广西壮族自治区凌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1027民初1422号 原告：百色市迎福物业服务有限公司，地址:百色市城东路福州商业街**。 法定代表人：黄恒番，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林通亿，广西荣福物业服务有限公司职工。 被告：李大冒，男，1981年3月4日出生，壮族，居民，住凌云县。 原告百色市迎福物业服务有限公司（以下简称迎福公司）与被告李大冒物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序对原告诉李大冒等人进行公开开庭合并审理。原告委托诉讼代理人林通亿、被告李大冒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告迎福公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付尚未支付的物业管理服务费1076.4元、维修资金179.4元、电梯维护费390元、生活垃圾费65元、居民电费2768.2元、公摊电费283.2元、移交前电费2095.74元，累计共计6857.94元及产生13个月的滞纳金；2.依法判令被告每日按应缴总额的千分之三支付违约金；3.本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：凌云县金城湾花园是由百色市浩元房地产有限公司（以下简称浩元公司）开发，2018年8月1日，原告根据《物业管理条例》有关规定，与浩元公司签订了凌云县金城湾花园小区前期物业管理服务合同，约定由原告向凌云县金城湾花园提供物业管理服务，合同对该小区物业的管理服务及收费标准进行了明确约定，业主按各自住房建筑面积向原告缴纳物业管理费。合同约定如逾期不缴纳费用的从逾期之日起按所欠的费用总额每天千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告按照合同约定为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告并未按合同约定履行支付义务。经原告多方、多次催促被告履行支付义务，但被告都均不履行支付义务，给原告的工作带来了极大的负面影响及经济损失，被告自2018年8月1日至2019年8月31日止尚欠物业管理费和各项费用共计6857.94元。为此，原告特向法院起诉，请求支持原告上述诉讼请求。 原告为证明其主张提交以下证据： 1.《前期物业管理服务合同》，证实原告基于合同取得物业管理服务权，证明本案的法律关系及事实； 2.代收电费授权委托书，证明原告是经过开发商百色市浩元房地产有限公司授权委托代为收电费； 3.EMS快件回单及催告函，证实被告拖欠物业费的事实，并经原告书面催交，被告仍无正当理由拒绝交纳； 4.企业营业执照，证明原告的主体资格； 5.法人代表身份证明，证实原告的法人身份； 6.百色市商品房买卖合同登记备案证明，证明被告购买的房屋为6栋1303号房，房屋建筑面积138㎡； 被告李大冒辩称，本人与原告之间没有签过任何合同，也不认识原告，与原告没有形成法律上的合同关系。金城湾小区内本来就没有一草一木，达不到4级服务的标准。在原告服务期限内，没有在小区内设置服务点，门禁，围墙，工作人员是谁也不知道。关于电梯维护费，本小区6、7栋是业主自己管理，自己请人维修维护，自己年检。关于公摊电费由于原告还在建筑当中，原告怎么算出的公摊电费不清楚。关于生活垃圾费都是业主自己处理的。关于公共维修资金，原告只收钱，但没有维修任何设施。原告管理不到位，不是本小区的人员进入本小区做违法活动是常有的事。小区旁边的居民占用小区内的公摊面积，也无人管理。外来车辆随意进入本小区内停放无人管理。摩托车被偷叫人处理也没人管理。。地下室也不抽水导致污水爆满。原告诉请支付电费，本人之前已经交过电费了，于2020年6月11日交了6666.64元，有票据为证。 被告对其主张提供证据照片15张，证明小区脏、乱、差、臭，没有保安巡逻，无人管理。车辆被盗、被刮也无人管理。开发商对业主的承诺要改进设施于2019年7月25日以前改进小区设施才能收取物业费，可是到现在为止开发商也没有按照承诺改进。 本院经审理认定事实如下：被告李大冒系金城湾小区6栋1303号房屋的业主，房屋建筑面积138㎡。2014年8月29日，金城湾小区的建设单位浩元公司与百色市建顺物业服务有限公司（以下简称建顺物业公司）签订《前期物业管理服务合同》，约定由建顺物业公司为金城湾小区提供前期物业管理服务。2014年10月15日凌云县房产管理局对被告预购该房予以预售登记备案。2016年4月30日，浩元公司同意建顺物业公司于2016年5月30日解除《前期物业管理服务合同》。2016年7月1日，广西荣福物业服务有限公司与浩元公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由广西荣福物业服务有限公司为金城湾小区提供物业管理服务，广西荣福物业服务有限公司于2018年7月31日退出金城湾小区终止前期物业管理服务。2018年8月1日，原告与浩元公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为金城湾小区提供物业管理服务至金城湾小区成立业主委员会选聘别的物业管理单位时止；物业管理服务收费：住宅物业服务费按业主拥有物业建筑面积交纳0.6元/月·㎡及小区停车收费等项目收费标准；提前15日按季度交纳费用，逾期不交纳的，则从逾期之日起按所欠费用总额每天万分之三交纳滞纳金。2019年8月31日原告终止为金城湾小区提供物业管理服务。2019年12月间原告通过EMS快件书面催告被告交纳尚欠的物业管理费，但被告仍拒不给付。为此，原告起诉请求：被告支付2018年8月1日至2019年8月31日期间尚欠的费用，即①物业综合服务费138㎡×0.6元/㎡×13个月=1076.4元；②电梯维护费30元/月×13个月=390元；③公共维修金138㎡×0.1元/㎡×13个月=179.4元；④生活垃圾处理费5元/月×13个月=65元；⑤居民电费2768.2元、公摊电费283.2元、移交前电费2095.74元；⑥13个月滞纳金；⑦违约金按照合同约定从欠款总额之日起每日千分之三计算；⑧本案诉讼费由被告负担。庭审中原告当庭撤回对第⑤项电费请求的主张。 另查明，作为服务企业的原告经国家工商行政管理部门登记备案，依法领取营业执照，具有物业管理服务的经营资质和独立的法人资格。另外，金城湾小区至本案开庭审理时止，未成立业主委员会，亦未曾召开过业主大会。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业，并应签订书面的前期物业服务合同；建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，应不予以支持。本案中，金城湾小区在未成立业主委员会、未曾召开业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位浩元公司选聘原告作为前期物业服务企业，并签订《前期物业管理服务合同》，由原告向包括被告在内的业主提供前期物业服务，符合相关法律法规规定。因此，原告已按合同约定以及相关规定为被告提供了物业管理服务，被告即应支付原告相关物业管理服务费用，逾期未付的，则应依照合同约定及相关规定支付滞纳金。原告主张由被告支付物业综合服务费1076.4元，依法有据，合情合理，本院予以支持；原告主张由被告按合同约定支付13个月滞纳金，依法有据，本院予以支持。原告主张的公共维修金和生活垃圾处理费，因其属于代收费用，而原告对其不享有所有权和处分权，亦无证据证实原告已垫付或代为缴纳该费用，且原告现已终止《前期物业管理服务合同》，故对其该主张，本院不予支持。原告主张由被告支付电梯维护费，因原告与浩元开发商签订的《前期物业管理服务合同》中并无收取电梯维护费的约定，对此请求本院不予支持。原告主张由被告支付违约金，因被告没有与原告签订合同，故原告该主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十一条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告李大冒于本判决生效后十日内一次性支付原告百色市迎福物业服务有限公司2018年8月1日至2019年8月31日期间的物业综合服务费1076.4元及滞纳金（滞纳金计算：以1076.4元为基数，按合同约定日万分之三计算13个月）； 二、驳回原告百色市迎福物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告李大冒负担。 本判决为终审判决。 审判员  吴会英 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  黄小真