广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初35366号原告（反诉被告）：深圳市乐源智能股份有限公司，住所：深圳市龙岗区坂田街道办马安堂社区龙景工业园****502，统一社会信用代码：91440300687566333J。法定代表人：林志坚。委托诉讼代理人：黄旗，男，公司员工。被告（反诉原告）：深圳市世纪皇廷实业有限公司，住所：深圳市龙岗区坂田街道马安堂社区龙景工业园宿舍****北面，统一社会信用代码：91440300558679235P。法定代表人：林枫。委托诉讼代理人：周浇，广东创安律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐钱，广东创安律师事务所律师。原告深圳市乐源智能股份有限公司（下文简称乐源智能公司）诉被告深圳市世纪皇廷实业有限公司（下文简称世纪皇廷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，被告深圳市世纪皇廷实业有限公司提起了反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了一并审理。原告的委托诉讼代理人黄旗、被告的委托诉讼代理人周浇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.判令被告支付原告费用925701元整（包括多收取的房屋租金598215元、被安监处罚的罚金10000元、公共厕所建设金为50830元、滞纳金为4000元、疫情房租减免金为145920元、押金116736元）；2.本案诉讼费用由被告承担。被告的反诉请求：1.判令原告向被告支付拖欠的2020年9月1日至2020年10月31日租金人民币11988元及违约金18084元（违约金以租金11988元为基数，按照每日千分之三的标准，自2020年10月6日起计算至原告付清之日止，暂计至被告提起反诉之日即2020年11月20日为人民币18084元）；2.判令原告向被告支付2020年8月1日至2020年9月30日期间拖欠的水电费用人民币16683.6元及违约金232.6元（违约金以拖欠的水电费金额16683.6元为基数，按照每日千分之三的标准，自2020年10月6日开始计算至原告付清之日止，暂计至被告提起反诉之日即2020年11月20日为人民币232.6元）；3.判令原告向被告支付将租赁场所回复原状所产生的费用人民币54038.7元（暂定，以实际最终支出为准）；4.本案诉讼费用、保全费、担保费用等由原告承担。本案相关情况一、案涉房产的位置：深圳市龙岗区坂田街道马安堂社区龙景工业园E栋五楼502（即E栋5楼东）。二、案涉房产的产权情况：涉案的厂房没有产权登记信息，没有取得建设工程规划许可。被告世纪皇廷公司的前身深圳市世纪皇廷物业管理有限公司（乙方）与深圳市坂田实业集团股份有限公司（甲方）于2010年8月20日签订《坂田龙景工业园租赁合同书》，约定乙方承租甲方所属“坂田集团龙景工业园”内包括E栋厂房在内的诸多建筑物及其与建筑物部分相关的道路、停车场、绿化等，租赁期限自2010年9月1日起至2025年8月31日止。被告世纪皇廷公司自此实际占用涉案E栋厂房。三、原、被告之间房屋租赁合同的主要内容：2010年10月27日，原告法定代表人林志坚作为承租方与被告世纪皇廷公司（当时名称为深圳市世纪皇廷物业管理有限公司）作为出租方签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将案涉房屋租给原告使用，租赁房屋建筑面积1000平方米，租期从2010年10月18日至2012年8月30日止，租金13000元/月，被告交付租赁房屋时可向原告收取2个月租金数额的租赁保证金，即人民币26000元。合同期满，如需继续租用，应于租赁期届满之日前2个月向甲方提出续租请求的，在同等条件下，原告有优先承租权。2016年8月24日，被告作为出租方与原告乐源公司作为承租方签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将案涉房屋租给原告使用，面积1285平方米（包括分摊面积）。租期从2016年9月15日至2019年9月14日止，单价按每月每平方米26元（包含管理费），合计金额每月33410元/月，厂房宿舍每2年为一个增幅期，增幅率10%，原告负责垃圾清运费每月500元，电梯使用费每月500元，电梯电费由乙方自行承担，公共用电每月600元。每月5日前支付租金，合同签订后，原告交付二个月押金给被告作为保证金，人民币66820元。上述合同履行期限届满后，2019年8月19日，被告作为出租方与原告作为承租方签订新的一份《房屋租赁合同》，约定被告将案涉房屋租给原告使用。租期从2019年9月15日至2022年9月14日止，租金58368元/月，厂房按合同租赁期开始之日起每1年为一个增幅期，增幅率5%。合同签订后，乙方交付二个月押金给被告作为保证金，人民币116736元，每月5日前支付租金。被告负贵厂房照明KVA的需电量。水电费按原告分表的用量由原告承担，每月按水费8元/吨、电费1元／度，设备维护费0.5元/度的标准由被告统一代收。三、房屋实际占用情况：2017年8月至9月，原告在E栋5楼装修了一厕所项目。原告称，该项目的发生是因被告提供的房屋配套设施不全所致，相关费用应由被告承担。2020年4月2日，原告发函给被告，确认因疫情影响，被告为原告减免租金、水电费情况如下：2020年2月租金31984元、2月电费918.59元、2月水费1.08元。2020年9月10日，原告发函给被告公司的龙景科技园管理处，联络函记载：原告于2020年9月1日已通知管理处退租事宜，贵司不予理睬；9月10日收到被告工作人员口头通知原告要断水电并不允许原告搬物品，并于当日14：30分正式断电；原告现有物品及固定资产未搬，请被告妥善保管。