湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书(2020）鄂1303民初1423号原告（反诉被告）：余先明，男，1956年7月17日出生，汉族，住随州市。委托诉讼代理人：万其明，随州市曾都区西城法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：毛露明，男，1987年6月6日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：龚海滨，湖北天赋律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告余先明与被告毛露明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，2020年6月24日被告毛露明提起反诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）余先明及其委托诉讼代理人万其明，被告（反诉原告）毛露明及其委托诉讼代理人龚海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余先明向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2017年2月25日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告清偿房屋租金115000元，并承担2万元违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告租用原告的房屋开办餐饮业，双方于2017年2月25日签订了《房屋租赁合同》，并已履行了三年合同义务，但是2020年2月25日应支付房屋租金11.5万元，被告拒不支付，原告多次索要无果。依据合同约定，被告的行为已经构成违约。对此，依据双方约定以及《中华人民共和国合同法》的相关规定，请人民法院依法解除原被告签订的《房屋租赁合同》，并判令被告支付房屋租金11.5万元，并承担违约金2万元。被告毛露明辩称，被告行为不构成根本违约，达不到解除合同的条件，本案原告违约在先，导致被告无法如实履行义务，是造成本案的原因。反诉原告毛露明向本院提出诉讼请求：1、依法解除法诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同；2、依法判令反诉被告向反诉原告支付2万元违约金；3、依法判令反诉被告退还反诉原告押金2.1万元（包括：房改安全押金5千元、水电费押金1万元、桌子凳子押金6千元）；4、依法判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失2万元；5、依法判令反诉被告赔偿反诉原告营业损失2万元（自2019年3月至2020年1月）；6、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年底，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，承租位于随州市××大道××第一工业园内的房屋用于餐饮经营，年租金10万元，合同期至2022年2月24日止。反诉原告交纳了各项押金共计2.1万元，后进场对租房进行装修花费8万余元。餐馆开业后生意尚可，每个月能维持经营，后反诉被告将前门的路挖断并安装岗亭和升降栏杆，对进出车辆收费，导致反诉原告生意长期亏损，期间反诉原告多次找到反诉被告理论无果。综上，反诉被告的不当行为已严重干扰了包括反诉原告在内园区内商户的正当经营，已构成实质违约，为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起反诉，望法院予以支持反诉请求。反诉被告余先明辩称，一、反诉原告诉我支付其违约金与事实法律相悖，人民法院不应该支持;二、答辩人退还押金一事，双方解除合同后，结清双方租赁费后，答辩人可退房改押金5000元，水电费押金10000元，但是桌子凳子押金6000元，等事实查清后可作处理;三、装修损失20000元答辩人不予认可，双方签订的《房屋租赁合同》第六条明确约定，装修费用由反诉原告自行承担;四、反诉原告主张的营业损失20000元，答辩人不予承担;五、同意反诉原告提出解除双方签订的《房屋租赁合同》。经审理查明，2015年8月17日，原告余先明（乙方）与曾都区西城办事处双龙寺社区居委会（甲方）签订一份《承包协议》，承包曾都区西城办事处双龙寺社区居委会（以下简称“双龙寺社区居委会”）所有的原第一工业园的厂房用于投资，协议主要内容为：“一、原厂房改建为商业用房，由乙方负责投资，经营期为二十年，期满该房屋为甲方所有;二、在经营期间，房屋在原基础增加面积约5000平方米，改造的费用和投资由乙方承担，改建房屋服务技术要求及改建安全由乙方负责，甲方不承担任何投资费用及安全责任;三、乙方每年分两次上交管理费，每半年提前上交。第一年上交甲方管理费为贰拾玖万元，第二年为贰拾玖万伍仟元，以此类推，每年增加伍仟元管理费;四、在承包期间，乙方不经甲方同意不得随意转让他人使用，若乙方提出终止合同，乙方的投资和损失由乙方自行承担，甲方若提出终止合同，由甲方赔偿乙方损失;六、乙方在使用期间，要搞好门前四包，服从计划生育、综合治理等社区管理。十一、原所签承包合同执行在2008年12月底，此合同从2009年1月1日执行;十二、合同期满，房子由甲方收回，乙方也可在同等条件下优先承包使用。”合同签订后，原告将房屋进行改造，用于对外出租经营。2017年2月25日，原告余先明（甲方）与被告毛露明（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告承包的双龙寺社区居委会的房子柒间用于餐饮业，合同主要内容为：“一、甲方将位于随州市曾都区西城办事处双龙寺社区居委会原第一工业园（即随州市沿河大道30号）内汗蒸馆旁房屋柒间出租给乙方使用经营，用于餐饮业；二、承包的期限为五年，自2017年2月25日起至2022年2月24日止。在房屋租赁期限内，甲、乙双方的任何一方，不得随意终止或解除本合同；三、房屋租金：乙方每年交纳房屋租金100000元，大写壹拾万元整，并在签房屋租赁合同时一次性付清给甲方。合同期满，若乙方需要继续承租房屋，经甲方同意后，乙方必须在上年租赁合同期满前30日与甲方续签下一年房屋租赁合同，同时一次性付清下一年房屋租金，否则视为乙方不愿意续租；六、乙方在承租期间，不得随意改变房屋结构，对房屋室内外进行装饰装修的一切费用由乙方自己负担。