浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终5299号 上诉人（原审原告）:张梅，女，1985年2月13日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜阳市颖**。 被上诉人（原审被告）:朱志玲，女，1997年3月30日出生，汉族，户籍所在地安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：张尧泳，北京大成（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：饶志超，北京大成（宁波）律师事务所律师。 上诉人张梅因与被上诉人朱志玲房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2020）浙0212民初10564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张梅上诉请求：撤销原判，依法改判支持其全部诉请或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院对涉案房屋交易价格认定有误，其交易价格应为182万元，张梅对朱志玲要求的价格存在重大误解，涉案《存量房屋买卖中介合同》应予以撤销。1.上述合同内容前后矛盾。2.张梅在签约时对合同条款的法律效果存在认知上的缺陷，以为是代为支付按揭款，但总价款仍为182万元。3.证人存在重大过错且与本案具有利害关系，其证言不能作为认定事实的依据。4.一审法院对微信及录音断章取义。5.一审法院认定的1904240元交易价格超出挂牌价，于常理不符。6.偿还房贷系朱志玲的义务，张梅代为偿还，应包含在到手价中。7.一审法院认定张梅每月支付6480元以获得涉案房屋的提前交付，有悖常理；二、一审法院适用法律错误。张梅在发现合同内容存在矛盾之处以后，即与中介联系，后提起撤销权之诉。一审法院以张梅未能举证证明在第一时间主张撤销为由认定张梅的主张不成立，是错误的。并且，一审法院以涉案房屋价格未明显超出市场价格为由认定未造成张梅较大损失，并驳回张梅的诉请，应属法律适用错误；三、一审审理程序违法。在证人出庭作证过程中，一审法院未遵照法定程序，显属违法。 朱志玲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不认可张梅的上诉意见。 张梅一审诉讼请求：1.撤销双方之间的《存量房屋买卖中介合同》；2.朱志玲返还张梅购房定金30000元。 一审法院认定事实如下：2020年5月11日，张梅（买方，乙方）与朱志玲（卖方，甲方）在宁波市鄞州金巢房产经纪有限公司（中介方、丙方）员工何术冉居间下达成购房合意，并签订《存量房屋买卖中介合同》一份。合同约定：房屋坐落在宁波市鄞州区××街道××村××幢××室，建筑面积73.46平方米，简装修，附车棚一间。合同第三条房屋价款、交割、过户约定：房屋总价款182万元，采用自行交割方式，甲方房屋有抵押的，在2021年7月1日前甲方须完成抵押注销手续，乙方不同意房款用于给甲方还贷，并约定：定金5万元在2020年5月13日前付清；2020年5月31日前首付50万元支付给甲方；尾款127万元委托丙方办理商业按揭，银行放款后直接支付给甲方；如乙方采取全款支付的，约定在2021年7月8日过户。合同第六条房屋交接约定：双方约定2020年5月31日前交房。合同条款最后手写备注内容为：（1）由于甲方房屋属于两年内限售，对此乙方已知晓并无异议，甲乙双方约定最晚于2021年7月8日办理过户，到时房价无论上涨或下跌，双方都遵守2020年5月11日合同定价，按时办理过户交易手续。（2）本合同签订之日起，经甲乙双方协商一致，从2020年6月14日甲方月供，由乙方支付等额本息6480元，并约定乙方每月在甲方还款日提前一天支付给甲方，支付到两年限售期满，双方能过户终止。该份合同由经办人何术冉填写，由双方签字，何术冉在丙方经办人栏签字，未加盖公司章。 合同签订后，张梅向朱志玲支付29000元，朱志玲向张梅出具收条一份，主要内容为：张梅签约当日已支付定金30000元，剩余20000元最晚于5月13日付清。 2020年5月12日至5月14日，张梅向中介何术冉提出，因房屋过户时间晚，风险大，希望中介跟朱志玲商量一下能否将首付时间推迟到房屋过户时，定金2万元到2020年5月底再给，如果朱志玲不同意，急着用钱的话，想卖给别人也可以。何术冉提出朱志玲一方不高兴，且表示之前自己再三强调房子的过户时间。张梅又提出合同日期重新写，把付款日期往后推，因为现在去贷款来不及，把违约金提高一点。何术冉表示跟朱志玲的丈夫去做工作。后朱志玲一方未予同意。 2020年5月23日，朱志玲通过微信催告张梅在5月25日前支付剩余定金21000元，否则有权单方解除合同。张梅回复表示因签合同回来后发现合同前后约定矛盾，因此没付剩余定金，其认为房子总价是182万元，如果帮付月供13个月，总价变190多万元了，并谴责朱志玲更改合同把张梅绕进去了。