山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终4943号 上诉人（原审被告、反诉原告）：诸城市动岚健身有限公司，住所地：诸城市兴华西路**。 法定代表人：王介余，经理。 委托诉讼代理人：马门，山东齐鲁律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：诸城市春和商贸有限公司，住，住所地：诸城市和平街**/div> 法定代表人：张夕生，董事长。 委托诉讼代理人：张伟，诸城密州法律服务所法律工作者。 上诉人诸城市动岚健身有限公司、上诉人诸城市春和商贸有限公司因租赁合同纠纷一案，不服山东省诸城市人民法院（2019）鲁0782民初6511号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 动岚公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；二、诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、双方签订合同时，春和公司并未告知租赁标的尚未通过消防验收，一审认定“在签订合同时春和公司告知租赁场所尚未通过消防验收”严重违背事实。本案事实是，在签订合同前，春和公司告知上诉人租赁场所已经通过了消防验收，并告知上诉人“没有通过消防验收，不可能对外出租和居住”，并以其他楼层的药店租赁情况为例，让上诉人放心租赁、经营。且春和公司在庭审过程中从未提交任何证据证明签订合同时已告知上诉人租赁场所没通过消防验收的事实，一审作出的认定完全没有证据予以支持。相反，通过上诉人提交的录音证据中双方协商如何解决消防验收问题，结合春和公司在庭审过程中均未提及事先告知未通过消防验收的事实，可以认定春和公司在签订合同时隐瞒了租赁标的未通过消防验收的事实。被上诉人是否进行了事先准确的告知行为是认定双方对合同履行不能的责任划分的重要前提，一审在毫无证据的情况下作出不利于上诉人的认定是完全错误的。二、一审认定上诉人实际控制租赁标的至2019年3月4日没有证据证明。春和公司在2017年11月14日采取停电措施的同时，还将上诉人租赁的场所锁门，导致上诉人的员工及客户无法进入，春和公司对其采取的锁门措施在一审庭审中亦予以认可，但一审对该无争议事实未做任何表述。在春和公司锁门后，上诉人都不能进入租赁场所又何谈实际控制呢？在双方形成诉讼后，上诉人要搬走运营器材，但春和公司将电梯停运、不能通过电梯到达租赁的五楼楼层，且将五楼楼道的消防楼梯从内部锁住，上诉人一直不能进入。况且，通过春和公司拒绝与上诉人办理交接手续的事实亦足以证明其系房屋的实际控制方。三、一审认定上诉人迟延支付租金导致涉案租赁协议不能继续履行是完全错误的。1、一审对涉案租赁协议在事实上能否继续履行没有查明。一审虽认定租赁协议合法有效，双方应诚信履行，但这仅仅是合同法规定层面的理解和认定，一份合法有效的租赁协议能否妥善顺利履行，还应当结合履行协议的实际情况及可操作性作出综合认定。首先，根据一审认定的事实，在协议约定的应当支付第二年度租金的时间点（2017年7月1日）之前的2017年6月12日，潍坊市公安消防支队就已作出了《建设工程消防验收意见书》，认定涉案楼房消防验收不合格，并明确要求未经验收合格不得投入使用。根据该意见，涉案租赁协议在消防法规定层面丧失了继续履行的合法性。其次，诸城市消防大队于2017年11月14日向上诉人送达了《调取证据通知书》，该文书内容明确载明上诉人涉嫌未经消防安全检查擅自投入使用营业，将上诉人营业执照收走。上述通知书实际产生的后果就是上诉人不得继续营业。根据上述事实，上诉人在事实上也已经丧失了继续履行涉案租赁协议的必要前提和可能。再次，一审已认定在消防支队于2017年6月12日作出《验收意见书》后，协议双方就消防验收问题进行了多次沟通和协商。