北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11553号上诉人（原审被告、反诉原告）：项萍，男，1962年11月13日出生，汉族，住安徽省金寨县。委托诉讼代理人：刘小斌，北京鼎章律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘云松，北京鼎章律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：丁彪，男，1950年3月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王怡然，北京锦钟律师事务所律师。上诉人项萍因与被上诉人丁彪房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初16109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。项萍上诉请求：一、撤销北京市朝阳区人民法院作出的（2019）京0105民初16109号民事判决第一、三项；二、改判支持项萍一审全部反诉请求。事实和理由：一、原审法院认定2019年3月14日为限确定项萍应支付占用使用费的时点错误。1.项萍承租丁彪的房屋用途是用于公寓出租经营。由于2017年11月大兴西红门发生火灾后，根据北京市政府的通知要求，必须在2017年11月27日全部撤离丁彪房屋，并对涉案房屋停水、停电。此时涉案房屋已经无法继续出租经营，房屋租赁合同目的已经无法实现。而一审法院却以2019年3月14日为限确定项萍应支付占用使用费的时点显然是错误的。2.一审法院以双方举证和法院自公安机关调取的出警信息证明直至2018年10月22日，双方仍就涉案房屋出租事宜产生纠纷，且事发地点就位于涉案场院从而难以认定项萍已实际完成房屋腾退属于事实认定错误。因为涉案房屋已经被政府要求腾空、停水停电，无法出租经营，房屋租赁合同目的已经无法实现，故项萍要求丁彪退还多收取的房屋租金和项萍垫付的变压器费用和地租款。而在丁彪退还多收取的房屋租金和项萍垫付的变压器费用和地租款期间，由于项萍是外地人，无处可去，无奈之下只能继续居住在已经停水停电的涉案房屋内，且仅仅只是占用其中一间房屋居住而已。而且项萍占用居住在一间停水停电的房屋内的目的，仅仅是为了要求丁彪退还多收取的房屋租金和上诉人垫付的变压器费用和地租款而已。出警信息无法证明直至2018年10月22日双方仍就涉案房屋出租事宜产生纠纷，因为涉案房屋已经被政府要求腾空、停水停电，已经无法出租，根本就不存在涉案房屋出租的事情。且报警纪录是因为丁彪殴打项萍，后项萍报警。3.一审法院以各方就封条形成时间并未举证，难以准确核定项萍实际搬出的时点，而就此事实，项萍负有举证责任，在其未充分举证的情况下，应承担举证不能的法律后果，即以2019年3月14日为限确定项萍应支付使用费的时点是错误的。从补充协议就可以说明2016年10月10日之前，二层就已经被政府限制，不让经营了，不然也不会在补充协议第5条中体现如二楼正常经营，乙方按原合同交租金的条款。该补充协议已经可以明确证明在2016年10月10日之前，政府就已经不让二层经营了，而一审法院却视而不见，必然造成认定事实错误。4.丁彪所提供的证人系丁彪的物业管理人员，与丁彪存在利害关系，其所做证言不具有法律效力。上述事实有相关的证据予以证明，一审法院却以上诉人未能举证为由不予认定是错误的。所以丁彪应退还多收取的2017年11月27日至2018年7月31日期间的租金30万元。二、补充协议已经完全可以证明房租为每年30万元，而一审法院却认定双方租金仍为每年60万元，显然是错误裁判。由于涉案房屋二层已经被封，无法经营。双方于2016年10月10日签订《补充协议》，约定将原来的租金由60万元调整为30万元，并约定项萍已支付的2015年4月1日至2015年7月31日所交二楼4个月的租金从下年度扣除（10万元）。项萍支付的房租均有丁彪的收据。项萍2016年10月10日支付了2016年7月31日至2017年7月31日的房租30万元。