河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终2589号上诉人（原审被告）：陈超英，女，汉族，1961年8月3日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：春夏，河南强人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁丽，女，汉族，1986年7月12日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：蔡俊涛，河南澜业律师事务所律师。上诉人陈超英因与被上诉人梁丽房屋买卖合同纠纷一案，不服漯河市郾城区人民法院（2020）豫1103民初3223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈超英上诉请求：1、撤销原判，依法改判解除上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同，上诉人陈超英支付被上诉人梁丽定金10000元或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审遗漏当事人漯河市创一房地产中介有限公司（以下简称创一公司），对于查明案件事实有重要作用，程序违法，另外中介服务费并非上诉人收取，被上诉人应向创一公司主张，一审法院认定上诉人支付被上诉人中介服务费24500元错误。1、《房屋买卖合同》的签订是创一公司促成的，虽然买卖合同是双方法律关系，但此次交易为二手房买卖，正是通过中间商创一公司才能够顺利进行交易购买，并且创一公司是合同主体，盖有公司公章，承担合同义务，理应作为本案适格当事人参与诉讼，一审法院遗漏本案重要当事人，程序违法，应裁定撤销原判，发回重审。2、一审判决中上诉人自认“房屋买卖合同签署当日……被上诉人向第三人创一公司支付中介服务费24500元”，且创一公司收取了被上诉人中介服务费，按照合同相对性原则，被上诉人向上诉人主张中介服务费24500元于法无据，被上诉人应向创一公司主张，秉着公平合理原则，中介服务费是谁收取，理应由谁返还，故一审判决上诉人向被上诉人支付24500元中介服务费属于事实认定错误。二、本案的房屋买卖合同未能履行，最直接的原因并非上诉人，而是由于创一公司，故一审法院认定上诉人返还被上诉人双倍定金40000元错误。1、一审中被上诉人提供的2020年7月27日通话录音中显示“上诉人本人称其家属一直不同意办离婚证，办不了离婚证就避不了税……”，因上诉人名下有两套房产，创一公司为了达成交易，帮助被上诉人涉案房产满足“满五唯一”的标准逃避高额的税费，就鼓动上诉人与其家属办理假离婚以达到避税的目的，在上诉人一方看来，为了避税而办理假离婚将受到道德上的谴责，上诉人一方不同意办理离婚证，被上诉人也就没有办法避税，那么被上诉人一方不愿意出具高额的税费，故该买卖合同也就无法履行。2、退一步讲，如果所有的二手房买卖合同都要为了避税而办理假离婚，有违社会伦理，增长了社会不正之风，更是损害了国家利益，造成国有财产损失。上诉人作为卖方，本应是合法合理按照法定程序进行房屋交易，但创一公司的此种做法，伤害了卖方一家的感情，更是欺骗了买方的信任，此买卖合同无法履行的真正原因是被上诉人不愿意缴纳高额税费，跟上诉人无关，上诉人愿意将被上诉人缴纳的定金10000元予以返还。综上，一审法院认定事实不清，本合同未能履行与上诉人无关，中介服务费和10000元定金并非上诉人收取，故上诉人不应向被上诉人支付中介服务费24500元、损失赔偿20000元，定金10000元，共计54500元，另外一审遗漏当事人，属于严重程序违法，请二审法院在查明事实的基础上，裁定撤销原判，改判解除上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同，上诉人陈超英支付被上诉人梁丽定金10000元或者发回重审。梁丽辩称，一、一审判决不存在遗漏重要当事人的违反法定程序的情形。上诉人和答辩人是《房产买卖合同》的卖方和买方,创一公司只是经纪方。不履行《房产买卖合同》的是上诉人，不是经纪方。答辩人起诉上诉人,要求上诉人根据《房产买卖合同》承担责任，主体适格。一审法院由此作出判决，不存在遗漏当事人的违反法定程序的情形。二、上诉人应当承担答辩人支付给经纪方的中介服务费24500元。经纪方促成《房产买卖合同》的成立，上诉人按照合同约定支付有关中介服务费是履行合同。这些费用《房产买卖合同》中已明确注明，是答辩人应当和必然支付的费用，上诉人在签订合同时也明知。答辩人支付的中介服务费24500元尽管不是上诉人收取的，但不影响上诉人承担该部分费用。首先这部分费用，经纪方已经促成合同，完成相关服务，答辩人无权要求经纪方返还，这属于答辩人因上诉人违约而发生的直接损失；其次，合同第五条第1款也明确约定卖方根本违约,本合约自动解除，买方支付给经纪方的中介服务费由卖方承担。