天津市高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）津执复78号复议申请人（被执行人）：天津朗钜地产有限公司，住所地天津东丽湖温泉旅游度假区。法定代表人：吴双印，经理。委托诉讼代理人：陈锦。申请执行人：天津银行股份有限公司滨海分行，住所地天津开发区广场东路**滨海金融街****。主要负责人：赵文津，行长。被执行人：天津祥龙福贸易有限公司，住所地天津市滨海，住所地天津市滨海新区塘沽迎宾大道**1-513iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：华锡军。复议申请人天津朗钜地产有限公司不服天津市第二中级人民法院（2020）02执异175号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。天津银行股份有限公司滨海分行与被告天津祥龙福贸易有限公司、天津朗钜地产有限公司借款合同纠纷一案，二中院于2017年4月6日立案后，依原告的申请，作出（2017）津02执保86号民事裁定书，对被告的财产进行了保全，轮候查封了天津朗钜地产有限公司名下的涉案房产。查封期限自2017年4月26日至2020年4月25日。二中院于2017年9月8日作出（2017）津02民初275号民事判决，判决书内容为：“一、被告天津祥龙福贸易有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告天津银行股份有限公司滨海分行贷款本金2800万元并支付截至2017年3月31日的利息7902538.44元，及以2800万元为基数，按照《流动资金借款合同》约定的标准给付自2017年4月1日起至实际给付之日止的复利、罚息；二、被告天津祥龙福贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津银行股份有限公司滨海分行律师费5万元；三、原告天津银行股份有限公司滨海分行对被告天津朗钜地产有限公司名下的位于天津市东丽区××广场××的房地产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款在《抵押合同》约定的范围内享有优先受偿权；四、驳回原告天津银行股份有限公司滨海分行的其他诉讼请求。”宣判后，天津朗钜地产有限公司不服，提出上诉。天津市高级人民法院于2018年5月3日作出（2018）津民终126号民事判决，驳回上诉，维持原判。因被执行人天津祥龙福贸易有限公司、天津朗钜地产有限公司未履行生效法律文书确定的给付义务，申请执行人天津银行股份有限公司滨海分行于2018年8月21日向二中院申请强制执行。二中院于2018年8月27日作出（2018）津02执719号执行裁定：“一、冻结或扣划被执行人天津祥龙福贸易有限公司贷款本金28000000元并支付截至2017年3月31日的利息7902538.44元，及以28000000元为基数，按照《流动资金借款合同》约定的标准给付自2017年4月1日起至实际给付之日止的复利、罚息；二、申请执行人天津银行股份有限公司滨海分行对被执行人天津朗钜地产有限公司名下的位于天津市东丽区××广场××的房地产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款在《抵押合同》约定的范围内享有优先受偿权；三、如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、冻结或扣划被执行人案件受理费及保全费225000元、律师费50000元、执行费108249元；五、采取上述措施仍不足以履行生效法律文书确定的义务，依法查封、扣押、拍卖和变卖被执行人应当履行义务部分的其他财产。”另，二中院于2018年12月6日向涉案房产首查封法院北京市大兴区人民法院发出商请移送执行函，案件移送二中院执行。北京市大兴区人民法院于2015年6月15日查封涉案房产，续封至2021年5月16日。在二中院执行申请执行人天津银行股份有限公司滨海分行与被执行人天津祥龙福贸易有限公司、天津朗钜地产有限公司借款合同纠纷一案中，复议申请人天津朗钜地产有限公司对二中院继续使用津融房字（2019）第Ｇ0110号《房地产评估报告》对坐落于天津市东丽区××广场××（即1-11-1）房地产（以下简称涉案房产）进行拍卖（二拍）的执行行为不服，向二中院提出书面异议。