福建省福州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽01民终7558号 上诉人（原审原告）：福建永隆实业集团有限公司，住所地福建省福安市秦溪洋工业园区。 法定代表人：林财生，董事长。 委托诉讼代理人：陈大勇，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈聪，福建融成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州海润房地产开发有限公司，住所地福建省福州市台江区新港街道群众东路**元一商贸广场**综合楼**。 法定代表人：叶培飞，董事长。 委托诉讼代理人：王兴，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晶，北京中银（福州）律师事务所律师。 上诉人福建永隆实业集团有限公司（以下简称“永隆实业公司”）因与被上诉人福州海润房地产开发有限公司（以下简称“海润房地产公司”）确认合同效力纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初4786号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 永隆实业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持永隆实业公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由海润房地产公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决对案涉配套公建房屋的所有权归属的认定和法律适用是错误的。一审判决将案涉配套公建的房屋等同于公共建筑或共用设施，认定为业主共有部分，与海润房地产公司拥有案涉配套公建房屋的所有权的事实相违背。同时，一审判决将海润房地产公司拥有的处分权与遵守法律法规不得变更规划用途的义务混为一谈。本案在所有权归属的认定上含糊不清，直接导致本案合同无效的判决错误，亦使永隆实业公司拥有案涉房屋的合法权利无法得到判决支持。二、对于案涉房屋的产权归属，应当依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定“人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据”。依据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，海润房地产公司拥有案涉房屋的所有权，其将房屋转让给永隆实业公司合法有效。尽管海润房地产公司不能取得案涉房屋的预售许可，也不能办理过户登记手续，但这是目前物权登记制度不够完善造成的，并不妨碍在物权法意义上案涉房屋产权归属海润房地产公司的界定。1.海润房地产公司为案涉场所的合法建造人，基于建造行为而成为案涉场所的权利人，其将该场所转让给永隆实业公司的处分行为合法有效。海润房地产公司与永隆实业公司签订的合同合法有效，永隆实业公司可以依据合同享有占有、使用、收益的权利。2.案涉场所系海润房地产公司与业主在商品房买卖合同中约定由开发商保留产权的，亦未由业主分摊建筑成本，按照“谁投资，谁收益”的原则，海润房地产公司拥有处分的权利，其将不动产出售给永隆实业公司符合法律规定。永隆实业公司亦支付了对价，且已实际占有使用达4年，享有对案涉场所的合法使用权。三、案涉场所不属于海润花园业主共有。案涉场所的规划用途为配套公建，名称为社区服务中心、文化活动中心，法律未明确对“配套公建”的所有权归属进行规定。因此，不能因案涉场所的规划设计用途为小区“配套公建”，而得出其所有权属于小区全体业主共有的结论。最高人民法院的相关判例已经明确了该观点。四、案涉场所不属于《中华人民共和国物权法》第七十三条规定的“公共场所、公用设施”。案涉场所从建筑物区分所有权的角度分析，应属《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的专有部分，而非业主共有。1.社会服务中心、文化活动中心在1#楼的首层和二层，1#楼只有二层楼，与其它楼栋是分开独立存在的，在构造上具有独立性，与其它楼栋能够明显区分。2.社区服务中心和文化活动中心是构成1#楼的主要内部空间。