广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23400号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州新机场穗和集团有限公司，住所地：广州市白云区鹤龙六路**之**之一。法定代表人：吴乾水，职务：董事长。委托诉讼代理人：李萍，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨黎丽，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶国象，男，1982年11月7日出生，汉族，身份证住址：广东省梅县。委托诉讼代理人：饶旸，广东合邦律师事务所律师。上诉人广州新机场穗和集团有限公司（下简称穗和公司）因与被上诉人叶国象租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初3216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人穗和公司上诉请求判令：1.撤销原审判决第二、三项，改判驳回叶国象的全部诉讼请求；2.变更原审判决书第四判项为：叶国象向穗和有限公司支付2019年12月1日至2020年5月7日期间的租金144622.48元及违约金暂计17166.92元【违约金计算方法：(1)逾期交租违约金：按年利率24％计算，其中2019年12月份违约金以27615元为基数，自2019年11月26日起计至清偿之日止：2020年1月份违约金以27615元为基数，自2019年12月26日起计至清偿之日止：2020年2月份违约金以27615元为基数，自2020年1月26日起计至清偿之日止：2020年3月份违约金以27615元为基数，自2020年2月26日起计至清偿之日止：2020年4月份违约佥以27615元为基数，自2020年3月26日起计至清偿之日止；2020年5月份违约金以6547.48元为基数，自2020年4月26日起计至清偿之日止。(2)解除合同违约金994.14元。以上违约金暂计至2020年7月17日止合计：17166.92元】；3、本案一、二审案件受理费由叶国象负担。事实与理由如下：一、原审法院认为叶国象已于2020年1月11日将涉案商铺交还给穗和公司，明显错误。依据《商铺租赁合同》第11.6条的约定，腾空并迁出租赁商铺系叶国象的合同义务，叶国象单方将钥匙丢在广州市鸦湖物业管理有限公司（下简称鸦湖公司）前台的行为不能产生退租的法律效果。且鸦湖公司也明确告知了叶国象其还未办理收铺手续，故不予收取钥匙并通知叶国象尽快取回钥匙。叶国象直至2020年5月7日才将涉案商铺腾空后返还穗和公司，故叶国象应支付2019年12月1日至实际返还商铺之日即2020年5月7日期间的租金；二、原审法院判决穗和公司向叶国象返还履约保证金78900元，明显错误。涉案《租赁合同》第11.1条约定，“在租赁期内，乙方全部或部分逾期交付租赁租金或者其他费用超过15天的，甲方可以书面通知乙方解除合同，要求乙方返还该商铺，乙方已支付的所有一切款项不予退还且甲方有权要求乙方按照当年租金的3‰支付违约金及赔偿甲方由此遭受的损失”。叶国象逾期支付2019年12月1日至2020年5月7日期间的租金，严重违反了合同约定。根据上述合同约定，穗和公司可不予退还叶国象支付的包括履约保证金在内的一切款项；三、原审法院判决穗和公司向叶国象返还入场费72722元，明显错误。根据行业惯例，支付入场费是购买特权，入场费一旦支付不作退还。即便认为未履行部分对应的入场费是否返还应根据合同解除的过错进行确定，穗和公司也无需返还任何费用。根据原审法院的认定，合同解除的全部过错在于叶国象，因合同解除导致的入场费损失也应由叶国象承担，穗和公司无需返还入场费。且入场费并非由穗和公司收取，叶国象提交的入场费收据上加盖的是鸦湖公司的印章，与穗和公司无关。被上诉人叶国象答辩称：一、关于叶国象是否应当支付2020年1月11日起至2020年5月7日期间租金的问题。