北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7807号上诉人(原审被告)：宋保臣，男，1988年5月5日出生。委托诉讼代理人：张海龙（宋保臣之表哥）。被上诉人(原审原告)：胡弘斌，女，1973年4月19日出生。上诉人宋保臣因与被上诉人胡弘斌房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初10338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋保臣上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回胡弘斌的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，宋保臣自给付胡弘斌费用后就没有使用过北京市海淀区1519号房屋（以下简称涉案房屋），原租赁合同是一年，合同到期后没有签订正式合同，房屋租赁合同不存在。二、一审法院适用法律错误，宋保臣与胡弘斌不存在租赁合同关系，不欠胡弘斌租金，也没有利息损失。因经常有人到涉案房屋处要债，宋保臣无法居住，故于2015年9月27日解除了合同。宋保臣与胡弘斌实际为合伙关系。胡弘斌辩称，同意一审法院判决，合同到期后宋保臣一直在使用涉案房屋，直至2019年11月涉案房屋被查封。胡弘斌向一审法院起诉请求：1、宋保臣向胡弘斌支付自2015年9月27日至2019年11月11日拖欠的房租费用552500元并支付利息损失（以每半年应交的房租费用为基数，从每期房租应交之日起计算至实际给付之日，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率给付；2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付）；2、宋保臣向胡弘斌支付违约金3966.67元。一审法院认定事实：2015年3月23日，胡弘斌作为出租人（甲方）与宋保臣作为承租人（乙方）、北京丁丁优房科技信息有限公司（以下简称丁丁公司）签订北京市房屋租赁合同（以下简称合同），约定甲方将涉案房屋出租给宋保臣用于商用，租期自2015年3月27日至2016年3月26日；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。每月租金8500元，每半年一付。押金8500元。合同签订后，宋保臣向胡弘斌交纳了2015年3月27日至2015年9月27日的房租51000元和押金8500元。庭审中，宋保臣主张合同已于2015年9月27日解除，理由在于经常有人前往涉案房屋要债，其无法居住房屋，故与胡弘斌口头解除了合同。对此，胡弘斌不予认可，其提出如下主张：胡弘斌一直占有使用房屋直至2019年11月涉案房屋被查封，且合同到期后，胡弘斌对宋保臣有欠款，所以一直想和宋保臣续租，双方的合同关系于合同到期后还存续。就上述主张，胡弘斌提供了如下证据予以证明：1、微信聊天记录：2015年11月13日：宋：没想过还要给你房租的事；胡：你的意思是明年不准备续租了是吗？我等你明确的书面答复。宋：继续租。胡：我现在不能明确答复你，得看股东们的意思，原则是取你为先。你若回京，别忘了拍照片（至于房租，这跟与你的借款桥归桥、路归路。可以抵扣，但是两笔账。所以，我还是得等你的明细算法）。宋：我不可能还给房租的，我已经没法相信你了。胡：既然不相信，你就早点把计算方法发给我。明年也别续租了，我不可能拿房租来还你一辈子二十万的情。2016年10月30日：胡：明天客户要来看房，上回因为你没有跟值班人员说好，很不好意思让人回去了。明天没有问题了吧？宋：没问题。2016年11月1日：客户在门口，你们值班人员不开门。到底怎么回事啊？宋：什么情况。2、照片，证明宋保臣占着房屋。对此，宋保臣不予认可。3、短信记录，证明宋保臣将房屋通过其合伙人李俊亮自行出租给他人。对此，宋保臣不认可，是胡弘斌自己联系链家的工作人员，与其无关。4、工商信息，证明宋保臣与李俊亮是合伙关系。对该证据，宋保臣予以认可，但认为与本案无关。至于为何等续租事宜发生3年后才主张租金，胡弘斌解释为因宋保臣是银行放贷的，惧怕宋保臣才未向其主张过租金。双方并无就欠款抵扣房租的合意。