河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初25079号原告（反诉被告）：郑州豫达物业管理有限公司，住所地郑州市中原区百花路**，统一社会信用代码91410102789172300L。法定代表人：杨丽霞。委托诉讼代理人：齐艳娟，女，汉族，1980年12月23日出生，住河南省三门峡市湖滨区，系该公司员工。被告（反诉原告）：于勤，女，汉族，1968年7月9日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：赵文斌，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。原告（反诉被告）郑州豫达物业管理有限公司与被告（反诉原告）于勤物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑州豫达物业管理有限公司委托诉讼代理人齐艳娟、被告（反诉原告）于勤委托诉讼代理人赵文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郑州豫达物业管理有限公司诉称：被告（反诉原告）系原告（反诉被告）所提供物业管理服务的郑州市卫生路33号附37号思达八号院小区3号楼3单元6楼西户的业主，建筑面积130.88平方米。2014年3月，2017年3月，原告（反诉被告）与郑州思达八号院业主委员会先后签订了《物业管理服务协议》，约定原告（反诉被告）为思达八号院小区提供物业管理服务，业主需按建筑面积0.5-0.6元/㎡/月向原告（反诉被告）交纳物业服务费。自原告（反诉被告）进驻思达八号院小区后，原告（反诉被告）均依合同约定为被告（反诉原告）所在小区提供了各项物业管理服务，但被告（反诉原告）并未依约向原告（反诉被告）交纳物业服务费，自2018年7月1日至2019年10月31日被告（反诉原告）共欠物业服务费1256元。欠费期间原告多次对被告进行催交，被告（反诉原告）至今仍不履行交费义务,依据双方协议约定，原告（反诉被告）要求被告支付逾期付款的违约金8000元。被告（反诉原告）拒不交纳物业费的行为已严重违反了双方签订的《物业管理服务协议》，严重侵犯了原告（反诉被告）及其他业主的合法权益，物业公司承担基层维稳的社会职能，如物业公司亏损无法维持经营将会导致小区混乱，增加社会不稳定因素。请求判令：1、被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付自2018年7月1日至2019年10月31日的物业服务费1256元；2、被告向原告支付逾期付款的违约金:自2018年7月1日至2019年10月31日为8000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）于勤辩称，一、被答辩人应该对自己的违约行为后果承担责任。物业服务合同是业主和物业服务企业之间的雇佣关系，业主出钱买服务，被答辩人依据物业服务合同的约定和法律法规的规定，提供物业服务。本案答辩人都是按时足额交纳物业费的，但是换来的却是被答辩人的不作为。被答辩人违约在先理所应当承担其后果责任，业主只能以不交物业费表示对被答辩人的不满。二、依据物业管理条例，河南省物业服务管理办法和司法解释的规定，被答辩人没有履行物业服务合同约定之责任，直接侵害答辩人的合法权益。三、依据最高法关于审理物业服务合同纠纷案应用法律若干问题的解释，本案的物业服务合同为无效合同。被告（反诉原告）于勤反诉称：反诉人居住在思达八号院小区3号楼3单元6楼西户，由于楼顶摆放太阳能热水器太多，时间长了，楼顶排水管堵塞，造成雨水浸泡，屋面漏水。反诉人多次找被反诉人解决，被反诉人不予理睬，反诉人只好自己找人维修楼顶层面和排水管共计17600元。在维修楼顶之前反诉人从未拖欠物业费，在花钱买不到服务的情况下，才拒交物业费。被反诉人在进驻反诉人小区，由于配备人员素质差，年龄偏大，对小区物业环境、绿地、设施设备不予维修，为了节省开支，连绿地也不浇水打理，小区脏乱差、垃圾堆积。请求依法判令：1、被反诉人赔偿反诉人维修楼顶费17500元，楼外排水管费100元，合计17600元；2、被反诉人承担本案诉讼费用。原告（反诉被告）郑州豫达物业管理有限公司辩称，一、被答辩人的反诉诉求与本案不是同一法律事由，不是同一法律关系，理应驳回反诉；二、被答辩人反诉主体不适格，理应驳回反诉；三、被答辩人在反诉状中事实与理由部分陈述内容与反诉诉求无关。经审理查明：被告（反诉原告）于勤系郑州市卫生路33号附37号思达八号院小区3号楼3单元6楼西户的业主，建筑面积130.88平方米。2014年3月、2017年3月，原告（反诉被告）郑州豫达物业管理有限公司与郑州思达八号院业主委员会先后签订了《物业管理服务协议》，约定原告（反诉被告）郑州豫达物业管理有限公司为思达八号院小区提供物业管理服务，业主需按建筑面积0.5元/平方/月和0.6元/平方/月向原告（反诉被告）郑州豫达物业管理有限公司交纳物业服务费；并约定如在服务期内达不到服务标准的，业主委员会有权责令限期整改，仍达不到要求的，业主委员会有权解除合同关系。原告（反诉被告）郑州豫达物业管理有限公司进驻思达八号院小区后，提供了各项物业管理服务，被告（反诉原告）于勤并未依约向原告（反诉被告）郑州豫达物业管理有限公司交纳自2018年7月1日至2019年10月31日期间的物业服务费共计1256元。原告（反诉被告）郑州豫达物业管理有限公司提交了《物业管理服务协议》、催交通知单照片、物业登记本、办理小区维修基金委托书、物业服务记录、业主委员会备案证明等证据。本院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，原告（反诉被告）郑州豫达物业管理有限公司与郑州思达八号院业主委员会签订的《物业管理服务协议》意思表示真实，内容合法有效，双方约定按照建筑面积0.5元/平方/月和0.6元/平方/月交纳物业费。被告（反诉原告）于勤作为涉案思达八号院的业主，其应当按照建筑面积交纳物业费用。原告（反诉被告）郑州豫达物业管理有限公司要求被告（反诉原告）于勤支付自2018年7月1日至2019年10月31日的物业服务费1256元，合法有据，本院予以支持。涉案物业管理服务协议中未对逾期付款违约金进行约定，原告（反诉被告）郑州豫达物业管理有限公司主张违约金的依据不足，本院不予支持。被告（反诉原告）于勤主张原告（反诉被告）郑州豫达物业管理有限公司未尽职履行物业管理服务，小区内存在管理秩序混乱、环境卫生脏乱差等现象，但其所提供证据不足以证明物业管理长期存在上述问题。原告（反诉被告）郑州豫达物业管理有限公司接受委托对物业进行管理后，已履行了合同约定的管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告（反诉原告）于勤亦可依物业管理服务协议约定，通过业主委员会要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己合法权益，不能构成其不缴纳物业费的理由，故对于被告（反诉原告）于勤拒绝交纳物业费的辩称意见，本院不予采纳。另，本案为物业服务合同纠纷，被告（反诉原告）于勤的反诉诉求与本案非同一法律关系，本案不予处理，被告（反诉原告）于勤可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告（反诉原告）于勤于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郑州豫达物业管理有限公司支付物业服务费1256元；驳回原告（反诉被告）郑州豫达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）于勤负担；反诉案件受理费120元，退回被告（反诉原告）于勤。本判决为终审判决。审判员  张卫国二〇二〇年十二月二十九日书记员  胡利平