其一，《商铺租赁合同》在2020年1月9日已解除，且涉案商铺早在2019年12月25日就已经被停水停电导致无法经营，叶国象根本没有任何必要继续占用涉案商铺。因此，很明显是因穗和公司的阻止导致叶国象客观上无法取回设备，而不是叶国象故意要继续占用涉案商铺。其二，依照《商铺租赁合同》第5.7条及第11.5条的约定，无论因何种情况导致合同解除，只要承租一方尚有物品留置在商铺内，穗和公司均有权对留置物品进行处理并收回商铺。穗和公司在已经持有商铺钥匙、处置涉案商铺毫无障碍的情况下既不通知叶国象办理交接，也不按合同约定进行任何处置，而是任由叶国象的设备继续保留在涉案商铺，故即使穗和公司有损失，也是因穗和公司恶意任由其损失扩大所致，不应由叶国象承担。其三，穗和公司不存在损失。穗和公司早已计划要整体改造华通广场，收回涉案商铺后不可能再出租。根据叶国象于2020年12月10日前往华通广场所见，整个华通广场已经全部搭建脚手架并施工，可印证叶国象在本案原审中的陈述属实。因此，在双方解除租赁合同后，涉案商铺本就不会产生任何收益，也就不存在任何损失；二、关于履约保证金的返还问题。《商铺租赁合同》第七条7.6约定：“甲方有权提前一个月书面通知乙方终止本合同，并无需承担任何违约责任及作出任何补偿，乙方同意无条件配合甲方办理退场手续，甲方应按照本合同约定向乙方退还履约保证金，在甲方完成商场改造后，甲乙双方可另行协商重新驻场事宜”。该条约定了穗和公司对该商铺所在建筑物或在相邻建筑物上从事改建、翻新等权利，直接导致该商铺不适于使用时，穗和公司应当提前一个月书面通知承租方，双方办理退场手续并且向承租方退还履约保证金，而穗和公司未按此约定履行。在与叶国象签订《房屋租赁合同》时，穗和公司未对叶国象作任何可能会改造的说明，导致叶国象出于错误认知签订了长达五年的租赁合同并投入了大量的前期资金，在改造行为已经开始并严重影响相邻被拆除部分的商铺的经营时，穗和公司拒不办理退场手续及退还履约保证金，其行为有违诚信且造成叶国象损失是不争的事实；三、关于入场费的返还问题。其一，根据叶国象的转账记录，鸦湖公司账户未收取入场费。穗和公司的法定代表人吴乾水及穗和公司的账户共收取195200元转账，其中包括110000元入场费、78900元保证金、6300元的第一个月租金。鉴于吴乾水是穗和公司的法定代表人，其收取该入场费的行为应视为穗和公司的行为，即使向叶国象出具的是鸦湖有限公司的收据，也仅能证明该两家公司为关联公司，而不能据此否认实际收款方为穗和公司。其二，穗和公司收取入场费本无依据，只是行业惯例。在本案中，叶国象无法继续经营过错在于穗和公司，且从目前的客观情况来看，穗和公司确实已经将涉案商铺所在的商场整体用脚手架围蔽并施工。叶国象支付该笔入场费是为了合同约定的五年经营，因穗和公司的过错导致合同无法继续履行，穗和公司本应向叶国象返还全部入场费。叶国象于2020年1月17日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.穗和公司向叶国象返还履约保证金78900元、入场费110000元、水电保证金10000元、管理费保证金3501元；2.穗和公司赔偿叶国象装修损失63000元；3.穗和公司向叶国象支付资金占用损失，以202401元为基数，从2020年1月3日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至其实际履行之日止；4.本案诉讼费由穗和公司承担。穗和公司反诉请求判令：1.解除叶国象与穗和公司于2018年3月26日签订的《商铺租赁合同》；2.叶国象向穗和公司支付拖欠的2019年12月1日起至迁出之日止的商铺租金（2019年5月1日-2020年4月30日期间按27615元/月计算，2020年5月1日-2021年4月30日期间按28996元/月计算，2021年5月1日-2022年4月30日期间按31316元/月计算，2022年5月1日-2023年4月30日期间按33821元/月计算）；3.