河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终3661号上诉人(原审原告）：赵会峰，男，汉族，1979年1月29日出生，住河南省郏县。上诉人（原审原告）：郏县鼎峰商贸有限公司，住所地：郏县东坡大道东段，组织机构代码：9141042532691980X1。法定代表人：赵会峰，经理。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：刘昱，北京市京师律师事务所律师。上述二上诉人人共同委托诉讼代理人：李洪瑞，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姜遂玉，男，汉族，住河南省郏县。委托诉讼代理人：周绍军，郏县法律援助中心律师。原审第三人：郏县人民政府，住河南省郏县龙山街道西大街**，组织机构代码：11410425005491945K。法定代表人：王景育，县长。委托诉讼代理人：刘进军，男，系郏县人民政府工作人员。委托诉讼代理人：李**辉，男，系郏县人民政府工作人员。原审第三人：郏县东城街道办事处，，住所地：河南省郏县行政路中段组织机构代码：11410425553161832B。法定代表人：李红伟，主任。上诉人赵会峰、郏县鼎峰商贸有限公司（以下简称鼎峰商贸公司）因与被上诉人姜遂玉，原审第三人郏县人民政府、郏县东城街道办事处租赁合同纠纷一案，不服河南省郏县人民法院（2020）豫0425民初972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵会峰及其与鼎峰商贸公司的共同委托诉讼代理人刘昱、李洪瑞，被上诉人姜遂玉的委托诉讼代理人周绍军，郏县人民政府的委托诉讼代理人刘进军、李**辉到参加诉讼。原审第三人郏县东城街道办事处，经本院传票传唤，无正当理由未参加诉讼。本案现已审理终结。赵会峰、鼎峰商贸公司上诉请求：1.依法撤销河南省郏县人民法院作出的（2020）豫0425民初972号民事判决；2.改判姜遂玉向赵会峰返还房屋租金27630元；3.改判姜遂玉向赵会峰、鼎峰商贸有限公司支付装修损失407708元（以582440为成本，折旧率为70％计算）；4.改判姜遂玉向赵会峰、鼎峰商贸有限公司支付补偿款（包括停产停业损失补偿、安置补偿、搬迁补助及各项补助奖励等）710929.42元；5.一、二审诉讼费用由姜遂玉承担。事实和理由：一、原审法院就姜遂玉应当退还的房屋租赁费金额计算错误，姜遂玉应退还金额为27630元。赵会峰、鼎峰商贸公司承租姜遂玉的房屋共分为四个部分：第一部分租金为50000元，2019年7月14日至2020年7月13日的租金已付；第二部分租金为11000元，2019年4月1日至2020年3月31日的租金已付：第三部分租金为37000元，2019年6月1日至2020年5月31日的租金已付；第四部分租金为23000元，自2019年11月18日到期后，赵会峰、鼎峰商贸公司继续使用该房屋但未支付租金。双方认可2020年2月13日起，赵会峰、鼎峰商贸公司所租赁的房屋供电已无法正常使用，该后果与姜遂玉要求解除租赁合同的意思表示一致，实际造成自2020年2月13日前双方租赁合同已经实际无法继续履行，该后果系姜遂玉的行为所致，故租金应计算至2020年2月13日。对于前三部分的租金金额，原审法院计算无误。对于第四部分的租金金额，赵会峰、鼎峰商贸公司自2019年11月19日计算至2020年2月13日，共计租赁86天，而并非原审法院计算的104天，赵会峰、鼎峰商贸公司应当支付的租金金额共计70370元，赵会峰已支付租金共计98000元，姜遂玉应退还租金为27630元。二、原审法院查明事实不清，赵会峰、鼎峰商贸公司实际存在装饰装修损失，姜遂玉擅自违约导致租赁合同解除，应当承担全部装饰装修残值损失。1．赵会峰、鼎峰商贸公司实际上存在对租赁房屋装饰装修的事实。首先，姜遂玉在原审中对于房屋租赁期间装饰装修以及就装饰装修所支出的金额事实本身未持异议，姜遂玉仅以“未征得其同意”以及“不定期租赁关系”为由提出费用不应由其承担；其次，赵会峰、鼎峰商贸公司提供了涉案房屋的照片，提供了装饰装修人员出具的其收取装饰装修款的收据并注明了具体的计算方式，足以证明对涉案房屋进行装饰装修所存在的损失数额。