江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终4650号 上诉人（原审原告）：盐城市华都物业管理有限公司，住所地盐城市盐都区潘黄街道办事处大孙居委会（潘黄铸造有限公司内）。 法定代表人：朱群，该公司总经理。 委托诉讼代理人：程一标，男，系该公司项目经理。 委托诉讼代理人：刘来成，男，系该公司收费主管。 被上诉人（原审被告）：戚龙泉，男，1986年2月4日出生，汉族，居民，住盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：戚师军（系戚龙泉父亲），住盐城市盐都区。 上诉人盐城市华都物业管理有限公司（以下简称华都物业公司）因与被上诉人戚龙泉物业服务合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2020）苏0903民初1485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 华都物业公司上诉请求：1.请求撤销一审判决并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人违反合同约定义务停止向被上诉人二次加压供水无事实依据。被上诉人在一审庭审中未提交盐渎派出所的接处警记录，即使庭后提交也应交上诉人质证，否则不能作为定案的依据。如果派出所仅是记录被上诉人一方的陈述，未取得另一方的认可，则该项事实的真实性也不能认定。二、即使存在一次停止二次加压供水的事实，也不应减少被上诉人应当向上诉人交纳物业费的30%，只能计算其相应节点的损失。三、一审判决认定上诉人提供的物业服务存在瑕疵，缺乏事实依据，而被上诉人在六年期限内一直未交纳物业费，应当承担相应的违约责任。 戚龙泉辩称，一、一审开庭的时候我已经进行了陈述，同一审庭审的辩论意见。我交了1000元装潢保证金，上诉人既没有退还给我，也没有发出整改通知。因为华都物业公司不诚信，所以我没有交纳物业费。二、2017年华都物业公司起诉过我，因为没有供水，所以我不同意交钱，后来华都物业公司撤诉了。我之后多次找华都物业公司交涉，让他们供水，他们让我先交钱，上诉人一直到2019年8月下旬才正常供水，之前一直停水。三、因为华都物业公司没有供水导致我无法居住，在外面租房；供水之后我发现管道有很多异物，管道全部报废，我方全部进行更换，造成很大的损失。四、华都物业公司有很多地方没有按照物业合同进行履行，且没有按照上级单位的要求整改到位。 华都物业公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令戚龙泉给付物业服务费用及违约金人民币26264.16元;2.本案诉讼费用由戚龙泉承担。 一审法院认定事实：被告戚龙泉系盐城市盐都区盐渎街道福才社区兴都公寓名苑8幢709室、46号和47号车库的业主，住宅面积为125.62平方米，车库面积共为27.67平方米。2013年4月8日，原告华都物业公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定了：第一条、双方的权利义务。第二条、物业管理服务内容，一，房屋共用部位的维护和管理；二，房屋共用设备及其运行维护和管理；三，环境卫生；四，秩序维护；五，交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理。第三条、物业管理服务质量，一，保持房屋外观整洁统一；二，保证设备正常运行，无异常情况。三，加强小区内公用设施管理，确保配套设施正常运行，发挥应有的功能；四，整体环境及环卫设施保持清洁，垃圾日产日清，定期杀虫灭鼠；五，花草树木长势良好，修剪整齐，美观，无践踏折损现象；六，车辆停放行驶有序，主干道和消防通道顺畅；七，维护正常的工作和生活秩序；八，消防安全；九，房屋共用部位、共用设施设备小修并进行日常养护和及时修复小损小坏。第四条、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修更新、改造的费用），一，乙方交纳费用时间是交房入住通知的月份为交费用；二，住宅按建筑按建筑面积每月每平方米1.42元（物业费0.72元/平方，公共能耗0.70元/平方）；三，非住宅按建筑面积每月每平方米1.55元；四，因乙方原因空置房屋乙方全额缴纳；五，乙方出租……第十一条、违约责任，一，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二，乙方违反约定，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期正未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三，甲方违反协议，擅自提供收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；四，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.5%交纳违约金。 