广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终17471号上诉人(原审被告):深圳清杉控股有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路****(入驻深圳市前海商务秘书有限公司)。法定代表人:张继业，总经理。委托诉讼代理人：徐祥全，广东宽和律师事务所律师。被上诉人(原审原告):深圳市皇庭房地产开发有限公司，住，住所地深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路**岗厦皇庭大厦**/div>法定代表人:郑康豪，董事长。委托诉讼代理人：张黎明，上海市通力（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱鸿鹏，上海市通力（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳清杉控股有限公司（以下简称清衫公司）因与被上诉人深圳市皇庭房地产开发有限公司（以下简称皇庭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初47475号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。清衫公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回皇庭公司全部诉讼请求；3.判令皇庭公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由:一、清杉公司提出双方租赁期限截止至2018年12月4日，已得到皇庭公司的同意，涉案《深圳市房屋租赁合同书》提前终止系清杉公司与皇庭公司协商一致的结果，并非清杉公司擅自终止合同，皇庭公司理应向清杉公司退还租赁保证金。二、一审法院关于双方合同于2018年12月11日解除的判决背离了当事人关于合同终止问题的意思表示，也超出了皇庭公司的诉讼请求范围。三、管理费保证金51900元系由清杉公司支付给案外人深圳国商物业管理有限公司皇庭中心分公司，并不属于皇庭公司所享有的合同权利，皇庭公司无权要求予以没收。四、皇庭公司并未证明其主张的律师费17955元已实际发生，一审法院判决清杉公司负担该费用有违公平原则。五、一审法院未依法向清杉送达开庭传票等诉讼材料，致使清杉公司未能在一审期间到庭应诉，审判程序存在违法情形。皇庭公司答辩称，上诉人无故解除租赁合同，被上诉人依照约定有权收取租赁保证金及各项保证金，无需退还。解除租赁通知书于2018年12月11日到达上诉人，一审法院对被上诉人所提出的解除租赁合同之日予以纠正，没有超出被上诉人一审诉求范围。双方在租赁合同中已明确约定因被上诉人向上诉人追索各项费用而支出的律师费应当由上诉人承担，并且被上诉人已在一审提交证据，证明被上诉人为本案所支出的律师费已实际发生，上诉人应当承担该笔律师费的支付义务。且关于律师费的约定，并不影响上诉人在合同履行过程的各项权利，不属于加重上诉人责任的格式条款。一审法院依照法律规定向上诉人送达诉讼材料，并公告传唤，并未存在违法情形，上诉人在一审中没有出庭应诉，是其对自身权利的放弃。皇庭公司向一审法院起诉请求：1.判令皇庭公司与清杉公司双方于2018年3月28日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及其补充协议于2018年12月5日解除；2.判令清杉公司向皇庭公司支付2018年12月1日至4日的租金45456元（352285/31*4）及违约金24000.77元（违约金以拖欠租金45456元的每日千分之三为标准，自2018年12月6日起，计算至实际偿清之日止，暂计至2019年5月31日为24000.77元）以上共计69456.77元；3.判令清杉公司向皇庭公司支付2018年11月的拖欠租金256855元，以及因拖延支付2018年9月至11月期间的租金所产生的违约金共计271433.19元（违约金分段计算至实际偿清之日止，暂计至2019年5月31日为271433.19元）以上共计528288.19元；4.判令清杉公司承担本案律师费17955元；5.判令皇庭公司没收清杉公司的租赁保证金704570元及管理费保证金51900元，以上共计756470元；以上2至5项共计1372169.96元；6.判令本案诉讼费用由清杉公司承担。一审法院查明，2018年3月28日，皇庭公司（甲方）与清杉公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》及补充协议，约定甲方将位于深圳市福田区的房屋（均已取得不动产权证书）出租给乙方使用。租赁期限为2018年3月28日至2023年3月27日。租赁房屋建筑面积共计786.35平方米，每月租金总额为352285元。乙方于每月5日前向甲方交付租金。租赁期限为2017年10月13日至2022年10月12日止。免租期2个月（2018年3月28日至2018年5月27日），乙方于2018年3月28日前交付首期租金397741元（2018年5月28日至2017年6月30日）。甲方交付租赁房屋时向乙方收取租赁保证金704570元及管理费保证金51900元。返还租赁保证金和管理费保证金的条件为：1.乙方按合同约定条款全面履行合同至合同期满；2.乙方须向甲方或其他相关单位结清全部租金和应由乙方承担的各项费用，并向甲方按本合同及补充协议的约定完好无损的返还租赁房屋。如乙方逾期支付租金或其他费用达5天，乙方应从逾期之日起按拖欠金额的千分之三向甲方支付违约金，甲方有权单方面解除合同且保证金不退还乙方，不予退还保证金的行为不免除乙方支付已发生租金、物业管理费、水电费及违约金等费用的义务。双方约定了通知和文件的送达地址。2018年4月3日，清杉公司在《客户入住确认书》中盖章确认。