再次，装饰装修的案件事实发生在郏县，商家通过现金支付装饰装修款给当地的施工队，施工队为其完成装饰装修工作，这在当地是惯常的交易方式。2.姜遂玉提出的“未经其同意擅自装修”、“不定期租赁”等理由并不成立，姜遂玉擅自将涉案房屋停电，并交付第三人进行征收的行为导致租货合同解除，其应当承担装饰装修损失。首先，原审法院以认定涉案房屋自2015年至2019年期间，房屋处于双方约定了租赁期限的状态，并非属于不定期租赁：其次，姜遂玉提出“未经其同意擅自装修”，但双方的租赁合同为一年一签，租金也是一年一付，赵会峰、鼎峰商贸公司自2015年起至2019年期间多次对涉案房屋进行装修，姜遂玉以其事实行为表明其同意对涉案房屋进行装修。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持…（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。本案姜遂玉因其自愿与政府达成“协议征收”，从中获取征收利益，但是赵会峰、鼎峰商贸公司是基于信任和有效的租赁合同向姜遂玉承租房屋并在此经营多年。姜遂玉在原审提出其是自愿与政府“协议征收”的，第三人郏县东城办事处、郏县人民政府也提出姜遂玉为“自愿搬迁”，其间不存在不可抗力，租赁合同解除属于可归责于姜遂玉的情形，姜遂玉应当依照最高院解释第十一条第一项的规定，赔偿全部的装饰装修残值损失。三、原审法院查明事实不清，赵会峰、鼎峰商贸公司实际存在停产停业损失。姜遂玉擅自解除租赁合同，属于严重违约，应当支付承租人因此所产生的停产停业损失、搬迁费用及安置费用。四、原审法院适用法律错误，赵会峰、鼎峰商贸有限公司是否有权获得安置补偿、搬迁补助及各项补助奖励，属于法院民事受案范围。姜遂玉辩称，一、一审判决将租赁合同终止的时间确定为2020年2月13日，本就偏向赵会峰与鼎峰商贸公司。一审中，姜遂玉提供了郏县东城办事处工作人员现场拍摄的照片，证实了四部分房屋搬离的时间，赵会峰自己提供的证据也显示，在2020年3月25日，赵会峰、鼎峰商贸公司仍在使用部分房屋。二、关于装饰装修残值问题。姜遂玉出租给赵会峰的是大跨度厂房，系作为仓库出租的，赵会峰在租赁房屋内开设公司并未通知姜遂玉，其装修也未通知姜遂玉。赵会峰考虑到郏县旧城改造问题，房屋拆迁时间不确定，故未签订书面租赁合同。三、关于停业损失、安置补偿、搬迁补偿及其它补助问题。2019年11月份，郏县东城办事处和郏县房屋征迁管理办公室工作人员开始丈量房屋土地面积，并告知赵会峰房屋和土地即将开始征收，此时姜遂玉口头通知赵会峰，办理所租赁房屋。2019年11月17日租赁到期后不再收取赵会峰的租金即是证明，但赵会峰一直未搬离。2020年2月25日前，郏县东城办事处多次催促姜遂玉，姜遂玉也多次催促赵会峰搬离租赁房。郏县东城办事处打印《通知书》，姜遂玉将该通知书送达给赵会峰，赵会峰自己搬离租赁房，因此不存在损失。而安置补偿和搬迁补助及其他补助是政府拆迁时对正常经营的企业支付的费用，本案房屋拆迁过程中，姜遂玉和赵会峰共同找郏县东城办事处工作人员，要求给赵会峰补偿，但政府未支付这部分费用。郏县人民政府述称，赵会峰、鼎峰商贸公司起诉县政府没有法律依据，县政府不是租赁合同的当事人，县政府也未对案涉房屋进行强制拆除；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。郏县东城街道办事处未提交书面意见。赵会峰、鼎峰商贸公司向一审法院起诉请求：1．判令姜遂玉退还赵会峰、鼎峰商贸公司租赁费28753.43元；2．判令姜遂玉向赵会峰、鼎峰商贸公司支付装修损失407708元（以582440元为成本，折旧率为70％计算）；3．判令姜遂玉向赵会峰、鼎峰商贸公司支付补偿款（包括停产停业损失补偿、安置补偿、搬迁补助及各项补助奖励等）710929.42元。一审法院认定事实：自2015年起，赵会峰租赁姜遂玉的房屋经营鼎峰商贸公司，鼎峰商贸公司系赵会峰独资的一人有限责任公司。赵会峰所租赁姜遂玉的房屋共包括四部分，每年的租金分别为50000元、11000元、37000元、23000元，其中50000元、11000元、37000元的2019年至2020年的租金已经支付，姜遂玉出具有收款数据，注明为“赵会峰租房款”，并写明有租赁期限，分别为2019年7月14日至2020年7月13日、2019年4月1日至2020年3月31日、2019年6月1日至2020年5月31日。