叶国象向穗和公司支付违约金（2019年12月份逾期交租违约金，以27615元为基数，按每日3‰，自2019年11月25日起计算至付清款项之日止；2020年1月份逾期交租违约金，以27615元为基数，按每日3‰，自2019年12月25日起计算至付清款项之日止；2020年2月份逾期交租违约金，以27615元为基数，按每日3‰，自2020年1月25日起计算至付清款项之日止；2020年3月份逾期交租违约金，以27615元为基数，按每日3‰，自2019年2月25日起计算至付清款项之日止；2020年4月份起至付清款项之日止的逾期交租违约金，以当日应缴租金为基数，按每日3‰，自上月25日起计算至付清之日止；因叶国象违约至租赁合同解除应支付的违约金）；4.叶国象向穗和公司赔偿因诉讼产生的一审阶段律师费30000元；5.反诉案件受理费由叶国象承担。原审法院经审理查明，2018年3月26日，叶国象（乙方）与穗和公司（甲方）签订了《商铺租赁合同》，约定穗和公司将位于广州市白云区人和镇鹤龙六路187号华通广场-人和香港街第一层第【A027】商铺出租给叶国象。合同第一条1.3:本合同附图一与附表一所列内容，仅用作表明签订合同时该商铺的地理位置和现有状况，不构成甲方对该商铺周边环境及配套设备的现状或用途的承诺，甲方有权变更该商铺周边环境及配套设备的现状或用途；1.4:乙方在该商铺内的经营品牌为ECO，经营项目为烘焙、冷饮，并同意并接受和服从甲方聘请或指定的物业管理公司的统一经营管理。合同第二条2.1:本合同租赁期限为5年，自2018年5月1日起至2023年4月30日止。合同第三条3.1:租赁期限内的租金为2018年5月1日-2018年5月15日免租，2018年5月16日-2019年4月30日每月26300元，2019年5月1日-2020年4月30日每月27615元，2020年5月1日-2021年4月30日每月28996元，2021年5月1日-2022年4月30日每月31316元，2022年5月1日-2023年4月30日每月33821元；3.2:乙方应按月向甲方支付租金。除首期租金外，乙方应于每月的25日向甲方支付下个月的租金。合同第四条4.1:本合同签订的同时乙方必须支付给甲方相当三个月的租金为履约保证金即78900元；4.2:合同期满或合同解除后，乙方按照本合同约定向甲方交还租赁物，甲方确认租赁物无毁损，乙方已向甲方及物业管理公司结清所有的费用后，且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该商铺迁出及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金由甲方无息退还给乙方，乙方应同时向甲方退还履约保证金收据原件。合同解除或终止的，甲方有权直接从乙方已经支付的履约保证金中据实扣除租金，因延迟交租产生的滞纳金等相关费用，如扣除前述费用后，履约保证金仍有剩余的，甲方应在乙方提交收据原件后将剩余款项返还给乙方，如履约保证金不足以清偿前述费用的，乙方应当自甲方通知之日起5日内补足前述费用。合同第五条5.5:甲方向乙方提供商铺，并统一装修，装修标准见附表一《商铺装修和附属设备、设施配备表》所示，商铺交付后，乙方有权对该商铺进行室内装修，但是不能改变其主体结构及外立面等甲方规定项目。乙方在装修前，必须提前向甲方或物业管理公司提供完整的装修方案及图纸，经甲方或物业管理公司审批同意后，乙方应当将装修方案报相关消防部门批准后才能到物业管理公司办理装修进场手续及领取施工许可证；5.7:本合同期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，甲方有权无条件收回商铺，乙方须在租赁期满或合同终止后3日内迁出并将商铺腾空后连同甲方提供的配套设施以原状态交还甲方，商铺内一切原有设施、镶嵌于建筑物结构的已形成附合的乙方装饰装修物无偿归属甲方，对于乙方应当移走而未按时移走的其他留置物品，甲方有权自由处分，乙方不持异议，也不得因此向甲方主张任何权利。