河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16403号上诉人（原审原告）：牛骏杰，男，汉族，1986年7月30日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：张教法，河南蔡都律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄书惠，女，汉族，1977年8月11日出生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：徐喜飞，河南安可睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：连宏生，河南安可睿律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：河南腾都房地产营销策划有限公司，住所郑州市管城区东明路东郑汴路北绿都广场办公楼******。法定代表人：杨鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩小雷，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘海伟，男，该公司员工。上诉人牛骏杰因与上诉人黄书惠及被上诉人河南腾都房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初7893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。牛骏杰上诉请求：1、依法撤销郑州市二七区人民法院（2020)豫0103民初7893号民事判决第三项；2、依法改判，判决支持黄书惠向牛骏杰支付50000元，赔偿牛骏杰误工费2000元、律师费8000元；3、一、二审诉讼费用由黄书惠承担。事实与理由：一、原审法院关于定金罚则的认定事实错误，适用法律不当。《房地产买卖合同》第六条第（2)款、第十四条第4款（手写部分）明确约定了定金责任，该合同各方均签字盖章认可，系各方真实意思表示。该合同仅在第十四条第4款（手写部分）约定了定金、首付款、贷款付款方式及付款时间，合同各方也是按照该条款实际履行的。同时，黄书惠在向牛骏杰退款时，明确备注为“退定金50000元及首付款450000元”，其在一审开庭当日向原审法院提交的反诉状中也明确认可50000元为定金，并要求上诉人适用定金罚则应向其支付50000元，但因已过反诉时效法院未受理。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持，因此，分辨当事人交付的订金等金钱是否具有定金的性质，关键在于当事人在合同中是否约定了定金条款或定金罚则。本案合同明确约定50000元为定金并约定了定金罚则，虽然在手机转账时备注“房款订金”，但并不能因此否认该款项为定金的性质。因此，黄书惠违约应承担定金罚则，向牛骏杰支付50000元，原审法院以牛骏杰通过手机向黄书惠转账50000元，明确载明为“房款订金”为由，驳回牛骏杰适用定金罚的请求，应为认定事实错误。二、牛骏杰主张的误工费、律师费均为黄书惠违约造成的损失，依法应予以支持。1、关于误工费。牛骏杰为履行买卖合同，向所在单位请假办理银行贷款等事宜，造成牛骏杰误工损失2000元，应由违约方即黄书惠承担。2、关于律师费。黄书惠单方面违约后拒绝赔偿牛骏杰违约金及损失，无奈之下牛骏杰委托律师向法院起诉，以维护自己的合法权益，并支付了律师费8000元。根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条规定，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。因此，黄书惠应向牛骏杰赔偿因违约行为给牛骏杰造成的律师费损失8000元。综上所述，原审判决存在部分认定事实错误，适用法律不当，请二审法院查明事实，判决支持牛骏杰的上诉请求。黄书惠辩称，一、被答辩人上诉理由不成立。本案系被答辩人的违约行为导致合同无法履行，答辩人不应当承担违约责任。由于被答辩人和中介明确表示剩余购房款不愿意做资金监管，且答辩人有理由相信被答辩人没有能力及时支付剩余购房款，答辩人运用不安抗辩权要求被答辩人走资金监管程序维护自己合法权益并无不当。