江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民初759号原告（案外人）：葛锦，女，1979年3月28日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：张新明，江苏序阳律师事务所律师。被告（申请执行人）：江九阳，男，1967年7月10日出生，住江苏省沭阳县。第三人（被执行人）：江苏金厦置业有限公司，住所地江苏省沭阳县苏州路与长安路交汇处。法定代表人：王军，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙娜，江苏苏鲁律师事务所律师。原告葛锦与被告江九阳、第三人江苏金某置业有限公司（以下简称金某公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葛锦及其委托诉讼代理人张新明、被告江九阳、第三人金某公司的委托诉讼代理人孙娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明：江九阳与金某公司债权转让合同纠纷一案，本院于2016年5月13日作出（2014）宿中民初字第00249号民事判决，判决：一、金某公司于判决生效后十日内给付江九阳款507130元及利息（从2007年9月7日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，计算至判决确定之日止）；二、金某公司于判决生效后十日内给付江九阳款254964.96元及利息（从2009年5月31日起，按中国人民银行同期同类贷款利率，计算至判决确定之日止）。后江九阳、金某公司不服该判决，向江苏省高级人民法院提起上诉，江苏省高级人民法院于2017年12月21日作出（2016）苏某终1240号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该案在审理过程中，本院于2015年5月25日作出（2014）宿中民初字第0249号民事裁定，裁定对金某公司所有的位于沭阳县沭城镇XXXXA区A3幢2单元303室、A1幢2单元303室、A1幢2单元304室、A1幢2单元103室、A1幢1单元302室、A3幢2单元103室、A3幢2单元104室等七套房屋依法采取保全查封措施。因金某公司未自觉履行生效判决确定义务，根据江九阳的申请，本院于2018年4月8日立案执行，案号为（2018）苏13执270号。2018年5月16日，本院作出（2018）苏13执270-1号执行裁定，对上述七套房屋继续查封。案外人葛锦对本院查封XXXXA3幢2单元103室房屋提出异议，请求解除对XXXXA3幢2单元103室的查封并停止执行。2019年8月20日，本院作出（2019）苏13执异45号执行裁定，驳回葛锦的异议请求。葛锦不服该裁定，遂向本院提起执行异议之诉。葛锦诉称：2013年11月13日，葛锦从金某公司购买沭阳县，并于当日及次日支付首期房款220000元。2015年4月13日，葛锦与金某公司就上述房屋签订认购协议1份，约定了房屋的位置、房号、价款，交付方式等主要条款。因金某公司欠韩某工程款未支付，经三方协议，由葛锦直接向韩某支付剩余购房款用于冲抵金某公司欠韩某的工程款，金某公司向葛锦出具了加盖公司财务专用章的购房款收据2份，金额为480500元，表明其收到了葛锦的剩余购房款，且葛锦也依照三方协议向韩某付清了款项。2015年4月22日，金某公司向葛锦出具了上房手续且葛锦缴纳了物业费、天然气费、水某、电费等相关费用并实际占有房屋。因江九阳与金某公司债权转让合同纠纷一案，宿迁市中级人民法院于2015年5月25日查封了案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，葛锦对案涉房屋享有排除人民法院强制执行的民事权益。请求：1.停止对位于沭阳县房屋的执行并解除查封；2.本案诉讼费用由江九阳及金某公司负担。江九阳辩称，葛锦与金某公司之间不存在真实的房屋买卖关系，葛锦提供的证据证明不了其与金某公司签订房屋买卖合同、支付购房款及实际占有使用案涉房屋，且案涉房屋不是葛锦唯一住房，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，请求驳回其诉讼请求。金某公司述称，葛锦与金某公司之间存在真实的房屋买卖关系，葛锦支付首期房款220000元属实，剩余款项已向案外人韩某支付。本院经审理查明：2015年4月13日，葛锦（乙方）与金某公司（甲方）签订《“XXXX”认购协议书》1份，约定：一、甲乙双方在正式签订《商品房买卖合同》之前，自愿签订本协议。二、乙方自愿向甲方购买XXXXA3号楼103号房屋，建筑面积161.02平方米，乙方自愿向甲方购买A3号楼6号车库，建筑面积31.5平方米。三、乙方在本协议签订时，须交纳定金人民币700500元。四、商品房售价为人民币4350元每平方米，总金额700500元。五、本认购协议签订后，乙方需在2015年4月13日前按上述方式付清应付楼款、车库全款，签订正式《商品房买卖合同》。同日，葛锦与金某公司签订《车库认购协议书》1份，约定葛锦向某1公司购买XXXX小区A3幢1单元6号车库，面积为34.91平方米，单价为3150.95元每平方米，总金额110000元。当日，金某公司向葛锦出具了加盖该公司财务专用章的专用款收据3份，分别载明收到葛锦房款444500元、36000元和车库款110000元，付款方式均为现金。2013年11月13日、14日，葛锦配偶蔡某向案外人解云龙账户分别转账150000元、70000元。2014年3月28日，金某公司向葛锦出具收据1张，载明收到葛锦A3-103室房款220000元整。2015年4月13日，葛锦向案外人韩某账户分别转账100000元、200000元，合计300000元整。2018年8月3日，韩某（甲方）与葛锦（乙方）签订和解协议1份，载明：甲乙双方就购买金某公司XXXX小区A3-103号房屋所发生的纠纷达成如下和解协议：1.