河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9539号 上诉人（原审被告、反诉原告）：康金柱，男，1956年10月14日生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：段文豪，河北英陆律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：韩会英，女，1956年11月5日生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：康翌，女，汉族，1981年8月6日出生，住石家庄市，系韩会英之女。 二上诉人共同委托诉讼代理人：周国锡，河北三和时代律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王媛，女，1981年11月14日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：孙逊，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许伟，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 —1— 上诉人韩会英、康金柱因与被上诉人王媛所有权确认纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初10241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人康金柱委托诉讼代理人段文豪、周国锡，上诉人韩会英委托诉讼代理人康翌、周国锡，被上诉人王媛及委托诉讼代理人许伟、孙逊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩会英、康金柱上诉请求：一、撤销原审判决，将本案发还重审或依法改判驳回被上诉人原一审诉讼请求，支持上诉人反诉请求。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》违反法律强制性规定，属无效合同。上诉人系石家庄市长安区北翟营村村民，案涉房屋是上诉人宅基地及土地房屋拆迁置换而来，系回迁房即“小产权房”，土地性质属于划拨土地。双方签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋没有依法登记领取不动产登记证书。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该合同无效。一审法院未对该合同签订时该房屋的具体情况进行认真审查，错误认定该合同有效。无效合同自始无效，即自合同成立时起就不具有法律约束力，以后也不能转化为有效合同。由于涉案合同违反国家法律强制性规定而无效，一审法院认为涉案房屋 —2— 可以办理房产证书的时候双方签订的《房屋买卖合同》应当有效的认定不符合无效合同的认定原则。二、退一步讲即使合同有效，根据公平原则也应变更合同。合同签订时，该房屋为回迁房无产权登记，所以价格畸低，2018年12月30日不动产登记部门将该房屋做了不动产登记，并发放证书登记在上诉人名下。该房产由原来的“小产权”房变为“大产权”房，情势发生变更，此时房屋价值暴增。登记使房屋价值暴增并非商业风险，继续履行合同明显不公平，依据《中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条的规定，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况变更合同。三、被上诉人要求继续履行合同，限期办理房屋过户手续的请求无法履行，一审法院径行判决上诉人为被上诉人办理房产过户手续不符合合同约定。《房屋买卖合同》第七条约定“具备在村委会办理房屋过户手续的条件下，甲方（上诉人）应于10日内无条件协助乙穷办理在村委会房产过户事宜。”北翟营居委会《通知》明确告知现暂无法办理过户登记事宜，故并不是上诉人原因导致未在村委会办理过户。之后因政策变化，该房产可以办理房产证，但村委会明确通知“回迁楼私下买卖的按原旧村房主登记”故该房产登记在上诉人名下。该房产可以办理不动产登记超出了原合同约定范围，在不动产登记机关进行过户需要缴纳的税费如何承担等事项双方未进行约定，双方应就如何继续履行合同 —3— 进行协商，被上诉人直接突破合同约定要求在不动产登记部门办理房产过户等事宜，有违合同约定，属于无理请求。一审法院判决上诉人为被上诉人办理过户手续，超出了合同的约定，应依法撤销。四、案涉房产不是商品房，不能按照商品房买卖进行过户，一审法院无视该房产的特殊性，可能导致判决无法执行。案涉房产系城中村改造居民安置房，石家庄市政府专项整治项目，土地性质为划拨土地，未缴纳土地出让金，虽办理了不动产登记证书，但是否能够办理过户手续还不确定，即使能够办理过户手续还需缴纳土地出让金及各种税费，一审法院无视这些具体情况，草率判决上诉人为被上诉人办理过户手续，过户过程中产生的费用由谁承担却未予明确，这种判决可能导致无法执行。五、一审判决未对上诉人提供的证据进行审核认定，导致判决认定事实错误。一审中上诉人提交宅基地使用证、拆迁协议、村委会通知等证据证明房屋产权性质及上诉人不存在违约，但一审法院不仅对证据没有采纳而且未在判决书中体现上诉人提交的证据，更没有对证据为何不予采纳说明原因。