湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12357号上诉人（原审被告）：湖南湘凯物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区东大门市场****。法定代表人：杜学凯，董事长。委托诉讼代理人：李福荣，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：谈建平，湖南云天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南金域实业有限公司，住，住所地长沙市岳麓区桐子坡路沁园春、御院小区****/div>法定代表人：刘英，董事长。委托诉讼代理人：冯梦豆，湖南五湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙市岳麓区沁园春御院业主委员会，住所地，住所地长沙市岳麓区沁园春御院****业委会办公室iv>主要负责人：黄维，长沙市岳麓区沁园春御院业主委员会主任。委托诉讼代理人：刘湘宁，男，1968年12月21日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：周雁武，北京盈科（长沙）律师事务所律师。上诉人湖南湘凯物业管理有限公司（以下简称湘凯物业公司）因与被上诉人湖南金域实业有限公司（以下简称金域实业公司）、长沙市岳麓区沁园春御院业主委员会（以下简称沁园春御院业委会）财产损害赔偿纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初14822号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人湘凯物业公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回金域实业公司的诉讼请求或者湘凯物业公司不承担赔偿责任；3、一、二审诉讼费由金域实业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定金域实业公司系岳麓区××小区××栋××号房屋所有权人，其提交的产权证与其装修的区域对应位置相一致，认定事实错误。现剖析涉案事实如下：根据《中华人民共和国物权法》第5条、第6条、第9条规定，案涉“房屋”并没有办理《国有土地使用权证》登记，没有给排水设施设备，没有成为“成套房屋”的独立编号的特定空间；金域实业公司没有提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，仅有《房屋所有权证》，显然违反物权法第5条、城市房地产管理法第59条、第60条和房屋登记办法第10条的规定，违反依法登记的规定。金域实业公司未完成《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第90条规定的举证责任。湘凯物业公司在一审中提交的答辩状以及《调取证据申请书》均未被一审程序采信。并阐明湘凯物业公司与沁园春御院业委会订立《物业服务合同》后，前物业服务企业长沙市安轩物业管理有限公司违反《物业管理条例》第38条的规定，涉案房屋自竣工验收至今保持原状，前期物业服务企业没有移交收取“物业管理服务费、水费、电费”的证明材料；湘凯物业公司从2016年1月18日入场后至今从没有收到该场地的物业管理费用。依照《住宅工程质量分户验收规程》规定，办理涉案商铺《房屋所有杈证》登记必须具备给排水工程、电气工程、智能建筑、通风和空调等已经验收的条件，涉案《房屋所有权证》记载的房屋没有单独供水、供电设施设备，没有涉案房屋竣工验收后交纳物业管理费的证明，没有隔墙，没有形成单独的空间，没有给排水、电气、智能建筑工程验收资料，没有分户验收的外部条件和内部条件，即涉案房屋不具有合法登记的条件。更有甚者，金域实业公司提供给湘凯物业公司让张贴公示的《房屋所有权证》，颁证区域在“沁园春御院8-9栋负一楼”；金域实业公司划线打孔实施装修的区域在“沁园春御院8栋一楼大堂”，显然存在房屋层次重大瑕疵。一审却不顾建房在先，颁证在后的法律事实，认定“因涉案房屋在实际的建设规划过程中确可能存在变更情况，故对金域实业公司所主张的其装修区域位置与产权证上记载的位置一致予以采纳”，将“可能”认定为“法律事实”，认定事实错误。综上，一审判决认定房屋登记行为违反物权法定原则和依法登记规定，一审判决认定金域实业公司“对其专有部分享有占有、使用、收益、处分的权益”，认定事实错误。二、一审法院审理本案程序违法。修改后的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第53条规定“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外”。湘凯物业公司在一审中提交的《申请追加长沙市安轩物业管理有限公司为第三人》、《调取证据申请书》、《责令湖南金域实业公司提交办理房产登记原始资料申请书》均未被采信；在法庭调查阶段发问的诉讼权利也被制止、打断；向法庭提交的书面《发问提纲》亦被置之不理，一审程序违法。三、一审判决适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国物权法》第39条、第71条，《中华人民共和国民法总则》第178条、179条，《中华人民共和国侵权责任法》第3条、第8条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，适用法律错误。