广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25477号上诉人（原审原告）：刘光，男，1946年7月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审原告）：刘畅文，男，1979年9月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李梦薇，广东宏力律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：谭嘉钰，广东宏力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市越秀区城市建设开发公司。住所地：广东省广州市越秀区海珠北路**。法定代表人：叶宇骏，职务：副总经理。委托诉讼代理人：徐孝虎、陆智杰，均系该司员工。上诉人刘光、刘畅文因与被上诉人广州市越秀区城市建设开发公司（以下简称城建公司）合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初5325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘光、刘畅文提出上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认广州市越秀区*街*号*房房屋产权由刘光一人所有；3.改判城建公司协助刘光办理上述房屋的产权过户登记手续。事实与理由：一、争议房屋由来。刘光与刘畅文于1988年共同继承了刘根名下位于广州市西华路第一津街20号房屋的二分之一产权。之后上述房屋拆迁，二人与共有人潘*于1989年3月14日共同与城建公司签订了产权补偿协议，约定城建公司将自有的越秀区*路*地段T3幢首层（即广州市越秀区*街*号*房之二，以下简称106房之二）、T3幢二层楼*号房（即广州市越秀区*街*号*房，以下简称207房）作为产权补偿划归给刘光、刘畅文及潘*所有。刘光、潘*分别与城建公司签有《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》（以下简称回迁安置协议书）确认刘光回迁的是涉案207房，潘*回迁的是106房之二。刘光与潘*的代理人梁芬按约定分别支付了207房、106房之二的超面积差价。城建公司于1992年通知刘光回迁到207房后，其使用该房屋至今。刘光与刘畅文协商，由刘光一人取得207房产权，刘畅文放弃对刘根遗留房屋的继承权利。因共有人潘*已经去世，无法得知其继承人情况，导致刘光、刘畅文一直无法办理回迁房屋产权登记。二、一审法院认定事实错误。首先，虽然被拆迁房屋由刘光、刘畅文和潘*共有，但刘光、刘畅文和共有人潘*共同与城建公司签订了产权补偿协议，并分别与城建公司签有回迁安置协议书，确认刘光回迁的是207房，潘*回迁的是106房之二。故刘光、刘畅文和潘*已通过分别与城建公司签订安置协议的方式，对于207房属于刘光、刘畅文所有，106房之二属于潘*所有进行了明确；协议内容对于超面积如何购买的问题进行了约定，显然只有在刘光、刘畅文和潘*及城建公司分别对207房和106房之二产权归属进行了明确的情况下，才涉及分别对两套房屋超面积产权的购买。其次，事实上刘光、刘畅文和潘*亦是按约定履行协议，刘光于1993年1月29日向城建公司支付了207房的超面积购房款，梁芬于1993年12月10日支付了106房之二的超面积购房款，城建公司分别出具了只载有二人各自姓名和各自所有房屋房号的收据，双方对于各自所有房屋超面积购买的实际履行亦是对两套房屋产权归属的确认。再次，刘光、刘畅文和潘*后人对于房屋的使用情况亦可以证明双方对于涉案两套房屋的所有权归属是明确的。自1992年城建公司通知刘光、刘畅文回迁207房后，该房屋一直由刘光实际居住使用，106房之二也一直是潘*的后人在实际居住，长达近30年期间，双方对此并未提出过任何异议。一审法院去到106房之二现场张贴通知书，也没有人主张权利和提出异议。综上，根据刘光、刘畅文和潘*早已通过分别与城建公司签订协议方式并实际履行及各自对于对方实际占有使用各自所属房屋从未提出任何异议的现实情况，可见回迁的两套房屋已经由原所有权人确认207房由刘光、刘畅文所有，106房之二由潘*所有，潘*对于207房不应再享有所有权。三、一审法院以无法得知潘*继承人情况，其所有份额未办理继承、刘光、刘畅文亦无提交与潘*继承人就回迁房屋的产权分配达成一致意见的证据为由驳回刘光、刘畅文的诉讼请求，显失公平。如上所述，207房和106房之二的产权归属是明确的，潘*已经过世，刘光、刘畅文无法获取潘*全部继承人信息、潘*份额未办理继承权不应成为刘光、刘畅文主张己方合法权益的障碍，一审法院将相应举证责任分配予刘光、刘畅文，显失公平。