河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终2617号上诉人（原审原告）：张保强，男，回族，1987年8月20日出生，住漯河市召陵区。委托诉讼代理人：王红旗，河南九九律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漯河市缘动力置业有限公司。住所地漯河市郾城区黄河路黄河广场西北角******。法定代表人：郭得水，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛丽涛，该公司法务。上诉人张保强因与被上诉人漯河市缘动力置业有限公司（以下简称缘动力公司）买卖合同纠纷一案，不服漯河市召陵区人民法院（2020）豫1104民初1912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月３日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张保强上诉请求：撤销原判决，判令被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》、交付房屋并支付违约金或发回召陵区人民法院重新审理。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订《商品房买卖内部认购合同》合法有效。上诉人与被上诉人于2016年10月19日签订的《商品房买卖内部认购合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，且该商品房已经取得销售许可证，该合同双方均予以认可，并被原判决予以确认，因此该合同合法有效。二、上诉人已经完全履行了《商品房买卖内部认购合同》约定的付款义务。1、本案付款经过。2016年9月上诉人的父母为给上诉人兄弟二人购买被上诉人开发的康桥水岸小区商品房，向被上诉人交付购房定金20000元（其中包括本案2幢1单元1003号定金10000元），对此被上诉人予以认可。为了购买理想的楼层，请上诉人的亲戚李保垒帮忙。因被上诉人与漯河市洁明垃圾清运有限公司（以下简称洁明公司）李磊签订土方工程施工协议，洁明公司李磊承担了被上诉人土方工程施工任务，被上诉人欠洁明公司李磊工程款未付，经被上诉人与洁明公司李磊协商，同意上诉人将应当向被上诉人支付的购房款直接支付给洁明公司李磊，上诉人按照缘动力公司的要求，于2016年10月分三次向洁明公司李磊支付购房款共计898244元（其中包括本案购房款452116元），第一次通过芦保荧支付280000元，第二次通过李保垒支付500000元，第三次通过赵大伟支付118244元，均为现金支付。以上购房款全部支付完毕，洁明公司李磊通知被上诉人后，被上诉人于2016年10月19日通知上诉人到其售房处签订的《商品房买卖内部认购合同》，并当场向上诉人开具了全部购房款的《收款收据》。2、被上诉人与洁明公司李磊存在土方清运的合同关系，上诉人是按照被上诉人的要求将应付购房款支付给洁明公司李磊的。2015年5月6日被上诉人与洁明公司李磊签订《协议书》一份（该协议系被上诉人提交），协议约定：“甲方（被上诉人）康桥水岸土方工程合计12万立方米左右（以丈量为准），施工期间自2015年5月6日起至2015年6月16日止（雨天除外），每立方米20元，一期挖完拉走自行处理后一周付款50万元（大约8万立方米），挖土方所有费用全部由乙方（洁明公司李磊）承担……”从该协议可以看出：被上诉人委托洁明公司李磊为其康桥水岸工地开挖清运土方，工程总量12万立方米（一期约8万立方米），施工期间自2015年5月6日起至2015年6月16日止，即协议签订后41天内完成，每立方米20元，总工程款约240万元，按照协议约定，被上诉人在一期清运约8万立方米后付款50万元，剩余一百多万元工程款未约定付款时间和方式，因此被上诉人对洁明公司李磊负有支付工程款的义务。被上诉人与上诉人签订《商品房买卖内部认购合同》并向上诉人出具全部购房款《收款收据》的时间是2016年10月19日，此时距洁明公司李磊与被上诉人签订《协议书》约定的土方工程施工完成时间已经超过一年多，如果被上诉人不欠洁明公司李磊工程款，被上诉人不可能同意上诉人将应付购房款支付给洁明公司李磊；上诉人的目的是购买被上诉人开发的商品房，如果没有经过被上诉人的同意，上诉人也不可能将应付购房款支付给洁明公司李磊。被上诉人与上诉人签订《商品房买卖内部认购合同》并向上诉人出具全部购房款《收款收据》的事实足以证明被上诉人认可上诉人已经付清了全部购房款。