广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24712号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州冠寓商业运营管理有限公司，住所地：广州中新广州知识城九佛建设路****。法定代表人：毛文斌，职务：总经理。委托诉讼代理人：李丹，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王罕芳，上海锦天城（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州瑞峰酒店有限公司，住所地，住所地：广州市越秀区三元里大道******iv>法定代表人：郭峰，职务：总经理。委托诉讼代理人：郭斐，广东合邦律师事务所律师。上诉人广州冠寓商业运营管理有限公司（以下简称冠寓公司）因与上诉人广州瑞峰酒店有限公司（以下简称瑞峰公司）合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4924号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人冠寓公司代理人李丹、王罕芳，被上诉人瑞峰公司代理人郭斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冠寓公司上诉请求：1.撤销一审判决第六项，改判瑞峰公司向冠寓公司返还43间存在质量问题房屋对应的管理费1731180元及利息（该利息以1731180元为基数，利率按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率（LPR）标准，自2019年10月15日起计至瑞峰公司实际清偿之日止，暂计至2020年1月13日为18160.56元）；2.本案一、二审诉讼费用由瑞峰公司全部承担。事实和理由：一、根据双方提交的证据及相关法律规定，涉案物业的严重质量问题的维修义务在瑞峰公司。一审认定房屋破损问题属于日常维护维修范围，由冠寓公司负责，系认定事实错误及处理不当，请求二审法院依法予以纠正。根据《委托管理协议》（以下简称《协议》）第六条第(一)款第1、2项物业修缮条款的约定，结合瑞峰公司一审提交的《冠寓场地移交表-公区部分》、《冠寓场地移交表-户内部分》，可认定冠寓公司仅负有对上述表中列明的附属设施设备的日常维护维修义务，并不包括土建及装修、机电系统以及涉案物业的楼体结构安全问题的整改。且瑞峰公司交付物业时，冠寓公司对瑞峰公司交付的物业是否符合约定标准并未全部确认。涉案物业除冠寓公司负责的附属设施设备的日常维护维修责任外，其余的维修责任均应由瑞峰公司承担。瑞峰公司以《协议》约定冠寓公司有权对涉案物业进行升级改造为由抗辩涉案物业的维修义务不归属于瑞峰公司，纯属偷换概念。合同期内的物业维修义务和冠寓公司的装修改造权是不同的概念。对涉案物业进行升级改造是冠寓公司的权利，而非义务，该条款并未免除瑞峰公司作为物业的提供方，根据《协议》第四条第(二)款第1、2项约定应当承担的“保障物业具备良好的可使用的状态，保证冠寓公司能够按照本协议约定用途安全、合法及正常使用托管资产”的合同义务。二、瑞峰公司拒绝配合整改、注销《特种行业许可证》（以下简称《特行证》）的理由不能成立，理由如下：（1）《协议》的主文中根本未提及《特行证》，更无约定冠寓公司在合同期内必须要使用《特行证》。（2）《协议》也并未将《特行证》作为合同附件，且瑞峰公司一审庭审时己对此事实予以确认。（3）《协议》第一条明确约定的合同目的和经营模式为长租公寓，瑞峰公司对此目的的实现负有保证义务。且根据冠寓公司一审提交的《国务院关于在推开“证照分离”改革的通知》、《广东省旅馆业治安管理规定》可证实，注销《特行证》，待以后需要时再申请，并不会增加瑞峰公司经济负担，属于冠寓公司要求瑞峰公司履行保证义务的合理范畴。（4）由于《特行证》的存在，公安部门频繁前去涉案物业现场检查(瑞峰公司庭审时对此事实亦不否认)，客观上干扰租客的正常生活，严重影响冠寓公司的出租率和日常经营管理，由于瑞峰公司拒不配合整改、注销《特行证》，与冠寓公司经营长租公寓的合同目的不相符，根据双方《协议》第八条第(一)款第3项的约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项之约定，冠寓公司有权解除合同。三、瑞峰公司未按照《协议》约定购买财产一切险及公众责任险，构成违约，结合瑞峰公司对涉案物业安全质量问题拒绝维修的事实，瑞峰公司拒不按约购买保险系冠寓公司行使合同解除权的补强性理由，请求二审法院对此依法予以认定。四、如前所述，涉案物业存在严重安全和质量问题，且该等安全和质量问题的维修义务在瑞峰公司。由于瑞峰公司拒绝维修导致冠寓公司无法正常使用涉案43间存在质量问题的客房，因此瑞峰公司已经提前收取的43间质量问题客房的管理费1731180元理应予以返还。一审未予支持不当，请求二审法院予以改判。