吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2742号上诉人（原审被告）：王洪丽，女，1978年4月2日出生，汉族，中国石油股份有限公司吉化有机合成厂员工，住吉林市龙潭区。被上诉人（原审原告）：王立峰，男，1978年10月12日出生，满族，住吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：李林有，吉林市丰满区江城法律服务所法律工作者。原审第三人：吉林市美信房地产经纪有限公司，住所地吉林市昌邑区。法定代表人：陶石磊，该公司经理。上诉人王洪丽因与被上诉人王立峰、原审第三人吉林市美信房地产经纪有限公司（以下简称美信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初3653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。王洪丽上诉请求：1.撤销一审民事判决第二、三项。2.依法改判王立峰违约，定金不予返还。3.诉讼费由王立峰承担。事实和理由：一、王立峰与王洪丽之间签订的是房屋买卖合同，合同的直接目的是转移房屋所有权。在签订合同后房屋使用权已经转移。在签订合同过程中，双方明知买卖的房屋暂未下产权证，是无法办理公证的。而且办理公证不是房屋买卖的必经程序，并且房地产开发公司可以随时为买卖双方办理房屋所有权转移手续。二、王立峰购买房屋的目的并非是获取房屋的所有权，自己居住，而是要转手出卖获利。合同签订后，王立峰就占有使用该房屋直至一年之久。王立峰要求办理公证的内容并不是要实现买卖合同的目的，办理公证的内容是什么，为什么要办理公证，办理公证的内容是否是为获得房屋所有权，内容是否合法，一审法院均未进行审理。三、王洪丽没有违约，出售房屋始终是王洪丽的真实意愿，而且房屋被王立峰占有使用一年之久，王洪丽出售房屋目的就是要获得约定的房屋价款，并随时配合办理产权转移手续。四、定金罚则适用条件之一为：违约行为不能实现合同目的的，本案王洪丽与王立峰所签订的合同目的完全能够实现，王洪丽始终同意出售房屋，而是王立峰不办理产权转移手续。根据本案的事实是王立峰违约，并占有使用王洪丽房屋一年之久，推绝办理房屋产权转移手续。一审判决认定事实不清，本案的事实是王立峰系违约方，不但应承担定金罚则，还应向王洪丽支付占用使用房屋的使用费用。王立峰辩称，王立峰无违约事实，本案是王洪丽违约，其上诉理由不成立。王立峰与王洪丽2019年7月17日通过第三人美信公司签订的房屋买卖居间成交合同，合同约定的所有内容都是王立峰和王洪丽真实意思的表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应自觉履行。合同签订后，王立峰依约交纳了2万定金、13700元中介费，而王洪丽直至2020年7月17日办理公证日期满后都无法提供交易房屋的产权证，导致双方无法按合同第九条一项之约定到公证处办理公证手续，也无法办理交易房屋的产权转移登记。王洪丽已构成违约，王立峰一审要求解除合同双倍返还定金的诉请符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，依据法律正确，二审判决应予维持。美信公司述称，没有房产证无法交易，对一审判决无异议。王立峰向一审法院起诉请求：1.解除《房屋买卖居间成交合同》；2．判令王洪丽赔偿王立峰损失67725元（双倍定金4万元、装修款损失14025元、中介费13700元）；3.诉讼费由王洪丽负担。一审法院认定事实：2019年7月17日，王立峰、王洪丽通过中介公司即美信公司签署《房屋买卖居间成交合同》，约定：第一条：王洪丽将案涉房屋（所在楼层3层，建筑面积92.16平方米，有抵押）出卖给王立峰；第四条：成交价格为68.5万元；王立峰在签订合同的同时支付定金2万元，该定金在交易中自动转为首付款；该2万元以自行支付的方式支付给王洪丽；剩余款项66.5万元，王立峰承诺在委托公证当日支付给王洪丽；第七条：王洪丽若出现下列情形之一，均视为违约，王洪丽应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于已付定金的一倍向王立峰支付违约金：（3）迟延履行协议第四条约定的义务超过十日的；王立峰若出现下列情形之一的，均视为违约，王立峰已付定金不予退还：（2）拒绝购买该房屋的；第九条：当事人双方同意，自本合同签订之日起2019年7月17日至2020年7月17日内，双方共同到公证处办理公证手续。王洪丽、王立峰另行约定：因该房屋暂未下房产证，王洪丽同意无条件配合王立峰办理房产证，并保证承担该房屋办理房产证的费用，王洪丽同意王立峰购买该房屋先行将钥匙交付与王立峰先行装修，剩余房款王立峰承诺在交房当日起，一年之内交付于王洪丽，王洪丽配合办理银行贷款手续、更名过户等相关手续，因该房屋现有公积金贷款，王洪丽应在该房屋办理更名手续之前，将该房屋银行贷款自行结清，王洪丽同意王立峰在合同期限内将房屋转卖其他人，在交易过程中王洪丽净收685000元，其余款项同意在首付款先行交付于王立峰，王洪丽承诺该房屋无任何债权纠纷、银行法院查封，如有该方面纠纷王洪丽付全责，并且承担所有王立峰法律损失，王立峰承诺该房屋交付到手后，该房屋发生所有问题均由王立峰承担。合同还约定了其他权利义务。签署协议当天，王洪丽将房屋钥匙交与王立峰。2019年8月1日，王立峰支付王洪丽定金2万元。2019年8月5日，王立峰支付美信公司法定代表人陶石磊中介费13700元。王立峰在取得房屋钥匙后对房屋进行了装修装饰。2019年7月20日，吉林市昌邑区日照东升金属制品加工店向王立峰出具装修房屋理石、金属条及吊顶黑边的收据2750元。