呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3449号上诉人(原审被告)：赵玉彪，男，现住内蒙古自治区呼和浩特市。被上诉人（原告原审）:内蒙古中军物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区黑土凹村。法定代表人:关春英，该公司经理。委托诉讼代理人:成晟，内蒙古信真律师事务所律师。委托诉讼代理人:程超，内蒙古信真律师事务所律师。上诉人赵玉彪因与被上诉人内蒙古中军物业服务有限公司（以下简称中军公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区土默特左旗人民法院（2020）内0121民初890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵玉彪上诉请求：撤销内蒙古自治区土默特左旗人民法院作出的(2020)内0121民初890号民事判决书，并依法改判驳回中军公司的诉讼请求。事实和理由:一、原审判决认定中军公司与内蒙古和信荣锦房地产开发有限责任公司签订的《临时管理规约》、《前期物业服务合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力明显认定事实不清，适用法律错误。第一，原审判决认定如下事实:“2013年5月18日，内蒙古和信荣锦房地产开发有限责任公司与赵玉彪签订《临时管理规约》”，且在本院认为中认为该签订行为合法有效，明显认定事实不清、适用法律错误。首先，依据《物业管理条例》第二十二条、第二十三条规定，临时管理规约是建设单位依照上述法律规定，为履行法定义务单方制定作出的，其性质是要物业使用人遵守的规定，并非合同。而且上述法律规定中，制定主体是建设单位，遵守主体是物业买受人，并不包括物业服务企业。既然《临时管理规约》并非合同，何来签订一说，因此所谓内蒙古和信荣锦房地产开发有限责任公司与中军公司签订的《临时管理规约》不具备民事合同的必备法律属性，明显是无效合同。即使中军公司在《临时管理规约》和《承诺书》上加盖公章，也不产生任何法律效力和后果。其次，依据原审判决认定的事实，《临时管理规约》是在2013年5月18日签订。而国务院于2007年8月26日第一次修订，并自2007年10月1日起施行的《物业管理条例》第二十一条就已作出如下规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”而且，《物业管理条例》第二十四条第二款还规定:“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”具体到本案中，中军公司在原审庭审中既未向法庭提交与房地产公司于2013年5月18日签订的《前期物业服务合同》以及相关招投标文件，也未向法庭提交“经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准”的物业服务协议，仅以一份违法签订且无效的《临时管理规约》来证明其提供物业服务的合法性，明显举证不能。根据上述两点分析可知，原审判决认定中军公司与和信房地产公司于2013年5月18日签订的《临时管理规约》，不仅违反法律强制性规定，而且不具备民事合同的必备法律属性，是无效合同，不能证明中军公司提供物业服务的合法性。因此，中军公司依据该无效合同，自2013年5月18日起至2018年12月24日止向金地雅苑小区提供物业服务以及收取物业服务费自然也是无效行为，无法约束赵玉彪。第二，原审判决将“2018年12月25日，双方又签订了《前期物业服务合同》”，以及作出相关约定的行为，认定为合法有效，同样认定事实不清，适用法律错误。原审庭审中，中军公司并未当庭向法庭提交《前期物业服务合同》，原审法庭是如何在没有任何证据的情况下，认定“2018年12月25日，双方又签订了《前期物业服务合同》”的。而且，即使中军公司向法庭提交了《前期物业服务合同》，也没有相关招投标文件予以佐证。明显违反前述《物业管理条例》第二十四条以及《物业管理条例》第五十七条“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款”之规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，应当认定为无效合同。因此，中军公司依据该无效合同，自2018年12月25日起向金地雅苑小区提供物业服务以及收取物业服务费自然也是无效行为，无法约束赵玉彪。二、原审判决认定中军公司基于上述无效合同，按约履行了物业服务，明显认定事实不清。