与1#楼的报警阀间、电视机房等其它空间是分开的、独立的，是完完全全的排他使用的。3.海润房地产公司基于合法建造行为，且与业主约定保留所有权，已经取得了初始的产权登记。 海润房地产公司辩称，一、双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，没有存在任何法定无效的情形，该合同本就属于有效合同。海润房地产公司从未对案涉《房屋买卖合同》的效力产生过任何异议，也没有基于合同效力的问题向永隆实业公司主张过任何权利。二、永隆实业公司提起本案诉讼并非海润房地产公司过错造成，无论结果如何海润房地产公司都不应承担本案诉讼费用。 永隆实业公司向一审法院起诉请求：1.确认永隆实业公司与海润房地产公司于2011年5月23日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.确认永隆实业公司对台江区××街道××大道378号××花园（现海润花园）1号楼配套公建一楼的社区服务中心，二楼的文化活动中心享有占有权、使用权和收益权；3.本案诉讼费用由海润房地产公司负担。一审诉讼中，永隆实业公司撤回了上述第2项诉讼请求。 一审法院认定事实：2003年9月10日，福州市国土资源局与海润房地产公司签订《福州市国有土地使用权出让合同》，将位于福州市台江区××道××路南宗地编号为宗地2003挂-16号出让给海润房地产公司。出让土地自西向东分为1＃地块、2＃地块和3＃地块。3＃地块（东地块）规划指标包含商贸居住综合区、居住区和配套区，配套区含社区服务中心建筑面积1000平方米、文化活动中心建筑面积1000平方米，还包含居委会、公厕、卫生服务站、垃圾站及公共绿地等，约18亩。合同各地块的市政府配套设施的规模和面积根据小区实际设计规模统一配套。2007年12月14日，福州市城乡规划局作出榕规（2005）建字第00101号《建设工程规划许可证》，批准海润房地产公司在××大道378号建设××花园1＃-4＃楼及公建配套。（根据总平图1＃-4＃楼在3＃地块）。房屋建成后，福州市房地产交易登记中心于2008年1月17日，向海润房地产公司发出《预先登记通知书》（ＮＯ:20080015），内容为：“你公司申请台江区××街道××大道378号××花园（现××花园）1＃-4＃，25＃，45＃-49＃楼及1＃、2＃、3＃、4＃楼连接体房屋产权商品房拆迁预先登记（注：此处‘拆迁预先登记’可能系笔误，应为‘产权预先登记’），经审查，予以批准。”预先登记范围包括1＃楼一层社区服务中心建筑面积1299.04平方米、二层文化活动中心1建筑面积1128.31平方米、二层文化活动中心2建筑面积165.79平方米。2011年5月23日，海润房地产公司（甲方、出卖人）、福建永隆电机（集团）有限公司（乙方、买受人，以下简称“永隆电机公司”）签订一份《房屋买卖合同》，约定的主要内容为：乙方向甲方购买位于福州市××道××号××花园××号楼配套公建（且签订本合同前使用功能为会所）的房屋作为综合、办公使用，该房屋建筑面积约为2150平方米。注：根据福州市房地产交易登记中心的产权总登记，上述房屋面积不包含一层之报警阀间、电信机房、公厕、门卫、配电间、两岸咖啡、物业客户服务中心、消控室；二层之居委会办公室、工具间。该房座落位置、建筑面积等以登记备案情况为准（附件二），根据福州市房地产交易登记中心的权属登记，该房屋权属为甲方所有，因此甲方依法享有所有权。双方同意该房屋总价款为2450万元，该总价款包括房屋现有之装饰、装修以及设备设施及房屋门前规划停车位的使用权和购房全额发票。乙方按本合同约定的期限向甲方付清第一笔购房定金后七日内，甲方向乙方交付使用该房屋。该合同第六条“关于房屋产权事宜”约定：“1.根据福州市房地产交易登记中心的权属登记，该房屋权属登记为甲方所有，因此甲方依法享有所有权，但甲方尚未取得该房屋单独的《房屋所有权证书》以及《国有土地使用权证书》。2.本合同生效且双方履行完合同约定的全部义务和责任后，乙方依据本合同约定享有该房屋的所有权，有权对该房屋进行占有、使用、收益、处分，包括但不限于对该房屋进行转让、出租等。3.签订本买卖合同后，乙方使用该房屋期间，若乙方要求办理该房屋产权变更转移手续，因此发生的所有相关费用均由乙方自行承担，并由乙方自行负责办理，甲方有义务予以配合。”合同第七条约定，“……4.