广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16972号上诉人（原审原告）：刘剑蕾，女，1994年10月24日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：汤哨锋，广东谨然律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玉珊，广东谨然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钟观康，男，1983年10月13日出生，汉族，住广州市白云区。被上诉人（原审被告）：黄晓姗，女，1981年3月11日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：何毅坚，男，1978年8月14日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：余春明，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄仲，广东南国德赛律师事务所实习律师。上诉人刘剑蕾因与被上诉人钟观康、黄晓姗、何毅坚物权保护纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初12848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘剑蕾上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由钟观康、黄晓姗、何毅坚承担。事实和理由：（一）本案案由是物权保护纠纷，非房屋租赁合同纠纷，一审没有审查房屋租赁合同的真实性、合法性及具体履行情况，更未向刘剑蕾释明变更诉讼请求或者另案诉请解除租赁合同，直接认定广州市海珠区x房（以下简称涉案房屋）租赁合同合法有效可以对抗刘剑蕾，明显违反法定程序。（二）一审认定基本事实不清，遗漏查明案件关键事实。1.一审遗漏查明房屋租赁合同是否已实际履行。从房屋的交付及使用情况看，并没有书面证据证明钟观康、黄晓珊何时交付给何毅坚使用以及何毅坚一直占有使用房屋的事实。从房屋的租金支付看，并无证据证明何毅坚已按时并足额向钟观康、黄晓珊支付租金。从房屋的其他欠费情况看，涉案房屋拖欠水费和污水费长达6年，自2018年9月开始拖欠管理费。据了解，钟观康、黄晓姗、何毅坚办理房屋租赁备案登记后，拖欠租赁税费长达5年。该房屋长期拖欠各项费用，但钟观康、黄晓珊又从未向何毅坚催讨，也没有解除合同，完全不符合常理。2.一审遗漏查明何毅坚无正当理由，没有在涉案房屋变卖过程中及时申报过优先购买权的事实，广州市天河区人民法院（以下简称天河法院）是以涉案房屋没有租赁负担为前提进行评估和变卖的事实。何毅坚对于其在天河法院三次的司法拍卖、变卖程序没有及时优先购买权，也没有任何正当理由解释为何没有申报权利。可以印证何毅坚并非房屋真实承租人，对于其怠于申报权利的行为应视为何毅坚放弃自己的权利，应当由其承担不利的后果。而刘剑蕾在竞买前已询问过天河法院关于涉案房屋是否存在租赁情况，而天河法院当时答复变卖公告没有载明有租赁合同，代表是不负担租赁的拍卖。正因如此刘剑蕾才会参与竞买，并且是在涉案房屋没有租赁负担的评估价和起拍价的前提下竞得，因此刘剑蕾并无过错，何毅坚所谓的租赁权不应受法律保护。3.根据刘剑蕾二审提交的天河法院的执行裁定书与公告已经明确，涉案房屋的相关权利人应当在指定的期限之前向执行法院申报权利，逾期不提出视为放弃权利，由此造成的损失由放弃权利人自行承担，法院将依法强制执行。何毅坚在执行法院指定的期限内未申报租赁权，应视为其放弃租赁权利，也不得在本案中主张租赁权。4.一审遗漏查明钟观康、黄晓姗、何毅坚存在抵押关系的事实，没有查明钟观康、黄晓姗、何毅坚是否存在以租抵债的事实。刘剑蕾一审提交的证据《不动产登记查册表》可以证明钟观康、黄晓姗、何毅坚于2013年1月28日办理涉案房屋的抵押登记，抵押权人为何毅坚。钟观康、黄晓姗、何毅坚于2013年10月12日申请涂销何毅坚的抵押权登记，同时申请换押给平安银行羊城支行。