广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3531号上诉人（原审原告）：甘光明，男，1952年5月15日出生，汉族，住广东省连州市**********。上诉人（原审被告）：柯静，女，1981年6月26日出生，汉族，住广东省连州市*****************。上诉人甘光明、上诉人柯静因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省连州市人民法院（2020）粤1882民初473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。甘光明上诉请求撤销一审判决，依法改判为：1.柯静按合同约定赔偿甘光明三个月租金21000元；2.柯静承担违约责任即甘光明没收柯静的保证金12000元；3.柯静承担房产空置期间租金12个月×7000元=84000元及拖欠租金期间每天1%滞纳金。主要事实和理由：自2013年5月6日双方签订房屋租赁合同后，共同履约至2019年5月均无产生争议。2019年5月柯静突然搬迁货物清场，2019年6月16日将其中一条商铺钥匙交给甘光明，但没有协商解除合同相关事宜。根据双方签订的合同第六条违约责任“违反本合同约定或擅自变更、解除、终止本合同的均视为违约，若甲方违约除退还保证金外另外赔偿违约金30000元，若乙方违约则合同终止并无权要求甲方返还保证金，另外赔偿三个月的租金给甲方”，现柯静擅自终止合同，属柯静单方违约，根据上述条款规定，柯静无权要求甘光明返还保证金12000元，另外还要赔偿甘光明三个月的租金。又因双方一直没有解除合同，法院也没有判决解除合同，导致甘光明不能将房产出租，房产一直空置，现已空置12个月，故请求二审法院判令柯静承担房产空置期间租金84000元。柯静的答辩意见与其上诉意见一致。柯静上诉请求：1.撤销重审判决；2.判令甘光明退还柯静合同保证金12000元；3.认定甘光明违约并判令支付柯静合同违约金30000元；4.本案受理费全部由甘光明负担。主要事实和理由：一、一审法院关于“双方未经协商同意第三时段即2019年6月1日至2020年6月1日的租金也按每月6300元标准执行。该合同关于第三时段租金标准仍然有效。柯静要求降租未果便中途退出租赁房屋，且中途退出原因不属法律规定的不可抗力情形，故认定柯静违约并承担相关违约责任”的认定事实不正确，适用法律错误。三年来，双方已经将原合同的租金变更为6300元/月，而且未约定具体的履行期限，故在变更的合同的法律效力消灭之前，柯静有权要求双方继续履行变更的合同，甘光明无权单方变更或终止。2019年5月28日，柯静要求按6300元/月继续履行合同，甘光明坚决要求按7000元收取租金，双方无法协商一致。柯静提出退租，甘光明同意，属双方协商一致解除合同，柯静不存在过错，导致合同不能履行的一方系甘光明，柯静没有违约事实，不需承担违约责任。二、一审法院认定“甘光明于2019年6月16日正式收回房屋和房屋钥匙”认定事实不清，责任认定错误。5月28日双方才协商一致退租，柯静已经支付5月的租金，故6月1日至6月5日应当属于合理退租清场期间。6月5日柯静清场完毕后，多次告知甘光明接收房屋和钥匙，甘光明以在外地为由故意拖延接收，至6月16日才接收房屋。期间其妻子一直与柯静有联系，但甘光明故意不让其妻子接收。相对于甘光明的恶意行为，柯静的善意退租清场行为不存在过错，甘光明的主观故意行为应承担相应的过错责任。因此，一审法院判令柯静支付6月1日至6月16日的租金不符合事实及法律规定。三、根据上述事实，柯静与甘光明就房屋租赁合同经协商一致解除，柯静未违反合同约定及法律规定，该合同租金部分的权利及义务已终止，根据合同法第98条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定。再根据双方签订的《房屋租赁合同》第三条“乙方（柯静）向甲方（甘光明）交纳12000元保证金，甲方应在合同解除或终止之日起5日内将保证金无息一次性全额退还乙方”、第六条“若甲方违约，甲方除退还保证金外，另赔偿违约金30000元”的约定，柯静与甘光明协商一致解除合同系2019年6月1日，甘光明应按合同约定于2019年6月6日前一次性全额退还保证金12000元，但经柯静催告，甘光明并未返还保证金，其行为已违反合同约定，应承担违约责任。