湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初12791号原告：刘振，男，1990年4月28日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告：刘博，男，1987年6月6日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘振，男，1990年4月28日出生，汉族，住长沙市雨花区，系原告刘博弟弟。被告：湖南道顿商业资产管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院路**安玺雅苑****，统一社会信用代码：914301030908630522。法定代表人：李中华，董事长。委托诉讼代理人：余齐凯，湖南言顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐倪，湖南言顺律师事务所律师。被告：农工商房地产集团湖南投资置业有限公司，住所地湖南，住所地湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道银杉路****用代码：91430104079150289Q。法定代表人：王峥。委托诉讼代理人：羊宗杰，男，1986年12月25日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告刘振、刘博诉被告湖南道顿商业资产管理有限公司（以下简称道顿公司）、农工商房地产集团湖南投资置业有限公司（以下简称农工商地产公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘振，被告道顿商公司的委托诉讼代理人唐倪，被告农工商地产公司的委托诉讼代理人羊宗杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘振、刘博向本院提出诉讼请求：一、确认被告道顿公司于2020年4月20日向原告发出的《终止（解除）合同通知》无效，被告道顿公司应继续履行于2017年7月3日与原告签订的《光明E城委托经营管理合同》；二、被告道顿公司、农工商地产公司共同向原告支付2020年5月至2020年10月的房屋经营收益33100元；三、被告道顿公司、农工商地产公司以上述房屋经营收益33100元为基数，自2020年5月20日起按照每日万分之五共同向原告计付违约金，直至上述款项清偿之日止。现暂计算至2020年10月30日，违约金数额为1357元。四、本案诉讼费用由被告道顿公司、农工商地产公司共同负担。事实与理由:2017年7月22日，原告受被告农工商地产公司对光明伊晨苑房地产项目承诺“售后包租，五年保底”商业宣传的影响，与被告农工商地产公司签订《商品房买卖合同》一份。根据该合同的约定，原告以房价款775495元向被告农工商地产公司购买了位于湖南省长沙市岳麓区××路××号××幢××层××号建筑面积为37.65平方米的房屋（商业）一套。在原告签约购买该房屋的同时，根据被告农工商地产公司的要求，原告与被告农工商地产公司指定的项目售后包租方被告道顿公司签订了《光明Ｅ城委托经营管理合同》，约定将原告将对购买的光明伊晨苑项目第Ｅ2-Ｅ8幢1层1056号房屋，委托被告道顿公司进行经营管理，委托经营管理期为5年，前三年免租，后两年由被告道顿公司以固定年经营收益不低于房价款／82%×7%进行保底包租，以实现被告农工商地产公司宣传和承诺的购买光明伊晨苑项目商品房“售后包租，五年保底”的广告要约。上述经营收益由被告道顿公司按季于每季首月20日以前支付给原告，如被告道顿公司逾期支付的，须按逾期付款金额每日万分之五的标准向原告支付逾期付款期间的违约金。同时，上述委托经营管理合同第4.4条还特别约定：“未经本协议甲乙双方协商一致，任何一方均无权提前解除本合同，本协议另有约定的情况除外。”上述合同签订后，原告按约向被告农工商地产公司支付了房价款，合同约定的房屋也已交付被告道顿公司进行保底包租。2020年4月20日，在上述委托经营管理合同约定的免租期即将于2020年4月30日届满前，被告道顿公司突然向原告发出《终止（解除）合同的通知》，以“受整体经济环境、周边道路配套、写字楼未交付使用及片区商业成熟度等多方面因素的影响，招租困难重重”及2020年1月遭遇新冠病毒肺炎疫情等非法定和约定解除理由为由，通知原告自2020年4月20日起解除双方签订的《光明Ｅ城委托经营管理合同》，单方面违法解除与原告签订的委托经营管理合同，酿成本案纠纷。原告认为，依法成立的合同，受法律保护，被告道顿公司未按合同约定经双方协商一致，即单方擅自解除合同，已经构成违约。根据法律规定，依法应当承担违约责任。