河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终2711号上诉人（原审原告）：鑫苑科技服务集团有限公司漯河分公司。住所地：河南省漯河市召陵区金山路与漓江路交叉口向东150米路南六和世家**楼西侧。负责人：赵增杰，该公司经理。委托诉讼代理人：任彬，河南元慧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐旭博，男，汉族，1987年2月2日出生，住河南省漯河市源汇区。上诉人鑫苑科技服务集团有限公司漯河分公司（以下简称鑫苑科技漯河分公司）因与被上诉人唐旭博物业服务合同纠纷一案，不服河南省漯河市源汇区人民法院（2020）豫1102民初2888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫苑科技漯河分公司上诉请求：依法改判唐旭博从2017年1月1日起开始向鑫苑科技漯河分公司支付物业费。二审诉讼费由唐旭博承担。事实和理由：一审法院以鑫苑科技漯河分公司与唐旭博签订的前期物业服务合同上显示的日期为2017年3月11日，并据此扣除鑫苑科技漯河分公司2个月零11天的物业费明显错误，没有事实根据和法律依据。没有区分是由于业主自身原因还是置业公司延期交房原因。首先，鑫苑科技漯河分公司与开发商漯河市永信置业有限公司签订的前期物业服务协议显示的日期为2016年8月29日，在该协议第7条明确约定“业主房屋空置的，需要按照本条第一款标准全额缴纳物业服务费。”第八条规定物业服务费用应当从房产实际交付给业主之日计收物业费；同时约定，因业主原因导致房产交付延期的，以商品房买卖合同约定的房产交付日期开始计收。同时在鑫苑科技漯河分公司与唐旭博签订的前期物业服务协议第五条第四款也明确约定“乙方未办理入伙手续（指未接房）或未实际入住（指未装修或装修后未入住）期间的物业费，由乙方全额承担”。上述约定是当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定应当确认上述约定合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，鑫苑科技漯河分公司与漯河市永信置业有限公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。上述约定可以作为裁判依据，一审法院违背双方约定进行裁判没有事实根据和法律依据。其次，在鑫苑科技漯河分公司诉永信伯爵山陈小燕等业主的物业合同纠纷案件中及唐旭博所在楼栋的业主陈向欢、张耀康的前期物业服务协议均显示签订日期为2017年1月1日之前。鑫苑科技漯河分公司与开发商漯河市永信置业有限公司签订的前期物业服务协议显示的日期为2016年8月29日。可以确定唐旭博所在小区的集中交房时间为2016年9月至2016年10月，当时鑫苑科技漯河分公司给出的方案是所有业主免除2017年1月1日之前的物业费，从2017年1月1日开始缴纳物业费。唐旭博晚于大部分业主的接房时间只能说明完全是由于自身原因不愿意过早接房，而非开发商的原因延迟交房，应当认定从2017年1月1日唐旭博已经应该缴纳物业费。一审判决对此问题视而不见，片面的以前期物业服务协议签订的时间认定交费区间明显不当。再次，鑫苑科技漯河分公司已经在2016年9月开始进行物业服务。由于物业服务具有公共性，鑫苑科技漯河分公司不会因为个别业主的没有入住减少物业服务（比如楼宇公共区域保洁、向第三方支付的垃圾清运费、公共绿地的维护费用、电梯运营维保费用等），物业服务的主要对象是业主房屋及其附属延伸而非业主。因此，不能因为业主没有入住就对鑫苑科技漯河分公司的物业费进行扣减。同时《中华人民共和国物权法》第七十二条也明确规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。最后，按照一审法院的裁判思维，不考虑是由于建设单位原因没有交房还是由于业主自身原因没有接房。仅仅按照物业公司与业主签订的前期物业服务协议上显示的时间认定业主的入住时间，并从入住之日起才能收取物业费。那么是否意味着大量没有交付的房产和大量的空置房物业公司就无法收取物业费。明显不符合权利义务相一致的司法原则，也不符合民法的公平、等价有偿的基本原则。会出现物业公司提供“免费无偿服务”现象的大量出现，更不利于物业服务行业的长远发展。综上，一审判决明显不公，认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求二审法院依法改判。