2019年11月，赵会峰所承租的姜遂玉的房屋被纳入拆迁范围。2020年2月13日，赵会峰所租赁的房屋供电已不能正常使用，2020年2月29日姜遂玉书面告知赵会峰、鼎峰商贸公司，将其租赁的房屋在5日腾空，否则后果自负，后赵会峰、鼎峰商贸公司将房屋腾空，现其所租赁的房屋已经被拆除。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中赵会峰共租赁姜遂玉四部分的房屋，其中租金为50000元、11000元、37000元的三个部分的房屋2019年至2020年的租金已经支付，共计98000元，租赁期限分别为2019年7月14日至2020年7月13日、2019年4月1日至2020年3月31日、2019年6月1日至2020年5月31日，该三部分明确约定有租赁期限，双方应按照约定的期限履行双方的义务；其中租金为23000元的部分自2019年11月18日到期后双方并未签订书面协议，但赵会峰仍继续租赁，姜遂玉亦未提出异议，故双方原租赁合同继续有效，但该部分租赁期限应为不定期。关于双方租赁合同已实际无法继续履行的日期，姜遂玉称其在2019年11月就已经告知赵会峰需搬离所租用房屋，并在2020年2月29日书面告知赵会峰、鼎峰商贸公司搬离，姜遂玉亦认可自2020年2月13日起，赵会峰所租赁的房屋供电已无法正常使用，姜遂玉作为出租方有义务协助承租方进行维修，但并未协助，故赵会峰、鼎峰商贸公司自2020年2月13日起已经无法正常使用所租赁的房屋，该后果与姜遂玉要求解除租赁合同的意思表示一致，实际造成自2020年2月13日起双方租赁合同已经实际无法继续履行，该后果亦系姜遂玉的行为所致，故租金应计算至2020年2月13日。现租赁合同所涉房屋已经被拆除，双方租赁合同已无法继续履行，但实际履行期间的租金应支付，超出部分应返还，具体为：其中每年租金为50000元的部分共租赁214天，应支付租金50000元÷365天×214天＝29315元，每年租金为11000元的部分共租赁318天，应支付租金11000元÷365天×318天＝9584元，每年租金为37000元的部分共租赁257天，应支付租金37000元÷365天×257天＝26052元，每年租金为23000元的部分共租赁104天，应支付租金23000元÷365天×104天＝6553元，以上共计71504元，赵会峰已支付租赁共计98000元，故姜遂玉应返还赵会峰租金26496元。关于鼎峰商贸公司是否是适格原告的问题，在双方书面租赁协议中即标注了租赁期限的收据中，仅注明“赵会峰租房款”，虽然赵会峰系鼎峰商贸公司的法定代理人，但收据中并未显示租金系鼎峰商贸公司支付的，赵会峰亦未提供其他证据证明租金系鼎峰商贸公司支付，故租金应返还给赵会峰，而非鼎峰商贸公司；在赵会峰、鼎峰商贸公司请求的姜遂玉支付装饰装修损失、停产停业损失的诉讼请求中，与鼎峰商贸公司有直接的利害关系，且姜遂玉2020年2月29日书面告知中，亦系通知赵会峰、鼎峰商贸公司搬离，关于装饰装修损失、停产停业损失的诉讼请求鼎峰商贸公司系适格原告。对于赵会峰、鼎峰商贸公司关于装饰装修损失的诉讼请求，赵会峰、鼎峰商贸公司提供的证据不足以证明其损失，故本案无法处理。对于赵会峰、鼎峰商贸公司关于停产停业损失补偿、安置补偿、搬迁补助及各项补助奖励等的诉讼请求，赵会峰、鼎峰商贸公司提供的证据不足以证明其停产停业损失，故对于停产停业损失本案无法处理，关于其是否有权获得安置补偿、搬迁补助及各项补助奖励等，不属于法院民事受案范围。第三人郏县人民政府、第三人郏县东城街道办事处并非租赁合同当事方，赵会峰、鼎峰商贸公司亦未请求其承担责任。