刘剑蕾有理由怀疑，钟观康、黄晓姗、何毅坚恶意串通将房屋租赁合同签订日期设定在申请办理新的抵押登记给平安银行羊城支行的前一天，其行为有可能是为了达到损害债权人或下一手房屋买受人的利益的目的。一审未允许刘剑蕾调取涉案房屋抵押登记档案的申请，对该事实也没有任何查明。以租抵债的租赁合同实际上是债权债务关系，非房屋租赁关系，不能对抗合同之外的第三人。由于何毅坚无法提供缴纳租金的证据，因此本案应重点查清钟观康、黄晓姗、何毅坚之间的债权债务关系是否已经结清、是否存在以租抵债的事实。（三）一审适用法律错误，本案并不适用买卖不破租赁原则。1.本案争议焦点是就执行程序中变卖标的租赁权处置的法律效力问题认定，应适用执行程序中的有关规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条之规定，何毅坚明知变卖公告及评估报告中没有认定其租赁关系，没有在法定期限内向执行法院提出异议，不应保护何毅坚的权利。请求二审法院依法裁定发回重审。2.刘剑蕾起诉的是拍卖标的物纠纷，一审是审理租赁合同是否有效，根据人民法院的相关规定，租赁合同的租赁权在法院执行公告之间，权利人不主张权利，根据法院关于执行管理相关司法解释可以视为放弃租赁权，在执行过程中租赁权要主张权利的应当依法向法院申请。当事人没有去主张权利和没有去申请应当视为放弃租赁权，还涉及一审法院适用法律错误。被上诉人何毅坚二审辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，处理适当。同意一审判决，不同意刘剑蕾的上诉请求、事实和理由。请二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：（一）根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十九条、第一百九十条等法律法规之规定，买卖不破租赁是一个基本的法律原则，租赁合同在抵押登记之前，所以租赁合同合法有效。刘剑蕾的竞拍获得房屋的行为应该尊重法律的规定，继续履行租赁合同，而不是很便宜竞拍得房屋之后又企图获取超额利益，企图违反法律规定，不履行成立生效5年之久的租赁合同，这是一种不诚信不尊重契约的行为，在人民法院拍卖公告中已经明确指出房屋有人居住，租赁合同不详，这些瑕疵已经明确告知刘剑蕾的情况下，刘剑蕾明知该瑕疵仍然以便宜的价格购买涉案房屋，然后企图毁约，针对企图毁约不应该受法律保护。对刘剑蕾的上诉请求应予驳回。（二）刘剑蕾陈述未申报权利视为放弃租赁权，这是对法律的曲解，没有任何一条法律如此规定，未申报权利就可视为放弃优先购买权，这是一个非常简单的法律常识，一审审理适用法律正确，物权保护纠纷的前提是要审清楚租赁合同实现所有权的占有有否其他的权利设定，租赁合同的权利设定已经达5年之久，审查租赁合同是否有效是必然也是必须，刘剑蕾认为一审法院适用法律错误的观点也是站不住脚的。被上诉人钟观康二审未到庭答辩。被上诉人黄晓姗二审未到庭答辩。刘剑蕾于2019年6月11日向一审法院起诉请求：1.钟观康、黄晓姗、何毅坚立即停止侵权，立即搬离广州市海珠区x房，并将该房屋腾空之后返还给刘剑蕾；2.钟观康、黄晓姗、何毅坚共同向刘剑蕾支付从2018年11月20日起至钟观康、黄晓姗、何毅坚实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（其中2018年11月20日至2019年10月31日的房屋占有使用费按照14040.32元/月计算，2020年11月1日至2021年4月30日的房屋占有使用费按照14479.08元/月计算，暂计至2019年6月3日为91730.16元）；3.钟观康、黄晓姗、何毅坚共同向刘剑蕾支付刘剑蕾房屋租金评估费6000元；4.钟观康、黄晓姗、何毅坚共同向刘剑蕾支付刘剑蕾代垫的物业管理费5862.88元、水费及违约金4928.91元、污水费1489.42元；5.案件受理费由钟观康、黄晓姗、何毅坚共同承担。一审法院认定事实：2013年10月11日，钟观康、黄晓姗与何毅坚签订《广州市房屋租赁合同（住宅）》，约定钟观康、黄晓姗将广州市海珠区x房出租给何毅坚居住，租赁期限从2013年10月11日至2032年10月10日，其中，2016年10月11日至2023年10月10日，每月租金7740元，2023年10月11日至2032年10月10日，每月租金8240元。