四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川05民终2000号 上诉人（原审原告）：泸州市瑞馨房地产开发有限公司，住所地合江县合江镇少岷路新区（四转盘禾田小区**楼），统一社会信用代码91510522791825577Q。 法定代表人：王波，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：彭晓静，四川五月花律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宣明，四川五月花律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：何光良，男，1969年7月8日生，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：成晓卿，四川府都律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：先德熙，男，1969年9月30日生，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：成晓卿，四川府都律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：赵邦春，男，1969年2月22日生，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：成晓卿，四川府都律师事务所律师。 上诉泸州市瑞馨房地产开发有限公司（以下简称瑞馨房地产公司）与上诉人何光良、先德熙、赵邦春商品房销售合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2019）川0522民初3564号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人瑞馨房地产公司的委托诉讼代理人彭晓静、宣明，上诉人何光良、先德煕、赵邦春及其共同委托诉讼代理人成晓卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人瑞馨房地产公司的上诉请求：1、撤销（2019）川0522民初3564号民事判决第二项，改判三被上诉人以3632400元为基数，从2017年7月10起按月利率2%向上诉人支付利息至付清之日止。2、本案全部诉讼费用由三被上诉人负担。事实与理由：一、本案遗漏必须参加诉讼的当事人刘期七，案外人刘期七以瑞馨房地产公司名义开发案涉楼盘，既是合同签署的当事人，也是前期购房款的收取人，应当参加诉讼，以明确各方责任。二、原判关于逾期付款利息的认定事实不清、判决结果明显不公平。依照合同的约定，购房人应当按照月息2%付利息给出卖人。在不违背法律法规的前提下，约定的内容应当得到保护。三、对合江县人民法院作出的两份判决即（2020）川0522民初1257号与（2019）川0522民初3564号，前期逾期还款按2%利率计算利息，而后案参照人民银行同期同类贷款利率计算利息，差距过大，明显不公平。 上诉人何光良、先德熙、赵邦春针对瑞馨房地产公司的上诉请求辩称原判关于利息的认定正确，请求驳回上诉，维持原判。 上诉人何光良、先德熙、赵邦春的上诉请求:1.撤销（2019）川0522民初3564号民事判决书中第一项、第二项判决内容；2.驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审采信证据错误，认定事实不清。根据合同约定，被上诉人办理网签备案手续先于上诉人支付第二期房款，但被上诉人严重违约。一审法院对被上诉人办理网签备案系先履行合同义务和法定义务的忽视，导致对上诉人先履行抗辩权的抗辩理由不予认定，系事实认定错误。上诉人已提供证据证明上诉人多次找被上诉人要求其办理网签备案，并告知办理后上诉人立即支付购房款，但一审法院对此视而不见。一审对被上诉人所开发的商品房的违建行为，不能办理竣工验收、不能办理产权变更登记的事实不予认定。二、一审法院适用法律错误。一审认定上诉人拒绝支付后续购房款不构成先履行抗辩权，一审法院对国家的相关法律、法规、规章不予适用，不作为裁判依据，属于法律理解和错误适用。三、一审判决漠视上诉人权利，公然支持开发商的不诚信、不守约行为，有失公平公正原则。一审法院未支持上诉人先履行抗辩权的理由存在错误，忽视合同约定、法律规定。