湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初14979号原告：湖南兴文物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道咸嘉湖西路**吉顺美苑****。法定代表人：朱飞，总经理。委托诉讼代理人：焦芳，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丰庆庆，女，1989年5月3日出生，汉族，住湖南省石门县。（）被告：欧阳兰，女，1966年10月29日出生，汉族，住长沙市天心区。原告湖南兴文物业管理有限公司（以下简称“兴文物业公司”）与被告欧阳兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴文物业公司的委托诉讼代理人焦芳、丰庆庆，被告欧阳兰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告兴文物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告立即支付长沙市岳麓区银盆岭金色山庄小区7-802房物业管理费9236.01元，违约金4294.74元，合计人民币13530.75元。2、依法判令由被告承担本案所有诉讼费。事实与理由：原告是具有合法资质的物业服务企业。2010年11月26日，长沙市岳麓区金色山庄小区业主委员会与原告签订《金色山庄小区物业服务委托合同》，选聘原告为金色山庄小区提供物业管理服务至今。被告为长沙市岳麓区银盆岭金色山庄小区7-802房业主，房屋面积为248.28㎡。原告一直积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务。但是，自2017年6月1日至2019年12月31日，被告一直未缴纳物业服务费，截止2019年12月31日，被告共计欠缴31个月物业费，共计人民币9236.01元。经原告多次催缴，但其拒绝缴纳。依照合同约定，被告还应当承担万分之五的违约金人民币4294.74元,合计人民币13530.75元。现根据金色山庄物业服务委托合同的约定及《中华人民共和国合同法》相关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告欧阳兰辩称：一、购房合同未约定收取物业费和停车费，故被告不是本案的适格主体。被告作为业主，从未签字认可原告为被告提供物业服务，原告没有提交证据证明业主委员会的合法性，业主委员会不是适格主体，不具备签订合同的主体资格。二、原告进驻金色山庄以来，严重影响了业主的生活秩序，存在很多违法行为：1.原告为收取物业费，上门对业主施加暴力行为，破坏房屋墙体，房屋漏水；2.破坏业主电话线网络线有限电视线，致使很多设施无法使用；3.非法收取停车费、破坏车辆、非法出售停车位、非法锁车，未经业主同意将楼顶出租给联通公司建设手机发射基站，在小区建立强电配电间；4.物业管理服务不到位，导致小区经常被盗，阻止自来水公司改革，造成小区业主用水困难和缴费困难。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，承担金色山庄恢复有线电话电视网络的原状和拆除违法建设的基站强电站的所有费用。经审理查明：2010年11月26日，长沙市岳麓区金色山庄业主委员会与湖南葆力物业服务有限公司(现兴文物业公司)签订《金色山庄小区物业服务委托合同》,合同载明甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就长沙市金色山庄小区物业服务区域（以下简称“本物业”）物业服务事宜，委托给湖南葆力物业服务有限公司。合同约定委托管理期限为3年，自2010年12月1日起至2013年11月30日止。2013年7月22日，长沙市岳麓区金色山庄业主委员会（甲方）与兴文物业公司签订《金色山庄小区物业服务委托合同》。合同第二章第二条约定：“乙方应当提供的服务包括物业公共部分的日常维修、运行和管理、公共绿地。景观的养护、清洁服务、协助做好安全防范工作、消防服务等。”第四章第4条约定：“物业服务期限为1年半，自2013年8月1日—2015年1月30日。”第五章第五条约定：“电梯住宅用房的物业服务费标准为每月1.2元/平方米。”第八章第十四条约定：“服务期限届满前3个月，甲方末将续聘或解聘意见通知乙方的，视甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。”