湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1186号上诉人（原审被告）：宜昌弘洋集团有限公司，住所地湖北省宜昌市夷陵区黄花镇黄花场村**。法定代表人：周连香，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢光华，男，该公司职工。被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司三峡分行，营业场所湖北省宜昌市西陵区西陵一路1号。负责人：徐宏，该分行行长。委托诉讼代理人：姜成柱，湖北七君律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪琦，湖北七君律师事务所律师。原审被告：圣爽新，男，1969年12月25日出生，汉族，经常居住地湖北省宜昌开发区。原审被告：尹文霞，女，1970年10月29日出生，汉族，经常居住地湖北省宜昌开发区。原审被告：蒋隆荣，男，1961年9月1日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区。上诉人宜昌弘洋集团有限公司（以下简称弘洋集团）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司三峡分行（以下简称建行三峡分行），原审被告圣爽新、尹文霞、蒋隆荣金融借款合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502民初2793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因案情复杂，经本院院长批准，延长审理期限三个月。本案现已审理终结。弘洋集团上诉请求：请求撤销宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502民初2793号民事判决第三项，改判驳回建行三峡分行要求弘洋集团承担连带责任的诉讼请求。事实和理由：宜昌弘洋置业有限公司（以下简称弘洋置业）于2010年7月5日就将房产证交给被上诉人，在具备办理抵押登记条件后，被上诉人未在合理期限及时办理抵押登记，上诉人的保证责任已经解除。弘洋置业已于2013年7月15日注销，注销程序合法合规，上诉人作为弘洋置业的股东，不应该承担连带清偿责任。建行三峡分行辩称：一审判决事实清楚，法律适用正确，上诉人的上诉理由不成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。蒋隆荣述称：同意上诉人的意见。我作为弘洋置业的股东，亦不应该承担连带清偿责任。圣爽新、尹文霞未答辩。建行三峡分行向一审法院起诉请求：1、解除建行三峡分行与圣爽新、尹文霞签的个人住房借款合同。2、圣爽新、尹文霞清偿建行三峡分行截至2018年10月10日的贷款本金156951.18元，利息448.62元；并承担该笔贷款自2018年10月11日起至借款本息全部清偿之日止按中国人民银行贷款基准利率1.05倍的标准计算的利息、罚息。3、弘洋集团、蒋隆荣对圣爽新、尹文霞的上述债务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2009年3月23日，建行三峡分行（债权人，乙方）与弘洋置业（保证人，甲方）签订《个人住房（商业用房）最高额保证合同》1份，合同约定：1、本合同担保的债权是指自2009年3月23日至2010年3月23日期间因乙方向购买香山锦苑小区房屋的债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权[包括贷款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权利而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）]；2、甲方最高保证额为1亿元。如因甲方履行本合同保证义务的，按履行的金额在最高额范围内相应扣减；3、被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各自应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定时间，仍然属于本最高额保证的担保范围，主合同项下债务履行期届满日不受债权确定期限届满日的限制；4、担保方式为连带责任保证；5、保证期限按乙方对债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证书等相关权属证书并将抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；6、无论乙方对主合同项下的债权是否有其他担保，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议；7、甲方发生被注销登记，应书面通知乙方，并按照乙方要求落实本合同项下保证责任的承担、转移或承继，或者为主合同的履行提供乙方认可的新担保。