据此，答辩人要求上诉人承担该部分费用合理合法。一审判决上诉人向答辩人支付24500元中介服务费，认定事实清楚正确。三、上诉人不履行合同，依照法律和合同约定，其应当承担责任。1、关于税费，《房产买卖合同》对此有明确约定。合同第二条第2款，买卖双方将税费缴付约定为:各自承担各自费用。不论是根据法律规定，还是根据合同约定，上诉人都应当承担自身因房产交易而产生的税费，这是上诉人作为纳税人的法定义务，也是上诉人的合同义务。上诉人签订合同后不愿意承担应由其承担的税费，不是不能履行合同的法定理由，也不是合同约定的理由。2、关于税费，上诉人与经纪方私下怎么谈的答辩人不知道,也与答辩人无关。答辩人与上诉人在签订合同时已经明确约定，各自承担各自税费。而且《房产买卖合同》特别提醒部分明确注明:买卖双方应知道在签订本合同过程中各方所做的口头的承诺不能作为另一方主张权利的证据。上诉人想用其自己声称的不能避税和避税违法等来解释不能履行合同没有事实和法律依据。四、上诉人称10000元定金并非其收取与事实不符。《房产买卖合同》签订时答辩人通过支付宝向上诉人转账交付定金20000元，上诉人也出具了收条。在此情况下，上诉人却否认其没有收取10000元定金没有一点诚信可言。综上，请求驳回上诉，维持原判。梁丽向一审法院起诉请求：1、解除原、被告2020年6月30日签订的房屋买卖合同；2、被告陈超英向原告梁丽支付64500元（包括被告应承担原告已支付的中介服务费24500元、应返还的定金20000元、损失赔偿20000元，该20000元是双倍返还定金中的20000元）；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：卖方陈超英、买方梁丽、经纪方创一公司2020年6月30日签订的房屋买卖合同显示：第一条物业权属情况1、物业地址为嵩山路锦绣天地4#楼4幢703号。2、建筑面积为167.97平方米，房屋所有权号码为：漯房权证郾城区字第**。第二条成交价、付款方式和税费等1、成交价为壹佰伍拾伍万元。2、买卖双方税费缴付约定为各自承担各自费用。3、买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为2020年9月30日前。第三条佣金和过户时间（注：买卖双方在签订本合同时，应当深知经纪方作为居间方已经为买卖双方付出了相应的劳动，买卖双方应当按照合同的约定向经纪方支付居间服务费）。1、在签署本合同时买方支付佣金壹万伍仟伍佰元整。2、买卖双方同意共同委托经纪方代为办理相关手续，商定签订本合同时，由乙方向经纪方支付代办费用壹仟元整。3、如买方采用银行按揭方式付款，则买方需按申请贷款金额的1%作为贷款代办服务费支付给经纪方人民币（大写）捌仟元整。实际贷款金额低于申请贷款金额时经纪方应退还买方实际贷款金额低于申请贷款金额差额贷款代办服务费，实际贷款金额高于申请贷款金额时买方应补交给经纪方实际贷款金额高于申请贷款金额差额贷款代办服务费。办理贷款的评估费用及其它与贷款相关费用由买方自行承担。4、买卖双方应在卖方手续准备齐全后三日共同到房管部门立契并办理房屋过户及相关手续。当日卖方陈超英、买方梁丽、经纪方创一公司签订的附件显示：买卖双方经协商，同意选择以下付款方式交付楼款并办理交易手续。如在交易过程中，因房管局等政府部门或银行原因导致期延的，则交易时间相应顺延。商业贷款。一、定金：人民币贰万元整，买方应在签署本合约同时自行交付卖方。二、卖方应在收到定金后十个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合约后十个工作日内签署银行按揭文件及支付贷款所需要的费用，并在签署银行按揭文件后三个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署本合约同时授权经纪方办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年捌拾万元的银行按揭贷款（以银行批复为准）。三、买卖双方同意买方到贷款银行签订借款合同并通过审批后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续。四、首期楼款（不含定金）人民币柒拾叁万元整，买方按下列第4种方式交付：4、其他支付方式去房管部门过户当日支付首付款。七、楼价余款（即申请贷款额）：人民币捌拾万元整（800000元）在交易过户及抵押登记手续完成并领取他项权利证后，由贷款银行直接划给卖方。房权证复印件显示：漯房房权证郾城区字第**，屋所有权人陈超英，共有情况单独所有，房屋坐落嵩山路锦绣天地4#楼4幢703号，总层数12，建筑面积167.97平方米，套内建筑面积147.8平方米。