丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初3332号 原告：陈文渊，男，1984年3月15日出生，汉族，住丽水市莲都区。 原告：何畏，女，1984年11月15日出生，汉族，住青田××街道鹤城东路××单元××室。 两原告委托诉讼代理人：闵洁，浙江法和律师事务所律师。 两原告委托诉讼代理人：涂勇妙，浙江晟耀律师事务所律师。 被告：浙江丽水华侨饭店股份有限公司，住所地：丽水市莲都区丽阳街**。统一社会信用代码：91331100769603425N。 法定代表人：郭胜华，董事长。 委托诉讼代理人：雷月平，浙江南明律师事务所律师。 原告陈文渊、何畏诉被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年7月21日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告陈文渊、何畏的委托代理人闵洁、被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司的委托代理人雷月平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈文渊、何畏诉称：原生与被告(合同签订时的名称为“浙江丽水华侨饭店有限公司”，于2018年8月9日名称变更登记为“浙江丽水华侨饭店股份有限公司”，下称“华侨饭店”)曾于2018年6月26日签订《经营性酒店房屋转让合同》，合同约定：由被告向原告转让华侨饭店1021号经营性房产。房产转让合同价款为826178元，并约定原告应在协议签订后七日内付清房款，被告应于原告全款付清后180天内办理房产变更登记，否则应当按房款每日万分之五计算违约金，违约期超过90天的，原告有权解除合同。合同签订后当天，原告按约定立即支付了所有房款。同日，原、被告签订《经营性酒店房屋返租合同》，约定：原告将向被告购买的华侨饭店1021号经营性房产返租给被告，返租期限为20年；年租金按房屋总成交价的6%计算(年租金为49571元)，原告付清购房款四天后开始计算房租；房租在每年的6月15日、12月15日支付当年的租金；自2020年1月1日起，原告有权取得被告的部分经营利润(分红收益)，分红收益计算方式为：被告每年总营业利润40%全部客房的总面积(22337平方米)×原告出租标的物的面积；分红收益在次年的1月15日支付。原告多次要求被告将案涉房产变更登记至原告名下，但被告至今未予办理。被告向原告支付的返租租金支付至2019年12月，2020年1月至2020年6月30日的租金应于2020年6月15日支付但至今仍未支付。原告认为，原告与被告签订的《经营性酒店房屋转让合同》及《经营性酒店房屋返租合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均依约履行。原告已按照合同要求及时向被告支付了购房款项，被告应及时将案涉房屋变更登记至原告名下，且应按时向原告支付返租租金。被告在原告付清购房款180天内拒绝办理产权过户手续，原告有权要求被告支付违约金，且被告拒不履行该义务已超过90天，原告有权要求解除《经营性酒店房屋转让合同》。《经营性酒店房屋转让合同》解除的同时，《经营性酒店房屋返租合同》自动解除，被告应该根据合同约定向原告支付返租租金并按合同约定支付违约金。故诉请：1、解除原、被告双方签订的《经营性酒店房屋转让合同》；2、被告立即返还原告房屋转让款826178元，并按合同约定向原告支付违约金(违约金自2018年12月23日起按每日万分之五的利率计算至款项付清之日止，暂计至2020年7月12日止的违约金为234221.46元)；3、被告向原告支付返租租金及违约金(截至2020年6月30日的租金为24785.5元，违约金以24785.5元为基准按日万分之三的利率自2020年6月16日起计算至款项付清之日止，暂计算至2020年7月15日的违约金为215.63元；2020年7月1日起至合同解除之日止的租金按年租金49571元的标准按比例计算)；4、被告向原告支付2020年1月1日起至合同解除之日止的属于原告的分红收益(按全年应得分红的比例计算，具体金额待贵院查明后确定，全年的分红计算方式为：被告年总营业利润×40%/22337×52.7)。 被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司辩称：一、原、被告签订的经营性酒店房屋转让合同和返租合同，能够体现双方的真实意思，并且没有任何违反法律规定的地方。双方签订的房屋买卖合同的合法有效。双方应当全面履行。而本案原告提出解除合同，实际上是单方违约行为，不应得到法院的支持。二、在履行双方签订的房屋买卖合同和租赁合同过程中，被告没有违约行为，不应当承担违约责任。原告之所以主张解除双方签订的房屋买卖合同，根本原因是本案房产没有能够办理过户手续。但是这个不能及时办理过户手续，并非是因为被告违约。2020年之前不能够办理房屋过户手续，是因为原告不具有侨商回归投资人的身份。因为从原、被告签订买卖合同开始到2019年底，这段时间要办理产权过户，原告是必须具备侨商的身份的，否则就不符合市政府规定。