刘光、刘畅文现已年迈，办理207房产权是其多年心愿，在穷尽自己可以寻求的各种途径后最终诉至法院希望得到公平合理的支持，而一审法院要求其达到的举证程度实属为难。106房之二由潘*的后人在实际居住使用，其对于207房产权情况并无任何异议。在此情况下，一审法院不应再将举证证明与潘*继承人就回迁房屋的产权分配达成一致意见的责任强加给刘光、刘畅文。综上所述，一审法院认定事实错误，显失公平，依法应当撤销原审判决，给予改判。城建公司辩称：一、由于刘光、刘畅文与潘*的继承人未就回迁补偿房屋的产权分配达成一致意见，因此城建公司无法为刘光、刘畅文办理涉讼房屋的产权过户手续。根据一审查明事实，潘*巳死亡且无继承人，在潘*所占被拆迁房屋的产权份额尚未办理继承手续且目前也未能确定其继承人的情况下，无证据证明共有权人对207房的全部产权由刘光、刘畅文享有已形成合意，故城建公司暂时无法为刘光、刘畅文办理涉讼房屋的产权过户手续。二、城建公司分别与刘光、刘畅文和潘*签订的回迁安置协议书，仅为将涉案房屋与106房之二房安置给被拆迁房屋原产权人居住使用，不能作为析产的依据，城建公司亦无权为被拆迁房屋原产权人析产。三、由于207房、106房之二巳完成测绘，实际测绘面积比原拆迁房屋面积扩大部分房款没有支付，故刘光、刘畅文及潘*还需要以每平方900元向城建公司缴清回迁房屋的超大面积房款后，城建公司才能协助其办理回迁房屋的不动产权证。请求二审法院依据本案事实和证据依法裁判。刘光、刘畅文于2020年1月14日向一审法院起诉请求：1.确认上述207房的产权由刘光一人所有；2.城建公司为刘光办理上述207房房屋产权登记手续。一审法院认定事实：原被拆迁房屋广州市越秀××××号房屋属刘根、潘*共有的产业，各占有二分之一产权份额。1988年7月9日，广州市越秀区公证处出具编号为（88）穗越证内字第1276号《继承权证明书》，载明：刘根于1968年4月6日死亡，死后留有坐落在广州市越秀××××号房屋的二分之一产权，现刘顺、刘惠芳、杨瑞仪表示放弃继承权利，上述房屋遗产应由刘光、刘畅文两人共同继承。同日，刘光、刘畅文签订《析产协议》，约定：一、刘光占上述房屋二分之一的五分之四产权；二、刘畅文占上述房屋二分之一的五分之一产权。该《析产协议》于1988年8月5日经广州市越秀区公证处以（88）穗越证内字第1534号《证明书》予以公证。据广州市规划和自然资源局于2020年3月2日出具的《广州市不动产登记查册表》记载：越秀××××号，潘*占有5/10，刘光占有4/10，刘畅文占有1/10。1989年3月14日，刘光、刘畅文与潘*（共同作为乙方、被拆迁房屋业主）与城建公司（原名称为广州市城市建设开发总公司越秀分公司、甲方、用地单位）签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，其中载明：甲方经市城市规划局批准，征（拨）西华路××号等地段的土地，需拆除产权属于乙方所有的房屋的，经协商，达成协议如下：一、乙方同意甲方拆除坐落在越秀××××号的房屋，该房屋为砖木结构，建筑面积49.5040平方米，评定产价金额为5021.49元。二、双方同意按本条第2项的方式办理拆除房屋的补偿：2、甲方将自有的坐落在越秀区西华路第一津地段T3幢（框架结构）首层、T3幢二层楼207号房屋（后座、座北向南）的自有房屋，共建筑面积60.1872平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共按实测分摊面积在内），划归给乙方所有，以作拆除乙方原址房屋的产权补偿，并于1992年12月31日移交给乙方。三、因乙方的原址房屋是49.5040平方米，而甲方移交给乙方的新建房屋是60.1872平方米，故新房屋与原房屋的面积对比，相差了10.6832平方米，对比相差的房屋面积，乙方愿意以8平方米×350/平方米、2.6832平方米×960/平方米计算，付给甲方5214.88元，并应将此款于1992年12月31日前付清。八、甲方依照本协议将新建房屋移交乙方时，甲方应提供新建房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有证手续，所需的登记费用，由甲乙双方负责。该协议落款处载明：潘*（已故）代理人：梁芬。1989年3月22日，刘光（被安置业主、乙方）与城建公司（甲方、用地单位）签订《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》，其中载明：一、乙方同意于1989年3月25日前迁出原址房屋，由甲方解决临迁用房，乙方同意迁往甲方提供的广源路景泰新村五横八号南楼501房临时居住。三、甲方应按拆迁房屋补偿协议规定于1992年12月31日在西华路第一津地段T3幢号第207房产权属于乙方所有的房屋中后座、座北向南安排建筑面积39平方米的套间租给乙方回迁居住。