湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂02民终1116号上诉人（一审被告）:大冶市昌源环保设备有限公司,住所地:大冶市还地桥镇金桥工业园。法定代表人：刘原福，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁观耀，湖北禹贡律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：湖北瓦德新材料科技有限公司，住所地:大冶市还地桥镇金桥工业园。法定代表人：常金秀，该公司执行董事。委托诉讼代理人：祝校林、崔怡晨，河北浩博律师事务所律师。上诉人大冶市昌源环保设备有限公司（以下简称昌源公司）与被上诉人湖北瓦德新材料科技有限公司（以下简称瓦德公司）买卖合同纠纷一案，不服湖北省大冶市人民法院（2019）鄂0281民初5017号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昌源公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回瓦德公司的一审诉讼请求，并由瓦德公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决确认房产土地等资产总转让款从1850万元中减少200万元，没有事实和法律依据。其与瓦德公司签订的《房地产及财产转让协议书》关于产权变更手续由资产出卖人负责办理，不符合《不动产登记暂行条例》第十四条“因买卖、设定抵押等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”，故该约定违反法律强制性规定，是无效条款。《房地产及财产转让协议书》关于资产出卖人未能在60个自然日之内完成资产权属在不动产管理部门变更登记，为协议约定的总价款减少200万元为新成交价的约定，不符合《不动产登记暂行条例》第二十一条规定，不动产登记是行政行为，合同当事人不能对行政机关的行政行为进行约定，因此，该合同约定是违反法律强制性规定的无效合同条款。一审判决认可了该合同的效力，属于适用法律错误。瓦德公司并没有因合同条款没有得到全面履行而受到损失。瓦德公司签订合同时知晓买卖标的存在抵押情形，其积极办理解押手续，并于2018年8月19日将产权证原件交给瓦德公司。整个交易和履行过程，其都是诚信的，没有欺瞒和过错行为，没有应当追责的法律事由。二、因为办理不动产变更登记时间的长短是行政程序决定的，而瓦德公司提前付款是根据合同履行过程中出现的新情况，也是为了更好地履行合同和保障双方利益作出的合同变更，没有违约行为，一审判决其承担提前付款产生的利息没有事实和法律依据。瓦德公司辩称，总转让款减少200万元合法有效，应当按照约定履行。昌源公司数次违约，理应支付提前付款的利息。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。瓦德公司向一审法院起诉请求：1、依法确认昌源公司转让给其的房产土地等资产总转让价款应减少200万元；2、判令昌源公司支付其先予支付转让款370万元的利息156222.22元（从2018年9月1日起，按年息10%计算至2019年1月30日止）；3、判令昌源公司支付其先予支付转让款485万元的利息122597.22元（从2018年11月1日起，按年息10%计算至2019年1月30日止）;4、本案诉讼费用由昌源公司负担。一审法院认定事实：2018年4月28日,昌源公司(甲方)与瓦德公司(乙方)及担保人黄石市乐华商贸有限责任公司(丙方)共同签订《房地产及财产转让协议书》一份,主要内容为:1、甲方将其名下位于大冶市还地桥镇金桥工业园的土地使用权、房屋所有权、固定资产等转让给乙方；2、总转让价为1850万元，包括转让过程中依法应由甲方承担的一切税费。乙方分三期向甲方支付转让价款；第一期，资产交付乙方后15日内，乙方将需要支付给甲方转让价款的20%即370万元存入指定银行账户，待具备以下2个条件：（1）乙方与还地桥镇政府签署项目协议书；（2）甲方将标的物权属过户到乙方名下，银行验证无误后即将专用账户款项转到甲方指定账户；第二期，甲方完成资产权属在不动产管理等部门变更登记后，乙方立刻办理银行贷款，贷款到帐后，乙方立即支付给甲方全部转让价款的70%即1295万元；如三个月内未能办理贷款，则乙方以货币或汇票形式予以支付；第三期，剩余转让价款10%即185万元，自变更登记之日起一年内无任何遗留问题后付清甲方；3、合同签订之日起，合同约定的全部资产即刻移交乙方，资产清点工作在合同签订之日起5日内完成。乙方支付的第一期款项到指定银行，并且指定银行提供证明后，甲方承诺在30日内负责为乙方办理转让资产权属变更登记手续到乙方，包括土地使用权、房屋所有权、固定资产等，变更登记手续由甲方负责办理，乙方配合，所需税费由甲、乙方按规定各自承担；4、乙方应保证在约定期限内按时交付合同所约定的款项，如不能按时交付，则乙方按同期应付款的10%赔偿甲方损失；5、甲方如未能在资产交接后60个自然日内完成资产权属在不动产管理部门变更登记，本协议原约定总价款减去200万元为新的成交价。同时，协议还对其他方面进行了约定。2018年5月3日，三方又签订《房地产及财产转让补充协议书1》，主要内容为原告协议中的总转让价款1850万元划分为土地使用权转让款1180万元，房屋所有权、建筑物、构建物及其他设施设备转让款670万元。