山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终3258号 上诉人（原审原告）：王凌志，男，1958年1月18日出生，汉族，临猗县嵋阳镇联校宿舍居民，现住运城市盐湖区。 被上诉人（原审被告）：陈建设，男，1974年4月26日生，汉族，临猗县牛杜镇姚村**居民，现住临猗县。 被上诉人（原审被告）：山西晟哲鑫房地产开发有限公司，住所地：临猗县城南环路东段。 法定代表人：刘曙光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王晋华，该公司法务部负责人。 上诉人王凌志与被上诉人山西晟哲鑫房地产开发有限公司（以下简称晟哲鑫公司）、陈建设执行异议之诉一案，不服山西省临猗县人民法院（2020）晋0821民初1461号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王凌志，被上诉人晟哲鑫公司的委托诉讼代理人王晋华、被上诉人陈建设均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王凌志上诉请求：1、上诉人王凌志不服临猗人民法院作出的(2020)晋0821民初1461驳回原告王凌志起诉的民事判决,认为临猗人民法院认定事实错误、适用法律错误及判决错误。现提起上诉,请求二审人民法院查清事实,撤销临猗人民法院(2020)晋0821民初1461号民事判决并改判支持上诉人王凌志的一审民事诉讼请求。2、本案上诉费由二被上诉人承担。事实与理由：一、认定事实错误和适用法律错误。上诉人王凌志认为:临猗县法院作出的(2020)晋0821民初1461号民事判决书,认定事实错误,错误适用法律《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。事实与理由如下:(一)、在临猗县法院查封之前,被上诉人(案外人)陈建设与晟哲鑫公司签订的《商品房买卖合同》无效。1、陈建设合同按揭贷款虚假无效。2、陈建设与另一被上诉人裴建成实际购买金汇广场B幢楼40501室,产权不确定,合同无效。3、涉案房的合同编号为JH-65、房号为南楼40701室;陈建设所持合同编号为JH-2013、房号为B幢楼40501室,不是同一套房产。(二)、在临猗法院查封之前陈建设非法占有南楼40701室。陈建设既成居住事实有二被上诉人恶意串通，规避执行之嫌。(三)、陈建设所支付部分价款,只能说明履行合同编号为JH-2013、房号为40501室房产,与涉案房产合同编号为JH-65、房号为40701室无关。(四)、因陈建设“自身原因”没有办理合同登记备案导致不能办理过户登记。二、担保物权合法有效。(一)、2013年5月15日晟哲鑫公司原法人刘福建派助理原樊朝国和上诉人王凌志到临猗县房地产管理中心把金汇广场南楼七套房产登记备案在王凌志名下。公司以合同登记备案的形式做担保。(二)、合同登记备案不仅仅只有行政色彩,是临猗房地产管理中心为防止开发商一房二卖所采取的行政措施,陈建设应合同登记备案而没有合同登记备案,导致公司即使能办理过户登记陈建设也不能办理,不享有物权。陈建设与公司之间的关系是债权与债务的关系,金汇广场南楼40701房产,合同编号为JH-65仍属公司财产,临猗县法院查封担保且有合同登记备案在上诉人王凌志名下的公司房产是完全正确的。陈建设实际购买是金汇广场40501房产，与查封没有任何关系。(三)、《物权法》第四编,担保物权包括:第十五章的一般规定;第十六章的抵押权;第十七章的质权;第十八章的留置权,本案属一般规定,同样具有法律效力。临猗县法院在执行的过程中,运城市中级法院执行局认为合同登记备案与合同抵押登记同样具有法律效力,并且通过内部管理网络对临猗执行局提出指导性建议。(四)、电子证据证明以合同登记备案形式做担保的涉案房产法院同样可以查封拍卖。中央电视台12频道2020年8月22日道德观察播出广东省佛山市禅城区人民法院一起房屋买卖合同纠纷典型案例。2002年周某在某房地产开发商工作的亲戚找周某帮忙签一份房屋买卖合同且登记备案,为其老板在银行贷款25万元,2003年伊某又与开发商签订一份房屋买卖合同装修后一直居住。2005年银行将周某告上法庭要求周某还贷及利息。