湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民初497号原告：周蔓，女，1993年7月25日出生，土家族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：谢冰航，上海段和段（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周娟，湖南五溪律师事务所律师。被告：怀化好安居房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰西路**。诉讼代表人：粟宝珍。委托诉讼代理人：孔天悦，湖南云天律师事务所律师。原告周蔓与被告怀化好安居房地产开发有限公司（以下简称好安居公司）与破产有关纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周蔓委托诉讼代理人谢冰航、周娟，被告好安居公司委托诉讼代理人孔天悦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周蔓向本院提出诉讼请求：1.确认好安居公司2020年4月28日解除合同行为无效；2.判令好安居公司继续履行《商品房买卖合同》［合同编号：湘怀房（合）№1304660］；3.判令好安居公司协助办理“新天地城市广场”第40栋31层3101-6号房屋不动产权属证书；4.由好安居公司承担诉讼费用。事实与理由：当事人双方于2014年7月签订《商品房买卖合同》［合同编号：湘怀房（合）№1304660］，约定好安居公司将其开发的“新天地城市广场”第40栋31层3101-6号房屋出售给周蔓，付款方式以案外人谢商良的借款抵购房款。签订合同后，好安居公司给周蔓办理了网签并交付房屋，但一直未办理不动产权证。为此，周蔓向怀化市鹤城区人民法院提起诉讼，该院于2017年5月31日作出（2016）湘1202民初2156号民事判决，判令好安居公司限期交付案涉房屋并办理产权证。2019年6月10日，怀化市中级人民法院裁定受理好安居公司破产清算申请并指定管理人。2020年4月28日，好安居公司管理人作出（2020）好安居破管字第206号《解除合同通知书》，以涉及个别清偿为由，通知周蔓解除商品房买卖合同。就本案而言，周蔓已支付全部合同价款，并已实际占用、使用案涉房屋，物权期待权受法律保护。周蔓要求好安居公司继续履行合同、办理不动产权证，属生效判决确定的法律义务，好安居公司应当履行生效判决确定的义务。周蔓已支付全部购房款，不属破产法规定的个别清偿的情形，好安居公司在破产程序中无权解除合同。好安居公司辩称：《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。案涉房产未办理土地使用权证和不动产证至周蔓名下，物权不发生转移，应当属于好安居公司的财产。怀化市鹤城区人民法院审理的周蔓诉好安居公司商品房买卖合同纠纷一案中，法院判决确认双方商品房买卖合同有效，但并非确认周蔓对案涉房屋享有所有权。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条的观点，企业破产后，“以房抵债”的债权人不能请求继续履行合同，因为一旦允许债权人有权请求继续履行合同，并基于合同履行享有物权，则无异于使该债权人享有物权性质的权利，不符合破产程序公平受偿原则。该情况下应将周蔓的请求权转化为金钱之债，即一般的金钱债权，进而通过破产程序公平受偿。因此，好安居公司与周蔓应回归最原始的债权债务关系，以债权请求权向管理人申报债权。周蔓与好安居公司签订的商品房买卖合同，系双方因借贷关系形成财产抵偿债务协议，不能割裂为商品房买卖合同及借贷法律关系，以物抵债协议未将房屋物权变更至周蔓名下，好安居公司进入破产程序后继续履行以物抵债协议，将对周蔓构成个别清偿，违反公平原则并损害其他债权人利益。根据法理，消费性购房权益仍属债权，请求交付房屋和办理产权登记仍属于债权请求权，消费者购房权利优于担保物权受偿安排是基于生存权特殊保护，但本质仍是债权请求权。周蔓并非消费性购房，在本案中不享有物权期待权。参考最高人民法院（2019）最高法民申3582号、（2019）最高法民申1529号案的观点，债务人破产时，债权人无权要求继续履行以房抵债协议，故管理人有权解除周蔓与好安居公司之间的以物抵债协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：周蔓提交的《合同解除通知书》、《周蔓向管理人的回复函》、《管理人回复函》、《2014年7月1日好安居公司股东会决议》、《商品房买卖合同》及收据、物业公司证明及收据、涉案房屋现状照片、怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初2156号民事判决书，好安居公司对证据的真实性、合法性予以认可，但认为不能实现周蔓的证明目的。本院认为，上述证据能证实相关案件事实，本院予以采信。周蔓提交的《怀化市城区国有土地上房地产项目办证历史遗留问题处理办法》、承诺书及网签明细表、房屋登记查询证明、《2014年8月17日好安居公司股东会决议》，与本案待证事实没有关联，本院不予采信。根据采信的证据和当事人陈述，本院查明案件事实如下：2012年1月16日、2014年4月11日，好安居公司原法定代表人谢东海向案外人谢商良借款2870000元、5000000元，用于好安居公司开发“新天地城市广场”项目。2014年7月1日，好安居公司全体股东召开股东会议并形成股东会决议，确认好安居公司尚欠谢商良7470000元，同意以房屋抵偿借款。2014年7月15日，好安居公司与周蔓签订《商品房买卖合同》并由好安居公司出具收据，收据注明“公司借谢商良借款抵房款”。