被告农工商地产公司将案涉房屋出售给原告，并与被告道顿公司共同实施对案涉房屋的售后包租，现被告农工商地产公司违反案涉房屋“售后包租，五年保底”的售后包租承诺，在约定的包租期内放任其指定的项目包租方被告道顿公司擅自解除委托合同，依法也应与被告道顿公司一道共同向原告承担违约责任。现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特提起诉讼，请求判如所请。被告道顿公司辩称：一、本公司已向原告发出终止函件，原告已收到该终止函件，且本公司已将涉案商铺的钥匙邮寄给了原告，商铺现处于空置状态，本公司未再经营管理，案涉合同自原告收到函件之日已终止，双方合同无再继续履行的现实可能。基于“新冠疫情”这一不可抗力因素，本公司于2020年4月20日向包括原告在内的19位业主发出了终止合同的函，终止函发出后，就合同终止的后续事宜，双方经过多次协商，社区也组织召开过几次协调会，但均未达成一致意见。因受新冠肺炎疫情的影响，商户不能正常经营，有部分商户在疫情期间直接单方解除了与本公司的租赁合同，没有解除合同的商户在本公司主动免租一个月后仍有部分商户不及时、足额交租，或不交租，其中有两户2020年以来未支付过租金，已逾期近一年。已退租的商铺剩余委托年限只有一年多一点，而现实中的商户一般都要求签订三至五年的租赁合同，所以重新招租基本不太可能。因原告在购买商铺时的销售价格处于高位，受疫情影响，商铺租金水平较以往有所下降，涉案商铺所在地段目前的标准约为70元/平方米/月，而本公司与原告约定的租金标准至少在110元/平方米/月以上，此标准未包含管理费、运营成本、物业管理费、税金等。二、终止合同并非针对原告一人，而是同区域的其他19位业主也同时终止了，有部分业主已签订终止协议，由业主收回门面自行管理。三、商户因疫情要求免租，在免除一个月租金后仍不及时、足额交租，更有甚者直接单方终止合同，本公司也是此次疫情的受害者。但本公司为了体现社会责任和担当，愿意根据合同约定补偿原告三个月租金，以便将不可抗力的影响降到最低。综上，请求法院考虑新冠肺炎疫情这一不可抗力影响、涉案商铺所处的整体环境及现实状况等因素，确认涉案合同已经解除。被告农工商地产公司辩称:委托经营合同是原告与被告道顿公司之间签订的合同，相关合同的责任应该由被告道顿公司承担，被告农工商地产公司不应当承担任何责任。经审理查明：2017年7月22日，原告刘振、刘博从被告农工商地产公司购得该公司开发的位于长沙市岳麓区××路××号××栋××层××号房屋，规划用途为商业，合同约定价款为775495元。原告购买该房屋时，被告农工商地产公司一份题为“五年投资有收益，终身道顿运营保底”的宣传单中载明：“一楼商铺前3年租金收益可直接从商铺购房款中扣除；后两年按季度直接向业主支付。二、三楼商铺5年租金收益可全部从商铺购房款中扣除。五年合约期满后，业主可委托道顿公司继续运营，租金收益方式：（一）与运营公司按租金8：2比例分成；（二）按商铺总价7%比例获取收益。业主亦可选择自行经营，自行经营须符合整体业态规划，保障商业街区氛围和业态多元、人流不断。”原告刘振、刘博（甲方）购得上述房屋后将该房屋委托给被告道顿公司（乙方）经营管理，并于2017年7月3日签订了相应的《光明Ｅ城委托经营管理合同》，约定甲方将其所有的位于长沙市岳麓区××栋××层××号铺租赁给乙方进行管理和经营。合同第一条约定：该物业类型为商用，建筑面积为37.66平方米，房屋购买总价款为人民币775495元。第二条约定：乙方经营管理期限为五年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止，2017年4月30日前为开业筹备期。经营管理期限届满后，同等条件下乙方有优先续约的权利，经甲乙双方协商一致的前提下，甲方可选择以下任一种方式将该物业交由乙方继续经营管理：方式一、甲、乙双方租金8：2分成；方式二、甲方年收入（固定年收益含税）＝（甲方按商品房买卖合同约定的房屋购买总价款／82%）×7%。甲方收入中涉及到的税收由甲方自行负担；方式三、甲乙双方协商约定固定租金。以上三种方式所涉税费各自承担。第三条约定：在本协议确定的经营期限内，乙方有权全权进行经营管理活动，包括但不限于乙方以自己的名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、收取租金、进行管理和解除租约等事项.第四条约定：甲乙双方协商一致的，可能解除合同。未经本协议甲乙双方协商一致，任何一方均无权提前解除本合同，本协议另有约定的情况除外。第五条约定：在本合同约定的期限内，因甲方在购买该物业时已经提前取得了前三年经营管理期限内之租金收益（租金收益为商品房买卖合同约定的房屋购买总价款／82%×18%），故甲方双方共同确认，按如下约定处理经营收益分配：经营管理期前三年，甲方免收该物业的租金，该物业在此三年期内由乙方经营，乙方无需向甲方支付任何收入。