安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终1426号 上诉人（原审被告）：商祥宝，男，1972年5月5日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审原告）:张落印，男，1967年7月8日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。 上诉人商祥宝因与被上诉人张落印合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人商祥宝、被上诉人张落印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 商祥宝上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费由张落印承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1.张落印在一审期间要求张落印兑换澡票后折抵商祥宝2019年9月23日至2020年1月23日期间的承包金和房租，说明商祥宝自2020年1月24日就开始不租赁和承包案涉浴池。故租金和承包费只能计算至2020年1月23日；2.张落印在2020年1月17日拿走尚水缘浴池的营业执照和卫生许可证，其行为表明,张落印主动提出解除合同。2020年1月23日浴池关门，商祥宝自2020年1月24日开始就不再租赁和承包涉案浴池；3.春节期间新冠××疫情发生,全市浴池停业，直到5月份准许浴池营业,但是由于浴池没有营业执照,商祥宝无法经营。对不能经营期间的承包费和租金,商祥宝不应承担。 张落印辩称，一审判决适用法律正确，判决结果合情合理。商祥宝提出的上诉意见不能证明其请求，没有事实依据。商祥宝至今未向张落印移交浴池。 张落印向一审法院起诉请求：1.依法判决商祥宝支付张落印欠款9万元整；2.诉讼费用由商祥宝承担。 一审法院认定事实：2013年12月18日，张落印注册登记个体工商户，字号为淮北市相山区尚水缘浴池，经营场所为淮北市相山区曲阳街道濉河花园**商业综合楼门面房。 2017年3月1日，张落印（承租方）与淮北矿业地产有限责任公司（以下简称淮矿地产公司）（出租方）签订房屋租赁合同，约定：租赁房屋坐落于商铺；租赁期限1年（自2017年3月1日至2018年2月28日），出租方自2017年3月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2018年2月28日收回，出租房屋1年，租金总额10万元；承租方不得以任何形式转租、分租、出借所承租的房屋，如有上述行为，出租方有权终止租赁合同等内容。2020年8月18日，淮矿地产公司出具情况说明一份，载明：张落印于2017年3月与淮矿地产公司签订的涉案房屋租赁合同，因租赁期满合同自行终止，根据合同约定张落印应返还涉案房屋，但张落印一直未能按约定进行房屋的移交手续，经过淮矿地产公司多次通知确定不再续租的事实，张落印都未能在规定期限内返还房屋，拒不配合撤场清房工作，从租赁期截止后至今涉案房屋的控制权仍在张落印方。 2019年9月23日，出租方（甲方）张落印与承租方（乙方）商祥宝签订濉河花园浴池承包合同一份，该合同约定：乙方承包甲方位于淮北市相山区濉河花园东区50栋尚水缘浴池；承包期自2019年9月1日至2020年9月1日止；浴池经营承包金为伍万元整，浴池房屋租金为伍万元整，浴池承包押金为伍万元整；乙方提前一个月支付房租，分开支付，加收壹万元；因不可抗力致使甲方无法履行该合同，甲方应提前30天通知乙方，甲方应按照剩余承包期及按照剩余租期计算所得租金额退还乙方，且不需支付违约金；乙方按时交纳承包金，否则按本合同约定支付违约金；客户因停业遗留的洗浴月票、汗蒸月票，浴池再次开业的予以使用，但客户持有其他票据的，可以拒绝使用等内容。合同签订后，商祥宝选择分期支付承包金及房屋租金，于2020年9月23日向张落印支付2万元，并在濉河花园浴池承包合同自书写明：付款方式为先付2万元，2020年元月10日付清余款9万元。此后，商祥宝开始经营尚水缘浴池，期间，张落印将商祥宝持有的濉河花园浴池承包合同上“客户因停业遗留的洗浴月票、汗蒸月票，浴池再次开业的予以使用，但客户持有其他票据的，可以拒绝使用”的条款划掉。经营期间，商祥宝根据张落印的安排对在其经营之前尚水缘浴池出售的红色、蓝色、绿色三种澡票进行了兑换回收，但双方对该部分澡票的回收价格未能形成一致意见。经核对，商祥宝共计兑换回收澡票21239张。 一审法院认为，案涉房屋系张落印承租自淮矿地产公司，租赁期限自2017年3月1日至2018年2月28日，并约定不得转租。