浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终4372号 上诉人（原审被告、反诉原告）：余姚百隆房地产有限公司。住所地：余姚市丈亭镇长乐路**。 法定代表人：冯万**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柯光煜，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林钰航，浙江和义观达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：邹金孟，男，1965年6月22日出生，汉族，住余姚市。 委托诉讼代理人：何祎祎，浙江阳明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王蔚，浙江阳明律师事务所律师。 上诉人余姚百隆房地产有限公司（以下简称百隆公司）因与被上诉人邹金孟商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院（2019）浙0281民初6705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 百隆公司上诉请求：撤销原判第一项、第二项，依法改判驳回邹金孟提出的诉讼请求，并由邹金孟负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.涉案房屋不属于瑕疵交付，邹金孟无证据证明该房屋在交付时即已存在鉴定报告中所涉的使用瑕疵。百隆公司只须承担维修责任即可。涉案房屋系白坯交付，未进行合理适当的管理和维护，而造成使用上的瑕疵；2.即使按照一审判决认定为瑕疵交付，判决金额依据不足，明显过高，大大超过实际损失。同时，邹金孟本身也存在一定的损失扩大的责任。双方在未约定瑕疵交付违约金的情况下，一审法院应当根据实际损失情况进行裁判。如果出卖人存在拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间的其他损失由出卖人承担。一审法院在未对修复费用予以查明的情况下，直接参照逾期交付的违约金标准计算，有失公正；3.涉案房屋目前存在使用瑕疵的主要原因是土地沉降或温度变形所致，属于自然因素的影响，不能归责于百隆公司；4.涉案房屋未办理权证的责任在于邹金孟不配合。 邹金孟辩称，原审判决事实认定正确，适用法律正确，请求驳回百隆公司的上诉请求。一、涉案房屋构成瑕疵交付，原审认定正确；二、一审法院以2013年4月20日至2014年3月7日为房屋整改、修复期间，并参照合同约定的逾期交房违约金标准计算损失，是正确的；三、涉案房屋因存在一系列问题未改正而致交房未果，现仍未办理交接手续，且该房屋仍登记在百隆公司名下，相关权证亦在百隆公司处，百隆公司作为房屋出卖人，进行房屋的交付、交接、交付权证是其主要义务，故原审法院判决百隆公司交付房屋及权证是正确的；四、百隆公司在原审判决后向邹金孟与一审法院表示其不会上诉，并会积极履行原审判决义务，并于2020年9月1日向邹金孟发出书面通知，决定履行原审判决的义务，邹金孟收到后在去办理相关手续时，却收到了上诉状副本。百隆公司多次出尔反尔，其拖延、忽悠的行为导致近千万的房屋在八年时间内未完成整改、交接，使邹金孟在不能居住、使用的情况下又要支付银行贷款利息，并为此浪费了大量的精力、财力，损失惨重。综上，原审事实认定正确，适用法律正确，请求驳回百隆公司的上诉请求。 邹金孟一审诉讼请求：1.百隆公司履行余姚市城区××花园××幢××＃××＃××＃××＃房屋维修义务，维修结果达到国家标准；2.百隆公司向邹金孟交付余姚市城区××花园××幢××＃××＃××＃××＃房屋；3.百隆公司向邹金孟交付余姚市城区××花园××幢××＃××＃××＃××＃房屋的不动产权属证书，即办理余姚市城区××花园××幢××＃××＃××＃××＃房屋的不动产权转移登记过户手续；4.百隆公司返还邹金孟购房款75676.92元（后邹金孟变更该项诉请为：百隆公司返还邹金孟购房款155894.47374元）；5.百隆公司以邹金孟已付购房款8284101元从2013年1月1日起至实际交付房屋之日止按日万分之五向邹金孟支付逾期交房违约金；6.百隆公司以邹金孟已付购房款8284101元从2013年4月1日起至实际交付权属证书之日止按日万分之三向邹金孟支付逾期交付不动产权属证书违约金；7.本案诉讼费由百隆公司承担。 百隆公司反诉请求：1.请求依法确认余姚市城区××花园××幢××＃××＃××＃××＃房屋视为已于2012年12月25日至2012年12月31日期间交付完成；2.判令邹金孟即时与百隆公司办妥涉案房屋的交接手续；3.判令邹金孟赔偿百隆公司因其恶意诉讼在三次应诉中花去律师代理费86600元，为其垫付物业管理费44208.14元，合计130808.14元的损失；4.