湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初3794号原告：周小红，男，1969年1月12日出生，汉族，湖北省应城市人，住孝感市。原告：喻学萍，女，1973年7月6日出生，汉族，湖北省应城市人，住孝感市。以上两原告委托诉讼代理人：游贵桥，湖北名流律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书等。被告：湖北丽群房地产开发有限公司。住所地湖北省孝感市营房街机场路**。统一社会信用代码：91420900747692674H。法定代表人：李超群，该公司董事长。委托诉讼代理人：黎先明，湖北名流律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书等。被告：梁福腊，男，1965年12月15日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市孝**。委托诉讼代理人：沈晓霞，湖北名流律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书等。原告周小红、喻学萍与被告湖北丽群房地产开发有限公司(以下简称丽群公司)、梁福腊商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告周小红、喻学萍的委托诉讼代理人游贵桥，被告丽群公司的委托诉讼代理人黎先明，被告梁福腊的委托诉讼代理人沈晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周小红、喻学萍向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2010年11月24日签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令两被告限期按合同约定提供办理房屋权属证书所需资料，为两原告办理房屋不动产证；3.判令两被告立即支付未依约办理权属证书的违约金35017.30元及逾期交房违约金；4.判令两被告立即完善消防设施，消除安全隐患；5.地下室归全体业主所有；6.案件诉讼费由两被告承担。事实和理由：2010年11月24日原告与被告丽群公司签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买两被告开发的位于孝感市××路××单元××楼0812商品房。合同约定：按建筑面积计算，每平方米2877.82元，建筑面积116.27平方米，首付110173元，余款办理银行按揭，合计350173元；出卖人应当在2011年12月28日前依照国家和地方人民政府有关规定交付经验收合格的商品房；逾期交房承担违约责任，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等内容。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。被告仅办理了房屋所有权证，没有办理土地证。同时，两被告应当立即完善消防设施，消除安全隐患。综上，《商品房买卖合同》合法有效，两被告应当继续履行自己的义务，并承担违约责任。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求支持原告上列的诉讼请求。被告丽群公司辩称，1.本案属于旧城改造项目，有本案被告梁福腊、何建洲、李勇华、李超群合作开发的一期，二期是被告梁福腊挂靠被告丽群公司开发的，一期的房产证和土地证已经办理，2016年由于法律和政策调整，房产证和土地证两证合一办理不动产证，在二期中有一个农机公司的一块700平米的土地未办理拍卖流程，不能把两块地合在一起办理一个总的不动产证，需要相关政策对涉及两块地的规划、土地等相关因素进行规定，目前政府相关政策已经制定出台，被告丽群公司也正在协商解决相关问题，办证是时间问题，并非被告丽群公司不愿意办证；2.车库不应当归原告所有，理由是，车库是开发商开发，未纳入公摊面积，根据物权法第三十条规定，开发商依法取得土地并合法建造取得车库的所有权，原告要求车库的所有权归全体业主与法无据；3.消防问题是行政管理范畴，不是法院的审理范围，消防设施在移交使用前是完善的合格的，使用后已过质保期，开发商没有义务再进行修缮；4.违约金不应当支持，因为已经办理房屋和土地的登记，并且有的业主已经办理了房产证，后因政策的调整不能办理，并非开发商的原因不能办理，故根据相关法律和合同第十五条第三项规定，被告丽群公司不应当承担法律责任，根据合同第十五条第二款规定，违约金是按照房款的1%进行计算，而原告请求的数额过高。针对原告的起诉补充意见，逾期交房违约金的请求已经过了诉讼时效，交房时间是2012年2月份，现已过诉讼时效，没有证据证明逾期交房这一事实。被告梁福腊辩称，1.本案与被告梁福腊无任何民事法律关系，原告在诉请中提到由被告梁福腊承担法律责任没有事实依据，请求人民法院驳回原告对被告梁福腊的起诉；2.原告的诉请为原告办理不动产证和完善消防设施，并非人民法院调整的民事法律关系，因此请求人民法院驳回原告的上述两项诉讼请求；3.对被告丽群公司提出的要求追加另外3个合伙人为本案被告的请求，认为没有任何事实依据及法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方提交的证据，本院认定如下：1.原告周小红、喻学萍所提交的证据一、二、三、四、五经本院核实，其具备证据的真实性、合法性、关联性要求，对该五份证据本院依法予以采信；证据六与本案缺乏真实性与关联性，对该证据本院依法不予采信。2.被告丽群公司提交的证据一、二，证明了案涉房屋一期办理了总的土地证和房产证，对该两份证据本院依法予以采信；证据三与本案无关联性，对该证据本院依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月24日,原告周小红、喻学萍与被告丽群公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告周小红、喻学萍购买被告丽群公司开发的位于孝感市××路与××处××单元××商品房××套。合同中与本案争议有关联的内容有：1.建筑面积116.27平方米（后实测面积），单价2877.82元/每平方米，房屋总价款334604元；2.房款首付110173元，余款办理按揭；3.出卖人应当在2011年12月28日前依照国家和人民政府的有关规定，将具备下列水、电、路通的商品房交付买受人使用；4.出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理：……，2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违金，3、因买受人、政府主管部门的原因导致买受人未能在约定的期限内取得权属证书的除外。