四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16656号 上诉人（原审被告）：夏忠远，男，1970年2月22日出生，汉族，住四川省成都市金牛区金沙路88号6栋1单元6楼××2号。 上诉人（原审被告）：李星明，男，1955年2月27日出生，汉族，住四川省成都市金牛区沙湾东一路1××2号2栋1单元5楼7号。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：胡磊，四川迪扬律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司南充分行，住所地：四川省南充市北湖路**。 负责人：江宇东，行长。 委托诉讼代理人：王茜，四川博成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨威，四川博成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川捷祥置业发展有限公司，，住所地：四川省成都市武侯区玉通巷** 法定代表人：范月明，经理。 委托诉讼代理人：李忠剑，四川兴立律师事务所律师。 上诉人夏忠远、李星明、中国农业银行股份有限公司南充分行（以下简称南充农行）因与被上诉人四川捷祥置业发展有限公司（以下简称捷祥置业）财产损害赔偿纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初5453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人夏忠远、李星明上诉请求：撤销一审判决，驳回捷祥置业的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由捷祥置业承担。事实与理由：1.2005年成都市房管局的测绘报告说明当时南洋大厦一、二层面积为4200多平方米，捷祥置业作为房地产开发公司是明知的，但夏忠远、李星明当时并不知情，2012年才知晓；2.夏忠远、李星明于2009年开始与成都市南洋家具有限公司（以下简称南洋家具公司）签订租赁合同，租赁面积一直按照3917.59平方米计算，夏忠远。李星明没有多收395.28平方米的租金，根据谁受益谁承担责任的原则，多出的395.28平方米应由实际承租人承担；3.南充农行和夏忠远、李星明交接房屋虽然没有交接文件，但从2009年夏忠远、李星明开始与南洋家具公司签订租赁合同可知，2009年夏忠远、李星明才开始接收南洋大厦；4.捷祥置业在2005年已明知存在面积差，现在主张租金损失，明显超过诉讼时效；5.一审法院不应直接选择捷祥置业提供的《评估报告》计算租金；6.南洋大厦一、二层的承租方在2017年被四川省南充市中级人民法院（以下简称南充中院）发出协助通知书，要求承租人将租金直接转入南充中院，因此，要求夏忠远、李星明支付2017年至2018年租金无法实现，赔偿租金占用费无任何法律依据。 捷祥置业就夏忠远、李星明的上诉请求辩称，1.夏忠远、李星明以2012年办证时才知晓面积差的陈述与一审法院的认定并不矛盾，一审法院对夏忠远、李星明承担房屋租金损失以知晓房屋面积差前后予以了不同的法律评判；2.夏忠远、李星明和南充农行在2007年12月27日签订《协议书》的次日视为已经完成房屋交付，房屋对应的租金收益权利也应视为主体发生变更；3.夏忠远、李星明明知房屋面积为4312.87平方米，仍以3917.59平方米对外出租，夏忠远、李星明明显存在过错，其放弃权利的行为给捷祥置业造成了租金收益减少的损失；4.一审法院以《评估报告》计算相对应的租金符合法律规定；5.夏忠远、李星明以2017至2018年的租金已经被直接转入南充市中级人民法院为由，认为无法履行，但夏忠远、李星明未及时披露相关信息，导致捷祥置业执行异议的权利无法救济，夏忠远、李星明明显具有过错，应当承担相应的赔偿责任；6.捷祥置业并未怠于主张权利，而是因主张权利的条件未成就和存在主张权利客观障碍的情形，一审法院认定本案的诉讼时效从2018年8月8日起算符合法律规定。 南充农行就夏忠远、李星明的上诉请求辩称，目前房屋已经不在南充农行的控制和使用中，主张返还应当发生在夏忠远、李星明之间，与南充农行无关，关于租金的多少以及租客是否多占395.28平方米，与南充农行无关。 上诉人南充农行上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判南充农行对捷祥置业不承担赔偿责任；2.一、二审案件全部诉讼费用由捷祥置业承担。事实与理由：1.本案为财产损害赔偿纠纷，应当适用过错责任原则，南充农行对面积存在差异并不知情，对于捷祥置业的损失也毫无过错，不能将面积差异的损失归咎于上诉人；2.即使捷祥置业存在损失，也是自身过错导致，应自行承担相应后果；3.2013年7月17日四川省营山县人民法院（以下简称营山法院）作出（2003）营法执第84号附1号民事裁定书时，南充农行才知道面积存在差异，一审法院推定南充农行与2012年12月起就应当知道的认定错误；4.捷祥置业早已知晓房屋面积存在差异却未及时主张权利，本案诉讼时效已过。 捷祥置业就南充农行的上诉请求辩称，1.一审法院认可捷祥置业作为395.28平方米的物权所有人，按照按份共有的比例享有收取相应租金的权利，南充农行以13106.13元/月赔偿捷祥置业从2001年7月至2007年12月的租金损失符合法律规定以及公平原则；2.