山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终6380号上诉人（原审被告）：山东北骏重工有限公司，住所地为山东省济宁市汶上县刘楼镇政府北2000米路西，统一社会信用代码91370830MA3QH69J8D。法定代表人，李朋，总经理。委托诉讼代理人：王磊峰，山东民桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘某，男，1968年10月5日出生，汉族，住汶上县。委托诉讼代理人：张明宝，汶上南旺法律服务所法律工作者。上诉人山东北骏重工有限公司因与被上诉人刘某房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省汶上县人民法院(2020)鲁0830民初3594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。山东北骏重工有限公司上诉请求：1.撤销汶上县人民法院（2020）鲁0830民初3594号民事判决书，改判山东北骏重工有限公司不承担第二个季度房屋租金，支付刘某水费400元；2.一、二审诉讼费用由刘某负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误，片面听取刘某的单方陈述，继而做出错误判决。本案山东北骏重工有限公司退租是因为刘某提供的房屋不能满足工人的正常用水需求，一审中山东北骏重工有限公司在租住房屋居住的工人出庭进行了作证。而刘某所称其房屋供水由当地镇政府统一安排，其并未提供证据证明供水由镇政府统一安排，即便镇政府统一安排，也不能说明刘某的房屋就能满足山东北骏重工有限公司的用水需求，用水作为山东北骏重工有限公司工人下班后洗刷的基本需求都无法满足，根本无法居住，所以山东北骏重工有限公司才在第一季度租赁到期之前退租了涉案房屋。一审法院置山东北骏重工有限公司工人的证人证言于不顾，轻信刘某单方诉说的其供水由镇政府统一提供，能满足用水的单方陈述，做出错误判决，判决山东北骏重工有限公司支付第二个三个月的租金3000元，山东北骏重工有限公司工人已经在第一个三个月到期之前搬出涉案房屋，也不拖欠刘某的租金，而一审判决还让搬出的山东北骏重工有限公司支付第二个三个月的租金，刘某即可以占有租赁房屋，已经搬出的山东北骏重工有限公司还需要向其支付租金，侵犯了山东北骏重工有限公司的合法权益，请二审法院查明本案事实后予以改判。二、一审法院以山东北骏重工有限公司于2020年8月10日缴纳水费的数额作为判决依据，属认定事实错误。一审中，山东北骏重工有限公司第一次开庭并没有任何证据证明其支付了水费，一审法院安排二次开庭后，以刘某2020年8月10日缴纳水费的单据作为本案的判决证据。山东北骏重工有限公司已经于2020年6月19日搬出了涉案房屋，而刘某提供的缴纳水费的单据日期距离山东北骏重工有限公司搬出涉案房屋已近两个月之久，这两个月刘某占有房屋，不可能不产生水费，而一审法院却以2020年8月10日的水费单据作为判决依据，侵犯了山东北骏重工有限公司的合法权益，请二审法院予以纠正。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。刘某答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。刘某向一审法院起诉请求：1.被告支付第二次（三个月）房租，支付违约金三千元；2.支付租住期间的水电费及其杂费贰仟元，更换损坏的门锁和入户防盗门费用四千元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2020年3月份，原告作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告签订《房屋租赁合同》，甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：第一条房屋基本情况甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于山东省汶上县刘楼镇邮储银行对过；共2层第2层5间。第二条房屋用途该房屋用途为租赁住房。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。第三条租赁期限租赁期限2020年3月20日至2021年元月20日止。第四条租金该房屋月租金为（人民币）___千___百___拾元整每季度交房租一次。租赁期间，如遇到国家有关政策调整，则按新政策规定调整租金标准；除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。第五条付款方式乙方按银行账号汇款支付租金给甲方。