河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民初195号 原告（申请执行人）：定州市盛银科技小额贷款有限公司，住所地河北省定州市中兴西路**。 法定代表人：成兰平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏跃龙，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵薇，河北冀华律师事务所律师。 被告（案外人）：刘齐珍，男，1990年4月20日出生，汉族，住河北省衡水市景县。 委托诉讼代理人：程娟娟，河北硕琨律师事务所律师。 被告（被执行人）：河北新巨基房地产开发有限公司，住，住所地河北省石家庄市桥**槐安东路**嘉悦中心**/div> 负责人：刘振朝，该公司经理。 原告定州市盛银科技小额贷款有限公司（以下简称盛银公司）与被告刘齐珍、河北新巨基房地产开发有限公司（以下简称新巨基公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛银公司委托诉讼代理人苏跃龙、赵薇，被告刘齐珍及其委托诉讼代理人程娟娟到庭参加诉讼。被告新巨基公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盛银公司向本院提出诉讼请求：一、判令许可对位 于河北省石家庄市桥西区产的执行；二、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告申请执行新巨基公司一案中，被告刘齐珍作为案外人对案涉房产提出执行异议，保定市中级人民法院（以下简称保定中院）作出（2020）冀06执异202号裁定，裁定中止上述房产的执行。现原告依法提起诉讼，请求判令许可对上述房产的执行。事实和理由如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被告刘齐珍并不符合法律规定排除执行的条件，其主张排除执行的请求，依法不应得到支持。一、被告刘齐珍并未签订合法有效的买卖合同。被告刘齐珍所购商品房至今仍为非法建筑，裁定认定合同有效缺乏事实和法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。相应商品房未取得预售许可，甚至至今未取得建设工程规划许可、施工许可，标的物的买卖是无效的；二、被告刘齐珍买房不是用于居住，而是用于投资。第一、被告刘齐珍所购房产从土地用途、建筑设计和实物上看，不是住宅房产，而是商业和办公房产。 其土地使用权用途为“商服用地”，土地出让年限为40年，地上建筑，地上建筑性质为商业服务性质告刘齐珍一次性购买房产2套，显然不是用于居住，系用于投资。基于上述，被告刘齐珍购买房屋不符合“所购商品房系用于居住”的规定，排除执行请求不应得到支持。三、被告未提供支付房款的转账凭证，不能证实已支付房屋价款。综上所述，被告刘齐珍并不满足排除执行条件，请求本院依法许可对案涉房产的执行。 被告刘齐珍辩称，一、答辩人于2012年12月6日与被申请人签订《嘉悦中心置业协议书》（以下简称“协议书”），协议书编号分别为0000100、0000126。购买了被执行人开发的位于石家庄市桥东区房屋，其中02号房屋建筑面积62.03㎡，单价10127.70元／㎡，房屋总价款628221元；03号房屋建筑面积61.51㎡，单价10127.36元／㎡，房屋总价款622934元，交房日期为2014年12月28日。协议书签订当日答辩人一次性付清上述两套房屋的全部购房款共计1251155元。二、答辩人与新巨基公司签订的《嘉悦中心置业协议书》合法有效，盛银公司所属答辩人所购房屋为非法建筑无任何事实和法律依据。依照我国城乡规划法的规定，认定涉案房屋是否属于违法建筑是当地规划行政主管部门的职权范围，盛银公司主张涉案房屋是违法建筑，但不能提供石家庄市规划行政主管部门作出的认定结论，其所述系非法建筑明显理据不足。故原判决认定双方订立的涉案房屋买卖合同有效于法有据。《嘉悦中心置业协议书》系答辩人与新巨基地产的真实意思表示，涉案协议书也不具有合同法第五十二条规定的其他无效情形，协议内 容不违反法律的强制性规定，为合法有效的书面买卖合同。《最高院商品房买卖合同司法解释》第二条的初衷是为了保护购房人的合法利益不受保护，开发商以该条起诉要求确认商品房买卖合同无效，更何况是不相关的第三人。此外，如若盛银公司所述非法建筑，盛银公司如何能够经过强制执行程序然后以物抵债获得该房屋？涉案房屋已实际交付答辩人，答辩人已经安门实际控制、占有使用房屋。新巨基公司2015年1月29日与答辩人签订《嘉悦中心逾期交房补偿协议》，新巨基公司定于2015年9月30日交房，目前涉案房屋答辩人已实际控制占有，但由于新巨基公司自身原因在答辩人收房后其他配套设施并未继续完善，答辩人只能把该房屋用作仓储。