湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民再57号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：恩施华龙村置业有限公司。住所地湖北省恩施市东风大道**。统一社会信用代码：91422800798790186L。法定代表人：唐雪琴，董事长。委托诉讼代理人：赵龙，恩施华龙村集团法务部主任。被申请人（一审原告、二审上诉人）：谭兴华，男，1966年8月9日出生，土家族，湖北省建始县人，住建始县。被申请人（一审原告、二审上诉人）：冉银翠（谭兴华之妻），女，1968年1月12日出生，土家族，湖北省建始县人，住建始县。二被申请人共同委托诉讼代理人：谭沈阳，男，土家族，1988年11月3日出生，住建始县。系谭兴华与冉银翠之子。二被申请人共同委托诉讼代理人：刘伟，湖北雄视律师事务所律师。再审申请人恩施华龙村置业有限公司（以下简称华龙公司）因与被申请人谭兴华、冉银翠房屋买卖合同纠纷一案，湖北省恩施市人民法院于2018年12月22日作出(2018)鄂2801民初3111号民事判决，谭兴华、冉银翠不服，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日作出（2019）鄂28民终1007号民事判决。判决生效后，再审申请人华龙公司不服本院判决，向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院于2020年7月9日作出（2020）鄂民申578号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人华龙公司的委托诉讼代理人赵龙、被申请人谭兴华、冉银翠的共同委托诉讼代理人谭沈阳、刘伟到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，并报本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。华龙公司申请再审称，涉案房屋不存在不符合交房条件的问题，合同约定系商品房验收合格，原审判决认定必须经过消防验收后交付超越了合同约定，申请人按照合同约定的期限和条件通知被申请人收房，被申请人迟迟未予接收，属于无正当理由拒绝接收房屋，申请人不应承担任何责任。二审判决按24%年利率计算违约金标准也于法无据，违反了合同法违约金数额不超过实际损失30%的规定。请求依法撤销(2018)鄂2801民初3111号民事判决及（2019）鄂28民终1007号民事判决，改判申请人不存在逾期交房的客观事实，不承担逾期交房违约金；一、二审案件受理费由被申请人承担。被申请人谭兴华、冉银翠答辩称，双方合同约定房屋验收合格作为房屋交付的条件，验收合格必须是取得《竣工验收合格备案表》才符合交房条件，再审申请人至今未取得，交房条件不符合合同约定。同时，根据相关规定，19层以上的住宅属于依法应当进行消防验收的工程，本案的房屋工程超过19层，属于应当进行消防验收的范围。消防法第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者验收不合格，禁止投入使用。因此，合同约定交房之日再审申请人出售的房屋未取得《竣工验收合格备案表》和未进行消防验收，不符合交房条件，属于逾期交房，应承担违约金。谭兴华、冉银翠向一审法院起诉请求：1.判令华龙公司立即向谭兴华、冉银翠交付符合法律规定及合同约定的房屋（西湖花园一期）；2.判令华龙公司向谭兴华、冉银翠支付逾期交房违约金1260800元（违约金计算至2017年2月8日，2017年2月9日至华龙公司实际交房之日期间的违约金按照房屋价款的千分之五按日计算）。一审法院认定事实：2014年2月19日，谭兴华、冉银翠（买受人）与华龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》即案涉合同，约定的主要内容有：买受人购买出卖人开发建设的“西湖花园”一期××住房即涉案商品房（该幢房屋地上层高26层），建筑面积164.79平方米（其中套内建筑面积130.65平方米），单价3580.32元/平方米，总价款590000元，该价款包含水、电、气的立户费，不包含买受人按国家政策法规应缴纳的契税、维修基金及办理两证所产生的各项费用；签约时支付按合同约定面积计算的房价款的30%即180000元，余款410000元办理银行按揭，在房屋交付时按产权登记面积结算，实行多退少补等。合同第八条约定，出卖人应当在2016年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，逾期超过30日后交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十四条约定，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。1.自来水及生活用电在该商品房交付使用时达到使用条件；2.天然气在该商品房交付使用时达到使用条件，具体通气时间以天然气公司正式通知为准；3.其他公共配套设施经小区综合验收后交付使用。该合同附件四《合同补充协议》第八条载明：买受人保证本合同所签署的买受人地址及联系电话的真实性、有效性。若出卖人按本合同所签署的买受人地址及联系电话不能有效履行通知义务，买受人承担由此产生的全部责任。出卖人利用报纸、电视等公众媒体对买受人进行重大事项告知的，视同书面告知买受人。签订案涉合同当日，华龙公司（甲方）与谭兴华、冉银翠（乙方）签订《西湖花园地下车位租赁合同》，合同载明：甲方给乙方配置一个15㎡左右的专用停车位有偿使用；使用费共计50000元，签订本合同时一次性付清；使用期限与其在西湖花园一期购买的住宅土地出让年限一致；车位的交付时间与其购买的住宅交付时间一致。双方签订上述合同后，谭兴华、冉银翠于2014年2月19日向华龙公司支付了购房首付款180000元及车位使用费50000元，通过按揭方式向中国农业银行贷款于2014年5月8日（发票日期）向华龙公司支付购房款410000元。