安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9142号 上诉人（原审原告）:中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局合肥管理站（原05单位五二九部安徽物资供应站）,住所地安徽省合肥市蒙城北路**。 负责人:夷朝云，站长。 委托诉讼代理人:卢丹，北京京师（南京）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:安徽世联车业集团有限公司，住，住所地安徽省合肥市庐阳区界首路**/div> 法定代表人:杜世良，董事长。 委托诉讼代理人：张雪松，安徽卓邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王保民，安徽卓邦律师事务所律师。 上诉人中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局合肥管理站（以下简称合肥管理站）与被上诉人安徽世联车业集团有限公司（以下简称世联公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初4563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 合肥管理站上诉请求：请求撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持合肥管理站的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由世联公司承担。 事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清。一审认定2018年7月2日才是案涉场地正式投产使用时间与事实不符。世联公司2017年7月起就已正式投产使用案涉场地。2018年6月25日前,世联公司多次向安徽物资供应站缴纳租金合计205万元,对应8个月租期,加上安徽物资供应站起诉追要的4个月(租金)恰好一年。如未到合同约定的租金起算时间,世联公司为何多次缴纳租金,而不采取任何抗辩措施?2015年9月25日,安徽物资供应站与世联公司签订《军队房地产租赁合同》,约定将界首路21号南院的房屋建筑面积2980平方米,场地面积约45000平方米出租给乙方。租赁用途驾考中心,租赁期限2015年9月25日至2020年9月24日,租金总额1535万元。年租金305万元,正式投产使用时起算租金,租金按半年结算。《租赁合同》签订后,世联公司开始对案涉场地进行改造,2017年7月开始以安徽富凯驾驶员培训服务有限公司(以下简称富凯驾驶员培训公司)的名义在案涉场地经营“驾驶员培训”业务。世联公司分别于2017年12月11日缴纳50万元、2017年12月26日缴纳40万元、2018年3月7日缴纳65万元、2018年5月30日缴纳50万元,合计缴纳205万元。2018年6月25日,合肥物资采购办事处与世联公司就案涉房地产签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》,租赁期限自2018年6月25日起至2020年9月24日,年租金275万元。如以法院认定的世联公司2018年7月2日才正式投产使用案涉场地,世联公司为何在2018年6月25日前多次缴纳租金？世联公司完全可以以未到合同约定的租金起算时间来抗辩不缴纳租金。但世联公司并未采取任何措施进行抗辩,该行为不符合正常的商业习惯。另外,2018年6月25日签订《整改协议》前,世联公司合计缴纳租金205万元,根据《租赁合同》约定的年租金305万计算,是8个月的租金,加上因世联公司一直未缴纳租金而导致安徽物资供应站被迫采取停电措施的4个月,恰好证明世联公司正式投产使用案涉场地的时间为2017年7月。 二、原审判决证据不足,富凯驾驶员培训公司不是案涉租赁合同的主体,其成为合肥驾考中心的时间点,不能成为世联公司投产使用的时间,并且富凯驾驶员培训公司主营业务从2016年的“股权投资等”变为2017年“驾驶员培训”,更印证了世联公司2017年7月已正式开始投产使用案涉场地。世联公司与富凯驾驶员培训公司的股东均只有两人,且均为杜世良、谢桂芬,且自2015年10月20日起至今未发生股东变更。杜世良、谢桂芬二人实际控制两家公司。世联公司自2004年7月1日成立,经营范围为“汽车(除小轿车)、不锈钢制品、塑料及皮革制品、五金交电、包制品、日常百货、建筑材料、针纺织品、农副产品(除食品)、家电销售;旧机动车辆销售、交易及中介无服务;机动车辆检测;仓储服务;花卉、苗木种植;市场租赁服务”,并无“汽车培训”业务。富凯驾驶员培训公司自2015年6月15日成立,经营范围“机动车驾驶员培训:场地租赁服务。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)”,且富凯驾驶员公司的主营业务从2016年的“股权投资等”变为2017年的“驾驶员培训”,更证明了世联公司2017年7月已正式开始投产使用案涉场地。 三、关于《租赁合同》约定的租赁用途“驾考中心”,应是“驾驶员培训中心”,而非“考试中心”。在2015年签订《租赁合同》时,合肥驾驶证考试并无社会化考场,双方并不能预见何时会有社会化考场。