广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24330号上诉人（原审原告）：广州晋廷物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区南田路****210铺。法定代表人：冯穗英，该公司经理。委托诉讼代理人：苏玉鸿，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄碧霞，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：黑龙江省国投领导小组清算组，住，住所地黑龙江省哈尔滨市松**学海路**/div>负责人：姜在滨，该清算组组长。委托诉讼代理人：马晓东，黑龙江龙信达律师事务所律师。上诉人广州晋廷物业管理有限公司（以下简称晋廷物业）与上诉人黑龙江省国投领导小组清算组（以下简称黑国投清算组）因物业服务合同纠纷一案，均不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初20233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晋廷物业上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持晋廷物业一审的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费由黑国投清算组承担。事实和理由：一、晋廷物业自2014年9月1日至今，持续向黑国投清算组提供物业管理服务，黑国投清算组应交纳相应物业管理费。晋廷物业一审提供的其工作人员金XX与黑国投清算组工作人员赵部长、史XX的相关微信聊天记录显示黑国投清算组拖欠物业管理费，黑国投清算组在多次催讨仍不支付的情况下，还抗辩晋廷物业的主张已过诉讼时效，该行为是不诚信的。二、一审将晋廷物业提起本案诉讼之日即2019年8月8日视为晋廷物业主张管理费之日，并结合涉案物业服务合同的约定，判决晋廷物业主张黑国投清算组支付2014年9月1日至2016年7月31日的管理费已过诉讼时效存在错误。《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。物业管理费的定期交纳情形实际为同一合同之债的分期履行，广东省高级人民法院（2017)粤民终3197号判决书中确认“依据《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，物业服务公司持续提供物业管理服务，诉讼时效从服务提供结束之日起计算”，晋廷物业自2014年9月1日至今持续向黑国投清算组提供物业管理服务，应适用该第五条规定，晋廷物业向黑国投清算组主张物业管理服务费的诉讼时效应从服务提供结束之日起计算。综上，晋廷物业主张黑国投清算组支付2014年9月1日至2016年7月31日的物业管理费并未超过诉讼时效，请求二审改判支持晋廷物业在一审的全部诉讼请求。针对晋廷物业的上诉请求，黑国投清算组答辩称，一、晋廷物业没有按照涉案物业管理服务合同约定履行义务，存在严重过错，黑国投清算组有权拒绝支付物业管理费。宝信公司是位于黑国投清算组所在物业上层的业主，晋廷物业未采取措施制止其对黑国投清算组的侵权，造成了巨大的财产损失。黑国投清算组亦不认可晋廷物业一审提交的管理规约，因该管理规约是原物业公司作出的。即使依据该管理规约，晋廷物业没有制止宝信公司的侵权行为，黑国投清算组起诉宝信公司案件二审已作出终审判决，支持了黑国投清算组的诉请。故黑国投清算组有权拒绝支付物业管理费。二、晋廷物业关于部分管理费未超过诉讼时效的主张不能成立。晋廷物业一审称向黑国投清算组发过律师函，写明“进行公司管理物业服务期间，自2016年2月起至今共拖欠物业管理费”等，但该律师函是发给了与黑国投清算组无关的第三人，黑国投清算组并未收到该律师函，不能视为晋廷物业已经向黑国投清算组主张了权利，故不能产生诉讼时效中断的法律效果。且从该律师函中也可以看出，晋廷物业并未对2016年2月之前的物业管理费主张权利。因此一审不予支持晋廷物业主张的部分物业管理费未超出诉讼时效，有事实依据及法律依据，请求二审维持该项判决。黑国投清算组上诉请求：1.撤销一审判决，改判黑国投清算组无需向晋廷物业支付物业管理费及滞纳金；2.