浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙04民终2638号 上诉人（原审原告）：曹水林，男，1962年12月18日出生，汉族，住浙江省平湖市。 被上诉人（原审被告）：平湖市万城房地产有限公司。住所地：平湖市当湖街道东湖大道**。统一社会信用代码：91330482566959448E。 法定代表人：陈小剑，董事长。 委托诉讼代理人：卜一奇、凌巧荣，浙江红船律师事务所律师。 上诉人曹水林因与被上诉人平湖市万城房地产有限公司（以下简称万城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2020）浙0482民初1357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹水林上诉请求：撤销一审判决，改判支持曹水林的一审诉讼请求。事实和理由：一、万城公司存在逾期交房的行为。（一）合同约定万城公司应在2019年12月30日前交付房屋，一审认定万城公司于2019年12月29日发出交房通知书，已尽到通知义务，混淆了通知和交房的概念。发出交房通知不等于交房。（二）交房通知书快递回执单和邮政部门的情况说明存在矛盾，对送达时间的说明前后不一，且无法证明投递过程中快递员通知曹水林前往领取快件。曹水林所在的油车头小区没有收发室，即使有收发室也应根据邮政方面相关规定，由单位收发人或代收人盖章、签名。在曹水林未接到领取快递的短信或电话的情况下，仅回执单显示送达至“收发室”，无法证明交房通知书已送达给曹水林，不能视为万城公司已履行通知义务。二、地下、地下车位维修资金不应由曹水林承担签订《购房意向协议书》后，于2018年6月17日签订《商品房买卖合同》，当时并无对地下车位维修资金的约定。2018年11月28日双方进行网签，万城公司为达到“隐形加价”的目的，擅自增加了附件八第19条关于地下车位费维修资金平摊的内容，违反了《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国消费者权益保护法》《住宅专项维修资金管理办法》以及《浙江省物业专项维修资金管理办法》等关于维修资金交纳的规定。该约定亦属于加重曹水林责任的格式条款，应属无效。 万城公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，曹水林的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 曹水林向一审法院起诉请求：1.判令万城公司支付延期交房违约金6667元；2.判令万城公司退还已收地下车位维修资金2486元；3.判令万城公司赔偿三个月的物业费568元、车位物业管理费75元。 一审法院认定事实：2018年6月4日，曹水林与万城公司签订《购房意向协议书》一份。2018年11月28日双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，曹水林向万城公司购买平湖市××街道××幢××单元××号房，建筑面积101.87平方米，总价款1294666元，万城公司应于2019年12月30日前交房。合同附件八中约定，买受人对出卖人配送的车位（地面（地面、地下拥有独立的占有、使用、收益和处分权，但无权属证书，车位的使用权期限与占用的土地使用权期限一致，但政府有规定的按政府规定执行，该车位不计销售面积；买受人配送2180号车位，车位维修资金3000元／个，由曹水林于交房时一并支付（实际缴纳标准以政府实收三期地下室专项维修资金金额平摊至每个地下车位收取）。案涉房屋于2019年12月28日竣工验收备案。万城公司通过邮政快递于2019年12月29日向曹水林送达交房通知。万城公司于2020年4月13日办理房屋交接手续，曹水林向万城公司交纳车位维修资金2486元，并支付物业费2573.76元。 一审法院认为，本案的争议焦点如下：一、万城公司是否逾期交付房屋；二、车位维修资金是否应由曹水林缴纳。关于第一个问题，根据庭审查明的事实，案涉房屋已于合同约定的交付日期前竣工验收，曹水林提出房屋幢号不符，相关部门已对房屋幢号变更作出说明，曹水林认为竣工验收无效的抗辩理由不成立；房屋竣工验收后，万城公司通过邮政快递于2019年12月29日向曹水林发出交房通知，快递虽未经曹水林或其他代收人签字，但邮政部门对已送达至曹水林住所地且通知曹水林的事实作出确认，应当认定邮件已送达的事实；万城公司已按合同约定载明的地址向曹水林邮寄送达交房通知，其已尽到通知义务。况且，万城公司作为商品房出售企业，在房屋已具备交付条件的情况下，主观上是不愿意延期交付而承担违约风险的，而曹水林作为买受人，对所购商品房已近或到达交付时间也有充分注意的义务，故曹水林主张未接到书面通知，不予采信。关于第二个问题，双方就车位所签订的条款内容在商品房买卖合同的附件八中，该附件八为协议补充内容，由双方又分别签字确认，并非包含在主合同的签字确认中；该条款约定，车位由万城公司配送给曹水林，虽无权属证书，但曹水林可独立占有、使用、收益和处分，曹水林支付相应的维修资金。