8、甲方在本合同生效之日起5个银行工作日内在乙方处开立保证金账户（户名弘洋置业，账户42×××58），甲方应按乙方对每个债务人贷款发放金额（住房5%，商业用房10%）逐笔分次存入保证金账户。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。2009年8月6日，建行三峡分行（贷款人）和圣爽新、尹文霞（借款人、抵押人）签订《个人住房(商业用房)借款合同》1份，合同约定：借款人向贷款人借款330000元，用于购买弘洋置业开发的位于宜昌市××路××号香山××楼××单元××号房屋（建筑面积124.63㎡），贷款期限180个月（自2009年8月5日起至2024年8月5日止），借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调30%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；还款方式按月等额本息还款；还款日为借款期限起始日在每月的对日；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息还清之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。罚息利率为本合同执行贷款利率的水平上上浮50%，对拖欠的本息按合同利率上浮50%支付罚息。贷款发放的前提条件是（上述商品房）办理预抵押。本合同项下担保方式为抵押和最高额保证。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权解除合同，提前收回已经发放的贷款本息。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，2009年8月11日，建行三峡分行将借款330000元一次性划入圣爽新、尹文霞指定的弘洋置业账户。从2018年9月起，圣爽新、尹文霞就未按约定还款，截至2018年10月10日，圣爽新、尹文霞下欠建行三峡分行借款本金156951.18元，利息448.62元，从而引起诉讼。另查，1、弘洋置业注册资金5000万元，由2名股东组成，其中弘洋集团出资4000万元，蒋隆荣出资1000万元，2011年6月15日，弘洋置业办理注册资金变更登记，其中弘洋集团为800万元，蒋隆荣为200万元；2013年5月16日，弘洋置业办理清算组备案登记。2013年7月15日，《弘洋置业注销清算报告》显示：资产总额31553303.87元，负债总额9876556.73元，净资产21676747.14元，公司债权债务已清算核实完毕，剩余财产已分配完毕。同日，弘洋置业作出《股东会决议》：确认《弘洋置业注销清算报告》真实有效，公司注销后若发现有未清偿的债权债务，由股东按出资比例承担连带责任。同年7月17日，弘洋置业办理公司注销登记。2、2010年6月17日，宜昌市××路××号香山××楼××单元××号房屋办理房屋产权登记，产权人圣爽新、尹文霞，所有权证号0293555，规划用途住宅，建筑面积124.34㎡，至今未办理抵押登记。2010年7月5日，弘洋置业将该房屋产权证原件交中国建设银行股份有限公司三峡分行镇镜山支行，目前已被两家法院查封。一审法院认为，建行三峡分行与圣爽新、尹文霞、弘洋置业间的金融借款及担保合同，系当事人真实意思的的表示，符合法律规定，系有效协议，应该全面履行。建行三峡分行已经按照合同约定，向圣爽新、尹文霞发放贷款33万元，圣爽新、尹文霞应该按照合同约定，清偿建行三峡分行借款本息，但圣爽新、尹文霞从2018年9月11日起未偿还建行三峡分行借款，构成违约，应该承担违约责任，清偿建行三峡分行借款本息，建行三峡分行有权按照合同约定，解除双方金融借款合同，提前收回借款本息，截至2018年10月10日，圣爽新、尹文霞下欠建行三峡分行借款本金156951.18元、利息448.62元。圣爽新、尹文霞为其借款以所购宜昌市××路××号香山××楼××单元××号房屋向建行三峡分行提供了抵押担保，但未办理抵押登记。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：当事人以建筑物抵押的，应当办理抵押物登记。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：不动产抵押，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。故建行三峡分行对该抵押房产仅享有一般债权，不享有抵押权，即不享有优先受偿权。考虑到圣爽新、尹文霞尚存其他债务，弘洋集团、蒋隆荣抗辩认为建行三峡分行可以圣爽新、尹文霞提供的抵押财产实现债权，法院不予支持。弘洋置业为圣爽新、尹文霞所购房屋形成的贷款提供了最高额1亿元的阶段性保证担保，至抵押财产（××路××号香山××楼××单元××号房屋）办理他项权登记止，但时至今日，上述抵押财产仍未办理他项权证，且涉案房屋现已被相关司法机关查封，目前办理他项权证条件完全不具备，故弘洋置业仍在担保期限内，应该承担保证责任。弘洋置业已经办理了注销登记，不具备民事主体资格，但弘洋置业在清算、注销时，其2名股东即弘洋集团、蒋隆荣公司在《股东会决议》中确认：公司注销后若发现有未清偿的债权债务，由股东按出资比例承担连带责任。