广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终1890号上诉人（原审被告、反诉原告）：梅州市金俊贸易有限公司。住所地：梅州市************。法定代表人：赖文雄，该公司执行董事。上诉人（原审被告、反诉原告）：梅州市金俊贸易有限公司阳光手机超市。住所地：梅州市****。负责人：赖文雄。上述两位上诉人的共同委托诉讼代理人：刘琴，广东法敏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：侯峰敏，男，汉族，1968年10月22日出生，住所地：梅州市梅江区**********。被上诉人（原审原告、反诉被告）：侯健敏，男，汉族，1970年12月6日出生，住所地：梅州市梅江区**********。上述两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：张萍、李佳玮，广东客中梅律师事务所。原审被告（反诉原告）：赖文雄，男，汉族，1977年5月20日出生，住所地：梅州市梅县********。原审被告（反诉原告）：吕秋红，女，汉族，1981年8月23日出生，住所地：梅州市梅江区**************。上述两位原审被告的共同委托诉讼代理人：刘琴，广东法敏律师事务所律师。上诉人梅州市金俊贸易有限公司（以下简称“金俊公司”）、梅州市金俊贸易有限公司阳光手机超市（以下简称“阳光手机超市”）因与被上诉人侯峰敏、侯健敏，原审被告赖文雄、吕秋红租赁合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院（2020）粤1402民初2085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人金俊公司及阳光手机超市、原审被告赖文雄及吕秋红的共同委托诉讼代理人刘琴，被上诉人侯峰敏、侯健敏的共同委托诉讼代理人李佳玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金俊公司、阳光手机超市上诉请求：1、撤销广东省梅州市梅江区人民法院(2020)粤1402民初2085号民事判决第二、四、五项，改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求；2、本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，导致判决错误。理由如下：1、一审判决查明(判决P8倒数第2段)“上诉人于2020年3月14日发送微信给被上诉人，告知其上诉人决定于2020年3月15日正式停止营业，希望给予10天搬迁期，之后，上诉人正式停止营业。”上诉人提供了2020年4月21日拍摄的照片，证实停业后被上诉人在案涉店铺大门张贴招租广告。以上事实充分说明被上诉人已在2020年3月同意上诉人解除案涉店铺租赁合同，知悉上诉人在25号前(10天)搬迁完毕，一审判决认定双方合同于2020年3月25日解除正确，但认为店铺内仍存放有上诉人的柜台，即上诉人未腾空店铺，双方未交接是错误的。上诉人在2020年3月14日发送给被上诉人的短信中已十分明确10天搬迁期，也即，2020年3月25日是双方合同解除和店铺腾空之日。对上诉人在店铺内存放的柜台，上诉人早已明确告知被上诉人柜台是上诉人不要了的东西，不再带走，可任由其处理，对此，上诉人在一审庭审时和庭审后仍再次明确，因此，存放在店铺内的柜台未搬走并不影响店铺已腾退的事实，一审法院认为店铺内仍存放有上诉人的柜台，即视为店铺未腾退是错误的、刻板的认定。2、双方合同第十条虽约定上诉人应将商铺腾空交付被上诉人验收并将商铺钥匙交还被上诉人，但事实上，上诉人自承租案涉店铺后，从未收到过被上诉人交付的店铺钥匙，整个**广场(包括上诉人承租的店铺在内)钥匙都是由专人管理，统一开关门，因此，不能死板地认定合同约定应交还钥匙，上诉人未交还就认定双方未交接，上诉人认为3月25日(10天搬迁期届满之日)就是店铺腾空和交接之日。上诉人提供的照片显示拍摄日期为2020年4月21日，也即是说，店铺招租广告只可能早于这个时间张贴，与合同解除时间紧紧衔接，可见被上诉人是认可上诉人腾空并交还了店铺的，不存在需另行交接的问题。退一步讲，如果上诉人未腾空(或未交接)店铺，被上诉人有什么理由张贴招租广告?