合同第六条6.1:甲乙双方同意由甲方指定的物业管理公司行使本商场的物业服务管理权，关于本商场的管理、服务等一切权利和义务概由物业管理公司享有和承担，并由乙方与物业管理公司签订物业管理服务合同进行约定；6.2:甲方全权委托物业管理公司进行商铺的入场、退铺验收。；6.5乙方应按其与甲方指定的物业管理公司签署的物业管理服务合同相关约定缴纳水电费、物业管理费等其他款项。合同第十一条11.1:在租赁期内，有下列情况之一的，甲方可以书面通知乙方解除合同，要求乙方返还该商铺，乙方已支付的所有一切款项不予退还且甲方有权要求乙方按照当年租金的3‰支付违约金及赔偿甲方由此遭受的损失。（1）乙方全部或部分逾期支付租赁租金或其他费用超过15天。（5）乙方擅自撤场的。；11.4:乙方须按时向甲方缴付租金等费用，乙方迟延缴付，除应支付租金及应缴费用外，还须向甲方支付迟延违约金，迟延违约金从自租金应缴纳期限届满之日起，每逾期一日按所欠缴金额的3‰计算，且甲方或物业管理公司有权采取如下措施进行催收。（3）逾期超过十五日的，甲方或其所指定的物业管理公司有权停止向该商铺提供电、水、中央空调、电话及商场的其他设施及相应服务；11.5:因乙方违约导致本合同提前解除或者本合同终止之日起三日内，乙方未迁出该商铺或恢复原状的，乙方同意甲方自行收回本该商铺，并授权甲方或其指定的物业管理公司对乙方放置在该商铺内的物品予以搬迁、变卖或作价销售处理，变卖或作价销售所得价款抵作应向甲方支付的租金、管理费、水电费、违约金等各种欠费及赔偿甲方的损失，并承担甲方因处理上述财物及将该商铺恢复原状所产生的一切费用，不足部分由乙方补足，剩余部分退还给乙方；11.6:本合同提前终止或租期届满后，乙方须在租期届满或本合同终止后当日内清缴所有相关的应付款项，凭甲方开具的退租通知单到物业管理处办理迁出手续，将该商铺恢复原状并与物业管理处人员共同验收本物业，签署书面验收记录，并将该商铺大门及其他所有锁钥及甲方于该商铺内所设立的固定装置、设备在完好无缺可供使用的状况下交回甲方（自然折旧的除外）后迁出该商铺。合同第十二条12.2:在租赁期内有下列情况之一的，任何一方均有权解除本合同，双方互不承担责任，甲乙双方各自承担己方的一切损失。（3）经市政有关部门批准，包含该商铺在内的整栋建筑物被规划为动迁范围，或其他因法律、法规、国家政策禁止的情况出现，致使本合同不能继续履行的。合同第十三条13.1:本合同一方当事人依法或依本合同约定行使解约权，应当以书面形式通知对方，合同自通知送达对方时解除。合同第十八条18.2:由于乙方欠费导致甲方诉讼追索乙方欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。合同第二十条20.1:甲乙双方共同确认本合同约定的违约责任是恰当的，均放弃请求人民法院降低或减少违约责任的权利；20.2:除本合同另有约定外，甲乙双方中的任何一方不能履行其他义务，除守约方书面催告后仍不能在15日内作符合约定的改正或补救的，守约方有权要求违约方按当时月租金的3‰支付违约金直至其改正或补救之日止或者按照当年租金的3‰支付违约金（以价高者为准），并赔偿自身由此遭受的损失，且守约方有权单方书面通知违约方解除本合同。涉案商铺所在的建筑物已经办理房地产权证，权属人为广州新机场穗和建设开发有限公司，该公司将含涉案商铺在内的物业出租给穗和公司。2018年5月1日，穗和公司将涉案商铺交付给了叶国象。2018年3月27日，叶国象向穗和公司支付了履约保证金78900元、入场费110000元。叶国象向穗和公司支付租金至2019年11月30日。2020年1月3日，叶国象委托广东合邦律师事务所饶旸律师向穗和公司出具《律师函》，以该公司在未告知的情况下于2019年10月开始拆除并围蔽标的物业所在的华通广场导致无客流量亏损严重，且对标的物业停水停电导致无法经营为由，通知自律师函向该公司注册地址以EMS发出之日起第3日解除，要求返还履约保证金、入场费、水电费保证金、管理费保证金共计202401元。穗和公司于当日收到该律师函。2020年1月6日，穗和公司向叶国象出具《关于叶国象先生的复函》，对叶国象提出解除合同的理由不予确认，但表示同意解除合同，保留按照租赁合同约定追究责任的权利。