南充农行以及夏忠远、李星明在（2008）成民初字第997号案件中已经知道南洋大厦第一、二层房屋测量面积为4312.87平方米；3.捷祥置业从房屋建成之日起就对其中395.28平方米享有物权，而并非从法院确认之日起才享有物权；4.捷祥置业并未怠于主张权利，而是因主张权利的条件未成就和存在主张权利客观障碍的情形，一审法院认定本案的诉讼时效从2018年8月8日起算符合法律规定；5.南充农行认为曾向捷祥置业支付了200万元保证金，但在一审中并未提出抗辩或反诉，在二审中提出重新结算，应当另案处理。 夏忠远、李星明就南充农行的上诉请求辩称，1.捷祥置业称客观上存在权利主张不能的辩解没有事实和法律依据，依法不能成立，本案因捷祥置业怠于行使权利已过诉讼时效；2.即使存在捷祥置业395.28平方米产权被占有的事实，但夏忠远、李星明均属于善意占有，故夏忠远、李星明仅负有返还孳息的义务，没有法定赔偿责任，且从2001年南充农行和成都市南洋实业公司（以下简称南洋公司）、捷祥公司签三方签订房屋租赁合同开始，租金至今没有上涨过，孳息自2001年起就没有产生过；3.一审中南充农行无法证明实际租赁情况和租金，同时，案涉房屋多次整修，实际租赁困难，《资产预评估报告书》完全不符合现实情况。 捷祥置业向一审法院起诉请求：1.判令南充农行、夏忠远、李星明共同向捷祥置业支付其侵占捷祥置业财产损失本金4589532.8元；2.判令南充农行、夏忠远、李星明按照中国人民银行同期一年期人民币贷款利率标准向捷祥置业支付利息1724296.47元；以上合计：6313829.31元；3.本案诉讼费由南充农行、夏忠远、李星明承担。 一审法院认定事实：1998年5月10日，捷祥置业与成都解难典当有限责任公司（以下简称解难典当）签订《成都市商品房购销合同》，约定：解难典当购买捷祥置业开发的位于成都市成华区××路1-3层房屋，使用性质为商场，面积6608.18平方米。同时约定该商品房交付时如有面积争议，以房屋产权监理机关实际测定面积为准。合同第八条约定，实际面积与合同面积差异时，每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整；合同附有成都科技大学工程设计院研究院制作的一、二、三层平面图。 1999年10月23日，南充中院作出了（1999）南中法经初字第63号民事调解书，其中第二项为：“前述期限届满，如南充市成华实业有限公司与解难典当不能清偿欠款本息，则将解难典当所购买的位于成都市××路××大厦一、二、三层（面积6608.18平方米）变卖，所获价款用于清偿本案债务；在1999年12月31日前，上述资产不能变现，则由法院依法强制拍卖（或变卖）。” 2000年3月18日，捷祥置业与解难典当签订《备忘录》，约定：“南洋大厦建设工程目前状况，解难典当已用1998年5月10日所签《成都市商品房购销合同》中的权利为他人提供担保而面临被法院执行的现实情况；双方现就该合同权利被执行所涉及到的转移、分割、结算、登记、余下合同权利的处分等一系列问题，经过协商讨论，双方达成如下一致共识：一、双方确认，该合同履行期间其权利将被南充中院依法执行的部分，捷祥置业予以认可并配合今后的权利变更与登记事宜；除去该部分合同权利，余下部分的合同权利全部退还捷祥置业。二、双方确认，捷祥置业承继解难典当的抵债义务后，双方债权债务清结（注：捷祥置业承继解难典当的担保义务仅以南充中院今后作出的生效执行文书中裁定的范围为限）。三、捷祥置业承继解难典当的担保义务，双方自愿解除《成都市商品房购销合同》，任何一方都无须向对方支付违约金或赔偿金。” 2000年8月4日，成都市锦江区房地产评估事务所根据南充中院委托作出锦评2000年总第173号评估报告，其中《致委托方函》载明：“受贵院委托，我们对位于成都市××路××段××路××桥东北侧南洋大厦的地上第一、二层营业房2000年8月1日的公开市场价值为3108万元”。《估价的假设和限制条件》载明：“本次评估以委托方提供的建筑面积（地上**面积为1940.17平方米，地上**为1977.42平方米）进行评估，最终结果应以产权部门登记认定为准。”《成都市府青路立交桥南侧南洋大厦地上一、二层营业房估价结果报告》载明：“本次估价为南洋大厦地上一、二层裙楼中的一部分，地上**面积为1940.17平方米，地上**为1977.42平方米，具体界定范围以委托方提供的该大厦地上一、二层建设平面图为准。”并附有成都科技大学工程设计研究院制作的一、二层平面图。 2000年8月9日，南充中院就南充农行申请执行解难典当等一案作出（2000）南中法执字第42号民事裁定书，裁定：将解难典当购买的，由捷祥置业开发销售的，位于成都市××路××段××路××桥东北侧的“南洋大厦”地上第一、第二层营业用房共计3917.59平方米，按评估报告作价3108万元，抵偿给南充农行。 2000年10月23日，南充中院向南洋公司发出通知，载明“本院（2000）南中法执字第42号民事裁定书已发生法律效力，你公司承租的南洋大厦地上第一、第二层营业用房的产权已属南充农行所有”。 2000年10月27日，南充中院向南洋公司发出协助执行通知书，载明“请协助执行下列项目：一、你公司所承租的南洋大厦一、二层营业用房，已由本院依法裁定执行给南充农行所有”。 2006年9月，南充农行与四川成都华联拍卖行有限公司（以下简称华联拍卖行）签订《委托拍卖合同》，约定南充农行委华联拍卖行对南洋大厦地上第一层、第二层营业用房整体拍卖，其中第一层面积为1940.17平方米，第二层为1977.42平方米，合计约3917平方米。