浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3723号 上诉人（原审原告）：邢仲灵，男，1971年8月2日出生，汉族，住嵊州市。 被上诉人（原审被告）：张黎峰，男，1971年8月13日出生，汉族，住嵊州市剡湖街道市。 委托诉讼代理人：陈明杰，浙江泽大律师事务所律师。 原审第三人：鲁晓学，女，1975年4月10日出生，汉族，住嵊州市。 原审第三人：嵊州市照明电器有限公司，住所地嵊州市经济开发区双塔路**。 法定代表人：朱良荣。 上诉人邢仲灵因与被上诉人张黎峰等房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2019）浙0683民初7477号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邢仲灵上诉请求：撤销一审判决，请求被上诉人支付租赁合同首期2019年9月16日至2020年9月15日的房租20万元，被上诉人若要解除租赁合同，则赔偿相应的违约损失。事实与理由：1.一审法院不采用（2019）浙0683民初7482号、（2020）浙06民终143号判决书，系程序违法。2.一审法院对上诉人、第三人的陈述认定有误。上诉人、第三人收到被上诉人的解除转让协议通知书的时间为2019年11月6日，而非一审法院认定的2019年10月24日，被上诉人负担房租费也应计算至2019年11月6日，即2019年9月16日至2019年11月6日，合计28333.33元。被上诉人的解除转让协议通知书只表示不愿再受让经营宾馆，并未提及要求解除租赁关系。房租合同与转让协议应该同步，被上诉人的财物仍堆放在涉案房屋里，说明其仍租用着涉案房屋。3.一审法院中止审理、由简单程序转为普通程序、多次审理，违背公平公正原则、程序违法。4.被上诉人受让宾馆后拥有其经营权、使用权，至今其财物仍占用着涉案房屋，上诉人无辜向房东支付房租费。根据法律规定，商铺转让后，原租赁合同继续有效，而非一审判决所认为的属于不定期租赁合同。 张黎峰辩称，1.双方未签订书面房屋租赁协议，为不定期租赁关系，被上诉人有权随时解除合同。2.被上诉人出具的《解除转让协议通知书》包含了解除租赁协议的意思表示。被上诉人承租房屋是为了经营宾馆，如果转让协议得以解除，租赁协议当然解除，如果转让协议无法解除，则被上诉人当然要解除租赁协议以减少损失。上诉人不是转让协议的签署方，如果被上诉人没有解除租赁协议的意思表示，则无需向上诉人寄送《解除转让协议通知书》。3.享有宾馆经营权不排除房屋租赁合同解除权，在转让协议没有解除的情况下，被上诉人仍有权解除租赁协议。第三人鲁晓学将宾馆的设施和经营权转让给被上诉人，上诉人将涉案房屋出租给被上诉人，宾馆转让和房屋租赁的权利义务内容、主体、法律关系均不同。虽然宾馆经营权依赖于房屋租赁的存在，但宾馆经营是一种权利而非义务，被上诉人有权经营宾馆但不等于其必须经营宾馆，更不等于其必须租赁房屋、支付租金。2020年9月，在《转让协议》没有解除的情况下，上诉人已将涉案房屋出租或自行开设宾馆，说明在转让协议没有解除的情况下可以解除房屋租赁协议。4.宾馆物资占用涉案房屋系上诉人不及时清理所致，被上诉人没有继续租赁房屋的意思表示，无需支付租金。被上诉人于2019年9月27日电话告知上诉人不再租赁房屋、经营宾馆并归还物资，在被上诉人发送书面解除通知后，上诉人完全可及时清理。一审判决后，上诉人故意问被上诉人“那你放在宾馆利的物品还在，不过来处理，丢弃不要了”，被上诉人短信告知对方不要宾馆物资后，上诉人答复要继续准备开设宾馆。之后，上诉人继续使用被上诉人留下的物资并重新经营宾馆。上诉人迟迟不清理物资，一是上诉人单方不想解约，希望以物资未清理为由要求被上诉人支付租金；二是为了自己使用上述物资出租经营宾馆。5.关于其他问题。其一，关于一审法院未采用两份判决书。没有证据证明上诉人在一审中提交了两份判决书，即便提交了，该两份判决的结果为不同意解除宾馆转让协议。不同意解除宾馆转让协议不等于不同意解除租赁合同。其二，关于上诉人收到解除通知的时间。被上诉人于一审时提交的证据“EMS快递单号即物流详情”，标明上诉人于2019年10月24日收到《解除转让协议通知书》。其三，关于一审庭审程序。