广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24405号上诉人（原审被告）：梁淑瑛，女，1968年9月16日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：广东中原地产代理有限公司，住所地：广州市天河区珠江东路****、3701房之自编02、04、05单。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：陈宇平，该公司员工。委托诉讼代理人：关怡钧，该公司员工。上诉人梁淑瑛与被上诉人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）居间合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人梁淑瑛上诉请求撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求。事实和理由：一审判决认定的部分事实不符合客观情况，理解及适用法律值得商榷。一、上诉人的存量房合同、中介服务三方协议都是在2019年8月3日下午签的，一审判决所述8月5日签合同的情况不存在。请求驳回被上诉人的诉讼请求。二、8月3日签订上述合同直至9月23日过户及转账，中介都完全没有提出中介费用的问题，何来拖欠费用和利息，请求驳回关于收取利息的诉讼请求。三、关于本案的相关事实：上诉人在2019年6月7日与被上诉人公司员工邓某芳联系，准备将名下唯一房屋作价280-300万出售。并在与邓某芳的沟通中说明了上诉人自身的难处与困境，对买卖房屋的事情不懂，只是外行人，目的就是实收房款，邓某芳表示理解和接受，承诺会好好处理。6月23日，邓某芳晚上匆忙要求上诉人签订了独家代理，因房子抵押贷款，赎回找垫资公司处理的话，上诉人需多付几万块，就建议邓某芳与买家细酌，看能否由买家将钱付至上诉人的贷款银行，但价格不能低，房产证就在银行，全程可以由买家、中介跟随。邓某芳当时表示理解、明白，但后来不知为何又表示不行。7月7日，邓某芳来电询问愿不愿意260万卖出，上诉人拒绝。7月16日，邓某芳来电说客户要上诉人自己赎契，上诉人则报价268万，要求实收。但后来交易不成，上诉人已放弃卖房时，邓某芳又联系称约了人签合同。8月3日下午，上诉人随同邓某芳和买家前往房产局打印查册表，回到中介公司后即签署存量房合同和中介服务三方协议，当时买方咨询的一些问题也都按要求写在合同上，但上诉人留意到中介服务三方协议中费用那里是没有的，也根本没有留意空格后面还有一行小字是补充协议。出于信任，上诉人签署了合同，根本不知道还同时签下了其他文件。9月23日过户时，上诉人听到买家低声问中介为什么交税的房子总价是180万时，上诉人才知道买家与中介协商过，银行转账时又听到中介与买家说等会儿去办公室交中介费。综上，上诉人从未承认给中介费，《咨询及中介服务费确认书（买卖）》（以下简称《确认书》）是上诉人签的，但不知道是什么时候签的，签合同时有一大沓东西给上诉人签，上诉人没有在意。涉案房产价格比较低，也只给了被上诉人一家公司去代理，所以上诉人当时就说不给中介费，实收房款，而被上诉人也接受了。现上诉人诉讼中只愿意给中介费5000元。被上诉人中原公司答辩称：不同意上诉人的上诉请求及意见，同意一审判决。诉争物业已经全部完成交易，合同也已实际履行完毕，被上诉人主张中介费用有合同依据。被上诉人向一审法院起诉请求：1.上诉人向被上诉人支付咨询及中介服务费20000元；2.上诉人支付自2019年8月6日起计至清付之日止因逾期支付咨询及中介服务费而产生的违约金（以20000元为本金，每日按千分之一的标准，自2019年8月6日起暂计至2020年1月14日违约金为3240元）；3.本案的诉讼费用由上诉人负担。一审法院认定的事实：坐落于广州市**xx大道****（以下简称涉案房屋）的原权利人为上诉人梁淑瑛。2019年8月5日，上诉人（卖方、甲方）与姚某君（买方、乙方）签订了《存量房买卖合同》，约定上诉人将涉案房屋出售给买方，房屋按整套出售并计价为2650000元。同日，上诉人向被上诉人出具《确认书》，内容为上诉人确认经被上诉人独家提供咨询及中介服务，成功签订买卖合同，上诉人同意支付20000元给予被上诉人作为咨询及中介服务费。本确认书自上诉人签署之日生效，上诉人承诺于签署本确认书当天付清上述咨询及中介服务费，逾期支付的，将按0.1%/天支付违约金。