江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0682民初8247号原告：宁波华地正美房地产营销有限公司，住所地浙江省宁波高新区梅墟街道姜陇村****。法定代表人：陈小松，执行董事。委托诉讼代理人：徐红兵，江苏如一律师事务所律师,特别授权。被告：如皋雨润置业有限公司，住，住所地如皋市如城街道纪庄社区**/div>法定代表人：祝义财，董事长。委托诉讼代理人：沈祺，男，1996年3月3日生，汉族，住南京市雨花台区，系如皋雨润置业有限公司员工，特别授权。原告宁波华地正美房地产营销有限公司（以下简称宁波华地正美公司）与被告如皋雨润置业有限公司（以下简称雨润公司）商品房销售代理合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁波华地正美公司特别授权委托诉讼代理人徐红兵，被告雨润公司的特别授权委托诉讼代理人沈祺均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁波华地正美公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告给付原告房屋销售佣金592601元并承担按照每日万分之一自起诉之日起至实际给付之日的利息；2.被告承担本案的诉讼费及保全费。事实和理由：2016年11月16日被告与原告签订《如皋“星雨华府”项目整合营销代理合同》约定，原告与被告及青岛中基佳合营销代理有限公司联合驻场，为被告代理销售其开发的如皋“星雨华府”项目，销售产品包括房屋、车位车棚、储藏室、商铺等，原告代理销售成功的，被告按照月指标完成度采用跳点模式结算原告佣金，佣金的结算方式约定为，网签合同签约为准（首付款、按揭资料齐全）进行40%佣金结算；销售产品全款到账，结算50%佣金，交房完成结算10%佣金。合同并约定每月最后一天为原告代理服务费的结算日，每月3日前提交结算单表，财务部门15日前支付上月代理费用。此后双方又就以上代销合同签订补充协议约定，从2017年9月1日起不采用跳点模式结算原告佣金，改按照原告销售成功签约房屋等物业的实际成交总额的3%标准计提佣金。2017年12月原、被告再次就以上项目签订了2017年10月1日至2018年9月30日的《如皋“星雨华府”项目整合营销代理合同》，该代销合同除增加了客户首付款已缴纳40%以上进行40%佣金结算及被告逾期支付代理费超过20天，自第21天起每天支付0.1‰滞纳金等内容外，与2016年11月16日所签代销合同及此后的补充协议内容基本一致。以上代销合同及补充协议签订后，原告按照约定代理销售了案涉物业，但被告却长期拖欠原告佣金，为此，原告通过诉讼和强制执行拿到了部分佣金，但至今被告仍然拒绝按照约定向原告支付其余应当支付的已到期佣金。截止目前，被告尚欠原告房屋销售佣金592601元（其中第一、二次诉讼涉及的房屋剩余佣金78651元，第二次诉讼后正式网签合同涉及的佣金512411元，车位佣金1539元）。为此，原告特再次依法提起诉讼。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，撤回要求被告给付车位佣金1539元及要求被告按照每日万分之一自起诉之日起至实际给付之日的利息的诉讼请求。被告雨润公司辩称，1.本案是原告第三次起诉我司，前两次诉讼已经审理并执行完毕，原告有义务证明本次诉讼的诉讼标的与之前不同，否则构成重复起诉。2.原告制作的销售代理佣金表系单方制作，未经我司审核，也没我司签字盖章，按照行业惯例，一般需要我司审核后签字盖章。3.根据合同约定，原告为我司营销代理工作期间为2016年11月至2018年9月30日，原告所提出的4-2702（左方根房屋）,3-206（王志军房屋）两户的房屋缴纳首付款均在原告与我司签署合同的期限之外，根据双方签订的合同第一款第七条约定：佣金是指乙方销售成功后根据双方提成比例，并根据实际成交总额由甲方向乙方支付报酬，第八条约定：销售成功指代理期间内乙方推荐的购房者签署了（预）销售合同及补充协议等有效文件，并支付全款或首付款（并需提供全套完整的按揭贷款资料）的，且网签备案的，即属“销售成功”，根据原告所提供的交付明细，上述两户均在我司与签署期限之外缴纳首付款，不属于“销售成功”，故不能认定该两户房屋为原告销售，应予核减。4.