建设单位即华龙公司、设计单位湖北天工建筑勘察设计有限公司、施工单位恩施市清江建安有限公司、监理单位武汉南亚建设监理有限公司、、地勘单位湖北省地质勘察基础工程公司于2016年1月8日签署的“恩施西湖花园住宅小区****楼”的《建筑工程竣工验收报告》载明“工程竣工验收情况”栏为“合格”，建设单位签署“同意验收”。华龙公司于2016年1月11日在恩施晚报登载《收房公告》，要求西湖花园各位业主到西湖花园售楼部收房。审理中，华龙公司以约定的违约金标准过高，申请对案涉房屋同地段同类房屋租金标准进行鉴定、评估。经法院委托，2018年12月11日，湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出鄂循价鉴【2018】第17139号《关于恩施市西湖花园一期××房屋租金的价格鉴定评估报告书》，其鉴定评估结论为：标的房屋2017年内日市场租赁价格水平为61元/天。2017年市场租赁价格为21802元。一审法院认为，谭兴华、冉银翠与华龙公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，谭兴华、冉银翠履行了支付房屋价款的义务，华龙公司也应履行合同约定的交房义务。关于谭兴华、冉银翠要求华龙公司经消防验收后交付房屋的请求。涉案合同第八条约定，出卖人应当在2016年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将“该商品房经验收合格”、符合合同约定的商品房交付买受人使用。华龙公司虽然提交了《建筑工程竣工验收报告》证明涉案商品房具备合同第八条的“该商品房经验收合格”的条件，但因案涉房屋楼幢地上层高达26层，谭兴华、冉银翠要求必须通过消防验收后方可交付。根据《中华人民共和国消防法》第11条、第13条规定：“特殊建设工程”应当申请消防验收；公安部规定：“国家标准规定的一类高层住宅建筑为特殊工程”；住建部《建筑设计防火规范》将“高级住宅、十九层及十九层以上的普通住宅”规定为一类高层住宅。案涉房屋所在楼幢为一类高层住宅建筑，该楼幢应当通过消防验收方可交付使用，华龙公司应及时进行消防验收后向谭兴华、冉银翠交付房屋，对谭兴华、冉银翠的该项请求予以支持。关于违约金数额。现华龙公司未经消防验收交付房屋构成违约，应承担延期交房的违约责任。案涉合同第九条约定出卖人按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。即按每日3200元（每年1152000元）支付违约金，该标准明显过高。现谭兴华、冉银翠要求按年利率24%，即每年153600元进行调减，相较于《价格鉴定评估报告书》评估的租金价格21802元，该标准仍然明显过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当是相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获利的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”即违约金以补偿性为原则，以实际损失为基础。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，华龙公司请求对违约金予以调整，符合法律规定，予以支持。关于调整参数的标准，以同地段同类房屋租金标准确定为宜。因为在商品房买卖合同关系中，出卖人逾期交房，其损失主要是导致业主不能按期居住房屋的使用利益损失。关于使用利益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，则为买受人需要租赁房屋居住的替代利益损失即同地段同类房屋租金损失。该适用情形虽为“没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，但究其立法本意，房屋租金标准实为比较客观的损失标准，也为其经济损失的主要类别，实践中也便于计算。故在当事人约定的违约金过高或过低，请求人民法院予以调整的，人民法院应当以此为参照。同时，亦可避免法官自由裁量权的随意性。虽然谭兴华、冉银翠自愿请求按年利率24%计算违约金，但华龙公司未予认可，且不符合法律规定，对该计算标准不予认可。参照该条款，按鉴定评估价格，案涉房屋年租赁价格为21802元。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。结合本案实际，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌情将违约金损失在年租赁价格21802元的基础上上浮10%，即案涉房屋年租赁价格为23982元（四舍五入取整数），对超出此限的违约金不予支持。判决：一、恩施华龙村置业有限公司于消防验收后立即向谭兴华、冉银翠交付房屋。二、恩施华龙村置业有限公司于判决生效后按每年23982元的标准向谭兴华、冉银翠支付自2016年1月11日起至交房之日止的违约金。三、驳回谭兴华、冉银翠的其他诉讼请求。案件受理费16147元，由恩施华龙村置业有限公司负担。谭兴华、冉银翠不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判华龙公司支付违约金152850.41元；并自2017年2月9日起，根据房屋价款按照年利率24%计算违约金至华龙公司交房之日止。二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审法院认为，本案当事人争议的焦点为，当双方当事人约定的逾期交房违约金过高，违约方请求对违约金进行调整时，人民法院该如何对违约金进行调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金。”