该条款为双务合同，即曹水林无偿获得车位的物权（除所有权之外），由曹水林负担相应的维修资金，曹水林获得了较大利益，但仅承担了支付2486元维修资金的义务，虽然曹水林主张该条款为格式条款，但该条款内容不符合“免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利”的情形，该条款也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的无效情形，《浙江省物业专项维修资金管理办法》第八条并非法律或行政法规的强制性规定，故曹水林的主张不成立。双方应当严格履行合同义务，曹水林的诉讼请求于法无据，予以驳回。综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回曹水林的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由曹水林负担。 二审中，万城公司未提交新证据，曹水林提交了以下证据：1.御珑湾三期优先选房方案说明，证明2018年5月同时开盘的有19幢房屋和1052个车位，结合交房通知书载明的办理交房手续的时间，可以看出万城公司存在逾期交房的违约行为；2.户内改造委托书和41幢北侧照片，证明收房之后发现同一单元左右两户的门窗装错了，业主可以委托装修队进行改造，自己出钱改造的外立面与委托改造的外立面不一致。 万城公司质证意见：证据一与本案无关；证据二真实性无法确认，与本案缺乏关联性。另需说明的是，交房通知书载明分批次办理交房手续，是考虑到客观上不可能让所有业主在同一天内办理手续，为快捷办理交房手续，免除不必要的时间浪费，故提示业主错峰分批次办理。 本院认证意见：上述证据均系复印件，且与本案缺乏关联性，本院不予认定。 经审理，本院除对一审认定的事实予以确认之外，另认定：万城公司于2019年12月29日向曹水林邮寄交房通知书，交房通知书载明“交房时间2019年12月30日起，为保证安全有序交房，我公司安排从12月30日起分批次办理交房手续，具体安排如下：8号楼2019年12月30日，9号楼2019年12月31日，10号楼2020年1月1日，11号楼2020年1月2日，39号楼2020年1月3日，40号楼2020年1月4日，41号楼、31-34号楼2020年1月5日。” 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案二审争议焦点为：一、万城公司应否支付逾期交房违约金；二、地下、地下车位维修资金由谁承担div> 关于争议焦点一。万城公司于2019年12月29日向曹水林提供的邮寄地址邮寄了交房通知书，结合邮件全程跟踪查询、邮政速递物流公司出具的情况说明以及一审向投递员所作询问笔录，可以确认交房通知书已于投递当天送达至曹水林住所地并通知到曹水林。在曹水林未能提供相反证据予以推翻的情况下，其主张未收到通知，依据不足。尽管交房通知书载明各幢房屋分批次办理交房手续，但亦明确系“为保证安全有序交房”，避免业主无谓等候采取的统筹之举，并非故意拖延办理交房手续，亦未超出合理期限。而曹水林在收到交房通知后直至2020年4月才前往办理收房手续，其要求万城公司承担约定交房日至实际办理之日的逾期违约金，缺乏依据，本院对其该项主张不予支持。 关于争议焦点二。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。由双方签字确认的《商品房买卖合同》明确“本合同共22页”，而其中第18-22页即为附件八，亦属合同的组成部分。附件八明确约定，曹水林购买商品房配送2180号车位，曹水林于交房时一并支付车位维修资金（以政府实收三期地下室专项维修资金金额平摊至每个地下车位收取），同时明确主合同所指的总房价为净房价，不包括契税、物业专项维修基金等其他费用。根据上述约定，曹水林的地下车位（所有权除外）为购房配送，其支付的房屋价款不包含车位费，其另需交纳的车位维修资金系根据政府规定所承担的专项维修资金，故不存在其所称在房价上“隐形加价”的问题。而根据《浙江省物业专项维修资金管理办法》第八条规定，专项维修资金可以由业主自行交存、建设单位或者物业服务企业代收代交。新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。因此，双方商品房买卖合同中有关车位维修资金由曹水林支付、万城公司代收的约定，并未违反相关法律规定。曹水林关于其不应支付车位维修资金的意见，于法无据，本院不予采信。 综上，曹水林的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人曹水林负担。 审 判 长 帅国珍 审 判 员 毛 彦 审 判 员 章玉萍 二〇二〇年十二月三日 法官助理 沈文潇 书 记 员 陆燕瑜 书 记 员 朱晓俊