贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔04民终85号上诉人（原审被告）：贵州世纪坤高房地产开发有限公司。住所地为贵州省安顺市平坝区安平街道办事处平安广场南侧水岸新天地**地块******。统一社会信用代码：91520000697531636J。法定代表人：徐俊华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：金礼国，贵安新区马场镇第二法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：郑鹏，贵安新区马场镇第二法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张跃英，女，1970年11月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：杨鸿，男，1971年11月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。二被上诉人委托诉讼代理人：孙祖阳，贵州可贞律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。二被上诉人委托诉讼代理人：陈建文，贵州可贞律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人贵州世纪坤高房地产开发有限公司（以下简称世纪坤高公司）因与张跃英、杨鸿商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403民初2752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日受理后，依法组成合议庭,公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人世纪坤高公司上诉请求：撤销一审判决中违约金判项。事实与理由：逾期办证系因政府机关原因，是不可抗力；被上诉人已将商铺租给他人，无损失，不应计付逾期办证违约金。违约金过高，应予调整。超面积利息损失，无依据，应撤销或改判；被上诉人起诉已超过诉讼时效。被上诉人张跃英、杨鸿辩称：请求维持原判，驳回上诉。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，世纪坤高公司一审中未提出诉讼时效抗辩，且是持续违约行为，不应支持诉讼时效抗辩。被上诉人出租房屋，与本案无关。一审判决支付面积差价款及利息符合常理。原审原告张跃英、杨鸿向一审法院提出诉讼请求：1.判令世纪坤高公司支付因面积差异应当退还的房价款13108.08元，并支付2014年4月31日起至2019年11月30日止的资金占用利息3586.17元；2.判令世纪坤高公司支付违约金191877.18元（自2015年5月18日起至2019年12月18日止）。一审法院审理查明：世纪坤高公司系平坝区“水岸新天地七号地块”房屋建筑项目的开发建设单位。2014年2月27日，张跃英、杨鸿与世纪坤高公司签订《商品房买卖合同》，预购“水岸新天地七号地块”第1幢1单元1层3号的商业营业用房（以下简称案涉商铺）。双方合同约定：案涉商铺建筑面积为65.71平方米，套内建筑面积为60.86平方米；按套内建筑面积计算，每平方米单价为19194元，总价款为1168203元；买受人（张跃英、杨鸿）应于本合同签订之日向出卖人（世纪坤高公司）交付首期房款768203元，剩余房款400000元以银行按揭贷款方式支付；出卖人应当在2014年4月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时，出卖人应向买受人公示其委托的有资质的测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照有资质的测绘单位的测绘依据为准，以本合同单位为依据，实行多退少补；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，承诺于2015年5月18日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付买受人；出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，若买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金等。上述《商品房买卖合同》签订后，张跃英、杨鸿按约定向世纪坤高公司全额支付了购房款，世纪坤高公司亦按照约定于2014年4月30日将案涉商铺交付张跃英、杨鸿，但至今未按约定将办理该商铺所有权转移登记的有关文书交付张跃英、杨鸿。另查明，案涉商铺实测套内建筑面积为60.18平方米，较约定面积少0.68平方米。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《平坝县商品房预售合同登记备案表》、《收款收据》、借款凭证、安顺市平坝区房产事业管理局出具的证明等在卷佐证。一审法院认为：本案双方当事人均一致认可案涉《商品房买卖合同》的效力，该合同不存在效力瑕疵，予以确认合法有效，双方当事人应信守执行。世纪坤高公司庭审中同意张跃英、杨鸿“支付因面积差异应退还给张跃英、杨鸿的房价款13108.08元”的诉讼请求，予以支持。本案争议焦点：一、张跃英、杨鸿有关房屋差价款利息的诉讼请求是否合理；二、张跃英、杨鸿主张的逾期办证违约金是否合理，世纪坤高公司有关该违约金计算标准过高应予调减的抗辩是否成立。关于房屋面积差价款利息的问题。世纪坤高公司于2014年4月30日交付案涉商铺时，未告知案涉商铺的实测面积，亦未及时与张跃英、杨鸿结算并退还上述面积差价款，导致张跃英、杨鸿产生至少相当于银行贷款利息的损失。张跃英、杨鸿主张该利息损失理据充足，应予支持。张跃英、杨鸿主张按年利率4.75%“自2014年4月31日起至2019年11月30日止”（约合5.59年）计算，鉴于“2014年4月31日”并不存在，根据法理，视为原告主张的起始日期为交房之次日，亦即2014年5月1日。由此，该利息损失为：4.75%×5.59×13108.08=3480.52元，超出部分予以驳回。第二，关于逾期办证违约金。双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”，世纪坤高公司抗辩称该违约金标准过高，请求予以调减。并抗辩称2018年4月12日其已通过公告方式通知张跃英、杨鸿办证，违约金计算期间应为约定期限之次日（即2015年5月19日）起至2018年4月12日止。现世纪坤高公司对其逾期办证构成违约不持异议，世纪坤高公司应承担支付逾期办证违约金的责任。