河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终11251号 上诉人（原审原告）：康永某，男，1976年7月9日出生，汉族，住河北省石家庄市藁城市。 委托诉讼代理人：李吉波，河北明杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许考文，河北明杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李春某，男，1982年5月3日出生，汉族，住河北省唐山市滦县。 被上诉人（原审被告）：石家庄小庞汽车服务有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区槐安东路****底商。 法定代表人：乔丽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘彦词，河北韬晦律师事务所律师。 上诉人康永某因与被上诉人李春某、石家庄小庞汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初2784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人康永某、被上诉人石家庄小庞汽车服务有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康永某上诉请求：一、请求依法撤销石家庄市裕华区人民法院作出的（2020）冀0108民初2784号判决书，依法改判。二、一审诉讼费用、保全费用和二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。合同的相对方为上诉人与被上诉人李春某。1、本案为房屋租赁合同纠纷，在双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同附加合同》中出租方和承租人为上诉人和李春某。根据合同相对性的原则，合同的签订主体为上诉人与李春某，因此李春某应当支付房租。2、李春某并非小庞汽车的工作人员。在上诉人和李春某签订合同的过程中从未听说过石家庄小庞汽车服务有限公司（以下简称小庞公司），李春某也没有向上诉人出具任何能证明自己为小庞公司的工作人员的证明材料，在一审庭审中二被上诉人也没有提交任何能证明李春某为小庞公司工作员的任何证据。在一审中被上诉人李春某甚至没有出庭接受法庭的调查，一审法院在没有任何证据和案件当事人没有出庭的情况下就认定李春某为小庞公司的工作人员并代表该公司签订租赁合同实在是荒唐至极，缺乏最起码的常识。二、一审法院认定被上诉人应当支付的房屋数额错误。1、房屋租赁合同明确约定了前面大厅房租为2017年10月1日至2019年9月30日为每年38万元，2019年10月1日至2020年9月30日为每年399000元。后面车间为每年20万元。员工宿含每年18000元。也就是自2017年10月1日至2019年9月30日，对于前面大厅和后面车间，被上诉人应当每季度支付145000元，自2019年10月1日至2020年9月30日被上诉人应当每季度支付149750元。依据合同约定被上诉人应当支付上诉人截止到合同终止之日的拖欠房租共计401999元。2、上诉人并没有和承租人李春某对房屋租金进行过任何的变更。李春某在合同履行一段时间之后告知上诉人有事就找红姐，上诉人认为红姐为李春某的财务，并不清楚其与小庞公司的关系，之后才知道小庞公司实际使用该房屋。在李春某屡屡违约不按时交纳房租又找不到其本人的情况下，和实际使用该房屋的相关人员对房租进行过协商，但对房屋的承租人没有过任何减免房租的承诺，因此李春某应当按合同约定支付房租。三、一审法院认为被上诉人不构成违约，有悖于合同约定，更没有法律依据。结合合同约定的房租付款时间和金额，被上诉人没有按照合同约定的时间和金额进行支付，是客观存在的事实，被上诉人的行为已构成违约。被上诉人在整个2019年都没有按照合同的约定进行支付房租，而疫情发生在2020年初，被上诉人的违约行为与疫情何干。被上诉人违约支付房租并非只发生在疫情期间，一审法院拿疫情为被上诉人开脱责任，实属不顾事实，袒护被上诉人，该认定有悖于合同约定，更没有法律依据。四、一审法院将押金从未付租金中扣除，无法律依据，也超出了本案受案范围。租赁合同中押金条款对押金进行了专门约定，即被上诉人应当在合同终止时，交清租金及水、电、暖、气、物业等费用，搬离30日后将押金退还，如被上诉人违约造成上诉人经济损失，则从房屋租赁押金中扣除。本案中由于被上诉人未按时支付房租造成上诉人巨大损失，一审法院在没有查清事实的情况下就将全部的押金从未付房租中扣除，违反了合同的约定，依法无据，也超出了本案受案范围。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，请求依法改判 李春某未出庭答辩。 石家庄小庞汽车服务有限公司答辩称，康永某的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。理由：本案合同的签订人为李春某，实际使用人是小庞公司。因为在本案的房屋签订时小庞汽车的工作人员李春某就告诉了上诉人是小庞汽车公司来承租使用的，并且当日交付的5万元押金也是由小庞汽车公司支付的。并且上诉人收取的租金一直是由小庞汽车公司支付，原一审已经全部提供证据。有时候是转账的，有时候是小庞汽车的财务人员叫李某，用她的名义转账的。李春某是劳务派遣到石家庄小庞汽车服务有限公司，先租着房子后来进行了工商注册。2017年10月1日至2019年的9月30日，每年38万元的房租是合同约定认可。