上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8688号上诉人(原审原告)：郑尧，男，1985年12月30日出生，汉族，户籍地浙江省温岭市。委托诉讼代理人：郑金玉(系郑尧之父)，男，1949年6月27日出生，汉族，户籍地浙江省温岭市。上诉人(原审被告)：上海途腾置业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：胡杰，总经理。委托诉讼代理人：葛伟，上海国创律师事务所律师。委托诉讼代理人：王曙东，上海国创律师事务所律师。上诉人郑尧、上诉人上海途腾置业有限公司(以下简称“途腾公司”)因委托合同纠纷一案，均不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初39544号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑尧的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持郑尧一审全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实与理由：1．郑尧并未授权途腾公司拆除上海市南京西路XXX号附楼128室的商铺(以下简称“系争商铺”)，更未授权途腾公司就系争商铺独自签署《店铺租赁合同》，途腾公司将郑尧商铺拆除的行为不仅违反了《委托协议》的约定，还侵犯了郑尧的房屋所有权。途腾公司刻意隐瞒房屋出租情况，既侵犯了郑尧知情权，也给郑尧造成了重大损失。一审判决直接依据中兴财光华会计师事务所文件即认定系争商铺80％面积属于“小幸胡”经营，20％面积划为公共面积显然错误。案外人费某某承租的房屋面积仅11.64平方米，但途腾公司却在编号为“HT060”的《店铺租赁合同》中将租赁面积写为32.32平方米，途腾公司谎称费某某承租的物业中包含了业主公摊面积，途腾公司之行为已涉嫌以非法占有为目的，采取虚构事实的方法，恶意侵占郑尧应得租金。途腾公司未按《委托协议》约定时间及计算方式支付租金构成违约，一审法院置途腾公司诸多违约行为于不顾，认定途腾公司不存在欠付郑尧租金的事实，有失公允。郑尧应收取案外人费某某租赁保证金为人民币(以下币种均为人民币)52，800元。途腾公司实际应向郑尧支付的租赁保证金为52，800元再加上案外人上海金喆士餐饮有限公司南京西路分公司应支付的保证金。2．一审判决认定系争商铺不宜恢复原状错误。根据双方签订的《委托协议》第三条第3款约定，途腾公司不得将郑尧商铺“整体或者若干商铺合并”。因此，途腾公司拆除郑尧商铺的行为构成违约。商铺能否出租以及租金高低是由商铺的位置、属性、形态、面积以及承租人待经营业态等多种因素决定的，途腾公司将系争商铺一分为二，分别租给案外人“费某某”及案外人，一审法院仅根据面积大小就认为系争商铺无法单独出租是荒谬的。一审判决未核实途腾公司经营状况，未调查商场业主的真实意愿即武断认定系争商铺由途腾公司统一经营方能发挥其商业价值是错误的。综上，请求支持上诉请求。途腾公司的上诉请求：撤销一审判决第一项，改判对郑尧该项一审诉请不予支持。事实与理由：一审判决孤立采信了协议条款，忽略了商铺运营客观整体实际，忽略了实际操作的可行性和广大业主根本利益，会导致资金收付混乱，造成整个商场运营混乱，客观上无法执行。郑尧和途腾公司均表示不同意对方的上诉请求，答辩意见同上诉理由。郑尧向一审法院提出的诉讼请求：1．判令途腾公司向郑尧支付自2018年11月29日至2019年8月28日的租金76，338元和保证金52，800元；2．判令途腾公司根据房产证恢复郑尧的商铺位置和面积；3．判令途腾公司承担因本案纠纷产生的公证费5，000元。一审法院认定事实如下：系争商铺产权人系郑尧，房地产权证记载的建筑面积为30.72平方米。2003年12月19日，郑尧与上海仲安房地产发展有限公司签订《上海市商品房出售合同》，约定郑尧购买系争商铺，建筑面积30.72平方米，套内面积为15.30平方米，公用分摊建筑面积为15.42平方米。2017年9月7日，郑尧(甲方、业主)与途腾公司(乙方、经营管理公司)签订《委托经营管理协议》，约定按照相关主管部门关于南京西路XXX号统一经营、统一管理、统一招商的“三统一”原则，郑尧委托途腾公司管理系争商铺，建筑面积30.72平方米；委托期限自协议签署之日起至2028年12月31日止；乙方对包含甲方商铺在内的商场进行统一招商、负责出租、发布招商广告、信息，决定对包含甲方商铺在内的商场的主体商业业态、商业布局、商铺布局等经营方案，决定对包含甲方商铺在内的商场进行单一或者整体或者若干商铺合并、拆分招商，代为对商铺管理、维护、签署协议，代为对承租人进行管理、服务、收取租金、开具发票、分配租金等，代为行使除商铺产权、甲方租金收益权外的有关商铺的其他权利。