广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初6736号 原告：柳州联购商贸有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市鱼峰区，统一社会信用代码：91450203MA5MXH176U。 法定代表人：钟良，该公司经理。 委托诉讼代理人：曾隽媛，广西银正（三江）律师事务所律师。 被告：李明，男，1990年7月9日出生，汉族，户籍地址：湖北省洪湖市，现住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：黄净，广西典哲律师事务所律师。 原告柳州联购商贸有限公司与被告李明租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柳州联购商贸有限公司的委托诉讼代理人曾隽媛、被告李明的委托诉讼代理人黄净到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州联购商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付尚欠的租金5000元；2.判令被告立即向原告支付水费329.4元（按2.7元/立方计算）；3.判令被告向原告支付2018年4月至2020年7月期间的物业费8400元（按每月5元/平方米计算）；4.判令被告向原告支付空调使用费16800元（按每月10元/平方米计算）；5.判令被告向原告支付逾期付款违约 -2- 金46988元（①以8100元为基数，按日3‰计算，自2018年4月1日起至2018年12月31日期间为6658.2元；②以18900元为基数，按日3‰计算，自2019年1月1日起至2019年12月31日期间为20638.8元；③以22500元为基数，按日3‰计算，自2020年1月1日起至4月30日期间为8100元；④以28400元为基数，按日3‰计算，自2020年5月1日起至5月31日期间为2556元；⑤以39200元为基数，按日3‰计算，自2020年6月1日起至6月30日期间为3419.1元；⑥以35200元为基数，按日3‰计算，自2020年7月1日起至7月13日期间为1267.2元；⑦以30200元为基数，按日3‰计算，自2020年7月14日起至付清之日至，现暂计至8月31日止为4348.8元）；6.判令被告向原告支付律师代理费4000元；7.判令诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2018年1月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于柳州市鱼峰区产的其中60平方米部分用于糕点的经营，租赁期从2018年1月11日至2023年3月31日。双方约定按照5000元／月的租金标准，被告须在每月的15日前支付下一个月的租金，并按照金碧物业有限公司柳州分公司收取原告的物业管理费、空调使用费、水电费的标准向原告支付上述费用。根据双方签订的《房屋租赁合同》第三条、第六条的约定，被告应在每月的28日前支付下一个月的租金，并按时交纳物业管理费及其他费用。若逾期支付，被告应承担应付日至结清日全部延迟付款违约金，逾期付款违约金按未付款项的3‰每日计算。如被告逾期30日仍未支付完毕的，原告有权解除合同并继续索赔。现被告未能在约定的期限内支付租金，经原告多次催收仍未支付，属违约行为。故原告依照双方的约定有权解除双方签订的《租赁协议》，被告应立即向原告交还租赁物，付清拖欠的租金。因此，原告故诉至本院请求判如所请。 -3- 被告李明辩称：1、被告已向原告支付了2020年6月份的房租，并于2020年7月搬离前又向原告支付了房租5000元，因此被告已经支付完毕所有应缴纳的租金；2、原告和被告在签订房屋租赁合同以后，为便于双方结算，又约定被告每月除应向原告支付房屋租金外，只需缴纳电费，计费标准为1元/度电，该计费标准远高于国家电网收取的0.65元/度电，因此被告无需再支付物业费、水费和空调使用费等其他费用；3、被告承租的店铺自2018年5月开始天花板漏水，被告一直要求原告维修，但原告始终不解决该问题，后因天花板漏水导致店铺墙壁发霉、长虫，被告无法继续经营，因此无奈向原告提出退租、解约，故被告不应承担违约责任。