河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民初169号原告（案外人）：栾川县栾川乡罗庄社区居民委员会，住所地洛阳市栾川县栾川乡罗庄社区。负责人：许长生，社区委员会主任。原告（案外人）：栾川县栾川乡罗庄社区六组，住所地洛阳市栾川县栾川乡罗庄社区。代表人：汤秋娃，该社区六组组长。原告（案外人）：栾川县栾川乡罗庄社区王章成等79户村民，居住地洛阳市栾川县。代表人：王建新，汉族，1967年9月9日出生，住洛阳市栾川县。代表人：吴全，男，汉族，1954年10月29日出生，住洛阳市栾川县。以上共同委托诉讼代理人：王丰春，河南鸾州律师事务所律师。被告（申请执行人）:崔西陈，男，汉族，1971年10月12日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：沈文君，河南从晏律师事务所律师。被告（被执行人）：河南申酉置业有限公司，住所地洛阳市西工区王城路与中州路交叉口东南角华夏富雅东方********房。法定代表人：冯珑，该公司总经理。诉讼代表人：河南申酉置业有限公司管理人。负责人：张春芬。委托诉讼代理人：邵榕、孙沛（实习），河南精专律师事务所律师。原告栾川县栾川乡罗庄村社区居民委员会（以下简称罗庄居委会）、栾川县栾川乡罗庄社区六组（以下简称罗庄村六组）、栾川县栾川乡罗庄社区王章成等**村民（以下简称王章成等79户村民）与被告崔西陈、河南申酉置业有限公司（以下简称申酉置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗庄居委会、罗庄村六组、王章成等79户村民的共同委托诉讼代理人王丰春，被告崔西陈的委托诉讼代理人沈文君，申酉置业公司的委托诉讼代理人邵榕、孙沛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。罗庄居委会、罗庄村六组、王章成等79户村民向本院提出诉讼请求：1、不得执行位于栾川君山东路的君山御府A座第一、二层，B座第三层（A101、A201、B301）房产。2、确认位于栾川君山东路的君山御府A座第一、二层，B座第三层（A101、A201、B301）房产所有权归原告所有。3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：崔西陈在申请执行河南高院（2016）豫民终7号民事调解书中，要求执行位于栾川君山东路的君山御府A座第一、二层，B座第三层（A101、A201、B301）房产。栾川栾川乡罗庄村城中村改造指挥部在得知后，于2019年4月提出执行异议。洛阳中院以（2019）豫03执异186号执行裁定书驳回了异议申请。之后，原告继续提出执行异议，洛阳中院于2020年6月29日以（2020）豫03执异118号执行裁定书再次驳回了原告的异议申请。君山御府项目系栾川罗庄村南坡根组（六组）城中村改造项目，与申酉置业公司合作开发。根据双方2010年11月2日签订的合作开发协议，A座第一、二层和第九层，B座第一、第二、第三层归指挥部所有。申酉置业公司在工程未完工的情况下于2015年停工后，指挥部自己出资、垫资，完善了属于指挥部的A座第一、二层，B座第一、第二、第三层的内外墙粉刷，门窗、水、电安装及房屋外广场地坪硬化后，将这些房产分配给南坡根组79户群众，由群众实际占有、使用和对外出租至今。该房产是老百姓用原房产和宅基地置换所得，是城中村改造后失地群众的安置用房，群众用该房产的出租收益维持最基本的生活保障。申酉置业公司借款、抵押、诉讼及法院的执行等，原告均不知情。河南龙天拍卖有限公司2014年12月发布对君山御府A座B座一至三层的商业用房进行拍卖，2015年4月洛阳中院裁定查封B座301房产时，栾川县政府、乡政府均向洛阳中院提供了情况说明，河南龙天拍卖有限公司为此终止了拍卖。2019年4月，市中院发布迁出房屋公告后，栾川栾川乡罗庄村城中村改造指挥部及时提出了执行异议。2020年7月3日，栾川自然资源局下发栾自然﹝2020﹞76号文件，以申酉置业公司隐蹒与栾川罗庄村城中村改造指挥签订﹝罗庄村南坡根组城中村改造合作开发协议书﹞的事实，为崔西陈办理的（2014-394）号栾房期权抵押登记予以撤销，该抵押登记无效。