本案的本、反诉费由邹金孟负担。 一审法院认定事实如下：邹金孟（买受人）与百隆公司（出卖人）于2010年10月15日签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买的商品房为阳光花园幢号86-87（房号：1-87＃、2-87＃、Ｄ-87＃、3-87＃），建筑面积分别为154.10平方米、97.91平方米、78.83平方米、76.39平方米，商品房房款合计8284101元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准；当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：①面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房；出卖人应当在2012年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明。2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或批准使用文件。3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。4.符合房地产开发项目交付使用备案条件，并取得备案证明文件；出卖人逾期交房不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；出卖人承诺于2013年3月31日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付权属证书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金等。邹金孟已支付百隆公司该商品房房款8284101元。涉案房屋建筑工程已通过竣工验收备案。百隆公司于2012年12月21日向邹金孟邮寄送达《阳光花园房屋交付通知书》；于2012年12月25日在余姚日报刊登交房通知，载明：“尊敬的阳光花园（阳光威尼斯一起）业主：很高兴通知您，您所购买的位于余姚市××路××号××花园已通过竣工验收并具备交房条件。我司将于即日起至12月31日集中办理交房手续，请您携带交付通知书、身份证、购房合同、收款收据等相关资料，莅临现场销售中心（余姚市城东路与文秀路交汇处）办理交接手续。”百隆公司为邹金孟垫付物业服务费33865.22元（开票日期：2016年12月26日至2018年12月10日）。 另查明，该院分别于2014年8月13日、2018年11月28日立案受理了邹金孟诉百隆公司房屋买卖合同纠纷案[（2014）甬余引调字第1429号、（2018）浙0281立预223号]，邹金孟均以“合同签署后，邹金孟按约履行。至合同约定的交房期，邹金孟现场收取房屋时，发现房屋存在一系列问题；邹金孟要求百隆公司整改后再行收房。其后，邹金孟再次到现场收房时，发现一系列问题并由百隆公司工作人员当场列明书面问题。其后，邹金孟多次电话催告，但百隆公司一直未改正致交房未果。2014年3月8日，邹金孟书面通知百隆公司依法解除双方之间的商品房买卖合同。其后，百隆公司也未就邹金孟解除合同行为提出异议”等为由，诉请：确认《商品房买卖合同》解除；百隆公司承担本案诉讼费。后邹金孟撤回该两案的起诉。 一审法院认为，邹金孟与百隆公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律效力，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的权利义务。本案争议的焦点：一是涉案房屋是否已经交付；二是瑕疵交付违约责任之承担。就上述争议焦点，该院作如下阐述： 一、涉案房屋是否已经交付。邹金孟认为“其按约付清了全部购房款，但该房屋存在严重质量问题，根本不符合交付条件”；百隆公司认为“房屋约定的交付时间是2012年12月31日。2012年12月21日，百隆公司以快递方式书面向邹金孟送达了交付房屋的《阳光花园房屋交付通知书》，并在余姚日报上再次刊登了《阳光花园房屋交付通知书》，并不存在拒不交房等所谓的违约事实”。依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在2012年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明。2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或批准使用文件。3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。4.