湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0114民初1457号原告：湖北人民车城商业管理有限公司，住所地湖北省武汉市蔡甸区常福工业示范园常兴路**。法定代表人：包贤芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱志勇，湖北平渊律师事务所律师。被告：武红刚，男，1984年2月7日出生，汉族，户籍所在地陕西省长武县。原告湖北人民车城商业管理有限公司(以下简称车城公司)与被告武红刚租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告车城公司的委托诉讼代理人朱志勇到庭参加诉讼，被告武红刚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告车城公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商铺租赁协议书》，将所承租的位于湖北总部基地CBD人民（武汉）国际汽车城一期二组团6栋1层30、31、32号商铺腾退给原告；2、判令被告立即向原告支付2019年5月5日至2020年5月31日期间租金100309.4元；3、判令被告按照月利率2%支付计算至2020年5月31日的延迟履行违约金25558.49元，违约金支付至被告付清租金之日止；4、判令被告按照46.66元/㎡/月（每日265元）的标准支付商铺占用费至腾退之日止；5、判令被告支付免租期间内的租金127451.52元；6、判令被告立即向原告支付自2018年8月6日至2020年5月31日期间的物业费9646.36元，并按照月利率2%支付计算至2020年5月31日的延迟履行违约金4776.37元；7、判令被告按照2.6元/平方米/月支付物业费至腾退之日止；8、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2017年8月6日，原告与被告签订《商铺租赁协议书》一份，约定被告承租位于湖北总部基地CBD人民（武汉）国际汽车城一期二组团6栋1层30、31、32号建筑面积为170.4平方米的商铺，商业用途；租期为5年，从2017年8月6日至2022年8月5日止；租赁费用为40元/平方米/月，物业管理费2.6元/平方米/月；本协议签订后，被告于缴纳定金后7个工作日内向原告支付铺位季度租金共计20448元，租金年递增8%，免租一年半，租金按季度付，第一次付三个月租金，一个月押金，下次付款时间为2019年5月5日；被告于本合同签订当日向原告支付铺位定金6816元，被告开业时，定金自动转为租赁保证金，不计利息；并约定了违约责任。该协议签订后，被告应于2019年6月1日、2019年12月1日支付租金，但原告多次催收，被告均未支付。故原告诉至法院，请依法审理。被告武红刚未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年8月6日，原告车城公司作为甲方（出租人）与作为乙方（承租人）的被告武红刚签订《商铺租赁协议书》，主要约定如下：1.1本协议的“拟租场地”指甲方拥有的位于湖北总部基地CBD人民（武汉）国际汽车城一期二组团建筑物的6栋1层30、31、32号商铺（以下简称案涉30、31、32号商铺）。1.2该承租场地建筑面积为170.4平方米。2.1乙方向甲方承诺经营项目为汽车动力改装。3.1自甲方正式把拟租场地交付乙方开始内部装修之日起计算，乙方拥有/天免租装修期。免租期日结束后即为场地的起租日。3.2租期为5年，从2017年8月6日至2022年8月5日止。4.1租赁费用为40元/平方米/月。物业管理费2.6元/平方米/月。4.2在本协议签订后，乙方于缴纳定金后7个工作日内向甲方支付铺位租金共20448元。4.3备注，年递增8%，免租一年半，租金按季度付，第一次付三个月租金，一个月押金，改两间卷闸门；下次付款日期为2019年5月5日。5.1本合同项下的进场日为2017年8月12日（甲方有权对该日期进行一次调整）。届时甲方按进场日现状向乙方交付该房屋。7.1在本协议书签订后，乙方于本合同签订当日向甲方支付铺位定金6816元。7.2乙方开业经营时，定金自动转为该合同项下的“租赁保证金”（不计利息）。7.3乙方清场时，缴清所有费用、履行所有义务的3个月后，由甲方无息退还保证金。9.1本合同签署后，如乙方未能在约定期限内足额支付履约保证金、物业服务费保证金或质量保证金，则自乙方逾期支付第5日起，甲方有权解除本合同，乙方已交保证金（如有）不予退还，且乙方应向甲方支付相当于应付未付保证金金额的违约金。9.4乙方延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履约违约金；延迟15日仍未足额交纳的，甲方或物业服务公司可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任（如第三方因此向甲方或物业服务公司索赔，甲方或物业服务公司有权向乙方追偿）；经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同；乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。9.5双方特别确认，租赁期限内，如乙方延迟交纳租金或物业服务费或公共事业费累计超过3次（含），甲方有权解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。9.8本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失；且乙方应承担其违约行为相应的约定违约责任，包括逾期进场施工违约金、延迟履约违约金等。双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期的前提。如乙方原因导致本合同提前终止，乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期的全部租金。