广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民再248号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：广州远颢富企业管理有限公司。住所地：广东省广州市越秀区大德路**首层自编后座。法定代表人：黄仁霆。再审申请人(一审被告、二审被上诉人)：黄仁霆，男，1998年12月20日出生，汉族，住广东省雷州市。上述两再审申请人委托诉讼代理人：孙鹏真，广东瑞迪安律师事务所律师。再审申请人(一审原告、二审上诉人)：广州智能装备产业集团有限公司。住。住所地：广东省广州市越秀区大德路****/div>法定代表人：蔡瑞雄，董事长。委托诉讼代理人：李梦莎，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：江惠莲，广东格林律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：冯春芳，女，1964年2月2月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：卢运广，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑桂平，北京大成（广州）律师事务所律师。一审第三人：广东康爱多数字健康科技有限公司大德路分店。住所地：。住所地：广东省广州市越秀区大德路**首层自编**Bv>负责人：陈少欣。委托诉讼代理人：邓伟贤，系该公司员工。一审第三人：康美大药房连锁有限公司大德路分店。住所地：广东。住所地：广东省广州市越秀区大德路**首层自编后座负责人：张婉红。一审第三人：广州市越秀区祥垚五金经营部。住所地：广东省广。住所地：广东省广州市越秀区大德路****06Aiv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>投资人：李安祥。再审申请人广州远颢富企业管理有限公司（以下简称远颢富公司）、黄仁霆和再审申请人广州智能装备产业集团有限公司（以下简称智能装备公司）因与被申请人冯春芳及一审第三人广东康爱多数字健康科技有限公司大德路分店（原名称为广东康爱多连锁药店有限公司大德路分店，以下简称康爱多大德路店）、康美大药房连锁有限公司大德路分店（以下简称康美大德路店）、广州市越秀区祥垚五金经营部（以下称祥垚五金部）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）粤01民终11594号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2020年8月28日作出（2020）粤民申609号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人远颢富公司、黄仁霆的委托诉讼代理人孙鹏真、再审申请人智能装备公司委托诉讼代理人李梦莎、江惠莲、被申请人冯春芳的委托诉讼代理人卢运广、郑桂平到庭参加了诉讼，一审第三人康爱多大德路店、康美大德路店、祥垚五金部经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。远颢富公司、黄仁霆再审请求：1、撤销（2019）粤01民终11594号民事判决全部判项，改判驳回智能装备公司的全部诉讼请求；2、本案一审、二审的全部诉讼费用由智能装备公司承担。事实与理由：一、智能装备公司拒不履行维修义务，远颢富公司行使合同履行抗辩权合法合理，法院判决解除合同也将破坏实际承租人正常使用的稳定局面。涉案房屋老旧、多处漏水，但智能装备公司拒不履行维修义务。远颢富公司并非恶意违约，而是行使履行抗辩权。一审、二审判决均没有查明漏水对承租人所造成的影响，认定远颢富公司违约，认定事实错误。二、本案中参与诉讼的第三人所承租的面积尚不足涉案房屋全部面积的一半，尚有其他实际承租人未参加诉讼。案件结果与其他未参加诉讼的承租人存在重大利害关系，法院应当追加其为第三人，但一审、二审法院未采取有效送达方式，依法追加其他实际承租人参加诉讼，程序错误。三、黄仁霆与远颢富公司不存在财产混同的情况，智能装备公司也未举证证明黄仁霆与远颢富公司财产混同，二审判令其对远颢富公司的债务承担连带责任，没有事实依据。且在黄仁霆受让远颢富公司股份之前，远颢富公司与智能装备公司之间的租赁纠纷就已存在，但二审判决却判令黄仁霆对受让股份之前的债务承担连带责任，对黄仁霆不公。综上，请求再审本案。智能装备公司再审请求：1、撤销（2019）粤01民终11594号民事判决第四项，改判冯春芳对远颢富公司所负债务承担连带清偿责任。事实与理由：一、冯春芳在本案债权债务发生时其是远颢富公司的独资股东，且一直使用其银行账号收取远颢富公司的应收租金至今，与远颢富公司财产混同，利用公司的独立法人地位及股东有限责任严重损害了债权人的合法权益。2015年7月14日远颢富公司设立时，冯春芳为股东。2015年12月21日冯春芳变更为远颢富公司的独资股东及法定代表人，直至2017年9月20日远颢富公司的法定代表人及独资股东变更为黄仁霆。远颢富公司自2017年3月起欠付租金，当时冯春芳尚为远颢富公司的独资股东及法定代表人。2017年9月13日智能装备公司起诉后，冯春芳才将股权转让给黄仁霆。根据冯春芳提供的其在工商银行开立的账户流水，2016年至2018年期间，冯春芳一直用该账户收取康爱多大德路店、康美大德路店等向远颢富公司支付的款项。冯春芳在二审中答辩称，其收租后将租金交给实际控制人陈颢夫。可见，冯春芳与远颢富公司的财产存在混同。冯春芳收取远颢富公司应收款项且转移资产的行为，造成智能装备公司的巨额债权无法实现。