宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终4777号 上诉人（原审被告）：张引贤，男，1966年11月28日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审原告）：宁夏银泰物业服务有限公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区镇北堡镇瑞信温泉小镇****。 法定代表人：王琴，该公司经理。 委托诉讼代理人：李金宝，男，1983年1月19日出生，汉族，该公司职工，住宁夏回族自治区贺兰县。 委托诉讼代理人：封建龙，男，1994年3月10出生，汉族，该公司职工，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人张引贤因与被上诉人宁夏银泰物业服务有限公司银川分公司（以下简称银泰物业银川分公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2020）宁0105民初2580号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月8日公开开庭审理了本案。上诉人张引贤，被上诉人银泰物业银川分公司的委托诉讼代理人李金宝、封建龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张引贤上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审;2.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足。首先，上诉人对被上诉人与宁夏瑞信房地产开发有限公司（以下简称瑞信公司）签订的《前期物业服务合同》具体内容不知情，瑞信公司签订的合同不是上诉人真实意思表示，上诉人没有履行该合同的义务。其次，一审法院没有查明被上诉人的物业服务资质，对每平方米按3.5元收取物业费，后又判决按2元收取没有法律依据。再者，上诉人的房屋属于政府拆迁安置房，房屋位置临街，不在瑞信公司的院子里，与被上诉人及瑞信公司没有任何关系，被上诉人从未给上诉人作过任何物业服务。 银泰物业银川分公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，应当予以维持。 银泰物业银川分公司向一审法院起诉请求：1.判令张引贤向银泰物业银川分公司支付西夏区镇北堡快乐小镇营业房物业管理费共计20313.7元（以3.5元∕平米∕月×161.22平米×36个月计算）；2.判令张引贤按照中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款违约金计1366.65元（以年利率6%计，现暂计算至2020年7月16日，应计算至实际支付之日止），以上二项共计21680.35元；3.本案诉讼费由张引贤承担。 一审法院认定事实：银泰物业银川分公司系依法成立的物业管理公司，系宁夏银泰物业服务有限公司的分公司。2014年、2016年7月13日、2018年8月1日案外人瑞信公司分别与宁夏银泰物业服务有限公司（以下简称银泰物业）签订三份《前期物业服务合同》，上述合同分别约定由银泰物业为位于宁夏银川市××区”区域的业主、物业使用人提供物业服务，物业类型为“商业”。上述《前期物业服务合同》期限分别约定为2014年9月12日起至2016年9月12日止；2016年9月13日起至2018年9月12日止；2018年9月13日起至2020年9月12日止。银泰物业为“快乐小镇”区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：（一）房屋建筑共有部分的小修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外），包括：共用的屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院；（二）公共设施设备及其附属建筑物、结构物的小修、养护、运行和管理，包括：配电室、道路、公用的下水管道（不含商户独立使用的室内外小水管道）、雨落管、污水井、化粪池、停车场、公用照明；（三）附属配套设施建筑和设施的小修、养护和管理，包括：设施设备房、物业办公用房、公厕；（四）公用绿地、花卉、园林小品等的养护和管理；（五）共用部分环境卫生（不含一层住宅的庭院及商业室外出店经营部分的日常卫生清洁）、生活垃圾和装修期间垃圾的收集、清运（不含经营后厨垃圾及泔水清运、医疗类垃圾、拆除墙体的建筑垃圾）；（六）物业区域内交通秩序的管理；（七）公共秩序维护、包括：巡视、执勤、协助公安机关处理突发事件（不含商户或物业使用人的人身、财产保险和财产保管责任）以及消防服务、对公共区域消防设施的维护、管理，依法依规提供返给装饰装修管理服务及管理物业相关的工程图纸、住用户档案、竣工验收资料等相关服务。