因涉案房屋后涉诉讼需要拍卖，故双方曾通过短信商量能否通过补签合同来获取最大利益，但最终双方并未达成一致意见。另查，依胡弘斌陈述涉案房屋于2019年11月被查封，宋保臣于2019年11月11日被法院清出涉案房屋。庭审中，胡弘斌主张违约金的计算方式为自2016年3月26日按照日租金标准的两倍计算7日，主张违约金的合同依据为：宋保臣不按照约定支付租金达7日，胡弘斌有权单方解除合同，收回房屋。宋保臣不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，每逾期一日违约方应按照日租金的2倍向守约方支付违约金。一审法院认为，胡弘斌与宋保臣签订的合同系双方真实意思表示，未违反国家效力性强制性法律规定，系有效。本案争议焦点为合同到期后，双方的合同是否继续有效。宋保臣主张合同已于2015年9月27日解除，其已经与胡弘斌口头解除了合同。对此，胡弘斌并不认可。由于宋保臣并未提出证据证明其主张成立，故法院不予采信。胡弘斌主张宋保臣一直占有使用房屋直至2019年11月涉案房屋被查封，且合同到期后，胡弘斌对宋保臣有欠款，所以一直想和宋保臣续租，双方的合同关系于合同到期后还存续。对此，宋保臣不予认可。法院认为，合同到期后，如果真如宋保臣所述，房屋其并未继续使用，那么就不会存在胡弘斌出卖房屋需要提前联系宋保臣看房以及涉案房屋被查封后，双方还协商补签租赁合同以获取最大利益的事实，故法院通过查明事实可以认定，合同约定的租赁期间届满后，宋保臣继续使用了涉案房屋，且胡弘斌并未在宋保臣继续使用涉案房屋期间提出过要求腾房的异议，故双方签订的原合同继续有效，对双方继续具有约束力。现宋保臣未交纳房租，应依约交纳房租，故对于胡弘斌要求宋保臣交纳租金的诉讼请求，法院予以支持。至于租金标准，法院继续适用合同约定标准。至于胡弘斌所主张的利息损失，因双方确实存在借款纠纷导致了双方就租金交纳事宜无法达成一致意见，且通过本案查明事实来看，在涉案房屋被法院查封拍卖之前，胡弘斌亦未向宋保臣主张过租金，只是在房屋被拍卖之后才向法院提出本案诉讼请求要求租金和租金损失，故法院认定即使胡弘斌存在损失，也是其不向胡弘斌主张租金权利所致，系其自行扩大的损失，故法院不予支持。至于违约金，按照查明事实，胡弘斌自2015年9月27日后未再交纳后续租金，已经达到了合同解除条件，与双方约定的“不按约定支付租金且但未达到解除合同条件”违约金条款不符，不存在适用违约金条款的余地，故法院不予支持胡弘斌提出违约金的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、宋保臣于本判决生效后七日内给付胡弘斌租金420750元；二、驳回胡弘斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经审理查明，一审庭审中，胡弘斌主张宋保臣一直占有使用涉案房屋直至2019年11月涉案房屋被查封。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，胡弘斌与宋保臣于2015年3月23日签订的租赁合同合法有效，该合同约定租期自2015年3月27日至2016年3月26日。宋保臣上诉主张合同已于2015年9月27日解除，但未提供相应证据，本院不予采信。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。虽合同到期后胡弘斌与宋保臣未续签合同，但根据本案查明的事实，宋保臣继续控制、使用涉案房屋，胡弘斌亦未在宋保臣使用房屋期间提出要求腾房等异议，故双方形成了不定期租赁合同关系。宋保臣上诉以合同到期后没有续签为由主张双方不存在租赁关系，与法律规定相悖，本院不予支持。因宋保臣使用涉案房屋，故应当支付相应租金，一审法院适用合同约定的标准确定的租金数额适当，本院予以确认。综上所述，宋保臣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7611元，由宋保臣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇二〇年十二月二十二日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