关于购房资格。本案房屋买卖合同中明确约定，是由于原告不能提供经过丽水市外侨办确认的侨商身份的资格证明，所以还才没有办理过户手续。2020年之后，政策已经发生变动，现在已经买受方已经不需要具备侨商身份了，也不需要经过丽水市外侨办的相关证明，已经可以办理过户。在本案之前已经有9个在办理过户了，所以本案房产已经能够办理过户手续，作为被告没有违约，不应当承担违约责任。双方关于房屋返租合同是一直履行的。因为今年的疫情的发生，导致本案的被告资金严重困难，所以今年的房租可能是没有及时支付，其他都已经付清了。所以原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，也不应当得到法庭支持。如果从维护本案原告的财产权益的角度出发，本案的房屋买卖合同也不应解除，因为一旦解除，原告将会面临丧失房产，同时又不能收回相应的房屋价款。 本院经审理认定原、被告签订的《经营性酒店房屋转让合同》、《经营性酒店房屋返租合同》内容及合同履行情况与原告诉称相一致。另查明：《经营性酒店房屋返租合同》约定：被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期付款金额向原告每日支付万分之三的违约金。 认定上述事实的证据有原告身份证复印件、被告企业信息及企业变更信息、经营性酒店房屋转让合同、收款收据、银行转账记录一组、经营性酒店房屋返租合同及当事人庭审陈述。 本院认为：原告与被告签订的《经营性酒店房屋转让合同》，系双方当事人真实意思表示，虽然交易标的对买受人身份有一定的限制，但其内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应于原告全款付清后180天内将该房屋的产权证书交给原告，即将房产变更登记至原告名下，但被告未依约履行该约定。被告在销售时对所出售房产办理变更登记的限制条件应当是知晓的，其却仍与不符合条件的原告签订转让合同，并约定相应的违约条款，因此被告对合同不能按约履行应承担相应的违约责任，且原告有权解除合同。原告诉请要求与被告解除双方签订的转让合同，应予支持。对于原告诉请的购房违约金，本院认为，从合同的内容看，原告对购房人需有一定限制条件的情况是明知的，因信赖被告能处理相关政策问题而购买，目前无法过户的原因也是基于此政策的限制，所以原告对不能过户的结果也应承担一定的责任。又鉴于被告已依约履行了支付租金的义务至2019年12月31日，现原告起诉要求解除合同，故对2019年12月31日前原告的违约损失，本院不再考虑。综上，本院酌情确定被告应承担的违约金以原告支付的购房款为基数，从2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。 对于原、被告签订的《经营性酒店房屋返租合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，该合法有效，双方应依约履行。被告未依约支付租金，已构成违约，原告诉请要求被告依约支付欠付的租金及违约金，符合法律规定，本院予以支持。在《经营性酒店房屋转让合同》解除后，《经营性酒店房屋返租合同》无法实际履行，故返租合同的租金应计算至转让合同解除之日。返租合同约定：原告有权取得被告的部分经营利润的起始时间为2020年1月1日，分红收益在次年的1月15日支付。至本案一审庭审辩论终结时，被告向原告履行分红义务的期限并未届满，故对原告诉请要求分红收益的诉请，本院不予支持。综上，原告诉请合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决如下： 一、解除原告陈文渊、何畏与被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司签订的《经营性酒店房屋转让合同》。 二、被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告陈文渊、何畏购房款人民币826178元，并支付违约金（以购房款826178元为基数从2020年1月1日的起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）。 三、被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司于本判决生效之日起十五日内从2020年1月1日起至2020年6月30日止的租金24785.5元及违约金(违约金按日万分之三计算至款清之日)，并支付2020年7月1日起至双方签订的《经营性酒店房屋转让合同》解除之日止的租金（租金按49571元/年的标准计算)。 四、驳回原告陈文渊、何畏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14569元，由被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员  朱海峰 人民陪审员  章慧玲 人民陪审员  潘敏敏 二〇二〇年十二月十四日 代书 记员  陈丹丹