本房屋占用范围内的建筑物之规划用途等全部相关资料及情况于本合同签订前甲方均详细、如实的告知乙方，乙方亦做了充分的了解”。合同第八条违约责任约定“……3.乙方依据本合同取得该房屋之所有权后，若任何第三方主张该房屋之所有权并据此提出法律诉讼，甲方负责按照法律规定通过诉讼途径解决。若法院之最终生效判决确认甲方对该房屋无所有权而最终导致本合同被依法解除或确认为无效，甲方应退还乙方已支付的全部购房款且甲方向乙方支付一千万元人民币的违约金，并赔偿乙方对该房屋所投入的装修费用。乙方收到甲方退还的购房款以及甲方支付的违约金和装修赔偿金后10日内向甲方返还该房屋，同时此期间乙方对该房屋之使用无需向甲方支付任何费用。”该合同还就其他事项及合同附件内容进行了约定。签约当日，永隆电机公司向海润房地产公司支付了购房定金450万元。2011年5月24日，海润房地产公司（甲方）、永隆电机公司（乙方）签订了《交付使用确认书》，载明双方于2011年5月24日经现场查看并确认：乙方购买的福州市××道××号××花园××号楼配套公建且使用功能作为会所之房屋符合合同约定的交付使用条件，双方即日按照合同约定完成了全部交付使用手续之办理。此后，永隆电机公司又于2011年9月29日至2012年4月19日期间陆续转账付清了房屋总价款2450万元，海润房地产公司于2012年4月27日向永隆电机公司开具了金额合计2450万元的销售不动产统一发票。2012年5月7日，福建永隆电机（集团）有限公司更名为福建永隆实业集团有限公司。一审诉讼中，永隆实业公司、海润房地产公司均确认双方《房屋买卖合同》约定的标的物范畴按照合同附图所标注的范围（已用红线的圈出）。海润房地产公司确认，一层部分，其出售的是产权标识为“社区服务中心”中的部分面积（具体出售面积大小未经测绘），“社区服务中心”里属“两岸咖啡”范围的部分没有出售给永隆实业公司，还有一部分（一层平面图ＱＲ-ＱＰ至Ｑ2-Ｑ3部分）与二楼的“物业用房”的置换，实际作为物业用房交给小区物业使用，未出售；二层部分，其出售的主要是产权标识为“文化活动中心1”“文化活动中心2”及“物业管理”的房屋（如前所述，此物业用房已经与一楼的ＱＲ-ＱＰ、Ｑ2-Ｑ3柱之间的面积置换使用，目前无争议），划入合同出售房屋红线范围内的一层、二层物业管理用房，海润房地产公司已用一楼公厕相邻同等面积房屋（即与一楼公厕相邻部分的社区服务中心用房）进行置换。上述出售房产面积约为2150平方米。永隆实业公司陈述：案涉房屋先是海润房地产公司精装修成“会所”，之后出售给永隆实业公司。双方于2011年5月24日交接，永隆实业公司购房后，简单做了隔断将其作为办公使用。2015年4月，该小区业主提出永隆实业公司所购买的房屋是业主共有的，并采取了很多极端的手段造成永隆实业公司无法在该处办公。海润房地产公司陈述：1.案涉房屋是海润房地产公司开发建设的，属于配套公建，产权预先登记在海润房地产公司名下。根据海润房地产公司与业主签订的××花园住宅《商品房买卖合同》的约定，没有计入公共部位与公用分摊建筑面积的建筑物和具备建筑功能的使用空间所有权归海润房地产公司所有，故案涉房屋是开发商所有，有权出售给永隆实业公司。2.××花园总共建房51座，在31＃楼有一个社区服务中心1524.07平方米，在32＃有一个文化服务中心，建筑面积1523.12平方米，这两处均已交付业主使用，小区也已配备了物业管理用房。一审诉讼过程中，一审法院向福州市自然资源和规划局（以下简称：福州市自规局）发出调查函，调查福州市自规局对于海润滨江小区（××花园）1号楼社区服务中心、文化活动中心的归属和使用管理的意见，以及原福州市城乡规划局发出的“榕规督［2018］411号”文件。福州市自规局于2020年8月24日作出《关于海润滨江小区有关情况的复函》（榕自然函［2020］1498号），内容为：坐落于××道××号××花园（现海润花园）1号楼系福州海润房地产公司开发建设，2008年1月已办理了初始登记。其中1号楼一层社区服务中心（产权面积1299.04㎡）和二层文化活动中心（产权面积1294.1㎡）属配套设施，未办理销售许可，为不可售状态，权属未发生转移。该函附件两份，分别为附件1.《福州市城乡规划局关于海润滨江小区1号楼相关规划意见的报告》（榕规督［2018］411号），附件2.海润滨江小区土地合同。该附件1为福州市城乡规划局2018年11月14日向市政府作出的《福州市城乡规划局关于海润滨江小区1号楼相关规划意见的报告》（榕规督［2018］411号），该报告主要内容为：经查核，……根据规划，该项目1＃楼一层配建社区服务中心1000平方米、二层配建文化活动中心1000平方米。