贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民再57号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：郭小鹏，男，汉族，1977年5月15日生，住贵州省安顺市平坝区。委托诉讼代理人：金礼国，贵州贵安新区马场镇第二法律服务所法律工作者，委托代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：郑鹏，贵州贵安新区马场镇第二法律服务所法律工作者，委托代理权限为特别授权。被申请人（一审被告、二审上诉人）：贵州省安顺市金石房地产开发有限责任公司。住所地：安顺市平坝区夏云镇。法定代表人：赵士芬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王琴，贵州蕴诚律师事务所律师，委托代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：寇满超，贵州蕴诚律师事务所律师，委托代理权限为一般授权。再审申请人郭小鹏因与被申请人贵州省安顺市金石房地产开发有限责任公司（以下简称金石房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）黔04民终464号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年11月15日作出（2019）黔民申555号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人郭小鹏及其委托诉讼代理人金礼国、郑鹏，被申请人金石房开公司的委托诉讼代理人王琴、寇满超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭小鹏再审请求：请求撤销二审判决，维持一审判决，依法改判由房开商按合同约定按日支付已交付房屋价款万分之一的逾期办证违约金，并支付至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。事实及理由：二审判决认定的事实缺乏证据证明，且适用法律错误。双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的按日支付已交付房屋价款万分之一的违约金，二审法院却主观臆断以申请人所购房屋每套3,000元计算违约金，故意支持房开商恶意拒不履行《商品房买卖合同》的约定，显失公平公正。故申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项之规定申请再审。金石房开公司答辩称：1、根据双方签订的商品房买卖合同和补充协议，被申请人只承担房款万分之一的违约金。2、违约办证并不是被申请人的责任，因为是国家办理产权的职能部门发生变更，以及房屋栋号、房号改名，才导致未能及时办证，故不应由被申请人承担违约办证的责任。4、二审法院根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整至每户3,000元合理合法。郭小鹏向一审法院起诉请求：1、被告将原告购买的商品房所有权证书交付给原告；2、被告向原告支付2015年10月1日至2018年1月2日期间的逾期办证违约金58,347.38元，并向原告支付2018年1月3日至被告向原告交付办理房屋转移登记有关文书之日止的逾期办证违约金。另在庭审过程中原告明确其第一项诉讼请求为被告按照《商品房买卖合同》的约定取得案涉房屋的所有权初始登记并将办理房屋转移登记的有关文书交付原告。一审法院认定事实：原、被告于2013年6月4日签订《商品房买卖合同》三份，约定原告购买被告开发的位于平坝区，原告向被告交纳了购房款共计720338元。《商品房买卖合同》中约定：出卖人承诺于2015年9月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。同时还约定出卖人在上述约定日期起90日后仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，如买受人不选择退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告自认至今案涉房屋尚未取得商品房初始登记，也未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。同时被告对原告变更后的第一项诉讼请求即要求被告按照《商品房买卖合同》的约定取得案涉房屋的所有权初始登记并将办理房屋转移登记的有关文书交付原告不持异议。另查明，原告等68户房屋买受人曾于2017年11月7日就本案案涉纠纷向本院起诉被告，本院决定由调解员主持双方进行诉前调解。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当根据《商品房买卖合同》的约定履行各自的义务。现被告并未按照《商品房买卖合同》的约定取得案涉三套房屋的所有权初始登记并将办理房屋转移登记的有关文书交付原告，故被告存在违约，原告有权要求被告承担违约责任。对于原告要求被告承担上述违约责任的请求是否超过诉讼时效的问题。该诉讼时效期间应当根据双方合同的约定进行计算。在《商品房买卖合同》中双方约定了被告应当在2015年9月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。但同时还约定被告在上述约定日期起90日后仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，如原告不选择退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。