广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25162号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州睿润投资有限公司，住所地广州市白云区黄石街江夏村北二路自编**（忙顶3号田）江夏新天地商业广场AJ01。法定代表人：邱林萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：王朝阳，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：李骁胤，广东伯方律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社，，住所地广州市白云区黄石街江夏村法定代表人：李伟谦，该社社长。委托诉讼代理人：黄健，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟文，广东格林律师事务所律师。上诉人广州睿润投资有限公司（以下简称睿润公司）与被上诉人广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社（以下简称江夏九社）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初11191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。睿润公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判睿润公司无需向江夏九社支付自2019年11月至2019年12月11日期间的房屋占有使用费40788元及管理费8129元，共计48907元；2.撤销一审判决第四项，江夏九社立即退还建设款3898733元；3.一、二审诉讼费由江夏九社承担。二审期间补充：江夏九社向睿润公司退还装修及乘客电梯补偿价值193249元。事实和理由：（一）一审判决已查明涉案物业于2019年10月25日被江夏九社停水停电，商户陆续撤场，江夏九社对此已确认且无异议，同时，自2019年10月25日起睿润公司已无法使用涉案物业，且系江夏九社的原因所导致，一审法院仍判令睿润公司向江夏九社支付自2019年11月至2019年12月11日期间的房屋占有使用费及管理费，毫无事实依据和法律依据，显失公平。（二）涉案物业并非出租人江夏九社建设好后出租给睿润公司，实为睿润公司出资垫付款项建设。一审判决未对涉案物业建设款垫付性质作出认定，简单将涉案物业建设款归于租赁合同无效认定的经济损失赔偿范围，并作出各自承担50%的责任认定，从而判令江夏九社仅需支付50%的建设款，系严重错误，严重损害了睿润公司的合法权益，显失公平。（三）一审判决遗漏诉讼请求，系严重错误，应予纠正。一审庭审中，双方共同委托评估机构对涉案物业上盖建筑物的重置成本进行评估，双方对该评估报告的结果均予以认可，睿润公司的反诉请求三中要求江夏九社退还的建设款，是指睿润公司为了建设、装修涉案物业而实际垫付的建设款，而睿润公司实际垫付的建设款项应当包括涉案物业的重置成本以及2-4层的装修、电梯补偿价值。但一审判决仅对涉案物业的重置成本进行了判决，而对于物业2-4层的装修、电梯补偿价值，不仅没有作出相应处理，在事实认定和说理部分也未对该项诉讼请求进行阐述，明显属于遗漏诉讼请求的情况，应予纠正。江夏九社二审答辩称，睿润公司称遗漏2-4层装修以及电梯补偿未处理，该部分遗漏的价值如何分担由法院处理，其他的意见同意一审判决。江夏九社向一审法院起诉请求：1.解除江夏九社、睿润公司于2014年8月1日签订的《场地使用合同》、《附加协议》及《补充协议》；2.睿润公司将位于广州市白云区黄石街江夏村土名忙顶2、3号田西边商铺（现门牌地址为江夏东一路22-1）腾空归还给江夏九社；3.睿润公司向江夏九社支付2019年11月、2019年12月、2020年1月、2020年3月使用费共计120392元及自2020年4月5日起至场地腾空归还给江夏九社之日止的使用费（标准：自2020年4月5日起至2020年12月4日期间每月使用费为30098元；自2020年12月5日起至2022年12月4日期间每月使用费为31603元；自2022年12月5日起至场地腾空归还之日期间每月使用费为33183元）；4.睿润公司向江夏九社支付逾期缴交使用费的违约金（标准：以当月使用费为基数，按日0.5%的标准，自当月6日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年4月17日为68171.97元）；5.睿润公司向江夏九社支付2019年11月、2019年12月、2020年1月、2020年3月管理费共24000元及自2020年4月4日起至场地腾空归还给江夏九社之日止的管理费（标准：每月6000元）；6.保证金150000元归江夏九社所有；7.睿润公司承担本案全部诉讼费用。睿润公司向一审法院反诉请求：1.确认江夏九社、睿润公司双方于2015年1月5日签订的《场地使用合同》、《附加协议》《补充协议》及2015年6月签订的《补充协议》为无效合同；2.江夏九社退还保证金15万元给睿润公司；3.江夏九社退还建设款400万元给睿润公司；4.反诉费由江夏九社承担。