河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民再235号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：河南鼎豪置业有限公司。住所地：河南省永城市侯岭乡酒店村永宿路北御翠豪庭**楼。统一社会信用代码：91411481577620976C。法定代表人：翟建设，该公司经理。委托诉讼代理人：谢曦、靳越舜（实习），河南益仟律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：贾庆杰，男，1979年5月25日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：沈媛，上海方锐律师事务所律师。一审被告：司红雷，男，1974年3月11日出生，汉族，住河南省商丘市。一审被告：乔宏伟，男，1981年4月24日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：刘慧敏，河南梁园律师事务所律师。再审申请人河南鼎豪置业有限公司（以下简称鼎豪公司）因与被申请人贾庆杰、一审被告司红雷、乔宏伟合同纠纷一案，不服本院（2020）豫14民终2217号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年10月28日作出（2020）豫民申5043号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理本案。再审申请人鼎豪公司的委托诉讼代理人谢曦、靳越舜，被申请人贾庆杰的委托诉讼代理人沈媛，一审被告司红雷，一审被告乔宏伟的委托诉讼代理人刘慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎豪置业公司申请再审称：（一）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条以及第八条的规定。该司法解释以房地产开发企业向社会不特定对象出卖商品房的过程中因履行商品房买卖合同发生的纠纷作为调整对象，且以商品房买卖合同目的不能实现作为赔偿责任适用的前提。司法解释所指的商品房买受人应是以购买商品房为目的，与房屋出卖人达成商品房买卖合同的消费者，为了保护消费者能够取得购买的房产，在本解释第八条规定了赔偿责任，对于不以购买商品房目的，而是通过以房抵债来实现债权的行为人，不应当依据本解释第八条支持其赔偿请求。（二）本案各方当事人均未签订任何书面的《商品房买卖合同》不存在房屋买卖的关系，鼎豪置业公司与贾庆杰之间也不存在买卖商品房的合同目的。因鼎豪置业公司未能全额支付司红雷工程款，与司红雷约定以24套房屋计价8789760元折抵司红雷工程款。后司红雷与乔宏伟签订协议，将补充协议所约定的24套房屋折抵所欠乔宏伟钢材款，鼎豪置业公司对所涉及24套房屋的真实性给予了确认。后来乔宏伟与贾庆杰签订协议，将其中7套房屋用于折抵其所欠贾庆杰钢材款。司红雷、乔宏伟、贾庆杰均没有购买商品房的目的，都是用来抵工程款或材料款，而非商品房的买卖。（三）依据《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条的规定，鼎豪置业公司尚未将案涉房屋交付给贾庆杰，贾庆杰要求交付的，其应根据买卖合同关系提起诉讼。综上，贾庆杰与鼎豪公司未形成商品房买卖的法律关系。请求驳回贾庆杰的诉请。贾庆杰答辩称，鼎豪公司与司红雷、司红雷与乔宏伟、乔宏伟与贾庆杰之间是以房抵债转化成商品房买卖合同，各个房屋转让协议均是各方当事人真实意思表示，是合法有效的，也是鼎豪公司予以认可的。各方当事人在核对完欠付工程款的情况下才签订以房抵债协议，债权债务关系已经转化成商品房买卖合同关系。鼎豪公司“一房二卖”的行为适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》正确，要求维持二审判决。司红雷答辩称，鼎豪公司将以房抵债的房屋擅自销售，是因为房屋涨价了，能获取更大的利益。鼎豪公司应承担“一房二卖”的惩罚性后果。要求维持二审判决。乔宏伟答辩称，因为鼎豪公司恶意拖欠工程款，司红雷、乔宏伟及贾庆杰才被迫接受以房抵债的协议。之后，鼎豪公司眼见房屋涨价，又恶意违约，擅自将已出卖给司红雷、乔宏伟及贾庆杰的房屋再次出售。鼎豪公司的不诚信行为应受到《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定惩罚性制裁，要求维持二审判决。贾庆杰向一审法院起诉请求：1．判令解除贾庆杰与鼎豪公司签订的河南省永城市御翠豪庭8号楼1单元11层西户（1104）的商品房买卖合同；2．