江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0113民初7571号原告：谭金华,女,1955年12月11日出生,汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：史某，女，1979年11月2日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被告：陈冬林,男,1979年3月6日出生，汉族,住南京市栖霞区。被告：陈美容，女，汉族，1979年11月11日生，住南京市栖霞区。第三人：陈桂红，女，1951年2月7日出生，汉族，住南京市栖霞区。上述两被告与第三人共同委托诉讼代理人：江伟，江苏丰典律师事务所律师（2019年12月16日撤销委托）。上述两被告与第三人共同委托诉讼代理人：朱禹豪，江苏丰典律师事务所实习律师（2020年11月5日撤销委托）。上述两被告与第三人共同委托诉讼代理人：易波，江苏丰典律师事务所律师。上述两被告与第三人共同委托诉讼代理人：谢雨娟，江苏丰典律师事务所律师。原告谭金华与被告陈冬林、陈美容及第三人陈桂红房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理，后依法转为普通程序，三次公开开庭进行了审理。原告谭金华（第二次、第三次）及其委托诉讼代理人史某（第一次），被告陈冬林（第三次）及其与陈美容、陈桂红共同委托诉讼代理人江伟（第一次）、朱禹豪（第一次）、易波（第二次）、谢雨娟（第三次）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭金华向本院提出诉讼请求：1.判令被告因错误交付转让房给原告造成的房屋占有费损失自2017年5月15日起至2018年11月止按每月800元计算，2018年12月1日起以后每月按1600元住房费用计算，装修损失100625元、搬家损失费1000元、鉴定费3000元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年6月2日，被告欲将自己的拆迁安置房出售给原告，原告将自己卖房款45万元从女儿史某账户汇给被告陈冬林，同日与被告陈冬林签订了《拆迁安置房转让协议》（简称《转让协议》）1份，转让方为被告（甲方），受让方为原告（乙方）。该协议约定被告将其拆迁安置地为迈皋桥创业园经济适用房地块面积为70平方米的住宅一套，以45万元转让给原告。原被告还约定，被告计划于2015年12月1日交付住房给原告，并在可以办理相关住房权证时，无条件协助原告办理两证过户手续。2017年1月3日，被告陈冬林将南京市栖霞区某某街XX号某某园北区X幢X单元XXX室房屋（简称XXX室房屋）住宅钥匙交给原告，告知该房屋是转让给原告的安置房。同时还将《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》原件交付给原告，但两本证书上只有门牌号码，没有权利人姓名。2017年2月23日，被告陈美容带着视力一级盲的原告去物业办公室办理装修手续，还交了1年的物业费。此时原告才得知XXX室房屋权利人系被告陈冬林的母亲陈桂红。但两被告承诺虽然名字不对，但系一家拆迁户，可以调剂，过户事宜由陈冬林负责解决。出于信任和无奈，原告装修了XXX室房屋并入住。谁知在原告花费10万元将XXX室房屋装修完毕入住以后，陈桂红诉讼至法院，要求原告返还XXX室房屋并支付房屋占有使用费，原告系一盲人，且患有癌症，带着90岁的母亲住在XXX室房屋，且支付的45万元购房款系出卖自己原先的房屋而来。两被告出于私利，故意将其母亲名下的XXX室房屋冒充本应交付的X幢XXX室房屋交付给原告，后又让其母亲将原告推上被告席，意图毁约，将原告逼上无家可归的绝路，现法院已将原告执行出户，原告另租房居住。原告认为：原被告签订的《转让协议》合法有效，在具备交付房屋条件时，被告应及时正确地将标的物交付给原告，被告故意将其母亲名下的房屋交付给原告，并造成原告装修损失和房屋占有使用费损失，应由被告全部赔偿。原告有权要求被告全面及时履行卖房协议，故具状起诉。被告陈冬林辩称：案涉房屋为我借给原告母女居住，双方关于案涉房屋不成立任何买卖关系，原告在实际入住案涉房屋时，对该点事实是明知的。原告对案涉房屋进行装修未经过我方同意，属于私自装修行为，相应的损失由其自行承担，我方不应承担相应的损失赔偿责任；对于原告主张的相应的费用以及具体的数额我方不予认可。原告主张的诉讼请求依法应当驳回。被告陈美容辩称：两被告2009年已经离婚，我与本案没有任何关系。第三人陈桂红陈述：原告对于案涉房屋的占有使用，属于侵权行为，该点在法院判决中生效，第三人不应承担任何责任，并且原告有义务向第三人承担恢复原状的法定责任。本院经审理，结合关联案件认定事实如下：被告陈冬林与陈美容原系夫妻，双方于2009年5月21日登记离婚。第三人陈桂红系陈冬林之母。