上述约定表明如被告在2015年12月30日前仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，且原告不选择退房，被告则需按照双方约定支付违约金。故本案诉讼时效期间应当从2015年12月31日起算，且应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定。原告于2017年11月7日4就本案案涉纠纷向本院起诉被告，本院决定由调解员主持双方进行诉前调解，已构成诉讼时效中断。故原告于2018年1月2日起诉要求被告支付违约金未超过诉讼时效。现原告共计向被告交纳购房款720,338元，根据双方约定被告从2015年10月1日至2018年1月2日共计825日应当向原告支付的违约金为720,338元×1?×825=59,427.89元，现原告仅主张58,347.38元，系原告对自己权利的处分，不违反法律规定，予以支持。对于原告的第一项诉讼请求，于法有据，被告予以认可，予以支持。另对于原告要求被告支付2018年1月3日至实际交付办理房屋转移登记有关文书之日止的逾期办证违约金的诉求。因被告何时能交付办理房屋转移登记的有关文书不详，原告的该诉求无具体金额，属于无具体的诉讼请求，故依法驳回该起诉。原告可在金额明确后另案起诉。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，一审法院判决：1、被告贵州安顺金石房地产开发有限公司取得原告郭小鹏购买的三套房屋的所有权初始登记并将办理房屋转移登记的有关文书交付原告郭小鹏。2、被告贵州安顺金石房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告郭小鹏支付2015年10月1日至2018年1月2日期间因逾期交付商品房转移登记有关文书产生的违约金58,347.38元。3、驳回原告郭小鹏的其余诉请。案件受理费1,258元，减半收取629元，由被告贵州安顺金石房地产开发有限公司负担。金石房开公司不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人要求上诉人支付逾期办证违约金已经超过诉讼时效，一审法院错误计算诉讼时效起诉起算时间，并适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，属适用法律错误。1、本案诉讼时效期间为2015年10月1日至2017年9月30日，被上诉人于2018年1月2日才提起诉讼，其要求支付违约金的诉求已超过诉讼时效。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项的约定，上诉人一直在积极履行办证义务，但是由于上诉人无法控制的客观原因导致被上诉人在2015年9月30日前未取得办理商品房转移登记的有关文书。被上诉人在上述期限未取得有关文书时就已经知道其权利受到侵害，所以依法从合同约定的2015年9月30日之次日即2015年10月1日起算两年诉讼时效，被上诉人的诉请已经超过。一审法院认定本案的诉讼时效从合同约定日期90日后即2015年12月31日开始计算诉讼时效属于事实认定错误。2、本案应适用《中华人民共和国民法通则》中关于两年诉讼时效的规定而非《中华人民共和国民法总则》中三年诉讼时效的规定，一审法院适用法律错误。除此之外，被上诉人于2017年11月7日就本案案涉纠纷向一审法院起诉，一审法院决定由调解员主持双方进行诉前调解并未构成诉讼时效中断。二、即使按照一审法院所认定的被上诉人要求上诉人支付违约金的请求未超过诉讼时效，那么上诉人也不应该向被上诉人支付58,347.38元高额的违约金，一审法院未主动释明调整过高违约金，程序违法。上诉人已经按期交付商品房给被上诉人使用，被上诉人购买房屋所体现的物权占有、使用、收益等权能已经能够实现，上诉人亦仍然在积极履行办理商品房的初始登记及其他相关合同义务。基于此，被上诉人并无实际损失，双方约定的违约金过高，应当予以调减。二审对一审查明的事实予以确认。二审法院认为，本案的争议焦点是：1、被上诉人要求上诉人支付逾期办证违约金的诉请是否超过诉讼时效；2、一审法院是否存在因未主动释明调整过高违约金而程序违法。第一，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于2015年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。根据以上约定，上诉人本应于2015年9月30日前取得初始登记，而其未能取得，则按照约定，自2015年9月30日起计算90日，90日内和90日后分别有两种承担违约责任的方式。所以起算被上诉人的诉讼时效的时间应当是2015年9月30日起算90天以后，即是2015年12月30日开始起算诉讼时效，按照《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效要到2017年12月30日才届满，而2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》已经生效施行，《中华人民共和国民法总则》与《中华人民共和国民法通则》的效力等级处于同一位阶，故根据新法优于旧法的原则，在《中华人民共和国民法总则》实行后，普通诉讼时效期间应为三年。并且，被上诉人在2017年11月7日已经就本案案涉纠纷向一审法院提起过诉讼，一审法院也作出了相应的处理，可见在2017年11月7日被上诉人向一审法院第一次提起诉讼时，就已经构成诉讼时效中断。所以，本案中被上诉人在一审中的诉讼没有超过诉讼时效。第二，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定：下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。一审法院在审理过程中没有就上诉人是否需要对违约金进行调减作出释明，并不符合上述法律关于严重违反法定程序的规定。