广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4177号上诉人（原审原告）：熊贵生（曾用名：熊桂生），男，1948年7月2日出生，汉族，住广东省开平市************,。委托诉讼代理人：梁荣军，广东星辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：余小红，女，1980年2月20日出生，汉族，住广东省开平市************,是熊贵生的儿媳。上诉人（原审被告）：曾子文，男，1966年9月12日出生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州。委托诉讼代理人：余惠玲，广东知成律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍锦燕，广东知成律师事务所律师。上诉人熊贵生、曾子文因物权纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2020）粤0783民初250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。熊贵生上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，依法判令支持熊贵生一审的第二、第三项诉讼请求；3.本案诉讼费用由曾子文承担。事实和理由：一、1999年，熊贵生经村民会议表决通过，合法取得宅基地周边1320.87平方米的旱地承包经营权，但从来没有将该土地承包经营权转让给曾子文。2005年7月，熊贵生搬迁到市区居住，将涉案宅基地及竹园、果园托付给邻居曾子文看管。曾子文称涉案的土地是向熊贵生以42500元购买的，但其并不能提供相应的证据证明，其提交的2019年7月2日的《证明》，更加证明了涉案的土地属于熊贵生使用。退一步讲，即使如曾子文所称，其于2003年以42500元向熊贵生购买涉案土地，但未经村民委员会通过，违反法律强制性规定，也是无效的。二、曾子文提供的《买卖房屋过程》属于证人证言，且为孤证，证人也未出庭，且其与曾子文提供的上述《证明》存在矛盾，一审判决予以采纳不当。三、曾子文并不能证明双方存在土地转让的法律关系，熊贵生的诉讼请求应当得到支持。曾子文辩称，一、一审法院认定熊贵生与曾子文之间存在房屋及土地承包经营权转让的事实正确，熊贵生主张曾子文帮忙看管不是事实。按照熊贵生的说法，其当时一家居住在涉案的27号房屋，但实际上2005年该房屋是猪舍，根本不是人居住的。二、曾子文提交的《买卖房屋过程》与本案证据形成证据链，足以证明房屋及土地承包经营权转让事实的存在。三、曾子文占有使用涉案房屋、土地合法有据，熊贵生无权要求曾子文返还及恢复原状。其他意见与上诉意见一致。曾子文上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回熊贵生的全部诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费用由熊贵生承担。事实和理由：涉案房屋已经在2003年由熊贵生转让给曾子文，曾子文已经占有使用十余年，并多次对房屋进行重建、添附，一审判决判令曾子文返还不当。一、一审法院认定的案由与判决返还的法律依据不符。一审法院认定的本案案由是物权纠纷，但适用合同法的相关规定，混淆了法律关系，违反不告不理的法律原则。二、涉案的转让行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审判决以转让行为违反了“一户一宅”的规定，认定转让无效没有法律依据。三、一审判决遗漏重要事实，曾子文已经对涉案房屋进行多次重建，本案已无返还原物的可能性。四、涉案房屋没有必要再行返还。涉案房屋周围土地都由曾子文享有使用权，且曾子文多年在此生活。熊贵生多年以来均在城区生活，并不依赖该房屋生存。熊贵生辩称，现有的土地房屋的围墙等仍然存在，返还房屋是可能的，并且应当将涉案的果园的围网及其他建筑物拆除，恢复原状。其他意见与上诉状一致。熊贵生向一审法院起诉请求：1.曾子文归还占用熊贵生在白石岗村下闸屋仔48.27㎡（总价值2000元）；2.归还占用熊贵生在白石岗村下闸竹园180.40㎡，下闸土地356.20㎡，下闸果园736㎡（总价值9500元）；3.拆除在白石岗村下闸熊贵生的土地和屋仔的围墙、拆除下闸熊贵生的果园围网和果园内的建筑物，恢复原状（总价值8000元）；4.本案诉讼费由曾子文承担。一审法院查明事实：熊贵生是开平市********民，其于1989年分别申请获批取得两块宅基地，其中一块坐落于开平市***************【证号：开府集建字（1989）第110300095号】、一块现坐落于开平市***************【证号：开府集用（1989）第093933号】。