江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3114号上诉人（原审原告）：余洪兵，男，1966年12月6日生，汉族，住江苏省溧阳市。上诉人（原审原告）：徐庚仙，女，1965年8月21日生，汉族，住江苏省溧阳市。被上诉人（原审被告）：江苏福田置业有限公司，住所地江苏省溧阳市上兴镇公园路**，统一社会信用代码91320481773207046X。法定代表人：易玉玲。委托诉讼代理人：饶金钢，江苏麒凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：溧阳市溧城汤乐汇浴场，住所，住所地江苏省溧阳市溧城镇燕山中路**福田中心**C1010、C1019、C1028,B1039、B1040、B1042-B1045、B1051，**C2001-C2004、C2006、C2008-C2016、C2018、C2028、C2030-C2037、C2039-C2043、C2046-C2048社会信用代码92320481MA1WQCJ54M。经营者：周超，男，1983年5月5日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：吴富春，江苏平凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋心昊，江苏平凌律师事务所律师。原审第三人：上海福创企业管理中心（普通合伙)，住所地，住所地上海市崇明区三星镇宏海公路****楼**会信用代码91310230MA1JY75X2P。执行事务合伙人：黄正鑫。委托诉讼代理人：饶金钢，江苏麒凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐平，男，1979年7月4日生，汉族，住江苏省溧阳市。原审第三人：江苏福创房地产经纪有限公司，住所地江苏省溧阳市上，住所地江苏省溧阳市上兴镇工业园区联强路**0481MA1UR3MB1T。法定代表人：黄正鑫。委托诉讼代理人：饶金钢，江苏麒凯律师事务所律师。上诉人余洪兵、徐庚仙因与被上诉人江苏福田置业有限公司（以下简称福田公司）、溧阳市溧城汤乐汇浴场（以下简称汤乐汇浴场）及原审第三人上海福创企业管理中心（普通合伙）（以下简称上海福创）、江苏福创房地产经纪有限公司（以下简称江苏福创）房屋租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2019）苏0481民初8884号民事判决，向本院提起上诉一案，本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余洪兵、徐庚仙上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令福田公司立即清空坐落于溧阳市燕山中路28号福田中心二层C2034商铺内的全部设施，并按照交房标准将上述房产移交上诉人，并按合同约定自2019年4月1日起至实际交房之日止、以房屋总价652067元为基数、按照每日万分之二支付逾期违约金；三、判令汤乐汇浴场立即按照交房标准返还房产，并支付2019年4月1日起到2019年10月31日的房产占有使用费38037元，并自2019年11月1日起按月支付房产使用费到实际将上述房产按照交房标准移交上诉人之日止，每月月初按5433.92元的标准支付，福田公司承担连带责任；四、被上诉人承担一审诉讼费及二审诉讼费。事实和理由：一、恶意串通，本案被上诉人及原审第三人之间的合同无效。整个事件的起因是福田公司为了不履行与业主签订的合同，恶意虚构了上海福创和江苏福创的合同，进而侵害包括上诉人在内的广大业主的合法权益。二、没有契约精神，拒绝履行双方之间的合同，本案的所有合同都是原先福田公司提供的，应当说起草该合同时已对福田公司的权益进行了最大保护，合同是如何约定的。三、溧阳市溧城汤乐汇浴场非法占有案涉房产，上诉人多次要求提交依据，但被上诉人至今也没有提交任何与其本人有关的证据，这里边到底是什么原因，本案的事实真的已经查清了吗。首先，无论汤乐汇浴场与谂乐公司之间是什么关系，其签订合同时是否注意到了对方转租的期限，即对方是否有权对上诉人的商铺进行对外出租。其次，对于上述事实汤乐汇浴场均应提交证据来证明，但至今汤乐汇浴场显然没有提交该证据。