综上，上诉人已在2020年3月25日(10天搬迁期届满之日)与被上诉人解除合同并腾退店铺，一审判决上诉人应将案涉店腾退并交还错误。同理，因店铺已于2020年3月25日腾退，上诉人无需再支付自2020年4月至腾退之日止的店铺租金，对违约金按月利率2%计至拖欠的租金和占用费付清止亦是错误的，应予纠正。最后需强调的是，上诉人坚持认为店铺于2020年3月25日腾退，双方不存在需要另行办理交接手续的问题。如果二审法院认为该日未腾退，至多也只能计算至一审庭审时，上诉人在一审庭审和庭后多次明确店铺可任由被上诉人处理，一审未对店铺如何处理问题询问双方意见不妥，如果因上诉人提出上诉增大上诉人的损失有失公平。被上诉人侯峰敏、侯健敏答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，上诉人的上诉无理无据，依法应驳回上诉，维持原判。理由如下：一、一审判决认定上诉人未将店铺腾退并交还给被上诉人，事实清楚、证据充分。1、根据租赁合同第十条的约定，租赁合同终止（或解除）后，乙方应于解除合同之日将租赁商铺腾空，交付甲方验收并将承租商铺交还甲方；如届时未能交付验收或交还钥匙，须按本合同规定承担违约责任。上诉人在2020年3月14日发微信称决定于2020年3月15日正式停止营业，并要求给予10日搬迁期。但至今上诉人都未将租赁商铺财物腾空，更未交付上诉人验收。上诉人称其早已告知店铺内的东西都是其不要的不属实，上诉人并未举证证明其在一审前有告知被上诉人，而其一审期间虽以书面的形式作出此意思表示，但上诉人一直未将其店内财物腾空（上诉人在一审中自认仍有柜台在店内），更未按合同约定交被上诉人验收，其所谓的告知“店铺内的东西不要了”纯粹是其单方行为，并未得到被上诉人的认可，不能等同或代替上诉人履行了腾退并交还店铺的义务。2、被上诉人张贴招租广告有二种意图，一是**广场除了涉案店铺，还有很多需招租的店铺，该招租广告的内容也只写招租人及联系电话，该招租广告非单针对涉案租赁物的招租；二是因上诉人在2020年3月份提出其要停止营业，被上诉人也考虑到如果上诉人日后依法腾空交还店铺的话，势必要继续寻找承租人，尽可能避免出现空租期。故，被上诉人张贴招租广告的行为不能视作上诉人已履行腾空并交还店铺的义务，上诉人关于“未腾空就没有理由张贴招租广告”的主张与事实不符，与日常生活经验也相悖。二、上诉人关于店铺未腾退，占用费只能计算至一审庭审时的主张无理无据。上诉人在一审期间只是作出店铺内财物可任由被上诉人处理的意思表示，而非提出交还店铺给被上诉人。且被上诉人并未处理，同时被上诉人也不同意把本该由上诉人履行的腾空财物义务转嫁至自己身上。因此在上诉人一未腾空店铺内财物，二未请求由一审法院主持先进行店铺交接的情况下，一审法院未询问双方店铺如何处理并无不妥。至于上诉人不服一审判决选择提起上诉，那么其占用店铺的事实继续存在，占用费当然应计至其将店铺交还之日；上诉人主张的其提出上诉增大了上诉人的损失，该损失完全是其不懂把控诉讼风险所致，当然应由其自行承担，故上诉人关于占用费至多只能计算至一审庭审时的主张无理无据。综上所述，一审判决认定上诉人未将店铺腾退并交还给被上诉人事实清楚，证据充分。上诉人请求撤销一审判决第二、四、五项并改判的理由不成立，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。原审被告赖文雄、吕秋红的意见与上诉人金俊公司、阳光手机超市一致。侯峰敏、侯健敏向一审法院提出诉讼请求如下：1.判令解除俩原告与被告阳光手机超市于2016年10月1日签订的《**商业广场租赁合同》；2.判令被告阳光手机超市立即腾退并向俩原告交还租赁物梅州市******鸿都世纪广场第壹层1A22商铺；3.判令被告阳光手机超市交付的履约保证金25000元归俩原告所有；4.判令四被告向俩原告支付自2019年10月1日起至《**商业广场租赁合同》解除之日止以19242元/月计算的租金（暂计至2020年6月30日止为173178元）；5.判令四被告向俩原告支付计至2020年6月30日止的物业管理费15393.60元，从2020年7月1日起至交还店铺之日止的物业管理费按2565.60元/月的标准继续计算；6.判令四被告向俩原告支付拖欠的水电费6139.80元；7.