甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2020）甘08民终1043号上诉人（原审被告）：何某，住甘肃省静宁县。委托诉讼代理人：张某，甘肃泫渊律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜某，甘肃泫渊律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：程某，住甘肃省静宁县。委托诉讼代理人：宋某，甘肃翰学律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴某，甘肃翰学律师事务所律师。原审被告：王某，干部，住甘肃省静宁县。原审被告：静宁县雷大镇人民政府（原静宁县雷大乡人民政府）。法定代表人：刘某。委托诉讼代理人：李某。委托诉讼代理人：陈某，甘肃阿阳律师事务所律师。上诉人何某因与被上诉人程某，原审被告王某、静宁县雷大镇人民政府房屋买卖合同纠纷一案，不服静宁县人民法院（2020）甘0826民初1756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人何某及委托诉讼代理人张某、杜某，被上诉人程某委托诉讼代理人宋某，原审被告静宁县雷大镇人民政府委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。原审被告王某经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。何某上诉请求：1.撤销甘肃省静宁县人民法院（2020）甘0826民初1756号民事判决书，并依法改判为驳回程某的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由程某承担。事实和理由：1.一审判决认定涉案房屋系违法建筑超越了其司法职权是错误的。第八次全国法院民商事审判工作会议纪要第21条：“对于未取得建筑工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉”。因此，对于建筑物是否是违法建筑属于国家有关行政机关的职权范围，人民法院无权就建筑物的合法性、违法性进行确认。本案中，一审判决在有关行政机关对涉案房屋的合法性、违法性未认定且程某在无任何证据证明涉案房屋系违法建筑的情形下，认定涉案房屋系违法建筑明显超越了其职权范围，是错误的。2.一审判决认定何某与程某之间房屋买卖合同无效适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。因此，只有在符合上述法律规定的情形下合同才归于无效。本案中，一审判决认定涉案房屋系违法建筑，且在房屋买卖合同不具有合同法第五十二条规定情形的情况下，认定房屋买卖合同无效适用法律错误。3.一审判决何某与静宁县雷大镇人民政府共同承担返还责任判决结果错误，根据一审法院查明的事实，何某虽与静宁县雷大镇人民政府共同将涉案房屋出售给程某，但何某仅仅收取了程某200元房款，剩余款项均由静宁县雷大镇人民政府收取使用，但一审判令何某与静宁县雷大镇人民政府共同承担返还责任，不仅与查明的事实不符，而且对何某来说权利义务明显不对等，显失公平，严重损害了何某的合法权益。4.一审法院认定房屋买卖合同法律关系的卖方为何某是错误的，何某并非案涉房屋原始取得的所有权人和房屋买卖合同的双方当事人。一审法院认定静宁县雷大镇人民政府将雷大街北端临静秦公路的436.8平方米土地以100000元价格转让给何某由其开发修建商铺并销售，并据此判决上诉人承担所谓涉案房屋买卖无效后的退还房款责任显然是错误的。本案中何某与静宁县雷大镇人民政府虽然签订有《协议书》，但能否依据该《协议书》及双方履行的客观事实将何某就认定为涉案房屋的原始取得所有权人并进而认定为涉案房屋的卖方，需要依据法律事实审查认定。从《协议书》内容来看，静宁县雷大镇人民政府转让空地给何某显然是无效的，因此该空地的土地使用权人仍然是静宁县雷大镇人民政府，根据房地一体主义，涉案房屋的原始取得人是静宁县雷大镇人民政府。其次，从协议书约定的其他内容来看，房屋的修建手续和所有权手续都由静宁县雷大镇人民政府负责，销售所得款由静宁县雷大镇人民政府收取(何某收取的部分款项系静宁县雷大镇人民政府作为何某修建工程款的对价给付)，因此从《协议书》之总体内容来看何某与静宁县雷大镇人民政府之间的法律关系就是发包人与承包人的施工合同法律关系，何某为施工人。而从本案三方实际履行来看，涉案房屋的房屋销售款135200元由程某转账支付给王某50000元，转账支付给何某85200元(抵乡政府应支付工程款)，涉案房屋的后续维修义务也是静宁县雷大镇人民政府承担并实际进行了维修(涉案房屋相邻合计16间，其中8间房屋出现漏水等问题均由静宁县雷大镇人民政府进行了维修)。因此，本案涉案房屋的原始取得所有权人不是何某，而是雷大乡政府，故涉案房屋的真正卖方是静宁县雷大镇人民政府而非何某，故一审法院认定静宁县雷大镇人民政府为涉案房屋的卖方显然是错误的。5.何某销售房屋并收取销售房款的行为属于代理行为，其法律后果应当由委托人静宁县雷大镇人民政府承担。通过对《协议书》的法理分析及三方实际履行的客观事实，完全能够确定涉案房屋的原始取得人是静宁县雷大镇人民政府，何某只是施工人，销售当然是静宁县雷大镇人民政府的授权行为，因为何某不是修建房屋的原始所有权人，当然无权处分，而之所以能够销售，就是因为《协议书》给何某授权，并得到了静宁县雷大镇人民政府的认可。因此，何某与程某在房屋买卖合同中的行为依法属于代理行为无疑。根据《民法总则》第一百六十二条，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。何某之行为的法律后果应当由静宁县雷大镇人民政府承担。6.