云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终10962号上诉人（原审被告、反诉原告）：张利波，女，1984年10月17日生，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县。上诉人（原审被告、反诉原告）：甘泉，男，1981年11月5日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：张利波，女，1984年10月17日生，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县。系上诉人甘泉配偶，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，1994年4月30日出生，汉族，身份证登记住址四川省峨眉山市，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：金杰，女，1993年12月15日生，汉族，住云南省，住云南省昆明市官渡区v>上诉人张利波、甘泉因与被上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称：尊园公司）、金杰居间合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2020）云0103民初3604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张利波、甘泉上诉请求：一、请求依法撤销昆明市盘龙区人民法院（2020）云0103民初3604号民事判决，改判由被上诉人金杰承担尊园公司主张的居间费，同时支持上诉人一审中的全部反诉请求；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人尊园公司承担。事实及理由：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。2019年8月上诉人委托尊园公司协助出售房屋，9月30日各方签订房屋买卖暨居间合同，合同约定尊园公司需协助完成整个产权变更登记手续及贷款等业务，如未能履行，则合同就完全失去存在异议，合同中约定系由金杰支付居间费，故要支付也应该由金杰支付。同时，各方在合同中约定了首付款初步定为305000元，具体要以银行审核为准，该首付款数字属于待定而非确定，合同属于效力待定。后因上诉人提出根据银行贷款的情况买房需要将首付款确定为50万元，但金杰只有305000元，尊园公司当时提议后续再进行商议。之后因未能与金杰达成一致，上诉人已退还金杰缴纳的定金，尊园公司当时也并未提出异议以及向上诉人表示要主张责任。之后尊园公司将上诉人委托居间的房屋重新找到了买方，最终上诉人与案外人在尊园公司的居间下已达成一致将该房屋进行了出售，并且由案外人已经将居间费支付给了尊园公司，尊园公司针对特定标的物即房屋只能协助出售一次，居间活动费用也只能收取一次，现尊园公司违反公序良俗，再次向上诉人主张居间费无事实及法律依据，另，因尊园公司的起诉导致上诉人停止工作、搜集证据、委托律师，给上诉人带来了损失，故尊园公司应当赔偿相应损失。综上，请求二审法院支持上诉人的全部上诉请求。针对上诉人张利波、甘泉的上诉请求，被上诉人尊园公司辩称：在涉案合同中，合同第四条明确约定了如果买卖合同未能顺利履行，应当由违约方向我方支付全部佣金损失。而根据一审法院中提交的证据以及庭审调查查明，涉案合同最终未能顺利履行，是因为在办理过户时，上诉人要求将合同第四条明确约定的首付款275000元及定金3万元合计305000元变更为50万元，导致最终未能顺利履行。因此我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人要求原审被告金杰向我方支付佣金的上诉请求不能成立，同时针对上诉人的反诉请求，首先是主张的律师费用，因为在合同中没有明确的约定，不应当予以适用。而主张的误工费和交通费，上诉人作为房屋的出售方，本来就应当履行相应的配合协助义务，这个是其正常的开支，而非误工费用。同时上诉人提出的误工费用标准，并没有一个相应的依据，其作为违约方也不应当要求我方提供所谓的误工费，因此请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。针对上诉人张利波、甘泉的上诉请求，被上诉人金杰辩称：一审判决事实清楚，证据充分，适用法律并无不当，上诉人的上诉请求无事实法律依据，请求法庭驳回上诉人的全部上诉请求，包括让我方承担居间服务合同费，一审判决已经表明是张利波方主动退还定金，并非我方主动要求退还，请求法庭驳回上诉人的全部上诉请求。被上诉人（原审原告、反诉被告）尊园公司一审中提出如下诉讼请求：一、由三被告共同连带向原告支付19805元；二、由三被告共同连带向原告支付违约金（以19805元为基数，从2019年9月4日起按日千分之一计算，暂计至起诉之日为3195元）；三、由三被告承担本案诉讼费用。上诉人（原审被告、反诉原告）张利波、甘泉一审中提出如下反诉请求：一、判令反诉被告尊园公司承担由于其过错给反诉原告造成的损失8166.18元（误工费3066.18元、律师费5000元、交通费100元）；二、判令反诉被告尊园公司承担本诉和反诉的诉讼费用。一审法院认定如下法律事实：张利波、甘泉系昆明市房屋的登记所有权人。