判令鼎豪公司返还贾庆杰购房款323125元及利息；3．判令鼎豪公司赔偿贾庆杰已付购房款一倍的赔偿金；4．判令鼎豪公司支付贾庆杰房屋溢价损失；5．本案诉讼费等全部办案费用由鼎豪公司承担。一审法院查明事实，2014年11月18日，鼎豪公司和司红雷签订《房屋转让协议》，主要约定：鼎豪置业公司将永城市御翠豪庭8号楼1单元的24套房屋，以每平方米2500元的价格折抵欠司红雷的工程款8789760元；被告司红雷和乔宏伟签订《房屋转让协议》，将此协议的房屋转让给乔宏伟。2015年5月10日乔宏伟又与贾庆杰签订《房屋转让协议》，将其抵偿所得的上述房产仍按每平方米2500元的价格折抵所欠贾庆杰的钢材款229万元。2019年6月3日，鼎豪公司将其抵偿的8号楼1单元11楼西户1104号面积为129.25平方米的房产出售给案外人，该房按上述折抵价格每平方米2500元应折合323125元（2500元×129.25平方米）。现贾庆杰以涉案房产已由鼎豪公司转售他人，侵犯了贾庆杰的合法权益，诉至该院。另查明，案涉房产御翠豪庭8号楼1单元11层西户（1104）现已由鼎豪公司转售他人。一审法院判决：一、解除贾庆杰与鼎豪公司签订的河南省永城市御翠豪庭8号楼1单元11层西户（1104）的商品房买卖合同。二、鼎豪公司于判决生效之日起十日内返还贾庆杰购房款323125元。三、鼎豪公司于判决生效之日起十日内支付贾庆杰赔偿金323125元。四、驳回贾庆杰的其他诉讼请求。若鼎豪公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3074元，保全费3772元，由鼎豪公司负担。鼎豪公司不服一审判决，上诉请求：1．依法撤销一审判决第二、三项，发回重审或改判驳回贾庆杰的诉讼请求。2．上诉费用由贾庆杰承担。事实和理由：一审认定鼎豪公司与乔宏伟间存在商品房买卖合同关系不能成立。首先从鼎豪公司与司红雷的补充协议来看，该协议是双方建设工程施工合同的补充协议，并非最终的结算协议，且从事实上讲，司红雷没有施工资质。鼎豪公司没有给付工程款的义务。故双方虽然有这种以房抵债的意思表示，但由于司红雷没有继续施工，也没有履行建设工程施工合同，故双方截至目前没有进行结算。其次，从司红雷给乔宏伟的协议可以看出，虽然该协议的名称是房屋转让，但从合同的内容来看，司红雷是以该房屋折抵乔宏伟的钢材款，显然不是商品房买卖的当事人，也不是消费者，同样是以物抵债。且在这份协议中，鼎豪公司仅仅是一个证明人，并非是合同的当事人，显然双方的一种协议，对鼎豪公司不产生法律约束力。第三，乔宏伟与贾庆杰之间的协议，这份协议既没有鼎豪公司的签字，鼎豪公司也不是合同一方的当事人，且二人的约定同样是以物抵债。虽然，贾庆杰之后向梁园区人民法院进行起诉，但是为了调解，鼎豪公司才承诺的给付其按揭款，但给付的按揭款仅仅是鼎豪公司自己买房的按揭款，而并非鼎豪公司将房屋交付给贾庆杰了。且从这个调解书的第二条可以看出，如果鼎豪公司不履行，那么应当给付其全部的借款本金。由此也看出乔宏伟和贾庆杰间也是一种债权债务关系，根本没有商品房买卖的这种意思表示。作为贾庆杰也不是商品房买卖的这种消费者。而依据民事诉讼证据规则的规定，作为这种调解，鼎豪公司只是为了缓解矛盾而愿意代为支付的这种行为，并不是认可双方存在这种商品房买卖合同关系。故鼎豪公司与贾庆杰间不存在任何合同关系，而仅对乔宏伟享有债权的前提下，违背债的相对性原则，向鼎豪公司主张履行商品房买卖合同是没有事实及法律依据的，也不符合立法的本意及规定。故一审法院在认定事实错误的情况下，在此基础上适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》判决鼎豪公司双倍返还购房款适用法律错误。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院二审认为，本案争议的商品房买卖合同签订前，鼎豪公司与司红雷确实存在以房抵债行为，双方签订了《房屋转让协议》，用24套房产折抵欠付司红雷的工程款，由此产生司红雷和乔宏伟签订《房屋转让协议》，将此协议的房屋转让给乔宏伟，后乔宏伟又与贾庆杰签订《房屋转让协议》，将其中的7套房屋，折抵乔宏伟欠贾庆杰的钢材款。本案一系列房屋转让协议是在鼎豪置业公司未偿还司红雷工程款的情况下，经重新协商并对账，将欠款关系转变为商品房买卖合同关系，将工程款转为已付购房款。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案鼎豪公司与司红雷双方经协商一致终止给付工程款法律关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的工程款提供担保，而是在工程款难以清偿时，通过将鼎豪公司所有的商品房出售给债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。