辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5335号上诉人(原审原告):大连慧申建设投资发展有限公司，住所地大连市沙河口区南平街27-2-1-1（30）号。法定代表人：王吉玮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：商博雯，辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敏，辽宁东亚律师事务所律师。被上诉人(原审被告):大连鸿瑞房地产咨询服务有限公司，住所地大连市西岗区香秀街******。法定代表人：王冰，该公司总经理（已死亡）。被上诉人(原审被告):大连盛宝房地产开发有限公司，住，住所地大连市甘井子区红旗东路红旗小区C—3—7公建**1—5轴M—N轴/div>法定代表人：乔玉靓，该公司总经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：肖本春、郭丽萍，均系辽宁坤诚律师事务所律师。上诉人大连慧申建设投资发展有限公司（以下简称慧申公司）与被上诉人大连鸿瑞房地产咨询服务有限公司（以下简称鸿瑞公司）、大连盛宝房地产开发有限公司（以下简称盛宝公司）合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院(2019)辽0203民初7351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。慧申公司上诉请求，一、撤销一审判决第二项、第三项;二、改判二被上诉人共同向上诉人双倍返还定金共计300万元，并按年利率24%赔偿自2018年4月26日起至付清本息之日止的利息；三、一二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定基本事实不清。1、一审查明“原协议中约定，鸿瑞公司有五块土地”，而原协议记载康阳公司在甘井子区小区西侧，盛宝家园北侧有五块土地，事实不清。2、《补充协议》第三条约定，鸿瑞公司已分别取得原土地使用权单位盛宝公司、康阳公司的书面授权。但实际上，康阳公司仅与盛宝公司之间签订《联建转让协议》，该协议是否履行，该五块地是否能实际交付，一审法院未予审查。二、一审法院仅对鸿瑞公司与盛宝公司之间的代理关系作出了认定，对鸿瑞公司作为居间人与盛宝公司、康阳公司之间的居间合同关系以及鸿瑞公司应单独承担的义务并未认定。三、鸿瑞公司应承担连带责任的依据：1、其作为居间人应承担的责任。一审判决对盛宝公司明知案涉两块土地被查封一事知情已作出认定，鸿瑞公司作为居间方，故意隐瞒上述事实，编造机会，骗取慧申公司签署协议、交付定金，应双倍返还定金并支付罚金；2，其作为代理人应承担的责任。鸿瑞公司在未取得康阳公司事先授权和事后追认的情况下，与慧申公司签订《补充协议》的行为属无权代理，应根据《民法通则》第六十六条、《补充协议》第九条第二项的约定，对慧申公司承担民事责任。3、鸿瑞公司因与盛宝公司委托不明应承担的责任。鸿瑞公司既是盛宝公司与慧申公司之间的居间人，鸿瑞公司收取的150万元，究竟是土地使用权出让金的定金归盛宝公司所有，还是居间费用的定金归鸿瑞公司所有，补充协议约定不明，盛宝公司与鸿瑞公司之间的全权委托书对此亦未作出说明，委托书授权不明的，依据民法通则第六十五条规定，被代理人应向第三人承担民事责任，代理人负连带责任，故鸿瑞公司应对此承担连带责任。另，一审庭审笔录第9页盛宝公司代理人在回复法官提问时答复到联建协议和协议书中所涉及的地块批复，根据上述协议提到的协议书盛宝公司能够取得处分权，并根据协议书的约定支付对价，所有的地块都在补充协议约定的待转让地块规划范围内，也就是原协议中的盛宝二期，盛宝公司答复如果案涉地块取得了相应的规划批复，盛宝公司委托全权处理，能够证明只有在鸿瑞公司取得规划批复的情况下，盛宝公司才向康阳公司支付对价，才能履行联建协议，只有在取得规划批复的情况下，盛宝公司才能够取得地块相应的处分权，也只有在取得规划批复的情况下，盛宝公司才有权针对地块对鸿瑞公司进行全权委托。而本案的实际情况是案涉的规划批复并未取得，联建协议并未实际履行，在盛宝公司尚未取得地块处分权的情况下，盛宝公司自然无权针对该地块向鸿瑞公司进行转委托，也就是鸿瑞公司至今未取得该地块的处分权，而鸿瑞公司就该地块与上诉人签署协议，属于无权处分的行为。