四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终2573号 上诉人（原审被告）：朱洪春，女，1984年10月出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 被上诉人（原审原告）：宜宾荣盛物业管理有限公司，住所地四川省宜宾市南溪区文化街**。 法定代表人：林天琼，执行董事。 委托诉讼代理人：李敏，女，法律顾问。 上诉人朱洪春因与被上诉人宜宾荣盛物业管理有限公司(以下简称荣盛物管公司)物业服务合同纠纷一案，不服四川省宜宾市南溪区人民法院(2020)川1503民初1676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 朱洪春向本院上诉请求：1.撤销四川省宜宾市南溪区人民法院(2020)川1503民初1676号民事判决，发回重审或者查清事实后依法改判；2.请求对物业费3948元减半处理；3.本案一、二审诉讼费用由荣盛物管公司负担。事实和理由：1.小区长期脏乱差，直至今年才整改好，因此前三年的收费标准不能一致；2.小区内有违建并作商业用途，但现在还没有整改；3.公共区域的商业运作收入没有进行公开，应当用商业运作费用抵扣物业费。 荣盛物管公司辩称，朱洪春所称公司没有提供物业服务与事实不符，其称物业服务存在瑕疵应举证证实。公司已经按照物业合同履行了相应义务，朱洪春应当支付物业费，并支付滞纳金。 荣盛物管公司向一审法院起诉请求：1.判决朱洪春支付2017年1月1日至2020年12月31日的物业费共计3948元；2.本案诉讼费由朱洪春负担。 一审法院认定事实：朱洪春系南溪街道福临路鑫宇·钻石城XXX号的所有人。朱洪春（乙方）与荣盛物管公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由荣盛物管公司为南溪区福临大道鑫宇·钻石城商住小区提供物业服务，朱洪春所有的住房位于该小区XXX号，建筑面积68.95平方米；乙方提供的物业服务包括公共区域的清洁卫生、提供商场公共秩序和共用设施设备的维护保养等事项的管理和服务等。物业管理费用按建筑面积计算，收费标准1.20元/月/平方米。首期物业管理服务费用从开发商通知交房之日起计算，预缴壹年物业管理服务费，在领取钥匙时缴纳，尔后每季度缴纳一次（每季度第一月10日前缴纳该季度物业管理服务费）；乙方不按本协议约定的缴费标准和时间交纳物业服务费，从逾期之日起乙方向甲方按逾期交纳物业服务费总额每日5%支付滞纳金。 协议签订后，荣盛物管公司进驻鑫宇·钻石城商住小区向该小区业主提供物业服务，朱洪春亦按约支付了壹年物业服务费用。 一审法院认为，荣盛物管公司与朱洪春签订的《前期物业管理服务协议》内容不违反法律法规的禁止性规定，该合同依法成立，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。物业服务合同系双务合同，作为业主应当按约足额交纳物业服务费，物业服务公司亦应当按约提供物业服务，并不断增强其服务能力，提升业主满意度。作为业主一方，在物管公司服务存在问题的情况下，可及时向物管公司反映、提出整改建议或意见，以便物管公司及时整改。如以拒交物业费的方式对抗物管公司，将直接造成物管公司收入减少，弱化物业服务单位的服务成果，可能形成恶性循环。业主对物业服务公司的服务不满时，应当通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业服务公司的质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。本案中，荣盛物管公司在履行本案物业服务合同过程虽存在一些瑕疵，但亦应看到荣盛物管公司在努力整改，不断提高服务水平，荣盛物管公司正以自己的行动努力提升业主满意度。朱洪春主张荣盛物管公司在履行合同时存在管理服务不当，并据此要求扣减物业费的理由不成立，对该主张依法不予支持。荣盛物管公司已向钻石城小区提供了相应的物业服务，朱洪春应当按物业服务合同约定，履行支付物业费的义务。荣盛物管公司在本案中主张朱洪春支付2017年1月1日至2020年12月31日的物业服务费3948元，符合双方合同约定，依法予以支持。但朱洪春对物业服务质量不满，未按季度支付物业服务费，并不属于恶意拖欠物业费的情况，故荣盛物管公司主张朱洪春承担违约责任的请求，依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、朱洪春在判决生效后十日内支付宜宾荣盛物业管理有限公司2017年1月1日至2020年12月31日的物业服务费3948元；二、驳回宜宾荣盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由朱洪春负担。 二审期间，朱洪春提交中央第五生态环境保护督查组转交群众信件的办理情况以及五张照片，拟证明小区环境后期才整改，且在公共区域违建仍然存在。荣盛物管公司认为，关于群众信件办理情况，荣盛物管公司已经整改完毕；关于照片，不具有连续性，且违建情况经荣盛物管公司反映后，相关职能部门并未认定为违建，因此不能达到证明目的。本院认为，群众信件的办理情况能证明荣盛物管公司在努力整改，与一审认定事实一致，因此本院不作为二审新证据采用。关于照片，本院对于照片真实性予以确认，对于能否达到证明目的，将在下文阐述。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，首先，关于小区违建问题。朱洪春虽主张案涉小区存在违章建筑，但未能提供相关职能部门的处罚决定书等予以证明，且违章建筑的认定和强制拆除属于行政主管部门的职权范畴，物业服务企业虽有义务对违建行为予以劝阻并及时向相关职能部门反映，但其不具有强制执法权，因此朱洪春不能以此拒交或少交物业费。 其次，关于能否用业主共有部分的经营收益抵扣物业费的问题。根据法律规定，要进行债务抵销，当事人之间应当互负债务，互享债权。欠付物业管理费的为部分业主，为单个的主体；而共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于全体业主共有，其使用分配要经过业主大会相关程序。此时虽然包括了该部分欠费业主，但两者有本质的区别。因此，双方债权债务主体不同，不符合法定抵销的规定，对朱洪春行使抵销权的主张，本院不予支持。 再次，关于物业费金额是否应予调低的问题。权利和义务相统一是法律的基本原则。业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本条规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。在司法实践中，业主拒交或欠交物业费的理由可能具有一定正当性，但是尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，比如物业服务企业提供了保洁、保安服务，但是未达到合同约定的标准。此时，既不应全额支持物业服务企业的诉讼请求，亦不宜判决驳回其诉讼请求，而应根据具体案情酌情减少业主欠交的物业费或违约金。就本案而言，案涉小区为开放式小区，存在诸多经营性商铺，人员流动性大，物业管理较为困难。荣盛物管公司在履约过程中确实存在卫生清理不全面、环境管理不到位等瑕疵履行问题，但尚未构成重大瑕疵，且荣盛物管公司也在不断整改，努力提升物业服务水平。一审判决在斟酌荣盛物管公司服务质量的基础上，对其违约金诉求未予支持，实则已经减轻朱洪春一方的责任，故一审判决对物业费部分未予调整，于法不悖。 综上所述，朱洪春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人朱洪春负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  陈 曦 审 判 员  翟旭玫 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理  匡小玲 书 记 员  刘洋杨