河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终6035号上诉人（原审原告）：陈学朋，男，1986年9月1日出生，汉族，住获嘉县城区。上诉人（原审原告）：尚艳，女，1986年10月20日出生，汉族，住获嘉县城区。二上诉人共同委托诉讼代理人：冯航，河南滕泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闫佳鹏，男，1991年2月6日出生，汉族，住获嘉县。被上诉人（原审被告）：闫国庆，男，1968年8月26日出生，汉族，住获嘉县城区。原审第三人：中国工商银行股份有限公司获嘉支行，住所地：河南省新乡市获嘉县凯旋路南段。法定代表人：赵新玲。上诉人陈学朋、尚艳因与被上诉人闫佳鹏、闫国庆，原审第三人中国工商银行股份有限公司获嘉支行（以下简称工行获嘉支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省获嘉县人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0724民初867号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈学朋、尚艳及其委托诉讼代理人冯航到庭参加诉讼，被上诉人闫佳鹏、闫国庆、工行获嘉支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈学朋、尚艳上诉请求：撤销一审判决，改判闫佳鹏立即协助其办理过户手续，闫国庆对解押义务承担担保责任；闫佳鹏应以30万元本金为基数，按照月息2%标准承担违约责任，从2017年8月25日支付违约金，至履行过户手续止，闫国庆承担担保责任。事实和理由：一审判决认定违约金过高错误。闫国庆应根据其出具的协议书、承诺书承担不能解押房产的担保责任，该担保责任形式应为连带保证。解押金额现需18万。闫佳鹏、闫国庆、工行获嘉支行均未到庭、也未答辩。陈学朋、尚艳向一审法院提出诉讼请求：1、要求闫佳鹏偿还工行获嘉支行本息之后立即向工行获嘉支行办理获嘉县欧洲小镇小区19号楼1单元1001号房屋的抵押注销登记手续；2、要求闫佳鹏在办理抵押注销登记手续后配合陈学朋、尚艳办理房屋的变更过户手续，将房屋转移登记至陈学朋、尚艳名下；3、要求闫国庆为闫佳鹏履行上述义务承担担保责任；4、要求闫佳鹏承担违约责任，向陈学朋、尚艳支付违约金（以30万元本金为基数按月利率2%，从2017年8月24日计算至履行过户手续止）暂算至2020年4月24日为192000元，闫国庆对上述违约金承担担保责任。一审法院认定事实：陈学朋与尚艳系夫妻关系。闫国庆与闫佳鹏系父子关系。2017年7月24日，陈学朋与闫佳鹏签订《房屋出售协议》，甲方为闫佳鹏，乙方为陈学朋。协议约定甲方闫佳鹏将其所有的位于获嘉县欧洲小镇小区19号楼1单元1001号房屋出售给陈学朋、尚艳，协议约定房屋价款为340000元，乙方交付给甲方30万元房款后，及时办理房屋过户各项相关手续，过户期限为双方从签订日期至2017年8月24日。此外合同还就其他权利义务进行了约定。协议签订后，陈学朋、尚艳于2017年7月29日支付闫佳鹏房款30万元，闫佳鹏出具房款收条一份，并将案涉房屋交付陈学朋、尚艳，但并未按照合同约定还清贷款并协助陈学朋、尚艳办理过户。后经陈学朋、尚艳多次催促，闫国庆于2017年10月10日向陈学朋、尚艳出具协议一份，载明：“协议闫国庆于2017年10月20日前将欧洲小镇19号楼1001户房产证过户于乙方。否则闫国庆承担一切责任，房款全额退还乙方闫国庆2017年10月10日”。2017年12月18日，闫国庆向陈学朋、尚艳出具承诺书，承诺“如果闫佳鹏的房屋不能过户与陈学朋，将其位于欧洲小镇小区7号楼5单元110号房屋作为担保，无价无异议过户给陈学朋。”2017年冬天，陈学朋、尚艳对案涉房屋进行装修，后居住至今。2020年6月2日，陈学朋与尚艳将闫国庆与闫佳鹏诉至法院，要求：1、闫佳鹏偿还工行获嘉支行本息之后立即向工行获嘉支行办理获嘉县欧洲小镇小区19号楼1单元1001号房屋的抵押注销登记手续；2、闫佳鹏在办理抵押注销登记手续后配合陈学朋、尚艳办理房屋的变更过户手续，将房屋转移登记至陈学朋、尚艳名下；3、闫国庆为闫佳鹏履行上述义务承担担保责任；4、闫佳鹏承担违约责任，向陈学朋、尚艳支付违约金（以30万元本金为基数按月利率2%，从2017年8月24日计算至陈学朋、尚艳履行过户手续止）暂算至2020年4月24日为192000元，闫国庆对上述违约金承担担保责任。