福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初4206号 原告：莆田市建德房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码。 法定代表人：朱建荣，董事长。 委托诉讼代理人：韩兰梅，福建凌龙律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑仁杰，福建凌龙律师事务所实习律师。 被告：郑春盛，男，1982年12月30日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 被告：胡丽英，女，1983年11月9日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 第三人：中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行，住所地福建省莆田市城厢区。统一社会信用代码。 负责人：曾夏涵，行长。 委托诉讼代理人：陈超，男，1983年7月6日出生，汉族，系公司员工，住所福建省仙游县。 原告莆田市建德房地产开发有限公司（以下简称建德公司）与被告郑春盛、胡丽英、第三人中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行（以下简称工商银行城厢支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建德公司的委托诉讼代理人韩兰梅、郑仁杰、第三人工商银行城厢支行的委托诉讼代理人陈超到庭参加诉讼。被告郑春盛、胡丽英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建德公司向本院提出诉讼请求：1.解除建德公司与郑春盛、胡丽英于2017年7月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号xxx）；2.郑春盛、胡丽英于判决生效之日起10日内协助建德公司办理完成《商品房买卖合同》（预售）的备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记等注销手续；3.郑春盛、胡丽英立即将位于莆田市荔城区镇××街道××期××＃××号商品房恢复原状，并腾退、交还予给建德公司；4.郑春盛、胡丽英立即向建德公司支付按商品房总价款20%计算的违约金，即330573元（该款项由建德公司从应退还给郑春盛、胡丽英的购房款中直接予以抵扣）；5.郑春盛、胡丽英立即偿还建德公司于判决生效前为其向第三人担保而代偿的款项，自2019年5月31日起至2020年7月31日止代还款项98250.23元（该款项由建德公司从应退还给郑春盛、胡丽英的购房款中直接予以抵扣）；6.郑春盛、胡丽英支付建德公司为追索本案债权而支出的律师费5000元（该款项由建德公司从应退还给郑春盛、胡丽英的购房款中直接予以抵扣）；7.本案的诉讼费用由郑春盛、胡丽英承担。事实和理由：2017年7月24日，建德公司与郑春盛、胡丽英签订了编号为xxx的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议。2017年8月25日，郑春盛、胡丽英、建德公司与第三人签订了编号为［x］字［莆田］行［城厢］支行［xx］年［建德xx］号的《个人购房借款／担保合同》，借款合同第十条约定，建德公司对本借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金等提供阶段性连带责任保证。借款合同第二十八条约定，建德公司未按照约定履行担保义务的，建德公司同意第三人从建德公司开设的账户中扣收相应款项用以清偿。合同及补充协议、借款合同签订后，建德公司已为郑春盛、胡丽英办理了备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预登记，但是郑春盛、胡丽英却自2019年1月起，陆续出现逾期偿还贷款的行为，暂计至2020年7月31日止，第三人共从建德公司账户内扣收贷款本息及费用98250.23元。建德公司分别于2019年6月10日、7月4日、8月20日、9月12日、10月9日、2020年3月2日、4月10日、5月8日、6月2日向郑春盛、胡丽英催讨偿还贷款本息及费用，但郑春盛、胡丽英一直未偿还。 郑春盛、胡丽英不作书面答辩,也未在举证期限内向本院提供证据。 工商银行城厢支行辩称，经确认扣划的保证金共计98250.23元无误；建德公司需还清郑春盛、胡丽英的贷款余额，工商银行城厢支行才同意并协助办理解除预抵押登记手续。 建德公司、工商银行城厢支行围绕诉讼请求向本院提供：《商品房买卖合同》及附件1份、莆田市商品房买卖合同备案表1份、《个人购房借款/担保合同》1份、工商银行城厢支行扣款凭证催款函11份、EMS邮寄单10份、委托代理合同1份、律师费发票1份、不动产登记信息查询结果证明1份、不动产登记簿1份、个人借款凭证1份、自营历史明细列表1份、预购商品房抵押权预告登记证明1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。 根据建德公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 建德公司以出让方式取得位于荔城区镇海办镇海居委会地块的建设用地使用权。国有土地使用证号为莆国用（xx）第Ｃ××4号、莆国用（xx）第Ｃ××5号。经批准，建德公司在该地块上建设商品房，名称为“护城河x期”商住区x区。 2017年7月24日，建德公司（出卖人）与郑春盛、胡丽英（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号：xxx）一份，约定郑春盛、胡丽英以总价款1652869元向建德公司购买“护城河x期”商住区x区第x幢xx号的商品房一套（建筑面积110.39㎡，以下简称涉案房屋）；买受人应当于2017年7月24日前支付首期房价款502869元，余款1150000向工商银行城厢支行申请贷款支付；出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。该合同《附件十一：补充协议》第三条第9款约定，因买受人未按时归还本息造成有关部门或者银行向出卖人扣收贷款本息及费用的，买受人除立即归还给出卖人被扣的款项外，还应按出卖人实际被扣金额的20%向出卖人支付违约金。