物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”双方签订的协议对原告方分配房屋的坐落、位置、用途均己明确约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款明确规定，原告方作为被拆迁人对基于协议所产生的对补偿安置房的物权请求权，具有法定的优先性，并可排除执行申请人对安置房屋的执行。作为被拆迁人对补偿安置房屋享有的权利可以对抗其他所有享有物权的买受人，当然更能对抗普通金钱债权的执行申请人。原告排除执行的申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所列明的情形，在人民法院查封之前己签订合法有效的书面合同。涉案商铺在2015年后己有指挥部实际占有、完善，2017年开始己经交付群众等被拆迁人对涉案商铺合法占有使用并进行装修出租。该房产没有办理产权登记的原因是申酉置业公司所建房屋没有完工、没有验收，不具备办证条件。申请执行人的抵押登记己经撤销，该抵押登记自始无效，不具有优先权，更没有对抗安置房权利人的权利。涉及B座301房产的诉讼保全查封，在申酉置业公司进入破产程序后，该查封应当予以解除，未执行完毕的债权应当进行破产债权申报，纳入破产程序处理。中院在该公司破产后对未执行完毕的债权继续单独执行，不符合破产法的规定。中院驳回异议裁定中以协议不产生物权变动效力及执行标的为抵押房产为由，驳回执行异议，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，也不符合安置房优先于其他权利的司法解释精神。原告享有对于涉案房产所有权的事实，足以排除执行。为此，根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特请求不得执行位于栾川君山东路的君山御府A座第一、二层，B座第三层（A101、A201、A301）房产，并确认该房产为原告所有。崔西陈辩称，一、案涉开发项目并非拆迁安置项目，原告无相关优先权。案涉项目是商业开发项目，申酉置业公司与栾川国土资源局签定有《国有建设用地使用权出让合同》，缴纳了2112.5516万元的土地出让金，取得了项目土地使用权，自行投资建设了该项目，土地使用权及在建工程所有权均登记在申酉置业公司名下。申酉置业公司从未与原告任何一位居民签定拆迁补偿安置协议，本案不存在拆迁安置关系，罗庄村南坡根村民组对该项目不享有拆迁安置的相关权利。二、原告与申酉置业公司之间的分房约定属于债权、不属于物权，原告对执行标的不具有排除执行的权利。根据原告与申酉置业公司签订的《合作开发协议书》及《补充协议》显示的内容，2010年双方对项目土地使用及手续办理及对项目开发后的产权分配作了约定，该约定形成于房屋建设前，并非明确的购房合意，不属于有效的房屋买卖行为，没有签定合法有效的房屋买卖合同，原告也未支付购房款。在君山御府项目具备预售条件后，原告未与申酉置业公司办理房屋买卖登记手续，申酉置业公司从未向原告正式交付过涉案房产，涉案房产目前还登记在申酉置业公司名下，原告对涉案房产不具有物权，无权占有涉案房产。原告所述不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。原告与申酉置业公司的分房约定属于内部约定，审查原告的执行异议应以该不动产的登记为准，涉案房产登记在被执行人申酉置业公司名下，人民法院当然有权执行，原告不具有排除执行的权利。三、答辩人对案涉的A-101、A-201具有合法的抵押权，应该予以保护。B-301不在合作协议原告主张的分房范围内，原告无权主张。根据《物权法》第180条、187条的规定，建筑物的抵押权自抵押登记时设立，答辩人于2014年8月22日办理了A商101、商201、301号门面房的抵押登记手续，设立了有效的抵押权。同时，答辩人在向申酉置业公司提供借款并办理抵押登记时并不知道该抵押物分配给罗庄村南坡根村民组的约定，为善意第三人，答辩人取得抵押权的前提是向申酉置业公司提供了800万元的借款，属于支付了合理对价；更重要的是栾川国土资源局为其办理了有效的抵押登记手续，赋予了公示公信效力，抵押权属于物权的一种，按照《物权法》第106条的规定，答辩人享有该门面房的抵押权。原告依据与申酉置业公司签订的相关协议所享有的分房权利不能对抗答辩人依法享有的抵押权，答辩人的信赖利益应该得到保护，原告如果存在损失可以向申酉置业公司主张有关权利。栾川自然资源局撤销抵押登记的行为属于违法行为，答辩人已经向洛阳市自然资源局申请行政复议。