广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4211号上诉人（原审被告）：台山市濠迪酒店有限公司，住所地台山市**************202、103房、104*204。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：谭励君，广东志信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：台山市渔人码头物业发展有限公司，住所地台山市**************。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：余惠军，广东雄军律师事务所律师。委托诉讼代理人：官子谦，广东雄军律师事务所律师。上诉人台山市濠迪酒店有限公司（以下简称濠迪公司）因与被上诉人台山市渔人码头物业发展有限公司（以下简称渔人码头公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2019）粤0781民初3094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。濠迪公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判为濠迪公司向渔人码头公司支付房屋租金351432元，本案一、二审诉讼费用由渔人码头公司承担。事实和理由：一、双方当事人的股份及股东情况。1.渔人码头公司成立于2013年12月11日，股东为陈健文、陈伟豪，各占股份60%和40%，双方为父子关系，陈健文为公司的实际控制人、监事，同时也是濠迪公司的股东及执行董事。2.濠迪公司成立于2015年12月10日，股东为林某1，占股29%；陈健文，占股22%；罗盛杰，占股27%；张绮文，占股22%。二、本案基本情况。1.2016年6月5日，濠迪公司的四个股东协商一致，签订《濠迪酒店有限公司经营承包权承包合同书》，将濠迪公司以每月缴纳9万元的方式发包给陈健文，并签订《濠迪酒店有限公司投资总表》，确定各股东投资额及公司结算情况。其中确定陈健文应交投资总金额616000元中，首期缴纳520000元，尚欠96000元以其对濠迪公司享有的半年租金87858元抵偿部分，余款8142元另向濠迪公司缴纳。2.濠迪公司设立时，陈健文个人与江门市金发经贸发展有限公司（以下简称金发公司）于2015年12月3日签订《房屋租赁合同》，承租包括涉案铺位在内的铺位一批。2015年12月1日，陈健文又与濠迪公司签订《商铺租赁协议》，将涉案铺位以月租2500元的价格转租给濠迪公司。3.在陈健文承包经营濠迪公司期间，由于拖欠承包款引发纠纷，经股东协商，濠迪公司于2018年6月1日收回濠迪酒店的经营权。2019年4月19日，其余三股东以陈健文占用公司印章导致公司经营瘫痪为由，向人民法院提起诉讼，被法院驳回。后双方又就承包合同纠纷提起诉讼，最终经法院判决解除《濠迪酒店有限公司经营承包权承包合同书》。陈健文遂以渔人码头公司名义提起本案诉讼。三、一审判决以渔人码头公司单方制作的《铺位租赁合同》为标准，判令濠迪公司以月租金33912元（2018年7月1日-2019年7月1日）、月租金37303元（2019年7月1日-2020年6月30日）共向渔人码头公司支付租金854580元错误。1.按照工商登记资料，濠迪公司的经营场所来源为：首先陈健文承租金发公司的商铺，再由陈健文将其中D幢102、103、104、202、203、204转租给濠迪公司，租赁期限为2016年1月1日至2022年1月1日，月租金平均每平方5.45元。即使按照濠迪公司提供租赁面积1417平方米计算，月租金也仅为7722.65元，计至2020年6月30日，总欠款也仅为185343.6元。2.即使濠迪公司在经营过程中增加了营业面积，但依照《濠迪酒店有限公司投资总表》中所确定的半年租金87858元，以此标准计算总欠的租金也仅为351432元，况且陈健文拖欠濠迪公司270000元承包款一直没有支付。3.渔人码头公司主张涉案的商铺是金发公司租给陈健文，陈健文转租给渔人码头公司，再由渔人码头公司转租给濠迪公司，明显与工商登记资料显示并与濠迪公司股东确认的由陈健文转租给濠迪公司的方式不同。4.渔人码头公司与其他承租人签订租赁合同时均有陈健文负责签名，仅是与濠迪公司签订租赁合同时由陈伟豪签名，而陈健文作为承租人濠迪公司的代表签名，明显系其恶意串通伪造合同，其余股东均不知情。渔人码头公司答辩称，一、涉案《商铺租赁合同》合法有效，濠迪公司应当依约支付租金。濠迪公司在《商铺租赁合同》上盖章确认，并实际使用了该合同约定的商铺即C区201、202、203、204、205、206，D区103、201、202、203、204、205、理应依约支付租金。