一、二审诉讼费全部由晋廷物业承担。事实和理由：一、晋廷物业未按照涉案物业管理服务合同约定履行义务，存在严重过错，黑国投清算组有权拒绝支付物业管理费，详见黑国投清算组前述答辩意见。二、一审认定宝岗大厦非住宅部分的管理费标准没有事实依据，物业管理费收费标准应有合同或法律依据。（一）晋廷物业提交的宝岗房地产有限公司与其他物业公司的物业服务合同所载明的物业管理费标准不能作为本案晋廷物业有权向黑国投清算组收取该标准物业管理费的依据。物业管理费标准应根据物业公司的资质等级确定收费标准，而晋廷物业没有提供在主管机关备案或者经过物价部门审批的收费标准的相关证据，应承担举证不能的法律后果。（二）非住宅物业按照法律规定应由非住宅物业所有人与物业公司进行协商确定物业管理费标准，不同的非住宅物业所有人可以根据实际情况与物业公司签订标准不同的物业服务合同，因此其他非住宅使用人交纳物业管理费的收据不能证明该小区的非住宅物业收费标准。（三）一审认为“晋廷物业进入涉案大厦前，对于非住宅部分的物业管理费标准为每月4元/平方米，收费尚属合理，予以支持”存在错误。2015年7月20日宝岗大厦业主委员会与晋廷物业签订的涉案物业管理服务合同第六条明确约定物业服务收费标准实行包干制方式，按照物业建筑面积交纳，有产权证的，按照房产证记载的建筑面积为准；未办理产权证的，按照物业购房合同中约定的建筑面积为准，每月1.2元/平方米。因此晋廷物业是按照建筑面积每月1.2元/平方米。为标准进行收费，并未区分住宅与非住宅。物业公司收费标准是否合理，应参考其他同类地段非住宅物业公司收费标准平均数，一审以原物业公司制定的收费标准作为依据没有法律依据。（四）一审对于物业管理费标准未予认定，却按照合同约定支持了每日千分之一的滞纳金是对合同内容的选择适用，对黑国投清算组显失公平。一审亦未考虑涉案物业的空置状态，按照物业管理行业惯例，物业空置一般应予以折减物业管理费。综上，请求二审支持黑国投清算组无需向晋廷物业支付物业管理费及滞纳金的诉请。如需支付，涉案物业管理费标准也不应超过每月1.2元/平方米。针对黑国投清算组的上诉请求，晋廷物业辩称，黑国投清算组的上诉理由均无法成立，应予驳回。一、关于物业管理费收费标准问题。首先，涉案小区是一个完整的物业管理区域，有且仅有一个物业管理公司，虽然晋廷物业在物业管理服务合同中未明确约定非住宅部分的物业管理费标准，但非住宅部分仍属于涉案小区同一物业管理区域。晋廷物业提交的非住宅管理部分收费的收据及在晋廷物业未进入前原物业管理公司的物业管理服务合同中关于非住宅部分的管理费的标准，均是每月4元/平方米。一审认定晋廷物业的主张合理且予以支持正确。二、关于黑国投清算组是否应交纳物业管理费或免除部分费用的问题。黑国投清算组自取得涉案物业产权至今，长达近9年从未交纳物业管理费。黑国投清算组主张其与其他业主存在相邻权纠纷，也与晋廷物业无直接关联，其不交纳物业管理费缺乏事实依据。黑国投清算组作为小区业主的一部分，享受了整个小区的物业管理服务，应交纳物业管理费。晋廷物业主张的滞纳金标准亦是整个小区的统一标准，并未超出法律规定，一审亦判决滞纳金总额不超过应付物业管理费本金。因此黑国投清算组的上诉理由与事实均无法成立，请求二审予以驳回。晋廷物业于2019年8月8日向一审法院起诉请求：1.黑国投清算组向晋廷物业支付拖欠的物业管理费暂计666243.68元（从2014年9月暂计至2019年8月，按照每月4元/平方米计算）；2.黑国投清算组向晋廷物业支付逾期支付上述物业管理费的滞纳金（每个月的管理费为一期，每期管理费的滞纳金从第二个月的1日起计至黑国投清算组实际支付之日止，以每期黑国投清算组应付的管理费综合为本金，每日按0.3%的标准计算，滞纳金总额以666243.68元为限）；3.本案诉讼费由黑国投清算组承担。一审法院认定事实：2002年9月12日，黑龙江省高级人民法院在执行黑龙江省国际信托投资公司诉广州经济技术开发区国际信托投资公司（以下简称广州国投）资金拆借合同纠纷一案中作出（2002）黑法执字第8号执行裁定书，裁定：按照黑国投清算组与广东宝岗房产有限公司达成的协议内容将被执行人广州国投通过置换后取得的，位于广州市海珠区南田路**XX大厦二、三楼商场，合计建筑面积2871.74平方米、人民币38768484.80元，抵偿广州国投所欠黑国投清算组的部分债务。上述房产所有权，相应土地使用权，变更给申请执行人黑国投清算组，等。