广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24506号上诉人（原审原告、反诉被告）：欧阳粤怀，男，1960年8月17日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：许超，男，1968年12月17日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人欧阳粤怀因与被上诉人许超财产损害赔偿纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初12126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。欧阳粤怀上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实，依法追究许超故意违规所造成的损失赔偿责任或将本案发回重审；2.判令许超赔偿欧阳粤怀应收租金损失36250元；3.判决许超赔付广州市海珠区江南大道中73号首层B88铺本应由租户支付的2019年12月、2020年1月1日至2020年1月19日、2020年3月16日至2020年4月30日的物业管理费、水电费1796元；2020年5月、6月的物业管理费、水电费1782元；4.判令许超承担律师费3000元；5.要求许超提供2019年12月5日其单方面编造虚假案由报假警时其所写的暂缓收租的《证明》以及提供滨江派出所警官与欧阳粤怀的通话录音；6.一、二审诉讼费全部由许超承担。二审庭询期间明确其上诉请求为：撤销一审判决，改判支持欧阳粤怀的诉讼请求，律师费也不在本案中主张。事实和理由：（一）一审法院未能查清案件事实，认定事实错误，适用法律不当，明显偏袒许超。一审法院查明与认定的事实都只是依据许超提供的表面合作、租赁的凭证，与双方损害赔偿一案的性质、诉求完全不同且毫无关系。第一份租赁合同签订系因为客户找到许超，许超向欧阳粤怀提出合作出租，在该合同履行的一年期间，由许超统一收租，因欧阳粤怀觉得有风险，故单方出具一份《协议》，主张以B88铺报备为租户做办理营业执照之用，将来所产生的任何责任、费用由双方共同承担。许超在无任何理由的情况下，限制欧阳粤怀接管统一收租事宜，其多次提出分开收租，可见其不愿承担50%的税费和各项费用。欧阳粤怀收取150元/月作为管理工本费合情合理，并非一审判决认定的克扣的租金。（二）一审法院对“双方因为租金收取问题产生争议”的认定，存在对重要证据、欧阳粤怀诉求的认定错误及故意疏漏。根据《中华人民共和国合同法》的规定，订立合同时所有权人和共有人需同时到场签字并盖章，不可由他人替代，任何单独的行为都因违反该规定而无效，即使其中一人有产权证亦属于违反该规定。一审法院未对发票与收费通知单进行质证与审查，该证据能够证明租户早已在许超2020年1月9日闹事前就已交齐1-2月的管理费，足以证明租户有心继续经营。欧阳粤怀为租户办理的营业执照地址只有B88铺的注册地址，前述情况与欧阳粤怀出具的《协议》内容相符，证明欧阳粤怀与许超长期合作并无利益冲突。（三）许超已承认其在2019年11月利用租户阻挠欧阳粤怀统一收租，其在2019年12月5日的租户交租宽限期内再次以假意催租为名去商铺闹事，并自称其已报警处理，还假冒警察名义写下暂缓收租的《证明》，该证明系欧阳粤怀本案诉求与追究法律责任的切入点，但一审法院却未对该证明组织质证。对于该证明，欧阳粤怀认为，对于本案的租金事宜警方无权管辖，且接警警员不可能在许超单方面主张后就给出“暂缓收租”的意见，许超凭借该意见对欧阳粤怀实施禁制令，从而接手商铺的统一收租权显属不当。一审庭审期间，许超播放的录音通话中并未有滨江派出所的电话录音，一审法院竟置之不理。许超于2019年12月5日、2020年1月9日两次去商铺恐吓、威逼、骚扰租户，并逼迫租户写下12月、1月份的租金，能够证明系其逼走租户，且其在一审庭审中自认其该行为是为了“逼”欧阳粤怀到铺面解决问题，其行为实属绑架行为，故由此造成欧阳粤怀的应收租金及预期租金损失，以及水电管理费、律师费等直接经济损失，应由许超承担。许超二审答辩称，（一）一审判决欧阳粤怀返还克扣许超的300元租金公正合理。