广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23968号上诉人（原审被告）：何锦泉，男，1962年4月11日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：张乐伟，广东南滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱小明，广东南滨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:广州南沙围垦开发公司,住所地广东省广州市南沙区万顷沙镇新港大道**。法定代表人:钟惠彪。委托诉讼代理人：彭媛，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秋源，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人何锦泉因与被上诉人广州南沙围垦开发公司（以下简称围垦公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初4628号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人何锦泉向本院上诉请求：1.撤销一审判决，驳回围垦公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由围垦公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，导致判决错误。一审法院未查明涉案土地所在的万顷沙以及相同案由的类案争议地沙尾垦等整个南沙区水塘养殖片区的土地承租情况，何锦泉等承租户均是采用“先使用后签约”的承租方式。何锦泉与围垦公司之间的《农用地租赁合同》，虽然仅签订了一年的租赁期限，但何锦泉承包涉案土地后，涉案土地的租赁合同为一年一签，只是为了方便围垦公司内部管理。何锦泉等承租户与围垦公司之间每年就同一租赁地块续签租赁合同，多年来上述土地出租承租模式已成为围垦公司与何锦泉等承租户之间的交易习惯。每年租期届满前后，围垦公司均会按照国有企业合同管理规范，在形式上向各承租户发送到期交还土地并重新公开招租的通知。每次合同到期后的重新招租，也只是在形式上履行招租程序，围垦公司均会在同等条件下将土地优先租赁给何锦泉等承租户。因此，何锦泉与围垦公司双方已形成足可互信的交易习惯，即在围垦公司明确拒绝何锦泉承包土地之前，何锦泉可继续使用涉案土地，对于相关的租金标准均由后续招标的程序确定。因此，何锦泉基于过往的交易习惯，认为围垦公司发出的通知，并将土地重新挂牌招租的行为，与多年来双方就租赁地块的成交方式无异。涉案土地期届满时，恰逢新冠××疫情风险最高时期，围垦公司除了按惯例向各承租户发出交地通知外，并未对涉案土地进行公开招租，也从未与各承租户沟通交还土地的相关事宜。相反，新冠××疫情缓解后，围垦公司的领导吴永忠、陈家声、陈建华找到各承租户代表商议，同意将土地继续租赁给原承租户，并且要求承租户以成立合作社或挂靠合作社的方式续租，以方便围垦公司对接管理。在围垦公司与承租户代表连续就续租事宜约谈四次后，围垦公司告知何锦泉续租的事宜已谈得差不多了，就等签租赁合同。基于往年成功续租的情况以及对围垦公司的信任，何锦泉等承租户恢复并扩大生产。然就在何锦泉全力恢复生产后，围垦公司突然要求包括何锦泉等承租户立即撤离场地、交还土地，造成何锦泉的严重损失。一审法院片面地以双方2019年签订的租赁合同作为定案依据，认为何锦泉迟延交付土地构成违约，属于查明事实不清，应予以纠正。二、涉案土地租期届满后，围垦公司仍是按照过去多年来的出租模式向何锦泉履行形式上的通知，实际上并未真正要求何锦泉交还土地，同时还与各承租户代表商议续租事宜，且答应续租。此种情况完全符合《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定。在不定期租赁的条件下，围垦公司虽有权解除合同，但应当给予何锦泉合理期限交还土地。本案中，何锦泉根据涉案土地的渔业养殖用途及养殖品种的生产周期特点，并基于围垦公司所作可以续租之承诺的信赖，作出合理的生产养殖安排应依法获得保护。现何锦泉与围垦公司就交还土地的合理期限未能达成一致的情况下，何锦泉尚未交还土地不构成违约。一审法院认定何锦泉违约，并判令何锦泉缴纳的保证金归围垦公司所有，以及何锦泉支付律师费有失公允。三、就目前的种苗养殖情况，现种苗正处于发育期不适宜大规模、长途迁移搬运，同时从实际情况看来，无法找到任何一处临近涉案土地、适宜继续养殖种苗的地块。因此，围垦公司强行解除合同，并要求何锦泉立即撤场，无异于要何锦泉放弃其所投入的一切经营成本，对何锦泉造成了重大损失。