广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终4456号上诉人（原审被告）：清远市碧盛房地产开发有限公司，住所地：广东省清远市清城区*******金域豪庭商住小区一幢、二幢首层商铺13号。法定代表人：梁硕。委托诉讼代理人：陈楠，该公司职员。被上诉人（原审原告）：罗尉明，男，1975年4月8日出生，汉族，住广东省清远市清城区**************，公民身份号码：441************419。被上诉人（原审原告）：欧阳剑梅，女，1979年5月19日出生，汉族，住广东省清远市清城区**************，公民身份号码：440************520。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：罗健章，广东法行律师事务所律师。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：罗洁文，广东法行律师事务所律师。上诉人清远市碧盛房地产开发有限公司（以下简称“碧盛公司”）因与被上诉人罗尉明、欧阳剑梅商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初3275号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人碧盛公司的上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回罗尉明、欧阳剑梅的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的案件受理费由罗尉明、欧阳剑梅承担。事实与理由：一、3.9米层高并非双方的真实意思表示，涉案商品房的层高应以3.6米为准。一审法院在认定涉案商品房层高的事实方面存在错误，应予纠正。上诉人与被上诉人签署的编号为2017114866的《商品房买卖合同》以及编号为2017114867的《商品房买卖合同》约定涉案商品房的层高为3.9米。位于清远市清城区********江与峸碧桂园****首层商铺39号的涉案商品房一和位于清远市清城区********江与峸碧桂园****首层商铺50号的涉案商品房二在报建时，报建施工图纸上显示的层高均为3.6米，加上广告位的高度则标示为3.9米。由于上诉人处工作人员工作疏忽，没有仔细审核报建施工图纸标示的层高，误将加上广告位的高度作为房屋层高，进而将买卖合同中约定的层高错误地书写为3.9米。因此，3.9米层高并非双方真实意思表示，涉案商品房的层高应以3.6米为准。但一审法院没有仔细审核涉案商品房的报建图纸，更未对报建图纸与合同条款存在冲突的情形下，层高究竟适用哪个标准进行认定，一审刻意回避了前述问题，直接认定上诉人交付商品房的层高与合同约定不符。一审存在机械适用合同条款的嫌疑，在报建图纸与合同条款存在明显冲突的情况下没有探究双方的真实意思表示。一审在认定涉案商品房层高的事实方面存在明显错误，应予纠正。二、上诉人实际交付的层高为3.6米，符合双方的约定以及报建层高的规定，上诉人不存在违约情形，不应向被上诉人承担损失赔偿责任。一审判令上诉人向被上诉人赔偿层高误差损失属于适用法律错误。前文已述，涉案商品房的层高应以3.6米为准，上诉人实际交付的层高为3.6米，符合双方的约定以及报建层高的约定。上诉人不存在违约情形，被上诉人无权向上诉人要求赔偿所谓的层高误差损失。一审法院以上诉人交付的实际层高与合同约定不符为由判令上诉人对被上诉人赔偿层高误差损失，属于适用法律错误。综上，涉案商品房的层高应以3.6米为准，上诉人实际交付的层高亦为3.6米，上诉人不存在违约行为。一审法院在事实认定和法律适用方面均存在不妥之处。恳请二审法院查明事实，改判支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。被上诉人罗尉明、欧阳剑梅答辩称：一、涉案合同和补充协议是双方真实意思表示，一审认定事实清楚，依据充分，法律适用正确，二审法院应予维持。实际上，上诉人在一审时就以广告位所占高度与涉案商铺高度之和为3.9米为由，辩称3.9米层高并非双方真实意思表示，现又以相同的理由提起上诉，明显是拖延时间。而且，被上诉人作为普通购房者，相对于强势的开发商而言显然处于弱势地位，上诉人利用自身的优势地位与被上诉人签订涉案合同及补充协议后，严重违反诚信原则及双方约定，无事实和法律依据。故上诉人交付的商铺实际层高与约定不符，对此应当承担违约责任。二、上诉人一审提交的“江与峸碧桂园二号楼报建施工图纸”与其上诉理由自相矛盾。上诉人提供的并非完整的施工图纸，其提供的仅为其中的立面图，而图纸中显示的首层商铺高度为3.9米，正好符合合同及补充协议的约定。上诉人认为加上广告位的高度才是首层的层高，显然是其片面的理解，广告位与商铺二者纵向之间存在重叠，并不是分离或独立的空间。广告牌的高度与商铺层高无关，广告牌的高度完全可以由商家自行决定。