湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终2403号上诉人（原审原告）：黄爱惠，女，1984年4月10日出生，汉族，居民，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：张进千，湖南协平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常德市天源住房建设有限公司，住所地湖南省常德市武陵区白马湖街道惠家坪社区皂果路**（芙蓉观邸**）。法定代表人：敖勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵勇刚，湖南云济律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴宇星，湖南云济律师事务所实习律师。上诉人黄爱惠因与被上诉人常德市天源住房建设有限公司（以下简称天源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初2879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄爱惠上诉请求：撤销一审判决，改判天源公司按照《常德市商品房买卖合同》（合同编号：269447）第十九条的约定为黄爱惠办理所购商品房的房屋所有权转移登记，并支付从2016年9月1日起至2020年7月6日止逾期办理房屋所有权转移登记的违约金51236.8元，从2020年7月7日至办理商品房房屋所有权转移登记之日止的违约金另计。事实和理由：1、2011年1月21日，国务院发布《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》），自公布之日起施行。2011年4月12日，常德市人民政府办公室第17次专题会议做出《关于全市棚户区改造和公共租赁住房建设问题的会议纪要》（以下简称《会议纪要》），明确将葫芦口纳入棚户区改造项目，2016年11月4日，上诉人与被上诉人签订合同编号为269447的《常德市商品房买卖合同》，合同约定，交房时间为2017年12月25日前，在商品房交付之日起90日内办理商品房的所有权转移登记。2017年4月21日，常德市武陵区人民政府做出常武征补决［2017］13号《房屋征收补偿决定书》（以下简称《补偿决定书》，做出《补偿决定书》的法律依据是《中华人民共和国物权法》和《条例》，由上可见，国务院公布《条例》在前，常德市××室做出第17次专题会议纪要黄爱惠和天源公司签订《商品房买卖合同》在后，一审判决认定《条例》是在常德市××室做出《会议纪要》和黄爱惠和天源公司签订《商品房买卖合同》之后颁布实施明显与客观事实不符。2、一审庭审中天源公司虽声称曾向政府有关部门请示并寻求解决途径，但没有提交证据相应的证据，一审判决仅凭天源公司的陈述就做出认定违反法律规定。3、常德市武陵区政府早在2017年已就位于葫芦口地段的李发银等人所有的三处房产分别做出了房屋征收补偿决定，对李发银做出的《补偿决定书》已明确告知：“如在法定期限内又不搬迁，本区人民政府将依法申请人民法院强制执行。”该《补偿决定书》计其他补偿决定均已发生法律效力，即使常德市武陵区政府不依法拆除李发银等人的房屋，根据《规划法》第四十七条第（五）项的规定，规划部门也可对葫芦口地段的棚户区改造项目进行相应的调整，即使规划部门不予调整规划或者房屋至今未拆除导致天源公司迟延办理房屋产权登记，从在法律上讲，这些情形均属于第三人的原因违约，根据《合同法》第一百二十一条的规定，应由天源公司承担违约责任。一审判决以李发银等人的房产未拆除为由认定天源公司不承担违约责任违反法律规定。天源公司辩称，国务院发布《国有土地上房屋征收与补偿条例》说明拆迁不能由开发商主导，应当由政府有关部门主导，涉案房屋迟延办证系因拆迁工作受阻所致，该情形是开发商公司不能预见、不能控制、不能克服的。由此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄爱惠向一审法院起诉请求：1、判决天源公司按照《常德市商品房买卖合同》（合同编号：269447）第十九条的约定为黄爱惠办理房屋所有权转移登记；2、判决天源公司按照《常德市商品房买卖合同》（合同编号：269447）第二十一条的约定支付从2017年9月1日起至2020年7月6日止逾期办理房屋所有权转移登记的违约金51584元，从2020年7月7日至办理商品房房屋所有权转移登记之日止的违约金另计。一审法院认定事实：2016年11月4日，黄爱惠（买受人）与天源公司（出卖人）签订合同编号为269447的《常德市商品房买卖合同》，合同约定：出卖人以出让方式取得位于××道××路××路××路以南地块的国有建设用地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，建设项目名称为老西门（葫芦口棚户区Ａ-1地块）；买受人所购商品房为第2、3幢18层1819号，楼栋号为22918，该商品房预测面积82.31平方米，套内建筑面积62.34平方米，共有分摊建筑面积19.97平方米；该商品房单价为6027元／平方米，房价款总金额为496082元；买受人应当于2016年11月4日前支付首期房价款256082元，余款240000元申请贷款支付；出卖人在2017年12月25日前向买受人交付该商品房，但遭遇自然灾害、政策变化等不可抗力，出卖人可据实予以延期；第十九条约定出卖人承诺在该商品房交付之日起90日内（最长不超过90日），委托出卖人向常德市房地产管理局申请办理该商品房的所有权转移登记，办理分户房屋所有权证；因出卖人责任，买受人未能在合同第十九条约定时间内取得该商品房房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的取得房屋所有权证书的时间届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金。