2019年9月3日，尊园公司（经纪方、丙方）与张利波、甘泉（出售方、甲方）、金杰（购买方、乙方）签订《房屋买卖暨居间合同》，约定金杰向张利波、甘泉购买昆明市房屋，建筑面积为79.85平方米，成交价格为116.5万元；乙方同意在2019年9月15日前出资30.5万元协助甲方还贷赎证，款项（直付甲方）可冲抵房款（首付款）；购房定金3万元；于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款27.5万元；其他约定事项该房屋首付款初步定为30.5万元，包含定金3万元，具体以银行最终审核结果为准，佣金支付为办理网签当日，佣金为19805元；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）；若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（若未能协商确定则甲乙方按上列佣金总额标准共同连带补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）；逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。金杰为办理借款抵押合同事宜，向云南省昆明市明信公证处申请办理公证，该公证处于2019年9月7日出具公证受理通知单，金杰还向银行申请办理贷款。张利波、甘泉与金杰因首付款金额无法达成一致，张利波、甘泉不再出售案涉房屋，并于2019年9月11日向金杰退还定金3万元。2019年11月24日，张利波（出售方、甲方）与案外人宋山妹（购买方、乙方）、尊园公司（经纪方、丙方）签订《房屋买卖暨居间合同》，约定宋山妹向张利波购买昆明市房屋，成交价为115.5万元，中介费23000元由乙方向丙方支付。2019年12月4日，张利波、甘泉（出售方）与案外人宋山妹、潘锦荣（购买方）签订正式《房屋买卖合同》，并在云南省昆明市明信公证处办理了公证，公证书号为（2019）云昆明信证民字第87203号。案涉房屋于2019年12月5日变更登记在案外人潘锦荣名下。购买方向尊园公司支付了中介费。一审法院认为：归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、案涉合同是否是效力待定合同？二、张利波、甘泉、金杰是否应向尊园公司支付居间费19805元及违约金？三、尊园公司是否应向张利波、甘泉支付损失8166.18元？针对争议焦点一，效力待定合同是指已成立的合同因欠缺一定的生效要件，其生效与否尚未确定，须经过补正方可生效，在一定的期限内不予补正则视为无效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十七条、第四十八条、第五十一条的规定，效力待定合同分为三种情形：一是限制民事行为能力人订立的合同，二是无权代理人以本人名义订立的合同，三是无处分权人处分他人财产而订立的合同。本案中，张利波、甘泉主张因合同中对于首付款金额约定不明，从而导致合同效力待定的主张，与法律规定的效力待定合同情形不符，故其主张于法无据，本院不予采纳。针对争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，尊园公司与张利波、甘泉、金杰签订的《房屋买卖暨居间合同》系当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应属合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自的义务。签署合同中对标的物、交易价格、交易方式、居间报酬等内容作出了明确约定，该合同既具有房屋买卖合同性质，也具有居间合同性质。居间合同约定“由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付），逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金”。因此，本案的审查应是张利波、甘泉、金杰是否存在违约行为。庭审中，各方均陈述案涉合同未能顺利履行的原因系张利波、甘泉、金杰对于首付款金额的争议。张利波、甘泉主张双方约定案涉房屋的首付款金额为50万元，因金杰仅能支付30.5万元的首付款，故而合同未能履行，金杰及尊园公司则主张双方约定的首付款为30.5万元，在办理过户手续时张利波、甘泉才临时要求变更首付款金额为50万元，导致合同未能实际履行。对此，本院认为，根据合同中约定“乙方同意在2019年9月15日前出资30.5万元协助甲方还贷赎证，款项（直付甲方）可冲抵房款（首付款）；购房定金3万元；于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款27.5万元”，可以看出双方约定的首付款金额为30.5万元，并未约定首付款为50万元，张利波、甘泉未就其提出的双方约定首付款为50万元的主张提交证据予以证实，且金杰、尊园公司对该主张均不予认可，故对张利波、甘泉的该主张，本院不予支持。根据金杰提交的证据可以看出，金杰已经为履行合同在办理贷款及申请公证借款抵押合同，张利波、甘泉也没有提交证据证实金杰有不能赎证或存在不能赎证的可能。综上，张利波、甘泉的上述主张不能成立，其在签订案涉合同后不愿出售案涉房屋构成违约，应当向尊园公司承担佣金损失。