上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终7971号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海蕃茄农庄有限公司，住所地上海市松江区泖港镇兴旺村。法定代表人：姜加华，经理。委托诉讼代理人：夏策天，北京市京师（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈星昌，北京市京师（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海精丽眼镜技术研究所，住所地上海市静安区康定路万春街**36支弄**。投资人：须晓春，总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：须晓春，女，1973年10月8日生，汉族，住上海市静安区。原审第三人：肖小海，男，1953年11月19日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：陈鲁宁，北京京都（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄鹏，北京京都（上海）律师事务所律师。上诉人上海蕃茄农庄有限公司（以下简称番茄农庄公司）因与被上诉人上海精丽眼镜技术研究所（以下简称精丽眼镜研究所）、须晓春及原审第三人肖小海租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初20706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人番茄农庄公司上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项，改判上诉人不需返还被上诉人精丽眼镜研究所、须晓春转让款人民币70万元及不需赔偿被上诉人投资损失75万元。事实与理由：1.上诉人与被上诉人精丽眼镜研究所签订的《蕃茄农庄内蒙村地上物转让协议蕃茄农庄内蒙村土地租赁使用权让渡协议》（以下简称系争协议）包括地上物转让和土地租赁使用权转让两个部分，地，地上物的转让部分是有效的地使用权的转让部分是无效的，故系争协议是部分有效、部分无效。虽然地上物没有产权证和建设规划许可证，但被上诉人从未因此受到任何行政处罚，亦未有任何机关认定系争协议所涉的地上物是违法建筑，故上诉人认为地上物是合法的，系争协议的地上物转让部分应属有效。一审法院未查明地上物的财产权属，仅根据松江区规划和土地管理局的回复函就认定系争协议无效，属于认定错误。2.上诉人与案外人上海A有限公司（以下简称A公司）签订的《土地、设施租赁协议》中约定仅作农业旅游、天然养殖、乡土文化等农业项目经营使用。上诉人与被上诉人精丽眼镜研究所签订的系争协议虽未约定使用用途，但上诉人将其与A公司的协议作为系争协议的附件交予被上诉人，故被上诉人应明知系争土地和地上物的用途。被上诉人自认于2012年9月承租内蒙村土地并受让地上物后，以“上海XX俱乐部”名义开展经营活动和非农建设，经营范围包括户外摄影、农业旅游、商业会务、娱乐、餐饮、购物等，被上诉人改变了合同约定的用途，且没有特许经营证就在农业土地上实施非农项目经营等违法行为，故导致合同无效的过错在于被上诉人。3.被上诉人所称的投资损失系其实施非农项目建设和非法经营行为所致，在没有证据证明其因合法投资而产生损失的情况下，一审法院根据被上诉人的自述及评估报告判决上诉人应赔偿被上诉人投资损失75万元，显然属于认定错误。而且被上诉人主张损失已经超过诉讼时效期间。