吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终1764号上诉人（原审原告）：长岭县车航道汽车服务有限公司，住所地：松原市长岭县。法定代表人：韩闯，总经理。委托诉讼代理人：李居波，吉林臣和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢淑艳，女，汉族，1971年12月16日生，现住长岭县。委托诉讼代理人：杨汉国，吉林杨汉国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚庆文，男，汉族，1974年12月5日生，现住长岭县。委托诉讼代理人：杨汉国，吉林杨汉国律师事务所律师。上诉人长岭县车航道汽车服务有限公司（以下简称“车航道公司”）因与被上诉人姚庆文、谢淑艳合同纠纷一案，不服吉林省长岭县人民法院（2020）吉0722民初1288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人(原审原告)长岭县车航道汽车服务有限公司的委托诉讼代理人李居波，被上诉人(原审被告)姚庆文，谢淑艳及其共同委托诉讼代理人杨汉国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。车航道公司上诉请求：1、依法撤销（2020）吉0722民初1288号民事判决，并改判谢淑艳、姚庆文返还长岭县车航道汽车服务有限公司已交付的30万元设备保证金以及7万元租金（自2020年4月19日起至2020年7月31日止）。2、谢淑艳、姚庆文承担一、二审案诉讼费用。事实和理由：（2020）吉0722民初1288号事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。原审法院采信谢淑艳于2020年4月17日给车航道公司关于暂时将出租屋暂时封存的回复函并作为定案的证据，进而做出案涉租赁合同尚未解除的结论，无事实和法律根据。原审庭审时车航道公司对该函的质证意见为：我方并未收到该回复函，该函是由谢淑艳单方提供，无证明力。同时，谢淑艳亦未提供证据证实该函已向车航道公司送达。案涉租赁协议实际已于2020年4月9日解除。2017年9月7日，车航道公司员工韩立明与姚庆文签订意向书，主要约定：姚庆文将其所有的位于远达汽贸东侧的房屋、生产设备租给上诉人；租期五年，每年租金60万元，在该协议签订之日，车航道公司向姚庆文交付的30万元作为设备保证金，并约定具体事宜按正式合同为准。2017年12月15日，车航道公司与谢淑艳签订《协议书》并实际履行，主要约定：甲方将其所有的位于长岭县第五中学西200米路南远达汽贸东侧展厅及售后车间、生产设备租给上诉人；租期五年，自2017年12月15日起至2022年12月14日止，每年租金60万元，五年租金300万元；在该协议签订前，车航道公司向姚庆文交付的30万元作为设备保证金；车航道公司自每年的12月1日前支付下一年度的租金等内容。2018年12月1日，车航道公司与谢淑艳签订《补充协议》，因车航道公司2018年度经营不佳，将年租金降至40万元，所属租期为：2018年12月16日起至2019年12月16日止。2019年12月16日，车航道公司与谢淑艳再次签订《补充协议》，将年租金降至22万元，所属租期为：2019年12月16日起至2020年12月15日止，同时谢淑艳并承诺未来两年租金不超过25万元。谢淑艳承诺车航道公司只承担2020年度的2万元取暖费，以修车扣款形式给予谢淑艳。同时谢淑艳于2019年12月1日收回前展厅。在车航道公司的2019年12月16日至2020年12月15日租期内，车航道公司已交付谢淑艳租金14万元（现金12万元，修车费折抵2万元），尚欠8万元租金未付。2020年4月16日，因车航道公司尚拖欠谢淑艳8万元租赁费未付，但未考虑疫情给车航道公司造成巨大损失的客观情况，谢淑艳强行通知车航道公司于同年4月17日向其交回租赁物及生产设备，后于4月19日双方办理了租赁物及生产设备的交接手续，至此双方签订的《协议书》已实际解除。车航道公司实际使用租赁物4个月时间，租金支付至2020年7月末。自2020年4月19日起至2020年7月31日止，车航道公司向谢淑艳多支付7万元租金。