第九条关于房屋租赁期间的有关费用。在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付：电费；（电表计数），每度电计算标准（0.65元/度）2.水费按当地正常水平收取。第十一条违约责任租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。双方还就交付房屋期限、维修养护责任、租赁期满及争议解决方式等条款进行了约定。原告刘某在甲方处签字予以确认并留有甲方银行账号，被告山东北骏重工有限公司加盖公司印章予以确认。原告提供的房屋租赁合同文本中未书写月租金，经原、被告双方质证均认可房屋租赁费为每月1000元。合同签订后，被告已支付原告2020年3月20日至2020年6月19日第一个季度的租金3000元，并且于租赁第一个季度结束前通知原告要求退租，因原告要求被告按照合同中的违约条款执行，双方未达成一致意见，原告于2020年7月23日诉至本院，形成本案诉讼。另查明，原告在庭审中陈述合同签订前，被告预交给原告500元押金。一审法院认为，本案的争议焦点为一、原、被告签订的《房屋租赁合同》是否解除；二、被告是否应支付原告第二次三个月的租金、违约金及其他各项费用。关于焦点问题一，被告山东北骏重工有限公司租赁原告刘某的房屋，双方签订《房屋租赁合同》，合同的内容不违反法律、法规的强制性规定，应当认定原、被告之间形成合法有效的房屋租赁合同关系。原、被告采取书面形式订立租赁期限6个月以上的房屋租赁合同，应视为定期租赁，原、被告双方不具有不定期租赁的当事人可以随时解除合同的权利。被告辩称在被告租住的第一个季度结束前，被告已通知原告解除合同，被告方租住人员于2020年6月19日搬离所租住的房屋且将房屋清理完毕；原告诉称双方签订的合同起止日期为2020年3月20日至2021年元月20日止，合同现在尚未到期。原、被告签订的《房屋租赁合同》第三条约定“租赁期限2020年3月20日至2021年元月20日止”，合同中明确约定了租赁期限，被告在承租房屋第一个季度结束前向原告提出退租，且未再支付之后的租金，即明确表示不再承租并拒交租金，其行为明确表示不履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。虽然被告认为双方合同已经解除，但《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定适用的前提是当事人一方享有解除权。本案被告山东北骏重工有限公司作为明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的一方不享有解除权，被告山东北骏重工有限公司关于原、被告双方租赁合同已解除的辩解意见，本院依法不予采信。关于焦点问题二，合同签订后，原、被告均应按照合同全面履行约定的义务，原告依约交付房屋，被告应当按房屋租赁合同的约定向原告支付租金，原、被告签订的合同约定每季度交房租一次，现原、被告签订的租赁合同第一个季度（2020年3月20日至2020年6月19日）已经结束，进入第二个季度（2020年6月20日至2020年9月20日），被告应依约支付第二个季度租金3000元（1000*3个月），虽被告辩称原告房屋达不到被告的基本住宿条件，晚上10点停水导致员工回去后无法洗漱，被告才要求退租的；原告诉称租住的房屋使用的系公共自来水，由镇政府统一提供，供水时间及供水方式统一安排，并非原告本人原因。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系由被告提供，合同内容并未对租住房屋供水时间进行明确约定，且原、被告亦未提交其他补充协议，涉案房屋的供水由当地镇政府统一提供安排，符合一般大众用水需求，并非原告个人原因致使被告所要求的用水需求不能达成，被告以原告房屋达不到被告所要求的用水需求而要求退租的辩解意见，本院依法不予采信。原告要求被告支付第二个季度的租金的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分，本院依法予以支持。关于违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定；第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》第十一条明确对违约责任作出约定“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金”，原告主张被告未支付第二次三个月租金构成违约，应当按照双方约定支付违约金3000元。