第九章第十七条约定：“业主未按期交纳物业服务费的，乙方按照每日万分之五的标准收取相应滞纳金。对逾期6个月未交费者，可通过法律程序进行追缴。”该合同还就物业项目的基本情况、物业服务标准、双方权利义务等进行了约定。合同到期后，因长沙市岳麓区金色山庄业主委员会解散，该小区未选举成立新的业主委员会。2015年11月13日原告向长沙市岳麓区银盆岭街道银星社区居委会出具《函件》一份，载明：“关于我湖南兴文物业公司管理有限公司与原金色山庄业委会签订的物业服务合同将于2016年1月30日到期，现金色庄小区暂未成立新的业委会，为保障小区的日常工作能正常进行，小区正常的生活秩序不至于紊乱不堪，现特申请继续为金色山庄小区进行物业服务，在此期间按照原合同享有物业权利及法律效力并承担物业服务的义务，不降低物业服务的水准。特此申请！”长沙市岳麓区银盆岭街道银星社区居委会在此函件上加盖公章。另本院还查明：1.被告欧阳兰系金色山庄小区7栋802房业主，房屋建筑面积248.28平方米，物业服务费标准为每月1.2元/平方米。被告自2017年6月1日至2019年12月31日期间共计31个月未向原告兴文物业公司缴纳物业服务费，共计9236.01元。2.2012年12月12日，湖南葆力物业管理有限公司名称经工商登记名称变更为湖南兴文物业公司管理有限公司。3.原告兴文物业公司在履行物业服务合同过程中，未能对小区公共区域的环境进行整治、对公共设施进行维护、对小区停车位进行管理，未能尽职尽责，存在服务瑕疵和服务不到位的现象。上述事实，有双方当事人陈述，原告提交并经当庭质证的金色山庄小区物业服务委托合同、函件、通知、小区化粪池清理、管道维护协议、生活垃圾清运合同、小区保安工作日检查记录表、领款单、关于金色山庄水泵房噪声整改、关于申请恢复金色山庄小区地面停车位的函、电梯安全维修基金申请、房屋漏水维修基金申请、垃圾运送发票、供水发票、节能服务费发票、电梯维保发票、工程维修单、律师函、律师函照片等证据予以证明，本院予以采信。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点：一、原告、被告之间是否存在合法有效的合同关系；二、被告是否应向原告支付物业费及违约金。一、原告、被告之间是否存在合法有效的合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，金色山庄业主委员会与原告兴文物业公司于2013年7月22日签订的《金色山庄小区物业服务委托合同》符合法律规定，对全体业主发生效力，双方均应严格按照合同的约定履行义务。该合同于2015年1月30日到期终止，之后，因金色山庄业主委员会解散未再选举成立新的业主委员会，原告兴文物业公司无法续签新的物业服务合同，但原告兴文物业公司于2015年11月13日向金色山庄小区所在的基层组织长沙市岳麓区银盆岭街道银星社区居委会申请继续为金色山庄小区进行物业服务，被告也接受了原告提供的物业服务，原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系。被告提出长沙市岳麓区金色山庄业主委员会不具有合法性、没有签字认可原告提供物业服务等抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。二、被告是否应向原告支付物业费及违约金。因原、被告之间已经形成了合同关系，故被告应当按照原委托合同约定的标准支付物业服务费。鉴于原告在履行物业服务合同的过程中存在服务瑕疵和服务不到位现象，结合本案的实际情况，基于公平原则，本院对上述物业费、违约金予以酌情减免，酌情确定被告需支付原告物业费6465.21元（248.28㎡×1.2元/㎡×31个月×70%=6465.21元）。对原告请求判令被告支付原告违约金4294.74元的诉讼请求，本院不予支持。此外，被告在抗辩中还提出要求原告承担金色山庄恢复有线电话电视网络的原状和拆除违法建设的基站强电站的所有费用的主张，因被告就该项主张未进行反诉，且该主张系另一法律关系，本院不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定。判决如下：限被告欧阳兰在本判决生效之日起五日内支付原告湖南兴文物业公司管理有限公司物业费6465.21元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取69元，由被告欧阳兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王立文二〇二〇年十二月十八日法官助理刘利平书记员陈双飞