北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14480号上诉人（原审原告）：叶星臣，男，1967年8月30日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：崔智峰，北京市嘉和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会，住所地北京市朝阳区。法定代表人：祁乐，村委会主任。委托诉讼代理人：沈立群，北京钤韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社，住所地北京市朝阳区十八里店乡小武基村南阳庄村。法定代表人：祁乐，社长。委托诉讼代理人：胡永刚，男，北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社员工。委托诉讼代理人：沈立群，北京钤韬律师事务所律师。上诉人叶星臣因与被上诉人北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会（以下简称小武基村委会）、北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社（以下简称小武基经合社）财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初62636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人叶星臣及其委托诉讼代理人崔智峰，被上诉人小武基村委会的委托诉讼代理人沈立群，小武基经合社的委托诉讼代理人胡永刚、沈立群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶星臣上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判村委会、经合社赔偿叶星臣房屋建筑物补偿款、工程提前搬家奖励、工程配合奖励、翻建房屋建设费用补偿款等各项拆除腾退补偿款共计1232267.6元；2.请求判令由村委会、经合社承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定叶星臣承租的860平方米房屋因非叶星臣所建，故叶星臣不享有相应的拆迁补偿利益是错误的，一审法院的认定忽视了叶星臣对于承租房屋的改扩建、装修费用。一审法院未判令村委会、经合社赔偿叶星臣工程提前搬家奖励、工程配合奖励，也是错误的。现叶星臣认为，根据叶星臣、村委会、经合社分别向法院提交的相同的《拆除腾退补偿协议》内容显示，根据《十八里店乡小武基村功能疏解项目腾退补偿实施细则》，腾退补偿项目包括：乙方房屋建筑物补偿款、提前搬家奖励、工程配合奖励、乙方翻建甲方房屋的建设费用补偿款，其中乙方翻建甲方房屋的建设费用补偿款就是针对叶星臣承租村委会、经合社的房屋后予以改扩建、装修费用的补偿，一审法院对此项却未做出认定和处理。根据叶星臣提交的《证明》及证人尚某证言表明，叶星臣原承租的860平方米房屋经过叶星臣改扩建、装修，已经翻建为1000平方米的公寓，至疏解项目拆除腾退之时，拆除腾退工作并非针对地上原有的860平方米房屋，而是针对的叶星臣所翻建的1000平方米公寓及320平方米配套办公用房，一审法院对此未予认定，显然是对于基本事实认定不清。根据《十八里店乡小武基村功能疏解项目腾退补偿实施细则》，针对拆除房屋建筑物中的原有面积，经合社应收回集体资产补偿款折合每平米400元，即村委会、经合社有权从应给付叶星臣的房屋建筑物补偿款中，按照原有面积860平方米、每平米400元的标准，收回相应的集体资产补偿。根据《实施细则》标准计算，从兼顾双方利益的角度而言，村委会、经合社应赔付叶星臣房屋建筑物补偿款（含叶星臣房屋建筑物补偿款和翻建房屋建设费用补偿）金额应为819267.6元。根据在案证据《拆除腾退补偿协议》所列明的补偿项目，提前搬家奖励为150元/㎡，工程配合奖励为200元/㎡。综上，请求二审法院依法予以改判。小武基村委会、小武基经合社不同意一审判决，但没有上诉。针对叶星臣的上诉答辩称，村委会的补偿是针对自建房，对租赁的房屋不予补偿。叶星臣租赁部分没有新建，不存在补偿问题，租赁房屋的补偿款应当归村委会所有。提前搬家和工程配合款，因叶星臣拒不配合，村委会也没有拿到。另，本案所涉土地属于二次补偿，叶星臣是在拆平的土地上又新建房屋。2018年北京武基祥和商贸有限公司（以下简称祥和公司）注销了，公司设立的唯一股东是村委会。一审法院不准确，判付的款项应当是疏解腾退补偿款。综上，请求法院依法判决。叶星臣向一审法院起诉请求：要求小武基村委会、小武基经合社共同给付叶星臣房屋建筑物补偿款1163267.6元（拆除面积补偿985.82元×1180平方米）、工程提前搬家奖励177000元（每平方米150元×1180平方米）、工程配合奖励236000元（1180平方米×200元），以上三项合计1576267.6元。一审法院认定事实：2015年6月24日，叶星臣（作为承租人，乙方）与祥和公司（作为出租人，甲方）签订《租房协议书》，约定祥和公司将位于小武基元双龙华霆旧货市场北二楼二层全部的房屋租给乙方作为办公用房使用，面积为860㎡，租赁期限自2015年9月8日至2018年9月7日。祥和公司的唯一股东为小武基村委会，该公司于2018年2月28日注销。经询，双方认可上述房屋于2017年10月交还小武基村委会，之后被拆除。另，小武基经合社同意承担小武基村委会应付的赔偿责任。庭审中，叶星臣主张其承租房屋860平方米并自建房屋320平方米，并就此提交如下证据予以证明：1.证明一份，主要内容载明叶星臣于2015年6月24日向祥和公司租赁小武基6站东南角市场内二楼1000平方米装修公寓使用，在二楼的西边楼下建有320平方米房子作为办公用地，此320平方米为叶星臣所建。