程某主张合同无效属于违反诚实信用原则的恶意抗辩，依法应当驳回，对合同无效后的返还义务应根据公平原则谨慎考量。程某为当地村民，对于镇政府让何某修建房屋的性质、土地状况及产权不能办理都是清楚的。因为静宁县雷大镇人民政府驻地街道上的房屋都没有办理产权证，因为办理产权证必须是房地产开发公司依法办理各种开发手续的房屋才能办理，而镇政府就不具有房屋开发的资格，所以程某对于静宁县雷大镇人民政府出售的房屋不能办理产权证是明知的。程某在使用了9年时间后，诉诸法院主张合同无效并要求退还所有的购房款，具备民法上的恶意抗辩牟取不法利益的要件。程某主张房屋买卖合同无效的行为显然违反了诚实信用原则，属于权利滥用的典型行为。对于程某违背诚信、恶意抗辩、滥用权利谋取利益的行为应当不予支持，合同的有效性应当予以确认。综上所述，一审判决认定事实错误，法律关系混淆，判决结果错误。程某辩称，一审判决认定房屋系违建商铺符合本案事实，也符合法律规定；一审判决认定本案房屋买卖合同无效合法；一审判决何某与静宁县雷大镇人民政府共同承担返还责任符合法律规定。静宁县雷大镇人民政府辩称，一审判决认定双方签订的房屋买卖合同无效正确；何某认为一审判决认定涉案房屋系违法建筑超越司法职权是错误的；一审判决何某与静宁县雷大镇人民政府共同承担返还责任正确。王某未到庭参加诉讼，也未在法律规定的期限内提交答辩状。程某向一审法院起诉请求：1.判令何某、王某、静宁县雷大镇人民政府共同偿还程某购房款135200元，承担利息68540.95元；2.本案诉讼费由何某、王某、静宁县雷大镇人民政府承担。庭审中，程某增加诉讼请求，要求确认程某和王某、何某、静宁县雷大镇人民政府之间订立的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：2011年4月8日，静宁县雷大镇人民政府为整建雷大街道，与何某签订《协议书》，约定静宁县雷大镇人民政府将雷大街北端临静秦公路的436.8平方米的土地以100000元价格转让给何某，由何某在土地上开发修建商铺，同时约定何某为静宁县雷大镇人民政府提供66.4平方米的办公用房一间，承担商铺门前管道铺设、路面硬化费用331200元。合同签订后，何某在转让的土地上修建商铺16间并进行销售。静宁县雷大镇人民政府指派时任副书记的王某负责街道整建工作，同何某共同收取商铺销售款。2011年9月3日，程某向何某交付购房款135200元，何某收款当日向程某出具了135200元的《收款收据》，并将修建的1号商铺交付程某。之后，何某向静宁县雷大镇人民政府交付了协议约定的土地转让费，承担了商铺门前管道铺设和路面硬化费用。程某使用房屋过程中，由于排水等问题，致使房屋墙体出现裂缝，曾要求静宁县雷大镇人民政府对商铺进行修缮未果。一审法院认为，静宁县雷大镇人民政府在街道整建公益活动中，在未编制总体规划，未办理规划审批手续的情况下，擅自将自己管理的集体土地转让给何某，何某在没有建设规划许可证，没有建设土地使用证的情况下，在转让的土地上修建、销售商铺，违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。程某从何某处购买涉案违建商铺，形成的房屋买卖合同无效。静宁县雷大镇人民政府违法向何某转让土地，在销售违建商铺时，指派工作人员王某收取部分销售款，应认定静宁县雷大镇人民政府与何某共同向程某违法出售商铺。合同无效后，因合同从对方取得的财产应当返还。何某违法建设商铺，并与静宁县雷大镇人民政府共同销售违建商铺，程某购买违建商铺，均有过错，因此给各方造成的损失，应当各自承担。王某在房屋买卖合同中受静宁县雷大镇人民政府指派，收取部分商铺销售款，系执行工作任务的职务行为，其行为产生的法律责任应当由静宁县雷大镇人民政府承担。本案系确认之诉，不适用诉讼时效的规定，何某关于本案已过诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认程某与何某、静宁县雷大镇人民政府之间的房屋买卖合同无效；二、何某、静宁县雷大镇人民政府共同返还程某购房款135200元，程某返还何某、静宁县雷大镇人民政府位于××镇商铺一间（限本判决生效后十日内履行）；三、驳回当事人的其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4350元，减半收取2175元，由程某负担1087.50元，何某、静宁县雷大镇人民政府负担1087.50元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，关于何某认为一审判决认定涉案房屋系违法建筑超越了其司法职权、认定买卖合同无效是适用法律错误的问题，因涉案建设房屋违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》相关规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条一款五项的规定，属于违反法律、行政法规的强制性规定情形，一审法院认定该房屋买卖合同无效并无不当；一审判决中未涉及该房屋建筑权利归属及内容，故不存在超越司法职权问题，对该上诉理由不予支持。关于何某上诉认为一审判决何某与雷大镇人民政府共同承担返还责任错误的问题，根据何某与雷大镇人民政府签订的《协议书》内容确认，何某与雷大镇人民政府在该工程建设过程中属于合作建设关系，并不属于代理关系；何某在上诉状中承认其与静宁县雷大镇人民政府共同将涉案房屋出售给程某，故一审判决何某与静宁县雷大镇人民政府共同承担返还责任正确。综上所述，何某上诉请求及理由无证据支持，无事实及法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4350元，由何某负担。本判决为终审判决审判长 冯海平审判员 张 厉审判员 曹海荣二〇二〇年十二月十四日法官助理 胡冬冬书记员 程阿扣