但根据合同和房屋买卖居间惯例，尊园公司为居间方除报告订立买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务外，还应协助查明案涉房屋权属、为需要贷款的购买人联系银行办理贷款事宜、带领买卖双方当事人办理过户、完成房屋交付、督促双方结清水电等义务，而报告订立买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务仅是尊园公司利用其居间平台提供的前期服务。因此，尊园公司并未全部完成居间义务，本院综合本案案情，酌定由张利波、甘泉向尊园公司支付居间合同约定报酬的30%，即5941.5元。至于尊园公司主张的违约金，合同约定居间报酬的付款时间为网签当日，该日期并未实际发生，同时考虑到张利波、甘泉的过错行为实际对尊园公司所造成的损失已通过居间报酬得到弥补，故对尊园公司的该项诉请，本院不予支持。针对争议焦点三，根据查明事实和上述评述，案涉合同的违约方系张利波、甘泉，并非尊园公司，故张利波、甘泉诉请尊园公司承担损失于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十七条、第四十八条、第五十一条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张利波、甘泉于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）昆明尊园房地产经纪有限公司支付居间费5941.5元；二、驳回原告（反诉被告）昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张利波、甘泉的诉讼请求。本诉案件受理费375元，因适用简易程序审理减半收取187.5元，由原告（反诉被告）昆明尊园房地产经纪有限公司负担137.5元，被告（反诉原告）张利波、甘泉负担50元；反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）张利波、甘泉负担。本案二审期间，上诉人向本院提交《贷款核实情况聊天记录》及《房屋买卖交易流程》各一份，因上述二份证据并不属于新证据且与本案诉争法律关系并无关联，本院不予认可。本院二审查明的案件事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，上诉人、被上诉人之间签订的《房屋买卖暨居间合同》系三方对房屋买卖行为及居间行为的真实意思表示，《房屋买卖暨居间合同》依法成立，该合同第十四条手写条款中约定：“该房屋首付款初步确定为305000元整（叁拾万伍仟元整）已包含定金30000元整（叁万元整）具体以银行最终审核结果为准”，从该合同的约定来看，金杰系在尊园公司的居间活动下通过现金首付款加银行贷款的方式支付房屋购房款，同时，结合目前二手房交易中贷款放款的客观现实，金融机构通常需在对房屋进行整体价值评估的基础之上决定贷款额度，而非当事人自行约定的在扣除现金首付款的余额均能顺利完成贷款放款，尊园公司作为专业从事房屋居间活动的企业，对此问题应属明知，故三方签订的《房屋买卖暨居间合同》对首付款初步定为305000元，而最终付款的比例应以银行最终审核结果为准的约定实际上即为基于银行评估后首付比例是否调整从而保障交易能顺利进行所作的约定，亦是在二手房交易中卖方基于房屋产权先行变动后其购房款能顺利收回的重要保障，符合双方订立合同时的真实意思表示，该合同签订时购房首付款并未最终商定，居间活动亦未完成。在后续履行过程中，虽然张利波、甘泉提出提高首付款比例，系在后续履行过程中再次对首付款问题与金杰提出商议的合同履行步骤，虽然金杰在不愿意接受该条款的基础上导致房屋买卖合同最终未继续履行，张利波、甘泉亦将收取的定金退还给了金杰，双方系在进一步协商确定合同首付款无果的情况下终止了房屋交易，而非张利波、甘泉方或金杰方违反合同已定条款导致的合同终止履行，故尊园公司本案基于违约行为主张张利波、甘泉以及金杰承担连带支付其居间费用的诉讼主张无事实及法律依据，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。另，张利波、甘泉委托尊园公司进行房屋居间活动，并于2019年9月与金杰签订了《房屋买卖暨居间合同》，虽然双方之后在合同首付款协商过程中未能达成一致导致合同终止履行，但张利波、甘泉与尊园公司之间的委托居间关系并未终止，尊园公司仍针对张利波、甘泉的该套房屋继续从事居间服务，并最终于2019年11月促成了张利波、甘泉与案外人宋山妹进行了房屋买卖交易，且实际从案外人处收取了居间报酬，故在尊园公司作为居间人已针对特定房屋实现了其居间报酬的情况下，其再次针对之前未促成交易的居间活动主张居间报酬无事实及法律依据，亦不符合民事活动的公平及平等原则。对于上诉人张利波、甘泉本案中主张的律师费、误工费、交通费，因合同并无约定且上诉人无相应计算标准，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律及说理陈述不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市盘龙区人民法院（2020）云0103民初3604号民事判决；二、驳回昆明尊园房地产经纪有限公司在本案中的全部诉讼请求；三、驳回张利波、甘泉在本案中的全部反诉请求。本案一审本诉、反诉案件受理费合计237.50元，由昆明尊园房地产经纪有限公司承担187.5元，张利波、甘泉共同承担50元；二审案件受理费425元，由昆明尊园房地产经纪有限公司承担375元，张利波、甘泉共同承担50元。本判决为终审判决。审判长  张彬审判员  吴娴审判员  保红二〇二〇年十二月二十一日书记员  张辽