3、上诉人不能提供向洁明公司李磊支付购房款的直接证据是客观原因造成的。因上诉人是以现金方式支付的购房款，支付后被上诉人就与上诉人签订了《商品房买卖内部认购合同》并向上诉人出具了全部购房款《收款收据》，上诉人认为没有必要保存向洁明公司李磊支付购房款的证据。但因收款人李磊和经手人李保垒、芦保荧均因刑事犯罪在监狱服刑，赵大伟于2018年意外死亡，致使申请人及诉讼代理人不能自行向李磊、李保垒、芦保荧调查收集相关证据，这是客观原因造成的。本案购房款共计462116元，被上诉人承认收取订金10000元，剩余452116元经被上诉人同意支付给了洁明公司李磊，为查清本案事实，人民法院应当向收款人李磊或经手人李保垒、芦保荧调查核实上诉人向其付款的情况。综上所述，请求依法撤销原判决，判令被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》、交付房屋并支付违约金或发回召陵区人民法院重新审理。缘动力公司辩称，一、关于双方签订的内部认购合同效力问题。答辩人与被答辩人2016年10月19日签订的内部认购合同相当于预订合同，是答辩人与拟购买案涉房屋的被答辩人签订的初步订房协议，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约，且案涉房屋在签订内部购房合同时答辩人尚未依法取得《商品房预售许可证》，与正式办理网签备案的《商品房买卖合同》具有本质上的区别。第三人在明知案涉房屋没有预售许可证而与答辩人签订内部认购合同，由于该合同内容存在双方恶意串通且违反国家的禁止性规定，因此按照《中华人民共和国合同法》第五十二条及《城市商品房预售管理办法》第六条：未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房销售之规定，该合同应认定无效。原审判决对双方签订合同的事实予以确认，但因被答辩人的诉讼请求并未要求对合同效力予以确认，原审判决对合同效力不予评判，符合民事诉讼法的相关规定并无不当。二、关于被答辩人是否履行内部认购合同约定的付款义务。首先，被答辩人在上诉状中所称的挖土方协议系答辩人与案外人洁明公司李磊之间的建筑工程施工合同关系,正如被答辩人上诉状所认为的“被上诉人(答辩人)对(案外人)洁明公司李磊负有支付工程款的义务。”但该挖土方协议与本案商品房买卖合同并非同一法律关系，答辩人是否欠案外人李磊的工程款也与本案不具有直接的因果关系，并不必然导致答辩人应向被答辩人清偿或用以房抵债的形式向案外人或其指定的其他人员进行清偿的法律后果，且被答辩人无任何证据证明案外人李磊与答辩人之间达成以案涉房屋价款抵消答辩人应付的工程欠款这一事实。其次，虽然答辩人与被答辩人签订了《商品房买卖内部认购合同》并出具《收款收据》，该合同性质同本答辩第一条的意见，双方的商品房买卖合同关系并未成立，在此不再赘述。作为合同的相对人，被答辩人有义务按照合同约定履行支付房款义务。被答辩人原审中自认未向答辩人支付案涉房款，也没有证据证明向案外人李磊支付了房款，其诉称以现金形式向案外人支付了462116元的全部购房款，既不符合常理，也无任何证据证明。最后，案外人李磊等因涉黑等犯罪事实被依法刑事处罚，也证明答辩人之所以与被答辩人签订案涉内部认购合同并出具收款收据是在李磊等涉黑犯罪团伙的胁迫下被迫签订的，并非答辩人的真实意思表示，结合被答辩人自认至今未向答辩人支付案涉房屋购房款这一事实,也充分证明了该内部认购合同和收款收据是在答辩人受到黑社会犯罪组织成员胁迫之下签订和出具的，应为无效合同。即便被答辩人有证据证明向案外人支付了所谓的案涉房款，也与本案无关,被答辩人应向案外人主张权利,以维护自己的合法权益。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，被答辩人的上诉请求及事实与理由没有事实和法律依据，应驳回上诉，维持原判。张保强向一审法院起诉请求：1、请求判令被告与原告签订正式的商品房买卖合同并办理网签手续；2、请求判令被告交付给原告2幢1单元10层1003号房屋；3、请求判令被告支付原告逾期交房违约金4256元（从2018年1月1日至2020年7月9日）；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1、2016年10月19日，原告张保强和被告市缘动力公司之间签订一份《商品房买卖内部认购合同》，约定由张保强购买缘动力公司开发的位于康桥水岸2幢1单元10层1003号房屋一套，单价3859.33元/平，建筑面积119.74平方米，总价款462116元。