综上所述，瑞峰公司多项根本违约行为，导致冠寓公司无法正常经营使用涉案物业、无法实现合同目的，冠寓公司依法依约行使合同解除权。冠寓公司据此提出的上诉请求于法有据，请求二审法院依法予以支持。瑞峰公司针对冠寓公司的上诉二审答辩称冠寓公司提出的43间存在质量问题的房间是不成立的。首先，案涉物业是在原本已经作为旅业现状的情况下，由冠寓公司主动找到瑞峰公司，要求进行托管经营的，也即当时的现状是双方合作进行托管经营的基本前提，并在此基础上双方签订了《委托管理协议》，且瑞峰公司将该协议所约定的所有客房、其中的设施设备及当时存在的相关牌照一并委托交由冠寓公司管理经营。双方在合同中也明确约定，在托管期间托管资产的相关附属设施设备的日常维护维修都由冠寓公司承担并付费，且按照约定冠寓公司也有权对托管物业进行重新装修。双方已经达成了托管的约定，且瑞峰公司按照约定也向冠寓公司交付了托管的资产，在履约过程中冠寓公司提出装修、设施设备不符合其品牌定位，并且认为存在瑕疵，瑞峰公司认为这本应由冠寓公司自行安排解决，其可进行维修甚至重新进行装修。托管合作期间相关的设施设备在运营过程中发生的需要维护维修的问题，按照合同约定也应由冠寓公司负责，因此瑞峰公司并不存在违约问题，故也不存在相应费用需要返还的问题。瑞峰公司对一审判决书第20页中的认定是认同的。瑞峰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四、七项，改判驳回冠寓公司的全部诉讼请求，支持瑞峰公司的反诉请求；2.由冠寓公司承担本案一审和二审全部受理费、反诉受理费。事实和理由：本案是因冠寓公司要求瑞峰公司注销《特种行业许可证》，在遭到瑞峰公司拒绝后，冠寓公司于某19年9月23日单方向瑞峰公司发出《解除合同通知函》，解除与瑞峰公司签订的《委托管理协议》并要求瑞峰公司退还押金及运营担保费并支付违约金等各项费用。因瑞峰公司不同意冠寓公司单方解约行为及费用要求，为此引发本案诉讼。瑞峰公司认为一审法院采信冠寓公司提交的《房屋完损性鉴定报告》，并据此作出判决，存在严重错误。具体理由如下：一、冠寓公司提交的《房屋完损性鉴定报告》鉴定对象存在错误，与涉案托管房屋楼层无关。双方签订的《委托管理协议》明确约定双方展开托管合作的范围仅包括广州市越秀区三元里大道321号一栋四、五层房屋及相关财产、权益。一审判决认定的冠寓公司提交的《房屋完损性鉴定报告》仅是对该房屋第六层自编3×B轴柱安全性做出的鉴定，从该鉴定报告的正文内容也可以看出鉴定人员仅就该房屋第六层进行了勘查，并未对该房屋第四、五层进行勘查；鉴定结论也仅对该房屋第六层自编3×B轴柱做出鉴定意见，未涉及对第四、五层做出鉴定意见。冠寓公司提交第六层轴柱的鉴定报告与双方开展托管合作的对象无关。二、冠寓公司提交的是《房屋完损性鉴定报告》，仅是针对六层自编3×B轴柱做出的鉴定意见，而非对房屋整体是否安全做出的鉴定意见。与冠寓公司开展合作前，瑞峰公司以该房屋第四、五层作为“瑞峰酒店”进行经营，办理了酒店经营所需的各项牌照。其中就包括2018年1月15日取得的《房屋安全鉴定报告》，该报告鉴定结论为：“评定广州市越秀区三元里大道321号一栋四、五层房屋的等级为基本完好房”。且该份《房屋安全鉴定报告》已向公安部门备案，并据此取得《特种行业许可证》。根据两份鉴定报告均作为鉴定依据的《危险房屋鉴定标准》第3.2条“鉴定方法”规定，可以看出冠寓公司提交的《房屋完损性鉴定报告》仅是针对该房屋第六层自编3×B轴柱局部构件做出的鉴定，该局部构件完损与否是否会造成双方托管合作对象第四、五层是否安全以及是否无法正常使用，该鉴定报告并没有做出任何结论。故此，瑞峰公司认为冠寓公司提交的该份《房屋完损性鉴定报告》对本案诉争内容没有证明力。三、即便从冠寓公司提交的鉴定报告提出的处理建议来看，也仅是建议及时进行加固处理并及时对水箱进行卸载处理。而对六层自编3×B轴柱构件进行加固并不影响冠寓公司对第四、五层的正常使用。另外，一审法院判后，瑞峰公司也另外委托一家鉴定机构按照冠寓公司的鉴定内容对案涉房屋第四、五、六层楼的房屋完损性进行鉴定。根据该机构于某20年8月19日出具《房屋完损性鉴定报告》看，其鉴定结论依然为“基本完好房”。并且事实上，在冠寓公司交还案涉房屋前也从未停止过对案涉房屋的经营使用，以及在冠寓公司交还案涉房屋后至今该案涉房屋也在正常使用。综上，瑞峰公司认为一审判决采信冠寓公司提供的《房屋完损性鉴定报告》不合理。故此，瑞峰公司特依法提出上诉，请求二审法院依法改判。冠寓公司针对瑞峰公司的上诉二审答辩称：一、瑞峰公司一审提交广东保顺检测鉴定有限公司出具的《房屋安全鉴定报告》依法不能作为本案定案依据使用。二、瑞峰公司二审提交的广东志承检测鉴定有限公司（以下简称志承公司）《房屋完损性鉴定报告》依法也不能作为本案定案依据使用。三、冠寓公司委托广东建准检测技术有限公司（以下简称建准公司）鉴定作出的《房屋完损性鉴定报告》及结论客观真实，六层自编3×B轴柱（系危险构件）如不作加固修复处理会对楼下的五层，四层存在安全隐患，且如果不对该危险构件进行专业加固修复处理，该构件不可能自行恢复正常，其安全隐患始终存在。