人民法院在审理中应当根据养殖行业的特性及承租土地所在片区的租赁情况，正确处理何锦泉与围垦公司之间合同自由与农业养殖生计的分配正义之平衡关系。综上所述，恳请二审法院依法查明事实并支持何锦泉的上诉请求。被上诉人围垦公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。何锦泉既作为长期承租围垦公司土地进行水产养殖的完全民事行为能力人，并清楚围垦公司需在合同期满后收回涉案土地、进行重新招租、签订合同等一系列程序步骤，故应能充分认知合同的内容以及违约的影响、后果，何锦泉在围垦公司于合同期满后发出通知文件催促交还土地的情况下仍拒不清地撤离、交还土地，称新冠××疫情影响其履行交还土地义务，却又在未通知围垦公司并与围垦公司协商一致的情况下，恢复甚至加大在涉案土地上的投产活动，强行认为与围垦公司已形成事实上的租赁合同关系，并以水产品养殖周期长等理由要求围垦公司延长租赁期限、减半收取租金及退还履约保证金等，该等行为实则已违反合同自由、公平、诚实信用原则。综上所述，何锦泉的上诉请求缺乏事实和法律依据，围垦公司请求二审法院依法维持原判。围垦公司向一审法院提出诉讼请求：1、何锦泉立即将位于沙尾垦区18东围下间16号田东册43.12亩土地自行清场后归还给围垦公司；2、何锦泉向围垦公司支付自2020年2月1日起至实际归还租赁土地之日止的场地占用费（按租赁合同所约定的租金标准的3倍计算为13.94元/亩/天，从2020.2.1日至2020.7.1日的土地占用费为90765.01元）；3、围垦公司有权没收何锦泉的履约保证金21500元；4、何锦泉向围垦公司支付因追究何锦泉的违约责任而产生的律师费1414.30元；5、本案诉讼费由何锦泉承担。一审法院经审理查明，2019年1月29日，围垦公司作为甲方（出租方）、何锦泉作为乙方（承租方），共同签订《农用地租赁合同》，约定甲方将座落于沙尾垦区18东围下间16号田东册（堤围不属于租赁范围）的43.12亩土地(以下简称涉案土地)出租给乙方从事水产养殖；租赁期限1年（2019年2月1日至2020年1月31日）；乙方按承租报价1696元/亩/年向甲方支付租金，年总租金73132元；乙方在签订合同时须一次性向甲方缴交500元/亩履约保证金，共21500元。合同履行期满，乙方无违约行为，甲方无息退还给乙方；合同期满，甲方无须通知乙方，乙方须自行清地撤离。乙方逾期撤离的构成违约，甲方有权没收乙方所交履约保证金，处理乙方租赁地内剩余产品，清理构筑物、附着物，强制退场。同时乙方须按最后合同年租金标准的3倍，交纳土地占用费至甲方实际收回此地为止；甲、乙双方应自觉履行本合同，任何一方不能履行本合同约定的义务均属违约，守约方有权要求违约方赔偿损失，包括但不仅限于差旅费、合理的律师费、调查取证费用等。该合同第十一条“不可抗力”约定：任何一方由于不可抗力且自身无过错造成的不能履行本协议的义务，不视为违约；如果发生不可抗力事件，履行协议受阻的一方应以最便捷的方式毫无延误地通知对方，受到不可抗力影响的一方应当采取所有合理行为消除不可抗力的影响及减少不可抗力对各方造成的损失。围垦公司为证明律师费，提交了《民事诉讼委托代理合同》、发票以及《情况说明》。《民事诉讼委托代理合同》和发票显示，因围垦公司与刘广旭等70人（包含何锦泉）土地租赁合同纠纷案件，广州南沙现代农业产业集团公司聘请北京大成（广州）律师事务所的律师作为围垦公司的代理人，北京大成（广州）律师事务所委派律师彭媛、黄秋源为围垦公司提供诉讼代理服务，律师费共99000元,且广州南沙现代农业产业集团公司已向北京大成（广州）律师事务所支付律师费99000元。《情况说明》载明：围垦公司将被广州南沙现代农业产业集团公司吸收合并，围垦公司资产已移交广州南沙现代农业产业集团公司管理，相关登记手续正在办理当中，故围垦公司与何锦泉等人土地租赁合同纠纷案件，由广州南沙现代农业产业集团公司与北京大成（广州）律师事务所签订《民事诉讼委托代理合同》，聘请北京大成（广州）律师事务所指派的律师作为围垦公司的诉讼代理人，并由广州南沙现代农业产业集团公司以围垦公司移交管理的资金，向北京大成（广州）律师事务所支付相应律师费。围垦公司主张包含何锦泉在内共70件案总律师费99000元，平均每件案的律师费为1414.30元。何锦泉提交落款日期为2019年8月1日的《通知书》2份，以证明：1、围垦公司在2019年8月1日向何锦泉及第三人发出招租通知，但是围垦公司没有履行通知内容，误导耕户在涉案土地投放鱼虾蟹种苗，因鱼虾蟹生长周期未到，导致无法交还土地给围垦公司；2、围垦公司有意向将涉案土地继续出租给何锦泉。