《标的拍卖的说明》中载明：“标的名称：成都市一环路府青立交桥侧的南洋大厦地上第一、二层营业房，参考面积：两层面积共计约3900平方米，第一层面积为1940.17平方米，第二层为1977.42平方米；现有证件：裁决书（2000）南中法执字第42号，《成都市国有土地使用权出证合同》；成国土成（1997）出让合同第五号；参考价：1500万元，1、该标的依其现状拍卖，竞买应予拍卖日前对拟竞买标的实地考察、现场查验、对标的数量、质量自行审签、核实。拍卖前本公司提供的面积仅供参考，拍卖成交后标的实际面积若与参考面积有差异，或现有证载面积与过户时颁布的证载有差异均不影响其成交价。本公司声明：不保证标的物的数量与质量等，不承担瑕疵担保责任。2、该标的经南充中院裁定给委托人”，夏忠远签字确认。 2006年11月2日，夏忠远、李星明与华联拍卖行签订《拍卖确认书》，载明，夏忠远、李星明拍得成都市一环路东一段府青立交桥侧的南洋大厦地上第一、二层营业用房，两层参考总面积约3900平方米，成交金额1500万元。 2007年6月4日，成都市中级人民法院就南充农行、南洋家具公司房屋租赁合同纠纷一案，作出（2006）成民初字第589号民事判决书，认定：从2004年7月1日起至南充农行主张的2006年5月31日止，按照14.3万元/月的标准计算租金。 2007年12月27日，南充农行与夏忠远、李星明签订《协议书》，载明：“南充农行委托华联拍卖行于2006年11月2日按现状拍卖了位于成都市一环路府青立交桥侧抵贷资产，即南洋大厦一、二层营业用房，夏忠远、李星明以拍卖底价1500万元成交。现就双方充分协商，就相关事宜达成如下协议，共同遵守：一、因南洋大厦一、二层营业用房存在部分工程和配套设施尚未完工，未办理产权登记，未过户南充农行名下等问题，拍卖前南充农行已通过华联拍卖行以《标的拍卖的说明》（附件），将资产现状及相关事宜全部告知竞买者，夏忠远、李星明对《标的拍卖的说明》无任何异议。鉴于办理产权还需完善后续工程及交税费等原因，经南充农行上级行批准，在拍卖价款中抵扣后续工程款及南充农行应承担的税费等450万元，南充农行同意夏忠远、李星明在应支付的购房款中直接抵扣南充农行应承担的续建工程款及税费等包干价款450万元，即夏忠远、李星明实际给南充农行支付拍卖款为1050万元整。二、上述后续工程款和过户税费包干价款450万元抵扣后，上述一、二层营业房所设的后续工程完善、产权登记、过户等相关事宜，由夏忠远、李星明自行完善和办理，所需全部税金、费用（包括应由南充农行承担的部分）均由夏忠远、李星明承担，概与南充农行无关。” 2010年11月19日，营山法院作出（2003）营法执字第84号民事裁定书，申请执行人为南充农行，被执行人为南充市成华实业有限公司、四川诚信实业有限公司、解难典当、捷祥置业，执行的生效文书为南充中院（1999）南中法经初字第63号民事调解书，该裁定书载明“执行中，本院依法委托相关部门对捷祥置业开发的南洋大厦地上第一、二层营业用房（面积约4200平方米，以实际测量为准）进行评估，并委托华联拍卖行对该标的进行公开拍卖，2006年11月2日，夏忠远、李星明以1500万元的价格购买南洋大厦地上第一、二层营业用房。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九十五条的规定，裁定如下：捷祥置业位于成都市××路××段257号的南洋大厦地面上第一层整层、第二层整层营业用房（面积以实测面积为准）的房屋产权及土地使用权归夏忠远、李星明所有。”同日，营山法院向成都市房管局出具协助执行通知书，要求将捷祥置业位于成都市××路××段××号××大厦上第一层整层、第二层整层营业用房（面积以实测面积为准）房屋产权过户给夏忠远、李星明所有。 2001年5月16日，南充农行与南洋家具公司、捷祥置业签订《房屋租赁合同》，约定：南洋家具公司同意承租南充中院执行裁定给南充农行的抵债物南洋大厦地上第1、2层（包括电梯），用于经营家具，租期3年，从2001年7月1日至2004年6月30日。南洋家具公司按40元／月.平方米支付租金，每月租金总额14.3万元。合同签订后，南充农行将位于成都市××路××大厦第1、2层房屋交付给南洋家具公司使用，南洋家具公司按照合同约定履行了支付2001年7月1日至2004年6月30日（合同约定的租赁期）租金的义务。 2012年11月22日，成都市房管局将案涉南洋大厦第一层、第二层房屋从捷祥置业名下过户至夏忠远、李星明名下，总面积为4312.87平方米。 2013年7月17日，营山法院作出（2003）营法执字第84号附1号民事裁定书，载明：“2013年3月25日，被执行人捷祥置业向南充中院提出申请，认为其所开发的南洋大厦地面第一层、二层营业用房实有面积为4300余平方米，南充中院裁定抵偿给申请执行人的营业房面积明确为3917.59平方米，其多出的390余平方米的面积属于该公司所有，请求撤销我院（2003）营法执字第84号民事裁定书。本院经实查认为：被执行人捷祥置业所开发的位于成都市××路××段××大厦地面第一层、第二层营业用房于2000年8月9日经南充中院评估后作出（2000）南中法执字第42号民事裁定书抵偿给申请执行人南充农行，其评估和抵偿面积明确为3917.59平方米。但南洋大厦地面第一层、二层营业面积实为4300余平方米，对于多出的390余平方米营业房面积，其权属存在争议。本院将其裁定给案外人夏忠远、李星明属实体错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款关于‘各级人民法院院长对本院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误，认为需要再审的，应当提交审判委员会讨论决定’之规定，并经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：撤销本院（2003）营法执字第84号民事裁定书。” 