并且2018被年起“合肥市驾驶证考试社会化考场”采购,需要进行招投标程序,世联公司无法确保必中标。如在租期内一直未成为“社会化考场”,是不是世联公司可以无需缴纳租金而免费使用租赁房地产?在2015年签订《租赁合同》时,合肥驾驶证考试并无社会化考场,双方并不能预见何时会有社会化考场。根据《中华人民共和国道路交通安全法》第二十条规定,“机动车的驾驶培训实行社会化,由交通主管部门对驾驶培训学校、驾驶培训班实行资格管理”,所以只要具备相关手续就可以成为驾驶员培训中心。所以,《租赁合同》约定的租赁用途“驾考中心”,应是“驾驶员培训中心”。世联公司提交的,富凯驾驶员培训公司2018年7月2日成为合肥市驾驶证考试社会化考场的采购合同,不能作为案涉场地正式投入使用的时间点。该采购是通过公开招标方式进行的,如富凯驾驶员培训公司在租赁期满都未能中标成为社会化考试中心,是不是世联公司一直都不需要缴纳租金?另外,“合肥市驾驶证考试社会化考场”租赁采购公告和采购需求,明确要求投标供应商科目二、科目三考场应当在开标前(2018年4月23日)建设完毕,并需具备相应的人员。且在投标时须提交《政府采购供应商信息表》,这些材料均能证明富凯驾驶员培训公司在报名截止时间(2018年4月11日)已经在进行驾驶员培训。所以,富凯驾驶员培训公司2017年使用案涉场地开展驾考培训时,就是案涉合同约定的正式投入使用时间,世联公司自2017年7月起就应安徽物资供应站缴纳租金。 世联公司辩称，2015年9月25日，双方签订房屋租赁合同，租赁的目的是用于建立驾考培训中心，合同签订后由于安徽交警总队相关人员被纪委查处导致全市的驾考中心服务社会化采购停止。世联公司租赁的场地也未进行任何施工和使用，2017年合肥市驾考中心社会化采购重新开始，为此世联公司在涉案场地进行驾考基地的施工。但是安徽物资供应站的领导刚刚上任，其认为世联公司一直未交纳租金就将涉案场地停电。2017年11月安徽物资供应站的上级单位无锡联保中心主任来现场察看并确认没有使用，部队内部决定从2017年7月份开始收取租金。世联公司认为中间有4个月的时间停电导致无法使用，该4个月的租金应予以扣除。为此双方在2019年10月25日签订了一份补充协议搁置分歧。后安徽物资供应站起诉到人民法院，世联公司认为从上述过程来看由于安徽物资供应站擅自停电，导致世联公司无法使用场地的4个月租金世联公司不应支付。 安徽物资供应站向一审法院起诉请求：世联公司立即支付2017年9月1日至2017年12月31日房地产租赁租金1010000元。 一审法院认定事实：2015年9月25日安徽物资供应站(甲方)与世联公司(乙方)签订《军队房地产租赁合同》一份，约定甲方自愿将界首路21号南院的房屋建筑面积2980平方米，场地面积约45000平方米出租给乙方使用。租赁用途为驾考中心，租赁期限自2015年9月25日起至2020年9月24日租金总额1535万元。年租金为305万元，正式投产使用时起算租金。合同签订后10日内，乙方按年租金额的5%向甲方支付房地产租赁保证金15万元。合同还约定乙方逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，甲方按3‰收取违约金，逾期30日甲方有权解除合同，并收回属于甲方的全部财产。 2018年6月25日中国人民解放军南京军区联勤部合肥物资采购办事处(甲方)与世联公司(乙方)签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》约定，经测量实际出租面积房屋建筑面积2759.4平方米（含乙方投资建设房屋面积），场地面积44933.54平方米。整治后租赁期限调整为租期2年3个月，自2018年6月25日至2020年9月24日，整改后年租金调整为当前年租金为275万元。 2019年1月29日，安徽物资供应站发给世联公司通知要求做好节日安全工作，并要求按合同约定将租金交齐。2019年4月3日，安徽物资供应站发出催款函，2019年6月3日，安徽物资供应站再次向世联公司发出催款函，称整改协议期2018年6月25日至2019年9月24日，年租金为275万元，目前租金只交纳了35万元，还要补交240万元。 2018年7月2日合肥市公安局交通警察支队以政府采购方式租赁了安徽富凯驾驶员培训服务有限公司位于案涉场地的驾考中心。 一审法院认为，安徽物资供应站与世联公司存在租赁合同关系，该合同合法有效，双方均应依约履行。安徽物资供应站现主张世联公司立即支付2017年9月1日至2017年12月31日房地产租赁租金1010000元，由于双方的租赁合同约定正式投产使用时才开始计算租金，而本案查明的正式投产使用时间为2018年7月2日，因此安徽物资供应站主张该段期间房屋租金并不符合合同约定的租金起算条件，并且整改协议明确整治后租期为2018年6月25日开始，因此该院对于安徽物资供应站主张该期间的租金不予支持。另外世联公司辩称安徽物资供应站主体不适格并无证据证明，该院不予采信。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：驳回05单位五二九部安徽物资供应站诉讼请求。案件受理费减半收取为6945元，由05单位五二九部安徽物资供应站负担。 