另外，姜遂玉自愿支付赵会峰房屋拆迁时针对宽带一条、固定电话一座、空调拆迁的补偿款88元、88元、300元，共计476元不违反法律规定，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、姜遂玉于判决生效后十日内返还赵会峰房屋租金26496元，支付赵会峰补偿款476元；二、驳回赵会峰、郏县鼎峰商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15127元，由姜遂玉负担356元，赵会峰、郏县鼎峰商贸有限公司负担14771元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院二审另查明，赵会峰、鼎峰商贸公司作为证据提交的图片显示，2020年3月11日鼎峰商贸公司仍然在正常使用案涉房屋，2020年3月14日的图片显示，鼎峰商贸公司尚未全部搬离房屋。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限在6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本条规定对租赁期限在6个月以上的租赁合同，要求“应当”采用书面形式，故租赁期限在6个月以上的租赁合同，当事人必须采用书面形式。赵会峰、鼎峰商贸公司与姜遂玉并未签订书面合同，依照上述法律规定，本案所涉租赁合同应视为不定期租赁。一、关于赵会峰、鼎峰商贸公司上诉所称的第四部分租赁费用计算错误问题。赵会峰、鼎峰商贸公司作为证据提交的图片显示，2020年3月11日鼎峰商贸公司仍然在正常使用案涉房屋，2020年3月14日的图片显示，鼎峰商贸公司尚未搬离房屋。上述事实说明，至少在2020年3月14日前，赵会峰、鼎峰商贸公司一直占用案涉房屋。由于赵会峰、鼎峰商贸公司并未提供充分有效证据证明其所称的第四部分租赁费所对应的房屋在何时腾空，且2019年11月19日至2020年3月14日间的天数超过104天，故其上诉所称的一审判决对第四部分租金计算104天计算错误的理由，不能成立。二、关于赵会峰、鼎峰商贸公司装饰装修损失问题。赵会峰、鼎峰商贸公司虽主张其装饰装修的残值，但本案实际情况是，赵会峰、鼎峰商贸公司并未提供充分有效证据证明其残值为多少，且现场已经不存在，故无法确定其残值的具体数额。另外，即使能够确定其残值具体数额，因本案赵会峰、鼎峰商贸公司与姜遂玉之间的租赁合同应视为不定期租赁，故姜遂玉可以依照法律规定随时解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，即使姜遂玉同意赵会峰、鼎峰商贸公司对案涉房屋进行装饰装修，但由于赵会峰、鼎峰商贸公司与姜遂玉之间的合同应视为不定期租赁合同，姜遂玉作为合同一方当事人，在提前履行了通知义务的情况下，随时可以解除合同。合同解除时，即应视为租赁期间届满，合同到期。此时装饰装修费用损失，应由承租方自行承担。综合上述分析，赵会峰、鼎峰商贸公司的该上诉理由不能成立。三、关于赵会峰、鼎峰商贸公司主张的停产停业损失问题。本案所涉合同应视为不定期租赁合同，姜遂玉作为合同一方当事人，可以随时解除合同，故姜遂玉于2020年2月29人书面通知赵会峰、鼎峰商贸公司腾空房屋的行为，不属于违约行为。一审中，赵会峰、鼎峰商贸公司自认其于2020年2月29日前已经开始了搬迁工作，这说明其在该日前已经知道案涉房屋即将被拆迁，且已经在着手搬迁。另外，自2019年11月19日起，赵会峰、鼎峰商贸公司即不再交纳相应租金，说明其在该时间前后，已经知道或应当知道案涉房屋将要被拆迁的事实。在此情况下，赵会峰、鼎峰商贸公司以姜遂玉未在合理期间内提前通知其搬离房屋为由，要求姜遂玉赔偿其停产停业损失，没有事实依据。同时，赵会峰、鼎峰商贸公司也未提供充分有效证据证明且停产停业损失的具体数额。基于上述分析，一审判决未支持其该项请求，并无不当。赵会峰、鼎峰商贸公司上诉还称，其有权获得安置补偿、搬迁补助及各项补助奖励，但由于本案是租赁合同纠纷，而非拆迁安置补偿合同纠纷，租赁合同纠纷和拆迁安置补偿合同纠纷并非同一法律关系，且赵会峰、鼎峰商贸公司也未提供充分有效证据证明其应当得到该部分款项，故一审判决未支持其该项请求，并无不当。综上，赵会峰、鼎峰商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14874元，由赵会峰、郏县鼎峰商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 樊为民审判员彭莉审判员李泉钦二〇二〇年十二月二十八日法官助理张立永书记员张皓硕