另外，一审中的鉴定程序存在违法，如鉴定部门没有收集价格、没有提供市场信息、没有实地勘察的数据及证据、没有附资产评估表，评估报告中存在重复计算，评估报告与现场情况不符合，评估公司没有评估资质，被上诉人没有提供施工合同、付款凭证、施工图纸，没有鉴定人员及委托鉴定人员的签字。上诉人在征询会时明确要求折旧，但一审法院未对此作出说明。4.被上诉人未按照合同约定的指定账户向上诉人支付转让款102万元，上诉人未收到该转让款，故一审法院认定上诉人须返还转让款，亦属认定错误。退一步讲，即使法院认定上诉人收到该笔转让款，因被上诉人存在违约，故上诉人亦无须返还。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法予以改判。被上诉人精丽眼镜研究所、须晓春共同辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉，维持原判。原审第三人肖小海述称，系争协议约定收款方为原审第三人，被上诉人已经按照系争协议履行了付款义务，故转让款应视为上诉人已收到。其他同意上诉人的上诉请求。番茄农庄公司向一审法院起诉请求：1.确认番茄农庄公司与精丽眼镜研究所之间签订的《蕃茄农庄内蒙村地上物转让协议蕃茄农庄内蒙村土地租赁使用权让渡协议》自精丽眼镜研究所收到起诉状之日起解除；2.精丽眼镜研究所返还土地及地上附着物；3.精丽眼镜研究所、须晓春向番茄农庄公司支付102万元转让款及租金和使用费（自2013年1月1日起至2018年12月31日止，按3万/年计算）。经一审法院释明合同无效后，番茄农庄公司变更诉请为：1.确认番茄农庄公司与精丽眼镜研究所签订的《蕃茄农庄内蒙村地上物转让协议蕃茄农庄内蒙村土地租赁使用权让渡协议》无效；2.精丽眼镜研究所、须晓春返还内蒙村土地及地上附着物；3.精丽眼镜研究所、须晓春支付自2013年1月1日起至土地和地上附着物返还之日止、按3万/年计算的使用费。精丽眼镜研究所、须晓春向一审法院提出反诉请求：1.番茄农庄公司返还转让费102万元、项目合作费20万元、员工砖混结构宿舍转让费2.4万元；2.番茄农庄公司赔偿投资损失280万元。一审法院认定事实：2012年，番茄农庄公司作为甲方，精丽眼镜研究所作为乙方，签订《蕃茄农庄内蒙村地上物转让协议蕃茄农庄内蒙村土地租赁使用权让渡协议》。协议第1条约定，乙方出资102万元收购甲方内蒙村所有的地上物，包括所有的建筑物、树木、亭子、蔬菜、河流等全部。第2条约定，甲方同意把自己拥有的、期限从本协议签订之日到2050年10月的、内蒙村的租赁使用权让渡给乙方。甲方与园区方面的新老二份协议作为本协议的附件提供给乙方存档。第3条约定，在协议期内，从2013年开始，乙方每年缴纳甲方3万元土地租金，缴款的日期是每年的1月份内。第4条约定，乙方收购后，内蒙村的水电供应方式不变，乙方按照水表电表的数据付费。第5条约定，本协议所指的内蒙村，其四至范围如下：北侧以叶新支路为界、南侧以与辛巴宠物的围栏为界、东侧以荷兰风情街的道路为界、西侧以与辛巴宠物的围栏为界（以下简称“涉案土地”）。第6条约定，本协议在乙方付款到位后生效，生效后甲方和须晓春个人原来签订的合作协议自动作废。生效之日双方办理移交，生效之日甲方为乙方安装总水表总电表。该协议并写明甲方的开户行为上海农村商业银行五厍支行，甲方法定代表人肖小海的账户为工商银行剑河路支行，账号XXXXXXXXXXX********。2012年9月7日，须晓春向肖小海银行账号（XXXXXXXXXXX********）转入102万元。肖小海出具收条一份，落款日期为2012年9月，称蕃茄农庄公司于2012年9月7日收到了须晓春内蒙村的转让款102万元，双方的转让和让渡协议生效。内蒙村是老股东从2002年开始，投入150万元，精心打造的，现因为经营亏损，一部分股东要求退股，经过股东大会批准转让给须晓春，转让款项用于老股东的清退股权。