柯静请求二审法院判令甘光明退还保证金12000元，并承担违约责任支付违约金30000元的请求符合事实与法律规定，应得到支持。甘光明的答辩意见与其上诉意见一致。甘光明向一审法院起诉请求判决柯静支付四个月租金28000元、水电费69.50元，由柯静负担案件诉讼费。一审法院认定事实：2013年5月6日以甘光明为甲方、柯静为乙方双方签订《房屋租赁合同》约定：甲方将其位于连州市**************（原9号）房产（房产证号码：1513566号）的铺面一格、二楼、三楼加天台商铺若干平方米出租给乙方经商使用；租期七年，其中2013年6月1日至2016年6月1日每月租金6000元，2016年6月1日至2019年6月1日每月租金6500元，2019年6月1日至2020年6月1日每月租金7000元，租金按月结算，由乙方在每月五日前按银行转账方式支付租金给甲方；乙方向甲方交纳保证金12000元，甲方应在合同解除或终止之日起五日内将保证金无息全额退还乙方；租赁期届满应将完好无损的房屋交回甲方；违反本合同约定或擅自变更、解除、终止本合同的，均视为违约，若甲方违约除退还保证金外另外赔偿违约金30000元，若乙方违约则合同终止并无权要求甲方返还保证金，另外赔偿三个月的租金给甲方等。签订合同后甘光明在柯静支付了保证金12000元后将其房屋及房屋钥匙交付给柯静使用，柯静在该房屋经营儿童玩具批发、零售。履行合同至2016年5月，柯静以生意难以经营下去为由与甘光明协商退租事宜，双方经口头协商约定合同中的第二期即2016年6月1日至2019年6月1日的月租金由6500元调整为6300元，双方未重新签订房屋租赁合同，亦未对原合同进行书面修改。从2016年6月起柯静均以6300元/月依时向甘光明缴纳租金，开始是以现金方式支付租金，因此柯静没有退租，并从2016年6月1起每月向甘光明支付房屋租金6300元，直到2019年5月。甘光明告知柯静2019年6月1日起租金不再减少，按双方合同约定每月7000元收取，在柯静提出“如不降低租金就退租”后电话中回复“想租就继续租，不想租就租给别人”。2019年5月28日柯静通过电话方式与甘光明妻子取得联系并再次恳求“房租可不可不升，升至每月7000元确实无法经营，如这样就不租了”，甘光明方最后回复“房租没有商量余地，你不租就不租吧”。于是柯静停止租用甘光明的房屋并于2019年5月29日起开始搬离清场，6月6日清场完毕，6月16日柯静将该房屋及房屋钥匙给甘光明，6月20日甘光明在该房屋大门口等处正式张贴招租启事。柯静交付房租至2019年5月，未结水费（含垃圾清运费、污水处理费）为69.50元、电费45.57元。2019年6月25日甘光明向一审法院提起诉讼并于2020年5月10日重审开庭时甘光明将诉讼请求变更为：一、判决甘光明无需退还柯静交纳的租房保证金12000元；二、判决柯静支付2016年6月至2019年6月份的房租7200元（合同约定为每月6500元，柯静已按每月6300元交纳，剩余200元/月×36月）；三、判决柯静支付2019年6月至2020年6月的房屋租金84000元（7000元/月×12个月）；四、判决柯静承担相当于三个月房租的违约金21000元（7000元/月×3月）；五、判决柯静支付清理垃圾费2500元；六、判决柯静支付2016年5月、6月的水电费130元。以上二至六项合计114830元。一审法院认为，甘光明、柯静经自愿协商后签订一份租期为七年（2013年6月1日至2020年6月1日）的《房屋租赁合同》，甘光明将其位于连州市***************面一格、二楼、三楼及天台房屋租给柯静经营儿童玩具销售，柯静向甘光明支付房屋租金，合同中双方的权利义务关系明确，不违反法律、行政法规的禁止性规定，已经发生法律效力。双方本应按照该合同约定履行各自的义务，直至租期届满。虽合同中第二租赁时段即2016年6月1日至2019年6月1日的实际每月缴交租金为6300元（比约定少200元），但双方未经协商同意第三时段即2019年6月1日至2020年6月1日的租金也按每月6300元标准执行，该合同关于第三时段租金标准的约定仍然有效。柯静在承租至2019年5月并支付了该月租金后因要求降租未果便中途退出租赁房屋，且中途退出的原因不属于法律规定的不可抗力情形，故认定系柯静违反了合同的约定，需承担相关的违约责任。根据合同中关于违约责任条款的约定，签订合同时交付的合同保证金12000元已无法退回。