唐旭博二审答辩称，是2017年3月11号给的钥匙，当时还没有交房，具体啥时候交房唐旭博不清楚，唐旭博大概是3月底装修的，2017年1月1号是本来交房的时间，2017年1月份的时候楼道瓷砖还没有铺好根本不具备交房的条件。请求驳回上诉，维持原判。鑫苑科技漯河分公司向一审法院起诉请求：1．判令唐旭博向鑫苑科技漯河分公司支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费6537元。2．唐旭博向鑫苑科技漯河分公司支付违约金2981元。3．本案诉讼费由唐旭博承担。一审法院认定事实：2016年8月29日，经漯河永信置业有限公司的委托，鑫苑物业服务有限公司与漯河永信置业有限公司签订前期物业服务合同一份，合同约定了由鑫苑物业服务有限公司对永信伯爵山小区进行物业服务至该小区成立业主委员会签订物业服务合同时止。服务的主要内容为：对物业共用部分的日常维修、养护和管理、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理、公共绿化、景观的养护、清洁服务、协助维护秩序、协助做好安全防范工作、消防服务、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案等事项进行管理，物业管理服务费收费标准为住宅：每月每平方1.55元，物业合同的违约责任中约定，如业主逾期未交纳物业服务费，应当按照逾期每天千分之三的标准承担逾期违约金。双方还在合同中约定了权利和义务、其他事项等条款。合同签订后，鑫苑科技漯河分公司按照约定履行了相应的物业服务义务，唐旭博于2013年至2014年间购买了漯河伯爵山小区5号楼1单元4楼南户的房屋，房屋建筑面积为117.13平方米，每月每平方物业管理服务费1.55元，每月物业管理服务费为181.55元，唐旭博自2017年3月11日签署前期物业管理服务协议，住户情况登记表显示合同接房、实际接房及装修时间均为2017年3月11日。拖欠物业费经鑫苑科技漯河分公司催交后，唐旭博仍未交纳，鑫苑科技漯河分公司遂提起诉讼。另查明，鑫苑物业服务有限公司于2016年6月29日更名为鑫苑科技服务股份有限公司，2019年2月，鑫苑科技服务股份有限公司更名为鑫苑科技服务集团有限公司，以该企业组建的企业集团名称为鑫苑服务集团。2019年1月24日，鑫苑科技漯河分公司向漯河市源汇区住房和城乡建设局申请将原鑫苑物业服务有限公司与漯河永信置业有限公司签订的前期物业服务合同进行了报备案。一审法院认为，合同当事人应当按照合同约定履行合同义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主应当按约履行，不得以不是合同当事人、未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业费用。如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务、业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，可依法主张权利。鑫苑物业服务有限公司与漯河永信置业有限公司签订的前期物业管理服务协议，不违反法律规定，为有效协议，双方均应按约履行，鑫苑物业服务有限公司更名后本案鑫苑科技漯河分公司按照原合同约定提供了相应物业服务，唐旭博作为业主也应按照合同的约定交纳相关物业费用。鑫苑科技漯河分公司要求唐旭博支付物业费的诉讼请求符合双方合同约定且于法有据，一审法院予以支持，但鑫苑科技漯河分公司提交的“住户情况统计表”及“前期物业管理服务协议”均显示交房和实际接房时间及签订日期为2017年3月11日，鑫苑科技漯河分公司诉请唐旭博从2017年1月1日计算支付物业费有误，应扣除2个月零11天的物业费429.65元，即支付2017年3月11日至2019年12月31日期间的物业费为6107.35元（6537元－181.55×2-11天×181.55÷30）。关于鑫苑科技漯河分公司要求唐旭博按日千分之三支付逾期违约金的请求，因小区物业服务管理不到位，反映的问题一些未能得到有效解决，双方协商达不成一致，唐旭博非无正当理由拒不交纳物业费，故对鑫苑科技漯河分公司诉请唐旭博支付违约金，一审法院不予支持。