江西省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）赣民再196号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杭州遇蝶酒店管理有限公司。住所地：浙江省杭州市拱墅区丰潭路**丰元国际大厦****。 法定代表人：周丛斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：元俊华，北京正尊律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：江西茂越实业有限公司。住所地：。住所地：江西省南昌市西湖区洪城大市场三路西南侧****v> 法定代表人：李群，该公司董事长。 再审申请人杭州遇蝶酒店管理有限公司（简称遇蝶公司）因与被申请人江西茂越实业有限公司（简称茂越公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2019）赣01民终667号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年4月14日作出（2020）赣民申1号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。遇蝶公司的委托诉讼代理人元俊华到庭参加诉讼，茂越公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 遇蝶公司申请再审请求：1．撤销二审判决；2．撤销一审判决第三项，改判茂越公司返还遇蝶公司租金104万元、装修损失2625463元及其自起诉之日至还清全款之日止的银行利息；3．本案一审、二审诉讼费用及财产保全费用由茂越公司承担。主要事实和理由：一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1．原判决认定遇蝶公司“在进行案涉房屋建设工程消防设计备案申报时已明知房屋原有用途为办公”这一基本事实缺乏证据证明。（1）2015年10月20日，遇蝶公司与茂越公司签订《商铺租赁合同》，约定茂越公司将其自有的坐落于东湖区胜利路广场招银大厦A座19层（整层）出租给遇蝶公司用于经营酒店，且未经茂越公司同意不得变更经营项目。同时，茂越公司保证遇蝶公司在承租期间可以正常合理的使用案涉房屋。合同签订时，茂越公司向遇蝶公司出具了房屋所有权证复印件均载明为非住宅。茂越公司未告知遇蝶公司案涉房屋是办公用房，隐瞒了案涉房屋不能用于经营酒店的事实真相。（2）2015年12月28日，遇蝶公司与福建闽安投资工程有限公司江西分公司签订《消防工程合同》，将案涉房室内消防（即通常所说的小消防）发包给该公司施工。2016年4月13日，该公司委派员工岳雷（江西分公司负责人岳峰的兄弟）向南昌市东湖区公安消防大队申报建设工程消防设计备案，他个人在申报表的装修工程栏目使用性质空格中填写了“住宿”，原有用途空格中填写了“办公”。2016年8月24日，第二次申报建设工程设计消防备案，岳雷在同一装修工程栏目，使用性质空格中先填写了“住宿”，横线划除后改为“宾馆”，而原有用途空格中填写为“住宿”。2016年9月27日，第三次申报消防安全检查，也是岳雷受其公司指派前往消防大队办理。三次申报表中均没有加盖东湖区玉蝴蝶宾馆公章，也无法定代表人周丛斌签名，消防大队的备案凭证签收人均为岳雷个人。岳雷没有将其三次申报的备案凭证交给遇蝶公司及其法定代表人。但原审据此认定三次申报均是东湖区玉蝴蝶宾馆向南昌市东湖区公安消防大队申报（或申请），故意歪曲了事实，没有任何证据证明。并以遇蝶公司通过法院调查令调取而后向法院提供的“2016年4月13日建设工程消防设计备案申报表反映，遇蝶公司在进行案涉房屋建设工程消防设计备案申报时，已明知案涉房屋原有用途为办公”，其主观推断没有任何证据证明。（3）岳雷受其公司委派到东湖消防大队申报消防备案，虽然在2016年4月3日的申报表中原有用途空格中填写的是“办公”，但在同年8月24日的申报表中，使用性质空格先填写了“住宿”，而后横线划除改写为“宾馆”，而原有用途空格中却填写为“住宿”，充分证明岳雷2016年4月13日所填写原有用途为“办公”是随意填写，不能证明岳雷知道其所做消防工程的房屋原有用途为“办公”，更不能据此推断遇蝶公司对此已明知。（4）遇蝶公司是在全部装修完毕后的2017年5月30日，通过物业公司向遇蝶公司出具消防［2007］第229号《建设工程消防验收意见》时才知晓案涉房屋是非住宅办公用房。此前，茂越公司从未告知遇蝶公司事实真相，所以在2017年3月还向茂越公司支付了第二年度租金52万元。原审判决以此推断遇蝶公司在知悉不同意投入使用、营业的情况下愿意继续承租案涉房屋，没有任何证据证明。二、原判决认定案涉房屋卫生、消防、验收工作由遇蝶公司自行负责，将合同约定的室内消防偷换成结构消防，证据不足。案涉房屋用于合同约定的“经营酒店”因与房屋竣工验收消防备案时的使用性质（办公用房）不相符，“未依法通过验收”，即：茂越公司因租赁标的物履行不能。