广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22402号上诉人（原审被告）：黄伟雄，男，1972年10月5日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：王军成，广东博敦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：伍某，女，1934年10月5日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：区划，广东融晖律师事务所律师。原审第三人：黄志喜，男，1932年8月12日出生，汉族，住广州市天河区。法定代理人：伍某，女，1934年10月5日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：区划，广东融晖律师事务所律师。上诉人黄伟雄因与被上诉人伍某及原审第三人黄志喜确认合同无效纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄伟雄上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，确认2019年5月23日签订的《广州市存量房买卖合同》合法有效，黄伟雄无需将广州市天河区沙河龙眼洞省林科所2栋103房更名于黄志喜名下；2.本案一审、二审诉讼费由伍某承担。事实和理由：一审法院判决确认2019年5月23日就广州市天河区沙河龙眼洞省林科所2栋103房黄伟雄与黄志喜签订的《广州市存量房买卖合同》无效，该认定既没有尊重事实，也没有依据法律规定，且对黄伟雄明显不公平，理应予以纠正。一、本案房屋交易并未损害被监护人黄志喜的利益。一审法院引用《中华人民共和国民法总则》第三十五条第一款的认定本案房屋交易价格明显低于市场价，所以严重损害了黄志喜的利益，该认定明显错误。事实上，黄志喜、伍某一直与黄伟雄一家共同居住在该案涉房屋。黄志喜因病失去生活能力后，一直是由黄伟雄一家帮助照顾赡养。故本案的房屋交易与普通的商品房交易不同，表面上是买卖关系，实质上是属于遗赠性质。伍某之所以愿意配合将该套房屋过户到黄伟雄名下，是基于对小儿子黄伟雄一家承担多年的赡养义务的感谢。黄志喜目前仍然与黄伟雄一家居住在案涉房屋，接受黄伟雄一家的赡养。黄志喜属于无民事行为能力人，其就是将房屋按照市场价格出售，收取资金后，也需要交付黄伟雄代其支配使用，才能实现自己安享晚年的目的。在黄伟雄未放弃赡养义务之前，一审法院认定该房屋买卖损害了黄志喜的利益明显不符合事实，属于事实认定错误。二、一审法院认为伍某在庭审中一直明确表示其从未有将房屋出售给黄伟雄以及伍某年事已高且不识字，其诉称黄伟雄带其去配合盖指模时并未被告知是办理房屋过户登记手续，该认定明显不符合事实。伍某一直与黄伟雄共同居住，并接受黄伟雄一家的赡养。在相处的过程中，双方有很深的感情。伍某作为完全民事行为能力人，在本案房屋买卖过程中，其能够清楚并表达自己的意愿。在整个房屋交易过程中，作为国家行政管理机关的不动产登记管理部门在办理房屋交易业务中，是需要明确询问交易双方的主体资格、交易目的、交易合同、交易价格等，需要对交易双方进行实质性审查。也就是说，其在接受不动产登记主管部门工作人员的询问过程中，是完全清楚地表达了自己的意愿，否则不动产登记行政管理部门一定是拒绝该项业务办理的。一审法院在没有去房屋登记部门核实的情况下，主观的采信伍某代理人的单方陈述，属于事实认定错误。三、伍某在一审庭审中只是陈述“我不清楚，我不知道情况”，这是因为其受到案外人即其大儿子黄健雄的威逼利诱。伍某年事已高且不识字，根本无能力聘请代理人并发动诉讼，其发动诉讼的所有行为都是其黄健雄代其办理并操纵的。可见，伍某在一审庭审中的陈述不是其真实意思表示，其提起的诉讼明显与房屋过户时候的意思表示存在矛盾。黄健雄曾试图私自出售案涉房屋，侵吞伍某及黄志喜的财产，在遭到黄伟雄阻止后最终未能实现非法目的，故一直记恨于心。黄健雄多年来，从未照顾过伍某及黄志喜，其在一审中陈述其为照顾两位老人的付出完全是虚假陈述，伍某及黄志喜一直是由黄伟雄一家照顾和赡养的。案涉房产是伍某及黄志喜的唯一房产，如果被黄健雄出售，则黄伟雄一家及伍某、黄志喜都将无房可住。