湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终2324号上诉人（原审被告、反诉原告）：巴东嘉友旅游发展有限公司，住所地湖北省巴东县野三关谭家村小区野三关农产品交易市场**楼，统一社会信用代码：91422823MA48C04G31。法定代表人：李建华，董事长。被上诉人（原审原告、反诉被告）：巴东县乾峰房地产开发有限公司，住所地湖北省巴东县野三关镇名相路新颜村**，统一社会信用代码：91422823795938560Y。法定代表人：陈旭升，董事长。委托诉讼代理人：黄毅，湖北楚峡律师事务所律师。上诉人巴东嘉友旅游发展有限公司（以下简称嘉友公司）因与被上诉人巴东县乾峰房地产开发有限公司（以下简称乾峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省巴东县人民法院（2020）鄂2823民初1130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。嘉友公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，由乾峰公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：涉案《房屋租赁合同》是格式合同，应按照有利于嘉友公司的原则解释合同内容；双方对形成附合的装饰装修并未约定不予补偿，一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条错误，本案应适用第十三条；涉案合同约定的租赁期限届满后，双方口头约定由嘉友公司继续承租，在租金不变的情况下，根据嘉友公司的需要无限期延长，乾峰公司要求解除合同的真正原因是为了偿还银行债务变卖房产，乾峰公司解除合同属于违约行为，依法应当承担违约责任。乾峰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。乾峰公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求嘉友公司返还乾峰公司位于巴东县××小区××关农产品交易市场××楼××、××、××号房屋及借用的办公物品；2.判令嘉友公司支付2017年11月4日至2018年11月4日期间的房屋租金60000.00元，并自2018年11月5日始至实际返还房屋之日止按每日164.38元支付房屋占用费；3.本案诉讼费由嘉友公司承担。嘉友公司向一审法院反诉请求：1.判令乾峰公司承担房屋添附98万余元；2.判令乾峰公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年1月23日，巴东县乾峰投资有限公司在巴东县工商行政管理局注册登记成立，其经营范围为：房地产开发、土石方开挖，市场开发，政策允许的农副产品、建材购销。2018年4月24日，巴东县乾峰投资有限公司的名称变更为乾峰公司。2016年11月4日，巴东县乾峰投资有限公司作为出租方（甲方）与嘉友公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租的商铺坐落地址位于野××小区××关××交易市场××楼××、××、××房，面积666平方米；租期两年，自2016年11月4日起至2018年11月4日止；承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回房屋：1.承租人擅自将房屋转租、转让或转借未经甲方同意的；2.承租人利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的；3.承租人拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金。租赁合同期满，承租方若继续租用，可再签租赁合同，其租金另行确定，但不得高于当地的物价及周边租金；每年租金为人民币陆万元（小写：60000.00元），乙方按年度向甲方支付租金，先交租金后使用房屋；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。如承租方不再使用出租方的房屋后，承租方不得拆除破坏已装修部分及房屋架构。该《房屋租赁合同》还对违约责任、免责条件等方面作了详细约定。同日，嘉友公司支付巴东县乾峰投资有限公司租金60000.00元。后，巴东县乾峰投资有限公司将位于巴东县××小区××关××交易市场××楼××、××、××房交付给嘉友公司，并将房屋内的办公用品沙发8座（7座单人、1座三人）、茶几2个、大会议桌1张、会议椅14把、投影仪1套（屏幕1个、音箱2个、麦克1个）、办公桌（隔断）两组8个、办公椅8把、大办公桌2张、单人办公椅2把、档案柜5组、木质小茶几1张、饮水机1台、电脑（台式）4台（显示器3台、机箱4台）、路由器2台、乒乓球桌1张、大写字板1个等出借给嘉友公司使用。2016年11月7日，嘉友公司将涉案租赁房屋以98万元的价格发包给恩施市易百装饰工程有限公司进行装修。装修结束后，嘉友公司将涉案租赁房屋用于公司的办公场所。租赁期限届满后，嘉友公司未与乾峰公司续签房屋租赁合同，亦未清偿2017年11月4日至2018年11月4日期间的房屋租金。2020年5月21日，乾峰公司诉至法院，要求判如所请。庭审中，因受疫情影响，乾峰公司明确表示同意减免嘉友公司半年的房屋占用费30000.00元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，巴东县乾峰投资有限公司与嘉友公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。巴东县乾峰投资有限公司系乾峰公司的前身，巴东县乾峰投资有限公司更名后，原巴东县乾峰投资有限公司的债权债务已转为乾峰公司的债权债务。故，乾峰公司向嘉友公司主张权利的主体适格。本案中，涉案《房屋租赁合同》已明确约定，租期两年，租赁合同期满，承租方若继续租用，可再签租赁合同，其租金另行确定，但不得高于当地的物价及周边租金。但根据庭审查明，双方在租赁期限届满后，并未续签租赁合同。虽然庭审中，嘉友公司主张其与乾峰公司的负责人达成了口头续签租赁合同的约定，但其并未提交证据予以证明。