经营管理期后两年，乙方经营管理该物业取得的收入按以下两种方式中两者取高向甲方支付甲方应得的商铺收益，甲方选定的该物业取得的收入方式后，不得随意更改：第一种方式：甲方收入可根据实际该商铺所有租金收入与乙方进行8：2分成的方式获取收益，所涉税收各自承担；第二种方式：甲方年收入（固定年收益含税）＝（甲方按商品房买卖合同约定的房屋购买总价款／82%）×7%。甲方收入中涉及到的税收由甲方自行负担；第六条约定：经营管理期后两年甲方的收益乙方每年按季度分四次向甲方支付，乙方每季度支付一次，支付日期为每季度第一个月20号前向甲方支付。在有关法律法规允许的前提下，乙方可以代扣代缴甲方应当承担的税费，具体方式以税务机关最终批准方式为准。乙方应在收到甲方提供的发票后10日内向甲方指定账户划付约定的经营管理收益。如甲方不履行本协议约定的义务，则乙方有权相应推迟划付甲方的收益。因乙方原因导致逾期支付上述款项的，乙方每逾期一日按照应付金额的万分之五向甲方支付违约金，如逾期时间超过3个月甲方有权解除本合同，乙方须缴清逾期支付的款项，并承担解除合同的违约责任。第七条约定：乙方有权在本协议有效期间不受甲方干涉，在管理权限范围内独立处理各项事务的权利。第十一条约定：本协议一方违反本协议项下义务的，应当向另一方承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等。违约方承担违约责任后，并不免除违约方的合同义务，违约方仍应继续履行本协议。因甲方原因造成本合同终止或者实际无法履行的，甲方须向乙方退还本合同第5条之约定即购买该物业时取得的相应的租金收益，并按同等地段月租金之三倍向乙方支付违约金。经营管理期间，因乙方原因造成本合同终止或者实际无法履行的，乙方应当按同等地段月租金三倍向甲方支付违约金。2017年7月3日，原告向被告道顿公司出具了《房屋经营授权书》一份。案涉商铺租金支付方式为：（固定年收益含税）＝（甲方按商品房买卖合同约定的房屋购买总价款／82%）×7%。上述合同签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告道顿公司经营管理。合同履行期间，被告道顿公司将涉案房屋对外出租并向承租人收取了租金。涉案委托经营管理合同约定的免租期限届满前十日，被告于2020年4月20日向原告发出《终止（解除）合同的通知》，载明：“致：E8-1056刘振、刘博业主：自我司接受您委托管理您购买的光明E城商铺以来，因受整体经济环境、周边道路配套、写字楼未交付使用及片区商业成熟度等多方面因素的影响，招租困难重重，尤其是2020年元月突如其来的“新冠疫情”使得惨淡的经营更是雪上加霜。近期来，我司积极了解沟通写字楼招商交付进度，西厢道路开通进度，调动我司所有商业资源，与餐饮、生鲜食品、儿童等商户进行沟通，亦前往居然之家湘江世纪城店进行宣传，期望将居然之家闭店商户引流至本项目，但均收效甚微，短期内，周边环境没有希望得到根本改善，现已出租的部分商户因疫情影响仍未复工，已有部分商户向我司发来解除合同的函（如苏宁易购、咿呀母婴等），因此，现有空置商铺更加难以招商。为了尽可能的减少您的损失，我司曾在2020年4月2日与您沟通解决方案，拟通过协商方式来化解上述情况及疫情的影响，但因双方差距较大无法就《委托经营管理合同》变更事宜达成一致意见。由于商业街整体形势及“新冠疫情”这一不可抗力因素的影响，已超出我司所能预见和承受的范围，导致贵我双方的《委托经营管理合同》已失去继续履行的基础，我司不得不遗憾的通知您：自2020年4月20日起，终止（解除）贵我双方所签订的《委托经营管理合同》，请您在收到本函后三日内来我司项目现场办理房屋交还手续。如您愿意，我司也将继续为您提供后续招商服务。特此通知，恳请您的理解与支持。”原告于2020年4月22日收到《终止（解除）合同的通知》。2020年7月8日，被告将涉案房屋的钥匙邮寄给原告，但于2020年7月10日退回。因原告不同意解除合同，遂酿成本诉。以上事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、委托经营管理合同、宣传照片、《终止（解除）合同的通知》，被告道顿公司提交并经庭审质证的《终止（解除）合同的通知》及邮寄回执、《业主商铺钥匙交付通知》及邮寄回执、商铺空置照片等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告刘振、刘博与被告道顿公司签订的《光明E城委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行各自的合同义务。