2019年度小庞汽车就是承租人和康永某已经进行了变更，变更成每季度115000,从2019年的11月份开始，证据有2019年5月7日康永某向石家庄小庞汽车服务有限公司出具的收据23万元，收款事由是房租2019年1月至2019年6月。第二个证据是2019年8月6日，康永某向石家庄小庞汽车服务有限公司出具的收据，注明的事由是房租自2019年7月份8月份是房租，2019年7月份8月份前面大厅房租，两个月的房租8万。第三份证据2019年9月1日，康永某向石家庄小庞汽车服务有限公司出具的证据，收款35000。收款事由2019年9月1日至2019年9月30日房租，这是这个季度的加在一块，还有2019年12月17日康永某向小庞出具的收据，收款事由是房租，2019年10月1日至2019年12月31日，这是最后一次。还有原一审中康永某、乔莉在2020年1月9日的微信聊天截图中提到了康永某称那个是一季度115000，向康永某要求再继续降，康永某说咱们原来说的是一季度是15000，现在你要求降不行了。2020年1月9日，康永某在2020年1月11日，小庞汽车公司的工作人员刘龙与康永某的电话录音文本中提到说去提到每季度15000元。争议较大的是2020年，而对于2020年也都是有上诉人和被上诉人之间的聊天记录及通话记录加以证实。双方对2020年度租金进行了变更，变更为每季度11万元，第一个月是4万，第二个月是4万，第三个月是3万，并且也已经体现了交费的是每个月的缴费情况。欠费是像一审判决那样小庞尚欠康永某2020年6月份的3万元，7月8月的各4万元，因为9月份在诉讼中，在诉讼期间这是3万元，是共计14万元。第三个问题，一审法院认为小庞汽车公司没有违约有证据存在的。在2020年，并且有刚才提到了通话记录和聊天记录能够证实双方进行协商并且发生纠纷前后还在进行，又由于2020年的疫情造成了经营困难，康永某对此也认可。所以说小庞汽车公司没有构成违约。一审法院为了减少当事人的诉累，将小庞公司交纳的5万元押金低作了租金，最终判决是小庞向康永某再行支付9万元。一审判决事实清楚，适用法律正确。我们将水电暖气物业费结清了除了租金外没有其他纠纷。 康永某向一审法院起诉请求：1.判令被告李春某向原告支付租金401999元及违约金185100元；2.判令被告小庞汽车服务公司对上述债务承担连带清偿责任；3.判令二被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：原告康永某与河北金马商贸集团股份有限公司于2016年7月5日签订《房屋租赁合同》约定承租坐落于槐安东路××楼西××号的房屋，租期自2016年8月15日起至2020年9月30日止。经河北金马商贸集团股份有限公司同意，2017年9月24日原告康永某与被告李春某签订《房屋租赁合同》，将槐安东路××楼西××号房屋中前面大厅和后边车间部分转租给被告作为汽车修理厂使用，租赁押金50000元，并约定租期三年（自2017年10月1日起至2020年9月30日止）。前面大厅租金为：（12017年10月1日至2018年9月30日租金380000元；（2）2018年10月1日至2019年9月30日租金380000元；（3）2019年10月1日至2020年9月30日租金399000元。后面车间租金为每年200000元。合同约定租金为上打款，每季度缴纳一次，并应于每季度的前十日缴纳。未按期或足额缴纳租金及其他费用的，支付年租金的30%作为违约金。2017年9月28日，原告康永某与被告李春某签订《房屋租赁合同附加合同》约定将安东路166号2号楼西4号房屋后面车间北侧二层临建员工宿舍5间房屋出租给被告李春某，约定租赁期限为三年，自2017年10月1日起至2020年9月30日止，租金为每年18000元。房屋租赁合同条款适用于该附一4一加合同。另查明，原告与被告李春某签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同附加合同》中房屋的实际使用人为被告小庞汽车服务公司，被告李春某时为小庞汽车服务公司工作人员，其代表被告小庞汽车服务公司与原告康永某签订房屋租赁合同，房屋由被告小庞汽车服务公司实际使用，租金由被告小庞汽车服务公司支付给原告。合同签订当日，被告小庞汽车服务公司支付原告租赁押金50000元。针对大厅和车间房租，被告小庞汽车服务公司按照每季度145000元的约定标准履行至2018年底，并由原告康永某开具收据。自2019年开始，被告小庞汽车服务公司按照每季度115000元的标准向原告支付租金，其中第一季度于2019年1月7日支付115000元；第二季度分别于2019年4月3日支付40000元、于2019年4月18日支付75000元；第三季度分别于2019年7月5日支付40000元、8月2日支付40000元、8月30日支付35000元；第四季度分别于2019年10月5日支付40000元、11月19日支付40000元、12月4日支付35000元。原告康永某收款后，开具房租收据。其中，在2019年12月17日的收据备注：“房租2019年10月1日至2019年12月31日”。自2020年开始，被告小庞汽车服务公司按照每季度110000元的标准向原告支付租金，其中第一季度分别于2020年1月15日支付40000元，于4月6日支付70000元；第二季度分别于6月10日支付40000元，于7月3日支付40000元。针对二楼员工宿舍房租，被告小庞汽车服务公司2017年9一5-月29日支付18000元，2018年11月4日支付9000元（收据备注2018年11月1日至2019年4月30日，半年房租）2019年5月7日支付9000元（收据备注员工宿舍房租2019年5月1日至2019年10月31日）。2019年11月初，被告小庞汽车服务公司将房屋腾空。再查明，被告小庞汽车服务公司已经于2020年9月30日将租赁房屋全部腾清交付原告。