西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终857号上诉人（原审原告）：宇拓驾校，住所地西藏自治区拉萨市，统一社会信用代码52540100783538893C。负责人：卓某，该校校长。委托诉讼代理人：温某，西藏子产律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋某，西藏子产律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：拉萨市堆龙德庆区乃琼街道乃琼社区居民委员会，住所地西藏自治区拉萨市堆龙德庆区乃琼街道，统一社会信用代码54540103ME24461972。法定代表人：旦某，该居委会主任。委托诉讼代理人：王某，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白某，泰和泰（拉萨）律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：拉萨市堆龙德庆区自然资源局，住所地西藏自治区拉萨市堆龙德庆区东嘎东路**，统一社会信用代码11540125009911679D。法定代表人：扎某，该局局长。委托诉讼代理人：陈某，西藏国昂律师事务所律师。上诉人宇某（以下简称宇拓驾校）因与被上诉人拉萨市堆龙德庆区乃琼街道乃琼社区居民委员会（以下简称乃琼居委会）、拉萨市堆龙德庆区自然资源局租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宇拓驾校的委托诉讼代理人温某，被上诉人乃琼居委会的委托诉讼代理人王某，被上诉人拉萨市堆龙德庆区自然资源局的委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宇拓驾校向本院上诉请求：一、撤销（2020）藏0103民初378号民事判决；二、改判支持宇拓驾校的全部诉讼请求；三、本案全部诉讼费由乃琼居委会，拉萨市堆龙德庆区自然资源局承担。事实和理由：一、一审判决认定宇拓驾校在案涉土地上构建的建筑物及设施设备不应得到赔偿，属事实认定不清，适用法律错误。理由如下：1.一审法院以租赁土地被国家征收后，土地性质由集体变为国有财产，宇拓驾校在未取得合法土地使用权或土地管理部门批准前，宇拓驾校无权在地上修建建筑物，宇拓驾校在该土地上修建建筑物的行为侵犯了国家公共利益，违反国家法律、行政法规的规定，由此产生的损失应由宇拓驾校自行承担属认定事实错误；2.一审法院认定该土地被征收后宇拓驾校仍向乃琼居委会支付租金，说明该土地征收后乃琼居委会未向宇拓驾校说明该土地被征收的事实，一审法院认定宇拓驾校私自在国有土地上构建建筑物，从而未予支持其主张的赔偿诉求属认定事实错误。3.案涉《土地租赁合同》第六条虽约定宇拓驾校不得擅自改变土地性质，但案涉土地的租赁用途为驾校练车场。该练车场地应包括宇拓驾校修建的建筑物在内的一切有关建筑物、设施设备；另，该条约定的是不能改变“土地性质”，而非不能改变“租赁土地的用途”，“土地性质”与“租赁土地的用途”二者截然不同，一审法院不能适用本条认定乃琼居委会不应对宇拓驾校损失进行赔偿。4.双方对案涉《土地租赁合同》的解除均无过错，但乃琼居委会恶意隐瞒了案涉租赁土地被征收的事实，而继续收取土地租金，导致宇拓驾校进行了投资修建，由此产生的损失乃琼居委会应承担责任。综上，一审法院判决未予支持宇拓驾校的损失赔偿属认定错误。二、关于拉萨市堆龙德庆区自然资源局是否承担责任的认定。一审法院认为本案系租赁合同纠纷，出租人和承租人分别为宇拓驾校和乃琼居委会，拉萨市堆龙德庆区自然资源局不是合同相对人，与本案无直接法律关系，且拉萨市堆龙德庆区自然资源局在本案中亦不存在过错，未予支持宇拓驾校要求拉萨市堆龙德庆区自然资源局与乃琼居委会承担连带责任属认定错误。本案中乃琼居委会和拉萨市堆龙德庆区自然资源局均未向宇拓驾校告知案涉土地全部征收的事实，且宇拓驾校修建后期建筑设施时乃琼居委会，拉萨市堆龙德庆区自然资源局均未予以制止，还收取租金，导致宇拓驾校产生案涉损失，对此，乃琼居委会和拉萨市堆龙德庆区自然资源局均有过错，故拉萨市堆龙德庆区自然资源局应承担连带责任。乃琼居民委员会辩称，1.宇拓驾校擅自改变租赁土地用途，修建建筑设施行为不符合双方的约定；2.宇拓驾校在明知案涉土地已被征收的情况下继续在该土地上修建建筑设施的行为属恶意扩大损失，该损失应由其自行承担。