上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终7283号上诉人（原审原告）：倪亚娟，女，1963年10月22日生，汉族，户籍所在地江苏省海门市。委托诉讼代理人：胡伟生，系倪亚娟之夫，住同倪亚娟。委托诉讼代理人：李泽山，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴允康，男，1980年5月12日生，汉族，户籍所在地福建省宁德市蕉城区。上诉人倪亚娟因与被上诉人吴允康排除妨害纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初5015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人倪亚娟上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持倪亚娟的一审诉讼请求。事实与理由：系争的上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋的《竞买公告》与《竞买须知》上的表述仅为对房屋租赁情况、抵押情况作出客观描述，并对可能存在的风险对竞拍人倪亚娟作出风险告知，并未涉及实体权利的审查。江苏省南通市中级人民法院（以下简称南通中院）从未在司法拍卖材料中作出系争房屋上的租赁关系能够对抗已登记抵押权的表述，亦未作出倪亚娟需待租赁期限届满后才能取得房屋所有权的表述。一审法院仅依据《竞买公告》与《竞买须知》中“带租约”的客观描述即认定倪亚娟认可房屋租赁合同，有失公允。系争房屋上存在的租赁权成立于抵押权设立后，租赁权不得对抗在先的抵押权。根据相关法律规定，系争房屋拍卖后，被上诉人吴允康不能依据原有的房屋租赁合同对抗倪亚娟对房屋的所有权，倪亚娟有权要求吴允康排除妨害。由于吴允康无权占有系争房屋，侵害倪亚娟对房屋的所有权，理应赔偿房屋占用期间对倪亚娟造成的相应损失。被上诉人吴允康辩称，不同意上诉人倪亚娟的上诉请求。系争房屋拍卖时，淘宝网司法拍卖网络平台相关公告显示该房屋带租赁，故吴允康对房屋的租赁权受到保护，倪亚娟应当履行房屋租赁合同。请求二审驳回上诉，维持原判。2020年4月，倪亚娟向一审法院起诉请求判令：1.吴允康立即搬离位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋，并将该房屋交还倪亚娟；2.吴允康向倪亚娟支付物业费人民币3,423.67元（一审庭审中变更为：3,423元），并由吴允康支付欠交的物业费5,130元（自2018年1月起至2020年3月止）；3.吴允康向倪亚娟支付房屋占用费214,000元（按每月6,000元计算，自2017年5月4日起至2020年4月8日，后续房屋占用费计算至其实际搬离房屋之日止）。一审法院认定事实：上海市松江区人民法院（以下简称松江法院）（2018）沪0117民初19627号民事判决书已认定如下事实：系争房屋松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室原权利人为杨某、汤某。2017年4月14日，倪亚娟通过在淘宝网司法拍卖网络平台，公开竞价竞得系争房屋。在此次司法拍卖网页中公布的《重要提示》载明：……租赁合同不随拍下后自然解除，需提前确认租赁处置方式……；《竞买公告》中第七条载明：标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的真伪、品质及瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。拍卖物按现状拍卖移交，可能因已发现或未发现的法律风险，影响成交及移交时间，竞买人由此可能产生的损失、不便及拍卖回转，属于司法拍卖必要法律风险，由竞拍人自担；《竞买须知》第八条载明：……竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物……并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵；《不动产竞价标的情况表》中载明：标的名称为系争房屋；标的物现状中列明房屋用途为居住，房屋类型为公寓，土地性质不详，租赁情况为有租赁，租赁期限自2012年6月26日至2022年6月26日止，租赁合同约定的租金已付清；钥匙……。2017年5月4日，江苏省南通市中级人民法院出具（2016）苏06执恢20号之三执行裁定书，裁定如下：一、系争房屋归买受人倪亚娟所有，财产权自本裁定送达买受人倪亚娟时起转移……。2017年6月20日，倪亚娟经核准登记为系争房屋的权利人。2012年6月26日，吴允康作为承租方（乙方）与案外人杨某作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定吴允康向杨某承租系争房屋居住使用，租赁期限自2012年6月26日至2022年6月26日，总租金为200,000元整。