山西省芮城县人民法院民 事 判 决 书(2020)晋0830民初2110号之一原告：芮城县古魏镇南关村六组代表人：常选祥，组长。委托诉讼代理人：杨宇，山西龙飞律师事务所律师。被告：纪新乐，男，1974年8月31日生，汉族，住XX县XX镇XX村**人。委托诉讼代理人纪晓荣，男，1967年5月8日生，汉族，住XX县XX镇XX路**。被告：陈熙岳，男，1959年8月15日生，汉族，XX县XX镇XX村**人。被告：西安天心实业有限公司芮城分公司（以下简称西安天心芮城分公司）。住所地：XX县XX街XX苑**负责人：魏林，经理。被告：西安天心实业有限公司（以下简称西安天心公司）。住所地：XX市XX路**/div>法定代表人：崔玲，董事长。原告芮城县古魏镇南关村六组诉被告纪新乐、被告陈熙岳、被告西安天心芮城分公司、被告西安天心公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用简易程序进行审理,因案情复杂、争议较大，2020年10月21日转为普通程序，2020年11月18日、12月16日两次公开开庭进行了审理。原告芮城县古魏镇南关村六组组长常选祥及委托诉讼代理人杨宇、被告纪新乐及委托诉讼代理人纪晓荣到庭参加诉讼，被告陈熙岳、被告西安天心芮城分公司、被告西安天心公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告芮城县古魏镇南关村六组向本院提出诉讼请求：一、立即停止对我购买的位于芮城县黄河东街德心苑商住楼1幢1层3室、4室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。二、确认我与被告西安天心芮城分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，上述房屋归我所有。事实与理由：2014年12月5日，我组持芮城县住建局《房屋征收补偿协议》与芮城分公司签订了《商品房买卖合同》，同时支付房款房款83.5万元，购买了该公司开发的德心苑商住楼1幢1层3室、4室（含二楼一间）的房屋。西安天心芮城分公司陈熙岳说给我们拆迁户统一办理房产登记手续，一直未办。2018年6月，被告纪新乐申请执行（2018）晋0830民初1112号民事判决书，法院将上述房屋查封，后又听说要拍卖，我才知西安天心芮城分公司又把上述房屋抵押给被告纪新乐，立即提出执行异议。2020年9月16日被法院裁定驳回。根据《民事诉讼法》第227条、《民事诉讼法解释》第305条、307条、《合同法》第44条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条等之规定诉至法院，望判如所请。原告针对其主张向本院提供证据有：房屋征收补偿协议一份；商品房买卖合同一份；房款收款收据一份及水电费、维修基金、税费明细表等四份；（2020）晋0830执异22号执行裁定书一份；租房给张雷的协议三份、张雷营业执照副本及身份证复印件一份、南关村委会证明一份、房租收款收据一份、缴电费打印单一份；2013年购买德心苑门面房预交款及转账凭证及2015年结算后退款凭证；被告纪新乐辩称，依法判令该商住楼抵押与我合法有效。我于2014年8月29日分三次向西安天心芮城分公司转账人民币共计98.5万元，同时该公司向芮城县房地产管理所申请办理了德心苑商住楼1幢1层3室、4室他项权证。房屋所有权证号：200863-02；他项权利证号2014-09-01；约定期限为2014年8月29日至2015年8月28日。该抵押物即将到期即2015年8月25日，西安天心芮城分公司未给我还款。又到房管所申请注销原他项权证，重新办理原抵押物他项权证，房屋所有权证号200836-02，他项权利证号2015-0869，登记办理时间为2015年8月25日。2018年5月西安天心芮城分公司一直拖欠我借款未还，我诉讼到芮城县人民法院。芮法院下发了（2018）晋0830民初1112号判决书。判决书第三条（西安天心实业有限公司芮城分公司以其抵押的财产对以上债务承担抵押担保责任）明确了天心实业有限公司芮城分公司以其所抵押的财产（他项权证）对其债务承担抵押担保责任。2019年该案件在进入执行过程中原告南关村六组对执行物提出异议。芮城县人民法院对原告提出的理由进行裁定，并下发了2020晋08**执异22号裁定书，认为案外人南关六组虽然与原被执行人西安天心芮城分公司签订了商品房买卖合同，但该房屋权属并未发生转移，不发生物权变动的效果。故对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益。驳回案外人芮城县古魏镇南关村六组的异议请求，确认该抵押物有效，我享有该抵押物的优先受偿权。原告南关村六组拆迁房屋折款83.5万元，不是购房款，与西安天心芮城分公司是债务关系，不是商品房屋买卖关系，买卖合同不成立，是无效合同。西安天心芮城分公司在明知此房屋已办理他项权证的同时，用此房抵顶南关村六组拆迁补偿款是过错方，应承担相应责任。我是2014年8月29日交付西安天心芮城分公司98.5万元，并办理了他项权证，早于原告2014年12月25日，两次办理他项权证无缝衔接，物权大于债权。2018年的判决书明确判定该抵押物对其债务承担抵押担保责任。