文书内容贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初5072号原告：贵州黄果树奥特莱斯商业有限公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区多彩万象旅游城内。统一社会信用代码：9152049005084931X8。法定代表人：张媛，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马孝礼，贵州联通（关岭）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：彭佳佳，贵州联通（关岭）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：杨光兴，男，1980年9月6日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市经济开发区。被告：杨林富，男，1973年9月23日生，穿青人，贵州省普定县人，住贵州省安顺市经济开发区。原告贵州黄果树奥特莱斯商业有限公司（以下简称原告）诉被告杨光兴、杨林富租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭佳佳，被告杨林富到庭参加诉讼，被告杨光兴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州黄果树奥特莱斯商业有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告于2014年10月22日签订的《商铺租赁合同》。二、判令被告支付原告租金共计人民币947，104.8元。三、判令被告支付原告违约金人民币173，886.4元。四、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2014年10月22日签订《商铺租赁合同》，原告将坐落于贵州省安顺市经济技术开发区多彩万象旅游城内商业中心，总面积2342㎡出租给被告，双方就租赁期限、租金及其支付方式、免租期等均作出明确约定，且《商铺租赁合同》第十条约定如果被告未按约定向原告支付租金，则每延迟一日，被告应支付应付而未付金额万分之三的款项作为逾期付款违约金。2016年7月21日，原被告双方签订《酒店租赁合同补充协议》，该协议约定免租期延长六个月，即免租2016年6月1日至2020年11月30日。根据《商铺租赁合同》及《酒店租赁合同补充协议》约定，2015年12月1日至2019年11月30日这一期间，被告应支付租金共计人民币947，104.8元（其中2016年12月1日至2017年11月30日期间为281，040元、2017年12月1日至2018年11月30日期间为314，764.8元、2018年12月1日至2019年11月30日期间为351，300元）。但截至原告起诉之日，被告未向原告支付任何租金，且经原告多次催收，被告迄今未付。同时被告杨林富作为共同承租人，应当与被告杨光兴一起承担支付租金及违约金的责任。原告认为，被告以其行为表明不履行合同义务，双方签订的《商铺租赁合同》已无继续履行必要。同时，根据合同约定，原告亦享有合同单方解除权。因此，为维护自身合法权益，原告特诉至贵院，望判如所请。被告杨光兴庭后向本院辩称，根据补充协议，我从2018年8月4日就已经退出该租赁协议，原告诉请与我无关。被告杨林富辩称，一、同意解除双方于2014年10月22日签订的《商铺租赁合同》，但请求法院判决原告赔偿被告投资装修费用，2014年11月第一次装修费用为3,084,086.9元，2018年8月第二次装修费用为1,492,085.82元，赔偿现酒店一切设施，包括经营权归原告所有。二、关于租金，被告方同意支付，但应当优先清算被告方损失。三、关于违约金，违约方应当是原告，导致被告拒绝支付租金。原告交付被告的房屋未完善基础设施中的电梯安装；同时该房屋中心天井天棚在雨天漏雨，导致装修墙面损坏，但原告未予处理，被告自行修正，花费30万元；原告交付房屋消防证无法办理，导致被告多次被消防队停业整改、被派出所监管方处罚等，被告整改并办理消防许可证花费8万元；因为温泉酒店的定为协商及装修、闲置等问题导致我方四年酒店一楼闲置间接损失为438,000元、水费48万元、装修费90万元，合计为685.5万元；2015年雨季开始，酒店屋面漏水、二楼供水系统漏水等，被告被迫重新装修，总计花费1,492,085.82元。扣除我方应支付的房租947,104.8元，原告应补偿我方544,981.02元。四、关于诉讼费，如果协商处理被告愿意支付一半，如果提起反诉应当由原告承担。