江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8915号上诉人（原审被告）：苏州绿杰置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江经济技术开发区云梨路**。法定代表人：侯光军。委托诉讼代理人：李永安，北京市康达（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧珺，北京市康达（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张斌，男，1979年2月27日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。上诉人苏州绿杰置业有限公司（以下简称绿杰公司）因与被上诉人张斌商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初4312号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月22日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人绿杰公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判上诉人不承担责任；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.室外钢楼梯从涉案项目设计之初即存在，上诉人从设计、施工、验收等每一个阶段均是严格按图施工，也将存在室外钢楼梯的事实告知购房者，因此不存在规划、设计变更的事实，且室外钢楼梯与房屋结构形式、户型、朝向亦无关。上诉人在收到被上诉人在内的业主对室外钢楼梯提出安全等疑问时，出于提高业主舒适度及满意度，积极寻求解决方案，且经咨询江苏省特种设备安全监督检验研究院吴江分院，已经实施将室外钢楼梯拆除并改成升降梯的方式。但鉴于被上诉人拒绝实施该方案，因此其所涉楼栋单元还未实施上述方案。2.苏州市吴江区市场监督管理局作出的吴江市监案字（2018）512号处罚决定书仅凭举报人单方陈述及其提供的宣传册、照片等未经双方确认核实的资料，即认定上诉人存在虚假宣传行为本身存在事实认定错误。一审法院在未经审核该份行政处罚决定书作出所依据的事实的情况下即认定上诉人存在虚假宣传行为存在错误。即便该份行政处罚决定书内容真实，上诉人对该份处罚决定书中涉及的举报人进行虚假宣传，也不能据此必然认定上诉人在向被上诉人销售房屋过程中也存在虚假宣传的行为。被上诉人在一审庭审中陈述其提供的图纸复印件、沙盘模型照片等证据均是从其他业主处获得，更能反映该份行政处罚决定书与本案并无关联。二、一审法院适用法律错误。1.被上诉人应当对其受到欺诈的事实、该事实与其购房行为之间的因果关系进行举证，但被上诉人在一审中并未提供证据证明其受欺诈的事实。且被上诉人签订购房合同日期为2018年1月11日，此时与被上诉人所购楼栋户型产品均一致的37#楼的钢楼梯已经建成，因此被上诉人对涉案房屋存在室外钢楼梯的事实亦属明知。2.被上诉人应当举证证明其所遭受的损失，但在一审中被上诉人并未提供相应证据证明，事实上被上诉人也不可能有任何损失，因涉案房屋的价格并未因钢楼梯的存在而降低，且涉案房屋二手市场价格远高于涉案房屋的成交价格。被上诉人张斌辩称，认可一审判决。原审原告张斌向一审法院起诉请求：判令绿杰公司赔偿张斌80万元。一审法院认定事实如下：2018年1月11日，张斌作为买受人与绿杰公司作为出卖人，双方签订编号为苏房商吴江合同201801100239的《吴江市商品房买卖合同》一份，约定张斌向绿杰公司购买其开发的位于苏州市吴江经济技术开发区房屋；该商品房的用途为普通住房；该商品房建筑面积共156.40平方米，套内面积125.614平米，购房总价款为2618071元；买受人采用按揭方式支付房款；出卖人应当在2018年6月30日前将商品房交付买受人使用。该合同附件一房屋平面图显示，29幢为三单元建筑，每单元两户。