湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘11民终2850号 上诉人（原审原告）：宁远亿达商业运营管理有限公司，住所地宁远县舜陵街道和谐村湘南汽贸城**107。 法定代表人：黎俊生，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：陈景云，系该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：何明辉，湖南铭慧律师事务所律师（特别授权）。 被上诉人（原审被告）：永州新兰天汽车贸易有限公司，，住所地宁远县舜陵街道和谐村湘南汽贸城**** 法定代表人：唐文武，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：郭双强，系该公司职工。 委托诉讼代理人：张岳，湖南君义律师事务所律师（特别授权）。 上诉人宁远亿达商业运营管理有限公司（以下简称宁远亿达商业公司）因与被上诉人永州新兰天汽车贸易有限公司（以下简称永州新兰天汽车公司）合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院（2020）湘1126民初77号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日受理后，依法组成合议庭，于2020年12月1日在第二审判庭组织双方当事人进行了询问。上诉人宁远亿达商业公司的委托诉讼代理人陈景云、何明辉，被上诉人永州新兰天汽车公司的委托诉讼代理人郭双强、张岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人宁远亿达商业公司上诉请求：一、撤销湖南省宁远县人民法院（2020）湘1126民初77号民事判决第一项，改判被上诉人支付上诉人租金516,628元及逾期利息；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。理由：1、原审判决认定事实错误。根据上诉人与被上诉人签订的合同、补充保密协议及租金明细表，2017年6月1日至2018年5月31日的租金应为470,000元，而原审认定为156,667元，明显错误；2、原审判决计算错误。自2017年6月1日起至2019年12月31日止，被上诉人实际应支付的租金总共为516,628元。 被上诉人永州新兰天汽车公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人提出的每一年租金是47万元的观点没有事实依据。1、从一审上诉人与被上诉人所提供的租赁合同、补充协议来看，明确约定第一年的租金是156,667元，不仅仅在租赁合同有体现，在补充协议中也有体现；2、从上诉人一审提出的民事起诉状中其自认为第一年的租金仍然是156,667元，在起诉状中事实和理由上再次性明确；3、双方在事后履行租赁合的同时上诉人一方并没有提交经过双方书面确认的租金支付，无法体现其在一审中提出的诉讼请求金额；4、如果双方对第一年租金有异议，那么根据合同的约定以及这份合同是由上诉方拟定的，也应当由上诉人承担不利的后果；二、我方在一审中经过双方的特别授权代理人确认，涉案的这一份租赁合同包括补充协议，双方均同意解除不再履行，这在一审的庭审中双方明确确认，有笔录和现场视频为证，在此之后被上诉人按照上诉人的要求也提交了撤离上诉人租赁地的书面协议，已经提交给对方，事实也撤离了，因此，该租赁合同后续部分自然解除，另外，从事实上来讲经过双方的这一起诉讼，包括存在的实际客观问题，该项租赁合同也无法继续履行；三、被上诉人之所以没有依约按时缴纳租金，存在足以抗辩的理由，上诉人在履行租赁合同时，存在严重违约的情况，首先，上诉人承诺的给所有租赁户招商的条件完全不具备，特别是没有投放广告，房屋存在严重质量问题，没有维修，我们双方在多次沟通中上诉人没有解决，所以导致租金没有支付。综合以上三个理由，上诉人的上诉缺乏事实依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求并请二审法院确认上诉人上诉期是否已过。 宁远亿达商业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付拖欠原告的门面租金516,628元及逾期利息；2、判令被告支付原告违约金100,000元；3、案件受理费由被告承担。 一审法院认定的事实：2017年4月18日，原被告双方签订门面租赁合同，出租方（原告）提供位于湘南汽贸城X栋一楼门面给租赁方，租赁期限从2017年6月1日至2022年5月31日，合同签订时，租赁方缴纳100,000元履约保证金，并约定2017年6月1日至2018年5月31日的租金为156,667元，2018年6月1日至2019年5月31日的租金为470,000元，2019年6月1日至2020年5月31日的租金为470,000元，2020年6月1日至2021年5月31日的租金为580,000元，2021年6月1日至2022年5月31日的租金为580,000元，原告给予被告免租12个月，分2次给完，第一年给8个月，第二年给4个月，另给被告装修补贴423,300元，于装修完毕后分两次返还完毕：第一年、第二年。每年承租日到期前两个月时交付次年的租金。同年双方又签订补充保密协议约定，原告为被告追加12个月的免租期分别是第四年免租6个月，第五年免租6个月。合同签订后，原告按期交付租赁物，被告却未按时交纳租金，经原告多次催讨，被告均未给付，双方发生纠纷，原告遂诉至法院。另查明，原告宁远亿达商业公司签订合同后取得了消防验收合格证明，也取得了房屋建筑验收合格备案证明。 一审法院认为，本案中原告宁远亿达商业公司与被告永州新兰天汽车公司签订的《宁远县湘南汽贸城门面租赁合同》系双方真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力，关于被告辩称原告在合同签订时租赁物未取得消防验收、工程竣工验收合格等证明及租赁合同违反了《商品房屋租赁管理办法》行政法规的强制性规定，应属于无效合同的辩论意见，法院不予采纳。