河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1602民初7269号原告：侯艳方，女，汉族，1981年1月24日生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：赵琰，河南团结律师事务所律师。被告：河南中奥广场置业有限公司，住所地：河南省周口市川汇区文昌大道与光荣路交叉口诗意江**楼，统一社会信用代码：9141160079193284XE。法定代表人：邓轩哲，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩胜利，上海段（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘金阳，该公司员工。原告侯艳方诉河南中奥广场置业有限公司（以下简称中奥置业）债务转移合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯艳方及委托诉讼代理人赵琰,被告中奥置业委托诉讼代理人韩胜利、刘金阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯艳方向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告购房款3330000元及利息（按同期银行贷款利率，从2019年6月25日至购房款返还之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月至2015年1月期间，案外人王洪林承接被告所开发的房地产项目，施工期间王洪林承接被告所开发的房地产项目，施工期间王洪林向原告购钢筋用于工程施工。后经算账，王洪林共欠原告钢材款3330000元，该款一直未偿还。2019年6月25日，被告向原告出具欠条一份，愿意偿还王洪林欠付原告的款项。后经原被告协商，被告用其开发建设的诗意江南小区11号楼201、202号房，22号楼1302、1402号房屋抵付上述欠款，双方签订了商品房买卖合同，被告向原告出具了收条。但之后，被告一直未将房屋交付给原告，经原告查询得知，被告出售给原告的上述房屋，未取得法律规定的相关开发及销售手续，双方之间的合同应为无效合同，被告应返还原告的购房款并赔偿损失。现原告特诉至法院，望人民法院依法裁判。被告中奥置业辩称：第一、原告关于本案在2020年9月22日向川汇区法院提起过一次诉讼，后来撤诉。本次再次提起诉讼要求退还购房款与事实不符。第二、原告和被告之间并没有真实存在商品房买卖合同交易，原告并未向被告支付房款，原告与被告之间实际上是一个以房抵偿工程款的协议，而且抵偿工程款的协议所消灭的债权债务并不是原告和被告之间的债权债务，而是被告帮助诉状中提到的王洪林支付原告的钢材款。所以原告和被告之间并不存在合同关系原告要求被告退还购房款与事实不符。第三、原告于2014年7月到2015年1月期间，向原告开发房产项目供应钢材。直到2020年5月份，原被告之间签署商品房买卖合同。原告对被告楼盘所处的现状是明知的，知道我公司的诗意江南项目，因为各种问题已经陷入困难达五年之久，原告接受了以房抵偿工程款的合同安排。所以说并不存在原告诉状当中所述的未取得相关开发及销售手续，原告对这个情况是明知的。第四、原告和被告之间签署的商品房买卖合同，11号楼201和202约定的交房日期是2022年12月31日，今天才2020年12月1日，拒交房日期还有两年之久。原告与被告之间签订的22号楼1302、1402商品房买卖合同根本就没有约定交房日期。原告对这个合同非常清楚，知道22号楼盘目前的现状，未严格的约定交房日期正是考虑到我公司诗意江南项目目前所处的困境。所以原告在本案中的诉请不符合事实现状，也没有明确的法律依据，请法院驳回原告诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的有效证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月至2015年1月期间，案外人王洪林承接被告所开发的房地产项目，施工期间王洪林承接被告所开发的房地产项目，王洪林向原告购钢筋用于工程施工，后经算账，王洪林共欠原告钢材款3330000元。2019年6月25日被告向原告出具欠条一份，内容为：“河南中奥广场置业有限公司15＃楼20＃楼施工方王洪林于2014年7月至2015年1月购买钢筋共计333万元整，于2019年6月25日该钢筋款转为供应商侯艳方欠款，后期该货款由河南中奥广场置业有限公司支付。”欠条下方原告手书1、“2019年11月14日换货款1176356元，大写壹佰壹拾柒万陆仟叁佰伍拾陆元整，用22-1302、1402房款抵付。”手书2、“于2020年5月12日还款2070572元，大写贰佰零柒万零伍佰柒拾贰元整，用11-201、202房款抵付。”2019年11月18日原被告签订了两份《商品房买卖合同》，合同标的房屋为被告开发的位于周口市××区××路北侧、××路西侧诗意江南小区商品房，房号22号楼1302房和1402房，被告给原告出具两份收据，价款均为588178元；2020年5月13日原被告签订了两份《商品房买卖合同》，合同标的房屋为被告开发的位于周口市××区××路北侧、××路西侧诗意江南小区商品房，房号11号楼201房和202房，被告给原告出具两份收据，价款分别为1047626元和1022949元。以上合计3246931元。以上房屋尚未交付，下余货款83069元未付。另查明，被告于2020年11月6日办理了5、6、19、20、21、22、23、25号楼的《商品房预售许可证》。本案于2020年11月3日立案。本院认为，本案的争议焦点为:本案应当按照何种法律关系处理。原被告之间因债务转移、以房抵债的事由达成《商品房买卖合同》的过程，是双方当事人的真实意思表示，没有损害国家和第三人利益，双方《商品房买卖合同》成立，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。”双方订立合同时，被告尚未取得商品房预售许可证明，在本案起诉后方才取得涉案房屋22号楼的商品房预售许可证明，故原被告所签四份《商品房买卖合同》违反法律禁止性规定，为无效合同，致双方合同目的不能实现。又根据《全国法院民事审判工作会议纪要》第四十五条规定“当事人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求交付的，因此种情况不同于本纪要第七十一条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条第一款规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。”本案中，原告虽然按照商品房买卖合同纠纷主张权利，但未主张作为抵债物的商品房交付，被告也已就双方法律关系的性质进行了抗辩，故本案依法应当按照债务转移合同纠纷的法律关系处理，被告应当按照债务转移后的债权债务关系履行偿还义务。综上，对于原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条第一款之规定，判决如下：被告河南中奥广场置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告侯艳方欠款3330000元及利息（自2019年6月25日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至债务清偿完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准来计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取16720元、诉讼保全费5000元，合计21720元，由被告河南中奥广场置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提供副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  禄东峰二〇二〇年十二月四日书记员  杨丽娟