2017年7月31日项萍向丁彪支付2017年7月31日到2018年7月31日的租金40万元，后又于2017年6月26日支付房租15万元，丁彪多收取了的房租理应退还。三、一审判决没有任何证据证明项萍所主张的垫付费用388000元已经抵扣房租，就主观猜测项萍该垫付费用已经折抵，完全是妄加猜测，胡乱判决。四、关于项萍所主张的要求丁彪赔偿装修损失10万元没有在判决书予以体现，纯属漏判。综上所述，一审法院认定事实不清，现恳请二审法院在依法查明事实后予以改判，支持项萍原审反诉请求。丁彪辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，项萍的上诉请求和理由不能成立，请求法院依法予以驳回。事实和理由：一、一审法院以2019年3月14日为限确定项萍应支付占用使用费正确。北京大兴西红门发生火灾事故并没有影响项萍继续租用涉案房屋，项萍并没有与丁彪办理房屋交接，2018年8月30日、2018年10月20日，因项萍拒交房租双方发生争执，两次报警，项萍如不认可该时间节点，可提交有效的拯救证明其办理涉案房屋的时间，否则应当承担举证不能的法律后果。二、一审法院认定涉案房屋租金为60万元正确。补偿协议当中虽然约定了以后的年租为30万元，但协议第五条对例外情形进行了约定，项萍一致在使用二楼，根据约定，仍应当支付60万元租金。三、一审法院认定地租款和变压器款已抵扣房租正确。2016年8月9日项萍交付地租款14.8万元，已经该年度房租中抵扣房租，首条中明确注明地租款等同于房租款，现在项萍要求返还毫无道理。2014年1月6日交付的24万元变压器款已经收条中载明该项目自下一年度房租中抵扣，实际也已在2015年7月31日至2016年7月31日期间房租抵扣，之后历次交付房租环节，项萍均未提出异议，因此其要求退还，毫无道理。四、一审法院对于项萍要求丁彪赔偿10万元的损失不属于漏判。综上，请求二审法院依法予以维持。丁彪向一审法院起诉请求：1.要求解除双方于2004年12月30日签订的《合同书》；2.要求按照月租金5万元标准计算给付自2018年8月1日起至2019年3月29日止的房屋租金；3.要求赔偿损失15万元。项萍向一审法院起诉请求：1.要求丁彪退还租金55万元（含2015年4月1日至2015年7月31日二层房屋租金10万元、2017年11月27日至2018年7月31日期间租金30万元、2017年6月26日项萍交付的现金15万元房租）；2.要求丁彪返还垫付费用388000元；3.要求丁彪赔偿装修损失10万元。一审法院认定事实：2013年11月15日，丁彪（甲方）、项萍（乙方）签订《合同》，载明“经双方协商，甲方愿将皮村魏家地工业区一处待建房约6000平方米，租予乙方，租期20年，租金按实际使用面积每平方米每天0.3元，甲方负责房屋主体建设并负责水、电、路及外围工作，保证乙方用于公寓出租的正常经营。如乙方不租该房，订金不退。如甲方不能按约定交房，或其他原因不租给乙方，愿双倍退还定金。交房时间2014年2月15日。2014年8月20日起租。”在该份《合同》底部空白处有两段丁彪手写字迹，第一段丁彪手写“今收项萍叁拾万定金款，次款一层完后付二批。”第二段丁彪手写“今收到项萍下年租金叁拾万元整。12.20”2014年1月6日，丁彪出具收条，载明：“今收到老项交来变压器款，款项从下年房租扣除，钱款数24万元。”2014年12月30日，丁彪（甲方）、项萍（乙方）签订《合同书》，约定“乙方承租北京市朝阳区金盏乡皮村魏家地工业区房屋，租期20年，自2014年7月30日至2034年7月30日，租金半年付。拖欠租金10日，合同自行终止，甲方视乙方地上物品为自弃物品，有权处置。甲方协助乙方水电接通，如电力不够，甲方可向村委会申请变电器，费用由乙方垫资，甲方承担（抵扣房租），变压器的拥有权归甲方，使用权和最终解释权归乙方，电费按供电局收的电价缴纳。承租期内如需要更换房顶，由甲方负责，甲方负责维修房屋一年。乙方应按时交纳承租费用，水费、卫生费、垃圾消纳费按村委会规定由乙方缴纳。双方预终止协议，均应提前三个月以书面形式通知对方。甲方擅自终止协议，向乙方退还当年租金，乙方擅自终止协议须补齐当年租金。如遇不可抗拒的自然灾害和国家集体征用土地，双方互不承担责任，房租按实用时间退还。