2018年5月4日，昌源公司开始向瓦德公司移交资产，同年5月8日，资产移交完成。同年8月20日，三方又签订《房地产及财产转让补充协议书2》，主要内容为根据三方2018年4月28日签订的《房地产及财产转让协议书》第三条第二款约定的第一期付款方法，因甲方未能在约定时间内办理过户手续，就付款事宜达成补充协议：1、乙方同意将银行保函的人民币370万元购买不动产款支付给甲方；2、甲方承诺在本次付款到帐后10个工作日内完成解除全部不动产的抵押和查封，收回产权证等事宜，保证可以办理正常的过户手续；3、如甲方在本次付款到帐后10个工作日内没有完成解除全部不动产的抵押和查封，收回产权证等事宜，不能办理正常的过户手续，视为违约，除继续承担原合同的违约责任外，还需按本次付款额度的10%年息支付利息，从2018年9月1日计算至能够正常办理不动产过户手续时止。同年9月5日，瓦德公司向昌源公司支付了第一期370万元。同年11月5日，因昌源公司未能在约定时间办理过户手续，三方又签订《房地产及财产转让补充协议书3》，主要内容为：1、具体支付转让价款方式按三方同日签订的《附件：昌源环保资产收购付款计划》执行，付款时间以相应的支付条件完成时间为准，支付时间间隔相应顺延；2、如甲方在第二次付款到帐后10个工作日内没有完成解除全部不动产的抵押和查封，收回产权证等事宜，不能办理正常的过户手续，视为违约，除继续承担原合同的违约责任外，还需按本次付款额度的10%年息支付利息，从2018年11月1日起计算至能够正常办理不动产过户手续时止，之前《补充协议2》的利息累计计算，付款计划约定：在交接资产并与政府签约后，按总价款20%付款，即付款370万元（已付）；在甲方将所有转让标的权属证原件交付乙方，并解除所有抵押和查封后7日内，按总价款10%付款，即付款185万元，预计于2018年11月初支付；在甲方将所有转让标的权属证过户到乙方名下7日内，按总价款11%付款，即付款2035000元，预计于2018年11月底支付；在甲方将所有转让标的权属证过户到乙方名下7日内，按总价款29%付款，即付款5365000元，预计于2018年11月底支付；在甲方将所有转让标的权属证过户到乙方名下2个月内，按总价款20%付款，即付款370万元，预计于2019年1月底支付；自变更登记之日起一年内无任何遗留问题后7日内，按总价款10%付款，即付款185万元，预计于同年10月初支付。同时约定付款时间以相应的支付条件完成时间为准，支付时间间隔相应顺延。2019年9月4日，三方又签订《房地产及财产转让补充协议书4》，主要内容为：1、2018年10月至2019年8月间，乙方先后收到大冶市人民法院冻结和协助执行乙方未付甲方转让款项法律文书；2、鉴于甲方账户被冻结，为实现早日偿还甲方与乐华在2013年5月8日签订的《借款协议》中约定的本息，甲方同意乙方将3513208.69元商业承兑汇票直接转入担保人大冶市乐华商贸有限公司账户；3、因甲方未履行给乙方开具全额增值税专用发票合同义务，承诺到税务部门协调解决，本协议签订后30日内仍无法出具增值税发票，甲方同意乙方从应付总转让款中扣减46万元作为对乙方的补偿，同时免除甲方出具税票的义务；4、因甲方未履行将厂区内大坑回填至周围地平的合同义务，同意按乙方要求继续回填至周围地平，本协议签订后30内仍不能全部履行该义务，甲方同意乙方从应付总价款中扣减60万元作为对乙方的补偿，同时免除甲方继续回填厂区大坑的义务。另认定，瓦德公司已支付昌源公司转让款15260964.80元，其中：从2019年9月4日起瓦德公司以支付商业承兑汇票方式向大冶市乐华商贸有限公司汇款3513208.69元。至2019年1月30日，昌源公司的土地使用权、房屋所有权等资产变更登记至瓦德公司名下。2019年8月14日，昌源公司向一审法院起诉请求判令瓦德公司支付转让价款4902243.89元，承担违约金490224.39元，一审法院受理后，瓦德公司提起反诉,昌源公司于同年12月31日向申请撤回本诉。一审法院依法准许。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应按合同约定履行自己的义务。瓦德公司与昌源公司之间签订的房地产及财产转让协议书》是双方在平等、自愿的基础上经协商一致达成的合同，不违反法律规定，是有效合同。双方均应按合同履行。根据合同约定，瓦德公司请求依法确认昌源公司转让给的房产土地等资产总转让价款应减少200万元，昌源公司应在资产交接后60个自然日内完成资产权属在不动产管理部门变更登记，根据庭审查明情况，双方的资产交接于2018年5月8日完成，昌源公司应在60个自然日后完成资产权属在不动产管理部门变更登记手续，但直至2019年1月30日资产变更登记手续才完成，故对瓦德公司请求确认昌源公司转让的房产土地等资产总转让价款应减少200万元的诉讼请求，予以支持。瓦德公司要求昌源公司支付先予支付转让款370万元的利息156222.22元（从2018年9月1日起，按年息10%计算至2019年1月30日止），根据双方签订的《房地产及财产转让补充协议书2》约定，昌源公司应在瓦德公司支付的第一期370万元到帐后，10个工作日内完成解除全部不动产的抵押和查封、收回产权证，保证可以办理正常的过户手续等事项。