综上，瑞峰公司提交的两份鉴定报告均不具有证明效力，其上诉请求依法不应成立，冠寓公司请求二审法院公正审理本案并在查明事实的基础上依法驳回瑞峰公司的上诉请求。冠寓公司于某20年1月14日向一审法院起诉请求：1.判令瑞峰公司向冠寓公司退还托管押金及运营担保费4000000元及利息【以4000000元为基数，按2019年12月20日全国银行间同业拆借中心授权最新公布的贷款市场报价利率（LPR）标准，自2019年9月27日起计至瑞峰公司实际清偿之日止】；2.判令瑞峰公司向冠寓公司返还多付的1.5个月（从2019年10月15日-2019年11月30日）管理费457500元及利息【该利息以457500元为基数，按2019年12月20日全国银行间同业拆借中心授权最新公布的贷款市场报价利率（LPR）标准，自2019年10月15日起计至瑞峰公司实际清偿之日止】；3.判令瑞峰公司向冠寓公司返还43间存在质量问题房屋对应的管理费1731180元及利息【该利息以1731180元为基数，按2019年12月20日全国银行间同业拆借中心授权最新公布的贷款市场报价利率（LPR）标准，自2019年10月15日起计至瑞峰公司实际清偿之日止】；4.判令瑞峰公司向冠寓公司支付违约金2448000元；5.判令瑞峰公司承担冠寓公司为本案申请财产保全支付的担保费6000元；6.判令瑞峰公司承担本案受理费、保全费等全部诉讼费用。瑞峰公司向一审法院提出反诉请求：1.判令冠寓公司立即向瑞峰公司支付单方解除《委托管理协议》的提前解约补偿金4080000元及迟延支付的利息（该利息以4080000元为基数，按照银行同期贷款利率，自2019年11月1日起计至实际清偿完毕之日止）；2.判令冠寓公司立即向瑞峰公司支付迟延支付管理费的违约金235644元。一审法院认定事实：2018年5月11日，冠寓公司（乙方）与瑞峰公司（甲方）签订《委托管理协议》，约定：双方有意就甲方拥有合法承租权的位于广州市越秀区三元里大道321号一栋四、五层房屋及相关财产、权益展开托管合作，由甲方委托乙方对托管资产进行受托管理；托管资产建筑面积3600平方米，甲方保证托管资产现有性质能作为长租公寓对外经营相关业务，包括但不限于居住类的租赁和经营活动，以及配套生活服务所涉及的各类经营业务；在甲方配合完成及办妥托管资产的二次消防验收、长租公寓开业手续后，甲方委托乙方按照“冠寓”业务经营计划开业，将托管资产用于经营长租公寓；甲方委托乙方就托管资产提供长租公寓的租赁推介及签约服务，并授权乙方代甲方就托管范围内全部单元房屋与实际承租人（以下简称“租客”）进行联络、洽商等事宜，包括但不限于代甲方与租客签署租赁协议及全套的服务协议及相关文件等，甲方对此应予以充分的配合；甲方授权乙方可根据本协议约定对托管资产进行升级装修、改造以使其符合“冠寓”品牌的定位和要求；甲方授权乙方监督租客按照长租公寓服务协议的约定履行义务，代甲方向租客催收租金及其他费用（包括但不限于租赁押金、能源费、管理费用等）；托管期限内，甲方授权乙方使用甲方的营业执照、相关的消防批文以及与营业相关的证件，甲方除配合与乙方推介的租客签署相关法律文件外，不参与托管资产的实质性经营，乙方接受甲方的委托，经营该项目，承担项目经营费用（包括水、电、天然气、通讯设备、垃圾清运等费用）及使用甲方营业执照引起的一切费用，自负盈亏，乙方须按本协议的约定依时足额向甲方支付管理费；托管期限内，由乙方自行以乙方的名义向租客提供服务，收取服务费，由乙方自担经营过程中的该部分税费；托管资产受委托管理期限定为6年，自2018年6月1日起至2024年5月31日止；本协议签署后10日内，乙方向甲方支付400万元的托管押金及运营担保费作为乙方履行本协议的担保，由甲方在本协议到期或乙方无责终止、本协议提前解除后3日内向乙方无息返还；托管期限内甲方向乙方收取的管理费总额为2448万元，分12期支付，托管期限内每个年度的6月10日支付当年6月1日至当年11月30日的管理费，12月10日支付当年12月1日至次年5月31日的管理费；第1至第6期每期管理费为183万元，第7至第12期每期管理费为225万元；乙方通过冠寓业务收取的全部租金/服务费和其他收入，扣除管理费和其他费用中由乙方承担的费用后，剩余金额作为乙方提供委托管理服务的对价，归乙方所有；甲方在约定付款日10日之前将符合税务局规定的等额合法有效增值税专用发票提供给乙方，乙方按时付款，如未收到发票有权顺延付款期限；甲方应当按照本协议约定以及本协议附件《交付条件》规定的相关条件，于某18年6月1日前将托管资产交付给乙方；如托管资产无法满足交付条件，或因其他原因甲方未能按时交付的，乙方同意继续履行本协议，托管期限从实际交付之日起算，甲方按本协议承担逾期交付违约责任。甲方向乙方交付的托管资产中的房屋还应满足以下条件：1、符合中国法律法规的所有要求（包括但不限于各种规划许可、施工许可、消防设计审核意见书及消防验收合格证明、安全审核、环保审核及卫生审核、房屋所有权证等），保证乙方能够按本协议约定用途安全、合法及正常使用托管资产；2、良好的可使用状态，包括但不限于所有之前的租户已完全撤场，各种线路、管道、设施、装置处于良好使用状态，每层水、电、燃气等均正常供应，并且已扫除所有垃圾。