乙方在使用期内应合法经营、加强管理、防火防盗，由此产生的后果由乙方承担。”双方签订上述合同后，均依约履行，项萍使用涉案场院内房屋用于经营鑫弘公寓。2016年8月9日，丁彪出具收条，载明“暂收项萍（地租款）、房租款148000元壹拾肆万捌仟元整，（用以交村上4.8、孙宝忠8万以及补偿费2万）”。2016年10月10日，丁彪、项萍另签订《补充协议》，约定“1、甲方保证乙方正常经营及水、电、路的正常使用，如甲方单方终止合同，甲方退回乙方全部租金及赔偿全部装修款。2.乙方单方面终止合同，应赔偿甲方全部建筑款。3.甲方同意以后年租金为30万元，并一次性付齐。4.由乙方原交2015年4月1日至2015年7月31日所交二楼4个月租金从下年度扣除（10万元）。5.如二楼正常经营，乙方按原合同交租金（按实际经营时间计算）。”2016年10月10日，项萍交付2016年7月31日至2017年7月31日租金30万元。2017年6月26日，丁彪收取项萍现金15万元，并出具收条。2017年7月31日，项萍交付2017年7月31日至2018年7月31日租金40万元。双方均认可，项萍租金付至2018年7月31日。为证明正常使用房屋受阻的事实，项萍提交一份《通知》照片，内容为“今接到北京市政府通知，朝阳区金盏乡皮村所有出租土地上的公寓，必须于2017年11月27日全部撤离，截止2017年11月27日晚6时不撤离、不腾退、不清空者，一切物品视为放弃，一切后果损失自行承担，今天起（27日）晚间开始停水、停电，夜间不许人员留宿，如有违反，后果自负。2017年11月27日。”项萍主张，该份《通知》系政府部门张贴，后由其拍照留存，自该日后，项萍即组织承租人员清退，并继而主张丁彪退还2017年11月27日之后的房屋租金。丁彪对此证据未质证。此外，项萍另主张2017年11月份金盏乡其他宅院发生火灾，导致政府部门强制要求关闭辖区内所有公寓出租，双方合同无法继续履行，且其已自行组织承租人员清退，随后，涉案场院被停水停电，项萍自接水电维持房屋自用，并向丁彪主张退款，后又被丁彪截断电线、水管，双方由此还产生多次冲突，并报警处理，最终因退款无果，项萍搬离场院，将承租房屋钥匙交予丁彪委托场院管理的人员。丁彪对项萍所称交付钥匙的事实不认可，且申请证人张某出庭作证，称“2017年10月中旬，因为母亲病重，我回老家了，直到2018年2月22日母亲去世后，我才在2018年3月份回京。在这段期间里，我没有回过北京。我是丁彪的物业管理，自1993年就开始跟着丁彪干了。涉案院落原来是厂库房，大概是2013年建造的，之前还有一些房子，都是丁彪和一个姓谭的建造的。被告承租房屋后，我一直都在，有时候没有电了、漏水了，我都会去处理。我只负责物业管理。项萍承租的时候我也不知道她是做什么的，后来盖起来了，才知道是作公寓出租。大概2018年10月底左右停水停电，项萍还来找过我，说是丁彪断水断电的，还因此拒付租金，那个时候项萍的公寓还有租户。”项萍对证人陈述不认可，坚持主张2017年11月份以后已停止经营，清退租户，仅留项萍与丁彪索要退款事宜。丁彪、项萍因房屋腾退事宜发生多次纠纷，且有公安机关出警处理，本案一审审理中，丁彪申请法院取证，一审法院出具调查令，调取了北京市公安局朝阳分局金盏派出所出警记录及执法记录仪影像资料，显示2018年8月30日、2018年10月20日项萍两次报警（报警电话189XX****XX），分别为：公寓电线被人剪断，公寓老板被人持棍打伤。据此，项萍主张上述两次报警均因丁彪所为。丁彪对公安机关处理的事实认可，但认为该份证据足以证明项萍占用涉案房屋的事实。截止法庭辩论终结，未见各方提交关于涉案房屋建造许可审批手续。关于丁彪所称装饰装修现值确定问题，经释明，丁彪不申请评估鉴定。双方就项萍是否于2017年11月27日搬离涉案场院，并将涉案房屋交还给丁彪存在争议。项萍主张自该日即办理租户的清退事宜，并将院落腾空，仅留管理人员在院内向丁彪讨要退款。丁彪认为项萍从未完成院落腾退，且一直经营使用。案件审理中，一审法院于2019年3月29日庭审调查中，经双方确认，涉案场院及房屋已处于空置状态。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证的除外。