根据合同的约定，原告提供的交付明细中，签约日期均在我司与原告签署合同的期限之外，交付首付款也在与原告签署合同的期限之外，不完全满足合同约定的“销售成功”的概念，应予核减。5.原告提供的车位销售明细中没有车位交付的交付流程单，我司尚未整体交付车位，对于车位的交付佣金缺乏事实依据，故我司不应支付原告车位佣金1539元。经审理查明，原告（乙方）、被告（甲方）签订落款时间2016年11月16日、编号为成本部-06-2016-10-0001号的《如皋“星雨华府”项目整合营销代理合同》，约定原告与被告、青岛中基佳合营销代理有限公司联合驻场，共同为被告的“星雨华府”项目提供销售代理服务，服务内容包含策划、方案、设计、接待客户等，最终目的在于成功销售本项目的销售产品。该合同第三条代理期限及指标约定：2016年11月签约指标120万元，2016年12月签约指标260万元，2017年1月签约指标320万元，2017年2月签约指标500万元，2017年3月签约指标550万元。代理期间指标考核约定如下：自原告进场当日起，两个月为一个考核周期，若第一个考核周期完不成指标，原告有权解除合同，若出现因为被告延期交房等因素导致项目搁置，老业主群诉事件发生，影响了原告销售业绩，考核时间需要延长或者指标需要降低，具体情况双方另行商讨。第九条服务、代理费用以及支付方式：“（一）前期启动费用前期启动费用总额为3万元，乙方工作人员全部进场5日后进行启动费用支付。1.乙方2016年11月、12月签约指标高于304万元（签约指标80%），前期启动费用全部归乙方所有，且不从佣金里扣除；2.乙方2016年11月、12月签约业绩低于304万元（签约指标80%），前期启动费用将从佣金里面全部扣除，若佣金小于前期启动费用3万元，则只扣除该两月佣金。（二）销售代理佣金1.乙方代理销售本项目房屋及商铺等达到销售成功的，甲方按照月指标完成度结算乙方佣金：当月签约指标完成率低于30%，甲方同意按乙方该考核月销售成功房屋等物业的实际成交总额的2%标准计提佣金。当月签约指标完成率高于30%（含30%）低于60%的，甲方同意按乙方该考核月销售成功房屋等物业的实际成交总额的3%标准计提佣金。当月签约指标完成率高于60%（含60%）低于100%的，甲方同意按乙方该考核当月销售成功房屋等物业的实际成交总额的4%标准计提佣金。当月签约指标完成率高于100%（含100%）低于150%的，甲方同意按乙方该考核当月销售成功房屋等物业的实际成交总额的5%标准计提佣金。当月签约指标完成率高于150%（含150%）的，甲方同意按乙方该考核当月销售成功房屋等物业的实际成交总额的6%标准计提佣金。2.佣金支付方式：按照网签合同签约为准（首付款、按揭资料齐全）进行40%佣金结算；销售产品全款到账，结算50%佣金，交房完成结算10%佣金……每月最后一天为乙方代理服务费的结算日，每月3日前提交结算单表，财务部门15日前支付上月代理费用……甲方超过约定期限20日仍未向乙方支付代理服务费，则自第21天起没延迟一天，须向乙方支付应付未付费用的0.1‰作为滞纳金，乙方不得因此停止工作。因乙方上报结算单、代理服务费发票等付款资料延迟导致的甲方付款延迟，甲方不承担任何责任。因银行审批资金手续延误等非甲方原因造成的未按期支付乙方佣金，甲方不需要承担滞纳金。”此后，原告（乙方）与被告（甲方）针对上述合同又签订了《如皋“星雨华府”项目整合营销代理合同补充协议》一份，约定：“根据甲、乙双方签订的编号为成本部-06-2016-10-0001号的《如皋“星雨华府”项目整合营销代理合同》的约定，……双方就原合同作出如下补充说明：一.补充协议条款：1.原合同约定代理期限为一年，根据原合同第7页第九条第二款约定，销售代理佣金按照销售比例进行跳点结算。根据目前项目情况及甲乙双方协商，重新约定从2017年9月1日开始不采用跳点模式进行乙方佣金结算，原合同第7页的第九条服务、代理费用以及支付方式的（二）销售代理佣金的第1条作废；2.本补充协议佣金结算方式：乙方代理销售项目房屋、商铺等达到销售成功的，甲方同意按乙方销售成功签约房屋等物业的实际成交总额的3%标准计提佣金。3.本补充协议作为原合同的补充协议，即为原合同的补充性条款，结算时必须和原合同一并结算，不单独作为结算依据……”。2017年12月，原告（乙方）、被告（甲方）签订编号为成本部-06-2017-120-0003号的《如皋“星雨华府”项目整合营销代理合同》，第九条服务、代理费用以及支付方式约定：“本项目的代理费用为销售代理佣金：（一）销售代理佣金1.