一审法院认定事实如下：2014年8月1日，江夏九社（甲方）与案外人刘帅、王启兵（乙方）签订《场地使用合同》，约定：甲方将位于广州市白云区黄石街江夏村（土名忙顶）2、3号田西边商铺临建物业整体（以下简称涉案物业）出租给乙方使用，面积约300平方米。二、租期自2014年8月1日起至2023年7月30日止，共9年。三、每月使用费27300元。合同签字时一次性缴纳保证金150000元。合同期满，无息退回保证金。四、使用费按2年为一期计算递增，使用费在上期基础上按5%递增。乙方在每月5日前缴纳当月使用费。十三、如乙方逾期交付使用费，甲方有权按逾付使用费金额每日以0.5%计算向乙方收取逾期付款违约金。甲方可以行使停水、停电处理，乙方拖欠费用一个月以上，甲方有权解除合同并没收保证金等。同日，江夏九社（甲方）与案外人刘帅、王启兵（乙方）签订《附加协议》，约定：一、管理费按招标合同每月每平方米20元，合同期内不递增。四、使用费按照招标合同计算。六、卫生费与管理费、使用费（租金）同时交纳。同日，江夏九社（甲方）与案外人刘帅、王启兵（乙方）签订《补充协议》，约定甲方同意乙方进行分租等。2015年1月5日，案外人刘帅、王启兵将上述《场地使用合同》、《附加协议》及《补充协议》中的权利义务全部转让给睿润公司，江夏九社亦表示同意。江夏九社（甲方，出租人）与睿润公司（乙方，承租人）签订《补充协议》，约定：因甲方忙顶2、3号田西边商铺（300平方米）原租户将合同转让给乙方。并同意将忙顶2、3号田西边商铺合同延期至与3号田地块合同一致（即2033年6月），统一开发。预计合同期满后，甲方物业建筑面积增加1500平方米。甲方忙顶2、3号田西边商铺（300平方米）租期延长至2033年6月30日止。2020年4月2日，江夏九社向睿润公司发出《律师函》，称自2019年11月起，睿润公司拖欠租金未支付。截至2020年3月31日，睿润公司尚欠2019年11、12月及2020年1月、3月（因受疫情影响免收2020年2月使用费、管理费）使用费120392元、管理费24000元，合计144392，并承担违约责任。一审法院曾向广州市规划和自然资源局发函询问涉案物业的报建和产权情况。广州市规划和自然资源局复函一审法院称，暂查无相关《建设工程规划许可证》及产权登记记录。一审庭审中，睿润公司提交：照片，拟证实江夏九社自2019年10月25日对涉案物业停水停电，租户陆续离场，并于2019年12月12日换锁，2020年1月12日拆除外墙招牌。江夏九社、睿润公司一审庭审中确认江夏九社已于2019年12月12日将涉案物业更换新锁，睿润公司并未继续使用涉案物业，且涉案物业目前处于空置状态。根据江夏九社、睿润公司双方自行委托的广州万城资产评估房地产土地估价有限公司出具的《评估报告》显示，位于广州市白云区黄石街江夏村江夏东一路**上盖建筑物1256.44平方米的重置成本价值为3898733元。双方对该评估结论均表示同意无异议。一审法院认为，鉴于涉案物业未取得合法报建手续，江夏九社、睿润公司于2015年1月5日签订的《场地使用合同》、《附加协议》、《补充协议》及2015年6月签订的《补充协议》均无效。江夏九社主张解除上述合同的诉请一审法院不予支持。根据合同无效后的相互返还原则，江夏九社应将收取的保证金150000元返还给睿润公司。因江夏九社已于2019年12月12日将涉案物业更换新锁，睿润公司亦未继续使用涉案物业，视为江夏九社已于2019年12月12日收回涉案物业，现其主张要求睿润公司返还涉案物业并支付2019年12月12日以后房屋占有使用费及管理费的诉请一审法院不予支持。故睿润公司应向江夏九社支付自2019年11月其至2019年12月11日期间的房屋占有使用费40778元（30098元+30098元/31天×11天）及管理费8129元（6000元+6000元/31天×11天），共计48907元。对于江夏九社主张超出的部分，一审法院不予支持。关于逾期付款违约金，因上述协议均为无效协议，故关于违约金的约定亦属无效，江夏九社主张睿润公司支付逾期付款违约金的诉请一审法院不予支持。关于建设款。经评估，睿润公司对涉案物业投入建设款3898733元，江夏九社作为出租人明知涉案物业未取得合法报建手续仍将其予以出租，睿润公司作为承租人对涉案物业亦未尽到审慎的审查义务，双方均存在主观过错，故各自对租赁合同的无效承担50%的责任。江夏九社应向睿润公司支付建设款1949366.5元（3898733元/2）。对于睿润公司主张超出的部分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年9月7日作出如下判决：一、确认广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社与广州睿润投资有限公司于2015年1月5日签订的《场地使用合同》、《附加协议》、《补充协议》及2015年6月签订的《补充协议》无效；二、自本判决生效之日起三日内，广州睿润投资有限公司向广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社支付自2019年11月起至2019年12月11日期间的房屋占有使用费40778元及管理费8129元，共计48907元；三、自本判决生效之日起三日内，广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社向广州睿润投资有限公司返还保证金150000元；四、自本判决生效之日起三日内，广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社向广州睿润投资有限公司支付建设款1949366.5元；五、驳回广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社的其他诉讼请求；六、驳回广州睿润投资有限公司的其他反诉请求。