如果按照一审法院的判决，那么黄健雄一定会再次出售案涉房屋，最终导致案结事未了。四、一审法院认定伍某的出售行为没有考虑到其他两个子女的利益，是其主观臆断的结论。伍某与黄志喜共生育三个子女，两人一直与黄伟雄共同居住在案涉房屋，黄健雄从未照顾过二老且企图擅自出售案涉房屋，故伍某才会在其他人的建议下同意将案涉房屋过户到黄伟雄名下。至于伍某、黄志喜的另外一个女儿，因为已经出嫁多年，其一直表示对于案涉房屋不主张利益。五、一审判决存在逻辑矛盾。案涉房产是伍某与黄志喜共同共有的，一审法院并未对此进行区分，而是直接引用民法总则关于监护人制度的条款进行裁判。实际上伍某对于案涉房屋中属于其的部分财产是有处分权的，其在房屋买卖合同中签字并办理过户手续，实际上是对自己的财产已经做了有效的处分。综上，请求二审法院支持黄伟雄的上诉请求。被上诉人伍某和原审第三人黄志喜二审共同辩称：第一，本案房屋交易严重损害被监护人的利益。事实上黄伟雄对伍某、黄志喜所尽的赡养义务极少，相反还一直接收家人的资助，其在上诉状中的陈述不属实。第二，黄伟雄是采取欺骗的手段蒙骗伍某交易案涉房屋的。第三，本案诉讼是由于黄伟雄企图将黄志喜唯一的房屋吞为其所有，侵害伍某、黄志喜及黄健雄、黄丽珍的合法权益而引发。第四，黄伟雄的上诉请求没有事实依据，不能成立。此外，黄丽珍曾经写信给一审法院，其陈述不同意案涉房屋的交易。第五，黄伟雄在二审期间没有提供有效合法的证据，其上诉无事实及法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回黄伟雄的上诉请求，维持原判。因本案纠纷，伍某、黄健雄于2020年1月9日诉至一审法院，请求判令：1.确认黄伟雄与黄志喜于2019年5月23日签订的《存量房买卖合同》无效，转让房屋行为无效；2.黄伟雄承担本案诉讼费用。2020年2月18日，伍某、黄健雄向一审法院提交申请书，申请将黄志喜变更为本案的第三人。2020年8月17日，一审法院作出（2020）粤0106民初794号《民事裁定书》，以案涉房屋属于黄志喜与伍某的夫妻共同财产，黄健雄未能充分举证证明其是案涉房屋的权属人，且黄健雄也并非《存量房买卖合同》的一方当事人为由，认定黄健雄无权提起本案诉讼，并非本案适格的原告，故驳回黄健雄的起诉。一审法院经审理查明：2016年7月27日，黄志喜因患有阿尔茨海默病（老年型）被一审法院依法认定为无民事行为能力人。2018年11月2日，一审法院依法确定伍某为黄志喜的监护人。2019年5月23日，伍某作为黄志喜的代理人与黄伟雄签订《广州市存量房买卖合同》，约定将黄志喜位于广州市天河区沙河龙眼洞省林科所2栋103房的房产以13170元的价格出卖给黄伟雄，并办理了房屋过户登记，现黄伟雄为案涉房屋的权属人。关于案涉房屋的使用现状，伍某称此前黄健雄一家、黄伟雄一家及黄志喜、伍某均居住在案涉房屋内，2019年11月伍某搬到肇庆与黄健雄一起居住，目前案涉房屋由黄伟雄一家使用。伍某为支持其诉讼主张，向一审法院提交如下证据：1.户口本、结婚证及广东省林业科学研究院出具的《证明》，显示：黄志喜为广东省林业科学研究院的退休职工，伍某与黄志喜系夫妻关系，两人于1955年12月9日登记结婚，并育有两子一女，分别为黄健雄、黄伟雄、黄丽珍。2.黄健雄的职工资料，显示黄健雄曾在广东省林业科学研究所工作，用工形式为临时。3.黄志喜向黄伟雄出具的《通知书》，载明：现由于产权人黄志喜、伍某要出售天河区沙河龙眼洞路省林科所2栋103房，因家庭纠纷，儿子黄伟雄不同意协商，根据签订的三方协议约定，交楼时间为2016年8月15日，出于父子关系，限黄伟雄以及其家人3天内搬走，否则后果自负，时间为2016年8月15日至2016年8月18日。签名：黄志喜2016.8.15（日期系用铅笔所写）。4.告知书（黄伟雄发给房屋买方余小宏）、判决书，内容为：黄志喜于2016年7月27日被广州市天河区人民法院依法确认为无民事行为能力人，黄伟雄将该信息告知买方余小宏，要求其停止案涉房屋的交易程序。5.补正资料通知书，显示天河区不动产登记中心告知黄志喜等人，因黄志喜被依法确认为无民事行为能力人，因此需停止房屋过户手续的办理并补充监护人的相关材料。6.告知函、通知，显示余小宏、周芳芳与黄志喜及广州市宜居房地产代理有限公司的房屋买卖合同纠纷由中国广州仲裁委员会进行仲裁。7.复制档案资料申请表，显示伍某作为代理人于2019年5月23日将案涉房产过户给了黄伟雄。