河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终5404号 上诉人（原审原告）：香河县钱旺镇成自务村村民委员会，住所地香河县钱旺镇成自务村。 法定代表人：勾连祥，村民委员会主任。 委托诉讼代理人：高云龙，河北冀港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘会波，河北冀港律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：辛永民，男，1968年4月5日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县永泰区。 被上诉人（原审被告）：香河县鑫嘉宜家私厂，经营场所香河县钱旺乡成自务村北香三公路东侧。 经营者：刘明海，该厂业主。 二被上诉人委托诉讼代理人：石冬雪，河北宝成律师事务所律师。 上诉人香河县钱旺镇成自务村村民委员会（以下简称成自务村委会）与被上诉人辛永民、香河县鑫嘉宜家私厂（以下简称鑫嘉宜家私厂）之间租赁合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院作出（2020）冀1024民初979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人成自务村村委会法定代表人勾连祥、委托诉讼代理人高云龙、刘会波，被上诉人辛永民、鑫嘉宜家私厂委托诉讼代理人石冬雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 —2— 上诉人成自务村村委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。主要事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。双方在《租赁土地合同》约定，涉案27.2亩土地中的地上物包括二层楼房和760平方米的厂房归上诉人所有，并约定了如被上诉人违约，上诉人有权单方面终止本合同。被上诉人只有维修和使用的权利，但被上诉人擅自将地上建筑物拆除，已构成了根本违约。（二）一审法院认定2017年因租赁场地内原有房屋破败无法使用且没有维修价值，被告辛永民将所有房屋全部拆除重建，现车间厂房已经建成，二层办公楼在原有位置上已经完成基础工程，后因村民阻挠，至今尚未建成，该认定没有事实依据。（三）《物权法》规定了造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也规定了承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。故上诉人要求解除涉案租赁合同并要求被上诉人给付违约10万元等诉求应予得到支持。 被上诉人辛永民、鑫喜宜家私厂辩称，一审事实清楚，证据充分，应予维持。主要理由如下：（一）涉案租赁土地地上建筑物年久失修，房顶原有的石棉瓦已经风化，并曾发生过塌方，处于濒危状态，无法正常使用。2015年被上诉人曾对此进行过维修，造成工人从房顶摔落，被上诉人为此支付了医疗费等费用40余万元。被上诉人曾与村委会协商重建事宜，但村委会迟迟不给答复，后因临近选举，此事搁置。被上诉人无奈将其拆除重建，但遭到村民阻挠，尚未完全恢复。（二）被上诉人该行为是为了实现合同目的，不但没有损害上诉人的利益，还会使上诉人原有的财产保值甚至增值，不属于违约行为。（三）被上诉人曾多次请求上诉人受领租金，但上诉人均予拒绝，被上诉人不存在缓交或不交租金的事实。（四）被上诉人为兴建家 —3— 具厂，先后投资数百万，现有工人数十人，如合同解除损失巨大，不利于小型企业的生存和工人稳定就业，也与国家现阶段复工复产的政策方针相悖。 原审原告成自务村委会向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与香河县鑫嘉家具厂于2006年10月12日签订的《租用土地合同》；二、判令二被告将擅自拆除的房屋及楼房恢复原状；三、判令二被告给付2019年1月至2020年5月租赁土地占用费62050元；四、判令被告辛永民给付原告违约金100000元；五、判令二被告腾退场地；六、诉讼费用由二被告负担。 一审法院认定事实：1994年12月15日，原告成自务村委会与香河县粮食局钱旺村粮油食品站（以下简称钱旺粮站）签订《土地承包协议书》，约定原告将村北香三公路东侧土地一方承包给钱旺粮站，发展多种经营，搞养殖业；该土地面积71.07亩，四至全临道；承包期限自1995年1月1日起至2014年12月31日止；承包期满后，由钱旺粮站将所有建筑物拆除，恢复原有地貌。钱旺粮站利用该土地成立香河香华农牧有限公司。