湖南省湘潭市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）湘03民再35号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：湖南华商纵横精英企业管理咨询有限公司，住所地湖南省湘潭市雨湖区雨湖路街道车站路******。法定代表人：黄平。委托诉讼代理人：喻俊，女，1977年9月22日出生，汉族，该公司员工，住湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：王珊，湖南云天（湘潭）律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：湘潭莱德凡招商管理有限公司，住所地，住所地湘潭市雨湖区云塘街道韶山中路**中荣时代广场****iv>法定代表人：丁金山，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：熊英，女，1974年11月7日出生，汉族，该公司员工，住湘潭市雨湖区。湖南华商纵横精英企业管理咨询有限公司（以下简称“华商公司”）因与湘潭莱德凡招商管理有限公司（以下简称“莱德凡公司”）租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）湘03民终1868号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2020年6月23日作出（2020）湘民申947号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月20日公开开庭审理了本案。再审申请人华商公司的委托诉讼代理人喻俊、王珊，被申请人莱德凡公司的法定代表人丁金山及该公司的委托诉讼代理人熊英，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华商公司申请再审称：一、请求撤销湘潭中院(2019)湘03民终1868号民事判决，改判支持再审申请人的诉讼请求，驳回被申请人的全部反诉请求；二、原审一、二审诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：一、二审判决第四项“湖南华商纵横精英企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内退还湘潭莱德凡招商管理有限公司预交租金252405.26元和优惠款15000元”，属认定事实错误。根据《租赁合同》第二条第三款约定：“2017年8月1日后负一楼书城到5楼(含万鑫门面)及所有相关物业场地所发生的一切债权、债务及法律责任由乙方（华商公司）负责”。故莱德凡公司与华商公司于2017年9月28日结算，作出《莱德凡公司与华商公司财务交接明细表》，莱德凡公司收取商铺预交的2017年8月1日之后的租金252405.26元及大碗先生、负一楼书市优惠15000元是莱德凡公司应当支付给华商公司的款项。华商公司向莱德凡支付保证金10万元后，还剩余50万元需支付，双方相互折抵后计算华商公司还需向莱德凡支付296360.24元。故判决中认定华商公司已支付的保证金60万元事实上包含华商公司实际支付的保证金396360.24元，和抵扣华商公司应支付的水、电等费用后，莱德凡公司应向华商公司支付的租金、优惠203639.76元(252405.26元预交租金+15000元优惠－50000元办公经费－2592.9元水费－8772.6元电费－2400元充电设备款)，二审判决在认定莱德凡公司应向华商公司返还保证金60万元后，不应再由华商公司向莱德凡公司返还租金252405.26元、优惠15000元。