2011年3月17日，黑龙江省高级人民法院向广州市国土资源和房屋管理局发出（2002）黑法执字第8-1号《协助执行通知书》，载明：按照黑龙江省国投清算组与广东宝岗房产有限公司达成的协议内容，将被执行人广州国投通过置换后取得的，位，位于广州市海珠区南田路**XX大厦二楼商场，合计建筑面积2871.74平方米（其中二层除已预售的2002至2007商铺以外自西向东的全部面积与三楼全层2045平方米房产）以每平方13500元，合计人民币38768484.80元抵偿广州国投所欠黑国投清算组的部分债务。上述房产所有权，相应土地使用权更名为申请执行人黑国投清算组；等。2014年8月26日，龙凤街龙田社区居委会出具《关于过渡期间委托物业公司管理的公告》载明：宝岗大厦全体业主，我社居委会通过前一阶段，关于过渡期间大厦管理问题的意见征询和热心业主推荐，目前只有l间物业公司报名参与大厦的过渡期管理工作。为了社区的和谐稳定，使大厦业主有一个安定、舒适的居住环境，宝岗大厦临时工作小组于8月26日会议决定，大厦过渡期间暂时委托晋廷物业对大厦进行管理，管理期自9月1日开始，暂定三个月。在此期间，物业公司保证大厦有序正常运作，按1.2元／平方米的标准收取物业管理费，管理期间存在的经济风险由物业公司承担；等。2015年6月19日，宝岗大厦业主委员会出具《宝岗大厦关于续聘晋廷物业意见征询的业主大会结果公示》，载明：……投票结果显示，赞成续聘晋廷物业的票数已经达到了“双过半”要求，符合了广州市物业管理条例暂行办法和宝岗大厦议事规则；等。2015年7月20日，晋廷物业（乙方）与宝岗大厦业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：物业类型为住宅，坐落位置为广州市海珠区××大道××号宝岗大厦；合同期限为2015年7月20日至2017年9月14日；本物业管理区域物业服务收费标准实行包干制方式，物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，已有产权证的，以房产证记载的建筑面积为准。未办产权证的，以物业购房合同中约定的建筑面积为准，即每月1.2元/平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在公历每月月底前履行交纳义务；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、垫付的水电费、公共分摊水、电费用的，从逾期之日起每天按应交物业服务费、垫付的水电费、公共分摊水、电费等费用总额的千分之一交纳违约金；等。2017年11月9日，双方续签了上述合同，期限至2027年11月8日。一审诉讼中，晋廷物业为证明其主张提供了以下证据：1.（2002）黑执字第8号执行裁定书；2.关于过渡期间委托物业公司管理的公告；3.宝岗大厦业主大会表决票计票报告单；4.宝岗大厦关于续聘晋廷物业意见征询的业主大会结果公示；5.物业管理委托合同（编号：穗物合1第20041050004号）,约定:物业服务费住宅房屋由乙方按建筑面积每月1元/平方米向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月4元/平方米向业主或物业使用人收取；6.宝岗大厦业务手册；7.北京市盈科（广州）律师事务所律师函；8.EMS快递单；9.海建物业合同备案（2018）0101号，拟证明晋廷物业是宝岗大厦的合法物业提供方，选定单位是业委会；10.海珠物合备（2016）第01号，拟证明晋廷物业的物业管理合同已经在房管局进行了备案，晋廷物业对涉案物业有权管理；11.记账凭证，拟证明涉案小区的四层商场部分有向晋廷物业交纳物业管理费，晋廷物业有对涉案物业提供实际的服务，相应的收费标准也跟本案主张的一致。黑国投清算组的质证意见：对证据1真实性无异议，可以证明黑国投清算组是涉案物业的合法所有权人，二楼面积为821.74平方米，三楼面积是2050平方米；证据2可以证明物业管理费为每月1.2元/平方米，该证据只是住户区域的统计结果，没有商业用房的，该业主大会对黑国投清算组没有约束力，该业主大会仅是对住宅区域进行了统计，涉案物业为商业用房，跟本案无关；对证据3真实性无异议，对于证明内容不认可，该证据只是针对住户，不包括商户，从该证据可以看出建筑面积是48000平方米，证据2的住宅面积为35617.43平方米，业主委员会不负责商业用房的管理，物业管理费标准每月4元/平方米是物业公司跟业主协商确定的，物业管理水平资质不同，标准也不同，合同还约定空置管理费为1元/平方米，未履行管理的房屋不应该超过25%；对证据4真实性有异议，没有业主大会的确认，与晋廷物业无关。