江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10792号上诉人（原审被告）：徐惠，女，1984年11月8日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：陈敏，江苏昊程昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭贾，江苏昊程昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘凤英，女，1955年8月4日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：王伟,江苏丰亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪从杰，江苏丰亚律师事务所律师。原审被告：陈来锁，男，1958年5月17日生，汉族，户籍地南京市雨花台区。原审被告：杨华芳，女，1960年1月22日生，汉族，户籍地南京市雨花台区。上诉人徐惠与被上诉人刘凤英、原审被告陈来锁、杨华芳房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院(2020)苏0114民初268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，并于2020年12月10日公开开庭进行了审理。上诉人徐惠的委托诉讼代理人陈敏、郭贾，被上诉人刘凤英的委托诉讼代理人王伟、汪从杰到庭参加诉讼。原审被告陈来锁、杨华芳经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。徐惠上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或者发回重审；2.一、二审诉讼费用及保全费用由被上诉人承担。事实和理由：1、无证据表明陈浩对陈来锁私自处分涉案房屋的行为是明知或事后追认，涉案房屋买卖合同应为无效合同。陈来锁系以其个人名义与刘凤英签订的房屋买卖合同，并收取购房款，陈浩并不知情，之后也未授权处分或者追认，这一事实与被上诉人自述2019年7月以后经查询得知陈浩系涉案房产的买受人是一致的。且被上诉人签订合同、交纳购房款等均是与陈来锁单线联系，从未与陈浩实际接触，根据《合同法》第五十一条、《物权法》第一百零六条规定，涉案房屋买卖合同无效，被上诉人无权取得涉案房产。被上诉人在一审提交的证据不能形成证据链，均不能证明其证明目的，原审法院却以陈浩自涉案房屋买卖合同成立至其去世间的两年时间内未提出异议为由，直接推定陈浩对涉案房屋买卖知情缺乏事实和法律依据。同时，一审法院并未查明陈来锁与陈浩之间资金往来的性质，据此推定二人财产混同亦缺乏事实及法律依据。2、被上诉人对定案事实的前后陈述自相矛盾。被上诉人在一审起诉时自述，系2019年7月涉案房屋满足过户条件后，经查询才得知与开发商订立涉案房屋买卖合同的买受人系陈浩，庭审中却以被上诉人用个人名义办理水电、燃气开户办卡及缴费凭证等主张陈浩对涉案房产买卖是知情的，理由是被上诉人办理水电燃气等日常缴费卡过户时需经陈浩同意或出示其证件，被上诉人的前后陈述明显矛盾。同时，被上诉人提交的涉案房产物业费的缴纳收据显示，“交款人姓名”一栏系陈浩，并以手写方式书写。被上诉人的上述行为，明显违反“禁止反言”原则，并且存在刻意隐瞒案件主要事实的主观故意。3、一审判决书中未予释明案件受理费、保全费各方的承担比例。一审判决书中仅笼统的判决陈来锁、杨华芳、徐惠承担案件受理费、保全费。对于三被告之间如何分配并未作出释明。上诉人徐惠的账户己被保全，若该份判决对该费用不做区分，存在直接由上诉人一人承担的风险。刘凤英辩称：1、涉案房屋买卖合同不存在《合同法》规定的无效情形，属有效合同。房屋自2011年年底交付使用后，被上诉人就一直合法占有使用该房屋至今，并进行了装饰装修，上诉人无证据证明自涉案房屋被处分时至陈浩去世前的2年多时间陈浩提出过任何异议。而从常理出发，陈浩与铁心房地产公司签订了《购房协议》，对于涉案房屋在其名下必然是有清楚认知的，倘若未经得陈浩卖房同意的意思表示，被上诉人难以对房屋占有、使用、装修添附，并且持续了两年之久。被上诉人在占有期间还办理了水电气、有线网络的开通和使用，即便存在不需要陈浩来签字陪同办理变更开户名的可能性，但也需要陈浩给予证件或者协助才可实现。据此可以推定陈浩实际上认可了刘凤英与陈来锁订立的房屋买卖合同效力，不能仅以陈浩未签字确认为由来否定陈浩处分的真实意思表示。适用法律推定时应尽量立足于客观事实，针对事实特点采用高度盖然性规则来合理推定，本案因陈浩死亡导致房屋买卖事实成为争议点之一，但从高度盖然角度是可以推定陈浩对买卖事实是知情认可的，这符合我们的正常认知和经验法则，本案一审的裁判理由合情合理，应予以维持。2、当事人可以自由处分自身诉讼权利，对诉请和事实理由作出更正或调整。随着案件进程，刘凤英也多次明确了在订立房屋买卖合同之时，就知道涉案房屋系陈浩名下的事实，即便如上诉状所言有矛盾之处，也应随着庭审对事实的查明而变得清晰，动态的客观事实不应让位于原始的静态文字。2019年7月房屋可以过户而上诉人不予配合，被上诉人便去铁心房地产公司要求查询房屋情况，经查询才得知。