四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初5324号 原告：巴中市巴州区富华小区业主委员会。住所地：四川省巴中市巴州区江北望王路西段**。 负责人：刘元忠，该业委会主任。 委托诉讼代理人：岳民山，四川蜀川律师事务所律师。 被告：四川省巴中市新华房地产开发有限公司。住。住所地：四川省巴中市巴州区/div> 委托（特别授权）诉讼代理人：杨强，男，1979年出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被告：李玉富，男，1963年出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：杨和平，四川同善律师事务所律师。 原告巴中市巴州区富华小区业主委员会（简称富华小区业委会）与被告四川省巴中市新华房地产开发有限公司（简称巴中新华房地产公司）、李玉富排除妨害纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富华小区业委会向本院提出诉讼请求：1.判令二被告排除妨害，立即撤除在原告富华小区北侧非法搭建的9个车库，恢复该区域的原状；2.本案涉诉费用由二被告承担。庭审中，原告明确要求二被告拆除的9个车库应当系12个库房，同时按富华小区设施设计图中的设计原状进行恢复。 事实及理由：巴中市巴州区富华小区位于巴中市巴州区江北望王路西段313号，现有业主74户，入住居民达250余人。该小区工程项目系被告李玉富挂靠被告巴中新华房地产公司于2003年开发，2004年由巴中市东华建筑工程公司承建。富华小区建成后，该小区北侧规划设计为小区绿化。但二被告未经审批，擅自改变规划设计，将富华小区北侧约500平方米的绿化带建成9个地面车库。2005年被告李玉富以个人名义擅自又将该9个车库出租，开办幼儿园至今，二被告共同获取租金50余万元。由于所建的车库小区业主不能使用，无法停放车辆。2019年业主到相关主管部门询问得知，二被告在小区所建车库系违法建筑。原告及小区业主多次要求二被告撤除车库，但二被告均不予理睬，导致小区业主多次到相关部门上访。综上所述，二被告在原告小区所建的车库系违法建筑，违反了相关法律规定，侵犯和妨害了业主的权利。为了维护原告及业主的利益，特提起诉讼。 被告李玉富辩称，1.诉争库房至今没有任何单位确认是违法建筑。2.诉争项目是2002年我挂靠在巴中市东华建筑公司与巴中市化工建设公司联建，化建公司出土地，我出资金，实际就是化工公司将土地转让给我由我开发。我与化建公司合同约定，修建好以后我还化工公司一定的房屋，其他包括小区绿化、物业管理（物业经营权）、坝子、库房均属于东华公司和我所有。原告所主张的位置并未纳入房屋公摊面积中，不属于原告所有，其诉请没有法律依据。 被告巴中新华房地产公司辩称，同意被告李玉富的辩称意见。 经审理查明，2019年6月5日，富华小区第一届业主委员会第二次会议公告载明：会议推选刘元忠为业委会主任。2019年6月6日，巴中市江北街道办事处印发《关于富华小区改选业主委员会组成人员的备案批复》（江办复【2019】17号）载明，巴中市巴州区富华小区改选首届业委会组成人员选举程序合法，同意选出的业委会主任、副主任及委员。 2019年12月13日，56人在《富华小区后花园权属问题起诉事项业主代表意见登记表》上签字。 同时查明，2001年，原巴中市巴州区计划委员会印发《巴中市巴州区计划委员会关于下达巴中市化工建材公司职工集资联建住房基建计划的通知》（巴区计固【2001】87号）文件，载明：“化工建材公司：你司关于请求下达集资联建住房基建计划的请示收悉。为加快巴城城市建设步伐，解决困难职工无住房的矛盾。经研究同意你司职工在原区食品公司养蛇场内集资联建住宅楼。项目总投资250万元，建筑面积6127.44平方米，资金来源：职工全额集资”。 2002年6月17日，巴中市化工建材公司（简称化建公司）为甲方与巴中市东华建筑公司（简称东华建筑公司）为乙方签订《房屋集资联建合同》，约定：“甲方在江北新区环城路（市审计局和市棉麻公司之间）有土地5000平方米，同意双方集资联建，具体联建事项经双方协商如下：1.甲方将该宗土地5000平方米价值200万元人民币出资和乙方联建，除该宗土地工程费用及街沿以外工程由甲方负责承担外，在联建中的规划、设计、施工、质监验收和办理分户房屋法定产权手续和交付使用的一切税费一律由乙方负责承担；2.该宗土地联建的临街综合楼底层门面和二楼综合办公房全部还甲方，住房从东至西1、2单元20套住房还甲方，剩余住房归乙方所有；3……；4.该宗土地除临街综合楼应还甲方部分房屋外，其余房屋全部属乙方所有，由乙方自行处理；5.该宗土地联建后，院内花台及物业管理由乙方负责，按国家有关规定完善管理，临街综合楼内院公共场所面积所有权甲、乙双方各一半，后院所有权属乙方所有，甲方无权干涉……”。 