二、陈健文与濠迪公司于2015年12月1日签订的《商铺租赁协议》与本案无关，陈健文也无权将涉案商铺出租给濠迪公司，该《商铺租赁协议》并没有实际履行。首先，陈健文于2015年6月1日与渔人码头公司签订《商铺租赁合同》，之后其无权将商铺再转租他人；其次，陈健文向金发公司租赁的价格为每月每平方米9元，并逐渐递增至每平方米22.34元，而陈健文与濠迪公司签订的《商铺租赁协议》租金仅为每月每平方米5045元，且仅为D102、202、103、104、204，与濠迪公司实际使用面积不符，且该协议为濠迪公司与陈健文所签，与渔人码头公司无关，对渔人码头公司没有约束力。三、濠迪公司支付的87858元半年租金系支付2016年1月1日至2016年6月30日期间的租金，并非涉案《商铺租赁合同》签订后的租金。濠迪公司在2016年春节前后开始营业，为表示支持，渔人码头公司口头同意优惠收取2016年1月1日至2016年6月30日期间的租金为87858元，而涉案的《商铺租赁合同》在2016年7月1日签订。四、陈健文承包濠迪公司经营权问题与濠迪公司股东内部争议问题，与本案纠纷无关。渔人码头公司向一审法院起诉请求：1.依法确认濠迪公司与渔人码头公司于2016年7月1日签订的《商铺租赁合同》合法有效；2.判令濠迪公司继续履行《商铺租赁合同》；3.判令濠迪公司支付给渔人码头公司2018年7月1日至2020年6月30日期间的租金854580元及滞纳金（滞纳金按尚欠款项的千分之五从2018年5月2日起计至付清全部款项之日止）；4.判令濠迪公司已付给渔人码头公司的合同保证金11万元作为违约金不予返还，濠迪公司另行向渔人码头公司支付合同保证金11万元；5.判令本案诉讼费用由濠迪公司承担。一审判决查明事实：2016年7月1日，渔人码头公司与濠迪公司签订的《商铺租赁合同》，约定渔人码头公司将位于台山市**********广海湾渔人码头C区201、202、203、204、205、206号商铺，D区103、201、202、203、204、205号商铺出租给濠迪公司用于经营KTV业务，租赁商铺一楼建筑面积为90平方米，二楼面积为1417平方米，租赁期限从2016年7月1日至2021年10月31日止，租金逐年递增10%，其中2018年7月1日至2019年6月30日每月租金为33912元，年租金为406942元。2019年7月1日至2020年6月30日每月租金为37303元，年租金为447638元。合同约定濠迪公司应于每年5月1日前向原告付清当年的租金，如逾期每天按照欠缴额的千分之五计收滞纳金。同时，濠迪公司交付渔人码头公司合同保证金11万元。另合同第九条第2点约定:“乙方违反合同约定而甲方不行使合同解除权时，甲方有权没收租赁保证金，乙方并需赔偿甲方损失，同时乙方需另行向甲方支付租赁保证金作为合同继续履行的保证”。濠迪公司从2018年5月1日开始拖欠2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金406942元，从2019年5月1日开始拖欠2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金447638元，合计拖欠租金854580元。另查明，金发公司是涉案商铺的权利人。2013年2月26日，金发公司将涉案商铺出租给陈健文，约定陈健文可以转租涉案商铺，租赁期间：2013年6月1日至2033年5月30日。2015年6月1日，陈健文将涉案商铺转租给渔人码头公司，约定渔人码头公司可以转租涉案商铺，租赁期间：2015年6月1日至2034年5月30日。2016年7月1日，渔人码头公司将涉案商铺转租给濠迪公司，租赁期间：2016年7月1日至2021年10月31日。另查明，2015年12月1日，陈健文与濠迪公司签订租赁合同，由濠迪公司承租涉案商铺，租赁期间：2016年1月1日至2022年1月1日。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。渔人码头公司与濠迪公司于2016年7月1日签订《商铺租赁合同》是当事人真实意思表示，不违反法律规定。同时，陈健文与渔人码头公司签订的《商铺租赁合同》中，约定渔人码头公司享有转租涉案商铺的权利，因此，该合同合法有效。关于履行合同的承租人问题。2015年6月1日，陈健文将涉案商铺转租给渔人码头公司，租赁期间：2015年6月1日至2034年5月30日，在上述租赁期限内，陈健文未经渔人码头公司的同意于2015年12月1日与濠迪公司签订租赁合同，由濠迪公司承租涉案商铺。在同一房屋订立数份租赁合同的情况下，应已经合法占有租赁房屋的、已经办理登记备案手续的、合同成立在先的的顺序确定履行合同的承租人，故2015年6月1日至2016年6月30日期间履行合同的承租人为渔人码头公司。关于违约金问题。