江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终3877号上诉人（原审被告）：无锡市光华时代置业有限公司，住所地无锡市人民东路**。法定代表人：蔡佳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙秀红，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：席缀洋，江苏漫修律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：唐志明，男，1968年11月16日生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：马燕，江苏英特东华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：季伟，女，1976年8月28日生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：马燕，江苏英特东华律师事务所律师。上诉人无锡光华时代置业有限公司（以下简称光华时代置业公司）因与被上诉人唐志明、季伟房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初2957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。光华时代置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.《业主临时规约》（以下简称规约）为《商品房买卖合同》附件内容，唐志明、季伟通过签订《承诺书》明确遵守规约内一切条款，《商品房买卖合同》也约定买受人已详细阅读并愿意遵守规约。可见，双方均明晰规约对缴纳专项维修资金做出了约定。2.因目前并未有针对商业用房专项维修基金的具体规定，完全参照《无锡市住宅专项维修资金管理办法》既不符合实际，也不具备可操作性。光华时代置业公司收取的维修资金未能缴纳至专管账户，并非光华时代置业公司原因，光华时代置业公司并未将该资金挪作他用，唐志明、季伟要求返还该资金没有依据。3.专项维修资金涉及案涉小区全体业主的共同利益，如判决返还将产生后期共用设施设备维修、更新方面诸多问题。唐志明、季伟辩称：1.案涉买卖合同并未约定光华时代置业公司有权收取维修资金，规约上没有唐志明、季伟的签名和盖章，无法体现双方真实意思的表示。故光华时代置业公司无权收取维修资金。2.规约明确约定专项维修基金的账务由物业管理行业主管部门代管，光华时代置业公司恶意占有，严重侵犯了唐志明、季伟的合法权益，应予返还。3.房屋质保期届满之后出现质量问题，会自己另筹钱修理，无需用到维修资金。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。唐志明、季伟向一审法院起诉请求：判令1.光华时代置业公司向其返还住房专项维修基金5996.7元及相应利息损失（从2018年8月28日按中国人民银行基准利率利息表年息4.75%计算至支付日止）。2.本案诉讼费由光华时代置业公司承担。一审法院认定事实：2018年9月27日，光华时代置业公司与唐志明、季伟签订商品房买卖合同，约定唐志明、季伟购买人民东路339号1712室房屋，房屋性质为商业。2018年8月27日，唐志明、季伟支付维修基金5996.7元，由光华时代置业公司出具收据。2018年9月3日，唐志明、季伟出具承诺书，内容为：本人已详细阅读并理解建设单位光华时代置业公司制定的《业主临时规约》，同意遵守规约内的一切条款。如有违，愿承担相应违约责任。规约第四条（维修资金的筹建和使用）规定：业主应当按照下列规定筹建和使用维修资金（一）按照规定和本规约约定缴纳专项维修资金；……第五条（物业维修和更新的实施）规定：各业主同意，物业维修及更新由物业管理企业按规定组织实施，费用按维修资金规定列支。该规约上盖有无锡光华时代广场物业服务处项目章和苏州物源物业管理有限公司无锡分公司的两个图章。一审法院认为，涉案房产系商业用房，不属于法律、行政规定必须缴纳专项维修资金的范围，但相关当事人可以对缴纳专项维修资金进行约定。光华时代置业公司主张双方之间对缴纳专项维修资金进行约定，提供了规约予以佐证。该规约是物业公司与业主之间为了保障物业安全与合理使用的临时约定，并不是光华时代置业公司与业主在买卖房屋时的约定，而且规约中明确规定专项维修资金的财务由物业管理行业主管部门代管，使用和管理按照政府有关规定执行。且该规约上只有无锡光华时代广场物业服务处项目章，也未明确由谁负责收取专项维修资金。2010年7月1日施行《无锡市市区住宅专项维修资金管理办法》第五十条规定：本办法规定以外的其他非住宅物业可以交存维修资金，其维修资金的管理参照本办法有关规定执行。第九条规定：建设单位应当在办理房屋所有权首次登记之前，将首期住宅专项维修资金一次性交存至住宅维修资金专户，并在物业交付使用或者办理房屋所有权转移登记时，按照同一标准向业主收取。本条规定的办理房屋所有权首次登记之前，包括办理项目交付使用竣工验收环节。2019年10月15日起施行的《无锡市市区住宅专项维修资金管理办法》也做出了同样的规定。可见，即使光华时代置业公司有约定可代收专项维修资金，也应在办理房屋所有权首次登记之前，将首期住宅专项维修资金一次性交存至住宅维修资金专户。因此，对光华时代置业公司认为双方之间对缴纳专项维修资金进行约定的主张不予采信。