拉萨市堆龙德庆区自然资源局辩称，1.拉萨市堆龙德庆区自然资源局不是本案适格的主体；2.一审法院判决拉萨市堆龙德庆区自然资源局不承担责任正确，请求维持一审判决。宇拓驾校向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的《土地租赁合同》；二、判决乃琼居委会向宇拓驾校赔偿50万元（具体赔偿数额以评估为准）；三、判决拉萨市堆龙德庆区自然资源局与乃琼居委会承担连带责任；四、本案的诉讼费由乃琼居委会、拉萨市堆龙德庆区自然资源局承担。五、乃琼居委会与拉萨市堆龙德庆区自然资源局共同承担本案评估费80,000元。一审法院认定事实：2015年6月1日，宇拓驾校与乃琼居委会间签订《土地租赁合同》，约定将乃琼居委会位于东至岗德林属地界、西至实训大队火车临路水道，南至宇拓驾校原有地水道边止，北至新修路沿线的26亩土地租赁给原告，期限13年，自2015年6月1日至2028年6月1日。用途为驾校练车场地，付款方式：分三阶段、三种幅度给付。前五年（2015年6月1日至2020年6月1日）租金按每亩2500元计算，26亩每亩总计65,000元。中期五年（2020年6月1日至2025年6月1日）租金按每亩3000元计算，26亩，每年总计78,000元。后期三年（2025年6月1日至2028年6月1日）租金按每亩3500元计算，26亩每年总计91,000元。该合同还对双方权利义务及违约责任等做出明确约定。合同签订后，因修建拉萨市北环路延伸段（堆龙段）、环城路（西环路）项目需要，拆除宇拓驾校在乃琼镇岗德林村民委员会、乃琼村民委员会所租赁土地上的建筑物及地面硬化、围墙、绿化等设施。2016年5月10日，拉萨市堆龙德庆区自然资源局与宇拓驾校及案外人益西央宗签订《拆迁安置补偿协议》，确认第三人拉萨市堆龙德庆区自然资源局对宇拓驾校主体建筑面积1580.26平方米建筑物、室内装饰装修、、地上附属设施进行补偿补偿费用为21,589,512元，由宇拓驾校于2016年5月4日前完成搬迁。2016年5月13日，宇拓驾校收到全部拆迁安置补偿款21,589,512元。以上事实由（2019）藏01民终981号民事判决在卷佐证。拉萨市堆龙德庆区自然资源局诉宇拓驾校、卓某、益西央宗房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院作出民事判决，判决：“一、宇拓驾校于判决生效之日起十五日搬离被征收土地；二、驳回拉萨市堆龙德庆区自然资源局其他诉讼请求。”后宇拓驾校不服，上诉至西藏自治区拉萨市中级人民法院，西藏自治区拉萨市中级人民法院于2019年12月26日作出（2019）藏01民终981号民事判决，判决驳回宇拓驾校上诉，维持一审判决。另查明，宇拓驾校已向乃琼居委会缴纳租金至2020年6月1日。2020年7月3日，经北京建亚恒泰房地产评估有限公司对涉案土地上的建筑物和设施设备评估，出具北京建亚（藏）评报字［2020］第001号《资产评估报告》,鉴定结论为：修建的建筑物和设备在评估基准日2020年6月15日的市场价值为489,512元（人民币肆拾捌万玖仟伍佰壹拾贰元整），后双方因租赁合同发生纠纷，故诉至法院。再查明，2020年2月，拉萨市堆龙德庆区乃琼镇乃琼村村民委员会变更为拉萨市堆龙德庆区乃琼街道乃琼社区居民委员会，并于同年5月份正式使用社区委员会印章。一审法院认为，本案系因租赁合同产生的法律纠纷。根据当事人在庭审中诉辩情况，本案的争议焦点为：1.双方当事人签订的《土地租赁合同》应否解除的问题；2.土地上建筑及设施设备损失应否得到赔偿；3.拉萨市堆龙德庆区自然资源局是否承担责任。一审法院逐一评析如下：关于《土地租赁合同》应否解除问题。一审法院认为，当事人在履行《土地租赁合同》过程中，2016年5月10日，因修建拉萨市北环路延伸段（堆龙段）、环城路（西环路）项目需要，涉案土地、建筑物及设施设备已被征收,故双方当事人签订的《土地租赁合同》已经终止，终止时间为2016年5月10日。合同终止后，涉案合同自动解除，故一审法院对宇拓驾校请求解除合同的诉请未予支持。关于土地上修建建筑及设施设备损失500,000元及鉴定费80,000元应否得到赔偿的问题。经北京建亚恒泰房地产评估有限公司评估，修建的建筑物和设备在评估基准日2020年6月15日的市场价值为489,512元。