最后，汤乐汇浴场作为对外经营的商业主体，没有尽到善意第三人应当尽到的基本义务，也是造成纠纷产生的主要原因，进而导致其目前长期非法占有上诉人的商铺，拒不返还，也不支付相应的租金，于法无据，故应承担返还商铺和支付租金的法律责任。四、再来看看案涉判决确定的内容。上海福创于本判决生效之日起十五日内支付上诉人2019年4月1日至2020年3月31日的租金9836元，此后的租金于每年年底前支付，对于租金，一审判决确认了一个不确定给付内容的判决，该判决是否符合有关规定。按照判决原来福田公司与业主之间的合同将不再有任何约束力，福田公司脱身了。第三人上海福创可以支付零租金，因为经营不善、管理不善，没有收益，业主能做什么，除了到时的到处信访，从此再无任何保障，至此福田公司的非法利益最终通过此份判决书实现顺利过桥。这就是公正的判决，试问如果都这祥，那还是什么合法、那还有什么公正。一审法院罔顾事实，置双方签订的有效合同于不顾，盲目采信被上诉人信口雌黄的商铺不能分隔的证据；还有一审法院根据物权法分割商铺就会损害其他业主的合法利益，对此我相信一审法院都应该是心虚的吧？更为可笑的是一审法院居然能在判决书上以不服从统一管理视为违约等等，来支持被上诉人。请求上级法院撤销原判决，同时支持上诉人的诉讼请求。福田公司辩称：上诉人主张清空福田中心二层C2034号商铺内的全部设施,并按照交房标准将该商铺移交上诉人,同时要求支付逾期违约金的上诉请求不成立,没有任何事实与法律依据。上诉人持有的C2034号不动产是产权式商铺,案涉整个“福田中心”为开放式商场,被分割为众多不同的商铺单元,商铺之间无永久分割的围护结构。该产权式商铺的性质决定要出租就整体出租,不能就其中的某一块不出租。上诉人是出于投资经营目的购买的商铺,该商铺本身无独立的专用出入通道。上诉人的商铺系产权式商铺,此种商铺有别于独立式商铺,其特征决定了需要统一进行经营才能体现出商铺的最大商用价位,才能使产权人获得收益和实现其投资增值的目的,即便是商铺业主自主经营,也应遵循市场规律,根据整体规划和统一管理进行经营。目前该层楼商铺整体一直处于正常的出租状态。就这现实状态,无法清空返还。上诉人就其所拥有的商铺,前期与福田公司签订了《福田中心商铺租赁管理协议书》,就出租的权利、义务均有明确的约定。上诉人与被上诉人福田公司租赁到前期,福田公司已经下发解除通知,即到租赁期2019年3月31日结束后,上诉人所拥有的商铺和整个其他业主商铺一起,变更为与被上诉人上海福创建立实际的租赁关系,对应的租赁收益由被上诉人上海福创到期支付。被上诉人福田公司是为了上诉人的利益而为之，不存在违约行为，不承担逾期违约金。需要说明的是,整个商铺租赁市场比较萧条,很多商铺闲置,无人承租。被上诉人福田公司考虑到残酷的现实,积极探索，率先将自己名下的福田商铺委托给福创公司运作经营,即专门从事商铺招商运营业务的上海福创(含后续以江苏福创)来运作,目前,整体运作良好,同时,就其他商铺业主也积极与被上诉人上海福创(含后续以江苏福创)建立了租赁关系,签订了租赁协议,目前均能出租,对其他商铺业主租金收益也有了保障。根据《物权法》的规定,业主行使权利不得损害其他业主的合法权益,上诉人虽拥有该商铺的所有权,但其所有的商铺仅为“福田中心”商场极小的一部分,为保证商场整体功能的发挥和保障大多数业主的利益,其所有权应当受到其他商铺业主整体利益的限制,否则少数业主要求分割使用商铺,势必会对整个商场的规划及经营产生不利影响。其实,上诉人与福田中心的《福田中心商铺租赁管理协议书》中也有关于“统一经营”的约定。现福田中心将其自有的120个商铺委托上海福创(江苏福创)经营,另外也有170多户业主也与上海福创(江苏福创)签订了租赁管理协议,说明福田中心绝大部分业主同意委托上海福创(江苏福创)统一经营。一审时,溧阳市人民法院对其中的约30户小业主进行电话随机抽查时,都对已经与上海福创(江苏福创)签订新的租赁协议的事实给予肯定,只是对与原先相比过低的租金表示不满意,但被上诉人认为租金收益肯定会受市场等各种因素的影响,不能因为租金收益低就否认统一经营的模式。尽管上诉人到目前为止,尚没有与新的商铺招商运营管理方上海福创签订新的租赁协议,但是同区域商铺其他业主已经绝大部分签订了新的租赁协议。目前上诉人所有的商铺均在交付出租状态,上诉人能够按照广大其他大多数业主(目前已达列73%以上,远超过50%的业主)新签订的租赁协议标准,享有到期租金利益回报。综上,上诉人的上诉主张没有事实和法律依据,请求驳回上诉人的全部诉讼请求。