江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1840号上诉人（原审被告、反诉原告）：田琦，1992年6月6日出生，汉族，安徽省太和县人，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：尹泽，安徽卫东律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭鹏程，上海建纬（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江西省众艺鞋业有限公司，住所地：江西省九江市湖口县金砂湾工业园，统一社会信用代码：91360429096205501N。法定代表人：曹达忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐宇清，江西天康律师事务所律师。上诉人田琦因与被上诉人江西省众艺鞋业有限公司（以下简称众艺公司）合同纠纷一案，不服江西省湖口县人民法院（2020）赣0429民初231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭。通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。田琦上诉请求：一、请求撤销一审判决；二、请求确认双方签订的《厂房租赁合同》无效，判令被上诉人返还上诉人已付租赁费350,000元、返还上诉人已付的保证金50,000元，赔偿上诉人经济损失372,500元；三、驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；四、本案受理费、反诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定《厂房租赁合同》合法有效并确认该合同于2019年8月8日解除，属认定事实和适用法律错误。1、租赁合同第三条第三款约定表明，双方在协商租房事宜时，承诺租赁物可获得产权证，上诉人已支付5万元保证金。但被上诉人至今未取得产权证，此是被上诉人违约表现之一。2、租赁合同第一条第四款、第六条第三款约定表明，被上诉人明知上诉人租赁厂房用途是经营医药公司（药品批发及零售）。医药公司取得营业执照还需取得药品经营许可证才可开展正常经营活动，按照江西省核发《药品经营许可证》验收标准规定，药品经营单位（批发及零售）必须有产权清晰的经营场所，且有经验收合格的消防设施。因租赁物至今未获得产权证，消防设施没有通过验收合格，此是被上诉人违约表现之二。3、租赁合同第一条第二款约定，被上诉人是把使用面积约7000平米的厂房整栋租给上诉人使用，实际只将厂房第一、二、三层交付给上诉人，第四、五层约2800平米至今没有交付，此为被上诉人违约表现之三。另按被上诉人实际交付使用的厂房面积计算，租金费按合同约定标准应付租金为347,970元[580,000元÷7000㎡×（7000㎡÷5层×3层）]，一审查明上诉人已支付租金35万元，在履约保证金支付条件不成就（按合同第三条第三款约定，被上诉人取得产权证后，上诉人支付保证金）情况下，上诉人支付履约保证金5万元，对此事实双方均予以认可。可见，上诉人没有违约之处，被上诉人称上诉人没有支付全部租金58万元违约行为与事实相悖。4、被上诉人没有履约诚意，存在故意隐瞒事实真相的欺诈行为。（1）上诉人系湖口县政府招商引资而来，办理医药公司及《药品经营许可证》的取得所具备条件和办理程序实现已详细了解，被上诉人明知租赁物不能获取产权证情况下，还坚持房屋产权证在办理中，此是被上诉人存在欺诈行为典型表现。（2）在租赁期间发生争议不沟通、不协商，而是采取律师函方式单方解除租赁合同，此是被上诉人不诚信履约的铁证。（3）租赁合同是被上诉人提供的格式合同，被上诉人单方解除合同，合同中经济赔偿计算方式有详细条文表述，表明被上诉人事先就做好有利诉讼准备，欺负、坑害上诉人。（4）被上诉人一审中以租金便宜作为不办理租赁物产权证的理由，不能成立，按合同约定的年租金及租赁物面积，每平方米租金为82.85元，租金昂贵，且租金多少与厂房产权证办理不是一码事。综上，被上诉人的租赁物没有取得规划许可证、施工许可证，生产经营用房没有取得消防验收合格证，整体厂房没有竣工验收手续，系违法建筑。