河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终9591号上诉人（原审原告）：黄纲，男，汉族，1973年12月17日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：彭乃虎，河南航星律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩海萍，河南航星律师事务所律师。上诉人（原审被告）：润达物业管理有限公司洛阳分公司，住所地河南省洛阳市洛龙区开元大道****16-B。主要负责人：宁亚俊，该公司副总经理。上诉人（原审被告）：润达物业管理有限公司，住，住所地河南自贸试验区郑州片区（经开）第三大街**院**楼**门面房/div>法定代表人：李松林，该公司总经理。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：东蓝云，该公司工作人员。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：张晓文，河南成昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳北控水务集团有限公司，住所地河南省，住所地河南省洛阳市涧**南昌路天泽大厦法定代表人：曹静，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋诺，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：国网河南省电力公司洛阳供电公司，住所地河南省，住所地河南省洛阳市西工区凯旋西路**法定代表人：徐建，该公司总经理。委托诉讼代理人：周博，河南开物律师事务所律师。上诉人黄纲、润达物业管理有限公司洛阳分公司（以下简称润达洛阳分公司）、润达物业管理有限公司(以下简称润达公司)因与被上诉人洛阳北控水务集团有限公司（以下简称洛阳水务公司）、国网河南省电力公司洛阳供电公司（以下简称洛阳供电公司）物权保护纠纷一案，不服洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初5195号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月18日，依法公开开庭审理了本案。上诉人黄纲的委托诉讼代理人彭乃虎、韩海萍，润达洛阳分公司、润达公司的共同委托诉讼代理人东蓝云、张晓文，被上诉人洛阳供电公司的委托诉讼代理人周博到庭参加诉讼。被上诉人洛阳水务公司经依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。黄纲上诉请求：依法改判支持黄纲的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决酌定赔偿损失数额显著过低，甚至低于物业费，明显违法。1.润达洛阳分公司为迫使黄纲交纳前任业主所欠的物业费，拒绝供水供电，一审法院现场勘验时发现润达洛阳分公司已经将连接电表的电线接头拆除，该种行为属于终止供电的拆表行为。2.黄纲的房产地处商业繁华地段交通便利，其他房产出租率接近100%，黄纲的房产面积为119.68平方米可以单独出租，李幼辰早已授权黄纲代管其房产，与黄纲的房产合并的大通间更有利于出租，因此大通间不是出租的障碍，反而是出租的有利条件，影响房产出租的唯一障碍是润达公司违法停水停电。二、根据电力法、电力供应与使用条例、民法总则等规定，洛阳供电公司应承担赔偿责任。三、判决黄纲承担2000元诉讼费明显错误，润达洛阳分公司恶意停水停电，应当赔偿损失、承担全部诉讼费。润达洛阳分公司、润达公司共同答辩称，一、一审判决故意偏袒黄纲，判决错误。1.