江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终9206号上诉人（原审原告）：徐孟余。委托诉讼代理人：王政，北京市惠诚（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王抗，北京市惠诚（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：庞君。原审第三人：苏州市南星房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区胥江路**。法定代表人：蔡展根，执行董事。委托诉讼代理人：吴洪先，江苏简文律师事务所律师。上诉人徐孟余因与被上诉人庞君、原审第三人苏州市南星房地产开发有限公司（以下简称南星公司）追偿权纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐孟余的上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：本人承接案涉房屋所在地房屋开发工程。因南星公司拖欠工程款，以案涉房屋作价420万元抵工程款。本人与庞君签订别墅转让协议书，转让价400万元。后庞君与南星公司签订了规范的商品房买卖合同，并向南星公司支付购房款160万元，至此，本人与庞君及南星公司之间的房屋买卖关系不复存在，庞君与南星公司之间形成法律及事实上的房屋买卖关系。本人出具收据载明已付120万元，庞君认为系以两张银行本票各60万元支付，但本人仅收到一张60万元银行本票。银行本票应有据可查，庞君未能证实有争议的一张60万元银行本票，应承担不利后果。在录音证据中，庞君陈述钱款给了南星公司，南星公司予以否定，证明庞君陈述虚假。庞君主张向本人现金支付60万元，并不属实，故庞君应在未付房款的120万元差额范围内向本人返还代付款项。直到2019年3月，南星公司向本人索要房款，本人才知道庞君未付清房款，予以代付70万元。本人的诉请没有超过诉讼时效。庞君二审辩称：当时买房的时候，与徐孟余约定房款400万元，后来与房产公司约定340万元。与房产公司签订合同是为了办理房产证。同一审意见。南星公司二审称，对于徐孟余补充的事实部分，予以认可。同一审意见。徐孟余向一审法院起诉请求：1.判令庞君归还徐孟余代付的购房款130万元；2.本案诉讼费用由庞君承担。一审法院经审理查明：2010年8月，徐孟余与南星公司约定徐孟余从南星公司处定购一套位于苏州市姑苏区房屋（以下简称案涉房屋），总价为420万元，其中用南星公司结欠徐孟余的工程款抵扣房款，之后双方再签订正式商品房买卖合同。审理中，南星公司称其在2010年8月之后把结欠徐孟余的工程款全部付清，不再作抵扣房款，故徐孟余仍应向其支付购房款。因徐孟余资金有限，徐孟余将案涉房屋转让给庞君，遂双方于2010年9月30日上午签订协议书一份，载明：总价为400万元，付款方式为现已付120万元（2010年9月30日），剩余房款280万元在当天下午再付170万元，10月5日付10万元，剩余100万元在今年年底先付60万元，其余40万元在2011年5月底付清；注：关于该房屋合同上的余额与庞君无关。2010年9月30日下午，庞君与案外人许翠娟、庞天挺就案涉房屋与南星公司签订商品房买卖合同一份，载明：房屋总价为340元；分期支付，本合同签订当天支付120万元，剩余房款2010年底内付清……合同还做了其他约定。合同签订后当日，庞君向南星公司转账支付120万元，还向徐孟余银行转账支付50万元。之后，庞君于2010年10月向徐孟余银行转账10万元，于2011年8月4日向南星公司银行转账40万元。2011年12月21日，南星公司向徐孟余出具收到250万元的收据。2010年至2012年期间，南星公司先后出具120万元、180万元、40万元三张购房发票（记账联），共计340万元，付款方名称均为庞君、许翠娟、庞天挺。2012年2月16日，南星公司出具以庞君、许翠娟、庞天挺为收款方的金额为340万元的购房发票（办证联）。2013年8月1日，南星公司申请办理案涉房屋的所有权初始登记、房屋转移登记，受让人为庞君、许翠娟、庞天挺，庞君交纳相应税费后，取得房屋所有权证。2016年，庞君、许翠娟、庞天挺将该房屋出卖给案外人。2019年10月9日，南星公司的法定代表人蔡展根向徐孟余出具收条一份，载明：“今收到徐孟余房款70万元，内马路99号1幢101室。”