辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0703民初2017号原告：李宗云，女，1970年7月5日出生，汉族，无职业，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：贾继有，辽宁朋助律师事务所律师。被告：中房锦州房地产开发有限责任公司，住所地锦州市凌河区解放路五段**。法定代表人：张国富，该公司经理。委托诉讼代理人：侯云峰、王敬轩，辽宁秋铭律师事务所律师。原告李宗云与被告中房锦州房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李宗云及其委托诉讼代理人贾继有，被告中房锦州房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王敬轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宗云向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告签订的《认购单》；2.请求被告支付违约金528566.6元（计算至2020年10月10日止，详见明细）；3.由被告承担诉讼费。事实与理由：2014年7月11日原、被告签订《认购单》，原告购买被告开发的暂定名“中房佳苑”项目2、3号门市房，建筑面积190平米。《认购单》第一条约定：如乙方没有相中的房源要求退房的，甲方房款全部退回，按己交房款的月息2分给利息；第四条规定：甲方承诺2016年9月末交付使用，逾期超过30日未能交房，甲方按已付款的月息2分支付利息。认购单签订后，原告于2014年7月10日交付房款30万元、2014年11月26日交付房款5万元，合计35万元。《认购单》约定的交付房屋时间到期后，被告没有能按期交付。之后由于被告资金链断裂，无法继续建设，于2017年7月18日，被告与锦州市凌河区人民政府签订《协议书》，《协议书》第五条约定：甲方（锦州市凌河区人民政府）承担乙方（中房锦州房地产开发有限责任公司）签订的团购房、回迁安置房、商品房的建设及安置工作，负责合同的后续履行，收取尾款和承担义务。2017年7月份，锦州市凌河区人民政府（甲方）与锦州金地房地产开发有限公司（乙方）签订《协议书》，《协议书》中乙方的责任与义务：第四条规定：乙方负责完成原“东城天下”（原名为中房佳苑）项目团购房、商品房的建设及交付工作，其中：门市房预定协议4户，含原告购买门市房。并约定涉及法律与信访问题由乙方锦州金地房地产开发有限公司负责。2018年年底，锦州金地房地产开发有限公司将“东城天下”（原名中房佳苑）商品房工程施工完毕，原告到锦州金地房地产开发有限公司要求办理相关手续，锦州金地房地产开发有限公司告知原告，现有门市房面积为260平米并且附带地下室，并且超过35万元房款对应的面积，价格为1.1万元/平米，因为门市价格、面积远远超出我的预算，原告实在无法接受，原告请求锦州金地房地产开发有限公司按照《认购单》相应规定退回房款并支付违约金，锦州金地房地产开发有限公司只同意支付35万元房款，不同意支付违约金，经过长达几个月的索要房款及违约金过程，未能达成协议。原告于2019年10月向凌河区人民法院提起诉讼，请求锦州金地房地产开发有限公司支付购房款35万元及违约金，凌河区人民法院判决锦州金地房地产开发有限公司返还购房款35万元，驳回原告其他诉求。原告不服一审判决向锦州市中级人民法院提起上诉，锦州市中级人民法院认为：《认购单》中逾期交房利息罚则问题，系原告与中房锦州房地产开发有限责任公司之间的约定，锦州金地房地产开发有限公司不是《认购单》一方当事人，锦州市凌河区人民政府与中房锦州房地产开发有限责任公司及锦州金地房地产开发有限公司签订的《协议书》，均没有对中房锦州房地产开发有限责任公司债权债务承担的约定，故驳回原告上诉，维持原判。故原告根据《认购单》约定及人民法院生效判决，请求人民法院判令被告支付违约金528566.6元万元并承担诉讼费。被告中房锦州房地产开发有限责任公司辩称，李宗云认购房屋为锦州市凌河区东城天下建设项目，该建设项目中房公司于2017年7月全部移交给锦州市凌河区人民政府，凌河区政府负责全面接收建设项目并由凌河区政府负责将建设项目交付接盘企业，中房公司在该项目所签订的合同主体变更为接盘企业并由接盘企业负责继续履行。凌河区政府同时将该项目移交锦州金地房地产开发有限公司接盘，由金地公司全面履行中房公司在该建设项目的权利义务。本案涉及与原告的权利义务在项目移交范围内，由金地公司负责履行。中房公司已将包括本案原告所涉合同在内的全部档案移交给金地公司。中房公司将建设项目权利义务转让后告知了原告，原告对此表示同意，并愿意直接与金地公司履行合同。依据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，经债权人同意，中房公司作为合同一方当事人将合同权利义务转让金地公司后，中房公司不再承担合同义务，因此应驳回原告诉讼请求。因金地公司、凌河区政府与本案具有法律上的利害关系请求依法追加金地公司与凌河区政府作为第三人参加本案诉讼。原告李宗云围绕诉讼请求依法提交了证据1.2017年7月1日原、被告签订的《认购单》，证明双方就购买门市房达成协议，约定违约条款和违约责任承担内容。2.2014年7月10日、11月26日收款收据2张，证明原告在上述日期向被告支付购房款35万元。3.锦州市凌河区住房和城市建设局（2019）15号《行政处理答复意见书》，证明被告违约后原告多次向被告主张返还房款没有结果，原告上访后政府给的答复和处理办法。4.