北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14969号上诉人（原审原告）：高古想，男，1983年2月4日出生，汉族，住山东省巨野县。委托诉讼代理人：刘堂，广东国晖（北京）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京金三角鑫荣商业管理有限公司，住所地北京市通州区漷县镇觅子店村委会东2500米。法定代表人：黄品启，总经理。委托诉讼代理人：刘立学，男，1961年3月7日出生，汉族，北京金三角鑫荣商业管理有限公司员工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：朱式锁，男，1965年10月31日出生，汉族，北京金三角鑫荣商业管理有限公司员工，住北京市通州区。被上诉人（原审被告）：黄品启，男，1971年7月25日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被上诉人（原审被告）：段杰，男，1981年2月10日出生，汉族，住北京市通州区漷县。上诉人高古想、北京金三角鑫荣商业管理有限公司（以下简称金三角公司）因与被上诉人黄品启、段杰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初16284号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。高古想上诉请求：1.撤销一审判决，改判金三角公司、黄品启、段杰向高古想退还保证金200000元，返还租金131400元，支付经济损失360000元（不服一审金额541400元）；2.涉诉一、二审诉讼费用全部由金三角公司、黄品启、段杰承担。事实与理由：1.高古想不存在违约情形，不应扣除五万元的保证金。首先，高古想不存在拖欠租金的事实，有银行转账凭证佐证且一审法院已查明，但一审法院却认为存在迟延交付，该部分事实属于认定错误。高古想自承租房屋后，双方一直对房屋的实际使用面积存在争议，从而导致双方对租金交付金额、交付时间也存在争议，双方曾经过多次协商，也因此多次发生冲突而报警，所以，高古想并非迟延交付，而是在合同实际履行过程中双方对交付的时间进行了变更。同时，根据双方签订《租赁合同》第十条（一）的约定，如果高古想逾期交付三十天，金三角公司、黄品启、段杰是有权解除合同的，双方在合同实际履行过程中，金三角公司、黄品启、段杰从未向高古想催交过租金，也从未提出过解除合同，也可以说明双方对交付租金的时间进行了协商变更或金三角公司、黄品启、段杰同意了延缓交付。其次，《租赁合同》第十条（三）列举了不予退还保证金的七种情形，但高古想不存在任意一种违反合同约定的行为。2.金三角公司、黄品启、段杰应返还多收取的租金131400元。高古想承租的房屋面积为2060平方米，租金是按照每天每平方米1.5元计算，每年租金1127850元（1.5元/平方米×2060平方米×365天）。关于2060平方米的使用面积直至2019年4月22日双方经实际测量，才最终明确商场入口通道及两侧的面积均在高古想承租范围内，而此时高古想已交付了两年的租金。关于通道及两侧的面积约为120平方米，一审法院现场勘查后也对该面积进行了确认，一审法院以“现高古想提交证据不足以证明出租人未允许其使用该区域，其亦明知该区域为通道口的功能属性，且其自认曾在该区域摆放空调样机，故高古想应承担举证不能的法律后果”的观点完全错误。3.金三角公司、黄品启、段杰应向高古想支付经济损失360000元。首先，商场的入口宽7米多，长17米多，商场一层预留3米多宽的通道后，两侧剩余宽度分别为2米，根据《建筑设计防火规范》GB50016—2014第5.5.19条“人员密集的公共场所、观众厅的疏散门不应设置门槛，其净宽度不应小于1.40m，且紧靠门口内外各1.40m范围内不应设置踏步。人员密集的公共场所的室外疏散通道的净宽度不应小于3.00m，并应直接通向宽敞地带”之规定，高古想承租的商场一层通道宽度是完全符合规定的，是准许两侧摆放柜台经营的，而且一审法院在现场勘查时，入口左侧是一家经营服装的商铺，入口右侧是一家经营珠宝首饰的商铺。其次，根据前面所述，商场入口两侧前两年高古想一直未能使用，自2019年4月22日以后才交于高古想使用，随后在段杰引荐下，高古想将一侧约25平方米面积分租给珠宝经营商，租金为90000元，该事实在一审法院于2020年10月22日组织谈话时段杰也明确作出过说明。