其他事项：1、乙方回迁安置建筑面积39平方米（含楼梯分摊面积）比原契建筑面积32.3168平方米超出6.6832平方米，超出部分其中4平方米××350/平方米、2.6832平方米×900/平方米计算，两款合计3814.88元，乙方愿意在回迁前一次性过付清该款给甲方，逾期不付，超出部分面积，由甲方处理，如乙方回迁新居再超出39平方米建筑面积，乙方愿意每平方米以900元再补价给甲方等。该协议于1989年3月27日经广州市越秀区公证处以（89）穗越证内字第855号《证明书》予以公证。同年，潘*亦与被告（甲方、用地单位）签订《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》，其中载明：三、甲方应按拆迁房屋补偿协议规定于1992年12月31日在西华路第一津地段T3幢号首层产权属于乙方所有的房屋租给乙方回迁居住等。1993年1月29日，城建公司向刘光出具《预收款凭证》，载明：兹收到刘光回迁T3幢大楼207号超面积房款4264.88元。1999年，东风街小区建设指挥部出具《证明》，载明：我拆迁办属下原西华路第一津街20号刘光户，于1989年2月征用拆迁，于1992年回迁安置西华路第一津街24号207房居住。另查明，潘*于1970年11月26日报死亡注销户口。一审诉讼中，刘光、刘畅文称：根据产权补偿协议的约定，城建公司回迁给我方及潘*涉讼207及T3幢首层房屋，且根据回迁安置协议涉讼207房是回迁给我方的。回迁安置协议明确约定增大面积产权购买的问题，实际上安置协议是对产权补偿协议进一步的明确和补充，结合刘光、刘畅文提交的自身购买涉讼207房增大面积款的收据以及潘*代理人梁芬购买106房的增大面积款发票，可以印证潘*、刘光、刘畅文和城建公司早已达成回迁房屋的分配合意，双方对于房屋产权的确认即为回迁的207房产权归刘光、刘畅文所有，106房产权归潘*所有；确认涉讼207房现由刘光一家人在使用。诉讼双方一致确认：涉讼207房现门牌地址为越秀区第一津街24号207房；产权补偿协议载明的应回迁的T3幢首层房屋现门牌号为越秀区第一津街24号106房之二。刘光、刘畅文为证明已安置梁芬回迁至106房之二且其已支付了超面积的购房款，提交了于1993年12月10日的《发票》复印件一张，载明：回迁东风小区T3幢106单元超面积5.5、单价350、金额为1925元。一审法院于2020年5月12日前往广州市越秀区西华路第一津24号106房张贴《领取法律文书通知书》，告知潘*的继承人，本案的处理涉及潘*的权利，可于同年5月22日前到一审法院申请参加诉讼、领取法律文书。但直至本案于2020年6月2日开庭，无人向一审法院主张相关权利。一审法院认为：原被拆除的广州市越秀××××号房屋由潘*、刘光、刘畅文三人按份共有，涉讼广州市越秀区第一津街24号207房及106房之二属拆除原西华路××号房屋的产权调换补偿房屋，潘*依法对涉讼的207房亦享有相应的所有权。因被拆迁房屋的另一共有人潘*已死亡，现经一审法案由前往户籍部门查询并无得知其继承人情况，后又前往106房之二进行现场张贴通知告知潘*的继承人参加诉讼，但是无人向一审法院主张权利，在潘*所占被拆迁房屋5/10的产权份额尚未办理继承手续且目前也未能确定其继承人的情况下，现刘光、刘畅文亦无提交书面证据证明其与潘*的继承人就回迁补偿房屋的产权分配达成一致意见，即未达成涉讼207房的全部产权由刘光、刘畅文享有的合意，在此情况下，刘光、刘畅文现诉请确认涉讼207房的全部产权属刘光一人所有并将该房屋全部产权办至刘光一人名下，理据不足，一审法院实难支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年7月7日作出如下判决：驳回刘光、刘畅文的诉讼请求。一审案件受理费7300元，由刘光、刘畅文负担。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，2020年3月2日的关于越秀××××号房屋的《广州市不动产登记查册表》附注部分记载：1988年11月30日由市越秀区开发公司征用。二审中，双方均无提交新证据。二审庭询中，城建公司确认拆迁安置刘光、刘畅文的时间是1993年1月，其时潘*代理人梁芬尚在世，因原有被拆迁产权人员不齐，梁芬未能提供相关继承手续而未能办理产权登记手续，但城建公司不能解释为何梁芬可以代潘*签订拆迁补偿协议。本院询问城建公司安置协议的原本目的，城建公司主张仅安置予产权人使用，但又确认属于置换型拆迁，即先给产权人使用，然后再办证，承认涉案207房及106之二房是作为刘光、刘畅文和潘*的产权补偿，目的是要过户给产权人。