一审时，双方多次补充提交了证据并申请第三人出庭，多次开庭有利于查清事实，因疫情中止审理也是合法正当的。其四，关于要求被上诉人赔偿解约损失。上诉人在一审中未提出该诉求，且其未提交其损失金额的证据。 鲁晓学述称其赞同邢仲灵的意见。 嵊州市照明电器有限公司未陈述意见。 邢仲灵于一审时的诉讼请求：判令被告支付2019年9月16日至2020年9月15日期间首期房租费200000元。 一审法院认定:2019年9月9日，鲁晓学（甲方）与张黎峰（乙方）签订《转让协议》一份，约定：（一）甲方将名下巴瑞宾馆以捌拾叁万伍仟元转让给乙方。（二）转让生效日期为2019年9月15日；此前宾馆所有债权、债务、抵押等跟乙方无关，甲方承诺处理。（三）甲方需协助乙方办理宾馆营业执照变更等转让手续。···（五）本协议生效后宾馆所产生的费用如房租、水电费等由乙方负责，跟甲方经营的KTV分开结算。···同日，邢仲灵、张黎峰、鲁晓学三方签订《关于转让费支付的补充协议》一份，协议约定：因经营巴瑞量贩KTV需要资金周转，邢仲灵向张黎峰共计借款90万元（玖拾万元整）人民币，至2019年9月8日还有（捌拾叁万伍仟元整）83.5万元人民币未还。经张黎峰、鲁晓学、邢仲灵三方共同协商，现决定以83.5万元（捌拾叁万伍仟元整）人民币抵作鲁晓学名下的宾馆转让费，转让协议生效后，邢仲灵借款协议同时作废。2019年10月24日，原告邢仲灵和第三人鲁晓学均收到被告张黎峰邮寄的《解除通知书》，通知书载明：2019年9月9日，贵我双方签订《转让协议》，约定贵方将名下巴瑞宾馆以人民币835000元的价款转让给我方，转让生效日期为2019年9月15日，贵方应协助我方办理宾馆营业执照变更等转让手续事宜。同日，贵我双方与邢仲灵签订《关于转让费支付的补充协议》，确认邢仲灵尚欠我方人民币835000元，并约定以邢仲灵欠付我方的借款835000元抵作上述转让款835000元。2019年9月15日，《转让协议》生效，邢仲灵尚欠我方的借款835000元与我方欠付贵方的转让款835000元相互冲抵，我方已履行《转让协议》项下付款义务。之后，我方多次催促贵方协助办理宾馆营业执照变更等转让手续事宜，但对方以各种理由拖延办理。此外，房东也明确表示不同意贵方将宾馆转让给我方，并拒绝提供任何协助。2019年10月11日，贵方明确表示拒绝履行《转让合同》项下义务。直至本通知发出之日，宾馆营业执照变更转让手续仍未完成办理，《转让合同》项下合同目的无法实现。根据《合同法》第九十四条第（二）、（三）项之规定，我方正式向贵方发出解除通知，解除贵我双方签订的《转让协议》。本解除通知自送达之日起当即生效。2019年11月18日，案涉房屋所有权人嵊州市照明电器有限公司出具证明一份，载明：政府转商第一期2014年8月15日至2019年8月15日五年已期满，第二期手续正在各部门办理中，等手续全部办齐，交好所有规费，在法律允许且合法经营范围内，如要求三楼宾馆同KTV分开租用，厂方同意分开租用，原KTV租用期限不变。2019年12月18日，嵊州市自然资源和规划局作出嵊规临改201901003号《准予临时改变房屋用途决定书》，同意案涉房屋自2019年8月19日至2021年8月18日间为商业用房。另查明，2014年7月1日，邢仲灵与案涉房屋所有权人嵊州市照明电器有限公司签订《房屋租赁契约》，约定将案涉房屋租赁给邢仲灵使用，租赁期限为2014年7月1日至2024年6月30日，嵊州市照明电器有限公司只保证五年内商业正常使用，五年后如政策允许，嵊州市照明电器有限公司继续交商业使用土地费。另外，邢仲灵和鲁晓学均承认双方之间关系亲密。 一审法院认为，邢仲灵、张黎峰、鲁晓学签订的《转让协议》，系当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的禁止性规定，属合法有效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。作为出租人的嵊州市照明电器有限公司已出具证明作出同意承租人邢仲灵转租的意思表示，作为次承租人的张黎峰应当向承租人邢仲灵支付租金。案涉房屋已经交付给张黎峰，张黎峰也已实际经营，故邢仲灵要求张黎峰支付自2019年9月15日起的租金的主张有合同依据。