福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终1477号 上诉人（原审原告）：邵武市农村信用合作联社晒口信用社，住所地福建省邵武市晒口街**。 主要负责人：兰永生，主任。 委托诉讼代理人：张雍，女。 被上诉人（原审被告）：梁德财，男，1967年7月21日出生，汉族，住福建省邵武市。 原审第三人：王文宣，男，1969年10月5日出生，汉族，住福建省邵武市。 原审第三人：廖爱香，女，1972年7月23日出生，汉族，住福建省邵武市。 上诉人邵武市农村信用合作联社晒口信用社（以下简称晒口信用社）因与被上诉人梁德财及原审第三人王文宣、廖爱香申请执行人执行异议之诉一案，不服福建省邵武市人民法院（2020）闽0781民初1372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 晒口信用社上诉请求：撤销一审判决，改判准许执行福建省邵武市房产。事实和理由：一、晒口信用社对福建省邵武市××路××巷××号××层房产（产权证号：邵武市房权证通跃字第1××5号）（以下简称案涉房产）享有抵押权。2015年5月11日，王文宣、廖爱香因购买饲料资金不足向晒口信用社申请贷款，期限三年，并提供案涉房产做抵押，晒口信用社对抵押物即案涉房产办理抵押登记手续后向其发放贷款280000元。晒口信用社对案涉房产享有抵押权，且依法办理了抵押登记，王文宣、廖爱香到期不履行债务，晒口信用社作为抵押权人有权就案涉房产优先受偿。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，本案晒口信用社对案涉房产享有的抵押权系排除他人提出执行异议的权利基础。二、梁德财对案涉房产××层××室享有的是债权。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，即使梁德财于晒口信用社设立抵押权及人民法院查封前已经受让案涉房产××层××室，并支付完毕全部购房款，但因其未办理房屋权属转移登记，梁德财尚未取得物权，梁德财对案涉房产的××层××室享有的是基于买卖合同的债权。三、一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定错误。该条规定不能简单理解为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的例外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条有两个适用前提，即符合下列情形与且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。即使梁德财的情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，其享有的权利亦不能够排除执行。晒口信用社对案涉房产享有的是抵押权和担保物权，物权属于绝对权利，具有对世性，优先于债权。梁德财对案涉房产××层××室享有的是债权，一审法院认定居住权优先物权，于法无据。 梁德财辩称，一、梁德财与王文宣、廖爱香2005年12月13日签订的案涉《住房卖买协议书》真实、合法、有效。梁德财因家庭居住需要向王文宣、廖爱香购买案涉房产××层××室。在购房时梁德财查阅了案涉房屋的房产证，确认王文宣、廖爱香对拟出卖的房产享有所有权。案涉《住房卖买协议书》约定梁德财买受王文宣、廖爱香自有的案涉房产××层××室，且于2006年1月17日付清了全部购房款70000元，王文宣、廖爱香亦将案涉房产××层××室交付梁德财居住使用，该协议已全面履行。梁德财从2006年迁入案涉房产××层××室居住以后自行缴纳电费、物业费等，没有任何单位或个人提出异议。二、案涉房产××层××室未过户登记的责任不在于梁德财。案涉《住房卖买协议书》签订后，梁德财与王文宣、廖爱香于2007年4月4日到房产交易中心办理过户手续，并填写了《邵武市房地产交易产权登记表》《邵武市私有房屋有权登记申请书》。房产交易中心根据《邵武市人民政府关于协同做好查处违法建设工作的通知》（邵政综【2006】119号）精神，以王文宣、廖爱香将案涉房产擅自加层建设未自行纠正为由，不予办理过户登记手续。故应认定案涉房产××层××室未过户非因梁德财的过错。2018年1月，梁德财为明确案涉房产××层××室的产权向一审法院提起诉讼，一审法院作出（2018）闽0781民初294号民事调解书确定案涉《住房卖买协议书》合法有效，王文宣、廖爱香应当协助梁德财办理房产变更登记。三、梁德财不存在与王文宣、廖爱香恶意串通的情形，反而是晒口信用社为转移自身审贷不严责任提起本案诉讼为恶意诉讼。《住房卖买协议书》约定的案涉房产××层××室价格70000元符合当时市场价值，梁德财支付了相应对价，并没有获取低价利益。且梁德财购买案涉房产××层××室是在2005年，对十年之后王文宣、廖爱香以案涉房产抵押贷款毫不知情，更不可能与之事先串通。梁德财及家人从2006年起至今一直居住在案涉房产××层××室，晒口信用社审查王文宣、廖爱香贷款时未尽到现场核查义务属于失职，其要求准许执行案涉房产××层××室不能得到支持。 晒口信用社向一审法院起诉请求：准许执行福建省邵武市房产。 一审法院认定事实：2005年12月13日，梁德财与王文宣、廖爱香签订案涉《住房卖买协议书》，王文宣、廖爱香将案涉房产××层××室以价款70000元出售给梁德财。2006年1月17日，梁德财付清购房款70000元，王文宣、廖爱香将案涉房产××层××室交付给梁德财。此后，梁德财一家四人长年居住于此。2007年4月，梁德财与王文宣、廖爱香申请办理房屋权属转移登记，因房屋存在违法建设（违法加盖），邵武市房地产交易管理所不予办理。2015年5月5日，晒后信用社与廖爱香、王文宣签订编号为2015-032的《个人自助循环贷款（万通宝）借款合同》，合同约定：1、借款人廖爱香，贷款人晒口信用社，抵押人廖爱香、王文宣；2、自2015年5月5日至2018年5月4日止，由贷款人在最高贷款本金280000元内，对借款人一次或分次发放贷款，该期间为最高额担保债权的确定期间。