贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终8820号上诉人（原审被告、反诉原告）：佘敏，女，汉族，1973年6月3日出生，住贵州省习水县。委托诉讼代理人：张林，贵州恒商律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州恒祥置业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区四方河**山水黔城半岛公寓******。法定代表人：彭家恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗涵晖，该公司员工。上诉人佘敏因与被上诉人贵州恒祥置业管理有限公司（以下简称恒祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初6950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年09月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人佘敏上诉请求：1.撤销原审判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人行使撤销权未过除斥期间，除斥期间起算是将应当为上诉人知道和应当知道撤销事由的时间，一审的认定明显不当，应依法予以纠正并改判撤销上诉人于被上诉人之间签订的《花果园写字楼租赁合同》；二、被上诉人未按照双方合同约定向上诉人交付符合约定的房屋，且故意隐瞒案涉租赁房屋仅具有“无油烟轻餐饮”的用途，在上诉人发现案涉房屋油烟过重并向被上诉人提出异议后，被上诉人仍拒不整改，也拒绝给予合理解释，应当认定被上诉人违约，上诉人缴纳的履约保证金应当依法抵扣租金；三、一审判决逾期付款违约金过高，应当依法调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。"《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失"。"逾期付款的损失仅为中国人民银行同期贷款利率，一审判决上诉人承担违约金的计算标准为中国人民银行同期贷款利率的四倍，明显过分高于上诉人造成的损失，应当依法予以调减；四、佘敏与恒祥公司之间的合同于2018年2月4日解除，被上诉人仅有权利收取合同存续期间的租金，即使上诉人在合同解除后有占用房屋的情况，但是占用房屋的占用费应当支付给房屋实际拥有人不是支付给恒祥公司。被上诉人贵州恒祥置业管理有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确请求维持原判，关于违约金的请求一审中上诉人没有提出，应当不予支持。上诉人实际使用房屋超过房屋租赁期限，上诉人应当支付占用费。贵州恒祥置业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付租金20539.31元并以此为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付自逾期付款之日起至实际付清之日止的逾期付款违约金；2.本案诉讼费由被告承担。佘敏向一审法院提出反诉请求：1.撤销原被告之间签订的《花果园写字楼租赁合同》；2.诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实，2015年12月31日，案外人廖霞、覃玉菡（监护人廖霞、覃俊）向贵阳宏益房地产开发有限公司购买位于本市南明区，5-16栋4栋（4）1-12-8号房屋后，与原告恒祥公司签订《委托管理协议》，授权原告恒祥公司对上述房屋进行对外招租管理。管理内容和权限包括但不限于以自身名义进行招租谈判并与承租人签订相关的租赁协议，对承租人履约情况进行监督管理及收益保障等。2017年6月2日，原告恒祥公司（甲方）与被告佘敏（乙方）签订《花果园写字楼租赁合同》一份，约定甲方将坐落于贵阳市的花果园-三期写字楼-Ｍ区房屋（建筑面积60.93平方米），出租给乙方作为大型餐饮之用，租赁期限为自2017年6月2日至2018年12月31日止。装修期30天，租金单价为2017年6月2日至2018年12月31日，50元／月.