新疆维吾尔自治区博乐市人民法院民 事 判 决 书 （2020）新2701民初1226号 原告：杨灵娟，女，汉族，1980年7月5日出生，住博乐市。委托诉讼代理人:王志,新疆爱博律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艾芯，新疆爱博律师事务所律师。被告：买买提阿布拉·吐达洪，男，维吾尔族，1981年12月28日出生，住博乐市。委托诉讼代理人：库尔班江，新疆正路律师事务所律师。被告：亚尔买买提，男，维吾尔族，1971年9月8日出生，住博乐市。原告杨灵娟与被告买买提阿布拉·吐达洪、亚尔买买提农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨灵娟及其委托诉讼代理人王志、被告买买提阿布拉·吐达洪及其委托诉讼代理人库尔班江、被告亚尔买买提到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨灵娟向本院提出诉讼请求:1、请求依法确认原告与二被告于2017年7月9日签订的房屋宅基地转让合同为无效合同；2、请求判令被告退还原告已付宅基地转让费400000元；3、请求判令被告赔偿损失480192.40元；合计：880192.40元；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年7月9日，原告与二被告签订房屋宅基地转让合同一份。合同约定：“二被告将位于博乐市××里的面积为2670平方米的一宗土地转让给原告，土地转让总价为400000元，宅基地及土地转让时间为永久转让，无年期限至，若涉及该宅基地土地发生归属纠纷，一切由二被告负责，除承担违约责任外，还应赔偿原告实际发生的所有经济损失，二被告协助原告办理该宗土地的一切合法手续”。合同中时约定了其他权利义务。合同签订当日，原告向被告亚尔买买提支付400000元转让款，二被告亦将该宗土地交于原告。2017年7月26日，原告与承包方赵平心签订建房合同，由赵平心在该宗土地上新建15.50米×8米库房一间、9米×6平方米一间，218米围墙、50米水井一眼，共计花费312600元。2017年9月15日，原告与李兴峰签订铁艺大门型材门加工合同，由李兴峰安装铁艺大门和型材门，工程造价为19028元。2019年4月5日，原告与宋严平签订土建工程施工合同，宋严平拆除围墙、新建红砖路一条，为此原告购买隔戈壁材料、混凝土，共计花费71375.4元。2019年4月20日，原告与承包方李兴峰签订铁艺围栏制作安装合同，由李兴峰安装铁艺围栏66米，单价280元/米，工程总价款18480元。2019年10月3日，原告由承包方李兴峰签订加工安装合同，由李兴峰安装彩钢顶、葡萄架子、钢板楼梯、葡萄架，共计花费28101元。在此期间原告购买63PE管、50PE管、40PE管、63阀门等，花费7608元。种植苹果树80余颗，花费近10000元。安装电表，接电花费4500元。时至2020年3月27日，博乐市国土资源执法监察大队向原告下发编号为2020009号责令限期改正违法行为通知书，责令原告在三日内自行整改在非法占用的耕地上建设的建筑物和其他附属设施，回复原种植条件，如不在规定期限内自行拆除，将联合相关单位实施强制拆除。2020年4月18日，原告与承包方李兴峰签订铁艺围墙拆除、安装合同，由李兴峰拆除铁艺围墙66米，工程总价款8500元。2020年5月5日，博乐市国土资源执法监察大队再次向原告下发博市国土资执停（2020）072号责令停止违法行为通知书，责令原告立即停止违法行为，听候处理。原告认为，原被告签订的宅基地买卖协议书违反了土地管理法及国发﹝2004﹞28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”之规定，应属无效协议。据此，原告提起此诉讼，望贵院依法确认双方签订的房屋宅基地转让合同为无效合同，并判令被告赔偿原告经济损失。被告买买提阿布拉·吐达洪、亚尔买买提辩称，果园地买卖协议书是原告多次确认后自己起草购买该宗地，合同时双方自愿的情况下签订的合同，且合同中的土地使用权转让上不产生任何纠纷。本协议签订后，原告未向任何部门申请并被审批的情况下擅自改建房屋，国土资源局下发责令停止违法行为通知书的时候也没有说要全部拆除，只是拆除违建部分，原告擅自改建房屋，其经济损失和被告没有关系，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的宅基地买卖协议书一份、果园地买卖合同一份、收条一份，拟证实：2017年7月9日二被告将位于博乐市××里的面积为2670平方的一宗土地转让给原告，土地转让总价为40万元，宅基地及土地转让时间为永久转让，无年期限至，若涉及该宅基地土地发生归属纠纷，一切由二被告负责，除承担违约责任外，还应赔偿原告实际发生的所有经济损失，二被告协助原告办理该宗土地的一切合法手续。合同中时约定了其他权利义务。合同签订当日，原告向被告亚尔买买提支付40万元转让款，二被告亦将该宗土地交于原告。经质证，二被告对该证据的三性及证明的问题予以认可，本院对其三性及证明的问题予以确认。