湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终1696号上诉人（原审被告、反诉原告）：荆州恒信德龙房地产开发有限公司，住所地荆州市沙市区北京西路**。法定代表人：胡华，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙秀英，湖北思捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：聂锐，男，1991年8月25日出生，汉族，住荆州市沙市区。被上诉人（原审原告、反诉被告)：夏雪桐，女，1991年9月28日出生，汉族，住荆州市沙市区。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：郑刚，湖北恒祥律师事务所律师。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：何永鹏，湖北恒祥律师事务所律师。上诉人荆州恒信德龙房地产开发有限公司（下称“恒信房地产公司”）因与二被上诉人聂锐、夏雪桐商品房销售合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院(2019)鄂1002民初293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒信房地产公司的委托诉讼代理人龙秀英，二被上诉人聂锐、夏雪桐的共同委托诉讼代理人郑刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒信房地产公司上诉请求：撤销（2019）鄂1002民初293号民事判决第一项，改判按合同约定违约金标准的30%，违约期间为2017年9月29日-2018年3月31日计算上诉人应付违约金即14074.35元。事实与理由：一、一审判决将违约金调整为日万分之一，未能充分体现公平原则和诚实信用原则，上诉人认为违约金不得超出合同约定的违约金的30%。1、一审查明的事实表明，上诉人在履行与被上诉人签订的商品房买卖合同时，除办证时间延迟外，交房是按照合同约定的时间，房屋质量符合国家质量标准，履行了合同的主要义务。被上诉人在一审审理过程中，并未提供证据证明延迟办证具体造成了多大的实际经济损失。2、客观上，本案的被上诉人也没有因延迟办证遭受实际经济损失，2015年，被上诉人买房时房价是5200元/平方米，2018年办证时房价是8500元/平方米，被上诉人并未因迟延办证导致房屋价值贬损。3、我国法律设置违约金制度的目的是对合同当事人因对方的违约行为所造成的实际损失的赔偿。一审法院虽认为合同约定的违约金过高，予以调整，但按日万分之一进行计算，仍然高于司法解释及相似判例确定的在守约方没有实际损失时按合同约定的违约金的30%支付违约金的标准，对上诉人不公平。因为向上诉人主张要求支付延迟办证违约金的业主较多，按一审确定的支付违约金的标准，上诉人根本无力承受。二、一审认定逾期时间为天，事实不清，证据不足，依照案件事实，逾期时间最多只能计算至2018年3月31日，一审因时间计算错误，多计算违约金9382.95元。1、一审查明的事实表明，上诉人因土地证被宜昌三峡坝区人民法院超标的查封，直到2017年11月28日才取得所开发的商品房的初始登记，包括被上诉人在内的业主从2017年11月28日就可办理所购买的商品房产权登记，上诉人可以办证后，以打电话、发微信的方式通知了业主，在2017年12月至2018年2月，有93户业主已办证，这表明上诉人在可以办证后，及时告知了业主，业主知道可以办证后不及时办证，因其自身延误的时间上诉人不应承担违约责任。2、一审依据双方签订的商品房买卖合同第25条，合同附件十一第2条的约定认定上诉人未以书面形式，通过邮政快递的方式向业主送达可以办证通知书，故以被上诉人实际办证时间为计算延期办证违约金的截止时间，这一认定与合同约定不符，而且，与在一审时被上诉人提交的证据所证实的案件事实相矛盾。商品房买卖合同及其附件规定要通过邮政快递发送的特指书面文件，双方签订的商品房买卖合同仅仅在合同的第十一条约定交房通知书要书面送达买受人。合同第二十条并未约定办证时上诉人要书面通知买受人，一审要求上诉人书面通知买受人可以办证的时间，人为的加大了上诉人的责任，没有合同依据。3、在一审时业主方向法院提交了一份有132户业主签名的“恒信春秋府一期违约金追偿告知函”，该函的内容为：从2018年4月起，业主们就向上诉人提出“商议合同违约金解决办法”，这一证据表明被上诉人至少在2018年4月之前就知道可以办证了，他们在2018年4月向开发商提出的请求是要延期办证的违约金，而要求尽快办证。依照商品房买卖合同第二十条第3款的规定，被上诉人在可以办证后，因自己的原因未办理，上诉人不应承担违约责任。按照一审的裁判逻辑，如果业主在知道可以办证后，一年、两年、甚至三年都不办证，上诉人是不是要承担几年的违约金？一审审理时双方当事人都认可的这一份证据表明，上诉人承担延期办证违约金的截止时间最迟只能计算至2018年3月31日。