北京市延庆区人民法院民 事 裁 定 书（2020）京0119民申7号再审申请人（原审被告）：程洁，女，1976年7月27日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人:耿建（程洁之夫），男，1974年7月16日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：刘书艳，北京市泽文律师事务所律师。被申请人（原审原告）：北京沃邦物业管理有限公司，住所北京市延庆区延庆经济开发区百泉街******，统一社会信用代码91110229082840782G。法定代表人：赵礼宁，经理。再审申请人程洁因与被申请人北京沃邦物业管理有限公司（以下简称沃邦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2020）京0119民初3321号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。程洁申请再审称：1．请求撤销北京市延庆区人民法院作出的（2020）京0119民初3321号民事判决书，请求再审并依法改判；2．诉讼费用由被申请人沃邦物业公司承担。再审理由如下：程洁认为沃邦物业公司服务不到位，程洁不应该承担物业费。物业公司不到位的方面有：第一，物业把程洁家的管道破坏。管道是程洁的私有财产，物业公司让程洁起诉北京科丰建筑工程有限公司，但是程洁和北京科丰建筑工程有限公司没有任何关系，沃邦物业公司为程洁服务，程洁就找沃邦物业公司，程洁要求沃邦物业公司赔偿。第二，墙体边沿脱落严重，楼梯周围都写着墙体脱落，导致程洁新做的不锈钢窗子砸坏了，程洁要求沃邦物业公司赔偿。第三，沃邦物业公司为业主服务，对业主强行收取电梯费，沃邦物业公司没有设置保安辨别业主还是外来人员，外来人员可以尾随业主进入电梯，楼道步梯外来人员可以随意通行，沃邦物业公司未尽到安全保障义务。第四，大厅是消防通道，未经过业主同意，沃邦物业公司私自租给了商户，现在还没有业主委员会。第五，物业人员把程洁家的门踹坏了，程洁家两次被盗，程洁家的空调、床都被盗走了，程洁去查看监控，沃邦物业公司称监控都坏了。程洁买房之前交纳物业费是因为不交物业费，沃邦物业公司就不给接水接电，现在程洁不交物业费是因为沃邦物业公司服务不到位，沃邦物业公司的各项服务都没有对外公示过，但业主都有知情权，要求公开公示小区的营业执照、小区建筑区域的平面图、管理人员持证上岗的上岗证、小区的管理人员的基本情况、职责分工、联系方式、投诉机制、物业服务合同、物业服务等级、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费依据等内容。第六，关于业主委员会和沃邦物业公司签订的物业服务合同，程洁认为物业服务合同是无效的。因此程洁不应该向沃邦物业公司支付物业费。理由是：1．业主委员会无权与沃邦物业公司签订物业服务合同。业主委员会中有三个委员陈国刚、邹泰辰、陈仲华这三人在2013年将房屋转卖于他人，不再具备业主身份，依据《北京市物业管理条例》第四十六条的规定委员资格应该是自然终止，也依据已经失效但是当时合同履行期有效的《北京市物业管理办法》第219号令第十八条不再具备业主身份的委员资格自动终止。同时也依据市住房城乡建设委、市民政局、市社会办关于印发北京市住宅区业主大会和业主委员会指导的通知，京建发2010739号第五十一条第一款规定，业主委员会委员空缺达半数以上的，业主委员会应及时召开业主大会，增补委员，在增补委员之前，不得以业主委员会的名义从事召开业主大会会议决定增补委员以外的活动，因业主委员会无权与物业签订物业服务合同，依据合同法第五十二条第五项，因业主委员会的成员空缺在未增补委员的情况下业委会是不成立的，依据五十二条的第五项他违反了法律法规的强制性规定，应认定物业服务合同无效。本案中的物业服务合同的签订时间是2014年3月10日由业主委员会盖章程国刚签字，与沃邦物业公司签订，在2014年签订的合同，但是这三个人在2013年已经丧失了业主委员的资格，在业主委员会没有增补委员的情况下，没有权利去和沃邦物业公司签订物业服务合同。2．退一步讲业主委员会有权利签订物业服务合同，但是也是违反法律规定的，依据《北京市物业管理条例》的第三十四条以及第六十三条、第六十四条，《物业管理条例》的第十一条、第十二条以及《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第一条，物业单位应该是由业主委员会和业主大会共同依法选聘物业服务企业并签订物业服务合同，在此种情况下签订的物业服务合同才对业主有约束力，但是在本案中沃邦物业公司未经过业主大会和业主委员会共同的选聘，而且沃邦物业公司也未进行招投标，因此物业单位未经合法的选聘它不具有作为本案××小区的物业服务单位的资格。因为沃邦物业公司是非合法的物业服务企业，与业主委员会签订的物业服务合同无效，并且没有提供相应的物业服务。综上请求撤销一审的判决，申请再审。再审被申请人沃邦物业公司未提交书面答辩意见。程洁申诉期间，为证明沃邦物业公司与××业委会签订的物业服务合同无效，向本院提交新的证据如下：1．张铁群房产证复印件及存量房屋买卖合同复印件，证明陈国刚在涉案小区的1006室房产于2013年10月25日登记在张铁群名下，2013年10月25日陈国刚的业主委员会资格自其失去业主身份而自动终结。故2014年3月10日，陈国刚无权代表北京市延庆区××业主委员会与北京沃邦物业管理有限公司签订《北京市物业服务合同》。2．程洁从北京市延庆区住房和城乡建设委员会调取的物业服务合同和沃邦物业公司在原审中提交的物业服务合同。证明两份物业服务合同的条款有多处不同之处。3．北京市沃邦物业管理有限公司工商登记注册基本信息及北京科丰建筑工程有限公司工商登记注册基本消息。证明胡升既是沃邦物业公司的股东也是北京科丰建筑工程有限公司的法定代表人，两家公司在法律上虽是不同个体，但是同一半人马。故沃邦物业公司在一审中关于剪断房屋地暖管道系北京科丰建筑工程有限公司授权的事实存疑。本院对上述证据的证明目的不予采信。本院经审查认为，本案的焦点为程洁是否应向沃邦物业公司交纳物业费。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，沃邦物业公司与××业委会签订了物业服务合同，为程洁居住的××公寓提供了物业管理和服务，程洁应当交纳相应的物业费。关于程洁的辩称，××业委会与沃邦物业公司签订的物业服务合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”根据上述规定，程洁主张合同无效所依据《北京市物业管理条例》为地方性法规，并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定。且程洁向本院所提交的证据并不能证明沃邦物业公司与××业委会签订的物业服务合同存在上述合同无效的情形。关于程洁主张的沃邦物业公司将其管道破坏，其墙体边沿脱落严重等问题，其要求沃邦物业公司赔偿，因该主张与本案并非同一法律关系，程洁可另行诉讼解决。综上，程洁的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回程洁的再审申请。审 判 长 张翠先审 判 员 刘 芳审 判 员 孙沙沙二〇二〇年十二月十七日法官助理 徐冉冉书 记 员 车婧娟-2--1-