判令四被告向俩原告支付自2019年9月21日起至《**商业广场租赁合同》解除之日止，以实欠租金为基数（即2019年9月21日至2019年10月20日按拖欠的租金19242元为基数，第二个月按拖欠的租金19242元×2为基数，第三个月按拖欠的租金19242元×3为基数，以此类推）按月息2%标准计算的滞纳金（暂计至2020年6月20日的违约金为17317.80元）；8.判令四被告从合同解除之日起至实际腾退交还店铺之日止，按38484元/月的标准向俩原告支付房屋占有使用费；9.判令四被告承担本案诉讼费用。阳光手机超市、金俊公司、赖文雄、吕秋红向一审法院提出反诉请求：请求判令俩原告返还25000元履约保证金。一审法院经审理认定事实如下：被告阳光手机超市是被告金俊公司的分公司，被告赖文雄、吕秋红是夫妻，赖文雄同时是金俊公司法定代表人、阳光手机超市负责人。2016年10月1日，俩原告与被告阳光手机超市签订一份《**商业广场租赁合同》。其中合同第四、五条约定俩原告将其位于梅州市******鸿都世纪广场第壹层1A22商铺出租给被告阳光手机超市，租赁期限从2016年10月1日至2019年9月30日；每月租金（含税费）19242元、物业费2565.6元，水电费按月计收，租金按先交租后使用原则支付，每月15至20号交纳下一月租金，物业费、上月水电费则以当月15至20号交纳；阳光手机超市如全部或部分延迟交纳租金及其他费用，每延迟一天按应缴交额3‰作为滞纳金，延迟交纳超过30天的，原告有权终止合同。第六条约定阳光手机超市签订合同日交纳履约保证金25000元；阳光手机超市未结清租赁合同规定的各项应付款项（包括违约金）的，原告有权在保证金中扣除。第九条约定阳光手机超市如延迟交付租金等费用超15日，原告有权单方终止合同，原告解除合同的自书面通知被告阳光手机超市起合同解除。第十条约定终止（或解除）合同时，阳光手机超市应将商铺腾空交付原告验收并将商铺钥匙交还原告；如届时未能交付验收或交还钥匙，阳光手机超市须按合同规定承担违约责任。第十一条违约责任约定合同租赁期满或依约解除时，被告阳光手机超市未按约定期限将商铺交付原告验收或交还商铺钥匙的，自租赁期满或解除本合同之日起，每延迟一天应向原告支付相当于原租金（按天计算）三倍的违约金；因阳光手机超市违约致使合同解除的，或阳光手机超市单方要求提前终止合同的，履约保证金不予退还。签订租赁合同后，原告收取了阳光手机超市履约保证金25000元。阳光手机超市每月租金均由被告吕秋红个人账户支付给原告。2019年9月30日租期届满后，被告阳光手机超市继续使用1A22店铺经营手机，原告亦同意，但双方未续签书面租赁合同。阳光手机超市从2019年10月开始拖欠店租未付，水电费、物业费则缴交至2020年1月。2020年2月始，阳光手机超市水电费、物业费也未缴交。诉讼中，被告确认尚欠原告2020年2月水电费2364.4元、3月水电费1224.4元；对3月份的物业费主张应减半收取，因其下半月未经营。2020年3月14日，被告吕秋红发微信给原告店铺管理人，称阳光手机超市决定于2020年3月15日正式停止营业，希望原告给予10天搬迁期。之后，阳光手机超市正式停止营业。据被告提供的2020年4月21日拍摄的照片，停业后原告在1A22店铺卷闸门上张贴了一张招租广告，阳光手机超市据此认为原告已同意解除租赁合同，双方租赁合同2020年3月已解除。因对拖欠的店租、水电费等费用一直与被告阳光手机超市协商未果，原告将四被告诉至一审法院，提出上述诉讼请求。四被告则到庭作出如上答辩意见，阳光手机超市当庭提出反诉。另查明，金俊公司成立于2003年，股东为赖文雄、吕秋红。被告赖文雄、吕秋红于2007年登记结婚。一审法院认为，俩原告与被告阳光手机超市2016年10月1日签订的《**商业广场租赁合同》合法有效。该租赁合同2019年9月30日到期后，双方未续签租赁合同，但阳光手机超市继续使用该店铺，俩原告无异议，依《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案争议焦点主要有：1.租赁合同在2020年3月是否已解除；2.涉案店铺是否已交还原告；3.被告阳光手机超市的违约责任；4.被告赖文雄、吕秋红应否承担连带责任。对争议1，依《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同。被告阳光手机超市2020年3月14日微信通知原告其将于2020年3月15日停止营业，并要求给予10日搬迁期，该行为应理解为提出解除租赁合同，因此应认定10日后即2020年3月25日双方租赁合同正式解除。因合同已解除，原告诉请解除租赁合同不予支持。