贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初8862号原告：卢雪梅，女，汉族，1972年12月22日生，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：杨佳、杨寻（实习），贵州黔灵律师事务所律师。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区、危旧房改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗涵晖，汉族，男，1985年2月8日生，该公司员工，住贵阳市云岩区。原告卢雪梅诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢雪梅的委托诉讼代理人杨佳，被告宏益公司的委托诉讼代理人罗涵晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢雪梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告于2015年1月17日签订的商品房买卖合同；2、判令被告立即向原告返还购房购房款818368元，并支付资金占用利息损失（以818368元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2015年1月17日开始计算至购房款全部退还原告时止，暂计算至2020年5月31日为223093元）；3、判令被告赔偿原告购买房屋产生住宅专项维修基金、电表开户费、有线电视开户费损失共计8570元；4、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实及理由：原、被告于2015年1月17日签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于南明区商业用房出卖给原告，总价为818368元。被告承诺于2017年12月31日前取得该房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如2017年12月31日起180日后，仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，原告有权退房，原告退房的，被告应当自收到退房通知之日起60日内退还原告已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。在履行合同过程中，原告已将全部购房款支付给被告。但至今被告仍未按合同约定履行交付办理转移登记有关文书的义务，并且已经超过约定日期180日，故被告已经严重违约，且严重损害了原告的合法权益。故根据相关法律规定，特提起诉讼，望判如所请。被告宏益公司辨称：原告所述于法无据，应于驳回，根据合同约定，原告应于2017年12月31日起180日后的60日内行使合同约定的解除权，但在该时段内，原告并未向被告提出解除的要求，应视为原告默认合同继续履行，在原被告签署的商品房买卖合同中，对于逾期交房或办证的违约金已做出了相应的约定，故原告所述利息于法无据。保全费、诉讼保全责任保险费均非本案必然支出，应由原告自行承担。原告卢雪梅围绕其诉讼请求提交如下证据：1、原告身份证复印件、被告工商公示信息各1份，拟证明原、被告诉讼主体适格。被告无异议；2、商品房买卖合同、备案登记表各1份、收据3份，拟证明原告向被告购买涉案房屋，房屋价款818368元，原告按照合同约定已分期支付房款。被告负责在商品房交付之日起交付该商品房的所有登记，并且于2017年12月31日前取得该商品房初始登记并办理转移登记。合同22条第3款转移登记明确约定，约定日期起180日以后，出卖人仍不能办理转移登记的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自收到退房之日起60日内退还买受人已付款，并支付利息。被告对该组证据的真实性无异议，但认为《商品房买卖合同补充协议》7.3条已对案涉房屋行使解除权的除斥期间做出了约定。根据该约定，如买受人未在该除斥期间内通知出卖人，则应视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利。同时，在合同中对逾期交房或办证的违约金都已做出明确约定，故原告所举证据无法达到其证明目的；3、收据2份，拟证明交纳的维修基金8183元，电表开户费122元、有线电视开户费265元系原告损失。被告提出维修基金收据真实性由法院判定。如其是真实的，该笔款项确由被告代收，但已交到住建部门，应由原告自行到住建部门进行退还。对代收费收据提出款项系贵州宏立城物业服务有限公司第二分公司收取，与被告无关；4、律师函及EMS凭证各1份，拟证明原告委托律师于2020年5月8日向被告寄出律师函，书面告知被告解除合同，返还房款，被告未签收退回。补充协议19.3条明确双方的通讯地址及联系电话，一旦发生变更必须及时书面通知对方，而涉案合同注册地址是彭家湾路C15栋即邮寄地址。被告对该组证据的真实性无异议，但认为信件所寄地址为贵阳市南明区花果园彭家湾路C15栋，并非被告注册地址，故该邮件未能妥投，并非被告原因，原告应承担相应的不利后果；5、发票1份，拟证明原告为涉案房屋申请保全，支付保险费1575元。被告认为该费用并非本案必然产生，应由原告自行负担。被告宏益公司未提交证据。根据当事人提交的证据及庭审记录，本院认定事实如下：2015年1月17日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：185038）一份，约定：“出卖人注册地址为贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾路Ｃ15栋，买受人地址为贵阳市云岩区。买受人购买出卖人开发建设的本市南明区商业用房，建筑面积29.85平方米，套内建筑面积25.08平方米，按套计算总房款818368元；买受人采取分期方式付款。买受人应当在2015年2月17日前分期支付房价款。预付款246368元。二次房款164000元于2015年1月17日付清，剩余房款407000元于2015年2月17日付清；出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房；合同第二十二条房屋登记约定：“一、预告登记：双方约定不申请预告登记。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。……”；合同并就其他事项进行了约定。该合同附件十二补充协议第19.3条约定：双方签署《商品房买卖合同》时。所填写的通信地址及联系电话号码必须是对方发信、致电等方式可联系到的，一旦发生变更，须及时以书面方式通知对方。否则，由于地址填写不详或变更而未及时通知对方，所引起的后果（包括但不限于逾期交楼或逾期收楼、逾期办证等）由过错方承担。第20.2条约定：无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。”合同签订当日，原告向被告支付预付款246368元及二次购房款164000元，2015年2月14日，原告向被告支付购房款408000元。2015年10月31日，被告将案涉房屋交付原告。2015年11月21日，原告向贵州宏立城物业服务有限公司第二分公司交付电表开户费122元及有线电视开户费265元，该分公司在向原告出具的代收费收据上注明：此费用为物业公司代收代缴费用。2018年10月16日，原告向贵阳市住房和城乡建设局交纳住宅专项维修基金8183元。