2003年3月5日，东华建筑公司为甲方与李玉富以化建公司综合楼项目负责人身份为乙方签订《内部经营管理合同书》约定，甲方及时为乙方提供各种证件和相关资料，积极协助乙方业务洽谈和招投标工作，为乙方拓展业务创造条件。乙方服从公司领导和行业管理，服从公司各部室管理、监督。服从地方建委统一规划和安排。乙方按工程总造价350万的1%缴纳管理费叁万伍仟元整。 2003年3月26日，编号（2003）市字第035号《建设工程规划许可证》载明：“建设单位：化建公司，建设位置：江北白云台，建设项目名称：住宅楼”。 2004年7月3日，编号2004市字第016号《建设工程规划管理竣工验收合格证》载明：“巴中市建设局分别于2003年3月26日及2003年12月19日批准巴中市化工建材公司在江北白云台修建的住宅工程已竣工，其楼顶部分已于2004年4月30日由我局以（2004）市字第036号进行了补办《建设工程规划许可证》，经对该工程竣工验收合格”。 2004年5月28日，巴中市方正房屋面积测绘有限责任公司受东华建筑公司的委托对项目名称为“巴中市化工建材公司综合楼”出具《测绘报告》载明，巴中市化工建材公司办公楼1至5单元公摊面积包括外墙、楼梯及梯帽。 2004年1月9日，新华房地产公司为售房单位就案涉的江北新区白云台市审计局和市棉麻公司之间的“富华小区”与购房者签订《售房合同》，该小区业主也依据该合同办理了产权登记并领取产权证书。审理中，被告李玉富主张富华小区系化建公司将土地进行出让，由其个人投资，挂靠在东华建筑公司进行修建，修建完毕还给化建公司部分房屋后，其他物业及房屋、后院由其个人所有，同时，由其个人挂靠到新华房产公司与购房者签订售房合同并办理产权证。 2013年5月3日，被告李玉富及案外人鲜华章、胡兵向巴中市住建局提交《申请》，以其购买了案涉12个库房为由，要求按两证遗留问题办理两证。 2018年1月1日，案外人方会荣为出租方与案外人朱正方为承租方签订《租房合同》，约定由朱正方租赁富华小区后院。 另查明，《巴中市化建公司绿化配置及市政设施设计》显示，富华小区北侧规划为绿化。审理中，小区业主表示自2004年小区建成入住后，该绿化部分即为库房。被告李玉富表示，设计图的该绿化部分系滑坡地段，必须经过治理后才能确保小区安全，故在修建时便未建成绿化，而是在修筑堡坎后建成了12个库房，竣工后也通过了相关部门的验收。经本院现场勘验，设计图中的绿化部分现为慧源幼儿园租赁使用。 庭审中，原告举示了其小区业主于2019年6月26日投诉该小区开发商李玉富未经部门许可擅自在小区空地上修建了9个车位，修建完成后将车位出租给朱正芳开办慧源幼儿园，存在安全隐患的信访申请。对此，巴中市城管执法局回复：“我局执法人员随即开展调查，开发商李玉富于2004年修建9个车位，2013年5月纳入两证遗留问题清理。根据住建部的相关文件精神，对存量违法建设的消除，我局将按照区人民政府的统一安排，分片、分时的处理，对于您反映办幼儿园存在安全隐患，严重影响业主正常生活一事，请向相关职能部门反映”。 另查明，被告新华房地产公司工商登记信息载明法定代表人为毛美寿，庭审中，该公司代理人陈述毛美寿已经死亡，目前公司没有开展业务，也无相关负责人。 以上事实，有原告诉称、被告辩称，原、被告身份信息，《通知》，《同意起诉登记表》，《关于富华小区改选业主委员会组成人员的备案批复》，《房屋集资联建合同》，《内部经营管理合同书》，《建设工程规划许可证》，《测绘报告》，《售房合同》，申请，《租房合同》，设计图，信件回复及庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”。根据上述规定，违章建筑的认定及处理不属于人民法院民事案件的调整范围，原告在诉状中明确被告的12个车库系违章建筑，并以此为由起诉要求被告拆除12个车库并按小区施工图纸恢复小区绿化，本院不予支持。 同时，《中华人民共和国物权法》第二条规定，物包括不动产和动产。物权指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益权物和担保物权。即原告依照该法主张物权的基础为针对特定的物所享有的权利，即该物已经形成并特定。本案中，被告李玉富认可其挂靠在东华公司修建小区时并未按照图纸修建成绿化，而是自行改变规划直接修建成了库房，小区业主也证实小区建成后其北侧即为12个库房并非绿化。由此说明原告主张的小区绿化仅为规划设计，并未实际形成。现原告依据施工图纸主张享有业主共有权要求被告排除妨害并按图纸恢复原状，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第二条，《中华人民共和国物权法》第二条、第三十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告巴中市巴州区富华小区业主委员会的全部诉讼请求。 本诉受理费100元，减半收取50元，由原告巴中市巴州区富华小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员 陈泓燕 二〇二〇年十二月九日 法官助理 郭兴星 书 记 员 贺琳芝