同日，番茄农庄公司盖章出具一份《内蒙村移交单》，称按照协议整个村地上物已经移交给须晓春；转让后总电表二个、总水表二个，装表后按照抄表收付费；装表前按照原来水电表估计收付费；内蒙村IPTV月费480元，按月收付。2013年2月23日，须晓春从ATM机上两次各取款5,000元。2013年3月5日，须晓春从ATM机上两次各取款5,000元。2013年1月27日，须晓春向肖小海账号XXXXXXXXXXX********转账10,000元。须晓春称上述3万元即为2013年的租金。肖小海（一审法院误写成原告）对转账的1万元予以认可，对现金部分不予认可。肖小海称对于现金部分已经记不清了。2014年1月23日，须晓春从上海浦东发展银行取款4万元。2014年1月29日，番茄农庄公司出具收款收据一份，载明的客户名为“马某”，名称为“2014年土地租金”，金额为3万元。番茄农庄公司确认2014年租金收到。精丽眼镜研究所承租内蒙村土地、受让内蒙村地上物后经营乡村旅游，以“上海XX俱乐部”名义在网上开展营销活动，称其是以户外摄影、农业旅游、商业会务、娱乐、餐饮、摄影、购物、休闲于一体的乡村俱乐部。2016年11月22日，番茄农庄公司向精丽眼镜研究所发出一份《催告函》，要求在5日内支付拖欠的租金等费用。2016年11月28日，番茄农庄公司向精丽眼镜研究所发出一份《解除通知书》，称精丽眼镜研究所不支付租金行为已构成根本违约，通知解除系争协议。一审庭审中，精丽眼镜研究所称未收到上述两份函件。另查明，2005年12月，XX分公司（番茄农庄）作为甲方，须晓春、案外人陈某作为乙方，签订一份《项目合作协议书》，约定甲方在番茄农庄内蒙村内划定一个区域，供乙方建设经营跑马项目，面积16亩；甲方转让大木马西间宿舍给乙方员工居住；项目合作费20万元。2008年2月26日，上海XX有限责任公司XX分公司出具收据一份，载明的缴款单位为“马帮”，金额24,000元，收款事由为“搭建员工宿舍”。2011年5月10日，番茄农庄公司出具一份材料，称马某晓春协议款至2011年5月10日已全部付清，协议全部生效。再查明，2010年12月14日，A公司作为甲方、番茄农庄公司作为乙方，签订《土地、设施租赁协议》，约定乙方向甲方承租老泖新公路两侧，东至顺毅租赁区、西至茹塘港护堤、南至戚家河围河、北至科海租赁区的80亩土地，租赁期限自2002年1月1日至2051年12月31日。协议第三条约定，乙方在租赁土地上，仅作农业旅游、天然养殖、乡土文化等农业项目经营使用。一审庭审中，双方确认本案涉案土地包含在上述地块范围内。后双方产生纠纷，A公司将蕃茄农庄公司诉至一审法院，案号为（2018）沪0117民初10999号。该案审理过程中，双方达成《协议书》。协议书第1条约定，双方于2010年12月10日签订的《土地、设施租赁协议》和2010年12月14日签订的《土地、设施租赁协议》于2018年10月29日起解除。第2条约定，按照2010年12月10日协议的具体区域位置如下：A区，东至老泖新公路、西至茹塘公路、南至牛塘港、北至叶新公路。B区，东至东海农场租赁区、西至茹塘猪场边渠道、南至原北浜复垦小河，北至牛塘港。C区，东至西四号河（已复垦段）西侧、西至茹塘公路、南至周大军厂区南侧道路、北至长厍小学，以上面积261亩，乙方于2018年11月15日前按现状返还给甲方。第3条约定，按照2010年12月14日协议的具体区域位置如下：老泖新公路两侧，东至顺毅租赁区、西至茹塘港护堤、南至戚家河围河、北至科海租赁区，以上面积80亩，乙方于2018年11月15日前按现状返还给甲方。第4条约定，因乙方将上述土地、设施又转租给其他第三人，具体名单详见附件。第5条约定，甲方同意，2018年1月1日起，乙方所欠的租金，乙方无需支付给甲方，由甲方直接向次承租人收取，乙方配合将次承租人的具体情况告知甲方。