江西省弋阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1126民初1827号原告：戴红英，女，1976年1月25日出生，汉族，江西省德兴市人，住江西省上饶市弋阳县。委托诉讼代理人：李强，北京市盈科（南昌）律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：李文涛，北京市盈科（南昌）律师事务所律师，一般授权代理。被告：江西东华当代置业有限公司，住所地江西省上饶市弋阳县南岩镇圭峰大道**。法定代表人：潘捷，系该公司总经理。委托诉讼代理人：童少华，江西童少华律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：朱紫婷，江西童少华律师事务所实习律师，特别授权代理。原告戴红英与被告江西东华当代置业有限公司（以下简称东华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戴红英及其委托诉讼代理人李强、李文涛，被告东华公司的委托诉讼代理人童少华、朱紫婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴红英向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还多收取的赠送面积房价款40921.11元，并增加赔偿多收取房价款两倍金额的损失81842.22元；2．判令被告增加赔偿因房屋层高不足导致的损失三倍计算的金额暂计10000元（层高不足导致的损失以评估结果为准）；3．判令被告为案涉房屋窗户、阳台加装安全防护栏；4．本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2018年10月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定以5845.87元／㎡价格购买被告开发的位于弋阳县房屋一套。该房屋约定的建筑面积为127.81㎡，房价款为747161元。合同签订后，原告向被告一次性付清全部购房款。但被告履行合同却存在诸多违约、违法之处：1．在计算房价款时并未依约扣除承诺赠送的6-7㎡面积对应的价款；2．《商品房买卖合同》约定交付房屋的层高为3ｍ，但项目报建时的房屋层高仅为2.95ｍ；3．房屋的南北窗户及阳台防护高度不符合国家标准。被告存在虚假赠送及层高欺诈行为，应该依法予以三倍损失赔偿，被告交付房屋的窗户、阳台部分不符合国家防护标准，应当整改。综上，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。原告戴红英围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1．《商品房买卖合同》、房价款支付凭证，证明案涉房屋建筑面积为127.81㎡，房价款为747161元，房屋层高为3m，原告已支付商品房买卖合同约定的全部房价款；2．宣传资料及楼书、房屋面积测绘成果报告书，证明被告承诺赠送电梯井部位6-7㎡房屋面积给购房者，但是案涉房屋的建筑面积127.81㎡中包含了赠送部位面积，被告存在虚假赠送的欺诈行为；3．房屋报建图、房屋层高测量图片，证明案涉房屋报建时层高设计为2.95m，实际测量层高为2.73m，被告存在层高欺诈行为；4．房屋窗台高度测量图片，证明案涉房屋窗户、阳台的防护高度均未超过56㎝。被告东华公司辩称，1．被告在东华学府商品房销售推广材料宣传册中，用醒目的颜色字体标注，该广告不作为要约，其解释权由被告所有，双方在签订房屋买卖合同时，合同附件十一《补充协议》第八条明确销售广告中材料仅作为参考，双方的购房行为应以合同约定为准，且原告购买的是小套房屋，其电梯间没有6-7㎡；2．层高系按规定报建报批，为2.95m，层高是指上下两层楼面之间的垂直距离，合同中3m系工作人员失误所导致，被告没有故意欺骗原告，该结果对房屋结构和入住并未造成实质性影响，原告诉请缺乏依据；3．原告要求被告给房屋窗户、阳台加装安全护栏没有事实和法律依据，防护栏系双方共同约定拆除，原告已签字确认。综上，被告按照合同约定积极履行售房义务，尽最大的努力满足业主的住房需求，主观上没有过错，客观上也没有给原告造成任何实际损失，请求驳回原告的诉讼请求。被告东华公司围绕辩称意见依法提交了下列证据：1．被告营业执照、法人代表身份证明，证明被告的诉讼主体资格；2．《商品房买卖合同》，证明原、被告商品房买卖合同关系及合同双方的权利义务；3．（东华学府房屋）委托精装修协议、（护栏拆除）委托书，证明双方于2018年9月28日签订委托书，护栏的拆除系双方真实意思表示；4.2018年4月24日弋阳县城乡规划局审核批准施工图纸，证明涉案房屋层高为2.95m，施工图纸未发生过设计变更，东华公司严格按照批准的图纸施工；5．两份层高为2.95m《商品房买卖合同》的备案合同，证明涉案3m的合同系员工工作失误所致，并非被告有意欺骗原告；6．房屋竣工验收备案表，证明涉案房屋已经过竣工验收。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据认定如下：对证据1、2以及证据3房屋报建图的三性被告无异议，本院予以采信；对证据3的层高测量图片被告有异议，认为该图片系原告单方制作，混淆了层高、净高的概念，系无效测量，对该证据本院不予采信；对证据4真实性被告无异议，认为与本案无关联，本院结合庭审查明的事实，对该组证据予以采信。对被告提交的证据认定如下：对证据1、2、4以及证据3委托精装修协议的三性原告无异议，本院予以采信；对证据3的委托书真实性、合法性原告有异议，认为不是原告的真实意思表示，且违反了法律强制性规定，本院结合庭审查明的事实，对该组证据予以采信；对证据5、6的真实性、合法性原告无异议，认为与本案无关，对该组证据本院不予采信。本院经审理认定事实如下：被告系案涉商品房开发商，其在预售商品房时，制作了宣传手册、户型展示图等宣传资料，宣传手册上有舒适、礼序等广告宣传语，侧面注明：“本图册所示仅供参考，非交楼标准，具体面积以政府最后批准的法律文件及双方签订的买卖合同约定为准。”