江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10942号上诉人（原审被告）：丁友林。上诉人（原审被告）：丁友广。被上诉人（原审原告）：沈小妹。委托诉讼代理人：高阳，江苏新开利律师事务所律师。委托诉讼代理人：周俊，江苏新开利律师事务所律师。上诉人丁友林、丁友广因与被上诉人沈小妹房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初3862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。丁友林、丁友广上诉请求：依法改判。事实和理由：一、租赁合同签订是沈小妹2020年5月诱骗丁友林称拆迁补偿需要签一份合同，合同租金、租赁面积与实际情况不符。另外厂房是丁友林个人承租，其所在地公司也是丁友林个人所有，与丁友广无关，丁友广的签名是丁友林所签。请求撤销对丁友广的起诉，重新核查合同租金、租赁面积及此合同的真实性。二、退还已核对拆迁补偿款24141.7元、办公室装修补偿款（待核对）、仓库大门砸墙费800元。三、根据苏州市政府疫情期间减免政策，承租国家、政府机关单位的房屋应免租2个月。沈小妹辩称，第一，房屋租赁合同并不是丁友林、丁友广所称的由沈小妹自行填写内容产生。合同右下角处丁友林、丁友广签字的笔迹和字迹颜色不一致。并且在一审中丁友林、丁友广已经拿到起诉材料，并没有提出任何答辩意见。即便存在代签行为，代签人将两人的身份证复印件均提供给沈小妹，应当也能视为被代签人对签字人的授权与认可。第二，根据合同第六条约定，如遇搬迁或拆迁，丁友林、丁友广须在规定时间内无条件搬走。沈小妹不需要提供任何赔偿。第三，丁友林、丁友广使用房屋是用于仓库储存，并没有因疫情实际影响经营。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。沈小妹向一审法院起诉请求：判令沈小妹与丁友林、丁友广签订的房屋租赁合同于2020年5月9日解除，由丁友林、丁友广清理腾空后归还房屋；丁友林、丁友广支付2020年1月1日至5月9日的租金54469.70元及逾期付款违约金，并支付自2020年5月10日起计算至实际交还之日的房屋使用费。一审法院认定事实：2019年12月，沈小妹（甲方）与丁友林、丁友广（乙方，合同抬头处仅写有丁友林一人）签订房屋租赁合同，约定甲方将凌港村洛克炉业公司的房屋出租给乙方，乙方租赁期间必须先付款后租房，租赁期限自2020年1月1日至2021年1月1日；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方无条款如期归还；如凌港村要求终止合同或者搬迁，甲方无法履行合同，乙方必须在规定时间无条件搬走；自签订合同之日起，乙方向甲方支付租金154119.60元，房租金的税、费由乙方交纳；合同到期后，根据市场及周边调整续租房租，如到期未交，自应交付之日到实际交款之日按应交金额月息5%结算。合同落款处甲方由沈小妹签字，乙方由丁友林、丁友广签名，并写有丁友林、丁友广的电话、身份证号码。沈小妹于2020年5月8日委托江苏新开利律师事务所向丁友林、丁友广发送律师函，载明因丁友林、丁友广未支付租金构成根本违约，通知解除租赁合同，要求丁友林、丁友广收函后3日内清理腾空归还房屋，并支付拖欠的租金。该函件于次日由他人代收。庭审中，沈小妹表示，丁友林、丁友广系亲兄弟，自2018年12月起共同向其承租房屋，第一份合同租期为2019年1月1日至12月31日，租赁面积约300㎡，年租金94689元，由丁友林签订；该合同到期后双方续签第二份合同，租赁面积增加至500㎡左右，年租金调整为154119.60元；涉案房屋由其向淞港村经济合作社租赁，无产权证或建造审批手续，是村里在集体土地上建造的，其承租厂房面积较大，就将部分出租给丁友林、丁友广，由丁友林、丁友广作为仓库使用，村里知道其将房屋转租给丁友林、丁友广的情况，其已将租金足额支付给村里，并未得到减免，丁友林、丁友广使用房屋用于储存酒水，疫情对丁友林、丁友广租用及使用房屋没有影响；涉案房屋虽无产权证或批建手续，但租赁合同仍应有效，即便无效，丁友林、丁友广同样应按约定支付违约金；丁友林、丁友广租用厂房后，建造隔墙将厂房分割成两部分，并改建一个办公室，未进行其他装修，水电费已正常支付；多次向丁友林、丁友广催要租金，丁友林、丁友广一直找借口拖延。