9月10日，原告给被告发另一联络函，称园区配套设施不齐全，原告于2020年9月10日正式提出退租，不在此办公，要求被告退还保证金。双方确认，被告实际收取原告案涉建筑物的租赁保证金为116736元。原告在庭审中主张，被告在9月10日至26日期间不允许原告搬离物品，9月26日在被告工作人员现场监督下，原告搬离案涉建筑物。被告对上述原告确认的搬离时间未提出异议。被告提交的水电收费明细，含水电表数，即用电、用水量，显示原告在2020年8月1日至2020年9月30日期间关于E栋厂房5楼东发生的未支付的水电费用人民币10095.4元（不含税金）。判决结果本院认为，案涉厂房未取得建设工程规划许可证，亦无相关产权登记信息，属于违法建筑，原告与被告签订房屋租赁合同均属于无效。因合同无效，被告应返还原告押金116736元，原告的该项请求，本院予以支持。原告作为实际建筑物占用人应参照其与被告约定的租金标准支付占用费，原告主张被告存在多收取的“租金”，但实际支付的“租金”并未超出双方书面合同约定的标准，其主张的实际面积与约定面积存在差异亦没有证据证明，因不同合同记载的面积存在公摊面积的差异，故合同约定的“租金”标准合情合理，因此原告请求被告返还多收取的“租金”没有事实与法律依据，本院不予支持。关于2020年9月1日后的“租金”，应根据被告实际占用涉案建筑物的时间予以核算，原告提交的书面联络函记载其在通知被告要求搬离涉案房屋后，遭到被告的不予配合，被告于2020年9月10日存在断电事实。原告自认其在9月26日才在被告配合下搬离涉案房屋。在被告没有相反证据情况下，根据原告提交的书面证据结合原告的陈述，本院认为，2020年9月10日后因被告的原因（停电、阻止搬离）导致原告不能完全使用房屋，2020年9月11日至9月26日期间的房屋占用费可酌情予以减少。据此，本院认定原告应支付2020年9月1日至9月26日期间的占用费35020.8元，计算方法：58368元/月÷30天×10天+58368元/月÷30天×16天÷2。关于2020年8月1日后水电费，被告提交了详细的明细表，其中包含水电用量的抄表数等内容，原告虽提出异议但未提交相反证据予以证明，本院采信被告的明细表，经核算，原告应向被告被告支付水电费10095.4元（不含税金）。因被告未提交相关正式的发票，本院对其一并主张的税金，不予支持。被告另反诉请求逾期违约金，因合同无效，其请求没有合同依据，故本院亦不予支持。租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，可根据公平原则适当减少“租金”，合理分担因疫情防控导致的不利后果。本案原告在2020年4月已确认被告给与的“租金”优惠，其再行要求给与更大幅度的优惠甚至要求退还已交付的“租金”，没有正当理由，本院不予支持。关于原告在占用涉案建筑物过程中修建的厕所问题，该部分工程应属于在建筑物范围内形成附合的装饰、装修物，原告在修建及使用过程中，被告长期未曾提出异议，应视为被告同意该装饰装修。被告的反诉请求包含恢复建筑物原状的支出费用，该部分费用尚未实际发生，但该请求可以视为被告不同意利用形成附合的装饰、装修物，双方应按照导致合同无效的过错分担现值损失。原。被告分别主张的建设金、拆除费基本一致，但均缺乏能体现实际支出费用的证据予以证明，根据双方主张的金额，导致合同无效的过错，并考虑实际房屋占用期间占合同约定的占用期间比例，酌情认定被告应向原告补偿装饰装修物现值损失15000元。原告未举证证明其主张的被安监处罚的罚金10000元与被告相关，也未举证证明其曾向被告方转账的4000元的法律性质，因此本院对原告关于这两项费用的请求，不予支持。被告在审理过程中提及了同一工业园内的其他建筑物的合同，因与原告在本案起诉涉及的合同并非同一标的物的合同，双方当事人如对其他建筑物的租赁合同有争议，可另循法律途径解决双方纠纷据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）深圳市乐源智能股份有限公司应于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）深圳市世纪皇廷实业有限公司支付2020年9月1日至9月26日期间的关于位于深圳市龙岗区.8元；二、原告（反诉被告）深圳市乐源智能股份有限公司应于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）深圳市世纪皇廷实业有限公司支付2020年8月1日至9月26日期间的水电费10095.4元（不含税金）；三、被告（反诉原告）深圳市世纪皇廷实业有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）深圳市乐源智能股份有限公司返还租赁押金（保证金）116736元；四、被告（反诉原告）深圳市世纪皇廷实业有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）深圳市乐源智能股份有限公司支付装饰装修物现值损失15000元；五、驳回原告（反诉被告）深圳市乐源智能股份有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）深圳市世纪皇廷实业有限公司的其他反诉请求。本诉部分的案件受理费6529元（原告已预交），由原告自行负担5600，被告负担929元；反诉部分的案件受理费1157.94元（被告已预交4182元），被告可向本院申请退费3024.06元，由原告负担518.30元，被告自行负担639.64元。上述诉讼费经相互抵扣后，被告应于本判决生效之日起五日内向原告迳行支付410.70元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杜 攀二〇二〇年十二月十一日书记员 陈艳婷