不可否认，导致案涉《协议书》解除（不能履行的）的原因，表面上看是车航道公司拖欠了谢淑艳的租赁费用，但实质是因为疫情的原因，导致车航道公司的经营处在停产状态，暂无力支付2020年度剩余的租赁费用。车航道公司认为：新冠肺炎应属不可抗力因素，依据最高人民法院关于妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）第二条之规定，应依法免除我公司不能履行协议书的违约责任，同时谢淑艳还应返还我公司交付的30万元设备保证金以及7万元租金。综上，在案涉协议书已实际解除的前提下，原审法院违法采信谢淑艳提供的回复函，侵害了车航道公司的合法权益。故车航道公司特向贵院提起上诉，恳请贵院依法支持车航道公司的上诉请求。姚庆文、谢淑艳辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案涉租赁协议并没有解除。长岭县车航道汽车服务有限公司向一审法院起诉请求：长岭县车航道汽车服务有限公司诉称，2017年9月7日，原告职员韩立明与被告姚庆文签订意向书，主要约定：被告姚庆文将其所有的位于远达汽贸东侧的房屋、生产设备租给原告；租期五年，每年租金600,000元，在该协议签订之日，原告向被告交付的300,000元作为设备保证金，并约定具体事宜按正式合同为准。2017年12月15日，原告与被告谢淑艳签订《协议书》并实际履行，主要约定：甲方将其所有的位于长岭县第五中学西200米路南远达汽贸东侧展厅及售后车间、生产设备租给原告，租期五年，自2017年12月15日起至2022年12月14日止，每年租金600,000元，五年租金3,000,000元；在该协议签订前，原告向被告交付的300,000元作为设备保证金；原告自每年的12月1日前支付下一年度的租金；该协议第四条还约定，甲方（被告）有权解除合同，乙方应按照合同支付的最高标准支付违约金，同时，甲方不再返还300,000元保证金给乙方（原告）。2018年12月1日，原被告双方签订《补充协议》，因原告2018年度经营不佳，将年租金降至400,000元，所属租期为2018年12月16日起至2019年12月16日止。2019年12月16日，原被告双方再次签订《补充协议》，将年租金降至220,000元，所属租期为2019年12月16日起至2020年12月15日止，同时被告并承诺未来两年租金不超过250,000元。后被告承诺原告只承担2020年度的20,000元取暖费，以修车扣款形式给予被告，同时被告于2019年12月1日收回前展厅。在原告的2019年12月16日至2020年12月15日租期内，原告已交付被告租金140,000元（现金120,000元，修车费折抵20,000元），尚欠80,000元租金未付。2020年4月16日，因原告尚拖欠被告80,000元租赁费未付，但未考虑疫情给原告造成巨大损失的客观情况，被告姚庆文强行通知原告于同年4月17日向被告交回租赁物及生产设备，后于4月19日双方办理了租赁物及生产设备的交接手续，至此双方签订的《协议书》已实际解除。2020年4月21日，被告将租赁物出租给长岭县远达汽车贸易有限公司，并在案涉房屋悬挂“远达修配厂”牌匾。案涉《协议书》解除后，租赁物没有被闲置，原告没有给被告造成实际损失。原告实际使用租赁物4个月时间，租金支付至2020年7月末。自2020年4月19日起至2020年7月31日止，原告向被告多支付70,000元租金。不可否认，导致案涉《协议书》解除（不能履行的）的原因，表面上看是原告拖欠了被告的租赁费用，但实质是因为疫情的原因，导致原告的经营处在停产状态，暂无力支付2020年度剩余的租赁费用。原告认为，新冠肺炎应属不可抗力因素，依据最高人民法院关于妥善审理新冠肺炎疫情民事件若干问题的指导意见（一）第二条之规定，应依法免除原告不能履行协议书的违约责任，同时被告还应返还原告交付的300,000元设备保证金以及70,000元租金。综上，由于被告拒不偿还案涉300,000元设备保证金及70,000元租金。故诉至法院，请求依法判令二被告返还原告已交付的300,000元设备保证金以及70,000元租金（自2020年4月19日起至2020年7月31日止），并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：谢淑艳、姚庆文系夫妻关系。