江西省上犹县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0724民初1844号原告：方学松，男，1986年2月6日，汉族，住江西省赣州市上犹县。委托诉讼代理人：袁乐毅，江西腾龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹文娟，江西腾龙律师事务所实习律师。被告：上犹宏发房地产开发有限公司，住所地江西省赣州市上犹县东山镇东山大道**，统一社会信用代码：913607247814864529。法定代表人：叶齐荣，该公司总经理、执行董事。委托诉讼代理人：方孝安，江西理公律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹起涌，江西理公律师事务所实习律师。原告方学松与被告上犹宏发房地产开发有限公司（以下简称宏发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方学松的委托诉讼代理人袁乐毅、尹文娟，被告宏发公司的委托诉讼代理人方孝安、邹起涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方学松向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付原告逾期交房违约金32733元（以房款633127元为基数按日利率0.01%自2018年1月1日计算至2019年6月1日）；2．判令被告协助原告办理不动产权转移登记手续，并向原告支付逾期办证违约金10003元（以房款633127元为基数按日利率0.01%自2020年5月27日暂计算至2020年10月31日），并自2020年11月1日起以房款633127元为基数按日利率0.01%计付办证违约金直至原告取得不动产权证书为止；3．判令被告返还原告江西广电有线电视开户材料费350元；4．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年12月21日与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，购买了东城国际楼盘28号楼1-1602号房及20栋6号柴间，总价633127元。原告按约定支付了首付款150000元、柴间全款33127元，并办理了银行按揭贷款手续，银行也将按揭贷款全额支付给被告。根据合同约定，被告应于2017年12月31日前交付房屋，但被告于2019年6月1日才通知原告交房。综上，被告逾期交房517天，截至2020年10月31日逾期办证158天，不存在法定和约定免责事由，应承担逾期交房的违约责任。被告宏发公司辩称，1．答辩人逾期交房的时间截止点是2019年6月1日，逾期交房违约金应按每日0.05‰计算；2．原告购买的柴间是现售，不应当计算逾期交付违约金；3．逾期办证违约金不应由答辩人承担，根据上犹县城管大队出具的情况说明，案涉小区存在业主擅自搭建的行为导致小区规划的变更而无法取得竣工验收备案，进而导致不动产权证办理推迟；4．广播电视开户材料费已由广播电视上犹分公司收取，答辩人仅为代缴，不应承担返还费用的责任。本院经审理查明，原告方学松购买被告宏发公司开发的位于上犹县东山镇东门大塘面的东城国际28号楼1-1602号房及20栋6号柴间，双方于2016年12月21日签订编号为20161204433、20161204432号二份《赣州市商品房买卖合同》。其中，20161204433号《商品房买卖合同》约定：该房屋建筑面积118.59平方米，单价为5059.45元，总价为600000元；买受人应当在2016年12月21日前支付首期房价款150000元，余额450000元向银行贷款；逾期付款在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；买受人未按约定时间足额支付房款，出卖人不承担逾期交房的违约责任；商品房交付时应同时符合该商品房已取得《房屋建筑工程和是在基础设施工程竣工验收备案表》、该商品房已取得房屋测绘报告、该商品房相关设施设备符合合同约定的条件；出卖人应在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；买受人应携带交房通知书、身份证、本合同及足额交付购房款凭证及政府规定缴纳费用凭证，在出卖人通知交付日期办理交付手续；除不可抗力外，出卖人未按约定时间交付的，逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日，买受人有权解除合同；双方同意共同向不动产登记机构申请办理该商品房的不动产权转移登记；因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该不动产权证书的，双方同意买受人有权解除合同；买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成不动产权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之一的违约金，……。20161204432号《商品房买卖合同》约定：原告方学松以一次性付款方式购买被告开发的东城国际第20栋6号柴间，建筑面积7.91平方米，单价4188元，总价33127元，……。