三、上诉人没有按约定交付层高为3.9米的商铺，一审判决上诉人赔偿层高误差的损失，认定事实清楚，适用法律正确。由于商铺具有商业性质，对层高有特殊要求，与普通住宅存在本质区别，上诉人在明知的情况下仍交付与合同约定不符的商铺给被上诉人，已构成严重违约，故一审判决上诉人赔偿层高误差的损失是正确的。至于上诉人辩称涉案商铺在报建施工图纸上显示为3.6米，系其工作人员工作疏忽错把3.6米写成3.9米，属于狡辩，且属于上诉人内部管理问题，与被上诉人无关。四、上诉人作为知名房地产开发商，应遵守诚信原则，全面履行合同义务，而不是一味推卸责任，否则也是影响其商业信誉。综上所述，一审认定事实清楚，证据确实充分，法律适用正确，请求二审法院维护被上诉人的合法权益，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。罗尉明、欧阳剑梅向一审法院起诉请求：1.碧盛公司赔偿因违约将清远市清城区**********江与峸碧桂园****首层商铺39号、50号商铺层高降低造成罗尉明、欧阳剑梅的损失505293.13元（具体损失以鉴定测量实际层高计算为准）；2.碧盛公司退还罗尉明、欧阳剑梅多收的办证税金45610.37元，并从起诉之日起按年利率6%计付利息至清偿之日止；3.本案诉讼费用由碧盛公司负担。一审法院认定事实：2017年11月28日，罗尉明、欧阳剑梅（买受人）与碧盛公司（出卖人）签订合同编号为2017114866的《商品房买卖合同（预售）》，以总金额1035499元的价格购买碧盛公司开发建设位于清远市清城区**********江与峸碧桂园****首层39号商铺。该房屋规划用途为商铺，建筑面积62.5平方米（其中套内面积为59.78平方米，分摊共有建筑面积2.72平方米），层高为3.9米。按套内建筑面积计算房屋价款。合同还对其他相关事宜作出了约定。双方在合同附件十一《补充协议》第一条约定：买卖双方一致同意该商品房的实际层高以最终测定为准，该商品房交付时可计产权面积的每层的实际层高大于或等于3.9米的，则买受人对该商品房的层高没有异议，并同意接受。第十二条关于税费约定：买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为1012143.24元，增值税为111335.76元（税率为11%），故买方应向卖方支付的总房价为1123479元。2019年6月25日，税务部门就案涉房屋出具的《广东增值税普通发票》，显示购买方罗尉明、欧阳剑梅，金额949999.08元，税率9%，税额85499.92元，价税合计1035499元。同日，罗尉明、欧阳剑梅（买受人）与碧盛公司（出卖人）签订合同编号为2017114867的《商品房买卖合同（预售）》，以总金额1196260元的价格购买碧盛公司开发建设的位于清远市清城区**********江与峸碧桂园****首层50号商铺。该商品房筑面积73.78平方米（其中套内面积为70.56平方米，分摊共有建筑面积3.22平方米），层高为3.9米。双方在合同附件十一《补充协议》第十二条关于税费约定：买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为1077711.71元，增值税为118548.29元（税率为11%），故买方应向卖方支付的总房价为1196260元。2019年6月25日，税务部门就案涉房屋出具的《广东增值税普通发票》，显示购买方为罗尉明、欧阳剑梅，金额1097486.24元，税率9%，税额98773.76元，价税合计1196260元。庭审时，双方均认可涉案两套房屋实际层高为3.6米。一审法院认为：双方签订的两份《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定全面履行各自的义务。本案当事人争议的焦点是：一、碧盛公司应否承担违约责任以及损失的计算标准；二、碧盛公司应否向罗尉明、欧阳剑梅退还增值税的问题。一、关于第一个焦点问题。《商品房买卖合同（预售）》明确载明所购房屋层高为3.9米，且《补充协议》第一条也约定“买卖双方一致同意该商品房的实际层高以最终测定为准，该商品房交付时可计产权面积的每层的实际层高大于或等于3.9米的，则买受人对该商品房的层高没有异议，并同意接受”。碧盛公司实际交付的房屋层高为3.6米，与合同约定的层高相差0.3米，碧盛公司作为房地产开发单位和商品房出卖人，其交付的商品房应当符合法定和约定条件，现其交付商品房的实际层高与合同约定不符，罗尉明、欧阳剑梅可要求碧盛公司对层高减少部分的损失进行赔偿。由于本案涉案房屋层高与合同约定不符，在通风、采光等使用方面与预期相比均有下降，致使罗尉明、欧阳剑梅的期待利益未能完全获得保障，且会在一定程度上降低房屋的交易价值，从而造成罗尉明、欧阳剑梅损失，其损失大小应主要体现为符合约定房屋与实际交付房屋按交付时的市场价值的差价，但因罗尉明、欧阳剑梅未对该市场价值差价大小提出明确证据证明，故一审法院根据案件的实际情况进行综合考量。