同年8月10日，营山法院向成都市房管局出具（2003）营法执字第84号附1号协助执行通知书，协助内容为：将位于成都市××路××段××号××大厦地面第一层、第二层营业用房原登记给夏忠远、李星明的房屋产权证予以注销。 2014年4月28日，成都市房屋产权登记中心向营山法院发函，称：“我中心已根据贵院（2003）营法执字第84号附1号民事裁定书及协助执行通知书，办理了成华区一环路东一段257号附1号南洋大厦地面第2层1、2号房屋产权证的注销手续。因成华区一环路东一段257号附1号南洋大厦地面第一层设有抵押登记，故暂未办理南洋大厦第1层注销登记。” 2014年9月1日，成都市仲裁委员会就四川文芳置业发展有限公司（以下简称文芳公司）与捷祥置业商品房买卖合同纠纷作出（2014）成仲案字第263号裁决书，裁决：“捷祥置业在裁决书送达之日起十日内，协助文芳公司办理所购房屋即位于成都市成华区××路××段××号附1号（具体门牌号以公安机关核准的为准）府青路立交桥综合楼南洋大厦第一层建筑面积154.3平方米，第二层建筑面积243.75平方米的权属证书（房屋所有权证和国有土地使用权证）。”该案已申请成都市中级人民法院执行，现已终结本次执行。 2017年6月30日，成都市中级人民法院就夏忠远、李星明、南充农行、捷祥置业、解难典当房屋买卖合同纠纷一案，作出（2017）川01民初72××2号民事判决书，判决：“确认南洋大厦第一、二层营业用房中的395.28平方米属捷祥置业所有。”夏忠远、李星明、南充农行均不服该判决，上诉至四川省高级人民法院，2018年7月16日，四川省高级人民法院作出（2018）川民终432号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”该判决书已经于2018年8月8日生效。 2018年8月14日，成都市川衡资产评估事务所（特殊普通合伙）接受捷祥置业的委托，向捷祥置业出具一份位于成都市××路××段××号××号第一、二层的《资产预评估报告书》，载明：“从2001.7-2004.7，均价租金40元／平方米／月；……2012.7-2013.7，均价租金58.54元／平方米／月；2013.7-2014.7，均价租金63.81元／平方米／月；2014.7-2015.7，均价租金69.55元／平方米／月；2015.7-2016.7，均价租金77.21元／平方米／月；2016.7-2017.7，均价租金87.24元／平方米／月；2017.7-2018.7，均价租金119元／平方米／月。” 一审法院认定上述事实主要采信了当事人身份信息、（2000）南中法执字第42号民事裁定书、《成都华联拍卖公司拍卖成交确认书》《房屋租赁合同》、（2006）成民初字第589号民事判决书、（2017）川01民初722号民事判决书、（2018）川民终432号民事判决书、《资产预评估报告书》等证据。 一审法院认为：一、关于捷祥置业是否有权主张案涉房屋395.28平方米租金损失。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”及第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”的规定，（2017）川01民初72××2号民事判决书判决确认南洋大厦第一、二层营业用房中的395.28平方米属捷祥置业所有。捷祥置业对案涉房屋享有物权并获得相应租金收益的权利。捷祥置业将案涉房屋出售给案外人文芳公司，文芳公司基于与捷祥置业之间的购房合同享有债权请求权，但捷祥置业至今仍是案涉房屋的物权所有人，文芳公司是否基于与捷祥置业之间的购房合同取得案涉房屋的租金收益权利，不属本案的审理范围。南充农行以案涉房屋的买受人为案外人文芳公司而认为捷祥置业不享有租金损失赔偿请求权的抗辩理由不成立。 二、关于捷祥置业主张租金损失及租金损失的资金占用利息的权利是否超过诉讼时效。虽然，捷祥置业在2013年就应当知道自己应收的租金收益受损，但2013年8月10日，营山县法院向成都市房管局出具（2003）营法执字第84号附1号协助执行通知书，协助内容为：将位于成都市××路××段257号南洋大厦地面上第一层、第二层营业用房原登记给夏忠远、李星明的房屋产权证予以注销。2014年4月28日，成都市房屋产权登记中心向营山县法院发函，称办理了南洋大厦地面第二层1、2号房屋产权证的注销手续，因南洋大厦第1层设有抵押登记，故暂未办理南洋大厦第一层注销登记，第二层为无物权所有人，属于空户。从物权登记的权利外观上看，南洋大厦第一层为夏忠远、李星明，第二层无权利人，捷祥置业客观上存在主张权利不能的情形。捷祥置业陈述在2013年没有追索和主张是基于没有物权凭证或法律文书确认，且夏忠远、李星明就案涉房屋也在主张所有权，该陈述具有合理性。捷祥置业主张的租金损失及资金占用利息是基于（2017）川01民初722号民事判决书和（2018）川民终432号民事判决书的生效，该判决书生效时间为2018年8月8日，捷祥置业主张本案诉讼时效从2018年8月8日起算符合法律规定。南充农行以捷祥置业从2013年就知道南洋大厦第一、二层面积差额390余平方米为由认为本案已经超过诉讼时效的理由不成立。 三、关于捷祥置业的损失。