物业费收费实行包干制，按业主拥有物业的建筑面积收费，标准为商业3.5元/月/平方米，物业服务费用按季交纳，商户或物业使用人应在每季度第一个月5日前履行交费义务。同时《前期物业服务合同》约定,商户或物业使用人未能按时足额缴纳物业费等费用的，应按每项欠费5‰的标准向银泰物业支付违约金。张引贤系宁夏银川市西夏区镇北堡镇政府回购安置“快乐小镇”商铺房屋业主，商铺房屋面积为161.22平方米。《前期物业服务合同》签订后，银泰物业银川分公司自进驻西夏区镇北堡镇“快乐小镇”至今,按照合同约定为张引贤所有的涉案房屋提供了物业服务，现张引贤至今未向银泰物业银川分公司交纳2017年6月8日至2020年6月7日期间物业费。故银泰物业银川分公司诉至法院，要求张引贤缴纳拖欠的物业费。 另查明，银川市西夏区镇北堡镇“快乐小镇”至今未成立业主委员会，小镇原名“温泉小镇”后更改为“快乐小镇”现更名为“漫葡小镇”。案件审理中，银泰物业银川分公司向本院提交银泰物业于2020年9月11日出具的《关于漫葡小镇整体物业费价格调整说明》文件一份（以下简称物业费价格调整说明），依据该文件载明事项，银泰物业银川分公司当庭自愿将诉讼请求张引贤2017年6月8日至2020年6月7日期间物业费收费标准依照《关于漫葡小镇整体物业费价格调整说明》文件由《前期物业服务合同》约定价格“商业3.5元/月/平方米”调整为“安置房2元/月/平方米”。同时查明，银泰物业银川分公司提供物业服务期间，存在安保等物业服务不到位的情形。 一审法院认为，业主委员会成立之前，涉案房屋开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》之效力及于全体业主，业主应当全面履行。银泰物业银川分公司依据合同为涉案房屋提供物业服务，有权获得物业管理费。张引贤系银泰物业银川分公司物业服务区域内的业主，享受了银泰物业银川分公司提供的物业服务后，应按照国家有关规定交纳物业费。故银泰物业银川分公司诉请要求张引贤支付2017年6月8日至2020年6月7日期间物业费，于法有据，因案件审理中，银泰物业银川分公司自愿将物业收费标准由“商业3.5元/月/平方米”调整为”安置房2元/月/平方米”，于法不悖，法院予以准许。同时庭审查明，银泰物业银川分公司提供物业服务期间，存在安保等物业服务不到位的情形，影响到其提供的物业服务质量，故银泰物业银川分公司提供物业服务构成一定程度的违约，综合本案实际情况，法院酌情认定，张引贤应按调整后的物业收费标准计算的物业费的90%即10447元（161.22平方米×2元/每平方米/每月×36个月×90%）交纳，银泰物业银川分公司同时要求张引贤支付逾期付款违约金的主张，因其提供的物业服务存在瑕疵，法院不予支持。张引贤关于其房屋系拆迁安置房，与瑞信公司和物业公司签订的《前期物业服务合同》无关联性且举证不足以证实银泰物业银川分公司没有对其提供过物业服务或证实银泰物业银川分公司为其提供物业服务过程中存在重大过错的辩解意见，法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、被告张引贤于本判决生效日起十日内支付原告宁夏银泰物业服务有限公司银川分公司自2017年6月8日至2020年6月7日期间物业服务费10447元；二、驳回原告宁夏银泰物业服务有限公司银川分公司的其他诉讼请求。案件受理费342元，减半实收171元，由原告宁夏银泰物业服务有限公司银川分公司负担89元，由被告张引贤负担82元。 本院二审期间，当事人向本院提交证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交照片11张，证明涉案房屋存在漏水问题。 经质证，被上诉人认为漏水是开发商工程质量问题，与物业公司无关，物业公司已经联系楼上业主积极组织维修。 经审查，上诉人提交的证据不属于二审期间的新证据，与本案不具有关联性，本院不予采信。 二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故上诉人以其未与被上诉人签订物业服务合同，被上诉人与瑞信公司签订的《前期物业服务合同》对其不产生效力的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据本案审理查明的事实，被上诉人已提供了物业服务，上诉人作为业主应当向被上诉人缴纳物业服务费用。被上诉人自愿将物业收费标准由“商业3.5元/月/平方米”调整为“安置房2元/月/平方米”，不违反法律规定。一审法院根据被上诉人提供的物业服务确有瑕疵的事实，酌定由上诉人按90%的比例缴纳物业费，并无不当。上诉人主张的房屋质量问题与本案不是同一法律关系，上诉人据此拒缴物业费，于法无据。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费342元，由上诉人张引贤负担。 本判决为终审判决。 审判员  宁丽 二〇二〇年十二月十六日 书记员  苏芮 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。