广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终1445号 上诉人（原审被告）：马德转，男，1962年9月5日出生，汉族，住广西贺州市平桂区。 委托诉讼代理人:黄庭孝,男,1951年4月20日出生,汉族,住广西贺州市平桂区。 被上诉人（原审原告）：龚湖有，男，1990年2月20日出生，汉族，住广西钟山县。 委托诉讼代理人:杨科,钟山县兴钟法律服务所法律工作者。 上诉人马德转因与被上诉人龚湖有租赁合同纠纷一案，不服贺州市平桂区人民法院（2020）桂1103民初1521号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：1、判令原被告签定合同有效。2、判令被上诉人恢复本鸭场出租时原状（即拆除被上诉人承租期间、改建、扩建的所有栏舍设施）。3、请求人民法院依法判令龚湖有交还上诉人鸭场租赁租金（租期13年，已交租金5年，余欠8年），即从2022年8月18日至2030年8月18日，共计8年（年租金11000仟元），累计88000元整。4、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：2017年龚湖有拟兴办一个豪猪养殖场，2017年8月18日，原、被告签订了鸭场租赁协议书，马德转所在地：垒石村委会出具了该水口洲村山场旱禾冲养殖场地，面积约六亩，属于马德转个人所有的证明。签字当天，龚湖有按协议约定支付了5年租金（年租11000仟元）55000元给马德转。租赁协议约定：合同期间，如遇自然灾害导致场地损毁或市政动迁，而造成本合同无法履行，则双方不承担责 2 任，乙方有权终止合同，甲方退还乙方已付剩余资金。租赁到期，鸭场原有财产及乙方修缮、扩建栏舍等不动产归甲方所有。2020年7月31日，龚湖有告知本人，要求解除所签订的鸭场租赁协议书，并提出退还剩余租金2.2万元，被本人据理拒绝。龚湖有借口诬陷上诉人虚报租赁面积，构成违约。这纯粹是无须有的借口。其一，本租赁协议书明文写的清楚是约6亩（约6亩就是大致6亩)，如果龚湖有在承租面积上要求很严格，协议书签订之前，必当实施测量，否则当属无关紧要的因素对待。况且龚湖有此次为找借口而私自单方丈量数字不足为凭（需要双方公证丈量为据），因为本人事前事后的丈量结果为5.635亩（实测39米+37.6米）÷2×98米=5.635亩，因此龚湖有承租3年后才提出面积不足而要求解约，是超出合同法律效应之范围的，遭到上诉人拒绝是合情合理的。现在的事实是，签约鸭场既没有遇到自然灾害（地震、飓风、冰雹、水灾、雷电等）更没有出现损毁现象，也没有超出法律效应的违约。龚湖有单方要求终止合同属于单方违约，既然属于单方违约，那么就得承担违约责任。龚湖有责无旁贷的要交还剩余8年的租金给马德转。至于新冠病毒疫情的出现，以及国家要求龚湖有停止豪猪养殖之事实，主观上与本租赁合同的法律效应没有冲突。甲乙双方的租赁合同的有效实施与国家由于疫情出现的临时政策及措施是没有直接关系的两回事。况且国家已按有关政策条文给予龚湖有相应的资金补偿。综上所述，请求人民法院支持马德转如上之诉求。 被上诉人答辩称，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人一审诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《鸭场租赁协议书》；2.判决被告退还原告2020年8月18日后剩余的租金22000元；3.判决被告返还原告2017年8月18日至2020年8月17日多交的租金11001元；4.判决被告补偿原告扩建改建栏舍等不动产折价41947元；5.本案诉讼费由被告负担。 一审法院查明事实：2017年8月18日，以原告为乙方，被告为甲方，双方 3 签订了一份《鸭场租赁协议书》，约定：（一）甲方出租场地为自有山场，土名为早禾冲（位于贺州市平桂区水口洲），面积约六亩（包括养殖场房生活区、仓库、运动场等）；（二）租赁方式：乙方以每年一万一千元承租，租期为十三年，即从2017年8月18日起至2030年8月18日止，租金共十四万三千元。租金支付方式：第一期付五年租金五万五千元，第二期第六年付完剩余八年租金，即八万八千元；（三）租赁期间，乙方有义务对养殖场房设施进行维护，在乙方不损坏原有养殖场房的前提下，甲方不得以任何理由干涉乙方的养殖建设生产活动……（六）租赁到期，鸭场原有场房及乙方修缮、扩建栏舍等不动产归甲方所有，如乙方需续租，同等条件下乙方享有优先租用的权力。贺州市平桂区垒石村村民委员会于2017年8月18日出具证明，证明载明：兹有我垒石村委水口洲山场早禾冲养殖场地面积6亩，属水口洲马德转个人所有。签订合同后，原告已经按照约定支付给被告五年的租金共计55000元。被告租赁场地给原告时，该场地上建有一个铁皮棚、三间一层的水泥砖房、铁皮棚四周建有两块砖高度的围墙。被告租赁场地后，在铁皮棚四周加建了围墙，在铁皮棚内建有猪栏并安装了一个铁门。 原告租赁被告的场地系用于养殖豪猪。