该案中，南充农行从2001年7月起以14.3万元/月收取租金至2006年5月31日止，且有（2006）成民初字第589号民事判决书要求原承租人到期腾退。南充农行收取案涉房屋的租金属于捷祥置业所有，南充农行收取案涉房屋的租金应当一直延续至出售并完成交付给夏忠远、李星明之前。南充农行在该案应诉中，并未向一审法院陈述其将南洋大厦第一、二层交付给夏忠远、李星明的具体时间。2007年12月27日，南充农行与夏忠远、李星明签订《协议书》，约定南洋大厦第一、二层营业房所设的后续工程完善、产权登记、过户等相关事宜，由夏忠远、李星明自行完善和办理等。2007年12月28日起，南充农行应当不再对南洋大厦第一、二层营业房享有收取租金的权利。捷祥置业并未提供证据证明2007年12月28日起至2018年7月止南充农行收取了南洋大厦第一、二层营业房的租金。南充农行应当赔偿捷祥置业从2001年7月至2007年12月27日止的租金损失。共同购买人夏忠远、李星明应当赔偿捷祥置业从2007年12月28日至2018年7月止的租金损失。故捷祥置业要求南充农行、夏忠远、李星明共同承担从2001年7月至2018年7月的租金损失主张一审法院不予支持，应当对南充农行、夏忠远、李星明的赔偿责任予以划分。 （2006）成民初字第589号民事判决书认定南洋大厦第一、二层营业房在2006年5月31日前的租金标准为40元／平方米.月，实际收取租金为14.3万元／月。南充农行出租南洋大厦第一、二层营业房时，并不知情南洋大厦第一、二层营业用房实际面积为4312.87平方米，而是按照3917.59平方米，以14.3万元／月计收租金的，故其中应属于捷祥置业的租金为13106.13元／月（143000元／月÷4312.87平方米×395.28平方米）。一审庭审中，南充农行未提供证据证明从2006年6月1日起至将南洋大厦第一、二层依据（2000）南中法执字第4××2号民事裁定书内容转让给夏忠远、李星明前实际收取的租金标准低于14.3万元／月。从2012年11月22日起，夏忠远、李星明已经明知南洋大厦第一、二层营业用房实际面积为4312.87平方米，其中有395.28平方米营业房不属于（2000）南中法执字第42号民事裁定书的内容。因此，从2001年7月起至2012年11月止，关于捷祥置业的租金损失标准应按照13106.13元／月计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。”因南充农行、夏忠远、李星明没有对捷祥置业自行委托的评估机构作出的鉴定结论提供证据足以反驳并申请重新鉴定，捷祥置业主张按照《资产预评估报告书》计算租金标准，夏忠远、李星明放弃对捷祥置业租金计算标准的抗辩，一审法院支持捷祥置业从2012年12月起至2018年7月止的租金标准按照《资产预评估报告书》计算。 南充农行应当赔偿捷祥置业从2001年7月至2007年12月租金损失，共计78月，以13106.13元/月租金标准计算，应为1022278.14元。夏忠远、李星明应当赔偿捷祥置业从2008年1月至2012年11月租金损失，共计47月，以13106.13元/月租金标准计算，应为615988.11元；夏忠远、李星明应当向捷祥置业支付从2012年12月至2018年7月的租金损失，以《资产预评估报告书》对应的时间段租金标准计算，从2012年12月至2013年7月，共计8月，租金标准为58.54元/平方米/月，租金185117.52元；从2013年8月至2014年7月，共计12月，租金标准63.81元/平方米/月，租金302673.8元；从2014年8月至2015年7月，共计12月，租金标准69.55元/平方米/月，租金329900.69元；从2015年8月至2016年7月，共计12月，租金标准77.21元/平方米/月，租金366234.83元；从2016年8月至2017年7月，共计12月，租金标准87.24元/平方米/月，租金413810.72元；从2017年8月至2018年7月，共计12月，租金标准119元/平方米/月，租金564459.84元；夏忠远、李星明共计应支付租金为2778185.51元。故一审法院对捷祥置业主张的租金损失部分予以支持。 四、关于租金损失的资金占用利息，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”南充农行于2012年12月起就应当知道南洋大厦第一、二层营业用房实际面积为4312.87平方米，其中有395.28平方米营业房不属于（2000）南中法执字第42号民事裁定书的内容，即使南充农行在2013年1月起至（2017）川01民初722号民事判决书和（2018）川民终432号民事判决书生效前不能明确案涉房屋是否属于捷祥置业所有，依据《提存公证规则》第五条“债务清偿期限届至，有下列情况之一使债务人无法按时给付的，公证处可以根据债务人申请依法办理提存：（三）债权人不清、地址不详，或失踪、死亡（消灭）其继承人不清，或无行为能力其法定代理人不清的。”南充农行在债权人不清时，应当将相应租金收益至公证处提存，而不是继续占有相应租金收益。因此，捷祥置业要求南充农行承担从2001年起至2018年7月的资金占用利息的起算点有误，应从2012年12月起，以1022278.14元为基数按照银行同期一年期人民币贷款利率标准计算2018年7月31日。