黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑05民终652号上诉人（原审被告）：吴丹，女，1988年9月6日出生，汉族，无职业，住宝清县。委托诉讼代理人：刘丽娜，北京市京师（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：吴高岐，男，1988年9月6日出生，汉族，奥的斯电梯中国有限公司L12，住宝清县。被上诉人（原审原告）：颜成栓，男，1954年12月5日出生，汉族，中国农业银行宝清支行退休干部，住宝清县。委托诉讼代理人：陈庆英，黑龙江姜笑雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏建梅，广东杰科律师事务所律师。原审被告：任立家，男，1979年12月17日出生，汉族，住宝清县。上诉人吴丹、吴高岐因与被上诉人颜成栓、原审被告任立家债权人撤销权纠纷一案，不服宝清县人民法院（2019）黑0523民初2541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人吴丹的委托诉讼代理人刘丽娜，上诉人吴高岐，被上诉人颜成栓到庭参加诉讼。原审被告任立家依法经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴丹、吴高岐上诉请求：一、撤销（2019）黑0523民初2541号民事判决书，驳回被上诉人颜成栓原审诉讼请求；二、一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实错误。1.一审法院认定二上诉人房屋交易价格为27万元是错误的。本案中，二上诉人签订了两份《房屋买卖合同》，一份是在房产局备案的合同，一份是买卖双方持有的合同。法院应该采信哪份合同，是本案的争议焦点。上诉人认为，结合交易习惯及付款情况，二上诉人手中持有的合同是真实有效的，应以该合同为准。首先，众所周知的事实，二手房买卖中，当事人首先会先签订一份买卖合同，然后去房产局办理过户手续，在办理过户手续时，需要在房产局重新签订一份房产局提供的买卖合同，并且需要按照房产局提供的样本填写。其次，在房屋交易过程中，买卖双方为了少交税款，在房产局办理过户时，都会隐瞒真实的房屋交易价格。一般都是按照房产局给的评估价格缴纳税款。本案中，二上诉人办理过户时，就是在房产局的要求下重新填写了买卖合同，内容也是按照房产局的要求填写，合同价款也是房产局给的评估价格。因此，该份房屋买卖合同并非双方真实意思表示。最后，本案涉案房产系吴丹于2017年5月9日以40万元的价格购买，但是吴丹与原房主李宝玲在房产局备案的《房屋买卖合同》上双方填写的价格为256130元，并且同样写着“无原始合同，以此合同为准”的字样，可以证实，二手房屋交易过程中，为了少交税款，都存在阴阳合同。2.本案中，二上诉人房屋交易价格是70万元，第三人也实际支付了70万元。通过已提交的证据，可以证实吴高岐将全部房款支付给了吴丹，虽然不是一次性付清，但不影响付款的事实。二、原审判决适用法律错误。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，撤销二上诉人签订的房屋买卖合同是错误的。1.房屋交易价格是否低于市价交易价值；在房产局备案的合同上的价款，虽然经税务机关核准，只能说明是税务机关认可买卖双方按照该价格缴纳税款，并不能证明房屋的真实交易价格。如果按照原审法官的思路，既然是税务机关核准的价格，税务机关在核准房屋价格时依据的也是房屋的年限、地段等综合确定，税务机关确定的价格也是房屋交易时的市场价格，那么应该以税务机关认定的价格为准还是以当事人认定的价格为准，哪个才是房屋的真实市场价。上诉人认为，既然税务机关认定的价格是27万元，就应该是房屋真实的价格，法院在审理案件中既然采信了在房产局备案的合同，那么就不能选择性采信，采信了合同，就应该采信税务机关评估的价格，评估的价格就是真实的市场价，因此，不存在吴丹与吴高岐低于市场价格交易的事实。2.上诉人是否存在主观故意；吴丹与任立家婚姻关系存续期间有很多债务，当时将房屋出售给吴高岐也是为了筹措资金偿还债务，通过吴丹、吴高岐一审提交的证据也可以证实这一事实，吴丹不存在主观故意。3.吴高岐是否实际居住并不影响合同的效力；4.是否一次性付款并不违反法律规定，也没有交易习惯是必须一次性付款；付款方式虽然与备案合同约定不一致，因备案合同是按照房产局的要求填写，并不是二上诉人的真实意思表示，应以吴高岐是否实际付款为准。综上，原审判决认定事实及适用法律错误，恳请二审法院依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。