河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终5155号 上诉人（原审被告）：李彦军，男，1967年7月12日出生，汉族，住邯郸市涉县。 委托诉讼代理人：范晓伟，河北君鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张星星，河北君鹏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周风莲，女，1963年11月30日出生，汉族，住邯郸市复兴区。 委托诉讼代理人：刘娜，河北浩博律师事务所律师。 上诉人李彦军因与被上诉人周风莲房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初3560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李彦军的代理人范晓伟、被上诉人周风莲的代理人刘娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李彦军上诉请求：1、请求撤销（2019）冀0403民初3560号民事判决的第一项，依法改判上诉人不承担支付租金义务；2、请求撤销（2019）冀0403民初3560号民事判决的第五项，依法改判支持上诉人要求营业损失的诉讼请求；3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：由于周风莲的违约行为，李彦军已于周风莲安排人员封锁李彦军门店时解除了与周风莲之间的房屋租赁合同。根据规定，李彦军已通过电话、微信等方式通知周风莲解除房屋租赁合同，行使了合同解除权，本案房屋租赁合同已经解除。周风莲另行起诉解除合同，一审法院应当依法驳回周风莲的该项诉讼请求。但一审法院违反程序，遗漏了对该项诉讼请求的司法裁判，严重违反了民事诉讼程序；李彦军于2017年9月6日支付给被上诉人的10.8万元性质为房屋租金，并非租赁保证金。租赁合同的交易惯例，均是预付租金，被上诉人周风莲既然能草拟并签订如此“完善”之租赁合同，不可能违反符合自身利益的“惯例”。根据李彦军的付款明细及日期，李彦军的确是在每个租赁周期（半年）初预付租金，基本按照合同履行。本次诉讼之前，双方对合同履行并无争议，说明李彦军并不拖欠之前租赁周期的租金。被上诉人周风莲起诉状内容足以表明，周风莲起诉向李彦军索要的是2019年3月5日之后半年（租赁周期）租金。并无任何证据证明该笔款项的性质是“租赁保证金”，一审判决的认定明显错误。根据双方提交的银行流水、微信转账凭证等证据，李彦军共向周风莲支付款项32.4万元+2万元+1.2925万元，其中2万元是押金，12925元是转交的物业费，32.4万元是租金。上诉人李彦军已经全部支付了本案房屋租赁合同实际履行期间的房租，李彦军并不欠周风莲的房租；李彦军并无违约行为，被上诉人周风莲存在实质违约行为，导致李彦军的合同目的不能实现，由复兴区人民法院到门店张贴查封裁定并告知李彦军一方工作人员“禁止向周风莲支付租金”，这一事实予以认定。属周风莲故意隐瞒事实，违反诚实信用原则。直接导致李彦军的合同目的不能实现，李彦军有权直接解除合同；被上诉人周风莲在2019年3月30日安排人员实施了封锁李彦军门店的行为，其封锁的门店中，不仅保存有门店所存放的属于李彦军所有的酒类商品，还保存有李彦军正常营业所必需的设施设备、经营账目、营业执照及生活用品等。周风莲封锁门店行为的实质是收回了租赁房屋，完全超越了该条约定，导致李彦军无法正常经营，必然给其门店经营造成一定的经济损失，无需李彦军举证。对于营业损失的具体数额，李彦军并无其它证据。但其租用周风莲房屋进行商业经营，按照常理其营业收入肯定大于或等于房租成本，在没有其它证据的情况下，李彦军同意用相应期限的房租成本数额作为其营业损失的数额，人民法院应当同意。 周风莲答辩称，李彦军的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 周风莲向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的租赁合同；2.被告支付给原告租金、物业管理费、滞纳金共计147780元；3.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，周风莲增加诉讼请求：1.被告支付2019年3月份房租18000元；2.被告2019年4月份依照“商铺租赁合同”的计算标准支付18000×10%×30天＝54000元。 李彦军向本院提出反诉请求：1.周风莲返还李彦军押金等费用共计24753.9元；2.周风莲赔偿李彦军营业损失共计3万元；3.诉讼费、保全费、鉴定费等相关费用由周风莲承担。 一审法院认定事实：2017年9月5日，周风莲（甲方）与李彦军（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，双方约定：第一条租赁物业及用途。1.1甲方将星城国际18号楼319号南楼出租给乙方……第二条租赁期限。2.1该商铺租赁期限工壹拾年，自2017年9月5日起至2022年9月5日止。第三条交付3.1双方签署本合同并且乙方按约定支付贰万元押金后，甲方于2017年9月5日前将该商铺交付乙方使用……第四条租金及相关费用。4.1甲方租给乙方装修期时，就应交纳管理费及使用该物业而产生的水、电等费用。4.2租金按照该商铺的建筑面积计算，具体如下：2017年9月5日至2022年9月5日，租金单价为60元/月/㎡，即每月租金合计为人民币壹万捌仟元整（18000元）。