2、原告提交的情况说明一份、博乐市土地利用现状图一份、博乐市基本农田保护图一份、卫星影像图一份，拟证实：该宗地地类为农用地，其中部分为一般耕地，部分为基本农田，权属为青得里镇夏吾尔台七村集体所有，同时证明二被告无权转让，合同应为无效合同。经质证，二被告对该证据的真实性和土地的性质予以认可，本院对其真实性予以确认。3、原告提交的责令期限改正违法行为通知书，拟证实：原告属于擅自占用耕地进行建设的违法行为。经质证，二被告对该证据的真实性予以认可，并称责令通知书上没有说所有建筑物拆除，只是对超出的部分责令拆除。本院认为，二被告对以上证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。4、原告提交的建房合同一份，收条三份，拟证实：2017年7月26日，原告与承包方赵平心签订建房合同一份，由赵平心在该宗土地上新建15.50米×8米库房一间、9米×6米平方一间，218米围墙、50米水井一眼，共计花费312600元。经质证，二被告对以上证据不予认可，并称原告未经相关部门许可的情况下擅自改建房屋，其行为与被告没有关系。本院认为，原告质证的证据为原件，且有施工方出具的收条加以印证，两份证据相互印证，本院对其三性及证明的问题予以确认。5、原告提交的铁艺大门型材门加工合同一份、收条一份，拟证实：2017年9月15日，原告与李兴峰签订铁艺大门型材门加工合同，由李兴峰安装铁艺大门和型材门，工程造价为19028元。经质证，二被告对以上证据不予认可。本院认为，原告质证的证据为原件，且有施工方出具的收条加以印证，两份证据相互印证，本院对其三性及证明的问题予以确认。6、原告提交的土建工程施工合同一份、收条一份，拟证实：2019年4月5日，原告与宋严平签订土建工程施工合同，宋严平拆除围墙、新建红砖路一条，为此原告购买隔壁材料、混凝土，共计花费71375.4元。经质证，二被告对以上证据不予认可。本院认为，原告质证的证据为原件，且有施工方出具的收条加以印证，两份证据相互印证，本院对其三性及证明的问题予以确认。7、原告提交的铁艺围栏制作安装合同一份、收条一份，拟证实：2019年4月20日，原告与承包方李兴峰签订铁艺围栏制作安装合同，有李兴峰安装铁艺围栏66米，单价280元/米，工程总价款18480元。经质证，二被告对以上证据不予认可。本院认为，原告质证的证据为原件，且有施工方出具的收条加以印证，两份证据相互印证，本院对三性及证明的问题予以确认。8、原告提交的加工安装合同一份，收条一份。拟证实：2019年10月3日，由李兴峰安装彩钢顶、葡萄架子、钢板楼梯、葡萄架，共计花费28101元。收条证实李兴峰收到证据七、八的款项。经质证，二被告对以上证据不予认可。本院认为，原告质证的证据为原件，且有施工方出具的收条加以印证，两份证据相互印证，本院对其三性及证明的问题予以确认。9、原告提交的销售清单两份，拟证实：在此期间原告购买50PE管、40PE管、63阀门等，花费7608元。经质证，二被告对以上证据不予认可。本院认为，以上证据虽未原件，但不是统一增值税发票，对其来源无法确认，故对其三性及证明的问题不予确认。10、原告提交的铁艺围墙拆除、安装合同一份、收条一份，拟证实：2020年4月18日原告与李兴峰签订合同，由李兴峰拆除和安装铁艺围墙66米，工程总价款8500元。经质证，二被告对以上证据不予认可。本院认为，原告质证的证据为原件，且有施工方出具的收条加以印证，两份证据相互印证，本院对其三性及证明的问题予以确认。11、原告提交的照片36张、现场录像光盘一份，拟证实：证明原告在涉案土地上建房、围墙、种树、安装电表。经质证，二被告对以上证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。12、被告提交的证明一份，拟证实：关于原告擅自建设的建筑物村委会多次找原告方做协调工作。经质证原告认为这份证据不具有合法性，证明上的时间不相符，村委会确实做过协调工作，但是被告卖的时候就说这事宅基地，买宅基地的目的也是居住，不是做农务。本院认为，原告虽对此证据不予认可，但该证据由青得里镇均浩特呼尔村村委会出具，盖有公章，且有法定代表人签字，虽证明上各个时间点与本案稍有不符，但其内容与本案事实相关，故本院对其真实性本院予以确认。13、被告提交的五张照片，拟证实：原告被拆除的建筑物是因违法占领耕地35米，但院里的房子没有拆除，只是违占的建筑物被拆除的。经质证，原告对此证据的真实性予以认可，对证明的问题不予认可。本院认为，被告对以上证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年7月9日，原告与二被告签订宅基地买卖协议。合同约定，二被告将位于博乐市××里），土地面积为2670平方米的一宗土地转让给原告，土地转让总价400000元，宅基地及土地转让时间为永久转让，无年期限至，若涉及该宅基地发生归属纠纷，一切由二被告负责，除承担违约责任外，还应赔偿原告实际发生的所有经济损失，二被告协助原告办理该宗土地的一切合法手续，合同中时约定了其他权利义务。合同签订当日，原告向被告亚尔买买提支付400000元转让款，二被告亦将该宗土地交于原告。