广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0507民初1307号原告：谢银銮，女，1972年3月25日出生，汉族，住汕头市金平区**************。委托诉讼代理人：洪泽群，广东国源岭东律师事务所律师。委托诉讼代理人：张剑豪，广东国源岭东律师事务所实习律师。被告：广东永立商务有限公司，住所地汕头市龙湖区中信海滨花园******房之三。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：林悦、施晓韩，广东明捷律师事务所律师。被告：广东省汕头经济特区物资进出口总公司，住所地汕头市******鸿展大厦。法定代表人：朱某1。被告：汕头经济特区国际商务发展公司，住所地汕头市************。法定代表人：林某1。原告谢银銮与广东永立商务有限公司（下称永立公司）、广东省汕头经济特区物资进出口总公司（下称物资总公司）、被告汕头经济特区国际商务发展公司（下称国际商务公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人洪泽群、张剑豪、被告永立公司的委托诉讼代理人林悦到庭参加诉讼，被告国际商务公司、物资总公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢银銮向本院提出诉讼请求：1.判令汕头市龙湖区人民法院停止拍卖被告国际商务公司所有的位于汕头市********************、201-205号房及汕头市***************1、211号房；*.确认原告谢银銮与被告国际商务公司签订的《房屋租赁合同》有效并继续履行合同；3.判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2009年2月23日，原告与被告国际商务公司签订《房屋租赁合同》，被告国际商务公司将位于汕头市********************、201-205号房及汕头市****************、211号房租赁给原告使用，租赁期为20年，自2010年4月20日起至2030年4月19日止，每年租金为23,000元。合同生效后，原告一直正常履行合同义务，至今已租赁上述房地产超过十年并按约支付租金，剩余租期十年。2019年*月23日，汕头市龙湖区人民法院依法查封了上述房地产，并于2019年7月23日，裁定拍卖上述房屋。2019年9月18日，原告向汕头市龙湖区人民法院提出执行异议，汕头市龙湖区人民法院于2020年*月20日作出(2020)粤0507执异3号执行裁定书驳回原告的异议。另，原告经了解得知，原告与被告国际商务公司签订《房屋租赁合同》时，上述房地产的抵押权已消失，但债权人中国工商银行未及时出具抵押权注销手续，导致上述房地产的抵押权登记依然处于抵押状态。因此，原告与被告国际商务公司签订的《房屋租赁合同》合法有效并应继续履行合同。被告国际商务公司、物资总公司没有到庭，没有提交书面的答辩意见。被告永立公司答辩称：1.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，涉案房产已于1995年7月在原汕头市国土房产局办理抵押登记，即使谢银銮于2009年2月23日与国际商务公司签订了租赁合同，无论抵押权人是否拍卖处置上述房产，拍卖所得价款在先行实现了工商银行的抵押权后，租赁合同针对新的受让人依法不具有约束力。因此，涉案房产拍卖不适用“买卖不破租赁”原则，原告提出停止拍卖涉案房产的请求依法不应予以支持。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，因涉案房产抵押权登记具有公示效力，原告作为承租人，知道或应当知道其租赁财产存在抵押的事实，并自愿接受和承担了因抵押权实现而使租赁权终止的风险，如适用买卖不破租赁的规定，必然影响抵押权的实现，损害抵押权人的合法权益。因此，即使存在租赁行为，因损害了抵押权人合法权益，原告提出停止拍卖涉案房产的请求依法不应予以支持。3.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款及《广东省高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》中第26条的规定，在本案中原告仅提供了租赁合同，但没有提供其实际占有、使用涉案房产的相关证据，故原告提出停止拍卖涉案房产的请求依法不应予以支持。4.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条第二款的规定，原告声称涉案11套房产每年租金为23,000元，即每日租金为63元，而涉案11套房产建筑面积为548.37平方米，即每日0.11元/平方米，属于不合理的低价，明显低于位于大学路附近房产租金的平均标准，故对于原告提出停止拍卖的请求法院不应予以支持。5.