陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕04民终2770号 上诉人（原审原告）：王爱军，男，汉族，1973年1月12日生，住陕西省彬州市。 委托诉讼代理人：程鸿贵，彬州市148法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：陕西泰洲房地产开发有限公司,住所地西安市碑林区。 法定代表人：李爱芹，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王娟，上海邦信阳中建中汇（西安）律师事务所律师。 上诉人王爱军因与被上诉人陕西泰洲房地产开发有限公司（以下简称泰洲公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服陕西省彬州市人民法院(2020)陕0482民初1100号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王爱军及其委托诉讼代理人程鸿贵、被上诉人泰洲公司的委托诉讼代理人王娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王爱军上诉请求：1、撤销一审判决第一、三、四项，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审认定上诉人对被上诉人解除合同有异议，应根据《合同法》96条规定，请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，但上诉人在“合理期限”内未行使该权利，丧失了撤销权错误；2、原审认定原告向被告妻子通过微信发送了解除合同通知书，系认定程序不当，亦违背了合同相对性原则要求，送达无效，通知解除合同的效力不具有法律效力；3、原审认定事实严重错误。上诉人从事餐饮服务业，疫情期间没有营业收入是最基本的事实。被上诉人采用暴力手段，强行破门清场，关门并张贴招聘公告等违法行为，致使上诉人丧失了平等协商机会。被上诉人的违法行为，未被原审认定，反而让守法上诉人来承担了违法后果；4、因疫情的发生，对上诉人营运期间产生的严重影响，应依法认定在履行合同期间内产生了因不可抗力存在延迟履行支付租金的法定事由，不构成根本违约。在处理租赁合同纠纷时需要平衡双方当事人的利益，约定的解除合同条件对另一方过于苛刻，则显失公平；5、上诉人作为一个微小型餐饮企业主，在疫情期间，尽到了自己应尽的社会责任，而本案被上诉人，无视社会危机，严重剥夺了上诉人的正常合法经营权，采用违法暴力手段强行关门，违法制造不能履行合同的事实，故一审判处结果显失公平。 泰洲公司辩称，上诉人应于2020年3月11日前向被上诉人支付2020年4月11至2020年10月10日的租金，但上诉人迟迟不支付租金等相关费用，被上诉人于2020年7月1日及7月7日向上诉人发送解除合同通知，前述通知均给予上诉人期限要求其支付拖欠租金等相关费用并腾交房屋。上诉人如对解除合同有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，上诉人并未依照法律规定确认解除合同的效力，因此被上诉人解除合同的行为有效。上诉人认为被上诉人向上诉人妻子送达解除合同通知书系程序错误、送达无效的观点系适用法律错误。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。 泰洲公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告之间签订的《租赁合同》已解除；2、被告支付拖欠租金37500元（2020年4月11日至2020年7月11日的租金），并按租金标准承担占用费至实际腾房交房之日；3、被告支付水电费、物业费共计10504元；4、被告支付违约金共计18750元；5、案件诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：对于当事人没有争议的事实，一审法院予以确认。对于原告解除合同的通知是否已到达被告，双方存在争议。原告提供通知、通知书、送达通知书照片、微信聊天记录截图，被告质证认为通知系物业向其送达，并不是原告向其送达，通知书、送达通知书照片被告没有收到，微信聊天记录截图被告也不知情，被告的妻子也未对被告讲过原告要解除合同的事。一审法院审查认为，2020年7月1日原告方通过物业向被告送达的“通知”，虽然系物业送达，但加盖原告印章，被告已签收，该通知载明“按照合同约定你单方属违约，我方今日起停水停电限一周内补缴所欠房租及物业管理费并搬离恢复房屋原貌交回我方”，虽未出现解除合同的字眼，但其有解除合同的实质内容表述。2020年7月7日，原告向被告发出解除租赁合同通知书，张贴于所租房屋大门，被告辩称其未见到，但其在庭审中陈述“7月7日原告撬了我的门，拉走我所有东西”，证明双方自7月1日发生矛盾、原告停水停电后，被告密切关注其所租门店动态，不可能不知道。