四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川05民终1967号 上诉人（原审原告）：章怀秀，女，汉族，1971年5月30日生，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：周智，泸州市江阳区大山坪法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：四川华升嘉良投资有限公司，住所地:泸州市龙马潭区安宁镇安居街******，统一社会信用代码91510504572754297G。 法定代表人：徐仁华，公司经理。 委托诉讼代理人：张永红，四川贤辩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙雪，四川贤辩律师事务所律师。 上诉人章怀秀因与被上诉人四川华升嘉良投资有限公司（以下简称华升公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省泸州市龙马潭区人民法院（2020）川0504民初3340号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年11月19日立案受理后依法组成合议庭，于2020年12月9日公开开庭进行了审理，上诉人章秀怀及其委托诉讼代理人周智，被上诉人华升公司的委托诉讼代理人张永红、孙雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人章怀秀的上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金8万元；本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：《物业服务协议》系物业与上诉人签订的，其中减免的物业费是物业公司给业主的优惠措施，而《商品房买卖合同（预售）》系上诉人与被上诉人签订的，一审判决以物业费的优惠来替代被上诉人逾期交房的违约金，严重违背合同相对性原则，适用法律明显错误；被上诉人以“创文”、“环保督查”、“高温、强降雨恶劣天气”、“消防整改”、“海绵城市”、疫情等因素为由扣减交房的预期时间均不成立，一审判决认定事实不清；被上诉人在一审中承认预期交房，并表示违约金约定过高，希望进行调减，一审判决违背处分原则与自认规则。 被上诉人华升公司辩称：被上诉人是因不可抗力导致工期延误，造成实际交房时间比合同约定时间延迟了23天，上诉人与被上诉人就延期交房的事项达成了协议，即被上诉人代交首次物业费作为延期交房的补贴，被上诉人已实际履行完毕，故上诉人主张要求被上诉人支付延期交房违约金的事实不成立，因此一审判决事实认定清楚、适用法律正确，应维持原判、驳回上诉人的上诉请求。 章怀秀向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令华升公司立即向章怀秀支付逾期交房违约金80000元；2.本案诉讼费由华升公司承担。 一审法院认定事实：2018年4月28日，章怀秀（买受人）与华升嘉良公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定由买受人购买出卖人开发的位于龙马潭区××道××段××号××幢××号房屋，建筑面积55.44平方米，总价款396587元。合同还约定该商品房交付给买受人时符合下列条件：该商品房已取得《建设工程竣工验收备案证明文件Ｖ》《建设工程竣工验收合格证明Ｖ》、该商品房已取得房屋面积实测报告书；出卖人在2019年12月30日前向买受人交付该商品房；除不可抗力，出卖人未按照合同约定时间交付房屋，逾期在90个工作日之内，自交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之二十的违约金等内容。章怀秀于2018年4月13日交付定金10000元，于2018年4月28日交付购房款280000元，于2018年5月29日支付购房款106587元,共计支付购房款396587元。 华升公司开发的“华升●宝龙广场”项目工程于2017年4月开工，2019年12月26日取得《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》，工程质量验收合格。2020年1月16日取得泸州市住房城乡建设局泸住建消验字[2020]8号《建设工程消防验收意见书》，评定该工程项目消防验收合格。2020年3月11日，华升公司通知章怀秀接房，2020年4月7日，双方当事人办理房屋移交、物业交接手续，章怀秀（乙方）于当日与泸州市嘉良商业综合管理有限公司（甲方）签订《华升宝龙广场物业服务协议》，协议第四条约定“乙方首次支付物业管理服务费时间从建设单位通知的交房日期次日开始计费至2020年12月30日，（此首期物业服务费由开发公司代交作为延期交房的补贴），以后按每1年方式收取物业服务费用……”。华升公司于2020年4月10日代章怀秀向泸州市嘉良商业综合管理公司支付了2020年3月11日至2020年12月31日物业管理费用1610元。 “华升●宝龙广场”项目工程开工建设期间，泸州市人民政府办公室于2017年12月5日作出泸市府办函（2017）317号《关于印发泸州市重污染天气应急预案的通知》、泸州市龙马潭区人民政府办公室于2017年5月3日作出泸龙府办函（2017）82号《关于印发〈泸州市龙马潭区重污染天气应急预案（2017年修订）〉的通知》，对防范重污染天气作出相应的规定。2020年1月24日，全国爆发新型冠状病毒肺炎疫情，华升公司于2020年3月16日申请复工复产，相关部门于2020年4月2日批准华升公司复工复产。 一审法院认为，双方当事人签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方当事人之间因发生商品房买卖行为订立的合同，系真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自合同义务。章怀秀支付了购房款，华升公司应当承担按照合同约定于2019年12月30日前履行交房义务。但华升公司实际于2020年3月11日通知接房，2020年4月7日交付房屋，存在迟延交房的违约行为。双方当事人对房屋交付的行为存在争议，一审法院认为，华升公司在交付房屋时虽不完全符合《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，但华升公司在交付房屋时已取得工程竣工验收报告，房屋质量验收合格，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定。章怀秀经华升公司通知后，到华升公司处办理了房屋交接手续并签订了物业交接确认书，该行为系双方当事人对房屋交接达成的合意，且不违反法律强制性规定，对双方当事人之间的交房行为，一审法院予以确认。章怀秀在接收房屋时，与泸州市嘉良商业综合管理有限公司签订《华升宝龙广场物业服务协议》，合同载明章怀秀应交纳的首期物业服务费由开发公司代交作为延期交房的补贴，该协议的相对方虽是章怀秀与泸州市嘉良商业综合管理有限公司，但合同中涉及第三方即本案华升公司的义务，已经得到华升公司的认可并履行，该合同条款对章怀秀则具有约束力。 综上，双方当事人对华升公司逾期交房的违约责任已按照合同约定的违约条款履行，故章怀秀再次要求华升公司支付逾期交房违约金8万元的主张，于法无据，一审法院不予支持。双方当事人之间因迟延交房所产生的违约责任，华升公司已经通过补贴物业服务费的形式进行了承担，对华升公司所主张的在建设过程中，因不可抗力因素导致迟延交房,在本案中应免除或减轻违约责任以及请求调整过高违约金的抗辩主张，法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条之规定，一审法院判决如下：驳回章怀秀的诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，由章怀秀负担。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据，本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人与泸州市嘉良商业综合管理有限公司签订的《华升宝龙广场物业服务协议》，系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自合同义务，该协议第四章第四条明确载明上诉人章怀秀应交纳的首期物业服务费由开发公司（即本案被上诉人）代交作为延期交房的补贴，该协议的相对方虽是上诉人与泸州市嘉良商业综合管理有限公司，但合同中涉及第三方即本案被上诉人的义务，已经得到被上诉人的认可并履行，上诉人已经得到相应补偿，故该合同条款对上诉人具有约束力。一审法院根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条之规定驳回章怀秀的诉讼请求，并无不当。故上诉人章怀秀的上诉理由不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由上诉人章怀秀负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 剑 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇二〇年十二月十四日 书记员 罗玉欣