广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24275号上诉人（原审被告）：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，职务董事长。委托诉讼代理人：邓志军，系该公司职员。委托诉讼代理人：张华，系该公司职员。被上诉人（原审原告）：陈国辉，男，1956年2月1日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：何有华，女，1958年12月18日出生，汉族，住广州市越秀区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：丘俊平，广东国匠律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黎清荣，广东国匠律师事务所律师。上诉人广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）因与被上诉人陈国辉、何有华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初12922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。澳美公司上诉请求：1.撤销一审判决并发回重审；2.重审判决其公司不承担逾期交楼违约金。事实和理由：一、陈国辉、何有华起诉并无诉讼时效中止和中断的事由，一审判决缺乏法律和事实依据，显属不当，理应撤销。陈国辉、何有华原审提交的证据材料并无显示发生诉讼时效中止、中断的事项。一审法院错误引用集体诉讼概念，认为本案存在诉讼时效中断的情形，无法律及事实依据。我国并无集团诉讼的法律规定，即使一审法院所谓的集团诉讼指的是代表人诉讼，但本案中也不符合代表人诉讼的情形。因此，原审判决不采纳其公司关于“逾期办证违约金和逾期交楼违约金已过普通诉讼时效的抗辩”不当，依法应予以撤销。二、其公司未能交楼的原因是不可抗力，不可归因于其公司，其公司不应当承担所谓的逾期交楼违约金。首先，《广州市处理“烂尾楼”领导小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》（穗建开【2013】491号）已明确将澳洲山庄定性为烂尾楼；而且《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》（穗规开发【2013】741号）也明确“该项目不具备办理《房地产证》的条件”。因此，陈国辉、何有华要求其公司支付逾期交楼违约金的请求不应当得到支持。其次，双方签订《房地产买卖契约》后，其公司积极履行合同义务，澳洲山庄工程无法通过竣工验收的手续并非其公司原因所致，其公司无需承担违约责任。退一万步而言，即便认定其公司存在违约行为，陈国辉、何有华的诉讼请求早已超过诉讼时效，不应得到法律支持和保护。最后，涉案房屋已经长达二十多年无法交付/办证，是历史遗留问题，其公司也在积极推动山庄重建，但并非是其公司自身所能解决，其公司不能再承担超出自身承受范围更多的责任。三、一审判决置于其公司推动澳洲山庄项目重建的努力于不顾，与重建山庄的大方向背道而驰，最终将导致其公司破产，届时广大业主权益将受到更大、无法弥补的损害，于情于理应予以撤销。陈国辉、何有华辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。澳美公司违约是其自身原因导致，应承担相应违约责任。请求驳回澳美公司上诉，维持原判。陈国辉、何有华于2019年12月30日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.判令澳美公司向陈国辉、何有华支付至交付黄埔区九龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C30-302房之日止的逾期交楼违约金98958.54元（以房价款121515元为本金按每日万分之五的标准，自2001年4月27日暂计至2019年8月20日止，违约金以房价款121515元为限）；2.判令澳美公司负担本案全部诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：1997年3月13日，陈国辉、何有华（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定：澳美公司将坐落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C30-302房（以下简称“案涉房屋”）出售给陈国辉、何有华，房屋建筑面积56.09平方米，合同总价款为121515元，付款方式为一次性付款。合同第三条约定，双方同意于1998年12月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。合同第五条约定，乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。合同附件第二条“房屋交付状况”2-5条约定，甲方应于1998年12月30日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1）不可抗力的自然灾害；2）不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。如遇前述特殊情况，本契约第九条规定乙方尚未到期支付的该房地产成交价余款的缴款期限亦按实际影响的时间相应延期。第六条“合同终止与违约责任”6-2条约定，除本契约第二条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。