世纪坤高公司在通知张跃英、杨鸿办理包含但不限于案涉商铺所有权转移登记在内的有关事项时，本应通过电话联系、当面通知等方式联系张跃英、杨鸿，穷尽办法联系未果后，方可通过公告方式通知。而世纪坤高公司一开始便通过公告方式通知，明显不符合规范要求。关于约定违约金计算标准是否过高的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，可知约定违约金是否过高，应以因违约所造成的损失为参照。对于违约损失的确定，一般情况应先由守约方初步举证证明其因对方违约造成了损失，再由主张调减违约金的一方就约定违约金是否高于造成损失的30%进行举证。若举证不能，将承担相应的不利后果。本案双方当事人均未举证证明世纪坤高公司逾期办证是否给张跃英、杨鸿造成损失，以及造成损失大小，考虑案涉商铺世纪坤高公司早已依约交付张跃英、杨鸿使用的客观实际，并综合案涉商铺的商业用途属性、购房款交付情况、世纪坤高公司的过错程度以及违约金以填补损失为主的制度特点等因素考量，对截止到本判决作出之日的违约金，酌定按张跃英、杨鸿已付购房款的百分之三计算并支持为：1168203元×0.03=35046.09元。张跃英、杨鸿主张超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、贵州世纪坤高房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向张跃英、杨鸿给付房屋面积差价款13108.08元及资金占用利息3480.52元。二、贵州世纪坤高房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向张跃英、杨鸿给付违约金35046.09元。三、驳回张跃英、杨鸿的其余诉讼请求。案件受理费减半收取2215元，由张跃英、杨鸿共同负担215元，由贵州世纪坤高房地产开发有限公司负担2000元。二审中，上诉人世纪坤高公司提交案涉铺面图片三张，证明张跃英、杨鸿已将铺面租与他人营业，已产生经济效益，张跃英、杨鸿无损失。张跃英、杨鸿认为照片不属新证据，一审判决后将铺面租于他人。二审审理查明事实与一审判决认定的事实一致。另查明：一审宣判后，张跃英、杨鸿将案涉铺面租于他人经营。另查明事实经张跃英、杨鸿自认，予以确认。本院认为：本案案由应定为商品房买卖合同纠纷，非商品房预售合同纠纷。本案双方当事人签订《商品房买卖合同》后，世纪坤高公司已实际交付铺面，因铺面套内面积差与世纪坤高公司未能及时办理产权证致诉，非因商品房预售过程中产生纠纷致诉。一审判决定性不当，应予变更。本案张跃英、杨鸿与世纪坤高公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定与公序良俗，《商品房买卖合同》合法有效，各方当事人均应执行。张跃英、杨鸿购买世纪坤高公司开发的水岸新天地铺面一套，合同建筑面积60.86平米，总价款1168203元。张跃英、杨鸿已全额支付房款。但交房后套内面积少0.68平米。一审判决世纪坤高公司退还张跃英、杨鸿房屋面积差价款13108.08元，并给付资金占用费3480.52元并无不当。双方也未就该房屋面积差价款及资金占用费提出上诉，予以维持。本案争议焦点是逾期办证违约金的确定。按合同约定，世纪坤高公司应于“2015年5月18日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付买受人（张跃英、杨鸿）；出卖人（世纪坤高公司）不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，若买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金等。”但至今世纪坤高公司未办理产权证给张跃英、杨鸿，已构成违约，应支付逾期办证违约金。世纪坤高公司一审中称2018年4月12日通过公告方式通知张跃英、杨鸿办证，该通知方式明显不当。关于逾期办证违约金标准，根据本院2020年10月28日审委会研究决定，对逾期办证违约金标准，当事人申请调增或调减的，结合上诉人违约的主客观过错、合同实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,本院酌定逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准为每日万分之零点一五。按《商品房买卖合同》有关约定，将办理商铺所有权转移登记的有关文书向张跃英、杨鸿交付，是世纪坤高公司应履行的合同义务，但世纪坤高公司自2015年5月18日起至今未按约定交付商铺所有权转移登记的有关文书，存在明显过错。张跃英、杨鸿现主张的逾期办证违约金债权属继续性债权，因世纪坤高公司在一审中未提出诉讼时效抗辩，其在二审中提出诉讼时效抗辩，有违诚信诉讼原则，故逾期办证违约金应自2015年5月18日起计算至世纪坤高公司交付产权证之日止。一审法院受理张跃英、杨鸿起诉时间是2019年10月14日，世纪坤高公司应支付已可确定至起诉之日的逾期办证违约金为1611日×0.000015（日万分之零点一五）×1168203元购房总价款=28229.63元。一审判决酌定按已付房款的3%计算逾期办证违约金无法律依据，应予改判。另关于办理产权证事宜，张跃英、杨鸿应积极配合世纪坤高公司办理。综上，上诉人世纪坤高公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律略有不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下：一、维持贵州省安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403民初2752号民事判决第一项、第三项。二、撤销贵州省安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403民初2752号民事判决第二项。三、贵州世纪坤高房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向张跃英、杨鸿给付逾期办证违约金28229.63元，并以购房总价款1168203元为基数，按每日万分之零点一五为违约金计算标准，自2019年10月15日起计算逾期办证违约金至交付产权证之日止。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费4430元由贵州世纪坤高房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张化冰审判员  刘 熹审判员  辜贤莉二〇二〇年十二月三日书记员  曹佳慧附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。