上述合同虽然名为委托经营管理合同，但从该合同约定的内容来看，双方对原告向被告道顿公司交付房屋，被告道顿公司依约定期向原告支付相应的收益作了明确约定，并约定了相应的免租期，上述合同内容符合房屋租赁法律关系的构成要件，该《光明E城委托经营管理合同》本质上为房屋租赁合同。本案中，原告作为出租人，已依约将涉案商铺交付给被告道顿公司经营管理，被告道顿公司亦将涉案房屋对外出租并收取了相应的租金，显然，原告已经履行了合同主要义务。被告道顿公司作为承租人，理应依约向原告支付约定的租金，然合同履行过程中，被告道顿公司在享受完三年免租期后，在未征得原告同意的情形下单方向原告提出解除涉案委托经营管理合同，并将涉案商铺的钥匙单方以邮寄的方式退还给原告，且对剩余期限内的租金亦未予支付，被告道顿公司此种只享受合同权利、不履行合同义务的行为严重违反了权利义务相一致的法律原则，属于典型的恶意违约行为，依法应当承担相应的违约责任。虽然被告道顿公司辩称其经营因受新冠肺炎疫情影响而无法对外招租，但其向原告发出解除合同通知的时间为2020年4月20日，此时，全国疫情已得到基本控制，社会各行各业已有序复工复产，疫情并未导致被告无法使用涉案商铺。因此，新冠肺炎疫情的发生并不能构成被告道顿公司单方解除涉案委托经营管理合同的理由。同时，根据其与原告签订的涉案《光明E城委托经营管理合同》第十一条之约定：“本协议一方违反本协议项下义务的，应当向另一方承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等。违约方承担违约责任后，并不免除违约方的合同义务，违约方仍应继续履行本协议。”可知，即便被告道顿公司单方提出解约，其仍应继续履行涉案委托经营管理合同约定的剩余两年合同期限内的租金支付义务。况且，原告并未同意解除合同，亦不存在合同解除的法定或约定情形。因此，被告道顿公司单方向原告发出解除合同通知的行为对原告不具有效力，现原告要求其继续履行涉案《光明E城委托经营管理合同》，依约支付2020年5月至2020年10月租金的诉请，理由正当，本院予以支持。关于租金的计算问题，因原、被告在涉案委托经营管理合同中已明确约定按以下方式计算：(固定年收益含税)=（甲方按商品房买卖合同约定的房屋购买总价款/82%）×7%。本案中，原告购买涉案商铺的合同价为775495元，故被告道顿公司应向原告支付2020年5月1日至2020年10月31日期间的租金为775495元÷82%×7%÷12个月×6个月=33100元。关于违约金的计算问题，虽然原、被告双方对逾期支付租金的违约金标准在涉案委托经营管理合同中已明确约定为应付金额的万分之五每日，但考虑到原告亦未向被告提供相应的租金发票，故对其主张的违约金，本院不予支持。关于被告农工商地产公司应否对涉案债务承担责任的问题。本案中，被告道顿公司与被告农工商地产公司系相互独立的法人，虽然原告提交的被告农工商地产公司的房屋销售宣传资料中载明有“五年投资有收益，终身道顿运营保底”内容，但该内容并不构成要约，且从上述内容可知，原告所主张的五年投资保底收益系由被告道顿公司承担，而非被告农工商地产公司承担。同时，该宣传资料中亦载明了“业主亦可选择自行经营，自行经营须符合整体业态规划，保障商业街区氛围和业态多元、人流不断。”可知，原告作为业主有选择自主经营和选择由被告道顿公司经营管理的权利，从其与被告道顿公司签订的《光明E城委托经营管理合同》来看，原告显然选择了由被告道顿公司对其商铺进行经营管理，该合同中既无被告农工商地产公司的盖章确认，亦无被告农工商地产公司对原告的保底收益是否承担担保责任的约定，因此，根据合同的相对性原则，原告要求并非合同当事人的被告农工商地产公司对涉案债务承担共同责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告湖南道顿商业资产管理有限公司继续履行与原告刘振、刘博于2017年7月3日签订的《光明E城委托经营管理合同》。二、限被告湖南道顿商业资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘振、刘博支付租金33100元（自2020年5月1日暂计算至2020年10月31日）。三、驳回原告刘振、刘博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费666元，减半收取333元，由被告湖南道顿商业资产管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎春林二〇二〇年十二月十八日书记员  陈旸芷附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。