租金按月结算。2013年10月15日，合同经广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局房屋租赁登记。2013年10月11日，钟观康、黄晓姗与何毅坚在广州市公安局滨江派出所签订《治安责任书》，出租屋地址广州市海珠区x房，出租人钟观康、黄晓姗，承租人何毅坚。据查册日期为2018年11月26日的广州市不动产登记查册表记载：房产地址海珠区x房，产权人钟观康、黄晓姗。登记附注：2011年12月8日，黄晓姗等2人，广州联银融资担保有限公司申请持房产证抵押（含涂销再抵押），2011年12月9日核准登记。2012年11月29日，黄晓姗、钟观康、杨x申请持房产证抵押（含涂销再抵押），（已正式收件）。2013年1月28日，黄晓姗、钟观康、何毅坚申请持房产证抵押（含涂销再抵押），（已正式收件）。2013年10月12日，钟观康、黄晓姗，平安银行股份有限公司广州羊城支行申请持房产抵押（含涂销再抵押），2013年10月14日核准登记。2014年6月6日至2019年6月5日，广州市越秀区人民法院查封黄晓姗占有的二分之一产权份额。2018年11月20日，天河法院解封该物业并单方办理过户给刘剑蕾。天河法院在执行平安银行股份有限公司广州羊城支行诉钟x、黄晓姗、钟观康借款合同纠纷案中，于2018年10月在淘宝网司法拍卖网络平台上发布公告，公开变卖广州市海珠区x房，建筑面积219.38平方，起拍价6944896元，评估价12401600元，特别提醒：标的物按交付时现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时所有风险如隐藏瑕疵缺陷、损毁等均由买受人承担。标的物介绍：拍卖现状，无钥匙，有居住使用情况，租赁情况不详。欠费不详，具体金额由买受人自行至相关部门查询核实并承担，特殊说明：本拍品按现状变卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的清场交付。特别提醒：标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的物的瑕疵担保责任。竞买人请自行到相关职能部门咨询核实该拍卖标的相关情况。司法拍卖天河法院关于广州市海珠区x房变卖的公告：成交价7664896元，成交时间2018年11月13日，阿里拍卖2人报名，61人设置提醒，2546次围观，变卖价6944896元，评估价12401600元，买房注意事项：租赁，租赁合同不随拍下后自然解除，需提前确认租赁处置方式，房屋如有人居住，需确认是否会腾空，否则将会影响正常使用。请务必去现场了解房屋是否有瑕疵。2018年11月13日，刘剑蕾以7664896元成交价购买涉案物业。2018年11月20日，天河法院作出（2017）粤0106执8114号执行裁定书，裁定解除对被执行人钟观康、黄晓姗名下位于广州市海珠区纺织路名都一街3号3804房的查封，上述房产所有权及相应的其他权利归买受人刘剑蕾所有，上述房产的所有权自本裁定送达给买受人刘剑蕾时起转移。同日，向广州市国土资源和规划委员会发出协助执行通知书，要求协助办理涉案房屋过户手续。2018年12月12日，广州市国土资源和规划委员会核核发了涉案房屋的《不动产权证书》给刘剑蕾。2019年5月18日刘剑蕾支付了2013年5月9日至2019年3月25日的水费及违约金合计4928.91元（其中2013年5月9日至2018年11月24日共4843.41元，2018年11月25日至2019年3月25日共85.50元），2013年9月9日至2019年3月25日的污水费合计1489.42元（其中2013年5月9日至2018年11月24日共1307.28元，2018年11月25日至2019年3月25日共182.14元）。2018年12月7日，刘剑蕾支付了2018年9月至2018年12月的物业服务费2586.62元（每月646.66元）,2019年5月21日，刘剑蕾支付了2019年1月至2019年5月的物业服务费3276.26元。