颜成栓辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.被答辩人称“一审法院认定二上诉人房屋交易价格为27万元是错误的”的说法是不成立的。首先，房管中心备案的合同明确载明：双方之间的房屋交易价格是27万元，2019年7月30日一次性付清，双方同时约定无原始合同，以此合同为准。该合同具有公示效力，是书面证据。被答辩人开庭又拿出另外一份合同，该合同不仅没有签订的具体时间且在卖方处签字的任立家称并不知道该合同（详见（2020）黑05民终44号民事判决书的12页及一审卷宗42页第13-14行，任立家亦明确表示对吴丹卖房一事不清楚）。更重要的是合同的主体、内容、价格等与房管中心备案都是截然相反的，被答辩人的抗辩不能对抗具有公示效力的房管中心备案的合同。其次，双鸭山市中级人民法院（2020）黑05民终44号民事判决对房管中心备案的合同的真实性予以确认。被答辩人的抗辩不能对抗已经生效法律文书所确认的事实。2.被答辩人称“二上诉人房屋交易价格是70万元，第三人也实际支付了70万元。”的主张不成立。首先，不存在二上诉人房屋交易价格是70万元的说法。因为无论是房管中心备案的合同还是双鸭山市中级人民法院（2020）黑05民终44号民事判决确认的吴丹和吴高岐双方的交易价格为27万元。其次，不存在吴高岐实际支付了70万元的说法。吴丹、吴高岐举证中称70万元是双方之间银行转账、微信、支付宝的交易，同事代付、妻子代付及替吴丹还债的其它方式的证据，答辩人对此都不认可，对其来源、真实性及证明的问题均有异议。理由：吴丹、吴高岐举示的证据均为复印件，无法确认真实性，亦无法确认这些证据与房屋交易有关，更无法确认这些证据与本案具有关联性，一审法院不予采信是正确的。吴丹与吴高岐举证所谓的付款时间大部分都是在2019年7月30日之后，还有一部分时间是在2019年7月30日之前。与房管中心备案合同的2019年7月30日一次性付清是相违背的。最主要的是这些所谓付款体现不出与本案的房屋交易有任何关系，且这些付款的真实性都是不确定的。3.被答辩人称“不存在上诉人与第三人低于市场价格交易的事实”的说法不成立。被答辩人将其二人的房屋交易价格27万元说成是房屋的市场价格，这是在偷换概念。该涉案房屋的市场价格为70万元，这是各方当事人在一审庭审中都认可的事实（详见卷宗88页11-14行）。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定一方当事人在法庭审理中，……对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。吴丹与吴高岐之间的房屋交易价格为27万元，中间差价43万元。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条规定对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，转让价格达不到交易时交易地市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，转让价格是交易时交易地市场交易价的38.57%，足以认定双方之间以明显的不可合理低价在转让房屋。4.被答辩人称“上诉人不存在主观故意”的说法不成立。庭审中吴丹说自己没有什么财产了（详见卷宗111页13行）吴高岐也说我父母为了帮我姐还款都已经将居住的房屋卖出（详见卷宗179页第4行）。吴高岐明知吴丹在外负债累累，明知债权人都在向吴丹索债（详见卷宗92页9-10行），吴丹与任立家经营的明旭汽车欠客户很多钱。（卷宗110页15-16行，大多数客户持刀进入明旭汽车要求吴丹返还，吴丹母亲已将其房屋抵押给欠款人员）吴高岐也明知吴丹除案涉房产外无任何财产，明知吴丹实施的是以明显的不合理低价转让房屋的行为，吴高岐也明知他与吴丹低价转让房产的行为损害了债权人的债权，对于这些情形第三人是明知道而为之。足以认定吴丹与吴高岐交易房产的行为具有互相串通，逃避债务的主观故意。5.吴高岐是否实际居住、是否管理房屋更能体现他购房的真实目的，当然影响合同效力。吴高岐在庭审中也明确表述买房不是为了居住（详见卷宗117行）。吴高岐买房之后不居住不管理、不使用，更可笑的是吴高岐连现在是谁在管理房屋都不清楚，管理该房屋的人他都叫不出名字（详见卷宗175页8-9行），反而是过户到自己名下就贴出出卖，这一系列的反常操作更从侧面证明了他购房的真实目的为吴丹转移财产提供帮助，二人互相串通以逃避债务。6.一次性付款是二上诉人的合同约定，二人之间的行为当然要受此约束。是否一次性付款并不违反法律规定，也不违反交易习惯。