商铺租赁合同中，将采用不低于“付三押三”的收款方式，在签订商铺租赁合同之后，乙方于收到房租和履约保证金后15个工作日内，按本协议约定的分享比例，扣除税收后，将房租和履约保证金的80％通过银行转账的方式，直接转入甲方授权的收款账号，在商铺租赁合同期限内，履约保证金的20％由乙方负责保管，并由甲方监督；乙方以商铺第一年的租金价格作为今后十年乙方收取运营管理费的基准价，乙方按商铺租赁合同约定的租金的20％作为乙方的运营管理费；关于商场的公共面积以及其他相关的公共设施收益，乙方在不影响整个商场租金回报的前提下，将相关的公共收益，在扣除20％作为乙方运营管理费后，按照甲方商铺租金在整个商场总租金中的百分比，分配给甲方；合同还就其他事宜进行了约定。途腾公司(甲方、出租方)与费某某(乙方、承租方)签订《店铺租赁合同》(合同编号：HT060)，约定甲方将上海市静安区南京西路XXX号铺号116-b店铺租赁给乙方，用于经营“小幸胡”品牌，建筑面积为32.32平方米，乙方同意并承认建筑面积可能与该店铺产证上列明的面积不同；合同期内第一个租赁年度(自2018年11月29日起至2020年11月28日止)月租金为13，000元；在合同期内，租金按三个月为一期支付，为避免异议，租金起算日以甲方书面通知／公告的开业日为准。途腾公司(甲方、出租方)与费某某(乙方、承租方)还签订了一份《店铺租赁合同》(合同编号：HT160)，约定，甲乙双方已就铺号116-b签署了编号为HT060的店铺租赁合同，双方确认，该店铺区域占用商场公共面积，甲方将上海市静安区南京西路XXX号，铺号116-b公共面积的店铺租赁给乙方；双方确认本合同项下铺位(铺号116-b公共面积)，是本商场因整体改造，将原有公共面积划为商铺，而产生的计租面积，该面积产生的增值部分租金为南京西路580商场业主集体所有；合同期内第一个租赁年度(自2018年11月29日起至2020年11月28日止)月租金为9，000元；在合同期内，租金按三个月为一期支付，为避免异议，租金起算日以甲方书面通知／公告的开业日为准。系争商铺所在的商场于2018年12月24日开业，费某某支付租金自2018年12月24日起算。2019年5月26日，郑尧向费某某出具了免除2019年4月至6月使用郑尧商铺期间的租金说明。2019年3月18日及7月19日，中兴财光华会计师事务所(特殊普通合伙)上海分所向郑尧发送的收益及费用情况告知的通知中载明，系争商铺80％面积属于“小幸胡”经营，20％面积划为公共面积；公共收益的分配：现已出租的商铺租金的80％扣除产证面积应当分配给业主的租金外，先行补足商场因重新规划为公摊部分的业主的租金后的公共收益，以及公共部位广告位出租、临时摊位出租及场地活动出租后的收益的80％，属于全体业主所有。但是目前商场处于刚开业运营状态，暂不能得到准确数据，需待2019年度终了经审计确定，鉴于此，事务所将于2019年度终结后对2018-2019年度的公共收益进行审计，按业主与途腾公司约定的计算方式，分别计算每位业主的公共面积收益。2019年3月份对外租赁的收益为25，584元(3个月一期)。2019年6月份对外租赁的收益在本期(2019年3月24日至2019年6月23日)不分配。2019年5月24日，途腾公司向郑尧支付25，584元。2019年10月9日，途腾公司及中兴财光华会计师事务所(特殊普通合伙)上海分所向郑尧发送函件，载明，会计师事务所工作人员将数据登录进Excel表格时失误，导致第一期租金少计算了4，071元。途腾公司于同日向郑尧支付了4，071元。后途腾公司又向郑尧支付租金21，546元，总计支付租金51，201元。一审法院另查明，郑尧为测量小幸胡店铺的套内面积向上海市新虹桥公证处支付公证费5，020元。郑尧提供购买系争商铺时的图纸认为系争商铺购买时有内隔墙和玻璃门。一审法院认为，郑尧、途腾公司之间签订的《委托经营管理协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。关于郑尧的诉讼请求，分析如下：一、关于系争商铺对应的租金问题，途腾公司表示，途腾公司对商场进行了整体升级改造，改变了原先业主购买商铺时的格局，提高了可用于出租面积的比率，对于新增的面积作为公共收益的一部分，归属于全体业主。系争商铺80％面积为“小幸胡”所用，20％划为了公共部位。因此系争商铺的租金单价按照途腾公司与费某某签订116-b商铺的租赁合同租金13，000元／月计算得出；郑尧认为，“小幸胡”的套内面积比系争商铺的套内面积小，系争商铺的一部分套内面积被划给其他商铺，郑尧所有的公摊面积被另外出租，郑尧认为途腾公司与费某某就铺号116-b公共面积的部分签订的租赁合同中租金的80％应由郑尧所有。法院认为，从途腾公司经营管理的模式来看，途腾公司为了更好地经营商场对外出租并提高租金收益率，对商场内的格局进行调整属于合理的经营行为。《委托经营管理协议》约定郑尧所有的店铺为建筑面积30.72平方米，不区分套内面积与分摊面积，系争商铺的《房地产权证》亦只登记建筑面积30.72平方米，途腾公司按照建筑面积结算郑尧所应分得的租金并无不当。