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，该房屋归答辩人所有无疑。因此，不论根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条或二十九条的规定，答辩人房屋均能排除被答辩人的强制执行。四、小贷公司超范围经营，其存在重大过错，其金钱债权不能对抗答辩人的物权期待权。盛银公司为获取高额利息向经营范围外的新巨基出借资金，盛银公司的贷款行为违反国家政策规定，原告违规对同一贷款人贷款3000万元，自行扩大风险。其借款无法收回系其自身违反市场监管及金融监管造成，自身存在重大过错导致，其债权无法对抗答辩人的物权。五、答辩人作为消费者其权益优于在建工程优先受偿权及抵押权，显而易见优于盛银公司的普通债权。《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先 于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与在建工程的承包人的优先受偿权或抵押权冲突时，应优先保护购房消费者的权利，更何况在上述权利之后的普通债权，因此盛银公司的普通债权不能对抗答辩人。 被告新巨基公司未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的证据为：一、国有建设用地使用权出让合同，以证明土地用途是商服用地，使用期限为40年，地上建筑，地上建筑物为商业房产中院(2015)保民三初字第17号民事判决书，以证明2016年6月18日保定中院判决被告新巨基公司偿还原告借款本息3000余万元；三、保定中院（2015）保民三初字第17-2号民事裁定书，以证明保定中院裁定冻结被告新巨基公司银行存款或查封扣押等价值的其他财产；四、保定中院（2015）保民三初字第17-1号协助执行通知书及送达回证，以证明2015年2月27日保定中院查封被告新巨基公司（2014）042号土地，期限自2015年2月27日至2017年2月26日；五、保定中院（2016）冀06执165号执行裁定书及（2020）冀06执恢6号执行裁定书，以证明自2017年2月24日至2023年2月25日（2014）042号土地一直处于查封状态；六、保定中院(2020）冀06执165号之一执行裁定书及（2020）冀06执恢6号之一裁定书，以证明2017年2月24日至2023年2月25日对被告新巨基公司的房产查封状态。被告刘齐珍质证称，因原告提供的证据均为复印件，故对真实性、合法性、 关联性无法核实，与本案无关。 被告刘齐珍提交的证据为：一、被告刘齐珍与被告新巨基公司于2012年12月6日签订的两份《嘉悦中心置业协议书》，以证明被告刘齐珍购买了案涉房产；二、收款收据4张、中国农业银行业务处理单、中国工商银行个人业务凭证，以证明2012年12月1日刘齐珍的父亲向开发商支付20000元，2012年12月6日刘齐珍的母亲向公司支付1231155元，刘齐珍已支付全部房款，新巨基公司开具收据；三、证明一份，以证明刘虎仓、白桂荣与刘齐珍系父子、母子关系；四、嘉悦中心逾期交房补偿协议，以证明新巨基公司逾期交房，与刘齐珍签订补偿协议并约定于2015年9月30日交房；五、照片，以证明案涉房屋实际交付刘齐珍，刘齐珍已用来使用；六、原告的工商信息、（2015）保立民初字第2号民事裁定书、河北省人民政府关于进一步加强小额贷款公司试点工作的实施意见，以证明原告的经营范围限于唐河循环经济园区及所在定州市范围内经营，其违规借款自身存在重大过错。原告质证称，对证据一，置业协议书明确写明被告刘齐珍所购房产是商业地产，并不是住宅；对证据二、三，请法院依法核实；对证据四、五，逾期交房补偿协议证明房屋已经延期到2015年9月30日，远远晚于2015年2月17日查封的时间，查封之后还没有交付；不能证实被告新巨基公司向其交了房产，不属于合法占有；对证据六，原告的债权已经生效判决认定违规但是不违法，都属于合法债权，原告的贷款就像被告投资买房没什么区别，对真实性没有异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 原告盛银公司与被告新巨基公司借款合同纠纷一案，本院于2015年2月6日作出（2015）保民三初字第17-2号民事裁定书，裁定冻结新巨基公司3207万元的银行存款或查封、扣押等价值的其他财产，并于2015年2月27日作出（2015）保民三初字第17-1号协助执行通知书，查封新巨基公司（2014）042号土地价值3207万元的部分。2016年6月18日，本院作出（2015）保民三初字第17号民事判决书，判决被执行人河北新巨基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还申请执行人定州市盛银科技小额贷款有限公司借款本金人民币3000万元，并支付截止至2014年12月26日的利息207万元；该日后的利息按中国人民银行公布的同期贷款利率的四倍计算，支付至本判决生效之日。