该商品房买卖合同附件《补充条款》约定：买受人确认，出卖人所制作的样板房及其样板区域以及售楼资料仅供展示和参考，与实际交付的房屋可能存在一定的差异，出卖人所有广告、模型及宣传资料中的景观效果、建筑物外立面及其色彩效果与实际建成后的景观、建筑物外立面及其色彩可能会有差别或局部调整，最终以实际建成为准；买受人所购房屋面积、结构、装饰、设备标准均以本合同及其附件为准；买受人充分明白并知晓：出卖人通过发布的广告、宣传资料、沙盘、模型、样板间内容仅作为要约邀请，实际情况在签约时可能已有变更，不作为买卖双方确定各自权利义务的依据；出卖人对该项目及该房屋所作的说明和允诺具体明确并且对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容除外；因比例和表现方法所限等因素，销售广告、宣传资料、模型等未标明的内容并不代表实际建造的房屋或者小区范围内没有根据规划或者设计要求须存在相应的设施、设备或配套建筑物、构筑物，买受人对此予以充分理解；若在本合同之外，买受人认为有对其购房目的或房价具重大影响的事项，则双方须进行书面确认；出卖人销售人员或代理公司销售人员在房屋销售过程中超越合同及广告宣传书面资料作出的介绍、说明或承诺以及未经相对人同意的录音、录像，凡未经出卖人书面盖章确认的均不视作出卖人的意思表示；经规划部门批准的规划、设计变更导致该房屋结构形式、户型、朝向变化，并影响到所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人应在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复；买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复或不要求退房的，视同接受变更；除房屋结构形式、户型、朝向之外不影响商品房质量或使用功能的其他变化出卖人无需通知买受人，亦不得作为解除合同的理由。2018年5月，张斌发现xx花园29幢已建造室外钢楼梯，与售楼中心公示的楼盘模型不符。2018年9月26日，xx花园19、22、23号（公安编号为29、36、28号）商品房通过交付使用备案，并取得交付使用通知书。2018年9月27日，绿杰公司向张斌寄送入住通知书，通知其于2018年9月28日前办理房屋交付手续。2018年11月5日，苏州市吴江区市场监督管理局作出吴江市监案字（2018）512号行政处罚决定书，查明违法事实如下：绿杰公司开发运营的绿地xx备案名为xx花园，于2016年初立项，并委托启迪设计集团股份有限公司（原苏州设计研究院）制作了设计图纸，其中四幢叠加别墅(公安编号分别为28、29、36、37号)因无消防疏散通道，所以设计了室外钢楼梯；此图纸成稿时间为2016年2月25日，为最终定稿，并在规划部门和住建部门备案；绿杰公司于2017年起销售28、29、36号叠加别墅，销售人员在楼盘销售宣传的过程中并未如实告知购房者室外钢楼梯的存在，且当时销售处的沙盘模型也并未明示室外钢楼梯结构的存在；绿杰公司在销售上述三幢叠加别墅时，有部分购房者看到施工现场正在建造的室外钢楼梯时提出过质疑，但销售人员将标注了“取消室外钢楼梯”字样的设计图纸展示给购房者，并宣称室外钢楼梯会拆除，交房时不会有室外钢楼梯，与实际规划审批不相符合；绿杰公司的行为构成了虚假宣传的行为。苏州市吴江区市场监督管理局就绿杰公司的虚假宣传的行为，责令其停止违法行为并罚款80万元。以上事实，由张斌提交的吴江市商品房买卖合同及补充协议一份，售楼中心沙盘照片三张，室外钢梯照片一张，行政处罚决定书一份，标注取消室外钢楼梯的图纸一张；绿杰公司提交的吴江市商品房买卖合同、交付使用通知书、入住通知书、EMS寄件联、投递信息各一份，商品房建设工程图纸1组（含案涉房屋总平图、单体图、规划施工图、竣工图）以及双方的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为：张斌、绿杰公司签订的吴江市商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。