湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初11695号原告:长沙昊扬地产咨询有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道岳麓大道**奥克斯广场商业******。法定代表人：张勇，总经理。委托诉讼代理人：王林，湖南智嵘律师事务所律师。被告:湖南嘉邦房地产顾问有限公司，住所地湖，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道谷丰南路**蓝杉大厦第******v>法定代表人：喻志,总经理。原告长沙昊扬地产咨询有限公司（以下简称“昊扬地产公司”）诉被告湖南嘉邦房地产顾问有限公司（以下简称“嘉邦房地产公司”）合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告昊扬地产公司的委托诉讼代理人王林，被告嘉邦房地产公司的法定代表人喻志均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告昊扬地产公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付合作款690748元；2、判令被告向原告支付资金占用期间的利息6796.19元（利息以690748元为基数，自2020年5月1日起以全国银行间同业拆借中心公布的报价利息年3.85%的标准暂计算至2020年8月3日，剩余利息按照上述标准计算至实际清偿之日止）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年，原告依法获取了长沙市天心区竹塘西路环景苑（剑桥名门）房产抵押权人的认可，由原告负责对该项目法拍房屋进行推广。为推进抵押房产的司法拍卖进程，原被告签订了《分销合作合同》。根据协议约定，被告负责对该项目房屋进行分销推广代理。被告收取的拍卖服务费由被告自行支配。向客户收取拍卖成交价与客户签订的协议价之间的差价，由原被告按照各50％的比例进行分配。2020年4月30日，被告向原告发送第二批18套房源对账表，根据对账表显示，此次拍卖共有16套户屋成交，经结算后的总利润金额为1381496元，根据原被告之间的合同约定，原告享有50％份额，即690748元应归原告所有。时至今日，被告均以资金挪作他用未回笼资金为由，拖延支付该部分费用。虽经原告多次催讨，被告均拒绝履行合同义务，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。被告嘉邦房地产公司辩称：1.原告所提供的推广函至今被告一直没有看到原件，被告质疑其真实性，原告承诺会将原件取回交给被告，至今被告仍未收到该委托函的原件。2.被告与原告签署的分销合作协议，系应原告要求于2020年5月6日补签，签署该协议时，协议中明确规定原告必须拥有该项目的合法委托书，当时原告称因疫情原因，待疫情结束就会将双方合作时间段内的所有合法委托书原件展示给被告，但时至今日仍未提供。该项目在2018年时曾对外发售，且整合长沙渠道共同推广，据被告了解，当时仅售出不到10套房源，当时客户交定金5-10万元整不等后并不能正常办理手续，且发售方收取客户定金后迟迟未予以退还，该案件在当地派出所亦有备案，而原告法人代表张勇就曾参与其中进行对外发售。因此，在原告迟迟没有提交委托书原件的前提下，意向客户一直对被告公司及公司员工施加压力，要求查看相关委托证明，对此，原告从未主动出面解释或主动对该交易行为做出担责承诺。3.被告在推广过程中基于对原告善意的信任，被告对该项目进行了推广且和原告补签了合作协议，但在后期被告与该案件债权方联系后发现，债权方根本就没有给原告提供过任何形式的委托，且原告方根本就不能联系到该项目的债权方，被告认为原告想用一份假的委托书进行销售诈骗。4.双方约定合作后，原告并未提供任何关于该项目的销售材料给到被告，没有出资给被告提供营销场地，没有出资给被告进行营销场地的装饰，营销场地的一切开支及装饰均由被告全额出资；且在被告公司员工进场销售后，原告并没有积极配合被告的销售工作，没有对该项目的销售提供全盘的指导意见，而是不断的引进其他的销售公司进场，导致销售现场混乱，对该盘的正常销售产生了极其消极的影响。