2016年7月28日，怀化市鹤城区人民法院受理周蔓诉好安居公司商品房预售合同纠纷一案，该院于2017年5月31日作出（2016）湘1202民初2156号民事判决，判令好安居公司于判决生效后5日内将“新天地城市广场”40栋31层3101-6号房屋交付给周蔓；好安居公司于判决生效后35日内为周蔓办理产权证书；好安居公司于判决生效后5日内向周蔓支付逾期交房违约金1050元。该判决已经发生法律效力。案涉“新天地城市广场”40栋31层3101-6号房屋已由周蔓装修使用，周蔓交纳了物业管理费。2019年6月10日，本院作出（2019）湘12破申4号民事裁定，受理好安居公司的破产清算申请。2019年6月11日，本院作出（2019）湘12破5号决定，指定湖南云天律师事务所担任好安居公司管理人。2020年4月28日，好安居公司管理人向周蔓发出解除合同通知书，以案涉房屋构成个别清偿为由，要求解除案涉商品房买卖合同。周蔓于2020年5月13日向好安居公司管理人复函，对解除合同提出异议。2020年5月27日，好安居公司管理人回函，不认可周蔓提出的异议。本院认为：本案系与破产有关纠纷。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：……（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产……。”该司法解释于2002年7月30日施行，是对《中华人民共和国企业破产法（试行）》出台的司法解释。2007年6月1日，《中华人民共和国企业破产法》施行后，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已废止，虽然《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》尚未失效，但最高人民法院于2013年9月5日公布《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条列举的不属破产企业财产范围，并不包括“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”，根据新法优于旧法的原则，本案应适用《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》的规定，认定案涉“新天地城市广场”40栋31层3101-6号房屋为好安居公司的财产。根据查明的事实，2014年7月15日，好安居公司与周蔓签订《商品房买卖合同》并由好安居公司出具收据，收据注明“公司借谢商良借款抵房款”。事实上，好安居公司是以房屋抵偿所负案外人谢商良借款债务，签订商品房买卖合同并网签至周蔓名下，周蔓与好安居公司之间并没有达成购房合意，周蔓也未向好安居公司支付购房款，合同主体、行为体现的是从借款到“以房抵债”的过程，而非从借款变更为买卖。“以房抵债”本质是以房屋物权转移替代履行清偿到期债务，签订《商品房买卖合同》时，不存在周蔓尚有其他义务未履行的情形，故本案不适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定。根据《中华人民共和国企业破产法》、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》规定的精神，并非所有的破产程序中的个别清偿行为均属于《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定的无效行为，认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他债权人的合法权益。本案中，好安居公司未能提供“以房抵债”的价格明显低于市场价格，导致其他债权人利益受损的证据，提出为避免个别清偿解除合同的理由，证据不足。同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”案涉房屋已由周蔓装修并使用，解除合同还需对周蔓的装修损失进行赔偿，如处置“抵债”财产价款不足以清偿周蔓债权和赔偿装修损失的，还要用其他破产财产对周蔓的债权进行清偿，将进一步减少其他债权人可分配财产份额，有违破产法公平清偿原则，故好安居公司在财产变价方案通过前解除案涉商品房买卖合同，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。《中华人民共和国企业破产法》第十九规定：“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。”第四十八条规定：“债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权……。”受理好安居公司破产清算申请前，周蔓并未取得案涉房屋的物权，即便生效判决确定好安居公司需履行将房屋过户至周蔓名下，但因周蔓与好安居公司之间系合同之债，人民法院裁定受理好安居公司破产清算申请后，执行程序中止，周蔓应向好安居公司管理人申报债权并按破产财产分配方案进行清偿，无权要求继续履行合同，故周蔓请求好安居公司在破产清算期间继续履行商品房买卖合同并办理产权证，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、第三十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条的规定，判决如下：一、确认怀化好安居房地产开发有限公司2020年4月28日解除合同行为无效；二、驳回周蔓的其他诉讼请求。案件受理费6550元，由周蔓负担550元，怀化好安居房地产开发有限公司负担6000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  陈利建审判员  胡海雄审判员  夏英姿二〇二〇年十二月二十八日法官助理张朗书记员王**