即没有做到说理充分，也有违法院判决重证据重事实的原则。六、上诉人不构成违约，一审法院判决上诉人承担违约责任没有依据。同时《房屋买卖合同》第七条“……非因乙方原因造成房产无法过户的，甲方承担违约责任”根据该条约定只有造成房产无法过户时，甲方（上诉人）才承担违约责任， —4— 但一审法院认定该房屋能够过户，判决上诉人为其办理过户手续，而非无法过户，却判决上诉人承担违约责任，逻辑不通。综上，一审法院对合同是否有效、合同是否应予变更、合同能否继续履行等关键事实未予查清，且判决显失公平。为依法维护上诉人的合法权益，现提起上诉，请求二审法院查清案件事实，支持上诉人的上诉请求。 王媛答辩称，一审事实清楚，证据确凿，应予维持。理由如下：一、房屋买卖合同不违反法律强制性规定，也符合正常的交易行为，上诉人所述的“城市房地产管理法”第38条，不属于效力强制规定，在本案中不应予以作为证明。二、房屋买卖合同符合当时的市场价格，不存在重大误解，显失公平等情况。被上诉人是在2016年9月份以单价六千多元购买了案涉房屋，而当时正常的房地产交易价格与此相差无己。三、原审判决要求上诉人限期办理房屋过户手续，可以履行也符合法律规定，因该案涉房屋已经取得不动产权属证书，可以进行正常的过户手续。四、依据城中村改造的相关政策，案涉房屋的性质不影响交易，也不影响过户，原审判决完全能够履行，本案诉争的原因为上诉人在办理完权属证书以后，想违反原协议，要求被上诉人另行支付大额的款项才导致的争议，对于上诉人违反合同约定擅自毁约的行为，不应予以支持。 王媛向一审法院起诉请求：判令被告继续履行合同，并限 —5— 期办理石家庄市长安区房屋过户手续；判令被告按照总房款的5%向原告赔偿违约金（3.5万元）；本案诉讼费、保全费、出具保函的费用由被告承担。 康金柱、韩会英向一审法院提出反诉请求：请求确认反诉人与被反诉人签署的《房屋买卖合同》及《房屋过户协议》无效；反诉费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2016年9月15日原告（乙方）与被告康金柱、韩会英（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定“一、甲方出售位于石家庄市长安区奥北公元区Ａ（西区）7号楼301室房屋给乙方，该房屋是甲方回迁房，建筑面积118.55平方米，系毛坯房，暂无房产证。若进行地下室、车位买卖，双方另行协商。三、双方议定上述房屋的总价款为70万元。四、甲乙双方同意以一次性方式付款，乙方在签订本合同时，支付房款65万元，甲方应出具收款凭证。待在村委会办理房屋过户手续完结后2日内，乙方向甲方支付剩余房款5万元，甲方应出具收款凭证。五、甲方收到乙方支付的65万元购房款后，2日内交付给乙方，包括房屋钥匙等所有配套设施全部随房屋一起移交。房屋交付之日视为所有权转移。七、非因乙方原因，造成房产无法过户的，甲方应承担违约责任和所有损失。八、违约责任：任何一方违约，应承担违约责任，支付 —6— 给守约方总房款5%的违约金并赔偿因争取权利产生的所有费用和损失。”同日，原告（乙方）与被告康金柱、韩会英（甲方）签订《房屋过户协议》，约定“一、过户房产为石家庄市长安区奥北公元小区Ａ区（西区）7号楼301室（不包含车位、地下室），房屋建筑面积为118.55平方米。二、经甲乙双方协定，乙方全权委托甲方办理房屋过户手续。”2016年9月被告康金柱向刘子建出具《委托授权书》，委托刘子建办理奥北公元小区Ａ区7号楼301室房屋买卖及过户事宜。2016年9月15日原告通过康荣珍账户向康翌转款65万元。同日，刘子建出具收条，载明收到奥北公元小区Ａ区7号楼301室房款65万元，康翌代收。被告康金柱、韩会英称涉案房屋于2016年9月或10月交付原告占有至今。《不动产权利及其他事项登记信息》显示，坐落于长安区房产，于2018年12月30日由石家庄市长安区长丰街道北翟营社区居民委员会转移到被告康金柱名下，登记原因为买卖，房屋所有权为被告康金柱单独所有，附记：城中村改造居民安置房，专项整治项目。 一审法院认为，根据《不动产权利及其他事项登记信息》，在涉案房屋办理产权证书的时候，即2018年12月30日，被告康金柱、韩会英取得房屋所有权，原、被告签订的《房屋买卖合同》、《房屋过户协议》应当有效。故被告康金柱、韩会英要 —7— 求确认《房屋买卖合同》及《房屋过户协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。按照《房屋买卖合同》及《房屋过户协议》的约定，原告应支付被告购房款65万元，被告负有协助原告过户的义务。现，原告已按照约定向被告支付了65万元购房款，故原告要求被告协助原告办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，《房屋买卖合同》约定，非因乙方（原告）原因，造成房产无法过户的，甲方（被告康金柱、韩会英）应承担违约责任，即支付总房款5%的违约金并赔偿因争取权利产生的所有费用和损失。被告康金柱已于2018年12月30日取得房屋所有权，但至今未协助原告过户，因此原告要求被告按照总房款70万元的5%支付违约金，即3.5万元，本院予以支持。判决：一、被告（反诉原告）康金柱、韩会英于判决生效后十日内协助原告王媛（反诉被告）办理长安区房产的房屋所有权过户手续。