经刘剑蕾自行委托，2019年6月3日广东广信粤诚土地房地产与资产评估有限公司出具报告书，内容：广州市海珠区x房从2018年11月1日至2021年4月30日，租金市场价为426475元，其中，2018年11月1日至2019年10月31日，单价每平方米64元，年度租金合计168484元；2019年11月1日至2020年10月31日，单价每平方米65元，年度租金合计171116元；2020年11月1日至2021年10月31日，单价每平方米66元，年度租金合计86874元。刘剑蕾为此支付6000元评估费。2018年12月7日，刘剑蕾去涉案场地与何毅坚进行交涉未果，刘剑蕾报警，之后经居委调解未果，刘剑蕾于2019年6月11日提起案件诉讼。诉讼中，何毅坚还提供房屋照片，认为在房屋拍卖前经钟观康、黄晓姗同意对涉案房屋进行装修，由于刘剑蕾在2018年12月7日及之后多次撬门锁，双方对租金缴纳有争议，向钟观康支付租金到2018年12月31日。钟观康对此予以确认。刘剑蕾认为在房屋拍卖之前，曾经到涉案房屋门外看房，当时执行法院没有明确房屋有租赁情况，发现房屋的门以及地板铺满了灰尘，明显长期无人使用的痕迹，2018年12月7日在张贴清场通知，无人主张权利的情况下，去物业管理公司缴清所有欠费，与开锁师傅到达现场开锁，在开了第一扇门后何毅坚来到涉案房屋，称自己有租约，后经报警，刘剑蕾没有进入涉案房屋。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。已发生法律效力的天河法院作出的（2017）粤0106执8114号执行裁定书裁定确认涉案房屋所有权归刘剑蕾所有，并于2018年11月20日签收了该裁定，于2018年12月12日取得涉案房屋的权属证书，刘剑蕾作为涉案房屋的所有权人，其合法权益应受物权法保护。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。2013年1月28日，何毅坚是涉案房屋的抵押权人，2013年10月11日，何毅坚与钟观康、黄晓姗签订《广州市房屋租赁合同》，承租涉案房屋，并到广州市公安局海珠区滨江派出所签订《治安责任书》，而2013年10月12日平安银行股份有限公司广州羊城支行才与钟观康、黄晓姗申请持房产抵押（含涂销再抵押），2013年10月14日平安银行股份有限公司广州羊城支行取得涉案房屋抵押权，可见，何毅坚承租涉案房屋在平安银行股份有限公司广州羊城支行取得抵押权之前。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。涉案房屋在司法拍卖前由何毅坚承租使用，钟观康、黄晓姗因拖欠银行欠款，涉案房屋被执行法院委托拍卖，拍卖公告特别提醒标的物按交付时现状交付，拍卖现状无钥匙，有居住使用情况，租赁情况不详，欠费不详，具体金额由买受人自行至相关部门查询核实并承担，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决。拍卖成交公告记载，阿里拍卖2人报名，61人设置提醒，2546次围观，变卖价6944896元，评估价12401600元，买房注意事项：租赁合同不随拍下后自然解除，需提前确认租赁处置方式，房屋如有人居住，需确认是否会腾空，否则将会影响正常使用。请务必去现场了解房屋是否有瑕疵。对于拍卖房屋存在巨大的价差，多人设置提醒，多人次围观，多次流拍，公告又特别提醒，刘剑蕾在竞拍上述房屋时，应尽审慎的注意义务，在取得涉案房屋产权后，应受拍卖公告记载的拍卖条件约束并自行承担拍卖后对己带来的风险和后果。鉴于涉案房屋在拍卖前已由何毅坚承租居住使用，现租赁期限尚未届满，刘剑蕾要求何毅坚搬出涉案房屋，理由依法不成立，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。在刘剑蕾获得房屋所有权后，何毅坚使用涉案房屋，根据买卖不破租赁原则，应按原合同约定的租金标准向刘剑蕾支付租金。租金标准，根据何毅坚提供的《广州市房屋租赁合同（住宅）》，涉案房屋从2016年10月11日至2023年10月10日每月租金7740元，2023年10月11日至2032年10月10日每月租金8240元。