湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0304民初3381号 原告（执行案外人）：戴正学，男，1957年12月4日出生，汉族，湘潭县人。 委托诉讼代理人：冯然，湖南潭州律师事务所执业律师。 被告（申请执行人）：王茜億，女，1988年1月5日出生，汉族，湘潭市人。 第三人（被执行人）：湘潭昭祥置业投资有限公司，住所地湖南省湘潭市昭山示范区易家湾镇政府院内（昭山示范区）。 法定代表人：周鑫钱，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄晓丹，男，系该公司员工。 第三人（被执行人）：黄浩，男，1974年10月16日出生，汉族。 第三人（被执行人）：傅琳，女，1985年5月21日出生，汉族，系黄浩妻子。 第三人（被执行人）：冯俊，男，1976年4月4日出生，汉族。 原告戴正学与被告王茜億、第三人湘潭昭祥置业投资有限公司（以下简称昭祥公司）、黄浩、傅琳、冯俊案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴正学及其委托诉讼代理人冯然、第三人昭祥公司的委托诉讼代理人黄晓丹到庭参加诉讼，被告王茜億、第三人黄浩、傅琳、冯俊经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴正学向本院提出诉讼请求：1.立即停止对戴正学购买的位于湘潭市岳塘区XX房产的强制执行，并解除对上述门面的查封；2.确认上述房产归戴正学所有。事实和理由：戴正学系个体工商户，经营超市零售生意。2011年戴正学所在村属于征拆范围，因经营需求，经妻弟白树根介绍，于2012年6月20日与第三人昭祥公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于湘潭市岳塘区XX房产门面。买卖合同签订后，戴正学委托妻弟白树根付款，在房款付清后，2014年6月20日昭祥公司将上述房产交付戴正学，戴正学要求昭祥公司尽快办理产登记。自收房后，上述房产一直由戴正学占有、使用、收益，该房产的物业费用、维护、水电等归戴正学或承租人承担。因2015年王茜億与昭祥公司、黄浩、傅琳、冯俊之间借款合同纠纷一案，2019年3月27日湘潭市岳塘区人民法院以（2018）湘0304执1472号之一执行裁定，裁定拍卖上述房产，同年11月4日，将上述房产网络拍卖公告。2020年2月20日，戴正学向岳塘区人民法院提出执行异议，同年3月20日，岳塘区人民法院作出（2020）湘0304执异25号裁定，驳回戴正学的异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，戴正学认为上述房产在人民法院查封前，已由戴正学签订了买卖合同，支付了全部价款，实际占有、使用、收益和管理，仅因昭祥公司的原因未为戴正学办理产权登记，上述房产应归戴正学所有，法院应该停止执行，解除查封等措施。 被告王茜億未作答辩。 第三人昭祥公司发表陈述意见，请求法院支持戴正学的诉讼请求。 第三人黄浩、傅琳、冯俊未发表陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于戴正学提交的（2020）湘0304执异25号执行裁定书的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可。对于戴正学提交的商品房买卖合同、收款凭证、昭祥公司的会计凭证及税务记账凭证、收据、银行流水、黄浩的银行卡明细、昭祥公司出具的证明的真实性、合法性、关联性予以认可，以上证据可以形成证据链证实戴正学与昭祥公司签订《商品房买卖合同》并将购房款按照10万元、10万元、30万元、184180元的金额在2014年6月20日前付至昭祥公司指定账户。对于戴正学提交的物业公司《证明》、物业费收据、水费收据的真实性、合法性、关联性予以认可，对于能否达到其证明目的，结合庭审查明的事实综合予以认定。对于戴正学提交的蒋建武的情况说明，蒋建武已经作为本案证人出庭作证，故以其庭审中的证人证言为准，该情况说明不予采纳。对于戴正学提交的房屋现状照片、戴正学经营的湘潭市雨湖区新兴隆商店食品流通许可证、烟草专卖许可证的真实性、合法性予以认可，不能达到其证明目的。对于戴正学提交的昭祥公司四台区客户明细表、戴正学缴纳电费的发票的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可。对于戴正学申请白树根、蒋建武、宋建文三名证人出庭作证的证人证言的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可。对于戴正学提交的证人周焰兵的书面证人证言，因证人未出庭接受询问，对该证人证言不予认可。对于昭祥公司提交的账户信息的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可，结合戴正学提交的白树根2013年6月23日的银行流水，可以证实戴正学在2013年6月25日缴纳房款10万元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 黄浩、冯俊系昭祥公司股东，其中黄浩为昭祥公司财务人员，其个人银行卡长期提供昭祥公司使用，黄浩、傅琳系夫妻关系，冯俊系昭祥公司董事长，周鑫钱系昭祥公司股东兼法定代表人、总经理，证人白树根系戴正学的妻弟，证人蒋建武与戴正学系朋友关系，证人宋建文系本案所涉房产从2015年3月1日起的物业服务公司法定代表人。 