5.原告提供的所谓证据（微信聊天记录以及单张的对账表）确实存在，但都是基于对原告善意的信任并认为原告能提供委托书的原件的前提下所发生，被告认为，在原告没有委托书原件的前提下，上述所有的证据都视为未发生效应。6.当时因为所有竞买客户都对法拍房有所担忧，也曾一直催告被告提供相关合法原件，当时原告不仅不提供，而且从未亲自出面进行解释，所有的客户成交都是由被告单方面为竞买客户额外提供承诺书，所有一切的法律责任都由被告承担，客户才定下房源，对此事原告自始至终都是采取不主动解决、不出面解释、不主动承担的态度；后来客户基于单独对被告公司员工及公司的信任，在合理合法的前提下，在上述所有房源首次挂拍后，重新与被告公司另行签署了一份代理拍卖协议（被告公司经营范围有代理拍卖服务此项），由被告公司全程负责客户在交易过程中的一切手续。综上，被告认为原告对于被告的控告完全没有法律依据，原告不能提供合法委托书原件的前提下，被告对该合作协议完全不予以认可，且原告直接申请冻结被告公司公账，对于一个正在正常运行中的私人企业来说，损失无疑是巨大的，对此被告将保留对原告追偿的权利。恳请法庭给予公平公正判决。经审理查明：2019年7月2日，原告昊扬地产公司与涉案房屋开发商湖南远盛置业投资有限公司签订《剑桥名门（环景苑）项目销售代理合同》，鉴于开发商已将房屋抵押至银行用于贷款，双方商定以“法拍房”的方式对外进行销售。2019年11月，原告昊扬地产公司与被告嘉邦房地产公司就推广长沙市天心区环景苑司法拍卖房屋销售达成口头协议，约定双方共同对涉案房屋进行推广销售。上述协议达成后，涉案房屋的第一顺位抵押权人中信银行股份有限公司厦门分行与第二顺位抵押权人鼎盛置业股份有限公司向原告出具了《司法拍卖房产市场推广函》（复印件），授权原告对涉案房屋进行市场推广。原告在取得上述授权后，被告依口头约定对该项目进行了分销推广。在第二批18套房屋（18套中，另2套因流拍退房未售。）分销推广过程中，案外人汤苗以原告昊扬地产公司名义分别与客户李小兰、易浩、吕莉平、李满娥、侯新芝、张志华、陈静、兰艳青共计签订了八份《剑桥名门（环景苑）参与竞买委托协议》；以湖南中创文化发展有限公司名义分别与客户兰艳青、何钇峣、罗琼秀、黄琼、伍洋、石拓、刘靖、谭燕雨签订八份《剑桥名门（环景苑）参与竞买委托协议》，共计十六份合同。根据被告嘉邦房地产公司提交的《第二次18套房源对账表》，经双方核算确认分销的十六套房屋获取委托竞买利润（服务费溢价）为1381496元，其中以昊扬地产公司名义所签订的八份合同利润为396394.6元，以湖南中创文化发展有限公司名义所签订的八份合同利润为985101.4元。基于双方已形成事实上的合作关系，原告昊扬地产公司（甲方）与被告嘉邦房地产公司（乙方）经协商于2020年5月6日补签了一份《长沙剑桥名门分销合作合同》。合同第一条约定：“甲方委托乙方分销的项目位于长沙市天心区，项目名称：剑桥名门，报建名：环景苑，委托项目包括：所有可销售房源，详见附表。”第二条约定：“本合同已于2019年11月开始履行，至甲方与房源抵押权银行的委托终止。”第四条约定：“1.法拍服务费：由乙方自行支配，用于负责乙方发展的渠道佣金及乙方派驻案场人员工资，以及乙方其他支出；2.服务溢价（即向客户收取的拍卖成交价与客户协议价之间的差价）：此部分溢价在扣除与客户的委托拍卖协议中约定需承担的费用，按甲方50%，乙方50%的比例分成。特别说明：以湖南中创文化传播有限公司与客户签订委托拍卖协议的客户服务溢价，也归属于本协议的收益范围，按本协议的约定进行分配。”第五条约定：“1.甲方对该项目拥有合法的委托书。2.已取得该项目为合法推广销售之证明文件……5.甲方负责与客户签订相关委托协议……。”合同签订后，原、被告双方就合同约定的服务溢价支付问题发生争议，经原告催要未果，遂诉至本院。另本院还查明：案外人汤苗系原告昊扬地产公司、湖南中创文化发展有限公司的涉案房屋司法拍卖销售联系人，负责与客户签订参与剑桥名门（环景苑）竞买委托协议。2019年10月21日，湖南中创文化发展有限公司与被告嘉邦房地产公司签订了一份《分销代理合同》，并出具了《收款授权书》，委托案外人汤苗全权负责有关费用的收取和支付。