2016年9月27日，遇蝶公司装修完工，福建闽安投资工程有限公司江西分公司负责人岳雷第三次向东湖消防大队申请消防安全检查，其中：消防控制室、火灾自动报警系统、消防给水设施、自动灭火系统、其他设施器材检查项目均明确记载“合格”，即：通常所说的“小消防验收合格”。履行了合同第七条7.8项中约定遇蝶公司自行申报消防验收的义务。但消防许可及验收备案项目检查记载“未依法通过验收”，具体是作为“公众聚集场所”的案涉房屋因“建筑物或者场所使用情况与消防验收或竣工验收消防备案时的使用性质相符情况”，项目检查明确记载“不相符”；以及安全疏散项目检查，因“无避难层”“无应急广播”，结论明确记载是“疏散通道不合格”，即租赁标的物的“大消防”验收不合格。该证据进一步印证，导致本案合同解除的根本原因是案涉房屋原设计验收是“办公用房”，不能用于合同约定的“经营酒店”的合同目的。即茂越公司不能履行其在合同第十条10.1.4项中的“甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用该商铺”的郑重承诺，是茂越公司单方面过错造成的，茂越公司应当在解除合同的同时依法向遇蝶公司返还已收的租金。三、原判决适用法律确有错误。1．原判决虽然认定“讼争房用于经营宾馆的目的无法实现”，并对解除合同的诉请予以支持，但却适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项之规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。本案不是因遇蝶公司不履行主要债务，而是其因租赁标的物本身的原因，不能用于酒店经营导致标的物履行不能，导致无法实现合同的目的，是茂越公司明知不能为而为之的违约行为造成的，应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，解除合同。2．原判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，判决遇蝶公司承担全部损失，适用法律错误。前已论述，导致本案租赁合同需要解除的根本原因是茂越公司出租案涉房屋不能用于合同约定的酒店经营，致使合同目的不能实现。茂越公司在合同签订时，向遇蝶公司隐瞒了事实真相，导致遇蝶公司投资200多万元用于装修、购置酒店用设备、设施，但遇蝶公司没有使用一天。装修装饰的残值即为遇蝶公司投入的全部款项。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，因茂越公司违约导致合同解除，应当承担遇蝶公司全部的装修装饰损失2625463元。茂越公司在本案起诉期间，不仅原封不动地接受了装修后的房屋，而且转租他人用于公寓经营，其中邓文莉成立的东湖区蝶海主题公寓是第二位经营者，即茂越公司利用遇蝶公司的装修装饰获得了利益。四、有新的证据证明招银大厦的18层也开设了宾馆，遇蝶公司根据《商铺租赁合同》中茂越公司的承诺按照常理判断，地处招银大厦1，地处招银大厦**的案涉房屋也应当可以用于经营酒店（宾馆） 茂越公司未提交答辩意见。 本院再审认为，经查，1.2015年10月20日遇蝶公司与茂越公司签订一份《商铺租赁合同》，其中约定：（1）遇蝶公司确认茂越公司已告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件按现状承租商铺。（2）遇蝶公司装修作业需进行环保、卫生、消防等验收的，应自行负责该等工作，并取得许可或验收合格后方可投入使用。（3）遇蝶公司经营应自行取得与之相适应的各种行政许可及批准（包括但不限于：营业执照、税务登记证、消防及环保合格证）。（4）该商铺为商业用途，遇蝶公司承租用于经营酒店，未经茂越公司书面同意不得变更经营项目。（5）茂越公司保障遇蝶公司在承租期间可以正常合理使用该商铺。2．诉讼中，遇蝶公司主张已向茂越公司支付租赁押金13万元和两年的租金104万元，支出装修费用2625463元。3．涉案房屋因未通过消防验收而未能投入使用和营业。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”根据上述规定及案涉《商铺租赁合同》约定，茂越公司在向遇蝶公司交付案涉租赁房屋时，负有保证案涉租赁房屋能够用于酒店经营的义务。若因茂业公司所提供的案涉租赁房屋本身的用途限制导致不能用于酒店经营，茂越公司应承担相应的责任。本案应在查明案涉租赁房屋不能用于酒店经营的具体原因、遇蝶公司装修支出的具体费用的基础上，对于茂越公司应否及如何向遇蝶公司返还租金和租赁保证金、赔偿装修损失作出认定和处理。原审法院对于本案所涉的上述基本事实未予查明。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下： 一、撤销江西省南昌市中级人民法院（2019）赣01民终667号民事判决和江西省南昌市东湖区人民法院（2017）赣0102民初3007号民事判决； 二、本案发回江西省南昌市东湖区人民法院重审。 审判长  李振峰 审判员  刘晓雯 审判员  江都颖 二〇二〇年十二月十八日 书记员  袁 芳