广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23417号上诉人（原审原告）：广州家华物业管理有限公司。住所地：广州市海珠区。法定代表人：邓晓英，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓树东，该公司员工。委托诉讼代理人：魏世军，该公司员工。上诉人（原审被告）：雷达，男，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：利莉，与雷达母子关系。委托诉讼代理人：邓志勋，男，身份证住址：广州市黄埔区。上诉人广州市家华物业管理有限公司（以下简称家华公司）与上诉人雷达物业服务合同纠纷一案，双方均不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初34925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案受理后，采用独任制对本案进行了审理。上诉人家华公司法定代表人邓晓英、委托诉讼代理人邓树东、魏世军、上诉人雷达委托诉讼代理人利莉、邓志勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家华公司上诉请求：1.撤销一审判决;2.改判支持家华公司一审诉讼请求;3.一、二审诉讼费由雷达承担。事实与理由：一、家华公司通过合法招标与广州市白云区同和云东小区业委会签订立《云东小区物业管理合同》，而且《云东小区物业管理合同》也得到一审法院认可合法有效，理应按《云东小区物业管理合同》的约定每车位每月管理费120元，一审法院在没有法律依据下判每车位每月40元管理费明显过低，按云东小区的地理位置(繁华商业区、地铁口、车位紧张)应可收到车位管理费车位每月100元左右。二、家华公司与云东小区业委会委员签订的《云东小区物业管理合同》明确滞纳金为每日千分之三，而滞纳金带有惩罚性的，一审法院认定滞纳金按银行同期利息明显过低，没有起到惩罚“老赖”作用，而且没有法律依据。雷达辩称：一、雷达已经起诉云东小区业委会，请求确认云东小区业委会与家华公司的物业服务合同无效，一审法院已经于11月26日立案，雷达已经申请中止本案的审理，等另案的结果出来之后再恢复本案的审理。二、家华公司与云东小区业委会之间的物业管理合同约定的价格没有经过小区过半数业主的同意。物业管理合同没有经过合法公示，车位管理费调价上涨了几倍，没有经过小区过半业主的同意，也没有经过车位业主的同意。雷达上诉请求：1.撤销一审法院判决第一、二项；2.判决雷达每月按1.3元/平方米计付车位的物业管理费；3.维持一审判决第三项。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。一审判决适用法律为《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第(二)项和《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定错误。1.本案中，云东小区业主委员会与家华公司所签《云东小区物业管理合同》第六条约定“自有产权车位管理费每位120元/月”。一审法院既然适用了上述法律规定，自然应当按该合同的约定作出判决。但是，一审判决却以按每月40元/位标准计收，说明一审法院亦认为该合同所约定的标准存在问题。2.本案并非对管理费没有约定或者约定不明确的情况。相反，本案约定的管理费非常明确、具体。3.本案纠纷是由于合同所定收费标准不合法、不合理、不公平而引发。所以本案不存在“拒交”费用的问题。相反，雷达多次主动要求家华公司先按原标准交纳，待日后协商好，再按协商的标准结算，但家华公司拒绝收取。二、一审判决违反“公平”、“合理”和“收费与服务应当对等”的原则。本案是物业服务收费标准之争，因而更应当要注意到收费与服务是否相适应的问题。雷达的车位已出租给广州维维中介物业管理有限公司统一实施经营管理服务，而家华公司收取的物业管理服务费，仅仅是普通的与其为该小区其他业主所提供的服务内容、质量完全相同的纯物业管理服务费，并非包含经营车辆保管的经营服务管理费，家华公司亦承认没有提供经营车辆保管方面的服务，也未对停车场的专有设备、设施进行过投入和维护保养。一审判决的收费标准明显高于其他业主(比住宅平均每月每平方米高1.46元，比商铺平均每月每平方米高0.41元)。服务内容、质量相同，收费标准却不同，存在明显不公平。2.一审判决有违合理原则。对小区其他业主的收费标准与家华公司前任服务企业的收费标准未作任何调整(住宅每月0．80元/平方米，商铺1.85元/平方米)。而涉案车位，前任物业服务企业虽也曾想按每月120元/个的标准收费而引发诉讼，但在诉讼调解过程中前任物业服务企业也接受了每月1.30元/平方米计收。但是，一审法院没有考虑这一点，依然判出比原收费标准高的判决。三、一审判决滞纳金没有事实依据。“滞纳金”的本质是“违约金”。本案是由于合同约定的交费标准不合理、不公平、不合法引发。而且，雷达也曾主动向家华公司提议先按原标准交纳，待协商确定标准后再结算。然而，家华公司拒不接受。因此，雷达不存在故意拖延或者拒绝交费的情况，故无需承担滞纳金。家华公司辩称：一、一审查明事实清楚，家华公司在起诉时，雷达是没有起诉云东小区业委会，雷达是在一审判决后才起诉业委会。云东小区业委会与家华公司的《云东小区物业管理合同》已经过公示，一审判决也明确说明合同有效。二、上一任物业公司不继续管理小区是因为管理费的单价过低，无法继续运作。所以云东小区业委会通过招标，家华公司认为按照车位120元/个的标准有一点利润，家华公司才投标与云东小区业委会签订了《云东小区物业管理合同》。三、车位管理费的政府的指导价是150元/个，家华公司按120元/个并无超过政府指导价的标准，而且小区毗邻地铁站，地段繁华，该价格标准合理。另外雷达亦以750元/个的标准向他人收取车位费用。家华公司于2020年10月12日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.