安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终10002号 上诉人（原审原告、反诉被告）：武瑶，女，1994年8月17日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：吴书雅，安徽力澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈战旗，安徽力澜律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：宇汝明，男，1972年12月17日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：孙焱维，安徽高速律师事务所律师。 上诉人武瑶因与被上诉人宇汝明房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初6752号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 武瑶上诉请求：撤销一审判决第四项，改判宇汝明支付装修损失47200元，诉讼费由宇汝明承担。事实和理由：1.武瑶租赁房屋的目的是为了经营服装,该房屋原承租人是经营保健品、茶叶之类的商品,房屋用途与服装经营根本不是一个类型,为实现租房使用目的,武瑶必然要对房屋进行重新装修。2.原承租人在房屋租赁到期将房屋返还给宇汝明时已经将涉案房屋内的装修装饰物拆除,包括墙壁货柜、空调等,并且将房屋墙面破坏严重,留下大量的钉空等,武瑶为能正常使用房屋进行了墙面、房顶、地面装修,并根据需要安装货架、改造房门、卫生间、吧台等,为此进行了大量的资金投入,以上亦有店内照片予以证明。3.武瑶的装修有装饰装修工程施工合同,装修清单及价格,武瑶支付装修款采用的是现金支付,有实际装修施工人的收款收据,这足以证明武瑶进行了实际装修且为此支付了47200元的装修款。所以无论从正常的认知还是证据角度,武瑶实际装修损失是实际存在且能够计算的,原审法院以证据不足以证明实际装修损失为由不予支持,显然对事实存在认定错误。4.本案中武瑶租赁房屋的目的是为了经营服装,赚取利润,房屋租赁合同约定为租赁期限三年。在双方合同履行不足一年的情形下,宇汝明即要求解除合同,并且在双方未协商一致的情形下纠集人员多次到店内进行吵闹并驱赶店内顾客,一方面造成武瑶不能正常营业,明显减少了营业收入;另一方面对武瑶的经营形象造成了极坏的影响,也在很大程度上影响了武瑶的经营收入,对此给武瑶造成的较大的经济损失,对此亦有录音录像加以证明。5.双方租赁合同提前解除打乱了武瑶的经营计划,需要重新租赁房屋、进行店面装修,中间较长时间不能营业。6.宇汝明在明知与房屋所有人合肥庐阳国有资产经营有限公司之间仅有无固定期限合同的情形下与武瑶签署三年期租赁合同,因房屋所有人收回房屋致使合同无法继续履行,宇汝明存在明显的过错，应当承担违约损害赔偿责任。除按照合同约定的8000元的违约金外,宇汝明应当依法赔偿武瑶为此遭受的47200元的装修损失。 宇汝明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合理，应予维持，武瑶的上诉请求缺乏事实基础，证据支撑和法律依据，请求依法驳回。武瑶主张47200元的装修损失，其提供的合同工程造价单及收据本身证据之间存在矛盾，与本案事实情况不符，不能达到其证明目的，如其合同项目名称和装修清单的项目名称是两个项目，案涉商铺建筑面积共31平方，但工程造价单显示的面积是40平方，这些证据材料出自同一处，却存在多处相互矛盾之处，因此宇汝明有理由怀疑武瑶提供的证据均是不真实的，系为诉讼制造的虚假材料，且与本案无关联，且武瑶也未提供付款凭证及正式发票予以佐证，提供以上材料的主体也未到庭接受质证，因此一审法院认为武瑶提供的证据不足以证明其实际损失超出了违约金的标准完全是正确的。合同约定的违约金数额系双方真实意思表示，协商一致的，对双方具有同等的约束力，该8000元违约金已经起到了补偿守约方和惩罚违约方的功能。违约金已经弥补损失。 武瑶向一审法院起诉请求：1.武瑶、宇汝明之间租赁合同解除，宇汝明向武瑶支付店面装修损失赔偿款47200元；宇汝明向武瑶支付违约金8000元；2.宇汝明向武瑶返还租房押金8000元；3.诉讼费用由宇汝明承担。 宇汝明向一审法院提出反诉请求：1.双方之间的租赁合同于2020年5月12日解除；2.武瑶支付欠交的房屋租金27720元、电费401元、违约金8000元，合计36121元；3.诉讼费用由武瑶承担。 一审法院认定事实：2015年12月1日，宇汝明与合肥庐阳国有资产经营有限公司（以下简称庐阳国资公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定庐阳国资公司将位于合肥市间约31平方米的商铺租赁给宇汝明使用，租期自2016年1月2日至2019年1月1日，保证金为17065元，年租金为68260元。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同到期后，双方没有续签合同，宇汝明继续使用房屋，并支付租金至2019年12月1日。 2019年1月1日，宇汝明作为出租方（甲方），武瑶作为承租方（乙方），签订《合肥爱心房产租赁合同》一份，约定甲方将上述房屋租赁给乙方使用，租赁期限自2019年1月6日至2022年1月5日，月租金6300元，三个月一付，每租期开始前10日交清下一期租金；水、电、物业管理等费用由乙方承担；甲方提供的房屋、家具及内外设施，乙方需慎重保护，如损坏或丢失按价赔偿或修复完善；如一方违约，应向对方支付一个月租金标准的违约金；之后，备注栏中又注明违约金是押金8000元。