同年11月6日，南星公司向徐孟余出具证明一份，载明：我公司与庞君（购房者）签订的南园公寓联排别墅1幢101室购房合同，收到庞君房款160万元，余180万元是徐孟余代庞君交给我公司的。审理中，徐孟余陈述：1.我与庞君于2010年9月30日签订的协议书并未实际履行，我共收到庞君房款120万元，即分别于2010年9月30日上午收到金额为60万元本票一张，下午接收银行转账50万元，2010年10月5日接收银行转账10万元，其他款项庞君并未依协议书约定支付给我；2.2011年12月21日支付给南星公司的250万元中的180万元于2012年1月18日被用于代替庞君支付购买案涉房屋的购房款，其中120万元是庞君实际支付给我的120万元，另60万元在南星公司的逼迫下扣付的；另70万元又于2019年10月9日被南星公司扣抵作为案涉房屋的购房款；以上扣抵合计130万元，该款项应由庞君支付。审理中，庞君陈述：2010年7、8月左右我打算购买房子，徐孟余就案涉房屋刚开始开价420万元，在8月底、9月初双方谈到400万元；2010年9月30日，我先向徐孟余交付了几张银行本票，具体记不清楚了，但总金额为120万元，后双方才签订了案涉协议书，才有协议书中写明的“现已付120万元”；当日下午，我与南星公司签订了案涉房屋的商品房买卖合同一份，为了避税，约定房屋网签总价为340万元，当时我又支付了170万元（其中120万元给南星公司，50万元银行转账给徐孟余），10月5日支付10万元给徐孟余；根据银行流水表明，我于2011年1月卖掉别处房产现金取出部分房款向徐孟余现金支付60万元，由于时间久远相关证据材料没有保存；2011年8月4日我给南星公司转账40万元。综上，我一共支付了400万元购房款，所以不存在徐孟余替我垫付房款的情况。审理中，南星公司陈述：1.本案涉及到两笔房屋买卖关系，第一笔是徐孟余与我公司之间约定的总房价为420万元，第二笔是徐孟余与庞君之间的房屋买卖，徐孟余将案涉房屋转让给谁、转让价款是多少、价款如何支付与我公司没有关系；2.我公司与庞君签订的商品房买卖合同约定的房价为340万元，是应徐孟余与庞君的要求确定的网签价格；3.2019年11月6日，我公司出具的证明是因为徐孟余找到我公司说要起诉庞君，要求我公司出具相应的证明以便于起诉庞君，相应的证明内容也是徐孟余提出的，与实际请求并不相符，徐孟余还欠我公司10万元。一审法院认为，就案涉房屋买卖涉及三个法律关系，一为徐孟余与南星公司之间的定购房屋关系，二为徐孟余与庞君之间转售房屋关系，三为庞君与南星公司之间签订房屋买卖合同关系。本案中，徐孟余从南星公司以总房价420万元定购了案涉房屋但未付款的前提下，再以400万元的价格转售给庞君，双方为此签订协议书一份，该协议书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方应依约履行各自义务。徐孟余向庞君追偿130万元，理由是双方并未实际履行案涉协议书，庞君与南星公司之间直接发生了商品房买卖合同关系，因其分别于2012年1月18日、2019年10月9日代庞君向南星公司支付了60万元和70万元，故该130万元应由庞君返还。一审法院认为，徐孟余自认依案涉协议书收到了庞君部分款项，后庞君亦作为案涉房屋的买受人向南星公司进行了购房，证明双方实际上在履行案涉协议书的约定，庞君在履行中直接向南星公司支付了部分房款，徐孟余亦未提出异议，视为双方对付款对象部分变更达成一致，一审法院予以确认。而庞君与南星公司之间签订的商品房买卖合同，实为徐孟余与庞君在履行案涉协议书过程中，以签订该商品房买卖合同的形式来实现房屋的转售，该商品房买卖合同约定的网签成交价340万又是为了避税，该价格条款损害了国家利益，应为无效条款，同时南星公司也认为案涉房屋的买受相对方其仅认可徐孟余。故徐孟余主张的基础事实依据并不存在，但其可就庞君如未依案涉协议书的约定全额支付转售房款向庞君主张权利。徐孟余与庞君约定转让房屋的总价为400万元并约定了各期支付时间和支付金额，现双方争议较大的有两笔金额，即2010年9月30日上午通过银行本票支付的金额和2011年1月现金支付的60万元。