本案中，双方均未举证证明涉案房屋系经过合法建设工程规划许可手续审批后形成的房屋，所以，双方所签租约无效。无效合同自始没有法律约束力，但不影响合同中独立存在的有关争议解决条款的效力。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，涉案房屋系出租人建造，应由出租人对房屋合法性承担举证责任，承租人在承租涉案房屋前，应对承租房屋的合法性予以详细审查，但双方均未对此予以注意，所以均应承担一定的过错，丁彪作为出租人应承担主要过错，项萍作为承租人则应承担次要过错责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同标准支付房屋占有使用费的，法院可以支持。关于项萍应否负担2018年7月31日之后的占有使用费问题，首先应核定项萍何时将涉案房屋及场院交还给丁彪。本案中，双方均认可租金已付至2018年7月31日，但之后的租金，项萍并未支付，虽然项萍主张自2018年11月27日即搬离涉案房屋，但结合双方举证和法院自公安机关调取的出警信息，可以印证，直至2018年10月22日，双方仍就涉案房屋出租事宜产生纠纷，而且事发地点就位于涉案场院，所以，一审法院难以认定项萍已实际完成房屋腾退，完成房屋交还给丁彪的事实。一审法院于2019年3月14日、2019年3月29日先后两次组织庭审调查工作中，均明确告知双方应尽快完成房屋清退及确认工作，双方也均认可截止2019年3月29日涉案房屋已处于空置状态，且二层房屋张贴了封条。鉴于各方就封条形成时间并未举证，一审法院难以准确核定项萍实际搬出的时点，而就此事实，项萍负有举证责任，在其未充分举证的情况下，应承担举证不能的法律后果，即一审法院以2019年3月14日为限确定项萍应支付占有使用费的时点。关于计收占有使用费的标准，结合双方租约及彼此的过错，适当确定项萍按照每月10000元标准计算，自2018年8月1日至2019年3月14日共计74517元。关于项萍所称退还55万元租金的问题，首先，关于2016年10月10日《补充协议》中载明的10万元已付租金折抵下一年度租金的问题，一审法院认为已实际折抵。理由如下：1.在双方签订《补充协议》并各自持有该份合同文本的情况下，项萍在交付下一年度租金时，应对丁彪提及需要折抵之前双方确认的部分租金，该解释符合情理，而且从2016年10月10日、2017年6月26日、2017年7月31日三次交款数额上看，若双方确认的租金标准为30万元／年，则无法与2017年7月31日形成的收条中载明的“今收到鑫弘公寓（项萍）交来2017年7月31日至2018年7月31日房屋租金40万元”吻合，所以，丁彪作出的解释更符合逻辑，即，双方租金仍为60万元／年，在项萍交付租金时，双方议定降低了10万元，并结合之前年度确认的可抵扣10万元租金的意见，最终确定了交付40万元租金的事实，并结清了2018年7月31日之前的租金。同理，项萍持有的2017年6月26日形成的收条，也已写明为房租款，该笔款项的交付时间早于2017年7月31日收条形成的时点，在之后交付40万元租金时，未见各方就之前已付租金提出异议，可以推定之前所付15万元租金已在最后一份收条出具时予以考虑，各方最终确认了2018年7月31日之前的租金已结清的事实。所以，项萍主张退还55万元租金主张，一审法院均不予采纳。第三，关于项萍主张退还垫付变压器费用24万元及2016年8月9日项萍暂交的地租款148000元的请求，因该两份收条分别形成于2014年1月6日、2016年8月9日，且收条原件一直由项萍持有，在变电器收条中还载明该款项自下年度房租中扣除，然而在之后历次交付租金环节，均未见项萍就之前所付变压器费用、地租款费用提出异议，所以，可以推定该费用已在之后年度中抵扣，项萍主张退还，一审法院不予支持。第四，针对丁彪主张赔偿损失15万元，并要求项萍恢复原状的请求，一审法院不予支持。理由为：双方签订的租约中虽然未明确写明项萍承租涉案房屋用于经营公寓，但在双方租约履行过程中，丁彪对于涉案房屋的用途已明知，但未提出任何异议，且在收条中多次出现“鑫弘公寓”的字样，所以，可以认定，丁彪同意项萍使用涉案房屋用于经营公寓，并且同意项萍就涉案房屋进行相应的装修。