贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1719号上诉人（原审被告）：贵州中润置业投资有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区。法定代表人：袁赞建，系公司董事长。委托诉讼代理人：孙祖阳，贵州序引律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：帅某，男，1973年10月17日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市小河区。被上诉人（原审原告）：何某，女，1976年2月12日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市小河区。二被上诉人委托诉讼代理人：陈杨科，贵州黔都律师事务所律师。上诉人贵州中润置业投资有限公司因与被上诉人帅某、何某商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院作出的（2020）黔0403民初1608号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年12月25日公开开庭进行了审理。上诉人贵州中润置业投资有限公司委托诉讼代理人孙祖阳，被上诉人帅某、何某委托诉讼代理人陈杨科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人贵州中润置业投资有限公司上诉请求：撤销原判，发回重审，或查清事实依法改判为：驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决主动改变原告诉讼请求，违反“当事人意思自治”原则以及违反“不告不理”原则被上诉人一审第一项请求是请求判令“赔付购房违约金”，而一审判决将“赔付购房违约金”主观的解释为“逾期交房违约金”，没有依据，系超出被上诉人诉讼请求范围的判决，违反“当事人意思自治”原则以及违反“不告不理”原则。二、关于“是否逾期交房”问题上诉人已经按约。依法向被上诉人履行完毕交房义务，不存在逾期交房的事实根据：上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：（一）出卖人2017年10月30日前交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；...。以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定。可知，商品房只要“经验收合格”，即满足交付。另外，一审判决已经查明，并认定：“涉案房屋于2017年10月12日验收合格”。因此，应当认定涉案房屋于2017年10月12日已经具备交房条件。且，一审也已查明认定：涉案房已经于2017年9月14日与案外人焦才益签订《商铺租赁合同》，以及上诉人在一审中已经提交的上诉人工作人员与被上诉人帅某之间的“微信聊天记录”，显示，上诉人已经通知被上诉人收房。由此可见，上诉人已经按约向被上诉人完成交付行为。然而，一审判决却适用《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，认为：取得《建设工程竣工备案表》才算达到交房条件，进而认定，达到交房条件的时间应为“竣工备案”时间2019年7月19日。这明显系适用法律错误。上诉人认为，取得《建设工程竣工备案表》只是获得建设行政主管部门的行政确认，而根据行政法律逻辑，“行政许可”是对已经形成的事实或行为予以确认，也就是说，《建设工程竣工备案表》是对之前“五方验收合格”的事实所作的确认，而不应当理解为在获得“行政确认”是才合格。三、关于“逾期交房违约金的计算”一审判决已经查明：涉案房已经于2017年9月14日与案外人焦才益签订《商铺租赁合同》，且上诉人在已经“微信聊天”的方式通知被上诉人收房。由此可见，被上诉人并没有实际产生损失。至于被上诉人与承租人焦才益之间是否履行合同，是另一法律关系，与上诉人无关。然而，一审判决一方面认定，涉案房屋已经租赁，一方面又以该《租赁合同》约定的租金为基数确认其租金金额，进而认定其损失额。完全是相互矛盾，且没有依据的。该认定明显是对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定的曲解，亦属适用法律错误入综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误秀故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条的妙定题特此上诉，请二审法院依法裁判。被上诉人帅某、何某二审中未作答辩。原审原告帅某、何某向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告赔付购房违约金135244元；2.请求判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年5月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（简称合同）约定：原告向被告购买被告开发建设平坝区迎宾路中润国际广场一期X层X号房屋，建筑面积12.25平方米，套内面积为11.79平方米，按照套内面积计算，每平方米48833.76元，总价款575750元，付款方式为一次性付款，买受人在合同签订之日前交付房款575750元，开具发票时间为2017年9月21日。合同第十一条（一）约定被告2017年10月30日前交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第十二条（一）约定：1.上水、下水交付时达到使用条件；2.供电交付时达到使用条件；3.供暖：/达到/；4.燃气：/达到/；5.电话通信交付时线路敷设到户；6.有限电视交付时线路敷设到户；7.宽带网络交付时线路敷设到户。合同第十三条约定，逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人按照第1种方式处理：1、按照逾期，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）中的时限），自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金（该违约金比列应当不小于第十条第1（1）项中的比率，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金。