案件受理费3369元，由广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社负担2915元，由广州睿润投资有限公司负担454元。反诉费20000元，由广州睿润投资有限公司负担9883元，由广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社负担10117元。二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，一审期间，睿润公司、江夏九社双方自行委托广州万城资产评估房地产土地估价有限公司出具的评估报告（穗万城评字[2020]第046号）载明：位于：位于广州市白云区黄石街江夏村江夏东一路**上盖建筑物的**装修及乘客电梯补偿价值为193249元庭审期间，江夏九社表示对评估报告中载明的上盖建筑物的重置成本价值3898733元以及上盖建筑物的2-4层装修及乘客电梯补偿价值为193249元（总价值4091982元）没有异议，表示同意以该价值接收位于广州市白云区黄石街江夏村江夏东一路22-1号的上盖建筑物及2-4层装修及乘客电梯。二审期间，各方当事人均确认以下事实：1.因政府部门要求对涉案场地进行整改，江夏九社于2019年10月25日对涉案场地进行停水停电，且一直未恢复用水用电，租户陆续离场；首层夹层已被拆除，其余建筑目前仍可以使用。江夏九社称其对涉案物业停水停电的原因是政府部门以涉案物业未用于村民活动中心为由责令该社进行整改。江夏九社仍表示愿意按评估价格接收涉案建筑物，同意支付涉案上盖建筑物的重置成本价值3898733元以及涉案上盖建筑物的2-4层装修及乘客电梯补偿价值为193249元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、睿润公司应否支付涉案物业2019年10月25日至2019年12月11日的房屋占有使用费；二、江夏九社应向睿润公司支付建设款的金额。关于争议焦点一。各方当事人均确认涉案物业因政府部门要求整改于2019年10月25日被江夏九社停水停电，江夏九社确认一直未对涉案物业恢复用水用电，故涉案物业自2019年10月25日起已不具备正常经营、使用的条件。因涉案物业被停水停电，造成场内租户陆续撤场，可见睿润公司对涉案物业已无法正常经营、收益，且鉴于江夏九社自认停水停电的原因在于政府部门以涉案物业未用于村民活动中心为由责令该社进行整改，故江夏九社要求睿润公司承担自涉案物业被停水停电之日起的占有使用费以及管理费，有违公平合理、等价有偿原则，睿润公司主张其不应承担涉案物业2019年10月25日至2019年12月11日的房屋占有使用费、管理费，该上诉理由成立，本院予以支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”江夏九社收回涉案物业后，涉案物业尚未被认定为违章建筑须予以拆除，第九经济社实际享有该物业的相关权益。双方当事人已自行委托鉴定机构对位于广州市白云区黄石街江夏村江夏东一路22-1号上盖建筑物的重置成本以及上盖建筑物的2-4层装修及乘客电梯的补偿价值进行评估，江夏九社在一、二审期间均表示愿意按评估价格接收涉案建筑物，同意支付涉案上盖建筑物的重置成本价值3898733元以及涉案上盖建筑物的2-4层装修及乘客电梯补偿价值193249元，系江夏九社对自身民事权利的处分，应予准许，睿润公司关于江夏九社应向其支付建设款应为4091982元的上诉请求成立，本院予以支持。综上所述，广州睿润投资有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初11191号民事判决第一项、第三项；二、撤销广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初11191号民事判决第二项、第五项、第六项；三、变更广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初11191号民事判决第四项为：自本判决送达之日起三日内，广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社向广州睿润投资有限公司支付建设款4091982元；四、驳回广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费3369元、反诉受理费19768元，由广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社负担；二审案件受理费24332.18元，由广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社负担。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二〇年十二月二十九日书记员  贾妍苏劲丹