预定的付款时间是2016年10月19日，一次性付款。约定交房时间为2017年12月31日。同日，缘动力公司向原告张保强出具收款收据一份，内容是：“今收到张保强人民币肆拾陆万贰仟壹佰壹拾陆元整，462116元，系付2#-1-1003房款（抵洁明工程款）。出纳：张芳”，该收据加盖缘动力公司的财务印章。2、约定的期限到期后，被告缘动力公司并未向原告张保强交房。双方遂产生争议，原告诉至法院。即本诉。本案争议的重点为462116元的价款支付问题？双方均认可，缘动力公司确实未收到462116元购房款。原告张保强称，看房时交给公司1万元定金；后来按照缘动力公司的要求，将下余几十万购房款支付给相关指定的人。被告缘动力公司称，缘动力公司从未主动指定张保强向他人交款；是李磊为首的黑恶势力逼迫缘动力公司签订的这份合同。一审法院要求原告提供支付洁明公司、李磊或者其他相关人员的支付凭证。张保强一方称，给的全是现金。目前李磊因涉黑犯罪被判处刑罚，正在服刑。一审法院认为，原告张保强和被告市缘动力公司之间签订内部认购合同的事实，双方均予以认可，且有书面的合同在卷，予以确认。关于462116元购房款的支付问题，是本案争议的焦点。原告张保强确实未向缘动力公司直接支付上述购房款，而由第三方参与下给张保强出具了收款收据，且加盖公司财务印章。原告张保强也未能提供向案外人洁明公司、李磊、或者其他关联人员元支付四十多万购房款的证据。张保强诉称全部支付的是现金的意见，不予采信。在原告张保强未提供证据证明其实际支付购房款的情况下，其诉求签订正式购房合同、交付房屋等一系列诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告张保强的诉讼请求。案件受理费减半收取后为130元，由原告张保强负担。二审上诉人张保强另提供：1、协议书（复印件）一份，欲证明2015年５月６日被上诉人与洁明公司李磊签订土方工程施工协议，洁明公司李磊承担了被上诉人土方工程施工任务；２、上诉人的家属与被上诉人工作人员詹军校的谈话录音，欲证明詹军校承认2016年10月19日是被上诉人通知上诉人到被上诉人售楼部签订的《商品房买卖内部认购合同》，被上诉人在签订《商品房买卖内部认购合同》前已经收取上诉人购房定金20000元（其中包括本案购房定金10000元），剩余购房款上诉人交付给洁明公司用于抵被上诉人欠洁明公司的工程款，被上诉人多次以商品房抵工程款。３、上诉人父亲张建国的农村信用社账户历史交易明细单，欲证明2016年尤其是9、10月份张建国的存取款记录频繁、数额较大，上诉人家人习惯使用现金交易。４、被上诉人公司杨铁柱的录音记录，欲证明其承认本案房屋是抵李磊土方款。被上诉人质证称，协议书与本案无关，不能证明上诉人所欲证明的问题，对谈话录音真实性有异议，该录音时间是在本案一审诉讼过程中，上述期间詹军校是否是公司的工作人员需核实，对交易明细单真实性没有异议，但在2016年10月19日签订内部认购合同前后没有与本案数额相似的取现记录，也不能证明上诉人向被上诉人履行了支付购房款，对杨铁柱录音，通话内容不完整，并且在谈话中杨铁柱也说自己不负责房屋抵偿应付李磊的土方款，杨铁柱并未明确本案的房屋是用于抵偿应付李磊的土方款。二审经审理查明的其他事实与原审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，本案主要争议焦点是张保强是否支付购房款。张保强上诉称其2016年10月按照缘动力公司的要求向洁明公司李磊支付了452116元购房款，抵缘动力公司欠洁明公司工程款。但是第一，张保强并未提供证据证明缘动力公司要求、指示或授权其将购房款支付给洁明公司；第二、张保强并未提供证据证明缘动力公司欠洁明公司工程款、欠多少工程款；第三，张保强并未提供转账凭证等，其称452116元全部交付的现金，但该款项数额巨大，全部交付现金与常理不符，且也未提供收条等予以佐证。缘动力公司也不认可收到了购房款，称内部认购合同和收款收据是在受到黑社会犯罪组织成员胁迫之下签订和出具的。综上，张保强提供的证据不足以证明其上诉主张，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故本院对张保强上诉请求不予支持。综上所述，张保强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费260元，由上诉人张保强负担。本判决为终审判决。审判长  缑兵伟审判员  林晓光审判员  李 刚二〇二〇年十二月十七日法官助理裴蓉书记员林怡彤