前述通知均系围垦公司发出，其中《通知书》载明：“沙尾垦区16东围下间16号田东册承租户：我公司管理的沙尾垦区2019年底和2020年初合同期满的农用土地按规定实行公开招租，请您合理安排生产。有关土地公开招租事宜，我公司将另行公告。”另一份《通知》载明“贵方承租我公司的沙尾18围下间3号田在2020年1月31日合同期满后不再发包，请您合同安排生产。”庭审中，何锦泉确认有交纳履约保证金21500元给围垦公司，并确认自2020年1月31日合同期满后，涉案土地由其继续使用至今，没有其他第三人使用涉案土地。另，围垦公司提交《说明》，陈述其司鉴于2020年初新冠××疫情影响，根据上级有关文件精神，其司于2020年2月10日起复工复产。另查，根据广东省人民政府于2020年1月28日发布的《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》载明，广东省行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。一审法院认为，围垦公司、何锦泉签订的《农用地租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定切实履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方合同已明确约定涉案土地的租赁期限，并明确约定在合同期满时，何锦泉应依约自行清地撤离。且何锦泉提交的《通知》亦可证明围垦公司在合同期满后有告知何锦泉不再发包，如招租将另行公告。故，何锦泉作为承租人，在2020年1月31日租赁期限届满后，负有自行清场并返还涉案土地给围垦公司的义务。由于2020年初发生新冠××疫情，该疫情属于不可抗力，在疫情严控期间客观上虽然会影响何锦泉履行清场交地的义务，但并不能免除何锦泉的交地义务，何锦泉可在疫情防控缓解后继续履行清场交地义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，法律另有规定的除外。综合国家和各省市的疫情防控措施，考虑疫情在本地的实际影响情况，一审法院酌定将何锦泉的清场交地时间合理延长2个月至2020年3月31日，即何锦泉最迟应在2020年3月31日前将涉案土地交回给围垦公司，在此期间免除何锦泉支付土地占用费的责任。应当指出，《农用地租赁合同》第十一条不可抗力条款已经明确约定如果发生不可抗力事件，履行协议受阻的一方应以最便捷的方式毫无延误地通知对方，故，若何锦泉在新冠××疫情缓解后仍难以履行清场交地义务的，应通知围垦公司并与之协商，但何锦泉在本案并未提交相应证据证明其已按上述合同约定履行通知义务且与围垦公司协商一致，故何锦泉抗辩不同意交地无理，一审法院不予采纳。如上所述，何锦泉在新冠××疫情防控缓解后未履行交地义务，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。围垦公司诉请要求何锦泉交还涉案土地及支付相应的土地占用费且有权没收何锦泉履约保证金的诉求，符合合同约定，一审法院予以支持，但合同约定按租金的3倍支付土地使用费的标准过高，在围垦公司未能举证证明其因何锦泉逾期交还涉案土地造成其他损失的情况下，一审法院从公平合理角度考虑，酌定土地占用费按合同约定的租金标准缴纳。另，合同已明确约定守约方有权要求违约方赔偿合理的律师费，围垦公司基于何锦泉逾期交地的违约行为而聘请律师提起本案诉讼，且由此支出本案的律师费合理，考虑围垦公司支付的律师费99000元包含了何锦泉在内的70人纠纷，合理平均分配后一审法院酌定何锦泉应支付围垦公司律师费1414元。至于何锦泉的抗辩理由，一审法院认为，围垦公司于2019年8月1日发出的《通知书》只是告知何锦泉涉案土地合同期满后将按规定实行公开招租，并未与何锦泉达成续租合意，且何锦泉亦答辩称新冠××疫情缓解后其有与围垦公司工作人员商谈续租事宜，故，围垦公司、何锦泉双方只是就涉案土地合同期满后是否继续建立新的租赁合同关系而进行磋商，该磋商并不能免除何锦泉履行《农用地租赁合同》约定的清场交地义务，且围垦公司是否对涉案土地进行公开招租，亦不能免除何锦泉履行清场交地责任。新冠××疫情只会影响何锦泉清场交地的合理时间，并不能免除何锦泉清场交地的合同义务，在全国均已逐步全面复工复产的情况下，何锦泉仍未履行清场交地义务，已构成违约。何锦泉在未与围垦公司就涉案土地达成续租协议的情况下，自行在涉案土地的鱼塘投放种苗养殖，显属不当。何锦泉提供《通知书》、双方商议续租记录等证据，并不能证实其没有违约，故，何锦泉抗辩无理，一审法院不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第二百三十五条之规定，作出判决：一、何锦泉应于本判决发生法律效力之日起十五日，将位于广州市南沙区沙尾垦区18东围下间16号田东册（堤围不属于租赁范围）的43.12亩土地清场并交还给广州南沙围垦开发公司管业。