该证明落款由小武基6站站长李荣茂以及尚某签字。2.拆除腾退补偿协议两份，拆除对象分别位于第六管理站D-5、D-6，拆除房屋建筑面积分别为1889.14平方米、1357.77平方米，补偿款总额分别为1862359元、1348687元。小武基村委会、小武基经合社未认可上述证据1的真实性，认可证据2的真实性，但主张建筑物补偿款是依据评估报告做出的总价计算，两份补偿协议针对的是叶星臣自建房屋补偿，本案合同显示叶星臣没有自建房屋。审理中，叶星臣申请证人即祥和公司总经理尚某到庭作证，尚某称“祥和公司属于小武基村经济合作社下属单位……叶星臣在市场二楼租了1000平方米作为公寓装修使用，楼外头建了320平方米平房，是我同意建的”。审理中，小武基村委会、小武基经合社提交十八里店乡小武基村X地块、X地块等功能疏解项目腾退补偿实施细则，载明项目腾退人为小武基村委会。腾退只针对功能疏解范围内的“非宅”地上建筑物予以补偿，对于土地不予补偿。结合被腾退房屋的结构情况，以委托的评估机构出具的评估报告为依据，最终确定补偿金额。在腾退奖励期内签订拆除腾退补偿协议并按协议约定期限腾退拆除的，享受搬家奖励费（150元/平方米）、工程配合奖励费（200元/平方米）。叶星臣未认可该证据的真实性。一审法院认为：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点有二，其一为叶星臣是否自建房屋及建房面积；其二为叶星臣应否得到拆迁补偿。关于争议焦点一，叶星臣承租位于小武基原双龙华霆旧货市场北二楼二层860平方米的房屋作为办公用房使用，并自述自建320平方米的房屋。小武基村委会、小武基经合社虽称叶星臣并无自建房屋，仅有320平方米的违建，但根据祥和公司员工尚某的证言可知，小武基村委会聘用其作为该公司总经理，尚某同意叶星臣建设320平方米的房屋，该行为应视为其职务行为。结合租赁合同及相应证据，可以认定叶星臣自建有房屋320平方米。关于争议焦点二，本案系房屋拆迁腾退过程中发生的损害赔偿纠纷，叶星臣未与小武基村委会签订协议，相关房屋已经被拆除，就损失数额无法形成一致意见。鉴于叶星臣自建有320平方米的房屋，而拆迁补偿针对的为现有房屋，故叶星臣对该部分房屋享有拆迁补偿权益。对于叶星臣承租的860平方米房屋，鉴于承租房屋并非由叶星臣所建，叶星臣亦不享有房屋对应的拆迁补偿利益，基于以上论述，对于叶星臣应获得拆迁补偿款，应以其自建320平方米房屋对应的补偿利益为准。关于拆迁补偿标准，结合叶星臣提交的相邻房屋拆迁腾退协议中所确认的拆迁标准，综合考虑房屋拆迁距今的房屋价格上涨因素、拆迁补偿补助款项至今的利息因素、以及小武基村委会的过错补偿因素等，一审法院认为叶星臣主张的损害补偿标准亦属合理，应予采信。故一审法院综合叶星臣自建房屋的面积、拆迁补偿标准等因素确定具体补偿数额。小武基经合社同意承担赔偿责任，一审法院不持异议。叶星臣诉请要求赔偿工程提前搬家奖励、工程配合奖励，但就此并未提交证据证明其符合相应条件，一审法院不予支持。综上，一审法院据此判决：一、北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会、北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社于判决生效后七日内赔偿叶星臣315462.4元；二、驳回叶星臣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理后对一审法院认定的事实及证据的证明效力均予以确认。本院另查明，叶星臣与祥和公司签订的《租房协议书》还有以下内容，租赁期内，第一年如遇拆迁、规划，祥和公司除退还叶星臣剩余租金外，在（再）赔偿叶星臣10万元装修损失费，第二年如遇拆迁、规划，甲方赔付叶星臣5万元装修损失费，第三年至合同结束后如遇拆迁，祥和公司不赔偿叶星臣任何损失。上述事实还有二审时各方当事人的陈述在案佐证。本院认为，叶星臣与祥和公司签订的《租房协议书》合法有效，各方当事人均应遵照履行。依据该协议的约定，叶星臣承租房屋系用于办公，但其改变了合同约定，将上述房屋装修改造成出租使用，改变了合同约定的用途。而且，该合同约定的租赁期限为三年，自2015年9月至2018年9月，叶星臣将涉案房屋交付给村委会的时间是2017年10月，已系租赁期的第三年，按照双方在合同中的约定，租赁期内，第三年至合同结束后如遇拆迁，祥和公司不赔偿叶星臣任何损失。因此，一审法院判令叶星臣无权获得租赁房产的拆迁补偿并无不当。对于叶星臣在租赁期间的自建房问题，本院认为，小武基村委会、小武基经合社对小武基双龙华霆旧货市场进行腾退时，被腾退的主体是祥和公司而非叶星臣。祥和公司有权依据《十八里店乡小武基村功能疏解项目腾退补偿实施细则》获得相应的补偿并不意味着叶星臣也能按照该《实施细则》获得补偿。综合考虑叶星臣对所盖房屋只在承租期内拥有使用权，其对所建房屋有可能面临拆迁是明知的等因素，本院认为一审法院根据房屋拆迁距今的房屋价格上涨因素，拆迁补偿补助款至今的利息因素以及村委会的过错补偿因素，结合叶星臣自建房屋的面积等确定祥和公司应当向叶星臣补偿315462.4元并无不当，现祥和公司已于2018年2月注销，其相应的权利义务，应当由村委会承担。据此，一审法院判令村委会承担上述补偿款的给付并无不当，本院亦予以确认。叶星臣要求村委会、经合社按房屋拆迁腾退给予其补偿之理由无相应的事实及法律依据，本院对此不予支付。综上所述，叶星臣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12968元，由叶星臣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣审 判 员 于洪群审 判 员 王天水二〇二〇年十二月二十二日法官助理 张 羽法官助理 朱宏哲书 记 员 王秋岩