山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终1858号上诉人(原审被告)：刘金宇，男，1989年1月3日出生，汉族，住大同市平城区魏都新城********。委托诉讼代理人：禹春生，山西晋恒律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：大同市平城区顺心房地产信息咨询服务部，住所地：大同市平城区御河西路东侧水泉湾龙园****商铺。委托诉讼代理人：李建军，男，汉族，系该公司员工。上诉人刘金宇因与被上诉人大同市平城区顺心房地产信息咨询服务部居间合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2020）晋0213民初3148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘金宇及其委托诉讼代理人禹春生，被上诉人大同市平城区顺心房地产信息咨询服务部（以下简称顺心房地产咨询部）的委托诉讼代理人李建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘金宇上诉请求：一、请求二审法院依法撤销或改判平城区人民法院做出的(2020)晋0213民初3148号民事判决,判令17100元违约金不应由上诉人承担。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案一审法院认定的事实不清,证据不足。上诉人刘金宇与被上诉人大同市平城区顺心房地产信息咨询服务部、买房人赵佳,在2020年4月19日签订的房屋买卖合同中,按照合同第二条规定:“交易房屋总价1140000元,乙方赵佳先支付20000元定金,由内方顺心房地产信息咨询服务部代为保管。剩余房款甲乙双方约定:乙方先替甲方支付银行贷款660000元,2020年5月25前办理公证手续时乙方将剩余房屋尾款460000元支付给甲方刘金宇。”合同在实际履行过程中,之所以上诉人与赵佳没有交易成功。最主要的原因是2020年5月10日左右,被上诉人的工作人员领上上诉人及赵佳,到金融街建设银行还贷时。建行已于2020年4月17日贴出公告,办理提前还贷需要提前3个月预约才能办理。当时,被上诉人的工作人员找了建行的大堂经理、电话投诉均无果,告诉上诉人先回家等着。过了一个星期左右,被上诉人工作人员通知上诉人需找关系办理,上诉人没有同意。后来,被上诉人和赵佳不知道是如何商量的,赵佳愿意支付这三个月提前预约的贷款利息。但是,上诉人并没有同意。原因是再延迟三个月履行,上诉人的利益已经受到了损害。本来上诉人就急于用钱,现在又要延迟3个月履行,上诉人认为不继续履行合同也没有过错。而且,不继续履行合同的过错并不在上诉人这方。是被上诉人对建行办理提前还贷业务需提前3个月预约的公告没有预测到,责任在被上诉人。退一步讲,如果二审法院认定被上诉人也没有过错,那么该种情况就属于不可抗力。按照三方签的房屋买卖合同第十一条的规定:“三方均无责解除合同,不承担任何风险。”而本案一审法院在没有查明案件事实的情况下,认定不能立即还贷并不是解除的事由,认为上诉人违约在先。一审法院对该事实的认定错误,二审法院应当依法撤销或改判。二、本案一审判决书第四页本院认定的事实中,清楚的载明:“2020年5月10日左右,原被告到建行办理贷款还款事宜,银行告知提前还贷需提前3个月预约。”该段判决内容与上诉人二审提供的新证据,(2020)晋0213民初3164号民事判决的第三页,本院认定的事实中:“在原告欲代被告偿还银行贷款时,银行告知还贷需提前3个月预约。原告承诺3个月的贷款利息由原告承担。”这段判决内容相互印证,证明上诉人不同意继续交易房屋,并不是上诉人不想继续交易,是有特殊原因需提前三个月预约还贷。当时签合同时上诉人并不知道此情形,如果知道也不会和被上诉人及赵佳签三方合同。而作为本案的被上诉人顺心房地产信息咨询服务部,则有义务查清楚交易中遇到的各种问题。并且被上诉人一审提供的和上诉人的录音,也能够证明上诉人不履行合同是因为没有事前告诉有3个月的还贷预约期。如果签买卖合同时,告诉有三个月的还贷预约期,上诉人也不会同意买卖该房屋。所以,上诉人不应承担17100元违约金。三、本案诉讼费应由被上诉人承担。顺心房地产咨询部辩称，银行贴的公告和我们房屋买卖合同没有直接关系，公告不是永远不能归还贷款，中间可以归还贷款，而且买房人赵佳也同意支付利息，所以上诉人的主张不能成立。顺心房地产资讯部向一审法院起诉请求：1、请求判令刘金宇赔付其17100元违约金；2、本案的诉讼费由刘金宇承担。一审法院认定事实：2020年4月19日，大同市平城区顺心房地产信息咨询服务部（居间服务方）与刘金宇（出卖方）、赵佳（买受方）签订《房屋买卖合同》，约定主要内容为：刘金宇将其名下位于大同市平城区御龙庭三期7号楼1单元1201号房屋以1140000元出售与赵佳，赵佳于合同签订之日支付刘金宇购房定金20000元（由顺心房地产咨询部代为保管），其余购房款先由赵佳替刘金宇支付银行贷款660000元，于2020年5月25日前双方在公证处办理房屋公证手续时支付刘金宇460000元，同时顺心房地产咨询部代为保管的20000元购房定金一并交付给刘金宇，刘金宇收到全部房款将房屋及房屋手续交于赵佳；赵佳支付顺心房地产咨询部中介服务费12000元；顺心房地产咨询部的居间服务费由违约方按房屋总价的1.5％承担。2020年5月10日左右，双方当事人到中国建设银行办理贷款还款事宜，银行告知提前还贷需提前3个月预约，当日未办理还款。后三方协商继续履行合同未果，顺心房地产咨询部诉至一审法院。一审法院认为，双方当事人与赵佳签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，各方应按照合同约定全面履行义务。刘金宇以房贷不能提前归还为由拒绝继续履行合同，而在赵佳与刘金宇的诉讼案件中，赵佳同意支付贷款利息，刘金宇依然坚持解除合同。但导致不能立即还贷并不是合同约定的解除合同事由，故刘金宇被告应当承担违约责任。顺心房地产咨询部依合同约定主张刘金宇给付违约金的诉求，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：刘金宇于判决生效后十日内给付大同市平城区顺心房地产信息咨询服务部违约金17100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取114元，由刘金宇负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。就本案存在争议的问题和事实，本院认定如下：首先、案涉《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,各方当事人应按照合同约定行使权利、履行义务。其次、案涉《房屋买卖合同》第十一条约定“经双方协商：如因房屋手续问题及不可抗拒的因素造成交易无法完成，则三方无责任解除合同，不承担任何风险。”该合同实际履行过程中，并未出现房屋手续问题；同时，虽然“提前三个月的还贷期”这一事实致使乙方（赵佳）替甲方（刘金宇）支付银行贷款延后，造成甲方多负担一定时期的银行贷款利息，但乙方在另案中表示愿意负担上述期间内的甲方贷款利息，上述事实并未造成交易无法完成，并不能成为阻却甲方继续向乙方出售房屋不可抗拒的因素。故，刘金宇并不能依据上述合同条款享有合同解除权，其单方面解除合同，并无合同或法律依据，系违约行为。三、案涉《房屋买卖合同》第七条约定“丙方（顺心房地产咨询部）的居间服务费由违约方按房屋总价的1.5%承担。”如前所属，刘金宇单方面解除合同系违约行为，应当依据合同约定承担违约责任。故，一审法院认定刘金宇承担17100元违约金并无不妥。综上所述，刘金宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费228.0元，由刘金宇负担。本判决为终审判决。审判长 柴 涛审判员 石俊丰审判员 雷剑飞二〇二〇年十二月十四日书记员 闫文静