依据《公司法》第二十条规定，冯春芳滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益，故应对远颢富公司的债务承担连带责任。二、冯春芳对远颢富公司的认缴出资额为100万元，但其未实缴出资。且在明知远颢富公司欠付租金的情况下，为逃避法律责任，将股权全部转让给黄仁霆，故应对远颢富公司的债务承担连带责任。对于远颢富公司、黄仁霆的再审请求，智能装备公司辩称，一、远颢富公司称智能装备公司没有履行维修义务，没有事实依据。远颢富公司曾经改造过顶棚，所以漏水是谁造成的以及谁有义务维修尚且没有定论，对方承租之后就在2015年左右进行了顶棚改造。远颢富公司在一审过程中提交的两份文件，落款时间是2017年9月和2018年1月，而实际上远颢富公司从2017年3月就开始欠付租金了，所以远颢富公司以此为由拒付租金理由是不成立的。二、远颢富公司在一审过程中确认物业漏水在129号的后座，而该部分物业的面积仅占案涉租赁面积的20%，而且按其陈述漏水仅仅集中在夏季，而不是长期不能使用，如果是长期不能使用的话，远颢富公司就应该立即返还物业，而不是长期占用物业又不支付租金。二、案涉物业的其他实际承租人并非共同必要诉讼人，而一审法院在一审程序中已经在案涉物业现场粘贴公告，告知其他实际承租人可以参与诉讼，而部分承租人没有参与诉讼属于对自身权利的放弃，因此远颢富公司和黄仁霆认为没有追加其他实际承租人参与诉讼违反法定程序没有法律依据。三、根据《公司法》第六十三条的规定，黄仁霆应当对其财产独立于公司财产承担举证责任，但是一审、二审黄仁霆均没有对此进行举证，因此二审对黄仁霆责任的判决认定是正确的。对于远颢富公司、黄仁霆的再审请求，冯春芳辩称，不同意远颢富公司和黄仁霆的再审请求，同意二审判决。对于智能装备公司的再审请求，远颢富公司、黄仁霆辩称，远颢富公司在智能装备公司未履行维修义务的情况下，停止支付租金是属于履行抗辩权；本案的一个客观事实是智能装备公司所提供的物业年久失修，结构老化，未经改造无法使用。关于物业年久失修的情况在一二审中均有证据证明，本案不是简单的普通的日常维护，而是对租赁物墙体墙面主体结构进行的维护。关于主体结构的修缮义务应该由智能装备公司承担。本案所引起的原因也正是因为智能装备公司迟迟不肯履行修缮义务，导致远颢富公司需要长期投入资金进行修缮，损失巨大。黄仁霆在本案中最多也应当在公司认缴出资范围内承担补充责任，而不是连带责任。结合冯春芳提供的银行流水以及再审中提供的租户转账记录，均明确显示黄仁霆没有使用自己的银行账户收取款项。如此黄仁霆的财产与远颢富公司的财产不存在任何混同，二审判决黄仁庭承担连带责任没有任何依据。对于智能装备公司的再审请求，冯春芳辩称：一、智能装备公司一直都非常清楚且明确认可，陈颢夫是远颢富公司的隐名股东、唯一的实际经营者和实际控制人。1、2015年9月21日，陈颢夫与智能装备公司签订《房屋租赁合同》。为逃避缴纳租金的义务，陈颢夫专门成立远颢富(与颢夫谐音)公司，陈颢夫担任创始股东、执行董事及法定代表人。2015年11月20日，智能装备公司、远颢富公司与陈颢夫签订《租赁合同补充协议书（三）》，约定由远颢富公司承继租赁合同中陈颢夫的权利和义务。2、应陈颢夫要求，2015年12月18日至2017年9月17日期间，冯春芳挂名担任远颢富公司法定代表人，该期间陈颢夫改任监事职务，但其一直实际经营、管理和控制公司。智能装备公司与次承租人签署的数份转租协议均通过陈颢夫代表远颢富公司对外放租、收取次承租人(小租户)的租金。3、2017年6月，发生远颢富公司拖欠租金争议时，智能装备公司并没有向远颢富公司发送通知，仅向陈颢夫的住址(天河区华景路136号404房)发送了《催收租金、管理费和违约金的通知》，该邮件由陈颢夫本人签收。由此可见智能装备公司一直都非常清楚且明确认可陈颢夫为远颢富公司的唯一实际经营者和实际控制人。4、经陈颢夫同意，冯春芳于2017年9月18日起退出公司。远颢富公司于2017年11月1日变更注册资本，从原来100万减为3万，新任法定代表人黄仁霆出具声明“由减资引起经济纠纷由公司负责”。二、远颢富公司的财务人员陈述以及相关财务资料显示：财务上虽然使用冯春芳名6222083602016304245（下称4245账户）工行卡作为公司收取小租户租金的专用账户(简称“远颢富收租专用卡”)，但该工行卡由远颢富公司会计保管，卡内资金只能经陈颢夫指示才能动用。绝不存在远颢富公司财产与冯春芳个人账户混同的情形。1、经陈颢夫要求，远颢富公司使用冯春芳名下工行卡作为“远颢富收租专用卡”，但该工行卡、密码和U盾一直由远颢富公司会计保管，冯春芳不掌握该工行卡。2、小租户向该工行卡支付的租金均由远颢富公司会计计账。并且会计依陈颢夫的指示，按月将该“远颢富收租专用卡”上收取的小租户租金全部转账到了陈颢夫的个人账户。远颢富公司向智能装备公司交付租金的行为则一直由陈颢夫私人完成。智能装备公司向陈颢夫发送租金催收通知，表明智能装备公司明知租金的实际支付义务人是陈颢夫。3、冯春芳于2017年9月18日起退出远颢富公司后，远颢富公司仍然使用“远颢富收租专用卡”向小租户收取租金。4、该“远颢富收租专用卡”向冯春芳支付的资金，仅用于冯春芳代远颢富公司向美意装修公司支付装修工程款项。冯春芳从未使用该卡进行个人用途的收入或支出。5、陈颢夫开始以个人名义租赁智能装备公司的物业，之后将租赁主体转为他自己担任股东和法人的远颢富公司。为进一步逃避他自己的责任，陈颢夫安排冯春芳担任名义上的股东和法定代表人，用于“垫背”和“甩锅”。冯春芳作为一名无业家庭妇女，对公司经营和风险责任等并不了解，她不参与任何实际管理工作，也不掌握公司用作收租专户的银行卡，她没有将公司财产与个人财产进行混同的条件和能力。三、智能装备公司与陈颢夫内外勾结，侵占国有资产，有犯罪嫌疑。