该承诺在登记机关备案，具有公示效力，故作为弘洋置业的股东，弘洋集团、蒋隆荣对本案债务应在最高额1亿元担保限额内承担连带清偿责任。综上，建行三峡分行诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。弘洋集团、蒋隆荣抗辩理由不能成立，法院依法不予支持。圣爽新、尹文霞、蒋隆荣未到庭参加诉讼，依法承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除中国建设银行股份有限公司三峡分行诉圣爽新、尹文霞间的《个人住房(商业用房)借款合同》；二、圣爽新、尹文霞共同偿还中国建设银行股份有限公司三峡分行借款本金156951.18元、利息448.62元，合计157399.8元（截至2018年10月10日），并从2018年10月11日（含本日）起至借款本息清偿之日止以157399.8元为基数按我国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率下调30%再上浮50%（即同期同档次贷款基准利率1.05倍）支付原告逾期还款利息，于判决生效之日起10日内履行完毕；三、宜昌弘洋集团有限公司、蒋隆荣对圣爽新、尹文霞上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3448元、财产保全申请费1326元、公告费600元，合计5374元（中国建设银行股份有限公司三峡分行均已预交），由圣爽新、尹文霞共同承担，宜昌弘洋集团有限公司、蒋隆荣承担连带清偿责任，在履行上述判决时一并清结。经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题就是弘洋置业的阶段性保证责任是否已经解除。《个人住房（商业用房）最高额保证合同》将弘洋置业承担保证责任的保证期间表述为“5、保证期限按乙方对债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证书等相关权属证书并将抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；”，因抵押房屋办妥登记并非必然发生的事件，故上述条款虽表述为保证期间，但并不能作期限理解，而应理解为条件，即弘洋置业解除保证责任的条件。弘洋置业于2010年7月5日将房产证交给建行三峡分行的下属支行，建行三峡分行应当在合理期限内申请办理该房屋的抵押登记。参照通用的抵押权预告登记证明中的提示：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，故合理期限不应当超过三个月。本案中，建行三峡分行持有房产证未办理抵押登记足有数年，此后涉案房屋才被法院查封，不能办理抵押登记。建行三峡分行不能证明其在合理期限内去申请办理了抵押登记，应当承担举证不能的后果。弘洋置业承担的保证责任是阶段性保证责任，建行三峡分行未在合理期间内申请办理涉案房屋抵押登记，加重了弘洋置业的保证责任，属于对合同权利的滥用，构成合同法第四十五条第二款规定的当事人为自己的利益不正当地阻止解除条件的成就，视为条件已成就，故弘洋置业对涉案房屋所涉债务的保证责任已经解除。据此，弘洋置业的股东不应承担保证责任。一审判决弘洋集团、蒋隆荣对圣爽新、尹文霞上述债务承担连带清偿责任不当，本院予以纠正。综上所述，弘洋集团的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502民初2793号民事判决第一、二项，即：一、解除中国建设银行股份有限公司三峡分行诉圣爽新、尹文霞间的《个人住房(商业用房)借款合同》；二、圣爽新、尹文霞共同偿还中国建设银行股份有限公司三峡分行借款本金156951.18元、利息448.62元，合计157399.8元（截至2018年10月10日），并从2018年10月11日（含本日）起至借款本息清偿之日止以157399.8元为基数按我国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率下调30%再上浮50%（即同期同档次贷款基准利率1.05倍）支付原告逾期还款利息，于判决生效之日起10日内履行完毕；二、撤销宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502民初2793号民事判决第三项，即宜昌弘洋集团有限公司、蒋隆荣对圣爽新、尹文霞上述债务承担连带清偿责任；三、驳回中国建设银行股份有限公司三峡分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3448元、财产保全申请费1326元、公告费600元，合计5374元（中国建设银行股份有限公司三峡分行均已预交），由圣爽新、尹文霞共同承担，在履行上述判决时一并清结。二审案件受理费3448元，公告送达二审判决书的费用均由中国建设银行股份有限公司三峡分行负担。本判决为终审判决。审判长  刘乾华审判员  王明兵审判员  周铁金二〇二〇年十二月四日书记员  张 翌