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2018年1月11日，原告柳州联购商贸有限公司（甲方、出租人）与被告李明（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于柳州市鱼峰区地产（建筑面积60平方米）出租给被告作“商业”用途，主要经营糕点；租赁期限为5年，自2018年4月1日起至2023年3月31日止；月租金5000元，支付方式为季度支付，由被告在上一期租金到期前15日内预付下一期租金。本合同签订当日，被告向原告支付2018年4月1日至2018年5月1日的首期租金共5000元，其他租金均按一个月交租期交纳，被告应在每个交租期末月28日前支付下一个交租期的租金；本合同签订当日，被告应向原告支付租赁保证金10000元，在本合同租赁期届满且被告完全履行合同约定义务、没有违约行为的情况下，原告将该租赁保证金在本合同终止后以现金或转账的方式无息退还被告；被告向原告委托的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费为3元／月／平方米,具体由被告与物业管理公司在签订本合同同时签订相应的物业管理合同约定。若相关部门调整物业管理费标准，则被告缴付的物业管理费应作相应调整。被告应该向原告委托的物业管理公司支付空调使用费，空调费为5元／㎡／月（按建筑面积计算），具体由被告与物业管理公司在签订本合同同时签订相应的物业管理合同约定；该房屋暂约定在2018年1月13日前交付使用；被告负责自接收该房屋之日起所产生的水 -4- 费、电费、煤气费、暖气费、中央空调费、各种固网电话费、有线电视使用费、宽带网使用费、电路损耗费及其他所有费用。使用前被告应与原告委托的物业管理公司签订物业管理合同，就物业管理和服务的有关事项进行约定，并配合物业管理公司的物业管理工作；因被告违约导致本合同提前解除的，租赁保证金不予退还。被告尚未支付租赁保证金或未足额支付租赁保证金的，应按照本合同约定的租赁保证金总额支付违约金，且原告行使该权利并不影响原告在本合同项下的其他权利行使。若租赁保证金不足以弥补原告损失的，被告还应赔偿；被告应按时交纳租金、物业管理费及其他费用，否则，每天逾期一日，被告须按应交而未交金额的3‰向原告支付违约金，如逾期30天不交的，原告有权解除本合同；本合同因任何原因终止时，被告须在合同终止之日结清一切应交费用和款项；原告因向被告催付租金及其它费用或者原告因被告违约而行使合同约定权利引起的所有合理费用和开支（包活但不限于合理的律师费），或原告因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支均由被告承担，原告有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向被告追讨；等等。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋。因原告认为被告未依约支付租金及相关费用，其经多次催收无果，故诉讼本院，提出前述诉讼请求。 本案审理过程中，原、被告均认可本案《房屋租赁合同》已解除，被告已经搬离租赁房屋。原告自认被告依约按照月租金5000元的标准向其支付了从2018年4月1日起至2020年6月30日止共27个月的租金135000元，诉请的尚欠租金是2020年7月份的租金。 本院认为，原告柳州联购商贸有限公司与被告李明于2018年1月11日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告亦应依约向原告履行支付房屋租金的义务。本案中，双方对本案《房屋租赁合同》已解除，被告已经搬离租赁房屋的事实无异议，本院予以确认。结合本案原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、本案《房屋租赁合同》何时解除？被告是否尚欠原告租金5000元？2、原告主张被告支付水费329.4元、物业费8400元及空调使用费 -5- 16800元是否应获支持？3、原告主张被告支付违约金46988元是否应获支持？4、原告主张被告支付律师代理费4000元是否应获支持？ 针对争议焦点1，双方对《房屋租赁合同》解除的时间、原因及被告搬离租赁房屋的时间各执一词。原告陈述:因被告未依约支付租金及相关费用构成违约，原告于2020年7月8日以书面通知被告的形式行使了单方解除权，被告于2020年7月18日搬离租赁房屋。被告辩称：合同解除的原因是租赁房屋天花板漏水，原告一直未尽维修义务导致被告无法实现房屋租赁的合同目的，原告于2020年7月13日主动提出退租，并于当日搬离租赁房屋。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。