经审理查明，2014年被告杨光兴（乙方）与原告（甲方）签订《黄果树奥特莱斯购物中心足浴酒店商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：乙方承租甲方位于安顺经济开发区西航大道到多彩万象旅游城-黄果树奥特莱斯商业中心中的A03-3(1-3F)部分区域用于经营足浴酒店，第1-1条建筑面积为2342平方米，第3-1条租期为2014年12月1日至2022年11月30日，第6-1条免租期为自进场日起算36个月，含6个月免租装修期在内；第6-2条租金计算及支付方式为：一、2014年12月1日至2015年11月30日，免租12个月；二、2015年12月1日至2016年11月30日，前6个月免租，后每3个月一次性缴租140,520元；三、2016年12月1日至2017年11月30日，前6个月免租，后每3个月一次性缴租140,520元；四、2017年12月1日至2018年11月30日，前6个月免租，后每3个月一次性缴租157,382.4元；五、2018年12月1日至2019年11月30日，前6个月免租，后每3个月一次性缴租175,650元；六、2019年12月1日至2020年11月30日，每3个月一次性缴租196,728元；七、2020年12月1日至2021年11月30日，每3个月一次性缴租219,913.8元；八、2021年12月1日至2022年11月30日，每3个月一次性缴租245,910元；第10-2条如乙方未按约定向甲方支付或补交租金，则每延迟一日，乙方应支付应付而未付金额万分之三的款项作为逾期付款违约金，延迟达30日仍不予支付或补交的，甲方有权解除本合同；第13-3条租赁期限内，凡属房屋结构的损坏，甲方须及时修理，所需费用及相关责任由甲方承担，但前述损坏如是乙方原因造成的，则由乙方自行及时修复并承担费用。签订上述协议后，原告将出租房屋交付被告杨光兴使用，甲、乙双方达成《酒店租赁合同补充协议》，延长免租期，免租金额为281,840元，免租时间为2016年6月1日至2016年11月30日。2018年8月4日原告（甲方）、被告杨光兴（乙方）、被告杨林富（丙方）签订《商铺租赁合同补充协议》，约定商铺号为A03-3，1-3层面积为2342㎡的足浴酒店，由杨光兴、杨林富共同出资组建经营，一直处于亏损状态，为了酒店发展，特对原租赁合同内容作出调整：更改合同法人为杨林富，经营业态不变，丙方同意履行原合同所有条款（合同名称：足浴酒店合同）。2019年12月4日，原告因欠付案外人廖赛军项目合作款，经协商，原告将名下房号为商业1-1跃3-2的房屋抵偿给案外人廖赛军，原告自认该房号即为出租给被告的商铺。因原告催讨所欠租金未果，致成本案诉讼。同时查明，被告杨林富对截至2019年11月30日所欠租金947,104.8元不持异议。原告主张至2020年9月1日的违约金，本院对违约金计算明细如下：            期数              租金计算期间              租金（元）               违约金计算期间              违约金计算时长（天）              违约金（元）              备注                  1              2017年6月1日-2017年8月31日              140520              2017年9月1日-2020年9月1日              1096              46202.98              前6个月免租                  2              2017年9月1日-2017年11月30日              140520              2017年12月1日-2020年9月1日              1005              42366.78                  3              2018年6月1日-2018年8月31日              157382.4              2018年9月1日-2020年9月1日              731              34513.96              前6个月免租                  4              2018年9月1日-2018年11月30日              157382.4              2018年12月1日-2020年9月1日              640              30217.4                  5              2019年6月1日-2019年8月31日              175650              2019年9月1日-2020年9月1日              366              19286.37              前6个月免租                  6              2019年9月1日-2019年11月30日              175650              2019年12月1日-2020年9月1日              275              14491.13                  合计                            187078.62                    综上，截至2020年9月1日，被告拖欠租金按合同约定违约责任日万分之三分段计算违约金总计为187,078.62元。