上诉人提交了《中介服务三方协议》，上诉人（甲方、卖方），姚某君（乙方、买方）与被上诉人（丙方、经纪方）约定甲乙双方委托丙方就买卖涉案房屋提供中介服务事宜，约定房屋成交价格为2650000元，服务内容及收费标准，丙方向甲乙双方提供交易信息、市场行情咨询、协助察看物业，最终促成双方签署合同，甲乙双方需在签署合同当天支付咨询及中介服务费，甲方需支付的咨询及中介服务费金额为：/元；乙方需支付的咨询及中介服务费金额为：/元（如与甲方或乙方签署的咨询及中介服务费确认书的内容不一致的，以咨询及中介服务费确认书为准），上诉人表示该三方协议没有约定其要向被上诉人支付中介费。诉讼中，上诉人确认涉案房屋已经登记至买方姚某君名下。一审法院认为：《确认书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违背公序良俗，合法有效，双方当事人之间形成居间合同法律关系。涉案房屋经被上诉人提供的媒介服务签订了买卖合同，且已经实际过户至买方名下。被上诉人主张上诉人支付咨询及中介服务费20000元，事实和法律依据充分。关于逾期支付咨询及中介服务费的问题，被上诉人未能举证证明上诉人逾期付款导致利息损失以外的其他损失，故一审法院酌定调整自2019年8月6日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计，从2019年8月20日起至款项实际清付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率30%计算。被上诉人主张的逾期付款违约金超过上述计算金额的，一审法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人抗辩被上诉人承诺为其垫资赎契，缺乏证据证明。上诉人抗辩的双方约定无需上诉人支付中介费与事实亦不相符，故对上诉人的抗辩，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、上诉人在判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人一次性支付咨询及中介服务费20000元及逾期付款违约金（违约金以20000元为本金，自2019年8月6日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计，自2019年8月20日起至款项实际清付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率30%计）；二、驳回被上诉人的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费454元，由被上诉人负担88元，由上诉人负担366元。本院二审查明：上诉人主张签署涉案合同以及其他协议的日期为2019年8月3日，并非一审认定的8月5日。理由在于：1.上诉人持有的《存量房买卖合同》原件落款日期是8月3日；2.当天各方一同去房管局查册，查册表日期为8月3日；3.上诉人与邓某芳微信聊天记录截图显示，2019年8月3日下午3点-5点期间“中原邓小姐”发送信息给上诉人称“记得成交价265万”“不要说260万”，还发送一份“转账提交成功”的付款页面截图。上诉人称是先签合同，再转定金，8月3日下午转账支付的是100000元定金。被上诉人称，经办人已经离职很久，代理人也不清楚合同签订日期的具体情况。以一审时提交的证据一《存量房买卖合同》中所载日期为准，而且这份合同被上诉人也已实际履行完毕。经核对上诉人持有的合同原件，两份《存量房买卖合同》除落款日期不同，其他内容都是一致的，至于是什么原因导致落款日期不同，代理人无法确定，被上诉人掌握的材料都是显示日期为8月5日。具体由法院依法认定，对于上诉人提交的微信截图，无法确认真实性。另查明：被上诉人于一审提交的广州市不动产登记查册表显示，查册申请人：梁淑瑛，查册时间：2019-08-0314:26:30。再查明：被上诉人当庭表示，在合同签订当天，被上诉人已经履行完居间人的合同义务，后续交易过户、房屋交接被上诉人可义务配合，但不属于中介费包含的服务范围，按照法律规定和合同约定，上诉人本应在合同签订当天支付中介费。而被上诉人在2019年11月15日发函敦促上诉人支付中介费，涉案房产9月23日完成过户手续，被上诉人愿意从9月24日开始起计滞纳金。除上述事实外，本院查明的其他事实与一审一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对当事人上诉请求的有关事项进行审查。本案二审争议焦点在于：一、一审判决认定《存量房买卖合同》签订时间为2019年8月5日是否有误；二、上诉人是否应向被上诉人支付咨询及中介服务费和逾期付款违约金，以及逾期付款违约金的具体起计时间。