原告代理人当日与被告妻子微信聊天，原告向被告妻子发送了解除合同通知书，被告辩称其从不看其妻手机，其妻也没有给他说此事。不符合常理，被告与其妻系同一经济单元，利益相关，如此大事，是自2018年4月11日租赁后首次发生，双方为此正在闹事，被告妻不可能不给被告说。综上，可以认定原告解除租赁合同的通知于2020年7月7日到达被告。 一审法院认为,本案争议的焦点是新冠疫情不可抗力是否引起合同履行期限自动延期、顺延。《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第三项规定“对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金”，可见，因新冠疫情经营出现经营困难，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金，并不是合同履行期限自动延期、顺延。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二项规定“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商”，可见，双方仍然需要“协商”，而不是自动延期、顺延。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六项第二款规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，可见，如果因疫情需要延期支付租金，仍然需要承租人“请求”，人民法院调解、判决，并不能自动延期、顺延。综上分析，被告因疫情没有营业收入或者营业收入明显减少，导致合同履行困难，需要延期支付租金等，应积极与原告进行平等协商，或者请求社会力量调解、人民法院调解、判决，被告未采取上述措施，逾期不交纳租金等，显属违约。被告违约，原告依据合同约定，行使合同解除权，符合《中华人共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。被告对原告解除合同有异议，应依据《中华人共和国合同法》第九十六条规定，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，被告并未行使其权利，故原告解除合同的行为合法有效，双方租赁合同已于2020年7月7日解除。被告主张，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五项第一款规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，对原告的诉讼请求应不予支持。本院认为，第一、本条规定是人民法院利用公权力解除合同的裁判规则，不适用当事人自行行使合同解除权的情形；第二、本条规定隐含一个时间条件，即在疫情期间，或者出租人未给承租人预留充分的缓冲、准备时间，就起诉解除租赁合同、承担违约责任。彬州市于2020年1月22日与全国同步进入疫情防控，1月25日出现一例湖北来彬新冠病人，此后再无确诊或疑似病人，2月下旬公共交通、餐饮逐渐恢复经营，3月底4月初各行业基本步入正轨，被告本该于2020年3月11日前支付原告2020年4月11日至2020年10月10日的租金，正因为疫情的原因，原告给其预留三个多月的缓冲、准备时间，但直至2020年7月1日原告催促时，被告仍分文未交，故不适用该条的规定。原告于2020年7月1日对被告租赁房屋停水停电，后又强行占有该房屋，致使被告无法经营，故对2020年6月30日后的租金，被告不应承担。2020年4月11日至2020年6月30日租金33287.67元，鉴于疫情严重影响两个月，被告没有营业收入或者营业收入明显减少，原告房屋投资巨大，需要支付银行贷款及利息，根据公平原则，两个月租金减半，即减少租金12500元，被告支付原告租金20787.67元。被告主张违约金过高，要求适当降低，按所欠租金5%交纳，原告同意按所欠租金30%支付，法庭酌情确定按所欠租金20%交纳，即被告承担违约金4157.53元。原告诉请的物业费，2019年4月11日至2020年6月30日，按每月500元标准，认定7331.51元。原告诉请的2020年6月水费、电费，因未提供证据，不予支持。被告要求原告按每月100元标准退还多收水费（从2019年9月起至2020年5月底共10年月）1000元，原告辩称因水费上涨，经与被告协商，每月上涨100元，按700元收取。被告主张是原告以停水停电相威胁，逼迫自己所交。