四、本案执行标的所有权已经裁定为答辩人所有，原告无权主张其所有权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”的规定，本案涉案房产已经于2017年7月11日由洛阳市中级人民法院（2016）豫03执186-1号执行裁定书裁定抵偿给了答辩人，该裁定书已经送达给了答辩人，房产所有权已经发生转移，原告无权主张。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条的规定，原告所提出的执行异议指向的执行标的已经执行终结，原告无权提出执行异议及本案的执行异议之诉。综上，原告的诉讼请求和理由不能成立，应依法驳回。申酉置业公司辩称，一、原告无权提起本执行异议之诉。原告在诉状中所称的合作开发协议的签订主体是“栾川栾川乡罗庄村城中村改造指挥部”与申酉置业公司，而不是社区居民委员会、、社区**及村民。告与申酉置业公司也没有签订过任何其他协议，其起诉申酉置业公司没有依据。二、罗庄村城中村改造指挥部与申酉置业公司在2012年9月12日签订补充协议，协议第七条约定“自土地出让金缴纳之日起90日内指挥部将土地证、规划许可证、施工许可证办理至申酉置业公司名下，否则甲乙双方签订的《合作开发协议》中的房屋重新协议分配”，后因指挥部办理相关证件的时间均晚于约定时间，双方也未就房屋分配方法重新约定，原告仅仅依据《合作开发协议书》主张涉案房屋权利，是不正确的。三、管理人从栾川国土资源局调取的相关文件显示，申酉置业公司是以出让方式取得的涉案土地的使用权，并缴纳了土地出让金，该事实与原告主张的拆迁安置的事实相矛盾。四、管理人未收到关于栾川自然资源局下发的任何关于撤销期权证明的决定的文件，该撤销决定对申酉置业公司不发生法律效力。另崔西陈已对该决定申请行政复议，撤销抵押的决定并未生效。五、关于涉案房屋的所有权，因君山御府项目工程未竣工验收，在申酉置业公司已进入破产程序的情形下，管理人以最终发生法律效力的裁判文书所确定的房屋产权归属为准。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：申酉置业公司于2014年8月22日向崔西陈借款800万元，申酉置业公司以其名下君山御府2013-09-A-商101、商201、商301的预售商品房为800万元借款本金、利息、罚息、违约金以及实现债权的各项费用提供抵押担保，并依法办理房地产期权抵押登记，栾川凯悦龙泊酒店管理有限公司、王凯对该笔债务提供连带责任保证。因申酉置业公司未按期偿还债务，崔西陈向本院提起诉讼，本院根据崔西陈申请于2015年4月15日作出（2015）洛民立保字第489号民事裁定书，保全查封申酉置业公司名下位于栾川的君山御府B座301房产。经本院一审、河南省高级人民法院二审，河南省高级人民法院于2016年5月24日就崔西陈与申酉置业公司、栾川凯悦龙泊酒店管理有限公司、王凯民间借贷纠纷一案作出（2016）豫民终7号民事调解书，调解书确定申酉置业公司于2016年6月15日之前偿还崔西陈744万元并支付利息，栾川凯悦龙泊酒店管理有限公司、王凯对该债务承担连带清偿责任。后因申酉置业公司、栾川凯悦龙泊酒店管理有限公司、王凯未履行河南省高级人民法院（2016）豫民终7号调解书确定的义务，崔西陈于2016年6月21日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。在执行过程中，本院将被执行人申酉置业公司名下位于栾川城君山御府的已经办理抵押登记的A101、A201以及保全查封的B301房产委托评估、拍卖，经一次拍卖未成交，申请执行人崔西陈同意将上述在建房产以第一次拍卖保留价977.2247万元以物抵债，本院遂作出（2016）豫03执186-1号执行裁定，裁定将上述房产交付申请执行人崔西陈抵偿债务。本院于2019年3月26日发出（2016）豫03执186号公告，责令现占有、使用栾川城君山御府A101、A201、B301房产（以下简称案涉房产）的相关人员限期迁出房屋，案外人罗庄村城中村改造指挥部遂提出执行异议。我院2020年6月29日作出（2020）豫03执异118号执行裁定书，裁定驳回罗庄居委会、罗庄村六组、王章成等79户村民异议请求。罗庄居委会、罗庄村六组、王章成等79户村民遂提起执行异议之诉。