双方在2018年10月至2019年10月合作出租商铺时一直由许超负责收取租金，2019年10月至11月因欧阳粤怀有另案诉讼，在其账户可能被法院查封的情况下，其未与许超协商就私下要求租户将商铺的当月全部租金转给其，企图在租金中克扣所谓的管理费用。许超不同意，双方一直僵持，在2019年11月租金一直无法收取的情况下，许超为了尽快收租就主动发微信给欧阳粤怀表达合作的态度，并电话告知租户先将2019年11月的租金转给欧阳粤怀，也告知了欧阳粤怀收到租金后尽快将属于许超的部分转给许超用作母亲的医疗费。欧阳粤怀在11月8日收到租金后并未马上将租金转给许超，在许超三次催促并扣除300元后才将剩余租金转给许超，同时在微信中还发了一份声明给许超，其自己规定从此以后每月都要在许超的租金中扣除300元作为管理费，许超对该声明强烈反对并进行了书面回应，多次约欧阳粤怀到商铺现场共同协商解决收租问题，但欧阳粤怀都拒绝出面协商。对于交税问题，许超已在一审中提供银行转账明细说明和账单，2019年7月许超电话联络欧阳粤怀要求其将缴税的发票和证明发给许超，以确定缴税的金额，但欧阳粤怀直至2019年9月10日才发，许超随即在2019年9月16日将第三、第四两个季度的税费转给了欧阳粤怀。双方多年合作以来，许超并未少过欧阳粤怀任何费用和税费，分开收租也只是许超在2019年11月被克扣租金后，多次追讨都被欧阳粤怀拒绝返还情况下的主张。欧阳粤怀克扣许超300元租金违反双方协议也未经许超同意，一审判决判令其返还系正确的。（二）双方的合作关系是平等互利的，双方都有收租的权利。在出租涉案两商铺的过程中，双方不定期商定由哪方收取租金，收到租金后一方再按各半的约定转给另一方，第一份出租合同三年的租金就是由许超负责收取的，在2018年10月至2019年10月期间也是由许超负责收取，因此欧阳粤怀在一审中主张租金全部由他统一收取与事实不符。（三）许超每次去商铺催租都是和平商谈，并没有阻碍租户的正常营业。对于一审中的报警回执与证明一审已经质证过，且欧阳粤怀及其代理人对该证据的真实性是认可的。对于2019年12月5日的报警情况，双方对自己的商铺都有独立产权，都有收取租金的权利，因欧阳粤怀在2019年11月野蛮克扣许超租金，许超在2019年11月共计9次要求其返还被克扣的租金但都遭到拒绝，为了避免再次被克扣租金，故找到租客要求收取属于自己商铺的租金。许超报警后，租客及商场管理人员都在场，并非报假警。欧阳粤怀所称的许超无端闹事、封铺、造成租客无法经营都是没有事实根据的。综上，本案的起因是欧阳粤怀违反双方合作协议，在许超不愿意的情况下无理克扣许超部分租金引起，欧阳粤怀多次拒绝出面协商解决问题，其应对其拖延的不当行为负责。欧阳粤怀向一审法院起诉请求：1.许超赔偿欧阳粤怀2019年12月至2020年4月30日期间五个月的租金损失36250元；2.许超承担广州市海珠区江南大道中73号首层B88铺2019年12月、2020年1月1日至2020年1月19日、2020年3月16日至2020年3月31日、2020年4月至6月的水电费，2020年3月至6月的物业管理费共计3578元；3.许超承担本案的全部诉讼费用。许超向一审法院反诉请求：1.欧阳粤怀返还2019年11月扣许超的租金300元及7个月的利息126元；2.欧阳粤怀赔偿许超2019年12月至2020年4月共5个月的租金损失7250元/月*5个月=36250元；3.欧阳粤怀赔偿广州市江南大道中73号首层B89铺2019年12月、2020年1月1日至2020年1月19日、2020年3月16日至2020年3月31日、2020年4月至6月的水电费，2020年3月至6月的物业管理费共计3578元；4.所有诉讼和反诉费用由欧阳粤怀承担。一审法院认定事实：据房地产权证记载，海珠区江南大道中73号（189）B88铺的权属人为欧阳粤怀，海珠区江南大道中73号（189）B89铺的权属人为许超。欧阳粤怀与许超双方自2016年5月1日起将B88、B89铺一起对外出租给张某维，租赁合同期限至2020年4月30日止，并以B88铺为租户办理营业执照。双方约定租金收取后支付一半给对方。其中，从2016年5月1日至2017年3月31日期间，欧阳粤怀与许超按每月13800元的标准向张某维收取租金，2017年4月1日至2017年9月30日，按照每月12000元的标准向张某维收取租金，2017年10月1日至2018年4月30日，按照每月13800元收取租金。从2018年5月1日起，按照每月14500元的标准收取租金。