叶国象陈述于2020年1月9日收到该复函。原审诉讼中，叶国象主张还向穗和公司支付了水电保证金10000元、管理费保证金3501元，穗和公司否认收取了该款项。叶国象提交的收据上加盖了广州市鸦湖物业管理有限公司印章。叶国象确认其与广州市鸦湖物业管理有限公司签订了物业管理合同。叶国象陈述于2020年1月11日将涉案商铺交还给了穗和公司，当时是将钥匙给回了广州市鸦湖物业管理有限公司的客服人员。穗和公司不予确认上述交还时间。叶国象提供了其与穗和公司黄锐深的微信往来记录，2020年1月10日15时54分叶国象发送“黄总我们这边欠商场多少钱?你给个清单我，档口锁钥你看几时有空我交回给商场”，黄锐深回复“我晚点给你吧。”，2020年1月11日10时12分叶国象发送“黄总，你好，我那A027铺今天已经交回2副锁钥给二楼物业了”。2020年5月7日，叶国象与穗和公司共同对叶国象仍放置于涉案商铺的财物和设备进行了清点，并由叶国象取回。对于涉案商铺装修费用，叶国象提供了其与案外人曾云光于2018年4月25日签订的《装修工程施工合同》。曾云光于2019年1月30日出具《收据》，载明收到涉案商铺装修费76800元。现叶国象按涉案商铺已使用一年折旧后主张装修费63000元。穗和公司提供了《民事委托代理合同》和律师费发票，证明因涉案纠纷支出了律师费30000元。原审法院认为，叶国象与穗和公司签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应恪守履行。叶国象于2020年1月3日以向穗和公司寄送律师函的形式提出解除涉案租赁合同，穗和公司于同年1月6日复函，虽然穗和公司对叶国象提出解除租赁合同的理由不予认可，但明确表示同意解除租赁合同，应视为双方已协议解除涉案租赁合同，解除合同的时间应为叶国象收到穗和公司复函之日即2020年1月9日。关于穗和公司是否违约的问题。叶国象认为穗和公司在未告知的情况下于2019年10月开始拆除并围蔽与涉案商铺所在华通广场相连的建筑，导致无客流量，致其亏损严重，主张穗和公司违约。对此，按照涉案合同第一条1.3的约定，穗和公司将涉案商铺出租给叶国象，仅负有向叶国象表明签订合同时该商铺的地理位置和现有状况的告知义务，穗和公司并未向叶国象作出对该商铺周边环境及配套设备现状或用途的承诺。又根据涉案合同第七条7.6的约定，穗和公司享有保留、改进、扩充、增加或减少该物业的用途、数目或面积的权利，享有进行或同意任何其他人在该商铺所在建筑物或在相邻建筑物上从事改建、翻新等权利，如上述权利的实施将直接导致该商铺不适于使用时，因此产生的全部费用均由叶国象承担。从上述约定可见，叶国象将因与涉案商铺临近的建筑物被围蔽或拆除导致其经营亏损归咎于穗和公司，理据不足，穗和公司对此不存在违约情形，故原审法院对叶国象该主张不予采信。叶国象还认为穗和公司于2019年12月25日对涉案商铺停水停电，致其无法继续经营，主张穗和公司违约。对此，根据涉案合同第三条3.2的约定，除首期租金外，叶国象应于每月的25日支付下个月的租金。又根据涉案合同第十一条11.4的约定，叶国象须按时向穗和公司缴付租金等费用，逾期超过十五日的，穗和公司有权停止向该商铺提供电、水、中央空调、电话及商场的其他设施及相应服务。因叶国象未按上述约定向穗和公司支付2019年12月1日后的租金，穗和公司对涉案商铺停水停电有合同依据，故原审法院对叶国象该主张亦不予采信。基于上述理由，原审法院对叶国象提出调查白云区鹤龙六路187号之四十三、187号之四十五、187号之四十九201房房产报拆、报建材料的申请不予接纳。关于穗和公司应否向叶国象返还履约保证金、入场费、水电保证金、管理费保证金的问题。鉴于涉案合同已解除，穗和公司应向叶国象返还该履约保证金78900元。对于入场费，双方并未就退还该费用作约定，原审法院酌定穗和公司向叶国象退还未使用涉案商铺期间的费用。