广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民初178号 原告：周朝霞，女，1971年1月29日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：袁永隆，广西君望律师事务所律师。 被告：张秀梅，女，1971年11月14日出生，汉族，住广西贵港市港**。 委托诉讼代理人：黄佐奎，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宏海，广西桂海天律师事务所律师。 被告：广西嘉和置业集团有限公司，住所广西南宁市兴宁区昆仑大道**，统一社会信用代码91450000739954566G。 法定代表人：温慕松，董事长。 委托诉讼代理人：刘丽飞，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴重阳，广西万益律师事务所律师。 被告：温燕明，女，1972年2月18日出生，汉族，住广西贵港市港**。 原告周朝霞与被告温燕明、张秀梅、广西嘉和置业集团有限公司（以下简称嘉和公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周朝霞及其委托诉讼代理人袁永隆、被告张秀梅的委托诉讼代理人黄佐奎、被告嘉和公司的委托诉讼代理人刘丽飞、吴重阳等到庭参加诉讼，被告温燕明经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 周朝霞向本院提出诉讼请求：1.依法确认温燕明与嘉和公司解除双方于2017年3月15日签订的《南宁市商品房买卖合同》的行为无效；2.依法确认张秀梅与嘉和公司于2019年4月10日签订的《南宁市商品房买卖合同》无效。事实和理由：周朝霞与温燕明是朋友关系。温燕明于2017年3月15日向嘉和公司购买了嘉和城塞纳北岸6栋2201号房（以下简称2201号房）。2018年3月14日，温燕明与周朝霞签订《个人房屋买卖合同》，约定温燕明将其购买的2201号房转让给周朝霞。2018年7月17日，双方一同前往嘉和城办妥了交房手续，并由周朝霞接收全部房门钥匙、房屋质保证书、室内对讲机、门卡等。2019年5月1日，周朝霞前往嘉和城物业办理装修登记并入住该房屋。2019年5月中旬，张秀梅以其是2201号房所有人为由干涉周朝霞装修房屋，此时周朝霞才得知温燕明已经与嘉和公司解除房屋买卖合同，并由嘉和公司与张秀梅就2201号房签订了买卖合同。温燕明在已将房屋转让给周朝霞情况下，又与嘉和公司解除买卖合同；嘉和公司在已经收取温燕明全部购房款，并且在温燕明无法提供买卖合同原件及房屋钥匙、门卡等物件的情况下，却解除与温燕明的买卖合同并另行与张秀梅签订买卖合同；张秀梅购买作为现房的2201号房却在购买前不去实地查看房屋现状；上述行为存在诸多不合理之处，证明温燕明、张秀梅和嘉和公司是恶意串通，损害了周朝霞的合法权益。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条的规定，温燕明与嘉和公司解除合同的行为应当无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，张秀梅与嘉和公司签订的买卖合同应当无效。综上，请求法院依法支持其诉讼请求。 张秀梅辩称，张秀梅是在2201号房权属为嘉和公司所有且在合法待售状态下与嘉和公司签订买卖合同，合同签订时，房屋本身不存在任何法律限制销售情形，合同的签订不违反法律规定。张秀梅依照合同约定向嘉和公司支付了房屋对价，并依法取得了房屋权属，办理了房屋不动产权证书，合同已经履行完毕。张秀梅与嘉和公司签订以及履行合同时皆为主观善意，嘉和公司就2201号房之前与他人的任何行为皆不能影响张秀梅与嘉和公司签订的买卖合同的效力。即使2201号房此前曾经出售过给他人，但只要他人已经与嘉和公司解除合同，则房屋权属已经回归嘉和公司，嘉和公司将房屋另行出售给张秀梅并不违法。周朝霞不是张秀梅与嘉和公司签订的买卖合同的当事人，无权主张合同无效。周朝霞与温燕明的买卖合同、温燕明与嘉和公司的买卖合同、张秀梅与嘉和公司的买卖合同三者之间是完全独立的，周朝霞不因与温燕明的合同而享有限制温燕明与嘉和公司解除合同的权利，更不享有限制张秀梅与嘉和公司签订和履行买卖合同的权利。