在本案一审判决第10页，第一段倒数第八行，一审法院对盛宝公司陈述的内容进行了相应的认定，即一审法院也认为鸿瑞公司在获得规划批复的条件后，还有可能取得处分权，但实际情况是鸿瑞公司至今仍未取得康阳公司的授权，其行为属于无权处分，一审法院所作出的认定与事实明显不符，恳请二审法院对该情况予以查明。鸿瑞公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人与鸿瑞公司之间签订的协议，但鸿瑞公司是代表盛宝公司以自己的名义签订的协议，并且上诉人也知道盛宝公司是实际的土地权人，鸿瑞公司是受盛宝公司的委托，根据法律规定代理人的行为由被代理人承担相应的法律后果，并且被上诉人鸿瑞公司在合同中所提供的所有附件均是真实有效，被上诉人鸿瑞公司并没向上诉人隐瞒任何案涉协议中的事项，提交协议中的所有附件均是盛宝公司提供的，是在上诉人确认无误后和被上诉人鸿瑞公司签订了合同，所以上诉人对被上诉人鸿瑞公司代盛宝公司签订合同的行为是明知的，上诉人对盛宝的授权和协议的内容也是明知的，因此被上诉人鸿瑞公司在签订合同中没有任何过错，导致本协议不能履行的根本原因是因为协议中的内容涉及到政府行为，具有偶然性和不可控制性，在合同条款中属于不可抗力的因素。上诉人作为依法成立的投资公司，对合同中约定的涉及到政府批准事项其中的不确定因素应当是明知的，由此导致合同不能履行，被上诉人鸿瑞公司不仅在主观上没有过错，客观上也不具有违约和违法行为，并且鸿瑞公司作为代理人是完全按照盛宝公司的委托事项进行，并没有超越代理权限，所以鸿瑞公司和盛宝公司不存在连带给付的法律规定的责任，所以上诉人起诉鸿瑞公司和盛宝公司共同双倍返还没有任何依据，请求依法驳回。盛宝公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意返还定金150万元。我公司委托鸿瑞公司和上诉人签订了补充协议，协议不能履行的原因是政府原因，虽然土地被查封，但至今权利没有转移，我公司向上诉人提供的授权委托书均是真实合法有效的，鸿瑞公司和上诉人之间签订的补充协议中的违约条款也是涉及到约定的是案涉项目的政府审批，政府审批是属于政府立项的范畴，这个审批的期限并不受合同双方以及产权单位的左右，具有不可抗力的因素，现在这个项目暂时不能履行，上诉人请求解除和鸿瑞公司签订的协议，盛宝公司同意，并且同意返还所收取的定金并且按照合同解除之日承担对应的利息和违约责任。慧申公司向一审法院起诉请求：1、解除慧申公司与鸿瑞公司于2018年1月26日签订的《盛宝及康阳剩余未开发土地转让协议补充协议》及其附件；2、鸿瑞公司与盛宝公司共同向慧申公司双倍返还定金3000000元，并按年利率24%赔偿自2018年4月26日起至付清本息之日止的利息。一审法院认定事实：2017年6月5日，慧申公司与鸿瑞公司签订《盛宝及康阳剩余未开发土地转让协议》（以下简称为“原协议”），协议中约定：盛宝公司两块土地：甘国用（2004）字第04105号、（2004）字第04106号；康阳公司有五块土地：甘国用（2003）字第04041号、甘国用（2003）字第04042号、甘国用（2003）字第04043号、甘国用（2003）字第04044号、甘国用（2003）字第04045号；上述地块统称为“待转让地块”；鸿瑞公司已与盛宝公司和大连康阳房屋开发有限公司（以下简称“康阳公司”）分别签署了协议（附件1、2），盛宝公司和康阳公司全权授权鸿瑞公司办理待转让地块的后续工作，包括但不限于寻找待转让地块合作方并拟定转让协议、规划条件落实、详规变更、单体变更、拆迁及补偿等。后因待转让地块拟计划实施的规划条件涉及挡光问题，致使原协议未能按期履行，慧申公司与鸿瑞公司于2018年1月26日签订《盛宝及康阳剩余未开发土地转让协议补充协议》（以下简称“补充协议”），鸿瑞公司为甲方，慧申公司为乙方。协议中主要约定：三、关于甲方获得的授权甲方已分别取得待转让地块原土地使用权单位大连盛宝房地产开发公司及大连康阳房屋开发有限公司、辽宁省第二水文地质工程大队的书面授权，全权处理待转让地块的有关事宜，包括但不限于：规划条件调整申请、土地红线分割、拆迁承包净地、土地转让定价等；四、合作内容1、甲方应确保于2018年4月25日前取得待转让地块调整后的规划条件批复；2、甲方应确保于2018年4月25日前取得待转让地块的最新拆迁摸底正式报告；六、定金乙方同意向甲方支付1500000元作为签订本协议的定金，因本项目的实施条件尚未完全达到，甲方同意向乙方提供相应的担保；七、声明与保证1、甲方声明及保证：（3）甲方承诺向乙方出示的授权（附件3、4、5）真实有效，是原产权单位的真实意思表示；（4）甲方承诺按本协议第四条约定的时间和标准完成应尽