罗庄村改造系城中村该造项目，该项目指挥部与申酉置业公司于2010年11月2日签订《罗庄村南坡根组城中村改造合作开发协议书》，协议书约定罗庄村城中村改造指挥部将拥有的土地作为合作条件交给申酉置业公司开发高层住宅及商业用房，开发完成后1号楼地上一层、二层（即A101、A201号房产）、九层以及2号楼地面以上一层、二层、三层（即B301号房产）归罗庄村城中村改造指挥部所有，其余全部产权归申酉置业公司所有。2012年9月12日，罗庄村城中村改造指挥部与申酉置业公司签订《补充协议书》，约定办理土地证件及其缴纳相关规费等费用按双方实际占地面积进行各自承担，土地证办到申酉置业公司名下，不得抵押。申酉置业公司自缴纳的土地出让金，自交付之日起30日内给予返还，土地出让金自缴纳之日起90日内指挥部将土地证、规划许可证、施工证办理至申酉置业公司名下，否则双方签订的《合作开发协议》中的房屋重新协议分配。后罗庄村城中村改造指挥部将建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证陆续办理至申酉置业公司名下，该办理时间均超出补充协议约定的时间，双方也未就房屋分配方法另行约定。另查明：2018年9月12日，本院作出（2018）豫03破申30号民事裁定书及（2018）豫03破30-3号指定管理人决定书，裁定受理申酉置业公司的破产清算一案，指定河南精专律师事务所担任申酉置业公司管理人，张春芬为管理人负责人。2020年7月3日，栾川自然资源局下发栾自然﹝2020﹞76号决定，以申酉置业公司隐瞒与罗庄村城中村改造指挥部签订《罗庄村南坡根组城中村改造合作开发协议书》的事实，将为崔西陈办理的抵押权登记予以撤销，后崔西陈提起行政复议。2020年10月21日，洛阳市自然资源和规划局出具洛自然资复﹝2020﹞23号行政复议决定书，撤销栾川自然资源局下发的栾自然﹝2020﹞76号决定。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，且对该举证证明责任应当采取较为严格的标准进行判断。本案中，根据原告提交的证据，可以确定原告与申酉置业公司之间存在拆迁安置这一基本事实，虽然罗庄村城中村改造指挥部未依据《罗庄村南坡根组城中村改造合作开发协议书》约定的时间迟延将土地证、规划许可证、施工证等相关手续办理至申酉置业公司名下，但这一迟延履行行为并未造成双方的合作开发协议根本违约，且申酉置业公司也未在法定的时间内行使约定的合同解除权，故双方之间签订的罗庄村南坡根组城中村改造合作开发协议书》及《补充协议书》依然有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，拆迁人对于补偿安置房屋的权利可以对抗该房产的买受人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，商品房消费者的权利优于工程价款优先受偿权及抵押权。参照上述规定，本案原告基于拆迁对涉案房产所享有的权利应当优先于崔西陈基于抵押而对房产所享有的优先受偿权。申酉置业公司经营行为不规范，在已存在拆迁安置合作开发协议的情况下将案涉房产进行抵押融资，这并不能否定原告基于拆迁安置而享有的物权期待权。故对原告主张判令不得执行案涉房产的诉讼请求依法予以支持。对原告主张的确认所有权请求，应当根据物权法的相关规定通过办理产权登记手续予以实现，故原告要求判决确认案涉房产归其所有的诉讼请求不予支持。综上所述，栾川栾川乡罗庄村社区居民委员会、栾川栾川乡罗庄社区六组、栾川栾川乡罗庄社区王章成等79户村民要求不得执行涉案房产的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，判决如下：一、不得执行位于栾川县君山东路的君山御府A座第一、第二层、B座第三层（A101、A201、B301）房产，并解除查封；二、驳回栾川县栾川乡罗庄村社区居民委员会、栾川县栾川乡罗庄社区六组、栾川县栾川乡罗庄社区王章成等79户村民的其他诉讼请求。案件受理费67800元，由崔西陈负担33900元，由河南申酉置业有限公司负担33900元。如不服本判决可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2020）豫03执异118号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年十二月三十日书记员 王娅莉