同理，夏忠远、李星明应承担的资金利息按照银行同期一年期人民币贷款利率标准计算，从2012年12月1日起以615988.11元为基数计算至2013年7月31日；从2013年8月1日起以801105.63元为基数计算至2014年7月31日；从2014年8月1日起以1103779.43元为基数计算至2015年7月31日；从2015年8月1日起以1433680.12元为基数计算至2016年7月31日；从2016年8月1日起以1799914.95元为基数计算至2017年7月31日；从2017年8月1日起以2213725.67元为基数计算至2018年7月31日。故捷祥置业主张租金损失的资金占用利息，一审法院部分予以支持。对2018年7月31日之后的资金占用利息，捷祥置业并未主张，一审法院不予处理。 据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十九条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十八条之规定，一审判决：一、南充农行在本判决生效之日起十日内向捷祥置业支付租金损失1022278.14元及资金占用利息（以1022278.14元为基数，从2012年12月1日起计算至2018年7月31日，按照银行同期一年期人民币贷款利率标准计算）；二、夏忠远、李星明在本判决生效之日起十日内共同捷祥置业支付租金损失2778185.51元及资金占用利息（按照银行同期一年期人民币贷款利率标准，从2012年12月1日起以615988.11元为基数计算至2013年7月31日；从2013年8月1日起以801105.63元为基数计算至2014年7月31日；从2014年8月1日起以1103779.43元为基数计算至2015年7月31日；从2015年8月1日起以1433680.12元为基数计算至2016年7月31日；从2016年8月1日起以1799914.95元为基数计算至2017年7月31日；从2017年8月1日起以2213725.67元为基数计算至2018年7月31日）；三、驳回捷祥置业的其他诉讼请求。案件受理费55997元，由捷祥置业负担5524元，由南充农行负担19173元，由夏忠远、李星明负担31300元。 二审中，上诉人夏忠远、李星明向本院提交以下证据：1.《房地产司法鉴定评估报告》，拟证明案涉房屋价值严重贬低，其租金收益远低于《资产预测评估报告书》所确定的标准；2.夏忠远、李星明与成都圣地亚南洋家具商场有限公司签订的《租赁合同》二份，拟证明案涉房屋租金远低于2001年的租金合同标准，夏忠远、李星明没有额外获利，也没有将395.28平方米出租；3.夏忠远、李星明与四川领新家具有限公司（以下简称领新公司）签订的《租赁合同》二份，拟证明案涉房屋租金变化很小，且租赁期间存在诸多问题导致夏忠远、李星明收到的租金远低于合同约定租金，夏忠远、李星明没有针对捷祥置业395.28平方米上获得任何额外物质收益，也不应当返还相应收益。4.上诉人夏忠远、李星明申请证人罗某出庭作证，证人罗某陈述了案涉房屋租赁的相关事宜。 经质证，捷祥置业对第一组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该鉴定报告不能作为租金标准的参考；对第二组证据的真实性和关联性无异议，对第二组第二份证据的合法性有异议，认为夏忠远、李星明在2011年就已经知道案涉房屋的面积为4312.87平方米；对第三组证据的真实性和关联性无异议，对证明内容和租金标准的合法性有异议；对于证人证言，案涉房屋的水电是否在2014年仍不具备使用条件，需庭后核实，对是否由承租人完善持有异议。对于实收租金，应由夏忠远、李星明向领新公司履行相应的催收义务。南充农行认为案涉房屋已经转让给夏忠远、李星明，以上证据与南充农行没有关联。 本院经审查认为，第一组证据的内容为南洋大厦一层的现在评估价值，与本案待证事实无关，本院不予采信。第二、三、四组证据来源真实，与本案待证事实相关，本院将综合全案证据予以评定。 上诉人南充农行向本院提交（2007）川民终字第576号民事调解书一份，拟证明南充农行只取得了部分租金收益。经质证，捷祥置业对该证据真实性、关联性无异议，对合法性持异议，南充农行放弃的权利损害了捷祥置业的合法利益，对捷祥置业造成的损失应承担相应的补偿责任。夏忠远、李星明对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，认为该调解书载明2008年10月15日前租金由南充农行收取，而一审判决夏忠远、李星明从2008年1月承担租金不当。 本院经审查认为，该证据来源真实，与本案待证事实具有关联，可作为证据采纳，证明力将结合全案证据予以评定。 被上诉人捷祥置业为证明其主张，向本院提交（2008）成民初第997号《变更合议庭组成人员及书记员通知书》一份，拟证明在该案中各方当事人就已经知道案涉房屋第一、二层面为4312.87平方米。经质证，夏忠远、李星明对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议。南充农行认为该证据不能达到捷祥置业的证明目的，恰恰证明本案诉讼时效已过。 本院经审查认为，该证据系法院诉讼文书，仅是人民法院告知当事人合议庭组成人员，并不能反映案件的具体情况，该证据与本案争议焦点无关，本院不予采信。 根据二审新证据及关联案件查询，本院二审另查明如下事实： 1.租赁合同纠纷：南充农行起诉南洋家具公司租赁合同纠纷案件，本院于2007年6月4日作出（2006）成民初字第589号民事判决，本院认定南充农行主张南洋家具公司搬离房屋并支付至2006年5月31日止的租金予以支持，判决南洋家具公司向南充农行支付租金128.9万元。