广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终4151号 上诉人（原审被告、反诉原告）：罗继军，男，1965年7月27日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 委托诉讼代理人：蒋任穷，广西灵渠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王晖，男，1985年8月27日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 委托诉讼代理人：唐海珠，广西灵湖律师事务所律师。 上诉人罗继军因与被上诉人王晖租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区兴安县人民法院（2020）桂0325民初1572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人罗继军的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审请求，支持上诉人的反诉请求；2、本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人从未达成变更租金的合意，至于上诉人同意被上诉人每月交纳27000元，是因为被上诉人说当时经营状况不好，请求每月交纳租金27000元，待合同到期时一并结算。上诉人出于好心就同意了。若减免租金，双方应当签订补充协议，否则视为双方没有达成合意。被上诉人无法证明达成合意的时间、地点。电话录音不是被上诉人本人，不能对本案双方发生法律效力，因此认定双方达成调整租金合意是错误的。另外，租赁不存在任何交易习惯，具体以双方的合同约定为准。请求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人王晖答辩称，上诉人的上诉请求、事实和理由没有事实根据，一审判决认定事实清楚，应驳回上诉人的上诉请求。双方当事人于2016年4月之前就调整了租金，由之前的31500元变更为27000元，被上诉人按照变更后的租金按时足额支付了接下来四年的租金，完全履行了支付租金的义务。 王晖向一审法院诉请：1.判决被告退还原告承租押金100000元，逾期支付押金的滞纳金2000元（滞纳金自2020年5月5日起以100000元为基数，年利率24%计算至被告还清本息为止，现暂算至2020年6月5日）；2.本案诉讼费由被告承担。 罗继军向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告给付反诉原告房屋租金345333元；2.将房屋照明设施恢复原状。 一审法院审理查明：1、关于原、被告之间是否存在减免租金的问题。根据原告（反诉被告）提供的唐海珠与罗继军于2020年2月1日、2020年3月17日、2020年3月21日、2020年3月23日的四段通话录音和张小明出具的证明及被告（反诉原告）提供的《门面出租合同》、卡折对账单、活期存款历史明细查询载明的内容，结合原、被告庭审中的陈述，原告（反诉被告）仅在合同第一年按每月31500元支付租金，后在长达四年的时间内均按月规律地向被告（反诉原告）支付租金27000元直至合同租赁期限届满。故从双方形成的交易习惯并结合通话录音内容可认定，双方自2016年4月有了调整租金的合意，即自2016年5月份起，双方同意将涉案合同租金变更为每月27000元，并因新冠肺炎疫情期间影响，双方同意将2020年3月份的租金降为24000元。2、关于原、被告之间在合同到期后是否存在续租的问题。根据原告（反诉被告）提供的唐海珠与罗继军于2020年3月23日的通话录音及被告（反诉原告）提供的卡折对账单载明的内容予以确认，在原租赁合同到期后，原告（反诉被告）继续租赁房屋一个月，系得到出租人（反诉原告）的同意，反诉被告在原租赁合同到期前，根据与被告（反诉原告）交易习惯，于2020年4月1日向被告（反诉原告）支付了2020年4月6日至2020年5月5日的房屋租金27000元，被告（反诉原告）没有提出异议，并收取了承租人缴纳的房租，即形成了对续租一个月事实的行为确认。3、关于原告（反诉被告）有无延迟退房的问题。原告（反诉被告）在租赁关系到期前，于2020年5月5日向被告（反诉原告）交还出租房屋钥匙，并按被告（反诉原告）的指示将钥匙暂存于其指定地点，有录音记录、手机短信聊天记录及原、被告庭审中的陈述可以证实，并与房屋租赁的一般交易习惯相符，故原告（反诉被告）交付出租房屋钥匙的移交行为视为原告（反诉被告）履行了退还出租房屋的义务。4、关于原告（反诉被告）有无损坏出租房屋部分照明设施的问题。反诉原告主张反诉被告在合同到期交付房屋时，发现部分照明设施被拆除，在反诉被告予以否认的情况下，反诉原告就其主张仅提供了几张照片，在没有其他证据补充的情况下，属不具有完全证明力的证据。