二审判决作出的第四项判决内容与《莱德凡公司与华商公司财务交接明细表》双方当事人结算的内容完全相悖，且该判决内容不是本案诉讼双方当事人的诉讼请求内容，二审判决违反“不告不理”原则。请再审查明上述事实，撤销二审判决第四项判决内容。二、二审判决第五项，判令华商公司向莱德凡公司支付办公经费20万元及负一楼游泳馆收益10000元与事实不符。华商公司与莱德凡公司于2017年8月16日签订《补充协议》，约定由华商公司向莱德凡公司支付办公经费，但莱德凡公司未按协议履行签订确认书等合同义务，也没有实际办公，未配合华商公司的工作，莱德凡公司未提交有办公行为的相应证据，二审判决华商公司支付20万元的办公经费，与事实不符，缺乏证据证明，也不公允。另外，华商公司并未取得负一楼游泳馆的收益，故没有向莱德凡公司支付负一楼游泳馆的收益款1万元的义务。三、二审判决第六项，判令华商公司支付租金8667.2元，属认定事实错误，也没有相应的证据证明。中荣商场的实际情况是：原心连心承租的中荣商场五楼及其他面积共计5000平方米，法院判决由湘潭中弘物业管理有限公司承租或经营。湘潭兴鸿润工贸有限公司占商铺面积1548.02平方米，由其自行出租；负一楼湘潭市人民防空办公室所占1492平方米已解除与心连心的续租合同，上述权利人所占商铺面积8040.02平方米，占整个中荣商场的40%，已通过诉讼或发函形式明确了产权和承租权，华商并未占有、也未能实际承租经营。其他小业主产权部分的商铺，至今已有477户业主(所占面积为8553.4平方米、占整个商铺的42%)与华商另行签订书面租赁协议，华商公司按协议履行了相应义务。剩余12%的产权部分，因业主不认可华商公司的承租权，华商公司并未实际占有、承租。实际与华商公司建立了租赁合同关系的仅占中荣商场42%，且华商公司已向相应业主支付了租金。莱德凡公司并未举证证明其取得占产权面积92.15%的业主的授权，直接判令华商公司支付中荣商场92.15%(1-7.85%)的租金，显然认定事实错误，且造成了华商公司面临大量业主主张租金的诉讼，引发了更大的社会冲突和纠纷。四、二审判决作出“该部分业主可以根据直签的《租赁合同》等向华商公司提出之前的场地占用费的主张；没有或不愿意与华商公司签订《租赁合同》的业主可以依法据实向实际占用人提出场地占用费主张”表述不当，这不是本案租赁合同纠纷审理的范围。另外，华商公司与莱德凡公司签订租赁合同后，就发生过群体业主闹事的事件，是华商公司花费大量人力、物力化解与业主之间的矛盾，并通过与业主直接签订租赁合同的形式明确双方的权利和义务，维护中荣商场的稳定。因二审判决书中的不当表述，挑起了中荣商场小业主与华商公司之间的矛盾，现有60多位业主向湘潭市雨湖区人民法院提起诉讼，向华商公司主张占地费，业主起诉所依据的就是该二审判决书中的这部分不当表述。二审判决不仅未能有效处理华商公司与莱德凡公司之间的纠纷，反而激化了华商公司与广大业主之间的矛盾，造成更大的社会冲突，请再审查明案件事实，删除该部分不当表述。莱德凡公司答辩称：一、请求驳回再审申请人的全部再审请求；二、请求判令再审申请人承担全部诉讼费用；三、请求判令再审申请人据实赔偿答辩人相应损失。事实与理由：一、二审判决华商公司向答辩人返还预缴租金252405.26元和优惠款15000元并无不当。因华商公司并未实际向莱德凡公司支付60万元保证金，而是依据双方于2019年9月28日签署的《财务交接明细表》中记载的结算数额来支付的，即华商公司应付答辩人的款项减去答辩人应付给华商公司的款项，差额部分金额296360.24元由华商公司实际支付给答辩人，故认定答辩人应向华商公司返还保证金60万的同时，应认定华商公司向答辩人支付《财务交接明细表》中已经扣减，华商公司并未实际支付给莱德凡公司的预缴租金252405.26元以及优惠款15000元。