广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25491号上诉人（原审原告）：符莉，女，汉族，1981年4月27日出生，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：胡昌荣，广东尚之信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市悦晨物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区新港东路**自编**103。法定代表人：林跃森，该公司总经理。委托诉讼代理人：金旺龙，广东鸿麓律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钰，广东鸿麓律师事务所律师。原审被告：广州珠江侨都房地产有限公司，住所，住所地：广州市海珠区艺洲路****div>法定代表人：刘静，该公司董事长。委托诉讼代理人：翟帆，该公司员工。委托诉讼代理人：姚含，该公司员工。上诉人符莉因与被上诉人广州市悦晨物业管理有限公司（以下简称悦晨公司）、原审被告广州珠江侨都房地产有限公司（以下简称珠江侨都公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。符莉上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判悦晨公司赔偿符莉因不履行合同义务造成符莉的经济损失共计人民币927272.08元；3.本案一审、二审诉讼费由悦晨公司承担。事实和理由：（一）一审法院对各方是否负有过错的事实认定错误。其一，悦晨公司隐瞒重要事实，一审认定悦晨公司不存在隐瞒重要事实，依据不足。根据《广州市城市管理综合执法违法建设行政处理决定书》（穗综海违建处字[2016]1018号）可知，案涉建筑已于2016年8月16日被广州市城市综合执法局海珠分局认定为违法建设。珠江侨都公司于2018年1月25日将该处理决定书送达给悦晨公司，其也签收了。同时向悦晨公司送达了《门前空地移交确认记录》。但悦晨公司与符莉签订《租赁合同》时，悦晨公司并未将上述处理决定书作为合同附件交给符莉，也没有告知符莉案涉建筑物属于违法建设的事实。一审法院以双方签订租赁合同时将《场地临时使用协议书》作为附件，且该协议书明确载明案涉建筑物为临时建筑、已被政府要求拆除为由，认定悦晨公司不存在隐瞒重要情况，依据不足。《场地临时使用协议书》虽记载了案涉建筑物为临时建筑，但并未说明为违法建设，且临时建筑可以通过延期、协商谈判等事由正常使用，临时建筑明显比违章建筑的风险小。另，《场地临时使用协议书》是悦晨公司、珠江侨都公司之间签订的，符莉无法核实其真实性。双方将《场地临时使用协议书》作为租赁合同附件的目的是符莉希望悦晨公司能够证明其有转租的合法依据，该协议书不能作为认定悦晨公司告知符莉案涉建筑物为临时建设、违法建设的依据。退一步说，即便悦晨公司告知了符莉案涉建筑物属于违法建筑，符莉仍愿意承租，也只能认为符莉具有过错，不能据此认定悦晨公司无过错。结合租赁合同第十二章违约责任的约定，也可证明悦晨公司不可能明确告知符莉案涉建筑物已被认定为违法建设。其二，悦晨公司未将违法建筑被拆除事宜提前通知符莉，明显具有过错。根据《行政强制法》第三十八条规定，催告书、行政强制执行决定书应直接送达当事人。据此，在案涉建筑物被强制拆除前，政府有关部门的催告书和行政强制执行决定书是直接送达给当事人的。拟被拆除建筑的出租人和承租人应会收到上述通知。悦晨公司有义务将上述情况告知符莉，悦晨公司知晓案涉建筑物被强制拆除的事实是基于上述法律的推定，符莉不需要提供相关证据予以证明。若悦晨公司主张自己没有收到强拆公告，则其应当举证证明。符莉因悦晨公司未及时将案涉建筑物被拆除的公告通知予其，造成符莉重大装修损失，悦晨公司、珠江侨都公司应当承担赔偿责任。（二）一审法院适用法律错误。一审法院认定案涉建筑物属于违法建设而致案涉合同无效，且悦晨公司将违法建筑物出租，其对合同无效负有重大过错。则根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，本案应当根据双方的过错分担损失，一审法院依据该规定第三条，驳回符莉的诉讼请求，显属错误。综上，恳请二审法院判如所请。悦晨公司二审答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。符莉的上诉事实和理由与客观事实不符。一、符莉明知承租的案涉场地为已过使用期限的临时建筑，在法律性质上属于违法建设，且作为合同附件交付给符莉的《场地临时使用协议书》载明该批建筑物已被政府要求拆除。