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误、判决有失公平、公正，不合情、不合理，严重损害上诉人的合法权益，为维护上诉人的合法权益，故提起上诉，请求依法保护。 上诉人瑞馨房地产公司对何光良、先德熙、赵邦春的上诉意见辩称，根据合同约定，何光良、先德熙、赵邦春等人应当支付购房款，所谓的不安抗辩权是不能成立的。请求驳回何光良、先德熙、赵邦春等人的上诉请求。 瑞馨房地产公司向一审法院起诉请求：1、判令何光良、先德熙、赵邦春连带给付瑞馨房地产公司购房款3632400元；2、判令何光良、先德熙、赵邦春以3632400元为基数，从2017年7月10日起按月利率2%向瑞馨房地产公司支付利息至付清为止。 一审法院认定事实：2015年8月2日，瑞馨房地产公司京奥宾馆项目部与何光良、先德熙、赵邦春签订《商品房买卖协议书》，协议书中约定：买受人购买京奥宾馆地上十三层营业房，该层建筑面积1320平方米（最终以房监所实测面积为准），每平方米2600元，总价款3432000元；付款方式为该协议签订后三日内支付购房款总额的10%的定金，在协议签订后180天内，出卖人承诺完善京奥宾馆的消防工程验收合格手续，出卖人取得消防验收合格报告后十日内买受人向出卖人支付购房总额的70%的购房款，出卖人完善京奥宾馆工程竣工验收手续，取得工程竣工验收备案合格报告后十日内，买受人向出卖人支付购房款总额的10%的购房款，出卖人在办理完房屋产权证、国有土地使用权证十日内，买受人支付10%购房款。买受人将所购房屋用于宾馆服务业经营，出卖人承诺买受人为京奥宾馆唯一宾馆经营者，若一方违约，违约方应一次性支付守约方叁拾万元违约金。若买受人不能按时付款，按月利率3%付息给出卖人，若出卖人无法在约定时间完成消防验收或出卖人因自身原因不能完善竣工验收和其他工程配套设施，从而影响买受人不能按时投入经营活动，出卖人还应另按买受人已付款以月利率3%付息给买受人。当出卖人无法履行相关法律及经济责任时，出卖人委托代理人承诺承担本协议相关法律及经济责任；该协议一签订即具有法律效力。若一方违约，违约方一次性应付守约方违约金叁拾万元。该协议瑞馨房地产公司加盖的公章为泸州市瑞馨房地产开发有限公司京奥宾馆项目部，委托代理人处为刘期七签字。 2015年8月12日，瑞馨房地产公司与何光良、先德熙、赵邦春签订《商品房买卖协议书》，协议书中约定：买受人购买京奥宾馆地上十四层营业房，该层建筑面积1320平方米（最终以房监所实测面积为准），每平方米2600元，总价款3432000元；付款方式为该协议签订后三日内支付购房款壹佰伍拾万元，在协议签订后180天内，出卖人承诺完善京奥宾馆的消防工程验收合格手续，出卖人取得消防验收合格报告后一个月内买受人向出卖人支付购房款壹佰贰拾叁万元，出卖人完善京奥宾馆工程竣工验收手续，取得工程竣工验收备案合格报告后十日内，买受人向出卖人支付购房款总额的10%的购房款，出卖人在办理完房屋产权证、国有土地使用权证十日内，买受人支付购房尾款。出卖人应在180日内完成消防验收，消防验收合格后买受人立即安排工人进场。若买受人不能按时付款，按月利率3%付息给出卖人，若出卖人无法在约定时间完成消防验收或出卖人因自身原因不能完善竣工验收和其他工程配套设施，从而影响买受人不能按时投入经营活动，出卖人还应另按买受人已付款以月利率3%付息给买受人。该协议一签订即具有法律效力。若一方违约，违约方一次性应付守约方违约金叁拾万元。出卖人在一个月内对本协议进行网上签约。该协议瑞馨房地产公司加盖的公章为泸州市瑞馨房地产开发有限公司京奥宾馆项目部，委托代理人处为刘期七签字。 2016年10月12日，瑞馨房地产公司（甲方）与何光良、先德熙、赵邦春（乙方）再次签订《京奥大厦十三层商品房买卖协议书补充协议条款》、《京奥大厦十四层商品房买卖协议书补充协议条款》。《京奥大厦十三层商品房买卖协议书补充协议条款》中约定：1、本补充协议签订后，甲乙双方将原合同和本补充协议送泸州市瑞鑫房地产开发公司和房监所备案；2、甲乙双方于2015年8月2日所签订的商品房买卖协议书上的违约责任作出更改，原协议书上第9条违约责任内容“若买受人不能按时付款，按月利率3%付息给出卖人，若出卖人无法在约定时间完成消防验收或出卖人因自身原因不能完善竣工验收和其他工程配套设施，从而影响买受人不能按时投入经营活动，出卖人还应另按买受人已付款以月利率3%付息给买受人。当出卖人无法履行相关法律及经济责任时，出卖人委托代理人承诺承担本协议相关法律及经济责任；该协议一签订即具有法律效力。若一方违约，违约方一次性应付守约方违约金叁拾万元。”