汤乐汇浴场辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院在查明事实基础上，驳回上诉人对被上诉人汤乐汇浴场的诉讼请求。上海福创和江苏福创共同辩称：上诉人主张清空福田中心二层C2034号商铺内的全部设施,并按照交房标准将该商铺移交上诉人的诉讼请求及让被上诉人福田公司支付违约金,以及要求汤乐汇浴场返还房产的上诉请求没有事实与法律依据。目前,上诉人的福田中心二层C2034号商铺经过被上诉人上海福创(江苏福创)运作,已经与同楼层其他产权式商铺业主的商铺一起出租给他人,对应的租金收益已经按照约定的最高标准给予支付。前期,被上诉人上海福创(江苏福创)通过书面通知催告及电话,多次与上诉人交流,让其按照广大业主的意见,签订新的租赁协议,及时领取已经产生的当年租金,但是遭到上诉人的拒绝,上诉人选择民事诉讼。上海福创(江苏福创)作为专门从事商铺招商出租运营管理方(含后续以江苏福创名义来运作),目前整体运作良好,福田商铺业主所持有的商铺,均能出租,对其租赁收益有了保障,尽管上诉人到目前为止,尚没有与第三人签订新的租赁协议,但是福田中心同区域商铺其他业主已绝大部分与上海福创(江苏福创)签订了新的租赁协议,相关权利与义务都已经约定明确,上诉人能够按照其他绝大多数业主签订的租赁协议标准,享有到期租金收益回报。余洪兵、徐庚仙向一审法院起诉请求：1、判令福田公司立即清空坐落于溧阳市燕山中路28号福田中心二层C2034商铺内的全部设施，并按照交房标准将上述房产移交上诉人，并按合同约定自2019年4月1日起至实际交房之日止、以房屋总价652067元为基数、按照每日万分之二支付逾期违约金；2、判令汤乐汇浴场立即按照交房标准返还房产，并支付2019年4月1日起到2019年10月31日的房产占有使用费38037元，并自2019年11月1日起按月支付房产使用费到实际将上述房产按照交房标准移交上诉人之日止，每月月初按5433.92元的标准支付，福田公司承担连带责任；3、福田公司和汤乐汇浴场承担本案诉讼费。一审法院认定事实：两上诉人系夫妻关系。2009年1月21日，甲方徐庚仙与乙方溧阳福田购物中心有限公司、丙方溧阳市福田物业服务有限公司（原溧阳市福田经营管理有限公司）签订了一份《福田中心商铺租赁管理协议书》，约定：为发挥各自优势，繁荣“福田中心”，甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，就甲方购买的“福田中心”商铺出租给乙方，由乙方自行招租或经营事宜，本协议所指商铺为坐落于溧阳市燕山中路以西、罗湾路以南的“福田中心”，编号为第一层第2125号商铺，建筑面积为41.27平方米（以最终实际测绘面积为准），承租期为120个月，自“该物业”实际交付之日后第4个月起120个月整止，（实际交付之日后的前三个月为装修准备期）,福田公司将“该物业”交付给甲方当日，甲方应当同时将“该物业”交付给乙方，为培育市场，甲方承诺将承租期36个月作为市场培育期，期间免计提租金，在此期间，乙方无需向甲方交付租金及其他任何费用，甲方将该物业租赁给乙方10年，自第四年开始每年乙方以原房价的10%的金额作为租金返还给甲方，自第四年至十年，甲方于每年年底前到乙方公司领取租金（税自理），乙方在本协议有效期内全面负责甲方所有“该物业”的招租、经营事宜，甲方同意在承租期间乙方不需要经甲方同意对“该物业”行使下列权利：乙方可以自己使用，乙方可以转租或允许他人再转租并收取相关收益，乙方可以将“该物业”承租期内的使用权作为出资与他人共同合作合资从事经营活动，乙方可以或允许他们对“该物业”进行装饰、装修（包括根据商业目的进行分割、合并或与相邻其他商铺应经营之目的改变内部结构布局），其他不损害甲方所有权的合理使用，甲方委托乙方办理“该物业”的交房手续，但该房屋交付使用所需支付的所有费用将由甲方承担，乙方办理交房手续完毕之日，视为甲方已将“该物业”交付乙方，双方不再另办交接等手续，乙方在承租期内行使“该物业”相关权利时，应以乙方的名义进行，由此所产生的一切后果均由乙方承担，与甲方无关，但应甲方原因的除外，乙方有权在本协议有效期内对“福田中心”进行全面商业形象包装、推广、宣传，培育物业的市场需求，提升物业的商业氛围，所发生的一切费用由乙方承担，乙方在承租期内承担该物业的水电费、物业管理费、装饰装修费及招商费等费用，乙方应该在承租期结束后，根据甲方的选择，将“该物业”按结束时状态或交房标准移交给甲方，承租期满后，甲方可选择下列方式之一，以获得“该物