根据国土局及市不动产登记和交易中心回函（榕国土资函［2018］1043号、榕不动产产函［2018］903号），该项目1号楼2008年1月已办理初始登记，其中一层社区服务中心及二层文化活动中心属配套设施，未办理销售许可，为不可售状态，权属未发生转移。土地出让合同（榕地合［2003］96号）未明确社区服务中心及文化活动中心的产权归属。此外，福州市人民政府《关于社区配套用房建设使用管理的意见》（榕政综［2002］106号）规定：小区配套用房由建设单位投资建设……社区居委会办公房、物业管理用房、卫生服务站、文化活动室、垃圾集散间、公厕等公用设施的产权归小区全体业主共有。综上，我局认为，该项目1＃楼一层配建社区服务中心及二层配建文化活动中心应属“榕政综［2002］106号”文规定的公用设施范围，其产权归属和使用管理应适用该文件规定。专此报告。 一审法院认为，案涉《房屋买卖合同》约定，“乙方向甲方购买位于福州市××道××号××花园××号楼配套公建（签订本合同前使用功能为会所）的房屋作为综合、办公使用”，但是根据福州市自规局向一审法院的复函可知，永隆实业公司向海润房地产公司购买的“××花园”1号楼的社区服务中心、文化活动中心均属小区配套设施，为不可售状态。海润房地产公司于2003年9月与福州市国土资源局签订的《福州市国有土地使用权出让合同》中并未明确约定上述配套公建归海润公司所有。《物业管理条例》第四十九条第一款规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。”依照上述规定，案涉的“××花园”1号楼社区服务中心、文化活动中心属小区配套设施，海润房地产公司对于此配套公建并无变更规划用途、擅自处分的权利，对于该1号楼的卫生间、管理用房等亦无处分的权利。从案涉《房屋买卖合同》的总体内容可知，永隆实业公司、海润房地产公司在房屋买卖过程中，对于标的房屋，尤其是社区服务中心、文化活动中心的性质、规划用途、登记情况以及无法单独办证过户等情况均是明知的，永隆实业公司买受该房屋作为“办公、综合”使用，名为“买卖”，却实际上无法办证过户，更在事实上变更了其作为配套公建的规划用途，挤占小区公共资源，侵害了小区业主的合法权益，有损公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益……”。因此，一审法院认定永隆实业公司与海润房地产公司于2011年5月23日签订的《房屋买卖合同》无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《物业管理条例》第四十九条第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回永隆实业公司的诉讼请求。案件受理费164300元，由永隆实业公司负担。 本院认为：永隆实业公司以海润房地产公司为被告诉请要求确认双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，而海润房地产公司在一、二审中对于该问题的意见均与永隆实业公司的意见一致，即亦认为双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，且海润房地产公司称其从未对案涉《房屋买卖合同》的效力产生过任何异议，也没有基于合同效力的问题向永隆实业公司主张过任何权利。即本案双方当事人对于请求确认之事项并无争议，并不存在诉争的事实与法律纠纷。无争不成讼，人民法院仅针对当事人存有争议之法律事实进行审理，当事人无争议之事项不属于人民法院的受理范围，故永隆实业公司的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的条件，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初4786号民事判决； 二、驳回福建永隆实业集团有限公司的起诉。 一审案件受理费164300元，退还福建永隆实业集团有限公司；上诉人福建永隆实业集团有限公司预交的二审案件受理费164300元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 卢里灿 书 记 员 黄晓琴