第6条约定，2018年1月1日前，次承租人欠乙方的租金，乙方可以继续有权收取，甲方予以配合。第9条约定，本案涉及261亩+80亩=341亩土地上的任何设施、设备、添置物，均由甲方处置，与乙方无关。复查明，2012年5月15日，番茄农庄公司股东形成一份《股东大会决议》，内容为：1.免去股东肖小海担任的公司法定代表人和公司总经理职务。2.任命陈某2担任公司法定代表人和公司总经理。同日，番茄农庄公司向工商管理部门提出变更法定代表人的登记申请。2012年6月29日，上海市工商行政管理局松江分局准予变更。一审庭审中，精丽眼镜研究所、须晓春提供了一份落款时间为2014年2月、盖有“上海蕃茄农庄有限公司”公章并由肖小海签字的材料（以下简称“免除租金确认材料”），内容为：上海蕃茄农庄有限公司从2015年1月1日起免除上海精丽眼镜技术研究所须晓春内蒙村每年租金3万。双方关于2012年签订的《蕃茄农庄内蒙村地上物转让协议及土地租赁使用权让渡协议》中内蒙村违章建筑的转让（转让款102万），蕃茄农庄和须晓春个人2005年签订的《项目合作协议》自动作废后协议费（20万）返还，2005年后须晓春在内蒙村的后续维修投资（280万）折价补偿等事项，协商解决。番茄农庄公司及肖小海对该份材料均不予认可，番茄农庄公司并申请对该份材料上番茄农庄公司印章真伪、印章形成时间、印章和文字形成的顺序等事项进行鉴定，但后又以无力支付鉴定费用为由申请撤回鉴定，一审法院予以准许。肖小海认为该份材料上“肖小海”的签字系伪造。案件审理过程中，一审法院组织双方至现场勘察，确认涉案土地四至范围为：叶新支路西北角转弯处，北至叶新支路、西至叶新支路、南至河（河对岸为戚家村）、东至水泥路（荷兰风情村），在上述区域内扣除辛巴宠物园（在上述区域西南部用铁丝网围起）的部分。就涉案土地的性质，一审法院向松江区规划和土地管理局发函调查。2019年1月31日，区规土局复函一审法院，称该地块范围为集体农用地，为泖港镇茹塘村农民集体所有，根据上海市全域永久基本农田数据成果，该地块为非永久基本农田。基于此，一审法院向双方释明：《蕃茄农庄内蒙村地上物转让协议蕃茄农庄内蒙村土地租赁使用权让渡协议》无效。案件审理过程中，经精丽眼镜研究所、须晓春申请，一审法院委托有关机构对精丽眼镜研究所在涉案土地上设施投入进行鉴定。2019年8月30日，上海正弘建设工程顾问有限公司出具“对蒙古包房、河边5间房、员工宿舍、游艇码头、湖边垂钓区、基础设施、鱼塘、堤坝、葡萄园等装饰装修造价”的司法鉴定意见书。一审法院组织双方当事人围绕该司法鉴定意见书进行了质证：第一项，门口旗杆及基础造价，13,602元。双方均不持异议。第二项，码头、道路、鱼塘驳岸及其他项目造价，依据精丽眼镜研究所、须晓春主张施工时间为174,157元，依番茄农庄公司主张施工时间为145,164元。番茄农庄公司称该项在场地租赁给精丽眼镜研究所、须晓春之前就已经存在，并非精丽眼镜研究所、须晓春修建。第三项，蒙古包房间装修造价，依据精丽眼镜研究所、须晓春主张施工时间为101,189元，依据番茄农庄公司主张施工时间为85,411元。番茄农庄公司称原先就有装修，如果后期精丽眼镜研究所、须晓春进行了修缮也是正常的经营行为。第四项，河边5间房装修造价，依据精丽眼镜研究所、须晓春主张施工时间为47,841元，依据番茄农庄公司主张施工时间为42,207元。番茄农庄公司意见同第三项。第五项，员工宿舍装修造价，依据精丽眼镜研究所、须晓春主张施工时间为26,398元，依据番茄农庄公司主张施工时间为21,154元。番茄农庄公司称员工宿舍系精丽眼镜研究所、须晓春从科海电子公司处受让，与其无关。第六项，葡萄园及土方造价，依据精丽眼镜研究所、须晓春主张施工时间为92,594元，依据番茄农庄公司主张施工时间为94,172元。