业”相关收益：甲方自己经营“该物业”，由甲方自行招租，并与租赁户签订租约，由乙方提供新的招租经营条件供甲方选择，并另行签约，无论上述何种方式，甲方或其租赁户均保证服从乙方的统一管理（如有不服从统一管理的视为违约），并须符合乙方指定的包括但不限于经营方式、经营业态、经营品种、经营形象、结算办法等方面的整体规划和布局要求（如有不符合整体规划和布局要求视为违约），甲方与租赁户签订租赁合同，应采用乙方提供的同意的《租赁合同》，租赁合同必须到乙方处进行备案，本协议有效期内，甲方如转让“该物业”产权的，应提前30天书面通知乙方，保证“该物业”受让方继续发行本协议中约定的甲方的权责，并再办理产权过户前要求受让方与乙方签订本协议，以承接本协议中甲方的权责，十年租赁期满前6个月，乙方如根据商场经营情况，欲续租甲方该物业，应提前与甲方协商，乙方可按每年10%的租金标准续租二至五年，双方其他权利、义务不变，如甲方不同意续租的，但持有福田中心整栋楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主愿意续租的，甲方应无条件服从续租二年至五年，租金标准按持有福田中心整幢楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主确定的统一标准执行，任何依本协议的通知，应当通过传真、邮局挂号等书面形式，并自送达日期生效，邮局挂局自寄送如期第二天视为已送达，任一方如地址变更应及时通知对方。上述协议的租期实际至2019年3月31日。余洪兵和徐庚仙的商铺房产证号为溧房权证溧阳字第8××7号，位于燕山中路**福田中心**Ｃ2034，规划用途商业。2014年，甲方徐庚仙与乙方溧阳淘宝城商业有限公司（原溧阳福田购物中心有限公司）、丙方江苏福田置业有限公司签订了一份租赁关系变更协议书，约定：甲方与乙方于2019年1月签订了福田中心商铺租赁管理协议书，由乙方租赁甲方购买的商铺（编号为2125号），租期10年，截止2014年3月31日，合同已履行了5年，尚未履行年限为5年，现因乙方未能正常经营淘宝城，导致承租的物业大量空置，双方合同目的无法实现，为了维护甲方的利益，经三方协商，达成如下协议：1、自2014年4月1日起，原甲方和乙方签订的租赁管理协议书中，乙方的权利和义务均由丙方享受和承担，乙方与甲方原签订的协议至2014年4月1日终止，甲方与丙方的租赁关系于2014年4月1日成立。甲方福田公司与乙方上海福创签订了一份《委托代理协议》，约定:甲方将其开发并持有的福田中心、永盛家园、御景苑、君悦豪庭、幸福城项目商铺及住宅，委托乙方代理销售、招商、运营，乙方有权对甲方该持有的项目对外同意招商、运营，协议期限自2019年4月1日期至2029年3月31日止。该协议下方没有签订协议的日期，福田公司称：2017年4月份，考虑到两年之后第一次与小业主签订的协议即将到期，且现期租赁市场低迷，我公司向社会寻求专业从事房屋租赁招商经营的公司进行统一对外招租，那时起和上海福创签订了委托代理协议，具体的签订时间是2017年4月18日，但协议履行时间是2019年4月1日到2029年3月31日。2018年1月2日，甲方上海福创与乙方江苏福创签订了一份《委托代理协议》，约定：甲方将其代理招商及运营的福田中心商铺，委托乙方代理招商、运营，乙方有权对甲方委托代理的项目以自己的名义对外同意招商、运营，原上海福创对外签订协议及开展业务的相关权利与义务由乙方享有与承担，涉及具体业务，以变更后的书面协议为准，甲方根据福田中心的商铺的租金收益向乙方支付代理费用，代理期间产生的支出费用由乙方承担，代理期间所产生的一切经济纠纷以及法律责任由乙方承担。甲方福田公司与乙方江苏福创签订了一份《福田中心商铺租赁管理协议书》，约定：甲方同意将其购买的物业“福田中心”第1层C1049号等商铺（面积为2896.97平方米），出租给乙方，乙方同意进行承租，承租期为120个月，自2019年4月1日起至2029年3月31日止，在承租期内乙方以该物业实际租赁金额（计算方式为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额*该物业合同销售价格）的80%返还给甲方，租赁区域内尚没有销售的商铺，在租赁年度内如销售的，以销售价作为基数计算，没有能销售的，以乙方对外公示的销售价格作为计算基数，对外公示的价格乙方已上墙公示，甲方已知悉，甲方于每年年底前到乙方领取当年租金，在承租期的第一年内，乙方未能帮助甲方转租获取租金收益，甲方可单方面提出解除本协议，乙方在本协议有效期内全面负责甲方所有“该物业”的招租、经营事宜。