北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8585号上诉人（原审被告）：石宝庆，男，1969年11月4日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：刘长军，北京市房山区城关街道第二法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：刘金明，男，1963年2月26日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：穆惠荣，北京市德润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨爱军，女，1969年2月7日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李璐，北京市大道政通律师事务所律师。上诉人石宝庆、刘金明因与被上诉人杨爱军确认合同无效纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初4134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。石宝庆上诉请求：撤销一审判决第二项，发回重审或者依法改判，一审、二审诉讼费用由杨爱军、刘金明承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。杨爱军再次协商原离婚协议书中提到的北房4间拆除翻建一事，被上诉人杨爱军同意并要求上诉人再支付5000元，承诺石某1结婚后搬出此宅院。2014年8月20日上诉人向石楼镇夏村村委会递交建房书面申请，房屋建完石某1结婚后，2016年被上诉人杨爱军知道上诉人在其女儿石某1卡里有存款15万元要求上诉人再支付10万元购房款，上诉人无奈只能放弃石某1卡里的10万元。2017年春节后被上诉人杨爱军搬出此宅院。一审法院在认定证人证言时，未按照法律程序要求证人出庭经双方当事人询问。证人证言的书面材料属于格式化，并非证人亲笔书写，不具有证明力。刘金明上诉请求撤销（2020）京0111民初4134号民事判决书，发回原审人民法院重审，或者查清事实依法改判；判令被上诉人承担本案二审诉讼费。事实与理由：一、原审认定相关事实证据明显不足，事实认定存在明显错误。原审关于事实认定部分认定相关事实如下：(1)杨爱军与石宝庆原为夫妻关系，双方于2007年11月19日协议离婚，离婚协议约定将249号平房4间归杨爱军所有：(2)2019年2月27日石宝庆与刘金明签订房屋买卖合同，交易标的为北房4间、西邻东西厢房各两间，价款为60万，双方未作使用权人变更。（3)关于案涉在院内房屋建造情况，确认离婚协议约定的平房4间已经不存在，2010年新建东西房2两间，2015年拆旧房4间并新建5间北房。原审法院认定的第一项、第三项事实证据明显不足，事实认定错误。首先，据以认定杨爱军与石宝庆离婚事实及离婚财产约定证据明显不足。被上诉人杨爱军为证明自己为案涉房屋权利人，仅提交了一份离婚协议，离婚协议虽有双方签字，但并非婚姻登记部门登记备案的离婚协议，依法不应予以采信，无法据此认定被上诉人对案涉房屋具有法定权益。其次，原审既已认定离婚协议约定的平房4间灭失，但对谁是后期翻建房屋的权利人等相关事实未作充分认定，无法确定被上诉人杨爱军为翻建房屋的权利人，无法确定其对案涉房屋具有法定权益。二、原审对案件基础事实认定不清。根据原审被告石宝庆的陈述及案件证据可知，案涉房屋土地为村集体宅基地，宅基地权属证明显示权利人为原审被告石宝庆之父石振明，离婚协议约定平房4间系石振明建造。无证据显示石宝庆与杨爱军签署协议时石宝庆对平房4间具有合法处分权。因此，即使离婚协议系经婚姻登记机关登记备案，该协议中关于房屋归属的约定也属于无权处分，在无权利人追认的情况下，杨爱军无法依据离婚协议取得案涉房屋的所有权，进而无法确定其对后期翻建房屋存在合法权益。三、原审认定相关事实存在错误，且对案件核心基本事实认定不清，进而导致其适用法律错误。本案系由合同外第三人提起的确认合同无效之诉，第三人应依法对合同约定事实有直接已然利害关系，才具有法定诉权主张案涉合同无效。根据前述事实认定部分可知，本案据以认定被上诉人具有法益的离婚协议涉嫌无权处分且案涉房屋翻建权利人未依法查明。原审查明的事实并不能确定合同外第三人杨爱军与案涉合同具有直接已然法人利害关系。