（2019）辽0703民初2245号民事判决、（2020）辽07民终1551号民事判决，证明被告应该支付原告违约金，根据合同相对性的原则凌河区政府和锦州金地房地产开发有限公司不应该承担支付违约金的责任。上述证据经庭审质证和本院审查，予以采信并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李宗云于2014年7月11日与被告中房锦州房地产开发有限责任公司签订《认购单》，原告购买被告开发的“中房佳苑”（暂定名）项目的2、3号门市房。认购房屋单价为7500元/平方米，面积约190平方米，总价为140万元。被告承诺于2016年9月末交付使用，逾期超过30日未能交房，被告按已付款的月息2分支付利息。《认购单》签订后，原告于2014年7月10日交付购房款30万元、2014年11月26日交付购房款5万元，合计交付购房款35万元。2017年7月18日，被告中房锦州房地产开发有限责任公司（乙方）与锦州市凌河区人民政府（甲方）签订《协议书》，《协议书》第五条约定：“甲方承担原与乙方中房公司签订的团购房、回迁安置房、商品房的建设及安置工作，负责合同的后续履行，收取尾款和承担义务。负责已签订房屋代建协议退款等法律、经济纠纷的处置工作”。2017年7月，锦州市凌河区人民政府（甲方）与被告锦州金地房地产开发有限公司（乙方）签订《协议书》，《协议书》中乙方的责任与义务：第四条规定：“乙方负责完成原“东城天下”（原名为中房佳苑）项目团购房、商品房的建设及交付工作，其中：房屋代建协议（含房屋抵账协议）672户、商品房预定协议43户、门市房预定协议4户（含原告门市房）。负责团购房业主、商品房业主协议的更换工作，协议更换由乙方主导并具体负责，甲方全力配合。团购房及商品房的安置工作，乙方根据情况依法核实，以实际安置户数及面积为准，涉及法律与信访问题由乙方负责。”2019年11月5日，原告诉被告锦州金地房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的诉讼请求为，一、请求解除原告与被告中房锦州房地产开发有限责任公司签订的《认购单》。二、请求被告支付原告购房款35万元，并按《认购单》规定支付利息至实际支付完房款之日止。本院于2019年12月21日作出（2019）辽0703民初2245号民事判决书，判决内容为.一、被告锦州金地房地产开发有限公司于判决生效之日起5日内返还原告李宗云购房款35万元。二、驳回原告李宗云其他诉讼请求。宣判后李宗云不服，向锦州市中级人民法院提起上诉。锦州市中级人民法院于2020年9月23日作出（2020）辽07民终1551号民事判决，判决结果为驳回上诉，维持原判。该判决本院认为部分载明，2014年7月11日，上诉人与案外人中房锦州房地产开发有限责任公司签订的《认购单》，该《认购单》中对交房时间、逾期交房罚则均有规定。后因中房锦州房地产开发有限责任公司资金出现问题，由锦州市凌河区人民政府接手，并将该项目移交给被上诉人，因被上诉人承建的门市房面积、价格与原《认购单》差距较大，上诉人以无法实现合同目的为由请求解除合同符合法律规定。本案的争议焦点为，被上诉人是否应当支付上诉人利息。关于《认购单》中逾期交房利息罚则问题，系上诉人与案外人中房锦州房地产开发有限责任公司之间的约定。本案被上诉人并不是认购单中的一方当事人，根据合同相对性原则，上诉人请求被上诉人支付逾期交房利息无法律依据，且锦州市凌河区人民政府分别与案外人中房锦州房地产开发有限责任公司及被上诉人签订的《协议书》均没有对案外人中房锦州房地产开发有限责任公司债权债务承担的约定，故上诉人请求被上诉人支付逾期交房利息一审法院不予支持，并无不当。本院认为，2014年7月11日，原告李宗云与被告中房锦州房地产开发有限责任公司签订的《认购单》中对交房时间、逾期交房罚则均有约定。后因中房锦州房地产开发有限责任公司资金出现问题，由锦州市凌河区人民政府接手，并将该项目移交给锦州金地房地产开发有限公司，因锦州金地房地产开发有限公司承建的门市房面积、价格与原《认购单》差距较大，原告以无法实现合同目的为由请求解除合同符合法律规定，对该项请求予以支持。关于原告要求被告支付违约金一节，因原、被告双方在《认购单》中对逾期交房罚则有明确约定，且逾期交房发生在凌河区人民政府接手前，锦州市凌河区人民政府与被告及金地公司签订的《协议书》中均没有对中房锦州房地产开发有限责任公司债权债务承担的约定，被告应对逾期交房的违约行为承担责任。对于被告所辩其已将建设项目交付金地公司，中房公司不再承担合同义务，金地公司、凌河区人民政府与本案具有法律上的利害关系请求依法追加金地公司与凌河区人民政府作为第三人参加本案诉讼的辩解，因锦州市凌河区人民政府与被告及金地公司签订的《协议书》中，均没有对被告的债权债务承担进行约定，生效判决已经驳回原告对金地公司违约金的诉讼请求，故对被告的该辩解不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告中房锦州房地产开发有限责任公司于本判决生效后3日内支付给原告李宗云自2016年10月31日起至2020年10月10日止逾期交房违约金331397元，并支付自2020年10月11日起至实际给付之日止，以本金35万元为基数，按照年利率24%计算的违约金；二、驳回原告李宗云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9086元，由原告负担3389元，由被告中房锦州房地产开发有限责任公司负担5697元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  王锦文人民陪审员  王春雨人民陪审员  王 烨二〇二〇年十二月十日书 记 员  曹 宁