润达洛阳分公司明确提出黄纲的房屋面积仅有119.68平方米，而且与其他业主所有的房屋均混同在一起，是一个230多平方米的大房间没有进行分割，即便有承租人也不会出高额租金去租赁这样权属不清的房屋。2.黄纲认为其房屋难以出租是因为停电的原因所致不属实。润达洛阳分公司作为服务性企业，未曾因业主自身原因断供电；前业主室内线路因其装修破坏后未曾自行修复，黄纲接手该房屋后明知房屋现状，但未要求原业主进行整改复原，导致黄纲所有区域内无法送电，房屋至今无法出租，黄纲的损失应由其与前业主共同承担。2020年6月黄纲擅自违反规定装修房屋，不按规定办理装修手续，还私拉乱扯电线，润达洛阳分公司不得不制止黄纲违规装修房屋的行为。二、黄纲房屋室内供水正常，供电是否正常是前业主原因所致，润达洛阳分公司并不知情。黄纲的房屋室内供水正常且在6月份因其对房屋内的管道疏于管理，水管爆裂后漏水给其他业主财产造成了损害。黄纲所述停水断电不属实，其房屋内电线凌乱也是前业主所为，因房屋一直处于锁闭状态，屋内现状润达洛阳分公司不知情。黄纲的房屋根本不具备出租条件，其在房屋未出租的情况下要求润达洛阳分公司赔偿其租金于法无据。洛阳供电公司辩称，一、洛阳供电公司与黄纲不存在供用电合同关系，也不存在所谓的法定供电职责，非本案适格被告。2014年8月15日，洛阳供电公司与洛阳市洛龙区世贸中心大楼开发建设单位洛阳方诚置业有限公司就供电事宜签订了《高压供用电合同》，于2018年7月2日又与润达洛阳分公司签订了《高压供用电合同》，由洛阳供电公司向洛阳市新区258号供电，润达洛阳分公司向洛阳供电公司履行电费支付义务。洛阳供电公司与黄纲之间不存在供用电合同关系，也未委托润达洛阳分公司向黄纲转供电，本案所涉纠纷与洛阳供电公司无关。二、黄纲主张洛阳供电公司对其有法定供电义务属断章取义，曲解法律规定。洛阳供电公司对营业区内的用户有按照国家规定供电的义务，但该供电义务基于用电人的申请。并非属于该地区人员，洛阳供电公司就应当对其供电。润达洛阳分公司、润达公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判润达洛阳分公司、润达公司对黄纲的损失不承担责任；3.一、二审诉讼费由黄纲承担。事实与理由：一、一审判决认定事实有误，适用法律错误，判决不公。润达洛阳分公司与黄纲之间是物业服务合同关系，因黄纲2020年6月在欠缴物业费且不按规定办理装修手续的情况下，又私自接线对房屋进行装修，润达洛阳分公司多次对其违约行为进行制止，黄纲仍我行我素，润达洛阳分公司为了保证服务区域的安全，才切断电源。一审判决也提出前业主对案涉房屋线路改造凌乱，但认定润达洛阳分公司没有采取措施对黄纲的房屋电线线路进行改造不尊重事实。物业的服务区域主要是针对公共部分，该房屋由黄纲所有和管理，润达洛阳分公司不可能到黄纲家中进行服务管理。二、黄纲的房屋根本不具备出租条件才是其未出租的真正原因，判决润达洛阳分公司承担损失于法无据。黄纲的房屋是一大间未与其他业主进行分割的房屋，且屋内线路凌乱，黄纲所有的房屋面积仅为119.86平方米，在没有全部房屋所有权证的情况下，无法出租。黄纲因不愿意交纳物业费，采取恶意诉讼的方式违背常理。黄纲辩称，润达洛阳分公司多次虚假陈述。一审法官现场勘验发现黄纲室内没有电，强电井涉及黄纲房屋的电表已经拆除。润达洛阳分公司早已采取拆表断电行为。前业主能够正常使用房屋。黄纲提交的润达洛阳分公司楼管的录音，显示润达洛阳分公司是因为黄纲未缴纳2016年之前的物业费而一直停水停电。黄纲的房屋完全具备出租的条件，只是因为润达洛阳分公司停水停电且对电表做拆表处理，无法出租使用的原因完全在于润达洛阳分公司。2016年10月13日，黄纲与润达物业管理有限公司世贸客服中心签订的出售出租物业委托书显示黄纲将世贸中心C座D座22层，建筑面积1466平方米委托润达洛阳分公司出售出租。说明润达洛阳分公司认可黄纲有权出租出售案涉房屋及其他六套房屋的权利。润达洛阳分公司主张黄纲房屋面积仅有119.68平方米，不可以单独出租是错误的。