11.2因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同提前终止的，交还期内，乙方应按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费，按照届时物业服务费标准向物业服务公司支付物业服务费，并承担各项公共事业费。11.3无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将该房屋按约定条件交还给甲方的，则自交还期届满之日次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋物业服务费标准的100%向物业服务公司支付物业服务费并承担相关公共事业费，直至乙方按照合同要求交还该房屋时止。双方还对续租、房屋交还、各自权利义务等方面进行了约定。同日，武红刚向车城公司支付租赁押金6816元及2017年8月6日至2017年11月6日的租金20448元。约定的付款时间届满后，车城公司多次向武红刚催要无获。2019年5月，车城公司发现武红刚承租的商铺已关门停业，商铺内无办公用品及设备。2020年4月15日，车城公司陆续将案涉30、31、32号商铺收回并另行出租。诉讼中，车城公司同意租金及物业费计算至2020年4月15日。另查明，湖北总部基地CBD人民（武汉）国际汽车城一期二组团建筑物的6栋1层30、31、32号商铺的所有权人为湖北总部经济投资有限公司，湖北总部经济投资公司向车城公司出具授权委托函，授权车城公司负责其所属人民（武汉）国际汽车城商铺、仓库、及办公室租赁业务。上述事实，有原告人民车城公司提交的原告营业执照复印件、被告人口身份信息表、《商铺租赁协议书》、收据等本院予以采信的证据，当事人的自认及当庭陈述在卷佐证。本院认为，原告车城公司与被告武红刚于2017年8月6日签订的《商铺租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。关于《商铺租赁协议书》的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，现被告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，故本院对原告主张解除《商铺租赁协议书》的诉请予以支持。鉴于原告已于2020年4月15日开始自行收回案涉商铺并另行出租，原告与被告之间的《商铺租赁协议书》实际已不再履行，本院确认车城公司与武红刚签订的《商铺租赁协议书》于2020年4月15日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应缴纳合同解除前欠付的房屋租金、物业费。关于租金的问题。现查明被告武红刚未向原告车城公司支付2019年5月5日后的租金，根据《商铺租赁协议书》的约定，租金计算如下：2019年5月5日至2019年8月4日的租金为43.2元/㎡/月×3个月×170.4㎡=22083.84元；2019年8月5日至2020年4月15日的租金为46.66元/㎡/月×8.37个月×170.4㎡=66548.73元。合计88632.57元。原告主张的超出该金额部分，本院不予支持。因合同解除，被告交纳的租赁保证金应冲抵租金,故抵扣租赁保证金6816元后,被告还需向原告支付租金81816.57元。关于物业费的问题。物业费应与租金同步计算，免租期为一年半，物业费应自2019年2月5日开始计算至2020年4月15日，计算为2.6元/㎡/月×14.37个月×170.4㎡=6366.48元；原告主张的超出该金额部分，本院不予支持。关于租金及物业费的延迟履行违约金问题，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告逾期支付租金及物业费，应承担违约责任。虽然《商铺租赁协议书》中对违约责任进行了约定，但双方约定的违约金过分高于造成的损失，违约金应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中,原告并未举证证明其因对方拖欠租金、物业费所造成的实际损失金额或因对方拖欠租金及物业费所造成的不同于常规状态的特殊损失金额，且原告在被告租金和物业费拖欠多时，符合案涉《商铺租赁协议书》解除条件时，仍未及时行使合同解除权，对自身损失的扩大存在过错。故兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度等因素,本院酌情将租金及物业费的违约金调整为被告应付租金（未抵扣租赁保证金）和物业费的10%。故被告应向原告支付租金延迟履行违约金8863.2元及物业费迟延履行违约金636.6元。关于免租期间的租金问题。因《商铺租赁协议书》在违约责任中约定，如被告原因导致本合同提前终止，被告应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期的全部租金。故原告要求被告补足免租期间的租金，本质上是要求被告承担违约责任。但在本案中，原告已经主张了逾期支付租金的延迟履行违约金，不可在本案中重复主张违约金，故本院对原告主张免租期间租金的诉请不予支持。关于原告主张被告支付至腾退之日止的占用费和物业费的诉请，因原告已收回案涉商铺，其主张无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告湖北人民车城商业管理有限公司与被告武红刚签订的《商铺租赁协议书》于2020年4月15日解除；二、被告武红刚于本判决生效之日起十日内向原告湖北人民车城商业管理有限公司支付租金81816.57元，以及延迟履行违约金8863.2元；三、被告武红刚于本判决生效之日起十日内向原告湖北人民车城商业管理有限公司支付物业费6366.48元，以及延迟履行违约金636.6元；四、驳回原告湖北人民车城商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5316元，公告费560元，合计5876元，由被告武红刚负担2143元（此款原告湖北人民车城商业管理有限公司已垫付，执行时由被告武红刚一并支付），原告湖北人民车城商业管理有限公司负担3733元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  林高峰二〇二〇年十二月二十一日法官助理彭聪书记员彭聪