并于实际交付之日起30日向买受人支付违约金。合同签订后，原告交纳登记费、维修基金等费用。同时查明，涉案房屋帅某、何某与案外人焦某已于2017年9月14日签订商铺租赁合同。租金单价2018年1月1日至2019年12月31日租金单价2300元每月，2020年1月1日至2021年12月31日单价2484元每月，2022年1月1日至2023年12月31日租金单价为2683元每月......。另查明，被告开发建设的涉案房屋于2017年10月12日进行竣工验收合格，2019年7月19日进行备案登记，涉案房屋已具备办理商品房所有权转移登记证书的证书要件。一审法院认为：结合当事人诉讼请求、事实理由和答辩意见，并经当事人确认，本案的争议焦点是：1.涉案房屋是否构成逾期交房，如构成逾期交房，违约金如何计算；2.原告主张的诉求请求是否具有事实和法律依据。涉案房屋是否构成逾期交房，如构成逾期交房违约金如何计算。原告按约定支付了购房款575750元，被告应当将经过建设工程竣工验收合格并完成建设工程竣工验收备案登记的房屋交付原告使用。双方约定于2017年10月30日交付房屋，根据审理查明，涉案房屋于2017年10月12日验收合格，竣工验收备案是2019年7月19日，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”及《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”故达到交房条件的时间应认定为2019年7月19日，被告对该段时间逾期交房的违约行为应当承担相应的违约责任。在没有完成上述程序之前，买受人有权拒绝接受房屋，故被告抗辩不构成逾期交房本院不予采纳。但达到交付房屋条件后，原告不接受房屋，被告不再承担违约金。故逾期交房违约金仍应计算至2019年7月19日。关于本案逾期交房违约金计算的问题。原告主张按照双方合同第十三条的约定按每日万分之三的标准计算逾期交房违约金，被告抗辩称，如构成逾期交房，请求人民法院对违约金给予调整，只能参照其损失上浮30%内适当考虑。本院认为，其一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，结合法理，可知违约金制度具有填补损失和惩罚的双重属性，以填补为主，以惩罚为辅。当约定的违约金过分高于造成的损失时，违约方有权请求酌减。其二，约定的违约金是否过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定，应当以“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”为标准进行判断。而约定的违约金是否超过造成损失的百分之三十，本院认为若守约方能够初步举证证明其所受损失的情况下，一般应由违约方进一步承担举证责任。若举证不能，应当承担相应的不利后果。具体到本案，就逾期交房而言，鉴于原告未举证证明其因被告迟延交房所受具体损失情况，本院认为原告损失只能根据合同正常履行情况下其可得利益，即将案涉房屋出租应得租金损失确定，原告虽与案外人焦某签订《商铺租赁合同》，但原、被告之间并未办理交付手续或委托他人办理交接手续，被告也未提供证据证明原告房屋已实际接受并交付租户使用，故原告是否收取租金不不宜作为减损直接扣减。案涉商铺套内建筑面积为12.25平方米，总价格为575750元，原告与案外人签订租赁价格2018年1月1日起至2019年12月31日止，租金单价为2300元每月，参考房屋价格、本地区房屋租赁市场行情、原告与案外人租赁价格及本院审理同类型案件，本院酌情案涉门面按照每月租金2300元。而据合同约定的逾期交房违约金计算标准，被告每月应承担违约金约为：0.0003×30天×575750元=5181.75元，明显超过租金损失的百分之三十。因此，被告抗辩请求予以调整，本院认为较为合理，予以采纳。对于具体调整的问题，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，遵循公平、诚实信用原则并兼顾违约金制度的填补性与惩罚性特点，本院参照其月租金损失上浮20%，予以确定，即2300元×（1+20%）=2760元。根据前述查明的事实，被告逾期交房期间应为2017年10月31日至2019年7月19日，共计626天（约20.5个月），被告在原告损失范围内其应承担的逾期交房违约金约为：2760元×20.5月=56580元。原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张诉讼请求是否具有事实和法律依据的问题。被告抗辩原告诉请主张的是购房违约金135244元，不是逾期交房违约金，根据不告不理原则，不应支持其诉求。本院认为，原告诉请中虽陈述的购房违约金，未明确逾期交房违约金，但原告陈述的事实和理由及计算的金额均是合同约定逾期交房违约金计算，购房违约金应理解为一个比逾期交房违约金广泛的概念，购房违约金包含逾期交房违约金，故诉请中陈述虽为购房违约金，与事实理由部分陈述逾期交房违约金并不存在冲突，故原告主张购房违约金具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告贵州中润置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告帅某、何某支付购房违约金（逾期交房违约金）56580元。二、驳回原告帅某、何某其他诉讼请求。案件受理费减半收取1502元，由被告贵州中润置业投资有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未向法院提交证据。二审对一审查明的事实予以确认。另根据当事人陈述，一审《民事诉状》及庭审笔录，补充查明：二被上诉人一审提交的《民事诉状》载明：“......被告于2019年12月23日才实际向原告交房，逾期时间长达783天。按照合同约定，原告多次要求被告向原告支付逾期交房违约金，但被告始终未没有履行该付款义务......”一审庭审笔录载明：“原代：2017年9月确实签订租赁合同，但因被告消防未通过，未达到使用条件，实际未出租使用，收了2017年9月底之后的6个月房租，2300元每月，而且是被告要求原告过来签的合同，用于同一出租。原代：原告诉请赔偿违约金，并未细分，但根据事实及理由明确得知原告要求的是逾期交房违约金。”二审中，二被上诉人认可其已实际收取案涉商铺6个月每月2300元的租金。