租赁合同期满，乙方对室内外所有装修装饰全部无偿归甲方所有。乙方不得以任何理由要求甲方给予补偿；七、房屋租赁合同期满，乙方无条件腾空房屋并退给甲方；八、乙方在承租房屋期间，必须全面负责各种安全，并服从甲方对计划生育、综合治理、门前三包、消防及安全监督检查。甲方对前述其中任何一项提出整改意见，乙方必须服从并执行；十、乙方在承租房屋期间内，若遇公益性停业或政策性搬迁，乙方必须服从。甲方按实际承租时间，据实结算租金，多余部分租金甲方退还给乙方。此拆迁导致合同终止，不属违约；十一、违约责任：甲乙双方应当全面履行《房屋租赁合同》约定的权利义务。若一方违反本合同其中任何一条，即为违约。违约方除向另一方支付违约金贰万元外，并赔偿因违约行为给另一方造成的一切经济损失。”合同末尾注明：1、水电费押金壹万元整；2、房屋租金每年在上一年基础上涨5%。该合同签订后，2017年2月25日原告收取被告水电费押金10000元，2018年1月20日原告收取被告房改安全保证金5000元，被告支付2017年2月25日至2018年2月24日房屋租金100000元，2018年2月25日至2019年2月24日房屋租金105000元，2019年2月25日至2020年2月24日房屋租金110000元，2020年2月25日之后的房屋租金未支付。另查明，原告承包的双龙寺社区居委会原第一工业园的房屋权属登记在随州市机电厂名下，随州市机电厂系1999年1月21日成立的集体所有制企业，2003年1月20日停止经营，现已吊销，原登记在该厂名下的房屋权属现归属于集体经济组织曾都区西城办事处双龙寺社区居民委员会。还查明，2019年5月，原告为加强承包房屋院内车辆停放的管理，向双龙寺社区居委会申请新增停车服务项目，得到了双龙寺社区居委会的同意。本院认为，关于解除合同的问题，庭审时被告表示同意解除合同，本院确认原、被告于2017年2月25日签订的《房屋租赁合同》于开庭之日2020年7月1日解除。关于租金问题，因疫情这一不可抗力因素影响，被告在疫情期间无法在承租的房屋内从事营业活动，依照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）（二）》规定精神，本院酌定免除二个月租金19166.66元（115000元÷12个月×2个月），即2020年2月25日至2020年6月30日租金（115000÷12个月×4个月＋5天）39929.16元，减去2个月租金19166.66元，被告应支付原告租金20762.50元（39929.16元－19166.66元）。2020年7月1日起至被告交房之日止，按双方约定的房租价格具实计算房屋占用费。关于原告所诉违约金问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以解除合同”。本案被告交房租至2020年2月25日，2020年初，因受疫情这一不可抗力因素影响，被告未及时交纳房租费存在合理事由，疫情于2020年3月底结束，2020年5月15日，原告即提起诉讼，说明原告没给被告合理宽限期，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。关于反诉原告毛露明要求反诉被告余先明支付停车费及承担违约金的问题，原告作为出租房屋的承包主体，有权对其所承包房屋进行重新规划、整改，2019年5月，原告为加强院内车辆停放的管理，新增停车服务项目，是为规范院内停车现象，属于原告对其承包房屋范围内停车现象的综合治理，符合双方签订的《房屋租赁合同》第八条的约定，且已征得房租所有权人双龙寺社区居委会的许可。根据《湖北省机动车停放服务收费管理办法》第六条的规定“政府定价范围以外的停车场所，由经营者按照合法、公平、诚实信用原则，依据经营成本、市场供求状况、社会承受能力等因素，自主制定停车服务收费标准”，原告对其承包的房屋系自负盈亏经营，有权根据其对承包房屋的改造成本、车位资金投入等对车位进行停车收费定价。故对反诉原告提出的因反诉被告新增停车场造成其停业损失20000元的主张并要求其支付违约金20000元的诉讼请求与法不符，本院不予支持。关于反诉原告主张的房屋装修损失。反诉原告（乙方）与反诉被告（甲方）签订的《房屋租赁合同》第六条明确约定“乙方在承租期间，不得随意改变房屋结构，对房屋室内外进行装饰装修的一切费用由乙方自己负担。租赁合同期满，乙方对室内外所有装修装饰全部无偿归甲方所有。乙方不得以任何理由要求甲方给予补偿。”根据双方合同约定，对反诉原告主张的房屋装修损失20000元，本院不予支持。关于押金问题，反诉原告向反诉被告支付的房改安全押金5000元及水电费押金10000元，反诉被告认可并且同意退还，本院认可；对反诉原告要求反诉被告支付的桌子凳子费用6000元，从反诉原告提交的收据上无法反应该费用系押金，对该项诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）（二）》规定精神、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）余先明与被告（反诉原告）毛露明2017年2月25日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月1日解除；二、被告（反诉原告）毛露明于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）余先明支付2020年2月25日至2020年6月30日租金20762.50元;从2020年7月1日起至交房之日止的房屋占用费按房租价格具实计付；三、原告（反诉被告）余先明于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）毛露明房改安全押金5000元、水电费押金10000元；四、驳回原告（反诉被告）余先明的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）毛露明的全部反诉请求。案件受理费4000元，由原告（反诉被告）余先明承担2244元，被告（反诉原告）毛露明承担1756元；反诉案件受理费1500元，由反诉原告毛露明承担1325元，反诉被告负担175元。如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  吴明森人民陪审员  苏功茂人民陪审员  刘前富二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  赵 兵