2018年12月4日，清杉公司向皇庭公司送达了《退租通知函》，称租赁期限至2018年12月4日止。2018年12月11日，皇庭公司向清杉公司送达了《解除租赁合同通知书》。该通知书记载清杉公司于2018年12月4日向皇庭公司递交了《退租通知函》，皇庭公司通知清杉公司《租赁合同》于2018年12月5日解除，要求清杉公司于2018年12月8日搬离，并称清杉公司截至2018年12月4日尚拖欠租金302311元，逾期支付房租的违约金112806元，提前解除租赁合同的赔偿金704570元，没收租赁保证金704570元。2019年8月29日，皇庭公司因本案诉讼，与上海市锦天城（深圳）律师事务所签订了委托代理合同，约定本案支付律师费17955元。2020年1月10日，皇庭公司向上海市锦天城（深圳）律师事务所支付了包含本案在内的费用共计208133元。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，出租的房屋已依法取得不动产权证书，双方签订的房屋租赁合同合法、真实、有效，双方当事人均应按照合同约定忠实行使权利、履行义务。本案中清杉公司在租赁合同到期前退租，违反了合同约定，应当承担违约责任。依据双方合同约定，皇庭公司可以不予返还704570元及管理费保证金51900元。清杉公司在合同到期前退租，皇庭公司可以行使法定解除权，皇庭公司已在2018年12月11日向清杉公司送达了《解除租赁合同通知书》，故一审法院确认该日为双方合同解除时间。皇庭公司主张清杉公司拖欠2018年11月至2018年12月4日的租金，清杉公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见和相关证据，依法应当承担对其不利的法律后果，一审法院依据皇庭公司在《解除租赁合同通知书》中主张，确认清杉公司拖欠2018年11月至2018年12月4日的租金302311元。清杉公司未及时足额支付，按照合同约定还应支付违约金，但皇庭公司未在举证期限内提交清杉公司延迟支付2018年9月、10月租金的证据，且双方约定的违约金计算标准过高，一审法院依据公平原则，酌情将违约金计算基数调整为302311元，将违约金起算日期调整为2018年12月6日，并将违约金日利率调整为0.05%。皇庭公司请求过高部分，一审法院不予支持。皇庭公司因本案支付的律师费用属于因清杉公司违约造成的损失，该费用数额合理且已实际发生，故一审法院对皇庭公司要求支付律师费的请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、确认皇庭公司与清杉公司签订的《房屋租赁合同》及其补充协议于2018年12月11日解除；二、清杉公司应于判决生效之日起十日内向皇庭公司支付2018年11月至2018年12月4日的租金302311元及违约金（违约金以302311元为基数，按照日利率0.05%，从2018年12月6日起计算至实际清偿之日）；三、清杉公司应于判决生效之日起十日内向皇庭公司支付律师费17955元；四、皇庭公司无需返还清杉公司租赁保证金704570元及管理费保证金51900元；五、驳回皇庭公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17149.53元（已由皇庭公司预交），由清杉公司负担。上诉人清杉公司二审提交了2018年3月28日与深圳国商物业管理有限公司皇庭中心分公司签署的[皇庭中心]物业管理服务协议一份，拟证明其交纳的管理费保证金51900元、水电保证金11795元是由深圳国商物业管理有限公司皇庭中心分公司收取的。被上诉人对该证据的真实性予以认可，其认为物业管理服务协议已经写明深圳国商物业管理有限公司皇庭中心分公司受被上诉人的委托全权负责皇庭中心的物业管理相关事务，因此在上诉人违约时，被上诉人作为委托方不予退还租赁保证金、管理费保证金是有明确合同依据的。本院二审查明的事实与一审一致。另查，上诉人清杉公司在房屋租赁合同中确认的送达地址为深圳市罗湖区，一审法院向该地址邮寄送达一审开庭传票被退回。本院认为，上诉人于2018年12月4日通知被上诉人不再租用涉案房屋，被上诉人收到后于2018年12月11日向上诉人送达解除租赁合同通知书，通知上诉人双方的租赁合同于次日解除，故双方解除租赁合同的时间为2018年12月5日，一审认定被上诉人向上诉人送达解除租赁合同通知书的时间2018年12月11日为双方合同解除的时间有误，本院予以纠正。本案系上诉人无故提前解除合同，被上诉人要求上诉人承担违约责任，应当予以支持。上诉人上诉主张本案双方协商一致提前终止租赁合同，本院不予采信。双方签订的房屋租赁合同第九条约定了租赁保证金704570元的收取以及返还或不予返还保证金的条件，同时，双方还签订有补充协议，明确了管理费保证金51900元的退还与租赁保证金的退还条件一致，即均按照原合同第九条约定执行，故一审法院判决被上诉人无需返还上诉人租赁保证金704570元和管理费保证金51900元，依据充分，本院予以确认。深圳国商物业管理有限公司皇庭中心分公司受被上诉人的委托对涉案物业进行管理，管理费保证金51900元由深圳国商物业管理有限公司皇庭中心分公司以被上诉人的名义收取，被上诉人主张该笔款项并无不当，本院予以认可。被上诉人一审提交的证据足以证明本案律师费17955元已经实际发生，该笔费用系上诉人违约导致的损失，一审判决由上诉人承担符合双方在合同中的约定，本院予以确认。一审法院在向上诉人清杉公司房屋租赁合同中确认的送达地址无法送达的情况下公告送达，程序无误。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17149.53元，由上诉人深圳清杉控股有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇二〇年十二月八日书记员  陈 娃附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。