陕西省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）陕民申3099号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人、执行案外人）：李文，女，1991年3月3日出生，汉族，陕西昊悦融资担保有限公司员工，住西安市灞桥区，公民身份号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：苗长青，陕西缔伍律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑银萍，陕西缔伍律师事务所实习律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人、申请执行人）：习文祥，男，1970年2月1日出生，汉族，无业，住陕西省咸阳市乾县，公民身份号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：亢婷，陕西连邦律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人）：陕西华豪投资集团有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。统一社会信用代码91610000790753735T。 法定代表人：张保平，该公司董事长。 再审申请人李文因与被申请人习文祥、陕西华豪投资集团有限公司（以下简称华豪公司）案外人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（以下简称西安中院）（2020）陕01民终2369号民事判决，向本院申请再审，本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。 李文申请再审请求：1、撤销（2020）陕01民终2369号民事判决书；2、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14415号民事判决书。事实与理由：一、二审法院认定事实错误。1、二审认定的“因未约定总价款，李文亦无法证明其已支付的价款超过约定价款的百分之五十，”不但与事实不符。实际情况是：对于合同总价，无论是申请人、华豪公司还是房屋原抵押权人赵某某均认可总价款为782640元，每平米单价为6000元。且因申请人已经实际支付房款430452元，超过了约定价款的百分之五十。2、二审认定的“经查，李文与华豪公司未签订合法有效的书面买卖合同……，故该《认购书》不能认定为《商品房买卖合同》。”系认定事实错误。因为依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，买受人在查封之前签订了合法有效的“书面买卖合同”即可，并没有要求必须签订正式的“商品房买卖合同”。而《认购书》显然是“书面买卖合同”的一种合法形式。且《认购书》签订后，申请人全部支付了大部房款，并且拿到了房屋钥匙，申请人已经实际占有该房屋，在这种情况下认定双方尚没有签订《商品房买卖合同》既与实际情况不符。二、二审法院适用法律错误。本案二审在错误认定事实的基础上，错误的适用了《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应依据该规定支持申请人的诉讼请求，而不是驳回申请人的诉讼请求。 习文祥答辩称，二审人民法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回李文的再审申请。1、该份《认购协议书》李文存在擅自添改，在执行异议案件审理时李文提交法院的《认购协议书》上没有房屋总价及房屋单价、交付使用条件、日期、面积差异的处理方式、违约责任的约定，李文在执行异议之诉案件一审时擅自添加了房屋总价及房屋单价，依据未改动《认购协议书》是无法确定其称缴纳430452元房款在总房款中所占比例，且依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条第三项“对于其中已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神”的规定，截止目前，李文都没有将剩余款项给习文祥或交人民法院执行，故二审人民法院认定无法判定李文已支付的价款超过约定价款的百分之五十的事实完全正确，也是符合法律规定的。2、赵某某在本案中是什么人与本案有什么关系，截止目前没有证据证明，赵某某也从未出庭，故不存在赵某某认可房屋总价款的事实。李文称赵某某是华豪公司的债权人，华豪公司让赵某某出卖房屋，但该事实除了李文的单方陈述以外，没有任何证据证明。依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条的理解与适用，对于采用抵债方式的，可以视为支付价款，但第三人应当提供所抵债务客观存在及符合抵债要件的证据材料，而截至目前，李文除了口头陈述外，未提供任何证据予以证明。3、华豪公司作为被执行人，在没有其他证据佐证的情况下，其单方陈述不能作为认定李文案件事实的依据。依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条的理解与适用，出于防范房屋买受人与被执行人恶意串通逃避执行的考量，在无有力证据予以支撑的情况下，被执行人在诉讼中对于房屋买受人的有利陈述应当一般不予采信，故华豪公司承认抵债及房屋总价款的事实，再无其他有力证据予以支撑的情况下，人民法院不应采信。4、李文提交人民法院的《认购协议书》不仅存在擅自添改而且也不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容……。”商品房买卖合同的内容，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，李文提交的《认购协议书》没有房屋总价、房屋单价、交付使用条件、日期、面积差异的处理方式、违约责任等的内容，故该《认购协议书》不应被认定是合法有效的商品房买卖合同。该《认购协议书》不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）款的规定，二审人民法院据此驳回李文的请求，法律适用正确。 本院经审查认为：本案再审争议的焦点问题是:李文对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先,一般而言,商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售契约或者商品房现房买卖契约前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中,《认购书》约定,李文认购华豪公司名下案涉房产,华豪公司须在签订《认购书》后30天内与李文签订《商品房买卖合同》。可见,当事人在《认购书》中明确表达了自认购协议签订之日起30天内签订正式合同的意思,故该《认购书》应是商品房买卖的预约合同。从《认购书》的内容看,其中缺乏商品房价款的确定方式及总价款等商品房买卖合同应具备的内容,不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的主要内容。 其次，李文称因华豪公司欠赵某某钱到期未还，华豪公司便让赵某某出卖案涉房屋，李文遂将认购款430452元打给赵某某。由此，华豪公司与赵某某之间应为以房抵债关系。本案中，李文虽与华豪公司签订了《商品房买卖协议》，但其将房屋认购款支付给了赵某某。李文主张其已向华豪公司支付了认购款。对其主张，从本案认定的事实看，李文没有提供华豪公司与赵某某之间有债权债务往来以及以房抵债协议等的证据，该转让是否真实、合法、有效，李文亦无充分证据予以证明。因此,李文未能证明华豪公司已经按照《商品房买卖协议》收受房款，其认为已经与华豪公司签订了合法有效的书面买卖合同的理由，不符合法律规定，该《认购书》不能认定为合法有效的书面买卖合同。 第三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。李文主张排除对案涉房屋的执行,必须同时符合上述法定的三个条件。因李文未能与华豪公司签订合法有效的书面买卖合同，故李文对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述,李文的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回李文的再审申请。 审 判 长  张 工 审 判 员  贾文军 审 判 员  赵 玲 二〇二〇年十二月十八日 法官助理  叶永全 书 记 员  张瑜莹 1