甲方福田公司与乙方江苏福创签订了第二份《福田中心商铺租赁管理协议书》，约定：甲方同意将其购买的物业“福田中心”第2层C2097号等商铺（面积为2280.73平方米），出租给乙方，乙方同意进行承租，承租期为为120个月，自2019年4月1日起至2029年3月31日止，在承租期内乙方以该物业实际租赁金额（计算方式为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额*该物业合同销售价格）的80%返还给甲方，租赁区域内尚没有销售的商铺，在租赁年度内如销售的，以销售价作为基数计算，没有能销售的，以乙方对外公示的销售价格作为计算基数，对外公示的价格乙方已上墙公示，甲方已知悉，甲方于每年年底前到乙方领取当年租金，在承租期的第一年内，乙方未能帮助甲方转租获取租金收益，甲方可单方面提出解除本协议，乙方在本协议有效期内全面负责甲方所有“该物业”的招租、经营事宜。上述两份福田公司与江苏福创签订的协议书均没有签订日期，福田公司称：两份协议书是在2018年1月份左右签订的，合同履行时间是2019年4月1日到2029年3月31日。对于福田公司先委托上海福创经营自有商铺，后上海福创又委托江苏福创经营的原因，福田公司解释称：因为我方起初是和上海福创公司建立的联系，因为上海福创的注册地在上海，投资经营理念以及相关的政策都有上海的因素，我方也是出于该考虑和上海福创建立关系，后续考虑到地方税收及其他经营管理更加方便，由上海福创在溧阳本地注册成立江苏福创，现行新签订的与小业主签订的协议均是江苏福创签订，后续所有小业主也均与江苏福创签订协议。对于福田公司与上海福创、江苏福创的关系，福田公司陈述：我方是房地产开发公司，包括上诉人的产权商铺也是由我方开发出售，我方在产权商铺对外出租、经营、管理等方面不具备专有管理团队的技能与业务能力，考虑到上诉人在内的其他全体业主的利益，为了使福田商铺能够保持常年稳定对外出租，使得包含上诉人在内的业主有符合市场行情的租金收益，因此我方经过市场调查与酝酿，与第三人上海福创达成了委托租赁经营管理的协议，由专业公司来进行运行与操作，目的就是为了盘活、提高包含上诉人在内的广大业主的租赁市场所得的收益，同时因考虑到地方税收以及相关管理的要求，上海福创后续以江苏福创名义与广大业主签订租赁协议，上海福创、江苏福创均是依法成立的符合现行市场管理部门要求的合法公司，其权利义务均有明确的法律规定，与上诉人以及其他业主签订的租赁合同均受到法律保护，上诉人对此不需要承担任何异议类担心，因为包含上诉人在内的其他业主对这一问题均比较关心，前期市政府调解中心、溧阳市市场监督局均对本案相关主体以及商品整体出租的情况给予了充分的了解、调查，前期市政府调解中心也组织了少部分有异议的业主进行了沟通、协商，目前该部分业主很大一部分也对现行的情况给予理解，上海福创和江苏福创是同一家公司，法人代理及股东成员均一致，是独立核算经营的专业公司，与福田公司之间只是协议合作关系。出租方、甲方福田公司与承租方、乙方上海谂乐实业有限公司（以下简称谂乐公司）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于溧阳市溧城镇燕山中路28号“福田中心”商业楼一层、二层，建筑面积为6026.88平方米出租给乙方，甲方对该物业拥有独立出租权，期限自2018年3月1日起至2019年2月28日止，其中免租期为2018年3月1日至2018年8月31日租赁期间，租金总额79万元（年优惠租金158000元，其中免收半年装修期租金79万元，应收租金79万元），汤乐汇浴场实际系由谂乐公司投资开设。上诉人的商铺包含在谂乐公司承租的上述面积范围内。该份协议没有签订时间，汤乐汇浴场称协议签订时间是2018年2月底。出租方、甲方江苏福创与承租方、乙方签订了一份《房屋租赁合同》,约定：甲方将位于溧阳市溧城镇燕山中路28号“福田中心”商业楼一层、二层，建筑面积为6026.88平方米出租给乙方，甲方对该物业拥有独立出租权，期限自2019年3月1日起至2024年2月28日止，租金总额820万元。汤乐汇浴场已将2019年3月1日至2020年2月28日期间的年租金158万元全部支付给江苏福创。该份协议没有签订时间，汤乐汇浴场称协议签订时间是2018年3月20日。