上述事实有原告及被告杨林富的当庭陈述，有原告提交的营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明复印件、被告杨光兴身份证复印件、商铺租赁合同、酒店租赁合同补充协议二份、收款收据、收据、付款审批单、项目合作款申请表、签约确认单、资金使用审批单，被告杨林富提交的身份证复印件等证据在卷，并经庭审质证认证足以采信。原告提交的被告欠付租金明细、被告欠付违约金明细系原告自行制作不符合证据三性，本院不予采信。被告杨林富提交的室内装饰工程施工合同、室内外装饰工程施工合同、装修清单复印件，欲证实装修酒店花费的费用。原告认为该组证据系被告装修酒店花费，与本案无关联性。对该组证据本院不予采信。被告杨林富提交的关于对酒店租用房屋抢修的请示，欲证实原告租用房屋有问题，造成对被告方经营以及装修的损失。原告对真实性不予认可，因该请示是被告方自己出示的，不能证实是原告方造成的，达不到被告方的证明目的。被告该组证据不能达到其证明目的，本院不予采信。被告杨林富提交的照片，欲证实租用房屋漏水。原告认为该组照片不能直接证明房屋漏水是因原告方提供的房屋存在质量问题所致的，达不到证明目的。该组证据能证实客观上存在漏水情况，但不能证明系房屋结构问题导致，对证明目的不予采信。经本院释明，被告杨林富亦未对此申请鉴定。本院认为，本案系一起租赁合同纠纷，原告与二被告之间分别签订的《商铺租赁合同》及两份补充协议均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。现原告以二被告欠付租金为由起诉解除合同、支付租金及违约金，就本案几个争议焦点，本院认定如下：首先根据2018年8月4日签订的《补充协议》，承租人杨光兴的合同权利义务是否概括转移给被告杨林富。根据原《商铺租赁合同》及2016年7月21日签订的《补充协议》，该商铺原承租人为被告杨光兴，而2018年8月4日《补充协议》约定：“更改合同法人为杨林富，经营业态不变，杨林富同意履行原合同所有条款。”原告亦将该份协议作为证据提交，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”案涉租赁合同承租人已经由原来的杨光兴变更为被告杨林富，因此原告对被告杨光兴的诉请，本院不予支持。其次是案涉《商铺租赁合同》是否应当解除。原告以被告逾期支付租金构成违约为由，依据合同约定诉请解除合同，但其向法庭提交的收款收据、收据、付款审批单、项目合作款申请表、签约确认单、资金使用审批单等证据材料均证实其已于2019年12月4日达成协议，以案涉商铺抵偿给案外人廖赛军，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原告虽自认未与案外人廖赛军签订书面合同，尚未办理涉案房屋过户，不动产所有变动虽以登记为准，但在《商铺租赁合同》租期届满前，不排除所有权变更的可能，因该商铺涉及到案外人廖赛军的利益，因此对于原告该诉请本院暂不予支持。再次是案涉商铺所欠租金数额。原告自认自2019年12月4日起已将案涉商铺抵偿给案外人廖赛军，其只主张截至2019年11月30日的租金，而被告杨林富对所欠租金没有异议，对其诉请租金947,104.8元，本院予以支持。另被告杨林富抗辩原告交付的房屋消防验收不过导致停业整顿、被罚款，屋面漏雨导致重新装修、温泉酒店改装停业等造成损失总计1,492,085.82元，本院认为其酒店改装装修等系自身经营行为，同时未提交证据证实其他部分的主张，对其抗辩意见本院不予采纳。最后是违约金，《商铺租赁合同》明确约定被告欠付的租金按日万分之三计算，根据上文查明，截至2020年9月1日被告拖欠租金所产生的违约金为187,078.62元，原告诉请金额为173,886.4元，不超此限，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、限被告杨林富于本判决生效之日起十五日内支付原告贵州黄果树奥特莱斯商业有限公司租金947,104.8元。二、限被告杨林富于本判决生效之日起十五日内支付原告贵州黄果树奥特莱斯商业有限公司违约金173,886.4元。三、驳回原告贵州黄果树奥特莱斯商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币14,888元，减半收取人民币7,444元，保全费5,000元，共计12,444元，由被告杨林富承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员 谌 静二〇二〇年十二月三日书记员 韩超乾