周某(被执行人)与伊某涉案房产占有人经过多次法庭对抗,结果因周某合同备案在先伊某败诉,禅城区人民法院于2018年对伊某实际房屋持有人采取强制执行措施。综上所述,被上诉人陈建设不享有足以排除强制执行的民事权益,金汇广场小区南楼涉案房40701室房产仍属于晟哲鑫房地产公司的财产。临猗法院作出的(2015)临民三初第645号民事判决书早已确立上诉人王凌志与晟哲鑫房地产公司债权与债务关系。临猗法院作出的(2015)临执字第443号执行裁定书,对被上诉人刘曙光晟哲鑫公司提供担保并有合同登记备案的位于金汇广场小区南楼40701室、合同编号为JH-65的房产予以查封符合法律程序。被上诉人陈建设的B幢楼40501室、合同编号为JH-2013的合同房产与涉案房不是同一套《商品房买卖合同》房产,故被上诉人陈建设不是本案适格的主体。临猗法院判决书认定事实错误、使用法律错误及判决错误。现提起上诉,请求二审人民法院查清事实,撤销临猗县人民法院作出的(2020)晋0821民初1461号民事判决并改判支持上诉人王凌志的一审民事诉讼请求。 陈建设答辩称：我是2013年5月份买的，我也是掏钱买的，我在售楼部买的，我有购房合同。没有办理房产证的是房地产开发商出了问题，不是我的问题。 晟哲鑫公司答辩称：原审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。 王凌志原审诉讼请求：撤销（2019）晋0821执异44号执行裁定书，恢复对金汇广场小区南楼40701室，合同编号为JH-65号房产的执行。 原审查明：王凌志与晟哲鑫公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月9日作出（2015）临民三初字第654号民事判决书，判决：晟哲鑫公司于判决生效后立即给付王凌志现金1200000元及利息（利息按月息2.5分计，从2015年1月15日起算至履行完毕止）。判决生效后，王凌志向本院申请执行，2019年2月25日，本院作出（2015）临执字第443号执行裁定书，裁定：查封被执行人晟哲鑫公司向申请人王凌志提供的担保房产七套。房号为：1、南楼41102室，合同编号JH－59；2、南楼41202室，合同编号JH-60；3、南楼40301室，合同编号JH-61；4、南楼40401室，合同编号JH-62；5、南楼40501室，合同编号JH-63；6、南楼40601室，合同编号JH-64；7、南楼40701室，合同编号JH-65。陈建设认为案涉房产即南楼40701号房产属其所有，向本院提出执行异议，本院作出（2019）晋0821执异44号执行裁定书，裁定：一、异议人陈建设请求解除对金汇广场南楼40701室房产查封措施的异议成立；二、中止对金汇广场的南楼40701室、合同编号JH-65房产的执行。王凌志不服该裁定，在法定期限内向本院提起执行异议之诉，要求撤销（2019）晋0821执异44号执行裁定书，恢复对金汇广场小区南楼40701室、合同编号JH-65号房产的执行。同时查明：2013年5月10日，晟哲鑫公司与陈建设签订《商品房买卖合同》，陈建设购买案涉房产，总房款为331365元，陈建设于2013年5月9日付款2000元、2013年5月10日付款50000元、2013年5月15日付款119365元，剩余160000元晟哲鑫公司称办理按揭贷款，但至今未办理。陈建设遂陆续付款，至2018年5月25日支付房款共计226375元，晟哲鑫公司向陈建设出具收款收据。陈建设居住的案涉房产为金汇广场小区南楼（B幢楼）4单元701号房产，一至二层为商铺，含商铺为701号房产，不含商铺为501号房产，属同一套房产。又查明：2013年5月15日，晟哲鑫公司向王凌志出具了七份《商品房买卖合同》和收据。2014年11月15日，晟哲鑫公司与王凌志签订《借款协议》一份，约定：王凌志借给晟哲鑫公司1200000元，晟哲鑫公司以“金汇广场”七套商品房，办理合同备案及公园道壹号1套住宅楼作为抵押；晟哲鑫公司给王凌志出具2515110元购房收据及七套《商品房买卖合同》，房号为南楼41102、41202、40301、40401、40501、40601、40701及公园道壹号2#7083《商品房买卖合同》和441525购房收据共计八套，作为抵押。临猗县房地产管理中心对七套房的合同进行备案登记，加盖临猗县房地产管理中心合同备案专用章。