福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7787号 上诉人（原审被告）：福州高新区禹博房地产开发有限公司,住所地福建省闽侯县上街镇明德路**万科金域蓝湾**110复式商业。 法定代表人：林一敏,执行董事。 委托诉讼代理人：刘学铨，男，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：周莹莹，女，1985年3月25日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：陈晨，福建合立律师事务所律师。 上诉人福州高新区禹博房地产开发有限公司（以下简称禹博公司）因与被上诉人周莹莹商品房预售合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初3639号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用第二审独任审理程序，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 禹博公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.案涉项目车位2020年6月18日才取得预售许可证开始销售，因周莹莹有意向购买车位，于2019年10月25日购买住宅时缴纳50000元车位款为预约订金，待车位开售时排队来选择车位号，禹博公司未对任何客户许诺锁定具体车位号，一审法院凭笔迹未经核实的银行POS单、微信聊天记录等认定周莹莹支付的50000元车位款为案涉210车位的预定款，认定事实错误。2.周莹莹主张50000元是车位定金，而本案是预约订金，禹博公司始终告知其支付预约订金后在开盘时可以参与选购车位，而非锁定车位。周莹莹没有任何证据证明其支付的款项系定金，一审法院认定该款项为定金错误。二、一审法院适用法律错误。1.禹博公司未与周莹莹签署《商品房认购协议》，双方未就车位价款、付款时间、付款方式、交付条件及解决争议的方法、违约责任等作约定，根据《合同法》《城市房地产管理法》等，车位买卖合同为要式合同，未采用书面形式，不能有效成立。禹博公司有权将车位出售，不构成一房二卖。双方未签订《商品房认购协议》，不构成车位买卖合同关系，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，禹博公司无需支付奖金占用利息及赔偿损失。2.依据《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。本案中未约定款项性质，未采用书面形式，未约定双方权利义务，依法不能认定为定金。 周莹莹辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分。2019年10月25日，周莹莹支付给禹埔公司的50000元系明确指向210车位的认购款，其“一车位二卖”已严重违约。未取得预售许可证就开始销售车位，是开发商的通常做法，并不影响禹博公司提前收取210车位的认购款。周莹莹在一审中提供的证据包括名片、微信聊天记录、银行POS单备注、律师函、以及证人证言等已形成了一个高度闭合的证据链，可以证明周莹莹支付的50000元款项系具有明确指向性的。禹博公司违反诚信原则和约定义务，在收取周莹莹的上述款项后又将系争车位于2020年5月27日转售给案外人，其行为构成严重违约，且客观上已经无法继续履行。二、一审法院适用法律正确，周莹莹支付的50000元款项具有“认购、订购、预订”的性质，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，按照定金的规定处理符合法律规定。周莹莹与禹博公司达成的仅是认购210车位的合意，依据《合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。故周莹莹与禹博公司之间已就认购210车位做了口头约定且禹博公司已收取周莹莹支付的具有“认购、订购、预订”性质的款项，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，应当按照法律关于定金的规定处理。禹博公司收取周莹莹50000元预付款项后，将车位出售给案外人，具有严重过错，一审法院判决其返还50000元购车位并赔偿50000元符合法律规定。 周莹莹向一审法院起诉请求：1.判令禹博公司返还已付购车位款50000元并支付资金占用利息（以已付购车位款50000元为基数，按照6%/年的标准，自2019年10月25日起计算至实际还清所有款项之日止，现暂计至2020年7月15日止为2175元），以上暂计52175元；2.判令禹博公司赔偿损失50000元；3.本案全部诉讼费（包括但不限于诉讼费、财产保全费用、刊登公告的费用）用由禹博公司承担。 