安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终3432号 上诉人(一审原告)：上海比力伍体育文化传播有限公司，住所上海市杨浦区恒仁路******，统一社会信用代码91310110301737815J。 法定代表人：刘明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李静，安徽远宏律师事务所律师。 上诉人(一审被告)：安徽酷动健身会所有限公司，住所安徽省，住所安徽省金寨县梅山镇明发城市广场**铺用代码91341524MA2TH6FL3U(1-1)。 法定代表人：李术满，该公司经理。 上诉人上海比力伍体育文化传播有限公司（以下简称比力伍公司）与上诉人安徽酷动健身会所有限公司（以下简称酷动公司）之间租赁合同纠纷一案，均不服安徽省金寨县人民法院（2020）皖1524民初3556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 比力伍公司上诉请求：1.撤销原判第二项、第三项，请求依法改判支持上诉人诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实部分错误，适用法律不当，请求二审法院依法予以撤销并改判。双方签订的虽是《游泳馆承包合同》，但从内容看是租赁合同，合同合法有效，上诉人按照合同应当支付了20万元承包费，被上诉人违约，按照合同应当赔偿上诉人20万元违约金。上诉人实际使用游泳馆3个月，按照全年租金计算仅应付5万元租金，被上诉人应当返还15万元租金，原判酌定返还6万元租金明显违背常理，违反公平正义原则。导致合同解除完全是被上诉人的责任，是被上诉人未按时缴纳房租所致，被上诉人应当承担违约责任。被上诉人应当返还上诉人给付的物业费9850元，并赔偿上诉人退费损失7629.2元，支付修锁费900元。 酷动公司辩称，我的房租已经交了，水质不达标肯定要停业整改，李明是故意将学员带到另一个他自己开的游泳馆里，故意找我麻烦。我不认可上诉人的上诉理由。我房租交了2.5万元对方应当有证据，我实际交了7.5万元，我都是手机银行转的且有备注。 酷动公司上诉请求：1.改判被上诉人继续履行双方签订的《游泳馆承包合同》；2.上诉人不退还被上诉人承包费60000元；3.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审认定事实错误，上诉人没有违约，被上诉人无权提出解除合同。被上诉人游泳馆不能继续经营的原因并非欠房租被锁门导致，而是其自身经营过程中游泳馆水质不合格导致。2020年8月18日金寨县卫生健康委员会作出《卫生监督意见书》，责令游泳馆停业整顿，此后游泳馆一直未经营。被上诉人经营期间是夏季，也是游泳馆的高峰期，收入比其他月份高很多。 比力伍公司辩称，请求二审法院驳回酷动公司上诉请求。酷动公司提供的卫生监督意见书与本案无关联性，是属于行政责任，且鉴定意见书仅是要求比力伍公司进行整改，并不是关闭游泳馆，只是让暂停营业服务，但其并不是酷动公司不支付房租的理由，酷动公司出具卫生监督意见书是混淆视听，逃避民事违约责任，该份证据无证明力，诉请不应得到支持，并且该份证据出具的时间是2020年8月18日，是在物业公司8月15日已经实际封闭了案涉游泳馆，封闭案涉游泳馆原因是酷动公司没有缴纳房租导致，监督意见书的签收人一栏写的签收人是酷动公司的法定代表人李术满，且李术满收到意见书后并没有向比力伍公司公司出示，直到一审庭审出示，这不是其上诉不退还租赁费的理由。 比力伍公司向一审法院提起诉讼请求：1.解除双方2020年5月17日签订的《游泳馆承包合同》；2.判令酷动公司退还承包费200000元;3.判令酷动公司退还代缴的物业费9850元(其中物业费8950元，修锁费900元);4.判令酷动公司赔偿损失7629.2元，并支付违约金200000元。 一审法院认定事实：2019年3月19日，安徽坤瑞投资有限公司与金寨县山道健身会所有限责任公司签订《坤瑞大厦租赁合同》，合同约定金寨县山道健身会所有限责任公司承租安徽坤瑞投资有限公司，位于金寨县.27平方米“游泳池”，租赁期限自2019年12月30日至2020年12月30日，租金15万元，租金以先付后用为原则。金寨县山道健身会所有限责任公司如果以任何形式转租给第三方，安徽坤瑞投资有限公司有权终止合同。