原告分别于2019年6月6日、2019年9月20日、2019年9月23日取得了营业执照、广西陆生野生动物及其产品经营利用许可证、广西陆生野生动物驯养繁殖许可证。新冠疫情发生后，原告于2020年1月26日签订了《关于新型冠状病毒感染的肺炎疫情防范时期野生动物养殖承诺书》。2020年7月22日，原告将其饲养的478只豪猪交由相关部门进行了无害化处理。2020年7月23日，原告向贺州市平桂区人民政府出具了《承诺书》，承诺自愿执行《关于全面禁止非法野生动物交易、革除滥食野生动物陋习、切实保障人民群众生命安全健康的决定》，终止养殖以食用为目的的陆生野生动物，同意接受平桂区陆生野生动物处置和补偿工作领导小组给予的补偿……。原告主张用千里测测量仪器测量租用的场地实际面积为3.77亩。庭审中，原告与被告均认可本案的租金并不是按亩计算而是整片场地的租金。 4 该院认为，原告与被告于2017年8月18日签订的《鸭场租赁协议书》是双方当事人在平等自愿，协商一致的基础上签订的，协议内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告租用被告的场地系用于养殖豪猪，由于新冠疫情的发生，现已禁止养殖陆生野生动物，从而导致原告无法履行合同义务亦无法实现合同目的。新冠疫情属于突发的公共卫生事件，具有突发性、难以预料性，疫情期间的社会生活和经济秩序是非常规的，具有不能避免和不能克服的客观情况，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”及《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”的规定，原告主张解除双方签订的《鸭场租赁协议书》具有事实和法律依据，该院予以支持。因原告已经支付给被告五年的租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告主张要求被告退还余下两年的租金22000元，符合法律规定，该院予以支持。庭审中，双方当事人均认可本案的租金并不是按亩计算而是整片场地的租金，故被告并未多收取原告租金，原告要求被告退还多收的租金11001元，无事实依据，该院不予支持。《鸭场租赁协议书》已明确约定租赁到期，鸭场原有场房及原告修缮、扩建栏舍等不动产归被告，被告并不需要给原告相应的补偿，并且原告修建的栏舍系用于养殖豪猪，其栏舍具有特殊性并不能广泛应用于其他养殖，结合双方的合同约定及公平原则，该院确认原告租赁期间修建的附属物归被告所有，原告主张要求被告补偿其扩建改建栏舍等不动产折价41947元的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。 综上所述，判决：一、解除原告龚湖有与被告马德转于2017年8月18日签订的《鸭场租赁协议书》；二、被告马德转应返还原告龚湖有租金22000元；三 5 、驳回原告龚湖有的其他诉讼请求。 上诉人对一审查明事实有异议，主张是鸭场租赁，不是空地租赁；鸭场的面积是5.63亩。被上诉人对一审查明事实没有异议。上诉人向本院提交图片一张，证明鸭场总面积是5.63亩。被上诉人对证据真实性有异议，面积多少与本案无关。被上诉人没有新证据向本院提交。对上诉人提交的证据，本院认定如下：上诉人提交的图片无法证实鸭场的实际面积，且本案中双方一致认可本案租金是按整片场地计算，场地的实际亩数与本案事实无关，本院不予审查。一审查明事实有相应证据证实，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉状以及庭审陈述意见，上诉人的上诉理由是认为新冠疫情并未导致合同目的无法实现，应当继续履行合同，被上诉人诉请解除合同的理由不成立。本案中，被上诉人养殖的是陆生野生动物豪猪，因新冠肺炎疫情爆发，依据相关疫情防控措施要求，被上诉人养殖的478只豪猪被无害化处理，被上诉人于2020年7月23日签署承诺书，承诺终止养殖以食用为目的的陆生野生动物。至此，被上诉人租赁上诉人鸭场养殖豪猪的目的已经无法实现，合同无法继续履行。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定：“（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。”一审法院依据不可抗力的相关规定支持被上诉人解除合同的诉请并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，本院予以驳回。 综上所述，上诉人马德转的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2000元（上诉人已预交），由上诉人马德转负担。 6 本判决为终审判决。 审 判 长 黄献年 审 判 员 张依传 审 判 员 周成才 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 侯美妃 书 记 员 李海燕