因被告在2017年12月31日前未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告，2020年5月8日，原告委托律师向被告寄出律师函，书面告知被告解除合同并要求返还房款，由于被告未签收函件被退回。原告遂起诉来院，提出如前诉请。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应遵按约履行合同权利义务。合同签订后，原告作为买方已履行了向被告支付购房款的最基本合同义务，被告的合同目的已经实现，原告作为买方取得房屋及房屋所有权为原告订立商品房买卖合同的根本合同目的，被告作为房屋出卖人须向原告交付房屋并将房屋所有权转移给买受人，这是被告作为出卖人最基本的合同义务，被告逾期履行交房义务或产权转移登记义务其中之一的，即构成根本违约。本案涉案商品房买卖合同签订后，被告已向原告交房，按合同约定，被告承诺于2017年12月31日前，取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至原告起诉时止仍未履行该项产权转移登记义务，以致原告未能取得房屋所有权，原告虽占用房屋，但对房屋缺少最根本的处分权，严重影响原告订立合同时所期望的经济利益。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，自2017年12月31日起180日后即2018年6月29日后原告有权解除合同，至一审庭审终结时止，被告逾期履行产权转移登记的违约行为处于持续状态，原告合同目的未能实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，在合同具备继续履行的条件下，守约方原告能通过继续履行合同实现其合同目的并能弥补其损失，其合法权益能够得到有效救济的，为维护合同稳定性可考虑合同继续履行。但本案，被告违约后至今仍未取得初始登记，未能履行产权转移登记义务，也没有向原告明确可以办理产权转移登记的时间，亦未举证证明有向相关产权登记机关申请办理房屋初始登记等积极履行合同义务的行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”及《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，在被告逾期履行产权转移登记义务的根本违约行为持续的情况下，原告合同目的不能实现，原告有权依照法律规定行使合同解除权，以使其合法权益得到救济。否则，将产生原告作为守约方既不能通过行使合同解除权使其合法权益得到救济，又因违约方怠于履行办理产权转移登记义务无法取得房屋所有权，不能通过行使对房屋的处分权如将房屋出售使其合法权益得到救济，原、被告签订的《商品房买卖合同》将陷入僵局，并明显违反公平原则及诚实信用原则。同时，原告按合同约定地址向被告发出律师函，明确解除双方合同的同时要求被告退还所支付的购房款并赔偿损失等，该函件被退回系被告拒绝签收，故对被告视为原告默认合同继续履行的抗辩本院不予采纳。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条及双方《商品房买卖合同》第二十二条之约定，原告诉请解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议并要求被告退还相应购房款，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息损失的诉请，因原告未提交被告由于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，导致不能办理产权转移登记而造成其实际损失的证据。同时，双方合同约定出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款并按照同期银行存款利率支付利息，故对资金占用利息应按合同约定处理。因该约定仅对退还房款的时间进行了约定，并未就利息的起算时间进行约定，现因被告逾期办证的违约行为导致双方签订的商品房买卖合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同的违约方为被告，原告有权要求就利息部分的损失要求赔偿，原告支付购房款系分期支付，故其资金占用利息的起算时间应按每次付款金额从付款次日起按照同期银行存款利率计算。至于被告辩称所承担的违约金中应扣除原告已获取的租金收益，因被告未提交原告获取租金收益的证据，而涉案合同系因被告逾期办证的违约行为导致解除，原告在合法占有涉案房屋期间，即使对涉案房屋进行出租获取收益，亦系原告对涉案房屋行使自己的处分权利，该收益理应属原告所有，故被告的该辩解意见，于法无据，本院不予采纳。对原告要求赔偿房屋维修资金的诉请，因该款并非被告收取，在原、被告签订的商品房买卖合同解除后，原告可向相关房产部门申请退还，故对原告的该诉请，本院依法不予支持。关于原告要求返还电表开户费122元、有线电视开户费265元的诉请，因电表开户费、有线电视开户费依附于房屋产生，原告已经实际支出，在解除合同后上述费用仍然为房屋所用，应当视为原告的损失，由被告进行赔偿。对被告称如合同解除，原告应因于合同解除的同时返还案涉房屋。本院认为合同解除以后房屋的返还以及相关备案登记注销属于合同解除以后原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，原告于本案已表示在合同解除后能随时向被告交还涉案房屋，故对房屋的交还及相关备案登记的注销在本案当中本院一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、解除原告卢雪梅与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年1月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：185038）。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告卢雪梅购房款818368元并支付资金占有利息损失（以410368元为基数，从2015年1月18日起算；以408000元为基数，从2015年2月15日起算，以上均按照中国人民银行同期存款利率标准计算至上述款项退还原告卢雪梅之日止）。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告卢雪梅电表开户费122元、有线电视开户费265元，共计387元。四、原告卢雪梅于本判决生效之日起十日内将本市南明区花果园路花果园项目S2区第4栋（4）1层26号房屋腾空交还给被告贵阳宏益房地产开发有限公司。五、原告卢雪梅于本判决生效之日起十日内配合被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理本市南明区花果园路花果园项目S2区第4栋（4）1层26号房屋的《商品房买卖合同》的备案登记注销手续。六、驳回原告卢雪梅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14250元、减半收取7125元，保全费5000元。由原告卢雪梅负担1514元，被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担10611元（该款原告卢雪梅已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告卢雪梅）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇二〇年十二月一日书记员  谭博文