被上诉人的违约行为致使合同目的无法实现，根据我国合同法、消防法、商品房屋租赁管理办法规定，《厂房租赁合同》属无效合同。二、一审判决枉顾事实和法律规定，所作判决应予撤销。1、一审判决被上诉人没收上诉人已交纳保证金5万元，没有事实和法律依据。被上诉人租赁物至今没有取得房屋产权证，在履约保证金支付条件不成就的情况下，一审判决没收保证金没有任何根据。2、一审判决上诉人支付租金及承担违约金、租赁物使用费、物业费合计486,872.18元错误。一审庭审结束后，法庭接受被上诉人提供的《建设用地规划许可证》，并按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定认定案涉租赁合同有效，有意偏袒被上诉人。该司法解释适用条件为一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证，被上诉人提交的证据不适用上述司法解释。三、上诉人在一审中反诉依据事实清楚，法律依据明确，反诉请求证据充分。请二审法院支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人对上诉人提出的诉讼请求。众艺公司辩称，一、一审判决认定《厂房租赁合同》合法有效并确认该合同于2019年8月8日解除，属认定事实正确，适用法律正确。1、上诉人在签订租赁合同时明知案涉房屋在办理房屋产权证过程中，租赁合同第三条第三款约定可予证明，且该约定是作为一次性支付全部保证金的前置条件，而不是不支付部分保证金的条件，更不是合同无效的约定。2、上诉人在履行租赁合同过程中只支付保证金5万元，被上诉人由于没有办理好案涉房屋产权证，没有继续要求上诉人交纳剩余保证金5万元。3、被上诉人没有办理好案涉房屋产权证，不构成对上诉人违约。违约的前提是当事人之间约定或法律规定，案涉合同既无相关约定，亦无法律规定。二、上诉人没有取得《药品经营许可证》及消防设施不合格的责任，不能强加给被上诉人，是上诉人自担的经营风险。1、上诉人在签订租赁合同时，就明知案涉房屋没有办理房屋产权证，对于没有房屋产权证带来的后果和风险，应属于经营风险，与被上诉人无关。2、上诉人要求消防设施合格，不是租赁合同约定的被上诉人义务。三、一审采信证人证言错误，证人不完全清楚案涉房屋交付情况。目前仍保持原状未动，被上诉人只是在2019年2月5日才将一些设备搁置在案涉房屋，没有占用第四层楼。四、上诉人无视2018年8月20日至2019年2月5日占用、使用全部案涉房屋的事实，否认被上诉人将案涉房屋第四、五层已交付事实。一审法院对案涉房屋每日租金认定为1,589.04元/日正确，但在计算至2019年8月8日（合同解除之日）止的租金443,977.78元错误，应为502,454.45元（1,589.04元/日×169日+1,589.04元/日×184日×80%）。五、上诉人不履行租赁合同，应承担责任。被上诉人一审中提交了建设用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证，足以证明被上诉人诚意履约，不存在欺诈行为。《厂房租赁合同》不是格式合同，上诉人行为构成根本违约情形下，被上诉人委托律师送达解除合同律师函遵法守法。六、上诉人的上诉主张不能成立，不应撤销一审判决。1、依据租赁合同第三条第二款约定，上诉人没有按期支付当年租金且逾期超过一个月，被上诉人有权没收保证金5万元。2、上诉人至今占用案涉房屋，当然要承担租赁物使用费、物业费。综上，上诉人的上诉无事实和法律依据，应驳回上诉人的全部上诉请求。众艺公司向一审法院起诉请求：1、依法认定《租赁合同》已于2019年8月8日解除，并责令被告田琦立即腾空涉案房屋，恢复原状；2、请求判令被告田琦支付租金230,000元，并承担自2018年8月20日始至2020年3月19日止的违约金81,190元，计人民币311,190元；3、判令被告支付《租赁合同》租期届满后，实际占用租赁物的使用费用，该费用以每日1,589.04元计算，自2019年8月9日始直至被告对租赁物恢复原状时止；4、责令被告支付物业管理费32,300元。5、判令原告没收被告已缴纳的保证金5万元；6、本案诉讼费用由被告承担。