2019年7月22日，杜伟向王立峰出具保洁费收据500元。2020年9月24日，吉林市大唐房地产开发有限公司出具说明，载明：我公司开发建设的大唐·天下江山二期项目，我公司可以根据合同约定配合案涉房屋（面积91.65㎡）业主王洪丽办理合同注销退房业务，并协助业主办理贷款业务。一审法院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。王洪丽、王立峰、美信公司签订的《房屋买卖居间成交合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。关于解除合同及双倍返还定金问题。合同虽由三方签订，但买卖合同的双方系王洪丽与王立峰，美信公司仅为买卖合同的居间人，故该合同中房屋转让双方主体为王洪丽与王立峰，故合同解除与否及责任的承担均为王洪丽与王立峰。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”王立峰购买房屋的目的系取得房屋所有权，虽双方在签订买卖合同之初均知道案涉房屋未办理房屋产权证，但通过各方在庭审中的陈述及在合同中对到公证处办理公证手续期间的约定，可以认定办理公证手续的前提是需有房屋产权证，而办理公证手续的目的是转移产权登记。但直至庭审，王洪丽仍未取得案涉房屋产权证，致双方不能按约定时间到公证处办理房屋公证手续即不能办理房屋产权转移，王洪丽构成违约，王立峰据此要求解除合同，双倍返还定金，请求合法，法院予以支持。关于给付损失问题。本案在审理过程中，王立峰撤回部分损失的诉请，仅要求王洪丽给付保洁费500元及装修房屋理石、金属条及吊顶黑边费用2750元。法院认为，王洪丽否认房屋进行过保洁，王立峰提供的保洁费收据不足以证明保洁事实及费用已实际发生，故法院对保洁费不予支持；王洪丽认可房屋已进行了理石、金属条及吊顶黑边的装修装饰，故法院对此费用予以支持。关于中介费问题。中介费是中介公司即美信公司向王立峰提供订立合同的机会和媒介服务而收取的报酬。王立峰向美信公司支付报酬，王立峰要求王洪丽支付该笔费用，即无合同约定亦无法律规定，法院不予支持。至于王洪丽辩称王立峰要求其签订合同后搬离房屋产生的租房费用、王立峰占用房屋期间的物业费及给房屋造成的损坏等经济损失，可另行主张权利。综上一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定作出判决：一、判决生效之日起解除王立峰与王洪丽、美信公司于2019年7月17日签订的房屋买卖居间成交合同；二、王洪丽于判决生效之日起七日内返还王立峰定金2万元；三、王洪丽于判决生效之日起七日内给付王立峰违约金2万元、装修款2750元，共计22750元；四、驳回王立峰的其他诉讼请求。案件受理费747元（王立峰已预交），由王立峰负担313元，由王洪丽负担434元。王洪丽负担部分于判决生效之日起七日内向法院交纳。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，案涉房屋目前无法办理产权登记手续。2020年7月18日，王洪丽将案涉房屋收回。本院认为，关于王洪丽是否存在违约的问题。双方签订的买卖合同中对办理权属转移登记的期限进行了约定。王洪丽作为出卖方，未在约定的时间内提供相关手续，双方不能按照约定履行房屋权属转移登记，应认定王洪丽存在违约情形。王立峰有权据此解除双方之间的买卖合同。王洪丽主张其不存在违约行为，本院不予支持。关于王洪丽是否应当支付违约金的问题。我国合同法上的违约金系以“补偿性为主、以惩罚性为辅”的违约金，补偿性是其主要属性。因此违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失。本案中，王洪丽的违约行为系在合同约定的期限内未提供案涉房屋的房产证。经查，签订房屋买卖合同时，双方对案涉房屋尚未取得不动产权属证书是知情的。案涉房屋的产权登记办理期限，取决于开发商履行相关手续及房产管理部门的审批情况，买卖双方及中介机构对此不确定性应当知晓。王立峰与王洪丽签订房屋买卖合同后，实际占有使用案涉房屋，现王立峰作为买方主张解除合同，其未就王洪丽的违约行为对其造成的损失情况提供相关证据予以证实。同时，王洪丽作为出卖方，同意继续履行案涉买卖合同并表示愿意以其他方式配合王立峰取得案涉房屋的所有权。王洪丽虽然存在一定程度的违约情形，但系因第三方原因导致，不属于恶意违约。综合以上分析，结合公平原则，一审判决王洪丽支付违约金20000元不当，本院予以纠正。综上所述，王洪丽的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉林省吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初3653号民事判决第一项、第二项；二、变更吉林省吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初3653号民事判决第三项为：王洪丽于判决生效之日起七日内给付王立峰装修款2750元。三、驳回王立峰的其他诉讼请求。如果未按判决规定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费747元（王立峰已交纳），由王立峰负担347元，由王洪丽负担400元。二审案件受理费869元（王洪丽已交纳），由王洪丽负担469元，由王立峰负担400元。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张艺凡审判员  郝振翔二〇二〇年十二月二十五日书记员  周双媛