江苏省扬州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏10民终3440号 上诉人（原审案外人）：扬州市邗江区双桥乡人民政府，住所地在扬州市文汇东路**。 法定代表人：陈新华，该乡乡长。 委托诉讼代理人：汤标，江苏擎天柱律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：钮玲玲，女，1970年4月8日出生，汉族，户籍地在东台市，现住扬州市邗江区。 委托诉讼代理人：陈恺，江苏盛祥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：鲍广兰，女，1928年11月10日出生，汉族，住扬州市广陵区。 被上诉人（原审被告）：张俊杰，男，1998年6月20日出生，汉族，住扬州市。 被上诉人（原审被告）：张若如，女，2003年9月16日出生，汉族，住扬州市。 原审第三人：朱桂琴，女，1947年8月10日出生，汉族，住扬州市邗江区。 原审第三人：张永勇，男，1972年12月24日出生，汉族，住扬州市邗江区。 上诉人扬州市邗江区双桥乡人民政府（以下简称双桥乡政府）因与被上诉人钮玲玲、鲍广兰、张俊杰、张若如、原审第三人朱桂琴、张永勇案外人执行异议之诉一案，不服扬州经济技术开发区人民法院（以下简称开发区法院）（2020）苏1091民初307号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人双桥乡政府上诉请求，1.撤销（2020）苏1091民初307号民事判决书主文第二项，2.改判支持不执行张日成名下位于扬州市维扬路278号-北、面积为646.04平方米的房产（以下简称维扬路278号房产）；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：1.张日成将维扬路278号房产抵押给钮玲玲违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。1998年5月27日，扬州市国土管理局向双桥乡商业服务公司（以下简称双桥商服公司）下发《关于为双桥乡商业服务公司新建办公室、仓库征用并划拨土地的批复》，同意为该公司征用双桥乡石桥村姚庄组非耕地3.16亩，并将土地使用权划拨给该公司。案涉房屋建立在双桥商服公司以划拨方式取得的土地之上，处分房屋时必须涉及划拨土地使用权的转让、抵押问题，根据城市房产地管理法第四十条规定，未经审批将无法办理房产所有权登记，未经批准的划拨土地使用权不得转让、出租、抵押。2.原审认定钮玲玲善意取得案涉房产的抵押权无事实和法律依据。原审认定钮玲玲善意取得抵押权错误。本案钮玲玲存在重大过失，其出借款项几百万，这么大额的出借款项必然要尽到审慎义务，其应当就登记情况及涉案房屋所在地进行细致的了解，涉案房屋土地自2000年双桥商服公司即取得土地使用权，办理抵押时应当知晓。案涉房屋系盗赃物，不适用善意取得。2002年9月，张日成指使朱立模假冒双桥商服公司，伪造双桥商服公司印章和双桥乡政府印章，虚构房屋买卖事宜，将双桥商服公司的房屋变更在张日成名下，并取得所有权证，张日成利用伪造的虚假资料办理房产证后向钮玲玲抵押借款。张日成的行为符合盗窃罪构成要件，故涉案房屋属于盗赃物，根据法律规定，盗赃物不适用善意取得，上诉人有权追回。原审认定钮玲玲善意取得案涉房产的抵押权无事实和法律依据。一审判决诉讼费全部由上诉人承担没有依据。 被上诉人钮玲玲辩称，原审法院认定钮玲玲善意取得该涉案房产的抵押权，张日成将该房屋抵押给我方时，该房产登记在张日成名下，该涉案房屋的登记对外产生公示效力，且未有异议登记事项。我方对该公示行为及权利外观产生了合理信赖，基于该房产登记产生的公信力以及地随房走相关法律规定，我方有理由相信张日成有权对涉案房屋进行抵押，我方作为善意相对人在设定抵押时尽到了注意义务，依法应受法律保护。