在此过程中，春和公司从未要求上诉人按协议支付租金，直至双方一致确认难以通过消防验收，上诉人不可能再继续经营之后，春和公司才于2017年11月14日消防大队调取了上诉人营业执照后单方面发出解除合同通知。综上，涉案协议虽合法有效，但因违反消防法的规定，事实上已经不能继续履行，一审认定不客观。2、一审没有审查租赁协议继续履行是否违反公平合理原则、合同目的能否实现。首先，在上诉人应当履行支付租金义务之前，春和公司就已经知道租赁标的未通过消防验收，存在不能继续使用的风险，上诉人完全有权利按照法律规定行使不安抗辩权，有权利要求在涉案房屋通过消防验收之前不支付租金。双方多次协商以及上诉人在收到解除合同通知书后向春和公司送达的通知也充分证明了这一事实。上诉人送达的通知明确表明不同意春和公司以不交租金为由解除合同，无法履行合同的原因系未通过消防验收，租赁标的设计用途为办公，不能用作商业用途。其次，按照一审逻辑，难道要求上诉人在明知道租赁标的不能再继续使用的前提下继续支付租金？难道要求上诉人在明知继续使用违反法律规定且面临重大法律风险的前提下继续使用？难道要求上诉人已经遭受了重大停业经营损失的前提下继续主动遭受租金损失？这何谈公平合理？一审根本没有审查上诉人的合同目的能否实现，仅以上诉人未按约定支付租金为由认定上诉人违约，进而认定上诉人的行为导致合同不能履行，却根本不审查上诉人没有按约支付租金的原因是什么？对租赁标的存在的明显未通过消防验收这一重要事实视而不见，该事实恰恰是本案双方争议的焦点。四、一审关于双方责任的划分及损失的认定完全错误。1、一审认定首先基于“合同签订前，春和公司已告知上诉人涉案房屋未通过消防验收”这一错误事实，事实是春和公司在面对上诉人的询问时作了虚假表述。2、租赁协议不能继续履行的根本原因在春和公司，春和公司应承担全部责任。首先，春和公司作为房屋出租人，其主要的、基本的法律义务及合同义务为提供符合使用条件的房屋。涉案房屋未通过消防验收，且用途为办公不能用作健身房的经营才是本案协议不能继续履行的根本原因。春和公司明知上诉人承租房屋是用于开办健身房，并陪同上诉人一起考察，故意将不符合使用条件的房屋出租给上诉人。其次，春和公司作为涉案房屋的所有权人，系通过消防验收的主要义务人和责任人，如果没有通过消防验收，其应当承担责任，而不能将责任转嫁给上诉人。再次，抛开本案具体情况不谈，就租赁合同而言，承租人迟延交付租金的违约行为完全可以通过合同约定的违约责任承担、催告或法院判决要求承租人履行付款义务得以纠正，并不必然导致协议不能履行或合同目的不能实现。租赁标的的用途、是否通过消防验收并不能通过上述手段得到纠正。从这一角度分析，春和公司的房屋不符合使用条件才是协议不能继续履行、上诉人合同目的不能实现的根本原因，应当由春和公司承担全部责任并赔偿上诉人的全部经济损失。最后，一审判令上诉人承担60%的责任无事实和法律依据。3、一审关于损失的认定错误。首先，没有任何证据证明上诉人实际控制涉案房屋至2019年3月4日。相反，有充分证据证明春和公司采取了锁门措施导致上诉人不能进入租赁场所。其次，关于春和公司的租金损失认定没有法律依据。春和公司自身占有控制租赁房屋，在双方合同解除后享有完全的处分权，何谈损失？即便产生损失亦系其自身原因造成，有何依据要求上诉人承担？春和公司未提交任何关于损失的证据，一审如何认定租金损失？再次，一审在春和公司未提交任何实际损失证据的情况下认定春和公司遭受了租金损失并判令上诉人承担责任，相反在上诉人提交了健身会员退费的民事调解书、健身加盟合同、购买健身器材的贷款合同以及经营损失的财务凭证前提下，对上诉人的损失却未作出任何认定。即便按一审错误观点，春和公司至少应按40%的比例承担上诉人的经营损失。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 春和公司上诉称：一、撤销一审判决，依法改判上诉人不承担双方抵顶后的损失311698.28元；二、诉讼费由动岚公司负担。