河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终9586号上诉人(原审被告)：孙美璐，女，汉族，1985年5月2日生，住河南省洛阳市涧**。被上诉人(原审原告)：洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司，住所地河南省洛阳市涧**黄河路**。法定代表人：尚新学,该公司董事长。委托诉讼代理人：胡建涛，该公司副总经理。委托诉讼代理人：孙雪坤，河南润合律师事务所律师。上诉人孙美璐因与被上诉人洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司（以下简称鹏燕翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初5143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员杨献民独任审理，于2020年12月21日公开开庭审理了本案。上诉人孙美璐、被上诉人鹏燕翔公司的委托诉讼代理人胡建涛到庭参加庭审。本案现已审理终结。孙美璐上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回鹏燕翔公司全部诉讼请求或发回重审。事实与理由:1.孙美璐已依法行使法定解除权，涉案《房屋租赁合同》已于2020年5月27日依法解除。因鹏燕翔公司无视《律师函》，且拒不配合协调处理纠纷，孙美璐无奈，自行于2020年6月18日、19日将涉案房屋内的物品全部搬离。因鹏燕翔公司强行于2020年6月底将涉案房屋上锁，导致孙美璐的清理、收尾工作无法进行。孙美璐于2020年7月-8月份，多次向洛龙区人民法院、翠云路街道办事处寻求救助，皆因鹏燕翔公司拒不配合而无果而终。鹏燕翔公司作为合同相对方，无视孙美璐的法定解除权，拒不配合的不法行为所导致的不利后果，应由其自行承担，与孙美璐无关。鹏燕翔公司辩称，涉案租赁合同在2020年9月17日经一审法院判决解除，鹏燕翔公司在2020年11月23日才占有涉案房屋，在此之前孙美璐一直占有涉案房屋。孙美璐至今未与鹏燕翔公司办理交接手续，也未交纳拖欠的水电费。请求驳回其上诉，维持原判。鹏燕翔公司向一审法院起诉请求：1.判令孙美璐支付鹏燕翔公司房屋租金51973.2元（庭审中释明为2020年6月20日至2020年12月20日）；2.判令孙美璐向鹏燕翔公司支付违约金11538元（以51973.2元租金为基数，按每日千分之三收取，暂计算至2020年8月4日）；3.判令孙美璐向鹏燕翔公司交纳使用房屋的物业服务费2598元；4.本案诉讼费用由孙美璐承担。一审法院认定事实：2018年5月26日，鹏燕翔公司作（甲方）为出租方与作为承租方的孙美璐（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同对房屋的座落、面积及装修、设施，房屋的交付、租赁期限及用途，租金及其他费用，鹏燕翔公司权利和义务，孙美璐权利和义务，合同的变更、解除及终止，违约责任，其他条款等作了相关约定。其中合同主要内容为：一、鹏燕翔公司将位于洛龙区金城寨街136号金盾花园8幢111号商铺出租给孙美璐使用，建筑面积为288.74平方米。二、租期期限共叁年，自2018年6月21日起至2021年6月20日止。三、租金每平方米每月人民币30元整（净租金不含税票），租金支付方式：一次性付6个月，合同签订时缴纳，孙美璐须于租金到期前1个月交下次租金，交付金额不得少于6个月租金。如逾期不交，鹏燕翔公司另以6个月租金为基数按每日千分之三收取孙美璐违约金，逾期超过15天，鹏燕翔公司有权收回商铺另行出租；孙美璐在租赁期限内，使用房屋的物业服务费为每平方米每月1.5元，该费用随租金一起缴纳，水费每吨4.60元，电费每度1元，水电费按实际发生额由孙美璐按月向鹏燕翔公司缴纳，合同签订时孙美璐缴纳押金伍仟元，合同正常履行完毕且无任何欠付费用的，押金无息退还。六、在本合同有效期内，若甲、乙双方协商一致，可提前终止合同；在本合同有效期内，因不可抗力因素致使该房屋及其附属设施损坏，双方可以协商变更或解除本合同；不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观事件。鹏燕翔公司、孙美璐均认可孙美璐将租金支付至2020年6月20日，截至一审法庭辩论终结前，孙美璐仍实际占有涉案房产。现双方因房屋租金交付问题发生矛盾，不能达成一致意见，鹏燕翔公司遂诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为，鹏燕翔公司与孙美璐签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，内容符合法律规定，应属有效。