另外，上诉人认定该涉案房屋为盗脏物且不适用善意取得没有任何事实和法律依据，应当认定我方善意取得涉案房屋的抵押权。 被上诉人鲍广兰、张俊杰、张若如、原审第三人朱桂琴、张永勇均未答辩。 双桥乡政府向一审法院起诉请求：1.判决不执行张日成名下维扬路278号房产；2.确认维扬路278号房产为双桥乡政府所有。理由：1997年，双桥乡政府原下属单位双桥商服公司因建设经营部、仓库等需要，在华夏中专院墙北征用土地。后因建设资金困难，1999年7月15日，与张日成签订《协议书》，合作开发建设上述房屋，协议约定：办公楼共三层三十间约1600平方米，坐西向东，甲方（即双桥商服公司）北4间、乙方（张日成）南6间垂直分配（甲方650.52平方米、乙方954.14平方米）。房屋竣工后，隶属于双桥商服公司的房屋由双桥乡政府下属单位双桥资产管理办公室出租给张日成开办时新汽车修理厂使用。双方分别于1999年9月30日、2009年11月6日、2014年9月25日签订三份《租赁协议书》，张日成租金一直支付到2015年2月。2015年11月23日，双桥乡政府听说张日成因病去世，派人查看房屋现状，听说张日成已经将属于双桥乡政府的房屋抵押给他人。经公安部门调查得知：2002年9月，张日成指使朱立模假冒双桥商服公司委托人，伪造双桥商服公司印章和双桥乡政府印章，虚构房屋买卖事实，伪造《房地产买卖契约》等资料，将属于双桥商服公司的房屋变更在张日成名下，并办理了所有权证；2014年3月，张日成以原房屋所有权证遗失为由，补办了扬房权证维字第××号房屋所有权证。2016年6月3日，双桥乡政府向扬州市邗江区人民法院提起民事诉讼，要求确认张日成与双桥商服公司于2002年9月20日签订的《房地产买卖契约》无效，判令上述房产属于双桥乡政府所有。钮玲玲与张日成民间借贷一案，钮玲玲向法院提出强制执行申请，在执行过程中，扬州市邗江区人民法院作出（2015）扬邗执字第2667号执行裁定书，裁定拍卖、变卖张日成名下包括维扬路278号的不动产。双桥乡政府向开发区法院提出案外人执行异议，要求中止对上述房产的执行，该异议请求被法院裁定驳回。双桥乡政府认为，执行标的维扬路278号不动产属于双桥乡政府所有的国有资产，被张日成伪造文书的方式变更至其名下，并办理他项权登记，且抵押房产所属的土地使用权均属于双桥乡政府。被告的上述行为严重损害了双桥乡政府的合法权益，双桥乡政府有权要求判令排除对上述房产执行并确认执行标的属于双桥乡政府所有。另外，张日成于2015年11月死亡，朱桂琴、鲍广兰、张永勇、张俊杰、张若如系张日成的法定继承人，双桥商服公司已于1998年8月因机构调整而撤销。 开发区法院确认证据如下：钮玲玲对双桥乡政府提交的扬州市双桥乡资产管理办公室与张日成签署的《房屋租赁协议书》1份、与扬州时新汽车修理厂签署的《租赁协议书》2份及房屋租金支付凭证12份真实性不予认可，经审查，上述租赁协议书与租金支付凭证能够相互印证，证明双桥乡政府将案涉房屋先后租赁给张日成及扬州时新汽车修理厂使用，且承租方按期缴纳租金至2015年2月，故对上述证据依法予以采信。 开发区法院查明：1997年10月29日，扬州市郊区计划经济委员会向双桥商服公司下发《关于同意新建经营部仓库的立项批复》，同意双桥商服公司在双桥乡石桥村华夏中专院墙北征用2.5亩三角地新建经营部仓库，其建筑面积1400平方米，其中仓库1200平方米，营业用房及办公室200平方米，总投资45万元。 1998年5月27日，扬州市国土管理局向双桥商服公司下发《关于为双桥乡商业服务公司新建办公室、仓库征用并划拨土地的批复》，同意为该公司新建办公室、仓库征用郊区双桥乡石桥村姚庄组非耕地3.16亩，并将土地使用权划拨给该公司，附具体用地范围及走向图。 1998年12月11日，双桥商服公司取得工程建设许可证。 