据此，对于唐志明、季伟要求返还住房专项维修基金5996.7元及相应利息损失（从2018年8月28日按中国人民银行基准利率计算至支付日止）的主张，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条之规定，判决：光华时代置业公司于判决生效后十日内返还唐志明、季伟住房专项维修基金5996.7元及利息（自2018年8月28日起至实际给付之日止，以5996.7元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。案件受理费50元，减半收取计25元（已由唐志明、季伟预交），由光华时代置业公司负担。二审中，光华时代置业公司提交以下新证据：案涉双方签订的商品房买卖合同原件一份，合同内容附件包含该光华时代置业公司制定的规约以及唐志明、季伟出具的同意遵守规约内一切条款的承诺书，整个合同原件文本在骑缝处加盖有光华时代置业公司的公章，唐志明、季伟的签名以及手印，证明双方对缴纳专项维修资金进行了约定。唐志明、季伟对以上证据的真实性予以确认。二审另查明：1.案涉小区商业用房尚未全部出售，且存在部分商业用房业主未按约缴纳专项维修资金的情况。2.案涉小区尚未成立业主委员会。本案争议焦点为：唐志明、季伟主张返还专项维修基金及利息是否应予支持。本院认为，国务院发布的《物业管理条例》规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。根据《民法总则》第134条规定，民事法律行为可以基于多方的意思表示一致成立。本案中，案涉房屋的规约，系为业主的共同利益而制定的，应当由业主自愿签署而受其约束。未有证据证明该规约制定的内容存在侵害物业买受人合法权益的情况，故该规约合法有效。根据查明的事实，业主唐志明、季伟自愿签订承诺书，明确表示同意遵守该规约内一切条款，《商品房买卖合同》也约定了买受人已详细阅读临时管理规约并同意遵守该规约，且以上合同文本的骑缝处，有光华时代置业公司加盖公章，唐志明、季伟签名以及留有手印予以共同确认，所以该规约应当约束唐志明、季伟。现该规约约定业主应当缴纳专项维修资金，此后唐志明、季伟也按约缴纳了相应的专项维修资金，故应认定案涉双方对收取专项维修资金做出了明确约定而且已实际履行。根据《物权法》第七十九条的规定，建筑物及其附属设施的维修基金属于业主共有。故案涉业主唐志明、季伟已经缴纳的维修基金属于全体业主共有。对于共同共有的财产，并不是不能分割，但是要有法律依据。根据《物权法》第九十九条的规定，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割的时候可以请求分割。因案涉房屋并未灭失，共有基础并未丧失，故唐志明、季伟的主张就转化为共同共有人对共有物进行分割是否有重大理由。商业用房缴纳维修基金非法定强制义务，系当事人的约定义务，所以重大理由必须考虑两个因素，首先，不能实现约定的目的；其次，多数人不愿意为实现约定的目的而采取相应行为。首先，关于不能实现约定的目的。本案之所以引起诉讼，一是业主已经缴纳的专项维修资金存放在开发公司的账户上，且尚有部分业主未按约缴纳维修资金；二是根据行政管理措施要求，非住宅的维修资金如果要开设专项账户，必须参照住宅维修资金规定一次性全面交清才可以开设。从本案现有情况看，上述引起诉讼的原因并不是不能通过一定的积极行为加以解决的。业主可以通过以下途径实现约定目的。第一，案涉小区业主按规约缴纳维修资金的行为系共同合同行为，一旦签订，应当共同遵守，一方未遵守的，其他方有权要求其承担交付义务，从而实现全部缴纳的目的；第二，即便没有全部缴纳，业主也可以通过共同协商成立业主委员会，把维修资金的账户开设在业委会名下，实现共有财产共同管理的目的。鉴于以上路径的存在，而业主并没有采取相应的行为实现共有约定的目的，本案尚不足以认定为有重大理由。其次，关于多数人不愿意为实现合同目的而采取相应行为。商业用房缴纳专项维修资金不是法定义务，属约定义务，系业主的自治性规范。根据《物权法》第七十六条的规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共同决定的重大事项，决定该事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。本案中，案涉小区如果有多数人不愿意为实现合同目的而行为，可以参照《物权法》以上规定，基于业主的真实意愿行使表决权，从而达到分割共有财产的目的。目前未有证据证明案涉小区具有符合以上比例的业主表决，故本案尚不足以认定为多数人不愿意为实现合同目的而采取相应行为的情形。故，光华时代置业公司关于唐志明、季伟已经缴纳的专项维修基金及利息不应予以返还的上诉请求，应予支持。综上所述，光华时代置业公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院仅根据个别业主的主张作出返还维修资金及利息的判决不妥，应予纠正。依照《民法总则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十九条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初2957号民事判决；二、驳回唐志明、季伟的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取计25元（已由唐志明、季伟预交），由唐志明、季伟负担。二审案件受理费50元（已由光华时代置业公司预交），由唐志明、季伟负担（唐志明、季伟于本判决生效后十日内向光华时代置业公司支付）。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年十二月三十日法官助理诸佳英书记员钱菲佳