更试图向远颢富公司原挂名股东冯春芳转嫁债务。1、陈颢夫有侵占小租户交付租金的恶意。因本案涉诉后，冯春芳找其交涉，陈颢夫明确表示，“我看法能拖几个月就拖几个月，多收几万租金。”“现在国企单位你都知道，这个债权只要有人承担，只要显示在账目上就可以了。只要账上有人认这个数，当领导的就可以过关了。”2、原一审判决租赁合同自2017年8月30日解除。但智能装备公司在此日期之后，仍然任由陈颢夫安排的人(陈炜瑜的个人账户)向小租户收取租金。由此造成所谓的国有资产流失，是智能装备公司与陈颢夫内外勾结造成的，与他人无涉。3、智能装备公司最清楚应该将陈颢夫列为被告对租金进行追索。但是其至今没有对陈颢夫提出任何诉讼，与其发出催收租金函的立场相矛盾。4、远颢富公司为独立法人。在冯春芳挂名远颢富公司股东期间，远颢富公司变更股东出资期限，属于公司自主经营权的范畴。股东出资期限的变更并未减损公司的偿付能力，不属于逃避公司债务，严重影响债权人利益的情形。冯春芳退出公司后，远颢富公司做出减少注册资本的行为，更与冯春芳无关。5、通过原一审、原二审庭审的举证和质证，均确认不存在冯春芳滥用公司法人地位和股东有限责任、逃避债务和损害债权人利益的事实。综上所述，冯春芳没有滥用股东有限责任和远颢富公司独立法人地位，作出逃避债务并严重损害智能装备公司利益的行为。智能装备公司请求冯春芳对远颢富公司的债务承担连带责任没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。一审第三人康爱多大德路店、康美大德路店、祥垚五金部经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。2017年9月13日，智能装备公司向一审法院起诉，请求：1、确认智能装备公司与远颢富公司之间的租赁合同关系已于2017年8月30日解除；2、远颢富公司向智能装备公司支付从2017年3月1日起至2017年8月29日止的租金760627.68元及违约金（以每月所欠的租金为计算基数，分别从2017年3月6日、4月6日、5月6日、6月6日、7月6日、8月6日起，按每日千分之五的标准计算至实际清偿之日止）；3、远颢富公司向智能装备公司支付自2017年8月30日起至实际腾空返还房屋之日止的占有使用费（按照2016年广州市房屋租金参考价196元/月/平方米的标准计算）以及赔偿自2017年8月30日起至实际支付占有使用费之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、远颢富公司及各第三人立即向智能装备公司腾空并返还广州市越秀区大德路125号首层（自编前座）、125号首层（自编后座）、125号夹层及129号首层（自编后座）的租赁物，建筑面积共1353.64平方米；5、远颢富公司向智能装备公司支付逾期返还租赁物的违约金（按占用期间内占有使用费总额的100%计算，从2017年8月30日起计至实际腾空返还物业之日止）；6、冯春芳、黄仁霆对远颢富公司的上述债务承担连带责任。一审法院经审理查明：智能装备公司是广州市越秀区大德路125号首层、夹层的权属人，该房屋建筑面积1058.4平方米，规划用途为商场。1999年3月2日，广州市城市规划局向广州市标准件工业公司出具《关于大德××××号地段用地问题的复函》，写明同意大德××××号地段作为历史用地继续由你单位使用，用地功能为住宅，在没有全面改造前，可同意将用地南面临大德路的现有厂房作临时商业用房改造，但不得增加原厂房的高度和扩大占地面积等。2015年9月21日，智能装备公司（甲方）与陈颢夫（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，写明甲方将广州市越秀区大德路125号首层（自编前座）、125号首层（自编后座）、125号夹层及129号首层（自编后座）出租给乙方作商场（仓库），建筑面积为1353.64平方米；租赁期限5年，自2015年10月1日起至2020年9月30日止，自2016年10月1日至2017年9月30日每月租金135847元，自2017年10月1日至2018年9月30日每月租金141878元；租金按月缴纳，乙方应于每月5日前向甲方一次性足额支付本月租金，乙方须在本合同签订时向甲方支付相当于三个月租金总额的租赁保证金390309元、水电保证金1000元、及首月租金130103元；乙方对甲方正常的租赁物安全检查和维修应给予协助，因维修原因须临时搬迁的，应予配合，阻延甲方维修而使用甲方或第三方遭受损失的，乙方负责赔偿；乙方存在下列行为之一的，甲方有权单方解除合同、收回租赁物，（5）拖欠租金或费用超过45天，或存在拖欠租金或费用行为累计超过两次（甲方书面同意的除外），甲方适用本条进行合同解除时，合同解除时间以甲方解除合同的通知到达乙方时为准；合同终止或解除后3日内，乙方应将租赁物移交给甲方并付清各项费用，乙方逾期腾退的，甲方有权自行收回租赁物，并清理乙方滞留在租赁物内的物品，费用由乙方承担；乙方逾期交纳租金、水电费或其他费用的，每逾期一天按欠交金额的5‰加收违约金，逾期五天仍未交纳租金、水电费或其他费用的，导致水、电供应停止的，所造成的损失均由乙方自行承担，逾期45天仍未交付租金、水电费或其他费用的，甲方有权解除本合同、收回租赁物，所收保证金及相关款项不予退还；合同终止或解除，乙方不在本合同约定期限内返还租赁物的，甲方有权以任何合理的方式自行收回租赁物，乙方不在本合同约定的期限内返还租赁物的，除应向甲方按本合同标准支付占用费外，还需按该占用费总额的100%向甲方支付违约金等。同日，陈颢夫向智能装备公司出具《承诺函》，写明：其与智能装备公司签订《广州市房屋租赁合同》前已经详细了解租赁物的产权情况及现状，知悉该租赁物中包括295.64平方米房屋因历史原因未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，其在知悉上述情况后，仍同意按照租赁合同约定面积1353.64平方米计算租金等。