综上，上诉人认为，由于被上诉人未因延期办证造成任何实际经济损失，一审将商品房买卖合同约定的违约金调整为日万分之一，依然无法体现公平原则，上诉人无力承受。一审按照被上诉人实际办证的时间作为计算违约金的截止时间与案件事实不符。上诉人依法提起上诉，恳请二审法院在查明事实的基础上判如所请。聂锐、夏雪桐辩称，1、上诉人要求降低违约金标准的上诉请求没有法律依据，请求驳回上诉，维持原判。一审认定事实清楚，法律适用正确，一审降低了违约金的标准，对被上诉人有所不公。根据交易习惯，办证的时间、签署银行贷款协议的时间均应以银行、开发商的通知为准，业主不可能每天向开发商询问是否可以办证。加之部分业主为没有及时去办理贷款承担的违约责任，也认为不公平，业主都是按照开发商的要求配合办理。被上诉人并非确因自身原因导致无法完成银行贷款，从而未能购买房屋的。春秋府的房屋价值大几十万甚至上百万，购房者签订买卖合同足见其买房的诚心，没有哪一个购房者在支付了首付款之后，故意来拖延办理房屋贷款的，又不是要借故解除合同，这明显不符合常理，况且在7天之内办理也不符合情理。所以，即便归责也绝不是被上诉人来承担这个责任。但被上诉人本着息事宁人、和平共处的原则并未提出上诉。2、违约金制度设立的目的旨在合同的公正性与意思自治，既然双方约定就应当遵守。上诉人主张被上诉人没有损失，但违约金并不要求守约方有损失才可以请求支付违约金。合同约定违约金的初衷是为了促进合同双方更好的履行合同内容，哪怕守约方没有损失，只要违约了也应当向守约方支付违约金，根本不需要守约方来证明自己受到了损失。且合同是上诉人提供的格式合同，上诉人更应该严格遵守合同。上诉人称买房时房价5200元每平方米，现涨价到8500元每平方米，这属于偷换概念。房屋的价格是当年的市场行情所决定，同时也是各位业主购房的眼光，并不是开发商主动让利。同时，在当年春秋府的房价相比其他各楼盘还是比较高的，不能混为一谈，上诉人的意思是否系认可将来如果房屋降价可以包赔呢？违约金制度的目的除了对违约行为所造成实际损失的赔偿以外，更重要的是合同的约束，双方对防止违约情况的认可，应当遵循意思自治原则和诚实信用原则，即使是人民法院结合实际情况，在违约金没有明显过高时，都不能干预。本案一审法院已经作出了降低调整，而且降低了一半，如果一而再、再而三的无底线的降低，还要合同有什么用，以后谁会尊重合同、尊重法律？3、关于逾期时间的认定，一审法院作出了公平、正确的认定，被上诉人没有异议，希望二审法院予以认可。作为业主的被上诉人，与开发商相比，本身就是出于弱势，合同是格式合同，不容更改，还被强加很多不合理的条款。贷款都依着开发商选择的银行，甚至办证需要提前缴纳代办费。表面上是说方便业主，实际上这背后的每一件都是有利益牵扯的，没有哪一项是免费的，稍有不慎业主投诉无门，还要承担违约责任。业主也是被逼无奈才会与开发商对簿公堂，本案历经三年，协商、调解过，居委会、社区、司法所都参与了调解，却始终没有得到结果。开发商盛气凌人，公开要求业主去法院起诉，为此，维权之路艰难，换来的结果实属不易。希望二审法院结合实际情况，本着和谐社会、以人为本，尊重事实、依据法律作出公正的裁决。聂锐、夏雪桐向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期办证的违约金46914.51元（自2017年9月29日起至2018年9月11日止）；2、本案诉讼费用由被告负担。恒信房地产公司向一审法院反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付逾期办理贷款的违约金69765.10元；2、反诉费用及相关费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2016年3月21日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：被告（反诉原告）将沙市区江津西路恒信春秋府2幢1单元22层1-2202号商品房出卖给原告，价款为674059元，2016年12月31日前交付房屋；另约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”“任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。”同时在附件十一补充协议约定：“买受人应在签订《商品房买卖合同》7日之内到银行办理按揭手续，签订按揭贷款合同，如没有在规定时间内办理，逾期每日按总房款的万分之五支付违约金。”上述合同签订后，原告（反诉被告）按约定支付了首付款，2016年6月3日向荆州住房公积金中心办理贷款手续。被告（反诉原告）依约于2017年4月1日向原告（反诉被告）交付涉诉商品房。2017年11月28日，涉诉商品房进行初始登记。2019年7月22日，原告（反诉被告）办理了不动产权证。2018年9月11日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）在内的一期购房人发出可以办证的通告。