签订合同后，原告周小红、喻学萍支付全部购房款334604元（因实测面积退还部分付款）。被告丽群公司按约定将案涉商品房交付给了原告周小红、喻学萍，并为原告周小红、喻学萍办理了案涉房屋的房产证，但未按合同约定办理案涉商品房的土地证（或房产证和土地证合一的房屋不动产权证）。双方为是否逾期办证及违约金的数额损失协商未果，以致成诉。另查明，被告丽群公司于2010年8月2日办理了案涉商品房土地证的总证，于2012年1月10日办理案涉商品房的房屋所有权总证。在诉讼过程中，原告放弃主张逾期交房违约金的诉讼请求。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据庭审及双方当事人提供的证据材料，归纳本案的争议焦点如下：1.关于原告周小红、喻学萍与被告丽群公司所签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题;2.关于被告丽群公司是否应该履行办证义务及被告丽群公司是否存在违约行为，其违约金的赔偿问题;3.关于完善消防设施，消除安全隐患的问题;4.关于地下室是否归全体业主所有的问题;5.关于被告梁福腊在本案中承担责任的问题。一、关于原告周小红、喻学萍与被告丽群公司所签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本院认为，被告丽群公司作为具有商品房开发资质的房地产开发企业，其出售给原告周小红、喻学萍的商品房取得了商品房预售许可证明，原告周小红、喻学萍与被告丽群公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思的表示，其内容未违反法律的强制性规定，当属合法有效的合同。二、被告丽群公司是否应该履行办证义务及被告丽群公司是否存在违约行为，其违约金的赔偿问题依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告周小红、喻学萍与被告丽群公司在合同签订后，原告周小红、喻学萍向被告丽群公司交付了全部商品房的价款，但被告丽群公司交付了商品房，只为原告周小红、喻学萍办理了案涉房屋的房产证，未协助办理土地证或是两证合一的不动产权证。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告丽群公司应当继续履行并承担赔偿损失等违约责任。被告丽群公司辩称案涉商品房权属证书迟延办理是二证合一政策调整及农机公司土地未办理拍卖流程。本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，其中“由于出卖人的原因……”的条文，采取的是严格责任的归责原则，即只要是被告迟延办证，就应当认定被告违约，违约即应承担违约责任。被告辩称的迟延办证原因属于政策调整，未提交相应的证据予以证实，也不符合上述司法解释的规定。综上，被告丽群公司对其延迟办理房屋权属证书的行为应当依约承担违约责任。原告主张的按已交纳的购房款10%给付35017.30元违约金，无合同依据，由于案涉商品房已实际交付原告使用，逾期办证并不影响原告对房屋的占有、使用、收益、抵押和买卖，没有降低房屋的价值，同时原告未提交证据表明其因被告违约给其造成了实际损失或预期利益损失，故对原告要求逾期办证违约金按已交纳的购房款10%给付，本院不予支持。依照案涉合同约定，逾期办证，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。故被告丽群公司应当按照已支付房价款的1%向原告周小红、喻学萍支付违约金，即3346.04元。三、关于完善消防设施，消除安全隐患的问题由于案涉商品房已交付使用多年，且原告也未提交消防设施不完善的相关证据，故对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。四、关于地下室是否归全体业主所有的问题案涉《商品房买卖合同》没有约定地下室（地下车库）为全体业主所有，且原告也无证据证明地下室为全体业主所有，故对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。五、关于被告梁福腊在本案中承担责任的问题由于本案《商品房买卖合同》的出卖人为被告丽群公司，根据合同相对性的原则，应当由丽群公司承担本案责任。至于案涉项目是否由被告梁福腊与他人合伙建造，与本案不是同一法律关系，故对原告要求被告梁福腊共同承担本案责任的诉求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告周小红、喻学萍与被告湖北丽群房地产开发有限公司于2010年11月24日签订的《商品房买卖合同》有效。二、被告湖北丽群房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告周小红、喻学萍办理案涉房屋（孝感市向阳路与永新路交汇处颐锦花苑1幢3单元8楼0812室商品房）不动产权属登记。三、被告湖北丽群房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告周小红、喻学萍支付违约金3346.04元。四、驳回原告周小红、喻学萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7078元，由被告湖北丽群房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  代绍娟审 判 员  董劲松人民陪审员  张静荣二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  黄思怡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附相关证据目录：原告周小红、喻学萍为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：居民身份证。拟证明两原告是适格的诉讼主体。证据二：营业执照。拟证明被告湖北丽群房地产开发有限公司的企业信息及诉讼主体资格。证据三：《商品房买卖合同》。拟证明2010年11月24日原告与被告湖北丽群房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买了两被告开发的位于孝感市向阳路颐锦花苑1幢3单元0812室商品房。证据四：发票2张。拟证明原告已向被告支付了全部购房款350173元。证据五：房屋所有权证。拟证明两被告为两原告办理了房屋所有权证，但没有为两原告办理土地证。证据六：欠条。拟证明被告梁福腊在本案中应承担责任。被告湖北丽群房地产开发有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一：土地证。拟证明涉案房屋的土地办理了土地证的总证。证据二：房产证。拟证明涉案房屋办理了房产证的总证。证据三：协议书。拟证明被告梁福腊挂靠被告丽群公司开发项目二期。