金寨县山道健身会所有限责任公司签订合同时交纳了5万元保证金。2020年4月6日，金寨县山道健身会所有限责任公司负责人马家宝与李术满签订《合并协议》，将游泳馆转包给李术满。2020年5月17日，比力伍公司与酷动公司签订《游泳馆承包合同》，比力伍公司承包酷动公司的游泳馆，约定承包期限自2020年5月1日至2021年5月1日，承包费20万元，5月17日付10万元，5月31日付5万元，7月15日付5万元；由于受疫情影响，若7月10日之前游泳培训不能正常进行，双方各自承担一半的风险，即比力伍公司只需支付承包费10万元；酷动公司保证拥有场地使用权和出租权，必须保证游泳馆正常运营及营业；若因酷动公司原因不能正常运营，比力伍公司有权提前终止合同并请求赔偿违约金20万元。比力伍公司5月17日至8月7日支付承包费20万元，7月1日支付物业费9850元（含修锁费900元）。8月6日，安徽坤瑞投资有限公司书面通知金寨县山道健身会所有限责任公司负责人马家宝8月7日17时30分前交纳拖欠房屋租金，否则停止供水供电。8月10日，六安鸿阳职业病防治院有限公司对游泳馆进行水质检测，发现浸脚池游离性余氯及泳池中ＰＨ值、尿素、游离性余氯不合格。8月12日，安徽坤瑞投资有限公司再次书面通知金寨县山道健身会所有限责任公司负责人马家宝交纳拖欠房屋租金。8月15日，安徽坤瑞投资有限公司第三次书面通知金寨县山道健身会所有限责任公司负责人马家宝交纳拖欠房屋租金。同时，安徽坤瑞投资有限公司将游泳馆上锁，游泳馆此后一直停业。8月18日，金寨县卫生健康委员会根据2020年8月10日，六安市卫生健康执法支队委托六安鸿阳职业病防治院有限公司的检测报告，作出《卫生监督意见书》，责令游泳馆停业整顿，意见书中的当事人是金寨县山道健身会所有限公司莲花山路分公司，法定代表人王圆圆，李术满签收。李术满于2020年7月15日、7月31日、8月7日分别支付安徽坤瑞投资有限公司房屋租金2万元、4.8万元、0.7万元，合计7.5万元。 一审法院认为，比力伍公司与酷动公司签订《游泳馆承包合同》从内容上看，属于租赁合同。安徽坤瑞投资有限公司虽然与金寨县山道健身会所有限责任公司签订的《坤瑞大厦租赁合同》中约定，金寨县山道健身会所有限责任公司不得以任何形式转租给第三方，但是安徽坤瑞投资有限公司在2020年7月、8月接收了李术满交纳的租金7.5万元，说明只要按照合同交纳租金，安徽坤瑞投资有限公司不干涉房屋使用人。金寨县山道健身会所有限责任公司将游泳馆转包给酷动公司后，酷动公司没有及时向安徽坤瑞投资有限公司支付租金，导致安徽坤瑞投资有限公司在8月15日将游泳馆上锁停业。酷动公司没有按照合同约定保证拥有场地使用权和出租权，没有保证游泳馆正常运营，酷动公司应当承担违约责任。室内运动场馆今年受新型冠状病毒疫情影响，经营收入总体不如往年；8月10日，游泳馆的水质被检测出多项指标不合格；加之，游泳馆的营利旺季已过大半，可能均是比力伍公司请求解除合同的原因。比力伍公司没有提供经营期间营利报表，终止合同是否对其造成损失，无法查明，其相应的诉讼请求不能支持。综上所述，根据本案实际情况，酌情作出判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决：一、解除原告上海比力伍体育文化传播有限公司与被告安徽酷动健身会所有限公司2020年5月17日签订的《游泳馆承包合同》；二、被告安徽酷动健身会所有限公司于判决生效后10日内退还原告上海比力伍体育文化传播有限公司承包费6万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告上海比力伍体育文化传播有限公司其他诉讼请求。案件受理费7562元，减半收取3781元。原告上海比力伍体育文化传播有限公司负担2781元，被告安徽酷动健身会所有限公司负担1000元。 二审中，比力伍公司提供证据一组：即证据一、企查查注销备案截图，证明目的：2020年7月13日之前金寨县山道健身会所有限公司即准备注销，7月13日已经注销备案，酷动公司必须提供游泳馆开放营业的相关证件，并保证是有效的，合法的当年证件，但该证件均在2020年7月13日即进行了注销，酷动公司违反了合同5.2条规定，给比力伍公司的营业执照、卫生许可证和高危证一个都没有，连游泳场馆的租金也没有按时缴纳，于8月15日被迫关闭，别说保障不会影响正常营业，连正常使用游泳馆以及游泳馆的使用权都无法保障和提供。