北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8687号上诉人（原审被告）：北京世杰佳园房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安立路****楼**Ⅲ段**。法定代表人：王宁，董事长。委托诉讼代理人：冷月，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：李东升，男，1974年10月2日出生。上诉人北京世杰佳园房地产经纪有限公司（以下简称世杰佳园公司）因与被上诉人李东升房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初10510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月3日公开开庭审理了本案。上诉人世杰佳园公司的委托诉讼代理人冷月、被上诉人李东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世杰佳园公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判世杰佳园公司仅向李东升支付2020年1月25日到2020年3月25日房租18000元。事实和理由：一、自2020年2月1日起受疫情影响所有返京人员必须居家隔离21天且隔断房不能作为隔离场所，导致世杰佳园公司无法正常进出涉案房屋进行运营。李东升交付的房屋严重不符合约定，双方合同补充条款约定于客厅处加设一间隔断间作为房间使用，但疫情期间世杰佳园公司无法正常使用整套房源，期间多次电话微信协商减免房租事宜，也共同去过小区，只有业主本人可以正常进出小区，李东升拒不认可减免房租，后双方协商于2020年3月26日进行房屋交接，如当时双方确定是违约行为，我方不会违约，一审判决认定违约金18000元的事实是错误的。二、一审判决对免租期的事实认定错误。合同约定的免租期为30天，不涉及李东升所述用多少个月房租免租期为多少天计算，一审判决对免租期的计算是错误的。李东升辩称，同意一审法院判决，不同意世杰佳园公司的上诉请求。一、租赁合同是世杰佳园公司提供的，条款是根据其提供的模板签订的。二、合同明确约定房屋委托给世杰佳园公司。世杰佳园公司因为经营原因提前解除合同，构成违约，且其按照合同约定应当支付租金，但至今没有支付。关于免租期，合同约定的免租期是使用房屋一年，其中一个月是免租期，而不是租了一个月，第一个月就不用支付房租。李东升向一审法院起诉请求：1.判令世杰佳园公司归还电卡、煤气卡；2.判令世杰佳园公司支付2020年1月25日到2020年3月25日的房租18000元，违约金18000元。案件审理过程中，李东升增加一项诉讼请求，要求世杰佳园公司支付免租期租金5250元。一审法院认定事实：2018年9月30日，李东升与世杰佳园公司签订《北京市房屋出租委托合同》。该合同约定，李东升将其名下位于北京市昌平区102号房屋（以下简称涉案房屋）委托世杰佳园公司对外出租，房屋建筑面积119.46平方米；世杰佳园公司可代李东升出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代李东升办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；代李东升向承租人收取租金并及时划入李东升指定账户；代李东升向税务部门缴纳税费；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；出租委托期限自2018年10月25日至2020年10月24日，共计贰年；租金季付，自2018年10月25日至2019年10月24日，租金8500元，免租期30天；自2019年10月25日至2020年10月25日，租金9000元，免租期30天。合同第六条约定，出租委托期限内，李东升承担供暖费、物业管理费、房屋租赁税费及其它合同中未列明由世杰佳园公司或承租人承担的费用。合同第七条约定，出租委托期限内，李东升负责维修的范围包括水表、电表、燃气表，燃气入户管道，改变主体结构，改变暖气及管道，自采暖炉，空调设备，厨房及卫生间防水。合同第九条约定，经甲乙双方协商一致，可以终止本合同。合同第十条约定，出租委托期内，世杰佳园公司需提前终止合同的，应提前三十日通知李东升，并按月租金的200％支付违约金。合同后附手写补充协议：1.甲方同意在室内添置隔断、配置家电家具，所需费用由乙方自行承担；2.遇政府部门原因拆除优化间，价格另行协商；3.合同约定租金为乙方支付甲方税后金额，将来涉及税费问题，甲、乙双方另行商议；4.甲方同意乙方在客厅内添加一间优化间；5.合同约定月租金：第一年2018：8500元每月，免租30天；第二年2019：9000元每月，免租30天。合同履行过程中，世杰佳园公司已将租金支付至2020年1月24日，此后未再支付租金。2020年3月26日，李东升与世杰佳园公司完成房屋交接，收回涉案房屋。李东升由此主张世杰佳园公司逾期支付租金和提前退租，违反了合同约定。