二、被告（反诉原告）康金柱、韩会英于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）王媛违约金35000元。三、驳回被告（反诉原告）康金柱、韩会英的诉讼请求。本诉案件受理费15785元，保全费5000元，反诉案件受理费40元，均由被告（反诉原告）康金柱、韩会英负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实基本一致，有一、二审庭审 —8— 笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为，关于《房屋买卖合同》和《房屋过户协议》的效力问题，本案中，案涉房屋为“城中村”回迁房，且在2016年作为“城中村改造居民安置房专项整治项目”办理了房产登记手续，案涉房产在签订本案合同之前已于2016年9月13日登记在北翟营社区名下，在签订本案合同之后已于2018年12月30日登记在上诉人名下，并非法律法规禁止建设的“小产权房”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条系规范房地产市场管理秩序的管理性强制规定，并非效力性强制规定，案涉房屋的产权性质、出卖人是否取得不动产登记证书，均不影响合同的效力。综上，双方签订的《房屋买卖合同》和《房屋过户协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。各方应按合同约定全面履行各自义务。作为买受人王媛已经按约定交付了约定的购房款，作为出卖人康金柱、韩会英也按约定交付了房屋。在房屋具备办理过户条件的情况下，康金柱、韩会英应协助王媛办理房屋过户手续。关于合同是否存在情势变更而应当予以变更的问题，虽然合同签订时案涉房屋未登记在上诉人名下，合同签订后根据政府相关政策进行了个人产权登记，并造成房屋价格上涨的客观情况，但此情况属于商业风险的重大变化，并非订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的情势变更情形， —9— 上诉人主张应变更合同的理由无法律依据和事实依据，本院不予支持。关于办理过户手续的问题，协助办理过户手续既是合同的目的也是随附的义务。双方在合同中约定了办理过户的相关条款，即合同第七条：在村委会办理房屋过户手续，产生的所有税费及后续办理房产证等费用均由乙方（王媛）承担。该条款中的“过户手续”实质上是更名手续。2018年11月19日村委会通知回迁楼房产证办理中，私下买卖的按原旧村房主姓名登记，但不能因此免除上诉人协助办理过户手续的义务。在2018年12月30日上诉人已经领取了产权登记证书，具备办理房产转移登记条件的情况下，康金柱、韩会英应当继续协助王媛办理房产过户手续，应当补交的土地出让金以及办理过户的相关税费由王媛承担。上诉人辩称合同未约定在不动产登记中心办理过户，无协助被上诉人过户义务的主张于法无据，本院不予采信。关于剩余房款的问题，合同第四条约定：“在村委会办理房屋过户手续完成后2日内，买房支付剩余房款5万元”，本案中，在上诉人协助被上诉人完成房屋过户登记手续的2日内，王媛应向上诉人支付剩余房款5万元。关于上诉人是否应当承担违约责任问题，《房屋买卖合同》第七条约定“非因乙方的原因，造成房产无法过户的，甲方（上诉人）应承担违约责任和所有损失”、第八条约定：“任何一方违约，应承担违约责任，支付给守约方总房款5%的违约金并赔偿因争取权利产 —10— 生的所有费用和损失。”按照石家庄市人民政府于2019年5月21日印发的《石家庄市划拨土地上房屋分套转让缴纳土地出让金的有关规定》，应由上诉人配合王媛办理相关手续并由买受人王媛缴纳土地出让金，基于上述政策的调整变化，双方应相互配合办理相关手续，本案尚未出现因上诉人的原因造成房屋无法过户的客观后果，原审判决上诉人承担违约金，没有事实依据，二审予以纠正。综上所述，康金柱、韩会英的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项项规定，判决如下： 一、维持河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初10241号民事判决第一项、第三项，即“被告（反诉原告）康金柱、韩会英于判决生效后十日内协助原告王媛（反诉被告）办理长安区房产的房屋所有权过户手续。”、“驳回被告（反诉原告）康金柱、韩会英的诉讼请求。”； 二、撤销河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初10242号民事判决第二项，即“被告（反诉原告）康金柱、韩会英于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）王媛违约金35000元。”； 三、王媛在办理完房屋转移登记后2日内，向康金柱、韩会英支付剩余房款5万元； —11— 四、驳回王媛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费15785元，康金柱、韩会英负担12000元，王媛负担3785元，保全费5000元、一审反诉案件受理费40元，均由康金柱、韩会英负担。二审案件受理费15865元，由康金柱、韩会英负担12000元，王媛负担3865元。 本判决为终审判决。 审判长  李德利 审判员  薛金来 审判员  李 莉 二〇二〇年十二月七日 书记员  刘建烨