在本案中宇拓驾校诉称系在土地征收后新修建的建筑物及设施设备，一审法院认为，2016年7月份在土地上修建的建筑物及设施设备，但宇拓驾校未提出相关证据予以证明具体修建时间，但《资产评估报告》显示建成年份为2017年，故可以推定该土地上修建建筑物和设施设备系在土地被国家征收后修建的。一审法院认为，宇拓驾校在土地上构建的建筑物及设施设备损失不应得到赔偿，理由如下：1.国家公共财产神圣不可侵犯。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或破坏国家或集体的财产，租赁合同约定的土地被国家征收后，土地性质由集体所有变更为国家所有，对此土地已属于国有土地。在本案中宇拓驾校在未合法取得国有土地使用权或土地管理部门批准前，宇拓驾校无权使用国有土地，更不允许在土地上修建建筑物，宇拓驾校私自在国有土地上构建建筑物的行为，侵犯了国家公共财产利益，违反了国家法律、行政法规的规定，由此产生的损失应有宇拓驾校自行承担。2.从租赁法律关系本身来看，合同第六条之约定：“合同期限内，乙方（宇拓驾校）不得擅自改变土地性质，乙方按照相关规定办理相关手续，手续不齐全，不完善等造成损失与甲方无关”。在本案中乙方租赁土地的用途仅为驾校练车场地，原告宇拓驾校改变用途在案涉土地构建建筑物，违反了合同约定；依据合同第九条之约定：“合同期限届满，或者以其他任何方式解除、终止合同时，乙方（宇拓驾校）在租赁土地上建筑物归甲方（乃琼居委会），乙方不得提出任何补偿或赔偿请求。”，对此涉案土地上的建筑物在合同终止后应归乃琼居委会所有。另，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条之规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。在本案中，宇拓驾校作为承租人未经出租人乃琼居委会同意，擅自在土地上修建建筑物及相应设施，违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十三条之规定。3.从宇拓驾校、乃琼居委会双方过错来看，依据双方当事人向法庭提交的证据，在2016年5月10日宇拓驾校与拉萨市堆龙德庆区自然资源局及案外人益西央宗签订《拆迁安置补偿协议》并领取了拆迁补偿费的行为，能够证明宇拓驾校系明知涉案土地被征收的事实，宇拓驾校在明知涉案土地被征收的情况下，其在土地被征收后的投资并非善意的，其在土地上修建建筑物及相关设施的行为，属于自行扩大损失，不应由出租人乃琼居委会承担。且宇拓驾校提交的证据亦无法证明乃琼居委会在本案中存在过错，但乃琼居委会在土地被征收后无权继续收取的租金，应当依法退还。综上分析，宇拓驾校主张的损失及鉴定费于法无据，一审法院未予支持。关于拉萨市堆龙德庆区自然资源局是否承担责任的问题。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，出租人和承租人分别为宇拓驾校和乃琼居委会，拉萨市堆龙德庆区自然资源局不是合同相对人，与本案无直接法律关系，且拉萨市堆龙德庆区自然资源局在本案中亦不存在过错，故一审法院对宇拓驾校的该项诉请未予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十四条、第二百一十六条、第二百二十三条，《中华人民共和国土地管理法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决驳回宇拓驾校的全部诉讼请求。本案二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依据双方的诉辩要点，本案的争议焦点为：一、案涉《土地租赁合同》的解除问题；二、宇拓驾校主张的建筑物及设施设备损失应否支持的问题；三、拉萨市堆龙德庆区自然资源局是否承担责任的问题。关于案涉《土地租赁合同》解除问题。宇拓驾校上诉主张案涉《土地租赁合同》并非双方协商解除，只因案涉土地已被征收，合同目的无法实现，故宇拓驾校提出解除案涉《土地租赁合同》的诉讼请求。本院认为，案涉土地因被征收，导致双方的合同目的不能实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项的规定，双方对案涉《土地租赁合同》均享有法定的解除权，但依据查明的事实，双方均未向对方提出过解除案涉《土地租赁合同》，现宇拓驾校诉讼要求解除案涉《土地租赁合同》符合法律规定，本院予以支持。