广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1423民初1560号 原告：张子元，男，1955年7月22日出生，壮族，广西凭祥市人，退休职工，住广西壮族自治区崇左市龙州县。 被告：黄今凤，女，1995年4月9日出生，壮族，广西龙州县人，居民，住广西壮族自治区崇左市龙州县。 委托诉讼代理人：陆宁，男，1962年3月30日出生，汉族，广西龙州县人，干部，住广西壮族自治区崇左市龙州县，系黄今凤的丈夫。 原告张子元与被告黄今凤租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。张子元、黄今凤委托诉讼代理人陆宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张子元向本院提出诉讼请求：判令黄今凤支付2020年3月15日至2020年9月14日商铺租金18000元、租赁期内欠交物业管理费315.8元以及欠水费209.73元，三项合计18525.53元。事实和理由：2019年9月15日，张子元与黄今凤签订商铺租赁合同，张子元将位于龙州县租赁给黄今凤经营使用，租期从2019年9月15日至2020年9月14日共1年。合同约定年租金为36000元，每半年支付一次。黄今凤承租后，仅交付上半年租金，自2020年6月16日起，张子元已多次发出租金催交通知，但黄今凤至今拒不交付下半年租金。黄今凤一直占用商铺至2020年9月14日商铺租赁期满，在张子元催促下，黄今凤拖至9月18日才将商铺移交给张子元。黄今凤拖欠租金及物业费、水费的行为已构成违约，张子元为维护合法权益，故向法院起诉。 黄今凤辩称，租赁合同签订后其已支付半年租金18000元及保证金2000元。2020年2月全球爆发新冠疫情，为配合政府疫情防控需要，疫情期间商铺一直处于停业状态。2020年3月18日，其与张子元电话说明因疫情原因无法继续经营。2020年3月19日其已把租赁前半年的物业费、水电费缴清。2020年3月21日，其通过微信通知对方不能继续租用商铺经营，就终止合同事宜与张子元多次协商未能达成一致意见。张子元向黄今凤催讨2020年3月15日至2020年9月15日的租金和此间发生的物业费、水电费不具备法律效力，其没有履行义务。依据我国法律规定和疫情防控期间政府有关政策，请求法院依法驳回张子元的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，即张子元提交的商铺租赁合同、短信催缴租金截图、欠缴物业费和水费发票及黄今凤提交的丽江花园收款单，本院予以确认并在卷佐证。张子元对黄今凤所提交的微信聊天记录截图、电话通话截图有异议，认为以上证据无法确认微信、电话联系人的身份。本院认为，黄今凤未能提交通话原始记录，故对电话通话截图不予采纳；至于微信聊天记录截图，根据双方当事人在庭审中的陈述，本院确认以上系张子元妻子黄祖英与黄今凤丈夫陆宁的微信聊天记录。黄祖英、陆宁虽非合同当事人，但二人就合同履行问题进行沟通联系时，张子元、黄今凤必然知晓。在此过程中张子元、黄今凤未作明确表态，视为张子元、黄今凤以默认方式授意自己的配偶代表自己与对方进行协商。至于该聊天记录能否产生合同终止的效力，本院在判决说理部分再予说明，在此不做赘述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月15日，张子元与黄今凤签订《商铺租赁合同》，张子元将位于龙鑫丽江花园11A8号商铺租赁给黄今凤经营使用，租赁期限为1年，时间从2019年9月15日至2020年9月14日止。合同主要约定：一、年租金为36000元，租金每半年一结，黄今凤在合同签订之日支付上半年即2019年9月15日至2020年3月14日的租金18000元，2020年3月15日前支付下半年租金；二、黄今凤在合同签订之日交付2000元履约保证金，租赁期满如数退还，租赁期未满退约，属黄今凤责任的，张子元不退还保证金；三、商铺交付使用后所产生的水电费、物业管理费等有关费用，由黄今凤负责缴纳；四、租金期间，如任一方提前中止合同的需提前一个月通知对方，且违约方须向对方支付两个月的租金金额作为违约金补偿对方。该合同还约定了其他权利义务。合同签订后，黄今凤依约支付半年租金18000元及履约保证金2000元，并将商铺用于经营餐饮生意。2020年2月，因新冠疫情发生，黄今凤生意无法继续经营，商铺一直处于歇业状态。2020年3月21日，黄今凤丈夫陆宁通过微信的方式，向张子元爱人黄祖英发出终止合同的意思表示，但双方没能达成一致意见。2019年9月14日，张子元在商铺门口粘贴告示，要求黄今凤结清欠款并清理商铺，于9月17日前办理商铺移交手续。2020年9月18日，黄今凤将商铺钥匙交还给张子元。 本院认为，一、关于本案租赁合同是否提前终止的问题。张子元、黄今凤签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。该合同第五条约定，终止合同需提前一个月通知对方并支付两个月租金作为违约金。张子元基于合同约定，要求黄今凤提前终止合同需赔付两个月租金，属于合理诉求。黄今凤认为违约金过高，系对合同条款的变更，在双方无法达成一致意见的情况下，黄今凤如要终止合同，应按原合同约定支付相应违约金。因此，黄今凤虽于2020年3月21日通过微信告知张子元终止合同，却未依约支付违约金，显然不符合上述终止合同的条件。此外，本案作为租赁合同纠纷，黄今凤如需提前终止合同，也应将租赁商铺腾退给张子元并返还钥匙。至于违约金赔偿问题，双方可在合同终止后，通过其他途径妥善解决。但本案诉讼过程中，黄今凤并未提交何时腾房的证据，且黄今凤也称其在腾房后未明确告知张子元，直至2020年9月18日才将钥匙交还给张子元，致使张子元未能及时收回商铺并转租弥补损失。综上，黄今凤向张子元发出终止合同的意思表示，并不产生合同终止的效力，双方签订的《商铺租赁合同》视为继续履行。二、关于黄今凤应付租金数额的问题。根据前述，黄今凤本应按照合同约定，支付2020年3月15日至2020年9月14日的租金共计18000元。但黄今凤确因疫情导致商铺长期处于歇业状态，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第6条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”规定的精神，本院酌情减免黄今凤租金1个月3000元。此外，租赁合同既然继续履行，则履约保证金2000元应退还给黄今凤。现张子元在租期届满后未返还履约保证金，为减少当事人诉累，本院认定履约保证金2000元用以抵销黄今凤尚欠租金。综上，黄今凤仍应向张子元支付租金13000元。三、关于2020年4月至9月的物业管理费及水费，因租赁合同继续履行，黄今凤虽可主张减免租金，但租赁期间所产生的物业管理费及水费，仍由黄今凤全部负担。故张子元主张黄今凤支付2020年3月15日至2020年9月14日物业管理费315.8元及水费209.73元，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、黄今凤向张子元支付商铺租金13000元，物业管理费315.8元，水费209.73元，三项合计13525.53元； 二、驳回张子元的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限内最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费263元，减半收取132元，由张子元负担36元，黄今凤负担96元。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄振海 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 赵彩云 书 记 员 周 莹 附相关法律条文及司法解释： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。