付款方式为签订合同当日一次性以银行汇款方式付清。房屋出租期间，乙方有权转租。乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。乙方不得……。同日，吴允康以转账方式支付了房租200,000元。在该案的庭审中，倪亚娟确认在竞拍系争房屋前查看了拍卖公告，知晓系争房屋是带租拍卖的，也确认系吴允康与案外人之间的租赁合同。一审另查明：2019年5月5日，吴允康因拖欠上述系争房屋物业服务费，上海XX有限公司向法院提起诉讼，要求倪亚娟支付系争房屋2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费3,423.67元。后经法院调解结案。倪亚娟于2019年7月29日向物业公司支付了物业费3,423元。一审法院认为，系争房屋因原产权人杨某、汤某负有到期未履行债务，进入司法拍卖程序，相关《竞买公告》、《竞买须知》均明确载明拍卖物按现状拍卖移交，系争房屋上存有租赁，租赁期限自2012年6月26日至2022年6月26日止，租金已付清。且相关拍卖公告亦提示可能因已发现或未发现的法律风险，影响拍卖物成交及移交时间，由此产生的相关损失由竞买人自担。倪亚娟在明知《竞买公告》、《竞买须知》内容的情况下仍参与司法拍卖，竞拍取得系争房屋的所有权，视为其对公告内容的认可，理应受到拍卖公告、《竞买须知》的约束。故倪亚娟要求吴允康立即搬离系争房屋并向其支付自2017年5月4日起至2020年4月8日止的房屋占用费，于法无据，法院不予支持。关于倪亚娟要求吴允康支付已垫付的物业费3,423元的诉讼请求。一审法院认为，根据吴允康与原房屋权利人杨某签订的房屋租赁合同约定，吴允康在租赁系争房屋期间的水费、电费、物业费等由其负担，且吴允康在庭审中认为该物业费应该由其负担，愿意支付给倪亚娟，故倪亚娟的该项诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于二○二○年六月十日作出判决：一、吴允康于判决生效之日起十日内支付倪亚娟物业费3,423元；二、驳回倪亚娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,359元，由倪亚娟负担2,309元，由吴允康负担50元。本院经审理查明，一审法院认定“在此次司法拍卖网页中公布的《重要提示》载明：……租赁合同不随拍下后自然解除，需提前确认租赁处置方式……；”有误。系争房屋司法拍卖网页中公布的《重要提示》上未有记载上述内容。一审法院其余事实认定无误，本院依法予以确认。二审中，倪亚娟提供：1.中国房价行情平台官网禧泰数据微信公众号网页打印件，欲证明系争房屋2017年市场租金价格为5,400元/月，2018年的市场租金价格为6,450元/月。2.上海贝壳租房官网、房天下官网、上海58同城官网的网页打印件，欲证明与系争房屋类似地段、类似房屋的租金价格与倪亚娟的主张相吻合。3.房产管家app的截屏打印件，欲证明系争房屋在该平台于2020年7月22日的市场租金价格为6,358元/月。4.物业费催缴通知单、便民联系卡，欲证明系争房屋的物业费自2018年1月起未缴纳，直至2020年3月欠缴金额为5,310元。5.系争房屋的不动产登记薄，欲证明南通中院对该房屋首封，松江法院随后轮候查封房屋。吴允康质证意见：对证据1-4的真实性与证明目的不予认可，对证据5不予认可，对证据6的真实性、合法性、关联性均予以认可。吴允康提供：上海58同城官网的网页打印件，欲证明系争房屋带装修的租金价格为4,000元/月。倪亚娟质证意见：对上述证据的真实性认可，但对证明目的不予认可。经审查，倪亚娟提供的证据1-3及吴允康提供的证据均为网页打印件，相关网页页面未经公证，本院对上述证据的真实性无法确认。倪亚娟提供证据4的原件，吴允康对证据5的真实性无异议，本院对证据4、5的真实性予以确认。本案审理中，本院调取了南通中院以及松江法院执行被执行人为杨某、汤某的案件并拍卖系争房屋的卷宗材料，倪亚娟、吴允康对上述材料的真实性均无异议。本院另查明，2010年12月20日，系争房屋上设立了抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海松江支行（以下简称建行松江支行）的抵押权。2013年3月1日，因杨某、汤某涉讼，系争房屋被南通中院查封。2014年2月，建行松江支行作为原告将被告杨某、汤某起诉至松江法院【案号（2014）松民二（商）初字第596号】，诉讼请求：1.杨某、汤某偿还建行松江支行借款本金1,301,252.95元及至借款本金实际清偿日止利息、罚息(截至2014年2月25日止，积欠利息21,483.20元、本金罚息69.07元、利息罚息203.87元)；2.如杨某、汤某不能清偿上述债务时，建行松江支行有权与杨某、汤某协商以坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房产折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿。松江法院于2014年7月21日作出判决：一、汤某、杨某于判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司上海松江支行借款本金1,301,252.95元及至借款本金实际清偿日止利息、罚息(截至2014年2月25日止，积欠利息21,483.20元、本金罚息69.07元、利息罚息203.87元，按《个人住房（商业用房）抵押借款合同》的约定计算）；二、如汤某、杨某不能清偿上述债务时，中国建设银行股份有限公司上海松江支行有权与汤某、杨某协商以坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房产折价，或拍卖、变卖以后的价款优先受偿。嗣后，建行松江支行以汤某、杨某未履行生效判决确定的义务为由向松江法院申请强制执行。松江法院于2015年1月28日将系争房屋轮候查封。本院再查明，南通中院拍卖系争房屋的程序中，由交通银行股份有限公司南通分行委托对房屋进行评估，在未考虑估价对象所涉债权债务关系的情况下，系争房屋市场价值为350.86万元。倪亚娟竞拍系争房屋成功后，建行松江支行作为房屋抵押权人优先受偿了拍卖款1,556,531.75元。本院审理中，倪亚娟变更要求吴允康支付房屋占用费的诉讼请求为：按照每月5,800元的标准计算，从2017年6月20日起算至吴允康实际搬离房屋之日止。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同，人民法院不予支持。上述司法解释确立的裁判规则为房屋先设立抵押权再出租的情况下，抵押权实现后，房屋受让人不受原租赁合同的约束，其可以要求原房屋承租人搬离。根据本案查明的事实可知，系争房屋于2010年12月设立抵押权人为建行松江支行的抵押权。2012年6月，原房屋产权人杨某与吴允康就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定租期自2012年6月26日至2022年6月26日，之后上述《房屋租赁合同》实际履行，故系争房屋上的抵押权设立在先，《房屋租赁合同》成立与履行在后。由于系争房屋的原产权人杨某、汤某未能及时归还抵押权所担保的债务，亦未及时履行生效判决所确定的义务，抵押权人建行松江支行申请强制执行，并由系争房屋的首封法院南通中院启动司法拍卖程序，倪亚娟作为房屋竞拍人取得房屋的所有权，建行松江支行作为房屋抵押权人对拍卖款实现了优先受偿权。因此，建行松江支行通过司法拍卖程序实现其抵押权，倪亚娟通过司法拍卖程序成为系争房屋的受让人。虽然系争房屋的相关拍卖公告中列明房屋带有租赁，但房屋拍卖价未考虑《房屋租赁合同》等房屋上的债权债务关系，且上述《房屋租赁合同》成立在抵押登记后，对房屋受让人倪亚娟不具有约束力。倪亚娟要求吴允康搬离系争房屋，具有事实与法律依据，应予支持。房屋无权占有人实际占有房屋期间所获得的占有利益，应当返还房屋权利人。倪亚娟成为系争房屋产权人后要求吴允康搬离，吴允康拒不搬离至今。现倪亚娟要求吴允康支付自2017年6月20日起算至吴允康实际搬离房屋之日止的占用费，合法有据，应予支持。至于上述期间占用费的计算标准，本院根据本案双方所作陈述以及提供的关于系争房屋市场租金标准的相关证据材料，结合本院向相关中介机构询价的情况，酌定系争房屋的占有使用费按照每月5,000元的标准计算。关于倪亚娟向吴允康主张的2018年1月至2020年3月的欠缴物业费5,130元，由于倪亚娟未提供证据证明其已向物业公司缴纳，因此上述期间的物业费尚不属于倪亚娟的损失，其要求吴允康支付，依据不足，本院不予支持。综上，上诉人倪亚娟上诉请求中的合理部分，本院予以支持；其余部分，本院予以驳回。一审判决查明事实及适用法律均存在偏差，致所作判决有误，本院依法予以纠正。据此，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初5015号民事判决第一项；二、撤销上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初5015号民事判决第二项；三、吴允康应于本判决生效之日起十五日内搬离上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋，并将上址房屋返还倪亚娟；四、吴允康应于本判决生效之日起十五日内支付倪亚娟自2017年6月20日起至吴允康实际搬离上址房屋之日止的房屋占有使用费，按照每月5,000元的标准计算；五、驳回倪亚娟的其余一审诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,359元，由倪亚娟负担50元，吴允康负担2,309元；二审案件受理费4,718元，由倪亚娟负担100元，吴允康负担4,618元。本判决为终审判决。审判长  唐春雷审判员  潘俊秀审判员  何 建二〇二〇年十二月一日书记员  徐昺杰附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；