合同到期后，张落印未将房屋返还给淮矿地产公司，并于2019年9月将案涉房屋转租给商祥宝。淮矿地产公司多次催促张落印返还房屋，据此可以认定，淮矿地产公司不认可张落印转租房屋的行为，张落印与商祥宝签订的濉河花园浴池承包合同应为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，虽然双方签订的合同无效，但商祥宝实际承包经营了尚水缘浴池，故张落印有权要求商祥宝参照双方合同约定的价格支付承包金和房屋租金。根据约定，商祥宝应支付承包金及房屋租金共计11万元，商祥宝已支付2万元，尚欠9万元未支付。自2020年1月份起，因新冠××疫情蔓延影响，商祥宝的承包的浴池暂停营业，根据公平原则及相关法律规定，结合本地疫情情况，本院酌定免除商祥宝3个月房屋租金14389.53元（55000元÷344天×30天×3个月）。因此，商祥宝应向张落印支付承包金和房屋租金75610.47元。 商祥宝对在其经营之前尚水缘浴池出售的红色、蓝色、绿色三种澡票进行了兑换回收，该三种澡票的回收均得到张落印的认可，故张落印应当对商祥宝回收的上述澡票进行折价补偿。经核对，商祥宝共计兑换回收澡票21239张。但双方对澡票回收价格未能达成一致，张落印主张100元30张，商祥宝主张100元25张。结合张落印澡票的出售价格、商祥宝澡票的出售价格等因素综合考虑，本院酌定澡票的回收价格为100元30张为宜，经计算，张落印应向商祥宝支付澡票补偿款70796.67元。据此，张落印与商祥宝互负债务，上述两项折抵后，商祥宝还应向张落印支付承包金和房屋租金4813.8元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、商祥宝于判决生效后十五日内支付张落印承包金和房屋租金4813.8元；二、驳回张落印的其他诉讼请求。案件受理费2050元，由张落印负担1940元，商祥宝负担110元。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 商祥宝提供如下证据：1.照片一张，拟证明张落印拿走营业执照和卫生许可证；2.微信聊天记录，拟证明浴池钥匙一直在门上，商祥宝已经移交租赁的房屋。张落印质证意见：照片拍摄时间不明确，聊天记录不能证明房屋已经移交。本院质证意见：证据1不能确认拍摄时间及地点，反映的内容亦不能达到证明目的，证据2聊天记录仅是商祥宝在一审判决后的单方陈述，不能证明租赁的房屋已经进行了移交，上述2份证据不予采信。 张落印提供如下证据：微信聊天截图、商祥宝微信语音回复，拟证明商祥宝没有交房。商祥宝质证认为该证据达不到证明目的，其疫情刚结束就已搬出。本院认证意见，该证据系双方于一审判决后的聊天记录，内容不全面、不客观，本院不予采信。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为，1.双方签订的濉河花园浴池承包合同效力如何认定；2.如合同有效，各方在履行合同过程中是否存在违约行为，违约责任应如何承担。 关于双方签订的濉河花园浴池承包合同效力认定问题，张落印与商祥宝订立的承包合同是当事人的真实意思表示，该合同规定了承包内容、承包金及房屋租金数额、承包年限、双方权利义务等项，合同基本内容确定，且不违反法律、行政法规规定，应为合法有效。张落印虽然不是案涉租赁物的所有权人，其转租案涉房屋的行为也未得到房屋所有权人的同意，属于无权处分，但该行为并未导致租赁房屋无法使用，故不影响双方签订的承包合同的效力，商祥宝主张合同无效的理由不能成立，不予支持。一审法院认定合同无效，属适用法律错误，本院予以纠正。 关于双方是否存在违约行为，责任如何承担的问题。商祥宝上诉称张落印于2020年1月17日拿走尚水缘浴池的营业执照和卫生许可证，张落印采取停电措施，浴池关门，商祥宝主动提出解除合同，其实际租赁期间只有4个月等，对于上述主张，商祥宝提供的证据均不能证明，本院不予采信。由于商祥宝实际承包并经营了尚水缘浴池，应当按照合同约定支付租金及承包金，考虑到新冠××疫情影响，一审法院酌定免除3个月租金较为适当。经过计算，商祥宝收回的在其经营之前尚水缘浴池出售的澡票面值，与本案商祥宝应支付张落印的租金及承包费用相折抵，一审法院判决商祥宝支付张落印承包金和房屋租金4813.8元，该部分事实认定清楚，本院予以维持。 综上，商祥宝的上诉请求不能成立，一审判决适用法律存在瑕疵，但事实认定清楚，裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人商祥宝负担。 本判决为终审判决。 审判长  张春茹 审判员  范向阳 审判员  李 森 二〇二〇年十二月十四日 法官助理董建文 书记员胡雨桐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。