瓦德公司已于2018年9月5日支付了第一期转让价款370万元，昌源公司应在收到本价款10个工作日后完成解除全部不动产的抵押和查封，收回产权证等事宜，但未完成，故对瓦德公司请求依据《房地产及财产转让补充协议书2》约定的从2018年9月1日起，按年息10%支付利息至2019年1月30日止的诉讼请求，予以支持。经核算，该期间利息为154166.67元，超出部分不予支持。瓦德公司要求昌源公司支付先予支付转让款485万元的利息122597.22元（从2018年11月1日起，按年息10%计算至2019年1月30日止），根据《房地产及财产转让补充协议书3》约定，昌源公司应在瓦德公司第二次付款到帐后10个工作日内完成解除全部不动产的抵押和查封、收回产权证等事宜，（如）不能办理正常的过户手续，视为违约。由于昌源公司直至2019年1月30日才完成资产权属变更登记手续，昌源公司应按约定承担违约责任，对瓦德公司该项诉讼请求，予以支持。经核算，该期间利息为121250元，超出部分不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认昌源公司转让给瓦德公司的房产土地等资产总转让价款应从总价款1850万元中减少200万元；二、昌源公司应于本判决生效后十日内支付瓦德公司利息275416.67元（154166.67元＋121250元）；三、驳回瓦德公司其他诉讼请求。二审中，昌源公司没有提交足以改变一审判决认定事实的新证据。本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：一、涉案的房产土地等资产总转让价款1850万元能否扣减200万元；二、昌源公司是否应当支付瓦德公司付款的相应利息。关于争议焦点一，昌源公司上诉认为双方合同约定的总价款1850万元减少200万元的条款因违反法律的强制性规定而无效，故双方的涉案合同转让总价款不应当减少200万元。因《合同法》第五十二条第(五)项规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二第（五）项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定。”由此可见，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同才无效，违反法律、行政法规的管理性强制性规定的合同并不当然无效。本案中，瓦德公司与昌源公司在《房地产及财产转让协议书》中约定：昌源公司将其名下位于大冶市还地桥镇金桥工业园的土地使用权、房屋所有权、固定资产等转让给瓦德公司，总转让价为1850万元。合同签订之日起，合同约定的全部资产即刻移交瓦德公司。昌源公司如未能在资产交接后60个自然日内完成资产权属在不动产管理部门变更登记，本协议原约定总价款减去200万元为新的成交价。昌源公司认为该合同约定违反了《不动产登记暂行条例》第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”；第二十一条“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明”。该两条并非法律、行政法规中的效力性强制性规定，瓦德公司与昌源公司关于合同总价款减少的约定不存在无效情形，属于有效约定，双方应当按照约定全面履行合同。双方的资产交接于2018年5月8日完成，昌源公司应在60个自然日后完成资产权属在不动产管理部门变更登记手续，但直至2019年1月30日资产变更登记手续才完成，昌源公司转让的房产土地等资产总转让价款应减少200万元。故昌源公司的该项上诉理由没有事实依据和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，根据《房地产及财产转让补充协议书2》约定，因昌源公司未能在约定时间内办理过户手续，就付款事宜达成补充协议：瓦德公司同意将银行保函的370万元购买不动产款支付给昌源公司；昌源公司承诺在本次付款到帐后10个工作日内完成解除全部不动产的抵押和查封，收回产权证等事宜，保证可以办理正常的过户手续；如昌源公司在本次付款到帐后10个工作日内没有完成解除全部不动产的抵押和查封，收回产权证等事宜，不能办理正常的过户手续，视为违约，除继续承担原合同的违约责任外，还需按本次付款额度的10%年息支付利息，从2018年9月1日计算至能够正常办理不动产过户手续时止。同年9月5日，瓦德公司向昌源公司支付了第一期370万元。根据《房地产及财产转让补充协议书3》，约定：如昌源公司在第二次付款到帐后10个工作日内没有完成解除全部不动产的抵押和查封，收回产权证等事宜，不能办理正常的过户手续，视为违约，除继续承担原合同的违约责任外，还需按本次付款额度的10%年息支付利息，从2018年11月1日起计算至能够正常办理不动产过户手续时止。瓦德公司已支付昌源公司转让款15260964.80元。2019年1月30日，昌源公司的土地使用权、房屋所有权等资产变更登记至瓦德公司名下。昌源公司2019年1月30日才完成资产权属变更登记手续，应按约定承担违约责任，故昌源公司的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25003元，由昌源公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡志刚审判员  乐 莉审判员  南又春二○二○年二○二○年十一月十二日书记员  熊继杰