天津朗钜地产有限公司称，请求依法撤销对涉案房产的本次拍卖（二拍）程序并重新委托估价机构对涉案房产的市场价格进行评估。事实与理由：1.本次拍卖所依据的《房地产评估报告》已超过一年的有效使用期限，故法院本次拍卖确定的价格不具有合法依据以及客观性，应当重新进行评估。2.在《房地产评估报告》使用期限内，天津市东丽区东丽湖街道办事处投入巨额资金对涉案房产进行了装修改造。朗域广场维修工程于2019年12月底完工，工程施工费用合计人民币9070648元。本次装修改造客观上明显提高了涉案房产的价值，符合《房地产评估报告》中表述的“评估对象自身状况发生重大变化，估价结果应做出相应调整或委托估价机构重新估价”的情形。二中院查明，执行中二中院依法委托天津市融信房地产土地资产评估有限公司对涉案房产进行资产评估。该评估机构于2019年4月19日出具《房地产评估报告》【估价报告编号：津融房字（2019）第G0110号】。该报告中显示“（三）报告使用期限：根据《房地产估价规范》的有关规定，本估价报告使用期限自估价报告完成日起为壹年，即使用期限自2019年04月19日至2020年04月18日止。超过估价报告使用期限使用本估价报告，相关责任由使用者承担。”2020年1月15日，二中院发布关于涉案房产拍卖的公告（一拍），载明“将于2020年2月16日10时至2020年2月17日10时止（延时除外）在天津市第二中级人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动”。2020年8月17日，二中院发布关于涉案房产拍卖的公告（二拍），载明“将于2020年9月2日10时至2020年9月3日10时止（延时除外）在天津市第二中级人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动”“六、特别提醒：……东丽湖街道办事处在我院在拍卖物上张贴封条、拍卖裁定、拍卖公告后对拍卖物修缮，拍卖价格不含修缮费用。”二中院认为，本案的争议焦点是：一、《房地产评估报告》是否已超过一年的有效使用期限；二、涉案房产进行修缮后是否应对其市场价格进行重新评估。第一，关于《房地产评估报告》是否已超过一年的有效使用期限问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条的规定：“拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”本案中，《房地产评估报告》载明的有效期为自2019年4月19日至2020年4月18日，二中院于2020年1月15日即评估报告有效期内已启动了涉案房产的第一次拍卖，后因该次拍卖流拍，二中院根据前述法律规定，于2020年9月2日在流拍价基础上下浮保留价进行了第二次拍卖。评估报告仅是是启动拍卖时确定保留价的参考，第二次拍卖是根据前次拍卖的竞价情况决定保留价，并不受评估报告有效期的影响。也即，虽然评估报告的有效期按照评估报告载明的期限确定，但进入拍卖程序后，评估报告有效期届满不影响后续拍卖、变卖和以物抵债程序的继续进行。因此，异议人关于对涉案房产进行第二次拍卖所依据的《房地产评估报告》已超过一年的有效使用期限的异议理由不能成立。第二，关于涉案房产进行修缮后是否应对其市场价格进行重新评估的问题。首先，根据执行工作效率优先原则及执行实践情况，拍卖时间过长或市场行情发生重大变化的，应当重新评估，按重新评估的价格进行拍卖。本案显然不属于上述两种常见的、客观的应当重新评估的情况，且如支持因修缮原因即对执行标的物进行重新评估，不利于标的物及时拍卖成交，进而影响债权的实现。其次，在二中院对涉案房产拍卖的公告（二拍）中已明确提示拍卖价格不含修缮费用。关于修缮费用的问题，异议人可以通过其他救济途径解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项之规定，裁定驳回异议人天津朗钜地产有限公司的异议请求。天津朗钜地产有限公司向本院复议称，一、原审法院在《房地产估价报告》已经超过壹年有效使用期限的情况下，无正当理由驳回申请人提出的异议申请并坚持启动拍卖涉案房屋的司法程序系程序违法并严重侵害了申请人的合法权益。原审法院依据执行程序的相关规定委托天津市融信房地产土地资产评估有限公司就坐落于天津市东丽区××广场××的不动产进行资产评估，评估机构于2019年04月19日出具《房地产估价报告》【估价报告编号:津融房字（2019）第Ｇ0110号】。