该证据中明确表示业主是382个，面积是35617.43平方米，不包含商业用房；对证据5真实性有异议，该证据没有原件，不能证明该证据真实存在，且该证据也可以证明涉案面积是晋廷物业负责，还有部分区域不负责管理，虽然该物业委托合同约定了每月4元/平方米，但根据物业管理水平跟资质不同，物业管理费标准也不同，第三人的物业管理合同跟晋廷物业无关，该合同也约定如果房屋空置，每平方米按1元收取，也就是说按照惯例，物业公司没有管理房屋，物业管理费不应该超过物业标准的25%；证据6没有物业的盖章，不能证实来源，真实性、合法性无异议，手册也是原物业公司出具的，与晋廷物业无关，该手册也没有证据证明业主大会确认，不能约束黑国投清算组，该手册同时证明涉案房屋面积是47000平方米；证据7、证据8律师函并没有发送给黑国投清算组，没有相关的证据证明已经送达给黑国投清算组，对于没有拆封的快递邮件，该邮寄地址为黑龙江大公律师事务所许桂元律师，该人仅代理过黑国投清算组进行诉讼，并没有权利接受相关法律文书，晋廷物业向第三人发出律师函，不能视为向黑国投清算组发送了律师函；证据9真实性无异议，证明内容不认可，证据明确表示物业类型为住宅，面积为37000万平方米，跟证据2的住宅面积一致，黑国投清算组类型为商铺，不属于晋廷物业的管理范围；对于证据10真实性无异议，但对证明内容不认可，该证据表明建筑面积为35617.43平方米，少于2016年的37000平方米，与实际的大厦建设面积比少的更多，回执与晋廷物业证据2、3、4公示部分的面积35617.43是一致的，备案回执上虽然表明的是混合型物业，但实际上仍是住宅部分；证据11为晋廷物业提供物业服务履行期限之前的物业管理费，与晋廷物业无关，相关的物业公司为广州市源燊物业管理有限公司，相关凭证为第三人管理物业发生的费用，与晋廷物业无关，部分收据为水电费、停车费，不能证明晋廷物业对黑国投清算组的物业实行了管理。黑国投清算组为证明自己主张提供了以下证据：1.广之洲律师事务所律师函，拟证明2017年3月20日广之洲律师事务所接受广州市宏燊物业管理有限公司（以下简称宏燊物业公司）的委托，要求黑国投清算组支付管理费以及滞纳金，即2017年3月20日前物业公司仍是宏燊物业公司；2.照片，拟证明涉案物业仍在黑国投清算组接收状态，物业公司没有进行任何管理，黑国投清算组不应支付费用，即使支付，也应折价；3.（2016）粤0105民初6655号民事判决；4.（2017）粤01民终21438号民事判决；5.（2017）粤0105民初1220号民事判决；6.（2018）粤01民终5716号民事判决，证据3-6拟证明黑国投清算组物业被第三人施工，安装设备，物业公司没有进行任何组织跟管理，具有重大过错，应该降低物业费标准；7.晋廷物业企业信息公示，拟证明晋廷物业自工商登记之日起，超过90天未取得广州市公安局关于保安服务的批准文件，晋廷物业的物业服务资质不符合约定，物业管理费应该折价。晋廷物业的质证意见：对于证据1三性无异议，宏燊物业公司也向海珠区人民法院提起了诉讼。晋廷物业也同时委托了广之洲律师事务所律师，发送律师函给黑国投清算组，即使根据该律师函，晋廷物业的主张也没有超过诉讼请求；对于证据2三性不认可，照片拍摄是2016年，是否跟现状相符合，该证据无法显示，晋廷物业提供的物业管理是针对小区公共部分整个范围的，黑国投清算组以自有部分没有接受服务，不交纳物业管理费，没有任何法律规定；对于证据3-6真实性无异议，关联性不认可，黑国投清算组与他人的物业纠纷，与晋廷物业无关，也不是本案物业管理合同纠纷的审理范围，黑国投清算组也没有任何证据证明有向晋廷物业请求协助处理相关的问题，没有任何法律依据可以不交相关的管理费；证据7的真实性有待法庭审查，但是晋廷物业认为现在广州市的物业公司无需相应的行政许可或者特定的资质，晋廷物业取得的物业管理资格是经过业主大会表决跟相关部门备案，是有效的，是否有保安的批准文件，并不影响本案的物业管理服务合同的成立。晋廷物业一审庭后补交了以下证据：1.（2016）粤0105民初10332号民事判决书；2.（2019）粤01民终17683号民事判决书；3.宝岗大厦物业管理服务合同；4.