反诉原告无相应证据佐证其诉讼主张的财产损害，也无直接证据表明涉案房屋内物品损失系由反诉被告造成，故本院不予采信。 一审法院审理认为,案涉房屋租赁合同以及相关口头补充协议均系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属有效，对各方当事人均具有约束力。针对本案的本诉和反诉请求，分别评判如下：一、关于被告（反诉原告）是否应当向原告（反诉被告）返还租赁房屋押金100000元并承担滞纳金的问题。本案中，原、被告双方对于押金的处理并未有明确的书面约定。实践中，所谓租赁房屋的押金一般是为了保障出租人的权益，出租人要求承租人缴纳的、用于担保承租人能如约履行合同、支付租金、妥善使用房屋的费用。本案中，双方的租赁期限已经届满，被告（反诉原告）并无证据证明原告（反诉被告）有拖欠房屋租金、不正当使用租赁房屋及逾期交房等情形，故原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）退还押金100000元，本院依法予以支持。被告（反诉原告）不予返还押金的理由没有法律依据，本院不予采纳。关于滞纳金的问题，因原、被告双方未就该押金逾期退还的违约责任进行明确的约定，而律师函主要用于通知、告知、提示、催告或提出建议，不具有强制力，并不能视为原、被告对逾期返还押金的行为约定了责任承担方式。故原告（反诉被告）主张支付滞纳金2000元并自2020年5月5日起以100000元为基数，按年利率24%计算以后滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。二、关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）给付房屋租金345333元并将房屋照明设施恢复原状的问题。 租赁合同签订后，从双方当事人履行情况看，原告（反诉被告）仅在合同第一年按照每月31500元支付租金，后在长达四年的时间内均按月规律地向被告（反诉原告）支付租金27000元至双方租赁合同届满，被告（反诉原告）对此一直未提出异议。故从双方形成的交易习惯及反诉被告提供的通话录音内容可认定，双方自2016年4月有了调整租金的合意，即自2016年5月份起，双方同意将涉案合同租金变更为每月27000元，涉案房屋应按照每月27000元计租。租赁期间并因新冠肺炎疫情的影响，双方同意将2020年3月份的租金降为24000元，亦符合客观事实。故被告（反诉原告）主张按照合同约定，要求原告（反诉被告）补付房屋租金345333元，缺乏事实依据，本院不予支持。被告（反诉原告）亦未能提供充分证据证实原告（反诉被告）损害了房屋照明设施，故对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）将租赁房屋照明设施恢复原状的反诉请求，本院不予支持。依法判决：一、被告（反诉原告）罗继军返还原告（反诉被告）王晖租赁押金100000元；二、驳回原告（反诉被告）王晖的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）罗继军的反诉请求。本案收本诉案件受理费2340元（原告已预交），减半计取1170元，由原告王晖负担23元，被告罗继军负担1147元；反诉案件受理费6480元（被告已预交），减半计取3240元，由被告罗继军负担。诉讼保全费1020元（原告已预交），由被告罗继军负担。 双方当事人对一审查明的事实基本无异议，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：上诉人要求被上诉人补交房租345333元是否有事实及法律依据？ 本院认为，双方当事人2015年2月15日签订的《门面出租合同》虽约定租金为31500元，但自2016年4月起直至合同期限届满近四年期间，被上诉人每月均按照27000元交纳租金，上诉人均无异议，亦无证据证实上诉人追索过租金差额，甚至在租赁合同期限届满后被上诉人向上诉人要求退回押金100000元时，上诉人仍未提出租金差额问题，直至被上诉人提起本案诉讼要求上诉人退回押金时，上诉人才抗辩被上诉人未足额支付租金，一审法院据此情况认定双方当事人存在2016年4月调整租金的合意并无不当，理由合理，本院予以确认。上诉人要求被上诉人补交房租345333元的主张，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，法律适用得当，判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5580元，由上诉人罗继军负担。 本判决为终审判决。 审判长  宿健慧 审判员  周 霞 审判员  丁 勇 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  叶菁华