事实和理由：一、一审认定事实不清。一审始终围绕如何使上诉人对动岚公司承担赔偿责任这一既定目标而审理，全然不顾动岚公司违反协议罔顾合约这一客观事实，将一起租赁合同纠纷案件审成了给付与赔偿之诉，而所谓的赔偿依据系一份早已失效的《工程造价鉴定意见书》中的不实数额。二、一审适用法律不当。一审既已认定导致合同不能履行的原因在动岚公司违约，就应按过错厘清责任后公正判决。一审套用消防法中的管理性强制性规定并以此为由判令上诉人应向对方承担赔偿义务，令人不能接受。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 春和公司向一审法院起诉请求：1、依法解除双方于2016年4月20日签订的《房屋租赁协议书》，判令动岚公司立即腾出租赁房屋并返还给春和公司；2、判令动岚公司支付房屋租金180000元（原诉求数额为51780元，后予以变更），并承担滞纳金32850元及因违约产生的损失500000元，共计712850元；3、诉讼费由动岚公司负担。 动岚公司向一审法院反诉请求：1、依法解除双方于2016年4月20日签订的《房屋租赁协议书》；2、判令春和公司返还房屋装修损失1574823.40元、经营保证金30000元并赔偿损失500000元；3、诉讼费由春和公司负担。 一审法院认定事实：春和公司与动岚公司经共同到胶州考察动岚健身项目（全国连锁加盟），达成租赁合意，在签订合同之前，春和公司告知动岚公司租赁场所尚未通过消防验收。双方于2016年4月20日签订《房屋租赁协议书》，约定：动岚公司租赁春和公司位于诸城市兴华西路156号的春和国际大厦（建筑面积1421平方米、使用性质为综合楼）五楼开办健身房，租赁期限自2016年8月1日至2024年7月31日；2016年8月1日至2018年7月31日年租金180000元，2018年8月1日至2020年7月31日年租金200000元，2020年8月1日至2022年7月31日年租金220000元，2022年8月1日至2024年7月31日年租金240000元，年租金于每年的7月1日前一次性交纳，逾期未交，春和公司按日万分之五收取滞纳金，逾期超过15天，春和公司有权采取停水停电措施并收回房屋使用权，动岚公司不得有异议；动岚公司交纳经营保证金30000元，合同到期如不再续约且无违约情形，半年后凭原收据支取（不计利息）；动岚公司自行装修，装修方案需报春和公司审核备案，租赁期满，如不再续约，除搬走经营设施外，其余装修装饰维持原样，否则承担违约责任；单方违约，须赔偿给另一方损失500000元。 协议签订当天，动岚公司向春和公司交纳经营保证金30000元。2016年4月20日至同年7月31日为双方约定的装修预留期，动岚公司于同年5月10日与李建山签订《建筑装饰工程施工合同》，投入资金进行装修，并支付了材料费和人工费。装修时，春和公司到场查看并同意。动岚公司装修后即开始经营，经营用电向春和公司购买。2016年11月2日，春和公司收取动岚公司第一年租金180000元（2016年8月1日至2017年7月31日）。 2017年1月3日，山东法尔消防科技服务有限公司受春和国际大厦建设单位诸城市华昌置业有限公司（以下简称华昌置业公司）委托作出《检测报告》，认定消防系统的设置达到标准要求，判定合格。2017年6月12日，潍坊市公安消防支队根据华昌置业公司申报的建设工程消防验收申请，向该公司出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定春和国际大厦建设工程消防验收不合格，在供电负荷、消防车道的设置、不燃烧体墙分隔、消防电梯机房的隔墙隔开、1-5层楼梯间自然通风、五楼内装修未经消防设计审核等6个方面存在问题（前5个方面的问题属华昌置业公司），其中五楼健身房和瑜伽房内装修未经消防设计审核，不符合消防法第12条的规定，要求对上述问题进行整改，整改完毕后申请复验，未经消防验收合格不得投入使用。