1999年7月15日，双桥商服公司（甲方）与张日成（乙方）签订《协议书》一份，约定双方经共同协商，于1998年4月15日签订了“关于商业公司办公楼合建协议”，现办公楼已建成，座落在扬州市，现双方对房屋产权问题达成如下事宜：一、双方合建的办公楼双方在征地、建筑施工及费用等所有方面都按合建协议履行，不存在任何分歧；二、办公楼共三层叁拾间约1600平方米，坐西向东，甲方北肆间，乙方南陆间垂直分配（面积各为：甲方：650.52平方米，乙方：954.14平方米），各用自己的楼梯，互不干扰；三、房屋分配后，产权属于各自所有，今后在房屋产权问题上不存在任何矛盾；四、本协议一式四份，经双方签字，盖章并经扬州市郊区公证处公证后生效。1999年7月16日，扬州市郊区公证处出具公证书，证明双桥乡服务公司的代表人张元喜与张日成签订了上述协议书，双方的签名、盖章均属实。 1999年8月26日，中共扬州市双桥乡委员会下发《关于成立和撤销有关机构的通知》，决定成立扬州市双桥乡资产管理办公室综合科，撤销双桥商服公司。 1999年9月30日，扬州市双桥乡资产管理办公室与张日成签订《房屋租赁协议书》一份，约定扬州市双桥乡资产管理办公室将位于文汇北路延伸段的门面房三层计壹拾贰间，建筑面积约为500平方米，房后土地约贰亩出租给张日成使用，租赁期限十年自1999年10月1日起至2009年9月31日止，并约定了租金等事宜。 2000年4月24日，双桥商服公司取得国有土地使用证，记载土地座落扬州市文汇北路119号，总面积2109.9。 2002年8月13日，双桥商服公司曾取得文汇北路119号北646.04平方米的房屋所有权证书。2002年9月20日，房屋登记部门根据朱立模与张日成提供的盖有双桥商服公司印章的授权委托书、《房地产买卖契约》等，将上述646.04平方米房屋所有权变更登记至张日成名下。2014年3月28日，张日成以原证遗失为由申请补证，取得了维扬路278号房产的房屋所有权证。 2009年11月6日与2014年9月25日，扬州市双桥乡资产管理办公室与扬州时新修理厂先后各签订《租赁协议书》一份，约定扬州市双桥乡资产管理办公室将所属的、位于维扬路扬州%计算，建筑面积约为500平方米出租给扬州时新修理厂，约定了租金及租期，协议约定的最终租赁期限截止日为2019年10月1日。自2010年至2015年3月，扬州时新修理厂每年向扬州市双桥乡财政结算中心缴纳10万元房屋租金。 2016年4月18日，扬州市公安局邗江分局念四桥派出所对案外人朱立模进行询问并制作询问笔录一份，朱立模在询问笔录中称：双桥乡政府和双桥商服公司没有派人去办理过户手续，两机构的法人授权委托书和房地产买卖契约中的“张宝龙”签订都是朱立模代签的；2002年9月20日双桥商服公司与张日成签订的《房地产买卖契约》中双桥商服公司的公章系张日成自己在办证大厅现场盖的。对于该印章的真假，朱立模称“我当时有印象在张日成的办公室抽屉里看到过双桥商务服务公司的公章，至于章是从哪里来的我也没有问他”。经与1999年7月15日《协议书》中双桥商服公司的印章核对，《房地产买卖契约》中的印章明显与《协议书》中的印章不一致。 另查明，2014年1月27日，张日成因向钮玲玲借款，将维扬路278号房产抵押给钮玲玲并办理了抵押登记。后因张日成未能按约还款，钮玲玲起诉至扬州市邗江区人民法院，该院于2015年5月15日作出（2015）扬邗双民初字第243号民事判决：一、张日成应于本判决发生法律效力之日起十日内向钮玲玲偿还借款本金345万元及利息（自2014年11月20日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）；二、若张日成未按第一项履行给付义务，钮玲玲可就张日成所有的位于扬州市文汇北路119号-南、扬州市的房产折价、拍卖或变卖后的价款在归还扬州市邗江区正新农村小额贷款有限公司500万元贷款本息之后的余额分别在300万元、200万元范围内优先受偿。