河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终5255号上诉人（原审原告、执行案外人）：宋志魁，男，汉族，1974年3月9日出生，住河南省社旗县。委托诉讼代理人：吴鹰，北京达略（南阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：陈鹏飞，男，汉族，1982年7月6日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：赵青东，河南问鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：杜红先，男，汉族，1973年7月21日出生，住河南省南阳市宛城区。上诉人宋志魁因与被上诉人陈鹏飞、杜红先案外人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1302民初8837号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋志魁上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认宋志魁对案涉房产享有租赁权，有权在租赁期间占有使用；3.停止或排除对租赁房产的腾退、搬离执行；4.由二被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一审法院事实认定错误，适用法律错误。一、宋志魁与杜红先签订的租赁合同符合《合同法》等相关法律法规的规定，不存在无效情形。2013年1月10日，宋志魁与杜红先签订了房屋租赁合同，租赁案涉房屋，约定租赁期15年，自2013年1月10日至2028年1月9日止，年租金10万元，租金双方约定于2014年6月30日前付清。二、宋志魁自租赁案涉房产至今，一直在此经营餐饮。宋志魁租赁之后，考虑到杜红先经营下的管理人员有一定经验和资源，租赁之后仍聘用原经理刘士阳管理，安排李建新负责经营。2016年10月宋志魁将工商登记中经营者变更为李建新，2018年3月更名为南阳高新区清香居酒店，2019年4月更名为南阳高新区炉御鹅味鲜火锅料理餐厅长江路店，至今仍在经营鹅味鲜火锅。一审当中宋志魁提供了发票领购薄、香菜网订单、2016年8月1日以来部分物业费、水电费缴费单据、部分燃气费缴费单据、2017年部分员工考勤表、2016年、2017年、2018年部分员工工资表，证明了宋志魁一直在案涉房产经营的事实。三、签约后按合同约定足额支付了租金，履行全部租赁合同义务。2014年5月22日宋志魁银行转账支付了100万元租金，杜红先出具有收到房租的收据。2014年底宋志魁应当拿走的经营盈利有15万多，当时拿走了现金3万多，剩下的抵部分房租，2015年1月宋志魁通过银行转帐支付剩余房租38.6万元，对租赁合同约定的全部租金支付完毕。综上，租赁合同签订之前，租赁房产不存在任何被法院查封的情形。查封是2016年8月23日，该查封行为对2013年1月10日发生的案涉租赁不具有公示效力。请求二审一审法院依法改判，支持宋志魁的诉讼请求。陈鹏飞辩称，一、宋志魁提交的《房屋租赁合同》和《收条》等系虚假协议。庭审中出现的两份房屋租赁合同除签订时间不一致，签订主体、内容等完全一致。1.2018年5月27日，另案执行法官对杜红先就其财产情况进行询问时，杜红先回答那是虚假协议，是为了支撑生意，可以看出宋志魁提供的在2013年的租赁合同是虚假的。2.在2013年的租赁合同中，租金支付时间是2014年6月30日前一次性支付，但支付数额与合同约定明显不符，实际上宋志魁支付给杜红先的款项是其向杜红先出借的款项。3.宋志魁提交的两张营业执照和酒店经营所产生的发票、进货单、考勤表、工资表等证明的事实均发生在2016年8月以后，宋志魁主张2013年已经承租案涉房屋却无法提供2013年至2016年8月间的发票、进货单、考勤表等。二、在一审法院查封案涉房屋之前，房屋由杜红先用于经营南阳市乾坤人和大酒店。2014年7月，另案当事人贾书兰曾在乾坤人和大酒店就餐后摔倒，将该酒店起诉为被告，相关资料显示该酒店的负责人为杜红先。2015年8月11日贾书兰申请强制执行，一审法院在2016年3月16日将杜红先追加为被执行人，并于2017年拍卖成交杜红先在万正世家的房产，由此可见其主张2013年已经租赁案涉房屋及在2013年由宋志魁开始经营南阳乾坤人和大酒店系虚假的。