现变更为“本房屋属现状出售，若买受人不能按时付款，按月利率2%付息给出卖人，（若出卖人无法在约定时间内完成消防验收、或出卖人因自身原因不能完善竣工验收和其他工程配套设施，以及出卖人在一个月内进行网上签约的约定和另按买受人已付款以月利率3%付息给买受人），出卖人不再支付利息和违约金给买受人。3、本补充协议签订后，甲方应全力配合支持乙方所购十三层的报建、装修、经营和出租，乙方在符合国家法律的允许的情况下，可自主决定经营项目甲方不得干涉（KTV与餐饮除外），若甲方阻挡或不配合乙方所购十三层的报建、装修和经营，双方签订的《京奥大厦十三层商品房买卖协议书补充协议条款》失去法律效力作废。4、本补充协议签订后，甲方应尽快履职抓紧进行合同的网签。此补充协议与2015年8月2日甲乙双方所签订的商品房买卖协议书具有同等法律效力。《京奥大厦十四层商品房买卖协议书补充协议条款》中约定：1、本补充协议签订后，甲乙双方将原合同和本补充协议送瑞馨房地产公司和房监所备案；2、甲乙双方于2015年8月12日所签订的商品房买卖协议书上的违约责任作出更改，原协议书上第7条违约责任内容“若买受人不能按时付款，按月利率3%付息给出卖人，若出卖人无法在约定时间完成消防验收或出卖人因自身原因不能完善竣工验收和其他工程配套设施，从而影响买受人不能按时投入经营活动，出卖人还应另按买受人已付款以月利率3%付息给买受人。当出卖人无法履行相关法律及经济责任时，出卖人委托代理人承诺承担本协议相关法律及经济责任；该协议一签订即具有法律效力。若一方违约，违约方一次性应付守约方违约金叁拾万元。”现变更为“本房屋属现状出售，若买受人不能按时付款，按月利率2%付息给出卖人，（若出卖人无法在约定时间内完成消防验收、或出卖人因自身原因不能完善竣工验收和其他工程配套设施，以及出卖人在一个月内进行网上签约的约定和另按买受人已付款以月利率3%付息给买受人），出卖人不再支付利息和违约金给买受人。3、本补充协议签订后，甲方应全力配合支持乙方所购十四层的报建、装修、经营和出租，乙方在符合国家法律的允许的情况下，可自主决定经营项目甲方不得干涉（KTV与餐饮除外），若甲方阻挡或不配合乙方所购十四层的报建、装修和经营，双方签订的《京奥大厦十四层商品房买卖协议书补充协议条款》失去法律效力作废。4、本补充协议签订后，甲方应尽快履职抓紧进行合同的网签。此补充协议与2015年8月12日甲乙双方所签订的商品房买卖协议书具有同等法律效力。上述两份补充协议甲方签章为瑞馨房地产公司京奥宾馆项目部，委托代理人刘期七签章。乙方签章为何光良、先德熙、赵邦春。 2015年8月3日，何光良、先德熙、赵邦春支付购房款35万元；2015年8月13日，何光良、先德熙、赵邦春支付购房款90万元；2015年8月14日，何光良、先德熙、赵邦春支付购房款60万元。上述购房款均由瑞馨房地产公司京奥宾馆项目部及刘期七出具收条。 另查明，瑞馨房地产公司原名为合江县利多房地产开发有限公司。2007年10月，瑞馨房地产公司通过出让方式获得案涉土地使用权。2011年7月11日，合江县住房和城乡规划建设局颁发了案涉土地的建设用地规划许可证；2011年7月13日，合江县国土资源局颁发了案涉土地的建设用地批准书；2011年12月17日，合江县住房和城乡规划建设局颁发了案涉工程的建设工程规划许可证；2013年6月8日，合江县住房和城乡规划建设局颁发了案涉工程的建筑工程施工许可证。2015年6月15日，合江县住房和城乡规划建设局向瑞馨房地产公司颁发了商品房预售许可证。2017年4月21日，合江县国土资源局向瑞馨房地产公司颁发了川（2017）合江县不动产权第0××0号不动产权证书，瑞馨房地产公司获得案涉工程的不动产权。2017年6月29日，合江县公安消防大队出具合公消验字［2017］第0007号建设工程消防验收意见书，评定案涉工程消防验收（复验）合格。 还查明，案涉房屋买卖协议未在主管部门网签备案。瑞馨房地产公司代理人当庭陈述因为规划等原因无法办理网签手续,至今该建筑未进行竣工验收备案。还查明,瑞馨房地产公司在将房屋交付何光良、先德熙、赵邦春后，何光良、先德熙、赵邦春即着手房屋的出租等事宜，现何光良、先德熙、赵邦春将购买的房屋用于出租等经营活动。 一审法院认为，当事人应当遵循公平、诚实信用原则合理确定各方的权利与义务。双方签订的《商品房买卖协议书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示且不违反法律规定，合同合法有效并对双方产生约束力。根据双方合同中的约定，何光良、先德熙、赵邦春应当在消防验收合格之后支付相应的购房款。一审主要争议焦点为何光良、先德熙、赵邦春辩称的先履行抗辩权或不安抗辩权是否成立。