刘剑蕾要求调整按评估价计算房屋使用费，缺乏依据，一审法院不予采纳。对于刘剑蕾主张的房屋租金评估费6000元，是其为实现诉讼目的举证的支出，刘剑蕾要求钟观康、黄晓姗、何毅坚负担，理据不充分，一审法院不予支持。对于刘剑蕾要求钟观康、黄晓姗、何毅坚支付物业管理费5862.88元、水费及违约金4928.91元、污水费1489.42元；根据拍卖公告规定：欠费不详，具体金额由买受人自行至相关部门查询核实并承担。刘剑蕾在2018年11月20日通过竞投取得房屋权属，按约定在2018年11月20日前的欠款应由刘剑蕾承担，之后的费用应由实际使用人承担。故2018年11月20日后的水费及违约金合计85.50元，2018年11月20日后的污水费合计182.14元，2018年11月20日后的物业服务费3922.92元，何毅坚应予返还给刘剑蕾。钟观康、黄晓姗收取何毅坚至2018年12月的租金，其中2018年11月20日至2018年12月31日的租金应由钟观康、黄晓姗返还给刘剑蕾，何毅坚是实际使用人，应承担连带责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十九条、第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年4月17日作出如下判决：一、钟观康、黄晓姗在判决生效之日起十日内按每月租金7740元的标准向刘剑蕾支付从2018年11月20日至2018年12月31日的房屋租金，何毅坚承担连带责任；二、何毅坚按2018年11月20日至2023年10月10日每月租金7740元，2023年10月11日至2032年10月10日每月租金8240元的标准向刘剑蕾支付从2019年1月1日起的房屋租金，其中至判决之日的租金在判决生效之日起十日内支付，之后逐月一日前支付当月租金；三、何毅坚在判决生效之日起十日内向刘剑蕾支付2018年11月20日至2019年3月25日的水费及违约金85.50元，2018年11月20日至2019年3月25日的污水费182.14元，2018年11月20日至2019年5月的物业服务费3922.92元；四、驳回刘剑蕾其他的诉讼请求。一审案件受理费2500元，由刘剑蕾负担1176元，何毅坚负担1274元，钟观康、黄晓姗共同负担50元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，涉案房屋建筑面积为219.38平方米。钟观康在一审庭审中称涉案房屋一直是何毅坚在使用，有无转租不清楚。钟观康还确认收到了天河法院执行裁定书、变卖公告，但表示没有告知法院有关涉案房屋存在租约，也没有将法院执行拍卖涉案房屋的情况告知何毅坚。同时，在一审庭审调查阶段钟观康陈述租金收到2018年12月，但在庭审的最后陈述钟观康又表示其不是产权人，也没有收租，不参与本案的诉讼，法院当时怎么拍怎么处理与其无关。何毅坚在一审庭审后向一审法院提交书面材料称，其是在2018年8月进场装修的，对于是否知道涉案房屋拍卖问题，其明确在后来得知房屋拍卖，但没有向法院申报权利，因没打算买。二审再查明，刘剑蕾在一审提交的其与黄晓姗、钟观康于2013年10月11日签订的《广州市房屋租赁合同（住宅）》约定租期自2013年10月11日至2032年10月10日，上述合同没有约定交付房屋日期和保证金支付的相关内容，对于逾期交付房屋以及逾期支付租金也未约定相应违约责任，该合同显示于2013年10月15日办理了备案登记手续。二审庭审中，关于黄晓姗、钟观康是否交付给何毅坚使用房屋问题，何毅坚称从2013年10月11日合同签订之后，一直是由其使用涉案房屋，但何毅坚2016年在外地开公司需要其自己去运作，其在2016年底向钟观康说其2017年有可能在外地，涉案房屋可以由钟观康自己使用或转租。如果钟观康转租出去，何毅坚就不再缴纳转租期间的租金，所以钟观康2016年自行转租房屋，何毅坚也就没有缴纳该期间的租金。对于刘剑蕾陈述何毅坚从未缴纳过水电费和物业管理费问题，何毅坚称其没有欠过一分钱电费，在刘剑蕾举证的所有材料中均没有欠缴电费一说，至于水费由于催缴水费是发到钟观康、黄晓姗的手机上，其没有看到，所以水费是被忽略了，但这并不能成为何没有交付使用的依据，且租赁合同的有效也不以实际占有和交付使用为条件。