佣金的提点：乙方代理销售本项目房屋及商铺达到销售成功的，甲方同意按乙方销售成功签约房屋等物业的实际成交总额的3%标准计提佣金。2.佣金的支付方式：按照网签合同签约为准（客户首付款已缴纳40%以上并且有付款凭证、网签合同已签约完毕）进行40%佣金结算；销售产品全款付清并且有付款凭证再结算50%佣金；交房完成再结算10%佣金……每月最后一天为乙方代理服务费的结算日，每月3日前提交结算单表，财务部门15日前支付上月代理费用……甲方超过约定期限20日仍未向乙方支付代理服务费，则自第21天起每延迟一天，须向乙方支付应付未付费用的0.1‰作为滞纳金，乙方不得因此停止工作。因乙方上报结算单、代理服务费发票等付款资料延迟导致的甲方付款延迟，甲方不承担任何责任。因银行审批资金手续延误等非甲方原因造成的未按期支付乙方佣金，甲方不需要承担滞纳金”。上述合同签订后，原告按合同约定为被告销售了案涉项目的房屋、车位、储藏室。原告制作的《华地正美代理星雨华府第一批已签约客户交付明细（截止2019年3月底）》中载明的尚欠丁亚军、杨海茂等56户的佣金1697081元，及《华地正美代理车位、储藏室销售明细》中载明的尚欠9套车位、储藏室的佣金17126元，合计1714207元，被告仅支付了528037.77元，尚有1186169.23元被告未能给付原告。原告于2019年4月1日向本院提起诉讼，本院立（2019）苏0682民初3154号民事案件进行审理。在该案诉讼中，原告制作的《华地正美代理星雨华府第一批已签约客户交付明细（截止2019年3月底）》载明56套房屋中因刘国平、孙玉明、赵劲松等户至2019年3月底尚未交付房屋，故原告暂主张佣金的90%。被告对原告提供的《华地正美代理星雨华府第一批已签约客户交付明细（截止2019年3月底）》、《华地正美代理车位、储藏室销售明细》无异议，被告对该次诉讼中原告认为被告尚欠原告1186169.23元也无异议。本院经审理后，于2019年6月10日作出（2019）苏0682民初3154号民事判决书，判决被告于判决生效后10日内向原告给付佣金1186169.23元及逾期利息。因截止2019年7月底，叶龙秀、缪伟伟等6套房屋的佣金及钱锦玉、王志军等18套房屋的佣金被告未能给付原告，原告于2019年8月30日诉至本院。本院立（2019）苏0682民初8028号民事案件进行审理。该次诉讼中，原告提供的《华地正美代理星雨华府第一批已签约客户交付明细（截止2019年7月底）》6套房屋的佣金36241元，《华地正美代理星雨华府项目已签约客户交付明细（截止2019年7月底）》18套房屋佣金489615元，合计525856元，被告无异议，被告也认可4套储藏室已交付，4套储藏室剩余10%的佣金为364元，符合支付条件。故本院经审理后于2019年10月30日作出（2019）苏0682民初8028号民事判决书，判决被告于判决生效后10日内向原告给付佣金526220元及逾期利息。《华地正美代理星雨华府项目已签约客户交付明细（截止2019年7月底）》18套房屋佣金中的王志军、刘伟伟两户房屋因未能足额缴纳房款，故在该次诉讼中原告仅主张了该两户房屋40%的佣金，尚有60%的佣金暂未主张，其他16套中黄小平、缪永和（缪世明）、张博先、李小平、肖金华（顾晓义）、孙莉6户的佣金被告已给付原告，除此之外的其他10户的房屋佣金在（2019）苏0682民初8028号案件中主张了90%，尚有10%的佣金未主张。因《华地正美代理星雨华府第一批已签约客户交付明细（截止2019年3月底）》中的刘国平、孙玉明、赵劲松户房屋佣金尚有10%，及《华地正美代理星雨华府项目已签约客户交付明细（截止2019年7月底）》18套房屋中尚有10套房屋佣金的10%，以及尚有王志军、刘伟伟两户房屋佣金的60%，被告至2020年9月底尚未支付给原告，原告于2020年10月12日向本院提起诉讼，要求被告支付钱锦玉、程建勇、孙晓梅、郭继明、朱晓新、徐明建、刘远达、左方根、张叶庆、朱淑贤、王志军、刘伟伟、刘国平、孙玉明、赵劲松户共15套房屋销售佣金的剩余部分合计78651元。同时，原告也要求被告对上述两次诉讼后正式网签合同的，截止2020年9月底的代理星雨华府项目已签约的陈**、高桂华、周天添、汤小梅、陈张林、卞学军、纪学柏、徐智耘、王海峰、鞠柯羽、陈建华、丁新芳、陈建明、刘先梅14户的房屋，该14户房屋已销售成功，但未给付销售佣金，故诉请被告按合同约定的标准计算支付佣金512411元。