但是本案中的一次性付款是吴丹和吴高岐在房管中心备案的合同中明确约定的，此约定当然具有约束双方的效力。三、没有任何证据能证明被答辩人的上诉观点。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条之规定，应驳回被答辩人的上诉请求。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判决。颜成栓向一审法院起诉请求：1.依法判决撤销被告与第三人就宝清县宝清镇绿洲A区21号楼1单元102室房屋于2019年7月30日签订的《房屋买卖合同》；2.依法判决宝清县宝清镇绿洲A区21号楼1单元102室房屋的权属恢复登记为被告吴丹所有，被告吴丹、第三人配合办理恢复该房屋权属登记的相关事务；3.依法判决被告和第三人承担原告的律师代理费、差旅费等必要费用；4.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：二被告原系夫妻关系，双方于2019年8月6日离婚。自2013年开始，被告任立家陆续向原告颜成栓借款。2019年1月1日，经原告与二被告结算，二被告尚欠原告借款本金670000元，约定借期内月利率1.2％，还款时间为2019年春节。逾期，二被告未依约还款，原告于2019年8月21日起诉至本院。2019年11月5日，本院作出（2019）黑0523民初2425号民事判决，判决：“被告任立家、吴丹于本判决生效后三十日内偿还原告借款本金670000元及利息（利息以本金670000元为基数自2019年1月1日起按照月利率1.2％计算至借款清偿之日止）”。颜成栓、吴丹不服该判决，提起上诉。2020年5月20日，双鸭山市中级人民法院作出（2020）黑05民终44号民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判”。该判决书已于2020年5月28日生效。被告吴丹与第三人吴高岐系同胞姐弟关系，2019年7月30日，吴丹与吴高岐签订了《房屋买卖合同》，双方约定吴高岐自愿购买吴丹坐落于宝清县宝清镇绿洲××空间××楼××单元××室房屋，房权证20××12号，建筑面积131.58平方米，用途为住宅的混合结构房产一套。房屋交易价格为270000元，付款方式及时间为2019年7月30日房款一次性付清。合同载明“无原始合同，以此合同为准”。双方签字并捺印。2019年8月12日，双方办理了房产过户手续，该房屋现登记在第三人吴高岐名下，不动产证书号黑（2019）宝清县不动产权第0004651号。吴高岐购得该房屋后，一直未在该房屋居住，该房屋现挂牌卖楼。另查明，第三人吴高岐购买被告吴丹坐落于宝清县宝清镇绿洲××空间××楼××单元××室房屋交易时的市场价值为700000元。被告吴丹现在没有财产可供执行。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。第一，本案被告吴丹与第三人吴高岐之间转让房屋的价格是否属于明显不合理的低价。1、双方在办理不动产变更登记时签订的房屋买卖合同，应视为经税务机关核准，双方认可的交易价格为270000元；2、在庭审过程中，原、被告及第三人一致认可交易时的市场价格为700000元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，被告吴丹转让价格达不到交易时市场交易价值的百分之七十，一般可以视为明显不合理的低价。第二，被告吴丹与第三人吴高岐的行为是否具有主观故意。1、房屋交易双方的身份特殊，具备相互串通的便利条件；2、吴高岐表明与吴丹签订买卖合同时，系为了替吴丹还款，故可以推定吴高岐对吴丹的经济状况是了解的；3、第三人吴高岐在庭审中陈述不合理，从第三人提供的付款依据看，房款是分数次第三人及其妻以转账方式、同事代付、其他方式代替吴丹还款，时间在签订房屋买卖合同之前和之后都有，与房屋买卖合同中约定的2019年7月30日房款一次性付清相矛盾；4、第三人购买房屋后，其并未居住，现挂牌卖楼；5、被告吴丹提供了二被告与第三人之间签订的房屋买卖合同，约定房产交易价格为700000元，这一情节彰显了二被告与第三人之间恶意串通，试图逃避债务的目的。通过对以上分析足以认定被告吴丹与第三人吴高岐交易房产的行为具有互相串通，逃避债务的主观故意。第三，被告吴丹低价转让财产的行为是否损害债权人的利益。1、吴丹低价转让财产，现无财产可供执行，不能清偿到期债务，使得原告的债权得不到受偿，从而构成了对债权人利益的损害。综上，被告吴丹和第三人吴高岐的行为具备了撤销权的成立要件，依据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，原告关于撤销权的诉讼请求应当予以支持。