四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1881号 上诉人（原审被告）：杨梅，女，生于1971年12月30日，汉族，户籍所在地四川省成都市高新区,现住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：易守明，四川首力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢盛平，男，生于1975年7月13日，汉族，住四川省广安市前锋区。 被上诉人（原审原告）：陈加莲，女，生于1975年12月30日，汉族，住四川省广安市前锋区。 被上诉人（原审被告）：王朝芬，女，生于1976年6月8日，汉族，住四川省广安市前锋区。 被上诉人（原审被告）：谢明莉，女，生于1982年6月25日，汉族，住四川省成都市青羊区。 被上诉人（原审第三人）：广安正大房地产开发有限公司，住所地四川省广安市前锋区广前大道**。 诉讼代表人：鲁崇兵。 委托诉讼代理人：李玲，四川爱众律师事务所律师。 上诉人杨梅因与被上诉人谢盛平、陈加莲、王朝芬、谢明莉、广安正大房地产开发有限公司（以下简称正大房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市前锋区人民法院（2019）川1603民初1613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 杨梅上诉请求：1.撤销一审判决，驳回谢盛平、陈加莲对上诉人的诉讼请求；2.案件受理费由四被上诉人负担。事实及理由：1.一审法院认定事实不清,正大房产公司的实际控制人是王成、唐中华、曾令凡，三人对正大房产公司财产处分的行为代表正大房产公司的行为;2.一审法院认定上诉人与正大房产公司之间存在抵债房错误。2011年的借款正大房产公司已偿还上诉人本息合计1,205,625元，与王成陈述该笔借款70-80万元的事实相吻合，故该笔借款已还清。该金额与房屋认购书确认的2,374,272元差距较大，用2,374,272元抵偿1,205,625元的债务显然违背常理。一审审理中，上诉人已对认购书的真实性提出异议，但一审法院未予理睬。上诉人在公安机关陈述的2014年1月后再未收到广安恒立化工有限公司（以下简称恒立化工公司）或王成的还款系借条出具给蔡文静的60万元，并不涉及2011年的借款；3.一审法院认定事实错误，上诉人与正大房产公司之间有债务关系。2011、2013年借款的借条上均加盖了正大房产公司的印章，但上诉人与正大房产公司之间并无抵债房。谢明莉向上诉人转款是正大房产公司偿还上诉人借款的内部操作方式，并非抵账房转卖后的转款。谢盛平、陈加莲购买的房屋与上诉人无关，上诉人与谢盛平、陈加莲之间并无事实上的房屋买卖关系；4.一审判决认定上诉人收到谢盛平、陈加莲338,000元错误，认定上诉人收款系不当得利没有依据且超过诉讼时效。正大房产公司提供的认购书不是上诉人签署，系正大房产公司内部操作。正大房产公司与谢盛平、陈加莲买卖合同合法有效。上诉人收款是正大房产公司偿还借款，不是不当得利，且不当得利返还有时限限制，从2014年2月21日至今已经超过诉讼时效期间。5.一审法院混淆法律关系。本案案由为房屋买卖合同纠纷，但一审法院的审理过程偏离了该案由，一审审理过程中首先审理并否定了上诉人与正大房产公司的民间借贷关系，其次审理并否定了谢盛平、陈加莲与正大房产公司之间的买卖合同关系，最后审理了谢明莉接受委托的法律关系并认定上诉人与谢盛平、陈加莲之间存在房屋买卖关系，但这种关系在上诉人毫不知情的情况下发生；6.一审法院适用法律错误。即使上诉人与正大房产公司之间存在抵债房，依据《中华人民共和国破产法》第三十一条、第三十五条规定，正大房产公司的抵债行为也合法有效。 谢盛平、陈加莲辩称，上诉人收到了我的购房款，应当由上诉人退还给我。 