河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终5951号上诉人（原审原告）：李佳霖，女，1995年12月4日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：邢体兴，河南未来律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南绿地御湖置业有限公司，住所地：新乡市平原示范区太行大道与滨湖大道交叉口市民之家**。法定代表人：方东兴。委托诉讼代理人：齐亚利，河南新雅琪律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司新乡高新支行，营业场所：新乡市华兰大道418号。负责人：郭世杰。委托诉讼代理人：裴济斌，该行员工。上诉人李佳霖因与被上诉人河南绿地御湖置业有限公司（以下简称绿地公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司新乡高新支行（以下简称农行高新支行）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0725民初3149号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李佳霖及其委托诉讼代理人邢体兴，被上诉人绿地公司委托诉讼代理人齐亚利，原审第三人农行高新支行委托诉讼代理人裴济斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李佳霖上诉请求：撤销原审判决，支持李佳霖原审诉讼请求或发回重审。本院二审庭审中，李佳霖自愿撤回原审诉讼请求第七项，即撤回违约金7560元的诉讼请求。事实和理由：一、原审认定事实错误。案涉房屋的交付时间为2019年12月30日，绿地公司交房超过此时间即构成违约。大气治理并非不可预见。补充协议系开发商单方提供，导致购房人的权益处于不确定状态，限制了购房人依法解除合同的权利，属于无效的格式条款。且签订补充协议时，绿地公司并未就该条款作出提示和说明。假设173天管控存在，早已超过绿地公司所说的延期时间，造成严重的逾期。二、原审法院适用法律错误。原审法院应适用合同法及相关司法解释认定补充协议为无效格式条款。绿地公司辩称：买卖合同系双方在平等自愿基础上签订，绿地公司已对李佳霖尽到合理解释，不存在格式条款情形，双方应按照合同履行。应维持原判。农行高新支行述称：农行高新支行已按借款合同约定将贷款义务履行完毕，且在借款合同履行过程中不存在过错行为。李佳霖提出解除《个人购房担保借款合同》时，应优先依照约定偿还所欠贷款本息并承担违约责任。截止2020年9月20日，李佳霖作为借款人尚欠贷款本金730288.22元。李佳霖向原审法院起诉请求：1、依法确认李佳霖与绿地公司于2017年12月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》解除；2、依法确认李佳霖与农行高新支行《个人购房担保借款合同》解除；3、判决绿地公司退还李佳霖购房款190623元，并支付李佳霖已付购房款利息损失（以190623元为基数，自2017年12月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、判决绿地公司退还维修基金7261.2元、办证费250元、按揭费580元及有线电视180元；5、判决绿地公司赔偿已向农行高新支行支付的贷款本息及利息（本息的利息自每笔还贷本息之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；6、判决绿地公司向农行高新支行偿还剩余贷款；7、判决绿地公司支付违约金7560元；8、本案诉讼费用由绿地公司承担。原审法院查明：2017年12月8日，李佳霖作为买受人与作为出卖人的绿地公司签订编号为2017-1208016的商品房买卖合同（预售）一份，约定：李佳霖购买绿地公司开发的新乡市平原示范区绿地?泰晤士新城的1号楼1单元21层12104号商品房，建筑面积共121.02平方米，其中套内建筑面积90.93平方米，该商品房单价为每平方米7822.04元，房屋总价为946623元。付款方式及期限（合同第七条）190623元在2017年12月8日李佳霖以现金的形式付款，下余756000元于2018年2月8日以商业贷款的形式付款。交房期限（合同第十一条）：出卖人应当自2019-12-30前向买受人交付该商品房。逾期交付责任（合同第十二条）：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之0.1的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人按照已付全部房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之0.1的违约金；附件十一补充协议第十六条约定：买受人根据购房合同第十二条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。附件十一补充协议第二十九条第四项约定：遇到政府做出禁止施工作业（如扬尘治理等）、实施交通管制等决定，造成无法正常施工，出卖人可据实予以延期交房。《商品房买卖合同（预售）》及附件还约定了其他内容。李佳霖于2017年12月8日当天支付案涉房屋首付款190623元，并向绿地公司支付维修基金7261.2元、办证费260元、有线电视费180元。2018年1月29日，李佳霖（借款人、抵押人），第三人农行高新支行（贷款人、抵押权人），绿地公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定商业贷款756000元，借款期限为360月，利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上浮20%。还款方式为等额本息还款。