双方就迟延办证及逾期办理贷款的违约金产生争议，因而成讼。另查明，2017年6月22日，宜昌市三峡坝区人民法院因案件执行，查封了恒信公司涉诉房屋所占的荆州国用（2015）第1020100011号国有建设用地使用权。被告（反诉原告）于2017年10月18日向宜昌市三峡坝区人民法院申请以五套房屋置换上述土地使用权，法院遂解除对上述土地使用权的查封。一审法院认为，根据双方当事人的诉辩意见，将本案争议焦点归纳为：一、被告（反诉原告）是否承担逾期办证的违约责任。二、逾期办证的违约金数额如何确认。三、原告（反诉被告）是否应承担逾期办理贷款的违约责任、违约金数额如何确认。一、关于被告是否应承担逾期办证违约责任的问题。一审法院认为，涉诉商品房初始登记系不动产权登记的前提条件，也是被告作为开发商的义务。本案中，商品房交付时间为2017年4月1日，依约不动产权证办理期限届满日为2017年9月28日。但涉诉商品房初始登记时间为2017年11月28日。另宜昌市三峡坝区人民法院查封涉诉房屋所占国有土地使用权系被告（反诉原告）自身行为造成，上述查封不属于法律上不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力的客观情况。被告（反诉原告）依约应向原告（反诉被告）承担违约责任。二、关于被告逾期办证的违约金数额如何确认的问题。一审法院认为，原告作为买受人不解除合同，涉诉商品房不动产权证办理期限届满日为2017年9月28日，原告（反诉被告）主张逾期办证违约期算至2018年9月11日（不动产权证登记之日）止，符合法律规定，因此本案计算违约金的期间共计348天。依照“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”的规定，被告（反诉原告）申请降低违约金，人民法院有权综合衡量实际损失、合同履约等情况对约定的违约金计算标准进行适当调整。本案被告按约交房，未影响原告的装修、入住等使用情况，本院将违约金计算标准调整为日万分之一，因此违约金为23457.30元（674059元×0.0001×348）。三、反诉被告是否应承担延迟办理贷款的违约责任、违约金数额如何确认的问题。《补充协议》约定，买受人应在签订《商品房买卖合同》七日内到银行办理按揭手续、签订按揭贷款合同。若未在约定时间内办理，逾期每日按总房款的万分之五支付违约金。该条款设立目的是督促买受人及时办理按揭贷款手续、以便出卖人及时收到全部房款。从字面上看，“到银行办理按揭手续”及“签订按揭贷款合同”以顿号间隔，即两行为是连续关系，而非并列。但从实际操作来看，买受人按约向相关部门提出申办申请，相关部门同意申请事项后方可签订《贷款合同》，买受人无法控制签订贷款合同的确定时间，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，买受人在合同约定期限内及时到相关部门提出办理贷款申请，即视为已履行约定之义务。依照“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定，格式条款应对等地约定双方的违约责任。本案中，逾期办证违约金计算标准调整为按全部房款的日万分之一，因此将逾期申请办理按揭贷款的违约金计算标准调整为按全部房款的日万分之一。双方签订合同时间为2016年3月21日，原告办理贷款手续的时间为2016年6月3日，未在合同约定的期限内申办贷款手续，构成违约。诉争协议约定按购房款的日万分之五计算违约金，系以“日”为单位计算违约金的继续性债权，计算违约金诉讼时效时应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算。违约期限自2016年3月29日起至2016年6月3日止，本案被告（反诉原告）提交反诉状时间为2019年4月16日，但未向本院提交证明其期间产生的违约金债权的诉讼时效存在中断、中止、延长的情形，扣除已超过诉讼时效的违约期限，违约期限为2016年4月16日至2016年6月3日共49天所产生的违约金债权未超过诉讼时效，原告（反诉被告）应予给付。故违约金数额为3302.90（674059元×0.0001×49天）。综上，双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应诚信履行合同义务。因被告的原因，原告在约定的期间未取得不动产权登记证书，被告应承担违约责任。原告（反诉被告）未按约申请办理按揭贷款，对被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）支付逾期办理按揭贷款的违约金的反诉请求，未超过诉讼时效的部分予以支持。据此，本案经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）荆州恒信德龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）聂锐、夏雪桐支付逾期办证违约金23457.30元。