1999年，熊贵生经村民会议通过取得宅基地周边1320.87㎡的旱地经营权，承包年限为30年。查，2004年6月20日，熊桂生及其妻子同意将坐落于开平市****************屋赠与给曾子文。同年*月26日，坐落于开平市***************的土地使用权人变更为曾子文，《集体土地使用证》证号：开府集用（2004）第01076号。另查，2019年9月10日，熊桂生以开府集用（1989）093933号《集体土地建设用地使用证》遗失为由，向不动产登记中心申领补办。补办后，《不动产权证书》权利人为熊贵生，证号：粤（2019）开平市不动产权第0047405号，现编定农村宅基地门牌号为开平市***************，面积为48.27㎡。一审法院认为，本案属物权纠纷。本案争议的焦点是：一、双方当事人是否存在房屋及土地承包经营权的转让。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。……”的规定，归纳双方当事人的诉辩意见和举证，及一审法院依职权调取的证据，双方存在房屋及土地承包经营权转让的可信度较高，理由如下：1、曾子文非白石岗村村民，后因扶养该村村民李某而经村民会议同意其入户，其与熊贵生无任何利害关系，熊贵生认为因生意迁居，将涉案27号房屋、竹园、土地、果园交由曾子文看管，且一并交付《集体土地使用证》的原件，显然有悖常理；2、曾子文占有、使用涉案27号房屋、土地及地上建筑物已达十多年，期间又进行修建、路面平整铺设、防护等，熊贵生对此应是明知的，但未有证据证明其提出任何异议；3、熊贵生及其妻子将涉案27号房屋相邻的18号房屋赠与给曾子文，并办理集体土地使用权的过户，依宅基地转让须房地一并转让的规定，可见该赠与的目的是为了宅基地使用权转让过户；4、曾子文提供盖有白石岗经济合作社印章的《买卖房屋过程》予以佐证。据此，可认定双方当事人存在房屋及土地承包经营权的转让。二、关于涉案27号房屋的返还。根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”、第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”；《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……”；《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”的规定。2004年8月26日前，熊贵生在白石岗村拥有两处宅基地，分别坐落于开平市***************、现开平市************27*。**号因房屋转让而过户到曾子文名下，但依农村村民“一户一宅”的规定，显然依法27号是不能办理过户,应属转让无效。据此，熊贵生主张返还涉案27号房屋理据充分，应予支持。三、关于竹园、土地、果园的返还，围墙、围网、建筑物的拆除及恢复原状。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，依现有的证据显示，涉案竹园、土地、果园所属旱地1320.87㎡是1999年经村民会议通过由熊贵生承包经营，但以上旱地的承包经营权（含地上种植物）熊贵生已经转让给曾子文，并由曾子文占有使用至今，且发包方白石岗经济合作社予以确认，那么曾子文在承包期内是有权对土地及地上种植物进行必要的维护、合理的利用。据此，熊贵生主张返还竹园、土地、果园，拆除围墙、围网、建筑物及恢复原状，理据不足，不应予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第一百五十三条和《中华人民共和国土地管理法》第六十二条和《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、曾子文应自判决生效之日起三十日内腾退出坐落于开平市****************屋【《不动产权证书》证号：粤（2019）开平市不动产权第0047405号】并返还给熊贵生；二、驳回熊贵生的其他诉讼请求。一审案件受理费87.5元，由熊贵生负担37.5元，曾子文负担50元。二审期间，熊贵生提供录音一份作为证据，以证明曾子文在一审时提供的《买卖房屋过程》所述不实，村小组并不清楚房屋转让的情况。曾子文质证称，无法确认该录音的谈话对象的身份，故对其真实性不予认可；该录音未经录音对象同意，是私自取得，故对其合法性不予确认；该录音不能证明熊贵生主张的事实，故对其关联性不予认可。曾子文向本院提交图片4张，以证明涉案土地及房屋的现状；支付证明单3张，以证明熊贵生每年均回村领取分红款。