该条确定了当事人约定的违约金过高时，人民法院如何调减违约金的调整规则，即以违约金超过造成的损失30%为标准，适当地减少违约金。随着商品经济的发展，人民群众的生活需求具有多样性，买受人取得商品房后，除用于改善居住环境用于自住外，亦常常用商品房作抵押向商业银行等市场主体融资等，因此在商品房买卖合同纠纷案件中，出卖人逾期交房给买受人造成的损失往往难以确定，无论是买受人还是出卖人都难以举证证实。正因为此，出卖人和买受人在签订商品房买卖合同时往往会协商确定一个违约金的计算方法，以让双方当事人能够预见己方违约时会付出的代价。该约定是双方当事人的真实意思表示，人民法院在调整违约金时亦应当充分尊重当事人约定的计算方法，然后在此基础上进行适当调整。本案中，双方当事人约定的违约金计算方法为约定的房屋“最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之5的违约金。”该计算方式是按照出卖人违约交房的天数，以买受人支付的购房款为基数和一定的比例计算违约金的。因此，人民法院在调整违约金的数额时，也应当在充分尊重该计算方法的基础上适当调减违约金的比例。谭兴华、冉银翠在本案诉讼中，主动要求华龙公司以其实际交付购房款为基数，按照华龙公司逾期交房的天数及参照民间借贷利率24%的标准支付违约金。该要求符合当事人约定的违约金计算方法，且不违反法律规定，本院予以支持。因双方当事人所签订的《西湖花园地下车位租赁合同》的性质为租赁合同，合同中对违约交付车位的责任没有进行约定，协议中亦明确“未尽事宜，由甲、乙双方另行协商解决。”在谭兴华、冉银翠没有提交证据证实其与华龙公司单独就案涉车库进行了协商并因华龙公司逾期交付车库而遭受了损失的情况下，对谭兴华、冉银翠就车库交付问题而要求华龙公司支付违约金的请求不予支持。综上，谭兴华、冉银翠的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、维持湖北省恩施市人民法院（2018）鄂2801民初3111号民事判决第一项；二、撤销湖北省恩施市人民法院（2018）鄂2801民初3111号民事判决第一项、第三项；三、恩施华龙村置业有限公司向谭兴华、冉银翠支付自2016年1月11日起至房屋交付之日止以购房款59万元为基础，按年利率24%的标准计算的逾期交房违约金。本判决生效之日前的违约金，限恩施华龙村置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付；其他违约金限恩施华龙村置业有限公司于交房之日支付。四、驳回谭兴华、冉银翠的其他诉讼请求。一审案件受理费7052元，由谭兴华、冉银翠负542元担元，恩施华龙村置业有限公司负担6510元；二审案件受理费3050元，由恩施华龙村置业有限公司负担。本院再审审理查明的事实与原一、二审查明的事实一致，当事人各方亦无异议，本院予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点是双方合同约定的交房之日，案涉商品房是否符合交房条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。住房城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条规定，工程竣工验收由建设单位负责组织实施；第七条第一款规定，工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告；第九条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。住房城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第九条规定，建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款。由此可以看出，法律法规及规章仅仅规定商品房交付必须经“验收合格”，但并没有明确商品房必须“经验收合格并备案”才能交付，或者说必须取得《竣工验收合格备案表》才符合交房条件。本案中，再审申请人在合同约定交房之日前，组织施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位对工程进行了验收，验收合格后五方共同出具《工程竣工验收报告》。因此，应当认定再审申请人已经符合交房条件。关于消防验收应否作为交房条件的问题。《中华人民共和国消防法》及公安部出台的相关规范性文件虽然规定一类高层住宅建筑必须经过消防验收，未经消防验收或消防验收不合格的，不得交付使用。但上述规定系管理性规范，并不必然成为民事合同中开发商应尽的合同义务。判断开发商交付房屋是否构成违约仍应以合同约定为依据。本案中，双方当事人签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人双方在合同中没有对案涉商品房必须经过消防验收方能交付作出特别约定。在此种情形下，若认定开发商构成交房违约，既缺乏合同依据，亦违反民法的公平原则。华龙公司根据合同约定，在报纸上投放公告，通知业主办理交房手续，虽谭兴华、冉银翠迟至一审开庭之时仍未领取涉案商品房，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，应视为该房屋的实际交付使用。谭兴华、冉银翠要求华龙公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据。综上，原一、二审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销恩施市人民法院(2018)鄂2801民初3111号民事判决；二、撤销本院（2019）鄂28民终1007号民事判决；三、驳回谭兴华、冉银翠的诉讼请求。一审案件受理费7052元，二审案件受理费3050元由谭兴华、冉银翠负担。本判决为终审判决。审判长  江开德审判员  刘 红审判员  袁 民二〇二〇年十二月十五日法官助理陈雨点书记员谭绍丹