如逾期超过六个月，甲方仍未能将该房地产交付使用时，乙方有权以书面通知解除本契约，并报增城市房地产交易所备案。甲方应在收到乙方发出解除通知书之日起三十天内，将乙方已付的全部房价款、利息（按当时银行贷款利率计算）、违约金退还乙方。第九条“购买价款与支付方式”9-1条约定，订金8000元于1996年12月24日支付，尾款113515元于1997年3月13日支付。1997年5月23日，澳美公司向陈国辉、何有华出具了案涉房屋购房款121515元的发票，双方确认陈国辉、何有华已于当天支付完毕全部购房款。2001年，陈国辉、何有华向广东省增城市人民法院（现广州市增城区人民法院）提起诉讼，请求判令澳美公司支付逾期交楼的违约金。广东省增城市人民法院于2001年4月26日作出（2001）增法民初字第23号《民事判决书》，判决：澳美公司向陈国辉、何有华支付逾期交楼的违约金（违约金从1998年12月31日起以陈国辉、何有华所交楼款121515元按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计付至本判决之日止）。一审庭审时，双方确认上述判决支持的逾期交楼违约金数额为22556.46元，澳美公司尚未向陈国辉、何有华支付。另查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。截至本案一审庭审之日，澳美公司尚未向陈国辉、何有华交付案涉房屋。上述事实有《房地产买卖契约》《发票》、（2001）增法民初字第23号《民事判决书》《房地产登记簿查册表》及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过一审庭审质证，符合证据规则要求，一审法院予以采信。一审法院认为，澳美公司与陈国辉、何有华签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于逾期交楼违约金的问题。双方在《房地产买卖契约》第三条及附件第二条2-5条约定，澳美公司应于1998年12月30日将案涉房屋交付陈国辉、何有华使用。但至一审庭审之日，澳美公司尚未将案涉房屋交付给陈国辉、何有华，而未交付的原因在于澳美公司。澳美公司逾期向陈国辉、何有华交付案涉房屋，系违约，应当承担违约责任。对于违约金的计算标准，《房地产买卖契约》第五条及附件第六条6-2条约定，甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的违约金。陈国辉、何有华主张违约金以已付房价款121515元为本金，按每日万分之五的标准计算，并未超出合同约定，且未明显过高，一审法院予以采纳。对于违约金的计算期间，已有生效判决支持1998年12月31日至2001年4月26日的违约金，故陈国辉、何有华主张违约金自2001年4月27日起计算，合法合理，一审法院予以采纳，但应扣除在先生效判决支持的22556.46元，澳美公司还应向陈国辉、何有华支付违约金应按上述方法计算，并以98958.54元为限（计算公式：121515元－22556.46元）。关于逾期交楼违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就交楼及逾期交楼的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就陈国辉、何有华主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，一审法院对澳美公司关于逾期交楼违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，于2020年9月25日作出判决如下：澳美公司于本判决生效之日起七日内向陈国辉、何有华支付逾期交楼违约金（违约金以121515元为本金，按日万分之五计算，自2001年4月27日起计至实际交楼之日止，违约金总额以98958.54元为限）。一审案件受理费2274元，由澳美公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。关于逾期交房的违约责任问题。经一审查明确认，双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效，应切实履行。在原合同约定中，交付涉案房产并办好产权登记手续是澳美公司的主要合同义务。对于无法按合同交付，澳美公司并无充分证据证实存在不可抗力因素，也无充分证据证实对合同义务无法依约履行存在其他免责因素。因此，在陈国辉、何有华不存在违约过错的情况下，对于原约定义务无法切实履行，澳美公司理应承担违约责任。陈国辉、何有华依据合同约定要求澳美公司承担逾期交房违约责任，依法有据，一审处理并无不当，本院予以维持。关于陈国辉、何有华要求澳美公司支付逾期交房违约金的诉请是否超过诉讼时效的问题。另案生效判决已查明，因澳美公司长期未能解决涉案项目的交房及办证等问题，导致部分业主通过向相关部门进行集体信访的方式主张权利，澳美公司对此并不持异议，故一审法院在援引生效判决已确认的事实并结合澳美公司履行本案义务情况的基础上，对澳美公司有关诉讼时效的抗辩意见予以驳回，并不违反相关法律规定，亦符合公平合理原则，可予维持。因此，澳美公司上诉认为陈国辉、何有华主张的逾期交房违约金诉讼时效已经经过的意见，依据不充分，本院不予采纳。综上所述，澳美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2274元，由广州澳美房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇二〇年十二月二十三日书记员  曾美玲