根据法律规定，先履行抗辩权系双方当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行时，后履行一方有权拒绝其履行要求。一审中，瑞馨房地产公司与何光良、先德熙、赵邦春虽然约定要进行网签备案，但并未约定先进行网签备案后才履行付款手续，故何光良、先德熙、赵邦春以先履行抗辩权进行抗辩的事实依据不足，一审法院不予支持。关于何光良、先德熙、赵邦春提出案涉房屋不能网签备案，案涉工程在开发、建设中存在违规违法行为，导致案涉房屋涉及的整个建筑工程且不能竣工验收，导致瑞馨房地产公司不能办理初始登记、产权转移等客观事实，瑞馨房地产公司有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，故而拒绝支付约定的购房款的抗辩意见，一审法院认为，《合同法》规定不安抗辩权的成立符合的条件需要证明对方存在以下情形之一：经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。从何光良、先德熙、赵邦春出示的现有证据及一审法院查明的事实可以看出，瑞馨房地产公司的经营状况并没有出现问题恶化，也没有相应的转移财产、抽逃资金逃避债务的行为，至今瑞馨房地产公司仍在进行新的房地产项目的开发建设。关于何光良、先德熙、赵邦春提出瑞馨房地产公司有丧失或者可能丧失履行债务能力的意见，一审法院认为，房屋买卖的缔约目的为出卖人通过出售商品房获得房款，买受人通过支付房款获得房屋所有权，即获得占有、使用、收益、处分等权利，出卖方合同的主要义务即交付房屋，让买受人获得房屋的所有权。本案中，从双方的诉辩主张可以看出，双方至今对案涉房屋买卖合同均是继续履行之意愿,而并无终止合同之意思表示。瑞馨房地产公司从2015年年底已经将主要标的物便交付何光良、先德熙、赵邦春占有、使用、收益，虽然何光良、先德熙、赵邦春并未办理房屋的网签备案以及竣工验收备案等，会影响到何光良、先德熙、赵邦春获得房屋的物权，但是在瑞馨房地产公司已经将房屋交付何光良、先德熙、赵邦春占有使用的情况下，何光良、先德熙、赵邦春若认为瑞馨房地产公司无法办理网签、竣工验收、项目建设中有违法行为等会对案涉房屋的物权产生巨大影响，在消防验收合格后的长达三年双方僵持的时间里，却只以拒付约定的购房款来进行对抗，而不采取进一步的追究对方违约责任甚至解除合同等更为有利的方式维护权利，让人怀疑何光良、先德熙、赵邦春是否是对一审案件的房屋买卖交易产生如此大的不安。现实情况是何光良、先德熙、赵邦春在仅仅支付了185万元的情况下对价值700余万元的商品房完全占有使用，支付价款不到合同约定价格的三分之一；而且通过庭审查明何光良、先德熙、赵邦春已经对案涉的房屋进行了出租、办公等商业活动，已经从案涉房屋中创造了价值和产生了收益。此时仅仅以无法网签等原因拒付约定的款项，相较于出售方是不公平的，双方的权利义务完全不对等，何光良、先德熙、赵邦春此举有悖于诚实信用原则。现在何光良、先德熙、赵邦春出示的亦无证据证明瑞馨房地产公司具有大量债务无法履行相应的义务，房屋也没有出现一房二卖等情形，何光良、先德熙、赵邦春主张不安抗辩权理由不成立，对何光良、先德熙、赵邦春的抗辩意见一审法院不予采纳。同时，一审法院还需要指出的是，双方签订的购房协议并非一般的房地产买卖格式合同，是双方在经过充分协商、慎重考虑后依据当时的实际情况拟定的，且补充协议还是在2016年10月交付使用房屋一年多以后才签订的，说明双方对于合同的履行情况是有相当的认知；而且一审诉讼瑞馨房地产公司亦并未要求何光良、先德熙、赵邦春交付剩余全部购房款，尚有一百余万元的购房款何光良、先德熙、赵邦春是可以按照合同约定拒绝支付的。综上，何光良、先德熙、赵邦春出示的证据不足以证明其不安抗辩权或先履行抗辩权成立，应当按照合同约定支付相应的购房款。 关于瑞馨房地产公司主张何光良、先德熙、赵邦春按照合同约定支付利息的请求，何光良、先德熙、赵邦春主张违约金约定过高应予调整。一审法院认为，虽然双方对逾期付款计算利息的方式进行了约定，但违约金应当以实际损失为基础，综合合同的履行情况、当事人过错，兼顾公平及诚信原则进行确定。何光良、先德熙、赵邦春未及时交付约定房款造成的损失为相应房款的资金占用利息损失，同时因瑞馨房地产公司交付给何光良、先德熙、赵邦春的房屋至今未能办理竣工验收备案手续、完善产权办理等手续，交付给何光良、先德熙、赵邦春的房屋存在权利瑕疵，且在何光良、先德熙、赵邦春逾期付款后未及时主张权利导致损失进一步扩大，故对于瑞馨房地产公司主张何光良、先德熙、赵邦春支付逾期付款利息应当予以调整，逾期付款利息可参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算。