吉林省长春市南关区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0102民初3640号原告：蒋某，女，1992年8月21日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：罗某，吉林沐法律师事务所律师。被告：长春瑞邦房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市南关区。法定代表人：刘某，总经理。委托诉讼代理人：张某，吉林金可律师事务所律师。原告蒋某与被告长春瑞邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋某的委托诉讼代理人罗某，被告长春瑞邦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋某向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《认购协议书》，为原告办理商品房买卖合同按揭贷款手续；2.判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：原、被告于2018年12月31日签订《认购协议书》，约定原告以按揭贷款方式认购长春市南关区南环城路瑞邦城市广场13区1046室房产，房屋面积为125.49平方米、单价为10,902.29元/平方米、房屋总价为1,368,128元。当日原告支付房屋总值50%的首付款共688,128元（其中定金160,000元在签订协议时转为首付款），另原告还支付了办理房屋贷款所需的代办费600元、公证费200元、抵押手续费544元、工本费1100元，以及契税68,407元、物业维修基金15,687元、印花税684元，合计已支付775,350元；房屋余款680,000元通过按揭支付。此后原告多次要求继续履行协议，但均末果。经查，该房已能够办理买卖合同备案登记以及房屋贷款手续，且该房登记状态为可售，认购协议内容完全可以继续履行，然被告以合作银行无额度等不影响合同目的实现的理由反复推脱不予办理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。现房屋每平米单价已上涨5,633元，基于被告的恶意拖延态度，原告为维护自身利益不受损害，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。在庭审前，蒋某变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告于2018年12月31日签订的《认购协议书》；2.判令被告返还原告已支付款项775,350元及自2018年12月31日起至实际给付之日止的利息；3.判令被告赔偿原告房屋增值差额686,099元；4.本案的诉讼费、保全费、鉴定费、律师费由被告承担。长春瑞邦房地产开发有限公司辩称，一、原告主张解除与被告签订的《长春瑞邦城市广场楼宇认购协议书》缺乏事实根据及法律依据。1.被告不存在违约行为。根据双方签订的《认购协议书》第四条付款方式及期限原告的付款方式为按揭付款，第五条原告应办理按揭贷款申请手续。截至庭审被告未收到原告提供的完整的按揭贷款材料，而且尚有大部分款项680,000元房款原告应付而未付，故双方未能签订备案的《商品房买卖合同》，原告存在违约行为。2.原告主张房屋现状与购买时存在差异，房屋使用空间受限、存在安全隐患，并请求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，解除双方签订的《认购协议》。原告购买的房屋购买时间为2018年12月31日，房屋尚处于建设阶段，原告无法看到房屋内管道的设置，且管道的构建是房屋的必要组成部分，设置管道不会对房屋旳质量造成影响，更不会造成严重影响，故原告无权依据上述法律规定解除与被告签订《认购协议》。故依据《合同法》第九十三条、第九十四条之规定，原告无权解除涉案的认购协议及返还购房款和利息。二、原告主张被告赔偿其房屋增值款项686,099元，该请求不应予以支持。1.原告仅支付房屋首付款，无权按照房屋全价款计算增值款且涉案房屋不存在增值情况。被告开发建设的瑞邦城市广场项目为写字楼及公寓，自2018年至2020年，长春市写字楼及公寓价格没有上涨，被告在此期间出售的房屋价格均在10,000元左右，受疫情及长春市写字间需求影响，2020年写字间价格较2018年、2019年整体下降。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的可认定为商品房买卖合同，而《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容除包括当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间外还包括交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记有关事宜等重要内容。