湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11343号上诉人（原审原告）：高子明，男，1981年5月13日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：王香港，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天洋，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙中一五合网络科技有限公司，住所地湖南省长沙市开福区新河街道北辰三角洲奥城******房。法定代表人：龚亮，执行董事。委托诉讼代理人：潘丙午，湖南金湘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙天骄房地产开发有限公司，住所地，住所地湖南省长沙县星沙镇湘龙路**iv>法定代表人：颜亮。委托诉讼代理人：苗丽辉，湖南天地人律师事务所律师。上诉人高子明因与被上诉人长沙中一五合网络科技有限公司（以下简称中一五合公司）、被上诉人长沙天骄房地产开发有限公司（以下简称天骄公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初2096号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人高子明上诉请求：1.撤销（2020）湘0121民初2096号民事判决，支持高子明的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由中一五合公司和天骄公司承担。事实与理由：一、原审判决中双方当事人无争议的事实认定错误。1.上诉人高子明在购房前不知晓中一五合公司和天骄公司之间的包销关系，亦不认可《保利香槟国际商铺包销合同》的条款；2.上诉人高子明支付的10万元为定金，中一五合公司开具的收条已经明确了是定金，一审法院不能随意做其他解释。二、原审判决中双方当事人有争议的事实认定错误。1.上诉人高子明通过电视台曝光、12345市民热线、向相关政府职能部门投诉等各种方式维权，不存在一审法院所说的未就10万元向中一五合公司和天骄公司主张返还的事实，同时向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，上诉人高子明没有在诉讼时效外起诉；2.《C9号栋商铺团购申请表》复印件作为证据的三性均有疑义，其他业主的《团购申请表》不能作为认定上诉人支付的款项性质的证据；3.上诉人高子明并未签订《C9号栋商铺团购申请表》。三、原审判决未对一审庭审的部分争议点进行说明。1.中一五合公司没有事先经过上诉人高子明的书面同意并告知高子明服务内容以及收费标准，不符合《房地产经纪管理办法》的要求；2.中一五合公司和天骄公司提供的《C9号栋商铺团购申请表》《认购协议》《定金收据》以及实际交付的定金数目全部存在出入。被上诉人中一五合公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人天骄公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。一、高子明向中一五合公司交纳的涉案款项的性质是团购服务费，并非购房定金；二、涉案款项系中一五合公司收取的团购服务费，高子明无权要求中一五合公司返还，更不存在要求天骄公司返还的问题；三、天骄公司因销售需要，将包含涉案商铺在内的部分商铺包销给中一五合公司，双方签订的《保利香槟国际商铺包销合同》是真实意思表示，也未违反法律法规的强制性规定，合法有效。上诉人高子明向一审法院提出诉讼请求：1.天骄公司、中一五合公司连带向高子明退还购房定金100000元；2.本案诉讼费用由中一五合公司、天骄公司承担。一审法院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、2016年11月22日，天骄公司与中一五合公司签订《保利香槟国际商铺包销合同》（以下简称《包销合同》），合同约定：（1）中一五合公司包销天骄公司物业——保利香槟国际部分商铺，自愿免费为天骄公司提供代理服务，无偿代天骄公司销售约定的商铺，但可向相关购房者收取一定的服务费；（2）包销期限为2016年11月22日至2017年12月31日，期限届满，中一五合公司应按本合同约定的价格购买剩余商铺，但在签订正式商铺买卖合同日起12个月内，每套商铺可办理一次更名手续；（3）中一五合公司代理销售商铺，按本合同约定价格由购房者与天骄公司签订《长沙县商品房买卖合同》，天骄公司依买卖合同向购房者收取房款及其他款项,中一五合公司向购房者收取的服务费不计入商铺价格中；（4）中一五合公司在本合同约定价格之外向购房者收取的佣金、服务费等任何名义的款项，均应在购房者与天骄公司签订合同前与购房者约定明确，并由中一五合公司自行收取并向购房者开具相应票据。