河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫12民终1480号上诉人（原审被告）邢建立，男，汉族，1982年6月27日出生，住义马市。委托诉讼代理人：裴方方，女，汉族，1986年12月7日出生，住址同上。系邢建立配偶，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张永耀，河南良承律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）义马市美景瑞园业主委员会。负责人：武会宴。委托诉讼代理人：王谨铭，河南鸿庆律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人邢建立因与被上诉人义马市美景瑞园业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服义马市人民法院(2020)豫1281民初840号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人邢建立的委托诉讼代理人裴方方、张永耀，被上诉人义马市美景瑞园业主委员负责人武会宴及委托诉讼代理人王谨铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢建立上诉称，1、美景瑞园小区业主委员会换届选举成立不合法，不具备原告主体资格。2、物业自治及收费标准未经业主大会表决通过，不具有法律效力。3、业委会是自治机关，无权收取物业费。4、双方不是物业合同关系，是委托与被委托关系。请求改判驳回被上诉人的诉求，由被上诉人承担一、二审诉讼费。义马市美景瑞园业主委员会答辩称，1、美景瑞园小区业主委员会换届选举程序合法，具备诉讼主体资格。2、物业自治及公摊收费标准，征求广大业主同意，具有法律效力。3、业委会和业主之间形成了事实物业服务合同关系，有权收取物业费。请求维持原判。义马市美景瑞园业主委员一审诉讼请求：请求人民法院依法判决被告支付1386.13元（其中物业费976元及滞纳金410.13元），由被告承担本案诉讼费。原审认定，义马市美景瑞园业主委员会与义马市凯达物业服务有限公司于2016年7月29日签订物业管理合同，期限自2016年8月6日至2019年8月5日。合同到期后，前义马市美景瑞园业主委员会未再招聘物业公司进行管理，而是由原告义马市美景瑞园业主委员会开始进行物业管理。2019年11月26日，义马市泰山办事处滨河社区居民委员会发出公告，请全体业主于2019年12月1日上午九时至2019年12月2日下午五时选举业主委员会，2019年12月3日，经业主代表选举产生业主委员会，并于同日进行公告。后于2020年3月11日分别向义马市泰山办事处和义马市住房和城乡建设局备案。2020年4月12日经美景瑞园小区业主投票作出决议，美景瑞园小区实行自治管理。义马市美景瑞园业主委员会在自治管理过程对小区进行了道路修缮、保洁、绿化、电梯维护保养等工作，并配合政府进行疫情防控工作。期间，也存在业主未交纳物业费、车位费及因物业管理发生纠纷报警的情况。义马市美景瑞园业主委员会与义马市凯达物业服务有限公司于2016年7月29日的物业管理合同约定的收费标准为：高层物业服务费每平方每月为0.85元，多层物业服务费为每平方每月0.35元，商业区域服务收费每平方每月1.2元，车辆管理费每月每辆60元收取。原告美景瑞园业主委员会公示的收费标准更改为：物业费：无电梯0.30元/月/㎡，有电梯0.80元/月/㎡。车位费：每月60元，一年720元，交一年费用的优惠两个月600元。电费：0.568元/kwh。水费：高层六楼以上3.85元/吨（不含六楼），以下的3.58元/吨，低层3.58元/吨。商品：物业费1.10元/月/㎡，电费0.85元/月，水费7元/吨。水电费价格如遇政策性变化，将随之进行调整。小区自治管理收益使用：1．正常使用物业服务机构。2．收益返还业主福利，主要有以下几方面：A、物业费结余。B、车位费80%。C、收益补充相应的专项维修资金2%。D、广告费100%。另查明，被告邢建立系义马市美景瑞园小区5号楼1单元5楼东户业主，为高层住户，至今未向原告交纳物业费用。美景瑞园小区388户业主已交纳物业费，并由原告出具了收费票据。原审认为：关于原告是否具有诉讼主体资格问题。在美景瑞园小区原物业公司撤出该小区后，小区业主代表通过投票的方式，决议实施物业自治管理模式。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条之规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，法律赋予业主对所居住小区的物业管理予以选择的权利，业主有权对所居住小区进行自治管理。