因此，原审认定杨爱军为案涉房屋权利人，进而确认其有权主张合同无效，并支持其诉讼请求的认定明显法律适用错误。综上所述，原审认定的相关事实证据明显不足，案件核实基本事实认定不清，法律适用错误。上诉人为维护自身合法权益，特上诉到贵院，请求贵院在查明事实的基础上，支持上诉人的上诉请求。刘金明主张鉴于杨爱军提交了民政部门盖章的离婚协议，我们撤回对离婚协议合法性的异议。杨爱军针对石宝庆的上诉请求答辩称，同意一审判决。石宝庆与杨爱军离婚后一直是杨爱军与石某1居住在涉案房屋，两次翻建房屋均为杨爱军出资，石宝庆将房屋卖给刘金明，是在杨爱军不知情的情况下发生的。杨爱军针对刘金明的上诉意见答辩称，不同意刘金明的上诉请求，同意一审判决。杨爱军作为房屋的合法权利人有权提起确认无效之诉。杨爱军向一审法院起诉请求判令：1.确认2019年2月27日石宝庆与刘金明签订的房屋买卖合同无效；2.刘金明腾退并返还北京市房山区石楼镇夏村三区249号房屋及院落；3.诉讼费由石宝庆、刘金明承担。一审法院认定事实：杨爱军、石宝庆原系夫妻关系，双方于2007年11月19日协议离婚，离婚协议中约定位于北京市房山区石楼镇夏村三区249号平房4间归杨爱军所有。2019年2月27日石宝庆与刘金明签订房屋买卖合同，约定石宝庆将位于北京市房山区石楼镇夏村的房屋院落出卖给刘金明，并将与所出卖房屋相关的土地使用权同时转让给刘金明。该院落具体位置为：东邻北房四间、西邻东西厢房各二间，房屋价款为600000元。上述买卖合同签订后，刘金明交付了购房价款、石宝庆交付了房屋及宅院。现涉案宅院由刘金明居住使用，刘金明购买涉案房屋后并未到县级以上土地管理部门进行土地使用权人变更登记，并在原有北房5间的基础上加盖二层。经询，刘金明非北京市房山区石楼镇夏村集体经济组织成员。经一审法院向刘金明释明，刘金明明确表示如涉案房屋买卖合同确认无效，其在本案中不提起反诉。关于涉案宅院内房屋建造情况，双方均认可2007年11月19日离婚协议约定的平房4间已不存在。2010年新建东西房各2间、2015年拆除旧房4间并新建5间北房。石宝庆主张协议离婚后石宝庆给付杨爱军8000元后离婚协议中约定的平房4间归自己所有，后自己建东西房各2间、并拆除原有平房4间建北房5间，其将涉案宅院卖予刘金明与杨爱军无关，但石宝庆未提交证据证明其上述主张。杨爱军不认可石宝庆以8000元的价格购买离婚协议中约定的平房4间、主张涉案宅院内东西房各2间、北房5间系自己出资建造，并提交王某1、石某1的证人证言。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益的民事行为无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。刘金明作为买受人户籍不在夏村，其户籍至今仍未迁入夏村，并非夏村集体经济组织成员，且刘金明购买涉案宅院后，未经县级以上土地管理部门进行土地使用权人变更登记，故杨爱军要求确认涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。石宝庆主张涉案宅院内房屋均为自己建造，与杨爱军无关，但就其该项主张并未提交证据，且杨爱军对此不予认可，故一审法院对石宝庆该项主张不予采信。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，故杨爱军要求返还三区249号房屋及院落的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于房屋及院落返还后损失赔偿等相关问题，刘金明可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、刘金明与石宝庆于2019年2月27日签订的房屋买卖合同无效；二、刘金明于本判决生效后一百二十日内将北京市房山区石楼镇夏村三区249号房屋及院落腾退给杨爱军；三、驳回杨爱军的其他诉讼请求。石宝庆于二审审理期间提交五份证据。证据一、房屋重建请示书，证明涉案房屋翻建是石宝庆向大队申请后进行翻建的。证据二、证人张某的证言。证明涉案院落的西房、东房三间是由石宝庆给张某结算的，东房、西房是石宝庆找人建的。但张某未出庭作证。证据三、证人王某1的证言，证明王某1北房是石宝庆找人翻建的，也是石宝庆结算的，与杨爱军无关。但王某1未出庭作证。证据四、证人王某2证言，证明石宝庆建东房、西房、北房时石宝庆雇佣她来做饭，所以建房的事实她清楚，东西房与北房是石宝庆所建，与杨爱军无关。