关于上诉人认为该违约金约定过高并要求调减的问题。二审认为，目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观因素所致，且安顺市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于安顺经济社会和谐、健康、有序的发展，故对于上诉人调减违约金的请求，予以准许。本案中，涉案房屋已经交付给被上诉人使用，被上诉人基本上实现其合同目的，但上诉人逾期办理房屋相关手续的违约事实客观存在，然而，被上诉人并没有举证证明因为上诉人的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故二审根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合上诉人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决上诉人支付给被上诉人每套房屋逾期办证违约金3,000元。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，依法不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律基本正确，但是一审对于违约金的处理不当，二审予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，二审法院判决：1、维持贵州省安顺市平坝区人民法院（2018）黔0403民初11号民事判决第一项；2、撤销贵州省安顺市平坝区人民法院（2018）黔0403民初11号民事判决第二、三项；3、由上诉人贵州安顺金石房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向被上诉人郭小鹏支付2015年10月1日至2018年1月2日期间因逾期交付商品房转移登记有关文书产生的违约金9,000元。4、驳回被上诉人郭小鹏在原审中的其余诉讼请求。一审案件受理费629元，由上诉人贵州安顺金石房地产开发有限公司承担500元，由被上诉人郭小鹏承担129元；二审案件受理费1,258元，由上诉人贵州安顺金石房地产开发有限公司承担1,000元，由被上诉人郭小鹏承担258元。再审确认一、二审查明的事实。本院再审认为，综合双方诉辩观点，本案再审争议的焦点为：1、原判确定的违约金数额是否合理；2、今石房开公司应否为案涉房屋办理房屋不动产权证书。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的，当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中被申请人逾期未给再审申请人办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任。至于违约金的计算标准，本院认为，违约金坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，即使按“谁主张，谁举证”的原则，违约金是否过高的举证责任在违约方，但要违约方举证证明非违约方的实际损失过于苛求，为有效维护各方当事人利益，在实际损失不能确定的情况下，结合被申请人违约的主客观过错、合同实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。故二审将逾期办证的损失片面的分配给再审申请人显然不当。同时，再审申请人一审诉请的违约金计算至今石房开公司交付案涉房屋不动产权证止，而原审仅判决至起诉之日止，裁判不当。违约金的起算日应从2015年10月1日起开始计付。故本案被申请人应支付再审申请人2015年10月1日起至2018年1月2日止的逾期办证违约金8,903.38元（720,338元×0.000015×824天），2018年1月3日起至贵州省安顺今石房开公司交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以再审申请人已交付房价款720,338元为基数，按日万分之零点一五进行计付。关于今石房开公司应否为案涉房屋办理房屋不动产权证书的问题。双方当事人在《商品房买卖合同》中已约定了今石房开公司具有为再审申请人办理房屋不动产权证的义务，但原判在案涉房屋达不到办理不动产权证书条件下，支持再审申请人要求被申请人办理所购房屋的不动产权证书的诉请不当，再审申请人在待该房屋具备办证条件后，另行向被申请人主张。综上所述，原审所确定的违约金数额及所支持的期间不当，再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2018）黔04民终464号民事判决和安顺市平坝区人民法院（2018）黔0403民初11号民事判决；二、被申请人贵州省安顺今石房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付再审申请人郭小鹏2015年10月1日起至2018年1月2日止的逾期办证违约金8,903.38元，2018年1月3日起至贵州省安顺今石房地产开发有限责任公司交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以再审申请人郭小鹏已交付房价款720,338元为基数，按日万分之零点一五进行计付。三、驳回郭小鹏的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费人民币1,258元，减半收取人民币629元，二审案件受理费1,258元，均由贵州省安顺今石房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 芶  薇  薇审判员 吴  永  顺审判员 王  明  芹二〇二〇年十二月十八日书记员 程凯军（代）