河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终5889号上诉人(原审被告)：董长松，男，1990年1月7日出生，汉族，住河南省封丘县。被上诉人(原审原告)：河南顺之康物业服务有限公司，住所地：新乡市和平大道与东关街交叉口西南角豫程小区**楼院内**物业办公用房。法定代表人：侯笑活。被上诉人(原审被告)：秦富群，男，1974年3月24日出生，汉族，住河南省延津县。被上诉人(原审被告)：潘振苹，女，1977年9月29日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：秦富群，男，1974年3月24日出生，汉族，住河南省延津县，系夫妻关系。被上诉人(原审被告)：王熙华，男，1976年8月22日出生，汉族，住河南省卫辉市。被上诉人(原审被告)：刘素娟，女，1976年11月30日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：王熙华，男，1976年8月22日出生，汉族，住河南省卫辉市。系夫妻关系。上诉人董长松因与被上诉人河南顺之康物业服务有限公司（以下简称顺之康公司）、秦富群、潘振苹、王熙华、刘素娟物业服务合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0702民初4037号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2020年12月17日公开开庭审理了本案。上诉人董长松，被上诉人秦富群，被上诉人潘振苹委托诉讼代理人秦富群，被上诉人王熙华，被上诉人刘素娟委托诉讼代理人王熙华到庭参加诉讼。被上诉人顺之康公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董长松上诉请求：撤销原判、依法改判或发回重审。事实与理由：身为租户，只承担在租房期间要交的物业费，房子不租了,不应再交物业费,这些费用理应房东承担,一审判决认定事实错误,请求依法查明事实,依法纠正一审错误且极其不公正的判决。王熙华、刘素娟辩称：董长松不干了，没打招呼，快到年底才发现他不干了，其拿了钥匙。秦富群、潘振苹辩称：合同未解除，物业费应由董长松交。顺之康公司一审诉讼请求：1、董长松支付顺之康公司自2019年2月9日至2020年3月31日的物业费8368．4元，违约金836元；王熙华、刘素娟在其应交的4184.2元物业费及418元违约金的范围内承担连带责任；秦富群、潘振苹在其应交的4184.2元物业费及418元违约金的范围内承担连带责任；2、本案诉讼费由董长松、王熙华、刘素娟、秦富群、潘振苹承担。原审查明：2014年8月25日，顺之康公司与新乡市隆基置业有限公司（以下简称“隆基公司”）清韵花园项目部签订前期物业服务合同，约定由顺之康公司为清韵花园小区提供物业服务，合同有效期自2014年8月25日至2017年8月24日，合同到期前30日双方无异议的自动延约5年，以此类推；物业服务费用标准为商业物业（临街商铺）、住改商物业1.4元／月·平方米；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠交费用总额10％的标准向物业公司支付违约金。2016年，秦富群、潘振苹购买清韵花园裙房幢1-2层105号非居住用房，并与隆基公司签订2016-0622130号商品房买卖合同，约定：房屋面积为218.71平方米，物业服务公司为顺之康公司，物业服务时间为2015年3月10日至2016年3月10日，物业服务费为1.4元／月·平方米；王熙华、刘素娟购买清韵花园裙房幢1-2层106号非居住用房，并与隆基公司签订2016-0223001号商品房买卖合同，约定：房屋面积为218.71平方米，物业服务公司为顺之康公司，物业服务时间为2015年3月10日至2018年3月10日，物业费为1.4元／月·平方米。2016年3月，秦富群、王熙华分别与董长松签订房屋出租协议书，约定董长松租赁上述105号、106号房屋，租期为五年，自2016年4月10日至2021年4月10日，租期内一切费用由董长松自付。租赁协议签订后，105号、106号物业的物业费由董长松自2016年3月8日交纳至2019年2月8日。之后的物业费至今未支付，顺之康物业为此诉至原审法院。原审认为：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，前期物业服务合同对业主具有约束力。业主与物业的承租人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，原审法院应予支持。本案中，清韵花园的建设单位隆基公司与顺之康公司签订前期物业服务合同，约定由顺之康公司为清韵花园提供物业服务，该合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，故对业主秦富群、潘振苹及王熙华、刘素娟具有约束力。后秦富群、王熙华将各自的物业出租给董长松，约定由董长松支付物业费，则董长松作为物业使用人，也应按前期物业服务合同的约定足额支付物业费，现董长松自2019年2月9日至2020年3月31日未支付物业费，欠付物业费时间为13个月23天，105号、106号房屋面积均为218.71平方米，故每个物业的物业费金额为1.4元／月·平方米×218.71平方米×13个月＋1.4元／月·平方米×218.71平方米÷30天／月×23天=4215.27元，则董长松应支付的物业费4215.27×2=8430.54元，顺之康公司要求8368.4元，系其对自身合法权益的处置，原审法院予以支持。顺之康公司要求董长松按照前期物业服务合同的约定，按8368.4元的10％承担违约金836元，原审法院予以支持。顺之康公司还要求秦富群、潘振苹及王熙华、刘素娟分别在4182.2元物业费及418元违约金的范围内承担连带责任，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定及前期物业服务合同第三章第七条约定，原审法院对该主张也予以支持。董长松辩称，其已于2019年6月退租，故退租后的物业费不应其承担，但其与秦富群、王熙华签订的租赁合同到期时间为2021年4月10日，而董长松未提交证据证明其与秦富群、王熙华已就退租事宜履行交接手续，也无证据证明其退租时通知顺之康公司，故原审法院对其辩称意见不予支持。秦富群、潘振苹及王熙华、刘素娟辩称，物业费应由物业实际使用人董长松承担，但该意见不符合上述司法解释规定及前期物业服务合同约定，原审法院不予支持。依照《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，原审判决：一、董长松于判决生效之日起十日内支付顺之康公司物业费8368.4元，并支付违约金836元；二、秦富群、潘振苹在4182.2元物业费及418元违约金范围内承担连带责任；王熙华、刘素娟在4182.2元物业费及418元违约金范围内承担连带责任。如果董长松、秦富群、潘振苹、王熙华、刘素娟未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由董长松负担。二审中当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院依法组织了质证。上诉人董长松提交证人证言，证明其于2019年6月将钥匙还给房东。顺之康公司质证意见：对该证据合法性、关联性有异议。秦富群、潘振苹、王熙华、刘素娟质证意见：对该证据真实性有异议。本院认证意见：本院对该证据进行综合分析认证。二审查明的事实与原审认定一致。本院认为，关于案涉物业费应由何方承担的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定:“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。”具体到本案中，业主秦富群、王熙华将案涉物业出租给董长松，约定由董长松支付物业费，董长松系物业使用人，应按物业服务合同约定支付物业费。董长松诉称其已经不承租案涉物业不应承担物业费缺乏事实与法律依据，根据民事诉讼举证规则，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，提供的证据不足以证明，其应承担相应的举证不能之法律后果。根据法律规定，合同解除是指合同成立之后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为，也是一种法律制度。本案中，董长松无证据证明其在2019年2月9日至2020年3月31日未承租案涉物业，也没有充分证据证明双方达成了解除合同的合意，亦没有充分证据证明其享有并行使了法定解除权，故其应承担举证不能之法律后果。原审判决董长松应支付物业费8368.4元及违约金836元并无不当。综上所述，上诉人董长松的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由董长松负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年十二月二十二日书记员  李好杰