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，宇汝明将房屋交付使用，武瑶在房屋原有装修基础上进行了重新装修。武瑶支付押金8000元，并按约支付租金至2020年1月5日。 因案涉房屋将用于电信网点置换，庐阳国资公司于2019年11月15日通知宇汝明将收回案涉房屋，要求宇汝明于2019年12月12日前交还房屋。2020年4月14日，庐阳国资公司再次通知宇汝明于2020年4月20日前交还房屋。宇汝明收到上述通知后，即要求武瑶解除合同、搬离房屋，双方因此发生争议。 2020年5月12日，武瑶将房屋交还宇汝明。宇汝明于次日将房屋交还庐阳国资公司。庐阳国资公司扣除2019年12月和2020年1月租金后，将剩余押金退还给宇汝明。另外，宇汝明代武瑶缴纳了电费401元。 一审法院认为，武瑶与宇汝明签订的房产租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。武瑶于2020年5月12日将房屋交还宇汝明，故该院确认双方的租赁合同于该日已解除。本案的争议焦点在于违约责任应如何认定。宇汝明在与庐阳国资公司未签订书面的续租合同的情况下，与武瑶签订了三年期的租赁合同，致使合同履行处于不确定、不稳定的状态，且也确实因为庐阳国资公司解除了不定期租赁合同导致武瑶无法继续使用案涉房屋，给武瑶造成了一定的经济损失，宇汝明应当承担相应的违约责任，该院对于武瑶要求宇汝明支付违约金8000元的诉讼请求予以支持。对于宇汝明主张的违约金，该院不予支持。对于武瑶要求宇汝明赔偿装修损失47200元的主张，因违约金本身即是对损失赔偿额的计算方法的一种约定，其证据不足以证明其实际损失超出了违约金的标准，该院不予支持。对于武瑶要求返还押金的主张，以及宇汝明要求支付租金、电费的主张，该院认为，案涉房屋属于国有企业经营性用房，根据安徽省、合肥市以及庐阳区政府的相关政策，武瑶符合减免三个月租金的政策要求，另外，庐阳国资公司未收取宇汝明2020年2月1日之后的租金，考虑到合同的提前解除系宇汝明原因导致，且需给予武瑶合理的搬离房屋的期限，该院确定武瑶无需支付2020年2月1日之后的租金，但应当向宇汝明支付2020年1月6日至2020年2月1日期间的租金5592元，另需支付宇汝明垫付的电费401元，合计5993元。上述租金及电费在押金8000元中扣除后，宇汝明还需返还武瑶押金2007元。综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认宇汝明与武瑶之间的房屋租赁合同已于2020年5月12日解除；二、宇汝明于判决生效之日起十日内返还武瑶押金2007元；三、宇汝明于判决生效之日起十日内支付武瑶违约金8000元；四、驳回武瑶的其他诉讼请求；五、驳回宇汝明的其他诉讼请求。一审本诉案件受理减半收取为690元，由武瑶负担580元，宇汝明负担110元；反诉案件受理费减半收取为352元，由宇汝明负担292元，武瑶负担60元。 二审期间，当事人没有提交新的证据。武瑶申请证人宋云飞作证，证人证言的主要内容为：北一环琼瑶店的装饰装修是证人施工；工程款47200元，武瑶分两次支付，第一次在店里，合同签了给20000元现金，当时没打条子，第二次2019年2月中旬结束了给的，也是在店里现金给的；案涉工程笼统的做了一个清单；工程名称柏林春天是别人的，证人在电子版上直接改给武瑶看的，证人没详细看，是笔误；证人是所在装修公司的法定代表人；造价表上反映的施工内容并无相关材料反映，时间太长了，证人没有留存；对于造价表中的房子面积与租赁合同存在差异的原因系当时量的面积没有仔细量，是武瑶告诉证人40平方米，就按40平方米给的报价，具体房屋面积不清楚；工程量按照前期说好的价格计算，造价表只是列了大概的项目，不准确。武瑶的举证意见：证人已经证明案涉房屋装修工程收取了装修费用47200元。宇汝明质证：证人是装修公司的法定代表人，公章由其持有，工程造价表由其出具，可以反映一审的证据是其单方制作，证言是单方陈述，没有双方签字确认的结算材料，不能证明实际履行。 对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，宇汝明在未与庐阳国资公司续签租赁合同的情况下与武瑶签订本案房屋租赁合同，因庐阳国资公司要求收回房屋致使案涉房屋租赁合同不能继续履行，宇汝明构成违约，应当承担相应的违约责任。双方对一审判决关于租赁合同解除、返还押金、支付违约金的判项并无异议，本院予以确认。武瑶上诉要求宇汝明赔偿装修损失47200元并以装修合同、收据、证人证言作为主要依据。首先，武瑶在签订租赁合同时并未审查宇汝明当时是否有权出租案涉房屋，在装修本案房屋前也未将装修合同出示给宇汝明并取得明确的装修的许可，武瑶存在一定过失。其次，武瑶主张的装修仅有装修合同和清单、收据，该装修清单反映的内容与本案房屋存在多处差异，收据也不能充分证明装修款项是否实际支付，也没有装修材料、单据反映实际装修过程，案涉房屋的收取与交还亦未对装修情况进行确认，武瑶主张的实际装修损失证据并不充分。再者，案涉租赁约定期限自2019年1月6日到2022年1月5日，武瑶自2020年5月12日交还房屋，已经实际占有使用一年多时间，其要求宇汝明承担全部装修款也没有依据。一审法院已经支持了武瑶关于违约金的主张，综合本案证据、合同履行情况、双方过错程度，一审法院未另行支持武瑶要求宇汝明赔偿装修损失的请求并无不当，本院予以维持。 综上，武瑶的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费980元，由武瑶负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理贾柏轩 书记员施佳佳 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。