番茄农庄公司称该部分区域其交付给精丽眼镜研究所、须晓春时为跑马场，没有葡萄园，相关损失应由精丽眼镜研究所、须晓春自行承担。第七项，钢支架和布篷，依据精丽眼镜研究所、须晓春主张施工时间为15,129元，依据番茄农庄公司主张施工时间为13,362元。番茄农庄公司称该帐篷系活动帐篷，可以收走。鉴定人员解释称，钢架是固定焊接在混凝土上。第八项，农庄出入桥、沿河道内侧石材驳岸，358,013元。番茄农庄公司称，桥和河道在土地交付精丽眼镜研究所、须晓春之前就已经存在，2017年政府将河道拓宽时，对桥和河岸进行了重建。精丽眼镜研究所、须晓春称，番茄农庄公司将场地交付给其的时候，有一座木质桥，后其于2014年修建了混凝土桥，2017年政府部门在河道整修时又重新造了桥并对河岸进行整修，新修的桥和驳岸产权仍归精丽眼镜研究所、须晓春所有。案件审理过程中，经精丽眼镜研究所、须晓春申请，一审法院委托有关机构对涉案土地上树木迁移费、草坪市场价值进行评估。2020年5月15日，上海众华资产评估有限公司出具《资产评估报告》，结论为评估对象在评估基准日2020年4月30日的评估价值为1,434,000元。经一审法院要求，评估公司明确该评估价值明细为：1.胸径32cm树木10棵，挖树及种树费用29,000元；胸径12.5cm树木50棵，挖树及种树费用105,000元；胸径6.5cm树木300棵，挖树及种树费用240,000元；胸径3cm及以下树木1,000棵，挖树及种树费用600,000元；2.运输费用280,000元；3.草皮价值180,000元。对该评估报告，番茄农庄公司认为，评估公司没有搬迁费用的评估资质，其交付给精丽眼镜研究所、须晓春的地上物中即包含了大量树木，评估报告载明的树木数量不准确；番茄农庄公司还认为，因树木权属客观上确实区分不清，故精丽眼镜研究所、须晓春要挖走其不干涉，但不同意赔偿搬迁费用。肖小海同意番茄农庄公司的意见。精丽眼镜研究所、须晓春对该评估报告予以认可，并称交付时确实有一些树木，但后来因为被马、鸵鸟啃吃而死掉，现在所有的树木基本均是其补种的；草坪所在位置交付时系马场，不可能有草坪。评估公司解释称：其公司具有搬迁费用评估的资质。现场勘验时其通知番茄农庄公司，但番茄农庄公司明确告知不去现场。关于各种规格树木的数量问题，胸径32cm、12.5cm树木数量其一一确认过；胸径6.5cm树木数量其确认至250棵左右，剩余部分因在河道对岸，故其进行了估算；胸径3cm树木数量其根据精丽眼镜研究所、须晓春提供的数据结合现场情况进行了估算。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。番茄农庄公司将属于基本农田的涉案土地转租给精丽眼镜研究所用于非农业建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》的有关强制性规定，故番茄农庄公司与精丽眼镜研究所于2012年签订的《蕃茄农庄内蒙村地上物转让协议蕃茄农庄内蒙村土地租赁使用权让渡协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，番茄农庄公司要求精丽眼镜研究所返还涉案土地及地上附着物的诉请合法有据，一审法院予以支持。同时，精丽眼镜研究所还应向番茄农庄公司支付占有期间的土地使用费。2013年、2014年的土地使用费，根据精丽眼镜研究所、须晓春提供的证据可以证明其已经支付；2015年之后的土地使用费，精丽眼镜研究所、须晓春辩称番茄农庄公司及肖小海已经同意免除，但即使精丽眼镜研究所、须晓春提供的“免除租金确认材料”客观真实，因系争协议无效，则基于该协议基础上的免除租金的意思表示也属无效，精丽眼镜研究所应按照法律规定向番茄农庄公司支付土地使用费。