但判决书中并没有对华商公司在2017年8月1日至2017年12月31日止5个月免租期内收取的约200万元租金作出判令，请求人民法院判令华商公司退还业主该部分租金。二、答辩人与华商公司签约后，华商公司于2017年8月1日进场经营，答辩人将办公室搬迁到负一楼的“业主之家”办公，主要工作是为华商公司做好各项物业的交接，如水电表、燃气表的过户、商户的合同关系移交以及各项财务资料的移交清算等，为华商公司的招商工作给予全力支持，并负责协调做好签订合同确认书的准备工作。后华商公司提出要与业主直签租赁合同，因考虑到华商公司该要求直接危及双方签订的《租赁合同》的基础根本，原定于2017年9月1日与业主签订确认书的工作不得不中止。2017年8月28日，经协商一致华商公司与答辩人发出《联合公告》，该公告载明：华商公司同意与业主直接签订租赁协议，以2017年7月16日签订的《租赁合同》内容为基础，由华商公司直接对签约业主负责。为保证业主利益，在业主与华商公司没有签订协议之前，按原《租赁合同》执行。原定于2017年9月1日签订确认书时间取消，具体时间待华商公司方面决定后再另行通知。由此可知，《联合公告》实为《租赁合同》的补充约定，自《联合公告》公示之后，租赁由整租变为与单个业主分租，由此产生的租赁确权义务发生重大变更，变更后双方一致确认：由华商公司负责与中荣小业主直接签订租赁协议来履行《租赁合同》项下的权利与义务。据此答辩人不再需要履行原《租赁合同》中约定的组织业主签订《确认书》的义务，只对华商公司直签租赁协议提供配合和必要的协助。华商公司以此为由诉答辩人不履行合同义务，是完全违背事实根据的，请求法院依法驳回。从2017年8月至2018年2月末，各项移交工作完毕，虽然华商公司并未按《补充协议》支付答辩人办公经费，但答辩人一直坚持履行合同义务。二审判决华商公司按《补充协议》约定支付答辩人20万元工作经费合理合法，并无不当。三、根据心连心集团、中弘物业管理有限公司、湘潭市健力美健身俱乐部与杨元签订的《四方协议》，由杨元负责按《租赁合同》的分配比例将租金分配给A区的物业管理方，负一楼游泳馆A区的经营权已经在华商公司进驻时进行场地整体移交时一并移交，华商公司并未提交其未实际收取负一楼游泳馆收益的相关证据，即使华商公司当时没有收到这部分租金，华商公司仍然对此租金具有追索权。故二审判决对华商公司应按《补充协议》约定支付莱德凡公司负一楼游泳馆收益款合理合法，并无不当。四、2016年7月心连心倒闭，为维护社会稳定，在政府各级部门的组织指导下，心连心百货集团公司与小业主代表签订《关于妥善处理中荣时代广场平稳过渡协议》，为执行协议小业主代表成立了莱德凡公司。根据《平稳过渡协议》第5条约定“负一楼心连心经营权转让给小业主”，而人防办诉心连心租赁合同纠纷的(2018)湘0302民初572号民事判决中认定负一楼租赁方心连心百货公司无权转让负一楼经营权，并解除了与心连心百货公司的租赁合同，但该份判决书日期是2018年5月22日，在此之前，该场地一直由华商公司实际占用并经营，在该判决书中心连心和人防办均认可华商公司实际占有负一楼人防办场地经营。在(2019)湘0302执异4号、(2019)湘0302执异45号案件中，华商公司向雨湖区人民法院提出其权益保护时明确表示其占有经营负一楼并获益，在(2019)湘0302执异60号案件中，负一楼商户四宝堂及所涉负一楼书城16位租户的执行异议裁定书都明确认定，华商公司是负一楼人防办场地的实际占用经营管理方，这也是人防办及书城16位租赁户认可的事实。2018年3月16日，华商公司向答辩人出具通知，因负一楼湘潭书城的汇智书店已办妥退场手续，请答辩人财务退还汇智书店保证金三千元整，该公司退场会签表上有华商公司的代表张洁、刘裕炎的签名，可证明负一楼属人防办面积的湘潭书城一直由华商公司实际占用并经营管理。