应以《中华人民共和国城市房地产管理法》第59条、第60条确认没有办理国有土地登记而办理房屋登记的行为属于非经依法登记。同时适用《房屋登记办法》第8条、第10条规定确认“案涉负一楼场地”登记为房屋、颁发产权证违法。依《中华人民共和国物权法》第9条规定，不应保护金域实业公司持有的违法登记的《房屋所有权证》，或应依照《中华人民共和国民事诉讼法》规定判决驳回金域实业公司的诉讼请求。综上所述，一审判决认定事实错误，审理程序违法，适用法律错误，请求二审法院查明事实真相，依法改判，驳回金域实业公司的诉讼请求或者追加前物业服务企业安轩公司为当事人发回重审。被上诉人金域实业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人沁园春御院业委会辩称，同意湘凯物业公司的上诉意见。一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求撤销一审判决，依法发回重审或改判。1、金域实业公司的房产所有权登记存在违法性，竣工图上有管理房的标注，管理房显然是为8、9栋甚至是整个小区服务的公共配套建筑，不能成为专有权部分，但是金域实业公司的房屋所有权证将管理房也登记在专有权范围内，是不合法的。2、即使该产权证的登记具有合法性，金域实业公司也不能改变竣工图上建筑的形状、结构及功能。竣工图表明涉案产权登记范围的区域、功能是商务中心、总服务台、管理房，这三个区域除了管理房有墙体之外，商务中心、总服务台是非封闭式的。不管是金域实业公司还是承租方都不能改变现状，如果要改变或重建必须经过8、9栋全体业主的同意并报政府有关部门审批，在金域实业公司没有征得8、9栋业主的同意和政府批准的情况下，8、9栋业主向沁园春御院业委会联名反映和提出了要求制止金域实业公司或他人的非法改造行为，业委会据此和湘凯物业公司共同发布通知是合法的，不构成侵权，无需承担损害赔偿责任。被上诉人金域实业公司向一审法院起诉请求：一、判令湘凯物业公司、沁园春御院业委会立即停止对金域实业公司位于××小区××栋××号房屋的断电行为，并恢复原状；二、判令湘凯物业公司、沁园春御院业委会以每天360元的标准赔偿金域实业公司房屋租金损失，自2019年7月16日起计算至停止侵害之日止;三、判令湘凯物业公司、沁园春御院业委会承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：金域实业公司系位于长沙市岳麓区××路××号××小区××栋××号房屋的所有权人。房屋建筑面积204.34㎡；套内建筑面积195.64㎡。其中分摊面积为8.7㎡。2019年7月16日，金域实业公司与案外人龙小精签订《商铺租赁合同》约定金域实业公司将其所有的位于长沙市岳麓区××路××号××小区××栋××号房屋出租给案外人龙小精作为便利店、小超市使用。租期五年：自2019年8月1日起至2024年7月31日止。该商铺第一年每月租金为10800元（大写壹万零捌佰元）；第二年每月租金为11340元（大写壹万壹仟叁佰肆拾元）；第三年每月租金为11907元（大写壹万壹仟玖佰零柒元）；第四年每月租金为12502元（大写壹万贰仟伍佰零贰元）；第五年每月租金为13127元（大写壹万叁仟壹佰贰拾柒元）。押金10000元整，租金按季支付。此后金域实业公司经湘凯物业公司审批后，由案外人龙小精对长沙市岳麓区桐梓坡路485号沁园春御院小区8、9栋1楼大厅进门左侧位置进行装修。2019年9月6日，湘凯物业公司与沁园春御院业委会出具《关于要求暂停装修施工的通知》，称因金域实业公司在沁园春御院小区8栋大堂进门左侧进行装修施工，因8栋业主对金域实业公司提供的该处产权及其所指区域位置存有异议，虽金域实业公司提供了部分材料，但业主认为该资料不足以证明有效性。经社区、业委会、物业协调8栋业主代表与金域实业公司进行协商，但未能达成一致意见，8栋业主强烈要求在未将质疑搞清楚之前不得进行装修施工作业。故特发函至金域实业公司，请在8栋业主与金域实业公司没有达成一致意见前立即暂停施工且不得强行施工，否则将采取包括但不限于暂停提供水电服务等措施。此后双方未能协商一致，故湘凯物业公司将涉案场所断电。2019年11月18日，案外人龙小精解除与金域实业公司签订的《商铺租赁合同》，金域实业公司于2019年11月21日退还房屋租金32400元至案外人龙小精指定的银行账户（户名：龚永红，开户行：中国农业银行股份有限公司长沙红星支行，账号：6230********）。另查明，金域实业公司所持有的产权证上的位置与沁园春御院业委会提交的图纸中载明为总服务台与管理室的位置一致。金域实业公司从未向湘凯物业公司支付过物业费。一审法院认为，本案的争议焦点系：1、金域实业公司装修的区域和产权证对应的位置是否匹配；2、湘凯物业公司、沁园春御院业委会制止金域实业公司装修的行为是否合法；3、金域实业公司的损失大小。首先关于金域实业公司装修的区域和产权证对应的位置是否匹配的问题。该院认为，一般总服务台与管理室的设立均应设置在一楼大厅，现根据现场图片和装修来看，沁园春御院业委会提交的原图纸拟设总服务台与管理室位置并未设立，而金域实业公司提交的产权证上的房屋分层分户平面图左侧位置却与沁园春御院业委会提交的图纸一楼大堂左侧拟设立总服务台与管理室的位置一致。因涉案房屋在实际的建设规划过程中确可能存在变更情况，故该院对金域实业公司所主张的其装修区域位置与产权证上记载的位置一致予以采纳。