首先，原审庭审中，赵玉彪向法庭提交的，与中军公司时任管理人员、保安队长的聊天视频、音频以及相关现场照片等证据均证实，中军公司在入驻金地雅苑小区后，不仅是如原审判决认定的未提供保洁服务和未合理布设垃圾桶，而且仅向金地雅苑小区院内的住宅业主提供物业服务，从未向居于小区东墙外包括赵玉彪在内的商铺业主提供任何物业服务。其次，中军公司主张按照1.5元/月/平方米的标准向赵玉彪收取物业服务费用，明显高于金地雅苑小区院内住宅业主1元/月/平方米的收费标准。但在原审庭审中，中军公司却未向法庭提交证据证明其为赵玉彪提供的物业服务，明显较其向金地雅苑小区院内住宅业主提供的物业服务更加优质或特殊。甚至就连为赵玉彪提供基础物业服务的证据，中军公司也并未提交。第三，按照《临时管理规约》、《前期物业服务合同》中对服务标准的约定，中军公司应当向赵玉彪提供的是呼和浩特市政府相关部门制定的《呼和浩特市住宅小区物业管理服务标准(甲级)》。该标准中明确规定，需要保持房屋外观(包括屋面、天台)完好、整洁，但包括赵玉彪在内的商铺业主购买的金地雅苑小区东侧商铺外墙早已脏污不堪，多处被贴广告、乱涂乱画，而且有多处破损。虽经赵玉彪等业主多次反映，但中军公司从未清理、维修。该标准中还规定，应当设立中央监控室实施24小时监控，夜间进行防范检查和巡逻，并且进行保洁巡查。但中军公司不仅从未派物业服务人员到赵玉彪门前进行安全保卫和保洁巡逻，甚至连监控设备都未设置。金地雅苑小区监控范围仅包括小区院内以及大门，位于小区东墙外的商铺根本不在监控范围内。综合上述三点可知，中军公司虽然主张按照较高的标准向赵玉彪收取物业服务费用，但不仅未向赵玉彪提供优于小区院内住宅业主的物业服务，连基础物业服务也从未提供。加之中军公司系依据无效合同向赵玉彪提供物业服务，根本无权向赵玉彪主张物业服务费用。因此，原审判决认定中军公司按约履行了物业服务，明显认定事实不清。综上所述，中军公司的诉讼请求与事实不符、于法无据，依法应予驳回;而原审判决依据错误认定的事实，且错误适用法律规定，因而作出错误判决，依法应予撤销;为此提起上诉，请求依法支持赵玉彪的上诉请求。中军公司辩称，一、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》对赵玉彪合法有效，对其具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故虽然赵玉彪并非合同相对方，但法律特别规定的形式突破了合同相对性，赵玉彪应当接受该合同的约束。其次，如赵玉彪所述，《临时管理规约》并非合同，但该规约最后附的承诺书上有开发商、中军公司和赵玉彪的盖章、签字，至少证明从2013年开始，赵玉彪明知中军公司系该小区的物业服务公司，也愿意接受规约的约束。二、赵玉彪质疑中军公司的物业服务资格不正确。赵玉彪在上诉状中反复强调物业公司应当经过投标获得服务资格。中军公司在一审中已经提交了招标文件，证明中军公司提供物业服务的合法性。且物业服务合同时一种继续性合同，即使之后不继续签订合同，若开发商或业主委员会不提出反对或提出变更，那合同的权利义务可继续生效。三、赵玉彪有关中军公司提供物业服务不达标准的意见不符合事实。中军公司按照合同要求，认真履行保安巡逻，小区清洁的义务。赵玉彪提供的所谓证据是故意避开中军公司服务人员或者在某一时刻的拍照、录像等。对该证据的真实性、客观性、关联性均不予认可。至于赵玉彪提出的监控问题。监控设备属于开发商应当配备的基础设施，但该小区开发商没有尽到该义务，且小区因为历史原因没有大修基金。该小区要维修、安装监控设备没有资金来源。关于赵玉彪提出市政清洁工清洁其门前卫生的问题，门脸房之外的人行横道、道路等本身就属于市政清理范围。中军公司不明白赵玉彪在门前卫生可以保障的情况下为何多次以激烈手段、用语攻击中军公司服务人员，并以此为由拒绝支付物业费。综上，赵玉彪的上诉请求无事实和法律依据，应当予以驳回。中军公司向一审法院起诉请求：1.请求判令赵玉彪给付中军公司2015年5月24日至2019年5月23日物业服务费7498元；2.请求判令赵玉彪从2015年5月24日按照每日万分之二点一支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业服务费之日止，截止2019年10月1日应支付违约金为2506元；3.请求判令赵玉彪承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：赵玉彪所有的的位××旗商铺，面积100.8平方米。2013年5月18日，内蒙古和信荣锦房地产开发有限责任公司与中军公司签订《临时管理规约》，2018年12月25日，双方又签订了《前期物业服务合同》，约定由中军公司为土默特左旗工农北路金地雅苑小区提供物业服务，合同约定，物业服务费标准为商业2元／月／平方米，中军公司主张1.5元／月／平方米。2013年9月24日，赵玉彪与中军公司及内蒙古和信荣锦房地产开发有限责任公司签订了《承诺书》，声明已详细阅读“业主临时管理规约”，并同意遵守履行该规约中规定的责任和义务。