江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10770号上诉人（原审原告）：简瑜兵。上诉人（原审原告）：符正香。委托诉讼代理人：钱惠金，江苏均锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘磊，江苏均锐律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：苏州高新新吴置地有限公司，住所地江苏省苏州市吴江经济技术开发区长板路**新港天城商业楼**。法定代表人：张晓峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴思齐，国浩律师（苏州）事务所律师。委托诉讼代理人：车安然，国浩律师（苏州）事务所实习律师。上诉人简瑜兵、符正香因与被上诉人苏州高新新吴置地有限公司（以下简称新吴公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初6946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。简瑜兵、符正香上诉请求：1、依法改判，判令新吴公司修正长安路四季风景商业广场1幢1109室商品房楼梯处房屋高度至合同约定的4.55米；一、二审诉讼费由新吴公司承担。事实和理由：商品房买卖合同原设计图纸中涉案楼梯不在简瑜兵、符正香房屋内，新吴公司私设楼梯，损害上诉人作为消费者的知情权。根据《苏州市商品房买卖合同》约定，新吴公司不得变更合同中商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向，但新吴公司却在其中私设楼梯，使得房屋的空间尺寸大大缩小，影响简瑜兵、符正香房屋的使用。从一楼通往二楼的楼梯共有四部，该部楼梯的拆除不会对其他业主造成实质性影响，并不会损害其他业主的合法权益，且其他业主合法权益的保护也不应该建立在损失不知情的简瑜兵、符正香的权益之上，而应该由新吴公司来承担，新吴公司未对简瑜兵、符正香进行任何补偿、赔偿。原设计图纸符合消防检查设计，新吴公司可以按照原图纸的规划对楼梯进行设计，而不是将楼梯设计在简瑜兵、符正香房屋内。涉案房屋内出现楼梯，使得整个涉案房屋的美观受到影响，以后经营、做生意也必然出现影响，每到下雨天楼梯处都会不断漏水，导致无法装修、经营。新吴公司辩称：一、案涉楼梯在楼梯剖面设计图纸中即延伸至简瑜兵、符正香室内，符合设计规范，并非新吴公司擅自私设。该楼梯之所以未在合同附图中体现，是因为按照建筑制图标准GB-T50104/20104.1.4条。新吴公司在绘制房屋平面图时应当取建筑物的门窗洞口处的水平剖切俯视图,窗洞口位置一般在1.2米到1.5米，故平面图仅显示低于1.2米到1.5米的部分，该楼梯距离地面高度为2.9米，远高于1.2米，故在平面图中未作显示并非简瑜兵、符正香指的刻意欺瞒、欺诈消费者。二、案涉楼梯连通一楼至二楼的公用楼梯，由该建筑物业主共同使用。该楼梯所在区域为公共区域，为建筑物共有部分，由该建筑物全体业主共有，新吴公司无权拆动，简瑜兵、符正香亦无权要求拆动。新吴公司在一审中明确表示愿意与简瑜兵、符正香协商解决纠纷，但简瑜兵、符正香坚持原诉请，要求答辩人拆改案涉楼梯，但该诉请客观上无法实现。三、根据合同补充条款第三条的约定。合同第二条所列层高是指设计标准层高，而并非楼层净高。案涉房屋虽有公共楼梯延伸至室内，但整个房屋的标准层高仍然是符合合同约定的，故简瑜兵、符正香诉请修正层高没有合同依据。据此一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。简瑜兵、符正香的上诉理由缺乏事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。简瑜兵、符正香向一审法院起诉请求：新吴公司修正长安路四季风景商业广场1幢1109室商品房楼梯处房屋高度至合同约定的4.55米，诉讼费由新吴公司承担。