2013年1月9日，被告陈冬林（被拆迁人，乙方）与栖霞区房屋拆迁安置办公室（拆迁实施单位，甲方）签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》1份，约定：乙方同意将其坐落于栖霞区燕子矶街道柳塘村诚实上组68号建筑面积为220平方米的房屋，于协议签订之日起3日内移交给甲方拆除；乙方被拆迁房屋货币补偿为1308100元；拆迁安置房地点为迈皋桥创业园经济适用住房地块，基准价为2950元/平方米，计划于2015年12月1日前交付。同日，陈冬林填写《南京市征地房屋拆迁户购买拆迁安置房申请表》1份，载明：申购人陈冬林、配偶陈美容、女儿陈某甲，家庭人口3人，申购住房套型为65-70平方米2套、85-90平方米1套。2013年6月2日，陈冬林（转让人，甲方）与原告谭金华（受让方，乙方）签订《转让协议》1份，主要约定：1.房屋基本情况：拆迁安置房地点迈皋桥创业园经济适用住房地块，面积为70平方米，房屋用途为住宅，房屋附属设施情况为开发商实际交付状况；2.房屋价格为固定价45万元，无论最后实测面积与第1条所述面积是否存在差异，交易价格维持不变；3.付款时间：乙方于2013年6月2日支付全部房款并签订本协议；4.房屋交付时间：甲方计划于2015年12月1日交付（如遇政策变化交房时间顺延）；5.上述房屋在可以办理相关权证时，甲方须无条件协助乙方办理两证过户手续，过户应缴纳的全部税费均由乙方承担。2016年12月拆迁安置房建好后，陈冬林选取了某某街XX号X幢XXXX室（70平方米左右）、X幢XXX室（70平方米左右）、X幢XXX室房屋（90平方米左右）3套房屋。因陈桂红发生交通事故受伤住院，陈冬林代陈桂红领取了XXX室房屋的钥匙及《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等相关材料，并将XXX室房屋交付给谭金华，谭金华与其女儿史某自2017年1月3日起对XXX室房屋进行了装修并入住。2017年5月15日，陈桂红至XXX室房屋，以该房屋系其所有为由要求谭金华与史某搬出未果，后陈桂红报警并具状诉至本院，要求谭金华及史某搬出并支付占有使用费。本院经审理后作出（2017）苏0113民初3233号民事判决书，判决：谭金华、史某于判决生效之日起三十日内将XXX室房屋腾空并交付给陈桂红，并按照每月800元的标准支付自2017年5月15日起至实际交付之日止的房屋占有使用费。该判决已生效。后经本院强制执行，谭金华于2018年11月28日腾空了XXX室房屋，并另行租房居住。2018年6月22日，谭金华以陈冬林、陈美容为被告向本院提起诉讼，案号为（2018）苏0113民初3557号。该案中谭金华要求判令两被告将交付的上述X幢XXX室房屋给谭金华，并要求判令两被告因错误交付转让房给谭金华造成的房屋占有费损失自2017年5月15日起至2018年11月止按每月800元计算，2018年12月1日起以后每月按1600元住房费用计算，装修损失费、搬家损失费1000元。在该案审理过程中，谭金华撤回了对陈美容的起诉，并撤回了要求陈冬林赔偿损失的诉讼请求。随后，谭金华提起了本案诉讼。本案审理中，谭金华主张其装修支付全包工程款58000元、墙纸款8300元、购置纱窗和晾衣架1680元、油烟机和灶具5980元，并提交了相应的收款收据予以佐证，被告对该收据的真实性表示不能确认。谭金华遂申请对其装修价值予以鉴定，本院依法委托正中国际工程咨询有限公司对XXX室装饰工程价值进行鉴定，计价基准日为2019年4月3日开庭当日。该公司与2019年10月30日作出正中鉴字（2019）1006号工程造价鉴定意见书，鉴定结论意见为：1.可确定部分（工程部分）85969元；2.不可确定部分（家用电器部分）14656元：房间内空调5098元、方太云魔方烟灶消3件套5980元、樱花燃气3099元、保险柜479元。谭金华为此鉴定支付鉴定费3000元。另查明，2013年6月2日，史某自个人账户中分别取款15万元、30万元，合计45万元。庭审中，谭金华陈述该款项系其存放于女儿史某处的卖房款，当日其让女儿去取45万元房款交付给被告，因未提前和银行预约，故分两次自两家银行网点才取出该45万元，后现金交付给被告陈冬林。还查明，2017年11月8日，谭金华以陈冬林、陈美容为被告具状诉至本院，要求两被告共同偿还借款10万元及利息。谭金华诉称陈冬林于2013年3月起分3、4次向其借款20万元，并于2013年6月2日双方签订案涉《转让协议》当天补具了借条，后陈冬林于2014年7月8日偿还了10万元并重新出具10万元借条1份。陈冬林在该案中辩称其实际系向史某借款，分别于2013年6月2日借款20万元、2014年7月8日再借款10万元，而2013年6月2日双方签订的《转让协议》实际系当日借款20万元的担保。该案查明陈冬林与陈美容于2009年5月21日登记离婚。本院经审理后作出（2017）苏0113民初6098号民事判决书，判决书认定该案案涉10万元借款系2013年6月2日借条转化而来，结合陈冬林与陈美容离婚的事实，以及谭金华自认被告偿还了5000元的事实，判决：一、陈冬林于判决生效之日起十日内偿还谭金华借款9.5万元及逾期利息（以本金9.5万元为基准按照年利率6%自2014年12月9日起计算至实际还清之日止）；二、驳回谭金华的其他诉讼请求。