二、原告（反诉被告）聂锐、夏雪桐于本判决生效十日内向被告（反诉原告）荆州恒信德龙房地产开发有限公司支付逾期办理按揭贷款手续违约金3302.90元。三、驳回原告（反诉被告）聂锐、夏雪桐的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）荆州恒信德龙房地产开发有限公司的其他反诉请求。（上述第一项、第二项给付义务冲抵后，被告（反诉原告）荆州恒信德龙房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）聂锐、夏雪桐支付款项20154.40元。）本诉案件受理费974元，反诉案件受理费772元，合计1746元，由原告（反诉被告）聂锐、夏雪桐负担37元，由被告（反诉原告）荆州恒信德龙房地产开发有限公司负担1709元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实除与一审法院认定的事实一致外，另查明：《商品房买卖合同（预售）》第二十条“房屋登记”约定：“(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照（空白）%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。2、（空白）。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”本案双方当事人二审争议的焦点为：一、对上诉人恒信房地产公司逾期办证支付的违约金标准是否调减；二、一审认定上诉人恒信房地产公司逾期办理房屋所有权转移登记的截止时间、具体天数是否准确。本院认为，关于焦点一，一审法院兼顾案涉合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、双方的举证情况和诉辩意见等，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，将逾期办证违约金标准由双方合同约定的日万分之二调整为日万分之一。恒信房地产公司上诉认为违约金标准仍过高，主张应予继续调减，但其二审中并未提交相关证据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二，恒信房地产公司上诉认为其逾期时间最多只能计算至2018年3月31日，一审因时间计算错误，多计算相关违约金。本案涉诉商品房的初始登记时间为2017年11月28日，完成初始登记后即具备了办理房屋所有权转移登记的条件，而《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定由双方共同申请办理房屋所有权转移登记，因此，一审认定自2017年11月29日之后迟延办证的责任由上诉人一方承担，没有合同依据。一审将逾期办证的时间计算截止至上诉人书面通知被上诉人办理涉诉商品房不动产权证之日即2018年9月11日，依据不足，本院予以纠正。上诉人恒信房地产公司应向二被上诉人支付2017年9月29日起至2017年11月29日止的逾期办证违约金4179.17元（674059×0.0001×62）。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持荆州市沙市区人民法院(2019)鄂1002民初293号民事判决第二、四项，即：二、原告（反诉被告）聂锐、夏雪桐于本判决生效十日内向被告（反诉原告）荆州恒信德龙房地产开发有限公司支付逾期办理按揭贷款手续违约金3302.90元；四、驳回被告（反诉原告）荆州恒信德龙房地产开发有限公司的其他反诉请求；二、撤销荆州市沙市区人民法院(2019)鄂1002民初293号民事判决第一、三项，即：一、被告（反诉原告）荆州恒信德龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）聂锐、夏雪桐支付逾期办证违约金23457.30元；三、驳回原告（反诉被告）聂锐、夏雪桐的其他诉讼请求；三、荆州恒信德龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向聂锐、夏雪桐支付逾期办证违约金4179.17元；四、驳回聂锐、夏雪桐的其他诉讼请求。（上述第一项、第三项给付义务冲抵后，荆州恒信德龙房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向聂锐、夏雪桐支付款项876.27元。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费974元，反诉案件受理费772元，合计1746元，由荆州恒信德龙房地产开发有限公司负担1048元，聂锐、夏雪桐负担698元。二审案件受理费50元，由荆州恒信德龙房地产开发有限公司负担30元，聂锐、夏雪桐负担20元。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  全 华二〇二〇年十二月二十二日法官助理江媛书记员程瀛