根据消防部门的上述要求，华昌置业公司和春和公司分别采取整改措施，春和公司已对瑜伽房进行了整改。华昌置业公司于2017年8月31日作出《诸城春和国际大厦消防验收不合格意见整改报告》，针对6个方面的问题列出了整改结果，其中对健身房、瑜伽房的整改结果为“停止使用、关门停业，待整个大楼消防验收通过后重新备案内装修图纸，施工完成并验收备案合格后再使用”。虽然整改报告载明停止营业，实际上仍继续经营。 2017年7月1日，动岚公司应向春和公司交纳第二年度房屋租金，但未按期交纳。双方就消防验收问题曾多次进行过磋商（动岚公司对协商过程予以录音），动岚公司提出不想再继续经营了。春和公司于2017年11月9日向动岚公司发出通知，称动岚公司逾期交纳租金已3个多月，限于通知后3日内交齐租金并承担滞纳金，逾期将解除合同。2017年11月14日，春和公司再次发出通知，称动岚公司逾期交纳租金，经多次电话、人员、发函敦促未果，现与动岚公司解除房屋租赁合同并停止供电。通知发出后，春和公司即采取停电措施。当天，诸城市公安消防大队向动岚公司送达《调取证据通知书》，称动岚公司涉嫌未经消防安全检查擅自投入使用、营业，要求动岚公司提供其营业执照，但未作出责令停止营业等行政处罚，动岚公司已按要求提交了营业执照。停电后，动岚公司又数次找春和公司协商（动岚公司对协商过程录音、录像），要求交上房租继续经营下去，春和公司以动岚公司已构成违约为由不再收取房租。双方围绕逾期交纳租金、消防验收等问题磋商未果，动岚公司于停电后未再继续经营。2017年11月20日，动岚公司向春和公司发出通知，称春和公司于11月14日给动岚公司停电致使其无法经营，造成的经济损失由春和公司承担，不同意春和公司以动岚公司不交租金为由单方解除合同，理由是商住楼整体未通过消防验收，1-5层设计用途为办公，不能作为商业和超出设计承重使用，并称春和公司存在欺诈行为，故无法履行租赁协议。 双方致成纠纷后，春和公司于2017年11月28日诉至法院，要求解除租赁协议并由动岚公司支付拖欠的租金51780元（后变更租金数额为180000元）、承担滞纳金和因违约产生的损失。动岚公司提出反诉请求，要求解除租赁协议并由春和公司赔偿损失、返还经营保证金。诉讼过程中，动岚公司提出司法鉴定申请，要求对案涉租赁房屋的装修成本包括材料费、人工费等进行评估。经法院委托，山东省工程造价咨询有限公司于2018年7月6日作出《工程造价鉴定意见书》，认定工程总造价1460899.50元，其中建筑工程造价28390.68元，装饰工程造价799059.14元，房修土建工程造价9337.92元，设备安装工程造价624111.76元。同年11月20日，该公司作出《关于工程造价鉴定委托的复函》，称因当事人未提交鉴定资料，对已形成附合的装饰装修物和未形成附合的装饰装修物的造价无法鉴定。动岚公司支出鉴定费22000元。法院于2019年1月30日作出（2017）鲁0782民初8009号民事判决后，动岚公司将租赁场所内可移动的经营设施全部搬走，未拆除装饰装修，现租赁场所已腾空、处于闲置状态，仍由动岚公司实际控制。因动岚公司不再继续经营，已办理健身年卡的近百名会员诉至法院，要求动岚公司退还健身费，法院已调解处理。（2017）鲁0782民初8009号案件二审期间，动岚公司于2019年3月4日发函给春和公司，要求办理房屋交接手续。春和公司于次日回函称案件尚在诉讼中，不会提前办理交接手续。 另查明，在（2017）鲁0782民初8009号案件审理过程中，潍坊市公安消防支队于2018年8月2日向华昌置业公司出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定春和国际大厦工程消防验收合格，同时要求如该工程改建、室内外装修等，应向消防部门申请建设工程消防设计、验收或备案，属于公众聚集场所的，投入使用、营业前需申请消防安全检查。至此，春和国际大厦工程通过消防验收。 