对争议2，依双方租赁合同第十条，租赁合同终止（或解除）后，双方应办理店铺交接手续，阳光手机超市需将店铺钥匙交还原告。本案中，阳光手机超市在租赁合同解除后，未将店铺钥匙交还原告，也未与原告办理店铺交接手续，因此不能认定店铺已交还原告。被告阳光手机超市辩称整个**商业广场的商铺由专人管理，原告实际未交付钥匙给其，其也不需交还钥匙给原告的意见，未提供证据证实，且与合同约定矛盾，不予采信。阳光手机超市辩称原告贴出了招租广告，视作店铺已交还，依上述理由，同样不采纳。对争议3，因租赁合同解除后阳光手机超市未将其店内财物腾空（仍有柜台在店内），也未将钥匙交还原告，因此原告要求其腾退并交还店铺应予支持。阳光手机超市诉讼中放弃店内财物的声明不能视作或代替腾退行为。原告要求判令履约保证金25000元归其所有，因租赁合同约定履约保证金不予退还的情形为阳光手机超市违约致使合同解除，以及阳光手机超市单方要求提前终止合同，而本案解除合同原因并非因阳光手机超市违约导致，也谈不上提前解除，故对该诉请不予支持。相应地，阳光手机超市要求原告返还履约保证金25000元的反诉请求予以支持。被告阳光手机超市在不定期租赁期间一直未付租金，原告要求其支付拖欠的租金予以支持。对于租金标准，2019年10月至2020年1月的仍按原合同标准计，2020年2、3月因受“新冠肺炎疫情”影响，一审法院结合被告仍可营业的事实以及最高人民法院相关指导意见精神，酌情按原合同标准80%计算，即2019年10月至2020年3月租金为19242元×4个月+19242元×80%×2个月=107755.2元。同时，因阳光手机超市未交还店铺钥匙给原告，本身又有柜台留在店内，实际仍控制、占有店铺，因此原告要求其支付合同解除后至腾退店铺止的占用费予以支持，占用费标准参照租金标准计算。原告要求被告阳光手机超市支付延交租金期间的滞纳金，有合同为依据，该滞纳金性质上属于违约金，原告调低标准按月利率2%计合理，予以支持。原告要求阳光手机超市按租金标准的两倍支付合同解除后的店铺占用费，因原告未提供除店租损失外其他损失的证据，不予支持。结合本案实际，对阳光手机超市未支付占用费期间的其他损失以欠款本金数同样按每月2%计算。另外，至合同解除前拖欠的物业费、水电费，阳光手机超市亦应支付给原告，其中物业费需支付5131.2元（2565.6元×2个月），水电费需支付3588.8元（2364.4元+1224.4元）。被告要求2020年3月份物业费减半收取不予支持。原告要求阳光手机超市支付2020年4月至腾退止的物业费，因合同已解除，不予支持。原告要求被告金俊公司对阳光手机超市债务共同承担责任，因阳光手机超市属于金俊公司的分公司，依《中华人民共和国公司法》第十四条“分公司的民事责任由公司承担”的规定，予以支持。对争议4，据金俊公司工商资料，该公司成立于2003年，成立时实缴出资，当时股东赖文雄、吕秋红尚未结婚（2007年结婚），出资款是各自婚前财产，并非共同财产，因此不能认定实质属于一人公司。原告以金俊公司实属一人公司，股东不能证明公司财产独立于股东自己财产为由，要求该被告赖文雄、吕秋红承担连带责任不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告侯峰敏、侯健敏与被告梅州市金俊贸易有限公司阳光手机超市间关于梅州市******商铺的《**商业广场租赁合同》于2020年3月25日解除；二、被告梅州市金俊贸易有限公司阳光手机超市、梅州市金俊贸易有限公司应于判决生效后五日内，将梅州市******腾退并交还给原告侯峰敏、侯健敏；三、被告梅州市金俊贸易有限公司阳光手机超市、梅州市金俊贸易有限公司应于判决生效后五日内，支付2019年10月至2020年3月的店租107755.2元给原告侯峰敏、侯健敏；四、被告梅州市金俊贸易有限公司阳光手机超市、梅州市金俊贸易有限公司应于判决生效后五日内，支付2020年4月至腾退出1A22商铺之日止，按每月19242元计算的占用费给原告侯峰敏、侯健敏；五、被告梅州市金俊贸易有限公司阳光手机超市、梅州市金俊贸易有限公司应于判决生效后五日内，支付2019年9月21日起至拖欠的租金、占用费付清止，按每月实欠款数以月利率2%计算的违约金及损失给原告侯峰敏、侯健敏；六、被告梅州市金俊贸易有限公司阳光手机超市、梅州市金俊贸易有限公司应于判决生效后五日内，支付2020年2、3月的物业费5131.2元给原告侯峰敏、侯健敏；七、被告梅州市金俊贸易有限公司阳光手机超市、梅州市金俊贸易有限公司应于判决生效后五日内，支付2020年2、3月的水电费3588.8元给原告侯峰敏、侯健敏；八、驳回原告侯峰敏、侯健敏其他诉讼请求；九、反诉被告侯峰敏、侯健敏应于判决生效后五日内，返还履约保证金25000元给反诉原告梅州市金俊贸易有限公司阳光手机超市。