江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4399号上诉人（原审被告）：福州融侨物业管理有限公司无锡分公司，统一社会信用代码91320214561758479B，住所地江苏省无锡市新吴区江溪街道叙丰家园**。负责人：林开启，该公司总经理。委托诉讼代理人：张纪全，该公司员工。被上诉人（原审原告）：邓根文，男，汉族，现住江苏省无锡市新吴区。原审被告：无锡融侨置业有限公司，统一社会信用代码913202145525051033，住，住所地江苏省无锡市经济开发区苏巷路**/div>法定代表人：TEDYDJUHAR（林宏修），该公司董事长。委托诉讼代理人：胡欣宇，该公司员工。原审被告：祁海州，男，现住江苏省无锡市。上诉人福州融侨物业管理有限公司无锡分公司（以下简称物业公司）因与被上诉人邓根文以及原审被告无锡融侨置业有限公司（以下简称置业公司）、祁海州财产损害赔偿纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2019）苏0214民初2564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回邓根文的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院判令物业公司负责主下水管道的保修义务，承担管道爆裂造成的漏水损失，明显违反法律规定。本案虽然裂缝点在主管，是公用，但《前期物业服务合同》约定的共用设施设备明细中并没有包含下水管，故主下水管不属于合同约定的物业公司需负责维保设备的范围。根据《江苏省物业管理条例》第七十一条规定，保修期内物业由建设单位负责保修，保修期满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，故本案管道自然损坏导致的漏水损失应由xx-1503以上单元的业主共同承担。二、一审法院认定物业公司没有第一时间处理漏水情况导致损失发生，属于认定事实错误，混淆因果关系。漏水发生在2018年9月26日晚20点20分，物业公司接到报修后立即联系楼上业主祁海州，21点10分祁海州到家，21点20分物业公司到祁海州家中排查，并不存在延迟。因祁海州对管道进行装修封闭，造成漏水点未能及时发现，非物业公司过错。根据《江苏省物业管理条例》第七十三条规定，因相关业主、物业使用人阻挠物业共用部分、共同设施设备维修、更新和改造而造成他人财产损失的，责任人应当予以赔偿。综上，物业公司严格按《前期物业服务合同》约定的服务内容及标准提供物业服务，已经尽到了应有的管理责任，对业主户内管道自然损坏产生的漏水损失不应承担责任。邓根文辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。案涉下水管道是从33楼到1楼自上而下的公共管道，属于物业公司的维保范围。发生漏水之后，物业公司虽然参与维修，但当晚没有准确判断漏水点，后来1603室业主自费联系外面的专业人员进行排查，才排查出是主下水管破裂，进行了修复。也就是说，在长达三天的时间内水管一直没有修复，物业公司没有尽到维保和积极维修的义务，造成了水管破裂之后没有及时发现，相应损失应由物业公司承担。置业公司辩称：对于物业公司的上诉，由法院根据查明的事实依法判决。祁海州书面辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。物业公司对漏水情况未能第一时间查找出原因并进行维修，在祁海州积极配合并自费修复的情况下，物业公司仍一直在推脱责任，无论是漏水期间还是后期协商中都未能尽到物业管理义务。邓根文向一审法院起诉请求：判令置业公司、物业公司、祁海州赔偿其橱柜及墙面破损损失计3200元。一审法院认定事实：2018年9月26日，邓根文发现其位于无锡市新吴区融侨观邸xx-1503室的房屋厨房吊顶处有滴水，物业公司派出工程人员与xx-1603室的住户祁海州共同进行查看，物业公司工程人员认定系自来水进水管破裂导致，将自来水总闸关闭，但漏水现象未停止。2018年9月28日，祁海州及其请来的维修人员经检查确认系主下水管在祁海州家中的部分存在裂缝导致漏水，遂将有裂缝的一段截取后重新打胶接上，此后，漏水现象停止。由于漏水，导致邓根文家中部分橱柜及墙面变形、开裂。另查明：无锡市新吴区融侨观邸xx-1503室房屋的交付时间为2015年9月28日，交付房屋时附随的《住宅质量保修说明》中对电气管线、给排水管道、设备安装的保修期限为2年。诉讼中，一审法院应邓根文申请，对无锡市新吴区融侨观邸xx-1503室房屋所遭受的损失情况进行了评估，经评估，无锡市新吴区融侨观邸xx-1503室房屋因漏水事故造成橱柜及墙体开裂的损失为3200元。上述事实，有房屋验收交接表、住宅质量保修说明、照片、锡东林评报字（2020）第003号资产评估报告及各方当事人陈述在卷佐证。