2015年10月12日，智能装备公司（甲方）与陈颢夫（乙方）签订《租赁合同补充协议书》，写明甲方同意乙方将大德路125号首层（自编前座A）面积为40平方米分租给次承租人唐佰臣，大德路125号首层（自编后座之二）面积为85平方米分租给次承租人康美大药房连锁有限公司，租期均为2015年10月1日至2020年9月30日等。2015年11月20日，智能装备公司（甲方）、陈颢夫（乙方）与远颢富公司（丙方）签订《租赁合同补充协议书（三）》，写明甲乙双方签订《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议书》等，经三方协商，同意自2015年11月20日起，乙方向丙方转移租赁合同中乙方的全部权利和义务，丙方承继租赁合同中乙方的权利和义务，甲方、丙方继续履行租赁合同；丙方联系地址为越秀区解放中路206号首、二层，甲方、丙方同意将本页地址作为双方通知地址等。2016年6月15日，智能装备公司（甲方）与远颢富公司（乙方）签订《租赁合同补充协议书》，写明：甲方同意乙方将《租赁合同》中大德路125号首层（自编前座B）面积为80平方米，分租给次承租人广东康爱多连锁药店有限公司，分租期限为2016年7月1日至2020年9月30日等。远颢富公司向智能装备公司支付租金至2017年2月止。2017年6月1日，智能装备公司向远颢富公司邮寄《催收租金、管理费和违约金的通知》，要求远颢富公司支付从2017年3-5月的租金361851元及违约金等。邮寄地址为天河区华景路136号404房，该邮件由陈颢夫本人签收。2017年8月25日，智能装备公司向远颢富公司合同联系地址越秀区解放中路206号首、二层邮寄《解除租赁合同及补充协议通知书》，写明：截止2017年8月23日，远颢富公司仍拖欠自2017年3月至8月的租金合计723702元等费用，自本通知书送达之日起，我司与贵司之间的租赁合同及补充协议正式解除，贵司应在本通知书送达之日起7日内腾空返还租赁房屋，并支付所欠费用及违约金等。该邮件于2017年8月30日已妥投，由他人签收。2017年12月21日，广州市标准件工业公司出具《证明》，写明：确认大德××××号物业在2015年10月1日至2020年9月30日期间交由智能装备公司经营管理等。一审另查，根据远颢富公司企业信用信息公示报告显示，该公司成立日期为2015年7月14日，类型为有限责任公司（自然人独资），注册资本3万元；2015年11月18日，法定代表人由陈颢夫变更为陈康连；2015年12月18日，法定代表人由陈康连变更为冯春芳；2017年9月18日，法定代表人由冯春芳变更为黄仁霆；2017年10月31日，资金数额由100万元变更为3万元等。广州市越秀区工商行政管理局在2017年11月1日准予远颢富公司资金数额100万元变更3万元。一审庭审中，远颢富公司提交如下证据：1、远颢富公司在2017年9月1日向智能装备公司邮寄的《补漏告知书》，写明：租赁房屋为砖木结构，年久失修，我方已多次与贵司交涉，贵司总以“需要向上级申请维修款项，程序麻烦，耗时长，这种小事，你方先修补一下”等理由多次搪塞我方。近两周来，台风“天鸽、帕卡”陆续影响广州地区，对本物业造成严重影响，出现严重漏水情况，经我司派人与贵司沟通未果的情况下，我司只好再次自行维修，本次维修共产生维修费用6000元，截止本函出具之日，贵司已累计拖欠我司维修费用以及租客损失赔偿共计235400元，现正式通知贵司，在收到本通知之日起5日内向我司清偿全部维修费用，及物业改造费用等，该邮件附有租赁房屋渗漏、货物受损照片及维修费用单据若干。该邮件于2017年9月6日妥投，由他人签收。2、2015年9月29日至2018年1月7日期间，大德××××号仓库补漏、大德路125号209仓安装排水槽、购买水泥补偿货款等收款收据若干。3、远颢富公司在2018年1月27日向智能装备公司邮寄的《关于限期修复顶棚的通知书》，要求智能装备公司履行维修义务并赔偿远颢富公司的经济损失等。4、广州市标准件工业公司在2015年9月18日向人民街城管科出具的《关于房屋修缮的情况说明》，写明我司位于大德××××号后座的物业是砖木结构，原来的木阁楼现因年久失修，承重木梁被白蚁侵蚀严重，已有倒塌隐患，瓦顶更多处漏水，遇大雨大风天气危险系数成倍增大，为消除房屋安全隐患，我司将安排具备资质的维修工程公司进行原貌修复加固，特此报告等。远颢富公司陈述，涉讼房屋中主要是大德××××号首层存在漏水及墙体渗水，面积295.64平方米，最严重的时候是在夏季台风期间，降水量较大，造成次承租人存放在租赁房屋的货物受损，远颢富公司多次自行维修补漏，如不补漏次承租人也不会向远颢富公司支付租金，远颢富公司就此曾多次上门找智能装备公司反映情况，智能装备公司办公地点就在涉讼房屋对面。智能装备公司对上述证据均不予确认，不确认远颢富公司曾上门向智能装备公司反映房屋渗漏情况。本案审理期间，一审法院于2018年8月29日前往涉讼房屋勘察现场。经查，第三人康爱多药店大德路分店、康美大药房大德路分店、祥垚五金经营部实际使用大德路125号首层及129号首层后座；129号首层后座其余部位用作仓库使用，现场无法确认仓库实际使用人。一审法院在125号夹层及129号首层后座张贴领取法律文书通知，要求实际使用人于2018年9月30日前到一审法院领取材料，逾期无人申报权利。一审法院认为：智能装备公司与陈颢夫、远颢富公司签订《租赁合同补充协议书（三）》确认自2015年11月20日起智能装备公司与陈颢夫签订的《广州市房屋租赁合同》中承租人的权利义务由远颢富公司承继，上述两份合同是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，共同构成智能装备公司与远颢富公司的房屋租赁合同关系。