二、何锦泉应于本判决发生法律效力之日起十五日内，向广州南沙围垦开发公司缴纳从2020年4月1日起至实际交还上述土地之日止的土地占用费（按年租金每亩1696元的标准计算）。三、何锦泉应于本判决发生法律效力之日起十五日内，向广州南沙围垦开发公司支付律师费1414元。四、何锦泉已缴纳的履约保证金21500元归广州南沙围垦开发公司所有。五、驳回广州南沙围垦开发公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1286.79元，由广州南沙围垦开发公司负担138元，由何锦泉负担1148.79元。二审审理期间，何锦泉向本院提交如下证据：1.何锦泉与围垦公司代表沟通的录音及文字整理稿，拟证明围垦公司代表同意将土地继续租赁给原承租户，并且要求承租户以成立合作社或挂靠合作社的方式续租，何锦泉信任围垦公司，恢复并扩大生产；2.土地承包经营权租赁合同(《中华人民共和国水域滩涂养殖使用证》）及发票、收据，拟证明涉案土地的租赁合同虽为一年一签，长达十余年的土地出租承租模式已成为围垦公司与数百户养殖户家庭之间的交易习惯，且何锦泉也一直按照合同约定向围垦公司缴纳租金、履约保证金及窦闸押金；3.围垦公司公告及通知,证明每次合同到期后的重新招租，只是在形式上履行招租程序，围垦公司均会在同等条件下将土地优先租赁给何锦泉；4.何锦泉代表亲笔书写的《说明》及《补充材料》，拟证明何锦泉无法在短时间内完成水产作物收成及鱼塘清理退场。对当事人二审争议的事实，本院二审期间查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合当事人的诉、辩意见，本案二审的主要争议焦点为何锦泉是否应清场交地以及是否应支付土地占用费、律师费、履约保证金。对此，根据本案查明的事实，第一，《农用地租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行，现合同约定的租赁期限已届满，何锦泉应依约自行清场并交回土地。第二，何锦泉上诉主张围垦公司承诺同意续租，但对此仅提交录音证据，而续租必须有双方明确的意思表示，何锦泉提交的证据不能证实围垦公司有明确的续租意愿且已实际履行，即使双方就合同期满后是否继续建立新的租赁合同关系进行磋商，并不能免除何锦泉履行《农用地租赁合同》约定的清场交地义务，至今未有证据证实双方就涉案土地形成新的租赁合同，而围垦公司未就涉案地块组织公开招租直至提起本案诉讼，明确没有继续出租原地块的意愿，何锦泉在租赁期限届满后对涉案土地系临时占用，其以逾期交地的违约行为主张双方达成继续履行的合意，并不能成立。第三，双方对于涉案土地通过招投标的方式进行公开招租并无异议，从何锦泉提交的公告显示，土地租赁合同的订立需经过公告、报名、现场公开竞价等程序，现场明码标价、价高者得的竞价方式亦使合同订立存在不确定性，虽然确有租户多年来与围垦公司就同一地块长期续租，但该可能性的存在并不代表租赁的必然，而在合同明确约定租期的情况下，以交易习惯来否认合同的明确约定，亦不能成立。第四，《农用地租赁合同》约定“合同期满，甲方无须通知乙方，乙方须自行清地撤离”，而事实上，围垦公司在租赁期满前已向何锦泉发出《通知书》，明确涉案土地期满将公开招租，要求合理安排生产。且合同明确约定涉案土地用于水产养殖、租赁期限1年。何锦泉在涉案土地上进行水产养殖时，应当充分考量租赁期限对水产品生长及清场交地的影响，合理进行生产养殖安排，何锦泉上诉主张根据种苗养殖的情况应给与一年左右的搬迁期，理据不足。第五，《农用地租赁合同》约定的租赁期限已满，何锦泉在租赁期限届满后并未及时腾空并向围垦公司交还涉案土地，根据上述合同约定，何锦泉需向围垦公司交纳土地实际收回前的土地占用费，合同约定的土地占用费标准是年租金标准的3倍，一审法院已经酌情调整为按合同约定的租金标准计算，且考虑疫情因素，酌定土地占用费自2020年4月1日起算，符合公平原则。第六，关于履约保证金和律师费，《农用地租赁合同》明确约定逾期撤离构成违约，围垦公司有权没收履约保证金，故一审判决何锦泉缴纳的履约保证金归围垦公司所有，有充分的合同依据。至于律师费，《农用地租赁合同》亦明确约定守约方有权要求违约方赔偿包括律师费在内的损失，本案律师费亦属合理，一审法院予以支持依据充分，亦应予以维持。综上所述，何锦泉的上诉理由不成立，本院不予支持。本院对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费830元，由上诉人何锦泉负担。本判决为终审判决。审判员  林旭群二〇二〇年十二月二十四日法官助理欧翘书记员林丽敏