2019年12月25日绿地公司向李佳霖送达了延期交房通知书，告知李佳霖房屋交付时间预计在2020年7月31日进行集中交付。2020年2月22日，绿地公司发送顺延交房通知书，告知李佳霖交房日期将从2020年7月31日再次顺延，具体交付日期以房屋交付通知书为准。2020年3月30日，李佳霖通过邮箱向绿地公司发出《解除合同告知书》，告知绿地公司“因你公司逾期交房，现通知你公司，解除双方的《商品房买卖合同》”。另查明，绿地公司提交新乡市重污染天气应急指挥部办公室文件，证明案涉工程应顺延工期173天。原审法院认为：依法成立的合同受到法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。李佳霖、绿地公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，合法有效。当事人均应按约定全面履行自己的义务。根据案涉《房屋买卖合同》的约定，绿地公司应在2019年12月30日向李佳霖交付该商品房，但在合同约定的交房时间前，案涉工程确有大气治理等客观需要停工的合同事由出现以及受疫情防控不可抗力因素影响（按照有利于被告绿地公司原则从2020年1月1日至4月30日），再加上逾期60日交房的延展期，致使本案交房时间未成就，因此李佳霖于2020年3月30日提出解除合同的理由不符合合同约定、法律规定，其并请求法院确认应解除合同的诉请，不应支持。相应地，李佳霖与第三人农行高新支行签订的《个人购房担保借款合同》，也不应解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：驳回李佳霖的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2198.4元，由李佳霖负担。本院二审诉讼中，绿地公司提交证据一组，用以证明：案涉房屋已于2020年10月16日取得竣工验收备案，具备交房条件。李佳霖发表质证意见称：实际交房超期316天，即使减去173天，已然超期143天，恰好证明绿地公司违约。李佳霖提交证据一组，用以证明：本案应当解除合同。绿地公司发表质证意见称：结合疫情、大气污染防控，两个月的延展期，现仍属于延期交付，开庭前，绿地公司已交付房屋。农行高新支行对上述证据均不发表意见。本院对上述证据的分析意见相机本院认为部分。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案中，结合各方意见，现围绕诉讼焦点分别评述如下：一、关于购房合同应否解除问题。本案中，根据合同第十二条第二款第2项约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。本案合同约定的交房时间为2019年12月31日，加上逾期交房宽限期60日，再结合疫情防控及复工复产因素，可以给予绿地公司一定时间的宽限期，但案涉房产直至2020年10月16日才取得竣工验收备案，故绿地公司逾期交房构成违约且已达到合同约定的解除合同的条件，故李佳霖请求解除合同，于法有据，本院予以支持。二、关于合同解除后法律后果问题。本案中，购房合同解除后，《个人购房担保借款合同》具有从属性，也应一并解除。绿地公司应返还购房款及利息、维修基金、办证费、按揭费及有线电视费外。绿地公司还应支付李佳霖已还贷款本息，并按照司法解释的规定，偿还剩余贷款。对于李佳霖应否向农行高新支行承担责任问题，因农行高新支行在本案中并未提出请求，本院不作处理。农行高新支行可依据《个人购房担保借款合同》依法另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省原阳县人民法院（2020）豫0725民初3149号民事判决；二、解除李佳霖与河南绿地御湖置业有限公司于2017年12月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；三、解除李佳霖与中国农业银行股份有限公司新乡高新支行、河南绿地御湖置业有限公司于签订的2018年1月29日《个人购房担保借款合同》；四、河南绿地御湖置业有限公司于本判决生效后十五日内返还李佳霖购房首付款190623元及利息（利息以190623元为基数，自2017年12月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至河南绿地御湖置业有限公司返还完毕款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、河南绿地御湖置业有限公司于本判决生效后十五日内返还李佳霖7261.2元、办证费250元、按揭费580元及有线电视180元；六、河南绿地御湖置业有限公司于本判决生效后十五日内支付李佳霖自第一次还款之日起至本判决生效日已向第三人中国农业银行股份有限公司新乡高新支行归还的贷款本息及利息（以中国农业银行股份有限公司新乡高新支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准，本息的利息从每笔还贷本息之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至河南绿地御湖置业有限公司还清本息之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；七、河南绿地御湖置业有限公司于本判决生效后十五日内偿还第三人中国农业银行股份有限公司新乡高新支行自本判决生效之日《个人购房担保借款合同》剩余的贷款（以中国农业银行股份有限公司新乡高新支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；八、驳回李佳霖的其他诉讼请求。如果河南绿地御湖置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3882.5元，二审案件受理费4397元，均由河南绿地御湖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  赵 斌二〇二〇年十二月二十二日书记员  车韩卓