2017年7月26日，原告与承包方赵平心签订建房合同，由赵平心在该宗土地上新建15.50米×8米库房一间、9米×6平方米一间，218米围墙、50米水井一眼，共计花费312600元。2017年9月15日，原告与李兴峰签订铁艺大门型材门加工合同，由李兴峰安装铁艺大门和型材门，工程造价为19028元。2019年4月5日，原告与宋严平签订土建工程施工合同，宋严平拆除围墙、新建红砖路一条，为此原告购买隔壁材料，混凝土，共计花费71375.4元。2019年4月20日，原告与承包方李兴峰签订铁艺围栏制作安装合同，由李兴峰安装铁艺围栏66米，单价280元/米，工程总价款18480元。2019年10月3日，原告由承包方李兴峰签订加工安装合同，由李兴峰安装彩钢顶、葡萄架子、铁钢楼梯、葡萄架，共计花费28101元。2020年3月27日，博乐市国土资源执法监察大队向原告下发2020009号责令限期改正违法行为通知书，因原告擅自占用耕地进行建设的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条之规定，责令原告在三日内自行整改在非法占用的耕地上建设的建筑物和其他附属设施，回复原种植条件。2020年4月18日，原告与承包方李兴峰签订铁艺围墙拆除、安装合同，由李兴峰拆除铁艺围墙66米，工程总价款8500元。2020年5月5日，博乐市国土资源执法监察大队再次向原告下发博市国土资执停（2020）072号责令停止违法行为通知书，因其在博乐市青得里镇均浩特呼尔村未经批准擅自占用一般耕地进行建设的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条之规定，责令原告立即停止违法行为，听候处理。2020年5月6日，博乐市自然资源局出具情况说明，说明原告杨灵娟购买的土地地类为农用地，其中部分为一般耕地、部分为基本农田，权属为青得里镇均浩特呼尔村集体所有。本院认为，签订合同不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则合同无效。本案中二被告向原告转让的“宅基地”原为农用地，是农民集体所有土地。我国《土地管理法》第二条规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。原被告签订的合同标题和合同内容均证明双方签订的是买卖合同，实施的是买卖行为，且将农用地改为宅基地。《土地管理法》第四十四条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。原被告在未办理转用审批手续情况下，将农用地改为宅基地，双方行为违反土地管理法强制性规定，故合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此对原告请求确认原被告签订的宅基地转让合同为无效合同及请求判令被告退还转让费400000元的诉讼请求，本院予以支持。对于过错责任，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告作为买受人，应当知道农村土地采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，且从博乐市国土资源执法监察大队的责令限期改正违法行为通知书和责令停止违法行为通知书中能够看出，原告因未经批准擅自占用一般耕地进行建设而被责令限期改正和停止违法行为，博乐市青得里镇均浩特呼尔村出具的证明证实原告扩建施工超出了施工范围，占领了耕地的35米，因此拆除了影响耕地超占领的围墙，其余建筑未拆除。故本院认为原告对合同无效负有主要责任。二被告作为该土地的使用权人，应当知道其所使用的土地的性质、用途等，故对合同的无效负有次要责任。对于损失数额，原告要求被告承担480192.40元，但其对其中购买63PE管、50PE管、40PE管、63阀门等，花费7608元。种植苹果树80余颗，花费近10000元。安装电表，接电花费4500元的诉讼请求，未能提供足够的证据加以印证；对其余诉讼请求，虽提供证据证明其在改建时所支出的费用，但部分建筑已被拆除，无从认定实际损失，故对其以上诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告杨灵娟与被告买买提阿布拉·吐达洪、亚尔买买提于2017年7月9日签订的宅基地买卖协议书无效；二、被告买买提阿布拉·吐达洪、亚尔买买提于本判决生效后十日内向原告杨灵娟返还转让款400000元；三、驳回原告杨灵娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6371元，由原告杨灵娟负担3504元，由被告买买提阿布拉·吐达洪、亚尔买买提负担2867元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。审判员 艾开来木库尔班             二〇二〇年十二月七日              书记员 帕孜丽娅注：申请执行期限为本判决生效后履行期间届满之日起两年内。