原、被告签订的《房屋租赁合同》第三条约定“租赁期限2020年3月20日至2021年元月20日止”，第四条约定“每季度交房租一次”，现原、被告约定的租赁期限履行至第二次三个月（2020年6月20日至2020年9月20日），被告应当按照约定每季度交房租一次，但原、被告关于每季度交纳房租的具体时间并未明确约定，应视为原、被告双方约定交纳租金在整个季度履行过程中均可向原告支付，被告可在第二个季度结束前向原告支付租金，现第二个季度尚在履行阶段，被告在第二个季度尚未结束前未支付租金的行为，不违反双方关于每季度交房租一次的约定，原告要求被告支付违约金的主张，无事实及法律根据，本院依法不予支持。关于原告要求被告支付租赁期间的水电费、漏电保护器的安装费用、入户防盗门及门锁的损失费用问题。原告诉称原告支付了被告租赁期间产生的电费300元、水费576元，并应被告方孟主任的要求更换安装漏电保护器花费185元，被告租住期间损害了房屋内入户防盗门，更换防盗门大约2500元，原告要求被告承担上述费用。被告辩称，认可水费400元、电费300元，不同意承担漏电保护器的花费及防盗门的更换。本院认为，被告对电费300元予以认可且同意支付，本院依法认定被告应支付原告的电费为300元。原告提交了刘楼镇河西水站出具的刘楼镇西部井站水费专营单，原告于2020年8月10日缴纳水费576元，被告对该票据真实性无异议，但认为水费应予2020年6月19日被告搬离之前的实际产生的费用为准。该票据载明的2020年8月10日系原告缴纳水费的日期，且在被告搬离租处后并无其他人或原告本人居住，上述水费应由被告承担。关于安装漏电保护器的费用，被告不予认可，原告未能提交相应证据予以证实，依法应由原告承担举证不能的不利的法律后果，原告要求被告支付安装漏电保护器费用的主张，本院依法不予支持。关于原告要求被告更换损坏的防盗门，原告只提供了一段防盗门的录像，未显示系谁将防盗门破坏，原告亦未提供其他证据予以佐证，依法应由原告承担举证不能的不利的法律后果，原告要求被告更换入户防盗门的请求，缺乏事实根据和法律、合同依据，本院依法不予支持。综上，被告应向原告支付电费300元、水费576元。关于原告自认被告预交给原告500元押金的问题，原、被告双方签订的租赁合同中并未对此予以明确约定，庭审中原、被告双方亦未对押金如何处理发表意见，在本案中本院不作处理。综上所述，被告应当支付原告第二次三个月的租金3000元、租赁期间水费576元、电费300元。原告多请求的部分，没有事实根据和法律依据，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告山东北骏重工有限公司于2020年9月20日次日起的十日内支付原告刘某第二次三个月（2020年6月20日至2020年9月20日）的租金3000元；二、被告山东北骏重工有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘某租赁期间产生的水费576元、电费300元，共计876元；三、驳回原告刘某的其他诉请请求。双方当事人在二审中均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相一致。本院认为，本案的争议焦点是，山东北骏重工有限公司应否向刘某支付第二季度租金及水费576元。经审查，山东北骏重工有限公司与刘某签订的房屋租赁合同，是以书面形式，租赁期限在6个月以上（2020年3月20日至2021年元月20日），根据法律规定，双方签订的房屋租赁合同应当认定为定期租赁合同，在租赁期间内，未经双方当事人合意解除合同，一方当事人不得任意解除该房屋租赁合同。在本案中，山东北骏重工有限公司虽在第一季度结束前要求解除合同，但合同双方当事人并未达成解除合同的合意，山东北骏重工有限公司应当依照合同约定继续支付房屋租金。山东北骏重工有限公司主张解除租赁合同原因在于房屋不能满足正常用水需求。对于该上诉主张，本院认为，供水时间及供水方式由当地镇政府统一安排，合同文本中并未对供水时间进行约定，且双方也未就供水问题达成补充协议，山东北骏重工有限公司的供水需要不能达成并非刘某个人原因所致。综上，山东北骏重工有限公司应当支付第二个季度的租金。对于山东北骏重工有限公司提出的水费问题。原审中，刘某提交了刘楼镇河西水站出具的刘楼镇西部井站水费专营单，刘某于2020年8月10日缴纳水费576元。在双方未解除房屋租赁合同的情况下，山东北骏重工有限公司应当支付水费。山东北骏重工有限公司在一审及二审中均未提交证据证明涉案房屋有他人居住并用水的情形，原审法院认定山东北骏重工有限公司支付水费576元并无不当。综上所述，山东北骏重工有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人山东北骏重工有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年十二月三日法官助理王鹏书记员翟梦若