本院认为，二审中，本案争议焦点为：一、一审是否违反“当事人意思自治”及“不告不理”原则；二、一审认定上诉人逾期交房是否正确；三、一审认定逾期交房违约金是否正确。关于争议焦点一。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百三十二条：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”的规定，原告于庭审辩论终结前可以对诉讼请求进行明确。本案中，根据二被上诉人一审提交的《民事诉状》事实和理由部分的内容，及一审庭审时原告在法庭辩论阶段的辩论内容，均能够证明在二被上诉人在一审中已将诉讼请求明确为逾期交房违约金，因此，一审将“赔付购房违约金”理解为“逾期交房违约金”未超出二被上诉人诉讼请求，未违反“当事人意思自治”及“不告不理”原则，上诉人的该上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。关于争议焦点二。上诉人与二被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定二被上诉人一次性交付商品房价款575750元，上诉人应当在2017年10月30日前交付商品房。该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件。该合同系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，各方当事人均应按照约定履行义务。二被上诉人按照合同约定向上诉人支付了商品房价款575750元，上诉人亦应将取得了建筑工程竣工合格证明文件的商品房交付二被上诉人使用，即商品房应在取得建筑工程竣工合格证明文件后才符合交房条件。本案中，上诉人主张案涉房屋于2017年10月12日经竣工验收合格后即符合交付条件，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”，《建设工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格后15日提交备案，若存在违反质量管理规定的，行政主管部门可责令停止使用，重新组织竣工验收。本案中，虽然案涉房屋于2017年10月12日竣工验收合格，但是于2019年7月19日才竣工验收备案，即2019年7月19日才获得建筑工程竣工合格证明文件。在案涉商品房未达到交房条件前，二被上诉人有权拒绝接受房屋，故一审认定案涉房屋于2019年7月19日经竣工验收备案后才达到交房条件，据此认定上诉人逾期交房，并确定上诉人逾期交房的期间为2017年11月1日至2019年7月19日并无不当，本院依法予以维持。因此，上诉人认为其未逾期交房的上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。关于争议焦点三。本案中，上诉人认为若构成逾期交房，请求对合同约定的违约金予以调整，参照二被上诉人损失上浮30%内适当考虑。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，上诉人逾期向二被上诉人交付案涉房屋，应当承担一定数额的违约赔偿责任。至于违约金的计算标准，本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，违约金是否过高应当以“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”为标准进行判断。本院认为，违约金应坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，即使按“谁主张谁举证”的原则，违约金是否过高过低的举证责任在违约一方，但要违约一方举证非违约一方的实际损失过于苛求。具体到本案，鉴于上诉人与二被上诉人均未举证证明上诉人逾期交房导致二被上诉人所受具体损失的情况。为有效维护各方当事人利益，逾期交房损失可参照可得利益，即案涉房屋租金的损失确定。一审参考案涉商铺建筑面积12.25平方米，套内面积为11.79平方米，按照套内面积计算，每平方米48833.76元，总价款575750元，二被上诉人与案外人焦某签订《商铺租赁合同》约定的2018年1月1日起至2019年12月31日止租金单价为每月2300元，及当地商铺租赁市场行情酌定案涉商铺每月租金标准为2300元并无不当，本院依法予以确认。一审根据本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，参照月租金损失上浮20%，（2300元×120%）=2760元确定每月违约金计算标准无不当，本院依法予以维持。根据前述查明事实，上诉人逾期交房期间为2017年11月1日至2019年7月19日。本案中，上诉人未提供证据证明二被上诉人已实际接收案涉商铺并交付租户使用，故上诉人认为二被上诉人没有产生实际损失于法无据。一审庭审中，二被上诉人自认已实际收取了2017年9月底之后的6个月房租，2300元每月，即二被上诉人在此期间的损失得到了一定的弥补，故二被上诉人因上诉人逾期交房造成的损失中应扣减二被上诉人实际收到案涉商铺的租金2300元×6个月=13800元。故一审按照前述标准计算逾期交房违约金56580元未予扣除二被上诉人收到案涉商铺租金13800元不当，本院依法予以纠正。因此，上诉人应向二被上诉人支付逾期交房违约金应为56580元－13800元＝42780元。综上，上诉人的上诉理由和请求部分成立，对成立部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持贵州省安顺市平坝区人民法院作出的（2020）黔0403民初1608号民事判决第二项；二、变更贵州省安顺市平坝区人民法院作出的（2020）黔0403民初1608号民事判决第一项为：上诉人贵州中润置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人帅某、何某支付购房违约金（逾期交房违约金）42780元。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费3004元，减半收取1502元，二审案件受理费3004元，均由上诉人贵州中润置业投资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 辜贤莉审判员 王 爽二〇二〇年十二月二十五日法官助理张婕书记员卢昌蝶（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。