虽原告向本院提交了《解除房屋租赁合同通知书》，但对于被告是否实际收到该通知及被告搬离租赁房屋的时间未能举证证明，被告对此亦不予认可，故本院以被告自认的2020年7月13日解除合同并搬离租赁房屋的时间为本案《房屋租赁合同》的解除的时间。本案中，被告辩称已经付清租金，但所举证证据并不能证实其辩解，原告不予认可，本院不予采信。因原告自认被告已付清从2018年4月1日起至2020年6月30日止的房屋租金，故被告尚应向原告支付从2020年7月1日起至本案《房屋租赁合同》的解除之日即2020年7月13日止的房屋租金2167元（5000元/月÷30天×13天)，原告主张被告支付《房屋租赁合同》解除之后的租金缺乏事实依据，故对原告诉请租金超出部分，本院不予支持。 针对争议焦点2，《房屋租赁合同》中对于水费、物业管理费及空调使用费的负担有明确的约定，即约定上述费用自被告接收租赁房屋之日起由被告负责向原告委托的物业管理公司支付。被告辩称双方于合同签订后口头变更了有关合同内容约定被告只需要按照1元/度的标准向原告支付电费，则无需再支付租赁期间的水费、物业管理费及空调使用费，因未能举证证明，原告不予认可，本院不予采信。但因原告并非上述 -6- 费用的收费主体，且原告所举证据并不能证实被告所欠上述各项的实际费用，故对原告主张被告向其支付水费329.4元、物业费8400元及空调使用费16800元的诉请，因证据不充分，本院亦不予支持。 针对争议焦点3，《房屋租赁合同》中关于租金的支付方式既约定按季度支付，又约定按月交纳。因该合同为原告提供的格式文本，故应按照有利于被告的原则，视为按季度交纳租金。庭审中，原告自认被告依约按照月租金5000元的标准向其支付了从2018年4月1日起至2020年6月30日止的租金，现又主张被告从起租日（2018年4月1日）起以所谓的尚欠租金、水费、物业管理费及空调使用费为基数计付违约金，自相矛盾，且证据和理由不充分，本院不予支持。虽原告陈述被告于2020年6月30日和2020年7月13日分别支付的5000元是交纳2020年5月和6月的租金，但按照季度支付的方式来看，被告亦不存在逾期支付租金的情形。但《房屋租赁合同》明确约定：“本合同因任何原因终止时，被告须在合同终止之日结清一切应交费用和款项”，因本案《房屋租赁合同》于2020年7月13日终止时，原告尚有租金2167元未结清且至今未付，构成违约，考虑合同中每日3‰的违约金支付标准约定过高，本院予以调整，故对被告应向原告支付的违约金，本院酌情认定为：以被告尚欠租金2167元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年7月14日起计算至本案债务实际清偿之日止。对原告诉请违约金超出部分本院不予支持。 针对争议焦点4，关于律师代理费，《房屋租赁合同》中双方对律师费的负担进行了明确约定，因被告未能依约于合同解除之日结清一切应交费用和款项，构成违约，故原告主张为实现债权聘请律师代理诉讼而产生的费用，有事实和法律依据，但考虑原告主张的律师代理费系按照诉请标的额计算收费，在本院对原告部分诉请不予支持的情况下，该费用亦应相应扣减，故对被告应该向原告支付的律师代理费，本院酌情认定为1000元，对原告诉请律师费超出部分，本院不予支持。 -7- 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告李明应于本判决生效之日起十日内向原告柳州联购商贸有限公司支付租金2167元； 二、被告李明应于本判决生效之日起十日内向原告柳州联购商贸有限公司支付违约金（该违约金以尚欠租金2167元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年7月14日起计算至本案债务实际清偿之日止)； 三、被告李明应于本判决生效之日起十日内向原告柳州联购商贸有限公司支付律师代理费1000元； 四、驳回原告柳州联购商贸有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1838元（原告已向本院预交），减半收取919元，由原告柳州联购商贸有限公司负担889元，被告李明负担30元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  伍艳丽 -8- 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  杨 柳 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于 -9- 造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。