雷达向家华公司支付广州市白云区广州大道北云新街12号云新小区1号车位自2018年5月15日起至2020年7月31日期间的物业管理费3180元（120元×26.5月）；2.雷达向家华公司支付逾期支付上述物业管理费的滞纳金，以每月物业管理费为本金，按每日3‰计算自2018年5月15日起计至清偿之日止）；3.雷达承担本案诉讼费。一审法院认定事实：雷达为广州市白云区同和路云新街**1车位的产权人。涉案车位所在广州市白云区云东小区。2018年5月13日，云东小区业委会（甲方）与家华公司（乙方）签订《云东小区物业管理合同》，约定：甲方经业主大会投票通过将位于广州市白云区云新街云东小区委托于乙方实行物业管理；物业类型为住宅、商铺及停车场；物业服务范围为2栋9层住宅楼、1栋7层住宅楼、1楼悬空停车场1座、中心花园以及住宅楼裙楼商业铺面；物业用地面积18767平方米，建筑面积52403平方米，总计690户；物业管理需配备18人，物业管理费的收费标准为住宅管理费0.8元/平方米，商铺管理费1.85元-2.15元/平方米（以上两项均按建筑面积收费）；代为收取每月每户垃圾中转费5元；业主自有产权车位管理费每位120元/月，公共区域临时停车位的50%属于小区全体业主所有，用于小区公共维护使用，该款项每月的中旬汇入业委会指定的账户，连续两个月乙方未按时支付该款项将丧失续约权，公共区域临时停车费上涨收费标准由业委会根据相关流程后重新制定，乙方按照新标准执行，下调临时停车费需经乙方同意，小区智能停车系统由乙方在执行合同3个月内负责引入并安装好，产权归小区所有；上述费用有恶意延误不交者，乙方有权收取每日千分之三的滞纳金；本合同期为4年，即2018年5月15日起至2022年5月14日止；等等。自家华公司进驻云东小区后，雷达至今未支付过任何费用。一审审理中，家华公司与雷达均确认涉案小区共有72个业主自有产权车位，雷达购买了25个，案外人黄海鸥购买了47个。雷达确认其与黄海鸥将该72个车位委托案外人广州维维中介物业管理有限公司进行经营，每个车位的收费标准为600元/月；停车场的保安、保洁及水电费均由两雷达自行承担，并不需要家华公司提供的物业服务。家华公司对雷达自行管理停车场的事实无异议，但主张车辆经过小区大门及小区内部道路，均是需要由家华公司进行维护保养，且家华公司出示涉案小区的消防维护合同，主张该消防维护也包括对停车场的消防系统维护，另家华公司确认物业管理费实际是2个月收取一次，例如1、2月的物业管理费在3月份收取。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。现家华公司出示的《云东小区物业管理合同》尚未被依法认定为无效或被撤销，仍具有法律效力。因此，雷达关于物业管理合同无效的抗辩意见于法不合，一审法院不予采纳。根据《解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。家华公司就此提出的诉讼请求一审法院予以支持，但对车位的物业管理费及滞纳金标准予以调整。关于物业管理费的标准，家华公司主张每月120元的物业管理费标准，但涉案车位已由维维停车场管理，并非由家华公司直接管理，故该标准相对过高，一审法院不予支持；雷达主张每月每平方米1.26元的标准，因为涉案车位用于经营停车场，其产生的管理难度明显大于一般居民小区内的普通商铺，故该标准明显过低，一审法院不予支持；最后，一审法院根据市场价格、结合生活经验酌情确定涉案车位的物业管理费标准为每月40元。家华公司主张2018年5月15日至2020年7月31日期间的按照26.5个月计算，未超过法律保护的最高标准，一审法院予以照准。关于滞纳金的标准，每日3‰的标准明显过高，一审法院予以调整至按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为准；家华公司确认每2个月的物业管理费在第3个月才收取，故一审法院酌定第一笔滞纳金应以60元为基数，其余每笔滞纳金均以80元为基数，自2018年7月开始的单数月16日起计算至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第（二）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，一审法院于2020年10月30日作出判决如下：一、雷达于判决生效之日起五日向广州家华物业管理有限公司支付2018年5月15日至2020年7月31日期间的车位管理费1060元；二、雷达于判决生效之日起五日内向广州家华物业管理有限公司逾期支付2018年5月15日至2020年7月31日期间的车位管理费滞纳金（按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，第一笔滞纳金以60元为基数，其余每笔滞纳金均以80元为基数，自2018年7月开始的单数月16日起计算至付清之日止）；三、驳回广州家华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由广州家华物业管理有限公司负担17元，由雷达负担8元。雷达负担的受理费应于判决生效之日起5日内向家华公司直接支付。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，一审期间家华公司提交了广州市白云区云东小区第五届业主委员会于2020年8月5日出具的《证明》（原件），载明：家华公司是通过竞选投票的方式，于2018年5月15日正式接管云东小区，并与业委会签订了物业管理合同，合同内容和收费标准是由业委会组织业主投票，超过三分之二以上业主授权业委会成立物业招标委员会，最终确定的合同方案和收费标准。再查，本案一审判决之前，并无当事人起诉业委会要求确认本案《云东小区物业管理合同》无效，或撤销该合同。二审中，雷达提交以下材料作为二审证据：证据1.广州维维中介物业管理有限公司云东小区停车场《营业执照》；证据2.广州市经营性停车场备案证明；证据3.《云东小区物业管理合同》（广州维维中介物业管理有限公司）；证据4.