贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终10585号上诉人（原审被告）：朱玲，女，1973年4月6日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：罗超云，男，1976年12月6日出生，汉族，住广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：贵州恒祥置业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区四方河********。法定代表人：彭家恒。委托诉讼代理人：谭思双。委托诉讼代理人：陈倩雯。上诉人朱玲因与被上诉人贵州恒祥置业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初8940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。朱玲上诉请求：1、请求撤销原审判决；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院违法对上诉人进行缺席审判，上诉人并未收到7开庭传票以及起诉状等庭前文书，导致上诉人未能参加一审庭审；2、上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》约定租期自2015年11月26日至2018年11月25日，但是上诉人在2017年9月已经搬离案涉房屋，并将房屋交还给被上诉人了。被上诉人工作人员要求上诉人支付当前季度的租金和物管费后双方解除合同，合同押金作为违约金，双方不承担任何权利、义务。从2017年9月起双方已不存在合同关系，上诉人无需支付租金。其次，被上诉人招租时，承诺案涉房屋楼栋为建材中心，上诉人基于为了经营建材才与被上诉人签订的租赁合同，入驻后发现很多商户并不是建材商，导致上诉人合同目的无法实现。上诉人虚假招租，属于严重违约行为，应当承担违约责任。综上，一审法院认定事实不清，程序违法，应予撤销。贵州恒祥置业管理有限公司辩称，1、被上诉人向上诉人交付的是验收合格的房屋，上诉人也接收房屋并使用，被上诉人不存在违约情形；2、案涉房屋的租赁期间是2015年10月26日至2018年11月25日，上诉人已经向被上诉人交付房屋，被上诉人应当支付合同期间的租赁费用。贵州恒祥置业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付租金105972元，并以105972元为基数按同期人民银行贷款利率的四倍向原告支付自逾期付款之日起至实际清偿完毕之日止的逾期付款违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于贵阳市房屋（建筑面积135.86平方米）出租给乙方，经营用途为：家装建材；租赁期限为：自2015年11月26日至2018年11月25日止；租金标准为：第一年每月租金为3397元；第二年每月租金为4076元；第三年每月租金为4755元；乙方应于本合同签订之日支付首期租金10190元，后续租金按每3个月支付一次，乙方须于上一期租金到期前15日内向甲方支付下一期租金；并约定在租赁期限内，乙方逾期交付租金的，每逾期1日，应按所欠总租金的百分之二十支付违约金。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用。2016年8月26日，原告向被告出具《收据》一份，确认收到被告支付2016年8月26日至2016年11月25日的固定租金10190元。。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应按约全面履行自己的义务。本案中，原告与被告于2015年11月26日签订《房屋租赁合同》，并按合同约定将被告承租的房屋交付给被告使用。但被告仅缴纳了2016年11月25日前的租金，此后产生的租金未按双方所签合同约定交付给原告，构成违约，依法应承担相应的民事责任。现原告起诉要求被告支付2016年11月26日起至2018年11月25日止的租金105972元，符合合同约定且于法有据，一审法院从其自愿并予以支持。对于原告诉请被告以所欠租金105972元为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍支付自逾期付款之日起至实际清偿完毕之日止的逾期付款违约金的主张。双方合同约定被告逾期交付租金的，每逾期1日，应按逾期所欠总租金的百分之二十支付违约金，该约定违反法律规定。现原告自行降低要求按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，一审法院从其自愿，予以支持。但因双方合同约定租金按每3个月支付一次，故原告诉请按所欠租金105972元为基数计算有误，一审法院予以纠正，确认按已到期租金分段计算。被告经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，自行放弃其应有的权利，由此产生的法律后果应自行承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告朱玲于本判决生效之日起三日内支付原告贵州恒祥置业管理有限公司租金105972元及逾期付款违约金（其中以12228元为基数，从2016年11月26日起算；以12228元为基数，从2017年2月26日起算；以12228元为基数，从2017年5月26日起算；以12228元为基数，从2017年8月26日起算；以14265元为基数，从2017年11月26日起算；以14265元为基数，从2018年2月26日起算；以14265元为基数，从2018年5月26日起算；以14265元为基数，从2018年8月26日起算，按照中国人民银行同期贷款利率标准的四倍，计算至本判决履行期限届满之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1224元，由被告朱玲负担（此款原告贵州恒祥置业管理有限公司已预交，被告朱玲在支付上述款项时一并支付原告贵州恒祥置业管理有限公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人为了证明其上诉主张向本院提交物管费缴纳清单电脑截图，拟证明上诉人实际缴纳物业服务费到2017年6月30号。被上诉人经质证认为，对该组证据的三性均不认可，该证据不具有任何关联性。本院认为，被上诉人对截图不予认可，上诉人也未提交该证据的原始载体，本院对该证据的真实性不予确认，对其证明力不予采纳。上诉人主张已于2017年9月搬离案涉房屋，且已经将实际使用房屋期间的租金交清。2017年9月搬离案涉房屋时与被上诉人的工作人员口头约定解除案涉《房屋租赁合同》，合同押金抵扣违约金，双方权利义务终结。本院责令上诉人提交证据佐证上述事实，上诉人未在指定期限内提交上述证据。经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审判决查明的事实依法予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。房屋租赁合同是指出租人将房屋交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《房屋租赁合同》项下上诉人的义务为按时、足额支付租金，被上诉人的义务为按照约定交付房屋。本案中，被上诉人向上诉人交付房屋后，上诉人未按照约定支付租金，被上诉人有权并要求上诉人支付欠付租金，并向上诉人主张违约责任。上诉人上诉主张其已于2017年9月搬离案涉房屋，并将使用房屋期间的租金付清。上诉人2017年9月搬离案涉房屋时与被上诉人的工作人员口头约定解除案涉《房屋租赁合同》，合同押金抵扣违约金，双方权利义务终结。本院责令其提交证据证明其主张的事实，上诉人未在指定期限内提交证据。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，上诉人应承担不利的后果。原审法院判令上诉人支付欠付租金及逾期付款违约金合法、有据，本院予以维持。经审查，一审法院按照《房屋租赁合同》上载明的送达地址及联系电话邮寄送达起诉状副本、传票及其他庭前文书，邮单显示该邮件被退回。一审法院按照上述地址邮寄民事判决书，邮单显示该邮件被签收。二审庭审时，上诉人表示邮单填写地址、电话系其本人的联系地址、电话。本院认为，一审法院按照《房屋租赁合同》向其邮寄起诉状副本、传票及其他庭前文书，符合法律规定，为有效送达。上诉人提出的一审法院违法对其进行缺席审理的上诉理由没有事实及法律依据，本院予以驳回。综上所述，上诉人朱玲的上诉请求与理由均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2448元，由上诉人朱玲负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年十二月二十二日书记员  宋娜