执行异议之诉解决的是房屋权属问题，但本案涉及的是腾退房屋的争议，属于执行措施争议，应按其他法定程序解决。房屋租赁合同是否有效，不影响案涉房屋的执行，如果房屋租赁先与一审法院财产查封，则在拍卖时房屋为有租赁权的房屋而已，不影响强制执行。请求二审法院驳回上诉，维持原判。宋志魁向一审法院起诉请求：1.停止或排除对租赁房屋租赁期限内（2028年1月9日之前）的腾空搬离执行。2.本案诉讼费用由陈鹏飞、杜红先承担。一审法院认定事实：（2016）豫1302民初3449号陈鹏飞与杜红先民间借贷纠纷一案审理过程中，一审法院于2016年8月23日作出民事裁定书及协助执行通知书，查封杜红先、毕光英房产证号为13××55、13××88、1301036535的房产，并于2016年11月20日作出了（2016）豫1302民初字第3449号民事判决书，判决：杜红先在判决生效之日起十日内偿还陈鹏飞借款100万元及利息（利息从2015年8月11日起至借款付清之日止按月息2％支付）；2017年陈鹏飞与杜红先买卖合同纠纷一案，再次向一审法院提起诉讼，一审法院于2017年9月24日作出（2017）豫1302民初4344号民事调解书，内容：杜红先于2017年10月10日前给付陈鹏飞下余欠款本金10万元及利息（利息从2016年9月1日起按本金147000元，月息2分支付利息；从2017年10月11日按本金100000元，月息2分计算付利息至款付清之日止）。上述法律文书生效后，杜红先未按期履行法律文书确定的给付义务，陈鹏飞申请一审法院强制执行，于2019年1月25日恢复执行，执行案号分别为：（2019）豫1302执恢96号、（2019）豫1302执恢97号。2019年7月26日，一审法院（2019）豫1302执恢96、97号执行裁定书裁定续行查封被执行人杜红先房产三处（13××55、1301036535、13××88）。在执行过程中，一审法院于2019年9月19日作出（2019）豫1302执恢96、97号公告，责令杜红先于2019年10月1日前腾空搬离万正世家12幢3单元501室、3幢5单元101、102室，并将钥匙交至一审法院。案外人宋志魁对在租赁期限内要求其腾空搬离3幢5单元101、102室房屋的公告提出异议，一审法院于2019年10月28日作出（2019）豫1302执异293号执行裁定书，认为“《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。本案中，案外人宋志魁与被执行人杜红先签订的《房屋租赁合同》未登记备案，案外人未在合同约定的期限内付清租赁费，且案外人未提交一审法院查封前已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地、已经且至今仍在案涉房屋内生产经营、已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用以及一审法院查封前已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的证据。因此，案外人对执行标的享有不足以排除强制执行的民事权益，故不能阻却执行。综上，案外人的异议理由不能成立，一审法院不予支持。”裁定驳回案外人宋志魁的异议请求。一审法院认为，承租人提起执行异议之诉的，如果执行一审法院否定承租人租赁权的成立或者存续的，因涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以阻却执行的租赁权的，在执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。因此，本案争议的焦点在于宋志魁与杜红先签订的《房屋租赁合同》是否真实有效，宋志魁是否享有租赁权，其能否阻却对案涉房屋要求其腾房的执行。对于宋志魁与杜红先签订的《房屋租赁合同》是否真实有效的问题。一审法院认为，首先，宋志魁为证实其在人民法院查封之前已与杜红先签订了真实有效的房屋租赁合同，向一审法院提交了其二人于2013年1月10日签订的《房屋租赁合同》一份，但杜红先在向一审法院执行法官申报财产时已明确表明“（饭店和超市现状）那都是签个虚假的协议，都支撑生意。