吉林省桦甸市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0282民初2343号原告：桦甸市供水物业有限责任公司。法定代表人：赵某1，经理。委托诉讼代理人：赵某2。委托诉讼代理人：姚某。被告：刘某，住吉林省桦甸市。原告桦甸市供水物业有限责任公司（以下简称物业公司）与被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。物业公司的委托诉讼代理人赵某2、姚某，被告刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：判令刘某给付2017年1月1日至2019年12月31日物业服务费共计5306元；诉讼费用由刘某承担。事实和理由：刘某居住在富康廷苑小区，自2013年11月30日开始由物业公司负责提供物业管理与服务。刘某拖欠2017年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费5306元。经多次催缴，无正当理由拒绝缴纳，故起诉，请法院支持物业公司的诉讼请求。刘某辩称，物业公司进驻我小区强行进行所谓的服务、强行收费属非法。根据《吉林市物业管理条例》、《吉林市物业管理条例实施细则》的有关规定物业管理分前期和后期。前期由开发单位通过招投标的方式选聘物业企业,根据当地政府价格主管部门指导价格协商确定服务价格标准(价格收费许可证制度只能在2014年12月31日前实行，因为国家发改委联合财政部于2015年初下发了国发（2015)36号文件，要求从2015年1月1日起在全国范围内取消价格收费许可证制度，省物价主管部门随即下发了吉价收（2015）54号文件要求在全省范围内执行国发（2015）36号文件)，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同,被选中的物业服务企业应根据合同相关条款之规定进行服务并收取物业管理费。后期，也就是入住率超过50%以上时物业企业的选聘、收费标准及相关规约的签属应由业主大会决定。我小区在2013年11月30日开始办理入住手续,截止2013年12月31日办理入住手续的已超过50%,而我们所有办理入住手续的业主在从开发商处拿入户钥匙时就已将2014年度的物业费全部交齐（高层为1.5元/月平方、多层为0.7元/月平方），这属于先交钱后服务，这一点可以通过调阅开发商提供的交费银行账号得到证实)。根据《条例》、《细则》的规定开始交物业费了就应视为入住了。这说明2015年我小区入住率已完全超过50%。同样根据《条例》、《细则》的规定小区物业的选聘、服务价格及相关规约的签订都应由小区业大会决定，也就是说现在的物业2016年1月1日至2019年12月31日年是否可以继续收取服务费应由业主大会决定,而现在的物业公司未经业主大会同意强行继续在我小区进行服务并按照物业公司自行决定的价格标准强行收费，没有法律依据。简单的说就是供水物业富康廷苑管理处不是由富康廷苑业主大会选聘的物业公司,业主大会也没有同物业公司协商物业的价格、规约等相关合同。二、供水物业公司提供的2016.1.1至2017.12.31物业合同造假。为虚假合同。一个公司在签署公司最重要的合同居然把年月日写错而进行涂改,这是任何一家公司在签署合同都不可能存在的。2018.1.1至2020.12.31的合同居然出现多处空白内容，也不符合正规合同签署合同的规则。所以我认为供水物业公司在法院提供的都是虚假或者伪造的合同。三、消防安全存在重大隐患。桦甸市供水物业有限公司在进驻小区后，并没有严格履行服务合同。严重地违反了有关消防安全的法律法规，更是对小区居民人身生命安全的藐视。2009年5月1日起开始实行的《中华人民共和国消防法》第二十八条规定:任何单位不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。第六十条规定:单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款:(三)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的;(五）占用、堵塞、封闭消防车通道,妨碍消防车通行的。很显然供水物业富康廷苑管理处的做法违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条、第六十条的有关规定，属于违法。