河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终5560号上诉人(原审原告）：马军丽，女，1978年11月17日出生，汉族，住河南省辉县。委托诉讼代理人：仵浙江，河南国川律师事务所律师。上诉人（原审被告）：曹敬波，男，1989年1月10日出生，汉族，住新乡县。上诉人马军丽与上诉人曹敬波租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0711民初2626号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。马军丽委托诉讼代理人仵浙江，曹敬波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马军丽上诉请求：1、维持原审法院（2020）豫0711民初2626号民事判决第一项，改判曹敬波归还房屋（交还钥匙）并恢复原状（将原有的玻璃门安装上）；2、改判曹敬波支付马军丽7个月的租赁费、物业费为14985.6元，并自2020年6月1日起按照1926.72元每月、物业费214.08元每月计算至实际搬离之日止；3、改判曹敬波支付逾期房屋租金、物业费的违约金为三个月的房屋租金为5780.16元；4、本案一、二审诉讼费用由曹敬波承担。事实与理由：1、原审认定事实清楚，适用法律正确，但关于本案房屋租赁期间产生的租赁费、物业费等数额计算错误。曹敬波自2019年11月1日起拖欠租赁费等至今，原审酌定六个月的租赁费等于法无据，也不符合本案事实，租赁费、物业费应计算至曹敬波实际搬离并交付房屋之日止；2、原审酌定违约金为一个月租赁费过低，应为三个月的房屋租赁费用。曹敬波答辩并上诉称：撤销原审法院（2020）豫0711民初2626号民事判决第二项，改判驳回马军丽对曹敬波的诉讼请求或发回重审。事实与理由：1、本案当事人错误。曹敬波与孙飞、焦彦、刘振静共同出资开办酒店，并注册成立公司，曹敬波是该公司的股东。曹敬波以公司负责人的身份与马军丽签订的租房合同，所有的权利义务应由公司承担；2、原审认定的本案事实相互矛盾。双方签订合同后进行装修，河南格瑞斯物业有限公司在2019年7月接管物业后，不同意曹敬波的公司装修，并对楼层采取停水停电措施，此时已经具备“履约情势变更”的情形，且马军丽对合同目的不能实现是明知的，原审判令曹敬波缴纳相应租金等，于法无据。针对曹敬波的上诉，马军丽辩称：1、本案租赁合同的承租人为曹敬波，根据合同相对性原则，欠付租赁费等支付责任应由曹敬波承担，至于曹敬波称其与孙飞等开办酒店情况，与本案不属于同一法律关系；2、曹敬波在承租房屋后违规装修，导致物业公司对其采取临时性的停水停电，另曹敬波开办酒店应盈亏自负，其无法开设酒店也与马军丽无关，马军丽在房屋租赁活动中没有过错。综上，曹敬波的上诉主张不能成立。马军丽原审诉讼请求：1、请求判令解除双方2019年5月1日签订的《租赁合同》，曹敬波将案涉房屋归还给马军丽并恢复至原状，曹敬波将租赁房屋使用期间产生的水电费、垃圾清运费等结清；2、请求判令曹敬波将拖欠马军丽的房屋租金、物业费支付给马军丽，从2019年11月1日起按照房屋租金为1926.72元/月、物业费为214.08元/月计算至2020年5月31日为14985.6元；其后房屋租金、物业费自2020年6月1日起按照租金为1926.72元/月、物业费为214.08元/月计算至曹敬波从案涉房屋实际搬离之日止；3、请求判令曹敬波向马军丽支付逾期支付房屋租金、物业费的违约金为三个月的房屋租金为人民币5780.16元。原审查明：马军丽（甲方）与曹敬波（乙方）于2019年4月20日签订租赁合同1份，合同约定甲方将其所有的位于新乡市高铁站润华金地广场5号楼5层506号，建筑面积为107.04平方米的房屋出租给乙方经营宾馆住宿业务使用，租赁期限为10年，自2019年5月1日起至2029年5月1日止。双方约定从2019年8月1日开始计算租金，月费用为每平方米每月18元，前两年不递增，后面每两年递增一次，分别为10%-10%-15%-15%，水、电、物业费由曹敬波承担，租金为按季度结算，第一季度期满前5日付清下一季度租金。合同终止或解除后，乙方在房屋内的装修及安装的设备、物品，应在20个工作日内将其办理，否则甲方有权按照遗弃物处理。无法拆除的装修部分，归甲方所有，甲方无需对乙方进行返还或支付相应对价。关于违约责任，双方约定“2、乙方迟延交纳房屋租金，每延迟交纳一天，按未交纳租金总额的10%支付违约金；6、本合同乙方违反合同约定的义务，合同已对违约责任作出明确约定的，乙方按合同约定承担相应违约责任；合同未对违约责任作出明确约定的，乙方应继续严格履行合同约定的义务，并赔偿给甲方3个月租金为标准的违约金”。合同还约定了其他权利与义务。上述合同签订后，马军丽将涉案房屋交付给曹敬波开始装修，双方协商免交2019年5-7月份租金，曹敬波实际支付了2019年8-10月份共三个月的房屋租金、物业费。后因曹敬波在对案涉房屋装修过程中物业公司停水停电，装修被叫停。双方协商处理未果，故涉诉。另查明，马军丽与新乡市润华金地置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，其中第三条载明该商品房的规划用途为非居住用房；其中第二十一条关于前期物业管理条款规定物业费为2元／平方／月。马军丽房屋面积为107.04平方米，即每月物业费为214.08元。