上述评估报告中特别提示“根据《房地产估价规范》的有关规定，本估价报告使用期限自估价报告完成之日起壹年，即使用期限自2019年4月19日至2020年4月18日止。超过估价报告使用期限使用本估价报告，相关责任由使用者承担。”同时，在建设部、人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年;房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估”，上述规定均说明在法院强制执行阶段，提供合法有效的评估报告是拍卖程序合法的前提，如果存在评估报告已经过期并自动失效的情况法院应当依法重新评估。未经重新评估，确定拍卖保留价并委托拍卖的行为，属违反法定程序行为。申请人认为，原审法院启动的拍卖程序中所依据的《房地产估价报告》已过期，显然不具有法律效力，客观上也无法反映出拍卖保留价的合理性以及拍卖房屋价格的客观性，虽然原审法院在《执行裁定书》中认定“第二次拍卖是根据前次拍卖竞价情况决定保留价，并不受评估报告有效期的影响。虽然评估报告的有效期按照评估报告载明的期限确定，但进入拍卖程序后，评估报告有效期届满不影响后续拍卖、变卖和以物抵债程序的继续进行”，但申请人认为上述认定系法官的主观臆断，并无相应的法律依据，因此，法院应当依法重新委托相关机构对拍卖房屋价格重新进行评估。二、在《房地产估价报告》使用期限内，天津市东丽区东丽湖街道办事处投入巨额资金对本次拍卖的房屋进行了装修改造致使拍卖房屋价值明显提升，符合《房地产估价报告》中表述的“评估对象自身状况发生重大变化，估价结果应做出相应调整或委托估价机构重新估价”的情形，即使《房地产估价报告》仍在有效使用期限内，申请人主张对涉案房屋进行重新评估亦符合评估报告的要求天津市融信房地产土地资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》评估基准日为2019年3月27日，在当时拟拍卖的房屋确实存在外檐脱落的安全风险，因此原审法院在拍卖平台中对拍卖标的物涉及装修情况的介绍中描述“平屋顶、外檐剥落，室内装修情况不详”。正是基于存在上述安全隐患，天津市东丽区东丽湖街道办事处为了确保百姓的生命安全，维护东丽湖的整体形象，于2019年6月组织施工单位对朗钜天域广场进行了维修，具体维修项目包括朗钜蜜塘小区外檐改造项目、朗钜蜜塘小区消防设施改造项目、朗钜蜜塘小区1＃楼、2＃楼外檐及室外广场维修工程、朗钜蜜塘小区3＃楼4＃楼、5＃楼及钟楼外檐维修工程等，上述工程于2019年12月底完工，工程施工费用合计人民币9070648元。本次装修改造系在《房地产估价报告》有效使用期限内完成，该装修改造客观上明显提高了拍卖房屋的价值。根据天津市融信房地产土地资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》第六条第（四）项的规定“报告使用期限内，房地产市场、建筑市场或估价对象自身状况发生重大变化，估价结果也需做相应调整或委托估价机构重新估价。”，鉴于本次装修改造导致房屋价格大幅提升，而法院发布的标的物信息以及《房地产估价报告》中就本次装修改造的事实并未如实描述，如果按照原有的《房地产估价报告》进行拍卖，将导致被拍卖房屋价格被严重低估，直接损害申请人的合法权益。三、原审法院作出的《执行裁定书》强调涉案房产拍卖的公告已明确提示拍卖价格不含修缮费用，关于修缮费用的问题，异议人可以通过其他救济途径解决”实际上并无可操作性，且明显增加申请人的诉累，易造成司法资源的浪费。首先，天津市东丽区东丽湖街道办事处对原审法院拍卖的房屋进行了施工改造，拍卖的标的物因该维修改造产生了增值，该施工改造成果依附于房屋，作为不可分割的一部分，申请人无法就房屋价款以及修缮费用单独提出主张。其次，在现有法律规定下，无论是申请人还是天津市东丽区东丽湖街道办事处均无明确的法律依据向竞拍人主张权利，一旦此次拍卖完成，则天津市东丽区东丽湖街道办事处对涉案房屋投入的资金将无法收回，不可避免的将造成国有资产的流失再次，申请人在拍卖程序过程中依法向原审法院提出了异议申请，那么原审法院应当依法审查，对现涉案房屋进行修缮后的价格进行新的法律评估后在依法进行拍卖。但原审法官态度强硬且恶劣，弃当事人的合理诉求于不顾，为追求执行程序的推进而额外增加申请人的诉累。综上，请求依法撤销天津市第二中级人民法院于020年9月14日作出的（2020）津02执异175号《执行裁定书》。