一审判决后，南洋家具公司提起上诉，四川省高级人民法院于2008年7月25日作出（2007）川民终字第576号民事调解书，调解主要内容为：南洋家具公司尚欠南充农行房屋租金650万元，充抵200万元保证金后，南洋家具公司应向南充农行支付房屋租金450万元，该款于2008年7月31日前一次性付清；如果南洋家具公司未完全履行上述协议内容，南洋家具公司与南充农行按（2006）成民初字第589号民事判决及民事裁定执行。 2.房屋买卖合同纠纷：2014年12月，夏忠远、李星明就南洋大厦1-2层房屋的归属起诉南充农行及捷祥置业等，一审案号为（2015）成民初字第240号。夏忠远、李星明的诉请为：确认位于成都市××路××段××路××大厦地上第一、二层的营业用房归夏忠远、李星明所有；判令南充农行协助办理成都市××路××段××路××大厦地上第一、二层营业用房的房屋产权证。一审判决驳回夏忠远、李星明的诉讼请求；确认南洋大厦第一、二层中的395.28平方米属捷祥置业所有。一审判决后，夏忠远、李星明提起上诉，2016年12月5日，四川省高级人民法院作出（2016）川民终839号民事裁定书，裁定发回重审。发回重审后，本院以（2017）川01民初722号重新审理。夏忠远、李星明的诉请为：确认其与南充农行之间关于南洋大厦第一、二层整层营业用房的房屋买卖合同关系成立，并有效；确认位于成都市××路××段××路××大厦地上第一、二层的营业用房归其所有；南充农行、捷祥置业协助其办理南洋大厦第一、二层营业用房的房屋产权证。一审判决：夏忠远、李星明与南充农行之间关于南洋大厦第一、二层整层营业用房的房屋买卖合同关系成立，并有效；判决生效之日起十五日内，南充农行、捷祥置业协助夏忠远、李星明办理南洋大厦第一、二层营业用房的房屋产权证（3917.59平方米）；确认南洋大厦第一、二层营业用房中的395.28平方米属捷祥置业所有；驳回夏忠远、李星明的其他诉讼请求；驳回捷祥置业的其他反诉请求。一审判决后，夏忠远、李星明、南充农行提起上诉，四川省高级人民法院作出（2018）川民终432号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 本院经二审查明的其他事实与一审认定的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：1.捷祥置业主张租金损失及租金利息的请求是否已超过诉讼时效；2.南充农行是否应对捷祥置业的租金损失及利息承担相应的赔偿责任；3.夏忠远、李星明是否应对捷祥置业的租金损失及利息承担相应的赔偿责任。针对以上争议焦点，本院分述如下： 就争议焦点一，本院认为，诉讼时效制度的设立是为了督促权利人及时行使权利。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，虽然营山法院2013年作出的（2003）营法执字第84号附1号民事裁定载明，多出的390余平方米营业房面积裁定给夏忠远、李星明属实体错误，应予以纠正，但该裁定并未认定多出的面积属于捷祥置业所有，且从物权登记的权利外观看，南洋大厦第一层的物权人仍为夏忠远、李星明，第二层无权利人状态，在夏忠远、李星明亦在对多出的面积通过诉讼主张所有权的情况下，捷祥置业主张390余平方米的租金损失存在客观及法律障碍。捷祥置业主张的租金损失及资金占用利息是基于（2017）川01民初722号民事判决书和（2018）川民终432号民事判决书，生效判决认定南洋大厦第一、二层营业用户中395.28平方米属捷祥置业所有，该判决书生效时间为2018年8月8日，故捷祥置业主张本案诉讼时效从2018年8月8日起算符合法律规定。综上，由于捷祥置业与夏忠远、李星明均对多出的面积主张权利，捷祥置业在未取得生效法律文书前主张租金损失确实存在客观障碍，且夏忠远、李星明申请的证人也证实捷祥置业曾在2015年向其主张过租金，故在诉讼时效的起算上不应过于苛责捷祥置业。因此，上诉人南充农行、夏忠远、李星明主张本案已经超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。 就争议焦点二，本院认为，本案系捷祥置业主张南充农行、夏忠远、李星明侵占其租金的财产损害赔偿纠纷案件，应适用侵权责任法规定的过错责任归责原则，其构成要件为：侵权人主观上有过错，侵权行为的违法性，存在损害事实，违法行为与损害事实之间具有因果关系。具体到本案中，首先，根据本案已查明的事实，2000年8月9日，南充中院通过（2000）南中法执字第42号民事裁定将南洋大厦第一、二层共计3917.59平方米抵偿给南充农行；2000年10月23日、10月27日，南充中院告知成都市南洋实业公司其承租的南洋大厦地上第一、二层营业用房已属南充农行所有；2001年5月16日，南充农行与南洋家具公司、捷祥置业签订的《房屋租赁合同》约定，南洋家具公司同意承租南充中院执行裁定给南充农行的抵债物南洋大厦地上第1、2层；2006年9月，南充农行委托华联拍卖行拍卖的面积为约3917平方米（第一层面积1940.17平方米，第二层1977.42平方米）；2006年11月2日，夏忠远、李星明与华联拍卖行签订的《拍卖确认书》载明，夏忠远、李星明拍得南洋大厦地上第一、二层营业用房，两层参考总面积约3900平方米。纵观南充农行抵偿房屋、出租房屋到拍卖房屋的整个过程，南充农行通过南充中院抵偿的房屋面积为3917.59平方米，承租人南洋家具公司确定的承租面积为南充中院执行裁定给南充农行的抵债物，也即出租的面积为南充中院抵偿给南充农行的面积3917.59平方米。之后，南充农行委托拍卖面积是3917.59平方米，夏忠远、李星明与华联拍卖行签订的《拍卖确认书》也确定拍卖取得的面积约3900平方米。