2003年10月9日，原告为香河县粮食局出具证明，称“香河县粮食局将原香华农牧有限公司的场地、设备、房屋出租事宜，我村委会无任何异议，我村委会仅按承包合同收承包费，除此以外，我村委会不干涉。”2016年10月12日，原告与香河县鑫嘉家具厂签订《租用土地合同》约定原告将位于成自××北、××三公路东侧原香华养殖场占地27.2亩，现租赁给香河县粮食局，因粮食局闲置转租给第三人，现为鑫嘉宜家具厂使用；租赁期限为30年，自2014年1月1日起至2043年12月31日止；租金第一个10年为每年每亩1500元，第二个10年每年每亩1575元，第三个十年每年每亩1653.75元，租金每年交付一次；租赁期间，承租方有权自建厂房，产权归承租方所有，粮食局遗留的地上物财产归原告所有，同时租给香河县鑫嘉家具厂使用，并负责保护和维修，保持建筑物完整，每年按用地同一时间向原告交纳地上物使用租金3000元；如香 —4— 河县鑫嘉家具厂违约，原告有权单方终止合同，香河县鑫嘉家具厂向原告支付违约金100000元；如承租方在租用土地内取土卖土、从事非法经营，原告有权收回土地。在该合同所附租赁场地草图内标注有二层办公楼一座、长46米、宽8.5米车间一座、宿舍10间；在该合同尾部承租人签字盖章栏加盖了香河鑫嘉家具厂印章，被告辛永民以法人代表身份签字。2007年8月22日香河县粮食局与被告辛永民注册经营的香河县鑫嘉家具厂签订《租用土地合同》，约定香河县粮食局将自原告处承包的土地中的26.5亩转租给香河县鑫嘉家具厂，租赁期限自2007年8月22日起至2014年12月31日止，租赁期间，承租方有权自建厂房，产权归承租方所有，香河县粮食局遗留的地上物同时出租给香河县鑫嘉家具厂使用，并负责保护和维修。在该合同所附租赁场地草图内标注有办公楼一座、厂房320平方米、宿舍10间。在该合同尾部承租人签字盖章栏加盖了香河鑫嘉家具厂印章，被告辛永民以法人代表身份签字。2013年11月18日，本案原告以香河县粮食局为被告向本院起诉，要求解除1994年12月15日《土地承包协议书》，经本院调解双方达成调解协议，约定双方一致同意解除合同，香河县粮食局承包期间在承包地上所建建筑物归原告所有。被告辛永民按照合同约定向原告交纳了2014年至2018年的租金，每年租金金额为43800元，原告为被告开具了收据，其中2014年、2015年、2016年收据中厂名为“香河县鑫嘉家具厂”，2017年、2018年收据中厂名为“香河县鑫嘉仪家具厂”。2019年以后，被告辛永民在向原告交纳租金时，原告拒收。2017年，因租赁场地内原有房屋破败无法使用且没有维修价值，被告辛永民将所有房屋全部拆除重建，现车间厂房已经建成，二层办公楼在原有位置上已经完成基础工程，后因村民阻挠，至今尚未建成。 另查明，香河鑫嘉家具厂为个人独资企业，投资人为被告辛永民，于2004年6月注销。香河县鑫嘉家具厂于2004年7月16日成立，系个体工商户，经营者为被告辛永民，于2009 —5— 年11月注销。被告香河县鑫嘉宜家私厂于2012年3月9日注册成立，系个体工商户，经营者为刘明海，经营场所为香河县钱旺乡成自务村北香三公路东侧，现处于存续状态。被告辛永民参与被告香河县鑫嘉宜家私厂的经营管理。 上述事实有当事人陈述、工商登记材料、合同、资金收据、（2013）香民初字第2775号民事调解书、视频、录音及现场照片等证据加以证实。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告香河县鑫嘉家具厂及被告辛永民签订的《租用土地合同》系双方的真实意思表示，内容不违背法律，属合法有效。关于合同承租方，虽然加盖的印章为“香河鑫嘉家具厂”，但在签订合同时该厂已经注销，且原告在开具收取租金收据时，前三年厂名书写为“香河县鑫嘉家具厂”，被告辛永民为该厂经营者，故此应当确认承租方为香河县鑫嘉家具厂及被告辛永民。在香河县鑫嘉家具厂注销后，刘明海在被告辛永民承租的场地内注册成立被告香河县鑫嘉宜家私厂，被告辛永民参与该厂的经营管理，系被告辛永民使用土地的经营方式变化，不属于转租行为，且该行为不违法；且原告在收取2017年、2018年土地租金时开具收据的抬头为“香河县鑫嘉仪家具厂”，说明其明知使用土地的厂名发生变化，也未提出任何异议；另外在《租用土地合同》中也没有约定禁止转租条款。综上，本院对原告以被告辛永民将土地转租给被告香河县鑫嘉宜家私厂为由要求解除合同，承担违约责任的诉讼请求不予支持。至于被告将承租土地内原告建筑物拆除，是因这些建筑经多年的使用及自然老化，已经没有维修和使用价值，被告在原址重建，目的是保证租赁合同的正常履行，实现合同目的，而该重建行为不属于合同约定的自建行为，是对原有建筑物的翻建更新，该行为不但没有损害原告利益，还会使原告财产保值甚至增值，故此被告该行为不属于违约行为，本院对原告以此 —6— 为由要求解除合同，承担违约责任的诉讼请求不予支持。