北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11172号上诉人（原审原告）：巩燕华，女，1959年7月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：田顺发，北京市京师律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京昊坤嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清源路**黄村镇政府东配楼**。法定代表人：邵家富，执行董事。委托诉讼代理人：袁兰娣，女，北京昊坤嘉业房地产开发有限公司员工。上诉人巩燕华因与上诉人北京昊坤嘉业房地产开发有限公司（以下简称昊坤公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初13885号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人巩燕华及其委托诉讼代理人田顺发、上诉人昊坤公司的委托诉讼代理人袁兰娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巩燕华上诉请求：撤销一审判决，改判支持巩燕华的一审诉讼请求；本案诉讼费用由昊坤公司承担。事实和理由：1.一审法院以巩燕华签订了《补充协议》为由认定巩燕华应当承担相应责任，进而根据过错程度将违约金标准调低于法无据。巩燕华签订《补充协议》同意昊坤公司将该项目地上规划的车位变更为绿化和景观用地，其导致的相关影响并不意味着同意延期办理产权证，也不能得出巩燕华存在相应程度过错的结论。昊坤公司辩称其为尽快取得验收规划批准文件过程中遭到数百名业主的集体抵制，进而导致昊坤公司无法办理规划验收。巩燕华并未参与任何抵制活动，也没有对办理产权证造成负面影响，因此也不应承担逾期办证的过错责任。依据双方所签订《北京市商品房预售合同》第二十二条第（二）款的约定，昊坤公司按日向巩燕华支付全部已付款万分之壹的违约金有合同依据，结合巩燕华因未办理产权证导致的房屋使用价值减损的客观事实，一审法院对违约金标准酌定减少没有法律依据。2.一审法院以本案约定按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效为由，自巩燕华起诉之日起向前推算三年，得出2017年8月11日前的逾期违约金已过诉讼时效的结论，适用法律不当。本案具体合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得不动产权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）……。该项约定实质上赋予了巩燕华（买受人）选择权，但并未约定具体的选择期限，也就是说巩燕华一旦“买受人未能在商品房交付之日起730日内取得不动产权证书的”约定条件成就，其就有了选择权，该选择权的行使是随时的，这一点昊坤公司在一审过程中已经确认。因此，自2015年11月15日至实际办理房屋产权证书之日止这段期限之内的违约金并未过诉讼时效。昊坤公司辩称，不同意对方的上诉理由。昊坤公司与巩燕华签订的《补充条款》明确约定巩燕华同意出卖人将该项目地上规划的车位变更为绿化与景观用地，巩燕华应该充分了解其签订补充条款的内容及后果。巩燕华称其从未参加任何抵制活动，没有依据。该项目因受数百位业主集体抵制始终无法恢复用途。昊坤公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回巩燕华的全部诉讼请求，或依法发回重审；本案一、二审诉讼费用由巩燕华承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，涉案房屋未能取得房屋所有权证书系由于巩燕华的过错造成的，昊坤公司不应承担违约责任。巩燕华购买房屋时，应巩燕华的要求，昊坤公司与巩燕华签订了《补充条款》，明确约定了“买受人同意出卖人将该项目地上规划的车位变更为绿化与景观用地，非经该项目全体业主一致要求，买受人不得要求出卖人恢复地上车位”，巩燕华对昊坤公司变更地上车位为绿化景观系知情并同意的，巩燕华应当充分了解并预见其签订的《补充条款》的内容及可能造成的后果。昊坤公司应巩燕华的要求将地上车位并更为绿化景观后，由于变更未能取得规划局的规划验收，导致不具备办理房屋所有权证书的条件。昊坤公司曾做出很大的努力试图将绿化景观改回地上车位，导致昊坤公司无法按期办理房屋所有权证书系巩燕华的原因及小区其他业主的暴力阻扰，与昊坤公司无关，一审法院只认定巩燕华承担一小部分责任系事实认定错误。2.一审法院确定的违约金金数额过高，有悖公平原则，将给昊坤公司造成巨大损失。本案中，按一审法院确定的违约金计算方式，昊坤公司需向巩燕华承担的违约金约占总购房款的9.2%，但从案件情况来看，规划验收问题不可能是短期能够解决的，那么按此违约金的计算方法，势必将给昊坤公司造成巨大损失。巩燕华辩称，不同意昊坤公司的上诉请求。巩燕华已经完全履行合同义务，缴纳相应费用，在整个交易中并无过错，不应承担责任。昊坤公司应当按照合同约定的已缴款项万分之一的标准支付违约金，一审法院判决的违约金过低。巩燕华向一审法院起诉请求：1.昊坤公司支付逾期办理房屋所有权证书违约金（以购房款6737095元为基数，自2015年11月15日起至裁判文书作出之日止，按照日万分之一标准计算）；2.本案诉讼费由昊坤公司承担。一审法院认定事实：2012年9月8日，昊坤公司（出卖人）与巩燕华（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定巩燕华购买坐落于大兴区新城北区22号地-1、2地块13#住宅楼1层1单元-101号房屋，总价款6703235元；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。第二十二条产权登记（二）转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意按照（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或出卖人委托的单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用为500元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得不动产权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当在退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。