福田公司、第三人上海福创向该院出示了180多户“福田中心”商铺业主与上海福创或者与江苏福创签订租赁管理协议书的原件，其中有179户与上海福创签订的协议，其佘几户是与江苏副创签订的协议，同时表示为保护业主的隐私，不能向上诉人提供复印件。该院以电话调查方式，向其中的30户业主进行了调查30份业主大部分表，示签订的租赁管理协议书属实，少数几个表示需要查看协议书再行确定，大部分业主都对2019年度较低的租金表示不满。对于案涉“福田中心”商铺如何区分的问题，福田公司称：类似于本案上诉人购买的是福田公司开发的商业产权式商铺，只是按照图纸购买对应的面积，也就是虚拟商铺，未进行实物分割或者进行其他物理方面的区分。案外的其他小业主（甲方）与上海福创（乙方）签订的租赁委托管理协议书中约定：租期为2019年4月1日至2029年3月31日，租金的计算方式为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额*该物业协议销售价格的60%返还给甲方，甲方于每年年底前到乙方领取当年租金（税自理），在承租期的第一年内，乙方未能帮助甲方转租获取租金收益，甲方可单方面提出解除本协议，租赁期满前6个月，乙方如根据商场经营情况，欲续租甲方该物业，应提前与甲方协商，双方的其他权利义务不变，如甲方不同意续租的,但持有福田中心整栋楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主愿意续租的，甲方应无条件服从续租二年至五年，租金标准按持有福田中心整幢楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主确定的统一标准执行，任何依本协议的通知，应当通过传真、邮局挂号等书面形式，并自送达日期生效，邮局挂局自寄送如期第二天视为已送达，任一方如地址变更应及时通知对方。案外的其他小业主（甲方）与江苏福创（乙方）签订的租赁委托管理协议书中约定：租期为2019年4月1日至2029年3月31日，租金的计算方式为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额*该物业协议销售价格的80%返还给甲方，租赁区域内尚没有销售的商铺，在租赁年度内如销售的，以销售价作为基数计算，没有能销售的，以乙方对外公示的的销售价格作为计算基数，对外公示的价格乙方已上墙公示，甲方已知悉，甲方于每年年底前到乙方领取当年租金（税自理），在承租期的第一年内，乙方未能帮助甲方转租获取租金收益，甲方可单方面提出解除本协议，租赁期满前6个月，乙方如根据商场经营情况，欲续租甲方该物业，应提前与甲方协商，双方其他权利义务不变，如甲方不同意续租的，但持有福田中心整栋楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主愿意续租的，甲方应无条件服从续租二年至五年，租金标准按持有福田中心整幢楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主确定的统一标准执行，任何依本协议的通知，应当通过传真、邮局挂号等书面形式，并自送达日期生效，邮局挂局自寄送如期第二天视为已送达，任一方如地址变更应及时通知对方。对于余洪兵和徐庚仙的商铺租金（2019年4月1日至2020年3月31日）的计算方式，上海福创称：整个二楼的2019年的租金1644233元除以整个二楼房产销售总价87198552元，乘以业主的房产价格652067元再乘以80%,即9836元，就是小业主与江苏福创签订的协议上约定的计算方式。审理中，该院向余洪兵和徐庚仙释明：如果法院审查下来认为你方主张的占有使用费应当由第三人上海福创或者是江苏福创承担，你方是否同意变更诉讼请求要求上海福创或者是江苏福创承担？如果法院审查下来你方主张的占有使用费应当是租金，你方是否同意变更为租金？其均表示同意变更。一审法院认为：关于余洪兵和徐庚仙要求福田公司、汤乐汇浴场返还商铺的诉讼请求。案涉“福田中心”为开放式商场，被分割为众多不同的商铺单元，商铺之间无永久分割的围护结构。从徐庚仙与福田公司签订的《福田中心商铺租赁管理协议书》的内容看，余洪兵和徐庚仙是出于投资经营目的购买的商铺，该商铺本身无独立的专用出入通道，空间上四周没有完整的墙体分割，不构成一个独立的封闭空间，不同于独立商用房屋，余洪兵和徐庚仙购买该商铺时即委托福田公司统一经营，而获得定期定额的投资回报，所以，余洪兵和徐庚仙的商铺系产权式商铺，此种商铺有别于独立式商铺，其特征决定了需要统一进行经营才能体现出商铺的最大商用价值，才能使产权人获得收益和实现其投资增值的目的，即便是商铺业主自主经营，也应遵循市场规律，根据整体规划和统一管理进行经营。