符合房地产开发项目交付使用备案条件，并取得备案证明文件”，因此，若百隆公司未按约在2012年12月31日前交房，或者虽然在合同约定的2012年12月31日前交房，但如果房屋不具备交付使用条件的，应视为百隆公司未按期交房，邹金孟亦有正当而合理之理由拒绝接收该房屋。本案中，百隆公司已于2012年12月21日向邹金孟送达了《阳光花园房屋交付通知书》，且于2012年12月25日在余姚日报刊登了交房通知；涉案的房屋业已通过竣工验收备案，可以认定涉案房屋具备交付使用条件。邹金孟以房屋存在一系列的质量问题为由最终未去办理房屋交接手续，并不构成正当而合理之理由——即房屋存在主体结构质量不合格不能交付使用或房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，邹金孟所述房屋的质量问题可通过整改、修复予以解决。浙江省地球物理技术应用研究所出具的《房屋质量鉴定报告》中所载明的内容“根据《民用建筑可靠性鉴定标准》规定，确定余姚城区阳光花园87号房屋的安全性等级为Bsu（即不显著影响整体使用功能，少数构件应采取措施），在不改变现有建筑物结构状态和使用功能的情况下余姚城区阳光花园87号房屋能满足当前安全使用要求所致”，亦从实证鉴定层面反映百隆公司所交付的房屋具备交付使用条件。综上，该院认定邹金孟未去办理房屋的交接手续缺乏正当而合理之理由，百隆公司向邹金孟送达《阳光花园房屋交付通知书》以及刊登交房通知等行为视为已交付涉案房屋，故不应承担逾期交房以及逾期交付不动产权属证书的违约责任。 二、瑕疵交付违约责任之承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案，邹金孟因房屋的质量问题，多次与百隆公司进行交涉（虽然百隆公司认为涉案房屋质量合格，所谓的工作人员“钟星”、“狄国强”不是百隆公司的人员，而是物业管理公司的人员，但双方之间确因房屋质量问题产生纠葛，乃至于纠葛成讼系不容回避之事），要求对房屋进行整改、修复。然而，直至邹金孟方第一次向法院提起诉讼（2014年8月13日），房屋整改、修复依然未完成，双方也未实质性地进行房屋交接——房屋一直处于闲置状态；涉案房屋质量经鉴定，确实“存在墙体开裂、墙体渗水；墙体水平向开裂；一层南小阳台、楼梯板底露筋、锈蚀；窗台装饰条破损；卫生间漏水等质量瑕疵情形”，且其大部分原因可归咎于百隆公司。因此，本案认定百隆公司虽已交付涉案房屋，但其交付的房屋不符合合同约定的其他情形——即构成瑕疵交付，亦应承担相应的赔偿损失的违约之责。邹金孟因房屋质量问题与百隆公司进行交涉之后，工作人员“钟星”、“狄国强”分别于2013年4月20日、2013年12月17日书写了整改问题清单，期间又电话联系、沟通，最终交涉无果，邹金孟遂（于2014年3月8日）通知百隆公司解除合同，并于2014年8月13日起诉至法院，故应认定2013年4月20日至2014年3月7日为房屋整改、修复期间，对该整改、修复期间的损失，百隆公司应给予赔偿。关于赔偿标准以及数额问题，综合考虑本案房屋的实际状况以及房屋质量的瑕疵程度等因素，该院认为可参照合同约定的逾期交房的违约金标准（买受人要求继续履行合同的，合同继续履行……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金）进行计算，故百隆公司应赔偿邹金孟损失1348064.85元。根据《商品房买卖合同》约定之内容：“买受人购买的商品房为阳光花园幢号86-87（房号：1-87＃、2-87＃、D-87＃、3-87＃）”、“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准；当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：①面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款”，而涉案房屋产权登记建筑面积（1-87＃152.94㎡、2-87＃97.93㎡、3-87＃76.21㎡）总共为327.08㎡，与合同约定的建筑总面积328.40㎡（1-87＃154.10㎡、2-87＃97.91㎡、3-87＃76.39㎡，D-87＃不计价）相差1.32㎡，故对该部分商品房购房款，百隆公司应据实予以返还。邹金孟诉请被告履行房屋维修义务，维修结果达到国家标准，但其撤回对墙体开裂、钢筋外露、窗台垮塌、卫生间渗漏等进行修复的方案、修复的费用的鉴定申请，故在本案不予处理。 关于反诉案件部分，涉案房屋交付之后，百隆公司为邹金孟垫付物业服务费33865.22元，邹金孟应予以支付。百隆公司又诉请邹金孟赔偿律师代理费86600元，缺乏法律依据，故对该项诉请不予支持。