正大房产公司陈述，本案实际的房屋买卖关系是谢盛平、陈加莲与上诉人建立的，谢明莉、王朝芬系媒介，帮助上诉人代收购房款，故谢盛平、陈加莲与正大房产公司不存在真实的房屋买卖关系，也未收取购房款。正大房产公司虽然订立了买卖合同出具了收据，也是配合上诉人完善手续，合同系无效合同，实际收款人是上诉人，故正大房产公司无返还房款的义务。 王朝芬、谢明莉未提交答辩意见。 谢盛平、陈加莲向一审法院起诉请求：1.要求杨梅、王朝芬、谢明莉共同返还购房款339,200元，并从收款之日起按商业银行同期贷款利率支付利息；2.案件受理费由杨梅、王朝芬、谢明莉负担。 一审法院认定事实：2014年2月4日，谢盛平、陈加莲经王朝芬、谢明莉介绍购买了“恒立·恒顺星城”7-2-9-2号住房一套，并向王朝芬预付了定金1000元，王朝芬向谢盛平、陈加莲出具收条一张。2014年2月7日，谢盛平、陈加莲与正大房产公司名义签订了合同编号为729的《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为：小区暂定名为“恒立·恒顺星城”，位置为7幢2单元9层2号，面积约为106平方米。单价为每平方米3600元，总金额381,600元，付款方式为一次性付款，在签订合同当日支付总价款的100%，交付期限为2015年12月30日前。该合同还约定了违约责任、商品房交接、产权登记、保修责任等相关内容。 2014年2月7日，谢盛平、陈加莲通过谢盛平账号为6228××××4976的中国农业银行账户向谢明莉账号为6228××××0878的银行账户转款200000元；同年2月13日谢盛平又通过尾号4976的银行账户将剩余购房款138000元转入了谢明莉尾号为0878的银行账户。2014年2月13日，正大房产公司出具编号为1725317的收据，载明：今收到谢盛平、陈加莲购房款381600元。谢明莉收到谢盛平、陈加莲的购房款后又通过其尾号为0878银行账号分别于2014年2月19日、2月25日、3月12日向杨梅的银行账户6228××××0219转入188825元、100000元、165000元，三笔转款共计453825元。谢盛平、陈加莲确认并未向正大房产公司支付购房款。 正大房产公司开发的恒顺星城楼盘，委托成都明信房地产营销策划有限公司（以下简称明信营销公司）进行营销策划代理。谢明莉系明信营销公司派至该楼盘任销售主管。正大房产公司系四川广安恒立化工有限公司（以下简称恒立化工公司）的关联公司，因恒立化工公司无力清偿对外所欠债务，遂用正大房产公司开发的“恒立·恒顺星城”楼盘房产抵偿了一批债务。据公安机关查证之情况，如购房客户选中了购买抵债房，购房客户就将房款交至谢明莉处，抵债房债权人将原抵债的房款收据、商品房买卖合同交到楼盘收银员处，由收银员重新开具房款收据、签订商品房买卖合同。该类房款不进入公司账户，由收款员与原抵债房主结算。谢盛平、陈加莲所购买之房系杨梅所获抵债房销售（除本案外，杨梅还因抵债房销售与其他购房人发生争议）。谢明莉在回答公安机关讯问时，承认谢盛平所购买的房屋系杨梅的抵债房。 2017年6月23日，一审法院作出（2017)川1603破3号民事裁定书，裁定受理正大房产公司的破产重整申请，并同时指定正大房产公司清算组为管理人。谢盛平、陈加莲向正大房产公司管理人申报债权，经该公司管理人审查后确认谢盛平、陈加莲的债权为0。 一审法院认为，现有依据已表明王朝芬、谢明莉所收取谢盛平、陈加莲支付的定金、购房款未支付给正大房产公司，谢明莉所收取谢盛平、陈加莲的购房款转支付给了杨梅。由于谢盛平、陈加莲支付的价款系购房款，目的是用于购买房屋，杨梅又否认与谢盛平、陈加莲存在房屋买卖关系，即杨梅与谢盛平、陈加莲未建立房屋买卖关系的前提下，收取谢盛平、陈加莲支付的购房款缺乏法律依据。