渔人码头公司所损失实为逾期支付租金的利息损失，其主张按照欠缴额的千分之五计收违约金，理据不足，一审法院不予支持。相关违约金应按中国人民银行同期同类贷款利率分别从2018年5月2日、2019年5月2日计算。关于保证金问题。合同第九条第2点约定:“乙方违反合同约定而甲方不行使合同解除权时，甲方有权没收租赁保证金，乙方并需赔偿甲方损失，同时乙方需另行向甲方支付租赁保证金作为合同继续履行的保证”，本案中，渔人码头公司要求继续履行合同。濠迪公司的违约行为为逾期支付租金，渔人码头公司所损失即为利息损失，其已在本案主张，现要求不予返回保证金以及要求濠迪公司另行支付保证金的主张，理据不足，一审法院不予支持。至于陈健文承包濠迪公司经营权问题以及濠迪公司股东内部争议问题，与本案房屋租赁合同纠纷无关，应当另行处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、渔人码头公司与濠迪公司签订的《商铺租赁合同》继续履行；二、濠迪公司于判决生效之日起十日内向渔人码头公司支付租金854580元及违约金（违约金以406942元为基数，自2018年5月2日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止；以447638元为基数，自2019年5月2日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止）；三、驳回渔人码头公司的其他诉讼请求。案件受理费13445.8元，由渔人码头公司负担1533.35元，濠迪公司负担11912.45元。二审调查活动中，双方当事人均表示没有提交新的证据提交。一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕濠迪公司的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。本案争议的焦点是，濠迪公司与渔人码头公司之间实际履行的是2015年12月1日签订的《商铺租赁协议》还是2016年7月1日签订的《商铺租赁合同》的问题。对此，本院认为濠迪公司与渔人码头公司之间实际履行的是2016年7月1日签订的《商铺租赁合同》。具体理由如下：首先，2016年7月1日签订的《商铺租赁合同》加盖了渔人码头公司、濠迪公司的印章，濠迪公司并不能举证证明该合同存在无效或者可撤销的情形；其次，根据陈健文与渔人码头公司于2015年6月1日签订的《商铺租赁合同》，陈健文自该日起已经将涉案商铺出租给渔人码头公司，涉案商铺的使用权及收益权已经归于渔人码头公司，渔人码头公司据此与濠迪公司签订的《商铺租赁合同》，具备合同履行的基础；再次，渔人码头公司主张，濠迪公司实际租赁经营的商铺与《商铺租赁合同》中濠迪公司租赁的台山市**********广海湾渔人码头C区201、202、203、204、205、206号商铺，D区103、201、202、203、204、205号商铺，一楼建筑面积为90平方米，二楼面积为1417平方米的约定相符合，远远超出《商铺租赁协议》的D幢102、103、104、202、204，面积458.78平方米所约定的商铺范围。濠迪公司对渔人码头公司该主张并无提出具体的抗辩理据。最后，即使认定2015年12月1日签订的《商铺租赁协议》是渔人码头公司与濠迪公司之间签订，但因2016年7月1日签订的《商铺租赁合同》中约定的租赁物、租赁期限也覆盖了《商铺租赁协议》，应当视为双方对《商铺租赁协议》的变更，应当以变更后的合同即《商铺租赁合同》作为履行依据。综上，一审判决根据2016年7月1日签订的《商铺租赁合同》所约定的租金标准计算濠迪公司拖欠的租金并无不当，本院予以维持。濠迪公司称《濠迪酒店有限公司投资总表》记载其应交付的租金为半年87858元，应当以该标准计算租金，但该《濠迪酒店有限公司投资总表》仅为濠迪公司股东的内部协议，对渔人码头公司没有约束力。根据2016年6月5日签订的《濠迪酒店有限公司经营承包权承包合同书》的约定，陈健文有权代表濠迪公司与渔人码头公司签订涉案的《商铺租赁合同》，且该合同加盖了濠迪公司、渔人码头公司的印章。濠迪公司称陈健文与渔人码头公司恶意串通，但没有提供相关的依据，理应承担举证不能的不利后果。至于陈健文与濠迪公司其他股东之间的纠纷、陈健文是否拖欠承包款的问题，不属本案审查的范围，本案不予调整。综上所述，濠迪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8831.48元，（已由台山市濠迪酒店有限公司预交12345.8元），由台山市濠迪酒店有限公司负担。台山市濠迪酒店有限公司多预交的二审案件受理费3514.32元，由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年十二月十五日法官助理 吴碧如书 记 员 梁丹婷