美景瑞园小区业主通过业主代表大会选择由业主自行管理，符合法律规定，并且大部分业主缴纳了物业费，这说明大部分业主对自治管理模式和物业费收取标准已经认可。在泰山街道办事处和滨河社区监督下，经过小区业主代表大会选举产生了业主委员会，并在小区进行了公示，由义马市泰山街道和义马市主管部门备案，以上程序均符合《河南省物业管理条例》的规定，原告成立符合法律规定，具有诉讼主体资格。被告辩称原告美景瑞园业委会组成人数不合法，依据《河南省物业管理条例》第二十八条规定：“业主委员会由主任、副主任及委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。街道办事处、乡镇人民政府应当对业主委员会成员候选人任职条件、提名进行审查”，现原告经美景瑞园小区业主大会选举成立，并经义马市泰山街道备案，符合法律规定。即使如被告辩称业主委员会应由5人组成，也应通过补选程序增加业主委员会人员，而不能因业主委员会本身组成问题，拒绝缴纳物业费。关于物业服务费收取标准问题。原告参照原物业服务合同中的收费标准，及物价部门指导意见，在原物业服务费标准基础上收费标准降低了0.05/月/㎡，确定为高层按照0.8元/月/㎡计算。而且实际履行过程中，美景瑞园小区大部分业主也按照该标准缴纳了物业费，证明小区业主对该收费标准的认可。综合以上情况，该物业服务费标准不违反法律规定。现原告诉请被告邢建立交纳2019年8月7日至2020年6月6日的物业费976元，该诉讼请求于法有据，本院予以支持。因原告证据不足以证明双方就逾期缴费收取滞纳金进行过约定，原告也无证据证明什么时间通知过被告缴纳物业费，故对其要求被告支付滞纳金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告辩称原告收费过高，有盈利行为，这与被告应否缴纳物业费无关。需要指出的是，美景瑞园小区业委会在进行物业服务过程中，与业主意见不一致，双方应当协商解决。业主委员会应当虚心接受业主提出的合理化建议，不断提高物业服务水平。业主亦应对业委会在物业服务中的不足，理性看待，多些宽容和理解。双方互谅互让，以促进物业工作良好开展。综上所述，美景瑞园小区与原物业公司合同到期后，未再聘用物业公司进行物业管理，原告义马市美景瑞园小区业主委员会于2019年8月7日接手物业管理工作后，进行了道路修缮、保洁、绿化、电梯维护保养等工作，实际实施了物业服务行为，向业主提供了物业服务。被告邢建立系义马市美景瑞园小区5号楼1单元5楼东户业主，为高层住户。被告作为小区业主，接受了相应的物业服务，原告与被告形成了事实上的物业服务合同关系。原告对小区进行物业管理，被告也理应交纳物业服务费。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《河南省物业管理条例》第十八条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告邢建立于判决生效后十日内给付原告义马市美景瑞园业主委员会物业服务费976元；二、驳回原告义马市美景瑞园业主委员会其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告邢建立承担。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，美景瑞园小区业主代表通过投票的方式，决议实施物业自治管理模式。收费标准参照原物业服务合同中的收费标准，及物价部门指导意见，在原物业服务费标准基础上略有降低，符合业主的利益，可能低于上诉人的预期，但大部分业主也按照该标准缴纳了物业费，说明大部分业主对自治管理模式和物业费收取标准基本认可。该费用虽名为“物业费”，但由于小区实行自治管理，不同于物业服务公司收取的具有营利性质的物业费，系基于全体业主的共同利益，应取之于业主，用之于业主，被上诉人应定期将收费及支出情况向全体业主予以公示，在扣除成本后多退少补，将收益返还业主，并接受全体业主的监督。业主对被上诉人的收费及支出情况有异议，可共同委托第三方机构予以鉴定并另行主张权利。美景瑞园小区业主委员会是在原物业公司退出小区后，小区无人管理的情况下，开始管理小区的。上诉人作为业主，接受了相应的管理服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，原审判决上诉人支付物业服务费并无不当。如果该小区的其他业主均以上诉人的上诉理由拒绝支付管理服务费，则小区可能陷入无序状态，更不利于全体业主的利益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邢建立承担。本判决为终审判决。审判长  申宇航审判员  张军保审判员  肖爱祥二〇二〇年十二月十四日法官助理苏国娜书记员郎玉萍