每笔贷款的最后到期日不超过2018年5月4日。借款用途为购饲料。3、廖爱香、王文宣以案涉房产为本案借款提供担保。2015年5月8日，晒口信用社与王文宣、廖爱香至邵武市房地产管理处办理了案涉房产的房屋抵押登记，债权数额为280000元。借款到期后，王文宣、廖爱香未履行还款义务。晒口信用社遂向一审法院提起诉讼，一审法院经审理，作出（2018）闽0781民初2442号民事判决：1、廖爱香、王文宣应于判决生效后十日内归还晒口信用社借款本金280000元及利息。2、如廖爱香、王文宣未履行上述还款义务，晒口信用社有权以廖爱香、王文宣所有的案涉房产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。（2018）闽0781民初2442号民事判决书生效后，王文宣、廖爱香未履行还款义务。2019年6月3日，晒口信用社向一审法院申请强制执行。2019年7月13日，一审法院作出（2019）闽0781执691号执行裁定书，裁定查封、拍卖、变卖被执行人廖爱香、王文宣共有的案涉房产。2020年4月17日，梁德财对执行案涉房产××层××室提出书面异议。一审法院于2020年4月30日作出（2020）闽0781执异9号执行裁定，解除对案涉房产××层××室的查封，中止对该房产的执行。晒口信用社对该裁定不服，向一审法院提起本案诉讼。另查明，2018年1月24日，梁德财向一审法院提起诉讼，诉讼请求：1、确认梁德财与廖爱香、王文宣于2005年12月13日签订的案涉《住房卖买协议书》合法有效，案涉房产××层××室属于梁德财所有；2、廖爱香、王文宣配合将案涉房产××层××室房屋产权变更登记至梁德财名下（其享有整座房屋20%的土地使用权）。2018年2月24日，一审法院作出（2018）闽0781民初294号民事调解书，内容如下：1、确认梁德财与王文宣、廖爱香于2005年12月13日签订的《住房卖买协议书》有效；2、王文宣、廖爱香应于2018年3月5日之前协助梁德财办理案涉房产××层××室（房屋所有权证号：邵武市房权证通跃字第1××5号）的产权变更登记手续，办理变更登记的费用由梁德财负担。（2018）闽0781民初294号民事调解书生效后，王文宣、廖爱香未履行调解书确定的义务。2018年4月20日，梁德财向一审法院申请强制执行［（2018）闽0781执615号案件］。 一审法院认为，本案争议的焦点是梁德财提出的执行异议能否排除对案涉房产的执行。从审理查明的事实来看，案涉房产在被抵押、查封之前，梁德财已与王文宣、廖爱香就案涉房产××层××室签订了合法有效的《住房卖买协议书》，支付了全部购房款，并已合法占有案涉房产××层××室，且梁德财对该房产未办理产权过户登记并没有过错（系因王文宣、廖爱香对案涉房产违法加盖，之后案涉房产又被设定抵押等不可归责于梁德财的客观原因，造成至今未办理权属转移登记）。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情况，即“法律、司法解释另有规定的除外”。换言之，申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议不是绝对的，如果法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条就是第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”中的司法解释，第二十八条与第二十七条并不矛盾，因为它是第二十七条的但书内容。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十八条之所以作为第二十七条的但书内容，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者的居住权，因为从价值衡量来看，该种情形下的居住权与抵押权相比，居住权优先。据此，在梁德财的行为符合第二十八条规定的情形下，即使晒口信用社在案涉房产上设定有抵押权，梁德财也享有足以排除强制执行的民事权利。王文宣、廖爱香经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回晒口信用社的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为是否应当准许执行案涉房产××层××室。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。经查，梁德财与王文宣、廖爱香于2005年12月13日签订了案涉《住房卖买协议书》，约定了梁德财以70000元的价格购买案涉房产××层××室，该购房价款已于2006年1月17日支付完毕，且自2006年至今梁德财及家人一直居住在案涉房产××层××室内。案涉房产××层××室一直未过户登记至梁德财名下是因为王文宣、廖爱香对其违法加盖违反相关规定，之后又被设定抵押等不可归责于梁德财的原因造成的。故梁德财对案涉房产××层××室提出的异议符合上述规定，可以排除执行。晒口信用社对案涉房产虽享有抵押权，但该权利不能对抗梁德财对案涉房产××层××室提出的排除执行异议主张，其要求准许对案涉房产××层××室执行的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，晒口信用社的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人邵武市农村信用合作联社晒口信用社负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谢争春 审 判 员 夏 雯 审 判 员 刘冬龙 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 崔志强 书 记 员 郑瑞颖 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。