合同签订后，黄爱惠支付了首付款256082元，2017年6月2日结清房屋尾款，并办理了入住手续。2020年2月25日，黄爱惠书面致函给天源公司，请天源公司履行合同约定的办理房屋所有权证的义务，同时要求天源公司支付因迟延办证产生的违约金。2011年4月12日，常德市人民政府办公室第17次专题会议作出《关于全市棚户区改造和公共租赁住房建设有关问题的会议纪要》，明确将葫芦口纳入棚户区改造项目。2015年1月23日、9月2日、2016年1月12日、10月31日，葫芦口棚户区Ａ-1地块上的1、2、3、11、12、13、14、15、17、18、21、24、25号楼已经五方责任主体验收合格。2016年3月7日，常德市城区三改四化工程指挥部棚改工作办公室发布《关于下达市城区2016年城市棚户区改造工作目标任务及责任单位的通知》（常城棚通［2016］1号），计划葫芦口片区在2016年全面完成拆迁工作。2016年4月15日，天源公司与常德市中房建筑工程公司签订了葫芦口棚户区Ａ-1地块20、22、26、27、28、29、30、31、32号楼改造项目《建设工程施工合同》，约定工期为2016年6月25日至2017年12月27日。2014年7月8日、2016年1月28日，常德市武陵区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室（以下简称区征补办）分别向李发银、常德市金恒装饰有限公司送达了房屋征收决定书，决定征收其位于葫芦口棚户区的房屋，但李发银、常德市金恒装饰有限公司未能在规定的签约期限内与区征补办签订房屋征收补偿协议。2017年4月27日、7月20日，常德市武陵区人民政府发布常武征补决［2017］13号、19号《征收补偿决定书》。2020年9月16日，区征补办出具证明一份，证明葫芦口联片地块棚户区改造项目范围内的被征收人李发银、常德市金恒装饰有限公司、张政华未能在规定期限内与常德市武陵区人民政府签订《房屋征收补偿协议》，现正在就评估裁评价格基础上进行协商，至今未能达成一致意见，针对该三户的拆迁工作仍在进行中。一审法院认为，黄爱惠与天源公司签订的《常德市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，黄爱惠、天源公司应按合同约定履行自己的义务。根据合同约定，天源公司负有在房屋交付之日起90日内（即2018年3月25日前）向常德市房地产管理局申请办理该商品房的所有权转移登记的义务。但根据天源公司提供的证据，能够证明案涉项目是棚户区改造项目，在黄爱惠与天源公司签订商品房买卖合同时，根据常德市城区三改四化工程指挥部棚改工作办公室的工作计划，葫芦口片区应在2016年全面完成拆迁工作；同时，该项目部分楼栋已经五方责任主体验收合格，且剩余楼栋预计的竣工时间为2017年12月27日。因此，如无意外2018年3月25日前是可以履行办证义务的。但因《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施，拆迁主体变成完全由政府主导，开发主体无法控制拆迁进度，导致案涉项目部分拆迁工作至今未完成，天源公司虽然也积极主动向政府部门请示并寻求解决途径，但一直未得到有效解决，导致天源公司未能在合同约定期限内办理所有权转移登记手续。天源公司虽然客观上存在合同违约事实，但主观上并无故意，黄爱惠至今不能办理房屋所有权转移登记的原因是拆迁迟延，天源公司对逾期办证并无过错，不应承担违约责任，故对黄爱惠的诉讼请求，不予支持。据此，判决：驳回黄爱惠的全部诉讼请求。案件受理费595元，由常德市天源住房建设有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对黄爱惠提交的不动产登记申请表，因与争议房屋属于不同楼盘，与本案实际争议没有关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。”依据该条款,出卖人只在因其自身原因致使买受人未能按期取得房屋权属证书的,才承担违约责任。本案中,案涉项目部分拆迁工作至今未完成系客观事实，导致天源公司未能在合同约定期限内办理所有权转移登记手续。天源公司虽然客观上存在合同违约事实，但该原因不是其自身过错所致，故不应承担违约责任。综上所述，黄爱惠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费595元，由黄爱惠负担。本判决为终审判决。审判长  卜玉苹审判员  严钦华审判员  孙 晖二〇二〇年十二月二十二日法官助理彭珊珊书记员周小娟附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。