另，沈小妹称，丁友林、丁友广已于2020年8月10日从涉案房屋搬离，按照年租金154119.60元计算至搬离之日的使用费应为93738元。以上事实，由沈小妹提供的房屋租赁合同、律师函、邮寄凭证及当事人陈述等证据附卷佐证。一审法院认为，按沈小妹所述，涉案房屋未经规划批准建造，未取得所有权证，其与丁友林、丁友广以此房屋订立的租赁合同应当无效。租赁合同无效，自始没有法律约束力。沈小妹要求解除与丁友林、丁友广签订的合同，并无必要。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。沈小妹确认，丁友林、丁友广于2020年8月10日从房屋搬离，已将房屋交付沈小妹，不再理涉。虽然租赁合同无效，但沈小妹有权参照合同约定的标准要求丁友林、丁友广支付房屋占有使用费。该合同约定，年租金154119.60元。沈小妹按此标准计算，要求丁友林、丁友广支付自2020年1月1日至8月10日的占有使用费93738元，合法有据，予以支持。租赁合同无效，沈小妹按照该合同条款要求丁友林、丁友广支付逾期付款违约金，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条之规定，一审法院判决：一、丁友林、丁友广于判决生效之日起十日内支付沈小妹房屋占有使用费人民币93738元。二、驳回沈小妹其他诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币2091元，由沈小妹负担1019元，丁友林、丁友广负担1072元。二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，沈小妹依据房屋租赁合同要求丁友广、丁友林支付使用费。丁友广、丁友林认为合同上丁友广的名字是丁友林签的，且合同是受沈小妹诱骗签订，租赁面积未达到沈小妹在诉讼中所称的500平方米，租金金额也不真实。本院就此认为，房屋租赁合同落款乙方处有“丁友广”、“丁友林”两个签名及两人各自的电话号码、身份证号，肉眼所见签名时用笔粗细、汉字与数字写法等均明显不同。丁友广、丁友林在一审中收到沈小妹的起诉材料及证据后，未积极应诉及就合同主体问题提出抗辩，丁友广称其一直未拆封所以未看到相关材料不合常理。二审中丁友广、丁友林也未能举证证明丁友广的签名确非其本人所签，本院认丁友广系合同的当事人。丁友广、丁友林系完全民事行为能力人，其称受沈小妹诱骗签订合同未提交证据证明，也难以令人信服。合同中明确写明了租金金额，且未约定租赁面积；沈小妹称2019年租赁面积约300平方米，2020年租赁面积增加至500平方米，丁友广也认可与前一年相比租赁面积有所扩大。而且丁友林、丁友广此前也未提出沈小妹交付的面积不符合约定，其在本案中以实际租赁面积与沈小妹在庭审中陈述的不同为由否定合同约定的租金标准不能成立，本院不予采信。一审法院判决丁友林、丁友广按照合同约定标准支付占有使用费并无不当。涉案房屋不属于国有资产，沈小妹主张丁友林、丁友广将房屋用作仓库，丁友林、丁友广也未证明因疫情导致其未能使用房屋，其要求免除2个月租金没有依据，本院不予支持。丁友林、丁友广未就其所称的拆迁补偿款、砸墙费提出反诉，对其要求核对及退还该费用的请求本案不予理涉。综上所述，丁友林、丁友广的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4182元，由上诉人丁友林、丁友广负担。本判决为终审判决。审判员  沈维佳二〇二〇年十二月二十二日书记员  王冰雅法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。