对此本院评析如下：关于争议焦点一，上诉人主张涉案合同及其他协议的签订时间均为2019年8月3日而非8月5日，而被上诉人称经办人已离职很久，无法确定公司及上诉人分别持有的《存量房买卖合同》落款日期存在差异的原因。本院认为，结合本案证据及双方陈述，上诉人这一主张应予采纳。理由如下：首先，上诉人持有的《存量房买卖合同》原件落款日期确为2019年8月3日。其次，被上诉人一审提交的广州市不动产登记查册表显示的登记日期亦为2019年8月3日，且时间具体到14:26:30。而中介人员该日下午3点-5点还发送信息给上诉人叮嘱成交价格和转发转账截图，与上诉人所述各方于签订合同当日共同前往房管局打印查册表并返回中介公司签合同、转定金的情况可予印证。上述证据足以达到高度盖然性的证明标准，故应认定涉案合同及其他协议的签订时间为2019年8月3日，但上诉人一审期间并无就此提出异议，一审判决认定《存量房买卖合同》签订时间为8月5日有误，本院二审予以纠正。关于争议焦点二，上诉人拒付中介费及逾期付款违约金的理由有二，一是被上诉人承诺不用支付中介费，由上诉人实收房款，但上诉人并无书面证据证明，而被上诉人予以否认。二是上诉人认可《确认书》上为自己的签名和捺印，但称不知道什么时候签的，认为是当日签署文件太多，过于混乱之下所签，自己并无留意内容。对此本院认为，一般而言，出售房产关乎自身重大利益，当事人都会采取更为审慎的态度签署买卖合同和选择中介公司代理，即使是签订合同当下，都应再行审核合同条款和其他相关协议内容，确认有关事项。虽然《中介服务三方协议》中，甲方需支付的咨询及中介服务费金额处为空白，但下方明确写明“如与甲方或乙方签署的咨询及中介服务费确认书的内容不一致的，以咨询及中介服务费确认书为准”。《确认书》由上诉人审核并签名、捺印确认，即便上诉人以上所述属实，依法不足以证明该行为并非其真实意思表示和推翻该份文件。上诉人作为完全民事行为能力人，理应对其上述行为承担相应法律后果。在被上诉人已实际协助上诉人出售房屋，完成过户手续的情况下，上诉人应依约支付咨询及中介服务费20000元。另外，对于逾期付款违约金的问题，根据《确认书》约定，签署确认书当天应付清咨询及中介服务费，如逾期支付则应按0.1%/天支付违约金。本院认为，众所周知，中介公司在买卖房产时提供的居间服务不仅包括咨询建议、促成买卖双方签署合同，还包括后续协助办理完成转账及过户手续。在签订合同当日一般并不会一次性付清中介服务费，而是会将清付中介费的时间延续至最终完成过户手续，此时中介公司提供的服务才算完毕。本案合同签订当日，上诉人尚未收齐房款，也未办理过户，被上诉人的居间服务尚未完成，却要求上诉人付清全部中介服务费与日常生活经验不符。其次，在签订合同当日，被上诉人实际并无向上诉人催缴中介费，上诉人与买家于2019年9月23日完成涉案房产过户手续，被上诉人在11月15日才发函敦促上诉人支付中介费，函件亦并无提及违约金的问题。故本院认为，被上诉人于一审要求从2019年8月6日起计付违约金，事实依据不足，亦不符合公平合理的原则，鉴于二审期间，被上诉人主动调整违约金起计时间为2019年9月24日，此系该公司对自身权利的处分，本院予以采纳。最后，鉴于《确认书》约定的违约金计付标准过高，一审法院酌定调整为相关利息计付标准，双方均无提出异议，本院予以维持。综上，本院确认违约金以20000元为本金，自2019年9月24日起至款项实际清付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率30%计付。综上所述，鉴于二审出现新情况，一审判决部分应予修改，故本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6481号民事判决第二项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6481号民事判决第一项为：梁淑瑛在本判决发生法律效力之日起十日内向广东中原地产代理有限公司一次性支付咨询及中介服务费20000元及逾期付款违约金（违约金以20000元为本金，自2019年9月24日起至款项实际清付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率30%计付）；三、驳回广东中原地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费454元，由广东中原地产代理有限公司负担96元，由梁淑瑛负担358元；二审案件受理费358元,由梁淑瑛负担。本判决为终审判决。审判长 徐 琳审判员 王碧玉审判员 李志明二〇二〇年十二月二十二日书记员 王 涵谢佩君刘嘉欣