河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初8771号原告：郑州市华胜物业管理有限公司，住所地：新郑市人民路黄帝像南侧。统一社会信用代码：91410184584352981T（1-1）。法定代表人：司国伟，总经理。委托诉讼代理人：吴静静，河南基策律师事务所律师。被告：刘晓娜，女，汉族，1976年11月18日出生，住新郑市。原告郑州市华胜物业管理有限公司（以下简称“华胜物业公司”）与被告刘晓娜物业服务合同纠纷一案,本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告华胜物业公司委托诉讼代理人吴静静，被告刘晓娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华胜物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠的物业费5318.88元，违约金843.57元（以5318.88元为基数，自2016年7月1日起按照日万分之一暂计算至起诉之日即2020年8月24日），共计6162.45元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月31日，原、被告之间签订《前期物业管理服务协议》，双方对物业服务内容、服务期限、服务费用、权利义务、违约责任等进行了明确约定，被告按其拥有的建筑面积以每月1.5元/㎡交纳物业费，若被告逾期未交纳物业服务费的，应从逾期之日起按照日5‰的标准承担违约责任。合同签订后，原告按照合同约定为被告提供优质的物业服务，但被告并未依约向原告交纳物业费。被告系龙湖镇御景上城4号楼1单元2层04室业主，建筑面积110.81㎡，被告依合同约定应向原告支付2016年7月1日至2019年2月28日欠交的物业费5318.88元，并承担逾期违约金843.057元。因经原告公告、催缴函等多次催缴，被告仍拒不交纳物业费。原告为维护其合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告刘晓娜辩称：1.小区停车位被幼儿园占用十多个，原告视而不见，不强加制止，至今还在强占，根据物权法第七十四条建筑区规划内规划用于停车的车位，应当首先满足业主的需要；2.原告不维护消防设施，甚至破坏消防监控设施，使整个小区的消防安全得不到保障，生命安全受到威胁。2019年，小区业委会让华胜物业公司恢复消防监控，把华胜物业起诉至新郑市人民法院。起诉赢了但至今也没有恢复；3.小区卫生多日不打扫，不清运。4.华胜物业法人司国伟辱骂业主，不让进小区，保安人员殴打辱骂业主，难道说这就是华胜物业的优质服务?5.物业服务公司第一项第八条:每个月向乙方公布物业管理费用收支账目，至今一次也未公布过。6.2013年购房时和华胜物业所签物业服务公司，物业费用为每月1.2元/㎡，交房时强行再签合同是每月1.5元/㎡，请问法律依据是什么?7.自交房之日起，水厂收取1.6元/吨水费，华胜物业收取2.1875/吨水费，请问法律依据是什么?8.物业合同终止时，根据《国务院管理条例》第29条第1条规定的履行交接义务，移交物业承接查验的有关资料，有些资料至今没有交接。9.房屋主管道漏水，导致楼下无法使用厨房，和物业多次沟通，物业说可以妥善处理，多次沟通后，让我们先自行解决，说让我们解决后再安排算账解决，我们找人修理后，漏水问题解决后，房屋地板砖挖洞，橱柜挖洞问题到现在还没解决，问题多次不能解决。答辩人的物业服务没有得到，怎么安排物业费?10.答辩人有一次开车进小区取东西，门口有车挡道，物业的人根本不管，让去物业找领导，找到领导后，答辩人的车后面有车堵上，前后出不去，本想拉东西，但是车子一堵2-3天，你说气不气，这样的服务，你们想想，怎么交物业费?合同对双方都有约束，答辩人不是只有交钱的义务，也有接受服务的权利。华胜物业不只是有收费的权利，也有按合同履行服务的义务。答辩人主张履行抗辩权，在原告纠正错误履行行为前，答辩有权拒绝支付物业服务费。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定:“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求……”综上，请求人民法院驳回华胜物业公司不合理、且不合法规的诉讼请求。希望法院能劝诚原告立即恢复我小区消防监控原有功能，停止对答辩人及全体业主共用生命安全设施的民事侵权行为。希望法院劝华胜物业管理服务有限公司立即协调修复我方房屋和我方楼下房屋，弥补由此给我方带来的一系列损失。