途腾公司按照13，000元／月租金计算租金单价为13.22元／平方米尚属合理，并按照系争商铺的建筑面积计算郑尧每月可得的租金，未损害郑尧的利益。业主对共有部分享有共有权，郑尧因自行测量的“小幸胡”店铺的套内面积比郑尧购房合同上记载的套内面积小，以此就认为铺号116-b公共面积的店铺租金80％亦应向郑尧支付，并无依据，公共部分应归属于全体业主，并非郑尧单独享有，应根据整个商场所有的公共收益及每个业主所拥有的面积计算得出，途腾公司亦认可公共收益还应向全体业主分配，在年度结算进行审计后计算得出每个业主应得的公共收益部分。故郑尧要求取得铺号116-b公共面积的店铺租金80％并无依据，郑尧可在途腾公司分配公共收益不足的情况下，在明确具体数额及计算方式后再行主张。系争商铺对应建筑面积的月租金为13，000元÷32.32×30.72×0.8即9，885元，租金的起算日为商场开业日即2018年12月24日。由于郑尧已经对费某某免除了2019年4月起至6月的租金，对该期间的租金郑尧不应再分配，2018年12月24日起至2019年8月28日期间，途腾公司应支付租金的天数为155天，途腾公司总计应支付郑尧租金9，885元×12／365×155即50，372.90元，途腾公司实际向郑尧支付租金51，201元，已足额支付，并未欠付系争商铺的租金。故对于郑尧要求途腾公司支付欠付租金的诉讼请求，不予支持。二、关于租赁保证金，合同中约定了途腾公司收取租赁保证金后应将80％支付给郑尧，另20％由途腾公司保管，该约定对双方具有效力，途腾公司所称租赁保证金在途腾公司处便于更好的经营并不构成不向郑尧支付租赁保证金的理由，故途腾公司应向郑尧支付13，000×3×80％即31，200元。如途腾公司签署租赁合同的后续处理涉及租赁保证金，郑尧应积极配合退还或者与其他应付款项进行抵扣。三、关于是否要恢复系争商铺，郑尧虽然为系争商铺的所有人，其购买时有内隔墙和玻璃门，但该商铺因面积较小，亦无法单独出租，由途腾公司统一经营管理方能发挥其商业价值。途腾公司出租时，原有的商铺格局并不一定符合租户的要求，为保证物业整体功能的充分发挥，所有人行使权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。目前途腾公司接受委托管理后，对系争商铺在内的各商铺进行统一改造，并已经取得了租金收益，客观上也使包括本案郑尧在内的业主获得了利益。目前系争商铺已经被重新分割后出租给他人用以经营，若要重新分割势必对整体格局造成影响，亦可能损害大多数业主的利益，不利于商场内商业的稳定，故系争商铺不宜恢复原来的状态，郑尧要求恢复系争商铺的位置和面积的诉讼请求，不予支持。关于公证费，并非本案必要产生的费用，法院不予支持。一审法院据此判决：一、上海途腾置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付郑尧已收取的租赁保证金80％即31，200元；二、郑尧的其余诉讼请求，不予支持。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实，对涉案《委托经营管理协议》效力的认定，并无不当，本院予以认同。本案中郑尧并未提出解除其与途腾公司之间《委托经营管理协议》的诉请，亦未主张途腾公司与费某某之间的租赁协议无效或可撤销等诉求，故法院客观上只能基于涉案相关合同的约定来认定途腾公司应付租金。在此情况下，一审法院认定途腾公司应当以每月13000元的标准按照约定向郑尧支付租金，并无不妥。同样基于上述原因，本院对郑尧要求恢复系争商铺的位置和面积的上诉请求，亦不予支持。需要指出的是，郑尧在本案中主张的途腾公司通过签订两份租赁合同的方式，侵害了其应得租金部分，但从涉案《委托经营管理协议》的条款约定来看，并不能得出途腾公司的上述行为违反该协议约定的结论。而途腾公司亦在一审中作出明确表述，关于公共面积合同的租金属于公共收益，归属于全体业主。因此，郑尧仅基于HT160号合同指向“116-b”商铺公共面积而要求该合同项下租金归其所有，依据不足，本院难以支持。至于途腾公司的上诉请求，缺乏证据证明，且一审法院对保证金问题亦已作相应阐述，故本院对途腾公司的上诉请求不予支持。综上所述，一审法院鉴于在案证据及已查明的事实，所作认定及相应判决，并无不妥，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，982.80元，由上诉人郑尧负担人民币2，289元，由上诉人上海途腾置业有限公司负担人民币693.80元。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  姚 跃审 判 员  成 皿二〇二〇年十二月二十二日法官助理  朱丹丹书 记 员  王一飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……