云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终1755号上诉人（原审原告）：文山智博物业管理有限公司。住所地：云南省文山壮族苗族自治州文山市卧龙街道攀枝花社区凤凰路龙景园小区**商铺。法定代表人：伍尚洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓清婷，云南杨柏王律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄祖玲，云南杨柏王律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨冰，女，1978年3月22日生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州文山市。上诉人文山智博物业管理有限公司（以下简称智博物业公司）与被上诉人杨冰物业服务合同纠纷一案，不服云南省文山市人民法院(2020)云2601民初3138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人智博物业公司的委托诉讼代理人邓清婷、黄祖玲、被上诉人杨冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。智博物业公司上诉请求：撤销原审民事判决第一项内容，判决杨冰支付物业服务费12336元。事实及理由：一、杨冰自2017年5月1日至2020年4月30日，共计36个月未按合同约定支付物业服务费，拖欠物业服务费12336元，原审仅认定2018年3月21日之后24个月的物业服务费3024元及2019年8月至11月的车位费960元错误。二、杨冰自2017年5月1日起享受智博物业公司提供的物业服务，应当从当日开始支付物业服务费。首先，文山市银都佳园小区于2017年3月就处于无物业的脱管状态，智博物业公司在开化街道办相关负责人牵头下进行投标，中标后进驻，并于2017年5月1日与银都佳园业委会签订服务合同及车库管理协议，期间不存在与旺吉物业交接工作。其次，杨冰辩称其将部分物业服务费交付给旺吉物业，属于杨冰与旺吉物业之间的纠纷，应当另行起诉，与智博物业公司无关。综上，智博物业公司与银都佳园业委会签订的合同合法有效，杨冰应支付物业服务费，请二审依法改判。杨冰辩称，原审认定合理。一、根据《物业管理条例》第三十八条规定，物业服务企业之间应当做好交接工作。自入住文山市银都佳园小区，历经多个物业公司，物业公司之间均有序交接。此次缴纳物业管理费和车位费是在新旧物业之间，智博物业公司称没有交接工作，违法法律规定。二、自入住文山市银都佳园小区，一直正常交纳费用，智博物业公司进驻后也积极主动协商，智博物业公司态度强硬，私自拆除水表，并表示不按其算的物业费交纳就不恢复供水。依据物权法第四条规定，水表是私人财产，智博物业公司盗走水表、掐断用水共计17个月，影响正常生活，危害疾病防控，且导致老人皮肤感染治病、买水等直接经济损失。三、智博物业公司进驻后从未召开业委会，签订的《银都佳园服务合同》未按照《物业管理条例》第十条、第十一条规定签订，智博物业公司也未提交营业执照、物业服务等级、物业服务项目、收费标准等应当提交的材料。综上，原审认定事实清楚，请依法维持。并提出以下申请：1.2019年3月21日至2020年8月14日期间，智博物业公司强行断水，此期间的物业费不应收取；2.要求智博物业公司赔偿造成的医疗费7748.06元、买水费3900元，并由智博物业道歉及赔偿1元精神损失费；3.由智博物业公司公示物业费收支情况、车位及车位费租金使用情况、本届业委会与物业公司签订的服务合同、业委会成员等。智博物业公司向一审法院起诉请求：1.判决杨冰支付物业服务费15336元；2.判决杨冰承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：杨冰系文山市银都佳园小区E4-801室业主，该E4-801室建筑面积为159.7平方米，车位号E2-45。2017年5月1日，智博物业公司与文山市银都佳园小区业主委员会（以下简称银都佳园业委会）签订了《银都佳园物业服务合同》，双方约定：1、文山市银都佳园小区业主委员会委托智博物业公司为银都佳园小区业主提供物业服务，业主向智博物业公司支付物业服务费；2、物业服务费按照建筑面积的大小以楼梯房0.5元/平方米/月计算，二次加压60元/年；电梯房0.6元/平方米/月计算，二次加压120元/年，电梯维修费240元/年，以上每月合计支付126元，按年支付。另查明，智博物业公司2017年5月1日进入管理文山市银都佳园小区之前是云南旺吉物业服务有限公司（以下简称旺吉物业）对文山市银都佳园小区进行管理，杨冰已于2017年3月20日向云南旺吉物业服务有限公司交纳至2018年3月20日的物业服务费，自2018年3月21日之后24个月的物业服务费3024元（126元×24个月）至今未交纳。