（2019）粤0105民初20004号民事判决书；5.证人证言。黑国投清算组的质证意见：该5份证据未在举证期限内、一审庭审辩论前提供，与案件没有关联性，黑国投清算组拒绝质证。晋廷物业自认物业管理费为每月1.2元/平方米。晋廷物业在物业服务合同备案回执中资质等级为三级，此前并没有取得相关物业服务资质，物业管理费标准应参照最低标准确定。宝岗大厦业主委员会与晋廷物业签订的《物业管理服务合同》约定未办理产权证的，以建筑面积为准，即每月1.2元/平方米，并未区分住宅和商铺，因此晋廷物业主张每月4元/平方米的标准没有法律依据。其中第六条第4款约定逾期支付物业管理费的日违约金为千分之一，与晋廷物业主张的日违约金千分之三不符。(2019)粤0105民初20004号判决书与晋廷物业无关，晋廷物业主张与宏燊物业公司共同发送律师函，与律师函的记载内容不符，并没有晋廷物业的任何字样。因此，在起诉前超过诉讼时效的物业管理费，黑国投清算组有权拒绝支付。另查，宏燊物业公司就涉案物业在一审法院另案起诉黑国投清算组支付2002年9月12日至2013年2月5日的物业管理费及电费公摊等，一审法院作出（2019）粤0105民初20004号民事判决书，判决黑国投清算组支付2002年9月12日至2013年2月5日止的物业管理费1435870元及滞纳金给宏燊物业公司。黑国投清算组不服向广州市中级人民法院提起上诉，现该案在二审审理中。再查，2016年，涉案小区的业主方XX等曾起诉宝岗大厦业主委员会、晋廷物业，要求确认宝岗大厦业主委员会、晋廷物业在2015年7月20日所签署的《宝岗大厦物业管理服务合同》无效；确认晋廷物业在2014年9月1日至2015年7月20日的管理行为无效。一审法院于2019年4月25日以（2016）粤0105民初10332号案判决：驳回方XX等业主的全部诉讼请求。一审判决后，方XX等业主不服，提起上诉，广州市中级人民法院于2019年12月3日作出（2019）粤01民终17683号民事判决书，驳回上诉，维持原判。一审诉讼中，晋廷物业表示按照每月4元/平方米的标准计算管理费是参照之前的物业管理协议定的，双方确认涉案物业建筑面积是2871.74平方米。一审法院认为：本案的争议焦点为：1.黑国投清算组是否应向晋廷物业支付物业管理费；2.涉案物业管理费的标准；3.晋廷物业的主张是否已过诉讼时效。结合双方的陈述及提交的证据，一审法院分析认定如下：关于黑国投清算组是否应向晋廷物业支付物业管理费的问题。根据黑龙江省高级人民法院作出的（2002）黑法执字第8号执行裁定书及黑龙江省高级人民法院向广州市国土资源和房屋管理局发出的（2002）黑法执字第8-1号《协助执行通知书》，一审认定位于广州市海珠区XXX号XX大厦二、三楼商场，合计建筑面积2871.74平方米的房产已抵债给黑国投清算组，黑国投清算组为上述物业的所有权人。另根据晋廷物业提交的《关于过渡期间委托物业公司管理的公告》、《宝岗大厦关于续聘晋廷物业意见征询的业主大会结果公示》及晋廷物业与宝岗大厦业主委员会签订的《物业管理服务合同》，一审法院确认晋廷物业自2014年9月1日起对宝岗大厦进行物业管理服务。涉案物业位于宝岗大厦内，晋廷物业与黑国投清算组形成事实上的物业管理服务关系，根据权利义务相一致原则，黑国投清算组接受了晋廷物业的物业管理服务，应当支付对价给晋廷物业。关于物业管理费的收费标准问题。晋廷物业主张按照每月4元/平方米的标准计算管理费，并提交了2004年广东宝岗房产有限公司与广州合众基业物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》及其他非住宅使用人交纳管理费的收据予以证明，黑国投清算组对此不予认可。一审法院认为，虽然晋廷物业与宝岗大厦业主委员会签订的《物业管理服务合同》中并未明确约定非住宅部分的管理费标准，但基于物业管理的延续性，晋廷物业进入涉案大厦管理前，非住宅部分的管理费标准为每月4元/平方米，且该收费标准尚属合理，故对于晋廷物业主张按照每月4元/平方米的标准计算管理费，一审法院予以支持。黑国投清算组主张涉案物业处于空置状态且被第三人侵权，故管理费标准应当降低，没有法律依据，一审法院不予采纳。黑国投清算组每月应交纳的管理费数额为2871.74×4=11486.96元。