4.3租金按半年结算计算，乙方每季度需提前15天以现金或银行转账方式将半年租金付至甲方指定的如下账户：建行周风莲……第五条租赁保证金。5.1押金，双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金的形式支付总额合计拾万零捌仟元整（108000元）给甲方作为租赁押金。5.2在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，押金在三十日内无息返还乙方。在乙方违约的情况下，甲方有权没收押金。第六条物业管理。6.1乙方接受该商铺所属之物业管理公司的管理，并按规定或约定交纳费用与履行其他义务……第十条双方权利义务。10.1.1甲方有权按本合同收取乙方的租赁租金及相关费用……10.2.1乙方有权按本合同约定使用该商铺……第十一条合同终止与续期。11.1本合同终止日，乙方应搬离该商铺可移动的物品……如乙方逾期搬离，应每日按月租金10%标准向甲方支付占用费，逾期超过10日的，甲方有权自行处理，而不予乙方任何赔偿或补偿……第十二条违约责任。12.1乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其它费用，每日按逾期总额的1%，向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。12.2乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁押金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有等内容。周风莲在甲方处签字并捺印，李彦军在乙方处签字并捺印并备注：租金每半年交付壹次。身份证：1321321967××××××××。当日，李彦军转入周风莲账号2万元，周风莲将商铺交付给李彦军。2017年9月6日，李彦军转入周风莲账号租赁押金108000元。2017年11月1日，李彦军转账支付周风莲12925元。2018年3月10日，李彦军转账支付周风莲108000元。2018年9月4日，李彦军转账支付周风莲50000元。2018年11月15日，李彦军转账支付周风莲50000元。2019年1月27日，李彦军微信支付周风莲8000元。2019年3月30日，周风莲因向李彦军未按时交付租金，将涉案房屋收回。李彦军自2017年9月5日至2019年3月30日承租涉案房屋期间，应付租金339000元，李彦军已付216000元，尚欠123000元。周风莲向李彦军催要租金、物业管理费等费用未果，诉至法院。另查明，2014年12月9日，周风莲取得位于丛台区房屋所有权证。2019年2月21日，周风莲将名下位于丛台区房产赠与女儿牛琳媛。2019年3月13日，牛琳媛取得该房屋的不动产权证书。2019年5月5日，河北恒富物业服务有限公司星城国际客服中心出具证明，“星城国际商铺18-1-2号（319商铺）业主周风莲物业费：295.22×1.5×20＋15＝8872元，期限：2017年9月4日至2019年5月4日费用。水费：（768-743）×8.26＝207元，期限：2018年10月8日至2019年4月22日费用。费用共计：8872＋207＝9079元，至今未缴纳。”2018年7月18日，邯郸市复兴区人民法院作出（2018）冀0404执恢29号执行裁定书，裁定如下：拍卖被执行人周风莲名下所有位于邯郸市丛台区房产。 一审法院认为，周风莲与李彦军签订的《商铺租赁合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成的，是双方真实的意思表示，应受法律保护。合同签订后，双方应自觉履行合同义务。周风莲按双方约定收到李彦军2万元押金后，当日将该商铺交付李彦军使用履行了合同义务。李彦军按双方约定支付周风莲108000元作为租赁押金，开始履行合同义务，李彦军应按合同支付周风莲房屋租金。李彦军辩称已支付周风莲租金32.4万元，周风莲认为2017年9月6日收到的108000元是租赁保证金不是租金。因双方签订的《商铺租赁合同》第五条租赁保证金中明确约定：“5.1押金，双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金的形式支付总额合计拾万零捌仟元整（108000元）给甲方作为租赁押金。5.2在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，押金在三十日内无息返还乙方。在乙方违约的情况下，甲方有权没收押金。”故李彦军的抗辩理由不能成立，不予采纳。李彦军未按约定支付租金，周风莲有权解除合同，且周风莲已于2019年3月30日将涉案房屋收回，故双方的租赁合同应予以解除。李彦军辩称因周风莲自身原因导致复兴区法院查封拍卖案涉房屋并口头告知李彦军不能向周风莲支付房租。因双方签订的《商铺租赁合同》第四条租金及相关费用中明确约定：“4.3租金按半年结算计算，乙方每季度需提前15天以现金或银行转账方式将半年租金付至甲方。”李彦军拖欠周风莲租金123000元的事实清楚，且李彦军并未向邯郸市复兴区法院交付租金，故对李彦军的抗辩理由，不予采纳，李彦军应及时偿还周风莲租金123000元。关于周风莲主张2019年4月房屋占用费54000元及滞纳金、换锁费用的请求。因双方签订的《商铺租赁合同》第十二条违约责任中明确约定：“12.2乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁押金抵做违约金，甲方不予返还。”