合同签订后，远颢富公司自2017年3月1日起未向智能装备公司支付租金，逾期超过45天，已构成根本性违约。智能装备公司据此向远颢富公司合同联系地址寄送解除租赁合同通知，该通知已于2017年8月30日送达远颢富公司，产生合同解除的法律效力，故智能装备公司要求确认与远颢富公司的房屋租赁合同关系已于2017年8月30日解除合法，一审法院予以支持。远颢富公司辩称涉讼房屋存在渗漏问题并向智能装备公司发函主张权利，为此提交了补漏告知书、房屋渗漏、货物受损照片及维修房屋的收据等证据。维修租赁房屋是出租人应尽的法定义务，根据上述证据，智能装备公司出租给远颢富公司的涉讼房屋存在渗漏，经远颢富公司发函后仍不履行维修义务，存在过错。但是，远颢富公司确认房屋主要的渗漏位置是在大德××××号后座，该租赁部位面积295.64平方米，仅占全部租赁房屋面积20%左右。远颢富公司称房屋渗漏严重的时期是夏季，因此房屋并非长期无法正常使用。远颢富公司提供的维修房屋收据金额相较租金而言不高，故即便智能装备公司怠于履行维修义务，从房屋渗漏的面积、渗漏的期间以及维修的金额来看，涉讼房屋渗漏问题与远颢富公司拒付租金的违约程度不对等，不足以成为远颢富公司拒付租金的理由。远颢富公司辩称其拒付租金是行使合同履行抗辩权不存在违约，理据不足，一审法院不予接纳。租赁合同解除后，智能装备公司要求远颢富公司以及作为次承租人的第三人交还涉讼房屋合法，一审法院予以支持。智能装备公司诉请要求远颢富公司按照约定租金标准支付从2017年3月1日至租赁合同解除之日止的租金，一审法院予以支持。至于逾期支付租金的违约金，远颢富公司辩称合同约定每日按所欠租金5‰的标准计算明显过高，且智能装备公司在履行合同期间也存在过错，故基于公平原则一审法院酌情确定该违约金标准为远颢富公司参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，从逾期之日起计至实际付清之日止。租赁合同解除之后，智能装备公司要求远颢富公司按照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价标准支付房屋使用费至交还房屋之日止，一审法院予以支持。如上所述，智能装备公司要求远颢富公司按照房屋使用费的100%支付逾期交还房屋期间的违约金，一审法院统一调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，从逾期之日起计至实际付清之日止。在支持上述违约金请求的情况下，智能装备公司的损失已能得到弥补，其再要求远颢富公司支付房屋使用费的利息，一审法院不予支持。关于智能装备公司要求冯春芳、黄仁霆承担连带责任一节。远颢富公司具有独立法人资格，冯春芳原是该公司独资股东，在没有证据证明其滥用股东权利损害智能装备公司债权人利益的情况下，智能装备公司要求其对远颢富公司的债务承担连带责任，一审法院不予支持。黄仁霆现是该公司独资股东，其在担任远颢富公司股东及法定代表人期间，于2017年10月31日将公司注册资金由100万元减少至3万元，降低了公司资产承责能力，且没有证据证明其就此有效通知了债权人智能装备公司，故黄仁霆的不当减资行为违反了公司资本维持原则，应在减资范围即97万元内对远颢富公司的债务承担补充赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国公司法》第一百七十七条规定，一审法院于2018年12月4日作出如下判决：一、确认智能装备公司与远颢富公司的房屋租赁合同关系已于2017年8月30日解除；二、远颢富公司、康爱多药店大德路分店、康美大药房大德路分店、祥垚五金经营部在判决发生法律效力之日起30日内，将广州市越秀区大德路125号首层（自编前座）、125号首层（自编后座）、125号夹层及129号首层（自编后座）建筑面积共1353.64平方米腾空交还给智能装备公司；三、远颢富公司在判决发生法律效力之日起10日内，向智能装备公司支付从2017年3月1日至2017年8月30日止的租金（按照租赁合同约定同期租金标准计算）并支付逾期支付该期间租金的违约金（从每月6日起，以当月所欠租金为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计至实际付清之日止）；四、远颢富公司在判决发生法律效力之日起10日内，向智能装备公司支付从2017年8月31日至判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价标准计算），此后的房屋使用费，由远颢富公司按照上述标准支付至交还房屋之日止；五、远颢富公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向智能装备公司支付逾期支付从2017年8月31日至判决发生法律效力之日止房屋使用费的违约金（从每月6日起，以当月所欠房屋使用费为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计至实际付清之日止）；六、黄仁霆对远颢富公司所负的上述债务在97万元范围内承担补充赔偿责任；七、驳回智能装备公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15499元，由智能装备公司负担3277元，远颢富公司负担12222元。智能装备公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第六项，改判黄仁霆、冯春芳对远颢富公司所负的债务承担连带清偿责任；2.