另关于原告主张的律师费及差旅费的诉请因其未能提供证据予以证明，故不予支持。关于被告吴丹的抗辩，原告颜成栓与被告任立家、吴丹之间的债权、债务关系已经被生效法律文书确认；其举证的房款交易记录与其主张的房屋买卖合同金额及付款方式不符，不符合合同约定及交易习惯，不能排除合理怀疑，故本院不予采纳。关于第三人吴高岐的述称，其支付房屋价款的陈述与举证房款交易金额不符、不符合合同约定及交易习惯，不能排除合理怀疑；同时其主张购买房屋行为增加了吴丹还款能力，经查证的交易金额明显低于市场价格，故不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十四条，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、撤销被告吴丹与第三人吴高岐就宝清县宝清镇绿洲A区21号楼1单元102室房屋于2019年7月30日签订的《房屋买卖合同》；二、宝清县宝清镇绿洲A区21号楼1单元102室房屋的权属恢复登记为被告吴丹所有，被告吴丹、第三人吴高岐配合办理恢复该房屋权属登记的相关事务；三、驳回原告颜成栓的其他诉讼请求。以上（一）、（二）项限本判决生效后立即执行。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费2675元，保全费3145元，由被告吴丹、任立家负担。本院二审期间，上诉人吴丹提交，李宝铃与吴丹的房屋买卖合同复印件以及李宝铃出具的证明一份，旨在证明吴丹在购买案涉房屋时同样存在两份合同，在房产局办理过户的合同价款为256130元，李宝铃与吴丹的真实交易合同价款为40万元，可以证实二手房交易过程中都存在签订两份合同的事实。被上诉人颜成栓质证认为，对证据来源的真实性和证明的内容均有异议，证人依法应出庭接收质询，否则证言不具备证明效力，李宝铃与吴丹之间的买卖合同与本案无关，二人之间约定的房屋价格亦与吴丹、吴高岐之间买卖房屋价格没有关联性。本院依法对该证据与本案的关联性不予确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人颜成栓对上诉人吴丹、原审被告吴立家享有合法有效的到期债权，已经生效的双鸭山市中级人民法院（2020）黑05民终44号民事判决书予以确认。本案主要争议焦点为上诉人吴丹与上诉人吴高岐之间买卖案涉房屋的行为是否属以明显不合理的价格转让，是否对被上诉人颜成栓的债权造成损害。上诉人吴丹、吴高岐主张其二人在办理不动产变更登记时所签订的房屋买卖合同中约定的购房款270000元不是其双方的真实意思表示，案涉房屋真实的交易价格为700000元，但未能提供充分证据证明其主张的事实成立，上诉人吴高岐主张其系以转账、同事代付、妻子王雷转账等方式代替上诉人吴丹偿还欠款，支付了700000元的购房款，但付款的性质及与本案的关联均无法确认。一审法院认定上诉人吴丹与上诉人吴高岐转让案涉房屋的行为属以明显不合理的价格转让，正确。因上诉人吴丹已不具备偿还被上诉人颜成栓欠款的能力，上诉人吴丹与上诉人吴高岐买卖案涉房屋的行为，现实的降低了上诉人吴丹的偿还能力，已对被上诉人颜成栓债权实现造成损害，由此，一审法院对二上诉人就案涉房屋进行买卖的行为依法予以撤销，正确。因债权人撤销权兼具形成权与请求权的性质，案涉房屋的权属登记恢复应由上诉人吴丹与上诉人吴高岐到房屋产权登记部门办理，一审法院判项表述不够准确，本院依法予以更正。综上所述，吴丹、吴高岐的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。原审判决第二项表述不准确，本院依法予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持宝清县人民法院（2019）黑0523民初2541号民事判决第一项即“撤销被告吴丹与第三人吴高岐就宝清县宝清镇绿洲A区21号楼1单元102室房屋于2019年7月30日签订的《房屋买卖合同》”、第三项即“驳回原告颜成栓的其他诉讼请求。”；二、变更宝清县人民法院（2019）黑0523民初2541号民事判决第二项即“宝清县宝清镇绿洲A区21号楼1单元102室房屋的权属恢复登记为被告吴丹所有，被告吴丹、第三人吴高岐配合办理恢复该房屋权属登记的相关事务；”为上诉人吴高岐于判决生效之日起十日内将其名下的宝清县宝清镇绿洲A区21号楼1单元102室房屋产权登记恢复至上诉人吴丹名下。二审案件受理费5350元，由上诉人吴丹、吴高岐负担。本判决为终审判决。审判长 高山峰审判员王甜甜审判员岳明二〇二〇年十二月十一日书记员 顾      帮      正