该25000元反诉被告可在反诉原告上述判项应付款中直接抵销。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费按规定减半收取2427.72元（原告已预交），由俩原告负担388元，被告梅州市金俊贸易有限公司阳光手机超市、梅州市金俊贸易有限公司负担2039.72元。反诉费212.5元（被告已预交），由俩原告负担。本院对一审判决查明的事实予以确认。二审中上诉人提交了光盘一份据以证明除上诉人外，其他店铺也是专人管理，统一开关门，被上诉人从未交付店铺钥匙给上诉人，合同约定明显与实际履行不符。被上诉人质证认为被上诉人对光盘的真实性、合法性、关联性均有异议。被上诉人认为，就算上诉人并无涉案店铺的钥匙，但若解除合同，就应按照双方签订的《**商业广场租赁合同》的第十条第（10.2）点的约定，履行将涉案店铺交给被上诉人验收，验收通过后将店铺交还给被上诉人的义务。但是，上诉人于2020年3月14日通过微信告知其于次日起闭店，并希望给予10天搬迁期。后被上诉人于2020年3月19日通过微信发送通知给上诉人，该通知中明确说明“在2020年3月15日接到吕秋红经理的电话通知，告知我方从今日起闭店，但一直未进行商铺交接手续。同时我方明确告知商铺应进行交接，否则我方视为继续占用，同时需要支付租金的”，后上诉人便再也没有和被上诉人协商店铺交接的事宜，且上诉人在一审中也自认在涉案店铺中仍留有其柜台，并至一审庭审前都未告知店铺内的东西不要。因此，被上诉人认为上诉人没有涉案店铺的钥匙不代表其就不需要履行腾退并交还店铺的义务。在上诉人至今未履行店铺验收交接的义务的情况下，其继续留有财物在店铺中，占用店铺的事实继续发生，理应支付占用店铺期间的占用费。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，依法应驳回其全部上诉请求，维持原判。本院认为，本案所涉店铺与所在**广场其他店铺均由专人管理，统一开关门，因此不存在解除租赁合同时移交钥匙的问题。被上诉人对上诉人提交的拍摄于2020年4月21日在涉案店铺张贴的招租广告照片的真实性无异议，据此应认定被上诉人于当日前已同意解除租赁合同且已接收店铺并对外另行招租，上诉人需交付的租金应计算至当月即2020年4月。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省梅州市梅江区（2020）粤1402民初2085号民事判决第一、三、五、六、七、九项判决；二、撤销广东省梅州市梅江区（2020）粤1402民初2085号民事判决第二、四、八项判决；三、驳回被上诉人侯峰敏、侯健敏的其他诉讼请求。一审案件受理费按规定减半收取2427.72元（已由被上诉人侯峰敏、侯健敏预交），由被上诉人侯峰敏、侯健敏负担1000元，由上诉人梅州市金俊贸易有限公司阳光手机超市、梅州市金俊贸易有限公司负担1427.72元；反诉案件受理费212.5元（已由上诉人梅州市金俊贸易有限公司、梅州市金俊贸易有限公司阳光手机超市及原审被告赖文雄、吕秋红预交），由被上诉人侯峰敏、侯健敏负担。由一审法院退回被上诉人侯峰敏、侯健敏多预交的案件受理费1215.22元，上诉人梅州市金俊贸易有限公司、梅州市金俊贸易有限公司阳光手机超市应于本判决生效之日起5日内向一审法院缴纳1215.22元；二审案件受理费4855.44元（已由上诉人梅州市金俊贸易有限公司阳光手机超市、梅州市金俊贸易有限公司预交），由上诉人梅州市金俊贸易有限公司阳光手机超市、梅州市金俊贸易有限公司负担2000元，由被上诉人侯峰敏、侯健敏负担2855.44元.由本院退回上诉人梅州市金俊贸易有限公司阳光手机超市、梅州市金俊贸易有限公司多预交的二审案件受理费2855.44元，被上诉人侯峰敏、侯健敏应于本判决生效后五日内向本院缴纳二审案件受理费2855.44元。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 柯 彬审 判 员 孔宁清二〇二〇年十二月二十三日法官助理 黄 可书 记 员 黄怡芬