关于涉案商铺的交还时间，双方既已于2020年1月9日协商一致解除合同，叶国象主张于2020年1月11日向在场的物业管理方的工作人员交还了涉案商铺钥匙，并提供了相应的视频资料，虽然穗和公司不予确认，但鉴于双方此前已经于2020年1月9日协商一致解除合同，且按照合同约定双方委托物业管理公司代为办理退铺验收事宜，综合上述情况，原审法院对叶国象主张已于2020年1月11日将涉案商铺交还给穗和公司的意见予以采纳。经核算，穗和公司应退还叶国象入场费72722元【（20天÷30天+39个月）÷（5年×12个月）×110000元】。关于水电保证金、管理费保证金，因叶国象提供的收据上加盖的是鸦湖公司印章，叶国象与穗和公司亦未约定穗和公司自行收取或委托鸦湖公司收取上述两项保证金，叶国象向穗和公司主张退还上述两项保证金理据不足，不予支持。关于穗和公司应否向叶国象赔偿装修损失及支付资金占用损失的问题。如上所述，叶国象并无充分证据证实穗和公司存在违约行为，故其主张装修损失及资金占用损失理据不足，对此不予支持，对叶国象要求对涉案商铺装修费用进行鉴定的申请亦不予接纳。关于叶国象应否向穗和公司支付租金及违约金的问题。穗和公司主张叶国象支付了截至2019年11月的租金，叶国象没有证据证明其已经支付其后的租金，故穗和公司主张叶国象应向穗和公司支付2019年12月1日至2020年1月11日期间的租金合理合法，应予支持。上述期间的租金为37740.5元（27615元×1个月+27615元÷30天×11天），对超出部分反诉请求不予支持。按照涉案合同第二十条20.2的约定，穗和公司要求叶国象支付违约金合理合法，予以支持，对于违约金计算标准，因逾期支付租金的损失主要表现为利息损失，穗和公司主张按每日千分之三计付违约金明显过高，原审法院酌定按年利率24%计算，其中27615元自2019年11月26日起计付至清偿之日止，10125.5元自2019年12月26日起计付至清偿之日止，对超出部分反诉请求不予支持。关于叶国象应否向穗和公司支付律师费的问题。根据涉案合同第十八条18.2的约定，由于叶国象欠付穗和公司租金，且穗和公司提交了《民事委托代理合同》和律师费发票证实其支出了律师费30000元，故对穗和公司主张叶国象支付律师费30000元的反诉请求予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年7月10日作出判决如下:一、叶国象与广州新机场穗和集团有限公司于2018年3月26日签订的《商铺租赁合同》于2020年1月9日解除；二、自本判决生效之日起十日内，广州新机场穗和集团有限公司向叶国象返还履约保证金78900元；三、自本判决生效之日起十日内，广州新机场穗和集团有限公司向叶国象返还入场费72722元；四、自本判决生效之日起十日内，叶国象向广州新机场穗和集团有限公司支付租金37740.5元及违约金（违约金按年利率24%计算，其中27615元自2019年11月26日起计付至清偿之日止，10125.5元自2019年12月26日起计付至清偿之日止）；五、自本判决生效之日起十日内，叶国象向广州新机场穗和集团有限公司支付律师费30000元；六、驳回叶国象的其他诉讼请求；七、驳回广州新机场穗和集团有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费5286元，由叶国象负担2268元，由广州新机场穗和集团有限公司负担3018元。反诉受理费1662.7元，由广州新机场穗和集团有限公司负担917.7元，由叶国象负担745元。经二审审查，原审判决查明事实基本无误，本院予以确认。另查明，双方于2018年3月26日签订的《商铺租赁合同》第7.6条约定，甲方享有保留、改进、扩充、增加或减少该物业的用途、数目或面积的权利，享有进行或同意任何其他人在该商铺所在建筑物或在相邻建筑物上从事改建、翻新等权利，如上述权利的实施将直接导致该商铺不适于使用时，甲方有权提前一个月书面通知乙方终止本合同，并无需承担任何违约责任及作出任何补偿；乙方同意无条件配合甲方办理退场手续，甲方应按照本合同约定向乙方退还履约保证金。在甲方完成商场改造后，甲乙双方可另行协商重新驻场事宜。