广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终2559号上诉人（原审被告、反诉原告）：肇庆国声镭射技术制作有限公司，住所地广东省肇庆市端州区*********。法定代表人：潘小磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：何杨妮，该公司工作人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周坤贤，男，1991年6月19日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市顺德区**************。委托诉讼代理人：邓俊南，广东信广律师事务所律师。上诉人肇庆国声镭射技术制作有限公司（以下简称国声公司）与被上诉人周坤贤商品房预约合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初2093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人国声公司的委托诉讼代理人何杨妮、被上诉人周坤贤的委托诉讼代理人邓俊南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国声公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、五项判项，改判周坤贤向国声公司支付违约金，以已付房款130496元为基数，按50%计算为65248元；2.判令周坤贤承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、国声公司与周坤贤已于2018年1月20日共同签订《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，国声公司与周坤贤签字、盖章时，合同成立并生效，一审法院认定商品房买卖合同不成立明显错误，请求二审法院予以改判。首先，《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，本案中，国声公司与周坤贤已在2018年1月20日签订《商品房买卖合同》，虽然主合同中双方忘记签订日期，但根据合同附件九前期物业管理服务协议中的签约日期可推定案涉合同已在2018年1月20日签订，周坤贤一审时主张国声公司未与其签订买卖合同明显不符合客观事实。其次，合同的形式仅是合同内容的载体，并不影响合同的效力，不能作为判断合同效力的依据。本案中，涉案合同当中尽管标注有“草稿合同”的水印，但该合同对于房屋价款、付款方式、付款时间、交楼时间等主要条款均达成一致意见，周坤贤不仅在主合同中签字，亦在每一份附件中签字按手印，可知周坤贤的真实意思表示为签订涉案商品房买卖合同，合同在双方共同签字盖章时就已成立。再者，就算周坤贤否认其2018年1月20日签订涉案合同的行为，在此之后，其不仅未曾催促过国声公司签署商品房买卖合同，还分别在2018年7月19日、2019年1月22日、2019年7月20日依据合同约定支付购房款21749元、32624元、65248元，并交纳了逾期付款违约金7元，履行合同主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，涉案商品房买卖合同也已成立并生效。二、商品房预售合同的登记备案并不是合同生效的要件，一审法院以涉案合同未办理登记备案手续为由认定合同未成立明显错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，商品房预售合同登记备案是房产管理部门规范商品房预售活动的一项行政手段，仅具有行政登记的效力，并不能对抗合同的有效性，也不影响不动产权利的变动。三、根据《商品房买卖合同》约定，周坤贤怠于支付到期的房款超过180天，国声公司有权单方解除合同并要求周坤贤支付违约金65248元。涉案合同签订后，周坤贤共实际支付购房款130496元，怠于支付2019年1月19日到期的房款86998元，且逾期超过180天。根据合同约定，国声公司有权单方解除合同并要求周坤贤支付违约金65248元。四、一审法院错误认定双方合同未成立，将会导致大批量商品房买卖合同无法履行，破坏市场交易的稳定性，不利于社会发展，同时浪费大量司法资源。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判。周坤贤答辩称，一、国声公司作为专业的房地产企业，以双方忘记为由没在草稿合同中签署日期，而是以物业管理协议的时间来反推，明显违反常理。二、国声公司的真实意思是草稿合同并非是正式的买卖合同，并且以明示的方式告知了周坤贤，该草稿合同是双方在拟定商品房买卖合同中的蹉商，在该合同上签名只是同意按照草稿合同的条款签订正式合同。三、国声公司在一审中承认网签系统被冻结，这是国声公司和周坤贤不能签订合同的原因。周坤贤按照认购协议书履行约定的付款义务，国声公司应当按照认购书的约定签订合同，即收到首期款后与国声公司签订正式的房屋买卖合同。现国声公司不履行签约义务，周坤贤根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当然有权拒绝支付后期房款，也有权要求返还已付房款，赔偿损失。一审法院认为草稿合同不成立，不属于正式的买卖合同，但不会导致商品房买卖合同关系不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回国声公司的上诉。周坤贤向一审法院起诉请求：1.判令解除周坤贤与国声公司签订的《肇庆恒大翡翠华庭商品房认购书》；2.判令国声公司向周坤贤返还121903元及利息（以121903元为本金，从2018年1月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清日止。以上利息暂计至起诉日为11891元）；3.案件诉讼费用由国声公司承担。诉讼中，周坤贤因计算有误变更其诉讼请求2为判令国声公司向周坤贤返还130903元及利息（以130903元为本金，从2018年1月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清日止）。国声公司向一审法院反诉请求：1.确认国声公司与周坤贤签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议已解除；2.