天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初37228号原告：天津盛古鑫物业服务有限公司，住所地天津市滨海新区跃进里4-1-102。法定代表人：古梅梅，职务：经理。委托代理人：李忠宝，天津滨郝律师事务所律师。被告：窦俊国，男，1950年5月7日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告天津盛古鑫物业服务有限公司与被告窦俊国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李忠宝，被告窦俊国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费1094元及至实际付款日的违约金459元（以547元为基数按千分之三计算，从2019年4月1日暂计至2020年1月6日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系滨海新区汉沽正阳里小区的物业服务企业，被告系该小区4号楼1门502号业主，原告与滨海新区汉沽正阳里小区业主委员会经协商签订物业服务合同，并提供了物业服务，合同约定服务期限自2018年9月27日起至2021年9月26日止，物业费收费标准为：1-2层，每月每平方米0.6元；3-5层，每月每平方米0.7元；6层及以上，每月每平方米0.8元。另，在物业交接过程中，该小区业主所欠原物业服务单位天津市鹏翔安泰物业服务有限公司的物业费，亦由原告收缴。原告依约提供了物业服务，受到绝大部分业主的肯定和认可，但被告以物业服务不到位为由，拒不缴纳物业费，经原告多次催要未果。为切实维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告辩称，原告未给我们业主提供过服务。原告所依据的合同不是合法有效真实的物业服务合同。原告作为假物业起诉业主于法不符。原告这次诉讼活动属于无效民事法律行为。1.对原告资质有异议，他们没有起诉条件。前物业系原告借用天津市鹏翔安泰物业服务有限公司的营业执照经营；2.对签订的物业服务合同有异议，合同只是甲乙双方恶意串通签订的3.原告强行找我们要前物业的物业费我们不认可。前物业严重不作为，现物业服务不到位我们所以不交物业费，前物业9月底进入10月份电梯停运，业主找到物业都不管。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述及本院审查确认的证据及小区现场勘查情况，本院认定事实如下：2017年10月30日，天津市滨海新区汉沽正阳里业委会与天津市鹏翔安泰物业服务有限公司签订了《天津市住宅物业服务合同》一份，约定由天津市鹏翔安泰物业服务有限公司为天津市滨海新区汉沽正阳里小区提供物业服务，合同明确约定了服务范围、服务标准、双方的权利义务等内容。根据合同约定，交纳标准为按房屋建筑面积每月每平方米为1-2层0.6元，3-5层0.7元，6层及以上0.8元，含电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用。上述费用于每月30日前交纳。该物业服务合同自2017年9月28日开始，至2018年9月27日终止。2018年9月27日，原告与天津市滨海新区汉沽正阳里业主委员会签订了《物业服务合同》一份，约定由原告为天津市滨海新区汉沽正阳里小区提供物业服务，合同明确约定了服务范围、服务标准、双方的权利义务等内容。根据合同约定，交纳标准为按房屋建筑面积每月每平方米为1-2层0.6元，3-5层0.7元，6层及以上0.8元。上述费用按年交纳，业主应在每年的1月1日至3月30日期间履行交纳义务。业主延期支付物业服务费用或者该合同约定的其他应交费用的，按照每日千分之三计违约金。该物业服务合同自2018年9月27日开始，至2021年9月26日终止。被告系天津市滨海新区业主，该房产建筑面积为76平方米，其未交纳2017年9月27日至2019年9月27日期间的物业服务费用。就被告拖欠的物业服务费，原告以书面形式向被告进行过催收。2018年9月27日，天津市滨海新区汉沽正阳里业主委员会与天津市鹏翔安泰物业服务有限公司共同签署了证明一份，载明该小区的物业服务自2018年9月27始，改由原告负责，原告入驻前的历史欠费问题，经正阳里业主委员会与两家物业公司协商确定，2018年9月27日前业主在服务期间所欠天津市鹏翔安泰物业服务有限公司的全部物业费，由原告进行收缴。本院认为，原告于2018年9月27日与天津市滨海新区正阳里业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告起诉要求被告给付其服务期间的物业费，亦通过书面形式向被告进行了催收，故其该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告依据正阳里业主委员会与天津市鹏翔安泰物业服务有限公司共同签署的《证明》，要求被告给付天津市鹏翔安泰物业服务有限公司服务期间的物业服务费用，与本案非同一法律关系，应另案主张权利；关于物业服务合同的效力以及原告的资质问题，本院认为，业主委员会作出的决定，对业主具有约束力。如被告认为业主委员会作出的决定侵害了业主的合法权益，可另行主张权利；关于电梯的停运问题，据本院走访滨海新区寨上街道办事处、寨上街道建阳里社区等单位及被告陈述，该问题发生于天津市鹏翔安泰物业服务有限公司服务期间，具体责任承担问题在本案中本院不作评判。依据本院现场查验，本院认为原告提供的物业服务在绿化管理、卫生清理以及公共设施维护等方面尚可，但仍有一定的提升空间，特别是在回应和处理业主需求方面。鉴于该小区物业费中包含电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用，且原告在庭审中表示物业费实际收费标准为按房屋建筑面积每月每平方米为1-2层0.5元，3-5层0.6元，6层及以上0.7元，比对《物业服务合同》已自行作出减免，及考虑到当前本地各小区物业收费标准，本院对该小区物业服务中存在的瑕疵不再酌减。同时对原告要求被告给付违约金的诉讼请求本院不予支持。被告欠缴物业费的期间为2018年9月27日至2019年9月27日，应交物业费金额，本院依据被告房屋建筑面积、收费标准及欠费时间计为547元（76平方米×0.6元/月/平方米×12个月）。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告窦俊国于本判决生效后十日内给付原告天津盛古鑫物业服务有限公司2018年9月27日至2019年9月27日物业管理服务费547元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告窦俊国负担,本判决生效之日起十日内直接给付原告。本判决为终审判决。审判员  陈志强二〇二〇年十二月二十八日书记员  李 月附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百五十七条第一款：基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，适用本章规定。第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。