合同签订后，中军公司依约提供了物业服务，赵玉彪每年度应缴纳物业费1814.4元。自2015年5月24日至2019年5月23日欠费共计7257.6元。中军公司多次催要，赵玉彪至今也未交付，故中军公司诉至法院。一审法院认为，中军公司与内蒙古和信荣锦房地产开发有限责任公司签订了《临时管理规约》、《前期物业服务合同》，与赵玉彪签订了《承诺书》，合法有效，对双方当事人均具有约束力。中军公司已按约履行了物业服务，赵玉彪作为该小区业主有按时缴纳物业服务费的义务。故中军公司请求赵玉彪支付物业服务费的请求于法有据，一审法院予以支持。庭审中，赵玉彪举证证实该小区商铺门前保洁一直由环卫工人清扫，而物业公司未进行此项服务，因物业未在商铺门前合理布设垃圾桶，故二次垃圾费也不应收取的抗辩一审法院予以采信。故对中军公司请求赵玉彪给付物业服务费应按所欠费总额7257.6元的90％收取为宜，即6531.84元。关于中军公司主张从2015年5月24日按照每日万分之二点一支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业服务费之日止，截止2019年10月1日应支付违约金为2506元的请求因中军公司在该小区提供物业服务过程中，存在不及时协调相关问题的情况，而部分业主虽以此理由拒缴物业费来要求物业公司提高服务质量的方式不妥，且其在约定高额违约金的情况下，未及时主张其权利，而放任该损失扩大，也存在过错，故对其主张的利息一审法院不予支持。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通，协商解决，也可以成立业主大会或业主委员会，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决。同时，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，业主不应以拒缴物业管理服务费为对抗手段。中军公司今后应积极履行服务义务，提升服务品质，以自己优质的服务态度服务业主，减少与业主之间的纠纷。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决：一、被告赵玉彪于判决生效之日起十日内支付原告内蒙古中军物业服务有限公司物业服务费6531.84元；二、驳回原告内蒙古中军物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告内蒙古中军物业服务有限公司负担9元，由被告赵玉彪负担16元。二审中，赵玉彪举示新证据：光盘一张（共四个季节的4个视频，27张图片），拟证明：一直是环卫工人或者业主自己打扫门前的卫生。物业公司工作人员四、五年之内只管小区内部，没有对小区外部的商铺进行任何服务。中军公司的质证意见为：真实性不发表意见，即使是真实的，也不能反映物业服务的整个过程。关于所谓打扫的问题，中军公司是对整个小区打扫的，小区外围是市政服务的一部分不能作为中军公司违约的认定。安装摄像头属于开发商的义务，中军公司进来服务的时候摄像头就没有安装好，因为小区的大修基金没有，所以中军公司没有资金后期安装，这个不是因为中军公司违约造成的。中军公司举示新证据：2013年1月签订的《前期物业服务合同》（合同期限为三年）、2017年1月签订的《前期物业服务合同》（合同期限为二年），结合一审时举示的2019年的《前期物业服务合同》（2018年12月25日签订，合同期限为二年），共同证明：2016年的《前期物业服务合同》丢失。中军公司提供物业服务是有依据的，合同约定了服务事项和收费标准。赵玉彪应当按照合同内容支付物业服务费用。赵玉彪的质证意见为：所有合同因为没有向相关主管部门备案，所以真实性不认可。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，中军公司与案外人内蒙古和信荣锦房地产开发有限责任公司签订的《临时管理规约》、数份《前期物业服务合同》，以及该两公司与赵玉彪签订的《承诺书》，均合法有效，对双方当事人具有约束力。中军公司已提供了物业服务，赵玉彪作为该小区业主有按时缴纳物业服务费的义务。因赵玉彪举证证实该小区商铺门前保洁一直由环卫工人清扫，而物业公司未进行此项服务；物业未在商铺门前合理布设垃圾桶，故二次垃圾费也不应收取，一审法院据此认定按照中军公司主张的物业服务费的90％向赵玉彪收取，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，赵玉彪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由赵玉彪负担。本判决为终审判决。审判长 姜 怡审判员 蔡世杰审判员 张蒙江二〇二〇年十二月十四日法官助理 齐兴宇书记员 翟 玥