平方米；乙方应于本合同签订之日支付2017年6月2日至2017年9月1日期间的租金9140元，后续租金按每3个月支付一次，乙方须于上一期租金到期前15日内向甲方支付下一期租金；乙方应在签订本合同时向甲方交纳1个月租金的款项作为保证金，为其履行本合同约定义务进行担保。乙方交纳的保证金计3047元。在本合同终止或解除时，乙方应自终止或解除之日起3日内到甲方处办理结算，甲方在确认乙方无违约行为的前提下应在30个工作日内退还该保证金。若乙方为按上述期限到甲方处办理结算的，甲方有权不退还保证金。并约定在租赁期限内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，应按同期贷款利率的四倍标准向甲方支付逾期应付未付金额的违约金。同时，合同约定被告佘敏的送达地址为贵州省习水县，并约定合同约定的送达地址适用于与涉案合同有关的双方合同当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，送达至该地址为有效送达。如以邮寄送达的，在寄出后第5个工作日视为已送达。合同签订后，原告恒祥公司将案涉房屋交付被告佘敏使用。2017年10月7日，原告恒祥公司向被告佘敏出具《收据》1份，确认收到被告佘敏支付上述房屋2017年10月9日至2018年1月8日的固定租金9140元。2018年，本案被告佘敏等15人向一审法院提起诉讼，请求判令本案原告恒祥公司对排烟、排污管道进行改造，对电力增容。一审法院经审理后，认为恒祥公司提交的《贵阳市办公楼申请增加使用功能申请表》中，市规划局和市国土资源局已加盖公章明确表示同意增加酒店、无油烟轻餐饮、康体养生、医护保健、休闲娱乐、文化教育、文体健身、家居建材等业态功能。且佘敏等人向相关部门的咨询中也未对无油烟轻餐饮与大型餐饮（大众餐饮）进行准确定义及区分，可以认定恒祥公司向佘敏等人出租的房屋是可以经营餐饮。且佘敏等人也实际经营餐饮生意，故理应认定该栋房屋是可以满足无油烟轻餐饮需求的。同时，佘敏等人与恒祥公司签订的合同中对建筑物的共有设施改造这一项并无明确约定，且公共设施的改造也不属于恒祥公司应履行的义务。故驳回了佘敏等人的全部诉讼请求。宣判后，佘敏等人向贵阳市中级人民法院提起上诉，贵阳市中级人民法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。另查明2018年7月24日，原告恒祥公司通过全球邮政特快专递向被告佘敏邮寄解除合同通知书。上述事实，有原、被告的陈述、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《委托管理协议》、《花果园写字楼租赁合同》、《收据》、民事判决书、国内标准快递单等材料在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。一审法院认为，本诉案件中。首先，对于被告佘敏提出原告恒祥公司主体不适格问题。因原告恒祥公司接受案涉房屋所有人委托，对案涉房屋进行对外招租管理，管理内容和权限包括以自身名义进行招租谈判并与承租人签订相关的租赁协议，对承租人履约情况进行监督管理及收益保障等。故原告恒祥公司与佘敏签订租赁合同，对案涉房屋进行出租并收取租金，对违约行为以自身名义提起诉讼，于法有据。故被告佘敏的该辩解意见，不予采纳。其次，被告佘敏与原告恒祥公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示且不违反法律的强制性规定，属合法有效合同。合同签订后，原告恒祥公司按约定将房屋交付被告佘敏使用，履行了自己的义务。但被告佘敏仅支付截止2018年1月8日的租金9140元后，未按合同约定按期将2018年1月9日起的租金交付给原告恒祥公司，构成违约，依法应承担相应的民事责任。现原告恒祥公司诉请被告佘敏支付租金20539.31元。对此，被告佘敏辩称（2018）黔0102民初7900号民事判决书中已认定2018年1月19日至6月22日期间，原告恒祥公司已经向该案的15个被告陆续送达解除合同通知书，且经贵阳市中级人民法院作出的（2019）黔01民终2520号民事判决书，确认原、被告双方合同关系于原告恒祥公司向本案被告佘敏在合同中约定的送达地址送达合同解除通知书，双方的合同关系就已经解除。因此，原告恒祥公司主张的租期也只能计算到上述日期。因双方所签合同约定租金按每3个月支付一次，而被告佘敏仅按合同约定支付2017年10月9日至2018年1月8日期间的租金9140元，从2018年1月9日起未再支付租金。