辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民初103号原告（执行案外人）：于凤春，女，1979年4月25日出生，汉族，无职业，住凌源市。委托诉讼代理人：李佳，辽宁东宝律师事务所律师。被告（申请执行人）：凌源鸿岩建筑工程有限公司，住所地凌源市凌河街文化路**。统一社会信用代码91211382771436320X。法定代表人：李文雄，总经理。委托诉讼代理人：贡海洋，辽宁昌鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：谌连华，辽宁昌鉴律师事务所律师。第三人（被执行人）：朝阳盛泰房地产开发有限责任公司，，住所地朝阳市双塔区营州路三段**统一社会信用代码9121130273670422XY。法定代表人：张成轩，经理。委托诉讼代理人：韩玉飞，女，1989年3月10日出生，汉族，公司职员，住凌源市。原告于凤春与被告凌源鸿岩建筑工程有限公司（以下简称鸿岩公司），第三人朝阳盛泰房地产开发有限责任公司（以下简称盛泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于凤春及其委托诉讼代理人李佳，被告鸿岩公司委托诉讼代理人贡海洋、谌连华，第三人盛泰公司委托诉讼代理人韩玉飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于凤春向本院提出诉讼请求：1、不得执行位于凌源市摊位；2、确认位于凌源市摊位归原告所有；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原告购买的涉案摊位虽未签订正式商品房买卖合同，但在双方签字的收款收据上已标明付款方式为分期付款，故应认定双方签订有效协议的时间是2013年3月26日。至2017年房屋被查封前，其已经交付购房款占总房款的60%以上，且在2017年3月9日付清全款。原告于2013年3月26日订购了国贸大厦二层B区8号商铺。订购当日约定商铺每平米25,180元，暂定面积26.6平米，预计总房款为669,788元，同时优惠788元。原告交付首付款223,000元，盛泰公司于付款当日向原告开具收据，并在收据上约定总房款，付款方式为分期付款，首次付款223,000元，二次付款于正式签订合同时付清。最终付款总面积以房产测绘为准。2015年10月9日，原告第二次交付房款20万元整，盛泰公司为原告开具收款收据，同时预购买的商铺面积约为28.02平方米，房屋余款为280,000元，并于其余尾款付清时正式签订合同。2017年3月9日，原告向盛泰公司付清尾款。盛泰公司依照约定与原告签订《凌源国贸大厦认购协议书》，以面积28.02平米计算出大厦二层070244号商铺总价款为705，543.60元，同时为原告优惠2万元，最终房款总价格为685,543.60元，原告当日付清尾款。盛泰公司向原告出具总价款685,543.60元的收款收据；二、原告在人民法院查封之前已合法占有并使用涉案房屋。2017年1月1日起，包括原告在内的国贸大厦所有的商铺统一由乐旺嘉公司招商经营管理。乐旺嘉公司每年返给原告租金54,843元。涉案商铺一直出租给王淑艳使用，由王淑艳支付使用期间电费。至2018年3月28日，王淑艳共交电费1,000元。说明在2017年人民法院查封案涉房屋之前，原告一直在合法占有并持续地使用中。基于以上事实，原告对登记在被执行人名下的不动产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形。原告对涉案房屋的权利完全能够排除被告执行。被告鸿岩公司辩称，被答辩人购买的房产未签订合法有效的商品房买卖合同。案涉房屋已于2015年在锦州银行设立了抵押。答辩人己于2017年1月20日对案涉房屋申请了查封，被答辩人与第三人签订的认购书系查封之后。收款收据非正式发票，交易真实性存疑。应依法驳回被答辩人的诉讼请求。第三人盛泰公司述称，原告于凤春购买商铺属实。我公司同意原告于凤春的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年3月26日，于凤春与盛泰公司约定：于凤春预订大厦二层B区8号（暂定）商铺，每平米25,180元，暂定面积26.6平米，预计总房款669,788元，同时优惠788元。提供盛泰公司于2013年3月26日收取其商铺首付款223,000元，并在向其出具的《收款收据》上注明了上述约定；提供其于2015年10月9日支付商铺款20万元，盛泰公司出具的《收款收据》一张，盛泰公司并在该收款收据上注明“余款2万元付清时签订正式合同。”提供其（委托方，甲方）于2017年1月1日与朝阳乐旺嘉购物中心有限公司（受托方，乙方，简称乐旺嘉公司）签订的《商业用房委托投资经营合同》一份，主要约定“一、委托标的物：商铺二层070244号，面积28.02平方米；二、甲方就其拥有的乐旺嘉全部投资经营管理权委托乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营；四、委托期限13年，委托期限始于2017年1月1日，止于2030年1月1日；六、租金支付标准：租金计算始于2017年1月1日至2030年1月1日。