原告仅提供了书面依据，但没有提供转汇租金的支付依据，故无法证明原告已经实际支付了租金，另外，原告声称其自2009年向国际商务公司承租了涉案11套房产，但其提供其中1座202号的房产缴纳水费时间仅为2018年11月12日、2019年1月14日和2019年3月12日，如原告承租了涉案11套房产，则能完整提供11套房产水费发票。因此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本案无法通过原告提供的合同、收据和发票等材料证明其陈述的内容，依法应承担举证不能的法律后果，其请求确认租赁合同有效并继续履行合同应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》并结合双方的庭审陈述予以综合审查认定。本院经审理查明：2009年2月23日，原告与被告国际商务公司签订两份《房屋租赁合同》，被告国际商务公司分别将位于汕头市********************、201-205号房及汕头市****************、211号房产租赁给原告使用，租赁期均为20年，自2010年4月20日起至2030年4月19日止，每年租金分别为20,000元和3000元。合同签订后，原告一直正常履行缴纳租金义务，原告提交了2006年12月至2020年4月的租金收款收据和汇入汕头市龙湖区人民法院账户的缴纳租金的农业银行转账凭证以及相关的税费发票。原告现将上述房产租赁给他人使用。另查明，2006年1月18日，汕头市龙湖区人民法院作出（2006）龙下民初字第13号调解书，确认物资总公司结欠中国农业银行龙湖支行借款本金293.5万元及利息，国际商务公司对上述债务未能清偿部分承担连带清偿责任。在执行过程中，因债权转让，汕头市龙湖区人民法院于2017年9月13日裁定变更汕头市律明投资有限公司为申请执行人，于2019年6月19日裁定变更永立公司为申请执行人。2019年5月23日，汕头市龙湖区人民法院查封了国际商务公司的上述房地产，并于2019年7月23日，裁定拍卖上述房地产，原告向汕头市龙湖区人民法院提出执行异议，汕头市龙湖区人民法院于2020年5月20日作出(2020)粤0507执异3号执行裁定书驳回原告的异议，原告不服该执行裁定书，提出了本案的案外人执行异议之诉。汕头市*******出具的档案材料及公证书记载：1995年7月26日，国际商务公司自愿将位于汕头市鮀浦酒厂改造商品房甲、乙座第1-2层房产（后地址变更为本案的涉案房产地址）作为汕头市龙湖区国商纸业有限公司向工商银行汕头高新科技开发区支行借款的抵押担保物，并于1995年10月9日办理抵押登记。诉讼期间，根据原告的申请，本院向中国工商银行股份有限公司汕头分行发出律师调查令，指定原告律师向工商银行调查汕头市龙湖区国商纸业有限公司在该行的贷款以及国际商务公司为其提供抵押担保及偿还的具体情况。中国工商银行股份有限公司汕头分行于2020年8月31日出具《复函》载明截至2020年8月31日，汕头市龙湖区国商纸业有限公司在该行贷款余额为零。本院认为，本案涉案房产系登记在被告国际商务公司名下，原告与被告国际商务公司之间系房产租赁关系，并非买卖关系，不是房产的所有权人，原告享有的租赁权利不足以排除法院对该房产的拍卖执行行为，因此，原告请求法院停止拍卖涉案房产没有依据，理由不充分，本院不予支持。原告与被告国际商务公司签订的《房屋租赁合同》，是双方自行协商签订的，内容不违反法律法规的规定，为合法有效的合同；汕头市*******出具的***产权情况表现虽记载涉案房产抵押权人为工商银行汕头分行，该涉案房产系被告国际商务公司为汕头市龙湖区国商纸业有限公司的贷款提供的抵押物，但工商银行汕头分行出具的《复函》已经明确截至2020年8月31日，汕头市龙湖区国商纸业有限公司在该行贷款余额为零，因此，工商银行汕头分行对该房产的抵押权实际上已经消除；另外，该房产已经实际交付原告使用十多年，原告也按租赁合同的约定按时足额缴纳租金，合同的相对方即被告国际商务公司也未对租赁合同的效力提出任何异议，《中华人民共和国城市房地产管理法》虽规定房屋租赁应向房产管理部门登记备案，该规定属于管理性规定，没有登记备案并不导致该租赁合同无效。被告永立公司没有证据证明租赁合同无效的情形，其关于合同无效的辩称本院不予采纳，原告关于确认租赁合同有效的请求，本院予以支持，但租赁合同是否继续履行，属于合同相对方的意思自治范围，并非法院处理范围。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告谢银銮与被告汕头经济特区国际商务发展公司于2009年2月23日签订的两份《房屋租赁合同》有效；二、驳回原告谢银銮的其他诉讼请求。案件受理费4311元，由原告承担2311元，由被告广东永立商务有限公司、被告汕头经济特区国际商务发展公司负担2000元，并应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  杨自强人民陪审员  苏志生人民陪审员  纪彦然二〇二〇年十二月三日书 记 员  丁 玲