合同签订后，中一五合公司为保利香槟国际商铺的销售进行了宣传和策划。2、中一五合公司分别于2017年3月18日、2017年4月18日收取高子明及欧阳倩10000元、90000元，共计100000元。同时，中一五合公司于收款当日向高子明及欧阳倩开具《收据》各一张，上述《收据》中分别载明：“兹收到高子明、欧阳倩交来C9栋208号定金人民币10000元”、“兹收到高子明、欧阳倩交来保利香槟国际C9栋208号定金人民币90000元”。3、2017年4月19日，高子明及欧阳倩与天骄公司签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号20170004208，以下简称《购房合同》），合同约定：高子明及欧阳倩购买由天骄公司开发的保利香槟国际第C9栋208房，建筑面积38.82平方米，单价为每平方米6850元，总金额为265917元。合同签订后，高子明按照合同约定向天骄公司支付了首期房款135917元，通过银行按揭贷款方式支付余款130000元。天骄公司于2017年5月6日向高子明及欧阳倩开具金额为265917元的增值税发票。4、保利香槟国际C9栋208号房在最终销售时，高子明及欧阳倩支付给中一五合公司的涉案争议款项100000元并未在购房款中冲抵。5、高子明与欧阳倩系夫妻关系，欧阳倩出具委托书，委托高子明全权处理保利香槟国际房屋买卖合同纠纷一案，其不再另行起诉。二、双方当事人有争议的事实高子明主张的争议款项即中一五合公司收取的100000元的性质。高子明主张为定金，天骄公司与中一五合公司主张为团购服务费。对此，一审法院分析认定如下：1、根据《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金应当以书面形式约定。本案中仅有天骄公司提供的《保利香槟国际认购协议》（以下简称《认购协议》）约定了定金30000元,高子明与中一五合公司和天骄公司均无定金100000元的书面约定。虽高子明主张未签过《认购协议》，但并未举证证明或对字迹申请鉴定，结合天骄公司提交的2017年4月18日开具的30000元定金收据与对应的银行刷卡小票及高子明提交的中国农业银行银行卡交易明细清单中载明的2017年4月18日消费30000元的记录可以认定，高子明与天骄公司就购房定金30000元进行了约定，高子明也进行了相应支付。在高子明实际支付购房首付款时，该30000元定金也在购房款中冲抵。另外，《购房合同》中有关涉案房屋单价6850元/平方米（6919×0.99）及总价265917元（268603×0.99）的约定与《认购协议》中关于价格的计算一致【涉案商铺建筑面积38.82平方米，单价14860元/平方米，总价576853元。高子明享有（商业按揭100%-交10万抵30万）×商铺现场折扣98%×商铺议价99%优惠，优惠后商铺单价6919元/平方米、总价268603元；签订认购协议书后，在2017年4月21日前（含当日）签订《商品房买卖合同》的，乙方可额外享受房价0.99折优惠】，《购房合同》与《认购协议》相互印证；2、根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国担保法》的相关规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。而按照房地产交易习惯，购房定金一般用于冲抵房款。本案中，如涉案争议款项确为定金，则高子明在依据购房合同向天骄公司支付全部房款时应要求将该100000元冲抵房款，但该100000元并未冲抵。虽高子明声称在购房时并不知道没有冲抵，是事后发现中一五合公司和天骄公司多收了100000元，但高子明付清房款之日距本案起诉之日已逾两年多，高子明亦未举证证明其在起诉之前曾要求天骄公司向其返还该100000元，无论是高子明对100000元未冲抵房款一事长期未发现还是发现后长期未向中一五合公司和天骄公司主张返还，均与常理不符；3、中一五合公司向一审法院提交了高子明于2017年3月18日与其签订的《保利香槟国际C1/C2/C4/C6/C8/C9/C10/C16号栋商铺团购申请表》（以下简称《商铺团购申请表》）复印件及其他业主的《商铺团购申请表》原件，拟证明高子明支付的100000元为团购服务费。