辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终1880号上诉人（原审被告）：鞍山佳仁房地产开发有限公司，住所地鞍山市铁西区千山西路128号法定代表人：王忠伦，该公司总经理。委托诉讼代理人：石磊，该公司职工。被上诉人（原审原告）：邓小波，男，1975年8月17日出生，汉族，住鞍山市铁**。被上诉人（原审原告）：杨秀菊，女，1975年4月19日出生，汉族，住鞍山市铁**。二被上诉人的委托诉讼代理人：邓阳（系被上诉人之子），男，1993年1月20日出生，汉族，住鞍山市台安县黄沙坨镇黄沙坨村**。上诉人鞍山佳仁房地产开发有限公司（以下简称佳仁公司）因与被上诉人邓小波、杨秀菊商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2019）辽0303民初4782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人佳仁公司的委托诉讼代理人石磊，被上诉人邓小波、杨秀菊的委托诉讼代理人邓阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鞍山佳仁房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：原审认定的事实、适用法律和判决结果错误。1.上诉人不服原审判决第一项关于由上诉人支付被上诉人1730元的判决内容，因被上诉人尚欠上诉人代为垫付的截止到2018年12月19日的电费270元、2018年物业费1040元及2018年电梯费420元，合计1730元。上诉人已经将1730元金额从上诉人应当向被上诉人返还的第三期首付款数额中予以扣除，用以偿还被上诉人所欠上述电费、物业费、电梯费等费用合计1730元，故上诉人无违约行为，原审判决第一项错误。2.上诉人不服原审第二项判决内容，原审判决对逾期返还首付款的违约金数额认定错误。邓小波、杨秀菊辩称，服从原审判决。邓小波、杨秀菊向一审法院起诉请求：1.申请法院判令被告完善小区绿化、办理正式电等配套设施，办理房产证(庭审中，原告自愿放弃该项诉讼请求)；2.判令被告给予原告逾期返还首付款违约金3279元；3.判令被告给予原告逾期办理产权证违约金1867元；4.判令被告给予原告返还首付款1730元；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月11日，二原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发建设的阳光金郡小区第5幢3单元2层2号房，产籍号2-50-338-3022，总房款373，334元。同时，二原告与被告又签订了返还首付款补充协议，协议主要约定：原告购买(阳光金郡)5号楼3单元2层2号商品房，返款金额为首付款(不超过总房款的25%)，即100，862元。贷款28万元正常办理银行按揭支付。被告在原告银行贷款发放之日起，将原告所交纳的25%购房首付款，分四年五期全额返还给原告，详见还款计划书。签署正式购房款协议后，如被告未能按约定期限支付分期返款超过30日的，原告有权要求被告按该期返款金额的1%(按日千分之一)计算违约金等。同时双方签订了返款计划，返款计划约定：首付款共分5期返清，分期付款自2016年9月15日至2020年9月15日止，共返还首付100，862元，按返款协议违约条款执行。返款计划如下：将第一笔返款20，000元直接返于贷款中；第二期被告于2017年9月15日返款20，346元；第三期于2018年9月15日返款20，172元；第四期于2019年9月15日返款20，172元；第五期于2020年9月15日返款20，172元。原告交付首付款后，被告没有按照双方约定日期返还原告首付款，存在逾期返还。第二期应于2017年9月15日到期返还20，346元，被告实际于2017年9月28日、2017年11月16日分别返还原告10，000元及10，346元，逾期62天，第三期应于2018年9月15日到期返还20，172元，被告实际于2018年11月15日、2018年12月3日及2019年1月3日分别返还原告10，000元、5000元、3442元，逾期110天，且未足额返还，尚欠1730元未返还原告。此外，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约交付房款，并于2017年4月办理入住，被告未按约定时间将办理登记资料报产权登记机关备案。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。