山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终7430号上诉人（原审原告）：伏圣杰，男，1990年6月20日出生，汉族，住临沂市河**。上诉人（原审原告）：王艳，女，1989年12月18日出生，汉族，住临沂市河**。两上诉人共同委托诉讼代理人：武晓斌，山东开元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘波，女，1979年11月18日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。被上诉人（原审被告）：田峻安，男，1974年3月26日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：曾庆斌，山东福海律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：王义涛，山东福海律师事务所实习律师。上诉人伏圣杰、王艳因与被上诉人刘波、田峻安房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院（2020）鲁1312民初2929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伏圣杰、王艳上诉请求：撤销一审民事判决书第(三)项，依法改判被上诉人双倍返还上诉人购房定金共计40000元，或发回原审法院重审；二、一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定上诉人主张被上诉人单方将房屋价款上涨至980000元，导致合同无法履行，构成根本违约的观点“缺乏事实依据，本院不予采纳”错误。一、原审法院认定“从查明的事实来看，系二原告不能办理银行按揭贷款，从而不能向二被告支付剩余价款，且在不能办理银行贷款的情况下，至二原告起诉前即2020年6月15日前也未能用现金支付的方式(未提供证据证明其已经筹集到全部剩余房价款给二被告)或者其他合理方式向二被告支付剩余房价款，导致二被告在将近一年的时间内不可能取得出售房屋的对应价款，签订买卖合同的根本目的不能实现”，原审法院对该事实的认定缺乏事实与法律依据。(一)上诉人与被上诉人于2019年7月31日签订《房屋买卖合同》，约定：房屋成交价为860000元，首付款为20%，一次性打入房产局资金托管账户；剩余80%房款需商业贷款，由银行一次性打入交易大厅资金监管处。《房屋买卖合同书》第六条第3项约定：“甲方(被上诉人)认可乙方(上诉人)贷款方式付款时甲方有义务配合乙方的贷款手续，以便乙方贷款的顺利办理。”在双方签订房屋买卖合同后，上诉人向中国建设银行提交材料申请贷款，但受当时信贷政策的影响，该行通知暂停发放二手房贷款，因此上诉人未及时、成功办理完毕贷款手续。在被中国建设银行告知该行暂停发放二手房贷款后，上诉人便寻求其他银行进行贷款申请，但由于各种原因并未成功办理银行贷款。在申请贷款的问题上，上诉人并无过错，每次均按照约定按时到指定银行办理贷款手续，反而是被上诉人后期不再配合办理，因此，不能贷款支付房屋价款的责任不能归结于上诉人。(二)上诉人购买房屋系用于二人结婚使用，但由于被上诉人后期不配合办理银行贷款，导致上诉人未取得银行贷款，致使房屋一直不能交付完成。在这期间，上诉人购买房屋用于结婚使用的合同目的无法实现，因此并不是被上诉人签订买卖合同的目的无法实现。二、上诉人主张解除《房屋买卖合同书》的目的在于被上诉人单方将房屋价款涨至98万元，构成根本违约，因此被上诉人应双倍返还定金4万元。在上诉人积极办理银行贷款期间，楼市价格一直上涨，后被上诉人便提出将房屋价格上涨至98万元，因该价格与双方签订合同时的价格差距较大，上诉人不同意按照98万元价款继续履行合同，但被上诉人拒不按照原买卖合同继续履行，又鉴于上诉人二人婚期将至，无奈之下，上诉人选择另行购置房产用于新婚。在一审庭审中，被上诉人表示可以按照原合同价格继续履行，但对于上诉人来讲，该继续履行已无必要，上诉人的合同目的已经无法在该合同中实现。被上诉人出尔反尔、单方涨价降价的行为毫无契约精神，其根本违约已是事实。刘波、田峻安辩称，上诉人从建设银行贷不出款后未去小银行贷款。在上诉人无处贷款的情况下，上诉人未与被上诉人协商，而是埋怨被上诉人，提出让被上诉人协调银行贷款等无理要求。上诉人买房子干什么用不是合同内容，与被上诉人无关。上诉人不能获得房屋是因其不能付款，与被上诉人无关。被上诉人从未在一审中表示可以按照原合同价格继续履行。请求驳回上诉，维持原判。伏圣杰、王艳向一审法院起诉请求：依法解除原告和被告签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖契约》、《临沂市存量房屋交易资金托管协议》，被告双倍返还定金共4万元；依法判决两被告配合办理解除资金托管手续及首付款的支取义务；本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系。2019年6月份，通过中介临沂嵘润房产，二原告与二被告达成买卖房屋的意向。2018年6月15日，原告伏圣杰通过扫二维码的方式向被告刘波支付定金20000元，由被告刘波的父亲刘成美收取并出具收据。2019年7月31日，通过中介临沂嵘润房产，被告刘波（作为售房人，甲方，委托代理人为刘卫东）与原告伏圣杰（作为购房人，乙方）签订《房屋买卖合同书》，合同号Ｒ5392290，约定：伏圣杰购买刘波的临沂市河东区××号楼××单元××室，房屋成交价为860000元；2019年8月7日去房管局办理资金监管及首付款手续，首付款为房屋成交价的20%一次性打入房产局资金托管账户；剩余80%房款需商业贷款，由银行一次性打入交易大厅资金建管处。第七条相关事宜“……3.甲方认可乙方贷款方式付款时甲方有义务配合乙方的贷款手续，以便乙方贷款的顺利办理；贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行合同，并承担由此引起的经济损失，以交纳的服务费不退还；乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。4.若甲方有抵押贷款未结清，甲方应于乙方申请的银行贷款成功放款后叁个工作日内，向银行提出还款申请，并于还款银行同意还贷款项后7个工作日内甲方将钱找入还款银行；甲方应依贷款银行规定及时领取他项权利证明及抵押注销资料，并于领取抵押资料后7个工作日内至交易中心办理抵押注销登记手续。”