理由如下：原告在租赁合同签订后至起诉前及时取得了消防验收合格证明和房屋建筑工程竣工验收合格备案证明，另外《商品房屋租赁管理办法》第十七条规定：房屋租赁当事人应当自房屋租赁合同签订、变更之日起30日内，到房屋所在地房地产（房产、建设）管理部门办理房屋租赁登记备案手续。房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。该规定只是对商品房屋租赁的管制性、强制性规定，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第二十四条规定，合同法第五十二条规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。因此对被告该辩论意见不予采纳。故本案双方签订的租赁合同及补充保密协议系有效合同，双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务,关于被告辩称租赁物存在漏水等情况影响被告经营，被告可以因此对原告要求支付租金予以抗辩，根据合同法第二百二十一条规定，租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因此，该抗辩理由不能成立。被告应按照合同约定支付租金。根据双方签订的租赁合同及补充保密协议约定，第一年租金为156,667元，每月租金为13,056元，免租8个月，免除租金为104,448元，被告应支付租金为52,219元。第二年租金为470,000元，被告应支付租金为470,000元，第三年租金为470,000元，每月租金为39,167元，免租4个月，免除租金为156,667元，被告应支付租金为313,333元。三年共计应支付租金为835,552元，扣除应当返还的装修费用423,300元，被告三年应支付租金为412,252元。故对原告要求被告支付租金516,628元的诉讼请求，法院予以部分支持。因原、被告双方在合同中未约定逾期支付租金的利息，故对原告要求被告支付逾期支付租金的利息的诉请，法院不予支持。根据原、被告签订的合同关于违约责任的约定，被告未按期支付租金，已构成违约，故对原告诉请要求被告支付违约金100,000元，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二第十四之规定，判决：一、限被告永州新兰天汽车贸易有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告宁远亿达商业运营管理有限公司租金412,252元（以上为2017年6月1日至2020年5月31日的租金）；二、被告永州新兰天汽车贸易有限公司给付原告宁远亿达商业运营管理有限公司违约金100,000元(该违约金与被告永州新兰天汽车贸易有限公司已交纳的履约保证金相抵扣)；三、驳回原告宁远亿达商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9966元，由被告永州新兰天汽车贸易有限公司负担。 二审期间，被上诉人向本院提交了三份证据。证据一、民事起诉状，拟证明上诉人起诉时自认第一年租金156,667元；证据二、企业网上银行电子回单，拟证明被上诉人完全履行了租金支付义务，支付412,252元租金；证据三、申请书，拟证明双方解除租赁合同，合同不再履行。 上诉人质证称，对证据一无意见，但免租八个月后还有156,667元，这是实际要支付的租金，也就是每月39,166.66元；对证据二、三无异议，双方正式解除合同的时间是2020年6月18日，申请时间是6月9日。 本院认证认为，证据一系上诉人的起诉状，该内容本院予以采信；上诉人对证据二无异议，证实了被上诉人已履行一审判决的给付内容，本院依法予以采信；对证据三的真实性予以认可，双方实际已解除合同，该证据本院予以采信。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，上诉人宁远亿达商业公司与被上诉人永州新兰天汽车公司签订的《宁远县湘南汽贸城门面租赁合同》、《补充保密协议》均系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。二审双方争议的焦点即为：一审法院认定被上诉人应付的租金金额为412,252元是否正确。 上诉人诉称“2017年6月1日至2018年5月31日的租金156,667元系已经扣除了八个月的租金后得到的金额”，而根据双方在《宁远县湘南汽贸城门面租赁合同》、《补充保密协议》中的约定，第一年租金为156,667元，免租8个月，被上诉人应支付租金为52,219元；第二年租金为470,000元，免租4个月，被上诉人应付租金为313,333元，第三年租金为470,000元，被上诉人应支付470,000元。三年共计应支付租金为835,552元，扣除应当返还的装修费用423,300元，故被上诉人三年应支付租金为412,252元。因双方并未在租赁合同及补充保密协议中对该金额系在扣除免租前还是免租后进行解释说明。另外，从租赁合同及补充合同来看，并非仅仅第一年存在免租期限，其他年限也存在免租期限，仅仅第一年表述为扣减金额不符合常理，也会导致租赁方存在重大误解，故应按合同实际约定的租金金额履行相应义务。综上，上诉人的上诉理由于法无据，一审法院认定被上诉人应付租金412,252元符合合同约定，应予维持。 综上所述，上诉人宁远亿达商业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8966元，由上诉人宁远亿达商业公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐向东 审判员  龚 建 审判员  周文静 二〇二〇年十二月十四日 书记员  周梅梅 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。