洛阳供电公司述称，与洛阳供电公司无关，请求法院裁决。黄纲向一审法院起诉请求：1.判决润达洛阳分公司、润达公司、洛阳水务公司、洛阳供电公司赔偿黄纲损失每月5385.6元，期间自2016月6月13日至润达洛阳分公司、润达公司为黄纲正常供水供电之日止，至起诉之日暂计258508.8元(48个月)；2.诉讼费由润达洛阳分公司、润达公司、洛阳水务公司、洛阳供电公司承担。一审法院认定事实：2016年6月13日，黄纲从原业主王文勇处取得位于洛阳市××区××大道世贸中心258号1幢2203商务公寓，建筑面积119.68平方米。2016年10月13日，黄纲（甲方）与河南润达物业管理有限公司世贸客服中心（乙方）签订一份《出售（出租）物业委托书》，约定：甲方自愿将位于洛阳市洛龙区258号世贸中心大厦C、D座22层、建筑面积1466平方米委托乙方出售（出租），委托售价面议，佣金为月租金的50%。同日，黄纲向河南润达物业管理有限公司世贸客服中心出具《承诺书》一份，承诺书约定：“1、房屋租赁、出售之日业主同物业签署相关入住协议(业主入住登记表，前期物业服务协议，临时管理规约，业主消防安全责任书等物业相关协议)，并提供CD座22层该房屋业主本人身份证复印件、授权委托书、委托人身份证复印件，并且向物业提供一切关于该房屋的相关手续及证明。2、CD座22层之前所欠物业相关费用，该房屋现有业主承诺达成以下条件由委托人黄纲先生全权承担：1一旦出租或出售一半以上含733平方米，但必须通过物业租售专席出租,2如果房屋所有人通过其他中介服务出租或出售，自房屋启用之日起，业主或委托人达成以上两项条件中的其中一项，承诺所欠CD座22层物业相关费用一次性付清(免收滞纳金)。3、因业主本人原因(手续不齐全，物业相关费用没有结)造成房屋出租、出售不成功一切后果由业主本人承担。”黄纲在房屋委托人一行签字，河南润达物业管理有限公司世贸客服中心加盖公章。2017年6月18日，润达洛阳分公司作为甲方与黄纲（乙方）签订一份《前期物业管理服务协议》，协议约定由甲方提供物业服务，物业费按每月每平方4.8元收取，并收取水电费，违约责任部分约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按照每日千分之三缴纳滞纳金；逾期一个月拒交相关费用的业主，甲方有权停止一切物业服务，包括水、电、管线的输送、运行维护等；由于乙方拖欠物业管理等相关费用导致甲方中断服务的，责任由乙方承担，甲方保留司法催收的权利。2018年12月31日，黄纲向润达洛阳分公司出具《承诺书》一份，称“本人是世贸中心C座楼业主代表，现需将C22室内空调拉出世贸，本人承诺由于空调拉走产生的一切纠纷及法律责任，由本人承担。”上述有关协议签订后，因黄纲未及时缴纳物业费，润达洛阳分公司诉至一审法院，经过一审、二审审理，洛阳市中级人民法院于2020年9月27日作出（2020）豫03民终5221号民事判决书，判决黄纲支付润达洛阳分公司物业费29297.97元、水电公摊费2069.4元共计31367.37元。2020年8月7日，黄纲作为原告诉至一审法院，要求润达洛阳分公司、润达公司、洛阳水务公司、洛阳供电公司支付因停水、停电造成其无法租赁的损失258508.8元。庭审中，黄纲向法庭提供润达洛阳分公司楼管麻晓茹的电话录音，以此证明从黄纲欠付之日润达洛阳分公司就一直停水停电，对此润达洛阳分公司不予认可，认为麻晓茹作为物业公司楼管，也是个新人，对该情况根本不知情，润达洛阳分公司并没有关掉黄纲的水电，因为黄纲的房屋一直闲置无人使用，每月不产生消耗性水电，虽然黄纲与物业分公司签订的合同中明确约定业主逾期一个月拒缴相关费用，物业公司有权停止一切物业服务，包括水、电、管线的输送、运行维护等，但是物业公司为了黄纲将房屋尽快出租给第三方，并没有按约定去停水断电，另外黄纲的房屋和其他业主的房屋在一起并没有分割，在其他业主不到场的情况下，黄纲的房屋无法正常出租。