可见，符莉是在明知且愿意承担全部风险的情况下，与悦晨公司签订租赁合同的。根据《租赁合同》第九条约定，承租人装修应经出租人书面同意。符莉未经悦晨公司的同意，投入资金进行装修，应自行承担全部损失。二、悦晨公司经符莉告知才知案涉物业将被拆除，悦晨公司不存在明知物业将被立即拆除而不告知符莉的情形。此后，悦晨公司通过电话等方式多次与符莉沟通，要求其将物业内可移动物品拆除搬出以减少损失，但符莉均未对上述要求予以理会。悦晨公司为避免符莉的损失扩大，主动聘请工人帮助符莉搬出可移动物品，并告知符莉尽快将物品取回。悦晨公司已尽充分告知义务并充分保障了符莉的利益，符莉不配合取回该物品造成的损失应由其自行承担。三、符莉主张的损失没有证据予以支持，一方面没有经过第三方评估，另一方面其提供的相关合同、付款凭证、材料清单等存在诸多矛盾，无法相互印证是用于案涉物业的装修。因此，符莉的该诉请不应予以支持。珠江侨都公司二审述称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，程序合法，请求二审法院驳回符莉的上诉，维持原判。一、一审判决适用法律正确，符莉无证据证明其装修行为经过出租人的书面同意，其上诉理由不成立。符莉主张适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款的规定缺乏依据，一审法院适用该司法解释第十三条的规定进行裁判正确。二、一审判决事实认定清楚。双方签订的租赁合同约定，悦晨公司需提供与该物业业主方签署的租赁协议或合同复印件为证，作为签署合同的说明材料，因此符莉承租案涉房屋时明知案涉房屋属于临时建筑，知悉租赁期限内被拆除的风险。此外，广州市海珠区执法局拆除前已将拆除通知张贴在案涉物业，且符莉在一审时陈述拆除时其就在现场而并未将设备搬离，由此造成的损失由符莉自行承担。符莉于2020年1月3日向一审法院起诉请求：1.悦晨公司、珠江侨都公司共同赔偿符莉因其不履行合同义务造成符莉的财产损失共计人民币927272.08元，具体数额如下：（1）中央空调租金支出款38600元、中央空调设备押金支出款152000元，（2）安防工程监控设备采购与施工项目款和网络及广播设备项目款102000元，（3）装修杂项款46075.68元，（4）家具定制款150078.4元，（5）基建装修款438518元；2.本案的诉讼费由悦晨公司、珠江侨都公司承担。一审法院认定事实：2018年11月1日，符莉（乙方、承租方）与悦晨公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市xx区xx路xx公园xx自编18号之二的物业出租给乙方做办公使用，乙方已对甲方提供的物业现状进行了确认，并自愿在现有状态下承租该物业；该物业面积经甲乙双方认可确定为255㎡，该面积为计算租金等与面积有关的费用的唯一依据；租赁期限为27个月，即从2018年11月1日起至2021年1月31日止；甲乙双方签定合同前，甲方需提供其与该物业业主方签署的租赁协议或合同的复印件为证，作为签署本合同的说明材料；本租赁合同的保证金为月租金的2倍，即51000元；在租赁期限内如乙方须对该物业进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，如装修、改建方案有可能对共用部分及其它相邻用户造成影响，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予以修改，改建、装修费用由乙方承担；乙方的装修、改建方案可能对该物业主结构造成影响的，则应经甲方及原设计单位书面同意后方能进行；双方签定合同、缴纳相关费用后，乙方入场装修；履行本合同发生纠纷的，任何一方为实现债权所涉及的全部费用及由此造成的所有损失，包括但不限于诉讼费、律师费、公告费、执行费等均由败诉方承担；等。2019年5月15日，海珠执法局对案涉房屋进行了强拆。2019年6月17日，悦晨公司向符莉发出《催告函》，主要内容：物业业主方珠江侨都公司在未按照《租赁合同》约定提前告知我公司的情况下，政府部门组织对该物业进行拆除，我公司在得知消息后及时向贵公司告知，并请求贵公司配合将空调及办公家具等物品搬离；贵公司一直未予明确回应，现该物业已经于2019年5月15日被政府组织拆除，我公司为避免造成贵公司不必要损失，已提前雇人将贵公司在该物业内的空调及办公家具等物品拆除并搬出，现放置于xx保安亭右侧空地；现特致函催告贵公司，尽快安排人员将上述属于物品取回，避免长期放置造成毁损、灭失，我公司对上述物品不负有保管义务，如贵公司不及时取回造成损失的，我公司将不负赔偿责任；等。