以上事实，有张家口银行电子回单、《房屋租赁合同》《房屋租赁合同附加合同》交款收据、微信助天记录、电话录音等证据材料及庭审笔录、询问笔录在卷佐证。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同附加合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定行使权利履行义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。根据被告小庞汽车服务公司提交的交款收据、结合微信聊天记录、电话录音、银行转账记录等证据相互印证，可以证实在合同履行过程中，原被告双方协商一致对原合同约定的大厅和车间房租租金数额进行了变更，并实际已经履行至2020年第一季度，且员工宿含实际使用并交纳租金至2019年10月31日，后已经退租交付原告。鉴于原被告双方租赁合同在2020年9月30日到期，且原告亦认可被告小庞汽车服务公司在2020年9月30日已将房屋腾清交付原告，双方租赁协议已经期限届满终止，为减少当事人诉累，被告小庞汽车服务公司应支付原告租金至2020年9月630日，大厅和车间房租在2020年初变更为110000元/季度，第二季度已经支付80000元，尚欠30000元未支付，第三季度租金尚未支付，则截至2020年9月30日被告小庞汽车服务公司共欠租金30000+110000=140000元，扣减被告小庞汽车服务公司预先支付的押金50000元，被告小庞汽车服务公司共应支付原告房屋租金90000元。被告李春某时系被告小庞汽车服务公司的工作人员，其代表被告小庞汽车服务公司与原告签订租赁合同，且原告亦认可被告小庞汽车服务公司为涉案房屋实际使用人，房屋一直由被告小庞汽车服务公司支付租金，故被告李春某签署租赁合同后，相关权利义务应当由被告小庞汽车服务公司享有和承担，被告李春某在本案中不承担清偿责任。关于原告主张的违约金185100元（第三年租金*0%），综合本案具体情况来看，被告小庞汽车服务公司迟延履行主要发生在疫情期间，经营发生困难，且双方一直在进行协商，被告小庞汽车服务公司的行为不构成违约，对原告的该项请求，本院不予支持。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的规定，一审法院判决如下：一、被告石家庄小庞汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告康永某租金90000元；二、驳回原告康永某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4835元，由原告康永某负担4094元，由被告石家庄小庞汽车服务有限公司负担741元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院查明的事实同一审法院查明的事实一致。 本院认为，诉争双方签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同附加合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定行使权利履行义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。虽然合同的签订人是李春某，但先签订合同再进行工商注册符合公司成立前租赁经营场地的惯例，且在合同签订后的履行过程中，均是小庞汽车服务公司与康永某进行实际履行，且从提交的交款收据、结合微信聊天记录、电话录音、银行转账记录等证据相互印证，可以证实在合同履行过程中，双方协商一致对原合同约定的大厅和车间房租租金数额进行了变更，并实际已经履行至2020年第一季度，且员工宿含实际使用并交纳租金至2019年10月31日，后已经退租交付原告。故对于上诉人所称合同的相对方是李春某与小庞汽车公司无关的理由不予支持。一审法院对于所欠租金140000元认定清楚，本院予以认定。鉴于双方没有其他纠纷，故一审法院为了减少当事人的诉累，扣减被告小庞汽车服务公司预先支付的押金50000元，被告小庞汽车服务公司共应支付原告房屋租金90000元并无不当。一审法院认为被告李春某时系被告小庞汽车服务公司的工作人员，其代表被告小庞汽车服务公司与原告签订租赁合同，且原告亦认可被告小庞汽车服务公司为涉案房屋实际使用人，房屋一直由被告小庞汽车服务公司支付租金，故被告李春某签署租赁合同后，相关权利义务应当由被告小庞汽车服务公司享有和承担，被告李春某在本案中不承担清偿责任符合法律规定。关于上诉人主张的违约金185100元，综合本案具体情况来看，小庞汽车服务公司迟延履行主要发生在疫情期间，经营发生困难，且双方一直在进行协商，故一审法院认为被告小庞汽车服务公司的行为不构成违约，对原告的该项请求，不予支持并无不当。 综上所述，康永某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费9670元由康永某负担。 本判决为终审判决。 审判长  孟志刚 审判员  王 婷 审判员  李荣水 二〇二〇年十二月十四日 书记员  李 兴 附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条 当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审。 当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。 第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。 ——