关于土地使用费的标准，番茄农庄公司主张的3万/年与双方协议约定一致，较为公平合理，一审法院予以采纳。关于精丽眼镜研究所、须晓春要求番茄农庄公司返还项目合作费20万元、员工砖混结构宿舍转让费2.4万元的反诉请求，因上述两项费用与本案属不同法律关系，故在本案中不予处理。关于精丽眼镜研究所、须晓春要求番茄农庄公司返还转让费102万元的反诉请求，番茄农庄公司否认收到，但一则，在案证据可以证明精丽眼镜研究所、须晓春确已将该102万元支付给了肖小海；二则，在精丽眼镜研究所、须晓春支付该102万元的当日，番茄农庄公司即盖章出具一份《内蒙村移交单》，按照协议约定移交了土地和地上物，之后精丽眼镜研究所、须晓春即在该土地上实际经营至今，直至2016年发函前，番茄农庄公司均未向精丽眼镜研究所、须晓春主张过该笔转让款。据此可以认定，肖小海收取该102万元对番茄农庄公司具备法律效力。现系争协议被认定无效，番茄农庄公司应将收取的转让款返还给精丽眼镜研究所、须晓春。但精丽眼镜研究所、须晓春已对地上物实际使用近八年之久，故要求全额返还显然不尽公平合理，一审法院综合考虑实际使用年限、部分地上物已不存在等因素，酌定番茄农庄公司返还精丽眼镜研究所、须晓春转让款70万元。关于精丽眼镜研究所、须晓春要求番茄农庄公司赔偿投资损失280万元的反诉请求，根据庭审情况，精丽眼镜研究所、须晓春主张的投资损失可分为两部分，一是《司法鉴定意见书》所反映的装饰装修投入损失，二是《资产评估报告》所反映的草坪价值和树木迁移费。1.装饰装修投入损失，《司法鉴定意见书》确认总金额为815,321元（依精丽眼镜研究所、须晓春主张施工时间）/759,483元（依番茄农庄公司主张的施工时间）。但是第一，“员工宿舍装修造价”与本案属不同法律关系，本案中不予处理；第二，“农庄出入桥和沿河道内侧石材驳岸”，系2017年由政府部门重修，精丽眼镜研究所、须晓春自行修建的混凝土桥已经被拆除，无法还原；第三，上述各项具体内容均为精丽眼镜研究所、须晓春单方陈述，精丽眼镜研究所、须晓春所做的装饰装修与番茄农庄公司将地上物交付精丽眼镜研究所、须晓春时本身就有的装饰装修已经无法区分；第四，上述装饰装修已经使用了一定年限。综合上述各项因素，一审法院酌定精丽眼镜研究所、须晓春的装饰装修损失为30万元。2.草坪价值和树木迁移费。番茄农庄公司虽经评估公司通知但未参与现场勘查，评估公司庭审中也对树木数量的确定做了说明，一审法院对此予以采纳。但考虑到番茄农庄公司将涉案土地交付精丽眼镜研究所、须晓春时确有树木存在，虽然番茄农庄公司表示精丽眼镜研究所、须晓春可以将树挖走，但在确定树木迁移费时应考虑树木的权属因素。鉴于目前树木的权属已无法区分，一审法院酌定草坪价值和树木迁移费损失为80万元。综合上述两项损失，再考虑双方对于系争协议无效的过错程度，一审法院酌定番茄农庄公司赔偿精丽眼镜研究所、须晓春投资损失75万元。至于肖小海所称的番茄农庄公司已经与A公司达成协议，故无权要求精丽眼镜研究所、须晓春返还土地、收取土地使用费的意见，一审法院认为，此系番茄农庄公司与A公司之间的内部协议，不能对抗第三方。番茄农庄公司依据与精丽眼镜研究所签订的系争协议向精丽眼镜研究所、须晓春主张返还土地、支付土地使用费并无不当。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，精丽眼镜研究所系个人独资企业，须晓春并未提供证据证明公司财产独立于其个人财产，故须晓春因对精丽眼镜研究所的上述责任承担连带责任。