本案二审中，被上诉人叶国象提交了涉案华通广场在2020年12月10日的现场照片，以证明：穗和公司确实存在改造涉案商铺所在商场，但未按合同约定履行提前告知及与租户办理退场手续和退还履约保证金义务的事实。上诉人穗和公司对此质证如下：该证据不属于二审新证据，也无法反映照片中建筑物的具体位置，且原审法院认定穗和公司不存在违约行为，叶国象未提起上诉，故该事实不属于二审的审理范围。本院认为，本案二审的争议焦点包括：其一，叶国象应向穗和公司支付租金至何时止；其二，穗和公司是否应向叶国象返还履约保证金；其三，穗和公司是否应向叶国象返还入场费。关于叶国象应向穗和公司支付租金至何时止的问题。穗和公司以叶国象尚有物品遗留在涉案商铺内，叶国象未履行腾空义务为由，上诉认为叶国象单方将商铺钥匙交付物业公司前台的行为不能产生退租的法律效果，但叶国象已于2020年1月11日通过微信明确告知穗和公司工作人员已将商铺钥匙交至鸦湖公司处，在此之前，双方已通过往来函件就解除合同一项达成一致，双方之后也有通过微信沟通商铺钥匙交还问题。在此情况下，穗和公司应当及时收回商铺以避免损失进一步扩大，穗和公司未举证证明其有催告叶国象将商铺内物品搬离而遭叶国象拒绝，故依据现有证据不足以认定叶国象将物品遗留在涉案商铺内构成穗和公司收回涉案商铺的实质障碍。据此，原审判决叶国象向穗和公司支付租金至2020年1月11日止合理适当，可予维持。穗和公司以叶国象直至2020年5月7日才腾空涉案商铺为由诉请叶国象支付租金至该日止，理据不充分，本院不予采纳。关于穗和公司是否应向叶国象返还履约保证金的问题。依据已查明的事实，在合同约定的租期届满之前，叶国象无合同依据和法律依据要求解除合同并于2020年1月11日撤场，并迟延支付2019年12月1日起的租金，至叶国象撤场时已超过15天，故其行为已构成违约，穗和公司据此发函通知叶国象同意解除合同。依据双方在《商铺租赁合同》中的约定，穗和公司有权不退还叶国象已支付的一切款项。据此，穗和公司抗辩不予退还叶国象履约保证金符合合同约定，原审判决对此不予采纳有失妥当，应予纠正。穗和公司上诉请求改判其无需向叶国象返还履约保证金合法有据，应予支持。关于穗和公司是否应向叶国象返还入场费的问题。虽然双方在《商铺租赁合同》中约定在叶国象违约导致穗和公司主张解除合同的情况下，穗和公司可不予退还叶国象已支付的一切款项，但入场费应系叶国象为取得承租涉案商铺权利而支付的一次性对价款，该项费用的支出与叶国象履行后续承租人义务无关，该费用理应分摊至合同约定的租期内。在合同因解除而提前终止的情况下，穗和公司宜将分摊至剩余租期内的入场费返还叶国象。故此，原审判决穗和公司向叶国象返还部分入场费并无不妥，可予维持。《商铺租赁合同》虽因叶国象违约而解除，但叶国象已承担相当于三个月租金的履约保证金被没收的违约责任，故穗和公司以合同有约定入场费无需返还，且系叶国象违约导致合同被解除为由，上诉认为其无需向叶国象返还入场费，有违公平合理原则，本院不予采纳。另，穗和公司在本案原审中未否认其收取入场费的事实，故其以其并非入场费的收取主体为由，上诉认为其无需返还，与事实不符，本院亦不予采纳。综上所述，穗和公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初3216号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第七项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初3216号民事判决第二项、第六项；三、驳回叶国象的其他诉讼请求。本案一审本诉受理费5286元，由叶国象负担3760元，由广州新机场穗和集团有限公司负担1526元；反诉受理费1662.7元，由广州新机场穗和集团有限公司负担917.7元，叶国象负担745元。二审案件受理费5178元，由叶国象负担1580元，广州新机场穗和集团有限公司负担3598元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  郑怀勇审判员  邓 颖二〇二〇年十二月二十八日书记员  王文杰唐颖琪