杨梅虽主张所收谢明莉转付的谢盛平、陈加莲购房款系正大房产公司、王成安排谢明莉偿还公司欠其债务，但未提供有正大房产公司或王成安排或授意谢明莉代公司偿还债务的依据，正大房产公司亦否认有安排或授意谢明莉代公司向杨梅偿还债务的事实，本案审理中，杨梅也未提供正大房产公司欠其债务的依据，故杨梅此主张无依据证实。由于正大房产公司否认向谢盛平、陈加莲出售了案涉房屋与其建立房屋买卖关系的事实，认可其出具相应手续系为配合杨梅完成与谢盛平、陈加莲的买卖关系，谢明莉在公安机关讯问时承认谢盛平、陈加莲所购房系杨梅抵债房，谢盛平、陈加莲亦认可所购房屋系杨梅抵债房，再结合公安机关查证谢盛平、陈加莲所购房亦为杨梅抵债房销售的事实，由此可认定正大房产公司与谢盛平、陈加莲未建立房屋买卖关系，正大房产公司无理由收取谢盛平、陈加莲的购房款，事实上正大房产公司亦未收取谢盛平、陈加莲购房款。正大房产公司在未收到谢盛平、陈加莲购房款的情况下，亦缺乏用该款偿债的事实前提。如案涉房屋系杨梅向谢盛平、陈加莲出售的抵债房，因尚未取得相应物权，在正大房产公司已进入破产程序且杨梅未获得案涉房屋并完成向谢盛平、陈加莲履行交付义务的情况下，谢盛平、陈加莲不能实现购房目的，其有权解除与杨梅的购房关系。 综上，杨梅收取谢盛平、陈加莲支付的购房款，其主张系正大房产公司归还其债务缺乏依据，其否认与谢盛平、陈加莲有房屋买卖关系情况下收取该款亦无合法理由。如系获得的抵债房再转卖给谢盛平、陈加莲，因正大房产公司与杨梅债权相关联之公司已进入破产重整，杨梅未获得抵债房之物权，事实上已无法履行转卖义务，其否认与谢盛平、陈加莲有房屋买卖关系的行为已表明不向谢盛平、陈加莲履行转让房屋义务，谢盛平、陈加莲的购房目的已不能实现，为此，谢盛平、陈加莲有权解除与杨梅之间的买卖关系。现谢盛平、陈加莲要求杨梅退还购房款，即含有解除买卖关系之意。在解除买卖关系后，杨梅应向谢盛平、陈加莲返还收取的购房款及法定利息，王朝芬应向谢盛平、陈加莲返还收取的购房定金及法定利息。至于杨梅与正大房产公司及关联公司之间的债权关系，应通过破产程序另行处理。正大房产公司虽与谢盛平、陈加莲签订了买卖合同，但非真意，双方未建立买卖关系，也未收取谢盛平、陈加莲购房款，可不承担返还责任。谢明莉作为中间人，虽收取了购房款，但其已将购房款全额转交给了杨梅，谢盛平、陈加莲已向杨梅主张了权利，谢明莉可不再承担返还责任。 本案经一审法院审判委员会讨论决定，综合上述理由，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、杨梅向谢盛平、陈加莲返还购房款338,000元及利息，利息从2014年3月13日起按年利率6%计算至还款之日止；二、王朝芬向谢盛平、陈加莲返还购房定金1000元及利息，利息从2014年2月5日起按年利率6%计算至还款之日止；三、驳回谢盛平、陈加莲的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6388元，由杨梅负担6370元，王朝芬负担18元。 二审中，杨梅提交了如下证据：1.四川广安恒立科技发展有限公司“工商登记信息”，拟证明案涉的正大房产公司的实际控制人系王成、唐中华、曾令凡，三人对正大房产公司财产处分的行为代表正大公司；2.通话录音资料,拟证明杨梅与正大房产公司存在民间借贷关系，杨梅没有抵债房，杨梅没有签署抵债房认购协议。 谢盛平、陈加莲拒绝对杨梅提交的证据发表质证意见。 正大房产公司质证意见称，对“工商登记信息打印件”真实性合法性无异议，关联性有异议，仅能证实唐中华、曾明华是公司股东，其行为不能完全代表公司；“录音资料”谢明莉已经在公安机关询问时已经认可谢盛平、陈加莲购买的房屋是杨梅抵债房，购买方也认可该事实，结合公安机关的查证，该房屋应为抵债房。 本院认证意见：工商登记信息打印件与本案无关,本院不予采纳。通话录音中杨梅多次诱导对方，且通话中对方亦未明确认可杨梅没有抵债房屋，该录音达不到杨梅的证明目的，本院不予采纳。 