至于该条款还约定“另外赔偿三个月的租金给甲方”的问题，根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定可知违约金有补偿性为主、惩罚性为辅的性质，违约方支付守约方的数额应以造成守约方的实际损失为基础。本案中，双方还算比较顺利地履行了七年中的六年，柯静虽在第三时段退出合同，但甘光明最后还是回复柯静“房租没有商量的余地，你不租就不租吧”、于2019年6月16日正式收回房屋和房屋钥匙、接受提前解除合同的事实，且于6月20日重新张贴招租启事，避免因房屋长期被闲置带来的更多损失，事实上甘光明没有提供证据证明因柯静违约造成的具体损失情况。综合考虑柯静的违约程度、影响甘光明预期收益情况、兼顾公平等方面因素，酌定柯静还需支付甘光明相当于一个月租金的违约金7000元。此外，根据甘光明正式收回房屋和房屋钥匙的时间计算出柯静还应支付甘光明房租尾数为3500元（7000元/月×0.5月）；柯静前次缴费至退出房屋期间产生的水电费115.07元有垫付的票据及水电表记录的数据为证，予以支持。甘光明的其他诉讼请求因缺乏依据，不予支持。柯静辩称其无违反合同的理由不成立，也不予支持。综上，一审法院作出判决：一、确认甘光明无需退还柯静交付的合同保证金12000元；二、柯静应于判决发生法律效力之日起十日内支付甘光明合同违约金7000元、房屋租金3500元、水电费115.07元，合计10615.07元；三、驳回甘光明的其他诉讼请求。案件受理费2596.60元，由甘光明负担2356.60元，柯静负担240元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方签订的《房屋租赁合同》，甘光明将涉案商铺房屋出租给柯静的租赁期间约定为7年，其中2013年6月1日至2016年6月1日每月租金6000元，2016年6月1日至2019年6月1日每月租金6500元，2019年6月1日至2020年6月1日每月租金7000元。在合同实际履行期间，双方口头协商变更第二租赁时段的租金数额为6300元/月，但并无证据证明有协商变更原合同的其他约定，包括约定的租赁期间、第三租赁时段的租金，故双方仍然应当按照原合同约定履行。2019年5月，甘光明告知柯静自6月1日起须按合同约定每月7000元支付租金，柯静要求降低租金甘光明不同意，柯静开始清场并搬离涉案房屋。柯静没有依约履行合同，中途退租违反合同约定，应当承担违约责任。柯静上诉主张在双方未再次协议变更租金的情况下，仍然应当按照此前变更的6300元/月继续履行，涉案合同系双方协商一致解除的，自身并无违约无须承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予采信。《房屋租赁合同》中约定违反本合同约定或擅自变更、解除、终止本合同的，均视为违约，若甘光明违约除退还保证金外另外赔偿违约金30000元，若柯静违约则合同终止并无权要求甘光明返还保证金，另外赔偿三个月的租金给甘光明等。如前所述，柯静构成违约，依照合同约定甘光明无须向柯静退还保证金。至于柯静是否需要另外赔偿三个月租金给甘光明的问题，考虑到甘光明已经收取柯静的保证金作为违约补偿，涉案房屋也重新对外招租，柯静提出赔偿过重，一审法院综合合同履行情况、柯静的过错程度、影响甘光明预期收益，根据公平原则和诚实信用原则，酌定柯静还需赔偿甘光明一个月的租金7000元，较为合理，本院予以认同，对于甘光明要求柯静按照合同约定赔偿三个月租金、支付房产空置期间一年租金的主张，本院不予支持。柯静认为甘光明逾期不予退还保证金构成违约，要求甘光明承担违约责任，缺乏依据，本院不予采信。根据查明事实，柯静是于2019年6月16日将房屋及房屋钥匙正式交还甘光明，故至6月16日前柯静仍然占有使用涉案房屋，应当支付该期间的房屋占有使用费，计算为3500元。柯静认为甘光明应当给予合理的清退时间，以及甘光明恶意推延交接，自身无须支付房屋占有使用费，没有合同约定或者证据予以证明，本院不予采信。综上所述，上诉人甘光明、上诉人柯静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5193.2元，由上诉人甘光明负担2596.6元，上诉人柯静负担2596.6元。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年十二月八日法官助理 梁家惠书 记 员 韦思烨