2019年11月12日双方签订补充协议后，高古想承租的面积变更为1500平方米，随之商场入口处的商铺全部由金三角公司、黄品启、段杰收回管理。故正常情况下商场入口两侧高古想每年可以争取180000元收入，前两年未能使用，造成的经济损失为360000元。金三角公司辩称：不同意高古想的上诉请求。黄品启辩称：不同意高古想的上诉请求。段杰辩称：不同意高古想的上诉请求。金三角公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审；2.一审、二审诉讼费由高古想承担。事实与理由：段杰与金三角公司于2019年4月1日签订《商业管理服务协议书》，段杰与金三角公司属于运营管理承包商，金三角公司没有发过段杰一分钱，所以段杰不属于金三角公司员工，也代表不了金三角公司，段杰与高古想签的撤场申请及补充协议无效，高古想撤场时没有通知金三角公司，所以高古想严重违约双方签订的租赁合同，金三角公司保证金不予以退还。高古想辩称：不同意金三角公司的上诉请求。黄品启述称：同意金三角公司的上诉请求。段杰述称：不同意金三角公司的上诉请求。高古想向一审法院起诉请求：1.请求依法判决金三角公司、黄品启向高古想退还保证金200000元；2.请求依法判决金三角公司、黄品启向高古想返还租金131400元；3.请求依法判决金三角公司、黄品启向高古想支付经济损失360000元；4.本案全部诉讼费由金三角公司、黄品启承担。一审法院认定事实：金三角公司系北京市漷县新锐百货店（个体工商户）变更改制而来，于2017年1月5日办理变更登记，名称变更为金三角公司现名称，企业类型变更为有限责任公司，登记投资人为黄品启、朱式锁、蔡其亮等七人。金三角公司现法定代表人黄品启，段杰自2019年4月初负责涉案场地招商出租。2016年11月24日，黄品启（甲方）与高古想（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将北京市通州区漷县镇金三角商贸城内北京金三角购物商场一层面积为2060平方米的场地出租给乙方使用；租赁期限自2017年5月1日起至2023年4月30日止；年租金为1127850元（按每天每平方米1.5元计算）；付款方式为每六个月支付一次，提起一周交付租金。合同还约定“乙方逾期交纳租金及相关费用，每逾期一日按滞交经费的万分之十向甲方交纳违约金”，“乙方如发生支付租金或其他款项有不足额的情况，乙方支付的款项优先支付所欠租金或其他款项的逾期违约金，甲方接受此不足额部分的款项并不表示甲方同意减免租金，不影响甲方向乙方追索所欠租金的权利以及按本合同和法律规定采取其他措施的权利”。2019年4月22日，高古想与段杰共同测量确认场地面积为2070平方米，并在测量图上签字确认，加盖金三角公司公章。2019年11月12日，段杰（甲方）与高古想（乙方）签订《补充协议》，约定将乙方超市使用面积更改为约1500平方米，超市收银线和入口线以外由甲方收回、管理，补充协议与原合同具有同等法律效力。2020年4月30日，段杰与高古想签订《撤场申请》，高古想承诺于2020年5月15日前将租赁场地交还，后高古想撤场。关于保证金与租金的交纳。自《租赁合同》签订后，高古想向黄品启转账20万元保证金，向黄品启交纳租金至2019年4月，对于前两年租金，高古想存在逾期交付的情形。2019年5月之后，高古想将租金交纳至朱式锁或段杰处。关于转租。段杰向法院提交五份高古想与他人签订的《租赁合作合同书》，以证明在段杰负责管理招商出租前，高古想存在向他人转租的情形，五份租赁合同时间分别为2017年至年月日、2017年7月1日至2018年6月30日、2018年6月1日至2019年5月31日、2018年10月1日至2019年9月30日、2019年5月1日至2020年4月30日。关于租赁场地面积。《租赁合同》中约定出租场地面积2060平方米，段杰与高古想曾确认场地面积2070平方米，《补充协议》中约定的1500平方米仅为高古想使用部分，不包含外租部分。高古想主张《租赁合同》签订后出租人允许其使用的面积与约定不符，其中120平方米未让其租赁使用。高古想为此提交了与案外人刘景涛于2019年4月25日签订《租赁合同》一份，称段杰负责管理后，该区域中一部分才转租他人；高古想还称因面积使用与黄品启曾发生争执报警处理。