符莉于2019年6月23日签收该邮件。另查，2018年1月25日，悦晨公司（乙方、使用方）与珠江侨都公司（甲方、权属方）签订《场地临时使用协议书》，约定甲方于广州市xx区xx路xx南有临时建筑物一批，原作售楼部使用，现作宿舍等用，已被政府要求拆除，该场地水、电、排污、排水等设施不全；乙方明确知悉甲方场地情况；甲方将位于xx区xx路xx南原旧售楼部编号为03、04、05铺的场地出借给乙方使用；该场地的使用面积（建筑面积）为1139.8平方米（最终以实际面积为准）；本协议使用期自2018年4月1日至2021年1月31日；未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式将该场地的全部或部分直接或间接转租、分租、舍弃等任何方式转让给他人，不得擅自变更本协议约定的场地名称或经营范围；等。珠江侨都公司曾向广州铁路运输法院提起诉讼，要求：1.撤销广州市城市管理综合执法局海珠区分局作出的穗综海强拆字[2016]1018号《强制拆除违法建设决定书》；2.撤销广州市人民政府作出的穗府行复[2018]2108号《行政复议决定书》；3.本案诉讼费由被告承担。2019年3月7日，广州铁路运输法院作出（2018）粤7101行初6089号行政判决书，查明以下事实：一、案涉建筑位于xx区xx路99号，原为xx售楼部。广州三联华侨房产有限公司于2000年4月16日就案涉建筑取得《建设工程规划许可证》（穗规建字[1999]第952号），建设项目名称为“售楼部工程壹幢”，建设规模为“地上：一层：贰仟伍佰平方米”。据原广州市城市规划局核发的《建设工程报建审核书》[穗规建字[1999]第952号]记载：建设单位广州三联华侨房产有限公司，建设地点海珠区赤岗冲以西，建设项目名称售楼部，1幢，地上壹层，建，地上壹层00平方米。本建设项目为临时建设，使用期为两年，使用期满应自行拆除。2000年2月14日，原广州市国土局作出《关于建设用地使用问题的复函》[穗国土建用函[2000]24号]函复珠江侨都公司：同意将经穗国土建用函[1999]385号文核准给广州三联华侨房产有限公司使用的、位于**xx大道以东、xx以南、xx村以北、xx以西地段、项目为文化综合小区、华侨新村、面积为654107平方长的建设用地，改由珠江侨都公司使用。二、2016年8月16日，海珠执法局向珠江侨都公司作出案涉处理决定，内容为珠江侨都公司的上述行为违反了当时实施的《广州市城市规划条例》第四十三条第（四）项的有关规定，已构成违法建设；对当事人作出拆除上述面积为2500平方米的违法建设的行政处理决定；当事人收到本处理决定书之日起七日内自行拆除上述建筑面积为2500平方米的违法建设，逾期不履行，海珠执法局将依法强制拆除。海珠执法局于当日向珠江侨都公司送达了案涉处理决定。2016年8月17日，海珠执法局作出《限期拆除违法建设公告书》（穗综海强拆公字[2016]1018号），并张贴于珠江帝景售楼部。2017年11月14日，海珠执法局作出《催告书》（穗综海强催字[2017]1018号），要求珠江侨都公司在2017年11月20日前自行拆除上述违法建设，逾期不履行的，将申请海珠区政府批准后依法实施强制拆除。该催告书于当天送达。2018年1月15日，海珠区政府作出《海珠区人民政府关于强制拆除违法建设的批复》（海府函[2018]4号），同意海珠执法局依法强制拆除案涉违法建设。2018年6月4日，海珠执法局作出被诉强拆决定，内容为珠江侨都公司无正当理由逾期未履行拆除义务，根据相关规定，经海珠区政府批准，海珠执法局决定2018年6月12日后对上述违法建设实施强制拆除。珠江侨都公司于次日签收。珠江侨都公司不服海珠执法局作出的被诉强拆决定，于2018年8月2日向市政府申请行政复议。2018年9月29日，市政府作出被诉复议决定，维持海珠执法局作出的被诉强拆决定。珠江侨都公司于2018年10月8日签收。后珠江侨都公司仍不服，于2018年10月22日诉至该院。该院认为海珠执法局作出被诉强拆决定认定事实清楚、证据确凿、适用法律正确，程序合法，珠江侨都公司请求撤销被诉强拆决定及行政复议决定，理据不足。该案判决驳回珠江侨都公司的诉讼请求。另查，符莉系广州xx信息咨询服务有限公司的法定代表人，该公司就位于广州市xx区xx路xx公园xx自编18号之一物业的租赁纠纷另案起诉本案悦晨公司、珠江侨都公司，要求悦晨公司、珠江侨都公司共同赔偿损失1908069.12元及律师费3.5万元等，一审法院于2020年5月13日作出（2019）粤0105民初27460号民事判决书，驳回了广州晋泽信息咨询服务有限公司的全部诉讼请求。该公司不服该判决，已提起上诉。