根据《租赁合同》第二条第二款约定“2017年8月1日后负一楼书城到5楼(含万鑫门面)及所有相关物业场地所发生的一切债权债务及法律责任由乙方负责”，故华商公司应承担向人防办支付租金的义务，请求人民法院查明事实，判令华商公司以实际占用人的身份向人防办缴纳该部分租金。五、依据《平稳过渡协议》第四条约定“一楼、四楼、五楼属于黄展新、黄阔、黄灿产权部分从2016年12月1日起到2026年11月30日止的全部租金收入补偿给小业主，乙方必须取得黄展新、黄阔、黄灿的确认并授权”，答辩人已取得上述三位产权人授权。华商公司在2019年二审中向法院提交湘潭市岳塘区人民法院(2017)湘0304民初2383号民事判决书作为证据，证明该部分约5000㎡已经由心连心百货公司将12年的经营权一次性转让给了湘潭中弘物业管理有限公司，并实际已由湘潭中弘物业公司收回经营。答辩人对此证据来源真实性予以认可，但对其事实的真实性和关联性不予认可。原因如下：1、莱德凡公司已经获得该部分面积的实际产权人黄展新、黄灿、黄阔授权，其法律效力大于心连心公司与中弘公司之间的协议；2、心连心集团百货公司已经通过《平稳过渡协议》将此部分面积收益权移交给莱德凡公司，莱德凡公司随后将此收益权移交给华商公司，形成了已经履约的事实。中弘物业与心连心虽然有协议，但并未实际履行，也没有在移交给莱德凡公司之前进行权利主张；3、华商公司没有提供任何证据证明该部分场地已由中弘物业收回和租金损失，故不能证明华商公司没有经营该部分场地及没有获得租金收益；4、华商公司在该部分面积上开设了一个名叫“华商会”的经营场所对外营业办公，华商公司以此为由提出解除合同，不向业主支付租金的理由不能成立，请求人民法院予以驳回；5、关于心连心将此部分面积“一女两嫁”的情况，业主已经申请岳塘区人民检察院进行了全面的调查，在此特申请法院与岳塘区人民检察院对接调查取证。六、华商公司称已与477户业主直接签订租赁合同并发放了该部分业主租金，此事发生在2018年7月以后，而华商公司2017年12月提出解约，故此不能成为其不向全部业主支付租金的原因。七、华商公司主张向答辩人索赔2017年8月1日至2017年10月31日损失255593.54元，并向法院提交该公司三个月的支出费用记录，但此证据是由华商公司单方制作，没有经过第三方审计认证，不能作为华商公司索赔的依据，请求人民法院依法驳回。因此，二审认定答辩人向华商公司赔偿15万元为事实认定不当，请求予以撤销。即使法院判定莱德凡有赔偿义务，在判定双方合同有效的基础上，根据合同第九条双方的违约责任的约定，合同期内，甲乙双方不得无故单方面提出终止合同，由于乙方的原因导致提前解除或终止合同，甲乙双方未取得一致意见时，乙方保证金不予退还。如果甲方违约又无法支付违约金，则按应支付违约金额折算成相应租期的租金后，由乙方使用到期后退还租赁场地。根据此条款，华商在提出合同解约后，一直在无偿使用该租赁场地至今，因此，答辩人莱德凡公司更加不应向华商公司支付赔偿金额。八、至于部分未签约业主依据中院(2019)湘03民终1868号民事判决书向华商公司主张场地占用费，是业主的合法权益受到侵害，依法向人民法院提起诉讼，华商公司无权剥夺公民该项权利。根据最高法《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予以支持。”况且中荣商场内的所有商铺、物业是一个整体，华商公司至今都在整体经营，华商公司没有提供证据证明没有使用未签约业主的产权铺面，故华商公司提出因部分业主主张租金权益而造成社会冲突和矛盾是对事实的歪曲，请求人民法院伸张正义，保护广大小业主的合法权益。九、华商公司--直以业主闹事造成其无法经营为由提出解约，该理由不成立。合同第五条第9项约定：甲乙双方共同负责对业主管理，任何业主违反合同约定，有损乙方经营的所有行为，甲乙双方共同负责并处理。合同签订后，答辩人从大厦六楼移至大厦负--楼《业主之家》办公直至2018年3月，负责处理业主的各项工作及合同的后续配合执行。