安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9389号 上诉人（原审被告）：安徽智尚商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区站塘路**金盛家园**406。 法定代表人：杜明浩，总经理。 委托诉讼代理人：程杨，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许杨清，上海建纬（合肥）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：张旭，男，1984年1月6日出生，锡伯族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：黄雪雪，安徽瀛鼎律师事务所律师。 上诉人安徽智尚商业运营管理有限公司（以下简称智尚公司）因与被上诉人张旭房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初6013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 智尚公司上诉请求：撤销原判，改判驳回张旭的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院审理程序错误,本案应中止审理。智尚公司与案外人安徽国祯商业运营管理有限公司(以下简称国祯商管公司)在合肥市仲裁委就包括案涉房屋在内的房屋租赁合同纠纷已分别提出仲裁,目前正在审理之中；双方在合肥市蜀山区人民法院的诉讼案件也正在诉调阶段。智尚公司与案外人国祯商管公司之间纠纷的裁判结果应是审理本案的前提和基础，故本案应依法中止审理,并以智尚公司与案外人国祯商管公司之间的案件结论作为依据。2.一审法院认定事实错误,张旭要求赔偿损失于法无据，智尚公司没有违约行为,不应承担违约责任。张旭的损失是由案外人国祯商管公司的侵权行为造成的,其损失不应由智尚公司承担。案外人国祯商管公司以智尚公司欠付租金为由,于2020年4月11日起强制停止包括张旭在内的所有商户的水电、电梯服务,2020年5月3日起对所有商户张贴封条,导致商户无法经营。国祯商管公司的上述行为属于侵权行为,应由其对张旭承担赔偿责任。张旭的不能经营并非是由智尚公司造成，智尚公司在与张旭的合同履行过程中也不存在违约行为,无需承担返还保证金或双倍返还责任。3.张旭的店铺现仍正常经营，其在未与智尚公司解除合同的情况下即与国祯商管公司签订租赁合同属于违约。涉案房屋停水停电期间非常短，该期间国家禁止教育培训机构经营。国祯商管公司的行为虽给张旭造成损失，但损失轻微，无实质性影响。 张旭辩称，双方基于真实意思表示签订案涉合同，张旭按照合同约定积极履行义务，智尚公司未保证案涉房屋的供水供电，未提供可供正常使用的房屋，张旭向智尚公司主张违约责任具有事实及法律依据。智尚公司与国祯商管公司的另案纠纷也能证明智尚公司在与张旭之间的合同履行过程中确实存在违约事实。张旭的权益因智尚公司与第三人的纠纷受到影响，其向智尚公司主张违约责任有法律依据。在智尚公司存在违约事实的情况下，张旭发送解除函，行使单方解除权，双方合同已经解除。为减少自身经营损失，张旭与国祯商管公司协商继续使用案涉房屋，该事实与智尚公司承担违约责任并不冲突。即便张旭与国祯商管公司达成新的租赁协议也系新的法律关系，与本案无关。 张旭向一审法院起诉请求：1.判令解除双方的《房屋租赁合同》；2.判令智尚公司双倍返还张旭保证金30210元，共计60420元及资金占用费（资金占用费自起诉之日按年利率6%计算至款清时止）；3.本案的全部诉讼费用由智尚公司承担。 一审法院认定事实：2017年11月20日，智尚公司与国祯商管公司签订《租赁合同》及《商业管理服务协议》，智尚公司承租国祯商管公司位于，二层商2-001、2-002、2-003房屋，合同约定租赁期限自2018年10月1日至2026年9月30日及未经出租人书面同意不得将承租房屋全部或部分转租或出借给第三方。 2019年5月4日，甲方智尚公司（出租方）与乙方张旭（承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将国祯广场商业-202号房屋出租给乙方，用于经营教育培训，房屋建筑面积为285平方米，租期自2019年5月12日至2024年5月11日止。甲方于2019年5月12日前交付房屋。甲方给予乙方5个月装修免租期，装修免租期自交付日起算，第一年免租3个月，第二年免租2个月。租金约定为2019年5月12日至2020年5月11日，租金单价为53元／月／平方米，即每月租金合计为15105元。年租金免除三个月后合计为135945元。……租金按季度计算，乙方应于签订合同当日内支付首季度租金，之后租金于下季度提前十日支付，以此类推。乙方以现金或银行转账方式将租金支付至甲方指定账户：户名洪晶，开户银行杭州银行股份有限合肥瑶海支行，账户62×××01。双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金的形式支付两个月租金总额合计人民币30210元给甲方作为租赁保证金。合同约定甲方须提供有关部门核准的水、电设施，甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用该房屋。违约责任约定：甲方违约乙方解除本合同，甲方双倍返还乙方租赁保证金，乙方的装修损失甲方按使用时间折价补偿。 2019年8月2日，双方签订附加协议，约定租赁面积更改为277平方米。 2019年5月4日，张旭交付保证金30210元，智尚公司出具收据，收款事由为两个月保证金。