判令周坤贤向国声公司支付违约金，以已付房款130496元为基数，按50%计算为65248元；3.判令由周坤贤承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：国声公司为非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，经营范围包括房地产开发与经营等。2018年1月19日，周坤贤(买受人、乙方)与国声公司(出卖人、甲方)签订了一份编号为G0000614《肇庆•恒大翡翠华庭商品房认购书》，约定乙方向甲方认购肇庆•恒大翡翠华庭楼盘******，该商品房建筑面积23.96㎡，套内建筑面积16.5㎡，按建筑面积计算单价为9077元/㎡，总金额217494元。其中，认购书第一条约定，乙方同意签署本认购书时支付10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。第二条约定，乙方选择分期方式付款：乙方须于2018年1月21日前支付首期房款875元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年7月19日前付清21749元；于2019年1月19日前付清32624元，于2019年7月19日前付清65248元，于2020年1月19日前付清86998元；如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每日按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。第三条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到肇庆•恒大翡翠华庭销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。第六条约定，甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话，通讯地址为准，双方保证对所提供资料的真实性负责，如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。《肇庆•恒大翡翠华庭商品房认购书》签订后，周坤贤分别于2018年1月20日、2018年7月19日、2019年1月22日、2019年7月20日支付房款（含定金）10875元、21749元、32624元、65248元。此外，周坤贤因逾期付款在2019年7月20日支付房款时另向国声公司违约金7元。期间，国声公司与周坤贤于2018年1月20日签订一份名为《商品房买卖合同（预售）》的草稿合同。2020年5月5日，国声公司通过EMS向周坤贤（邮寄地址为广东省佛山市顺德区**************）邮寄达送一份《催款通知书》，该《催款通知书》载明“周坤贤先生，阁下于2018年1月20日与我司签订《商品房买卖合同》履行过程中存在的违约行为，致函如下：依据您与我司签订的合同约定，您应于2020年1月19日前付清86998元，截止发函之日您已逾期100天……截止2020年4月29日阁下已逾期100天未支付剩余房款86998元，累计违约金为人民币870元，为避免产生更多的违约金及不良信用记录，请您在2020年4月29日前支付完剩余房款。”2020年5月29日，周坤贤以国声公司一直未与其签订正式的《商品房买卖合同》为由向一审法院提起诉讼。诉讼中，国声公司确认双方就涉案商品房尚未网签合同，理由是同一楼盘的其他业主退房导致该楼盘的网签备案系统锁住，暂时无法办理。周坤贤与国声公司对以下事实存在分歧：1.周坤贤认为其与国声公司签订的名为《商品房买卖合同（预售）》的草稿合同不是正式合同，是供购房者提前了解买卖合同的条款，且该合同没有注明签约时间，没有交其保管，更没有在住建部门登记备案，也没有网签，所以该草稿合同不成立；国声公司则认为该草稿合同有双方当事人签字或盖章，满足合同法规定的合同生效要件，双方已于2018年1月20日签订商品房买卖合同并生效。2.周坤贤认为由于国声公司没有依约与其签订商品房买卖合同故其依法行使不安抗辩权，中止履行支付余下分期房款；国声公司则认为因梁坤贤逾期付款，其有权根据合同约定行使解除权，并追究其违约责任。另查明：广东赛力律师事务所于2018年1月20日向周坤贤出具编号0006918《收据》，确认收到周坤贤律师服务费400元。一审法院认为：本案为商品房预约合同纠纷。周坤贤与国声公司于2018年1月19日签订《肇庆•恒大翡翠华庭商品房认购书》是双方的真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同。关于周坤贤与国声公司所签之名为《商品房买卖合同（预售）》的草稿合同是否成立的问题。首先，该名为《商品房买卖合同（预售）》的草稿合同是国声公司提供的格式合同样本，合同每一页背景版面均用大写的黑体字标注“草稿合同”，应视国声公司以明示的方式告知周坤贤该合同非正式合同，是双方在拟定商品房买卖合同过程所进行的磋商。其次，按照一手楼交易习惯，开发商与买受人进行交易前由开发商提供拟签订的商品房买卖合同样本给买受人阅读，经买受人确认无异议后再签订正式的商品房买卖合同并在住建部门网签备案，故周坤贤在草稿合同签名的行为仅视为其对拟签订的商品房买卖合同条款的确认，不能视为双方之间已订立商品房买卖合同。国声公司认为草稿合同就是商品房买卖合同的意见，一审法院不予采纳。如上所述，国声公司与周坤贤并未订立《商品房买卖合同》，故国声公司反诉请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议依据不足，一审法院不予支持。关于违约方的认定和处理。本案中，周坤贤分别于2018年1月20日、2018年7月19日、2019年1月22日、2019年7月20日支付房款（含定金）10875元、21749元、32624元、65248元，合共130496元。按照《肇庆•恒大翡翠华庭商品房认购书》第二条、第三条约定，在周坤贤履行了定金及首期款10875元支付义务后，国声公司须于2018年1月21日前与其签署《商品房买卖合同》。但国声公司却以系统暂未能办理网签为由一直未与周坤贤签订《商品房买卖合同》，以致周坤贤无法实现其购买涉案房屋的合同目的，该责任在于国声公司，因此国声公司没有如期与周坤贤签署《商品房买卖合同》的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”的规定，周坤贤在国声公司不与其签署《商品房买卖合同》的情况下有权拒绝继续依约履行余下房款，故周坤贤不存在逾期付款的违约行为。