被答辩人通过手机银行向答辩人转账5万元时候明确载明“房款订金”，该“订金”并不适用定金罚则的规定。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”由于答辩人与被答辩人之间对5万元并未约定具有“定金”性质，属于约定不明确，答辩人当然不能支付被答辩人5万元，《房地产买卖合同》第十四条第4项是中介公司单亚文单方书写，与被答辩人意思表示不一致，应当以被答辩人自己的“订金”意思表示为准，被答辩人的上诉理由无事实和法律依据。二、被答辩人主张误工费、律师费的主张不成立。答辩人未违约，不应支付该费用，答辩人既未造成被答辩人人身损害，又未出现违约情况，被答辩人的主张没有法律和事实依据。被答辩人主张律师费更不成立，本案由被答辩人违约造成合同解除，答辩人不应承担律师费。综上，本案案情明确，证据充沛，被答辩人的上诉请求没有法律和事实依据，请求法院驳回被答辩人的上诉请求。河南腾都房地产营销策划有限公司辩称，涉案合同系三方真实意思表示，自愿签订，内容并无违约违法之处，真实有效。按照合同约定，河南腾都房地产营销策划有限公司已完成合同约定义务，并无违约之处，收取中介服务费并无不当，黄书惠自身原因单方终止履行合同，并非河南腾都房地产营销策划有限公司原因造成，与河南腾都房地产营销策划有限公司无关。黄书惠上诉请求：1、撤销一审判决第二项：“被告黄书惠于本判决生效后十日内支付原告房地产腾都服务费30000元及办理按揭贷款费用8697元；”改判黄书惠不向牛骏杰支付房地产腾都服务费30000元及办理按揭贷款费用8697元；2、上诉费由牛骏杰承担；事实与理由。一、依据《房地产买卖合同》第七条约定，买方应向经纪方支付房地产咨询及腾都服务费人民币3万元，自该合同成立时该等费用自动转为买方应支付的房地产咨询及腾都服务费。本案合同成立时间是2020年5月12日，而2020年6月8日腾都明确表示自己不同意做资金监管，买方表示退房，此时点买方仍未向腾都公司支付房地产咨询及腾都服务费。次日上午，黄书惠将50万元购房款退还给牛骏杰后，买方仍然未将3万元中介费支付给腾都公司。直到当日晚上腾都公司单亚文才又新开了2万元收据开给牛骏杰。牛骏杰与腾都公司单亚文存在恶意串通，3万元中介费是由于牛骏杰和单亚文主动提出解除合同造成的，黄书惠不存在违约，不应承担支付中介服务费用3万元的责任。二、另2020年5月30日，腾都公司单亚文通过微信要求黄书惠将牛骏杰支付的5万元订金退还给牛骏杰，腾都公司存在服务不成功，无权收取中介费的情况。因而一审法院判决错误。三、牛骏杰办理按揭贷款产生的费用8697元，应当是银行收取的费用，与腾都公司无关，腾都公司本身不具备开具收款收条的资格，而且该笔费用属于牛骏杰自己办理贷款，为了自己的利益服务的，与黄书惠无关，所以黄书惠不应承担责任。黄书惠认为根据当前房地产市场的情况，在贷款审批通过的情况下，如果银行没有放贷，通常评估公司只收取300-400元手续费，牛骏杰的诉请毫无事实道理，该项诉请不应得到支持。一审法院径行判决让黄书惠支付牛骏杰该笔费用毫无道理。综上所述，请求依法支持黄书惠的诉讼请求。牛骏杰辩称，本案中牛骏杰按照合同约定将定金5万元及剩余的首付款45万元，全部支付给黄书惠并办妥了银行按揭贷款。双方的买卖合同关系，即交易已经成立，但黄书惠在银行即将下账时拒绝按照合同约定交付房屋办理银行贷款所需的相关手续，单方面终止交易已构成了严重违约，牛骏杰合同义务均已完成，不存在任何违约，黄书惠违约给牛骏杰造成的损失应由黄书惠承担。同时应按照合同约定的定金罚则双倍返还定金。另外在合同中从没有对资金监管进行过约定。黄书惠提出资金监管，事实上是不想再进行交易，其单方终止交易后，又以178万元的价格，将涉案房屋挂牌交易，其目的明显是单方终止交易，达到涨价的目的。综上黄书惠的上诉请求不能成立。河南腾都房地产营销策划有限公司辩称，一、合同第七条明确约定本合同成立，则经纪方的居间合同义务已经完成，且经纪方无义务担保买卖双方履行合同的行为。买卖双方提前终止买卖，任何一方全部或部分不履行合同等，均不影响经纪方取得房地产咨询及中介服务费。因此河南腾都房地产营销策划有限公司取得中介服务费并无不当。二、黄书惠上诉状中所称并非事实，贷款费用收据并非河南腾都房地产营销策划有限公司开具，河南腾都房地产营销策划有限公司也从未表示不同意做资金监管。综上黄书惠上述诉请无事实依据，无法律依据，应驳回诉请。