一审法院认定事实：2020年1月14日，简瑜兵、符正香作为买受人与新吴公司作为出卖人签订《苏州市商品房买卖合同》一份（合同编号为苏房商吴江合同202001140153），约定简瑜兵、符正香向新吴公司购买其开发的位于苏州市吴江区的房屋；该商品房建筑面积共96.09平方米，购房总价款为1832570元；买受人应于2020年1月14日前向出卖人支付价款922570元（含定金5万元），买受人应于2020年2月23日前再向出卖人支付910000元；该商品房层高为4.55米（房屋如低密度住宅、跃层式、复式住宅等各部位层高不一致的，开发商应对不同部位的层高在合同中予以载明）；在该商品房交付时，该商品房层高(按国家规范测量)低于本合同第二条约定层高，实际高度与约定高度之差超过国家标准规定施工允许误差且出卖人无法修复的，出卖人按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受人支付违金；高度误差比超过1%的，买受人有权在房屋交付之日起十五日内单方面书面通知出卖人解除本合同，出卖人应于解除合同通知送达之日起十五日内将买受人已支付款项(包括因买受人贷款购房已支付或已发生贷款利息)及利息(按照已付款项以中国人民银行同期同档存款基准利率计算)返还买受人，出人按本合同第四条约定房屋总价款的0.1%向买受人支付违约金，高度误差比=(合同约定高度-房屋实际高度-施工允许误差的绝对值)/合同约定高度×100%)；出卖人定于2020年4月15日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外；本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。该合同补充条款约定：合同第二条所列层高为设计标准层层高，非楼层净高，1层1001-1088室层高5.35米，1089-1117室层高4.55米；2层2001-2064室层高为2.8米，2065-2091室层高为3.6米；3层以上层高为2.8米；出卖人不得变更本合同项下商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向；在不影响买受人所购商品房上述列举外其他质量或使用功能的前提下，出卖人对原规划设计方案作出局部的调整，可不通知买受人；除非买受人因该局部改变而遭受损失的，出卖人不承担赔偿责任。2019年12月25日，涉案房屋所属的商业项目工程竣工验收合格。涉案房屋交付后，简瑜兵、符正香发现该房屋部分房顶设有钢梯，致使该房屋局部层高不足4.55米。该钢梯系联通一楼至二楼的公用楼梯。以上事实有简瑜兵、符正香提交的苏州市商品房买卖合同（含附件和补充条款）一份、室内钢梯照片三张、涉案房屋现场视频光盘一份，新吴公司提交的商业竣工备案表、苏州市商品房买卖合同各一份以及各方的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为：简瑜兵、符正香与新吴公司签订的苏州市商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应为合法有效。简瑜兵、符正香认为新吴公司设立钢梯致使房屋的局部层高低于约定层高，并以此为由要求新吴公司将设有楼梯的部分房屋的层高修正至约定的层高4.55米。对该项诉请，一审法院认为：第一、双方在苏州市商品房买卖合同中明确约定了对房屋层高差异的两种处理方式，即支付违约金或解除合同，双方签署的补充条款亦约定买受人因该局部改变而遭受损失的，由出卖人承担赔偿责任，简瑜兵、符正香应按照合同约定的处理方式行使权利，其要求修正涉案房屋层高的诉请无合同依据；第二、涉案房屋部分屋顶设立的钢梯系联通一楼至二楼的公用楼梯，由该建筑物业主共同使用，该钢梯所属区域系公共区域，属于建筑物共有部分，由该建筑物全体业主共有，依照简瑜兵、符正香的诉请修复层高，必然影响其他业主的通行并损害其他业主的合法权益；故一审法院对简瑜兵、符正香的诉请不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回简瑜兵、符正香的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由简瑜兵、符正香负担。二审中双方均未有新证据提交。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，根据《苏州市商品房买卖合同》约定案涉房屋层高为4.55米，现因新吴公司在案涉房屋内架设钢梯，导致部分面积层高不足4.55米，新吴公司构成违约。关于违约责任的承担方式，简瑜兵、符正香要求新吴公司对层高进行修正，也即拆除案涉房屋内架设的钢梯，但案涉房屋已经竣工验收合格，案涉房屋内架设钢梯已成既定事实，该楼梯也已成为建筑物的一部分，属于全体业主共有的建筑物部分，故简瑜兵、符正香该项诉请内容难以得到支持。对于因新吴公司违约应承担的责任，简瑜兵、符正香可另行主张权利。综上，简瑜兵、符正香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人简瑜兵、符正香负担。本判决为终审判决。审判员  卞干国二〇二〇年十二月十五日书记员  山钰婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。