湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民初105号原告（执行案外人）：陈密，男，1990年12月2日出生，住湖北省利川市。被告（申请执行人）：湖北桐盛建设工程有限公司，住所地潜江市泰丰办事处潜阳东路**，统一社会信用代码：914290051836744887。法定代表人：王琼，董事长。委托诉讼代理人：丁琦，湖北施南律师事务所律师。第三人（被执行人）：湖北腾龙纵横旅游投资开发有限公司，，住所地湖北省利川市都亭街道办事处体育路**统一社会信用代码：9142280255390670XF。法定代表人：李列斐，执行董事。委托诉讼代理人：康朝军，男，公司员工。委托诉讼代理人：李双，湖北新理念律师事务所律师。原告陈密与被告湖北桐盛建设工程有限公司（以下简称桐盛公司）、第三人湖北腾龙纵横旅游投资开发有限公司（以下简称腾龙公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈密，被告湖北桐盛公司的委托诉讼代理人丁琦，第三人湖北腾龙公司的委托诉讼代理人康朝军、李双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈密向本院提出诉讼请求：判决立即停止对陈密购买的位于利川市腾龙金港的房屋（2020）鄂28执异27号《执行裁定书》的执行，并解除对上述房屋的查封。事实和理由：陈密与腾龙公司于2017年8月8日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋至今都没有完工，所有购买、安置、抵债等应该得到房屋产权的业主都没有得到交付更不可能实际占用，同时因政府政策的原因，案涉房屋也无法网签备案，但这都不是陈密的过错。执行裁定书驳回陈密的执行异议缺乏事实与法律依据，严重损害了陈密的合法权利。桐盛公司辩称，1.桐盛公司与腾龙公司建设工程施工合同纠纷一案，在桐盛公司申请财产保全后，恩施州中级人民法院作出（2018）鄂28财保7号民事裁定书，查封冻结腾龙公司价值1亿元财产，后该案在恩施州中级人民法院主持调解下，双方达成结算协议后，恩施州中级人民法院作出（2018）鄂28号民初121号民事调解书。后腾龙公司不履行调解内容，桐盛公司以上述调解书申请强制执行已保全财产，有充分合法的执行依据；2.陈密是因另案腾龙公司欠其装修款，双方约定以物抵债后，陈密受让该批房屋，并非真实的买卖关系，陈密受让案涉房屋并非因生活居住用房购买该批房屋以满足家庭生活需要，且陈密在受让该批房屋后，没有办理过户登记，未办理登记的不发生物权变动效力，该房屋仍然登记在腾龙公司名下，且陈密并未在法院查封前合法占有房屋，陈密不属于商品房消费者，其享有的是债权请求权，桐盛公司的优先受偿权优于抵押权和其他债权，故根据人民法院办理执行异议若干问题规定中第28、29条规定，陈密请求排除执行异议理由不应当得到法院支持。腾龙公司述称，1.根据双方达成的工程款抵付协议，腾龙公司已向桐盛公司抵偿资产6890万元，剩余工程款4110万元，桐盛公司保全的资产明显超过剩余工程款的数额，对于超过部分，按照最高院关于人民法院民事执行中查封扣押财产规定的第21条第2款的规定，应当对于超查部分予以解封；2.若强制拍卖，抵偿给陈密的资产将会引起新的纠纷，不利于社会矛盾的化解，而且现在腾龙公司尚有没有设立权利负担的资产足以抵偿桐盛公司的欠款；3.陈密与腾龙公司没有办理过户登记，没有通过网签备案，不是陈密自身的过错，而系因2017年7、8月份左右政府监管导致陈密与腾龙公司无法完成备案手续，直到2018年10月31日才有条件备案，陈密之所以没有现实占有房屋是因为该房屋未完工，陈密无法占有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：陈密提交的证据一、二、三能证实其与腾龙公司就案涉房屋达成交易协议的事实，但陈密能否取得案涉房屋的物权需结合其他事实予以认定，证据四系政府文件，客观真实，但与陈密对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益无关联，故不予采信，证据五本院予以采信。桐盛公司提交的证据一、二系法院作出的生效裁判文书，客观真实，予以采信。腾龙公司提交的证据一、证据二与本案争议焦点陈密对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益无关联，故不予采信。根据上述采信证据，本院确认如下事实：2018年9月29日，桐盛公司向本院申请诉前财产保全，本院受理后作出（2018）鄂28财保7号民事裁定：查封被申请人腾龙公司银行存款100000000元或其他等值财产。2018年10月11日，本院作出（2018）鄂28执保16号查封房屋及车位通知书，对包括案外人陈密购买的“腾龙金港”B1-1515、B1-1516、B1-1517、C2-2703、C2-2906号房屋在内的部分商品房及商铺予以查封。之后，桐盛公司向本院提起诉讼，请求本院判令腾龙公司支付其建设工程款。该案经本院主持调解，双方达成结算协议后本院作出（2018）鄂28民初121号民事调解书，确认该协议的效力，并将该民事调解书送达双方当事人。调解协议约定：一、扣除腾龙公司于2019年7月24日前已向桐盛公司支付的工程款，腾龙公司另向桐盛公司预支付工程款人民币110000000元，其中于2019年8月25日支付工程款人民币85000000元，余款25000000元在双方确认无误的审计报告出具后15天内支付。腾龙公司应付给桐盛公司总工程款以最终审计报告为准，据实支付，多退少补。二、腾龙公司委托审计机构于本调解书生效之日起75日内对已完成工程量进行审计并出具审计结论。