广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1281号 上诉人（原审被告）：广西梧州市万国房地产开发有限公司，住所地广西梧州市大学路****楼****。统一社会信用代码9145040008360890X1。 法定代表人：朱楠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马云飞，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：李伦，女，1964年1月11日出生，汉族，现住广西梧州市。 委托诉讼代理人：吴月媚，广西益远（藤县）律师事务所律师。 上诉人广西梧州市万国房地产开发有限公司与被上诉人李伦房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2020）桂0403民初954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月18日开庭审理了本案。上诉人广西梧州市万国房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马云飞、被上诉人李伦的委托诉讼代理人吴月媚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 广西梧州市万国房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2020）桂0403民初954号民事判决书第三项；2.本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、导致本案双方当事人无法签订正式合同的原因在于被上诉人，被上诉人应承担违约责任。根据本案双方于2019年10月5日签订的《认购书》明确约定了被上诉人认购上诉人所开发的房屋，被上诉人 -2- 必须于指定时间内支付相应房款并与上诉人签订《商品房买卖合同》。签订《商品房买卖合同》是被上诉人的履约义务，而从一审双方陈述和举证也可以得知，在2019年10月5日，被上诉人根本不在梧州，根本不可能履行签约义务，而到2019年10月底，被上诉人就突然以对房屋不满意为由，要求解除《认购书》并退还房款，更加不可能同意签署《商品房买卖合同》。因此，导致本案双方签约不成的原因明显在于被上诉人方，而且从上诉人举证的录音也可知，上诉人一直以来都催促要求被上诉人签约，而被上诉人一直以各种理由推脱。被上诉人拒不签订《商品房买卖合同》的行为是导致本案预约合同无法实现的根本原因，应对上诉人承担违约责任。二、本案履约定金50000元，上诉人有权不予退还。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，因双方《认购书》中所约定的定金50000元，属于履约定金性质，上诉人有权扣收其全部定金不予退还。 李伦答辩称，一审法院认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确、一审判决正确，请求法院驳回上诉，维持原判。 李伦向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2019年10月5日签订的《梧州恒大山水城商品房认购书》；2.被告返还原告购房款人民币420889元；3.被告双倍返还定金100000元；4.被告支付购房款资金占用利息13805元（以420889元为基数，按照年利率4.35%从2019年10月23日暂计至2020年6月24日共246天，之后继续计算至实际支付完毕之日止）；5.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年10月5日，潘浩波以原告李伦名义（乙方）与被告万国公司（甲方）签订《梧州恒大山水城商品房认购书》，约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购梧州恒大山水城楼盘15幢1单元101号房，该商品房建筑面积共95.65平方米，其中套内建筑面积195.65平方米，按套内建筑面积计算，单价为9763.21元/㎡，总金额为壹佰玖拾壹万零仟壹佰柒拾贰元整（￥1910172元）。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币伍万元整（￥50000元）作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。二、乙方 -3- 付款方式为分期付款：乙方须于2019年10月5日前支付首期房款￥141018元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年12月28日前付清￥286526元；于2020年3月28日前付清￥286526元；于2020年6月28日前付清￥191017元；于2020年9月28日前付清￥191017元；于2020年12月28日前付清￥191017元；于2021年3月28日前付清191017元；于2021年6月28日付清191017元；于2021年9月28日前付清剩余款项191017元……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到广西梧州市万秀区梧州恒大山水城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。六、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金。七、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。八、甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供的资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任等内容。