在交付日前，双方应当共同对托管资产进行验收，乙方有权对托管资产房屋进行检查，甲方应当予以全力配合；双方应共同前往现场完成拍照，并以体现房屋全貌的照片作为本协议附件，甲方应确保所交付的房屋与作为协议附件的照片情况相符。如果乙方检查后认为托管资产符合交付条件，则双方应当签署《托管资产交接书》；如乙方认为托管资产不符合交付条件，则甲方应当立即安排修复或者改正；甲方如期完成修复或改正的，则视为交付完成；如甲方未能如期修复或改正的，则视为甲方逾期交付，甲方应按照本协议的约定承担逾期交付的违约责任。甲方应当向声誉良好并有偿付能力的保险公司购买房屋及相关设备的财产一切险及公众责任险，且应在托管期限内保持该等保险持续有效。托管期限内托管资产的附属设施设备的日常维护维修由乙方承担并支付相应费用。托管解除或终止之日后十个工作日内，乙方应按届时托管资产的现状交还房屋；乙方有权拆除及取回乙方所有不属于甲方的设施或者设备；对于乙方在上述期限内未拆除或者未取回的物品，甲方应当书面催告乙方拆除或者取回，经甲方催告后的15个工作日内乙方仍未及时拆除或者取回的，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理。甲方未经乙方书面同意擅自解约，撤销委托收回托管资产的，如乙方同意甲方提前收回，甲方应按照本协议约定的管理费总额2448万元的20%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方应赔偿乙方全部损失；乙方如逾期支付管理费，逾期期间乙方需要按照当期日管理费标准的1倍向甲方支付违约金，超过九十日的，甲方有权解除本协议，乙方应按照本协议第八条第（三）款第2项向甲方支付违约金，甲方需退回乙方已支付的400万元托管押金及运营担保费；乙方有权在提前1个月向甲方发出书面通知并且补偿甲方12个月管理费（以下简称“提前解约补偿金”）的前提下提前解除本协议；如果乙方提前解除本协议，则乙方应当在交回托管资产时付清应付费用以及提前解约补偿金，除此之外，乙方不再承担其他违约责任。除上述情形外，乙方出现其他逾期履行义务或违反义务的行为，每日应按违约行为发生当期日管理费标准的3倍向甲方支付违约金。托管期限内，甲方有下列行为之一的，乙方有权终止本协议，甲方应按照本协议约定的管理费总额2448万元的20%向乙方支付违约金：1、超过10日不能按时交付托管资产或所提供的房屋不符合约定条件或严重影响使用的；2、托管资产不能满足本协议约定用途，乙方无法按时正常开业、开业之后无法正常经营约定的业务的，致使乙方不能使用托管资产从事约定经营活动或实现托管目的超过30日的；3、本协议约定或法律法规规定乙方有权解除或终止协议的其他情形。本协议因任何原因解除的，甲方应将乙方已经预付的管理费于协议解除后3日内返还乙方等。2018年5月。冠寓公司向瑞峰公司交纳了托管押金及运营担保费400万元。2018年6月28日，瑞峰公司向冠寓公司开具两份《广东增值税专用发票》，名称均为房屋租金，金额均为915000元；同年8月15日，冠寓公司向瑞峰公司交纳183万元。冠寓公司、瑞峰公司双方曾签订《委托管理协议之补充协议》，约定：本补充协议由双方于某18年6月10日签署；自签署之日起，原协议中有关“管理费”的表述全部调整为“托管资产租金”，由甲方按照原协议约定的期限和原则向乙方开具合法有效的租金发票等。落款处冠寓公司手写日期为“2018.8.10”，瑞峰公司没有书写日期。2018年12月7日，瑞峰公司向冠寓公司开具两份《广东增值税专用发票》，名称均为酒店租金，金额均为915000元；同年12月26日，冠寓公司向瑞峰公司交纳183万元。2019年6月17日，瑞峰公司向冠寓公司开具两份《广东增值税专用发票》，名称均为酒店租金，金额均为915000元；同年6月25日，冠寓公司向瑞峰公司交纳183万元。2019年5月21日，冠寓公司向瑞峰公司送达《告知函》，内容为：由瑞峰公司授权其使用的《特种行业许可证》（发证日期为2018年2月3日）载明托管资产经营范围为“旅馆业”，与双方约定经营的长租公寓业务不符，引发了如下问题和困境：1、旅馆业经营租期短，以日出租为主，人员流动非常大；根据旅馆业相关政策规定，经营旅馆业的房屋不得使用大功率电器，且经营者须对客户进行身份登记、频繁进行人员检查及开展其他日常管理工作；2、当地公安机关一直对其司经营进行频繁的检查，并要求其司按照旅馆业的管理规定进行整改，但因为长租公寓业务与旅馆业存在的上述巨大差异，其司无法按照公安部门的要求整改；3、《特种行业许可证》每年需要进行年审并交纳相关费用，经营长租公寓业务无该等要求。若继续依据《特种行业许可证》经营托管资产，已无法实现双方将托管资产用于经营长租公寓的合同目的，请瑞峰公司尽快办理注销《特种行业许可证》的相关手续，以便其司可根据《委托管理协议》约定对托管资产经营长租公寓业务。