在此工作期间，答辩人从未接到再审申请人有关要求双方共同处理业主前来商场闹事的任何通知。华商公司提出一楼屈臣氏不认可场地移交给华商公司，并且拒绝缴纳租金一事并非事实真相。2017年12月，莱德凡公司、华商公司与南海屈臣氏公司签订三方协议，约定屈臣氏按照莱华合同的约定向华商公司缴纳进场后的租金，莱德凡公司与华商公司已经在该三方协议上签字，并将此协议交给屈臣氏公司法务部走流程审查后签订。但恰巧在协议签约的这关键时刻，华商公司向法院提出解约诉讼，正是因为华商公司自己的诉讼行为导致屈臣氏无法确定交租对象，因此暂停交租。屈臣氏多次致函给华商公司及莱德凡公司问询诉讼结果，并表示不会拖欠租金，由此证明，场内商户并无主观上不承认华商公司的承租地位而拒绝支付租金。华商公司提出2018年1月8日业主聚集在中荣大厦二楼要求房产部门恢复界址钉一事，此证据恰巧证明业主在合同免租期内克制冷静，没有“闹事”影响到华商公司的正常经营。正是因为华商公司没有按照约定支付业主租金，业主才聚集以备应对措施。此事发生在华商公司向法院提出解约诉讼之后，不应该因果倒置，成为2017年12月华商公司向法院提出解约的理由。在整个诉讼过程中，答辩人一直要求观看再审申请人所谓的业主闹事相关视频证据进行质证，至今未能获得，对该证据的真实性及关联性不能确认。答辩人是当时在政府各级部门的组织指导下，为理顺心连心与众多小业主之间债权债务，协调各方关系，平息社会矛盾而形成的中荣业主的代表机构，并非专业商业盈利机构，只为在过渡期内替业主对中荣大厦商铺进行物业管理与招商，本意是想引进优质的商业管理机构经营本商场，为广大业主带来稳定的租金收益。纵观华商公司进场三年来，又给业主带来了什么？现在的真实状况是，在2018年元月1日按《租赁合同》即将付租之际，华商公司提出解除合同，以此为由拒付业主租金，直到2018年9月才与部分业主签约，签约后业主只拿了三个月的远低于《租赁合同》的租金，然后断断续续地只获得了微薄的购物券，且购物券并不能在商场任意消费，设置了很多限制条件。还有部分未与华商签约的业主，三年来商铺被华商白白占用，现在仍然挣扎在为自己权益争斗的诉讼路上。根据华商公司的申诉要求，华商公司不仅仅要白用业主的商铺五个月，还要求莱德凡公司对他进行赔偿，这个要求的提出，在事实上使得莱德凡公司反成了诈骗公司，要承担一切违约责任。从最后的结局论证，作为替业主招商的莱德凡公司又诈骗到了华商公司什么呢？显然于情于理不合。二审虽判决合同有效，却将有利于华商公司的五个月免租期判给了华商公司，从此判决产生的实际效果来看，比之前一审法院判决合同无效更让莱德凡公司的实际委托人、直接受益人的小业主不能理解。在这三年里，华商公司也没有将精力放在经营上，而是一而再，再而三地搅起诉讼，到本次重审，已经是双方第五次开庭，五次诉讼皆由华商公司主动挑起，他们是想用无穷无尽的官司来实施霸场，来拖得所有业主对商场信心全无，精力全无，最后任由摆布。本院再审认为，原审判决基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：一、撤销本院（2019）湘03民终1868号民事判决和湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2018）湘0302民初2947号民事判决；二、本案发回湖南省湘潭市雨湖区人民法院重审。再审申请人湖南华商纵横精英企业管理咨询有限公司原交纳的二审案件受理费2025元，湘潭莱德凡招商管理有限公司原交纳的二审案件受理费15020元，均由本院予以退还。审判长  肖剑英审判员  冯海燕审判员  刘 文二〇二〇年十二月二十二日书记员  邹梦月书记员  信 璐附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。