综上，周坤贤请求解除双方签订的《肇庆•恒大翡翠华庭商品房认购书》和要求国声公司返还已付房款130496元及利息的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，一审法院予以支持；国声公司主张周坤贤逾期付款违约金依据不足，一审法院不予支持。周坤贤要求国声公司的返还款项除上述房款130496元外还包括律师费400元和违约金7元，其中对于律师费400元，由于周坤贤并未举证证实该律师费为国声公司收取，故其请求国声公司返还律师费400元依据不足，一审法院不予支持；对于违约金7元，如上所述，周坤贤不存在逾期付款的违约行为，国声公司向其收取的违约金7元应予退还。关于应退还款项130503元（包括房款130496元及违约金7元）的利息，根据查明的事实，上述款项分四次支付，因此利息亦因应付款的时间分别计算利息，周坤贤以所付款项一并自2018年1月22日起按照中国人民银行同期同类贷款利率或贷款市场报价利率主张利息损失理据不足，一审法院对其该诉求合理部分予以支持。即国声公司应向周坤贤赔偿利息损失为10875元款项自2018年1月22日起，21749元款项自2018年7月19日起，32624元款项自2019年1月22日起，65255元款项自2019年7月20日起，分别按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；2019年8月20日起以130503元为基准，按贷款市场报价利率（LPR）计算利息至返还全部房款之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十七条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除周坤贤与国声公司2018年1月19日签订的编号为G0000614《肇庆•恒大翡翠华庭商品房认购书》；二、国声公司应在该判决生效之日起七日内向周坤贤返还款项130503元；三、国声公司应在该判决生效之日起七日内向周坤贤赔偿利息损失[10875元款项自2018年1月22日起，21749元款项自2018年7月19日起，32624元款项自2019年1月22日起，65255元款项自2019年7月20日起，分别按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；2019年8月20日起以130503元为基准，按贷款市场报价利率（LPR）计算利息至返还全部项款之日止］；四、驳回周坤贤的其他诉讼请求。五、驳回国声公司的诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2281.21元（周坤贤已预交），由周坤贤负担51.6元，国声公司负担2229.61元，国声公司负担的本诉受理费应在该判决生效之日起七日内向一审法院缴纳；本案反诉受理费2770.57元（国声公司已预交），由国声公司负担。一审法院查明事实正确，本院对查明事实予以确认。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。结合当事人的诉、辩陈述，本案的争议焦点是：一、国声公司与周坤贤是否订立正式的商品房买卖合同；二、周坤贤是否应当承担违约责任。关于国声公司与周坤贤是否订立正式的商品房买卖合同的问题。国声公司与周坤贤于2018年1月19日签订的《肇庆•恒大翡翠华庭商品房认购书》是双方真实意思表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，国声公司与周坤贤之间成立商品房买卖合同关系。该认购协议书第三条约定，周坤贤必须在约定的付款方式和期限内到恒大翡翠华庭销售中心支付首期款及签署商品房买卖合同，周坤贤遂按约于2018年1月20日支付房款首期款（含定金）10875元，但国声公司至今未与周坤贤按约签订正式的《商品房买卖合同》。国声公司虽抗辩其与周坤贤已于2019年1月20日签订草稿《商品房买卖合同（预售）》即完成协议的约定，但商品房认购书中所指的商品房买卖合同应理解为正式的、书面的商品房买卖合同，而该草稿合同在每页背景明确标记“草稿合同”水印，且该草稿合同仅能交予房屋买受人对条款等内容予以确认，不能视为商品房买卖合同网签备案前签订的正式的书面合同，因此国声公司未能按照商品房认购书的约定签订正式的商品房买卖合同。一审判决认定草稿合同是双方在拟定商品房买卖合同过程所进行的磋商，而非正式合同，理据充分，本院予以维持。国声公司主张草稿合同即为正式的商品房买卖合同，缺乏理据，本院不予采纳。关于周坤贤是否应当承担违约责任的问题。国声公司与周坤贤之间已成立合法有效的商品房买卖合同关系，周坤贤亦按照约定支付首期款与第二期房款，但国声公司未按照约定签订正式的商品房买卖合同，也未能办理合同网签备案手续，导致合同目的无法实现，已经构成了违约。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，周坤贤有权行使不安抗辩权，拒绝支付后续的房款，国声公司作为违约方，无权行使法定解除权，其于2020年5月5日向周坤贤寄送的《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知书》不发生解除合同的效力，因此周坤贤无需向国声公司承担违约责任。一审判决国声公司向周坤贤返还购房款及赔偿利息损失并驳回国声公司要求周坤贤支付违约金的主张，并无不当，本院予以维持。国声公司主张因周坤贤怠于支付到期房款，国声公司有权解除合同以及要求周坤贤支付违约金，缺乏理据，本院不予采纳。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，国声公司的上诉请求，理据不足，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4440.27元（肇庆国声镭射技术制作有限公司已预交），由肇庆国声镭射技术制作有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 桑审 判 员  梁碧媛审 判 员  苏振伟二〇二〇年十二月二十三日法官助理  梁博嘉书 记 员  杨 洋