现在看来也不行了，一审法院卖房子，饭店和超市他们该搬都得搬走”，因此，在被执行人杜红先对案涉房屋租赁合同真实性否认的前提下一审法院对该租赁合同的真实性存疑；其次，该《房屋租赁合同》约定案涉房屋租赁期限15年，自2013年1月10日起至2028年1月9日止，年租金100000元。租金双方约定于2014年6月30日前付清，宋志魁为证实其已付清全部房款向一审法院提交了其先后于2014年5月22日、2015年1月23日向杜红先账户转款1000000元、386000元及杜红先出具的1000000元的房租收条，宋志魁的实际转款情况与租赁合同的约定明显不符，付款时间及金额也与正常的交易方式不符；再次，三名证人证言所述的租赁案涉房屋开办的酒店经营情况与营业执照登记情况明显不符，从证人证言也可以看出酒店也曾由杜红先进行经营管理，宋志魁在人民法院查封前是否系酒店的实际租赁及经营者仅凭上述证据仍不能予以确认。综上，依据宋志魁提交的现有证据，一审法院对该《房屋租赁合同》的真实性、有效性不能予以确认。据此，不能认定宋志魁享有案涉房屋的租赁权，其不享有足以阻却执行的租赁权。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回宋志魁的诉讼请求。案件受理费100元，由宋志魁承担。二审中，陈鹏飞提交以下证据：1.南阳市宛城区人民法院（2014）年宛民初字第2228号民事判决书、负责人身份证明书，证明2014年南阳市乾坤人和大酒店由杜红先经营。2.南阳市宛城区人民法院（2015）宛法执字第765号之三裁定书、阿里拍卖详单两份，证明南阳市乾坤人和大酒店经营者为杜红先，其被追加为被执行人其名下且财产被拍卖用于偿还债务的事实。宋志魁的质证意见是：两份证据真实性请求法院核实，对关联性有异议，证明方向有异议，该民事判决书显示南阳市乾坤人和大酒店出具了负责人身份证明，该证明也可能是宋志魁承租杜红先酒店后在这一纠纷上交由杜红先出面处理给其出具的授权及认可。本院在评理部分对上述证据予以综合评判。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题是宋志魁与杜红先之间是否存在真实合法的租赁关系。根据宋志魁的诉讼请求以及陈鹏飞的答辩意见，结合本案的事实和证据，本院从以下几个方面进行分析。首先，从宋志魁提交的租赁合同来看。该租赁合同约定租赁期为15年，租金为10万元/年，合计150万元，于2014年6月30日前付清。对于租赁期限长达15年的合同，双方约定全部租赁费用150万元在短时间内付清不符合常理。另外，根据宋志魁的陈述，杜红先利用案涉房屋经营乾坤人和大酒店，其承租案涉房屋后，仍然使用原酒店的字号、人员、设备及物品进行经营，其与杜红先之间应当是酒店经营权的转让关系，而非仅仅是房屋租赁关系，但双方未在合同中对酒店的设备、物品等其他事项进行约定不符合常理。该租赁合同的真实性存疑。其次，从杜红先自认的情况来看。2018年5月27日，一审法院执行部门工作人员在另案中向杜红先询问其财产状况时，杜红先表示其现有的财产就是被保全的四套房子，包含了案涉房屋。对于饭店的现状，杜红先表示“那都是签个虚假的协议，都支撑生意，现在看来也不行了，法院卖房子，饭店和超市他们该搬都得搬走”。即杜红先自认该租赁协议是虚假的。再次，从乾坤人和大酒店后续涉诉的情况来看。2014年7月，贾书兰在乾坤人和大酒店用餐后，因地面湿滑摔倒，其将乾坤人和大酒店诉至一审法院，要求赔偿相关费用。依据该案的卷宗材料，乾坤人和大酒店的经营者为杜红先。而且，在该案执行过程中，一审法院将杜红先追加为被执行人，并对其个人所有的房屋进行拍卖。如果宋志魁所述属实，杜红先当时并非该酒店的实际经营者，其在诉讼及执行过程中不提出抗辩不符合常理。宋志魁在二审中称杜红先基于宋志魁的授权参加诉讼，但无相关证据予以证明，本院不予采信。综合上述分析，现有证据不足以证明宋志魁与杜红先之间存在真实的租赁关系，其要求停止对案涉房产腾退、搬离的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，宋志魁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由宋志魁负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二〇年十二月十四日法官助理朱海霞书记员牛志烨