关于涉案合同约定的2019年、2020年两年资金，有证据证明被告辛永民向原告履行交付时，原告拒收，故此被告不存在违约付款行为。因原告对于租金支付未向被告提出诉讼请求，故此本院在本案中不做裁判。因被告在庭审时表示愿意支付，故此在被告向原告履行支付租金义务时，原告应当接受履行。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：驳回原告香河县钱旺镇成自务村村民委员会的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取1250元，由原告负担。 本院二审庭审过程中，上诉人提交照片2张，拍摄于2020年9月12日，由上诉人村委会主任拍摄。证明被上诉人拆除原有的厂房和房屋的事实现状，被上诉人将原有厂房和房屋进行拆除，土地是闲置状态，说明被上诉人并非是重建，更谈不上是维修，而是彻底的拆除之后的重新使用，不符合双方签署的合同约定，被上诉人的行为已经构成根本违约，我方有权要求解除合同。被上诉人发表质证意见认为，对照片一真实性认可，该办公大楼是被上诉人新建建筑，并非是对原有厂房进行的拆除重建，根据双方签署的租用土地合同第12条的约定，被上诉人享有建造建筑物的合同权利，故该新建行为不属于违约行为，且从该证据可以看出建筑物留有一个非常明显的90度角的空缺，占地大约200余平米，该空缺就是被上诉人拆除原有办公楼准备重建的旧址，一审中我方提交的证据显示该旧址地基已经铺设完成，重建过程中遭遇上诉人村民阻挠，尚未恢复原状。该照片恰好可以佐证上述事实。对照片二真实性认可，证明目的不认可，该照片中的围墙是粮食局遗留，粮食局的建筑物是修建于1994年，距今已经20余年，该图片中显示的即为我方在答辩状中所述因厂房石棉瓦老化，致使工人摔伤的厂房旧址，因相关部门在进行消防验收之前要求被上诉人将此处作为消防通道，故被上诉人在拆除老化车间之后，在旧址以北50米处重 —7— 新翻建了砖混结构的面积形状大小与拆除车间一致的厂房，即为留出消防通道，将原厂房平移了50米。 二审庭审中，上诉人述称，租赁地块之上的二层楼房占地大约长10米，宽8米，大车间一座长46米、宽8.5米、两个小车间分别宽4米，长15米，没有宿舍。被上诉人述称，原有的二层楼房、两个小平房（小车间）可以重建，其中宿舍已经建好了，只是为了消防通道平移了50米，二层小楼地基已经打好。宿舍和二层小楼地基所占面积与以前一致，我方同意建好后归上诉人所有，并且地上物租金按照以前的合同约定的每年3000元照付。 本院认为，根据双方诉辨内容，本案主要争议焦点是一审法院判决驳回上诉人一审诉求是否得当问题。虽然上诉人主张被上诉人已构成根本违约，并且最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定了承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。但首先，上诉人未提交证据证明其曾向被上诉人要求在合理期限内恢复原状，而被上诉人拒不恢复。其次，该地上物建于1994年，距今已近三十年，被上诉人明确承诺拆除重建后相应权利仍归上诉人所有，并仍旧按照合同约定向上诉人支付该地上物租金每年3000元。再次，从涉案租赁合同目的角度而言，被上诉人的主要合同目的是为了通过合同获得租赁地块及地上物的使用权，以利于其稳定生产经营；上诉人的主要合同目的是在保持其对地块和地上物拥有所有权的情况下，通过出租获得租金收益，特别是租金构成主要是27.2亩土地租赁费，而非地上物租金每年3000元。虽然地上物重建后平房部分具体位置有变化，但该重建非但不会对上诉人利益产生损害，反而增加了原旧有地上物的使用价值，故在被上诉人同意按期支付租金和重建后地上物仍归上诉人的情况下，该案不符合适 —8— 用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的前提条件，亦不存在适用根本违约可以解除合同之情形。 综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人香河县钱旺镇成自务村村民委员会上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3541元，由上诉人香河县钱旺镇成自务村村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王章水 审 判 员 柴秋芬 审 判 员 罗丕军 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 王传民 书 记 员 贾 莹