但根据《转让协议》和各方当事人在庭审中的陈述，鲁晓学虽陈述其曾与张黎峰明确应按照其与邢仲灵之间的《租房协议》履行义务，但并未提供证据加以证明，故该院对鲁晓学的陈述不予采纳；邢仲灵未与张黎峰签订书面租赁合同，且自认双方未对租赁期限、支付期限、租金标准等作出约定，故邢仲灵与张黎峰之间的租赁应视为不定期租赁，张黎峰可以随时解除合同。张黎峰转让宾馆系为自行经营，其租赁房屋系为宾馆的经营，其于2019年10月24日向原告邢仲灵和第三人鲁晓学送达《解除通知书》要求解除《转让协议》，明确表示不愿再受让宾馆经营，该通知书能够体现其要求解除与邢仲灵之间租赁关系的意思表示，该院对张黎峰提出《解除通知书》包含了其欲解除与邢仲灵之间的租赁关系的意思表示的主张予以认可，因此，张黎峰与邢仲灵之间的不定期租赁关系已于2019年10月24日解除。因此，邢仲灵可向张黎峰主张的租期自2019年9月15日至2019年10月24日止。至于2019年9月15日至2019年10月24日止的租金，根据邢仲灵与第三人嵊州市照明电器有限公司的《房屋租赁契约》，该院酌定案涉房屋的年租金标准为200000元，上述段时间租金金额为21918元。租赁关系解除后，邢仲灵和张黎峰之间并不存在租赁关系，邢仲灵向张黎峰主张租金没有合同和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求理由正当部分，依法予以支持；原告的诉讼请求理由不正当部分，依法不予支持。第三人嵊州市照明电器有限公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决一、张黎峰在本判决发生法律效力之日起十日内向邢仲灵支付自2019年9月15日至2019年10月24日止的租金21918元。二、驳回邢仲灵的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由邢仲灵负担3800元，由张黎峰负担500元（款限于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。 二审中，上诉人向本院提交了以下证据：1.（2019）浙0683民初7482号、（2020）浙06民终1432号判决，证明一审法院未采用该证据，程序违法，涉案宾馆的经营权、使用权归被上诉人，其应承担房租费；2.邢仲灵与张黎峰之间的短信记录，证明被上诉人仍占用堆放涉案宾馆。被上诉人质证认为，1.两份判决书与本案没有关联性，该两份判决系认定转让协议不能解除，而本案系租赁合同纠纷；2.双方之间的租赁关系已于2019年10月24日正式解除。第三人鲁晓学质证认为，赞同上诉人的质证意见，转让宾馆与房屋租赁是一回事。第三人嵊州市照明电器有限公司未发表质证意见。本院对上述证据的真实性予以确认。 被上诉人向本院提交了以下证据：巴瑞宾馆小票、收款收据、携程网巴瑞宾馆主页截屏，证明邢仲灵已将涉案房屋出租或自开宾馆，《转让协议》未解除不影响房屋租赁协议的解除，租赁协议解除不必然给邢仲灵造成损失。上诉人质证认为，上述证据与本案无关，上诉人主张的是2019年-2020年之间的租金。第三人鲁晓学质证认为，赞同上诉人的质证意见。第三人嵊州市照明电器有限公司未发表质证意见。本院对上述证据的真实性予以确认。 经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为邢仲灵与张黎峰之间是否系不定期租赁合同关系、一审法院的审理程序是否违法等问题。邢仲灵与张黎峰之间并未签订书面的房屋租赁合同，双方未就租赁期限进行明确约定，双方之间的租赁关系应属不定期租赁合同关系。涉案《转让协议》包含了房租事项，综合本案案情，可以认定张黎峰邮寄的《解除转让协议通知书》的内容体现了其解除房屋租赁的意思表示。张黎峰于2019年10月23日邮寄该通知书，2019年10月24日送达到。一审法院根据本案的具体情况安排庭审节奏，并无明显不当之处。本案也没有证据证明一审法院存在邢仲灵所称的不采用证据的违法行为。双方之间的租赁关系于2019年10月24日解除，一审判决未支持邢仲灵关于该日期之后的房租费诉求，并无不当。综上，上诉人的上诉理由依据不足，其诉求本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3861元，由上诉人邢仲灵负担。 本判决为终审判决。 审判长 梅 云 审判员 姚 瑶 审判员 茹赵鑫 二〇二〇年十二月十八日 书记员 叶 婷