世杰佳园公司则主张双方系协商一致解除合同，合同中没有明确约定每期租金支付的具体日期，且2020年1月25日系法定节假日，又遇“新冠”疫情影响导致恢复上班日期延迟以及与李东升协商减免部分房租未果才导致租金支付延迟，不同意承担违约责任。李东升另主张因租户离京，2020年1月24日房屋水管冻裂导致地板被水泡，世杰佳园公司答应维修却迟迟未完成维修，直至2020年3月20日才完成修理，在此期间房屋一直由世杰佳园公司占用，故世杰佳园公司应当全额支付租金。世杰佳园公司表示系因疫情原因导致二月份无法完成维修，不是该公司不予维修。关于电卡和燃气卡，李东升表示已经补办燃气卡，未补办电卡；世杰佳园公司表示无法返还电卡和燃气卡，但同意承担补办费用。经法院释明，李东升表示不变更诉讼请求，坚持要求世杰佳园公司返还电卡和燃气卡。关于合同解除日期，双方庭审中均认可合同于2020年3月26日解除，世杰佳园公司是否存在违约情形交由法院依法审理。关于违约金的约定标准一节，世杰佳园公司不要求法院调整。庭审中，李东升不同意以世杰佳园公司留在房屋内的物品折抵补偿，世杰佳园公司则要求李东升归还剩余物品，但经法院释明后，未向法院提交书面反诉状。一审法院认为，李东升与世杰佳园公司签订的《北京市房屋出租委托合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。李东升与世杰佳园公司之间签订的合同虽名为出租委托合同，但实为房屋租赁法律关系，世杰佳园公司另行将房屋出租实为将房屋进行转租。李东升与世杰佳园公司在庭审中均认可合同于2020年3月26日解除、世杰佳园公司是否存在违约情形交由法院依法审理的一致意见，应视为在庭审中协商一致解除合同，故法院确认李东升与世杰佳园公司签订的《北京市房屋出租委托合同》于2020年3月26日解除。虽然双方未在合同中明确约定每期租金支付的日期，但经李东升催要后，世杰佳园公司至今未向李东升支付2020年1月25日至2020年3月25日之间的租金，且世杰佳园公司提出提前解除合同确违反了合同约定，李东升要求世杰佳园公司继续支付2020年1月15日到2020年3月25日的房屋租金18000元及违约金18000元，确有依据，法院予以支持。关于世杰佳园公司主张双方在合同履行过程中协商一致解除合同不应承担违约责任的抗辩意见，世杰佳园公司提交的微信记录显示双方谈论房屋交接时仍对世杰佳园应付租金的金额存在争议，故无法认定双方在合同履行过程中协商一致后交接了房屋。世杰佳园公司未履行完毕合同约定的租期，结合公平原则，李东升要求世杰佳园公司支付部分免租期租金的诉讼请求，亦有合理依据，法院予以支持。关于李东升要求世杰佳园公司返还电卡、煤气卡，世杰佳园公司表示无法返还但同意承担补办费用，李东升在法院释明后不同意变更诉讼请求为要求世杰佳园公司承担补办费用，故针对该项诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条规定，判决：一、北京世杰佳园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向李东升支付2020年1月25日到2020年3月25日房租18000元、违约金18000元及免租期租金5250元；二、驳回李东升的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李东升与世杰佳园公司签订的《北京市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规规定的效力性强制性规定，当属有效，双方均应按合同约定履行各自义务。一审法院关于双方所签《北京市房屋出租委托合同》性质实为房屋租赁合同的认定正确，本院予以确认。因李东升与世杰佳园公司在一审庭审中均认可双方所签《北京市房屋出租委托合同》于2020年3月26日解除，一审法院确认该合同于2020年3月26日解除并无不当。世杰家园公司未支付2020年1月25日至2020年3月25日期间的租金，虽其主张因疫情原因导致无法正常使用房屋，但该原因不能成为其提前解除合同的理由，且疫情期间仍有部分租客承租房屋，世杰家园公司提前解除的合同行为显属违约。关于世杰家园公司上诉主张因新冠肺炎疫情原因致使其无法正常使用房屋，故仅同意支付租金，不同意支付违约金及免租期租金，因世杰家园公司违约导致合同解除，一审中经法院释明，世杰佳园公司不要求法院调整违约金的约定标准，故一审法院根据合同约定确定的违约金并无不当；一审法院根据合同实际履行期间与约定租赁期间之比确定的免租期租金亦属正确，本院予以确认。现世杰家园公司上诉未对支付2020年1月25日到2020年3月25日房租18000元提出异议，本院亦不持异议。综上所述，世杰佳园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费382元，由北京世杰佳园房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘秋燕二〇二〇年十二月二十五日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