朱志玲回复称当初多次强调自己是到手182万元，房贷是额外还的，不包含在182万元里面。 2020年5月26日，张梅致电朱志玲的丈夫代正乾，表示合同履行下去，同意交月供，晚上重新签合同，首付加定金40万元，不能再多了，要不然也没钱，代正乾表示反正无论怎样其182万元净到手，然后房贷是张梅帮还，现在重新写份合同，加定金给40万元就可以了，张梅表示“好”。代正乾告知张梅不要一而再再而三地改，否则按原合同打官司。 另查明，涉案合同签订前，张梅系涉案房屋的承租户，相应房屋租赁合同由朱志玲的丈夫代正乾和张梅签订，约定租赁期限自2019年10月16日至2020年10月15日，月租金为1900元。 一审法院认为，当事人对自己诉请所依据的事实有责任提供证据予以证明，不能提供证据证明的，应承担举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院撤销。本案的争议焦点为张梅与朱志玲间买卖合同是否存在重大误解的法定可撤销情形。所谓重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及民事法律行为法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者实施民事法律行为的目的。本案中，首先，从本案《存量房屋买卖中介合同》约定内容来看，合同第三条关于182万元款项的支付期限以及合同最后关于月供金额及期限的约定内容清晰。该合同为行政机关提供的制式合同，合同第三条关于房屋价款及支付条款的行文受制式合同限制，如房款仅分为定金、首付款、余款，支付期限设定单一，正因如此，双方在合同最后以手写方式对支付月供的问题作了特别约定。故该院认为，在采用制式合同的情况下，涉案合同约定已较为清晰。其次，从合同签订后张梅的表现来看，张梅与中介经办人何术冉微信记录反映张梅在剩余定金支付期限届满时以合同须公证为由而提出延付要求，而张梅在朱志玲微信催告后反驳朱志玲的理由以及张梅起诉状载明的理由均为其发现合同存在矛盾才不付，此理由显然与事实相悖。张梅与中介的微信记录以及张梅在庭审中的自认也说明张梅在2020年5月23日前从未向朱志玲或中介提出过约定矛盾的问题。2020年5月26日，当张梅电联朱志玲的丈夫代正乾修改合同内容的问题时，代正乾申明其要182万元净到手且房贷是张梅帮还，张梅并未予以否认，而回答“好”。中介经办人何术冉在本案庭审中陈述其在填写涉案合同前，双方系清楚知道朱志玲拿到182万元，月供张梅另外付的，该陈述与朱志玲提供的电话录音内容以及朱志玲的答辩主张相互印证证明张梅对月供不包含在182万元中是清楚知晓的。再次，当事人的意思表示是否真实，应以签订合同时为准进行认定。张梅主张其签订合同时的真实意思为月供金额合计84240元包含在182万元总价内，但其提供的证据不足以证明其主张，结合合同条文内容、中介经办人对签订合同时的情况陈述、张梅与中介微信记录、张梅与朱志玲的丈夫电话录音等内容，该院对张梅关于其签订合同时真实意思为月供包含在182万元内的主张不予采信。最后，从涉案房产的特征来看，房产属于限购房，过户时间定在2021年7月8日，也即大额购房尾款（须通过商业贷款）实际在2021年7月之后才能支付，但交房时间却定在首付日2020年5月31日，该种交易模式，再参考宁波房产市场行情，张梅为购得涉案房产须支出的总额1904240元并未明显偏高，也即，即便张梅在签订合同时存在单方的认识错误，但并未使其利益受到较大的损失。综上，该院认为，张梅以重大误解为由主张撤销合同，没有事实和法律依据，该院不予支持。该院对张梅基于撤销合同而提出的返还定金诉请亦不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：驳回张梅的诉讼请求。一审案件受理费550元，减半收取275元，由张梅负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为涉案《存量房屋买卖中介合同》应否予以撤销。现张梅以其在签订上述合同时对交易价格存在误解等为由诉请撤销该合同，对此，首先，涉案《存量房屋买卖中介合同》对购房款、月供的金额与支付方式等均作出了明确约定。张梅认为其中内容前后矛盾，缺乏事实依据。其次，结合微信及通话录音等可知，在履约之初，张梅仅对定金的支付时间与支付金额有异议，且虽其在2020年5月23日提出合同约定前后矛盾等异议，但嗣后双方当事人达成的一致意见表明张梅对其应予支付月供及朱志玲的到手价为182万元均无异议。最后，张梅亦未举证证明其为取得涉案房屋的所有权而须支出的1904240元价款存在偏离市场行情而致使其利益严重受损的情形。因此，张梅之上述诉请缺乏事实依据与法律依据，一审法院对此未予支持，并无不当。张梅另诉称该院适用法律错误，且存在程序不当之处，但均依据不足，故本院不予采信。 综上所述，上诉人张梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人张梅负担。 本判决为终审判决。 审判员  郑辉 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  陆琼