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：新郑市龙湖镇双湖大道正力?好旺角4号楼1单元204室（建筑面积为110.81㎡）的业主为被告刘晓娜。原告华胜物业公司为该小区的前期物业服务单位。2015年3月31日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，约定：原告为被告提供物业服务，物业服务费按建筑面积每月1.5元/㎡收取，物业管理服务费从开发商书面通知乙方交房之日起开始计收；业主不按协议约定的收费标准和实际交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起向乙方收取拖欠费数额日5‰的违约金；并对物业管理服务项目、质量及双方的权利义务等进行了约定。被告刘晓娜未向原告华胜物业公司交纳2016年7月1日至2020年8月24日期间的物业服务费用5318.88元。原告华胜物业公司向被告刘晓娜经催收未果。另查，被告刘晓娜向本院提交了房屋室内现场照片5张、小区现场环境照片2张、主管道维修视频及照片，以此证明：因楼下一直渗水断电，后经检测是因主管道的原因渗水，导致楼下无法使用厨房，随即向物业反映，反映多次后物业公司说可以解决，但一直未予解决，房屋至今没有修缮。前期水管维修费及检测费是原告垫付，后期地面恢复及墙体回复、一楼的墙体恢复至今未解决，导致原告一直无法入住，也无法出租。原告委托诉讼代理人对此反驳称：1.经核实，房屋渗水是被告找的装修公司装修过程中出现的问题，房屋渗水与本案不属同一法律关系；2.关于房屋质量瑕疵与保修责任等属开发商遗留问题，被告可依据其与开发商签订的房屋买卖合同主张权利；3.本案属于物业服务合同纠纷，被告无正当理由未交纳物业费，违反合同约定。以上事实，有当事人陈述，原告提交的《前期物业管理服务协议》、电话催交物业费用的手续、新郑市龙湖镇柏树刘社区开具的证明、电梯维修费用发票、垃圾清运费收据，被告提交的房屋室内现场照片5张、小区现场环境照片2张、主管道维修视频、照片以及本案庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，原告华胜物业公司与被告刘晓娜于2015年3月31日签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实、自愿的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告华胜物业公司已向被告刘晓娜提供了物业服务，被告应按协议约定向原告交纳物业服务费用。被告未向原告交纳2016年7月1日至2020年8月24日期间的物业服务费用5318.88元，属违约行为，应承担违约责任。被告刘晓娜辩称原告华胜物业公司未尽物业服务职责，只能说明华胜物业公司的物业服务存在部分瑕疵，从《前期物业管理服务协议》对物业管理服务项目、质量约定及整个小区物业服务的情况看，各项基本物业服务工作仍处于正常运行状态，故被告刘晓娜主张的物业服务瑕疵问题不能成为其拒交物业费的合理事由。被告刘晓娜应当向原告华胜物业公司交纳物业服务费用5318.88元。因被告刘晓娜非无故拖欠物业服务费用，故，针对原告华胜物业公司要求被告刘晓娜支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告在答辩中提出的“原告不维护消防设施，甚至破坏消防监控设施，……。2019年，小区业委会把华胜物业公司起诉至新郑市人民法院。起诉赢了，但至今也没有恢复”问题，属于申请执行后通过执行程序解决的问题，不属于本案解决范畴，本案不予解决。针对被告刘晓娜提出的“楼下一直渗水断电，向物业反映多次一直未予解决。前期水管维修费及检测费是原告垫付，后期地面恢复及墙体回复、一楼的墙体恢复至今未解决”问题，因被告对此未提起反诉，本案不予审理；当事人之间可另案处理。如果被告刘晓娜认为华胜物业公司的其他物业服务行为损害了其合法权益，其可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条、第二百七十四条第（八）项规定，判决如下：一、被告刘晓娜应当支付原告郑州市华胜物业管理有限公司物业服务费5318.88元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告郑州市华胜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘晓娜负担。此款原告郑州市华胜物业管理有限公司已预交，本院不再退还，待被告向原告支付物业服务费5318.88元时一并同原告结清。本判决为终审判决。审判员  岳宏欣二〇二〇年十二月三十日书记员  丁 柯