目前除按套计价的以外，房地产市场交易习惯是以房屋面积计价（房屋总价=总面积×面积单价），以面积误差对房屋总价的影响权重系数为1作参考，在层高达到国家强制标准的前提下，层高对房屋总价的影响权重系数应酌定为0.6为宜。因此，结合本案实际，房屋层高误差比绝对值为：（合同约定层高3.9米-交付层高3.6米）×100%/合同约定层高3.9=7.69%，故房屋层高误差赔偿标准的计算公式应为：房屋层高误差比绝对值×权重系数×房屋总价。根据上述公式计算出碧盛公司应赔偿给罗尉明、欧阳剑梅的金额为7.69%×0.6×1035499元=47777.92元，7.69%×0.6×1196260元=55195.44元，合共102973.36元。罗尉明、欧阳剑梅诉请超过该数额的部分，理据不足，一审法院不予支持。二、关于第二个焦点问题。首先，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定了按套内建筑建筑面积计算案涉房屋的价款，且《补充协议》第十二条亦约定了签订合同时适用的增值税税率标准及对应的不含税的房屋价款，双方已通过商品房买卖合同作出固定商品房总价款的约定。其次，增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税种。本案碧盛公司作为商品房开发商，在其销售了涉案商品房后，发生了增值税应税销售行为，应当缴纳增值税，增值税的纳税人为碧盛公司，并非本案罗尉明、欧阳剑梅。最后，国家为进一步完善税制，支持制造业、小微企业等实体经济发展，持续为市场主体减负，降低了增值税的税率。碧盛公司根据合同约定的房屋总价款开具增值税普通发票，因增值税税率的降低，影响了发票上的单价和总额，但这不影响双方交易的房屋总价款。故罗尉明、欧阳剑梅主张碧盛公司退还多收取的增值税45610.37元及利息，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2020年6月29日作出（2020）粤1802民初3275号民事判决：一、清远市碧盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向罗尉明、欧阳剑梅支付赔偿款102973.36元；二、驳回罗尉明、欧阳剑梅的其他诉讼请求。本案受理费4655元，由罗尉明、欧阳剑梅负担3785元，清远市碧盛房地产开发有限公司负担870元。本院经审理查明，一审认定的基本事实属实，本院依法予以确认。另查明，二审庭审中，法庭主持核对了上诉人提供的图纸（立面图），图纸上显示涉案铺位标注地面以上3.9米，其中2.7米是地板至门、门以上至上一层楼板1.2米，但这1.2米是标注广告位，上诉人对为何把广告位作为层高作标注不清楚原因。另外，上诉人认为“图纸标注底层以下有-0.9米加上2.7米才是层高3.6米，这-0.9米是地面凹下去的部分”。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审的审理应当围绕上诉人上诉请求的范围进行审查。关于上诉人认为“3.9米层高并非上诉人与被上诉人双方的真实意思表示，涉案商品房的层高应以3.6米为准，一审法院在认定涉案商品房层高的事实方面存在错误”的问题。本院经审查认为，双方当事人签订的《商品房屋买卖合同》中约定涉案商品房的层高为3.9米，该“3.9米”并非手写字体，表面上不存在误写的问题。而且涉案合同经过上诉人碧盛公司的审核，因此上诉人认为是其工作人员的疏忽误写成3.9米依据不充分，本院对其主张不予支持。关于上诉人上诉认为“上诉人实际交付的层高为3.6米，符合双方的约定以及报建层高的规定，上诉人不存在违约情形，不应向被上诉人承担损失赔偿责任。一审法院判令上诉人向被上诉人赔偿层高误差损失属于适用法律错误”的问题。经审查上诉人在诉讼中提供的图纸（立面图），图纸上显示涉案铺位地面以上是3.9米，其中2.7米是地板至门，门以上到上一层的楼板是1.2米，符合3.9米的高度，至于上诉人认为该1.2米是广告位，不应计算层高，此只是其标注的问题。而且上诉人对为何把广告位作为层高作标注不清楚原因。因此，根据图纸显示层高是3.9米并无不当，而双方一致确认上诉人实际交付的只有3.6米，故一审法院认定上诉人存在违约行为并无不当。至于上诉人认为“图纸标注底层以下有-0.9米加上2.7米才是层高3.6米，这-0.9米是地面凹下去的部分”的问题。依日常经验法则，层高应从地面以上开始计算，-0.9米是指地面以下，从地面以下开始计算层高不合常理，而且上诉人对此主张只是单方陈述，不能提供充分证据予以证明，故本院对该主张亦不予支持。综上所述，上诉人碧盛公司的上诉理据不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9310元，由上诉人清远市碧盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年十二月十八日书记员  范小婷附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。