关于晋廷物业的主张是否已过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十五条规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求。本案中，晋廷物业表示曾向黑国投清算组主张过管理费，并提交了微信聊天记录、催缴通知书的照片、证人证言、律师函予以证明，黑国投清算组均不予确认。经一审审查，律师函的EMS快递单备注为“广州市宏燊物业管理有限公司”，而非晋廷物业，晋廷物业提交的上述证据不足以证明其向黑国投清算组主张过管理费，黑国投清算组关于诉讼时效抗辩有理，一审法院予以采纳。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定，当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。一审认定晋廷物业提起本案诉讼之日即2019年8月8日视为晋廷物业向黑国投清算组主张管理费之日。根据涉案物业管理服务合同的约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在公历每月月底前履行交纳义务，故晋廷物业主张黑国投清算组支付2014年9月1日至2016年7月31日的管理费已过诉讼时效，一审法院不予支持。本案黑国投清算组应向晋廷物业支付管理费的期间为2016年8月1日至2019年8月31日。关于滞纳金的问题，根据晋廷物业与宝岗大厦业主委员会签订的涉案物业管理服务合同的约定，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、垫付的水电费、公共分摊水、电费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费、垫付的水电费、公共分摊水、电费等费用总额的千分之一交纳违约金，故滞纳金的标准应为每日千分之一，现晋廷物业主张以每日千分之三的标准计算滞纳金，依据不足，一审法院不予支持。另外，滞纳金的总额不得超过黑国投清算组应支付的管理费本金。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年7月7日作出如下判决：一、黑国投清算组在本判决生效之日起十日内向晋廷物业支付2016年8月1日起至2019年8月31日止的物业管理费共425017.52元（每月按2871.74平方米×4元/平方米=11486.96计）；二、黑国投清算组在本判决生效之日起十日内向晋廷物业支付延付2016年8月1日起至2019年8月31日止物业管理费的滞纳金（每月管理费的滞纳金以11486.96元为基数，从次月1日起按每日千分之一的标准计算至管理费付清之日止，滞纳金的总额以拖欠管理费本金425017.52元为限）；三、驳回晋廷物业的其他诉讼请求。一审案件受理费16792元，由晋廷物业负担6080元、黑国投清算组负担10712元。二审期间，黑国投清算组提交了（2019）粤01民终21857号民事判决书，拟证明法院认定如能够证明物业公司在履行合同中存在重大瑕疵，业主或实际使用人可以行使履行抗辩权。黑国投清算组已提供充分证据证明晋廷物业具有重大过错，有权行使履行抗辩权，拒绝支付物业管理费或晋廷物业应降低物业管理费标准。晋廷物业确认该判决书的真实性，但认为与本案无关。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，宏燊物业公司就涉案物业向一审法院起诉请求黑国投清算组支付2002年9月12日至2013年2月5日的物业管理费及电费公摊等，一审法院（2019）粤0105民初20004号作出了判决，黑国投清算组不服该一审判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月13日作出（2020）粤01民终10669号民事判决，认定黑国投清算组关于该案争议期间的物业管理费已过诉讼时效的抗辩主张成立，遂撤销一审判决，驳回宏燊物业公司的全部诉讼请求。本院认为，根据（2002）黑法执字第8号执行裁定书载明的申请执行人为“黑龙江省国投领导小组清算组（原黑龙江省国际信托投资公司）”，并裁定将涉案物业所有权变更给黑国投清算组，黑国投清算组亦多次作为诉讼主体独立参与诉讼，本案双方当事人对其诉讼主体地位亦无异议，本院亦予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、黑国投清算组应否向晋廷物业支付物业管理费及滞纳金；二、物业管理费的计算标准问题；三、物业管理费的期限与诉讼时效问题。