根据本案现有证据来看，鼎信物业于2016年9月26日已书面通知王海波办理业主交楼，王海波以房屋存在质量问题而拒收。但从王海波拒收起至今已逾四年，其所称质量问题并未有生效判决或相关部门出具的文件予以证明。而长建物业公司作为协助办理交房手续的部门，已经尽到了其应尽的责任，且物业公司提供的对小区供水管道、供电系统、化粪池、沟渠及房屋楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等公共部分、场地进行维修、养护等物业服务是针对全体业主的,涉及全体业主和整个区域的公共利益，王海波作为案涉房屋的业主无形中已享受了长建物业公司提供的物业服务，据此，一审判决上诉人王海波按照案涉物业合同的约定向上诉人支付物业管理费8050.06元，并无不当。综上所述，上诉人王海波的上诉请求不能成立；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王海波负担。本判决为终审判决。审 判 长 齐国安审 判 员 罗 源审 判 员 陈 慧二〇二〇年十二月二十四日法官助理 廖晓欢书 记 员 肖玉艳