福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0922民初2464号 原告：宁德市鼎力物业管理有限责任公司 法定代表人：苏武，总经理 地址：古田县 委托诉讼代理人：苏燕春，女，1975年1月4日出生，汉族，福建省古田县人，住古田县，系公司员工。 被告：龚爱联，男，1963年10月21日出生，福建省古田县人，住古田县。 原告宁德市鼎力物业管理有限责任公司（下称“鼎力物业公司”）与被告龚爱联物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼎力物业公司的委托诉讼代理人苏燕春、被告龚爱联均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鼎力物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令龚爱联向鼎力物业公司支付物业服务费11991元及水电公摊817元及利息783元（按中国人民银行同期贷款利率6.53%计算）；2.判令龚爱联支付违约金1199元。事实和理由：2014年12月10日，鼎力物业公司与古田县万星房地产开发有限公司签订了《古田县万星城市广场前期物业服务合同》，合同约定由鼎力物业公司对万星城市广场商铺进行物业管理，业主按商铺的建筑面积和用途向鼎力物业公司支付物业综合服务费用，物业费按年收取，商业物业管理服务费为2元／平方米／月（不包含公共分摊水电费），公共分摊水电费每年每间120元，逾期交纳违约金按2018年4月10日至2020年12月31日物业服务费总额10%收取。龚爱联系上述物业万星城市广场2号楼131-133店面，门牌号136-20、136-21、136-22号的承租方，共计3间，物业面积共计183.53平方米，按照合同约定，龚爱联应自2018年4月10日起至2020年12月31日至，共计32个月零20天，按每月每平方米2元及公摊水电费每年100元计算，向鼎力物业公司支付物业费11991元{(59.87+61.33+62.32)㎡×32月×2元=11746元，（59.87+61.33+62.32)㎡×2元／30天×20天=245元，11746元+245元=11991元}、公共分摊水电费817元(100元/12月*32个月*3间+100元/12月/30天*20天*3间=817元)以及逾期违约金按2018年4月10日至2020年12月31日物业服务费总额10%收取1199元（11991*10%=1199.1元）。欠款后，鼎力物业公司通过张贴公告、上门催缴、电话催缴等多种方式多次向龚爱联催缴物业服务管理费，但龚爱联均拒绝缴纳，龚爱联的违约行为，违背了诚实信用原则。鼎力物业公司向本院提供证据：1.《万星城市广场小区商业物业合同》复印件3份，证明龚爱联直接与鼎力物业公司签订了前期物业合同，龚爱联作为承租方应缴纳物业费。2.催缴通知书，证明多次向龚爱联催缴物业费。3.装饰申请表，证明已告知龚爱联权利及义务。4.租赁合同复印件各1份，证明龚爱联向三位业主承租店面，约定物业费由龚爱联负担。 龚爱联辨称，对鼎力物业公司提供的证据无异议。但其认为：1.物业与业主是服务与被服务提供者关系。物业入驻小区为业主提供生活服务，但其为租店的，并非业主，鼎力物业公司所告对象错误。2.其与鼎力物业公司签订的《万星城市广场小区商业物业合同》中，没有约定服务期限，不能确定所欠物业费的时间为2018年4月10日起至2020年12月31日。3.物业公司收取临街店面物业管理费，没有相关部门的审批资质，且向商铺提供了哪些服务（无保安管理人员等）？商铺门前三包是商家的事，无需缴纳物业费。4.由于楼盘质量问题，需要整改，整改期间业主可以拒缴物业费。虽然有工程队多次修补，但只看结果，只要店铺不漏水，物业费同意缴纳。本店从租店至今，店内大面积漏水，造成店内产品、装修损失：油烟机损坏（2800元）、门口LED形象图和液晶屏幕显示器全部损坏（2600元）、橱柜样品损坏（2200元）吊顶+墙面墙布损失（3000元）、店内店容形象损失费[2017年5月至2020年12月合计1290天*l00元*（3开店面），合计129000元]，共计造成损失139600元。向本院提供证据：录像视频光盘1片、照片14张，证明本店店面漏水现象严重。 鼎力物业公司质证认为，对龚爱联提供的证据真实性有异议。但其认为，龚爱联所在的一整排店面都存在漏水现象，这是开发商的问题，鼎力物业公司多次与开发商沟通，并且督促开发商的工程部多次修补，现在其他商铺已经不会漏水，只有龚爱联所在商铺一直得不到改善。鼎力物业公司在2020年8月份还自行与其他专业工程队联系修补。