双方均应当按照合同约定履行各自义务。在一审法院合并审理的（2020）豫0311民初5264号案件中，鹏燕翔公司、孙美璐于2020年9月17日的庭审中一致同意解除双方于2018年5月28日签订的《房屋租赁合同》，应当视为双方于2020年9月17日达成解除合同的合意，故鹏燕翔公司、孙美璐签订的《房屋租赁合同》于2020年9月17日已经解除。对于鹏燕翔公司主张孙美璐支付2020年6月21日至2020年12月20日的房屋租金51973.2元的诉讼请求，鉴于鹏燕翔公司、孙美璐已经同意解除合同，故孙美璐应当向鹏燕翔公司支付2020年6月21日至合同解除日即2020年9月17日期间的房租25409.12元（2020年6月21日至2020年8月20日两个月租金为17324.40元，2020年8月21日至2020年9月17日期间28天租金折合为8084.72元）。涉案合同解除后，孙美璐应当从涉案房产中限期搬离。由于鹏燕翔公司在本次诉讼中并未提出要求孙美璐搬离的诉讼请求，根据不告不理原则，对于孙美璐何时腾空房屋并搬离的问题，一审法院在本案中不予审理。但在合同解除后，如孙美璐仍不搬离涉案房屋，则应当继续向鹏燕翔公司支付租赁费至其实际搬离之日。故孙美璐应当按照月租金8662.2元的标准向鹏燕翔公司支付2020年9月18日之后的租金至实际搬离之日。对于鹏燕翔公司主张的违约金问题，××疫情爆发期间，因不可抗力导致孙美璐履约困难，且孙美璐一直在和鹏燕翔公司协商减免租金事宜，其未按期缴纳租金的行为非根本性违约，故对鹏燕翔公司要求孙美璐支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。孙美璐但一直占用涉案房产，理应按照合同之约定承担物业服务费，故孙美璐应当向鹏燕翔公司支付2020年6月21日至合同解除日即2020年9月17日期间的物业服务费1270.46元（2020年6月21日至2020年8月20日两个月物业服务费为866.22元，2020年8月21日至2020年9月17日期间28天物业服务费折合为404.24元）。合同解除后，如孙美璐仍不搬离涉案房屋，则应当继续向鹏燕翔公司支付物业服务费至其实际搬离之日。故孙美璐应当按照每月433.11元的标准向鹏燕翔公司支付2020年9月18日之后的租金至实际搬离之日。对于鹏燕翔公司的其他诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条之规定，判决如下：一、孙美璐应于本判决生效之日起十日内向鹏燕翔公司支付2020年6月21日至合同解除日即2020年9月17日期间的房屋租金25409.12元；二、孙美璐应于一审判决生效之日起十日内按照月租金8662.2元的标准向鹏燕翔公司支付2020年9月18日之后的租金至孙美璐实际搬离之日；三、孙美璐应当于一审判决生效之日起十日内向鹏燕翔公司支付2020年6月21日至合同解除日即2020年9月17日期间的物业服务费1270.46元；四、孙美璐应于一审判决生效之日起十日内按照每月433.11元的标准向鹏燕翔公司支付2020年9月18日之后的物业服务费至孙美璐实际搬离之日；五、驳回鹏燕翔公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费726元，由孙美璐负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，鹏燕翔公司与孙美璐签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，应属有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。鹏燕翔公司、孙美璐于2020年9月17日的庭审中一致同意解除双方于2018年5月28日签订的《房屋租赁合同》，一审法院认定双方于2020年9月17日达成解除合同的合意，并无不当。鹏燕翔公司在2020年5月27日签收了由孙美璐发出的要求解除合同的律师函，但在此之后，双方当事人就租金等问题持续沟通协商，孙美璐始终未明确要求向鹏燕翔公司归还涉案房屋，也未能提供充分的证据证明其已经履行了交还涉案房屋的义务，一审法院要求其负担相应期间的租金和物业费，并无不当，本院予以维持。综上所述，孙美璐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由孙美璐负担。本判决为终审判决。审判员  杨献民二〇二〇年十二月二十五日书记员  刘 洋