一审法院认为，本案争议焦点是违约责任如何认定，造成《房屋租赁协议书》不能继续履行应归责于哪一方，房屋租金及装饰装修等损失如何认定和处理。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。春和公司与动岚公司在洽谈租赁事宜时，春和国际大厦尚未通过消防验收，双方对此均知晓，但仍签订《房屋租赁协议书》，租赁房屋的行为违反上述法律关于房屋使用条件的管理性强制性规定，双方均存在过错；但租赁协议合法有效，双方均应予以诚信履行，如违约，应按协议约定承担违约责任。在协议履行过程中，潍坊市公安消防支队于2017年6月12日作出《建设工程消防验收意见书》，综合评定春和国际大厦建设工程消防验收不合格，要求整改、复验以及未经消防验收合格不得投入使用。为排除协议履行障碍，双方应按消防部门要求进行整改，春和公司一方的整改报告中决定对健身房、瑜伽房关停处理，但未实际关停，而是协议一直处于正常履行状态。在第二年租金交纳期限（2017年7月1日）届满后，动岚公司未按约支付租金，经春和公司催告后仍不交纳租金，其行为构成违约。租赁协议约定“逾期未交，春和公司按日万分之五收取滞纳金，逾期超过15天，春和公司有权采取停水停电措施并收回该房屋使用权，动岚公司不得有异议”，春和公司据此书面通知动岚公司解除合同符合上述约定。对于违约责任的承担，除支付租金外，动岚公司还应按约承担延期付款滞纳金。双方对于2017年11月14日终止经营的事实无异议，应以此作为租赁协议终止履行的时间。因此，动岚公司应向春和公司支付自2017年8月1日至同年11月14日期间（3个月零14天）的租金52000元，并承担延期付款滞纳金9490元（春和公司主张计算一年）。春和公司按约作出解除租赁协议的行为在先，消防部门于同日向动岚公司送达《调取证据通知书》，称动岚公司涉嫌未经消防安全检查擅自投入使用、营业，至此，动岚公司终止经营行为。虽然双方在协议履行过程中多次就消防问题进行磋商以及消防部门作出了上述行为，但造成协议不能继续履行的根本原因在于动岚公司违约，从动岚公司提交的录像资料中显示出的动岚公司收到解除通知后主动找春和公司要求补交租金、同意承担违约责任、继续开门营业这一事实亦能得到印证。租赁协议不能继续履行并非因消防部门的检查行为，事实上消防部门亦未作出责令停止营业等行政处罚措施。虽然案涉房屋已于2018年8月2日最终通过了消防验收，但双方已于2017年11月28日形成诉讼，一致要求解除房屋租赁协议，因协议已无继续履行的必要，应准予解除。根据《中华人民共和国消防法》的相关规定，公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的，应受到停止施工、停止使用或停产停业、罚款等行政处罚。案涉房屋用于健身运动，属公众聚集场所，必须经过消防验收。双方明知法律禁止性规定仍租赁房屋，主观上均存在过错，应承担与其过错程度相应的法律后果。春和公司根据租赁协议约定的“单方违约，须赔偿给另一方损失500000元”要求动岚公司承担损失500000元，虽然春和公司未违反合同义务，但违反法律义务，对其主张的损失，可根据过错责任作出处理，并以实际发生的损失为限，而春和公司的损失应界定为租金损失。自2017年11月14日双方终止履行协议至2019年3月4日动岚公司书面通知春和公司办理房屋交接手续期间，参照协议约定的租金标准，春和公司在该段期间的租金损失为245041.1元（2017年11月15日至2018年7月31日258天、按18万元/年计算为127232.88元，2018年8月1日至2019年3月4日215天、按20万元/年计算为117808.22元），动岚公司按60%的比例赔偿春和公司损失147024.66元。对于2019年3月4日以后因春和公司未予接收房屋造成的持续扩大的损失，不应再予支持。对于动岚公司主张的损失，动岚公司在未经消防设计审核的情况下即投入资金装饰装修，后因违约导致租赁协议解除，其对损失的发生负有较大过错。