周风莲已收取李彦军108000元，又主张其他费用，明显超出法律规定，故不予支持。周风莲主张李彦军支付拖欠的物业费、水费9079元的请求。李彦军反诉称李彦军实际应当承担的物业费及水费为8171.1元，已支付12925元，周风莲应退还4753.9元。因河北恒富物业服务有限公司星城国际客服中心出具证明显示，拖欠物业费和水费的时间均超过李彦军承租房屋期间，故李彦军的反诉请求成立，予以支持，对周风莲的该项诉请，不予支持。李彦军反诉要求周风莲返还押金20000元的请求。周风莲不同意，认为李彦军拖欠租金134000元，押金已经在诉讼中违约金部分扣除。因双方签订的《商铺租赁合同》第三条交付中明确约定：“3.1双方签署本合同并且乙方按约定支付贰万元押金后，甲方于2017年9月5日前将该商铺交付乙方使用。”该费用是李彦军使用承租房屋的押金，现合同解除，该费用应予以退还。周风莲的抗辩理由，没有事实和法律依据，故不予采纳，周风莲应及时返还李彦军押金20000元。李彦军反诉要求周风莲赔偿营业损失3万元的请求。因李彦军未向法院提交相关证据证明其损失数额，故对李彦军的该项诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、李彦军于本判决生效之日起七日内支付周风莲租金123000元；二、周风莲于本判决生效之日起七日内返还李彦军房屋押金20000元；三、周风莲于本判决生效之日起七日内返还李彦军物业费及水费4753.9元；四、驳回周风莲其他诉讼请求；五、驳回李彦军其他反诉请求。案件受理费4597元，反诉费585元，共计5182元，由周风莲负担2147元，李彦军负担3035元。 本院二审期间，上诉人李彦军提交2份新证据，一份短信记录，一份微信记录，证明李彦军于2017年9月6日向周风莲支付的108000元资金性质为2017年9月5日至2018年3月5日租赁期间的房屋租金并非租赁保证金，租赁保证金虽然在合同中有约定，但并未实际履行，而且直到周风莲封锁李彦军的门店也没有向李彦军提出过索要合同约定的租赁保证金。被上诉人周风莲质证意见为，针对上诉人提交的证据真实性不予认可，该证据是复印件，并且该证据与其证明目的并无关联，对上诉人所述的证明目的均是其主观臆断，与本案争议焦点并无关联性。其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，李彦军虽曾通过短信、微信等方式行使解除与周风莲房屋租赁合同的权利，但并未得到周风莲的短信、微信回应，直到周风莲要求李彦军预交2019年3月之后半年租金，在李彦军未付此半年租金的情况下，周风莲于2019年3月30日将涉案房屋收回并解除与李彦军的租赁合同时，才能作为对李彦军要求解除与周风莲的租赁合同的回应，故能认定双方于2019年3月30日达成解除租赁合同的合意。据此，一审判决在说理部分已阐明，虽在判项没有明确解除双方的租赁合同，但在判项中有判决驳回周风莲其他诉讼请求的判项，故一审法院不存在违反程序，遗漏判项问题；关于李彦军于2017年9月6日支付给周风莲10.8万元资金的性质是房屋租金还是租赁保证金问题。因李彦军于2017年9月6日支付给周风莲的10.8万元资金，系按照双方签订的《租赁合同》第四条租金及相关费用项下4.2、4.3的约定，由李彦军通过银行系统转至周风莲指定的银行账户，该条明确约定交纳的是租金。因双方签订的《租赁合同》第五条租赁保证金项下5.1、5.2，约定的是押金交纳时间和交纳方式，但并未约定交纳的账户。由此可认定李彦军于2017年9月6日支付给周风莲10.8万元资金的性质是房屋租金而不是租赁保证金，一审法院未按照租金认定不妥，本院予以纠正。李彦军自2017年9月5日至2019年2月5日已支付给周风莲租金是324000元，应付租金数亦是324000元，故李彦军不存在违约情形，周风莲请求违约金无事实和法律依据。在李彦军应交2019年3月5日之后半年租金时，因双方租赁问题产生分歧，导致双方于2019年3月30日达成解除租赁合同合意，此时李彦军已实际租用周风莲房屋25天，其应支付周风莲房屋租金18000元÷30天×25天=15000元；李彦军在应交2019年3月5日之后半年租金时，虽有不再租赁的意思表示，但与周风莲并未达成合意，直到周风莲于2019年3月30日收回租赁房屋时才达成解除租赁合同的合意，李彦军之后已不再经营租赁门市。案涉租赁房屋虽被复兴区人民法院采取司法查封、拍卖措施，但并未导致李彦军未实际租赁房屋，亦未导致其合同目无法实现，且李彦军未提供不能经营造成的营业损失方面的相关证据。故其要求周风莲赔偿损失的上诉请求不能得到支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初3560号民事判决二、三、四、五； 二、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初3560号民事判决第一项； 三、李彦军于本判决生效之日起7日内支付周风莲房屋租金15000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4597元，反诉费585元，共计5182元，由周风莲负担4597元，由李彦军负担585元；二审案件受理费2760元，由周风莲负担2200元，由李彦军负担560元。 本判决为终审判决。 审判长  王跃安 审判员  王双振 审判员  米秉华 二〇二〇年十二月十四日 书记员  张倩文