湘潭市中级人民法院在原告王茜億与被告昭祥公司、黄浩、傅琳、冯俊借款合同纠纷一案中，于2015年2月9日查封了昭祥公司位于湖南省湘潭市岳塘区易家湾镇昭祥新城12栋0101010和0201003号房产，岳塘区人民法院在执行该案的生效民事判决【（2015）潭中民一初第5号民事判决】时，于2018年1月23日续查封前述房产。2019年3月27日，岳塘区人民法院以（2018）湘0304执1472号之一执行裁定，裁定拍卖前述房产，2019年11月4日，岳塘区人民法院在该房产处张贴网络拍卖公告。 戴正学以自己是前述查封房产的实际买受人为由，于2020年2月20日向岳塘区人民法院提出书面执行异议，其异议申请经审查后由岳塘区人民法院作出的（2020）湘0304执异25号执行裁定驳回，戴正学遂向本院提起本案诉讼。 2012年6月20日，戴正学与昭祥公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定戴正学以684180元购买昭祥公司开发的XX商品房，单价4500元/平方米，面积152.04平方米，总价684180元，合同约定买受人应该在2012年7月前付款10万元，2013年10月前付款10万元，2014年2月前付款30万元，2014年6月前将余款付清至指定监管账户，房屋交付时间为2013年12月31日前，前期物业提供为湘潭市锦程物业管理有限公司（以下简称锦程公司），合同最后附有昭祥公司财务信息表。合同签订后，戴正学的妻弟白树根于2013年6月23日取款8万元加上自己2万元现金于2013年6月25日存入昭祥公司财务黄浩账户作为第一笔房款，2013年10月8日白树根向黄浩银行卡转账10万元作为第二笔房款，2014年2月18日，白树根向黄浩银行卡转账30万元作为第三笔房款，2014年6月20日，白树根向周鑫钱银行卡转账184180元作为第四笔房款。相应的，昭祥公司于2013年6月25日、2013年10月11日、2014年2月19日、2014年6月20日出具了相应的收据给戴正学。证人白树根称该房屋已经在2014年6月20日交付了最后一笔购房款后，当时昭祥新城的物业锦程公司与白树根完成了交房并将房屋钥匙交付白树根，白树根之后将钥匙转给戴正学。 2020年3月25日，昭祥公司出具证明证实2012年6月20日昭祥公司与戴正学签订了关于昭祥新城12栋0101010、0201003号房产《商品房买卖合同》，戴正学通过白树根在2014年6月20日付清最后一笔房款后，昭祥公司于2014年6月20日将房屋进行交付，因相关因素导致昭祥新城的业主还没有办理房产登记。 2020年3月28日，昭祥新城的现物业提供方湘潭鑫悦物业管理有限责任公司出具证明证实自2018年12月1日进驻昭祥新城提供物业服务以来，戴正学所购买的XX房产并未拖欠物业费及代缴水电费，在与前任物业公司交接时，也未收到催收戴正学物业费的事宜。 另查明，白树根与黄浩、周鑫钱除本案的四笔购房款往来之外无其他经济往来，戴正学在收房后于2015年7月对房屋进行了装修并在2017年底至2018年2月将房屋进行出租。 本院认为，戴正学主张其对前述房屋享有足以排除强制执行的权利，就应该举证证实其满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关情形。湘潭市中级人民法院第一次查封该房产在2015年2月9日，现戴正学签订合同时间在2012月6月20日，四笔购房款分别发生在2013年6月25日、2013年10月8日、2014年2月18日、2014年6月20日，足见在法院查封以前，戴正学就已经签订合法有效的书面买卖合同并已经支付了全部房屋价款684180元。关于在人民法院查封之前戴正学是否已经合法占用该不动产，根据证人白树根、宋建文的证言以及昭祥公司的庭审陈述，昭祥公司在戴正学交清房款后就将房屋交付给戴正学的妻弟白树根，2015年3月1日宋建文接手昭祥新城物业时，戴正学就已经是该房屋在物业公司处备案的业主，戴正学在法院查封之前已经合法占有不动产。房屋未办理过户登记在戴正学名下并非戴正学自己原因，故戴正学所购买的XX房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条情形，戴正学的诉讼请求，依法予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条规定，判决如下： 本判决生效之日停止对戴正学购买的位于湘潭市岳塘区XX房产的强制执行，解除对该房产的查封； 确认位于湘潭市岳塘区XX房产归戴正学所有。 案件受理费10600元，由王茜億负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 本院（2020）湘0304执异25号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 贺 雪 军 审 判 员 张 保 红 审 判 员 杨   林 二〇二〇年十二月三十日 法官 助理 刘   婧 代理书记员 刘婧（兼）