城建公司不能解释为何当时对两户按份共有产权人作出分别补偿两套房屋且分别就各自占有房屋支付相应超面积差价的补偿方式。城建公司主张涉案房屋经测绘后仍有超面积部分未补足差价，但不能提供具体测绘时间，也不清楚测绘后是否有通知刘光等人补差价。刘光表示如207房仍有面积差价需要补偿，经测绘后愿意按照拆迁补偿协议单价补足差价。关于207房和106房之二的居住情况，刘光和刘畅文确认207房一直由刘光居住，106房之二一直由潘*的后人居住。刘光、刘畅文述称原被拆迁房屋（西华路××号）共有产权人刘根和潘*并无亲属关系，且该房虽仅一个产权证，但实际上是两个独立房屋，在不同街面，两房之间有一个斜坡隔开，分别由刘根一户居住在上街，潘*一户居住在下街。刘光、刘畅文于2020年12月25日向本院提交书面声明称：其认为刘光、刘畅文、潘*后人梁芬分别与城建公司签订安置协议即表明各方同意按协议约定分割之前按份共有的房产，故其在本案对207房主张权利后，不再对106房之二主张权利。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，根据刘光、刘畅文的上诉请求范围，本案二审要处理的问题是：涉案207房是否属于城建公司安置给刘光、刘畅文的安置房屋，以及刘光、刘畅文相应诉讼请求能否成立的问题。对此，本院评述如下：首先，根据双方当事人二审陈述，结合一审查明事实，涉案207房及106房之二是城建公司拆除原坐落在西华路××号的房屋给予产权人的产权置换房屋，按照城建公司与刘光、刘畅文、梁芬（潘*代理人）签订的产权补偿协议书第二条第2款的约定，上述两套房屋由城建公司划归原西华路××号的房屋产权人刘光、刘畅文、潘*所有，作为拆除原西华路××号的房屋的产权补偿。其次，关于207房及106房之二在共有权人之间分配的问题。根据本案事实，在上述产权补偿协议书签订后，城建公司分别与刘光和梁芬签订了回迁安置协议书，与刘光签订的回迁安置协议书第三条“回迁办法”中明确“……第207房产权属于乙方所有的房屋中后座、座北向南安排建筑面积39平方米的套件租给乙方回迁居住”，与梁芬签订的回迁安置协议书第三条“回迁办法”中亦明确“……第一津地段T3幢号首层房屋属于乙方所有的房屋……”，可见，根据上述协议文意解释，实际上城建公司、刘光、梁芬已经达成了刘光一方取得207房所有权、潘*一方取得106房之二的合意，即共有权人已就回迁安置房屋达成按照上述方法分割的一致意思表示。刘光、刘畅文在本案中主张对207房享有权利的同时，也已向本院明确表示不主张106房之二的任何权利。再次，从回迁安置协议书的履行情况来看，刘光按照回迁安置协议支付了207房增大面积的差价，梁芬则支付了106房之二增大面积的差价；近三十年来两家均无对房屋权属、各自居住情况发生争议，至一审诉讼中一审法院在106房之二贴出公告，仍未有申报权利者，更可佐证在刘光、梁芬与城建公司签订回迁安置协议书时已对两间安置房屋的分配问题达成了一致意见，即207房归刘光、刘畅文一方，106房之二归原潘*一方。城建公司抗辩共有权人对两房屋的处置未达成一致意见，但却不能解释为何在与共有权人签订产权补偿协议明确补偿两套房屋后，又分别与共有权人签订回迁安置协议就两套房屋进行明确的权属分配及照此履行，其也没有提供相反证据反驳上述两份回迁安置协议书，故本院对城建公司的抗辩不予采纳。综上，刘光、刘畅文主张涉案207房是城建公司因拆除原西华路××号房屋而安置给其的回迁安置房，该主张有理，本院予以支持。依据回迁安置协议书，城建公司应为刘光、刘畅文办理涉案207房的过户登记手续。鉴于刘畅文同意涉案207房由刘光一人取得产权，该主张是刘畅文对其自己权利的处分，不违反相关法律法规规定，故刘光、刘畅文请求城建公司协助刘光办理207房产权转移登记手续，有事实和法律依据，本院予以支持。现涉案房屋仍登记在城建公司名下，刘光、刘畅文在本案中主张直接确认刘光为涉案房屋权属人，没有相应依据，本院不予支持。至于207房仍存在增大面积的问题，属于回迁安置后发生的新情况，且城建公司未能举证证明测绘时间以及已通知产权人补交增加面积差价，刘光亦表示如测绘属实，愿意支付增加面积差价，故双方可另行处理。综上所述，刘光、刘畅文的上诉请求部分成立，一审法院认定事实清楚但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初5325号民事判决；二、广州市越秀区城市建设开发公司应自本判决发生法律效力之日起十日内，协助刘光办理将广州市越秀区第一津街24号207房产权转移登记至刘光名下的转移登记手续；三、驳回刘光、刘畅文其他诉讼请求。本案一审案件受理费7300元、二审案件受理费7300元,均由广州市越秀区城市建设开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二〇年十二月二十九日法官助理白晶眭翘书记员苏劲丹