年租685,543.6元×0．08＝54,843元。”提供同日与乐旺嘉公司签订的《国贸大厦商铺回购承诺书》一份，该承诺书对商铺回购、升值补偿、回购条件等作出了约定；提供其于2017年3月9日支付商铺尾款28万元后，与盛泰公司签订的《国贸大厦认购协议书》一份，协议约定“于凤春认购国贸大厦二层070244号商铺，面积26.32平方米；单价25,180／平米，总价款685,543.6元；分期付款：约定房款三次付清。1、2013年3月26日付房款贰拾贰万叁仟元整（223,000）；2、2015年10月9日付房款贰拾万元整（200,000）；3、2017年3月9日付清全部尾款，总房款：陆拾捌万伍仟伍佰肆拾叁元陆角。”提供盛泰公司同日出具的685,543.6元《收款收据》一张；提供王淑艳于2018年3月28日向乐旺嘉公司交纳案涉商铺的电费1,000元及上述费用的《专用收款收据存根》一张；提供盛泰公司、乐旺嘉公司于2019年12月7日出具的《购房证明》一份，主要内容“公司开发的国贸大厦商铺项目：乐旺嘉公司。由于公司要统一网签、备案，没能及时给一、二楼大部分商铺办理网签、备案，虽没有出示正式合同，但070244商铺产权是全款购房者于凤春所有。”提供盛泰公司、乐旺嘉公司出具的《关于商铺反租的承诺》一份，主要内容为公司承诺在2019年11月末前支付反租租金50%等；提供乐旺嘉公司于2020年10月10日出具的《证明》一份，主要内容为“国贸大厦所有商铺统一由乐旺嘉公司经营管理。电费由租户自行承担。070244号于凤春的商铺出租给王淑艳。”提供盛泰公司于2020年11月9日出具的《证明》一份，主要内容“于凤春于2013年3月26日订购了凌源国贸大厦二层B区8号（铺位号暂定）商铺，订购当日约定商铺每平方米25，180元，暂定面积为26.6平方米，预计总价669，788元，同时优惠788元。2013年3月26日，于凤春交首付款223，000元，公司当日开具收据，并在收据上约定总房款，付款方式为分期付款，首付款223，000元。2015年10月9日，于凤春第二次交付房款200，000元整，公司开具收款收据，同时预计购买的商铺面积约为28.02平方米，余款280，000元，余尾款付清时正式签订合同。2017年3月9日，于凤春付清尾款。公司依约与于凤春签订《凌源国贸大厦认购协议书》，以面积28.02平方米计算出大厦二层070244号商铺总价款705，543.60元，同时为于凤春优惠2万元，最终房款总价格为685，543.60元，于凤春当日付清商铺尾款，公司总价款为685，543.60元的收款收据。”上述证据，于凤春用以证明：在人民法院查封之前，向盛泰公司交纳了商铺首付款，并对商铺有关事项进行了书面约定，且2015年第二次交纳商铺款20万元，履行了大部分付款义务，并委托乐旺嘉公司投资经营商铺，乐旺嘉将案涉商铺交付王淑艳管理经营。盛泰公司对上述证据证明的事实没有意见。鸿岩公司质证意见：收款收据非正式发票，交易的真实性存疑；商铺回购协议和承诺书己经执行裁定中认定为补签，该证据不能采信；因案涉商铺仍然登记在盛泰公司名下，购房证明不能证明于凤春系产权人。鸿岩公司提供3页“已抵押”清单一份，用以证明案涉房产已设立了财产抵押。于凤春质证意见：该清单既无出具单位公章，又不能体现抵押状况。对该份证据的真实性、合法性有异议。盛泰公司对该份证据没有意见。对证据的分析与认定：因该抵押清单无登记机构公章，不能佐证设立抵押事实，本院不予确认。根据上述证据的诉辩意见，本院认定事实如下：2013年3月26日，盛泰公司与于凤春约定：于凤春预订凌源市国贸大厦二层B区8号（暂定）商铺，每平米25,180元，暂定面积26.6平米，预计总房款为669,788元，同时优惠788元。同日，盛泰公司收取于凤春商铺首付款223,000元，并在向于凤春出具的《收款收据》中对上述约定进行了载叙。2015年10月9日，于凤春支付商铺款20万元，盛泰公司向其出具《收款收据》一张，并在该收款收据上注明“余款2万元付清时签订正式合同。”2017年1月1日，于凤春（委托方，甲方）与朝阳乐旺嘉购物中心有限公司（受托方，乙方，简称乐旺嘉公司）签订《商业用房委托投资经营合同》一份，合同主要约定内容为“一、委托标的物：商铺二层070244号，面积28.02平方米；二、甲方就其拥有的乐旺嘉全部投资经营管理权委托乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营；四、委托期限13年，委托期限始于2017年1月1日，止于2030年1月1日；六、租金支付标准：租金计算始于2017年1月1日至2030年1月1日。年租685,543.6元×0．08＝54,843元。”同日，于凤春与乐旺嘉公司签订《国贸大厦商铺回购承诺书》一份，该承诺书对商铺回购、升值补偿、回购条件等作出了约定。2017年3月9日，于凤春支付商铺尾款28万元后，盛泰公司与于凤春签订《凌源国贸大厦认购协议书》一份，协议约定“于凤春认购国贸大厦二层070244号商铺，面积26.32平方米；单价25,180／平米，总价款685,543.6元；分期付款：约定房款三次付清。