而且，乾峰公司对此予以否认。同时，根据双方签订的《房屋租赁合同》可知，双方已明确约定先交租金后使用房屋，而嘉友公司在租赁期限届满后并未采取积极缴纳租金的方式表明其想继续承租涉案房屋的意愿。相反，嘉友公司在承租房屋后，仅支付乾峰公司2016年11月4日至2017年11月4日期间的房租。因此，双方于2016年11月4日签订的《房屋租赁合同》因租赁期限届满已于2018年11月4日终止。对此，一审法院不再另行作出合同解除的判决。因涉案《房屋租赁合同》的租赁期限已届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”的规定，嘉友公司作为承租人应返还租赁房屋。故，对于乾峰公司要求嘉友公司返还位于巴东县××小区××关××交易市场××楼××、××、××房及借用的办公用品，于法有据，予以支持。在租赁合同中，支付租金为承租人的基本义务，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，嘉友公司在承租房屋后，仅支付乾峰公司2016年11月4日至2017年11月4日期间的房租，尚欠2017年11月4日至2018年11月4日期间的租金60000.00元未支付。因此，乾峰公司要求嘉友公司支付租金60000.00元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持。嘉友公司在租赁期限届满后，并未将涉案租赁房屋返还给乾峰公司，该房屋现仍处于嘉友公司的占有使用下。因此，对于乾峰公司要求嘉友公司自2018年11月5日起至房屋返还之日止按日164.38元（6万元÷365天=164.38元）的标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，于法不悖，予以支持。庭审中，乾峰公司以受疫情影响为由自愿为嘉友公司减免3万元的房屋占有使用费，系其对自身诉讼权利的处分，予以认可。综上所述，扣除乾峰公司为嘉友公司减免的半年房屋占有使用费，嘉友公司应自2019年5月5日起至房屋返还之日止按日164.38元的标准支付乾峰公司房屋占用使用费。对于嘉友公司的反诉请求，一审法院认为，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的，不予支持。本案中，虽然嘉友公司对涉案租赁房屋装修系事实，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，嘉友公司要求乾峰公司承担房屋装修添附98万余元的反诉请求，于法无据，不予支持。据此，判决：一、被告巴东嘉友旅游发展有限公司于判决生效后10日内将位于巴东县××小区××关××交易市场××楼××、××、××房返还给原告巴东县乾峰房地产开发有限公司；二、被告巴东嘉友旅游发展有限公司于判决生效后10日内将借用的办公用品沙发8座（7座单人、1座三人）、茶几2个、大会议桌1张、会议椅14把、投影仪1套（屏幕1个、音箱2个、麦克1个）、办公桌（隔断）两组8个、办公椅8把、大办公桌2张、单人办公椅2把、档案柜5组、木质小茶几1张、饮水机1台、电脑（台式）4台（显示器3台、机箱4台）、路由器2台、乒乓球桌1张、大写字板1个等返还给原告巴东县乾峰房地产开发有限公司；三、被告巴东嘉友旅游发展有限公司于判决生效后10日内支付原告巴东县乾峰房地产开发有限公司2017年11月4日至2018年11月4日期间的房屋租金60000.00元，并自2019年5月5日起至房屋返还之日止按日164.38元的标准计付房屋占用使用费；四、驳回被告巴东嘉友旅游发展有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费3192元，减半收取计1596元，原告巴东县乾峰房地产开发有限公司已预交，由被告巴东嘉友旅游发展有限公司负担；反诉案件受理费13600元，减半收取计6800元，由被告巴东嘉友旅游发展有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，嘉友公司诉称涉案《房屋租赁合同》系格式合同，但未能提交相应证据予以证实，嘉友公司诉称在涉案合同约定的租赁期届满之后，嘉友公司与乾峰公司达成了续租的口头协议，但亦未能提交相应证据予以证实，因缺乏证据证实，本院对嘉友公司的上述主张不予支持。涉案《房屋租赁合同》第四条第1项约定，出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，如承租方不再使用出租方的房屋后，承租方不得拆除破坏已装修部分及房屋架构。可见，嘉友公司与乾峰公司之间对承租房屋的装饰装修进行了约定。涉案房屋租赁期届满后，嘉友公司继续占有使用，乾峰公司未表示反对，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。乾峰公司主张其不同意嘉友公司续租，曾在诉讼之前多次要求嘉友公司返还涉案租赁房屋，但没有提交相应证据予以证实。对不定期租赁，当事人可以随时解除合同，嘉友公司关于乾峰公司解除合同违约的主张不能成立，本院不予支持。诉讼中，乾峰公司主张解除合同的时间为嘉友公司收到起诉状副本的时间，嘉友公司确认其收到起诉状副本的时间为2020年5月26日，故本院确认涉案租赁合同于2020年5月26日解除。一审判决认定涉案租赁合同于2018年11月4日终止不当，本院予以纠正。合同解除后，嘉友公司不再使用涉案租赁房屋，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定及涉案合同约定，嘉友公司不得拆除破坏已装修部分及房屋架构，其要求乾峰公司补偿装饰装修损失没有依据。综上，巴东嘉友旅游发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽然适用法律不当，但是结果可以予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6800元，由上诉人巴东嘉友旅游发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  聂礼刚审判员  谭 云审判员  李志华二〇二〇年十二月二十二日书记员  张贤岚