关于被告未按约定时间返还首付款的问题，被告第二期应于2017年9月15日到期返还20，346元，被告实际于被告实际于2017年9月28日、2017年11月16日分别返还原告10，000元及10，346元，逾期62天，按照协议约定被告应承担违约金每天为20，346元的日千分之一即20.346元62天=1261.45元。被告第三期应于2018年9月15日到期返还20，172元，被告实际于2018年11月15日、2018年12月3日及2019年1月3日分别返还原告10，000元、5000元、3442元，逾期110天，且未足额返还原告，尚欠1730元未返还原告，按照协议约定被告应承担违约金每天为20，172元的日千分之一即20.172元110天=2218.92元，因此，被告应给付原告违约金为1261.45+2218.92=3480.37元，本案原告主张3279元系对自身财产性权利的处理，原审法院予以支持，故被告应给付原告逾期返还首付款的违约金3279元。关于要求被告给予原告逾期办理房产证违约金一节，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。2017年4月被告交付原告所购房屋，但本案被告未按约定时间办理初始登记备案，故被告已构成违约，故被告应当按照合同约定支付违约金373,334x0.5%=1866.7元，故原告的该项诉讼请求，该院予以支持。关于原告在庭审过程中明确表示自愿放弃第一项诉讼请求一节，因诉讼请求的放弃是原告对自身诉讼权利的处分，故该院予以准许；关于被告抗辩尚欠原告的第三期首付款1730元抵扣物业费一节，因原告对此否认，被告没有提供证据证明其主张，故对被告的此项辩解本预案不予采信。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》八条、第六十条、第一百零七条之规定判决：一、被告鞍山佳仁房地产开发有限公司于该判决生效之日起十五日内给付原告邓小波、杨秀菊第三期首付款人民币1730元；二、被告鞍山佳仁房地产开发有限公司于该判决生效之日起十五日内给付原告邓小波、杨秀菊逾期返还首付款违约金人民币3279元；三、被告鞍山佳仁房地产开发有限公司于该判决生效之日起十五日内给付原告邓小波、杨秀菊逾期办理房产证违约金人民币1866.7元；四、驳回原告邓小波、杨秀菊的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.上诉人是否尚欠被上诉人第三期应当返还的首付款1730元；2.被上诉人主张逾期返还首付款违约金的金额为3279元，是否有事实及法律依据。关于争议焦点1，双方签订的返还首付款补充协议及还款计划书依法成立，对双方均具有法律约束力，上诉人应当按照约定的金额，分期向被上诉人返还相应数额的首付款。按照该协议的约定，上诉人返还首付款第三期应于2018年9月15日到期返还20，172元。根据审理查明的事实，上诉人实际于2018年11月15日、2018年12月3日及2019年1月3日分别返还被上诉人10，000元、5000元、3442元，共计18,442元，故上诉人尚欠第三期返还首付款的金额为：20172元-18442元＝1730元，原审判决对此项事实认定正确，本院予以维持。关于上诉人辩称，其已经代被上诉人垫付电费、物业费、电梯费等费用合计1730元，上诉人已经将1730元金额从其应当向被上诉人返还的第三期首付款金额中予以扣除一节，因被上诉人对此事实不予认可，上诉人亦未提交相关证据予以证明，本院对上诉人的此项辩解，不予采纳。关于争议焦点2，上诉人对于其应当承担逾期返还首付款违约责任的事实，没有异议。关于违约金数额问题，双方在协议中约定“如甲方未能按约定期限支付分期返款超过30日的，乙方有权要求甲方按该期返款金额的1‰(按日千分之一)计算违约金。”在上诉人未按照约定的金额,分期履行返还首付款的合同义务，构成违约的情况下，被上诉人根据上述违约责任条款的约定，按照该期返款金额的1‰计算违约金，要求上诉人承担违约责任，有事实及法律依据，应予支持。原审判决根据上诉人的违约情况，并按双方约定的返还期限、金额及违约金计算方式，分期对违约金数额作为认定，判令上诉人向被上诉人支付逾期返还首付款违约金3279元，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人鞍山佳仁房地产开发有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人鞍山佳仁房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曲 涛审判员 王珍付审判员 周 洁二〇二〇年十二月二十四日法官助理里明辉书记员赵洋