同时，提交的国内标准快递单注明向被告佘敏邮寄解除通知书时间为2018年7月24日，故原告恒祥公司的诉请被告佘敏支付租金20539.31元的请求，符合合同约定，一审法院予以支持。对于被告辩解向原告恒祥公司支付1个月的履约保证金，该费用应当在租金中扣减的意见。因双方签订的租赁合同约定被告佘敏无违约行为的前提下，原告恒祥公司退还被告佘敏履约保证金。本案被告佘敏未按期向原告恒祥公司支付租金，已构成违约。故被告佘敏的该辩解意见不符合合同约定，不予采纳。对于被告佘敏提出由于原告提供的房屋电力不足，不能满足房屋使用，众被告均自行支付32000元用于电力增容，该费用均应当在租金中扣减的意见。因被告佘敏提交由贵阳市虹桥建筑工程处花果园项目部出具“预收增容费32000元”的收据系复印件，无原件予以核对。且被告佘敏未提交贵阳市虹桥建筑工程处花果园项目部具有相关电力方面资质且已进行增容。同时，该费用应由原告恒祥公司承担的其他相关证据予以佐证，故对被告佘敏的该辩解意见，不予采纳。对于原告恒祥公司诉请被告佘敏以所欠租金为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍支付自逾期付款之日起至实际清偿完毕之日止的逾期付款违约金的主张。因双方所签合同对此进行了约定，故对原告恒祥公司诉请被告佘敏支付违约金的主张，一审法院予以支持。但双方合同约定租金按每3个月支付一次，故原告恒祥公司诉请按所欠租金为基数计算有误，应予以纠正为按到期租金分段计算。反诉案件中，现反诉原告佘敏以反诉被告恒祥公司隐瞒涉案房屋及所属楼栋的功能用途及排烟、排污、用电、消防等附属设施的实际情况，将不具备经营大型餐饮条件的房屋出租给反诉原告佘敏，从而导致反诉原告佘敏基于错误的认识，作出签订租赁合同的错误意思表示为由，反诉要求撤销与反诉被告恒祥公司之间签订的《花果园写字楼租赁合同》。因反诉原告佘敏与反诉被告恒祥公司签订《花果园写字楼租赁合同》时，双方在租赁合同中对房屋用途、租金标准等相关内容及各自的权利义务进行了约定。故反诉原告佘敏签订合同时，显然对所承租房屋的位置、结构、用途等是完全清楚的，而房屋后来也实际用于餐饮。且反诉原告佘敏在履行合同过程中，以相同理由于2018年向一审法院提起诉讼，请求判令反诉被告恒祥公司对排烟、排污管道进行改造，对电力增容。一审法院经审理后，判决驳回了佘敏的全部诉讼请求。宣判后，佘敏等人向贵阳市中级人民法院提起上诉，贵阳市中级人民法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，反诉原告佘敏仍继续占有使用案涉房屋至合同约定的租赁期限届满。综上，反诉原告佘敏的反诉理由不成立，对反诉原告佘敏的诉请，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告佘敏于本判决生效之日起三日内支付原告贵州恒祥置业管理有限公司租金20539.31元及逾期付款违约金（其中以9139.50元为基数，从2018年1月9日起算；以11399.81元为基数，从2018年4月9日起算，按照中国人民银行同期贷款利率标准的四倍，计算至本判决履行期限届满之日止）。二、驳回反诉原告佘敏的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，减半收取340元，由原告贵州恒祥置业管理有限公司负担142元，被告佘敏负担198元（此款原告贵州恒祥置业管理有限公司已预交，被告佘敏在支付上述款项时一并支付原告贵州恒祥置业管理有限公司），反诉案件受理费30元，由反诉原告佘敏负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交了如下证据：（2019）黔0102民初6945号《民事判决书》，拟证明双方之间的合同于2018年2月4日解除，被上诉人仅有权利收取合同存续期间的租金。被上诉对判决书的真实性予以认可，但是该证据与本案无关。本院认为，（2019）黔0102民初6945号《民事判决书》所涉及的房屋为花果园-三期写字楼-Ｍ区-4栋-1209号，案涉房屋为贵阳市的花果园-三期写字楼-Ｍ区房屋，故（2019）黔0102民初6945号《民事判决书》与本案无关，本院对其证明力不予以采信。二审审理过程中，双方均认可被上诉人恒祥公司于2018年1月24日向被告佘敏邮寄《解除通知书》。