由远颢富公司、黄仁霆及冯春芳承担本案保全费及一、二审诉讼费。远颢富公司亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一至第六项，改判驳回智能装备公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由智能装备公司承担。经查，一审查明事实无误，本院二审予以确认。本院二审期间，智能装备公司向本院提交了远颢富公司工商档案资料（包括投资人出资信息表、公司章程），拟证明远颢富公司原股东冯春芳、现股东黄仁霆多次变更、延长出资期限，损害了债权人权益。对此，远颢富公司、冯春芳质证称，对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该证据不能证明智能装备公司拟证明的内容，公司可根据经营情况对出资期限作出调整，并非恶意。康爱多药店大德路分店则明确对该证据不发表意见。关于房屋是否漏水的问题。二审中，远颢富公司称，涉案租赁物漏水面积达到80%，但未提交证据予以证明。漏水主要在五金店后面的仓库，该公司已及时处理，没有造成后续的损失。康爱多药店大德路分店称，其使用的是前面的商铺，不存在漏水情况。本院二审认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：（一）远颢富公司以涉案租赁物存在渗漏为由拒付租金是否合法有据，以及智能装备公司解除双方租赁合同应否成立；（二）智能装备公司主张黄仁霆、冯春芳对远颢富公司本案的债务承担连带清偿责任应否得到支持。关于第一个焦点问题。远颢富公司自2017年3月1日起未依约支付租金超过45天，已达到合同约定的智能装备公司有权解除条件。现远颢富公司以涉案租赁物存在渗漏水情况为由拒付租金，对此，从本案查明的事实看，涉案租赁物包括大德路125号首层（自编前座）、125号首层（自编后座）、125号夹层及129号首层（自编后座）共建筑面积1353.64平方米，远颢富公司承租后分租给各第三人使用。本案一审诉讼中，远颢富公司承认渗漏水主要是129号后座，面积295.64平方米，作仓库使用。该陈述与广州市标准件工业公司在2015年9月18日向人民街城管科出具的《关于房屋修缮的情况说明》内容吻合，本案康爱多药店大德分店也确认其承租的前座部分不存在漏水。远颢富公司二审提出渗漏面积达到80%，但未提交充分证据予以证明，故其应对此承担不利的法律后果。一审法院认为渗漏面积仅占全部租赁面积20%左右，并无不当。此外，本案远颢富公司主张其自行维修产生维修费6000元，该数额与每月租金13万多元相比，显然不对等。因此，一审法院认为涉案房屋渗漏水问题与远颢富公司拒付租金的违约程度不对等，不足以构成远颢富公司拒付租金的理由，远颢富公司构成违约，并支持智能装备公司要求解除双方租赁合同的主张，并无不当，本院二审予以维持。关于第二个焦点问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，远颢富公司登记为有限责任公司（自然人独资），现黄仁霆为公司法定代表人及股东。黄仁霆未能举证证实公司财产独立于其个人的财产，故依据上述法律规定，黄仁霆应对远颢富公司的债务承担连带清偿责任。一审对此处理不当，应予以纠正。至于冯春芳应否承责问题，虽冯春芳为远颢富公司原法定代表人、股东，但2017年9月18日，公司法定代表人、股东已由冯春芳变更为黄仁霆，并经工商部门依法变更登记，因此，智能装备公司认为冯春芳应当共同承担连带清偿责任，缺乏法律依据，不能成立。至于冯春芳二审提出追加被告问题，因冯春芳未提出上诉，法院不予审查。综上，智能装备公司部分上诉请求成立，法院予以支持。其他的上诉请求及远颢富公司的上诉请求均不成立，法院不予支持。一审判决认定事实清楚，但部分适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初22025号民事判决第一、二、三、四、五项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初22025号民事判决第七项；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初22025号民事判决第六项为：黄仁霆对远颢富公司所负上述债务承担连带清偿责任；四、驳回智能装备公司其他的诉讼请求。一审案件受理费15499元，由智能装备公司负担3277元，远颢富公司、黄仁霆共同负担12222元。二审案件受理费15499元，由智能装备公司负担3277元，远颢富公司负担12222元。再审查明，对于原一二审查明的事实，远颢富公司、黄仁霆除认为没有查明涉案物业漏水、漏水对整个物业使用的重大影响、智能装备公司认为没有查明冯春芳用其个人账户收取租金又转给案外人、冯春芳认为没有查明远颢富公司与智能装备公司之间是如何支付租金以及陈颢夫是远颢富公司的实际控制人与唯一股东外，其余事实各方当事人均无异议，本院再审予以确认。在再审期间，冯春芳提交如下证据：1、远颢富公司设立、变更、股权转让工商登记资料。拟证明：陈颢夫是远颢富公司创始股东、执行董事、经理及法定代表人；冯春芳于2015.12.18-2017.9.17期间担任远颢富公司法定代表人，是应陈颢夫要求挂名。期间陈颢夫改任监事职务，但一直实际经营、管理和控制公司；远颢富公司为独立法人，冯春芳于2017.9.18起退出公司；远颢富公司于2017.11.1变更注册资本，从原来100万减为3万，且黄仁霆出具声明“由减资引起经济纠纷由公司负责”。2、《广州市房屋租赁合同》；《租赁合同补充协议书（三）》；《催收租金、管理费和违约金的通知》；快递底单及送达回证。