田琦向一审法院反诉请求：1、请求人民法院依法确认反诉人与被反诉人所签订的《厂房租赁合同》无效，并判令被反诉人返还租赁费35万元、保证金5万元；2、依法判令被反诉人赔偿反诉人经济损失372,500元；3、反诉费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：田琦为经营医药公司的需要，租赁众艺公司所有的坐落于湖口县框架结构的厂房。双方于2018年8月20日签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定厂房租赁自2018年8月20日起，至2023年8月19日止，租赁期5年；厂房面积7000平方米，每年租金人民币58万元；保证金10万元及双方相关权利义务等事项。合同签订后，田琦向众艺公司支付保证金人民币5万元，租金35万元，未支付物业费。后田琦对该厂房进行装修。2019年8月6日，众艺公司通过律师函形式告知田琦解除租赁合同的相关事宜，8月8日田琦签收相关文书。此外,众艺公司在2019年正月（公历2019年2月5日）前进入该租赁厂房的第四、五层，并对其进行装修使用，被告田琦于2019年2月5日后实际仅占有使用租赁厂房的一、二、三层。一审法院认为，众艺公司与田琦签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，不属于合同无效的情形，故该合同合法有效。关于本诉部分，一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方基于真实意思表示达成《厂房租赁合同》，后原告众艺公司依合同约定将租赁场地交予被告田琦，且被告已开始着手对租赁场地的装修，合同内容合法有效。现被告田琦仅支付了部分租金，违反了合同约定，应当承担继续履行租金的违约责任，但原告于2019年2月5日前即进入该租赁物的第四、五层，故租金应扣减该日后占用的四、五层之部分。经计算，至2019年8月8日止租金总金额总计为人民币443,977.78元（1,589.04元/日×169日+1,589.04元/日×184日×60%），因被告田琦已支付租金35万元，故被告仍须支付租金为人民币93,977.78元。同时《厂房租赁合同》约定“三、租金及支付方式及保证金……2、租金支付方式……每天违约金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的15%。”双方已约定违约金及其计算方式，虽原告仅请求以月利率3%计算违约金，但依据一般市场规律，该请求过高，与事实不符，于法相悖，对此请求一审法院不予支持。但被告田琦仍拖欠原告租金未给付，影响原告的生产经营。依据法律规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务。故被告田琦应按未给付租金为本金，以月利率2%利率向原告支付相应违约金为宜，违约金计人民币22,116.10元（自2018年8月20日始至2020年3月19日止）。其次，关于原告主张依法确认《厂房租赁合同》解除，并恢复原状的主张，一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方在《厂房租赁合同》“三、租金及支付方式及保证金……2、租金支付方式……若逾期一个月未付款，视为乙方违约。甲方有权终止本合同……”。后被告田琦逾期未支付租金，原告众艺公司依据此约定解除双方之《厂房租赁合同》，并通知被告田琦，通知于2019年8月8日到达田琦处。被告虽认为该合同为无效合同，其解除合同的行为为无效行为，但未有充足证据证明，一审法院不予采信。故一审法院依法确认《厂房租赁合同》于2019年8月8日解除，被告田琦立即搬离该租赁房屋并恢复该房屋之原状的主张。再次，关于合同解除后租赁物使用费、物业费的问题，一审法院认为，2019年8月8日后，原、被告间的《厂房租赁合同》业已解除，被告田琦仍占用上述涉案房屋无任何理由。依据法律规定，民事主体在从事民事活动中，应当遵循公平、诚信、公序良俗等原则，故被告田琦应当在合同解除后对租赁房屋的占用支付一定的使用费及物业费用。但考虑到被告田琦实际只占有使用该厂房的第一、二、三层，故被告应支付的厂房每日使用费应为953.42元/日（580,000元/年÷365日/年×60%），及自2018年8月20日至2020年3月19日止的物业费22,780元（20,400元/年÷12月/年×5月+20,400元/年÷12月/年×14月×60%）。