现合同无效的主要过错在于丁彪未能提供具有合法产权证明或审批手续的房屋，丁彪对于合同无效的过错更大，故一审法院对其主张损失和恢复原状的请求均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、项萍于判决生效之日起七日内给付丁彪房屋使用费七万四千五百一十七元；二、驳回丁彪的其他诉讼请求；三、驳回项萍的全部反诉请求。如未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，项萍为证明其上诉意见提交以下证据：1.2015年7月30日收条一张，证明24万元的电压器款并未在2015年7月30日至2016年7月30日期间的租金内予以扣除，项萍已经全额支付了该年度租金。2.2016年7月4日北京市朝阳区金盏乡安全生产监察科出具的检查记录单一张，证明在2016年7月时案涉房屋二层已经被行政机关查处，不允许使用，因此双方签订了新的补充协议。3.2016年8月17日金盏乡皮村村委会出具的告知书一张，证明目的同证据2。4.2016年8月1日的会议纪要，证明签订补充协议双方进行沟通，没能达成一致意见，丁彪一直管项萍要地租款，签补充协议同时，项萍把30万的租金也给交了。丁彪发表质证意见称，证据1真实性认可，合法性、关联性、证明目的均不认可，60万元的收条是包括了24万元电压变压器款的；证据2、证据3的真实性认可，关联性、合法性、证明目的不认可，政府来检查房屋，项萍一直在使用房屋，不能证明项萍已经对房屋进行了交接。证据4的真实性认可，证明目的不认可，双方并未达成一致意见。上述证据均不属于新证据。二审期间补充查明，丁彪自述案涉建设房屋土地系从村委会承租，属于自建房屋，并没有建设手续。丁彪称在向项萍出租房屋时已告知无手续，项萍称不知道该情况，但项萍并未要求丁彪出具房屋建设或备案手续。项萍称案涉房屋在2016年4月开始不让住人，2016年8月不能再使用。关于自2016年8月不能使用的情况下，项萍在2017年7月31日交付丁彪40万元的，项萍解释称系丁彪要求涨价，但并未提交丁彪要求涨价的证据。丁彪主张案涉房屋二层一直在正常使用。项萍主张2017年11月27日交接房屋，但对是否交接了房屋钥匙表示不清楚。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证的除外。本案中，丁彪认可案涉房屋未取得过建设工程规划许可证，故项萍主张双方合同有效，于法无据，本院不予支持。综合双方诉辩意见，本案争议焦点在于对案涉房屋交接时间的认定。项萍主张2016年8月开始案涉房屋二层已经无法使用，而2018年11月27日已经搬离案涉房屋，但项萍对于上述事实并未提交充分、有效的证据予以佐证。现一审法院根据项萍交付租金的时间、金额、公安机关调取的信息、实地调查情况等在案证据认定2019年3月14日为限确定项萍应支付占有使用费的时点，处理并无不当，本院不持异议。关于退还垫付变压器费用24万元及2016年8月9日项萍暂交的地租款148000元一节，两份收条形成于2014年1月6日、2016年8月9日，原件均在项萍处，而在后续与丁彪就房租数次的交付往来中，项萍均未提交证据显示其曾就相关请求提出过主张，故一审法院对此未予支持，本院不持异议。关于项萍主张退还租金一节，一审法院综合《补充协议》、交款时间及数额、收条内容以及双方对于租金形成和交付过程的陈述，认定项萍主张返还55万元租金的诉请缺乏依据，处理并无不当，本院不持异议。项萍主张10万元装修款，而项萍对于承租房屋是否存在建设工程规划许可证应当负有应尽的审慎义务，现一审法院认定项萍对租赁合同无效负有次要过错责任，并驳回其全部反诉请求，于法有据，项萍主张一审法院遗漏处理诉请，缺乏依据，本院难以采信。综上所述，项萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7071元，由项萍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邓青菁审 判 员 高 贵审 判 员 张清波二〇二〇年十二月二十二日法官助理 付 哲书 记 员 马雪骁