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交并经质证的司法拍卖房产市场推广函、剑桥名门分销合作协议书、原被告公司法定代表人的微信聊天记录、对账表、剑桥名门（环景苑）项目销售代理合同、原告法定代表人与汤苗的微信聊天记录等证据，被告提交的十六份竞买协议、分销代理合同、司法拍卖房产市场推广函、收款授权书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：本案为合同纠纷。本案的争议焦点为：一、关于涉案合同效力的认定。二、关于涉案服务费溢价分配的认定。三、关于涉案资金占用期间利息的认定。一、关于涉案合同效力的认定。原告昊扬地产公司与被告嘉邦房地产公司就推广长沙市天心区环景苑司法拍卖房屋分销达成口头协议，且在实际履行合同后补签了一份《剑桥名门分销合作协议书》，该协议系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。本案中，案外人汤苗以原告昊扬地产公司的名义分别与客户共计签订了八份《剑桥名门（环景苑）参与竞买委托协议》，被告嘉邦房地产公司从中获取了服务费溢价，该协议书已得到了实际履行，被告嘉邦房地产公司提出原告未提供推广函原件，未取得债权方合法的授权，合同无效的抗辩意见不成立，本院不予采纳。二、关于涉案服务费溢价分配的认定。在审理中，原告昊扬地产公司、被告嘉邦房地产公司对《第二次18套房源对账表》核算所收取的服务费溢价金额为1381496元均无异议。根据被告提交的证据可见，案外人汤苗以原告昊扬地产公司名义分别与李小兰、易浩、吕莉平、李满娥、侯新芝、张志华、陈静、兰艳青共计签订了八份《剑桥名门（环景苑）参与竞买委托协议》，被告嘉邦房地产公司从中获取了服务溢价396394.6元,故被告应依约向原告支付上述八套房屋服务溢价的50%即198197.3元。对于原告主张的其他八套房屋服务溢价分配的诉请，因该八套房屋的委托协议系案外人汤苗以湖南中创文化发展有限公司的名义与客户签订，相关的合同权利应属于湖南中创文化发展有限公司。虽然原、被告在《剑桥名门分销合作协议书》中约定：“以湖南中创文化传播有限公司与客户签订委托拍卖协议的客户服务溢价，也归属于本协议的收益范围，按本协议的约定进行分配。”但该约定属于对第三人权利的处分，湖南中创文化传播有限公司既未在《剑桥名门分销合作协议书》上盖章，也未对该约定进行事后追认，不属于涉案合同的相对方，原告无权主张权利。被告对此提出的抗辩意见成立，本院予以采纳，对原告要求被告向其支付该八套房屋合作款492550.7元的诉请，本院不予支持。三、关于涉案资金占用期间利息的认定。原告昊扬地产公司主张以被告嘉邦房地产公司实际欠付的合同合作款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%/年的标准，自2020年5月1日起计算至实际清偿之日止的诉请，符合违反法律规定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七、第一百零九条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南嘉邦房地产顾问有限公司在本判决生效后十日内向原告长沙昊扬地产咨询有限公司支付合作款198197.3元及资金占用期间利息（利息以198197.3元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%/年的标准，自2020年5月1日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告长沙昊扬地产咨询有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5422元，由原告长沙昊扬地产咨询有限公司负担3290元，被告湖南嘉邦房地产顾问有限公司负担2132元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王立文二〇二〇年十二月九日法官助理刘利平书记员喻璠