第八条违约责任：“1.……2.甲、乙承诺自银行放款之日起叁个工作日前到相应房产部门办理房产转移所有权转移手续。否则每逾期一日，违约方应按本合同约定总房款的万分之一向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止。甲乙双方任何一方逾期七日以上的守约方有权选择单方解除本合同，若守约方选择单方解除本合同，则违约方应按本合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金。3.……”第九条：“其它1.…如不能解决，由任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。……”2019年7月31日，被告刘波办理了涉案房屋的不动产权证书。2019年8月1日，原告王艳（乙方、买方）和被告刘波（甲方、卖方）共同到临沂市房产交易管理中心（丙方、托管机构）签订《临沂市存量房交易资金托管协议》一份（协议编号：20190801019），约定：第一条甲方与乙方在2019年8月1日签订《房屋买卖契约》（以下简称《契约》），契约编号：，将坐落河东区沂河馨苑Ａ区20号楼1－1602等的房屋（原产权证不动产第0072194），成交价格（大写）捌拾捌万元（小写880000元）建筑面积94平方米出售给乙方。第二条……第三条乙方应于2019年8月5日前将购房款存入托管账户……乙方以贷款方式支付房价款，将首期支付的房价款180000元存入丙方专用账户，其余房价款700000元，向中国建设银行股份有限公司银行申请贷款支付，待贷款发放后，同意银行将款项划入丙方的专用账户。第四条……第八条解除资金托管协议的办理：（一）如因交易房屋不具备条件（包含房屋交易过程中被查封）经登记机关审核并办理退件手续后，甲方应在十日内协助乙方办理解除资金托管手续，逾期视为甲乙双方同意解除资金托管协议，由乙方到丙方申请办理退款相关手续；（二）在到房屋权属登记机关办理转移登记申请前，甲、乙双方协商一致，自愿解除资金托管协议的，应到丙方签订《解除托管协议申请表》，申请办理退款相关手续。……2019年8月9日，原告王艳向临沂市房产交易管理中心（客户交易结算资金）账户转入购房首付款180000元，临沂市房产交易管理中心出具《临沂市存量房交易资金托管收款凭证》。原、被告双方签订《房屋买卖合同书》后，二原告向相关建设银行提交材料申请办理二手房按揭贷款，后因该行暂停办理二手房贷款而未能办理按揭贷款。二原告未能将剩余房款交至临沂市房产交易管理中心托管账户。经二被告多次催要，二原告未能交付剩余房款，双方由此产生纠纷，也未能办理房产过户手续。一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》系双方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。原告伏圣杰、王艳在交付首付款后，未能就剩余房款办理银行按揭贷款，并且未能用现金支付的方式或者其他方式向二被告支付剩余房款，属于违约行为，且致使双方签订买卖合同的根本目的不能实现，二原告要求解除《房屋买卖合同书》的诉讼请求，符合法律规定和客观实际，予以支持。二被告认为合同已经解除的答辩意见，缺乏充分证据予以印证，不予采纳。关于二原告认为是二被告单方将房屋价款上涨至980000元，导致合同无法履行，构成根本违约的观点，二被告予以否认，从查明的事实来看，系二原告不能办理银行按揭贷款，从而不能向二被告支付剩余价款，且在不能办理银行按揭贷款的情况下，至二原告起诉前即2020年6月15日前也未能用现金支付的方式（未提供证据证明其已经筹集到全部剩余房价款给二被告）或者其他合理方式向二被告支付剩余房价款，导致二被告在将近一年的时间内不可能取得出售房屋的对应价款，签订买卖合同的根本目的不能实现，是二原告违约在先导致买卖合同的根本目的不能实现，并非二原告所称的系二被告违约导致合同根本目的不能实现，二原告的上述观点，缺乏事实依据，不予采纳。二原告要求二被告双倍返还定金的诉讼请求，于法无据，不予支持。合同解除后，二被告应当协助二原告到临沂市房产交易管理中心办理解除资金托管协议等手续，这是法定义务，也是协议约定的义务，且二被告愿意配合协助办理解除资金托管协议等手续；鉴于双方已经因买卖合同产生了矛盾，由法院判决确定二被告履行协助义务的期限，能更好地维护双方当事人的合法权利。至于二原告所称的解除《房屋买卖契约》、《临沂市存量房屋交易资金托管协议》及登记错误的问题，均系因《房屋买卖合同书》引起的附随问题，可由双方按照临沂市房产交易管理中心的相关规定处理，无须在本案中作出处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告伏圣杰、王艳与被告刘波、田峻安于2019年7月31日签订的《房屋买卖合同书》。二、被告刘波、田峻安协助原告伏圣杰、王艳到临沂市房产交易管理中心办理解除资金托管协议等手续和事项，于判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告伏圣杰、王艳的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取计400元，由原告伏圣杰、王艳负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审过程中仅对上诉人的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。本案争议的焦点问题是：被上诉人是否存在违约行为，是否应当返还上诉人定金4万元。关于该问题，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同后，未按合同约定支付剩余房款，支付房款是上诉人的主要合同义务，其不能按合同履行该义务，已构成根本违约。上诉人未提交证据证明被上诉人存在违约行为，应承担不利后果。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人伏圣杰、王艳负担。本判决为终审判决。审判长  邵泽毅审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年十二月二日书记员  范玉林