该判决亦已生效。在（2018）苏0113民初3557号案件审理过程中，谭金华称陈冬林拆迁安置选取的某某街XX号X幢XXXX室、X幢XXX室均已出售给他人，并由买受人实际入住，故要求陈冬林交付XXX室房屋，谭金华愿意按评估价支付超出70平方米面积部分的差价。该案庭审中，经本院释明，谭金华坚持要求陈冬林交付XXX室房屋，未主张合同履行不能的赔偿。陈冬林表示其拆迁时是按家庭3个人口拆迁，拆迁安置的3套房屋应当1人1套，其与前妻陈美容约定将90平方米的XXX室给女儿陈某甲，其本人的1套房屋已经出售，现XXX室房屋装修后由陈美容和陈某甲在居住使用，其当庭表示不同意交付XXX室房屋。本案审理过程中，本院根据谭金华申请，依法对XXX室房屋采取了保全措施。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。案涉《转让协议》陈冬林认可系其签订，谭金华亦对该协议予以认可，综合考虑谭金华的身体状况、谭金华女儿史某签订协议当天取款45万元的事实以及陈冬林于2016年底将其母亲陈桂红的XXX室房屋交付给谭金华装修入住的事实，从证据的盖然性出发，本院认为谭金华陈述的通过其女儿取现支付陈冬林45万元房款，并与陈冬林签订《转让协议》购买陈冬林70平方米拆迁安置房的可信度更高，本院对此予以确认，该《转让协议》不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。陈冬林辩称该《转让协议》实际是借款20万元的担保、未收到45万元房款等，无证据予以佐证，且与其交付房屋给原告的行为不符，本院不予采信。原告全额支付了被告购房款后，被告应当按期交付70平方米的房屋给原告，被告在选取拆迁安置房后，将陈桂红的XXX室房屋给原告，后该房屋被陈桂红收回，被告存在过错，应当承担继续履行或赔偿损失等相应的违约责任。根据（2017）苏0113民初3233号判决书判决，谭金华应将XXX室房屋腾空返还给陈桂红，并应支付相应的占有使用费，对谭金华因陈冬林故意错误交付XXX室房屋给谭金华造成的装修损失和房屋占有使用费损失，应当由陈冬林负责赔偿。关于装修损失，根据鉴定意见认定为：1.可确定部分（工程部分）85969元；2.不可确定部分（家用电器部分）14656元：房间内空调5098元、方太云魔方烟灶消3件套5980元、樱花燃气3099元、保险柜479元，本院认为，关于不可确定部分家用电器，其均已安装在XXX室房屋，谭金华亦均未搬走，综合考虑到普通人购买自用家用电器并不必然索要相应发票的客观情况，本院对其价值予以认定；关于可确定的工程部分，虽然鉴定价值为85969元，但原告自认除了全包工程款58000元外，仅另行装修了墙纸8300元、纱窗和晾衣架1680元，本院酌情按原告实际支付的费用67980元认定其工程部分装修损失，由于原告实际居住使用时间并不长，且陈冬林为过错方，对该装修损失不予折价，故本院认定原告的装修损失为82636元（67980元+14656元）。关于占有使用费损失，因谭金华于2018年11月28日腾空房屋，根据（2017）苏0113民初3233号判决书，其2017年5月15日至2018年11月28日占有XXX室期间应当支付的占有使用费为14773元（800元/月*18个月+800元/月÷30天/月*14天），此期间的费用应由陈冬林负责赔偿；对于谭金华主张的自2018年12月1日起至实际交付房屋之日止按每月1600元标准计算的房屋占有使用费问题，该费用实质是基于谭金华主张陈冬林继续履行交付房屋义务，而要求陈冬林支付的至交付房屋之前的房屋占有使用费问题，因陈冬林实际已无法履行交付70平方米房屋的合同义务，合同履行不能，故对于谭金华的该主张本院不予支持，谭金华可在主张合同履行不能相关违约责任时，再另行主张。对于谭金华主张的搬家费1000元及鉴定费3000元，系因陈冬林错误交付房屋产生的损失，本院予以支持。因陈美容于2009年即已与陈冬林离婚，而《转让协议》的相对方为谭金华与陈冬林，交付房屋的义务亦为陈冬林的个人义务，谭金华要求陈美容承担共同责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈冬林于本判决生效之日起七日内赔偿原告谭金华装修损失82636元、房屋占有费损失14773元、搬家费1000元、鉴定费3000元，合计101409元；二、驳回原告谭金华对被告陈美容的诉讼请求；三、驳回原告谭金华的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2320元，保全费1025元，合计3345元，由被告陈冬林负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  丁 旦人民陪审员  殷明美人民陪审员  何广凤二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  程 洁书 记 员  潘明珠