此外，由于瑞峰公司在托管资产顶层放置水箱，导致托管资产的楼体结构出现裂缝渗漏，请瑞峰公司进行维修等。2019年5月22日，瑞峰公司向冠寓公司送达《告知函》，内容为：1、特营证是原本就有的且与其他证照相关联的合法证照，不可独立分割；双方签订合同时也明知当时的牌照状况，并以当时的牌照状况作为双方交接的内容也约定在合同附件中；双方办理交接证件手续时，双方也予以签字确认。执法部门的检查与存在特营证并不存在任何关联关系。如要注销特营证，则会导致其司处于无证经营状态，今后谁来恢复、费用谁来负担、如果恢复不到要承担什么责任等问题均没有提出解决方案。在这些问题没有明确之前，其司不同意注销特营证。2、关于热水箱出现裂缝渗水问题，根据约定，合同期限内托管物业的设施设备应由冠寓公司负责养护；其司也会积极配合协调设备安装厂家尽快进行修复，也希望冠寓公司依据合同约定承担相关修复费用等。受冠寓公司委托，案外人广东建准检测技术有限公司于某19年5月22日出具《房屋完损性鉴定报告》，记载：“主要损坏情况描述”：该房屋（广州市越秀区三元里大道321号）六层自编3×B轴柱受压区混凝土出现压碎迹象，且柱因受压产生竖向开裂、保护层剥落现象，吊顶局部有渗水痕迹。“鉴定结论”：根据上述检查情况，根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）5.4.3条的规定，该房屋六层自编3×B轴柱受压区混凝土出现压碎迹象，且柱因受压产生竖向开裂、保护层剥落现象，属危险构件，存在安全隐患，影响结构安全使用，应及时对该构件迹象加固处理。“处理建议”：1、该房屋六层自编3×B轴柱属危险构件，存在安全隐患，影响结构安全使用，应及时加固处理，并及时对水箱进行卸载处理；宜对房屋其他损坏位置做适当修缮处理；2、聘请有资质的公司进行设计施工。2019年8月28日，冠寓公司向瑞峰公司发出《关于贵司应立即注销、紧急维修楼面和渗水、天花板掉落房间及购买公众责任险的紧急敦促函》。该函于同年8月31日妥投。2019年9月3日，瑞峰公司向冠寓公司发出《复函》，内容为：1、冠寓公司认为《特种行业许可证》的存在与经营长租公寓存在冲突并已严重影响冠寓公司经营长租公寓的合同目的的说法，没有法律依据。2、渗漏渗水问题应由冠寓公司承担维修维护义务，瑞峰公司愿意与冠寓公司协商共同确认责任归属后各自承担等。2019年9月11日，冠寓公司向瑞峰公司发出《关于贵司应立即注销特行证，紧急维修物业，排查、检修、整改重大安全隐患，严格履行合同义务的紧急催告函》，该函于同年9月14日妥投。2019年9月12日，广东省广州市南粤公证处根据冠寓公司的申请作出（2019）粤广南粤第22913号和23678号《公证书》，记载公证员于某19年9月3日、9月10日对三元里大道321号冠寓公司指认的部分房间、走廊等部分区域的现状进行了拍照和录像；之后将所得的视频和照片刻录至光盘，作为该公证书的附件；证明该视频和照片与现场实际情况相符等。照片有显示部分房间（合计43间）墙壁、顶板有发霉、破损的现象。2019年9月25日，冠寓公司向瑞峰公司发出《解除合同通知函》内容为：1、瑞峰公司始终未注销《特征行业许可证》，该证的存在不仅违反了国家规定，也直接导致其司无法正常经营约定的长租公寓业务；2、该物业楼体结构有严重的质量问题，存在结构性裂缝和安全隐患，其司多次要求瑞峰公司修复、整改，但瑞峰公司从未采取任何行动；3、自2018年6月以来，该物业四、五楼房间的天花、墙壁发生渗漏、渗水、发霉和天花板掉落等问题，存在该等问题的房间多达43间，全部无法对外出租，其司多次要求瑞峰公司修复、整改，但瑞峰公司从未采取任何行动；4、该物业四、五层采用的天花板装修材质严重不合格，瑞峰公司提供的物业整体存在极大的安全隐患，已经直接威胁到该物业内人员的人身安全，其司多次要求瑞峰公司全面排查该物业安全隐患，但瑞峰公司从未采取任何行动；而且瑞峰公司一直未按约定购买公众责任险和财产险的违约行为进一步导致其司的日常经营和人员人身安全无任何安全保障。瑞峰公司的行为致使其司始终无法正常经营约定的长租公寓业务，损失巨大，故正式函告瑞峰公司：1、双方签署的《委托管理协议》于某19年9月23日解除；2、其司于十个工作日内（具体以其司通知瑞峰公司的时间为准）按现状将该物业移交瑞峰公司，瑞峰公司应根据其司通知主动、积极配合其司办理物业移交手续并接收该物业；3、瑞峰公司应在2019年9月26日前向其司返还托管押金及运营担保费400万元，逾期返还的，应每日按万分之五支付资金占用费；4、瑞峰公司应返还已收取的管理费并承担违约责任和赔偿责任等。该函于同年9月26日妥投。2019年9月27日，瑞峰公司向冠寓公司发出《复函》，内容为：不同意冠寓公司在《解除合同通知函》中提出的单方解除行为及理由，不予接受，请冠寓公司按照《委托管理协议》的约定继续履行该协议等。2019年10月9日，冠寓公司向瑞峰公司发出《物业移交通知函》，内容为：请瑞峰公司于某19年10月14日前与其司联系并办理物业交接事宜；如超过当日下午6时仍未联系其司办理交接的，自该日起视为物业已经按照约定移交瑞峰公司等。