2020年的执行裁定书再次明确该抵押物有效。此房屋不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定。综上，答辩人已足以说明我对该抵押物享有优先受偿权，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告针对其主张向本院提供证据有：1、房屋他项权证两份及房屋他项权利注销登记申请审批表一份；2、（2018）晋0830民初1112号民事判决书一份；3、（2020）晋0830执异22号裁定书一份。被告陈熙岳、被告西安天心芮城分公司、被告西安天心公司均未递交答辩意见及任何证据。诉讼中，本院依法调取的证据有：体育场东南角被征收户名单、原告土地补偿核算表及本院询问城建局拆迁办笔录一份。经审理查明:本院受理的纪新乐与陈熙岳、西安天心芮城分公司、西安天心公司借款合同纠纷一案，于2018年10月26日作出（2018）晋0830民初1112号民事判决书，判决认定，2014年8月29日，被告陈熙岳向申请人纪新乐借款100万元，原告分三次给被告西安天心芮城分公司转账人民币共计985000元。2015年8月25日被告西安天心芮城分公司为其抵押的财产办理了抵押登记，芮城县房地产管理所颁发了编号为“芮城县房他证（2015）字第0869号”的房屋他项权证。房屋他项权证显示：房屋他项权利人：纪新乐；房屋所有权人：西安天心实业有限公司芮城分公司；房屋所有权证号：200863-02；房屋坐落：芮城县黄河东街德心苑商住楼1幢1层3室1幢1层4室；他项权利种类：抵押；债权数额：1500000.00。判决主文：一、被告陈熙岳、被告西安天心实业有限公司芮城分公司、被告西安天心实业有限公司于判决生效之日起十日内共同偿还原告纪新乐人民币100万元及利息。（利息从2016年3月30日算至款还清之日止）。二、被告陈熙岳、被告西安天心实业有限公司芮城分公司、被告西安天心实业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告违约金10万元；三、被告西安天心实业有限公司芮城分公司以其所抵押的财产对以上债务承担抵押担保责任。（2018）晋0830民初1112号民事判决书生效后，纪新乐申请执行，执行过程中，本院于2018年6月11日以（2018）晋0830民初1113号民事裁定书对被执行人西安天心芮城分公司名下芮城县黄河东街德心苑商住楼1幢1层3室、1幢1层4室进行查封，查封期限为三年，同时向芮城县房地产管理所送达了执行裁定书及协助执行通知书，并对查封的房屋进行了公告。2019年11月4日本院以（2019）晋0830执328号之一执行裁定书对所查封的房屋决定予以拍卖，并张贴了拍卖公告。后案外人南关六组向本院提出书面执行异议认为该房屋已出售给他组，设置抵押时该房屋已不属于开发商，其抵押无效，本院2020年9月15日作出（2020）晋0830执异22号执行裁定书，驳回案外人的异议请求。南关六组不服，又起诉至本院。又查明，2012年2月24日，原告与芮城县住房保障和城乡建设管理局，签订了房屋征收补偿协议，2013年6月17日，原告预支1000000元给被告西安天心芮城分公司，用于购置涉案临街商铺房。2014年12月5日，原告以拆迁户名义与西安天心芮城分公司签订了商品房买卖合同，2015年6月20日，经结算支付了涉案房款835000元，该房屋为临街商铺房，已出租收益。现该房产证一直未办理过户手续，仍登记在被执行的房地产开发企业西安天心芮城分公司名下。另，2014年9月1日，西安天心芮城分公司已将案涉房屋登记抵押给被告纪新乐，抵押期限2014年8月29日至2015年8月28日，2015年8月25日再登记案涉房屋抵押，期限为2015年8月29日至2016年8月28日。上述事实，有原告与被告纪新乐提供的相关证据及本院调取的证据，庭审笔录，均在卷证实，本院予以确认。本院认为：本案立案案由为执行异议之诉，经查本案系案外人提起异议之诉，故本案案由应确定为案外人执行异议之诉。执行异议之诉的目的在于判断案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”、第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。首先，本案中，原告在与被告西安天心芮城分公司签订《商品房买卖合同》时，被告西安天心芮城分公司已将涉案房屋抵押给被告纪新乐；其次，原告所购商品房系商铺，且已对外出租获取收益，并非用于居住，故原告的异议不符合上述条件，不能成立，案涉房屋不足以排除强制执行。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第（二）项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告芮城县古魏镇南关村六组的诉讼请求。案件受理费10480元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审 判 长  蔡进军人民陪审员  张泽武人民陪审员  刘亚妮二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  杜 佩