巩燕华与昊坤公司签订《补充条款》，其中规划、设计变更约定：1、出卖人根据绿化与景观需要，可对该项目的车行道与步行道规划进行变更、调整。2、买受人同意出卖人将该项目地上规划的车位变更为绿化与景观用地，非经该项目全体业主一致要求，买受人不得要求出卖人恢复地上车位。2013年11月15日，昊坤公司（甲方）与巩燕华（乙方）签订《北京市商品房预售合同＜补充协议＞》，约定：1、经公安行政管理部门核准，该商品房屋坐落变更为：北京市大兴区兴泰街5号及5号院15号楼1单元101号。2、根据商品房面积实测技术报告书，甲乙双方确认：该商品房实测建筑面积224.55平方米、其中，套内建筑面积206.93平方米，共用部位与共有房屋分摊建筑面积17.62平方米。三、鉴于该商品房实测套内建筑面积与预测套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%），甲乙双方应据实结算房价款，双方确认：该商品房价款调整为6737095元，本协议签订当日，乙方向甲方补交房价款33860元。2013年11月15日，昊坤公司将案涉房屋交付巩燕华，同日，巩燕华向昊坤公司交纳产权代办费、契税、公共维修基金、产权登记费及印花税。庭审中，昊坤公司称因案涉房屋所在小区内原地上规划的车位用途改为绿化与景观用地，致使未通过相关部门的规划验收，导致案涉房屋所在楼栋至今未取得产权初始登记。巩燕华于2020年8月11日向一审法院递交诉讼材料。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，巩燕华与昊坤公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应当按照合同履行各自义务。该合同约定，因出卖人的责任，未能在商品房交付之日起730日内取得不动产权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。首先，案涉房屋的实际交付时间为2013年11月15日，昊坤公司作为开发商依照约定应在房屋交付之日起730日内办理不动产权证书，但因昊坤公司擅自变更规划用途，将原地上规划的停车位用途改为绿化与景观用地，导致案涉房屋未通过相关主管部门规划验收致使案涉房屋未取得初始登记至今未能为巩燕华办理案涉房屋的不动产权证书，昊坤公司已构成违约且不属于不可抗力情形，昊坤公司应支付巩燕华逾期办证违约金；其次，因巩燕华与昊坤公司签订的《补充条款》明确载明买受人同意出卖人将该项目地上规划的车位变更为绿化与景观用地，巩燕华应对其与昊坤公司签订《补充条款》导致的相关影响有所预期，故巩燕华亦应承担相应责任，故一审法院参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，将违约金标准调整为每日按全部已付房款的万分之零点八的标准计算；第三，因违约金责任的承担系债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。双方约定以每日为单位累计计算违约金金额，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。根据相关规定，如权利人主张已发生债权，在2018年10月1日之后起诉的，该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算三年，巩燕华自认在本次起诉前未向昊坤公司主张过逾期办证违约金，故昊坤公司辩称巩燕华要求支付2017年8月11日前的逾期违约金已过诉讼时效的意见，有事实及法律依据，综上，结合案涉房屋所在楼栋至今未取得初始产权登记证书的情况，一审法院确定昊坤公司每日按全部已付房款的万分之零点八的标准支付巩燕华自2017年8月11日起至本案宣判之日止的违约金。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、北京昊坤嘉业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付巩燕华位于北京市大兴区兴泰街5号及5号院15号楼1单元101号房屋逾期办证违约金（自2017年8月11日至2020年9月28日，每日按已付房款6737095元的万分之零点八计算）；二、驳回巩燕华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院查明的其他事实与一审无异。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。本案中，巩燕华与昊坤公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同履行各自的义务。据已查明的事实，昊坤公司基于双方约定的《补充条款》，将原地上规划的停车位用途改为绿化与景观用地，导致案涉房屋未通过相关主管部门规划验收，逾期办理房屋所有权证书。昊坤公司作为房地产开发企业，应当知晓擅自改变规划用途所可能产生的相关风险，其擅自改变规划用途导致案涉房屋未通过规划验收，致使巩燕华至今未取得产权初始登记。且昊坤公司作为提供《补充条款》房地产开发企业，未对改变规划用途所可能导致的风险向巩燕华进行合理提示及说明，亦存在相应过错。另一方面，巩燕华作为《补充条款》的签订方，其在签订该条款时应尽合理注意义务，对相关影响有所预期。一审法院综合考虑双方过错程度，对本案诉争违约金进行酌定，符合公平原则，并无不妥。昊坤公司及巩燕华上诉对违约金数额提出的异议均不能成立，本院不予支持。关于诉讼时效，对于约定为按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。本案中巩燕华于2020年8月11日向人民法院递交诉讼材料，该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算三年，故一审法院自2017年8月11日至2020年9月28日计算违约金，处理正确。巩燕华上诉主张自2015年11月15日至实际办理房屋产权证书之日止的违约金均未过诉讼时效，不能成立，本院不予支持。综上所述，巩燕华、昊坤公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17641元，由巩燕华负担9621元（已交纳），由北京昊坤嘉业房地产开发有限公司负担8020元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  朱 印审 判 员  许 英审 判 员  施 忆二〇二〇年十二月二十二日法官助理  李雅迪书 记 员  韩 玮