杨冰自2016年3月1日至2019年7月车位号E2-45的车位费已交清给云南旺吉物业服务有限公司，其使用车位号E2-45至2019年11月，但2019年8-11月的车位费960元（240元×4个月）至今未交纳给智博物业公司，以上物业服务费合计3984元（3024元+960元）。一审法院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。本案中，智博物业公司与文山市银都佳园小区业主委员会签订了《银都佳园物业服务合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，本院予以确认。智博物业公司作为物业服务企业，已为包括杨冰在内的全体业主提供了物业服务，杨冰也接受了智博物业公司的物业管理服务至今。智博物业公司主张杨冰支付物业服务费15336元，因杨冰已于2017年3月20日向云南旺吉物业服务有限公司交纳至2018年3月20日的物业服务费，杨冰自2016年3月1日至2019年7月车位号E2-45的车位费已交清给云南旺吉物业服务有限公司，同时智博物业公司提交的证据不能证明E1-81号车位系杨冰车辆所停放，故本院不予支持，本院支持2018年3月21日之后24个月的物业服务费3024元（126元×24个月），2019年8-11月的车位费960元（240元×4个月），合计3984元（3024元+960元）。杨冰的辩解，因证据不充分，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、杨冰于本判决生效之日起十日内支付文山智博物业管理有限公司物业服务费3984元；二、驳回文山智博物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，智博物业提交一组证据：公告。证明智博物业公司受聘，银都佳园小区业主委员会进行公告的相关事实。经质证，杨冰对该组证据的真实性认可，不认可关联性，因为是4月份召开的业主大会，之前已经缴纳了物业费，与公告内容无关。本院认为，该组证据客观、真实，本院予以采信。杨冰提交两组证据：1.停水依据，证明：被停水512天及停水期间买水的费用。2.收款收据，证明：停水期间支出的水费。经质证，智博物业公司对此证据真实性无异议，但认为该证据与本案无关，杨冰水表坏了，智博物管公司要进行维修，但是其不配合才导致停水。杨冰买水属个人行为，与智博物业公司无关。本院认为，该两组证据系为证明因智博物业强制停水，造成的损失，与本案无关，本院不予采信。双方当事人对一审法院认定的事实没有异议。对一审法院认定的事实，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案在二审的主要争议焦点为：杨冰应否向智博物业支付物管费12336万元。对此本院评析如下：依据智博物业提交的二份《公告》，银都佳园业委会于2017年4月15日召开业主大会，决定通过文山政务网、文山信息港发布公开招聘物业企业的信息，并于2017年4月26日将参加应聘的物业公司以公告的形式通知业主，最终与智博物业签订《银都佳园物业服务合同》。同年4月29日，再次以公告形式通知业主。银都佳园业委会与智博物业签订的《银都佳园物业服务合同》是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同，本合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方均应诚信履行约定。根据《物业管理条例》第三十五条、第四十一条的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据一审法院查明的事实，杨冰于2017年3月20日向智博物业公司的前一任物业管理的旺吉物业公司交纳了一年的物业服务费，此时银都佳园业委会尚未召开业主大会，也未发布公开招聘物业企业信息，更未与智博物业签订《银都佳园物业服务合同》，杨冰向前任旺吉物业公司交纳物业服务费的行为并无不妥。另据《物业管理条例》第三十八条第二款的规定：“物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”智博物业公司作为承接物业服务的一方，应当与旺吉物业做好交接工作。杨冰已经交纳2017年3月20日至2018年3月20日的物业服务费以及2016年3月1日至2019年7月车位号为E2-45的车位费，因此，无需再次交纳。另需说明的是，本案仅涉及智博物业公司要求支付物管费的诉讼请求。杨冰在二审中提出的关于智博物业强行断水造成的损失赔偿等诉求，与本案无关，本院不予评判，当事人可以另寻途径解决。综上所述，智博物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由文山智博物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长 刘 曼审判员 陆启慧审判员 廖俊雁二〇二〇年十二月二十一日书记员 李思颖