经一审法院现场勘查，位于世贸中心**2203公寓总面积235.4平方，系大开间，属黄纲和另外一个业主李幼辰两人共同所有，无法界定黄纲和李幼辰的具体位置，房间内没有通电，房间内经业主改造后没有水管。经一审法院组织双方调解，双方未能达成一致意见。一审法院认为，黄纲和润达洛阳分公司签订的前期物业服务协议，系双方当事人的真实意思表示，双方均应按协议的约定履行自己应尽的义务，任何一方违约都应承担相应的违约责任。业主不及时缴纳物业费，物业公司有权要求其缴纳，并承担相应的违约金，但物业公司无权采取断水、断电措施，如果因停水、停电给业主造成损失的，物业公司应赔偿其损失。关于黄纲要求要求润达洛阳分公司赔偿其不能租赁的损失按每月5385.6元计算计258508.8元的请求，一审法院认为，根据一审法院现场勘查，世贸中心D座2203公寓总面积235.4平方，系大开间，属黄纲和另外一个业主李幼辰两人共同所有，无法界定黄纲和李幼辰的具体位置，由于该房屋黄纲是从前业主王文勇处取得，前业主对该房屋线路改造凌乱，加之黄纲未交清物业费，润达洛阳分公司并没有采取积极措施对黄纲的房屋电线线路进行改造，使之具备通电条件，现场勘查时，该房屋并没有通电，对房屋未通电双方均有责任。考虑到在黄纲和另外业主李幼辰未明确界定位置的情况下，黄纲并不能单独租赁，综合以上因素及双方的过错程度及公平原则，一审法院酌定润达洛阳分公司赔偿黄纲损失2万元，并立即采取措施对黄纲的房屋电线线路进行改造，使之具备通电条件，黄纲应予以配合，黄纲要求的其他损失不予支持。关于黄纲要求洛阳水务公司、洛阳供电公司共同承担责任的请求，因二公司和黄纲没有合同关系，黄纲的请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《物业管理条例实施细则》第六十七条规定，判决：一、润达洛阳分公司、润达公司赔偿黄纲损失2万元，并在本判决生效后十日内采取措施对黄纲房屋的线路进行改造，使之具备通电条件，黄纲应予以配合。二、黄纲的其他诉讼请求不予支持。案件诉讼费2588元，由黄纲承担2000元，润达洛阳分公司承担588元。本院二审期间，各方围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。经二审审理查明，位于世贸中心**2202、2203公寓总面积235.4平方米，系大开间。其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，黄纲和润达洛阳分公司签订的前期物业服务协议，系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。业主不及时缴纳物业费，物业公司有权要求其缴纳并承担相应的违约金，但物业公司无权采取断水、断电措施，如果因停水、停电给业主造成损失的，物业公司应赔偿其损失。经一审法院现场勘查及二审庭审询问，润达洛阳分公司认可强电井中黄纲房屋电表线路系前业主要求断开。但润达洛阳分公司在黄纲要求通电时仍未采取积极措施接通线路，客观上亦影响黄纲对案涉房屋的合理使用。一审法院综合考虑案涉房屋系大通间，界定位置不明确及润达洛阳分公司未及时接通线路等事实，酌定润达洛阳分公司赔偿黄纲损失2万元并无不当。黄纲上诉主张赔偿数额过低及润达洛阳分公司、润达公司上诉主张其不应承担赔偿责任的意见均于法无据，本院不予采纳。关于黄纲上诉主张洛阳供电公司应承担赔偿责任的意见，因洛阳供电公司与其并无合同关系，该诉求于法无据，本院亦不予支持。关于诉讼费负担问题，一审法院认定并无不当。综上，黄纲、润达洛阳分公司、润达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5178元，由黄纲负担4878元，润达物业管理有限公司洛阳分公司、润达物业管理有限公司共同负担300元。本判决为终审判决。审判员 董 鹏二〇二〇年十二月二十一日书记员 麻琳娜