关于第一笔争议金额，徐孟余称其仅收到一张60万元的银行本票，但徐孟余称向其共支付了120万元的银行本票，至于几张银行本票记不清楚了，是先支付的银行本票，后签订的案涉协议书；一审法院认为，双方在2010年9月30日上午签订了案涉协议书，明确“现已付壹佰贰拾万元”，在徐孟余尚无其他证据推翻该项约定的情况下，一审法院认定庞君在2010年9月30日上午向徐孟余支付了120万元；关于第二笔争议金额，庞君对该60万元的款项来源进行了解释，但无其他证据佐证该款项已实际支付给徐孟余。综上，依现有证据，庞君向徐孟余个人支付的金额合计为180万元，即2010年9月30日上午支付120万元，下午50万元和2010年10月5日10万元；向南星公司支付160万元，即2010年9月30日下午120万元，2011年8月4日40万元；以上合计支付340万元。依案涉协议书约定最后一笔款项应于2011年5月底前付清，结合南星公司于2012年2月16日向庞君已开具购房发票及案涉房屋于2013年已登记过户至庞君一方名下等事实，即便庞君对徐孟余有未付款项，徐孟余现向庞君主张债权，也已超过法定诉讼时效，相关债权一审法院亦难以支持。综上，徐孟余主张其向南星公司先后支付的130万元房款系为庞君垫付并要求返还，没有依据，一审法院碍难支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：驳回徐孟余的全部诉讼请求。案件受理费16500元，减半收取8250元，由徐孟余负担。二审另查明，徐孟余居住于内马路99号6幢101室，与原居住于内马路99号1幢101室的庞君相邻而居，庞君于2017年6月搬离。二审查明其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据案涉徐孟余与南星公司签订的定购房屋协议、徐孟余与庞君签订的转让协议及庞君与南星公司签订的商品房买卖合同，证实南星公司因拖欠徐孟余工程款，以案涉房屋抵偿给徐孟余作价420万元，后徐孟余联系庞君购买案涉房屋，价格为400万元。庞君与南星公司之间商品房买卖关系成立并合法有效，但案涉商品房买卖备案合同价格并非当事人真实意思表示。从前述合同约定，及各方当事人无争议的庞君向南星公司支付购房款160万元判断，可以认定南星公司出售案涉房屋价格为420万元，庞君购买案涉房屋需支付房款400万元，其可以支付给徐孟余或南星公司，其中差额部分由徐孟余向南星公司承担支付义务。庞君主张向徐孟余现金支付60万元，数额巨大，但并无收据予以证实，一审法院未予采信正确。2010年9月30日上午，庞君与徐孟余签订案涉协议书，明确已付120万元，徐孟余认为仅收到一张60万元银行本票，庞君主张以银行本票足额支付，一审法院对庞君的陈述予以采纳亦无不当。徐孟余提供的录音中庞君提出的280万元，并无明确指向，徐孟余以此主张庞君仅向其支付120万元依据不足，本院难以采信。故一审法院认定庞君支付案涉房款340万元合理，二审予以确认。因涉及南星公司与徐孟余之间以工程款支付房款及庞君直接向南星公司付房款，导致三方对实际付款总额未能及时确认。诉讼时效应从徐孟余知晓庞君未付清房款即南星公司于2019年确认徐孟余工程余款并催讨房屋欠款时起算。庞君购买案涉房屋后，与徐孟余相邻而居至2017年上半年。徐孟余主张多次与庞君交涉房款事宜具有合理性，故本院认为徐孟余于2019年向庞君再次提出房款异议，后于2020年1月向一审法院提出本案诉讼未超过诉讼时效。徐孟余向南星公司支付案涉房款后，有权向庞君主张其应承担的房款。庞君应付购房款400万元，扣减已付房款340万元，庞君还应向徐孟余支付房款60万元。综上所述，徐孟余的上诉请求部分成立，应予支持。二审中当事人提供了新的证据，一审法院认定事实不清，适用法律有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初239号民事判决。二、庞君向徐孟余支付购房余款60万元，于本判决生效后十五日内支付。三、驳回徐孟余其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。一审案件受理费16500元，减半收取8250元，由徐孟余负担4442.5元，由庞君负担3807.5元。二审案件受理费16500元，由上诉人徐孟余负担8885元，由庞君负担7615元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年十二月二十三日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。