对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另二审期间，合肥管理站提交补充证据四份，证据一、中国工商银行客户存款对账单。旨在证明2018年7月2日前，世联公司共计向安徽物资供应站缴纳租金205万元。证据二、世联公司及安徽富凯驾驶员培训服务有限公司企业信用信息公示报告。旨在证明世联公司与富凯驾驶员培训公司股东均只有两人，且均为杜世良、谢桂芬，且自2015年10月20日起至今未发生股东变更，杜世良、谢桂芬二人实际控制两家公司。富凯驾驶员培训公司2015年6月15日成立，主营业务由2016年“股权投资等”变为2017年“驾驶员培训”，说明世联公司2017年已正式投产使用案涉场地。证据三、人民网新闻。旨在证明合肥2018年7月起才正式启用四处机动车驾驶人社会化考场，在此之前并无社会化考场，涉案的2015年9月签订的《军队房地产租赁合同》中约定的租赁用途“驾考中心”，应是“驾驶员培训中心”。证据四、安徽合肥公共资源交易中心《合肥市驾驶证考试社会化考场租赁采购公告》和《采购需求》。旨在证明富凯驾驶员培训公司2018年4月11日前就已经成为驾驶员培训中心。合肥管理站的质证意见为对证据一真实性无异议，但是提醒法庭注意，世联公司支付的款项中有一笔注明为预付租金，其实2017年12月下旬时双方已经发生分歧，世联公司本着合作的态度在无锡联保中心的协调下搁置分歧，提前预付了部分租金。世联公司认可对于证据一中的四笔款项共计205万元支付的是8个月的租金，该8个月的租金是扣除停电的4个月以外的8个月租金。对证据二、三、四，真实性无异议。说明一下涉案场地虽然是世联公司租赁的，但是其租赁的目的是为了驾考中心使用。在省交警支队的社会化服务采购后世联公司法人专门成立了富凯公司进行相关的投标活动。 世联公司二审提交2019年10月25日双方签订的补充协议一份，旨在证明双方对2017年9月至2017年12月安徽物资供应站停电4个月的事实予以确认，但是双方未就该4个月的租金如何支付达成一致意见。合肥管理站的质证意见为真实性无异议，该补充协议反映出双方就4个月的租金是否支付存在争议，这也是安徽物资供应站起诉的原因。 二审另查明，2017年7月世联公司进入案涉租赁场地进行施工，后双方就租金支付发生争议，安徽物资供应站于2017年9月至12月对案涉租赁场地停电4个月。二审再查明，根据军队改革调整安排，2020年6月19日，05单位五二九部安徽物资供应站所属资产划归中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局合肥管理站管理。 本院认为，双方本案的争议焦点为世联公司是否应当支付合肥管理站2017年9月至12月的租金问题。从本案现已查明的事实来看，双方对于世联公司2017年7月即入驻案涉租赁场地进行驾考中心前期施工并无异议，从2019年10月25日双方签订的补充协议内容来看，双方认可安徽物资供应站在2019年9月至12月对案涉租赁场地采取了4个月的停电措施。对于停电的原因合肥管理站认为是世联公司存在拖欠租金其采取的必要措施。综合本案现有证据可以看出，世联公司自2017年7月已入驻案涉租赁场地进行驾考中心的前期施工，按照双方2015年9月25日签订的《军队房地产租赁合同》约定，世联公司应当开始支付租金。因世联公司签订合同后长时间没有投产使用，在双方对世联公司应从何时开始计算缴纳租金存在争议协商未果的情况下，安徽物资供应站采取断电的形式确实影响了世联公司承租房屋和场地的正常使用，但考虑到2017年9月至12月世联公司使用案涉租赁场地正在进行场地平整等前期施工，安徽物资供应站的断电行为只是部分影响世联公司的租赁使用，世联公司在此情况下只能要求相应地减少租金，而不能完全不支付租金，考虑到合同的履行情况及双方当事人的过错程度，本院酌定世联公司应支付合肥管理站此期间两个月的租金505000元。在安徽物资供应站履行合同存在过错的情况下，其认为世联公司应全额支付四个月的租金1010000元的主张，依据不足，不予支持。 综上所述，根据合肥管理站及世联公司提供的新证据，合肥管理站的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初4563号民事判决。 二、安徽世联车业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局合肥管理站2017年9月1日至2017年12月31日的租金505000元。 三、驳回中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局合肥管理站的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取为6954元，由中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局合肥管理站负担；二审案件受理费13980元，由中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局合肥管理站负担6990元，由安徽世联车业集团有限公司负担6990元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月十四日 书记员 曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。