证据二、2020年8月18日上诉人法定代表人与被上诉人酷动公司法定代表人李术满通话录音光盘，证明目的：通话录音证明在2020年8月15日因酷动公司未缴纳游泳馆租金，场馆被安徽坤瑞投资有限公司物业人员强行关闭，2020年8月18日双方电话沟通退20万租金，李术满当时同意退款，游泳馆被封闭的原因是李术满未缴纳租金，与卫生监督意见书无关，李术满在开庭时才出具卫生意见书是混淆视听，逃避违约责任。 酷动公司质证认为，证据一是马家宝健身房公司注销了，其与游泳馆公司是分开的，我不认可；证据二电话中我说让他来游泳馆一起去报警告马家宝，并不是同意退给他20万。 本院认证意见，对该组证据的真实性予以确认，但达不到比力伍公司的证明目的。 酷动公司未提供新证据，双方对一审证据的质证意见基本同一审。 二审查明案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点：一、酷动公司是否构成存在违约，应否承担违约责任；二、原判解除租赁合同返还部分租赁费用有无事实和法律依据。 关于争议焦点一，是否构成违约问题。比力伍公司与酷动公司签订的《游泳馆承包合同》是双方真实意思表示，应属有效。案涉游泳馆被物业公司上锁是因为欠付房租，从比力伍公司和酷动公司提供的证据来看，两承租人均按时支付了房租，但酷动公司法定代表人李术满因与金寨县山道健身会所有限责任公司负责人马家宝签订有《合并协议》，由马家宝将游泳馆转包给李术满，马家宝与案涉房屋所有人安徽坤瑞投资有限公司存在其他纠纷，导致游泳馆被上锁无法经营，酷动公司对比力伍公司存在违约，比力伍公司要求解除合同，应予支持。当然比力伍公司在经营游泳馆过程中因水质不达标，被主管部门责令游泳馆停业整顿，也是导致游泳馆不能继续经营的客观原因。另外，比力伍公司经营游泳馆虽然时间很短，但都在夏季游泳高峰期，其主要收入已经实现，故酷动公司可不按合同约定赔偿违约金20万元，但可酌定赔偿违约金2万元。 关于争议焦点二，租赁费的返还问题。因租赁的游泳馆被业主授权的物业公司上锁，导致无法照常营业，比力伍公司主张解除合同，应予支持。酷动公司应当返还部分租赁费，考虑到双方租赁合同尚有一半以上的时间没有履行，但经营的高峰期基本上已过等综合因素，原判酌定返还6万元租赁费过低，可酌定返还8万元。 至于物业费、修锁费应否返还，因酷动公司收取比力伍公司一年的物业费8950元，按照其实际经营3个月算，应返还物业费6712元，修锁费900元应予返还，酷动公司应返还比力伍公司物业费、修锁费合计7612元。 综上所述，上诉人酷动公司的上诉理由不能成立，不予支持；上诉人比力伍公司的上诉理由部分成了，予以支持。一审判决认定事实清楚，但判决处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持安徽省金寨县人民法院（2020）皖1524民初3556号民事判决第一项，即“一、解除原告上海比力伍体育文化传播有限公司与被告安徽酷动健身会所有限公司2020年5月17日签订的《游泳馆承包合同》；” 二、撤销安徽省金寨县人民法院（2020）皖1524民初3556号民事判决第二、三项，即“二、被告安徽酷动健身会所有限公司于判决生效后10日内退还原告上海比力伍体育文化传播有限公司承包费6万元；三、驳回原告上海比力伍体育文化传播有限公司其他诉讼请求。” 三、安徽酷动健身会所有限公司于本判决书送达之日起十五日内一次性退还上海比力伍体育文化传播有限公司承包费80000元、物业费和修锁费7612元，合计87612元； 四、安徽酷动健身会所有限公司于本判决书送达之日起十五日内一次性赔偿上海比力伍体育文化传播有限公司违约金20000元； 五、驳回上海比力伍体育文化传播有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3781元，由上海比力伍体育文化传播有限公司负担1781元，由安徽酷动健身会所有限公司负担2000元；二审案件受理费1300元，由安徽酷动健身会所有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵应军 审判员  王 芸 审判员  马 龙 二〇二〇年十二月十八日 书记员  郝先春 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。