《云东小区物业管理合同》（广州市华诺物业管理有限公司）；证据5.（2016）粤01民终1627号《民事调解书》；证据6.合同公示照片；证据7.《异议书》及寄送快递底单；证据8.停车场责任保险单及保费支付发票；证据9.停车场水电费支付发票及员工工资单；证据10.云东小区停车场负责人与家华公司负责人就交纳物业管理费事宜的谈话录音。家华公司质证表示：对证据1、2、3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该营业执照是停车场管理的营业执照，不是物业管理的营业执照。对证据4的合法性、真实性无异议，对关联性有异议，该证据是上一任物业公司与业委会的合同，与本案无关。对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该调解书是上一任的物业公司华诺公司起诉雷达，二审经法院调解所制作的调解书，但家华公司对调解的原因不清楚。对证据6，真实性、合法性、关联性均无异议，此证据能够证明合同是有经过公示的。证据7，家华公司对此情况不清楚。证据8、9与本案无关。证据10，对真实性无异议，合法性有异议，录音中对话的是家华公司员工，其不是法人代表，其所说的话不代表家华公司，且该证据是没有经过家华公司同意的非法录音，不应予以认可，所说的内容与本案无关。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点为：涉案小区车位管理费标准的认定。涉案小区已由业委会聘请家华公司实施物业管理，并签订《云东小区物业管理合同》，该合同约定是云东小区业委会经业主大会投票通过将涉案云东小区委托家华公司实行物业管理，业委会也出具证明说明涉案合同的签订和收费标准经过了业主投票程序。涉案《云东小区物业管理合同》自2018年5月13日签订至一审判决之前，并无当事人起诉确认合同无效或撤销该合同。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”的规定，本院经形式审查，认定本案《云东小区物业管理合同》合法有效，该合同对全体业主具有约束力。《物业管理条例》第三十四条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”。雷达以另行聘请其他公司进行管理的行为，排除业委会聘请的物业服务公司对停车场公共区域的服务，违反上述《物业管理条例》的规定。雷达另行聘请公司对车位内部进行的经营管理也不同于业委会聘请物业公司对小区公共区域提供的物业管理服务。因此涉案小区车位管理费应当按照《云东小区物业管理合同》约定的每月120元的标准计算。一审法院酌定按照每月40元计算不当，本院予以改判。关于滞纳金的计算，家华公司所签订的《云东小区物业管理合同》对车位管理费标准的约定与此前两任物业服务公司所签订的物业服务合同约定的标准不同，雷达未交纳车位管理费系事出有因，其亦提出不缴费是因对车位管理费标准有异议，不符合对等原则，双方就缴费标准无法达成一致意见，并非其违约，故不应承担滞纳金等抗辩，故一审判决酌情调整滞纳金标准为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率并无不当，本院予以认可。但中国人民银行自2019年8月20日起才授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），故2019年8月19日前滞纳金标准应为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率。家华公司确认每2个月的物业管理费在第三个月收取，故每笔滞纳金以2个月车位管理费即240元为基数，自2018年7月每单数月16日起计算。雷达请求撤销一审判决第一、二项，改判按照每月每平方米1.3元的标准计算车位管理费，缺乏充分依据，本院不予支持。关于雷达以其在本案一审判决之后另案起诉云东小区业委会为由申请本案中止审理的问题，其该申请依据不足，本院不予接纳。综上所述，上诉人家华公司关于车位管理费本金的上诉请求成立，本院予以支持，关于滞纳金标准的上诉请求依据不足，本院不予支持；雷达的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款，第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《物业管理条例》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初34925号民事判决第三项；二、变更广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初34925号民事判决第一项为：雷达于本判决送达之日起五日向广州家华物业管理有限公司支付2018年5月15日至2020年7月31日期间的车位管理费3180元（120元/月×26.5个月）；三、变更广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初34925号民事判决第二项为：雷达于本判决送达之日起五日内向广州家华物业管理有限公司支付逾期支付2018年5月15日至2020年7月31日期间的车位管理费滞纳金（每一笔滞纳金以240元为基数，自2018年7月开始的单数月16日起计算至付清之日止，2019年8月19日前滞纳金标准为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，2019年8月20日起滞纳金标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；四、驳回广州家华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元、二审案件受理费100元,均由上诉人雷达负担。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二〇年十二月二十八日书记员 冯冠豪