该函于同年10月10日妥投。2019年10月11日，瑞峰公司向冠寓公司发出《复函》，内容为：冠寓公司在《物业移交通知函》提出的要求及理由纯属无理取闹，不予接受；如冠寓公司想解除《委托管理协议》，应按照约定向瑞峰公司支付相应的补偿后瑞峰公司同意与冠寓公司解约；如冠寓公司执意按照所发的《物业移交通知函》的意思去做，瑞峰公司将按照协议约定追究冠寓公司的法律责任等。2019年10月18日，瑞峰公司向冠寓公司发出《复函》，内容为：冠寓公司邮寄的钥匙瑞峰公司会邮寄回给冠寓公司，由此所引发的一切不利后果由冠寓公司自行承担等。2019年10月29日，广东省广州市南粤公证处作出（2019）粤广南粤第26504号《公证书》，证明：2019年10月15日，在公证员的监督下，冠寓公司的委托代理人庄志豪将涉讼房屋的钥匙连同《关于广州市越秀区三元里大道321号一栋四、五层物业已经依约移交返还贵司的通知函》，通过EMS全球邮政特快专递寄发给瑞峰公司。该函于同年10月17日妥投。2019年11月1日，瑞峰公司向冠寓公司发出《复函》，内容为：在《委托管理协议》没有依法解除前，托管物业仍由冠寓公司管理，如果冠寓公司失职不管，所造成的一切责任及损失由冠寓公司自行承担等。2019年11月20日，瑞峰公司致函冠寓公司，内容为：在《委托管理协议》没有依法解除前，托管物业仍由冠寓公司管理；按约定，冠寓公司在2019年12月10日前应支付12月1日至次年5月31日的管理费，金额为183万元等。2019年12月6日，瑞峰公司致函广州市越秀区矿泉街派出所，内容为：瑞峰公司于某18年6月1日委托冠寓公司经营管理酒店业务，因经营不善瑞峰公司于某19年10月15日终止与冠寓公司的合作；现瑞峰公司于某19年11月加盟逸米酒店，将于某19年12月13日复业等。并附上瑞峰公司与广东驿米酒店管理有限公司于某19年10月21日签订的《酒店管理服务合同》，约定瑞峰公司委托该司对广州市越秀区三元里大道321号一栋4、5层面积约3600平方米，房间数为125间进行酒店经营管理及提供相关服务，期限从2019年11月1日至2022年11月1日等。瑞峰公司为证明其主张，另向一审法院提供如下证据：1、广东保顺检测鉴定有限公司于某18年1月15日出具的《房屋安全鉴定报告》，评定涉讼房屋为“基本完好房”。2、中国太平洋财产保险股份有限公司上海分公司于某18年10月出具的《财产一切险保险单》，内容为该公司同意按本保险单的规定负责赔偿在本保险单明细表中列明的保险期限内被保险人依法对第三者应承担的经济赔偿责任；被保险人为瑞峰公司；保险地址为涉讼房屋；保险期限从2018年10月10日至2019年10月9日；保险责任范围为属于瑞峰公司或由雅途负责管理、经营或授权加盟的被授权人经营的包括但不限于建筑物上的装置、设备、围墙、栏栅、大门、走道和停车场等。3、瑞峰公司与广东驿米酒店管理有限公司于某19年11月23日签订的《酒店管理服务合同》，约定合作期限从2019年12月1日至2022年12月1日等。冠寓公司在本案中申请诉讼保全，向中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司支付诉讼保全责任保险费6000元，向一审法院缴纳保全费5000元。对于涉讼房屋是否存在质量安全问题，冠寓公司、瑞峰公司双方均表示不再申请鉴定。一审法院认为：一、关于冠寓公司、瑞峰公司双方签订的《委托管理协议》的性质问题。协议约定由瑞峰公司向冠寓公司提供场地、不参与实际经营、定期收取固定利润，冠寓公司则独立经营，自负盈亏。符合《中华人民共和国合同法》中关于租赁合同所描述的特征，因此该《委托管理协议》应定性为租赁合同。二、关于《特种行业许可证》是否构成妨害冠寓公司经营的问题。1、双方签订上述协议时，瑞峰公司已持有《特种行业许可证》且已授权冠寓公司使用，冠寓公司对此已经明晰，其要求瑞峰公司注销该许可证没有合同依据。2、有关部门对涉讼物业进行安全检查，既是依法行使行政职权，同时也是为了保护人民群众的生命财产安全而做出的必要措施。冠寓公司据此认为《特种行业许可证》的存在，妨害其正常经营，一审法院不予采纳。三、《委托管理协议》解除的归责问题。虽然瑞峰公司提供了《房屋安全鉴定报告》，评定涉讼房屋为“基本完好房”，但该报告出具时间为2018年1月15日。而冠寓公司提供的出具于某19年5月22日的《房屋完损性鉴定报告》，鉴定结论为：该房屋六层自编3×B轴柱属危险构件，存在安全隐患，影响结构安全使用，应及时对该构件迹象加固处理。在双方未申请重新鉴定的情况下，一审法院采信形成时间在后的证据，即冠寓公司提供的《房屋完损性鉴定报告》。鉴于涉讼房屋存在安全隐患影响结构安全使用，其维修责任不属于《委托管理协议》约定的“托管资产的附属设施设备的日常维护维修由乙方承担并支付相应费用”范围，应属于瑞峰公司作为出租人应有的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。瑞峰公司未尽维修义务，是导致《委托管理协议》解除的主要原因，瑞峰公司应承担相应的违约责任。