王某2陈述，听石宝庆说要出资建房，并向王某2借钱，但王某2并未提交借钱的相应证据。证据五、证人石某2证言，证明石宝庆建完房后，石某2欠石宝庆工程款。石某2把欠石宝庆的15万工程款打到石某1的账户里。杨爱军对石宝庆提交的上述证据的质证意见为：对证据一的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。请示书系石宝庆本人书写，本人无法为本人作证。对证据二、三的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。二证人无正当理由今日未到庭，王某1书写的证人证言与一审中明显矛盾。对证据四的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。杨爱军本人陈述，做饭没有王某2，并且28000元的借款与石宝庆所陈述的向石某2借款不符。对证据五的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可。证人应当提供的是亲身经历的事实，石某2证明的都是石宝庆告诉他的。石某2和石宝庆是亲兄弟，且二人之间有工程上的利害关系，因此对石某2的证言不予认可。刘金明对石宝庆提交的上述证据的质证意见为：对证据一真实性无法确认，对证明目的认可。对证据二至证据五证人证言的真实性、合法性、关联性、证明目的均认可。杨爱军于二审审理期间提交一份证据，石某1的证人证言，证明诉争房屋的出资及房屋的居住情况。石某1陈述，诉争房屋经过了两次翻建，这两次翻建石某1都在家，并清楚翻建的全部情况。两次翻建是杨爱军找人翻建的房屋，也是杨爱军出资翻建的。石宝庆没有出资翻建。杨爱军一直住在诉争的房屋内，石宝庆只是偶尔回来居住。石某1称石宝庆从未购买过诉争的房屋，也不认可收到过石宝庆的购房款。翻建房屋时从未雇佣过王某2做饭，都是石某1和杨爱军做饭。石宝庆对上述证据的质证意见为：真实性、关联性及证明目的均不认可。刘金明对上述证据的质证意见为：真实性、证明目的均不认可。石某1说她们是2019年10月份才知道房屋被卖，刘金明与石宝庆是2019年2月份签订的买卖合同，2019年6月份开始装修，如果房屋是杨爱军的，周边的邻居不可能没有反馈。对石宝庆提交的证据一、建房重建请示书，因该请示书系复印件，且仅凭该请示书无法证明诉争房屋的出资情况，故本院对该份证据不予确认。证据二证人张某、证据三证人王某1的证言，本院认为因张某、王某1均未出庭作证，且王某1于一审中提交的证言与本案的证言矛盾，亦未提交相应证据予以证明，故本院对证人张某、王某1的证言均不予确认。证据四、证人王某2的证言，因王某2仅是听石宝庆说是他出资建房，无其他证据予以佐证，故本院对王某2的证言不予确认。证据五、证人石某2的证言，因石某2所了解的诉争房屋的出资情况是听石宝庆说的，且石某2系石宝庆的亲兄弟，在无其他证据佐证的情况下，本院对石某2的证言不予确认。杨爱军提交证人石某1的证言，欲证明杨爱军对诉争房屋出资翻建，并一直占有使用诉争房屋及院落，故应将涉案房屋及院落腾退给杨爱军。针对杨爱军的该项主张，本院将在本院认为部分予以评判。杨爱军称，2011年在诉争院落内新建三间东房、三间西房，2015年新建五间北房。石宝庆称，2010年新建东西房各三间，2014年翻建北房四间，改成五间。本院认为，根据2007年11月19日《离婚协议书》“四、财产分割1、位于北京市房山区石楼镇夏村****平房4间归女方所有”的约定，虽上述宅院内的房屋已经翻建，但在无相反证据推翻的情况下，杨爱军对本案诉争宅院内的房屋享有占有使用的权利。石宝庆主张杨爱军已将诉争房屋卖予自己，购房款已交付给石某1，但石宝庆并未提交有效证据予以证明，且石某1不认可已收到石宝庆的购房款，故本院对石宝庆的该项主张不予支持。石宝庆主张诉争房屋系其出资建造，但其并未提交有效证据予以证明，故本院对石宝庆该项主张不予支持。因刘金明并非夏村集体经济组织成员，其无权购买本案诉争院落及房屋，故一审法院判决确认涉案房屋买卖合同无效并将涉案房屋及院落返还杨爱军并无不当。综上，石宝庆、刘金明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由石宝庆负担70元（已交纳），由刘金明负担70元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李汉一审判员  李 琴审判员  卫 华二〇二〇年十二月十四日书记员  于明洁