贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1824号上诉人（原审原告）：杜某某，男，1976年4月23日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。上诉人（原审原告）：严某某，女，1977年3月5日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（原审被告）：贵州华夏房地产开发有限责任公司。住所贵州省安顺市，统一社会信用代码：915204022156744404。法定代表人：邓晓芳、总经理。委托诉讼代理人：谢宇威，贵州天云律师事务所律师。上诉人杜某某、严某某因与被上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司（以下简称华夏房开）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初2781号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。杜某某、严某某上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉请；上诉费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审适用法律错误。首先，根据双方合同补充协议第四条第一款的约定，出卖人会指定银行贷款并告知买受人所需提交的资料，但直至庭审当天，上诉人也从未收到被上诉人的任何通知。其次，被上诉人因不能办理不动产权证书被投诉至相关部门，又因售后包租被行政处罚等，基于以上事实上诉人有理由相信被上诉人不能按时交付房屋，上诉人为减少损失行使不安抗辩权符合法律规定。再次，被上诉人至今未取得竣工备案登记，已构成根本性违约，合同目的不能实现，一审仅以违反诚实信用原则为由驳回上诉人的诉请错误。2、上诉人一审提交了（2018）黔0402民初3822号和（2019）黔04民终972号民事判决，该案件与本案基本事实等如出一辙，本案应当作出类似判决，一审判决违反《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》。华夏房开二审辩称：1、2019年10月10日答辩人通过邮政向上诉人邮寄了《关于催办网签合同及银行按揭的通知单》，但被上诉人一直未办理，上诉人称未接到答辩人通知系捏造事实。2、本案已明确上诉人一直未交清购房款，还继续与答辩人签订商铺委托经营合同获取利益。上诉人在未通知答辩人的情形下自行中止履行合同，不符合不安抗辩权的行使条件。3、本案双方签订了《商铺委托经营管理合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，双方约定答辩人代替上诉人收房，从实际经营管理之日起，案涉商铺就应视为实际交付。4、本案事实清楚，不属于疑难案件，并不属于《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》规定的情形。5、本案《商品房买卖合同》中没有约定逾期交付后上诉人享有解除合同权利的条款，而合同约定交房时间为2018年6月，从该时间起上诉人就应当向法院主张解除合同。上诉人从2018年6月至起诉之时，没有证据证实在此期间向答辩人主张解除权的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，上诉人的解除权已经消灭。杜某某、严某某在一审诉请：1、请求解除被告与原告于2017年7月4日签订的《商品买卖买合同》；2、被告返还原告103400元（其中，购房首付款70520元、团购费30000元、代收费2880元）；3、请求判决被告支付原告违约金（以已付款103400元为基数，自2017年7月4日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计，2019年8月30日起按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至已付款实际返还清日止，其中截止2020年6月21日为3556.11元）；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明：2017年7月4日，杜某某、严某某与华夏房开签订《商品房买卖合同》，约定：第一、二、三条项目、销售依据、基本情况买受人向出卖人购买由出卖人开发的位于安顺市西秀区，建筑面积10.15平方米，套内建筑面积5.68平方米（以上约定面积、套内建筑面积、共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成以测绘机构实测为准），预售许可证号为（2012）商房预字第046号；合同第七条计价方式与价款该房屋按套内面积24739.44元／平米计，房屋总价140520元；合同第八条付款方式及期限为贷款方式付款买受人在签订本合同之日先交付首期房款70520元，余款70000元以银行按揭支付，买受人应在签订本合同之日起七个工作日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后七个工作日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按本合同第十条处理；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并在出卖人通知后7日内签订补充协议；合同第十条逾期付款责任自本合同规定的应付款期限之日起至买受人实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人逾期应付款万分之0.1的违约金，并在三十日内付清房款，合同继续履行；第十一条交付时间和条件出卖人应当于2018年6月30日前向买受人交付商品房；第十三条逾期交房责任自本合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.1的违约金，合同继续履行；第二十二条初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起500个工作日内申请该商品房所有权初始登记。