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，闫佳鹏将其房屋出售给陈学朋、尚艳，双方签订了房屋出售协议，陈学朋、尚艳按照约定支付闫佳鹏房款首付款30万元后，闫佳鹏未能按照协议约定还清贷款并协助陈学朋、尚艳办理过户，致使陈学朋、尚艳自身权益受到损害，闫佳鹏应承担继续履行的义务，将剩余房款付清，并协助陈学朋、尚艳办理房屋过户手续。关于陈学朋、尚艳要求闫国庆对闫佳鹏配合陈学朋、尚艳办理案涉房屋过户手续承担担保责任的诉讼请求，该担保行为属行为上的担保，对于被担保行为的履行无实质意义，担保行为的目的无法实现，故对该项诉讼请求一审法院不予支持。关于陈学朋、尚艳要求闫佳鹏承担违约责任，向陈学朋、尚艳支付违约金192000元的诉讼请求，该违约金过高，应当以30万元购房款为基数、自2017年8月25日起按年利率6%支付原告利息至2019年8月20日，以后利息自2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告履行过户手续止。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、闫佳鹏应于判决生效后三个月内协助陈学朋、尚艳办理过户手续。二、闫佳鹏应当以30万元购房款为基数，自2017年8月25日起按年利率6%支付陈学朋、尚艳违约金至2019年8月20日，以后违约金自2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付至闫佳鹏履行过户手续止。三、驳回陈学朋、尚艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费4140元，保全费2220元，共计6360元，由闫佳鹏承担，闫国庆承担连带清偿责任。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，陈学朋、尚艳提出上诉，本院围绕其上诉请求进行审理。关于陈学朋、尚艳的上诉请求能否支持的问题。本案中，闫佳鹏对陈学朋负有解押房产手续、协助配合过户手续义务。闫国庆出具协议书、承诺函，从协议、承诺上内容上可以确定，闫国庆对闫佳鹏拒不履行解押银行房产手续及协助办理过户手续作出保证，该保证应为连带保证，保证金额应按照陈学朋、尚艳所诉18万元为限。关于违约责任，2017年7月24日签订合同，7月29日支付房款的同时，陈学朋、尚艳已经取得房屋钥匙，至10月份装修房屋。闫佳鹏对于签订合同、收款后交钥匙并未违约，对于未办理解押手续及不能办理过户手续构成违约。根据双方房屋买卖协议第二条第三、四款约定：陈学朋将30万元购房款支付后，闫佳鹏将房屋给付陈学朋，闫佳鹏并将房产手续等给付陈学朋，并约定2017年8月24日前完成过户手续。否则，闫佳鹏应退还陈学朋30万元，并承担“日千分之十的同期补偿”。协议中对于该处的同期补偿约定不明，且日千分之十过高。因此，对于闫佳鹏已经收到30万元房款的情况下，根据双方协议约定，闫佳鹏应承担拒不解押房产手续、拒不协助办理过户手续的违约责任，该违约金额的确定应参考合同约定及陈学朋已经收取房屋入住但不能办理解押、过户的相应实际损失，综合确定。而不应单独按照已经房款30万元为基数确定，因为陈学朋、尚艳支付30万元购房款的同时，还有4万元过户费用等并未支付，且已经占有使用房屋，其损失已经通过实际占有房屋相应性地予以减损。为减少诉累，本院确定逾期解押、过户的违约金计算应以30万为基数，按照年利率3%计算，对双方较为公平，也有利于督促闫佳鹏尽快履行合同义务。同时，闫国庆对该违约责任应承担连带保证责任。综上，一审判决认定事实清楚，但判决结果欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省获嘉县人民法院（2020）豫0724民初867号民事判决；二、闫佳鹏应于本判决生效后三十日内为陈学朋、尚艳办理案涉房屋银行解押手续、并协助为陈学朋、尚艳办理案涉房屋过户手续；闫国庆应对闫佳鹏办理银行解押手续承担连带保证责任，保证金额为不超过18万元；三、闫佳鹏应于本判决生效后三十日内向陈学朋、尚艳承担逾期办理房屋银行解押手续、房屋过户手续的违约金（该违约金计算方式以购房款30万元为基数，从2017年8月24日起按照年利率3%为标准计算至房屋实际办理过户手续完毕之日止），闫国庆对上述违约金数额承担连带保证责任。四、驳回陈学朋、尚艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费4140元、保全费2220元，二审案件受理费4040元，均由闫佳鹏、闫国庆负担。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  赵 斌审判员  付学堂二〇二〇年十二月二十一日书记员  张明悦