依照合同约定，经规划部门批准的规划、设计变更导致该房屋结构形式、户型、朝向变化，绿杰公司应尽告知义务；室外钢楼梯设计图纸已于2016年2月在规划部门和住建部门备案，绿杰公司在签署商品房买卖合同时未向张斌告知该项规划设计，已构成违约;绿杰公司在与张斌签订合同期间实施虚假宣传行为，隐瞒与订立合同有关的该项重要事实，客观上造成张斌的损失；故绿杰公司应承担赔偿责任。张斌主张的赔偿数额80万元，过分高于其实际损失，一审法院参照绿杰公司的抗辩，并依照公平原则和诚信原则以及合同履行情况，将该项损失数额调整为5万元。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：苏州绿杰置业有限公司应于判决生效之日起十日内向张斌赔偿5万元。案件受理费减半收取5900元，由张斌负担5531元；由苏州绿杰置业有限公司负担369元。二审中，上诉人绿杰公司提交了四张照片打印件，主张照片拍摄于涉案小区36号楼，显示已经将钢楼梯更换为升降梯。绿杰公司认为，涉案房屋在设计、施工、规划时都有钢楼梯，后因业主反映强烈，为了提升业主的满意度，绿杰公司主动将钢楼梯拆除，安装了升降梯，以达到监管部门的要求，同时也照顾到了业主对美观度的诉求。但是要实施将钢楼梯更换为升降梯的前提是需要业主全部签字同意，目前涉及到12部钢楼梯，完成更换5部，其余7部的业主没有签字同意，所以工作暂停。绿杰公司在销售过程中没有任何欺诈行为，被上诉人在购买房屋时，37号楼就有钢楼梯的存在，被上诉人也是看见的。被上诉人张斌质证认为，对四张照片的真实性认可，但绿杰公司存在欺诈销售，在卖房时没有告知其有钢楼梯，且其买的是29号楼，不是37号楼，绿杰公司工作人员带其去看的是29号楼，当时29号楼没有钢楼梯，也没告知其以后要加装钢楼梯。二审查明，绿杰公司诉苏州市吴江区市场监督管理局工商行政处罚一案，绿杰公司于2019年8月9日向一审法院提出撤回起诉申请，一审法院于2019年8月12日作出（2019）苏0509行初10号行政裁定：准许绿杰公司撤回起诉。二审中，上诉人绿杰公司确认已经缴纳了行政处罚决定书认定的80万元罚款，但表示不认可行政处罚书中的内容，当时也提起了行政诉讼，后来因为各种原因，绿杰公司和政府达成了和解。二审中，被上诉人张斌称，涉案钢楼梯难看，影响外观，时间长了容易腐蚀，也不安全；小孩在楼下玩耍时可能会磕碰到钢楼梯，如果受伤会产生费用；钢楼梯需要在墙体上打洞，引起墙体破损，造成漏水情况；钢楼梯的维修费用要业主承担，需要用维修基金支出；后期房屋转让会影响价格。其不同意用升降梯更换钢楼梯，升降梯比钢楼梯更难看，更影响美观，其认可一审判决的赔偿金额。以上事实，由（2019）苏0509行初10号行政裁定书、本院调查笔录予以证明。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，绿杰公司与张斌签订的《吴江市商品房买卖合同》合法有效。根据苏州市吴江区市场监督管理局作出的吴江市监案字（2018）512号行政处罚决定书，绿杰公司在涉案楼盘28、29、36号叠加别墅销售宣传过程中并未如实告知购房者室外钢楼梯的存在，且当时销售处的沙盘模型也并未明示室外钢楼梯结构的存在，有部分购房者看到施工现场正在建造的室外钢楼梯时提出过质疑，但销售人员将标注了“取消室外钢楼梯”字样的设计图纸展示给购房者，并宣称室外钢楼梯会拆除，交房时不会有室外钢楼梯。绿杰公司虽对行政处罚决定书认定的上述事实不予认可，但其提起行政诉讼后又申请撤回了起诉。目前并无反证推翻行政处罚决定书认定的上述事实，故行政处罚决定书认定的上述事实依法可予采信。绿杰公司关于室外钢楼梯的虚假宣传行为，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应视为要约，绿杰公司违反该要约的，应当承担相应的违约责任。一审法院根据诚实信用原则和公平原则，酌情认定绿杰公司赔偿张斌损失5万元，尚属合理裁量，本院予以确认。综上，绿杰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人苏州绿杰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 周 红二〇二〇年十二月十七日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。