一审法院认定事实：2019年10月，周莹莹欲向禹博公司购买其开发的禹州朗廷湾10#楼501、502号两套复式房单元并交付了两套房屋的部分意向金，于2019年10月25日补全了意向金并支付了首付款，双方于2020年4月1日签订了该两套房屋的《商品房买卖合同（预售）》。2019年10月25日支付两套房屋首付款当日，周莹莹支付了2个车位的车位款各50000元，银行POS单上分别备注有“10#502-209”“501-210”。2020年6月10日，周莹莹委托律师向禹博公司发出《律师函》，要求禹博公司对案涉210车位后续事项的处理进行书面答复。另查明，案涉10#楼的210车位已被禹博公司出售给案外人，并于2020年5月27日备案登记于案外人名下。一审庭审中，周莹莹及禹博公司均确认双方之间未签订书面的车位订购协议书。 一审法院认为，本案中首先应确认禹博公司是否对周莹莹作出可优先车位的承诺以及周莹莹支付的50000元车位款是否为案涉210车位的购房款。禹博公司抗辩称未对周莹莹作出承诺，银行POS单的备注也并未禹博公司销售人员所备注。审理中，双方均确认案涉的210车位及209车位临近周莹莹所购买的两套房屋所在的10#楼。本案证人周华兵向一审法院陈述称禹博公司的置业顾问叶钦鑫向周莹莹承诺购买别墅可以优先购买车位，并在银行POS单上备注了房屋对应的车位号。周莹莹提供的微信聊天记录内容及发生时间来看，聊天发生于案涉210车位被登记于案外人名下前几日，内容为有关210车位被另售他人后的沟通情况。证人证言以及微信聊天记录、银行POS单的备注以及周莹莹为处理车位事宜委托律师发出的《律师函》之间可以相互印证，可以认定周莹莹所付的两笔50000元车位款其中一笔为案涉210车位的预订款。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。禹博公司收取周莹莹50000元车位款后,未以任何形式与周莹莹签订书面合同，并且将案涉210车位出售给案外人，致使双方合同未成立,故对周莹莹支付的50000元应按关于定金的规定处理。周莹莹要求禹博公司返还车位款50000元并赔偿损失50000元，符合法律规定，一审法院予以支持。关于周莹莹要求禹博公司支付资金占用利息，已由禹博公司通过赔偿损失50000元的方式予以补偿，故对周莹莹的该项主张，一审法院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、福州高新区禹博房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还周莹莹购车位款50000元并赔偿周莹莹损失50000元；二、驳回周莹莹其他诉讼请求。案件受理费2354元，因适用简易程序审结，减半收取计1177元，由福州高新区禹博房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。 本院认为，定金的性质属于金钱质，金钱质包括留置金、担保金、保证金、订约金、押金、定金等诸多种类，而定金具有自己独特的特点，其他的金钱质只能按照其自身的规定发挥担保的功能，不能照搬定金的规定。分辨这些金钱质是否具有定金的性质，关键在于当事人订立的合同内容中是否有对符合定金特性的定金罚则的约定。本案中，禹博公司和周莹莹没有就案涉车位签订任何书面合同，在银行POS单上亦没有备注款项具有定金性质，在案证据不足以证明禹博公司和周莹莹就该款项为定金有过约定，该款项不应按照定金对待。一审法院适用定金罚则判决禹博公司返还周莹莹购车位款50000元并赔偿其损失50000元错误，本院予以纠正。 目前，案涉车位已被禹博公司出售给案外人，禹博公司实际上已无法与周莹莹就案涉车位订立商品房买卖合同，禹博公司应返还周莹莹支付的50000元。而禹博公司的行为亦确实对周莹莹造成资金占用损失，周莹莹主张按年利率6%计算资金占用利息，没有超出合理范围，本院予以照准。禹博公司应以50000元为基数，按年利率6%标准，向周莹莹支付自2019年10月25日起计至实际还清所有款项之日止的资金占用利息。 综上所述，禹博公司上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初3639号民事判决； 二、福州高新区禹博房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还周莹莹购车位款50000元并支付资金占用利息（以50000元为基数，按年利率6%标准，自2019年10月25日起计至实际还清所有款项之日止）； 三、驳回周莹莹的其他一审诉讼请求； 四、驳回福州高新区禹博房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1177元，由周莹莹负担550元，由福州高新区禹博房地产开发有限公司负担627元；二审案件受理费2354元，由周莹莹负担1100元，由福州高新区禹博房地产开发有限公司负担1254元。 本判决为终审判决。 审 判 员 张力群 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 林 颖 书 记 员 林雨婷