租赁协议约定“租赁期满，如不再续约，除搬走经营设施外，其余装修装饰维持原样”，说明装饰装修有可利用价值或拆除后可能降低房屋的使用价值，春和公司应按过错责任予以赔偿。春和公司虽对山东省工程造价咨询有限公司作出的《工程造价鉴定意见书》持有异议，但无相反证据推翻该鉴定结论，故应依法确认鉴定意见书的证据效力，确认装饰装修价值1460899.50元。将上述价值按双方约定的租赁期限8年均摊、并扣除已履行期间（15个月零14天）的价值后，剩余装饰装修价值为1225532.36元，春和公司按40%的比例赔偿动岚公司损失490212.94元。对于动岚公司主张的其他损失500000元，动岚公司依据租赁协议约定的“单方违约，须赔偿给另一方损失500000元”要求经营利益损失，但租赁协议解除系因动岚公司违约造成。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的应终止履行，故对动岚公司的该项请求不予支持。因租赁协议已解除，对于春和公司收取的经营保证金30000元，春和公司应返还给动岚公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除诸城市春和商贸有限公司与诸城市动岚健身有限公司于2016年4月20日签订的《房屋租赁协议书》；二、诸城市动岚健身有限公司将租赁房屋返还给诸城市春和商贸有限公司；三、诸城市动岚健身有限公司支付给诸城市春和商贸有限公司租金52000元，承担滞纳金9490元，赔偿损失147024.66元；四、诸城市春和商贸有限公司返还诸城市动岚健身有限公司经营保证金30000元，赔偿损失490212.94元；五、驳回诸城市春和商贸有限公司的其他诉讼请求；六、驳回诸城市动岚健身有限公司的其他反诉请求。上述判决第二、三、四项，于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10930元，由动岚公司负担4428元，春和公司负担6502元；反诉案件受理费23640元，减半收取11820元，由春和公司负担4501元，动岚公司负担7319元；司法鉴定费22000元，由春和公司负担8800元，动岚公司负担13200元。 二审审理查明的基本事实与一审一致。 本院认为，春和公司与动岚公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按合同约定行使权利、履行义务。本案中，双方当事人一致要求解除租赁合同，一审对此予以确认并无不当。双方当事人对一审认定的涉案楼房的消防验收过程及验收时间、动岚公司实际经营至2017年11月14日（此后未再经营）、应以2017年11月14日作为租赁合同终止履行的时间、至2017年11月14日动岚公司尚应支付租金52000元等事实没有异议，本院直接予以确认。本案中，作为出租人的春和公司，其主要权利系按合同约定收取租金，主要义务系向承租人动岚公司交付符合合同约定及法律规定的房屋（消防验收系最基本的要求）。作为承租人的动岚公司，其主要权利系接收符合法律规定及合同约定的房屋后装修并运营，主要义务系按合同约定支付租金。根据《中华人民共和国消防法》关于“公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的，应受到停止施工、停止使用或停产停业、罚款等行政处罚”等规定，结合涉案租赁房屋系用于开设健身房、自合同签订至终止履行（2017年11月14日）期间涉案房屋并未通过消防验收等事实，春和公司作为出租人，其对房屋的状况及出租房屋的用途明确知晓，在房屋未经消防验收的情况下即将房屋出租且用于属于公众聚集场所的健身房，该行为违反法律规定，对合同最终不能正常履行并导致本次纠纷过错较大，应承担主要责任。