关于唐旭博所述“小区物业服务极差，管理混乱，鑫苑科技漯河分公司未履行好物业管理服务”等内容，未提交相关的证据，且唐旭博以该理由拒交物业费缺乏法律依据，故对唐旭博这一辩称不予采信，如因鑫苑科技漯河分公司服务给唐旭博造成损害，唐旭博可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二条、第七条，《河南省物业管理条例》第十七条、第三十六条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、唐旭博于判决生效后十日内支付给鑫苑科技漯河分公司自2017年3月11日至2019年12月31日的物业费6107.35元。二、驳回鑫苑科技漯河分公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费25元由唐旭博负担。二审中鑫苑科技漯河分公司其与漯河永信置业有限公司2016年8月29号签订的前期物业合同复印件一份，唐旭博所在小区业主张耀京、陈向欢、陈小燕的前期物业服务协议各一份，欲证明鑫苑科技漯河分公司已经于2016年9月底入住唐旭博所在小区，并从2017年1月1日收取业主服务费。其他业主的交房时间均在2017年1月1日之前，唐旭博完全是由于自身原因导致接房时间晚于鑫苑科技漯河分公司的收费时间，唐旭博仍应当从2017年1月1日向鑫苑科技漯河分公司支付物业费，一审判决扣除鑫苑科技漯河分公司2个月零11天物业费明显不当。唐旭博质证称，不认可该证据，唐旭博与鑫苑科技漯河分公司签的合同就是从3月份开始的，以唐旭博的合同为准，别人的与唐旭博无关。二审中唐旭博未提交新证据。本院二审查明的事实除与一审法院认定的事实一致外，另查明，2016年8月29日漯河市永信置业有限公司与鑫苑物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同第八条约定：“物业服务费用应当从房产实际交付给业主之日起计收。（因业主原因导致房产交付延期的，以商品房买卖合同约定房产交付日期开始计收；因甲方原因导致房产交付延期的，延期期间物业服务费用由甲方代为缴纳）。”2017年3月11日鑫苑物业服务有限公司漯河分公司与唐旭博签订《前期物业管理服务协议》，该协议第五条第一款约定：“物业服务费自本房屋交付之日起计收。本房屋交付之日以乙方按《入伙通知书》载明时间收房或商品房买卖合同约定的视为房屋交付时间为准。商品房买卖合同对延迟收房情况未作约定的，则以《入伙通知书》载明交付时间届满之日作为房屋交付日、起算物业服务费。”本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”2016年8月29日漯河市永信置业有限公司与鑫苑物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》，2017年3月11日鑫苑物业服务有限公司漯河分公司与唐旭博签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。唐旭博作为业主，是上述合同项下权利义务的享有者和承担者，接受了鑫苑科技漯河分公司提供的物业管理服务，应当履行交纳物业费的义务。关于本案物业费缴纳的起算日期问题。依据漯河市永信置业有限公司与鑫苑物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》第八条及鑫苑物业服务有限公司漯河分公司与唐旭博签订《前期物业管理服务协议》第五条第一款的约定，物业服务费用应当从房产实际交付给业主之日起计收，因业主原因导致房产交付延期的，以商品房买卖合同约定房产交付日期开始计收。鑫苑科技漯河分公司一审时提供的住户情况登记表显示，唐旭博合同接房日期及实际接房日期均为2017年3月11日，按照双方约定，物业服务费应自2017年3月11日起计收。鑫苑科技漯河分公司虽主张唐旭博由于自身原因导致房产交付延期，但住户情况登记表显示合同接房日期为2017年3月11日，鑫苑科技漯河分公司亦未提供证据证明双方商品房买卖合同中关于房产交付日期的约定，故鑫苑科技漯河分公司提供的现有证据不足以证明其主张。一审法院认定唐旭博缴纳物业费的起算日期为2017年3月11日并无不当。本案并不涉及由于业主自身原因导致房产延期交付如何收取物业费问题。综上所述，鑫苑科技漯河分公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人鑫苑科技服务集团有限公司漯河分公司负担。本判决为终审判决。审判长  缑兵伟审判员  林晓光审判员  李 刚二〇二〇年十二月二十五日法官助理王潇逍书记员潘娅琦