合同附件十二初充协议五《合同》第十一条补充约定1、《合同》第十一条所述的交付期限，是以买受人已按《合同》及本协议的规定支付了全部应付款项，办理完成相关按揭（抵押）借款审批手续为前提，如买受人逾期支付应付款项或未按约定办理按揭相关手续，则出卖人交付商品房的期限相应顺延，交房时间延期至交清房款和费用后15天内移交房屋，且出卖人无须承担逾期交房责任；补充协议六《合同》第十四条补充约定1、办理交接手续，买受人必须亲自办理商品房交接手续（若买受人委托他人办理商品房交接手续的，须提交公证授权委托书，按通知前来指定地点办理商品房交接手续，并将公证书原件留存出卖人处……）等内容。上述合同签订当日，杜某某、严某某与贵州好房购网络科技有限公司（“贵航?塔山广场”项目的销售代理公司）签订《好房购团购服务协议书》，约定：杜某某、严某某向贵州好房购网络科技有限公司支付团购优惠服务费30000元，所获得的团购优惠（交30000元抵80000元）。当日，杜某某、严某某向贵州好房购网络科技有限公司支付30000元，向华夏房开支付购房首付款70520元，代收费用2880元。另，合同签订当日，双方还签订了《商铺委托经营管理合同》，约定，杜某某、严某某向华夏房开购买的上述商铺总价为171366元，杜某某、严某某将商铺委托华夏房开经营管理，委托期限自2018年1月1日起至2027年12月31日止，共计10年；另外，双方在该合同中还就委托方式及委托权限、委托期内的商铺收益、违约责任等进行了约定，其中前三年的租金为商铺成交价的18%在总房款中一次性抵扣。现该房屋尚未竣工验收，未办理竣工备案。因房屋未办理交房事宜，致使杜某某、严某某诉至法院。一审法院认为，当事人应诚信履行合同权利义务，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，按合同约定，杜某某、严某某应当交清房款，华夏房开应在期限内交付房屋。从查明的事实可知，杜某某、严某某至今未付清所有房款，双方虽签订《商铺经营管理合同》，但实际上亦未交付房屋。根据合同补充协议五、六约定的内容，华夏房开在杜某某、严某某未付清房款的情况下，顺延交付房屋，且对逾期交付房屋不承担责任。故华夏房开至今虽未能对房屋进行竣工验收，该房屋不具备交付的条件，但同时杜某某、严某某亦未付清房款，双方均有违约情形，根据补充协议五的约定，现杜某某、严某某诉请判决华夏房开承担违约责任，要求解除《商品房买卖合同》、返还所付款项103400元及违约金，与合同补充协议的约定不相符，违背诚实信用的原则，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回原告杜某某、严某某对被告贵州华夏房地产开发有限责任公司的所有诉请。本案受理费2648元，减半收取1324元，由杜某某、严某某负担。二审中，上诉人提交中国人民银行征信中心的个人信用报告，报告时间为2020年10月20日，拟证实已向华夏房开提交了个人信用报告用于办理贷款。华夏公司对此不予认可，表示并未收到上诉人所提交的贷款资料。华夏房开提交《关于催办网签合同及银行按揭的通知函》以及该文件于2019年10月10日寄出的中国邮政单据。拟证实华夏房开已依照约定催告上诉人办理网签及贷款手续，但上诉人一直拒绝办理。上诉人表示并未收到该函件。就上诉人提交的个人信用报告，载明查询时间为2020年10月20日，不能证实其证明目的，不予采信。对华夏房开提交的邮寄凭证，已加盖“中国邮政贵州安顺”的印章，结合双方合同中上诉人所留存的地址和电话，可以采信。二审经审理，确认一审查明事实。另查明，华夏房开于2019年10月10日向上诉人邮寄《关于催办网签合同及银行按揭的通知函》。双方根据《商铺经营管理合同》的约定，以案涉商铺三年的收入抵扣房屋总价款的18%，上诉人对此无异议。本院认为，本案争议焦点为：上诉人是否享有解除案涉《商品房买卖合同》的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，合同的当事人可因合同约定和法律规定而享有解除合同的权利。本案中，上诉人以华夏房开逾期交房主张解除双方《商品房买卖合同》，但据双方合同约定，对于逾期交付房屋的，并未赋予购房人解除合同的权利，故上诉人不享有约定的合同解除权。就法定解除权利，上诉人主张因案涉商铺未取得竣工验收备案登记故而合同目的不能实现，华夏房开构成根本性违约，其享有法定解除权利。本院认为，本案中上诉人与华夏房开还签订了《商铺经营管理合同》，约定案涉商铺委托华夏房开进行经营管理，且起算时间为2018年1月1日，双方的该行为对不动产的移转占有来说，类似于动产中占有改定的交付方式，且用3年租金抵扣了部分房屋价款，证实双方委托经营合同处于履行之中。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，案涉商铺已经占有改定的方式完成了占有的转移，应当视为华夏房开履行了交房义务，合同目的并非不能实现，上诉人不享有法定解除权利。至于剩余购房款是否支付完毕的问题，双方补充协议对此约定为华夏房开免除迟延交付房屋违约责任的抗辩情形，即就支付房款与交付房屋的双方义务，华夏房开享有先履行抗辩权。本案上诉人并无证据证实未支付剩余购房款系华夏房开原因造成，华夏房开依照上述约定有权迟延交房并免除违约责任，况且华夏房开已履行《商铺经营管理合同》约定的支付租金的义务，视为华夏房开接受上诉人移转房屋占有的行为，华夏房开作为出卖人的交付义务也相应视为完成，上诉人诉请解除买卖合同也同样缺乏事实基础。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2648元，由上诉人杜某某、严某某负担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 辜贤莉审判员 黎福伟二〇二〇年十二月二十一日法官助理李欣书记员姜昊（代）