本案在执行过程中，本院于2017年2月24日作出（2016）冀06执165号执行裁定书，续行查封（2014）042号土地，同日作出（2016）冀06执165号之一执行裁定书，查封了被告新巨基公司名下位于园南路××、槐安路高架桥西南侧胜利南路东所有的房产，于2020年2月19日作出（2020）冀06执恢6号执行裁定书，续行预查封了被执行人名下位于石家庄市槐安路高架桥西南侧、胜利南街东的土地，土地面积为16236.50平方米，宗地号为（2014）042号［原土地证号为：桥东国用（2011）字第000**］，同日作出（2020）冀06执恢6号之一执行裁定书，续行查封了位于该土地上的、包括本案案涉房产在内的全部房产。 同时查明，2012年12月6日，被告刘齐珍与被告新巨基公司签订两份《嘉悦中心置业协议书》，约定被告刘齐珍认购嘉悦中心3栋7层02-03室房产，其中一套总价款为 622934元，另一套总价款为628221元，付款方式为一次性付款，协议约定房产交付时间为2014年12月28日。案外人已缴纳全部房款。2015年1月29日，双方又签订《嘉悦中心逾期交房补偿协议》一份，约定被告刘齐珍认购嘉悦中心3栋7层02室房产于2015年9月30日交房。2020年10月15日，被告刘齐珍对本院执行案涉房产提出书面异议，本院于2020年10月26日作出（2020）冀06执异202号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行。原告盛银公司不服，向本院提起诉讼。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，审理的焦点问题为被告刘齐珍对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据本院查明的事实，被告刘齐珍于2012年12月6日与被告新巨基公司签订《嘉悦中心置业协议书》，认购本案案涉房产。该协议书对案涉房产及设施的位置坐落、支付房款、交付时间进行了明确约定，应视为被告刘齐珍与被告新巨基公司以认购书的形式签订了房屋买卖合同。该协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形，应认定为合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件而制定的解释，而本案为执行异议之诉案件，故在置业协议书签订双方的当事人未对合同效力提出异议的情况下，不宜依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定认定未取得预售许可证就导致案涉房产买卖合同无效。被告刘齐珍与被告新巨基公司签订的《嘉 悦中心置业协议书》，双方真实意思表示是被告新巨基公司将由其开发建设的案涉房产出售给被告刘齐珍，被告刘齐珍支付对价取得案涉房产的所有权，即双方系以转移标的物所有权为目的的交易行为。该协议书签订后，被告刘齐珍如期按协议书约定履行了其交付房款等义务，原告对此并无异议，该协议书亦约定房产的交付时间为2014年12月28日，后系因被告新巨基公司的原因致使案涉房产未能如期交付。对被告新巨基公司延迟交付房产及未办理相关手续，被告刘齐珍无法控制亦无过错。被告刘齐珍一次性购买一套以上的房产，原告认为不是用于居住，而是用于投资，从而主张排除执行，没有法律依据，本院不予支持。综合上述认定，被告刘齐珍基于买卖行为享有物之交付债权，且对案涉房产享有物权期待权，其对案涉房产的权利优于包括原告在内的被告新巨基公司的一般债权人。因案涉房产未登记在被执行人新巨基公司名下，故本案不应完全适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。但被告刘齐珍基于对案涉房产的物权期待权，应受到优于一般债权的保护。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 综上所述，原告盛银公司的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告刘齐珍享有足以排除强制执行的民事权益。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 驳回原告定州市盛银科技小额贷款有限公司的诉讼请求。 案件受理费9800元，由原告定州市盛银科技小额贷款有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长 欧阳正丽 审 判 员 刘  斌 人民陪审员 蔡 淑 梅 二〇二〇年十二月二十五日 法官 助理 严  波 书 记 员 张  杰