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条之规定，金域实业公司有权对其专有的部分享有占有、使用、收益、处分的权益。故金域实业公司有权对其产权证标明的产权面积进行出租。关于湘凯物业公司、沁园春御院业委会以金域实业公司装修的地点属于大堂，且无固定界限为由进行抗辩。该院认为，其抗辩的基础在于涉案场所属于专有还是共有部分的认定问题上，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分……”本案中，长沙市不动产登记中心就金域实业公司所有的场所颁发了产权证，明确了该房屋的四址范围，涉案场所已经在法律上属于金域实业公司所专有部分，故湘凯物业公司、沁园春御院业委会再以《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律、法规、司法解释的规定为由认为涉案场所属于共有部分于法无据。其次关于湘凯物业公司、沁园春御院业委会是否有权制止金域实业公司装修的行为。该院认为，金域实业公司有权对其专有部分进行占有、使用、收益和处分。本案湘凯物业公司、沁园春御院业委会制止金域实业公司进行装修的行为是基于双方对涉案场所的权属争议，现金域实业公司所持有产权证上记载的位置与其实际施工位置一致，且湘凯物业公司、沁园春御院业委会也未提交证据证明金域实业公司所装修的位置超出了产权证上所标记的四址范围，故湘凯物业公司、沁园春御院业委会无权制止金域实业公司的装修行为，应当停止断电行为并恢复原状。最后关于金域实业公司的损失大小。该院认为，参照金域实业公司和案外人龙小精签订的房屋租赁合同及其后签订的解除合同协议，金域实业公司已经产生的损失为32400元，另还有预期可得的租金收益损失。同时，本案还应当考虑湘凯物业公司、沁园春御院业委会的过错大小。本案中，金域实业公司持有产权证标记区域为非封闭空间，在本次装修之前该区域一直处于未封闭状态，和业主共有部分从外观上难以区分，金域实业公司在此前也没有交纳过物业管理费，湘凯物业公司、沁园春御院业委会均无法准确判断房屋的所有权状态，在业主强烈质疑的情况下，湘凯物业公司、沁园春御院业委会要求金域实业公司暂停施工系事出有因，但是，在金域实业公司提交了产权证明的情况下，湘凯物业公司、沁园春御院业委会在没有充分依据推翻该产权证明的情况下，仍然采取了断电措施，超出了其权责范围，侵犯了金域实业公司的所有权，属于侵权行为。综合考虑金域实业公司的损失大小和湘凯物业公司、沁园春御院业委会的过错大小，该院酌情认定由湘凯物业公司、沁园春御院业委会赔偿金域实业公司各类损失合计50000元。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条、第一百七十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、限湖南湘凯物业管理有限公司、长沙市岳麓区沁园春御院业主委员会自本判决生效之日起十日内停止对位于长沙市岳麓区××路××号××小区××栋××号房屋的断电行为并恢复原状；二、限湖南湘凯物业管理有限公司、长沙市岳麓区沁园春御院业主委员会自本判决生效之日起十日内向湖南金域实业有限公司赔偿损失50000元；三、驳回湖南金域实业有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费160元，由湖南湘凯物业管理有限公司、长沙市岳麓区沁园春御院业主委员会承担100元；由湖南金域实业有限公司承担60元。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，被上诉人金域实业公司系位于长沙市岳麓区××路××号××小区××栋××号房屋的所有权人，且该房屋所有权证上记载规划用途为商业，故金域实业公司对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，并可从事商业用途。金域实业公司将涉案房屋出租给案外人龙小精从事商业经营活动，并无违反法律规定，上诉人湘凯物业公司、被上诉人沁园春御院业委会制止涉案房屋装修，系侵权行为，应当停止侵权、恢复原状并承担相应赔偿责任。一审判决湘凯物业公司、沁园春御院业委会停止对涉案房屋的断电行为并恢复原状，符合法律规定，应予维持。湘凯物业公司提出涉案房屋所有权证违反依法登记的规定，其可向房屋登记机关提出异议，通过其他法律途径予以解决。湘凯物业公司提出金域实业公司系××小区××栋××号房屋的所有权人，其装修是一楼大堂，装修区域位置与产权证上记载的位置不一致的上诉意见，因证据不足，本院不予支持。关于赔偿损失的金额，金域实业公司的损失即租金损失，参照其与龙小精租赁合同约定的租金标准，并结合湘凯物业公司、沁园春御院业委会的过错大小，一审判决酌情认定由湘凯物业公司、沁园春御院业委会赔偿金域实业公司各类损失合计50000元较为适宜，应予维持。湘凯物业公司提出一审法院程序违法，因证据不足及无法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人湘凯物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费160元，由湖南湘凯物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二〇年十二月二十五日法官助理向柳书记员侯也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。