悦晨公司为证明其抗辩意见，还提交了微信聊天记录，该聊天记录中有一份珠江侨都公司发给悦晨公司的《关于赤岗塔旧售楼部可能被强拆的函》。符莉对上述证据的真实性认可，关联性不认可。珠江侨都公司对该证据的真实性认可，证明内容不认可。本案庭审中，符莉、悦晨公司、珠江侨都公司均确认符莉所承租的案涉房屋是海珠区艺景路赤岗塔南原旧售楼部编号为03、04、05铺的场地的一部分；悦晨公司已将租赁保证金退还给符莉。一、符莉表示：签订租赁合同时，悦晨公司没有告知符莉案涉房屋为违法建筑；符莉于2018年11月1日开始装修，至2019年5月15日前一直在装修；案涉房屋拆除时，符莉还未装修完，还没有实际投入使用，拆除当天符莉公司有员工在现场，但不让进入；符莉拆除当天才知道案涉房屋要被拆除的事情，来不及搬出物品，开始拆除后不让符莉进入所以无法搬出物品；悦晨公司搬出符莉物品后，因符莉不清楚物品有无损失，且需要时间寻找场地，符莉没有找到合适的场地放置物品，所以至今没有取回物品。二、悦晨公司表示：在签订租赁合同时，我方有明确告知符莉案涉房屋是临时建筑，已经超过了使用期限，也将悦晨公司、珠江侨都公司签订的场地临时使用协议书作为合同的说明材料给了符莉；确认拆除案涉房屋时，符莉还未装修完，但不存在不能进入的情况，表明身份后是可以进入的；我方是在符莉通知的情况下才知道案涉房屋要拆除的事情；我方在5月15、16日把可移动的物品帮符莉搬出，包括空调、所有办公家具、监控网络设备等符莉主张的所有可移动物品，搬到了案涉场地的保安亭旁边的空地，还通知符莉取回。三、珠江侨都公司表示：悦晨公司于5月13日告知我方案涉房屋即将拆除，我方才知道的，城管部门的拆除通知书的落款时间是在2019年5月6日，但何时张贴不清楚；我方不知道悦晨公司将案涉房屋转租给符莉。一审法院认为，根据查明事实，案涉房屋为违法建设，则依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，符莉与悦晨公司签订的《租赁合同》应认定无效。该《租赁合同》约定，甲乙双方签订合同前，甲方需提供其与该物业业主方签署的租赁协议或合同的复印件为证，作为签署本合同的说明材料。据此，悦晨公司提供了其与珠江侨都公司签订的《场地临时使用协议书》给符莉，该协议书首段载明，珠江侨都公司于广州市xx区xx路xx南有临时建筑物一批，原作售楼部使用，现作宿舍等用，已被政府要求拆除，该场地水、电、排污、排水等设施不全。故符莉在与悦晨公司签订《租赁合同》时，已明知案涉房屋为临时建筑，已被政府要求拆除的事宜，同样知悉租赁期限存在的风险。同时，符莉表示其在2019年5月15日案涉房屋被拆除前一直在装修，故其对于房屋被强制拆除的时间理应是提前知悉的，在海珠执法局通知强拆后，符莉亦未积极采取措施搬出可移动物品以避免损失的扩大。故符莉以悦晨公司隐瞒案涉房屋重要情况、未提前通知符莉强拆事宜为由，要求悦晨公司赔偿符莉财产损失缺乏依据，一审法院不予支持。珠江侨都公司并非与符莉签订《租赁合同》的相对方，符莉要求珠江侨都公司承担共同赔偿责任缺乏理据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，于2020年9月1日判决如下：驳回符莉的全部诉讼请求。一审案件受理费13073元，由符莉负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本院确定本案争议的焦点是：符莉主张由悦晨公司承担相关损失赔偿责任92万元应否予以支持。从本案查明的事实来看，案涉房屋为违法建筑，符莉与悦晨公司就案涉房屋签订的《租赁合同》应属无效合同，一审法院对此定性准确，本院予以认同。在双方签订《租赁合同》前，悦晨公司已经向符莉出示了其与珠江侨都公司签订的《场地临时使用协议书》，上面显示案涉房屋为临时建筑物，已被政府要求拆除，由此可见，符莉是在清楚知悉案涉房屋的性质及存在的风险的情况下与悦晨公司签订《租赁合同》的，符莉上诉认为悦晨公司隐瞒案涉房屋的重要情况，缺乏事实依据，本院对此不予采纳。在案涉房屋存在前述瑕疵的情况下，符莉仍然选择对案涉房屋内部进行装修、安装网络及广播设备等，由此导致的风险应当由符莉自行承担。此外，在海珠执法局通知强拆后，符莉未积极采取措施搬出可移动物品以减少自身损失的扩大，故由此导致的扩大损失也应由符莉自行承担。综上所述，符莉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费13073元，由符莉负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二〇年十二月二十五日法官助理杨希书记员叶小琳