《物权法》第七十一条规定，业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。余洪兵和徐庚仙虽拥有该商铺的所有权，但其所有的商铺仅为“福田中心”商场极小的一部分，为保证商场整体功能的发挥和保障大多数业主的利益，其所有权应当受到其他商铺业主整体利益的限制，否则少数业主要求分割使用商铺，势必会对整个商场的规划及经营产生不利影响，从而损害其他业主的利益，只有统一进行管理、经营，才有利于实现商铺的最大商业价值。其实，在《福田中心商铺租赁管理协议书》中也有关于“统一经营”的约定，“承租期满后，甲方可选择下列方式之一，以获得‘该物业’相关收益：甲方自己经营‘该物业’，由甲方自行招租，并与租赁户签订租约，由乙方提供新的招租经营条件供甲方选择，并另行签约，无论上述何种方式，甲方或其租赁户均保证服从乙方的统一管理（如有不服从统一管理的视为违约），并须符合乙方指定的包括但不限于经营方式、经营业态、经营品种、经营形象、结算办法等方面的整体规划和布局要求（如有不符合整体规划和布局要求视为违约）”。现福田中心将其自有的120个商铺委托第三人上海福创经营，另外也有170多户业主也与第三人上海福创签订了租赁管理协议，说明福田中心绝大部分业主同意委托第三人上海福创统一经营。该院对其中的约30户业主进行电话调查时，业主们对于过低的租金表达了强烈的不满，但租金收益肯定会受到市场等各种因素的影响，不能因为租金收益低就否认统一经营的模式。所以，余洪兵和徐庚仙虽然享有商铺的所有权，但如上所述，其对商铺的所有权应受到上述“福田中心”应统一经营、应服从全体业主利益的限制，故其要求返还商铺，不予支持。关于余洪兵和徐庚仙主张福田中心支付的违约金。如上所述，福田中心与其的租期到期后，江苏福创将其的商铺又出租给了谂乐公司，具有事实和法律依据，所以，福田公司在承租期满后没有向余洪兵和徐庚仙返还房屋，不构成违约，不应支付违约金。关于余洪兵和徐庚仙主张的占有使用费。如上所述，江苏福创占有其商铺，并转租给谂乐公司，具有法律依据，故应当支付的是租金，并非占有使用费。因为目前“福田中心”超过70%的业主是与上海福创建立了租赁委托管理关系，故上诉人商铺的租金，应当由第三人上海福创支付，支付标准应参照小业主与江苏福创签订的租赁委托管理协议书中约定的标准，即：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额乘以该物业协议销售价格的80%。2019年4月1日至2020年3月31日的租金，上海福创应于判决后支付，此后的租金，亦参照小业主与江苏福创签订的租赁委托管理协议中的约定，于每年的年底前支付。据此，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第七十一条之规定，判决：一、第三人上海福创企业管理中心（普通合伙）于判决生效之日起十五日内支付余洪兵和徐庚仙2019年4月1日至2020年3月31日的租金9836元，此后的租金于每年年底前支付，租金计算方式：租金=整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额乘以该物业协议销售价格乘以80%。二、驳回余洪兵、徐庚仙的其余诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费752元，由第三人上海福创企业管理中心承担。二审中，各方当事人对一审判决认定的事实，均无异议。对此，本院对一审判决认定的事实，予以确认。二审中另查明：2019年3月19日，福田公司向余洪兵发出了通知书，该通知书内容为：你方与我公司签订了《福田中心商铺委托经营管理协议书》，该协议到2019年3月31日到期。我公司郑重声明，贵我双方合同到期后我公司不再续租！为尽可能将福田中心商铺盘活，我公司已将自己持有的未售商铺委托给专业公司——上海福创运营管理；上海福创在得到大多数小业主同意的情况下已统一招商和统一经营管理，想必上海福创也与你联系和沟通；但，无论你最终是否与上海福创达成委托经营管理协议，我公司均不再承担任何责任。该通知书落款时间为2019年3月14日。