周朝霞主张温燕明与嘉和公司、张秀梅恶意串通没有事实根据。周朝霞对2201号房不享有任何合法权利，请求确认张秀梅与嘉和公司签订的买卖合同无效缺乏事实根据和法律依据。综上，请求法院驳回周朝霞的诉讼请求。 嘉和公司辩称，嘉和公司与温燕明于2017年3月15日签订《南宁市商品房买卖合同》之后，温燕明向嘉和公司支付了首付款和向银行办理了个人住房贷款。后来温燕明不愿意继续履行合同，遂与嘉和公司协商解除合同。之后经双方协商一致遂签订了《商品房买卖合同解除协议》（以下简称解除协议），约定解除双方之前签订的商品房买卖合同。温燕明将房屋返还给嘉和公司，嘉和公司垫资给温燕明提前偿还了银行贷款本息及违约金。嘉和公司与温燕明签订的解除协议合法有效，并不违反法律强制性规定。虽然嘉和公司与温燕明签订解除协议时温燕明未交出原买卖合同的原件、钥匙、门禁卡等，但交付以上材料并非解除合同的约定条件，并且在签订解除协议之前，温燕明已经在南宁晚报登报挂失了房屋买卖合同备案登记证明、购房款收据、《商品房买卖合同》，因此，不能因签订解除协议时温燕明未交付原买卖合同原件、钥匙、门卡等即认定嘉和公司与温燕明存在串通的事实。嘉和公司与温燕明签订解除协议之后，嘉和公司已经合法收回案涉房屋，且案涉房屋在银行的预抵押已经涤除，嘉和公司得以将房屋自由处分。嘉和公司和张秀梅就涉案房屋签订的《南宁市商品房买卖合同》并不违反法律强制性规定，属于合法有效的合同。嘉和公司与温燕明签订解除协议以及与张秀梅签订《南宁市商品房买卖合同》之前，均不知晓温燕明将房屋转卖给周朝霞的事实，也不知晓周朝霞的存在。温燕明与周朝霞的房屋买卖也未经过备案或者公证，嘉和公司也不应当知道。因此，周朝霞主张嘉和公司与温燕明、张秀梅存在恶意串通缺乏事实根据。即使温燕明与周朝霞之间存在真实的房屋买卖交易，但温燕明也是在尚未取得房屋所有权的情况下转卖房屋，嘉和公司对此并不知情，更未同意，因此，温燕明与周朝霞的买卖行为不能阻却嘉和公司再次出售房屋的权利，周朝霞仅得以追究温燕明合同违约责任，而非主张嘉和公司与张秀梅的买卖行为无效。综上所述，周朝霞的诉讼请求不成立，请求法院依法予以驳回。 温燕明未提出答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的温燕明与周朝霞签订的《个人房屋买卖合同》是否真实问题，本院认定如下，该合同有温燕明与周朝霞的签名确认，亦有温燕明出具的收到周朝霞购房款322821.94元的收据予以佐证，并且2201号房的钥匙、门禁卡均由周朝霞持有，本案中，温燕明对其与周朝霞之间转让2201号房的事实亦未提出异议，因此，本院对上述合同的真实性予以确认。 根据本案到案证据，本院确认以下法律事实：嘉和公司成立于2002年6月4日，系台港澳法人独资的有限责任公司，经营范围包括房地产开发经营、进出口业务等。2017年3月15日，嘉和公司和温燕明签订《南宁市商品房买卖合同》，约定嘉和公司将其开发建设的2201号房出卖给温燕明；该房屋为预售商品房，面积为142.47平方米，总价款为1228376元；温燕明于签订合同当时向嘉和公司支付首付款248376元，其余价款980000由温燕明向银行申请办理按揭贷款手续支付。合同签订后，温燕明依约向嘉和公司支付了首付款并向银行申请了个人住房按揭贷款。2018年3月14日，温燕明与周朝霞签订《个人房屋买卖合同》，约定温燕明将2201号房出售给周朝霞，周朝霞按照温燕明购房时所交的首付金额、杂费以及11期的建行按揭费322821.94元以现金支付给温燕明，之后周朝霞在每月30号转账5738.25元到温燕明的建行账号，直至该房子过户到周朝霞名下为止等内容。同日，温燕明出具《收据》，载明收到周朝霞交来购买2201号房的322821.94元。2019年2月2日，温燕明在《南宁晚报》登报声明其遗失2201号房《南宁市商品房买卖合同》一份。2019年4月10日，嘉和公司与温燕明签订解除协议，约定双方于签订本协议之日解除双方原就2201号房签订的商品房买卖合同，温燕明将2201号房退还嘉和公司，温燕明于签订本协议后2日内自行办理房屋按揭的提前还款，领取注销抵押登记资料等内容。