牛骏杰向一审法院起诉请求：1．依法判决解除原、被告与第三人签订的《房地产买卖合同》；2．依法判决被告支付原告50000元；3．依法判决被告赔偿原告房地产咨询及中介服务费30000元、办理按揭贷款费用8697元、误工费2000元、律师费8000元；4．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2020年5月12日，原告牛骏杰（买方）、被告黄书惠（卖方）与第三人河南腾都房地产营销策划有限公司（经纪方）签订了《房地产买卖合同》，约定：原告购买被告名下位于郑州二七区××北××楼××房屋××套，房屋面积130.06平方米，房屋总价款170万元。合同第四条约定：卖方在收到首付款当天向原告交付房屋。合同第七条约定，买卖双方同意在签订本合同当天或另行书面约定或承诺的期限内向经纪方支付房地产咨询及中介服务费，买方应向经纪方支付房地产咨询及中介服务费人民币叁万元整（30000元）。买卖双方提前终止买卖、任何一方全部或部分不履行合同等均不影响经纪方取得房地产咨询及中介服务费。一方根本违约的情况下，本合同约定由另一方承担的房地产咨询及中介服务费将转由违约方承担（双方另行达成书面协议并提供协议原件给经纪方的，从其约定），如守约方已部分或全部支付，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。另合同最后载明：贷款下来7个工作日之内给首付款，首付50万元，加今天的定金5万元，一共50万元首付款（该内容系中介方手写添加，被告称不知情）。合同签订当日，原告通过手机银行向被告转账50000元，载明为“房款订金”。2020年5月22日，原告牛骏杰向案外人郑州辰美房地产经纪有限公司支付银行按揭贷款服务费8697元。2020年6月8日，原告通过手机银行向被告转账30万元和15万元，用于支付购房首付款。后被告提出要求对剩余120万元房款资金监管，原告要求对全部资金监管，双方未达成一致，发生纠纷，被告黄书惠于2020年6月9日将收取原告的首付款及订金50万元通过银行转账退还给原告。另查明，2020年5月10日和6月9日，原告向第三人河南腾都房地产营销策划有限公司分别支付服务费10000元和20000元。一审法院认为，当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。一方不履行合同义务，导致合同不能继续履行的，守约方有权解除合同，并要求对方承担违约责任。本案中，原、被告及第三人签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应全面履行。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，支付了购房首付款，被告在收到首付款后，提出对剩余房款资金监管，在双方未达成一致意见的情况下，终止履行合同，属违约行为，应承担相应的违约责任。原、被告及第三人均同意解除《房地产买卖合同》，故三方签订的《房地产买卖合同》应予解除。原告通过手机银行向被告转账50000元，明确载明为“房款订金”，故原告请求按照定金罚则，要求被告支付双倍定金差额50000元，该院不予支持。原告主张被告赔偿中介服务费30000元及办理按揭贷款费用8697元，合法有据，该院应予支持。但原告要求被告赔偿误工费、律师费，无事实法律依据，该院不予支持。被告抗辩原告与第三人恶意串通证据不足。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告牛骏杰与被告黄书惠、第三人河南腾都房地产营销策划有限公司于2020年5月12日签订的《房地产买卖合同》；二、被告黄书惠于本判决生效后十日内支付原告房地产中介服务费30000元及办理按揭贷款费用8697元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2268元，减半收取1134元，由原告牛骏杰负担690元，被告黄书惠负担444元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，牛骏杰提交黄书惠的反诉状一份，证明各方对于5万元为定金是没有争议的。合同中也明确约定了定金罚则。黄书惠提出不认可合同中手写部分的约定与事实不符。