2017年9月7日，韩立明（韩闯父亲）与姚庆文签订《协议书》，约定姚庆文将其所有的位于远达汽贸东侧的房屋、生产设备租给车航道公司，年租金600,000元，期限为五年，同时车航道公司交纳设备保证金300,000元。2017年11月25日，车航道公司与谢淑艳又签订一份《协议书》，约定租期五年，自2017年12月15日起至2022年12月14日止，并明确每年的12月1日前交付下一年度的租金。同时为车航道公司提供售后车间及设备和修建幕墙式展厅，且负责装修。后签订三份《补充协议》，谢淑艳与车航道公司约定，2019年12月16日至2020年12月15日房租调整为220,000元，并承诺未来两年年租金最高不超过250,000元。2019年12月1日，车航道公司未按约定足额交纳租金，截至2019年12月4日，车航道公司欠谢淑艳、姚庆文租金170,000元，并出具欠据一枚，后车航道公司陆续支付租金90,000元，尚欠80,000元未付。另查明，2019年10月7日，车航道公司向谢淑艳发出告知函，表明：公司由于经营不善，无法继续履行与谢淑艳签订的租赁合同，并告知于2019年12月16日后不再继续租赁，谢淑艳应在2019年12月16日前退还车航道公司设备保证金300,000元。当日，谢淑艳向车航道公司发出回复函，表明：不同意解除合同，要求车航道公司继续履行2017年11月25日与我签订的协议。车航道公司与谢淑艳、姚庆文于2020年4月初发生纠纷，到东南街派出所要求解决。2020年4月16日，谢淑艳向车航道公司发出一份通知函，要求将承租的房屋及设备收回。2020年4月17日，车航道公司向谢淑艳、姚庆文发出回复函，要求返还剩余房租及保证金，同时终止租赁合同。同日，谢淑艳又向车航道公司发出通知函，载明暂时将房屋收回做封存处理，待公安机关破案和车航道公司按照协议足额交纳房租后，再交与车航道公司继续经营。谢淑艳、姚庆文当庭提出反诉，如果法院判决解除合同，要求车航道公司赔偿因合同解除后造成的各项损失1,200,000元，车航道公司认为反诉请求无事实根据和法律根据。经法院调解，双方未能达成协议。一审法院认为，车航道公司与谢淑艳、姚庆文签订的《协议书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应按合同约定履行合同义务。《协议书》中约定合同到期后，设备完好无损的情况下返还保证金，2020年4月16日，谢淑艳向车航道发出通知函，要求收回房屋及设备，并没有约定解除合同，庭审中，二被告也不同意解除合同，因此，不符合解除合同条件，双方协议并没有实际解除，应继续履行，保证金及租金不予返还。按照《协议书》约定每年12月1日前车航道公司交纳下一年的租金，但车航道公司未按约定足额交纳2020年的租金，尚欠80,000元至今未付，属违约行为，因此，对车航道公司的主张法院不予支持。谢淑艳、姚庆文反诉车航道公司，但未在法律规定时间内交纳诉讼费，按自动撤回反诉处理。故法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告长岭县车航道汽车服务有限公司的诉讼请求。案件受理费6850元，减半收取3425元，由原告负担。剩余3425元，由法院退还给原告。本院二审期间，当事人对一审查明的事实没有异议，本院对一审查明的相关事实予以确认。车航道公司与谢淑艳、姚庆文签订的《协议书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效合同，且双方对合同无异议，应按合同约定履行合同义务。车航道公司原审诉讼请求返还租赁费用的保证金，但是谢淑艳、姚庆文明确复函不同意解除合同，只同意降低租金，因此双方关于合同是否解除并没有达成一致意见。综上所述，车航道公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6850.00元，由长岭县车航道汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩方德审 判 员 潘 伟审 判 员 高寒雪二〇二〇年十二月八日法官助理 吴婷婷书 记 员 崔明杰