一审法院认为，上述证据互为佐证，中一五合公司确实收取了高子明100000元并开具收据，而该《商铺团购申请表》中就“10万元抵扣30万元的团购优惠”的约定与《认购协议》中“交10万抵30万”的约定相一致，结合天骄公司与中一五合公司签订的《包销合同》的相关约定，根据证据优势原则，一审法院对《商铺团购申请表》予以采信。该《商铺团购申请表》载明：高子明自愿交纳10万元团购服务费，申请加入保利香槟国际C1/C2/C4/C6/C8/C9/C10/C16号栋商铺团购会员，团购服务费不作为购房款的一部分。综上所述，一审法院认为，虽然中一五合公司向高子明开具的收据上载明诉争的100000元系定金，但该款项的性质并不能简单以其名称判定，《商铺团购申请表》中关于“团购服务费不作为购房款的一部分”的约定亦与诉争款项未另行冲抵房款的实际情况一致，故一审法院认定高子明主张的涉案争议款项即中一五合公司收取的100000元系团购服务费，系中一五合公司为高子明购买案涉房屋提供服务的对价。一审法院认为，高子明与天骄公司签订的《购房合同》与中一五合公司签订的《商铺团购申请表》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方应当遵照履行。经审理查明，高子明主张中一五合公司和天骄公司返还的100000元系团购服务费而非购房定金，结合《商铺团购申请表》、《认购协议》及《购房合同》等载明的内容及高子明的实际付款情况，案涉100000元不应再在购房款中冲抵，高子明也已享受团购服务上的价格优惠，中一五合网络公司按协议履行了义务，高子明应当向其支付协议约定的团购服务费，故高子明向中一五合公司和天骄公司主张返还100000元，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回高子明的诉讼请求。一审案件诉讼费2300元，减半收取1150元，由高子明负担。本院二审中，各方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、高子明向中一五合公司交纳的10万元款项的性质；二、高子明是否有权要求返还该款项。关于高子明向中一五合公司交纳的10万元款项的性质问题。上诉人高子明认为是购房定金，中一五合公司和天骄公司认为是团购服务费。本院认为，《保利香槟国际认购协议》明确了高子明认购涉案房屋的总价为576853元，并享受（商铺商业按揭100%-交10/15/20万抵30万）×商铺现场折扣98.00%×商铺议价99.00%优惠，享受优惠后房屋总价为268603元，结合高子明与天骄公司签订的《长沙县商品房买卖合同》可以看出高子明已实际享受了该优惠，高子明所交纳10万元的目的是为了抵30万元购房款，符合交易习惯。同时，根据现有证据，高子明于2017年4月19日与天骄公司签订《长沙县商品房买卖合同》并按照合同约定支付了购房款后，长达两年多的时间未向中一五合公司和天骄公司主张返还该10万元款项，与高子明所主张定金性质的常理不符。一审法院结合《商铺团购申请表》《保利香槟国际认购协议》《长沙县商品房买卖合同》认定该款项为团购服务费，并无不当，本院予以确认，上诉人高子明主张中一五合公司收取的10万元款项为购房定金的主张，本院不予支持。关于高子明是否有权要求返还10万元团购服务费的问题。高子明向中一五合公司交纳10万元团购服务费及高子明与天骄公司在《保利香槟国际认购协议》中关于以10万元抵30万元购房款的优惠约定，均系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定。中一五合公司向高子明提供了团购优惠及相应的服务，高子明亦已享受了相应的购房优惠，一审法院判决驳回高子明要求中一五合公司、天骄公司返还10万元团购服务费的主张，并无不当，本院予以确认。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院在此不再赘述。综上所述，上诉人高子明的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由高子明负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  刘耀武审判员  金新贵二〇二〇年十二月二十三日法官助理黄毕莅书记员王嘉翌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。