拟证明：智能装备公司一直都非常清楚且明确认可陈颢夫为远颢富公司的隐名股东、唯一实际经营者和实际控制人；陈颢夫是租赁关系实际运作人，向第三人转租均由陈颢夫对外放租，策划和安排，智能装备公司对此知情并认可。3、远颢富公司使用冯春芳银行卡作为公司收取租金专户，收支记录。拟证明：虽然远颢富公司使用冯春芳的4245工行卡收取收支专户，但该卡的密码和U盾均由远颢富公司会计保管，不受冯春芳掌握；冯春芳从未使用该卡进行个人的收入与支出，不存在与冯春芳的个人财产进行混同的情形；冯春芳于2017.9.18起退出远颢富公司后，公司仍然在使用该卡收取租金。4、远颢富公司使用冯春芳银行卡向陈颢夫转款记录。拟证明远颢富公司会计经陈颢夫指示将该卡上的收入转入陈颢夫个人账户。5、远颢富公司原出纳及会计的证词。拟证明冯春芳银行卡专用于远颢富公司收取租金，没有陈颢夫的指示，卡内资金不得动用；远颢富公司的财产独立、记账明晰；陈颢夫是公司唯一的实际控制人和权益所有人。6、陈颢夫的谈话录音。拟证明陈颢夫承认其是实际上的法定代表人和实际控制人，其安排冯春芳担任名义上的法定代表人和股东；陈颢夫承认利用诉讼拖延时间便于侵吞国有资产。7、康美大药房支付租金流水；8、康爱多药店支付租金流水。上述两证据拟证明：小租户将租金支付至远颢富公司收取租金的专户；冯春芳于2017.9.18起退出远颢富公司后，远颢富公司仍然使用该专户向小租户收取租金；冯春芳没有使用该银行卡进行个人收支的行为。9、装修工程合同及收据。拟证明：远颢富公司收支专户向冯春芳支付的资金，仅用于代远颢富公司向美意装修公司支付装修款项；该专户没有向冯春芳支付任何为其个人所用的款项。10、退小租户（康美、康爱多）押金收据。拟证明远颢富公司收租专用卡转给冯春芳的资金，用于由冯春芳经手退还给小租户押金。智能装备公司质证称：对于证据1的真实性、合法性无异议，对于其证明内容有异议，远颢富公司设立时冯春芳就是该公司的股东及监事，之后更是其独资股东及法定代表人，该证据反而与冯春芳提交的证据3.7.8相互印证，在冯春芳担任股东期间甚至是不担任股东期间都是用其账户收取资金，并且有转给陈颢夫的记录。而远颢富公司在2017年出具的说明为其单方出具，且其出具的本公司没有债务不属于事实情况，而且该说明不具备对外效力，不能以此来对抗债权人，更不足以作为冯春芳免责的依据。对于证据2的真实性、合法性无异议，不认可其证明内容。对于证据3的真实性予以确认，我方认为股东以及私人账户收取公司财产是违反公司法相关规定，是公司法明令禁止的行为。对于证据4的真实性与合法性予以确认，对其证明内容不予认可，该份证据可以看出冯春芳在收取租金后又转给了第三人，导致智能装备公司无法收到租金，至于该行为是谁指使的，都不影响冯春芳损害智能装备公司的合法权益的定性。对于证据5证人证言不予质证。对于证据6我方没有收到谈话录音，根据谈话录音的内容，谈话对象并非冯春芳，从其谈话内容可以看出冯春芳对这件事是明知的并且存在过错。对于证据7、8的真实性、合法性予以确认，对于其关联性不予认可，因为租户不止康爱多和康美，至于其他租户以及租金的实际去向，不能在这两份证据中反映。对于证据9、10的三性不予认可，因为我方不是合同的相对方，其实际履行情况我方是不清楚的，冯春芳代为支付装修款项及退还小租户押金，更是证明其是知情的并且实际参与经营。远颢富公司、黄仁霆质证称，证据1、2的真实性、合法性无异议，关联性及其证明对象不予认可。证据3的真实性、合法性无异议，对其证明对象不予确认，从对方证明对象的角度和内容来看，以及结合其提供的证据5的证词来看，该卡的主卡、U盾由冯青芳持有，其实际控制人并不是案外人，冯青芳与冯春芳又是亲属关系，证明对象完全与事实不符，银行流水当中有许多ATM取现记录，以及向案外人转账的记录。对于证据4的三性不予确认，这是冯春芳单方制作的。证据5证词的内容不予确认，对其三性都不予认可，假如冯春芳所陈述的证词中的内容即卡和U盾都是由冯青芳持有，其中大量取现的行为也是证明冯春芳有侵占公司财产的行为。证据6的三性不予认可。对证据7、8，无原件我方无法核实真实性，对其三性不予确认。证据9的真实性、合法性确认，冯春芳提供的收据并没有提供相应的转账记录，我方认为并不能证实其证明对象。对于证据10的三性无异议，但这一组证据也足以证明案涉物业的小租户的押金仍然是由冯春芳持有，仍然属于占有公司资产。再审另查明，远颢富公司2015年7月14日成立时注册资本为100万元，股东为陈颢夫、冯春芳，各占50%的股份，法定代表人陈颢夫、执行董事兼经理陈颢夫，监事冯春芳。2015年11月18日，公司股东变更为陈康连、冯春芳，各占50%股份，法定代表人陈康连、执行董事兼经理陈康连，监事冯春芳。2015年12月18日，公司股东变更为冯春芳，占100%股份，法定代表人冯春芳、执行董事兼经理冯春芳，监事陈颢夫。2017年9月18日，公司股东变更为黄仁霆，占100%股份，执行董事兼经理黄仁霆，监事蔡春好。2017年11月1日，公司注册资本由100万元变更为3万元。本案再审认为，本案的争议焦点在于：1、远颢富公司以涉案租赁物存在渗漏为由拒付租金是否合法有据，智能装备公司能否解除双方租赁合同关系？黄仁霆对远颢富公司的涉案债务应否承担连带清偿责任？冯春芳对远颢富公司的涉案债务应否承担连带清偿责任？应否追加陈颢夫以及其他次承租人为本案当事人？关于远颢富公司以涉案租赁物存在渗漏为由拒付租金是否合法有据，智能装备公司能否解除双方租赁合同关系问题。远颢富公司自2017年3月1日起未依约支付租金超过45天，已达到双方约定的智能装备公司有权解除租赁合同的条件。远颢富公司辩称涉讼房屋存在渗漏问题其有权行使抗辩权可以拒付租金，但从本案查明的事实看，涉案租赁物包括大德路125号首层（自编前座）、125号首层（自编后座）、125号夹层及129号首层（自编后座）共建筑面积1353.64平方米，远颢富公司承租后分租给各第三人使用。