对于天河法院在执行拍卖时为何没有申请权利问题，何毅坚称因为拍卖时其不在涉案房屋，该期间由钟观康转租，法院拍卖时是江苏科信医药销售有限公司的租赁期间，该公司接到通知后已主张了权利。同时，何毅坚确认2017年4月1日至2018年3月31日止由江苏科信医药销售有限公司在使用房屋。二审中，刘剑蕾向本院提交如下证据：1.天河法院（2017）粤0106只8114号《执行裁定书》、《公告》，拟证明：（1）天河法院于2018年1月15日作出拍卖涉案房屋的《执行裁定书》、《公告》并张贴在涉案房屋的门上，告知房屋拍卖、迁出及申报权利等事项；（2）何毅坚未在《公告》限定的期限内（即2018年1月25日前）向该院申报并提出主张，应视为其放弃权利，由此造成的损失，应由何毅坚自行承担。2.孔x与江苏科信医药销售有限公司于2017年3月22日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定租期自2017年4月1日至2018年3月31日止；3.江苏科信医药销售有限公司出具给姚柯文的《授权委托书》；4.孔x于2017年3月25日《收款收据》；5.支付租金及押金的交易凭证，证据2-5拟共同证明在天河法院执行公告的申报期限内，是江苏科信医药销售有限公司向天河法院申报租赁权，因此何毅坚并不是涉案房屋真实的承租人。6.天河法院（2018）粤0106执异690号《执行裁定书》，拟证明钟观康及黄晓姗的丈夫钟x在涉案房屋同一小区的其他物业（广州市海珠区名都三街3号201房）存在以租抵债的事实，天河法院以并非法律意义上的租赁合同为由驳回异议人的执行异议。7.钟观康于2017年1月1日出具给孔x的《授权委托书》；8.住宅小区业主登记表；9.孔x身份证，证据7-9拟共同证明何毅坚的租赁合同并未实际履行，涉案房屋一直是由钟观康、黄晓姗实际控制，并交由他人使用。何毅坚质证称：1.对证据1的真实性、合法性予以确认，对证明内容有异议。放弃权利是放弃优先购买权，并非放弃租赁权，这是法律常识。2.证据2房屋租赁合同的真实性、合法性、关联性不予认可，何毅坚并非当事人，关于房屋租赁合同不清楚。3.证据3-5的真实性、合法性、关联性不予认可，不清楚钟观康与孔x之间的情况，与何毅坚无关，何毅坚也没有能力去核实。4.证据6的执行裁定书的真实性、合法性、关联性不予认可，没有法院公章，也没有原件，与本案也没有关联性。该证据是以租抵债的合同，和何毅坚、钟观康、黄晓姗之间租赁合同是完全不同性质的两码事，是不同性质不同法律关系的合同。5.证据7-9的真实性、合法性、关联性均不予认可，与何毅坚无关。刘剑蕾二审提交广州市房地产租赁管理所公布的《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》穗房地租〔2019〕5号以及《关于公布2019年广州市房屋租金参考价的通知》穗房地租〔2020〕4号文显示，涉案房屋所在的名都一街2018年租金参考价为53元，2019年租金参考价为55元。何毅坚表示如果二审法院判决需要交还房屋，支付房屋占有使用费标准由法院决定。二审庭询后，何毅坚提交情况说明载明：一、据刘剑蕾一审提交的《变卖标的调查情况表》显示，2018年5月28日天河法院到现场实勘时已确认房屋有人在内居住，刘剑蕾称查看无人居住是撒谎。二、物管费刘剑蕾只是交了2018年9月至2019年5月，其余的均是何毅坚支付的，2018年9月及10月因房屋装修故未及时缴交，11月起刘剑蕾便不断滋扰致何毅坚无法正常使用，故何毅坚不交物管费，就这几个月是刘剑蕾交的。2019年5月后物管费也是何毅坚交的，物管费发票以前的缴交款项后没保存，现在只有2019年6月至今的发票。三、原业主早在房屋交付前就已欠水费未缴，旧的时段欠费不缴，新的时段便不能缴付，且水费是小钱，欠费也不会停止供水，所以便没有在意支付。四、何毅坚一直正常缴付电费。电费是微信缴交的，因换了新手机，所以现在只有2019年12月至2020年9月的缴费截图。五、租金因原业主账户被冻结，故一直是用现金缴纳。六、原业主在租赁合同签订后就将钥匙交给何毅坚，并配有小区住户卡4张（因不够用，后又补给何毅坚2张），凭住户卡一直能自由进出小区。