一审法院认为在宇拓驾校与自然资源局签订拆迁补偿协议时，案涉《土地租赁合同》此时已自动解除没有法律依据，本院对此予以纠正。关于宇拓驾校主张的建筑及设施设备损失应否支持的问题。宇拓驾校上诉称，乃琼居委会在2016年5月10日签订拆迁补偿协议后，在未向其通知案涉《土地租赁合同》涉及的全部土地已被征收的情况下，还继续收取土地租金至2020年6月1日。宇拓驾校在2016年底至2017年修建案涉建筑物造成的案涉损失，乃琼居委会对此应承担赔偿责任。乃琼居委会和拉萨市堆龙德庆区自然资源局认为，产生案涉损失的原因是宇拓驾校自身造成。本院认为，案涉《土地租赁合同》解除是因案涉租赁土地已被征收，无法继续履行。对此双方均无过错。但对案涉诉争建筑设施最终无法继续使用的损失，宇拓驾校和乃琼居委会均存在过错。对此，本院分析如下：一、宇拓驾校与拉萨市堆龙德庆区自然资源局签订的《拆迁补偿协议》是地上附着物的补偿，该协议补偿范围仅涉及建筑面积，无法体现被征收土地的范围。本案中，宇拓驾校租赁的案涉土地是整块土地，其收到因租赁土地被征收后对地上附着物的补偿时，宇拓驾校作为案涉租赁土地的承租人其未向乃琼居委会或拉萨市堆龙德庆区自然资源局征询过案涉租赁土地征收的范围。对此，宇拓驾校未尽到应有的注意义务，存在过错。二、虽乃琼居委会、拉萨市堆龙德庆区自然资源局均称，宇拓驾校在签订拆迁补偿协议时对案涉租赁的全部土地已被征收事实知晓，但该拆迁补偿协议仅涉及地上附着物补偿面积并未体现土地征收面积，而现有证据不能证实乃琼居委会或拉萨市堆龙德庆区自然资源局已向宇拓驾校告知案涉《土地租赁合同》涉及的全部土地已被征收的事实，对此，乃琼居委会作为案涉《土地租赁合同》出租方，其未尽到合理的告知义务，存在过错。三、依据本案查明的事实，乃琼居民委员会与拉萨市堆龙德庆区自然资源局于2016年4月19日签订土地补偿协议，即自该协议签订之日起，乃琼居委会对案涉土地已没有租赁权，而宇拓驾校自2016年6月1日至2019年10月16日分四次收取案涉租赁土地至2020年6月1日的土地租赁费。对此，乃琼居委会对已征收的土地继续收取租金的行为就存在过错，而且乃琼居委会在案涉租赁土地被征收后继续收取租金行为，可能导致宇拓驾校为办理驾校事宜再建驾校练车场及配套建设是应预见到，故乃琼居委会对此存在过错。综合所述，乃琼居委会、宇拓驾校对造成案涉建筑物和设施设备价值双方均存在过错，依据公平原则，本院酌情认定，双方应各自承担50%责任，即对宇拓驾校主张的损失赔偿，本院支持244,756元（489,512元÷2＝244,756元），剩余部分由宇拓驾校自行承担。一审法院对此判决不妥，本院予以纠正。本院认为，本案在一审中产生的资产评估费，亦属宇拓驾校损失部分，对此，因乃琼居委会、宇拓驾校均存在同等过错情况，双方对该评估费各自承担50%，即对宇拓驾校主张的评估费，本院仅支持40,000元，剩余部分由宇拓驾校自行承担。对此，一审法院判决不妥，本院予以纠正。关于拉萨市堆龙德庆区自然资源局是否承担责任的问题。本院认为，本案系宇拓驾校依据案涉《土地租赁合同》提起的租赁合同纠纷，依据合同相对性，宇拓驾校要求拉萨市堆龙德庆区自然资源局承担连带责任既无合同约定也无法律规定，一审法院未予支持其主张正确，本院予以维持。综上所述，宇拓驾校的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项、第九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初378号民事判决；二、解除拉萨市堆龙德庆区乃琼街道乃琼社区居民委员会与宇某签订的《土地租赁合同》；三、拉萨市堆龙德庆区乃琼街道乃琼社区居民委员会于本判决生效之日起十五日内向宇某赔偿244,756元；四、拉萨市堆龙德庆区乃琼街道乃琼社区居民委员会于本判决生效之日起十五日内向宇某支付评估费40,000元；五、驳回宇某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10,600元（宇某预交），由拉萨市堆龙德庆区乃琼街道乃琼社区居民委员会负担5204元，由宇某负担5396元；二审案件受理费10,600元（宇某预交），由拉萨市堆龙德庆区乃琼街道乃琼社区居民委员会负担5204元，由宇某负担5396元；本判决为终审判决。审  判  长   格  珠审  判  员   胡 晓 雯审  判  员   德吉梅朵二〇二〇年十二月二十三日书  记  员   谢 生 菊