对于此，黄品启、金三角公司均称未禁止高古想使用，但需留出安全通道；段杰称其接手负责经营时，该区域左侧有展台挂有空调样机，右侧空置；高古想称其曾做空调销售在120平方米区域挂展示样品。经查，派出所笔录中未记载双方因租赁面积发生争议。经现场勘查，双方争议的120平方米区域属于超市一层大门出入区域，中间系通道，两侧设摊位经营。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案黄品启与高古想签订的《租赁合同》、高古想与段杰签订的《补充协议》与《撤场申请》均系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。因金三角公司认可黄品启与高古想签订租赁合同系代表公司签订，段杰认可其负责商城招商出租，故该两人签订合同的行为属职务行为，租赁合同相对人为金三角公司。据查，租赁合同履行期间高古想多次未按时支付租金，确属违约。但对黄品启辩称根据《租赁合同》第十条、第十三条约定，高古想交纳款项均应优先支付上期欠付违约金，高古想现尚欠2017年5月至2019年4月30日间租金14万余元；法院认为黄品启未提交证据证明其曾在租赁期间明确告知高古想所缴纳款项并非租金、而是应先扣除违约金后再算作租金，故对该意见法院不予采纳。另高古想就涉案场地部分面积分租给他人，合同履行期间被告方应明知商场经营状态，但至高古想撤场前未提出异议，且根据段杰提交的五份合同中租赁期间来看，均已超过六个月的异议期，应视为出租方同意转租。因段杰与高古想签订《撤场申请》后高古想撤场属于协商一致后撤场，并非违约行为，故对金三角公司辩称高古想擅自撤场属违约行为、保证金不应退还的意见，法院不予采信。所以，对高古想要求退还保证金20万元的诉讼请求，因高古想应就迟延支付租金承担违约责任，法院综合高古想迟延交付租金的情况、约定违约金标准过高、本案起诉前未就迟延交付租金发生争议等情形，对应退还保证金酌减为150000元，依法应由金三角公司退还。对高古想第二项、第三项诉讼请求，其主张因出租人交付使用的场地面积与合同约定不符，其中120平方米区域未允许其使用，故金三角公司应返还已支付、未实际使用的租金与赔偿因此造成的损失。现高古想提交证据不足以证明出租人未允许其使用该区域，其亦明知该区域为通道口的功能属性，且其自认曾在该区域摆放空调样机，故高古想应承担举证不能的法律后果，对其第二项、第三项诉讼请求，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、北京金三角鑫荣商业管理有限公司于判决生效之日起7日内返还高古想保证金150000元；二、驳回高古想的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，黄品启与高古想签订的《租赁合同》、高古想与段杰签订的《补充协议》均系当事人真实意思表示，应属合法有效。金三角公司虽对段杰签署的协议效力不予认可，但根据查明的事实，高古想与段杰共同测量确认场地面积在测量图上签字，并加盖金三角公司公章，金三角公司亦认可其把租赁事项交给段杰管理。综合上述事实，一审法院认定高古想与段杰签订协议有效并无不当，金三角公司的主张，没有依据，本院不予支持。关于退还保证金的问题，段杰与高古想签订《撤场申请》后高古想撤场，但租赁合同履行期间高古想多次未按时支付租金，一审法院综合考虑高古想迟延交付租金的情况、约定违约金标准过高、本案起诉前未就迟延交付租金发生争议等因素，酌定判决金三角公司退还保证金150000元并无明显不当。关于高古想主张返还租金和赔偿经济损失的问题，高古想提交的证据不足以证明出租人未允许其使用120平方米区域，其亦明知该区域为通道口的功能属性，且其自认曾在该区域摆放空调样机，故高古想应承担举证不能的法律后果，一审法院对高古想的该项主张不予支持亦无不不当。高古想的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，高古想、金三角公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12514元，由高古想负担9214元（已交纳）；由北京金三角鑫荣商业管理有限公司负担3300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 申峻屹审 判 员 杨 夏审 判 员 张 弘二〇二〇年十二月二十五日法官助理 张 立书 记 员 卢园园