本案审理中，原审就案涉房屋装修过程中停水停电相关事宜向河南格瑞斯物业服务有限公司做了调查，该公司于2020年9月2日出具情况说明，内容为：“该公司于2019年7月接管润华·金地广场物业服务项目，发现5号楼5层的装修存在未经审批自行改变房屋设计和结构，通过将5楼地面打孔并在4楼天花板顶部增加了下水管道，直接影响4楼物业所有权人权益，公司根据与业主所签订的《前期物业服务协议》中的约定，要求其停止施工并将违规装修的部位恢复原状。但因5号楼5层的相关物业使用人迟迟未将违规装修部分恢复，5号楼4楼业主就此事与房屋销售部和我公司交涉要求给予处理，为防止5号楼5层的相关物业使用人继续违规装修，于2019年7月30日将在该层电井房张贴封条并暂停其购水、购电，待其整改恢复原状后通知我公司，查验后为其恢复正常购水、购电。但我公司至今没有收到5号楼5层的相关物业使用人的相关通知，在2019年7月30日至今，也未有5号楼5层的相关物业使用人前往公司办理购水、购电充值业务。通过公司巡查5层地面穿孔已恢复，下水管道已拆除，现充值后可以正常使用水电”。原审认为：双方系房屋租赁合同法律关系，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。本案中，马军丽已按照合同约定向曹敬波交付了房屋，履行了合同的义务。曹敬波的装修行为被物业叫停，依据河南格瑞斯物业服务有限公司出具的情况说明，是因其按经营宾馆住宿业务装修改造租赁房屋影响了4层所有权人权益，进而不能实现其租赁房屋使用目的，但这与马军丽出租房屋行为无直接关联。曹敬波就出现的履约情势变更不积极采取主动与马军丽协商或有效终止合同，而停止了交纳租赁费等，该行为属于违约，应承担违约责任。但结合本案具体情况，曹敬波在停工之后以实际行为表示已不履行合同主要债务，且也未实际控制所租赁的房屋，马军丽亦应对涉案出租房屋及时处置，故酌情支持自2019年11月1日曹敬波停止支付租赁费和物业费起6个月的租赁费和物业费，即（租赁费1926.72元／月＋物业费214.08元／月）×6个月为12844.8元，之后的租赁费和物业费不予支持。另曹敬波应支付马军丽违约金，但双方租赁合同约定的“乙方迟延交纳房屋租金，每延迟交纳一天，按未交纳租金总额的10%支付违约金”过高，原审予以调减，违约金按一个月租金数额计算。关于曹敬波因装修案涉房屋造成的投资损失，按照双方签订的《租赁合同》约定，曹敬波存在违约行为，且曹敬波未对出租房屋完成实用性的装修，故据情其损失其自行承担。另，原审据情确认双方签订的《租赁合同》已实际解除，因涉案出租房屋系毛坯房，且系商务用房，曹敬波已进行的装修不必然对马军丽今后的使用产生影响，故马军丽要求恢复原状等其他诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十七条规定，原审判决：一、马军丽与曹敬波2019年4月20日签订的《租赁合同》解除；二、曹敬波于判决生效后五日内支付马军丽租赁费、物业费12844.8元及违约金1926.72元；三、驳回马军丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取159.5元，由曹敬波承担。二审中曹敬波提供星期一酒店管理有限公司注册信息，证明该酒店有四个股东，涉案房屋租赁是用于开设酒店。马军丽对该证据的真实性有异议，也与本案不具有关联性。马军丽二审中没有提供新的证据。本院认证意见：马军丽对曹敬波提供证据的真实性提出异议，但未提供相应反证予以推翻，对该证据的真实性予以采纳。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，原审判决作出后，双方均未提出上诉，按照上述司法解释的规定，本院二审围绕马军丽、曹敬波提出的上诉请求进行审理。结合诉辩及陈述意见，现就诉讼焦点分别评析如下：关于本案诉讼主体资格问题。《最高人民法院关于适用若干问题的规定三》第二条规定，发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，曹敬波与马军丽签订涉案房屋租赁合同，马军丽要求曹敬波承担相应的合同责任符合上述规定，曹敬波据此主张原审遗漏当事人没有充分根据，本院不予采纳。关于马军丽主张的房屋租赁费、物业费、违约金的问题。当事人在民事活动中，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案双方租赁关系中，马军丽作为出租人，已经将涉案房屋交付使用，履行了己方合同义务，曹敬波则应按合同约定使用房屋并如期支付相应租赁费等。曹敬波装修被物业公司阻止非马军丽责任，且该情况出现后曹敬波应就房屋租赁事宜与马军丽协商，以予处理，而非单方拒交租金，另马军丽作为出租人，在曹敬波停止缴纳租金及装修被物业单位阻止后，也应及时处置涉案房屋，以免造成损失扩大。原审考虑本案客观情况及合同约定，酌定支持相应的租赁费、物业费、违约金等并无明显不当。关于马军丽主张的交还钥匙、恢复原状的问题。马军丽无证据证明其交付了房屋钥匙，另涉案房屋为非居住用房，曹敬波的装修对房屋已形成添附且不必然对马军丽的使用产生影响，原审不予支持马军丽该项请求无明显不当。综上，马军丽、曹敬波的上诉主张均不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费219元，马军丽负担50元，曹敬波负担169元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  郭中伟审判员  付学堂二〇二〇年十二月五日书记员  刘 冬