审理中，王凌志认为其合同备案日期为2013年5月15日，陈建设合同签订日期为2013年5月10日，陈建设未办理备案登记，其不享有物权，故法院查封的房产与陈建设无关。陈建设认为，其对案涉房产已交付购房款并已实际居住。晟哲鑫公司认为，陈建设已经交付房款并居住，未办理过户是晟哲鑫公司原因，与陈建设无关。 原审认为：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陈建设与晟哲鑫公司在法院查封之前签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，是有效合同；陈建设在物业处交纳的水电费等票据，能够证实其在法院查封之前已合法占有案涉房产；陈建设已按约定交付购房款，因晟哲鑫公司原因未办理过户，而非陈建设自身原因，故陈建设提供的证据能够证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。审理中，王凌志认为其对案涉房产已进行备案登记，要求恢复执行案涉房产。王凌志与晟哲鑫公司约定将八套房产为民间借贷作抵押，依法律规定，设立抵押权，应当采取书面形式订立抵押合同，不动产抵押，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。王凌志与晟哲鑫公司并未到相关部门办理抵押登记，故王凌志主张的抵押权不成立，其要求恢复执行案涉房产的请求，应予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告王凌志的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王凌志负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明事实予以确认。 本院认为：本案的主要焦点为被上诉人陈建设是否对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。关于上诉人王凌志所提涉案房的合同编号为JH-65、房号为南楼40701室;陈建设的合同编号为JH-2013、房号为B幢楼40501室,不是同一套房产的上诉理由，原审已查明的事实表明“陈建设居住的案涉房产为金汇广场小区南楼（B幢楼）4单元701号房产，一至二层为商铺，含商铺为701号房产，不含商铺为501号房产，属同一套房产”，临猗县人民法院作出的（2015）临执字第443号执行裁定书记载“查封被执行人晟哲鑫公司向申请人王凌志提供的担保房产七套。房号为：1、南楼41102室，合同编号JH－59；2、南楼41202室，合同编号JH-60；3、南楼40301室，合同编号JH-61；4、南楼40401室，合同编号JH-62；5、南楼40501室，合同编号JH-63；6、南楼40601室，合同编号JH-64；7、南楼40701室，合同编号JH-65。”，陈建设认为本案所涉房产属其所有，向原审法院提出执行异议，上述证据可充分证明陈建设所购买的金汇广场小区B幢楼40501室与原审法院查封的南楼40701室即为同一套房产，上诉人王凌志的此项上诉理由不能成立。关于上诉人王凌志所提担保物权合法有效的上诉理由，经查，上诉人王凌志与被上诉人晟哲鑫公司之间签订《商品房买卖合同》并进行备案登记的行为，系被上诉人晟哲鑫公司以合同登记备案的形式做出的担保，原审已查明案涉房屋因未进行抵押登记，抵押权并未设立。另，让与担保具有物权的前提是，当事人根据合同约定已经完成财产权利变动的公示，形式上已经将财产转让至债权人名下。具体来说，动产已经交付债权人，不动产或者股权已经变更登记在债权人名下。上诉人王凌志与被上诉人晟哲鑫公司之间签订的《商品房买卖合同》虽进行备案登记，但因未完成财产权利变动的公示即将案涉房屋变更登记在上诉人王凌志名下，故不具有物权效力，对于上诉人王凌志所提此项上诉理由，本院不予采信。上诉人王凌志所提其余上诉理由，缺乏充分事实依据及法律根据，本院均不予采信。 综上，上诉人王凌志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4695元，由上诉人王凌志负担。 本判决为终审判决。 审判长  梅智勇 审判员  林学武 审判员  席少君 二〇二〇年十二月十八日 书记员  李 娜