现原告因被告未交纳2014年4月8日至2020年4月7日的物业费，多次催要未果，遂诉至一审法院。 一审另查明，2019年6月22日，被告父亲戚师军向盐渎派出所报警，经派出所民警了解，当日16时，戚师军到兴都公寓物业办公室要求物业恢复他家8号楼709室供水，物业工作人员刘来成说戚师军家未交物业费，物业无法提供二次加压供水，双方为此发生纠纷，现场调解未果。 一审庭审中，原告主张的物业费计算标准为：住宅1.42元每平方米每月，车库0.72元每平方米每月，对于未退还被告交纳的装潢保证金1000元，同意在本案中抵冲被告应缴纳的物业费。被告对《前期物业管理服务协议》中被告签名不予认可，认为不是被告本人所签，原告陈述是被告的父亲即被告代理人代签的，被告代理人陈述记不清了。 一审法院认为，本案中原告系兴都公寓名苑的物业服务企业，被告系该小区的业主。原告提供的证据证明其作为物业服务企业已提供了相应的物业服务，被告作为业主应当支付物业服务费。被告辩称装潢后未实际入住，对此未能提交证据证明。关于《前期物业管理服务协议》中是否为被告本人签名，并不影响原告根据其所提供的物业服务向被告主张物业服务费的权利。但根据查明的事实，原告因被告未缴纳物业服务费而停止向被告二次加压供水，该行为违反了合同约定的义务。对于原告要求被告支付的物业服务费，一审法院酌情支持70%。另对于被告交给原告的装潢保证金1000元,因原告同意在物业费中予以冲抵冲，经抵冲后，被告应向原告缴纳的物业费为8991.8元（2379元/年*6年*70%-1000元）。对于原告主张的违约金，因原告提供物业服务存在瑕疵，并非被告恶意违约，故对违约金依法不予支持。希望今后原告能够积极完善物业服务举措，被告能够依约交纳物业费，物业公司及小区业主双方共同努力、积极营造和谐宜居的小区生活环境。据此，一审判决：一、被告戚龙泉于本判决生效后十日内支付原告盐城市华都物业管理有限公司物业服务费8991.8元。二、驳回原告盐城市华都物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费456.6元，由原告盐城市华都物业管理有限公司负担150元，由被告戚龙泉负担306.6元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。华都物业公司提交了如下证据：1.戚龙泉户的用水、用电交费情况表一份，主张该户水电使用情况正常。戚龙泉的质证意见为：用水和用电费用都是网上交纳，交钱和使用不是一个概念，该证据不能证明用水用电的实际数量。经核查，上诉人陈述戚龙泉户2015年用水67元，折算用水大概23吨；2016年用水67元；2017年没有显示；2018年用水17元；2019年11-12月份用水164元。上诉人还陈述一般用户正常一个月用水要用到十几吨。2.小区物业对小区进行服务的照片、过年进行慰问的照片，拟证明小区物业服务工作获得上级的认可，华都物业公司履行了相应的义务。戚龙泉的质证意见为：上诉人提交的证据照片，只能证明华都物业公司只履行了一部分职责。文明城市创建中上诉人获得表彰是做假的，只能说明盐都区的物业服务水平很差。在一审中我已经提供了上诉人物业不到位的一组证据。关于慰问的照片，因为房屋无法居住，我方无法确认真假。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院另查明，在一审法院2020年8月10日的庭审中，一审法院已经组织双方当事人对盐渎派出所2019年6月22日的接处警工作登记表进行了质证。 本院还查明，华都物业公司因物业服务合同纠纷曾于2017年1月13日向一审法院起诉戚龙泉，后于2017年4月5日向一审法院申请撤诉。 本院认为，物业公司和业主之间是一种商业合作关系，双方均应按照物业服务协议的约定全面履行合同义务。本案双方当事人为物业服务问题多次发生纠纷，根据案件查明的事实，华都物业公司未处理好戚龙泉的装潢押金返还问题，双方之前也曾为供水问题发生矛盾，戚龙泉也以此为由未交纳物业费，对此双方均有一定责任，戚龙泉在房屋装修后的较长时间未正常居住。因此，就该户而言，一审法院根据案件查明的实际情况，酌情判令按收费标准的70%予以支持物业费，并对华都物业公司要求戚龙泉承担违约金的请求不予支持，并无不当。 综上，华都物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费457元，由上诉人盐城市华都物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 治 审判员 张晨阳 审判员 周 陇 二〇二〇年十二月二十二日 书记员 陈 娟