鼎豪公司关于本案商品房买卖和转让合同本质上是抵债行为，不属于商品房买卖行为的主张，不予采信。基于此，鼎豪公司又将案涉房屋转卖他人，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项之规定，判决鼎豪公司返还房款并承担未超过已付购房款一倍的赔偿责任并无不当。综上所述，鼎豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6148元，由鼎豪公司负担。再审中，鼎豪公司提交鼎豪公司与案外人王运动签订的《商品房买卖合同》。证明鼎豪公司于2019年6月10日将永城市御翠豪庭8号楼1单元11层西户（1104）以每平方米3591.44元的价格出卖给案外人王运动。司红雷、乔宏伟、贾庆杰经质证，对上述证据真实性均无异议。本院经审查认为，该证据客观真实，与本案有关联性，应予采信。经再审查明的事实除与二审查明的事实一致外，另查明，2019年6月10日，鼎豪公司将永城市御翠豪庭8号楼1单元11层西户（1104）以455000元（每平方米3591.44元）的价格出卖给案外人王运动。本院再审认为，鼎豪公司与司红雷签订《补充协议》，用24套房屋折抵所欠司红雷的工程价款，该以房抵债协议性质上属于债务履行方式的变更，系双方自主交易安排，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。后司红雷与乔宏伟签订《房屋转让协议》，将鼎豪公司抵偿其的24套房屋转让给乔宏伟，鼎豪公司在该协议上签章确认。其后，乔宏伟又与贾庆杰签订《房屋转让协议》，再次将协议受让的其中7套房屋转让给贾庆杰，折抵所欠贾庆杰的钢材款。鼎豪公司虽然未在该协议再次签章确认，但该公司随后与贾庆杰指定的购房人签订了商品房买卖合同，交付了其中的6套房屋，鼎豪公司以其实际行为认可上述房屋转让协议的效力，并同意最终与贾庆杰或其指定的购房人签订商品房买卖合同。但就案涉房屋鼎豪公司未与贾庆杰签订正式的商品房买卖合同，贾庆杰所持有的《房屋转让协议》也不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该《房屋转让协议》不能被认定为商品房买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条有关对出卖人恶意违约行为的惩罚性赔偿责任的规定。鼎豪公司未经贾庆杰同意，将约定抵偿的案涉房屋出卖给他人，构成违约，应退还贾庆杰购房款323125元。关于违约赔偿，依据《合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故鼎豪公司应对贾庆杰承担违约赔偿责任，损失数额应为鼎豪公司出卖给案外人的价格与抵偿给贾庆杰房价之间的差额，即131875元（455000元-323125元）。由于损失数额不得超过鼎豪公司订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，鼎豪公司出卖给他人房屋时不能要求他人再支付除购房款外的资金占用利息，故贾庆杰要求再支付利息的诉请不予支持。综上，二审判决认定事实清楚，但适用法律不当，判决结果不当，应予纠正。鼎豪公司申请再审的部分理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：一、撤销本院（2020）豫14民终2217号民事判决和河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初9683号民事判决；二、解除贾庆杰与河南鼎豪置业有限公司签订的关于河南省永城市御翠豪庭8号楼1单元11层西户（1104）的合同。三、河南鼎豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付贾庆杰货款323125元。四、河南鼎豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付贾庆杰赔偿金131875元。五、驳回贾庆杰的其他诉讼请求。若河南鼎豪置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3074元，保全费3772元，二审案件受理费6148元，共计12994元，由河南鼎豪置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭彦宇审判员  刘晓静审判员  龚延华二〇二〇年十二月二十五日书记员  高 雅