违法事实如下:(一)、小区北侧消防紧急疏散通道大门常年24小时紧锁，消防疏散通道封锁上了,就省去了日常养护和管理费用，也就无法正常运行了，也就丧失了能随时对外疏散人员、消防车辆等随时进出的功能。（二)、擅自更改楼内的消防安全设施，更改房屋建筑的原始结构。原高层住宅结构中，每层楼都设计并建筑消防安全紧急避难所,桦甸市供水物业有限公司默许甚至主动参与改建了消防安全紧急避难所,使得消防安全存在重大隐患。总之，供水物业公司未召开业主大会,强行服务并收取物业费;并向法院提供伪造的虚假合同;没有严格按照服务合同履约，不仅仅是违反了合约,更存在违法情况。这样的物业使我们业主的人身安全、财产安全受到了极大的威胁，整日惶恐不安，身心备受摧残。我相信人民法院一定会为人民做主，在公开、公平、公正的原则下，以事实为依据，以法律为准绳，公正的审理本案并作出公正的判决。严惩这种服务低劣、消防安全严重违法违约的物业。原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：证据1.催缴通知单、房屋产权证明、违单告知书。证明物来公司催收物业服务费未果、刘某房屋产权面积、告知业主不能私自修改，业主不听劝阻，私自整改，并报到了桦甸市行政执法局和消防大队，执法局让物业公司下达违章告知。经质证，刘某对上述证据的真实性及所证明的事实无异议，本院予以确认。证据2.物业服务合同、营业执照。证明物业公司与业主委员会签订了物业服务合同，合同中约定了2016年至2017年收费标准为每月每平方米为1.3元,2018年至2020年收费标准为每月每平方米为1.2元。经质证，刘某对此证据的真实性提出异议，认为2016年所签订的合同签署日期有明显的改动之处，2018年所签订的合同中占地面积是空白的，合同是伪造的，且没有业主委员会的相关证明。本院认为，经审查2016年所签订的合同落款日期有改动痕迹，但该合同的第一页服务期限明确写明本合同从2016年1月1日至2017年12月31日止，故落款日期是否改动不影响合同的真实性及效力，同时2018年所签订的合同虽占地面积是空白的，也不影响合同的效力，故本院对此证据的真实性及该证据所载明的内容予以确认。证据3.业主委员会的公示照片。证明物业公司的成立经过了业主签字和认可，且在社区进行了备案登记。经质证，刘某认为照片中未体现日期，且不召开业主委员会就张贴公示是违法的。本院认为，刘某未举出相反证据证明其主张，故本院对此证据的合法性予以确认。刘某向本院提供设计图一份。证明物业公司擅自修改消防通道。经质证，物业公司对证据的真实性未提出异议，但认为不是其公司修改的消防通道，是业主自行改的，并且其公司将此事已报到行政执法局，其公司也下发了违章装修告知书。本院认为，物业公司对此证据的真实性未提出异议，故本院对此证据的真实性予以采信。根据双方当事人的陈述及所提供的证据，本院认定事实如下：刘某系居住在桦甸市××区西门的业主，房屋建筑面积为119.52平方米。2013年始，由物业公司对该小区提供物业服务。2016年1月1日至2017年12月31日服务期间的物业合同中体现收费标准为每月每平方米1.3元，2018年1月1日至2020年12月31日服务期间的物业合同中体现收费标准为每月每平米为1.2元。该两份合同均有业主委员会成员的签字。2017年至2019年度，刘某拖欠物业服务费共计5306元，经物业公司上门催收未果。本院认为，物业公司与刘某已建立物业服务合同关系，刘某接受了物业公司提供的物业服务，就应按合同约定履行义务，拒绝交纳物业服务费属违约行为，依法应承担违约责任，故物业公司要求刘某给付物业服务费的诉讼请求应予支持。刘某答辩中所提出的拒缴物业服务费的抗辩理由依法不能成立，且刘某拒缴物业服务费的行为不但侵犯了物业公司的合法权益，同时亦侵犯了已交费业主的合法权益，故刘某拒缴物业服务费的辩解不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：刘某于本判决生效之日给付桦甸市供水物业有限责任公司2017年至2019年度物业服务费5306元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由刘某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  王全新二〇二〇年十二月十八日书记员  张蓝予