山东省聊城市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁15执异109号 案外人：丁秀敏，女，1975年9月11日出生，汉族，个体工商户，住聊城市东昌府区。 案外人：秦红霞，女，1979年1月18日出生，汉族，住聊城市东昌府区。 二案外人的委托诉讼代理人：刘光，山东德衡（聊城）律师事务所律师。 申请执行人：中铁建设集团有限公司，住所地：北京市石景山区石景山路**。统一社会信用代码：9111000010228709XY。 法定代表人：赵伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢兴诺，男，该公司法务专员。 被执行人：聊城市水城房地产开发有限公司，，住所地：聊城市聊堂路**统一社会信用代码：91371500749886982R。 法定代表人：李贵杰，该公司执行董事。 在本院执行申请执行人中铁建设集团有限公司（以下简称中铁公司）与被执行人聊城市水城房地产开发有限公司（以下简称水城公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人丁秀敏、秦红霞对本院查封被执行人水城公司名下的聊房权证古字第××号新东方·龙湾27号楼10号商铺（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人丁秀敏、秦红霞称，2018年6月，二人共同在水城公司订购了案涉房屋，并陆续交款至总房款的80%计1275680元。2018年9月7日，双方签订了商品房订购合同，其交纳了公共维修基金和暖气初装费，水城公司将案涉房屋交付其使用至今。2019年8月底，水城公司向其告知，中铁公司因与水城公司建设工程施工合同纠纷一案于2019年4月申请法院查封了案涉房屋。其购买案涉房屋在先，并且已交付80%的房款，使用案涉房屋至今，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，案外人有权排除执行，请求法院对案涉房屋解除查封，并同意将剩余未付房款按照法院要求交付执行。 案外人丁秀敏、秦红霞提交了以下证据：1.《商品房【一次性】付款订购合同》1份；2.案涉房屋房款收据4份及相对应的银行明细查询5页、水城公司出具的《委托收款声明》1份；3.暖气初装费收据和公共维修基金收据各1张、《收房通知书》1份、《商铺租赁合同》及租金支付明细各2份；4.其向本院交付剩余房款318920元的中国工商银行汇款电子回单3份。 申请执行人中铁公司称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，1.异议人所购买的是商铺，且提供的证据证明商铺是用来出租使用，并非用于居住，也不能证明其名下无其他用于居住的房屋，异议申请不符合上述第二十九条第（二）项的规定。法律规定之所以明确为“用于居住”且是“唯一住房”，目的是保护异议人的基本生存居住权利，案涉房屋并非住宅，属于投资性商铺。2.异议人与开发商签订的是商品房订购合同，订购合同与买卖合同有本质的区别，执行异议涉及的《房屋买卖合同》有严格的形式标准。3.该订购合同第一条明确约定“乙方完全了解并知晓该商品房处于出租及抵押(2016.12.30-2019.12.29)状态，无任何异议，且自愿承担由此产生或可能产生的法律风险”。由此可见，异议人在签订订购协议时，明知道该房屋处于抵押状态，仍然以低于市场单价与开发商签订订购协议，并对可能产生的法律风险承诺自愿承担，现又提出异议，违反了合同约定和诚实信用的基本原则，不符合执行异议程序设立的本意。4.异议人仅交纳了部分款项，其中大部分收款人是与本案无关的案外人。综上，异议人应按照合同约定向水城公司主张权利，请求依法驳回异议申请。 本院查明，原告中铁公司与被告水城公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年10月8日作出（2019）鲁15民初171号民事判决：水城公司于判决生效之日起十日内向中铁公司清偿工程款37614936.6元。山东省高级人民法院（2020）鲁民终963号民事判决维持本院一审判决。上述判决生效后，水城公司未履行判决确定的法律义务，中铁公司向本院申请执行，本院于2020年7月6日立案执行，执行案号为（2020）鲁15执304号。在诉讼中，本院于2019年4月22日作出（2019）鲁15执保22号执行裁定，保全查封了水城公司名下的房产一宗，查封期限至2022年4月22日。上述被查封房产包括案涉房屋即聊房权证古字第××号新东方·龙湾27号楼10号号商铺。 2018年9月7日，案外人丁秀敏、秦红霞（乙方）与水城公司（甲方）签订商品房订购合同，自愿定购甲方开发建设的新东方·龙湾27号楼10号商铺，产权建筑面积93.8㎡，成交单价17000元/㎡，乙方知晓该房产处于出租（租期止于2018年9月8日）及抵押（抵押期限：2016年12月30日至2019年12月29日）状态，无任何异议，且自愿承担由此产生或可能产生的风险；乙方按照分期付款方式付清商品房总价款1594600元，签署本合同时乙方交纳总价款的80％即1275680元；待该商品房租期届满后1个月，经甲方通知乙方后双方办理该商品房规定的交付手续，乙方按照甲方通知交付相应费用；待该商品房抵押解除后7日内，乙方交纳总价款的20％即318920元等。截至2018年9月7日，案外人丁秀敏、秦红霞通过银行转账或刷卡消费的方式四次向水城公司及其指定的公司财务人员孔维乾、张伟支付房款共计1275680元，水城公司给丁秀敏、秦红霞出具了1275680元的房款收据。同日，丁秀敏、秦红霞办理了案涉房屋的收房手续，交纳了公共维修基金7602元、暖气初装费3283元，并自2018年9月8日起将案涉房屋租赁给他人使用至今。2020年12月22日，丁秀敏、秦红霞将案涉房屋的剩余价款318920元交付至本院执行账户。 本院认为，本案争议焦点为：案外人丁秀敏、秦红霞对案涉房屋是否享有排除强制执行的权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，第二十九条是专门针对被执行人为房地产开发企业而规定的特别条款，二者是一般规定和特别规定的关系，并非相互排斥，商品房买受人可以选择适用该法律规定第二十八条或二十九条排除执行。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，案涉房屋虽然登记在被执行人水城公司名下，案外人丁秀敏、秦红霞未办理过户登记手续，对案涉房屋不享有物权法上的所有权，但在本院查封之前，其已与水城公司签订书面订购合同，对案涉房屋的位置、面积、单价、总价款、购房款的支付、房产的交付以及双方的其他权利义务等均进行了明确约定，具备商品房买卖合同的主要内容，且水城公司已按照约定收受房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该订购合同应当认定为商品房买卖合同。案外人提交的《收房通知书》、公共维修基金收据、暖气初装费收据、《商铺租赁合同》等证据，能够证明其在法院查封之前已合法占有案涉房屋。案外人已按照合同约定向水城公司支付了80％的购房款，并将剩余价款318920元交付至本院执行账户。案涉房屋未办理过户登记系因查封前已设定抵押且抵押期限未届满，并非因买受人自身原因所致。综上，案外人丁秀敏、秦红霞对案涉房屋享有排除强制执行的权益，对其异议请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对被执行人聊城市水城房地产开发有限公司名下的聊房权证古字第××号新东方·龙湾27号楼10号商铺的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张广军 审判员  张绍方 审判员  牛祺忠 二〇二〇年十二月二十六日 法官助理汪桂荣 书记员徐如意