的义务；八、协议的终止和解除发生下列情况之一，本协议自动终止并解除：1、本协议第二条第2款的规划条件没有得到批复或者批复的规划与附件2有出入且未取得乙方的书面确认；2、甲方未能在本协议第四条第1款约定的时间取得规划条件的批复且未取得乙方同意延长的书面确认；3、甲方未能在本协议第四条第2款约定的时间取得最新的拆迁摸底正式报告且未取得乙方同意延长的书面确认；6、乙方有证据显示甲方未能按照本协议第七条第1款的声明及保证履行义务；九、违约处理2、发生本协议第八条第6款协议终止的情况，则甲方构成违约，应即刻向乙方返还双倍定金，如给乙方造成损失，还应赔偿乙方所遭受的一切损失，每延期一日按所欠金额日息1%向乙方承担罚息直至履行全部返还义务。补充协议的附件1为原协议；附件3为盛宝公司（甲方）与鸿瑞公司（乙方）2018年1月26日签订的全权委托书，委托书约定：甲方全权委托乙方负责盛宝家园二期项目的前期各种手续和动迁安置工作，有权把项目转让给其他开发商，转让价格由乙方指定，甲方无异议；附件4为盛宝公司（甲方）与康阳公司（乙方）于2017年3月20日签订的联建转让协议书，协议书主要约定：一、乙方同意市规划局将我们两家的地统一规划，还叫盛宝家园二期工程，并分出盛宝二期A区和B区。二、甲方征用乙方的土地，按当年乙方向政府交纳的土地出让金计算，甲方应向乙方交纳52864713元的土地出让金。三、甲方负责地上建筑物的动迁，乙方不承担任何费用。附件5为辽宁省第二水文地质工程地质大队（甲方）与盛宝公司（乙方）签订的协议书，协议书主要约定：甲方以后勤、家属院占地面积41708平方米、13617.4平方米，还有四栋家属楼，全部委托乙方开展动迁、改造开发，项目所发生的一切费用由乙方负责；甲乙双方在取得该项目合法开发建设手续后，将开发建设工作交由乙方进行，甲方进行协助；乙方承担项目开发建设的一切投资；乙方承担辽宁省第二水文地质工程地质大队厂区及家属院的动迁、回迁安置工作及相关费用。补充协议签订后，慧申公司于2018年1月29日向鸿瑞公司支付定金1500000元。鸿瑞公司未按补充协议约定在约定的期限取得待转让地块的规划条件批复及最新拆迁摸底正式报告。2018年1月12日，大连市中级人民法院以（2016）辽02执848号民事裁定书查封了盛宝公司所有的位于大连市甘井子区土地证号甘国用（2004）字第041**，使用权面积12271.4平方米和土土地证号（2004）字第041**使用面积1346平方米的土地使用权。2018年5月2日，大连市中级人民法院作出（2018）辽02执恢57号执行裁定书，拍卖上述土地使用权。上述被查封的土地包含慧申公司与鸿瑞公司协议约定的“待转让地块”。2018年5月2日，大连市中级人民法院以（2018）辽02执恢57号执行裁定书裁定拍卖前述被查封的土地。一审法院认为，案涉补充协议及附件系慧申公司与鸿瑞公司的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按照约定全面履行各自义务，履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。盛宝公司作为另案被执行人，其所有的“待转让地块”被大连市中级人民法院裁定拍卖，致该补充协议无法继续履行，现慧申公司要求解除该补充协议及附件，鸿瑞公司亦同意解除，对慧申公司此项诉请，予以支持。鸿瑞公司作为盛宝公司的委托代理人在其授权范围内与慧申公司签订了补充协议，慧申公司在订立协议时亦知道鸿瑞公司与盛宝公司存在代理关系，该补充协议直接约束慧申公司及盛宝公司，鸿瑞公司的代理行为，应由盛宝公司承担民事责任。因补充协议签订前，协议中所涉部分“待转让地块”已被大连市中级人民法院查封，盛宝公司在此情况下，仍然委托鸿瑞公司签订补充协议，且鸿瑞公司未依约定时间履行合同义务，已构成违约，盛宝公司应当承担违约责任并赔偿慧申公司损失。关于慧申公司主张鸿瑞公司作为合同居间方承担民事责任一节，鸿瑞公司与盛宝公司签订的全权委托书约定“盛宝公司全权委托鸿瑞公司负责盛宝家园二期项目的前期各种手续和动迁安置工作，有权把项目转让给其他开发商，转让价格由鸿瑞公司指定，盛宝公司无异议”，根据慧申公司提供的证据，上述委托书中所提及的“盛宝家园二期项目”即包括案涉协议所涉地块，据此鸿瑞公司在案涉补充协议中所承担的义务均在其与盛宝公司签订的全权委托书的范围内，并无其作为居间人需要独立承担的交付义务，慧申公司的该项主张，证据不足，不予支持。