另外，关于原告主张没收被告已经缴纳保证金的主张，一审法院认为，依据合同约定“三、租金及支付方式及保证金……2、租金支付方式……若逾期一个月未付款，视为乙方违约。甲方有权终止本合同，没收保证金……”可知双方已对违约后保证金的处分进行了相关约定，现原告因被告未及时支付租金违约为由，请求没收被告已交纳的保证金，符合合同约定，于法无悖，一审法院予以支持。关于反诉部分，田琦请求确认《厂房租赁合同》无效，返还租赁费及保证金，并赔偿相应经济损失的主张，一审法院认为，其提交的证据不足以证明该合同为无效合同，故被告田琦的该反诉诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十二条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认《厂房租赁合同》于2019年8月8日解除；二、被告田琦于本判决生效之日起三十日内腾空租赁厂房，并恢复租赁厂房原状；三、原告江西省众艺鞋业有限公司没收被告田琦已缴纳的保证金人民币5万元；四、被告田琦于本判决生效之日起十五日内向原告江西省众艺鞋业有限公司支付租金人民币93,977.78元；承担违约金人民币22,116.10元（自2018年8月20日始至2020年3月19日止）；承担租赁厂房实际占用使用费347,998.30元（使用费以953.42元/日计算，自2019年8月9日暂计算至2020年8月9日，之后使用费按953元/日计算至租赁厂房恢复原状之日为止）；承担物业费22,780元（自2018年8月20日计算至2020年3月19日）；合计人民币486,872.18元；五、驳回原告江西省众艺鞋业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）田琦的全部反诉请求。案件受理费13,534.90元，其中6,765.68元由原告江西省众艺鞋业有限公司负担，其中6,769.22元由被告田琦负担；反诉受理费11,525元，由被告（反诉原告）田琦负担。二审中，被上诉人众艺公司提供三组证据，第一组证据为《建设用地规划许可证》、湖国用（2014）第01069号《国有土地使用权证》，用以证明湖口县规划建设局于2015年7月30日为被上诉人颁发建设用地规划许可证；第二组证据为《建设工程规划许可证》，用以证明被上诉人已于2016年6月12日取得建设工程费规划许可证，双方之间的租赁合同合法有效；第三组证据为应收田总房租时间表，用以证明上诉人委托其哥哥田森于2019年6月18日承诺2018年交纳租金25万元，2019年6月25日交纳25万元，2019年8月20日交纳20万元，2019年10月20日交纳20万元，2019年12月20日交完余款，但上诉人没有兑现承诺，且上诉人清楚案涉房屋第五层现状，同意承担支付房租的租金。上诉人田琦经质证认为，上述证据为失权证据，法院不应采信。对《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》真实性、合法性及关联性均有异议，该份证据只能证明案涉工程取得了相关审批手续，不能以此代替双方签订合同所约定的产权证，由于被上诉人没有取得产权证导致附生效条件的合同未生效，且导致合同目的无法实现；第三组证据即应收房租时间表不是上诉人签名和出具，对其真实性、合法性及关联性均有异议，该付款行为建立在合同有效并正常履约情况下支付租金的时间，不能以此证明合同效力。对当事人二审争议事实，本院认定如下：1、对众艺公司提供的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》及《建设工程规划许可证》复印件，经与原件核对完全一致，对其真实性、合法性、关联性应予确认，可以据此证明案涉租赁物在2016年6月20日前已取得上述三证。2、对众艺公司提供的应收田总房屋时间表，众艺公司对该证据中的承诺内容由谁出具不清楚，且无其他证据证明落款处签名人田森、曹宁经双方当事人授权，故对该证据不予采信。本院查明：众艺公司所有的案涉租赁物于2014年12月29日取得《国有土地使用权证》，于2015年7月30日取得《建设用地规划许可证》，于2016年6月12日取得《建设工程规划许可证》。本院查明的其他相关事实与一审查明事实基本一致，应予确认。本院认为，围绕上诉人田琦的上诉请求，本案的争议焦点为：一、案涉的《厂房租赁合同》效力如何认定；二、如认定合同有效，一审法院对众艺公司诉讼请求所作判决是否正确。