而原告与被告签订的认购协议不具备关于房屋交付时间、产权登记办理等重要事项，故本案所涉认购协议系预约合同，该合同签订的目的系约定签订本约合同即正式的《商品房买卖合同》，因此涉案认购协议不履行所造成的损失应以本约合同不能签订的损失为限，而不应以本约合同不履行的损失为限。可见，关于损害赔偿的范围，应以信赖利益为限，一般认为应当包括四项内容：订立预约合同所支付的各项费用，如交通费、通讯费等；准备为签订买卖合同所支付的费用，例如考察费、餐饮住宿费等；已付款项的法定孳息；提供担保造成的损失。本案中，原告要求被告按房屋差价赔偿溢价损失，此为可得利益损失。对此，预约合同一方违约后，对方丧失订立本约合同的机会，但机会不是法益，更不是合同权利，当然不会有合同的履行利益，也就不可能产生可得利益，所以，原告主张的房屋溢价损失不应予以支持。3.结合合同法第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。按照原告主张，原告对其自身损失应该承担责任。综上，原告的诉讼请求不应该得到支持，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年12月31日，长春瑞邦房地产开发有限公司（甲方、出卖人）与蒋某（乙方、买受人）签订《长春·瑞邦城市广场楼宇认购协议书》（编号：0000139），约定蒋某认购长春瑞邦房地产开发有限公司开发的长春·瑞邦城市广场楼盘B区1046房，该房规划用途为办公商业公寓，房屋建筑面积为125.49平方米，房屋单价为10,902.29元/平方米，总价款为1,368,128元，付款方式为按揭付款，乙方于2018年12月31日前付清不少于总价款50%的首付款688,128元，贷款680,000元。另还约定了逾期付款的违约责任、签订商品房买卖合同的时间、双方的联络方式、争议的解决等方面内容。蒋某于2018年6月30日支付购房定金10000元，2018年12月15日支付购房定金150,000元，2018年12月31日支付首付款528,128元，同日支付物业维修基金、契税、印花税、抵押手续费、工本费86,422元，另还支付代办费、公证费800元。上述款项合计775,350元。在庭审中，经向长春瑞邦房地产开发有限公司核实，长春瑞邦房地产开发有限公司表示原规划设计的案涉房屋内没有管线，庭后长春瑞邦房地产开发有限公司也未能提供增设管线的规划审批手续。另长春瑞邦房地产开发有限公司同意继续出售案涉房屋或调换房屋，蒋某要求移除案涉房屋内增设的管线或调整同向房屋，否则拒绝继续购买案涉房屋。本院认为，蒋某与长春瑞邦房地产开发有限公司签订《长春·瑞邦城市广场楼宇认购协议书》，蒋某认购了长春瑞邦房地产开发有限公司开发的长春·瑞邦城市广场楼盘B区1046办公用房，并支付了首付房款及相关税费合计775,350元。双方签订的认购协议虽约定了双方当事人名称和地址、商品房的基本情况、商品房价款确定及付款方式和时间、面积差处理等内容，但由于该认购协议还约定需要签订商品房买卖合同和蒋某所购房屋户型图纸以最终签署的商品房买卖合同为准的内容，故可认定该认购协议属预约合同。长春瑞邦房地产开发有限公司在蒋某认购的案涉房屋内增设管线，双方对此产生争议未能协商达成一致意见，蒋某主张解除双方签订认购协议并返还其已支付款项及利息，有事实及法律依据，本院应予支持。关于蒋某主张的赔偿房屋差价损失，长春瑞邦房地产开发有限公司在案涉房屋内增设管线虽可能导致房屋贬值，但并不影响房屋的整体使用功能，也不影响长春瑞邦房地产开发有限公司履行认购协议并交付该房屋，现长春瑞邦房地产开发有限公司明确表示同意继续履行认购协议，故本案应区别于长春瑞邦房地产开发有限公司拒绝履行认购协议的根本违约行为，蒋某主张长春瑞邦房地产开发有限公司赔偿其房屋差价损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九十四条、第九十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除蒋某与长春瑞邦房地产开发有限公司于2018年12月31日签订的《长春·瑞邦城市广场楼宇认购协议书》；二、长春瑞邦房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还蒋某支付的首付房款和相关税费合计775,350元及利息（自2018年12月31日起至实际给付之日止，2019年8月19日前的利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回蒋某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,230元，由长春瑞邦房地产开发有限公司负担8,557元，蒋某负担673元；保全费5,000元，由长春瑞邦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  张忠国二〇二〇年十二月三日书记员  隋 汉