针对伍某提出的上述证据，黄伟雄质证称：1.对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，并表示从户口本可见，黄健雄的户口登记地并不在案涉房屋。另案涉房屋是在黄志喜与伍某婚姻关系存续期间购买的，应属于夫妻共同财产，伍某对案涉房产也享有处分权。2.对证据2的真实性、合法性及关联性均不予确认，用工证明只能说明黄健雄曾是广东省林科所的临时工，并非有取得参与分配单位房改房的资格。3.对证据3的关联性及其证明内容不予确认，并认为黄志喜已在2016年7月27日被认定为无民事行为能力人，而通知书上显示的时间是2016年8月15日，该时间在黄志喜被认定为无民事行为能力人之后。4.对证据4-6的真实性与合法性予以确认，但对关联性不予确认，认为以黄志喜名义卖房的是黄健雄，而非黄伟雄，黄伟雄是在买方提起仲裁后帮助黄志喜积极应诉处理纠纷的。5.对证据7的真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认，从申请表、询问函、存量房买卖合同中均可以看到伍某按了手印，而且是在多处按了手印。从房产证的登记内容看，权属人是黄志喜，并非家庭共有。黄志喜对伍某上述证据均无异议。诉讼中，黄伟雄向一审法院提交如下证据：1.不动产登记查册表、复制档案资料申请表、按成本价补交房价款交费明细表、广州市职工按成本价补交房价款评估表、广州市出售公有住房共有分摊建筑面积计价表，显示申请查询人为伍某，案涉房产的购房人、权属人均为黄志喜；2.2019年1月至12月黄志喜的部分医疗费单据、广东燕岭医院出院小结，显示出院诊断为：阿尔茨海默病、陈旧性左侧股骨颈骨折、慢性支气管炎、低蛋白血症；3.中国广州仲裁委员会（2017）穗仲案重字第13号调解书、开庭笔录，内容为黄志喜因房屋买卖与买家产生纠纷，之后达成调解协议，向买家退还48000元购房款等；4.（2017）粤01民特290号民事裁定书、（2017）粤0106执1591号执行通知书、黄伟雄支付诉讼费与执行费的单据，显示黄志喜因未按调解书约定向买家退还购房款而被申请强制执行，后黄伟雄支付了该笔费用及执行费；5.借记卡账户历史明细清单、购房发票、完税证明、现金交费单等证据，证明黄伟雄已支付了买卖房屋的契税及分摊费，并于2019年5月29日向黄志喜尾号为1177的银行账户转账13170元。针对黄伟雄的上述证据，伍某质证表示：对于证据1，因伍某不识字，所以其不可能自己去办理相关手续，认为这是由黄伟雄带伍某本人去房管局进行查册并办理相关过户手续；对证据2的真实性无异议，但关联性不予认可，医药费并非由黄伟雄交纳，而是直接在黄志喜的医保卡内支付；因未提供原件，对证据3的真实性不予确认；对证据4，确认其真实性，但认为相应款项是用黄志喜的银行卡支付，因黄志喜的银行卡由黄伟雄掌握持有且黄伟雄本人没有支付能力；对证据5的关联性不予确认，该几项款项均是从黄志喜的账户支付。黄志喜表示其质证意见与伍某一致。一审法院认为，案涉房屋系由黄志喜在其与伍某的婚姻关系存续期间取得的房改房，故案涉房屋应属于黄志喜与伍某的夫妻共同财产。本案争议的焦点是伍某及黄志喜将案涉房屋出售给黄伟雄的行为是否是其真实意思表示。本案中，伍某作为黄志喜的监护人与黄伟雄签订《广州市存量房买卖合同》，约定黄志喜将案涉房产以13170元的价格出卖给黄伟雄，并办理了房屋转移登记手续。虽然伍某作为案涉房屋的共有产权人，其依法对案涉房屋享有部分处分权，但其作为黄志喜的监护人，根据《中华人民共和国民法总则》第三十五条第一款“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”的规定，伍某处分黄志喜的财产应以维护黄志喜的权益不受损害为原则。本案中，案涉房屋位于广州市天河区沙河龙眼洞省林科所内，面积为56.9平方米，成交价13170元明显低于该地段的市场价，伍某将黄志喜享有产权的房屋以远低于房屋市场交易价值的价格出卖给黄伟雄，严重损害了被监护人黄志喜的合法权益。从另一个角度来说，黄伟雄虽为黄志喜与伍某的儿子，但考虑到黄志喜与伍某还有一子一女，黄伟雄未能充分举证证明两位老人有意愿将仅有的房产只转让给小儿子，而不考虑其他子女利益的行为的合理性，且庭上伍某也一直明确表示其从未有将房屋出售给黄伟雄的意思。