事实上，被上诉人在诉状中所陈述2019年7月查询才得知与开发商订立涉案房屋买卖合同的买受人系陈浩，与签约时听说得知房屋系陈浩名下的事实，两者并不矛盾。查询才得知不过是进一步增强了涉案房屋确系陈浩名下的内心确信。陈来锁、杨华芳未到庭，提交书面意见述称夫妻二人因身体欠佳无法到庭，房屋系陈来锁出售，陈浩对此知情，其同意配合过户。刘凤英向一审法院起诉请求：1.请求法院确认刘凤英于2010年12月24日及2011年12月31日与陈来锁签订南京市房屋买卖合同有效；2.请求徐惠、陈来锁、杨华芳共同配合刘凤英将坐落于南京市雨花台区房屋过户给刘凤英；3.请求由徐惠、陈来锁、杨华芳共同承担本案所有诉讼费用及保全费用。一审法院认定事实：陈来锁与杨华芳系夫妻关系，陈浩（于2014年7月8日去世）系二人婚生子。徐惠与陈浩系夫妻关系，于2010年12月10日登记结婚。2010年7月23日，陈来锁与雨花台区征地拆迁安置办公室签订南京市征地房屋拆迁补偿安置协议，就陈来锁坐落于雨花台区，建筑面积220平方米的房屋达成协议。2010年7月23日，陈来锁代理其子陈浩与雨花台区征地拆迁安置办公室签订南京市征地房屋拆迁补偿安置协议。随后陈浩与南京铁心房地产开发有限公司签订购房协议，约定由陈浩购买位于南京市雨花台区。双方合同约定，南京铁心房地产开发有限公司一期现房于2011年12月30日前交付使用。二期期房于2013年12月30日前交付使用。2012年10月24日，刘凤英与陈来锁签订《南京市房屋买卖合同》一份，约定，陈来锁将坐落于南京市雨花台区大定坊房屋出售给刘凤英，房屋转让价款为450500元。2011年12月31日，刘凤英与陈来锁又签订《南京市房屋买卖合同》一份，合同约定，陈来锁将坐落于南京市雨花台区铁心桥大定坊牛首新城（韩府五期）A2幢801室房产出售给刘凤英，建筑面积76.39平方米，房屋转让价款为404867元。双方约定合同签订时该房屋不具备过户条件，如遇国家政策允许办理两证，则陈来锁无条件协助刘凤英办理房屋产权相应手续，办理过程中产生的费用由刘凤英负担。合同签订后，刘凤英按照合同约定给付了陈来锁购房款405700元，陈来锁向刘凤英出具收条，刘凤英实际入住并使用该房屋。一审法院认为，依法订立的合同，对当事人具有法律拘束力。本案中，陈来锁及陈浩与雨花台区征地拆迁安置办公室签订南京市征地房屋拆迁补偿安置协议，就陈来锁坐落于雨花台区，建筑面积220平方米的房屋达成协议。陈浩在签订购房协议时明知上述房产客观存在及房产实际交付时间。陈来锁作为陈浩的父亲于2011年12月31日将南京市雨花台区铁心桥大定坊牛首新城（韩府五期）Ａ2幢801室房产出售给刘凤英，收取购房款，后将案涉房屋交付给刘凤英实际入住至今。在房屋出售并交付原告使用至陈浩至2014年7月份陈浩去世，长达两年的时间内陈浩对此事并未提出异议，应视为陈浩默认涉案房屋出售。此外，根据案涉房屋系由拆迁陈来锁原有房屋后安置获得，陈来锁与陈浩系父子关系，且存在大量财产往来，双方财产混同，案涉房产且取得于徐惠与陈浩登记结婚之前，陈来锁代陈浩出售案涉房产并于刘凤英签订合同应属合法有效。综上，刘凤英于2011年12月31日与陈来锁签订南京市房屋买卖合同有效，现案涉房屋已具备上市条件，陈来锁、杨华芳、徐惠作为陈浩法定继承人应共同配合原告将坐落于南京市雨花台区铁心桥大定坊牛首新城（韩府五期）Ａ2幢801室（实际过户门牌号以房产管理部门登记为准）房产过户给刘凤英名下。刘凤英主张确认2010年12月24日签订的《南京市房屋买卖合同》有效，但该合同并未明确出售房屋基本情况，原告主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、刘凤英与陈来锁于2011年12月31日签订的《南京市房屋买卖合同》有效；二、陈来锁、杨华芳、徐惠共同配合刘凤英将坐落于南京市雨花台区铁心桥大定坊牛首新城（韩府五期）Ａ2幢801室过户给刘凤英名下,过户所需要的各项费用由刘凤英负担；三、驳回刘凤英要求确认2010年12月24日签订的《南京市房屋买卖合同》有效的诉讼请求。案件受理费17400元、保全费5000元，合计22400元，由陈来锁、杨华芳、徐惠负担。二审中，当事人没有提交新的证据。上诉人徐惠对于一审查明的事实无异议，但认为一审法院未对陈来锁精神状态予以审查，可能导致事实不清。被上诉人刘凤英对于一审查明的事实无异议，但认为陈来锁只是因身体欠佳无法到庭，其对事实的陈述应予采信。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。案涉房屋系陈浩的婚前个人财产，故案涉房屋买卖合同签订时，陈浩对于涉案房屋具有处分权。上诉人上诉称陈浩对陈来锁签订买卖合同、收取房款并不知情，事后也未追认；但结合案涉房屋来源、陈来锁与陈浩系父子关系、刘凤英入住、装修使用涉案房屋时间、陈来锁夫妻陈述等事实，可以认定陈浩对涉案房屋已出售给刘凤英一事知情并同意。现案涉房屋具备上市条件，一审法院认定陈来锁与刘凤英签订的房屋买卖合同效力，并认定陈来锁、杨华芳、徐惠应配合将涉案房屋过户至刘凤英名下，并无不当，应予维持。综上，徐惠的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7373元，由徐惠负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 郑 慧审 判 员 李任飞二〇二〇年十二月二十五日法官助理 闫宇虹书 记 员 孙雪松