户型展示图中宣传“赠送约6-7㎡电梯厅私密空间”，并在平面图中对赠送面积进行了颜色标注，下侧用白色字体注明：“此次户型图展示，因建筑场地、立面效果、同一户型在不同位置，局部细节会有所不同，仅供参考，非交楼标准，具体面积以政府最后批准的法律文书及双方签订的买卖合同约定为准。”2018年10月19日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告以单价5845.87元／㎡的价格购买被告开发的位于弋阳县房屋一套，房屋总价款为747161元，建筑面积为127.81㎡，其中套内建筑面积为102.23㎡，分摊共有建筑面积25.58㎡，该商品房层高为3ｍ。合同还约定了商品房质量及保修责任等内容并附有十一件附件，附件十一为补充协议，其中第八条约定“出卖人有关商品房的销售广告及宣传资料（包括但不限于图片、销售资料、宣传折页、数据、说明、报纸及电视广告等）仅供买受人参考，对出卖人和买受人均不具有约束力；买受人同意双方的权利和义务以本合同及其附件和本补充协议所约定之条款为准”。原告按合同约定支付了全部购房款。后原告与案外人江西恒迅建筑装饰工程有限公司签订《（东华学府房屋）委托精装修协议》，协议约定由江西恒迅建筑装饰工程有限公司对原告所购买的案涉房屋进行室内设计、装修、改造，预估建筑面积为127.81㎡，费用为1900元/㎡，总费用为242839元。2018年9月28日，原告向被告出具了一份《（护栏拆除）委托书》，委托被告对原告所购买的案涉房屋进行包括但不限于户内阳台栏杆进行拆除等委托改造工程，受托方有权处置利用拆除后的建筑材料。另查明，涉案房屋报建层高为2.95m。本院认为，本案双方争议焦点是被告售房行为是否构成欺诈，能否适用惩罚性赔偿。本院认为，本案被告不构成欺诈，不适用惩罚性赔偿规则，具体理由阐述如下：一、关于赠送房屋面积是否构成欺诈。1．被告售房户型展示图中宣传赠送约6-7㎡电梯厅私密空间，但户型展示图下侧用白色字体标注以下内容：“此次户型图展示，因建筑场地、立面效果、同一户型在不同位置，局部细节会有所不同，仅供参考，非交楼标准，具体面积以政府最后批准的法律文书及双方签订的买卖合同约定为准。”根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条之规定，商业广告为要约邀请，但如果广告内容具体明确，使相对人产生信赖的，视为要约。本案中，被告在商业广告户型展示图中对宣传资料内容进行了说明，明确其为要约邀请，排除其为要约的意思。2．退一步说，即便户型展示图宣传内容系要约，其成为生效的合同内容时隐含一个前提条件，即宣传内容不能被双方后期所签订的合同明确排除。本案双方所签订合同附件十一补充协议第八条中明确约定：“出卖人有关商品房的销售广告及宣传资料仅供买受人参考，对双方不具有约束力”，合同的附件也属合同内容，对双方具有法律约束力，此条明确排除了销售广告及宣传资料对双方的法律约束力，仅供双方参考。3．双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中注明该房屋建筑面积为127.81㎡，原告也按此面积交付了购房款。原告在与第三方江西恒讯建筑装饰工程有限公司签订的《（东华学府房屋）委托精装修协议》中也明确自己所要装修的房屋建筑面积为127.81㎡，原告对自己所购房屋面积大小是明知并认可的，如按原告主张其关于购房面积受到欺诈，则原告当时要么主张被告交付134.81㎡（127.81㎡＋7㎡）的房屋，要么在签订合同时只支付120.81㎡（127.81㎡-7㎡）的房价款，而非在购房时明确房屋面积为127.81㎡，并按127.81㎡交付购房款，说明原告在所购房屋面积问题上没有陷入错误认识。二、关于房屋层高不足是否构成欺诈。双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》约定房屋层高为3m，被告报建及实际所建只有2.95m，实际层高相差0.05m，原告主张按《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条主张权利，认为被告对层高问题构成欺诈，要求惩罚性赔偿。本院对此问题已作为焦点问题交由双方进行充分辩论，原告仍主张以《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条为依据，要求惩罚性赔偿。按照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，欺诈系故意违法行为，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为，主张欺诈者必须就欺诈的要件事实进行举证证明。本案原告仅能举示层高相差0.05m这一事实，却未能对被告行为属欺诈的要件事实进行充分举证证明，其主张惩罚性赔偿没有事实和法律依据，应承担不利的法律后果。三、关于安全防护栏拆除是否构成欺诈。本案中，原告认为被告未为原告安装防护栏，却骗取原告同意拆除防护栏，有欺诈的故意，主张被告为案涉房屋窗户阳台加装安全防护栏。2018年9月28日，本案原告向被告出具《（护栏拆除）委托书》，委托被告对其所购房屋进行包括但不限于户内阳台栏杆进行拆除等委托改造工程，受委托方有权处置利用拆除后的建筑材料。本院认为，该委托书是原告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效法律行为，现原告在没有任何事实依据的情况下，主张被告欺诈，要求恢复护栏，有违诚实信用原则，至于其认为装修后房子的窗户和阳台有安全隐患，系与其他主体的争议，可另行主张权利。综上所述，本案原告主张被告对原告进行了欺诈，要求按《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条进行惩罚性赔偿，缺乏事实与法律依据，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告戴红英的诉讼请求。案件受理费2956元，减半收取计1478元，由原告戴红英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  金献忠二〇二〇年十二月一日书记员  罗丽芳