《委托管理协议》约定“甲方超过10日不能按时交付托管资产或所提供的房屋不符合约定条件或严重影响使用的，应按照本协议约定的管理费总额2448万元的20%向乙方支付违约金”，现冠寓公司主张的违约金为2448000元，低于上述约定的标准，一审法院予以支持。四、关于认定《委托管理协议》的解除时间及冠寓公司何时将涉讼房屋交还瑞峰公司的时间问题。因冠寓公司发出的《解除合同通知函》于某19年9月26日送达瑞峰公司，故《委托管理协议》应于当日解除。冠寓公司向瑞峰公司发出的《物业移交通知函》，明确提出在2019年10月14日前办理场地移交手续，但瑞峰公司未予同意。故应视为瑞峰公司于当日接收涉讼房屋。《委托管理协议》约定“托管押金及运营担保费由甲方在本协议到期或乙方无责终止、本协议提前解除后3日内向乙方无息返还”，故瑞峰公司应将托管押金及运营担保费400万元退还冠寓公司，并从2019年9月30日起计付利息。五、关于冠寓公司提出的43间存在质量问题的房间瑞峰公司是否需要退还管理费的问题。由于现有证据只能证明涉讼房屋有渗漏水及局部破损现象，但没有证据证明该现象与存在的结构安全问题有因果关系，根据“托管期限内托管资产的附属设施设备的日常维护维修由乙方承担并支付相应费用”的约定，上述房屋破损问题应属于日常维护维修的范围，由冠寓公司负责。因此，冠寓公司要求瑞峰公司退还管理费的诉讼请求，一审法院不予支持。六、关于冠寓公司是否存在迟延支付管理费的违约行为问题。《委托管理协议》约定“甲方在约定付款日10日之前将符合税务局规定的等额合法有效增值税专用发票提供给乙方，乙方按时付款，如未收到发票有权顺延付款期限”。1、瑞峰公司于某18年6月28日向冠寓公司开具发票，冠寓公司应当在2018年7月8日前向瑞峰公司缴纳183万元，但实际于同年8月15日缴纳，迟延付款38天；2、瑞峰公司于某18年12月7日向冠寓公司开具发票，冠寓公司应当在2018年12月17日前向瑞峰公司缴纳183万元，但实际于同年12月26日缴纳，迟延付款9天。因此，冠寓公司存在逾期付款的违约行为，应承担违约责任。《委托管理协议》约定“乙方如逾期支付管理费，逾期期间乙方需要按照当期日管理费标准的1倍向甲方支付违约金”，现瑞峰公司反诉主张的违约金为235644元，低于上述约定的标准，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十条的规定，一审法院于某20年8月10日作出判决：一、被告广州瑞峰酒店有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告广州冠寓商业运营管理有限公司退还托管押金及运营担保费4000000元，并计付利息（以4000000元为基数，自2019年9月30日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）；二、被告广州瑞峰酒店有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告广州冠寓商业运营管理有限公司退还从2019年10月15日起至2019年11月30日止的管理费457500元，并计付利息（以457500元为基数，自2019年10月15日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）；三、被告广州瑞峰酒店有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告广州冠寓商业运营管理有限公司支付违约金2448000元。四、被告广州瑞峰酒店有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告广州冠寓商业运营管理有限公司赔偿诉讼保全担保费6000元、诉讼保全费5000元。五、原告广州冠寓商业运营管理有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内，向被告广州瑞峰酒店有限公司支付违约金235644元。六、驳回原告广州冠寓商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告广州瑞峰酒店有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费72769元、反诉受理费20907.15元，由原告广州冠寓商业运营管理有限公司负担受理费42661.25元、反诉受理费2417.33元；被告广州瑞峰酒店有限公司负担受理费30107.75元、反诉受理费18489.82元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，瑞峰公司向本院提交广东志承检测鉴定有限公司出具的《房屋完损性鉴定报告》，证明托管房屋的第四层、五层、六层经鉴定，结论是基本完好。冠寓公司质证称：对鉴定报告的三性不予确认，该鉴定报告不能作为本案定案依据使用。1.