一审法院审理后于2020年6月19日作出判决：一、确认上海蕃茄农庄有限公司与上海精丽眼镜技术研究所于2012年签订的《蕃茄农庄内蒙村地上物转让协议蕃茄农庄内蒙村土地租赁使用权让渡协议》无效；二、上海精丽眼镜技术研究所、须晓春于判决生效之日起十日内将《蕃茄农庄内蒙村地上物转让协议蕃茄农庄内蒙村土地租赁使用权让渡协议》涉及的土地及地上物返还给上海蕃茄农庄有限公司【土地具体位置：叶新支路西北角转弯处，北至叶新支路、西至叶新支路、南至河（河对岸为戚家村）、东至水泥路（荷兰风情村），在上述区域内扣除辛巴宠物园（在上述区域西南部用铁丝网围起）的部分】；三、上海精丽眼镜技术研究所、须晓春于判决生效之日起十日内支付上海蕃茄农庄有限公司土地使用费（自2015年1月1日起至土地及地上物实际返还之日止，按3万元/年计算）；四、上海蕃茄农庄有限公司于判决生效之日起十日内返还上海精丽眼镜技术研究所、须晓春转让款70万元；五、上海蕃茄农庄有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海精丽眼镜技术研究所、须晓春投资损失75万元。如果付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,600元、减半收取7,800元，反诉案件受理费19,576元，司法鉴定费24,900元，司法评估费15,000元，合计诉讼费67,276元，由上海蕃茄农庄有限公司负担21,325元，由上海精丽眼镜技术研究所、须晓春负担45,951元。二审中，上诉人提交如下证据：1.“关于XX镇XX路XX号区域范围内涉及水利工程建设项目（2016-2019）的情况说明”及网上截图，情况说明的主要内容为“我镇2017年断头河整治工程（泖新公路河）在上述地址范围内，共新建护岸148米，种植河道岸边绿化约888平方米，新建箱涵一座。经多方询问了解，工程施工期间，施工单位未与须晓春签订协议（合同），未支付任何款项”，上诉人表示松江区泖港水务管理站根据其提供的网上截图所显示的范围进行核实后出具了情况说明，证明农庄出入桥、沿河道内侧石材驳岸、岸边往里6米的树木及草皮都是政府做的，故农庄出入桥、沿河道内侧石材驳岸的建造及胸径6.5cm、3cm以下的树木和草坪均与被上诉人无关；2.政府文件及许可证，证明上诉人所投资建设项目是合法的，上诉人与被上诉人签订系争协议时不管是建筑物还是经营行为均具有合法性、合理性和正当性；3.旅游景点登记表，证明被上诉人在签订系争协议时明知其受让涉案土地及地上物必须在合法经营主体及经营资质下才能经营，被上诉人不具有合法的经营主体和特许经营资质，故被上诉人所主张的损失属于其自身行为；4.告知书，与证据1中的情况说明，共同证明被上诉人所主张的部分投资损失是政府投资建设内容；5.河道整治工程建设文件，证明农庄出入桥及沿河道内侧石材驳岸是政府投资建设，资产评估中的部分树木和草皮是政府投资的，与被上诉人无关。被上诉人质证表示：证据1的真实性无异议，但被上诉人建造了桥，之后市政工程建设，政府是以新桥换旧桥，补偿范围也不包括旧桥，故政府建造的新桥应归属于被上诉人，绿化在河对岸，本案的资产评估是针对公路边，不涉及对岸的绿化，故对上诉人的证明目的不予确认；对其他证据的真实性均无异议，但与本案无关，上诉人向被上诉人转让的是土地及地上物，但上诉人至今未办理任何农用地转用审批，也没有办理地上物的相关手续，上诉人对合同无效应承担较大比例的过错责任，上诉人的诉讼委托代理律师夏策天曾是上诉人的第三任法定代表人，其提供的证据是否合法，由法院定夺。原审第三人表示：对相关情况不清楚，故对证据1不发表质证意见；对其他证据的真实性、合法性和关联性均无异议。本院对上述证据认证如下：对证据1，被上诉人对政府市政工程新建的桥无异议，本院对此予以确认，至于是否以新桥换旧桥，该部分建造能否计入被上诉人的装饰装修损失范围，本院将结合本案的其他证据加以综合考虑和认定，至于树木及草坪的问题，仅凭该份情况说明推导不出胸径6.5cm、3cm以下的树木和草皮全部是政府投资，本院同样将结合其他证据加以综合考虑和认定；对证据2，上诉人经营项目是否合法与本案无关，系争协议的效力认定主要涉及土地的性质及地上物的建造有否合法手续，故该组证据与本案无关；对证据3，认证意见同证据2；对证据4和5，认证意见同证据1。