经本院二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院对原审判决查明的事实依法予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本院依法仅对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审理。本案中，上诉人佘敏与被上诉人恒祥公司签订的《花果园写字楼租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的禁止性规定，系有效合同，双方均应恪守。恒祥公司按照合同约定将案涉租赁房屋交付佘敏使用，佘敏应当按照合同约定履行支付租金义务，但佘敏未按照合同约定支付租金，其行为构成违约，其应当承担支付租金及违约金的违约责任。佘敏上诉主张恒祥公司故意隐瞒案涉租赁房屋仅具有无油烟轻餐饮的用途，交付的房屋不合法双方合同约定，系被上诉人违约，上诉人交纳的保证金应当依法抵扣租金。对此，恒祥公司交付案涉房屋是否违约，已有生效判决予以认定，在生效判决未被撤销前，本院对佘敏认为恒祥公司构成违约的主张不予审查。另，案涉租赁合同约定：在本合同终止或解除时，乙方应自终止或解除之日起3日内到甲方处办理结算，……。若乙方未按上述期限到甲方处办理结算的，甲方有权不退还保证金。案涉合同解除时，佘敏已经欠付租金构成违约，且佘敏并未按期到恒祥公司处办理结算，佘敏主张用保证金抵扣租金的上诉理由于法无据，本院不予支持。佘敏上诉主张一审认定案涉租赁合同的解除时间与事实不符。双方均认可被上诉人恒祥公司于2018年1月24日向佘敏邮寄《解除通知书》，按照《花果园写字楼租赁合同》的约定，《解除通知书》已于2018年1月31日送达上诉人佘敏。按照《解除通知书》的约定，《花果园写字楼租赁合同》于2018年2月4日解除。一审判决佘敏向恒祥公司支付至合同解除之日前欠付的租金并无不当，但是原审判决认定被上诉人于2018年7月24日向佘敏邮寄《解除通知书》属于事实认定错误，本院依法予以纠正。上诉人佘敏应向被上诉人恒祥公司支付2018年1月9日至2018年2月4日的租金2704.29元，佘敏上诉主张一审认定案涉租赁合同的解除时间与事实不符的上诉理由成立，本院予以采纳。关于本案合同是否已过除斥期间的问题。案涉合同因佘敏违约，恒祥公司依法行使合同约定解除权后，案涉合同已经解除，且案涉合同签订时，恒祥公司并无故意隐瞒事实的情形，本案并不符合撤销权行使的条件，一审驳回佘敏该项反诉请求并无不当。对于佘敏上诉主张违约金过高，应予调减的问题。佘敏在一审中未提出违约金过高的抗辩，亦未在反诉中提出调减，二审中虽提出调减，但其并无证据证明案涉合同约定的违约金过高，故本院对佘敏该项上诉理由不予采纳。鉴于2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自2019年8月20日后逾期付款违约金应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准4倍计付。综上所述，上诉人佘敏的上诉请求部分成立，本院对其合理部分上诉请求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初6950号民事判决。二、佘敏于本判决生效之日起三日内支付贵州恒祥置业管理有限公司租金2704.29元及逾期付款违约金（自2018年1月9日至2019年8月19日，逾期付款违约金以2704.29元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准的四倍计算；自2019年8月20日至佘敏实际付清租金之日，逾期付款违约金以2704.29元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准四倍计算）。三、驳回贵州恒祥置业管理有限公司的其余诉讼请求。四、驳回反诉原告佘敏的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费680元，减半收取340元，由贵州恒祥置业管理有限公司负担310元，佘敏负担30元。一审反诉案件受理费30元，由佘敏负担。二审案件受理费用680元，由贵州恒祥置业管理有限公司负担620元，佘敏负担60元。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年十二月三日书记员  宋娜