合同中约定的十三楼的付款时间为取得消防验收后十日内付款，十四楼的付款时间为取得消防验收后一个月内付款，故逾期利息付款时间一审法院予以调整。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十七条、第六十八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、何光良、先德熙、赵邦春于一审判决生效之日起十日内支付泸州市瑞馨房地产开发有限公司购房款3632400元；二、何光良、先德熙、赵邦春于一审判决生效之日起十日内支付泸州市瑞馨房地产开发有限公司逾期付款利息，逾期付款利息以2402400元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年7月10日计算至2017年7月28日，以3632400元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年7月29日计算至2019年8月19日，以3632400元为基数从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算至付清之日止；三、驳回泸州市瑞馨房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35859元，由何光良、先德熙、赵邦春负担。 本院二审期间，上诉人瑞馨房地产公司提交以下证据证明其上诉请求：1、《泸州市利多综合楼房地产开项目内部承包协议书》、《泸州市瑞馨房地产开发项目内部承包协议书》、《京奥宾馆股东分房屋协议》证明案涉房屋是案外人刘期七挂靠在瑞馨房地产公司修建，刘期七才是真正的产权人；2、合江县人民法院（2020）川0522民初1257号民事判决，证明刘期七以月利率2%向何光良借款，因对方未及时支付购房款，导致刘期七无法偿还何光良借款，产生高额利息；3、合江县人民法院（2017）川0522民初3732号民事调解书，证明因对方未及时支付购房款，导致刘期七对外以月利率2%举债。上诉人何光良、先德熙、赵邦春质证认为上述证据均不属于新证据，且与本案没有任何关联，依法不应确认。 上诉人何光良、先德熙、赵邦春提交四川省泸州市地方税务局关于纳税人欠缴税款的公告，证明瑞馨房地产公司欠税收至今未付清。瑞馨房地产公司质证认为该公告系打印件，无法确定来源及真实性，不予认可。 本院认为，对当事人提交的上述证据均不是法律规定的新证据且与本案没有关联，本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，根据当事人在《商品房买卖协议书》中关于付款方式的约定，出卖人在协议签订后180天内承诺完善京奥宾馆的消防工程验收合格手续，出卖人取得消防验收合格报告后，购房人分别于十日内、一个月内支付购房款的70%。2017年6月29日，案涉房屋消防验收合格，何光良等人应当按照合同约定支付购房进度款。虽然何光良等人辩称瑞馨房地产公司未按照合同约定将购房合同提交行政主管部门备案登记。但瑞馨房地产公司已经将案涉房屋交由何光良等人占有使用，已经履行了合同大部分义务，而何光良等人从签订协议至今仅支付10%购房款，双方当事人权利义务严重不对等。因此何光良等人关于购房合同未进行备案登记便不支付购房款的抗辩本院不予采信。何光良等人可以另案向瑞馨房地产公司主张对购房合同进行备案登记。其次，虽然《商品房买卖合同》约定逾期支付房款购房人应承担2%的利息，但该利息本质系违约金性质，购房人可以主张调减。而且在合同履行过程中，双方当事人均有违约行为，原审法院按照人民银行同期同类贷款基准利率计算逾期利息并无不当。至于刘期七向何光良的借款与本案诉讼主体、法律关系均不一致，与本案没有直接关系，不能将两案的利率进行对比。上诉人瑞馨房地产公司主张遗漏必须参加诉讼的当事人刘期七更是没有法律和事实依据。因本案合同双方分别为本案当事人，根据合同相对性原则，刘期七不是必须参加诉讼当事人。 综上所述，上诉人瑞馨房地产公司、何光良、先德熙、赵邦春的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35859元，由上诉人何光良、先德熙、赵邦春负担32000元，由上诉人泸州市瑞馨房地产开发有限公司负担3859元。 本判决为终审判决。 审判长 刘 剑 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇二〇年十二月二十二日 书记员 罗玉欣