陈超英2020年6月30日为原告出具的收条显示：今收到梁丽交来购买漯河市嵩山路锦绣天地4#楼703号房购房定金共计人民币：贰万元整（￥：20000.00元）。原告梁丽（甲方）与创一公司（乙方）2020年6月30日签订的贷款代办合同显示：甲方将坐落于嵩山路锦绣天地4#楼4幢703号的房屋，房屋性质：商品房，所有权人：陈超英，建筑面积：167.97平方米，委托乙方办理贷款。甲方委托乙方为该房屋办理商业二手房形式贷款，申请贷款金额为人民币捌拾万元整，贷款年限30年，甲方须按合同约定向乙方支付委托服务费人民币捌仟元整（￥8000.00元）。原告梁丽与创一公司2020年6月30日签订的服务收费承诺书显示：梁丽经创一公司介绍成功购买嵩山路锦绣天地4#楼4幢703号，基于经纪方提供的中介服务，同意向经纪方支付人民币贰万肆仟伍佰元整作为创一公司咨询及中介服务费。创一公司2020年6月30日为原告出具的收据显示：今收到梁丽交来嵩山路锦绣天地4#楼4幢703号房屋中介服务费共计人民币贰万肆仟伍佰元整。原告提供的其与被告2020年7月27日的通话录音中，原告要求过户，被告称俺家那个人一直不同意办离婚证，办不了离婚证就避不了税，那不就没法卖了。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”该法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告2020年6月30日签订房屋买卖合同，原告当日向被告交付2万元定金，原告当日向经纪方创一公司交付佣金15500元、交易代办费1000元、贷款代办服务费8000元，合计24500元，经原告催告，被告以办不了离婚证就避不了税为由，不予办理过户，原告要求解除原、被告2020年6月30日签订的房屋买卖合同，予以支持。合同解除后，被告应双倍返还原告定金40000元，并赔偿原告损失24500元，总计64500元（40000元+24500元）。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条规定，判决：一、解除原告梁丽与被告陈超英2020年6月30日签订的房屋买卖合同。二、被告陈超英于本判决生效后十日内支付原告梁丽64500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。本案受理费710元，由被告陈超英负担。二审上诉人陈超英另提供创一公司房屋买卖合同一份、创一公司出具的收据和收条一份、陈超英本人中原银行流水一份，欲证明：１、此二手房买卖是创一公司促成的，创一公司是本案适格当事人，一审遗漏本案重要参与人，属于严重程序违法；２、2020年6月30日陈超英通过微信绑定的中原银行卡向创一公司转账10000元，此款为保证金，上诉人实际收取梁丽定金10000元。被上诉人梁丽质证称，对证据的真实性没有异议，对证据证明的问题有异议，合同不能证明一审遗漏当事人，陈超英向中介公司转账1万元与被上诉人没有关联，不能证明陈超英只收到梁丽定金1万元。被上诉人梁丽二审另提供一份转账记录，欲证明合同签订当天梁丽向陈超英转账1万元。上诉人陈超英质证称，对真实性没有异议，对证明目的有异议，上诉人虽然收取定金2万元，但本合同无法履行的原因是创一公司鼓动上诉人办理假离婚来帮助被上诉人逃避高额的税费。二审经审理查明的其他事实与原审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，１、上诉人陈超英和被上诉人梁丽是《房产买卖合同》的出卖人和买受人,创一公司只是中介人。梁丽起诉陈超英要求解除合同返还定金赔偿损失，诉讼主体适格，一审不存在遗漏当事人的违反法定程序的情形。２、创一公司促成陈超英和梁丽签订《房产买卖合同》，因陈超英不履行合同义务，梁丽支付创一公司的中介服务费24500元属于梁丽的损失，一审判决陈超英进行赔偿并无不当。３、根据梁丽一审提供的陈超英出具的收条和梁丽二审提供的转账记录，可以证明陈超英收取梁丽定金20000元。合同签订之后，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务，梁丽支付陈超英定金２万元并支付创一公司中介服务费24500元，陈超英不履行合同义务，梁丽请求解除合同，陈超英双倍返还定金40000元并赔偿损失24500元依法应予支持。陈超英上诉称合同未履行与其无关，不应返还定金赔偿损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，陈超英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1163元，由上诉人陈超英负担。本判决为终审判决。审判长  缑兵伟审判员  林晓光审判员  李 刚二〇二〇年十二月十一日法官助理裴蓉书记员林怡彤