同日，嘉和公司与张秀梅签订《南宁市商品房买卖合同》，约定嘉和公司将2201号房出售给张秀梅，房屋总价款为1228376元，张秀梅应当于本合同签订之日向嘉和公司支付首期付款248376元，其余价款由张秀梅向银行申请办理按揭贷款手续支付等内容。签订合同当日，张秀梅向嘉和公司转账支付了248376元。后张秀梅通过向中国工商银行申请办理个人购房贷款方式向嘉和公司支付了剩余的房屋价款。2019年5月14日，嘉和公司向温燕明退回按揭980000元。 2020年4月8日，南宁市自然资源局向张秀梅颁发了桂（2020）南宁市不动产权第××号不动产权证，登记2201号房为张秀梅单独所有。 本院认为： 一、关于嘉和公司与温燕明签订的解除协议是否合法有效问题。该解除协议系温燕明在购买嘉和公司开发建设的2201号房之后，再与嘉和公司经平等协商就解除双方原签订的房屋买卖合同而达成的合意。该解除协议系双方当事人的真实意思表示，内容并不违法法律禁止性规定，依法属于合法有效的合同。虽然温燕明在与嘉和公司签订解除协议之前，又另行与周朝霞就2201号房签订了《个人房屋买卖合同》，但2201号房并未依法登记权属至周朝霞名下，即周朝霞尚未取得2201号房的所有权，其仅基于《个人房屋买卖合同》享有要求温燕明按照合同履行房屋所有权变更登记的债权请求权，而并不享有请求返还2201号房的物权请求权。温燕明与嘉和公司签订解除协议也不存在温燕明无权处分2201号房的情形。本案中，周朝霞并未举出充分证据证明温燕明在与嘉和公司签订解除协议时已经向嘉和公司披露房屋已经转卖给周朝霞的事实，也无证据证明嘉和公司签订解除协议时明知或者应当知道温燕明与周朝霞签订了《个人房屋买卖合同》的事实，并且，亦无证据证明嘉和公司从解除协议中获取不法利益的事实。因此，周朝霞主张温燕明系与嘉和公司恶意串通签订解除协议损害其利益缺乏事实根据，本院不予采信。周朝霞请求确认温燕明与嘉和公司签订解除协议行为无效的主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。虽然温燕明与嘉和公司签订解除协议时未能向嘉和公司交付双方原来签订的《南宁市商品房买卖合同》原件以及2201号房的钥匙、门禁卡等，但交付上述物品并非嘉和公司与温燕明解除原《南宁市商品房买卖合同》的必要条件，并且，在温燕明已经登报声明遗失原《南宁市商品房买卖合同》原件等资料的情况下，嘉和公司有理由相信温燕明不能移交原《南宁市商品房买卖合同》原件、钥匙、门禁卡等物品具有合理的理由，因此，并不能据此认定嘉和公司应当知道温燕明已将2201号房转卖给周朝霞的事实，更不能因此认定温燕明与嘉和公司签订的解除协议无效。 二、关于嘉和公司与张秀梅签订的《南宁市商品房买卖合同》是否合法有效问题。虽然嘉和公司曾将2201号房预售给温燕明，但经温燕明和嘉和公司协商一致，双方已经签订解除协议，约定解除嘉和公司和温燕明原签订的房屋买卖合同，由温燕明将房屋返回嘉和公司，嘉和公司将购房款返回给温燕明。签订解除协议之后，嘉和公司已经取回2201号房，嘉和公司再将2201号房出售给张秀梅并不违反法律规定。嘉和公司与张秀梅签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同属于合法有效的合同。并且，张秀梅已经按照合同约定向嘉和公司支付了房屋价款，并已就2201号房取得了不动产权登记证，系该房屋的合法权属人。本案中，周朝霞并未举证证明张秀梅在与嘉和公司签订房屋买卖合同之前已经明知或者应当知道温燕明曾将该房屋专卖给周朝霞的事实，因此，周朝霞主张温燕明、嘉和公司与张秀梅恶意串通损害其利益缺乏事实根据。周朝霞请求确认嘉和公司与张秀梅签订的《南宁市商品房买卖合同》无效缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，周朝霞的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告周朝霞的诉讼请求。 案件受理费15855元，由原告周朝霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 审判长  刘立技 审判员  陆志然 审判员  黄裕和 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  黄延肖