物业公司还提供了《前期物业服务合同》一份，该合同有如下内容：一、前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）……。附件三，物业共用部位明细：1、房屋承重结构；2、房屋主体结构；3、公共门厅；4、公共走廊；5、公共楼梯间；6、内天井；7、户外墙面；8、屋面；9、传达室。物业公司拟证明物业服务范围不包括主下水管道。一审法院认为，因过错造成他人的财产损失的，应承担赔偿责任。物业公司作为无锡市新吴区融侨观邸xx栋房屋的物业服务企业，其服务范围包括物业共用部位的维修、养护和管理，本案中产生裂缝的主下水管道虽未在《前期物业服务合同》附件中列明，但其作为贯穿整栋楼房的下水管道，明显是公用部位，物业公司应当对主下水管道进行定期的养护和管理，如因养护和管理不到位导致管道漏水产生损失，应由物业公司承担相应的责任。现物业公司未提供证据证明其对该公共管道按规定进行了日常养护，应承担举证不利的法律后果，事实上，通过查明的事实还可以看出，物业公司在发现漏水的情况下未能第一时间查找出原因并进行维修，从而也导致的损失的产生，因此，鉴于物业公司未尽到应尽的管理服务义务，应对主下水管道漏水致邓根文家中设施损坏承担赔偿责任。同时，案涉主下水管道由于已经超过2年质保期，且无证据证明在质保期内发生过质量问题，因此，案涉主下水管道应视为合格，置业公司无需承担赔偿责任。祁海州在事故发生后第一时间协助各方进行检查，并及时自行修复了破损管道，未使损失扩大，其也不应承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《物业管理条例》第三十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、物业公司于判决发生法律效力之日起三日内赔偿邓根文损失3200元；二、驳回邓根文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元、评估费1500元，合计1900元，由物业公司负担。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。另查明：《前期物业服务合同》附件四“物业共用设施设备明细”中有绿地、道路、化粪池、消防设施、公共照明设施等，未有水管类的表述。《前期物业服务合同》第六条约定，物业服务费用主要用于以下开支：……2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；第十三条约定，乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：1、给、排水系统；2、智能化系统；3、消防系统；……10、其他共用设施设备等。二审中，物业公司补充提供《天台、露台清理记录》及照片、《化粪池及地库排污井清掏服务合同》及增值税发票等，证明物业公司对公共区域的管道进行了维护和保养，但本案中涉及的管道在室内，物业公司无法对该管道进行正常的维护和保养。经质证，邓根文认为，管道在室内就无法维护和保养的理由不成立，物业公司可以上门进行定期检查；置业公司认为，上述证据只是证明了物业公司在该范围内提供了服务。本院认为：案涉因破裂导致漏水的下水管是整栋楼房的主下水管，属于共用部分，双方对此并无争议。但物业公司认为下水管不在其负责养护的共用设施设备范围内，其不应承担相应责任。经查，《前期物业服务合同》附件三“共用部位明细”和附件四“共用设施设备明细”中虽未列明有下水管，但合同第十三条关于物业公司承接物业时对共用部位、共用设施设备进行查验的约定中，列明“给、排水系统”属于其中之一，且第六条关于物业费开支也约定用于“共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”，因此，物业公司应当对共用部分的下水管进行日常维护、保养和维修，这属于合同义务。《江苏省物业管理条例》第七十一条是以保修期为界限，在建设单位和业主之间划分维修责任，并非免除物业公司的合同义务。现物业公司未举证证明定期进行过养护和管理，故对管道破裂漏水应当承担相应责任。又，物业公司接到报修后虽然及时到达现场排查，但并未准确判断查找出原因，延误维修，导致损失扩大，对此应当予以赔偿。漏水事件的排查、修复过程中，1503室业主邓根文和1603室业主祁海州均不存在任何阻挠行为，对下水管漏水和损失产生不负有过错，不符合《江苏省物业管理条例》第七十三条规定的责任情形，故不应承担责任。综上所述，物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由物业公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年十二月十四日书记员  蒋 懿