该判决发生法律效力后，根据钮玲玲的申请，扬州市邗江区人民法院于2015年11月25日立案执行，案号为（2015）扬邗执字第2667号。 执行过程中，扬州市邗江区人民法院于2016年4月12日作出（2015）扬邗执字第2667号执行裁定书，拍卖、变卖被执行人张日成名下位于扬州市文汇北路119号-南、扬州市的不动产。2016年12月19日，因除正在处置一时难以变现的上述房产外，未发现有其他可供执行财产，钮玲玲亦未提供张日成其他可供执行的财产线索，故该院作出裁定：一、终结（2015）扬邗双民初字第243号民事判决书的本次执行程序；二、在终结执行的情形消失后，申请执行人可向本院申请恢复执行。2018年5月30日，扬州市中级人民法院指定该案由本院执行，因张日成死亡，故本院将其继承人朱桂琴、鲍广兰、张永勇、张俊杰、张若如追加为被执行人，于2018年7月25日立案执行，案号为（2018）苏1091执字第882号。在该案执行过程中，双桥乡政府对拍卖、变卖张日成名下维扬路278号房产提出书面异议，要求中止对上述房产的拍卖、执行，本院于2018年10月22日作出（2018）苏1091执异30号执行裁定，驳回双桥乡政府的异议请求。 还查明，2016年6月3日，双桥乡政府以朱桂琴、张永勇、鲍广兰、张俊杰、张若如为被告向扬州市邗江区人民法院提起诉讼，要求确认张日成与双桥商服公司于2002年9月20日签订的《房地产买卖契约》无效，请求判令维扬路278号房屋属于双桥乡政府所有。扬州市邗江区人民法院于2018年12月28日作出（2016）苏1003民初4449号民事判决，认为《房地产买卖契约》系张日成（或指使他人）伪造双桥商服公司印章与张日成自己签订，该协议并非双桥商服公司的真实意思表示，不存在合同成立所必须的“双方意思表示一致”，因此张日成与双桥商服公司之间并未成立买卖合同，双桥乡政府基于合同无效直接要求判决案涉房屋归其所有无事实和法律依据，驳回双桥乡政府的诉讼请求。双桥乡政府不服该判决向扬州市中级人民法院提起上诉，扬州市中级人民法院于2019年4月28日作出（2019）苏10民终1097号民事判决，驳回双桥乡政府的上诉，维持原判。 开发区法院认为，本案争议焦点为：1、双桥乡政府对案涉维扬路278号房产是否享有所有权？2、双桥乡政府对案涉房产享有的民事权益是否足以排除钮玲玲的强制执行？ 对于争议焦点一，双桥乡政府对案涉房产依法享有所有权。理由如下：首先，双桥乡政府已通过合法建造行为原始取得案涉房产所有权。因合法建造等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，双桥商服公司在依法取得国有土地使用权，并办理工程建设许可证等建造手续后，与张日成共同建设了包括案涉房产在内的办公楼，根据上述规定，双桥商服公司、张日成在办公楼建成之时，不待登记即因建造行为原始取得建设房屋的所有权。结合办公楼建成之时双方签订的协议书可知，办公楼共三层座西向东，包括案涉房产在内的北四间（面积650.52平方米）归双桥商服公司所有；南六间（面积954.14平方米）归张日成所有，故应当认为双桥商服公司在建造行为完成时即取得案涉房产的所有权。其次，双桥乡政府对案涉房产享有的所有权并未发生变动。确认物权是否发生变动，应审查物权变动之原因，即物权变动所依据的民事法律关系如买卖等是否成立，而不仅仅以物权变动之结果如不动产登记等为判断标准。本案中，双桥商服公司依法因建造取得案涉房产所有权并经登记后，虽然房屋登记部门后将案涉房产所有权变更登记至张日成名下，但该变更登记所依据的原因行为即张日成提供的2002年9月20日《房地产买卖契约》，该契约经扬州市邗江区人民法院（2016）苏1003民初4449号案件审理，认定系张日成（或指使他人）伪造双桥商服公司印章签订，并非双桥商服公司真实意思表示，即双桥商服公司与张日成之间并未成立买卖合同，因此该变更登记并未达到物权变动的效力，案涉房产所有权人仍为双桥商服公司。