熊贵生质证称，对于照片的真实性没有异议，但对其合法性与关联性有异议。该证据只是证明现在的情况。如果曾子文将旧屋拆除重建，那么因为涉案的土地是村集体所有，曾子文没有办理手续重建房屋属违法行为。对于收据，首先不属于新证据，其次也不能证明其拟证事实。熊贵生并没有回村领取分红，只是村干部拿收据给熊贵生签名而已。经审查，上述证据均不属二审期间的新证据，也不能证明其拟证事实，本院均不予采纳。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是物权纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕熊贵生、曾子文的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。关于双方当事人是否存在房屋及土地承包经营权的转让的问题。熊贵生称其因搬迁进城生活，因此将涉案的房产及土地委托曾子文代管；曾子文则称因熊贵生需进城生活，故将涉案房产及土地承包权以42500元的价格转让给曾子文。熊贵生未能提供委托合同，而曾子文也未能提供书面的转让协议以及付款凭证。结合双方当事人诉辨意见及提交的证据，本院认为，首先，曾子文并非白石岗村村民，后因扶养该村村民李某而经村民会议同意其入户，并没有证据显示其与熊贵生之间存在任何利害关系或者亲属关系。熊贵生称因工作生活需要而迁居城内，故将涉案的竹园、土地、果园交由曾子文看管，且将涉案的《集体土地使用证》的原件也一并交付给曾子文，显然有悖于常理；其次，熊贵生及其妻子将18号房屋赠与给曾子文，并办理了集体土地使用权的过户，熊贵生称其与曾子文之间系委托代管关系的事实明显不符；再次，曾子文提供了盖有白石岗经济合作社印章的落款日期为2020年1月15日的《买卖房屋过程》，证明熊贵生在2003年农历四月间，熊贵生将自己的房屋卖给曾子文的事实，并否认了白石岗村2019年9月16日出具的《民主议事签名表》所记载的有关曾子文占用熊贵生涉案房地产的内容；最后，曾子文占有、使用涉案土地及地上建筑物已达十多年，期间又进行多次的房屋修整、重建，设置围墙、路面平整铺设等，熊贵生对此情况理应清楚知道，但未有证据证明其在提起本案诉讼之前提出任何异议。综上，一审法院认定双方当事人之间存在房屋及土地承包经营权的转让的事实并无不当，本院予以维持。熊贵生主张其与曾子文之间为代为管理的关系的上诉理由不充分，本院不予支持。关于对熊贵生请求曾子文返还涉案27号房屋应否支持的问题。如上所述，熊贵生已将涉案的房屋及土地承包经营权转让给曾子文，虽然现熊贵生以开府集用（1989）093933号《集体土地建设用地使用证》遗失为由，向不动产登记中心申领补办了粤（2019）开平市不动产权第0047405号《不动产权证书》，但并不能据此否认曾子文因熊贵生的转让行为而占有使用涉案房屋、土地经营权的已达十余年的事实。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人经营法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不当擅自变更或者解除合同”的规定，熊贵生请求返还涉案27号房屋的理由不充分，本院不予支持。“一户一宅”原则并不属评价合同效力的强制性规定，且根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间据订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，涉案27号房屋是否能够过户，并非判断涉案的转让行为是否有效的标准。因此，一审判决认为27号房屋的转让违反了“一户一宅”的规定，导致无法过户，因此该房屋转让无效的理由，没有法律依据，本院予以纠正。至于曾子文取得涉案27号房屋是否违反相关的土地政策，应当由土地管理部门处理，不属本案审查认定的范围。综上所述，一审判决查明事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。熊贵生的上诉理由不成立，本院不予支持。曾子文的上诉请求依据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省开平市人民法院（2020）粤0783民初250号民事判决；二、驳回熊贵生全部诉讼请求。一审案件受理费87.5元（已由熊贵生预交），由熊贵生负担。二审案件受理费87.5元（已由熊贵生预交175元，曾子文预交175元），由熊贵生负担87.5元。熊贵生多预交的二审案件受理费87.5元，曾子文预交的二审案件受理费175，由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年十二月三十一日法官助理 吴碧如书 记 员 梁丹婷