住户卡一直在何毅坚手中，后来一年短租户之所以要在物业登记，应该就是没有住户卡。七、政府的租金参考价只能作为参考，不能作准；实际的租价是根据房屋面积、楼层座向、内饰装潢、家具家电配置等情况来衡量由双方协商确定，2018年出租给医药公司时租金是8500元，这就是房屋的市场实际租价。何毅坚2013年与原业主签约时也是当时市场价格。八、刘剑蕾一审时请求法院调查的租赁合同及备案，与何毅坚提供2013年签订的完全一致。九、刘剑蕾一审不提供早已存在的证据，逾期二审提供，何毅坚有异议，法院不应采纳或者对其处罚。并附上以下材料：住户卡复印件以及2019年12月至2020年10月份的电费缴纳交易账单截图以及2019年12月、2020年4-8月、2020年10月的物业管理费发票。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合刘剑蕾的上诉请求和理由以及何毅坚的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.刘剑蕾主张何毅坚腾空交还涉案房屋应否支持；2.何毅坚应否向刘剑蕾支付房屋占有使用费；3.刘剑蕾要求何毅坚返还垫付的水费及违约金4928.91元、污水费1489.42元和物业服务费5862.88元的理由能否成立。现评析如下：关于刘剑蕾主张何毅坚腾空交还涉案房屋应否支持问题。刘剑蕾通过法院拍卖取得涉案房屋的产权，故根据《中华人民共和国物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”之规定，其有权提出本案主张何毅坚腾空搬离涉案房屋。本案中，何毅坚抗辩其与涉案房屋原业主黄晓姗、钟观康存在租赁合同关系，并提交了《广州市房屋租赁合同（住宅）》予以佐证，刘剑蕾不认可上述合同的真实性。因此，审理本案的关键在于何毅坚与原业主黄晓姗、钟观康就涉案房屋是否存在真实租赁合同关系。对此，本院分析如下：其一，何毅坚与黄晓姗、钟观康签订的《广州市房屋租赁合同（住宅）》租期为19年之久，上述合同签订于涉案房屋抵押给银行的前一天，该合同没有约定租赁保证金和房屋交付日期，对于逾期交付房屋以及支付租金等均未约定相应违约责任，即使前述合同是为了备案而签订，但双方没有另行就上述具体承租问题进行书面约定，显然与一般租赁合同关系不同。其二，何毅坚称从2013年10月11日合同签订之后，一直是由其使用涉案房屋，但2016年其在外地开公司需要其自己去运作，其在2016年底向钟观康说其2017年有可能在外地，涉案房屋可以由钟观康自己使用或转租。钟观康2016年自行转租房屋，何毅坚也就没有缴纳该期间的租金。但何毅坚在本案中未能提供其与黄晓姗签订《广州市房屋租赁合同（住宅）》后，办理涉案房屋的交接手续，也未提交自2013年10月至2016年使用涉案房屋期间交付租金、物业管理费、水电费的凭据，难以证明其在上述期间有实际占有涉案房屋的事实。同时，钟观康表示其出租涉案房屋给何毅坚后，涉案房屋一直是何毅坚在使用，有否转租不清楚，可见，钟观康并未确认何毅坚曾在2016年交给其转租的事实，何毅坚与钟观康的上述陈述内容相互矛盾。其三，即便如何毅坚所述，涉案房屋由钟观康在2016年自行转租，但对于何毅坚将房屋交由钟观康转租的行为，是代表双方之间前述合同解除还是仍需继续履行，何毅坚并无举证证明。何毅坚亦没有提供证据证实转租期满后，曾要求钟观康交付房屋。况且在案外人承租涉案房屋期间，涉案房屋已处于法院查封以及执行拍卖期间，钟观康也未承认其在案外人承租期满后已收回房屋并交付给何毅坚使用，因此，何毅坚陈述其在2018年8月进入涉案房屋进行装修，并交付2019年12月之后的相关物业管理费、水电费，但并无证据证明其是依法占有了涉案房屋。其四，钟观康一方面称收取租金至2018年12月，另一方面又表示收到了天河法院执行裁定书、变卖公告后没有告知法院有关涉案房屋存在租约，也没有将法院执行拍卖涉案房屋的情况告知何毅坚。而何毅坚称其在后来得知房屋拍卖，也没有向法院申报权利，钟观康与何毅坚的上述行为，有悖常理。