申请执行人天津银行股份有限公司滨海分行辩称，天津市第二中级人民法院2020年9月14日作出的(2020)津02执异175号执行裁定书的裁决内容符合法律规定。一、原审法院在评估拍卖过程中所使用的《房地产估价报告》并未超过一年的有效使用期限。答辩人与被答辩人金融借款合同纠纷强制执行一案，在执行过程中，天津市第二中级人民法院依法委托天津市融信房地产土地资产评估有限公司对涉案房产进行评估，该评估机构于2019年4月19日出具《房地产评估报告》[编号:津融房字(2019)第G011号]，评估报告中载明的使用期限为壹年，即自2019年4月19日至2020年4月18日止。2020年1月15日，天津市第二中级人民法院发布了拍卖公告(第一次)，并载明“于2020年2月16日10时至2020年2月17日10时止(延时除外)在天津市第二中级人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动”。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条的规定:“拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未做评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”原审法院在评估报告规定的使用期限内，参照评估报告中的价格确定拍卖保留价并发布了拍卖公告，其程序符合法律的规定。后因第一次拍卖流拍，原审法院在流拍价基础上下浮拍卖保留价，于2020年9月2日进行了第二次拍卖，评估报告的作用在于为法院启动拍卖时提供价格参考，原审法院已在一年的使用期限内参考评估报告确定了拍卖(一拍)价格，而二拍的保留价是参考前一次拍卖的情况来确定，并不受评估报告有效期的影响，因此被答辩人以二拍时间超出评估报告有效使用期的异议理由不能成立。二、涉案房屋的修缮不属于市场行情发生重大变化的情形，无需进行重新拍卖。天津市东丽区东丽湖街道办事处对涉案房屋的修缮仅针对的是涉案房屋所处的小区外围周边环境的排险施工改造，并不涉及房屋内部的装修改造，天津市东丽区东丽湖街道办事处的此次改造，是地方政府在履行其维护市政环境卫生安全的管理职责，与涉案房屋无关，对涉案房屋的价值并未产生重大影响。原审法院在启动拍卖程序时，已依法在涉案房屋处张贴了评估报告和拍卖的公告，天津市东丽区东丽湖街道办事处在进行排险施工前并未与原审法院沟通此事，表明其施工与涉案房屋并无重要关联。天津朗钜地产有限公司以涉案房屋修缮后价格发生重大变化需要重新评估的异议理由不能成立。本院查明，二中院启动对已查封的涉案房产拍卖程序时，已依法在涉案房产处张贴了评估报告和拍卖的公告，案外人天津市东丽区东丽湖街道办事处对涉案房产的修缮行为，施工前未与执行法院沟通，施工中也未取得执行法院准许。另查明，2020年1月15日即评估报告有效期内二中院已启动了涉案房产的第一次拍卖，后因该次拍卖流拍，二中院根据相关法律规定，于2020年9月2日在流拍价基础上确定了新的保留价进行了第二次拍卖。涉案房产已在二次网络拍卖中成交。再查明，二中院在二次拍卖涉诉房产过程中,案外人东丽湖街道办事处以对拍卖物进行了修缮而提出执行异议,要求保护其利益。二中院研究决定在拍卖公告上明确,东丽湖街道办事处对二中院已张贴封条、拍卖裁定、拍卖公告的拍卖物进行了修缮,拍卖价格不含修缮费用,后继续对涉诉房产进行第二次拍卖。拍卖成效后，案外人东丽湖街道办事处表示撤回异议申请。本院认为，二中院在评估报告有效期内已启动了对涉案房产的拍卖，第一次拍卖流拍后，二中院依照相关规定，组织的第二次网络拍卖，并不受评估报告有效期的影响。而案外人天津市东丽区东丽湖街道办事处在未取得执行法院准许的情况下，对涉案房产的修缮行为，也不构成重新评估、拍卖的法定事由。复议申请人天津朗钜地产有限公司非涉诉房产的修缮主体，其复议申请本院不予支持。综上，天津市第二中级人民法院（2020）津02执异175号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下：驳回天津朗钜地产有限公司复议申请，维持天津市第二中级人民法院（2020）津02执异175号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  李红春审判员  王洪斌审判员  张 宇二〇二〇年十二月十六日法官助理解丹书记员李颖