黄书惠质证称，反诉人提出反诉，又撤回反诉，是反诉人行使民事处分权的意思表示，因反诉人已撤回反诉，并不构成适用定金罚则的依据，不构成当事人自认的结果。河南腾都房地产营销策划有限公司质证称，对该证据无异议。黄书惠提交如下证据：证据一、不动产登记资料查询结果，郑州市个人房屋产权信息表，证明黄书惠未违约，愿意将房屋出售给牛骏杰。直到2020年9月16日，房屋还登记在黄书惠名下。证据二、《房屋买卖业务签订文件合同本》、《房屋买卖合同》。证明当前在郑州房屋中介市场，几乎所有的房地产中介都会向客户征询是否要进行资金监管，本案中介腾都公司未告知黄书惠与牛骏杰资金监管，腾都公司未尽到合理的注意义务，其无权主张三万元的中介费。牛骏杰与腾都公司恶意串通，腾都公司在明知自己无权利收取任何中介费的情况下，又额外收取2万元中介费，主观存在恶意。证据三、微信聊天记录，证明2020年5月12日三方达成房屋买卖合意，2020年5月30日，中介就要求黄书惠退还牛骏杰的购房款，并将合同退给黄书惠，中介存在严重的失职和不负责任。另外证明黄书惠与牛骏杰及中介三方已经达成退款事宜，后牛骏杰在中介严重失职的时候，于2020年6月9日晚上又向中介交纳2万元中介费，主观存在恶意，而且中介公司也将3万元的中介费收据交于牛骏杰，牛骏杰与中介公司之间恶意串通，故黄书惠不应当支付该中介费。牛骏杰质证称，对证据一真实性无异议，但对证明目的有异议。在一审开庭前法官进行了调解，牛骏杰同意继续按照合同履行，但黄书惠明确表示不再出售，而是在相关的中介网站上涉案房屋黄书惠已经以178万的价格挂牌交易。证据二真实性不认可，与本案无关。本案中各方在合同中并没有约定资金监管，而且牛骏杰已经将全部首付款支付给黄书惠，贷款也已经批准随时可以达到过户全额支付购房款的条件，资金监管只是黄书惠停止交易的由头。对证据三，单亚文聊天记录真实性无法认定，同时该聊天记录均为5月份，牛骏杰是在6月8日将剩余首付款45万元支付给黄书惠。单亚文与对方之间的聊天记录与牛骏杰无关，牛骏杰也不知情。河南腾都房地产营销策划有限公司质证称，对证据一证明目的不予认可，该证据并不能说明黄书惠愿意将房屋出售，而事实是黄书惠在合同签订之后单方违约，不愿将房屋继续出售。在一审庭审中调解时，其也明确表示不愿意再将房屋继续出售。对证据二证明目的不予认可，该证据并不能证明河南腾都房地产营销策划有限公司并未说明资金监管，而该证据中河南腾都房地产营销策划有限公司质证称提供了签订合同文本及买卖合同中对资金监管一事已作出了明确说明，且有下划线进行了表示，不做资金监管一事的事实是河南腾都房地产营销策划有限公司质证称在签订合同时就已给买卖双方进行了说明，而黄书惠因嫌做资金监管后收款流程慢，无法及时快速收到购房款，而不同意做。而在双方签订合同之后黄书惠又要求做资金监管，而此时已不具备做资金监管的条件。对证据三证明目的不予认可。河南腾都房地产营销策划有限公司质证称作为中介方，买卖双方发生纠纷后，积极居中进行了调解，而黄书惠并不能以此说明河南腾都房地产营销策划有限公司质证称在履约过程中存在严重失职。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人牛骏杰、上诉人黄书惠及被上诉人河南腾都房地产营销策划有限公司签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，牛骏杰依约支付了购房首付款，黄书惠在收到首付款后，双方对房款在资金监管问题上产生了纠纷，黄书惠在双方未达成一致意见的情况下，终止履行合同，属违约行为，应承担相应的违约责任。所以，原审判决黄书惠赔偿牛骏杰中介服务费及办理按揭贷款费用并无不当。虽然黄书惠存在违约行为，是因双方在合同中对资金监管没有明确约定而引起，且已判令黄书惠赔偿牛骏杰中介服务费及办理按揭贷款费用，因此，原审对牛骏杰要求支付双倍定金差额不予支持亦无不当。牛骏杰要求黄书惠赔偿误工费、律师费，没有相应的事实法律依据。二审中双方提交的证据，均不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，牛骏杰、黄书惠的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由牛骏杰负担1300元，黄书惠负担750元。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二〇年十二月九日法官助理张彦超书记员娄杨杨