本院二审查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案争议的焦点为：一、涉案房屋是否系杨梅的抵债房;二、杨梅是否应当返还谢盛平、陈加莲购房款并支付利息。 关于争议焦点一。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案一审期间，一审法院调取的房屋认购书等证据能够确认杨梅有接受抵债房的行为，杨梅虽对认购书中的签字提出异议，但并未申请笔迹鉴定，对此应由其承担举证不力的法律后果。谢明莉在公安机关和一审中的所做的陈述结合谢明莉在收到谢盛平、陈加莲房屋价款后将款项支付至杨梅名下银行账户的事实，可以认定案涉房屋系杨梅抵债后放在售楼部委托他人代为销售的房屋。杨梅上诉称与正大房产公司不存在以房抵债关系，但未提供证据加以证实，对此应由其自行承担不利的法律后果。 关于争议焦点二。杨梅将正大房产公司抵债给其的房屋放在售房部代为出售，实为授权他人代为转卖房屋。谢盛平、陈加莲与正大房产公司签订的《商品房买卖合同》，所涉标的房屋为正大房产公司抵偿给杨梅的商品房，正大房产公司未收取任何价款，而谢明莉已将杨梅抵债房转卖的价款交付给了杨梅，故谢盛平、陈加莲虽然与正大房产公司签订了《商品房买卖合同》，但实际出卖方应为杨梅。由于正大房产公司抵偿给杨梅的商品房为期房，正大房产公司与谢盛平、陈加莲重新签订《商品房买卖合同》、更换房款收据之行为，实为接受委托以自己的名义协助配合杨梅完成向谢盛平、陈加莲出售房屋的后续交付、办理房屋权证等事宜之用。 杨梅作为实际出卖人在收取了谢盛平、陈加莲的房屋价款后，负有向谢盛平、陈加莲交付房屋等义务。现正大房产公司管理人对谢盛平、陈加莲申报的购买房屋，通过审核确认其权利为0，拒绝代为向谢盛平、陈加莲履行交付房屋之义务，其法律后果应由杨梅承担，杨梅应向谢盛平、陈加莲返还所收取的购房款338,000元并承担资金占用利息。一审判决杨梅退还谢盛平、陈加莲购房款338,000元及资金占用利息并无不当，本院予以确认。但谢盛平、陈加莲起诉请求按商业银行同期贷款利率支付利息，而自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，故案涉资金占用利息应作相应调整。 综上所述，杨梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律有瑕疵，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更四川省广安市前锋区人民法院（2019）川1603民初1613号民事判决第一项为“杨梅向谢盛平、陈加莲返还购房款338,000元及资金占用利息（资金占用利息以338,000元为基数，从2014年3月13日起按年利率6%计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至款项付清之日止起）”； 二、变更四川省广安市前锋区人民法院（2019）川1603民初1613号民事判决第二项为“王朝芬向谢盛平、陈加莲返还购房定金1000元及资金占用利息，（资金占用利息以1000元为基数，从2014年2月5日起按年利率6%计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至款项付清之日止起”）； 三、驳回谢盛平、陈加莲的其他诉讼请求。 一审案件受理费6388元，由杨梅负担6370元，王朝芬负担18元。二审案件受理费6388元，由杨梅负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 罗乔军 审 判 员 陈 萱 审 判 员 王 敏 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 袁 旭 书 记 员 周甜甜