这份报告是瑞峰公司在收到一审判决后单方委托的鉴定，而且鉴定的时点是2020年10月19日，该时点已经不是冠寓公司据以解除双方合同的时点，与冠寓公司的诉讼主张没有关联性。2.在一审阶段，一审法院并未剥夺瑞峰公司要求鉴定的权利，在第二次庭审记录的第12页，法院明确询问了双方要不要求进行鉴定的意见。因为冠寓公司已经委托了具有司法鉴定资格的建准公司出具了鉴定报告，也在该报告的有效期内，所以冠寓公司没有要求继续鉴定，但瑞峰公司也不要求鉴定。冠寓公司认为是瑞峰公司放弃了自己的权利。3.在瑞峰公司提交的鉴定报告中没有就冠寓公司的鉴定报告中提到的六层自编3×B轴柱为危险构件的事实作出相应的鉴定，不能够推翻冠寓公司提交的鉴定报告。4.志承公司的鉴定报告结论部分还载明了，局部围护墙体有渗水迹象，局部维护墙体与混凝土构件交接处有发霉渗水迹象，局部顶板墙体扇灰层有起皮脱落现象，这也说明即使在涉案房屋交还给瑞峰公司快1年之后，涉案房屋仍然存在明显的影响美观，影响正常居住使用的发霉、渗水、漆皮脱落的现象，也印证了冠寓公司一直主张的涉案房屋存在多项质量问题的事实。5.志承公司没有司法鉴定资格，该司的权威性和专业性显然要劣于建准公司的鉴定资质。二审期间，冠寓公司申请广东建准检测技术有限公司鉴定人员吴华同出庭作证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对冠寓公司、瑞峰公司的上诉请求与双方针对对方的答辩意见，分析如下：本案二审双方争议的焦点为：1.冠寓公司能否以六层自编3×B轴柱出现安全隐患而要求解除《委托管理协议》、交还场地；2.冠寓公司能否以43个房间存在破损问题而要求瑞峰公司返还已付的托管费用；3.冠寓公司是否构成提前解约而需要向瑞峰公司支付提前解约的补偿金。根据一审冠寓公司提供广东建准检测技术有限公司于某19年5月22日出具的《房屋完损性鉴定报告》可知，有关涉案房屋六层自编3×B轴柱的鉴定结论为：该房屋六层自编3×B轴柱属危险构件，存在安全隐患，影响结构安全使用，应及时对该构件迹象加固处理。一审诉讼中，瑞峰公司虽提交了广东保顺检测鉴定有限公司于某18年1月15日出具的《房屋安全鉴定报告》，该司于二审期间又提交了2020年8月20日广东志承检测鉴定有限公司出具的《房屋完损性鉴定报告》，但两报告均未对该房屋六层自编3×B轴柱的情况作出鉴定，故该六层自编3×B轴柱存在的安全隐患并未消除，亦可能导致下层局部屋顶的坍塌。因房屋主体结构的维修责任不属于《委托管理协议》约定的“托管资产的附属设施设备的日常维护维修由乙方承担并支付相应费用”范围，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，一审认定本案瑞峰公司未尽该维修义务是导致《委托管理协议》解除的主要原因，瑞峰公司应承担相应的违约责任并无不当，冠寓公司有权以此要求解除《委托管理协议》，交还场地。因法院已以此认定冠寓公司享有解除《委托管理协议》的权利，对冠寓公司上诉提出的其他解除权主张可不予审处。因瑞峰公司构成违约，该司要求冠寓公司支付单方提前解除《委托管理协议》的补偿金及迟延支付的利息于法无据，应予驳回，而冠寓公司要求瑞峰公司支付2448000元的违约金，并未超出合同约定的标淮，一审予以支持无误。冠寓公司与瑞峰公司签订的《委托管理协议》中约定：“托管期限内托管资产的附属设施设备的日常维护维修由乙方承担并支付相应费用”。本案冠寓公司提交的证据只能证明涉讼房屋有渗漏水及局部破损现象，并无证据证明该现象与存在的结构安全问题有因果关系，而依上述约定该43个房间的破损问题应属于日常维护维修的范围，应由冠寓公司自行负责。为此，本案冠寓公司上诉提出43个房间存在质量问题而要求瑞峰公司退还管理费及利息缺乏依据，一审法院不予支持并无不当。如上所述，冠寓公司有权要求解除《委托管理协议》，该司发出的《解除合同通知函》于某19年9月26日送达瑞峰公司，故《委托管理协议》应于当日解除。此后，冠寓公司向瑞峰公司发出的《物业移交通知函》，明确提出在2019年10月14日前办理场地移交手续，但瑞峰公司未予同意，应视为瑞峰公司于当日接收涉讼房屋，一审对此认定并无不妥。《委托管理协议》解除后，瑞峰公司应将托管押金及运营担保费400万元退还冠寓公司，并从2019年9月30日起计付利息。冠寓公司已付2019年10月15日至2019年11月30日止的管理费457500元，一审判处瑞峰公司予以返还并计付利息合理合法，本院予以认可。至于瑞峰公司一审反诉要求冠寓公司承担迟延支付管理费的违约金235644元，一审已予支持，冠寓公司亦未就此项处理提起上诉，本院不予调处。综上所述，冠寓公司、瑞峰公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69141.57元，由广州冠寓商业运营管理有限公司负担20544元，广州瑞峰酒店有限公司负担48597.57元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年十二月二十九日书记员  颜旭怀王日平