本院认为：徐庚仙代表上诉人方与福田中心、溧阳市福田物业服务有限公司于2009年1月签订的福田中心商铺租赁管理协议书和其与溧阳淘宝城商业有限公司（原福田中心）、福田公司于2014年签订租赁关系变更协议书，因不违反法律法规的禁止性规定，应属于有效合同。在上述2014年双方签订的租赁关系变更协议书约定的租赁期限到期时，福田公司向上诉人方发出了解除租赁关系的通知书，符合双方的约定行为。由于前述协议书中约定有关于“统一经营”的条款，即“承租期满后，甲方可选择下列方式之一，以获得‘该物业’相关收益：甲方自己经营‘该物业’，由甲方自行招租，并与租赁户签订租约，由乙方提供新的招租经营条件供甲方选择，并另行签约，无论上述何种方式，甲方或其租赁户均保证服从乙方的统一管理（如有不服从统一管理的视为违约），并须符合乙方指定的包括但不限于经营方式、经营业态、经营品种、经营形象、结算办法等方面的整体规划和布局要求（如有不符合整体规划和布局要求视为违约）”和“十年租赁期满前6个月，乙方如根据商场经营情况，欲续租甲方该物业，应提前与甲方协商，乙方可按每年10%的租金标准续租二至五年，双方其他权利、义务不变，如甲方不同意续租的，但持有福田中心整栋楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主愿意续租的，甲方应无条件服从续租二年至五年，租金标准按持有福田中心整幢楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主确定的统一标准执行”。而且，上诉人出于投资目的购买的商铺，其在购买当时就委托经营方统一经营，该商铺系产权式商铺，有别于独立式商铺，其特征决定了需要统一经营才能体现出商铺的最大商用价值，才能使产权人获得收益和实现其投资增值的目的，即便是商铺业主自主经营，也应遵循市场规律，根据整体规划和统一管理进行经营。因此，福田公司在与上诉人的合同到期后，将商铺委托给上海福创、江苏福创经营，符合投资和经营双方的商业目的，有利于实现产权商铺的商用价值。经过一审核实，福田公司已将其自有的120个商铺委托上海福创经营，另外也有170多户业主也与上海福创签订了租赁管理协议，说明绝大部分业主同意委托统一经营。在一审法院对其中的约30户业主进行电话调查时，业主们对于过低的租金表达了不满，但租金收益肯定会受到市场等各种因素的影响，不能因为租金收益低就否认统一经营的模式。所以，余洪兵和徐庚仙虽然享有商铺的所有权，但其对商铺的所有权应受到上述“福田中心”统一经营、服从全体业主利益的限制，故其要求返还商铺，不予支持。由于包括上诉人商铺在内的福田中心商铺，事实上已有江苏福创出租给汤乐汇浴场经营，汤乐汇浴场已经将2019年3月1日至2020年2月28日期间的年租金158万元全部支付给江苏福创。因此，江苏福创理应向所使用的商铺业主支付相应的租金。其租金支付标准应当参照案外小业主与江苏福创签订的租赁委托管理协议书中的约定，即：租金的计算方式为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额*该物业协议销售价格的80%。本案中，上诉人的商铺租金也应以此方式计算。因为，上诉人与福田中心或福田公司在协议中约定可以续租的期限是二到五年，所以，该租金的计付最长期限不得超过该约定的时限。鉴于以上情况，一审判决由上海福创向上诉人支付租金，不符合客观实际，也不符合上海福创与案外小业主的租金约定，故应当予以纠正。综上所述，上诉人余洪兵、徐庚仙提出的上诉理由，不能成立。一审判决认定事实基本清楚，但判决不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销溧阳市人民法院（2019）苏0481民初8884号民事判决；二、由江苏福创于本判决书送达之日起十日内向余洪兵和徐庚仙支付2019年4月1日至2020年3月31日的租金9836元。此后的租金于每年年底前支付，租金计算方式：租金=整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额乘以该物业协议销售价格乘以80%；三、驳回余洪兵、徐庚仙的其余诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费752元，由江苏福创负担；二审案件受理费752元，由余洪兵、徐庚仙负担。本判决为终审判决。审判长  颜国容审判员  卢文忠审判员  刘岳庆二〇二〇年十二月二十一日书记员  杨 青