欧阳粤怀、许超与张某维共签订两份租赁合同，第一份签订时间为2016年4月25日，第二份签订时间为2017年10月15日。第一份合同约定由欧阳粤怀收取租金，第二份合同没有约定租金由谁收取。从2018年5月1日至2019年11月期间，欧阳粤怀与许超都有收取租金，其中2018年5月1日至2018年10月由欧阳粤怀收取，2018年11月开始至2019年10月一直由许超收取。2019年10月，欧阳粤怀通知租客将租金支付给欧阳粤怀，2019年11月欧阳粤怀收取租客租金后扣了300元，仅支付6950元给许超。许超对欧阳粤怀要求收租及克扣租金的行为有异议，后欧阳粤怀与许超因租金收取问题产生争议，协商无果，租户于2020年1月退租，且未支付2019年12月及2020年1月的租金。一审诉讼过程中，欧阳粤怀与许超双方各自向物业管理处支付了2019年12月、2020年1月1日至2020年1月19日、2020年3月16日至2020年3月31日、2020年4月至6月的水电费，2020年3月至6月的物业管理费共计3578元。一审法院认为，欧阳粤怀已向租客收取B88、B89铺2019年11月租金14500元，理应按照双方约定将其中一半返还给许超。现欧阳粤怀仅支付6950元给许超，许超要求欧阳粤怀返还克扣的300元合法合理，一审法院予以支持。因欧阳粤怀与许超双方未明确约定租金收取后支付一半给对方的期限，许超反诉要求欧阳粤怀支付利息没有依据，一审法院不予支持。欧阳粤怀与许超双方合作对外出租商铺，作为出租方均有权收取租金收益，双方应遵循诚实守信、互惠互利、互信互让的原则合作共赢。双方因租金收取问题产生争议，欧阳粤怀与许超均诉请主张对方赔偿因租客提前退租而产生的各项损失，但现有证据无法证明欧阳粤怀与许超的催租行为与租客提前退租存在必然的因果关系，欧阳粤怀与许超双方要求对方赔偿租金、水电费、物业管理费损失没有依据，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年8月12日作出如下判决：一、欧阳粤怀在本判决生效之日起10日内向许超返还租金300元；二、驳回欧阳粤怀的其他诉讼请求；三、驳回许超的其他反诉请求。案件本诉受理费893元，由欧阳粤怀负担93元，许超负担800元；反诉受理费443元，由欧阳粤怀负担25元，许超负担418元。本院二审期间，欧阳粤怀向本院提交：1.欧阳粤怀的管理记录，拟证明过往的历年记录；2.聊天记录，拟证明租户叫苦连天。许超经质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，许超不清楚欧阳粤怀具体写的是什么内容；对证据2的真实性予以确认，对合法性、关联性不予确认，对欧阳粤怀与租客之间短信的真实性、合法性、关联性不予确认，因为许超没有看到欧阳粤怀的原件。许超向本院提交庭审笔录，欧阳粤怀经质证认为：对该证据的真实性予以确认，但是跟许超所陈述的不一致，不能证明许超的陈述，欧阳粤怀本身就没有争议的，许超也知道的。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，许超于2020年10月15日起诉张某维，请求：1.张某维支付2019年12月及2020年1-4月商铺租金7250元/月×5个月=36250元；2.张某维承担广州市江南大道中73号首层B89铺2020年2月1日至2020年4月30日的物业管理费、水电费1798元；3.所有诉讼费用由张某维承担；4.张某维赔偿违约金28980元，14490元（月租金）×2。一审法院于2020年11月20日作出（2020）粤0105民初29260号民事判决书，该判决书中查明：“……2019年12月5日，原告（许超）出具《证明》：2019年12月5日，B89铺、B88铺因租金收取问题，B89铺已经报警处理；根据警察意见，B88、B89暂缓收取租金，直到B88、B89协商完成，再通知收取租金。2020年1月9日，张某维向许超出具字条：“B89档的档租在1月12日交付12月和1月的租金（合计14500元）。……张某维为证明其损失还提交了以下证据：1.