本院认为，如果是原告逼迫，被告完全可依法维护自己合法权益，但被告并未行使权利，且已按每月700元交纳了10个月，故对被告的主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零八条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陕西泰洲房地产开发有限公司与被告王爱军于2018年4月11日签订的《彬县紫金城购物中心租赁合同》已于2020年7月7日解除；二、被告王爱军在本判决生效后30日内给付原告陕西泰洲房地产开发有限公司拖欠的租金20787.67元；三、被告王爱军在本判决生效后30日内赔偿原告陕西泰洲房地产开发有限公司违约金4157.53元；四、被告王爱军在本判决生效后30日内给付原告陕西泰洲房地产开发有限公司物业费7331.51元；五、驳回原告陕西泰洲房地产开发有限公司、被告王爱军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1468.8元（原告立案时实交734元），减半收取734元，由被告王爱军承担。 二审中，上诉人向法庭提交其向员工发放工资的照片及领条。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认为，上诉人提交的上述证据与本案无关联性，故不予认定。 经二审审理查明：2018年4月11日，王爱军及妻子谭某某与泰洲公司签订《租赁合同书》，约定泰洲公司将彬县公刘街紫金城购物中心一层租赁给王爱军，商铺名称为“关中愣娃”，租赁期自2018年4月11日至2021年4月10日止，共计三年，租金每年15万元，租金以现金方式半年一交，租金到期前30日缴清下一季租金，物业费每月每平方米1元（共计每月500元）。合同还约定，拖欠租金或其他费用时间达15天逾期不交纳，视为违约，每逾期一日，按拖欠的总费用的10%支付违约金，超过5日不交，泰洲公司有权解除合同。合同履行过程中，王爱军已交清2020年4月10日之前的租金和2019年4月10日之前的物业费。2020年7月1日，泰洲公司书面通知王爱军，即日起停水停电，限王爱军一周内补缴所欠房租及物业费。王爱军当日将商铺关闭，锁门离开。2020年7月7日，王爱军仍未交纳拖欠租金及物业费，泰洲公司遂将解除双方租赁合同的通知书张贴于商铺大门，并将通知书通过微信发送给王爱军妻子谭某某。2020年7月10日，泰洲公司强行收回涉案商铺。2020年7月14日，泰洲公司向一审法院提起本案诉讼。二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案争议焦点为：1、双方租赁合同是否已于2020年7月7日解除；2、王爱军是否应向泰洲公司支付违约金及物业费。 关于双方租赁合同是否已于2020年7月7日解除问题。按照双方租赁合同约定，王爱军应于2020年3月11日之前交纳下一期租金（即2020年4月11日至2020年10月10日期间租金），而王爱军直至2020年6月30日仍未交纳。王爱军自述，未交的原因是因受疫情影响，2020年2月份和3月份不能正常经营，泰洲公司2020年6月30日派人来谈房租问题，其要求泰洲公司减免两个月房租，泰洲公司同意减免两个月房租，但提出要在交纳最后一期房租时（即2020年9月11日）予以抵扣，而王爱军坚持要求当时（即2020年6月30日）予以抵扣，双方未能达成一致。疫情给各经营主体均造成不同程度的经济损失，双方均应本着互相谅解、共克时艰的原则解决纠纷。双方签订的租赁合同合法有效，交纳租金是王爱军的义务，按照合同约定，王爱军本应在2020年3月11日之前交纳下一期租金，因当时正值疫情期间，泰洲公司已将交纳租金的时间宽限至6月30日，亦同意王爱军提出减免两个月租金的要求，王爱军仍拒绝交纳拖欠房租，在此种情况下，如还不允许泰洲公司解除合同，无疑是将疫情造成的经营风险全部由泰洲公司一方承担，亦违背公平原则。综观整个事件发展过程，王爱军对解除合同的后果未采取任何积极有效的措施予以避免，显然对解除合同的后果持放任态度。泰洲公司出租房屋的目的就是收取租金收益，王爱军的违约行为致使泰洲公司的合同目的不能实现，泰洲公司按照合同约定行使解除权，应予支持。因涉案租赁合同系王爱军与其妻子谭某某共同签订，商铺亦是夫妻双方共同经营，泰洲公司向王爱军妻子送达解除合同通知的效力同时及于王爱军，故对王爱军上诉认为该送达无效的理由不予支持。综上，一审判决认定双方租赁合同于2020年7月7日泰洲公司要求解除合同的通知到达之日解除，并无不妥。 关于王爱军是否应向泰洲公司支付违约金及物业费的问题。按照双方租赁合同约定，王爱军应于2020年3月11日之前交纳下一期租金，而王爱军直至2020年6月30日仍未交纳，显属违约。因双方约定违约金过高，王爱军请求降低，一审法院已酌情进行调整。本案纠纷发生在2020年7月，彬州市当地早已复工复产，故王爱军以受疫情影响未交纳租金不构成违约的抗辩，不能成立。双方合同对物业费有明确约定，王爱军亦交纳了2019年4月10日之前的物业费，故一审判决王爱军交纳下欠物业费亦无不妥。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1408.80元，由上诉人王爱军负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 辉 审判员 闫亚君 审判员 马 莹 二◯二◯年十二月二十一日 书记员赵丹 附相关法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 1