被上诉人及原审第三人未提供新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，上诉人与被上诉人均确认，系争协议所涉的地上物没有产权证，亦没有建设规划许可证。本院认为，本案二审的争议焦点在于：一是系争协议的效力认定；二是假如系争协议是无效的，一审法院对合同无效后果的处理是否妥当，包括转让费是否应当返还、投资损失是否应当赔偿及金额如何确定。关于第一个争议焦点，上诉人与被上诉人签订的系争协议虽然名为地上物转让协议和土地租赁使用权让渡协议，但从内容来看，双方实质上形成土地租赁关系和地上物转让关系。根据土地主管部门就涉案土地性质的复函来看，涉案土地属于基本农田，故上诉人将涉案土地出租给被上诉人精丽眼镜研究所用于非农业建设，违反了我国法律关于禁止在基本农田保护区内进行非农建设的规定，故系争协议所涉的土地租赁部分应属无效。而上诉人向被上诉人转让的房屋、亭子等地上物均没有合法的建造手续，也违反了上述禁止性规定，故系争协议的地上物转让部分亦属无效。一审法院对系争协议效力的认定，并无不当，本院予以认同。上诉人对系争协议效力提出的异议，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，首先，关于转让费返还的争议，上诉人主张其未收到被上诉人支付的102万元转让费，被上诉人主张已向上诉人的原法定代表人即本案的原审第三人肖小海支付，并在一审中提供了银行卡历史交易明细清单、收条、移交单等证据。被上诉人提供的上述证据能相互印证，且与原审第三人的陈述相吻合，故上诉人主张其未收到转让款102万元，本院不予采纳。系争协议被认定为无效后，被上诉人应当向上诉人返还系争土地及地上物，上诉人亦应将收取的转让款返还给被上诉人。一审法院考虑到实际使用年限、部分地上物已不存在等因素，酌定返还转让款70万元，具有合理性。上诉人主张不返还被上诉人转让款，依据不足，本院不予采纳。其次，关于投资损失的争议，被上诉人主张的损失包括两部分，一是装饰装修投入损失，二是草坪价值和树木迁移费损失。上诉人主张装饰装修损失中的农庄出入桥和沿河道内侧石材驳岸是政府重修的，与被上诉人无关。对此，本院认为，一审法院在酌定装饰装修损失的金额时已将农庄出入桥和沿河道内侧石材驳岸是政府重修作为考量的因素。上诉人另主张，胸径6.5cm、3cm以下的树木和草坪均是政府做的，故评估报告中的草坪价值和胸径6.5cm、3cm以下的树木迁移费亦应剔除在外。对此，本院认为，上诉人提供的相关证据无法证明评估报告所涉的胸径6.5cm、3cm以下的树木及草坪都是政府做的，而且一审法院在酌定草坪价值和树木迁移费时已经考虑到树木的权属等因素，最后酌定的金额80万元仅为评估价值的55%左右，故上诉人就此提出的异议，本院不予采纳。综合两项损失共计110万元，上诉人作为提供系争土地和地上物的一方，其对合同无效的过错责任更大，故一审法院酌定上诉人赔偿被上诉人损失75万元，亦属合理，本院予以认同。上诉人主张被上诉人应承担全部过错，本院难以采纳。一审法院委托的鉴定机构和评估机构均有相应的资质，鉴定和评估程序合法，故上诉人对鉴定和评估程序提出的异议，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,850元，由上诉人上海蕃茄农庄有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年十二月十八日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……