欧阳粤怀于2020年1月14日签名的《房屋租赁合同注销登记备案申请表》……”，该案判决：“一、被告张某维在本判决发生法律效力之日起10日内向原告许超支付租金14500元；二、被告在本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付水费20.5元、电费484.5元；三、原告在本判决发生法律效力之日起10日内向被告返还14490元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他诉讼请求。”许超称其已就该案判决提起上诉。对于为何填报《房屋租赁合同注销登记备案申请表》，欧阳粤怀称：其用88号商铺的产权证为租户办理营业执照和税务登记，2020年1月9日，许超威胁租户，当天晚上租户就走了，租户于2020年1月11日发短信给其说已经搬走了，其经过调查确认租户已经搬走了，下午单方去工商局办理，工商局向管理处调查确认租户已经搬走就同意注销房屋租赁合同备案。许超否认曾逼走租户。对于为何不向租户张某维主张欠租以及垫付的水电费、管理费，欧阳粤怀称其有证据证明是许超逼走租户，所以其就追究许超的责任。对于为何在许超应收租金中扣减300元的问题。欧阳粤怀称根据2009年11月26日的合作规定，89号商铺要向88号商铺承担50%的费用，其要管理客户、去交税、办理营业执照，其本身的工资也算成本，所以每月300元的成本费，每人需承担一半。许超称300元是欧阳粤怀自己提出要收取的，费用的构成并不清晰，也没有经过双方协商同意，且双方对商铺的出租都有出力。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：许超应否向欧阳粤怀赔偿2019年12月至4月30日的租金损失以及水电费、物业管理费损失。涉案B88号商铺、B89号商铺分别登记在欧阳粤怀、许超名下，欧阳粤怀、许超将各自名下商铺共同出租给张某维，故双方应共同履行出租人的义务，并有权按约定对各自名下的房产享有管理、收益的权利。欧阳粤怀、许超均为涉案租赁合同的出租人，故由其中一方向租户统一收取租金后再进行分配的方式实质上属于出租人之间委托收取租金的行为。虽然2016年的租赁合同有约定由欧阳粤怀收取租金，但欧阳粤怀、许超于2017年10月15日与张某维所签租赁合同对于租金标准、租赁期限等已变更了2016年所签合同的约定，2017年所签订的租赁合同并没有约定租金由何人收取，且欧阳粤怀、许超在履行2017年租赁合同期间均有向租户收取过租金，故不能以2016年所签租赁合同的约定推定许超无权向租户收取租金或者需经欧阳粤怀同意才能向租户收取租金，一审法院认定欧阳粤怀、许超均有权收取租金收益并无不当，本院予以认同。如前所述，欧阳粤怀、许超均有权向租户收取租金，在欧阳粤怀、许超对于何人向租户收取租金产生争议后，双方本应友好协商，确定租金由何人统一收取，在双方不能就统一收取租金协商一致的情况下，也可向租户说明情况并采取各自自行收租的方式继续履行租赁合同。涉案《提前（续）租赁合同》约定租户需在每月1-5日前向出租方支付租金，许超向租户催收租金，系行使出租人权利的行为；其次，从另案中租户向许超出具的字条内容来看，许超向租户主张的为其名下B89铺的租金，即许超在与欧阳粤怀对于租金收取方式存在分歧的情况下选择分开收租的方式继续履行租赁合同，该履行方式并无实质损害租户以及欧阳粤怀的合法权益；再者，本案并无证据证明许超在催租时报警以及警察到场处理造成租户无法正常经营，故欧阳粤怀主张许超向租户催收租金不当以及租户提前退租系因许超的过错所致，依据不足，本院不予支持。从本案现有证据来看，欧阳粤怀、许超对于租金收取问题存在争议是导致租户未依约交租的原因之一，对此，双方均有一定的责任，现有证据并不足以证明租户提前退租应归咎于欧阳粤怀或许超其中一方，一审法院驳回欧阳粤怀、许超要求对方承担租户提前退租而产生的各项损失的请求，并无不当，本院予以维持。根据双方约定，涉案两个商铺出租的收益以及费用应由双方各分得一半，欧阳粤怀无证据证明其与许超曾约定委托收取租金的一方须向对方支付管理费，亦无充足证据证明其所主张的管理费的开支情况，其主张有权在许超的租金收益中扣减300元管理费，理据不足，本院不予支持。一审法院判令欧阳粤怀返还300元租金并无不当，本院亦予以维持。综上所述，欧阳粤怀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费803元，由上诉人欧阳粤怀负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二〇年十二月二十九日书记员 贾 妍苏劲丹