对此，本院评析如下：一、关于黑国投清算组是否应向晋廷物业支付物业管理费及滞纳金的问题。首先，从一审查明事实来看，2014年8月26日，宝岗大厦业主临时工作小组会议决定委托晋廷物业对大厦进行管理，管理期自2014年9月1日开始。后宝岗大厦业主委员会与晋廷物业分别于2015年、2017年续签了涉案物业管理服务合同。即自2014年9月1日开始至今晋廷物业为宝岗大厦业主提供物业管理服务。黑国投清算组为涉案物业的所有权人，而涉案物业位于宝岗大厦物业小区范围内。据此，晋廷物业与黑国投清算组形成了事实上的物业管理服务关系，黑国投清算组已取得了涉案物业占有使用的权利，其是否实际使用涉案物业不影响物业服务合同关系的成立。一审认定黑国投清算组接受了晋廷物业的物业管理服务，应支付相应对价，并无不当，本院予以维持。其次，一审驳回晋廷物业按照每日千分之三的标准计算物业管理费滞纳金的主张，并参照涉案物业管理服务合同的约定，判决以每日千分之一的标准计算欠付物业管理费的滞纳金且以不超过应支付物业管理费的本金为限，亦无不当，本院亦予以维持。二、关于物业管理费的标准问题。晋廷物业为涉案物业所在小区的物业管理服务企业，而黑国投清算组依据（2002）黑法执字第8号执行裁定书取得涉案物业，成为涉案物业的业主，依法应受涉案物业管理服务合同的约束。晋廷物业与宝岗大厦业主委员会签订的涉案物业管理服务合同中虽未明确商业部分的物业管理费标准，但商业部分与住宅部分按不同标准收费是物业管理服务行业的惯例，涉案物业管理服务合同约定住宅部分物业管理费用标准为每月1.2元/平方米，与前期物业服务合同标准一致，而前期物业服务合同约定商业部分的物业管理费用标准为每月4元/平方米，目前宝岗大厦其他商业部分业主亦是按照每月4元/平方米的标准交纳。故晋廷物业向黑国投清算组主张按照每月4元/平方米的标准收取物业管理费，合理有据。黑国投清算组以其未与晋廷物业签约、晋廷物业提供管理服务存在重大瑕疵、收费标准未经价格主管部门核定及涉案物业空置等为由，上诉主张涉案物业管理服务合同确定的收费标准对其没有约束力，于法无据，本院不予采纳。至于黑国投清算组与上层业主之间有关侵权诉讼问题，黑国投清算组并无证据证实系因晋廷物业的原因导致他人侵权，且与本案物业服务欠费纠纷分属不同法律关系，亦已经另案处理，故黑国投清算组以此为由要求调低物业管理费的标准，缺乏充分理据，本院不予采纳。三、关于诉讼时效的问题。晋廷物业于2019年8月8日向一审法院提起本案诉讼，向黑国投清算组追讨2014年9月1日至2019年8月8日期间的物业欠费等。晋廷物业主张其向黑国投清算组发出过律师函等通知要求黑国投清算组支付欠交的涉案物业管理费，但黑国投清算组称该律师函并非晋廷物业发出，且黑国投清算组亦未收到晋廷物业提交的上述律师函。通过对上述证据的分析及质证，并结合双方的陈述，一审认定晋廷物业提起本案的诉讼之日即2019年8月8日为晋廷物业向黑国投清算组主张物业管理费之日，并无不当，本院予以认可。晋廷物业主张自2014年9月1日至今持续向黑国投清算组提供物业管理服务，物业管理费的诉讼时效应从服务提供结束之日起计算。对此，本院认为，物业服务合同属于继续性合同，业主按期支付物业管理费，每期物业管理费均属相对独立的债务，不宜认定为同一债务分期履行的情况。结合晋廷物业提交的证据不足以证明其曾在本案诉讼前向黑国投清算组主张过物业管理费的情况，故对于黑国投清算组有关2016年7月31日前应支付的物业管理费已过诉讼时效的抗辩主张，本院予以支持。一审认定黑国投清算组应向晋廷物业支付管理费的期间为2016年8月1日至2019年8月31日正确。综上所述，晋廷物业、黑国投清算组的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无明显不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33584元，由广州晋廷物业管理有限公司负担16792元、黑龙江省国投领导小组清算组负担16792元。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年十二月二十八日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