江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10995号上诉人（原审被告）：李高云，男，1968年8月27日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：唐乃翔，江苏苏泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘来城，江苏苏泓律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李冰，男，1987年10月5日生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。委托诉讼代理人:曹彧，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨卉，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人李高云与被上诉人李冰房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院(2019)苏0105民初8702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。李高云上诉请求：一、撤销一审判决，并改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；二、请求判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审认定上诉人李高云构成违约的事实错误。双方订立的房屋买卖合同确系双方真实意思表示。2018年12月28日，上诉人与被上诉人签订了购房协议，双方共同出资购买位于建邺区的房屋。2019年4月22日，双方又签订协议书，约定被上诉人李冰以280万元的价格将其所占的房屋份额出卖给上诉人李高云，上诉人李高云应于2019年9月1日前支付购房款。然而协议第四段明确约定在上诉人支付购房款之前，被上诉人应当撤销一切合同和公证，该条款对双方合同义务履行的先后顺序作出了明确约定。因案涉房屋登记在上诉人一人名下，被上诉人无需履行房屋变更登记手续，但是购房协议与公证书能够证明房屋实际所有人，双方在协议中约定附条件的付款义务是符合清理的。因此，在被上诉人未履行撤销一切合同和公证的义务之前，上诉人拒绝履行付款义务并非违约行为，而是行使先履行抗辩权的行为。故原审法院认定上诉人构成违约的事实错误。二、原审法院判决上诉人向被上诉人支付购房款及利息无法律依据。上诉人依据先履行抗辩权拒绝付款并未违约，相反是规避风险的正常行为，原审法院判决上诉人支付购房款及按全国银行间同业拆借中心公布的一年期市场报价利率支付利息无法律依据。三、双方签订协议是附条件的合同，明确约定在支付房款之前，李冰需要撤销一切的合同和公证手续。在合同约定的2019年9月1日付款期限届满前，上诉人多次通过微信和电话的方式催告被上诉人履行合同约定的在先义务，而被上诉人均未履行。所以上诉人的付款条件尚未成就，原审法院判决上诉人支付款项和利息是错误的。李冰辩称，上诉人的上诉请求不能成立。理由：一、双方基于对法律的错误理解，约定的撤销协议及公证手续的条件在法律上履行不能。双方签订的原协议不符合《合同法》第五十四条有关撤销的法律规定，公证书也不属于《公证法》第三十九条规定的、有关撤销公证的情况，属于法律上的履行不能。因此，根据法律的相关规定，因不可归责于债务人的事由，而导致的履行不能，债务人得以免除履行，且不承担债务违反的法律责任。二、上诉人对于该先履行义务的设定，实际上是为了防止自己支付了购房款后，被上诉人再以原协议和公证书的内容来主张对涉案房屋的份额权利，但是由于双方法律知识的缺失，导致该先履行义务不仅无法履行，而且也无法达到上诉人的目的，因为双方之前签订的协议和公证书均是双方当时真实意思的表示，而本案所涉双方协议书是双方就原协议的权利义务的内容的变更，根据法律规定，合同变更后以变更后的合同内容为准，上诉人只要保存好双方协议书以及房款的支付凭证，就能够保护自己的权利，该先履行义务的履行不能，也不会影响到上诉人的实体权利。因此上诉人的上诉理由并不能成立，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。三、被上诉人在2019年提起诉讼，一审法院于2020年9月作出判决，在此过程当中上诉人完全可以向法院主张提存其应支付的相应房款，或通过法院调解的方式来解决本案，以避免其法律风险。但是在将近一年的过程当中，上诉人始终未支付该笔房款，足以说明被上诉人实际上无支付能力。李冰向一审法院起诉请求：1、立即支付李冰购房款280万元。2、支付李冰违约金12000元，违约金计算至2019年9月4日，剩余的违约金按照3000元/天的标准计算至实际给付之日。3、本案诉讼费由李高云承担。一审法院认定事实：李冰与李高云于2018年12月28日签订了购房协议，双方共同出资购买位于南京市建邺区的房屋，建筑面积167.17平方米，其中李冰占上述房屋72.2平方米份额，李高云占上述房屋94.97平方米份额。协议约定如一方有意出售房屋的，另一方享有优先购买权。2019年4月22日，双方又签订协议书，约定李冰以280万元的价格，将自己所占上述房屋的份额出卖给李高云，李高云应于2019年9月1日前支付购房款,否则按3000元／天向李冰支付违约金。一审法院认为，李冰与李高云订立的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同双方应严格按照合同履行。李高云应按约向李冰支付购房款而未履行，构成违约。李冰向李高云主张按3000元/天支付违约金，明显超过李冰可能遭受的损失，一审法院酌情按全国银行间同业拆借中心公布的一年期市场报价利率予以核减。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、李高云应于判决生效之日起十日内向李冰支付购房款280万元及利息（自2019年9月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期市场报价利率计算）。二、驳回李冰其他诉讼请求。一审案件受理费29296元，保全费5000元，由李高云负担。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李高云提交了2019年4月25日其与案外人刘亚超签订的房屋买卖合同及双方之间的聊天记录，以证明李冰的行为导致其无法履行已签订的房屋买卖合同。被上诉人李冰认可由法院审核上述证据的真实性，但认为李高云擅自出售房屋，其并不知情，也无需承担任何责任。因上述证据具有原件，本院对其真实性依法认定，对关联性结合案件情况综合予以认定。对于一审查明的事实，上诉人李高云异议之处为：1、一审遗漏查明协议约定给钱之前李冰需撤销一切合同和公证手续。2、一审中李高云提供了微信聊天记录和通话记录详情，证明其于2019年8月通过微信方式催告被上诉人办理公证手续解除的相关手续，在2019年7月至8月件多次通过电话方式联系被上诉人，均未接通。被上诉人李冰对一审查明的事实无异议。二审另查明，涉案房屋性质系商业，自2017年10月12日起登记于李高云名下。《双方协意书》约定“在给钱之前李冰拆销（撤销）一切合同和公正手术（手续）。李冰在文体路××号房屋面积72.2平方米。李高云房款清后双方无关。”李高云称协议约定是指双方一起去公证处将公证书撤销，其代理人称其实质含义是指通过一定方法证明李冰不再主张合同及公证书中记载的共同共有权利。李冰明确陈述，收到280万元房款后涉案房屋的份额即由李高云享有，李高云系唯一所有权人，其在一审庭审中也做出类似意思表示。以上事实，有不动产登记资料查询结果证明、《双方协意书》及一审法院笔录、本院笔录等在案佐证。本院认为，双方就涉案房屋订立的《双方协意书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效，双方均应依据诚实信用原则，履行其合同义务。现李高云主张给付房款的前提条件为李冰撤销一切合同与公证手续，并陈述其之前要求李冰撤销公证书，但李冰未能履行上述义务，故其不应给付房款。本院认为，《双方协意书》应视为对双方之间就涉案房屋份额及权利义务的重新安排，即李冰以280万的房款将其所有的房屋份额出售给李高云。双方约定的、撤销之前合同和公证书的义务在法律上实际无法履行，也无必要履行。涉案房屋已登记在李高云名下，现李冰以起诉行为与庭审陈述等方式，进一步明确其收到280万元房款后李高云即为涉案唯一所有权人，故一审认定李高云应履行协议、将房款支付给李高云，并根据本案情况酌情减少逾期付款违约金，并无不当。综上，李高云的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29296元，由李高云负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  张旭东审判员  白文虎二〇二〇年十二月二十五日法官助理滕文欣书记员朱亚芳