三、桐盛公司在应结算工程款范围内对其已完成的工程享有建设工程价款优先受偿权。四、桐盛公司就本案放弃其他诉讼请求。五、双方就本案再无其他争议。六、案件受理费423059元，减半收取211529.5元，由桐盛公司承担150000元，腾龙公司承担61529.5元。2019年11月7日，桐盛公司向本院申请强制执行（2018）鄂28民初121号民事调解书，本院于同日立案，案号为（2019）鄂28执205号。2019年12月13日，腾龙公司表示已给桐盛公司抵付商铺43间、车位10个，价值6890万元。另查明，2016年12月9日，腾龙公司取得案涉“腾龙金港”商品房预售许可证，证号为鄂利房预（2016）027号。因腾龙公司欠付陈密装修款，2017年8月8日，陈密与腾龙公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发建设的“腾龙金港”B1-1515、B1-1516、B1-1517、C2-2703、C2-2906号酒店与房屋，面积和价款分别为：B1-1515建筑面积34.22平方米，136880元；B1-1516建筑面积34.14平方米，136560元；B1-1517建筑面积31.92平方米，127680元；C2-2703建筑面积90.68平方米，326448元；C2-2906建筑面积90.68平方米，326448元。五间房屋价款总计1054016元。2017年8月8日，腾龙公司向陈密出具五张收据，收条载明收款方式为“工程款”，证明收到五间房屋的全部价款。此前，在来凤县合顺小额贷款股份有公司与腾龙公司等民间借贷一案执行过程中，陈密亦曾向来凤县人民法院就本案涉案标的物提出执行异议，2020年7月16日，来凤县人民法院作出（2020）鄂2827执异61号执行裁定书，裁定中止对湖北省利川市腾龙金港C区C2-2703号、C2-2906号及B区B1-1515号、B1-1516号、B1-1517号房屋的执行。本院在执行桐盛公司与腾龙公司建设工程施工合同纠纷案件中，陈密于2020年8月6日对本院裁定查封腾龙公司开发的“腾龙金港”B1-1515、B1-1516、B1-1517、C2-2703、C2-2906号酒店与房屋提出异议，认为该房屋已于2017年8月8日出售给陈密，不应被查封。本院受理陈密的执行异议后，于2020年8月17日作出（2020）鄂28执异27号执行裁定书，认为对于不动产房屋作为执行标的物的执行案件，认定房屋权利人的法律依据，虽主要是我国物权法第九条的规定，即以登记作为认定权利人的法定依据。但因商品房买卖涉及的消费者众多、情况相对复杂，且商品房多为期房，在办理过户登记及房屋现实交付等方面存在不确定性、非及时性。因此，最高人民法院出于无过错不动产买受人物权期待权以及对商品房消费者物权期待权的保护，分别在《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条作出了特别规定，即符合前述法条规定条件的，可以排除执行。本案经审查查明，案外人陈密与腾龙公司签订商品房买卖合同的时间虽然系在本院裁定查封涉案房屋之前，但合同约定房款系以装修款抵扣，购买的房屋并未办理过户登记手续，且陈密并未在人民法院查封之前合法占有房屋，故不符合第二十八条规定的条件。陈密同时购买多套用于商业用途的房屋或住房，明显不符合第二十九条第（二）项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，据此不足以认定陈密对案涉房屋享有物权期待权，其请求排除执行的异议理由不能成立，异议请求本院不予支持。遂裁定驳回陈密的异议请求。陈密收到该裁定后不服，向本院提出执行异议之诉，请求判如所请。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为陈密对案涉执行标的物是否享有足以排除强制执行措施的权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第十五条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案陈密与腾龙公司就案涉房屋签订商品房买卖合同虽在本院查封之前，但是在本院查封前，陈密并未合法占有案涉房屋。尽管腾龙公司认可陈密已支付完全部购房款，但经审查陈密付款方式系以腾龙公司欠付陈密的装修款抵偿购房款，实则系腾龙公司采取以物抵债方式与陈密达成商品房买卖的协议，该抵债协议的目的是腾龙公司消灭其欠付陈密的金钱之债，在案涉房屋未办理不动产登记前，以物抵债的协议仅能产生债法上的效力，作为同为债法上的请求权，陈密所享有的请求权并不优先于桐盛公司享有的工程价款请求权，且陈密一次性购买多套用于商业用途的房屋，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，对案涉房屋不享有物权期待权，故陈密请求排除强制执行的异议不能成立。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告陈密的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈密负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省财政厅非税收入汇缴结算户，中国农业银行股份有限公司武汉东湖支行；账号：17×××69（用途栏注明：103001或湖北省高级人民法院）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长  郜帮勇审判员  聂礼刚审判员  吴 卫二〇二〇年十二月二十一日书记员  杨亚琼