1、2013年3月26日付房款贰拾贰万叁仟元整（223,000）；2、2015年10月9日付房款贰拾万元整（200,000）；3、2017年3月9日付清全部尾款，总房款：陆拾捌万伍仟伍佰肆拾叁元陆角。”同日，盛泰公司向于凤春出具685,543.6元《收款收据》一张。2018年3月28日，王淑艳向乐旺嘉公司交纳案涉商铺的电费1,000元。于凤春提供了王淑艳向朝阳乐旺嘉出具的上述费用《专用收款收据存根》一张。2019年12月7日，盛泰公司、乐旺嘉公司出具《购房证明》一份，主要内容“公司开发的国贸大厦商铺项目：乐旺嘉公司。由于公司要统一网签、备案，没能及时给一、二楼大部分商铺办理网签、备案，虽没有出示正式合同，但070244商铺产权是全款购房者于凤春所有。”盛泰公司和乐旺嘉公司出具《关于商铺反租的承诺》一份，主要内容为公司承诺在2019年11月末前支付反租租金50%等。2020年10月10日，乐旺嘉公司出具《证明》一份，主要内容“大厦所有商铺统一由乐旺嘉公司经营管理。电费由租户自行承担。070244号于凤春的商铺出租给王淑艳。”2020年11月9日，盛泰公司出具《证明》一份，主要内容为“于凤春于2013年3月26日订购了凌源国贸大厦二层B区8号（铺位号暂定）商铺，订购当日约定商铺每平方米25，180元，暂定面积为26.6平方米，预计总价669，788元，同时优惠788元。2013年3月26日，于凤春交付首付款223，000元，公司于付款当日开具收据，并在收据上约定总房款，付款方式为分期付款，首付款223，000元。2015年10月9日，于凤春第二次交付房款200，000元整，公司为其开具收款收据，同时预计于凤春购买的商铺面积约为28.02平方米，房屋余280，000元，并于其余尾款付清时正式签订合同。2017年3月9日，于凤春付清尾款。公司依约与于凤春签订《凌源国贸大厦认购协议书》，以面积28.02平方米计算出大厦二层070244号商铺总价款705，543.60元，同时为于凤春优惠2万元，最终房款总价格为685，543.60元，于凤春当日付清商铺尾款，公司总价款为685，543.60元的收款收据。”另查明，鸿岩公司与盛泰公司建设工程施工合同纠纷一案，根据申请人鸿岩公司、石光蕊的诉前财产保全申请，本院于2017年1月19日作出（2017）辽13财保1号民事裁定，于2017年1月20日查封了盛泰公司开发建设的凌源国贸大厦尚未交工的6－20轴1－2层建筑物。2018年6月19日，本院作出（2017）辽13民初2号民事调解书，调解书主要内容“一、双方共同确认盛泰公司欠鸿岩公司工程款3763万元。盛泰公司于2019年6月19日前一次性全部偿还完毕；二、如逾期给付，鸿岩公司有权对拖欠的工程款3763万元及利息申请全额执行。”因盛泰公司未履行调解约定的给付义务，2020年5月18日，本院以（2020）辽13执81号案件立案执行。执行过程中，于凤春对案涉商铺提出书面执行异议，要求解除查封措施。本院于2020年10月26日作出（2020）辽13执异106号执行裁定，驳回了于凤春的异议请求。于凤春在法定期限内提起本案之诉。本院认为，本案争议焦点是于凤春对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十五条第一款第（五）项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”本案中，于凤春依据与盛泰公司在收款收据中书面协议的约定，在本院对凌源国贸大厦6－20轴1－2层建筑物查封前，已支付了大部分购买商铺款，履行了协议约定的主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”应当认定于凤春与盛泰公司之间于人民法院查封之前设立了买卖法律关系，于凤春对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。因案涉摊位未办理产权登记手续，原告于凤春要求确认凌源国贸大厦二层070244号摊位归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告于凤春要求不得执行凌源国贸大厦二层070244号摊位的诉讼请求成立，予以支持。依照《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十五条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：一、不得执行凌源市摊位；二、驳回原告于凤春要求确认凌源市摊位归其所有的诉讼请求。案件受理费10,655元，由被告凌源鸿岩建筑工程有限公司、第三人朝阳盛泰房地产开发有限责任公司共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。本院（2020）辽13执异106号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长  王文沅审判员  王 阳审判员  郭敬明二〇二〇年十二月二十二日书记员  张 吉（法官助理代）