三、田琦提出的要求众艺公司返还租金35万元、保证金5万元以及赔偿经济损失372,500元的上诉请求能否成立。对此，本院分别作出如下评析：关于焦点一。田琦以案涉租赁合同违反合同约定和法律强制性规定为由主张合同无效。对此，本院认为，第一，田琦提出的该合同违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的“出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本院已查明，案涉租赁物于2016年6月12日取得《建设工程规划许可证》，即本案事实不适用该司法解释关于合同无效的规定。第二，田琦提出的该合同违反《中华人民共和国消防法》第十条规定的“对按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，实行建设工程消防设计审查验收制度”，应认定无效。该法律规定未明确规定未实行建设工程消防设计审查验收的合同无效，田琦以此作为认定合同无效的法律根据，明显依据不足。第三，田琦以案涉合同第九条第二款约定的“本合同经甲方双方签字盖章即乙方支付全额保证金后生产”为由主张合同无效，亦缺乏事实基础。由此可见，案涉租赁合同为双方当事人自愿签订，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同自成立时起即发生法律效力。故对田琦的该项上诉请求，不予支持。关于焦点二。《厂房租赁合同》第三条第二款约定，租金支付方式为乙方先付后用，签订合同时需一次性交清当年租金，以后每年租金提前一个月支付，若逾期一个月未付款，视为乙方违约。甲方有权终止本合同，没收保证金，同时应向甲方支付违约金。1、关于田琦是否存在违约问题，田琦在签订合同后仅向众艺公司支付租金35万元，未按该上述约定一次性交清当年租金58万元，即存在违约事实；2、关于案涉租赁合同解除问题，因田琦未依约支付租金，众艺公司有权基于合同第三条第二款约定和法律规定解除案涉租赁合同，自通知到达田琦时合同解除，故一审认定合同解除时间为2019年8月8日，并无不当。3、关于尚欠租金计算问题，因众艺公司于2019年2月5日后对案涉厂房第四、五层装修使用，一审按照年租金58万元计算日租金，并以2019年2月5日为界分段计算田琦实际占有使用面积的相应租金，该计算方式正确，即田琦尚欠众艺公司租金93,977.78元（443,977.78元-350,000元）,应予维持。田琦提出的从签订合同之日起均按厂房面积60%计算租金，与其一审中申请证人出庭所作证言不符。众艺公司提出2019年2月5日后按厂房面积80%计算租金，亦与该公司在一审中称“提出解除合同后4、5层设备才搬进去”的陈述相矛盾，故对双方当事人的该项意见，均不予支持。4、关于租赁物占有使用费、物业费问题，案涉租赁合同已解除，承租人应当返还租赁物。因田琦逾期腾房造成出租人的租赁物收益损失，承租人应当按相应租金支付占有使用费。众艺公司主张从租赁之日起至起诉之日止支付物业费，合同对此有明确约定。一审法院对上述费用认定正确，予以维持。5、关于违约金问题，田琦存在违约事实，众艺公司有权要求其承担违约责任。在田琦对众艺公司主张违约金提出异议的情形下，一审根据案件事实调整违约金按月利率2%计算为22,116.10元，可予维持。6、关于5万元保证金问题，合同约定的保证金支付条件为众艺公司取得房屋产权证后一次性支付。田琦在众艺公司未取得房屋产权证前自愿向该公司支付部分保证金，应受合同约定的保证金没收及返还条款拘束。因田琦未依约支付租金，根据合同第三条第二款约定，众艺公司有权终止合同且不予返还保证金。综上，一审对众艺公司诉讼请求作出的相应判决，并无不妥，应予维持。关于焦点三。田琦提出的要求众艺公司返还租金35万元、保证金5万元以及赔偿经济损失372,500元的上诉请求，因上述诉讼请求均建立在合同无效基础上，而案涉租赁合同有效，故一审法院对田琦的上述诉讼请求不予支持并无不当，应予维持。综上所述，田琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32,055元，由上诉人田琦负担。本判决为终审判决。审判长 周 炜审判员 熊 涛审判员 顾佰成二〇二〇年十二月十日书记员 刘 楷