同时，因伍某年事已高，且不识字，其诉称黄伟雄带其去配合盖指模时并未被告知是办理房屋过户登记手续的说法具有合理性，一审法院予以采纳。另案涉房屋的建筑面积为56.9平方米，出让价格却仅为13170元，远低于该房产的市场交易价格，明显不具合理性。综上，一审法院认为伍某作为黄志喜监护人，其与黄伟雄之间签订的《广州市存量房买卖合同》并非伍某的真实意思表示，且损害了被监护人黄志喜的合法权益，故一审法院依法认定伍某作为黄志喜监护人与黄伟雄签订的《广州市存量房买卖合同》无效，房屋转让行为无效。黄健雄并非案涉房屋的权属人，其作为原告提起本案诉讼没有法律依据，依法应裁定驳回其起诉，一审法院另行作出民事裁定予以处理。至于其称黄志喜购房时其曾参与出资，属于另一法律关系，本案依法不予调处。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三十五条第一款、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年8月17日作出如下判决：一、确认黄志喜与黄伟雄就广州市天河区沙河龙眼洞省林科所2栋103房于2019年5月23日签署的《广州市存量房买卖合同》无效；二、黄伟雄于本判决发生法律效力之日起10日内，协助黄志喜办理上述房产权属更名手续，将广州市天河区沙河龙眼洞省林科所2栋103房更名至黄志喜名下。一审案件受理费129元，由黄伟雄负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：案涉房屋是黄志喜和伍某在婚姻关系存续期间取得的房改房，虽然登记在黄志喜一人名下，但应属于两人的夫妻共同财产。黄志喜在一审中虽然处于第三人的诉讼地位，但因其是案涉房屋的原登记产权人，伍某对案涉房屋的处分，一方面代表的是伍某对本人权利的处分，也是作为黄志喜的监护人对黄志喜权利的处分，故黄志喜在本案中的权利义务与伍某的权利义务是一致的，地位也是一致的。本案争议的焦点是伍某及黄志喜将案涉房屋出售给黄伟雄的行为是否是其真实意思表示。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，案涉的《广州市存量房买卖合同》长达六页，上面有伍某加盖的指模、黄伟雄加盖的伍某的私章及黄伟雄的签名。在签订上述合同时，伍某年事已高，且不识字，黄伟雄未提交任何证据证明已向伍某清楚解释合同的内容，而伍某在本案一审、二审阶段均坚持其从未有向黄伟雄出售案涉房屋的意思，加盖指模是因为黄伟雄称案涉房屋在与案外人过往的交易中相关手续仍未处理好，故要求其配合处理。至于伍某的私章，黄伟雄主张是与伍某一起去制作的，伍某对此予以否认，称是黄伟雄提前刻好，在签订合同时加盖的，在双方就此发生争议的情况下，黄伟雄有义务提交证据证明其制作及加盖私章的行为得到了伍某的同意，但黄伟雄未就此举证。至于案涉房屋的对价问题，黄伟雄陈述是根据房管部门的建议来确定的，但从后期付款的情况来看，黄伟雄是将相应的款项转账至黄志喜的银行账户内，而该银行账户又实际在黄伟雄的控制之下，现有证据无法显示伍某知悉其出售房屋所获得的具体对价，由此也可以反证在签订合同当时双方未就案涉房屋的对价进行协商并达成一致意见。此外，从双方的陈述来看，在案涉合同签订前，伍某和黄志喜的子女黄伟雄、黄健雄已经就案涉房屋的处理问题发生了较大的争执，在此情况下，即便伍某有意将案涉房屋出售给黄伟雄，为避免家庭成员之间的纠纷，按照正常的处理原则，也应有其他家庭成员参与见证，但黄伟雄是单独带伍某去房管部门办理的，其间只有黄伟雄的配偶陪同，也违背一般的做法。综合考虑上述因素，伍某主张其与黄伟雄签订的《广州市存量房买卖合同》并非其真实的意思表示，理据充分，本院予以采纳。一审法院认定《广州市存量房买卖合同》无效及房屋转让行为无效并无不当，本院予以维持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故一审法院判决案涉房屋的登记恢复至黄志喜名下合法合理，处置得当。综上所述，上诉人黄伟雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费129元，由上诉人黄伟雄负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 唐佩莹二〇二〇年十二月三十一日书记员 莫善友区敏儿