2019年5月4日支付三个月租金33986元，2019年8月4日支付三个月租金32078元，2019年11月4日支付三个月租金33032元，2020年2月3日支付至2020年5月11日的租金33032元。张旭承租房屋后进行了装饰装修，用于经营教育培训机构。 2020年4月23日，国祯商管公司对包括案涉房屋在内的智尚公司租赁房屋采取了停水、停电及电梯停运措施。 2020年4月27日，国祯商管公司在张旭承租的房屋处张贴致智尚公司的律师函，要求智尚公司在2020年4月29日前书面说明承租区域是否存在转租或共用关系。2020年4月30日张贴的律师函载明：“1、因贵方欠付合同约定的租金、商业管理费、物业费等违约行为，经催告后仍未履行，且擅自转租部分租赁区域，现解除安徽国祯商业运营管理有限公司与贵方签订的《租赁合同》、《商业管理服务协议》及《补充协议》；2、限贵方于2020年5月3日前到安徽国祯商业运营管理有限公司处办理退租交接手续，并结清欠付的费用，腾空、返还商铺并恢复原状；3、若贵方再次逾期履行上述义务，安徽国祯商业运营管理有限公司将依法提起民事诉讼，届时贵方还应承担相关诉讼费用，就贵方严重违约行为造成的损失，安徽国祯商业运营管理有限公司将保留追究相关赔偿责任的权利。”2020年5月3日，国祯商管公司告知智尚公司将于2020年5月3日前收回商铺所有权并在张旭承租房屋处张贴封条。 同日，张旭向智尚公司发告知函，主要内容为：“因贵司与安徽国祯商业运营管理有限公司（以下简称国祯广场）房屋租赁租金、运营管理费、物业费等问题产生的纠纷，造成我司在2020年4月21日起不能缴纳电费，商户扫码停车权限被注销，并且国祯广场在我司承租场地门口粘贴给贵司的‘催费通知单’、‘关于欠缴租金、商业管理费及物业费解除合同函’、以及给我司的‘清场告知函’，2020年5月3日国祯广场对我方营业场地进行封铺，要求腾空、退出商铺，已经给我司正常经营造成了重大影响，并且给我司是否可以继续经营造成了巨大隐患。现我司郑重向您发出告知函，限您于2020年5月5日之前恢复我司正常经营的条件，否则于2020年5月6日起解除贵司与我方的租赁合同，并且要求贵司依据合同赔偿我司双倍保证金及装修费用以及给我司造成的一切损失”。2020年5月5日，智尚公司未恢复案涉房屋的正常经营。 一审法院认为，张旭与智尚公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同履行过程中，案涉房屋被停止水电供应、电梯运行且未能及时恢复，2020年5月3日被国祯商管公司张贴封条，张旭不能正常合理使用房屋，其有权解除合同，张旭诉请解除合同，予以支持，双方签订的《房屋租赁合同》自张旭向智尚公司所发告知函中确定的合同解除之日即2020年5月6日解除。因智尚公司未能按照约定保证承租房屋水电供应及张旭正常使用承租房屋，导致案涉合同无法继续履行，智尚公司应承担违约责任，张旭要求智尚公司双倍返还保证金60420元，符合双方约定，予以支持。智尚公司主张张旭无法正常经营系因国祯商管公司的侵权行为所致，其不构成违约于法无据，不予采信。张旭要求智尚公司自起诉之日按年利率6%支付资金占用费的诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张旭与安徽智尚商业运营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月6日解除；二、安徽智尚商业运营管理有限公司于判决生效之日起十日内双倍返还张旭保证金60420元；三、驳回张旭的其他诉讼请求。本诉案件受理费1311元，减半收取计655.5元，由安徽智尚商业运营管理有限公司负担。 二审中，智尚公司向本院提交张旭商铺的照片打印件一组，证明张旭的“乐秀吉他”一直在经营，在未与智尚公司解除合同的情况下已与国祯商管公司重新签订租赁合同构成违约。张旭的商铺在2020年4月10日停水时间很短，当时国家未同意教育培训机构营业，其作为教育培训机构并未产生经营活动，实际损失很小。张旭质证认为，真实性、合法性及关联性均有异议，系智尚公司单方提供，无法核实形成时间。2020年5月涉案房屋开始停水断电，无法正常营业，为减少损失，包括张旭在内的很多经营户均与国祯商管公司协商继续使用房屋，但双方并未签订书面合同。本院对智尚公司所举证据的证明效力不予确认。 对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，根据合同相对性原则，出租人与承租人、承租人与次承租人之间的租赁合同关系是两个独立的合同关系，应当各自履行，出租人与次承租人之间不存在直接法律关系。本案中，智尚公司与国祯商管公司之间租赁合同纠纷事宜，可由其双方之间进行处理，并非必须与本案一并处理，本案的审理也无需以该案的处理结果作出裁判依据，故一审法院对于智尚公司主张本案中止审理的请求未予准许适当，本院予以认同。本案中，虽具体的停水停电等行为是由国祯商管公司实施，但智尚公司作为出租人未能按照约定保证涉案房屋的水电供应及正常使用，致使其与张旭签订的《房屋租赁合同》客观上履行不能。现张旭据此要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，有事实及法律依据，一审依据合同相对性，认定智尚公司对张旭承担违约责任，并按照双方合同约定，判决智尚公司双倍返还保证金60420元，并无不当，本院予以维持。 综上，智尚公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1311元，由安徽智尚商业运营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月十日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。