但这些问题与龚爱联应缴纳物业费无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.彭姗姗系万星城市广场2号楼131店面（面积59.87㎡） 的产权人、黄巧平系万星城市广场2号楼132店面（面积61.33㎡）的产权人、汪周**系万星城市广场2号楼133店面（面积62.32㎡）的产权人，3店面的门牌号分别为136-20、136-21、136-22号。2017年1月1日，龚爱联分别与彭姗姗、黄巧平、汪周**签订了《租赁合同》，在3间店面经营建材业务。合同均约定：租赁时间自2017年1月2日至2020年4月11日止，在承租期间所产生的物业管理费、水费、电费、卫生费、车位使用费等其他费用均由承租方承担。龚爱联至今仍在续租。 2.2017年3月4日、5日，鼎力物业公司与龚爱联签订了相关万星城市广场2号楼131-133店面的《万星城市广场小区商业物业合同》以及《装修申请表》、《消防防火责任书》、《防渗漏责任书》等。《合同》约定；由鼎力物业公司为万星城市广场商业用户提供物业管理服务，即提供小区所有公共区域的消防系统、设施设备的日常维护管理以及保障每日二十四小时供电供水等服务。物业服务费根据龚爱联用房面积按2元／平方米／月收取，公共水电费2号楼132店面每年每月收取100元，物业费按年收取。《合同》未约定物业服务期限，也未约定利息和违约金。但鼎力物业公司至今仍在该小区服务。 3.龚爱联未向鼎力物业公司缴纳自2018年4月10日起至2020年12月31日的物业费及公摊水电费。 4.龚爱联在承租期间，店面发生大面积漏水现象，鼎力物业公司多次与开发商沟通，并督促开发商的工程部进行多次修补，在无效的情况下，鼎力物业公司于2020年8月份自行与其他专业工程队联系修补，仍未解决。龚爱联以此拒缴自2018年4月10日起至2020年12月31日止的物业管理费、公摊水电费等，鼎力物业公司通过张贴公告、上门催缴、电话催缴等多种方式多次向龚爱联催缴仍无果。 本院认为，鼎力物业公司与龚爱联签订的物业管理服务合同，系双方真实意思表示，合法有效，对双方都具有约束力。鼎力物业公司依据上述合同为龚爱联所承租的案涉房屋所在小区、商铺提供物业服务，龚爱联作为商铺的承租方接受物业服务，理应及时向鼎力物业公司缴纳物业费、公共水电费等，不缴纳物业费、公共水电费的行为，不利于已缴费业主的权益和小区整体利益的维护。现鼎力物业公司要求龚爱联缴纳该部分物业费和公共水电费的诉请合理，予以支持。龚爱联自2018年4月10日起至2020年12月31日止，欠缴物业费共计11991元{(59.87+61.33+62.32)㎡×32月×2元=11746元，（59.87+61.33+62.32)㎡×2元／30天×20天=245元，11746元+245元=11991元}。因鼎力物业公司与龚爱联签订的相关2号楼131、133店面的《合同》中未约定公摊水电费的缴纳，故龚爱联只需向鼎力物业公司缴纳132店面的公摊水电费272元(100元/12月*32个月+100元/12月/30天*20天=272元)。关于利息及违约金，双方签订的合同中未约定，故对该部分不予支持。龚爱联辩称其为租店的，并非业主，本案主体错误；合同未约定服务期限，不能确定所欠物业费的时间；物业公司未向其提供相关服务以及楼盘质量问题，需要整改，整改期间业主可以拒缴物业费等意见，无相关证据及法律依据，本院不予支持。对于店面发生漏水现象，鼎力物业公司多次沟通开发商以及自行外找工程队进行修补，已尽到其应有的职责，鼎力物业公司今后仍继续及时督促、协助开发商解决问题，但龚爱联不能以此为由拒缴物业费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条规定，判决如下： 一、龚爱联应于本判决生效之日起十日内向宁德市鼎力物业管理有限公司支付自2018年4月10日起至2020年12月31日期间物业费11991元和公共水电费272元； 二、驳回宁德市鼎力物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由龚爱联负担。 本判决为终审判决。 本案生效后（当事人提起上诉的，以生效文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效法律文书；逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留、搜查、限制出境等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈金花 二〇二〇年十二月十四日 书记员  谢小媚 附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。