综上，该院对邹金孟以及百隆公司的诉请中合法、合理的部分予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、余姚百隆房地产有限公司于判决生效之日起十五日内向邹金孟交付余姚市城区阳光花园86-87幢（房号：1-87＃、2-87＃、3-87＃、D-87＃）的房屋，并于判决生效之日起三十日内向邹金孟交付余姚市城区阳光花园86-87幢（房号：1-87＃、2-87＃、3-87＃、D-87＃）房屋的不动产权属证书[即余姚百隆房地产有限公司办理余姚市城区阳光花园86-87幢（房号：1-87＃、2-87＃、3-87＃、D-87＃）房屋的不动产权转移登记过户手续，办理过户所需应当由买房缴纳的税费由邹金孟承担]；二、余姚百隆房地产有限公司赔偿邹金孟损失1348064.85元，款限于判决发生法律效力后十日内付清；三、余姚百隆房地产有限公司返还邹金孟商品房房款33297.85元，款限于判决发生法律效力后十日内付清；四、驳回邹金孟的其他诉讼请求；五、邹金孟支付余姚百隆房地产有限公司为其垫付的物业服务费33865.22元，款限于判决发生法律效力后十日内付清；六、驳回余姚百隆房地产有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费83605元，保全费5000元，合计88605元，由邹金孟承担76660元，余姚百隆房地产有限公司承担11945元；鉴定费25000元（已由邹金孟预缴至鉴定机构），由邹金孟承担5000元，余姚百隆房地产有限公司承担20000元。反诉案件受理费1458元，由余姚百隆房地产有限公司承担1134元，邹金孟承担324元。 二审中，邹金孟向本院提交通知一份，拟证明：百隆公司在一审判决之后通知一审法院表示其会积极履行一审判决的相关义务，不会上诉。 百隆公司经质证认为，对上述证据的真实性无异议，但对其关联性不予认可。百隆公司将该份通知发给邹金孟本人，而未发给一审法院。发通知的目的就是督促邹金孟尽快履行房屋交付的义务，并且是附时间条件的，但是在规定期限内邹金孟处于不理睬的状态，所以百隆公司为了维护自己的利益还是决定进行上诉。放弃上诉权应该是百隆公司要明确向法院作出的意思表示，而不是单方面向邹金孟作出的意思表示。上述通知与百隆公司行使上诉权无直接的关联性。 本院经审查认为，上述证据不属于二审中的新证据，故不予认定。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否存在瑕疵交付的情形，百隆公司应否就此承担瑕疵交付的赔付责任。如赔付责任成立，一审法院认定的赔偿数额是否妥当；二、百隆公司应否向邹金孟交付房屋权属证书及办理过户登记手续。对于上述争议焦点，现分述如下： 关于争议焦点一，即涉案房屋是否存在瑕疵交付的情形，百隆公司应否就此承担瑕疵交付的赔付责任，如赔付责任成立，一审法院认定的赔偿数额是否妥当，对此，首先，虽百隆公司已依照涉案《商品房买卖合同》中约定的交付条件向邹金孟履行了交房义务，但在案证据显示，在交房之后，双方当事人曾就涉案房屋存在的质量问题多次进行沟通，故百隆公司的交付行为存在瑕疵，其应依法承担瑕疵交付责任。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现邹金孟诉请百隆公司按照国家标准履行维修义务，但因其在一审审理期间撤回对修复方案、修复费用的鉴定申请，嗣后亦未就此提出的维修诉请予以明确，故一审法院未予处理其该项诉请，应属妥当。对于因百隆公司瑕疵交付涉案房屋所产生的损失，在一审审理期间，邹金孟并未提出该项赔偿请求。一审法院在此情况下径行参照双方约定的逾期交房违约金标准计算百隆公司应予赔付的损失数额，显属不当，本院对此依法予以纠正。 关于争议焦点二，即百隆公司应否向邹金孟交付房屋权属证书及办理过户登记手续，涉案房屋权属证书及过户手续虽因双方当事人之间的纠纷而至今未予交付和办理，但履行该项义务系属百隆公司应尽的合同义务。现邹金孟诉请百隆公司向其交付涉案房屋的不动产权属证书及办理过户手续，依据充分，应予以支持。 综上所述，上诉人百隆公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、维持浙江省余姚市人民法院（2019）浙0281民初6705号民事判决第一项、第三项、第五项、第六项； 二、撤销浙江省余姚市人民法院（2019）浙0281民初6705号民事判决第二项、第四项； 三、驳回邹金孟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 一审案件受理费83605元，保全费5000元，合计88605元，由邹金孟承担88317元，余姚百隆房地产有限公司承担288元；鉴定费25000元（已由邹金孟预缴至鉴定机构），由邹金孟承担5000元，余姚百隆房地产有限公司承担20000元。反诉案件受理费1458元，由余姚百隆房地产有限公司承担1134元，邹金孟承担324元；二审案件受理费16933元，由邹金孟负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 辉 审判员 俞灵波 审判员 赵保法 二〇二〇年十二月九日 书记员 陆 琼