上述事实表明南充农行自始自终认为自己享有权益的面积是3917.59平方米，亦是按照抵偿的面积对外出租，签订租赁合同时捷祥置业作为原出租人也在租赁合同上盖章确认，说明捷祥置业在变更出租人的过程中明知南充农行对外出租的面积是抵偿的面积。其次，捷祥置业作为南洋大厦的建造方，完全具备条件知悉南洋大厦一、二层的实际面积，但捷祥置业在与南充农行、南洋家具公司签订租赁合同时并未对出租面积提出异议，相反还确认南洋家具公司承租的是南充中院执行裁定给南充农行的房屋，说明当时三方协议变更出租人时均未对出租面积有异议。最后，由于南充农行抵偿的房屋在当时是在建工程，南充农行在整个控制期间并未取得产权证，南充农行不可能通过产权登记信息知晓抵偿面积与一、二层实际面积存在差异，捷祥置业也无确实有效的证据证明南充农行明知南洋大厦一、二层的实际面积是4312.87平方米而故意以3917.59平方米进行整体出租。另外，若南充农行明知面积存在差异仍以3917.59平方米进行出租而不增加租赁费也不在租赁合同中注明原因也有悖于通常的商业逻辑。综上分析，尽管南洋大厦一、二层房屋面积在2010年被确定为4200平方米，在2012年被确权为4312.87平方米，在2018年又被法院认定其中的395.28平方米属于捷祥置业所有，但以上事实均发生在南充农行拍卖之后，即使南充农行当时是一、二层整体出租，也不能因此反推南充农行在控制房屋期间明知面积存在差异而对外出租具有过错，并实际获得了该395.28平方米的出租利益，故本院认为现有证据无法认定南充农行存在过错，也无法认定南充农行存在侵权行为，一审法院认定南充农行应承担租金及利息损失不当，本院予以纠正。 就争议焦点三，本院认为，首先，夏忠远、李星明作为共同购买人是通过拍卖取得案涉房屋权益，其权利来源于委托拍卖人南充农行。根据本案查明的事实，夏忠远、李星明确权面积大于拍卖确认书上记载的面积，但上述面积差异并不代表夏忠远、李星明就有故意侵占多余面积之意。理由如下：第一，《委托拍卖合同》《拍卖确认书》及《标的拍卖的说明》均载明是拍卖南洋大厦一、二层，并没有证据显示夏忠远、李星明在竞拍房屋时明知只是出卖南洋大厦一、二层中的部分面积；第二，《拍卖确认书》明确记载3900平方米系参考面积，《标的拍卖的说明》亦记载拍卖公司提供的面积仅供参考，拍卖成交后的实际面积若与参考面积有差异，或现有证载面积与过户时颁布的证载有差异均不影响成交价，故即使确权面积较拍卖时记载的参考面积有所增加，在夏忠远、李星明的认知范围内也认为是确权后的面积调整；第三，（2003）营法执字第84号民事裁定的内容为南洋大厦地面上第一层整层、第二层整层营业用房的房屋产权及土地使用权归夏忠远、李星明所有。法院的裁定再次让夏忠远、李星明确信他们是整体购买南洋大厦一、二层，尽管裁定面积、确权面积较拍卖确认书上记载的面积大，但夏忠远、李星明有理由相信各面积的不一致仅是一、二层面积的代指，不影响其购买一、二整层的本意；第四，在（2003）营法执字第84号裁定被再审撤销及产权证被注销后，夏忠远、李星明即起诉南充农行及捷祥置业，诉请确认南洋大厦一、二层面积全部归其所有。从整个事态发展的过程可见，夏忠远、李星明认为自己是整体购买，也实际通过诉讼的方式主张多余面积的权属。尽管该案最终判决多余面积归捷祥置业所有，但不能因为夏忠远、李星明主张权利失败就当然认定夏忠远、李星明之前具有过错，构成侵权，是否构成侵权仍然要结合全案事实及本案实际情况进行综合分析。其次，夏忠远、李星明提交的四份租赁合同显示，夏忠远、李星明出租的面积为约4000平方米，在夏忠远、李星明取得产权证前与南充农行的分析理由一致，且夏忠远、李星明自认为系整体购买也具有合理性，故本院不能认定夏忠远、李星明在取得产权证前存在侵权行为。再次，夏忠远、李星明取得产权证时应该知晓南洋大厦一、二层的实际面积为4312.87平方米，但取得产权证之后的租赁合同仍然约定出租面积为约4000平方米，夏忠远、李星明未对多余的面积进行出租，也未获得多余面积的租金收益。最后，生效判决仅是确定南洋大厦一、二层营业用房中的395.28平方米属捷祥置业所有，并没有确定该面积的具体位置，双方也未对捷祥置业所享有面积的具体位置进行确定，在395.28平方米具体位置不明、是一块面积还是多块面积不清的情况下，该面积是否具有出租、利用价值不得而知，故捷祥置业仅以其享有395.28平方米的所有权而无法确定其具体位置就主张租金损失缺乏事实依据。综上分析，本案无确实充分的证据证实夏忠远、李星明在2018年7月前侵害了捷祥置业的财产权益，也无证据证实夏忠远、李星明实际获得了多余面积的租金利益，再结合捷祥置业所享有面积的具体位置不清的事实，本院认为夏忠远、李星明亦不用承担侵权赔偿责任。一审法院认定夏忠远、李星明应承担租金及利息损失不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人南充农行、夏忠远、李星明的上诉请求均成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初5453号民事判决； 二、驳回四川捷祥置业发展有限公司的全部诉讼请求。 一审案件受理费55997元，由四川捷祥置业发展有限公司负担50997元，由夏忠远、李星明负担5000元；二审案件受理费14001元，由四川捷祥置业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  牛玉洲 审判员  邓凌志 审判员  陈丽华 二〇二〇年十二月八日 书记员  吴 双