动岚公司作为承租人，其租赁涉案房屋用于开办健身房，在签订合同时应对房屋是否经过消防验收等现状作全面客观的了解以避免将来可能存在的风险，但其并未完全履行上述从事经营应尽的注意义务，对本次纠纷的发生亦存在过错，应承担次要责任。综合分析双方各自的过错程度，结合消防验收义务与租金交纳义务（第二年度租金）先后履行顺位等因素，本院确定春和公司和动岚公司对合同不能履行给对方造成的损失应承担的责任比例为70%：30%。一审关于过错大小及责任承担的认定均不妥当，本院予以纠正。关于损失认定问题。本案租赁合同履行过程中，双方因消防验收及租金交纳等问题协商未果，后春和公司即采取停电措施，动岚公司此后未再继续经营，双方形成本案纠纷。在纠纷处理过程中，涉案房屋处于闲置状态，且双方并未采取合理、妥善措施改变这一状态以减少各自的损失。在房屋处于闲置状态且合同仅履行15个月零4天即终止的情况下，对春和公司而言必然会产生可参照租金标准计算的损失，对动岚公司而言必然会产生经营收益损失及装饰装修物在合同不能履行期间的价值损失。关于前述动岚公司的损失，根据查明的事实及当事人的主张，除装饰装修价值损失外，动岚公司主张的其他损失500000元系依据合同关于单方违约情形下的约定而要求的经营利益损失，在双方当事人对合同不能履行均存在过错的情况下，其该主张缺乏依据，一审对此未予支持并无不当。如存在经营利益的实际损失，当事人可另行主张权利。对于上述损失的造成，双方均存在过错，应参照前述认定的责任比例分别承担责任。基于上述分析，动岚公司应赔偿春和公司损失73512.33元【245041.1元（自2017年11月14日协议终止履行至2019年3月4日动岚公司书面通知春和公司办理房屋交接手续期间，参照协议约定的租金标准计算的租金损失）×30%】，春和公司在本案中应赔偿动岚公司装饰装修物价值损失857872.65元【剩余装饰装修价值1225532.36元（扣除已履行期间后的价值）×70%】。 综上，动岚公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。春和公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销山东省诸城市人民法院（2019）鲁0782民初6511号民事判决； 二、解除诸城市春和商贸有限公司与诸城市动岚健身有限公司于2016年4月20日签订的《房屋租赁协议书》； 三、诸城市动岚健身有限公司将租赁房屋返还给诸城市春和商贸有限公司，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 四、诸城市动岚健身有限公司支付给诸城市春和商贸有限公司租金52000元、滞纳金9490元，并赔偿损失73512.33元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 五、诸城市春和商贸有限公司返还诸城市动岚健身有限公司经营保证金30000元，并赔偿损失857872.65元；于本判决生效之日起十日内履行完毕； 六、驳回诸城市春和商贸有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回诸城市动岚健身有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费10930元，由诸城市春和商贸有限公司负担6930元，诸城市动岚健身有限公司负担4000元；反诉案件受理费23640元，减半收取11820元，由诸城市春和商贸有限公司负担4820元，诸城市动岚健身有限公司负担7000元；司法鉴定费22000元，由诸城市春和商贸有限公司负担11000元，诸城市动岚健身有限公司负担11000元。 二审案件受理费29614元，由诸城市动岚健身有限公司负担18614元，诸城市春和商贸有限公司负担11000元。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年十二月十八日 书记员 张瑞丰