现根据相关规定，双桥商服公司被撤销主体资格后，案涉房产所有权依法由双桥乡政府取得。综上，对双桥乡政府主张确认案涉房产归其所有的诉讼请求，依法予以支持。 对于争议焦点二，双桥乡政府对案涉房产享有的所有权不足以排除钮玲玲的强制执行。理由如下：首先，钮玲玲依法善意取得案涉房产的抵押权。不动产抵押权善意取得是指，不动产登记记载的权利人与真实的不动产所有权不一致时，对不动产没有处分权的人将不动产设置抵押权，债权人若不知或不应知悉存有权利瑕疵或登记有异议抗辩的，债权人仍取得抵押权的制度。本案中，钮玲玲对张日成享有的主债权已经生效法律文书确认，合法有效；案涉房产实际所有权人为双桥乡政府，但登记于张日成名下并由其租赁使用，不动产权属登记存在错误，张日成对案涉房产进行抵押构成无权处分；登记机关的登记行为对外产生了公示效力，且未有异议登记事项，钮玲玲对该公示行为及权利外观产生了合理信赖，并因此与张日成签订抵押合同，为善意无过失第三人，双方办理抵押登记后，根据物权法第一百零六条有关善意取得的规定，应当认定钮玲玲善意取得了案涉房产的抵押权。其次，双桥乡政府对案涉房产享有所有权，钮玲玲对案涉房产享有抵押权，二者产生冲突时，应优先保护具有定限物权性质的抵押权，因其本身系分享所有权中的部分权能而形成的物权，对所有权进行了限制。因此，双桥乡政府请求停止执行的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，对双桥乡政府的部分主张予以支持。本案被告鲍广兰、张俊杰、张若如未到庭参加诉讼，不影响本院在查明事实的基础上依法进行缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第三十条、第一百零六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条的规定，判决：一、确认双桥乡政府对维扬路278号房产享有所有权；二、驳回双桥乡政府的其他诉讼请求。案件受理费30800元，由双桥乡政府负担。 本院查明，开发区法院审理认定的事实属实，本院依法予以确认。另查明，维扬路278号房产为非居住用房，该房产曾先后抵押给扬州市邗江区正新农村小额贷款有限公司和钮玲玲。 本院认为，案外人执行异议之诉的目的是排除人民法院的强制执行，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，涉案房产登记在张日成名下并由张日成长期占有使用，钮玲玲基于物权登记的公示公信原则，出借款项给张日成并以涉案房产设定抵押，且涉案房产此前已设定有抵押，即使涉案房产存在不动产权属登记错误，钮玲玲亦可以善意取得涉案房产的抵押权；涉案房产为非居住用房，房产登记和土地使用权登记分属不同主体亦属正常，不能据此否定钮玲玲善意取得抵押权。除非案外人能够证明钮玲玲设定抵押时明知权属登记错误、双方恶意串通等，否则，不能否定善意取得。此外，钮玲玲对涉案房产的抵押权已经生效法律文书确认，案外人对生效法律文书不服的，应当通过审判监督程序救济。当然，钮玲玲善意取得涉案房产抵押权，双桥乡政府有权向无处分权人张日成的遗产继承人请求赔偿损失。 综上所述，上诉人的上诉请求，无法律依据，依法不应予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30800元，由扬州市邗江区双桥乡人民政府负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 祥 审判员 陆开存 审判员 高济宁 二〇二〇年十二月二十二日 书记员 孙 妍