上述事实有如皋“星雨华府”项目整合营销代理合同，补充协议，华地正美代理星雨华府第一批已签约客户交付明细（截止2019年3月底），华地正美代理车位、储藏室销售明细，华地正美代理星雨华府第一批已签约客户交付明细（截止2019年7月底），华地正美代理星雨华府项目已签约客户明细（截止2019年7月底），商品房买卖合同，交付流程单，交房工作表，当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。审理中，根据原告的财产保全申请，本院于2020年10月18日作出（2020）苏0682民初8247号民事裁定书，裁定冻结被告银行存款62万元或查封、扣押相应价值的其他财产。为此，原告预交保全费3620元。本院认为，原、被告双方签订的《如皋“星雨华府”项目整合营销代理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律规定，该合同合法有效，合同当事人均应全面履行自己的义务。本案中，原告为被告“星雨华府”项目的房屋提供代理销售服务，被告向原告支付佣金，具体的佣金比例、结算方式等双方均进行了约定，发生法律效力的（2019）苏0682民初3154号、8028号民事判决书已对截止2019年3月底的《华地正美代理星雨华府第一批已签约客户交付明细（截止2019年3月底）》中56套房屋的佣金及《华地正美代理车位、储藏室销售明细》的佣金无争议未支付部分，以及截止2019年7月底的《华地正美代理星雨华府第一批已签约客户交付明细（截止2019年7月底）》6套房屋的佣金、《华地正美代理星雨华府项目已签约客户交付明细（截止2019年7月底）》18套房屋中无争议部分的佣金已作出判决。而对于截止2020年9月底，钱锦玉、程建勇、孙晓梅、郭继明、朱晓新、徐明建、刘远达、左方根、张叶庆、朱淑贤、王志军、刘伟伟、刘国平、孙玉明、赵劲松户共15户房屋销售佣金的剩余部分合计78651元，被告未予支付原告，经核对，该78651元佣金原告并未在（2019）苏0682民初3154号、8028号案件中主张过，原告在本次诉讼中并非重复主张。被告辩称左方根、王志军在原告与被告签订的代理合同的工作期限之外缴纳的首付款，但经核实，左方根之妻丁群于2017年9月9日缴纳首付134385元，王志军于2017年10月11日缴纳首付296031元，被告公司收款后向该两户开具了收据，即证明该两户缴纳首付款的时间在原告与被告签订的合同的营销代理工作期限内，且本院在（2019）苏0682民初8028号案件中已对原告主张的涉及左方根、王志军户房屋的佣金予以支持，且也是原告的工作人员周丽云、秦梅与该两户办理了交房手续，原告参与了房屋交付工作，属于“销售成功”，故被告要求核减该两户房屋佣金缺乏依据，故被告应支付原告上述78651元佣金。原告主张的截止2020年9月底代理星雨华府项目已签约的陈**、高桂华、周天添、汤小梅、陈张林、卞学军、纪学柏、徐智耘、王海峰、鞠柯羽、陈建华、丁新芳、陈建明、刘先梅14户的房屋销售佣金512411元，该14户房屋原告也完成了销售，并也已交付房屋。经查，本案所涉购房户迟延签约系因被告将所售房源抵押在南京银行迟迟未能解除抵押，导致购房客户正式签约延期，签约延期非原告的原因所致。故被告所称“签约日期均在我司与原告签署合同的期限之外”的理由不能成立。故被告应向原告支付佣金。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：被告如皋雨润置业有限公司于本判决生效十日内立即给付原告宁波华地正美房地产营销有限公司佣金591062元。如果被告未按本判决确定的上述期间履行给付金钱义务，还应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4865元、保全费3620元，合计8485元，由被告如皋雨润置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9730元。（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，宁波华地正美房地产营销有限公司的缴费帐号：62×××81，如皋雨润置业有限公司的缴费账号：62×××99，收款单位：江苏省南通市中级人民法院）。审判员  刘斌二〇二〇年十二月二十一日书记员  刘敏