买受人累计三个月未归还按揭贷款，或在三个月内未返还给出卖人被扣金额及违约金的，双方确认出卖人有权单方解除合同，解除合同时，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金；合同解除后，买受人已付的款项在扣除出卖人损失(包括但不限于银行扣收款项、违约金、税费、律师费、与此相关的差旅费等）后，余额归还给买受人（不计利息）。《附件十一：补充协议》第二十三条第9款约定，合同无论因何种原因解除，买受人应当自合同解除之日起30日内将房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利负担，将该房屋交还给出卖人。如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，买受人应在合同解除之日起10日内，配合出卖人办理相关撤销手续。 2017年8月25日，郑春盛、胡丽英（抵押人）与工商银行城厢支行（贷款人）、建德公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》一份：约定郑春盛、胡丽英通过按揭贷款方式购买涉案房屋，按揭贷款金额为115万元，贷款期限为360个月，还款方式为等额本息还款法；担保方式为阶段性连带责任保证；保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人同意贷款人可从保证人开立的账户中扣收相应款项用以清偿。 上述合同签订后，工商银行城厢支行向郑春盛发放了贷款，郑春盛、胡丽英向建德公司支付了购房款。但郑春盛、胡丽英自2019年起未按期向工商银行城厢支行支付按揭贷款，自2019年5月31日起至2020年7月31日，建德公司被工商银行城厢支行共计扣划98250.23元。建德公司向郑春盛、胡丽英邮寄催款通知、律师函，但郑春盛、胡丽英仍未向建德公司归还代还款项，致讼。 涉案《商品房买卖合同》已办理商品房合同备案。涉案房屋已交付给郑春盛、胡丽英，且已办理产权初始登记、预购商品房预告登记及抵押权预告登记，但未办理产权转移登记。 另查，建德公司为追索本案债权支出律师费5000元。 本院认为，建德公司与郑春盛、胡丽英签订的《商品房买卖合同》、《附件十一：补充协议》以及双方与工商银行城厢支行签订的《个人购房借款/担保合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定全面履行自己的义务。郑春盛、胡丽英未按期偿还银行贷款本息且未向建德公司归还代还款项，该行为已构成违约。现建德公司诉请解除与郑春盛、胡丽英签订的《商品房买卖合同》，并主张郑春盛、胡丽英偿还建德公司代偿的个人借款98250.23元，符合合同约定，应予准许。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故建德公司主张郑春盛、胡丽英应协助注销《商品房买卖合同》备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，恢复原状、腾空并向建德公司返还涉案房屋，均于法有据，应予支持。建德公司主张郑春盛、胡丽英按全部购房价款的20%向出卖人支付违约金，鉴于郑春盛、胡丽英采用按揭贷款方式支付购房款，建德公司也没有举证证明郑春盛、胡丽英违约造成损失的具体数额，结合违约金“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的性质，《附件十一：补充协议》中关于“买受人累计三个月未归还按揭贷款，或在三个月内未返还给出卖人被扣金额及违约金的，双方确认出卖人有权单方解除合同，解除合同时，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金”的条款中对违约金的约定过高。为了平衡合同当事人的利益，根据公平原则，本院酌情将郑春盛、胡丽英逾期归还按揭贷款致使建德公司承担担保责任的违约金计算方法调整为向建德公司支付按商品房总购房款的10%计算的违约金，即1652869元×10%＝165286.9元。建德公司主张郑春盛、胡丽英支付建德公司为追索本案债权而支出的律师费5000元，符合合同约定，本院予以支持。建德公司应退还给郑春盛、胡丽英已支付的购房款（上述代偿款、违约金、律师费应在该款中予以折抵），郑春盛、胡丽英在本案没有主张该项权利，可另行主张权利。郑春盛、胡丽英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除莆田市建德房地产开发有限公司与郑春盛、胡丽英于2017年7月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：xxx）； 二、郑春盛、胡丽英应在本判决生效之日起十五日内协助莆田市建德房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：xxx）的备案登记的注销手续； 三、郑春盛、胡丽英应在本判决生效之日起十五日内协助莆田市建德房地产开发有限公司办理坐落于莆田市荔城区镇××街道××期××幢××号商品房××商品房××商品房抵押权预告登记的注销手续； 四、郑春盛、胡丽英应在本判决生效之日起十五日内将坐落于莆田市荔城区镇海街道的“护城河xx期”商住区x区x幢xx号商品房恢复原状、腾空并返还给莆田市建德房地产开发有限公司； 五、郑春盛、胡丽英应在本判决生效之日起十日内支付莆田市建德房地产开发有限公司代还的款项98250.23元； 六、郑春盛、胡丽英应在本判决生效之日起十日内支付莆田市建德房地产开发有限公司违约金165286.9元； 七、郑春盛、胡丽英应在本判决生效之日起十日内支付莆田市建德房地产开发有限公司律师费5000元； 八、上述款项在莆田市建德房地产开发有限公司应退还给郑春盛、胡丽英已支付的购房款中予以折抵； 九、驳回莆田市建德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19721元，减半收取9860.5元，由郑春盛、胡丽英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员 何志强 二〇二〇年十二月四日 法官助理 黎 曦 书 记 员 陈赛芬 附注主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。