同日，潘浩波通过刷卡向被告万国公司支付50000元定金及141018元购房款，合计191018元；并向被告支付80元不动产登记费，被告收款后出具《收据》给原告收执。同年10月23日，潘浩波再次向被告万国公司刷卡支付购房款279791元。同年10月底，原告向被告提出按照其销售时宣传的无理由退房，退还原告已付购房款470889元而未果。被告万国公司工作人员于同年12月13日致电潘浩波称原告需先与被告签订《商品房买卖合同》和支付50%的购房款后才符合无理由退房的条件。另查明，潘浩波与原告李伦为夫妻关系，李伦对潘浩波以其名义与万国公司签订《梧州恒大山水城商品房认购书》及支付购房款的行为表示追认。 一审法院认为，案外人潘浩波以李伦名义与被告签订《梧州恒大山水城商品房认购书》时虽未获得李伦授权，但事后获得李伦的追认且李伦亦以其名义提起 -4- 本案诉讼，故该院认定由原告李伦享有和承担案涉《梧州恒大山水城商品房认购书》的权利义务。案涉《梧州恒大山水城商品房认购书》为双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、法规的强制性规定,为合法有效合同。该认购书属于原、被告就涉诉房屋买卖签订的预约合同,现原告诉请解除《梧州恒大山水城商品房认购书》,不愿意再与被告签订《商品房买卖合同》,该预约合同的目的无法得到实现,被告亦同意解除该认购书，该院对原告该项诉请依法予以支持。原告主张被告未按认购书约定与其签订《商品房买卖合同》且被告工作人员在推销该房产时称可无理由退房，被告应退还其已付房款420889元并双倍退还定金100000元；被告则辩称已通知原告签订《商品房买卖合同》，现是原告违约未按认购书的约定与被告签订《商品房买卖合同》，已付房款需扣除房屋总款的10%作为违约金。对此该院认为，按双方签订的认购书的约定，被告应当在原告交付首期房款时与原告签订《商品房买卖合同》，但被告在收受原告交付的第二期房款后仍未与其签订《商品房买卖合同》，亦未提供证据证实其在原告要求退房前曾通知原告签订《商品房买卖合同》而原告拒绝与其签订，而被告在销售案涉房产时亦曾作无理由退房的宣传，故对于被告的该项辩解意见不予采纳，被告应将收取原告的50000元购房定金及420889元购房款退还原告。至于原告主张被告应双倍返还定金，根据双方签订的认购书约定系在买受人履行完毕认购书义务而出卖人未能为其保留房号，出卖人才应双倍返还定金，本案不符合该约定情形，故对原告的该项诉请不予支持。此外，原告还主张被告应向其支付逾期退还购房款的资金占用利息，对此应认为，本案原告在向被告支付部分购房款后被告虽未及时与原告签订《商品房买卖合同》，但原告在被告表示可与其签订《商品房买卖合同》后明确表示拒绝继续购买案涉房产，因在认购书未解除前被告需为原告保留案涉房产，而无法另行出售案涉房产在客观上亦对被告的资金回收有影响，且原告该项主张亦不符合认购书的约定，故对原告该项诉请该院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告李伦与被告广西梧州市万国房地产开发有限公司于201 -5- 9年10月5日签订的《梧州恒大山水城商品房认购书》；二、被告广西梧州市万国房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日向原告李伦退还购房款420889元；三、被告广西梧州市万国房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日向原告李伦退还购房定金50000元；四、驳回原告李伦其他的诉讼请求。本案案件受理费21992元，减半收取为10996元，（原告李伦已预交），由原告李伦负担8285元，被告广西梧州市万国房地产开发有限公司负担2711元。 二审期间，本案双方当事人均未向本院提交有新证据。 本院经审理查明，一审判决查明事实清楚，证据确实，本院予以确认。 本院认为，关于被上诉人是否应对双方未能正式签订合同承担违约责任问题。本案双方当事人在案涉《梧州恒大山水城商品房认购书》约定，“乙方付款方式为分期付款：乙方须于2019年10月5日前支付首期房款￥141018元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年12月28日前付清￥286526元等内容”。签订合同之后，被上诉人依约于2019年10月5日通过刷卡向上诉人支付50000元定金及141018元购房款，合计191018元。2019年10月23日，被上诉人再次向上诉人刷卡支付购房款279791元。因此，被上诉人已经积极履行了《梧州恒大山水城商品房认购书》中约定的合同义务。上诉人认为导致本案双方当事人无法签订正式《商品房买卖合同》的原因在于被上诉人，应由被上诉人承担违约责任，但上诉人没有提供证据证实其已经向被上诉人提供了《商品房买卖合同》合同文本，也没有提供证据证实由于被上诉人的原因未能正式签订合同，上诉人的该项主张，依据不足，本院不予采信。 关于上诉人是否应向被上诉人返还定金50000元的问题。如前所述，由于双方当事人对解除《梧州恒大山水城商品房认购书》均无异议，而且上诉人也没有确凿的证据证实是由于被上诉人违约导致双方未能签订《商品房买卖合同》，故一审法院根据本案事实和相关法律规定判令上诉人向被上诉人退还购房定金50000元，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人广西梧州市万国房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应 -6- 予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人广西梧州市万国房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄树东 审 判 员 任 军 审 判 员 毛美美 二〇二〇年十二月三日 法官助理 李 剑 书 记 员 黎小嘉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更 -7- ；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。