本案一审诉讼中，远颢富公司承认渗漏水主要是129号后座，面积295.64平方米，作仓库使用。该陈述与广州市标准件工业公司在2015年9月18日向人民街城管科出具的《关于房屋修缮的情况说明》内容吻合，一审第三人康爱多药店大德分店也确认其承租的前座部分不存在漏水，故一二审判决认定渗漏面积仅占全部租赁面积20%左右，并无不当，且房屋渗漏严重的时期仅是夏季，并非长期无法正常使用，故远颢富公司再审称渗漏面积严重影响租赁物的使用，没有事实依据。此外，本案远颢富公司主张其自行维修产生维修费6000元，该数额与每月租金13万多元相比，显然不对等。因此，一二审判决综合考虑房屋渗漏的面积、渗漏的期间以及维修的金额，认定涉讼房屋渗漏问题与远颢富公司拒付租金的违约程度不对等，不足以成为远颢富公司拒付租金的理由，智能装备公司有权依约解除双方租赁合同，处理恰当，本院再审予以维持。关于黄仁霆对远颢富公司的涉案债务应否承担连带清偿责任问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”从查明事实可知，黄仁霆为远颢富公司的股东和法定代表人期间，远颢富公司为一人有限责任公司，且黄仁霆现仍为远颢富公司的股东和法定代表人，其在本案诉讼过程中未能举证证实公司财产独立于其个人的财产，故依据上述法律规定，黄仁霆应对远颢富公司的债务承担连带清偿责任。二审判决对此处理恰当，本院再审予以维持。关于冯春芳对远颢富公司的涉案债务应否承担连带清偿责任问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”从庭审中冯春芳的陈述以及提交的证据可知，冯春芳为远颢富公司的名义股东具有一定可能性。如果冯春芳是远颢富公司的实际股东，则在其不能提供有效证据证明其个人财产与公司财产相独立时，对公司债务承担连带责任自不待言。另依据商事外观主义，公司登记信息具有公示公信力，一人股东以其为名义股东进行的抗辩不能对抗第三人。从维护商事交易安全角度考虑，本院充分肯定公司登记信息的形式推定力，不论冯春芳是名义股东还是实际股东，其在不能举证证明一人有限责任公司财产独立于其个人财产时，仍应当对公司债权人承担连带责任。关于冯春芳的举证责任问题。《中华人民共和国公司法》第六十二条规定：“一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。”在本案中，虽然冯春芳提供了银行流水等证据拟证明其财产独立于公司的财产，但能真实而完整反映企业的财务状况的应当是经会计师事务所审计过的年度财务会计报告。《企业财务会计报告条例》规定，企业的年度财务会计报告应当包括资产负债表、损益表、现金流量表及相关附表等，且应当由企业负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章，故冯春芳仅以银行流水等证据不足以证实其财产独立于公司的财产。虽然冯春芳在智能装备公司起诉后的2017年9月18日将公司的所有股权转让给黄仁霆，但其责任并不当然因股权转让而消灭，因其未能举证个人财产独立于公司财产，冯春芳仍应对其担任远颢富公司独资股东及法定代表人期间所产生的债务承担连带清偿责任，故对于远颢富公司自2017年3月1日至2017年9月17日期间因租赁涉案物业所产生的债务（包括租金、占有使用费以及因逾期支付上述费用所产生的违约金），冯春芳应当承担连带清偿责任。关于应否追加陈颢夫以及其他次承租人为本案当事人问题。因涉案债务发生期间，陈颢夫已不是远颢富公司的股东和法定代表人，冯春芳要求追加其为本案当事人，没有法律依据。虽然案涉证据显示陈颢夫收取了部分租金款项，智能装备公司2017年6月1日是向陈颢夫邮寄《催收租金、管理费和违约金的通知》，陈颢夫与远颢富公司存在利害关系，但陈颢夫是否是远颢富公司的实际股东和控制人，陈颢夫收取涉案物业的部分租金款项是否合法有据，均属于冯春芳、陈颢夫之间的内部关系，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理，冯春芳可另循途径解决。至于应否追加其他次承租人为本案当事人问题，因案涉物业的其他实际承租人并非共同必要诉讼人，而一审法院在一审程序中已经在案涉物业现场粘贴公告，告知其他实际承租人可以参与诉讼，而部分承租人没有参与诉讼属于对自身权利的放弃，因此远颢富公司和黄仁霆认为没有追加其他实际承租人参与诉讼违反法定程序没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，但适用法律部分不当，再审予以纠正。智能装备公司的再审请求与理由成立，予以支持，远颢富公司、黄仁霆的再审请求与理由不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持本院（2019）粤01民终11594号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销本院（2019）粤01民终11594号民事判决第四项；三、冯春芳对广州远颢富企业管理有限公司自2017年3月1日至2017年9月17日期间因租赁涉案物业所产生的债务承担连带清偿责任。四、驳回广州智能装备产业集团有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费15499元，由广州智能装备产业集团有限公司负担3277元，广州远颢富企业管理有限公司、黄仁霆、冯春芳共同负担12222元。二审案件受理费15499元，由广州智能装备产业集团有限公司负担3277元，广州远颢富企业管理有限公司、黄仁霆、冯春芳共同负担12222元。本判决为终审判决。审判长  龚连娣审判员  林 娟审判员  周国庆二〇二〇年十二月二十九日书记员  曾红梅周琼