再结合何毅坚与黄晓姗、钟观康在签订《广州市房屋租赁合同（住宅）》前存在债权债务关系、钟观康在一审中表示其没有收租，不参与本案的诉讼，法院当时怎么拍怎么处理与其无关的陈述，以及双方当事人在一、二审提交的证据，本院认定何毅坚与黄晓姗、钟观康在签订《广州市房屋租赁合同（住宅）》不是真实的租赁合同关系。因此，刘剑蕾主张何毅坚腾空搬出涉案房屋，合法合理，本院予以支持。何毅坚以上述合同抗辩不搬出涉案房屋，缺乏充分依据，本院不予支持。关于何毅坚应否向刘剑蕾支付房屋占有使用费问题。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案中，因何毅坚就涉案房屋不存在真实的租赁合同关系，其占有涉案房屋缺乏合法依据。何毅坚无权占有涉案房屋期间确实造成刘剑蕾的损失，故何毅坚应向刘剑蕾支付占有涉案房屋期间的使用费用。由于刘剑蕾一审提交的广东广信粤诚土地房地产与资产评估有限公司出具的报告书是其单方自行委托，且何毅坚不予确认，故本院对刘剑蕾按上述评估报告书评定的租金标准主张何毅坚支付房屋占有使用费，不予支持。鉴于双方对房屋占有使用费未能协商一致，本院酌定房屋占有使用费按广州市房地产租赁管理所公布的涉案房屋所在的名都一街2018年租金参考价为53元、2019年租金参考价为55元计付。其中，2018年11月20日至2020年11月30日的房屋占有使用费为293406.12元（219.38平方米×53元÷30×11天+219.38平方米×53元＋219.38平方米×55元×23个月），2020年12月1日至何毅坚腾空搬出涉案房屋的占有使用费按每月12065.9元（219.38平方米×55元）逐月支付给刘剑蕾。因本案未采用刘剑蕾提交的评估报告，故其要求何毅坚向其支付评估费，依据不充分，本院不予支持。对于刘剑蕾要求何毅坚返还垫付的水费及违约金4928.91元、污水费1489.42元和物业服务费5862.88元的理由能否成立问题。根据拍卖公告规定：欠费不详，具体金额由买受人自行至相关部门查询核实并承担。刘剑蕾在2018年11月20日通过竞投取得房屋权属，故一审法院认定按约定在2018年11月20日前的欠款应由刘剑蕾承担，之后的费用应由实际使用人承担，并无不当，本院予以确认。因2018年11月20日后的水费及违约金合计85.50元，2018年11月20日后的污水费合计182.14元，2018年11月20日后的物业服务费3922.92元，为此，一审法院判决何毅坚返还给刘剑蕾水费及违约金85.50元、污水费182.14元以及物业管理费3922.92元正确，本院予以维持。此外，因本案是物权保护纠纷，本院不确认何毅坚与黄晓姗、钟观康存在真实租赁合同关系，刘剑蕾也无举证证明黄晓姗、钟观康存在占有涉案房屋的依据，故刘剑蕾起诉主张钟观康、黄晓姗承担腾空搬离涉案房屋、支付房屋占有使用费和返还垫付水费及违约金、污水费、物业管理费诉请，欠缺理据，本院不予支持。综上所述，一审判决实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初12848号民事判决第三项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初12848号民事判决第一项、第二项、第四项；三、何毅坚自本判决送达之日起30日内，腾空搬出广州市海珠区纺织路名都一街3号3804房并将该房屋交还给刘剑蕾；四、何毅坚向刘剑蕾支付自2018年11月20日起至实际腾空搬出广州市海珠区纺织路名都一街3号3804房之日止的房屋占有使用费（其中，2018年11月20日至2020年11月30日的房屋占有使用费为293406.12元，自本判决送达之日起十日内一次性支付。2020年12月1日起至何毅坚实际腾空搬出涉案房屋之日止的房屋占有使用费以每月12065.9元为标准，逐月支付）；五、驳回刘剑蕾其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2500元，由刘剑蕾承担184元，由何毅坚承担2316元；二审案件受理费2500元，由刘剑蕾承担184元，由何毅坚承担2316元。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二〇年十二月二十八日书记员 李志康谢金泽