关于慧申公司主张鸿瑞公司未取得康阳公司授权系无权代理一节，因鸿瑞公司与康阳公司就代理权签订的授权协议系原协议的附件，慧申公司主张鸿瑞公司无康阳公司授权但未向法庭提交原协议的附件予以证实；根据补充协议附件，康阳公司同意“将两家的地统一规划，还叫盛宝家园二期工程”并将其名下地块交由盛宝公司负责；盛宝公司与辽宁省第二水文地质工程地质大队签订的协议书约定，全部委托盛宝公司开展动迁、改造开发，项目所发生的一切费用由盛宝公司负责；盛宝公司与鸿瑞公司签订的全权委托书也是将盛宝家园二期项目委托给鸿瑞公司进行，故鸿瑞公司提出其依据补充协议的附件在获得规划批复后即有权处分案涉地块中康阳公司及辽宁省第二水文地质工程大队所有的地块的意见合理，予以采纳。慧申公司该项主张，证据不足，不予支持。关于慧申公司主张鸿瑞公司与盛宝公司委托书授权不明，鸿瑞公司应当承担民事责任一节，鸿瑞公司签订补充协议的内容均在其与盛宝公司的全权委托书的授权范围内，被告的抗辩意见，证据不足，不予采纳。因盛宝公司未按期履行补充协议约定的“在2018年4月25日前取得待转让地块的规划条件批复及最新拆迁摸底正式报告”的合同义务，慧申公司要求盛宝公司自2018年4月26日起双倍返还定金，其请求符合合同约定及法律规定，予以支持。慧申公司要求鸿瑞公司、盛宝公司自2018年4月26日起至付清本息之日止以双倍定金3000000元为基数按照按年利率24%给付利息，盛宝公司认为慧申公司主张的利息标准过高要求按照银行同期贷款利率计算利息，因年利率24%以内的民间借贷收益是合法的、受保护的，慧申公司并非从事贷款业务的金融机构，其按照24%民间借贷利率主张利息损失，未超过双方的合同约定也没超过法律保护的利率标准，该主张合理，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第四百零二条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、解除慧申公司与鸿瑞公司于2018年1月26日签订的《盛宝及康阳剩余未开发土地转让协议补充协议》及其附件；二、盛宝公司于本判决生效之日起十日内返还慧申公司定金3000000元，并赔偿资金占用期间利息（利息以3000000元为基数，自2018年4月26日起至款项付清之日止，按年利率24%计付）；三、驳回慧申公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34416元（慧申公司已预交），由盛宝公司负担。二审中，当事人均未提交新的证据，对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，结合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：鸿瑞公司是否应与盛宝公司共同承担双倍返还定金及支付利息的责任。首先，因鸿瑞公司与盛宝公司签订的全权委托书约定“盛宝公司全权委托鸿瑞公司负责盛宝家园二期项目的前期各种手续和动迁安置工作，有权把项目转让给其他开发商，转让价格由鸿瑞公司指定，盛宝公司无异议”，上述委托书中所涉“盛宝家园二期项目”包括案涉协议所涉全部地块，据此鸿瑞公司在案涉补充协议中所承担的义务均在其与盛宝公司签订的全权委托书的范围内，鸿瑞公司无需独立承担交付义务。其次，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”本案中，因鸿瑞公司与康阳公司就代理权签订的授权协议作为案涉《盛宝及康阳剩余未开发土地转让协议》的附件，慧申公司否认康阳公司的授权但未提交附件予以作证，且根据补充协议附件，康阳公司同意“将两家的地统一规划，还叫盛宝家园二期工程”，并将其名下地块交由盛宝公司负责，加之，盛宝公司与辽宁省第二水文地质工程大队签订的协议书约定，全部委托盛宝公司开展动迁、改造开发，项目所发生的一切费用由盛宝公司负责；盛宝公司与鸿瑞公司签订的全权委托书也是将盛宝家园二期项目（含康阳公司所属地块）委托给鸿瑞公司进行，故鸿瑞公司有权处分康阳公司及辽宁省第二水文地质工程大队所有的地块，鸿瑞公司作为盛宝公司的代理人，在代理权限内实施的民事法律行为，法律后果应由盛宝公司承担。故，慧申公司请求鸿瑞公司与盛宝公司共同承担责任，无事实根据及法律依据，本院不予支持。综上所述，慧申公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由大连慧申建设投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李淑红审判员  吴义军审判员  梁 爽二〇二〇年十二月四日书记员  张 宁