合同签订后，原告方学松按合同约定支付了首付款150000元、柴间全款33127元，余款以向银行申请贷款方式进行了支付。2019年6月1日，被告宏发公司向原告方学松发出交房通知，告知原告于2019年6月8日、9日办理交房手续。原告于2019年6月8日办理了交房手续。被告至今未协助原告办理不动产权转移登记手续，导致原告至今未取得不动产权证。被告于2019年6月6日代原告向江西省广播电视网络传输公司上犹县分公司缴纳了350元有线电视开户材料费。本院认为，原告方学松与被告宏发公司签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告方学松按约定期限履行了支付购房款的义务，被告宏发公司未按约定期限向原告方学松履行交房义务且至今未协助原告办理不动产权转移登记手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告主张逾期办理不动产权证的原因系业主违章搭建，被告不应承担违约责任，本院认为，业方违章搭建行为属行政法律规范调整的对象，故本院不予支持。庭审中，原、被告均主张继续履行合同，对原告方学松要求被告宏发公司支付逾期交房违约金、协助办理不动产权转移登记手续及支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告退还江西广电有线电视开户材料费，因被告已代原告缴纳给江西省广播电视网络传输有限公司上犹县分公司履行了代缴义务，故原告主张要求被告返还该费用于法无据，本院不予支持。关于商品房逾期交房、逾期办理不动产权证的期间计算问题。房屋买卖合同约定被告2017年12月31日前交房，被告未按期交房，故逾期交房起算时间应为2018年1月1日。被告于2019年6月1日通知原告于2019年6月8日、9日办理交房手续，原告于2019年6月8日办理了交房手续，被告通知原告短期内收房，期限合理，故本院以被告发出交房通知的时间即2019年6月1日为违约金计算的截止时间。因此，本院确定被告逾期交房的期间为2018年1月1日起至2019年6月1日止，计517天。被告于2019年6月1日履行了交房义务，按合同约定原告应从交房之日起360日内取得不动产权证书，故本院确定逾期办证的起始时间为2020年5月27日。截至2020年10月31日，被告逾期办证时间计158天。原告于2016年12月21日前按合同约定支付了购房首付款合计150000元，余款以向银行按揭贷款的方式进行了支付，已履行了支付房款的义务。原告于2016年12月21日前向被告支付柴间款33127元，被告于2019年6月8日交付了柴间，故被告主张柴间是现售，不存在逾期交房，不应支付逾期交房违约金，本院不予支持。关于违约金的计算标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，违约金应当以违约造成的损失为衡量标准，不得过高。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”由此可见，我国法律对违约金采取以填补损失为主、惩罚为辅的原则。房屋的基本功能为居住使用，按照案涉房屋当地同类房屋租金标准计算原告的损失较为客观且合理，亦为双方在订立房屋买卖合同时所能预见。双方所约定逾期交房违约金按已付房款的每日万分之一计算，该计算标准较案涉房屋本地同类房屋租金显然偏高，被告请求予以调整，依法应予以支持。依据上述规定，综合考虑原告的实际损失、案涉房屋系毛坯房、本地房地产行业实际情况以及同地段同类型房屋租金标准等因素，根据公平原则，本院酌情调整逾期交房、逾期办证违约金均分别按已付房款的每日万分之零点五计算。被告逾期交房的期间为517天，以房款633127元为基数按每日万分之零点五计算，其应支付的违约金四舍五入到元为16366元；截至2020年10月31日，被告逾期办证的期间为158天，以房款633127元为基数按每日万分之零点五计算，其应支付的办证违约金四舍五入到元为5002元，并自2020年11月1日起至办出不动产权证之日止以房款633127元为基数按每日万分之零点五计付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、被告上犹宏发房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付原告方学松逾期交房违约金16366元；二、被告上犹宏发房地产开发有限公司于判决生效后90日内协助原告方学松办理不动产权转移登记手续，并于判决生效后十五日内支付原告方学松截至2020年10月31日的逾期办理不动产权证违约金5002元，并自2020年11月1日起至办出不动产权证之日仍以房款633127元为基数按日万分之零点五计付违约金；三、驳回原告方学松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费878元，减半收取439元（原告已预交），由原告自行承担219.5元，由被告上犹宏发房地产开发有限公司承担219.5元，限于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。审 判 员  黄泽槐二〇二〇年十二月十五日代理书记员  罗丕秀附：江西省上犹县人民法院标的款账户户名：上犹县人民法院账号：1360792750030020420005开户行：上犹县农商银行城区支行