该套房屋由甲方支付290000元，乙方支付415000元共同购买；2.甲方同意乙方支付397800元整给甲方后，甲方放弃对该房屋的所有权的追诉，付款构成如下：（1）甲方已支付的购房款290000元；（2）按40个月（2015年4月13日至2018年8月13日）计息，月息0.8%，计算利息92800元；（3）分期付款（部分延至2018年10月8日）补偿15000元。3.以上款项分两次付给甲方：（1）2018年8月3日前支付100000元整；（2）2018年10月8日前支付297800元。4.违约责任：乙方承诺若不能按时履行上述条款，乙方自愿放弃该房屋的所有权……甲方获得该房屋的所有权，乙方自愿协助办理所有手续。5.履约保证：乙方在履约完毕之前，同意该套房屋由甲方实际控制。在该和解协议书尾部，韩某在甲方处签字，葛锦配偶蔡某在乙方处代葛锦签字。同日，葛锦配偶蔡某向韩某配偶赵某转账100000元。2018年11月9日，案外人周炎炎向韩某女婿周某久账户转账300000元。葛锦陈述，该300000元系其所有的存款，存放在周炎炎账户上，根据葛锦的指示，周炎炎转账给周某久。2018年11月8日，韩某、赵某向葛锦出具书面字据1份，载明XXXXA3-103室房屋葛锦欠韩某家房款全部结清，房屋归葛锦所有，以上票据全部作废。2016年10月21日，葛锦、蔡某与胡某、范某签订房屋买卖合同1份，约定葛锦、蔡某购买胡某、范某位于沭阳县房屋。2016年11月2日，葛锦、蔡某取得该房屋不动产登记证书。2019年10月28日，葛锦、蔡某与案外人周炎炎签订房屋买卖合同1份，约定葛锦、蔡某将二人所有的位于沭阳县建筑面积为203.23平方米的房屋作价1900000元卖与周炎炎，周炎炎在2019年10月5日前支付900000元给葛锦、蔡某，2019年11月8日过户前支付余款1000000元。2019年11月11日，周炎炎取得国贸花苑2幢2室不动产权属证书。本院认为，本案系因案外人对被执行财产主张民事权益引发的执行异议之诉案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。因此，葛锦应当就其对案涉房屋享有排除人民法院强制执行的民事权益承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，葛锦主张其符合上述规定的条件，故本案应当就葛锦是否符合上述规定的情形进行审理。首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，葛锦与金某公司于2015年4月13日就案涉房屋签订《“XXXX”认购协议书》1份，该协议书就葛锦向某1公司购买房屋的位置、房号、面积、单价、总价款等内容进行了约定，虽然该认购协议并非正式的书面买卖合同，但该协议具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，且该认购协议得到了履行，协议内容亦不违反法律、法规强制性规定，应认定葛锦与金某公司在本院对案涉房产查封之前就案涉房屋买卖事宜签订了书面买卖合同。其次，根据已查明事实，葛锦、蔡某在案涉房屋被查封时，其名下并无其他用于居住的房产。虽然二人在2016年10月21日与案外人胡某、范某签订房屋买卖合同，约定二人向某2儒义、范某购买位于沭阳县房屋，但该购买行为系发生在案涉房屋被查封后，而《执行异议复议规定》第二十九条规定的所“购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”应理解为买受人及其配偶、未成年子女在执行标的被查封时名下无其他用于居住的房屋。加之葛锦、蔡某已于2019年10月28日与案外人周炎炎签订房屋买卖合同，约定将国贸花园2幢2室房屋出售与周炎炎，且该房屋已转移登记至周炎炎名下，目前葛锦、蔡某名下已无其他用于居住的房屋。再次，葛锦配偶蔡某在案涉《“XXXX”认购协议书》签订前向案外人解云龙账户转账220000元，金某公司于2014年3月28日向葛锦出具收据载明收到葛锦A3-103室房款220000元整，加之金某公司在本案中亦认可收到葛锦220000元房款，应认定葛锦已履行了向某1公司支付购房款220000元的义务。根据金某公司出具的情况说明和韩某到庭陈述，葛锦与金某公司、韩某三方通过协议的方式约定购房款尾款由葛锦向韩某支付，并由金某公司冲抵其对韩某所负的债务。2015年4月13日，葛锦向案外人韩某账户转账300000元，2018年8月3日、2018年11月9日，葛锦配偶蔡某、案外人周炎炎分别根据葛锦的指示向韩某配偶及女婿转账100000元、300000元，葛锦已按照其与韩某之间的约定，支付了全部购房款及违约金。虽然葛锦支付部分款项的时间系在本院对案涉房屋查封后，但本院对案涉房屋查封时间为于2015年5月25日，在此之前，葛锦已向某1公司支付220000元，向韩某支付300000元，其支付的款项数额已超出案涉《“XXXX”认购协议书》及《车库认购协议书》约定的总价款（810500元）的50%，故葛锦仍符合《执行异议复议规定》）第二十九条第三项规定的条件。综上，葛锦的主张符合《异议复议规定》第二十九条规定的条件，其请求对案涉房屋停止执行的诉讼请求于法有据，应予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：不得执行本院（2018）苏13执270-1号执行裁定查封的位于沭阳县房屋。案件受理费10805元，由江苏金厦置业有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审 判 长  徐淮成审 判 员  吴军良人民陪审员  高 梅二〇二〇年十二月二十二日法官 助理  丁涛涛书 记 员  于 青附录本案适用的法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。